NORMA ITALIANA

Archivi di gestione immobiliare

UNI 10998

Criteri generali di costituzione e cura

GIUGNO 2002

Building management files

General criteria for constitution and care

CLASSIFICAZIONE ICS

91.010.20-20; 91.010.20-30

SOMMARIO

La norma indica i requisiti fondamentali degli archivi di gestione immobiliare definendone i criteri generali di costituzione e cura. I contenuti della
presente norma si applicano a qualunque tipo di sistema edilizio di nuova
realizzazione o esistente, condizionandoli alle specifiche esigenze di
gestione immobiliare.

RELAZIONI NAZIONALI
RELAZIONI INTERNAZIONALI

ORGANO COMPETENTE

Commissione "Processo edilizio"

RATIFICA

Presidente dellUNI, delibera del 9 maggio 2002

UNI
Ente Nazionale Italiano
di Unificazione
Via Battistotti Sassi, 11B
20133 Milano, Italia

UNI - Milano
Riproduzione vietata. Tutti i diritti sono riservati. Nessuna parte del presente documento
pu essere riprodotta o diffusa con un mezzo qualsiasi, fotocopie, microfilm o altro, senza
il consenso scritto dellUNI.

Gr. 8

UNI 10998:2002

Pagina I

PREMESSA
La presente norma stata elaborata dalla Commissione "Processo
edilizio" dellUNI, nellambito del Gruppo di lavoro "Fascicolo del
fabbricato".
La Commissione Centrale Tecnica ha dato la sua approvazione il
22 aprile 2002.
Le norme UNI sono revisionate, quando necessario, con la pubblicazione di nuove edizioni o di aggiornamenti.
importante pertanto che gli utilizzatori delle stesse si accertino di essere in possesso dellultima edizione e degli eventuali aggiornamenti.
Si invitano inoltre gli utilizzatori a verificare lesistenza di norme UNI
corrispondenti alle norme EN o ISO ove citate nei riferimenti normativi.

Le norme UNI sono elaborate cercando di tenere conto dei punti di vista di tutte le parti
interessate e di conciliare ogni aspetto conflittuale, per rappresentare il reale stato
dellarte della materia ed il necessario grado di consenso.
Chiunque ritenesse, a seguito dellapplicazione di questa norma, di poter fornire suggerimenti per un suo miglioramento o per un suo adeguamento ad uno stato dellarte
in evoluzione pregato di inviare i propri contributi allUNI, Ente Nazionale Italiano di
Unificazione, che li terr in considerazione, per leventuale revisione della norma stessa.

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UNI

Pagina II

INDICE
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7

INTRODUZIONE
1
Generalit...................................................................................................................................................... 1
Aspetti di gestione immobiliare.......................................................................................................... 1
Archivi di gestione immobiliare .......................................................................................................... 1
Gestione della documentazione ....................................................................................................... 1
Finalit della documentazione ........................................................................................................... 1
Valore della documentazione ............................................................................................................. 1
Premesse per la valorizzazione della gestione immobiliare .............................................. 1

SCOPO E CAMPO DI APPLICAZIONE

RIFERIMENTI NORMATIVI

TERMINI E DEFINIZIONI

4
4.1
4.2
4.3

ARCHIVI DI GESTIONE IMMOBILIARE

4
Caratteristiche generali .......................................................................................................................... 4
Schema e contenuto ............................................................................................................................... 4
Aspetti operativi ......................................................................................................................................... 5

5
5.1
5.2

COSTITUZIONE E GESTIONE DEGLI ARCHIVI

5
Sistemi edilizi di nuova realizzazione ............................................................................................ 5
Sistemi edilizi esistenti ........................................................................................................................... 6

6
6.1
6.2
6.3

DOCUMENTAZIONE IMMOBILIARE
7
Registri di gestione immobiliare ........................................................................................................ 7
Schede di gestione immobiliare ........................................................................................................ 7
Documenti di gestione immobiliare ................................................................................................. 8

7
7.1
7.2
7.3

STRUTTURE OPERATIVE
10
Aspetti generali ....................................................................................................................................... 10
Tipologia ed attivit degli operatori .............................................................................................. 10
Requisiti degli operatori ...................................................................................................................... 11
Schema riepilogativo ................................................................................................................................ 13
Indice delle attivit concernenti gli operatori specialistici ................................................. 13

prospetto

7.4
APPENDICE
(normativa)
A.1
A.2
A.3
A.4
A.5

APPENDICE
(normativa)
B.1
B.2
B.3
B.4
B.5
B.6
B.7

ANAGRAFICA IMMOBILIARE

15

Gestione dellarchivio........................................................................................................................... 15
Identificazione di un sistema edilizio ........................................................................................... 15
Individuazione dei soggetti afferenti ad un sistema edilizio ............................................ 15
Descrizione generale e sintetica di un sistema edilizio ..................................................... 16
Elaborati grafici raffiguranti i sistemi edilizi .............................................................................. 17
REQUISITI COGENTI

19

Tutela ambientale .................................................................................................................................. 19

Contenimento dei consumi energetici ........................................................................................ 19
Igiene e sicurezza edilizia ................................................................................................................. 19
Agibilit edilizia........................................................................................................................................ 20
Prevenzione incendi ............................................................................................................................. 20
Conservatoria e catasto ..................................................................................................................... 20
Vincoli immobiliari .................................................................................................................................. 20

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Pagina III

B.8
B.9
B.10

Produzione e/o trasformazione immobiliare ........................................................................... 20

Strutture portanti .................................................................................................................................... 21
Impianti tecnologici ............................................................................................................................... 21

APPENDICE
(normativa)
C.1
C.2
C.3
C.4
C.5

ESERCIZIO IMMOBILIARE

22

Economia e finanza ..............................................................................................................................

Valori immobiliari ...................................................................................................................................
Contesto, prestazioni ed esigenze ...............................................................................................
Riqualificazione immobiliare ............................................................................................................
Manutenzione immobiliare ...............................................................................................................

22
22
22
22
22

APPENDICE
(informativa)

INDICE ANALITICO

23

APPENDICE
(informativa)

BIBLIOGRAFIA

24

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Pagina IV

INTRODUZIONE

0.1

Generalit
La presente norma stata elaborata al fine di indirizzare la propriet o per sua delega il
responsabile immobiliare nella costituzione e nella cura degli archivi di gestione immobiliare. La decisione di costituire e di aver cura di questo tipo di archivi dovrebbe essere
percepita come una premessa o una priorit fondamentale nelle attivit di gestione
immobiliare.

0.2

Aspetti di gestione immobiliare

Le attivit di gestione immobiliare sono finalizzate alla conservazione e/o alla valorizzazione di un sistema edilizio. Tali attivit richiedono la disponibilit di dati significativi il cui
mezzo di supporto costituito generalmente da documenti. La necessit di poter raccogliere tali documenti in modo ordinato, di poterli utilizzare convenientemente ed in particolare di poterli consultare al fine di assumere decisioni adeguate, induce o dovrebbe
indurre a costituire appositi archivi e ad averne cura nel tempo.

0.3

Archivi di gestione immobiliare

Gli archivi costituiscono linfrastruttura principale utilizzata dai soggetti incaricati della
gestione immobiliare. Mediante tale infrastruttura possono essere acquisite informazioni
utili o necessarie per un determinato scopo e di conseguenza possono essere assunte
decisioni adeguate. Lassunzione di decisioni adeguate costituisce un requisito fondamentale per poter ottenere risultati efficaci ed efficienti nelle attivit di gestione immobiliare.

0.4

Gestione della documentazione

La gestione immobiliare si esplica compiutamente dopo lavvenuta realizzazione di un
sistema edilizio ma essa si radica nelle precedenti fasi di realizzazione ove vengono
determinate molte delle future condizioni di gestione. Per questa ragione importante che
il trattamento della documentazione segua in modo efficace lintero ciclo di vita di un
sistema edilizio a partire dalle sue fasi preliminari. Quando ci non accade la documentazione perde in toto o in parte il suo valore ed in alcuni casi ci pu costituire fonte di
rilevanti diseconomie o di gravi inefficienze.

