161 - PDFsam - Corso Ing Ivs 2018

Classificazione dei prezzi
PREZZO TOTALE
PREZZO UNITARIO MEDIO
PREZZO MARGINALE
Il prezzo totale esprime in moneta la
somma complessiva pagata (o
incassata) per un immobile ad una
certa data.
Capitolo 6 - 2.1 pag. 75 CVI
“Il prezzo della presente compravendita è stato concordato

tra le parti in € 300.000,00…”
Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare
si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica
dell'immobile considerato; in genere questa
caratteristica è rappresentata dalla superficie
commerciale.
È il rapporto tra il prezzo totale e la superficie
commerciale.
Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare
è sempre positivo.
Capitolo 6 - 2.2 pag. 75 Codice delle Valutazioni

Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare
esprime la variazione del prezzo totale al variare
della caratteristica.
IL PREZZO MARGINALE DI UNA CARATTERISTICA PUÒ
ASSUMERE:
1. VALORI POSITIVI: nel caso in cui ad una variazione in aumento
della caratteristica corrisponde una aumento del prezzo totale.
2. VALORI NEGATIVI: nel caso in cui ad una variazione in

aumento della caratteristica corrisponde una diminuzione del
prezzo totale.
3. VALORI NULLI: nel caso in cui una variazione della

caratteristica non produce variazioni del prezzo totale.
Capitolo 6 - 2.3 pag. 75 CVI
Può essere calcolato per ogni singola caratteristica
immobiliare
Caratteristiche Caratteristiche
immobiliari quantitative: immobiliari qualitative:
Superficie principale Prospicienza

Superfici accessorie Panoramicità
Servizi Luminosità
Impianti tecnologici Esposizione
Livello di piano Funzionalità
Stato di manutenzione Inquinamento
Altro.. Qualità finiture
Altro..
IN UN MERCATO TRASPARENTE I PREZZI MARGINALI
SONO SOSTANZIALMENTE NOTI;
IN UN MERCATO NON TRASPARENTE DEVONO ESSERE
CALCOLATI MEDIANTE UN'ANALISI ESTIMATIVA.
IL PREZZO MARGINALE E’ FUNZIONE DELL’ INDICE

MERCANTILE
L'INDICE MERCANTILE SI ESPRIME IN
DUE MODI:
1. IN TERMINI % (Percentuali)
2. IN TERMINI DI VALORE (Euro)
UN INDICE MERCANTILE DETERMINA

UN PREZZO MARGINALE
ESEMPIO INDICE MERCANTILE in % (Percentuale)
L'indice mercantile delle superfici secondarie determina
il prezzo marginale delle superfici secondarie, noto
ovviamente il prezzo della superficie principale.
L'indice mercantile (es: 0,35) attribuisce alla superficie

secondaria (es: “balconi”) un valore economico ridotto
rispetto a quello della superficie principale.
Questo coefficiente (grandezza adimensionale) non
proviene né da una Norma né da una legge.
Definisce semplicemente il “rapporto economico” tra il
valore di un metro quadrato di superficie secondaria e
di un metro quadrato di superficie principale.
Per cui, se sappiamo che 1,00 mq di superficie principale vale 1.000
€/mq e che 1,00 mq di superficie balconi vale 350 €/mq, l'indice
mercantile dei balconi sarà, ovviamente:
350 / 1000 = 0.35 = 35%
NB! Di solito, nella pratica estimativa, il valore conosciuto è quello
del coefficiente, non quello dell’indice mercantile!
Comunque, il significato di questo è che

in quel segmento di mercato
il coefficiente di trasformazione delle superfici secondarie a balconi
in superficie principale è pari a: 0.35.
Quindi: se un appartamento è composto da 93 mq di superficie

principale e da 20 mq di balconi,
la sua SUPERFICIE COMMERCIALE sarà di:
93 + 20*35% (7 mq) = 100 mq

ESEMPIO di INDICE MERCANTILE A VALORE:
Indice mercantile dello stato di manutenzione.

Abbiamo due appartamenti A e B, completamente uguali ad
eccezione dello stato di manutenzione.
Nell'appartamento A lo SdM è massimo (Max)
mentre nell'appartamento B è minimo (Min).
QUESITO ESTIMATIVO:
Noto il prezzo di mercato dell'appartamento A, pari a: 100.000 €
Quanto vale l'appartamento B (Subject) ?
SOLUZIONE:
Per risolvere il quesito è necessario stimare il valore del
costo delle operazioni di manutenzione da eseguire per
portare l'appartamento B (Min) allo stesso livello di
manutenzione di A (Max).
Quindi: la stima del costo di manutenzione definisce la
stima del prezzo marginale dello stato di manutenzione.
Viste le premesse, questo indice è respomsabile della
differenza di valore fra A (comparabile) e B (Subject)
Se il valore delle opere di manutenzione è pari a 7.000 €
il valore di B sarà:
Valore del Subject = 100.000-7.000 = 93.000 €
Il prezzo marginale può essere positivo, negativo o nullo
FABBRICATO POSTO IN ZONA
3 TURISTICO-BALNEARE
°
L’AFFACCIO IN DIREZIONE DEL MARE GENERA
UN PREZZO DECRESCENTE IN FUNZIONE DEL
LIVELLO DI PIANO
2
°
€ 235.000,00
€ 10.000,00
1 € 225.00,00
° €10.000,00
€215.000,00
Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la

variazione del prezzo totale al variare della caratteristica
PROBLEMA:
SI DEVE DETERMINARE IL VALORE DELL'IMMOBILE B,
DEL TUTTO UGUALE ALL'IMMOBILE A, DI CUI SI
CONOSCE IL PREZZO DI MERCATO
RECENTEMENTE MATURATO.
SOLUZIONE:
SE: A = B,
A è stato COMPRAVENDUTO di recente,
a prezzo di mercato pari a € 100.000/00
ALLORA: B VALE €100.000/00

