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Corso Professionale in

Estimo Immobiliare basato


sugli Standard Internazionali

Organizzato da Geo.Val.Esperti

Patrocinato dal Consiglio Nazionale dei Geometri e dei Geometri Laureati

Accreditato da E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni

Edizione 2008-2009
Corso Professionale in Estimo Immobiliare
basato sugli Standard Internazionali
GeoVal - E-Valuations

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document.

Printed: agosto 2008 in Roma


Sommario

Cap I Introduzione 2
1 Ringraziamenti 2
2 Obbiettivi del corso 3
3 Bibliografia 4
4 Prerequisiti alla partecipazione 6
5 Caso di studio 7
6 Obbiettivi del modulo 10
7 La prestazione professionale 11
8 Obbligazioni di risultato e di mezzi 12
9 La valutazione immobiliare 13
10 Il processo estimativo 14
11 Il Rapporto di valutazione 15
12 Una similitudine: "La perizia è come un viaggio" 16
13 Il mercato della valutazione 17
14 Il Libro Bianco degli IVS 19
15 La trasparenza nel resto del mondo 20
16 Forze che vogliono la trasparenza 21
17 Dal Mercato immobiliare alle Valutazioni 22
18 La valutazione immobiliare 23
19 Una valutazione svolta nei mercati anglosassoni 24
20 Un esempio di valutazione empirica 27
21 Soddisfacimento dei requisiti IVS 30
22 Informazioni disponibili sul mercato 31
23 Evoluzione della Perizia 32
24 Valutazione di mercato e diverse da quelle di mercato 33

I
Sommario

25 Le stime tra passato e futuro 34


26 I requisiti del professionista 35
27 La scienza 36
28 Gli standard valutativi 37
29 Standard riproducibili 38
30 Il dato immobiliare 39
31 Esemplificazione 40
32 Esemplificazione MCA Fasi operative 41
33 Esemplificazione MCA Subject 42
34 Esemplificazione MCA Comparables 43
35 Esemplificazione MCA Caratteristiche 44
36 Esemplificazione MCA Tabella dati 45
37 Esemplificazione MCA Tabella di valutazione 46
38 Esemplificazione MCA Sintesi conclusiva 47
39 Fine 48

II
Modulo I

Introduzione

Corso Professionale in Estimo Immobiliare basato sugli Standard Internazionali


Ringraziamenti

Il presente corso nasce dal lavoro delle seguenti persone (in ordine alfabetico):

Geometra Antonio Benvenuti (Pisa)


Geometra Antonio Cabras (Cagliari)
Ing. Prof. Marina Ciuna (Palermo)
Prof. Maurizio D'Amato (Bari)
Geometra Paolo Frediani (Pisa)
Geometra Sandro Ghirardini (Mantova)
Geometra Stefano Giangrandi (La Spezia)
Geometra Ilario Tesio (Torino)
Geometra Benito Virgilio (Udine)

Un particolare ringraziamento al prof. Marco Simonotti per il coordinamento scientifico.

Modulo Introduzione
Obbiettivi del corso

1. L’applicazione degli Accordi di Basilea II enfatizza il ruolo del valutatore immobiliare al servizio dell’attività di erogazione del credito sia in fase
di espletamento delle perizie sia in fase di revisione delle stesse.
2. Il progressivo processo di armonizzazione della tradizione contabile italiana con le linee guida internazionali (IAS/IFRS) richiede una
crescente attenzione al rigore metodologico per la determinazione del fair value.
3. La predetta armonizzazione che è realtà per le società quotate in borsa prospetticamente sarà applicata anche alle piccole e medie imprese.
4. Le istanze precedentemente indicate sono state recepite dal III Codice delle Valutazioni Immobiliari Italiano edito da Tecnoborsa del 2005.
5. La definizione del Valore Normale elaborata dalla Agenzia delle Entrate richiede una crescita degli strumenti professionali in grado di
accertare il reale valore immobiliare.

L’Europa obbliga il Valutatore Immobiliare Italiano a voltar pagina.


Sarà un soggetto qualificato, valuterà gli immobili
secondo Standards Internazionali.

