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Luca Rollino, tà, risparmio energetico, procedure edili-
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2
L’impegno di fisco e cittadini

per riqualificare gli immobili
di Saverio Fossati
C
on i miliardi già messi sul Sono infatti queste due chance, illu-
piatto per i prossimi cin- strate diffusamente nelle pagine di
que anni lo Stato ha deciso questa guida, a fare la differenza: evita-
di fare sul serio. E tutti lo re la defatigante rateazione decennale
hanno preso sul serio, at- (qui comunque possibile, ridotta a cin-
tendendo, goccia a goccia, i chiarimenti que rate) consentendo il risparmio im-
e i provvedimenti attuativi che si sono mediato di tutto o quasi tutto l’importo
susseguiti dopo la pur cospicua norma (come andrà in effetti la cessione lo dirà
contenuta nel Dl Rilancio e destinata ad il mercato nei prossimi mesi) è la chiave
assicurare un rimborso fiscale pari, ad- di volta del vero appeal del superbonus.
dirittura, al 110% della spesa sostenuta Uno sconto fiscale che superi addirit-
dai contribuenti per la riqualificazione tura l’importo della spesa può apparire,
energetica e antisismica degli edifici. del resto, una scelta singolare: ma con-
Questo, a grandi linee. Ma le migliaia siderando i pesanti oneri finanziari cui
di quesiti pervenuti nei forum aperti comunque va incontro la cessione di un
online dal Sole 24 ore sul tema del 110%, credito (qualunque, non solo fiscale)
l’ampia diffusione di dossier e focus al- che si può esigere solo in cinque anni ,
legati al giornale e la diffusa necessità di quel 10% in più è del tutto giustificato.
informazione ma soprattutto la palpa- Anzi, in certi casi non sarà neppure suf-
bile voglia di incominciare i lavori, da ficiente a realizzare il sogno del “costo
parte di cittadini, condomìni e imprese, zero”.
hanno reso necessaria questa guida. In ogni caso, questa guida contiene
In quasi cento pagine gli esperti del tutti gli elementi per capire come fun-
Sole 24 Ore hanno potuto approfondire i ziona il complesso meccanismo del
punti principali del complesso sistema 110% e mettere proprietari e condò-
del 110% e delle agevolazioni che vengo- mini in grado di dialogare con general
no “trainate” sotto il profilo dell’ampia contractor, tecnici e fiscalisti per ot-
detrazione o sotto quello di poter bene- tenere il massimo da un’occasione
ficiare comunque della cessione del cre- mai vista prima.
dito o dell0 sconto in fattura. © RIPRODUZIONE RISERVATA
3
Gli interventi Sicurezza

01 nei condomìni 08 e assicurazioni
pagina 05 pagina 59
I costi Visto, congruità

02 e i tetti di spesa 09 e asseverazioni
pagina 25 pagina 65
Unico Ristrutturazioni
03 proprietario 10 al 50 per cento
pagina 31 pagina 73
Villette e case Ecobonus

04 singole 11 dal 65 all’85%
pagina 37 pagina 79
A chi spetta L’intreccio

05 il superbonus 12 cappotto-facciate
pagina 43 pagina 83
Imprese, enti Cessione del credito

06 e professionisti 13 e sconto in fattura
pagina 47 pagina 89
Permessi edilizi
07 e regolarità
pagina 53
4
1
GLI INTERVENTI
NEI CONDOMÌNI
La mappa degli interventi/1
Il superbonus del 110% sugli interventi per il risparmio energetico «qualificato», sulle misure antisismiche «speciali»
LE TIPOLOGIE INTERVENTI EFFETTUATI DAI «CONDOMÌNI»

SU "PARTI COMUNI DI EDIFICI RESIDENZIALI IN
CONDOMINIO” (2). LA DETRAZIONE DEL 110%
SPETTA AI CONDÒMINI, ANCHE PER UN
NUMERO MAGGIORE DI DUE UNITÀ
IMMOBILIARI (ANCHE SE IMPRESE,
PROFESSIONISTI O SOCIETÀ) DETENTORI
DELLE UNITÀ IMMOBILIARI CHE
COMPONGONO L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE
QUALI POSSONO ESSERE ABITAZIONI (ANCHE
SECONDARIE, MA NON CON CATEGORIE
CATASTALI A/1, A/8 E A/9) E ANCHE UNITÀ
NON ABITATIVE, MA SOLO PER I CONDOMÌNI
CON SUPERFICIE RESIDENZIALE SUPERIORE
AL 50% (CIRCOLARE 24/E/2020) (COMMA 9,
LETTERA A)
Intervento «trainante» 1: l'intervento di “isolamento termico” (con “materiali isolanti” Sì, il super bonus del 110%
che rispettano i “criteri ambientali minimi” del DM dell’ambiente 11 ottobre 2017) (in 5 anni) spetta, con i seguenti limiti di
delle “superfici opache verticali” (pareti isolanti o cappotti, anche sulla superficie spesa:
intera delle pareti), orizzontali (pavimenti e coperture) e inclinate (falde di copertura - 40.000 euro “moltiplicati
del sottotetto, si veda la faq Enea 6.B), che interessa “l’involucro dell’edificio, per il numero delle" prime 8 "unità
con un’incidenza superiore” al 25% della “superficie disperdente lorda”: immobiliari che compongono l’edificio";
- «dell’edificio», si ritiene inteso come l’intero fabbricato cielo-terra, ai sensi - 30.000 euro “moltiplicati
ella voce n. 32 dell’allegato A («quadro delle definizioni uniformi») del dpcm per il numero delle unità immobiliari
del 20 ottobre 2016 (regolamento edilizio-tipo) e non inteso come la singola unità che compongono l’edificio", oltre le
immobiliare di un edifico, come possibile per l’articolo 2 del Dlgs 192/2005 prime 8 unità immobiliari (circolare
(rendimento energetico nell'edilizia); delle Entrate del 08 agosto 2020, n.
- della singola “unità immobiliare situata all’interno" di case a schiera (cioè di "edifici 24/E, paragrafo 2.1.1)
plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi
autonomi dall’esterno”) (articolo 119, comma 1, lettere a, decreto legge 19 maggio
2020, n. 34)
Intervento «trainante» 2: l'intervento sulle “parti comuni degli edifici” (che per Sì, il super bonus del 110%
la circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.2, (in 5 anni) spetta, con i seguenti limiti di
contrariamente da quanto detto dalla norma, devono essere solo «in condominio»), spesa:
per: - 20.000 euro “moltiplicati
a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”: per il numero delle" prime 8 "unità
- con “impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura immobiliari che compongono l’edificio";
di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A" - 15.000 euro “moltiplicati
(regolamento UE n. 811/2013 del 18 febbraio 2013), "a pompa di calore, per il numero delle unità immobiliari
ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici” ovvero; che compongono l’edificio", oltre le
- con “impianti di microcogenerazione o a collettori solari”. prime 8 unità immobiliari (circolare
b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito”; delle Entrate del 08 agosto 2020,
c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente”, ma solo nei “Comuni montani n. 24/E,paragrafo 2.1.2)
non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio
2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli
obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE” (articolo 119, comma 1, lettera b,
decreto legge 19 maggio 2020, n. 34)
6
GLI INTERVENTI NEI CONDOMÌNI
a cura di Luca De Stefani
,sui pannelli fotovoltaici e sulle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, ARTI E INTERVENTI EFFETTUATI SU
PROFESSIONI» (COMMA 9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON ACCATASTATE NELLE UNA SINGOLA "UNITÀ
CATEGORIE A/1, A/8 E A/9 IMMOBILIARI" DA PARTE DI
INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI INTERVENTI EFFETTUATI DAI IMPRENDITORI,
PRIVATI SU “SINGOLE UNITÀ DAI PRIVATI SU "UNITÀ EFFETTUATI DAI PRIVATI SU UN EDIFICIO COSTITUTO PROFESSIONISTI E SOCIETÀ
IMMOBILIARI RESIDENZIALI E IMMOBILIARI SITUATE PRIVATI SU UN DA UN'UNICA UNITÀ IMMOBILIARE (DIVERSI DAI «CONDÒMINI»)
RELATIVE PERTINENZE ALL'INTERNO DI EDIFICI “EDIFICIO NON "UNIFAMILIARE" (O NON
ALL’INTERNO DI EDIFICI IN PLURIFAMILIARI CHE UNIFAMILIARE", RESIDENZIALE). AD ESEMPIO, UN
CONDOMINIO”. AD ESEMPIO, SIANO FUNZIONALMENTE CIOÈ “UN’UNICA CAPANNONE O UN UFFICIO, CHE
L'APPARTAMENTO AL 5 PIANO DI INDIPENDENTI E UNITÀ IMMOBILIARE COSTITUISCE UN EDIFICIO
UN CONDOMINIO DISPONGANO DI UNO O PIÙ URBANA DI
ACCESSI AUTONOMI PROPRIETÀ
DALL'ESTERNO”. AD ESCLUSIVA,
ESEMPIO, LA CASA DI FUNZIONALMENTE
VILLETTE A SCHIERA, INDIPENDENTE, CHE
COME LE BI O LE TRI DISPONGA DI UNO O
FAMILIARI ORIZZONTALI PIÙ ACCESSI
AUTONOMI
DALL’ESTERNO E
DESTINATO
ALL’ABITAZIONE DI
UN SINGOLO
NUCLEO
FAMILIARE”. AD
ESEMPIO, UNA VILLA
No, il super bonus del 110% Sì, spetta il super Sì, spetta il super No, il super bonus del 110% Non è possibile beneficiare
non spetta, perché per la bonus del 110% bonus del 110%. non spetta per queste unità del super bonus del 110%
circolare 8 agosto 2020, n. (in 5 anni). Il 25% si Il 25% si calcola immobiliari, secondo la
24/E, paragrafo 2, su calcola sulla superficie sulla superficie circolare delle Entrate del 08
queste unità immobiliari disperdente lorda disperdente agosto 2020, n. 24/E,
sono possibili solo della singola “unità lorda dell’edificio paragrafo 2.1.1, oltre che le
interventi trainati e non immobiliare situata unifamiliare. Il Faq 3 e 5 della Guida
interventi trainanti. all’interno di edifici limite di spesa è dell’agenzia delle Entrate sul
Anche senza questa stretta plurifamiliari". Il limite di 50.000 euro super bonus del 110% del 24
generale attuata di spesa è di 50.000 “per gli edifici luglio 2020. In questo caso,
dall'agenzia euro per unità unifamiliari", ma inoltre, nella norma
per tutti e 3 gli interventi immobiliare, ma per per un «numero agevolativa mancherebbe
trainanti, comunque, per un «numero massimo massimo di due il limite di spesa massima
queste unità immobiliari in di due unità unità
condomìnio sarebbe immobiliari» immobiliari»
possibile solo l'isolamento No, il super bonus del 110% non spetta, perché questo intervento
termico. Ma senza è agevolato solo se viene effettuato su “parti comuni degli edifici” (le
l’intervento del condomìnio, quali, per la circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo
il super bonus 2.1.2, contrariamente da quanto detto dalla norma, devono essere solo
del 110% sarebbe difficile «in condominio»), mentre nelle unità immobiliari elencate in alto non
da ottenersi, in quanto vi sono parti comuni
dovrebbe essere rispettato
il difficile requisito
dell'isolamento del 25%
della superficie
"dell’involucro dell’intero
edificio, costituito
dall’unione di tutte le unità
immobiliari che lo
compongono" (Faq MISE
del 1° agosto 2016,
n. 2.13) e dell'aumento
di almeno 2 "classi
energetiche dell’edificio"
o del raggiungimento
di quella " più alta" segue a pagina 8
7

Il superbonus del 110% sugli interventi per il risparmio energetico INTERVENTI EFFETTUATI DAI «CONDOMÌNI» SU
"PARTI COMUNI DI EDIFICI RESIDENZIALI IN
«qualificato», sulle misure antisismiche «speciali»,sui pannelli CONDOMINIO” (2). LA DETRAZIONE DEL 110%
fotovoltaici e sulle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici SPETTA AI CONDÒMINI, ANCHE PER UN
NUMERO MAGGIORE DI DUE UNITÀ
IMMOBILIARI (ANCHE SE IMPRESE,
PROFESSIONISTI O SOCIETÀ) DETENTORI
DELLE UNITÀ IMMOBILIARI CHE COMPONGONO
L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE QUALI
POSSONO ESSERE ABITAZIONI (ANCHE
CATASTALI A/1, A/8 E A/9) E ANCHE UNITÀ
NON ABITATIVE, MA SOLO PER I CONDOMÌNI
CON SUPERFICIE RESIDENZIALE SUPERIORE
AL 50% (CIRCOLARE 24/E/2020) (COMMA 9,
LETTERA A)
Intervento «trainante» 3: l'intervento sugli “edifici unifamiliari” o sulle singole No, il super bonus del 110%
"unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano non spetta, perché questo
funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi intervento è agevolato solo se viene
dall'esterno”) per: effettuato sugli «edifici unifamiliari»
a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”: o sulle "unità immobiliari situate
• con “impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua all'interno
calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A" di edifici plurifamiliari che siano
(regolamento UE n. 811/2013 del 18 febbraio 2013), a pompa di calore, ivi funzionalmente indipendenti e
compresi gli impianti ibridi o geotermici” ovvero; dispongano di uno o più accessi
• con “impianti di microcogenerazione, a collettori solari”; autonomi dall'esterno”
• con “caldaie a biomassa” con prestazioni emissive almeno di classe 5 stelle
(DM 7 novembre 2017, n. 186), solo nelle “aree non metanizzate nei Comuni
non interessati" dalle suddette procedure Ue di infrazione;
b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito”;
c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente” come descritto al punto
precedente e con le stesse limitazioni (articolo 119, comma 1, lettera c,
decreto legge 19 maggio 2020, n. 34)
Misure antisismiche «speciali» dell'articolo 16, comma 1-septies, decreto Sì. Le misure antisismiche
legge 4 giugno 2013, n. 63, senza dover effettuare almeno uno dei 3 interventi «speciali», sulle «costruzioni adibite
«trainanti». Sono interventi «trainanti» per i pannelli fotovoltaici e i sistemi ad abitazione» (anche più di «due
di accumulo unità immobiliari», Guida
dell’agenzia delle Entrate del 24
luglio 2020 sul super bonus del
110%, faq 25) delle zone sismiche 1,
2 e 3 (circolare dell’8 agosto 2020, n.
24/E, paragrafo 2.1.4), possono
beneficiare del super bonus del
110% (in 5 anni)...
8
INTERVENTI
EFFETTUATI SU
INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, ARTI E PROFESSIONI» (COMMA UNA SINGOLA
"UNITÀ
9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON ACCATASTATE NELLE CATEGORIE A/1, A/8 E A/9
IMMOBILIARI" DA
PARTE DI
IMPRENDITORI,
INTERVENTI EFFETTUATI DAI PRIVATI SU INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI PROFESSIONISTI E
“SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI RESIDENZIALI E PRIVATI SU "UNITÀ PRIVATI SU UN “EDIFICIO EFFETTUATI DAI SOCIETÀ (DIVERSI
RELATIVE PERTINENZE ALL’INTERNO DI IMMOBILIARI SITUATE UNIFAMILIARE", CIOÈ “UN’UNICA PRIVATI SU UN DAI
EDIFICI IN CONDOMINIO”. AD ESEMPIO, ALL'INTERNO DI EDIFICI UNITÀ IMMOBILIARE URBANA DI EDIFICIO COSTITUTO «CONDÒMINI»)
L'APPARTAMENTO AL 5 PIANO DI UN PLURIFAMILIARI CHE SIANO PROPRIETÀ ESCLUSIVA, DA UN'UNICA UNITÀ
CONDOMINIO FUNZIONALMENTE FUNZIONALMENTE IMMOBILIARE NON
INDIPENDENTI E INDIPENDENTE, CHE DISPONGA "UNIFAMILIARE" (O
DISPONGANO DI UNO O PIÙ DI UNO O PIÙ ACCESSI NON RESIDENZIALE).
ACCESSI AUTONOMI AUTONOMI DALL’ESTERNO E AD ESEMPIO, UN
DALL'ESTERNO”. AD ESEMPIO, DESTINATO ALL’ABITAZIONE DI CAPANNONE O UN
LA CASA DI VILLETTE A UN SINGOLO NUCLEO UFFICIO, CHE
SCHIERA, COME LE BI O LE TRI FAMILIARE”. AD ESEMPIO, UNA COSTITUISCE UN
FAMILIARI ORIZZONTALI VILLA EDIFICIO
No, il super bonus del 110% Sì, il super bonus del 110% (in 5 anni) spetta No, il super Non è
non spetta, perché questo per la persona fisica. Sia per gli impianti che per bonus possibile
intervento è agevolato solo l’allacciamento, negli «edifici unifamiliari» del 110% beneficiare
se viene effettuato sugli «edifici e nelle "unità immobiliari situate all'interno di non spetta, del super
unifamiliari» o sulle "unità edifici plurifamiliari che siano funzionalmente perché bonus
immobiliari situate all'interno indipendenti e dispongano di uno o più accessi questo del 110%
di edifici plurifamiliari che siano autonomi dall'esterno”, il limite di spesa agevolato intervento
funzionalmente indipendenti è pari a 30.000 euro, ma per un «numero massimo è agevolato solo
e dispongano di uno o più accessi di due unità immobiliari» se viene
autonomi dall'esterno”. Inoltre, effettuato sugli
per la circolare 8 agosto 2020, n. «edifici
24/E, paragrafo 2, su queste unità unifamiliari»
immobiliari sono possibili solo o sulle case
interventi trainati e non interventi a schiera
trainanti
... anche se non viene effettuato uno dei tre interventi «trainanti», ma solo se si No, il super
rispettano i requisiti soggettivi del comma 9 (condomìni, «persone fisiche, al di fuori bonus
dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», ecc.). Gli immobili adibiti ad del 110%
«attività produttive» (che sono agevolati, per gli interventi antisismici, con le detrazioni non spetta,
standard Irpef e Ires del 50-70-75-80-85%) non sono indicati nell’elenco delle unità perché
immobiliari agevolate con il 110%, riportato nella circolare delle Entrate dell’8 agosto le misure
2020, n. 24/E, al paragrafo 2 (interpretazione confermata dalle Faq 3 e 5 della Guida antisismiche
dell’agenzia delle Entrate sul super bonus del 110% del 24 luglio 2020, oltre sono agevolate
che dal paragrafo 2.1.4 della circolare dell’Agenzia 24/E/2020) al 110%
solo sulle
abitazioni
(circolare della
24/E/2020,
paragrafo 2.1.4)
segue a pagina 10
9

Il superbonus del 110% sugli interventi per il risparmio energetico INTERVENTI EFFETTUATI DAI
«CONDOMÌNI» SU "PARTI COMUNI DI
«qualificato», sulle misure antisismiche «speciali»,sui pannelli EDIFICI RESIDENZIALI IN CONDOMINIO”
(2). LA DETRAZIONE DEL 110% SPETTA AI
fotovoltaici e sulle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici CONDÒMINI, ANCHE PER UN NUMERO
MAGGIORE DI DUE UNITÀ IMMOBILIARI
(ANCHE SE IMPRESE, PROFESSIONISTI O
SOCIETÀ) DETENTORI DELLE UNITÀ
IMMOBILIARI CHE COMPONGONO
L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE QUALI
POSSONO ESSERE ABITAZIONI (ANCHE
CATASTALI A/1, A/8 E A/9) E ANCHE
UNITÀ NON ABITATIVE, MA SOLO PER I
CONDOMÌNI CON SUPERFICIE
RESIDENZIALE SUPERIORE AL 50%
(CIRCOLARE 24/E/2020) (COMMA 9,
LETTERA A)
Interventi di "demolizione e ricostruzione”, con modifica della sagoma Sì, nel rispetto delle condizioni
e aumento della volumetria, ai sensi del nuovo articolo 3, comma 1, lettera d), previste dai requisiti tecnici del
Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (articolo 119, comma 3, decreto legge 19 maggio decreto Mise 6 agosto 2020 (in
2020, n. 34), senza dover effettuare almeno uno dei 3 interventi «trainanti» precedenza dei DM 19 febbraio
2007 e 11 marzo 2008) (non
sembra anche dell’aumento
delle classi energetiche),
potranno beneficiare...
Altri interventi dell’ecobonus dell’articolo 14 del decreto legge 63/2013, Per questi interventi non
su edifici sottoposti “ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni «trainanti» sulle parti comuni
culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42) condominiali (1), spetta il super
o per quelli in cui gli interventi «trainanti» sono “vietati da regolamenti edilizi, bonus del 110%
urbanistici e ambientali", anche se non viene eseguito uno dei tre interventi (in 5 anni) al «condomìnio»
«trainanti» (articolo 119, comma 2, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34)
Gli interventi dell’ecobonus dell’articolo 14 del decreto legge 63/2013, Sì. Dopo l'intervento «trainante»
che sono indicati nella nota (*) dell'allegato B del decreto Mise 6 agosto 2020, (o l'antisismico «speciale»
a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% per almeno uno al 110%, solo per il fotovoltaico
dei tre interventi «trainanti» e i sistemi
di accumulo), il «condomìnio»
Colonnine di ricarica dei veicoli elettrici (articolo 16-ter, decreto-legge 4 può beneficiare del super bonus
giugno 2013, n. 63), a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% del 110% (in 5 anni) anche per
per almeno uno dei tre interventi «trainanti» questi interventi, che vengono
«trainati» (1)
Pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo (articolo 16-bis, comma 1, lettera h,
Tuir) a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% per almeno
uno dei seguenti interventi: uno dei 3 interventi «trainanti» o un intervento
antisismico
Note: (1) Una spesa «trainante» effettuata sulle parti comuni condominiali consente ai condòmini (anche non persone fisiche) di beneficiare del super bonus del 110% per le altre spese non
«trainanti» sulle singole unità immobiliari (abitazioni, anche secondarie), in discontinuità con quanto affermato per il bonus mobili dalla circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 3.2
(esempio 1 della Guida dell’agenzia delle Entrate del 24 luglio 2020 sul super bonus del 110%).
10
INTERVENTI
INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, ARTI E PROFESSIONI» (COMMA EFFETTUATI SU
9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON ACCATASTATE NELLE CATEGORIE A/1, A/8 E A/9 UNA SINGOLA
"UNITÀ
INTERVENTI EFFETTUATI DAI PRIVATI SU INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI EFFETTUATI DAI PRIVATI iNTERVENTI IMMOBILIARI" DA
“SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI RESIDENZIALI PRIVATI SU "UNITÀ SU UN “EDIFICIO UNIFAMILIARE", CIOÈ EFFETTUATI DAI PARTE DI
E RELATIVE PERTINENZE ALL’INTERNO DI IMMOBILIARI SITUATE “UN’UNICA UNITÀ IMMOBILIARE PRIVATI SU UN IMPRENDITORI,
EDIFICI IN CONDOMINIO”. AD ESEMPIO, ALL'INTERNO DI EDIFICI URBANA DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA, EDIFICIO PROFESSIONISTI E
L'APPARTAMENTO AL 5 PIANO DI UN PLURIFAMILIARI CHE SIANO FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE, COSTITUTO DA SOCIETÀ (DIVERSI
CONDOMINIO FUNZIONALMENTE CHE DISPONGA DI UNO O PIÙ ACCESSI UN'UNICA UNITÀ DAI
INDIPENDENTI E AUTONOMI DALL’ESTERNO E IMMOBILIARE NON «CONDÒMINI»)
DISPONGANO DI UNO O PIÙ DESTINATO ALL’ABITAZIONE DI UN "UNIFAMILIARE"
ACCESSI AUTONOMI SINGOLO NUCLEO FAMILIARE”. AD (O NON
DALL'ESTERNO”. AD ESEMPIO, UNA VILLA RESIDENZIALE).
ESEMPIO, LA CASA DI AD ESEMPIO, UN
VILLETTE A SCHIERA, COME CAPANNONE O UN
LE BI O LE TRI FAMILIARI UFFICIO, CHE
ORIZZONTALI COSTITUISCE UN
EDIFICIO
... della detrazione del 110%, prevista per l’ecobonus, comprensivo dei 3 interventi No, il super Non è
«trainanti» (in 5 anni), anche gli interventi di "demolizione e ricostruzione”. Vanno bonus possibile
rispettati i requisiti soggettivi e oggettivi dell’articolo 119, comma 9, decreto legge 19 del 110% beneficiare
maggio 2020, n. 34 (condomìni, «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di non spetta del super
impresa, arti e professioni», ecc.), oltre che, solo per le persone isiche, quelli del comma per queste bonus
10, relativamente ad un «numero massimo di due unità immobiliari» unità del 110%
immobiliari,
secondo
la circolare
Per questi interventi non «trainanti», spetta il super bonus del 110% (in 5 anni) alla delle Entrate
persona fisica, ma per un «numero massimo di due unità immobiliari» dell’8 agosto
2020, n. 24/E,
paragrafo
2.1.1, oltre
che le Faq 3
e 5 della Guida
dell’agenzia
Sì. Dopo l'intervento «trainante» (o Sì. Dopo l'intervento «trainante» (o l'antisismico
delle Entrate
l'antisismico «speciale» «speciale» al 110%, solo per il fotovoltaico e i sistemi
sul super
al 110%, solo per il fotovoltaico di accumulo), la persona fisica può beneficiare del
bonus
e i sistemi di accumulo), la persona super bonus del 110% (in 5 anni) anche per questi
del 110%
fisica può beneficiare interventi, che vengono «trainati». Per l'ecobonus e
del 24 luglio
del super bonus del 110% (in 5 indirettamente per le colonnine, solo per un «numero
2020
anni) anche per questi interventi, massimo di due unità immobiliari»
che vengono «trainati» (1).
Per l'ecobonus e indirettamente
per le colonnine, solo per un
«numero massimo di due unità
immobiliari»
(2) Secondo la circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 1.1, la norma agevolativa del super bonus del 110% fa riferimento “espressamente ai «condomìni» e non alle «parti
comuni» di edifici”, pertanto, “l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica” (articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile). Per questo
motivo, per l’agenzia delle Entrate, il super bonus «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente
posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti». Questo chiarimento è in contrasto con le risposte 22 maggio 2020, nn. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293, che hanno
concesso l’agevolazione sugli interventi su parti comuni non condominiali, finalizzati "congiuntamente alla riduzione del rischio sismico" e "alla riqualificazione energetica" (articolo 14, comma
2-quater.1, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63), nonostante la relativa norma la limitasse espressamente ai lavori «su parti comuni di edifici condominiali»
11
LA CORNICE DEL 110

