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DELLE VALUTAZIONI
IMMOBILIARI
ITALIAN PROPERTY VALUATION STANDARD
________________
Quarta edizione - 2011
10.137 Def.
VALTER GIAMMARIA
Supervisione
GIAMPIERO BAMBAGIONI
Coordinatore e Responsabile Scientifico
MARCO SIMONOTTI
Direttore Scientifico
___________________________________________________________________________________
Le integrazioni e le modifiche apportate al Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Va-
luation Standard costituiscono le risultanze di un lavoro collettivo, coinvolgente le istituzioni e gli enti
componenti il Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa, curato da Giampiero Bambagioni Coordi-
natore del Progetto e Responsabile Scientifico, Marco Simonotti Direttore Scientifico.
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13 Maggio 2011
PRESENTAZIONE
INTRODUZIONE
Riferimenti bibliografici
0.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari costituisce uno standard di valutazione uniforme e
largamente condiviso, in grado di rappresentare un termine di raffronto professionale e un punto di
riferimento per i valutatori italiani, fornendo loro gli strumenti per rispondere alle domande del set-
tore immobiliare italiano e internazionale.
0.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si propone di rappresentare la migliore pratica valuta-
tiva corrente adottata a livello nazionale e internazionale. A questo fine considera i concetti, le defi-
nizioni, i criteri, i procedimenti e i metodi di stima riportati nella letteratura estimativa scientifica e
negli standard valutativi, contabili e catastali internazionali.
0.2.1 Lo standard prefigurato dal Codice considera la dottrina estimativa e la migliore prati-
ca valutativa professionale, contemperando le esigenze degli operatori professionali (valutato-
ri e intermediari) con quelle dei committenti (imprese, banche, privati) e dei contribuenti, in
modo da configurare uno standard di requisiti essenziali, ossia di categorie normative minime,
necessarie e richieste per la valutazione immobiliare. Questo lavoro possiede la caratteristica
di definire uno standard italiano armonizzato con gli standard internazionali e, pertanto, rico-
noscibile in campo internazionale.
0.2.2 Gli standard internazionali di riferimento del Codice sono: gli International Valuation
Standards (IVS) dell‟International Valuation Standards Committee; gli European Valuation
Standards (EVS) dell‟European Group of Valuers’ Associations; gli Appraisal and valuation
standards della Royal Insitution of Chartered Surveyors (RICS); gli Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice (USPAP) dell‟Appraisal Standards Board – Appraisal
Foundation; la Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 14 giugno
2006 in materia di accesso ed esercizio delle attività degli enti creditizi (rifusione). Per la par-
te delle valutazioni contabili (fair value) lo standard di riferimento è l‟International Accoun-
ting Standards/International Financial Reporting Standards (IAS/IRFS) dell‟International
Accounting Standards Board e dell‟International Financial Reporting Interpretations Com-
mittee (IFRIC)
0.4 Gli argomenti e i temi affrontati dal Codice delle Valutazioni Immobiliari non devono consi-
derarsi necessariamente esaustivi se rapportati alla professione del valutatore, che si basa su diversi
principi valutativi, criteri e procedimenti di stima, e all‟innumerevole e diversa casistica pratica.
0.5 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari riconosce che le sue applicazioni sono legate a speci-
fici problemi di valutazione, la cui soluzione dipende dalla capacità del valutatore di scegliere i cri-
teri e i procedimenti opportuni e dalla sua capacità di giudizio.
0.6 Quando standard di altre discipline devono essere applicate nelle valutazioni, il Codice delle
Valutazioni Immobiliari suggerisce ai valutatori di comprendere appieno la finalità della valutazio-
ne e di rispettare sia i principi basilari delle altre materie, che gli standard attinenti le valutazioni
immobiliari.
0.7 I capitoli del Codice delle Valutazioni Immobiliari prevedono un‟esposizione articolata in pa-
ragrafi basati su:
- l‟introduzione nella quale è presentato il tema e indicato l‟obiettivo del Codice in senso
preparatorio e propedeutico;
- le definizioni dove sono indicati il complesso degli elementi volti a caratterizzare e circo-
scrivere l‟argomento sul piano concettuale;
- la discussione dove è svolto un esame approfondito dell‟argomento e delle questioni atti-
nenti e dove sono esposte anche le differenti opinioni, le obiezioni e le proposte;
- l‟applicazione dove sono indicate le utilizzazioni funzionali del tema del capitolo e sono
dettate norme ai fini della valutazione e della soluzione di problemi e di quesiti.
0.10 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone come obiettivo generale il conseguimento di
condizioni di trasparenza del reale valore economico dei beni e di maggiore equità del mercato im-
mobiliare, al fine di concorrere a modernizzarlo e a renderlo più efficiente e competitivo a livello
internazionale.
1.0 Introduzione
1.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è uno standard valutativo italiano formato da defini-
zioni, limiti e regole approvate, controllate e verificate da Tecnoborsa. Lo standard si propone come
modello di riferimento al quale comparare le metodologie valutative adottate al fine di conseguire
un risultato univoco del processo di valutazione immobiliare.
1.2 L‟utilizzazione del Codice delle Valutazioni Immobiliari mira a elevare la qualità sostanziale
del risultato dell‟applicazione di un processo univoco di valutazione e l‟attendibilità della valuta-
zione medesima in un‟ottica di maggiore trasparenza del mercato e di armonizzazione delle proce-
dure in uso a livello nazionale con gli standard internazionali.
2.0 Definizioni
2.1 Standard valutativo. È l‟insieme dei concetti, delle norme e dei principi stabiliti con un accor-
do o da un‟autorità usati generalmente come esempi o modelli ai quali comparare o misurare la qua-
lità o la performance di una valutazione o di un processo valutativo relativo a un immobile.
2.2 Best practice. Sono i metodi e le tecniche che mostrano risultati superiori rispetto a quelli
raggiunti con qualsiasi altri metodi e tecniche e che sono usati come benchmark da raggiungere o da
superare. Non esiste una best practice valida per tutti e in ogni situazione in quanto si cerca conti-
nuamente di perfezionare la prassi valutativa tenuto conto della qualità e quantità di dati disponibili.
2.3 Certificazione. È la procedura con la quale un soggetto accreditato o autorizzato valuta e veri-
fica (e attesta per iscritto pubblicando un certificato), le caratteristiche, la qualità, la qualificazione e
lo stato di individui, di organizzazioni, di beni e servizi, di procedure o processi, di eventi o situa-
zioni, secondo un prestabilito standard.
2.4.2 La rilevazione dei dati di mercato. Le valutazioni immobiliari si fondano sulla rileva-
zione dei dati e delle informazioni di mercato che riguardano i prezzi e i canoni di mercato, i
parametri dei segmenti di mercato, i rapporti mercantili e le altre indicazioni di mercato (sag-
gi, trend, ecc.). Il riferimento al mercato può riguardare anche i valori diversi da valore di
mercato, al quale di solito sono confrontati e dal quale differiscono per la natura del nesso e-
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conomico, giuridico o contrattuale. Ad esempio nella stima del valore cauzionale ai fini della
concessione del credito è espressamente richiesto di riportare nel Rapporto di valutazione il
valore di mercato, quando questo differisce dal valore cauzionale spiegandone la divergenza
(capitolo 14).
2.4.2.1 Il dato immobiliare è un dato puntuale costituito dal prezzo o dal canone di
mercato veri, riferiti alla data in cui si sono formati, e dalle caratteristiche tecnico-
economiche dell‟immobile.
2.4.2.2 Nella formazione del prezzo di mercato degli immobili si possono indicati-
vamente definire tre date: la data di accettazione della proposta di acquisto, la data del
preliminare di compravendita e la data del rogito notarile. Queste date spesso non
coincidono temporalmente.
2.4.2.4 Il dato immobiliare trova applicazione nelle stime professionali, nelle stime
su larga scala, nella redazione di statistiche dettagliate e nella costruzione di indici e
coefficienti da applicare nella stima immobiliare.
2.4.3 I procedimenti di valutazione sono gli strumenti tramite i quali si giunge al calcolo del
valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato. I procedimenti di stima razionali
si riferiscono alle metodologie scientifiche comunemente accettate e utilizzate e in grado di
potere essere ripetute. Tali metodologie sono volte a dimostrare il risultato della stima e a
consentirne la sua verifica.
2.4.5 Il Codice di condotta prevede che le valutazioni siano svolte da valutatori professio-
nisti onesti e competenti, senza pregiudizi o interessi personali, i cui rapporti di valutazione
siano chiari, non fraintendibili e contenenti tutti gli aspetti essenziali per la corretta interpreta-
zione della valutazione (capitolo 13).
2.4.6 Il riesame della valutazione (da parte di terzi) consiste nella revisione del lavoro di
un valutatore, svolta da un altro valutatore (valutatore revisore) che esercita un giudizio im-
parziale (IVS, GN 11). Al fine di assicurare l‟accuratezza, la correttezza e la qualità dei rap-
porti di valutazione, il riesame delle valutazioni è parte integrante dell‟attività professionale
del valutatore (capitolo 12).
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2.5 Un valutatore è una persona fisica o giuridica che possiede le necessarie qualifiche professio-
nali previste dall‟ordinamento giuridico nazionale per esercitare l‟attività valutativa. Nel caso di
persona fisica il valutatore ha conseguito un titolo di studio appropriato ovvero ha acquisito una
specifica formazione in funzione del conseguimento della necessaria abilitazione professionale pre-
vista ai sensi di legge per svolgere stime. Il valutatore è tenuto a seguire un programma di aggior-
namento professionale continuo e a rispettare le disposizioni del Codice di condotta.
2.6 Expertise. Nel settore delle valutazioni immobiliari, l‟expertise è una pratica professionale
corrente che stima il valore di mercato degli immobili con un giudizio sintetico, basato
sull‟esperienza e sulla competenza del valutatore (l‟esperto). La stima dell‟esperto è svolta in modo
soggettivo e non può essere verificata attraverso la metodologia di stima, ma può essere verificata a
posteriori mediante il confronto con le stime svolte da altri esperti nelle medesime condizioni.
2.6.1 Nelle stime correnti nella prassi professionale l‟expertise riguarda: a) il prezzo unita-
rio che è stabilito in modo sintetico senza la rilevazione puntuale dei prezzi di mercato ovvero
è derivato dalla conoscenza diretta (non dimostrata) delle quotazioni immobiliari; b) i coeffi-
cienti correttivi che tengono conto delle particolari condizioni presentate dall‟immobile da va-
lutare rispetto a quelle prefigurate dall‟immobile che ha meritato il prezzo medio; c) criteri di
misurazione delle superfici non codificati.
2.7 Il processo di valutazione secondo gli standard valutativi può essere presentato nel modo se-
guente (Figura 1.1).
3.0 Discussione
1
IVS 2007 – Concetti fondamentali dei principi di valutazione, nota 2.5: “I valutatori immobiliari, i valutatori di asset e i periti esti-
matori sono coloro che si occupano di quella parte della disciplina economica che riguarda la preparazione e la presentazione
delle valutazioni. Essendo professionisti, i valutatori devono superare rigorosi esami per dimostrare di possedere istruzione, pre-
parazione, competenza e abilità. Devono anche dimostrare di possedere e applicare un codice di condotta (principi etici e compe-
tenza) e gli standard professionali oltre ai concetti fondamentali dei principi di valutazione”.
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3.1 Nella best practice i risultati superiori rispetto a quelli raggiunti con qualsiasi altro mezzo
possono essere usati come benchmark di riferimento. Un livello accettabile di buona pratica profes-
sionale riconosciuto da un‟autorità (ente professionale, organizzazione, associazione) può costituire
la base sulla quale incentrare una procedura di certificazione con la quale un soggetto accreditato o
autorizzato valuta e verifica le caratteristiche e le qualità delle competenze di un valutatore.
3.2 L‟expertise è il giudizio di un esperto che, di fatto, non può essere dimostrato; può essere ve-
rificata l‟attendibilità mediante il confronto con giudizi espressi da altri esperti: come può avvenire
ad esempio nella stima di un‟opera d‟arte. Questa modalità di determinazione del valore economico
di un bene non consente definizione di regole metodologiche che invece sono essenziali per la defi-
nizione di best practice e di standard valutativi.
3.2.1 Nella stima del valore di mercato degli immobili l‟inadeguatezza dell‟expertise è co-
stituito dalla naturale complessità dei beni immobiliari. In assenza dell‟uso di metodologie
scientifiche si moltiplicano le componenti empiriche che si pongono in relazione tra loro e de-
terminano l‟interpretazione soggettiva della realtà immobiliare.
3.2.2 Nelle stime correnti, i coefficienti sono attinti nella manualistica estimativa o sono ap-
prontati ad hoc dai periti e fissati intorno all‟unità. Quando sono reperiti nella manualistica
commerciale sono presentati in genere sotto forma di intervalli. L‟expertise, generalmente, ri-
guarda la stima a corpo (o a forfait) del prezzo unitario e di ciascun coefficiente moltiplicato-
re.
3.2.3 L‟expertise immobiliare si riscontra anche nei procedimenti di stima per capitalizza-
zione del reddito, e in particolare nella capitalizzazione diretta. In questo procedimento il ruo-
lo chiave è svolto dal saggio di capitalizzazione che talvolta è stimato con un giudizio sinteti-
co, talvolta ancorato ai livelli del saggio di capitalizzazione riportati nelle pubblicazioni del
settore immobiliare o ai saggi di investimenti mobiliari ritenuti concorrenti e simili a quelli
immobiliari. Con questa modalità di comparazione il saggio di capitalizzazione è fissato sog-
gettivamente dal valutatore senza riscontri reali e senza riferimenti alla rilevazione dei dati del
mercato immobiliare.
3.3 Le stime correnti basate o riconducibili all‟expertise immobiliare e i relativi processi di valu-
tazione non rispondono ai requisiti previsti per gli standard valutativi.
3.3.5 L‟expertise non comporta l‟adesione del valutatore a un Codice di condotta specifico
per le valutazioni diverso da quello in uso per la professione esercitata.
3.3.6 Il riesame delle stime effettuate è inconsueto o non previsto nell‟attività professionale
del valutatore. Il riesame sarebbe possibile solo con la verifica a posteriori da svolgersi sulle
stime eseguite da altri valutatori nelle stesse circostanze e per il medesimo bene.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari intende definire uno standard valutativo italiano se-
condo la prassi internazionale di valutazione immobiliare.
4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è allineato con gli standard definiti da organismi e ca-
tegorie professionali che compiono valutazioni in ambito nazionale e internazionale (Introduzione).
4.3 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari fonda la stima del valore di mercato secondo la defi-
nizione riportata nella Circolare n. 263 del 27 dicembre 2006 della Banca d‟Italia (e successive mo-
difiche) in merito alle “Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche” (capitolo 4).
4.4 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari prende in considerazione, per quanto occorrente, an-
che i contenuti del manuale di Crif Certification per la certificazione delle competenze dei valutato-
ri che redigono rapporti di valutazione relativi a immobili offerti in garanzia ai fini della concessio-
ne del credito per immobili ad uso residenziale e con destinazione d‟uso diversa dal residenziale,
relativi a clientela retail e corporate.
4.6 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari non si applica all‟expertise immobiliare ovvero a sti-
me basate sulla soggettività del giudizio del valutatore.
4.7 L‟applicazione del processo qualitativo indicato dal Codice delle Valutazioni Immobiliari do-
vrebbe comportare il riconoscimento per il valutatore di un equo corrispettivo correlato alla com-
plessità dell‟incarico ricevuto.
Incarico o nomina
Quesito estimativo
Rilevazioni e
Criteri di stima sopralluoghi
Sintesi estimativa
Rapporto di valutazione
1.0 Introduzione
1.1 Il mercato immobiliare è articolato in sottomercati, denominati segmenti, sui quali si hanno
conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale da parte dei soggetti ope-
ratori e nell‟attività estimativa da parte dei valutatori.
1.2 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire la definizione e la nozione di
segmento di mercato immobiliare e di coglierne le implicazioni nel processo di valutazione del sin-
golo immobile.
1.3 L‟individuazione del segmento di mercato è necessaria ai fini della stima immobiliare, della
parametrazione del mercato e dell‟interpretazione delle statistiche immobiliari.
2.0 Definizioni
2.1 Il processo di segmentazione consiste nella suddivisione del mercato immobiliare in segmenti
i cui parametri identificano all‟interno del segmento gli immobili con caratteristiche comuni e
all‟esterno distinguono i segmenti gli uni dagli altri.
2.2 Il segmento di mercato immobiliare è una parte del mercato immobiliare composta da immo-
bili con caratteristiche simili.
2.3.2 Il tipo di contratto indica la natura dell‟accordo fra le parti per costituire, modificare o
estinguere un rapporto giuridico - economico (compravendita, affitto, leasing, ecc.).
2.3.3 La destinazione indica l‟uso o gli usi ai quali sono adibiti gli immobili del segmento di
mercato (abitazione, ufficio, attività commerciali, artigianali, industriali o terziarie).
2.3.6 La dimensione indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto a
definiti intervalli di superficie. Alle diverse dimensioni possono corrispondere dal lato della
domanda differenti modelli di consumo e classi di reddito, e per l‟uso produttivo differenti re-
quisiti tecnici.
2.3.7 I caratteri della domanda e dell’offerta mirano a descrivere i soggetti che operano nel
mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra la domanda e l‟offerta e con gli altri seg-
menti di mercato.
2.3.9 Il livello del prezzo di mercato è rappresentato indicativamente dal prezzo medio o dal
canone medio degli immobili del segmento di mercato in un dato momento. Il prezzo o il ca-
none medi sono solitamente riferiti al prezzo o al canone per unità di consistenza (solitamente
la superficie commerciale), calcolati come media dei prezzi o dei canoni unitari di un campio-
ne statistico degli immobili del segmento di mercato. Per calcolare il livello medio del prezzo
o del canone possono essere utilizzati altri indici statistici di posizione e di variabilità. La fase
ciclica del segmento di mercato esprime la tendenza in aumento o in diminuzione o la stazio-
narietà dei prezzi o dei canoni.
2.4 Il segmento di mercato immobiliare costituisce l‟unità elementare non ulteriormente scindibi-
le dell‟analisi economico-estimativa del mercato immobiliare.
3.2 Il segmento di mercato è individuato dai comportamenti seguiti dai compratori, dai venditori e
dagli operatori immobiliari (agenzie immobiliari, tecnici, ecc.) nella pratica degli affari immobiliari.
In termini concreti, la specificazione di un segmento di mercato richiede un‟indagine preliminare.
3.3 I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e, ricorrendo le condi-
zioni, devono essere tradotti in una serie di indicatori economico-estimativi del particolare segmen-
to di mercato immobiliare. Due o più unità immobiliari ricadono nello stesso segmento di mercato
se presentano eguali ammontari per gli indicatori economico-estimativi, ossia se si tratta di unità
immobiliari simili ai fini della valutazione. La finalità estimativa mira essenzialmente a condizioni
di uniformità.
3.5 In un segmento di mercato il grado di competizione induce da parte dell‟offerta interventi sul
prezzo (in mancanza di concorrenza solitamente innalzandolo), tali interventi possono essere di di-
screzionalità e di vera e propria discriminazione. Questa ultima si manifesta ad esempio in regime
di quasi monopolio nel mercato del nuovo nel centro urbano. In forma più blanda si manifesta nel
mercato del nuovo ove operano poche imprese, che assecondano un accordo collusivo in genere non
esplicito.
3.6 Il processo di segmentazione individua i segmenti di mercato immobiliare nei quali: gli im-
mobili presentano un alto grado di sostituibilità e sono simili, sia sotto l‟aspetto locazionale sia ti-
pologico; esiste un‟interdipendenza tra la domanda e l‟offerta; ed è definita un‟unica forma di mer-
cato. Secondo la definizione, nel segmento di mercato le unità immobiliari sono contrattate singo-
larmente in modo autonomo e indipendente e i prezzi si formano liberamente (senza interventi dello
stato).
3.7 La delimitazione del segmento di mercato è strumentale alla stima dell‟immobile o degli im-
mobili oggetto di valutazione. All‟interno del segmento di mercato di appartenenza dell‟immobile o
degli immobili da valutare si rileva una serie di indicatori, quali ad esempio i rapporti mercantili
delle superfici secondarie, i rapporti di permuta, i saggi di variazione dei prezzi, ecc.
3.8 Nella realtà italiana, sono disponibili nelle pubblicazioni di settore le quotazioni immobiliari
(quotazioni medie o quotazioni minime e massime) riferite ad ambiti di mercato e a destinazioni di
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uso. In genere non si tratta di statistiche campionarie elaborate sui dati puntuali di contratti rilevati
nei segmenti di mercato, ma di stime indicative dei prezzi unitari per ampie ripartizioni del mercato
immobiliare.
3.8.1 Le quotazioni immobiliari sono spesso riferite ad ambiti di mercato dai contorni gene-
rici, identificati solitamente per zona (centrale, semicentrale, periferica, ecc.), per destinazione
(residenziale, commerciale, ecc.) e per tipologia (nuovo, usato ristrutturato, ecc.). Le quota-
zioni immobiliari riportate nelle pubblicazioni di settore per uno stesso ambito di mercato
possono essere molteplici, variamente disaggregate e spesso in contraddizione.
3.8.3 In genere i repertori delle quotazioni in Italia non indicano chiaramente le finalità della
rilevazione, le fonti di indagine, le modalità di acquisizione e di elaborazione e le indicazioni
applicative.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si riferisce alla definizione del segmento di mercato
immobiliare ai fini valutativi.
4.2 L‟individuazione del segmento di mercato è riferita all‟immobile oggetto della valutazione e
agli immobili comparabili rilevati ai fini della stima.
4.3 L‟individuazione del segmento di mercato è riferita a tutti i procedimenti e i metodi di valuta-
zione (capitoli 7 e 17).
4.4 La segmentazione del mercato immobiliare rappresenta una fase preliminare del processo di
valutazione.
4.5 Il segmento di mercato indicato per l‟immobile da stimare o per la mappatura del mercato
immobiliare deve essere specificato nei suoi parametri: la localizzazione, il tipo di contratto, la de-
stinazione, la tipologia immobiliare, la tipologia edilizia, la dimensione, i caratteri della domanda e
dell‟offerta, la forma di mercato e il livello del prezzo.
4.6 I parametri del segmento di mercato devono essere descritti ed espressi in termini letterari o in
termini numerici.
4.7 Ai fini dell‟individuazione del segmento di mercato non si ritiene sufficiente la sola analisi
delle quotazioni immobiliari correnti.
1.0 Introduzione
1.1 I principi di valutazione rappresentano i fondamenti sui quali poggiano il processo di valuta-
zione e il giudizio estimativo e con i quali non possono essere in contraddizione.
1.2 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire una definizione comune dei prin-
cipi valutativi e indicarne i campi di applicazione.
2.0 Definizioni
2.1 Il principio valutativo è una proposizione non dimostrata che si postula essere vera, in base
all‟evidenza reale, alla conoscenza, all‟esperienza e al senso comune.
2.2.2 la previsione è il carattere immanente del giudizio di stima (principio della previsio-
ne);
2.2.3 il valore dipende dallo scopo o ragione pratica del giudizio di stima (principio dello
scopo);
2.3 Il principio del prezzo è un postulato dichiarativo e afferma che il giudizio di stima è formula-
to in termini di prezzo o più generalmente in termini monetari.
2.4 Il principio della previsione afferma che il giudizio di stima è previsivo e poiché si basa su un
prezzo è una previsione di prezzo.
2.4.1 Ai fini previsivi la stima può essere distinta in stima ex ante, stima nel tempo presente
e stima ex post. La stima ex ante o prospettiva, riguarda le previsioni di valore riferite ad un
periodo temporale futuro, prima che si realizzi un investimento (si pensi, tra l‟altro, alla valu-
tazione dei ricavi nello studio di fattibilità e alla stima dei flussi di cassa di iniziative edilizie
realizzate in project financing). La stima nel presente (t0) è svolta nel presente ai fini della de-
terminazione del valore corrente del bene o delle scelte di investimento; la stima ex post ovve-
ex post t0 ex ante
|
passato futuro
presente
2.4.2 Nella formulazione del giudizio di stima si sogliono distinguere tre date, non sempre
coincidenti:
- la data di stima cui è riferita la valutazione presente, retrospettiva e prospettiva;
- la data della valutazione nella quale è compiuta materialmente la stima;
- la data del rapporto di valutazione nella quale è redatta e consegnata la stima.
2.5 Il principio dello scopo afferma che il valore da stimare dipende dallo scopo per il quale è ri-
chiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio scopo, movente o ragione pratica che
promuove la valutazione medesima.
2.5.1 Uno stesso immobile, con riferimento ad un certo tempo e un dato luogo, può presen-
tare contemporaneamente diversi valori, ed esattamente tanti valori quante sono le ragioni
pratiche che promuovono la stima.
il valore di mercato.
il costo.
il valore di trasformazione.
il valore complementare.
il valore di sostituzione.
2.5.4 Il costo rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un imprenditore
deve sostenere per realizzare un prodotto (bene o servizio), attraverso un determinato proces-
so produttivo riferito a un dato mercato dei mezzi produttivi e a un dato ciclo di produzione.
2.5.5 Il valore di trasformazione di una risorsa suscettiva di valorizzazioni nella forma, nel-
la funzionalità e nella destinazione, è pari alla differenza tra il valore di mercato della risorsa
trasformata e il relativo costo di trasformazione.
2.5.6 Il valore complementare di una parte di un immobile complesso, che presenta un le-
game di complementarità con le altre parti, è pari alla differenza tra il valore di mercato
2.5.7 Il valore di sostituzione è pari al valore di mercato (o al costo) di un bene sostituto per
certi fini del bene oggetto della valutazione.
2.6.1 Dal punto di vista estimativo, il principio di ordinarietà asserisce che il più probabile
valore di un immobile è il valore medio della distribuzione statistica normale (o gaussiana)
dei valori. Secondo questa distribuzione unimodale e simmetrica, il valore da stimare è il va-
lore centrale più frequente (media, moda o mediana).
2.6.2 Se la distribuzione dei valori stimati per un immobile non è normale (asimmetrica e bi
o plurimodale) la media aritmetica dei valori è ponderata in base al numero di volte in cui cia-
scun valore figura (frequenza), o alla sua probabilità o all'importanza (oggettiva o soggettiva)
che il singolo valore riveste nella distribuzione.
2.7 Dal punto di vista estimativo, il principio di ordinarietà è basato sul principio di giustizia eco-
nomica e sul principio di equità.
2.8.1 La metodologia estimativa pone come unico fondamento logico della valutazione la
comparazione tra l‟immobile oggetto di stima e gli altri immobili di prezzo noto con caratteri-
stiche simili presi a confronto.
2.8.2 La comparazione avviene attraverso termini di paragone, che nella stima immobiliare
sono rappresentati in prevalenza dalle caratteristiche tecniche ed economiche degli immobili.
2.9 Un immobile presenta un valore di mercato nella destinazione di uso in cui si trova, e tanti va-
lori di trasformazione quante sono, al momento di stima, le destinazioni potenziali alternative a
quella attuale.
Frequenza
HBU
2.10 L‟highest and best use (HBU), ovvero il più conveniente e miglior uso, è l‟uso che presenta il
valore massimo tra il valore di mercato nell‟uso attuale ed i valori di trasformazione per gli usi pro-
spettati per un immobile. L‟HBU indica quindi la destinazione maggiormente redditizia. Tale desti-
nazione è quella attuale dell‟immobile se non vi sono destinazioni alternative o se il valore di mer-
cato corrente è maggiore dei valori di trasformazione nelle possibili destinazioni alternative (Figura
3.3).
DESTINAZIONE
ORDINARIA
attuale
2.10.1 L‟HBU può riguardare anche la cessione in uso di un immobile, prescegliendo la de-
stinazione che induce la maggiore redditività, ossia il reddito massimo tra il reddito attuale e i
redditi di trasformazione per gli usi alternativi previsti per l‟immobile.
2.11 Il valore atteso, o valore medio, è la media aritmetica dei valori stimati per le rispettive pro-
babilità (o frequenze).
2.11.1 In termini estimativi, il valore atteso è la media del valore di mercato nell‟uso attuale e
dei valori di trasformazione negli usi alternativi, ponderati per le rispettive probabilità (o fre-
quenze)(Figura 3.4).
ORDINARIA
HBU
Valore
attuale Valore Valore
Uso (MVEU) uso A uso B
attuale Valore
Uso A Valore
atteso
Uso B
Uso
3.0 Discussione
3.1 Il metodo estimativo è fondamentalmente previsivo, nel senso che prevede o stima un valore
economico di un immobile inteso in senso lato prima che questo immobile sia compravenduto sul
mercato, che un diritto immobiliare abbia idoneità a produrre effetti, che un danno sia risarcito, che
una spesa sia affrontata, che un‟offerta sia formulata. Perché se fosse altrimenti il valore ricercato,
attraverso la metodologia estimativa, sarebbe già noto e pertanto verrebbe meno l‟oggetto medesi-
mo dell‟indagine, ossia la valutazione. Ciò non toglie che per particolari finalità pratiche la valuta-
zione possa essere richiesta nonostante la presenza di un prezzo di mercato effettivo o di un inden-
nizzo già corrisposto; in questi casi la valutazione prescinde dall‟esistenza del prezzo o
dell‟indennizzo e segue le regole dettate dalla metodologia estimativa.
3.2 L‟individuazione dello scopo (o degli scopi) della stima di un immobile è un‟operazione preli-
minare della procedura di valutazione. In rapporto al modo in cui è formulato il quesito di stima, os-
sia la domanda alla quale il valutatore deve rispondere, lo scopo può essere esplicito se è inequivo-
cabilmente interpretabile e traducibile nel corrispondente criterio (o nei corrispondenti criteri di
stima). Lo scopo è implicito se è compito del valutatore individuare la finalità (o le finalità) della
valutazione; in questa evenienza l‟identificazione della ragione pratica fa parte del processo di valu-
tazione.
3.3 Occorre osservare che taluni beni possono non presentare alcuni valori, ad esempio una risor-
sa naturale originaria non presenta solitamente un costo di produzione. Per converso, è più spesso
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conducente o costituisce la sola via valutare immobili o gruppi di immobili con particolari caratteri-
stiche tecniche ed economiche, con alcuni valori anziché con altri; ad esempio nella stima di una
parte di un complesso immobiliare, qualora questa parte contribuisca al valore del complesso in
maniera più che proporzionale al proprio presunto valore intrinseco.
3.4 Nella pratica valutativa corrente, spesso la stima del valore di un immobile si semplifica con
l‟indicazione della destinazione più frequente sia essa quella attuale o una delle destinazioni alterna-
tive. È necessario considerare che la ricerca delle destinazioni alternative, e non solo di quella con-
siderata più frequente, è una condizione imprescindibile della stima.
3.6 Nelle stime immobiliari può essere richiesta la stima puntuale e la stima per un intervallo di
valori, in cui il valore puntuale ricade verosimilmente.
3.7 L‟intervallo di stima si genera in molte situazioni: tra il valore di mercato di un immobile
nell‟uso corrente e i valori di trasformazione negli usi e nelle destinazioni alternative; tra i valori di
un immobile stimati con differenti procedimenti valutativi.
3.8 L‟HBU ha interesse anche nell‟attività di counseling, dove identifica la destinazione più red-
ditizia di un immobile. In questa attività l‟HBU prescinde dalla frequenza, così ad esempio: l‟HBU
di un immobile può essere rappresentato dalla destinazione meno frequente (o probabile) ma la più
redditizia; in situazioni innovative l‟HBU di un immobile può essere quello di una prossima desti-
nazione scontata dal mercato e che verosimilmente sta per concretarsi, ma che al momento attuale
non ha altri riscontri.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari applica i principi di valutazione e le basi del valore e i
criteri di stima della metodologia estimativa.
4.3 L‟applicazione del principio di ordinarietà prevede che, costatato l‟uso attuale e definiti gli usi
alternativi dell‟immobile oggetto di valutazione, il valore di mercato dell‟immobile da valutare è il
valore atteso, calcolato dal valore di mercato nell‟uso attuale e dai valori di trasformazione negli usi
alternativi.
4.4 Secondo il criterio economico dell‟HBU sono esclusi dalla stima tutti i valori di trasformazio-
ne minori del valore di mercato dell‟immobile nella destinazione attuale.
VALORE DI MERCATO
1.0 Introduzione
1.1 Le definizioni del valore e i relativi approcci valutativi hanno una radicata tradizione in nume-
rosi paesi, secondo le indicazioni e le normative nazionali.
1.2 Il valore di mercato e i valori diversi da quello di mercato rappresentano le basi della valuta-
zione (capitolo 1).
1.3 Gli immobili possono essere valutati in base al valore di mercato e ai valori diversi dal valore
di mercato, e possono quindi essere scambiati a prezzi che non riflettono il valore di mercato.
1.4 I criteri di stima sono norme metodologiche su cui si fonda la distinzione dell‟oggetto della
ricerca del valore. I criteri di stima discendono dallo scopo o ragione pratica per i quali è richiesta la
valutazione nelle circostanze concrete e indicano il modo di svolgimento della valutazione (capitolo
3).
1.5 I valori diversi dal valore di mercato sono valori di interesse operativo di diversa natura con-
tabile, legale, amministrativa, fiscale, creditizia, ecc. In queste circostanze e per le diverse finalità
sono necessarie altre forme di valore, che sono definite in base alla pratica degli affari, alla pratica
valutativa, alle disposizioni di legge, agli usi e alle consuetudini.
1.6 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire una definizione comune delle ba-
si della valutazione e dei criteri di stima, indicandone i campi di applicazione.
2.0 Definizioni
2.1 Vi sono diverse definizioni del valore di mercato presentate negli standard estimativi e conta-
bili internazionali. Alcune definizioni del valore di mercato sono comunemente utilizzate nelle va-
lutazioni; altre trovano impiego in situazioni particolari o speciali. Queste definizioni presentano un
rilievo in quanto forniscono esatte indicazioni di ciò che deve intendersi per valore di mercato.
2.2 Secondo l‟International Valuation Standards: “Il valore di mercato è l‟ammontare stimato per
il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un ac-
quirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi
opposti, dopo un‟adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con
eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.” (IVS 1, 3.1).
2.3.2 il compratore e il venditore siano motivati dal proprio interesse (principio edonistico);
2.3.4 non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (atto, visure, impo-
ste, ecc.) e le spese di intermediazione;
2.4 Secondo la Banca d‟Italia: “Per valore di mercato si intende l‟importo stimato al quale
l‟immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un‟operazione svolta tra un venditore e
un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un‟adeguata promozione com-
merciale, nell‟ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con pru-
denza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente.” (Diret-
tiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 14.6.2006, relativa all’accesso
all’attività degli enti creditizi ed al suo esercizio (rifusione) e Circolare n. 263 del 27.12.2006, Tito-
lo II, Sezione IV, 1, Nota 16 e successivi aggiornamenti)
2.7 Le espressioni „valore di mercato‟ e „valore equo‟, come generalmente usati negli standard di
contabilità, sono compatibili, anche se non figurano come concetti esattamente equivalenti in tutti i
casi. L‟espressione valore equo è utilizzata nei rendiconti finanziari con riferimento sia al valore di
mercato che al valore diverso da quello di mercato. Nel caso in cui sia possibile stabilire il valore di
mercato di un bene, questo valore corrisponde al valore equo (IVS GAVP, 8.1).
2.8 Il valore di investimento (worth o investment value) è il valore che assume un‟immobile per
un particolare investitore, o per una classe di investitori, che operano per definiti obiettivi di inve-
stimento. Questo concetto soggettivo mette in relazione uno specifico immobile con uno specifico
investitore, o con un gruppo di investitori, o con un‟impresa con obiettivi e/o criteri di investimento
identificabili (IVS 2, 3.3).
2.8.1 Gli immobili possono essere classificati in tre categorie (EVA 5, 3.1.1):
- immobili considerati come investimenti per la capacità di generare un reddito o un
guadagno in termini di capitale; normalmente questa categoria include le costruzio-
ni edilizie completate destinate a essere cedute in uso per fornire un reddito nego-
ziato nel mercato; talvolta questi immobili possono essere utilizzati direttamente
dall‟investitore;
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- immobili in sviluppo acquistati liberi con l‟intenzione di cederli in uso a una terza
parte che si impegna a eseguire i lavori edilizi per come convenuti con l‟investitore;
questa categoria include, oltre che gli immobili in sviluppo, anche immobili dove è
imminente l'inizio dei lavori, per i quali sono state ottenute le autorizzazioni e sti-
pulato un contratto di appalto;
- immobili impegnati per futuri sviluppi che sono acquistati con l‟intenzione di una
rivalorizzazione a una data futura (con o senza il concorso di altri immobili non an-
cora acquisiti) e gli immobili che non appartengono a una o all‟altra delle preceden-
ti categorie.
2.9 Il valore speciale (special value) è un valore che riflette i particolari attributi di un immobile o
di un asset che sono di interesse per uno specifico acquirente, per il quale l‟asset ha un valore che
supera il valore di mercato a causa di vantaggi che non sono disponibili sul mercato per gli altri ac-
quirenti generici (IVS 2, 3.4 e 3.5).
2.10 Il valore di fusione (synergistic value) è un valore che considera una componente addizionale
generata dalla combinazione di due o più interessi insistenti sull‟immobile, quando il valore degli
interessi combinati vale più della somma degli interessi presi singolarmente (IVS 2, 3.6).