TEGOVA = REV
REV = Recognised European Valuer
Valutatore Europeo Riconosciuto

Modulo Introduzione
Bibliografia

Metodi di stima immobiliare


Codice delle Valutazioni Applicazione degli standard
Immobiliari III Edizione internazionali
Autori vari
Anno: 2006
Pagine: 254 Autore: Prof. Marco Simonotti
Lingua: Italiana Anno: 2007
Editore: www.tecnoborsa.it Pagine: 432
Prezzo di copertina: 55 € Editore: www.darioflaccovio.it
Prezzo di copertina: 25 €

International Valuation Standard


IVS 2007
PREZZI TIPOLOGIE EDILIZIE
Anno: 2007 2007
Pagine: 254
Autore:Collegio Ingegneri e
Editore: www.IVSC.org
Architetti Milano
Lingua: Inglese
Editore: www.build.it
Prezzo di copertina: 75 $
Edizione: / 2007
Prezzo di copertina: 29,00 €
Prossima traduzione in Italiano da
parte del CNG&GL

PREZZI INFORMATIVI
STANDARD EUROPEI DI
RECUPERO
VALUTAZIONE IMMOBILIARE
RISTRUTTURAZIONE
EVS 2003 quinta edizione
MANUTENZIONE
Anno:2007
Autore: DEI
Pagine:391
Editore: www.build.it
Lingua: Italiana
ISBN: 884969479
Editore:www.francoangeli.it
Pagine: 496
Prezzo di copertina:30 €
Prezzo di copertina: 48,00 €

Modulo Introduzione
Bibliografia

l Mistero del Capitale L'Esperto del Giudice


Perchè il capitalismo ha trionfato Manuale operativo del consulente
in occidente e ha fallito nel resto tecnico d'ufficio nel nuovo
del mondo processo civile.
Autore: De Soto Hernando Autore: Paolo Frediani
Anno: 2007 Anno: 2007
Pagine: 280 Editore:www.simone.it
Editore: www.garzantilibri.it Pagine: 304
Prezzo di copertina: 18 € Prezzo di copertina: 25,00 €

Mass Appraisal in Italia LA MISURAZIONE


Materiale didattico
DELLE SUPERFICI
IMMOBILIARI

Autore: prof. Marco Simonotti Autore: Giampiero Bambagioni


Anno: 2007 Anno: 2008
Pagine: 120 Pagine: 268
Editore: www.e-valuations.org Editore: Benucci Editore
Prezzo di copertina: 200 € Prezzo di copertina: 33 €

L'acquisizione delle
informazioni per la
manutenzione dei patrimoni
immobiliari
La gestione immobiliare dal
censimento alla due diligence
tecnica

Autore: G. Paganin -
Anno: 2005 5
Pagine: 224 -
Modulo Introduzione
Prezzo di copertina: 21,00 €
Prerequisiti alla partecipazione

Il programma del Corso prevede come figura di riferimento il professionista che opera nel mondo della
valutazione immobiliare.

I prerequisiti suggeriti:
üla conoscenza della metodologia estimativa;
üla conoscenza delle norme giuridiche del settore immobiliare;
ül’utilizzo di personal computer in ambito windows.

È auspicabile la disponibilità di un personal computer portatile con Windows 2000 o superiore installato, per
poter partecipare attivamente alle giornate di esercitazione pratica.

Il corso si svolge in 5 giornate di 8 ore ognuna per un totale di 40 ore d'aula, suddivise indicativamente in 3
giorni iniziali di teoria e 2 giorni di pratica esercitativa svolti, genericamente, dopo 2 settimane dalla teoria.

Modulo Introduzione
Caso di studio

VALUTAZIONE TRAMITE S.C.A.


(Esempio predisposto dall’Ufficio Tecnico della Banca)

IMMOBILE DA VALUTARE:
Il Perito è chiamato a valutare un appartamento ubicato in zona semicentrale della periferia Milanese (ad esempio in zona Mazzo di Rho). L’
appartamento è ubicato al piano primo di un condominio realizzato nel 1992, in sufficiente stato di conservazione e dotato di ascensore e posti
auto. La superficie principale dell’alloggio, composto da 3 locali con un solo bagno, ascende a mq. 82 e non sono presenti balconi. Lo stato di
conservazione appare appena sufficiente; è stata di recente ultimata la realizzazione di un piccolo impianto di condizionamento; esiste impianto
di riscaldamento autonomo e la generalità degli impianti ordinari.

CONFRONTI:
Al fine dell’applicazione del Sales Comparison Approach, il Perito individua tre confronti, tutti ubicati nella medesima località e, quindi, con i
servizi principali (trasporti, collegamenti, scuole, ecc..) identici a quelli del soggetto. I tre confronti fanno parte di condomini realizzati attorno al
1992 e dotati di caratteristiche analoghe a quelle del condominio che ospita l’alloggio da valutare.

