ESTIMO GENERALE

Che cos’è l’estimo?

• L’Estimo è la disciplina che fornisce gli elementi metodologici per valutare i beni
• «Valutare un bene economico significa attribuirgli un valore, espresso di regola in unità di
moneta, rispondente ai fini della stima»
• L’Estimo serve, quindi, a esprimere un giudizio di valore; il valore del bene non viene
misurato ma stimato: risente della soggettività del perito che l’ha espressa.
• Il valore del bene deve essere comunque il più oggettivo possibile: il perito deve seguire un
metodo logico e motivare le scelte compiute in modo che il giudizio di valore sia ritenuto
giusto, equo e pienamene accettabile.
• Gli oggetti della valutazione estimativa possono essere:
1) i beni economici materiali: fondi rustici, fabbricati, macchine, il bestiame e risorse nat.
2) beni economici immateriali quali i diritti (usufrutto) e obblighi.
3) I progetti ( giudizi economici di convenienza)
Le classificazioni dell’Estimo
In base all’oggetto della valutazione, la classificazione tradizionale distingue l’Estimo in:
1. Estimo rurale: riguarda la valutazione dei fondi rustici, i fabbricati, le piantagioni arboree,
scorte e miglioramenti fondiari;
2. Estimo forestale: riguarda la valutazione dei boschi;
3. Estimo civile: riguarda la valutazione delle abitazioni, uffici, negozi…
4. Estimo industriale: riguarda la valutazione di fabbricati, impianti e macchine utilizzati per
l’attività industriale;
5. Estimo legale: riguarda le valutazioni condotte secondo norme di legge ( espropri servitù
o successione ereditarie)
6. Estimo catastale: riguarda la valutazione dei redditi degli immobili;
7. Estimo ambientale: riguarda la valutazione delle risorse ambientali
Le fasi della stima

La stima viene svolta dal perito attraverso 3 fasi:

1. Interpretazione del quesito e individuazione dell’ aspetto economico: il giudizio del valore
di un bene dipende dallo scopo per cui è richiesta la stima
2. Impiego del metodo logico e dei procedimenti di stima: il metodo logico è unico ed è
basato sulla comparazione tra il bene oggetto di stima e i beni simili, di cui si conosce il
prezzo; invece i procedimenti sono molti e il perito sceglie quello più congruo in base alle
esigenze della stima. Per poter eseguire un Procedimento di stima, il perito si avvale di
dati tecnici ed economici che devono essere rilevate e, in molti casi, sottoposti a
elaborazioni di tipo statistico e finanziario;
3. Formulazione del giudizio di valore: il giudizio viene generalmente presentato con una
relazione che riporta un descrizione del bene da stimare ,il procedimento utilizzato e il
valore di stima adeguatamente motivato
Le competenze del perito
Il perito, oltre che avere un titolo di studio idoneo ed essere iscritto a un albo professionale,
per poter svolgere l’attività deve possedere:
• Competenze tecniche: riguardano le conoscenze del bene da stimare
• Competenze economico-estimative: riguardano le conoscenze del mercato del bene e dei
procedimenti estimativi. Per poter stimare un bene, il perito deve essere capace di rilevare i
prezzi di beni simili e di quello d valutare e deve essere competente nell’utilizzo dei
procedimenti estimativi
• Competenze giuridiche: necessarie per svolgere le stime legali ( espropri, servitù, successioni
ereditarie)
Lo scopo della stima
• Un bene può cambiare aspetto e assumere valori diversi se si cambia «il punto dal quale lo si
guarda»: L’ASPETTO ECONOMICO DEL BENE
• L’ aspetto economico del bene dipende dallo scopo della stima.
• Quindi, lo stesso bene può assumere valori diversi in funzione dello scopo per cui è attuata la
stima.
• In base allo scopo il bene viene stimato in modi differenti, per cui all’inizio della stima il
perito deve capire il motivo pratico per cui la stima è richiesta
I sei aspetti economici (o criteri di stima).

