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Corso integrato di

PROGETTAZIONE ESECUTIVA DELL’ARCHITETTURA


prof. U. Demichelis, prof. M. Gambaro
prof. S. Lungo, prof. C. Marchegiani

Il valore di costo:
fasi del progetto e procedimenti di stima

prof. Alessandra Oppio


Argomenti della lezione

ƒ Nozioni introduttive sul valore di costo


ƒ Articolazione del valore di costo
ƒ Metodi per la determinazione del valore di costo in
relazione ai diversi livelli di progettazione
Nozioni introduttive sul valore di costo
I costi del ciclo di vita

COSTI INIZIALI
CA + KC + ST + ON + IN + IMP + IMPR + U

COSTO GLOBALE COSTI DI GESTIONE


COSTI DI FUNZIONAMENTO + COSTI DI MANUTENZIONE

COSTI FINALI
RIQUALIFICAZIONE DISMISSIONE DEMOLIZIONE VENDITA
Nozioni introduttive

Il valore di costo di un bene è costituito dall’insieme delle spese che


vengono sostenute da un imprenditore per produrlo

Nel settore delle costruzioni la struttura dei costi assume


caratterizzazioni diverse in funzione dei diversi soggetti e delle
diverse fasi del processo edilizio
Analisi preventiva dei costi: elementi introduttivi

L’analisi preventiva dei costi viene effettuata in diversi momenti dello


sviluppo di un progetto edilizio con le seguenti diverse finalità:

ƒ Facilitazione del confronto tra alternative


ƒ Definizione dello stanziamento
committente

ƒ Controllo continuo del vincolo di bilancio


ƒ Indicazione di un parametro oggettivo intorno al quale far sviluppare la
contrattazione per l’affidamento dei lavori
ƒ Individuazione del più probabile costo monetario relativo investito o
impresa

minimo prezzo nella presentazione delle offerte


Analisi preventiva dei costi: elementi introduttivi

Stime per il committente Stime per l’impresa

ƒ Interpretazione in termini ƒ Le conclusioni così


ordinari o normali delle raggiunte devono essere
condizioni che possono verificate nella
portare alla formazione dei considerazione delle
prezzi in un appalto. individuali e specifiche
capacità, della propria
disponibilità al rischio e
delle relative esigenze di
profitto.
Definizione di valore di costo

Il valore di costo può essere espresso attraverso una funzione che


esprime la trasformazione di un insieme di beni economici (fattori di
produzione) in un altro bene economico.

Vk = f (V1, V2, V3,….., Vn)

Vk > Vj

Il costo totale è crescente al crescere della produzione, ma non sempre


proporzionalmente alla quantità prodotta.
Articolazione del valore di costo
Articolazione del valore di costo
Il valore di costo di un bene può essere definito come
l‘insieme delle spese che vengono sostenute da un Ctot
imprenditore per produrlo.
Nell’ambito delle costruzioni, i costi presentano
articolazioni differenti in relazione ai soggetti del
processo edilizio. Cp
ƒ promotore
ƒ impresa di costruzione
Kc

Ktc
Articolazione del valore di costo
Esistono dunque due differenti costi di costruzione
contemporanei, relativi a due differenti mercati: Ctot

ƒ Costruttori edili
le spese di costruzione sono depurate da ogni utilità Cp
(calcoli di convenienza economica che il costruttore opera
prima di partecipare a gara d’appalto)

ƒ Stazioni appaltanti
Kc
per poter realizzare l’opera edile attraverso il
costruttore devono prevedere l’utile
(operazione estimativa che interviene in ogni previsione
economica di costi) Ktc
Articolazione del valore di costo

Ktot = KA + Kc + St + On + In + Imp + Impr + U

KA Costo dell’area
Kc Costo di costruzione
St Spese tecniche e onorari professionali
On Oneri concessori
In Interessi sul capitale finanziario
Imp Imposte
Impr Accantonamenti per Spese impreviste
U Utile del promotore
La stima del costo di costruzione

