Contenuti, scopi e metodi dell’Estimo » Definizione di Estimo yegetto di stima (Criter!e procedimentt dt stima » Fasi e relazione di stima Etica professionale 1.1. Contenuti e scopi L’Estimo tiguarda la valutazione in termini monetari dei beni immobili,tereni e fab- bricati, per determinati scopi pratici. Il termine estimo sta a indicare sia la disciplina scientific, sia l'atvita professional. La stima dei beni immobili richiesta per una motteplicita di scopi. Quel che ri corrono pit di frequente sono: compravendite; conferimenti patrimoniali in soviet valori cauzionalis suecessioni ¢ divisioni imponibilifscalis indennizzi per danni; indennita di espropriszione ¢ di servith indenrita per miglioramenti su proprietaltrui; ccontroversie per inadempienze contrattualis ccontroversieinerent il dirito di famiglia,4b Capitolo 1 1.2 Metodo estimativo: criteri di stima Data la grande differenziazione dei beni immobili ¢ lo scarso numero di contrattazioni «di compravendita, i prezzi di questi beni non sono manifesti in modo chiaro e univoco. | prezzi delle mele e delle case 1 prez delle mele sono indicat sug scaffli dei supermercai i prezzi delle azioni ‘sono riportati ogni giorno sui istini di borsa. E molto pit difficile conoscere i prezzi deiterrenio delle ease, perché sono beni asi diversificati enon si vendono ¢ com- ‘ano tutti gioen, ma interval di tempo moto pi lunghi In media uno stesso ‘immobile pud essere Venduto ogni trenta 0 quaranta anni Per questo motivo, I'Estimo ha elaborato specifi schemi logici, denominatieriteri di stima, che si basano sulla comparazione con i prezzi di mescato di beni simili a quelli ‘oggetto di stima ovvero di beni che con questi hanno una relazione funzionale Si distinguono quattro crteri di stima principali o autonomi e due eriteri di stima dda questi derivat Criteri di stima prineipali o autonomi: + comparazione con i prezzi di mereato; + capitalizzazione dei redditis + costo di produzione; + costo di surrogazione. Criteri di stima derivatis + valore complementare; + valore di trasformazione. Nel primo criterio, la comparazione avviene fra il bene da stimare e beni simili di cui sia noto il prezzo di mercato. Nella stima per capitalizzazione del reddito, il confront ® fra il bene da stimare e beni in grado di fornire un reddito con il medesimo grado 4irischiosita e di cui sia noto il saggio di rendimento. Con il eriterio del costo di pro- uzione si prendono a riferimento i prezzi di mercato dei fattori produttivi necessari per la produzione del bene da stimare. Con il costo di surrogazione, il valore del hene 2 dato dalla spesa necessaria per aequistare beni che svolgono la medesima funzione i quelfo oggetto di stima, | criteri derivati si ottengono, come vedremo in seguito, dalla combinazione dei criteri principal. ‘Si conclude che la stima richiede sempre il riferimento a dati economici quali prezzi di mercato, redditi ¢ cost litre alla conoscenza de! metodo, Iestimo richiede anche una robusta conoscenza ‘del bene dal punto di vista tecnico, economice e giuridico. Contenuti, scopi e metodidelEstima <5 Cosa bisogna conoscere per valutare Pr valutare un fondo agricolo bisogna Conoscere Ie teeniche di coltivazione, i tipi di terreno, le forme contrattual ecc. Per valutare tna easa accorre conoscere le nor- ‘me-urbanistiche, le tipologic dei fabbricat, gti operator’ det mercato ece. 1.3. Comparazione con i prezzi di mercato Questo criterio 8 basato sulla stima della relazione funzionale tail valore di mereato de bene oggetto di valutazione e le sue caratteristiche, mediante la rilevazione dei pprezzi di mereato di beni simil ‘Inman tutto & opportuno distinguere il prezzo di mercato, inteso come dato storico, dal valore di mercato, inteso come quesito di stima, [Nel primo caso, il prezzo &riferito alle specifiche citcostanze in cu si®storicamente realizzato, relativament alla capacita contrattuale degli operator, al loro livello di in- e, alle modalita di pagamento ece. = 10 bene il prezzo puis variare anche in misura consistente se la contrattazione