• Il più probabile VALORE DI MERCATO

CRITERI FONADAMENTALI
• Il più probabile VALORE DI COSTO
• Il più probabile VALORE DI TRASFORMAZIONE
• Il più probabile VALORE COMPLEMENTARE CRITERI DERIVATI

• Il più probabile VALORE DI SURROGAZIONE

• Il più probabile VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
Il più probabile valore di mercato
• È la somma di denaro che, a giudizio del perito, in normali condizioni di mercato, può essere
scambiata con il bene economico oggetto di stima.
• Previsione del valore nel caso in cui un bene sia messo in vendita.
• Questo valore può essere utilizzato solo se esiste un mercato del bene.
• Il Codice Civile prevede l’utilizzo del valore di mercato anche nel caso di stime per successioni
ereditarie.
• Si basa sulla comparazione tra il bene oggetto di stima e beni simili compravenduti
recentemente sullo stesso mercato, di cui si conoscono i prezzi
Il più probabile valore di costo
• Utilizzato se il punto di vista dal quale si osserva il bene è la sua produzione.
• E’ la somma dei costi diretti e indiretti necessari per produrre o riprodurre un bene.
• In campo agricolo si fa riferimento al costo di produzione per le colture arboree, erbacee e
per prodotti di allevamento ( o di impianto di un frutteto)
• Per i prodotti agricoli il più probabile costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti
voci:
- Quote (Q)
- Spese Varie (SV)
- Tributi (Tr)
- Salari (Sa)
- Stipendi (St)
- Interessi (I)
- Beneficio Fondiario (Bf)
- Tornaconto che generalmente non viene considerato perche la stima è condotta in
condizioni ordinarie
K = Q + SV + Tr + Sa + St + I + Bf
Il più probabile valore di trasformazione
• Utilizzato quando un bene può essere trasformato in un altro bene con caratteristiche
fisiche ed economiche differenti che ne modificano l’indirizzo produttivo
• Si calcola facendo la differenza tra il Valore di Mercato del bene trasformato (Vm) e le spese
necessarie a eseguire la trasformazione (valore derivato)
Valore di trasformazione: Vm – Kt
• Utilizzato anche quando occorre valutare la convenienza di una trasformazione ( uva in vino
o latte in formaggio)
• Altri esempi di valore di trasformazione: il valore di macchiatico (valore di trasformazione di
un bosco in legname) e il valore di demolizione
Il più probabile valore complementare
• Si calcola per differenza tra due o più probabili valori di mercato: valore di mercato di un
bene intero e il valore di mercato di uno stesso bene da cui è stata staccata o sottratta un
parte.
Valore complementare = Valore del bene intero – Valore del bene residuo

• Si usa nel caso di una espropriazione parziale ( vedi esempio del libro ).
Il più probabile valore di surrogazione ( o di sostituzione)
• E’ il più probabile valore che può essere attribuito a un bene sulla base del valore di altri
beni capaci di sostituirlo, in quanto capaci di fornire la stessa utilità
• Due beni sostituibili l’uno con l’altro si definiscono surrogati o succedanei.
• Un esempio in cui si può applicare il valore di surrogazione è la Stima del valore di letame
facendo riferito ai concimi chimici che possono sostituirlo in base all’apporto di
macronutrienti.
• Viene utilizzato raramente : solamente nei casi in cui per il bene oggetto di stima non è
possibile reperire prezzi di compravendita necessari pe stimare il valore di mercato. Per
esempio, nel caso di tipologie particolare di foraggio, come fieni di sulla o di lupinella, per i
quali non esiste un mercato, in quanto in zona esiste solo il mercato di fieno di erba medica.
Il più probabile valore di capitalizzazione
• Si ottiene facendo l’accumulazione all’attualità di tutti i redditi futuri prodotti dal bene
stesso alla fine di ogni anno o alla fine di ogni periodo di durata poliennale.
• Può essere determinato solo per bene a fecondità ripetuta ( fondi rustici o un
appartamento ) e non a beni a fecondità semplice (mangimi ì, concimi, carburanti).
• I redditi di un bene a fecondità ripetuta possono essere annui, periodici, limitati o illimitati:

𝐵𝑓
• 𝑉0 = 𝑟𝑒𝑑𝑑𝑖𝑡𝑖 𝑎𝑛𝑛𝑢𝑖 𝑖𝑙𝑙𝑖𝑚𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖
𝑟
𝑞 𝑛 −1
• 𝐴0 = 𝑎 ⋅ 𝑟𝑒𝑑𝑑𝑖𝑡𝑖 𝑎𝑛𝑛𝑢i 𝑙𝑖𝑚𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖
𝑟⋅𝑞 𝑛
Il metodo di stima: il metodo comparativo
• Il metodo alla base di tutti i procedimenti di stima è la comparazione, ovvero il confronto
tra il ben da stimare e beni simili, di recente compravendita, di cui si conoscono i prezzi.
• La comparazione avviene in 2 fasi:
1. Realizzazione della scala dei prezzi
2. Collocazione del bene da stimare nel gradino o segmento di mercato corrispondente
ESEMPIO
Per eseguire la stima di un fondo rustico, si devono rilevare i prezzi di fondi compravenduti
recentemente nella zona in cui è ubicato il fondo da stimare. Tali fondi risultano diversi tra
loro per alcune caratteristiche: alcuni presentano tessitura del terreno argillosa, altri di medio
impasto; presentano indirizzo produttivo differente (alcuni indirizzo cerealicolo, altri
zootecnico). Per quanto riguarda le altre caratteristiche, tutti i fondi sono situati nella stessa
zona, sono irrigui e hanno un estensione comparabile. da questi dati si calcola il prezzo medio
per ha, e si ordinano i risultati in modo crescente realizzando una scala dei prezzi.
1. Prezzo medio per Ha dei fondi zootecnici con terreni medio impasto: 45.000€/ha
2. Prezzo medio per Ha dei fondi zootecnici con terreno argilloso: 43.000€/ha
3. Prezzo medio per Ha dei fondi cerealicoli con terreno a medio impasto 40.000€/ha
4. Prezzo medio per ettaro dei fondi cerealicoli con terreno argilloso: 35.000€/ha
Il fondo da stimare ha indirizzo cerealicolo e terreno argilloso, quindi si colloca nell’ultimo
gradino.
I procedimenti di stima
• Mentre il metodo di stima è unico, i procedimenti di stima sono numerosi e possono essere
suddivisi in due gruppi:
1. Procedimenti di stima sintetici: la comparazione tra il bene oggetto di stima e beni simili
è immediata. Si utilizzano quando sono disponibili numerosi prezzi, relativi a beni simili a
quello da stimare, da utilizzare per la comparazione.
2. Procedimenti di stima analitici: la comparazione è indiretta. I prezzi e i dati rilevati
vengono utilizzati all’interno di procedimenti complessi, detti «analitici». Si utilizzano
quando i prezzi di beni simili al bene oggetto di stima non sono sufficienti per eseguire
una stima sintetica.
• Principio dell’ordinarietà: Indipendentemente dal procedimenti di stima utilizzato, si
deve sempre fare riferimenti al principio di ordinarietà: il perito deve sempre far
riferimento a condizioni normali
• « condizioni normali» in ambito estimativo, significa la condizione più frequente, più diffusa
e più comune. ( in statistica la Media viene anche definita Norma e indica il valore a cui
corrisponde la max sequenza)
Correzione al valore ordinario
• Il primo valore stimato è sempre il valore ordinario o normale del bene.
• Successivamente, se il bene possiede caratteristiche non ordinarie ( se presenta
caratteristica e potenzialità che lo distinguono dalla norma) si possono applicare le adeguate
correzioni per calcolare il valore reale del bene.

POSITIVI
COMODI
Le correzioni possibili sono di 2 tipologie NEGATIVI ( SCOMODI)