E’ importante considerare la determinazione del costo di costruzione


come una fase progettuale, ossia un fattore del processo che
interagisce con gli altri, e non come un vincolo fissato
preventivamente una verifica a consuntivo del progetto stesso

Tra i metodi tradizionali di valutazione del costo di costruzione


distinguiamo i metodi sintetici e quelli analitici
Richiami alla geometria dei costi

Gli elementi progettuali che incidono sulla formazione del costo di


costruzione sono collegati principalmente alle seguenti categorie:

ƒ variabili geometriche relative alla forma planimetrica e al


volume dell’edificio
ƒ variabili funzionali collegate alle differenti destinazioni d’uso
ƒ connotazioni “stilistiche” e caratteri “estetici”
ƒ caratteristiche dei materiali adottati
ƒ modalità costruttive
Richiami alla geometria dei costi

ƒ Articolazione planimetrica dell’edificio


ƒ Altezza dell’edificio e dei singoli piani
ƒ Dimensioni e articolazione volumetrica dell’edificio
ƒ Incidenza delle parti comuni sulle superficie totale
ƒ Irregolarità planimetrica ed incidenze perimetro/superficie
ƒ Rapporto tra chiusure esterne e quantità di partizioni interne
ƒ Rapporto tra la superficie delle chiusure verticali esterne e la
superficie lorda di pavimento
ƒ Altri elementi caratteristici dei singoli progetti
Metodi per la determinazione del valore di costo in
relazione ai diversi livelli di progettazione
Livelli di progettazione e procedimenti di stima

LIVELLO DI PROGETTO E
PROCEDIMENTO DI STIMA

TIPO DI PROGETTO PROCEDIMENTO RISULTATO

Progetto preliminare Sintetico Stima approssimata

Stima dettagliata
Progetto esecutivo Analitico
Il progetto preliminare

D.p.r. 554/1999 art. 18

Il progetto preliminare è composto dai seguenti elaborati:

a) relazione illustrativa
b) relazione tecnica
c) studio di prefattibilità ambientale
d) indagini geologiche, idrogeologiche ed archeologiche preliminari
e) planimetria generale e schemi grafici
f) prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza
g) calcolo sommario della spesa Art. 23
h) eventuale capitolato speciale prestazionale
Il progetto definitivo

D.p.r. 554/1999 art. 25

Il progetto definitivo è composto dai seguenti elaborati:

a) relazione descrittiva
b) relazioni geologica, geotecnica, idrologica, idraulica, sismica
c) relazioni tecniche specialistiche
d) rilievi planoaltimetrici e studio di inserimento urbanistico
e) elaborati grafici
f) studio di impatto ambientale ove previsto
g) calcoli preliminari delle strutture e degli impianti
h) disciplinare descrittivo e prestazionale degli elementi tecnici
i) piano particellare di esproprio
j) computo metrico estimativo
k) quadro economico
Il progetto esecutivo

D.p.r. 554/1999 art. 35

Il progetto esecutivo è composto dai seguenti elaborati:

a) relazione generale
b) relazioni specialistiche
c) elaborati grafici comprensivi di quelli delle strutture, degli impianti
e di miglioramento ambientale
d) calcoli esecutivi delle strutture e degli impianti
e) piani di manutenzione dell’opera e delle sue parti
f) piani di sicurezza e di coordinamento
g) computo metrico estimativo Artt. 43, 44
h) cronoprogramma
i) elenco dei prezzi unitari ed eventuali analisi
j) quadro dell’incidenza percentuale della quantità di manodopera
k) schema di contratto e capitolato speciale di appalto
Metodi sintetici

Si fondano sulla possibilità di determinare un adeguato numero di


costi tecnici di costruzione di edifici analoghi per caratteristiche
tipologiche, tecnologiche, strutturali e distributive, ai quali fare
riferimento al fine di determinare il costo di costruzione dell’edificio
oggetto della stima

