Modestino Villani

Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.

INDICE

BREVI CENNI STORICI

L’EVOLUZIONE DELLA LEGISLAZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONI:

1) La legge 392 del 1978 (equo canone), profili generali

2) L’intervento della legge 359/92 (patti in deroga)

3) La legge n. 431/98 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti
ad uso abitativo) profili generali.

I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO:

1) ambito di operatività della legge n. 392/78

2) ambito di operatività della legge n. 431/98

3) la durata dei contratti di locazione

3a) I contratti sorti nella vigenza della legge n. 392/78

la durata legale

La rinnovazione tacita

Il carattere recettizio della disdetta

La forma della disdetta

La disdetta non tempestiva e la mancanza di un termine iniziale per

l’invio

La disdetta indicante una data di scadenza non corretta

Il rapporto tra disdetta e azione di rilascio: il decorso del tempo

La disdetta e le azioni per il rilascio nelle locazioni con pluralità di sog-

getti

La stipulazione di un nuovo contratto e la modifica di singole clausole

nel corso della locazione

3b) I contratti sorti anteriormente alla legge n. 392/78

I contratti in corso soggetti a proroga nel 1978

I contratti in corso non soggetti a proroga nel 1978

La stipulazione di un nuovo contratto anteriormente all’entrata in vigore

della legge n. 392/78

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 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
3c) I contratti stipulati nella vigenza della legge n. 359/92

3d) I contratti stipulati nella vigenza della legge n. 431/98

I contratti a canone libero

I contratti a canone concordato

I contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge n. 431/98,

ma tacitamente rinnovatisi ai sensi dell’art. 2 comma 6

I contratti ad uso transitorio (cenni)

4) il canone

4a) Il canone nella disciplina della legge n. 392/78

4b) Il canone nella disciplina della legge n. 359/92

4c) Il canone nella legge 431/98

I Contratti a canone libero

I contratti a canone concordato e i contratti transitori

I contratti rinnovatisi tacitamente

5) la forma

6) Le pattuizioni contrarie ai limiti imposti dalla legge

7) Il risarcimento dei danni da ritardato rilascio

La natura della responsabilità del conduttore

Le componenti del risarcimento del danno

La legge n. 487/87

La legge n. 61/89

L’art. 6, comma 6 della legge n. 431/98

Ambito temporale

Le soluzioni fatte proprie dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 482/2000

in ordine ai problemi interpretativi posti dall’art. 6 comma 6 della legge n.
431/98
L’art. 6 comma 6 dopo la pronunzia della Corte costituzionale

I problemi posti dalla pronunzia della Corte Costituzionale

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 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
Il corrispettivo per l'occupazione

