ISTITUTO SECONDARIO SUPERIORE

E. VANONI
MENAGGIO (CO)
CORSO DI ESTIMO
DOCENTE: PROF. OSCAR MELLA

INTRODUZIONE ALLA APPLICAZIONE DEGLI STANDARD
INTERNAZIONALI


M.C.A metodo di confronto di mercato (market comparison approach)
I.C.A. metodo finanziario (icome capitalization approach)
C.A. metodo del costo (cost approach)


Da appunti di estimo Prof. Rosato
Che cosa non una stima
Con la superficie commerciale complessiva
di m
2
. in base alle informazioni sui
prezzi medi di mercato fornite dagli agenti
immobiliari della zona, si calcola il pi
probabile valore di mercato ..

Considerate le caratteristiche estrinseche
ed intrinseche si ritiene opportuno
assegnare il seguente valore medio, per
cui .

DOVE LA GIUSTIFICAZIONE
SCIENTIFICA ?
Gli International Valuation
Standards
BASILEA 2
Principi fondamentali per un Efficace Vigilanza Bancaria
Basilea II, chiamato anche Nuovo Accordo di Basilea un documento
che definisce, a livello internazionale, i requisiti patrimoniali delle banche
in relazione ai rischi assunti dalla stessa. Questi sono di tre tipi, ovvero,
di credito, di mercato e operativi. Il "Nuovo Accordo" introduce nuove e
pi sofisticate metodologie di valutazione degli stessi, al fine del calcolo
del relativo requisito patrimoniale.

Secondo Basilea II le banche dei paesi aderenti dovranno classificare i
propri clienti in base alla loro rischiosit, attraverso procedure di rating.
Dovranno, successivamente, accantonare delle quote di capitale definite
in base al livello di rischio dei rapporti di credito accordati per tutelarsi
dai rischi assunti.

Autore dell'accordo il Comitato di Basilea, istituito dai governatori delle
Banche centrali dei dieci paesi pi industrializzati del mondo, il
cosiddetto G10


Il rating l'insieme di procedure di analisi e di calcolo grazie al quale
una banca valuta quanto un cliente sia rischioso e quanto sar
produttivo in futuro, se gli venisse concesso il credito che chiede.
Tramite il rating si calcola la "probabilit di default" ovvero la Pd
(probability of default) indicante la probabilit che il debitore non
restituisca il capitale prestato e gli interessi maturati (in Basilea
2 si ha default in ogni ritardo nei pagamenti superiore a 90
giorni) associata ad ogni classe di rischio misurata negli anni
passati, si raccolgono nuove informazioni sulla capacit di generare
reddito futuro del beneficiario.

Con Basilea 2 si introdotta nella valutazione immobiliare la
necessit di produrre perizie che corrispondano agli standard
internazionali e al reale valore di mercato, al fine di eliminare i rischi
legati alla insolvibilit dei mutui.

DEFINIZIONE DI STANDARD
Criterio assunto come termine di
riferimento prestabilito a cui
uniformarsi
Livello qualitativo
E un complesso di regole
uniformi e condivise di natura
metodologica e applicativa
VALUTAZIONE
La valutazione racchiude:
tutte le ricerche,
i dati, (superfici, catastali, economici ecc.)
i ragionamenti,(compatibilit dei dati raccolti e
loro applicazione)
le analisi, (proiezioni)
le conclusioni,
necessari per determinare la stima del valore di
mercato e dei valori diversi dal valore di
mercato.
VALORE DI MERCATO
La definizione e la finalit della valutazione
quindi la determinazione del valore di mercato
cio limporto stimato al quale limmobile
verrebbe venduto alla data della valutazione in
unoperazione svolta tra un venditore e un
acquirente consenzienti, alle normali condizioni di
mercato, dopo unadeguata promozione
commerciale, nellambito della quale entrambe le
parti hanno agito con cognizione di causa, con
prudenza e senza costrizione
DUE DILIGENCE
La finalit della due diligence mirata
allaccertamento e alla descrizione
dellimmobile offerto in garanzia del
finanziamento, ai fini delliscrizione
dellipoteca in applicazione dellarticolo
2826 Codice Civile, e alla verifica della
necessaria regolarit edilizia, secondo le
vigenti normative per la valida circolazione
giuridica degli immobili e di loro parti.
Rapporto di valutazione
Il rapporto di valutazione lo strumento con il quale il valutatore comunica
le risultanze dellincarico svolto. Il contenuto del rapporto di valutazione
deve essere:

a) esaustivo, secondo le aspettative della richiesta;

b) comprensibile, in quanto trattandosi di materia tecnica il fruitore potrebbe non
essere esperto nella terminologia tecnica;

c) consultabile con immediatezza e facilit.