I metodi sintetici presentano un alto grado di approssimazione,


poiché sono influenzati da variabili non riconducibili al “modello” di
edificio assunto come termine di paragone

LIVELLO DI PROGETTO E
PROCEDIMENTO DI STIMA

TIPO DI PROGETTO PROCEDIMENTO RISULTATO

Progetto preliminare Sintetico Stima approssimata

Stima dettagliata
Progetto esecutivo Analitico
Metodi sintetici

I principali parametri utilizzati nei metodi di stima sintetici sono:

ƒ il costo al mc vuoto per pieno, che si determina valutando il


volume dell’edificio dal livello inferiore alla linea di gronda e
dividendo il costo di costruzione per i metri cubi risultanti.
ƒ il costo al mq di superficie realizzata: si ottiene dividendo il
costo di costruzione per i mq di superficie lorda dei diversi piani
dell’edificio, intendendosi per superficie lorda quella
comprendente i muri perimetrali esterni, i divisori e le partizioni
verticali interne. Il parametro è valido per edifici con altezze
interne e caratteristiche tipologiche simili.
ƒ il vano commerciale, posto letto, posto alunno, ...: parametri
vari riferibili all’utilizzo dell’edificio, più che alle grandezze
fisiche che lo rappresentano. Sono usati generalmente per
edifici residenziali, commerciali, scuole, ospedali ecc.
L’uso dei listini tipologici
Prezziari tipologici

Sono listini riportanti i costi tecnici di costruzione complessivi e per


unità di comparazione distinti per tipologie edilizie e/o categorie di
opere.

Di particolare interesse operativo è il prezziario annualmente


pubblicato a cura del Collegio degli ingegneri e architetti di Milano:
ƒ costi complessivi e parametrici
ƒ principali caratteri geometrici e tecnologici
ƒ diagramma di Gantt
ƒ percentuali di incidenza dei costi per le principali categorie di opere

In ogni caso è sconsigliata la sua applicazione in altre aree geografiche,


in assenza di un valido modello di adeguamento delle informazioni alla
realtà dei locali mercati della produzione edilizia.
Prezziari tipologici
EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO MEDIO

1. Edificio a torre
2. Edificio unifamiliare
3. Edificio residenziale multipiano
4. Villa tipo A
5. Villa tipo B
6. Villa residenziale

EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO ECONOMICO

1. Edificio di civile abitazione


2. Edificio di civile abitazione industrializzato
3. Ville a schiera industrializzate
4. Edificio residenziale pluripiano
5. Edificio in edilizia convenzionata
6. Risanamento conservativo

EDILIZIA RESIDENZIALE DI TIPO MONUMENTALE

1. Ristrutturazione villa patrizia


Prezziari tipologici
EDILIZIA TERZIARIA
1. Fabbricato uffici a pianta quadrata (ampliamento)
2. Fabbricato uffici a blocchi
3. Fabbricato uffici – Isolato a pianta rettangolare
4. Ristrutturazione fabbricato uffici in centro storico – Tipo A
5. Centro commerciale
6. Fabbricato uffici di tipo “intelligente”
7. Ristrutturazione fabbricato uffici in zona centro
8. Complesso alberghiero
9. Ristrutturazione albergo 48 camere
10. Ristrutturazione fabbricato uffici nel centro storico – Tipo B
11. Ristrutturazione ad uso agenzia bancaria
12. Ristrutturazione fabbricato uffici
13. Edificio multisala cinematografico

EDILIZIA INDUSTRIALE
1. Capannone Classe 500 – copertura piana
2. Capannone Classe 500 – copertura doppia pendenza
3. Capannone Classe 1600 – copertura piana
4. Capannone Classe 1600 – copertura doppia pendenza
5. Capannone Classe 5000 – copertura piana
6. Capannone Classe 5000 – copertura doppia pendenza
7. Complesso industriale completo – tipo A
8. Complesso industriale completo – tipo B
Prezziari tipologici

