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Vi aspettiamo alla Fiera del Condominio Sostenibile dal 20 al 22 ottobre 2019 a Verona
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Sommario
Un manuale per la vostra casa......................................................................................pag.3
La vostra casa, un’occasione per renderla migliore..................................................pag.7
Sai cosa sono i bonus casa?.........................................................................................pag.8
Sai cosa succede quando incarichi un’impresa di fare un lavoro?........................pag.13
La riduzione del rischio sismico nei condomini..........................................................pag.16
Attenti alle crepe, ecco quando sono pericolose........................................................pag.19
I vantaggi dell’isolamento termico di un edificio........................................................pag.24
Come si può vivere in una casa silenziosa..................................................................pag.26
La sicurezza antincendio negli edifici residenziali......................................................pag.29
Che cosa vi protegge dalla scossa...............................................................................pag.31
Quel mondo nascosto chiamato impianti (termici, climatizzazione,
gas, ventilazione, sicurezza)...........................................................................................pag.34
Con digitale e automazione più comfort e meno spesa............................................pag.36
Come si sceglie la caldaia giusta?................................................................................pag.37
La canna fumaria può diventare una trappola............................................................pag.40
Perché bisogna trattare bene l’acqua..........................................................................pag.42
I numeri utili per il mio condominio..............................................................................pag.46
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n media, ogni sei-sette anni gli italiani l’inquinamento prodotto, ma anche a dotare
passano un paio di mesi assorti nello studio. le macchine di air-bag, sensori, sistemi di
Ma non si tratta di desiderio di aumentare il allarme capaci di ridurre il pericolo in caso
proprio livello culturale. Lo studio è, secondo di incidente. E anche gli edifici e le singole
un’indagine, dedicato alla scelta di un nuovo abitazioni hanno a disposizione sistemi in
modello di automobile. Si capisce: è un grado di proteggere gli abitanti da terremoti,
mezzo ormai necessario e, quindi, capace incendi, esalazioni. Anche in questo caso con
di calamitare l’attenzione al momento di un il vantaggio di sapere che lo Stato paga al
acquisto. Gli stessi italiani, però, non riservano posto loro fino all’85% della spesa. Sembra
che pochi minuti all’anno, e non sempre, incredibile, ma pochi si rendono conto
alla gestione della propria abitazione. Eppure dell’occasione, forse irripetibile, per mettere in
passano più tempo in casa che al volante di sicurezza la propria casa e vivere in modo più
un’auto. sano e piacevole.
Non solo: l’abitazione, che sia condominiale o La Fiera del Condominio (20-22 ottobre)
no, proprio come un’auto consuma energia. organizzata da Virginia Gambino Editore
Ma pochi ancora si preoccupano di scegliere e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona è
un «modello» che consumi poco, oppure di dedicata proprio all’85% di italiani che
adottare per casa propria sistemi più efficienti, possiede un immobile. Offrirà la possibilità di
capaci di tagliare in modo sostanzioso la capire, imparare, scegliere le soluzioni migliori
bolletta. Eppure i sistemi meno energivori per la propria casa, con l’aiuto di esperti e
godono anche di forti incentivi pubblici. Quanti tecnici. Primi tra tutti l’Ordine degli Ingegneri
correrebbero a comprare un’auto più efficiente di Verona, che ha contribuito alla stesura di
se fosse pagata dallo Stato al 65%? questa veloce guida, che riassume i tanti
Stesso discorso per la sicurezza. Le aspetti su cui si può e si deve intervenire per
norme e il progresso tecnologico hanno migliorare il bene a cui gli italiani tengono di
spinto i costruttori di vetture ad abbassare più: la propria casa.
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bonus casa sono un insieme di agevolazioni nuovi serramenti e una nuova centrale
fiscali che consentono ai singoli condòmini termica per ridurre i consumi energetici per
di detrarre dalla propria Irpef le spese il riscaldamento invernale e il raffrescamento
sostenute per gli interventi effettuati nel estivo.
proprio appartamento, nelle parti comuni L’importo complessivo degli interventi
condominiali e sull’edificio. Si detraggono ipotizzato è di 700 mila euro, comprensivo
anche le spese per le prestazioni professionali di tutte le spese tecniche, amministrative
necessarie alla progettazione e autorizzazione e per consulenze. Lo Stato incentiva tale
degli interventi, nonché della documentazione comportamento virtuoso concedendo ai
tecnica necessaria, compresa la redazione condòmini di non versare imposte nei
dell’Ape (Attestato di prestazione energetica). successivi dieci anni per un importo totale di
595 mila euro (85% delle spese sostenute).
