Principali leggi urbanistiche

Legge Urbanistica Nazionale(fondamentale) – L.N. 1150 del 17/08/1942

• Indennità di espropriazione:

stabilisce il criterio che nessun indennizzo è dovuto ai proprietari per le limitazioni ed i vincoli derivanti
alla loro proprietà a causa dell’approvazione del PRG.
• Principi normativi:

la pianificazione urbanistica riguarda tutto il territorio nazionale;

l’attività edilizia, sino ad ora regolamentata all’interno dei centri abitati, viene regolamentata in tutto il
territorio dello Stato;

obbligo della licenza edilizia;

la licenza edilizia è subordinata all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla realizzazione
delle stesse da parte del Comune nel triennio successivo, o all’impegno dei privati di realizzarle
contemporaneamente alle opere oggetto della licenza;

responsabilità del titolare della licenza, del Direttore dei lavori e dell’assuntore per ogni inosservanza
delle norme di legge fissate nella licenza;

attribuzione al Sindaco della vigilanza sull’attività edilizia;

vengono introdotte sanzioni penali per le infrazioni e le violazioni di legge.
• Organizzazione della pianificazione:

la pianificazione urbanistica si attua mediante due livelli:
 un primo livello territoriale mediante i PIANI TERRITORIALI;
 un secondo livello locale mediante gli STRUMENTI URBANISTICI GENERALI ED ESECUTIVI.

la pianificazione locale si articola ulteriormente in due fasi:
 fase previsionale mediante il Piano Regolatore Generale, che ha vigore a tempo indeterminato;
 fase attuativa mediante i Piani Particolareggiati di esecuzione di iniziativa pubblica e validità
decennale.
• Poteri conferiti ai Comuni:

la LUN estende a tutti i Comuni la facoltà di dotarsi di PR; questa facoltà antecedentemente alla L.U.N.
era limitata ai Comuni con almeno 10000 ab. Nella LUN è inserito un elenco di Comuni di preminente
importanza per i quali vige l’obbligo di dotarsi di PR. I Comuni, inoltre, possono espropriare, entro i limiti
di espansione dell’abitato, le aree inedificate e quelle su cui insistono costruzioni in contrasto con le
destinazioni attribuite all’area dal piano, onde realizzare su di esse residenze, industrie o opere pubbliche
di competenza di Comuni, Province, Regioni, Stato e altri enti pubblici o di diritto pubblico.

Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare - L.N.
167 del 18/4/1962
• In essa, i Comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti, sono obbligati a dotarsi di piani di zona o PEEP
comprensivi di opere di urbanizzazione, attrezzature di servizio e, finalmente, di verde pubblico.
• La legge consente ai Comuni di espropriare fino al 50% delle aree per riutilizzarle in proprio o per rivenderle ai
privati che si impegnano a costruire case con caratteristiche (per prezzi e qualità) economiche e popolari. La
restante parte resta a disposizione dello Stato per alloggi demaniali, o delle Regioni, o degli istituti INA-Casa,
cooperative, ecc.
• L’indennità di esproprio va determinata dall’Ufficio Tecnico Erariale sulla base del valore del terreno senza tener
conto del suo incremento dipeso direttamente o indirettamente dalla formazione e attuazione dei piani
urbanistici. Viene così azzerato il valore delle aree periferiche.

Riepilogando la 167/1962 è assai importante perché con lo snellimento delle procedure, con la dichiarazione di
pubblica utilità per l’edilizia residenziale, con la previsione delle opere di urbanizzazione nonché l’acquisizione delle
aree da parte dei Comuni a prezzo di terreno agricolo costituisce una coraggiosa rottura con la prassi degli anni
precedenti.

La frenetica attività edilizia seguita al “miracolo economico”, che caratterizzò l’Italia dalla fine degli anni ’50 alla fine
degli anni ’60, aveva prodotto un’espansione disordinata delle città con indici di affollamento inaccettabili e tutto ciò
aggirando norme e vincoli con ogni sorta di abuso generalizzato che comprometteva ogni successiva possibilità
d’intervento di pianificazione.
Da più parti si chiedeva una riformulazione sostanziale della legge urbanistica. Nel 1966 tre eventi catastrofici (la frana
di Agrigento che fece sprofondare un intero quartiere, e le alluvioni di Firenze e del Veneto) convinsero il Parlamento
che era giunto il momento di fare qualcosa. L’intervento legislativo mirava quindi ad abbattere la speculazione edilizia
ed a salvaguardare il patrimonio culturale e paesaggistico nazionale.