avvienc ta familiar o tra estranei, se una parte ha una particolare urgenza a vendere 0 ad acquistare. se & prevista una dilavione nel tempo del pa -gamento ccc. 1 valore di mereato, inteso come questo di stima, & definito come il pid probable prezzo, espresso in contanti, al quale una determinata proprieta immobiliare pud essere ‘compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore operino in ‘modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo una adeguata at- tivita di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale eapucita con prudenza e senza alcuna costrizione. I! valore di mercato non comprende spese i transazione (atto, visure, imposte, ecc.) e spese di intermediazione (International ‘Valuation Standard ed European Valuation Standard) La stima comparativa si svolge nelle seguenti fas + individuazione del segmento di mercato; ‘+ ilevazione e analisi dei prezzi di mercato; ‘+ stima della relazione tra caratteristiche e valore, Per scgmento di mercato si intende un insieme di beni, omogenci per caratteristiche tecniche, aperatori di mercato ¢ pratiche commercial.ohio asa y, © © Gome si segmentano i mercati delle case e dei fondi rustici 1 prezzi di mercato dei fabricate gli operatoriinteressati alla loro compravendita, ‘variano, per esempio, in relizione alla ubicazionerispetto al centro storic (centrale, periterica, semiperiferica ece), al'uso (abitativo, commerciale, artigianale ecc). Per i fond rustic, invece, relativamente all’ ubicezione (pianura, collina e mon- tagna) ¢ all'ampiezza (grandi, medi e piccoli fond). 1 prezzi di mercato sono in via principale rilevati da transazioni di compravendita, hipaa sz DERE Beni singolari e operatori riservati La stima comparativa ba Scarse possibilit di applicazione nel caso di immobili sin- ‘golari, quali, per esempio, caste o edifici storici. Diffcolta si incontrano anche ‘quando i mercati sono poco attivi, gli operatori (compratori, venditori, mediatori) ‘mantengond ua atteggiamento molto riservato ¢ non esistono fonti informative quali ‘agenzie immobiliar, riviste€ siti specializzati In mancanza di queste o a integrazione delle medesime si pud fare riferimento a valori base d’asta, valori cauzionali,valori accertati fini fiscal, indennita di espro- priazione ece, I Valori rilevati devono essere analizzati in modo da verificare la ri- ‘spondeniza dei dati storic alle carateristiche del valore di mercato, inteso come que: sito di stima, wiped beatin ne ee Verificare sempre i valori rilevati Un valore di compravendita, qualora la transazione sia avvenuta tra i membri di ‘una famiglia, pud essere influenzato dat legami affettvi ta i contracnti o nei con- fromti del bene oggetto di contrattazione (I abitazione di famiglia). 1 valori a base d'asta costituiscono le quotazioni di partenza di gare al miglior oferente,attivate nell’ambito di procedure pubbliche di vendita (alienazioni di beni di proprieta pub- blica, esecwzioni immobiliar, procedure fallimentari). Generalmente sono da con- siderare quali valori minimi di stima; in quanto destinati a incrementarsi per il meceanismo delle offerte successive in aumento, Tuttavia, non & raro che Iasta ‘vada deserta ¢ che il valore di partenza debba essere ribassato. 1 valori che Ie Danche attribaiscono agli immobili dai in paranzia di prestti (vedi capitolo 17) Capitolo 1 fissi in un ciclo produttivo, che comprendono il deprezzamento dovuto all'uso (am- ‘mortamento), la manutenzione e 'assicurazione contro irischi di incendio, furto ec. 1 capital circolanti sono rappresentati dai mezzi di produzione (beni e servizi) che siesauriscono in un solo ciclo di produzione (per esempio, carburanti energiaeletrica, ccemento, sement, fertlizzanti, mangimi,noli) 1 salari si riferiscono alla retribuzione del lavoro manuale e gli stipendi a quella del lavoro intellettuale. 