Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
I FABBRICATI CIVILI
Per fabbricato sintende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata
da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzioni di continuit, dalle
fondamenta al tetto, che disponga di uno o pi liberi accessi sulla via e abbia una o pi scale
autonome. I fabbricati si distinguono in rurali e urbani.
I fabbricati rurali sono destinati alla conduzione del fondo e alle esigenze produttive dellattivit
agricola. Essi non sono separabili dal fondo al quale sono asserviti senza perdere la loro
caratteristica di ruralit.
I fabbricati urbani sono tutti quelli che non corrispondono ai requisiti di ruralit. Si distinguono in
fabbricati civili e industriali.
I fabbricati civili sono destinati ad abitazione, ufficio, negozio; si tratta di fabbricati che hanno un
proprio valore di compravendita e di locazione, per cui ne di solito possibile la stima del valore di
mercato o del valore di capitalizzazione.
I fabbricati industriali sono quelli costruiti in funzione di una determinata attivit produttiva e hanno
caratteristiche peculiari legate alla loro specifica destinazione, che ne vincola la possibilit duso.
I fabbricati rurali non hanno un proprio mercato di compravendita.
In base alla loro destinazione duso, i fabbricati civili possono essere distinti in residenziali e
strumentali. Questi fabbricati sono oggetto di compravendita o di locazione, per cui si possono
compiere stime del valore di mercato e di capitalizzazione. il valore di mercato laspetto
economico fondamentale di questi beni.
Il mercato dei fabbricati nuovi non in libera concorrenza ma realizza una situazione di monopolio
unilaterale dofferta. Lofferta dei fabbricati essenzialmente rigida, mentre la domanda
suscettibile di oscillazioni pi rapide e pi ampie.
Per i fabbricati ad uso commerciale esiste un maggior equilibrio fra domanda e lofferta. Esso
fortemente localizzato.
ACCESSIBILITA
Essa dipende dallesistenza e dallefficienza dei servizi di trasporto(tram,autobus e
metropolitana); dall esistenza di strade di collegamento e dalla disponibilit di parcheggio.
DOTAZIONE DI STRUTTURE:
hanno importanza sia le attivit private fornitrici di servizi vari (banche ,punti vendita,locali
di ritrovo ecc.),sia le strutture pubbliche che assicurano servizi sociali(scuole,ospedali
ambulatori,chiese,attrezzature sportive)
TIPOLOGIA EDILIZIA
Le abitazioni possono essere in ville,villette a schiera,in condomini verticali.
Ogni tipo di abitazione ha il suo grado di apprezzamento nel mercato immobiliare.
PROSPICIENZA DELLEDIFICIO
Un fabbricato diversamente apprezzato a seconda se la sua facciata principale rivolta
verso un cortile,un viale alberato,una piazza,un parco.
EPOCA DI COSTRUZIONE
Incide su diverse caratteristiche:sullo stile architettonico, sul tipo di strutture portanti,sulla
funzionalit della distribuzione degli spazi interni.
Inoltre se prendiamo in esame un edificio con struttura portante,usuale nelle costruzioni di
una certa et,ci rendiamo conto che a parit di superficie commerciale,la superficie
utilizzabile minore rispetto alle strutture in calcestruzzo armato.
DOTAZIONI COMUNI: LORO STATO DI CONSERVAZIONE ED EFFICIENZA
Gli elementi che riguardano questo punto sono molteplici:gli ingressi,le scale,il tetto
(di primaria importanza per il suo elevato costo di riparazione
o
di
rifacimento);gli
ascensori,la
portineria,il
citofono;gli
impianti
di
riscaldamento,elettrico,idraulico;gli spazi esterni attrezzati,campi da gioco ecc.
CATEGORIA CATASTALE
Determina lentit del reddito imponibile e quindi influisce sul reddito netto dellimmobile,e
dipende da elementi obiettivi che si possono rilevare dallesame del fabbricato;a livello di
mercato importante perch costituisce unattribuzione << ufficiale>> di qualit.
Le categorie catastali sono: abitazione signorile,civile,economica,ecc.
LIVELLO DEL PIANO
Sono poco apprezzate dal mercato le unit immobiliari del piano terra e del piano rialzato
mentre le pi pregiate sono quelle del piano attico.