d) riesaminabile il rapporto di valutazione deve essere poter essere revisionato
da un altro valutatore

Gli standard internazionali di valutazione richiedono di operare una
distinzione tra valutazione e rapporto di valutazione.
Il rapporto di valutazione riferisce tali processi e conclusioni.
Segmento di mercato
Il segmento di mercato rappresenta lunit
elementare non ulteriormente scindibile
dallanalisi economica-estimativa del mercato
immobiliare. Un segmento di mercato pu
essere rappresentato da: un quartiere, un
singolo edificio isolato, edifici prospicienti su una
strada e singoli immobili anche non contigui. I
segmenti di mercato si possono intersecare
anche nello stesso edificio (appartamento, box,
ufficio, negozio) e nella stessa localizzazione
(nuovo, usato, case singole o in condominio)
oppure non presentare alcuna continuit
spaziale.
Ai fini dellanalisi economico-estimativa, un
segmento di mercato in termini concreti resta
definito rispetto ai seguenti principali parametri:
La localizzazione (dov), il tipo di contratto
(compravendita, affitti,ecc.) la destinazione
(abitazione, ufficio), la tipologia immobiliare
(terreni o fabbricati, nuovo o usato),la tipologia
edilizia (edificio multipiano, casa singola), la
dimensione, i caratteri della domanda e
dellofferta (privati, intermediatori, societ), la
forma di mercato (concorrenza monopolistica o
oligopolio sia collusivo che non collusivo), il
livello del prezzo (deve sempre riportare il
riferimento temporale), il numero degli scambi
(individua la fase ciclica del mercato), i rapporti
mercantili.
METODI ESTIMATIVI
M.C.A
Market Comparison Approach

Criterio principe di valutazione del valore
di mercato di un immobile basato
sullutilizzo dei dati reali di mercato e delle
caratteristiche degli immobili come termini
di paragone del confronto estimativo.
Cost approach
Procedimento di stima mirato a
determinare il valore di un immobile
attraverso la somma del valore del suolo
edificato come se fosse edificabile e del
costo di ricostruzione delledificio con
eventuale deprezzamento per vetust.
E detto anche metodo del costo di
ricostruzione deprezzato.
ICOME CAPITALIZATION APPROACH
(metodo finanziario)
Si basa sulla capitalizzazione del reddito e si
articola in:
a) Direct capitalization
Converte in modo diretto il reddito nel valore di stima dividendolo per r o
moltiplicandolo per un fattore.
b) Yeld capitalization
Converte i redditi futuri nel valore presente con una formula di sconto
finanziario
c) La discounted cash flow analysis
considera il flusso di cassa di un completo investimento immobiliare,
calcolando il valore attuale netto del flusso di cassa e del valore di
recupero finale.

SUPERFICI
SIL
Superficie interna lorda sil (gross internal area)

Area di un'unit immobiliare o di un edificio misurata lungo il
perimetro interno dei muri perimetrali esterni, per ciascun piano fuori
terra o entro terra; rilevata ad una altezza convenzionale di m. 1,50 dal
piano pavimento. La superficie include lo spessore dei muri interni e
delle pareti divisorie, pilastri e colonne interne, vani scala, corridoi,
ascensore, elevatore, sale impianti interni o contigui, condotti verticali
per l'aria o di altro tipo. Non include lo spessore dei muri perimetrali e
le sporgenze esterne quali i balconi, terrazzi e simili con i lati aperti,
porticati e passaggi coperti ricavati all'interno della proiezione
dell'edificio, intercapedini, sporgenze ornamentali, spazi esterni di
circolazione verticali e orizzontale, e altri elementi in funzione del tipo
di immobile e fabbricato). Trova applicazione, prevalentemente, nella
stima di edifici industriali, negozi, magazzini, nelle procedure di
valutazione commerciale per compravendite, per la determinazione dei
costi di costruzione. (Voce dal glossario di Tecnoborsa)

SIN
Superficie interna netta sin (net internal area)


Area all'interno di un'unit immobiliare o di un edificio, determinata dalla
sommatoria dei singoli vani che costituiscono l'unit medesima, misurata
lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per
ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un'altezza convenzionale di
m. 0,50 dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le
superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili,
dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio
relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale
(corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di
sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui
all'edificio, i condotti verticali dell'aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi
lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all'interno
della proiezione dell'edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo
spazio occupato dalle colonne e dai pilastri. Trova applicazione,
prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle procedure di
valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di
gestione e di esercizio. (Voce dal glossario di Tecnoborsa)

