SALVATORE LOMBARDO

IL CALCOLO DELLE
TABELLE MILLESIMALI
nel condominio

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 Tabelle millesimali nel condominio

INDICE

Il calcolo delle tabelle millesimali...............................................................3

1. La relazione tecnica..................................................................................................... 3
2. La superficie e il volume virtuale.................................................................................. 4
2.1. Il calcolo della superficie o del volume virtuale di ogni unità immobiliare............ 5
▪ Esempio 1. Tabella per il calcolo della superficie virtuale......................................6

3. Il caso specifico dei volumi virtuali relativi a balconi e a terrazze a livello...................... 7

3.1. Generalità......................................................................................................... 7
3.2. I balconi aggettanti............................................................................................ 7
3.2.1. La conformazione ad angolo................................................................. 7
3.2.2. I balconi scoperti.................................................................................. 7
3.2.3. I balconi chiusi a veranda..................................................................... 7
3.2.4. La questione del volume virtuale di balconi e delle terrazze a livello....... 9
3.2.5. I millesimi relativi ai balconi aggettanti scoperti.................................. 10
3.3. I Bow-window (bovindo)................................................................................ 10
3.4. Le terrazze a livello di uso esclusivo................................................................ 11
3.5. Il lastrico solare completamente di uso esclusivo.............................................. 12
3.6. I cortili e i giardini.......................................................................................... 13
3.6.1. L’assunto dell’individualità della pertinenza........................................ 13
3.6.2. La non delimitazione da strutture murarie............................................ 14
3.7. Aspetti giurisprudenziali................................................................................. 16
4. I corpi di fabbrica bassi indipendenti ......................................................................... 18
5. Il calcolo dei millesimi di proprietà............................................................................ 19
6. Le tabelle millesimali delle scale e dell’ascensore....................................................... 20
6.1. Il calcolo della prima metà dei millesimali della scala....................................... 20
6.2. Il calcolo della seconda metà dei millesimali della scala relativi al piano............ 21
6.3. Il calcolo della tabella complessiva.................................................................. 26
7. La tabella relativa all’androne condominiale............................................................... 27
7.1. Generalità....................................................................................................... 27
7.2. La ripartizione delle spese............................................................................... 27
7.2.1. Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria............................... 27
7.2.2. I proprietari delle unità immobiliari siti a piano terra e dei locali
con accesso esterno ........................................................................... 28
8. La tabella relativa alle colonne di scarico.................................................................... 29
9. La tabella relativa al lastrico solare............................................................................. 30

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 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

Il calcolo delle tabelle millesimali

Tratto dal libro: S. Lombardo, Tabelle millesimali nel condominio,
ottobre 2024 - EPC Editore

1. La relazione tecnica
Oggi, solitamente, la relazione tecnica di supporto alle tabelle millesimali è predisposta dai
programmi di calcolo utilizzati dal tecnico incaricato.

Figura 1 − Esempio di complesso condominiale con prospetti degli edifici su zone diverse

Nella relazione, il tecnico deve motivare le sue scelte in merito ai criteri adottati per la scelta e i
valori dei coefficienti riduttori impiegati per ogni specifico edificio del complesso condominiale
(Figura 1):

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 Tabelle millesimali nel condominio

a) coefficienti globali:
– coefficiente relativo all’altezza di piano;
– coefficiente di destinazione d’uso;
– coefficiente di funzionalità (sconsigliato);
b) coefficienti relativi ai vani:
– coefficiente di utilizzazione (sconsigliato);
– coefficiente di esposizione o di prospetto;
– coefficiente di orientamento;
– coefficiente di luminosità;
– coefficiente di insolazione;
– coefficiente di isolamento termico;
– coefficiente di isolamento acustico;
– coefficiente di servitù.
Il tecnico deve soprattutto fare emergere la reale conoscenza delle caratteristiche architettoni-
che e impiantistiche dell’edificio condominiale, con particolare riguardo a:
– orientamento di ogni prospetto;
– luminosità;
– eventuali servitù gravanti su talune unità immobiliari;
– appartamenti soggetti a rumori e vibrazioni provenienti da impianti (autoclave, centrale termi-
ca, ascensore, cancello automatico) o rampe di accesso ad autorimesse.

2. La superficie e il volume virtuale

Nella relazione devono essere motivati i criteri di scelta del calcolo delle tabelle millesimali
in base al volume virtuale o alla superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare secondo i se-
guenti metodi:
– metodo della superficie virtuale, si applica quando le unità immobiliari hanno, in tutti i piani
dell’edificio, la stessa altezza netta;
– metodo del volume virtuale, invece tiene conto delle diverse altezze nette delle unità immo-
biliari o dei vani (locali seminterrati, piano terra, piani superiori, sottotetti, verande) rilevate
durante i sopralluoghi dal tecnico incaricato. In tali circostanze, il calcolo del volume virtuale
si adatta meglio al calcolo delle tabelle millesimali (Figura 2).
La C.M. n. 12480/1966, nei casi in cui il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore
di 5 cm, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali, consiglia di introdurre un coefficiente di
volume (Cvolume) i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori (hnormale) e quella
massima (hmassima) dei vari piani. Il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei
soli ambienti o vani propriamente detti, si esplicita come di seguito:

hmassima
C
=volume ⋅a
hnormale
La circolare, però, non indica criteri di valutazione del coefficiente di proporzionalità (a), da
ritenersi uguale per tutte le unità immobiliari dell’edificio. La stima del coefficiente di propor-
zionalità (a) presenta diverse incertezze, poiché dovrebbe essere stimato caso per caso.

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 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

La successiva C.M. n. 2945/1993, aggiunge che qualora gli alloggi realizzati abbiano diffe-
rente altezza, l’indicazione della superficie utile dei singoli vani dovrà essere sostituita con la
rispettiva cubatura.
In tal caso, una volta determinato il volume reale dell’unità immobiliare, questo potrà poi es-
sere trasformato in metri quadrati dividendolo per l’altezza media di 2,80 m.
La giurisprudenza conferma, con riferimento ai fabbricati contenenti unità immobiliari con
altezze nette o utili differenti – nel caso specifico, appartamenti che hanno altezza netta di 2,70
m, unità immobiliari al piano terra di altezza netta di 3,50 m, magazzini di 2,30 m, seminterrato
con un’altezza variabile da 2,60 a 4,20 m – è consentito il ricorso al parametro del Volume reale
in luogo di quello della Superficie reale, atto maggiormente idoneo ad esprimere il valore pro-
porzionale riferibile a ciascuna unità immobiliare condominiale (1).

Figura 2 − Esempio di edificio condominiale con diverse altezze nette di piano

2.1. Il calcolo della superficie o del volume virtuale di ogni unità immobiliare
La superficie (o il volume virtuale) di ogni vano componente l’unità immobiliare è calcolata
moltiplicando la superficie reale (o la cubatura reale) per i coefficienti riduttori (Cd, Cf, … Ci); la
somma delle singole superfici virtuali (o Volumi virtuali) darà la superficie virtuale complessiva
(volume virtuale complessivo) dell’unità immobiliare.

