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ESTIMO ED ESERCIZIO DELLA PROFESSIONE Prof.

re Claudio Camilleri
claudio.camilleri@unicam.it

economia

Corso di 40 ore suddiviso in tre parti estimo disciplina applicata alleconomia,stima


legata allesercizio della professione
normativa

Stima di un bene
qualcosa che esiste fisicamente e procura dei vantaggi,
soddisfa dei bisogni ed ha un prezzo
si determina in base a quante persone vogliono
comprare questo bene e a quanto vuole
venderlo lofferente

si determina il prezzo di scambio (determinato solo nel


momento dello scambio ,perch in quel momento
che c la necessit, il bisogno di tale bene)

Economia di Smith (scuola classica,fine 700,Inghilterra) produce


materia che si occupa della valutazione di un sistema economico che e
consuma

macroeconomia _si occupa di grandi problemi legati al reddito della


nazione, di un intero paese (consideriamo ancora
Economia lItalia in se)

microeconomia _ si occupa di piccoli problemi legati ad una economia


cittadina, a livello locale

economia della produzione _cio che produce ,legata


allimpresa, alla produzione di un bene. Per fare questo si
ha bisogno di fattori produttivi (risorse materiali con le quali
si produce un bene finito
del processo considerato,un segmento
che fa unazienda (es.chi imbottiglia
lacqua ha gi come risorse materiali la
bottiglia prodotta da altre aziende)
economia dello scambio _beni scambiati, azione dello scambio che analizza i parametri
perch questo avvenga. Da una parte c chi cede un bene e dallaltra chi lo prende.
Scambio di beni:

strumentali di consumo
attraverso i quali noi riusciamo a compiere sono i beni che servono per la nostra
altre azioni;sono quelli impiegati nei processi nutrizione, per soddisfare i bisogni delle
produttivi,volti ad ottenere altri beni persone in veste di consumatori

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DEFINIZIONI

Bisogno_ una necessit, esigenze e desideri di uomini o comunit che possono essere
soddisfatti attraverso mezzi esterni alluomo
acquisibili a costo di sacrifici in quanto disponibili in quantit limitata

Ricchezza_costituita dal complesso di tali mezzi, cio dal possedere beni economici

Bene economico_deve essere disponibile facilmente sul nostro pianeta,ma deve essere
anche raro, cio disponibile in quantit limitata

Disponibilit di un bene economico_ relativa al rapporto fra lindividuo che sente il bisogno
e il bene che costituisce il mezzo per soddisfarlo

Utilit_attitudine che alcuni beni hanno di soddisfare questi bisogni. Quanto utile quel
bene in quel momento che sto valutando,quanto un soggetto ritiene di trarre dalluso di un
determinato bene.
Utilit totale_la soddisfazione complessiva che lindividuo trae dalla sua azione di consumo
Utilit marginale_fornita dallultima dose consumata e disponibile per un consumo
programmato; essa quella che condiziona il comportamento dellimprenditore

Valore di un bene_dipende dalla necessit di avere quel bene;lo scambio di un bene pu


avvenire anche attraverso un atto impulsivo che pu produrre effetti negativi!
A volte infatti le utilit non sono vere ma un fatto psicologico che viene da noi stessi.
La limitatezza dei bisogni legata alla disponibilit dei mezzi ed impongono una scelta di
beni diversi (priorit dei bisogni,scelta soggettiva)

I beni si acquistano attraverso il reddito


cio il risultato del processo produttivo espresso in termini
monetari. Il reddito di una comunit esprime in termini monetari la totalit di beni e servizi
prodotti in un intervallo di tempo (ammortamento=reintegrazione della ricchezza allinizio
dellintervallo di tempo considerato). Lammortamento la cifra da pagare ogni anno per
estinguere in n anni un debito;lannualit accumulata allattualit,restituisce il capitale
avuto in prestito.

Fattori di produzione_beni e servizi che concorrono al processo produttivo e che in esso


vengono trasformati. Possono essere variabili(aumentare o diminuire) se la quantit dei
fattori del prodotto varia. Ci sono anche fattori di produzione fissi, cio che non possono
essere variati.