La morosità e la sua sanatoria

La clausola penale

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 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
BREVI CENNI STORICI
Le case sono “una merce così estremamente
ricercata, che per lo più, passato gennaio, non
si trova un solo quartiere abitabile che sia
sfittato… i padroni di casa hanno diritto non
solo di ritenere il mobile, ma d’impedire il
passaporto, protetti dalle leggi in ogni manie-
ra e diffidentissimi per la grandezza della cit-
tà e per la marioleria universale.”1
Il problema della tensione abitativa in una
grande città come Napoli era in tal modo po-
sta in evidenza in una lettera al padre scritta,
pochi giorni prima di morire, da Giacomo
Leopardi.
Ma il problema casa è molto più antico se è
vero che già nella Roma repubblicana Marco
Tullio Cicerone si adirava2 perché in deter-
minate occasioni accadeva che i cittadini più
poveri venissero esonerati dal pagamento del
canone3.
Non bisogna essere esperti di sociologia per
capire come le tensioni abitative, con i pro-
cessi di industrializzazione e di modernizza-
zione si siano finite per concentrare nelle
grandi aree urbane del nostro paese.
Il legislatore pertanto nel dopoguerra si è do-
vuto confrontare con il problema abitativo
che non poteva essere affrontato soltanto at-
traverso gli strumenti forniti dall’impianto
codicistico del 1942. Si sono così susseguiti
nel tempo una serie di interventi, spesso det-
tati da logiche emergenziali, che hanno
intaccato il rigoroso tessuto normativo del
codice civile. non sempre fornendo risposte
La locazione è definita dall’art. 1571 c.c.
coerenti.
come il contratto col quale una parte si ob-
bliga a far godere all'altra una cosa mobile o
immobile per un dato tempo, verso un
determinato corrispettivo. La causa del
contratto di locazione consiste dunque nello
scambio tra godimento del bene per un tempo
determinato e pagamento di un corrispettivo.
Gli elementi dello scambio, nella visione
codicistica, in ossequio al dettato
1
LEOPARDI, La vita e le lettere, III, Milano,
1998, pp. 576 ss.;
2
CICERONE De Officiis, II, 84: habitent gratis
in alieno?
3
Entrambi gli scritti di cui alle note precedenti
sono citati in Le locazioni per uso abitativo a cura
di F. LAZZARO, Milano 1993, pp. 5 e 6.
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stica, in ossequio al dettato dell’art.1322 c.c.,
sono lasciati all’autonomia delle parti.
Ogni qual volta però la carenza di alloggi ha
rischiato di far esplodere le tensioni abitative
il legislatore è intervenuto autoritativamente
sugli elementi essenziali del contratto: durata
e canone. Per limitarci dunque al periodo
post-bellico, a partire dal decreto legislativo
luogotenenziale n. 669 del 1945 - che ha sta-
bilito la prima proroga, dopo la cessazione
del conflitto mondiale, della durata dei con-
tratti di locazione in corso al momento della
sua entrata in vigore e ha consentito gli au-
menti dei canoni entro limiti prefissati - si
sono susseguiti una serie di provvedimenti
normativi che hanno spostato fino alla data
del 1.3.1947 la proroga dei contratti di loca-
zione.
Per effetto delle disposizioni di legge che poi
si sono continuate ad emanare tutti i contratti
di locazione in corso al 1.3.1947 (data di en-
trata in vigore del decreto legislativo del capo
provvisorio dello Stato del 28.2.1947) hanno
continuato ad essere disciplinati dal regime
vincolistico, caratterizzato dalla proroga della
durata e da aumenti legislativamente imposti
del canone. Le locazioni sorte dopo il 1.3.47
sono state, invece, disciplinate unicamente
dal codice civile fino al 1969. In tale data
con la legge n. 833/69 è stata introdotta anche
per le locazioni abitative sorte dopo il 1947
una proroga, sebbene agganciata al reddito
del conduttore e al numero di vani
dell’immobile. Nel 1971 con la legge
n.1115/71 è stata introdotta la proroga indi-
scriminata delle locazioni di immobili desti-
nati ad alberghi, pensioni, locande o adibiti
all’esercizio di attività commerciale o artigia-
nale.
Il regime della proroga legale dei contratti si
è protratto fino all’entrata in vigore della leg-
ge n. 392/78. con il susseguirsi di leggi di
proroga che, per l’uso abitativo, hanno modi-
ficato le condizioni necessarie affinché le
locazioni entrassero nel regime di proroga.
Il principio però seguito da tutte le leggi di
proroga è stato sempre quello dell’automatica
proroga dei contratti che fossero già stati pro-
rogati in virtù della normativa precedente.
L’ultimo provvedimento normativo che ha
disposto la proroga legale dei contratti prima
della legge n. 392/78 è il decreto legge n.
4
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298/78 (convertito in l. 28 luglio 1978 n.
395), il quale ha previsto la proroga fino al
31.7.78 limitandola per le locazioni ad uso
abitativo alle ipotesi di contratti stipulati con
conduttori e subconduttori che abbiano un
reddito complessivo netto non superiore ad
otto milioni di lire.
Il reddito complessivo si intende riferito alla
somma dei redditi imputati al locatario e a
tutti i soggetti di imposta che abbiano resi-
denza anagrafica nell’alloggio in locazione.
I problemi interpretativi della suddetta norma
hanno rilevanza per l’individuazione delle
date di scadenza delle locazioni e saranno af-
frontati in tale sede.
L’EVOLUZIONE DELLA LEGISLA-
ZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONI
1) La legge 392 del 1978 (equo canone),
profili generali4
La legge n. 392/78 costituisce il primo vero
complesso normativo organico di disciplina
delle locazioni che, interrompendo la tecnica
del ricorso a interventi di ritocco e di deroga
al codice civile imposti da congiunture con-
tingenti, delinea “nuovi modelli contrattuali”
che “si sostituiscono a quello del codice”5.
La legge è caratterizzata, in linea generale,
con riguardo alle locazioni abitative
dall’incidenza sull’autonomia delle parti sia
quanto alla durata del rapporto – con
l’imposizione di una durata minima qua-
driennale - sia con riferimento all’entità del
canone, con la previsione di parametri legali
per l’individuazione del tetto massimo e degli
aggiornamenti consentiti annualmente.
Con riferimento alle locazioni di immobili
destinati ad uso non abitativo rientranti tra
quelli indicati nell’art. 27 della legge 392/78
la legge impone una durata minima – di sei o
nove anni – il rinnovo della locazione alla
prima scadenza, con l’eccezione delle ipotesi
contemplate nell’art. 29, e il tetto massimo
dell’aggiornamento del canone.
In altre parole nelle locazioni destinate ad uso
4
Per l’individuazione degli articoli della legge n.
392/78 ancora in vigore e di quelli abrogati si ri-
manda allo schema contenuto nell’allegato 1.
5 7
CONFORTINI, Problemi generali del contratto
attraverso la locazione, Padova 1988.
Roma 02-07-2003
abitativo le parti sono libere di addivenire alla
stipulazione del contratto, ma una volta effet-
tuata la scelta sono legalmente vincolate ad
una durata minima e ad un tetto massimo del
canone e dei suoi aggiornamenti. Nelle loca-
zioni rientranti nell’art. 27 della legge n.
392/78 le parti sono libere di addivenire alla
stipulazione del contratto e di determinare
l’entità del canone, ma una volta effettuata la
scelta subiscono un più forte vincolo quanto
alla durata ed sono vincolate anche nella de-
terminazione della misura degli
aggiornamenti del canone.
La legge n. 392/78, per usare le parole della
Corte Costituzionale, in questo modo ha po-
sto una nuova e permanente disciplina del
contratto di locazione di immobili urbani6.
La legge n. 392/78 pertanto, come evidenzia-
to dalla Corte di Cassazione si pone accanto
a quella contenuta nel capo VI del libro IV
del codice civile, e precisamente si pone ac-
canto alla disciplina contenuta nella sezione
I, concernente le disposizioni generali sulla
locazione, ed alla disciplina contenuta nella
sezione II, concernente le disposizioni sulla
locazione dei fondi urbani, integrandola e
abrogando quelle norme che hanno una nuo-
va e diversa regolamentazione. Si ha così una
complessiva normativa ordinaria delle loca-
zioni d’immobili urbani, destinati ad uso abi-
tativo ed agli usi non abitativi indicati
nell’art. 27 della legge 392/78: complessiva
normativa ordinaria formata dalle disposi-
zioni generali sulla locazione contenute nel
codice civile, escluse quelle norme che, es-
sendo incompatibili con la nuova disciplina,
devono intendersi non più applicabili alle lo-
cazioni d’immobili urbani; dalla normativa
contenuta nel titolo I della legge 392/78,
strutturata in una nuova disciplina organica
e tendenzialmente completa, negli aspetti
fondamentali del rapporto intersoggettivo re-
golato; dalle disposizioni sulla locazione
d’immobili urbani contenute nel codice civile
che non siano incompatibili con la nuova di-
sciplina7.
Il nuovo sistema creato per regolare il con-
tratto di locazione, caratterizzato da innova-
6
C. Cost. 23-04-1986, n. 108.
Cass., 15-02-1985, n. 1289, tratta da Le locazio-
ni per uso abitativo, cit., 29,30
5
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
zioni fortemente limitative dell'autonomia
privata ed incidenti sullo stesso funzionamen-
to del sinallagma contrattuale - sicché può
affermarsi che la l. 392/78 realizza un auto-
nomo sistema di valori ancorato non più al
pregresso assetto socio-economico ma a
quello prefigurato dalla costituzione8 - è ri-
masto nel suo complesso in vigore fino
all’approvazione della legge n. 359/92 e suc-
cessivamente della legge n. 431/98 che ha
disciplinato le locazioni ad uso abitativo e ha
abrogato parte degli articoli della legge
392/78.
Oggi è però ancora attuale discutere della
legge n. 392/78 sia perché l’intervento della
legge n. 431/98 è limitato alle locazioni abi-
tative e dunque tutto il settore delle locazioni
di immobili destinati ad uso non abitativo -
rientranti nell’art. 27 della suddetta legge -
continua ad essere disciplinato dalla legge n.
392/78, sia perché ai sensi art. 13, comma 5,
della legge n. 431/98 ai contratti per la loro
intera durata e ai giudizi in corso alla data di
entrata in vigore della presente legge conti-
nuano ad applicarsi a ogni effetto le disposi-
zioni normative in materia di locazioni vigen-
ti prima di tale data, sia perché infine alcune
norme abrogate sono importanti ai fini della
determinazione delle scadenze contrattuali
anche delle locazioni ad uso abitativo.
La legge n. 392/78 è composta da 4 titoli:
TITOLO I Del contratto di locazione
(artt. 1- 57)
Suddiviso in tre capi:
CAPO I Locazione di immobili urbani adibi-
ti ad uso di abitazione (artt. 1- 26)
CAPO II Locazione di immobili urbani adi-
biti ad uso diverso da quello di abitazione
(artt. 27 –42)
CAPO III Disposizioni processuali (artt. 43-
57)
TITOLO II Disciplina transitoria (artt.
57-74)
Suddiviso in tre capi:
CAPO I Contratti di locazione di immobili
adibiti ad uso di abitazione (artt. 58 –66)
CAPO II Contratti di locazione di immobili
adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
(artt. 67 – 73)
CAPO III Disposizioni processuali (art. 74)
8
Cass. 10-08-1982, n. 4490.
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TITOLO III Fondo sociale (artt. 75-78)
TITOLO IV Disposizioni finali (artt. 79 –
85).
I primi due titoli, che maggiormente hanno
interessano dottrina e giurisprudenza, sono
dunque divisi specularmente in tre capi con-
cernenti le locazioni ad uso abitativo, quelle
ad uso diverso e le disposizioni processuali.
La normativa transitoria, contenuta nel capo
II, è ancora oggi rilevante per le controversie
che concernono la scadenza e la misura del
canone dei contratti sorti anteriormente
all’entrata in vigore della legge n. 392/78.
2) L’intervento della legge 359/92 (patti in
deroga)9
Alcune patologie della disciplina dell’equo
canone avevano finito per rendere antieco-
nomica la scelta di concedere immobili in lo-
cazione, soprattutto ad uso abitativo, come
dimostra una fiorente giurisprudenza in tema
di tentativi di aggirare la normativa che limi-
tava l’autonomia privata. Una delle conse-
guenze era stata l’accrescersi delle tensioni
abitative generate dalla scelta di molti pro-
prietari di porre fine ai rapporti di locazione
ritenuti non soddisfacenti dal punto di vista
economico.
L’esigenza di una riforma indirizzata alla li-
beralizzazione del mercato si è concretizzata,
oltre che in interventi di minore impatto10,
nel decreto legge n. 333 del 1992 convertito
nella legge n. 359/92 con il quale il legislato-
re, in previsione di una generale revisione
della disciplina delle locazioni degli immobili
urbani, aveva in primo luogo escluso
l’applicazione delle disposizioni di cui agli
articoli 12 e seguenti della legge 27 luglio
1978, n. 392, concernenti l'equo canone degli
immobili adibiti ad uso di abitazione ai con-
tratti di locazione stipulati successivamente
alla data di entrata in vigore del decreto e re-
lativi ad immobili in tale data non ancora ul-
timati.
Si era dunque giunti alla piena liberalizzazio-
9
Per il testo della norma, per le sentenze citate
nel paragrafo e per altre pronunzie concernenti la
legge 359/92 si veda l’allegato 2: patti in deroga.
10
Come ad esempio l’art. 14 della legge n.
179/92 concernente norme per l'edilizia residen-
ziale pubblica
6
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
ne del canone per i nuovi contratti di locazio-
ne relativi ad immobili di nuova costruzione.
In relazione agli immobili di vecchia costru-
zione era prevista la facoltà per le parti, con
l'assistenza delle organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative a livello
nazionale, tramite le loro organizzazioni
provinciali, di stipulare accordi in deroga
alle norme della citata legge n. 392 del 1978
a condizione che il locatore rinunziasse alla
facoltà di disdettare i contratti alla prima sca-
denza – salve le ipotesi di cui agli articoli 29
e 59 della citata legge n. 392 del 1978, pur
restando ferma l'applicazione, degli articoli
24 – che limitava l’entità degli aggiornamenti
Istat e 30 – che disciplinava la procedura per
il rilascio della citata legge n. 392 del 1978.
Il legislatore aveva poi approfittato della cre-
azione di un regime transitorio per introdurre
anche una proroga aggiungendo, in sede di
conversione del decreto legge, il comma 2 bis
secondo il quale nei casi in cui, alla prima
scadenza del contratto successiva alla data di
entrata in vigore della legge di conversione
del presente decreto, le parti non concordino
sulla de-terminazione del canone, il contratto
stesso è prorogato di diritto per due anni.
Sulla base della transitorietà della disciplina e
della necessità di passare gradualmente al re-
gime di liberalizzazione del canone infatti la
Corte Costituzionale ha ritenuto infondata la
questione di legittimità costituzionale nella
parte in cui prevede la proroga di diritto delle
locazioni abitative con scadenza successiva al
14 agosto 1992 in riferimento agli art. 3 e 42,
2º comma11.
La corte Costituzionale si era invece pronun-
ziata per l’incostituzionalità della norma nella
parte in cui prevede come obbligatoria, per la
validità degli accordi in deroga alla l. 392/78,
l'assistenza delle organizzazioni della pro-
prietà edilizia e dei conduttori maggiormente
rappresentative a livello nazionale12.
L’art. 11 comma 2 aveva dato adito a nume-
rose questioni alcune delle quali hanno trova-
to univoca soluzione dinanzi alla Corte di
11
Corte costit., 21-07-1993, n. 323. Corte costit.
[ord.], 28-07-1993, n. 354; Corte costit. [ord.],
08-06-1994, n. 226; Corte costit. [ord.], 28-12-
1993, n. 469.
12
Corte costit., 25-07-1996, n. 309.
Roma 02-07-2003
Cassazione.
In primo luogo la Cassazione ha stabilito che
la pattuizione di un canone in deroga a
quanto stabilito dalla legge 27 luglio 1978, è
valida in quanto ricorra la "condicio juris" -
l'unica richiesta, dopo la dichiarazione di il-
legittimità costituzionale, ad opera della sen-
tenza n. 309 del 1996, della previsione del-
l'obbligatoria assistenza delle organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori per
la stipulazione di tali accordi - che il locatore
rinunci alla facoltà di disdire il contratto
alla prima scadenza, ed espressamente con-
venga il rinnovo obbligatorio della locazione
per un'ulteriore durata di quattro anni,
contestualmente alla pattuizione in deroga,
stante lo stretto nesso funzionale fra il van-
taggio del maggior canone attribuito al lo-
catore e quello della maggiore stabilità del
rapporto attribuito al conduttore.
Di conseguenza ha statuito che ove non sia
convenuta una siffatta rinuncia, la quale e'
tutt'altro rispetto alla mera previsione di
"rinnovabilità" del rapporto alla scadenza,
vanno dichiarate, ex art. 79 della legge n.
392 del 1978, la nullità della pattuizione di
un canone extralegale, e la conseguente so-
stituzione automatica delle clausole diffor-
mi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo
comma, cod. civ., con le norme inderogabili
attinenti alla durata ed al canone legale,
senza che dalla nullità di dette clausole pos-
sa derivare quella dell'intero contratto.
Con la stessa pronunzia la Corte Suprema ha
anche escluso che possa operarsi l'inseri-
mento automatico della rinuncia del locatore
alla facoltà di disdire il contratto alla pri-
ma scadenza, perché ciò comporterebbe l'i-
nammissibile introduzione nel contratto di un
requisito essenziale mancante, e, in defini-
tiva, la creazione di un tipo di rapporto di-
verso da quello voluto dalle parti13.
Se dunque manca la espressa rinunzia del lo-
catore alla rinnovazione del contratto il con-
duttore può agire ai sensi della legge n.
392/78 per ottenere l’accertamento della mi-
sura del canone dovuto e la restituzione
dell’indebito. Di converso però il conduttore
convenuto per il rilascio dell’immobile alla
13
Cass., 08-03-2002, n. 3431; Cass., 15-01-2002,
n. 377.
7
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
prima scadenza non può far valere la circo-
stanza dell’essere il canone superiore a quello
legale per pretendere l’applicazione della
legge n. 359/9214.
Nonostante qualche incertezza dei giudici di
merito la Cassazione ha costantemente esclu-
so l’applicabilità della disciplina dettata dalla
legge n. 359/92 alle locazioni ad uso non a-
bitativo15.
Altro profilo problematico che ha visto divisa
la giurisprudenza di merito, ma che ha avuto
soluzione univoca in sede di legittimità con-
cerneva l’applicazione automatica e genera-
lizzata della proroga biennale, o invece la ne-
cessità perché il contratto fosse prorogato ai
sensi dell’art. 11 comma 2 bis, che tra le parti
fossero intercorse trattative poi fallite.
La Corte di Cassazione16, con l’avallo della
Corte Costituzionale17 si è pronunziata per
l’automaticità della proroga.
La suddetta proroga del resto era prevista dal-
la norma con riferimento unicamente alla
prima scadenza del contratto successiva al-
l'entrata in vigore e di conseguenza da un la-
to il locatore, qualora non abbia tempestiva-
mente comunicato la disdetta nel termine di
sei mesi dalla scadenza quadriennale, non
può richiedere il rilascio dell'immobile alla
scadenza del biennio successivo in applica-
zione della proroga biennale18, dall’altro il
conduttore allo scadere del nuovo quadrien-
nio non può più invocare la suddetta proro-
ga19.
Altra questione che la giurisprudenza è stata
chiamata ad affrontare concerne
l’individuazione delle deroghe consentite dal-
la norma e in particolare se fossero possibili
deroghe che incidessero sulla durata del con-
tratto.
Mi sembra che la ratio della norma, ovvero-
14
Tribunale Napoli 5-10-2001;
15
Cass., 30-11-2000, n. 15328; Cass., 02-12-
1998, n. 12236; Cass., 08-05-1998, n. 4678 Cass.,
11-09-1997, n. 8959.
16
Cass., 05-03-2002, n. 3177; Cass., 06-03-1998,
n. 2477.
17
Corte costit. [ord.], 08-06-1994, n. 226.
18
P. Firenze, 22-01-1996;. P. Pisa, 22-11-1995.
19
Cass., 19-07-2002, n. 10563; T. Napoli 17-09-
99; P. Perugia-Foligno, 06-10-1997; P. S. Vito al
Tagliamento, 22-06-1994; P. Milano, 26-07-
1994..
Roma 02-07-2003
sia, far transitare le locazioni ad uso abitativo
dalla disciplina dell’equo canone verso un re-
gime di liberalizzazione del canone controbi-
lanciato da una maggiore stabilità del rappor-
to – disciplina poi realizzatasi con la legge n.
431 del 1998 – imponga di ritenere non dero-
gabili le norme concernenti la durata delle
locazioni20. Sul punto delle deroghe consenti-
te la Cassazione del resto ha escluso
l’applicabilità dell’art.11 comma 2 alle loca-
zioni ad uso abitativo stipulate per soddisfare
esigenze transitorie del conduttore21.
3) La legge n. 431/98 (disciplina delle
locazioni e del rilascio degli immobili
adibiti ad uso abitativo) profili generali
La legge n. 431/98, profondamente innovan-
do in maniera organica il sistema dei contratti
di locazione di immobili urbani, cancellando
il complesso di regole di determinazione au-
toritativa del canone costituito dalla legge n.
392/78, si caratterizza per la coesistenza di
due regimi contrattuali, per le locazioni ad
uso di abitazione, contraddistinti da un tratto
autoritativo di segno ineguale22 e per
l’introduzione di un rigoroso formalismo lad-
dove, superando una tradizione consolidata,
richiede per il contratto di locazione la forma
scritta ad substantiam nell’intento di perse-
guire non soltanto la tutela del contraente de-
bole, ma anche interessi generali di natura fi-
scale.
L’intrecciarsi delle problematiche nuove con
quelle già sorte nella vigenza della normativa
precedente suggerisce di coordinare l’esame
nel dettaglio dei singoli articoli che compon-
gono la legge 431/98 con le norme della leg-
ge n. 392/78 relative alle locazioni di immo-
bili adibiti ad uso abitativo.
20
P. Pordenone, 13-06-1998, contra P. Napoli,
07-12-1992.
21
Cass., 08-05-1998, n. 4678 che ha stabilito il
principio di diritto da applicare in un giudizio che
aveva visto pronunciarsi in senso contrastante
Pretura e Tribunale di Bologna: P. Bologna 16-
03-1995; T. Bologna, 08-07-1995.
22
V. Cuffaro, in AA.VV. Le nuove locazioni abi-
tative, commenti e materiali raccolti da Vincenzo
Cuffaro, Milano, 2000, p. XIII.
8
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IM-
MOBILI AD USO ABITATIVO
1) Ambito di operatività della legge n.
392/7823
L’art. 1 della legge n. 392/78 (abrogato dalla
legge n. 431/98) recitava: la durata della lo-
cazione avente per oggetto immobili urbani
per uso abitazione non può essere inferiore a
quattro anni. Se le parti hanno determinato
una durata inferiore o hanno convenuto una
locazione senza determinazione di tempo la
durata si intende convenuta per quattro anni.
Il disposto del comma precedente non si ap-
plica quando si tratti di locazioni stipulate
per soddisfare esigenze abitative di natura
transitoria.
Il contratto dunque non poteva avere una du-
rata inferiore a quella di quattro anni con la
previsione della sostituzione automatica della
clausola che prevedesse una durata inferiore
o non prevedesse alcuna durata.
L’autonomia delle parti era pertanto limitata
nell’individuazione della durata minima del
contratto.
La norma andava coordinata necessariamente
con l’art. 26 della stessa legge il quale esclu-
deva alcune categorie di immobili recitando:
Le disposizioni di cui al presente capo non si
applicano:
a) alle locazioni stipulate per soddisfare esi-
genze abitative di natura transitoria, salvo
che il conduttore abiti stabilmente nell'immo-
bile per motivi di lavoro o di studio;
b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti
a totale carico dello Stato per i quali si ap-
plica il canone sociale determinato in base
alle disposizioni vigenti;
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti
alla disciplina dell'edilizia convenzionata;
d) alle locazioni relative ad immobili inclusi
nelle categorie catastali A/8 e A/9.
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25
non si applicano alle locazioni concernenti
23
Le sentenze citate nel presente paragrafo sono
riportate in massima o per esteso negli allegati 3:
simulazione dell’uso transitorio e 4: altre ipo-
tesi di esclusione.
Roma 02-07-2003
gli immobili siti in comuni che al censimento
del 1971 avevano popolazione residente fino
a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio
precedente l'entrata in vigore della presente
legge, e successivamente ogni quinquennio,
la popolazione residente non abbia subito va-
riazioni in aumento, o comunque l'aumento
percentuale sia stato inferiore a quello medio
nazionale, secondo i dati pubblicati dall'I-
STAT.
Il comune provvede a dare pubblica notizia
della condizione di cui al precedente comma
e delle eventuali variazioni.
La legge n. 392 del 1978 ha dunque discipli-
nato tre sottotipi di locazioni ad uso abitativo
- e cioè: a) le locazioni per esigenze abitati-
ve stabili e primarie (assoggettate alla dura-
ta legale quadriennale e dell'equo canone, in
relazione alla rilevanza sociale primaria del
bisogno che soddisfano); b) le locazioni per
esigenze abitative transitorie determinate
da motivi di studio e di lavoro (meritevoli,
anch'esse, di particolare tutela ed escluse solo
dal vincolo di durata); c) le locazioni per e-
sigenze abitative non stabili e primarie (e-
scluse del tutto dai vincoli menzionati)24.
In merito alla categoria dei contratti ad uso
transitorio il problema pratico che la giuri-
sprudenza si è trovata ad affrontare riguarda
l’ipotesi in cui le parti, soprattutto il locatore,
per sfuggire alle limitazioni alla propria auto-
nomia privata simulassero l’esistenza di una
locazione destinata a soddisfare esigenze
transitorie del conduttore.
La giurisprudenza ha costantemente ritenuto
che quando un contratto di locazione abita-
tiva sia stipulato con la previsione di un uso
transitorio, il conduttore che assuma la simu-
lazione relativa per l'inesistenza, in concreto,
della dedotta natura transitoria delle esigen-
ze abitative, deve dimostrare che di tale ine-
sistenza il locatore fosse consapevole, non
potendo altrimenti rilevare contro il locatore
né situazioni di fatto occultate dal locatore,
né la riserva mentale di costui di non accet-
tare la clausola; né occorre che l'esplicitato
uso transitorio venga documentalmente cir-
costanziato, essendo invece sufficiente (salva
la prova contraria, da offrirsi dal conduttore)
24
Cass., 26-05-2000, n. 6971; Cass. 28-03-2001,
n. 4472.
9
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
che esso sia stato affermato, corrispondendo
a criteri di normalità che il contenuto nego-
ziale dichiarato non sia difforme da quello
effettivo.25
La prova della simulazione può del resto es-
sere offerta dal conduttore anche per testimo-
ni e per presunzioni poiché la prova tende a
far valere l'illiceità di clausole contra legem
(ai sensi dell’art. 79, 1º comma, l. n. 392 del
1978) e con salvezza degli ampi poteri i-
struttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a
norma del 3º comma dell'art. 447 bis c.p.c.,
introdotto dalla l. n. 353 del 199026.
In relazione alle ipotesi di cui alle lettere b) e
c) dell’art. 26 della legge n. 392/78 la giuri-
sprudenza aveva distinto, sulla base della
norma, le ipotesi di immobili costruiti a rotale
carico dello Stato rispetto a quelli costruiti da
enti pubblici e aveva ribadito che questi ulti-
mi non rientravano nelle ipotesi di esclusione
dall’ambito di operatività della suddetta leg-
ge27, così come aveva stabilito che rientrava-
no nell’alveo dell’art. 26 lettera c) soltanto
gli immobili realizzati sulla base di conven-
zioni (come quelle previste dall'art. 35 l.
865/71 e dagli art. 7 e 8 l. 10/77) con cui i
comuni o i consorzi di comuni concedono a
soggetti pubblici o privati, per fini edificatori,
con diritto di superficie o in proprietà, aree
comprese nei piani urbanistici speciali previ-
sti dalla l. 167/62 e interamente espropriate
dai comuni, ovvero anche aree esterne ai detti
piani, determinando non solo le ca-
ratteristiche costruttive e tipologiche e i ter-
mini di inizio ed ultimazione dei lavori di co-
struzione degli edifici, ma anche i criteri di
determinazione e revisione dei canoni di lo-
cazione immobili e non già gli immobili ac-
quistati dall'amministrazione per le attività
assistenziali italiane e internazionali quando
la figura dell'edilizia convenzionata era anco-
25
Cass., 13 –01- 2000, n. 328; Cass., 18-05-1999,
n. 4802; Cass., 03-05-1999, n. 4377; Cass., 28-
04-1999, n. 4230; Cass., 20-08-1997, n. 7750.
26
Cass. 30-01-2001, n. 1288; Cass., 26-05-2000,
n. 6971; Cass., 02-05-1997, n. 3782; Cass., 07-
07-1997, n. 6145.
27
Cass. 14-05-1998, n. 4866; Cass., 13-02-1993,
n. 1832; Cass., 18-03-1992, n. 3316; Cass., 10-
08-1992, n. 9457; Cass., 04-01-1992, n. 16; Cass.,
11-04-1994, n. 3388.
Roma 02-07-2003
ra ignota28
L'esclusione posta dall'art. 26 della legge
392/78 con riferimento alle locazioni relative
ad alloggi soggetti alla disciplina della edili-
zia convenzionata, riguarda in ogni caso e-
sclusivamente il rapporto tra l'ente e l'asse-
