Controdeduzioni PRINT Alexander Signed Signed

CITTÀ DI ALBANO LAZIALE
Città Metropolitana di Roma Capitale

SETTORE IV – SERVIZIO I
L.R 22/1997 e ss.mm.ii. – “Programma Integrato di Intervento, proposto dalla Società

Alexander S.r.l., in località Cecchina, per la realizzazione di una struttura commerciale
(n. 1 edificio) con annessi parcheggi pertinenziali e pubblici” - in variante al PRG
RELAZIONE DELL’UFFICIO SULLE OSSERVAZIONI ED OPPOSIZIONI

PERVENUTE A SEGUITO DELL’ADOZIONE DEL PRINT DI CUI ALLA
DELIBERA DEL CONSIGLIO COMUNALE n. 41 DEL 08.07.2021
Premessa
Il Programma Integrato di Intervento (PRINT) costituisce piano attuativo dello strumento urbanistico
generale. Lo strumento è stato introdotto dall’art. 16 della legge n. 179/1992 e, nella Regione Lazio, è
disciplinato dalla l.r. n. 22/1997.
Le procedure di approvazione sono dettate dall’art. 4 della l.r. n. 22/1997 che richiamano espressamente
le disposizioni della l.r. n. 36/1987. In particolare per la proposta di PRINT in oggetto, in variante al P.R.G.,
trovano applicazione le disposizioni dell’art. 4 e dell’art. 5 della l.r. n. 36/1987: l’approvazione del PRINT,
pertanto, rientra nella competenza della Giunta regionale che si esprime previo parere del settore tecnico
regionale competente in materia di urbanistica ed assetto del territorio.
Adozione del PRINT, pubblicazione e controdeduzione alle osservazioni ed

opposizioni
La proposta di PRINT in oggetto è stata adottata con Delibera di Consiglio Comunale n. 41 del 08.07.2021.
Il suddetto atto è stato depositato pubblicato nell’Albo Pretorio on line del Comune dal giorno 06 settembre
2021 al giorno 21 settembre 2021.
Dell’avvenuto deposito è stata data notizia al pubblico mediante avviso inserito sul sito internet del Comune
www.comume.albanolaziale.rm.it ed anche mediante affissione di manifesti sull’intero territorio comunale,
informando chiunque ne avesse interesse della possibilità di presentare le proprie opposizioni e/o le proprie
osservazioni fino a quindici giorni dopo la scadenza del periodo di deposito di cui sopra.
Via Alcide De Gasperi, n. 64

P.I. 02144461007 - C.F. 82011210588 – c.a.p. 00041
SETTORE IV – SETTORE I
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Al riguardo si ritiene opportuno precisare che:
a) in ordine all’eventuale accoglimento o meno delle osservazioni e delle opposizioni si pronuncia
definitivamente la Regione Lazio in sede di eventuale approvazione o rigetto della proposta di PRINT in
oggetto;
b) le osservazioni costituiscono un apporto critico e collaborativo alla formazione, nel caso di specie, della
variante urbanistica connessa all’approvazione della proposta di PRINT, in comparazione con gli interessi
pubblici coinvolti. Esse, secondo prassi, devono essere esposte in maniera chiara e puntuale e devono
contenere suggerimenti finalizzati a migliorare - dal punto di vista dell’interesse pubblico - la qualità della
proposta di variante allo strumento urbanistico generale mediante formulazione di proposte -
univocamente interpretabili - che si pongano in alternativa e/o ad integrazione della specifica previsione
urbanistica oggetto della variante stessa. Le osservazioni, per definizione, non costituiscono rimedi giuridici
e non danno luogo a peculiari aspettative: come già detto, esse costituiscono un apporto collaborativo
funzionale agli interessi generali e non individuali. Ciò comporta che il loro eventuale rigetto non richiede
una dettagliata motivazione, essendo sufficiente che siano state esaminate e ragionevolmente ritenute in
contrasto con gli interessi e le considerazioni poste a base della formazione della variante allo strumento
urbanistico generale;
b) le opposizioni, per contro, sono portatrici di interessi individuali ed hanno natura di rimedi giuridici: in
quanto tali esse sono presentate da soggetti aventi un legittimo interesse da tutelare. Sulle opposizioni, in
sede di esame della proposta di PRINT in oggetto, la Regione Lazio avrà l’obbligo di pronunciarsi, in caso di
rigetto, con adeguata motivazione.
Alla luce di quanto sopra, entro i termini previsti, sono pervenute n. 5 (cinque) osservazioni.
Le osservazioni pervenute sono state analizzate dall’Ufficio come di seguito esposto in dettaglio: ciò al fine
di consentire al Consiglio Comunale, effettuate le proprie valutazioni di competenza, di procedere alla
formulazione delle proprie controdeduzioni.
Per espressa previsione dell’art. 4, comma 1, della l.r. n. 36/1987 la suddetta fase di controdeduzione deve
essere ultimata entro il termine di novanta giorni dalla data del 21.09.2021 e, pertanto, entro il 20.12.2021.
Tale termine è prorogabile per una sola volta, con atto motivato e per ulteriori novanta giorni (e, quindi,
fino al 20.03.2022) in ragione della eventuale particolare complessità della variante urbanistica relativa alla
proposta di PRINT in oggetto.
Elenco delle osservazioni pervenute

1) Osservazione n. 1 - prot. n. 0058129 del 01.10.2021 (Allegato 1)
Presentata da: Sig.ra Carla OLIVA in rappresentanza di Legambiente Circolo Appia Sud “Il Riccio”, Italia
Nostra Castelli Romani, Ass. Fabbrica Albano, Ass. Vedere Altrimenti APS, CdQ Villa Ferrajoli, CdQ Villa
Altieri, CdQ Miramare, CdQ Pavona Uno, CdQ Tor Paluzzi, CdQ La Stella, CdQ S.Palomba, Ass. Salute e
Ambiente, Comitato Uniti per la Salvaguardia del Territorio.
2) Osservazione n. 2 - prot. n. 0058729 del 05.10.2021 (Allegato 2)

Presentata da: Italia Nostra – Associazione Nazionale per la Tutela del Patrimonio Storico Artistico e
Naturale – Sezione Castelli Romani.
3) Osservazione n. 3 - prot. 0058732 del 05.10.2021 (Allegato 3)

Presentata da: Manuel Fruit S.r.l., Iperfersco S.r.l., Glema S.r.l., SAT Supermercati S.r.l., l’OUTLET Loto S.a.s.,
Bricostore Nord S.r.l.
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4) Osservazione n. 4 - prot. 0058944 del 06.10.2021 - (Allegato 4)
Presentata da: Sig. Danilo BALLANTI in qualità di responsabile della Comunicazione del Partito Comunista
Italiano
5) Osservazione n. 5 - prot. 0059275 del 06.10.2021 (Allegato 5)

Presentata da: Ing. Gemma CHIACCHIO e ing. Giacomo CASTRO, quest’ultimo in qualità di Rappresentante
Legale dell’Associazione Latium Vetus.
Successivamente al termine concesso e fino alla data di redazione della presente relazione non risultano
pervenute ulteriori osservazioni e/o opposizioni (cosiddette tardive).
Esame dei contenuti delle osservazioni pervenute