AGGIUNTE E DETRAZIONI
I comodi:
• I comodi sono caratteristiche del bene immobile non modificabili.
• I comodi positivi possono essere: la vicinanza di un’abitazione o di un fondo ai centri abitati
e la facilità di accessi attraverso la rete stradale; la salubrità dell’aria; la posizione
panoramica; la presenza di servizi ( acquedotti, gas metano) e di strutture commerciali,
educative e ricreative.
• Sono esempi di comodi negativi: la distanza dai centri abitati, le strade in cattive condizioni,
la presenza di fonti di rumore o di inquinamento, la mancanza di servizi.
• Nella stima sintetica i comodi si applicano in termini percentuali sul valore ordinario del
bene. Nella stima analitica i comodi agiscono sul tasso di capitalizzazione: i positivi
abbassano il saggio e i negativi lo incrementano.
Aggiunte e detrazioni:
• Devono essere apportate quando le caratteristiche del bene immobile sono modificabili.
• Se le caratteristiche sono negative rispetto all’ordinarietà si devono operare delle detrazioni
al valore ordinario; al contrario, se le caratteristiche sono positive, si devono apportare delle
aggiunte.
La Stima del valore di mercato – stima sintetica
• La stima sintetica prevede una comparazione diretta e immediata tra il bene oggetto di stima e
quelli simili, oggetto di compravendite avvenute recentemente sullo stesso mercato.
• I presupposti per poter applicare il procedimento sintetico sono quindi 3:
1. I beni utilizzati per la comparazione devono avere caratteristiche simili a quelle del bene da stimare
2. I prezzi di compravendita di beni utilizzati per la comparazione devono essere recenti. ( fino a una
anno nel mercato attivo, fino a 3 nel mercato stabile)
3.I dati relativi ai beni usati per la comparazione devono essere rilevati soltanto all’interno dello stesso
segmento di mercato ( stessa zona: Comune e limitrofi)
• L’equazione fondamentale sulla quale è basata la stima sintetica è la seguente:
𝛴𝑉: 𝛴𝑝 = 𝑣𝑥 : 𝑝𝑥 𝑣𝑥 =
𝛴𝑉
⋅𝑝 VALORE ORDINARIO
σ𝑝 𝑥
Dove:
𝛴𝑉 = sommatoria dei prezzi di compravendita di beni simili
𝛴𝑝 =sommatoria dei parametri dei beni utilizzati per la comparazione
𝑣𝑥 = più probabile valore di mercato del bene da stimare
𝑝𝑥 = parametro del bene da stimare
• Il parametro può essere un parametro tecnico o economico
• Per la stima dei fondi rustici il parametro tecnico più usato è la S in ettari, mentre i parametri
economici ( beneficio fondiario, canone d’affitto, produzione lorda vendibile..) vengono usati
meno frequentemente.
• Il valore ordinario deve poi essere corretto tenendo conto delle caratteristiche possedute
dal bene che sono differenti dall’ordinarietà ( comodi, scomodi, aggiunte o detrazioni).
Questa operazione risente della soggettività della valutazione del perito, per cui deve essere
svolta con cautela enei casi di palese necessità.
La stima sintetica può essere di 2 tipi:
1. Stima a impressione o a vista: il perito, dotato di grande esperienza e di una conoscenza
approfondita del mercato, dopo aver visionato il bene da stimare,emette subito un
giudizio di stima.
2. Stima per valori tipici o per elementi unitari: il bene da stimare viene idealmente
suddiviso nelle parti che lo compongono. Si può utilizzare solo se la somma delle parti
corrisponde al valore complessivo del bene (es: fondi rustici divisi in appezzamenti o
edifici divisi in unità condominiali). Questo procedimento è molto criticato soprattutto nel
caso dei fondi rustici, perché un fondo rustico deve essere considerato come un bene
unico non disgregabile, poiché le parti presentano tra loro legami di complementarietà.
Stima del valore di mercato- procedimento analitico
• Il procedimento analitico viene usato quando non esistono beni simili a quelli oggetto di
stima oppure se vi sono beni simili, ma non si sono verificate compravendite.
• Questo procedimento presenta numerose difficoltà di ordine pratico dovute alla laboriosità
delle operazioni.
• Il procedimento di stima si distingue in 5 fasi:
1. Stima del reddito di capitalizzazione
2. Determinazione del saggio ordinario di capitalizzazione;
3. Eventuale correzione del saggio ordinario per tenere conto di comodi positivi e negativi;
4. Capitalizzazione dele reddito per ottenere il valore ordinario;
5. Applicazione di eventuali aggiunte e detrazioni al valore ordinario al fine di determinare il
più probabile valore di mercato
1. Stima del reddito da capitalizzare.
• Per gli immobili come i fondi rustici o un’abitazione, il reddito da capitalizzare è il
Beneficio fondiario ordinario.
• Per stimare il Beneficio fondiario possono essere adottate due modalità differenti: il
procedimento analitico breve e il procedimento analitico vero e proprio
• Il procedimento analitico breve può essere utilizzato anche se l’immobile oggetto di stima
non è effettivamente affittati, ma l’affitto deve essere diffuso nella zona. Il canone da
utilizzare deve essere ordinario; per questo motivo, il procedimento analitico è possibile
in condizioni di libero mercato. Anche le spese devono essere ordinarie, cioè normali per
la zona in cui si trova il bene da stimare.
• Il procedimento analitico vero e proprio consiste nel calcolo finanziario del Beneficio
Fondiario.
• In condizioni di ordinarietà, il Tornaconto è nullo, per cui è possibile calcolare il Beneficio
fondiario dalla differenza fra l’attivo e tutte le spese sostenute dall’imprenditore.
Bf = Attivo – (Q+ Sv+ Tr + Sa + St + I )
2. Determinazione del saggio ordinario di capitalizzazione
• Il saggio di capitalizzazione deve essere determinato dal perito attraverso un’indagine del
mercato fondiario della zona in cui è ubicato il bene immobile oggetto di stima.
• È in questo passaggio che appare evidente il riferimento al metodo unico per
comparazione, non utilizzato per stimare direttamente il valore, ma per stimare il saggio di
capitalizzazione.
• In teoria, il perito dovrebbere rilevare i prezzi e benefici fondiari dei beni immobiliari simili
che sono stati compravenduti recentemente nella zona, e calcolare poi un saggio medio con
la seguente formula
𝛴𝐵𝑓
𝑟=
𝛴𝑉
• Nella pratica, questa laboriosa e complicata operazione non viene realizzata e si applica un
tasso ritenuto ordinario ed equo dal perito in quelle condizioni di mercato.
• 3. Correzioni del saggio ordinario per tenere conto di comodi e scomodi
• Se il bene immobile possiede caratteristiche non modificabili differenti rispetto
all’ordinarietà, si deve correggere il saggio di capitalizzazione. Questa operazione si applica
solo se i comodi sono molto evidenti.
4. Capitalizzazione del reddito per ottenere il valore ordinario
𝐵𝑓
𝑉0 =
𝑟