gnatario; mentre, ove quest'ultimo conceda
in locazione l'alloggio ad un terzo, il rappor-
to resta soggetto alla disciplina dell'equo ca-
none, essendo il conduttore del tutto estraneo
al rapporto con la cooperativa edilizia e non
incidendo sulla natura privatistica della lo-
cazione le disposizioni che prevedono - nel-
l'ambito del rapporto cooperativo - la devo-
luzione di parte del canone, che ecceda la
quota di ammortamento, alla cooperativa
stessa29.
Sempre in relazione all’edilizia convenziona-
ta la Corte Costituzionale ha dichiarato ille-
gittimo, per violazione dell'art. 3 cost., l'art.
26, 1º comma, lett. c), l. 27 luglio 1978 n.
392, nella parte in cui, nel prevedere la inap-
plicabilità alle locazioni relative ad alloggi
soggetti alla disciplina dell'edilizia conven-
zionata delle disposizioni del titolo I, capo I,
della legge medesima, non stabilisce che per
esse il canone non può comunque essere su-
periore a quello (c. d. equo) che risulterebbe
dall'applicazione delle disposizioni citate30.
L’ipotesi della locazione di abitazioni in ville
(categoria catastale A/9 ) castelli e palazzi di
eminente pregio artistico e storico (categoria
catastale A/8) - riproposta dalla lett. a)
dell’art. 1, comma 2, l. n. 431/1998, che ha
esteso la deroga alle locazioni di abitazioni di
tipo signorile, sempre facendo rinvio alla re-
lativa categoria catastale (A/1), nonché agli
immobili vincolati ai sensi della legge 1° giu-
gno 1939 n. 1089 – prescinde del tutto da va-
lutazioni delle esigenze abitative del condut-
tore, ma si base invece dalla peculiare tipo-
logia degli alloggi, che eccedono lo “standard
medio”.
La giurisprudenza ha ritenuto che il giudice
ordinario, al fine di considerare ricorrente o
meno l’ipotesi di deroga alla disciplina spe-
ciale della locazione, possa disapplicare l’atto
28
Cass., 28-08-1995, n. 9058; Cass. , 02-06-1992,
n. 6680.
29
Cass., 03-05-1988, n. 3312 Cass., 04-03-1986,
n. 1356.
30
Corte costit., 11-02-1988, n. 155.
10
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
di classamento dell’unità immobiliare operato
dalle autorità amministrative, laddove rilevi
la difformità tra le condizioni effettive del
bene e la sua classificazione catastale indivi-
duata dall’Amministrazione finanziaria; così
come lo stesso giudice, in assenza di classa-
mento, potrà ad esso autonomamente proce-
dere, sempre ai limitati effetti dell’incidenza
delle disposizioni sul rapporto di locazione31.
Pur senza attribuire al conduttore la legitti-
mazione ad impugnare l’atto di classamento
catastale davanti alle commissioni tributarie,
sussiste in tal modo la possibilità per entram-
be le parti del rapporto di locazione di conte-
stare il tipo, la classe e la categoria dell’unità
immobiliare innanzi al giudice competente a
provvedere sui diritti soggettivi controversi32.
Quanto invece ai comuni inferiori a 5.000 a-
bitanti la Cassazione aveva precisato che la
pubblicazione, da parte dei comuni, dei dati
relativi alla consistenza numerica della popo-
lazione residente… non è condizione sostan-
ziale del diritto del locatore ad un canone lo-
cativo liberamente determinato… ma… ha
solo la funzione di agevolare la conoscenza
dei dati in questione… dei quali il giudice
deve conseguentemente tener conto, anche in
mancanza della predetta pubblicazione33.
La Corte Costituzionale dal suo canto ha rite-
nuto che la scelta di escludere i comuni con
popolazione residente inferiore ai 5.000 abi-
tanti rientrasse nelle scelte insindacabilmente
discrezionali del legislatore34
La giurisprudenza ha inoltre escluso che la
normativa della l. n. 392/78 sia applicabile a
quei contratti in cui il godimento dell'immo-
bile sia accompagnato dalla fornitura di parti-
colari servizi che non attengono al migliore
godimento dell'immobile stesso, ma soddisfi-
no bisogni diversi da quello dell'abitazione,
ancorché ad esso in qualche modo collegati
(quali, ad es., il cambio e lavaggio della bian-
cheria, la pulizia della stanza da bagno, la
fruizione di determinate utenze, quali riscal-
31
Cass. 20-09-1996, n. 8370.
32
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, Relazione tenuta al Corso di
aggiornamento organizzato dal C.S.M. per
l’assunzione delle funzioni civili in Frascati il
2/6.10.2000.
33
Cass., 22-02-1995, n. 1957.
34
Corte costit. [ord.], 23-12-1987, n. 591.
Roma 02-07-2003
damento, luce, acqua e simili), che impegna-
no in tale misura il rapporto da caratterizzarlo
in maniera del tutto autonoma, e ciò anche se
i predetti servizi siano prestati al di fuori di
ogni assetto e organizzazione di tipo impren-
ditoriale35.
Si è invece ritenuta la natura abitativa, e la
soggezione alla disciplina per le locazioni a-
bitative di cui alla legge sull'equo canone,
della locazione al conduttore di un immobile
ad uso abitativo, da parte dello stesso locato-
re, di un orto, un ripostiglio ed una cascina, i
quali, soprattutto se trattasi di casa di paese,
costituiscono accessorio dell'abitazione.36
2) ambito di operatività della legge n.
431/98
L’ambito di applicazione della legge n.
431/98 è delineato dall’art. 1 che al comma 1,
2 e 3 recita:
Ambito di applicazione.
1. I contratti di locazione di immobili adibiti
ad uso abitativo, di seguito denominati «con-
tratti di locazione», sono stipulati o rinnova-
ti, successivamente alla data di entrata in vi-
gore della presente legge, ai sensi dei commi
1 e 3 dell'articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4,
7, 8 e 13 della presente legge non si applica-
no:
a) ai contratti di locazione relativi agli im-
mobili vincolati ai sensi della legge 1º giugno
1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie cata-
stali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti e-
sclusivamente alla disciplina di cui agli arti-
coli 1571 e seguenti del codice civile qualora
non siano stipulati secondo le modalità di cui
al comma 3 dell'articolo 2 della presente leg-
ge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pub-
blica, ai quali si applica la relativa normati-
va vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per fi-
nalità turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4,
7 e 13 della presente legge non si applicano
ai contratti di locazione stipulati dagli enti
35
Cass., 12-06-1984, n. 3493.
36
Cass., 08-11-1982, n. 5871.
11
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
locali in qualità di conduttori per soddisfare
esigenze abitative di carattere transitorio, ai
quali si applicano le disposizioni di cui agli
articoli 1571 e seguenti del codice civile. A
tali contratti non si applica l'articolo 56 della
legge 27 luglio 1978, n. 392.
La norma riporta in parte fattispecie già di-
sciplinate dall’art. 26 l. n. 392/1978, distin-
guendo l’esigenza abitativa primaria del con-
duttore dall’esigenza abitativa non primaria.
La tecnica adottata dal legislatore è stata
quella di escludere l’applicazione di alcune
norme della legge n. 431/98 ad alcune cate-
gorie di contratti di locazione, disponendo per
alcuni esplicitamente la sottoposizione alla
normativa codicistica e per altri nulla dicen-
do, lasciando aperti numerosi problemi inter-
pretativi37.
L’ipotesi della locazione di beni culturali,
abitazioni signorili, ville e castelli, si è già
visto che corrisponde in parte alla previsione
di cui alla lett. d) dell’abrogato art. 26 l. n.
392/1978. con l’estensione della deroga alle
locazioni di abitazioni di tipo signorile, sem-
pre facendo rinvio alla relativa categoria ca-
tastale (A/1), nonché agli immobili vincolati
ai sensi della legge 1° giugno 1939 n. 1089.
Le problematiche al classamento
dell’immobile sono già state esaminate.
Quanto agli immobili oggetto di notificazione
del vincolo di importante interesse storico-
artistico ai sensi della legge n. 1089/1939,
l’inapplicabilità della disciplina speciale ai
relativi contratti di locazione appare giustifi-
cabile in base all’interesse che il legislatore
manifesta per la conservazione e la fruibilità
pubblica dei beni culturali, e che trova realiz-
zazione soprattutto mediante tecniche di con-
trollo della circolazione giuridica del bene in
parola38. D’altra parte l’eventuale esercizio da
parte dello Stato, con riguardo ad immobile
di interesse artistico, storico od archeologico,
della prelazione di cui all’art. 31 l. n.
1089/1939, implica l’acquisizione del bene
37
Per le problematiche interpretative e la valuta-
zione della compatibilità delle singole disposizio-
ni non esplicitamente escluse con le tipologie
contrattuali indicate nell’art.1 della legge n.
431/98 si rimanda a G. M. NONNO, in AA.VV.
Le nuove locazioni abitative, cit. 1ss.
38
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 12
Roma 02-07-2003
stesso al regime del demanio pubblico, e
quindi la configurabilità di un suo godimento
in favore di terzi solo in forza di concessione
amministrativa e non di contratti di diritto
privato. Effetto automatico della prelazione
artistica esercitata sul bene di interesse stori-
co –culturale è quindi anche l’estinzione del
rapporto di locazione concluso dal precedente
proprietario nei confronti del terzo, il quale
non potrà vantare alcuna pretesa nei confronti
dell’amministrazione39.
L’esclusione dall’ambito di operatività della
legge 431/98 degli alloggi di edilizia resi-
denziale pubblica allarga la categoria indivi-
duata dagli. 26 comma 1 lett. b) della legge.
392/1978, togliendo rilievo discriminante alla
distinzione tra alloggi costruiti da enti pub-
blici con il concorso o con il contributo dello
Stato, ed alloggi costruiti a totale carico dello
Stato40, anche se la scelta potrebbe sembrare
in contrasto con la necessità, segnalata da
tempo dalla dottrina41, di una legislazione che
non riservi proprio ai conduttori meno ab-
bienti, assegnatari degli alloggi di edilizia re-
sidenziale pubblica, un trattamento deteriore
rispetto alla generalità dei conduttori di loca-
zione abitativa, quanto alla misura del corri-
spettivo, alle modalità ed alla stabilità del go-
dimento del bene.
Un’altra categoria esclusa dall’applicabilità
della legge n. 431/98 è quella degli alloggi
locati esclusivamente per finalità turisti-
che. Introducendo ex novo questa categoria
di contratti il legislatore ha separato i con-
tratti di locazione di natura transitoria gene-
ralmente intesi, delle cui condizioni e modali-
tà di stipula si occupa l’art. 5 della l. n. 431,
dalla più ristretta tipologia delle locazioni a-
bitative caratterizzate dall’interesse esclusivo
del conduttore di dimorare nell’alloggio per
un limitato tempo correlato a scopi di vacan-
za, villeggiatura, svago o riposo42.
La finalità turistica deve però costituire il mo-
tivo esclusivo che abbia indotto il conduttore
39
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 12
40
T. Bergamo, 12-12-2001.
41
U. BRECCIA, Il diritto all’abitazione, Milano
1980, 227.
42
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 15
12
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
a stipulare la locazione43 .
Il comma 3 dell’art. 1 della legge n. 431/98
esclude l’applicabilità delle stesse disposizio-
ni indicate nel comma 2, ad eccezione della
norma sulle agevolazioni fiscali, alle loca-
zioni stipulate dagli enti locali in qualità di
conduttori per soddisfare esigenze abitati-
ve di carattere transitorio, introducendo,
così , una tipologia locativa nuova, avente a-
spetti in comune con la locazione di immobili
adibiti a foresteria. Questa categoria è disci-
plinata per esplicito dettato dell’art.1 comma
2, n.3 della legge n. 431/98 dalle disposizioni
di cui agli artt. 1571 e seguenti del codice ci-
vile e ad essa è esclusa l’applicabilità
dell’art. 56 della legge n. 392/1978, sulle
modalità di rilascio considerata di portata ge-
nerale, e per questo riguardante, in assenza di
espressa deroga, tutte le controversie aventi
per oggetto lo scioglimento di un contratto di
locazione di immobile urbano, ancorché di-
sciplinato non dalla legislazione speciale ma
dalla normativa codicistica44.
Si è posto il problema del coordinamento tra
l’art. 1 comma 2 , n. 3 della legge n. 431/98 e
l’art. 42 della legge n. 392/1978, che sottopo-
ne ad alcune delle regole dettate in tema di
locazioni ad uso non abitativo anche i
contratti di locazione stipulati in qualità di
conduttori dagli enti pubblici territoriali di-
versi dallo Stato. In proposito, si è fatto
rilevare45 che la disposizione contiene un più
ampio presupposto soggettivo inerente alla
qualità del conduttore, estesa ad ogni ente
locale, e non ai soli enti pubblici territoriali e
che inoltre, nella nuova normativa assume
speciale rilievo la destinazione dell’immobile
locato al soddisfacimento di esigenze
abitative di carattere transitorio, mentre il
preesistente art. 42 è riferibile a qualsiasi
contratto di locazione o di sublocazione di
immobile urbano stipulato da un ente
pubblico territoriale.
43
G.M. NONNO, cit. 15, anche per i profili atti-
nenti alla disciplina concretamente applicabile a
tali contratti e ai rapporti con il D.Lgs. n. 427/98
che recepisce la direttiva CEE 94/47/CE in mate-
ria di multiproprietà
44
Cass. , 09-08-1991, n. 8662.
45
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 16
Roma 02-07-2003
3) La durata dei contratti di locazione46
Una delle questioni più di frequente affronta-
te dalla giurisprudenza in materia di locazio-
ne, anzi il vero e proprio oggetto di numerose
controversie è l’individuazione della scaden-
za delle locazioni, e dunque la durata dei con-
tratti.
L’individuazione della corretta scadenza dei
contratti di locazione ad uso abitativo e sotto-
posti alle varie discipline speciali susseguite-
si, va affrontata innanzitutto avendo riguardo
al momento dell’insorgenza del contratto e
alla disciplina all’epoca applicabile.
Occorre pertanto distinguere tra contratti sor-
ti anteriormente alla legge n. 392/78, contratti
sorti nella vigenza della legge n. 392/78,
contratti sorti nella vigenza dell’art. 11 com-
ma 2 della legge n. 359/92 e ad essa sottopo-
sti e contratti sorti nella vigenza della legge
n. 431/98.
Nell’esame delle diverse tipologie è opportu-
na una sola inversione cronologica facendo
precedere l’esame della disciplina dei contrat-
ti sorti nella vigenza della legge n. 392/78
rispetto a quelli sorti anteriormente e che
hanno trovato regolamentazione nel titolo II
della legge n. 392/78
3a) i contratti sorti nella vigenza della leg-
ge n. 392/78
la durata legale:
Si è già visto nell’intento di esaminare
l’ambito di operatività della legge n. 392/78 il
disposto dell’art.1. Tale norma va coordinata,
al fine di determinare la durata dei contratti
di locazione, con l’art. 3 della stessa legge, il
quale recitava: il contratto si rinnova per un
periodo di quattro anni se nessuna delle parti
comunica all'altra, almeno sei mesi prima
della scadenza, con lettera raccomandata,
che non intende rinnovarlo.
La stessa disciplina si applica ad ogni altra
successiva scadenza.
Il sistema della legge n. 392/78 opera dunque
in questi termini: le parti liberamente addi-
vengono alla stipulazione di un contratto di
46
Sentenze, massime e provvedimenti citati nei
paragrafi 3a, 3b, 3c e 3d sono riportati
nell’allegato 5: la durata dei contratti di loca-
zione di immobili destinati ad uso abitativo
13
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
locazione per uso abitativo il quale però non
può avere durata inferiore ai quattro anni e, in
assenza di disdetta almeno sei mesi prima
della scadenza, si intende tacitamente rinno-
vato per un altro quadriennio.
La durata quadriennale è da considerarsi du-
rata minima, ben potendo le parti nella loro
autonomia prevedere una durata più lunga,
con una manifestazione di volontà che più
favorevole al conduttore, in quanto tesa a ga-
rantire una maggiore stabilità del rapporto,
non incorre nella nullità prevista dell’art.79
della legge n. 392/78. La suddetta norma, an-
cora oggi in vigore per le locazioni di immo-
bili destinati ad uso non abitato, recita: Patti
contrari alla legge - È nulla ogni pattuizione
diretta a limitare la durata legale del contrat-
to o ad attribuire al locatore un canone mag-
giore rispetto a quello previsto dagli articoli
precedenti ovvero ad attribuirgli altro van-
taggio in contrasto con le disposizioni della
presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a
sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile lo-
cato, può ripetere le somme sotto qualsiasi
forma corrisposte in violazione dei divieti e
dei limiti previsti dalla presente legge.
Di conseguenza se le parti hanno stabilito una
durata del contratto inferiore a quattro anni,
una volta dichiarata in base all'art. 79 l. 27
luglio 1978 n. 392 la nullità della clausola, la
durata del contratto viene ad essere sostituita
da quella legale imperativa di cui all'art. 1
stessa l. n. 392/78, a norma dell'art. 1419, 2º
comma, c.c.47, nel caso in cui, invece, le stes-
se abbiano pattuito una durata superiore la
scadenza pattuita resta ferma.
La rinnovazione tacita:
Alla scadenza di un contratto stipulato per
una durata superiore ai quattro anni, in caso
di mancata disdetta deve ritenersi, sulla base
del tenore letterale dell’art. 3 della legge
n.392/78, che il tacito rinnovo, in mancanza
di una esplicita diversa pattuizione, operi per
soli quattro anni.
Secondo quanto stabilito dall'art. 2963 c.c.,
applicabile in via generale a tutti i termini so-
50
47
P. Perugia. 29-03-1996; P. Città di Castello, 9696.
51
06-12-1994; T. Firenze, 06-11-1990; Cass.,
52
05-07-1990, n. 7073 P. Varazze, 08-04-1989.
Roma 02-07-2003
stanziali, anche il termine di quattro anni di
durata delle locazioni, previsto dall'art. 1 e
l’uguale termine di rinnovo previsto dall’art.
3 della legge n. 392/78, vanno calcolati ex
nominatione e non già ex numeratione die-
rum48; di conseguenza le locazioni trovano la
loro scadenza nello stesso giorno dello stesso
mese, al compimento del quarto (o in assenza
di disdetta, dell'ottavo, del dodicesimo, del
sedicesimo anno successivo a quello di ini-
zio). Lo stesso discorso è valido per calcolare
il termine di sei mesi per la disdetta, pur es-
sendo questo termine da calcolarsi a ritroso49.
Il carattere recettizio della disdetta:
Dal momento che la disdetta prevista dall’art.
3 della legge n. 392/78 come necessaria per
impedire la rinnovazione de contratto, ha na-
tura di atto recettizio ne consegue che si pre-
sume ai sensi dell’art. 1335 c.c. conosciuta
quando perviene all’indirizzo del destinata-
rio50, a meno che questi non provi di non a-
verne avuto notizia senza sua colpa. Il mitten-
te a sua volta non è tenuto a provare tale co-
noscenza, essendo sufficiente che dimostri
l'avvenuto recapito della dichiarazione all'in-
dirizzo del destinatario. Quando la comunica-
zione avviene a mezzo posta non è dunque
necessario che il locatore provi la ricezione
della dichiarazione da parte del destinatario o
di persona autorizzata a riceverla, ai sensi
dell'art. 37 del regolamento di esecuzione del
codice postale (r.d. n. 689 del 1940)51.
Per valutare la tempestività della disdetta, de-
ve dunque aversi riguardo non già alla data di
spedizione, bensì a quella in cui la raccoman-
data è arrivata a destinazione52.
La forma della disdetta:
Quanto alla forma, la disdetta del contratto di
locazione per uso abitativo può essere comu-
nicata anche con forma diversa da quella pre-
vista dall'art. 3 l. n. 392 del 1978, purché ine-
quivocabilmente intesa a rivelare in concreto
la volontà di non rinnovare il contratto alla
scadenza, e può, quindi, essere contenuta in
48
T. Napoli, 22-10-99.
49
Cass., 06-10-1997, n. 9701
P. Firenze, 10-07-1998; Cass., 28-09-1998, n.
Cass., 19-12-1997, n. 12866.
T. Milano, 10-05-1993.
14
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
un atto processuale che logicamente e giuri-
dicamente presupponga tale volontà o la rive-
li; pertanto, anche l'intimazione di sfratto per
finita locazione può contenere la disdetta, in
quanto da essa si trae l'univoca volontà del
locatore di non rinnovare il contratto53. Un'in-
timazione di sfratto per morosità invece non
implica necessariamente di per sé l'intenzio-
ne del locatore di disdettare il contratto di lo-
cazione, essendo differente la finalità di tale
azione rispetto alla finita locazione e pertanto
nel caso di intimazione di sfratto per morosità
l’intenzione di porre comunque fine al rap-
porto va ricercata da parte del giudice di me-
rito in concreto54. La Cassazione
nell’affermare il principio dell’equipollenza
si è fondata sul presupposto che se è vero che
l'art. 3 della L. 27 luglio 1978, n. 392
prescrive che la intenzione di non rinnovare
il contratto sia comunicata all'altra parte con
lettera raccomandata, tuttavia tale forma non
è prescritta dalla legge a pena di nullità
né può pervenirsi interpretativamente a rite-
nere che lo sia, sol che si consideri che,
in materia di locazione, vige il principio,
non derogato che per le locazioni ultrano-
vennali, della libertà di forma55.
Ci sarebbe da chiedersi a questo punto quale
sia l’impatto del disposto dell’art.1 comma 4
della legge n. 431/98, che impone la forma
scritta per la stipula di validi contratti di loca-
zione, sul principio sopra enunciato. La que-
stione ha però scarso rilievo pratico in quanto
il locatore ha sempre interesse a provare
l’esistenza della disdetta e nella prassi è in-
valso l’uso di comunicarla a mezzo racco-
mandata con ricevuta di ritorno.
Anche se si arrivasse a ritenere necessaria la
forma scritta per la disdetta comunque reste-
rebbe fermo il principio dell’equipollenza tra
raccomandata ed altre forme di comunicazio-
ne per iscritto.
Del resto anche la mancanza di sottoscrizione
non rende la disdetta inesistente, e la stessa
può essere ratificata dalla parte interessata
53
Cass., 21-09-2000, n. 12496 che ha ritenuto
tale principio, avuto riguardo alle ragioni che lo
ispirano, applicabile anche in relazione alle loca-
zioni ad uso non abitativo; Cass., 24-11-1998, n.
11899; Cass., 02-08-1995, n. 8443.
54
Cass., 11-11-1991, n. 11982.
55
Cass., 11-11-1991, n. 11982.
Roma 02-07-2003
(eventualmente anche con l'atto introduttivo
del giudizio di rilascio), qualora risulti prova-
to che essa, quale che sia il mezzo di comuni-
cazione adoperato, abbia raggiunto lo scopo
di far conoscere al conduttore l'intenzione i-
nequivocabile del locatore di far cessare il
contratto56 e può essere validamente effettua-
ta anche da un mandatario57 in base ad incari-
co conferito verbalmente. Anche se proviene
dal falsus procurator del locatore la disdetta
può essere da quest'ultimo ratificata, ai sensi
dell'art. 1399 c.c., con effetto retroattivo nei
confronti del conduttore58.
La disdetta non tempestiva e la mancanza di
un termine iniziale per l’invio
Si è già visto che la disdetta per produrre il
suo effetto di impedire la rinnovazione del
contratto deve pervenire nella sfera del con-
duttore almeno sei mesi prima della scadenza.
Se la disdetta è intempestiva ha però l'effica-
cia di produrre la cessazione del rapporto per
la scadenza successiva59.
La legge non prevede un termine prima del
quale la disdetta non possa essere comunica-
ta. Quindi anche la disdetta inviata il giorno
dopo la stipulazione del contratto deve rite-
nersi pienamente efficace. La cassazione ha
addirittura sostenuto la valida la clausola con
la quale i soggetti di una locazione abitativa
stabiliscano che, alla scadenza legale, essi
non intendono rinnovare il contratto di loca-
zione, purché la clausola sia formulata in
modo da far conoscere inconfondibilmente
all’inquilino che a quella data il rapporto lo-
cativo cesserà anche in mancanza di ulteriore
disdetta60.
In senso contrario si è rilevato in dottrina che
la disdetta contestuale alla formazione del
contratto altera il modello regolamentativo
prescelto dalla legge speciale, riconducendo
il rapporto allo schema della locazione a tem-
po determinato. Peraltro, la disdetta conte-
stuale integrerebbe sostanzialmente una ri-
nunzia preventiva del conduttore alla rinno-
56
Cass., 23-11-1994, n. 9916; T. Cagliari, 29-01-
1997.
57
Cass., 23-05-1997, n. 4605.
58
Cass., 30-05-1995, n. 6075.
59
Cass., 08-08-1997, n. 7352.
60
Cass. 15-05-1995 n. 5314 contra P. Milano,
14-01-1985.
15
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
vazione tacita contrattuale61. Si è ancora rile-
vato che mentre che la disdetta notificata nel
primo giorno seguente all’inizio del rapporto
impedisce il verificarsi dell’effetto della rin-
novazione tacita, la predisposizione di una
disdetta contestuale alla stipulazione del con-
tratto, assimilata ad una clausola di non rin-
novabilità della locazione, non incide solo
negativamente sul perfezionamento della fat-
tispecie di rinnovazione tacita, ma piuttosto
modifica originariamente, nell’esercizio di
una pretesa autonomia negoziale, il contenuto
della locazione previsto dalla legge, esclu-
dendo un elemento naturale del rispettivo
(sotto)tipo contrattuale. La clausola contrat-
tuale di non rinnovabilità non serve ad impe-
dire la rinnovazione del rapporto, producendo
una vicenda estintiva dello stesso, ma prov-
vede a programmare convenzionalmente, in
difformità dal tipo legislativo, il contempe-
ramento dei reciproci interessi e comporta-
menti propri del locatore e del conduttore,
collegati al momento della cessazione della
locazione62.
La disdetta indicante una data di scadenza
non corretta:
La disdetta per finita locazione viene, nor-
malmente, inviata per una precisa data ritenu-
ta dal locatore quale scadenza effettiva del
contratto inter partes.
È pacifico che nell'eventualità una successiva
legge di proroga venisse a procrastinare la
scadenza convenzionale del contratto, la di-
sdetta diverrebbe inefficace, in relazione alla
data originaria anche se ciò non sia esplicita-
mente indicato dalla nuova legge e si appli-
cheranno quindi le nuove scadenze previste
dallo ius superveniens, scadenze per le quali
però la precedente disdetta sarebbe idonea ad
impedire la tacita rinnovazione63.
Nel caso in cui il locatore dia una indicazione
differente di scadenza contrattuale rispetto a
quella reale si possono realizzare due diffe-
renti ipotesi: la prima è che la disdetta sia in-
viata per una scadenza anteriore a quella con-
trattuale.disdetta la seconda è che invece la
61
N. IZZO, La disdetta contestuale al contratto
di locazione in Giust. civ. 1995, I, 2381.
62
A. SCARPA , Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 54
63
Cass., 28-01 1984, n. 694;
Roma 02-07-2003
disdetta sia inviata per una scadenza succes-
siva a quella reale contrattuale;
Nella prima ipotesi è pacifico in giurispru-
denza che la disdetta esplichi la sua piena ef-
ficacia per la successiva scadenza reale del
contratto di locazione intercorrente tra le par-
ti64.
In relazione alla seconda ipotesi la giurispru-
denza non ha fornito una soluzione unanime.
Tre invero sono state le risposte fornite dai
giudici di merito sul punto:
a) si è ritenuto che la disdetta inviata per una
scadenza successiva a quella corretta sia co-
munque idonea ad impedire la rinnovazione
del contratto alla scadenza anteriore corretta,
purché tempestiva rispetto alla stessa e sem-
pre che il tenore della stessa sia chiaro nel
manifestare la volontà di porre fine al rappor-
to alla prima scadenza utile65.
b) si è reputata la disdetta indicata per una
data erronea successiva inidonea a produrre
gli effetti per tale data con conseguente rin-
novo fino alla prima scadenza successiva alla
disdetta66.
c) si è ritenuto che poiché le scadenze fissate
dal legislatore ai sensi della l. n. 392/1978 de-
lineano il contenuto minimo del diritto del
conduttore a continuare nella detenzione del-
l'immobile condotto in locazione (arg. ex art.
79 stessa legge), ma non vietano al locatore
di chiedere il rilascio dell'immobile per una
data successiva, senza che tale richiesta, fatta
prima della scadenza, assuma il significato di
una volontà di rinnovo del rapporto che non
potrebbe che essere quadriennale, la disdetta
indicante una data successiva a quella corret-
ta comporta che il rilascio vada dichiarato per
la data successiva anche se errata67.
Problema analogo concerne l’erronea indica-
zione della scadenza nel giudizio instaurato
per ottenere la condanna al rilascio per finita
locazione.
La Cassazione ha tradizionalmente sostenuto
che il giudice può condannare il conduttore al
rilascio per una scadenza successiva a quella
64
Cass., 19-03-1979, n. 1601; Cass., 02-07-1981,
n. 4301; Cass., 04-07-1986, n. 4411; Cass., 04-
05-1989, n. 2076; Cass., 20-02-1996, n. 1318.
65
P. Firenze, 17-03-1987; P. Pisa 17-03-1993; T.
Napoli 10-03-2000.
66
P. Milano 29 ottobre 1983
67
T. Venezia, 10 dicembre 1985
16
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
indicata dal locatore, senza necessità di appo-
sita emendatio allorquando il contratto sia
scaduto in corso di causa.
Di recente però la Suprema Corte sembra a-
ver ammesso la condanna al rilascio per una