I confronti che il Perito conosce, attraverso l’indagine del segmento di mercato in questione, sono i seguenti.
1. Alloggio compravenduto 12 mesi fa per € 180.000, collocato al piano secondo, con superficie principale di mq. 80 (tre locali ed un bagno) e
mq. 12 di balconi. Lo stato di conservazione era appena sufficiente. Esisteva impianto di riscaldamento autonomo. Non era dotato di box o
posto auto.
2. Alloggio compravenduto molto recentemente per € 240.000, collocato al piano quinto, con superficie principale di mq. 90 (tre locali e due
bagni) e mq. 15 di balconi. Lo stato di conservazione era discreto. Esisteva impianto di riscaldamento autonomo e piccolo impianto di
condizionamento realizzato cinque anni fa. Era inclusa la proprietà di un posto auto.
3. Alloggio compravenduto molto recentemente per € 288.000, collocato al piano terzo, con superficie principale di mq. 94 (tre locali ed un
bagno) e mq. 13 di balconi. Lo stato di conservazione era buono. Esisteva impianto di riscaldamento autonomo e piccolo impianto di
condizionamento realizzato due anni fa. Era inclusa la proprietà di un box per auto.

Modulo Introduzione
Caso di studio

OSSERVAZIONI GENERALI:

Il Perito ritiene che:


· La rivalutazione annua dei prezzi delle costruzioni residenziali del genere, in quella zona e per quella tipologia costruttiva, sia dell’ordine
del 3%.
· Il rapporto mercantile per la superficie dei balconi sia pari al 30%.
· L’incremento di livello di piano, in quella zona e per quella tipologia costruttiva, comporti un aumento di valore approssimativamente pari
allo 0,5% per piano.

Il Perito attraverso una analisi dei costi rileva che:


· Il costo marginale per il passaggio da un livello di stato di conservazione ad uno superiore (da “appena sufficiente” a “discreto” e poi a “
buono”), in quella zona e per quella tipologia costruttiva, è mediamente pari a € 15.000.
· Il costo di realizzazione di un bagno, in quella zona e per quella tipologia costruttiva, è mediamente pari a € 15.000.
· Il costo di realizzazione di un piccolo impianto di condizionamento, in quella zona e per quella tipologia costruttiva, è mediamente pari a €
3.000.

Il Perito attraverso una indagine di mercato rileva che:


· Il prezzo medio di un posto auto in quella zona è pari a € 7.000.
· Il prezzo medio di un box per auto in quella zona è pari a € 16.000.

Modulo Introduzione
Caso di studio

I partecipanti al corso, dopo aver letto il testo del caso di studio e aver sottolineato i passaggi a loro non
chiari, provino a determinare, con le loro conoscenze, il valore dell'immobile oggetto di stima.
Valutatore Valore Valutatore Valore Valutatore Valore
1 11 21
2 12 22
3 13 23
4 14 24
5 15 25
6 16 26
7 17 27
8 18 28
9 19 29
10 20 30

La D% (Divergenza percentuale) espressa dai corsisti sui valori si calcola con la formula:

(V V )
D% = × 100 =
max - min

V
min

Modulo Introduzione
Obbiettivi del modulo

Gli obbiettivi del Modulo Introduzione sono:

1. Definire cos'è una prestazione professionale.


2. Definire cos'è una valutazione immobiliare.
3. Definire cos'è un Rapporto di valutazione immobiliare (Perizia).
4. Analizzare il che mercato immobiliare in cui viviamo.
5. Analizzare come si valuta oggi in Italia e come si valuta nei paesi evoluti.
6. Analizzare cosa richiede il mercato.
7. Analizzare in che ambiti applicare le moderne metodologie estimative (mercato della valutazione).
8. Definire i requisiti di un professionista della valutazione moderna.
9. Esemplificare una valutazione secondo il Market Comparison Approach.

10

Modulo Introduzione
La prestazione professionale

Il professionista intellettuale, per adempiere alla sua obbligazione, è tenuto solo a porre in essere un
comportamento diligente con l’impiego diligente di mezzi idonei atti a raggiungere il risultato, e non a
raggiungere il risultato fine a se stesso.

Un comportamento diligente …..


