LOTTIZZAZIONE NEL COMUNE DI CASTROLIBERO (CS)

STIMA VALORE AREA EDIFICABILE AI FINI IMU

Premessa
Attraverso i dati acquisiti dalla proprietà ovvero dalla ipotesi di lottizzazione con 26 lotti su
un’area edificabile di 23225 mq sono state previste 3 tipologie di ville con area di sedime di
92 per 23 lotti e 149 mq per rimanenti 3 lotti , considerando l’area di sedime indicata se tutte
le ville bifamiliari ed unifamiliari sono su due piani e con una altezza di piano di 2,7 m
assommano una cubatura edificabile arrivando fino a 13840,2 mc rispetto al consentito pari a
13935mc =23225 mqx0,6 mc/mq
Questo calcolo approssimato va rivisto perché non considera l’altezza dei solai che va
comunque computata nella cubatura per edifici a 2 piani per cui o si realizzano tutti edifici
ad un piano con altezza 2,7 m come da REC (Regolamento Edilizio Comunale ) aumentando
l’area di sedime oppure si lascia l’area di sedime indicata nell’ipotesi di lottizzazione
considerando due piani ed una altezza interpiano di 3 m per le bifamiliari e 2,7 m per le
unifamiliari ad un piano ,nella prima ipotesi si avrebbero per esaurire tutta la cubatura
consentita 23 lotti con ville bifamiliari una area sedime di 184 mq ( 92 mq a villa ad un
piano ) e 3 lotti con ville unifamiliari con area sedime di 309,70 mq (villa ad un piano ) ,
nella seconda ipotesi se invece consideriamo altezza su due piani senza ridurre l’area di
sedime ipotizzata abbiamo 23 lotti con ville bifamiliari su due piani con area sedime 92 mq (
superficie coperta utile 92 mq ad unità immobiliare e due unità immobiliari a villa bifamiliare
) e 3 lotti con ville unifamiliari su un piano con area sedime 152,96 mq
La lottizzazione ha una superficie complessiva di 23225 mq ,di cui riservata ai 26 lotti 16077
mq circa il 69,22% del totale ,il resto ovvero 7148 mq serve per strade , verde comune ,
urbanizzazione secondaria e standard urbanistici ( vedi parcheggi )
Scegliamo la seconda ipotesi su cui baseremo la stima dell’area edificabile e non
considereremo in prima approssimazione i costi di urbanizzazione primaria e secondaria che
comunque per una lottizzazione sono di norma ingenti.
Considerando che della lottizzazione 20599 mq appartengono alla famiglia Aiello ovvero
l’88,69% sul totale di 23225 mq ,abbiamo che la cubatura spettante è pari a 12359,4 mc sul
totale di 13935 mc corrispondente a 21 lotti con bifamiliari a 2 piani area sedime 92 mq e due
ville unifamiliari con area di sedime da 142,11mq ad un piano mentre agli altri proprietari
spettano 2 ville bifamiliari a 2 piani area sedime 92 mq ed una villa unifamiliare con area di
sedime da 174,66 mq ad un piano .
Per cui la SUL totale (Superficie Utile Lorda) spettante alla famiglia Aiello è pari a 23x92mq
x2(piani ) + 142,11x2 = 4516,22 mq mentre l’area verde privata spettante è pari a 11986
mq = 88,69%x13514mq essendo l’area del lotto comprensiva di verde privato ed area sedime
pari a 16077 mq di cui 2563 mq area di sedime e 13514 mq verde privato .
Stima valore mercato area edificabile ai fini imu
In base ai conteggi fatti e riassunti nella scheda vedi all.2 risulta che il valore dell’area
edificabile ai fini imu utilizzando la stima del valore di trasformazione è negativo ovvero
pari a -5.348.847 € per cui equiparabile a zero , in conseguenza ai fini del mercato ed in
base all’art 5 del dlgs 504/92 l’area imponibile ha valore zero e di conseguenza anche l’imu
ha valore zero .
Nell’ all.3 si è fatta una ipotesi in cui il costo di costruzione fuori mercato sia di 500 €/mq,
anche in questa seconda ipotesi il valore dell’area edificabile ai fini imu utilizzando la stima
del valore di trasformazione è negativo ovvero pari a -118.744 € per cui equiparabile a zero
, in conseguenza ai fini del mercato ed in base all’art 5 del dlgs 504/92 l’area imponibile ha
valore zero e di conseguenza anche l’imu ha valore zero .