data successiva a quella indicata dall’attore e
anche al momento della pronunzia individua-
ta d’ufficio dal giudice, sostenendo che non
vi sono ragioni per escludere che il giudi-
ce possa condannare il conduttore a rila-
sciare l'immobile in una data futura anche
quando la scadenza della locazione non si
verifichi nel corso del giudizio ed il locatore
indichi nell'intimazione di sfratto una data
erronea, correggendo l'errore nella succes-
siva fase di merito, considerato che la do-
manda non perde la natura di azione di con-
danna in futuro, che ad essa viene concor-
demente riconosciuta, nel passaggio dal
procedimento speciale alla detta fase, ma
soprattutto che la "causa petendi" della
domanda di rilascio dell'immobile per fini-
ta locazione è costituita dal rilascio alla
scadenza naturale, che va accertata dal
giudice in base alla normativa contrattuale o
legale che concretamente disciplina il
rapporto ed a prescindere dall'indicazione
delle parti, sicché non comporta mutamento
della domanda e reiezione della stessa l'e-
ventuale errore, nel quale sia incorso il lo-
catore nell'indicazione della data di scaden-
za, né è ravvisabile ultra o extrapetizione
nella rettifica operata dal giudice68.
Il rapporto tra disdetta e azione di rilascio:
il decorso del tempo.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione è
costante nel ritenere che qualora il locatore
abbia manifestato con la disdetta la sua vo-
lontà di porre termine al rapporto, la rinnova-
zione non può desumersi dalla permanenza
del locatario nell'immobile locato dopo la
scadenza o dal fatto che il locatore abbia con-
tinuato a percepire il canone senza proporre
tempestivamente azione di rilascio, oc-
correndo invece un suo comportamento posi-
tivo idoneo ad evidenziare una nuova volon-
tà, contraria a quella precedentemente mani-
festata per la cessazione del rapporto69.
68
Cass. 22-09-2000, n. 12539.
69
Cass., 28-09-1998, n. 9698; Cass., 14-01-1998,
Roma 02-07-2003
Ritengo che l’affermazione della Cassazione,
corretta in linea di principio vada però nel
concreto commisurata al periodo d’inerzia del
locatore70 nel senso che se è vero che il per-
durare del rapporto di locazione di per sé non
possa essere interpretato in maniera univoca,
pur tuttavia il decorso di un congruo periodo
non è privo di significato. Quanto più è lun-
go il periodo d'inerzia del locatore, dunque,
tanto meno sono necessarie ulteriori circo-
stanze atte a corroborarne il significato di
manifestazione tacita di volontà di rinnova-
zione.
Sulla scorta di tali considerazioni ritengo che
il comportamento del locatore, il quale alla
comunicazione della disdetta ed all'effettiva
scadenza della locazione faccia seguire un
congruo periodo d'inerzia, lasciando il con-
duttore nella detenzione dell'immobile senza
dare inizio ad alcuna procedura nei suoi con-
fronti, possa essere assunto - quando si ac-
compagni alla riscossione dei canoni senza
diversa imputazione degli stessi, e in assenza
di ogni altro indice contrario - come manife-
stazione tacita di volontà di rinnovazione del
contratto.
Al fine di valutare secondo un criterio prede-
terminato ed obiettivo la congruità del perio-
do oltre il quale i predetti elementi siano da
soli sufficienti a superare la contraria manife-
stazione di volontà espressa con la disdetta,
può soccorrere la disciplina contenuta negli
artt. 1 e 3 della legge n. 392/78.
Dal combinato disposto delle due norme, in-
fatti, emerge che, avendo determinato la
durata minima del contratto di locazione in
quattro anni e avendo richiesto, per impedire
la rinnovazione tacita della locazione, la co-
municazione della disdetta almeno sei mesi
prima della scadenza, il legislatore ha inteso
l'inerzia delle parti, per un periodo inferiore a
tre anni e sei mesi, priva di significato in cor-
so di rapporto di locazione. Lo stesso para-
metro può essere ragionevolmente adoperato
per ritenere che tre anni e sei mesi costitui-
scano un termine di inerzia congruo per far
assumere una valenza pregnante all'atteggia-
mento delle parti che, dopo la disdetta, abbia-
n. 269; Cass., 22-02-1985, n. 1590; Cass., 16-06-
1983, n. 4149.
70
anche dr ciò sembra essere categoricamente e-
scluso da Cass., 14-01-1998, n. 269.
17
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
no continuato a comportarsi come se il rap-
porto perdurasse.
Dal momento, però, che successivamente al-
la disdetta ben potrebbe il locatore avere inte-
resse ad attendere lo spontaneo rilascio del-
l'immobile da parte del conduttore alla data di
scadenza, è soltanto da tale ultima data, e non
già dall'invio della disdetta, che va calcolato
il periodo di inerzia71.
La disdetta e le azioni per il rilascio nelle
locazioni con pluralità di soggetti:
Un'altra problematica emersa in tema di di-
sdetta è rappresentata dalla possibilità che il
conduttore sia in comunione di beni con il
coniuge.
In questo caso poiché del rapporto di locazio-
ne scaturente da un contratto stipulato come
conduttore da uno solo dei coniugi in regime
di comunione legale dei beni, non è contitola-
re l'altro coniuge gli atti di diritto sostanziale
(nella specie: disdetta) non devono essere
compiuti da e nei confronti di ambedue, e
questi non sono litisconsorti necessari nelle
relative controversie72. Più in generale la Cor-
te di Cassazione ha affermato che anche qua-
lora il contratto di locazione sia stipulato da
più conduttori, la disdetta inviata ad uno solo
di essi svolge piena efficacia anche nei con-
fronti degli altri73.
Quando la pluralità di soggetti attiene al lato
del locatore vige il principio della concorren-
za di pari poteri gestori in tutti i comproprie-
tari, con la conseguenza che ciascuno di essi
è legittimato a dare disdetta del contratto e
ad agire conseguentemente, nei confronti
del conduttore, per il rilascio dell'immobile
contro, senza che sia configurabile un'ipo-
tesi di litisconsorzio necessario con gli altri
comproprietari74.
Diversa è la situazione allorquando una parte,
sia pure al fine di realizzare un interesse uni-
tario prenda in locazione da una pluralità di
proprietari, con contratti separati, ancorché
consacrati in un unico contesto documentale,
diverse porzioni immobiliari ciascuna dotata
71
T. Napoli, 25-02-2002; T. Napoli, 11-05-2001;
P. Napoli 28-07-1998.
72
P. Bergamo, 29-01-1983 (ord.), T. Roma. 17-
05-1984, contra P. Recco, 27-05-1982.
73
Cass., 17-05-1999, n. 4797.
74
Cass. 19-09-2001 n. 11806.
Roma 02-07-2003
di propria autonomia. In questo caso infatti il
godimento dell'intero compendio costituisce
prestazione divisibile senza alcun vincolo so-
lidale tra i locatori sicché non è configurabile
l'indivisibilità della relativa obbligazione e, di
conseguenza, ciascuno dei locatori può legit-
timamente porre fine al rapporto, con riferi-
mento però unicamente al contratto da lui sti-
pulato, alla pattuita scadenza, senza necessità
di integrare il contraddittorio con la parteci-
pazione al giudizio degli altri locatori, salva
la contraria prova del collegamento funziona-
le dei distinti rapporti di locazione75.
La stipulazione di un nuovo contratto e la
modifica di singole clausole nel corso della
locazione:
Le parti nel corso della locazione potrebbero
nella loro autonomia decidere di stipulare un
nuovo contratto di locazione. La giurispru-
denza ha avuto modo di affrontare il proble-
ma della compatibilità della stipulazione con
l’art. 79 della legge n. 392/78 escludendo
l’esistenza di un contrasto con tale norma in
quanto al stipula di un nuovo contratto non
limita la durata legale di quello in corso ma
comporta una scadenza più favorevole al
conduttore. L’unica circostanza da tener pre-
sente è che effettivamente la nuova scadenza
sia più favorevole al conduttore; in tal senso
sarebbe da escludere la validità della stipula-
zione di un nuovo contratto allorquando la
stessa avvenga dopo la scadenza del termine
per inviare la disdetta – senza che sia stata
inviata - ma prima della scadenza del contrat-
to. In questo caso infatti (si immagini un con-
tratto che sarebbe venuto a scadere il 1.1.92 e
per il quale entro il 1.7.91 nessuna disdetta è
stata inviata), la stipulazione di un nuovo
contratto per soli quattro anni (ad esempio a
far data dal 1.9.91) comporterebbe soltanto in
apparenza una data più favorevole per il con-
duttore (1.9.95), ma in realtà sarebbe meno
favorevole essendosi il contratto per mancata
disdetta per un periodo più lungo (nella spe-
cie fino al 1.1.96).
Aspetti problematici in parte diversi riguar-
dano i contratti sorti anteriormente alla legge
n. 392/78, sui quali ci si soffermerà in segui-
to.
75
Cass., 13-07-1983, n. 4793.
18
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
Il problema pratico si pone naturalmente al
momento in cui il locatore dopo che sia stato
stipulato il contratto nuovo e dopo alcuni
taciti rinnovi della locazione decide di
riottenere la disponibilità dell’immobile
calcolando la scadenza. In questi casi può
accadere che il conduttore imposti la propria
difesa agganciando la data di scadenza al
vecchio contratto perché in questo modo la
locazione finisce per scadere
successivamente. Un esempio: un contratto è
stato stipulato con decorrenza 30 aprile 1980
e durata quadriennale; al 30 aprile 1984 non è
stato disdettato e si è tacitamente rinnovato
fino al 30 aprile 1988. In data 20 giugno 1986
le parti però hanno stipulano un nuovo
contratto di locazione con scadenza 20 giu-
gno 1990, il quale si rinnova tacitamente alla
cadenza del 20 giugno 1994. In data 15
dicembre 1997 il locatore intima la disdetta
per la scadenza 20 giugno 1998 e inizia il
giudizio di convalida. Il conduttore potrebbe
difendersi sostenendo che il contratto è sorto
il 30.4.84 e in assenza di disdette tempestive
si è tacitamente rinnovato fino al 30.4.88 al
30.4.92 al 30.4.96 e al 30.4.2000 e che quindi
la disdetta del 1997 sarebbe al più valida per
il 2000 e non per il 1998. In questo caso però
ciò che rileva è che, naturalmente, al momen-
to della stipulazione del nuovo contratto nel
giugno 1986 le parti hanno stabilito una nuo-
va scadenza all’epoca più favorevole per il
conduttore e dunque dovrebbe ritenersi cor-
retta
Fino laall’entrata
scadenza indicata
in vigore
dal locatore.
della legge n.
431/98 vigeva il principio della libertà di
forme per la stipula del contratto di locazione
e dunque si poteva porre il problema della
prova della stipulazione di un nuovo contrat-
to.
Se vi è contatto scritto nulla quaestio; al fine
di determinare la scadenza della locazione è
sufficiente la produzione del contratto senza
necessità di affrontare il problema degli ele-
menti necessari al fine della sussistenza di
un’ipotesi di novazione.
Vero è infatti che, come insegna la Corte di
Cassazione, le sole variazioni di misura del
canone e la modificazione del termine di sca-
denza non sono di per sé indice della nova-
zione di un rapporto di locazione, trattandosi
di modificazioni accessorie della correlativa
obbligazione o di modalità non rilevanti; al-
Roma 02-07-2003
trettanto pacifico è che inoltre, la novazione
deve essere connotata non solo dall'aliquid
novi, ma anche dagli elementi dell'animus
novandi inteso come manifestazione inequi-
voca dell'intento novativo, e della causa no-
vandi intesa come interesse comune delle
parti all'effetto novativo76; nel caso in cui le
parti abbiano però pattuito una nuova sca-
denza più favorevole al conduttore la modifi-
cazione della clausola sulla durata è autono-
mamente sufficiente a modificare la data di
cessazione del rapporto.
Il problema si pone invece per l’ipotesi in cui,
mancando una pattuizione scritta o comunque
la prova in ordine all’effettiva volontà di mo-
dificare la data di scadenza del contratto, una
parte pretenda di trarre da elementi estrinseci,
quali un aumento consistente del canone di
locazione, l’esistenza di un nuovo contratto e
di conseguenza di nuove scadenze da deter-
minarsi in base all’art.1 della legge n. 392/78
a far data dalla nuova stipulazione.
In questo caso, in mancanza cioè di prova di
una modifica della clausola concernente la
durata, rileva la circostanza che la novazio-
ne oggettiva del contratto va ravvisata nella
sola ipotesi in cui le parti sostituiscono alla
originaria obbligazione una nuova obbliga-
zione avente oggetto o titolo diverso, sempre-
ché risulti in modo non equivoco la volontà
di estinguere la precedente obbligazione e di
sostituirla con una nuova; non può pertanto
presumersi la novazione di un contratto di
locazione e quindi la stipulazione di uno
nuovo sulla base della mera adesione del
conduttore ad una proposta del locatore di un
aumento di canone per adeguarlo al mutato
potere d'acquisto della moneta restando
inalterati tutti gli altri elementi del rapporto e
mancando la espressa manifestazione di una
volontà novativa77.
Se le parti invocano la stipulazione di un
nuovo contratto successivamente all’entrata
in vigore della legge n. 431/98 non possono
provarlo né per testimoni né per presunzioni,
dal momento che ai sensi dell’art. 1 comma 4
della suddetta legge per la stipula di validi
76
Cass., 19-11-1999, n. 12838; Cass., sez. III, 09-
07-1998, n. 6680; T. Napoli [ord.] 10-11-2000 T.
Napoli 16-11-2001;
77
Cass., 10-05-1996, n. 4427; Cass., 15-01-1997,
n. 374; T. Napoli 29-09-2000.
19
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
contratti di locazione è richiesta la forma
scritta, in carenza di tale forma, richiesta ad
substantiam78.
3b) I contratti sorti anteriormente alla leg-
ge n. 392/78
I contratti di locazione di immobili destinati
ad uso abitativo sorti anteriormente ma anco-
ra in corso all’entrata in vigore della legge n.
392/78 trovano una disciplina particolare
quanto alla determinazione della loro durata
negli art. 58 e 65 della legge n. 392/78
I contratti in corso soggetti a proroga nel
1978
L’art. 58 della legge n. 392/78 recitava:
I contratti di locazione e sublocazione di im-
mobili urbani adibiti ad uso di abitazione e
soggetti a proroga secondo la legislazione
vigente si considerano prorogati ed hanno la
durata prevista nell'art. 1 con le seguenti de-
correnze:
a) dal 1º gennaio 1979, per i contratti stipu-
lati anteriormente al 31 dicembre 1952;
b) dal 1º luglio 1979, per i contratti stipulati
fra il 1º gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;
c) dal 1º gennaio 1980, per i contratti stipu-
lati dopo il 7 novembre 1963.
La norma disciplina l’ipotesi dei contratti per
i quali, per effetto della disciplina vincolisti-
ca precedente, la scadenza contrattuale era
tata autoritativamente prorogata.
Si è visto che la legislazione anteriore alla
legge n. 392/78 aveva previsto una serie di
ipotesi nelle quali la durata le locazioni di
immobili adibiti ad uso abitativo era proroga-
ta . Si è anche visto che il principio comune a
tutte le leggi di proroga era che i contratti una
volta ricaduti nell’alveo della disciplina della
proroga vi rimanevano.
Ne discende che è sufficiente provare che un
contratto di locazione sorto anteriormente alla
legge n. 392/8 fosse ricaduto nella disciplina
di una delle leggi di proroga per ritenere ap-
plicabile l’art. 58 della legge n. 392/78.
La giurisprudenza ha in primo luogo precisa-
to che l’onere di provare la soggezione a pro-
roga delle locazioni al momento dell’entrata
in vigore della legge n. 392/78 incombe alla
78
T. Napoli 26-06-2002.
Roma 02-07-2003
parte che invoca la proroga, presumendosi in
assenza di prova che il contratto fosse sogget-
to al normale regime giuridico79, fermo re-
stando il venir meno di tale onere nel caso in
cui l'assoggettamento del rapporto al regime
di proroga costituisca un dato pacifico tra le
parti80.
In linea teorica colui che invoca la soggezio-
ne a proroga potrebbe dimostrare che la loca-
zione aveva all’epoca i requisiti per rientrare
in una qualsiasi delle leggi di proroga.
Nella pratica le parti si limitano a dimostrare
la sussistenza dei requisiti necessari per la
soggezione a proroga previsti dal d.l. 24 giu-
gno 1978 n. 298 (convertito in l. 28 luglio
1978 n. 395) e cioè che il contratto fosse in
corso nel 1978 e che il reddito complessivo
netto del nucleo familiare del conduttore nel
1977 non fosse superiore a £ . 8.000.000.
L'espressione reddito complessivo netto e-
sprime un concetto tecnico di diritto tributa-
rio che ha come riferimento il reddito impo-
nibile, già maturato alla data di quella legge
che lo pone come termine paradigmatico;
conseguentemente, tale reddito è quello rela-
tivo all'anno 1977 e costituente l'oggetto della
denuncia dei redditi del maggio 1978 e non,
invece, quello relativo al periodo 1 luglio
1977-30 giugno 1978, e senza che possano
avere rilievo i mutamenti successivi nelle
condizioni economiche del conduttore81. La a
natura tecnica del termine comporta inoltre
che lo stesso coincide con la somma dei pro-
venti al netto dei contributi previdenziali e
con detrazione degli oneri deducibili, ma sen-
za sottrazione dell'imposta corrisposta o trat-
tenuta alla fonte dal datore di lavoro82. Tale
reddito inoltre è composto dalla somma dei
redditi imputati al conduttore nonché agli al-
tri soggetti d'imposta, che abbiano la residen-
za anagrafica nell'alloggio locato (e relativi
all'anno precedente a quello dell'entrata in vi-
gore della legge di proroga), con esclusione,
79
Cass., 28-11-1997, n. 12078; Cass., 14-11-
1989, n. 4837; Cass., 11-08-1988, n. 4933; Cass.,
16-12-1988, n. 6859; Cass., 22-02-1985, n. 1590;
T. Napoli 09-03-2001.
80
Cass., 16-12-1982, n. 6936.
81
Cass., 05-03-1992, n. 2618; Cass., 17-12-1984,
n. 6610..
82
Cass., 03-04-1987, n. 3236; Cass., 17-12-1984,
n. 6610.
20
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
pertanto, di coloro che pur coabitando di fatto
con il conduttore hanno diversa residenza a-
nagrafica83.
La Cassazione ha affermato che la copia della
dichiarazione del reddito resa all'ufficio delle
imposte dirette, che non sia corredata da do-
cumenti giustificativi o corroborata dal con-
trollo dell'ufficio, concreta un mero atto di
parte con valore indiziario, che può essere
superato da nozioni di comune esperienza e
da presunzioni semplici, e, quindi, a maggior
ragione, non può ritenersi sufficiente, al fine
sopra indicato, la produzione del solo model-
lo 101, attestante i proventi corrisposti al
conduttore dal suo datore di lavoro, poiché
esso non è sufficiente a dimostrare né la sua
avvenuta presentazione a titolo di dichiara-
zione dei redditi, né la mancanza di altri red-
diti in capo allo stesso conduttore o agli altri
componenti della sua famiglia anagrafica84.
Nella pratica però, in assenza di riscontri con-
trari e di contestazioni specifiche - tenuto
conto soprattutto delle difficoltà per il locato-
re di provare il reddito del conduttore – si re-
puta sufficiente l’attestazione dell’ufficio del-
le imposte in merito alle dichiarazioni de red-
diti dei componenti la famiglia anagrafica del
conduttore.
Se dunque sono documentati i presupposti
per la soggezione a proroga del contratto di
locazione nel 1978 al fine individuare la sca-
denza del contratto occorre la prova della da-
ta di inizio della locazione che incombe sul
locatore che agisce per ottenere il rilascio e
può essere fornita secondo le regole ordinarie
del processo disciplinato dall’artt. 447 bis
c.p.c.
Il locatore in questo caso non è tenuto a pro-
vare con precisione la data di inizio della lo-
cazione, essendo sufficiente che sulla scorta
di quanto previsto dall’art. 58 della legge n.
392/78 dimostri se la locazione sia sorta:
anteriormente al 31 dicembre 1952;
fra il 1º gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963;
oppure dopo il 7 novembre 1963.
A seconda della data di insorgenza il legisla-
tore, al fine di scaglionare nel tempo la fine
delle locazioni ed evitare la concomitanza di
83
Cass., 22-05-1990, n. 4606; Cass., 17-12-1984,
n. 6610.
84
Cass., 22-01-1990, n. 337.
Roma 02-07-2003
sfratti ha infatti previsto un diverso dies a
quo del nuovo quadriennio per il quale sono
stati ulteriormente prorogati i contratti
Il quadriennio per i contratti sorti anterior-
mente al 31.12.1952 (art. 58 lettera a) inizia
a decorrere dal 1.1.1979 e dunque la prima
scadenza è stata quella del 1.1.83. poi in as-
senza di disdette 1.1.87, 1.1.91, 1.1.95,
1.1.99. 1.1.2003 ,prima scadenza successiva
alla legge n. 431/98 da potersi considerare ai
fini del transito nel nuovo regime per le ra-
gioni che si diranno in seguito.
Il quadriennio per i contratti sorti fra il 1º
gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963 (art. 58
lettera b) inizia a decorrere dal 1.7.1979 e
dunque la prima scadenza è stata quella del
1.7.83. poi in assenza di disdette 1.7.87,
1.7.91, 1.7.95, 1.7.99, prima scadenza suc-
cessiva alla legge n. 431/98 da potersi consi-
derare ai fini del transito nel nuovo regime
per le ragioni che si diranno in seguito.
Il quadriennio per la grande massa di contratti
sorti dopo il 7 novembre 1963 (art. 58 lettera
c) anteriormente al 31.12.1952 inizia a de-
correre dal 1.1.1980 e dunque la prima sca-
denza è stata quella del 1.1.84. poi in assenza
di disdette 1.1.88, 1.1.92, 1.1.96, 1.1.2000,
prima scadenza successiva alla legge n.
431/98 da potersi considerare ai fini del tran-
sito nel nuovo regime per le ragioni che si di-
ranno in seguito85.
I contratti in corso non soggetti a proroga
nel 1978
Il primo comma dell’art. 65 della legge n.
392/78 recitava:
Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applica-
no anche ai contratti in corso alla data di en-
trata in vigore della presente legge e non
soggetti a proroga, detraendosi per la deter-
minazione della durata prevista dall’articolo
1, il tempo già trascorso dall’inizio della lo-
cazione o, in caso di intervento di rinnovo
contrattuale, dalla data di esso.
Il sistema per l’individuazione dell’esatta
scadenza è meno macchinoso di quello che
85
Nell’allegato 5: la durata dei contratti di lo-
cazione di immobili destinati ad uso abitativo
è riportato uno schema di motivazione per
l’individuazione della scadenza dei contratti ai
quali si applica l’art. 58 della legge n. 392/78.
21
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
sembra.
In effetti è sufficiente individuare la data di
insorgenza del contratto o dell’ultimo rinnovo
anteriore al 30.7.78 e far decorrere da quella
data l’inizio del quadriennio di cui all’art.1
L’individuazione della scadenza dei contratti
non soggetti a proroga presuppone però
l’individuazione della disciplina anteriore al
1978 che per tali contratti era quella codici-
stica.
Tre in particolare sono gli articoli del c..c che
vengono in rilievo l’art. 1574: Locazione
senza determinazione di tempo, l’art. 1596:
Fine della locazione per lo spirare del termine
e l’art. 1597: Rinnovazione tacita del
contratto.
1574. Locazione senza determinazione di
tempo. Quando le parti non hanno determi-
nato la durata della locazione, questa si in-
tende convenuta:
1) se si tratta di case senza arredamento di
mobili o di locali per l'esercizio di una pro-
fessione, di un'industria o di un commercio,
per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
2) se si tratta di camere o di appartamenti
mobiliati, per la durata corrispondente all'u-
nità di tempo a cui è commisurata la pigione;
3) se si tratta di cose mobili, per la durata
corrispondente all'unità di tempo a cui è
commisurato il corrispettivo;
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore
per l'arredamento di un fondo urbano, per la
durata della locazione del fondo stesso (c.
1596, 1600, 1616, 1630, 1800)
1596. Fine della locazione per lo spirare del
termine. La locazione per un tempo deter-
minato dalle parti cessa con lo spirare del
termine, senza che sia necessaria la disdetta.
La locazione senza determinazione di tempo
non cessa, se prima della scadenza stabilita a
norma dell'art. 1574 una delle parti non co-
munica all'altra disdetta (c. 13732) nel ter-
mine fissato dalle norme corporative o, in
mancanza, in quello determinato dalle parti o
dagli usi.
1597. Rinnovazione tacita del contratto.
La locazione si ha per rinnovata se, scaduto
il termine di essa, il conduttore rimane ed è
lasciato nella detenzione della cosa locata o
se, trattandosi di locazione a tempo indeter-
minato, non è stata comunicata la disdetta a
Gli usi si reperiscono nelle raccolte locali di
Roma 02-07-2003
norma dell'articolo precedente.
La nuova locazione è regolata dalle stesse
condizioni della precedente, ma la sua durata
è quella stabilita per le locazioni a tempo in-
determinato.
Se è stata data licenza, il conduttore non può
opporre la tacita rinnovazione, salvo che
consti la volontà del locatore di rinnovare il
contratto.
Dal complesso delle norme si ricava che se la
locazione è sorta come locazione a tempo
indeterminato trattandosi, nella maggioranza
delle controversie, di case senza arredamento
o per le quali non è dedotto che sono appar-
tamenti ammobiliati la durata è da intendersi
di un anno, ma con la salvezza degli usi loca-
li, che in subiecta materia finiscono per svol-
gere un ruolo fondamentale.
Nel caso di camere o appartamenti ammobi-
liati la durata corrisponde all'unità di tempo a
cui è commisurata la pigione (normalmente
mese o anno).
In ogni caso se prima della scadenza stabilita
a norma dell'art. 1574 una delle parti non co-
munica all'altra disdetta nel termine fissato
dalle norme corporative o, in mancanza, in
quello determinato dalle parti o dagli usi la
locazione si rinnova.
La locazione per un tempo determinato dalle
parti cessa invece, nella disciplina codicisti-
ca, con lo spirare del termine, senza che sia
necessaria la disdetta e si rinnova se se, sca-
duto il termine di essa, il conduttore rimane
ed è lasciato nella detenzione della cosa loca-
ta .
La nuova locazione è regolata dalle stesse
condizioni della precedente, ma, circostanza
importantissima per i fini che qui interessano,
la sua durata è quella stabilita per le locazioni
a tempo indeterminato.
In concreto se il locatore ad esempio prova
l’esistenza di un contratto a tempo determi-
nato ad esempio con durata dal 1.9.65 al
1.9.67 non disdettato e risulta che il condutto-
re nel 1978 era ancora nell’immobile, dovrà
ritenersi che allo spirare della locazione nel
1967 la stessa si è rinnovata secondo gli usi
locali o in mancanza per un anno.
Se ad esempio l’immobile è ubicato a Napoli
dove la scadenza d’uso86 è il quattro maggio
86
22
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
la locazione scaduta il 1.9.67 si rinnova taci-
tamente fino al 4.5.68 e poi al 4.5.69 ecc. fino
al 4.5.78. Il 4.5.78 si realizza l’ultimo rinno-
vo tacito prima dell’entrata in vigore della
legge n. 392/78 fino al 4.5.79, ma per effetto
del disposto di cui all’art, 65 della suddetta
legge il quadriennio di cui all’art.1 va calco-
lato dal 4.5.78 e quindi la prima scadenza è il
4.5.82 (il tenore letterale dell’art. 65 impor-
rebbe di calcolare la durata del quadriennio a
far data dal 30.7.78 quindi fino al 30.7.82 per
poi detrarre il tempo già trascorso tra il 4.5.78
e il 30.7.78 con l’effetto di ottenere sempre la
scadenza 4.5.82). In assenza di disdette la lo-
cazione si rinnova fino al 4/5/86, al 4/5/90 ed
al 4/5/94, al 4/5/98 e al 4.5.2002, la quale
costituisce la prima scadenza successiva alla
legge n. 431/98 da potersi considerare ai fini
del transito nel nuovo regime per le ragioni
che si diranno in seguito87.
La disposizione dell’art. 65 si applica altresì a
quei contratti non soggetti a proroga in quan-
to avevano la propria scadenza stabilita dalle
parti successiva all’entrata in vigore della
legge n. 392/78 (30-7-78)e alla scadenza
dell’ultima proroga legale (31-7-78)88 in
quanto essendo tali contratti destinati a dura-
re per forza intrinseca oltre quel termine, per
essi non è concettualmente configurabile una
proroga legale della durata89.
La stipulazione di un nuovo contratto ante-
riormente all’entrata in vigore della legge n.
392/78
In relazione ai contratti sorti anteriormente
all’entrata in vigore della legge n. 392/78 e in
particolare con riferimento ai contratti disci-
plinati dall’art. 58 (contratti soggetti a proro-
ga) la stipulazione di un nuovo contratto nel
corso del rapporto locativo, ma prima
dell’entrata in vigore della legge n. 392/78,
va considerata in un’ottica parzialmente di-
solito provinciali.
87
Nell’allegato 5: la durata dei contratti di lo-
cazione di immobili destinati ad uso abitativo
è riportato uno schema di motivazione per
l’individuazione della scadenza dei contratti ai
quali si applica l’art. 65 della legge n. 392/78.
88
Cass., 22-08-1989, n. 3738; Cass., 16-12-1988,
n. 6859; Cass., 09-11-1987, n. 8267.
89
Cass., 20-02-1991, n. 1799.
Roma 02-07-2003
versa da quella vista in relazione ai contratti
sorti nella vigenza della legge sull’equo ca-
none.
Si è detto in quell’occasione che nel caso in
cui le parti abbiano però pattuito una nuova
scadenza più favorevole al conduttore la mo-