L'esempio che segue è costruito a tavolino: esso prevede di disporre dei
dati di tre unità immobiliari del tutto simili tra loro ad eccezione della
superficie commerciale e del livello di piano.
LE UNITÀ A ,B e C SONO DEL TUTTO UGUALI ALL'UNITÀ SUBJECT,

AD ECCEZIONE DELLA SUPERFICIE E DEL LIVELLO DI PIANO.
QUESITO VALUTATIVO:
Determinare il Valore dell'Unità Subject
NB! L’esempio è valido a solo scopo didattico, in quanto nella pratica valutativa è
pressoché impossibile avere a che fare con comparabili del tutto uguali!
PREZZO E COMPARABILE COMPARABILE COMPARABILE SUBJECT
CARATTERISTICHE UNITA’ A UNITA’ B UNITA’ C
Prezzo totale (euro) 200.000 220.000 300.000 -
Superficie 100 100 150 125

commerciale (mq)
Livello piano (n°) 2 6 6 4
QUESITO VALUTATIVO
Quanto vale l'unità oggetto di valutazione (Subject)?
VALORE DI MERCATO DEL MIO APPARTAMENTO
= € 1.600*125 (mq) + € 5.000*4 (n. livello piano) =
220.000 €
Giusto o sbagliato?
IL VALORE DI MERCATO DEL SUBJECT È 250.000 €. Infatti:
PREZZO E CONTRATTI CONTRATTI CONTRATTI SUBJECT
CARATTERISTICHE UNITA’ A UNITA’ B UNITA’ C
Prezzo totale (euro) 200.000 220.000 300.000 -
Superficie (125-100)*1600=40.000 (125-100)*16000=40.000 (125-150)*1600=-40.000 125

commerciale (mq)
Livello piano (n°) (4-2)*5000=10.000 (4-6)*5000=-10.000 (4-6)*5000=-10.000 4
TOTALE 250.000 250.000 250.000
€ 1.600 e € 5.000 SONO PREZZI MARGINALI, NON PREZZI MEDI:
LAVORANO SULLE DIFFERENZE, NON SULLE QUANTITA’!

INTRODUZIONE MARKET APPROACH
Il mercato della valutazione immobiliare in Italia Rapporti mercantili, Tabelle dei dati,
Analisi dei prezzi marginali, Tabelle di valutazione
LE NORME Le conclusioni del rapporto di valutazione
IVS, CVI, codice ABI Il “Sistema di stima”
Il “nuovo” rapporto di valutazione, gli obiettivi Market approach e Sistema di stima
gli standard richiesti Sistema di regressione lineare
CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE INCOME APPROACH

Gli standard valutativi ed i requisiti del professionista Direct capitalization
Yield capitalization
LA CERTIFICAZIONE ISO 17024 DCFA - Discounted Cash Flow Analysis
La norma per la certificazione delle competenze
COST APPROACH
IL MERCATO IMMOBILIARE E LA SUA SEGMENTAZIONE Valore del terreno edificato
Definizioni, cicli del mercato immobiliare Costo di ricostruzione deprezzato
Il processo di segmentazione Calcolo deprezzamento lineare e UEC
I parametri caratteristici dei segmenti
Le schede di rilevazione del segmento di mercato
Il dato immobiliare
Le schede di rilevazione del dato immobiliare ESERCITAZIONI PRATICHE
LE SCALE DI MISURA E LE MISURAZIONI STRUMENTI MANUALI (CALCOLATRICE):
Prezzi di mercato, Scale di misura, Nomenclatori determinazione dei prezzi marginali
Superfici immobiliari procedimento MCA
simulazione esame di certificazione di qualità ISO 17024
I POSTULATI ESTIMATIVI
I fondamenti del giudizio estimativo
STRUMENTI INFORMATICI (FOGLIO ELETTRONICO):
I CRITERI DI STIMA procedimento mediante regressione lineare
Valore di mercato individuazione della linea di tendenza
Valore di costo visualizzazione dell’equazione di risoluzione
Valore di trasformazione procedimento mediante regressione lineare a più variabili
Valore complementare stesura perizia con procedimento MCA
Valore di sostituzione utilizzo del sistema di stima con matrici
Valori diversi dal valore di mercato
PRINCIPI o POSTULATI ESTIMATIVI
Cosa sono?
IL POSTULATO ESTIMATIVO E' UNA PROPOSIZIONE

NON DIMOSTRATA CHE SI ASSUME
ESSERE VERA,
IN BASE ALL'EVIDENZA REALE, ALLA CONOSCENZA,
ALL'ESPERIENZA E AL SENSO COMUNE.
I POSTULATI ESTIMATIVI RAPPRESENTANO

