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UNIVERSITA DELLA CALABRIA - FACOLTA DI INGEGNERIA DIPARTIMENTO DI PIANIFICAZIONE TERRITORIALE Corso di: ECONOMIA ED ESTIMO CIVILE Docente: Prof.

Francesca Salvo Esercitatrice Ing. De Ruggiero

Anno accademico 2009/2010

STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UNA VILLETA A SCHIERA SITA NEL COMUNE DI MARANO MARCHESATO (CS)

STUDENTE: Gaspare Francesco Belmonte MATRICOLA: 116315 DATA: Gennaio 2010

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INTRODUZIONE
Oggetto di studio della seguente relazione la stima del valore di mercato di un immobile, sito nel paese di Marano Marchesato in via Pietro Mancini n.3. Il valore di mercato in senso estimativo rappresenta il pi probabile valore di mercato, avvalendosi di qualsiasi mezzo idoneo allo scopo in un mercato competitivo, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni. La stima dellunit immobiliare stata elaborata adottando il Market Comparison Approach (MCA)

DESCRIZIONE DELLIMMOBILE OGGETTO DI STIMA (Subject)


Lunit immobiliare oggetto di stima fa parte di un complesso di villette a schiera costituito da 6 villette. Il complesso di 3 piani compreso il piano terra, sito in zona Carmine, quartiere di Marano Marchesato, in via Pietro Mancini n.3. La villetta presenta una superficie principale di 190 mq, una superficie di balconi pari a 13 mq e infine una superficie giardino pari a 30 mq pi 2 posti auto. Nel complesso lunit presenta un buon livello di manutenzione e una buona distribuzione interna. La panoramicit e la luminosit sono ottime nonostante il basso livello di piano e dal numero degli affacci (2). Inoltre ledificio costruito intorno al 2002 presenta un ottimo stato di conservazione.

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ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO

Localizzazione: Marano marchesato (cs) Tipo di contratto: Compra-vendita. Destinazione: Residenziale. Tipologia immobiliare e edilizia: Villetta a schiera.Edificio con struttura in c.a. costruito nellanno 2002. Rapporti mercantili: - Rapporto mercantile prezzo superfici secondarie/prezzo superficie principale = 0,5 - Saggio di rivalutazione (i) = 0,03 (3%); Livello del prezzo: Prezzo medio unitario euro/mq 1.000. Tipo di intermediazione: agenzie in franchising.

La zona si pone in condizione periferica rispetto al centro urbano. Da un punto di vista logistico la zona ben collegata con i territori limitrofi, grazie anche allefficienza dei servizi di trasporto pubblico. Lo smaltimento puntuale dei rifiuti urbani e il servizio pubblico di pulizia contribuisce a dare un certo decoro a questa parte del paese. Infine, lo sviluppo della zona gi ad un ottimo livello anche se attualmente sono in corso interventi strategici di espansione.

CAMPIONE DEI DATI IMMOBILIARI


Il campione dei dati immobiliari costituito da tre villette simili a quella da stimare e acquistate di recente.

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UNITA A
La villetta collocata in via Morroni. Ledificio presenta ottime condizioni di manutenzione in quanto lepoca di costruzione risale al 2004. Essa presenta una superficie principale di 126 mq, una superficie balconi pari a 20 mq e una superficie giardino di 40 mq. Inoltre presenta un affaccio su strada principale. La luminosit e la panoramicit ottima dato il livello di piano. La data di vendita relativa a Novembre 2007 per 160.000 .

UNITA B
La villetta collocata in via Gasparoni. Ledificio si presenta in ottime condizioni di manutenzione in quanto stato costruito nel 2007. Essa presenta una superficie principale di 90 mq , una superficie balconi pari a 9 mq, una superficie mansarda di 52 mq non abitabile e una superficie giardino di 160 mq. Inoltre presenta 2 affacci di cui uno sulla strada principale ed una buona panoramicit e luminosit. La data di vendita relativa a Dicembre del 2008 per 220.000 .