2.11 Il valore di liquidazione (liquidation value) è un valore che considera una situazione nella
quale un gruppo di beni, costituenti il patrimonio di un‟impresa, sono offerti separatamente per la
vendita, in genere inseguito a una cessazione dell‟attività dell‟impresa. Il valore di liquidazione, an-
che se spesso è associato con il concetto di vendita forzata, ha un diverso significato. I singoli beni
possono essere ceduti con una regolare vendita che segue un marketing appropriato (IVS 2, 6.9.2).
2.12 Il termine "vendita forzata" è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto
a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ot-
tenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del valore di mercato. In queste circo-
stanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le
quali non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forza-
ta non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul
venditore siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo distin-
to di misurazione, ma è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento (IVS
2, 6.11).
2.13 Il valore di realizzo (salvage value) è un valore che riguarda un bene giunto alla fine della sua
vita economica secondo lo scopo per il quale era stato realizzato. Il bene può avere ancora un valore
per un uso alternativo o per il riciclaggio (IVS 2, 6.9.3).
2.14 Secondo l‟International Valuation Standards: “Il canone di mercato è l‟ammontare stimato
per il quale un immobile, o uno spazio all‟interno di un immobile, sono concessi in uso alla data
della valutazione tra un locatore e un locatario con interessi contrapposti, non condizionati, secondo
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le trattative di affitto correnti e dopo una normale attività di marketing, durante la quale entrambe le
parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.” (IVS, GN2,
3.1.10.1.1).
2.15 Il canone contrattuale (contract rent) è il canone di locazione stabilito nel contratto di loca-
zione.
2.16 Il canone del terreno (ground rental) è un canone atipico corrisposto per il suolo ceduto in
proprietà superficiaria. Si tratta del canone pagato per il diritto di usare e occupare il suolo secondo
i termini del contratto, o della parte del canone pagata per il suolo sottostante la costruzione (Ap-
praisal Institute: The Dictionary of Real Estate Appraisal).
2.17 Il reddito netto (net rent) è il reddito di un immobile al netto dei costi di esercizio a carico del
proprietario, usualmente calcolati su base annuale. I costi riguardano la manutenzione,
l‟assicurazione, l‟ammortamento, il management e le somme corrisposte a terzi secondo il contratto
e la normativa. Il costo annuale comprende le spese da sostenersi a intervalli di tempo maggiori di
un anno (EVS Appendice 7).
Criteri di stima
2.18.1 Il costo di ricostruzione di un‟opera o di un fabbricato esistenti già prodotti nel passato
rappresenta la somma delle spese che alla data di stima un‟impresa edilizia deve sostenere per
realizzare un‟eguale o equivalente costruzione attraverso un ipotetico processo edilizio, riferi-
to a un dato mercato dei mezzi produttivi e a un dato ciclo realizzativo. In altri termini il costo
di ricostruzione è il costo di costruzione a nuovo di una costruzione preesistente.
2.20 Il valore complementare di una parte appartenente a un insieme costituente un immobile com-
plesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell‟immobile complesso e il valore di mercato
2.20.2 Uno tra i più importanti legami di complementarità nel settore urbano e edilizio è il
rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell‟immobile, comprensivo del fabbrica-
to e del terreno (incidenza dell‟area edificata).
2.21 Il valore di sostituzione di un bene è eguale al prezzo o al costo di un altro bene, se i due beni
sono perfetti sostituti a certi fini. Questo criterio di stima si fonda sul principio di sostituzione che
afferma che un bene perfetto sostituto di un altro per certi fini può presentare un eguale valore. La
relazione di sostituzione può essere di natura tecnica, funzionale ed economica.
3.0 Discussione
3.1 Le definizioni del valore di mercato e dei valori diversi da quello di mercato degli standard in-
ternazionali si integrano con i criteri di stima della metodologia estimativa italiana.
3.2 Talvolta i valutatori e gli esperti immobiliari ritengono che sia tecnicamente impossibile sti-
mare il valore di mercato di un immobile secondo le indicazioni contenute nelle definizioni degli
standard valutativi e della letteratura estimativa. Queste obiezioni si fondano essenzialmente sulle
circostanze per le quali: in molte transazioni una o entrambe le parti non sono operatori abituali del
mercato immobiliare; le parti si trovano spesso in condizione di necessità a vendere o a comprare; il
tempo di esposizione sul mercato non sempre è quello normale.
3.3 La definizione del valore di mercato vale parimenti per l‟immobile oggetto di stima e per gli
immobili di confronto rilevati nello stesso segmento di mercato. Per il primo la definizione è nor-
mativa e indica al valutatore lo standard cui deve uniformarsi la stima, per i secondi la definizione
riguarda la verifica dei prezzi contrattati per gli immobili impiegati nella comparazione come im-
mobili di confronto. Se la definizione del valore di mercato non è soddisfatta per i prezzi di mercato
degli immobili di confronto la comparazione estimativa è falsata. Ciò può avvenire ad esempio se la
rilevazione del (presunto) prezzo di mercato è svolta sull‟atto di compravendita, quando questo non
è fedele alla trattativa reale discostandosene per motivi diversi; oppure la compravendita e il relati-
vo prezzo sono riferiti a immobili a regime speciale di alienazione; oppure quando il prezzo si rife-
risce a compravendite fittizie; oppure quando ricorrono le condizioni indicate per il valore speciale.
3.4 In molte situazioni le motivazioni delle parti nelle transazioni possono influire sul prezzo pa-
gato, e persino rendere alcune trattative esterne al mercato. Gli esempi di condizioni speciali di
vendita includono il pagamento di un prezzo più alto da parte dell‟acquirente perché l‟acquisizione
dell‟immobile genera un valore di fusione; il pagamento di un prezzo più basso perché l‟offerente
ha urgenza di concludere il contratto; l‟esistenza di un rapporto finanziario, di affari o familiare tra
le parti coinvolte nell‟operazione; le particolari considerazioni di ordine fiscale; la mancata esposi-
zione dell‟immobile per un tempo sufficiente sul (libero) mercato; o ancora la prospettiva di un lun-
go contenzioso (IVS GN 1 5.22.3).
3.6.1. l‟immobile oggetto di stima può essere trasformato e/o variato nella destinazione e
nell‟uso;
3.6.2. le trasformazioni e le nuove destinazioni d‟uso sono reputate più proficue rispetto alle
condizioni di fatto al momento di stima, una volta soddisfatti i vincoli di natura fisica, tecno-
logica, legale, urbanistica e finanziaria (capitolo 3);
3.7 Il valore di trasformazione trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio
nella stima delle aree edificabili, degli immobili suscettivi di interventi di recupero edilizio, dei se-
milavorati, dei manufatti in lavorazione e così di seguito.
3.9 Il processo di trasformazione può riguardare la demolizione della struttura esistente e la suc-
cessiva costruzione di un nuovo edificio.
3.10 Il valore di trasformazione può essere utilizzato per esprimere giudizi di convenienza econo-
mica relativi a interventi di rinnovo e di recupero urbano e di valorizzazione e riqualificazione del
patrimonio edilizio.
3.11 Il valore di trasformazione si presta a essere impiegato come giudizio estimativo e come giu-
dizio economico. Il primo giudizio mira a prevedere il valore di mercato; il secondo giudizio mira
solitamente a prevedere il valore di investimento.
3.13 L‟highest and best use considera la destinazione d‟uso più redditizia di un immobile, pren-
dendo atto del fatto che i potenziali acquirenti sono disposti a pagare un prezzo che riflette le attese
del più proficuo impiego dell‟immobile tra gli impieghi possibili consentiti dalla normativa.
3.14 La stima del costo di ricostruzione deprezzato è richiesta in genere nella stima di edifici, di
impianti, di equipaggiamenti, di attrezzature e di macchine destinati a finalità strumentali, per i qua-
li si può fare astrazione dai reciproci rapporti di complementarità e dal coordinamento nell‟attività
di impresa.
4. Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari esamina le definizioni del valore di mercato e dei va-
lori diversi dal valore di mercato.
4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone i criteri di stima applicati alle basi del valore
approfondendone i campi di applicazione.
4.3 In pratica il valutatore dapprima individua la definizione del valore appropriata al caso di sti-
ma quindi identifica il corrispondente criterio di stima nel rispetto rigoroso dell‟enunciato della de-
finizione.
4.4 Nel Rapporto di valutazione devono essere riportati la definizione o le definizioni del valore o
dei valori e il criterio o i criteri di stima dell‟immobile o degli immobili oggetto di stima, o del dirit-
to o dei diritti, o dell‟interesse o degli interessi da valutare (capitolo 11).
4.5 La valutazione secondo il valore equo è consentita solo per alcune poste dello stato patrimo-
niale, per le quali il valore equo può essere stimato in modo attendibile. L‟impiego del valore equo
è consentito per le immobilizzazioni materiali e per i beni strumentali ed è obbligatorio per le attivi-
tà agricole. Il valor equo dei terreni e degli edifici è rappresentato solitamente dal valore di mercato,
stimato mediante perizia da valutatori qualificati.
4.6 Il valore di investimento è il valore che assume un immobile per un particolare investitore. Se
si tratta di un progetto di investimento immobiliare, il valore attuale netto del flusso di cassa previ-
sto è scontato al saggio di redditività imposto dall‟investitore (capitolo 9).
4.6.3 I flussi di cassa sono stimati per il previsto periodo di disponibilità dell‟immobile da
parte dell‟investitore, considerando la serie dei ricavi e dei costi e i relativi rischi (EVA 5,
4.2).
4.6.4 Il saggio di sconto applicato ai ricavi e ai costi del flusso di cassa è scelto
dall‟investitore, riflettendo le sue richieste (EVA 5, 4.4).
4.7 Le assunzioni e le condizioni di stima del valore speciale di un immobile, devono essere chia-
ramente e dettagliatamente indicate nel Rapporto di valutazione (capitolo 11).
4.8 Nel valore di trasformazione di un immobile, la stima dei ricavi e dei costi è soggetta
all‟operazione finanziaria di anticipazione al momento della stima, volta a determinare il valore at-
tuale netto del relativo flusso di cassa (capitolo 9).
4.8.1. Nelle operazioni di stima il saggio di sconto è posto pari al saggio di capitalizzazione
(capitolo 9). Nelle operazioni di investimento, il saggio di sconto è equiparato al saggio di
profitto soggettivo dell‟imprenditore.
4.8.2. L‟applicazione del valore di trasformazione nella stima delle aree edificabili è soggetta
a numerose assunzioni in merito alla stima dei ricavi e dei costi (EVS Appendice 1, A1.87).
4.8.4. Quando un immobile sta per essere trasformato o valorizzato, il valutatore deve preve-
dere le date alle quali i permessi saranno accordati, la costruzione completata, l‟edificio con-
segnato, le vendite avviate e i primi affitti stipulati (EVA 5, 4.3).
4.9 Nel Rapporto di valutazione, per il valore complementare di una parte di un immobile com-
plesso, il nesso di complementarità deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capitolo
11).
4.10 Nel Rapporto di valutazione, per il valore di sostituzione il nesso di surrogazione deve essere
definito riguardo alle finalità di stima e deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capito-
lo 11).
4.11 In un incarico di valutazione più ampio può rientrare la stima di beni mobili. La definizione di
valore in base alla quale sono valutati i beni mobili deve essere coerente con l‟obiettivo della valu-
tazione (IVS Tipi di proprietà, 3.3.1).
1.0 Introduzione
1.2 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire le misure del prezzo e del canone
di mercato e delle caratteristiche immobiliari.
2.0 Definizioni
2.1 Per prezzo di mercato si intende l‟importo pagato (e incassato) per un immobile scambiato nel
mercato. Il prezzo di mercato è un dato storico, indipendentemente dal fatto che sia reso pubblico o
sia mantenuto riservato (IVS GAVP, 4.2).
2.2 Per canone di mercato si intende l‟importo pagato (e incassato) periodicamente per un l‟uso
di un immobile. Il canone di mercato è un dato storico.
2.2.1 Con il termine „canone di mercato‟ si designa anche la base del valore omonima (capi-
tolo 4) per la quale si può ricorrere alla locuzione „valore locativo di mercato‟. Il significato
del termine si evince di volta in volta dal contesto.
2.3 Il prezzo di mercato totale esprime in moneta la somma complessiva pagata (o incassata) per
l‟acquisto un immobile ad una certa data.
2.4 Il canone di mercato totale esprime in moneta la somma complessiva pagata (o incassata) pe-
riodicamente per la cessione in uso di un immobile.
2.6 Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il prezzo totale
per la caratteristica dell‟immobile considerato. Nella pratica degli affari il prezzo unitario medio in-
dica il prezzo corrisposto per ogni unità della caratteristica immobiliare considerata; solitamente
questa caratteristica è rappresentata dalla consistenza dell‟immobile misurata variamente (superficie
commerciale, vano, ecc.). Il prezzo unitario medio di una caratteristica è da intendersi al lordo
dell‟effetto delle altre caratteristiche diverse da quella alla quale è riferito; per questo è da conside-
rare una misura grezza ai fini della valutazione immobiliare.
2.7 Il reddito unitario medio di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il canone totale
per la caratteristica dell‟immobile considerato. Nella pratica degli affari il reddito unitario medio
indica il canone corrisposto per ogni unità della caratteristica immobiliare considerata; solitamente
questa caratteristica è rappresentata dalla consistenza dell‟immobile misurata variamente (superficie
commerciale, superficie espositiva, ecc.). Il reddito unitario medio di una caratteristica è da inten-
dersi al lordo dell‟effetto delle altre caratteristiche diverse da quella alla quale è riferito; per questo
è da considerare una misura grezza ai fini della valutazione immobiliare
2.7.1 Il reddito unitario medio di alcune caratteristiche immobiliari, calcolato dal canone to-
tale di un immobile, può avere scarso o nullo senso pratico (se ad esempio riferito al livello di
piano, ai servizi, alla dotazione di impianti, ecc.).
2.8 Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale di
un immobile al variare della caratteristica.
2.8.1 Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare ha senso pratico per tutte le carat-
teristiche immobiliari, per le quali esprime la variazione di prezzo in aumento o in diminuzio-
ne indotta da variazioni nel livello della caratteristica. Il prezzo marginale è riferito alla varia-
zione di un‟unità della caratteristica.
2.8.2 Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare può assumere: valori positivi nel
caso in cui a una variazione in aumento della caratteristica corrisponde un aumento del prezzo
totale; valori negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corri-
sponde una diminuzione del prezzo totale; e valori nulli nel caso in cui una variazione della
caratteristica non produce variazioni del prezzo totale.
2.9 Il reddito marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del canone di
mercato totale di un immobile al variare della caratteristica.
2.9.1 Il reddito marginale di una caratteristica immobiliare ha senso pratico per tutte le ca-
ratteristiche immobiliari, per le quali esprime la variazione di canone in aumento o in diminu-
zione indotta da variazioni nel livello della caratteristica. Il reddito marginale è riferito alla
variazione di un‟unità della caratteristica.
2.9.2 Il reddito marginale di una caratteristica immobiliare può assumere: valori positivi nel
caso in cui a una variazione in aumento della caratteristica corrisponde un aumento del cano-
ne totale; valori negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica cor-
risponde una diminuzione del canone totale; e valori nulli nel caso in cui una variazione della
caratteristica non produce variazioni del canone totale.
2.11 Nel settore immobiliare il prezzo e il canone di mercato sono riferiti a immobili con caratteri-
stiche multiple ed eterogenee, talvolta atipiche e uniche. Vi sono numerosi modi per classificare le
caratteristiche immobiliari ai fini della stima.
2.12 Le caratteristiche immobiliari possono essere classificate in modo più analitico in: caratteristi-
che locazionali, caratteristiche posizionali, caratteristiche tipologiche, caratteristiche economiche e
caratteristiche istituzionali.
2.13 Avuto riguardo alla misura, le caratteristiche si distinguono in caratteristiche quantitative e ca-
ratteristiche qualitative.
2.13.1 Le caratteristiche quantitative possono essere misurate in una scala cardinale median-
te unità tecniche ed economiche (superficie, impianti, ecc.).
2.13.2 Le caratteristiche qualitative possono essere misurate nella scala nominale e nella sca-
la ordinale (livello di piano, panoramicità, inquinamento, ecc.). Le caratteristiche qualitative
assumono particolare rilievo nella stima del patrimonio immobiliare con valenze architettoni-
che, storiche, culturali e ambientali.
2.14 Le caratteristiche immobiliari qualitative possono essere misurate nella scala ordinale, che
assegna un posto in una serie ordinata a ciascun livello presentato dalla caratteristica. Ad esempio la
caratteristica “stato di manutenzione” dell‟immobile è una caratteristica tipologica che mira a rap-
presentare principalmente il grado di deperimento fisico di un immobile. Il suo compito consiste nel
tenere conto dell‟effetto della condizione di manutenzione dell‟immobile sul prezzo di mercato. La
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scala di misura dello stato di manutenzione è ordinale e l‟unità di misura è il punteggio o
l‟intervallo (1, 2, 3 oppure buono, medio, scadente).
2.15 Le caratteristiche immobiliari qualitative possono essere misurate nella scala nominale, che
assegna un nome a una caratteristica non ordinabile né misurabile. La scala di misura nominale può
essere rappresentata dalla condizione binaria presente o assente, oppure in senso relativo compara-
tivamente di più o di meno. Ad esempio la caratteristica “panorama” è una caratteristica tipologica e
ambientale che mira a rappresentare la presenza di qualità del contesto ambientale ove si colloca un
immobile. Il suo compito consiste nel tenere conto dell‟effetto del panorama dell‟immobile sul
prezzo di mercato. La scala di misura del panorama può essere la presenza o l‟assenza, oppure in
senso relativo comparativamente un livello maggiore o minore, come avviene in genere nella perce-
zione dei compratori e dei venditori.
3.0 Discussione
3.1 Il prezzo unitario esprime il prezzo medio corrisposto per l‟acquisto di un‟unità di superficie
dell‟immobile, anche se l‟immobile è stato acquistato a corpo.
3.2 Il canone unitario esprime il canone medio corrisposto per l‟uso di un‟unità di superficie
dell‟immobile, anche se il canone è stato pattuito a corpo.
3.3 Nella pratica degli affari, in genere per gli immobili più grandi il prezzo e il reddito medi del-
le caratteristiche superficiarie sono minori del prezzo e del reddito medi degli immobili più piccoli,
e ciò vale in linea di principio sia per i terreni e le aree sia per gli edifici e le loro parti. Ciò può es-
sere verificato solo quando tra un immobile più grande e uno più piccolo vi è una parità di condi-
zioni delle altre caratteristiche diverse dalla loro dimensione.
3.4 Il calcolo del prezzo e del reddito medi tendono a perdere di significato concreto se riferiti a
caratteristiche diverse da quelle di consistenza.
3.5 Il vantaggio principale offerto dal prezzo e dal reddito marginali rispetto al prezzo e al reddito
medi è rappresentato dal fatto che possono essere calcolati e hanno un senso pratico per tutte le ca-
ratteristiche immobiliari.
3.6 La misurazione delle superfici degli immobili è opportuno che si svolga secondo i criteri di
misura metrica, tuttavia in loro assenza ai fini del confronto estimativo si può ricorrere a criteri pra-
tici, avendo cura di mantenere lo stesso criterio (criterio unico) per misurare l‟immobile oggetto di
stima e gli immobili di confronto, assicurando così una sostanziale parità di condizioni della compa-
razione estimativa.
3.7 Le superfici esterne degli immobili sono una caratteristica immobiliare da prendere in consi-
derazione nella stima, sia si tratti di superfici a uso esclusivo sia si tratti di superfici condominiali. Il
3.8 Per le superfici esterne vale il principio del criterio unico di misura per l‟immobile oggetto di
stima e per gli immobili di confronto. Il criterio unico di misura delle superfici esterne può riguar-
dare l‟area totale del lotto sul quale insiste la costruzione oppure l‟area libera attorno alla costruzio-
ne.
3.9 La misura delle caratteristiche qualitative è preliminare alla stima del loro prezzo o del loro
reddito marginali, ai fini del confronto tra immobili dotati di livelli diversi della caratteristica, per
stabilire il valore di mercato dell‟immobile oggetto di valutazione, dotato a sua volta di un dato li-
vello della caratteristica qualitativa.
3.10 Quando le caratteristiche qualitative entrano nell‟analisi estimativa devono essere riportate
tutte nella scala cardinale. Il passaggio dalla scala nominale a quella cardinale avviene generalmente
con l‟attribuzione dei valori zero e uno rispettivamente in assenza o in presenza della caratteristica,
oppure convenendo di assegnare zero ad una e uno all‟altra di due modalità qualitative. Il passaggio
dalla scala ordinale a quella cardinale si ottiene con l‟assegnazione di punteggi relativi ai posti oc-
cupati dai diversi livelli in cui è ordinata la caratteristica.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce le misure dei prezzi, dei redditi e delle carat-
teristiche immobiliari ai fini della valutazione, nella considerazione secondo la quale il prezzo e il
canone di mercato di un immobile variano in funzione delle caratteristiche immobiliari possedute.
4.3 La rilevazione delle caratteristiche immobiliari si svolge con le scale di misura naturali, che ai
fini dell‟analisi estimativa sono trasformate nella scala numerica cardinale.
4.4 La stima del prezzo e del reddito marginali delle caratteristiche immobiliari quantitative e
qualitative si svolge in base ai rapporti mercantili e alle altre informazioni di mercato e alla metodo-
logia di stima (capitoli 2 e 7).
1.0 Introduzione
1.1. Le rilevazioni del mercato immobiliare si svolgono in funzione degli obiettivi dell‟indagine,
degli strumenti e dei modelli di analisi, del tempo e dei mezzi a disposizione, delle condizioni con-
crete della rilevazione e delle richieste della committenza.
1.2. L‟osservazione del mercato immobiliare ai fini della valutazione prevede la rilevazione dei
segmenti di mercato e la rilevazione dei dati immobiliari (capitoli 2 e 1).
1.3. Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire una definizione della scheda di
rilevazione del segmento di mercato e una definizione della scheda di rilevazione del dato immobi-
liare.
2.0 Definizioni
2.1 La rilevazione del mercato immobiliare deve essere preceduta dalla definizione:
- del tipo di rilevazione;
- delle fonti di rilevazione e di informazione e della loro composizione;
- del modello di scheda di rilevazione o del modello di questionario;
- dei modi di elaborazione estimativa e statistico-economica dei dati;
- del sistema dei controlli e dello standard di qualità;
- dei modi di archiviazione dei dati;
- dei modi di presentazione dei risultati.
2.2 La rilevazione del mercato immobiliare deve possedere i seguenti requisiti di:
- veridicità del dato immobiliare, in presenza di un diffuso comportamento a occultare i
prezzi effettivamente contrattati;
- completezza relativa alla presenza di tutti gli elementi costitutivi del dato immobiliare; il
dato immobiliare è costituito da una parte economica relativa al prezzo o al canone effetti-
vamente corrisposti e da una parte tecnica relativa alle caratteristiche posizionali, struttura-
li, tipologiche e tecnologiche dell‟immobile (capitolo 5);
- accuratezza relativa alla diligenza, alla competenza e alla precisione della rilevazione.
2.4 Il modello schematico di scheda di rilevazione del segmento di mercato immobiliare riporta i
parametri letterari e numerici del segmento di mercato, i rapporti mercantili rilevati e ogni altra in-
dicazione ritenuta utile ai fini della stima immobiliare. Rispetto a questo modello schematico, la
scheda del segmento di mercato può essere ulteriormente dettagliata in funzione delle particolari re-
altà urbane, immobiliari e edilizie, delle modalità della rilevazione e dell‟archiviazione (capitolo 2).
2.4.1 La scheda di rilevazione del segmento di mercato comprende una foto o più foto rap-
presentative del segmento di mercato (per tipologia edilizia, per dotazione di infrastrutture e
servizi, per viabilità, ecc.) ed eventualmente altri documenti planimetrici.
2.5 Il dato immobiliare è costituito dai prezzi o dai canoni di mercato veri e dalle caratteristiche
tecnico-economiche degli immobili (capitolo 1). Ad esempio nel caso di una compravendita di un
appartamento in condominio, il dato immobiliare è costituito dal prezzo contrattato, dalla data dello
scambio, dalla superficie principale, dalla superficie dei balconi, dal numero dei servizi, dal livello
del piano e così di seguito.
2.6 Il dato immobiliare trova applicazione nelle stime professionali, nelle stime su larga scala
(mass appraisal) (capitolo 17), nella redazione di statistiche dettagliate e nella costruzione di indici
e coefficienti da applicare nella stima immobiliare.
2.7 La rilevazione dei dati immobiliari si svolge attraverso la scheda di rilevazione del dato im-
mobiliare, che rappresenta un documento composto di una parte letteraria, di una parte grafica e di
una parte fotografica.
3.0 Discussione
3.1 È noto che nel nostro paese la veridicità dei dati rilevati è un problema complesso, che investe
un diffuso comportamento dei dichiaranti, che mirano a indicare negli atti un ammontare minore del
prezzo effettivamente contrattato.
3.2 I dati veri di mercato sono noti ai compratori e ai venditori, ai conduttori e ai proprietari, agli
agenti immobiliari, ai notai, ai commercialisti, ai consulenti fiscali, ai funzionari di banca che ope-
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rano nel credito immobiliare, ai tecnici delle imprese edilizie, ai tecnici liberi professionisti, agli
amministratori dei condomini e così di seguito.
3.3 La rilevazione dei dati immobiliari veridici si svolge sugli atti ufficiali, riguardo quelli atten-
dibili, e sulle fonti fiduciarie rappresentate dai diretti interessati (compratori e venditori, locatori e
affittuari), dagli operatori del mercato e dai tecnici professionisti.
3.4 Nel settore immobiliare, il problema principale della metodologia di stima consiste nella di-
sponibilità dei prezzi e dei canoni effettivamente contrattati, sui quali basare le previsioni dei prezzi
e dei canoni futuri e la stima del valore di mercato. Per compiere stime veritiere non esiste altra via
che quella della rilevazione e della raccolta dei prezzi veri laddove si formano.
3.5 La rilevazione e la raccolta dei dati immobiliari e delle altre informazioni di mercato mirano a
garantire condizioni di trasparenza e di equità al mercato immobiliare, consentendo il conseguimen-
to di un presupposto di efficienza e il contenimento di effetti distorsivi.
3.6 Nelle operazioni di rilevazione e di raccolta dei dati immobiliari si pone la necessità di uno
standard di rilevazione. La proposta di uno standard dei dati immobiliari discende dall‟assenza di un
primitivo standard immobiliare.
3.7 Nelle operazioni di rilevazione e di raccolta dei dati immobiliari si pone la necessità di dispor-
re di un codice di autodisciplina dei rilevatori, cioè un insieme di regole di condotta alle quali si a-
derisce con la spontanea osservanza.
3.8 Un sistema di rilevazione del mercato immobiliare mira in prima istanza alla rilevazione e alla
raccolta dei parametri dei segmenti di mercato e dei dati immobiliari, al fine di supportare l‟attività
professionale nella valutazione e nel management immobiliari e di sostenere le elaborazioni statisti-
che e la costruzione di indici economico-estimativi.
3.9 Le finalità delle rilevazioni del mercato immobiliare sono molteplici. Le finalità generali ri-
guardano principalmente:
- la descrizione e la rappresentazione del mercato immobiliare,
- le prospettive di evoluzione del mercato e delle sue grandezze,
- l‟interpretazione degli aspetti causativi e genetici dei parametri del mercato e dei prezzi,
- le indicazioni per le scelte di investimento,
- le indicazioni per la politica economica e la pianificazione territoriale.
3.10 I dati e le informazioni raccolte dal sistema di rilevazione possono costituire una banca dati.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari fa riferimento alle operazioni di rilevazione dei dati e
delle informazioni del mercato immobiliare.
4.2 La raccolta e l‟analisi dei segmenti di mercato e dei dati immobiliari e delle informazioni di
mercato mirano a descrivere, a prevedere e a interpretare il mercato immobiliare, nella sua articola-
zione e nella sua complessità.
4.3 In pratica la rilevazione del dato immobiliare e dell‟informazione di mercato può riguardare
un ampio spettro di finalità applicative, che devono essere definite di volta in volta.
4.4 La rilevazione dei segmenti di mercato e dei dati immobiliari si svolge con schede di rileva-
zione. La scheda di rilevazione è usata per trascrivervi dati e annotazioni nell‟ordine più adatto alla
consultazione e con il grado di dettaglio richiesto dai fini dell‟indagine, in modo da poterne disporre
per le successive analisi in una raccolta ordinata.
4.5 L‟indagine sui parametri del segmento di mercato si svolge sul campo rilevando le informa-
zioni dagli operatori del settore e, laddove disponibili, nelle raccolte degli usi e delle consuetudini
commerciali del settore immobiliare.
4.6 La rilevazione del segmento del mercato immobiliare è volta principalmente alle successive
operazioni di valutazione di un immobile ricadente nel segmento di mercato, alla stima su larga sca-
la di parte o di tutti gli immobili del segmento, alla mappatura sistematica dei segmenti di mercato,
alla costituzione di una banca dati dei segmenti di mercato.
4.8 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari auspica la definizione di uno standard di rilevazione
dei dati immobiliari e la creazione di raccolte sistematiche dei dati e di archivi delle informazioni di
mercato.
2. CARATTERISTICHE LOCAZIONALI
2.1 Localizzazione
2.2 Comune
2.3 Quartiere
2.4 Servizi pubblici
2.5 Infrastrutture
2.6 Condizioni ambientali
2.7 Altro
3. CARATTERISTICHE POSIZIONALI
3.1 Edificio: Epoca di costruzione. Epoca di soprelevazioni e ampliamenti. Epoca
di altri interventi. Numero dei piani (livelli). Cortili e spazi condominiali. Ca-
ratteristiche strutturali. Impianti tecnologici. Stato di manutenzione. Altro.
3.2 Unità immobiliare: Via e Numero civico. Interno. Superfici interne. Superfici
balconi. Superfici terrazze. Superfici esterne. Cantine. Soffitte. Garage. Box
auto. Posto auto. Altri locali accessori. Livello o Piano f.t. Esposizione preva-
lente. Prospicienza. Panoramicità. Luminosità. Impianti tecnologici. Stato di
manutenzione. Altro.
3.3 Dati catastali: Vani catastali. Particella (e sub). Foglio. Categoria. Classe. Al-
tro identificativo. Rendita catastale.
4. CARATTERISTICHE ECONOMICHE
4.1 Situazione locativa: Locali liberi. Locali affittati. Canone di affitto. Periodici-
tà. Altro.
4.2 Servitù reali dell’unità immobiliare.
4.3 Altre servitù.
4.4 Altro.
5. CARATTERISTICHE SOGGETTIVE
5.1 Venditore: Modalità di possesso. Causa della vendita. Altro.
5.2 Acquirente: Causa dell’acquisto. Altro.
5.3 Possessore: Motivo del possesso. Tipo di contratto.
5.4 Altro.
7. CARATTERISTICHE FINANZIARIE
10. ALLEGATI
10.1 Planimetria della zona (scala 1:2000)
10.2 Pianta dell’edificio (scala 1:100÷500)
10.3 Pianta dell’unità immobiliare (scala 1:100)
10.4 Fotografie delle tipologie edilizie
10.5 Fotografie dell’edificio
10.6 Fotografie dell’unità immobiliare.
PROCEDIMENTI DI STIMA
1.0 Introduzione
1.1 I procedimenti di stima rappresentano il modo con cui si conduce un‟operazione estimativa
per giungere alla soluzione di un problema o ad un risultato. Tramite i procedimenti di stima si
giunge alla formulazione quantitativa della valutazione.
1.4 Gli International Valuation Standards considerano che gli approcci più diffusi per stimare il
valore di mercato di un immobile sono: il sales comparison approach o metodo del confronto di
mercato, l‟income capitalization approach o procedimento di capitalizzazione del reddito e il cost
approach o metodo del costo (di riproduzione deprezzato) .
1.5 L‟obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire le definizioni dei principali
procedimenti di stima secondo la letteratura estimativa e gli standard valutativi internazionali.
2.0 Definizioni
2.1 Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di
mercato di un immobile, basato sul confronto tra l‟immobile oggetto di stima e un insieme di im-
mobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso
segmento di mercato (capitolo 8).
2.1.1 Il principale e più importante procedimento del metodo del confronto è il market com-
parison approach (MCA), che si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratte-
ristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo.
2.1.2 Il sistema di stima è un procedimento di stima che traduce i confronti tra l‟immobile
oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili in un sistema di equazioni linea-
ri. Il sistema di stima raffigura la formalizzazione matematica del MCA.
2.1.4 Il metodo del confronto di mercato comprende i procedimenti di statistici basati sulla
rilevazione di un campione di dati reali di mercato. In genere si tratta di procedimenti di stati-
stica multivariata applicati nelle stime su larga scala (capitolo 17).
2.2 Il procedimento per capitalizzazione del reddito comprende i metodi di capitalizzazione del
reddito, che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare be-
nefici monetari. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del
reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione (capitolo 9).
2.3 Il procedimento per capitalizzazione del reddito si articola: nel metodo della capitalizzazione
diretta (direct capitalization); nel metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization);
nell‟analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis).
2.3.1 Il metodo della capitalizzazione diretta converte in modo diretto il reddito di un im-
mobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizza-
zione, oppure moltiplicandolo per un fattore.
2.3.2 Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei redditi e la serie dei
costi di un immobile dal momento dell‟acquisto al momento della rivendita, conver-
tendoli nel valore di mercato dell‟immobile con un calcolo finanziario.
2.3.3 L‟analisi del flusso di cassa scontato si applica allo studio dei flussi di cassa atipici di
immobili in situazioni particolari non riconducibili agli schemi diretti o finanziari de-
gli altri due metodi della capitalizzazione del reddito.
2.4 Il metodo del costo mira a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la som-
ma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell‟edificio, eventualmente
diminuito del deprezzamento maturato al momento della stima. È detto anche metodo del costo di
ricostruzione (o riproduzione) deprezzato (capitolo 10).
3.0 Discussione
3.1 Il quadro metodologico delle valutazioni immobiliari in Italia è in gran parte il risultato della
carenza di conoscenze sul mercato immobiliare, dovuta alla scarsa trasparenza dei prezzi e alla
mancanza di sistematiche rilevazioni di dati immobiliari veridici. Per questo motivo nella pratica
professionale si ricorre spesso a criteri empirici, a dati sommari e a procedimenti di stima basati su
semplificate ipotesi operative.
3.2 La scarsa trasparenza del mercato immobiliare e il carente livello di informazione rendono
improcrastinabile la realizzazione di una base informativa di dati affidabili, dettagliati e obiettivi ri-
feriti ai segmenti del mercato immobiliare.
3.3 Il principio su cui si fonda il metodo del confronto di mercato consiste nella considerazione
per la quale: “il mercato fisserà il prezzo di un immobile allo stesso modo in cui ha già indicato il
prezzo di mercato per immobili simili”. Un compratore infatti non pagherà per un immobile sostitu-
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ibile con altri simili più del prezzo di acquisto di un altro immobile con le stesse caratteristiche nel-
lo stesso segmento di mercato.
3.4 I procedimenti per capitalizzazione del reddito si basano sulla trasformazione del reddito di un
immobile nel valore di mercato attraverso il saggio di capitalizzazione o il moltiplicatore del reddi-
to. Quando in un segmento di mercato non esistono immobili simili a quello da stimare, ai quali pa-
ragonarlo, oppure in assenza di dati di compravendite recenti, è necessario ricorrere alla simulazio-
ne del mercato attraverso la capitalizzazione del reddito.
3.5 In Italia, la prassi valutativa basata sul moltiplicatore del reddito è poco diffusa nelle stime
degli immobili, mentre trova applicazione nelle cessioni di attività commerciali e terziarie, dove è
regolata da usi e consuetudini di scambio e di valutazione. Il reddito di esercizio costituisce la base
della stima del valore di mercato.
3.6 Il principio su cui si fonda il metodo del costo afferma che un compratore non è disposto a
pagare per un immobile edificato una somma maggiore di quella richiesta per acquistare un terreno
edificabile e realizzarvi un fabbricato che presenta la stessa utilità funzionale di quello da valutare,
sottraendo eventualmente il deprezzamento maturato.
3.7 Il costo di ricostruzione deprezzato riguarda in genere la stima di immobili edificati a destina-
zione speciale, con un ridotto mercato o senza mercato, per una serie di finalità relative alle stime
contabili, alle stime assicurative, alle stime fallimentari, alla stima dei danni e così di seguito.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari considera i procedimenti e i metodi di stima secondo i
principi e i criteri riportati nella letteratura estimativa e negli standard valutativi internazionali.
4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è contrario all‟applicazione dei procedimenti empirici
di stima perché: non si basano sulla rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato; non rispet-
tano la metodologia scientifica di stima; il loro svolgimento e i risultati non sono dimostrabili né ve-
rificabili; non rispettano le norme di comportamento in merito alla responsabilità del perito e non
garantiscono il cliente; non sono assoggettabili a norme uniformi e generalmente condivise; sono in
contrasto con gli standard valutativi internazionali.
4.3 Nel metodo del confronto di mercato, il MCA si impiega nelle stime di mercato di singoli
immobili, o di complessi di immobili, e nella stima su larga scala (capitolo 17).
4.4 Nel metodo del confronto di mercato, il sistema di stima si applica a tutti i tipi di immobili per
i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il MCA e il sistema
di stima formano un procedimento integrato di stima del prezzo o del canone di mercato degli im-
mobili. Il MCA provvede a stimare i prezzi e i redditi marginali delle caratteristiche che presentano
un riferimento o un‟indicazione nel mercato, il sistema di stima provvede a calcolare i prezzi e i
redditi marginali delle caratteristiche per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali
la stima è complessa o imprecisa. Tra queste caratteristiche sono comprese quelle qualitative.