EDILIZIA PUBBLICA

EDILIZIA DI CULTO

PARCHEGGI

OPERE ESTERNE

OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA


La stima approssimata dei costi
Procedura di stima approssimata
1. Descrizione dell’edificio oggetto di stima secondo lo schema della norma
UNI 8290
2. Individuare all’interno del Listino tipologico la tipologia più simile a quella
dell’edificio del quale devono essere stimati i costi
3. Confrontare sempre secondo lo schema della norma Uni 8290 i due edifici,
mettendo in evidenza le differenze degli elementi tecnici
4. Ricavare il costo totale dell'edificio di progetto senza le differenze degli
elementi tecnici
5. Evidenziare con la percentuale di incidenza, gli elementi tecnici variati e
conteggiare le differenze di costo, con l'ausilio del prezzario merceologico
6. Sommare al costo tratto dal listino tipologico, le differenze di costo degli
elementi tecnici variati
7. Dividere il costo totale effettivo dell'opera per la Slp di progetto
La misurazione del progetto nelle stime approssimate
Nelle stime approssimate assume una particolare importanza il criterio di
misurazione delle quantità.
Senza una scelta appropriata degli indicatori attraverso i quali misurare il
prodotto, il costo totale non può essere utilizzato come strumento significativo
per giudizi di comparazione.

E’ necessario individuare dei parametri, differenziati per classi di edifici e


opere, nonché per grado di definizione dei caratteri degli stessi, che sappiano
descrivere il progetto in modo adeguato.

In sostanza, bisogna stabilire per opportune classificazioni qualitative degli


edifici e dei loro elementi, dei parametri caratterizzanti le quantità, che associati
ai parametri che caratterizzano il costo unitario, portano alla rapida e
approssimata definizione del costo totale. Tra le principali unità di misura si
ricordano:
Il posto, il mc di volume vuoto per pieno, il mq di slp, il mq di snp,
elementi della costruzione, ……………….
Misure di consistenza
Unità di misura in base alle quali può essere indicata la consistenza
volumetrica o superficiaria di un dato bene immobile, di sue porzioni e/o
componenti.

Le definizioni di ciascuna unità di misura e i relativi principi di calcolo


dipendono dalla particolare finalità per le quali sono concepite
(pianificazione fisica, imposizione fiscale, valutazione economica delle
prestazioni nella fase di progettazione, gestione e manutenzione,
valutazione immobiliare, ecc.).

Il riferimento a questi indicatori di superficie e di volume nonché ai loro


rapporti misti, diventa significativo per misurare, a parità di volume lordo
del fabbricato esistente o progettato, diversi aspetti delle prestazioni
economiche, quali l’incidenza dell’organizzazione planivolumetrica
sui costi di costruzione, gestione e manutenzione (geometria dei costi) e
l’efficienza nell’utilizzazione funzionale degli spazi.
Procedura di stima approssimata
1. Descrizione dell’edificio oggetto di stima secondo lo schema della norma
UNI 8290

La norma UNI 8290 (Edilizia residenziale, Sistema tecnologico, Classificazione


terminologia) fornisce nel campo dell’edilizi residenziale la classificazione e
l’articolazione delle unità tecnologiche e degli elementi tecnici nei quali è
scomposto il sistema tecnologico.
Scopo della norma è unificare la terminologia da impiegare nelle attività
normative, programmatorie, progettuali, operative e di comunicazione.
La scomposizione dell’edificio presenta tre livelli, che possono essere
implementati secondo criteri individuati dalla norma stessa:
I. Classi di unità tecnologiche
II. Unità tecnologiche
III. Classi di elementi tecnici
Norma Uni 8290
Procedura di stima approssimata
2. Individuare all’interno del Listino tipologico la tipologia più simile a quella
dell’edificio del quale devono essere stimati i costi

L’individuazione dell’edificio più simile deve avvenire sulla base di


un’attenta analisi non solo delle tipologie, ma anche delle
caratteristiche tecnologiche e costruttive.

