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RELAZIONE DI STIMA ANALITICA

per la determinazione del più probabile valore di mercato

Stima per MCA (Market Comparison Approach)


Comune di PONTECAGNANO FAIANO

Oggetto
Valutazione unità immobiliare per civile abitazione di proprietà Blumatica.

Committente
Blumatica srl

Consulente Tecnico
Ing. Claudio Ciciriello

Data incarico
07/06/2016
OGGETTO
Perizia di stima analitica tesa ad individuare il più probabile valore di mercato del seguente bene immobiliare
con il metodo Stima per MCA (Market Comparison Approach):

 Fabbricato sito nel comune di PONTECAGNANO FAIANO (SA) via irno

COMMITTENTE E PROPRIETARIO
Blumatica srl, sede legale in Pontecagnano Faiano (SA),via Irno snc, Partita IVA 34561255641.

CONSULENTE TECNICO
Ingegnere Claudio Ciciriello, nato a SALERNO il 05/01/1949 e residente nel Comune di BATTIPAGLIA (SA), Via
Domodossola 49/F, codice fiscale CCRCLD49A05H703J, con studio in PONTECAGNANO FAIANO, Via Irno,
iscritto all’Albo Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al numero 996 il 05/04/1975.

METODO DI STIMA UTILIZZATO


La valutazione dei cespiti è stata effettuata con il metodo del Market Comparison Approach (MCA), metodo
che consente di stimare il valore di un immobile mediante il confronto tra lo stesso ed altri immobili simili
presi a confronto e contrattati in tempi non troppo lontani e di prezzi e caratteristiche noti e ricadenti nello
stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare.

Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto
alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati,
indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le
parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Il metodo prevede il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell’immobile da stimare con quelle
degli immobili simili e si basa sul principio che stabilisce che il mercato fisserà il prezzo dell’immobile da
stimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli immobili simili presi a confronto.

L’immobile oggetto della valutazione viene definito “Subject”, mentre gli immobili presi a confronto vengono
definiti “Comparabili” (Comparabile 1, Comparabile 2, ecc.). Dopo avere rilevato i prezzi e le caratteristiche
degli immobili simili a quello da valutare, si applicano una serie di aggiustamenti ai prezzi stessi, in modo da
trasformare il comparabile nel subject per ottenere il prezzo corretto che è quello dell’immobile comparabile
supposto con le caratteristiche del subject.

Applicando lo stesso ragionamento a tutte le caratteristiche immobiliari viene determinata l’incidenza di ogni
sigola caratteristica nella formazione del prezzo di una unità immobiliare. Applicando poi un aggiustamento al
prezzo dei comparabili è possibile individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto della stima, vale a
dire del subject.

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PREMESSA

Nomina ed accertamenti richiesti al Consulente


Il sottoscritto Ingegnere Claudio Ciciriello, avendo ricevuto incarico da Blumatica srl, in data 07/06/2016, di
redigere perizia di Stima per MCA (Market Comparison Approach), al fine di individuare il più probabile
valore di mercato degli immobili indicati in oggetto, si è recato in sopralluogo agli stessi, ed esperiti gli
opportuni accertamenti, è in grado di relazionare quanto segue.

OPERAZIONI PERITALI E RICERCHE DOCUMENTALI

Ubicazione
L'immobile oggetto della presente perizia è ubicato in

Comune: PONTECAGNANO FAIANO (SA)


Indirizzo: via irno snc , CAP 84098

Sopralluoghi, rilievi ed indagini effettuate


Il sottoscritto, a seguito dell'incarico ricevuto, ha ritenuto opportuno esperire sopralluogo all'immobile in
oggetto, durante il quale ha potuto riscontrare elementi utili al fine di poter individuare il più probabile
valore di mercato dello stesso.

Elenco sopralluoghi effetuati:

Al fine di ottenere una stima il più attendibile e coerente possibile con l'attuale mercato delle
compravendite, l'indagine peritale è stata preceduta da opportune ricerche documentali, tese a consacrare il
bene nella sua consistenza, oltre che da indagini di mercato per beni similari ubicati nella zona di interesse.