dificazione della clausola sulla durata è auto-
nomamente sufficiente a modificare la data di
cessazione del rapporto senza necessità di in-
dagine sulla natura novativa del rapporto.
Nel caso di contratti sorti anteriormente al
1978 e soggetti a proroga, invece, l’art. 58
della legge n. 392/78 al fine di individuare al
data di decorrenza della proroga quadriennale
da tale articolo prevista suddivide le locazioni
in base alla data di insorgenza delle stesse. Se
nel corso del rapporto invece vi è stato un
nuovo contatto diviene fondamentale stabilire
se vi è s tata o meno novazione. Se infatti non
si è stabilita tra le parti soltanto una scadenza
diversa per rinnovare la locazione, la pattui-
zione non incide sulla data di inizio della lo-
cazione che agli effetti del calcolo di cui
all’art. 58 dovrà sempre essere considerata
quella iniziale. Se invece vi è stata una nova-
zione allora la locazione deve ritenersi sorta
al momento della novazione. Per esservi no-
vazione però si è visto non è sufficiente la
modifica degli elementi accessori scadenza e
canone, ma il giudice dovrà in concreto valu-
tare l’esistenza non solo dall'aliquid novi, ma
anche degli elementi dell'animus novandi in-
teso come manifestazione inequivoca dell'in-
tento novativo, e della causa novandi intesa
come interesse comune delle parti all'effetto
novativo90.
Quando invece il nuovo contratto o la nuova
scadenza siano stati pattuiti dopo il
30.7.1978, i problemi ermeneutici sono gli
stessi dei contratti sorti nella vigenza della
legge n. 392/78.
3c) I contratti stipulati nella vigenza della
legge n. 359/92
La stipulazione di un contratto in deroga alla
legge n. 392/78 con previsione di espressa
rinuncia del locatore alla facoltà di dare
90
Cass., 19-11-1999, n. 12838, cit.; Cass., sez.
III, 09-07-1998, n. 6680, cit.; Cass., 10-05-1996,
n. 4427, cit.; Cass., 15-01-1997, n. 374, cit.;
Cass., 19-04-1990, n. 3240.
23
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
disdetta al contratto alla prima scadenza,
era prevista dall’art. 11 della legge n. 359/92,
abrogato dalla legge n. 431/98 – di cui si so-
no già esaminati i profili generali.
Per quel che attiene in maniera specifica al
tema della durata del contratto, va segnalato
in primo luogo che il contratto in deroga po-
teva nascere come strumento per regolare un
rapporto che insorgeva in quel momento tra
le parti oppure come contratto stipulato nel
corso di un rapporto già regolamentato dalla
legge n. 392/78.
Nel secondo caso la rinunzia del locatore alla
facoltà di dare disdetta, la pattuizione di un
nuovo canone, la volontà di far transitare il
rapporto di locazione nell’alveo di una nuova
disciplina e l’interesse delle parti a vedere la
locazione disciplinata in un nuovo contesto
normativo sono tutti elementi che portano a
ritenere realizzatasi una vera e propria nova-
zione e di conseguenza semplificano il pro-
blema dell’individuazione delle scadenze, da
individuarsi alla stregua unicamente del nuo-
vo contratto.
Il contratto stipulato ai sensi dell’art. 11 della
legge n. 359/92 si caratterizza sotto il profilo
della durata da una maggiore tendenziale sta-
bilità non essendo consentito al locatore alla
scadenza del primo quadriennio di esercitare
il diritto potestativo di porre fine alla loca-
zione, se non nel caso in cui intendesse adibi-
re l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso
le opere di cui, rispettivamente, agli articoli
29 e 59 della legge n. 392 del 1978.
La disciplina della durata della locazione è
dunque modellata parzialmente su quella pre-
vista della legge n. 392/78 per gli immobili
destinati ad uso non abitativo di cui all’art. 27
della suddetta legge.
In relazione a tali immobili l’art. 29 della
legge n. 392/78 prevede le ipotesi in cui alla
scadenza del primo periodo di sei (o, per le
locazioni alberghiere nove) anni il locatore
può impedire il rinnovo della locazione.
La norma recita:
Diniego di rinnovazione del contratto alla
prima scadenza. Il diniego della rinnova-
zione del contratto alla prima scadenza di cui
all'articolo precedente è consentito al locato-
re ove egli intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o
del coniuge o dei parenti entro il secondo
Roma 02-07-2003
grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio
o da parte del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado in linea retta, di una delle at-
tività indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di
pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di
diritto pubblico, all'esercizio di attività ten-
denti al conseguimento delle loro finalità isti-
tuzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo ovve-
ro procedere alla sua integrale ristruttura-
zione o completo restauro ovvero eseguire su
di esso un intervento sulla base di un pro-
gramma comunale pluriennale di attuazione
ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il
possesso della prescritta licenza o concessio-
ne è condizione per l'azione di rilascio; gli
effetti del provvedimento di rilascio si risol-
vono se, prima della sua esecuzione, siano
scaduti i termini della licenza o della conces-
sione e quest'ultima non sia stata nuovamente
disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere
la superficie dei locali adibiti alla vendita
conforme a quanto previsto nell'articolo 12
della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai rela-
tivi piani comunali, sempre che le opere da
effettuarsi rendano incompatibile la perma-
nenza del conduttore nell'immobile. Anche in
tal caso il possesso della prescritta licenza o
concessione è condizione per l'azione di rila-
scio; gli effetti del provvedimento di rilascio
si risolvono alle condizioni previste nella
precedente lettera c).
L’art. 59 della legge n. 392/78 altresì richia-
mato dalla legge n. 359/92 disciplina la facol-
tà di recesso del locatore di immobile adibito
ad uso abitativo nel regime transitorio per i
contratti prorogati ai sensi dell’art. 58 della
legge n. 392/78
La norma recita:
Recesso del locatore. Nei casi di cui all'ar-
ticolo precedente il locatore può recedere in
ogni momento dal contratto dandone comu-
nicazione al conduttore mediante lettera rac-
comandata e con un preavviso di almeno sei
mesi:
1) quando abbia la necessità, verificatasi
dopo la costituzione del rapporto locatizio, di
destinare l'immobile ad uso abitativo, com-
merciale, artigianale o professionale proprio,
del coniuge o dei parenti in linea retta entro
24
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
il secondo grado;
2) quando, volendo disporre dell'immobile
per abitazione propria, del coniuge o dei
propri parenti in linea retta fino al secondo
grado oppure quando, trattandosi di ente
pubblico o comunque con finalità pubbliche,
sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assi-
stenziali o di culto che voglia disporre del-
l'immobile per l'esercizio delle proprie fun-
zioni, offra al conduttore altro immobile ido-
neo per cui sia dovuto un canone di locazione
proporzionato alle condizioni del conduttore
medesimo e comunque non superiore del 20
per cento al canone del precedente immobile
e assuma a suo carico le spese di trasloco.
Quando l'opposizione del conduttore all'a-
zione del locatore risulti infondata, questi po-
trà essere esonerato dalle spese di trasloco;
3) quando l'immobile locato sia compreso in
un edificio gravemente danneggiato che deb-
ba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilità e la permanenza del
conduttore impedisca di compiere gli indi-
spensabili lavori;
4) quando il proprietario intenda demolire o
trasformare notevolmente l'immobile locato
per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi
di appartamento sito all'ultimo piano, quan-
do intenda eseguire sopraelevazioni a norma
di legge, e per eseguirle sia indispensabile
per ragioni tecniche lo sgombero dell'appar-
tamento stesso;
5) quando l'immobile locato sia di interesse
artistico o storico, ai sensi della legge 1º giu-
gno 1939, n. 1089, nel caso in cui la compe-
tente sovraintendenza riconosca necessario
ed urgente che si proceda a riparazioni o re-
stauri, la cui esecuzione sia resa impossibile
dallo stato di occupazione dell'immobile;
6) quando il conduttore può disporre di altra
abitazione idonea alle proprie esigenze fami-
liari nello stesso comune ovvero in un comu-
ne confinante;
7) quando il conduttore, avendo sublocato
parzialmente l'immobile, non lo occupa
nemmeno in parte, con continuità. Si presume
l'esistenza della sublocazione quando l'im-
mobile risulta occupato da persone che non
sono alle dipendenze del conduttore o che
non sono a questo legate da vincoli di paren-
tela o di affinità entro il quarto grado, salvo
che si tratti di ospiti transitori. La presunzio-
Roma 02-07-2003
ne non si applica nei confronti delle persone
che si sono trasferite nell'immobile assieme
al conduttore;
8) quando il conduttore non occupa conti-
nuativamente l'immobile senza giustificato
motivo.
Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del pre-
cedente comma, il possesso della licenza o
concessione è condizione per l'azione di rila-
scio. Gli effetti del provvedimento di rilascio
si risolvono alle condizioni previste nella let-
tera c) dell'articolo 29.
Alla procedura per il rilascio dell'immobile si
applicano le norme di cui ai precedenti arti-
coli 30 e 56.
Dal momento cha l’art.11 della legge n.
359/92 fa riferimento alla ”intenzione” - ter-
mine utilizzato già dall’art. 29 della legge n.
392/78 - e non alla “necessità” -termine uti-
lizzato dall’art. 59 della legge n. 392/78 – an-
che per le ipotesi contemplate nell’art. 59 de-
ve ritenersi che sia sufficiente per il locatore
provare la serietà dell’intenzione di adibire
l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le
opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29
e 59 della legge n. 392 del 1978.
3d) I contratti stipulati nella vigenza della
legge n. 431/98
L’art. 2 della legge n. 431/1998 prevede due
principali tipologie di contratti di locazione di
immobili adibiti ad uso abitativo.
I contratti a canone libero
Al comma 1 e al comma 2 l’art. 2 della legge
n. 431/98 prevede che:
1. Le parti possono stipulare contratti di lo-
cazione di durata non inferiore a quattro an-
ni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati
per un periodo di quattro anni, fatti salvi i
casi in cui il locatore intenda adibire l'immo-
bile agli usi o effettuare sullo stesso le opere
di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobi-
le alle condizioni e con le modalità di cui al
medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza
del contratto, ciascuna delle parti ha diritto
di attivare la procedura per il rinnovo a nuo-
ve condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
contratto, comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra
parte almeno sei mesi prima della scadenza.
25
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
La parte interpellata deve rispondere a mez-
zo lettera raccomandata entro sessanta gior-
ni dalla data di ricezione della raccomandata
di cui al secondo periodo. In mancanza di ri-
sposta o di accordo il contratto si intenderà
scaduto alla data di cessazione della locazio-
ne. In mancanza della comunicazione di cui
al secondo periodo il contratto è rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi
del comma 1, i contraenti possono avvalersi
dell'assistenza delle organizzazioni della pro-
prietà edilizia e dei conduttori.
Il modello c.d. a “canone libero” lascia nella
piena volontà delle parti la determinazione
del canone, controbilanciando l’ampia auto-
nomia con una disciplina della durata impera-
tivamente imposta e tesa a garantire la stabili-
tà del rapporto. La durata quadriennale è da
considerarsi la minima consentita, come e-
merge dal dato testuale “durata non inferio-
re”.
La pattuizione di una durata inferiore al qua-
driennio è sanzionata dall’art. 13 comma 3
della legge n., 431/98 secondo il quale è
nulla ogni pattuizione volta a derogare ai li-
miti di durata del contratto stabiliti dalla
presente legge. Così poi come accadeva per i
contratti che prevedevano una durata inferio-
re a quella prevista dall’art.1 della legge n.
392/78 , anche per i nuovi contratti la durata
del contratto viene ad essere sostituita da
quella legale imperativa di cui all'art. 2 l. n.
431/98 a norma dell'art. 1419, 2º comma, c.c.
La dottrina si è posta il problema delle con-
seguenze dell’omessa determinazione
contrattuale della durata del rapporto91 in
quanto non è stata riproposta la formulazione
dell’art.1 della legge n. 392/78 che espressa-
mente prevedeva l’applicazione della durata
quadriennale anche all’ipotesi di omessa de-
terminazione della scadenza. Il dubbio posto
dalla dottrina è se in questo caso non si verta
in ipotesi di nullità del contratto per indeter-
minatezza dell’oggetto proponendo la salvez-
za attraverso il meccanismo della conversione
ai sensi dell’art.1424 in una clausola di op-
zione per il conduttore92.
91
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 35.
92
C. MARTONE, la nuova disciplina delle loca-
zioni abitative, Milano, 1999, 23.
Roma 02-07-2003
Mi sembra preferibile la tesi di coloro che ri-
conoscono l’efficacia suppletiva dell’art. 2
comma 1 della legge n. 431/98 anche in rela-
zione all’ipotesi di omessa determinazione
della scadenza93.
Altra questione concerne la possibilità di pre-
vedere un rinnovo per un periodo superiore ai
quattro anni o se una pattuizione del genere
rientri nel divieto di cui all’art.13.comma 3.
Preferirei l’opinione di chi ritiene che la
compressione dell’autonomia delle parti in
tanto ha ragion d’essere in quanto sia volta ad
impedire l’abbreviazione della durata della
locazione94.
Il dato testuale della norma, così come si è
visto per l’abrogato art. 3 della legge n.
392/78, porta a ritenere che se però le parti
stabiliscano una durata maggiore di quattro
anni per il primo periodo della locazione, in
assenza di pattuizione esplicita il rinnovo sia
per soli quattro anni.
Decorsi i primi quattro anni o l’eventuale pe-
riodo maggiore stabilito dalle parti il contrat-
to si rinnova per ulteriori quattro anni, a me-
no che il locatore non eserciti validamente la
facoltà di diniego del rinnovo per uno dei
motivi tassativamente elencati nell’art. 3.
Il modello è quello già sperimentato dalla
legge n. 392/78 per gli immobili adibiti ad
uso non abitativo e dalla legge n. 359/92 per
gli immobili adibiti ad uso abitativo.
L’art. 14 della legge n. 392/78 ha abrogato
l’art. 3 della legge n. 392/78 che prevedeva
alla scadenza del primo quadriennio la facoltà
per entrambe le parti di impedire sic et sim-
pliciter, con una manifestazione di volontà
tempestivamente comunicata, la rinnovazione
del contratto. L’interpretazione letterale
dell’art. 1 della legge n. 431/98 che riconosce
ad entrambe le parti la facoltà di dare disdetta
solo alla scadenza del secondo quadriennio
imporrebbe di ritenere che il conduttore non
potrebbe porre fine alla locazione alla prima
scadenza. Per superare un tale paradosso er-
meneutico in primo luogo si è proposto il ri-
corso al criterio storico di interpretazione
93
A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abita-
tive dopo le riforme, Padova, 1999, 54; A. CAR-
RATO, Commento alla legge 9 dicembre 1998, n.
431. Art. 2 in Rass. Loc. e cond., 1999, 24.
94
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 36
26
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
rilevandosi come il diniego di rinnovo, con-
templato in origine dall’art. 29 della legge n.
392/78 e proseguito invariato con il richiamo
contenuto nell’arrt.11. comma 2 della legge
n. 359/92, è sorto come limite alla facoltà del
solo locatore di dare disdetta alla prima sca-
denza. In secondo luogo si è sottolineato che
per espressa previsione normativa il contratto
a “canone libero” ha durata quadriennale rin-
novabile salvo il diniego del locatore e se si
negasse la facoltà di disdetta al conduttore la
durata del contratto non sarebbe più di quat-
tro ma di otto anni95.
Alla seconda scadenza del contratto, invece,
l’art. 2 comma 1 l. n. 431/1998 configura un
procedimento lasciato all’iniziativa di ciascu-
no dei soggetti del rapporto, destinato o al
rinnovo del contratto a diverse condizioni
oppure, alla rinuncia al rinnovo medesimo.
L’art. 2 prescrive che l’intenzione dei contra-
enti circa il rinnovo del contratto alla seconda
scadenza deve essere comunicata “con lettera
raccomandata da inviare all’altra parte alme-
no sei mesi prima”. Si è prospettata pertanto
la sottrazione della dichiarazione al principio
generale di efficacia degli atti unilaterali re-
cettizi di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c.96
In senso contrario però si è ritenuto che se lo
scopo della norma è consentire a colui che
riceve la disdetta un lasso di tempo per trova-
re un nuovo locatore o un nuovo conduttore il
termine concesso deve comunque decorrere
dal momento di conoscenza dell’atto97 e che
il meccanismo del computo del termine non è
idoneo a snaturare la disdetta che resta atto
unilaterale recettizio98.
Alla seconda scadenza del contratto comun-
que può accadere che:
1) le parti rimangono inattive: il contratto
allora si rinnova tacitamente alle medesi-
me condizioni;
2) viene intimata disdetta ovvero non ven-
95
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 34.
96
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 95
97
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 39
98
P GIUGGIOLI-P.F. GIUGGIOLI, La nuova
disciplina delle locazioni abitative, Milano, 1999, na delle locazioni, cit., 96
28; A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abi-
tative dopo le riforme, cit., 34.
Roma 02-07-2003
gono accettate le nuove condizioni propo-
ste: il rapporto cessa;
3) vengono accettate le nuove condizioni
proposte: il contratto si rinnova a nuove
condizioni.
In relazione al caso sub 1 la formula rinnovo
alle medesime condizioni - diversa da quella
dell’art. 28 della legge n. 392/78 che specifi-
ca che in assenza di disdetta il contratto si
rinnova di sei anni in sei anni – potrebbe far
ritenere che il contratto rinnovato sarebbe
nuovamente sottoposto al meccanismo del
diniego e quindi sarebbe rinnovato per altri
“quattro anni + quattro”. La risposta negativa
della dottrina sul punto si fonda sia sul dato
testuale dell’art. 3 della legge n. 431/98 che
nel disciplinare il diniego di rinnovazione
esordisce facendo riferimento alla “prima
scadenza” sia sulla considerazione che non
sarebbe logico concedere al conduttore alla
terza scadenza del contratto quella speciale
tutela prevista dal meccanismo del diniego
negatagli alla seconda scadenza99 .
Anche per l’ipotesi di rinnovazione del con-
tratto in base a nuove condizioni accettate da
entrambe le parti si è escluso che si configuri
un’automatica novazione dell’antecedente
rapporto, cui conseguirebbe necessariamente
l’applicazione della disciplina del diniego alla
prima scadenza successiva100, ma si è ritenuto
che sia necessario valutare ogni volta in con-
creto se sussistano tutti i requisiti che la giu-
risprudenza costantemente richiede perché si
realizzi una novazione ai sensi dell’art.1230
c.c.101
I contratti a canone concordato
Al comma 3, al comma 4 e al comma 5 l’art.
2 della legge n. 431/98 stabilisce che:
3. In alternativa a quanto previsto dal comma
1, le parti possono stipulare contratti di loca-
zione, definendo il valore del canone, la du-
rata del contratto, anche in relazione a quan-
to previsto dall'articolo 5, comma 1, nel ri-
spetto comunque di quanto previsto dal
99
A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abita-
tive dopo le riforme, cit., 34; M. DI MARZIO, in
AA.VV., Le nuove locazioni abitative, cit., 42.
100
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
101
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 43.
27
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
comma 5 del presente articolo, ed altre con-
dizioni contrattuali sulla base di quanto sta-
bilito in appositi accordi definiti in sede loca-
le fra le organizzazioni della proprietà edili-
zia e le organizzazioni dei conduttori mag-
giormente rappresentative, che provvedono
alla definizione di contratti-tipo. Al fine di
promuovere i predetti accordi, i comuni, an-
che in forma associata, provvedono a convo-
care le predette organizzazioni entro sessanta
giorni dalla emanazione del decreto di cui al
comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi
sono depositati, a cura delle organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell'area ter-
ritoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi
di cui al comma 3, i comuni possono delibe-
rare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio,
aliquote dell'imposta comunale sugli immobi-
li (ICI) più favorevoli per i proprietari che
concedono in locazione a titolo di abitazione
principale immobili alle condizioni definite
dagli accordi stessi. I comuni che adottano
tali delibere possono derogare al limite mi-
nimo stabilito, ai fini della determinazione
delle aliquote, dalla normativa vigente al
momento in cui le delibere stesse sono assun-
te. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-
legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito,
con modificazioni, dalla legge 21 febbraio
1989, n. 61, e successive modificazioni, per la
stessa finalità di cui al primo periodo posso-
no derogare al limite massimo stabilito dalla
normativa vigente in misura non superiore al
2 per mille, limitatamente agli immobili non
locati per i quali non risultino essere stati re-
gistrati contratti di locazione da almeno due
anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi
del comma 3 non possono avere durata infe-
riore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui
all'articolo 5. Alla prima scadenza del con-
tratto, ove le parti non concordino sul rinno-
vo del medesimo, il contratto è prorogato di
diritto per due anni fatta salva la facoltà di
disdetta da parte del locatore che intenda a-
dibire l'immobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero
vendere l'immobile alle condizioni e con le
modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla
scadenza del periodo di proroga biennale
ciascuna delle parti ha diritto di attivare la
Roma 02-07-2003
procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto
comunicando la propria intenzione con lette-
ra raccomandata da inviare all'altra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. In
mancanza della comunicazione il contratto è
rinnovato tacitamente alle medesime condi-
zioni.
Nel modello c.d. a “canone concordato” alla
limitata autonomia nella individuazione della
misura del canone corrispondono benefici fi-
scali, a vantaggio del proprietario, e
l’imposizione di una durata minima inferiore
rispetto a quella dei contratti a canone libe-
ro. La durata infatti non può essere inferiore a
tre anni, con proroga di diritto biennale alla
prima scadenza, ove le parti non concordino
sul rinnovo per minimo altri tre anni, a meno
che il locatore non intenda utilmente avvaler-
si della facoltà di disdetta per adibire
l’immobile agli usi o effettuare le opere di cui
all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle
condizioni e con le modalità di cui al mede-
simo art. 3.
Alla scadenza della proroga biennale, le parti
possono attivare il procedimento per il rinno-
vo o per la rinuncia al rinnovo, in mancanza
rinnovandosi tacitamente il contratto per ulte-
riori tre anni.
Il valore del canone e l’ulteriore contenuto
negoziale devono essere determinato sulla
base di quanto convenuto nei contratti tipo
definiti in appositi accordi locali tra le orga-
nizzazioni della proprietà edilizia e le orga-
nizzazioni dei conduttori maggiormente rap-
presentative102. Per favorire la realizzazione
degli accordi in sede locale, le organizzazio-
ni di categoria sono chiamate dall’art. 4 l. n.
431/1998 a concludere una convenzione na-
zionale che individui i criteri generali per la
definizione dei canoni e di altri elementi, poi
indicati in apposito decreto del Ministro dei
lavori pubblici.
Il problema principale che porrà la norma è
costituito dall’ipotesi di non conformità del
contratto individuale a quello tipo per quel
che concerne le clausole che non attengono a
durata, canone e meccanismi di rinnovazione.
102
Secondo una pronunzia del T.a.r. Lombardia
[ord.], 16-07-1999, la rappresentatività richiesta
ai fini degli accordi territoriali attuativi della l.
431/98 deve essere locale.
28
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
Da un lato si è sostenuto che l’autonomia
delle parti, purché si esplichi nel rispetto del-
la posizione paritaria delle parti, può ricercare
il miglior assetto dei contrapposti interessi
facendo riferimento la norma ad accordi rag-
giunti sulla base dei contratti tipo103.
In senso contrario si è sostenuto che l’art. 13
comma 5 laddove prevede che il conduttore
può altresì richiedere… che la locazione
venga ricondotta a condizioni conformi a
quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2
ovvero dal comma 3 dell'articolo 2 consenti-
rebbe di azionare in giudizio la pretesa di ve-
der applicate le clausole contrattuali previste
nel contratto tipo104.
Da altri si è spostato l’accento dal profilo del-
la derogabilità degli accordi locali, al pro-
blema di qualificazione del contratto che si
discosti dal contenuto del contratto tipo e si è
ritenuto che le parti possono certamente sta-
bilire un assetto d’interessi che si allontani
dal modello predisposto nell’accordo locale.
In questo caso dovrà valutarsi se le differenze
determinino un’alterazione dell’economia del
contratto individuale tanto da dover escludere
la possibilità di sussumerlo nello schema
dell’accordo locale, ovvero se l’assetto di in-
teressi stabilito sia compatibile con esso.
Nella prima ipotesi si è fuori dalla previsione
del co. 3° dell’art. 2 (contratti alternativi) e si
rientra nel 1° co. dello stesso articolo, con la
conseguenza che sarà applicabile105.
Si è obiettato che se la costruzione è inecce-
pibile per le locazioni primarie, strutturate su
un modello ordinario che può davvero fun-
zionare da schema residuale di inquadramen-
to degli accordi individuali che si siano di-
scostati dai contratti tipo del modello alterna-
tivo, resta aperto il problema delle locazioni
transitorie, per le quali manca la cornice di un
modello ordinario che accolga il negozio “a-
tipico” rispetto agli accordi locali106.
103
F. LAZZARO, Limiti,, di forma e c.d. deroga-
bilità nelle tipologie locatizie abitative, in Giust..
civ., 1999, II, 114.
104
V. CUFFARO, Patti contrari alla legge (con-
tratto di locazione e nullità speciali, in Riv. Dir.
Civ. 199, I, 5.
105
G. BENEDETTI, Nuova disciplina delle loca-
zioni e autonomia privata. Appunti per una Rela-
zione, in Rass. locaz. cond. 1999, 354.
106
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
Roma 02-07-2003
I contratti stipulati prima dell’entrata in vi-
gore della legge n. 431/98, ma tacitamente
rinnovatisi ai sensi dell’art. 2 comma 6.
L’art. 2 comma 6 della legge n. 431/98 recita:
I contratti di locazione stipulati prima della
data di entrata in vigore della presente legge
che si rinnovino tacitamente sono disciplinati
dal comma 1 del presente articolo.
La norma va combinata con il disposto
dell’art.14 comma 5, secondo per effetto del
quale: Ai contratti per la loro intera durata
ed ai giudizi in corso alla data di entrata in
vigore della presente legge continuano ad
applicarsi ad ogni effetto le disposizioni
normative in materia di locazioni vigenti
prima di tale data.
Il rapporto tra le due norme va inteso in ter-
mini di rapporto norma generale (art. 14
comma 5) - norma speciale (art. 2 comma
6)107 ne deriva dunque che in deroga a quanto
previsto dall’art. 14 i contratti di locazione
che si rinnovino tacitamente alla prima sca-
denza successiva alla legge 431/98 transitano
nell’alveo normativo delineato per i contratti
a canone libero.
La norma pone non pochi problemi interpre-
tativi, alcuni dei quali già si sono affacciati al
vaglio della giurisprudenza.
In primo luogo ci si è interrogati sulla durata
del contratto transitato al nuovo regime.
L’art. 2 comma 1 invero fa riferimento sia
alla durata quadriennale che alla modalità per
impedire il rinnovo alla prima scadenza.
Dall’integralità del richiamo del all’art. 2
comma 1 si è ricavato che il contratto tacita-
mente rinnovato avrà una prima durata qua-
driennale, scaduta la quale automaticamente
si rinnoverà di un ulteriore quadriennio salvo
diniego di rinnovazione da esercitarsi dalla
parte locatrice per uno dei motivi tassativa-
mente elencati nell’art. 3, da comunicarsi al
conduttore (specificandosi, a pena di nullità,
il motivo) con preavviso di almeno sei me-
si108. In senso contrario però si è anche soste-
na delle locazioni, cit., 101