Trainanti cappotto
e impianti
di climatizzazione
di Luca De Stefani
P
er le spese sostenute dal 1° degli impianti di climatizzazione inver-
luglio 2020 e fino al 31 di- nale esistenti» sugli «edifici unifamilia-
cembre 2021 (fino al 31 di- ri» o sulle «parti comuni degli edifici» e
cembre 2022 per gli Iacp), è l’isolamento termico. Questi interventi
stata introdotta una nuova sono chiamati «trainanti», perché se
percentuale di detrazione Irpef e Ires del vengono effettuati trainano al 110% an-
110% nell’ambito dell’ecobonus, già age- che altri interventi dell’ecobonus, oltre
volato con le percentuali del 50-65-70- che l’installazione di colonnine per la ri-
75-80-85%, le quali rimangono ancora in carica di veicoli elettrici, di impianti sola-
vigore, se non si rispetteranno i nuovi re- ri fotovoltaici o di sistemi di accumulo. La
quisiti del decreto Rilancio (si veda la ta- norma non precisa da quando si appli-
bella nelle pagine precedenti). In partico- cherà questa nuova percentuale del 110%
lare, sono stati introdotti tre nuovi inter- all’ecobonus trainato, ma la relazione al
venti, agevolati al 110%: la «sostituzione decreto ha chiarito che riguarderà solo le
12
spese sostenute dal 1°luglio 2020 al 31 di- io 2007 e 11 marzo 2008, che dovevano
cembre 2021 (fino al 31 dicembre 2022 essere aggiornati da un decreto attuati-
per gli Iacp). Per tutti gli interventi antisi- vo Mef-Mise, entro il 1° marzo 2019;
smici cosiddetti «speciali», oggi agevo- N relativamente all’aumento della clas-
lati al 50-70-75-80-85%, la percentuale è se energetica (articolo 119, comma 2, Dl
stata elevata al 110%, senza che sia neces- 34/2020 e Guida dell’agenzia delle En-
sario aver sostenuto «almeno uno» dei trate sul superbonus del 24 luglio 2020,
tre nuovi interventi «trainanti». Spetta il esempio 7). Si ritengono anche applica-
superbonus del 110% per il fotovoltaico e bili tutti i requisiti oggettivi e soggettivi
i sistemi di accumulo, anche senza il trai- richiesti per beneficiare del superbonus
no di uno dei tre interventi «trainanti», del 110% per l’ecobonus, quindi, quelli
ma anche se viene effettuato il sismabo- dell’articolo 119, comma 9, Dl 34/20 e
nus (che in questo caso, quindi, diventa quelli del comma 10, relativamente ad
«trainante»). un «numero massimo di due unità im-
mobiliari», per le persone fisiche.
Ecobonus
Gli interventi dell’ecobonus «trainati» al Demolizione e ricostruzione
110% da uno dei tre interventi «trainanti» Anche senza dover effettuare almeno
dovranno essere ripartiti in cinque anni e uno dei tre interventi «trainanti», posso-
non in 10 anni, come invece previsto per no beneficiare della detrazione Irpef e
l’ecobonus al 50-65-70-75-80-85 per Ires del 110%, prevista per l’ecobonus (in
cento. Il chiarimento è contenuto nel- 5 anni), anche gli interventi di demoli-
l’esempio 1 della Guida dell’agenzia delle zione e ricostruzione, previsti dall’arti-
Entrate del 24 luglio 2020. colo 3, comma 1, lettera d), Dpr 380/01, i
quali dal 17 luglio 2020, possono preve-
Edifici vincolati dere non solo «sagoma, prospetti, sedi-
Anche se non vengono eseguiti congiun- me e caratteristiche planivolumetriche e
tamente ad almeno uno degli interventi tipologiche» diversi rispetto a quelli pre-
«trainanti», la detrazione Irpef o Ires del esistenti, ma anche «incrementi di volu-
110%, in dieci anni spetta a tutti gli inter- metria anche per promuovere interventi
venti sul risparmio energetico «qualifi- di rigenerazione urbana». Per questi in-
cato» effettuati sugli edifici sottoposti ad terventi, non è necessario effettuare al-
almeno uno dei vincoli previsti dal Codi- meno uno dei tre interventi «trainanti»,
ce dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs pertanto, la ricostruzione, ad esempio,
42/04) o per quelli in cui gli interventi può essere altamente isolante, anche
«trainanti» sono vietati da regolamenti senza dover utilizzare, per i materiali,
edilizi, urbanistici e ambientali. In questi criteri ambientali minimi del Dm del-
casi, devono comunque essere rispettate l’ambiente 11 ottobre 2017. Dovranno es-
le condizioni (di cui all’articolo 1, comma sere rispettate le condizioni previste dai
3, del Dl 34/20), richieste: requisiti tecnici dei DM 19 febbraio 2007
N dai requisiti tecnici dei Dm 19 febbra- e 11 marzo 2008 (non sembra anche
13
Detrazioni fiscali per alcuni degli interventi di risparmio energetico «qualificato» (50-65-
TIPOLOGIA DELL’INTERVENTO PERCENTUALE DI DETRAZIONE E LIMITE MASSIMO DI SPESA AGEVOLATA SULLO
STESSO INTERVENTO (ANCHE DI PIÙ ANNI) EFFETTUATO NELLA STESSA UNITÀ
IMMOBILIARE, IN BASE ALLA DATA DEL BONIFICO
DAL PRIMO GENNAIO 2018 AL 31 DICEMBRE 2020, DA RIPARTIRE IN 10 ANNI
L’acquisto e la posa in opera di impianti con Detrazione Irpef e Ires del 50%, con limite di spesa di 60.000
generatori di calore alimentati da biomasse euro e di "detrazione" di 30.000 euro
combustibili
Sostituzione, anche parziale, di impianti di Detrazione Irpef e Ires del 50%, con limite di spesa di 60.000
climatizzazione invernale con impianti dotati di euro e di "detrazione" di 30.000 euro, ma solo se con efficienza
caldaia a condensazione almeno pari alla classe A di prodotto (prevista dal regolamento
della Commissione Ue del 18 febbraio 2013, n. 811/2013) (1)
Sostituzione, anche parziale, del vecchio impianto Detrazione Irpef e Ires del 65%, con limite di spesa di 46.153,84
con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti euro e di "detrazione" di 30.000 euro (1)
geotermici a bassa entalpia
Sostituzione, anche parziale, dello scaldaacqua
tradizionali con uno scaldaacqua a pompa di calore
Sostituzione, anche parziale, di impianti di
climatizzazione invernale:
- con caldaie a condensazione di classe A + sistemi di
termoregolazione evoluti o
- con apparecchi ibridi (pompa di calore integrata a
caldaia a condensazione)
ovvero
Acquisto e posa in opera di generatori d'aria calda a
condensazione"
L'installazione di pannelli (collettori) solari per la Detrazione Irpef e Ires del 65%, con limite di spesa di 92.307,69
produzione di acqua calda euro e di "detrazione" di 60.000 euro per gli interventi con inizio
lavori precedente all’entrata in vigore del decreto Mise del 6 agosto
2020, il quale, all'allegato B, ha ridotto il limite massimo di spesa di
detrazione a 30.000 euro (spesa massima di 46.153,85 euro)
Strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti) Detrazione Irpef e Ires del 65%, con limite di spesa di 92.307,69
e strutture opache orizzontali (coperture e euro e di "detrazione" di 60.000 euro (2)
pavimenti)
Finestre comprensive di infissi Detrazione Irpef e Ires del 50%, con limite di spesa di 120.000
euro e di "detrazione" di 60.000 euro (2)
Schermature solari Detrazione Irpef e Ires del 50%, con limite di spesa di 120.000
euro e di "detrazione" di 60.000 euro (2)
Riqualificazione energetica globale di edifici Detrazione Irpef e Ires del 65%, con limite di spesa di 153.846,15
euro e di "detrazione" di 100.000 euro
Sostituzione di impianti esistenti con micro- Detrazione Irpef e Ires del 65%, con limite di spesa di 153.846,15
cogeneratori euro e di "detrazione" di 100.000 euro
Dispositivi multimediali per il controllo da remoto Detrazione Irpef e Ires del 65%, senza alcun limite di spesa per
per riscaldamento o climatizzazione gli interventi con inizio lavori precedente all’entrata in vigore
del decreto Mise del 6 agosto 2020, il quale, all'allegato B,
ha introdotto un limite massimo di detrazione di 15.000 euro,
con una spesa massima pertanto di 23.076,92 euro
NOTE: (1) PER DETERMINARE IL LIMITE MASSIMO DI DETRAZIONE (O DI SPESA PER IL 110%), VANNO CONSIDERATI CUMULATIVAMENTE TUTTI GLI INVESTIMENTI PER LA SOSTITUZIONE DEGLI IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE
INVERNALE (COMPRESI I GENERATORI D'ARIA CALDA A CONDENSAZIONE), CON IMPIANTI DOTATI DI CALDAIE A CONDENSAZIONE, CON POMPE DI CALORE AD ALTA EFFICIENZA O CON IMPIANTI GEOTERMICI A BASSA
ENTALPIA, OLTRE CHE L'ACQUISTO E POSA IN OPERA DI GENERATORI D'ARIA CALDA A CONDENSAZIONE E LA SOSTITUZIONE DELLO SCALDAACQUA TRADIZIONALI CON UNO SCALDAACQUA A POMPA DI CALORE; (2)PER
DETERMINARE IL LIMITE MASSIMO DI DETRAZIONE (O DI SPESA PER IL 110%), VANNO CONSIDERATI CUMULATIVAMENTE SIA GLI INVESTIMENTI PER LE STRUTTURE OPACHE VERTICALI (PARETI ISOLANTI O CAPPOTTI) E LE
STRUTTURE OPACHE ORIZZONTALI (COPERTURE E PAVIMENTI), SIA GLI INVESTIMENTI PER LE FINESTRE COMPRENSIVE DI INFISSI; (3) IL SUPER BONUS DEL 110% (IN 5 ANNI E DAL 1° LUGLIO 2020 A FINE 2021) SI POTRÀ APPLICARE,
OLTRE CHE AGLI INTERVENTI DELL'ECO-BONUS INDICATI IN QUESTA TABELLA, ANCHE AL SISMA-BONUS E ALL'INSTALLAZIONE DI IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI, SISTEMI DI ACCUMULO E COLONNINE PER LA RICARICA DEI
14
70-75-80-85-110%)
PERCENTUALE DI DETRAZIONE E LIMITE MASSIMO DI SPESA AGEVOLATA SULLO STESSO INTERVENTO (ANCHE DI PIÙ ANNI) EFFETTUATO NELLA STESSA
UNITÀ IMMOBILIARE, IN BASE ALLA DATA DEL BONIFICO
DAL PRIMO GENNAIO DAL PRIMO DETRAZIONE DEL 110% (3), DAL PRIMO LUGLIO 2020 AL 31 DICEMBRE 2021, SE LAVORI “ESEGUITI CONGIUNTAMENTE
2021 AL 31 DICEMBRE GENNAIO AD ALMENO UNO DEGLI INTERVENTI” «TRAINANTI», INDICATI NELL’ARTICOLO 119, COMMI DA 1 A 3, DECRETO LEGGE 19
2021, DA RIPARTIRE IN 2022 MAGGIO 2020, N. 34
10 ANNI
Stop. Resta la possibilità di Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 60.000 euro e di detrazione di 66.000
beneficiare del 36% euro (da ripatire in 5 anni)
dell'articolo 16-bis, Tuir,
solo per i soggetti Irpef Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 60.000 euro e di detrazione di 66.000
euro, ma solo se con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto (prevista dal
regolamento Ue del 18 febbraio 2013, n. 811/2013), da ripatire in 5 anni (1)
Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 46.153,84 euro e di detrazione di
50.769,22 euro, da ripatire in 5 anni (1). Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto Mise
del 6 agosto 2020, però, non vengono trainati al 110% gli scaldacqua a pompa di calore e gli
“impianti dotati di generatori d'aria calda a condensazione” o di “apparecchi ibridi”, i quali
posso pur sempre essere, in alternativa, interventi trainanti, ma con limiti di spesa e di
detrazione inferiori rispetto ai limiti che avrebbero se fossero trainati. Invece, questi
interventi risultano trainati secondo le istruzioni del modello della Comunicazione
dell'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura
50.768,30 euro, da ripatire in 5 anni
101.538,50 euro, da ripatire in 5 anni (2)
Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 120.000 euro e di detrazione di
132.000 euro, da ripatire in 5 anni (2)
Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 120.000 euro e di detrazione di
132.000 euro, da ripatire in 5 anni (2).
Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto Mise del 6 agosto 2020 questo intervento non
viene trainato al 110%, mentre lo è secondo le istruzioni del modello della Comunicazione
dell'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.
169.230,80 euro, da ripatire in 5 anni
Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto Mise del 6 agosto 2020 questo intervento non
viene trainato al 110%, mentre lo è secondo le istruzioni del modello della Comunicazione
dell'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura
VEICOLI (NON RIPORTATI IN TABELLA) (ARTICOLO 119, DECRETO LEGGE 19 MAGGIO 2020, N. 34).
15
I dubbi da sciogliere venti «trainanti». Nonostante l’introdu-

zione del super bonus del 110%, tutte le
detrazioni previste per gli interventi anti-
La Guida delle Entrate del 24 luglio 2020 sul super sismici cosiddetti «speciali» sono rima-
bonus, a pagina 4, dice che le misure antisismiche sono ste ancora in vigore (fino al 31 dicembre
interventi «trainanti» non solo per i pannelli fotovoltaici 2021) e non sono influenzate dalle condi-
e i sistemi di accumulo, ma anche per l’ecobonus e per le zioni oggettive e soggettive del super bo-
colonnine. Questo traino, però, non è previsto dalla nus. Pertanto, se non si rispettano i nuovi
normativa. Successivamente, infatti, nello specifico criteri del Dl Rilancio, ad esempio, perché
capitolo dedicato all’ecobonus, a pagina 10, la Guida si tratta di un’impresa o di un professioni-
chiarisce che il 110% per questi interventi si ottiene sta che detiene un’unità autonoma, non
solo se sono eseguiti «congiuntamente ad almeno uno in condomìnio, si possono comunque
degli interventi di isolamento termico delle superfici applicare le vecchie agevolazioni fiscali.
opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazio- Invece, chi vuole beneficiare del 110% de-
ne invernale esistenti», pertanto non grazie agli inter- ve rispettare sia i requisiti del Dl Rilancio
venti antisismici. Questa rettifica, invece, non è stata sia quelli dell’articolo 16 del Dl 63/13.
indicata a pagina 12 per le colonnine, ma si consiglia di Quindi solo i condomìni, i privati e gli altri
seguire la norma e di agevolare l’installazione di questi particolari soggetti dell’articolo 119, com-
impianti solo se trainata da almeno uno dei tre interven- ma 9, del Dl 34/20, possono beneficiare
ti «trainanti» dell’articolo 119, comma 1, Dl 34/20. della detrazione Irpef (e Ires per i condò-
mini soggetti Ires) del 110% per le spese
sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre
quelli dell’aumento delle classi energeti- 2021, per gli interventi antisismici dell’ar-
che). Relativamente ai limiti di spesa, ticolo 16-bis, comma 1, lettera i), del Tuir,
poi, si applicano gli stessi che si utilizza- su «costruzioni adibite ad abitazione»
no per il super bonus del 110% dedicato (non ad attività produttive, per la circola-
all’ecobonus e ai tre interventi «trainan- re 24/E/20, paragrafi 2 e 2.1.4 e per le Faq 3
ti». Si ritiene poi che debbano essere ri- e 5 della Guida delle Entrate del 24 luglio
spettati i requisiti soggettivi e oggettivi 2020), situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
dell’articolo 119, comma 9, Dl 34/20
(condomìni su parti comuni, «persone Monitoraggio strutturale
fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività La detrazione del 110% per il sismabo-
di impresa, arti e professioni»), oltre che nus spetta anche per la realizzazione di
quelli del comma 10, relativamente a un sistemi di monitoraggio strutturale
«numero massimo di due unità immobi- continuo a fini antisismici, quando sia
liari», per le persone fisiche. eseguita insieme a uno degli interventi
previsti dall’articolo 16, commi da 1-bis
Vecchio sismabonus al 110% a 1-septies, Dl 63/13, nel rispetto dei li-
Per ottenere il superbonus del 110% per gli miti di spesa previsti (articolo 119, com-
interventi antisismici, non è necessario ma 4-bis, Dl 34/20).
avere effettuato almeno uno dai tre inter- RIPRODUZIONE RISERVATA
16
IMPOSTE
Iva al 10% per i lavori

legati all’ecobonus
di Luca De Stefani con le nuove caratteristiche richieste
A
(risoluzioni Dre Lombardia 69429/99, e
gli interventi agevolati con il 1509/99) e quello trainato al 110% rela-
super bonus del 110%, l’aliquo- tivo alla sostituzione degli infissi ester-
ta Iva applicabile può essere ni, serramenti e persiane con serrande,
del 4%, del 10% o del 22%, a seconda del con modifica di materiale o tipologia di
tipo di bene o di servizio acquistato, del infisso (circolare ministeriale 24 feb-
tipo di unità immobiliare in cui viene braio 1998, n. 57/E), sono delle manu-
effettuato l’intervento e del tipo di tenzioni straordinarie.
eventuale autorizzazione comunale L’aliquota Iva al 10% è applicabile
che viene richiesta. Ci concentriamo anche alle prestazioni di servizi dipen-
sull’Iva agevolata al 10% che riguarda la denti da contratti di appalto, subappal-
maggior parte dei lavori legati al 110 per to o d’opera, per la realizzazione degli
cento. interventi di restauro e risanamento
L’utilizzo congiunto della super de- conservativo, di ristrutturazione edili-
trazione del 110% con l’applicazione zia o urbanistica (quindi, non per le
dell’aliquota Iva agevolata del 10% è manutenzioni) su qualsiasi fabbricato
possibile per le prestazioni di servizi (quindi, non solo abitativo), compren-
dipendenti da contratti di appalto, di sive dei «beni finiti» e delle materie
prestazione d’opera o di fornitura con prime e semilavorate. Può essere age-
posa in opera, per le manutenzioni volato,con Iva al 10% anche l’acquisto di
ordinarie e straordinarie, per i restauri «beni finiti» (escluse, quindi, le materie
e risanamenti conservativi e le ristrut- prime e semilavorate), compresi i servi-
turazioni edilizie (articolo 3, comma 1, zi accessori di posa in opera (qui preva-
lettere a, b, c, d, Dpr 380/01) su fabbri- le correttamente la fornitura), destinati
cati a prevalente destinazione abitativa a interventi di restauro e risanamento
privata, comprensive dei «beni finiti» conservativo, di ristrutturazione edili-
(con limitazioni per i beni significativi) zia o urbanistica su qualsiasi fabbricato.
e delle materie prime e semilavorate Le persone fisiche calcolano la detra-
(articolo 7, comma 1, lettera b, legge 23 zione Irpef del 110% sulle spese per gli
dicembre 1999, numero 488). Ad esem- interventi edili sull’importo della fattu-
pio, l’intervento «trainante» al 110% ra, comprensivo di Iva.
relativo alla sostituzione della caldaia © RIPRODUZIONE RISERVATA
17
INTERVENTI TRAINANTI 1 E 2
Occorre garantire
il doppio salto di classe
di Luca Rollino nologiche utilizzabili per garantire il
L’
requisito richiesto, e queste tecnologie
articolo 119 del Dl 34/20 dispo- non sono esclusive tra loro. Si possono
ne, ai commi 1, 2 e 3, che le de- avere tre possibili soluzioni di inter-
trazioni per interventi di effi- vento, non per forza esclusive tra loro:
cienza energetica si applichino nella 1. isolamento dall'esterno, o “cappot-
misura del 110% per le spese sostenute tatura”: si tratta uno strato isolante
(dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021) posto sulla superficie esterna delle
per tre tipologie di interventi definiti pareti disperdenti. La soluzione è ottima
trainanti, in quanto consentono di ga- per risolvere la maggior parte dei cosid-
rantire l’applicazione dell’aliquota del detti «ponti termici», ovvero i punti in
110% anche a tutti gli interventi di riqua- cui vi sono discontinuità (geometriche o
lificazione energetica incentivati con di materiale) che generano un incre-
aliquota ordinaria (tra il 50% e il 75%). mento delle dispersioni termiche. Qua-
lora l’edificio rientri nel campo di appli-
Il «cappotto» cazione della legislazione antincendio,
Il primo intervento “trainante” è rap- gli isolanti dovranno essere conformi a
presentato dall'isolamento termico quanto previsto per evitare la propaga-
delle superfici opache verticali, oriz- zione di un eventuale incendio;
zontali e inclinate che interessano 2.isolamento in intercapedine, o “in-
l'involucro dell’edificio con un'inciden- sufflaggio”: si tratta dell’inserimento di
za superiore al 25% della superficie materiale sfuso nelle intercapedini
disperdente lorda dell’edificio medesi- vuote delle pareti. Le pareti a cassa vuo-
mo. I materiali isolanti utilizzati devo- ta rappresentano del resto un elemento
no rispettare i criteri ambientali minimi tipico negli edifici costruiti dal secondo
(Cam) di cui al Dm 11 ottobre 2017. I dopoguerra in avanti. Meno invasivo
decreti attuativi prevedono un incre- esteticamente del cappotto, l'insufflag-
mento prestazionale dei requisiti per gio presenta un grosso limite: non risol-
l’accesso alla detrazione. Gli interventi ve i ponti termici, e rischia di non garan-
iniziati prima della loro entrata in vigo- tire il rispetto dei requisiti previsti dal
re possono fruire dei più “blandi” limiti Dm 26 giugno 2015 “Requisiti minimi”,
previsti dal decreto del 26 gennaio nonché le sue declinazioni regionali;
2010. Differenti sono le soluzioni tec- 3. isolamento dall'interno, o “cappotto
18
interno”: consiste nella posa dell’isolan- zione. La caldaia a condensazione rap-

te sulla superficie interna delle pareti. È presenta la soluzione più efficiente
una soluzione invasiva, che opera su quando si voglia ricorrere alla tecnolo-
parti private dell’edificio (mentre la gia della combustione. Deve il suo nome
facciata è condominiale) e richiede alla capacità di recuperare il calore con-
quindi l’autorizzazione dei singoli occu- tenuto nei fumi di combustione che,
panti delle varie unità immobiliari. Tale pertanto, raffreddandosi, parzialmente
soluzione deve essere attentamente condensano. Benché rientrante tra gli
progettata in quanto si rischia la forma- interventi trainanti, la sostituzione di
zione di condensa interstiziale (ovvero, un impianto di riscaldamento con im-
all’interno della struttura). pianto con caldaia a condensazione
difficilmente è in grado di garantire il
Il nuovo impianto duplice salto di classe richiesto per
Il secondo intervento “trainante” (il ottenere la detrazione del 110%: si trat-
terzo è il sismabonus, si veda alle pagine terà quindi di effettuare altri interventi
seguenti) è la sostituzione (globale o congiunti volti a ridurre le dispersioni
parziale) di un impianto di riscalda- termiche dell’involucro.
mento esistente con un impianto a © RIPRODUZIONE RISERVATA
pompa di calore o con caldaia a conden-