Legge ponte - L.N. 765 del 6/8/1967

• Stabilisce tempi più brevi per la formazione dei piani;
• Le opere eseguite senza licenza edilizia o in modo difforme da questa o che siano in contrasto con le indicazioni
del PRG devono essere demolite e gli atti relativi (compravendita) devono essere annullati.
• Stabilisce, per la prima volta, che le nuove lottizzazioni sono subordinate alla stipulazione di una convenzione tra
privati e Comune.
• La legge, tra le altre cose, demandava al Ministero dei Lavori Pubblici l’emanazione di appositi decreti tesi a
migliorare l’attività edilizia. I decreti furono pubblicati nel 1968; essi sono:

il D.M. n. 1404 definisce innanzitutto il “ciglio stradale” come il limite della sede o piattaforma stradale
comprendente tutte le sedi viabili sia veicolari che pedonali, incluse le banchine quando siano
transitabili, nonché le strutture di delimitazione non transitabili, come parapetti arginetti e simili.
Definisce inoltre la classificazione delle strade tenendo conto della funzione che svolgono.
Si hanno così:
 a) autostrade, e raccordi autostradali: distanza minima di edificabilità dal ciglio 60 m;
 b) strade statali di interesse nazionale e internazionale, strade di grande comunicazione o ad
elevato traffico (statali), tangenziali e raccordi di scorrimento veloce: distanza minima 40 m;
 c) altre strade statali, strade provinciali e comunali di larghezza /10,50 m: distanza minima 30 m;
 d) altre strade provinciali e comunali: distanza minima 20 m.

il D.M. n. 1444 stabilisce limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati nonché
le zone omogenee nel seguente modo:
 zone tipo A: il territorio interessato da agglomerati urbani che hanno carattere storico, artistico
o di particolare pregio ambientale.
 zone tipo B: il territorio totalmente o parzialmente edificato, diverso dalle zone A. Si intendono
parzialmente edificate le zone la cui superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al
12,50 % (1/8) della superficie fondiaria.
 zone tipo C: il territorio destinato a nuovi complessi abitativi inedificato o in cui non si raggiunga
il limite di superficie di cui alla zona di tipo B.
 zone tipo D: il territorio destinato a nuovi insediamenti industriali.
 zone tipo E: il territorio destinato ad usi agricoli.
 zone tipo F: il territorio destinato ad attrezzature e impianti di interesse generale quali:
attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo, sanitarie e ospedaliere, parchi pubblici urbani
e territoriali.

La capacità insediativa di un’area viene stabilita assegnando a ciascun abitante una superficie di 20 m2
esclusivamente residenziali oltre a 5 m2 per i servizi di prima necessità (pari a un volume convenzionale
rispettivamente di 80 e 20 m3).

Legge per la casa - L. N. 865 del 22/10/1971

• In essa si stabiliscono tempi e modi per la formazione ed il finanziamento dei programmi per l’edilizia.
• Viene prevista la costituzione del Comitato per l’edilizia residenziale (CER), con compiti di orientamento controllo
e coordinamento di enti e strutture destinati a fornire case ai lavoratori.
• Contiene le norme sulle espropriazioni per pubblica utilità. Dal momento che si afferma il principio di “casa come
servizio sociale” gli indennizzi vengono stabiliti sulla base del valore medio agricolo determinato dall’UTE (Ufficio
 Tecnico Erariale); se le aree ricadono nel perimetro urbano è previsto un incremento di valore con modalità
variabili in base alla dimensione numerica del Comune.
• Poiché si estende la facoltà di esproprio alle zone costruite, ma da risanare (centri storici), si deduce un chiaro
intento del legislatore di orientare gli operatori verso il recupero edilizio.
• Tratta la materia dei programmi pubblici di edilizia residenziale, edilizia agevolata e convenzionata.

Nonostante le grandi aspettative questa legge subì gravi ritardi applicativi, ma soprattutto divenne operativa in un
periodo di grande crisi che colpì l’economia mondiale (guerra del Kippur che vide Israele scontrarsi con i Paesi
Arabi del Medio Oriente), causando un forte rincaro dei prodotti petroliferi con conseguenze inevitabili sulla
traballante economia nazionale.

