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FORME DI CONDUZIONE
Rapporto che intercorre tra le diverse persone economiche.
Conduzione diretta : quando l’imprenditore è anche il proprietario
C.diretta mediante salariati : il lavoro manuale viene svolto interamente da salariati
esterni
C. diretta con l’ausilio di salariati : il lavoro manuale viene in parte svolto dalla
famiglia dell’imprenditore-proprietario e in parte da salariati esterni.
C. diretta del coltivatore : il lavoro manuale viene svolto dalla famiglia del coltivatore
(coltivatore diretto)
L’estimo è una disciplina che indica come attribuire un valore a un bene economico.
Per stimare un bene il tecnico deve seguire il seguente percorso logico:
VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
Si basa sull’assunto generale che “un bene vale in quanto rende e per quanto rende”.
Quindi:
Si applica a bene che hanno un reddito e il cui reddito è direttamente proporzionale al
valore. Quindi non si può essere ad esempio per la valutazione di un quadro d’autore ….
Consiste nell’accumulazione iniziale di tutti i suoi redditi futuri attraverso le specifiche
formule di matematica finanziaria.
Per la valutazione delle aziende e dei terreni agricoli esse sono le seguenti:
Accumulazione iniziale a di redditi annuali limitati V= Bf/r. Per aziende con reddito
annuale costante: az, cerealicola,zootencnica,orticola ,ecc n
Accumulazione iniziale di redditi poliannuali limitati V= ∑ Bf x 1
0 qn-1
Questa formula si applica per gli arboree in genere : frutteto, vigneto ,oliveto, vigneto
boschi.
Consiste nel valutare un bene sulla base del suo costo di produzione
Ovvero V= Kt = Sa +St+I+SV+Bf+Q+Imp e Cont
Si applica in alcuni casi specifici come quello della valutazione di un fabbricato rurale
VALORE DI TRASFORMAZIONE
Consiste nel valutare un bene sulla base del valore che esso avrà una volta che venga
trasformato in un altro bene che ha un valore di mercato
Si procede nel seguente modo: Valore di trasformazione del bene A= Valore di mercato
Del bene trasformato B- Costo di trasformazione di A in B
Si applica per la valutazone delle olive da olio,per l’uva da vino, per i fabbricati che devo
essere abbattuti (valore a sito e cementi).
VALORE COMPLEMENTARE
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Si applica per quei beni che hanno una loro complementarietà economica come ad esempio
la valutazione di una cucina in un appartamento
Consiste nella valutazione del bene tenendo conto della sua complementarietà con altri bene
o perché esso è una parte di un bene complesso
Esso trova una concreta applicazione nell’estimo legale, quando si deve procedere ad un
esproprio di una parte del podere o di un’azienda agricola in base alla Legge Fondamentale del
1865 . V della parte espropriata C = Valore di tutta l’azienda prima dell’esproprio A- Valore
della parte rimanente B
A
VALORE DI SURROGAZIONE
Si applica per i beni tra loro surrogabili ovvero tra quei beni che danno la stessa utilità
economica
Quando si applica : quando il bene oggetto di stima non ha un valore di mercato ma si può
sostituire con uno o più beni che hanno un valore di mercato.Es valutazione del letame
Come si procede : si effettua una comparazione tecnica tra il bene oggetto di stima e quello/i
che lo devono sostituire, si fa il calcolo quantitativo e poi la valutazione.
Es. 1 Q,le di letame corrisponde a X Kg di azoto, Y Kg di fosforo,Z Kg di potassio, sovescio
di un ara di leguninosa.
PROCEDIMENTI DI STIMA
I procedimenti di stima si dividono in sintetici e analitici: i primi sono tali perché richiedono
molti calcoli,mentre i secondo si esauriscono in poche operazioni.
In genere quando si parla di stima analitica ci si riferisce a quella di capitalizzazione.