0.5

Finalit della documentazione

Durante il ciclo di vita di un sistema edilizio vengono prodotti numerosi documenti ad esso
afferenti. La produzione di questi documenti non dovrebbe essere fine a se stessa ma
dovrebbe concorrere a migliorare le attivit di gestione immobiliare mediante la produzione di dati significativi.

0.6

Valore della documentazione

La documentazione possiede un valore considerevole poich permette di percepire
aspetti di un sistema edilizio non rilevabili in alcun altro modo. Essa contribuisce inoltre a
gestire un sistema edilizio mediante laccessibilit a molteplici informazioni ed in particolare essa pu essere utilizzata per:

0.7

identificare e/o rintracciare elementi fisici o operativi;

conseguire la conformit rispetto a requisiti cogenti o volontari;

fornire evidenze oggettive nelle attivit di esercizio immobiliare.

Premesse per la valorizzazione della gestione immobiliare

Percepire e trasmettere il valore della documentazione contribuisce a migliorare le condizioni di gestione immobiliare. A tal fine pu essere opportuno intraprendere e/o migliorare
attivit formative rivolte ai soggetti operanti in sede di gestione ed intraprendere e/o
migliorare attivit informative rivolte ai fruitori delle attivit di gestione.

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SCOPO E CAMPO DI APPLICAZIONE

La presente norma indica i requisiti fondamentali degli archivi di gestione immobiliare
definendone i criteri generali di costituzione e cura. I contenuti della presente norma si
applicano a qualunque tipo di sistema edilizio di nuova realizzazione o esistente, condizionandoli alle specifiche esigenze di gestione immobiliare.

RIFERIMENTI NORMATIVI
UNI 936
UNI 938
UNI 8289
UNI 8290-1
UNI 8290-2
UNI 8290-3
UNI 10147
UNI 10388
UNI 10604
UNI 10586
UNI 10723
UNI 10831-1

UNI 10831-2

UNI 10839-1

UNI 10839-2

UNI 10874
UNI 10951
UNI EN ISO 9000
UNI ISO 9836

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Disegni tecnici - Formati e disposizione degli elementi grafici dei

fogli da disegno
Disegni tecnici - Piegatura dei fogli
Edilizia - Esigenze dell'utenza finale - Classificazione
Edilizia residenziale - Sistema tecnologico - Classificazione e
terminologia
Edilizia residenziale - Sistema tecnologico - Analisi dei requisiti
Edilizia residenziale - Sistema tecnologico - Analisi degli agenti
Manutenzione - Terminologia
Manutenzione - Indici di manutenzione
Manutenzione - Criteri di progettazione, gestione e controllo dei
servizi di manutenzione di immobili
Documentazione - Condizioni climatiche per ambienti di conservazione di documenti grafici e caratteristiche degli alloggiamenti
Processo edilizio - Classificazione e definizione delle fasi processuali degli interventi edilizi di nuova costruzione
Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed
informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre
per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti - Struttura, contenuti
e livelli della documentazione
Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed
informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre
per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti - Articolazione dei
contenuti della documentazione tecnica e unificazione dei tipi di
elaborato
Programma di intervento e progettazione in edilizia - Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed
economica - Criteri generali e terminologia
Programma di intervento e progettazione in edilizia - Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed
economica - Classificazione delle principali famiglie di tecniche
estimative, finanziarie ed economiche
Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri di stesura dei
manuali d'uso e di manutenzione
Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei
patrimoni immobiliari - Linee guida
Sistemi di gestione per la qualit - Fondamenti e terminologia
Norme prestazionali in edilizia - Definizioni e calcolo degli
indicatori di superficie e di volume

UNI

Pagina 2

TERMINI E DEFINIZIONI
Ai fini della presente norma si applicano le definizioni della UNI EN ISO 9000, della
UNI 10723 e le seguenti.

3.1

accettazione di un documento: Acquisizione con riserva di un documento.

3.2

aggiornamento di un archivio: Conservazione o dismissione di uno o pi documenti in

un archivio senza alterarne la sua struttura logica.

3.3

aggiornamento di un registro: Inserimento o eliminazione di uno o pi dati in un registro

senza alterarne la sua struttura logica.

3.4

aggiornamento di una scheda: Inserimento, modifica o eliminazione, di uno o pi dati in

una scheda senza alterarne la sua struttura logica.

3.5

archiviazione di un documento: Conservazione in base a criteri prestabiliti di un

documento in un archivio.

3.6

archivio di gestione immobiliare: Banca dati finalizzata alla gestione immobiliare.

3.7

attivit di realizzazione di un sistema edilizio: Azioni comprese nelle fasi di realizzazione

di un sistema edilizio.

3.8

ciclo di vita di un sistema edilizio: Insieme degli stadi di realizzazione, gestione e dismissione di un sistema edilizio.

3.9

complesso immobiliare: Entit costituita da pi edifici, compresa ogni pertinenza, tra loro
comunque connessi in ragione di condizioni fisiche, funzionali, legali, gestionali o di altro
genere immobiliare.
Nota

Per esempio: aeroporto, universit, complesso ospedaliero, insediamento industriale, complesso residenziale
di particolare rilevanza.

3.10

dismissione di un documento: Azione svolta per impedire che sia utilizzato un

documento non pi rispondente a determinati requisiti.

3.11

documentazione di gestione immobiliare: Insieme dei documenti di gestione immobiliare.

3.12

documento di gestione immobiliare: Documento caratterizzato da dati significativi ai fini

della gestione immobiliare.

3.13

fasi di realizzazione di sistema edilizio: Azioni comprese nel processo decisionale ed

esecutivo.

3.14

gestione immobiliare: Attivit di processo finalizzata alla gestione di un sistema edilizio.

3.15

immobile: Entit costituita da un singolo edificio, compresa ogni pertinenza, inteso in tutte
le sue componenti principali e in ogni suo aspetto significativo.
Nota

3.16

pluralit di sistemi edilizi: Entit costituita da pi edifici tra loro indipendenti, ma afferenti
ad un unico soggetto di gestione immobiliare.
Nota

3.17

Per esempio: villa unifamiliare con giardino, edificio a torre e prevalente destinazione duso uffici; capannone
industriale isolato.

Per esempio: sistemi edilizi collocati sul territorio ed afferenti ad un unica propriet immobiliare o ad un unico
ente di gestione immobiliare (enti comunali, istituti di credito, societ finanziarie, enti religiosi, enti militari).

realizzazione di un sistema edilizio: Stadio del ciclo di vita di un sistema edilizio costituito
dal processo decisionale (vedere 3.1 della UNI 10723) e dal processo esecutivo
(vedere 3.2 della UNI 10723).

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Pagina 3

3.18

registro di un archivio di gestione immobiliare: Strumento finalizzato allutilizzo di un

archivio di gestione immobiliare.

3.19

relazione illustrativa: Relazione di tipo generale, comprensiva di allegati, illustrante le

conformit o le non conformit riscontrate nella documentazione e/o nella gestione
immobiliare. Nel caso in cui siano riscontrate una o pi non conformit per ognuna di esse
indicato in via generale il necessario trattamento.

3.20

revisione di un archivio: Verifica della struttura logica, con eventuale conseguente

modifica, di un archivio.

3.21

revisione di un registro: Verifica della struttura logica, con eventuale conseguente

modifica, di un registro.

3.22

revisione di una scheda: Verifica della struttura logica, con eventuale conseguente
modifica, di una scheda.

3.23

scheda di gestione immobiliare: Strumento finalizzato alla raccolta generale e sintetica

di dati informativi concernenti la gestione immobiliare.

3.24

sistema edilizio: Entit costituita da un edificio, o da un immobile, o da un complesso

immobiliare.

3.25

sistema edilizio di nuova realizzazione: Sistema edilizio il cui processo decisionale

(vedere 3.1 e appendice A della UNI 10723) inizia dopo la data di pubblicazione della
presente norma.

3.26

sistema edilizio esistente: Sistema edilizio in cui il processo esecutivo (vedere 3.2 e
appendice A della UNI 10723) si concluso prima della data di pubblicazione della
presente norma.
Nota

I sistemi edilizi per cui sia in svolgimento il processo decisionale (vedere 3.1 e appendice A della UNI 10723)
o il processo esecutivo (vedere 3.2 e appendice A della UNI 10723) alla data di pubblicazione della presente
norma si intendono esistenti.