Codice di comportamento oltre al codice etico e deontologico, rispetto degli standard.

Mezzi idonei …..


Conoscenza scientifica della materia.

Codice Civile Art. 2236 Responsabilità del prestatore d'opera


Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di
dolo o di colpa grave (1176).

11

Modulo Introduzione
Obbligazioni di risultato e di mezzi

Quando si ordina ad un falegname la costruzione di un armadio, si stipula un contratto d'opera per il quale
si pretende che il mobile ordinato risulti costruito secondo progetto ed a perfetta regola d’arte:
si pretende quindi un risultato.
Quando invece si chiede ad un professionista di prestare le proprie capacità professionali per la tutela di un
interesse, non si può pretendere che questi raggiunga il risultato e quindi soddisfi le nostre speranze, ma si
potrà solo pretendere che egli adotti quella diligenza che la fattispecie richiede usando tutto il suo bagaglio
di esperienze e cognizioni, onde tentare di risolvere al meglio il problema: si tratta quindi di un’
obbligazione di mezzi.

Dunque pur essendo entrambe le prestazioni inquadrabili nell’ambito del contratto d’opera, la prima, quella
del falegname, riguarda solo il compimento di un’opera materiale, per cui se ne pretende un risultato,
mentre quella che si richiede al professionista, essendo relativa solo a prestazioni intellettuali attraverso il
mezzo del sapere, non può essere mirata al raggiungimento di uno scopo come risultato ma solo al
tentativo di raggiungerlo, essendo questo in ogni caso influenzato da elementi esterni molte volte
imponderabili.

12

Modulo Introduzione
La valutazione immobiliare

La valutazione immobiliare è una prestazione professionale che richiede un comportamento


diligente in applicazione a standard riconosciuti (IVS e Codice delle Valutazioni Immobiliari III) e
conoscenza della materia.

La valutazione immobiliare NON è Arte!

La valutazione immobiliare è Scienza!

La valutazione immobiliare è Disciplina!

13

Modulo Introduzione
Il processo estimativo

Il processo estimativo rappresenta il complesso delle fasi e delle operazioni tecnico-pratiche di carattere
professionale e delle operazioni metodologiche di carattere estimativo, economico, contabile, statistico e
logico-matematico, che conducono alla formulazione del giudizio di stima presentato nel rapporto di
valutazione immobiliare.

14

Modulo Introduzione
Il Rapporto di valutazione

Il Rapporto di valutazione (rapporto di stima, relazione di stima, consulenza estimativa, perizia di stima,
etc) mira: a comunicare al lettore il valore di stima, a confermare le finalità della valutazione, a esporre il
procedimento e a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti. Nel
rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo
scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la
valutazione.

DUE DILIGENCE VALUTAZIONE

Diligenza che una persona responsabile adotta in


determinate situazioni al fine di evitare nocumento ad altre Determinare un valore che simuli il prezzo
persone o alle loro proprietà.

Prescrizioni normative Il mercato fisserà il prezzo di un immobile allo stesso modo


in cui ha determinato il prezzo di immobili simili.
Stato documentale
Stato di fatto

Capitolo 9 - 1.1 pag. 125 Codice delle Valutazioni Immobiliari III

15

Modulo Introduzione
Una similitudine: "La perizia è come un viaggio"

in un viaggio in una perizia

Luogo dove andare, destinazione Subject e suo valore

Motivo del viaggio Mandato ricevuto

Strada o percorso da seguire Criteri adottabili in funzione del mandato

Mezzi di trasporto Procedimenti (MCA, Sistema, Direct, DCFA, Cost, etc)

Compagni di viaggio Soggetti della Perizia (Cliente, Istituto, Valutatore, Proprietario, Giudice etc)

Tappe del viaggio Fasi e Accertamenti della perizia (Sopraluoghi, Analisi conformità, DD)

Punti di riferimento del viaggio Comparabili di Prezzo e/o Reddito o di Costo

Conoscenze professionali, software, libri e codici di valutazione, linee


Bagaglio al seguito
guida, standards.

