Impianto di riscaldamento centralizzato in condominio:

criteri per la ripartizione delle spese

Fonte: www.blogcondominio.com

L’impianto di riscaldamento centralizzato rientra

tra le parti comuni del Condominio ai sensi dell’art. 1117, comma
3, c.c..

La presunzione di comproprietà riguarda la centrale termica e le

altre parti di cui è costituito l’impianto (caldaia, serbatorio, ecc.),
nonché i locali ad esso destinati. Per quanto riguarda invece le
tubature che, dall’impianto centrale, si diramano verso i singoli
appartamenti, la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare
che la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. opera con
riferimento alla sola parte dell’impianto di riscaldamento che
rimane fuori dai singoli appartamenti e non anche con
riferimento alle condutture che si addentrano negli
appartamenti stessi, le quali debbono considerarsi di proprietà
esclusiva dei condomini interessati (Cfr. Cass. civ. n. 9940/98).

Tale impostazione peraltro è stata confermata da una recente

sentenza dei giudici di legittimità con riguardo all’impianto di
scarico delle acque (Cass. Civ. n. 19045/2010).

I criteri di ripartizione delle spese di gestione ordinaria

dell’impianto di riscaldamento centralizzato, in mancanza di
disposizioni specifiche di legge, sono previsti dai regolamenti
condominiali, di solito basati su apposite tabelle allegate al
regolamento, parametrate in millesimi di riscaldamento o
“calore” o, più raramente, in millesimi di proprietà.

In linea generale, tre sono i metodi maggiormente utilizzati per

calcolare i millesimi calore:

- metri cubi riscaldati. La ripartizione avviene in base al volume

degli appartamenti, espresso in metri cubi;
- superficie radiante. Se i caloriferi sono tutti dello stesso tipo, si
tiene conto del numero di elementi di cui sono composti. Si fa poi la
somma degli elementi esistenti nel palazzo e i millesimi sono
suddivisi in base al numero di elementi posseduto da ciascun
proprietario. Quando i caloriferi sono di tipo diverso, occorre invece
valutate le loro caratteristiche tecniche, in particolare l'ampiezza
della loro superficie radiante (questo criterio è l’unico ritenuto dalla
Cassazione conforme al principio generale di cui all’art. 1123,
comma 2, c.c. – sentenza n. 946/1995);
- criterio misto. La ripartizione avviene per il 50% in base al
volume dei singoli locali e al 50% in base al numero degli elementi
radianti dei caloriferi. Questo sistema di calcolo è quello ritenuto più
equo e maggiormente in uso nella prassi.

Per quanto riguarda invece eventuali spese per interventi di

manutenzione straordinaria, ristrutturazione o rifacimento
dell’impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata, in linea di
principio esse vanno ripartite tra i condomini in proporzione ai
millesimi di proprietà.

Occorre precisare che le tabelle dei millesimi di riscaldamento, così

come ad esempio le tabelle relative all’uso dell’ascensore, rientrano
nella categoria delle c.d. “tabelle di gestione”, che esulano dalla
disciplina di cui all’art. 69 disp. att. codice civile, poichè attengono
non tanto alla individuazione delle quote di comproprietà sulle parti
comuni, quanto alla specificazione dei criteri di suddivisione della
spesa relativa alla conservazione di tali parti, “specificazione che
può quindi essere in primis disposta solo dalla collettività dei
condomini il cui operato può poi trovare autonoma censura in
apposita controversia ma non può essere anticipato da interventi
dell' Autorità Giudiziaria”. (Trib. Milano, n. 12548/2002).

Occorre precisare altresì che, secondo un consolidato indirizzo

giurisprudenziale, anche per le spese del servizio di riscaldamento
possono trovare applicazione i criteri stabiliti dal primo e secondo
comma dell’art. 1123 c.c.

In particolare Cassazione civile 1420/2004, pronunciandosi sulla

ripartizione delle spese per la sostituzione della caldaia, ha stabilito
che:

1) per il riscaldamento delle singole unità abitative vale il

criterio differenziato dettato dal secondo comma dell’art. 1123
c.c. Ne consegue che qualora nell’edificio condominiale vi siano
locali non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato (box,
cantine, ecc.), i condomini titolari soltanto della proprietà di tali
locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato; cosicché,
venendo meno il presupposto per l’attribuzione della proprietà
comune dell'impianto, viene meno anche l’obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione dello stesso.

2) le spese generali o di conservazione – quale è quella di

sostituzione della caldaia – vanno invece sempre ripartite in
misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun
condominio, secondo il criterio di riparto stabilito dal primo
comma dell’art. 1123 c.c. Tale normativa è derogabile solo per via
contrattuale, attraverso una convenzione che obblighi tutti i
condomini, “non rientrando tra le attribuzioni della assemblea
condominiale quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione
delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi
una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condomino
attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio
di sua proprietà esclusiva” (ma sul punto si veda Cassazione civile
SS.UU. n. 18477/2010.