ARCHIVI DI GESTIONE IMMOBILIARE

4.1

Caratteristiche generali
Gli archivi devono assolvere la duplice funzione di registrare le condizioni di gestione di un
sistema edilizio e di orientarne le attivit di gestione in base alla documentazione in essi
contenuta. La costituzione e la gestione degli archivi devono avvenire mediante lo svolgimento di attivit pianificate allinterno di un quadro unitario, privilegiando la visione
dinsieme di un sistema edilizio. Lappropriata costituzione e ladeguato utilizzo degli
archivi secondo quanto indicato nella presente norma concorrono a garantire ladeguatezza delle attivit di gestione immobiliare intraprese.

4.2

Schema e contenuto
Gli archivi devono essere costituiti dalle seguenti sezioni:
Sezione A (anagrafica immobiliare)
Raccoglie documenti concernenti:
-

la costituzione e la gestione darchivio;

lidentificazione di un sistema edilizio;

lindividuazione dei soggetti afferenti ad un sistema edilizio;

la descrizione di un sistema edilizio;

gli elaborati grafici raffiguranti un sistema edilizio.

Lindice dei documenti principali riportato nellappendice A.

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Sezione B (requisiti cogenti)

Raccoglie documenti concernenti:
-

la tutela ambientale;

il contenimento dei consumi energetici;

ligiene e la sicurezza edilizia;

lagibilit edilizia;

la prevenzione incendi;

la conservatoria e il catasto;

i vincoli immobiliari;

la produzione e la trasformazione immobiliare;

le strutture portanti;

gli impianti tecnologici.

Lindice dei documenti principali riportato nellappendice B.

Sezione C (esercizio immobiliare)
Raccoglie documenti concernenti:
-

economia e finanza;

valori immobiliari;

contesto, prestazioni ed esigenze;

riqualificazione immobiliare;

manutenzione immobiliare.

Lindice dei documenti principali riportato nellappendice C.

Nota

4.3

I documenti indicati nelle appendici rappresentano quelli pi ricorrenti a livello nazionale.

Aspetti operativi
Ogni sistema edilizio deve essere dotato di pi archivi costituiti da un archivio principale e
da uno o pi archivi secondari. Lambiente in cui sono collocati gli archivi nonch gli
archivi stessi devono consentire le attivit necessarie da parte degli operatori e devono
offrire garanzie di adeguata protezione anche per la documentazione in essi contenuta
secondo quanto indicato nella UNI 10586.

COSTITUZIONE E GESTIONE DEGLI ARCHIVI

La costituzione e la gestione degli archivi devono essere attuate secondo quanto indicato in
5.1 e 5.2. Ogni fase di costituzione si deve concludere con la predisposizione di una
relazione illustrativa. Laggiornamento e/o la revisione degli archivi devono essere effettuati
ogni qualvolta ci si renda necessario o opportuno e comunque nei limiti indicati in 5.1 e 5.2.

5.1

Sistemi edilizi di nuova realizzazione

La costituzione e la gestione degli archivi devono essere attuate mediante fasi successive
corrispondenti alle attivit comprese nelle fasi di realizzazione immobiliare. Durante dette
fasi la disponibilit degli archivi deve essere contestuale alla conclusione di ognuna di
esse, sino alla disponibilit completa degli archivi, che deve coincidere con la conclusione
delle attivit di produzione immobiliare. Gli archivi devono essere aggiornati durante le
fasi di realizzazione e devono essere revisionati al termine delle attivit di produzione
immobiliare. Sono escluse dalle attivit di costituzione e di gestione le indicazioni che
possono essere attuate esclusivamente in sede di gestione immobiliare.

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5.2

Sistemi edilizi esistenti

La costituzione degli archivi deve essere attuata mediante le fasi di cui in 5.2.1 che
possono riguardare inizialmente anche una sola sezione darchivio, oppure pi parti di
esso tra loro logicamente ed operativamente correlabili, in base a quanto stabilito in sede
di gestione immobiliare e comunque nel pieno rispetto delle priorit derivanti da requisiti
cogenti. Per i sistemi edilizi in condominio la costituzione e la gestione degli archivi deve
riguardare almeno le parti comuni.

5.2.1

Costituzione
a)

fase preliminare: trattamento secondo 6.3.3 dei documenti immediatamente disponibili presso la propriet o il responsabile immobiliare.

b)

fase iniziale:

c)

d)

sopralluogo a carattere generale presso un sistema edilizio;

esame degli atti di fabbrica il cui esito riportato in una relazione illustrativa;

eventuale acquisizione di documenti non disponibili presso la propriet o il

responsabile immobiliare.

fase intermedia:
-

pianificazione delle attivit di costituzione e/o di gestione di un archivio;

predisposizione del registro;

predisposizione delle schede;

acquisizione e trattamento secondo 6.3.3 di documenti che possono essere prodotti in assenza di interventi di conservazione e/o di trasformazione di un
sistema edilizio.

fase conclusiva: acquisizione e trattamento secondo 6.3.3 di documenti che

possono essere prodotti solo in presenza di interventi di conservazione e/o di
trasformazione di un sistema edilizio.
Tra la fase intermedia e la fase conclusiva il responsabile immobiliare attua le attivit di conservazione
e/o di trasformazione stabilite in sede di gestione immobiliare.

Nota

5.2.2

Aggiornamento
Laggiornamento (3.2) deve avvenire:

5.2.3

a cadenza non maggiore a un anno; ovvero

a un esercizio.

Revisione
La revisione (3.20) deve avvenire:
-

a cadenza non maggiore a cinque anni, nonch;

ogniqualvolta muti uno dei seguenti soggetti:

-

la propriet immobiliare di un intero sistema edilizio;

il conduttore di un intero sistema edilizio;

il responsabile immobiliare (vedere 7.2.1);

il responsabile darchivio (vedere 7.2.2);

il coordinatore operativo (vedere 7.2.3);

il consulente operativo (vedere 7.2.5).

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DOCUMENTAZIONE IMMOBILIARE
La documentazione immobiliare deve essere costituita:
-

dal registro (vedere 6.1);

dalle schede (vedere 6.2);

dai documenti (vedere 6.3);

indicati nella presente norma.

La documentazione contenuta in un archivio pu essere in toto o in parte preesistente alla
sua costituzione e pu essere costituita da supporti informatici o cartacei. La documentazione deve essere suddivisa in sede di costituzione degli archivi e di essa devono essere
predisposte una o pi copie di sicurezza da collocarsi in uno o pi archivi secondari,
collocati in luoghi diversi da quello in cui collocato larchivio principale.

6.1

Registri di gestione immobiliare

Ogni archivio deve essere dotato di un registro contenente:
-

la rubrica dei soggetti afferenti al sistema edilizio;

la descrizione della struttura operativa;

le schede di gestione immobiliare;

i criteri di collocazione dei documenti nellarchivio;

i metodi di rimando dei documenti nellarchivio;

lindice della documentazione contenuta nellarchivio.

I registri sono realizzati mediante strumenti informatici e devono essere consultabili sia
mediante supporti informatici, sia mediante supporti cartacei. In entrambi i casi essi
devono essere di agevole consultazione e di facile aggiornamento.

6.1.1

Sistemi edilizi di nuova realizzazione

La predisposizione dei registri deve essere effettuata allinizio del processo decisionale
indicato in 3.1 della UNI 10723.
Gli aggiornamenti (3.3) devono avvenire al termine di ogni fase del processo decisionale
e di ogni fase del processo esecutivo indicati in 3.2 della UNI 10723.
La revisione (3.21) deve avvenire al termine del processo esecutivo indicato in 3.2 della
UNI 10723.

6.1.2

Sistemi edilizi esistenti

Laggiornamento (3.3) dei registri deve essere effettuato:
-

a cadenza non maggiore di un anno; ovvero

a un esercizio.

La loro revisione (3.21) deve essere effettuata:

6.2

a cadenza non maggiore a cinque anni, nonch

ogni qualvolta muti uno dei seguenti soggetti:

-

la propriet immobiliare di un intero sistema edilizio;

il conduttore di un intero sistema edilizio;

il responsabile immobiliare (vedere 7.2.1);

il responsabile darchivio (vedere 7.2.2);

il coordinatore operativo (vedere 7.2.3);

il consulente operativo (vedere 7.2.5).