1! costo complessivo comprende oltre alla retribuzione versata, al lavoratore anche le imposte ¢ gli oneri assicurativi a carico del datore di lavoro. Il capitale di esercizio consiste in tutti i mezzi produttivi (tecnict ¢ finanziari)fissi, escluso il capitale Fondiaro, ¢ Minteresse rappresenta la relativa remunerazione annua, II beneficio fondiario rappresenta la remunerazione annua del capitale fondiario (Cerra, fabbricatie altri investimenti non separabili dal terreno} | tributi sono rappresentati da imposte, tasse e alti contributi (per esempio, con- tributi pagati ai Consorzi di Bonifica. 1 profitto normale dimpresa costtuisce la remunerazione spettante allimprendi- tore peril rischio connesso all’attivita produttiva 11 etiterio di stima del costo di produzione si svolge in tre fasi: 1) analisi teenica del processo produttivo, che perviene alla quantificazione dei fatori produttivi impiegat; 2) analisi di mercato volta alla determinazione dei relativi prezzis 3) ealcolo del costo come sommatoria delle quantita peri prezzi. 1.6 Costo di surrogazione Uerterio del costo di surrogezione si asa sulla determinazione dll spese necessarie per sositure il bene oggeto di valtazione con vn aro o con at atta svolgere le imedesime fanzioni. Consste nella individuazione dei surogati e dei reatvi pezzi di mercato E utile ricorere a questo riterio quando mancano pezzi di mercato di ierimento, i bene non forisce un redito © non si presta a essere trasormato Il costo di suo- sarionefomisce una misura aprossimata del vlore del bene, in quanto la surogabilta ha il significato di non perfetta capacit di sosituzione Esempio 1.4 Come valutare un prodotto fuori produzione SS) ‘Un mangime ormai fuori produzione pud essere valutato in base al prezzo di mercato dliun prodotto alternativo con il medesimo valore nutrtiv. 1.7. Valore di trasformazione crterio del valore di trasformazione pud essere uilizzato per valutare beni suscettbili ‘aessere trasformati. La trasformazione del bene rappresenta una conereta possbilita, ‘ma la scelta di questo criterio di stima non implica necessariamente Ia sua pido meno immediata realizzazione. | Contenuti, scopi e metodidellEstima << 13, I ricorse a questo crterio & molto uile soprattutto nei casi in cui non esistano 0 siano scarse e poco alfdabili le informazioni di mercato dei beni suscettibli di trasforma- zione, mentre, d’altra pare, sia molto pint agevole conoscere i prezzi di mereato dei beni ottenuti dalla trasformazione. ‘Nelle zane intensamente edificate sono rarissime le compravendite di aree edifica- bili, mentre sono frequenti quelle di fabbricati. E quindi usuale, in queste circo- sanze, valutare le aree fabbricabili come differena tra il valore dei fabbricati che si possono costrure e if relativo costo di castruzione. In base a questo crterio il bene viene stimato come differenza tra il valore del bene © dei beri ottemuti dalla trasformazione e il costo della trasformazione stessa In formula: [Ve vr x7] aa) dove: V = valere del bene da stimare: VI = vaore del bene ottenuto dalla trasformazione; KT = costo della trasformazione. 1 valore del bene ottenuto dalla trasformazione (V7) pud essere determinato mediante ‘una stima comparativa o reddituale. costo della trasformazione (K7) rappresenta una parte del costo totale di produ- zione del bene ottenuto dalla trasformazione. In paricolare, non comprende il costo relativo all'acquisizione del bene oggetto della trasformazione, che rappresenta ap- punto l'incognita del problema Questo criterio di valutazione misura quanto pud essere valorizzato un bene me- dliante la sua trasformazione. Pub essere, pertanto, utilizzato non solo per stimare un ‘bene per an qualche scopo pratico (compravendita, divisione ece.), ma anche per espri- ‘mere giudizi di convenienza, tos doula cat's st) Conviene vendere o ristrutturare? ‘Un proprietario ®inceno tra vendereo ristruturare un vecchio fabbricato, Se il valore di trasformazione del Fabbricato (valore di vendita del fabbricato ristrutturato meno ‘costo della ristruturazione) & superiore al prezzo offero per il ve ‘da un pessibile acquirente. conviene procedere alla ristrutturazione, se, iavece, il v= lore di tastormazione & inferiore al prezzo di mereato conviene vendere.14 > Capitolo 1 Atenzione perd che nel caso della ristruturazione il proprictario si assume tutti i ‘ischi dell’ operazione: che il progetto di ristrtturazione sia approvato dal Comune cos} come si ipotizzato nella stima, che il prezzo di vendita del fabbricato rstrut- turato sia di fatto realizvabile, che i cost di ristrutturazione siano stati calcolati in modo corretio, Nel caso in cui la trasformazione sia usuale ed esista un mercato attivo del bene da tra- sformare, il valor di trasformazione tende a coincidere con i prezzi correnti di meteato. ii : lore di mercato e valore di trasformazione coincidono Net centri storii delle ctti, dove & presente un mercato ative di fabbricati da ri- sruturare, i prez fendono a posizionarsi sul livello dei valori di trasformazione. 2 dovuto al fatto che sia gli acquirenti, sia i venditori fanno pit o meno gli stessi ‘conti su quanto si pud ricavare dalla ristruttrazione e quanto costa escguitla I eriterio del valore di trasformazione 2 strutturato in quattro fasi: 1) definizione del progetto 0 processo di trasformazione: 2) determinazione del valore del bene trasformato VI; 3) determinazione del costo della trasformazione KT; 4) determinazione del valore di trasformazione come differenza tra VP e KT. Lo svolgimento della prima fase & molto importante in quanto influenza in misura ri- levante la quantificazione del valore e richiede un'approfondita conoscenza tecnica del settore relative al bene da stimare aera GTA ~“Ti-valore dipende molto dal progetto di ristrutturazione La stima di un fabbricato da tistruturare richiede in via preliminare la predisposi- ione di un progetto di ristrutturazione, corredato di disegni e relazioni tecniche. Il pperito deve pertanto conoscere le norme urbanistiche, le tecniche di progettazione di costrurione dei fabbricati, il po di domanda del mercato ¢ i liveli di prezzo ‘dei fabbeicati ristruturati Per valutare in modo correto il fabbricato & importante redigere un buon progetto. 1.8. Valore complementare I criterio del valore complementare si applica quando tra pit! beni © parti di uno sesso bene esiste una complementarita d’uso 0 produttiva ei singoli beni non sono reperibili sul mereato, vale a dire non sono reintegrabili. In tai circostanze, il valore Contenuti, scopi e metodi delltstimo <1 15 di mercaio del complesso dei beni & maggiore del valore di mercato delle parti prese singolarmente, Tn base a questo criterio, un bene viene valutato come differenza tra il valore di rmercato dell'intero complesso di beni c il valore della parte residua Tn formula: vow va aa) dove: V = valore del bene da stimare; VC = valore complessivo del bene: VR = vaiore della parte residua, 1 valori di mereato del complesso dei beni e della parte residua possono essere deter- ‘minati cen i criteri visti in precedenza, Esempio 1.5 _Un bicchiere molto costoso ‘Un ospite maldestro rompe un bicchiere che fa parte di un prezioso servizio da 12 pezzi, eseguito da un abile artigiano di Murano ne! primo novecento E disponibile a risarcite il danno. Saputo che il valore complessivo del servizio 2 di 12.000 euro, offre un indennizzo pari alla somma di € 1.000 (€ 12.00/12). La padrone di casa obbictta che il danno molto maggiore, Infati, il valore degli 11 bicchiesi rimasti @ pari solo ai due terzi del valore del servizio intero (€ 12,000 x 2/3 = € 8.000), Per cui il danno procurato dalla rottura di quel solo bic- Cchiere & par alla differenza tail valore del servizio intero (€ 12.000) meno il valore dei bicchieririmasti(€ 8.000) e quindi pari € 4.000. 