4.5 Nel metodo del confronto di mercato, il sistema di ripartizione si applica a tutti i tipi di im-
mobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il sistema
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di ripartizione calcola i prezzi o i redditi medi unitari delle caratteristiche immobiliari del set di im-
mobili rilevato ai fini della valutazione.
4.6 Il procedimento per capitalizzazione del reddito si applica nei settori ove l‟importanza della
redditività è preminente, soprattutto per gli investitori nelle scelte di investimento e più in generale
quando si tratta di investimenti in nuovi settori immobiliari e in attività edilizie innovative.
4.7 Il procedimento per capitalizzazione del reddito può essere applicato nella stima del valore di
investimento.
4.8 L‟impiego del metodo del costo è suggerito nella stima di immobili strumentali e di immobili
speciali, di immobili secondari e di parti accessorie di immobili complessi. In queste circostanze il
criterio di stima è rappresentato dal costo di ricostruzione deprezzato. Il metodo è diffuso nella sti-
ma contabile dei cespiti del patrimonio aziendale.
4.9 L‟impiego del metodo del costo di ricostruzione deprezzato è richiesto nella stima di edifici,
di impianti, di equipaggiamenti, di attrezzature e di macchine destinati a finalità strumentali, per i
quali si può fare astrazione dai rapporti di complementarità con il terreno e dal coordinamento
nell‟attività di impresa.
4.10 Il metodo del costo si applica nella stima dei danni parziali e totali arrecati ai beni mobili e
immobili.
4.11 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il procedimento e il metodo ovvero i
procedimenti e i metodi di stima applicati nella valutazione (capitolo 11).
1.0 Introduzione
1.1 Il metodo del confronto di mercato si basa sulla comparazione diretta dell‟immobile da valu-
tare con immobili simili compravenduti o ceduti in uso di recente con un prezzo o un canone di
mercato noti, rilevati ai fini della stima.
1.2 Il metodo del confronto di mercato comprende il market comparison approach (MCA), il si-
stema di stima, il MCA e il sistema di stima e il sistema di ripartizione.
1.3 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è indicare le modalità di applicazione del
metodo del confronto di mercato.
2.0 Definizioni
2.1 Il market comparison approach (MCA) è il procedimento di stima immobiliare più noto e dif-
fuso nel mondo.
2.1.1 Il MCA è una procedura di comparazione sistematica applicata alla stima degli immo-
bili, che prende come termine di paragone le loro caratteristiche tecnico-economiche (superfi-
ci principale e secondarie, stato di manutenzione, impianti tecnologici, ecc.). Il MCA si basa
dunque sulla rilevazione dei dati immobiliari (prezzi o canoni di mercato e caratteristiche de-
gli immobili).
2.1.3 Gli aggiustamenti sono costituiti dai prezzi o dai redditi marginali delle caratteristiche
immobiliari (capitolo 5).
2.2 Il sistema di stima è una formalizzazione matematica del MCA che permette di risolvere il
problema della stima del valore di mercato in presenza di caratteristiche immobiliari qualitative.
2.2.1 Il sistema di stima si basa sull‟assunto per il quale la differenza di prezzo tra due im-
mobili è funzione delle differenze nelle loro caratteristiche.
2.3 Il MCA e sistema di stima è un metodo del confronto di mercato che abbina i due metodi am-
pliandone il campo di applicazione.
2.4 Il sistema di ripartizione è un sistema di equazioni relative ai confronti tra il singolo immobile
rilevato e l‟immobile da valutare. L‟equazione elementare ripartisce il prezzo di mercato di un im-
mobile nei prezzi unitari medi delle singole caratteristiche.
3.0 Discussione
3.1.1 analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo
stesso segmento di mercato dell‟immobile da stimare;
3.1.2 rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
3.2 L‟analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche
dell‟immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del
segmento di mercato si svolge con l‟impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A).
3.3 La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l‟impiego della scheda di rileva-
zione (capitolo 6 Allegati B e C).
3.5 Poiché si tratta di un‟analisi quantitativa dei dati, occorre fare presente che la scelta delle ca-
ratteristiche immobiliari da inserire nel MCA dipende anche dallo svolgimento delle operazioni di
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analisi estimativa, che mirano a spiegare le differenze di prezzo con le differenze tra le caratteristi-
che.
3.6 Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nel-
la tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le
caratteristiche dell‟immobile da valutare (subject). Gli immobili comparabili e l‟immobile da valu-
tare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare
CRT(.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 1).
L‟ordine rispecchia la successione delle operazioni di valutazione. La prima caratteristica è rappre-
sentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato.
3.7 Il prezzo marginale Δp(.) di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo di
mercato di un immobile al variare della caratteristica. L‟analisi dei prezzi marginali stima queste
variazioni del prezzo (schema 2).
Prezzo marginale
Caratteristica Immobile Immobile Immobile
immobiliare comparabile comparabile … comparabile
1 2 m
CARATTERISTICA1 Δp11 Δp12 … Δp1m
CARATTERISTICA2 Δp21 Δp22 … Δp2m
… … … … …
CARATTERISTICAn Δpn1 Δpn2 … Δpnm
3.8 Il prezzo marginale di una caratteristica rappresenta l‟aggiustamento nel MCA. Gli aggiusta-
menti possono essere applicati agli immobili di confronto in termini di valore e in termini percen-
tuali (adjustment percentage).
3.9 La tabella di valutazione riporta i prezzi di mercato rilevati e le caratteristiche degli immobili
di confronto e applica gli aggiustamenti alle caratteristiche immobiliari (schema 3).
3.10 La sintesi valutativa (reconciliation) riguarda i prezzi corretti degli immobili di confronto del-
la tabella di valutazione. I prezzi corretti rappresentano altrettanti valori di mercato dell‟immobile
da valutare.
3.11 La sintesi valutativa si svolge con il valore atteso, o valore medio, calcolato come media arit-
metica dei prezzi corretti per le rispettive probabilità (o frequenze)(capitolo 3).
3.12 Il campo di variazione dei prezzi corretti rappresenta di per sé la stima a intervallo
dell‟immobile da valutare.
3.13 Il MCA applicato alla stima del canone di mercato si articola nelle stesse fasi previste per il
valore di mercato:
- analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso
segmento di mercato dell‟immobile da stimare;
- rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
- scelta delle caratteristiche immobiliari;
- compilazione della tabella dei dati;
- analisi dei redditi marginali;
- redazione della tabella di valutazione;
- sintesi valutativa e presentazione dei risultati.
3.14 Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati
nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto
e le caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l‟immobile da valu-
tare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare
CRT(.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 4).
L‟ordine rispecchia la successione delle operazioni di valutazione.
3.15 Il reddito marginale Δr(.) di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del canone
di mercato di un immobile al variare della caratteristica. L‟analisi dei redditi marginali stima queste
variazioni del canone (schema 5).
Reddito marginale
Caratteristica Immobile Immobile Immobile
immobiliare comparabile comparabile … comparabile
1 2 m
CARATTERISTICA1 Δr11 Δr12 … Δr1m
CARATTERISTICA2 Δr21 Δr22 … Δr2m
… … … … …
CARATTERISTICAn Δrn1 Δrn2 … Δrnm
3.16 Il reddito marginale di una caratteristica rappresenta l‟aggiustamento nel MCA. Gli aggiu-
stamenti possono essere applicati agli immobili di confronto in termini di reddito e in termini per-
centuali.
3.17 La tabella di valutazione riporta i canoni di mercato rilevati e le caratteristiche degli immobili
di confronto e applica gli aggiustamenti alle caratteristiche immobiliari (schema 6).
3.18 La sintesi valutativa riguarda i canoni corretti degli immobili di confronto della tabella di va-
lutazione. I canoni corretti rappresentano altrettanti canoni di mercato dell‟immobile da valutare.
3.19 La sintesi valutativa si svolge con il valore atteso, o valore medio, calcolato come media arit-
metica dei canoni corretti per le rispettive probabilità (o frequenze) (capitolo 3).
3.20 Il campo di variazione dei canoni corretti rappresenta di per sé la stima a intervallo
dell‟immobile da valutare.
3.21 Il sistema di stima è un sistema di equazioni riguardanti i confronti tra il singolo immobile di
confronto e l‟immobile da valutare. L‟equazione elementare afferma che la differenza di prezzo tra
due immobili è funzione delle differenze nelle loro caratteristiche.
3.22 Il sistema può essere risolto per il valore di mercato e per i prezzi marginali delle caratteristi-
che immobiliari considerate.
3.23.1 analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo
stesso segmento di mercato dell‟immobile da stimare;
3.23.2 rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
3.23.5 compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei prezzi di mercato noti;
3.24 L‟analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche
dell‟immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del
segmento di mercato si svolge con l‟impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A).
3.25 La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l‟impiego della scheda di rileva-
zione (capitolo 6 Allegati B e C).
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3.26 Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa:
- sulle caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima;
- sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e dei venditori nel segmento di mer-
cato;
- sulle caratteristiche per le quali gli immobili di confronto rilevati e l‟immobile da valutare diffe-
riscono nell‟ammontare.
3.27 Poiché si tratta di un‟analisi quantitativa dei dati, occorre fare presente che la scelta delle ca-
ratteristiche immobiliari da inserire nel sistema di stima dipende anche dallo svolgimento delle ope-
razioni di analisi estimativa, che mirano a spiegare le differenze di prezzo con le differenze tra le
caratteristiche.
3.28 Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nel-
la tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le
caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l‟immobile da valutare
sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT(.)
sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 7). La pri-
ma caratteristica è rappresentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato.
3.29 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che ri-
chiedono in genere calcoli complessi. Per questo motivo si ricorre all‟uso di strumenti di calcolo au-
tomatico. Per facilitare l‟impiego di questi strumenti, il sistema di stima è presentato sotto forma di
tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo.
3.30 La compilazione della matrice delle differenze (schema 8) e del vettore dei prezzi di mercato
(schema 9) è preliminare alla svolgimento dei calcoli.
PREZZO1
PREZZO2
…
PREZZOm
3.31 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal valore di
mercato dell‟immobile da stimare e dai prezzi marginali Δp(.) delle caratteristiche, che soddisfi con-
temporaneamente le equazioni del sistema (schema 10).
Valore di mercato
Δp1
Δp2
…
Δpn
3.32 Il sistema di stima può essere risolto per il canone di mercato e per i redditi marginali delle
caratteristiche immobiliari considerate.
3.33 Il sistema di stima applicato alla stima del canone di mercato si articola nelle fasi previste per
il valore di mercato:
- analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso
segmento di mercato dell‟immobile da stimare;
- rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
- scelta delle caratteristiche immobiliari;
- compilazione della tabella dei dati;
- compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei canoni di mercato noti;
- risoluzione del sistema di stima e presentazione dei risultati.
3.34 Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati
nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto
e le caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l‟immobile da valu-
tare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare
CRT(.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 11).
3.35 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che ri-
chiedono in genere calcoli complessi. Per questo motivo si ricorre all‟uso di strumenti di calcolo au-
tomatico. Per facilitare l‟impiego di questi strumenti, il sistema di stima è presentato sotto forma di
tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo.
3.36 La compilazione della matrice delle differenze (schema 12) e del vettore dei canoni di merca-
to (schema 13) è preliminare allo svolgimento dei calcoli.
CANONE1
CANONE2
…
CANONEm
3.37 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal canone di
mercato dell‟immobile da stimare e dai redditi marginali Δr(.) delle caratteristiche, che soddisfi con-
temporaneamente le equazioni del sistema (schema 14).
Canone di mercato
Δr1
Δr2
…
Δrn
3.38 Le prestazioni del sistema di stima sono particolarmente tangibili nella stima dei prezzi e dei
redditi marginali delle caratteristiche qualitative (affacci, panoramicità, ecc.), per le quali non esiste
un referente nel prezzo o nel canone di mercato e nei criteri di stima (capitolo 5). Per i piccoli cam-
pioni, dove non si può applicare l‟analisi statistica per mancanza di un numero sufficiente di dati, il
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sistema di stima rappresenta l‟unico modo per stimare i prezzi e i redditi marginali delle caratteristi-
che qualitative.
3.39 Il sistema di stima è l‟esatta formalizzazione matematica del MCA e per questo può essere ap-
plicato in combinazione con questo procedimento.
3.40 L‟applicazione del sistema di stima in combinazione con il MCA si svolge in due tempi: dap-
prima si applica il MCA considerando le caratteristiche quantitative e calcolando i prezzi corretti per
gli effetti di queste caratteristiche, quindi si applica in sequenza il sistema di stima considerando le
caratteristiche qualitative e risolvendo per il valore di mercato e i prezzi marginali incogniti.
3.41.1 analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo
stesso segmento di mercato dell‟immobile da stimare;
3.41.2 rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
3.41.7 compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei prezzi di mercato corretti;
3.42 L‟analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche
dell‟immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del
segmento di mercato si svolge con l‟impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A).
3.43 La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l‟impiego della scheda di rileva-
zione (capitolo 6 Allegati B e C).
3.45 Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nel-
la tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le
caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l‟immobile da valutare
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sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT(.)
sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 15). La
prima caratteristica è rappresentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato.
Le caratteristiche immobiliari quantitative sono indicate con indici da 1 a k; le caratteristiche immo-
biliari qualitative sono indicate con indici da k+1 a n.
3.46 Il prezzo marginale Δp(.) di una caratteristica immobiliare quantitativa esprime la variazione
del prezzo di mercato di un immobile al variare della caratteristica. L‟analisi dei prezzi marginali
delle caratteristiche quantitative stima queste variazioni del prezzo (schema 16).
Prezzo marginale
Caratteristica Immobile Immobile Immobile
immobiliare comparabile comparabile … comparabile
1 2 m
CARATTERISTICA1 Δp11 Δp12 … Δp1m
CARATTERISTICA2 Δp21 Δp22 … Δp2m
… … … … …
CARATTERISTICAk Δpk1 Δpk2 … Δpkm
3.49 La compilazione della matrice delle differenze (schema 18) e del vettore dei prezzi di mercato
corretti (schema 19) è preliminare allo svolgimento dei calcoli.
PREZZO CORRETTO1
PREZZO CORRETTO2
…
PREZZO CORRETTOm
3.50 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal valore di
mercato dell‟immobile da stimare e dai prezzi marginali Δp(.) delle caratteristiche qualitative, che
soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 20).
Valore di mercato
Δpk+1
Δpk+2
…
Δpn
3.52 Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati
nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto
e le caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l‟immobile da valu-
tare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare
CRT(.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 21).
Le caratteristiche immobiliari quantitative sono indicate con indici da 1 a k; le caratteristiche immo-
biliari qualitative sono indicate con indici da k+1 a n.
3.53 Il reddito marginale Δr(.) di una caratteristica immobiliare quantitativa esprime la variazione
del canone di mercato di un immobile al variare della caratteristica. L‟analisi dei redditi marginali
delle caratteristiche quantitative stima queste variazioni del canone (schema 22).
Reddito marginale
Caratteristica Immobile Immobile Immobile
immobiliare comparabile comparabile … comparabile
1 2 m
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CARATTERISTICA1 Δr11 Δr12 … Δr1m
CARATTERISTICA2 Δr21 Δr22 … Δr2m
… … … … …
CARATTERISTICAk Δrk1 Δrk2 … Δrkm
3.55 Il canone corretto della tabella di valutazione nel MCA e sistema di stima pone nella parità di
condizioni per le caratteristiche quantitative ciascun immobile di confronto con l‟immobile da valu-
tare. I canoni di mercato corretti differiscono per gli effetti residui delle caratteristiche qualitative.
3.56 La compilazione della matrice delle differenze (schema 24) e del vettore dei canoni di merca-
to corretti (schema 25) è preliminare allo svolgimento dei calcoli.
CANONE CORRETTO1
3.57 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal canone di
mercato dell‟immobile da stimare e dai redditi marginali Δr(.) delle caratteristiche qualitative, che
soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 26).
Canone di mercato
Δrk+1
Δrk+2
…
Δrn
3.58 Il sistema di ripartizione è un sistema di equazioni relative ai confronti tra il singolo immobile
di confronto e l‟immobile da valutare. L‟equazione elementare ripartisce il prezzo di mercato di un
immobile nei prezzi unitari medi delle singole caratteristiche.
3.59 Il sistema può essere risolto per i prezzi medi delle caratteristiche immobiliari considerate.
3.60.1 analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo
stesso segmento di mercato dell‟immobile da stimare;
3.60.2 rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
3.60.5 compilazione della matrice dei dati e del vettore dei prezzi noti;
3.61 L‟analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche
dell‟immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del
segmento di mercato si svolge con l‟impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A).
3.62 La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l‟impiego della scheda di rileva-
zione (capitolo 6 Allegati B e C).
3.64 Poiché si tratta di un‟analisi quantitativa dei dati, occorre fare presente che la scelta delle ca-
ratteristiche immobiliari da inserire nel sistema di ripartizione dipende anche dallo svolgimento del-
le operazioni di analisi estimativa.
3.65 Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nel-
la tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le
caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l‟immobile da valutare
sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT(.)
sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 27). La
prima caratteristica è rappresentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato.
3.66 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che ri-
chiedono in genere calcoli complessi. Per questo motivo si ricorre all‟uso di strumenti di calcolo au-
tomatico. Per facilitare l‟impiego di questi strumenti, il sistema di ripartizione è presentato sotto
forma di tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo.
3.67 La compilazione della matrice dei dati (schema 28) e del vettore dei prezzi di mercato (sche-
ma 29)
3.68 Per soluzione del sistema di ripartizione si intende un insieme di valori, rappresentati dai
prezzi medi p(.) delle caratteristiche immobiliari, che soddisfi contemporaneamente le equazioni
del sistema (schema 30).
p1
p2
…
pn
3.69 Il valore di mercato dell‟immobile da valutare si calcola attraverso l‟equazione generale del
sistema di ripartizione, in base alla sommatoria dei prodotti tra le caratteristiche dell‟immobile da
stimare e i relativi prezzi medi:
3.70 Il sistema di ripartizione applicato alla stima del canone di mercato si articola nelle fasi previ-
ste per il prezzo di mercato:
- analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso
segmento di mercato dell‟immobile da stimare;
- rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.);
- scelta delle caratteristiche immobiliari
- compilazione della tabella dei dati;
- compilazione della matrice dei dati e del vettore dei canoni di mercato noti;
- risoluzione del sistema di ripartizione e presentazione dei risultati.
3.71 Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati
nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto
e le caratteristiche dell‟immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l‟immobile da valu-
tare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare
CRT(.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 31).
3.72 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che ri-
chiedono in genere complessi calcoli. Per questo motivo si ricorre all‟uso di strumenti di calcolo au-
tomatico. Per facilitare l‟impiego di questi strumenti, il sistema di ripartizione è presentato sotto
forma di tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo.
3.73 La compilazione della matrice dei dati (schema 32) e del vettore dei canoni di mercato
(schema 33) è preliminare allo svolgimento dei calcoli.
CARATTERISTICA2 CARATTERISTICAn
Immobile 1 CRT11 CRT21 … CRTn1
Immobile 2 CRT12 CRT22 … CRTn2
… … … …
Immobile m CRT1m CRT2m … CRTnm
CANONE1
CANONE2
…
CANONEm
3.74 Per soluzione del sistema di ripartizione si intende un insieme di valori, rappresentati dai red-
diti unitari medi r(.) delle caratteristiche immobiliari, che soddisfi contemporaneamente le equazio-
ni del sistema (schema 34).
r1
r2
…
rn
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari applica il metodo del confronto di mercato, articolato
nel market comparison approach, nel sistema di stima, nel MCA e sistema di stima e nel sistema di
ripartizione.
4.2 Le analisi estimative considerate dal Codice delle Valutazioni Immobiliari nel metodo del
confronto di mercato comprendono anche integrazioni tra i metodi di stima sempre che vi siano i
riferimenti costanti al segmento di mercato, nel quale ricade l‟immobile da valutare, e alla rileva-
zione puntuale dei dati di mercato. Ad esempio l‟analisi estimativa può prevedere l‟aggiustamento
del prezzo rilevato di un immobile di confronto con l‟impiego dei prezzi marginali delle caratteristi-
che diverse da quelle superficiarie, e l‟impostazione del sistema di ripartizione per il calcolo dei
prezzi medi delle caratteristiche superficiarie sulla base dei prezzi corretti con gli aggiustamenti
marginali.
4.3 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone l‟applicazione del metodo del confronto di
mercato anche in presenza di una sola caratteristica immobiliare (in genere la data o una caratteri-
stica di consistenza commerciale) quando sussiste la parità di condizioni per tutte le altre caratteri-
stiche.
4.4 Il metodo del confronto di mercato si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia di-
sponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il metodo si impiega nelle stime
di mercato di singoli immobili, o di complessi di immobili, e nella stima su larga scala (capitolo
17). Si può facilmente costatare che maggiore è il numero dei dati di immobili di confronto e mi-
gliori sono le condizioni di svolgimento della stima e la verosimiglianza del risultato.
4.5 Il MCA si può applicare a tutti i tipi di immobili quando si dispone di almeno una transazione
di confronto rilevata nello stesso segmento di mercato dell‟immobile da stimare. Naturalmente,
maggiore è il numero delle transazioni rilevate e migliori sono le condizioni di svolgimento della
stima.
4.6 La validità teorica e pratica del MCA è pienamente riconosciuta dagli esperti nel settore delle
stime, dalla letteratura scientifica e dagli standard internazionali, principalmente perché consente il
riscontro con i dati di fatto e la dimostrazione del risultato della stima.
4.7 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del MCA in successione
ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazio-
ne e gli allegati relativi all‟immobile da valutare e agli immobili di confronto.
4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del sistema di stima in
successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede
4.9 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del MCA e sistema di
stima in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le
schede di rilevazione e gli allegati relativi all‟immobile da valutare e agli immobili di confronto. Il
valutatore deve verificare le condizioni di risolvibilità del sistema di stima.
4.10 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il programma di calcolo applicato per
la soluzione del sistema di stima.
4.11 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del sistema di riparti-
zione in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le
schede di rilevazione e gli allegati relativi all‟immobile da valutare e agli immobili di confronto. Il
valutatore deve verificare le condizioni di risolvibilità del sistema di ripartizione.
4.12 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il programma di calcolo applicato per
la soluzione del sistema di ripartizione.
1.0 Introduzione
1.1 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito mira alla simulazione del mercato
attraverso la costruzione della serie dei redditi dell‟immobile da valutare e la ricerca del saggio di
capitalizzazione.
1.2 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito comprende i metodi e le tecniche per
analizzare la capacità di generare benefici monetari di un immobile e la possibilità di convertire
questi benefici nel valore di mercato.
1.3 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito può essere utilizzato per stimare il
valore di investimento di un immobile, ossia il valore che un particolare soggetto investitore attri-
buisce razionalmente all‟immobile secondo un proprio saggio di redditività (capitolo 4).
1.4 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è indicare le modalità di applicazione del
procedimento di stima per capitalizzazione del reddito.
2.0 Definizioni
2.1 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si articola: nel metodo della capita-
lizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione finanziaria e nell‟analisi del flusso di cassa
scontato.
2.1.1 Il metodo della capitalizzazione diretta converte in modo diretto il reddito di un im-
mobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione,
oppure moltiplicandolo per un fattore.
2.1.2 Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei costi e dei ricavi di
un completo investimento immobiliare dall‟acquisto alla rivendita.
2.1.3 L‟analisi del flusso di cassa scontato si applica allo studio dei flussi di cassa immobi-
liari atipici nella distribuzione temporale dei ricavi e dei costi e per la periodicità delle sca-
denze.
2.2 Il bilancio estimativo è un particolare tipo di bilancio economico che mira a determinare il
reddito da capitalizzare ai fini della stima, considerando la redditività prospettica di un immobile.
2.3 Il saggio di capitalizzazione è il saggio di sconto applicato nelle operazioni finanziarie prefi-
gurate nel procedimento di stima per capitalizzazione del reddito.
2.5 Il periodo di disponibilità è il previsto arco di tempo nel quale vi è la possibilità di uso, di im-
piego o di sfruttamento di una risorsa immobiliare dal momento dell‟acquisto al momento della
vendita.
2.6 Il saggio di capitalizzazione del mutuo (mortgage capitalization rate) è la quota di ammorta-
mento unitaria calcolata al saggio di interesse del mutuo e per la sua durata.
2.8 Il saggio di capitalizzazione del terreno è il saggio di capitalizzazione riferito al terreno, con-
siderato come terra nuda, area libera o terreno edificato.
2.10 Il saggio di rendimento interno è il saggio di sconto che annulla il valore attuale netto di un
flusso di cassa di un investimento composto da costi e da ricavi.
3.0 Discussione
3.1 Il metodo della capitalizzazione diretta prescinde dalle considerazioni finanziarie intorno alla
serie dei redditi e alla durata dell‟investimento immobiliare, presentandosi così nella forma più
semplice e di immediata applicazione.
3.1.1 Nella stima immobiliare il fattore di moltiplicazione del reddito è poco o affatto utiliz-
zato nella pratica professionale estimativa italiana, che preferisce dividere il reddito per il
saggio di capitalizzazione.
3.1.2 La stima del reddito da capitalizzare si svolge nel mercato immobiliare, dove si rileva-
no i canoni di mercato degli immobili di confronto simili.
3.2 Il reddito da capitalizzare può essere calcolato al lordo o al netto delle spese.
3.4 Il bilancio estimativo svolge l‟analisi dei ricavi e dei costi di gestione annuali di un immobile
da parte dell‟impresa proprietaria, al fine di determinare il reddito da capitalizzare. I costi di eserci-
zio comprendono le spese per interventi straordinari periodici.
3.6 Il saggio di capitalizzazione non è una grandezza naturale espressa spontaneamente dal mer-
cato, come ad esempio il saggio di interesse, bensì è una grandezza derivata dal rapporto tra il ca-
none e il prezzo di un immobile (o l‟inverso per il moltiplicatore): il primo si realizza nel segmento
di mercato degli affitti, il secondo nel segmento di mercato delle compravendite.
3.7 Secondo gli standard valutativi internazionali, la ricerca del saggio di capitalizzazione nel me-
todo della capitalizzazione diretta deve riflettere i dati e le informazioni di mercato relativi ai prezzi,
ai redditi, ai loro trend nonché alla pratica e alle aspettative degli operatori.
3.8 Nel metodo della capitalizzazione diretta, la ricerca del saggio di capitalizzazione richiede la
rilevazione dei canoni e dei prezzi di mercato di immobili di confronto dello stesso segmento di
mercato dell‟immobile da valutare o di segmenti di mercato comparabili in base ai rispettivi para-
metri.
3.9 Nel metodo della capitalizzazione diretta, il band of investment è una tecnica di stima del sag-
gio di capitalizzazione che si basa sulla scomposizione delle componenti finanziarie o tecnico-
economiche dell‟immobile da valutare.
3.9.1 Le parti finanziarie di un investimento immobiliare sono rappresentate dalla parte mu-
tuata e dalla parte autofinanziata. Il saggio di capitalizzazione è pari alla media ponderata del
saggio di capitalizzazione del mutuo per la parte mutuata (loan to value) e del saggio di reddi-
tività dell‟immobile per la restante parte autofinanziata.
3.9.2.2 Il saggio di capitalizzazione del fabbricato si può calcolare con i canoni atipi-
ci corrisposti per il fabbricato nel diritto di superficie.
3.10 Nella pratica estimativa italiana, non può considerarsi raro il caso in cui il perito nel metodo
della capitalizzazione diretta stima il saggio di capitalizzazione ad un certo livello con un‟expertise.
3.11 Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei ricavi e dei costi di un im-
mobile dal momento dell‟acquisto al momento della rivendita, prevedendo un valore di mercato fi-
nale.
3.11.2 La previsione del prezzo di rivendita è necessaria per tenere conto delle svalutazioni o
rivalutazioni dell‟immobile nel medio e lungo termine. Il flusso di cassa tiene conto anche
delle variazioni del livello dei fitti, del livello dei costi di esercizio e delle scadenze periodi-
che dei contratti.
3.12 Il concetto di reddito da capitalizzare è esteso alla successione dei ricavi e dei costi
dell‟immobile da stimare.
3.13 La stima del valore finale di rivendita si può svolgere in due modi: 1) in base alla capitalizza-
zione diretta del reddito dell‟ultimo anno o dell‟anno successivo la fine del periodo di disponibilità;
2) in base al saggio di svalutazione/rivalutazione del valore di mercato nel periodo di disponibilità.
3.13.1 Nel primo modo il valore finale rappresenta il valore scontato dei redditi futuri (suc-
cessivi al termine del periodo di disponibilità) attraverso un saggio di capitalizzazione finale.
Il valore di rivendita è calcolato con il metodo della capitalizzazione diretta con il saggio di
capitalizzazione finale.
3.13.2 Nel secondo modo il valore finale è espresso rispetto al valore di mercato rivalutato o
svalutato attraverso la previsione di un saggio di variazione nel periodo di disponibilità.
3.14 Il metodo della capitalizzazione finanziaria calcola il valore attuale della serie dei ricavi e dei
costi dell‟immobile da stimare.
3.14.1 Il valore attuale può essere calcolato al netto o al lordo delle imposte.
3.14.2 Il valore attuale può riferirsi all‟intero immobile o a una sua parte o a diritti e interessi
insistenti sull‟immobile medesimo.
3.15 Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, il valore di mercato è espresso rispetto al reddi-
to netto e di conseguenza al saggio di capitalizzazione netto.
3.16 La determinazione del reddito netto si basa su un bilancio estimativo di esercizio, annuale,
preventivo, medio e ordinario.
3.17 Nel metodo della capitalizzazione finanziaria il livello dei redditi è sottoposto alle condizioni
contrattuali circa gli aggiornamenti e la rinegoziazione.
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3.18 Secondo gli standard valutativi internazionali, la ricerca del saggio di capitalizzazione nel me-
todo della capitalizzazione finanziaria deve riflettere i dati e le informazioni di mercato relativi ai
prezzi, ai redditi, ai loro trend nonché alla pratica e alle aspettative degli operatori.
3.19 Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, la ricerca del saggio di capitalizzazione richie-
de: la rilevazione dei prezzi e dei canoni di mercato di immobili di confronto dello stesso segmento
di mercato dell‟immobile da valutare o di segmenti di mercato comparabili; le previsioni del perio-
do di disponibilità, dei saggi di variazione dei redditi e dei costi di esercizio, del saggio di capitaliz-
zazione finale o del saggio di variazione del valore di mercato.
3.20 Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, il saggio di capitalizzazione si calcola come
saggio di rendimento interno dell‟investimento che considera un costo iniziale pari al prezzo di
mercato noto, una serie di redditi annuali variabili e un ricavo finale al termine del periodo di di-
sponibilità.
3.21 Il problema del calcolo del saggio di capitalizzazione come saggio di rendimento interno im-
pone solitamente la ricerca delle radici di polinomi di grado superiore al secondo, che si può affron-
tare ricorrendo all‟uso di strumenti di calcolo automatico.
3.22 Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, l‟yield and change formulas è un formula che
consente di calcolare il saggio di capitalizzazione sottoponendo il saggio di capitalizzazione estratto
con il metodo della capitalizzazione diretta ad un aggiustamento che comprende il saggio di varia-
zione dei redditi e il saggio di svalutazione/rivalutazione del valore di mercato.
3.23 L‟analisi del flusso di cassa scontato si applica allo studio dei flussi di cassa immobiliari in
situazioni speciali, particolari o complesse che non rientrano negli schemi degli altri due metodi
della capitalizzazione del reddito.
3.24 Nell‟analisi del flusso di cassa scontato, le poste attive sono rappresentate dai redditi lordi
(canoni, prezzi di vendita, acconti, saldi, ecc.) e le poste passive dai costi di trasformazione o di in-
tervento e dai costi di esercizio e dalle altre spese straordinarie.
3.25 Nell‟analisi del flusso di cassa scontato, le scadenze periodiche delle poste attive e passive
possono essere annuali o frazionarie.
3.26 L‟analisi del flusso di cassa scontato considera orizzonti temporali di durata limitata, in gene-
re legati alle fasi di costruzione, alla durata degli interventi o della trasformazione, alla scadenza
dell‟interesse o del diritto che insistono sull‟immobile.
3.27 La DCFA è impiegata nella stima di immobili suscettivi di valorizzazioni, quali ad esempio le
aree edificabili e gli immobili da riqualificare.
3.30 Il problema del calcolo del saggio di capitalizzazione come saggio di rendimento interno im-
pone solitamente la ricerca delle radici di polinomi di grado superiore al secondo, che si può affron-
tare ricorrendo all‟uso di strumenti di calcolo automatico.
4.0 Applicazioni
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari applica il procedimento di stima per capitalizzazione
del reddito, articolato nel metodo della capitalizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione
finanziaria e nell‟analisi del flusso di cassa scontato.
4.2 Nella valutazione immobiliare, il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito è uti-
lizzato quando non è possibile rilevare nel mercato dati sufficienti per applicare il metodo del con-
fronto del mercato, oppure nella verifica del valore di mercato ottenuto con gli altri procedimenti.
4.3 L‟applicazione del procedimento di stima per capitalizzazione del reddito possiede una vita
propria nell‟attività di consulenza immobiliare (counseling e appraisal consulting). L‟investitore
può essere maggiormente interessato a conoscere il flusso dei costi e dei ricavi dell‟investimento
immobiliare piuttosto che il valore, oppure il valore futuro contro il prezzo presente.
4.4 Nel counseling, il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito può essere utilizzato
per calcolare il valore di un investimento immobiliare per un particolare soggetto investitore (capi-
tolo 4).
4.5 Si ritiene che, anche tenuto conto degli standard valutativi internazionali, la ricerca del saggio
di capitalizzazione deve necessariamente riflettere i dati e le informazioni di mercato relativi ai
prezzi, ai redditi, ai loro trend nonché alla pratica e alle aspettative degli operatori.
4.6 Si ritiene che non possa essere adottata la prassi della scelta del saggio di capitalizzazione ef-
fettuata sulla base dei saggi di rendimento di investimenti diversi da quelli riconducibili a beni e di-
ritti immobiliari considerati nel mercato edilizio e immobiliare.
4.7 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il procedimento e il metodo o i metodi
di capitalizzazione seguiti nella stima dell‟immobile da valutare.
4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del metodo di capitaliz-
zazione diretta riportando: la stima del canone di mercato e delle altre eventuali entrate; il bilancio
estimativo per la determinazione del reddito netto da capitalizzare; la ricerca del saggio di capitaliz-
zazione; la formula di calcolo del metodo applicato; i documenti richiesti dal procedimento di sti-
ma.
4.9 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del metodo di capitaliz-
zazione finanziaria riportando: la stima del canone di mercato e delle altre eventuali entrate; la sti-
ma dei costi di esercizio e delle spese per interventi straordinari periodici; la stima dei saggi di va-
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riazione dei ricavi e dei costi; la definizione del periodo di disponibilità; la ricerca del saggio di ca-
pitalizzazione; la formula di calcolo del metodo applicato; i documenti richiesti dal procedimento di
stima.
4.10 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi dell‟analisi del flusso di
cassa scontato riportando: la stima dei ricavi e dei costi alle singole scadenze del flusso di cassa; la
ricerca del saggio di capitalizzazione; la formula di calcolo del metodo applicato; i documenti ri-
chiesti dal procedimento di stima; i dati riguardanti gli interessi o i diritti immobiliari da valutare.
4.11 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre dettagliatamente le ipotesi metodolo-
giche, le assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione con il procedimento di stima
per capitalizzazione del reddito.
4.12 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il programma di calcolo finanziario
applicato nella ricerca del saggio di capitalizzazione, del valore attuale e del valore attuale netto.
4.13 Nel metodo della capitalizzazione finanziaria e nell‟analisi del flusso di cassa scontato, il va-
lutatore deve verificare le condizioni di esistenza di un saggio di capitalizzazione unico (reale, posi-
tivo e finanziariamente accettabile).
1.0 Introduzione
1.1 Il metodo del costo è un procedimento di stima finalizzato a determinare il valore di mercato
di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostru-
zione dell‟edificio, eventualmente deprezzato.
1.2 Il metodo del costo si fonda sull‟assunto elementare per il quale un compratore non è disposto
a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di co-
struzione di un altro fabbricato, che presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente, conside-
rato nel suo stato di uso.
1.3 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è indicare le modalità di applicazione del
metodo del costo.
2.0 Definizioni
2.1 Il metodo del costo è basato sulla stima del valore di mercato del terreno edificato e del costo
di ricostruzione dell‟opera o dell‟edificio, tenuto conto del livello di deprezzamento maturato. Il
procedimento di stima si compone quindi di tre elementi:
- il valore di mercato del terreno edificato;
- il costo di ricostruzione a nuovo;
- il deprezzamento.
2.2 Il costo di ricostruzione di un fabbricato o di un‟opera esistenti è pari al loro ipotetico costo di
costruzione. In altri termini il costo di ricostruzione è il costo di costruzione a nuovo di un‟opera
preesistente.
2.4 Nel settore immobiliare, le principali cause del deprezzamento degli edifici sono classificate
in:
- deterioramento fisico (physical deterioration);
- obsolescenza funzionale (functional obsolescence);
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- obsolescenza esterna (external obsolescence).
2.5 Nella stima del deprezzamento, l‟ammortamento è un procedimento di ripartizione del de-
prezzamento complessivo subito da un fabbricato per gli anni di durata della sua vita economica.
3.0 Discussione
3.1.3 La ripartizione del valore dell‟immobile secondo il rapporto complementare del terre-
no (capitolo 4).