SEL
Superficie esterna lorda

Rappresenta la superficie complessiva
di ciascun piano di un edificio misurata
al lordo di murature, pilastri, tramezzi,
sguinci, vani di porte e finestre. (Voce
dal glossario di Tecnoborsa)

DEFINIZIONI
RAPPORTO MERCANTILE
Rapporto tra il prezzo di una superficie secondaria
(Si) e il prezzo della superficie principale SIL
(S1)

1 S
Si
i = H
RAPPORTO COMPLEMENTARE
Il rapporto complementare rappresenta lincidenza in % del
valore del terreno sul valore di tutto limmobile
Superficie commerciale
i i S S Sc
n
i
* 1
2

H =
=
+
Esempio Calcolo Sup. Com.
Destinazione Superficie
rapporto
mercantile Sup.Com.
Principale S1 50,00 1,00 50,00
Balcone S2 5,00 0,33 1,65
portico/terrazzo 0,00
cantina/deposito S3 10,00 0,25 2,50
soffitta/sottotetto 0,00
box auto/garage S4 13,00 0,70 9,10
giardino 0,00
Totale Sup.Com. 63,25
L M.C. A.
Fasi principali del MCA
a) Analisi del mercato per la rilevazione di
contratti recenti
b) Rilevazione dati immobiliari completi (piante,
foto, ecc.)
c) Scelta delle caratteristiche immobiliari
(elementi di comparazione)
d) Compilazione tabella dei dati
e) Stima dei prezzi marginali (aggiustamenti)
f) Redazione della tabella di valutazione
g) Sintesi valutativa

Variazione cicliche del mercato
Espansione (+)
Contrazione (-)
Recessione ( -)
Recupero (+)
(+) aumento dei prezzi, (-) diminuzione dei prezzi
Forme di mercato
1. Concorrenza monopolistica: si manifesta per
gli appartamenti usati, dove lofferente pu
esercitare un potere discrezionale sui prezzi.
2. Oligopolio: Nel mercato immobiliare del nuovo.
Oligopolio collusivo quando le imprese si
spartiscono il territorio. Oligopolio non collusivo
quando le imprese non si spartiscono il
territorio.
3. Monopolio bilaterale esempio relitti urbani
Concetto base MCA
Il concetto base dellMCA quello di effettuare
degli aggiustamenti al fine di eliminare le
differenze tra i comparabili e bene oggetto di
stima (subject). In poche parole se il bene
comparabile ha una superficie maggiore a quello
oggetto di stima gli andr a sottrarre un valore
pari alla differenza tra la superficie del bene
oggetto di stima e il comparabile. Analogo
ragionamento si effettuer per le superfici
secondarie e per tutte le altre caratteristiche
prese in esame. Il risultato finale sar quello di
avere due o pi valori del subject, non pi dei
comparabili. (Vediamo un esempio animato)
Comp. 1 Comp. 2 subject
balcone
cantina SIL
bagno
Tolgo al Comp.1 il valore
del balcone
Tolgo al Comp.2 il valore
del bagno
Aggiungo al Comp.1 Comp.2 il valore della cantina
Alla fine avr trasformato i due comparabili nel subJect
70 mq. 70 mq.
70 mq.
Tre appartamenti che differiscono solo per la presenza di un balcone,
di un bagno e di una cantina
Aggiustamenti
La sup. del Comp.1 > della sup. del subject per cui dovr togliere al
valore del comp.1 un importo pari alla differenza delle due superfici
(area rossa che deborda dalla gialla)

La sup. del Comp.2 < della sup. del subject per cui dovr aggiungere
al valore del comp.1 un importo pari alla differenza delle due superfici
(area gialla che deborda dalla verde)
Esempi estremi
Il subject ha una caratteristica che non
presente nei comparabili. Una volta determinato
il prezzo marginale e il relativo valore dovr
aggiungerlo ai comparabili.

I comparabili hanno una caratteristica che non
ha il subject; dovr determinarne il valore e
toglierlo al valore complessivo di ogni singolo
comparabile.
Prezzo unitario medio
Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare , lo si
ricava dividendo il Prezzo totale P per la caratteristica immobiliare
x
x
P
p =
In genere la caratteristica immobiliare coincide con la superficie
commerciale. Il prezzo medio corrisponde al prezzo medio
corrisposto per lacquisto di ogni unit di superficie. Nella pratica
il prezzo medio di immobili grandi pi piccolo del prezzo medio
di immobili piccoli. Questo criterio vale sia per i terreni, sia per le
aree, sia per gli edifici, sia per le loro parti. Perde significato
concreto se riferito a qualsiasi altra caratteristica immobiliare ad
esempio il livello di piano, dove ha scarso senso pratico
conoscere quanto si pagato per un piano sottostante.
Prezzo marginale
Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la
variazione del prezzo totale al variare della caratteristica in altri
termini il prezzo marginale rappresentato dalla derivata del prezzo
totale rispetto quella caratteristica.
dx
dP
p =
Il prezzo marginale di una superficie principale rappresenta la
variazione del prezzo totale indotta dalla variazione di ununit della
superficie. Nel caso del livello di piano,il prezzo marginale esprime
laumento o la diminuzione di valore di un appartamento al salire di
un piano, a parit delle altre condizioni. Ci significa che il prezzo
marginale pu assumere valori positivi, nel caso di in cui a una
variazione corrisponda un aumento del prezzo, o valori negativi nel
caso in cui a una variazione corrisponda una diminuzione del prezzo,
o nulli nel caso in cui non ci sia variazione del prezzo.