STIME SINTETICHE:
1. Stima a vista : viene effettuata da persone molte esperte che individuato un bene riesco a
fare una valutazione senza procedere a nessun calcolo ma attraverso un processo mentale di
comparazione diretta con altri beni:sensali,agenti immobiliari
2. Stima comparativa : applica il valore di mercato 8 vedi condizioni d applicabilità e
procedimento)
3. Stima storica: consiste nel calcolare il valore del bene oggetto di stima sulla base di recenti
valori di compravendita che si sono realizzati per lo stesso bene,fatti i dovuti aggiustamenti
per esempio per la svalutazione della moneta (inflazione)
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4. Stima per valori tipici : si usa per beni complessi costituiti da parti omogenee non
complementari. Quindi si può usare per un’azienda costruita ad esempio da un campo a frutteto e
uno a oliveto o a seminativo,ma non si può usare per un’azienda zootecnica perché quest’ultima ha
una sua organicità non divisibile nelle singole parti(ad esempio la stalla è dimensionata in base a
capi di bestiame e questi dipendono dalla superficie disponibile)
Si procede ne seguente modo
STIMA ANALITICA
Consiste nell’applicare il valore di capitalizzazione. Per le aziende agrarie si procede nel seguente
modo:
1. Ricerca del Beneficio fondiario
Legenda
Sa = salari
St = stipendi
Sv = spese varie
Q = quote
Imp e cont = imposte e contributi
I = interessi sul capitale di scorta e sul capitale di anticipazione.
Come è noto il Beneficio fondiario rappresenta il reddito dal proprietario ,per cui nel caso
dell’affitto esso si ricava a partire dal canone ricevuto.
Rpl = Canone x q
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Vediamo ora un esempio concreto di calcolo del Bf in un’azienda affittata a indirizzo cerealicolo
di ha 15 con un valore dei miglioramenti fondiari di euro 100.000.Ipotizziamo che nella zona il
canone medio d’affitto corrisponde a 400 euro ad HA.
c) Bf = 6000-2193 = 3807
Il saggio di capitalizzazione dipende dal rischio e dalla durata del bene oggetto di stima.
Esso quindi sarà più basso per investimenti con meno rischio e con un ritorno ravvicinato in
termini di reddito. E’ il caso di azienda a seminativo,zootecniche, orticole. Sarà più alto per le
aziende che comportano un maggiore rischio di impresa come i frutteti ,i vigneti, gli oliveti.
Come si calcola:
a) Facendo riferimento ad investimenti simili: per esempio i titoli di
stato che come i terreni sono sicuri
b) Considerando aziende simili di cui si conoscono i recenti valori
di mercato e i relativi Bf
r = ∑Bf/∑V dei beni simili
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CATASTO
Particella: una porzione continua di terreno o di fabbricato, appartenente alla stessa qualità e
classe di coltura, allo stesso comune e allo stesso possessore.( DA IMPARARE A MEMORIA)
Legenda
In ogni comune sono state individuate le qualità e classi di coltura e per esempio un seminativo di
prima del Comune di Bracciano può corrispondere a un seminativo di seconda del Comune di
Anguillara Sabazia e viceversa.
Partita: indica il numero della pagina dell’apposito registro catastale nel quale sono riportate tutte
le particelle appartenenti ad un singolo possessore
Foglio di mappa: indica il foglio di mappa in scala di 1/2000 nel quale sono riportate le particelle
Particelle: vengono segnalate con un numero arabo e inizialmente sono state numerate,comune per
comune,da destra verso sinistra e dall’alto verso il basso
Rddti catastali :
Reddito dominicale: è il reddito del proprietario del terreno
Reddito agrario: è il reddito del capitalista e del lavoro direttivo = I+1/3 St
Voltura catastale : cambio del possessore del terreno o del fabbricato
Frazionamento : divisione di una particella in uno o più parti
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Le fasi catastali
I documenti catastali:
Mutazioni soggettive: cioè quelle relative al cambio di possesso. Si effettua con la voltura
catastale presentata da un tecnico incaricato dal notaio.
Mutazioni oggettive: riguarda le modifiche di superficie o di qualità e classe. Le effettuano
i tecnici del catasto
Frazionamento: consiste nella suddivisione di una particella in due o più parti. Viene
presentato al catasto da un tecnico.( Vedi nel libro tipo di frazionamento)
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ESTIMO SPECIALE
In generale ne abbiamo già parlato nell’estimo generale,cioè essa può essere sintetica o analitica.
Importante nella relazione di stima è una buna descrizione sia delle caratteristiche naturali, sia dei
capitali fondiario ed agrario.( vedi descrizione)
Primo esempio
Individuazione e descrizione
Secondo esempio
Prima di procedere al bilancio dell’azienda agraria si dovrà procedere nel seguente modo
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Distanza dai centri di commercializzazione dei prodotti e dalle principali vie di
comunicazione
Estensione espressa in ettari
Altitudine. metri sul livello del mare (m.s.l.m.)