3.1.5 Il metodo della capitalizzazione diretta del canone atipico (capitolo 9).
3.2 Il metodo del confronto di mercato prevede il confronto diretto tra il terreno in esame e i lotti
di terreno similari, per i quali sono disponibili dati reali sulle recenti operazioni di mercato (IVS GN
1, 5.25.1) (capitolo 8).
3.4 Quando non è possibile applicare i precedenti procedimenti si ricorre alla ripartizione del va-
lore dell‟immobile secondo il rapporto complementare del terreno (IVS GN 1, 5.25.3). Si tratta di
una tecnica di confronto indiretto che si basa sul rapporto tra il valore del terreno edificato e il valo-
re dell‟ immobile, o su un altro rapporto tra i componenti di un immobile.
3.5 Il rapporto complementare del terreno è rappresentato dal rapporto tra il valore di mercato del
terreno edificato e il valore di mercato dell‟immobile, costituito dal fabbricato e dal terreno.
3.5.1 Il calcolo del rapporto complementare del terreno edificato si può svolgere in due mo-
di:
3.5.1.1 nel primo modo si considerano il valore di mercato del terreno edificato e il
valore di mercato dell‟immobile;
3.5.1.2 nel secondo modo si considera il complemento a uno del rapporto tra il costo
di ricostruzione deprezzato del fabbricato e il valore di mercato
dell‟immobile.
3.6.1 La tecnica elementare svolge la stima preliminare del reddito dell‟immobile nel suo
complesso e la stima di una delle due parti (area o fabbricato), quindi calcola il reddito di que-
sta parte applicando un saggio del corrispondente investimento (terreno o fabbricato). Il reddi-
to dell‟altra parte di valore incognito si determina sottraendo al reddito dell‟immobile il reddi-
to della parte di valore noto. Il valore incognito dell‟altra parte si ottiene allora capitalizzando
il suo reddito al saggio del corrispondente investimento (fabbricato o terreno). Quindi il valo-
re dell‟immobile si pone pari alla somma del valore della parte stimata inizialmente e del va-
lore dell‟altra parte stimata con la tecnica residuale.
3.6.1.1 La land residual technique mira a stimare il valore del terreno, basandosi sul-
le stime preliminari del reddito dell‟immobile e del valore del fabbricato.
3.6.1.2 La building residual technique mira a stimare il valore del fabbricato basan-
dosi sulle stime preliminari del reddito dell‟immobile e del valore del terreno. Il valore
del terreno può essere stimato in base ai prezzi dei terreni edificabili.
3.7 L‟estrazione (extraction) è una tecnica di confronto indiretto che stima il valore del terreno
edificato sottraendo il costo di ricostruzione deprezzato dal prezzo mercato di immobili comparabi-
li. La differenza è un‟indicazione del valore del terreno edificato (IVS GN 1, 5.25.4).
3.8 Il valore di mercato del terreno edificato può essere stimato con il metodo della capitalizza-
zione diretta del canone corrisposto per il suolo ceduto in proprietà superficiaria al saggio di capita-
lizzazione del terreno. Le condizioni di applicazione considerano la disponibilità di un numero suf-
ficiente di dati di mercato e l‟esame dei termini e delle condizioni speciali previste nel contratto di
cessione del suolo in proprietà superficiaria (IVS GN 1, 5.25.6).
3.9 Nei calcoli economici il suolo non si considera soggetto a deprezzamento. A parità delle altre
condizioni, il terreno agricolo può ricostituire nel tempo la propria fertilità con un processo naturale,
che mantiene in pratica costante il valore ai fini dell‟utilizzazione agricola. Nel processo di sviluppo
dell‟insediamento urbano e nel completamento edificatorio di aree centrali, il suolo urbano edifica-
bile solitamente aumenta il proprio valore in conseguenza della pressione della domanda.
3.10 La stima del costo di ricostruzione a nuovo si può svolgere in modo sintetico e in modo anali-
tico:
- il modo sintetico si basa sul confronto con i costi di costruzione di fabbricati simili della mede-
sima tipologia e della stessa zona;
- il modo analitico si basa sulla redazione del computo metrico-estimativo applicato alla costru-
zione da valutare.
3.11 Il costo di ricostruzione è composto dal costo di costruzione del fabbricato e dalle altre spese
(oneri di urbanizzazione, autorizzazioni, compensi professionali, ecc.).
3.12 Nel costo di ricostruzione è compreso il profitto che si suppone entri nel processo di edifica-
zione secondo il sistema organizzativo ipotizzato (tradizionale, con impresa di progettazione e co-
struzione, con impresa di gestione, ecc.).
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3.13 Nel caso del costo di ricostruzione deprezzato stimato con il costo di sostituzione, anziché dal
costo di ricostruzione, i costi per le deficienze e/o le eccedenze funzionali non devono essere inclusi
nel calcolo del deprezzamento, per il fatto che il costo di sostituzione è relativo a un manufatto a-
vente utilità e funzioni equivalenti a quello preso come riferimento.
3.14 Nel caso in cui il deprezzamento riguarda un‟opera complessa costituita da parti tipologica-
mente, funzionalmente e tecnologicamente eterogenee, la stima del deprezzamento si svolge scom-
ponendo l‟opera nelle sue parti e raggruppandole in classi omogenee in base all‟andamento del de-
prezzamento.
3.15 Talvolta può essere richiesta la stima diretta del deprezzamento, prescindendo dal suo utilizzo
nel costo di ricostruzione. In queste circostanze si intende stimare le variazioni del deprezzamento,
in rapporto ad esempio allo stato di manutenzione di un‟unità immobiliare.
3.16 La stima diretta del deprezzamento si basa in genere sulle cause del deprezzamento.
3.18 Per gli interventi che fronteggiano l‟obsolescenza funzionale, la stima del deprezzamento ri-
guarda:
3.18.1 le deficienze che richiedono addizioni di parti, di componenti o elementi, la cui misura
economica è pari al costo dell‟addizione;
3.19 Per il deperimento fisico e l‟obsolescenza funzionale non suscettivi di interventi reintegrativi,
la stima del deprezzamento segue il criterio delle quote di ammortamento, al netto dell‟eventuale
costo degli interventi per la parte reintegrabile.
3.20 Per l‟obsolescenza funzionale non ripristinabile e l‟obsolescenza esterna, la stima del deprez-
zamento può essere svolta in base alla perdita di reddito dell‟immobile.
3.21 Il metodo del costo applicato nella stima degli impianti, dei macchinari e delle attrezzature
non considera il valore del terreno.
4.0 Applicazione
4.1.1 Le condizioni di applicazione del metodo del costo riguardano la stima del valore
dell‟area edificata, del costo di ricostruzione a nuovo e del livello del deprezzamento.
4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone la stima del valore di mercato dell‟area edifi-
cata secondo i seguenti procedimenti: il metodo del confronto diretto; il valore di trasformazione; la
ripartizione del valore dell‟immobile secondo il rapporto complementare del terreno; i metodi resi-
duali; e il metodo della capitalizzazione diretta del canone atipico.
4.3 La stima del costo di ricostruzione a nuovo si può svolgere in modo sintetico e in modo anali-
tico, fino a quando non si disporrà di repertori di dati di costi unitari e di impieghi sufficientemente
dettagliati.
4.5 L‟impiego del metodo del costo è suggerito nella stima di immobili strumentali e speciali, di
immobili secondari e di parti accessorie di immobili complessi. Si tratta in genere di immobili e di
impianti che di rado sono venduti separatamente dal resto del complesso immobiliare o produttivo
di cui sono parte, che presentano un mercato limitato e che spesso mostrano forma e dimensioni
specifici per l‟uso cui sono adibiti. Il procedimento è diffuso nella stima contabile dei cespiti del pa-
trimonio aziendale.
4.6 La stima del costo di ricostruzione deprezzato è richiesta nella stima di impianti, di equipag-
giamenti, di attrezzature e di macchine destinati a finalità strumentali, per i quali si può fare astra-
zione dai rapporti di complementarità con il terreno e dal coordinamento nell‟attività di impresa.
4.7 Il metodo del costo nella parte riguardante il costo di ricostruzione è utilizzato nella stima dei
danni parziali e totali arrecati agli immobili.
4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve valutare separatamente il valore di mercato del
terreno edificato, il costo di ricostruzione del fabbricato e l‟eventuale deprezzamento, indicando i
relativi procedimenti e metodi di stima e fornendone la documentazione.
4.9 Poiché il metodo del costo comprende numerosi e diversi procedimenti e metodi di stima, il
valutatore deve fare riferimento alle applicazioni corrispondenti del Codice delle Valutazioni Im-
mobiliari.
4.10 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre dettagliatamente le ipotesi metodolo-
giche, le assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione con il metodo del costo.
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
1.0 Introduzione
1.1 Nel Rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici, i dati utilizzati e la documenta-
zione per la stima del valore di un asset immobiliare, allo scopo di guidare il lettore attraverso le
procedure e le prove utilizzate dal valutatore per formulare la valutazione.
1.3 Il Rapporto di valutazione contiene il nome del valutatore, la data di stima, la data in cui è sta-
ta effettuata la valutazione ed è stato compilato il relativo rapporto, e la firma del valutatore.
1.4 Obiettivo del Codice delle valutazioni immobiliari è identificare gli elementi essenziali da in-
cludere nel Rapporto di valutazione.
2.0 Definizioni
2.2 Il Rapporto di valutazione può essere presentato nella forma verbale e nella forma scritta.
2.2.1 Nel Rapporto di valutazione in forma verbale, i risultati della valutazione sono comu-
nicati oralmente al committente. Il Rapporto di valutazione verbale deve essere supportato
dalla documentazione di lavoro ed è seguito, come minimo, da un riassunto scritto della valu-
tazione (IVS 3, 3.2).
2.2.2 Nel Rapporto di valutazione in forma scritta, i risultati della valutazione sono comuni-
cati al committente per iscritto, ivi compresa la comunicazione elettronica. Il Rapporto di va-
lutazione scritto può essere un documento dettagliato contenente il materiale esaminato e le
analisi effettuate per giungere al valore finale (IVS 3, 3.6).
2.3.5 l‟identificazione del campo di applicazione della valutazione e del Rapporto di valuta-
zione;
2.3.6 l‟identificazione di ogni (ed) eventuale condizione contingente e limitante sulla quale
si basa la valutazione.
2.4 La dichiarazione di conformità attesta che il valutatore ha seguito i requisiti etici e professio-
nali del Codice di condotta nello svolgere il suo incarico (IVS 3, 3.1) (capitolo 13).
2.5 Le assunzioni sono proposizioni ritenute essere vere per certi fini. Le assunzioni comprendo-
no fatti, condizioni o situazioni che influiscono sull‟oggetto della valutazione o sul suo approccio, la
cui verifica può non essere possibile o necessaria. Sono proposizioni che, una volta dichiarate, de-
vono essere accettate al fine di comprendere la valutazione. Tutte le assunzioni alla base di una va-
lutazione devono essere motivate (IVS Codice di condotta, 3.1).
2.7 Le condizioni limitanti sono circostanze o situazioni contingenti legate a dati di fatto, ai requi-
siti e alle finalità della valutazione e a modi di presentazione.
2.8 Un valutatore interno è un valutatore alle dipendenze dell‟impresa che possiede gli immobili
da valutare o è titolare dei diritti da valutare, o dello studio contabile incaricato di redigere i reso-
conti finanziari e la contabilità fiscale dell‟impresa. In genere, il valutatore interno possiede tutti i
requisiti di indipendenza e obiettività professionale richiesti dal Codice di condotta, ma per ragioni
di presentazione e di regolamentazione pubblica non sempre può ricoprire il ruolo di valutatore in-
dipendente nello svolgimento di specifici incarichi (IVS Codice di condotta, 3.4) (capitolo 13).
2.9 Un valutatore esterno è un valutatore che, insieme ai suoi eventuali associati, non ha legami
materiali con il cliente, con un soggetto che agisce per conto del cliente, o con l‟oggetto
dell‟incarico (IVS Codice di condotta, 3.5).
3.0 Discussione
3.1 Il Rapporto di valutazione mira a condurre il lettore ad una chiara comprensione dei pareri e-
spressi dal valutatore. Il Rapporto di valutazione risponde alla richiesta di valutazione in modo da
3.2 Il Rapporto di valutazione deve essere comprensibile anche a coloro che non conoscono
l‟immobile o gli immobili da valutare.
3.4 In merito al Rapporto di valutazione, alcune direttive applicate alle valutazioni riguardanti
specifiche finalità e specifici tipi di immobili, diritti o interessi, come quelle dei resoconti finanziari
e quelle per le stime immobiliari per la concessione di mutui, possono essere diverse da quelle ri-
portate nel Codice delle Valutazioni Immobiliari .
4.0 Applicazione
4.1 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve richiamare il mandato di stima e le assunzioni
svolte in merito ai principi valutativi (capitolo 3).
4.2 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare la destinazione attuale e le destina-
zioni alternative, se presenti, dell‟immobile da stimare (capitolo 3).
4.3 Nel Rapporto di valutazione devono essere riportati la definizione o le definizioni della base o
delle basi del valore e il criterio o i criteri di stima dell‟immobile, del diritto o dell‟interesse da va-
lutare (capitolo 4).
4.4 Le assunzioni e le condizioni di stima del valore speciale di un immobile, devono essere chia-
ramente e dettagliatamente indicate nel Rapporto di valutazione (capitolo 4).
4.5 Nel Rapporto di valutazione, per il valore complementare di una parte di un immobile com-
plesso, il nesso di complementarità deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capitolo
4).
4.6 Nel Rapporto di valutazione, per il valore di sostituzione il nesso di surrogazione deve essere
definito riguardo alle finalità di stima e deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capito-
lo 4).
4.7 Nel Rapporto di valutazione, nella misura delle superfici immobiliari, il valutatore deve speci-
ficare se il calcolo della consistenza di un immobile è stato compiuto da un rilievo metrico oppure
desunto dalla misura grafica della planimetria (capitolo 8). In quest'ultima circostanza si deve preci-
sare la natura dell‟elaborato grafico utilizzato, se il medesimo è stato fornito dal Committente e se
tale metodologia è stata richiesta dal Committente.
4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve individuare e definire il segmento o i segmenti
di mercato dell‟immobile o degli immobili da valutare. Il segmento di mercato indicato per
4.9 Le rilevazioni del segmento di mercato e del dato immobiliare si svolgono con schede apposi-
tamente predisposte dal valutatore (capitolo 6).
4.11 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del metodo del confron-
to di mercato in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e ri-
portare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all‟immobile da valutare e agli immobili di
confronto (capitolo 8).
4.12 Nel Rapporto di valutazione, nel procedimento di stima per capitalizzazione del reddito il va-
lutatore deve indicare il metodo o i metodi di capitalizzazione seguiti nella stima dell‟immobile da
valutare, esponendo le singole fasi in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal proce-
dimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all‟immobile da valutare e
agli immobili di confronto (capitolo 9).
4.13 Nel Rapporto di valutazione, nel metodo del costo il valutatore deve valutare separatamente il
terreno e il fabbricato e indicare i relativi procedimenti e metodi di stima, riferirsi ai documenti pre-
visti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all‟immobile
da valutare e agli immobili di confronto (capitolo 10).
4.14 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il software di calcolo applicato.
4.15 Nel caso in cui la valutazione è compiuta da un valutatore interno, il Rapporto di valutazione
deve specificatamente fare riferimento all‟esistenza e alla natura del rapporto tra il valutatore e il
cliente o l‟impresa che controlla il bene, il diritto o l‟interesse valutato.
4.16.1 presentare le conclusioni della valutazione in maniera chiara e accurata, così che non
siano fuorvianti;
4.16.3 specificare la base della valutazione con la definizione della base del valore;
4.16.3.1 il valore di mercato e i valori diversi dal valore di mercato sono riportati se-
paratamente;
4.16.4.2 le caratteristiche fisiche e legali degli immobili, dei diritti e degli interessi
valutati;
4.16.5 descrivere il campo di applicazione del lavoro svolto per elaborare la valutazione;
4.16.7 identificare le assunzioni speciali o straordinarie e stabilire la probabilità che tali con-
dizioni possano verificarsi;
4.16.8 includere una descrizione delle informazioni e dei dati esaminati, dell‟analisi di merca-
to operata, degli approcci e delle procedure di valutazione seguiti e dei ragionamenti che sup-
portano le analisi, le opinioni e le conclusioni riportate nel Rapporto di valutazione;
4.16.9 contenere una clausola che vieti specificatamente la pubblicazione parziale o completa
del Rapporto di valutazione ed ogni riferimento allo stesso o alle stime in esso contenute, ai
nomi dei valutatori e alle associazioni cui sono iscritti, senza il consenso scritto del valutatore;
4.16.10 includere una dichiarazione di conformità che attesti che la valutazione è stata ese-
guita conformemente al Codice delle Valutazioni Immobiliari, indicando ogni eventuale dero-
ga ai requisiti e fornendo una spiegazione a riguardo;
4.17 Nel caso in cui il Rapporto di valutazione è trasmesso elettronicamente, il valutatore adotta i
provvedimenti ragionevolmente necessari per proteggere l‟integrità dei dati e del testo del Rapporto
di valutazione, e si assicura che non si verifichino errori di trasmissione. Il valutatore dovrebbe di-
sporre di un software che garantisca la sicurezza della trasmissione (IVS 3, 5.2).
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4.17.1 Devono essere identificati l‟origine, la data e l‟ora dell‟invio del rapporto, oltre alla
destinazione, alla data e all‟ora di ricevimento. Il software utilizzato dovrebbe permettere di
confermare che la quantità di dati e di testo trasmessi corrisponde a quella ricevuta. Il valuta-
tore deve inoltre impostare il Rapporto di valutazione come documento in “sola lettura” (IVS
3, 5.2.1).
4.17.2 Il valutatore si assicura che la firma digitale sia protetta e rimanga sotto il suo totale
controllo attraverso l‟utilizzo di una password (codice PIN), di dispositivi hardware (schede di
sicurezza) o di altri mezzi (IVS 3, 5.2.2).
4.17.3 Una copia conforme elettronica e/o cartacea di un Rapporto di valutazione trasmesso
elettronicamente deve essere conservata dal valutatore per il periodo stabilito dalla legge e, in
ogni caso, non inferiore a cinque anni. I file dei documenti componenti i rapporti di valutazio-
ne trasmessi in modalità elettronica possono essere conservati su dispositivi elettronici, ma-
gnetici o di altro tipo (IVS 3, 5.2.3).
4.18 La modalità di presentazione del Rapporto di valutazione è stabilita dal valutatore e dal cli-
ente, in base alle istruzioni o alle specifiche dell‟incarico (IVS 3, 5.3).
4.20 Per tutti i Rapporti di valutazione, il valutatore conserva una documentazione sufficiente nel
dossier di lavoro, a conferma dei risultati e delle conclusioni della valutazione. Tale documentazio-
ne deve essere conservata per un periodo non inferiore a cinque anni dopo il completo assolvimento
dell‟incarico (IVS 3, 5.5).
1.0 Introduzione
1.1 Il riesame di una valutazione consiste nella revisione di un Rapporto di valutazione, svolta su
specifica richiesta e in modo imparziale da un altro valutatore.
1.2 Il riesame delle valutazioni mira ad assicurare precisione, diligenza, correttezza e qualità alle
valutazioni, e per questo è fondamentale nell‟attività professionale (IVS GN 11, 1.2).
1.3 Obiettivo del Codice delle valutazioni immobiliari è identificare gli elementi essenziali del ri-
esame delle valutazioni.
1.3.1 la veridicità e l‟attinenza al problema di stima dei dati utilizzati e delle indagini svolte;
1.3.3 la fondatezza delle analisi, delle opinioni, delle osservazioni e delle conclusioni ripor-
tate nel Rapporto di valutazione in esame.
2.0 Definizioni
2.1 Il riesame della valutazione consiste in una revisione di un Rapporto di valutazione eseguita
da un valutatore diverso dal primo redattore. Il revisore può concordare con il risultato finale della
valutazione o essere in disaccordo per una divergenza di opinioni, per errori nell‟applicazione dei
metodi e nella determinazione dei risultati, per superficialità delle conclusioni. Caratteristica comu-
ne a tutte le tipologie di riesame è l‟imparzialità del valutatore nel giudicare l‟operato di un altro va-
lutatore (IVS GN 11, 3.5).
2.2 Il riesame di conformità della valutazione è eseguito dal cliente o dal fruitore dei servizi di
valutazione come esercizio di ragionevole diligenza (due diligence), quando la valutazione sia da
utilizzarsi per scopi decisionali quali la sottoscrizione di finanziamento, l‟acquisto o la cessione di
immobili. Questo tipo di riesame mira a verificare se la valutazione applica i requisiti di conformità
o normativi in vigore nello specifico mercato e, come minimo, sia conforme ai principi di stima, che
regolano la materia della valutazione secondo le nozioni economiche, le definizioni del valore, i cri-
teri estimativi e i procedimenti e i metodi di stima (IVS GN 11, 3.1)(capitolo 3).
2.3 Il riesame tecnico della valutazione è compiuto dal valutatore revisore al fine di formulare un
giudizio sull‟adeguatezza dei procedimenti e dei metodi utilizzati e delle analisi eseguite, sulla cor-
rettezza dei risultati e delle conclusioni formulate nel Rapporto di valutazione (IVS GN 11, 3.4).
2.5 Il riesame sul campo della valutazione comprende l‟ispezione esterna e a volte anche interna
dell‟immobile da valutare e possibilmente ispezioni degli immobili comparabili a conferma dei dati
presentati nel Rapporto da riesaminare. Generalmente utilizza la lista di controllo che copre tutte le
voci considerate nel riesame a tavolino, e può anche comprendere una conferma dei dati di mercato,
una ricerca per raccogliere ulteriori dati e una verifica dei programmi informatici utilizzati nella ste-
sura del Rapporto di valutazione (IVS GN 11, 3.3).
3.0 Discussione
3.1 Nel riesame delle valutazioni la verifica si svolge con gli stessi strumenti teorici, pratici e me-
todologici che hanno condotto alla valutazione originaria.
3.2 Nel campo delle valutazioni professionali generalmente non è possibile separare il giudizio di
stima dalla conoscenza tecnica del bene, inteso in senso lato, oggetto della stima. In talune stime
l‟aspetto tecnico può essere preminente su quello valutativo.
3.3 Ogni caso di stima è un caso a se stante e irripetibile, ciononostante vi sono uniformità casi-
stiche con valore paradigmatico. Su questi paradigmi si svolge il riesame delle valutazioni. In Italia
l‟attività valutativa nel settore immobiliare è comune a molte professioni (ingegneri, architetti, a-
gronomi, geometri, notai, commercialisti, intermediari, amministratori, ecc.), e il riesame delle va-
lutazioni si può porre nell‟intersezione di attività professionali divergenti. Per questo il problema di
definizione di controlli di qualità delle valutazioni si presenta in rapporto con l‟esercizio delle di-
verse professioni. Il professionista che svolge l‟attività di stima immobiliare è primariamente sog-
getto al controllo deontologico e disciplinare e ai modelli di prestazioni dell‟ordine professionale di
appartenenza.
3.4 La qualità del servizio valutativo alla committenza è l‟insieme delle caratteristiche, che confe-
riscono alla consulenza estimativa la capacità di soddisfare esigenze espresse e implicite. La qualità
è legata al contesto in cui il processo estimativo è concepito, realizzato e utilizzato. Il riesame delle
valutazioni rappresenta un cardine del controllo di qualità delle stime.
3.5 È importante prendere atto della necessità di perseguire un obiettivo di qualità delle stime nel
servizio offerto alla committenza.
3.6 Nel riesame delle valutazioni può essere richiesto il parere di consulenti esperti in specifici
settori estimativi, come ad esempio la determinazione dei costi di costruzione, del reddito immobi-
liare, o la definizione di aspetti giuridici, fiscali e amministrativi (IVS GN 11, 1.2.1).
4.0 Applicazione
4.2 Nello svolgere il riesame della valutazione, il valutatore revisore deve (IVS GN11, 5.1):
4.2.1 identificare il cliente e i previsti utilizzatori della revisione della valutazione, l‟utilizzo
previsto delle considerazioni e delle conclusioni del valutatore revisore e lo scopo
dell‟incarico;
4.2.5.2 all‟apparente adeguatezza e alla pertinenza dei dati e degli eventuali aggiu-
stamenti;
4.2.5.4 alla pertinenza, alla ragionevolezza e alla sostenibilità delle analisi, delle con-
siderazioni e delle conclusioni presenti nel lavoro in esame.
4.3 Nel riportare i risultati del riesame della valutazione, il valutatore revisore deve (IVS GN11,
5.2):
4.4 Il valutatore revisore non considera gli eventi che hanno influito sull‟immobile o sul mercato
successivamente alla valutazione; ma deve considerare solo le informazioni disponibili alla data
della valutazione (IVS GN11, 5.3)
4.5.1 Nel caso in cui il valutatore revisore non è in possesso di tutti i fatti e di tutte le infor-
mazioni su cui si era basato in precedenza il valutatore nel Rapporto di valutazione in esame,
il valutatore revisore deve indicare le limitazioni delle proprie conclusioni (IVS GN11, 5.4.3)
4.5.2 Nel caso in cui la portata del lavoro di riesame svolto è sufficiente per costituire una
nuova valutazione, tale valutazione deve essere conforme ai requisiti del Codice di Valutazio-
ne Immobiliare.
CODICE DI CONDOTTA
1.0 Introduzione
1.1 L‟esercizio dell‟attività valutativa richiede l‟adozione di appropriate procedure. Si ritiene fon-
damentale che le stime siano eseguite da valutatori competenti e indipendenti, senza interessi con-
figgenti con quelli del Committente. I Rapporti di valutazione, che devono esseri improntati alla
massima intelligibilità e univocità, devono contenere tutti gli elementi essenziali per la corretta in-
terpretazione della valutazione stessa.
1.2 I valutatori hanno l‟obbligo morale di promuovere e tutelare la fiducia del pubblico nei con-
fronti del valutatore medesimo.
1.3 L'obiettivo del Codice di condotta è stabilire una serie di principi che governano l'attività del
valutatore nelle molteplici casistiche delle complesse procedure professionali.
1.4 L‟eventuale elusione dei principi contenuti nel presente Codice di condotta non potrà costitui-
re il presupposto per procedimenti o cause civili con supposizione o prova che sia stato violato un
dovere legale.
1.5 Il Codice di condotta è stato definito per costituire una guida etico-deontologica e fornire rife-
rimenti comportamentali per l'attività professionale dei valutatori.
2.0 Definizioni
2.1 L'attività di valutatore deve essere esercitata nel rispetto delle leggi dello Stato. Il valutatore
deve ritenersi direttamente responsabile della propria opera sia nei riguardi della Committenza sia
dei soggetti terzi che dovessero subire danni patrimoniali in conseguenza di attività estimativa svol-
ta in maniera negligente da parte del valutatore.
2.2 Chiunque eserciti l'attività di valutatore in Italia, ancorché cittadino estero o Società di valuta-
zione con sede in altro stato, deve ritenersi impegnato a rispettare e far rispettare il presente codice
di comportamento finalizzato alla tutela della dignità del valutatore e al decoro della professione.
2.3 Il presente Codice di condotta si applica per le attività estimative rese sia in maniera continua-
tiva sia in modo occasionale.
3.0 Discussione
3.1 Il valutatore deve adottare, quale base essenziale della propria attività professionale, le linee
guida definite nel presente Codice delle valutazioni immobiliari.
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Pagina 100 di 213
3.2 Il valutatore adempie gli impegni assunti con cura e diligenza, non svolge prestazioni profes-
sionali in condizioni di incompatibilità con il proprio stato giuridico, né quando il proprio interesse
o quello del Committente siano in contrasto con i suoi doveri professionali. Il valutatore rifiuta di
accettare incarichi per i quali ritenga di non avere adeguata preparazione e/o quelli per i quali riten-
ga di non avere adeguata potenzialità organizzativo-professionale per l'efficace adempimento degli
impegni assunti
3.3 Il valutatore sottoscrive solo le prestazioni professionali che ha personalmente svolto e/o diret-
to. Il valutatore sottoscrive prestazioni professionali in forma collegiale solo quando siano specifi-
cati i limiti di competenza professionale e di responsabilità dei singoli membri del team di valuta-
zione o della società di valutazione. Tali limiti dovranno essere dichiarati sin dall'inizio della colla-
borazione.
4.0 Applicazione
4.1 L'appartenenza del valutatore a ordini, collegi o ruoli professionali comporta il rispetto delle
relative norme.
4.2 Il valutatore è tenuto ad adeguarsi alle deliberazioni del Consiglio dell'Ordine o del Collegio
ove assunte nell'esercizio delle relative competenze istituzionali.
4.3 Ciascun valutatore deve improntare i rapporti con i colleghi alla massima lealtà e correttezza
professionale allo scopo di affermare una comune cultura e identità professionale.
4.4 Tale forma di lealtà e correttezza deve essere estesa e richiesta anche nei confronti dei colle-
ghi, ed in particolar modo verso tutti coloro che hanno correlazione con la professione del valutato-
re.
4.5 Il rapporto con il Committente è di natura fiduciaria e deve essere improntato alla massima leal-
tà, chiarezza e correttezza.
4.6 Il valutatore è tenuto al segreto professionale; non può quindi, senza esplicita autorizzazione
della Committenza, divulgare quanto appreso nell'espletamento delle proprie prestazioni professio-
nali.
4.8 Il valutatore è remunerato per la propria attività valutativa equamente, sulla base di una libera
predeterminazione del corrispettivo con il Committente; nel caso in cui la normativa vigente preve-
da tariffe minime inderogabili predefinite da ordini o collegi è tenuto a rispettare tali indicazioni.
4.9 Il valutatore non può accettare da terzi compensi diretti o indiretti aggiuntivi di quanto corri-
sposto dal Committente senza comunicarne a questi la natura, il motivo e l'entità, e averne ricevuto
espressa autorizzazione alla riscossione.
4.10 Il valutatore è tenuto a informare il Committente in tutti i casi di potenziale conflitto di inte-
resse ovvero nelle circostanze in cui l'attività svolta possa ingenerare sospetti di parzialità profes-
sionale o di violazione delle disposizioni etico deontologiche contenute nel presente codice di con-
dotta.
1.0 Introduzione
1.1 per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie si rimanda alle specifiche
Linee guida allegate alla presente pubblicazione.
1.2 le valutazioni immobiliari per la concessione del credito riguardano enti finanziari e istituzio-
ni che concedono finanziamenti garantiti da specifiche immobilizzazioni. I finanziatori direttamente
o indirettamente conferiscono ai valutatori l‟incarico di svolgere le valutazioni di asset offerti in ga-
ranzia.
1.3 Le valutazioni per la concessione del credito legate agli immobili possono riguardare un nuo-
vo prestito, un rinnovo o un prestito supplementare (EVS EVA 2, 1.2).
1.4 Le valutazioni per la concessione del credito legate agli immobili concernono:
1.4.1 le valutazioni svolte ai fini della concessione del credito riferito a immobili, con o sen-
za la garanzia dell‟ipoteca e, specialmente, nell‟ambito delle operazioni di credito fondiario;
1.5 In alcuni paesi e in talune circostanze, nelle valutazioni immobiliari per la concessione del
credito possono esservi norme e linee guida predisposte da enti, associazioni e imprese del settore
finanziario. Ogni deroga al Codice delle Valutazioni Immobiliari dovuta a tali circostanze deve es-
sere riferita e deve essere spiegata chiaramente nel Rapporto di valutazione.
1.6 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone l‟obiettivo di fornire indicazioni ai valutatori
che devono stimare il valore degli immobili in garanzia per la concessione del credito.
2.0 Definizioni
2.1 Il valore di mercato è l‟ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere
compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i sog-
getti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un‟adeguata attività di marketing
durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna co-
strizione.” (IVS 1, 3.1)(EVS 1).
2.2 Il Valore del credito ipotecario ovvero il Mortgage Lending Value (MLV) o valore cauzionale
secondo gli IVS, è «il valore di un immobile determinato in base ad un prudente apprezzamento
2.3 Il MLV può essere considerato una tecnica di valutazione del rischio di lungo termine. Come
tale non è una base di valutazione (IVS IVA 2, 6.15.3). Il MLV è una tecnica usata principalmente
dalle banche dei paesi Europei.
2.4 In talune circostanze può essere richiesta una valutazione su una base diversa dal valore di
mercato. In queste circostanze il valutatore deve distinguere chiaramente la base alternativa dal va-
lore di mercato. Sebbene la base di valutazione alternativa possa essere ritenuta appropriata per i
crediti garantiti da immobili, deve essere chiarito agli utilizzatori di queste valutazioni che tale base
potrebbe non realizzarsi se venissero meno le assunzioni sulle quali si fonda (IVS, IVA 2 6.4).
2.5 Per finanziamenti di edifici in costruzione, la legislazione sul credito fondiario commisura
l‟importo erogabile al loro costo di costruzione.
2.6 Gli immobili speciali sono immobili che hanno una commerciabilità limitata nel mercato a
causa della loro unicità, che deriva dalla natura e dalla forma specializzata, dalla configurazione,
dalla dimensione, dalla ubicazione. Il loro valore deriva prevalentemente dal fatto di essere parte di
un‟azienda produttiva.
3 Discussione
Investimenti immobiliari
3.1 Gli immobili che producono un reddito solitamente sono valutati singolarmente, ma i finan-
ziatori possono volere conoscere il valore di un immobile nell‟ambito di un portafoglio immobilia-
re. In queste circostanze occorre distinguere tra il valore del singolo immobile venduto individual-
3.2 Il valutatore considera l‟immobile da valutare come entità singola o come parte di un insieme
di immobili o di un portafoglio secondo le indicazioni del mercato.
3.1 Un singolo immobile può avere un valore addizionale, o speciale, in funzione della sua asso-
ciazione fisica o funzionale con un immobile confinante, appartenente ad altri, o per l‟interesse che
riveste per un acquirente con specifiche finalità. L‟ammontare di tale valore addizionale è general-
mente riportato nel Rapporto di valutazione separatamente dal valore di mercato (IVS GAVP, 7.4).
Immobili speciali
3.3 Gli immobili speciali possono non essere adatti a fungere da garanzia per prestiti e mutui. Se
devono essere dati in garanzia, individualmente o in gruppo, la loro valutazione deve presupporre il
possesso immediato ed eventualmente considerare il più conveniente e migliore uso alternativo
(IVS IVA 2, 6.9.1).
3.4 Gli immobili normalmente valutati come immobili destinati ad attività commerciali autorizza-
te e specificamente progettati per tali usi, sono normalmente valutati sulla base della redditività. In
queste situazioni la valutazione non deve tener conto di alcun valore immateriale di tipo personale e
imprenditoriale facente capo al gestore dell‟attività. Il finanziatore deve essere reso edotto della dif-
ferenza di valore che può esistere tra un‟impresa operativa e una non operativa, nella quale sia ces-
sata l‟attività, sgomberato il magazzino e siano state revocate o scadute le licenze (IVS IVA 2,
6.10.1).
3.7 Gli immobili destinati alla costruzione devono essere valutati considerando lo stato della valo-
rizzazione edilizia alla data della stima. Ogni assunzione concernente la pianificazione della valo-
rizzazione deve essere ragionevole e deve essere esplicitamente riportata nel Rapporto di valutazio-
ne (IVS IVA 2, 6.11.1).
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3.8 L‟approccio valutativo degli immobili destinati allo sviluppo può prendere in considerazione
le condizioni di pre-vendita e di pre-locazione dell‟edificio. L‟approccio valutativo può richiedere
di essere discusso con il finanziatore prima di intraprendere la valutazione.
3.9 Nella stima del valore degli immobili destinati allo sviluppo, il valutatore deve prestare atten-
zione a (IVS IVA 2, 6.11.2):
3.9.1 svolgere una stima ragionevole della durata del periodo di costruzione alla data della
valutazione;
3.9.2 considerare il comportamento del mercato durante il periodo di costruzione alla data
della valutazione;
3.9.4 considerare qualsiasi speciale relazione tra le parti coinvolte nella trasformazione edi-
lizia o immobiliare.
3.10 La valutazione degli immobili in sviluppo deve in ogni caso considerare il valore degli immo-
bili alla data di ultimazione dei lavori, in quanto il finanziatore deve conoscere il valore
dell‟immobile da realizzarsi offerto in garanzia.
3.11 Nell‟ipotesi di erogazione parziale del finanziamento in funzione dello stato di avanzamento
dei lavori è opportuno procedere alla valutazione dell‟immobile secondo criteri prudenziali e caute-
lativi.
3.12 Ai fini dell‟erogazione parziale del finanziamento, cioè a „stato di avanzamento dei lavori‟, il
valutatore deve determinare il valore dell‟immobile nel momento intermedio del ciclo di costruzio-
ne in base alla somma dei costi sostenuti dall‟inizio del ciclo di costruzione al momento di stima e
della richiesta di erogazione parziale.
3.12.1 A questo fine, il valutatore redige una relazione che deve contenere:
- la descrizione dei lavori sostenuti fino alla data della valutazione;
- il valore di mercato del terreno nell‟ipotesi di nuova edificazione, oppure il valore di
mercato del fabbricato oggetto di riqualificazione nel caso di trasformazione;
- i costi sostenuti dall‟inizio del ciclo di costruzione fino al momento di stima;
- l‟indicazione del termine presumibile per il completamento dei lavori.
3.14 Nella valutazione delle risorse soggette a esaurimento, quali ad esempio le miniere e le cave,
l‟attenzione del finanziatore deve essere richiamata sul rischio associato a questo tipo di risorse e al
previsto programma di estrazione e di uso (IVS IVA 2, 6.12.1).