107
N. IZZO, Commento alla legge 9 dicembre
1998, n. 431, Art. 2 comma 6, in Rass. Loc. e
cond., 1999, 38 s.; A. MIRENDA, Il regime tran-
sitorio delle locazioni in corso, in Rass. Loc. e
cond., 1999, 379 s.
108
App. Genova, 06-03-2002; T. Napoli [ord.]
29
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
nuto che i contratti di locazione di immobili
adibiti ad uso abitativo stipulati prima del 30
dicembre 1998 e tacitamente rinnovatisi dopo
l'entrata in vigore della l. 431/98, alla suc-
cessiva scadenza possono essere disdettati dal
locatore anche al di fuori dei casi previsti
dall'art. 3 l. cit. , non essendo ad essi appli-
cabile la disciplina limitativa della facoltà di
disdetta del locatore dettata dall'art. 2, 1
comma, prima parte dovendosi ritenere tale
disciplina applicabile solo ai contratti "sti-
pulati" ai sensi della nuova legge 109. In senso
contrario si è fatto leva sulla ratio della nor-
mativa di favorire l’autonomia delle parti110 e
sulla non ragionevolezza dell’assoggettare il
rapporto già preesistente all’istituto del dinie-
go di rinnovazione111.
Altro problema è quello di stabilire se il di-
sposto di cui all’art. 2 comma 6 si applichi a
tutti i contratti in corso alla data del 30.12.98
o soltanto a quelli per i quali poteva essere
ancora tempestivamente data disdetta. Ai
sensi dell’art. 3 della legge n. 392/78, infatti,
per impedire il rinnovarsi del contratto alla
scadenza la disdetta doveva essere comunica-
ta almeno sei mesi prima della scadenza.
Ci si è chiesti in dottrina e giurisprudenza
quale fosse la sorte dei contratti rinnovatisi
dopo il 30.12.98 ma con scadenza successiva
a tale data. Si pensi ad un contratto con sca-
denza 4.5.99 per il quale nel termine del
4.11.98 non era stata data disdetta. Questo
contratto al 4.5.99 si rinnova per quattro anni
e dunque ai sensi della legge n. 392/78 e poi
alla successiva scadenza si applicherà l’art 2
comma 6, oppure si rinnova già ai sensi di
tale norma?
09-12-2001; T. Napoli 22-09-2000; A. BUCCI,
La disciplina delle locazioni abitative dopo le ri-
forme, cit., 121; M. DI MARZIO, in AA.VV., Le
nuove locazioni abitative, cit., 52; N. IZZO,
Commento alla legge 9 dicembre 1998, n.431,
Art. 2 comma 6, in Rass. Loc. e cond., 1999, 41;
A. MIRENDA, Il regime transitorio delle loca-
zioni in corso, in Rass. Loc. e cond., 1999, 380.
109
T. Genova, 30-04-2002.
110
V. ANGIOLINI, Riforma delle locazioni ad
uso abitativo e costituzione, in Arch. loc. e cond.
1999, 6.
111
F. PETROLATI, La nuova disciplina delle lo-
cazioni ad uso abitativo. Art. 2, in Gazz. Giur.,
Italia Oggi, suipp. N. 14-15, 21.
Roma 02-07-2003
Mi sembra che l’unica soluzione concreta-
mente prospettabile sia quella di ritenere che
ai fini dell’operare del meccanismo di cui
all’art. 2 comma 6 sia necessario far riferi-
mento al momento in cui si è consumata la
facoltà per le parti di intimare tempestiva di-
sdetta. Se dunque il termine per comunicare
la disdetta è scaduto prima del 30.12.98 il
contratto di locazione, poiché dal momento in
cui è spirato il termine per la disdetta si è già
virtualmente rinnovato, sarà disciplinato se-
condo il previgente regime112.
La soluzione prospettata mi sembra essere
l’unica che sottragga la norma al dubbio di
costituzionalità che sorgerebbe ove al locato-
re fosse stato imposto un regime più gravoso
quando ormai non aveva più la possibilità di
far cessare il rapporto113.
La soluzione proposta si attaglia anche
all’ulteriore problema della sorte dei contratti
stipulati ai sensi dell’art. 11 comma 2 della
legge n. 359/92 per i quali la prima scadenza
venga ad essere successiva la 30.12.98.
In questo caso poiché alla prima scadenza il
locatore non ha la facoltà di intimare una di-
sdetta pura e semplice, in mancanza di dinie-
go di rinnovo il contratto continuerà ad essere
disciplinato dalla normativa previgente fino
alla sua seconda scadenza, allorquando tro-
verà applicazione l’art. 2 comma della legge
n. 431/98114.
I contratti ad uso transitorio (cenni).
Si è già visto come nella vigenza della legge
n. 392/78 dal combinato disposto degli artico-
li 1 e 26 emergessero due possibili tipologie
di locazioni per esigenze abitative transitorie:
quelle determinate da motivi di studio e di
lavoro ritenute meritevoli di particolare tutela
ed escluse soltanto dal vincolo di durata qua-
driennale e quelle per esigenze abitative
non stabili e primarie escluse del tutto dai
vincoli della legge n. 392/78.
Con la legge n. 431/98 la disciplina dei con-
tratti tesi a soddisfare esigenze di natura tran-
112
A. MIRENDA, Il regime transitorio delle lo-
cazioni in corso, in Rass. Loc. e cond., 1999, 381.
113
Sulla manifesta infondatezza della questione di
costituzionalità dell’art. 2 comma 6 in relazione
agli art. 3, 24 e 42 Cost. T. Napoli [ord] 19-10-
2002.
114
T. Napoli, 08-02-2002.
30
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
sitoria è contenuta nell’art 5, il quale recita:
Contratti di locazione di natura transitoria.
1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4
definisce le condizioni e le modalità per la
stipula di contratti di locazione di natura
transitoria anche di durata inferiore ai limiti
previsti dalla presente legge per soddisfare
particolari esigenze delle parti.
2. In alternativa a quanto previsto dal com-
ma 1, possono essere stipulati contratti di lo-
cazione per soddisfare le esigenze abitative
di studenti universitari sulla base di contrat-
ti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma
3.
3. È facoltà dei comuni sede di università o di
corsi universitari distaccati, eventualmente
d'intesa con comuni limitrofi, promuovere
specifici accordi locali per la definizione, sul-
la base dei criteri stabiliti ai sensi del comma
2 dell'articolo 4, di contratti-tipo relativi alla
locazione di immobili ad uso abitativo per
studenti universitari. Agli accordi partecipa-
no, oltre alle organizzazioni di cui al comma
3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo
studio e le associazioni degli studenti, nonché
cooperative ed enti non lucrativi operanti nel
settore.
La scelta del legislatore del 1998 è stata quel-
la di creare una disciplina organica che anco-
rasse il regime delle stesse ad uno dei due
modelli contrattuali previsti dall’art. 5 per
evitare l’utilizzazione di tale tipologia con-
trattuale a fini elusivi delle disposizioni
imperative, come era accaduto nella vigenza
della legge n. 392/78115. La prima differenza
che emerge rispetto alla normativa previgente
è il rilievo attribuito non solo alle esigenze
del conduttore, ma anche a quelle del
In presenza di esigenze delle parti che vanno
locatore.
esplicitate nel contratto e corredate da docu-
mentazione che ne attesti l’effettività, le parti
possono pertanto pattuire una durata inferiore
ai limiti previsti dalla legge n. 431/98.
4) Il canone116
115
M. ACIERNO, in AA.VV. Le nuove locazioni
abitative, cit. 112 ss., cui si rimanda per la tratta- attuazione della riforma del catasto edilizio
zione completa dell’argomento.
116
Sentenze, massime e provvedimenti citati nei
paragrafi 4a, 4b e 4c e ulteriori schemi sono
riportati nell’allegato 6: il canone dei contratti
di locazione di immobili destinati ad uso abita-
tivo Roma 02-07-2003
L’obbligazione principale del locatore consi-
ste nel pagare il corrispettivo per il godimen-
to del bene concessogli dal locatore.
L’autonomia delle parti cui si ispira il codice
civile è stata prima contratta dalla disciplina
vincolistica e poi dalla legge n. 392/78 per
espandersi nuovamente prima con la legge n.
359/92 e infine con la legge n. 431/98
4a) Il canone nella disciplina della legge n.
392/78
La legge n. 392/78 ha creato un sistema per
l’individuazione del tetto entro il quale anda-
va contenuto il canone delle locazioni ad uso
abitativo agganciandolo ad una serie di para-
metri indicati dagli artt. 12 ss. della legge.
Nel capo dedicato alla disciplina transitoria
ha altresì previsto i meccanismi di passaggio
dei vecchi canoni a quello legalmente impo-
sto.
L’art.12 della legge n. 392/78 prevedeva in
particolare che:
Il canone di locazione e sublocazione degli
immobili adibiti ad uso di abitazione non può
superare il 3,85% del valore locativo del-
l'immobile locato.
Il valore locativo è costituito dal prodotto
della superficie convenzionale dell'immobile
per il costo unitario di produzione del mede-
simo.
Il costo unitario di produzione è pari al costo
base moltiplicato per i coefficienti correttivi
indicati nell'art. 15.
Gli elementi che concorrono alla determina-
zione del canone di affitto, accertati dalle
parti, vanno indicati nel contratto di locazio-
ne.
Se l'immobile locato è completamente
arredato con mobili forniti dal locatore e
idonei, per consistenza e qualità, all'uso
convenuto, il canone determinato ai sensi dei
commi precedenti può essere maggiorato fino
ad un massimo del 30%.
Le suddette modalità si applicano fino alla
urbano.
Gli artt. 13 e 14 disciplinavano le modalità
per individuare la superficie convenzionale e
il costo base, l’art 15 indicava i coefficienti
31
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
correttivi specificando che : I coefficienti
correttivi sono stabiliti in funzione del tipo,
della classe demografica dei comuni, dell'u-
bicazione, del livello di piano, della vetustà e
dello stato di conservazione e manutenzione
dell'immobile, gli articoli da 16 a 21, discipli-
navano nel dettaglio i singoli coefficienti.
La normativa può avere ancora interesse per i
giudizi già iniziati ai sensi dell’art. 79, com-
ma 2 della legge n. 392/78 in base al quale: il
conduttore con azione proponibile fino a sei
mesi dopo la riconsegna dell'immobile loca-
to, può ripetere le somme sotto qualsiasi for-
ma corrisposte in violazione dei divieti e dei
limiti previsti dalla presente legge.
La normativa è poi ancora attuale per i con-
tratti rinnovatisi tacitamente dopo l’entrata in
vigore della legge n. 431/98, almeno per chi
non aderisca alla tesi prospettata in dottrina e
giurisprudenza che vuole i contratti tacita-
mente rinnovatisi attratti completamente dalla
disciplina dei contratti a canone libero e sulla
quale ci si soffermerà in seguito.
Senza entrare nel dettaglio dei singoli indici
correttivi e delle questioni agli stessi connes-
si117, va posta l’attenzione su alcune questioni
di carattere generale. In primo luogo il giudi-
zio concerne la determinazione del canone di
locazione anche se richiesta in funzione di
una ripetizione di indebito e va trattata con il
rito previsto dall’art. 447 bis c.p.c. (dopo
l’abrogazione da parte della legge n. 353/90
degli artt. 43, 44 e 45 della legge n. 392/78
che già prevedevano per tali controversie un
rito modellato su quello del lavoro, con un
tentativo obbligatorio di conciliazione oggi
non necessario)118.
Dal momento che la domanda di restituzione
connessa a quella di accertamento si sostan-
zia in una ripetizione di indebito ne discende
che non consegue automaticamente la mala-
fede del locatore e perciò, ai fini della decor-
renza degli interessi sulla somma pagata in
più - ripetibile pur se concordata - il condut-
117
Si allegano comunque alcuni schemi utili alla
determinazione del canone equo e degli aggior-
namenti Istat.
118
Cass., 11-01-1989, n. 71; Cass., 10-02-1998, n.
1350, sebbene con riferimento a controversie in-
staurate nella vigenza degli articoli 43, 44 e 45
della legge n. 392/78 per le quali era ancora ob-
bligatorio il tentativo di conciliazione.
Roma 02-07-2003
tore deve dimostrare di esser stato indotto da
quegli alla corresponsione in misura superio-
re alla legale, malgrado la sua diversa volon-
tà119. Ai sensi dell’art. 2033 c.c., pertanto, in
mancanza di prova della malafede
dell’accipiens gli interessi vanno riconosciuti
dalla domanda120. Trattandosi di ripetizione di
indebito poi l’azione è soggetta alla prescri-
zione ordinaria decennale121 a norma dell'art.
2946 c.c., non potendo invocarsi quella quin-
quennale di cui all'art. 2948, n. 3, c.c., che ri-
guarda l'azione del locatore per il pagamento
della pigione122. L’art. 79 prevede un termine
di decadenza, ritenuto costituzionalmente le-
gittimo123, di sei mesi dal rilascio
dell’immobile, che ove non rispettato travol-
ge anche i diritti altrimenti non prescritti e,
quindi, anche il credito per eventuali canoni
extralegali corrisposti dal conduttore non ol-
tre i dieci anni dal rilascio124. L’avvenuta de-
cadenza ai sensi dell’art. 2969 c.c. non è rile-
vabile d’ufficio, ma deve essere specifica-
mente eccepita dalla parte con la memoria
difensiva, ai sensi dell'art. 416 c.p.c.125.
Il problema dell’individuazione del dies a
quo di decorrenza del termine di decadenza è
stato risolto nel senso di ritenere che il ter-
mine decorre soltanto dalla materiale ricon-
segna dell'immobile, e non già dalla cessa-
zione dei rapporti giuridici intercorrenti tra il
locatore ed il conduttore. Di conseguenza tale
termine non decorre dalla cessazione de jure
del contratto di locazione né dal momento in
cui il locatore abbia alienato l’immobile126. Il
suddetto termine poi è stato considerato di
natura processuale e pertanto si è ritenuto che
vada computato tenendo conto della sospen-
sione dei termini in periodo feriale, a norma
della l. 742/69127.
Nel caso di alienazione dell’immobile riterrei
119
Cass., 02-08-1997, n. 7165.
120
T. Napoli 11-02-2000.
121
P. Latina., 23-02-1994.
122
T. Napoli 11-02-2000.
123
Corte costit. [ord.], 13-04-1994, n. 141.
124
T. Piacenza., 02-12-1998.
125
Cass., 12-11-1997, n. 11167; Cass., 04-11-
1992, n. 11949.
126
Cass., , 27-10-1995, n. 11185; Cass., 04-10-
1994, n. 8077; Corte costit. [ord.], 02-01-1990, n.
3; contra Cass., 19-01-1988, n. 356.
127
Cass., 04-10-1994, n. 8077.
32
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
inoltre che sia unicamente l’originario pro-
prietario a rispondere delle obbligazioni sor-
te fino al momento della compravendita128
poiché ai sensi dell’art. 1602 c.c. l'acquirente
dell'immobile locato subentra dal giorno del-
l'acquisto nei diritti e nelle obbligazioni deri-
vanti dal contratto di locazione, ponendosi
come terzo rispetto alla parte del rapporto e-
sauritasi antecedentemente al suo acquisto e
di contraente rispetto a quella ancora da ese-
guire129.
Oltre a imporre un tetto massimo per il ca-
none la legge n. 392/78 prevedeva la possibi-
lità di aggiornamento entro limiti prestabiliti
all’art.24 per effetto del quale per gli immobi-
li adibiti ad uso d'abitazione il canone di lo-
cazione definito ai sensi degli articoli da 12 a
23 è aggiornato ogni anno in misura pari al
75% della variazione, accertata dall'I-
STAT130, dell'indice dei prezzi al consumo per
le famiglie di operai e impiegati verificatasi
nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal
mese successivo a quello in cui ne viene fatta
richiesta con lettera raccomandata.
Con la legge n. 377/84 si è escluso dal calco-
lo degli aggiornamenti Istat il tasso del 1984
con la conseguente impossibilità di recuperar-
lo nel conteggio dell'aggiornamento anche
per gli anni successivi131.
La richiesta di aggiornamento prevista dal se-
condo comma dell’art. 24 non è stata ritenuta
necessaria in caso di spontaneo uniformarsi
del conduttore132. Parimenti si è ritenuto che
qualora le parti abbiano stabilito un canone
convenzionale ed il conduttore richieda suc-
cessivamente la determinazione di quello «e-
quo» (e l'eventuale restituzione delle somme
corrisposte contra legem), questo deve essere
calcolato con gli aggiornamenti Istat che il
locatore non aveva motivo di richiedere in
quanto già compresi nel maggior canone pat-
tiziamente convenuto133.
La disciplina transitoria prevedeva infine due
128
T. Napoli 11-02-2000; contra P. Verona 08-
11-1988.
129
Cass. 27-11-1984, n. 6142.
130
Gli indici sono riportati nell’allegato 6.
131
Cass., sez. un., 09-08-1996, n. 7329.
132
Cass., 08-03-1991, n. 2462.
133
Cass., 14-03-1995, n. 2933; Cass., 23-07-1991,
n. 8257; Cass., 13-05-1987, n. 4382.
Roma 02-07-2003
separati meccanismi di adeguamento del ca-
none a quello legale per le ipotesi di contratti
soggetti a proroga (art. 63) e non soggetti a
proroga (art. 65).
4b) Il canone nella disciplina della legge n.
359/92
La legge n. 359/92 ha previsto al comma 1
dell’art. 11 per le locazioni concernenti im-
mobili di nuova costruzione l’assoluta auto-
nomia sia in relazione alla pattuizione del ca-
none che ai meccanismi di aggiornamento
dello stesso.
Il 2° comma invece limita l’autonomia delle
parti al momento della pattuizione del canone
richiamando per l’aggiornamento il meccani-
smo dell’art. 24 della legge n. 392/78 che va
quindi adeguato anche alla nuova tipologia di
contratti in deroga.
4c) Il canone nella legge 431/98
Si è già visto trattando della durata dei con-
tratti di locazione che la legge n. 431/98 pre-
vede due modelli differenziati di contratti
quelli a “canone libero” e quelli a “canone
concordato”
I Contratti a canone libero
Nel restituire la piena autonomia contrattuale
alle parti in relazione al canone la legge n.
431/98 ha abrogato anche l’art. 24 della legge
n. 392/78. La prima conseguenza è che non
essendo previsto un automatico criterio di a-
deguamento la pretesa del locatore di vedere
aggiornato il canone potrà fondarsi esclusi-
vamente su di una espressa previsione con-
venzionale con la quale le parti potranno ag-
ganciare l’aggiornamento all’indice che riter-
ranno più opportuno. Le parti potranno even-
tualmente pattuire anche l’automaticità
dell’aggiornamento.
Un problema che dovrebbe trovare risposta
affermativa è quello della liceità della pattui-
zione di un canone differenziato nel corso del
rapporto.
Il problema si era posto già per le locazioni di
immobili destinati ad uso non abitativo disci-
plinate dagli artt. 27 e seguenti della legge
392/78 per le quali la previsione di canoni
differenziati – ovviamente in aumento – du-
33
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
rante il rapporto rischia di urtare con l’art. 32
della legge n. 392/78 il quale limita
l’autonomia delle parti in tema di aggiorna-
mento del canone ancorandolo agli indici I-
STAT.
L’assenza di un tale limite nella legge n.
431/98 fa propendere decisamente per la li-
ceità della pattuizione di un canone differen-
ziato, purché la misura delle maggiorazioni si
ancorata ad elementi predeterminati e soprat-
tutto non sia tale da essere di fatto finalizzata
ad impedire il rinnovo alla prima scadenza134.
L’integrale liberalizzazione del canone do-
vrebbe far ritenere inoltre possibile anche una
pattuizione che preveda il pagamento antici-
pato finanche per l’intera durata del rappor-
to135.
Altro problema che si pone con la nuova di-
sciplina è la liceità della pattuizione di una
“buona entrata” che tradizionalmente la giuri-
sprudenza ha sempre ritenuto illegittima in
quanto consisterebbe in un’attribuzione pa-
trimoniale senza causa, anche per le locazioni
ad uso non abitativo per le quali vige il prin-
cipio della libera determinazione del canone
da parte dei contraenti136.
Alcuni hanno fatto leva sulla circostanza che
l’art. 14 comma 4 della legge n. 431/98 la-
sciando in vigore l’art. 79 della legge n.
392/78 per le locazioni non abitative avrebbe
inteso rafforzare il principio affermato dalla
Cassazione secondo il quale anche nei casi in
cui il canone può essere liberamente pattuito
il locatore non può pretendere ulteriori som-
me, per escludere la liceità della pattuizione
di una buona entrata137. Altri hanno opinato
che solo se la pattuizione della buona entrata
non risulti da pattuizione per iscritto allora vi
134
A. CARRATO, Commento alla legge 9 di-
cembre 1998, n. 431. Art. 2, cit., 34; V. CUFFA-
RO, Patti contrari alla legge,cit., 16; P. SCA-
LETTARIS, La nuova disciplina delle locazioni
abitative,in Arch. loc. e cond., 1999, 748.
135
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 45.
136
Cass., 09-10-1996, n. 8815.
137
F. LAZZARO, Limiti,, di forma e c.d. deroga-
bilità nelle tipologie locatizie abitative, cit., 118; il 30 dicembre 1998, è sottratto, giusta il
A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abitative
dopo le riforme, cit., 71, A. CARRATO, Com-
mento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431. Art. 2,
cit., 33.
Roma 02-07-2003
sarebbe sicuramente nullità per violazione del
disposto dell’art.13 comma 1 e 4, in caso
contrario la buona entrata potrebbe conside-
rarsi parte del corrispettivo realizzabile dal
locatore138.
I contratti a canone concordato e i contratti
transitori
I contratti a canone concordato e i contratti
transitori sono assoggettati ad una analogo
regime per quel che riguarda il canone. Que-
sto è determinato dalle parti nell’ambito di
fasce di oscillazione predeterminate in base a
criteri analoghi a quelli dettati dalla legge n.
392/78, con l’esclusione però per i contratti
transitori alcuni benefici fiscali.
I contratti rinnovatisi tacitamente
L’art. 2 comma 6 nel prevede che i contratti
rinnovatisi dopo l’entrata in vigore della leg-
ge n. 431/98 sono disciplinati dal comma 1
dello stesso articolo il quale disciplina la du-
rata dei contratti ma nulla dice sul canone.
Il locatore che abbia stipulato un contratto di
locazione nella vigenza e nel rispetto della
legge n. 392/78 se non dà tempestivamente
disdetta per la prima scadenza successiva
all’entrata in vigore della legge n. 431/98 per-
tanto da un lato continua a percepire un ca-
none che normalmente, per essere stato de-
terminato in regime di c.d. equo canone, è no-
tevolmente più basso dei canoni correnti di
mercato, dall’altro quanto alla durata del con-
tratto è sottoposto a quei limiti della possibi-
lità di impedire il rinnovo del contratto alla
prima scadenza che la legge n. 431/98 preve-
de quale bilanciamento al potere di pretende-
re un canone in alcun modo vincolato.
Il problema che in concreto si è posto in dot-
trina e giurisprudenza concerne l’ipotesi che
il contratto stipulato nella vigenza della legge
n. 392/78 prevedesse un canone superiore a
quello legale e dunque nullo ai sensi dell’art.
79 della suddetta legge.
Secondo una prima prospettazione un con-
tratto di locazione stipulato prima dell'en-
trata in vigore della nuova legge sulle loca-
zioni abitative e rinnovatosi tacitamente dopo
138
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 46
34
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
disposto dell'art. 2, comma sesto, legge n.
431/1998, alla disciplina dell'equo canone,
con la conseguenza che alla clausola con-
trattuale con la quale le parti abbiano fissato
un canone superiore a quello legale va rico-
nosciuta piena operatività per il periodo in
cui sia esclusa la sua sostituzione ex art. 79
Legge n. 392/78 e 1419 c.c.139. Una diversa
prospettazione è quella di chi ritiene che il
transito alla nuova disciplina non possa esse-
re idoneo a legittimare una sanatoria ex nunc
della illegittimità della precedente pattuizio-
ne.140
5) La forma.
Fino all’entrata in vigore della legge n.
431/98 il principio generale vigente in mate-
ria di locazioni era quello della libertà di for-
ma, derogato unicamente con riferimento alle
locazioni ultranovennali - che ab origine
fossero tali141 - che in quanto atti di straordi-
naria amministrazione necessitavano della
forma scritta.
La legge n..431/98 invece all’art. 1 comma 4
ha previsto che a decorrere dalla data di en-
trata in vigore della presente legge, per la
stipula di validi contratti di locazione è ri-
chiesta la forma scritta.
Tale forma è imposta però unicamente per i
contratti ad uso abitativo, non disciplinando
la legge n. 431/98 anche i contratti di loca-
zione di immobile destinato ad uso diverso142.
Gli unici contratti per i quali sarà ancora
139
T. Milano 04-04-2000; T. Napoli 11-05-2001.
140
N. IZZO, Commento alla legge 9 dicembre
1998, n. 431, Art. 2 comma 6, cit. 41.
141
e non anche per i contratti originariamente sta-
biliti di durata infranovennale, tra cui, ad esem-
pio, i contratti ad uso diverso da abitazione che
subiscono per effetto degli artt. 28 e 29 l n.
392/1978 l’eventuale rinnovazione alla prima
scadenza, mancando in tal caso l’unicità della du-
rata ultranovennale Cass. 16-02-1998 n. 1633;
Cass. 02-06-1993 n. 6130.
142
La soluzione prospettata, sebbene faccia porre
seri dubbi in ordine alla ragionevolezza della di-
sparità di trattamento venutasi a creare rispetto ai
contratti di locazione per uso non abitativo, sia
sul piano sostanziale, sia, di conseguenza, sul
piano dei profili probatori o comunque processua-
li, mi sembra l’unica possibile alla luce del chia-
ro ambito entro il quale opera la legge n. 431/98.
Roma 02-07-2003
ammessa la forma orale sono i contratti ver-
bali stipulati anteriormente alla legge 431/98
tacitamente rinnovatisi, e i contratti verbali
ad uso diverso per i quali il conduttore abbia
mutato l’uso e il locatore non abbia tempe-
stivamente richiesto la risoluzione ai sensi
dell’art. 80 della legge n. 392/78.
Per gli altri contratti sarà necessaria la forma
scritta che si sostanzierà innanzitutto nella
sottoscrizione, la cui mancanza però potrebbe
essere sopperita dalla produzione in giudizio
del documento - volta a far valere gli effetti
della scrittura stessa - da parte del soggetto la
cui firma non risulta apposta. La forma scritta
però non impone né la forma dell’atto pubbli-
co né la contestualità delle due dichiarazioni
di proposta ed accettazione che possono esse-
re contenute in atti diversi.
Inoltre può ritenersi sufficiente una dichiara-
zione resa per iscritto dalla quale sia possibile
desumere, al di là delle espressioni usate dal
dichiarante, l’esistenza di una volontà diretta
alla conclusione di quel determinato contrat-
to.
La forma scritta deve essere rivestita dagli
elementi essenziali del contratto, ma è ipotiz-
zabile, in ogni caso, che, allorquando le parti
stipuleranno i contratti di locazione sulla base
degli accordi definiti fra le organizzazioni di
categoria, secondo le modalità di cui al com-
ma 3 dell’art. 2, il valore del canone e la du-
rata del contratto risultino validamente indi-
cati per relationem, sempre che il rinvio sia
operato a criteri fissi ed oggettivi143. Del resto
anche altri elementi essenziali quali
l’identificazione dell’immobile potrebbero
essere individuati per relationem ad esempio
attraverso il richiamo ad un’allegata planime-
tria144.
La necessità di forma scritta ad substantiam
incide poi anche sul piano probatorio renden-
do inammissibile non solo la prova per testi-
moni – salvo che la parte dimostri di aver
smarrito senza sua colpa il documento - e per
presunzioni, ma anche l’interrogatorio forma-
le, e in genere la confessione, nonché il giu-
ramento decisorio.
L’art. 1 comma 4 dispone che la forma scritta
143
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 90.
144
F. DI PALO, in AA.VV., Le nuove locazioni
abitative, cit., 27.
35
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
è necessaria per la stipulazione di validi con-
tratti.
Si è tentato di sostenere che però il contratto
non scritto non sarebbe nullo in quanto la
forma scritta si collocherebbe, in via di prin-
cipio, nell’ambito dell’auspicata trasparenza
nei rapporti tra privati, che va sempre più im-
pegnando l’ordinamento e che nella specifica
situazione, a tale finalità di tipo protettivo
della “parte debole” si aggiungerebbe la fina-
lità pubblica di fare emergere il “sommerso”.
Di conseguenza si è ritenuta la legittimazione
relativa all’azione, concessa al solo condutto-
re, e la irrilevabilità d’ufficio del vizio145.
Si è ribattuto che nessun dato letterale, però,
riserva al conduttore la legittimazione esclu-
siva a far valere la nullità della locazione abi-
tativa non stipulata per iscritto, né la nullità in
questione potrebbe dirsi operante unicamente
nell’interesse del medesimo conduttore e che
manca nel sistema della legge di riforma un
collegamento tra invalidità del contratto non
formale e posizione sostanziale tipizzata del
conduttore inerente all’eliminazione
dell’indice di affidabilità di simile negozio146.
6) Le pattuizioni contrarie ai limiti impo-
sti dalla legge
Si è già visto trattando della durata e del ca-
none come l’art. 79 della legge n. 392/78
sanzioni al nullità delle pattuizioni dirette a
limitare la durata legale del contratto o ad
attribuire al locatore un canone maggiore o
altro vantaggio e quali siano in grandi linee i
meccanismi attraverso cui l’ordinamento rea-
gisce ai tentativi di aggirare i limiti legislati-
vamente imposti.
Anche la legge n. 431/98 dedica un articolo
alla previsione delle nullità. L’art. 13, infatti
sancisce: Patti contrari alla legge.
1. È nulla ogni pattuizione volta a determina-
re un importo del canone di locazione supe-
riore a quello risultante dal contratto scritto
e registrato.
2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il
conduttore, con azione proponibile nel termi-
145
F. LAZZARO, Limiti,, di forma e c.d. deroga-