I fattori vengono coordinati dallimprenditore, il quale cerca la maggior produttivit fra le


molteplici combinazioni, max produzione e ottimale. colui che rischia il capitale personale,
la sua immagine, per avere un utile e quindi una somma di denaro maggiore degli altri.

Impresa_combinazione produttiva organizzata dei fattori, composta da unit economiche


nelle quali si svolge il processo produttivo e aziendale. Soggetto economico che organizza
la produzione di beni e di servizi,coordinando la combinazione di fattori produttivi diversi
(cio quei fattori affinch un prodotto venga costruito).

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Capitale_beni economici materiali prodotti dalluomo e destinati alla produzione di altri beni

Capitale fisso_pu compiere una serie di atti di produzione


(es.terreni,fabbricati,macchine)originali, che non si possono ridurre.
Ad esempio le opere pubbliche in urbanistica costituiscono capitale fisso sociale

Capitale circolante_si trasforma e si consuma in ciascun atto di produzione (materie


prime o risorse materiali)
Coeff.di produzione_sono le quantit di ogni fattore di produzione necessari per produrre
una unit di prodotto
Coeff.di produzione di un terreno_ad esempio lindice di edificabilit, cio quanto posso
costruire

Produttivit
_ ottimale quando c minor dispendio di beni e servizi e si verifica un guadagno
_ marginale di un fattore di produzione: lincremento del prodotto ottenibile attraverso
lincremento di produzione. Marginale vuol dire aggiuntiva o al margine dellimpiego.
La prod.marginale pu essere nulla,positiva o negativa. Essa lo studio dellultima unit
prodotta ed importante perch questa ci d la preventiva indicazione tra spesa e incasso.
(es.del caff al bar)
_media,crescente o decrescente allaumentare del prodotto
Fattore produttivo=prodotto complessivo ottenuto/quantit di fattore impiegato
Produttivit totale_dei singoli beni che vengono prodotti in un tempo t(di solito viene
considerato 1 anno).

Rendita_remunerazione del fattore produttivo;rendita data da un terreno(Bf),da una


casa,da un bene immobile(oppure una rendita finanziaria,quindi indiretta);ci che questi
elementi rendono senza dover produrre un lavoro da parte delluomo.

Risparmio_ quella parte di reddito che non viene consumata

Reddito complessivo_somma dei salari,dei profitti e delle rendite

Profitto_viene da unimpresa, da un investimento,e quindi da un imprenditore che ha


affrontato un rischio nellintraprendere unattivit produttiva. Il profitto provienedal lavoro
del reddito.

Interesse_ un affitto per aver dato in prestito del denaro ad altri. Prestiti ad esempio della
banca per aver concesso un mutuo.
societ di servizi che non produce ma mette in relazione diversi enti, fa servizio a chi ne
usufruisce

saggio dinteresse che per un imprenditore deve essere < del saggio di capitalizzazione

laliquota che prende un risparmiatore per aver simile al saggio dinteresse;


depositato i soldi in banca, i quali saranno forse utilizzati esso si pu definire come il
da un imprenditore attivamente, per produrre. saggio che deve percepire
Questultimo pagher quindi un affitto,per aver limprenditore per aver investito
ottenuto il prestito. in unattivit il proprio denaro

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Investimento_impiegare produttivamente beni economici; si pu chiamare investimento
dopo il suo risultato che deve rivelarsi positivo e non una spesa! Trasformazione del capitale
in attrezzature , macchinari, edifici o terre, cio cercare di operare un investimento. Un
privato o una societ investono attivamente se prendono dei soldi e li mettono in una
societ attiva per avere un profitto e una rendita maggiore di chi li ha depositati in
banca(passivo).

Moltiplicatore allinvestimento_vuol dire che questo investimento ha moltiplicato il denaro


molte volte e ha dato benessere a molte persone che possono a loro volta investire. Gli
investimenti dello Stato tentano di aiutare le persone creando lavoro.
Il moltiplicatore allinvestimento un parametro che va a infilarsi nella produzione(lo fa lo
Stato). Pi scambi ci sono,pi leconomia florida;le situazioni di depressione infatti fermano
leconomia.