Caratteristiche qualitative
Stato di manutenzione
Stato di conservazione
La prospicenza
La panoramicit
La luminosit
Linquinamento
La tipologia edilizia
Ecc.
Misurazione delle caratteristiche qualitative
Scala nominale pu essere ricondotta a :
0 assente , 1 presente
Scala ordinale esprime il posto occupato
dalloggetto, la misura si esprime con un indice
che esprime lintensit non misurabile di un
fenomeno, es. sufficiente, buono, ottimo.
Scala a intervalli una scala ordinale che
esprime la distanza tra le classi in un ordine
metrico, basato sulla percezione psicologica del
fenomeno.

Esempio
Caratteristica
immobiliare
Classe Nomenclatore Punto
Stato di
conservazione
Buono
Ledificio presenta buone
condizioni di conservazione in
tutte le parti, tali da non dover
richiedere opere di manutenzione
n ordinaria n straordinaria
3
Sufficiente
Ledificio presenta accettabili
condizioni di conservazione in
tutte le parti, tali da dover
richiedere opere di manutenzione
ordinaria
2
Scarso
Ledificio presenta condizioni di
degrado in tutte le parti, tali da
dover richiedere opere di
manutenzione ordinaria e
straordinaria


1
TEOREMI SUI PREZZI MEDI
IL DATO PURO
Nel calcolo del prezzo marginale si utilizzano
delle formule che tendono a riportare il dato allo
stato puro e cio riferito al solo fabbricato, nel
caso di situazioni dove nel valore preso come
riferimento ci sia la presenza anche del valore
del terreno, esempio una villetta, le formule che
si utilizzeranno effettueranno una operazione di
scorporo del valore del terreno, andando quindi
a calcolare il prezzo marginale solo sul valore
riferito al fabbricato. (vedi F2 e F3).
Formula del prezzo medio senza superfici esterne

=
H +
=
n
i
Si S
PT
Pmcomp
2
* 1
.

=
H +

=
n
i
Si S
c PT
Pmcomp
2
*
*
1
) 1 (
.
Formula del prezzo medio
con superfici esterne e rapporto complementare
Formula del prezzo medio
con superfici esterne e prezzo medio superficie esterna

H +
=
n
i
Si S
SEC p PT
Pmcomp
2
* 1
.
F1
F2
F3
Prezzo Marginale
Il prezzo marginale posto pari al minimo
dei prezzi medi.
Valore bene A 140000,00 Valore bene B 150000,00 Valore bene C 148000,00
Sup. Com
beneA
125,00
Sup. Com
bene B
130,00
Sup. Com
bene C
120,00
Prezzo medio 1120,00 Prezzo medio 1153,85 Prezzo medio 1233,33
Prezzo
Marginale
1120,00
Prezzo marginale per livello di
piano
l
l
P Pl
+
=
1
* 1 1
l P Pl 1 1 = +
Se limmobile da valutare si trova a un piano
superiore a quello di confronto
Se limmobile da valutare si trova a un piano inferiore a
quello di confronto
P1= prezzo comparabile
l = variazione % liv. piano
1
2
Piano di riferimento appartamento oggetto di stima
terzo piano
Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Subject
3 2 4 3

Il piano di riferimento quello del subject e cio il 3
Per cui:
a) Per il Comp. 2 il subject a un piano superiore
(formula 1)
b) Per il Comp. 3 il subject a un piano inferiore
(formula 2)
c) Per il Comp.1 nessun aggiustamento
1
2
Prezzo marginale per impianti
(costo deprezzato)
) 1 ( . *
n
t
C impianti p =
C = costo impianto
t = vetust
n = vita utile
Variazione mensile prezzi
12 / 1 Im - - = i P
P= prezzo del comparabile
i= saggio rivalutazione annuo
ESEMPIO M.C.A.
Dati necessari:
Saggio rivalutazione annuo es. 4%
Livello del piano e variazione prezzo per livello del piano l = 0.02
Numero dei servizi
Rapporti mercantili:
Balcone 0,33
Cantina 0,25
Box 0,70
Stato di manutenzione
Presenza ascensore
Ecc.