UNITA C
La villetta collocata in via Gasparoni. Ledificio presenta un ottimo livello di manutenzione in quanto stato costruito nel 2007. Essa presenta una superficie principale di 90 mq,una superficie balconi di 20 mq, una mansarda di 52 mq non abitabile e una superficie giardino di 90 mq. Inoltre presenta 2 affacci di cui uno sulla strada principale ed una buona panoramicit e luminosit. La data di vendita relativa a Luglio del 2009 per 190.000 .
TABELLA 1 - Tabella dei dati

CARATTERISTICHE PREZZO () DATA (mesi) SUI (mq) SUB (mq) SUM (mq) SUG (mq) SERVIZI (numero)

SUBJE IMMOBILE IMMOBIL CT A EB ? 170.000 220.000 0 26 13 190 126 90 13 20 9 0 0 52 30 40 160 4 2 2

IMMOBILE C 190.000 7 90 20 52 90 2

DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI


Le caratteristiche immobiliari considerate ai fini della valutazione sono:

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Superficie principale (SUI): misurata in metri quadrati lordi. Superficie balconi (SUB): misurata in metri quadrati. Superficie mansarda (SUM) misurata in metri quadrati. Superficie giardino (SUG): misurata in metri quadrati; Servizi (SER): numero servizi misurati in numero.

DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE COETERIS PARIBUS


Caratteristiche immobiliari quali presenza di posti auto, affacci, stato di manutenzione del fabbricato ed esposizione prevalente, sono nella parit di condizioni e pertanto non entrano nel processo di valutazione perch o sono comuni a tutti gli immobili e presentano eguale ammontare, o sono assenti per tutte le compravendite e per limmobile da stimare.

TABELLA DEI DATI


I dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati che riporta nelle colonne gli immobili di confronto (A,B,C) e limmobile oggetto di stima (SUBJECT), nelle righe il prezzo di mercato rilevato e le caratteristiche immobiliari.

ANALISI DEI PREZZI MARGINALI


PREZZO MARGINALE DATA DI COMPRAVENDITA Il prezzo marginale della data stimato con il saggio annuo di rivalutazione immobiliare dei prezzi del segmento di mercato individuato, che pari al 3%. Il prezzo marginale delle unit rilevate risulta allora: IMMOBILE A: pdata=160.000*(-0,03/12)=-400 /mese; IMMOBILE B: pdata=220.000*(-0,03/12)=-550 /mese; IMMOBILE C: pdata=190.000*(-0,03/12)=-475 /mese;

PREZZO MARGINALE DELLA SUPERFICIE PRINCIPALE (SUI)

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Il prezzo marginale della superficie principale per quanto riguarda le villette tiene conto di un fattore C pari al rapporto tra il valore del terreno e la somma tra il valore del terreno e il valore del fabbricato. Inoltre il prezzo marginale funzione anche sella superficie commerciale e del rapporto di posizione che prenderemo pari a 1. IMMOBILE A: rapporto mercantile( p) = 0,5 valore del terreno (VT) = 80.000 superficie commerciale (SC)=SUI+SUB*p SUB+SUG*p SUG= 156 mq C=VT/(VT+VF)=0,3 pSUI=((PV+PT)*(1-C))/SC= 1.090 /mq IMMOBILE B: rapporto mercantile( p) = 0,5 valore del terreno (VT) = 144.000 superficie commerciale (SC)=SUI+SUB*p SUB+SUG*p SUG+SUM*pSUM= 200,5 mq C=VT/(VT+VF)=0,4 pSUI=((PV+PT)*(1-C))/SC= 1.097 /mq IMMOBILE C rapporto mercantile( p) = 0,5 valore del terreno (VT) = 144.000 superficie commerciale (SC)=SUI+SUB*p SUB+SUG*p SUG+SUM*pSUM= 200,5 mq C=VT/(VT+VF)=0,4 pSUI=((PV+PT)*(1-C))/SC= 1.111 /mq PREZZO MARGINALE DELLE SUPERFICI SECONDARIE IL prezzo marginale delle superfici secondarie (balconi, mansarde, giardini) viene calcolato in funzione del prezzo marginale della superficie principale e del rapporto mercantile. IMMOBILE A: pSUB= pSUB*pSUI= 545 /mq pSUG= pSUG*pSUI= 545 /mq