Un edificio residenziale pluripiano può appartenere alle seguenti


categorie:

ƒ EDIFICIO RESIDENZIALE DI TIPO ECONOMICO (B 4)


ƒ EDIFICIO RESIDENZIALE DI TIPO MEDIO (A 3)
Procedura di stima approssimata
3. Confrontare sempre secondo lo schema della norma Uni 8290 i due
edifici, mettendo in evidenza le differenze degli elementi tecnici

DESCRIZIONE EDIFICIO DI EDIFICIO DI


PROGETTO RIFERIMENTO
Edificio residenziale Edificio residenziale
di tipo medio di tipo medio
EDIFICIO RESIDENZIALE EDIFICIO RESIDENZIALE
MULTIPIANO MULTIPIANO

Struttura di fondazione Fondazioni dirette Fondazioni


Insieme degli elementi tecnici del - Calcestruzzo per opere di fondazioni - fondazioni di tipo misto, a plinti e pali
sistema edilizio aventi armate (plinti, travi rovesce) * rovesce poggianti su un
funzione
Procedura di stima approssimata
4. Ricavare il costo totale dell'edificio di progetto senza le differenze degli
elementi tecnici

K1 = Slp x K/mq prezzario tipologico

edificio oggetto di stima


Procedura di stima approssimata
5. Evidenziare con la percentuale di incidenza, gli elementi tecnici variati e
conteggiare le differenze di costo, con l'ausilio del prezzario
merceologico

D = ± ∑c

C.M.E.
Procedura di stima approssimata
6. Sommare al costo tratto dal listino tipologico, le differenze di costo degli
elementi tecnici variati

K1 ± ∑c = K2
Procedura di stima approssimata
7. Dividere il costo totale effettivo dell'opera per la Slp di progetto

K2 / Slp = € / mq
Metodi analitici

Il metodo analitico di stima tradizionalmente più diffuso in edilizia è


il computo metrico estimativo, che rappresenta un’analisi dei più
probabili costi tecnici di costruzione dell’edificio
Fasi operative

Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi


lavorazioni

Elenco delle Computo Metrico Elenco prezzi unitari


lavorazioni

STIMA COSTO OGNI LAVORAZIONE


(Q*PU)

STIMA COSTO COSTRUZIONE


Elaborati che costituiscono il c.m.e.

COMPUTO METRICO ELENCO PREZZI

ƒ individuazione degli elementi ƒ definizione dei prezzi unitari


costruttivi che compongono delle lavorazioni
l’opera
ƒ individuazione delle quantità
ƒ attribuzione a ciascuno di essi di ciascun fattore produttivo
della quantità corrispondente
ƒ applicazione alle quantità dei
rispettivi prezzi unitari
La classificazione
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Scomposizione del sistema costruttivo in parti

ƒ Classificazione UNI 8290


ƒ Classificazione per materiali e lavorazioni
La classificazione
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Classificazione per materiali e lavorazioni


(in riferimento al processo produttivo)

OPERE EDILI
1) scavi, demolizioni, riporti
2) fondazioni
3) strutture in elevazione
4) murature e tavolati
5) soffitti, manti di copertura
6) opere in marmo e pietra
7) vespai, sottofondi, pavimenti in cemento
8) impermeabilizzazioni ed isolamenti
9) intonaci e stuccature
10) scarichi, fognature, canne fumarie
11) assistenze murarie
La classificazione

Classificazione per materiali e lavorazioni


(in riferimento al processo produttivo)

OPERE COMPLEMENTARI
1) opere di pavimentazione e rivestimento
2) opere da falegname
3) opere da vetraio
4) opere da lattoniere
5) opere da fabbro
6) opere da tinteggiatore e verniciatore