I FONDAMENTI SUI QUALI
POGGIA IL GIUDIZIO ESTIMATIVO
E CON I QUALI NON SI PUO' ESSERE IN CONTRADDIZIONE
VALORE
Market approach
PROCEDIMENTI
Income approach
Cost approach
Valore di mercato
Valore di trasformazione
Valore complementare CRITERI
Valore di costo
Valore di sostituzione
(surrogazione)
Prezzo
Previsione
POSTULATI O PRINCIPI Scopo
Ordinarietà
Comparazione
Il postulato del prezzo afferma che:
Non esiste una valutazione estimativa che

non si basi sul prezzo!
Qualsiasi altra valutazione quantitativa e/o

qualitativa non è un giudizio estimativo.
Il prezzo lo fissa il mercato
Il valore lo determina il valutatore

Il postulato della previsione afferma che:
Il giudizio di stima è previsivo e, poiché si

basa su un prezzo, è una previsione di
prezzo.
Stima ex post t° stima ex ante
passato presente futuro

Il postulato dello scopo afferma che:
Uno stesso bene, può presentare contemporaneamente

diversi valori ed esattamente tanti valori quante sono le
ragioni pratiche che promuovono la stima.
- Valore di mercato
- Valore assicurabile
- Valore cauzionale
- Valore di costo
- Valore di investimento
- Valore complementare
- Valore di sostituzione
- Valore di trasformazione
- Valore di liquidazione o vendita forzata ….
Il postulato dell’ordinarietà afferma che:
Constatato l’uso attuale e definiti gli usi alternativi
dell’immobile oggetto di valutazione: il valore di stima
equivale al valore atteso.
L’ Highest and Best Use (HBU) è il più conveniente e il miglior uso
dell’immobile.
L’HBU è la destinazione maggiormente redditizia tra quella corrente

dell’immobile e quelle potenzialmente realizzabili.
La scelta dell’HBU si riferisce ad utilizzazioni:

 fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico);
 urbanisticamente e legalmente consentite (vincolo giuridico);
 finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio);
 economicamente convenienti (criterio del beneficio economico)
Il postulato dell’ordinarietà: esempio pratico
POSTO IL SEGUENTE QUESITO VALUTATIVO:

Stimare un appartamento al primo piano di una palazzina posta nei pressi del tribunale,
attualmente ad uso residenziale, la situazione ammette il cambio di destinazione d'uso
da residenziale a direzionale.
COME PROCEDO?
Stimo l'appartamento all'uso attuale?
Stimo l'appartamento all'uso direzionale che determinerà un valore certamente
maggiore?
Stimo entrambi i valori e lascio al cliente scegliere?
POSTO CHE:
il richiedente la valutazione avesse richiesto di determinare il Valore di mercato
determinati i costi della trasformazione (15.000 €)
PROCEDO
con la valutazione ad uso attuale (residenziale)
con la valutazione dell'Highest and best use (HBU) che in questo caso si
manifesta nella destinazione ad uso direzionale.
con un indagine che verifichi la frequenza con cui nello stesso segmento di mercato
si presentano appartamenti ad uso residenziale rispetto a quelli ad uso direzionale.
RISULTATI
Valore residenziale: 300.000 € Valore direzionale: 340.000 € Costi di
trasformazione: 15.000 €
L'indagine in zona su 10 appartamenti simili all'oggetto di stima ha portato a 4 ad

uso residenziale e 6 ad uso direzionale.
PERTANTO DAL PRINCIPIO DELL'ORDINARIETA' DERIVA CHE:

Valore atteso = 300.000 * 0,4 + (340.000-15.000) * 0,6 = 315.000 €
Capitolo 4 - 2.6.1 pag. 52 - Cap. 4 - 2.6.7 pag. 54 Codice delle Valutazioni

Il postulato della comparazione afferma che:
La comparazione è il fondamento metodologico della valutazione.
La valutazione avviene per mezzo della comparazione tra il bene oggetto di

stima e altri di prezzo noto.
Nei settori immobiliare ed edilizio, l’insieme dei beni che costituiscono il
campione di confronto è spesso ridotto nel numero
La comparazione consta di due operazioni:
Operazione oggettiva, basata sulle rilevazioni delle informazioni e dei dati

tecnico-economici del settore del mercato dei beni, dei servizi, delle opere e
degli interventi comparabili;
Operazione soggettiva, basata sulla competenza e l’esperienza del valutatore

nella previsione di eventi e fatti tecnici ed economici futuri.
confronto
uguale ridondante
confronto
simile
corretto
intermedio
confronto
possibile
ma arduo
Subject
dissimile
confronto
diseguale astratto

COST APPROACH
Il dato immobiliare
I CRITERI
DAL PRINCIPIO DELLO SCOPO NASCONO I CRITERI
L'ESTIMO NE INDICA ALMENO 5 … + 4:
• VALORE DI MERCATO
• VALORE DI COSTO
• VALORE DI TRASFORMAZIONE
• VALORE COMPLEMENTARE
• VALORE DI SOSTITUZIONE
• VALORE CAUZIONALE
• VALORE ASSICURABILE
• VALORE DI LIQUIDAZIONE
• VALORE D’INVESTIMENTO
IL VALORE DI MERCATO
“Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al

quale una determinata proprietà immobiliare può essere
compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e
il venditore hanno operato in modo indipendente, non
condizionato e nel proprio interesse, dopo una adeguata
attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno
agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna
costrizione”
(I.V.S. cap.3.1 e C.V.I. cap.5 p.2.2)