1. Tribunale Cagliari, sez. II, 10 febbraio 2016, n. 410.

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Di seguito è riportata una tabella per il calcolo della superficie virtuale di un appartamento
condominiale.
Si supponga un vano di un appartamento ubicato al primo piano con orientamento a Nord:
– dimensioni vano: 4,5 × 4,5 m;
– altezza netta: 2,70 m;
– superficie netta: 20,25 m2;
– destinazione: camera da letto;
– orientamento: Nord;
– piano: primo.
La superficie virtuale del vano (Svirtuale vano) è data dal prodotto della superficie netta reale (Ssup reale vano)
per i coefficienti di riduzione valutati e stabiliti dal tecnico, ossia 11,37 m2, in generale:

Svirtuale vano,i = Ssup reale vano,1 ⸳c1 ⸳c2 ⸳c3 ... ⸳cn

Nell’esempio 3.1, per coerenza con quanto espresso nel testo, non è stato considerato il coef-
ficiente di utilizzazione dei vani.
Esempio 1. Tabella per il calcolo della superficie virtuale
Condomino Caio Giulio
Piano 1, interno 2, scala F
COEFFICIENTI

SUPERFICIE VIRTUALE
COEFFICIENTI PARTICOLARI DI VANO
GLOBALI
SUPERFICIE UTILE

ORIENTAMENTO

INQUINAMENTO

DESTINAZIONE
EQUIVALENZA

INSOLAZIONE

ISOLAMENTO
LUMINOSITÀ
PROSPETTO

ACUSTICO
TERMICO

AMBIENTE
SERVITÙ

PIANO

Ingresso
Soggiorno
Pranzo
Cucina
Corridoio
Disimpegno
Letto 1 20,25 0,90 0,85 0,92 1 1 0,84 0,95 1 11,37
Letto 2
Letto 3
Studio
Bagno 1
Bagno 2
Ripostiglio
Balcone scoperto
Balcone scoperto
Terrazza a livello
Sommano

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 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

3. Il caso specifico dei volumi virtuali relativi a balconi e a terrazze a livello

3.1. Generalità
Si ribadisce che le tabelle millesimali delle unità immobiliari possono essere valutate con
riferimento a:
– volume virtuale;
– superficie virtuale.
Nel caso di volume virtuale, l’interrogativo è quello dell’altezza netta da attribuire ad alcuni vani
come le superfici di uso esclusivo scoperte (per esempio balconi, terrazze a livello, giardini). In let-
teratura, sono raccomandati i valori indicati nei paragrafi successivi (2), integrati da opportune osser-
vazioni. Riguardo agli spazi esterni annessi all’abitazione (balconi, terrazze, giardini), la letteratura
ha anche proposto diversi coefficienti di equivalenza per il calcolo della superficie virtuale coor-
dinati con diversi fattori correttivi (forma, destinazione, distribuzione, condizioni particolari), tra
l’altro molto complicati da giustificare in una relazione e già accennati al cap. 2 di questo testo (3).

3.2. I balconi aggettanti

3.2.1. La conformazione ad angolo
La C.M. n. 2945/1993 consiglia di frazionare in base all’orientamento le superfici utili dei bal-
coni che presentano varie esposizioni. Nel caso in cui i balconi si sviluppino ad angolo, dovranno
valutarsi due diverse zone di orientamento e di esposizione per le superfici interessate.

3.2.2. I balconi scoperti

Nel calcolo del volume virtuale dei balconi aggettanti, la letteratura – sebbene datata – propo-
ne la seguente distinzione (4):
– aggettanti su strada: ¼ altezza netta;
– aggettanti su cortile condominiale: 1/3 altezza netta.
Nel primo caso, la riduzione è giustificata dal fatto che il balcone è utilizzato esclusivamente
per l’affaccio.
Nel secondo il coefficiente maggiore è giustificato dal fatto che si ha uno sfruttamento mag-
giore o potenziale dello spazio per usi domestici, specialmente se ad uso della cucina.

3.2.3. I balconi chiusi a veranda

Nel caso dei balconi con chiusura a veranda, deve essere considerato un volume maggiore, se non
uguale a quello reale, ovviamente da valutare a discrezione del tecnico. In ogni caso è raccoman-
dato di non scendere al sotto di ½ h, poiché tali spazi in realtà hanno usi abitativi veri e propri (5):
– balconi chiusi a veranda su cortile o spazio condominiale: 1/2 altezza netta;
– balconi chiusi a veranda su strada pubblica: 1/2 altezza netta.

2. Rizzi L., Le tabelle dei millesimi, Zanichelli, Bologna 1988, p. 67.

3. Carraro Moda G., Millesimi di proprietà. Ripartizione delle spese condominiali, Legislazione Tecnica, Roma
2006, p. 75.
4. Rizzi L., Le tabelle dei millesimi, Zanichelli, Bologna 1988, p. 68.
5. Rizzi L., Le tabelle dei millesimi, Zanichelli, Bologna 1988, p. 70.

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 Tabelle millesimali nel condominio

Nei balconi chiusi a veranda, talvolta risulta piastrellata anche la parete della facciata esterna,
occultata dalla veranda, inoltre sono quasi sempre presenti elettrodomestici con attacchi idrico-
sanitari o tubazione di gas; sono in sostanza veri e propri ambienti abitativi, che consigliano di
non applicare una riduzione di volume, specialmente se per la veranda è stata ottenuto anche il
condono edilizio che rende la struttura da precaria a stabile.
In altri casi, dopo la realizzazione della veranda viene anche demolita la porzione di muro esterno,
tale situazione, che comporta l’ampliamento del vano, può compromettere anche la vulnerabilità
sismica e statica dell’edificio, specialmente se in muratura portante. Nell’esecuzione arbitraria di
tali interventi, invece della prevista cerchiatura, come stabilito dal cap. 8 delle Norme Tecniche
per le Costruzioni, si esegue in economia un architrave in acciaio con due profilati accostati,
senza alcun rinforzo delle spalle e all’insaputa del condominio.
In tali circostanze il tecnico dovrebbe evidenziare tali peculiarità per ogni veranda nella relazione
di accompagnamento alle tabelle millesimali.

Figura 3 − Il volume virtuale di balconi aggettanti

Figura 4 − Il volume virtuale di balconi aggettanti chiusi a verande

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 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

3.2.4. La questione del volume virtuale di balconi e delle terrazze a livello

Una recente sentenza del Tribunale Messina 13 aprile 2023, n. 743 ha sollevato la questione
del volume virtuale di balconi e di terrazze a livello.
Due condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere che fosse annullata la delibera con
la quale l’assemblea aveva approvato la modifica delle previgenti tabelle millesimali, ritenendo
errati i nuovi valori millesimali redatti dal tecnico incaricato.
Il condominio riteneva invece che le tabelle millesimali redatte dal tecnico incaricato fossero
corrispondenti a tutti i parametri di legge.
Nel corso del procedimento, al fine di accertare l’erroneità o meno delle suddette tabelle mil-
lesimali approvate dai condomini, veniva disposta una CTU dalla quale emergevano evidenti er-
rori nel calcolo delle carature millesimali, con conseguente necessità di procedere ad un ricalcolo
delle stesse. Nello specifico, il CTU evidenziava tra l’altro che:
a) in merito al calcolo del volume virtuale del terrazzo e dei balconi, il condomino ricorrente
lamentava la diversa altezza applicata, ovvero da un lato l’altezza di 3,10 m per i balconi n. 3
e n. 4 e dall’altro un’altezza di 2,25 m alla gronda per i balconi n. 1 e n. 2.
Il condomino ha ritenuto non condivisibile l’applicazione di altezza differente per i balconi
del medesimo piano ed ancora decisamente errata l’applicazione di qualsiasi altezza al terraz-
zo a livello di uso esclusivo in quanto elemento non comune ma specifico dell’appartamento
del condomino ricorrente; così facendo, il tecnico redattore, nello stilare le tabelle millesimali
ha di fatto assimilato il terrazzo ad un volume di edificio.
La corretta interpretazione delle diverse altezze doveva essere intesa a mezzo semplice coef-
ficiente di proporzione tra le diverse altezze rilevate al fine di tener conto di tale disomoge-
neità, ma contestualmente non si sarebbero dovuti creare volumi di aree non esistenti, quindi:
b) l’aver assimilato il terrazzo di esclusivo ad un volume, comporta in automatico la necessità di
dover rifare il calcolo delle tabelle millesimali;
c) in un fabbricato privo di ascensore, il miglior piano deve essere il piano primo a cui la lette-
ratura tecnica assegna un valore pari all’unità (1,00) mentre al piano superiore (ove ricorre) si
applica in genere un coefficiente di riduzione (da 0,02 a 0,05) ed ancora comunque nel caso
di ultimo piano (come nel caso in questione), bisogna applicare un ulteriore coefficiente di
detrazione per gli ambienti sotto tetto pari a 0,02 (C.M. n. 12480/1966).
Pertanto, l’applicazione di un coefficiente di piano per l’appartamento del condomino ricor-
rente pari a 1,10, è decisamente ingiustificato e tecnicamente errato, lo stesso ovviamente
contribuisce ad inficiare le tabelle millesimali;
d) il tecnico redattore, nell’aver fatto riferimento per la suddivisione delle spese condominiali
alle rendite catastali degli immobili, ha generato dei valori errati e non rispecchianti il reale
valore di proprietà.
Secondo il condominio, il CTU ha rinvenuto solo delle divergenze su taluni punti che non
avrebbero sconvolto le reali consistenze delle unità immobiliari che compongono l’edificio con-
dominiale. Tali divergenze sarebbero, però, frutto solo dei diversi percorsi metodologici seguiti
dal CTU rispetto a quelli seguiti dal tecnico redattore delle tabelle approvate con la deliberazione
impugnata, tanto che parte convenuta auspica che le dette tabelle – sulla scorta delle osservazioni
del CTU – possono essere perfezionate o aggiustate da parte del tecnico redattore senza aggra-
vare lo stesso di ulteriori spese di rifacimento delle tabelle e, soprattutto, senza far pervenire a
ripartizioni di spese inique – come da sempre in passato sono state coi metodi precedentemente
usati – e senza paralizzare la vita del condominio.

