PERIZIA DI STIMA

OGGETTO: Appezzamento di terreno posto in Fiesole, tra via Giovanni Dupr e via S. Anna.
Lo scopo della presente perizia estimativa quello di determinare il pi probabile valore di mercato di un appezzamento di terreno di propriet del Comune di Fiesole, posto in Fiesole tra via Giovanni Dupr e via S. Anna.

-CRITERIO DI STIMA Per la stima del bene in oggetto, dato lo stato attuale del mercato immobiliare, non possibile riferirsi ai sistemi dettati dallestimo, in quanto il valore commerciale degli immobili non pi basato sulla rendita effettiva, ma sulla loro ubicazione, consistenza e sulla commerciabilit della zona in cui si trovano nonch dalla offerta e dalla richiesta di beni simili che il mercato esprime in quel dato momento. In dipendenza di ci oggi la stima si effettua attraverso un indagine di mercato immobiliare, attraverso lesperienza personale e per la conoscenza dei luoghi. Fatta questa premessa il sottoscritto ritiene di procedere alla valutazione a mezzo di stima diretta comparativa. Da indagini effettuate circa i prezzi praticati nelle zone di riferimento per immobili simili, tenuto conto dello stato dei luoghi, dellubicazione, della commerciabilit della zona, delle condizioni tutte, intrinseche ed estrinseche, ed anche dellinteresse per immobili del genere, il sottoscritto dopo aver assunto informazioni presso gli uffici finanziari (Agenzia del Territorio di Firenze) e presso operatori del settore (Agenzie Immobiliari), nonch avvalendosi della approfondita conoscenza del territorio Fiesolano e dellesperienza personale, tenuto conto del momento di stasi del mercato immobiliare, e della particolarit dellimmobile stesso ritiene di procedere alla valutazione con laggiunta di alcune considerazioni. Questo tipo di immobile sfugge ai normali criteri di mercato sia per la scarsa contrattazione, sia per la particolarit del bene che, pur essendo classificabile come terreno agricolo non suscettibile di altra destinazione, riveste comunque un interesse commerciale quale area di possibile pertinenza di edifici esistenti limitrofi o per altri usi compatibili con la destinazione del Regolamento Urbanistico. Gli altri elementi che influenzano la valutazione del bene sono la posizione di particolare pregio ambientale in cui si trova e la vicinanza al centro cittadino in quanto la centralissima Piazza Mino da Fiesole

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raggiungibile a piedi in pochi minuti . In ultimo occorre valutare attentamente il potenziale interesse per immobili del genere che prevalentemente locale (livello comunale). Dato il limitato numero degli immobili con queste caratteristiche, difficile che i medesimi vengano alienati e pertanto la materia di comparazione scarsa. In dipendenza di quanto sopra esposto, sia per i normali criteri di comparazione che per la stima, ci si avvale soprattutto dellesperienza personale.

I1 sottoscritto Geometra Stefano Lippi dipendente del Comune di Fiesole con la qualifica di Specialista in Attivit tecniche Progettuali, ha effettuato i necessari sopralluoghi, le opportune ricerche urbanistiche e di mercato tese a reperire tutti gli elementi tecnici necessari per una completa indagine estimativa, pervenendo alle seguenti conclusioni:

Ubicazione del bene: Comune di Fiesole (FI), tra via Giovanni Dupr e via S. Anna.

Destinazione d'uso: Si tratta di un appezzamento di terreno agricolo.

Destinazione urbanistica dal vigente Regolamento Urbanistico : La porzione di terreno ricadente nel Foglio n. 17 e rappresentata dalla intera p.lla 148 e parte della p.lla 1239 classificato come coltivi del paesaggio mezzadrile (art.67) e aree agricole degradate (art. 71) mentre la restante porzione della p.lla 1239 classificata come Aree per attrezzature e servizi (art. 33), verde pubblico. Nella zona classificata come coltivi del paesaggio mezzadrile il Regolamento Urbanistico del Comune di Fiesole prevede la realizzazione di annessi agricoli reversibili per lagricoltura amatoriale (art. 75) che in base allastensione territoriale consentono di realizzare tra gli 8 ed i 12 mq. di strutture in legno, previa approvazione di un Programma di tutela Paesistico Ambientale.