12 ~ 1 = 8 Una strana matematica! La impossbilit di reintegrazione 2 condizione necessariaaffinché il criterio del valore complementare porti a una quantificazione del valore diversa da quello di mercato. Esempio 1.6 _lrriproducibilita requisito della complementarita Rifacendosiall'esempio precedente, se i bicchieri non fossero, per epoca di pro- duzione, originalie irriproducibili, i! danno sarebbe stato risarcito acquistando in negozio un biechiere identico a quello andato in frantumi, il eui prezzo corrispon- Copitolo 1 Apprefondimento 12 5) { Stima e previsione | | La data di stima pud essere contemporanea o precedente alla data di conferi- | mento dellincarico e quindi al momento di esecuzione della stima. Se fosse successiva si tratterebbe di una previsione e non di una stima, [Nel caso di incertezza & il perito stesso che deve interpretare le esigenze del commit tente ¢ formulare in forma chiara ed esplicita il quesito. La fase successiva consiste nell’effettuare dei sopralluoghi allo scopo di rilevare lo stato (consistenza e caratterisiche tecniche, economiche e giuridiche) del bene da stimare e nel raccogliere informazioni di mercato su compravendite © affiti ue aS Modalita di rilevazione Lerilevarioni vengono effettuate mediante fotografie, mappe, inventar,analisi di ter- rene materiali saccolta di documentazione presso ulici pubblici e professionist ex ee La scelta dei criteri e la definizione dei relativi procedimenti dipendono dallo scopo della valutazione, dalle caratteristiche teeniche, economiche e giuridiche dei beni da stimare e dalle informazioni di mercato disponibili. Esempio 1.9 La scelta del criterio di stima Ta seelta del erterio di stima dei Fabbricatirurali dipende dalle informaziont di ‘mercato disponibili c dalle loro caratteristiche funzionali i relazione alla gestione 4el fondo in cui sono ubicat Carattoistiche tecniche,economiche e giuridiche Dati elementari—Fomisce un reditoE compementare Non €utizzabile ‘autonome al atvita agricola nll stato incu (opanone auso (sal) i uo, ma i presta ‘atiginal) ‘2 une tasfomazone ‘ecto fen) Sono not presi comparavione on comparasione con ~ commparazione con & mercato prez dl mercato prez dimercato prez di mercato fabrics = capitalzzazione —~ costa di produione — valore compara ~ cost i prodzione i trasformazione Non sono ntii pezzi — captalzzavione _— costo di protuzione ~ vlore i mercato ~ cst di prodzione Gi trasfomazione «fabbicas compari CContenuti scopie metodi dll Estimo <1 19 Come si yede anche nell’ Fsempio 1.9, alcuni casi di stima richiedono un solo specifico criterio, altri, invece, ammettono pin di un procedimento, i cui risultati possono essere utilizzati per una reciproca conferma, La scelta di procedimenti analitici o sintetici, vale a dire del grado di analit dove essere effettuata in modo da conferire al giudizio estimativo fa massima razio- nalit, obietivid e verificabiit, tenendo conto delle esigenze pratiche delta stima, in particolare della complessita del quesito nonché dei tempi c dei costirichiest ‘Sono previstetariffe professionali diverse per stime sommarie e sintetiche e per slime analtiche. Successivamente alla celta e definizione del procedimento di stima si passa alla rmisura dei dati elementari di fatto, all stima det dati elementariipotetici e quindi ai cealeoli necessari per risolvere il quesito di stima, Esempio 1.10 La valutazione di un capannone ') Seelia del eriterio e del procedimento Criterio del costo di costruzione Provedimento di stima sintetico per valori unitari 1b) Misura det dati di fatto ‘Comsistenza del capannone 1.500 «) Stima dei dati ipotetict Costo unitario del capannone €/m? 100 4) Cakeoli Valorem 1500 X €/mm*100 = € 150.000 In alcuni casi al perito @ richiesta la semplice quantificazione di un vatore, in altri, pit frequent, deve corredate il giudizio di stima con un'appropriata spiegazione ¢ documenazione. "Nel primo caso, il committente si alfda in toto alle capacita tecniche e alle cono- scenze del perito, al quale richiede una cosiddetta stima sommaria, che si risolve nella semplice enunciazione di un valore, accompagnata da una sintetica relazione nella «quale viene individuato e descritto il ene ed eventualmente sono aggiunte alcune sem- plici informazioni sulle modalita seguite nella valutazione. (Esempio 1.11_Una stima sommaria [Semple nth Ona stima $0 — [TT sonoscito Dor. Gilberto Semplic, in adempimento deiPincarico affidaogi di | salutarei fondo agricolo Ca Bianca, costiito da un unico compo i forma regoare, ubicato in comune di Crevaleore (BO), di complessvi ha 12, tuto conto che, da indagine svolta nella zona, i prez di mercato comispost di recente per fondi con | caraterstiche analoghe risultano in media pari a €/ha 32.00 stima i fondo ino | getto im € 384,000 (€/ha 32. 