Schede di gestione immobiliare

Ogni sistema edilizio deve essere dotato di proprie schede ove sono raccolte in forma
generale e sintetica i dati informativi concernenti la gestione immobiliare. Per ogni sistema
edilizio devono essere predisposte almeno tre schede corrispondenti alle sezioni
darchivio. Le schede sono realizzate mediante strumenti informatici e devono essere
consultabili sia mediante supporti informatici, sia mediante supporti cartacei. In entrambi
i casi esse devono essere di agevole consultazione e di facile aggiornamento.
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6.2.1

Sistemi edilizi di nuova realizzazione

La predisposizione delle schede deve essere effettuata al termine del processo
decisionale indicato in 3.1 della UNI 10723.
La loro revisione (3.22) deve essere effettuata al termine del processo esecutivo indicato
in 3.2 della UNI 10723.

6.2.2

Sistemi edilizi esistenti

Laggiornamento (3.4) delle schede deve essere effettuato:
-

a cadenza non maggiore a un anno; ovvero

a un esercizio.

La loro revisione (3.22) deve essere effettuata:

-

a cadenza non maggiore a cinque anni, nonch

ogni qualvolta muti uno dei seguenti soggetti:

-

la propriet immobiliare di un intero sistema edilizio;

il conduttore di un intero sistema edilizio;

il responsabile immobiliare (vedere 7.2.1);

il responsabile darchivio (vedere 7.2.2);

il coordinatore operativo (vedere 7.2.3);

il consulente operativo (vedere 7.2.5).

6.3

Documenti di gestione immobiliare

6.3.1

Tipologia
Il supporto tipico dei documenti cartaceo. I documenti:
-

devono essere realizzati su idoneo supporto e devono essere dimensionati secondo

UNI 936;

devono essere privi di elementi di rilegatura e devono essere piegati secondo

UNI 938.

I documenti acquisiti, ove non corrispondenti alle caratteristiche precedentemente

indicate devono essere trattati fisicamente o dismessi. In casi di particolare rilevanza, ove
uno o pi documenti debbano essere archiviati in deroga a quanto precedentemente
indicato, di tale circostanza deve essere prodotta apposita dichiarazione.
Oltre ai documenti su supporto cartaceo possono essere prodotti documenti su supporto
informatico costituenti copia dei documenti originali. Ove un documento sia prodotto
inizialmente mediante strumenti informatici deve essere prodotta almeno una versione su
supporto cartaceo. Tale versione costituisce loriginale darchivio.
Nota

6.3.2

Sono da favorire listituzione o laccrescimento di sistemi informatici per il trattamento dei documenti.

Requisiti
I documenti devono essere:
-

identificabili;

rintracciabili;

esaminabili;

classificabili;

codificabili; e

riproducibili.

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Le classi dei documenti sono le seguenti:

Nota

classe a): documenti che costituiscono il risultato di un processo ovvero costituiscono un prodotto operativo;

classe b): documenti inseribili in un processo ed utili alla realizzazione di un

prodotto operativo;

classe c): documenti non ascrivibili alle classi a) o b) ma che possiedono caratteristiche tali da poter essere considerati documenti di gestione immobiliare.

Classe dei documenti. Esempi:

Documenti di classe a): nel processo per lacquisizione di un certificato di agibilit, la disponibilit di detto certificato, caratterizzato dalla sua piena validit, costituisce il risultato di un processo ovvero costituisce un prodotto
operativo.
Documenti di classe b): nel processo per lacquisizione di un certificato di agibilit, la disponibilit del collaudo
delle strutture portanti di un sistema edilizio costituisce uno degli elementi utili per lottenimento di tale certificato.
Documenti di classe c): nel processo per lacquisizione di un certificato di agibilit, in assenza di ogni altro
documento utile, la disponibilit di un documento fiscale riguardante il progetto delle strutture portanti di un
sistema edilizio pu essere considerato un documento di gestione immobiliare.

6.3.3

Trattamento
-

Ogni documento deve essere esaminato, classificato ed alternativamente: validato,

accettato o dismesso. Successivamente pu essere eventualmente codificato ed
infine archiviato.

I documenti devono essere conservati nella versione originale e in un solo

esemplare nellarchivio principale.

Ulteriori documenti in originale possono essere conservati in uno degli archivi

secondari e possono eventualmente costituire copia di sicurezza.

Negli archivi secondari devono essere custodite le copie di sicurezza ed i documenti

accettati.

Se un documento disponibile solo in copia, tale documento pu sostituire quello

originale, purch ne sia evidenziata la relativa natura.

Se un documento prelevato dallarchivio, deve essere immessa al suo posto

unapposita indicazione di rintracciabilit.

Se necessario che un documento compaia in pi sezioni, ovvero in pi parti

dellarchivio, devono essere stabiliti i criteri di rimando.

Se un documento non oggettivamente necessario, oppure non oggettivamente

acquisibile o predisponibile, deve essere dichiarata tale circostanza. La dichiarazione deve essere archiviata nella corrispondente parte darchivio in sostituzione del
documento mancante.

Se ottenuto un risultato di processo, i documenti di classe b) o c) possono essere

dismessi, salvo altre necessit di gestione immobiliare.

In sede di gestione immobiliare e nella fase preliminare per la costituzione di un

archivio, oltre a quanto indicato nella presente norma, devono essere accettati o
dismessi i documenti non identificabili ed in particolare quelli:
-

di fonte anonima o incerta;

privi di data di produzione, ovvero non contestualizzabili nel tempo;

il cui oggetto non individuabile;

il cui stato di processo non determinabile;

le cui caratteristiche risultano superate da eventi o condizioni successive;

le cui caratteristiche risultano incongruenti con gli scopi di gestione immobiliare.

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UNI

Pagina 9

STRUTTURE OPERATIVE

7.1

Aspetti generali
Ogni struttura operativa risponde a requisiti di efficacia ed efficienza in base:
-

alle condizioni oggettive di gestione immobiliare;

al rispetto dei requisiti cogenti;

a quanto indicato nella presente norma.

La sua descrizione effettuata mediante uno o pi organigrammi e/o mediante uno o pi

schemi di flusso, eventualmente dotati di note esplicative.

7.2

Tipologia ed attivit degli operatori

Ogni struttura operativa costituita dalle seguenti tipologie di operatori:

7.2.1

Responsabile immobiliare (fase di gestione): ogni sistema edilizio gestito da un responsabile immobiliare. Tale ruolo assunto o trasferito per delega da chi ne ha le facolt in
base a requisiti cogenti e/o in base alle responsabilit ricoperte nellambito dellorganizzazione cui afferisce la struttura operativa, tenuto conto di quanto indicato in 7.3. Il responsabile immobiliare:

7.2.2

pu assumere la responsabilit di gestione di pi sistemi edilizi;

nomina il o i responsabili darchivio (7.2.2);

nomina il o i coordinatori operativi (7.2.3);

affida gli incarichi di tipo specialistico (7.2.4);

nomina il o i consulenti operativi (7.2.5).

Responsabile darchivio: ogni sistema edilizio dotato di un archivio principale e di uno o

pi archivi secondari. Il responsabile immobiliare assume il ruolo di responsabile
darchivio ovvero delega altro soggetto per lassunzione di tale ruolo, tenuto conto di
quanto indicato in 7.3. Il responsabile darchivio:

7.2.3

pu assumere la responsabilit di archivi afferenti a pi sistemi edilizi;

effettua la scelta dei luoghi ove collocare gli archivi;

garantisce lutilizzo degli archivi;

sceglie i mezzi darchiviazione;

codifica i documenti ove ci sia stabilito in sede di gestione immobiliare;

in fase di gestione degli archivi:

-

aggiorna e revisiona gli archivi, i registri e le schede;

tratta i documenti secondo 6.3.3.