Le tipologie di interventi che godono degli Ogni condomino, quindi, potrà detrarre dalle
incentivi sono moltissime. Ciascuna è imposte (595.000 euro diviso 11) un importo
caratterizzata da una propria percentuale e di circa 4.600 euro per ogni nucleo familiare
un diverso importo totale della spesa, in un
diverso periodo di anni. Gli incentivi più noti
sono:
• per la riduzione del rischio sismico Che cos’ è un
(sismabonus)
• per la riduzione dei consumi energetici condominio minimo?
(ecobonus)
• per la ristrutturazione edilizia Per condominio minimo si intende
• per la bonifica da amianto un edificio composto da un numero
• per l’installazione di tende e schermi solari non superiore a otto condòmini.
• per la sistemazione o realizzazione di I condomini che, non avendone
giardini l’obbligo, non hanno nominato un
• per l’acquisto di mobili amministratore e non possiedono un
codice fiscale, possono ugualmente
Costi e incentivi beneficiare della detrazione per
Ecco un esempio: un condominio con 11 i lavori di ristrutturazione delle
appartamenti che effettua entro il 2021 parti comuni (istruzioni specifiche
dei lavori sulle strutture per ridurre di due si trovano nella circolare 3/E del
classi il rischio sismico del fabbricato e nel 2/3/2016 dell’Agenzia Entrate).
contempo fa installare un cappotto esterno,
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Ogni volta che si decide di eseguire un lavoro I doveri e, quindi, le responsabilità del
privato, condominiale o pubblico, la vigente Committente sono molti, in particolare:
normativa in materia di sicurezza e igiene
sui luoghi di lavoro (Titolo IV del Decreto 1. Il Committente, in fase di scelta della
Legislativo n.81/2008) individua una serie tipologia di lavori edili o impiantistici da
di persone a ciascuna delle quali affida un realizzare e della decisione della sequenza
preciso incarico e una precisa responsabilità: delle fasi lavorative da eseguire, analizza
tutti i rischi che possono correre gli
1. Il Committente: è la persona che operai, sceglie le procedure più sicure,
conferisce l’incarico a una o più individua le attrezzature più idonee,
imprese edili, a imprese impiantistiche informa i lavoratori di tutti i pericoli legati
o a lavoratori autonomi di realizzare alle singole fasi di lavoro, determina le
un’opera, un impianto elettrico o soluzioni alternative per eseguire i lavori
idraulico, di eseguire una manutenzione in modo meno pericoloso, controlla che le
di un tetto, di un appartamento o di attrezzature siano sottoposte a regolare
una facciata, di un giardino, ecc… Nel manutenzione, ecc..
caso di un Condominio il Committente è 2. Il Committente calcola la misura della
l’Amministratore di Condominio e nel caso difficoltà del cantiere mediante il
di un’azienda è il Legale Rappresentante. parametro uomini-giorno, ovvero calcola
2. Il Responsabile dei Lavori: è la persona quanti uomini lavorano mediamente ogni
che può essere nominata dal Committente giorno e lo moltiplica per il numero di
per svolgere i compiti e assumersi le giornate lavorative del cantiere (3 persone
responsabilità che la normativa affida al che lavorano per 50 giorni equivalgono ad un
Committente. cantiere di 150 uomini-giorno).
3. Il Coordinatore della sicurezza in fase 3. Il Committente nei cantieri dove è prevista
di progetto e in fase di esecuzione dei la presenza di più di un’impresa
lavori: è un tecnico abilitato, nominato (anche se le imprese non lavorano
dal Committente o dal Responsabile dei contemporaneamente) oppure nei cantieri
Lavori, che redige il piano di sicurezza e che prevedono più di 200 uomini-
coordinamento e il fascicolo dell’opera giorno oppure nei cantieri dove ci sono
(utile per le manutenzioni future) e rischi particolari come ad esempio
controlla che in cantiere venga eseguito l’esposizione all’amianto o gli altri rischi
tutto quello che è previsto nel piano di elencati nell’allegato XI del decreto
sicurezza e coordinamento. legislativo 81/2008, deve nominare il
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a riduzione del rischio sismico nelle le informazioni riguardanti la storia del
strutture esistenti e in particolare nelle fabbricato e le modifiche da esso subite nel
costruzioni deputate ad ospitare persone, corso della sua vita.
quali i condomini, è un tema sempre più È importante anche effettuare un accurato
urgente e importante, alla luce dei numerosi sopralluogo volto ad individuare eventuali
eventi sismici che in questi anni hanno danni e criticità presenti, molto più frequenti
interessato diverse regioni della nostra di quanto si possa immaginare, in particolare
penisola. nei condomini che hanno superato i
Il patrimonio edilizio nazionale è piuttosto cinquant’anni di vita. Troppe volte ho dovuto
datato e necessita in molti casi di interventi di constatare come il terremoto sia selettivo
miglioramento significativi per poter fronte a e vada a colpire i punti più deboli di una
tali fenomeni naturali. costruzione.