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 Tabelle millesimali nel condominio

Il che, tuttavia, comporta che i valori proporzionali delle unità immobiliari, espressi nelle ta-
belle millesimali approvate con la deliberazione impugnata e redatte dal tecnico incaricato, non
sono comunque corretti, come dedotti da parte attrice con il motivo di impugnazione rubricato
erroneità delle citate tabelle millesimali redatte con conseguente violazione dell’art. 68 disp. att.
c.c. e dell’art. 1123 c.c. per quanto concerne la ripartizione delle spese.
Decisione del tribunale
Il tribunale giunge alla conclusione che i valori proporzionali delle unità immobiliari espresse
nelle tabelle millesimali approvate con la deliberazione impugnata non sono comunque corretti,
come dedotti dal condomino con il motivo di impugnazione rubricato erroneità delle tabelle
millesimali con conseguente violazione dell’art. 68 disp. att. c.c. e dell’art. 1123 c.c. per quanto
concerne la ripartizione delle spese.
Ne consegue l’accoglimento delle domande del condomino di annullare la delibera assemble-
are relativamente al punto dell’ordine del giorno laddove approva la modifica delle previgenti
tabelle millesimali; e relativamente al punto dell’ordine del giorno laddove applica retroattiva-
mente al consuntivo di spesa per l’anno 2017 le tabelle millesimali approvate con la medesima
delibera.
Considerazioni dell’autore
Sorge una riflessione, probabilmente il tecnico incaricato delle tabelle millesimali avrà ap-
plicato il metodo dei volumi virtuali e, a mio giudizio, condividendo la tesi del CTU circa la
diversità delle altezze adottate per i balconi aggettanti, il tecnico incaricato ha correttamente
equiparato la terrazza a livello ad un volume virtuale.
Tale terrazza, anche se unica, doveva in qualche modo essere considerata ai fini della redazio-
ne delle tabelle millesimali, in tal senso si rimanda alle sentenze:
– Cassazione civile, sez. II, 27 luglio 2007, n. 16644;
– Cassazione civile, sez. II, 1° luglio 2004, n. 12018.

3.2.5. I millesimi relativi ai balconi aggettanti scoperti

Sul calcolo dei millesimi di balconi e di lastrici solari con riferimento alla superficie virtuale,
il web, propone metodi sintetici che non tengono in alcuno modo dei coefficienti di prospetto,
dell’altezza di piano, dell’orientamento, della luminosità, dell’insolazione ecc. poiché basati su
semplici operazioni aritmetiche.

3.3. I Bow-window (bovindo)

Il Bow-window è un tipo di balcone chiuso sporgente per uno o più piani dalla facciata di un
edificio, e interamente unito, mediante una grande apertura, all’ambiente interno corrisponden-
te, del quale costituisce parte integrante. L’elemento è caratterizzato da finestre su ogni faccia
sporgente.
Non esistendo alcuna divisione con il vano interno dell’appartamento il bow-window deve
essere considerato parte integrante del vano, considerando, quindi, l’intero volume del vano.
Il bow-window, a differenza del balcone aggettante, costituisce un prolungamento aggettante
del vano.

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 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

Figura 5 − Esempio di bow-window

3.4. Le terrazze a livello di uso esclusivo

Le terrazze a livello possono essere totalmente scoperte, parzialmente o totalmente chiuse a
veranda, utilizzabili come veri ambienti abitativi, anche se chiuse con strutture precarie.
Ai fini del calcolo del volume virtuale, la letteratura (6), evidenzia i due casi limite:
a) senza veranda: 1/3 altezza netta;
b) con veranda: 2/3 del volume effettivo.
In merito al punto b), una volta che la veranda è stata regolarizzata, costituisce un normale
ambiente abitativo che incrementa il valore dell’appartamento, pertanto si ritiene debba essere
considerata alla stregua degli altri vani, considerando la superficie coperta o il volume per intero.
Tra l’altro, oggi si impiegano materiali (pannelli di copertura coibentati, infissi con vetrocamera,
ecc.) che rendono confortevole sia in estate che in inverno il soggiorno nella veranda, quindi, non
si spiega perché dovrebbe essere considerato come i 2/3 del volume effettivo (Figura 6).
Si evidenzia che ai sensi dell’art. 69, comma 1, n. 2 disp. att. c.c., la rettifica o la modifica delle
tabelle millesimali sarà necessaria qualora la sopraelevazione o l’incremento (o la diminuzione)
abbia alterato per più di un 1/5 (il 20%) il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di
un solo condomino. Ovviamente nel caso di redazione di nuove tabelle millesimali dovranno
essere considerate tutte le verande realizzate sulle terrazze a livello e i balconi chiusi a veranda.

6. Rizzi L., Le tabelle dei millesimi, Zanichelli, Bologna 1988, pp. 70-71-72.

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 Tabelle millesimali nel condominio

Figura 6 − Il volume di terrazze a livello

3.5. Il lastrico solare completamente di uso esclusivo

Un aspetto che determinerà contestazioni è quello della valutazione del volume virtuale del
lastrico solare di uso esclusivo, specie con diritto di sopraelevazione o di proprietà a persona
estranea al condominio.
La stima dei millesimi è fondamentale per la partecipazione alle spese condominiali comuni.
Alcuni orientamenti consigliano di considerare come altezza una frazione (h = hm/x) dell’altez-
za media dei vari piani (hm = ∑ i ).
h
n

Tale nuova proprietà esclusiva modificherà inevitabilmente anche la prima tabella scale, poi-
ché si adotterà un coefficiente di altezza di piano e un coefficiente di esposizione (7).

7. Rizzi L., Le tabelle dei millesimi, Zanichelli, Bologna 1988, pp. 74-75.

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 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

Figura 7 − Volume virtuale di lastrico solare di uso esclusivo

3.6. I cortili e i giardini

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore
di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci
dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione, l’ampiezza, il numero dei
vani) che gli elementi estrinseci (quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza), nonché le eventuali
pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini di proprietà
esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli apparta-
menti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accresci-
mento del valore patrimoniale dell’immobile (8).
In riferimento alle considerazioni precedenti, anche per i giardini o i cortili privati dovranno
calcolarsi i volumi virtuali, moltiplicando la superficie per una frazione dell’altezza di piano, da
valutarsi caso per caso dal tecnico; per analogia si ritengono valide le considerazioni già espresse
per le terrazze a livello.
Di seguito si esaminano alcuni ricorsi rigettati dalla Cassazione relativi, a giudizio dei condo-
mini ricorrenti, dell’errata considerazione di giardini nella redazione delle tabelle millesimali.