“Importo stimato…”
si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per
l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da un
soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienza per
compiere la valutazione.
“…alla data della valutazione…”

richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in
quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore
può risultare scorretto e inappropriato in un momento differente.
La definizione del valore di mercato suppone anche che lo
scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano
simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti
possibile.
“…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali

condizioni del mercato…”
entrambi i contraenti non sono disponibili a vendere/comprare per un
prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L’acquirente non pagherà
un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a
vendere l’immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione
deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna
indipendentemente dall’altra.
“…dopo un’adeguata promozione commerciale…”

per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata
affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata
di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento
del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di
essere posto all’attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti.
Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione.
“…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di

causa, con prudenza e senza alcuna costrizione…”
presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi
che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia
motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né
indebitamente costretta a portarla a compimento.
IL VALORE DI COSTO
( DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO)
E’ composto dalla stima del valore di mercato del terreno, nel suo uso
corrente o nel suo HBU, e del costo lordo di sostituzione (o riproduzione o
ricostruzione) dell’opera o della costruzione sovrastante, che presenta la
stessa utilità funzionale e lo stato di uso di quella esistente, diminuito di
un’aliquota che considera il deterioramento fisico, le varie forme di
obsolescenza e il livello di funzionalità ottimale alla data della stima.
(C.V.I. cap.5 p.2.19)

IL VALORE DI COSTO
( DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO)
Il costo di produzione in senso estimativo rappresenta la somma delle spese che al momento
di stima un imprenditore deve sostenere per realizzare un prodotto, attraverso un
determinato processo produttivo riferito a un dato mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un
dato ciclo di produzione.
Il costo di ricostruzione di un opera esistente, già prodotta nel passato, rappresenta la somma
delle spese che alla data di stima un’impresa edilizia deve sostenere per realizzare un’eguale
o equivalente opera o intervento attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito a un dato
mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un dato ciclo realizzativo. Nell’ambito di questo costo
si distingue:
- il costo di ricostruzione propriamente detto quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di
un esatto duplicato tipologico dell’opera;
- il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un

manufatto avente utilità e funzioni equivalenti (perfetto sostituto) a quelle dell’opera esistente,
realizzato impiegando materiali, tecnologie, standard costruttivi e schema esecutivo correnti.
Il costo di ricostruzione deprezzato è pari al costo di riproduzione a nuovo diminuito del

deprezzamento maturato dall’immobile al momento di stima.
IL VALORE DI TRASFORMAZIONE
E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una

trasformazione attraverso la differenza tra il previsto valore di
mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione
(C.V.I. cap.5 p.2.20)
Trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio

nelle stime delle aree edificabili, degli immobili suscettibili di interventi di
recupero edilizio e urbano, dei manufatti in lavorazione, delle opere in
allestimento, ecc.
Il processo di trasformazione può anche essere la demolizione della

struttura esistente, seguita dalla costruzione di un edificio nuovo.
Nei casi di nuova edificazione il valore di trasformazione può essere

impiegato nella stima delle aree edificabili.
Nei casi di riedificazione il valore di trasformazione può essere applicato

alla stima delle aree edificate, in caso di vecchi edifici o di manufatti
deteriorati, privi di qualità. In questi casi l’unica trasformazione
possibile è quella della demolizione e del successivo reimpiego
dell’area, resa libera dalle preesistenti costruzioni.
Il valore di trasformazione di un bene (input) suscettibile di una trasformazione è eguale

alla differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato (output) e il costo di
trasformazione:
Valore di trasformazione input = Valore di mercato output - Costo di trasformazione.
Il valore di trasformazione può svolgere due funzioni:

• la funzione di criterio di stima che permette di valutare gli immobili;
• la funzione di criterio di scelta che consente di formulare giudizi economici sugli
investimenti immobiliari.
Il criterio di stima è applicato nei processi di trasformazione relativi alla edificazione, alla
demolizione e riedificazione e alla riqualificazione.
Ricavi
0 tempo
Costi
Il valore di trasformazione di aree edificabili
Valore di trasformazione per edificazione
Valore area = Valore dell’immobile edificato – Costo Costruzione

Valore di trasformazione per demolizione
Valore area = Valore dell’area liberata – Costo di Demolizione

Valore di trasformazione per demolizione e riedificazione
Valore area = Valore immobile edificato – Costo Demolizione –

Costo di costruzione
IL VALORE COMPLEMENTARE
Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme

costituente un immobile complesso è pari alla differenza tra il valore
di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte
o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata separata
la parte oggetto di stima,
(C.V.I. cap.5 p.2.21)
Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione

tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito
alla parte(i) residua(e).
Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale
dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica.
Uno tra i più importanti legami di complementarità nel settore edilizio è il

rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile,
comprensivo del fabbricato e del terreno.
Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un

immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e
il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata
separata la parte oggetto di stima. Il valore complementare Vj della generica parte j di un
immobile complesso, si calcola nel modo seguente:
V j  VT  VT  j ;
dove con V T si indica il valore dell’immobile complesso e con V T - j il valore della parte o delle
parti residue.
= -
Il rapporto di complementarità economica cj della parte j rispetto all’immobile