La maggior parte dei condomini attualmente All’anamnesi deve seguire l’analisi
abitati sono stati costruiti a seguito del boom strumentale con la diagnosi. Essa riguarda
edilizio della seconda metà degli anni ‘60. tutte le attività necessarie per indagare le
Si tratta evidentemente di costruzioni del caratteristiche di un edificio.
tutto inadeguate nei confronti delle moderne Comprende le prove sui materiali di cui
prescrizioni antisismiche e delle quali spesso è costituita la costruzione, le analisi del
non si conosce come siano state costruite, sottosuolo, il rilievo geometrico e strutturale.
non essendo più reperibili gli elaborati di Dato che gli edifici in cui viviamo spesso
progetto originari. non sono isolati, è fondamentale individuare
Non è utile creare allarmismi, ma è i diversi corpi di fabbrica, la presenza
importante diffondere la cultura della di giunti e le loro dimensioni, al fine di
conoscenza e della prevenzione: solo valutare il possibile verificarsi di fenomeni di
riconoscendo l’esistenza di un problema martellamento.
si creano infatti i presupposti per poterlo L’ultimo passaggio della diagnosi è l’analisi di
risolvere. vulnerabilità.
L’approccio che deve avere un ingegnere Essa consiste nella modellazione
strutturista nei confronti di un condominio tridimensionale dell’edificio al computer e
esistente da migliorare sismicamente è un nella successiva analisi sismica. Tale attività
po’ come quello di un medico di fronte ad un consente di simulare il comportamento
paziente. dinamico del fabbricato sottoposto al
La prima attività da svolgere è l’anamnesi. terremoto di progetto previsto dalla
Può essere definita come l’insieme normativa.
delle operazioni necessarie a reperire Il risultato finale dell’analisi di vulnerabilità
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on il passare del tempo, l’emergere di sua capacità e ammalorarsi. Il problema si
crepe o cavillature (crepe molto sottili) risolve rimuovendo e sostituendo l’intonaco
sulle superfici dei muri rappresenta danneggiato, avendo però l’accortezza
un fenomeno comune. Se la casa ha di risolvere prima la causa dell’eccessiva
qualche decennio è quasi inevitabile. Prima umidità e/o di utilizzare un intonaco adatto
ancora della dimensione, è di fondamentale allo scopo.
importanza capire qual è l’origine della crepa
e quali strati del muro ne sono interessati. Crepe che interessano anche le parti
strutturali
Crepe che interessano solo l’intonaco Nel caso di crepe profonde che interessino an-
Questo tipo di crepe, si presenta in genere che la muratura e, magari, eventuali elementi
diffuso con un andamento a ragnatela è in cemento armato, la questione va analizzata
caratterizzato da rigonfiamenti e distacchi. con maggior attenzione. Anche in questo caso
Anche se il danno estetico è in taluni casi le cause possono essere molteplici.
molto significativo, nella maggior parte dei • Crepe in presenza di discontinuità.
casi le crepe non destano preoccupazione dal La discontinuità può essere costituita
punto di vista della sicurezza statica. I motivi dall’accostamento di due corpi di fabbrica
per l’insorgere di questo genere di crepe sono diversi fatti con materiali diversi, la classica
essenzialmente due. crepa che si genera all’interfaccia tra
• Cattiva esecuzione. Può essere dovuta la trave in cemento armato e il muro
per esempio, a una miscela non corretta sottostante. Anche dove si vanno a
dell’intonaco, all’impiego di materiali collegare edifici o parti di edificio diversi si
scadenti, al supporto non adatto o non crea discontinuità con elevata probabilità
correttamente preparato. Normalmente dell’insorgenza delle crepe. Questa
le lesioni appaiono precocemente, nella tipologia di crepe è solitamente innocua,
maggior parte dei casi già entro un anno ma spesso di difficile trattazione a lungo
di vita. Il problema si risolve rimuovendo e termine visto il carattere dinamico che le
sostituendo l’intonaco danneggiato. caratterizza.
• Umidità. L’intonaco possiede un certo • Crepe dovute a insufficienze
grado di traspirabilità e quindi ha una certa strutturali. Questo genere di fessure
capacità di assorbire e cedere umidità. interessano normalmente gli elementi
Tuttavia, se esposto ad agenti atmosferici, orizzontali, ovvero travi e solai. Una trave
messo a contatto con il terreno, interessato in cemento armato sottodimensionata o
da perdite d’acqua, o semplicemente si caricata oltre la portata di progetto può
trova in stanze molto umide può perdere la presentare fessure nei punti in cui lo
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bbiamo sempre pensato che gli edifici energetica è assolutamente consigliata
possano durare per sempre ma, in per la valutazione di un intervento di
realtà, come tutte le cose hanno bisogno coibentazione per il miglioramento del comfort
di cure e manutenzioni nel tempo. Gli edifici e dell’efficientamento energetico invernale, ma
si deteriorano a causa di eventi atmosferici nel campo estivo è ormai necessario pensare
particolarmente aggressivi, per il naturale a una analisi più sofisticata, detta in regime
consumo del materiale utilizzato o, peggio, per dinamico. Per questo motivo, ancor prima di
qualche errore di progettazione o di scelta in chiamare un tecnico, è necessario avere ben
fase di costruzione. Queste problematiche si chiaro l’obiettivo che si vuole raggiungere,
possono trasformare in un’enorme occasione così da poter guidare il professionista verso la
se affiancate alla possibilità di efficientamento scelta dell’analisi più corretta.
