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Quali sono le caratteristiche e gli aspetti legali che necessario descrivere nella relazione di stima?

Il perito analizza le caratteristiche estrinseche e intrinseche:


ESTRINSECHE:
Ubicazione (centro, zone intermedie ecc..)
Vie comunicazione (stradale o rotaia)
Servizi pubblici (asili, negozi, chiese, oratori, parchi)
Tessuto urbanistico e sociali
INTRINSECHE:
Classificazione in base alla destinazione duso (civ. rur. Ind)
Classificazione catastale (ordinaria= gruppo A,B,C.) (speciale= gruppo D) (particolare= gruppo E)
Tipologie edilizie (case singole o raggruppate, cond.)
Tipologie costruttive
Finiture e impianti
Dimensione
ASPETTI LEGALI E CATASTALI:
Conformit alle norme urbanistiche
Adeguamento sicurezza impianti
Contratti di locazione in corso
Ipoteche
Diritti di terze persone gravanti sul fabbricato
Norme legate al diritto di famiglia
Quali sono i parametri di confronto che possibile usare?
PAMETRI TECNICI
Sup. commerciale (per compravendita di fabbricati ad uso abitazione): superficie dellimmobile
comprensiva dei muri e delle varie pertinenze secondo le varie percentuali
Sup netta calp. data dalla somma di tutti i vani al netto dei muri. (la sup. netta ca il 50-70% della sup
lorda tot.
Cubatura lorda (mc; vpp ). Sup del fabbricato per laltezza che va dal livello del pavimento pi basso all
estradosso del tetto.
PARAMETRI ECONOMICI
Reddito imponibile catastale,
Canono di affitto,
Befenicio fondiario
Quando opportuno usare un procedimento comparativo multiparametrico ponderato? In che cosa
consiste il procedimento?
Quando il mercato poco attivo e il reperimento di ulteriori dati sarebbe lungo in termini di tempo e
molto costoso.
Quando i dati in possesso sono riferiti a fabbricati che hanno per rilevanti di verit.
Come si procede nella stima di un fabbricato secondo laspetto economico del val di mercato
con procedimento analitico?
1. Determinazione Bf
2. Determinazione (r) saggio cap.
3. formula Vm=Bf/r
4. correzione del valore con eventuali aggiunte o detrazioni e comodi e scomodi

Che influenza ha una locazione in corso sul valore di un fabbricato?


Limmobile non subito disponibile, quindi il proprietario non pu soddisfare la domanda di tutti quelli
che cercano di occupare limmobile a breve termine
Le quotazioni di mercato sono inferiori
Le abitazioni in locazione hanno val di mercato inferiori del 20-35% rispetto a fabbricati analoghi liberi
dal contratto.
Come si stimano le autorimesse singole? Da cosa dipende il loro valore?
Si tiene conto della stima dei seg. Fattori:
Dimensioni
Possibilit parc biciclette o moto
Ubicazione (piano interrato o piano fuori terra)
Posto auto coperto o scoperto
Box singolo o doppio
Le quotazione dei posti auto sono pari alla 1/2 dei box se sono coperti e invece pari a 1/3 se sono scoperti.
Quali sono le pi comuni correzioni al valore ordinario dei fabbricati?
COMODI:
sono dovuti a caratteristiche non modificabili che limmobile presenta rispetto alla media dei fabbricati
simili presi a confronto
Altezza piano: aumento del 5-20%per i piani alti; diminuzione del 5-10% per i piani bassi
Bagno: se la sup. magg. di 100mq con un solo bagno deprezz. 10%
Et fabbricato: 30-40 anni deprezz. 10-20%; pi di 50anni deprezz. 40-50%
Box: aumento 3-4%
Aree annesse e impianti in dotazione (parchi, piscina, tennis) aumento 3-7%
AGGIUNTE E DETRAZIONI:
Sono dovute a uno stato momentaneo e modificabile del fabbricato; sono quantificabili monetariamente.
Aggiunte: es. stato di manutenzione, esenzione fiscali temporanee ecc.
Detrazioni: mutui, ipoteche, val dell usufrutto cc.
Quando un fabbricato viene stimato in base al costo?
Qando non si hanno informazioni inerenti ai fabbricati simili
Quando il criterio stabilito per legge
Nelle stime dei danni a fabbricati
Come si procede nella stima di un fabbricato sec. Laspetto economico del val di costr con
procedimento sintetico? E con procedimento analitico?
PROCEDIMENTO SINTETICO

I costi relativi ai fabbricati simili sono rilevabili da imp. Edili operanti nella zona che abbiano edificato
fabbricati simili
PROCEDIMENTO ANALITICO
Si basa su analisi e calcolo delle spese che un imp deve sostenere per la costr o ricostr di un fabbricato.
Cio Computo metrico estimativo dell opera

Quali sono le possibili finalit di un computo metrico?


CM preventivo: stabilisce il costo di unopera che dovr essere eseguita in un immediato futuro da una
determinata impresa.
CM consuntivo: riferito ad unopera gi ultimata da una det impresa, ha lo scopo di det l utile dell impresa
nella realizzazione di un fabbricato.
CM estimativo: riferito allimprenditore ordinario per capacit e mezzi.
I prezzi unitari sono presi dalle pubblicazioni della cc.
Che cos il coefficiente di deprezzamento?
Il coeff. Di deprezz. Rappresenta il fattore di correzione che permette di det il val del fabbricato oggetto di
stima partendo dal val di costruzione a nuovo.
Dipende da :
Et fabbricato
Stato di conservazione (1/4,1/3 75%, 60% ecc..)
calcolato con la seg formula
D=K*(m/n)
D=deprezzamento tot
K=costo di costr a nuovo
m=et fabbricato
n= vita utile fabbricato
Quando un fabb viene stimato con il val di trasformazione?
Quando lattuale destinazione economica del fabbricato non quella definitiva e si eseguiranno opere per
adattarlo a un nuovo utilizzo.
Quando il fabbricato da restaurare o ristrutturare. (nei centri storici)
Come si calcola il val di traf. Di un fabb e quali procedimenti si applicano?
Vt= Vm-K
Vt=val di tras
Vm=val di merc dell imm tras
K=Costo della tras
Da quali fattori dipende il val di unarea edificabile?
Ubicazione
Dest. Di zona del PRG
Cubatura edificabile
Caratt fisiche (Forma, dimensione, nat terreno)