Contabilit nazionale_tutto ci che si produce, tutti beni economici,i servizi pubblici


Il reddito nazionale pu essere consumato risparmiando o investendo e rappresenta il flusso
netto dei beni economici prodotti e di servizi che formano oggetto di scambio in un
determinato tempo t.
Crescita del reddito nazionale = del reddito dei cittadini che hanno prodotto

breve (fino ad 1 anno max)


Il periodo economico pu essere medio (tra 1 e 5 anni)
lungo(tra 5 anni/10 anni e oltre)

risorse umane
I fattori produttivi si dividono in risorse materiali
risorse strumentali

Grafici:

Quando la curva si trova al di sopra dellasse delle ascisse lutilit


totale tutta positiva

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LESTIMO la parte della scienza economica definibile come linsieme dei principi logici e
metodologici che regolano e consentono la motivata e oggettiva e generalmente valida
formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici espresso in moneta.
Lestimo anche considerata disciplina che ha la finalit di fornire gli strumenti
metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.
Estimo: dal grecoestrarre la stima, metodo per determinare la stima di beni simili

ESTIMO
_Rurale (fondi rustici,scorte)miglioramenti fondiari
_Civile e industriale(lindustriale si estende anche al settore edilizio)
_Ambientale (vengono valutate delle situazioni,es.ISO 14000)
_Catastale (valutazione fabbricati e terreni che hanno essenzialmente finalit fiscali)

Il Catasto_ un ente;termine di etimologia greca che ha il significato di lista o elenco


distributivo di beni. Elenco dei beni di un certo tipo esistenti su un determinato territorio
Il Perito_ una professione,persone che si occupano del giudizio di stima di un bene. Non
sono solo architetti ma ci sono figure professionali per i vari settori, esperte in determinati
argomenti,in determinate materie. Egli un giudice chiamato a valutare dei beni attraverso
dei sistemi.
CTU=consulente tecnico dufficio, si occupa del civile oppure c il perito esperto in maniera
penale
CTP=consulente tecnico di parte (vale sia per il penale che per il civile)il quale ha il compito
di difendere la propria parte. un esperto incaricato,da una parte chiamata in causa,a
compiere una perizia tecnica o una stima da far valere in giudizio.
Egli deve quindi compiere una consulenza tecnica di parte,cio una perizia o stima(oggi
chiamate memorie)
Perizia giurata_procedura in cui si garantisce di essere stati onesti nel giudizio di stima,di aver
applicato la sua professionalit

Carattere del giudizio di stima :quando c un motivo conflittuale fra le parti nasce uno
scopo di stabilire la stima.

METODI DI STIMA
_comparativo sintetico diretto
_analitico indiretto

La stima fondata sulla probabilit di un evento in quanto nelleconomia dello scambio il


prezzo viene stabilito solo nel momento dello scambio, in un determinato tempo.
Questa valutazione tende alloggettivit perch dobbiamo fare in modo di essere il pi
oggettivi possibili; viene quindi chiamato un perito che valuti il tutto attraverso la
statistica,cio controller nei momenti vicini allo scambio i beni simili cos da poter svolgere
una media matematica di quanto vale questo bene. Pi si hanno a disposizione riferimenti
su cui basarsi, pi possibile che quel bene si chiami il pi probabile valore di mercato in un
tempo t. In questo caso sar una valutazione pi oggettiva che soggettiva.
Ci sono delle variabili per le valutazioni legate ad esempio alla posizione, orientamento,
esposizione di un terreno,di un palazzo, di un abitazione
I cambiamenti della societ,degli anni,delle esigenze sono anche questi fattori che con il
passare del tempo determinano il giudizio di stima in quanto rappresentano delle
fondamenta sulle quali basarsi.