energetico, che consente di abbattere il costo Successivamente, il tecnico incaricato, oltre
della bolletta e ottenere maggiori detrazioni a valutare la situazione in essere, dovrà
fiscali rispetto alla semplice ristrutturazione. necessariamente considerare la normativa
Attualmente questi sgravi fiscali sono previsti vigente, che guida nelle scelte progettuali e
fino al 2021 e sono pari al 65-75% sulle parti ne verifica la fattibilità. Infatti, non è possibile
comuni condominiali, in base alla qualità e utilizzare qualsiasi materiale per isolare
alla tipologia di intervento effettuato. Oltre al ed è necessario ottenere alcuni risultati
risparmio economico nel tempo, si ottiene prestazionali in seguito alla riqualificazione,
anche un miglioramento del comfort interno. che quindi dovranno essere considerati in fase
Per poter intervenire adeguatamente, però, di scelta e non al termine del cantiere.
sia a livello di correttezza progettuale che
economica, è necessario analizzare la Ecco le risposte alle domande più
situazione e identificare quali siano le cause frequenti sul tema
di deterioramento, così da evitarle in futuro, Negli scorsi anni abbiamo inserito un
attraverso strumentazione specifica, come cappotto con determinate caratteristiche
le termocamere o termoflussimetri, e calcoli (resistenza e spessore) su alcune
tecnici, come la diagnosi energetica e/o pareti del nostro condominio, posso ora
ambientale. A tal proposito, esistono differenti applicare lo stesso materiale sulle parti
tipologie di indagini, che potranno essere utili rimanenti?
o meno in base all’esigenza da affrontare: Molto probabilmente no, dato che nel tempo
per esempio, una termografia può aiutare a la normativa diventa sempre più stringente
valutare le dispersioni su un edificio, ma non e richiede per le nuove costruzioni e le
sempre può essere utilizzata per l’indagine di manutenzioni straordinarie di raggiungere
alcune perdite interne. Oppure, una diagnosi determinati livelli di prestazione. Per poter
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umori di traffico, passi e talloni sopra Da quanto è possibile dedurre dai censimenti
le nostre teste, lavatrici nel cuore della effettuati in ambito edilizio dalle Associazioni
notte, sciacquoni degli scarichi, urla e Nazionali dei Costruttori edili, il parco
schiamazzi sono un mix esplosivo che mina immobiliare nazionale è stato edificato in gran
la sopportazione del più mite dei condòmini e parte prima dell’entrata in vigore del Decreto
porta al deterioramento dei rapporti di vicinato che per primo ha regolamentato e indicato
e purtroppo, in qualche frangente, anche a limiti prestazionali per garantire un minimo
notizie da cronaca nera. livello di comfort acustico.
Il comfort acustico e di conseguenza la Dal 20 febbraio 1998, data di entrata in vigore
tutela della privacy all’interno delle nostre del decreto menzionato, le tematiche relative
abitazioni, è quindi una delle caratteristiche all’isolamento acustico stanno lentamente
salienti che un edificio deve essere in grado entrando a far parte delle priorità di progettisti
di garantire, oltre ad essere un parametro e costruttori, malauguratamente più a
con cui si valuta la salubrità degli ambienti seguito dell’esito dei contenziosi civili che
di vita, pariteticamente alle altre necessarie si sono succeduti. Il mercato dei produttori
imposizioni igienico-sanitarie. di materiali adibiti all’isolamento acustico e
A livello legislativo nazionale è in vigore da la sensibilità dei vari attori impegnanti nella
molti anni un Decreto (DPCM 5/12/1997) che filiera edile, hanno però raggiunti buoni livelli
determina i corretti livelli di comfort acustico di competenza e maturità e sono pronti a
minimo che ogni abitazione dovrebbe essere soddisfare qualunque richiesta. Opportunità
in grado di fornire come forma di protezione che non sono solo per le nuove costruzioni,
degli inquilini dai rumori provenienti sia ma sono applicabili anche agli edifici esistenti.