Impressioni sul viaggio Conclusioni e riserve

Risultato del viaggio Valore del subject secondo il mandato

Costo del viaggio Parcella professionale

16

Modulo Introduzione
Il mercato della valutazione

L'attività di valutazione immobiliare basata sugli Standard Valutativi Internazionali è applicabile ai


seguenti ambiti:

üIstituti Bancari in applicazione alla Circolare della Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 cosi come
modificata dalla 1° aggiornamento del 5 dicembre 2007.
üAssicurazioni private e di interesse collettivo in applicazione alle disposizioni in materia di
determinazione del valore di mercato dei terreni e fabbricati di cui al provvedimento 1915/G dell’ISVAP.
üSocietà di Leasing in applicazione della IAS 17 per la determinazione del fair value.
üFondi immobiliari in applicazione al provvedimento della Banca d’Italia del 14 aprile 2005 e successive
integrazioni, per la valorizzazione in acquisto, in aggiornamento semestrale e in dismissione degli immobili.
üGiudici fallimentari e delle esecuzioni immobiliari al fine di garantire un’equa e oggettiva valutazione dei
beni immobili oggetto di forzata vendita.
üAziende quotate e non, che abbiano scelto il fair value per la determinazione del valore degli immobili a
bilancio in applicazione degli IAS /IFRS.

17

Modulo Introduzione
Il mercato della valutazione

üEnti Pubblici per la determinazione del valore di mercato del proprio patrimonio immobiliare.
üAmministrazioni Comunali per l’aggiornamento degli estimi in applicazione al trasferimento delle
funzioni catastali ai Comuni oltre che per la determinazione del valore delle aree edificabili.
üDottori Commercialisti per i ricorsi in Commissione triburaria in caso di accertamento a carico di imprese
edili/operatori immobiliari in base al Valore Normale determinato mediante il provvedimento dell’Agenzia
delle Entrate n. 120811 del 27 luglio 2007.
üRevisori Contabili, per la verifica dei valori immobiliari iscritti a bilancio dalle aziende.
üConsulenti Legali che necessitano, per le loro cause, di valutazioni immobiliari oggettive e documentate
in grado di superare le semplici valutazioni empiriche e soggettive.
üOperatori della filiera immobiliare che necessitano di oggettive valutazioni immobiliari in grado di
garantire la certezza dell’investimento.
üProprietari di terreni edificabili e con destinazione agricola che necessitano di una valutazione giurata
del valore di mercato ai sensi della Legge n. 244 del 24 dicembre 2007 per la determinazione delle
plusvalenze o minusvalenze.
üPrivati cittadini consumatori che necessitano a vario titolo di valutazioni immobiliari del loro patrimonio o
dei loro prossimi investimenti.

18

Modulo Introduzione
Il Libro Bianco degli IVS

Il Libro Bianco contenuto negli International Valuation Standard 2003 descrive la valutazione nei mercati
immobiliari emergenti.

Libro Bianco IVS Mappa della trasparenza in Europa


(by Jones Lang LaSalle)

üLa mancanza di informazioni


pubbliche o la difficoltà nel reperire
informazioni per le valutazioni.
üPoca trasparenza nelle operazioni
immobiliari.
üMancanza della figura di un valutatore
esperto adeguatamente formato.
üPressioni esterne da parte di dei
mercati finanziari.

Dove cresce un mercato trasparente e di qualità cresce una Società e un Paese


Hernando De Soto

19

Modulo Introduzione
La trasparenza nel resto del mondo

Mappa della trasparenza in America Mappa della trasparenza in Oriente


(by Jones Lang LaSalle) (by Jones Lang LaSalle)

20

Modulo Introduzione
Forze che vogliono la trasparenza

üLO STATO (prezzo / valore - valore normale)


üLE BANCHE (Basilea II)
üI FONDI IMMOBILIARI (maggiori investitori)
üGLI INVESTITORI PRIVATI (certezza dell'investimento)

UN MERCATO POCO TRASPARENTE PROVOCA:


1. SCARSA CERTEZZA DEL VALORE
2. SCARSA MOBILITA' DEGLI INVESTIMENTI INTERNI
3. BASSI INVESTIMENTI ESTERI
4. SPEREQUAZIONE FISCALE
5. DIFFICOLTA' A SOSTENERE UN'ALTA % DI Loan To Value
6. DIFFICOLTA' NEL CEDERE I CREDITI IN AREA "NON PERFORMING"

UN MERCATO IMMOBILIARE POCO TRASPARENTE NON DA' UTILITA' A NESSUNO!