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Il metodo di stima indiretto variabile dipendente del metodo diretto
Il metodo analitico indiretto alla fine si riconduce al metodo diretto(cio al metodo
principale)

Il prezzo si determina tramite la domanda e lofferta:


Y=mx+q y=domanda(variabile indipendente)
x=offerta,la quale pone delle condizioni esterne al bene da acquistare
che fa aumentare o diminuire il prezzo

la domanda che mi determina il prezzo,non mai lofferta,in quanto questultima ha tutto


linteresse a salire. Man mano che aumenta il prezzo di un bene la sua domanda diminuisce,
e viceversa.

Legge della domanda

Il punto di equilibrio individua il prezzo di equilibrio, ossia il


prezzo in corrispondenza del quale la quantit che i consumatori desiderano acquistare
pari alla quantit che i produttori desiderano vendere. La denominazione del prezzo di
equilibrio vuole anche indicare una situazione di temporanea stabilit (tempo t).

Condizioni di concorrenza
Ci sono delle situazioni dove la produzione in concorrenza;in un regime di concorrenza,
quindi in uneconomia di mercato normale,il prezzo di vendita (la domanda) determinato
dove lofferta a prezzo pi basso.
_Concorrenza imperfetta
_Concorrenza perfetta (situazione ideale)

il monopolio_si ha quando nellindustria opera una sola impresa,la quale produce solo un
certo bene. Il monopolio si determina attraverso una legge. Nel monopolio lintera offerta
concentrata nelle mani di un solo venditore (dal greco monos=solo e polistes=venditore).
oligopolio_ quando ci sono poche imprese a produrre uno stesso bene sul mercato.
Regime di mercato intermedio fra il monopolio e la libera concorrenza,caratterizzato dalla
presenza di pochi offerenti, in grado di porre ostacoli allingresso di nuovi operatori.

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VALORI DI STIMA

il valore di mercato_ dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe
spuntare in una libera contrattazione di compravendita. Bisogna valutare anche gli ambiti in
cui si verificano gli scambi; un concetto che proviene dalla microeconomia(domanda-
offerta)
Valore di mercato Vm

il valore di costo_ il valore di un bene con il criterio del costo,dato dallammontare delle
spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre il bene oggetto di
stima. Ad esempio x realizzare una casa occorre:un terreno,un progetto,pagare degli
oneri,pagare i materiali, il loro trasporto e la manodopera, lutile dimpresa. Tutti i costi per
avere una produzione del bene finito
Valore di costo Vk k=parametro

Vk =Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Bf dove:
Q=quote,spese per assicurazioni,manutenzione,per la reintegrazione cio lammortamento)
Sv=spese varie per lacquisto di risorse materiali
Tr=tributi,imposte,tasse(oneri concessori)
Sa=salari(lavori manuali)
St=stipendi(lavori intellettuali)
I=interessi
Bf=beneficio fondiario(del proprietario di un terreno ad esempio), un affitto,un compenso
per luso del capitale fondiario
va inoltre aggiunto il profitto dellimprenditore(10-15%)

Il valore di costo deprezzato viene applicato quando si deve valutare un bene esistente.
Il valore di costo di riproduzione di un bene esistente corrisponder al valore al valore di
costo di produzione del bene nuovo,questultimo deprezzato di una percentuale che tenga
conto dello stato di conservazione del bene esistente. Il valore di costo di produzione del
bene nuovo(che,una volta deprezzato, rappresenter il valore di costo di riproduzione del
bene oggetto di stima)andr allora stimato con riferimento ad un bene non
necessariamente identico,ma solo funzionalmente equivalente a quello in oggetto.
Questo valore importante nelle ristrutturazioni per vedere se c convenienza nel fare un
restauro.
Il costo di costruzione deprezzato
Cv=[(n/v x 100 +20)** /140] -2,86 dove: n=et del fabbricato in anni
v=vita utile del fabbricato
100,20,140,2,86=valori fissi

Degrado=si intende un bene rovinato,danneggiato(ha subito un processo di


invecchiamento)
Obsolescenza=quando passato molto tempo dalla costruzione di un bene e questo
invecchiato,ma non rovinato. un bene superato,antico che non pu competere con un
sistema attuale.