Individuazione catastale
A seguito dell'incarico conferito, lo scrivente ha ritenuto opportuno effettuare accessi presso i competenti
uffici dell'Agenzia del Territorio, al fine di acquisire:

 estratti di mappa catastale


 visure catastali attuali
 planimetrie catastali attuali

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SCHEDA DESCRITTIVA IMMOBILE
Ubicazione

Comune: PONTECAGNANO FAIANO ( SA)


Indirizzo: via irno, CAP 84098

Descrizione e confini

Appartamento confinante con strada comunale e giardino di proprietà

Pianta Copertura

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Stralcio della Zonizzazione Acustica

Proprietà

Soggetto Diritto Quota


Blumatica srl Piena proprietà 1/1

Dati catastali

Tipo catasto: Fabbricati


Foglio: 23
Mappale: 226
Subalterno: 1
Categoria: A/2
Consistenza: 128
Rendita catastale: € 679,00
Valore catastale: € 85.554,00

Valore mercato €/mq Valore Locazione €/mq


Stato
Tipologia Zona
conservativo Minimo Massimo Superficie Minimo Massimo Superficie
OMI
Abitazioni civili NORMALE 1.150,00 1.550,00 Lorda 3,20 4,50 Lorda

Dati Urbanistici e stato giuridico

Edificio civile in zona edificabile B2. Certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Pontecagnano Faiano in
data 11/02/2015.

Stato di conservazione e manutenzione unità produttiva

Fabbricato monofamiliare di recente costruzione in buone condizioni di manutenzione interna. Rifiniture di


lusso.

Stato di conservazione e manutenzione edificio

Edificio praticamente nuovo di recente costruzione. Stato di conservazione ottimo.

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Impianti tecnologici

Impianto di riscaldamento e di condizionamento di buona qualità.

Finiture

Finiture di ottima marca e ben esguite.

Atti di provenienza

Atto di compravendita a rogito Notaio Barela di Battipaglia, via Roma 23 in data 06/06/2016, repertorio 234,
raccolta 23, registrato a Eboli in data 09/06/2016 al n. , vol. 34 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II.
di SALERNO in data 03/03/2012 al n. 23886/12.

Certificazioni

Certificazione Energetica, redatta da Ing. Claudio Ciciriello in data 03/05/2016.

Certificazione Acustica, redatta da Ing. Claudio Ciciriello in data 03/05/2016.

INDAGINI DI MERCATO
La stima è stata effettuata con la metodologia MCA (Market Comparison Approach), che permette di stimare
il valore di un immobile mediante confronto tra l’immobile stesso ed altri immobili simili a questo presi a
confronto e contrattati di recente, di prezzi noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile
da valutare. Ciò è possibile mediante il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell’immobile da
stimare con quelle degli immobili simili.

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VALUTAZIONE E STIMA IMMOBILE

CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIAL

Totale
Superfici coperte calpestabili N° parti Lunghezza Larghezza
Superficie
Soggiorno 6,50 4,85 31,53
Cucina-Pranzo 4,95 5,20 25,74
Disimpegni 10,25 1,20 12,30
Letto matrimoniale 4,50 4,25 19,13
Letto 3,80 4,25 16,15
Studio 4,35 4,00 17,40
Bagno 3,70 1,85 6,85
WC 4,50 1,40 6,30
Superficie lorda 135,39
Superfici coperte calpestabili (100%)
Superficie commerciale 135,39

Totale
Superfici pareti perimetrali esterne N° parti Lunghezza Larghezza
Superficie
Pareti esterne da 35 cm 2,00 11,20 0,35 7,84
Pareti esterne in tufo da 40 cm 8,60 0,40 3,44
Superficie lorda 11,28
Superfici pareti perimetrali esterne (100%)
Superficie commerciale 11,28

Totale
Superfici pareti interne N° parti Lunghezza Larghezza
Superficie
Tramezzature interne da 15 cm 21,20 0,15 3,18
Tramezzature interne da 10 cm 6,40 0,10 0,64
Superficie lorda 3,82
Superfici pareti interne (100%)
Superficie commerciale 3,82

Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari Totale


N° parti Lunghezza Larghezza
comunicanti Superficie
Balcone EST 4,60 1,40 6,44
Balconi OVEST 2,00 3,10 1,40 8,68
Superfici scoperte - Balconi, terrazzi e similari Superficie lorda 15,12
comunicanti (30% fino a 25m²; 10% sulla quota
Superficie commerciale 4,54
eccedente)

Pertinenze accessorie - Cantine, soffitte e Totale


N° parti Lunghezza Larghezza
similari comunicanti Superficie
Cantina seminterrata 4,60 2,25 10,35
Pertinenze accessorie - Cantine, soffitte e similari Superficie lorda 10,35
comunicanti (50%) Superficie commerciale 5,18