IMMOBILE B:

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pSUB= pSUB*pSUI= 549 /mq pSUG= pSUG*pSUI= 549 /mq pSUM= pSUM*pSUI= 549 /mq IMMOBILE C: pSUB= pSUB*pSUI= 556 /mq pSUG= pSUG*pSUI= 556 /mq pSUM= pSUM*pSUI= 556 /mq PREZZO MARGINALE SERVIZI Il prezzo marginale dei servizi funzione del costo impianto a nuovo (C), allepoca dellultimo rifacimento (t) e al periodo secondo il quale un servizio deve essere rinnovato (n) che noi prenderemo pari a 10 anni. Nel nostro caso notiamo che gli edifici sono di nuova costruzione quindi lepoca dellultimo rifacimento coincide allepoca di costruzione degli edifici. pSERA=C*(1-(t/n))= 2.800 pSERB=C*(1-(t/n))= 4.900 pSERC=C*(1-(t/n))= 4.900
Tabelle dei prezzi marginali

IMMOBILE A VALORE TERRENO I Pdata SC pSUI C pSUB pSUM pSUG pSERVIZI

80.000 0,5 0,03 -400 156 1.090 0,3 545 0 545 2.800

IMMOBILE B VALORE 144.0 TERRENO 00 0,5 i 0,03

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pDATA SC pSUI C pSUB pSUM pSUG pSERVIZI

-550 200,5 1.097 0,4 549 549 549 4.900

IMMOBILE C VALORE 144.0 TERRENO 00 0,5 i 0,03 pDATA -475 SC 171 pSUI 1.111 C 0,4 pSUB 556 pSUM 556 pSUG 556 pSERVIZI 4.900

Per quanto riguarda i prezzi marginali della superficie principale e di quelle secondarie dobbiamo considerare il valore minimo di ciascuna superficie. Nella tabella vengono visualizzati i valori dei prezzi marginali minimi relativi a SUI, SUM, SUB e SUG:
PSUI PSUB PSUM PSUG 1.090 /mq 545 /mq 549/mq 545 /mq

TABELLA DI VALUTAZIONE
Nella tabella di valutazione sono riportati i prezzi di mercato degli immobili di confronto e gli aggiustamenti e, nellultima riga, i prezzi corretti. Le singole celle della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra il prezzo marginale e la differenza della caratteristica rispetto all'immobile oggetto di stima.
Tabella di valutazione

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TABELLA DI VALUTAZIONE PREZZI E CARATTERISTICHE A B 170.00 220.00 PREZZO 0 0 DATA 11.050 7.150 108.97 SUI 69.744 4 SUB -3.814 2.179 SUM 0 28.529 SUG -5.449 70.833 SER 5.600 9.800 247.13 248.74 PREZZI CORRETTI 1 2

C 190.00 0 3.325 108.97 4 -3.814 28.529 32.692 9.800 247.06 4 MAX

MIN 247.06 248.742 4

Ora si procede con la verifica del market comparison approach (MCA), che consiste nel verificare che la differenza tra il prezzo corretto massimo e il prezzo corretto minimo diviso il prezzo corretto minimo, che deve essere minore del 3%.
e%=((max prezzo carretto + min prezzo coretto)/ min prezzo corretto)*100= 0.6%

Dai calcoli sopra riportati la prima verifica ha dato esito positivo in quanto risulta essere minore del 3%. Non avendo caratteristiche qualitative e avendo esito positivo alla verifica del MCA, possiamo procedere nel ricavare il valore pi probabile dellimmobile sotto analisi. Quindi procediamo calcolando il valore medio dei tre prezzi corretti degli immobili A,B e C. Valore del soggetto VS = (PcA+PcB+PcC)/3= 247.646