dall’interno dell’edificio che dall’esterno. La Per esempio, per limitare i disturbi derivanti
legge, sia chiaro, non chiede e non si prefigge da una parete divisoria con altre proprietà,
come obiettivo l’ottenimento di un livello è sufficiente progettare e prevedere una
di comfort che possa essere lontanamente controparete addossata a quella esistente
paragonabile al silenzio, ma di limitare il costituita con lastre in gesso rivestito
disturbo acustico. sostenute da una struttura metallica riempita
Il Decreto suddivide le varie opportunità con pannelli di materiale fibroso (come lane
costruttive in base alla loro destinazione (a minerali, sintetiche o naturali) o costituite da
uso residenziale, ufficio, attività scolastiche lastre in gesso rivestito pre-accoppiate con
o ospedaliere…) e impone cinque requisiti idonei materiali specifici, fissate direttamente
legati alle strutture e agli elementi costruttivi, alla parete esistente tramite incollaggio con
fino a arrivare agli impianti tecnologici di cui le collanti a base gesso.
nostre abitazioni sono sempre più ricche. Basandosi sulla medesima tecnica leggera
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del gesso rivestito (ottima anche per evitare o a una non corretta sigillatura del contorno
carichi di peso che potrebbero entrare della finestra stessa.
in contrasto con problematiche di carico Per i tre casi sopra menzionati le soluzioni
sismico), sarà possibile difendersi anche dai sono decisamente diverse. Mentre per le
rumori provenienti dal solaio soprastante, problematiche legate al serramento bisogna
limitando di molto il passaggio dei disturbi sostituire gli infissi con altre tipologie dotate
come quelli che derivano da un aereo, di maggior isolamento acustico (con doppi o
oppure le voci o la musica, e portando un tripli vetri stratificati), per quanto riguarda il
miglioramento più contenuto per quanto cassonetto degli avvolgibili, potrebbe bastare
concerne il camminamento o la caduta effettuare un intervento molto poco invasivo,
accidentale di oggetti. basato sul rivestimento interno del vano del
Per i rumori provenienti dall’esterno, la cassonetto con materiali capaci di limitare il
situazione va considerata con attenzione al passaggio dei rumori.
fine di determinare se il disturbo è relativo a L’intervento è basato sull’inserimento di strati
un serramento poco adeguato sotto il profilo di materiale isolante autoportante fibroso o
dell’isolamento acustico (come le finestre con a celle chiuse, ricoperto verso l’interno con
vetro singolo utilizzate fino agli anni Settanta), lamine a base polimerica ad alta densità,
alla presenza di un cassonetto dell’avvolgibile preposte alla difesa dai rumori.
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utti ricordiamo con sgomento l’incendio integrato questa normativa tecnica con nuovi
spaventoso della Grenfell Tower di aspetti prima non contemplati: in primo luogo
Londra nel giugno 2017 in cui morirono la Gestione della Sicurezza Antincendio (Gsa),
72 persone, tra cui due italiani. Era un edificio emanando il nuovo D.M. 25/01/2019.
alto 24 piani con un’unica scala centrale.
L’incendiò è divampato al quarto piano Quali sono le regole
dell’edificio per il banale malfunzionamento Gli adempimenti sono declinati in scaglioni
di un frigorifero. L’incendio, nonostante per altezze antincendio:
l’intervento tempestivo dei vigili del fuoco,
è divampato in modo velocissimo lungo il • tra 12 e 24 metri
rivestimento esterno dell’edificio andando • tra 24 e 54 metri
a colpire i piani superiori. La velocità di • tra 54 e 80 metri
propagazione, la conformazione dell’edificio • oltre 80 metri
e una serie di altre concause non ha lasciato
scampo alle vittime. La parte più corposa dei nuovi adempimenti
obbligatori prevede, in capo al responsabile
Pericolo diffuso dell’attività, la messa in atto di misure,
Ogni edificio residenziale che si sviluppa informative e pianificazione dell’emergenza
verso l’alto è potenzialmente un luogo finalizzate alla sicurezza antincendio
pericoloso. Le fiamme ed il fumo (nero, dell’edificio e alla gestione dell’emergenza,
caldo, acre e tossico) tendono a propagarsi nonché la manutenzione e verifica delle
verso l’alto, e rendono inagibili in tempi misure antincendio adottate.
brevi le scale interne condominiali, che in Per le attività oltre i 54 metri è previsto
molti casi sono le uniche vie d’esodo per gli anche l’obbligo di installare negli edifici
occupanti. impiantistica aggiuntiva finalizzata
all’emergenza (impianti di allarme, Evac,
Che cosa prevede la legge centri di gestione dell’emergenza ed altro).