complesso è il rapporto tra il valore complementare e il valore totale dell’immobile complesso:
Vj
cj  .
VT
Un particolare rapporto di complementarità cT di interesse estimativo è il rapporto

tra il valore del terreno VT e il valore totale dell’immobile complesso VT+F (terreno e fabbricato):
VT
cT  .
VT  F
Fabbricato VF
Immobile V T+F
Terreno V T
IL VALORE DI SOSTITUZIONE
E’ il valore di sostituzione di un bene è uguale al prezzo, o al

costo, di un altro bene, se i due beni sono perfetti sostituti per
certi fini.
Questo criterio si fonda sul principio di sostituzione, che afferma

che un bene, perfetto sostituto di un altro per certi fini, può
presentare valore uguale. La relazione di sostituzione può avere
natura tecnica, funzionale, economica.
(C.V.I. cap.5 p.2.22).

IL VALORE CAUZIONALE
(Mortgage Lending Value – MLV)
* Si riferisce al valore di un immobile determinato dal

valutatore, mediante una stima prudenziale della
commerciabilità futura dell’immobile stesso, tenendo conto
degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni
normali e di quelle del mercato di riferimento, dell’uso
corrente e dei possibili ed appropriati usi alternativi
dell’immobile. Nella stima del valore cauzionale si tralasciano
gli elementi e le componenti speculative
(IV.S. nota 2.5 e ABI A.1.2)
IL VALORE ASSICURABILE
E’ il valore di un bene come definito in un contratto

assicurativo o in una polizza assicurativa (A.B.I. A.1.3).
Viene talvolta definito con stima del costo di

riproduzione di un bene identico a quello esistente….
meno il costo di riproduzione di eventuali elementi o
parti del bene, considerati identici e nuovi,
specificatamente esclusi dalla polizza.
IL VALORE DI LIQUIDAZIONE
…e/o di vendita forzata (liquidation e/o forced value) è pari alla

somma che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un
bene, entro un intervallo più breve di quello richiesto dalla
definizione del valore di mercato.
(C.V.I. cap.4 p.2.11)
IL VALORE D’INVESTIMENTO
(investment value o worth)

E’ il valore che assume un’immobile per un particolare
investitore o per una classe di investitori che operano
per definiti obiettivi d’investimento. Questo concetto
mette soggettivo mette in relazione uno specifico
immobile con uno specifico investitore o gruppo o
impresa con obiettivi e/o criteri di investimento
identificabili.
(C.V.I. cap.4 p.2.8 – E.V.A.5)
RIEPILOGO DEI CRITERI: ESEMPIO
ASPETTI ECONOMICI CHE SI POTREBBERO APPLICARE
PER STIMARE AD ESEMPIO «UN LIBRO»
Si ipotizzi di stimare un oggetto di uso comune per uno studente: un libro di testo.
Si potrebbero individuare diversi criteri di stima.
• Valore di mercato. Il libro viene venduto al mercatino del libro usato. Il suo valore
dipenderà dalla richiesta del mercato e dalla quantità offerta. Se il prezzo di copertina è di
28 € e il mercato dell’usato lo valuta al 40%, il suo valore potrà essere di 11,20 € .
• Valore di costo. Il libro viene riprodotto mediante fotocopie. Il suo valore può essere
espresso sulla base della spesa necessaria per fotocopiarlo interamente:
• Valore di trasformazione. Il libro non serve più a nessuno, perché, per esempio, è
superato da una nuova edizione. Il volume ha comunque un valore che deriva dal suo
utilizzo come carta da macero, pari alla differenza tra il valore dei beni ottenuti con la
trasformazione e i costi della lavorazione industriale per ottenere quei beni.
RIEPILOGO DEI CRITERI: ESEMPIO
ASPETTI ECONOMICI CHE SI POTREBBERO APPLICARE
PER STIMARE AD ESEMPIO «UN LIBRO»
• Valore complementare. Il libro da stimare è il Corso di economia ed estimo sprovvisto del

prontuario allegato. Il valore può essere ottenuto dalla differenza tra il valore di mercato del
volume completo di prontuario e il valore di mercato o di costo del solo prontuario.
• Valore di sostituzione. Il libro non viene più stampato dalla Casa editrice. Se può essere
sostituito con altri libri aventi ciascuno, in parte, i medesimi contenuti, il suo valore potrà
essere espresso sommando il prezzo di acquisto di tali altri libri.
• Valore di capitalizzazione. Il suo valore potrebbe essere ottenuto scontando all’attualità il

reddito netto ritraibile col noleggio del libro.
È dunque evidente che uno stesso bene può avere diversi valori di stima in funzione
dell’aspetto economico adottato.
Classificazione delle Valutazioni Immobiliari
LA PRINCIPALE DISTINZIONE DEI VALORI DI STIMA CONSIDERA:

1. VALORI DI MERCATO
2. VALORI DIVERSI DA QUELLI DI MERCATO

Classificazione delle Valutazioni Immobiliari
VALUTAZIONI DIVERSE DA QUELLE

MOTIVI E/O REGOLE PER CUI SI ESEGUONO
DI MERCATO
per determinare il valore del costo di ricostruzione a
VALUTAZIONI ASSICURATIVE
nuovo
VALUTAZIONI CAUZIONALI per l’erogazione di mutui (banche)
VALUTAZIONI CONTABILI per redigere bilanci di società di capitali (IAS/IFRS)
in base a norme e leggi (espropri, indennizzi
VALUTAZIONI CONVENZIONALI
pubblici)
per determinare la base imponibile (ICI,
VALUTAZIONI FISCALI
Compravendita)
VALUTAZIONI D’INVESTIMENTO per valutare l'opportunità di un investimento (HBU)
IL CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI SI OCCUPA SOLO DELLE