Esempio di calcolo dati
Prezzo e carateristiche contratto subject
Prezzo totale 150000 165000 148000 0
data mesi 4 3 2 0
sup principale 125 130 120 115
sup. balconi 4 8 6 10
sup. terrazzo 0 0 0 0
sup. portico 0 0 0 0
sup. sottotetto 0 0 0 0
sup. soffitta 0 0 0 0
sup. cantina 0 6 0 0
sup. box 16 18 16 18
secondo posto auto 0 0 0 0
sup esterna 0 0 0 0
servizi 2 2 2 2
stato di manutenzione 5 5 5 5
livello piano
Il subject sotto di 1
piano (-1) 3 2
Il subject sopra di un
piano (+1) 1 2
risc. Centralizzato 0 0 0 0
risc. Autonomo 2 2 2 2
aria condizionata 0 0 0 0
impianto elettrico 2 2 2 2
impianto idraulico 2 2 2 2
ascensore 2 2 2 2
CALCOLI
Calcolo della Sup. Commerciale
Prezzo e carateristiche contratto subject
Prezzo totale 150000 165000 148000 0
sup principale 125 x 1.00 = 125 130 x 1.00 = 130 120 x 1.00 = 120 115 x 1.00 = 115
sup. balconi 4 x 0.33 = 1.32 8 x 0.33 = 2.64 6 x 0.33 = 1.98 10 x 0.33 = 3.30
sup. cantina 0 x 0.25 = 0.00 6 x 0.25 = 1.50 0 x 0.25 = 0.00 0 x 0.25 = 0.00
sup. box 16 x 0.7 = 11.2 18 x 0.7 = 12.6 16 x 0.7 = 11.2 18 x 0.7 = 12.6
Superficie Commerciale 137.52 146.74 133.18 130.90
Calcolo del Prezzo Marginale
P.medio a (euro/mq) P.Medio b (euro/mq)
P.Medio c
(euro/mq)
1090,75 1124,44 1111,28
p.marg 1090,75
Vm a (euro/mese) Vm b (euro/mese) Vm c (euro/mese)
150.000 x -0.04/12= - 500,00 165.000 x -0.04/12= - 550,00 148.000 x -0.04/12= - 493,33
Variazione mensile prezzi ( se la variazione positiva si usa il saggio con il segno
viceversa se negativa)
Prezzi marginali delle
caratteristiche immobiliari
Prezzo marginale balcone
P.m.bal. = 1090,75 X 0.33 = 359,95
Prezzo marginale cantina
P.m.can.= 1090,75 X 0.25 = 272,69
Prezzo marginale box
P.m.box. = 1090,75 X 0,7 = 763.53
Viene posto come piano di riferimento quello
dellimmobile da valutare (liv.2)

Prezzo marginale livello inferiore (il piano di
riferimento a un livello inferiore per cui)
Pml1(liv.3) = 150.000 X 0.02/1+0.02 = 2941,18

Prezzo marginale di livello superiore (il piano di
riferimento a un livello superiore per cui )
Pml2 (liv.2) = 165.000 X 0.02 = 3.300
Pml3 (liv.1) = 148.000 X 0.02 = 2.960
PREZZO MARGINALE DEL LIVELLO DI PIANO
Tabella Prezzi Marginali
Tabella prez. Marginali contratto
Prezzo totale 150000,00 165000,00 148000,00
data -500,00 -550,00 -493,33
sup. balconi 359,95 359,95 359,95
sup. terrazzo 0,00 0,00 0,00
sup. portico 0,00 0,00 0,00
sup. sottotetto 0,00 0,00 0,00
sup. soffitta 0,00 0,00 0,00
sup. cantina 272,69 272,69 272,69
sup. box 763,53 763,53 763,53
secondo posto auto 0,00 0,00 0,00
sup esterna 0,00 0,00 0,00
liv.Piano (3-2-1) 2 2941,17 3300 2960
Modalit di calcolo
Fare sempre riferimento al bene oggetto di stima:
Data subject (0) comp.1 (4) comp.2 (3) comp.3 (2)

(0 - 4) = - 4 x 500 = 2000; (0 3) = -3 x 550 = 1650; (0 2) = -2 x - 493,33 = 986,67

