Sei sulla pagina 1di 11

La stima per capitalizzazione dei

redditi
11.I. 2002

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

La stima per capitalizzazione


La capitalizzazione dei redditi loperazione
matematico-finanziaria che determina
lammontare del capitale - il valore di mercato dividendo il reddito netto che il capitale produce Rn - per un saggio r che definiremo saggio di
capitalizzazione
Vm = Rn / r

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Valore di mercato come


accumulazione
Loperazione implicita laccumulazione iniziale
di un reddito costante, posticipato e illimitato
Si tratta quindi di impiegare la formula prima
illustrata assumendo n che tende a infinito.
Sotto il profilo economico, la formula configura il
valore di mercato di un dato immobile alla
stregua di qualsiasi capitale e reddito connesso
cfr. la stima di obbligazioni e azioni

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Un assunto e tre condizioni


Lassunto che sotteso alla adozione della
formula che il mercato apprezzi il bene in
ragione del flusso di redditi e di un certo
saggio di rendimento dellinvestimento
Lassunto legato a tre condizioni:
che il reddito netto possa considerarsi certo,
posticipato, costante
che saggio e reddito siano forniti dal mercato
che la durata del flusso dei redditi sia illimitata
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Teoria dellordinariet e stima


per capitalizzazione
La prima e la seconda condizione si congiungono
nel presupposto di ordinariet dei parametri
estimativi
Si deve considerare il reddito netto ordinario,
ovvero il reddito che limmobile genera in una
situazione stazionaria, senza che elementi
eccezionali ne determinino variazioni verso lalto
o verso il basso, e lo stesso vale per il saggio di
capitalizzazione
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Reddito lordo, spese, reddito netto


Il reddito capitalizzabile o reddito netto dato dal
reddito lordo ordinario dellimmobile al netto di
tutto le spese a carico della propriet
Rn = Rl - S
Il reddito lordo annuo dellimmobile non altro
che laffitto annuale dellimmobile

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Le spese in detrazione
Forte De' Rossi Michieli De Rossi
Forte
Min
Max
Min Max Media Min Md Max
Manutenzione
2
4
4
8
4
2
3
4
Assicurazione
0
0,5
1
2
0,5
0 0,5 0,5
Amministrazione
0
3
2
4
0
0
2
3
Servizi
2
5
5
8
0
2
3
5
Sfitti e inesigibilit
1
4
2
3
0
0
3
5
Reintegrazione
0
1
2
3
0,5
0 0,5 0,5
Imposte
7
11
10
15
21 10 15 22

Tutti i valori sono espressi in percentuali


Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

La quota di reintegrazione
La quota di reintegrazione quellannualit costante e
posticipata che viene accumulata per un certo numero di
anni allo scopo di costituire un capitale di entit
predeterminata

Q re = C r / q n - 1
Se devo ristrutturare fra 10 anni un fabbricato per un
importo di 100 milioni, voglio conoscere la somma da
accantonare. Se il saggio del 5%:
C
100.000.000

C*r
Qre
5.000.000 7.950.457
qn
qn - 1
1,628894627 0,628894627
5%

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Le imposte
lIci, imposta comunale sugli immobili, che
grava sia sugli immobili che sulle aree edificabili
la base imponibile si calcola sul valore catastale
laliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia in
funzione delle decisioni di ciascun comune

LIrpef, imposta sulle persone fisiche e lIrpeg,


imposta sulla persone giuridiche
la base imponibile: il reddito dellimmobile
laliquota determinata in base al reddito del
contribuente
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Stima del saggio di capitalizzazione


Procedimento sintetico
Si procede a confrontare i
redditi con i valori di
mercato secondo la
formula:
R1+R2+R3+Rn
r = ------------------------V1+V2+V3+Vn
E poco probabile che proceda ad
una stima sintetica del saggio: se
dispongo di simili dati, procedo ad
una stima sintetica!

Procedimento analitico
Il saggio di
capitalizzazione si
determina a partire da un
saggio medio di mercato
al quale si aggiungono
incrementi e decrementi
r = rm + Ii + Di

dove r compreso fra il 2 e il


6%

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Incrementi e decrementi
Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi
ascendenti e discendenti che influenzano il
valore del saggio di capitalizzazione
ad es: interventi presumibili di manutenzione
straordinaria , ubicazioni periferiche
al contrario: particolari pregi architettonici,
previsione di miglioramenti urbanistici

Orefice ha proposto di classificare le influenze


ascendenti e discendente in posizionali,
intrinseche, posizionali intrinseche e produttive
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Un caso di stima
Unabitazione assicura un affitto mensile di 2.000.000 lire
mensili
Il saggio del segmento residenziale del 4,0%
Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito
lordo
Reddito mensile lordo
Spese in detrazione
Reddito annuo netto
Saggio di capitalizzazione
Valore di mercato

2.000.000
25%
18.000.000
4%
450.000.000

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Le attuali tendenze
E prassi corrente considerare saggi di
rendimento lordi, esito del rapporto fra redditi
lordi e valore patrimoniale
cos stimano i saggi il Consulente immobiliare e
Nomisma, ad esempio