VALUTAZIONI DI MERCATO E DEDICA UN CAPITOLO A QUELLE CAUZIONALI
(BANCHE)
LA STESURA DEL RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Il rapporto di valutazione si riferisce al documento tecnico-estimativo

redatto da un perito che possiede le necessarie qualifiche, la capacità e
l’esperienza per compiere una valutazione (ABI R.4.1.1).
Il rapporto di valutazione mira: a comunicare al lettore il valore stimato,

a confermare le finalità della valutazione, a esporre le procedure e i
metodi di valutazione, a indicare le eventuali assunzioni alla base della
valutazione e le condizioni limitanti (ABI R4.1.2).
Il rapporto di valutazione ha tre distinte finalità:
• identificare l’immobile offerto a garanzia del finanziamento

secondo le disposizioni del Codice Civile (art. 2826);
• verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica
degli immobili secondo le vigenti normative;
• determinare il valore di mercato e/o il valore diverso dal valore di
mercato.
Sommariamente il processo di perizia prevede due

attività principali per il valutatore professionale:
La due diligence - ovvero “la diligenza dovuta” da
un professionista che svolge un incarico affidatogli
con la verifica dello stato di fatto con quella
normativa;
Il processo di stima - ovvero determinare il valore
del bene dichiarandone i criteri, i procedimenti, i
calcoli, i risultati, le assunzioni.
DEFINIZIONE INCARICO
Identificare i diritti Utilizzo della Identificare la Data della Campo applicazione Altre condizioni
di proprietà valutazione proprietà immobiliare valutazione dell’incarico limitative
SELEZIONE E RACCOLTA DATI PER L’ANALISI PRELIMINARE

DATI SPECIFICI DOMANDA E OFFERTA
DATI GENERALI (subject e dati di confronto) (segmento di mercato)
(relativi a regione città e quartiere) Costo e deprezzamento - Reddito e spese Compravendite e listini
Sociali - Economici - Governativi - Ambientali Saggio capitalizzazione - Storia possesso Disponibilità e offerta - Studi sulla domanda
Uso proprietà Saggi assorbimento
ANALISI DEL PIU’ CONVENIENTE E MIGLIORE USO (HBU)
STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE
APPLICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE

METODO DEI COSTI METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE
SINTESI CONCLUSIVA DELLE INDICAZIONI DEL VALORE E STIMA FINALE
RAPPORTO SUL VALORE STIMATO

I PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari e gli I.V.S. ed oggi anche l’A.B.I.,

evidenziano i procedimenti di valutazione che si svolgono attraverso il bene
oggetto di stima e un insieme di beni di confronto simili, contrattati di recente
e di prezzo noto e ricadenti nello stesso segmento di mercato.
• Market Comparison Approach
(metodo del confronto di mercato - prezzi)
• Income Approach
(metodo finanziario - redditi)
• Cost Approach
(metodo dei costi – costi di costruzione)
Il valutatore deve conoscere come e quando applicare uno o l’altro procedimento

valutativo.
IMMOBILE OGGETTO DI VALUTAZIONE
Comparabili No Comparabili No
Cost Approach
con Prezzi con Redditi
• Costo di
Ricostruzione
Deprezzato
Sì Sì
Market Approach Income Approach
• MCA
• Direct capitalization
• Sistema di stima
• Yield capitalization
• MCA e sistema ………
• Discounted Cash Flow Analysis
• REGRESSIONE
I PROCEDIMENTI DI STIMA SECONDO GLI I.V.S.
MARKET ORIENTED
Prezzi SI L’IMMOBILE VALE QUANTO SONO STATI PAGATI SUL
comparabili MERCATO I BENI SIMILI
NO
SI INCOME APPROACH
Redditi L’IMMOBILE VALE QUANTO RENDE
comparabili
NO
SI
Costi COST APPROACH
comparabili L’IMMOBILE VALE QUANTO COSTA

COST APPROACH
Il dato immobiliare
I PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE
Valutazione delle proprietà immobiliari
Ricerca degli immobili di disponibilità di dati

confronto
METODO DEL CONFRONTO caratteristiche

Elementi di confronto immobiliari
DI MERCATO
Aggiustamenti per le differenze

prezzi marginali
tra gli elementi di confronto
MARKET COMPARISON APPROACH
Si basa sulla rilevazione dei prezzi di mercato e delle
caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso
segmento di mercato dell’immobile da valutare.
L’immobile da valutare è confrontato con le
compravendite di immobili simili concluse sul libero
mercato (ABI R.3.4)
L’M.C.A. è il procedimento di stima più utilizzato per la
valutazione degli immobili attraverso il metodo del
confronto di mercato.
Quando sono disponibili i dati necessari, il metodo del
confronto di mercato è il più diretto e sistematico per
stimare il valore.
In altre parole il principio su cui si fonda l’MCA consiste
nella considerazione per la quale: “il mercato fisserà il
prezzo per un immobile allo stesso modo in cui ha già
determinato il prezzo di immobili simili”.
Nella sostanza il MCA è una procedura sistematica di