Norme per l’edificabilità dei suoli, nota come “legge Bucalossi” - L. N. 10 del 28/1/1977
• Tale provvedimento si configura come legge quadro in materia urbanistico-edilizia cioè come legge che pone i
principi fondamentali ai quali dovranno adeguarsi le Regioni nell’emanare le proprie leggi urbanistiche. Ai
Comuni spetteranno le funzioni di adozione dei piani urbanistici, l’emanazione dei regolamenti edilizi ed il rilascio
della concessione edilizia. Essa è inoltre caratterizzata da buone intenzioni: per esempio quella di rendere uguali
nei confronti della pianificazione urbanistica tutti i proprietari di aree di espansione che attraverso il programma
pluriennale di attuazione vedono stabilito come, dove e quando è possibile realizzare gli interventi previsti. Ciò
allo scopo di graduare la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria nonché
l’attività edificatoria, onde evitare che la città si sviluppi in modo caotico e disomogeneo.
• L’altra buona intenzione riguarda la possibilità, oppure no, di concedere il permesso a qualsiasi trasformazione dei
suoli e degli immobili.

Il Decreto Legge Bucalossi, di fatto, istituiva il principio giuridico della separazione fra il diritto di proprietà (jus
possidendi) e il diritto di costruire (jus ædificandi), riservando quest’ultimo alla collettività.

• Questa legge trasforma la “licenza edilizia” in “concessione onerosa”; la concessione introduceva un onere che
andava in parte a finanziare opere essenziali di urbanizzazione a beneficio della collettività.

Riassumendo, i punti qualificanti della legge sono:

la nuova disciplina della Concessione Edilizia (che sostituisce la Licenza edilizia);

l’introduzione del Programma Pluriennale di Attuazione del piano regolatore (PPA).
Le caratteristiche della Concessione Edilizia sono:

irrevocabilità: una volta rilasciata la concessione edilizia non può essere ritirata o diventare
inefficace se non nei casi previsti di annullamento o decadenza.

trasferibilità: tale ipotesi si verifica nel caso in cui il titolare cede ad altri tale diritto per propria
volontà o per causa di morte.

onerosità: viene rilasciata dietro versamento di un contributo, salvo i casi di gratuità.

validità: limitata nel tempo; i lavori devono iniziare entro un anno dalla data del rilascio e
l’ultimazione deve avvenire entro tre anni dalla data d’inizio dei lavori.

pubblicità: l’avvenuto rilascio della concessione viene comunicato al pubblico tramite affissione
all’albo pretorio del Comune.

• Programma Pluriennale di Attuazione

Anche il PPA è stato oggetto di critiche da parte della Corte Costituzionale poiché non è possibile rinviare a tempo
indeterminato l’edificabilità di un suolo senza un adeguato indennizzo. Così il PPA è stato abrogato e poi sospeso
in atteso di qualcosa che lo sostituisse, ma che ancora non si è visto.
• Opere ed oneri di urbanizzazione
 Per opere di urbanizzazione si intendono gli impianti e le attrezzature che i Comuni devono realizzare per
conferire ad un territorio le caratteristiche urbane; gli oneri sono ovviamente le spese che si sostengono per
realizzarle.

Le opere di urbanizzazione sono di due tipi: primarie e secondarie.

Primarie: Secondarie:

a) strade residenziali; a) asili nido e scuole materne;

b) spazi sosta e parcheggio; b) scuole dell’obbligo;

c) fognature; c) mercati di quartiere;

d) rete idrica; d) uffici comunali;

e) rete distribuzione energia elettrica e gas; e) chiese e servizi religiosi;

f) illuminazione pubblica; f) impianti sportivi di quartiere;

g) spazi di verde attrezzato. g) centri sociali;

h) aree verdi di quartiere.

Norme per l’edilizia residenziale - L. N. 457 del 5/8/1978

Questa legge è nata con lo scopo di incrementare gli interventi di edilizia residenziale

• Introduce delle norme generali per il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente. Tali norme
configurano un nuovo sistema di programmazione degli interventi di recupero così strutturato:

individuazione delle zone da recuperare da parte della pubblica amministrazione;

perimetrazione, all’interno di esse, degli immobili o complessi edilizi, degli isolati e delle aree
oggetto del recupero.
• E’ stato introdotto il Piano di Recupero con lo scopo di fornire agli operatori pubblici e privati uno strumento di
dettaglio con un iter di approvazione più agevole rispetto a quello dei Piani Particolareggiati e quindi più
appropriato alla complessa problematica del recupero edilizio.
• Vi sono inoltre definiti i seguenti tipi d’intervento:

interventi di manutenzione ordinaria: quelli riguardanti opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici o quelle necessarie a mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti;

interventi di manutenzione straordinaria: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire
parti anche strutturali degli edifici, per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici,
purché non alterino i volumi, le superfici e non modifichino la destinazione d’uso delle unità
immobiliari;

interventi di restauro e risanamento conservativo: quelli miranti a conservare l’organismo edilizio e
ad assicurarne la funzionalità. Essi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli
elementi costitutivi dell’edificio e l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

interventi di ristrutturazione edilizia: quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un
insieme di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte nuovo;

interventi di ristrutturazione urbanistica: quelli volti a sostituire il tessuto urbanistico esistente con
altro diverso mediante modificazione dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Norme per l’edilizia residenziale - L.N. 94 del 25/3/1982

