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Corso di Estimo Forestale e Ambientale Prof.

Adele Finco

Il bilancio dellazienda agro-forestale a fini estimativi


Stima analitica per capitalizzazione dei redditi

II trimestre 2005-2006

Lanalisi dellimpresa A-F


Il bilancio

Bilancio
Il

bilancio rappresenta lo strumento pi diffuso e tradizionale per lanalisi dellimpresa A-F. Consiste in una sorta di conto economico dove i ricavi e i costi sono comparati. A differenza del bilancio contabile non evidenzia tutte le componenti patrimoniali.

Bilancio

Il bilancio dellimpresa A-F in dettaglio quel procedimento mediante il quale, dal confronto ricavi e costi relativi ad un ciclo produttivo, si determina per differenza il reddito dellimprenditore. Il bilancio pu essere:
Preventivo quando si compila prima dellinizio dellannata agraria prevedendo attivit e passivit future al fine di trovare la combinazione dei fattori produttivi che realizza il massimo profitto; Consuntivo quando si compila dopo la fine dellannata agraria considerando attivit e passivit effettivamente realizzate in vista della determinazione dei redditi ottenuti Globale o parziale quando si riferisce rispettivamente a tutta lattivit aziendale o ad un comparto specifico

Il bilancio consuntivo
I risultati dellattivit produttiva svolta da unazienda A-F in un determinato periodo di tempo si determinano compilando un bilancio consuntivo che contrappone i ricavi ai costi. Il bilancio consuntivo un utile strumento dellattivit imprenditoriale: consente di esprimere un giudizio sia pure sommario sui risultati delle attivit svolte nel periodo di tempo considerato ( nel nostro caso un anno). Si compone di due parti: attivo e passivo

Il bilancio economico-agrario
PLV - (Sv+ Q+Tr)+(Sa + St+I+Bf )= +T
BF = PLV (Sv+Q+Tr+Sa+St+I+ T)
ATTIVO:

PLV= produzione lorda vendibile PASSIVO (COSTI): Sv = spese varie dei fattori a logorio totale Q = ammortamento, assicurazione, manutenzione (fattori a logorio parziale) Tr = tributi (imposte, contributi consortili ecc.) Sa = salari St = Stipendi

I = interessi sul capitale di esercizio/agrario BF = Beneficio fondiario +T = Tornaconto (o profitto di impresa)

Parte attiva del bilancio


PLV, ULS, ULB

Lindicatore PLV

PLV = voce attiva di bilancio E data dai beni e servizi finali prodotti dallazienda valutati a prezzo di mercato (senza reimpieghi e autoconsumi) Per la gran parte dei prodotti non sorgono problemi. Per altri prodotti come bestiame e soprassuoli o provvigioni forestali bisogna invece usare particolari accorgimenti. Bisogna tener conto delle variazioni di consistenza del capitale. Si usa pertanto il metodo del valore di inventario:

ULS ULB

Produzione lorda vendibile


PLV = Produzione lorda totale (reimpieghi + autoconsumi)
Schema tipo per calcolo della Produzione lorda vendibile

Prod.

Sau ha

Resa qli /ha

Prod. Totale qli

Prezz o Euro

I valori di inventario: ULS e ULB


Tali conti segnalano la consistenza iniziale e finale del capitale, le vendite e gli eventuali acquisti. Nellazienda agro-forestale due sono i conti che possono essere fatti

Utile

lordo bosco Utile lordo stalla

Gli utili cosi calcolati possono essere inseriti nello schema finale del calcolo PLV

PLV: Utile lordo di stalla

ULS: rappresenta lincremento medio annuo relativo al prodotto carne espresso in valore.

Inventario iniziale

Inventario finale

Categ.

Peso qli

Prezz o Euro

Categ .

Peso qli

Prezzo Euro

Vitelli Vacche Manze .

ULS = (Invent. finale + vendite) (Invent. iniziale + acquisti)

PLV: Utile lordo bosco

ULB rappresenta lincremento medio di legname espresso in valore

descriz ione

Sf ha

Provvi gione Mc/ha

prezzo e/mc

import o

inventario iniziale
alto fusto

10

250

20 50000

inventario finale ULB = (Valore del bosco a 10 fine anno + utilizzazioni) - alto fusto Valore del bosco inizio anno Utilizzazioni 254 20 50800

50

30 15000

Parte passiva
I costi

Classificazione dei costi


Costi fissi Costi variabili Costi soggettivi Costi oggettivi Costi impliciti Costi espliciti Inoltre:

Costi

per fattori a logorio parziale Costi per fattori a logorio totale

Spese varie
Le

spese varie corrispondono alla somma dei costi relativi allimpiego dei fattori produttivi a logorio totale assunti dallesterno (concimi, fitofarmaci, sementi ecc.= beni strumentali) inclusi i servizi.