comparazione applicata alla stima degli immobili in
base alle loro caratteristiche tecnico-economiche.
IL PREZZO DI MERCATO ESPRIME IN MONETA
LA SOMMA COMPLESSIVA PAGATA PER UN
IMMOBILE IN UNA CERTA DATA
IMMOBILE
CARATTERISTICHE CARATTERISTICHE
QUANTITATIVE QUALITATIVE
PREZZO DI
MERCATO
Caratteristiche immobiliari Caratteristiche immobiliari
quantitative: qualitative:
• Superficie principale • Prospicienza
• Superfici accessorie • Panoramicità
• Numero dei servizi igienici • Luminosità
• Livello di piano • Distribuzione interna
• Qualità finiture
• Presenza di ascensore
• Accesso
• Numero degli affacci • Inquinamento
• Altro… • Altro….
Concetto base MCA
Il concetto base dell’MCA è quello di effettuare degli
aggiustamenti sistematici al fine di eliminare le
differenze tra i comparabili e bene oggetto di stima
(subject).
In poche parole se il bene comparabile ha una

superficie maggiore a quello oggetto di stima gli
andrò a sottrarre un valore pari alla differenza tra la
superficie del bene oggetto di stima e il comparabile.
Analogo ragionamento si effettuerà per le superfici

secondarie e per tutte le altre caratteristiche prese in
esame. Il risultato finale sarà quello di avere due o
più valori del subject, non più dei comparabili.
Tre appartamenti che differiscono solo per la presenza di un balcone,
di un bagno e di una cantina
Comp. 1 Comp. 2 Subject
Tolgo al Comp.1 il Tolgo al Comp.2 il

valore del balcone valore del bagno
70 mq. 70 mq. 70 mq.
Aggiungo al Comp.1 Comp.2 il valore della cantina

Alla fine avrò trasformato i due comparabili nel subject
balcone bagno
cantina SIL
Le fasi del MARKET COMPARISON APPROACH
1. Analisi di mercato per la rilevazione dei prezzi o affitti o dei dati

immobiliari;
2. Scelta delle caratteristiche immobiliari di comparazione;
3. Compilazione della tabella dei dati;
4. Stima dei prezzi marginali;
5. Redazione della tabella di valutazione;
6. Sintesi valutativa
LA TABELLA DEI DATI
Contiene l’elenco delle caratteristiche prese in esame

in quanto provocano una variazione dei prezzi
immobiliari.
Le caratteristiche immobiliari sono inserite secondo un

ordine convenzionale:
la data del contratto, le caratteristiche superficiarie, le

altre caratteristiche posizionali, le caratteristiche
tipologiche e, per ultime, le caratteristiche qualitative.
Caratteristica/prezzo (A) (B) (C) S
Prezzo 290.000 260.000 300.000
?
Data 2 4 11
Superficie principale 95,00 88,00 80,00 92,00
DATI
Superficie terrazzo 8,00 8,00 16,00 12,00
Superficie cantina 0,00 14,00 16,00 10,00
TABELLA
Superficie mansarda 0,00 0,00 20,00 0,00
Superficie garage 24,00 20,00 18,00 24,00
Superficie giardino 0,00 20,00 0,00 0,00
N. Servizi igienici 1 2 1 2
Livello di piano 2 1 4 3
Stato manutenzione 2 1 2 2
Le fasi del MARKET COMPARISON APPROACH
1. Analisi di mercato per la rilevazione dei prezzi o affitti o dei dati

immobiliari;
2. Scelta delle caratteristiche immobiliari di comparazione;
3. Compilazione della tabella dei dati;
4. Stima dei prezzi marginali;
5. Redazione della tabella di valutazione;
6. Sintesi valutativa
• Esempi di calcolo del prezzo marginale per alcune caratteristiche
L’analisi dei prezzi marginali è la parte più delicata e

importante della procedura in quanto il valutatore
deve, per ogni caratteristica presa in esame,
calcolare il prezzo marginale il quale, moltiplicato per
la differenza degli ammontari delle caratteristiche,
determina l’aggiustamento.
LA TABELLA DEI PREZZI MARGINALI
Riassume, in pratica, l’analisi dei prezzi marginali,

cioè individua per ciascun comparabile e per ogni
caratteristica il relativo prezzo marginale.
Il prezzo marginale è il prezzo di una caratteristica
immobiliare che esprime la variazione del prezzo totale
al variare della caratteristica stessa.
Il prezzo marginale è l’elemento essenziale e

imprescindibile per l’applicazione del procedimento del
confronto di mercato come definito dagli IVS.
Il perito deve individuare gli elementi di confronto, cioè

le caratteristiche immobiliari che causano le variazioni
dei prezzi, e quindi procedere ai possibili aggiustamenti
basati sulle differenze tra gli elementi di confronto.
PREZZI MARGINALI
Gli aggiustamenti prendono in esame
SCALA DI MISURA
PREZZO (REDDITO) MARGINALE
UNITA’ DI MISURA
SEGNO ATTESO ( + / = / - )
PREZZI MARGINALI
SCALA DI MISURA
CARATTERISTICHE DI COMPARAZIONE
QUANTITATIVE
Data
Superficie complessiva
Stato di manutenzione
Servizi
Livello di piano
Impianti tecnologici
…………………
DATA
scala misura cardinale
prezzo marginale percentuale
unità di misura mesi
segno atteso positivo, nullo, negativo
Variazione dei prezzi degli immobili
n 0
Data del Comparabile Data della valutazione
Il prezzo marginale della caratteristica “data” consente di aggiornare il