Fin dal 1987 una normativa tecnica disciplina Il termine di adempimento è il 5 maggio
la progettazione antincendio degli edifici 2020 per le misure gestionali e il 5 maggio
con altezza superiore a 12 metri. La norma 2021 per le misure impiantistiche.
prevede misure di sicurezza graduali in base Infine, per edifici oltre i 24 metri, di nuova
allo sviluppo in altezza dell’edificio. Gli edifici realizzazione o in caso di rifacimento
costruiti in data antecedente al 1987 si delle facciate per oltre il 50% (cappotti),
sono dovuti adeguare in parte alla normativa è obbligatoria la valutazione del rischio
emanata. Il legislatore ha recentemente antincendio delle facciate.
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L’
impianto elettrico è uno strumento abbia interruzioni o rotture). Per garantire
essenziale per il funzionamento tali caratteristiche di resistenza e continuità,
della «macchina edificio», grazie è importante che l’impianto sia controllato
al quale possono funzionare tutti i servizi periodicamente da tecnici specializzati
(climatizzazione, illuminazione, ascensore, con l’uso di un’apposita strumentazione.
acquedotto, internet, ecc). Ma l’impianto
elettrico può anche essere origine di situazioni
pericolose (come guasti, fulminazioni, incendi)
se non correttamente progettato, installato e
manutenuto. Si capisce quindi l’importanza
che questo impianto riveste nella nostra vita
quotidiana. Anche se molte delle dotazioni in
questione le conoscete già bene, forse ci sono
alcuni elementi di cui ignorate la funzione e
l’importanza ai fini della sicurezza. Vediamo
alcune di queste fondamentali dotazioni.
Impianto equipotenziale
È comunemente chiamato «impianto di terra».
È costituito da un conduttore elettrico rivestito
con guaina di colore giallo-verde, che viene
collegato a un dispersore conficcato nel
terreno (o collegato ai ferri di fondazione).
La sua funzione è congiungere tra loro
le masse (cioè le parti metalliche di un
apparecchio alimentato dall’impianto elettrico,
come l’involucro della lavatrice o la porta del
forno) e il dispersore, garantendo quindi la
possibilità che la corrente in caso di guasto
possa fluire verso il dispersore. Per svolgere
la propria funzione è fondamentale che
l’impianto equipotenziale sia caratterizzato
da una bassa resistenza (cioè faccia fluire
facilmente la corrente di guasto verso il
dispersore) e che sia continuo (cioè non
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n qualsiasi fabbricato, così come nei le nuove tecnologie a disposizione per la
condomini, vi è un mondo nascosto: sono realizzazione degli impianti di riscaldamento,
gli impianti tecnologici a servizio della climatizzazione, idrico-sanitari, ventilazione
sicurezza, del benessere, del risparmio ed elettrici assumono una vitale importanza
energetico e del comfort per migliorare le prestazioni
abitativo delle unità energetiche, con
“Valorizzate i vostri
immobiliari. conseguenti risparmi in
Proprio perché integrati al immobili con impianti bolletta, sempre garantendo
fabbricato e poco visibili, se sicuri per la vostra benessere alle persone e
non qualche componente, incolumità, performanti sicurezza al fabbricato.
il mondo degli impianti per il vostro benessere, La tendenza alla
a volte è un qualcosa di salubri per la vostra realizzazione di impianti
sconosciuto all’utente finale salute ed efficienti per il ibridi, ossia utilizzanti più
e talvolta dimenticato o fonti energetiche associate
vostro portafoglio”.
non preso troppo sul serio alle migliori tecnologie a
da parte di chi realizza, oggi esistenti, implica un
gestisce e si occupa della manutenzione di ruolo fondamentale alla progettazione ed alle
un fabbricato o un condominio. sue scelte.
Nell’era della certificazione energetica, La progettazione di oggi deve essere
della ricerca del risparmio energetico, di tipo prestazionale e rispettare come
dell’utilizzo delle fonti energetiche rinnovabili, minimo i limiti obbligatori per legge in fase
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L’
impianto elettrico è uno strumento tradizionali (alogene o a incandescenza). Quindi,
essenziale per il funzionamento anche se il prezzo di acquisto è più elevato,
dell’edificio, ma è anche importante consentono un rapido ritorno dell’investimento,
saper gestire correttamente il consumo risparmiando anno dopo anno e aiutando a
di energia. Per fare questo ci sono alcune proteggere l’ambiente. Inoltre, è possibile
dotazioni che ci aiutano. ridurre il numero di volte in cui vengono
sostituite, perché hanno una durata di vita
Automazione stimata di 10-15 mila ore, riducendo così
L’automazione si realizza tramite l’installazione anche la quantità di rifiuti prodotta.
di alcuni apparecchi elettrici ed elettronici in
grado di azionare in autonomia alcune funzioni Impianto fotovoltaico
complesse nell’edificio: L’impianto fotovoltaico serve per produrre
• un sensore di irraggiamento solare e di energia elettrica in modo ecologico e
velocità del vento può azionare in autonomia autonomo, riducendo sia l’inquinamento che
le tapparelle e le tende (per proteggere la bolletta elettrica. È costituito dai moduli
la casa da un eccesso di calore o da un fotovoltaici (che si installano sul tetto o su una
temporale in arrivo). pensilina) e da un inverter. Oggi l’impianto
• un sensore di temperatura e umidità può fotovoltaico è molto diffuso anche grazie alla
azionare in autonomia il ricambio di aria significativa riduzione del proprio costo di
in casa insieme al riscaldamento o al acquisto e alla possibilità di usufruire della
raffrescamento, gestendo al contempo le detrazione fiscale.
funzionalità della centrale termica.