3.6.1. L’assunto dell’individualità della pertinenza

Gli attuali ricorrenti proprietari di un appartamento con annesso giardino, contestavano la
domanda e le risultanze della CTU, con riferimento al coefficiente di riduzione indifferenziato
(anziché rapportato alla loro superficie reale) applicato ai giardini e relativamente alla mancata

8. Cassazione civile, sez. II, 27 luglio 2007, n. 16644; Cassazione civile, 1° luglio 2004, n. 12018.

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 Tabelle millesimali nel condominio

considerazione della proprietà delle soffitte con riferimento all’obbligo dei condomini di contri-
buire alle spese per l’ascensore e le scale (9).
Ha affermato la Corte d’Appello, per quanto ancora interessa, che il criterio fondamentale
(ma non esclusivo) per determinare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano
di proprietà esclusiva, ragguagliato a quello dell’intero edificio espresso in millesimi, è rappre-
sentato da numero, cubatura, estensione dei vani. A tale criterio possono essere aggiunti altri
complementari al fine di correggere le sperequazioni, quali l’esposizione, l’altezza di piano, la
disponibilità di servizi comuni (ascensori, riscaldamento, aree di sgombero, ecc.) ovvero ac-
cessori (come balconi, terrazzi, ecc.) e quindi anche l’esistenza di giardini che indubbiamente
conferiscono all’appartamento maggiore valore.
Corretta, perciò, a giudizio della Corte d’Appello, è la decisione del Tribunale che ha optato
per le tabelle sul rilievo che considerano non solo la presenza del giardino, ma anche la sua
estensione le contemplano nel calcolo della relativa tabella. Tale criterio, infatti, per la Corte
d’Appello, risponde a criteri di logica e buon senso in difetto di un diverso assetto negoziale che
deroghi al criterio sancito nell’art. 68 disp. att. c.c.
Nella fattispecie, correttamente il giudice di appello ha quindi ritenuto che il valore da as-
segnare ad ogni piano o porzione di piano deve essere determinato anche con riferimento ad
eventuali spazi accessori quali balconi, terrazze o giardini.
Il diverso assunto sostenuto dai ricorrenti secondo i quali del giardino non dovrebbe tenersi
conto ai fini della determinazione dei valori di piano o delle porzioni di piano proprio in quanto
costituiscono delle pertinenze, ovvero entità diverse e distinte dal fabbricato condominiale, si
caratterizza come sostanzialmente apodittico, non essendo state assolutamente chiarite le ragioni
di un simile convincimento, che comunque contrasta palesemente con il concetto di pertinenza
come accolto nel nostro ordinamento. Invero, atteso che il vincolo pertinenziale evidenzia la
funzione accessoria di un bene nei confronti di un altro bene in modo durevole, non vi è dubbio
che il bene avente natura pertinenziale si configura come un elemento di comodità o di pregio
del bene principale che, quindi, acquisisce un maggiore valore patrimoniale.
Il rilievo evidenziato dai ricorrenti a sostegno della propria tesi in ordine al fatto che le perti-
nenze sono cose che conservano la loro natura e la loro individualità fisica rispetto alla cosa prin-
cipale è del tutto ininfluente ai fini che interessano in questa sede, trattandosi di profilo semmai
attinente al regime delle pertinenze, ovvero alla estensione o meno alla cosa pertinenziale degli
atti e dei rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale. Pertanto, qualora la proprietà
del bene principale sia estesa anche alla pertinenza, come si verifica nella fattispecie, il rapporto
pertinenziale incide sulla determinazione del valore patrimoniale del primo bene.
In altri termini, ai fini della corretta applicazione del parametro di valutazione previsto dall’art.
68 disp. att. c.c. (ai fini degli effetti indicati dagli artt. 1123 e 1136 c.c.) per la determinazione
delle tabelle millesimali, il riferimento al giardino non deve essere inteso con riguardo a tale
bene in sé e per sé considerato, ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione durevole al
servizio e/o all’ornamento del bene principale determina in ordine all’accrescimento del valore
patrimoniale di quest’ultimo.

3.6.2. La non delimitazione da strutture murarie

In un altro caso è stato ritenuto infondato l’assunto di alcuni condomini secondo cui nel cal-
colo delle tabelle millesimali non si sarebbe dovuto tener conto delle superfici dei giardini del

9. Cassazione civile, sez. II, 27 luglio 2007, n. 16644.

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 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

piano terra, posto che il computo doveva essere riferito esclusivamente alle strutture murarie dei
singoli appartamenti e non anche ai giardini (da considerare pertinenze accessorie al servizio
della proprietà individuale distinte dal fabbricato). Invero, il valore del piano o della porzione di
piano cui dovevano ragguagliarsi i millesimi espressi in apposita tabella ai sensi dell’art. 68 disp.
att. c.c., doveva necessariamente tener conto anche dell’area destinata a giardino, a nulla rilevan-
do la sua natura pertinenziale o accessoria rispetto all’appartamento, posto che nella nozione di
piano rientrano tutti i piani dell’edificio – dal piano attico a quello terreno –, muniti di spazi ac-
cessori destinati al servizio esclusivo delle singole unità immobiliari. D’altra parte, l’errore che
può dar luogo alla revisione delle tabelle millesimali deve essere attinente alla determinazione
degli elementi necessari per il calcolo e non determinato da criteri soggettivi di valutazione che
non possono ritenersi essenziali (10).
La Cassazione ha ritenuto che la Corte d’Appello ha correttamente stabilito che il valore da
assegnare ad ogni piano o porzione di piano deve essere determinato anche con riferimento ad
eventuali spazi accessori quali balconi, terrazze o giardini.
Il diverso assunto sostenuto secondo cui del giardino non dovrebbe tenersi conto ai fini della
determinazione dei valori di piano o delle porzioni di piano – proprio in quanto costituiscono
delle pertinenze, ovvero entità diverse e distinte dal fabbricato condominiale –, si caratterizza
come sostanzialmente apodittico, non essendo state assolutamente chiarite le ragioni di un simile
convincimento, che comunque contrasta palesemente con il concetto di pertinenza come accolto
nel nostro ordinamento. Invero, atteso che il vincolo pertinenziale evidenzia la funzione accesso-
ria di un bene nei confronti di un altro bene in modo durevole, non vi è dubbio che il bene avente
natura pertinenziale si configura come un elemento di comodità o di pregio del bene principale
che, quindi, acquisisce un maggiore valore patrimoniale.
Il rilievo evidenziato dal condomino ricorrente a sostegno della propria tesi in ordine al fatto
che le pertinenze sono cose che conservano la loro natura e la loro individualità fisica rispetto
alla cosa principale, è del tutto ininfluente ai fini che interessano in questa sede, trattandosi di
profilo semmai attinente al regime delle pertinenze, ovvero alla estensione o meno alla cosa
pertinenziale degli atti e dei rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale; pertanto,
qualora la proprietà del bene principale si estenda anche alla pertinenza, come si verifica nella
fattispecie, il rapporto pertinenziale incide sulla determinazione del valore patrimoniale del pri-
mo bene.
Neppure può riconoscersi maggiore fondamento alla censura sollevata qualora si volesse in-
terpretarla con specifico riferimento al fatto che il giardino, contrariamente alle altre pertinenze
quali autorimesse o cantine, non è costituito da una struttura muraria.
Il rilievo, che comunque non risulta espresso né sviluppato in termini chiari ed esaurienti, è
ininfluente ai fini della corretta individuazione dei criteri necessari alla determinazione del va-
lore del piano o delle porzioni di piano, non essendovi alcun dubbio che anche il giardino, come
gli altri beni di natura pertinenziale, comporta una valorizzazione dell’immobile cui accede. In
altri termini, ai fini della corretta applicazione del parametro di valutazione previsto dall’art. 68
disp. att. c.c. per la determinazione delle tabelle millesimali, il riferimento al giardino non deve
essere inteso con riguardo a tale bene in sé e per sé considerato, ma agli innegabili riflessi che la
sua destinazione durevole al servizio e/o all’ornamento del bene principale determina in ordine
all’accrescimento del valore patrimoniale di quest’ultimo.