bilità nelle tipologie locatizie abitative, cit., 119. La nullità sanzionata al primo comma è una
146
A. SCARPA,Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 92.
Roma 02-07-2003
ne di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile
locato, può chiedere la restituzione delle
somme corrisposte in misura superiore al ca-
none risultante dal contratto scritto e regi-
strato.
3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare
ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla
presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'arti-
colo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attri-
buire al locatore un canone superiore a quel-
lo massimo definito, per immobili aventi le
medesime caratteristiche e appartenenti alle
medesime tipologie, dagli accordi definiti in
sede locale. Per i contratti stipulati in base al
comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in
contrasto con le disposizioni della presente
legge, qualsiasi obbligo del conduttore non-
ché qualsiasi clausola o altro vantaggio eco-
nomico o normativo diretti ad attribuire al
locatore un canone superiore a quello con-
trattualmente stabilito.
5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il
conduttore, con azione proponibile nel termi-
ne di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile
locato, può richiedere la restituzione delle
somme indebitamente versate. Nei medesimi
casi il conduttore può altresì richiedere, con
azione proponibile dinanzi al pretore, che la
locazione venga ricondotta a condizioni con-
formi a quanto previsto dal comma 1 dell'ar-
ticolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2.
Tale azione è altresì consentita nei casi in cui
il locatore ha preteso l'instaurazione di un
rapporto di locazione di fatto, in violazione
di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e
nel giudizio che accerta l'esistenza del con-
tratto di locazione il pretore determina il ca-
none dovuto, che non può eccedere quello de-
finito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ov-
vero quello definito ai sensi dell'articolo 5,
commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti
stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regola-
ti; nei casi di cui al presente periodo il preto-
re stabilisce la restituzione delle somme
eventualmente eccedenti.
6. I riferimenti alla registrazione del contrat-
to di cui alla presente legge non producono
effetti se non vi è obbligo di registrazione del
contratto stesso.
nullità di carattere generale, relativa a tutte le
36
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
tipologie contrattuali disciplinate dalla legge
n. 431/98.
Rispetto alla legislazione sull’equo canone il
parametro cui si fa riferimento per
l’individuazione della nullità non è il supe-
ramento di un tetto massimo ma il contrasto
rispetto a quanto risultante dal contratto scrit-
to e registrato. In realtà non è sanzionata la
carenza di forma scritta ad substantiam del
contratto, anzi il rispetto del requisito di for-
ma è invece il presupposto per la sanzione di
un patto aggiunto o successivo. L’art.13 pone
inoltre come requisito di validità la registra-
zione del contratto, ma questo requisito opera
solo nei confronti del patto aggiunto. Ai sensi
dell’art. 1 della legge n. 431/98 per la validità
del contratto infatti è necessaria e sufficiente
la forma scritta.
Parte della giurisprudenza reputa che L'art.
13, comma primo, della legge n. 431/1998,
debba interpretarsi nel senso di ritenere
ammissibile la registrazione tardiva del con-
tenuto della scrittura integrativa con efficacia
sanante, ma solo ex nunc147.
Altra parte della giurisprudenza ha ritenuto
che la validità dell'accordo inizialmente re-
gistrato non possa essere posta in discussione
dalla registrazione tardiva ad opera del solo
locatore di una distinta e coeva controscrit-
tura recante l'impegno del conduttore a cor-
rispondere un canone maggiore rispetto a
quello risultante dal contratto148.
Altri sono orientati nel ritenere che la man-
cata registrazione della scrittura privata ag-
giuntiva con cui le parti abbiano previsto un
canone di locazione superiore a quello risul-
tante dal contratto scritto e registrato, non
implica - ex se - la nullità del contratto si-
mulato149 e che in caso di registrazione tardi-
va sia fatto salvo il diritto del locatore a per-
cepire retroattivamente tutti i canoni matura-
ti, nella misura pattuita150.
Quanto all’azione del conduttore per ottenere
la restituzione delle somme eccedenti quelle
indicate nel contratto scritto e registrato la
stessa è modellata sulla falsariga dell’art. 79
della legge n. 392/78.
Altro aspetto di particolare rilievo
147
T. Roma, 16-05-2000; T. Napoli 11-05-2001.
148
T. Palermo, 20-11-2000.
149
T. Pordenone 19-01-2002.
150
T. Verona 12-11-2002.
Roma 02-07-2003
nell’ambito delle nullità previste dall’art.13 è
quello assume la locazione di fatto alla luce
del meccanismo sanzionatorio del comma 5
dell’art. 13 l. n. 431/1998.
Nella locazione di fatto non è stata dalle parti
osservata la norma cogente relativa alla for-
ma scritta richiesta a pena di nullità. Tuttavia,
il legislatore ha preso in considerazione il ca-
so che il contatto sociale tra locatore e con-
duttore di fatto si sia svolto senza base nego-
ziale scritta perché così preteso dal locatore e
ha concesso al conduttore di domandare giu-
dizialmente la riconduzione del rapporto di
fatto ad uno degli schemi di contratto nona
canone concordato. Sul conduttore graverà
l’onere di provare gli elementi costitutivi del-
la propria pretesa e cioè: il godimento
dell’immobile per uso abitativo, il pagamento
del corrispettivo, e la pretesa di instaurazione
di un rapporto di fatto attribuibile al locatore.
Il conduttore però in questo caso non subirà
le limitazioni di mezzi istruttori proprie dei
contratti con forma ad substantiam, in quanto
non mira a dare prova di aver concluso la lo-
cazione per iscritto.
La nullità della locazione non stipulata per
iscritto dovrebbe preludere di regola alla con-
danna, su domanda delle parti, a restituire le
rispettive attribuzioni contrattuali. Il diritto di
ripetizione delle prestazioni effettuate in
attuazione di un contratto nullo trova peraltro
un limite nel caso in cui una delle prestazioni
non sia ripetibile, come avviene appunto per
il godimento dell’immobile locato. In tale i-
potesi il locatore sarebbe chiamato a restituire
i canoni percepiti, mentre il conduttore an-
drebbe a pagare, a titolo di ingiustificato ar-
ricchimento, il valore obiettivo del godimento
fruito, in importo sicuramente inferiore al
pattuito corrispettivo di locazione151.
Nel sistema delineatosi dopo l’entrata in vi-
gore della legge n. 431/1998, al conduttore
che abbia dovuto sottostare alla pretesa del
locatore di instaurare un rapporto di fatto si
aprono così due alternative. La prima via,
quella “tradizionale”, gli permette di agire
per la dichiarazione di nullità della locazione,
con domanda di restituzione dei canoni versa-
ti, salvo il diritto del locatore di essere inden-
151
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 93.
37
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
nizzato della subita diminuzione patrimoniale
pari al valore obiettivo del godimento di fatto
dell’immobile. La seconda via assicura una
sorta di conversione giudiziale della locazio-
ne di fatto, rimettendo al Tribunale di sosti-
tuire l’esistente “contratto” (rectius: rapporto)
con le condizioni di stipula prospettate
nell’art. 2, nonché di determinare l’entità e-
conomica del canone152.
7) Il risarcimento dei danni da ritardato
rilascio
Il conduttore oltre all’obbligo di pagare il
corrispettivo ha anche quello sancito dall’art.
1590 c.c. di restituire la cosa al locatore, ob-
bligo che costituisce un corollario della tem-
poraneità che caratterizza il godimento della
cosa nel contratto di locazione.
L’inesatto adempimento dell’obbligazione
restitutoria, prevista dall’art. 1590 c.c., è
sanzionato, secondo il rigoroso impianto
concettuale del codice civile nell'articolo im-
mediatamente successivo. L'art. 1591 c.c., in-
fatti, stabilisce che: "il conduttore in mora a
restituire la cosa è tenuto a dare al locatore
il corrispettivo convenuto fino alla riconse-
gna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior
danno".
La natura della responsabilità del condutto-
re.
La responsabilità del conduttore in passato è
stata ritenuta dalla Suprema Corte e da una
parte minoritaria della dottrina153, di tipo
extracontrattuale in quanto la si fondava su
di un comportamento del conduttore estraneo
al contratto e concretizzantesi nella vio-
lazione del precetto del neminem laedere.
L’orientamento, però, è stato da tempo disat-
teso dalla Corte di Cassazione che fin dal
1960 ha costantemente qualificato come con-
trattuale la predetta responsabilità in quanto
152
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della disci-
plina delle locazioni, cit., 94.
153
Cass. 28 marzo 1958, n. 1051, in Foro it.,
1959, I, 114; Duni, Natura della responsabilità
del conduttore, in Foro it., 1958, IV, 44; D. Bar-
bero, sistema istituzionale di diritto privato, Tori- ritardo deve comprendere così la perdita subita
no, 1951, II, 349; Giudiceandrea, Locazioni e su-
blocazioni di immobili urbani, Milano, 1956, 174.
Roma 02-07-2003
derivante dalla violazione dell’obbligo del
conduttore di restituire la cosa locata alla ces-
sazione della locazione154.
Dalla natura contrattuale dell’obbligazione
del conduttore discende la necessità che il lo-
catore dia rigorosa prova del maggior danno
che assume di aver subito per effetto del
mancato, tempestivo rilascio dell'immobile
locato, sia quanto alla sua sussistenza sia
quanto al suo concreto ammontare155. Gli altri
risvolti della natura contrattuale della respon-
sabilità sono la presunzione di colpevolezza
per il mancato adempimento dell'obbligazio-
ne cui consegue l’onere per il conduttore di
provare ai sensi dell'art. 1218 c.c. la sussi-
stenza di una impossibilità della prestazione
derivante da causa a lui non imputabile e
l'obbligo di risarcire tanto il danno emergente
quanto il lucro cessante ai sensi dell'art. 1223
c.c.156 Sempre alla predetta natura è collegata
l’applicabilità al diritto del locatore ad ottene-
re il risarcimento del danno da ritardato rila-
scio - ancorché lo stesso sia in parte norma-
tivamente determinato con riguardo al corri-
spettivo convenuto - della prescrizione ordi-
naria decennale e non già di quella quin-
154
Di recente Cass. 17 dicembre 1999, n. 14243,
in Massimario in riferimento al rilascio di fondo
agricolo; Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, in
Arch. loc., 1999, 418; Cass., 4 giugno 1997, n.
4968, in Arch. loc., 1997, 610; Cass., 27 maggio
1995, n. 5927, in Foro it., 1995, I, 3190 e Arch.
loc., 1995, 831; Cass. 18 novembre 1993, n.
11369, in Rass. equo canone, 1993, 429; Cass.
12 luglio 1993, n. 7670, in Giur. it., 1994, I, 1,
877, Arch. loc., 1994, 570 e Rass. avv. Stato,
1993, I, 382;
155
Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, cit.; Cass., 4
giugno 1997, n. 4968, cit.; Cass., 6 giugno 1995,
n. 6359, in Arch. loc., 1995, 909; Cass. 18 no-
vembre 1993, n. 11369, cit.; Cass. 12 luglio
1993, n. 7670, cit.
156
L'art. 1218 c.c. recita: "il debitore che non ese-
gue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al
risarcimento del danno, se non prova che l'ina-
dempimento o il ritardo è stato determinato da
impossibilità della prestazione derivante da causa
a lui non imputabile"; l'art. 1223 c.c. dispone che:
"il risarcimento del danno per inadempimento o
dal creditore come il mancato guadagno, in quan-
to ne siano conseguenza immediata e diretta".
38
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
quennale, disciplinata all’art. 2948, n. 3,
c.c.157
Sul piano processuale, poi, la natura contrat-
tuale della predetta responsabilità ha una sua
ricaduta in ordine all'individuazione del giu-
dice competente e del rito da seguire, in
quanto permette di considerare come “relati-
ve a rapporti di locazione” le controversie
concernenti la richiesta di risarcimento dei
danni per ritardato rilascio. Le stesse pertan-
to, se introdotte prima del 2 giugno 1999, so-
no devolute alla luce del combinato disposto
degli artt. 8, n. 3), 21 e 447 bis c.p.c. al pre-
tore del luogo dove si trovava l’immobile, se-
condo il rito speciale predisposto in tema di
locazioni158. A decorrere dal 2 giugno 1999 le
predette controversie devono essere trattate in
composizione monocratica dal Tribunale del
luogo dove si trova l’immobile e sempre con
il rito speciale predisposto dall’art. 447 bis,
c.p.c.
Le componenti del risarcimento del danno.
Con la prima parte dell’art. 1591 c.c., il legi-
slatore ha provveduto ad una determinazione
legale della misura minima del danno che al
locatore va riconosciuto indipendentemente
dalla prova richiesta ai sensi dell'art. 1223
c.c., in analogia a quanto l'art. 1224 c.c. pre-
157
Cass. 17 dicembre 1999, n. 14243, cit.
158
Cass. 10 settembre 1998, n. 8964 in Arch. loc.,
1998, 854; Cass., 29 maggio 1996, n. 4992 in
Arch. loc., 1996, 717; Trib. Firenze, 21 maggio
1996, in Foro it., 1997, I, 3704, Giur. merito,
1997, 510, e Toscana giu., 1996, 98; in dottrina
E. Fabiani, Brevi note in tema di competenza del
pretore con particolare riferimento alle azioni di
rilascio di immobile occupato senza titolo e di
risarcimento danni per ritardato rilascio, in Foro
it., 1997, 3704; A. Carrato, L’individuazione del
giudice competente sulla domanda per danni da
ritardata riconsegna dell’immobile, anche alla
luce delle nuove disposizioni della parziale ri-
forma del processo civile, in Rass. Locazioni,
1995, 341; contra Cass. sez. un., 25 ottobre 1999,
n. 747, con riferimento al regime anteriore
all’entrata in vigore della legge n. 353/90 e in re- riaffermato che l'obbligo di corrispondere il corri-
lazione alla maggiorazione prevista dall’art. 7
della legge n. 69/81 per gli immobili adibiti ad
uso non abitativo; Cass., 2 marzo 1995, n. 2445,
in Foro it., 1995, I, 2494, in Rass. locazioni e
condominio, 1995, 337, e in Arch. loc. , 1995,
851.
Roma 02-07-2003
vede per l'inadempimento delle obbligazioni
pecuniarie con lo stabilire che dal giorno del-
la mora sono dovuti gli interessi legali salvo
il risarcimento del maggior danno159. Di tal
guisa il canone di locazione è stato considera-
to dal legislatore alla stregua di frutto civile
della cosa.160 Nella seconda parte, sempre
similmente all'art.1224 c.c., la norma prevede
la salvezza dell'obbligo di risarcire il maggior
danno.
La legge n. 487/87
Il rigoroso tessuto normativo delineato dal
codice civile è stato intaccato dal susseguirsi
della legislazione in materia locatizia che ha
sensibilmente compresso il diritto del locato-
re al risarcimento dei danni.
La prima norma che merita di essere presa in
considerazione è l'art. 2 del d.l. 25/9/87 n.
393, convertito in legge n. 478/87, che in ma-
teria di locazioni per uso diverso da quello
abitativo aveva escluso che per il periodo in-
tercorso tra la data di scadenza del regime
transitorio previsto dall'art. 27 della legge n.
392/78 e la data fissata giudizialmente per il
rilascio o la data di stipulazione di un nuovo
contratto il conduttore fosse tenuto a risarcire
il danno ai sensi dell'art. 1591 c.c.
Il profilo più interessante di questa norma è
senza dubbio quello di costituzionalità che ha
portato la Corte Costituzionale in un primo
momento ad escludere l'illegittimità della
norma ritenendo che l'eccezione alla regola
dell'art. 1591 c.c. apparisse giustificata - oltre
159
C. M. Bianca, Diritto civile, La responsabili-
tà, Giuffrè, Milano, 1994, 237; N. Scripelliti, Ri-
sarcimento danni per ritardata restituzione
dell’immobile locato da parte dell’ex conduttore:
problemi di coordinamento tra l’art. 1591c.c. e
l’art. 1 bis D.L. 551/1998 in Arch. loc., 1996,
546;
160
In tal senso E. Fiore, P. Lo Cascio, L. Pignatel-
li, D. Piombo, La morosità del conduttore, aspet-
ti sostanziali e processuali, Giuffrè, Milano,
1990, 210; in giurisprudenza, di recente, Cass. 7
giugno 1995, n. 6368, in Arch. loc., 1995, 814, ha
spettivo convenuto fino alla riconsegna, a diffe-
renza dell'obbligazione di risarcire il maggior
danno, prescinde dalla prova di un danno in con-
creto subito dal locatore e costituisce la forma di
risarcimento minima per la mancata disponibilità
dell'immobile da parte del locatore.
39
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
che in relazione alle gravi difficoltà del con-
duttore nel reperimento di altro immobile a-
datto alle proprie esigenze – alla luce del li-
mitato periodo di tempo durante il quale ope-
rava161. In un secondo momento, però, la
Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegit-
timità dell'art. 2, d.l. 25 settembre 1987, n.
393, convertito nella l. 25 novembre 1987, n.
478, nella parte in cui esonera il conduttore
da responsabilità per i danni cagionati al loca-
tore dal ritardo nella restituzione dell'immobi-
le, senza eccettuare il caso di comprovata in-
sussistenza della difficoltà per il conduttore
di reperire altro immobile idoneo162.
La legge n. 61/89
Il d.l. n. 551/88 convertito nella legge n.
61/89 ha previsto all’art. 1 la sospensione
delle esecuzioni delle sentenze di condanna,
delle ordinanze di convalida e di rilascio per
finita locazione degli immobili urbani adibiti
ad uso abitativo e all’art. 7 la sospensione
delle esecuzioni delle sentenze di condanna,
delle ordinanze di convalida e di rilascio per
finita locazione degli immobili urbani adibiti
ad una delle attività indicate nell’art. 27 della
legge n. 393/78. L’art. 7, comma 2, ha sanci-
to che durante il periodo di sospensione la
somma dovuta ai sensi dell’art. 1591 per gli
immobili adibiti ad uso diverso
dall’abitazione fosse pari all’ultimo canone
corrisposto aumentato del 100%. Con riguar-
do alle locazioni di immobili adibiti ad uso
abitativo, l’art. 1 bis ha invece previsto l'ob-
bligo del conduttore di corrispondere durante
il periodo di sospensione ai sensi dell'art.
161
Cort. Cost., 24 gennaio 1989, n. 22, in Foro
it., 1989, I, 959, con nota di D. Piombo, in
Giust. civ., 1989, I, 514, con nota di N. Izzo, in
Arch. loc., 1989, 25, in Cons. Stato, 1989, II, 45,
in Rass. equo canone, 1989, 12, in Nuove leggi
civ., 1989, 913, con nota di V. Cuffaro, in Giust.
civ., 1989, I, 1792 (m), con nota di D. Colletti, in Civ., 1996, I, 1629;
Giur. it., 1989, I, 1, 1530, con nota di V. Cuffaro
e in Riv. giur. edilizia, 1989, I, 273.
162
Cort. Cost. 1 aprile 1992, n. 149, in Foro it., 1996, in Foro it., 1996, 3169; Pret. Milano, 21
1992, I, 1329, in Arch. loc., 1992, 25, con nota di
A. Barbieri, in Rass. equo canone, 1992, 134, in
Giust. civ., 1992, I, 1395, con nota di N. Izzo, in
Cons. Stato, 1992, II, 611, in Giur. it., 1992, I, 1, 1988, n. 551, come convertito, alcune considera-
1602, con nota di C. Nasi, in Enpdep, 1992, 415,
in Riv. giur. edilizia, 1992, I, 558 e in Giur. co-
stit., 1992, 1204.
Roma 02-07-2003
1591 c.c. una somma mensile pari all'ammon-
tare del canone dovuto alla cessazione del
contratto, con gli aggiornamenti ex art. 24
della legge n. 392/78, maggiorato del 20%
oltre agli oneri accessori di cui all'art. 9 della
legge n., 392/78.
Quest’ultima norma ha dato adito ad interpre-
tazioni discordanti sotto vari profili: a) ambi-
to temporale di operatività della norma; b)
dies a quo di decorrenza dell’obbligazione
risarcitoria in relazione alla fissazione di un
termine per l’esecuzione ai sensi dell’art. 56
della l. 392/78; c) esaustività della maggiora-
zione del 20% in rapporto a quanto previsto
dal l'art.1591 c.c.
In ordine al profilo temporale parte della giu-
risprudenza e parte della dottrina hanno inte-
so l’espressione “sospensione dell'esecuzio-
ne” come riferita non soltanto alla sospensio-
ne in senso tecnico, come disposta dall'art.1
della legge n. 61/89, ma anche alla gradua-
zione prefettizia163.
L’opposta interpretazione ha considerato la
deroga alla disciplina del risarcimento per ri-
tardata consegna ai sensi dell’art. 1591 c.c.
temporalmente limitata alla durata del perio-
do di sospensione dell’esecuzione disposta
legislativamente dall’art. 1164. Solo per tale
periodo il locatore poteva pretendere dal con-
duttore rimasto nell’immobile, in virtù della
163
Pret. Roma, 4 aprile 1997, in Giust. Civ.,1997,
I, 2924; Trib. Firenze, 16 gennaio 1996, in Arch.
loc., 1996, 545; App. Firenze, 24 giugno 1991, in
Arch. loc. 1993, 773, con nota di F. Beoni; in
dottrina, Bocchetti, V. Cuffaro, S. Giove, Misure
urgenti per fronteggiare l’eccezionale carenza di
disponibilità abitative, in Nuove leggi civ., 1989,
386; N. Izzo, Il risarcimento del maggior danno
per il ritardo della riconsegna: quantificazione e
limite temporale della valutazione legale tipica
prevista per la durata della sospensione legale
dell’esecuzione nelle locazioni abitative, in Giust.
164
Trib. Milano, 26 giugno 1997, n. 7004, in
Arch. loc. 1998, 90; Trib. Milano, 22 febbraio
luglio 1993, in Arch. loc., 1993, 773; Pret. Mila-
no, 30 ottobre 1989, in Arch. loc., 1990, 602; in
dottrina C. Sforza Fogliani,, il D.L. 30 dicembre
zioni, in Arch. loc., 1989, 5; E. Fiore, P. Lo Ca-
scio, L. Pignatelli, D. Piombo, La morosità, cit.,
241;
40
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
sospensione legislativamente imposta, la
maggiorazione del 20% del canone che si so-
stituiva alla possibilità di chiedere il normale
risarcimento del danno. In altre parole,
limitatamente al periodo in cui il legislatore
aveva imposto la sospensione dell’esecuzione
dei provvedimenti di rilascio degli immobili
destinati ad uso abitativo, avrebbe anche
predeterminato l’ammontare del risarcimento
dei danni ottenibili dal locatore, con
l’evidente intento di bilanciare
preventivamente i contrapposti interessi
compensando legislativamente la sofferenza,
del pari, legislativamente, imposta al
locatore. Al di fuori del periodo e delle
condizioni di applicabilità della sospensione
ex lege nessun aumento era dovuto al locatore
che, invece, poteva agire ai sensi del 1591
Esemplari del contrasto giurisprudenziale
c.c.
sono due pronunzie della Suprema Corte del
1995: Secondo la prima165 la maggiorazione
del 20% del canone di locazione è dovuta dal
conduttore non soltanto durante il periodo di
sospensione dell'esecuzione ma anche suc-
cessivamente, fino all'effettivo rilascio del-
l'immobile, secondo la seconda166 invece la
maggiorazione esclude eventuali ulteriori
pretese del locatore ai sensi dell'art. 1591
c.c., limitatamente al periodo di sospensione
dell'esecuzione previsto dall'art. 1 della legge
n. 61/89.
Non meno divisa è stata la giurisprudenza in
ordine all'operatività della norma durante la
pendenza del termine fissato per l’esecuzione
dal giudice ai sensi dell'art. 56 della legge n.
392/78. Da un lato si è sostenuto che prima
della scadenza del termine fissato dal giudice
ai sensi dell'art. 56 della predetta legge, equi-
valente ad un differimento della data di a-
dempimento dell'obbligazione, il conduttore
non può considerarsi in mora e, pertanto, non
è tenuto al risarcimento del maggior danno167,
dall'altro si è ritenuto che il provvedimento
con cui il giudice, nel disporre il rilascio del-
l'immobile locato, fissa la data dell'esecuzio-
ne ai sensi dell'art. 56 l. 392/78, non incida
165
Cass. 3 aprile 1995 n. 3913 in Foro it., 1995,
I, 3191 e Arch. loc., 1995, 831
166
Cass., 27 maggio 1995, n. 5927, cit.
167
App. Napoli, 30 novembre 1995, in Arch. loc.
1996, 69; Trib. Firenze, 17 febbraio 1995, in
Rass. loc., 1996, 166;
Roma 02-07-2003
sull'obbligo del conduttore di risarcire al lo-
catore l'eventuale maggior danno oltre a ver-
sare il corrispettivo convenuto, ex art. 1591
c.c., dal momento che esso non determina al-
cuno spostamento della data di cessazione del
rapporto accertata con la sentenza che ordina
il rilascio, né escluda la colpevolezza dell'i-
nadempimento, presunta alla stregua dell'art.
1218 c.c., dovendo il giudice fissare la data
dell'esecuzione tenendo presenti anche ele-
menti diversi dalla difficoltà del conduttore di
reperimento di altro immobile ed anzi anche
in ipotesi in cui fosse accertata l'inesistenza di
una siffatta difficoltà168.
In una posizione intermedia parte della giuri-
sprudenza ha ritenuto, invece, che la penden-
za del termine fissato dal giudice ai sensi del-
l'art. 56 l. 392/78, pur non valendo ad impe-
dire la configurabilità della mora del condut-
tore nella restituzione dell'immobile locato,
possa tuttavia ritenersi, in considerazione del-
le situazioni da cui trae giustificazione, come
fattore idoneo ad incidere nella valutazione
della colpevolezza dell'inadempimento del
conduttore, fino a comportare l'inutilizzabilità
in concreto della presunzione di colpa previ-
sta come regola generale dell'art. 1218 c.c.,
senza che ciò esima il conduttore in mora dal-
la responsabilità anche per il maggior danno
ex art. 1591 c.c. qualora venga accertata l'in-
sussistenza nel caso concreto delle ragioni
della tutela accordata con il differimento del
rilascio, e quindi il carattere doloso o colposo
della mora restituendi.169
Quanto poi ai rapporti tra l'art. 1 bis della
legge n. 61/1989 e l'art. 1591 c.c., parte della
giurisprudenza ha ritenuto che il richiamo
operato dalla prima norma alla seconda nel
suo complesso implichi un'individuazione u-
nitaria del corrispettivo risarcitorio dovuto ex
art. 1591 c.c., costituendo una quantificazione
168
Cass. 11 giugno 1998, n. 5798 in Arch. loc.
1998, 448 (m); Cass. 9 agosto 1991, n. 8662, in
Foro it., 1992, I, 3064, in Giust. civ., 1992, I,
1395, con nota di Izzo e in Arch. loc., 1992, 316;
Cass., 26 ottobre 1989, n. 4429, in Foro it. 1990,
I, 2568 e in Giust. Civ. 1990, I, 1554, con nota di
M. De Tilla; Pret. Brescia, 4 luglio, 1996, in
Giust. Civ.,1997, I, 469, con nota di N. Izzo; App.
Milano, 3 aprile 1990, in Foro it. 1990, I, 2569.
169
Trib. Milano, 23 dicembre 1991, in Foro it.,
1992, I, 3065;
41
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
legale del maggior danno e che di conseguen-
za l'ex conduttore sia tenuto a corrispondere
al locatore unicamente l'importo del canone
maggiorato del venti per cento, esaustivo di
ogni ulteriore pretesa risarcitoria.170
Altre pronunzie, invece, hanno affermato che
il conduttore tenuto al pagamento della mag-
giorazione del venti per cento dell'indennità
d'occupazione ex art. 1 bis d.l. n. 551/1988,
sia altresì obbligato ai sensi dell’art. 1591 c.c.
a risarcire l’ulteriore maggior danno subito
dal locatore in conseguenza del mancato rila-
scio dell'immobile.171
L’art. 6, comma 6 della legge n. 431/98
Il legislatore ha tentato di offrire con la legge
n. 431/98 una risposta ai contrasti sorti in se-
de di interpretazione della normativa previ-
gente indicando il periodo durante il quale è
dovuto il risarcimento dei danni per
l’occupazione del bene dopo la cessazione
del contratto, l’ammontare del risarcimento
dovuto in tale periodo, le conseguenze del
pagamento e dell’adempimento di tale obbli-
gazione. La poco felice tecnica del richiamo
generico a precedenti normative ha, però, a-
perto il fronte a nuove discordanti linee inter-
pretative e a dubbi di costituzionalità che
vanno partitamente esaminati.
La norma recita:
Durante i periodi di sospensione delle esecu-
zioni di cui al comma 1 del presente articolo
e al comma quarto dell'articolo 11 del citato
decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con
modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982,
nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del
citato decreto-legge n. 551 del 1988, conver-
tito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del
1989, come successivamente prorogati, e co-
munque fino all'effettivo rilascio, i conduttori
sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'ar-
ticolo 1591 del codice civile, una somma
mensile pari all'ammontare del canone dovu-
to alla cessazione del contratto, al quale si
applicano automaticamente ogni anno ag-
giornamenti in misura pari al settantacinque
per cento della variazione, accertata dall'Isti-
tuto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indi-
ce dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati verificatasi nell'anno pre-
cedente; l'importo così determinato è mag-
giorato del venti per cento. La corresponsio-
ne di tale maggiorazione esime il conduttore
dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai
sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Du-
rante i predetti periodi di sospensione sono
dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9
della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successi-
ve modificazioni. In caso di inadempimento,
il conduttore decade dal beneficio, comunque
concesso, della sospensione dell'esecuzione
del provvedimento di rilascio, fatto salvo
quanto previsto dall'articolo 55 della citata
legge n. 392 del 1978.