Coordinatore operativo: ogni archivio costituito e/o gestito mediante una struttura
operativa. Il coordinatore operativo coordina tale struttura. Il responsabile darchivio nel
caso in cui possegga i requisiti indicati nella presente norma assume il ruolo di coordinatore ovvero delega altro soggetto per lassunzione di tale ruolo, tenuto conto di quanto
indicato in 7.3. Il coordinatore operativo:
-

pu assumere il coordinamento di pi strutture operative;

descrive ogni struttura operativa da lui coordinata;

indica quali operatori specialistici occorrano per lo svolgimento delle attivit di costituzione e/o gestione di un archivio;

predispone i registri e le schede di gestione immobiliare;

produce le relazioni illustrative;

tratta i documenti secondo 6.3.3 in fase di costituzione degli archivi;

stabilisce la classe di un documento;

suddivide i documenti in fase di costituzione degli archivi;

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Pagina 10

stabilisce i criteri di archiviazione dei documenti in base quanto indicato in 4.2;

stabilisce i metodi di rimando dei documenti in un archivio;

dichiara, ove necessario, per ogni documento la condizione di oggettiva:

non necessit;

non producibilit;

non acquisibilit;

stabilisce laccettazione in copia di un documento;

stabilisce il trattamento o la dismissione di un documento non conforme alle indicazioni contenute nelle UNI 936 e/o UNI 938;

dichiara i motivi di archiviazione in deroga alle UNI 936 e/o UNI 938;

in sede di gestione immobiliare:

-

valida ogni qualvolta ci si renda necessario o opportuno e, comunque a cadenza non maggiore di un anno gli elaborati grafici indicati nellappendice A (A.5)
anche mediante lausilio di uno o pi operatori specialistici;

illustra il criterio di articolazione delle fasi di costituzione di un archivio.

Il numero dei coordinatori pu mutare in ragione delle caratteristiche di un singolo sistema edilizio o in
ragione della consistenza di una pluralit di sistemi edilizi oggetto di gestione immobiliare. In presenza
di pi coordinatori sono stabiliti i metodi di coordinamento tra essi, la o le strutture operative e lorganizzazione cui afferisce ogni struttura operativa.

Nota

7.2.4

Operatore specialistico: ogni struttura si avvale di uno o pi operatori specialistici.

Loperatore specialistico fornisce il proprio contributo in relazione ad uno o pi degli aspetti
indicati in 7.4. In sede di affidamento degli incarichi il soggetto incaricante tiene conto di
quanto indicato in 7.3.
Nota

7.2.5

Loperatore specialistico unico solo in presenza di strutture organizzate in modo permanente o temporaneo
e costituite da pi operatori, ognuno dei quali in grado di svolgere attivit specialistiche a riguardo di uno o
pi degli aspetti indicati in 7.4.

Consulente operativo: ogni organizzazione o ogni struttura pu avvalersi dellattivit di uno

o pi consulenti. Il consulente operativo fornisce il proprio contributo in relazione
allorganizzazione ed alla direzione delle attivit di costituzione e/o di gestione degli
archivi. In sede di affidamento degli incarichi il soggetto incaricante tiene conto di quanto
indicato in 7.3.
Nota

7.3

Il numero dei consulenti pu mutare in ragione delle caratteristiche di consistenza concernenti una pluralit
di sistemi edilizi oggetto di gestione immobiliare. In presenza di pi consulenti sono stabiliti i metodi di coordinamento tra essi, la o le strutture operative e lorganizzazione cui afferisce ogni struttura operativa.

Requisiti degli operatori

Ogni struttura operativa costituita da soggetti in possesso dei requisiti indicati da 7.3.1
a 7.3.5:

7.3.1

7.3.2

Responsabile immobiliare (fase di gestione):

-

titoli di studio di maturit tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o

indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli

aspetti generali di gestione immobiliare.

Responsabile darchivio:
-

titoli di studio di maturit tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o

indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli

aspetti generali di gestione immobiliare;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la

costituzione e/o la gestione degli archivi.

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Pagina 11

7.3.3

7.3.4

7.3.5

7.3.6

Coordinatore operativo:
-

titoli di studio di maturit tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o

indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli

aspetti generali di gestione immobiliare;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la

costituzione e/o la gestione degli archivi di gestione immobiliare;

una o pi dichiarazioni comprovanti il pregresso svolgimento di almeno cinque attivit

concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni darchivio indicate in 4.2.

Operatore specialistico:
-

titoli di studio di maturit professionale o di livello superiore;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli

aspetti generali di gestione immobiliare;

uno o pi attestati di frequenza a uno o pi corsi di formazione e/o aggiornamento

professionale per un monte ore complessivo non minore di quaranta ore per ogni
punto indicato in 7.4, tra quelli configuranti la possibilit di un incarico;

una o pi dichiarazioni comprovanti il pregresso svolgimento di almeno dieci attivit

significative per ogni punto indicato in 7.4, tra quelli configuranti la possibilit di un
incarico.

Consulente operativo:
-

titoli di studio di maturit tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o

indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli

aspetti generali di gestione immobiliare;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la

costituzione e/o la gestione degli archivi;

un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la

consulenza di direzione e di organizzazione;

una o pi dichiarazioni comprovanti il pregresso svolgimento di almeno quindici

attivit concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni dellarchivio indicate
in 4.2.

Requisiti comuni
Oltre ai requisiti precedentemente indicati tutti gli operatori sono in possesso di appropriate condizioni operative commisurate allo svolgimento delle attivit previste, nonch di
unesperienza professionale commisurata al titolo di studio posseduto ed acquisita
nellambito di attivit significative concernenti direttamente od indirettamente la progettazione e/o la gestione di sistemi edilizi, per un periodo di tempo non minore a uno, due, tre,
quattro e cinque anni, rispettivamente per percorsi formativi di livello universitario la cui
durata istituzionale di cinque, quattro, tre, due e un anno. Per gli operatori in possesso
di titoli di studio di maturit tecnica il periodo di tempo precedentemente indicato di sei
anni.
Ogni tipo di requisito precedentemente indicato resta dimostrato in modo indipendente
dagli altri e a prescindere dallepoca in cui esso si concretizzato. Gli operatori
provvedono a mantenere nel tempo il livello di professionalit acquisita mediante
adeguate forme di aggiornamento professionale. Le dichiarazioni comprovanti il
pregresso svolgimento di attivit concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni
darchivio indicate in 4.2, possono essere rese dagli interessati anche mediante una
propria dichiarazione.

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prospetto

Schema riepilogativo
A

D1

D2

Responsabile immobiliare

Responsabile darchivio

Coordinatore operativo

Operatore specialistico

10

Consulente operativo

15

A:

titolo di studio
-

minimo maturit tecnica:

-

responsabile immobiliare;

responsabile darchivio;

coordinatore operativo;

consulente operativo;

minimo maturit professionale:

-

operatore specialistico;

B:

esperienza professionale acquisita (da uno a sei anni);

C:

corso concernente gli aspetti generali di gestione immobiliare (quaranta ore);

D1: corso concernente la costituzione e/o la gestione degli archivi (quaranta ore);
D2: corsi di formazione e/o di aggiornamento professionale (quaranta ore);
E:

corso concernente la consulenza di direzione e di organizzazione (quaranta ore);

F:

attivit concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni darchivio;

G:

attivit specialistiche di cui in 7.4.

I corsi indicati in C e in D1 trattano gli argomenti indicati nella presente norma.