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il valore di trasformazione _consiste nellesecuzione di opere che modifichino le
caratteristiche di un bene e lo rendono adatto ad un nuovo uso;la trasformazione pu dare
un nuovo uso del bene. Oppure questo bene pu essere trasformato per lo stesso
uso,migliorato nel suo insieme(es.x un immobile evita lobsolescenza).
Valore di trasformazione Vt

Vt=Vm-K Vm=valore di mercato,in altre parole a quanto lo posso vendere


K=costo di trasformazione sostenuto

il valore complementare_esprime il valore di un bene legato ad altri beni nel rapporto di


complementariet. (complementare reciproca utilit)
(es.piscina o piscina+villa):il valore di mercato di questi due beni aumenta se vengono
venduti insieme e non separati,quindi si guadagna di pi.
Valore di costo Vc

Vc=Vm-Vm Vm=valore di mercato del bene intero


Vm=valore di mercato senza la parte oggetto di stima

il valore di surrogazione_valore di un bene sulla base di altri beni in grado di sostituirlo,cio


di beni in grado di produrre la stessa utilit. Questi altri beni potranno essere valutati in base
al valore di mercato o al costo di produzione. La condizione indispensabile affinch un bene
sia surrogabile che sia sostituibile e abbia lo stesso effetto. (surrogazione=sostituibile)

il valore di capitalizzazione_valore di un bene che viene espresso accumulando


allattualit i redditi futuri ordinariamente retraibili dal proprietario. Vuol dire mettere del
denaro in un bene immobile o mobile e prevedere nellattualit quanto questo bene mi si
potr rivalutare nel tempo. Quindi il valore di capitalizzazione quanto io posso capitalizzare
per potere avere un beneficio.
Ricapitolando:il saggio di capitalizzazione lo deve prendere limprenditore che investe i soldi
in unattivit e quindi non li deposita in banca. Il saggio di capitalizzazione quanto rende il
capitale e questo deve essere maggiore del saggio dinteresse dato dalla banca.

il valore di uso sociale_cio quanto un bene pubblico,che non vendibile,rende alla


societ. Consiste nel valutare quanto servito utilizzare un bene pubblico ad una persona
che ne ha usufruito. Bisogner fare un calcolo particolare di quante persone riescono ad
essere produttive dopo aver usufruito di quel bene e quante persona avranno imparato da
quella esperienza. Quanto servito socialmente=valore di uso sociale. Definito in funzione al
valore dei servizi resi dal bene collettivo alla societ e viene spesso misurato come la
disponibilit a pagare per poterne usufruire.

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IL PROCEDIMENTO DI STIMA
un procedimento che porta ad un giudizio e si parte da un metodo

Metodo comparativo sintetico diretto_si basa sulla comparazione di beni simili,cio per
sapere il valore di un bene,questo viene confrontato con beni simili. Se questo confronto
non possibile,allora non posso utilizzare il metodo del confronto. (esempio della macchina)
Maggiore il confronto di questi beni simili,pi il nostro giudizio di stima potrebbe avvicinarsi
alla realt,cio il momento in cui avviene lo scambio di questi beni (previsione di stima
momentanea che deve tendere alloggettivit).
Bisogna ragionare su situazioni statistiche per ottenere il miglior valore pi vicino a quello
reale. Pi la previsione della comparazione si allunga nel tempo,pi ci sono possibilit che
intervengano delle opportunit o degli imprevisti nella nostra programmazione.
Come si pu prevedere cosa succeder nel futuro,dovendo fare una stima?cosa bisogna
studiare?
_le leggi,previsione legislativa sui temi che stiamo valutando nella nostra stima
_i problemi politici,le situazioni politiche
_la macroeconomico,i rapporti internazionali
_la pianificazione urbanistica(es.sapere se un domani una certa zona sar valorizzata
oppure no).
Riqualificare una zona depressa in una citt costruita,occorre:
_trovare i soldi,cio i fondi per poter effettuare questa riqualificazione
_fare una pianificazione economica,cio vedere se render questa riqualificazione
Come finanziamo il progetto?
_escludendo i finanziamenti da parte dello Stato, ci si rivolge al privato che avr una
compensazione;lui stesso stabilisce delle condizioni per lutilizzo del proprio denaro.
A questo punto potrebbe nascere la necessit di espropriare dei terreni(ed entrare in causa
il valore di uso sociale)

In conclusione:il metodo diretto quello principale(metodo base), un metodo pi veloce e


induttivo. Nel fare una stima occorre quindi analizzare i parametri ascendenti e
discendenti,le condizioni intrinseche ed estrinseche,i pro e i contro.