sazione o con sistema di microcogene-
razione. Una pompa di calore funziona Impianti fotovoltaici e accumulo
“pompando” energia da uno spazio a
temperatura più bassa a uno a tempera-
tura più alta. Viene garantito quindi un La tecnologia fotovoltaica consente di produrre ener-
passaggio di calore secondo un percorso gia elettrica attraverso la radiazione solare. I moduli
opposto a quello che si verificherebbe in fotovoltaici vengono caratterizzati da un punto di vista
natura (in quanto il calore tende a spo- tecnico attraverso la cosiddetta “potenza di picco”: si
starsi dalla zona calda a quella fredda). tratta della potenza elettrica massima erogabile dal
Un vantaggio delle pompe di calore è modulo in condizioni ottimali di irraggiamento solare, e
che, se opportunamente costruite, pos- viene indicata con il simbolo kWp (kilowatt di picco).
sono lavorare tanto per scaldare quanto Per dimensionare un impianto fotovoltaico si parte
per raffreddare. Le pompe di calore sempre dal fabbisogno energetico dell’edificio: si de-
sono adatte per lavorare abbinate a un vono conoscere i consumi elettrici annui cui l’impianto
sistema fotovoltaico, in grado di pro- fotovoltaico dovrà far fronte. La capacità produttiva di
durre l’energia a loro necessaria per un impianto dipende dal materiale, dall’esposizione dei
funzionare. pannelli, dalla loro inclinazione e dalla modalità di in-
Qualora si operi in condominio, la stallazione (in aderenza o meno alle superfici di appog-
sostituzione dell’impianto di riscalda- gio). L'esposizione ottimale prevede che l'impianto
mento esistente può essere seguita fotovoltaico non sia rivolto a Nord con un’inclinazione
dall’installazione di un impianto a pom- compresa tra i 30° e i 35° rispetto all’orizzontale
pa di calore o con caldaia a condensa-
19
INTERVENTO TRAINANTE 3
Sismabonus, non serve

migliorare la classe
di Andrea Barocci Le tipologie di base
L
Di conseguenza, una prima suddivisio-
e detrazioni fiscali del sismabo- ne degli interventi possibili può essere
nus, in vigore dal 1° gennaio 2017, fatta tra quelli mirati a ridurre la do-
si basano sulla premialità: più manda e quelli mirati a incrementare la
viene migliorata la sicurezza dell’edificio capacità della struttura. Spesso il risul-
dal punto di vista strutturale e sismico tato ottimale si raggiunge tramite una
(rappresentata su otto livelli da A+ a G), combinazione di questi elementi.
più è vantaggioso il beneficio; rispetto al Interventi che incrementano la capa-
bonus base del 50% la detrazione si cità sono ad esempio: l’introduzione di
innalza dal 70 all’85%. Tuttavia, Dal 1° setti (elementi verticali come pareti) in
luglio 2020 è possibile un ulteriore po- cemento armato; l’incremento delle
tenziamento dato dal superbonus del sezioni e il ripristino delle armature
110% che, eliminando la premialità e nelle strutture in cemento armato;
inserendo verifiche tecniche e fiscali più l’uso di fibre; il ripristino delle muratu-
stringenti, porta al 110% qualsiasi detra- re, l’incremento dell’interconnessione
zione legata a opere strutturali, sia stati- tra muri ortogonali; l’introduzione di
che (prima agevolate solo al 50%) che di diagonali nelle strutture in acciaio.
miglioramento sismico. Tra quelli che riducono la domanda
È impossibile in poche righe fare possiamo invece citare: la riduzione
una descrizione accurata di tutte le della massa di piano per alleggerire la
tecnologie esistenti, tuttavia i vari tipi struttura; l’isolamento alla base, che
di intervento possono essere rag- in modo semplicistico può essere
gruppati in funzione dell’effetto che pensato come mettere dei pattini alla
producono sull’edificio. struttura, in modo che il terreno si
La resistenza sismica di un edificio muova in modo (più o meno) indi-
dipende dal confronto tra la doman- pendente da questa, e l’adozione di
da, cioè gli effetti sulla struttura (for- dispositivi sismici innovativi, creati
ze, richiesta di spostamenti) derivanti per dissipare l’energia del sisma.
dal sisma, con la capacità della strut-
tura o degli elementi strutturali di Gli edifici in cemento armato
resistere (o assecondare) queste forze Facciamo alcuni esempi di intervento
(o spostamenti) senza danneggiarsi. per edifici in cemento armato:
20
O riduzione delle irregolarità: regola- Edifici in muratura

rizzazione della distribuzione in
pianta e in altezza delle masse e degli
elementi resistenti, anche con la crea- Tra gli interventi per gli edifici in muratura va ricordato
zione di nuovi giunti o adeguamento anzitutto l’ottenimento di un buon funzionamento «sca-
di quelli esistenti; tolare», cioè quando tutte le pareti collaborano assieme a
O inserimento di pareti controven- contrastare l’azione sismica. Lo si ottiene mediante inca-
tanti in cemento armato o in accia- tenamenti, cerchiature esterne mediante fasce di tessuto
io: consente di aumentare la resi- o barre metalliche, ammorsamenti tra le murature, rinfor-
stenza, la rigidezza e, a seconda dei zo di solai e volte e collegamento degli stessi alle pareti,
casi, di modificare la risposta sismi- inserimento di cordoli in copertura.
ca globale; Il «placcaggio» consiste invece nel realizzare su entrambe
O incamiciatura degli elementi strut- le facce della parete rifodere armate dotate di capacità
turali: consiste nell’avvolgere la se- resistenti a trazione, intimamente connesse tra loro e alla
zione originaria dell’elemento resi- muratura.
stente (pilastri, travi, pareti) con una La tecnica dell’inserimento diffuso di connessioni tra-
nuova sezione (cava) che collabora sversali mira poi a consolidare una muratura priva, o
con la prima; quest’ultima può essere particolarmente scarsa, di diatoni, cioè di quegli elementi
in cemento armato o in acciaio; trasversali in grado di collegare i paramenti murari e che
O fasciature in materiali Frp: con il garantiscono il comportamento monolitico del pannello.
termine Frp, acronimo di Fiber rein-
forced polymer (materiale polimeri-
co fibrorinforzato), si identificano
tutti quei materiali compositi costi- Molte di queste tecnologie possono
tuiti da fibre di rinforzo immerse in essere facilmente utilizzate in accop-
una matrice polimerica. Le fibre piamento a sistemi di efficientamen-
svolgono il ruolo di elementi por- to energetico, come il cappotto termi-
tanti sia in termini di resistenza che co, consentendo quindi di massimiz-
di rigidezza e possono essere di zare il beneficio fiscale.
varia natura;
O il sistema Cam: il cerchiaggio atti- Le strutture prefabbricate
vo dei manufatti è realizzato me- Esistono, infine, tecnologie per il
diante angolari a spigoli smussati e miglioramento del comportamento
nastri in acciaio a elevata resistenza delle strutture prefabbricate (tipica-
e basso spessore. Sono messi in ope- mente gli stabilimenti artigianali) o
ra con una pretensione tale da ga- per isolare l’edificio (di qualsiasi
rantire uno strato di precompressio- tipologia), in modo che non risenta
ne negli elementi strutturali di ce- dell’azione sismica o che sia in grado
mento armato (nodi, pilastri e travi) di assorbire quest’ultima (isolatori o
e un’immediata efficacia sotto incre- dispositivi per la dissipazione).
menti di carico. Isi - Ingegneria sismica italiana
21
Il quadro di sintesi per ottenere il bonus - a cura di Luca De Stefani
Iter amministrativo e individuazione della tipologia dei lavori in base alle zone
TIPOLOGIA DI INTERVENTO ANTISISMICO, IN TUTTE LE ZONE
Interventi ”relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la
messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione
obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli
interventi necessari al rilascio della documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e
Regola
all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici
base
o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici,
devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari“(articolo 16-bis, comma 1,
lettera i, Tuir)
N. TIPOLOGIA DI INTERVENTO ANTISISMICO SOLO IN DETERMINATE ZONE
Le stesse misure antisismiche indicate al punto precedente (articolo 16-bis, comma 1, lettera i, Tuir), le cui
procedure autorizzatorie sono iniziate dal primo gennaio 2017 (dal 4 agosto 2013, per la norma in vigore dal 4
1
agosto 2013 al 31 dicembre 2016), riferite a costruzioni adibite ad abitazione o ad attività produttive (articolo
16, commi 1-bis e 1-ter, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63)
Le stesse misure antisismiche indicate al punto 1 (articolo 16, commi 1-bis e 1-ter, decreto legge 4 giugno 2013,
2 n. 63), da cui deriva ”una riduzione del rischio sismico” di 1 o 2 classi (articolo 16, comma 1-quater, decreto legge
4 giugno 2013, n. 63)
Le stesse misure antisismiche indicate al punto 2 (riduzione di 1 o 2 classi di rischio, definita dal decreto 28
febbraio 2017, n. 58), realizzate su "parti comuni di edifici condominiali" (per la risposta del 22 luglio 2019,
3
n.293, anche sulle parti comuni non condominiali) (articolo 16, comma 1-quinquies, decreto legge 4 giugno
2013, n. 63) (1)
Acquisto di unità immobiliari, soggette alle misure antisismiche, indicate all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i),
Tuir (con “procedure autorizzatorie” iniziate dopo il primo gennaio 2017), realizzate da “imprese di costruzione o
ristrutturazione immobiliare”, mediante la “demolizione” e la “ricostruzione di interi edifici” (“anche con
variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale
4 aumento”) a patto che questo acquisto avvenga entro 18 “mesi dalla data di conclusione dei lavori” e che le unità
immobiliari acquistate siano “adibite ad abitazione e ad attività produttive” dagli acquirenti (articolo 16, comma
1-septies, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63)
NOTE: (1) Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, detrazione Irpef e Ires del 65%. Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, ripartita in 10 anni (circolare 18 settembre 2013, n. 29/E,
paragrafo 3.5). (2) Con la risposta del 10 giugno 2020, n. 175, l'agenzia delle Entrate ha superato quanto espresso con la risposta del 19 febbraio 2019, n. 62, chiarito che per le misure
antisismiche «speciali», l'ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione, che per la norma è di «96.000 euro per unità immobiliare», va «calcolato tenendo conto anche
delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari». Questo limite, però, non è da considerarsi “autonomo” rispetto a quello relativo agli interventi di recupero del patrimonio
edilizio dell'articolo 16-bis del Tuir, in quanto anche se la nuova norma per gli interventi antisismici parla testualmente di “96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno”, non
viene individuata, nella sostanza, “una nuova categoria di interventi agevolabili”, perché si rinvia alla lettera i) del citato articolo 16-bis del Tuir (risoluzione 29 novembre 2017, n. 147/E
22
ZONE SISMICHE MISURA DELLA DETRAZIONE IRPEF DELL'ARTICOLO 16-BIS, TUIR
Tutte Dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020, detrazione Irpef del 50% (prima 36%,
con limite di spesa di 48.000 euro), con limite di spesa di 96.000 euro per lo
stesso intervento e detrazione massima di 48.000 euro, ripartita in 10 anni. Dal
2021, detrazione del 36% a regime, con limite di spesa di 48.000 euro per lo
stesso intervento e detrazione massima di 17.280 euro, ripartita in 10 anni
DETRAZIONI «SPECIALI» IRPEF E IRES DEL 50-70-75-80-85% O DEL 110% (3) PER GLI INTERVENTI
ZONE SISMICHE
ANTISISMICI
Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 50% (dal 4 agosto 2013 al 31
2021, per le “costruzioni adibite ad 2021, detrazione Irpef e Ires, con dicembre 2016, era del 65%)
abitazione e ad attività produttive” limite massimo di “spesa” di 96.000
ubicate nelle zone sismiche 1, 2 e 3 euro per unità immobiliare (2),
(fino al 31 dicembre 2016, ripartita in 5 anni (fino al 31
l'abitazione doveva essere quella dicembre 2016, la ripartizione
"principale" e le zone dovevano del bonus era in 10 anni) (1), del: 70% (80% se la riduzione del
essere solo la 1 e la 2) rischio sismico è di 2 classi)
75% (85% se la riduzione del

rischio sismico è di 2 classi)
Interi edifici ubicati in zona sismica 1 Dal 24 giugno 2017 e fino al 31 dicembre 75% (85% se la riduzione del
(anche 2 e 3 dal primo maggio 2019), 2021, detrazione Irpef o Ires “all'acquirente rischio sismico è di 2 classi)
delle ordinanze del Presidente del delle unità immobiliari”, ripartita in 5 anni e
Consiglio dei ministri 28 aprile 2006, calcolata sul “prezzo della singola unità
n. 3519 e 20 marzo 2003, n. 3274 immobiliare, risultante nell'atto pubblico di
compravendita e, comunque, entro un
ammontare massimo di spesa pari a 96.000
euro per ciascuna unità immobiliare” (2), del:
e Il Sole 24 Ore del 4 novembre 2016). (3) Solo i condomìni, le «persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni» e gli altri particolari soggetti dell'articolo
119, comma 9, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, possono beneficiare della detrazione Irpef (e Ires per i condòmini soggetti Ires) del 110% per le spese sostenute dal 1° luglio
2020 al 31 dicembre 2021, per gli interventi antisismici dell'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del Tuir (con “procedure autorizzatorie” successive al primo gennaio 2017), su
«costruzioni adibite ad abitazione» (non ad attività produttive, per la circolare dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafi 2 e 2.1.4 e per le Faq 3 e 5 della Guida dell'agenzia delle Entrate sul
super bonus del 110% del 24 luglio 2020), situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (circolare dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.4). Restano applicabili i vecchi limiti di spesa di
96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e la nuova detrazione massima sarà di 105.600 euro per ciascuna unità (articolo 119, comma 4, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34)
23
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA GLI INTERVENTI NEI CONDOMÌNI
IN CONDOMINIO
Maggioranze «facili»
in assemblea
di Matteo Rezzonico 26 della legge 10/91 dispone, infatti, che
e Maria Chiara Voci quando gli interventi di ecobonus siano
I
individuati attraverso un attestato di
l fattore tempo – nel caso degli sta- certificazione energetica o una diagnosi
bili condominiali – è la vera variabi- energetica basta la maggioranza degli
le da non sottovalutare. Salvo pro- intervenuti, che rappresenti almeno un
roghe, c’è tempo solo fino al 31 dicem- terzo del valore dell’edificio. Per accede-
bre 2021 per utilizzare il superbonus. re a questa maggioranza “semplice”
Per ciò che riguarda la maggioranza l’assemblea deve solo autorizzare la
richiesta, tutti gli interventi connessi al redazione dell’Ape dei singoli apparta-
superbonus possono essere deliberati menti o della Diagnosi energetica del-
dalla maggioranza dei presenti in as- l’edificio (che comunque sono necessa-
semblea, che rappresenti almeno un ri). In sostanza, è quello che dice la nuo-
terzo dei millesimi. Lo ha stabilito il Dl va norma contenuta nel Dl Agosto.
Agosto, intervenendo su un apparato Dato il persistere del problema Co-
normativo che di fatto già lo prevedeva. vid-19, poi, nel luogo di convocazione
Infatti, gli interventi risparmio ener- dell’assemblea vanno garantiti di-
getico (ma, va detto, non quelli antisi- stanza interpersonale di un metro fra i
smici) sono considerati “innovazioni presenti, sanificazione e controlli su
agevolate”, in quanto determinano un chi partecipa. A meno di non fare la
contenimento del consumo energetico scelta dell’assemblea telematica, con i
dell’edificio. Per procedere sarebbe rischi di annullabilità che comporta.
sufficiente il quorum “speciale” previsto La riunione per illustrare e deliberare i
dall’articolo 1120, comma 2, numero 2, lavori può essere “aperta” anche a refe-
del Codice civile, ossia un numero di renti di aziende interessate a proporre
voti che rappresenti la maggioranza un intervento. Una volta scelto il forni-
degli intervenuti in assemblea e almeno tore, fin dall’inizio l’amministratore
500 millesimi. conduce le trattative con l’impresa per
Siccome, tuttavia, l’accesso al super- determinare l’importo dello sconto in
bonus è vincolato al miglioramento di fattura o del credito ceduto. E deve
almeno due classi energetiche da atte- anche far approvare dall’assemblea il
stare mediante Ape, il quorum può suo eventuale compenso.
essere ulteriormente ridotto: l’articolo © RIPRODUZIONE RISERVATA
24
2
I COSTI E I TETTI
DI SPESA
I REQUISITI TECNICI
Per ogni intervento
sono previsti
costi massimi
di Giorgio Gavelli
I
l ministro dello Sviluppo econo- venti agevolati sapeva che doveva ri-
mico riscrive i requisiti tecnici spettare i limiti massimi di spesa o di de-
che devono soddisfare molti detrazione fissati dalla norma specifica, in
gli interventi a cui viene ricolle- quanto l’eccedenza non sarebbe stata
gato un bonus fiscale costituisce agevolata (rari sono i casi in cui il limite
un riferimento molto importante per non è stato previsto, come nel caso dei
chi intende sostenere le spese agevola- dispositivi multimediali per il controllo
bili, e ciò non soltanto dal punto di vista “da remoto” degli impianti di riscalda-
tecnico ma anche da quello della detra- mento e climatizzazione). In proposito
zione spettante, in quanto con il prov- l’allegato B al decreto fornisce uno
vedimento vengono fissati i massimali schema riepilogativo di sicura utilità,
di costo specifici per singola tipologia di aggiornato con il superbonus del 110
intervento. per cento. Già però il comma 3-ter del-
Fino ad oggi, chi eseguiva gli inter- l’articolo 14 del decreto 63/13 prevede-
26
I COSTI E I TETTI DI SPESA
va uno o più decreti interministeriali che non fruiscono del superbonus, va-
per la fissazione non solo dei «requisiti lendo allo scopo il richiamo di cui al Dl
tecnici che devono soddisfare gli inter- 63/2013. In proposito è importante
venti che beneficiano delle agevolazio- quanto previsto dall’articolo 12 del de-
ni» ma anche dei «massimali di costo creto, ossia che le disposizioni e i requi-
specifici per singola tipologia di inter- siti tecnici in esso contenuti si applicano
vento», oltre alle procedure e modalità agli interventi la cui data di inizio lavori
di esecuzione dei controlli da parte del- sia successiva all’entrata in vigore dello
l’Enea. La disposizione prevedeva che, stesso, mentre a quelli con inizio lavori
nelle more dell’approvazione dei de- (documentato) in data antecedente si
creti citati, si facesse riferimento ai de- applicano le previgenti regole (e quindi
creti 19 febbraio 2007 (Mef) e 11 marzo senza i limiti di spesa specifici).
2008 (Mise), i quali però non si occupa-
no dei tetti di spesa. Tale “status quo” L’applicazione dei tetti
non poteva continuare, per effetto di Ma come si applicano i “paletti” ai costi
quanto previsto dall’articolo 119, com- dei singoli interventi che, in moltissimi
ma 13, lettera a), del Dl Rilancio, secon- casi, renderanno inutile (in quanto in-
do cui (ai fini dell’ecobonus maggiora- feriori) il massimale di spesa o di detra-
to) «i tecnici abilitati asseverano il ri- zione fissato dal legislatore?
spetto dei requisiti previsti dai decreti di Il decreto prevede che, fermi restando
cui al comma 3-ter dell’articolo 14» del i limiti generali fissati dalle norme age-
Dl 63/13 «e la corrispondente congruità volative, l’ammontare massimo delle
delle spese sostenute in relazione agli detrazioni fiscali o della spesa massima
interventi agevolati», asseverazione ammissibile per gli interventi volti al-
che, peraltro, va inviata all’Enea. l’ecobonus è calcolato sulla base di mas-
simali di costo specifici per singola tipo-
Le regole per il sismabonus logia di intervento (non previsti, invece,
Anche per il sismabonus al 110%, la suc- per il simabonus). Il tecnico asseverato-
cessiva lettera b) del comma 13 prevede re attesta che i costi per tipologia di in-
per i professionisti incaricati l’attesta- tervento sono inferiori o uguali ai prezzi
zione della congruità delle spese soste- medi delle opere compiute riportati nei
nute in relazione agli interventi agevo- prezzari predisposti dalle Regioni e dal-
lati. In entrambi i casi, viene anche pre- le Province autonome territorialmente
visto che il soggetto che rilascia il visto competenti, di concerto con il ministe-
di conformità (obbligatorio in caso di ro.
cessione del credito o di sconto in fattu- In alternativa ai prezziari, il tecnico
ra) verifica la presenza delle assevera- abilitato può riferirsi ai prezzi riportati
zioni e delle attestazioni rilasciate dai nelle guide sui «Prezzi informativi del-
professionisti incaricati. È chiaro, co- l’edilizia» edite dalla casa editrice Dei –
munque, che il nuovo decreto ha effetto Tipografia del genio civile. Per gli inter-
anche sui lavori di risparmio energetico venti in cui l’asseverazione può essere
27
sostituita da una dichiarazione del for- alla installazione e alla messa in opera
nitore o dell’installatore, l’ammontare delle tecnologie.
massimo delle detrazioni fiscali o della Nell’ultima versione del decreto è
spesa massima ammissibile è calcolato previsto che, se questi criteri portano a
sulla base dei massimali di costo fissati determinare un costo massimo dell'in-
dal Mise e allegati al decreto (allegato I), tervento inferiore al massimale previ-
che possono essere utili anche in caso di sto dal legislatore, le spese sostenute
ricostruzione analitica del costo di in- dal contribuente, per essere agevolabili,
terventi in tutto o in parte non presenti devono rispettare il parametro più bas-
nei prezzari locali. Questi valori vanno so, altrimenti la detrazione deve essere
intesi al netto di Iva, prestazioni profes- corrispondentemente ridotta.
sionali e opere complementari relative © RIPRODUZIONE RISERVATA
Gli interventi ammessi al 110% con spesa massima per singola unità immobiliare
Per chi non sceglie cessione del credito o sconto in fattura l’importo si detrae in 5 rate annuali
RIFERIMENTO AL COMMA 1 SPESA
DELL’ARTICOLO 119 DEFINIZIONE INTERVENTO MASSIMA
DEL DL 34/2020 AMMISSIBILE €
INVOLUCRO EDILIZIO
Interventi di isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che
lettera a) interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento *
della superficie disperdente lorda dell’edificio
COLLETTORI SOLARI
lettera b) **
Installazione di collettori solari termici
lettera c) 30.000
IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE E PRODUZIONE DI ACQUA CALDA SANITARIA
lettera b) Caldaie a condensazione con s maggiore o uguale al 90% su impianti **
lettera c) centralizzati 30.000
lettera b) Sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con **
lettera c) impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza 30.000
lettera b) Sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con **
lettera c) impianti dotati di apparecchi ibridi 30.000
lettera b) **
Microcogeneratori
lettera c) 30.000
Sostituzione di scaldacqua con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla
lettera b) e c) **
produzione di acqua calda sanitaria.
Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con caldaie a
lettera c) biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 30.000
stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al Dm Ambiente 186/2017
lettera b) **
Allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente
lettera c) 30.000
(*) 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più
accessi autonomi dall'esterno; 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari; (**) 20.000 euro, moltiplicati per il
numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari ovvero a euro 15.000, moltiplicati per il numero delle unità
immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari
28
I COSTI E I TETTI DI SPESA
I CONTROLLI
L’asseverazione si pronuncia
sulla congruità delle spese
di Silvio Rivetti comunque richieste dal tipo di inter-
L’
vento realizzato: incluse, per costante
articolo 119 del Dl Rilancio, prassi amministrativa, quelle relative
nel prevedere che sono de- alle perizie e agli studi di fattibilità, ai
traibili al 110% anche le spese sopralluoghi, alle relazioni di confor-
sostenute per le asseverazioni, le mità degli edifici alle leggi in vigore e
attestazioni e il visto di conformità di alla messa a norma degli stessi in
cui alla norma stessa, non fa che punto normativa impiantistica.
confermare l’applicazione, al tema Ricadono poi nei massimali di spesa
del superbonus, di regole generali già anche i costi per gli adempimenti
note al sistema. stabiliti dai regolamenti di attuazione
È bene infatti ricordare che già l’ar- degli interventi agevolati: e in questa
ticolo 16-bis comma 2 Tuir qualifica prospettiva, il Dm Mise dà rilievo non
come detraibili le spese per le presta- solo agli oneri per l’asseverazione, per
zioni professionali e per la progetta- l’Ape e per la relazione tecnica in Co-
zione, connesse all’esecuzione delle mune, ma anche alle spese sostenute
opere edilizie per il recupero del patri- per le prestazioni di servizi eventual-
monio edilizio esistente e per la riqua- mente rese da soggetti non Iva, che
lificazione energetica e antisismica possono essere detratte a condizione
degli edifici (compresi, quanto a que- che siano dimostrate con documenta-
st’ultima, i costi per la documentazio- zione idonea (norma d’interesse,
ne obbligatoria attestante la sicurezza specie in ambito di condominio mini-
statica delle costruzioni). mo).
Sempre in applicazione dei principi
Studi di fattibilità generali, ricadono dunque nelle
Alla luce di questo quadro - e tenendo soglie di spesa detraibili gli importi
conto che il superbonus altro non è dell’Iva corrisposta ai fornitori (com-
che una versione “potenziata” di eco- presi i professionisti), dell’imposta di
bonus e sismabonus cui trovano ap- bollo, dei diritti per le concessioni e
plicazione le regole di cui sopra - autorizzazioni amministrative; e in
allora non può esservi dubbio che generale quanto speso per le denun-
ricadono negli oneri agevolabili al zie di inizio lavori e per gli oneri di
110% le spese professionali connesse e urbanizzazione. In tema di consulen-
29
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA I COSTI E I TETTI DI SPESA
I compensi per prestazioni professionali non previste espressamente dalle norme
Tra le spese detraibili vanno Al riguardo, è da chiedersi se compenso extra eventual-