10. Cassazione civile, sez. II, 17 febbraio 2005, n. 3264.

15
 Tabelle millesimali nel condominio

3.7. Aspetti giurisprudenziali

Tribunale Messina, 13 aprile 2023, n. 743
Secondo il consulente del Tribunale non è corretto assimilare l’unico terrazzo (esclusivo) di un condomino ad un
volume, pertanto l’aver assimilato il terrazzo ad un volume comporta in automatico la necessità di dover rifare
le carature millesimali.

Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 2022, n. 6114

Il sottotetto di un edificio che assolva all’esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio ad esso sottostanti, si
pone con essi in rapporto di dipendenza e protezione, così da non poter esserne separato senza che si verifichi
l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme, con la conseguenza che, non potendo essere utiliz-
zato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello
stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare.

Cassazione civile, sez. VI - 2, 5 novembre 2021, n. 32057

L’utilità particolare che un condomino possa trarre da un bene compreso nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. non
incide sulla destinazione tipica del bene stesso e sullo specifico nesso di accessorietà all’edificio condominiale.

Cassazione civile, sez. VI - 2, 1° aprile 2021, n. 9060

Allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità
l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’utilizzazione
come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Cassazione civile, sez. II, 21 maggio 2020, n. 9383

La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi,
può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettiva-
mente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune;
il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva
all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e non abbia dimensioni e ca-
ratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

Cassazione civile, sez. II, 16 gennaio 2018, n. 884

La disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di ac-
cessorietà necessaria che lega alcune parti comuni − quali quelle elencate in via esemplificativa dall’art. 1117
c.c.− ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.
Pertanto, anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto compresi nel complesso condominiale pos-
sono dirsi condomini, e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex
art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovino in rapporto di
accessorietà, strutturale e funzionale, con detti spazi.

Cassazione civile, sez. II, 28 marzo 2012, n. 4976

In tema di condominio negli edifici, la natura pertinenziale del sottotetto rispetto agli appartamenti sottostanti va
stabilita in base alla relazione materiale esistente tra cosa principale e cosa secondaria, e non secondo i criteri di
individuazione della proprietà condominiale. (Alla luce dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la decisione
di merito che, nella controversia tra i proprietari di due appartamenti, aveva affermato la comunione del sottotetto
in quanto sovrastante entrambi gli immobili, senza attribuire il dovuto rilievo al carattere differenziato del nesso
strutturale fra il sottotetto medesimo e l’appartamento ad esso collegato da una scala).

Cassazione civile, sez. II, 10 giugno 2011, n. 12855

Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza
del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto nonché del requisito oggettivo
della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale è necessario che il bene accessorio arrechi
una “utilità” al bene principale e non al proprietario di esso. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di

16
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

appello che aveva escluso la pertinenzialità tra un immobile condominiale ed un’autorimessa privata in quanto
appartenenti a lotti diversi ed aveva stabilito che il garage dovesse essere arretrato in osservanza della norma
contenuta nel P.R.G. di Vicenza).

Cassazione civile, sez. II, 27 luglio 2007, n. 16644

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o
porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di
proprietà esclusiva (quali l’estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l’ubicazio-
ne, l’esposizione, l’altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere
considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento
dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accre-
scimento del valore patrimoniale dell’immobile.

Tribunale Bologna, sez. I, 7 febbraio 2006, n. 317

1. – Nell’immobile condominiale ad uso residenziale, i locali del sottotetto (o solaio) non sono compresi - ai sensi
del codice civile - tra le “parti comuni dell’edificio”, e pertanto, in assenza di un referente positivo atto definirne
a priori la natura giuridica nell’ambito della proprietà in comune, nonché in assenza di un titolo che in modo certo
ne riconduca a quest’ultima o a quella esclusiva la titolarità, trova applicazione, quanto alla natura sostanziale del
bene, lo strumento interpretativo della “presunzione”, che consentirà di ricondurre il caso di specie alla definizio-
ne di “bene in comunione” ovvero a quella di “pertinenza” della proprietà esclusiva.
2. – Nell’immobile condominiale ad uso residenziale, i locali del sottotetto (o solaio) costituiscono pertinenze
delle proprietà esclusive poste all’ultimo piano dell’edificio solo in quanto siano oggettivamente destinati ad
isolare termicamente le proprietà stesse, svolgendo in tal modo una funzione protettiva e di riparo corrisponden-
te e proporzionale all’esposizione, del tutto unica e peculiare, propria delle predette unità immobiliari e che le
differenziano e caratterizzano rispetto a tutte le altre del condominio, venendo in tal modo in risalto l’intrinseca
qualità strutturale e funzionale del sottotetto o solaio, nonché la destinazione d’uso se non a “camera d’aria”
coibente ad utilità (esclusiva) dei vani abitativi sottostanti.

Cassazione civile, sez. II, 17 febbraio 2005, n. 3264

Costituisce dato pacifico, comunque affermato da autorevole dottrina, che nella redazione delle tabelle millesi-
mali occorre considerare, come oggettivi criteri di valutazione, sia elementi intrinseci dei singoli immobili og-
getto di proprietà esclusiva da parte di ciascun condomino sia elementi estrinseci, quali ubicazione, esposizione,
altezza, numero e superfici di balconi e terrazze; è del pari incontestato che occorre considerare anche eventuali
pertinenze delle proprietà esclusive, quali autorimesse o cantine, concorrendo tali beni alla determinazione del
valore patrimoniale del piano o delle porzioni di piano cui accedono; orbene nello stesso ambito si collocano i
giardini, non essendovi alcun dubbio che questi ultimi hanno rilevanza in riferimento ad un miglior godimento
dei singoli appartamenti al cui servizio od ornamento sono destinati.

Cassazione civile, sez. II, 1° luglio 2004, n. 12018

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o
porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di
proprietà esclusiva (quali l’estensione) che elementi estrinseci, (quali l’esposizione), nonché le eventuali perti-
nenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli
condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento
sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

Cassazione civile, sez. II, 12 luglio 2000, n. 9234

La destinazione del sottotetto, quale pertinenza di unità abitativa, fissata nel regolamento di condominio vincola
il proprietario al rispetto della medesima, sì da legittimare la tutela inibitoria da parte del condominio in caso di
violazione.

Cassazione civile, sez. II, 6 agosto 1997, n. 7227

La destinazione della pertinenza al servizio della cosa principale può essere effettuata solo da chi sia proprietario

17
 Tabelle millesimali nel condominio

dell’una o dell’altra cosa, ovvero sia titolare di un diritto reale su entrambe. La scogliera che insiste in uno spec-
chio d’acqua antistante l’edificio, essendo equiparata ai beni del demanio marittimo, ancorché destinata al servi-
zio e alla protezione dell’edificio, non può formare oggetto di proprietà comune, di altro diritto reale o costituire
il termine di un rapporto pertinenziale. Consegue che non può considerarsi cosa comune e ritenersi soggetta alla
disciplina dettata dagli art. 1117 e 1118 c.c.

4. I corpi di fabbrica bassi indipendenti

Il complesso condominiale può avere delle autorimesse in corpi di fabbrica indipendenti dagli
edifici condominiali, destinati solitamente a box auto con accesso al livello del cortile condo-
miniale.
Per tali specifici fabbricati indipendenti è consigliato redigere delle tabelle millesimali speci-
fiche. I singoli box auto nel tempo possono essere venduti anche a soggetti che non hanno unità
immobiliari residenziali nel complesso condominiale (11).
Le tabelle millesimali sono approvate soltanto dai proprietari interessati, quindi con vantaggi
anche per l’eventuale revisione o rettifica.