Osservazione n. 1 - prot. n. 0058129 del 01.10.2021 (Allegato 1)
Contenuti dell’osservazione ed istruttoria dell’Ufficio:
Il contenuto dell’osservazione può essere sintetizzato nei seguenti punti per ognuno dei quali viene
riportata a seguire, in corsivo, l’istruttoria dell’Ufficio.
1) la proposta di PRINT si sviluppa in un contesto agricolo – rurale di pregio caratterizzato da elementi
strutturali del paesaggio agrario, in un contesto di margine urbano disomogeneo e discontinuo come quello
di Fontana di Papa configurabile come sprawl urbano;
Istruttoria dell’Ufficio: La proposta di PRINT interessa un’area del territorio di Albano Laziale che risulta
essere inserita tra l’abitato di Cecchina (nel Comune di Albano Laziale) e l’abitato di Fontana di Papa (nel
Comune di Ariccia). La proposta, inoltre, si inserisce - di fatto - in un contesto urbano trovandosi in prossimità
(distanza di circa 20 mt) da una zona edificabile che, nel vigente strumento urbanistico generale del Comune
di Albano Laziale, è classificata Zona B - Sottozona B2 – Residenziale di completamento. Va rilevato, inoltre,
che l’area di intervento, oltre ad essere posta a confine con importanti arterie stradali (Via Nettunense, Via
Campoleone) è posta in prossimità del Centro Abitato del Comune di Albano Laziale come perimetrato, con
Delibera della G.C. n. 2081/1993, ai sensi dell’art. 4 del D.Lgs. n. 285/1992 (Codice della Strada).
2) la proposta di PRINT, con riferimento all’art. 63 delle NTA (ndr: del PTPR), si ritiene non conforme alle
previsioni del PTPR vigente, in quanto adottato successivamente. Nello specifico la non conformità riguarda
la classificazione dell’area di interesse riportata nella Tav. A del medesimo PTPR (Paesaggio agrario di
rilevante valore); in tale senso l’intervento proposto si pone in contrasto con l’art. 25 delle N.T.A. (ndr: del
PTPR). Le previsioni del PTPR non consentono la variante urbanistica sottesa all’approvazione della
proposta di piano;
Istruttoria dell’Ufficio: La proposta di PRINT interessa un’area che non è assoggettata a vincolo
paesaggistico come risulta evidente consultando la pertinente Tavola B 29 - 387 del vigente PTPR che, come
disposto dall’art. 5, comma 3, delle NTA del medesimo PTPR costituisce elemento probante per la
ricognizione e l’individuazione delle aree tutelate per legge. Si ricorda che l’art. 5, comma 1, delle NTA del
PTPR dispone testualmente che “Il PTPR esplica efficacia vincolante esclusivamente nella parte del territorio
interessato dai beni paesaggistici di cui all’articolo 134, comma 1, lettere a), b), c), del Codice”. L’art. 6,
comma 1, delle NTA del PTPR dispone, inoltre, che “Nelle porzioni di territorio che non risultano interessate
dai beni paesaggistici ai sensi dell’articolo 134, comma 1, lettere a), b), c) del Codice, il PTPR non ha efficacia
prescrittiva e costituisce un contributo conoscitivo con valenza propositiva e di indirizzo per l’attività di
pianificazione e programmazione della Regione, della Città metropolitana di Roma Capitale, delle Province,
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dei Comuni e delle loro forme associative, nonché degli altri soggetti interessati dal presente Piano”. Ne
deriva che la classificazione dell’area di interesse come “Paesaggio agrario di rilevante valore” non ha
natura prescrittiva e, pertanto, non può essere elemento di valutazione - se non con valenza propositiva -
nella adozione ed eventuale approvazione della proposta di PRINT in oggetto. Alla luce di quanto sopra
appare evidente che, nel caso di specie, non trova applicazione il disposto né dell’art. 63 né dell’art. 25 delle
NTA del PTPR e la proposta di PRINT non si pone in contrasto con le disposizioni del PTPR che, per l’area di
intervento, non hanno efficacia.
3) con riferimento alle disposizioni dell’art. 19 della l.r. n. 33/1999 va corretto il calcolo della superficie
destinata a “parcheggio pertinenziale” che deve essere pari alla superficie commerciale coperta. Deve
essere corretta, di conseguenza, la prevista quantità delle alberature;
Istruttoria dell’Ufficio: L’art. 19 della l.r. n. 33/1999 (attualmente abrogata) trova applicazione, nel caso di
specie, per espressa disposizione della l.r. n. 22/2019 e fino all’entrata in vigore del regolamento previsto
dalla medesima l.r. n. 22/2019. Nel caso di specie la proposta di PRINT prevede la realizzazione di una media
struttura di vendita e la dotazione di parcheggi risulta correttamente dimensionata ai sensi dell’art. 19,
comma 1 - lettera g), della l.r. n. 33/1999 essendo commisurata alla “superficie di vendita” la cui definizione
è contenuta nell’art. 23, comma 1 - lettera b), della l.r. n. 33/1999. Si osserva, al riguardo, come
l’osservazione - che ricordiamo ha natura collaborativa - non fornisce alcuna indicazione in ordine al
presunto errore di dimensionamento segnalato.
4) la cessione di una parte del parcheggio al Comune di Albano Laziale produrrebbe oneri non dovuti per
l’Ente con specifico riferimento alle spese da sostenete per manutenzione, pulizia, irrigazione delle aree
verdi. Ciò atteso che non si ravvede l’utilità pubblica di tale parcheggio localizzato ad oltre 1.000 metri da
centri di attrazione ubicati nel Comune (scuole, uffici pubblici, ambulatori, etc);
Istruttoria dell’Ufficio: La necessità di dotare la proposta di PRINT di aree destinate al soddisfacimento degli
standard urbanistici corrisponde ad uno specifico ed inderogabile obbligo sancito, tra l’altro, dal D.M. n.
1444/1968 e dalla l.r. n. 33/1999 (vedi punto precedente). L’osservazione, peraltro, attiene ad aspetti di
natura prettamente discrezionale la cui valutazione rientra nell’esclusiva competenza dell’Amministrazione
comunale.
5) non si ravvisa nell’istruttoria una adeguata analisi dell’impatto ambientale, in particolare in termini di
incremento di traffico e di effetti delle nuove costruzioni sulla falda acquifera, con ripercussioni sulla
disponibilità di acqua per i residenti e sulla conservazione dei laghi di Albano e di Nemi;
Istruttoria dell’Ufficio: La proposta di PRINT è stata sottoposta preventivamente, ai sensi di legge, a verifica
di assoggettabilità a VAS. La Regione Lazio, con Determinazione del 17 luglio 2017 n. G10005, pubblicata su
BURL n. 59 - Supplemento n. 1 - del 25.07.2017, si è espressa escludendo che la proposta di PRINT in oggetto
dovesse essere sottoposta a VAS: in quella sede sono state valutate le questioni relative all’impatto
sull’ambiente dell’edificio commerciale che la proposta di PRINT prevede di realizzare.
6) la realizzazione della rotatoria, quale giustificazione dell’utilità pubblica del PRINT, avrebbe dovuto
prevedere acquisizione del parere dell’ASTRAL, ente gestore della strada;
Istruttoria dell’Ufficio: La realizzazione della rotatoria ha acquisito tutti i pareri di legge essendo prevista
dall’accodo quadro “APQ9 - Riqualificazione Aree Urbane - Del. CIPE 35/2005 e 3/2006 - Lavori di
Completamento infrastrutture del Contratto di Quartiere I denominato Due Comuni un obiettivo comune” e
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la sua realizzazione avviene di concerto con il Comune di Ariccia. La realizzazione della rotatoria, inoltre, è
ritenuta anche funzionale alla viabilità a servizio del Nuovo Ospedale dei Castelli.
7) manca il N.O. preventivo della Città Metropolitana di Roma Capitale in relazione all’accesso su Via
Campoleone;
Istruttoria dell’Ufficio: L’acquisizione del parere della Città Metropolitana di Roma Capitale in ordine agli
innesti su Via Campoleone non risulta tra quelli da acquisire in sede di definizione urbanistica della proposta
di piano, ciò anche in ossequio alle disposizioni dell’art. 1, comma 2, della legge n. 241/1990. Tale parere,
per contro, sarà acquisito a valle dell’eventuale approvazione della proposta di PRINT ed in sede di rilascio
dei titoli edilizi ai sensi del D.P.R. n. 380/2001.
8) non emerge il soddisfacimento dell’interesse pubblico che non può ricondursi ad una semplice
compensazione economica per realizzare opere pubbliche. Il soddisfacimento dell’interesse pubblico non
emerge nemmeno dai verbali della seduta del Consiglio Comunale in data 8 luglio 2021 (ndr: di adozione
della proposta di PRINT);
Istruttoria dell’Ufficio: Anche in questo caso, dimenticando la natura propria delle osservazioni come
sancita dalla legge e dalla giurisprudenza, vengono posti rilievi che rientrano nell’assoluta ed esclusiva
discrezionalità dell’Amministrazione che, peraltro, già si è espressa al riguardo con Deliberazione del
Consiglio Comunale n. 24 del 18.06.2018. Al riguardo, a titolo meramente contributivo, si evidenzia che in
fase di valutazione della proposta di PRINT la pubblica amministrazione tiene conto non solo
dell’economicità della proposta in sé ma anche delle modalità con le quali i servizi e/o le risorse generate
dal progetto si distribuiscono nell’ambito della società.
9) l’area interessata risulta coltivata a vite e non presenta uno stato di degrado che consenta l’applicazione
delle disposizioni dell’art. 2 della L.R. n. 22/1997; ciò anche perché, secondo il PTPR, l’area è classificabile
come Paesaggio Agrario di Valore e, pertanto, di pregio ambientale;
Istruttoria dell’Ufficio: Come già specificato con riferimento al precedente punto 2) l’area di intervento non
è soggetta alle disposizioni normative e prescrittive del PTPR e, come specificato con riferimento al
precedente punto 1), l’area di fatto risulta localizzata tra l’abitato di Cecchina e quello di Fontana di Papa e
quindi la localizzazione risulta in linea con le specifiche dettate dall’art. 2 della l.r. n. 22/1997.
10) manca il parere dell’Autorità di Bacino sotto il profilo di rischio idrogeologico;
Istruttoria dell’Ufficio: Il parere, nel caso di specie, non deve essere acquisito in quanto con Decreto n.
111/2020, pubblicato su BURL n. 91 del 21.07.2020, è stata disposta la deperimetrazione delle aree
interessate dalla proposta di PRINT da quelle soggetta a tutela.
11) manca evidenza della compatibilità della proposta di PRINT con la testimonianza storica del vicino
mulino del 1600 e con il fosso Emissario del Lago di Nemi;
Istruttoria dell’Ufficio: Come già evidenziato con riferimento al punto 2) ed al punto n. 9), la proposta di
PRINT interessa un’area che non è soggetta a vincolo paesaggistico. La vicinanza al Mulino risalente al 1600
ed al Fosso Emissario del Lago di Nemi non assume rilevanza per la definizione della variante in oggetto
anche in relazione alle previsioni del PTPR in relazione ai suddetti beni.
12) la proposta di PRINT non sembra contenere alcun requisito di sostenibilità in merito all’eccessiva
impermeabilizzazione dei suoli. Dovrebbero essere prescritte adeguate soluzioni in accordo con il gestore
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del Servizio Idrico Integrato, la Regione Lazio e il PTAR. Non si ravvedono criteri e buone norme progettuali,
relative all’integrazione dell’intervento con il contesto paesaggistico ed alla mitigazione della nuova
realizzazione, che contribuiscano a risolvere le vulnerabilità e le criticità del contesto territoriale di
intervento;
Istruttoria dell’Ufficio: Come chiaramente indicato nella Delibera di Consiglio Comunale n. 41 del
08.07.2021 in esito all’eventuale approvazione della proposta di PRINT, in sede di rilascio dei titoli abilitativi
e di esatta definizione delle opere di urbanizzazione, dovranno essere adottate adeguate previsioni esecutive
che consentano di rispettare il principio dell’invarianza idraulica di cui alla DGR n. 117 del 24.03.2020.
13) manca la documentazione prevista dal comma 1 della DGR n. 445/2009, pur se l’intervento si trova
all’interno del bacino acquifero dei Colli Albani.
Istruttoria dell’Ufficio: Si richiama quanto già detto in relazione al punto precedente e, in ogni caso, la
documentazione sarà acquisita, in esito all’eventuale approvazione della proposta di PRINT, in sede di
rilascio dei titoli abilitativi.
Parere dell’Ufficio:
Alla luce di quanto sopra, l’Ufficio ritiene che l’osservazione non possa essere accolta in quanto, per quanto
espresso in precedenza, errata nei contenuti ed irrilevante ai fini della procedura di approvazione della
variante urbanistica connessa alla proposta di PRINT in oggetto.