Esposizione : est,ovest( solo per le parti collinari)
Giacitura: pianeggiante, collinare
Natura del terreno: tessitura ( medio- impasto, argilloso, sabbioso,ecc.), Ph, presenza di
sostanza organica
Conformazione dell’azienda : in unico corpo o più corpi ( es. in parte in pianura e in
parte in collina separata da una strada comunale)
Nello stilare un bilancio di un’azienda agraria per calcolarne il valore va innanzitutto specificato se
i miglioramenti fondiari sono proporzionati alle esigenze aziendali e rientrano nell’ordinarietà .
Se sono eccedenti vanno apportate aggiunte al valore normale, mentre se sono insufficienti
vanno apportate detrazioni al valore normale
1) Capitale di scorta
Esso si divide in scorte vive ,cioè dal bestiame presente solo in aziende zootecniche
e in scorte morte . Le scorte morte sono : macchine e attrezzi, sementi, concimi, antiraparassitari e
altri prodotti che servono alla gestione aziendale; nelle aziende zootecniche sono presenti poi il
fieno, gli insilati ,la paglia, il letame.
Anche per il capitale di scorta valgono le osservazioni svolte per il capitale
fondiario:solo nelle aziende zootecniche vi sono alcune scorte che si calcolano in base alla
superficie a disposizione e cioè il bestiame, il fieno, gli insilati, la paglia, il letame.
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Una cosa importante: la valutazione dell’azienda agraria può essere fatta a cancello aperto e a
cancello chiuso.
A cancello aperto : viene valutato solo il capitale fondiario.
A cancello chiuso : vengono aggiunte al capitale fondiario le scorte ( Vo + valore delle scorte)
Scorte: possono essere vive o morte. Le scorte vive sono rappresentate dal bestiame.
quelle morte sono le seguenti : macchine e attrezzi,fieno,paglia, Scorte di magazzino(sementi
,antiparassitari,ecc),letame.
I miglioramenti fondiari sono tutte quelle opere che sono apportate all’azienda agraria che
aumentano il reddito il valore dello stesso o tutte e due.
Sono miglioramenti fondiari: fabbricati, stalle, impianto di irrigazione fissa,impianti arboree.
Il problema economico-estimativo riguarda i giudizi di convenienza ad effettuare i miglioramenti,
che è un classico confronto tra costi-benefici.
Tali giudizi di convenienza possono essere espressi in tre modi:
Bf p – Bfa > Kt x r
Vp-Va > Kt
r1>r2
r1 = Bfp-Bfa
Kt
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STIMA DEGLI ARBORETI
A) Richiami teorici
Il bilancio degli arboreti si distingue da quello relativo alla aziende a colture erbacee perché essi
hanno una durata poliennale con una variazione negli anni delle produzioni.
Di regola le piante arboree vengono distinte in quattro fasi o stazioni
a) Stazione di impianto o improduttiva: riguarda i primi anni del ciclo nei quali si hanno solo
spese e quindi il reddito è negativo
b) Stazione di incremento produttivo: le produzioni aumentano di anno in anno e quindi
anche il reddito
c) Stazione di maturità:nel quale si raggiunge la massima produzione che resta costante
d) Stazione di vecchiaia o di decremento produttivo: le produzioni calano lentamente fino
alla morte della pianta
Nella moderna arboricoltura la durata fisica ,cioè dall’impianto alla morte, si distingue dalla
durata economica intendono con questo termine il periodo conveniente a mantenere in vita il
frutteto.
b) Arboreti promiscui cioè costituiti da più specie arboree o con una specie arborea
consociata con una o più specie erbacee
c) Arboreti a ciclo molto lungo : è il caso dell’olivo a volte secolare che per le sue
caratteristiche viene stimato come se fosse una specie erbacea
I problemi estimativi
Esso riguarda il valore di un terreno che si trova in una zona vocata all’arboricoltura.
stima analitica
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Vo= ∑ no Bf x 1/qn-1
azienda Valore
ettari euro
Napoli 5 130.000
Gianni 8 180.000
La quercia 12 230.000
totale 25 540.000
Vo azienda : 10 ha = 540.000: 25
2) Calcolo del Vm = valore terra nuda + valore delle piante (Vo +Vs)
Stima analitica
Metodo dei redditi passati o dei costi : adottato quando il momento di stima si trova
vicino all’inizio del ciclo
Vs = Vm -Vo
Nella descrizione per la stima di un arboreo insieme a tutti gli altri elementi già visti nel capitolo
II dovremo considerare con attenzione i seguenti elementi:
Indicare zona adatta e vocata : esempio collinare e ben esposta al sole per il vigneto,
soprattutto se si tratta della produzione di vino DOC
Sistemi di allevamento: es per i frutteti a vaso, a piramide, a fusetto,; per vigneto a
cordone speronato,a pergole trentina,a tendone,ecc.