Caratteristiche sommarie:
Il bene in oggetto costituito da un appezzamento di terreno di forma irregolare, ubicato su un declivio terrazzato con muretti in pietra e ciglioni, posto in Comune di Fiesole tra la Via Giovanni Dupr e la via S. Anna. Al terreno si accede direttamente da via S. Anna a mezzo di una piccola rampa con cancello.

La superficie totale dellappezzamento di mq 5.795,00 catastali data dalla somma della superficie catastale della particella 148 di mq 2.245,00 nel foglio di mappa 17 e della particella 1239 di mq. 3.550,00 sempre nel foglio di mappa 17. Il terreno, era originariamente adibito ad uliveto, ma essendo in parte non coltivato da diversi anni, si presenta con zone marginali invase da infestanti o coperte da piante di alto e medio fusto mentre nella zona centrale vi sono ancora diverse piante di olivo di vecchio impianto ma in buono stato.

Il bene da ritenersi libero (non occupato).

Dati catastali:
Al Catasto Terreni del Comune di Fiesole il bene rappresentato nel foglio di mappa 17 dalla particella 148 qualit uliveto, classe 2, superficie mq. 2245, reddito dominicale euro 7,54, reddito agrario euro 5,80 correttamente intestata al Comune di Fiesole e dalla particella 1239 qualit uliveto, classe 2, superficie mq. 3550, reddito dominicale euro 11,92, reddito agrario euro 9,17 anchessa correttamente intestata al Comune di Fiesole.

Descrizione della zona ove ubicato il bene:

Il bene oggetto di stima ubicato nel centro abitato di Fiesole, capoluogo comunale che dista circa 8 Km dal centro di Firenze, esso si sviluppa su un declivio con vista panoramica sulla valle del Mungnone verso nord ovest. Lappezzamento di terreno in oggetto ubicato nelle vicinanze del centro storico di Fiesole, in prossimit della viabilit comunale in una zona residenziale costituita prevalentemente da edifici sparsi mono famigliari e bifamigliari.

Provenienza:
Il bene pervenuto al Comune di Fiesole: - quanto alla p.lla 148 Foglio 17 con atto rep. 10253 rogato Dott. Felice Camizzi Segretario Generale del Comune di Fiesole in data 11.11.2003 registrato a allAgenzia delle Entrate di Firenze 1 il 27.11.2003 al n. 1V/342. - quanto alla p.lla ex 149 (ora 1239) Foglio 17 con atto rep. 10232 rogato Dott. Felice Camizzi Segretario Generale del Comune di Fiesole 1n data 25.07.2003 registrato a allAgenzia delle Entrate di Firenze 1 il 31.07.2003 al n. 242.

Confini:
Il terreno in oggetto confina con la via S. Anna, con appezzamenti di residua propriet del Comune di Fiesole sia sul lato prospiciente via Giovanni Dupr che sul lato prospiciente la via Primo Conti (gia via Costa), con la propriet sig.Cornia, s.s.a.

- STIMA -

I prezzi unitari per il bene oggetto di stima, sulla scorta di quanto sopra esposto oscillano tra: euro 22,00/mq ed euro 30,00/mq. I1 valore di mercato individuato si riferisce a beni analoghi, liberi ed in normale stato di conservazione. Rapportando tale valore al bene oggetto di stima il sottoscritto Geometra ritiene di attribuire il seguente valore: Valore unitario di mercato del bene libero (non occupato): Euro/mq 27,00

Avendo adottato il pi probabile valore venale unitario riferito all'unit di superficie possiamo determinare il valore del bene oggetto di stima moltiplicando tale valore per la superficie del terreno:

Superficie catastale del terreno = mq. 5.795,00 x euro/mq. 27,00 = euro 156.465,00 ARRRORTONDATO AD EURO 156.000,00

VALORE:

I1 sottoscritto geometra Stefano Lippi ritiene che il valore del terreno oggetto di stima sia pari a euro:

PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO POSSIBILE VARIAZIONE IN PIU POSSIBILE VARIAZIONE IN MENO

. 156.000,00 . 7.800,00 . 23.400,00

La presente stima comunque a corpo e non a misura.

Allegati: Estratto di mappa catastale; fotografia dellarea.

Fiesole l, 21 settembre 2009

IL TECNICO (geom. Stefano Lippi)