• Essa concedeva mutui a tasso zero ai Comuni che si impegnavano in programmi di acquisizione di aree da
urbanizzare e destinare all’edilizia residenziale, arrivando ad ipotizzare l’occupazione d’urgenza delle aree.
 • La legge elencava anche una serie di opere non soggette a concessione ma a semplice autorizzazione gratuita
ed arrivando alla implicita ammissione di impossibilità di controllo del processo pianificatorio con
l’introduzione del principio del silenzio-assenso.

Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia; sanzioni, recupero e sanatoria delle

opere abusive - L. N. 47 del 28/2/1985
• La legge in questione affronta due problematiche per mezzo delle quali combattere l’abusivismo: controllo
dell’attività edilizia e sanatoria per le opere realizzate abusivamente prima del 1-10-83.

la prima viene combattuta attraverso l’inasprimento delle sanzioni.

la seconda attraverso una regolamentazione delle situazioni derivanti dall’abusivismo passato.
• La legge si articola in cinque capitoli:

capo I: norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia. Sanzioni amministrative e
penali.

capo II: snellimento delle procedure urbanistiche ed edilizie.

capo III: recupero urbanistico di insediamenti abusivi.

capo IV: opere sanabili. Soggetti legittimati.

capo V: disposizioni finali.
• La legge n° 47/85 introduce anche una nuova categoria di opere edilizie che non era presente nella
precedente legislazione: le “opere interne” per le quali non si richiede né concessione né autorizzazione,
purché:

non comportino modifiche alla sagoma delle costruzioni ed ai prospetti;

non comportino aumento delle superfici utili e delle unità immobiliari;

non modifichino le destinazioni d’uso;

non rechino pregiudizio alla statica della costruzione;

nel caso di immobili in centri storici rispettino le caratteristiche costruttive originarie.
Per l’esecuzione delle opere interne basta presentare al Sindaco una relazione firmata da un professionista
abilitato alla progettazione.

Legge “Galasso” - L. N. 431 del 8/8/1985

• La legge 431/85 è la prima normativa organica per la tutela dei beni naturalistici ed ambientali in Italia,
mentre la prima legge per la tutela del paesaggio è la 1497/39.
• La legge Galasso si preoccupa di classificare le bellezze naturalistiche in base alle loro caratteristiche peculiari
suddividendole per classi morfologiche.
• L’azione di tutela all’interno delle aree individuate secondo le direttive della legislatura non esclude
totalmente l’attività edificatoria, ma la sottopone all’approvazione degli enti preposti alla tutela, nonché al
Ministero del Beni Culturali ed Ambientali. Nel caso di abusi non è inoltre prevista la possibilità di ottenere
concessioni edilizie in sanatoria, unitamente alle sanzioni pecuniarie è previsto il ripristino dello stato dei
luoghi a carico di colui che commette l’abuso.
• Le regioni vengono obbligate alla redazione di un Piano Paesistico che tuteli il territorio e le sue bellezze, in
particolare i piani devono porre la totale inedificabilità in: aree alpine al di sopra dei 1600 metri, aree
appenniniche al di sopra dei 1200 metri, a distanza di 300 metri dalla riva di mari e laghi e 150 metri dalle
sponde di fiumi e torrenti, sui vulcani, nelle paludi, in aree di interesse archeologico, università di agraria ed
aree per il rimboschimento o incendiate. Tutte le aree individuate dalla Galasso sono sottoposte alla
giurisdizione demaniale.
• La legge Galasso ristabilisce inoltre gli usi civici diritti d’uso gratuiti che spettano agli appartenenti ad una
stessa comunità (es.: godere di un pascolo, utilizzare i frutti di un bosco, fare legna, ecc.). la nascita di tali
diritti affonda le radici in tempi medievali, in tempi moderni hanno perso di attualità, per cui i proprietari
possono affrancare le aree gravate da questi diritti cedendo parte dell’area alla comunità o pagando.