Figura 8 − Corpo di fabbrica indipendente dei box auto

11. Rizzi L., Le tabelle dei millesimi, Zanichelli, Bologna 1988, p. 99. In tale testo, alle autorimesse in corpi di
fabbrica indipendenti è attribuito il coefficiente di piano di 0,30, un valore inferiore al piano scantinato o
terra. Però, riflettendo, l’applicazione di tale coefficiente avrebbe senso quando ci sono più piani, ma in tale
precisa situazione poiché tutte le unità box si trovano tutte allo stesso livello rispetto al cortile condominiale
non avrebbe nessuna influenza sul valore dei millesimi delle unità immobiliari.

18
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

5. Il calcolo dei millesimi di proprietà

Le quote millesimali (Mi) per ogni unità immobiliare possono calcolate con riferimento a:
– superficie virtuale
facendo una proporzione tra la superficie virtuale della singola unità immobiliare (Svirtuale,i) e la
somma di tutte le superfici virtuali delle singole unità immobiliari ∑
Svirtuale,i che compongo-
no l’edificio condominiale o la scala:
Svirtuale,i Mi
=
∑ virtuale,i
S 1000

Mi (valore millesimale dell’unità immobiliare)

Svirtuale,i
M i 1000 ⋅
=
∑S virtuale ,i

– volume virtuale
facendo una proporzione tra il volume virtuale della singola unità immobiliare (Vvirtuale,i) e la
somma di tutte i volumi virtuali delle singole unità immobiliari ∑
Vvirtuale,i che compongono
l’edificio condominiale o la scala:
Vvirtuale,i Mi
=
∑Vvirtuale,i 1000
Vvirtuale,i
M i 1000 ⋅
=
∑V virtuale ,i

Dal calcolo dei millesimi si ottiene la Tabella principale A delle proprietà, da cui derivano tutte
le altre tabelle a seconda della volontà condominiale, che comunque potrà decidere in ordine al
riparto della spesa anche in deroga alle stesse ai sensi dell’art. 1123 c.c. purché all’unanimità.

Tabella 3.1 − Esempio E.1. Tabella A generale delle proprietà

VOLUME
EDIFICIO SCALA PIANO INTERNO PROPRIETARIO TIPOLOGIA VOLUME MILLESIMI
VIRTUALE

Edificio A A Rialzato 1 Paolo Verde Appartamento 450,50 418,56 142,73

Edificio A A Rialzato 2 Giovanni Rossi Appartamento 455,25 425,69 145,16
Edificio A A 1 3 Mauro Azzurro Appartamento 456,21 432,56 147,50
Edificio A A 1 4 Leo Viola Appartamento 470,36 435,69 148,57
Edificio A A 2 5 Paolo Giallo Appartamento 446,96 425,56 145,11
Edificio A A 2 6 Luca Viola Appartamento 478,69 451,36 153,91
Edificio A A Interrato B1 Paolo Verde Box auto 60,36 55,14 18,80
Edificio A A Interrato B2 Giovanni Rossi Box auto 62,12 57,48 19,60
Edificio A A Interrato B3 Mauro Azzurro Box auto 63,14 58,87 20,07
Edificio A A Interrato B4 Leo Viola Box auto 61,78 56,36 19,22
Edificio A A Interrato B5 Paolo Giallo Box auto 63,14 58,95 20,10
Edificio A A Interrato B6 Luca Viola Box auto 61,78 56,40 19,23
2932,62 1000

19
 Tabelle millesimali nel condominio

6. Le tabelle millesimali delle scale e dell’ascensore

La Tabella (ascensore e scale), ripartisce la spesa concernente l’esercizio e la manutenzione
dell’ascensore (tabella di proprietà differenziata o separata). A seguito della riforma, l’art. 1124
c.c. prevede che non solo le spese per le scale ma anche quelle per l’ascensore siano ripartite ai
proprietari delle unità immobiliari cui servono:
– per il 50% in base in ragione del valore delle singole unità (Tabella A);
– per il 50% esclusivamente in base alla misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal
suolo.
In generale, vanno esclusi i box, i negozi, le cantine e le unità immobiliari al piano terra, a
meno di casi particolari, per esempio, se:
– l’ascensore non arriva all’ultimo piano a seguito di sopraelevazione;
– l’ascensore e le scale non arrivano ai locali box.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano
come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.
Nel calcolo della ripartizione, deve essere verificato se il vano scala ed il vano ascensore
servono allo stesso modo tutte le unità immobiliari. In caso contrario, devono escluse le unità
immobiliari non servite. Come già premesso, non sempre l’ascensore raggiunge i piani sottotetto
a differenza del vano scala, le stesse considerazioni. valgono per i piani seminterrati.
La ripartizione della seconda metà dei millesimi della scala è eseguita ripartendo la quota del
millesimo di piano:
a) in parti uguali tra le unità immobiliari;
b) in parti proporzionali tra le unità immobiliari.
Si ritiene corretta la ripartizione in parti proporzionali. La divisione in parti uguali non avrebbe
senso poiché le unità immobiliari hanno sempre millesimi diversi a causa delle caratteristiche
intrinseche e dei coefficienti riduttori relativi all’esposizione, all’orientamento, alla luminosità,
ecc., al fine di prevenire contestazioni in sede di approvazione delle tabelle.

6.1. Il calcolo della prima metà dei millesimali della scala

Il calcolo dei millesimi della prima metà della scala per ogni condomino mp1,i può essere cal-
colato con la seguente relazione:
mi
=m p1,i ⋅ 500
∑ mi
dove:
mi è la quota millesimale dell’unità immobiliare al piano desunta dalla Tabella generale.
∑m i somma dei millesimi relativi alle unità immobiliari servite dalla scala.

20
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

Tabella 3.2 − Tabella S.1. 1a metà scala

CONDOMINO UNITÀ PIANO MILLESIMI PROPRIETÀ GENERALE 1A TABELLA 500 MILLESIMI
Tizio 1 16,85 63,92
Caio 2 1 17,58 66,69
Sempronio 3 14,44 54,78
Bianchi 4 30,15 114,38
2
Rossi 5 16,78 63,65
Gialli 6 16,19 61,43
3
Verdi 7 19,81 75,15
131,8 500

6.2. Il calcolo della seconda metà dei millesimali della scala relativi al piano
Si premette che sui criteri di ripartizione dei millesimali della seconda metà della scala relativi
al piano, in letteratura sono proposti diversi metodi, in mancanza di un criterio normativo.
1) Primo metodo
Il metodo determina per le unità immobiliari dello stesso piano il medesimo valore di millesi-
mi, essendo tale ripartizione non proporzionale darà adito a inevitabili contestazioni (12).
Il metodo si svolge nelle seguenti fasi:
1) calcolo del parametro di piano pi
hi
pi =
∑h i

dove:
hi è l’altezza di piano dell’unità immobiliare.
∑h i somma delle altezze di piano.

2) Calcolo della somma dei parametri di piano:

∑p i

3) Calcolo di millesimi mi della seconda metà della tabella scala con la seguente relazione:

pi : ∑ pi = m p 2,i : 500
pi
m
= ⋅ 500
∑ pi
p 2,i

La ripartizione dei millesimi sarà in parti uguali per tutte le unità immobiliari di piano:
Piano Primo
0,17
m p 2,1 = ⋅ 500 = 39,17
2,17

12. [Link]

21
 Tabelle millesimali nel condominio

Piano secondo
0,33
m p 2,2 = ⋅ 500 = 76, 04
2,17

Piano terzo
0,5
m p 2,3 = ⋅ 500 = 115, 21
2,17

Figura 9 − Schema per la misura della sommatoria delle altezze di piano

Tabella 3.3 − Tabella S2. 2a metà scala

h hi pi 2a TABELLA
CONDOMINO UNITÀ PIANO
PIANO ∑ hi ∑ pi 500 MILLESIMI

Tizio 1 0,17 39,17

Caio 2 1 3 0,17 0,078 39,17
Sempronio 3 0,17 39,17

22
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

h hi pi 2a TABELLA
CONDOMINO UNITÀ PIANO
PIANO ∑ hi ∑ pi 500 MILLESIMI

Bianchi 4 0,33 76,04

2 6 0,152
Rossi 5 0,33 76,04
Gialli 6 0,5 115,21
3 9 0,23
Verdi 7 0,5 115,21
18 2,17 500