IMPIANTI TECNOLOGICI
1) impianto di riscaldamento
2) impianto idrico, sanitario e gas
3) impianto di condizionamento
4) impianto elettrico, citofonico
5) impianto telefonico e TV
6) impianto ascensori
La classificazione

Classificazione per materiali e lavorazioni


(in riferimento al processo produttivo)

OPERE STRADALI E DI SISTEMAZIONE ESTERNA


1) scavi e riporti
2) massicciate stradali
3) pavimentazioni e cordoli
4) segnaletica
5) attrezzature

OPERE PER ACQUEDOTTI E FOGNATURE STRADALI


1) opere compiute per acquedotti
2) opere compiute per fognature stradali

ILLUMINAZIONE PUBBLICA
1) opere compiute per illuminazione pubblica.

OPERE DA FLOROVIVAISTA E GIARDINIERE


1) stesa e modellazione terra di coltivo
2) semina e messa a dimora di cespugli e alberature
3) attrezzature
4) impianto di innaffiamento
La classificazione
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Classificazione mediante WBS

WBS organizza, definisce e illustra graficamente il prodotto da fornire, così come il


lavoro da compiere per realizzare uno specifico prodotto.

esecuzione di un progetto, nel rispetto costante di vincoli di


tempo, costi e prestazioni.

uno strumento di organizzazione e pianificazione di ogni livello del


progetto, fornendo una conoscenza precisa riguardante tutte le fasi
del progetto stesso e tutte le risorse implicate
La classificazione
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Classificazione mediante WBS

La WBS è, dunque, contemporaneamente metodo di pianificazione del progetto e


di verifica della sua esecuzione

Il progetto viene scomposto in 6 livelli di dettaglio, gerarchicamente strutturati:


Classi di unità tecnologiche (1° livello).
Unità tecnologiche (2° livello).
Classi di elementi tecnici (3° livello).
Elementi tecnici (4° livello).
Voci di lavoro (5 ° livello).
Risorse (6° livello).
Le lavorazioni
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Le lavorazioni sono l’elemento primo in cui si scompone l’edificio

ƒ misurabili fisicamente
ƒ misurabili economicamente
Le descrizioni
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Le voci descrivono gli elementi, individuandone le caratteristiche tecniche, le


modalità esecutive e di misurazione

ƒ descrizione
ƒ quantità
ƒ unità di misura
Esempio di articolo
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Ex.
Ripasso di tetti in coppi con rimaneggiamento completo, compreso eventuale sostituzione
di quelli deteriorati con coppi nuovi sino alla concorrenza massima del 30%, la discesa ed
il trasporto alla discarica del materiale di risulta
La misurazione
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

La misurazione consiste nella determinazione delle quantità


(deve essere semplice e ripercorribile)

ƒ misurazione “fuori tutto”


ƒ misurazione in linea d’asse
ƒ misurazione vuoto per pieno

53
La misurazione fuori tutto
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Area al lordo dei vuoti e rientranze – somma aree di questi ultimi

1,60

1,00
1,00
6,00

26,60

1,60

5,50
La misurazione in linea d’asse
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Sviluppo linea d’asse x spessore

20,00
0,40

25,60

12

55
La misurazione vuoto per pieno
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

base x altezza
(se la superficie delle forature non è rilevante)

0,3

0,1
0,5
h
0,5
b*h
0,5

56
Le unità di misura
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

TIPOLOGIA DI OPERA UNITÀ DI MISURA


9 Scavi 9 Volume
9 Demolizioni 9 Volume effettivo demolito
9 Murature 9 Volume o superficie
9 Strutture in cemento 9 Volume
9 Solai 9 Superficie netta
9 Tetti 9 Superficie effettiva delle falde
9 Pavimenti 9 Superficie netta
9 Intonaci 9 Superficie
9 Lavori in pietra 9 Volume
9 Impianti elettrici 9 Punti luce
9 Impianti idraulici 9 Peso effettivo
L’analisi dei prezzi
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

I prezzi unitari si determinano:


ƒ in modo sintetico
ƒ per via analitica ANALISI DEI PREZZI
L’analisi dei prezzi per via analitica
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Quando si ricorre?