anche annoverate quelle fun- sia detraibile anche la spesa mente riconosciuto all’ammi-
zionali all’esercizio dell’opzio- eventualmente sostenuta dal nistratore di condomìnio in
ne per la cessione del credito e contribuente per una consu- qualità di «responsabile dei
per lo sconto in fattura, eser- lenza professionale, in mate- lavori», come chiarito dal-
citabile ad ampio raggio e non ria di fattibilità e convenien- l’agenzia delle Entrate nella
solo riguardo al superbonus zadell’opzione in ambito risposta all’interpello 913-
110%. Infatti, se sono agevo- 110%. La risposta può essere 471/2020 (che lo ha invece
labili le spese professionali positiva, perché il costo di una escluso per le attività extra
necessarie all’esercizio della (minima) pianificazione fisca- svolte come ammministrato-
detrazione d'imposta, lo sono le a favore dei condomìni e dei re). Tale compenso è spettan-
anche quelle necessarie al contribuenti interessati ap- te (e quindi detraibile) in
godimento “alternativo” del pare essere strettamente quanto sia stato deliberato ad
medesimo beneficio. connesso all’esercizio dell’op- hoc dall’assemblea, con le
zione: e sempreché detta maggioranze necessarie; e
Adempimenti obbligatori consulenza sia congrua e che, se parametrato al valore
Ricadono nelle soglie di spesa i asseverata come tale. complessivo dei lavori delibe-
costi per gli adempimenti rati dall’assemblea e addebi-
obbligatori ai fini delle opzioni, In condominio tati al condominio (Iva com-
ovvero per il visto di conformi- È da ritenere detraibile, per- presa), dovrà comunque es-
tà e per la comunicazione ché prestazione professiona- sere asseverato come con-
telematica da parte dei sog- le strettamente connessa agli gruo in relazione ai prezzari
getti abilitati. interventi agevolabili, anche il citati dalla legge.
ze professionali è da notare che quel- La «congruità»

le di carattere residuale (come per il In ogni caso, l'ambito delle spese age-
posizionamento degli impianti o per volabili al 110% resta di per sé poten-
la scelta dei materiali per le finiture zialmente ampio: esso trova un limite
interne, in relazione agli interventi di significativo e indiretto nell’assevera-
completamento di quelli direttamen- zione della congruità delle spese stes-
te agevolati) difficilmente potranno se, da rilasciarsi a cura del professio-
accedere al beneficio, stante il crite- nista tecnico, in relazione ai prezzari
rio restrittivo della detraibilità delle menzionati dal comma 13-bis dell’ar-
sole spese indispensabili e stretta- ticolo 119 del Dl Rilancio. L’assevera-
mente collegate agli interventi age- zione infedele dà titolo all’Erario di
volati (secondo le circolari 19/12, 57 e disconoscere l’agevolazione.
121/98, e la risoluzione 229/09). © RIPRODUZIONE RISERVATA
30
3
UNICO
PROPRIETARIO
GLI IMMOBILI
Beneficio esteso
a due seconde case
non condominiali
di Alessandro Caputo e Gian Paolo Tosoni
S
uperbonus esteso anche L’ambito soggettivo
alle seconde case dalla L’ambito soggettivo del superbonus
legge di conversione (leg- è disciplinato dal comma 9 dell’arti-
ge 77/20) del Dl Rilancio, colo 119 il quale dispone che le detra-
ma solo per interventi re- zioni sia degli interventi “trainanti”
alizzati fino a un massimo di due uni- che di quelli “trainati” spetta alle se-
tà immobiliari. È sparito il riferimen- guenti categorie di soggetti:
to alle «abitazioni principali» della O i condomìni;
prima versione del Dl Rilancio. O le persone fisiche, al di fuori del-
Il limite delle due unità non si ap- l’esercizio di attività di impresa, arti e
plica però agli interventi (trainanti) professioni (vale a dire i privati);
di sisma bonus eseguibili nei con- O gli Istituti autonomi case popolari
domìni, dove si possono possedere (Iacp) gli enti aventi le stesse finalità
anche più di due unità. sociali degli stessi Istituti, istituiti
32
UNICO PROPRIETARIO
nella forma di società che rispondono nus, secondo le regole “ordinarie”.

ai requisiti della legislazione europea
in materia di “in house providing”; Le altre detrazioni
O le cooperative di abitazione a pro- Si ricorda, infatti, che la nuova de-
prietà indivisa; trazione del 110%, di fatto, si aggiun-
O le organizzazioni non lucrative ge a quelle già vigenti che vanno dal
di utilità sociale, organizzazioni di 50% all’85% delle spese spettanti per
volontariato, associazioni di pro- gli interventi di:
mozione sociale; O recupero del patrimonio edilizio,
O associazioni e società sportive di- in base all’articolo 16-bis del Tuir in-
lettantistiche (limitatamente ai lavo- clusi quelli di riduzione del rischio si-
ri destinati ai soli immobili o parti di smico (sisma bonus);
immobili adibiti a spogliatoi). O riqualificazione energetica degli
edifici (ecobonus), in base all’articolo
Le limitazioni 14 del decreto legge 63/2013 (e che
Ne consegue che, come esemplificato possono diventare interventi «trai-
dall’agenzia delle Entrate nella guida nati»).
pubblicata lo scorso 24 luglio, nel ca- © RIPRODUZIONE RISERVATA
so una persona fisica possieda più

immobili e decida di effettuare dei la-
vori per beneficiare della detrazione Le regole per i privati
del 110%, potrà contemporaneamen-
te fruire del superbonus per le spese
sostenute per interventi: • Le persone fisiche possono beneficiare del superbonus
O di riqualificazione energetica rea- del 110% solo se al di fuori dell’esercizio di attività di im-
lizzati su un massimo di due unità presa, arti e professioni
immobiliari (non situate in condomi- • Gli interventi per i quali i privati possono beneficiare
nio) possedute; della detrazione sono 3: a) isolamento termico delle
O di riqualificazione energetica superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che
ammessi dalla normativa realizzati interessano l’involucro degli edifici con un’incidenza
sulle parti comuni dell’edificio superiore al 25% della superficie disperdente lorda del-
condominiale, senza limiti di unità l’edificio (cappotto); b) sostituzione degli impianti di
immobiliari; climatizzazione invernale esistenti; c) interventi antisi-
O antisismici realizzati su tutte le smici di cui all’articolo 16 del Dl 63/2013
unità abitative possedute, purché si- • La detrazione per gli interventi di cui alle lettere a) e b)
ano situate nelle zone sismiche 1,2 e 3. spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per
Siccome per gli interventi di riqua- interventi realizzati su un massimo di due unità immobilia-
lificazione energetica non si può frui- ri; tale limitazione non opera per le spese sostenute per gli
re del 110% per più di due unità immo- interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, nonché
biliari, per le ulteriori unità sarà pos- per gli interventi antisismici
sibile fruire, comunque, dell’ecobo-
33
LE CATEGORIE DI INTERVENTO
Intreccio di regole
tra unità e parti comuni
di Alessandra Caputo cio medesimo e che rispettano i requi-
e Gian Paolo Tosoni siti di trasmittanza “U” (si veda anche il
G
capitolo 1). Per questi interventi, la
li interventi per i quali i privati detrazione spetta su un ammontare
possono beneficiare del bonus delle spese a 50mila euro per gli edifici
110% si dividono in due cate- unifamiliari o per le unità immobiliari
gorie. La prima è quella degli interventi funzionalmente indipendenti situate
cosiddetti “trainanti”, vale a dire inter- all'interno di edifici plurifamiliari; ne
venti che, da soli, danno diritto al bo- consegue che la detrazione massima
nus del 110% e interventi “trainati”, spettante sarà pari a 55mila euro.
vale a dire interventi che possono frui-
re del superbonus solo se eseguiti Edifici «plurifamiliari»
congiuntamente a uno degli interventi Per le unità immobiliari site all'interno
trainanti. Per ciascun intervento è di edifici plurifamiliari (di cui si dirà
prevista una diversa soglia di spesa; la meglio nel capitolo successivo), la
legge di conversione del Dl rilancio è soglia è di 40mila euro, moltiplicato
intervenuta sul punto prevedendo un per il numero delle unità immobiliari
innalzamento delle soglie. Tuttavia, a che compongono l'edificio, se lo stesso
seconda del tipo di intervento che è composto da due a otto unità immo-
viene realizzato, per i privati sussiste il biliari; oppure 30mila euro, moltiplica-
limite massimo di due unità immobi- to per il numero delle unità immobilia-
liari su cui poter effettuare i lavori. ri che compongono l'edificio, se lo
Il primo intervento per il quale spetta stesso è composto da più di otto unità
la detrazione su un massimo di due immobiliari.
unità immobiliari consiste nell’isola- Il superbonus spetta su un massimo
mento termico delle superfici opache di due unità immobiliari anche per gli
verticali, orizzontali (coperture, pavi- interventi di sostituzione degli im-
menti) e inclinate delimitanti il volume pianti di climatizzazione invernale
riscaldato, verso l’esterno, verso vani esistenti con impianti centralizzati
non riscaldati o il terreno che interes- destinati al riscaldamento, al raffresca-
sano l’involucro dell’edificio con mento nel caso che si installino pompe
un’incidenza superiore al 25% della di calore reversibili e alla produzione
superficie disperdente lorda dell’edifi- di acqua calda sanitaria, dotati di:
34
UNICO PROPRIETARIO
N generatori di calore a condensazio- le n. 218 del 19 settembre 2011, pari

ne, con efficienza almeno pari alla almeno al 20%;
classe A di prodotto prevista dal rego- N collettori solari.
lamento delegato (Ue) 811/13 della La detrazione, in questo caso, è cal-
Commissione del 18 febbraio 2013; colata su un ammontare totale delle
N generatori a pompe di calore, ad spese non superiore a 30mila euro, per
alta efficienza, anche con sonde geo- singola unità immobiliare. La detra-
termiche; zione massima è pari a 33mila euro. La
N apparecchi ibridi, costituiti da limitazione secondo cui il superbonus
pompa di calore integrata con caldaia spetta per le spese sostenute dalle
a condensazione, assemblati in fab- persone fisiche per interventi realizzati
brica ed espressamente concepiti dal su un massimo di due unità immobi-
fabbricante per funzionare in abbina- liari non opera per le spese sostenute
mento tra loro; per gli interventi effettuati sulle parti
N sistemi di microcogenerazione, che comuni dell’edificio e per gli interventi
conducano a un risparmio di energia antisismici.
primaria (Pes), come definito all’alle- Gli interventi ammessi al superbo-
gato III del decreto del Mise 4 agosto nus, che possono essere eseguiti sulle
2011, pubblicato nella Gazzetta ufficia- parti comuni degli edifici, sono quelli
IN SINTESI
Trainanti e trainati
L’elenco degli interventi ammessi 110% per le spese sostenute dal 1° lu-
Il superbonus spetta sulle spese soste- glio 2020 al 31 dicembre 2021.
nute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre Oltre agli interventi trainanti sopra elen-
2021, in caso di: cati, rientrano nel superbonus anche le
• interventi di isolamento termico sugli spese per interventi eseguiti insieme ad
involucri; almeno uno degli interventi principali di
• sostituzione degli impianti di climatiz- isolamento termico, di sostituzione degli
zazione invernale sulle parti comuni; impianti di climatizzazione invernale:
• sostituzione di impianti di climatizza- • interventi di
zione invernale sugli edifici unifamiliari o efficientamento energetico;
sulle unità immobiliari di edifici plurifa- • installazione di
miliari funzionalmente indipendenti; impianti solari fotovoltaici;
• interventi antisismici: la detrazione già • infrastrutture per la ricarica di
prevista dal sismabonus è elevata al veicoli elettrici
35
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA UNICO PROPRIETARIO
di sostituzione degli impianti di clima- mobiliari anche gli interventi di sisma-

tizzazione invernale esistenti con bonus di cui ai commi da 1-bis a 1-sep-
impianti centralizzati per il riscalda- ties dell'articolo 16 del Dl 63/13, ossia
mento, e/o il raffrescamento e/o la tutti gli interventi che hanno l'obiettivo
fornitura di acqua calda sanitaria; in di rendere più sicuro l’edificio dal ri-
questo caso, la detrazione è calcolata schio sismico.
su un ammontare complessivo delle Si godrà poi della detrazione al 110%
spese non superiore a 20mila euro anche per la realizzazione di sistemi di
moltiplicato per il numero delle unità monitoraggio strutturale continuo a
immobiliari che compongono l'edificio fini antisismici, se effettuata congiun-
per gli edifici composti fino a otto unità tamente a un intervento antisismico
immobiliari; 15mila euro moltiplicato sull’edificio.
per il numero delle unità immobiliari Il superbonus spetta anche per le
che compongono l’edificio per gli edi- spese sostenute per ulteriori interventi
fici composti da più di otto unità im- eseguiti congiuntamente con almeno
mobiliari. uno degli interventi “trainanti”. In
Per gli interventi sulle parti comuni particolare, sono interventi “trainati”
degli edifici, si ricorda che ogni condo- se eseguiti congiuntamente agli inter-
mino godrà della detrazione calcolata venti di isolamento termico e di sosti-
sulle spese imputate in base alla suddi- tuzione degli impianti di climatizza-
visione millesimale degli edifici, o zione:
secondo i criteri individuati dall’as- N gli altri interventi di efficientamen-
semblea condominiale. to energetico compresa la sostituzione
Senza limiti di numero di unità im- degli infissi;
N gli interventi di installazione di
Il guadagno di due classi energeticiche infrastrutture per la ricarica dei veicoli
elettrici (se eseguiti congiuntamente
agli interventi di isolamento termico e
Gli interventi di efficientamento energetico (sostitu- di sostituzione degli impianti di clima-
zione infissi, sostituzione generatore di calore dell’im- tizzazione);
pianto di climatizzazione autonomo esistente, ecc.) Sono interventi trainati se eseguiti
possono beneficiare del superbonus a due condizioni: insieme a uno qualsiasi dei trainanti
• se viene eseguito almeno un intervento trainante; (quindi anche sismabonus):
• se comportano un miglioramento di almeno due N l’installazione di impianti solari
classi energetiche dell'edificio; il miglioramento dovrà fotovoltaici connessi alla rete elettrica
essere dimostrato mediante la redazione di due appo- su edifici;
siti attestati di prestazione energetica, ante e post N sistemi di accumulo negli impianti
intervento, secondo le indicazioni che saranno specifi- solari fotovoltaici agevolati contestua-
cate nel decreto che sarà emanato ai sensi del comma le o successiva all'installazione degli
3- ter dell’articolo 14 del Dl 63/13. impianti medesimi.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
36
4
VILLETTE E CASE
SINGOLE
CASE INDIPENDENTE
Bonus agli alloggi
dotati di ingresso
autonomo
di Alessandra Caputo e Gian Paolo Tosoni
I
l superbonus spetta anche per in- liari purché “indipendenti”.
terventi effettuati sugli edifici uni- Si ricorda che la definizione di “edifici
familiari o sulle unità immobiliari unifamiliari” si può ricavare dal regola-
site all’interno di edifici plurifami- mento edilizio tipo approvato con Dpcm
liari purché funzionalmente indi- 20 otobre 2016 secondo cui si intende
pendenti e dotate di uno o più accessi au- «quello riferito ad un’unica unità immo-
tonomi dall’esterno. biliare urbana di proprietà esclusiva, fun-
Con la conversione in legge del decreto zionalmente indipendente, che disponga
rilancio è stato sostituito integralmente di uno o più accessi autonomi dall’esterno
l’articolo 119 sul bonus 110% e, in particola- e destinato all’abitazione di un singolo
re, alcune detrazioni che erano previste nucleo familiare» (punto 33, allegato A del
esclusivamente per gli edifici unifamiliari Dpcm 20/10/2016).
sono state estese anche alle unità immobi- Ma una maggiore sicurezza sull’indivi-
liari situate all’interno di edifici plurifami- duazione di queste tipologie immobiliari
38
VILLETTE E CASE SINGOLE
viene dal Dm del Mise sui requisiti tecnici: venti sulle parti comuni a due o più unità
«per edificio unifamiliare si intende quel- distintamente accatastate, facenti parte di
lo riferito ad un’unica unità immobiliare un edificio posseduto da un unico pro-
urbana di proprietà esclusiva, funzional- prietario o in comproprietà.
mente indipendente, che disponga di uno La detrazione spetta anche per le spese
o più accessi autonomi dall’esterno e de- relative allo smaltimento e alla bonifica
stinato all’abitazione di un singolo nucleo dell’impianto sostituito. L’articolo 119
familiare;». (che richiama l’articolo 14 del Dl 63/13)
agevola gli interventi di coibentazione
Gli interventi ammessi delle strutture che delimitano il volume ri-
Per gli edifici unifamiliari o per unità im- scaldato confinanti con l’esterno, vani
mobiliari situate all’interno di edifici plu- freddi e terreno e la sostituzione di im-
rifamiliari purché siano funzionalmente pianti di climatizzazione esistenti; per-
indipendenti e dispongano di uno o più tanto, non si potrà beneficiare della detra-
accessi autonomi, la detrazione spetta con zione nel caso in cui l’edificio sia da sem-
riferimento ai seguenti interventi: pre privo di sistema di riscaldamento (si
N interventi di isolamento termico delle pensi. per esempio, alle case rurali).
superfici opache verticali, orizzontali (co- © RIPRODUZIONE RISERVATA
perture, pavimenti) ed inclinate delimi-

tanti il volume riscaldato, verso l’esterno,
verso vani non riscaldati o il terreno che La definizione
interessano l’involucro dell’edificio, con
un’incidenza superiore al 25% della su-
perficie disperdente lorda dell’edificio La definizione di edificio unifamiliare è quella contenuta
medesimo e che rispettano i requisiti di nel «regolamento edilizio tipo» (Dpcm 10 ottobre 2016)
trasmittanza “U”. La detrazione è calcola- in base al quale si definisce “edificio unifamiliare” l’immo-
ta su una spesa pari a 50mila euro per cia- bile «riferito ad un'unica unità immobiliare urbana di
scuna unità immobiliare; proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che
N interventi effettuati sulle parti comuni disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e
degli edifici , di sostituzione degli impianti destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare».
di climatizzazione invernale esistenti con Con la conversione in legge del Dl Rilancio, la detrazione
impianti centralizzati destinati al riscal- viene estesa anche a tutte le unità immobiliari situate
damento, al raffrescamento nel caso che si all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzional-
installino pompe di calore reversibili , e al- mente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
la produzione di acqua calda sanitaria. In autonomi dall’esterno. Secondo il Mise «per edificio
questo caso la spesa su cui calcolare la de- unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità
trazione è calcolata su un ammontare immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmen-
complessivo delle spese non superiore a e te indipendente, che disponga di uno o più accessi auto-
30mila euro, per singola unità immobilia- nomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo
re. La circolare n. 24/E/2020 ha precisato nucleo familiare;» (si veda anche circolare 24/E/2020).
che il Superbonus non si applica agli inter-
39
UN SISTEMA FLESSIBILE
Interventi negli edifici

«plurifamiliari»
di Alessandra Caputo altri nella detrazione del 110%, il limite
e Gian Paolo Tosoni di spesa su cui calcolare la detrazione è
L
pari a 50.000 euro sia per gli edifici
a detrazione del 110% presenta unifamiliari che per le unità immobiliari
aspetti particolari per le unità situate all’interno di edifici plurifami-
immobiliari comprese nel con- liari che siano funzionalmente indipen-
dominio oppure in edifici plurifamiliari. denti e dispongano di uno o più accessi
Il legislatore, nell’ambito dell’artico- autonomi dall’esterno.
lo 119 del Dl 34/20, convertito nella Va anche detto che le Entrate, nella
legge 77/20, consente l’isolamento circolare 24/E/2020, hanno implicita-
termico dell’edificio ovvero dell’unità mente ammesso che questa tipologia
immobiliare situata all’interno di edifi- possa esistere anche negli edifici con-
ci plurifamiliari che sia funzionalmen- dominiali, purché ne vengano rispettate
te indipendente e disponga di uno o tutte le caratteristiche.
più accessi autonomi dall’esterno.
Anche la sostituzione degli impianti di Il limite
climatizzazione può avvenire su que- Anche in presenza di edifici plurifami-
ste ultime unità immobiliari ovvero liari, le persone fisiche aventi diritto
sugli edifici unifamiliari. alla detrazione possono usufruirne
La fattispecie delle unità immobiliari soltanto su due unità immobiliari,
situate in edifici plurifamiliari, funzio- fermo restando il riconoscimento delle
nalmente indipendenti e con uno o più detrazioni per gli interventi effettuati
accessi autonomi dall’esterno si presen- sulle parti comuni dell’edificio (comma
ta generalmente nelle villette bifamiliari 10 dell’articolo 119).
o plurifamiliari e la norma la considera Questa situazione si può certamente
alla stregua delle unità unifamiliari, verificare in presenza di abitazioni
prevedendo limiti di spesa come se plurifamiliari; pensiamo ad esempio
fossero singole unità immobiliari. In alla coibentazione del tetto che rappre-
questi casi, infatti, occorre ragionare senta un intervento di isolamento ter-
come se si trattasse di unità immobilia- mico.
re singola. Per esempio, per l’isolamen- Si ritiene che sulla base dei millesimi,
to termico, che è un intervento trainan- o altro metodo ritenuto valido dai pro-
te, in quanto ne può trascinare degli prietari, dette spese generino la detra-
40
VILLETTE E CASE SINGOLE
DEFINIZIONI
Il condominio
Per le spese sostenute per gli inter- numero delle unità immobiliari posse-
venti realizzati sulle unità immobiliari dute all’interno del condominio stesso.
all’interno del condominio è possibile
fruire del superbonus solo se tali in- Non serve la «costituzione»
terventi sono effettuati insieme agli La circolare 24E/2020 dell’agenzia
interventi effettuati sulle parti comu- delle Entrate ricorda che la nascita del
ni del condominio che danno diritto al condominio si determina automatica-
superbonus. mente, senza che sia necessaria alcu-
na deliberazione, nel momento in cui
I costi imputati più soggetti costruiscono su un suolo
Per tali ultimi interventi il condomino comune ovvero quando l'unico pro-
avrà diritto a fruire del superbonus con prietario di un edificio ne cede a terzi
riferimento ai costi a lui imputati dal piani o porzioni di piano in proprietà
condominio indipendentemente dal esclusiva.
zione del 110% a favore dei singoli pro- frastrutture per la ricarica dei veicoli
prietari. elettrici (se eseguiti congiuntamente
agli interventi di isolamento termico e
Le possibilità di sostituzione degli impianti di clima-
Tenuto conto che in presenza di abita- tizzazione).
zioni comprese in complessi plurifami- Sono interventi trainati se eseguiti
liari il legislatore assimila le unità im- congiuntamente a uno qualsiasi degli
mobiliari sostanzialmente alle abitazio- interventi trainanti (quindi anche
ni unifamiliari, anche l’estensione del sisma bonus):
beneficio per gli interventi trainati ogni N l’installazione di impianti solari
comproprietario ne può usufruire sin- fotovoltaici connessi alla rete elettrica
golarmente. su edifici;
Quindi può eseguire in autonomia, N sistemi di accumulo negli impianti
usufruendo della detrazione del 110% solari fotovoltaici agevolati contestuale
uno o più dei seguenti interventi: o successiva all’installazione degli im-
N gli altri interventi di efficientamen- pianti medesimi.
to energetico quali la sostituzione Qualora invece l’unità immobiliare
degli infissi; non sia funzionalmente indipendente e
N gli interventi di installazione di in- non disponga di uno o più accessi auto-
41
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA VILLETTE E CASE SINGOLE
si autonomi, non è possibile assimi- sulle parti comuni, se per le singole