1) Viene rilevato un elemento di contraddizione nell’applicazione della l.r. n. 22/1997 laddove la suddetta
legge prevede che il programma integrato può comprendere anche zone agricole contigue ai perimetri
urbani come definiti dagli strumenti urbanistici, escluse quelle di pregio ambientale. In riferimento all’area
di interesse viene rilevato come essa risulti individuata dal PTPR come “Paesaggio agrario di rilevante
valore” per il quale la variante urbanistica proposta non è consentita. L’area dovrebbe mantenere la sua
vocazione agricola per garantire il rispetto dell’ambiente e del paesaggio originario, valori tutelati dall’art.
9 della Costituzione.
Istruttoria dell’Ufficio: La proposta di PRINT interessa un’area del territorio di Albano Laziale che risulta
(distanza di circa 20 mt) da una zona edificabile che. nel vigente strumento urbanistico del Comune di Albano
Laziale, è classificata Zona B - Sottozona B2 – Residenziale di completamento. Va rilevato, inoltre, che l’area
di intervento, oltre ad essere posta a confine con importanti arterie stradali (Via Nettunense, Via
Campoleone) è posta in prossimità del Centro Abitato del Comune di Albano Laziale come perimetrato, con
Delibera della G.C. n. 2081/1993, ai sensi dell’art. 4 del D.Lgs. n. 285/1992 (Codice della Strada).
In merito alle disposizioni della l.r. n. 22/1997 si evidenzia che, conformemente alle indicazioni della
consolidata giurisprudenza in materia, il termine di “contiguità” non va inteso nel senso dell’adiacenza e
della continuità fisica bensì in senso di “vicinanza” ossia come effettiva e significativa vicinanza tra i fondi
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interessati dalla proposta ed il perimetro urbano. Tale situazione, per quanto detto in precedenza, sussiste
nel caso della proposta di PRINT in oggetto.
A ciò si aggiunga che la proposta di PRINT interessa un’area che non è assoggettata a vincolo paesaggistico
come risulta evidente consultando la pertinente Tavola B 29 - 387 del PTPR che, come disposto dall’art. 5,
comma 3, delle NTA del medesimo PTPR costituisce elemento probante per la ricognizione e l’individuazione
delle aree tutelate per legge. Si ricorda che l’art. 5, comma 1, delle NTA del PTPR dispone testualmente che
“Il PTPR esplica efficacia vincolante esclusivamente nella parte del territorio interessato dai beni
paesaggistici di cui all’articolo 134, comma 1, lettere a), b), c), del Codice”. L’art. 6, comma 1, delle NTA del
PTPR dispone, inoltre, che “Nelle porzioni di territorio che non risultano interessate dai beni paesaggistici ai
sensi dell’articolo 134, comma 1, lettere a), b), c) del Codice, il PTPR non ha efficacia prescrittiva e costituisce
un contributo conoscitivo con valenza propositiva e di indirizzo per l’attività di pianificazione e
programmazione della Regione, della Città metropolitana di Roma Capitale, delle Province, dei Comuni e
delle loro forme associative, nonché degli altri soggetti interessati dal presente Piano”. Ne deriva che la
classificazione dell’area di interesse come “Paesaggio agrario di rilevante valore” non ha natura prescrittiva
e, pertanto, non può essere elemento di valutazione - se non con valenza propositiva - nella adozione ed
eventuale approvazione della proposta di PRINT.
2) Non risulta pervenuto il parere di competenza di cui all’art. 12, comma 2, del D. LGS. n. 152/2006 da
parte di alcuni soggetti competenti in materia ambientale tra i quali la Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio
per l’area Metropolitana di Roma, la Provincia di Viterbo e l’Etruria meridionale.
Istruttoria dell’Ufficio: l’art. 12 del D.Lgs. n. 152/2006 disciplina la verifica di assoggettabilità a VAS. La
proposta di PRINT in oggetto è stata sottoposta preventivamente, ai sensi di legge, alla suddetta verifica in
esito alla quale la Regione Lazio, con Determinazione del 17 luglio 2017 n. G10005, pubblicata su BURL n.
59 - Supplemento n. 1 - del 25.07.2017, si è espressa escludendo che la proposta di PRINT dovesse essere
sottoposta a VAS. Si evidenzia, altresì, che dalla Relazione Istruttoria facente parte della Determinazione
regionale sopra richiamata, la competente Soprintendenza non ha fatto pervenire alcun parere sul PRINT
determinandosi, in questo modo, con una tacita approvazione.
3) Vengono rilevati rischi per aggravio del traffico veicolare, in considerazione delle caratteristiche della Via
Nettunense e della viabilità limitrofa. Si ritiene discutibile la tesi che la realizzazione della rotatoria possa
riuscire a mitigare il traffico aggiuntivo;
Istruttoria dell’Ufficio: si ricorda, in primo luogo, come la proposta di PRINT preveda la realizzazione di una
media struttura di vendita come definita dalla l.r. n. 22/2019 e dalla l.r. n. 33/2019. In ordine ai presumibili
aumenti dei volumi di traffico conseguenti alla realizzazione dell’edificio commerciale, si richiama quanto
detto al punto precedente in ordine al fatto che la Regione Lazio, in esito al procedimento di verifica di
assoggettabilità, ha escluso che la proposta di PRINT debba essere soggetta a VAS. In ordine alla rotatoria,
si rappresenta che la realizzazione di tale opera è prevista dall’accordo quadro “APQ9 - Riqualificazione
Aree Urbane - Del. CIPE 35/2005 e 3/2006 - Lavori di Completamento infrastrutture del Contratto di
Quartiere I denominato Due Comuni un obiettivo comune” e la sua realizzazione avviene di concerto con il
Comune di Ariccia. La realizzazione della rotatoria, inoltre, è ritenuta funzionale anche alla viabilità a servizio
del Nuovo Ospedale dei Castelli.
4) Presenza sulla Via Nettunense di n. 13 strutture commerciali in un tratto di 7 km, tale da rendere la nuova
struttura inutile, anche alla luce di alcuni immobili commerciali, siti sempre sulla Via Nettunense, che ad
oggi sono inutilizzati e che dimostrano come il mercato sia saturo;
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Istruttoria dell’Ufficio: si ricorda che le osservazioni costituiscono un apporto critico e collaborativo alla
formazione della variante urbanistica connessa all’approvazione della proposta di PRINT. Nel caso di specie
il punto su indicato contiene affermazioni del tutto gratuite ed opinabili non suffragate da alcuna concreta
proposta migliorativa.
5) L’area al momento non risulta essere edificata e quindi non si comprende il ricorso al Programma
Integrato pertanto vengono richieste spiegazioni circa la correttezza di applicare l’art. 2 della L.R. n.
22/1997;
Istruttoria dell’Ufficio: anche in questo caso l’osservazione non appare in linea con le caratteristiche che la
dovrebbero contraddistinguere. Fermo restando che l’approvazione del programma integrato è competenza
della Regione Lazio, nel caso di specie, anche per quanto rappresentato in relazione ai punti precedenti, il
ricorso all’istituto del Programma Integrato appare legittimo ed in linea con il dettato della legge.
6) In base al PAI l’area oggetto di PRINT ricade in zona soggetta a Tutela per pericolo di inondazione;
Istruttoria dell’Ufficio: l’Autorità di Bacino, con Decreto n. 111/2020, pubblicato su BURL n. 91 del
21.07.2020 ha disposto la deperimetrazione delle aree interessate dalla proposta di PRINT da quelle
sottoposte a tutela escludendo, di fatto, che tali aree siano soggette a rischio di inondazione.
7) L’area presenta sensibilità ambientale inerente le risorse idriche, sensibilità dovuta al vincolo di tutela
dei laghi di Albano e Nemi di cui alla DGR n. 445/09, dovrà essere verificato preventivamente la possibilità
di servire le nuove utenze con acqua potabile secondo i limiti previsti dalla normativa;
Istruttoria dell’Ufficio: si richiama quanto esposto in precedenza in ordine al punto 2) in merito al fatto che
la Regione Lazio, valutate le caratteristiche e la consistenza dell’intervento proposto, ha ritenuto che la
proposta di PRINT non debba essere sottoposta a VAS. Come chiaramente indicato nella Delibera di Consiglio
Comunale n. 41 del 08.07.2021 in esito all’eventuale approvazione della proposta di PRINT, in sede di rilascio
dei titoli abilitativi e di esatta definizione delle opere di urbanizzazione, dovranno essere adottate adeguate
previsioni esecutive che consentano di rispettare il principio dell’invarianza idraulica di cui alla DGR n. 117
del 24.03.2020.
8) Alla luce del fatto che il PRINT incide anche sul territorio del Comune di Ariccia, si riscontra un vulnus
sulla procedura amministrativa posta in essere.
Istruttoria dell’Ufficio: la variante urbanistica legata alla proposta di PRINT interessa esclusivamente aree
che ricadono nel territorio del Comune di Albano Laziale. Non esiste, pertanto, alcun vulnus nella procedura
seguita. L’incidenza funzionale dell’immobile di cui si prevede la realizzazione sui territori dei comuni vicini
è un concetto astratto che, ai sensi di legge, non può essere tenuto in considerazione per quanto attiene il
procedimento amministrativo
Alla luce di quanto sopra l’Ufficio ritiene che l’osservazione non possa essere accolta in quanto, per quanto
espresso in precedenza, errata nei contenuti ed irrilevante - dal punto di vista del procedimento
amministrativo - ai fini dell’eventuale approvazione della variante urbanistica connessa alla proposta di
PRINT in oggetto che, come disposto dalla legge, è di competenza esclusiva della Regione Lazio.
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Il contenuto dell’osservazione può essere sintetizzato nel seguente punto per il quale viene riportata a
seguire, in corsivo, l’istruttoria dell’Ufficio.
1) La nuova struttura commerciale non risulta utile per la comunità cittadina essendo la rete dei servizi
commerciali sulla Via Nettunense ed in zona limitrofa (tra Albano ed Ariccia), fortemente sviluppata,
variegata e sovrabbondante e sufficiente a soddisfare le esigenze del mercato. La nascita di questa nuova
struttura comporterebbe, per quelle esistenti, uno stato di crisi con possibile perdita di posti di lavoro.
La presenza di strutture chiuse che si affacciano sulla Nettunense denota una eccessiva concentrazione di
strutture commerciali, tali da avere determinato l’abbandono di alcuni complessi commerciali.
Oltre a quanto specificato si evidenzia come il traffico veicolare sulla stessa Nettunense, con la presenza
della nuova struttura, sarebbe gravemente congestionato.
Istruttoria dell’Ufficio: in primo luogo va rilevato che l’osservazione si qualifica come “opposizione” ma tale
non può essere classificata in quanto le opposizioni sono portatrici di interessi individuali ed hanno natura
di rimedi giuridici: in quanto tali esse devono essere presentate da soggetti aventi un legittimo interesse da
tutelare, circostanza che non si rileva nel caso di specie.
In secondo luogo va rilevato che l’osservazione si fonda, sostanzialmente, su presupposti che si pongono in
violazione delle previsioni di legge tese a garantire (e non ad ostacolare) la libera concorrenza tra gli
operatori economici a vantaggio dei consumatori. In tale ottica l’osservazione, che non si connota per i
caratteri migliorativi e collaborativi che dovrebbe avere, contiene riferimenti del tutto generici,
assolutamente non dimostrati né dimostrabili nonché affermazioni del tutto opinabili.
Per quanto attiene il coinvolgimento del Comune di Ariccia, si rappresenta che la proposta di PRINT interessa
aree poste interamente nel territorio del Comune di Albano Laziale e la legge non prevede che debbano
essere coinvolti nel procedimento i Comuni contermini: ciò anche in ossequio delle disposizioni dell’art. 1,
comma 2, della legge n. 241/1990.
In ordine alla rotatoria, si rappresenta che la realizzazione di tale opera è prevista dall’accodo quadro “APQ9
- Riqualificazione Aree Urbane - Del. CIPE 35/2005 e 3/2006 - Lavori di Completamento infrastrutture del
Contratto di Quartiere I denominato Due Comuni un obiettivo comune” e la sua realizzazione avviene di
concerto con il Comune di Ariccia. La realizzazione della rotatoria, inoltre, è ritenuta anche funzionale alla
viabilità a servizio del Nuovo Ospedale dei Castelli.
espresso in precedenza, errata nei contenuti e nei presupposti ed irrilevante - dal punto di vista del
procedimento amministrativo - ai fini dell’eventuale approvazione della variante urbanistica connessa alla