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ALLEGATI
scheda segmento di mercato individuazione planimetrica del segmento di mercato foto delle tipologie edilizie presenti nel segmento di mercato individuato individuazione planimetrica delle unit immobiliari schede di rilevazione delle unit immobiliari piante in scala 1:200 delle unit immobiliari foto esterne delle unit immobiliari

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FOTO UNITA SUBJECT

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VILLETTA A SCHIERA Unit Subject


1. Caratteri locazioni 1.1 Localizzazione Quartiere: Carmine Comune: Marano Marchesato Centro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale 2 Caratteri posizionali 2.1 Edifico Epoca di costruzione: 2002 Epoca altri interventi: Numero piani (livelli): 3 Caratteristiche tipologiche: villette a schiera Caratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo) Indice di edificabilit della zona: 0,8 3. Caratteri tipologici 3.1 Unit immobiliare Via: Pietro Mancini n.3 Superfici interne: 190mq Superfici balconi e terrazze: 13mq Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 30 mq Servizi: 4 Cantine:1 Soffitte: assente Posto auto:2 Esposizione prevalente: sud-nord (0) Luminosit: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 5 Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile): 1 affaccio su cortile, 1 affaccio su strada principale Destinazione duso: abitazione

FOTO
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UNITA A

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Unit A
1. Caratteri locazioni 1.1 Localizzazione Quartiere: San Francesco Comune: Marano marchesato Centro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale 2 Caratteri posizionali 2.1 Edifico Epoca di costruzione: 2004 Epoca altri interventi: assente Numero piani (livelli): 3 Cortili: presente Caratteristiche tipologiche: villette a schiera Caratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo) 3. Caratteri tipologici 3.1 Unit immobiliare Via: via Morroni Superfici interne: 126 mq Superfici balconi e terrazze: 20 mq Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 40 mq Servizi: 2 Posto auto: 2 Esposizione prevalente: est (0) Luminosit: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 5 Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile): 1 affacci su strada principale, 1 affaccio su cotile Destinazione duso: abitazione 4. Caratteri compravendite 6.1 Compravendita Data atto di vendita: Novembre 2007

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FOTO UNITA B

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Unit B
1. Caratteri locazioni 1.1 Localizzazione Quartiere: Carmine Comune:Marano Marchesato Centro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale 2 Caratteri posizionali 2.1 Edifico Epoca di costruzione: 2007 Numero piani (livelli): 3 Cortili: presente Caratteristiche tipologiche: villette a schiera Caratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo) Indice di edificabilit della zona: 0,65 3. Caratteri tipologici 3.1 Unit immobiliare Via: Gasparoni Superfici interne: 90 mq Superfici balconi e terrazze: 9 mq Servizi: 2 Soffitte: 52 mq Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 160 mq Posto auto: 2 Esposizione prevalente: est (0) Luminosit: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 5 Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile): 1 affacci su strada principale, 1 affaccio su cortile Destinazione duso: abitazione 4. Caratteri compravendite 6.1 Compravendita Data atto di vendita: Dicembre 2008

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FOTO UNITA C

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Unit C
1. Caratteri locazioni 1.1 Localizzazione Quartiere: Carmine Comune: Marano Marchesato Centro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale 2 Caratteri posizionali 2.1 Edifico Epoca di costruzione: 2007 Cortili: presente Caratteristiche tipologiche: villette a schiera Caratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo) Indice di edificabilit della zona: 0,65

3. Caratteri tipologici 3.1 Unit immobiliare Via: Gasparoni Superfici interne: 90 mq Superfici balconi e terrazze: 20 Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 90 mq Servizi: 2 Soffitte: 52 mq Posto auto: 2 Esposizione prevalente: est (0) Luminosit: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 1 Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile): 1 affaccio su strada principale, 1 affaccio su cortile Destinazione duso: abitazione 4. Caratteri compravendite 6.1 Compravendita Data atto di vendita: Luglio 2009

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