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IL GEOMETRA

Anno XLI N. 6
novembre-dicembre 2016

Rivista bimestrale
dinformazione

BRESCIANO
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di
Lodi
Sondrio

Contiene I.P.

ILGEOMETRABRESCIANO

6
Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia
2016
ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI

Aleandro Bottichio
Valutazione del diritto di
usufrutto: metodo destimo
e metodo fiscale

Ravvisando particolare confusione nel modus Si concludono le premesse normative rilevando un importate
operandi tra i diversi valutatori, si reputa caso applicativo del Diritto di Abitazione, ovvero, il diritto in
capo al coniuge superstite di abitare la casa coniugale,
interessate raffrontare con la trattazione a sancito dallArt. 540 del C.C..
seguire le due diverse metodologie di Si evidenzia che sovente i colleghi omettono di indicare nella
Valutazione del Diritto di Usufrutto: a ragione del Dichiarazione di Successione siffatto diritto, introducendo in
atti e valutando, erroneamente, la piena propriet, in luogo
metodo scientifico dellEstimo e di quello del diritto di abitazione al coniuge superstite, ci in una sorta
prettamente Fiscale. Ci considerato che molti di dimenticanza del diritto in capo al co-famigliare, se non per
colleghi, ad errore, utilizzano il metodo tributario i benefici fiscali della prima casa.
Allo stesso modo, brutta abitudine inserire nella Voltura
anche per le valutazioni di natura non fiscale. Catastale il solo diritto di piena propriet in capo agli eredi,
ci in luogo al diritto di abitazione del coniuge superstite.
Altrettanto pesanti sono poi le implicazioni di natura giuridica,

P
resupposto normativo soprattutto in sede di comunione e/o divisione ereditaria,
Lusufrutto un diritto reale minore che trae origine dunque saranno particolarmente importanti le metodologie
dal Codice Civile, libro terzo della propriet, capo I estimative sia del diritto di natura civile, che di quello pretta-
(dellusufrutto), dallart. 978 allart. 1020. mente fiscale.
Per quanto riguarda il caso in trattazione preliminarmente
indispensabile fare riferimento allart. 979 C.C., che da indica- Diritto di Usufrutto valutato con metodologia scientifica
zioni circa la durata del diritto: stabilit entro il limite della dellEstimo
vita dellusufruttuario per le persone fisiche e di non oltre Da un punto di vista valutativo la stima del valore dusufrutto
trentanni per le persone giuridiche. deve partire dal presupposto che al titolare del diritto spet-
altrettanto necessario fare riferimento allart. 981 C.C. che tano, in linea generale, i frutti, ovvero, il reddito netto prodotto
sancisce il diritto allusufruttuario di godere della cosa, ri- dal bene immobiliare medesimo.
spettandone la destinazione economica, ed infine lart. 984 Loperazione preliminare consiste pertanto nella valutazione
C.C. che sancisce il diritto di spettanza dei frutti, naturali e della capacit reddituale dellimmobile sia allo stato attuale
civili, per tutta la durata del diritto. che nel futuro, almeno per larco temporale di vigenza del
Ai fini valutativi sono dunque rilevanti i concetti di durata del diritto in questione.
diritto (limite temporale - t -), e spettanza e/o godimento dei palese che il reddito netto (R) sar dato dalla differenza tra
frutti (concetto reddituale - R -) . il reddito lordo e le spese necessarie al suo conseguimento.
Da un punto di vista estimativo i procedimenti che saranno di
seguito analizzati possono essere applicati anche per gli ulte- Il resto dellattivit valutativa consiste in semplici operazioni
riori diritti reali minori, sanciti al capo II, libro della propriet di matematica finanziaria, ovvero, nel rapportate lentit red-
in esame : dito nellarco temporale di vigenza del diritto, in relazione ad
Art. 1021 relativo al Diritto dUso, in quanto trattasi del diritto un determinato saggio di capitalizzazione.
duso di una cosa, che qualora fruttifera, consente al titolare
del diritto di raccoglierne i frutti per quanto occorrenti ai Da un punto di vista finanziario trattasi nellanticipare alla data
bisogni suoi e della rispettiva famiglia. di valutazione il montante della rendita annua limitata e im-
Art. 1022 relativo al Diritto dAbitazione, in quanto trattasi mediata a rate constanti, il tutto attraverso la formula:
del diritto di abitare di una casa, limitatamente ai bisogni
suoi e della rispettiva famiglia.
(1 + i)n 1
Per non addentrare la disquisizione in un campo giuridico M = R
piuttosto complesso, ci limiteremo a sintetizzare che i diritti i
dUso ed Abitazione rispettivamente attribuibili il primo ai
frutti della cosa avuta in uso ed il secondo allabitazione della
casa ricevuta in utilizzo differiscono dal diritto di Usufrutto che rappresenta il montante a fine periodo, ovvero, alla ces-
per il fatto che sono limitati ai bisogni del beneficiario e della sazione del diritto, dunque entit che dovr essere anticipata
sua rispettiva famiglia; il concetto di Usufrutto dunque di alla data della valutazione attraverso il fattore di anticipazione
pi ampia portata giuridica. 1 / (1 + i)n, la formula finale andr dunque sviluppata e scritta