“Il mercato è il luogo capace di generare fiducia ove ed in quanto si regge su comportamenti corretti.”
Alan Greenspan, ex Governatore della Federal Reserve USA

21

Modulo Introduzione
Dal Mercato immobiliare alle Valutazioni

1. UN MERCATO TRASPARENTE RICHIEDE VALUTAZIONI TRASPARENTI

2. LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI DIVENTANO QUINDI UNO STRUMENTO DI


TRASPARENZA

3. LE VALUTAZIONI IMMOBILIARI TRASPARENTI RICHIEDONO DATI IMMOBILIARI


PUNTUALI (non prezzi medi a m2)

Capitolo 16 - pag. 243 Codice delle Valutazioni Immobiliari III

22

Modulo Introduzione
La valutazione immobiliare

L’ITALIA è un Mercato Immobiliare .......

La Valutazione immobiliare OGGI in Italia è EMPIRICA e SOGGETTIVA!

La Valutazione immobiliare nei mercati avanzati è SCIENTIFICA!

EMPIRICO: che si basa solo sull’esperienza, che è fondato solo sulla pratica e non su criteri scientifici, antitetico a razionale.
SCIENTIFICO: che usa metodi caratteristici di una scienza.

Dove e quando nasce la valutazione scientifica?

Nel 1909 i giudici americani "stanchi" di vedere perizie immobiliari che riportavano un valore soggettivo,
imposero che per ogni valutazione fossero allegate almeno 3 prove di vere compravendite recentemente
avvenute di immobili simili a quelli oggetto di valutazione al fine di dimostrare il valore esposto dal perito.

23

Modulo Introduzione
Una valutazione svolta nei mercati anglosassoni

24

Modulo Introduzione
Una valutazione svolta nei mercati anglosassoni

25

Modulo Introduzione
Una valutazione svolta nei mercati anglosassoni

26

Modulo Introduzione
Un esempio di valutazione empirica

27

Modulo Introduzione
Un esempio di valutazione empirica

Perizia originale Analisi critica

Assenza di:

- Soggetto di conferimento incarico;

- Adempimenti (accesso, consultazioni, ecc.)

- Modalità di calcolo delle superfici;

- Rapporti mercantili;

- Caratteristiche quantitative e qualitative;

- Destinazione urbanistica
(highest and best use).

28

Modulo Introduzione
Un esempio di valutazione empirica

Perizia originale Analisi critica

I.V.S. 2003 – Standard 1


5.1.1
Presentare la valutazione in maniera completa e
comprensibile, così che non risulti fuorviante;
5.1.2.
Verificare che la stima del valore di mercato si basi
su dati derivanti dal mercato;
5.1.3.
Verificare che la stima del valore di mercato sia
ottenuta utilizzando le tecniche e le metodologie
appropriate;
5.1.4.
Fornire informazione sufficienti per permettere a
coloro che leggono e fanno affidamento sul rapporto
di comprendere a pieno i dati, i ragionamenti, le
analisi e le conclusioni.

29

Modulo Introduzione
Soddisfacimento dei requisiti IVS

Il soddisfacimento dei requisiti enunciati (IVS) si attua con:

1. Il controllo della qualità


2. La certificazione di qualità della prestazione
3. La prestazione di garanzia

Nella valutazione immobiliare, in particolare si opera attraverso:

Requisiti Come si attuano

Il controllo della qualità Certificazione degli standard

La certificazione di qualità della prestazione Conoscenze scientifiche

La prestazione di garanzia Assicurazione

30

Modulo Introduzione
Informazioni disponibili sul mercato

Quotazioni locali
Foto zona
senza indicatori economico estimativi

Nelle quotazioni di mercato sono genericamente assenti gli indicatori econominci estimativi:
Localizzazione esatta Dimensione
Tipo di contratto Rapporti mercantili
Forma di mercato Tipologia immobiliare
Rapporti tipologici Destinazione

31

Modulo Introduzione
Evoluzione della Perizia

32

Modulo Introduzione
Valutazione di mercato e diverse da quelle di mercato

Le valutazioni immobiliari si distinguono in due insiemi:

1. Valutazione di Mercato
2. Valutazioni diverse da quelle di Mercato

Valutazioni diverse da quelle di mercato Motivi e/o regole per cui si svolgono

VALUTAZIONI ASSICURATIVE per determinare il valore del costo di ricostruzione a nuovo

VALUTAZIONI CAUZIONALI per erogazione di mutui (banche)

VALUTAZIONI CONTABILI per redigere bilanci di società di capitali (IAS/IFRS)