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Vendita forzata o liquidazione
3.15 I finanziatori possono richiedere valutazioni basate sulla vendita forzata di un immobile o su
un termine temporale imposto per la sua vendita. Le vendite forzate hanno luogo nel caso in cui un
particolare venditore sia costretto a vendere in uno specifico momento, per esempio per procurarsi
denaro o estinguere un debito entro una certa data. Il fatto che una vendita sia “forzata” significa
che il venditore è soggetto a fattori esterni di natura commerciale e legale e perciò la limitazione di
tempo non è una mera preferenza del venditore. Nella determinazione del valore, la natura di questi
fattori esterni e le conseguenze della mancata conclusione di una vendita sono altrettanto importanti
quanto il lasso di tempo a disposizione. Sebbene un valutatore possa assistere un finanziatore per
stabilire un prezzo che nelle circostanze di vendita forzata possa essere accettato, non è realistico
che formuli il prezzo senza da un lato conoscere le ragioni delle limitazioni e dall‟altro le circostan-
ze nelle quali l‟immobile può essere offerto in vendita. Il valutatore deve richiamare l‟attenzione del
finanziatore sul fatto che questa opinione è valida solo alla data della valutazione, e può non essere
affidabile qualora sia le condizioni di mercato che le circostante di vendita fossero diverse da quelle
considerate (IVS IVA 2, 6.14.1).
Immobili strumentali
3.16 Per gli immobili strumentali, la valutazione deve tenere conto di specifici fattori di rischio
quali (EVS EVA 2, 2.6):
3.16.3 il rischio che le licenze commerciali, gli accordi di franchising e gli altri permessi sia-
no revocati o ne sia compromessa la continuità;
Annotazioni valutative
3.17 Per la concessione del credito, gli immobili occupati dal proprietario devono essere valutati
come immediatamente liberi e pronti per la vendita (IVS IVA 2, 6.6.1)(EVS EVA 2, 2.3).
3.18 Nella valutazione dell‟immobile ai fini di garanzia, se il valutatore ritiene che la locazione a
un soggetto correlato con il debitore crei un flusso di ricavi più favorevole di quello ottenibile lo-
cando a una parte terza in una transazione normale e indipendente, può essere appropriato trascurare
l‟esistenza della locazione medesima (IVS IVA 2, 6.7.1).
3.20 Nella stima del valore di mercato, la modalità nella quale l‟immobile è ordinariamente scam-
biato sul mercato determina la scelta del procedimento e del metodo di valutazione. Si tratta di pro-
cedimenti e di metodi comparativi basati sui dati e sulle informazioni di mercato (IVS IVA 2, 6.2).
3.21 La stima del valore di mercato degli immobili ai fini della concessione del credito si svolge
con i procedimenti e i metodi seguenti (capitolo 7):
- il metodo del confronto di mercato;
- i procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito;
- il metodo del costo (di ricostruzione deprezzato).
3.22 Tutti i procedimenti e i metodi di valutazione devono basarsi sull‟osservazione del mercato. Il
metodo del confronto di mercato assolve per definizione e in modo chiaro questa condizione. I pro-
cedimenti di stima per capitalizzazione del reddito si riferiscono al segmento di mercato per la stima
dei canoni di mercato, dei costi di esercizio e dei redditi netti. La ricerca del saggio o dei saggi di
capitalizzazione si svolge nel segmento di mercato dell‟immobile da valutare o in altri segmenti di
mercato comparabili nei parametri. Il metodo del costo si riferisce ai segmenti di mercato del terre-
no edificato e delle aree edificabili. La stima del costo riguarda i costi di costruzione e i prezzi di
appalto correnti nel mercato e le misure del deprezzamento rilevate per edifici simili a quello da
stimare (IVS IVA 2, 6.3).
3.23 Le valutazioni del costo di costruzione e del costo di intervento si svolgono in modo sintetico
e in modo analitico (capitolo 10).
3.23.1 In modo sintetico la stima del costo di costruzione e del costo di intervento si basa sul
confronto con i costi di opere e di interventi dello stesso tipo, o simili a quello da stimare, rea-
lizzati di recente. Si tratta di rilevare i prezzi di appalto e i preventivi forniti dalle imprese.
3.23.2 In modo analitico la stima del costo di costruzione e del costo di intervento si svolge in
base al computo metrico estimativo. L‟applicazione del computo metrico estimativo è sugge-
rita per la stima dei costi preventivi di opere e di interventi di carattere speciale o straordina-
rio.
3.24 Il Mortgage Lending Value (MLV) è una base di valutazione diversa dal valore di mercato
volta a stimare il valore di immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (EVS EVA 2, 4.2). Il
MLV guida le decisioni nel processo di concessione del credito, nell‟ammontare del prestito (loan-
to-value ratio) e nella sua durata, nella gestione del rischio (EVS EVA 2, 4.1). Il MLV si riferisce al
valore di un immobile determinato dal valutatore, mediante una stima prudenziale della commer-
ciabilità futura dell‟immobile stesso, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo termine,
delle condizioni normali del mercato locale, dell‟uso corrente e dei possibili e appropriati usi alter-
nativi dell‟immobile. Nella stima del MLV si tralasciano gli elementi e le componenti speculative.
3.25 La definizione del MLV già contenuta nella direttiva dell‟Unione Europea 89/647/ ECC come
emendata dalla direttiva 98/32/CE è stata espressamente indicata nella Direttiva 2006/48/CE del
Parlamento Europeo e del Consiglio, in materia di accesso ed esercizio delle attività degli enti credi-
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tizi (rifusione). Il MLV è una nozione di valore a rischio usato in numerosi paesi europei ai fini dei
prestiti immobiliari. Il MLV si basa sugli aspetti sostenibili della redditività e limita la valutazione
dell‟immobile alle condizioni economiche permanenti e al reddito che qualsiasi locatario potrebbe
trarne con una normale gestione.
3.26 Il MLV può essere inteso come: un indicatore stabile per giudicare la sostenibilità del mutuo
da parte di un immobile; un elemento di sicurezza nelle eventuali fluttuazioni future del mercato
immobiliare; una rappresentazione di prudenti aspettative; uno strumento di individuazione delle
fluttuazioni a breve termine. In molte situazioni di mercato il MLV è verosimilmente al di sotto del
valore di mercato per le attese relative ai trend di lungo periodo (EVS EVA 2, 4.3).
3.27 In un mercato stabile il MLV può essere indistinguibile dal valore di mercato (EVS EVA 2,
4.4).
3.28 La stima del MLV degli immobili ai fini della concessione del credito si svolge con i procedi-
menti e i metodi previsti dagli standard internazionali (EVS EVA 2, 4.7):
- il metodo del confronto di mercato;
- i procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito;
- il metodo del costo (di ricostruzione deprezzato) (capitoli 8, 9 e 10).
3.29 La stima del MLV di un immobile deve considerare i seguenti elementi (EVS EVA 2, 4.8).
i. La negoziabilità futura dell‟immobile deve essere stimata attentamente e prudentemente. La
prospettiva di tempo va oltre il breve termine e copre un periodo di lungo termine.
ii. Gli aspetti sostenibili a lungo termine dell‟immobile considerano principalmente alcune carat-
teristiche immobiliari, quali ad esempio l‟ubicazione e la qualità edilizia della costruzione.
iii. Il reddito dell‟immobile da valutare non deve superare il reddito netto sostenibile per il tipo di
immobile nello specifico segmento di mercato locale, escludendo ogni componente di sovra
rendita e i redditi supplementari o straordinari. Ciò significa che il reddito sostenibile è stima-
to sulla base degli andamenti passati, della situazione di mercato corrente e del trend a lungo
termine, non considerando eventuali incrementi futuri del reddito.
iv. La scelta del saggio di capitalizzazione è basata su trend di mercato a lungo termine e non
considera le attese a breve termine in merito al ritorno dell‟investimento immobiliare. Il sag-
gio di capitalizzazione considera la capacità dell‟immobile di produrre un reddito sostenibile,
gli usi di alternativi o i suoi usi plurimi e la negoziabilità futura dell‟immobile.
v. Il reddito netto dell‟immobile tiene conto pienamente dei costi di esercizio, considerando
l‟ammortamento, la manutenzione ordinaria e straordinaria, l‟assicurazione, il rischio di sfitto
e inesigibilità del canone e gli altri rischi dell‟affitto.
vi. Il MLV è basato generalmente sull‟uso corrente dell‟immobile. Il MLV deve essere stimato
sulla base di un migliore uso alternativo solo in alcune circostanze, dove ad esempio vi è
un‟intenzione provata di rinnovare o di cambiare l‟uso dell‟immobile. Sono esclusi usi essen-
zialmente speculativi o transitori.
3.30 Alcuni elementi da considerare nella misura del MLV richiedono ulteriori commenti (EVS
EVA 2, 4.9).
i. La negoziabilità futura di un immobile in sviluppo riflette la domanda nel breve termine, le
inefficienze del mercato che possono sorgere durante il ciclo di produzione edilizia (la scarsità
di offerta di un tipo di immobile seguita da una sovra offerta) e i fattori legati ai gusti dei con-
sumatori.
3.31 Il valutatore che stima il MLV di un immobile deve riportare anche il valore di mercato e
spiegare la differenza tra i due valori. Non vi è alcuna ragione per presumere un rapporto costante e
una relazione di corrispondenza tra i due valori, di conseguenza il MLV non può essere calcolato
con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato (EVS EVA 2, 4.10).
4.0 Applicazione
4.1 Nella valutazione di immobili in garanzia per la concessione del credito, i finanziatori confe-
riscono direttamente o indirettamente ai valutatori l‟incarico di svolgere la stima di asset offerti in
garanzia.
4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari reputa che è compito dei finanziatori fornire ai valuta-
tori le direttive per la stima del MLV e degli altri valori diversi dal valore di mercato.
4.3 Nella stima del MLV, il valutatore deve fare esplicita menzione nel Rapporto di valutazione
delle direttive impartite dal finanziatore.
4.4 Il valutatore che stima il MLV di un immobile deve riportare anche il valore di mercato e
spiegare la differenza tra i due valori.
4.4.1 Il MLV non può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore
di mercato.
4.5 In ogni caso la stima del MLV non può fondarsi sulle quotazioni immobiliari e sui prezzi di
listino delle imprese e delle agenzie di intermediazione.
4.6 Nella stima degli immobili destinati ad attività commerciali, il finanziatore deve essere reso
edotto della differenza di valore che può esistere tra un‟impresa operativa e una non operativa, nella
quale sia cessata l‟attività, sgomberato il magazzino e siano scadute state revocate o scadute le li-
cenze.
4.8 Nel Rapporto di valutazione di un immobile suscettibile di una trasformazione edilizia o im-
mobiliare, il valutatore deve esplicitamente evidenziare qualsiasi ipotesi e ogni assunzione concer-
nente la pianificazione della valorizzazione e gli altri fattori determinanti convalidati dal comporta-
mento del mercato.
4.9 Nell‟ipotesi di vendita forzata il valutatore deve richiamare l‟attenzione del finanziatore sul
fatto che il valore stimato è valido solo alla data della valutazione, e può non essere affidabile qua-
lora sia le condizioni di mercato che le circostante di vendita siano diverse da quelle considerate.
4.10 L‟importanza del Rapporto di valutazione sta nel comunicare il valore di mercato e/o il MLV
dell‟immobile in garanzia e nel precisare il processo di valutazione, le finalità e le eventuali assun-
zioni o le condizioni limitanti la valutazione.
4.11 Nella valutazione per la concessione del credito, il Rapporto di valutazione deve riportare pre-
liminarmente:
- l‟identificazione del valutatore;
- l‟identificazione del finanziatore;
- la data del conferimento dell‟incarico;
- la data di riferimento della valutazione;
- la data del sopralluogo nell‟immobile;
- l‟identificazione dell‟immobile in particolare:
- l‟ubicazione;
- le modalità di accesso all‟immobile;
- la descrizione e consistenza metrica specificandone la tipologia ed il criterio di misura;
- l‟indicazione dei confinanti;
- la rappresentazione catastale;
- la conformità edilizia ed urbanistica secondo le vigenti normative;
- l‟indicazione del titolo di proprietà nonché l‟esame dell‟identificazione catastale e delle even-
tuali servitù (apparenti o derivanti dal titolo) che interessano l‟immobile;
- la descrizione delle caratteristiche e dello stato di manutenzione dell‟immobile;
- la specificazione delle caratteristiche estrinseche dell‟immobile.
4.12 Nella valutazione per la concessione del credito, il Rapporto di valutazione deve riportare i-
noltre:
- il mandato e le direttive del finanziatore; in assenza di direttive la base della valutazione è rap-
presentata dal valore di mercato;
- per gli immobili ultimati l‟indicazione per la quale la valutazione riguarda il singolo immobile
o il valore dell‟immobile nell‟ambito di un portafoglio immobiliare;
- per gli immobili destinati a processi di sviluppo, lo stato di sviluppo alla data della valutazione
e il procedimento di stima concordato con il mutuante;
- la definizione esplicita del valore di mercato e/o del valore diverso dal valore di mercato
- la data di valutazione;
- il procedimento o i procedimenti e il metodo o i metodi di stima impiegati, motivando la scelta;
- le rilevazioni dei dati e delle informazioni dei segmenti di mercato immobiliare intercettati nel-
la stima del valore secondo il procedimento o il metodo applicati;
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- in assenza di direttive metodologiche impartite dal finanziatore, il valutatore applica i procedi-
menti e i metodi di stima del valore di mercato, introducendo per i valori diversi dal valore di
mercato le relative assunzioni;
- la specificazione esauriente delle assunzioni e delle condizioni limitanti della valutazione;
- l‟esposizione dei ragionamenti che supportano le analisi, le opinioni, i risultati e le conclusioni
estimative;
- la documentazione completa dei dati immobiliari e gli allegati professionali.
4.13 Nella valutazione immobiliare per la concessione del credito, il valutatore deve dichiarare nel
Rapporto di valutazione che:
- il Rapporto di valutazione è riservato al finanziatore;
- sul valutatore non può ricadere alcuna responsabilità qualora terzi utilizzassero il Rapporto di
valutazione;
- il Rapporto di valutazione è stato redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari;
- il Rapporto di valutazione contiene eventuali deroghe al Codice delle Valutazioni Immobiliari
spiegandone i motivi;
- le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e alle condizioni riportate;
- il valutatore non ha alcun interesse verso l‟immobile oggetto della valutazione;
- il valutatore ha ispezionato personalmente l‟immobile oggetto della valutazione;
- nessuno, salvo i soggetti specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesu-
ra del rapporto;
- è vietata specificatamente la pubblicazione completa e parziale del Rapporto di valutazione ed
ogni riferimento al rapporto o alle somme in esso contenute, al nome del valutatore senza il suo
consenso scritto;
- le qualifiche del valutatore.
1.0 Introduzione
1.2 Le aziende agricole sono costituite dalla combinazione del terreno, dei fabbricati, delle attrez-
zature e delle colture agrarie.
1.4 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone l‟obiettivo di fornire indicazioni ai valutatori
che devono stimare gli immobili agricoli.
2.0 Definizioni
2.1 L‟azienda agricola è l‟unità tecnico-economica dove si realizza la produzione di beni e pro-
dotti agricoli in conseguenza di decisioni imprenditoriali. L‟azienda agricola nasce dalla combina-
zione fisica dei fattori produttivi. I fattori elementari di produzione dell‟azienda agricola riferiti alla
valutazione sono:
- il capitale fondiario costituito dalla risorsa naturale (terra) e dagli investimenti fondiari (fabbri-
cati, viabilità, arboreti, ecc.);
- il capitale di esercizio costituito dagli strumenti di scorta (bestiame, macchine, ecc.), dai pro-
dotti di scorta (sementi, letame, ecc.) e dal capitale di circolazione;
- il lavoro;
- l‟impresa.
2.2 Le aziende agricole per l’allevamento del bestiame provvedono all‟allevamento e alla nutri-
zione di animali, quali bovini, ovini, caprini, suini, equini, bufalini, avicoli o di più specie insieme.
L‟attività produttiva di queste aziende può avere diverse forme (allevamento, riproduzione, ecc.). I
foraggi e i mangimi destinati al bestiame possono essere prodotti all‟interno dell‟azienda e/o acqui-
stati all‟esterno. Le aziende agricole per la produzione e l‟allevamento di bestiame impiegano con-
2.3 Le aziende agricole per la produzione di latte e latticini provvedono alla produzione di latte
bovino, di latte ovino e/o di altri prodotti caseari. Queste aziende di solito dispongono di consistenti
investimenti fondiari (stalle, locali per la mungitura, silos) e attrezzature (contenitori, mungitrici,
ecc.). Il mangime può essere prodotto all‟interno dell‟azienda, acquistato all‟esterno o ottenuto da
entrambe le fonti (IVS GN 10, 3.2).
2.4 Le aziende agricolo-forestali provvedono alla coltivazione di alberi non da frutto, periodica-
mente abbattuti dopo un periodo di crescita (10÷20 anni e oltre). Sono considerate aziende agricole
per il fatto che producono un raccolto, quale il legno, anche se tale raccolto può richiedere un lungo
periodo di crescita (IVS GN 10, 3.3).
2.5 Le aziende speciali (specialised property) sono le aziende agricole che generalmente non
danno luogo a un raccolto, ma che sono utilizzate per la movimentazione, la lavorazione o
l‟immagazzinamento delle derrate agricole dopo il raccolto. Di solito queste aziende presentano una
ridotta base terriera, che è spesso valorizzata intensamente con investimenti fondiari, impianti, mac-
chinari e attrezzature (IVS GN 10, 3.8).
2.6 La base territoriale delle aziende agricole talvolta si può presentare frammentata in corpi stacca-
ti (frammentazione fondiaria); i corpi possono presentare dimensioni ridotte e funzioni sussidiarie
(polverizzazione fondiaria) (EVS 2003, GN 5.16).
2.7 I terreni agricoli possono essere utilizzati per la coltivazione di prodotti solitamente seminati o
trapiantati e raccolti in un ciclo annuale; alcune produzioni in coltura annuale possono essere lascia-
ta sul terreno anche oltre il ciclo annuale, in seguito ad accordi contrattuali o quando le condizioni
del mercato sono sfavorevoli alla vendita (IVS GN 10, 3.1).
2.8 I terreni agricoli possono essere utilizzati per la coltivazione di piantagioni la cui vita è superio-
re al ciclo annuale o di raccolto. Le piantagioni di questo tipo possono costituire un consistente in-
vestimento di capitale e rappresentano un bene ammortabile (IVS GN 10, 3.6).
2.9 Le coltivazioni agricole possono essere rivolte a prodotti non alimentari, come ad esempio
quelli farmaceutici. L‟impresa agricola può congiuntamente perseguire fini di natura ambientale e
ricreazionale (aziende agrituristiche, aziende faunistico-venatorie, agroenergia, fattorie didattiche),
che possono essere fonti di reddito e di valore (EVS 2003, GN 5.03).
Standard di contabilità
2.11.1 Le risorse biologiche sono costituite dagli animali vivi allevati o da piante coltivate a
scopo di vendita o di trasformazione in prodotto agricolo o in risorse biologiche addizionali
(IAS 41).
2.12 Ai fini contabili, gli immobili possono essere classificati: come immobilizzazioni materiali
(IAS 16, Immobilizzazioni materiali); come investimenti immobiliari (IAS 40, Investimenti immo-
biliari); e come immobili posseduti per la vendita (IAS 2, Rimanenze).
2.12.1 Ai fini contabili, gli immobili compresi nelle immobilizzazioni materiali sono destinati
a un uso durevole come strumentali alla produzione (utilizzo diretto nella produzione di beni e
servizi, per usi dell‟amministrazione aziendale o per locazione) in quanto appartenenti al si-
stema tecnico-produttivo (OIC).
2.12.2 Ai fini contabili, gli immobili compresi negli investimenti immobiliari come proprietà
immobiliare (terreno o edificio o parte di edificio) sono detenuti (dal proprietario o dal locata-
rio tramite un contratto di leasing finanziario) al fine di percepire canoni di locazione o per
l‟apprezzamento del capitale investito o per entrambe le motivazioni. Il criterio di classifica-
zione di un immobile come investimento immobiliare o come immobilizzazione materiale è
rappresentato dal fine speculativo (OIC).
2.12.3 Ai fini contabili, gli immobili posseduti per la vendita sono destinati al normale svol-
gimento dell‟attività imprenditoriale e impiegati nei processi produttivi per la vendita (OIC).
3 Discussione
3.1 La valutazione degli immobili agricoli si svolge con riferimento al segmento di mercato im-
mobiliare, definito nei suoi parametri (capitolo 2).
3.3 I procedimenti e i metodi di stima si classificano nel metodo del confronto di mercato, nel
procedimento di stima per capitalizzazione del reddito e nel metodo del costo (capitoli 8,9 e 10).
3.4 Nella valutazione degli immobili agricoli, il metodo del confronto di mercato è un procedi-
mento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, che si svolge attraverso il con-
fronto tra l‟immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di re-
cente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il metodo del con-
fronto di mercato comprende principalmente (capitolo 8):
3.5 Nella valutazione degli immobili agricoli, il procedimento di stima per capitalizzazione del
reddito comprende i metodi, che giungono al valore di mercato considerando la capacità del terreno
e degli investimenti fondiari di generare benefici monetari. Questi metodi si basano sulla trasforma-
zione del reddito di un immobile o di un investimento fondiario in valore capitale attraverso il sag-
gio di capitalizzazione (capitolo 9).
3.5.1 Per gli immobili agricoli detenuti ai fini della produzione agricola, il procedimento di
stima per capitalizzazione del reddito si articola nel metodo della capitalizzazione diretta e
nell‟analisi del flusso di cassa scontato (DCFA). Il metodo della capitalizzazione diretta si ap-
plica per la stima dei terreni agricoli che erogano un reddito annuale costante. La DCFA si
applica per la stima dei terreni agricoli le cui produzioni forniscono redditi variabili durante il
ciclo bio-agronomico.
3.5.2 Il metodo della capitalizzazione finanziaria si impiega nella stima degli immobili agri-
coli considerati come investimenti immobiliari, in genere facenti parte di un portafoglio, e de-
gli immobili con destinazioni terziarie nei quali non è preminente l‟attiva agricola (come ad
esempio le attività agrituristiche). L‟elemento concettuale comune è rappresentato dall‟attesa
rivendita al termine del periodo di disponibilità. Tuttavia, anche in queste circostanze può es-
sere maggiormente conducente applicare l‟analisi del flusso di cassa scontato.
3.6 Nella valutazione degli immobili agricoli, il metodo del costo mira a determinare il valore di
mercato di un immobile attraverso la somma del valore del terreno nudo e del costo di ricostruzione
dell‟opera, della struttura o della costruzione, eventualmente deprezzato (capitolo 10).
3.7 Le aziende agricole destinate alla produzione di derrate alimentari verosimilmente non pre-
sentano un valore di avviamento (goodwill) (EVS 2003, GN 5.18).
3.8 I terreni agricoli possono presentare suscettività edificatorie, ricreazionali, sportive, ecc.
Standard di contabilità
3.10 Lo IAS 16 dispone di stimare il terreno nelle valutazioni successive alla iscrizione iniziale se-
condo: il modello del costo al netto degli ammortamenti maturati e delle eventuali svalutazioni per
le perdite di valore; oppure il modello della rivalutazione (rideterminazione) del costo. La differen-
za tra i due modelli consiste nel fatto che a intervalli regolari il valore contabile del terreno deve es-
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sere rideterminato per riflettere le variazioni intervenute nel suo valore equo. La frequenza delle ri-
valutazioni dipende dalle caratteristiche dei terreni e può svolgersi a cadenza annuale o a intervalli
più distanziati (3÷5 anni). L‟operazione riguarda parimenti fenomeni rivalutativi e svalutativi. Lo
IAS 40 richiede una rivalutazione su base annuale.
3.10.1 Per la stima del valore equo, lo IAS 16 predispone una gerarchia delle fonti alle quali
attingere per la valutazione. Il riferimento più appropriato è il valore di mercato degli immobi-
li certificato da una perizia di stima redatta da valutatori qualificati. La prima fonte, nel caso
di un mercato attivo, fa riferimento ai prezzi osservabili nel segmento di mercato
dell‟immobile da valutare. La seconda fonte in assenza di un mercato attivo, fa riferimento a
transazioni di mercato recenti eseguite a valori normali. La terza fonte fa riferimento al ricor-
so a procedimenti di valutazione basati sui flussi di reddito e sul costo di ricostruzione (o so-
stituzione) deprezzato.
3.12 Lo IAS 40 dispone di stimare il terreno considerato come investimento immobiliare, nelle va-
lutazioni successive alla iscrizione iniziale, al suo valore equo oppure al costo meno
l‟ammortamento maturato e meno le perdite da deterioramento accumulate.
3.12.1 Per la stima del valore equo, lo IAS 40 predispone una gerarchia delle fonti alle quali
attingere per la valutazione. Il riferimento più appropriato è rappresentato dai prezzi correnti
in un mercato attivo per immobili simili a quello da valutare e ricadenti nello stesso segmento
di mercato. In assenza dei prezzi correnti in un mercato attivo, fa riferimento: ai prezzi corren-
ti di immobili di altri segmenti di mercato per localizzazione e destinazione aggiustati per ri-
flettere le differenze; ai prezzi recenti di immobili similari di altri segmenti di mercato meno
attivi per localizzazione e destinazione aggiustati per riflettere le differenze anche della data;
al ricorso a procedimenti di valutazione basati su stime attendibili dei flussi di reddito attesi,
supportate dalla conoscenza dei canoni e attualizzati con saggi di sconto che riflettono le valu-
tazioni correnti del mercato con riferimento all‟incertezza degli importi, delle durate e delle
scadenze.
3.12.2 Lo IAS 40 non richiede l‟obbligo di una stima del valore equo degli investimenti im-
mobiliari da parte di un valutatore indipendente, anche se è auspicabile che la stima sia svolta
da un valutatore indipendente. Il valutatore deve essere un professionista esterno con ricono-
sciute e pertinenti qualifiche professionali e con una recente esperienza nel segmento di mer-
cato dell‟investimento immobiliare oggetto della valutazione.
3.13 Lo IAS 41 definisce il trattamento contabile, l‟esposizione del bilancio e l‟informativa in pre-
senza di attività agricole. L‟attività agricola riguarda le trasformazioni biologiche degli animali vi-
venti e delle piante per la vendita come prodotti agricoli o come prodotti intermedi per successive
trasformazioni.
3.13.1 Lo IAS 41 dispone che le attività biologiche devono essere valutate in base al valore
equo al netto dei costi stimati al punto di vendita al momento del raccolto. I costi stimati per
la vendita comprendono ad esempio le commissioni agli agenti e mediatori, le imposte e gli
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oneri connessi ai trasferimenti, mentre escludono i costi di trasporto nel luogo di vendita. Vi è
un‟eccezione per il caso in cui il valore equo non può essere valutato attendibilmente.
3.13.2 I prodotti biologici nel momento iniziale, nel corso della loro crescita e sviluppo e tra-
sformazione fino al momento del raccolto si valutano in base al valore equo dello IAS 41, fat-
ta eccezione per il caso in cui il valore equo non può essere valutato attendibilmente. I prodot-
ti biologici dopo il raccolto si valutano in base allo IAS 2, Rimanenze, o in base a un altro
principio che risulta opportuno per il caso specifico.
3.13.3 Il principio dello IAS 2 sostiene che la valutazione è svolta in base al minore tra il co-
sto (al metodo del costo medio ponderato o metodo del First in–First out Fifo) e il valore net-
to di realizzo.
3.13.3.2 Il valore netto di realizzo è calcolato dalla differenza tra il prezzo di vendita
stimato del prodotto e il costo stimato del completamento e i costi stimati per la vendi-
ta.
3.13.4 Per la stima del valore equo, lo IAS 2 definisce una gerarchia delle fonti alle quali at-
tingere per la valutazione. La prima fonte, nel caso di una pluralità di mercati attivi, fa riferi-
mento al prezzo disponibile nel mercato che si prevede sarà destinazione del prodotto. La se-
conda fonte in assenza di un mercato attivo, fa riferimento a transazioni di mercato recenti
sempre che non si siano verificati rilevanti cambiamenti nelle circostanze economiche tra la
data delle operazioni e la data del bilancio. La terza fonte fa riferimento ai prezzi di mercato
di attività simili, considerando gli aggiustamenti necessari per tenere conto delle differenze.
La quarta fonte si riferisce ai parametri del settore. La quinta fonte si basa sul valore attuale
dei flussi finanziari attesi del prodotto, attualizzati a un saggio corrente di mercato prima delle
imposte.
3.13.4.1 Nel flusso finanziario non devono essere incluse le componenti legate al fi-
nanziamento dell‟attività, all‟imposizione fiscale e al ripristino delle attività dopo il
raccolto.
3.13.5 Lo IAS 41 dispone che le piantagioni fisicamente annesse al terreno (come gli alberi di
un bosco) siano valutate separatamente dal terreno, sottraendo dal loro valore equo i costi sti-
mati di vendita. Lo IAS 41, come già lo IAS 40 per gli investimenti immobiliari, richiede nel-
lo stato patrimoniale un‟esposizione separata delle attività biologiche e un‟informativa parti-
colarmente dettagliata (OIC).
3.13.6 Lo IAS 41 riconosce che possono non esserci mercati distinti per le piantagioni annes-
se al terreno, ma che può esistere un mercato attivo per la combinazione delle piantagioni, del
terreno nudo e degli investimenti fondiari considerati come un‟azienda. Si possono quindi uti-
lizzare le informazioni riguardanti l‟azienda per determinare il valore equo delle risorse bio-
logiche. Il valore equo del terreno nudo e degli investimenti fondiari può essere dedotto dal
valore equo dell‟azienda nel suo complesso, fino ad arrivare al valore equo delle piantagioni.
4.1 Il valutatore deve possedere la necessaria competenza e qualificazione per valutare i diversi
investimenti fondiari che compongono gli immobili agricoli (IVS GN 10, 5.1.1).
4.2 Il valore di mercato è riconosciuto come base fondamentale di valutazione degli immobili a-
gricoli (IVS GN 10, 5.2).
4.3 Nel caso sono state utilizzate altre basi di valutazione, queste devono essere distinte da quella
del valore di mercato (IVS GN 10, 5.3).
4.4 Per i resoconti finanziari, il valutatore deve assegnare il valore di mercato in accordo con
quanto stabilito dagli standard contabili IAS/IFRS (IVS GN 10, 5.2.2).
4.5 Quando si valuta un immobile agricolo che può includere elementi non immobiliari come be-
stiame, raccolti immagazzinati e attrezzature, il valutatore ha bisogno di capire quando una produ-
zione va considerata un bene immobiliare e quando un bene mobile. Il legname per esempio, fa par-
te dei beni immobiliari durante il periodo di crescita degli alberi, ma diventa un bene mobile nel
momento in cui è rimosso dal terreno (IVS GN 10, 5.4.1).
4.6 Rispettando la definizione di valore di mercato, occorre svolgere un‟analisi del più convenien-
te e miglior uso del terreno al fine di: 1) garantire che l‟utilizzo agricolo continui nel tempo, spe-
cialmente nel caso in cui si profila un altro tipo di utilizzo, come la lottizzazione del terreno a segui-
to di un‟espansione urbana/suburbana; e 2) determinare se l‟utilizzo agricolo debba essere continua-
to. Nella circostanza in cui al valutatore sia specificatamente richiesto di ignorare gli utilizzi diversi
dall‟utilizzo agricolo corrente, la valutazione non necessariamente riguarda il valore di mercato
dell‟immobile agricolo. Questa circostanza deve essere esaurientemente illustrata nel Rapporto di
valutazione (IVS GN 10, 5.5.2 e 5.5.3).
4.7 La stima del reddito degli immobili agricoli deve basarsi sui cicli dei raccolti nella relativa a-
rea di mercato (IVS GN 10, 5.6).
4.8 Il flusso di cassa degli immobili agricoli è funzione sia del ciclo produttivo sia del ciclo di
mercato dei prodotti. Il valutatore deve considerare l‟impatto di tali cicli sulle serie dei ricavi e dei
costi. La valutazione degli immobili agricoli deve basarsi su uno schema di reddito coerente con i
cicli produttivi generalmente praticati nella zona ove l‟immobile agricolo è situato (IVS GN 10,
5.6.1).
4.9 Nella valutazione di un immobile agricolo, che presenta più componenti fisici o tipi di utilizzo
agricolo, il valutatore deve dichiarare se il valore di ogni componente o tipo di utilizzo corrisponde
al suo contributo come parte dell‟azienda nel complesso, o al suo valore come componente separata
considerata a sé stante. Il valutatore deve determinare se ogni componente dell‟immobile agricolo
deve essere valutato singolarmente o come parte dell‟intero immobile o dell‟azienda agricola (IVS
GN 10, 5.7.1).
4.10 L‟utilizzo agricolo dell‟immobile può richiedere consistenti opere edilizie, ad esempio stalle e
silos. Queste opere, indispensabili per il corretto funzionamento dell‟azienda, sono spesso seconda-
rie rispetto alla risorsa principale rappresentata dal terreno. Il loro valore deve basarsi sul loro con-
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tributo al valore totale dell‟immobile o dell‟azienda, indipendentemente dal loro costo (IVS GN 10,
5.7.3).
4.11 Il valutatore deve stabilire preliminarmente se l‟immobile agricolo deve essere valutato per
intero o in lotti o singole particelle di terreno (EVS 2003, GN 5.39).
4.12 Ai fini della valutazione gli immobili, i beni strumentali e le produzioni agricole possono es-
sere classificati in (EVS 2003, GN 5) (IVS GN, 10 4.3):
- aziende agrarie;
- terreni agricoli;
- boschi e arboreti da legno;
- soprassuolo;
- investimenti fondiari;
- impianti e macchinari annessi al terreno;
- macchine e attrezzi;
- bestiame;
- prodotti in essere;
- prodotti immagazzinati.
Aziende agrarie
4.13 Le aziende agricole si possono configurare come beni complessi costituiti dalla terra origina-
ria e dalle dotazioni di immobili, di infrastrutture, di colture temporanee e permanenti, di impianti e
macchinari, di allevamenti e di industrie agrarie di trasformazione dei prodotti agricoli. L‟elemento
comune è rappresentato dall‟impresa che organizza e attiva i fattori della produzione in conseguen-
za delle decisioni imprenditoriali. In questo senso l‟azienda agraria, nella quale si combinano fisi-
camente i fattori produttivi, costituisce un‟unità complessiva ai fini della valutazione. L‟azienda a-
graria come tale diviene oggetto di compravendita e di cessione in uso.
4.13.1 Il segmento di mercato delle aziende agrarie considera l‟unità produttiva in senso og-
gettivo e si connota:
- per la localizzazione;
- per la forma di contratto;
- per la destinazione produttiva agricola;
- per la tipologia degli investimenti fondiari e delle altre dotazioni fisse;
- per la dimensione, per i caratteri della domanda e dell‟offerta;
- per il regime di mercato;
- per il livello del prezzo (capitolo 2).
4.13.3 La stima del valore di mercato delle aziende agricole si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato, basato sul MCA, sul sistema di stima, sul MCA e si-
stema di stima e sul sistema di ripartizione (capitolo 8);
- i procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito (capitolo 9).
4.13.3.1 Il metodo del confronto di mercato basato sul MCA e sul sistema di stima si
fonda sulla rilevazione dei prezzi di aziende agricole negoziate di recente nello stesso
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segmento di mercato dell‟azienda da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rile-
vante interesse nelle valutazioni aziendali sono rappresentate indicativamente: dalle
caratteristiche superficiarie distinte per destinazione colturale; dalle caratteristiche lo-
cazionali, quali l‟ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valo-
rizzazione/trasformazione dei prodotti agricoli; presenza di servitù passive o attive;
dalle caratteristiche posizionali relative all‟altitudine, alla pendenza, alla giacitura e
all‟esposizione del terreno; dalle caratteristiche tipologiche relative alla fertilità del
suolo, alla presenza dell‟acqua irrigua, alla dotazione di investimenti fondiari, alla
consistenza e allo stato dei fabbricati, al soprassuolo, alla presenza di allevamenti e di
industrie di trasformazione; e dalle caratteristiche economiche, relative alle condizioni
di stabilità dei redditi, alla possibilità di cambiamento delle colture, ai possibili rischi
per perdite di prodotti e rischi legate ai prezzi dei prodotti, alla commerciabilità
dell‟azienda agricola.
4.13.3.4 Il procedimento di stima per capitalizzazione del redito si basa sul metodo
della capitalizzazione diretta e sull‟analisi del flusso di cassa scontato.
4.13.4 Il reddito aziendale da capitalizzare può essere inteso come: il prezzo di uso del capita-
le fondiario rilevato sul mercato; il reddito aziendale afferente il capitale fondiario conferito
nel processo produttivo dall‟impresa agricola proprietaria.
4.13.4.1 Dal canone di mercato, il reddito aziendale lordo si stima con il metodo del
confronto di mercato.
4.13.6 La valutazione delle aziende agricole destinate a coltivazioni con ciclo produttivo po-
liennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante coetanee si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato;
- l‟analisi del flusso di cassa scontato.
4.13.6.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di
aziende agricole negoziate di recente nello stesso segmento di mercato dell‟azienda da
valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono rappresentate indi-
cativamente: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche locazionali, quali
l‟ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazio-
ne/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative
all‟altitudine, alla pendenza, alla giacitura e all‟esposizione del terreno; dalle caratteri-
stiche tipologiche relative alla fertilità, all‟irrigazione, alla specie e alla cultivar colti-
vate, all‟età, al sesto di impianto; e dalle caratteristiche economiche.