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nel seguente modo: settore immobiliare, volendo altres essere il pi possibile


coerenti con il metodo fiscale, sar determinato con il proce-
dimento Mortage and equity components, ovvero, attraverso i saggi
1 (1 + i) n della componente mutuo ed in autofinanziamento, ci attra-
Vuf = R verso la formula:
i

i = LTV * im + (1 LTV) * ie
Lentit (i), trattandosi di valutazione di elementi immobiliari,
dovr corrispondere al saggio di capitalizzazione dedotto at-
traverso le pi variegate formulazioni sancite dagli standard I Saggio di Capitalizzazione Ricercato;
internazionali di valutazione. im Saggio del Mutuo pari a 2 %;
Laddove il mercato vivo, soprattutto attraverso la formula ie Saggio di Capitalizzazione dellimmobile R / V
pari al 3.5 % ;
LTV % finanziamento dellistituto di credito pari a 70%
i = R/V (1-LTV) % in autofinanziamento pari a (1 70%) = 30 %

Pertanto
Lentit (n) corrisponde invece al periodo di vigenza del diritto
dusufrutto, che, come gi anticipato, per le persone giuri-
diche potr essere dedotto dal titolo di costituzione, per un i = 70% * 2% + (1 70%) * 3.5 % = 0.0245 = 2.45 %
limite massimo di trentanni, mentre per le persone fisiche,
salvo diversa indicazione del titolo, corrisponde alla probabi-
lit di vita del soggetto beneficiato, dedotta statisticamente Introducendo dunque i suddetti dati nella formula :
dallIstat.
1 (1 + 2.45%) 18,077
Lesempio a seguire chiarir meglio la questione e servir poi
a raffrontarne i risultati con quelli del metodo tributario, pro- Vuf = 3.500,00
posto nel successivo caso a natura fiscale. 2.45%

Case Studio di Valutazione con metodologia scientifica


dellEstimo Si determina il Valore del diritto di usufrutto pari a 50.626,08
Si presuppone di dover valutare il diritto di usufrutto a favore
di una signora di 70 anni, residente a Brescia, attinente ad un Per differenza si pu dunque risalire al valore della Nuda
appartamento locato al canone annuo di 6.000,00, i cui costi Propriet.
di esercizio, valutati in maniera rigorosamente analitica as- Essendo il valore di mercato dellimmobile corrispondente
sommano ad 2.500,00, individuabili tra quote di sfitto ed i- alla capitalizzazione del rispetto reddito:
nesigibilit, amministrazione, manutenzione, assicurazione, dunque pari a 3.500,00 / 0.0245 % = 142.857,14 = (Vf),
tasse ed imposte ecc., il canone netto dunque pari a si determina, per differenza, il Valore della N.P. pari a euro
3.500,00. (142.857,14 50.626,08 ) = 92.231,06.

