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I procedimenti

pluriparametrici di stima
01.IV.2011

Corso di Estimo - CLAME- Prof. E. Micelli - Aa 2010.11

Perch
impiegare modelli
pluriparametrici
p
p
del valore?
Il caso pi importante
stime in contesti in cui impossibile pervenire ad
un campione di transazioni relative a beni
omogenei

Per
P stime
ti
particolari
ti l i
ad esempio per stimare il danno relativo alla
costruzione di manufatti abusivi che recano
danno a costruzioni esistenti

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La stima per punti di merito


Il procedimento per punti di merito, compreso
fra i procedimenti sintetici
sintetici, consente la stima
di beni anche in assenza di un campione
rigorosamente formato da beni omogenei
In tutte le sue varianti, nella stima si procede:
alla stima di un valore relativo ad un bene di
riferimento
if i
alla valutazione dei punti di merito del bene,
determinati
d
a per
p comparazione
o pa a o
fra
a il bene
b
oggetto
ogg o di
d
stima e il bene di riferimento

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La stima nel procedimento del Forte


La stima per punti di merito stata
formalizzata da Carlo Forte
Il punto di partenza del procedimento del
Forte costituito dalla compravendita che
ha fatto registrare il valore di mercato pi
elevato
Si assume che tale immobile possieda tutte le
caratteristiche che determinano il valore
immobiliare al massimo grado

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Caratteristiche
C
tt i ti h d
dellalloggio
ll ll
i
e valore immobiliare
Le caratteristiche
ca atte istiche delle immobile possono
essere cos suddivise:
caratteristiche posizionali estrinseche
caratteristiche posizionali intrinseche
caratteristiche intrinseche o tecnologiche (qualit
edilizia)
caratteristiche produttive

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Lincidenza
Li
id
d
delle
ll caratteristiche
tt i ti h nella
ll
formazione del prezzo
E' possibile quantificare l'incidenza di ciascuna
categoria di caratteristiche,
caratteristiche con riferimento
allincidenza minima e allincidenza massima

posizionali estrinseche
po i ion li int
posizionali
intrinseche
in e he
tecnologiche
produttive

max
35%
25%
30%
10%

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min
i
5%
5%
10%
5%

Il metodo operativo (1)


Si procede a individuare la transazione che
ha fatto rilevare il massimo prezzo di
mercato
Si confrontano le caratteristiche del
bene da stimare e del bene di
riferimento, al quale sono attribuiti 100
punti
Al bene oggetto di stima si attribuiscono i
punti
ti percentuali
t li che
h esso merita
it in
i relazione
l i
al bene di riferimento
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Il metodo operativo (2)


Quindi si procede al calcolo nel modo
seguente:
Vm di stima = Vmax * Ki
dove Ki la somma dei punti attribuiti al
bene oggetto di stima in relazione al bene
immobile di riferimento
Ki inferiore a 1

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Un esempio
Supponiamo di conoscere il prezzo
massimo di un appartamento
compravenduto a Venezia
500.000
500 000 per 100 metri quadri.
quadri

Il quesito di stima riguarda un immobile in


tutto e per tutto simile tranne che per la
qualit edilizia assai inferiore

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Un esempio (2)
Supponendo che il contributo delle
caratteristiche tecnologiche si attesti al
minimo
i i
(10%) avremo che:
(10%),
h
Vm = 500.000 * SKi =
500.000 * (0,35+0,10+0,25+0,10) =
500.000 * 0,8 = 400.000
Il limite fondamentale: lempiricit della
stima del peso percentuale di ogni
caratteristica, priva di adeguato supporto
tecnico-scientifico
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Il procedimento basato
sul valore medio
Una variante largamente impiegata del metodo
del Forte parte dal valore medio degli immobili
e moltiplica
lti li ttale
l valore
l
per un coefficiente
ffi i t che
h
sintetizza tutti i contributi al valore legati alle
caratteristiche dellimmobile
dell immobile.
La formula allora la seguente:
V di stima = Vmedio * Ki
dove Ki il prodotto dei coefficienti K1, K2, ... Kn legati alle
caratteristiche
tt i ti h d
dellimmobile
lli
bil
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Un esempio
Ri
Riprtendiamo
di
l
lesempio
i sviluppato
il
in
i
precedenza
Fonti autorevoli ci forniscono il valore medio di un
immobile a Venezia: 3.500 al mq commerciale
Sulla base di coefficienti da noi stimati possiamo
allora valutare llimmobile
immobile oggetto di stima
Valore medio (in euro al mq)
C posizionali
Car.
i i
li
Car. tecnologiche
Car. di panoramicit, etc.
Ki
Valore di stima (in euro al mq)
Valore di stima