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1) In considerazione del consumo di suolo avvenuto negli anni passati e definito “scellerato” si sono
determinati, negli anni, gravissimi problemi di sensibilità ambientale con riferimento alle risorse idriche.
Tale sensibilità è connessa anche alla presenza del vincolo di tutela dei laghi di Albano e Nemi di cui alla
DGR n. 445/09. Alla luce di ciò la variante urbanistica proposta non è condivisibile.
Istruttoria dell’Ufficio: l’osservazione contiene valutazioni di natura soggettiva in ordine al consumo dei
suoli che, peraltro, sono espresse in termini generici e non suffragate da alcun dato effettivamente
riscontrabile: ciò fa perdere all’osservazione il carattere tipico che dovrebbe avere di apporto critico ma
collaborativo. Per quanto riguarda la DGR n. 445/2009 la relativa documentazione verrà acquisita, in esito
alla eventuale approvazione della variante urbanistica da parte della Regione Lazio, in sede di rilascio dei
titoli abilitativi edilizi
2) La Variante cancella un’altra area classificata come “Paesaggio agrario di rilevante valore”, sono aree a
produzione agricola con rilevante valore paesistico, la modifica di questo tessuto rischia di compromettere
l’ambiente ed il paesaggio originario, valori tutelati dall’art. 9 della Costituzione con danni all’immagine dei
luoghi;
Istruttoria dell’Ufficio: la proposta di PRINT interessa un’area che non è assoggettata a vincolo
paesaggistico come risulta evidente consultando la pertinente Tavola B 29- 387 del PTPR che, come disposto
dall’art. 5, comma 3, delle NTA del medesimo PTPR costituisce elemento probante per la ricognizione e
l’individuazione delle aree tutelate per legge. Si ricorda che l’art. 5, comma 1, delle NTA del PTPR dispone
testualmente che “Il PTPR esplica efficacia vincolante esclusivamente nella parte del territorio interessato
dai beni paesaggistici di cui all’articolo 134, comma 1, lettere a), b), c), del Codice”. L’art. 6, comma 1, delle
NTA del PTPR dispone, inoltre, che “Nelle porzioni di territorio che non risultano interessate dai beni
paesaggistici ai sensi dell’articolo 134, comma 1, lettere a), b), c) del Codice, il PTPR non ha efficacia
prescrittiva e costituisce un contributo conoscitivo con valenza propositiva e di indirizzo per l’attività di
pianificazione e programmazione della Regione, della Città metropolitana di Roma Capitale, delle Province,
dei Comuni e delle loro forme associative, nonché degli altri soggetti interessati dal presente Piano”. Ne
deriva che la classificazione dell’area di interesse come “Paesaggio agrario di rilevante valore” non ha
natura prescrittiva e, pertanto, non può essere elemento di valutazione - se non con valenza propositiva -
nella adozione ed eventuale approvazione della proposta di PRINT.
3) Manca il parere di competenza ai sensi dell’art. 12 del D. LGS. n. 152/2006 di soggetti competenti in
materia ambientale tra i quali la Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio
Istruttoria dell’Ufficio: l’art. 12 del D.Lgs. n. 152/2006 disciplina la verifica di assoggettabilità a VAS. La
proposta di PRINT in oggetto è stata sottoposta preventivamente, ai sensi di legge, alla suddetta verifica in
esito alla quale la Regione Lazio, con Determinazione del 17 luglio 2017 n. G10005, pubblicata su BURL n.
59 - Supplemento n. 1 - del 25.07.2017, si è espressa escludendo che la proposta di PRINT dovesse essere
sottoposta a VAS. Si evidenzia, altresì, che dalla Relazione Istruttoria facente parte della Determinazione
regionale sopra richiamata, la competente Soprintendenza non ha fatto pervenire alcun parere sul PRINT
determinandosi, in questo modo, con una tacita approvazione.
4) La Variante avrà un impatto pesante sulla rete commerciale e sui piccoli esercizi, la Delibera manca di
uno studio che verifichi come la Variante impatti con la rete commerciale e non risulta condivisa con le
Amministrazioni di Ariccia, Genzano e Lanuvio. La mancata condivisione tra i Comuni dei Castelli Romani
comporta che sulla Via Nettunense, su un tratto di pochi chilometri, via sia già un numero elevato di
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strutture commerciali, 13 di rilevante dimensione. L’apertura di una nuova struttura comporterà
concorrenza che avrà riflessi sulle condizioni dei lavoratori.
Istruttoria dell’Ufficio: l’osservazione si fonda su presupposti che si pongono in violazione delle previsioni di
legge tese a garantire (e non ad ostacolare) la libera concorrenza tra gli operatori economici a vantaggio
dei consumatori. In tale ottica l’osservazione, che non si connota per i caratteri migliorativi e collaborativi
che dovrebbe avere, contiene riferimenti del tutto generici, assolutamente non dimostrati né dimostrabili
nonché affermazioni del tutto opinabili.
Richiamato quanto detto in relazione al punto precedente in ordine all’esclusione della proposta di PRINT
dalla procedura di VAS, si rappresenta che la legge non prevede che i Comuni limitrofi vengano coinvolti nel
procedimento amministrativo preordinato all’approvazione della proposta di PRINT: ciò anche in ossequio
delle disposizioni dell’art. 1, comma 2, della legge n. 241/1990.
5) Secondo il PAI l’area in questione ricade nelle aree sottoposte a tutela per pericolo di inondazione non si
comprende come l’UTC ed il Consiglio Comunale possano autorizzare la costruzione del Centro
Commerciale in un’area a rischio inondazione. In collegamento vengono mosse critiche agli atti autorizzativi
relativi alla discarica in località Roncigliano.
Istruttoria dell’Ufficio: in relazione all’area di interesse il rischio inondazione è stato escluso dall’Autorità di
Bacino che con Decreto n. 111/2020, pubblicato su BURL n. 91 del 21.07.2020, ha disposto la
deperimetrazione delle aree interessate dalla proposta di PRINT da quelle sottoposte a tutela. Per inciso si
evidenzia che le autorizzazioni in ordine alle opere e manufatti presso la discarica in località Roncigliano
sono di competenza della Regione Lazio.
6) La Variante urbanistica comporta un aumento di valore dell’area oggetto di intervento derivante dal
cambio della destinazione urbanistica. Tale valore, risulta essere superiore al milione di euro, ma
l’Amministrazione si accontenta delle aree oggetto di esproprio per la realizzazione della rotatoria e di
ulteriori Euro 217.409,45, quale importo compensativo. La legge prevede che l’Ente introiti la somma pari
alla metà del sopravalore. Nella documentazione del Programma Integrato manca “volutamente” ogni
riferimento al sopravalore milionario che spinge il guadagno complessivo della vendita del Centro
Commerciale a quasi 2 milioni di Euro, secondo i calcoli dell’UTC. La Variante comporta un incremento utile
per la Società e pertanto qualora non vengano riviste le modalità di calcolo delle opere compensative a
vantaggio del Comune, verrà presentata denuncia alla Corte dei Conti per danno erariale.
Istruttoria dell’Ufficio: l’incremento del valore delle aree connesso all’approvazione della proposta di PRINT
è stato oggetto di stima da parte dell’Ufficio con relazione prot. n. 0016977 del 16.03.2021 allegata alla
delibera di adozione. Rilevando come l’osservazione, in realtà, contenga solamente riferimenti generici e
considerazioni prive di qualsiasi dimostrazione a supporto, è il caso di ricordare come il maggior valore
generato dalla attuazione della proposta di PRINT, di cui all’art. 16 - comma 4, lett. dter) - del D.P.R. n.
380/2001 sia pari al valore complessivo di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione
edilizia/urbanistica cui, tuttavia, vanno detratti sia il valore complessivo di mercato relativo allo stato di
fatto e di diritto esistente al momento dell'avvio del procedimento che il costo di trasformazione.
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L’osservazione, lungi dall’offrire un apporto critico ma - in ogni caso - migliorativo e collaborativo contiene
- in relazione al punto n. 6 - una inopinata minaccia che, allo stato, appare del tutto gratuita e probabilmente
fondata sia su una scarsa attenzione ai contenuti dei documenti allegati alla delibera di adozione che suuna
scarsa conoscenza del procedimento amministrativo e dei più elementari metodi estimativi.
Poiché l’Ufficio ha compiti istruttori di supporto alle decisioni dell’Amministrazione comunale, in relazione
a quanto da ultimo segnalato si rimette alla stessa Amministrazione ogni valutazione in ordine all’eventuale
tutela - nelle dovute sedi - degli interessi dell’Ente qualora dovesse riconoscersi la presenza di eventuali
reati contro la pubblica amministrazione tramite atti e comportamenti finalizzati a turbare la regolarità del
procedimento amministrativo al fine di condizionarne negativamente l’esito.