• un sensore di luminosità e presenza può Colonnine di ricarica per auto elettriche
gestire il livello di accensione (tecnicamente La prossima frontiera dei trasporti privati è
la dimmerazione) delle lampadine, e l’auto elettrica, ed è opportuno cominciare a
spegnerle quando la stanza è vuota. pensare che tra poco potreste aver bisogno di
• La nuova frontiera, peraltro già diffusa, è apposite colonnine di ricarica nelle autorimesse,
la possibilità di attivare da remoto queste che consentano di «fare il pieno» finché siamo
funzioni grazie agli smartphone, per al lavoro in ufficio o comodamente a casa.
esempio, videocitofono e climatizzatore, Le colonnine di ricarica sono di installazione
impianto anti intrusione o lavastoviglie. relativamente semplice, ma potrebbero
richiedere un aggiornamento dell’impianto
Illuminazione a Led elettrico dell’autorimessa (o dei singoli box
Le lampadine a Led consentono un risparmio privati) in relazione anche alla potenza richiesta
energetico fino all’80% rispetto alle lampadine per poter ricaricare velocemente le batterie.
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L
e tecnologie e gli incentivi fiscali emesso dalla combustione e generalmente
permettono di poter scegliere la migliore espulso dai nostri camini. Il risultato finale
soluzione per la propria abitazione, con è un aumento del rendimento finale, con un
l’obiettivo di ottenere il maggior risparmio in risparmio notevole sui consumi.
bolletta e il comfort desiderato. È opinione diffusa che questo tipo di
La scelta dell’impianto termico della propria generatori siano efficienti solo in presenza
abitazione va condotta tenendo conto di di sistemi di riscaldamento di nuova
diversi fattori: generazione, cosiddetti radianti a pavimento.
• La tipologia e le caratteristiche Non è così. Con una piccola correzione al
dell’abitazione: casa singola o condominio. sistema di emissione (i nostri radiatori, per
• L’ambiente di riferimento: montagna o capirci) e con caldaie di tipo intelligente,
pianura. Tipo di clima. ovvero a controllo climatico, è possibile
• La potenza richiesta. La potenza del ottenere risparmi consistenti anche con
generatore varia in base ai m2 da riscaldare impianti di riscaldamento tradizionali a
e alle caratteristiche dell’isolamento della radiatori.
tua casa. Dal 2015, inoltre, le caldaie tradizionali
• Le fonti energetiche disponibili: hai non sono più a norma e sono state
l’allacciamento alla rete del metano? O completamente sostituite dalle caldaie a
usi il gasolio? Sei pronto a sostituire i condensazione, che hanno un rendimento
combustibili fossili con fonti energetiche decisamente maggiore e inquinano meno.
naturali e rinnovabili? In caso di impianto centralizzato
• Le necessità di utilizzo: riscaldamento e/o condominiale, con sistema di riscaldamento
acqua calda sanitaria. a radiatori, la caldaia a condensazione è
In funzione delle risposte è possibile spesso la soluzione migliore per riqualificare
individuare la tecnologia ottimale per la energeticamente l’impianto a costi ragionevoli
propria abitazione. e riducendo i costi di gestione.
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La pompa di calore
è il miglior sistema di riscaldamento se...
• Vuoi essere indipendente da gas e gasolio
• Hai un impianto di riscaldamento a pavimento
• Hai una casa ben isolata termicamente
• Puoi eseguire uno scavo nella tua proprietà (nel caso di pompa di calore geotermica)
• Hai uno spazio esterno in cui puoi installare un apparecchio di medie dimensioni
• Vuoi sfruttare lo stesso impianto per il raffrescamento estivo
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agli anni Settanta-Ottanta a oggi gli quelli altamente tecnologici e con rendimenti
apparecchi utilizzati per il riscaldamento sempre più elevati con risparmi energetici
hanno avuto un’evoluzione notevole. notevoli, grazie anche a normative sempre
Siamo passati da apparecchi a legna o a gas più severe, che li costringono a una continua
con poca tecnologia e rendimenti bassi, a evoluzione. Ma questa crescita non è stata
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L’
acqua che proviene dall’acquedotto è web dell’acquedotto) e dal consumo d’acqua
naturalmente ricca di sali disciolti, tra giornaliero, stimato anche in base al numero
cui i sali di calcio e magnesio, elementi di persone.