4.13.7 La valutazione di aziende agricole destinate a coltivazioni con ciclo produttivo polien-
nale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante disetanee si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato;
- il metodo della capitalizzazione diretta;
- l‟analisi del flusso di cassa scontato.
4.13.7.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di
mercato di aziende agrarie contrattate di recente nello stesso segmento di mercato
dell‟azienda da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono in-
dicativamente rappresentate: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche lo-
cazionali, quali l‟ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valo-
rizzazione/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative
alla pendenza, all‟altitudine, alla giacitura e all‟esposizione del terreno; dalle caratteri-
stiche tipologiche relative alla fertilità, all‟irrigazione, alla specie e alla cultivar colti-
vate, alla composizione delle piante delle diverse età, al sesto di impianto; e dalle ca-
ratteristiche economiche.
4.13.9 La valutazione delle aziende agricole destinate a coltivazioni con ciclo produttivo po-
liennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante sistemate a governo annuo si
svolge con:
- il metodo del confronto di mercato;
- il metodo della capitalizzazione diretta.
4.13.9.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di
aziende agricole negoziate di recente nello stesso segmento di mercato dell‟azienda da
valutare.
Terreni agricoli
4.14 La stima del valore di mercato dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo
annuale, solitamente erbacee, con colture principali ed eventualmente colture intercalari, si svolge
con:
- il metodo del confronto di mercato;
- il metodo della capitalizzazione diretta.
4.14.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di terreni agri-
coli negoziati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da valutare.
4.14.3 Il reddito lordo composto dal canone di mercato e da eventuali altre entrate si stima
con il metodo del confronto di mercato.
4.14.3.1 Il MCA si fonda sulla rilevazione dei canoni di mercato di terreni agricoli
negoziati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da valutare.
4.14.4 Il reddito netto si determina con la redazione del bilancio immobiliare (preventivo, an-
nuo, medio e ordinario) dell‟impresa proprietaria.
4.15.1 La valutazione dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo polien-
nale richiede la distinzione tra coltivazioni di piante coetanee e coltivazioni di piante diseta-
nee.
4.15.2 La valutazione dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo polien-
nale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante coetanee si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato;
- l‟analisi del flusso di cassa scontato.
4.15.2.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi dei
terreni agricoli contrattati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da
valutare.
4.15.3 La valutazione dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo polien-
nale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante disetanee si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato;
- il metodo della capitalizzazione diretta;
- l‟analisi del flusso di cassa scontato.
4.15.3.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi dei
terreni agricoli contrattati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da
valutare.
4.16 I terreni agricoli destinati a bosco e gli arboreti rivolti alla produzione di legname e ad altri
prodotti secondari, presentano un ciclo produttivo poliennale e una stretta complementarità del
complesso ecologico rappresentato dal suolo e dal soprassuolo.
4.17 La stima del valore di mercato dei boschi e degli arboreti da legno richiede la distinzione tra: i
popolamenti di piante coetanee a produzione periodica, i popolamenti disetanei a produzione perio-
dica e i popolamenti coetanei e disetanei assestati a prodotto annuo (Merlo). Il popolamento coeta-
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neo riguarda la particella di bosco coetanea, il popolamento assestato riguarda intere aziende o unità
di gestione assestate, dette comprese.
2.5.2 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di particelle,
boschi o comprese contrattate di recente nello stesso segmento di mercato dell‟immobile agri-
colo da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono rappresentate indi-
cativamente: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche locazionali, quali
l‟ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazio-
ne/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative alla viabilità,
all‟altitudine, alla pendenza, alla giacitura e all‟esposizione del terreno; dalle caratteristiche
tipologiche relative alla fertilità, alle essenze forestali, all‟età, alla tecnica colturale; e dalle
caratteristiche economiche.
2.5.3 I popolamenti boschivi coetanei presentano un reddito annuo variabile. L‟analisi del
flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla costruzione della serie temporale dei
redditi agricoli variabili del ciclo bio-agronomico poliennale.
4.19 La selvicoltura disetanea prevede una costante copertura del suolo con piante di varia dimen-
sione ed età. Periodicamente si procede al taglio di curazione o da dirado del bosco. Nel taglio si
abbattono piante che hanno superato il diametro di recidibilità assieme ad un certo numero di piante
appartenenti alle classi diametriche inferiori in eccesso rispetto alla norma della distribuzione delle
classi diametriche all‟interno del popolamento disetaneo.
4.20.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di particelle,
boschi o comprese contrattate di recente nello stesso segmento di mercato dell‟immobile agri-
colo da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono rappresentate indi-
cativamente: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche locazionali, quali
l‟ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazio-
ne/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative alla viabilità,
all‟altitudine, alla pendenza, alla giacitura e all‟esposizione del terreno; dalle caratteristiche
tipologiche relative alla fertilità, alle essenze forestali, alle diverse età delle piante componen-
ti, alla tecnica selvicolturale; e dalle caratteristiche economiche.
4.20.2 L‟analisi del flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla determinazione del-
la serie temporale dei redditi agricoli variabili, tenendo conto della composizione per classi di
età e diametriche delle piante, della produzione periodica del taglio di curazione, della prov-
vigione della massa che rimane dopo la curazione e dei ricavi e delle spese annue.
Soprassuolo
4.22 La stima del valore di mercato del soprassuolo può essere richiesta per diversi fini pratici, no-
nostante che le piante arboree non possono essere cedute separatamente dal terreno. La loro valuta-
zione ricorre ad esempio nella stima dei danni, nelle registrazioni contabili, ecc.
4.23 Il valore equo delle piantagioni rappresenta il valore aggiunto da esse apportato al terreno. Lo
IAS 41 dispone di valutare le piantagioni al momento di impianto iniziale e al momento della stesu-
ra dello stato patrimoniale.
4.24 Il valore della terra nuda è il valore di mercato del terreno agricolo suscettivo di arborazione
per la dotazione di investimenti fondiari, per la vocazione dei luoghi, per la fertilità, per la disponi-
bilità di acqua di irrigazione e di sistemi di drenaggio, e per il generale contesto agricolo. I terreni
suscettivi di arborazione rappresentano un segmento di mercato immobiliare a se stante, diverso da
quello degli altri terreni anche se con le stesse dotazioni o in condizioni similari ma non destinabili
all‟arborazione.
4.25 Il valore del suolo nudo forestale è il valore di mercato del terreno appena dopo il taglio e
prima della rinnovazione. Talvolta il suolo nudo, nel caso di fustaie trattate a tagli successivi e nei
cedui con rilascio di matricine, comprende le piante rilasciate secondo la tecnica selvicolturale.
4.26 La stima del valore della terra nuda e del valore del suolo nudo forestale si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato;
- l‟analisi del flusso di cassa scontato (EVS 2003, GN 5.82).
4.26.1 Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi dei terreni a-
gricoli nudi suscettivi di arborazione e dei prezzi dei suoli da destinare al rimboschimento,
contrattati di recente nel proprio segmento di mercato.
4.26.2 Nella stima del valore di mercato della terra nuda, l‟analisi del flusso di cassa scontato
si basa preliminarmente sulla determinazione delle serie temporali dei costi della fase impro-
duttiva e dei ricavi netti delle altre fasi del ciclo bio-agronomico poliennale.
4.26.3 Nella stima del valore di mercato del suolo nudo forestale, l‟analisi del flusso di cassa
scontato si basa preliminarmente sulla determinazione del costo di primo impianto, dai rinno-
vi successivi e dal prodotto di fine turno, e dalla serie dei ricavi e delle spese annuali.
4.27 Il valore del soprassuolo delle colture arboree da frutto si calcola secondo il criterio di stima
del valore complementare inteso come differenza tra il valore di mercato del terreno arborato e il
valore di mercato della terra nuda.
4.28 Il valore del soprassuolo del bosco si calcola secondo il criterio di stima del valore comple-
mentare inteso come differenza tra il valore di mercato del terreno arborato e il valore di mercato
del suolo nudo.
Investimenti fondiari
4.30 Gli investimenti fondiari sono costituiti dai capitali stabilmente investiti e immobilizzati nel
suolo per aumentare la sua produttività. Gli investimenti fondiari presentano varia natura e com-
prendono diverse opere, costruzioni e interventi, quali ad esempio i fabbricati, le strade, le opere di
drenaggio, le piante frangivento, le recinzioni, le terrazze, i ciglioni, gli interventi di spietramento e
di ammendamento del terreno. Si tratta in genere di opere, costruzioni e interventi incorporati nel
terreno, che o non possono essere separati o una volta separati perdono la loro efficienza tecnica
(statico-strutturale e morfo-funzionale) ed economica, ossia non trovano impieghi alternativi e
quindi non sono vendibili o in grado di erogare un reddito.
4.31 La stima del valore di mercato degli investimenti fondiari si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato se per le opere o le piantate vi sono evidenze di mercato;
- il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito per gli investimenti per il quale è possi-
bile e conducente costruire il flusso dei redditi;
- il costo di ricostruzione deprezzato per gli investimenti fondiari soggetti a deprezzamento;
- il costo di riproduzione per gli investimenti fondiari non soggetti a deprezzamento.
4.32 Gli investimenti fondiari possono essere inoltre valutati in ragione del loro apporto al valore
di mercato del terreno agricolo o al valore di mercato dell‟azienda agraria.
4.33 L‟attività agricola si serve di impianti e di macchinari che non possono essere rimossi dal ter-
reno, perché una volta separati perdono la loro efficienza tecnica (statico-strutturale e morfo-
funzionale) ed economica, ossia non trovano impieghi alternativi e quindi non risultano vendibili o
in grado di erogare un reddito. Gli impianti e i macchinari sono spesso costruiti su specifiche indi-
cazioni progettuali, adattati al particolare contesto aziendale e integrati in appropriate opere edilizie.
4.34 La stima del valore di mercato degli impianti e dei macchinari inamovibili si svolge con:
- il metodo del confronto di mercato quando esiste il mercato proprio o un evidenza di mercato,
tenendo conto dei costi di disarmo, di disimpianto e di ripiegamento e della funzionalità residua
o ripristinabile in un altro luogo;
- il metodo del costo di riproduzione deprezzato quando non esiste un mercato proprio o di riferi-
mento o se non possono essere separati e disgiuntamente ceduti senza alterane le funzioni o se il
distacco non è economicamente remunerativo (i costi di separazione superano il prezzo di ces-
sione);
- in termini del loro apporto al valore di mercato del terreno agricolo o al valore di mercato
dell‟azienda agraria.
Macchine e attrezzi
4.35 Le macchine e gli attrezzi possono essere stimati in base al valore di mercato, se non vi sono
ragioni per il proprietario subentrante di pagarli una somma maggiore. Se sono legalmente legati
all‟immobile agricolo, devono essere stimati al valore che aggiungono all‟immobile medesimo e in
generale come gli altri investimenti (EVS 2003, GN 5.61).
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Bestiame
4.36 Nell‟attività agricola, il bestiame è destinato principalmente alla produzione di latte, di carne e
alla riproduzione. La valutazione del bestiame si basa essenzialmente sulle evidenze del mercato
ove gli animali possono essere collocati vivi o morti. La valutazione prende in considerazione
l‟attitudine produttiva, l‟età, le condizioni di vita, lo stato di salute, il pedigree e gli altri fattori di
allevamento (EVS 2003, GN 5.56). Dove vi sono scarse evidenze del mercato, la valutazione può
considerare verosimilmente la vendita del prodotto o della progenie e confrontare queste produzioni
con prodotti, merci e servizi per i quali c‟è un‟evidenza del mercato.
4.37 La stima del valore di mercato del bestiame si può svolgere attraverso la capitalizzazione del
flusso dei redditi futuri; questo approccio mira a considerare l‟incremento carneo, la produzione
giornaliera di latte, le prestazioni riproduttive e la produzione di fibre, e per gli animali a fine carrie-
ra l‟eventuale valore di scarto (EVS 2003, GN 5.57). La valutazione del bestiame si può svolgere
attraverso il costo di produzione del bestiame. Talvolta le indicazioni di valore ottenute con il meto-
do finanziario possono divergere da quelle ottenute con il costo di produzione. Se le circostanze
suggeriscono di valutare in base al costo, il valutatore deve chiedersi se un prudente allevatore re-
almente sarebbe disposto a pagare la somma risultante dal costo. Questo modo di procedere può es-
sere usato per un controllo incrociato sulle bolle occasionali dei mercati dei prodotti zootecnici,
quando ad esempio in un particolare segmento di mercato con limitate scorte si genera una pressio-
ne della domanda (EVS 2003, GN 5.58).
Prodotti in essere
4.38 I prodotti in essere riguardano una coltivazione appena avviata, le piante in crescita, la coltura
in atto, i prodotti in via di maturazione e i prodotti prossimi alla raccolta. La stima del valore di
mercato delle colture e dei prodotti in essere consiste nelle stabilire il loro valore in un momento in-
termedio del ciclo di produzione. Tale valutazione è richiesta ad esempio nella stima delle anticipa-
zioni colturali nella cessione del terreno in un momento intermedio del ciclo produttivo e nella sti-
ma dei danni.
4.39 La valutazione dei prodotti in essere si può svolgere in base alle evidenze del mercato, quando
esiste un mercato indipendente nel quale il prodotto intermedio può essere collocato. La valutazione
delle colture e dei prodotti in essere senza un proprio mercato si svolge con la costruzione del flusso
di cassa della coltura o del prodotto in via di maturazione. In linea generale si indica con il valore
passato (o retrospettivo) la somma dei costi sostenuti dall‟inizio del ciclo produttivo fino al mo-
mento intermedio. Si indica con il valore futuro (o prospettivo) la differenza tra il valore previsto
della produzione compiuta e i costi previsti necessari dal momento intermedio alla fine del ciclo
produttivo per completare la produzione. In contabilità, per le colture e i prodotti in atto
quest‟ultimo valore è indicato come valore netto di realizzo (IVS 2 3.6).
Prodotti immagazzinati
4.40 La valutazione dei prodotti agricoli immagazzinati si svolge in base al valore di mercato o al-
trimenti in base al costo sostenuto e al valore di sostituzione (EVS 2003, GN 5.53).
4.41 La stima del valore di mercato dei prodotti conservati soggetti a successive trasformazioni na-
turali o artificiali si può svolgere in base alle evidenze del mercato, quando esiste un mercato indi-
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pendente nel quale il prodotto intermedio come tale può essere collocato. Altrimenti la valutazione
dei prodotti conservati in fase di ulteriori trasformazioni si svolge con la costruzione del flusso di
cassa del prodotto in via di trasformazione, con il valore passato e il valore futuro. La valutazione
dei prodotti in fasi di ulteriori trasformazioni si può svolgere in base al valore di sostituzione di altri
prodotti equivalenti per dati fini (alimentazione, concimazione, ecc.) tenendo conto della loro quan-
tità e qualità (EVS 2003, GN 5.54).
Annotazioni valutative
4.42 In un definito contesto rurale, i terreni agricoli spesso presentano condizioni di uniformità ge-
o-pedologica e agronomica in un comune ambiente microclimatico. In questi contesti l‟esercizio
dell‟agricoltura si svolge con soluzioni e scelte di impresa ricorrenti. In termini economici per que-
sti terreni si possono realizzare condizioni di parità nella rendita di fertilità e nella rendita di posi-
zione, che inducono un livellamento nei prezzi di mercato unitari. La stima del valore di mercato di
questi appezzamenti si può basare sul prezzo di mercato unitario considerando la loro superficie a-
graria. Si tratta di una semplificazione metodologica fondata sull‟impiego di un unico parametro di
stima, rappresentato dalla superficie, e di una completa parità di condizioni delle altre caratteristi-
che, se non fosse che i prezzi degli immobili di confronto sono di solito riferiti a date antecedenti la
data di stima.
4.43 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari conferma come prioritaria l‟applicazione del metodo
del confronto di mercato in presenza di una sola caratteristica (superficie agraria) quando sussiste la
parità di condizioni per tutte le altre caratteristiche.
1.0 Introduzione
1.1 La proprietà condominiale è una forma di proprietà molto diffusa per gli immobili urbani.
L‟art. 1117 del Cod. Civ. identifica – se il contrario non risulta dal titolo di proprietà – le «Parti co-
muni dell'edificio». La proprietà immobiliare in condominio comprende una parte esclusiva e una
parte comune, per questa ultima parte le quote di diritto di ciascun proprietario sono predisposte in
una apposita tabella millesimale, il cui impiego regola i rapporti giuridici e economici tra i proprie-
tari.
1.2 Nonostante l‟importanza del ruolo svolto dalla tabella di proprietà e la rilevanza del conten-
zioso in merito all‟assegnazione e alla revisione delle quote, molto spesso il computo delle quote
patrimoniali avviene seguendo procedimenti basati su indicazioni di grossolano fondamento logico
e pratico.
1.3 Nella pratica professionale si utilizza un criterio convenzionale basato sul calcolo delle super-
fici delle unità immobiliari componenti l‟immobile condominiale. Si tratta di superfici immaginarie
alle quali si attribuisce il compito di rappresentare il valore dell‟unità immobiliare, che non è e-
spresso in termini monetari ma in metri quadrati fittizi.
1.4 Per un immobile condominiale composto di unità diverse (appartamenti, garage, botteghe,
ecc.) la virtualizzazione delle superfici avviene in tre passaggi: nel primo passaggio si rilevano la
superficie principale e le superfici secondarie (balconi, terrazze, ecc.) passando così alla superficie
commerciale; nel secondo passaggio si considerano le differenti caratteristiche immobiliari (livello
di piano, luminosità, ecc.) attraverso coefficienti di trasformazione delle superfici commerciali in
superfici equivalenti per le caratteristiche considerate; nel terzo passaggio si tiene conto delle diver-
se destinazioni (abitazioni, negozi, garage, ecc.) con coefficienti di conversione delle superfici e-
quivalenti in superfici virtuali. I coefficienti sono numeri puri fissati soggettivamente dall‟estensore
delle quote millesimali con un vero e proprio expertise, che tramuta le superfici reali degli immobili
in superfici virtuali attraverso la personale percezione del mercato immobiliare (capitolo 1).
1.6 Dal punto di vista metodologico, tutto ciò accade principalmente perché si riteneva che alcune
caratteristiche qualitative degli immobili (l‟orientamento, l‟esposizione, ecc.) non potessero essere
stimate in termini monetari. Quindi per la valutazione di queste caratteristiche si è ripiegato sui co-
efficienti tecnici.
1.7 Il nostro Codice Civile pone il valore del diritto di proprietà sulle parti comuni in misura pro-
porzionale al valore dell‟unità immobiliare del complesso condominiale. Tale valore deve sod-
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disfare le condizioni: a) di esprimere i vantaggi e gli svantaggi dell‟unità condominiale rispetto alle
altre in condizioni di ordinaria parità tecnologica, funzionale e di finiture; e b) di rappresentare un
riferimento oggettivo per la stima e la verifica del valore medesimo.
1.8 La base del valore che soddisfa queste condizioni è il valore di mercato.
1.9 Il valore di mercato dell‟unità condominiale assolve entrambe le condizioni poiché riflette: a)
la consistenza e la qualità dell‟immobile essendo funzione delle caratteristiche immobiliari e delle
loro variazioni; e b) l‟apprezzamento oggettivo del mercato da parte della domanda e dell‟offerta.
1.10 Secondo questa impostazione, la tabella millesimale di proprietà varia quando mutano le con-
dizioni del mercato immobiliare e i prezzi degli immobili, facendo modificare la misura economica
dei vantaggi e degli svantaggi di un‟unità condominiale ordinaria rispetto alle altre.
1.11 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone l‟obiettivo di fornire indicazioni ai valutatori
che devono stimare le quote condominiali di proprietà degli immobili.
2.0 Definizioni
2.1 La valutazione delle quote condominiali di proprietà si basa sul valore di mercato.
2.2 La quota millesimale di proprietà rappresenta l‟incidenza espressa in millesimi del valore di
mercato della parte, costituita da una o più unità immobiliari, sul tutto rappresentato dal valore di
mercato dell‟intero immobile in condominio.
2.3.1 La valutazione delle quote di proprietà degli immobili condominiali si svolge con rife-
rimento ai segmenti di mercato definiti singolarmente nei loro parametri.
2.4 La valutazione delle quote di proprietà rientra nelle stime immobiliari su larga scala che uti-
lizzano dati immobiliari comuni e metodologie estimative standard (capitolo 17). Le unità immobi-
liari oggetto di stima sono plurime, con diverse destinazioni e tipologie e sono stimate singolarmen-
te.
2.5 Nell‟ambito dell‟immobile condominiale, i valori di mercato delle unità immobiliari compo-
nenti possono variare nel tempo con diversi andamenti concordi o divergenti, facendo variare
l‟incidenza relativa dei valori delle unità immobiliari e quindi le loro quote condominiali di proprie-
tà.
2.6 Le variazioni dei valori di mercato delle unità condominiali dipendono principalmente dalla
destinazione degli immobili, dalla tipologia, dalla dimensione, dal regime di mercato, dai cicli di
mercato e dall‟apprezzamento relativo delle caratteristiche degli immobili.
2.9 I procedimenti di stima si classificano nel metodo del confronto di mercato, nei procedimenti
per capitalizzazione del reddito e nel metodo del costo (di ricostruzione deprezzato).
2.9.1 Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone
di mercato di un immobile, che si svolge attraverso il confronto tra l‟immobile oggetto di sti-
ma e un insieme di immobili di confronto contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e
ricadenti nello stesso segmento di mercato dell‟immobile da valutare. Il metodo del confronto
di mercato comprende principalmente (capitolo 8):
- il market comparison approach (MCA) che si basa sulla rilevazione dei dati reali di merca-
to e delle caratteristiche degli immobili;
- il sistema di stima che si basa su un sistema di equazioni lineari relative ai confronti tra
l‟immobile oggetto di stima e un insieme di immobili simili per le caratteristiche possedu-
te;
- il MCA e sistema di stima che si basa sulla rilevazione dei dati di mercato e
sull‟integrazione del MCA e del sistema di stima;
- il sistema di ripartizione che si basa su un sistema di equazioni lineari relative alla riparti-
zione del prezzo o del reddito o del costo totale di immobili di confronto.
2.9.1.2 Nel metodo del confronto di mercato, il sistema di stima si presta pienamen-
te alla valutazione delle quote condominiali di proprietà, considerando le molteplici
caratteristiche delle unità componenti l‟immobile condominiale e in particolare quelle
qualitative, altrimenti con valutabili.
2.9.2 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito comprende i metodi che si
basano sulla trasformazione del reddito di un immobile nel valore di mercato attraverso il
saggio di capitalizzazione (capitolo 9).
2.9.2.1 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si articola: nel me-
todo della capitalizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione finanziaria e
nell‟analisi del flusso di cassa scontato.
2.9.3 Il metodo del costo (di ricostruzione deprezzato) è un procedimento di stima mirato a
determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore del suolo edi-
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ficato e del costo di ricostruzione dell‟opera o della costruzione, eventualmente deprezzato
(capitolo 10).
3.0 Discussione
3.1 Nella pratica professionale corrente, la valutazione delle quote condominiali di proprietà si
svolge con procedimenti ispirati a una circolare del Ministero dei lavori pubblici del 1926, riguar-
dante le norme per i collaudi dei fabbricati di cooperative edilizie, fruenti di contributi statali, e per
la ripartizione delle spese fra i singoli soci assegnatari. Queste norme prevedono la misura delle su-
perfici degli immobili e l‟applicazione di coefficienti numerici di conversione. Si osserva infatti che
per questi fabbricati in condizioni di uniformità, legate alla tipologia edilizia, alla destinazione abi-
tativa e alla localizzazione, e di limitazioni commerciali è plausibile il ricorso a un criterio conven-
zionale di ripartizione delle spese.
3.2 La procedura empirica di stima delle quote millesimali di proprietà ovviamente non indica le
relazioni funzionali tra le caratteristiche immobiliari e il valore di mercato degli immobili, ma sem-
plifica il calcolo con l‟impiego di coefficienti tecnici applicati alla consistenza dell‟unità immobilia-
re (superfici equivalente e virtuale).
3.2.1 Questa procedura non si basa sulla rilevazione dei prezzi di mercato né delle quotazio-
ni immobiliari, ma aggira il problema estimativo calcolando le superfici virtuali delle unità
immobiliari piuttosto che i valori monetari.
3.2.2 Di conseguenza la quota millesimale si calcola con il rapporto tra la superficie virtuale
della singola unità immobiliare e la somma totale delle superfici virtuali di tutto il condomi-
nio.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone la valutazione delle quote condominiali di
proprietà in base al valore di mercato secondo un criterio di equità.
4.2 La stima delle quote condominiali di proprietà riguarda la valutazione del valore di mercato di
ogni singola unità immobiliare, componente l‟immobile in comproprietà, con un procedimento of-
ferto dalla metodologia estimativa. Rispetto alle altre stime, il procedimento razionale di stima delle
quote può seguire uno schema metodologico unico e sistematico, poiché le unità immobiliari pre-
sentano una relativa uniformità riguardo la localizzazione, la destinazione e la tipologia, e per il
coincidente momento di stima.
4.3 Il procedimento di stima delle quote condominiali riguarda una stima su larga scala, che può
essere affrontata con procedimenti estimativi standard.
4.4 Ai fini della stima delle quote, le unità dell‟immobile condominiale sono classificate per cate-
gorie omogenee in relazione al segmento di mercato di appartenenza.
4.5 Per ciascuna categoria, la stima del valore di mercato si svolge singolarmente per ciascuna u-
nità immobiliare componente l‟immobile o il complesso condominiale.
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4.6 Nell‟ambito dell‟immobile condominiale, la quota di proprietà di ciascuna unità immobiliare
si calcola razionalmente secondo il riparto diretto semplice applicato ai valori di mercato, come
rapporto tra il valore di mercato della singola unità immobiliare e la somma dei valori di mercato di
tutte le unità immobiliari componenti il condominio. La quota di proprietà può essere presentata in
millesimi.
4.7 In termini sintetici, la procedura di stima razionale delle quote condominiali di proprietà si ar-
ticola nelle seguenti fasi:
4.7.3 la rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato, relativi a ciascuna categoria
omogenea di unità immobiliari, nei corrispondenti segmenti di mercato immobiliare;
4.7.4 la stima singola del valore di mercato di ciascuna delle unità immobiliari componenti
ciascuna categoria omogenea;
4.7.5 la redazione della tabella dei valori di mercato delle unità immobiliari;
4.7.6 la compilazione della tabella delle quote millesimali razionali di proprietà secondo il
riparto diretto semplice;
4.7.8 l‟allibramento delle quote per unità immobiliari alle quote di diritto dei singoli pro-
prietari.
1.0 Introduzione
1.1 Le stime immobiliari su larga scala (mass appraisal) riguardano il processo di valutazione di
un definito insieme di immobili, con l‟impiego di dati immobiliari comuni e di metodologie valuta-
tive standard. L‟insieme di immobili può comprendere sia le unità immobiliari di un fabbricato o di
un isolato sia l‟intero patrimonio immobiliare nazionale. Le unità immobiliari sono stimate singo-
larmente.
1.2 Le finalità delle stime immobiliari su larga scala sono molteplici e legate tra l‟altro al rinnovo
urbano, alle ri-negoziazioni dei prestiti, alle rivalutazioni periodiche di repertori di valori, ecc.
1.3 Ai fini amministrativi, si ritiene che il processo di valutazione su larga scala degli immobili
faciliti la perequazione, la distribuzione di benefici finanziari e la riscossione dei tributi da parte
delle autorità statali (IVS GN 13, 1.2).
1.4 I risultati delle valutazioni su larga scala possono essere impiegati per studi statistici ed eco-
nomici applicati al settore immobiliare.
1.5 Nel settore bancario, al fine di un‟adeguata sorveglianza sui beni immobili offerti in garanzia,
la Banca d‟Italia prevede che il valore di questi immobili sia verificato a scadenze periodiche rego-
lari, o più frequentemente nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni signi-
ficative, utilizzando anche metodi statistici (Banca D‟Italia, Regole generali, punto d).
1.6 I metodi applicati nelle stime su larga scala mirano a fornire valutazioni immobiliari affidabi-
li, che siano immediatamente disponibili e a buon mercato, consentendo una stima rapida ed eco-
nomica e una misura del rischio di investimento.
1.7 Nel nostro Paese le valutazioni su larga scala sono poco o affatto conosciute e in pratica non
sono applicate. Le stime fiscali degli immobili a destinazione ordinaria sono svolte con il metodo
“per classi e tariffe” che stima gli immobili riuniti in categorie e classi catastali e impiega un siste-
ma di tariffe. Le stime fiscali degli altri immobili (a destinazioni speciale e particolare) si basano
sulla stima diretta del reddito di ogni singola unità immobiliare una volta classificata nella propria
categoria.
1.8 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari prende in considerazione i metodi di valutazione im-
mobiliare su larga scala riconosciuti in campo internazionale.
1.9 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari non si occupa delle stime per finalità fiscali su larga
scala rimandando su questo argomento agli standard catastali internazionali (International Associa-
tion Of Assessing Officers).
2.1 Valutazione su larga scala. La pratica di valutare gruppi di immobili ad una determinata data
con una sistematica e uniforme applicazione di metodi di valutazione e di tecniche che consentono
la verifica statistica e l‟analisi dei risultati (IVS GN 13, 3.3).
2.2 La base delle valutazioni su larga scala è il valore di mercato. Il concetto di valore di mercato
è riconosciuto come base di valutazione nella maggior parte degli stati (IVS GN 13, 1.5; 5.3.1).
Laddove la valutazione su larga scala è svolta ai fini fiscali e amministrativi, le basi del valore sono
generalmente definite dalle leggi in materia.
2.3 Processo di valutazione su larga scala. Il processo di valutazione su larga scala include:
2.3.6 l‟applicazione dei risultati ottenuti con il modello alle caratteristiche degli immobili da
valutare;
2.3.7 la convalida del processo di valutazione su larga scala adottato, incluse le misure di
performance;
2.3.8 la rassegna dei risultati della valutazione su larga scala (IVS GN 13, 1.4; 3.4).
2.5 Sistema di rilevazione. Rilevazione e raccolta dei parametri dei segmenti di mercato, dei dati
immobiliari puntuali e delle altre informazioni di mercato, al fine di elaborare statistiche e indici
economico-estimativi e di supportare l‟attività professionale nella stima e nel management immobi-
liari (capitolo 6).
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2.6 Sistema di valutazione automatizzato (Automated Valuation Model, AVM). Software di calco-
lo con basi matematiche, che produce una stima del valore di mercato basata sull‟analisi del merca-
to immobiliare locale, sui parametri di mercato e sulle caratteristiche degli immobili, utilizzando in-
formazioni raccolte preventivamente e separatamente.
2.7 Computer Assisted Mass Appraisal (CAMA). Il termine originariamente era usato per le stime
fiscali degli immobili. Il CAMA è un processo che usa un sistema di componenti integrati e di stru-
menti software necessari per supportare la stima di un universo di immobili attraverso l‟uso di mo-
delli matematici, che rappresentano la relazione tra il valore di mercato degli immobili e la loro
domanda e offerta. Il CAMA mira ad assistere il valutatore nella stima del valore di mercato degli
immobili.
2.7.1 Il CAMA è una forma di AVM che usa uno o più modelli (in genere modelli edonici,
modelli basati sul confronto di mercato e serie temporali).
2.8 Ambito di mercato. L‟ambito di mercato è costituito da due o più segmenti di mercato prescel-
ti ai fini dell‟analisi estimativa e statistica. I segmenti di mercato che compongono l‟ambito di mer-
cato sono segmenti di mercato simili nei parametri, che in genere possono essere specificati nel me-
todo di valutazione e nel modello AVM insieme alle caratteristiche immobiliari. I principali parame-
tri del segmento di mercato sono ad esempio la tipologia edilizia, la dimensione e la localizzazione.
2.8.1 L‟ambito di mercato può essere formato dal singolo segmento di mercato immobiliare.
2.10 Calibrazione. Il processo di analisi di un set di immobili e di dati di mercato per determinare i
parametri specifici che operano in un modello valutativo (IVS GN 13, 3.2).
2.11 Le valutazioni su larga scala possono essere svolte con l‟assistenza di computer. La metodo-
logia computerizzata ha reso il processo di valutazione su larga scala più efficiente e diffuso. Le
banche dati e le applicazioni computerizzate sono usate per l‟archiviazione dei dati, la mappatura,
l‟analisi dei dati e l‟esame dei risultati (IVS GN 13, 1.6).
2.12 L‟archiviazione dei dati si è evoluta dall‟uso di metodi manuali alla creazione di banche di da-
ti che facilitano la valutazione computer-assisted, spesso incorporando sistemi di informazione geo-
grafica (GIS) (IVS GN 13, 5.1.1).
3.0 Discussione
3.2 Le unità immobiliari oggetto di stima possono essere omogenee (per destinazione, localizza-
zione e tipologia) ed eterogenee (tutte le unità immobiliari di un edificio, di un quartiere, di una cit-
tà, ecc.).
3.3 I dati immobiliari sono rilevati puntualmente e sistematicamente con un criterio estimativo o
statistico-estimativo.
3.4 La scelta dei procedimenti, dei metodi e dei modelli di stima è correlata agli obiettivi della va-
lutazione, ai mezzi e alle risorse disponibili e al contesto immobiliare.
3.6 Lo standard dei dati immobiliari si riferisce alla rilevazione e alla raccolta di dati e di infor-
mazioni relativi al mercato immobiliare.
3.6.1 I parametri dei segmenti e degli ambiti di mercato sono rilevati con apposite schede
(capitolo 6).
3.6.2 I dati immobiliari sono rilevati attraverso apposite schede di rilevazione (capitolo 6).
3.6.3 La rilevazione dei dati immobiliari sottostà alle regole sulla privacy e tratta le infor-
mazioni confidenziali con la massima riservatezza.
3.6.4 La rilevazione dei dati immobiliari deve comprendere riscontri incrociati e verifiche
dirette dei dati confidenziali al solo fine di comprovarne la veridicità (capitolo 6).
3.7 La stima immobiliare su larga scala si può affrontare con due differenti approcci metodologici
fermi restando i principi valutativi e le basi del valore.
3.7.1 L‟approccio estimativo applica i procedimenti e i metodi previsti dagli standard valu-
tativi (metodo del confronto di mercato, procedimento di capitalizzazione del reddito e meto-
do del costo), come ad esempio avviene nelle stime dei valori di mercato delle unità condo-
miniali ai fini della determinazione delle quote millesimali di proprietà (capitolo 16). Un edi-
ficio condominiale può raffigurare l‟estrema esemplificazione dell‟approccio estimativo che
può essere esteso agli immobili di un isolato, di un quartiere, di una città e così di seguito.
Metodologicamente si tratta di un processo ripetitivo, svolto immobile per immobile su una
base campionaria di immobili di confronto di prezzo o di canone di mercato noti. Il processo
di valutazione è favorito dalla definizione di routine di calcolo e dall‟impiego di strumenti in-
formatici.
3.8 All‟approccio estimativo della stima su larga scala si possono ascrivere i sistemi di valutazio-
ne che usano il metodo della comparazione diretta (direct market method) dell‟immobile da valutare
con immobili comparabili circostanti di prezzo noto e recente. L‟immobile è valutato in base alle
caratteristiche maggiormente ricorrenti e con eventuali successivi adattamenti per le caratteristiche
particolari. Questi sistemi di valutazione operano anche on-line e fanno riferimento a banche di dati
pubblici o privati. Sul piano commerciale offrono il servizio di valutazione a banche, imprese, inve-
stitori e a singoli soggetti. Possono stimare il valore di mercato e il prezzo di offerta corrente di un
immobile e fornire anche altre informazioni e statistiche e talvolta piante e foto e altri servizi colla-
terali (calcolo del mutuo, assicurazioni, ecc.). Questi sistemi operano per varie tipologie di immobili
e per diverse destinazioni talvolta con algoritmi brevettati spesso tenuti segreti.
3.9.1 La caratteristica distintiva di un AVM è la stima del valore di mercato eseguita con
modelli matematici.
3.9.2 Lo scopo di un AVM è fornire una stima credibile, affidabile ed economica del valore
di mercato in un determinato momento.
3.9.3 I valori determinati con un AVM, una volta verificatane l‟affidabilità e la conformità
agli standard valutativi, sono considerati stime immobiliari.
3.9.4 I modelli di valutazione automatizzata sono sviluppati e utilizzati nel settore pubblico
e nel settore privato.
3.9.5 Gli AVM sono applicabili a qualsiasi tipo di immobile per il quale si abbiano adeguate
e sufficienti informazioni di mercato e siano disponibili i dati del segmento di mercato o di un
definito ambito di mercato di appartenenza.
3.9.6 L‟unità elementare di riferimento degli AVM è l‟ambito di mercato costituito da due o
più segmenti di mercato prescelti ai fini dell‟analisi statistica ed estimativa svolta dagli AVM.
I segmenti di mercato che compongono l‟ambito di mercato sono segmenti di mercato simili
nei parametri, che in genere possono essere specificati nello stesso modello degli AVM insie-
me alla caratteristiche immobiliari. I parametri del segmento di mercato che possono confluire
nel modello degli AVM sono ad esempio la tipologia edilizia, la dimensione e la localizzazio-
ne.
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Pagina 139 di 213
3.9.6.1 Alcuni AVM permettono al valutatore di selezionare i dati di confronto sulla
base per esempio della distanza dall‟immobile da valutare, della dimensione o
dell‟epoca di interventi edilizi. L‟abilità di un valutatore di cambiare i parametri di se-
lezione dell‟AVM può influenzare la decisione del valutatore di usare i risultati del
modello (USPAP, Understanding and Control of the AVM AO-18).