In primo luogo va evidenziato che il documento prodotto non chiarisce se trattasi di osservazioni o di
opposizioni alla proposta di PRINT. Tuttavia, diversamente da quanto indicato, i promotori del documento
non appaiono configurabili come soggetti aventi un interesse personale, diretto, concreto, attuale e
legittimo da tutelare in quanto, come da essi stessi indicato, vantano interessi diffusi nella tutela e
valorizzazione del patrimonio culturale, territoriale e naturalistico del Lazio e della Campagna Romana: deve
ritenersi, pertanto, che siano state presentate osservazioni che si articolano - sinteticamente - nel seguente
punto in relazione al quale viene riportata a seguire, in corsivo, l’istruttoria dell’Ufficio.
1) L’area interessata dalla proposta di PRINT risulta avere natura agricola e risulta contigua ad area agricole,
pertanto le disposizioni previste dall’art. 2 della L.R. n. 22/1997 risultano non essere applicabili nella
fattispecie.
Istruttoria dell’Ufficio: la proposta di PRINT interessa un’area del territorio di Albano Laziale che risulta
(distanza di circa 20 mt) da una zona edificabile classificata, nel vigente strumento urbanistico generale,
come Zona B - Sottozona B2 – Residenziale di completamento. Va rilevato, inoltre, che l’area di intervento,
oltre ad essere posta a confine con importanti arterie stradali (Via Nettunense, Via Campoleone) è posta in
prossimità del Centro Abitato del Comune di Albano Laziale come perimetrato, con Delibera della G.C. n.
2081/1993, ai sensi dell’art. 4 del D.Lgs. n. 285/1992 (Codice della Strada).
In merito alle disposizioni della l.r. n. 22/1997 si evidenzia che, conformemente alle indicazioni della
consolidata giurisprudenza in materia, il termine di “contiguità” non va inteso nel senso dell’adiacenza e
della continuità fisica bensì in senso di “vicinanza” ossia come effettiva e significativa vicinanza tra i fondi
interessati dalla proposta ed il perimetro urbano. Tale situazione, per quanto detto in precedenza, sussiste
nel caso della proposta di PRINT in oggetto.
Pag. 13
L’osservazione, lungi dall’offrire un apporto critico ma - in ogni caso - migliorativo e collaborativo, contiene
alcune gratuite considerazioni in ordine a presunti aspetti prettamente penali nell’alveo di fattispecie
criminose nonché una inopinata minaccia che, allo stato, appare non solo abnorme - se riferita al caso di
specie - ma del tutto gratuita in quanto basata su considerazioni e supposizioni proprie dei soggetti
proponenti peraltro prive di qualsiasi riscontro.
Poiché l’Ufficio ha compiti istruttori di supporto alle decisioni dell’Amministrazione comunale, in relazione
a quanto da ultimo segnalato, si rimette alla stessa Amministrazione ogni valutazione in ordine all’eventuale
tutela - nelle dovute sedi - degli interessi dell’Ente qualora dovesse riconoscersi la presenza di eventuali
reati contro la pubblica amministrazione tramite atti e comportamenti finalizzati a turbare la regolarità del
procedimento amministrativo al fine di condizionarne negativamente l’esito.
Conclusioni
Come in precedenza evidenziato le osservazioni si articolano tutte praticamente sui medesimi aspetti:
probabilmente ciò è dovuto al fatto che non sono stati compiutamente esaminati gli atti ed i documenti
allegati sia alla proposta di PRINT che alla Delibera di adozione.
Tali osservazioni (che costituiscono un apporto critico ma, in ogni caso collaborativo funzionale agli interessi
generali e non individuali) secondo prassi, avrebbero dovuto contenere suggerimenti finalizzati a migliorare
- dal punto di vista dell’interesse pubblico - la qualità della proposta di variante allo strumento urbanistico
generale mediante formulazione di proposte - univocamente interpretabili - che si pongano in alternativa
e/o ad integrazione della specifica previsione urbanistica oggetto della variante stessa.
Sotto quest’ultimo punto di vista, per contro, si rileva che tutte le osservazioni sono di fatto errate nei
contenuti e nei presupposti ed irrilevanti - dal punto di vista del procedimento amministrativo - ai fini
dell’eventuale approvazione della variante urbanistica connessa alla proposta di PRINT in oggetto: esse,
pertanto, si ritiene siano tutte indistintamente non meritevoli di accoglimento per le ragioni specificamente
precisate in dettaglio nel presente documento.
Si ricorda che sui contenuti delle osservazioni si pronuncerà, in maniera definitiva, la Regione Lazio cui
compete l’eventuale approvazione della proposta di PRINT in oggetto.
Si resta a disposizione per qualsiasi chiarimento.
Il Responsabile del Settore IV – Servizio I Il Dirigente dei Settori IV e V