Sup.SubJect 115 comp. 1 125 comp. 2 130 ecc.
(115-125) = - 10 X 1090.75 = - 10907,5
(115-130) = - 15 X 1090.75 = - 16361,26 ecc.
Balconi subject 10 altri 4, 8, 6
Differenza (10 - 4) = 6 X 359.95 = 2159,70
(10 8) = 2 X 359.95 = 719,90
(10 6) = 4 X 359.95 = 1439,80

tabella prez. Marginali ragguagliati contratto
Prezzo totale 150000,00 165000,00 148000,00
data 2000,00 1650,00 986,67
s. princ.(125,130,120) 115
(115-125) x1090.75
-10907,50
(115-130) x 1090.75
-16361,26
(115-120) x 1090.75
-5453,75
sup. balconi (4,8,6) 10
(10-4) x 1090,75 x 0.33
32159,69
(10-8) x 1090,750 x
0.33 719,90
(10-6) x 1090,75 x 0.33
1439,79
sup. terrazzo 0,00 0,00 0,00
sup. portico 0,00 0,00 0,00
sup. sottotetto 0,00 0,00 0,00
sup. soffitta 0,00 0,00 0,00
sup. cantina 0,00
(0 6) x 1090,75 x 0,25
-1636,13 0,00
sup. box (16,18,16) 18
(18-16)X1090,75X0,7
1527,05
(18-18)X1090,75X0,7
0,00
(18-16)X1090,75X0,7
1527,05
secondo posto auto 0,00 0,00 0,00
sup esterna 0,00 0,00 0,00
liv.Piano (3,2,1) 2
(2-3) X 2941,18
-2941,176471
(2-2) X 3300
0
(2-1) X 2960
2960
Servizio (2,2,2) 2 0 0 0
Manutenzione (5,5,5) 5 0,00 0,00 0,00
Totale E 141838,06 149372,51 149459,76
Risultati
Totale 141838,06 149372,51 149459,76
MEDIA PONDERATA PERC. PERC. PERC.
VAR.PERC. 30 40 30
PESO 42551,42 59749,00 44837,93
Totale 147.138,35
VALORE ARROT. 147.000,00
Variazione percentuale assoluta
Vmax Vmin = 0,053
Vmin 5,3%
Sistema di stima
Che cos ?
Nel sistema di stima applica la funzione comparazione
come l MCA del quale una formalizzazione razionale.
Gli immobili possono presentare caratteristiche
quantitative che sono misurabili e di conseguenza
facilmente quantificabili, caratteristiche aestimabilis (sup.
commerciali, impianti ecc.), e caratteristiche qualitative
che non sono facilmente quantificabili, caratteristiche
inestimabilis (vista panoramica, inquinamento ecc.).
LMCA permette di calcolare i prezzi marginali delle
caratteristiche aestimabilis, mentre il sistema di stima
permette di calcolare i prezzi marginali delle
caratteristiche inestimabilis.
Vediamo ora un paio di esempi.
SISTEMA DI STIMA
Tra le diverse possibilit per determinare il Valore del subject
troviamo il SISTEMA DI STIMA
Il Sistema di Stima si basa su un sistema a tre equazioni che
permette di calcolare oltre al valore del subject anche i prezzi
marginali delle caratteristiche che lo compongono come:
a) aspetti misurabili quali ad esempio prezzi marginali di
balconi, vani ecc.,
b) aspetti non misurabili quali ad esempio il prezzo marginale
della vista panoramica,dellinquinamento ecc.
Prezzo Caratteristica Contratti Subject
Unit A Unit B Unit C
Prezzo Totale PRZ (euro) 200.000 225.000 300.000 -
Vani VAN (n) 4,5 4 6 5
Balconi (mq) 16 25,50 22 18
200.000 V = (4,5-5)*pvan + (16-18)*pbal
225.000 V = (4-5)*pvan + (25,5-18)*pbal
300.000 V = (6-5)*pvan + (22-18)*pbal
Traduciamo in un equazione quanto contenuto nella tabella
Per semplicit indichiamo pvan=x pbal=y V=V
e risolviamo il sistema
200.000 V = (4,5-5)*x + (16-18)*y
225.000 V = (4-5)*x + (25,5-18)*y
300.000 V = (6-5)*x + (22-18)*y
V + (4,5-5)*x + (16-18)*y = 200.000
V + (4-5)*x + (25,5-18)*y = 225.000
V + (6-5)*x + (22-18)*y = 300.000
V -0,5x -2y = 200.000
V - x +7,5y = 225.000
V +x + 4y = 300.000
Espliciamo la V e sostituiamo
V = 200 +0,5x +2y
200 +0,5x +2y -x +7,5y = 225
200 +0,5x +2y+x + 4y = 300
V = 200 +0,5x +2y
-0,5x = 25 9,5y
+1,5x + 6y = 100
V = 200 +0,5x +2y
x = -50 + 19 y
+1,5 (-50 +19y) + 6y =100
V = 200 +0,5x +2y
x = - 50 + 19 y
-75 + 28,5y + 6y = 100
V = 200 +0,5x +2y
x = - 50 + 19 y
34,5y = 100 + 75
Troviamo la y e passiamo alle successive
sostituzioni
y = 175.000 = 5072,46 = pbal
34,5
X = - 50.000 + 96.376,811= 46.376,81= pvan