lare la fattispecie a una unità unifa- unità immobiliari possedute all’inter-
miliare e occorre applicare le regole no di un condominio siano possibili
del condominio. altri interventi trainanti come potreb-
Per i condomìni si rientra nella lettera be essere l’intervento di isolamento
b del primo dell’articolo 119 del decreto termico nonché uno degli altri inter-
Rilancio, che prevede l’intervento rela- venti trainati.
tivo alla sostituzione degli impianti di La legge non esamina esplicitamente
climatizzazione invernali esistenti con questa problematica ma sopperisce la
impianti centralizzati per il riscalda- Guida al superbonus del 110% edita
mento, il raffrescamento e la fornitura dalla agenzia delle Entrate.
di acqua calda sanitaria. In questo caso Viene infatti precisato che l’esecuzio-
il limite di spesa è pari a 20mila euro, ne di almeno un intervento trainante da
moltiplicati per il numero delle unità diritto inoltre a effettuare su ogni sin-
immobiliari, per gli edifici fino a otto gola unità immobiliare gli interventi
unità, importo ridotto a 15mila euro in previsti per l’ecobonus quali ad esempio
caso di unità immobiliari in numero la sostituzione degli infissi, la sostitu-
superiore a otto. zione del generatore di calore per l’im-
Ma ora il problema è quello di stabi- pianto di climatizzazione autonomo
lire, una volta che il condominio ha esistente e se necessario altri interventi
rifatto l’impianto di climatizzazione volti al risparmio energetico. Il condo-
mino può inoltre installare un impianto
fotovoltaico, nonché sistemi di accu-
In sintesi mulo. sia sulle parti comuni che sulle
singole unità familiari. Questi interventi
individuali devono essere eseguiti con-
Chi vive in condominio potrà fruire del superbonus per testualmente agli interventi trainanti a
tutti gli interventi trainanti sulle parti comuni che dan- cura del condominio e dovranno com-
no diritto alla detrazione al 110%. L’esecuzione di al- portare un miglioramento di almeno
meno un intervento trainante dà diritto a effettuare su due classi energetiche o comunque una
ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti classe energetica più alta.
dall’ecobonus. In più è possibile installare impianti Una risposta fornita dall’Agenzia
fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la prevede che il condominio può limitar-
ricarica dei veicoli elettrici. Gli impianti fotovoltaici, i si, come intervento trainante, a sostitui-
sistemi di accumulo e le colonnine possono essere re soltanto l’impianto per la produzione
installati sia sulle parti comuni che sulle singole unità dell’acqua sanitaria, lasciando ai singoli
immobiliari. Tali interventi dovranno essere realizzati condòmini l’impianto di climatizzazio-
insieme agli interventi “trainanti”, e che dovranno mi- ne a questo punto autonomo. Pure in
gliorare almeno due classi energetiche o, ove non pos- questo caso per entrambi gli interventi
sibile, conseguire la classe energetica più alta si applica la detrazione del 110 per cento.
42
5
A CHI SPETTA
IL SUPERBONUS
I DESTINATARI
Beneficio dedicato
a condòmini
e persone fisiche
di Alessandro Borgoglio
P
er individuare i destinata- l’efficienza energetica per interventi
ri del superbonus occorre realizzati sul numero massimo di due
rifarsi all’elenco contenu- unità immobiliari di qualsiasi catego-
to nel comma 9 dell’arti- ria catastale tranne A/1, A/8 e A/9
colo 119 del Dl 34/2020, (comma 15-bis), fermo restando il ri-
convertito nella legge 77/2020, che conoscimento delle detrazioni per gli
elenca prioritariamente due catego- interventi effettuati sulle parti comuni
rie: a) i condomìni; b) le persone fisi- dell’edificio.
che, al di fuori dell’esercizio di attività Per condominio si intende un edifi-
di impresa, arti e professioni, per in- cio nel quale più piani o porzioni di
terventi su unità immobiliari, salvo piano appartengono in proprietà soli-
quanto previsto dal successivo com- taria a persone diverse, e un certo nu-
ma 10, per cui tali persone fisiche pos- mero di cose, impianti e servizi di uso
sono beneficiare delle detrazioni per comune sono legati alle unità abitative
44
A CHI SPETTA IL SUPERBONUS
Il quadro delle possibilità a cura di Giorgio Gavelli
FATTISPECIE UTILIZZATORE DURATA UTILIZZO POSSIBILITÀ POSSIBILITÀ VISTO DI RIPORTO/

CONFORMITÀ ASSEVERAZIONE RIMBORSO
- 5 anni se
110% Solo per i Requisiti:
Beneficiario - 5 anni se terzi se richiesta
In Su opzione Solo se
Detrazione originario “sisma bonus” cessionari dall’intervento. No
dichiarazione (v. sotto) Mod. 730
(*) - 10 anni se (**) Congruità
ristrutturazione (v. sotto) Spese: No
o ecobonus
Compensazione
Solo terzi Come sopra Sì
del
cessionari (eventuali rate Mod. F24 (lo si fa Sì Sì (**) Sì (**) No
corrispondente
(**) residue) per questo)
credito
Sì sempre,
Sconto sul Sì (primo
Fornitore Come sopra Mod. F24 Sì (**) Sì primo No
corrispettivo beneficiario)
beneficiario
Non
Trasformazione precisato Sì sempre,
Acquirente Sì (primo
in credito e Come sopra Mod. F24 Sì (**) (dopo primo No
del credito beneficiario)
cessione prima beneficiario
cessione)
(*) Eventualmente pro quota millesimale. (**) Secondo la relazione accompagnatoria alla legge di conversione, la trasformazione della detrazione in credito di imposta opera solo
all’atto della cessione ad altri soggetti, il che dovrebbe significare che la compensazione non è ammessa da parte del contribuente che ha diritto alla detrazione ma solo ai
cessionari di quest’ultimo o, si ritiene, ai fornitori che hanno operato lo sconto in fattura.
dalla relazione di accessorietà (Sezioni nerale nel linguaggio giuridico si defini-

unite 2046/2006). La nascita del con- sce persona fisica ogni essere umano
dominio si determina automatica- nato vivo, titolare di diritti e obblighi, in-
mente, senza che sia necessaria alcuna vestito della necessaria capacità giuri-
deliberazione, nel momento in cui più dica. L'articolo 119, comma 9, lettera b),
soggetti costruiscono su un suolo co- del Dl 34/20 ammette al 110% le persone
mune ovvero quando l'unico proprie- fisiche, al di fuori dell'esercizio di attivi-
tario di un edificio ne cede a terzi piani tà di impresa, arti e professioni: ciò si-
o porzioni di piano in proprietà esclu- gnifica, secondo le Entrate, che la detra-
siva, realizzando l'oggettiva condizio- zione spetta per interventi, effettuati da
ne del frazionamento (circolare 24/ persone fisiche residenti e non residenti
E/20, § 1.1). nel territorio dello Stato, su immobili
Per quanto concerne, invece, la perso- appartenenti all'ambito “privatistico” e,
na fisica ammessa al superbonus, in ge- dunque, diversi da quelli strumentali,
45
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA A CHI SPETTA IL SUPERBONUS
alle predette attività di impresa o arti e 2, lettera c), del Dlgs 242/99, limitata-
professioni, dalle unità immobiliari che mente ai lavori destinati ai soli immo-
costituiscono l'oggetto della propria at- bili o parti di immobili adibiti a spo-
tività e dai beni patrimoniali apparte- gliatoi.
nenti all'impresa. Inoltre, la detrazione Come ribadito anche nella guida del-
spetta anche ai familiari del possessore le Entrate, i titolari di reddito d’impre-
o detentore dell'immobile, a condizione sa o professionale rientrano tra i bene-
che siano conviventi con il possessore o ficiari nella sola ipotesi di partecipa-
detentore dell'immobile oggetto zione alle spese per interventi trainan-
dell'intervento alla data di inizio dei lati effettuati dal condominio sulle parti
vori o al momento del sostenimento comuni.
delle spese se antecedente, e che le spese I predetti soggetti possono utilizzare
sostenute riguardino interventi esegui- il superbonus del 110% sostanzial-
ti su un immobile, anche diverso da mente in tre modi, come previsto dagli
quello destinato ad abitazione princi- articoli 119 e 121 del Dl 34/20: diretta-
pale, nel quale può esplicarsi la convi- mente, mediante la detrazione del
venza, con esclusione, quindi, degli im- 110%, rateizzata in cinque anni; con
mobili che non sono a disposizione, in uno sconto sul corrispettivo dovuto, di
quanto locati o concessi in comodato importo massimo non superiore al
(circolare 24/E/20, § 1.2). corrispettivo stesso, anticipato dal
Inoltre, l’articolo 119, comma 9, del Dl fornitore di beni e servizi relativi agli
34/2020 ammette al superbonus: gli interventi agevolati; mediante cessio-
Iacp e le società “in house providing”, ne di un credito d’imposta corrispon-
per i quali la detrazione spetta per in- dente alla detrazione spettante, ad al-
terventi realizzati su immobili, di loro tri soggetti, ivi inclusi istituti di credito
proprietà ovvero gestiti per conto dei e altri intermediari finanziari, con fa-
Comuni, adibiti ad edilizia residenzia- coltà di successive cessioni.
le pubblica (per le spese fino al 30 giu- L’opzione per lo sconto in fattura o la
gno 2022); le cooperative di abitazione cessione del credito, in alternativa alla
a proprietà indivisa, alle quali la detra- detrazione, potrà essere esercitata in
zione spetta per interventi realizzati via telematica, secondo le modalità in-
su immobili dalle stesse posseduti e dicate nel Provvedimento delle Entra-
assegnati in godimento ai propri soci; te 283847/2020, non soltanto alla fine
le Onlus e le organizzazioni di volonta- dei lavori, ma anche in relazione a cia-
riato iscritte nei registri di cui alla legge scuno degli stati di avanzamento dei
266/91 e le associazioni di promozione lavori, che non possono essere più di
sociale iscritte nei registri nazionali, due per ogni intervento complessivo e
regionali e delle provincie autonome; ciascuno deve riferirsi ad almeno il
le associazioni e società sportive dilet- 30% del medesimo intervento (com-
tantistiche iscritte nel relativo registro ma 1-bis dell’articolo 121).
istituito ai sensi dell’articolo 5, comma © RIPRODUZIONE RISERVATA
46
6
IMPRESE, ENTI E
PROFESSIONISTI
BENEFICIARI
Il condominio
agevola imprese
e professionisti
di Luca De Stefani
I
titolari di reddito d’impresa o pro- è necessario rispettare anche le condi-
fessionale rientrano tra i beneficiari zioni soggettive indicate nei commi 9 e 10
nella sola ipotesi di partecipazione dell’articolo 119 del Dl 34/2020. In parti-
alle spese per interventi trainanti colare, il super bonus riguarda solo gli
effettuati dal condominio sulle par- «interventi effettuati»: a) dai «condomì-
ti comuni, in quanto per la circolare 24/ ni»; b) «dalle persone fisiche, al di fuori
E/20 non possono essere agevolati, come dell’esercizio di attività di impresa, arti e
condòmini, per i lavori sulle parti comuni professioni, su unità immobiliari», ma
di un edificio composto da «più unità im- per il risparmio energetico «qualificato»,
mobiliari» di un unico proprietario (per- comprensivo dei nuovi interventi «trai-
tanto, senza «condomìnio»). nanti» (e indirettamente delle colonnine
di ricarica), solo per un «numero massi-
Requisiti soggettivi mo di due unità immobiliari» (comma
Per beneficiare del superbonus del 110%, 10); c) dagli Iacp o dagli enti con le stesse
48
IMPRESE, ENTI E PROFESSIONISTI
finalità sociali degli Iacp; d) dalle coope- Unico proprietario

rative di abitazione a proprietà indivisa; Secondo la circolare 24/E/20, paragrafo
e) dalle Onlus, dalle organizzazioni di vo- 1.1, la norma sul 110% fa riferimento
lontariato e dalle associazioni di promo- «espressamente ai condomìni e non alle
zione sociale; f) dalle associazioni e so- parti comuni di edifici», pertanto,
cietà sportive dilettantistiche, limitata- «l’edificio oggetto degli interventi deve
mente ai lavori destinati ai soli immobili essere costituito in condominio secon-
o parti di immobili adibiti a spogliatoi. do la disciplina civilistica». Per questo
Non sono agevolate al 110% le unità rela- motivo, per l’agenzia, il superbonus
tive alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. «non si applica agli interventi realizzati
La tecnica normativa utilizzata è stata cri- sulle parti comuni a due o più unità im-
ticata dallo studio del Consiglio nazionale mobiliari distintamente accatastate di
del Notariato 4 giugno 2020, numero 20- un edificio interamente posseduto da
2020/T, in quanto determina una incerta un unico proprietario o in comproprietà
interpretazione del testo. fra più soggetti». Questo chiarimento è
in contrasto con le risposte 22 maggio
Condomìni 2020, n. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293
Relativamente ai «condomìni» i benefi- © RIPRODUZIONE RISERVATA
ciari finali del bonus sono i «condòmi-

ni», ai quali viene ripartita la detrazione
relativamente alle spese sulle parti co- L’unico proprietario
muni condominiali, in base alla suddivi-
sione millesimale degli edifici o secondo
i criteri individuati dall’assemblea con- Si ha un «condomìnio», sul piano giuridico, quando, in un
dominiale (Guida delle Entrate del 24 lu- edificio con più unità immobiliari, più soggetti sono ciascu-
glio 2020, faq 19). no proprietario di parte delle unità, in via esclusiva. In que-
Non vi sono requisiti particolari per i sto ambito, per l’agenzia delle Entrate non sono agevolati i
condòmini, i quali possono essere, ad lavori sulle parti comuni di un edificio composto da «più
esempio, persone fisiche, professioni- unità immobiliari funzionalmente autonome», di un unico
sti e imprese (anche società di persone proprietario (pertanto, senza «condomìnio»). Questo, in
o capitali). contrapposizione con le risposte nn. 137/2020 e
Per chi possiede e detiene abitazioni, 139/2020 e n. 293/2019, che invece hanno concesso
non è necessario che queste unità siano l’agevolazione sugli interventi su parti comuni non condo-
adibite ad «abitazione principale» dei miniali, anche il sisma-bonus in abbinata con l’ecobonus,
condòmini. Non sono agevolati, però, i anche se la relativa norma la limitava espressamente ai
condòmini con unità accatastate nelle ca- lavori «su parti comuni di edifici condominiali». Non essen-
tegorie A/1, A/8 e A/9. do stata confermata questa interpretazione, non possono
I condòmini, anche se persone fisi- essere agevolati, come condòmini, almeno per i lavori sulle
che, possono essere agevolati anche parti comuni dell’edificio, i professionisti e le imprese che
per un numero maggiore di due unità posseggono interi edifici con più unità immobiliari .
immobiliari.
49
LE SINGOLE UNITÀ
I lavori sulle parti comuni

«trainano» quelli privati
di Luca De Stefani trodomestici da destinare all'arre-
S
do della propria unità immobilia-
e una spesa «trainante» age- re”. Per il bonus mobili, infatti, se il
volata con il superbonus condominio fa un intervento, ad
Irpef e Ires del 110% viene esempio, di manutenzione ordina-
effettuata dal «condominio» sulle ria nelle parti comuni, detraibile
parti comuni condominiali, questa per i condòmini, può spettare il
può trainare l’agevolazione fiscale bonus mobili anche per l'acquisto
del 110% anche agli altri interventi dei mobili e degli elettrodomestici
dell’ecobonus, effettuati da parte finalizzati ad arredare gli spazi
dei condòmini sulle singole unità comuni (ad esempio, portineria,
immobiliari del condominio, come alloggio del portiere, lavanderia,
i negozi, gli uffici o le abitazioni, stenditoi ecc.). Si ritiene che, come
anche se secondarie, a patto che accade per le singole unità immo-
non siano accatastate nelle catego- biliari, anche le parti comuni
rie A/1, A/8 e A/9. dell'immobile debbano essere con-
Il chiarimento è contenuto nel- siderate nel loro «complesso»,
l’esempio 1 della Guida delle Entra- quindi, la pittura della parete ester-
te del 24 luglio 2020 sul superbo- na (manutenzione ordinaria, se
nus del 110%. senza cambio di colore) può per-
mettere di arredare un altro spazio
Interpretazione «estensiva» comune, «diverso da quelli oggetto
Per il super bonus del 110%, quindi, di interventi edilizi» (circolare 18
non è applicabile l'interpretazione settembre 2013, n. 29/E). L'inter-
delle Entrate contenuta nella circo- vento “sulle parti comuni condo-
lare 18 settembre 2013, n. 29/E, miniali”, però, “non consente ai
paragrafo 3.2, relativamente al singoli condomini, che fruiscono
bonus mobili, secondo la quale pro-quota della relativa detrazione,
l'intervento “sulle parti comuni di acquistare mobili e grandi elet-
condominiali” non “consente ai trodomestici da destinare all'arre-
singoli condòmini, che fruiscono do della propria unità immobiliare”
pro-quota della relativa detrazione, (circolare 18 settembre 2013, n.
di acquistare mobili e grandi elet- 29/E, paragrafo 3.2). Questa posi-
50
IMPRESE, ENTI E PROFESSIONISTI
zione delle Entrate, però, non è stribuzione (ad esempio, i collet-

applicabile per il super bonus del tori e i tubi) o di emissione (per
110%, in quanto la relativa normati- esempio i corpi scaldanti com-
va è strutturata in modo diverso. prendenti anche i sistemi a pavi-
Per il bonus mobili, infatti, viene mento, purché compatibili con il
espressamente richiesto che i beni generatore di calore), nonché i
siano «finalizzati all'arredo sistemi di regolazione e tratta-
dell'immobile oggetto di ristruttu- mento dell’acqua. Inoltre, è possi-
razione» (articolo 16, comma 2, bile agevolare al 110% anche gli
decreto legge 4 giugno 2013, n. 63). impianti fotovoltaici, i sistemi di
La conferma è contenuta nel-
l’esempio 1 della Guida dell’agenzia
delle Entrate del 24 luglio 2020 sul
super bonus del 110%, che ha trat-
PERSONA FISICA
tato il caso di una persona fisica
che vive in un appartamento di un
condominio, il quale effettua inter-
Sì ai capannoni senza
venti trainanti al 110% nelle parti attività di impresa
comuni condominiali. Grazie a
questi ultimi il condòmino decide Una persona fisica, al di fuori dell’eserci-
di avviare una ristrutturazione, zio di attività di impresa, può beneficiare
sostituendo la caldaia e gli infissi e del superbonus del 110% per lavori trai-
ristrutturando i servizi igienici nel nanti su unità immobiliari autonomamen-
proprio appartamento e l’agenzia te accatastate (cioè edifici composti da
delle Entrate ha concesso il super una sola unità immobiliare), non “unifami-
bonus del 110% anche a questi in- liari”, come ad esempio i capannoni o gli
terventi. uffici, singolarmente accatastati?
Sì, la norma non lo vieta, ma osservando i
«Trainanti» e «trainati» limiti di spesa previsti per l’isolamento
L’esecuzione di almeno un inter- termico, si può notare che non sono stati
vento trainante nelle parti comuni previsti limiti massimi di spesa per queste
condominiali, quindi, consente di unità immobiliari. In base alle condizioni
incentivare al 110% anche gli inter- soggettive e oggettive previste dalla
venti effettuati «su ogni singola norma, l'isolamento termico di queste
unità immobiliare» del condomi- unità immobiliari dovrebbe essere agevo-
nio, relativi all’ecobonus, come ad lato con il superbonus del 110% (in 5
esempio la sostituzione degli in- anni), se possedute «dalle persone fisi-
fissi, la sostituzione del generato- che, al di fuori dell’esercizio di attività di
re di calore dell’impianto di clima- impresa, arti e professioni» (per un «nu-
tizzazione autonomo esistente, mero massimo di due unità immobiliari»)
l’adeguamento dei sistemi di di-
51
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA IMPRESE, ENTI E PROFESSIONISTI
accumulo e le colonnine per la (articolo 119, comma 9, lettera a,

ricarica dei veicoli elettrici, i quali Dl Rilancio); in questo caso, sicco-
possono essere installati sia sulle me l’estensione ai lavori sulle
parti comuni che sulle singole singole unità immobiliari si otter-
unità immobiliari rebbe come «condòmini», questa
(Guida delle Entrate del 24 luglio si applicherebbe, ad esempio, a
2020, faq 12 e 18). tutte le eventuali unità possedute
dal condòmino, le quali potrebbe-
I dubbi ro essere anche più di due, per le
L’agenzia delle Entrate dovrebbe persone fisiche; inoltre, sarebbero
chiarire se questa possibilità di agevolati anche i professionisti e
traino del superbonus del 110% le imprese per i lavori sulle singo-
dagli interventi «trainanti» sulle le unità immobiliari;
parti comuni condominiali ai la- 2) solo ai soggetti agevolati al 110%
vori trainati sulle singole unità sulle singole unità immobiliari,
immobiliari si applichi, alternati- diversi dai condòmini.
vamente: In questo caso, i soggetti agevo-
1) a qualunque tipologia soggetti- lati per l’estensione ai lavori sulle
va di condòmini, cioè se valga singole unità immobiliari sareb-
anche per i professionisti, le im- bero solo quelli dell’articolo 119,
prese, le società, gli Iacp o le Onlus comma 9, lettere da b ad e, Dl Ri-
lancio, pertanto, le «persone fisi-
che, al di fuori dell’esercizio di
No al capannone anche se di persona fisica attività di impresa, arti e profes-
sioni» ad esempio, sarebbero
agevolate (per l’ecobonus e le
Una persona fisica, al di fuori dell'esercizio di attività di colonnine) solo per un numero
impresa, può beneficiare del super bonus del 110% per massimo di due unità immobiliari
lavori trainanti su edifici composti da una sola unità (comma 10).
immobiliare, non “unifamiliari”, come ad esempio i Si ritiene di dover preferire la
capannoni, i magazzini o gli uffici? prima ipotesi.
No, la persona fisica che, al di fuori dell'attività d'impresa o Questo perché sarebbe contra-
professionale, che detiene un capannone o un ufficio rio allo spirito della norma con-
costituente un edificio (composto, quindi, da un'unica sentire l’agevolazione per il cap-
unità immobiliare) non “unifamiliare” o non residenziale, potto di tutte le parti comuni di
non può beneficiare del super bonus del 110% per i lavori un condominio, ma limitare il
effettuati direttamente sullo stesso. Si arriva a questa cambio delle eco-finestre a solo
conclusione analizzando la lista degli immobili agevolati, due appartamenti dello stesso
contenuta nella circolare delle Entrate n. 24/E, paragrafo stabile, nel caso di un unico pro-
2, che parla solo si unità immobiliari residenziali. prietario persona fisica.
52
7
PERMESSI EDILIZI
E REGOLARITÀ
I TITOLI ABILITATIVI
Sconti in pericolo
senza conformità
edilizia di partenza
di Guglielmo Saporito
I
bonus previsti dalle norme del me delle spese. Ma quando si discute di
2020 consentono interventi su integrali ristrutturazioni e di demoli-
strutture edili, ed esigono una zioni e ricostruzioni, le pubbliche am-
conformità urbanistica, sia se si ministrazioni diventano interlocutori
opera su singole unità immobilia- necessari, ad esempio per gli aspetti ur-
ri, sia che si intervenga in modo radicale, banistici, per le modifiche all’aspetto
con demolizione e ricostruzione. estetico, per i cambi di destinazione. Per
Negli interventi di minore calibro, questo motivo, oltre a dimostrare i ri-
nell’ambito di condomini o di compro- sultati energetici e strutturali che si in-
prietà (comunioni) si lascia autonomia tendono raggiungere, con specifiche at-
al proprietario che intenda eseguire la- testazioni di professionisti del ramo ter-
vori a proprie spese (articolo 10 comma motecnico e ingegneristico, è necessa-
3 Dl 76/20): gli interventi sono infatti ria una verifica di matrice edilizia.
agevolati quanto a maggioranze e regi- Il collegamento tra bonus e regime edi-
54
PERMESSI EDILIZI E REGOLARITÀ
lizio emerge già tenendo presente che i tuazione di partenza (Faq Enea 3.B: «non
contributi variano a seconda del numero si possono applicare incentivi dove non
delle unità immobiliari, e possono inci- c’è conformità edilizia ed urbanistica»).
dere sulle destinazioni e sui parcheggi: le Stesso filtro è previsto dall’articolo 4
unità possono variare con mera Scia (Se- del Dm 41/1998, che esclude detrazioni
gnalazione certificata di inizio attività) di Irpef per opere difformi sotto l’aspetto
manutenzione straordinaria (articolo 3 edilizio. In altri termini, se si vuole effet-
lettera b Dpr 380), così come con Scia si tuare un intervento di manutenzione
può ottenere un accesso autonomo (re- straordinaria o di ristrutturazione, oc-
quisito necessario per alcuni bonus). corre partire da una situazione regolare,
Prima di iniziare i veri propri lavori am- per evitare non solo la perdita del bonus
messi a contributo, si deve quindi verifi- ma anche la irrogazione di sanzioni edili-
care (e, casomai, rettificare) la situazione zie. Il principio che i Comuni devono ap-
di partenza sotto l’aspetto edilizio. I vari plicare è quello che vieta di intervenire su
incentivi si possono cumulare, con rifles- situazioni abusive non condonate: gli in-
si sulle caratteristiche del prodotto finale. terventi su edifici in tutto o parte abusivi,
Le migliorie energetiche, il sismabo- anche di sola manutenzione straordina-
nus, il fotovoltaico, il bonus mobili e ria, restauro o ristrutturazione, sono pre-
quelli per il verde possono far balenare clusi perchè subiscono la matrice illegit-
l’idea di unità completamente nuove, tima dell’opera principale alla quale ine-
anche arredate e con giardino, a spese riscono (Cassazione penale 15 giugno
pubbliche. Ma in ogni caso occorre do- 2017 numero 30168).
tarsi di un titolo idoneo, che può essere, Ciò significa che bisogna partire da una
nell’ordine: Cil (Comunicazione inizio situazione legittima, senza sperare di po-
lavori) asseverata, Scia o permesso di co- ter sovrapporre Scia o Cila a situazioni
struire, a seconda del peso dell’interven- complesse ed irregolari (seppur remote).
to (da manutenzione straordinaria a ri- Questo stesso principio è stato ritenuto
strutturazione). costituzionalmente legittimo (sentenza
Sia la Comunicazione inizio lavori (Cil), 529/1995), ammettendo sugli immobili
che la segnalazione (Scia), devono avere abusivi le sole modifiche necessarie al lo-
un allegato (a firma di un tecnico) che as- ro mantenimento, mentre tutte le inno-
severi la compatibilità dell’intervento vazioni e le migliorie possono essere au-
con lo strumento urbanistico, descriven- torizzate solamente se partono da un
do le opere e dichiarandone la fattibilità presupposto di piena legittimità.
urbanistica. Il primo passo per utilizzare i Anche la circolare Lunardi (Lavori pub-
contributi energetici e sismici parte blici 7 agosto 2003 numero 41714) condi-
quindi dalla verifica della situazione edi- vide il principio, ammettendo che si pos-
lizia, perchè in materia vige il principio sa intervenire solo su edifici per i quali è
che collega in modo stringente i vari titoli stata chiesta (anche se non ancora otte-
edilizi, ognuno dei quali deve essere coe- nuta) una sanatoria.
rente a una documentata e legittima si- © RIPRODUZIONE RISERVATA
55
I CASI
Difformità tollerate
solo se sanate o lievi
di Guglielmo Saporito buto, la detraibilità fiscale degli
U
interessi sui mutui ed il regime di
n errato coordinamento tra favore nelle imposte locali.
i contributi e le norme edili- Solo un eventuale provvedimento
zie può condurre a serie di sanatoria edilizia farebbe recupe-
conseguenze, in particolare quando rare i benefici fiscali, con costi intui-
si superano i limiti posti dal legisla- tivamente minori rispetto alla perdi-
tore, cioè il 2% di altezze, coperture e ta dei benefici. In caso di irregolari-
distacchi (articolo 49 Dpr 380/01). tà, dimostrata dall’agenzia delle
Oggi tale norma è stata innovata Entrate, il contributo ceduto all’im-
dall’articolo 34 bis del Dpr 380/01 presa non deve essere da quest’ulti-
(introdotto a luglio dal Dl 76/20, ma restituito, perchè l’agenzia pro-
articolo 10) che tollera le difformità cede nei confronti di chi ha commis-
inferiori al 2% se non si violano spe- sionato i lavori.
cifici divieti urbanistici né si pregiu- Se i lavori non corrispondono a
dichi l’agibilità dell’immobile. quelli agevolabili, se sono stati com-
Ciò significa che le violazioni messi eccessi o irregolarità, occorre
entro il 2%, la diversa collocazione chiedersi chi si assumerà la respon-
degli impianti, le opere interne e le sabilità e pagherà la sanzione, il
modifiche di finiture di edifici po- tecnico, il committente o l’impresa?
tranno essere meramente dichiara- Se l’irregolarità è imputabile a più
te dal tecnico abilitato, con Cila o persone, tutte sono obbligate in
Scia, a fine lavori o in sede di tra- solido al risarcimento del danno. Chi
sferimento (compravendita). Si risarcisce il danno ha poi regresso
amplia così l’orientamento (circo- sugli altri, nella misura determinata
lare agenzia territorio 2/2010) che dalla gravità della rispettiva colpa e
ammetteva lievi difformità catasta- dall’entità delle conseguenze che ne
li, se non incidenti sul valore del- sono derivate. Nel dubbio, le singole
l’immobile. Per ogni unità immobi- colpe si presumono uguali (articolo
liare è quindi ammessa una limita- 2055 del Codice civile). In concreto:
ta tolleranza, superata la quale si risponde il tecnico se sbaglia atti
incorre nella decadenza dai benefi- della sua professione (disegni, mi-
ci fiscali, e cioè si perdono il contri- sure, titoli edilizi); risponde l’impre-
56
PERMESSI EDILIZI E REGOLARITÀ
sa se non esegue le opere secondo consentito) genereranno sanzioni