3.9.6.2 Per gli immobili residenziali l‟ambito di mercato può coincidere con una por-
zione di un‟area urbana o di una data area rurale.
3.9.6.3 Per gli immobili commerciali e industriali l‟ambito di mercato può essere
comunale, regionale o anche nazionale, dipendendo dalla rilevanza attribuita dagli in-
vestitori e dagli operatori del mercato.
3.10 Sebbene lo sviluppo di AVM richieda analisi specializzate al fine di assicurare la qualità della
stima, questi modelli sono caratterizzati dall‟uso e dall‟applicazione di tecniche statistiche e mate-
matiche. Questo li distingue dai metodi di valutazione tradizionali, nei quali il valutatore ispeziona
fisicamente l‟immobile con il sopralluogo e conta più sull‟esperienza e sul giudizio per analizzare i
dati immobiliari e per compiere una stima del valore di mercato.
3.11 Vi sono numerosi strumenti statistico-matematici impiegati per la stima immobiliare su larga
scala basati sull‟elaborazione dei dati di mercato. I modelli di statistica multivariata e principalmen-
te l‟analisi di regressione multipla (modelli edonici) sono tra i modelli più diffusi. Altri modelli ri-
corrono a schemi e a logiche mutuate da altri tipi di analisi applicate nella stima immobiliare (fuzzy
logic system, rough set theory, neural network, analytic hierarchy process, ecc.). Particolare inte-
resse rivestono i modelli geo-statistici multifunzionali basati sulle implicazioni spaziali delle stime.
Talvolta si tratta di modelli allo stadio sperimentale. La loro accettazione non è universale e vi sono
modelli in uso altrettanto idonei ai fini valutativi.
4.0 Applicazione
4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari presenta le stime immobiliari su larga scala secondo
due approcci metodologici: il primo approccio estimativo è riferito ai procedimenti e i metodi di
stima stabiliti per il singolo immobile o per un asset immobiliare (metodo del confronto di mercato,
procedimento di stima per capitalizzazione del reddito e metodo del costo); il secondo approccio
statistico-estimativo è riferito all‟impiego di modelli di valutazione automatizzata.
Approccio estimativo
4.2 Le fasi di applicazione dell‟approccio estimativo nelle stime su larga scala sono in sintesi le
seguenti:
- Identificazione dell‟immobile;
- Assunzioni;
- Gestione dei dati e analisi della qualità;
- Stratificazione;
- Analisi estimativa;
- Test di verifica e garanzia di qualità;
- Difesa del valore.
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4.2.1 Identificazione dell’immobile. In un problema di valutazione, la prima fase consiste
nell‟identificare l‟immobile che deve essere valutato. L‟identificazione normalmente riguarda
le planimetrie, i dati e i titoli di proprietà legale e il titolare o i titolati dei diritti alla data di
stima. I database dei dati immobiliari riportano in genere l‟uso attuale degli immobili al mo-
mento della rilevazione. Per gli immobili caratterizzati da situazioni atipiche che condiziona-
no il valore di mercato, riguardanti potenzialità di valorizzazione o forme di obsolescenza
funzionale o necessità di interventi straordinari, il valutatore deve evidenziare la condizione
potenziale, unica o particolare e deve predisporre un criterio per tenerne conto nella stima del
valore di mercato.
4.2.2 Assunzioni. La documentazione a supporto delle stime deve contenere tutte le assun-
zioni, le condizioni limitanti speciali, le assunzioni straordinarie e le condizioni ipotetiche.
4.2.3 Gestione dei dati e analisi della qualità. La credibilità di qualsiasi valutazione dipende
dalla accuratezza dei dati rilevati. I dati per la stima ricadono in due categorie generali: dati
immobiliari e dati sui segmenti di mercato.
4.2.5 Analisi estimativa. L‟analisi estimativa riguarda l‟elaborazione dei dati con l‟impiego
dei procedimenti e dei metodi di stima.
4.2.5.3 Il metodo del costo mira a determinare il valore di mercato di un immobile at-
traverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione
dell‟edificio, eventualmente diminuito del deprezzamento maturato al momento della
stima (Figura 17.3).
4.2.6 Test di verifica e garanzia di qualità. Il procedimento e il metodo di stima devono es-
sere testati per assicurarsi che abbiano raggiunto gli standard richiesti per il loro utilizzo. Ciò
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si esegue attraverso diagnostiche statistiche e lo studio dei rapporti (ratio study), nei quali i
valori stimati sono comparati ai prezzi osservati (prezzi di mercato e canoni di affitto). Il test
si svolge su un campione separato rappresentato da un gruppo di immobili che non sono stati
utilizzati nel processo di calibrazione e che presentano prezzi o canoni di mercato noti.
4.2.7 Difesa del valore. I valutatori devono essere preparati a difendere i valori ottenuti con
i procedimenti e i metodi estimativi. Il processo di difesa del valore inizia con il controllo
dell‟accuratezza dei dati. Se il valore stimato sembra essere irragionevole o incoerente con le
evidenze del mercato, la stima non è affidabile e deve essere scartata o corretta e la causa
dell‟errore deve essere investigata ed eliminata.
4.3 Nelle stime immobiliari su larga scala il metodo del confronto di mercato è ampiamente diffu-
so anche nelle sue varianti che in genere considerano misure statistiche di similarità tra gli immobili
di confronto e l‟immobile da valutare e l‟applicazione integrata con l‟analisi di regressione multipla.
Approccio statistico-estimativo
4.4 Le fasi di applicazione di un AVM nelle stime su larga scala sono in sintesi le seguenti:
- Identificazione dell‟immobile;
- Assunzioni;
- Gestione dei dati e analisi della qualità;
- Stratificazione;
- Specificazione del modello;
- Calibrazione del modello;
- Test del modello e garanzia di qualità;
- Applicazione del modello e verifica del valore;
- Difesa del valore.
4.4.3 Gestione dei dati e analisi della qualità. La credibilità di qualsiasi valutazione dipende
dalla accuratezza dei dati rilevati. I dati per la stima ricadono in due categorie generali: dati
immobiliari e dati sui segmenti di mercato. Gli strumenti statistici computerizzati usati per gli
AVM offrono l‟opportunità di individuare i dati mancanti o quelli fuori range (outliers) o in-
consistenti. I sistemi di informazione geografica possono aiutare nello screening dei dati.
4.4.7 Test del modello e garanzia di qualità. Un AVM deve essere testato per assicurarsi che
abbia raggiunto gli standard richiesti per il suo utilizzo. Ciò si esegue attraverso diagnostiche
statistiche e lo studio dei rapporti (ratio study), nei quali i valori stimati o interpolati sono
comparati ai prezzi osservati (prezzi di mercato e canoni di affitto). Il test si svolge su un
campione separato rappresentato da un gruppo di immobili che non sono stati utilizzati nel
processo di calibrazione. Gli immobili del gruppo presentano prezzi o canoni di mercato noti.
4.4.8 Applicazione del modello e verifica del valore. Una volta esaminato e convalidato,
l‟AVM può essere applicato per stimare il valore di mercato di altri immobili dello stesso tipo
nel segmento o nell‟ambito di mercato per il quale è stato costruito il modello. È buona prati-
ca ad esempio compiere una verifica sistematica dei valori generati con immobili appartenenti
allo stesso quartiere. Questo offre l‟opportunità di assicurare che i dati siano accurati, e per-
mette di operare aggiustamenti individuali a immobili con caratteristiche uniche o soggetti a
speciali influenze.
4.4.9 Difesa del valore. Gli analisti devono essere preparati a difendere i valori ottenuti at-
traverso gli AVM. Il processo di difesa del valore inizia con il controllo dell‟accuratezza dei
dati. Se il valore stimato sembra essere irragionevole o incoerente con le evidenze del merca-
to, la stima dell‟AVM non è affidabile e deve essere scartata o corretta e la causa dell‟errore
deve essere investigata ed eliminata.
4.5 Gli AVM sono basati sul direct market method (IAAO Standard on Automated Valuation
Models). Sono classificati come AVM anche i tre approcci valutativi (sales comparison approach,
income approach e cost approach).
dove:
- V = Valore di mercato;
- B0 = Costante;
- Xi = Variabile indipendente generica (caratteristica immobiliare);
- Bi = Coefficiente della variabile generica.
dove:
- V = Valore di mercato;
- B0 = Costante;
- Xi = Variabile indipendente generica (caratteristica immobiliare);
- Bi = Coefficiente della variabile generica.
In questa formula ciascuna variabile è elevata alla potenza corrispondente. Il processo
può anche essere invertito per una e per tutte le variabili nel modo seguente:
dove:
- V = Valore di mercato;
- B0 = Costante;
- Xi = Variabile indipendente generica (caratteristica immobiliare);
- Bi = Coefficiente della variabile generica.
4.5.1.3 Una specificazione generale di un modello ibrido che separa il valore di mer-
cato nel valore del fabbricato, nel valore del terreno edificato e nelle altre componenti
immobiliari (ad esempio una dépendance) è il seguente:
V GQ FQ FA TQ TA OA,
dove:
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Pagina 144 di 213
- V = Valore di mercato;
- Π GQ = Produttoria delle variabili qualitative generali;
- Π FQ = Produttoria delle variabili qualitative del fabbricato;
- Σ FA = Sommatoria delle variabili additive del fabbricato;
- Π TQ = Produttoria delle variabili qualitative del terreno;
- Σ TA = Sommatoria delle variabili additive del terreno;
- Σ OA = Sommatoria delle altre variabili additive.
4.6 Le misure della performance delle stime su larga scala si svolgono con lo studio dei rapporti
(ratio study).
4.7 Lo studio dei rapporti compara i valori stimati A e i prezzi di mercato S definendo il rapporto
elementare per ogni singolo immobile. Il rapporto per l‟immobile generico j, con j=1,2,..,m, con va-
lore stimato Aj e prezzo di mercato Sj è pari a:
Aj / Sj.
Aj – Sj
4.10 Il livello di stima si riferisce alla divergenza tra i valori (o i redditi) stimati e i prezzi di merca-
to (o i fitti) di un definito gruppo di immobili.
4.11 L‟uniformità di stima riguarda l‟equità all‟interno di un gruppo di immobili e tra i gruppi di
immobili. L‟uniformità di stima all‟interno del gruppo si misura con le differenze tra ogni rapporto
e il rapporto medio del gruppo. L‟uniformità di stima tra i gruppi si misura con le differenze tra i lo-
ro livelli di stima.
4.12 L‟uniformità tra i gruppi può essere analizzata nei termini di equità orizzontale ed equità ver-
ticale:
- l‟equità orizzontale riguarda il confronto dei rapporti tra gruppi di immobili;
- l‟equità verticale concerne il campo di variazione dei prezzi degli immobili; generalmente le sti-
me degli immobili di maggior valore riportano rapporti più bassi rispetto agli immobili di minore
valore, in questo caso le stime sono considerate regressive, mentre nel caso opposto le stime so-
no considerate progressive se gli immobili di maggior valore sono sovrastimati rispetto agli im-
mobili di minor valore.
m
Aj / S j
j 1
A/ S .
m
- la media ponderata che esprime il rapporto medio del gruppo di immobili ponderato per i prezzi
di mercato:
m
Aj
j 1
A/S .
m
S j
j 1
A / S max A / S min .
- il coefficiente di dispersione COD che è calcolato in base agli scostamenti dei rapporti dalla me-
diana:
m
~
Aj / S j A / S
100 j 1
COD ~ .
A/ S m
1
m 22
Aj / S j A / S
100 j 1
COV .
A/ S m 1
- il differenziale di prezzo (price-related differential) PRD che è calcolato dal rapporto tra il rap-
porto medio e il rapporto medio ponderato:
m m
Aj / S j S j
A/ S j 1 j 1
PRD .
A/S m m
Aj
j 1
4.15 Non è necessario che il valutatore conosca nel dettaglio o sia capace di spiegare l‟algoritmo
dell‟AVM o la complessità delle sue formule statistiche e matematiche. È necessario invece che il
valutatore sia in grado di descrivere il processo di svolgimento dell‟AVM e di verificare che i suoi
risultati siano costanti e che riflettano fedelmente il comportamento di mercato per l‟immobile da
valutare (USPAP, Understanding and Control of the AVM, AO-18).
4.16 L‟osservanza del Codice di Condotta è dovuta dai valutatori che svolgono stime su larga scala
riguardo il processo di valutazione e l‟uso del computer e dei modelli generati da computer (IVS
GN 13, 1.8).
m
INPUT DATI
…
Tabella dei dati del MCA
Prezzo
A B C j
… … … … …
… … … …
PREZZO CORRETTO PA PB PC
Vj … V2 V1
OUTPUT VALORI
m
INPUT DATI
DATI …
Tabella dei dati del MCA
Canone A B C j
… … … … …
… … … …
CANONE CORRETTO RA RB RC
Saggio ij
Vj = Rj / ij
Vj … V2 V1
OUTPUT VALORI
INPUT DATI m
…
Prezzo A B C
… … … … …
… … … …
PREZZO CORRETTO TA TB TC
Costo Cj
Deprezzamento
Deprezzamento Dj
Vj = Tj + Cj Dj
Vj … V2 V1
OUTPUT VALORI
1.0 Introduzione
1.1 La sostenibilità economica dei programmi e dei successivi progetti costituisce il presupposto
essenziale per il reperimento delle risorse (non solo finanziarie) necessarie per l‟attuazione del pro-
cesso edilizio incentrato su diverse fasi di analisi e valutazione dell‟investimento. La finalità della
valutazione è diversa in funzione delle diverse fasi del processo decisionale (ex ante, in itinere, ex
post).
1.2 La valutazione economica dei progetti edilizi viene realizzata con livelli successivi di appro-
fondimento in base al livello di progettazione dell‟iniziativa edilizia, tenendo presente quanto di-
spone il Comma 1, Art. 16 - Quadri economici (art. 17, d.P.R. n. 554/1999) del Regolamento: “I
quadri economici degli interventi sono predisposti con progressivo approfondimento in rapporto al
livello di progettazione al quale sono riferiti e con le necessarie variazioni in relazione alla specifi-
1.3 Il Regolamento di attuazione ed esecuzione del Codice dei contratti pubblici - Comma 13,
Art. 15 - Disposizioni preliminari per la progettazione dei lavori e norme tecniche (artt. 15 e 16,
d.P.R. n. 554/1999), recita: “La redazione dei progetti delle opere o dei lavori complessi ed in par-
ticolare di quelli di cui all’articolo 3, comma 1, lettere l) ed m), è svolta preferibilmente impiegan-
do la tecnica dell’“analisi del valore” per l’ottimizzazione del costo globale dell’intervento. In tale
caso le relazioni illustrano i risultati di tali analisi. (D.P.R. n. 207/2010, G.U. n. 288 del
10.12.2010)
1.3.1 Il Comma 14 specifica che: “Qualora siano possibili più soluzioni progettuali, la scelta
deve avvenire mediante l’impiego di una metodologia di valutazione qualitativa e quantitati-
va, multicriteri o multiobiettivi, tale da permettere di dedurre una graduatoria di priorità tra
le soluzioni progettuali possibili.”
2.0 Definizioni
2.1 La redazione del Documento prorgrammatico: Documento preliminare all‟avvio della proget-
tazione (Dpp) implica il coinvolgimento di numerose professionalità, tempi e significative risorse e
richiede che in precedenza sia verificata la finalità dell‟idea programmatica mediante Studi di op-
portunità e Studi di fattibilità. Verificata l‟eventuale impraticabilità dell‟iniziativa (per ragioni eco-
nomiche, tecniche, urbanistico-legali, ecc.), si procederà ad ulteriori approfonditi studi oppure
all‟annullamento del programma, evitando di procedere alla progettazione/realizzazione di un inter-
vento che pur risultando fattibile sotto alcuni aspetti potrebbe risultare non sostenibile e/o non rea-
lizzabile nel rispetto delle condizioni necessarie per la sostenibilità dello sviluppo o comunque per
altri aspetti.
2.2.1 Studi di opportunità (SdO), basati su un‟analisi schematica delle attività da sviluppa-
re al fine della trasformazione della iniziale idea programmatica in una proposta di investi-
mento.
2.2.4 Documento Programmatico (DP) definito e precisato nei contenuti dal Codice dei
contratti pubblici e dal relativo Regolamento di attuazione (in precedenza richiamati), come
Documento preliminare all‟avvio della progettazione (Dpp).
2.3 L‟inizio della fase di progettazione con l‟elaborazione degli elaborati preliminari del proget-
to implica l‟avvio di un‟ulteriore fase di valutazione, la quale non necessariamente conduce alla rea-
lizzazione dell‟opera, che implicherebbe ulteriori costi.
2.3.1 La Guida all’analisi costi-benefici dei progetti di investimento, adottata dalla Com-
missione Europea, contempla – per ogni progetto – almeno tre alternative:
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Pagina 153 di 213
2.3.1.1 alternativa “do nothing”, cioè opzione del non intervento;
2.3.1.2 alternativa del “do minimum”, cioè opzione del minimo indispensabile;
2.3.2 L‟alternativa del non intervenire è l‟approccio base dell‟analisi del progetto e mira a
confrontare almeno due situazioni, quella con e quella senza il progetto. È anche chiamata
“scenario inerte” (inertial scenario). Per esempio, per collegare due territori, l‟opzione do no-
thing implica l‟utilizzazione del servizio di trasporto marittimo esistente (traghetto),
l‟alternativa do minimum potrebbe comportare la riorganizzazione/innovazione del servizio
esistente, per cui il progetto potrebbe prevedere la costruzione di un ponte pedonale oppure
anche fruibile da automezzi.
2.3.3 Il calcolo degli indicatori di performance economici e finanziari deve essere realizza-
to sulla base delle differenze tra l‟alternativa do something e quella do nothing oppure do mi-
nimum.
2.4 L‟importanza strategica degli Studi di fattibilità (SdF) è stata ribadita dal Legislatore nazio-
nale in fase di promulgazione del Codice del contratti pubblici (D.lgs. 163/2006 e successi-
ve modificazioni) nonché nel relativo Regolamento d’attuazione ed esecuzione.
2.5 L‟Art. 14 del sopra richiamato Regolamento di attuazione ed esecuzione del Codice dei
contratti pubblici 2 inerente gli Studi di fattibilità ne definisce espressamente le caratteristi-
che. In particolare, al Comma 1. dispone che il medesimo si compone di una relazione illu-
strativa contenente:
2.5.2 l‟analisi delle possibili alternative rispetto alla soluzione realizzativa individuata;
2.5.4 l‟analisi dello stato di fatto, nelle sue eventuali componenti architettoniche, geolo-
giche, socio-economiche, amministrative;
2
Cfr.: Titolo II – Progettazione e verifica del progetto; Capo I – Progettazione; Sezione I – Disposizioni
generali; Art. 14 - Studio di fattibilità
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2.5.5 la descrizione, ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e
della compatibilità paesaggistica dell‟intervento, dei requisiti dell‟opera da progettare, del-
le caratteristiche e dei collegamenti con il contesto nel quale l‟intervento si inserisce, con
particolare riferimento alla verifica dei vincoli ambientali, storici, archeologici, paesaggi-
stici interferenti sulle aree o sugli immobili interessati dall‟intervento, nonché
l‟individuazione delle misure idonee a salvaguardare la tutela ambientale e i valori culturali
e paesaggistici.
3.0 Discussione
3.1 I sistemi di valutazione. I principali criteri di valutazione dei progetti (economica, finanziaria,
multicriteriale) sono basati su criteri e procedimenti estimativi e matematica finanziaria.
Analisi Costi-Benefici
(ACB)
VALUTAZIONE ECONOMICA
Analisi Costi-Ricavi
(ACR)
Studio di Fattibilità
(SdF)
VALUTAZIONE FINANZIARIA
Project Financing
(PF)
3.3 I vincoli del progetto. La realizzazione di un progetto di sviluppo edilizio implica il rispetto
di vincoli riferibili a quattro macroaree:
3.3.2 Cost Engineering, ovvero la quantificazione dei costi, il cost analysis, il cost control,
l‟analisi rischi del processo edilizio espressi in termini di costo;
3.3.3 Tempi, riferiti alla pianificazione delle attività, delle tempistiche e delle fasi del pro-
getto;
3.3.4 Prestazioni, con riferimento alla Norma UNI ISO 10006 - Sistemi di Gestione per la
3.4 È essenziale considerare che la variazione di uno dei vincoli interferisce direttamente o indiret-
tamente sugli altri. Ad esempio la dilatazione dei tempi di realizzazione (per cause inerenti l‟iter au-
torizzativo, ovvero a ritardi nella realizzazione dell‟opera, ecc.) comporta un diretto riverbero sui
costi che si dilateranno simmetricamente (es. per costi di manodopera, noleggio macchinari, interes-
si passivi, ecc.). Ne consegue che sin dalla fase della elaborazione dello studio di fattibilità risulta
fondamentale l‟individuazione e la definizione puntuale delle componenti del progetto in termini di
tempistiche, costi, risorse e prestazioni.
Figura 18.2 – Il tetraedro, ovvero le quattro facce di un poliedro che costituiscono la sintesi delle criticità implicite
nella realizzazione di in progetto edilizio.
RISORSE
Individuazione, reperimento e
gestione delle risorse (economiche
finanziarie, professionali,
tecniche). Project financing.
Sostenibilità economica
PRESTAZIONI
Qualità del processo. Qualità del prodotto
(q. architettonica, edilizia, strutturale;
efficienza energetica)
2
3
Fonte: G. Bambagioni – Quaderni di Economia Immobiliare
3.1.2 Metodi non monetari. – Metodologie basate sulla teoria delle decisioni e su modelli
specifici di molte discipline: Analisi multicriteriale (AMC), utilizzata, in genere, ai fini della
Valutazione di Impatto Ambientale (VIA) e nella pianificazione territoriale. L‟analisi Multi-
criterio – come indica la Guida all’analisi costi-benefici della Commissione UE (DG Politica
Regionale e Coesione) prende in considerazione simultaneamente una molteplicità di obiettivi
in relazione all‟intervento valutato. Consente di considerare nell‟analisi dell‟investimento an-
che obiettivi del programmatore pubblico che non possono essere inclusi nell‟analisi finanzia-
ria ed economica, per esempio l‟equità sociale, la tutela ambientale, le pari opportunità.
3.2 Secondo la tecnica dell‟Analisi del valore (AV) i costi vengono relazionati alle funzioni
tramite due fattori: il primo di carattere tecnico-funzionale da determinare per soddisfare alle
esigenze dei fruitori e degli utilizzatori; il secondo di ordine economico-gestionale, assumendo a
riferimento Ambiti Funzionali Omogenei con le relative Utilità ed i relativi Costi globali.
3.3 Il giudizio di valore nella pratica estimativa risulta probabilistico e non deterministico e vie-
ne espresso nell‟ambito della permanenza delle condizioni, mentre tutti i fattori tecnico-economici
che intervengono nella stima vanno considerati con caratteristiche di ordinarietà.
4.0 Applicazione
4.1 Per il Codice delle Valutazioni Immobiliari le fasi e le caratteristiche strutturali di artico-
lazione dello studio di fattibilità sono di seguito sintetizzate: relazione illustrativa generale; rela-
zione tecnica; elaborati progettuali; elaborato tecnico-economico.
4
Definizione dell’Enciclopedia Treccani
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4.2.1.1 Stralcio del piano regolatore generale comunale,
4.2.2 Analisi della domanda e dell’offerta. Lo studio delle dinamiche della domanda e
dell‟offerta attuale, nonché di quella futura, in riferimento a:
4.2.2.2 Alla stima dei bisogni dell‟utenza mediante utilizzo di parametri fisici ri-
feriti alla specifica tipologia dell‟intervento, quali i flussi di traffico e il numero di
accessi;
4.2.3 Analisi delle alternative progettuali. Differenti progetti implicano differenti im-
patti sulla funzionalità dell‟opera, sui costi, sui tempi di realizzazione.
4.2.3.1 Individuazione delle alternative progettuali dal punto di vista delle scelte
tecnologiche, organizzative e finanziarie;
4.2.4 Studio d’impatto ambientale. Si tratta di uno studio dell‟impatto ambientale riferi-
to alla soluzione progettuale individuata e alle possibili soluzioni alternative, comprenden-
te:
4.2.4.1 Una analisi sommaria degli aspetti geologici, geotecnici, idraulici, idroge-
ologici, desunti dalle cartografie disponibili o da interventi già realizzati ricadenti
nella zona;
4.3.1 Caratteristiche funzionali e tecniche dei lavori da realizzare. È necessaria una rap-
presentazione ampia delle caratteristiche previste dal progetto, delle specificità tecniche e del-
le implicazioni che le medesime caratteristiche comportano.
Gli impatti ambientali rilevanti dei grandi progetti riguardano queste dimensioni:
• Acqua: qualità e disponibilità di risorse idriche di superficie e sottosuolo;
• Inquinamento atmosferico: inquinamento urbano dell‟aria e emissioni
di gas che causano effetto serra;
• Inquinamento del suolo: contaminazione causata da sostanze chimiche
e metalli pesanti;
• Rifiuti: produzione e trattamento di rifiuti urbani e industriali;
• Perdita di biodiversità;
• Deterioramento del paesaggio;
• Rischi tecnologici e naturali;
• Rumore e salute umana.
4.3.3 Analisi delle tecniche costruttive. Si richiede una analisi sommaria delle tecniche co-
struttive e l‟indicazione delle norme tecniche da applicare.
4.3.4 Stima sommaria dei costi dell’intervento. La stima del costi dell‟intervento deve
avvenire secondo le modalità di cui all‟articolo 22, comma 1;
4.3.5 Con l‟individuazione delle Categorie di opere generali e specializzate come clas-
sificate in base all‟allegato A del Regolamento – I relativi importi devono essere determi-
nati mediante l‟applicazione delle quote di incidenza delle corrispondenti lavorazioni ri-
spetto al costo complessivo. I prezzi parametrici sono dedotti dai costi standardizzati de-
terminati dall'Osservatorio dei lavori pubblici (istituito presso l‟Autorità per la vigilanza
sui contratti pubblici di lavori, servizi e forniture) ovvero, in assenza di costi standardizza-
ti, applicando parametri desunti da interventi similari realizzati, oppure redigendo un com-
puto metrico estimativo di massima (per funzioni o destinazioni), esplicitando parametri
tecnici, quantità e costi.
4.3.4.2 E‟ necessario quantificare nel tempo presente, ai fini della corretta quantifi-
cazione dei costi aggiuntivi conseguenti le variazioni/revisioni dei prezzi (tra cui i
materiali, e la manodopera) l‟andamento statistico dei costi in correlazione con le
attese inflazionistiche previste per il tempo necessario per il completamento
dell‟opera.
4.4.1.3 Procedure
Si ritiene necessaria una gestione del progetto che utilizzi tecniche proprie del Pro-
ject Management (PM) che, tra l‟altro applica il Work Breakdown Structure (WBS)
ai fini della rappresentazione strutturata delle attività di un progetto.
4.5.1.2 analisi della fattibilità finanziaria (costi e ricavi) con riferimento alla
fase di costruzione e, nel caso di concessione, alla fase di gestione.
4.5.2.1 Analisi dei costi e dei benefici per la collettività ovvero il grado di utili-
tà dell‟opera per la collettività. Costi esterni o indiretti, ovvero quei costi sop-
portati da soggetti diversi da quello che realizza o gestisce l‟opera (esempio
opere collaterali all‟intervento, necessarie per la sua funzionalità).
L‟analisi è articolata in tre fasi principali:
Stima dei costi con o senza intervento;
Stima dei benefici con o senza intervento;
Valutazione di sintesi dei risultati economici.
4.5.2.2 I benefici economici esterni o indiretti che derivano alla collettività nel
suo insieme dalla realizzazione e gestione dell‟opera.
4.5.2.4 Analisi del Valore, ai fini della determinazione del grado di utilità
dell‟opera per la collettività in rapporto al Costo globale. Costi esterni o indi-
retti, ovvero quei costi sopportati da soggetti diversi da quello che realizza o
gestisce l‟opera (esempio opere collaterali all‟intervento, necessarie per la sua
funzionalità).
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4.5.3 Analisi di sensitività e di rischio
1.0 Introduzione
1.1 La misura della consistenza degli immobili riguarda in genere le misure metriche di superficie
e di volume. Le superfici degli immobili si possono classificare in superfici principali e se-
condarie, superfici annesse e collegate, superfici coperte e scoperte, superfici interne ed ester-
ne.
1.2 Per la misura della superficie reale si può prefigurare un insieme di criteri uniformi, general-
mente validi e condivisi dagli operatori del mercato, dai tecnici e dai contraenti.
2.0 Definizioni
2.1 Per superficie commerciale si intende una superficie fittizia formata dall‟intera superficie
principale e da frazioni delle superfici secondarie dell‟immobile. La superficie commerciale si
basa sulla preliminare rilevazione delle superfici reali dell‟immobile.
2.2 I rapporti mercantili superficiari sono i rapporti tra i prezzi delle superficie secondarie e il
prezzo della superficie principale. Tali rapporti sono disponibili per le tipologie immobiliari
più diffuse e ricorrenti nelle transazioni. Le superfici secondarie entrano a fare parte della su-
perficie commerciale in base a rapporti mercantili stabiliti nella pratica degli affari immobilia-
ri, talvolta esplicitamente indicati nei contratti. I rapporti mercantili delle superfici secondarie
tengono conto della pratica commerciale, della funzione assolta e della qualità conferita
all‟immobile, oltre che degli accordi stabiliti dalle parti contraenti. Il rapporto mercantile può
assumere valori minori, maggiori o eguali all‟unità. I rapporti mercantili delle superfici se-
condarie variano nello spazio localmente da segmento a segmento di mercato e nel tempo in
base alle dinamiche di mercato.
3.0 Discussione
3.1 In linea di principio la superficie commerciale riguarda le superfici in proprietà o in uso esclu-
sivo, mentre non riguarda le superfici in uso comune, pur essendo queste comprese nella tran-
sazione e rilevanti ai fini della formazione del prezzo e della stima del valore. Infatti le parti
comuni concorrono alla formazione del prezzo di mercato dell‟immobile e quindi influenzano
il suo prezzo e la sua valutazione; di conseguenza la misura delle superfici comuni può essere
richiesta nella stima quando queste incidono in maggiore o minore misura sul valore
dell‟immobile e delle sue parti. Ad esempio può avvenire che due appartamenti in ipotesi e-
guali in tutto e siti in due edifici condominali vicini, presentano un prezzo diverso perché dif-
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ferenti sono le superfici condominiali esterne. A questo fine è necessaria la loro misura, pur
non essendo contemplata nel contratto.
3.2 Il volume di un immobile è spesso identificato con quello determinato in conformità alle nor-
me urbanistiche applicabili nella fattispecie urbana e edilizia. Ne può derivare che due immo-
bili di eguale volume fisico possono presentare due diverse consistenze. È necessario, quindi,
uniformare il criterio di calcolo della volumetria degli immobili, al fine di svolgere una com-
parazione tra immobili appartenenti al medesimo segmento di mercato (tipologico) e per ac-
quisire elementi utili (costo di costruzione, costo di riqualificazione, ecc.) necessari per
l‟attività di valutazione e di consulenza immobiliare.
3.4 Il criterio dell’area lorda e dell’area netta attiene: l‟area lorda di una struttura senza dedu-
zioni per bucature o ritagli (gross area); l‟area lorda di un edificio misurata dall‟esterno dei
muri perimetrali includendo lo spazio di sotto il livello strada e escludendo le aree non cintate,
(gross building area); l‟area lorda dei piani di un edificio misurata dalle facce esterne dei
muri esterni dell‟edificio inclusi i palchi intermedi, il mezzanino, la cantina, ecc. (gross floor
area); l‟area lorda di un piano destinata all‟uso esclusivo dei conduttori misurata dall‟asse
centrale delle partizioni interne alla faccia interna dei muri esterni incluse le cantine e i mez-
zanini (gross leasable area)(Appraisal Institute); la superficie interna netta che sinteticamente
riguarda l‟area utilizzabile all‟interno di un edificio misurata lungo la faccia interna dei muri
perimetrali su ciascun piano, includendo cucine, elementi incassati, armadi o altro similare
che occupa lo spazio utilizzabile, le superfici occupate da griglie di ventilazione e riscalda-
mento, le aree occupate da zoccolature e condotti di ventilazione perimetrali, i tramezzi smon-
tabili, ed escludendo gli spazi condominiali (atri di entrata, pianerottoli, ecc.), i servizi igieni-
ci, i vani per gli addetti alla pulizia e simili, i vani ascensore e le scale, le sale macchine, i cor-
ridoi di circolazione, i muri strutturali interni, i tramezzi, le colonne, i pilastri, ecc (net inter-
nal area) (RICS, 2004).
3.5 Il criterio dell’area interna e dell’area esterna attiene: la superficie esterna lorda di un edifi-
cio che include le facciate esterne, prendendo in considerazione ogni piano a qualsiasi livello,
includendo le aree occupate da muri interni, i tramezzi, le colonne, i vani scala e gli ascensori,
le condotte verticali, ecc.; i vani motori degli ascensori, i vani dell‟impianto di riscaldamento
o di condizionamento, i vani cisterna e di trasformazione dell‟elettricità; le superfici coperte
con lati aperti, le rampe di accesso, i parcheggi recintati, i magazzini (piano interrato) (gross
external area); la superficie interna lorda di un edificio compresa tra le facce interne delle
pareti esterne dell‟edificio, oppure fino alla linea di inizio delle vetrate, nel caso in cui almeno
il 50% della parete esterna dell‟edificio sia costituito di vetro; questa misura prende in consi-
derazione ogni piano a qualsiasi livello e effettua le misurazioni ad un‟altezza di m 1,5 dal
pavimento (gross internal area)(EVS, 2003); la superficie esterna lorda che sinteticamente
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riguarda l‟area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano, includendo lo spessore
dei muri perimetrali, dei muri interni e dei tramezzi, le colonne, i pilastri, i vani scala e ascen-
sori, ed escludendo i balconi esterni con lati aperti, i passaggi coperti, le sporgenze ornamen-
tali, le intercapedini, ecc. (gross external area); la superficie interna lorda che sinteticamente
riguarda l‟area di un edificio misurata lungo la faccia interna dei muri perimetrali su ciascun
piano, includendo la superficie dei muri interni e dei tramezzi, le colonne, i pilastri, i vani sca-
la e ascensori, ed escludendo lo spessore dei muri e le sporgenze esterne, i balconi esterni con
lati aperti, passaggi coperti, sporgenze ornamentali, intercapedini, ecc. (gross internal area)
(RICS, 2004).
3.6 Il criterio dell’area utilizzabile comprende: l‟area lorda abitabile di un immobile destinata
alla residenza, che esclude aree senza copertura come portici e balconi (gross living area);
l‟area utilizzabile di un piano o di un ufficio, calcolata misurando dalla superficie intercomu-
nicante degli uffici e dagli altri muri permanenti, al centro delle partizioni che separano
l‟ufficio dalle adiacenti aree utilizzabili, ed alla superficie interna dei muri esterni
dell‟edificio, comprese le colonne e le proiezioni necessarie all‟edificio (usable area) (Ap-
praisal Institute).
3.7 Il criterio della destinazione specifica: l‟area di magazzino del pianterreno affittabile di un
palazzo per uffici, occupata come uno spazio per magazzino, e anche la superficie del magaz-
zino calcolata misurando dall‟allineamento dell‟edificio in caso di prospetto sulla strada, e
dalla faccia interna di altri muri esterni dell‟edificio e dalla faccia interna di spazi intercomu-
nicanti e le altre partizioni permanenti e al centro di partizioni che separano lo stabile per de-
finire le aree affittabili, compresi i vestiboli nella linea di edificio, le colonne, le proiezioni
verticali necessarie all‟edificio e le finestre aggettanti fuori della linea dell‟edificio (store are-
a) (Appraisal Institute).
3.8 Il criterio del tipo di contratto comprende: l‟area locabile che considera lo spazio sul quale si
basa il calcolo del canone di affitto secondo la pratica locale (rentable area) (Appraisal Insti-
tute); la superficie pavimentata effettiva o superficie locabile utilizzabile all‟interno di un edi-
ficio compresa tra le facce interne delle pareti esterne dell‟edificio, oppure fino alla linea di
inizio delle vetrate, nel caso in cui almeno il 50% della parete esterna dell‟edificio sia costitui-
ta di vetro, escludendo dal calcolo le seguenti superfici per ciascun piano: dei muri strutturali
interni, dei condotti verticali di ventilazione, dell‟impianto elettrico o delle tubazioni, delle
colonne strutturali (solo se ciascun elemento occupa più di un metro quadrato); dei vani a-
scensori e delle scale; delle sale macchine degli ascensori, dei magazzini, dei serbatoi (con
eccezione di quelli contenenti materiale per la lavorazione), delle sale trasformazione, ecc.;
dello spazio occupato da impianti permanenti di condizionamento dell‟area, di riscaldamento
o raffreddamento e dei condotti passanti sulla superficie, ecc.; questa misura prende in consi-
derazione ogni piano a qualsiasi livello ed effettua le misurazioni ad un‟altezza di m 1,5 dal
pavimento (effective floor area or rentable area)(EVS, 2003); l‟area locabile come porzione
pro quota dell‟intero piano dell‟ufficio del conduttore, escludendo gli elementi dell‟edificio
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che penetrano attraverso il pavimento (rentable area)(Appraisal Institute). L‟area locabile di
un piano è fissata per tutta la vita di un edificio e non è interessata da cambiamenti delle misu-
re dei corridoi o della configurazione. L‟area locabile è raccomandata per misurare l‟area tota-
le di produzione di un edificio e per calcolare le quote di ogni singolo conduttore. I tecnici u-
sano l‟area locabile per analizzare il potenziale economico di un edificio. L‟area locabile di un
piano è calcolata misurando all‟interno della superficie finita di una porzione dominante dei
muri dell‟edificio, ed escludendo ogni penetrazione verticale del pavimento, comprese le co-
lonne e le proiezioni necessarie all‟edificio.