7.4

Indice delle attivit concernenti gli operatori specialistici

7.4.1

valutazione di impatto ambientale;

7.4.2

rischi di incidenti rilevanti;

7.4.3

classificazione di industrie insalubri;

7.4.4

elementi edilizi contenenti fibre di amianto;

7.4.5

antinquinamento acustico;

7.4.6

tutela idrogeologica;

7.4.7

emissioni gassose in atmosfera;

7.4.8

emissioni di radiazioni elettromagnetiche;

7.4.9

gestione rifiuti;

7.4.10

contenimento dei consumi energetici;

7.4.11

caratteristiche idrogeologiche;

7.4.12

rischi derivanti da possibili calamit naturali;

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7.4.13

nulla osta esercizio attivit;

7.4.14

deroga alluso di locali seminterrati;

7.4.15

valutazione dei rischi durante il lavoro;

7.4.16

piani di emergenza antincendio;

7.4.17

realizzazione in sicurezza di produzioni e/o trasformazioni immobiliari;

7.4.18

segnaletica di sicurezza;

7.4.19

uso e/o agibilit edilizia;

7.4.20

superamento delle barriere architettoniche;

7.4.21

prevenzione incendi;

7.4.22

atti concernenti lagenzia del territorio;

7.4.23

atti concernenti lufficio del registro;

7.4.24

vincoli immobiliari;

7.4.25

regolamenti immobiliari o condominiali;

7.4.26

quote millesimali di condominio;

7.4.27

produzione e le trasformazioni immobiliari;

7.4.28

indagini geotecniche;

7.4.29

sistemi di sottofondazione, di fondazione e le strutture portanti;

7.4.30

impianti idrici ad uso sanitario;

7.4.31

impianti idrici ad uso antincendio;

7.4.32

impianti di smaltimento idrico;

7.4.33

impianti di energia ed illuminazione elettrica;

7.4.34

impianti elettronici e telematici;

7.4.35

impianti per la produzione di calore;

7.4.36

impianti di evacuazione fumi e gas;

7.4.37

impianti per la climatizzazione degli ambienti;

7.4.38

impianti per lelevazione di persone o oggetti;

7.4.39

impianti di posta pneumatica;

7.4.40

barriere di ingresso.
Nota

Ai fini di quanto indicato in 7.3.4 le dieci attivit significative previste devono essere ricomprese, a seconda dei
casi, in uno solo dei punti precedentemente indicati e devono riguardare ognuna un diverso oggetto di intervento. Dette attivit possono essere state svolte mediante attivit di vario genere, quali per esempio: consulenze tecniche, analisi, progettazioni, realizzazioni, direzione lavori, collaudi, certificazioni.

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APPENDICE
(normativa)

A ANAGRAFICA IMMOBILIARE

A.1

Gestione dellarchivio
Raccoglie:
-

il registro di gestione immobiliare;

i documenti concernenti la costituzione e la gestione dellarchivio;

i documenti concernenti aspetti di natura particolare.

I documenti concernenti aspetti di natura particolare sono costituiti da documenti validati che non
possono trovare adeguata collocazione in nessuna altra parte dellarchivio.

Nota

A.2

Identificazione di un sistema edilizio

Raccoglie i documenti concernenti:
-

il sistema informativo territoriale;

la toponomastica comunale;

la toponomastica immobiliare.
Elementi esemplificativi e/o operativi:

Nota

A.3

nei documenti concernenti il sistema informativo territoriale (SIT) sono indicati dati di georeferenziazione
utili allidentificazione di un sistema edilizio;

nei documenti concernenti la toponomastica comunale sono indicati i seguenti elementi: codice di
avviamento postale; provincia; comune; frazione (ove esistente), circoscrizione comunale, via (o altro) e
numero civico;

ove il sistema edilizio si attesti su pi vie (o altro) sono indicate le vie e i relativi numeri civici, nonch i
relativi passi pedonali e/o passi carrai;

ove previsto dal regolamento edilizio comunale segnalata laffissione della targa fronte strada;

nei documenti concernenti la toponomastica immobiliare, essa rilevata in modo da poter individuare
efficacemente gli elementi principali di un sistema edilizio quali per esempio: edificio, scala, locali a uso
particolare.

Individuazione dei soggetti afferenti ad un sistema edilizio

Raccoglie la rubrica in cui sono indicati:
-

i soggetti significativi nel ciclo di vita di un sistema edilizio;

i soggetti da rintracciare nei casi di emergenza;

gli enti pubblici o di rilevanza pubblica.

Elementi esemplificativi e/o operativi.

Nota

per ogni soggetto indicato nella rubrica riportata ogni informazione utile alla loro individuazione e al loro
reperimento, nonch il tipo di relazione con il sistema edilizio;

gli enti pubblici o di rilevanza pubblica sono per esempio: comune, azienda sanitaria locale; genio civile,
comando provinciale dei vigili del fuoco, enti di erogazione acqua, energia elettrica e gas.

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A.4

Descrizione generale e sintetica di un sistema edilizio

Schede di gestione immobiliare ove sono indicati i seguenti dati:
Dati comuni ad ogni sistema edilizio:
-

anno di inizio realizzazione;

anno di fine realizzazione;

superficie generale;

superficie coperta;

superficie scoperta;

volume generale;

volume interrato;

volume emergente;

destinazioni duso principali;

numero di eventuali portinerie e unit immobiliari simili;

numero di autorimesse e relativa capacit di parcamento - posti auto;

numero e tipologia di eventuali servizi ricreativi;

indice degli impianti tecnologici e delle loro caratteristiche principali in base e/o in
analogia alla UNI 8290-1.

Dati riguardanti i complessi immobiliari:

-

numero di edifici.

Dati riguardanti ogni edificio:

Nota

numero di piani fuori terra e interrati;

caratteristiche generali della tipologia costruttiva in base e/o in analogia alla

UNI 8290-1;

numero di vani scala e di scale prive di vani di contenimento;

altezza massima di un sistema edilizio da un piano di riferimento.

Elementi esemplificativi e/o operativi:

-

superficie generale: somma della superficie coperta e della superficie scoperta;

superficie coperta: somma delle proiezioni in pianta di ogni edificio;

superficie scoperta: differenza tra la superficie generale e la superficie coperta;

volume generale: somma dei volumi interrati e dei volumi emergenti rispetto ad un piano di riferimento;

ove ritenuto opportuno la determinazione delle superfici e dei volumi pu essere attuata in base alla
UNI ISO 9836;

destinazioni duso principali: sono indicate sia le superfici coperte, sia le superfici scoperte;

il numero di piani fuori terra comprende il piano coperture;

le portinerie e le unit immobiliari simili da indicare sono sia esterne sia interne ai corpi di fabbrica
principali (la caratteristica evidenziata);

servizi ricreativi: per esempio piscine natatorie, campi da tennis e parchi gioco.

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A.5

Elaborati grafici raffiguranti i sistemi edilizi

Elaborati grafici digitalizzati dotati di tutte le informazioni necessarie e riguardanti:

Nota 1

contesto microterritoriale o microurbanistico;

conformazione dei sistemi edilizi;

dislocazione degli impianti tecnologici;

parti comuni di propriet in condominio;

lay-out produttivi di beni o servizi;

ubicazione della toponomastica immobiliare;

ubicazione della segnaletica di sicurezza;

riprese fotografiche dei prospetti di ogni sistema edilizio.

Elementi esemplificativi e/o operativi:

-

il contesto microterritoriale o microurbanistico rappresentato mediante una rappresentazione aerofotogrammetrica nel rapporto di scala 1:2 000. A tale elaborato possono essere aggiunti altri elaborati,
quali per esempio: altre rappresentazioni aerofotogrammetriche in rapporti di scala diversi da 1:2 000,
tavole di destinazione urbanistica, carte tematiche concernenti: i canali tecnologici, le dotazioni infrastrutturali, la qualit del paesaggio;

gli elaborati grafici e fotografici sono prodotti in uno dei formati indicati nella UNI 936, salvo impossibilit
o oggettive difficolt operative;

i rapporti di scala convenzionale utilizzabili per la rappresentazione dei sistemi edilizi sono i seguenti:
1:2 000, 1:1 000, 1:500, 1:200, 1:100;

rappresentato mediante planimetrie (compreso piani copertura e aree scoperte), prospetti e sezioni
significative, ogni edificio;

sono rappresentati mediante una o pi planimetrie:

Nota 2

il contesto microterritoriale o microurbanistico;

i complessi immobiliari;

i lay-out produttivi di beni o servizi;

le parti comuni di propriet in condominio;

lubicazione della toponomastica immobiliare;

lubicazione della segnaletica di sicurezza;

almeno una serie di elaborati grafici raffiguranti:

-

ogni sistema edilizio (planimetrie, prospetti e sezioni significative);

le eventuali parti comuni di propriet in condominio;

i lay-out produttivi;

lubicazione della toponomastica immobiliare;

lubicazione della segnaletica di sicurezza;

realizzata nel rapporto di scala 1:200 (o superiore).