V = + 200.000 + 0,5* 46.376,81 + 2* 5072,46 =
= 233.333,333 = Valore subject

Vediamo un esempio con MCA
e sistema di stima
Stima di un immobile di 3 anni che come
caratteristiche inestimabili presenta la vista lago e
una diversa classe energetica.
Si ricorda che si utilizza il sistema di stima solo
quando i comparabili utilizzati non presentano tutte
o parte delle caratteristiche inestimabili del subject.
E evidente che se i comparabili presentano le
medesime caratteristiche del subject si usa
semplicemente lMCA
Come potrete notare il comp. A
non presenta nessuna delle due
caratteristiche, il comp. B
presenta la stessa classe
energetica ma non la vista
panoramica, il comp. C presenta
entrambe le caratteristiche del
subject, si procede con lMCA
I tre valori trovati rappresentano tre valori
possibili del subject, ma la divergenza
troppo alta per la presenza delle
caratteristiche inestimabili, imposto ora
una matrice dei coefficienti e risolvo con il
calcolo matriciale il sistema di equazioni,
ottenengo il Valore del subject e i prezzi
marginali della vista panoramica e della
classe energetica.
COST APPROACH

Il cost approach un metodo che serve per
determinare il valore di mercato di un edificio
attraverso la somma tra il valore di mercato del
terreno e il valore di ricostruzione del fabbricato
eventualmente deprezzato.
Si usa nei casi dove non esistono dati di
comparabili per poter effettuare lMCA
Si ricorda il principio di sostituzione per cui un
individuo disposto a pagare per un immobile
una somma pari al valore del terreno edificabile
e al costo di ricostruzione deprezzato per la
vetust dellimmobile.
H. B. U.
Highest and Best Use Value
(Metodo del valore di trasformazione)
E rappresentato dal massimo valore di
trasformazione o di mercato tra i valori di
trasformazione e di mercato degli usi prospettati
per un immobile.
Rappresenta la destinazione maggiormente
redditizia.
Le trasformazioni devono essere:
tecnicamente realizzabili,
economicamente convenienti,
legalmente ammissibili
Valore del terreno edificato
Si calcola come differenza tra il valore del
terreno edificabile e il costo di
demolizione.
L HBU assoluto rappresentato dal
massimo valore tra i valori alternativi che
si possono presentare tra diverse soluzioni
ad es.: stato attuale, realizzazione di una
villetta, realizzazione di un condominio,
sempre che tali soluzioni siano possibili.
Deprezzamento dei fabbricati
Deterioramento fisico: derivato dalluso e dal
conseguente logorio delle parti dellimmobile con il
trascorrere del tempo, dove per alcune parti il
deterioramento pu essere recuperato con interventi di
manutenzione.
Obsolescenza funzionale: legata alla tipologia e agli
standard costruttivi dellimmobile non pi idonei alle
esigenze dei fruitori.
Obsolescenza economica: relativa a condizioni esterne
allimmobile quali ad esempio cambiamenti nelle
destinazioni delle aree di insediamento, inquinamento,
congestioni, insufficiente livello della domanda.

DETERIORAMENTO DEPREZZAMENTO
DEPERIMENTO FISICO
COSTO DELLINTERVENTO
MANUTENTIVO E DI RIPRISTINO
DEPERIMENTO FISICO
INELIMINABILE
SOMMATORIA DELLE QUOTE DI
DEPREZZAMENTO MATURATE ALLA
DATA DELLA STIMA
OBSOLESCENZA FUNZIONALE
ELIMINABILE
COSTO DI ADDIZIONI, SOSTITUZIONI,
RISTRUTTURAZIONI E
AMMODERNAMENTI (AL NETTO DEGLI
ELEMENTI, COMPONENTI E PARTI
RECUPERATE)
OBSOLESCENZA FUNZIONALE
INELIMINABILE
PERDITA DI REDDITO (CAPITALIZZATA)
O DI VALORE TRA LO STATO DI PIENA
FUNZIONALITA E LO STATO DI
OBSOLESCENZA ATTUALE.
SOMMATORIA DELLE QUOTE DI
DEPREZZAMENTO MATURATE ALLA
DATA DELLA STIMA
OBSOLESCENZA ECONOMICA
PERDITA DI REDDITO (CAPITALIZZATA)
O DI VALORE
Formule di deprezzamento
86 , 2
140
20 100
%
2