prezzo dell’immobile comparabile alla data della valutazione.
Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione
temporale (mensile, annuale) dei prezzi del particolare segmento
di mercato immobiliare; in alternativa può essere stimato con
saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale.
Un ripiego è rappresentato dall’impiego di altri saggi diversi da
quelli immobiliari, quali indicativamente il saggio calcolato sui
numeri indici dei prezzi al consumo e il saggio calcolato sui
numeri indici del costo di costruzione.
Esempio (saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale)
Quotazioni 2006 Quotazioni 2007

3.300,00 −3.250,00
= (+) 1,54%
Città
Zona Valore Zona Valore
3.250,00
xxxx centro 3.250,00 centro 3.300,00
Quotazioni 2013 Quotazioni 2014

Città
2.200,00 −2.100,00
= (−)4,76%
Zona Valore Zona Valore
2.100,00
xxxx semicentro 2.200,00 Semicentro 2.100,00

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Classificazione dei prezzi

PREZZO UNITARIO MEDIO

“Il prezzo della presente compravendita è stato concordato

Capitolo 6 - 2.2 pag. 75 Codice delle Valutazioni

2. VALORI NEGATIVI: nel caso in cui ad una variazione in

3. VALORI NULLI: nel caso in cui una variazione della

Superficie principale Prospicienza

IL PREZZO MARGINALE E’ FUNZIONE DELL’ INDICE

UN INDICE MERCANTILE DETERMINA

L'indice mercantile (es: 0,35) attribuisce alla superficie

Comunque, il significato di questo è che

Quindi: se un appartamento è composto da 93 mq di superficie

93 + 20*35% (7 mq) = 100 mq

Indice mercantile dello stato di manutenzione.

Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la

ALLORA: B VALE €100.000/00

LE UNITÀ A ,B e C SONO DEL TUTTO UGUALI ALL'UNITÀ SUBJECT,

Superficie 100 100 150 125

= € 1.600*125 (mq) + € 5.000*4 (n. livello piano) =

Superficie (125-100)*1600=40.000 (125-100)*16000=40.000 (125-150)*1600=-40.000 125

TOTALE 250.000 250.000 250.000

€ 1.600 e € 5.000 SONO PREZZI MARGINALI, NON PREZZI MEDI:

LAVORANO SULLE DIFFERENZE, NON SULLE QUANTITA’!

CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE INCOME APPROACH

IL POSTULATO ESTIMATIVO E' UNA PROPOSIZIONE

I POSTULATI ESTIMATIVI RAPPRESENTANO

Non esiste una valutazione estimativa che

Qualsiasi altra valutazione quantitativa e/o

Il prezzo lo fissa il mercato

Il valore lo determina il valutatore

Il giudizio di stima è previsivo e, poiché si

Stima ex post t° stima ex ante

passato presente futuro

Uno stesso bene, può presentare contemporaneamente

L’HBU è la destinazione maggiormente redditizia tra quella corrente

La scelta dell’HBU si riferisce ad utilizzazioni:

POSTO IL SEGUENTE QUESITO VALUTATIVO:

L'indagine in zona su 10 appartamenti simili all'oggetto di stima ha portato a 4 ad

PERTANTO DAL PRINCIPIO DELL'ORDINARIETA' DERIVA CHE:

Capitolo 4 - 2.6.1 pag. 52 - Cap. 4 - 2.6.7 pag. 54 Codice delle Valutazioni

La comparazione è il fondamento metodologico della valutazione.

La valutazione avviene per mezzo della comparazione tra il bene oggetto di

La comparazione consta di due operazioni:

Operazione oggettiva, basata sulle rilevazioni delle informazioni e dei dati

Operazione soggettiva, basata sulla competenza e l’esperienza del valutatore

CODICE DI CONDOTTA DEL VALUTATORE INCOME APPROACH

DAL PRINCIPIO DELLO SCOPO NASCONO I CRITERI

L'ESTIMO NE INDICA ALMENO 5 … + 4:

“Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al

(I.V.S. cap.3.1 e C.V.I. cap.5 p.2.2)

“…alla data della valutazione…”

“…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali

“…dopo un’adeguata promozione commerciale…”

“…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di

(C.V.I. cap.5 p.2.19)

- il costo di sostituzione o di rimpiazzo quale costo di ricostruzione stimato ai prezzi correnti di un

Il costo di ricostruzione deprezzato è pari al costo di riproduzione a nuovo diminuito del

E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una

Trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio

Il processo di trasformazione può anche essere la demolizione della

Nei casi di nuova edificazione il valore di trasformazione può essere

Nei casi di riedificazione il valore di trasformazione può essere applicato

Il valore di trasformazione di un bene (input) suscettibile di una trasformazione è eguale

= € 1.600125 (mq) + € 5.0004 (n. livello piano) =

Superficie (125-100)1600=40.000 (125-100)16000=40.000 (125-150)*1600=-40.000 125