Impianti tecnologici. Indice generale:

-

rete idrico sanitaria: locali o punti di misura e adduzione; locali o impianti di sovrappressione; principali
diramazioni di rete;

rete idrica antincendio: locali o punti di adduzione; locali o impianti di sovrappressione; vasche di
stoccaggio; attacchi motopompa per i vigili del fuoco; idranti antincendio; naspi antincendio; principali
diramazioni di rete;

raccolta di rifiuti solidi urbani: vani di caduta e sistemi di evacuazione delle esalazioni; locali di
raccolta; spazi di deposito temporaneo;

reti di smaltimento idrico: locali o punti di allacciamento; fosse separatrici e fosse chiarificatrici; fosse
biologiche e dispersori diretti; locali o impianti di sovrappressione; principali diramazioni di rete;

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Nota 3

energia e illuminazione elettrica: impianti di ricezione; impianti di trasformazione e commutazione;

locali o punti di misura; quadri principali; comandi di emergenza; impianti di emergenza (alimentazione
e illuminazione); impianti di messa a terra e di protezione catodica; impianti di protezione contro le
scariche atmosferiche; principali diramazioni di rete;

elettronica e telematica: a) impianti citofonici e videocitofonici (pulsantiere, telecamere, principali

diramazioni di rete); b) impianti radio televisivi (antenne, derivazioni, principali diramazioni di rete);
c) impianti telefonici (punti di raccordo con la rete esterna, terminali, principali diramazioni di rete,
derivazioni principali); d) impianti antincendio (centrali di controllo, principali diramazioni di rete, sensori
antincendio, allarmi acustici, allarmi luminosi); e) impianti antintrusione, antifurto, antieffrazione di
protezione attiva (centrali di controllo, principali diramazioni di rete, sensori di presenza, telecamere,
allarmi acustici, allarmi luminosi); f) impianti di cablaggio strutturato (centrali di elaborazione, nodi,
sensori, principali diramazioni di rete);

produzione di calore: a) legna, carbone, o altri combustibili solidi (depositi combustibile, centrali
termiche, principali diramazioni di rete); b) gasolio o combustibili simili (depositi combustibili, centrali
termiche, principali diramazioni di rete); c) gas propano liquido o combustibili simili (depositi combustibili,
misuratori centralizzati, centrali termiche, principali diramazioni di rete); d) gas metano o combustibili
simili (impianti di trasformazione, misuratori centralizzati, locali o misuratori utenze private, centrali
termiche, principali diramazioni di rete); e) energia alternativa (solare, conversione fotovoltaica, cogenerazione, teleriscaldamento, eolica, biomasse, geo termica o di altro genere): dati significativi rilevati dagli
schemi di realizzazione. I serbatoi di combustibile degli impianti di produzione di calore sono rappresentati anche se dismessi;

evacuazione di fumi e gas: caratteristiche generali delle canne fumarie o degli impianti di evacuazione
gas;

climatizzazione: centrali di climatizzazione; unit di trattamento aria, principali diramazioni di rete;

impianti autonomi di climatizzazione;

sollevamento: ascensori e montacarichi (vano corsa e locale macchine); scale mobili; impianti per il
superamento di barriere architettoniche;

posta pneumatica: punto o locale di pressione, principali diramazioni di rete, stazioni di posta;

barriere di ingresso: porte e portoni pedonali; sbarre e/o cancelli carrai.

Gli impianti tecnologici sono rappresentati mediante schemi logico/funzionali e schemi di collocazione e/o
diramazione in sede fisica. Gli elaborati grafici indicanti elementi in sede fisica sono predisposti sulla base di
planimetrie ed eventualmente prospetti o sezioni, raffiguranti i sistemi edilizi. In tali elaborati grafici sono indicati i punti di comando principale per il funzionamento degli impianti ed i punti di comando principale per le
situazioni di emergenza.

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APPENDICE
(normativa)

B REQUISITI COGENTI

B.1

Tutela ambientale
Documenti concernenti:

Nota

B.2

la valutazione di impatto ambientale;

i rischi di incidenti rilevanti;

la classificazione di industrie insalubri;

elementi edilizi contenenti fibre di amianto;

lantinquinamento acustico;

la tutela idrogeologica;

le emissioni gassose in atmosfera;

le emissioni di radiazioni elettromagnetiche;

la gestione dei rifiuti.

Solo documenti o dati significativi concernenti i sistemi edilizi.

Contenimento dei consumi energetici

Documenti concernenti:

B.3

linstallazione di nuovi impianti in sistemi edilizi di nuova realizzazione;

linstallazione di nuovi impianti in sistemi edilizi esistenti;

la sostituzione di generatori di calore.

Igiene e sicurezza edilizia

Documenti concernenti:

Nota

le caratteristiche idrogeologiche;

i rischi derivanti da possibili calamit naturali;

i nulla osta esercizio attivit;

le deroga alluso di locali seminterrati;

elementi edilizi contenenti fibre di amianto;

lantinquinamento acustico;

le emissioni di radiazioni elettromagnetiche;

le autorizzazioni concernenti mense, bar e servizi simili;

i documenti riguardanti elementi, finiture edilizie ed arredi;

la valutazione dei rischi durante il lavoro;

i piani di emergenza antincendio;

la realizzazione in sicurezza di trasformazioni immobiliari;

le attivit conservative di igiene e decoro;

i sistemi e i mezzi di comunicazione visiva;

la segnaletica di sicurezza.

Solo documenti o dati significativi concernenti i sistemi edilizi.

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B.4

Agibilit edilizia
Documenti concernenti:

Nota

B.5

luso e lagibilit edilizia originaria;

luso e lagibilit edilizia successivi a quelli originari;

luso e lagibilit edilizia conseguenti a istanze di sanatoria;

il superamento delle barriere architettoniche.

I documenti di agibilit comprendono atti variamente denominati (Per esempio: certificato di abitabilit, licenza
duso, licenza di occupazione).

Prevenzione incendi
Documenti concernenti:

B.6

i certificati di prevenzione incendi;

le denuncie di inizio attivit ai fini antincendio;

i progetti di prevenzione incendi approvati e non eseguiti;

le certificazioni, le dichiarazioni e le relazioni antincendio.

Conservatoria e catasto
Documenti:

B.7

depositati presso lagenzia del territorio;

depositati presso lufficio del registro;

concernenti la gestione immobiliare.

Vincoli immobiliari
Documenti concernenti:

B.8

la destinazione urbanistica;

i vincoli a carattere;

storico e/o culturale;

ambientale;

territoriale;

urbanistico;

edilizio.

Produzione e/o trasformazione immobiliare

Documenti concernenti:

Nota

concessioni o licenze edilizie originarie;

concessioni o licenze edilizie successive a quelle originarie;

autorizzazioni, asseverazioni e denuncia di opere edilizie;

autorizzazioni edilizie complementari.

Autorizzazioni edilizie complementari. Per esempio: creazione e/o segnalazione di passi carrai; posa
in opera di dissuasori di sosta autoveicoli o di mezzi di maggiore visibilit; posa in opera di insegne e
altri mezzi pubblicitari.

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B.9

Strutture portanti
Documenti concernenti:
-

le indagini geotecniche;

i sistemi di sottofondazione e di fondazione;

le strutture portanti in:

Nota

B.10

conglomerato cementizio armato;

conglomerato cementizio armato precompresso;

acciaio;

muratura;

legno;

le strutture portanti di tipo diverso da quelle precedenti.

Le strutture portanti possono avere caratteristiche di sistemi combinati.

Impianti tecnologici
Documenti concernenti gli impianti:
-

idrici ad uso sanitario;

idrici ad uso antincendio;

per la raccolta dei rifiuti solidi urbani;

di smaltimento idrico;

di energia ed illuminazione elettrica;

elettronici e telematici;

per la produzione di calore;

di evacuazione fumi e gas;

per la climatizzazione degli ambienti;

per lelevazione di persone o oggetti;

di posta pneumatica;

di barriera allingresso.

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APPENDICE
(normativa)

C ESERCIZIO IMMOBILIARE

C.1

Economia e finanza
Documenti concernenti:
la regolamentazione immobiliare e/o condominiale;
la suddivisione immobiliare e/o millesimale;
la conduzione di complessi immobiliari e/o immobili;
lidentificazione fiscale;
il trattamento fiscale;
i costi di realizzazione originaria;
le previsioni di spesa;
i conti economici di gestione immobiliare;
i rendiconti di propriet in condominio;
i movimenti finanziari e di tesoreria;
gli indici di manutenzione (vedere UNI 10388).