Varietà coltivate e, se conosciuti, portainnesti adatti : es. cultivar della vite
“ Sangiovese” e portainnesto Kober 5bb
Produzione e costi nelle diverse fasi produttive
Prezzi del prodotto: più alto se il vino è di qualità
La stima dei frutti pendenti è relativa ai prodotti sul campo. Si usa soprattutto per la stima dei danni.
Si possono verificare due situazioni :
2) Siamo vicini all’inizio del ciclo produttivo. In questo caso parleremo di anticipazioni
colturali
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ESTIMO LEGALE
CENNI SULL’ESPROPRIO
Molte sono le leggi che hanno regolato l’esproprio dei beni per pubblica utilità
Quella fondamentale è stata emanata nel 1865 la n n.2359.
Essa stabilisce quanto segue:
1. Pubblica utilità : l’esproprio è possibile solo quando l’interesse pubblico prevale su quello
privato. Ad esempio costruzione di una strada o di un ospedale su un terreno di privati. E’
titolare della dichiarazione di pubblica utilità solo lo Stato
Legge per la casa 8 n 865 del 1971) e Bucalossi (n.10 del 1977)
Lo scopo era quello di costruire case economiche e popolari pagando le aree espropriate non
più al giusto prezzo, ma in base al Valore agricolo medio.
IL Valore agricolo medio (Vam) viene calcolato annualmente da un apposita commissione
provinciale in base alle qualità e classe di coltura.
Il valore agricolo medio ,oltre che per l’esproprio, costituisce un valido contributo per i tecnici che
devono stimare i terreni.
Con la nuova normativa del DPR 327/2001, e successive modificazionei,l’indennità di esproprio è
stato così regolamentato:
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SERVITU’ PREDIALI COATTIVE
Le servitù prediali rappresentano una limitazione del diritto di proprietà Con un fondo detto
dominante che vanta dei diritti su altro fondo detto servente.
E ‘questo il caso del diritto di passaggio, di acquedotto e di scarico.
In altri casi al posto del fondo dominante vi è un ente specifico come nell’Elettrodotto (es. Enel),
del metanodotto (es SNAM).
Le servitù possono essere:
1. Volontarie o coattive : se costruite per accordo tra le parti e imposte per legge
2. Apparenti o non apparenti : se visibili (es. Elettrodotto) o non visibili,quando se ne
constata l’esistenza solo quando si manifestano come nel caso del passaggio
3. Permanenti o temporanee : nel primo caso la loro durata supera i 9 anni
Il problema estimativo è quello di determinare l’indennità che il fondo o l’ente dominante deve
corrispondere al fondo servente per dare vita alla servitù
Nelle servitù volontarie tale indennità viene calcolata attraverso un accordo tra le parti e
seguendo i principi di estimo generale
Nelle servitù coattive tale indennità è stabilita per legge ed è commisurata:
al valore della superficie sottratta, all’eventuale danno subito,alla capitalizza-
zione delle imposte sull’area sottratta, agli eventuali frutti pendenti o anticipa-
zioni colturali.
In particolare avremo:
AREA STRADA
FONDO SERVENTE
FONDO DOMINANTE
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2. Indennità acquedotto e scarico coattivo = V1 +V2+Tr1/r+Tr2/r+
Ac +Danni + Vs
AREA ACQUEDOTTO
Nota bene : nell’indennità per le servitù coattive vengono sempre calcolati i tributi
Perché la servitù non comporta una variazione nei redditi catastali e il fondo servente continuerà a
pagarli anche sull’area soggetta a servitù.
A1 A2 A1 A2 A1 A2 A1
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STIMA PER DANNI
Per i diversi danni possibili che possono essere arrecati all’attività agricola
si pone il problema di stimare l’entità economica degli stessi.
In generale vale il principio:
Danno totale = danno diretto +danno indiretto o mancati redditi+eventuali spese di ripristino
Se ad esempio viene distrutto un frutteto a causa di svasamenti di scarichi industriali
il danno subito sarà commisurato al valore del frutteto(Vm), alla perdita di reddito
per il periodo necessario a disinquinarlo, alle spese di disinquinamento.
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