GRANDEZZA
La domanda delle unit immobiliari urbane si manifesta con diversa intensit a seconda
della loro grandezza. Gli alloggi urbani piccoli o medi,rispondendo alle necessit di una pi
larga fascia utenti hanno prezzi unitari superiori.
DISTRUBUZIONE INTERNA
Questa caratteristica tiene conto della distribuzione razionale delle stanze rispetto ai vani
accessori ,lampiezza dei vani stessi ,la forma delle stanze .
DOTAZIONE DI BALCONI E TERRAZZI
Sono elementi che aggiungono comodit ad un alloggio ,consentendo laffaccio,lo
stendimento dei panni ecc.
DOTAZIONI INTERNE
I pavimenti ,i serramenti e gli intonaci vanno valutati con riguardo ai materiali di cui sono
fatti e allo stato di conservazione. Limpianto idraulico-sanitario di primaria importanza e
ha bisogno di manutenzione(tenendo presente che limpianto ha una durata media di 35-40
anni)
Determinazione del saggio di capitalizzazione. Dal rapporto S Bf/S Prezzi di mercato si ottiene un
saggio di capitalizzazione che rappresenta la fruttuosit dei beni considerati e che viene chiamato
saggio medio fondiario. Potr in seguito essere corretto dagli eventuali comodi o scomodi. Si
diminuisce il saggio per i comodi e lo si aumenta per gli scomodi.
Calcolo del valore capitale. Determinati il beneficio fondiario e il saggio di capitalizzazione, il
valore si calcoler con la formula di capitalizzazione valida per i redditi annui posticipati costanti e
illimitati: Vzero = Bf / i.
Aggiunte e detrazioni al valore capitale. Per giungere alleffettivo valore di un fabbricato, pu
essere necessario apportare aggiunte e/o detrazioni sul suo valore ordinario. Possono essere
aggiunte: Migliori rifiniture interne, particolari dotazioni interne o esterne, redditi transitori
superiori allordinario. Possono essere tra le detrazioni: spese straordinarie di manutenzione,
mancanza di elementi costituenti ordinaria dotazione, ipoteche per mutui, redditi transitori inferiori
allordinario, servit passive, irregolarit edilizie.
Valore di costo dei fabbricati civili. Il valore di costo di produzione la somma delle spese che un
imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato inesistente.
Il valore di costo di riproduzione la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe
ordinariamente sostenere per riprodurre un fabbricato gi esistente.
Il valore di costo di riproduzione di un fabbricato deve allora essere correttamente inteso come
somma del valore di mercato dellarea e del costo di riproduzione dellopera edilizia.
Per i fabbricati civili il valore di costo di produzione interessa nei casi in cui un soggetto
committente voglia conoscere la spesa che dovr sostenere per realizzare una determinata opera.
Il valore di costo di riproduzione interessa nei seguenti casi: quando non pu essere fatta la stima a
valore di mercato perch questo non esiste; quando occorra determinare il valore di un fabbricato da
assicurare contro lincendio, o quando debba valutarsi il danno per un avvenuto sinistro.
Stima sintetica. La stima sintetica del valore di costo applica lo stesso principio comparativo della
stima sintetica del valore di mercato. Si tratta di confrontare, sulla base di un parametro tecnico, il
fabbricato da stimare con altri simili o analoghi, dei quali sia accertabile il costo di produzione. Il
parametro pi usato la cubatura vuoto per pieno. Il valore trovato per confronto il costo
ordinario. A questo dovranno farsi aggiunte e detrazioni.
Stima analitica. La stima analitica del valore di costo di compie valutando tutte le componenti di
spesa che un committente dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato. Queste
spese sono:
1. La spesa per lacquisto dellarea edificabile.
2. Spese di progetto e di direzione dei lavori.
3. Gli oneri e i contributi da pagare per lottenimento della concessione edilizia.
4. Spese di registrazione del contratto dappalto.
5. Il costo delle opere edilizie.
6. Spese per allacciamenti vari.
7. Spese di collaudo per lottenimento del certificato di agibilit o di abitabilit.
8. Spese di accatastamento dellimmobile.