C.2

Valori immobiliari
Documenti concernenti:
il valore di costo, secondo UNI 10839-1;
il valore sociale, secondo UNI 10839-1;
il valore di mercato, secondo UNI 10839-1;
il valore estimativo, secondo UNI 10839-2;
il valore finanziario, secondo UNI 10839-2;
il valore economico, secondo UNI 10839-2;
il valore di ripristino;
il valore fiscale.

C.3

Contesto, prestazioni ed esigenze

Nota

C.4

Documenti concernenti le classi di esigenze secondo la UNI 8289 in relazione alle UNI 8290-1,
UNI 8290-2 e UNI 8290-3, qualunque sia la destinazione duso di un sistema edilizio.
I documenti di contesto, prestazioni ed esigenze, sono costituiti dagli esiti dei controlli concernenti le condizioni duso di un sistema edilizio e dellambiente ad esso circostante.

Riqualificazione immobiliare
Documenti concernenti:
le strategie di riqualificazione;
i sistemi di riqualificazione;
i sistemi informativi di riqualificazione;
gli interventi di riqualificazione.

C.5

Manutenzione immobiliare
Documenti concernenti:
i criteri di progettazione, gestione e controllo (vedere UNI 10604);
la documentazione e le informazioni di base (vedere UNI 10831-1 e UNI 10831-2);
i criteri di stesura dei manuali (vedere UNI 10874);
i sistemi informativi di manutenzione, (vedere UNI 10951).

UNI 10998:2002

UNI

Pagina 22

APPENDICE
(informativa)

D INDICE ANALITICO

accettazione di un documento .................................................... 3.1

identificazione di un sistema edilizio ............................................A.2

aggiornamento di un archivio.....................................................5.2.2

immobile ..................................................................................... 3.15

aggiornamento di un registro .....................................................6.1.1

individuazione dei soggetti afferenti ad un sistema edilizio ..........A.3

aggiornamento di una scheda....................................................6.2.2

anagrafica immobiliare .................................................. Appendice A

manutenzione immobiliare............................................................C.5

archivi di gestione immobiliare .........................................................4

archivi di gestione immobiliare - aspetti operativi..........................4.3

archivi di gestione immobiliare - caratteristiche generali...............4.1

operatore specialistico..................................................... 7.2.4; 7.3.4

archivi di gestione immobiliare - schema e contenuto ..................4.2

archiviazione di un documento......................................................3.5

pluralit di sistemi edilizi............................................................. 3.16

ciclo di vita di un sistema edilizio ..................................................3.8

realizzazione di un sistema edilizio ............................................ 3.17

complesso immobiliare..................................................................3.9

registri di gestione immobiliare..................................................... 6.1

consulente operativo ........................................................7.2.5; 7.3.5

contesto, prestazioni ed esigenze ................................................ C.3

registri di gestione immobiliare - sistemi edilizi di nuova

realizzazione ............................................................................. 6.1.1

coordinatore operativo .....................................................7.2.3; 7.3.3

registri di gestione immobiliare - sistemi edilizi esistenti ........... 6.1.2

costituzione e gestione degli archivi.................................................5

registro di un archivio di gestione immobiliare............................ 3.18

costituzione e gestione degli archivi - sistemi edilizi di nuova

realizzazione .................................................................................5.1

relazione illustrativa .................................................................... 3.19

costituzione e gestione degli archivi - sistemi edilizi esistenti .......5.2

requisiti cogenti .............................................................Appendice B

requisiti comuni.......................................................................... 7.3.6

responsabile darchivio.................................................... 7.2.2; 7.3.2

descrizione generale e sintetica di un sistema edilizio................. A.4
dismissione di un documento......................................................3.10

responsabile immobiliare................................................. 7.2.1; 7.3.1

revisione di un archivio .............................................................. 5.2.3

documentazione di gestione immobiliare ......................................6.3

revisione di un registro .............................................................. 6.1.2

documenti di gestione immobiliare................................................6.3

revisione di una scheda............................................................. 6.2.2

documenti di gestione immobiliare - tipologia ............................6.3.1

riqualificazione immobiliare ..........................................................C.4

documenti di gestione immobiliare - trattamento .......................6.3.3

documenti di gestione immobiliare - requisiti .............................6.3.2

schede di gestione immobiliare .................................................... 6.2

schede di gestione immobiliare - sistemi edilizi di nuova

realizzazione ............................................................................. 6.2.1

economia e finanza ...................................................................... C.1

elaborati grafici raffiguranti i sistemi edilizi ................................... A.5
esercizio immobiliare..................................................... Appendice C
F

schede di gestione immobiliare - sistemi edilizi esistenti........... 6.2.2

sistema edilizio ........................................................................... 3.24
sistema edilizio di nuova realizzazione....................................... 3.25
sistema edilizio esistente............................................................ 3.26

fasi di realizzazione di sistema edilizio........................................3.13

strutture operative............................................................................ 7

strutture operative - aspetti generali ............................................. 7.1

gestione dellarchivio.................................................................... A.1

strutture operative - tipologia ed attivit degli operatori................ 7.2

gestione della documentazione.....................................................0.4

gestione immobiliare ...................................................................3.14

UNI 10998:2002

valori immobiliari...........................................................................C.2

UNI

Pagina 23

APPENDICE
(informativa)

E BIBLIOGRAFIA
UNI 8690-1
UNI 8690-2

Edilizia - Informazione tecnica - Terminologia

Edilizia - Informazione tecnica - Classificazione dei livelli di
completezza dei contenuti
UNI 8690-3
Edilizia - Informazione tecnica - Articolazione ed ordine
espositivo dei contenuti
UNI 9182
Edilizia - Impianti di alimentazione e distribuzione dacqua
fredda e calda - Criteri di progettazione, collaudo e gestione
UNI 9183
Edilizia - Sistemi di scarico delle acque usate - Criteri di progettazione, collaudo e gestione
UNI 10721
Edilizia - Servizio di controllo tecnico per nuove costruzioni Criteri per l'affidamento dell'incarico e sviluppo del servizio
UNI 10722-1
Edilizia - Qualificazione e controllo del progetto edilizio di nuove
costruzioni - Criteri generali e terminologia
UNI 10722-2
Edilizia - Qualificazione e controllo del progetto di nuove costruzioni - Definizioni del programma d'intervento
UNI 10722-3
Edilizia - Qualificazione e controllo del progetto edilizio di nuove
costruzioni - Pianificazione del progetto e pianificazione ed
esecuzione dei controlli del progetto in un intervento edilizio
UNI 10756
Edilizia - Progettazione operativa di cantiere - Definizioni,
struttura e contenuti dei piani operativi per interventi di nuova
costruzione
UNI 10838
Edilizia - Terminologia riferita all'utenza, alle prestazioni, al
processo edilizio e alla qualit edilizia
UNI 10942
Cantieri edili - Piani di sicurezza - Guida alla compilazione dei
piani di sicurezza e di coordinamento
UNI EN 1325-1
Vocabolario della gestione del valore, dell'analisi del valore,
dell'analisi funzionale - Analisi del valore ed analisi funzionale
UNI EN ISO 6412-1
Disegni tecnici - Rappresentazione semplificata delle tubazioni Regole generali e rappresentazione in proiezioni ortogonali
UNI ISO 4157-1
Disegni edili - Designazione di edifici e di parti di edificio
UNI ISO 4157-2
Disegni edili - Designazione di edifici e di parti di edificio Designazione dei vani e di altre superficie connesse
UNI ISO 7518
Disegni tecnici - Disegni di costruzione - Rappresentazione
semplificata di demolizioni e di ricostruzioni
CEI 0-2 3157 R
Guida per la definizione della documentazione di progetto degli
impianti elettrici
CEI EN 60617-11 4414 Segni grafici per schemi - Schemi e piani d'installazione architettonici e topografici

UNI 10998:2002

UNI

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UNI
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di Unificazione
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20133 Milano, Italia

La pubblicazione della presente norma avviene con la partecipazione volontaria dei Soci,
dellIndustria e dei Ministeri.
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