ƒ per condizioni straordinarie


ƒ con tecnologie o materiali innovativi
ƒ listini obsoleti o incompleti

2 fasi:
ƒ suddivisione della lavorazione nei singoli
ƒ fattori produttivi
ƒ attribuzione delle quantità con relativo
ƒ prezzo elementare
L’analisi dei prezzi per via analitica
Classificazione delle Misurazione Stima dei prezzi
lavorazioni

Elenco delle lavorazioni Computo Metrico Elenco prezzi unitari

Si devono considerare:

ƒ i costi variabili o costo tecnico di costruzione


ƒ materiali
ƒ manodopera
ƒ noli e trasporti

ƒ i costi fissi
1. Spese generali: 15%
Spese di gestione aziendale 4-6%
Imposte e tasse varie 3-4%
Interessi passivi, ritardi nei pagamenti 1-2%
Personale tecnico di cantiere 1,5-2,25%
Spese di impianto e gestione di cantiere
2. Utile d’impresa: 10%
Metodi analitici
Si articola nelle seguenti fasi:

1. scomposizione del progetto per tipologie di lavori, secondo l’ordine cronologico di


realizzazione (es. fondazioni, strutture, murature, impianti, finiture, ecc.)

2. scomposizione delle tipologie di lavori in sottoclassi contenenti tutti gli elementi


costruttivi (o le opere compiute) che le costituiscono (es: strutture verticali in
elevazione, travi, pilastri, corre ecc).

3. analisi delle risorse necessarie per la realizzazione degli elementi costruttivi (o le


opere compiute), individuando le voci elementari di costo ad essi relative

4. valutazione economica delle voci elementari di costo, sopra determinate, reperibili


in genere nei prezzari ufficiali (ad esempio, Bollettini delle Camere di Commercio,
Genio Civile, Comuni, Regioni ecc.) o da indagini di mercato, al fine di attribuire un
prezzo unitario (cioè un prezzo per unità di misura) ai singoli componenti (o opere
compiute) da realizzare

5. compilazione di un Elenco dei Prezzi unitari riepilogativo delle precedenti fasi 3 e 4

6. redazione del computo metrico comprendente le esatte quantità di materiali ed


opere necessarie alla realizzazione dei singoli manufatti - secondo prestabilite
regole di misurazione - e quindi il totale delle quantità relative alla costruzione
dell’intero edificio
Metodi analitici

Il computo metrico si pone pertanto al termine del percorso


progettuale, dopo la redazione del progetto esecutivo e la
scomposizione funzionale degli elementi costruttivi.

Quanto più il progetto esecutivo è ricco di dettagli e specifiche


tecniche, tanto più è possibile individuare e valutare
economicamente le opere elementari costituenti l’edificio,
ottenendo risultati maggiormente attendibili.
Metodi analitici

in particolare per l’analisi delle risorse e delle voci elementari di


costo si tenga presente il seguente schema di valutazione
economica:

a) manodopera, valutata in tempo x € /ora


b) materiali, valutati in quantità x € /unità di misura
c) macchine e impianti, valutati in tempo x € /ora
d) spese generali di cantiere, valutate in % sulla somma delle
voci precedenti, ovvero in maniera analitica
e) spese generali d’impresa edile, valutate in % sulla somma
delle voci a,b,c,d, ovvero in maniera analitica
f) utile d’impresa, calcolato in % sulla somma delle voci
a,b,c,d,e.

La somma delle voci da a) ad f), fornisce il prezzo unitario per ogni


voce del computo metrico analizzata.
Metodi analitici

Le voci vengono successivamente quantificate adottando i


seguenti criteri.