Tabella 3.4 − Tabella S3. Millesimi scala e ascensore

MILLESIMI PROPRIETÀ 1a TABELLA 2a TABELLA TABELLA
CONDOMINO UNITÀ PIANO
GENERALE 500 MILLESIMI 500 MILLESIMI MILLESIMI SCALA
Tizio 1 13,93 63,92 39,17 103,2
Caio 2 1 15,43 66,69 39,17 105,30
Sempronio 3 13,24 54,78 39,17 95,30
Bianchi 4 24,12 114,38 76,04 190,30
2
Rossi 5 15,93 63,65 76,04 139,30
Gialli 6 14,19 61,43 115,21 176,30
3
Verdi 7 15,59 75,15 115,21 190,30
500 500 1000

2) Secondo metodo: somma dei numeri di piano

Il procedimento consiste nell’eseguire la somma dei numeri d’odine assegnati progressiva-
mente ai diversi piani dell’edificio (1+2+3+ …) e attribuire ad ogni piano la frazione corri-
spondente al suo numero d’ordine progressivo, per esempio, piano primo 1/(1+2+3+ …); piano
secondo 2/(1+2+3+ …); piano terzo 13/(1+2+3+ …). Infine, si ripartisce la quota di ogni piano
in proporzione tra le quote millesimali di ogni unità immobiliari. Il metodo di ripartizione è so-
stanzialmente uguale al terzo metodo che prevede la ripartizione di 500 dei millesimi spettante
ad ogni piano (13).

Un esempio numerico chiarirà meglio il metodo:

– piani dell’edificio: 3
– somma del numero d’ordine progressivo dei piani: 1+2+3 = 6
– ripartizione dei 500 millesimi per ciascun piano secondo le seguenti quote:
1
piano 1 = ⋅ 500 = 83,33
6
2
piano 2 = ⋅ 500 = 166,66
6
3
piano 3 = ⋅ 500 = 250
6

13. Rizzi L., Le tabelle dei millesimi, Zanichelli, Bologna 1988, pp. 171-172.

23
 Tabelle millesimali nel condominio

3) Terzo metodo: numero dei gradini

In particolari edifici dei centri storici con piani di altezze diverse il parametro di piano è calco-
lato in funzione del numero dei gradini per raggiungere il livello dell’unità immobiliare.
L’altezza costante dei piani si ha prevalentemente negli edifici moderni. Il metodo sopra espo-
sto può essere applicato in casi di altezze diverse, ripartendo la quota millesimale in proporzione
al numero dei gradini:
– livello piano 1: 30 alzate gradini
– livello piano 2: 24 alzate gradini
– livello piano 3: 22 alzate gradini
– somma del numero di gradini: 30 + 24 + 22 = 76
Ripartizione dei 500 millesimi per ciascun piano secondo le seguenti quote:
30
piano 1 = ⋅ 500 = 197,37
76
24
piano 2 = ⋅ 500 = 157,89
76
22
piano 3 = ⋅ 500 = 144,73
76

4) Quarto metodo: altezza di piano

Il metodo di ripartizione, a differenza del precedente, richiede prima il calcolo millesimi per
ogni piano (mpiano,i) in funzione dell’altezza di piano:
hi
m piano
= ⋅ 500
∑h
,i
i

Eseguiamo il calcolo dei millesimi di piano del solo primo piano.

3
m piano ,1 = ⋅ 500 =83,33
18
6
m piano ,2 = ⋅ 500 =166, 66
18
9
m piano ,3 = ⋅ 500 =250
18

Tutti i dati di calcolo relativi a tutti i piani sono riassunti nella tabella seguente:

Tabella 3.5 − Tabella S4. Calcolo della percentuale di millesimi per piano
h hi PERCENTUALE DI MILLESIMI
CONDOMINO UNITÀ PIANO
PIANO ∑h i
PER PIANO mpiano

Tizio 1
Caio 2 1 3 0,17 83,33
Sempronio 3
Bianchi 4
2 6 0,33 166,66
Rossi 5

24
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

h hi PERCENTUALE DI MILLESIMI
CONDOMINO UNITÀ PIANO
PIANO ∑ hi PER PIANO mpiano

Gialli 6
3 9 0,5 250
Verdi 7
18 500

La ripartizione dei millesimi di piano è eseguita in proporzione ai millesimi di proprietà gene-

rale di ogni unità immobiliare desunta dalla tabella generale A.
Tabella 3.6 − Tabella S.5. Tabella generale delle proprietà
CONDOMINO UNITÀ PIANO MILLESIMI PROPRIETÀ GENERALE
Tizio 1 16,85
Caio 2 1 17,58
Sempronio 3 14,44
Millesimi piano 48,87
Bianchi 4 30,15
2
Rossi 5 16,78
Millesimi piano 46,93
Gialli 6 16,19
3
Verdi 7 19,81
Millesimi piano 36

mi
m p 2,i
= ⋅ m piano ,i
∑ mi
Si esegue la ripartizione relativa al solo primo piano:
16,85
m p 2,Tizio = ⋅ 83,33 ≈ 29, 00
48,87
17,58
m p 2,Caio = ⋅ 83,33 ≈ 30, 00
48,87
14, 44
m p 2, Sempronio = ⋅ 83,33 ≈ 25, 00
48,87

Tabella 3.7 − Tabella S.6. 2a metà dei millesimi scala

CONDOMINO UNITÀ PIANO 2a TABELLA 500 MILLESIMI
Tizio 1 29,00
Caio 2 1 30,00
Sempronio 3 25,00
Bianchi 4 106,00
2
Rossi 5 58,00
Gialli 6 116,00
3
Verdi 7 136,00
500

25
 Tabelle millesimali nel condominio

Figura 10 − Esempio di piano con diverse unità immobiliari

6.3. Il calcolo della tabella complessiva

Per ogni condomino i millesimi complessivi della tabella relativa alla scala saranno dati dalla som-
ma delle due metà precedentemente calcolate, relative alla quota di proprietà e alla quota di piano:
Tabella C scala = Tabella 1a metà + Tabella 2a metà

Tabella 3.8 − Tabella S.7. Millesimi scala e ascensore

MILLESIMI 1a TABELLA 2a TABELLA TABELLA
CONDOMINO UNITÀ PIANO
PROPRIETÀ GENERALE 500 MILLESIMI 500 MILLESIMI MILLESIMI SCALA
Tizio 1 13,93 63,92 29,00 92,92
Caio 2 1 15,43 66,69 30,00 96,69
Sempronio 3 13,24 54,78 25,00 79,78
Bianchi 4 24,12 114,38 106,00 220,38
2
Rossi 5 15,93 63,65 58,00 121,65

26
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

MILLESIMI 1a TABELLA 2a TABELLA TABELLA

CONDOMINO UNITÀ PIANO
PROPRIETÀ GENERALE 500 MILLESIMI 500 MILLESIMI MILLESIMI SCALA
Gialli 6 14,19 61,43 116,00 177,43
3
Verdi 7 15,59 75,15 136,00 211,15
500 500 1000

7. La tabella relativa all’androne condominiale

7.1. Generalità
Con il termine androne si identifica il luogo di passaggio che dal portone di ingresso conduce
al cortile o alle scale e ascensori, ai locali della portineria o ai singoli appartamenti. L’androne
è uno spazio di accesso ubicato esclusivamente all’ingresso del fabbricato. La sua funzione è
quella di mettere in comunicazione le parti più interne dell’edificio come appartamenti, scale,
cortili, garage e giardini. È comunque un’area adibita al transito degli inquilini o dei proprietari
aventi negozi/uffici situati all’interno del cortile condominiale.
Qualora l’androne svolga la funzione di corridoio, viene identificato anche con il termine
“andito”, con il quale si indica ugualmente un luogo di passaggio.
L’androne rappresenta una delle parti comuni dell’edificio, se non risulta in contrario diverso
titolo (art. 1117, comma 1, n. 1, c.c.) e pertanto si presume di proprietà comune di tutti i
condomini a prescindere dal diverso utilizzo. L’androne condominiale può servire una o più scale
dell’edificio. Ma possono esserci unità immobiliari facenti parte del condominio a piano terra
(per esempio negozi) con accesso dalla strada indipendente, però con i contatori dell’energia
elettrica localizzati nello stesso androne.