Attraverso il sito dellIstat, allindirizzo demo.istat.it/tvm2016/ Diritto di Usufrutto valutato con metodologia Fiscale
index.php?lingua=ita, introducendo la circostanza, maschi o Il presupposto valutativo trae origine dallart. 48 del D.P.R.
femmine, le Regione e la Provincia si deduce la tabella di 27/04/1986, n 131 (Testo unico delle disposizioni concernenti
mortalit richiesta, che nel caso in oggetto prevede una spe- limposta di registro) il quale sancisce che Il valore dellusu-
ranza di vita, per la settantenne in questione, pari a 18,077 frutto, delluso o dellabitazione determinato a norma
anni. A dimostrazione della rigorosit della tabella statistica dellart. 46, assumendo come annualit lammontare ottenuto
si evidenzia che se il soggetto titolare del diritto fosse stato un moltiplicando il valore della piena propriet per il saggio le-
maschio la speranza di vita sarebbe stata di 15,171 anni. gale di interesse.
Lart. 46 relativo alla determinazione del valore delle rendite
Il Saggio di Capitalizzazione, considerato il periodo di crisi del e pensioni, che nel caso specifico, trattandosi di rendita o

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pensione vitalizia, vede lapplicazione del 2 comma, punto Case Studio di Valutazione con metodologia Fiscale
c) stabilisce lammontare della rendita per moltiplica tra lan- Ritornando al caso studio di cui alla metodologia destimo:
nualit ed il coefficiente indicato nel prospetto allegato al
testo unico medesimo, applicabile in relazione allet della
persona beneficiata, pertanto: Vf = 142.857,14

Ru = V * iL dove (V) il valore dellimmobile e (iL) il saggio iL = 0.2 %


legale dinteresse
Vuf = Ru * c, dove c di natura tabellare in ragione dellet c = per anni 70 (da 70 a 72) 200,00
e del saggio di interesse, come da tabella sotto riportata.

Con D.M. 11 dicembre 2015 in G.U. 15 dicembre 2015, n. 291 stato fissato nella Pertanto :
misura dello 0,2% annuo il saggio d'interesse legale. Con decreto interdirigenziale del
21 dicembre 2015 in G.U. 30 dicembre 2015, n. 302 sono stati adeguati i coefficienti
per la determininazione degli usufrutti a vita e delle rendite o pensioni vitalizie, allegato Ru = 142.857,14 * 0.2 % = 285,72
al D.P.R. 131/1986, nonch il prospetto dei coefficienti, per tutti gli atti a decorrerere
dalla data del 1gennaio 2016. Vuf = 285,72 x 200 = 57.142,86
PROSPETTO DEI COEFFICIENTI al tasso di interesse dello 0,2%
Et del Coefficiente Valore Valore N. Ovvero:
beneficiario Usufrutto Propriet
da 0 a 20 475 95 5 Vuf pari a 142.857,14 * 40 % = 57.142,86
da 21 a 30 450 90 10
Vnp pari a 142.857,14 * 60 % = 85.714,28
da 31 a 40 425 85 15
da 41 a 45 400 80 20
Allo stato attuale la metodologia sarebbe oltremodo impro-
da 46 a 50 375 75 25 ponibile, almeno per gli immobili residenziali, a ragione della
da 51 a 53 350 70 30 tassazione Prezzo / Valore (c.d. decreto Bersani), che prevede
la tassazione degli atti a ragione del valore catastale, rispetto
da 54 a 56 325 65 35 al valore di mercato (Vf), purch questi venga correttamente
denunciato in atto.
da 57 a 60 300 60 40
Il case studio stato comunque ricondotto al (Vf) a dimostra-
da 61 a 63 275 55 45 zione della poca attendibilit del procedimento Fiscale, in
quanto basato su dati approssimativi rispetto alla pi rigorosa
da 64 a 66 250 50 50 metodologia scientifica.
da 67 a 69 225 45 55
Valga la sotto esposta tabella di raffronto a chiarirne le diffe-
da 70 a 72 200 40 60 renze contabili, di altrettanta rilevanza come quelle concet-
da 73 a 75 175 3 65 tuali, quindi la pretesa delluso dei rispetti metodi a seconda
si voglia stimare il valore reale dellusufrutto, ovvero, quello
da 76 a 78 150 30 70 di esclusiva natura tributaria:
da 79 a 82 125 25 75 Metodo Scientifico Metodo Fiscale
da 83 a 86 100 20 80
Vf 142.857,14 142.857,14
da 87 a 92 75 15 85 Vuf 50.626,08 57.142,86
da 93 a 99 50 10 90 Vnp 92.231,06 85.714,28

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