ƒ Il costo della manodopera è dato dal prodotto dei tempi


impiegati per eseguire l’unità di misura del manufatto per la
retribuzione oraria della squadra tipo, che dipende dal
numero e dalla qualifica degli operai che la compongono.

ƒ Il costo dei materiali viene determinato in funzione delle


effettive quantità impiegate moltiplicandole per il costo delle
forniture franco cantiere, comprensive degli oneri relativi a
trasporti, scarico, sfridi ecc.
Metodi analitici

ƒ Il costo dei macchinari viene determinato in base al tempo di


utilizzo per la realizzazione dell’unità di misura relativa al
manufatto. Per ogni mezzo impiegato, è quindi necessario
conoscere il costo dei carburanti e dei lubrificanti, dei consumi
di energia e della manodopera addetta al funzionamento, oltre
all’incidenza degli oneri di manutenzione, ammortamento o
noleggio, assicurazione ecc.

ƒ Le spese generali d’impresa sono calcolate applicando una


percentuale d’incremento alla sommatoria delle voci a,b,c,d,
oppure analiticamente. Si tratta delle spese che l’impresa deve
sostenere per il proprio funzionamento, indipendentemente
dagli specifici lavori in corso di esecuzione.

ƒ L’utile d’impresa, infine, viene determinato in percentuale sulla


sommatoria di tutte le voci precedenti.
Lo schema del C.M.E.

descrizione
n. progr. codice n. parti sim. largh. lungh. alt. peso u.m. prodotto parz. prodotto tot. prezzo unit. prezzo tot.
voci di lavoro
1
2
3
4
Prezzi informativi dell’edilizia

Il prezziario della C.C.I.A.A. di Milano classifica le opere in tre


macrocategorie: Nuove costruzioni
A. OPERE DA IMPRENDITORE EDILE Ristrutturazioni
Strutture prefabbricate
Operatività del costruttore o dell’impresa principale
Fondazioni speciali
Op. da cementista stuccatore
Op. di impermeabilizzazione
B. OPERE SPECIALISTICHE
Op. in vetrocemento
Opere che dovrebbero far parte dell’operatività del
Op. in pietra naturale
costruttore edile ma che sono in genere subappaltate a
ditte specializzate Op. di pavimento e rivest.
Op. di pavim. Esterna
Op. da lattoniere
Op. da falegname

Imp. Condizionamento
C. IMPIANTI TECNOLOGICI Imp. Riscaldamento
Meccanici, elettrici,.. Imp. Idrico-sanit.
Imp. Elettrico
Imp. ascensori
La Work Breakdown Structure

La WBS organizza, definisce e illustra graficamente il prodotto da


fornire, così come il lavoro da compiere per realizzare uno specifico
prodotto.

Nel nostro campo il prodotto da fornire non è altro che l'esecuzione di


un progetto, nel rispetto costante di vincoli di tempo, costi e
prestazioni.
La Work Breakdown Structure
La WBS si basa sulla scomposizione e classificazione funzionale del
“sistema” edificio, e quindi del progetto, in sottosistemi, componenti,
subcomponenti, fino al massimo dettaglio analizzabile, che coincide
con le voci elementari di lavoro e l’analisi delle risorse. Il progetto
viene scomposto in 6 livelli di dettaglio, gerarchicamente strutturati:

Classi di unità tecnologiche (1° livello)

Unità tecnologiche (2° livello)

Classi di elementi tecnici (3° livello)

Elementi tecnici (4° livello)

Voci di lavoro (5° livello)

Risorse (6° livello)


Prezzi informativi dell’edilizia

I prezziari merceologici sono listini ufficiali vigenti nelle diverse


aree geografiche riportanti i prezzi unitari di voci di lavoro per opere
compiute e delle risorse (mano d’opera, materiali, noli e trasporti)
e vengono utilizzati nelle applicazioni della procedura del computo
metrico estimativo.

La loro pubblicazione avviene a cura delle locali Camere di


commercio e/o di pubbliche amministrazioni.