000 X hha 12).20» Capitolo 1 Nel secondo caso, che si verifica soprattutto quando la valutazione viene svolta in con- traddittoro tra parti con interessi confittuali, gli aspetti formal della relazione di stima, ‘che deve risultare quanto pit: convincente possibile, assumono significato sostanziale. Il giudizio di stima presenta come carattere immanente la soggettivita. Pertanto, per conferire alla valutazione il massimo grado di obiettivita possibile, & necessario ‘che il procedimento di stima presenti il requisito della ripercorrbilitt La chiarezza ¢ la trasparenza ne sono requisiti essenzial. In particolare deve ri- sultare evidente quali sono i dat di fatto, quali i dati ipoteticie Ie font dinformazione. 1 procedimentilogico-matematici utilizzati nella stima devono essere descritt in mo- do chiaro, per consentire un puntuale controllo critico di ogni fase del procedimento valutativo, In definitiva una buona valutazione non solo deve pervenire a una correta quanti- ficazione del questo estimative, ma deve anche essere convincente. Si riporta di seguito lo schema generale di una relazione di stima, che pud essere adattato ai singoli casi quesito di stima; eserizione dei beni oggetto di stima; criteri e procedimenti di stima; ‘quanificuzione dei dati elementari; ‘operazioni di caleolo; simesi 1.11. Etica professional ‘Considerazione conclusiva & che la bonta della stima dipende in misura rilevante dal- Fautorevolezza dell’estimatore. Autorevolezza che gli deriva non solo dalle provate ‘capacita professionali (conoscenze estimative, teeniche ed economiche), ma anche da Ficonosciute qualita moral La pratica professionale dell’Estimo sovente comporta la formulazione di giudizi caratterizzati da notevole soggettivita e che sono destinati a influre su interessi pubblici privat, spesso anche di rilevante portata. Nel!'Estimo, come d’altra parte nelle aire professioni, la deontologia rappresenta la base fondamentale e imprescindibile di una ccorretta pratica professionale (vedi i siti degli ordini professionali) CContenuti, scope metodi dellstimo 21 > Riepilogo ‘+ Lestimo si occupa della valutazione dei beni immobili per determinate fi- naltd pratiche. ‘+ Si utilizzano sei diversi modelli teoric di valutazione, denominati criteri di stima: © comparazione con i prezzi di mercato Gapitalizzazione del reddit costo di produzione salore di trasformazione valore complementare costo di surrogazione. + Ogni crterio di stima pud essere svolto secondo diversi procedimenti di stima, che consentono di pervenire alla quantificazione del valore disag- {gregando il problema estimativo in dati elementari, di per sé evidenti, tra loro collegati da relazioni logico-matematiche, + II giudizio di stima, che é intrinsecamente caratterizzato da una notevole soggettivita, assume oggettivita attraverso la chiarezza ela ripercorribilita del procedimento, che ne assicurano la massima condivisione. + Laffidabilta della stima dipende motto dalla personalita del perito, che deve possedere una buona preparazione teorica ed esperienza operativa nella di sciplina dellEstimo, conoscenze tecniche, economiche e di mercato dello speaifico settore (agricoltura, edilizia ecc) e una provata etica professiona- le. » Termini chiave capitaizzazione del reddito ‘comparazione con i prezzi di dato elementare di fatto dato elementare ipotetico mercato procedimento di stima costo di produzione quesito di stima costo di surrogazione ripercorribilita del procedimento criteri di stima autonomi o stima analitica principal stima convenzionale di stima derivati stima sommaria o sintetica criterio di stima valore complementare data di esecuzione della stima valore di mercato (dato storico) data di riferimento della stima valore di mercato (quesito di stima) dato elementare valore di trasformazione