3.500
12
1,2
0,75
1,2
1,08
3.780
378.000

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Stime pluriparametriche
Sti
l i
t i h e
procedimento per punti di merito
Il ricorso allimpiego di punti di merito e a
coefficienti di ponderazione pu essere
impiegato anche per rendere pi trasparenti
e robusti
o us i p
procedimenti
oced e
d
di s
stima
as
sintetici
e c
In particolare, possibile promuovere una
sintesi tra
Procedimenti basati sulla stima per punti di merito
Procedimenti sintetici quale il procedimento basato
sulla scala dei prezzi noti

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L ragioni
Le
i i a fondamento
f d
t di un
procedimento di sintesi
Il procedimento della scala dei prezzi noti assume la
presenza di un certo numero di comparativi
p
p
Le argomentazioni per pervenire alla scelta del
posizionamento del bene oggetto di stima nella
scala sono spesso
p
fortemente soggettive
gg
Il ricorso allimpiego di coefficienti di ponderazione
consente una pi solida e argomentata valutazione del
bene rispetto ai casi comparativi
Lo strumento della matrice di normalizzazione
consente dunque di effettuare una sintesi capace di
rendere pi solida la stima sintetica in presenza di un
limitato numero di compravendite di beni analoghi a
quello oggetto di stima
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La matrice di normalizzazione
Nel procedimento basato
sulla normalizzazione dei
prezzi, i passaggi sono i
seguenti:
Individuazione dei prezzi
e delle caratteristiche
relative agli immobili a
fondamento della stima
Analisi degli scostamenti
delle caratteristiche
attraverso
a
a
o opportuni
oppo u
coefficienti di
ponderazione

Valutazione degli
g
scostamenti complessivi
attraverso la stima di un
indicatore sintetico che
permetta la corretta
ponderazione tra il bene
rilevato e quello oggetto di
stima
ti
Normalizzazione dei
valori e determinazione del
l
di stima
ti
attraverso
tt
il
valore
calcolo della media

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La ponderazione e la stima
Il confronto determina
lattribuzione di un
coefficiente a ogni
caratteristica
se il bene oggetto
gg
di
stima ha
caratteristiche
superiori al
comparable il
coefficiente sar
maggiore di 1
nel caso contrario, il
coefficiente da attribuire
sar minore di 1

Il prodotto dei singoli


coefficienti dar come
risultato il coefficiente
sintetico di
ponderazione, che viene
applicato al prezzo del
comparable
Il pi probabile valore di
mercato finale dato dalla
media dei valori
opportunamente pesati

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Un esempio applicativo

4
3

Lanalisi di mercato
effettuata ha dato
come risultato i 4 casi
analoghi al bene
oggetto di valutazione

2
Bene
oggetto di
valutazione

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Il bene oggetto di stima


presenta caratteristiche
inferiori rispetto al
comparable

Matrice di ponderazione
Comparables
Prezzi d
d'offerta
offerta

Il bene oggetto di stima


del tutto simile al
comparable per le
caratteristiche
posizionali estrinseche

1
1950

2
2200

3
2100

4
1800

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

0,95

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,10
2.145

0,95
2.090

1,00
2.100

1,16
2.079

Posizionali estrinseche
Posizionali intrinseche
Caratteristiche intrinseche - tipologiche
Caratteristiche produttive

Aggiustamento totale
VM unitario aggiustato

VM unitario (/mq)

2.100

Il bene oggetto di stima


presenta caratteristiche
superiori rispetto al
comparable

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