Metodo analitico indiretto_si fonda su un elenco prezzi. indiretto perch si arriva alla stima
attraverso un procedimento indiretto (il metodo indiretto analitico del computo metrico
estimativo) che si riconduce poi a quello diretto. necessario adottare questo procedimento
quando c un bene che non si pu confrontare con nessun altro(non c la possibilit di
fare una comparazione fra beni simili).

Il computo metrico estimativo deve essere realizzato sulla base di prezziari redatti oggi dalle
singole regioni,in cui compaiono le varie voci. I valori riportati nei prezziari sono ricavati da
statistiche effettuate sui diversi prezzi,applicati nella propria regione,dalle varie imprese,per
le varie opere,per i vari materiali,

Metodo misto_prende spunto dal metodo analitico+metodo diretto, quindi un mix dei
due metodi di stima.

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Caratteristiche intrinseche_legate alledilizia:tempo di costruzione,
materialicaratteristiche comunque legate al bene

Caratteristiche estrinseche_legate allurbanistica:ubicazione,vie di comunicazione,servizi


pubblici,qualit urbanistica socialecaratteristiche comunque legate alla zona

La valutazione dei terreni diversa a seconda se essi sono:


_agricoli:si calcola(in mq)con il valore delle coltura presente in quel terreno,il terreno
agricolo valutato con la rendita che pu dare una certa coltura.
_edificabili:un terreno edificabile se nel piano particolareggiato(ci deve essere una
procedura urbanistica completata),a quel punto il terreno si calcola come edificabile(in
mc).Nelle norme tecniche di attuazione del P.P.viene stabilito un indice di fabbricabilit,cio
quanto permesso costruire in quella zona.

ie=mc/mq mc che si possono realizzare


mq di terreno disponibili

Esempio:
_ie=0,60 mc/mq indice di edificabilit dettato dalle norme tecniche di attuazione del piano
_terreno di mq 2000

0,60=mc/2000mq quindi mc=2000mq x 0,60=1200mc

se 1mc=100 il terreno vale 1200mc x 100=120000

il beneficio fondiario_ quel beneficio che deve dare il fondo al suo proprietario che ha
investito i soldi per comprare o affittare quel fondo (simile al profitto dimpresa)

r = Bf/valore investito saggio r =rendimento dellinvestimento

Bf=Plv-(Q+Sv+Tr+Sa+St+I) Bf=beneficio fondiario


Plv=produzione lorda vendibile
(Q+Sv+Tr+Sa+St+I)=spese

Il saggio di capitalizzazione per la determinazione del valore di mercato deve essere


ricavato per confronto di beni simili (che pu essere diretto se i beni a confronto sono fondi
rustici, o indiretto se sono beni aventi analogia economica).

Nel confronto diretto il saggio=(Bf1+Bf2+Bfn)/(V1+V2+Vn)


Bf1+Bf2+Bfn =sono i vari benefici fondiari dei fondi presi a confronto
V1+V2+Vn =sono i valori dei fondi considerati (valori di mercato)

Per avere una reale e oggettiva determinazione del saggio di capitalizzazione occorre
quindi fare un rapporto fra la somma dei Bf e dei valori dei vari beni simili.
Determinare il valore di capitalizzazione consiste nel determinare il valore del fondo
accumulando allattualit i redditi futuri retraibili dal proprietario del fondo, secondo la
formula di capitalizzazione del Bf:
V0 = Bf/ r
Oppure nellipotesi concreta che il profitto non possa mai essere nullo(capitalizzazione del
reddito fondiario):
V0 =Rf/ r