progetto e se non fa presenti irrego- a carico del committente, del tecni-
larità agevolmente percepibili; rico o dell’impresa a seconda del
sponde il committente se si intro- loro contributo alla realizzazione
mette nei lavori condizionandoli e dell’illecito.
generando errori. Se i materiali non Se il bonus viene ceduto, a fronte
corrispondono, risponde il soggetto di lavori, il relativo importo non è
che tali materiali ha scelto; se i lavori richiesto dall’agenzia delle Entrate
eccedono quelli agevolabili, sarà all’impresa cessionaria, ma è ogget-
necessario operare una detrazione e to di recupero a carico del commit-
con recupero a carico del soggetto tente: quest’ultimo, se esente da
che ha chiesto il contributo, anche se responsabilità, potrà rifarsi sul pro-
poi lo ha ceduto. prio tecnico o sull’impresa dimo-
Un’irregolarità edilizia (ad esem- strando di non avere colpa degli
pio la realizzazione di vani in più, o errori altrui.
un cambio di destinazione non © RIPRODUZIONE RISERVATA
Gli oneri di concessione
Tra le spese da tener presenti, e da oneri di concessione, è anche vero

inserire nel bonus da richiedere, vi che sui Comuni grava il peso di ri-
sono anche gli oneri di concessione qualificare il tessuto urbano.
che spettano al Comune: questi
oneri sono confermati dall’articolo Il cambio d’uso
17 comma quattro bis del Dpr Problema analogo è quello della
380/01 (modificato dal Dl 76/20 - gratuità del mutamento di destina-
Decreto semplificazioni), secondo il zione d’uso: vi possono infatti esse-
quale gli interventi di rigenerazione re bonus utilizzati all’interno della
urbana e ristrutturazione, recupero categoria residenziale, ma che i
e riuso hanno un contributo di co- Comuni ritengono di sottoporre al
struzione ridotto (di almeno il 20%). pagamento di oneri.
Per esempio, se un locale accessorio
Eliminare il contributo (un sottotetto) diventa abitabile,
I Comuni possono anche eliminare sono dovuti oneri all’ente locale,
del tutto il contributo, di fatto ren- tanto più se l’intervento avviene
dendo più capienti i bonus: se da un all’interno di una ristrutturazione o,
lato sarebbe illogico che lo Stato, addirittura, di una demolizione e
attraverso il bonus, paghi ai Comuni ricostruzione.
57
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA PERMESSI EDILIZI E REGOLARITÀ
RIGENERAZIONE
Più semplice demolire

e ricostruire gli edifici
di Guglielmo Saporito normativa antisismica, dall’accessibilità
L
e dalle esigenze di installare impianti
e norme sui bonus vanno appli- tecnologici ed energetici. Se sono possi-
cate tenendo presenti le innova- bili tutte queste modifiche, è evidente
zioni al Testo unico dell’edilizia che si possa realizzare un edificio com-
380/2001, come modificate a luglio dal pletamente diverso. E questo vale anche
Dl 76/2020. Coordinando i bonus e le nei centri storici e nelle zone vincolate
norme edilizie, diventa più semplice, ad (Dlgs 42/2004), con l’unico limite di
esempio, mutare un accesso e rendere mantenere invariate sagoma, prospetti,
autonoma un’unità immobiliare, basta sedime, caratteristiche planivolumetri-
una Scia per opere di manutenzione che e tipologiche, insieme alla volume-
straordinaria (articolo 3 comma 1 b Dpr tria preesistente. Saranno quindi possi-
380). Stesso meccanismo consente di bili demolizioni e ricostruzioni di im-
cambiare una destinazione senza incre- mobili non vincolati, sempre previo
mento di carico urbanistico, ad esempio specifico titolo edilizio.
restando nella categoria residenziale. © RIPRODUZIONE RISERVATA
Soprattutto, diventa agevole eseguire

lavori di ristrutturazione con demolizio-
ne e ricostruzione, sempre con segnala- Prove facilitate
zione di inizio attività (Scia). Se poi le
norme locali (piani casa regionali), con-
sentono di ristrutturare anche con am- Con gli ultimi interventi la situazio-
pliamenti e bonus volumetrici, vi sarà ne legittima dalla quale partire non
un concreto incentivo alla rigenerazione deve più necessariamente risultare
urbana. In particolare, si potrà demolire solo da documenti formali.
e ricostruire (con contributi) utilizzando Se le costruzioni sono remote
l’articolo tre, lettera d), del Dpr 380 / basterà riferirsi a documenti pro-
2001. La norma è rilevante perché con- banti. Potrà poi essere utile qualsia-
sente di demolire e ricostruire anche se il si altro atto pubblico o privato che
prodotto finale avrà diversità di sagoma, dimostri la provenienza, comprese
prospetti, sedime, caratteristiche plani- le riprese fotografiche ed i docu-
volumetriche e tipologiche, ed anche menti d’archivio.
con innovazioni rese necessarie dalla
58
8
SICUREZZA E
ASSICURAZIONI
IL COMMITTENTE
Prevenzione
non rispettata,
stop agli sconti
di Luca Rollino
I
l superbonus avrà un preciso luogo direzione regionale delle entrate territo-
di “creazione”: i cantieri. Questo ri- rialmente competente».
chiama immediatamente l’atten- A livello legislativo, la sicurezza sui luo-
zione su uno dei temi di maggior ri- ghi di lavoro e quindi sui cantieri è regola-
lievo: la sicurezza degli operatori e mentato dal Dlgs 81/08 e successive mo-
le responsabilità connesse. È questo un dificazioni e integrazioni, che individua
ambito particolarmente importante in in modo chiaro doveri e soggetti respon-
quanto, in base all’articolo 4 del Dm sabili. La prima figura insignita di respon-
41/98, «la detrazione non è riconosciuta sabilità quando viene aperto un cantiere è
in caso di violazione delle norme in mate- il committente. Si definisce “committen-
ria di tutela della salute e della sicurezza te” ai fini dell’adempimento degli obbli-
sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché ghi connessi alla sicurezza nei cantieri
di obbligazioni contributive accertate da- temporanei e mobili, in base all’articolo
gli organi competenti e comunicate alla 89 del Dlgs 81/08 (Testo unico della sicu-
60
SICUREZZA E ASSICURAZIONI
rezza), nell’ambito di lavori privati, il sog- sicurezza scatta per tutti i cantieri in cui
getto per conto del quale l’opera viene re- sia prevista, o vi sia, la presenza anche non
alizzata. Il committente può a sua volta contemporanea di più imprese. In questo
incaricare un altro soggetto, il “responsa- caso si fa riferimento ad ogni ipotesi in cui
bile dei lavori”, di svolgere i compiti ad es- i lavori appaltati vengano eseguiti da più
so attribuiti dal medesimo decreto. imprenditori, essendo viceversa esclusi
La delega, affinché sia valida, deve attri- dal computo i lavoratori autonomi. Il
buire al delegato tutti i poteri di organiz- committente (o il responsabile dei lavori)
zazione, gestione e controllo richiesti dal- inoltre è tenuto a verificare l’idoneità tec-
la specifica natura delle funzioni delega- nico-professionale delle imprese e dei la-
te. Deve attribuire inoltre al delegato l’au- voratori autonomi in relazione alle fun-
tonomia di spesa necessaria allo zioni o ai lavori da affidare. In particolare,
svolgimento delle funzioni delegate. si deve assicurare che le imprese abbiano
Gli obblighi del committente sono de- il «possesso di capacità organizzative,
finiti dall’articolo 90 del Dlgs 81/08. Al nonché disponibilità di forza lavoro, di
committente è demandato l’onere del- macchine e di attrezzature, in riferimento
l’effettuazione della cosiddetta “notifica ai lavori da realizzare».
preliminare” del cantiere stesso. Il com- © RIPRODUZIONE RISERVAT
mittente è tenuto inoltre a trasmettere

copia della notifica preliminare e del
Durc delle imprese e dei lavoratori auto- Gli attori della sicurezza
nomi, unitamente ad una dichiarazione
attestante l’avvenuta verifica della ulte-
riore documentazione, all’amministra- In cantiere ci sono differenti attori. Abbiamo il committen-
zione concedente. In base all’articolo 90 te, le cui responsabilità possono essere delegate ad un
del Dlgs 81/2008, in assenza di notifica responsabile dei lavori. Poi le figure tecniche: il coordinato-
preliminare oppure in assenza del Durc, re per la sicurezza in fase di progettazione e dal coordina-
è sospesa l’efficacia del titolo abilitativo. tore per la sicurezza in fase di esecuzione, nominate dal
Il committente è poi tenuto a chiedere al- committente. Ci sono le imprese affidatarie o esecutrici:
le imprese esecutrici una dichiarazione l’impresa affidataria può eseguire direttamente l’opera
dell’organico medio annuo ed una di- impegnando proprie risorse umane e materiali oppure
chiarazione relativa al contratto colletti- viceversa appaltare l’intera opera o parte di essa ad impre-
vo applicato. se subappaltatrici e/o a lavoratori autonomi, limitandosi in
Il committente è responsabile della no- tal caso a gestire questi altri soggetti verificando le condi-
mina del coordinatore per la sicurezza in zioni di sicurezza dei lavori affidati. L’impresa esecutrice è
fase di esecuzione dei lavori (“Cse”, da no- invece l’impresa «che esegue un’opera o parte di essa
minarsi prima dell’affidamento dei lavo- impegnando proprie risorse umane e materiali». Infine, c’è
ri) e in fase di progettazione (“Csp”, da no- la figura del lavoratore autonomo cioè la «persona fisica la
minarsi contestualmente all’affidamen- cui attività professionale contribuisce alla realizzazione
to dell’incarico di progettazione). L’obbli- dell’opera senza vincolo di subordinazione».
go di nomina del coordinatore per la
61
PROFESSIONISTI
Asseverazioni coperte
da polizza congrua
di Luca Rollino re al cliente, all’atto della ricezione
I
dell’incarico, gli estremi della poliz-
n base all’articolo 5 del Dpr za e il relativo massimale, di cui
137/12, il professionista iscritto deve comunicare tempestivamente
a un albo è tenuto a stipulare eventuali variazioni.
idonea assicurazione di Rc profes- La polizza professionale copre i
sionale a copertura dei possibili danni derivati da colpa e da colpa
danni derivanti dall’esercizio del- grave del professionista: la prima si
l’attività. L’obiettivo è quello di verifica per negligenza, impruden-
tutelare il cliente, mantenendolo za o imperizia, mentre la seconda si
indenne dai possibili danni che verifica in presenza di grossolana
possano scaturire dall’attività svol- mancanza di diligenza, con eviden-
ta dal professionista. te scostamento dalle regole di pru-
L’articolo 119 del Dl Rilancio con- denza e perizia che il caso concreto
vertito in legge aggiunge un ele- avrebbe richiesto di osservare.
mento ulteriore, ovvero la tutela del I danni derivanti da dolo (inten-
bilancio dello Stato. Infatti a quanti zionalità di causare il danno) non
asseverino la congruità dei costi e la sono risarcibili, ma in tal caso spet-
conformità dei requisiti tecnici per terà alle autorità preposte il compi-
accedere al superbonus, è richiesto to di intervenire, e comunque è
di stipulare una polizza assicurativa prevista una sanzione pecuniaria
della responsabilità civile, con mas- sino a 15mila euro per l’attestazione
simale adeguato al numero delle infedele resa (come previsto dall’ar-
attestazioni o asseverazioni rila- ticolo 119 del Dl Rilancio). Esistono
sciate e agli importi degli interventi due possibili tipologie di polizza
oggetto delle predette attestazioni o professionale: polizza “all risk” e
asseverazioni e, comunque, non polizza “a rischi nominati”.
inferiore a 500mila euro, al fine di La prima tutela l’assicurato con-
garantire ai propri clienti e al bilan- tro una pluralità di rischi e in gene-
cio dello Stato il risarcimento dei rale contro tutti gli eventi rischiosi
danni eventualmente provocati che si possano manifestare, senza
dall’attività prestata. che questi ultimi debbano necessa-
Il professionista è tenuto a indica- riamente essere elencati. La secon-
62
SICUREZZA E ASSICURAZIONI
da prevede una copertura solo per rarsi tipiche della professione di

le tipologie di rischi espressamente riferimento ma non ancora codifi-
indicati nel contratto. In caso di cate o emerse all’atto della sotto-
polizza a rischi nominati è ovvia- scrizione della polizza, perché ad
mente cruciale prestare la massima esempio derivanti da novità nor-
attenzione alla corretta e più ampia mative successive o comunque
possibile delimitazione degli ambi- perché in precedenza non eseguite
ti oggetto di copertura. La presenza dall’assicurato.
di una polizza “all risk” comporta Parrebbe rientrare in questa casi-
in caso di controversia giudiziale stica l’asseverazione richiesta dal Dl
l’inversione dell’onere della prova: Rilancio al tecnico abilitato o allo
spetta pertanto alla compagnia (e strutturista (per quanto riguarda il
non all'assicurato come negli altri super sismabonus): una polizza all
casi) la dimostrazione che il danno risk vigente dovrebbe coprire anche
non rientra nella casistica di quelli questa nuova attività operativa.
coperti. La polizza “all risk” con- Due aspetti sono da considerare
sente anche di estendere “automa- nella polizza professionale sotto-
ticamente” la copertura alle attività scritta da un professionista (o da
“nuove”, attività cioè da conside- una impresa): retroattività e ul-
IL CASO RISOLTO
In cantiere
Il caso della demolizione e ricostruzio- un atto avente le medesime finalità, una
ne con vendita diretta dell’impresa fideiussione di importo corrispondente
L’articolo 119 del Dl Rilancio estende il alle somme e al valore di ogni altro even-
110% anche al caso dell’agevolazione tuale corrispettivo che il costruttore ha
prevista per demolizione e ricostruzione riscosso e deve ancora riscuotere
con vendita diretta da parte dell’impresa dall'acquirente prima del trasferimento
delle singole unità immobiliari. In tale della proprietà o di altro diritto reale di
caso, è il Dlgs 122/05 a regolamentare i godimento. Il costruttore è obbligato a
rapporti tra acquirente e costruttore. In contrarre ed a consegnare all'acquirente
particolare, è prevista all’atto della stipu- all'atto del trasferimento della proprietà
la di un contratto che abbia come finalità “a pena di nullità del contratto che può
il trasferimento non immediato della essere fatta valere solo dall'acquirente,”
proprietà o di altro diritto reale di godi- una polizza assicurativa indennitaria
mento su un immobile da costruire o di decennale a beneficio dell'acquirente
63
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA SICUREZZA E ASSICURAZIONI
trattività. La retroattività è la si- fetti dell’opera realizzata.

tuazione in cui il danno si manife- La responsabilità del professioni-
sta in costanza della polizza, come sta (progettista o direttore dei lavo-
conseguenza di un evento risalen- ri) non decade invece mai. Tuttavia,
te a prima della sottoscrizione per il tecnico abilitato che rilasci
della polizza stessa. La ultrattività l’asseverazione, considerato il pro-
(o “postuma”) è la situazione cioè filo fiscale del danno che si andreb-
in cui il danno si manifesta dopo be a configurare, si può immaginare
la scadenza della polizza, come una durata della copertura assicu-
conseguenza di un evento risalen- rativa correlata al periodo in cui tale
te al periodo in cui la polizza stes- danno potrebbe generarsi in segui-
sa era vigente. to a contestazione (quindi cinque
In genere la retroattività copre un anni dopo il quinto anno di fruizio-
periodo di dieci anni antecedenti ne della detrazione).
alla sottoscrizione della polizza, ma Rispetto ai professionisti, è dif-
esistono anche polizze che preve- ferente la situazione in cui si tro-
dono una retroattività illimitata. La vano le imprese esecutrici, per le
postuma risponde invece all’esi- quali le coperture assicurative
genza di estendere la copertura sono comunque richieste ma in
anche per un periodo successivo a forme diverse.
quando il professionista avrà termi- Nel caso degli appalti privati
nato la propria attività. Per le im- (quali si configurano in massima
prese la postuma ha sempre una parte i lavori sui condomini) vi è
durata minima di dieci anni, per una certa discrezionalità: è il com-
evidenti ragioni legate al periodo di mittente che richiede le coperture
tempo entro il quale una ditta è assicurative tra quelle a disposizio-
chiamata a rispondere di vizi o di- ne, ovvero fidejussione provvisoria,
fidejussione definitiva, fidejussione
per svincolo ritenute di garanzia
La decennale postuma sugli stati avanzamento lavori, re-
sponsabilità civile verso terzi e ope-
rai (Rct-Rco) e polizza Car (con-
La polizza postuma decennale è obbligatoria solo per le structor’s all risks).
compravendite fra imprese e privati, ma non fra due Nel caso dei lavori per i quali
soggetti privati. I rischi coperti sono i danni derivanti saranno richiesti i superbonus
da rovina totale o parziale dell'opera, da gravi difetti appare utile richiedere alle imprese
costruttivi dell’opera e quelli causati da vizio del suolo delle coperture assicurative a tute-
o per difetto della costruzione. La garanzia base preve- la e garanzia sia della fase esecuti-
de l’assicurazione dei danni sopra citati che possono va, sia della fase successiva di godi-
colpire la struttura esterna dell’immobile (l’involucro). mento del bene.
64
9
VISTO, CONGRUITÀ
E ASSEVERAZIONI
I PROFESSIONISTI
Visto di conformità
sul modello
delle opzioni
di Alessandro Borgoglio
L
’articolo 119, comma 11, del lasciate dai professionisti incaricati.
“Decreto Rilancio” impone al La norma fa esplicitamente riferimento
contribuente, qualora opti al visto di conformità apposto sulle di-
per lo sconto in fattura o la chiarazioni fiscali dai professionisti abili-
cessione del credito, al posto tati e dai Caf di cui all’articolo 35 del Dlgs
della detrazione del 110%, di richiedere il 241/1997 (si veda il capitolo 13).
visto di conformità dei dati relativi alla
documentazione che attesta la sussi- Con la detrazione non serve
stenza dei presupposti che danno diritto Come ribadito dalle Entrate con la circo-
alla detrazione. lare 24/E/2020, il visto di conformità è ri-
Inoltre, in base al successivo comma 13, chiesto soltanto in caso di opzione, da
lettera b), il soggetto che rilascia il visto di parte del contribuente, per la trasforma-
conformità deve verificare la presenza zione della detrazione in credito d’impo-
delle asseverazioni e delle attestazioni ri- sta cedibile a terzi, oppure per lo sconto in
66
VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI
fattura; pertanto, se il contribuente sce- mità (punto 4.2); mentre, nel caso di inter-
glie di mantenere la detrazione del 110% e venti su parti comuni, anche dall’ammi-
di utilizzarla, secondo il piano di ratea- nistratore condominiale, salvo che si trat-
zione previsto dal comma 1 dello stesso ti di condomìni per i quali non sussiste
articolo 119 in cinque quote annuali di pa- l’obbligo di nomina dell’amministratore
ri importo, allora il visto di conformità e, in tal caso, uno dei condòmini è incari-
non è richiesto. cato di inviare la comunicazione, e il sog-
getto che rilascia il visto, mediante appo-
Le altre esclusioni sito servizio web disponibile nell’area ri-
Inoltre, quest’ultimo non è comunque riservata del sito internet dell’Agenzia delle
chiesto al di fuori della detrazione del entrate, è tenuto a verificare e validare i
110%, ovvero per gli altri interventi che dati relativi al visto di conformità e alle as-
l’articolo 121, comma 2, del Dl 34/2020 severazioni e attestazioni (punto 4.4).
ammette alla facoltà di opzione per la tra- A tal fine, nel modello è inserito un ap-
sformazione della detrazione in credito posito spazio, da compilare solo in pre-
d’imposta cedibile a terzi o per lo sconto in senza di superbonus, in cui va inserito il
fattura: si tratta degli interventi di recupe- codice fiscale del Caf e del suo responsabi-
ro del patrimonio edilizio di cui all’artico- le, ovvero del professionista che appone il
lo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del Tuir, visto, con la relativa firma.
nonché di efficienza energetica di cui al-
l’articolo 14 del Dl 63/2013, di adozione di Le sanzioni
misure antisismiche di cui all’articolo 16, Sebbene l’articolo 119, comma 14, del Dl
commi da 1-bis a 1-septies del Dl 63/2013, 34/2020 stabilisca delle specifiche e pe-
di recupero o restauro della facciata degli santi sanzioni «a carico dei soggetti che ri-
edifici esistenti di cui all’articolo 1, comma lasciano attestazioni e asseverazioni infe-
219, della legge 160/2019, di installazione deli», si ritiene che queste ultime siano ri-
di impianti fotovoltaici di cui all’articolo feribili ai tecnici abilitati alle asseverazio-
16-bis, comma 1, lettera h), del Tuir e di co- ni “edilizie” di cui al precedente comma
lonnine per la ricarica dei veicoli elettrici 13, mentre le sanzioni applicabili in caso di
di cui all’articolo 16-ter del Dl 63/2013. infedeltà del visto di conformità dovreb-
bero essere quelle stabilite dalla specifica
Il modello disciplina dei visti di cui al Dlgs 241/1997 e,
Con il Provvedimento 283847 dell’8 ago- in particolare, dal suo articolo 39, comma
sto 2020 le Entrate hanno approvato il 1, lettera a): da 258 a 2.582 euro, con so-
modello di comunicazione dell’opzione spensione dalla facoltà di rilasciare il visto
per lo sconto in fattura e la cessione del in caso di recidiva o violazioni gravi.
credito (si veda capitolo 13), che, con rife- In base all’articolo 119, comma 15, del Dl
rimento agli interventi che danno diritto 34/2020, rientrano tra le spese detraibili
alla detrazione del 110% eseguiti sulle uni- per gli interventi al 110% quelle sostenute
tà immobiliari, è inviata esclusivamente per il rilascio del visto di conformità.
dal soggetto che rilascia il visto di confor- © RIPRODUZIONE RISERVATA
67
GLI ADEMPIMENTI
Test automatico dell’Enea