Arch. Alberto Gemma Ing. Filippo Vittori
GEMMA VITTORI FILIPPO
ALBERTO Ordine degli
04.11.2021 Ingegneri della
10:27:03 Provincia di
GMT+00:00 Roma
Ingegnere
04.11.2021
09:47:01
GMT+00:00
COMUNE DI ALBANO LAZIALE
Protocollo Arrivo N. 58129/2021 del 01-10-2021
Doc. Principale - Copia Documento
Allegato (1)
Allegato 1 - Copia Documento
Allegato (2)
Allegato (3)
Allegato (4)
Allegato (5)
Giacomo CASTRO
Presidente Ass. Latium Vetus
Via di Tor del Vescovo 09, 00071 Pomezia (RM)
associazionelatiumvetus@pec.it
associazionelatiumvetus@gmail.com
1
Doc. Principale - Copia Del Documento Firmato Digitalmente

Al Comune di ALBANO LAZIALE (RM)
protocollo@cert.comune.albanolaziale.rm.it
e al Dirigente del Settore IV del Comune di

ALBANO LAZIALE (RM)
dirigente.tecnico@pec.comune.albanolaziale.rm.it
e p.c. all’Assessore all’Urbanistica del

Comune di ALBANO LAZIALE (RM)
e p.c. ai Sigg. Consiglieri comunali del

Comune di ALBANO LAZIALE (RM)
e p.c. alla REGIONE LAZIO Direzione

regionale per le politiche abitative e la
pianificazione territoriale, paesistica e
urbanistica
territorio@regione.lazio.legalmail.it
Nota composta da num. 09 pagine e dagli allegati e trasmessa via P.E.C.
OGGETTO: Opposizioni/osservazioni alla variante puntuale al PRG denominata

“Programma integrato - Proposto dalla Soc. Alexander Srl, in località Cecchina per la
realizzazione di una struttura commerciale (n. 1 edificio) con annessi parcheggi
pertinenziali e pubblici” – L.R. 22/1997 e s.m.i. Osservante: Associazione Latium Vetus.
I sottoscritti Gemma CHIACCHIO, nata a Lubiana (YUG) il 23.08.1981 e residente al civico 30

int. 07 di P.zza Pia, Albano Laziale (RM), in proprio in quanto cittadina residente ed elettrice nel
Comune di Albano Laziale (RM), e Giacomo CASTRO, rappresentante legale dell’Associazione
di promozione sociale denominata Associazione Latium Vetus, iscritta all’Agenzia delle Entrate -
Roma 6, tramite atto n° 1072 del 16 febbraio 2012 - C.F. 97685900587, con sede legale al civico
09 di via di Tor del Vescovo, 00071 Pomezia (RM), iscritta all’albo Regione Lazio delle
Sede legale: Via di Tor del Vescovo 09, 00071 Pomezia (RM)
 (+39) 338 9109016 @ www.latiumvetus.it  associazionelatiumvetus@gmail.com

Iscrizione Ag. Entrate Roma 6 n° 1072 del 16 febbraio 2012 - C.F. 97685900587
Associazioni di Promozione Sociale tramite Det. Dir. B02770 del 02.07.2013 portatrice di
interessi diffusi nella tutela e valorizzazione dei beni del patrimonio culturale e naturalistico del
Lazio, ed in particolar modo della Campagna Romana, ai sensi dell’Art. 02 dello Statuto, secondo
quanto stabilito dal D.lgs. 152/2006 e s.m.i. ha preso visione della documentazione relativa alla
variante puntuale al PRG denominata “L.R. 22/1997 e s.m.i. – Variante puntuale al PRG denominata
‘Programma integrato - Proposto dalla Soc. Alexander Srl, in località Cecchina per la realizzazione di 2

una struttura commerciale (n. 1 edificio) con annessi parcheggi pertinenziali e pubblici’”, di tutti gli
elaborati, dei vincoli esistenti con particolare riguardo a quelli che devono garantire la tutela
paesaggistica ed ambientale, del patrimonio culturale, della salute umana e della qualità della vita
dell’area interessata da tale progetto
INVIA
le proprie opposizioni/osservazioni alla variante puntuale al PRG denominata “Programma

integrato - Proposto dalla Soc. Alexander Srl, in località Cecchina per la realizzazione di una struttura
commerciale (n. 1 edificio) con annessi parcheggi pertinenziali e pubblici” – L.R. 22/1997 e s.m.i..
Osservante: Associazione Latium Vetus.
Indico fin da ora che sulla base di nuovi elementi tecnici sarà nostra cura presentare ulteriori
osservazioni oltre quelle di seguito elencate.
Allego alla presente nota contenente le opposizioni/osservazioni una marca da
bollo da Euro 16,00 (sedici/00) unitamente a seguenti documenti:
1) Opposizioni / Osservazioni presentate dalla Sig.ra Gemma Chiacchio e dal
rappresentante p.t. dell’Associazione Latium Vetus;
2) Carta d’identità della Sig.ra Gemma Chiacchio;
3) Carta d’identità del rappresentante legale di Ass. Latium Vetus, Sig. Giacomo Castro;
4) Codice fiscale e certificato della legale rappresentatività di Ass. Latium Vetus;
Pomezia, 06.10.2021.
Giacomo CASTRO Gemma CHIACCHIO

Rappresentante legale Ass. Latium Vetus In proprio

Opposizioni / Osservazioni
alla variante puntuale al PRG denominata “Programma integrato - Proposto dalla
Soc. Alexander Srl, in località Cecchina per la realizzazione di una struttura commerciale
(n. 1 edificio) con annessi parcheggi pertinenziali e pubblici” – L.R. 22/1997 e s.m.i.
3

Osservante: Associazione Latium Vetus.
Premesso che:
- il Comune di Albano Laziale è dotato di Piano Regolatore Generale, approvato dalla Giunta
Regionale del Lazio con deliberazione n. 2527, dell’11 Luglio 1975, pubblicato sul B.U.R. della
Regione Lazio n. 36, del 30 Dicembre 1975;
- con deliberazione n. 24 del 18/06/2018 il Consiglio Comunale, alla luce della documentazione
inoltrata dalla Soc. Alexander Srl esprimeva parere favorevole quale atto di indirizzo ed impegno
alla realizzabilità dell’intervento proposto;
- la Regione Lazio con Determinazione n. G10005 del 17/07/2017, pubblicata su BURL n. 59 Suppl.
n. 1 del 25/07/2017 esprimeva ai sensi dell’art. 12 D Lgs n. 152/2006 provvedimento di esclusione
della procedura di assoggettabilità a VAS relativamente al Piano Integrato di iniziativa privata L.R.
n. 22/1997 in Variante al PRG vigente, per la realizzazione di un edifico commerciale su terreno
adiacente allo svincolo stradale tra la SR 207 Via Nettunense e la SP 7/a Via Campoleone;
- la Regione Lazio con nota prot. n. 3581197 del 21/04/2021 pervenuta presso gli uffici di questo
Ente in data 21/04/2021, annoverata al protocollo con il n. 00225241, ha fatto pervenire presso
questi uffici, Determinazione n. G04020 del 13/04/2021 con la quale ha espresso ai sensi dell’art.
89 DPR n. 380/2001 e ss.mm.ii., il parere di competenza in materia geologica;
- ai sensi delle disposizioni di cui all’art. 16 comma 4 lettera d-ter) DPR n. 380/01 e ss.mm.ii., la
normativa prevede che per varianti urbanistiche su aree o immobili debba essere riconosciuto
a favore dell’Ente comunale, oltre al contributo previsto dall’art. 16 comma 2 e comma 3, un
ulteriore contributo straordinario, determinato in base al maggior valore generato a seguito
della trasformazione urbanistica dell’area;
- la Soc. Alexander Srl con nota del 24/02/2021 annoverata presso gli uffici di questo Ente in data
24/02/2021 al n. 0012469 ha inoltrato la documentazione tecnica che di seguito viene riportata:
1) Titolo di Proprietà;
2) Relazione tecnica;
3) Documentazione fotografica;
4) Schema Convenzione;

5) Tavola n. 1 - Inquadramento territoriale;
6) Tavola n. 2 - Planimetria generale profili longitudinali ante e post operam;
7) Tav. n. 3 - Verifica standard;
8) Tav. n. 4 – Verifica parcheggi Privati;
9) Tav. n. 5 – Planimetria post operam, Piante Prospetti e Sezioni;
10) Tav. n. 6 – Planivolumetrico post operam, tabella riepilogativa dati progetto.
4