Superficie utile netta 135,39


Superficie utile lorda 139,21
Superficie commerciale 160,21

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Saggio di variazione annuale del mercato immobiliare: 1,00%

N° Descrizione Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Subject


Appartamento via Appartamento via Appartamento via
1 Descrizione comparabile Roma 22 Sondrio 15 Cavour 121
Dati del contratto
2 Prezzo di vendita € 145.000,00 € 208.000,00 € 190.750,00
3 Data del contratto 03/02/2016 07/04/2016 02/05/2016 09/06/2016
4 Differenziale [in mesi] -4 -2 -1
5 Prezzo marginale -€ 120,83 -€ 173,33 -€ 158,96
6 Prezzo della caratteristica € 483,32 € 346,66 € 158,96
Superfici
7 Superficie commerciale [m²] 120,00 178,00 142,00 160,21
8 Differenziale 40,21 -17,80 18,21
9 Prezzo al m² Superficie € 1.208,33 € 1.168,54 € 1.343,31
10 Prezzo marginale Superficie € 1.168,54 € 1.168,54 € 1.168,54
11 Prezzo della caratteristica Superficie € 46.981,15 -€ 20.794,17 € 21.273,27
Livello di piano
12 Piano Primo Primo Terzo Terzo
13 Accessori piano Con Ascensore Con Ascensore Con Ascensore Con Ascensore
14 Valore numerico piano 1 1 3 3
15 Differenziale 2,00 2,00 0,00
16 Rapporto mercantile 0,061 0,061 0,061
17 Rapporto mercantile utente 0,000 0,000 0,000
18 Prezzo marginale € 8.845,00 € 12.688,00 € 11.635,75
19 Prezzo della caratteristica € 17.690,00 € 25.376,00 € 0,00
Orientamento [Prezzo]
20 Orientamento prevalente Sud Ovest Nord Ovest Nord Sud Est
21 Valore numerico 5 1 0 5
22 Differenziale 0,00 4,00 5,00
23 Prezzo marginale € 500,00 € 500,00 € 500,00
24 Prezzo della caratteristica € 0,00 € 2.000,00 € 2.500,00
Manutenzione esterna edificio
[Prezzo]
25 Livello di manutenzione esterna Normale Scadente Scadente Buono
26 Valore numerico 1 0 0 2
27 Differenziale 1,00 2,00 2,00
28 Prezzo marginale € 2.000,00 € 2.000,00 € 1.997,00
29 Prezzo della caratteristica € 2.000,00 € 4.000,00 € 3.994,00
Risultati parziali
30 Prezzo corretto € 212.154,47 € 218.928,49 € 218.676,23
31 Prezzo corretto unitario al m² € 1.767,95 € 1.229,94 € 1.539,97
32 Prezzo corretto medio € 216.586,40 € 216.586,40 € 216.586,40
33 Scarto % -2,05% 1,08% 0,96%
34 Scarto assoluto -€ 4.431,93 € 2.342,09 € 2.089,83
Affacci
35 Qualità affaccio prevalente Scadente Normale Di pregio Di pregio
36 Valore numerico 0 1 2 2
37 Differenziale 2,00 1,00 0,00
Accesso
Da strada Da strada Da strada Da strada
38 Accesso edificio
chiusa al traffico chiusa al traffico trafficata trafficata
39 Valore numerico 0 0 1 1

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40 Differenziale 1,00 1,00 0,00

Prezzi marginali delle caratteristiche qualitatiche del sistema di stima:


Affacci -€ 6.774,02
Accesso € 7.026,28

Divergenza: 3,09%
Valore stimato (Media prezzi corretti): € 216.586,40
Valore rivisto in base a Sistema di Stima: € 218.676,23
Valore stimato (Arrotondato All'euro): € 218.676,00

Conclusioni
Il sottoscritto Ingegnere Claudio Ciciriello, con studio in PONTECAGNANO FAIANO (SA), Via Irno, iscritto
all’Albo Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al numero 996, dopo un'attenta indagine nel locale
mercato immobiliare,

DICHIARA
che il più probabile valore di mercato dei cespite sopradescrittio è attualmente pari a € 218.676,00 (diconsi
euro duecentodiciottomilaseicentosettantasei/00).

Tanto doveva relazionare il sottoscritto per l’espletamento dell'incarico ricevuto.

BATTIPAGLIA, 20/12/2016

IL TECNICO

Ing. Claudio Ciciriello

Allegati
Si allegano alla presente relazione di stima immobiliare

 Planimetria Catastale
 Chiarimenti_Allegato C DPR 138

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