5. Applicazione di eventuali aggiunte e detrazioni al valore ordinario al fine di

determinare il più probabile valore di mercato
La stima del valore di costo- procedimento sintetico
• Viene generalmente impiegata per la stima del valore di costruzione di fabbricati o di
realizzazione di miglioramenti fondiari
• La stima è basata sulla seguente equazione:
𝛴𝐶: 𝛴𝑃 = 𝐶𝑥 : 𝑝𝑥
Dove:
𝛴𝐶 = sommatoria dei costi sostenuti per realizzare i beni utilizzati per la comparazione
𝛴𝑃 = sommatoria dei parametri dei beni utilizzati per la comparazione
𝐶𝑥 = più probabile valore di costo del bene da stimare
𝑝𝑥 = parametro del bene stimare

Da cui:
σ𝐶
𝑐𝑥 = ⋅ 𝑝𝑥
𝛴𝑃
Per questa stima si usano i seguenti parametri tecnici:
La SUPERFICIE COPERTA TOTALE in m2 : si ottiene moltiplicando la larghezza per la
lunghezza dell’edificio. E’ una superficie al lordo delle aree occupate dalle murature interne
ed esterne
Il VOLUME VUOTO PER PIENO IN m3: si ottiene moltiplicando l’area di base per l’altezza alla
linea di gronda; è un volume al lordo degli spazi occupati dalle murature, dai solai dalle scale

(esempio sul libro pagina 27)

Stima del valore di costo - procedimento analitico
• Viene eseguita mediante COMPUTO METRICO ESTIMATIVO.
• Il computo metrico estimativo viene utilizzato per stimare il costo di costruzione di un
fabbricato, il costo di impianto di un arboreto da frutto o da legno, per la realizzazione di un
parco o di un giardino o per la realizzazione di opere pubbliche.
• Il procedimento si svolge in 3 passaggi:
1. Definizione degli elementi costitutivi dell’opera
2. Definizione delle quantità necessarie
3. Applicazione dei prezzi unitari desunti dal prezziario

• Moltiplicando la quantità delle lavorazioni per i prezzi si ottiene il costo di costruzione.

 COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

ARTICOLO Categoria di UNITA’ DI QUANTITA’ PREZZO PREZZO PRODOTTO

lavoro MISURA UNITARIO IN UNITARIO IN (quantità ∙
CIFRE LETTERE prezzo)
Per determinare il costo globale di costruzione si deve poi aggiungere:
• l’IVA
• altre spese, come quella di progettazione e direzione dei lavori, oneri concessori, oneri
finanziari, l’utile del promotore ( generalmente queste spese vengono conteggiate in % sul
costo di costruzione )
• il valore dell’area occupata dal fabbricato e di pertinenza può essere compreso o meno in
funzione dello scopo della stima.