Considerato che:
- ai sensi del disposto di cui all’art. 16 comma 4 lettera d-ter) DPR n. 380/01 e ss.mm.ii, il
contributo straordinario, quale incremento di valore di aree o immobili soggetti a Variante
Urbanistica, deve essere calcolato dall’Amministrazione Comunale, ed è suddiviso nella misura
non inferiore al 50 % tra il Comune ed il Soggetto Promotore che lo verserà nelle casse comunali
per la realizzazione di opere pubbliche e servizi nel contesto in cui ricade l’intervento;
Vista
- la documentazione tecnica prodotta dalla Soc. Alexander Srl con nota del 24/02/2021 annoverata
presso gli uffici di questo Ente in data 24/02/2021 al n. 0012469, che di seguito viene riportata:
- la Legge Regionale 26 giugno 1997, n. 22 e ss.mm.ii.;
- la Legge Regionale 2 luglio 1987, n. 36 e ss.mm.ii.;
- la DGR n. 117 del 24.03.2020;
- il Verbale della Commissione Urbanistica Comunale;
- il parere di regolarità tecnica ai sensi del D.Lgs 267/00 e ss.mm.ii.;
- il parere di regolarità contabile ai sensi del D.Lgs 267/00 e ss.mm.ii.;
per tutto ciò premesso, visto e considerato
- il Consiglio comunale di Albano Laziale ha approvato la deliberazione n. 41

dell’08/07/2021 avente oggetto “Programma integrato proposto dalla Soc. Alexander
Srl, in località Cecchina per la realizzazione di una struttura commerciale (n. 1 edificio)
con annessi parcheggi pertinenziali e pubblici. Adozione ai sensi dell'art. 4 della L.R.
22/1997, in variante al P.R.G. e contestuale approvazione dello schema di convenzione”
con 14 voti favorevoli (Borelli (Sindaco), Cavalieri, Colini, Faccia, Fazio, Galanti, Gambucci, Lucci,
Marini, Mengarelli, Oroccini, Santilli Tedone e Trivelloni) 4 voti contrari (Nobilio, Cuccioletta,
Ferrarini e Moresco) e 2 astenuti (Cascella e Giorgi)

Ravvisato che
- In seguito all'adozione con Delibera del Consiglio comunale n. 41 dello scorso 08.07.2021 ai
sensi dell'art. 4 della L.R. 22/1997, in variante al P.R.G., e contestuale approvazione dello schema
di convenzione, lo scorso 06 settembre 2021 il dirigente del Settore IV del Comune di Albano
Laziale (RM) ha proceduto a pubblicare sull'albo pretorio del medesimo Comune l’avviso di
deposito contestualmente alla D.C.C. n. 41/2021 e agli allegati; 5

- Ai sensi dell’attuale normativa urbanistica possono essere presentate osservazioni al Programma
integrato ad opera di enti pubblici, associazioni sindacali interessate e qualsiasi privato, ovvero
opposizioni, che evidenzino vizi di legittimità o di merito dello strumento pianificatorio adottato
in variante, queste ultime solo ad opera di proprietari di immobili compresi nei piani e coloro,
anche soggetti associativi, che possano vantare però un interesse "personale, diretto ed attuale"
nella vicenda.
Richiamato che
- La scrivente Associazione Latium Vetus è portatrice di un interesse personale, diretto, concreto

ed attuale in quanto iscritta all’albo Regione Lazio delle Associazioni di Promozione Sociale
tramite Det. Dir. B02770 del 02.07.2013 e vanta interessi diffusi nella tutela e valorizzazione dei
beni del patrimonio culturale, territoriale e naturalistico del Lazio, ed in particolar modo della
Campagna Romana, ai sensi dell’Art. 02 dello Statuto ed è pertanto pienamente legittimata alla
presentazione di opposizioni/osservazioni e ciò anche al fine di consentire la valutazione
dell’esperimento di eventuali mezzi di tutela amministrativa e giurisdizionale.
- La Sig.ra Gemma Chiacchio è portatrice di un interesse personale, diretto, concreto ed attuale

in quanto cittadina elettrice nel Comune di Albano Laziale, residente peraltro a pochi chilometri
dall’ubicazione dell’intervento in esame e pertanto è pienamente legittimata alla presentazione
di opposizioni/osservazioni e ciò anche al fine di consentire la valutazione dell’esperimento di
eventuali mezzi di tutela amministrativa e giurisdizionale.
Per tutto quanto premesso si
ESPONE QUANTO SEGUE
1) OPPOSIZIONE / OSSERVAZIONE N. 1: Violazione della L.R. 22/1997, Eccesso di

potere.
Al fine di una compiuta disamina dell’opposizione / osservazione è necessario riportare per intero il
testo dell’art. 02 della legge regionale Lazio n. 22/1997 e s.m.i., in base al quale come dichiarato, discende
il procedimento e l’adozione urbanistica in variante al PRG del Comune di Albano Laziale (RM).

Art. 2 (Caratteri del programma integrato)
1. Il programma integrato consiste in un progetto operativo complesso, di interesse pubblico, con rilevante valenza
urbanistica ed edilizia, ed è caratterizzato dalla presenza di pluralità di funzioni, dall'integrazione di diverse
tipologie, ivi comprese le opere di urbanizzazione e le infrastrutture necessarie per assicurare la completezza e
la piena funzionalità dell'intervento stesso, e da dimensioni tali da incidere sulla riorganizzazione del tessuto
urbano. 6

2. Il programma integrato può essere localizzato soltanto sul territorio di comuni provvisti di strumento urbanistico
generale approvato e può interessare immobili pubblici e/o privati. La sua realizzazione può avvenire anche
attraverso la compartecipazione di soggetti pubblici e/o privati, con rispettivi apporti di risorse finanziarie.
3. Fermo restando quanto indicato al comma 1, il programma integrato riguarda essenzialmente:
a) aree interne e contigue ai perimetri urbani come definiti dagli strumenti urbanistici al cui interno siano presenti
aree degradate in tutto o in parte edificate e si riscontrino carenze di strutture e di servizi;
b) centri minori oggetto di sensibili sviluppi insediativi con servizi inadeguati;
c) nuclei di urbanizzazione rada e diffusa, privi di servizi ed elementi infrastrutturali, nonché di una specifica
identità urbanistica;
d) parti di centri urbani con forti fenomeni di congestionamento;
e) aree con destinazioni produttive o terziarie dismesse, parzialmente utilizzate o degradate, ma con forte
capacità di polarizzazione urbana.
4. Il programma integrato può comprendere anche zone agricole contigue ai perimetri urbani
come definiti dagli strumenti urbanistici, escluse quelle di pregio ambientale.”
Come facilmente esperibile il co. 04 dell’art. 02 della L.R. 22/1997, così come modificato dall'articolo 5,
comma 22, lettera a) della legge regionale 13 agosto 2011, n. 10, è direttamente collegato alla situazione
in esame, in quanto la variante urbanistica adottata tramite la D.C.C. n. 41 del 08/07/2021 ha in oggetto
un Programma Integrato d'intervento, ai sensi della L.R. n. 22/1997 e ss.mm.ii. in variante al PRG, per la
realizzazione di un edificio commerciale su un terreno posto adiacente lo svincolo stradale tra la S.R.207
(Via Nettunense) e la S.P.7/a (Via Campoleone) nel Comune di Albano Laziale (RM).
In particolar modo l’area oggetto dell’intervento è sita nel Comune di Albano Laziale nella località
Fontana di Papa tra la strada regionale "Via Nettunense" e la strada provinciale "Via Campoleone", in
prossimità del nuovo svincolo stradale che interessa proprio le sopra citate arterie viarie. Il lotto è
costituito da un terreno prevalentemente pianeggiante di forma con inviluppo esterno di tipo
trapezoidale, identificato al fg. 28 particella n. 858 avente superficie pari a 9.293,00 mq. Il soggetto privato
proponente l’intervento in oggetto è la Società Alexander s.r.l. con sede legale ad Aprilia (LT) in Via

delle Margherite n. 126, la quale risulta proprietaria dell’area come da Atto di Compravendita del
26/02/2020 Rep. n. 38.680 Racc. n. 13.960, registrato a Latina il 23/03/2020 al n. 4656.
L’area oggetto d’intervento, ad oggi risulta essere urbanisticamente destinata a zona

agricola E, sottozona E2 “Agricola a 10.000” (terreni agricoli poco frazionati), così come previsto dal
Piano Regolatore Generale, approvato da parte della Regione Lazio con D.G.R. n.2527 del 11/07/1973
e da parte del Comune di Albano Laziale con D.C.C. n.19 del 09/03/1976. 7

Va tuttavia sottolineato, gravemente, che l'area oggetto d'intervento ricade in zona agricola
lontana dai tessuti urbani prevista all'art. 2, comma 4, della L.R. n. 22/1997, in base al quale il
programma integrato di intervento deve riguardare “zone agricole contigue ai perimetri urbani”. Va
infatti precisato, che i nuclei abitati in località Cancelliera, sono ricompresi nel perimetro
del Comune di Ariccia, sui quali il Comune di Albano Laziale non vanta, né può vantare
alcun potere urbanistico: tutti i lati contigui alla particella n. 858 del fg. 28 del Comune di
Albano Laziale, risultano a destinazione agricola ed inoltre risultano essere non “contigui
ai perimetri urbani”.
A riprova di quanto osservato va rimarcato il fatto che nelle tavole tecniche accluse alla
documentazione tecnica inoltrata dalla Soc. Alexander Srl con nota del 24/02/2021
annoverata presso gli uffici di questo Ente in data 24/02/2021 al n. 0012469, ed in particolar
modo alla Tavola 01 “Inquadramento territoriale. Stralci urbanistici. Tabelle Urbanistiche PRG
allegata anche alla deliberazione sopramenzionata con la quale è stato adottato il piano, è
ricompreso il solo stralcio del PRG del Comune di Albano Laziale, da cui risulta
espressamente che l’area in esame ricade in zona agricola ed è contigua a sole zone
agricole (in basso destra lo stralcio del PRG vigente, a sinistra lo stralcio del PRG in variante)