Le quote
Le

quote (ammortamento, manutenzione e assicurazione) riguardano il capitale a logorio parziale. I capitali su cui si calcolano le quote sono le macchine e gli attrezzi, i miglioramenti fondiari e gli immobili, il bestiame. Quindi sia capitale agrario che fondiario

Le quote di ammortamento
Si

definisce quota di ammortamento (o reintegrazione) la ripartizione del costo iniziale del capitale per gli enne anni di durata fisica o tecnico economica previsti per il capitale prima di raggiungere lobsolescenza

Il calcolo delle quote di ammortamento


Il procedimento di calcolo di tipo non finanziario il seguente: Qr = Vi-Vf n
dove: Vi il prezzo di acquisto del bene Vf il valore finale o di recupero n sono gli anni di durata del capitale

Il procedimento finanziario: Qr = (V1 Vn) (r/qn-1)


dove:
r/(qn-1) la formula di reintegrazione posticipata di enne annualit

Durata economica di alcune macchine


Trattrici agricole Trattrici forestali Aratri Essicatori foraggi Motoseghe Verricelli Trinciaforaggi Gru idrauliche

10 -12 anni 7-10 anni 8-10 anni 8-10 anni 3-6 anni 6-10 anni 8-10 anni 6-8 anni

Le quote di manutenzione e assicurazione


La quota di manutenzione: le spese per la manutenzione non sono distribuite regolarmente nel tempo ma aumentano con linvecchiamento del capitale. Nel caso di pi macchine essa pu assumere il valore di costo medio di manutenzione. La quota di assicurazione: copre i rischi connessi ad eventi fortuiti che possono provocare la perdita o danni al capitale. Il calcolo della quota non ovviamente necessario nel caso in cui lagricoltore stipuli una polizza assicurativa pagando il relativo premio annuale

Salari e Stipendi
Salario:

compenso per il lavoro manuale. Tariffari ufficiali (salariati semplici, specializzati, a tempo determinato (avventizi) e indeterminato (fissi). Stipendio: compenso spettante al lavoro intellettuale

Le imposte (tributi)
I Tributi sono gli oneri che limprenditore deve pagare allo Stato o ad altri enti pubblici comprensivi anche di eventuali contributi consortili ecc. Le tasse dovute allo Stato sono: IVA Imposta sul valore aggiunto IRPEF imposta sul reddito delle persone fisiche (RD+RA). (IRPEG per le societ) IRAP imposta regionale sulle attivit produttive ICI Imposta comunale sugli immobili

IRPEF per un imprenditore agricolo


E

limposta sulle persone fisiche. Si calcola sulla base del reddito dominicale RD e Reddito agrario RA.

ES.: Un imprenditore proprietario e gestore di unazienda di 32 ha. Dal catasto risulta: RD = 6840,99 RA = 6718,96 Totale imponibile = 13 021, 95 N.B I redditi sono aggiornati con un coefficiente 1,8 per il RD e 1,7 per il RA. Calcolo imposta: per scaglioni -fino a 15.000,00 aliquota del 23% 13021,95*23% = 2995,04

Aliquote per scaglioni di reddito


<15000,00 >15000<30000 >30000<60000 >60000<135000 >135000

23% 27% 34% 40% 46%

IRPEG
LIrpeg riguarda le societ Spa, Sas, Srl nonch gli enti pubblici e le associazioni che svolgono attivit produttiva e commerciale. La base imponibile viene desunta in riferimento allutile di bilancio annuo dimpresa. Limposta si calcola applicando unaliquota fissa del 36%. Sono esenti da Irpeg le cooperative agricole purch trasformino prodotti degli associati. Sono esenti da Irpeg anche le propriet pubbliche e le propriet collettive

IRAP (DL n.446 del 15/12/97)


Tassa per attivit diretta alla produzione o scambio di beni o alla prestazione di servizi.

Calcolo: 1. Imponibile: RA ovvero produzione netta (PLV (fatture) - costi di produzione (Sv+Q) (registro acquisti) 2. Imponibile *aliquota 1,9% Attenzione: Sono esonerate dal pagamento IRAP le imprese agricole che hanno un volume annuo di affari non superiore a euro 2582,28 (a euro 7746,85 per i comuni montani) e che sono esonerate anche dallIVA

ICI
Imposta

comunale sugli immobili. Per un terreno agricolo: RD * 75%+25%= imponibile Imponibile * 4 : 7/ = ICI

IVA

Limposta sul valore aggiunto colpisce gli incrementi di valore realizzati durante le fasi del ciclo produttivo e commerciale. E:

Per ogni singola azienda lIVA da versare corrisponde allIVA incassata meno quella pagata. Per il settore agro-forestale vale il regime semplificato o speciale: lIVA incassata rimane alle aziende come compenso forfetario per lIVA pagata. Si prevede lesonero per aziende con fatturato minimo

indiretta con aliquote differenziate

Interessi 1)
Linteresse definibile come prezzo duso del capitale agrario o di esercizio. E generalmente un costo implicito in quanto lo stesso imprenditore spesso a fornire il capitale in azienda. Gli interessi sono calcolati sul capitale agrario o di esercizio

su scorte, bestiame, macchine e attrezzi

sul capitale di anticipazione


CAP. di anticipazione: la somma di denaro che serve a coprire gli interessi passivi di gestione. Nella redazione pratica del bilancio, linteresse si ottiene sommando le spese sostenute dallimprenditore durante lanno (cap.circolante) e determinando i relativi interessi per un periodo medio che va da 3 a 6 mesi (Il saggio di interesse da adottare quello del credito bancario).

Interessi 2) effettivi
Gli

interessi effettivi sono dati dallammontare degli interessi totali effettivamente pagati alle banche: Prestiti Mutui Ecc.

Beneficio fondiario
E il reddito che compete al proprietario del capitale fondiario.
E costituito dalla rendita (terra nuda) e dallinteresse ovvero compenso relativo ai miglioramenti (es. frutteti). Si determina in modo esplicito solo quando il fondo affittato (Ca).

Il saggio di capitalizzazione

Il saggio di capitalizzazione (1)


Il procedimento della stima analitica per capitalizzazione dei redditi ruota intorno alla scelta del saggio di capitalizzazione:

Bf/r
(Nel caso di reddito periodico la formula si trasforma nella seguente: Vo= Bf /qn-1)

Il saggio inversamente proporzionale al valore.Variazioni minime di saggio portano a valori fondiari notevolmente diversi.

Le varie tipologie di saggio


Attenzione alla distinzione tra saggio di interesse, di rendimento, capitalizzazione

Il saggio di interesse il prezzo duso del denaro nei mercati finanziari. Il saggio di rendimento il rendimento di un capitale gi investito in una certa attivit economica. Il saggio di capitalizzazione impiegato in estimo esprime in termini attuali il valore della serie di redditi futuri prodotti dal bene oggetto di stima. E un tipo di saggio di rendimento, ovvero un saggio reale anchesso (rapporto tra reddito e capitale fondiario)

saggio di capitalizzazione
L r cap. riferito ai diversi beni si diversifica per linfluenza dei diversi fattori di rischio, durata, e soggettivit. r cap. = ricerca sperimentale del saggio

La ricerca empirica avviene misurando i Bf di altri beni simili a quello di stima e poi comparandoli con i relativi valori di mercato: r cap. = Bf1+Bf2+Bfn
V1 + V2 + Vn

saggio di capitalizzazione
Nel caso in cui non sia possibile evidenziare il saggio con la stima analitica si pu procedere attraverso il metodo della comparazione:
Ricercare il saggio in altre zone simili dove esiste il mercato fondiario; Ricercare un saggio da altri investimenti similari.

saggio di capitalizzazione
Posto che il saggio viene individuato con riferimento ai redditi e valori dei beni fondiari simili a quello oggetto di stima possono rendere necessari ritocchi o correzioni del saggio in riferimento alle specifiche caratteristiche del bene oggetto di stima ( a meno che queste non vengano consolidate come aggiunte o detrazioni effettuate nella stima). Comodi e scomodi che influiscono sul r di cap.:

limitatezza del beni fondiari;


tranquillit dellarea; presenza di servizi e mercati;

facilit di accesso;
qualit del paesaggio; prestigio legato ad una certa propriet ecc.

saggio di capitalizzazione

Le condizioni appena esaminate sono definibili anche comodi o scomodi o meglio esternalit; se valgono in senso positivo fanno abbassare il saggio ed aumentare il valore del fondo; se valgono in senso negativo fanno aumentare il saggio ed abbassare il valore del fondo.

saggio di capitalizzazione
A titolo indicativo: Il saggio per le aziende dipende anche dallordinamento produttivo. Si aggira intorno all1-2%

I costi in percentuale
Costi Percentuale dincidenza su PLV 8-15% 25-35% 4-6% 30-45% 2-6% 8-10%

Quote Q
Spese varie SV Imposte ecc. Salari Sa Stipendi St Interessi I

Valore di macchiatico VM

E dato dalla formula: VM= Vass K trasf

dove:

Vm = valore piante in piedi V ass = valore assortimenti allimposto (luogo di carico) K trasf. = costo di trasformazione

Taglio e allestimento Smacchio allimposto Assicurazione operai Interessi sui capitali anticipati Direzione amministrazione e sorveglianza (6% spese precedenti) Contratto, imposte varie

Prezzo di macchiatico
Si

intende il valore di macchiatico per unit di volume (metricubi o quintali) Si ottiene dividendo il valore di macchiatico per la massa di legname