VALUTAZIONI CONVENZIONALI in base a norme e leggi (espropri, indennizzi pubblici)

VALUTAZIONI FISCALI per determinare la base imponibile (ICI, Compravendita)

VALUTAZIONI INVESTIMENTO per valutare l'opportunità di un investimento (HBU)

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari III edizione si occupa solo delle Valutazioni di Mercato e
dedica un Capitolo a quelle Cauzionali (banche)

Capitolo 12 - pag. 125 Codice delle Valutazioni Immobiliari III


33

Modulo Introduzione
Le stime tra passato e futuro

QUADRO COMPARATIVO TRA PASSATO E FUTURO

PASSATO Dati utilizzati FUTURO Dati utilizzati

Stime Prezzi medi al m2 o Stime Market Prezzi di vere compravendite


sintetiche quotazioni oriented

Stime Redditi di affitti presunti e Stime Income Redditi di veri affitti e Saggi di
saggi di capitalizzazione
analitiche oriented capitalizzazione
fittizi.

34

Modulo Introduzione
I requisiti del professionista

I requisiti fondamentali del professionista in valutazioni immobiliari sono:

1. La Scienza

2. La Disciplina

3. I Dati Immobiliari

35

Modulo Introduzione
La scienza

La metodologia estimativa è l’insieme dei principi logici, dei criteri e dei metodi che regolano e, quindi,
consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida stima del valore dei beni immobili.
- Metodo del confronto di mercato
market comparison approach (MCA)
sistema di stima
sistema di ripartizione
modelli di regressione (MRA)
monoparametrica
valori tipici

- Metodo finanziario
direct capitalization
yield capitalization
discounted cash flow (DCFA)

- Metodo del costo di ricostruzione deprezzato

Il valutatore deve conoscere le logiche di ogni procedimento e le gerarchie di applicazione


36

Modulo Introduzione
Gli standard valutativi

Lo standard valutativo si colloca nell’intersezione tra le relazioni esistenti tra gli standard valutativi e gli
standard contabili, tra i valutatori e gli operatori immobiliari e tra il metodo estimativo empirico e il metodo
estimativo scientifico.

Relazione tra il metodo empirico e il metodo scientifico


Metodo empirico Metodo scientifico

prescinde dalla rilevazione dei dati reali si fonda sulla rilevazione dei dati reali

si basa esclusivamente sul giudizio soggettivo si basa su procedimenti quantitativi oggettivi

non è ammesso dagli standard internazionali è l’unico ammesso dagli standard internazionali

conduce a risultati indimostrabili e non verificabili conduce a risultati dimostrabili e verificabili

37

Modulo Introduzione
Standard riproducibili

Impiego di standard riproducibili verificabili da “organi terzi” consente in ambito Basilea II:

Un miglior controllo del rischio


Una stima affidabile del Loan To Value e quindi della PD (Probability of Default), calcolo e monitoraggio della
LGD (Loss Given Default) con la rivalutazione delle garanzie.

Una diminuzione della riserva di accantonamento delle Banche


Dall'attuale 8% le banche potranno diminuire la riserva di accantonamento adottando criteri certificabili.

Per le cartolarizzazioni
Soluzioni scientifiche e criteri precisi a supporto dell’attività di valutazione dei portafogli mutui.

L'assicurazione del credito


Processi più efficienti a garanzia anche delle Mortgage Insurance

38

Modulo Introduzione
Il dato immobiliare

Un dato immobiliare è un insieme di informazioni relative a un contratto di un immobile (terreno, fabbricato o


semplice unità immobiliare). Le informazioni riguardano il vero PREZZO di compravendita e/o di affitto,
unitamente a tutte le CARATTERISTICHE immobiliari che contraddistinguono l'immobile (superficie,
livello di piano, stato di manutenzione, impianti, ecc.); oltre a tutti i DOCUMENTI (foto, planimetrie, atti,
ecc.) che ne testimoniano la completezza e la veridicità.

PREZZO / REDDITO CARATTERISTICHE

DOCUMENTI (foto, planimetrie, atti ecc.)

STIMATRIXÒ consente l'archiviazione degli immobili e dei relativi dati immobiliari oltre che la possibilità di
scambiarsi informazioni fra operatori.

39

Modulo Introduzione
Esemplificazione

Esemplificazione di una stima svolta mediante il Market Comparison Approach (MCA) o Sales
Comparison Approach (SCA)

Le slide successive hanno il solo scopo di offrire una breve overview della filosofia dei metodi proposti in
questo corso.