3.9 Il criterio del valore comprende le precedenti aree in rapporto allo scopo della valutazione e
l‟area di costruzione.
3.10 L‟area di costruzione è una misura usata primariamente per determinare il costo di costruzio-
ne di un edificio, e non si applica per scopi di affitto eccetto quando un edificio intero è affit-
tato a un unico conduttore; l‟area di costruzione di un piano è calcolata misurando dalla faccia
esterna dei muri esterni dell‟edificio (construction area). (Appraisal Institute). L‟area di co-
struzione di un edificio è calcolata come la somma dell‟area di costruzione di tutti i piani
dell‟edificio, incluso i piani di cantina, i piani delle attrezzature meccaniche e i piani delle tet-
toie. Altre misure possono riguardare le superfici e i volumi: l‟area architettonica di un edi-
ficio è la somma dell‟area dei piani dell‟edificio, inclusi la cantina, i mezzanini, i piani inter-
medi e le tettoie agibili, misurata dai muri esterni o dall‟asse centrale dei muri di separazione;
può includere un mezzo dell‟area di passerelle coperte, di aree libere coperte con una pensili-
na, di portici e spazi simili; non include le condutture, i terrazzi esterni o i passi, i camini o al-
tro sovrastante il tetto (architectural area of buildings); il volume architettonico di un edificio
è la somma dei prodotti dell‟area architettonica dell‟edificio e l‟altezza misurata dalla parte
inferiore della costruzione del piano più basso all‟altezza media del tetto (architectural volu-
me of buildings) (Appraisal Institute).
3.11 Il criterio di misurazione catastale è disciplinato dalle Norme tecniche per la determinazione
della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria di cui al d.P.R.
23.3.1998, n. 138 – Allegato C.
4.0 Applicazione
4.1 Nella stima immobiliare il Codice delle Valutazioni Immobiliari considera la superficie com-
merciale, o altre misure commerciali di consistenza, come parametri di valutazione non esclu-
sivi (capitolo 5). Con riferimento alla realtà immobiliare italiana e ai criteri adottati a livello
europeo, i criteri di misurazione delle superfici degli immobili sono individuati e proposti nei
seguenti tipi di misura. (Cfr. anche convergenti: ex Norma UNI 10750 e Manuale del Consi-
glio Nazionale Geometri).
4.3 Superficie Interna Lorda (SIL). Per superficie interna lorda si intende l‟area di un‟unità im-
mobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano
fuori terra o entro terra rilevata ad un‟altezza convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento;
la SIL include:
- lo spessore dei muri interni e dei tramezzi;
- i pilastri/colonne interne;
- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e
- verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.);
- la cabina trasformazione elettrica, centrale termica, sale impianti interni o
- contigui all‟edificio interni;
- i condotti verticali dell‟aria o di altro tipo interni;
e non include:
- lo spessore muri perimetrali;
- il porticato ricavato all‟interno della proiezione dell‟edificio o contiguo;
- i balconi, terrazzi e simili;
- lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno);
- i vani ad uso comune.
4.4 Superficie Interna Netta (SIN). Per superficie interna netta si intende l‟area di un‟unità immo-
biliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l‟unità medesima, mi-
surata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro
terra rilevata ad un‟altezza convenzionale di m 0,50 dal piano di pavimento; la SIN include:
- gli spessori delle zoccolature;
- le superfici delle sottofinestre (sgusci);
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- le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili;
- le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi;
- le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di
- simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile;
- lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e
- verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.);
- la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti
- interni o contigui all‟edificio (interne);
- i condotti verticali dell‟aria o di altro tipo interni;
e non include:
- lo spessore dei muri sia perimetrali che interni;
- il porticato ricavato all‟interno della proiezione dell‟edificio o contiguo;
- lo spessore dei tramezzi;
- lo spazio occupato dalle colonne ed i pilastri.
4.5 Il calcolo della volumetria è finalizzato alla valutazione immobiliare ed è svolto dal prodotto
della superficie esterna lorda per l‟altezza.
4.6 Per altezza si intende la misura a partire dal piano di campagna all‟intradosso dell‟ultimo so-
laio, se esistente, o, in carenza, all‟intersezione della parete esterna con l‟intradosso della co-
pertura; con le seguenti precisazioni:
- se il fabbricato è costruito a gradoni, l‟altezza per il calcolo della volumetria è quella com-
petente a ciascun corpo insistente sul medesimo gradone;
- se è presente un piano interrato, l‟altezza per il calcolo della volumetria è individuata dal
piano di calpestio (più basso) fino al piano di campagna;
- se è presente un piano sottotetto anche non abitabile ma avente finalità e finiture connesse
all‟unità immobiliare di cui fa parte, l‟altezza per il calcolo della volumetria è misurata dal
piano di calpestio del sottotetto alla media (intradosso) del solaio di copertura.
4.7 Nel Rapporto di valutazione, nella misura delle superfici immobiliari si deve specificare se il
calcolo della consistenza di un immobile è stato compiuto da un rilievo metrico oppure desun-
to dalla misura grafica della planimetria. In quest‟ultima circostanza si deve precisare la natu-
ra dell‟elaborato grafico utilizzato, se il medesimo è stato fornito dal Committente e se tale
metodologia è stata richiesta dal Committente. Per quanto riguarda l‟approssimazione della
cifra della misura si pone al primo decimale.
4.8 Ai fini della stima del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato non sempre
possono essere utilizzati rapporti mercantili validi per l‟intero territorio nazionale, tuttavia la
necessità di favorire l‟adozione di criteri che non siano fissati dal valutatore soggettivamente,
come talvolta avviene – la cui circostanza potrebbe comportare differenze nello stesso conte-
sto territoriale e nel medesimo segmento di mercato – richiede l‟adozione di un criterio speci-
fico di misurazione delle consistenze che possa costituire un benchmark.
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4.9 Ove sussistano motivazioni che inducano ad applicare un criterio differente da quello che se-
gue (il Sistema Italiano di Misurazione - SIM) i presupposti razionali potranno essere eviden-
ziati dal valutatore con conseguente adozione motivata dei differenti e più appropriati criteri
utilizzati.
4.10 Mediante l‟adozione del criterio denominato Sistema Italiano di Misurazione (SIM) la super-
ficie viene determinata:
a) dall‟area dell‟edificio la cui misurazione comprende anche le pareti perimetrali (per ciascun
piano fuori terra dell‟edificio medesimo) sino ad uno spessore massimo di cm. 50 per quelle
esterne e ½ di quelle interne a confine con altre proprietà o locali condominiali, sino ad uno
spessore di cm. 25. Nel caso di proprietà indivisa ovvero di edificio terra-tetto riconducibile
ad una medesimo proprietario saranno ricompresi anche: il vano scala (con misurazione per
ogni piano della superficie corrispondente alla proiezione orizzontale), l‟eventuale vano a-
scensore, eventuali cavedi.
b) dal dettaglio delle superfici accessorie rilevate per destinazione e pesate secondo specifici
coefficienti di ponderazione:
- terrazze a livello dell‟alloggio, 35%;
- balconi (con vista) 30%;
- lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall‟interno
dell‟alloggio, 15%; accessibile dalla scala condominiale, 5%.
- porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all‟unità principale, 35%.
- verande dotate di finiture analoghe all‟abitazione principale, 80%; veranda non abitabile
60%.
- mansarda rifinita, collegata direttamente all‟alloggio principale, abitabile (ovvero provvista
o che abbia i requisiti per l‟ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima su-
periore a 1,80, 80%.
- mansarda rifinita, collegata direttamente all‟alloggio principale, abitabile (ovvero provvista
o che abbia i requisiti per l‟ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima su-
periore a 1,50, 70%.
Per gli accessori ubicati nello stesso stabile principale, con agevole accessibilità, potranno
essere usati i criteri seguenti:
- locali seminterrati abitabili (taverne, lavanderia/stireria, cantina), 60%;
- soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all‟unità immobiliare principale ovvero che co-
stituiscono accessori delle superfici principali dell‟edificio), 25%;
- spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili) e o-
rizzontale (quali ballatoi, ecc.), 15%;
- autorimessa/garage, 50%;
- posto auto coperto, 30%;
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Inoltre, nel caso di aree scoperte pertinenziali sono previsti i seguenti criteri:
- giardini di appartamento e edifici a schiera (di uso esclusivo), 10%;
- giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), 15% se con alberi ad alto fusto, altrimenti
10%; con un peso massimo non superiore al 30% della superficie coperta abitabile.
4.10 I coefficienti di ponderazione previsti dal criterio SIM, come sopra riportati, potrebbero subire
delle variazioni (argomentate/esplicitate dal valutatore) in funzione delle caratteristiche del
bene nonché in correlazione con la posizione, la qualità ambientale e le peculiarità dei mercati
immobiliari locali.
1.0 Introduzione
1.1. Scopo del real estate risk assessment è quello di contribuire a definire una valutazione chiara
e trasparente del rischio connesso agli investimenti nel settore immobiliare, in particolare per
quanto attiene i portafogli immobiliari ed i beni utilizzati come garanzie accessorie di prodotti
finanziari.
1.2. Il Principio 8 (Valutazione Immobiliare) delle Linee Guida Strutturali per Mercati Immobi-
liari Sostenibili – Principi e orientamenti per lo sviluppo del settore immobiliare nazionale5
adottate dalle Nazioni Unite Commissione Economica per l‟Europa (UNECE)6: «Al fine di
contribuire alla realizzazione di mercati immobiliari più efficienti e sviluppati è necessario da
un lato, accrescere l‟attendibilità dei processi di valutazione, sia ai fini delle transazioni che
dei finanziamenti immobiliari basati su un prudente rapporto Loan-to-Value (LTV – rapporto
prestito/valore) di un terreno o di una proprietà immobiliare; dall‟altro, si ritiene che sviluppa-
re e incentivare l‟adozione di sistemi di rating immobiliare possa contribuire a ridurre sia il ri-
schio di investimenti nel settore, sia ad incentivare il finanziamento immobiliare a tassi più
contenuti».
1.3. Ai fini della stima del rischio connesso agli investimenti nel settore immobiliare si può prefi-
gurare un insieme di criteri omogenei, funzionali alla ponderazione dello specifico rating, che
implicano l‟assegnazione di una determinata posizione in una scala convenzionale.
2.0 Definizioni
2.1 Per rating immobiliare7 si intende: «La valutazione della qualità complessiva dell‟edificio e
della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore al
fine di minimizzare il rischio dell‟investimento».
2.2 Per rating inerente programmi e progetti si intende: «La valutazione della qualità complessiva
dell‟edificio correlata al grado di sostenibilità economica dell‟iniziativa con la quale siano mi-
surati anche i benefici e la potenzialità di creazione di valore e la potenziale redditività nel
tempo al fine di minimizzare il rischio dell‟investimento» (capitoli 4, 5 e 18).
5
UNECE REM5 Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets. Principles and guidance for the development
of a country‟s real estate sector (2010).
6
United Nations Economic Commission for Europe (UNECE), Real Estate Market Advisory Group (REM)
7
Estimo e valutazione economica di programmi e progetti. Studio di fattibilità e rating immobiliare. Bambagioni, G.
(2011)
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2.3 Alcuni rating comportano un‟applicazione circoscritta a specifici segmenti della produzione
edilizia o dei mercati finanziari.
2.3.1 Il modello di rating per gli edifici, elaborato dal Dipartimento Building Environment
Science and Tecnology (BEST) del Politecnico di Milano, è finalizzato alla identifica-
zione degli elementi rappresentativi del livello di qualità degli edifici terziari. Tuttavia,
come enunciato negli obiettivi della ricerca, “non sono state considerate, tra le variabi-
li da analizzare, la rispondenza alle prescrizioni normative né i criteri che determinano
il valore di mercato degli edifici” in quanto la prima è stata ritenuta una “condizione
necessaria ma non sufficiente” e la seconda “dipendente da logiche di carattere reddi-
tuale e non solo da oggettive caratteristiche tecniche/funzionali degli edifici.”
2.3.1.1 il modello di rating, denominato Building Rating Value (B.Ra.Ve), è basato
su 13 ambiti di analisi:
1. Involucro edilizio: orientamento, tipologia costruttiva dell‟edificio, pre-
stazioni dei vetri impiegati, livello di isolamento acustico;
2. Livello di isolamento acustico interno: presenza di finiture, sistemi e ar-
redi che concorrono a minimizzare i rumori all‟interno dell‟edificio;
3. Energia: rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili;
4. Climatizzazione: caratteristiche generali dell‟impianto, flessibilità, con-
trollo dei consumi;
5. Illuminazione: caratteristiche dell‟impianto elettrico, illuminazione natu-
rale;
6. Efficienza delle superfici: flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di
performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all‟attività,
presenza di spazi “ecologici”;
7. Impianti di sicurezza: caratteristiche degli impianti di sicurezza e specia-
li;
8. Gestione: modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle perso-
ne;
9. Impianti di comunicazione/cablaggio: caratteristiche degli impianti di
comunicazione e presenza di cablaggio strutturato;
10. Finiture interne: qualità delle finiture interne relative alle aree reception,
uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni;
11. Localizzazione: accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi
all‟immobile, servizi al consumo, poli di attrazione;
12. Impianti di sollevamento: caratteristiche generali e livello prestazionale;
13. Acqua: uso razionale dell‟acqua e trattamento acque.
2.3.2 Ai fini della valutazione sintetica delle operazioni di sviluppo immobiliare vengono
proposti modelli di rating che costituiscono strumenti di stima delle probabilità di de-
fault (ovvero di successo) di una specifica operazione edilizia, sulla base della sosteni-
bilità economica dei progetti, mediante:
1. l‟analisi degli scenari di mercato;
2. l‟analisi delle prerogative tecniche del costruttore;
3. la stima dei costi e dei ricavi;
4. la stima dell‟equilibrio economico-finanziario dell‟iniziativa, indipendentemente
dall‟affidabilità del promotore.
2.3.5 Nel 2007 la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ha pubblicato un docu-
mento di ricerca dal titolo “Property Risk Scoring: The reporting of investment risk to
clients” (ovvero: “Punteggio del rischio immobiliare: comunicare il rischio
d‟investimento ai clienti”) dove è stato preso in considerazione il rischio attraverso un
processo analitico gerarchico dal punto di vista degli investitori in immobili commer-
ciali.
2.3.6 Tegova ha elaborato un modello denominato Property and Market Rating (PaM). Il
modello riproduce i processi di pensiero che un valutatore immobiliare esperto do-
vrebbe applicare alla propria stima del valore di mercato. Ove adottato al monento
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della stima questo modello dovrebbe contribuire a rende esplicito ciò che è implicito
nella stima effettuata dal valutatore e fornire nel contempo un mezzo di analisi compa-
rativa.
3.0 Discussione
3.1 Quello immobiliare è un settore di fondamentale importanza per le economie nazionali e un
uso economico/finanziario degli immobili favorisce l‟accesso al credito e costituisce una forza
trainante per queste stesse economie, anche per quelle in fase di transizione; tuttavia i finan-
ziatori, gli investitori e gli analisti finanziari hanno bisogno di un approccio scientifico per
comprendere il rischio, la qualità, la liquidità e l‟instabilità dei mercati immobiliari.
3.2 I finanziatori necessitano modelli di real estate risk assessment che possano essere integrativi
e complementari con i modelli interni di rating IRB (Internal rating based approach), previsti
dall‟Accordo di Basilea 2 sulla vigilanza bancaria, finalizzati a valutare la probabilità di de-
fault (o tasso d‟insolvenza) che un beneficiario di un finanziamento si renda inadempiente
all‟obbligazione di restituire il capitale ricevuto in prestito con i relativi interessi maturati.
Per cui sono necessari strumenti operativi di rating immobiliare funzionali alla misurazione
della rischiosità delle garanzie reali che costituiscono il sottostante di prodotti finanziari quali
le Asset backed securities (ABS), ovvero i titoli derivanti da cartolarizzazione di attività fi-
nanziarie non negoziabili (come sono i mutui). Strumenti che siano applicativi di regole con-
divise a livello nazionale e internazionale, potrebbero contribuire da un lato a placare gli effet-
ti dell‟attuale crisi globale consentendo un‟adeguata politica del credito e una migliore cono-
3.4 Le caratteristiche dei mercati immobiliari sono molto diversificate da segmento a segmento,
sovente anche nell‟ambito di un medesimo Paese (capitolo 2).
Tra le principali criticità si evidenzia:
1. La scarsa trasparenza dei mercati immobiliari dovuta, tra l‟altro, alla complessità della ri-
levazione di dati univoci (prezzi e caratteristiche del bene) in quantità consistente (capitolo
5);
2. La stima effettuata in funzione della determinazione del Loan-to-value (LTV) costituisce la
„fotografia‟ più o meno attendibile del valore (determinato sulla base della congiuntura del
mercato immobiliare e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene offerto in
garanzia) in un determinato momento prossimo all‟erogazione. Stima che sovente viene ef-
fettuata sulla base di prezzi rilevati molto tempo prima, che non corrispondono pienamente
al mutato ciclo del mercato immobiliare.
3. La ciclicità del mercato immobiliare e le asimmetrie informative circa le caratteristiche del
segmento di mercato locale, in cui è ricompreso l‟immobile, non sempre sono colmabili
con le informazioni acquisite con la stima resa dal perito.
4. Il finanziamento ipotecario comporta per il mutuante l‟assunzione di rischi di lunghissimo
periodo che, seppure mitigati dal profilo di rischio del mutuatario mediante e la determina-
zione del Loan-to-Income (LTI), possono subire nel tempo variazioni inerenti sia per quan-
to concerne il reddito, che le caratteristiche ed il valore della garanzia reale.
3.5 L‟investimento immobiliare si differenzia dall‟investimento nei mercati finanziari per una serie
di fattori:
a. eterogeneità dei beni e degli attori coinvolti nella filiera;
b. non immediata liquidabilità/monetizzazione dei beni;
c. ampie dimensioni dell‟investimento;
d. significativo indebitamento in termini di prestiti bancari (LTV);
8
Joseph E. Stigliz – Freefall. America, Free Markets and the Sinking of the World Economy (2010) – W. W. Norton &
Company. New York
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e. cicli caratterizzati da anticipi e ritardi a causa di contrazioni dell‟offerta direttamente
correlata alla possibilità dell‟accesso al finanziamento ipotecario (si consideri che circa
di 2/3 degli acquisti sono assistiti da mutuo);
f. periodi di possesso dei beni medio-lunghi/lunghi;
g. dati di mercato limitati e poco trasparenti con variazioni delle quotazioni significative
nell‟ambito della stessa zona e microzona.
Asimmetrie informative
3.5 La ciclicità del mercato immobiliare e le asimmetrie informative, sussistenti sia a livello dei
mercati immobiliari locali che a livello nazionale, rendono tutt‟altro che agevole la previsione di
scenari attendibili circa l‟andamento nel tempo dei valori delle garanzie reali.
3.5.1 il finanziatore non dispone dei mezzi atti a conoscere nel portafoglio prestiti quale
sia la relativa commerciabilità, instabilità o sostenibilità del valore dei singoli attivi.
3.5.2 è alquanto frequente per un mutuatario, ritenuto affidabile sulla base del mercato
generale di riferimento, operare in base a presupposti che gli attribuiscono una par-
ticolare profilo di rischio che non è adatto alla specificità del contesto locale.
3.5.3 in fase d‟istruttoria del prestito, il rischio di credito dell‟obbligato, la stima del bene
dato in garanzia, il rapporto prestito-valore (LTV) e la copertura del debito sono
parte del percorso decisionale relativo alla concessione di un prestito e alla deter-
minazione del tasso d‟interesse/margine oltre l‟Euribor o del premio di rischio.
3.5.4 ciò che manca al finanziatore per stabilire il tasso d‟interesse del prestito – necessa-
rio anche per la gestione del portafoglio prestiti – è una stima oggettiva della com-
merciabilità/liquidità degli asset in garanzia sul medio-lungo periodo e una valuta-
zione dell‟instabilità prospettica del valore di mercato in confronto ad altri titoli.
3.5.5 un finanziamento basato solo sulla valutazione del Loan-to-Income (LTI) ovvero
sulla non appropriata determinazione del Loan-to-Value (LTV) comporta
l‟assunzione di un rischio ancorato alla garanzia reale che è funzionale:
a) al Risk Assessment ed al Risk Management;
b) alla strutturazione di operazioni di cartolarizzazione (securitization) nelle quali
gli asset posti a garanzie connesse ai mutui sono più agevolmente quantificabili
e, pertanto, funzionali all‟assunzione da parte dell‟investitore di un rischio
maggiormente ponderato ovvero con la possibilità – per l‟ente che dismette il
portafoglio crediti – di conseguire ricavi da securitization maggiormente ampi
e limitare il costo della provvista (o funding);
c) alla recupero dei finanziamenti non performing.
4.0 Applicazione
4.1 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire criteri e metodologie per un ap-
propriato utilizzo del rating immobiliare dovrebbero essere comparabili o quantomeno intelli-
gibili cross border.
4.2 Le principali criticità sono dovute alla necessità di contemperare:
4.2.1 Riferimenti normativi a livello nazionale con le best practice e le norme internaziona-
li;
4.2.2 Specifiche normative di settore quali Basilea 2 (e Basilea 3, dal momento dell‟entrata
in vigore) e specifiche Direttive 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio
nella quale viene definito il concetto di «valore di credito ipotecario» (capitolo 14);
4.2.3 Le asimmetrie informative dovute all‟insufficiente trasparenza dei mercati immobiliari
causa la limitatezza dei dati disponibili circa prezzi, caratteristiche e dinamiche mer-
cantili dello specifico segmento di mercato (capitolo 2);
4.2.4 La necessità di linee guida per il rating immobiliare applicabili a livello internazionale
con la difficoltà di definizione di un articolato largamente condiviso, quantomeno a li-
vello europeo e statunitense;
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4.2.5 Metodologie estimative armonizzate con gli standard internazionali.
4.5 I di criteri di valutazione e di applicazione real estate risk assessement – individuati e definiti
per ogni singola classe sulla base dei relativi pesi e punti di merito – devono tenere in conside-
razione le differenti destinazioni d‟uso delle proprietà (edilizia residenziale, edilizia commercia-
le, uffici, edilizia industriale, edilizia turistico-ricettiva) e la specifico profilo di rischio a ri-
schiosità dell‟investimento in quanto orientato all‟acquisizione di un immobile esistente oppure
alla realizzazione di un progetto di sviluppo immobiliare. Nell‟analisi di rischio sono ricompresi
i seguenti elementi:
4.5.2 Scenari di mercato a breve, medio e lungo periodo a livello nazionale e loca-
le. Analisi delle potenzialità e delle dinamiche dei mercati di riferimento in
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funzione della previsione di scenari futuri circa la negoziabilità dell'immobile
(commercializzazione e/o della locazione); stima del tasso di crescita (o di-
minuzione) potenziale della rendita e del valore della proprietà;
4.5.3 Flussi di cassa (costi e ricavi operativi) al tempo della valutazione e previsio-
ni nel breve/medio periodo;
4.5.4 Qualità degli edifici (con riferimento ai 13 ambiti di analisi ricompresi nel
modello Building rating value);
4.5.5 Solidità strutturale (analisi della vulnerabilità sismica con evidenziazione del-
le eventuali criticità rispetto alla normativa vigente);
4.5.8 Uso corrente della proprietà e dei suoi potenziali usi alternativi sulla base del-
le norme di riferimento (Piano regolatore generale, ecc.) e della possibile evo-
luzione delle normative urbanistico-edilizie. Analisi di sensitività e di rischio
(capitolo 18);
4.5.10 Stima della Loss given default (LGD) ovvero della eventuale differenza di va-
lore sussistente tra il prezzo di mercato corrente e il prezzo ricavabile nel caso
di vendita forzata dovuta a procedura esecutiva per mutuo non performing
nell‟arco temporale successivo a tre-cinque anni dall‟accensione del mutuo
(capitolo 4).
CAPITOLO 21
ORGANISMI DEL COMITATO TECNICO SCIENTIFICO
Aspesi è stata costituita nel 1993 per riunire e rappresentare Società e Gruppi che si occupano isti-
tuzionalmente di promozione e sviluppo immobiliare. Il processo di evoluzione professionale e or-
ganizzativa conosciuto dal real estate, in particolare dal 1998, ha fortemente influenzato il mercato
e gli operatori, sia dal punto di vista strutturale che da quello strategico.
Aspesi ha quindi allargato la sua base associativa, inizialmente ristretta ai soli grandi sviluppatori,
per rappresentare anche i diversi livelli di specializzazione presenti nel settore e ha sviluppato una
rete di relazioni e cooperazione con gli altri protagonisti del mercato, divenendo il punto di riferi-
mento obbligato dell‟immobiliare, in particolare milanese e lombardo.
Più recentemente, Aspesi ha promosso con le altre Associazioni nazionali dei diversi segmenti del
sistema immobiliare – la costituzione di Federimmobiliare, la Federazione Italiana dell‟Industria
Immobiliare. ( www.aspesi-associazione.it/ )
9
Attualmente risultano iscritti agli Albi circa 140.000 ingegneri; di questi alcuni svolgono attività professionale in forma autonoma,
altri prestano la loro opera in forma dipendente presso Enti pubblici e privati
21.16 CONSIGLIO NAZIONALE DEI PERITI INDUSTRIALI E DEI PERITI INDUSTRIALI LAUREATI
Il primo riconoscimento giuridico della professione del perito industriale risale al 1929 (Regio de-
creto n. 275 dell‟11 febbraio) con l‟istituzione del Regolamento per la professione del perito indu-
striale e della tenuta dell‟albo professionale.
Il Consiglio Nazionale, organo sottoposto alla vigilanza del Ministero della Giustizia, ha compiti di
coordinamento e direzione dell‟attività dei 98 Collegi provinciali. È composto da undici consiglieri
eletti ogni cinque anni dai componenti dei Consigli provinciali dei collegi (questi ultimi vengono
invece eletti ogni quattro anni dagli iscritti ai rispettivi albi).
Il Consiglio Nazionale è organo collegiale e la sua rappresentanza pro tempore è conferita al Presi-
dente. Le altre cariche istituzionali sono quelle di Vice Presidente e Consigliere Segretario.
L‟organismo esercita le funzioni disciplinari nei confronti di tutti gli iscritti.
I periti industriali liberi professionisti possono scegliere tra 26 diverse specializzazioni (dall‟edilizia
alla meccanica, dall‟elettrotecnica alla chimica, all‟elettronica sino al tessile) ed oltre a svolgere la
loro attività per committenze pubbliche e private possono effettuare consulenze tecniche per conto
dell‟Autorità Giudiziaria.
Tecnoborsa è un ente istituzionale che opera senza fini di lucro e rappresenta il mezzo per regolare
il mercato attraverso lo sviluppo di sistemi strumenti e linee guida che possano favorire
l‟interazione tra tutti i soggetti che rappresentano l‟intero panorama della domanda e dell‟offerta.
Tecnoborsa pianifica e mette in rete servizi di natura strategica informativa e strumentale a tutela
degli interessi di tutte le parti coinvolte.
Tecnoborsa è observer dell‟UNECE WPLA (Nazioni Unite Commissione Economica per l‟Europa
- Working Party on Land Administration) con sede a Ginevra.
Organo della Tecnoborsa è il Comitato Tecnico-Scientifico, del quale fanno parte le istituzioni, gli
enti pubblici, le organizzazioni di categoria e gli istituti di ricerca richiamati nel presente capitolo; il
Comitato promuove e sviluppa attività di carattere tecnico-scientifico di interesse strategico.
Tecnoborsa, nel quadro delle proprie finalità di promozione dello sviluppo dell'economia immobi-
liare nazionale, e per favorire la conoscenza e la trasparenza del mercato, ha istituito l'Osservatorio
nazionale sul mercato immobiliare (ONMI) che si occupa di produrre quella due diligence (analisi
accurata) e quel re-imprinting di nozioni, proposte e progetti innovativi funzionali alla crescita eco-
nomico sociale dello specifico comparto e alla competitività del sistema Paese. Grazie
all‟incremento di interesse e alla fornitura di nuova “materia prima”, intesa come nuova produzione
normativa, Tecnoborsa ha avvertito l‟esigenza di creare un nuovo organismo, denominato Centro
Studi sull‟Economia Immobiliare – CSEI, la cui finalità primaria è quella di rilevare, analizzare,
sintetizzare e diffondere tutte le informazioni riguardanti l‟economia immobiliare, garantendone,
nel contempo, la trasparenza e la fruibilità.
Tra le principali attività che il Centro studi è chiamato a svolgere, una particolare menzione merita
la progettazione e lo sviluppo di indagini e di banche dati sul mercato e sull‟economia immobiliare;
inoltre, partecipa fattivamente alla redazione dei QEI. Il Centro studi è caratterizzato, quindi, da un
approccio scientifico ed è dotato di natura sostanziale, al fine di trattare le tematiche economiche
come lo strumento finanziario fondamentale nel panorama nazionale ed europeo. Tecnoborsa si oc-
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cupa inoltre della rilevazione con cadenza periodica di dati attendibili, della loro analisi, elabora-
zione e diffusione a tutti i soggetti interessati.
L‟ONMI elabora trend di mercato ed altri indicatori che possono essere utilizzati quali benchmark
di settore. In particolare Tecnoborsa cura l‟Osservatorio Nazionale dei prezzi degli immobili che
rappresenta un impostante strumento di trasparenza per il pubblico e una preziosa fonte statistica e
di studio per gli addetti ai lavori.
Tra le varie attività Tecnoborsa si occupa di Regolazione del mercato, realizzando servizi di stan-
dardizzazione di comportamenti, metodi e strumenti operativi; Ricerca e informazione, Formazione
con iniziative per la crescita professionale degli operatori; Strumenti innovativi, con attività di sup-
porto per lo sviluppo del mercato, al servizio del sistema camerale e dalle Borse immobiliari, che di
innalzamento degli standard professionali attraverso la promozione della certificazione di qualità
per le imprese del settore.
( www.tecnoborsa.it/ )
Consiglio Nazionale delle Borse Immobiliari è un comitato di Tecnoborsa che coinvolge rappre-
sentanti delle Borse Immobiliari istituite da Camere di commercio al fine di coordinare, rappresen-
tare ed assistere il sistema delle Borse operative sul territorio nazionale. Le Borse immobiliari sono
sottoposte all'amministrazione ed al controllo delle Camere di commercio sulla base di un regola-
mento che ne disciplina il funzionamento, gli ambiti operativi e gli organismi gestionali, e ne garan-
tisce la trasparenza. Giuridicamente possono essere organizzate in tre distinte forme:
- gestione diretta da parte dell'ente camerale quale "servizio speciale";
Terotec, intende porsi come "laboratorio tecnologico-scientifico" di riferimento nazionale per tutti i
soggetti pubblici e privati che operano e/o hanno interesse nel campo della manutenzione e della
gestione dei patrimoni urbani e immobiliari. In questa direzione, Terotec persegue come precipuo
scopo istituzionale la promozione, lo sviluppo e la diffusione della cultura e dell'innovazione nel
campo della manutenzione e della gestione dei patrimoni urbani e immobiliari, sviluppando a tal fi-
ne attività istituzionali di ricerca, sperimentazione, formazione, normazione, assistenza, consulenza,
informazione e promozione.
( www.terotec.it/ )
12.29 UNIONCAMERE
Fondata nel 1901, l‟Unioncamere (Unione Italiana delle Camere di Commercio Industria, Artigia-
nato e Agricoltura) è un ente pubblico che ha il compito di rappresentare e curare gli interessi gene-
rali delle Camere di Commercio italiane nei confronti di tutti gli interlocutori istituzionali a livello
locale, regionale, nazionale e sovranazionale, incluse le organizzazioni imprenditoriali, dei consu-
matori e dei lavoratori. A livello europeo, l‟Unioncamere assicura la rappresentanza delle Camere
di Commercio italiane in seno a Eurochambres, l‟associazione che riunisce i sistemi camerali
d‟Europa.
Le competenze dell‟Unioncamere sono disciplinate dalla Legge n.580 del 1993 che ha riformato
l‟ordinamento delle Camere di Commercio e da numerosi provvedimenti successivi che, soprattutto
negli anni più recenti, hanno ampliato significativamente il ruolo e le funzioni attribuite agli enti
camerali, valorizzandone la natura di rete istituzionale al servizio delle imprese e dei territori.
Dal 15 febbraio 2010 l'ordinamento delle Camere di commercio e dell'Unioncamere è stato profon-
damente rinnovato con il varo del Decreto Legislativo n.23, che ha introdotto numerosi elementi di
novità sia sotto il profilo giuridico sia sotto quello delle competenze. In particolare, la riforma del
2010 ha collocato le Camere di commercio nell'ambito degli enti dotati di autonomia funzionale
(con riferimento all'art. 118 della Costituzione) e definito il concetto di “sistema camerale”, di cui
fanno parte le Camere di commercio, le unioni regionali, l‟Unioncamere nazionale, le strutture di
sistema e le Camere di commercio italiane all‟estero.
( www.unioncamere.it/ )
Tra i soggetti istituzionali più sensibili allo sviluppo ed alla crescita dei mercati locali si rilevano le
Camere di Commercio Industria Artigianato ed Agricoltura che, con l‟adozione della Legge
29.12.1993, N. 580 e successive modificazioni, hanno assunto un ruolo centrale anche nel settore
dell‟economia immobiliare, ricomprendente sia gli operatori professionali iscritti nei Ruoli (Agenti
mediatori e Periti esperti) che le imprese di servizi e di industria edilizia del settore, sino alle attività
di controllo e di regolazione del mercato per la salvaguardia dei diritti del consumatore, nonché at-
tività specifica di conciliazione ed arbitrato.
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In questa ottica, la Camera di Commercio di Roma costituisce un fulgido esempio di applicazione
dello spirito della legge e di interpretazione delle esigenze della collettività avendo, sin dal 1989 e
prima in Italia, istituito la Borsa Immobiliare di Roma, con la quale ha contribuito in maniera de-
terminate allo sviluppo del mercato immobiliare dell‟area metropolitana ed all‟evoluzione e qualifi-
cazione degli Operatori immobiliari, peraltro incidendo, indirettamente, sullo standard della profes-
sione e sullo sviluppo dei mercati a livello nazionale. E non poteva essere diversamente data
l‟ampiezza del mercato, l‟importanza dell‟industria delle costruzioni ed il valore in termini assoluti
delle negoziazioni realizzate nell‟ambito del territorio provinciale.
Con l‟obiettivo di contribuire allo sviluppo strategico del sistema Italia al fine della piena integra-
zione con i sistemi economico-finanziari dell‟Unione Europea la Camera di Commercio di Roma ha
promosso la costituzione della Tecnoborsa, fondata nel 1997 quale società consortile per azioni; il
capitale sociale è controllato dalla Camera di Commercio di Roma e da altri enti camerali, con par-
tecipazioni di istituzioni e organizzazioni del mercato immobiliare (Vedasi il superiore paragrafo
21.25).
La missione della Tecnoborsa, quale ente istituzionale che opera senza fini di lucro, è quella di re-
golare sviluppare il mercato immobiliare nazionale con il consenso allargato dei principali soggetti
coinvolti nel settore, realizzando le strategie, i piani e gli strumenti innovativi necessari agli opera-
tori per poter erogare servizi a più alto valore aggiunto.
A tal fine Tecnoborsa svolge attività informativa, di analisi e di confronto volta a favorire la traspa-
renza del mercato; attività formativa diretta o indiretta per preparare quelle figure professionali che
il mercato richiede; attività di promozione e supporto per le strutture camerali per incentivare e ac-
crescere lo sviluppo dei mercati immobiliari locali.
(www.rm.camcom.it)
AGENZIA DEL TERRITORIO (2010): Manuale Operativo Stime Immobiliari MOSI. Istituto Poli-
grafico e Zecca dello Stato. Roma.
APPRAISAL INSTITUTE (2008): The Appraisal of Real Estate. 13th Edition. Appraisal Institute.
Chicago.
APPRAISAL INSTITUTE (2010): The Dictionary of Real Estate Appraisal. 5th Edition. Appraisal
Institute. Chicago.
ASSOGESTIONI (2011): Il rapporto tra le SGR e gli esperti indipendenti nell’attività di valutazio-
ne dei beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Principi e li-
nee guida. Assogestioni. Roma.
BANCA D‟ITALIA (2006): Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche. Esposizioni
garantite da immobili. Circolare n. 263 del 27.10.2006
1° aggiornamento del 5 dicembre 2007
2° aggiornamento del 17 marzo 2008 (Ristampa integrale)
3° aggiornamento del 15 gennaio 2009
DIRETTIVA 2006/48/CE DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO del 14 giugno 2006
in materia di accesso ed esercizio delle attività degli enti creditizi (rifusione)
KAUKO T., d‟AMATO M. (a cura di): Mass appraisal. An international perspective for property
valuers. Wiley-Blackwell. Oxford.
MAFFEI P.L., LORENZETTI E., MAFFEI R., MASSANO E., (2010): Analisi del Valore. Termi-
nologia e Definizioni. Edizioni ETS. Pisa.
SIMONOTTI M., CIUNA M. (2011): Linee guida per la rilevazione dei dati del mercato immobi-
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