sulle asseverazioni
di Alessandro Borgoglio anche i geometri, seppur limitata-
L’
mente a taluni interventi su edifici
articolo 119, comma 13, del Dl di modesta entità; c’è poi la schiera
34/2020 stabilisce, ai fini dei certificatori energetici, che in-
della detrazione del 110% e clude anche altri tecnici chiamati al
dell’opzione per la cessione del credi- rilascio degli Ape, che il comma 3
to o per lo sconto in fattura (articolo dell’articolo 119 richiede necessaria-
121), che i tecnici abilitati asseverino il mente prima e dopo gli interventi, al
rispetto dei requisiti per gli interventi fine di dimostrare il miglioramento
di efficienza energetica di cui ai com- di almeno due classi energetiche o,
mi da 1 a 3 dell’articolo 119 previsti dal se non possibile, il conseguimento
decreto approvato dal ministero dello di quella più elevata.
Sviluppo economico sui requisiti in Le asseverazioni sono necessarie
base al comma 3-ter dell’articolo 14 sia ai fini dell’utilizzo diretto della
del Dl 63/13, e la congruità delle spese detrazione del 110%, sia in caso di
sostenute in relazione agli interventi opzione per la cessione del credito o
agevolati. Una copia dell’asseverazio- lo sconto in fattura, e la loro presenza
ne è trasmessa, per via telematica, è verificata dal professionista che
all’Enea. Per gli interventi antisismi- appone il visto di conformità nel caso
ci, l’efficacia degli stessi al fine della in cui venga esercitata l’opzione (arti-
riduzione del rischio sismico è asse- colo 119, comma 13, lettera b), ultimo
verata dai professionisti incaricati periodo).
della progettazione strutturale, della Nel decreto Mise è specificato che
direzione dei lavori delle strutture e l’asseverazione è la dichiarazione
del collaudo statico, secondo le ri- sottoscritta dal tecnico abilitato, in
spettive competenze, iscritti agli base agli articoli 47, 75 e 76 del Dpr
ordini o ai collegi professionali di 445/00, con la quale lo stesso attesta
appartenenza, e i professionisti inca- che gli interventi di efficienza ener-
ricati attestano altresì la congruità getica di cui ai commi 1, 2 e 3 dell'arti-
delle spese sostenute in relazione agli colo del Dl 34/20 sono rispondenti ai
interventi agevolati. requisiti di cui all’allegato A del de-
I professionisti coinvolti dal 110% creto dello Sviluppo economico sul-
sono gli architetti e gli ingegneri, ma l’ecobonus, nonché la congruità dei
68
costi degli stessi interventi, anche co dovrà fornire un’asseverazione e

rispetto ai costi specifici. all’esito positivo del controllo auto-
Il tecnico abilitato, all’atto della matico, verrà rilasciato un nuovo
sottoscrizione dell’asseverazione, codice identificativo abilitante al
appone il timbro fornito dall’ordine riconoscimento degli importi residui.
professionale, a dimostrazione della L’Enea procederà a sottoporre a
sua iscrizione e dello svolgimento controllo documentale almeno il 5%
della libera professione, e nell’asse- delle asseverazioni annualmente
verazione deve indicare, tra l’altro, a presentate, nonché al riscontro in
pena di invalidità, un indirizzo Pec e situ del 10% delle istanze complessi-
allegare la polizza che in ogni caso vamente sottoposte a controllo.
non può avere massimale inferiore a © RIPRODUZIONE RISERVATA
500mila euro e non può essere stipu-

lata con una compagnia extra Ue. La mappa dei professionisti
I modelli di compilazione dell’asse-
PROFESSIONE ATTIVITÀ
verazione (solo online) sono due e TECNICI ABILITATI
sono allegati al decreto del ministero Soggetti abilitati alla Redazione, sottoscrizione e invio
dello Sviluppo economico: uno per il progettazione di edifici e all’Enea delle asseverazioni,
caso in cui i lavori siano conclusi e impianti nell’ambito delle loro attestazioni di congruità delle
competenze, iscritti agli relative spese, richieste per:
uno da utilizzare nel caso di Sal, che specifici ordini e collegi detrazione del 110% per
richiede, comunque, l’invio del mo- professionali: architetti e ecobonus, cessione del credito
dello di fine lavori, entro 90 giorni dal ingegneri; geometri (entro corrispondente alla detrazione o
certi limiti) lo sconto in fattura
termine. Nei casi in cui l’asseverazio-
Professionisti incaricati della Redazione delle a sseverazioni del
ne si riferisca a un Sal, è acquisita progettazione strutturale, rischio sismico e attestazione
dichiarazione del tecnico abilitato della direzione dei lavori delle della congruità delle spese ai fini
che asseveri il rispetto dei requisiti strutture e del collaudo statico, della detrazione del 110% per gli
secondo quanto indicato dal proget- secondo le rispettive interventi antisismici, ovvero per
competenze professionali, la cessione del credito
to, degli Ape preliminari e dalle carat- iscritti agli ordini o ai collegi di corrispondente alla detrazione o
teristiche tecniche dei componenti architetti e ingegneri lo sconto in fattura
acquistati; in tali casi l’Enea, all’esito CERTIFICATORI ENERGETICI
positivo di un primo controllo auto- Architetti e ingegneri; Rilascio degli attestati di
matico, rilascia la ricevuta informati- geometri, periti industriali e prestazione energetica (Ape) ante
altri tecnici che abbiano e post intervento per dimostrare il
ca comprensiva del codice identifica- superato un apposito corso di richiesto miglioramento di
tivo della domanda, che è abilitante formazione almeno due classi energetiche
all’accesso alle opzioni dello sconto PROFESSIONISTI FISCALI
in fattura o della cessione del credito Commercialisti, esperti Apposizione del visto di
per un ammontare massimo pari al contabili, consulenti del conformità dei dati relativi alla
lavoro, periti ed esperti iscritti documentazione che attesta il
valore economico dello stato di avan- nei ruoli delle Cciaa e diritto alla detrazione del 110%,
zamento lavori dichiarato. responsabili dei Caf verifica della presenza delle
Al termine dei lavori, e comunque asseverazioni rilasciate dai tecnici
abilitati
entro 48 mesi dall’ultimo Sal, il tecni-
69
PROFESSIONISTI
Debutta l’attestazione
di congruità delle spese
di Alessandro Borgoglio lavori delle strutture e del collaudo
L’
statico, secondo le rispettive compe-
attestazione di congruità tenze professionali, iscritti agli ordini
delle spese degli interventi o ai collegi professionali di apparte-
ammessi al 110% è stata sen- nenza, i quali devono anche attestare
z’altro una delle grandi novità che la congruità delle spese sostenute in
questa disciplina agevolativa ha por- relazione agli interventi agevolati.
tato nel mondo dei bonus casa, per- La verifica di congruità da parte dei
ché non ci sono altre detrazioni fiscali tecnici incaricati è necessaria, quindi,
edilizie per accedere alle quali è ri- tanto per gli interventi di efficienta-
chiesta una previa verifica di congrui- mento energetico quanto per quelli
tà delle spese, da parte di professioni- antisismici ammessi a fruire del su-
sti terzi incaricati a questo scopo. perbonus del 110%, sempreché, ap-
Il nuovo controllo è imposto dall’ar- punto, tale verifica sia positiva. Come
ticolo 119, comma 13, del Dl 34/2020, chiarito nella guida delle Entrate
convertito dalla legge 77/2020, per “Superbonus 110%”, pubblicata in
cui, ai fini della detrazione del 110% e luglio, l’attestazione della congruità
dell’opzione per la cessione o per lo delle spese sostenute in relazione agli
sconto in fattura di cui all’articolo 121, interventi agevolati deve essere ac-
i tecnici abilitati asseverano il rispetto quisita anche ai fini della detrazione
dei requisiti previsti dal nuovo decre- diretta del 110%, indipendentemente
to Requisiti, emanato dal ministero dall’esercizio dell’opzione per lo
dello Sviluppo economico in base al sconto in fattura o per la cessione
comma 3-ter dell’articolo 14 del Dl della detrazione.
63/13, e la congruità delle spese so- I criteri a cui deve attenersi il tecni-
stenute in relazione agli interventi di co per verificare i limiti delle agevola-
risparmio energetico; per gli inter- zioni sono dettati, per quanto concer-
venti antisismici di cui al comma 4 ne gli interventi di efficienza energe-
dell’articolo 119, invece, l’efficacia tica, dal punto 13 dell’allegato A al
degli stessi al fine della riduzione del decreto del ministero dello Sviluppo
rischio sismico è asseverata dai pro- economico, laddove è stabilito che il
fessionisti incaricati della progetta- tecnico abilitato che sottoscrive l’as-
zione strutturale, della direzione dei severazione allega il computo metri-
70
co e assevera che siano rispettati i ri locali e alle ricostruzioni analitiche

costi massimi per tipologia di inter- di costo da parte dei tecnici che rila-
vento, nel rispetto dei seguenti criteri: sciano l’asseverazione, quando ma-
i costi per tipologia di intervento sono gari per risparmiare sulle parcelle i
inferiori o uguali ai prezzi medi delle contribuenti scelgano, per quegli
opere compiute riportati nei prezzari interventi per cui è possibile, di avva-
predisposti dalle Regioni e dalle Pro- lersi della dichiarazione del fornitore
vince autonome territorialmente o dell’installatore, al posto dell’asse-
competenti; in alternativa ai suddetti verazione del tecnico professionista.
prezzari, il tecnico abilitato può rife- Vediamo allora questi massimali
rirsi ai prezzi riportati nelle guide sui specifici di costo previsti dal decreto
“Prezzi informativi dell’edilizia” edite Requisiti, massimali che si considera-
dalla casa editrice Dei – Tipografia del no al netto di Iva, prestazioni profes-
genio civile; nel caso in cui i prezzari sionali e opere complementari relati-
non riportino le voci relative agli ve alla installazione e alla messa in
interventi, o parte degli interventi da opera delle tecnologie: uno degli
eseguire, il tecnico abilitato determi- interventi più gettonati sarà, ad
na i nuovi prezzi per tali interventi in esempio, l’isolamento delle pareti
maniera analitica, secondo un proce-
dimento che tenga conto di tutte le
variabili che intervengono nella defi-
nizione dell’importo stesso; per gli L’ALLEGATO D
interventi per i quali l’asseverazione
può essere sostituita da una dichiara-
! L’importanza della verifica di congruità
zione del fornitore o dell’installatore, dei costi e della sua incidenza sulla possi-
l’ammontare massimo delle detrazio- bilità di fruire del superbonus del 110% si
ni fiscali o della spesa massima am- comprende anche esaminando la scheda
missibile è calcolato sulla base dei informativa di cui all’allegato D del decre-
massimali di costo specifici per sin- to Requisiti, che deve essere trasmessa
gola tipologia di intervento di cui all’Enea ai fini del monitoraggio, laddove è
all’allegato I del decreto Requisiti, i richiesta l’indicazione obbligatoria, tra
quali, peraltro, possono essere utili l’altro, dei seguenti dati: a) costo dell’in-
anche in caso di ricostruzione analiti- tervento al netto delle spese professiona-
ca del costo di interventi in tutto o in li; b) costo massimo ammissibile (calcola-
parte non presenti nei prezzari locali. to tendendo conto del punto 13 dell’alle-
I massimali specifici di costo previ- gato A al decreto); c) costo ammesso alla
sti dall’allegato I del decreto Requisiti detrazione, ovvero il più basso dei costi di
non si applicano sempre e comunque, cui alle precedenti lettere; d) detrazione
come sembrava dalle prime indiscre- risultante dalla moltiplicazione del costo
zioni, ma soltanto, quando, appunto, ammesso per la relativa aliquota
si scelga di non fare ricorso ai prezza-
71
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI
perimetrali delle strutture opache mentati a biomasse combustibili, la

verticali (cappotto termico), la cui spesa massima ammissibile è di 350
spesa specifica massima ammissibile, euro al kWt se la potenza nominale è
per le pareti esterne, è di 150 euro al inferiore o uguale a 35 kWt, ovvero di
metro quadrato; per la sostituzione 450 euro se superiore. Per questi
dei serramenti e delle chiusure oscu- ultimi tre interventi, solo nel caso in
ranti (persiana, tapparelle, scuro) si cui essi comportino il rifacimento del
va dai 550 ai 750 euro al metro qua- sistema di emissione esistente, come
drato, in base alla zona climatica in opportunamente comprovato dalla
cui sui trova l’edificio sul quale è ef- documentazione, al massimale si
fettuato l’intervento; per l’installazio- aggiungono 150 euro al metro quadro
ne di caldaie ad acqua a condensazio- per sistemi radianti a pavimento, o 50
ne e generatori di aria calda a conden- euro al metro quadro negli altri casi,
sazione, la spesa massima ammissi- ove la superficie si riferisce alla su-
bile è di 180 o 200 euro al kWt se la perficie riscaldata. Qualora la verifica
potenza nominale è rispettivamente di congruità evidenzi che i costi so-
inferiore o uguale a 35 kWt oppure stenuti sono maggiori di quelli massi-
maggiore a tale valore; mentre per le mi risultanti dai criteri sopra descritti,
pompe di calore gli importi si alzano in relazione a una o più tipologie di
notevolmente sino a 600, 1.300 e intervento, la detrazione è applicata
1.900 euro al kWt, rispettivamente nei limiti massimi del decreto Requi-
per pompe aria/aria, altro e geoter- siti (punto 13.3 dell’allegato A).
miche; per i generatori di calore ali- L’attestazione di congruità dei costi
deve essere trasmessa all’Enea, insie-
me all’asseverazione attestante il
Le sanzioni e la polizza rispetto dei requisiti previsti e, quin-
di, entro 90 giorni dalla fine dei lavo-
ri. L’attestazione della congruità,
Ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove unitamente alle asseverazioni della
il fatto costituisca reato, ai professionisti che rilascia- sussistenza dei requisiti tecnici relati-
no non solo asseverazioni infedeli relative ai requisiti vi agli interventi eseguiti, forma og-
tecnici, ma anche infedeli attestazioni di congruità getto di specifico controllo in sede di
delle spese, si applica la sanzione amministrativa pe- apposizione del visto di conformità
cuniaria da euro 2mila a 15mila euro per ciascuna atte- da parte dei professioni fiscali (artico-
stazione o asseverazione infedele resa. Inoltre, è obbli- lo 13, comma 1, lettera b), ultimo peri-
gatoria la polizza di assicurazione della responsabilità odo, del Dl 34/20), visto obbligatorio
civile, con massimale non inferiore a 500mila euro. La in caso di cessione del credito corri-
non veridicità delle attestazioni o asseverazioni com- spondente alla detrazione del 110% o
porta, in ogni caso, la decadenza dal superbonus del di sconto in fattura di cui all'articolo
110% (comma 14 dell’articolo 119 del Dl 34/20) 121 del Dl 34/2020.
72
10
RISTRUTTURAZIONI
AL 50 PER CENTO
RISTRUTTURAZIONI
Agevolati al 110%
anche gli impianti
solari fotovoltaici
di Luca De Stefani
G
li unici interventi relati- Bonus giardini e bonus mobili
vi al recupero del patri- Il Dl 34/2020 non ha aumentato al 110%
monio edilizio dell’arti- la percentuale di detrazione del 50% e
colo 16-bis del Tuir, per i del 36%, rispettivamente, del bonus
quali è possibile, a deter- mobili e del bonus giardini, neanche co-
minate condizioni, l’aumento al 110% me interventi cosiddetti «trainati».
della relativa detrazione sono quelli ri-
guardanti le misure antisismiche nelle Fotovoltaico e accumulo
zone sismiche 1, 2 e 3 (si veda il capitolo La detrazione del 50% (che dal 2021 do-
1) e gli impianti solari fotovoltaici e i si- vrebbe tornare al 36%) per gli interventi
stemi di accumulo. di recupero del patrimonio edilizio del-
Non è prevista alcuna agevolazione l’articolo 16-bis del Tuir è elevata al 110%
neanche per il bonus facciate, il bonus e la relativa ripartizione non è in 10 ma in
mobili e quello giardini. 5 quote annuali di pari importo, per le
74
RISTRUTTURAZIONI AL 50 PER CENTO
spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 Sistema di accumulo

dicembre 2021 per l’installazione di im- La detrazione del 50% (dal 2021 del 36%)
pianti solari fotovoltaici connessi alla per gli interventi di recupero del patri-
rete elettrica su edifici, a patto che l’in- monio edilizio dell’articolo 16-bis del
stallazione sia eseguita congiuntamen- Tuir è elevata al 110%, per le spese soste-
te ad uno dei tre interventi «trainanti» o nute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre
a un intervento antisismico (articolo 2021, anche per l’installazione conte-
119, comma 5, Dl 34/2020), che benefi- stuale o successiva di sistemi di accu-
ciano del superbonus al 110 per cento. mulo integrati negli impianti solari fo-
tovoltaici agevolati con la detrazione
Limiti di spesa del 110%, con un ulteriore limite di spesa
Diversamente dagli altri lavori «traina- di 48.000 euro e comunque nel limite di
ti» dell’ecobonus, che mantengono i lo- spesa di 1.000 euro per ogni kWh di ca-
ro «tradizionali» limiti di spesa anche pacità di accumulo del sistema di accu-
con la detrazione del 110%, da ripartire mulo (articolo 119, comma 6, Dl
in 5 anni, il legislatore ha previsto un 34/2020).Pertanto, i sistemi di accu-
nuovo limite di spesa per l’installazione mulo sono agevolati al 110% solo se sono
degli impianti fotovoltaici agevolati al integrati negli impianti solari fotovol-
110%, che è pari a 48.000 euro e comun- taici agevolati con la detrazione del 110%
que di 2.400 euro per ogni kW di poten- (articolo 119, comma 6, Dl 34/2020), non
za nominale dell’impianto solare foto- se sono integrati con pannelli fotovol-
voltaico per singola unità immobiliare. taici che beneficiano di altre percentuali
Si tratta, quindi, di un limite autonomo di detrazione (50%) o non beneficiano
rispetto a quello «tradizionale» dei affatto di bonus fiscali.Il limite dei
96.000 euro per unità immobiliare, che 48.000 euro, relativo ai sistemi di accu-
rimane intatto nel caso in cui, oltre al- mulo, non è ulteriore rispetto al limite di
l’intervento trainante e all’impianto fo- 48.000 euro per l’installazione degli im-
tovoltaico, si decida di realizzare uno o pianti fotovoltaici agevolati al 110%,
più degli interventi di recupero del pa- quindi, i due investimenti concorrono
trimonio edilizio di cui all’articolo 16- al raggiungimento dello stesso. Come
bis del Tuir. In questo ultimo caso, tutta- già detto, invece, questo limite di
via, va ricordato che lo stesso articolo 48.000 euro è autonomo rispetto a
119, comma 5, del Dl 34/2020, prevede quello «tradizionale» dei 96.000 euro
che il limite di spesa si riduca a 1.600 eu- per unità immobiliare.
ro per ogni kW di potenza nominale del-
l’impianto solare fotovoltaico, se l’in- Fotovoltaico su singola unità
stallazione avviene nell’ambito degli L’esecuzione di almeno un intervento
interventi di ristrutturazione edilizia o trainante sulle parti comuni condomi-
urbanistica ovvero di nuova costruzio- niali consente di incentivare al 110% an-
ne (articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed che gli interventi effettuati «su ogni sin-
f), Dpr 380/2001). gola unità immobiliare» del condomi-
75
Cosa succede agli altri bonus
Detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per le misure antisisimiche
(36-50-70-75-80-85-110%), per i mobili e gli elettrodomestici (50%), per i giardini (36%) e per il
bonus facciate (90%). La percentuale di detrazione e limite massimo di spesa agevolata sullo
stesso intervento (anche in più anni) effettuato nella stessa unità immobiliare (comprensiva di
pertinenza), in base alla data del bonifico.
DAL 1° GENNAIO 2020

DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO DAL 1° GENNAIO ’21
AL 31 DICEMBRE 2020
- Manutenzioni straordinarie, di restauro e risanamento

conservativo, di ristrutturazione edilizia su «singole unità
immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche
rurali, e sulle loro pertinenze» (anche manutenzioni ordinarie su
«parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del
Codice Civile», quindi, condominiali o meno)
- Ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi
calamitosi Detrazione Irpef
- Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali. del 50%, Detrazione Irpef del
- Eliminazione delle barriere architettoniche.- Prevenzione di atti con limite di spesa 36%, con limite di
illeciti di terzi di 96.000 euro spesa di 48.000
- Cablatura di edifici.- Contenimento dell'inquinamento acustico e detrazione euro e detrazione di
- Misure antisismiche e opere per la messa in sicurezza statica, in di 48.000 euro, 17.280 euro, da
tutte le zone sismiche (se nelle zone sismiche 1, 2 e 3, a da ripartire ripartire in 10 quote
determinate condizioni spetta il sisma bonus “speciale” del 50- in 10 quote annuali annuali costanti.
70-75-80-85% fino al 31 dicembre 2021 o del 110% dal 1° luglio costanti.
2020 e fino al 31 dicembre 2021)
- Bonifica dall'amianto
- Riduzione degli infortuni domestici
- Conseguimento di risparmi energetici, cosiddetto «non
qualificato», compreso il fotovoltaico (articolo 16-bis, comma 1,
Tuir) (2) (3)
- Acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati,
solo sul 25% del prezzo (articolo 16-bis, comma 3, Tuir)
NOTA: (1) Spetta il super bonus del 110% (da ripartire in 5 anni), dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 per “l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi
alla rete elettrica su edifici”, ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), dpr 26 agosto 1993, n. 412, con un limite di spesa di 48.000 euro e comunque di 2.400
euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, a patto che l'installazione sia eseguita “congiuntamente ad uno” dei seguenti interventi che
beneficiano del super bonus del 110%: quelli per il risparmio energetico «qualificato» (compresi i 3 trainanti) o quelli per il sisma-bonus (articolo 119, comma 5, decreto
legge 19 maggio 2020, n. 34). Il limite di spesa si riduce a 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, se l'installazione avviene
nell'ambito degli interventi “ristrutturazione edilizia”, di “nuova costruzione” (si ritiene, comunque, dopo l'accatastamento) o di ristrutturazione urbanistica (articolo 3,
comma 1, lettere d), e) ed f), dpr 6 giugno 2001, n. 380).
“Anche per l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione” del 110%, con lo
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RISTRUTTURAZIONI AL 50 PER CENTO
a cura di Luca De Stefani
DAL 1° GENNAIO 2020

DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO DAL 1° GENNAIO ’21
AL 31 DICEMBRE 2020
Spese pagate con «strumenti idonei a consentire la tracciabilità
delle operazioni», anche sulle «parti comuni esterne» dei
condomini («fino ad un importo massimo complessivo di 5.000
euro per unità immobiliare ad uso abitativo») («comprese quelle
di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli
interventi») per: Detrazione Irpef del 36%,
con limite di spesa di 5.000
a) «sistemazione a verde» di aree scoperte private di edifici Stop
euro per «unità immobiliare
esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di alla detrazione
ad uso abitativo», da ripartire
irrigazione e realizzazione pozzi;
in 10 quote annuali costanti
b) realizzazione di «coperture a verde e di giardini pensili»;
di «unità immobiliari ad uso abitativo» (no di uffici, negozi,

ristoranti e capannoni) (articolo 1, commi da 12 a 14, legge 27
dicembre 2017, n. 205)
Mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non Detrazione Irpef del 50% (da
inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo dell’immobile ripartire in 10 quote annuali
oggetto di ristrutturazione, con limite di spesa di 10.000 euro costanti), solo se spetta la
(detrazione massima di 5.000 euro) «riferito alla singola unità detrazione del 50% per uno
immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o alla parte comune degli interventi «trainanti» di
dell’edificio oggetto di ristrutturazione», condominiali o meno «recupero del patrimonio
(circolari 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafi 3.2 e 3.5, 27
edilizio», iniziati nell’anno Stop
aprile 2018, n. 7/E, risposta del 19 febbraio 2019, n. 62), “a
prescindere dal numero dei contribuenti che partecipano alla
dell'acquisto dei mobili e alla detrazione
spesa” (istruzioni del modello 730 o di Redditi PF) e al netto delle degli elettrodomestici o in
eventuali spese sostenute nell'anno precedente, collegate allo quello precedente (ma prima
stesso intervento edilizio, «per le quali si è fruito della del pagamento dei mobili e
detrazione» nel modello dichiarativo relativo all'anno degli elettrodomestici) e
precedente (articolo 16, comma 2, decreto legge pagati, anche in parte, entro
4 giugno 2013, n. 63) il 31 dicembre dell'anno (2)
«Recupero o restauro della facciata esterna degli edifici
esistenti ubicati» in zona A o B del decreto 2 aprile 1968, n.
1444, inclusa la «sola pulitura o tinteggiatura esterna». Se
l’intervento è influente dal un «punto di vista termico» o
interessa più del 10% «dell'intonaco della superficie disperdente Detrazione Irpef e Ires del
lorda complessiva dell'edificio», serve l’asseverazione del 90%, senza limite di spesa, Stop
tecnico abilitato, il rispetto dei “valori di trasmittanza termica” da ripartire in 10 quote alla detrazione
(tabella 2 dell'allegato B al decreto Mise 11 marzo 2008), l’Ape annuali costanti
(decreto Mise 26 giugno 2015) e l’invio all’Enea, entro 90 giorni
dalla fine dei lavori, della “scheda descrittiva” degli interventi
realizzati (articolo 1, commi da 219 a 224, Legge 27 dicembre
2019, n. 160 e circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E).
stesso limite di spesa di 48.000 euro e “comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo” (articolo 119,
comma 6, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).
(2) Gli interventi «trainanti» del bonus mobili sono solo la manutenzione straordinaria (ordinaria, solo su parti comuni, condominiali o meno), il restauro e
risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, la ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi e l'acquisto di abitazioni facenti
parte dei fabbricati completamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare (circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, risposta 5.1,
risposta dell'agenzia delle Entrate fornita a Telefisco 2014 il 30 gennaio 2014 riportata nella circolare 14 maggio 2014, n. 10/E, risposta 7.1, risoluzione della
Direzione regionale delle Entrate del Veneto dell'8 novembre 2013, prot. 907-48973 e circolare Entrate 18 settembre 2013, n. 29/E, Guida sul Bonus Casa 2017
del 15 febbraio 2017; risposta 18 luglio 2019, n. 265, relativamente alla demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore).
77
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA RISTRUTTURAZIONI AL 50 PER CENTO
nio, in discontinuità con quanto affer- quale pur essendo manutenzione ordi-
mato per il bonus mobili dalla circolare naria è agevolata al 90% anche per le sin-
18 settembre 2013, 29/E, paragrafo 3.2. gole unità immobiliari), può valutare
Pertanto, è possibile agevolare al 110% l’opportunità di effettuare l’intervento
anche gli impianti fotovoltaici e i sistemi «trainante» relativo all’isolamento ter-
di accumulo, i quali possono essere in- mico dell’edificio per beneficiare del
stallati non solo sulle parti comuni, ma nuovo superbonus al 110%, con la stessa
anche «sulle singole unità immobiliari» percentuale anche per gli altri lavori
dell’edificio (Guida dell’agenzia delle edili cosiddetti «trainati».
Entrate del 24 luglio 2020, faq 12 e 18). Al di fuori della «sola pulitura o tin-
teggiatura esterna» (articolo 1, comma
Bonus facciate 219, legge 160/2019), infatti, per gli «in-
Per il bonus facciate non è previsto al- terventi influenti dal punto di vista ter-
cun aumento dal 90% al 110% della rela- mico» o che interessano più del 10%
tiva detrazione, ma chi ha intenzione di «dell’intonaco della superficie disper-
effettuare i lavori sulle facciate esterne dente lorda complessiva dell’edificio»,
degli edifici, che non riguardino la «sola la circolare delle Entrate 2/E/2020, ri-
pulitura o tinteggiatura esterna» (la chiede, comunque, il rispetto delle
stesse regole dell’«ecobonus», quali
l’acquisizione dell’asseverazione del
tecnico abilitato e dell’Ape, oltre che
REQUISITI l’invio all’Enea, entro 90 giorni dalla fi-
! Le detrazioni del 110% per l’impianto foto-
ne dei lavori, della scheda descrittiva
degli interventi realizzati.
voltaico e il sistema di accumulo sono su- Il passaggio dalla detrazione del 90% a
bordinate alla cessione al Gse dell’energia quella 110%, però, deve essere valutato
non autoconsumata in sito o non condivisa attentamente (si veda anche il capitolo
per l’autoconsumo nell’ambito delle comu- 12), in quanto le condizioni soggettive, i
nità energetiche e non sono cumulabili: requisiti soggettivi del contribuente e le
a) con altri incentivi pubblici e altre forme caratteristiche degli immobili sono dif-
di agevolazione di qualsiasi natura previ- ferenti. L’agevolazione del bonus fac-
ste dalla normativa europea, nazionale e ciate, infatti, interessa tutti i contri-
regionale, compresi i fondi di garanzia e di buenti (anche le imprese e le società, an-
rotazione; che se di capitali e soggette all’Ires) e tut-
b) con gli incentivi per lo scambio sul posto. ti gli edifici («strumentali», per le
Un decreto del Mise individua i limiti e le imprese, circolare 2/E/2020), ubicati in
modalità relative all’utilizzo e alla valo- zona A o B dal decreto 1444 del 1968. Per
rizzazione dell’energia condivisa prodot- il bonus del 110%, invece, si devono ri-
ta da impianti incentivati con il super spettare i complicati requisiti indicati
bonus del 110%. nel Dl 34/2020.
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11
ECOBONUS
DAL 65 ALL’85%
ECOBONUS
L’alternativa
della demolizione
con ricostruzione
di Luca De Stefani
S
e non si riesce ad effettuare l’ecobonus (applicabile anche altre de-
uno dei tre interventi trainanti trazioni edili) consiste nel fatto che dal 17
o non sono rispettati gli altri luglio 2020 sono ricompresi tra gli inter-
requisiti per beneficiare del venti di ristrutturazione edilizia quelli di
superbonus del 110%, le perso- «demolizione e ricostruzione di edifici
ne fisiche (e anche le imprese e i professio- esistenti con diversa sagoma, prospetti,
nisti) possono, comunque, usufruire del- sedime e caratteristiche planivolume-
l’agevolazione dell’ecobonus che rimarrà triche e tipologiche, con le innovazioni
in vigore fino alla fine del 2020, per gli in- necessarie per l’adeguamento alla nor-
terventi e le percentuali indicate nella ta- mativa antisismica, per l’applicazione
bella riportata nelle pagine seguenti. della normativa sull’accessibilità, per
l’istallazione di impianti tecnologici e
Aumento di volumetria per l’efficientamento energetico». In
La principale novità del 2020 relativa al- questi casi, l’intervento «può prevede-
80
ECOBONUS DAL 65 ALL’85%
re» anche, nei soli casi espressamente già nel 2007, che potevano accedere al-
previsti dalla legislazione vigente o dagli l’incentivo anche le demolizioni e le «fe-
strumenti urbanistici comunali, «incre- deli ricostruzioni», in quanto le altre fat-
menti di volumetria anche per promuo- tispecie (come ad esempio, la ricostru-
vere interventi di rigenerazione urba- zione con sagoma e/o volumetria diver-
na» (articolo 3, comma 1, lettera d), Dpr 6 sa), nel 2007, erano considerate nuove
giugno 2001, numero 380). costruzioni (circolari 1° luglio 2010, 39/E,
risposta 4.1 e 16 febbraio 2007, 11/E; riso-
Terreno non di proprietà luzione 11 luglio 2008, 295/E).
I bonus edili sono fruibili anche per la de- Anche per l’ecobonus, dal 17 luglio 2020,
molizione di unità immobiliari non di ha effetto la variazione della definizione di
proprietà, per le quali si possiedono solo i ristrutturazione del nuovo articolo 3,
diritti edificatori, seguita dalla ricostru- comma 1, lettera d), Dpr 380/2001, secon-
zione delle stesse su un terreno di proprie- do la quale è possibile abbattere un edifi-
tà (fino al 16 luglio 2020, senza incremento cio e ricostruirlo, con una sagoma diffe-
di volume, ma con la modifica della sago- rente e anche con «incrementi di volume-
ma). Il chiarimento è contenuto nella ri- tria», nei casi espressamente previsti dalla
sposta delle Entrate del 26 giugno 2020, legislazione vigente o dagli strumenti ur-
numero 194.Il caso trattato riguarda l’ac- banistici comunali e anche per promuo-
quisto da parte di un contribuente di un vere interventi di rigenerazione urbana.
terreno agricolo e di diritti edificatori deri-
vanti dalla futura demolizione di due uni- Ristrutturare e ampliare
tà immobiliari, autonomamente accata- Se dal titolo amministrativo di autorizza-
state (categorie A/3 e C/6) e presenti in un zione dei lavori viene riportato che l’opera
altro terreno confinante con quello acqui- non consiste «in un intervento di conser-
stato, per edificare, su quest’ultimo, vazione del patrimonio edilizio esisten-
un’abitazione, utilizzando la volumetria te», ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lette-
delle unità immobiliari per le quali l’acqui- ra d), Dpr 380/2001, ma che si tratta di «un
rente si è impegnato a demolire. Il fatto che intervento di nuova costruzione», ai sensi
l’istante non sia il proprietario degli im- dell’articolo 3, comma 1, lettera e), Dpr
mobili oggetto di demolizione (in quanto 380/2001 (risposta 30 giugno 2020, n.
solo titolare dei diritti edificatori risultanti 195), non spetta alcuna detrazione Irpef o
dalla demolizione) non pregiudica la pos- Ires, pertanto, è preferibile fiscalmente la
sibilità di effettuare i lavori edili, benefi- ristrutturazione senza demolizione del-
ciando di specifiche detrazioni fiscali. l’esistente, ma con ampliamento della vo-
lumetria, in quanto in questi casi la detra-
Con il risparmio energetico zione spetta almeno per le spese riferibili
Per la detrazione Irpef e Ires del 50-65- alla parte esistente (circolare 1° luglio
70-75-80-85% sul risparmio energetico 2010, 39/E, risposta 4.1, Faq Enea 68-bis e
«qualificato», la circolare 31 maggio risoluzione del 4 gennaio 2011, 4/E, sul
2007, 36/E, paragrafo 2, aveva chiarito, piano casa). In questi casi, comunque,
81
BONUS 110% LA GUIDA COMPLETA ECOBONUS DAL 65 ALL’85%
l’agevolazione non può riguardare gli in- ti dall’abitazione, seguito dalla rico-
terventi di riqualificazione energetica struzione di due garage con una volu-
globale dell’edificio (articolo 1, comma metria inferiore;
344, Legge 296/2006), in quanto per que- N assieme alla ristrutturazione senza de-
ste opere è necessario individuare il fabbi- molizione dell’abitazione, ma con l’am-
sogno di energia primaria annua riferita pliamento, utilizzando la volumetria non
all’intero edificio, comprensivo, pertanto, impiegata per ricostruire i due garage.
anche dell’ampliamento. In questo caso, si ritiene che possano
L’incentivo, invece, spetta per gli altri spettare le agevolazioni relative alle de-
interventi agevolati (ad esempio dei com- trazioni per la ristrutturazione, per l’eco-
mi 345, 346 e 347), in quanto è subordinato bonus o per il sismabonus, basandosi sul-
alle caratteristiche tecniche dei singoli la risposta dell’agenzia delle Entrate del
elementi costruttivi (pareti, infissi) o dei 26 giugno 2020, numero 194 (applicabile,
singoli impianti (pannelli solari termici, peraltro, alla normativa più stringente in
caldaie). Se con la ristrutturazione senza vigore fino al 16 luglio 2020, che vietava
demolizione dell’esistente, ma con am- l’incremento di volume, in caso di demo-
pliamento della volumetria, si realizzano lizione e ricostruzione), in quanto le En-
impianti al servizio dell’intero edificio, le trate hanno concesso l’agevolazione del-
detrazioni del 50-65-70-75-80-85% de- l’articolo 16-bis del Tuir, anche alla demo-
vono essere calcolate solo sulla parte im- lizione di unità immobiliari non di pro-
putabile all’edificio esistente, in quanto prietà, seguita dalla ricostruzione delle
non possono essere riconosciute sulla stesse su un terreno di proprietà, utiliz-
parte di spesa riferita all’ampliamento. Si zando la volumetria delle unità immobi-
dovrà utilizzare, quindi, un criterio di ri- liari demolite.
partizione proporzionale basato sulle La volumetria liberata dai due garage,
quote millesimali (circolare 1° luglio 2010, infatti, può benissimo essere utilizzata
39/E, risposta 4.1, risoluzione 4 gennaio per ristrutturare e ampliare l’abitazione,
2011, 4/E, circolare 23 aprile 2010, 21/E e senza che ciò faccia rientrare l’intervento
Faq Enea 68-bis). complessivo tra quelli relativi a «nuove
costruzioni», ai sensi dell’articolo 3, com-
Demolire e ristrutturare ma 1, lettera e), Dpr 380/2001. Il titolo am-
Oltre alle classiche ipotesi di demolizione ministrativo di autorizzazione dei lavori,
seguita dalla ricostruzione o di ristruttu- comunque, deve riportare chiaramente
razione senza demolizione dell’esistente, che l’intera opera consiste «in un inter-
ma con ampliamento, nella pratica è pos- vento di conservazione del patrimonio
sibile imbattersi anche in interventi che edilizio esistente», ai sensi dell’articolo 3,
sono un mix di queste due ipotesi, come comma 1, lettera d), Dpr 380/2001 (rispo-
quando l’intervento è complessivamente sta 30 giugno 2020, numero 195), grazie
costituito, ad esempio, da queste due ope- all’utilizzo della volumetria non utilizzata
razioni: nell’area edificabile.
N la demolizione di due garage separa- © RIPRODUZIONE RISERVATA
82
12
L’INTRECCIO
CAPPOTTO-FACCIATE
L’ALTERNATIVA
Bonus facciate
per edifici ubicati
in zona A o B
di Fabio Chiesa e Giampiero Gugliotta
I
l bonus facciate mantiene il suo ap- Il «decreto efficienza»
peal e rimane una valida alternativa Per gli interventi che non siano di sola pu-
al bonus 110%, anche in caso si pon- litura o tinteggiatura esterna, ma siano
gano in essere interventi influenti anche influenti dal punto di vista termico
dal punto di vista termico. o che interessino oltre il 10% dell’intona-
L’agevolazione, introdotta dalla legge di co della superficie disperdente lorda
bilancio 2020, consente una detrazione complessiva dell’edificio, vanno soddi-
dall’imposta lorda pari al 90% delle spese sfatti i requisiti indicati nel “Decreto Effi-
sostenute per gli interventi finalizzati al cienza Energetica” del 6 agosto 2020, a
recupero o restauro della facciata esterna firma del ministro dello Sviluppo Econo-
degli edifici esistenti ubicati in zona A o B, mico di concerto con gli altri ministri in-
in base al Dm 1444/68: di fatto, però, capire teressati che definisce, tra l'altro, i requi-
in che zona sia oggi il proprioimmobile è siti tecnici che devono soddisfare gli in-
una vera impresa. terventi finalizzati al recupero o restauro
84
L’INTRECCIO CAPPOTTO-FACCIATE
della facciata esterna degli edifici esi- che conseguono reddito d’impresa (per-
stenti di cui all'articolo l, comma 220 della sone fisiche, enti, società di persone, so-
legge 27 dicembre 2019, n. 160, ivi com- cietà di capitali).
presi i massimali di costo specifici per © RIPRODUZIONE RISERVATA
singola tipologia di intervento.

Mentre quindi il bonus facciate richiede,
per gli interventi che non siano di sola pu- La convenienza
litura o tinteggiatura esterna, ma influenti
dal punto di vista termico, un interessa- Bonus facciate con «cappotto», confronto con il bonus 110%
mento di oltre il 10% dell’intonaco della BONUS FACCIATE (ARTICOLO 1, INTERVENTI DI ISOLAMENTO TERMICO DELLE
COMMI DA 219 A 224, LEGGE N. SUPERFICI OPACHE (ART. 119, COMMA 1,
superficie disperdente lorda complessiva 160/2019) LETTERA A), DL N. 34/2020
dell’edificio, il superbonus del 110% pone CARATTERISTICA DELL’INTERVENTO
come condizione un interessamento del- Facciata esterna di edifici Isolamento termico delle superfici
di qualsiasi categoria opache verticali, orizzontali e inclinate
l’involucro dell’edificio con un’incidenza catastale ubicati in zona A che interessano l’involucro
superiore almeno al 25 per cento. o B (staabilita in base al Dm dell’edificio, su un massimo di due
2 aprile 1968, n. 1444) unità immobiliari o sulle parti comuni
di edifici, ovunque ubicati (anche in
Le esclusioni zona C), diversi dalle unità immobiliari
L’agevolazione bonus facciate non spetta residenziali appartenenti alle
per gli interventi realizzati mediante de- categorie catastali A1, A8 e A9
molizione e ricostruzione mentre il bonus DETRAZIONE DI IMPOSTA
110% si estende, ma solo per gli edifici fa- 90% 110%
miliari o sulle parti comuni di edifici ovun- PERCENTUALE DI ISOLAMENTO
que ubicati (anche in zona C), diversi dalle Oltre il 10% dell’intonaco Oltre il 25% della superficie
della superficie disperdente lorda dell’edificio
unità immobiliari residenziali apparte- disperdente lorda
nenti alle categorie catastali A1 (abitazioni LIMITE DI SPESA AGEVOLABILE
signorili), A8 (ville) e A9 (castelli), agli in- Nessuna (la detrazione In funzione del tipo di edificio: per
terventi di demolizione e ricostruzione e spetta entro il limite dei edifici unifamiliari 50.000 euro; Per
tetti di costo stabiliti unità immobiliari condominiali 40.000
all’isolamento termico delle superfici
dall’emanando Dm MIse) euro (da 2 a 8 unità), 30.000 (più di 8)
opache orizzontali e inclinate.
DURATA DELL’AGEVOLAZIONE
Spese sostenute nel 2020 Spese sostenute dal 1° luglio 2020 al
Chi può farlo 31 dicembre 2021
Dal lato soggettivo, inoltre, la detrazione RIPARTIZIONE DETRAZIONE
del 90% riguarda tutti i contribuenti resi- 10 rate annuali 5 rate annuali
denti e non residenti nel territorio dello SOGGETTI AGEVOLATI
Stato, che sostengono le spese per l’esecu- Contribuenti, residenti e Condòmini, persone fisiche, fuori
non residenti nel territorio dall'esercizio di attività di impresa, arti
zione degli interventi agevolati. Diversa- dello Stato e professioni, ex Iacp, Cooperative a
mente dal superbonus del 110% sono age- proprietà ndivisa, Onlus, Aps *
volate anche le persone fisiche che effet- ASSEVERAZIONE TECNICA
tuano l’intervento nell’esercizio dell’atti- Conformità requisiti Conformità requisiti tecnici richiesti e
vità di impresa, arti e professioni, le tecnici richiesti congruità spese sostenute
associazioni tra professionisti e i soggetti (*) Limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi
85
Gli interventi in base all’anno di costruzione
TIPOLOGIA ANNO DI DESCRIZIONE TIPOLOGIA DI FACCIATA

EDILIZIA COSTRUZ. RIFACIMENTO INTEGRALE
DELLE FACCIATE (A)*
Condominio Anni Edificio multipiano (4 o Tamponamenti esterni portanti in 1) Allestimento ponteggio

di edilizia '20 5 piani) e plurifamiliare muratura piena con rivestimento 2) Rimozioni e demolizioni intonaci
popolare a caratterizzato da uno o superficiale esterno ad intonaco e finitura 3) Rifacimento intonaci
piani case in più corpi scala che in pittura o rivestimento minerale in 4) Rasatura con rete
linea/a servono due o più spessore e fascia di zoccolatura ad altezza 5) Rivestimento/pitture e
ballatoio appartamenti. variabile ad intonaco disegnato. verniciature finali
Condominio Anni Edificio multipiano (4 o Tamponamenti esterni portanti in 1) Allestimento ponteggio
di pregio '20 5 piani) e plurifamiliare muratura piena con rivestimento 2) Rimozioni e demolizioni intonaci
caratterizzato da uno o superficiale esterno ad intonaco e finitura 3) Idrolavaggio superfici in pietra
più corpi scala che in pittura o rivestimento minerale in 4) Rifacimento intonaci
servono due o più spessore. Sono presenti decori in pietra 5) Rasatura con rete
appartamenti. costituiti da contorni per finestre e 6) Rivestimento/pitture e
portefinestre, balconi in aggetto e decori verniciature finali
per fasce marcapiano, gronde in copertura
e zoccolatura di facciata di altezza variabile.
Condominio Anni Edificio multipiano (5 o Tamponamenti esterni costituiti da 1) Allestimento ponteggio
di edilizia '60 6 piani) e plurifamiliare tavolato esterno - camera d'aria - tavolato 2) Rimozioni e demolizioni intonaci
popolare a caratterizzato da uno o interno o elementi prefabbricati in 3) Rifacimento intonaci e porzioni
piani più corpi scala che cemento armato. Le finiture possono di tavolati esterni
servono due o più essere di vario genere: pittura, 4) Rasatura con rete
appartamenti. rivestimento minerale in spessore, 5) Rivestimento/pitture e

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I dubbi da sciogliere venti «trainanti». Nonostante l’introdu-

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interno”: consiste nella posa dell’isolan- zione. La caldaia a condensazione rap-

pompa di calore o con caldaia a conden-

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N. TIPOLOGIA DI INTERVENTO ANTISISMICO SOLO IN DETERMINATE ZONE

ZONE SISMICHE MISURA DELLA DETRAZIONE IRPEF DELL'ARTICOLO 16-BIS, TUIR

75% (85% se la riduzione del

I compensi per prestazioni professionali non previste espressamente dalle norme

Tra le spese detraibili vanno Al riguardo, è da chiedersi se compenso extra eventual-

ze professionali è da notare che quel- La «congruità»

di Alessandro Caputo e Gian Paolo Tosoni

nella forma di società che rispondono nus, secondo le regole “ordinarie”.

so una persona fisica possieda più

N generatori di calore a condensazio- le n. 218 del 19 settembre 2011, pari

di sostituzione degli impianti di clima- mobiliari anche gli interventi di sisma-

di Alessandra Caputo e Gian Paolo Tosoni

perture, pavimenti) ed inclinate delimi-

Interventi negli edifici

si autonomi, non è possibile assimi- sulle parti comuni, se per le singole

Il quadro delle possibilità a cura di Giorgio Gavelli

FATTISPECIE UTILIZZATORE DURATA UTILIZZO POSSIBILITÀ POSSIBILITÀ VISTO DI RIPORTO/

dalla relazione di accessorietà (Sezioni nerale nel linguaggio giuridico si defini-

finalità sociali degli Iacp; d) dalle coope- Unico proprietario

ciari finali del bonus sono i «condòmi-

I lavori sulle parti comuni

zione delle Entrate, però, non è stribuzione (ad esempio, i collet-

accumulo e le colonnine per la (articolo 119, comma 9, lettera a,

sa se non esegue le opere secondo consentito) genereranno sanzioni

Gli oneri di concessione

Tra le spese da tener presenti, e da oneri di concessione, è anche vero

Più semplice demolire

Soprattutto, diventa agevole eseguire

mittente è tenuto inoltre a trasmettere

da prevede una copertura solo per rarsi tipiche della professione di

trattività. La retroattività è la si- fetti dell’opera realizzata.

Test automatico dell’Enea

costi degli stessi interventi, anche co dovrà fornire un’asseverazione e

500mila euro e non può essere stipu-

co e assevera che siano rispettati i ri locali e alle ricostruzioni analitiche

perimetrali delle strutture opache mentati a biomasse combustibili, la

spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 Sistema di accumulo

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