40

Modulo Introduzione
Esemplificazione MCA Fasi operative

Fase Attività

Indagine di mercato al fine di ottenere informazioni e dati di transazioni recenti di


Prima
immobili simili.

Seconda Verifica delle informazioni acquisite circa le compravendite e gli affitti rilevati.

Selezione dei contratti rilevanti ai fini della stima, ossia degli immobili (comparables) che
Terza soddisfano la verifica preliminare e hanno un grado di similarità maggiore con l’immobile
da valutare.

Comparazione del prezzo degli immobili rilevati attraverso le caratteristiche rilevanti


Quarta (elements of comparison), e stima del prezzo marginale di ciascuna caratteristica e degli
aggiustamenti del prezzo totale di ciascun immobile.

Reconciliation dei prezzi corretti: singola indicazione di valore (stima puntuale) o in un


Quinta
intervallo di valori (stima a intervallo)

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Modulo Introduzione
Esemplificazione MCA Subject

Stima del valore di mercato di un appartamento collocato al piano primo di una palazzina di un fabbricato
multipiano avente: superficie principale pari a 109,00 m2, superficie balconi di 7,20 m2, n. 2 servizi igienici e
n. 1 ripostiglio.

Foto Planimetria

Il problema estimativo viene presentato mediante l'applicazione del procedimento del Market Comparison
Approach (MCA).

42

Modulo Introduzione
Esemplificazione MCA Comparables

Foto Planimetria

43

Modulo Introduzione
Esemplificazione MCA Caratteristiche

Caratteristiche immobiliari considerate nella valutazione

üData di compravendita (DAT)


üSuperficie principale (S1)
üSuperficie balconi (SUB)
üSuperficie cantina (SUC)
üLivello piano (LIV)

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Modulo Introduzione
Esemplificazione MCA Tabella dati

Prezzo e COMPARABILI
Subject
caratteristiche Unità A Unità B Unità C
Prezzo totale (euro) 120.000 € 115.000 € 140.000 € ?
Data (mesi) 5 8 3 0
Sup. principale (m2) 109,00 109,00 129,00 109,00
Sup. balconi (m2) 7,20 7,20 8,90 7,20
Sup. cantine (m2) 12,60 9,20 11,90 9,40
Livello di piano (n.) 2 2 3 1

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Modulo Introduzione
Esemplificazione MCA Tabella di valutazione

COMPARABILI
Prezzo e caratteristiche
Unità A Unità B Unità C
Prezzo totale (euro) 120.000 115.000 140.000
Data (mesi) (0-5)*(-150,00)= 750,00 (0-8)*(-144,00)= 1.150,00 (0-3)*(-175,00)=
525,00
(109,00-109,00)*1.005,00 = (109,00-129,00)*1.005,00 =
Sup. principale (m2) (109,00-109,00)*1.005,00 = 0,00
0,00 -20.093,00
Sup. balconi (m2) (7,20-7,20)*335,00 = 0,00 (7,20-7,20)*335,00 = 0,00 (7,20-8,90)*335,00 = -569,50
Sup. cantine (m2) (9,40-12,60)*335,00 = (9,40-9,20)*335,00 = 67,00 (9,40-11,90)*335,00 =
-1.072,00 -837,00
(1-2)*0,03*120.000,00= (1-2)*0,03*115.000,00= (1-3)*0,03*140.000,00 =
Livello di piano (n.)
-3660,00 -3.450,00 -8.400,00
Prezzi corretti 116.078,00 112.767,00 110.626,00

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Modulo Introduzione
Esemplificazione MCA Sintesi conclusiva

COMPARABILI
Prezzo e caratteristiche
Unità A Unità B Unità C
Prezzi corretti 116.078,00 112.767,00 110.626,00

In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia nell'esperienza
concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta una sostanziale convergenza.
La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta d
% che si calcola tra il prezzo massimo e il prezzo minimo ed esprime la divergenza massima dei prezzi
corretti. Nel caso in esame è pari al (Vmax-Vmin)*100/Vmin= 4,93% < 5%.

Pertanto il valore del Subject è posto pari alla media dei tre Prezzi corretti.

47

Modulo Introduzione
Fine

FINE del MODULO Introduzione

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Modulo Introduzione
FINE

Revisione del 26/08/2008, 23.41 - Release 1.0.2

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