che ne determinano la durezza. Più l’acqua Dosatore di polifosfato: la sua funzione è
è dura, maggiore sarà il calcare generato in immettere nell’acqua una sostanza alimentare
occasione dell’aumento di temperatura. (polifosfato) in quantità pari a 3-5 milligrammi
Si tende sempre ad associare l’immagine per litro necessaria a contrastare e prevenire
del calcare alla doccia (soffione, box). Ma in la formazione del calcare, mediante un effetto
realtà il calcare causa danni ben più gravi in filmante, sui corpi riscaldanti e tubazioni,
punti nascosti dell’impianto idraulico. Il calcare mantenendo al contempo la potabilità
contribuisce alla formazione di incrostazioni dell’acqua. Il dosaggio è proporzionale al
che nel tempo deteriorano le tubazioni, consumo d’acqua e si realizza tramite pompe
ma soprattutto guastano caldaie, bollitori dosatrici o dosatori idrodinamici.
e impianti di riscaldamento. Tali situazioni
portano a un inevitabile aumento dei costi, sia
dal punto di vista energetico, perché il calcare
è un isolante termico e limita la trasmissione Che cosa fare
del calore, sia da quello della manutenzione, in
termini di riparazioni e sostituzioni. Per l’impianto in uso sono
necessari controlli da parte di un
Come prevenire la formazione del calcare tecnico competente dell’acqua di
Occorre prevedere dei trattamenti atti a ridurre riscaldamento in corrispondenza
la presenza della durezza (addolcimento) della manutenzione annuale, per
e contrastare le incrostazioni (dosaggio di intervenire con un lavaggio al
polifosfato). momento opportuno.
Addolcitore: l’obiettivo è convogliare l’acqua Per un impianto nuovo o sostituzione
in una bombola e farla passare attraverso uno caldaia: occorre prevedere l’inibitore
strato di speciali resine alimentari (una sorta protettivo per il riscaldamento e,
di sabbia artificiale) in grado di trattenere in caso di produzione acqua calda
la durezza. L’addolcitore provvede in modo sanitaria, il dosaggio di polifosfato. Se
l’impianto ha una potenza superiore
automatico a effettuare la rigenerazione,
a 100kW, e l’acqua ha una durezza
ovvero pulire le resine dalla durezza trattenuta
maggiore di 15°f, è obbligatorio
con un lavaggio con acqua salata. La scelta
anche l’addolcimento.
del modello corretto di addolcitore dipende
dalla durezza dell’acqua (valutabile sul sito
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Pericolo legionella
Il batterio della legionella è un organismo presente in acqua la cui trasmissione avviene
per via respiratoria, ovvero per inalazione di aerosol contenenti legionella (per esempio, la
doccia). Al momento non è dimostrato che la malattia si possa contrarre bevendo acqua
contaminata. Si manifesta nella forma di una polmonite (2.014 contagi nel 2017) con
tasso di mortalità variabile tra il 10-15%. Il batterio è presente in natura in concentrazioni
tali da non rappresentare un pericolo per la salute. Tuttavia, nel momento in cui trova
condizioni ottimali di sviluppo può costituire un serio rischio di contagio. I maggiori fattori
che agevolano la crescita del batterio sono serbatoi d’acqua, bollitori per acqua calda,
incrostazioni di calcare, docce e rubinetti e tubazioni con ristagno. Tutti fattori che sono
normalmente presenti anche negli edifici residenziali, in primis i condomini con impianto
di produzione acqua calda centralizzata. La sicurezza e la tutela della salute degli utenti
devono quindi passare necessariamente anche dalla valutazione del rischio legionella e
l’amministratore di condominio «è tenuto ad informare e sensibilizzare i singoli condomini
sull’opportunità di adottare le misure di controllo» (Linee guida antilegionella 2015).
Per prevenire la contaminazione di legionella dell’impianto idrico occorre prestare
attenzione ai fattori di rischio. Nello specifico, cercare di mantenere l’acqua fredda sotto
i 20 gradi, l’acqua calda sopra i 50 gradi, evitare i rami morti o ristagni, prevenire la
formazione di calcare (per esempio, mediante l’installazione di addolcitore) e dotare
l’impianto di un sistema di disinfezione. Non ultima è l’esecuzione di un’adeguata
manutenzione e pulizia dell’impianto, che permetta di intervenire tempestivamente nei
punti più a rischio (bollitori, ricircolo, soffioni doccia) e che preveda periodici controlli e
verifiche sull’integrità dell’intero impianto idrico.
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Assistenza ascensore
Assistenza riscaldamento
Servizio spurghi
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