|
.
|

\
|
+ -
=
n
t
Dt
) ( E C
n
t
C Ct - =
) 1 ( *
n
t
C Ct =
Deprezzamento impianti con valore finale > di 0
Deprezzamento impianti con valore finale = 0
Deprezzamento fabbricati strumentali
845 2.71828182 e
) 1 ( * ) (
2
*
=
=
t w
t e E C D
Costo di costruzione
1. Costo progetto
2. Costo direzione lavori
3. Costo oneri urbanizzazione
4. Costo per impianti
5. Costo per opere murarie
6. Costo per finiture
7. Spese dimpresa
8. Profitto investitore
Deperimenti fisico eliminabili
Costo di manutenzione o di ripristino di:

1. Opere murarie
2. Impianti
3. Finiture

a) Totale ripristino (1+2+3)
Deprezzamenti (calcolo con le formule )
1. Opere Murarie
2. Impianti
3. Finiture

b) Totale deprezzamenti (1+2+3)
Obsolescenza funzionale eliminabile
Costo per :

1. Opere murarie
2. Impianti
3. Finiture

c) Totale obsolescenza funzionale (1+2+3)

Obsolescenza economica
Diminuzione del reddito:
d1) Capitalizzazione del differenza di reddito
Ob.ec =R-Rr/sc
R=Reddito pieno, Rr=Reddito ridotto, sc=saggio capitalizzazione

d2) In base alla diminuzione del valore
Ob.val = V Vr
V = valore pieno, Vr = Valore ridotto


Riepilogo Cost Approach
Valore terreno
Vt = (Sup.Ter. x pm. Terreni) costo demolizione
Costo di costruzione (1+2+3+4+5+6+7+8)
Deprezzamenti e Obsolescenze (a+b+c+d1 o d2)

Riepilogo della stima
Vx = Vt + Costo di costr - Deprez.e Obsolescenze

ESEMPIO C.A.
Valore del terreno
superficie mq. 1000
prez.medio ter. Edif. 200
Valore terreno 200000
Sup. Immobile 100
prez.medio demolizione 100
Costo demolizione 10000
Totale 190000.00
Costo di costruzione
Tipo di costo % valore assoluto
progetto 3.22% 5000
direzione lavori 3.22% 5000
oneri di urbanizzazione 1.61% 2500
Costo Impianti 22.57% 35000
Costo opere murarie 35.46% 55000
Costo finiture 22.57% 35000
Spese Impresa 2.26% 3500
Profitto investitore 0.1 14100
Totale Costo costruzione 155100.00
Deperimento fisico eliminabile
Costo opere murarie 3500
Costo impianti 3500
Costo delle finiture 3500
Totale 10500
Deperimento fisico e obsolescenza
ineliminabile
OPERE MURARIE
Costo opere 55000
Valore residuo 0
Vita economica n 80
Vita media t 5
Saggio dep. Annuo w 0
Totale 1134.03
IMPIANTI
Costo opere 35000
Valore residuo 0
Vita economica n 25
Vita media t 5
Saggio dep. Annuo w
Totale 7000.00
FINITURE
Costo opere 35000
Valore residuo 0
Vita economica n 80
Vita media t 5
Saggio dep. Annuo w 0
Totale 721.66
OBSOLESCENZA ECONOMICA
ELIMINABILE
Costo opere murarie 1000
Costo impianti 1000
Costo delle finiture 1000
Totale 3000
OBSOLESCENZA EC. INELIMINABILE
IN BASE AL REDDITO
Reddito in piena funzionalit R 6000
Reddito ridotto causa obsol.Rr 5000
sc (Saggio di capitaliz.) 0.05
Totale 20000
OBSOLESCENZA EC. INELIMINABILE
IN BASE AL VALORE
Valore in piena funzionalit V 0
Valore ridotto causa obsol. Vr 0
Totale 0
RIEPILOGO
Totale Valore
terreno 190000.00
Totale Costo di
Costruzione 155100.00
Totale
deprezzamenti 42355.69
Valore immobile
da stimare 302744.31
Valore
arrotondato 302800
Bibliografia:
Marco Simonotti -Metodi di stima immobiliare - Dario
Flaccovio Editore

AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza ed.
Tecnoborsa

International Valuation Standards Ottava edizione 2007-
ed. GEOVAL e CNG

Ringraziamenti:

- Associazione GEOVAL (Geometri Valutatori Esperti)
- Consiglio Nazionale Geometri

-Un sentito ringraziamento al Prof. Graziano Rotondo per la preziosa
collaborazione nella revisione delle slide