Ne consegue che l’adozione del piano integrato de quo, per mezzo della deliberazione del
Consiglio comunale n. 41 dell’08/07/2021 è avvenuta in dispregio della normativa regionale
L. R. 22/1997.
Si deve precisare, altresì, che i fatti sopra descritti, qualora confermati, porrebbero in luce aspetti
prettamente penali nell’alveo di fattispecie criminose a carico di una serie di soggetti, che
appresso si evidenziano. 8

In primo luogo, si consideri che gli atti degli organi collegiali di un Comune che manifestano la volontà
dell’ente verso l’esterno e le determinazioni dirigenziali assunte dall’organo amministrativo, destinati a
determinare conseguenze giuridiche, costituiscono atti pubblici, come tali assistiti dalla tutela penale in
materia di falso (ex multis S.U. N. 1827, del 24.02.1995, Cass. V sez. sentenza del 22.11.1988, nonché n.
5397 del 11.02.2005, n. 4917 del 22.12.2004, n. 20073 del 05.05.2003). Orbene, anche per l’atto
dispositivo (che consiste in una manifestazione di volontà e non nella rappresentazione o descrizione di
un fatto) è configurabile la falsità ideologica, più precisamente, in relazione all’attestazione non conforme
a verità della esistenza di una data situazione di fatto costituente il presupposto dell’atto.
In secondo luogo, va evidenziato che il Responsabile del procedimento amministrativo ed il

Dirigente firmatario della proposta di deliberazione e soprattutto, del parere di
conformità tecnica (allegata alla D.C.C. n. 41/2021), indubbiamente, non potevano non avere
contezza della documentazione, tutta, allegata e fondante la determinazione medesima, ovvero dei fatti
posti alla base della medesima attestazione di conformità. Secondo poi, per quanto attiene la delibera
consiliare de qua, avrebbero dovuto necessariamente essere edotti della situazione in punto di fatto e,
conseguentemente, tenuti ad evidenziarne la circostanza nell’atto (ovvero a non procedere all’adozione
della medesima deliberazione) tutti i Consiglieri comunali che hanno materialmente
partecipato al voto ed hanno contribuito alla formazione della volontà del Consiglio comunale di
approvare il programma integrato di intervento presentato dalla società Alexander S.r.l., la quale è stata
adottata con 14 voti favorevoli (Borelli (Sindaco), Cavalieri, Colini, Faccia, Fazio, Galanti, Gambucci,
Lucci, Marini, Mengarelli, Oroccini, Santilli Tedone e Trivelloni), 4 voti contrari (Nobilio, Cuccioletta,
Ferrarini e Moresco) e 2 astenuti (Cascella e Giorgi).
La presente nota contenente Opposizioni / Osservazioni vale altresì quale DIFFIDA a

procedere senza indugio all’attivazione dei poteri di autotutela, procedendo
all’annullamento, con voto contrario del Consiglio comunale, della deliberazione n. 41
dell’08/07/2021 avente oggetto “Programma integrato proposto dalla Soc. Alexander Srl, in località Cecchina
per la realizzazione di una struttura commerciale (n. 1 edificio) con annessi parcheggi pertinenziali e pubblici.
Adozione ai sensi dell'art. 4 della L.R. 22/1997, in variante al P.R.G. e contestuale approvazione dello schema di
convenzione”.
Si chiede alle Amministrazione e ai soggetti ai quali la presente è stata inviata per conoscenza di svolgere
l'attività di propria competenza con riguardo ai fatti e agli eventi rappresentati. Si precisa fin d’ora che
nella denegata e non creduta ipotesi, di un mancato intervento ovvero in difetto di quanto richiesto con

riguardo ai fatti richiamati, ovvero di una sostanziale elusione dell'obbligo in capo all'Amministrazione di
garantire il pieno rispetto della normativa urbanistica in materia di piani integrati di intervento, ovvero
della L.R. n. 22/1997, ci rivolgeremo, per quanto di ragione, alle competenti autorità giurisdizionali civili,
penali, amministrative e contabili al fine di fare accertare la violazione, l'omissione, l'inerzia o il ritardo
nel compimento di attività d'ufficio, nonché al fine di ottenere la piena tutela dei diritti fatti valere dai
cittadini e dall'associazione rappresentati.
9

Distinti saluti.
Pomezia, 06 ottobre 2021.
Ing. Giacomo CASTRO Ing. Gemma CHIACCHIO

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CITTÀ DI ALBANO LAZIALE

Città Metropolitana di Roma Capitale

L.R 22/1997 e ss.mm.ii. – “Programma Integrato di Intervento, proposto dalla Società

RELAZIONE DELL’UFFICIO SULLE OSSERVAZIONI ED OPPOSIZIONI

Adozione del PRINT, pubblicazione e controdeduzione alle osservazioni ed

Via Alcide De Gasperi, n. 64

Elenco delle osservazioni pervenute

2) Osservazione n. 2 - prot. n. 0058729 del 05.10.2021 (Allegato 2)

3) Osservazione n. 3 - prot. 0058732 del 05.10.2021 (Allegato 3)

5) Osservazione n. 5 - prot. 0059275 del 06.10.2021 (Allegato 5)

Esame dei contenuti delle osservazioni pervenute

10) manca il parere dell’Autorità di Bacino sotto il profilo di rischio idrogeologico;

Osservazione n. 2 - prot. n. 0058729 del 05.10.2021 (Allegato 2)

Contenuti dell’osservazione ed istruttoria dell’Ufficio:

Osservazione n. 3 - prot. n. 0058732 del 05.10.2021 (Allegato 3)

Contenuti dell’osservazione ed istruttoria dell’Ufficio:

Osservazione n. 4 - prot. n. 0058944 del 06.10.2021 (Allegato 4)

Osservazione n. 5 - prot. n. 0059275 del 06.10.2021 (Allegato 5)

Contenuti dell’osservazione ed istruttoria dell’Ufficio:

Si resta a disposizione per qualsiasi chiarimento.

Il Responsabile del Settore IV – Servizio I Il Dirigente dei Settori IV e V

Doc. Principale - Copia Del Documento Firmato Digitalmente

e al Dirigente del Settore IV del Comune di

e p.c. all’Assessore all’Urbanistica del

e p.c. ai Sigg. Consiglieri comunali del

e p.c. alla REGIONE LAZIO Direzione

Nota composta da num. 09 pagine e dagli allegati e trasmessa via P.E.C.

OGGETTO: Opposizioni/osservazioni alla variante puntuale al PRG denominata

I sottoscritti Gemma CHIACCHIO, nata a Lubiana (YUG) il 23.08.1981 e residente al civico 30

Doc. Principale - Copia Del Documento Firmato Digitalmente

le proprie opposizioni/osservazioni alla variante puntuale al PRG denominata “Programma

Giacomo CASTRO Gemma CHIACCHIO

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- la Legge Regionale 26 giugno 1997, n. 22 e ss.mm.ii.;

- la Legge Regionale 2 luglio 1987, n. 36 e ss.mm.ii.;

- la DGR n. 117 del 24.03.2020;

- il Verbale della Commissione Urbanistica Comunale;

- il parere di regolarità tecnica ai sensi del D.Lgs 267/00 e ss.mm.ii.;

- il parere di regolarità contabile ai sensi del D.Lgs 267/00 e ss.mm.ii.;

per tutto ciò premesso, visto e considerato

- il Consiglio comunale di Albano Laziale ha approvato la deliberazione n. 41

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- La scrivente Associazione Latium Vetus è portatrice di un interesse personale, diretto, concreto

- La Sig.ra Gemma Chiacchio è portatrice di un interesse personale, diretto, concreto ed attuale

Per tutto quanto premesso si

ESPONE QUANTO SEGUE

1) OPPOSIZIONE / OSSERVAZIONE N. 1: Violazione della L.R. 22/1997, Eccesso di

Doc. Principale - Copia Del Documento Firmato Digitalmente

3. Fermo restando quanto indicato al comma 1, il programma integrato riguarda essenzialmente:

b) centri minori oggetto di sensibili sviluppi insediativi con servizi inadeguati;

d) parti di centri urbani con forti fenomeni di congestionamento;

L’area oggetto d’intervento, ad oggi risulta essere urbanisticamente destinata a zona

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In secondo luogo, va evidenziato che il Responsabile del procedimento amministrativo ed il

La presente nota contenente Opposizioni / Osservazioni vale altresì quale DIFFIDA a

Doc. Principale - Copia Del Documento Firmato Digitalmente

Pomezia, 06 ottobre 2021.

Ing. Giacomo CASTRO Ing. Gemma CHIACCHIO

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