Il vantaggio rappresentato dalla possibilit di


evitare difficili e incerte stime delle spese in
detrazione

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

I saggi nelle fonti ufficiali


Un esempio di valori
forniti da Gabetti
Agency per gli immobili
a destinazione terziaria
in due citt:
tutti i valori sono
espressi in termini
lordi: il reddito
lordoe quindi il
saggio di
capitalizzazione
ottenuto lordo

Zone di pregio Semicentro Perif. terziaria


Torino
UFFICI
Affitto (L/mq/anno) 220 - 280
140 - 180
120-150
Vendita (L/mq)
3.500-5.000 1.800-2.400 1.200 - 1.700
Rendimento lordo
6-7 %
7 - 8%
8 - 9%
NEGOZI
Affitto (L/mq/anno) 6.000 - 1.000
200 - 300
Vendita (L/mq)
7.000 - 10.000 2.000 - 3.000
Rendimento lordo
8 -10%
10%

Padova
UFFICI
Affitto (L/mq/anno)
200-240
170-190
150 - 170
Vendita (L/mq)
3.600 - 4.400 2.200 - 2.600 2.100 - 2.400
Rendimento lordo
5,50%
6%
7%
NEGOZI
Affitto (L/mq/anno)
600-900
200 - 300
Vendita (L/mq)
7.000 - 11.000 2.500 - 3.500
Rendimento lordo
8%
8,50%

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Un caso di stima con valori lordi


Unabitazione assicura un affitto mensile di 1.500.000 lire
mensili
Il saggio del segmento residenziale del 5,0%
(i saggi lordi sono ovviamente sempre superiori ai saggi
netti!)
Reddito mensile lordo
Reddito annuo lordo
Saggio di capitalizzazione
Valore di mercato

1.500.000
18.000.000
5%
360.000.000

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

La durata dei redditi


La terza condizione indicata allinizio
rappresenta unastrazione che appare
accettabile, entro certe condizioni
Se i redditi sono limitati, la formula la
seguente:
Rn * (qn - 1)

Vr

Vm = ------------------ + ----r qn
qn
dove Vr rappresenta il valore residuo dellimmobile
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Un caso di stima per un immobile


con redditi limitati
Un piccolo capannone industriale genera un reddito lordo
di 2 milioni al mese di affitto
Il saggio lordo del segmento immobiliare del 7,5%
La durata di vita del capannone di 20 anni
Reddito mensile
Reddito annuale
Valore se durata illimitata
Valore del primo addendo

2.000.000
24.000.000
320.000.000
244.667.793

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

La stima del valore residuo


Appare delicata la stima del valore residuo dei
beni alla fine del loro ciclo di vita
Possiamo ipotizzare che, se i costi di
demolizione sono di modesta rilevanza, il
problema valutativo si riduce alla stima del
valore dellarea edificabile
La valutazione dellarea deve tenere conto che si
tratta di una stima a distanza di n anni
Appare decisivo il riferimento al principio della
permanenza delle condizioni
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

La stima dellarea fra 20 anni


E possibile ipotizzare che il valore di unarea sia
significativamente correlato al valore degli
immobili
Dallanalisi dei valori del mercato immobiliare
locale deduciamo che, in valori costanti e quindi al
netto dellinflazione, i valori non aumentano
significativamente da una decina di anni
(cfr slide successiva)

Il valore attuale dellarea pu essere quindi


correttamente impiegato nella valutazione
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Un caso nel Nord Est


Nel grafico riportata la serie storica dei valori medi
del mercato immobiliare di Padova in lire costanti
160,00
140,00
120,00
100,00
80,00

indice def

Dallinizio degli anni 90, i valori


sono costanti. La permanenza delle
condizioni ci impone di assumere
questo trend nelle nostre valutazioni

60,00
40,00
20,00
0,00

1997b

1996b

1995b

1994b

1993b

1992b

1991b

1990b

1989b

1988b

1987b

1986b

1985b

1984b

1983b

1982b

1981b

1980b

1979b

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

Valore residuo e valore di mercato


Se i valori possono essere ipotizzati costanti nel tempo,
allora il valore Vr uguale al valore attuale dellarea
Indagini di mercato rivelano che il valore dellarea
ammonta a 64 milioni
Tale valore deve essere attualizzato con il fattore di sconto
q20 Reddito mensile
2.000.000
Reddito annuale
Valore se durata illimitata
Valore del primo addendo
Valore residuo del bene ad oggi
Valore residuo attualizzato
Valore totale

24.000.000
320.000.000
244.667.793
64.000.000
15.066.441
259.734.234

Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02

I rischi della capitalizzazione


Le stime per capitalizzazione dei redditi possono risultare
aleatorie in quanto limitate variazioni del saggio
possono determinare significative variazioni del
valore
Lesempio riportato evidenzia come partendo dallo stesso
valore reddituale si possa giungere a valori molto diversi
Reddito mensile Reddito annuo Saggio 1/r Valore di mercato
1.200.000
14.400.000
0,05 20
288.000.000
1.200.000
14.400.000
0,045 22
320.000.000
1.200.000
14.400.000
0,04 25
360.000.000
1.200.000
14.400.000
0,035 29
411.428.571

Assunto uno stesso reddito da capitalizzare, un punto


percentuale determina una variazione percentuale del 25%
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02