7.2. La ripartizione delle spese

7.2.1. Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, di ricostruzione o riparazione e quelle per
illuminazione e pulizia vanno poste a carico di tutti i condomini in proporzione con le seguenti
distinzioni:
1) l’androne serve una sola scala;
2) l’androne serve più scale.
Si ribadisce che per le spese di manutenzione dell’androne non si pongono particolari proble-
mi di sorta, trattandosi di parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo diverso accordo tra le
parti, pertanto le spese d’uso e di conservazione devono essere sostenute da tutti quei condòmi-
ni che ne sono comproprietari in ragione dei millesimi di proprietà (criterio dell’utilizzazione
generale) (14). In generale, le spese devono essere suddivise in base alla tabella A di proprietà, in
applicazione dell’art. 1123, comma 3, c.c. Ai sensi dell’art. 1123 c.c., le spese necessarie per la
conservazione e per il godimento delle cose comuni e per la prestazione dei servizi di interesse
generale comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà

14. Cassazione civile, sez. VI, 5 ottobre 2017, n. 23300.

27
 Tabelle millesimali nel condominio

di ciascuno e ciò per il motivo che alcune parti dell’edificio, e fra esse l’androne, sono necessarie
alla sua esistenza, ed altre parti contribuiscono inoltre alla sicurezza dello stabile (15).

7.2.2. I proprietari delle unità immobiliari siti a piano terra e dei locali
con accesso esterno
La giurisprudenza si è occupata del regime giuridico dell’androne condominiale, della questio-
ne concernente la ripartizione delle spese di manutenzione e della partecipazione alle stesse dei
proprietari dei locali terranei aventi accesso autonomo.
I proprietari dei locali al pianterreno, con accesso diretto dalla strada, e degli scantinati non
possono essere ritenuti esentati dalla partecipazione alle spese relative a parti comuni dell’edifi-
cio (16). Solo nel caso in cui sia dimostrato che i proprietari delle unità che hanno accesso indipen-
dente dall’androne ne fanno un minore uso è possibile ricorrere al riparto delle spese secondo un
criterio che tenga conto del ridotto utilizzo (17).
Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile con-
dominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano,
in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche
relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché
anche tali condomini ne fruiscono e sono quindi tenuti a concorrere alle spese di manutenzione
quanto meno in ordine alla conservazione e alla manutenzione della copertura dell’edificio. Ne
consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei quorum per
la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente della ri-
costruzione) dell’androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in
rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne (18).
Il contributo alle spese può avvenire in rapporto e in proporzione all’utilità che anche essi
possono fare dell’androne e delle scale per accedere – com’è loro diritto – nei locali della por-
tineria e al tetto o al lastrico solare, avendo riguardo dell’obbligo e alle connesse responsabilità
che anch’essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di
pericolo che possa derivare incolumità degli utenti dall’inefficiente manutenzione dei suddetti
beni comuni. In particolare, per le ragioni esposte, alle spese di illuminazione dell’androne e
delle scale, devono concorrere, ancorché in misura ridotta, pure i condomini, quali i proprietari
di autorimesse e di botteghe, che non ne usufruiscono per accedere alle loro proprietà esclusi-
ve (19).
È affetta da nullità la parte della delibera condominiale, irritualmente assunta, modificativa
del criterio di ripartizione dell’ascensore condominiale, nei limiti in cui vengano esclusi dal
concorrere alle spese per l’ascensore, sia di natura ordinaria che straordinaria, i proprietari degli
immobili siti al pianterreno che non hanno alcun accesso nell’androne condominiale in cui è sito
l’ascensore. Ai sensi dell’art. 1123 c.c. è previsto che se si tratta di cose destinate a servire i con-

15. Cassazione civile, sez. II, 22 luglio 1968, n. 2622.

16. Corte d’Appello Bari, sez. III, 27 ottobre 2021, n. 1862; Tribunale Bari sez. III, 5 luglio 2018, n. 2873.
17. Tribunale Nocera Inferiore, sez. II, 20 agosto 2019, n. 973.
18. Cassazione civile, sez. II, 6 giugno 1977, n. 2328; Cassazione civile, sez. II, 5 febbraio 1979, n. 761; Corte
d’Appello Milano, 9 ottobre 1987; Cassazione civile, sez. II, 20 aprile 2017, n. 9986; Tribunale Nocera Infe-
riore, sez. II, 20 agosto 2019, n. 973.
19. Cassazione civile, sez. II, 6 giugno 1977, n. 2328; Cassazione civile, sez. II, 22 luglio 1968, n. 2622.

28
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

domini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
L’impianto dell’ascensore si intende di proprietà comune tra tutti i condomini in proporzione al
valore del piano o porzione di proprietà esclusiva; ne discende che la ripartizione delle spese è
regolata dai criteri dettati dagli artt. 1124 e 1123 c.c. Dalla presunzione di condominialità deriva
quindi che le spese per la sua manutenzione devono ripartirsi tra tutti i condomini secondo il
criterio della proporzionalità, a nulla rilevando che i proprietari dei locali posti al piano terra non
ne usufruiscano in concreto (20).
Altri orientamenti giurisprudenziali, in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione
delle scale e dell’androne, ritengono che i proprietari di locali con ingresso autonomo, presumen-
dosi non abbiano ragione d’usufruire dell’androne per accedere al proprio box, sono esentati dal
pagamento delle relative spese di manutenzione (21).

8. La tabella relativa alle colonne di scarico

La ripartizione delle spese per gli interventi sulle colonne di scarico deve avvenire secondo i
seguenti criteri, come indicato dall’art. 1123 c.c., ovvero:
a) criterio di suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà (tabella A), (comma 1);
b) criterio di ripartizione delle spese in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (comma 2);
c) criterio della suddivisione delle spese in ragione di una diversa convenzione tra tutti i con-
dòmini (comma 1).
Il comma 3 del citato art. 1123 stabilisce che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla
loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Le spese per la riparazione dei canali di scarico dell’edificio in condominio, che, ai sensi
dell’art. 1117, comma 1, n. 3 c.c., sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione
degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per
la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte
relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti (22).
In sintesi, la spesa per la riparazione dei canali di scarico dell’edificio condominiale, è a carico
di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispet-
tivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti.
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario e non del conduttore
dell’appartamento.

20. Tribunale Padova, sez. I, 15 febbraio 2013.

21. Corte d’Appello Roma, sez. IV, 13 giugno 2012; Tribunale Parma, 10 maggio 2011.
22. Cassazione civile, sez. II, 18 dicembre 1995, n. 12894.

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 Tabelle millesimali nel condominio

Figura 11 − Ripartizione delle spese di riparazione della colonna di scarico in proporzione

dell’uso e della tabella di proprietà

9. La tabella relativa al lastrico solare

Ai sensi dell’art. 1123 c.c., qualora il lastrico solare sia di proprietà e di uso comune, le spese
per riparazione, manutenzione e ricostruzione, sono a carico di tutti i condòmini e vanno ripartite
in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Riguardo al lastrico solare bisogna distinguere i seguenti casi (Figura 12):
a) lastrico solare di copertura dell’intero edificio: la spesa si ripartisce tra tutti i condomini,
secondo i millesimi di proprietà;
b) lastrico solare che copre solo una parte dell’edificio: la spesa si divide per il totale dei mille-
simi di proprietà coperti dal lastrico e il quoziente così ottenuto si moltiplica per i millesimi
di ciascun condomino.

30
 IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI

Figura 12 − Esempi di lastrici solari di edifici condominiali

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