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Per la determinazione del valore di mercato con il procedimento analitico occorre
calcolare un reddito e un saggio di capitalizzazione. Si ottiene in questo caso,non il valore di
mercato, ma di capitalizzazione.
Il valore di capitalizzazione dipende dal Bf ottenuto nel tempo dallazienda(dallutile
dellazienda).

tempo

Es. avvio dellattivit di un bar che inizialmente,allapertura, rende(0-1) ma dopo un po


inizia a declinare. Se venduta allinizio,questa attivit,non otterr un valore alto ma solo il
valore dei macchinari acquistati (stigliatura) che con il passare del tempo
diminuisce(deprezzamento) . Quindi allinizio c solo linvestimento.

LESPROPRIAZIONE la privazione forzata del diritto di propriet o di altro diritto reale,fatta


per motivi di pubblica utilit e generale interesse.

Lg 25/6/1865 n2359 (lg fondamentale) stabiliva lo scopo della stima e la determinazione


del pi probabile valore di mercato per le espropriazioni totali.
Indennit di esproprio=valore di mercato del bene; bisogna quindi vedere quanto vale quel
terreno.

Lg 15/1/1885 n2892 (lg Napoli) resa necessaria per il risanamento della citt di Napoli
dopo unepidemia nel 1884, secondo la quale:lindennit dovuta ai proprietari degli
immobili espropriati sar determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati
dellultimo decennio, purch essi abbiano data certa corrispondente al rispettivo anno di
locazione. In difetto di tali fitti accertati, lindennit sar fissata sullimponibile netto agli
effetti delle imposte sui terreni e sui fabbricati.

Ind=(Vm +10 RL) /2 Vm=valore venale


RL=redditi lordi
Lintento del legislatore era quello di consentire allAmministrazione comunale il pagamento
di indennit inferiori a quelle che avrebbero dovuto essere liquidate in base alla legge
fondamentale. Infatti molti stabili erano in condizioni fatiscenti,ma il valore di mercato
risultava comunque alto perch i proprietari approfittavano dellelevata domanda di
abitazioni,facendo pagare per la locazione un canone commisurato al numero degli
inquilini, in una situazione per di sovraffollamento. Lindennit quindi,non era pi calcolata
come valore di mercato,ma bisognava considerare anche le dieci redditivit lorde annuali.
Quindi era la media fra il valore effettivo che si dichiarava e le dieci redditivit. Per fitti
coacervati dellultimo decennio,di data certa, si intende la somma aritmetica dei canoni
riscossi dai proprietari,anno per anno, nel decennio precedente lentrata in vigore della
legge, cio dal 1875 al 1884. Se anche uno solo di questi canoni risulta indeterminato, alla
somma dei canoni si sostituisce la somma degli imponibili degli ultimi dieci anni; trattandosi
di espropriare fabbricati, gli imponibili corrispondevano alle rendite catastali determinate
secondo le disposizioni del Catasto edilizio urbano in vigore in quel periodo.
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Lg 22/10/1971 n865 (lg per la casa) si trattava di espropriare immobili per trovare case per
la popolazione. Lindennit si calcolava sulla base dei valori agricoli dei terreni e bisognava
dimostrare questo valore, quanto produceva,indipendentemente dalla produzione dei
terreni vicini. Quindi lo Stato pagava solo il valore agricolo eventualmente moltiplicato per
un coefficiente variabile (da 1 a 1,5)in base alla posizione del terreno(dalla rendita).
Il valore agricolo dipendeva quindi dal Bf;

Testo Unico in Materia di Espropriazione per Pubblica Utilit DPR 327/2001


Lart.37 ritorna a identificare lindennit di esproprio come:

Ind = [(Vv +10 RD)/2] x 60 % Vv=valore venale o di mercato


RD=rendita dominicale lorda

N.B. la stessa formula del 1885 per con un valore abbassato del 40%.

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Soggetti interessati alle operazioni di cantiere
il committente

13
obblighi del committente in materia di sicurezza

14
lappaltatore

15
il direttore tecnico di cantiere

16
il direttore dei lavori e i collaudatori

17
I documenti in cantiere

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