170 Ambito temporale

Cass. 27 maggio 1995, n. 5927, cit.; Cass. 3
aprile 1995, n. 3913, cit.; Trib. Firenze, 16 gen-
L’incipit del comma 6 concerne
naio 1996, cit.; Pret. Milano, 21 luglio 1993, cit.; l’individuazione dei periodi durante il quale è
in dottrina, Bocchetti, V. Cuffaro, S. Giove, misu- dovuto l’importo per l’occupazione, ovvero:
re urgenti cit.; S. Bozzi, P. Ferrone, G. Fontana, 1) periodo di cui al comma 1 dello stesso
F. Lazzaro, U. Normando, L. Pignatelli, F. Trifo- articolo 6 ovverosia dal 30 dicembre 1998 al
ne, Emergenza abitativa, <<sospensione>> de- 27 giugno 1999;
gli sfratti e << graduazione >> della forza pub- 2) periodo di cui al comma 4 dell'articolo
blica, Giuffrè, Milano, 130; E. Fiore, P. Lo Ca- 11 del d.l. 9/82 convertito nella legge n.
scio, L. Pignatelli, D. Piombo, La morosità, cit., 94/82, vale a dire quello intercorrente tra la
235; F. Lazzaro, Le locazioni ad uso abitativo, presentazione dell’istanza di graduazione –
Giuffrè, Milano, 1993, 769;
171 procedimento reintrodotto dal comma 3 e 4
Trib. Firenze 16 giugno 1999, in Arch. loc.,
1999, 634; Pret. Firenze 21 novembre 1996, in dell’art. 6 - e il provvedimento di nuova fis-
Arch. loc., 1996, 945; Pret. Brescia, 1 marzo sazione del termine di esecuzione.
1993, in Arch. loc., 1993, 341; App. Firenze, 24 3) periodi di cui all'art. 3 del d.l. n. 551/88
giugno 1991, cit.; in dottrina, N. Scripelliti, Ri- convertito nella legge n. 61/89, come succes-
sarcimento cit.; C. Rosselli Risarcimento del sivamente prorogati. L’inciso – nonostante la
danno per ritardata restituzione dell’immobile poca chiarezza dell’onnicomprensivo richia-
locato: il punto della situazione, in Arch. loc., mo al d.l. 551/88 – può interpretarsi, in forza
1998, 92;
Roma 02-07-2003 42
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
di quanto si dirà sulla ratio dell’intero com-
ma, come riferito a tutti i periodi per i quali
il provvedimento di rilascio, benché eseguibi-
le, non sia stato in concreto eseguito in attesa
della materiale concessione della forza pub-
blica.
4) comunque fino all'effettivo rilascio.
Prima di affrontare i problemi posti dall’art. 6
comma 6 va però evidenziato l’intervento
della Corte Costituzionale che con la senten-
za n. 482/2000 ha dichiarato l'illegittimità co-
stituzionale dell'art. 6, comma 6, della legge 9
dicembre 1998, n. 431 nella parte in cui esi-
me il conduttore dall'obbligo di risarcire il
maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 del
codice civile, anche nel periodo successivo
alla scadenza del termine di sospensione
della esecuzione stabilito ope legis o di quello
giudizialmente fissato per il rilascio dell'im-
mobile.
Le soluzioni fatte proprie dalla sentenza del-
la Corte Costituzionale n. 482/2000 in ordi-
ne ai problemi interpretativi posti dall’art. 6
comma 6 della legge n. 431/98.
I problemi interpretativi che l’art. 6 comma 6
della legge n. 431/98 ha posto agli interpreti
sotto il profilo temporale concernono essen-
zialmente a) la sua natura di disciplina tran-
sitoria o invece ordinaria; b) la sua portata
retroattiva; c) la risarcibilità del danno duran-
te la pendenza del termine fissato per
l’esecuzione ai sensi dell’art. 56 della legge
n. 392/78.
In ordine al problema della transitorietà od
ordinarietà della disciplina la Corte Costitu-
zionale con la sentenza in epigrafe ha dato il
proprio autorevole avallo ai sostenitori della
tesi della transitorietà172; movendo
172
Per la transitorietà della disciplina si erano e- no invece espressi V. Cuffaro – S. Giove, La ri-
spressi Pret. Roma, 21 gennaio 1999, in Arch.
loc., 1999, 982; Trib. Milano, 29 aprile 1999, ibi-
dem, 634 e in Giust. Civ. 1999, I, 1835; in dottri-
na G. Parmigiani L’art. 6, quarto comma, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431: norma ordinaria
o transitoria?, in Arch. loc., 1999 219, C. Sforza
Fogliani, Legge 431/98, e rilascio degli immobi-
li, questioni varie, ibidem, 545; N. Izzo, La tem-
poranea limitazione del danno per ritardata resti-
tuzione dell’immobile locato, in Giust. Civ. 1999,
1844; L. Pignatelli, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, Ipsoa, 2000, 259 s.; per
Roma 02-07-2003
dall’assunto che l’art. 6 della legge n. 431/98
sia nella sua interezza una norma volta a det-
tare una disciplina transitoria che si caratte-
rizza per la limitazione temporale e spaziale
dei suoi effetti, la Corte ha invero ritenuto la
stessa incostituzionale soltanto nella parte in
cui esime il conduttore dal risarcire il mag-
gior danno, ai sensi dell’art. 1591 c.c., anche
nel periodo successivo alla scadenza del ter-
mine di sospensione dell’esecuzione stabilito
ope legis o di quello giudizialmente fissato
per il rilascio dell’immobile.
Il primo dato che emerge dalla pronunzia del-
la Corte Costituzionale è dunque che la nor-
ma in esame non è totalmente in contrasto
con la Costituzione in quanto contiene una
disciplina circoscritta sia sotto il profilo spa-
ziale che sotto quello temporale. Consideran-
do quale corpus unico l’art. 6 della legge n.
431/98 il Giudice della Leggi ha infatti af-
fermato che anche il 6° comma è volto a re-
golare e a definire situazioni sorte nel vigore
delle precedenti normative e circoscrive il
proprio ambito di operatività ai comuni ad
alta tensione abitativa.
Può dunque desumersi che la disciplina della
limitazione del danno si applica sicuramente,
nell’interpretazione fornitane dalla Corte Co-
stituzionale, ai contratti con scadenza per fi-
nita locazione anteriore al 30.12.98, relativi
ad immobili adibiti ad uso abitativo e siti in
centri ad alta tensione abitativa. Il primo pro-
blema che però pone la pronunzia della Corte
Costituzionale concerne la disciplina cui sono
sottoposti i contratti scaduti anteriormente
all’entrata in vigore della legge, ma in rela-
zione ai quali il provvedimento sia stato e-
messo successivamente al 30.12.98 nonché i
l’ordinarietà e definitività della normativa si era-
forma delle locazioni abitative, Ipsoa, Milano,
1999, 34; S. Rezzonico, Guida Normativa il sole
24 Ore, dicembre 1998; N. Scripelliti, Le nuove
norme sul rilascio degli immobili ad uso abitati-
vo, in Arch. loc. 1998, 801; M. Di Marzio,
L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per
finita locazione nella legge 9 dicembre 1998, n.
431, ivi, 1999, 355; F. De Stefano, in AA.VV., Le
nuove locazioni cit., 166; M. Villani, ibidem, 180
s.; A. Bucci, la disciplina delle locazioni abitati-
ve dopo le riforme, Cedam, Padova, 2000, pag.
131;
43
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
contratti con scadenza successiva al 30.12.98,
ma sorti anteriormente all’entrata in vigore
della legge.
Il problema si interseca con quello
dell’interpretazione dell’art. 6 comma 4 della
legge n.431/98 che disciplina la sorte dei
provvedimenti di rilascio per finita locazione
emessi dopo il 30.12.98.
Sul punto, alla luce della transitorietà della
norma173, due sono le possibili interpretazioni
dell’articolo 6, comma 4: a) come riferito ai
provvedimenti emessi dopo l’entrata in vigo-
re della legge n. 431/98 ma relativi a contratti
con scadenza anteriore a tale data; b) come
riferito ai provvedimenti emessi dopo
l’entrata in vigore della legge n. 431/98 ma
relativi a contratti sorti anteriormente a tale
data.
Anche alla luce della pronunzia della Corte
che ha ritenuto l’art. 6 della legge n. 431/98
volto a regolare e a definire situazioni sorte
nel vigore delle precedenti normative, proba-
bilmente però l’impostazione evidenziata sub
b) costituisce una più equilibrata valutazione
dei contrapposti interessi, in quanto consente
di sottoporre allo stesso regime tutte le loca-
zioni ad uso abitativo sorte anteriormente
all’entrata in vigore della legge n. 431/98 e
non solo quelle la cui scadenza sia anteriore
al 30.12.98.
In questa prospettiva, interpretando l’art. 6
comma 4 alla luce della ratio non limitata al-
la gestione dell’emergenza ma dell’intera fase
di passaggio da una disciplina delle locazioni
caratterizzata da una forte limitazione
dell’autonomia negoziale ad un’altra in cui
maggior spazio è dato alla predetta autono-
mia, può ritenersi che il dies ad quem
dell’operatività della norma non sia il
30.12.98 ma piuttosto l’esaurimento dei con-
tratti stipulati prima dell’entrata in vigore del-
la legge n. 431/98.174
Il problema che comunque si pone discende
dal fatto che l’art. 6 comma 6 nel richiamare
i periodi di sospensione durante i quali il ri-
sarcimento del danno limitato alla misura del
173
Nella linea interpretativa della Corte Costitu-
zionale anche il comma 4 dell’art. 6 infatti è vi-
sto come norma transitoria.
174
Una tale interpretazione era già stata prospetta-
ta in dottrina da L. Pignatelli, Le nuove locazioni,
175
cit., 260;
Roma 02-07-2003
20% del canone dovuto, non richiama la so-
spensione di cui al comma 4.
Sul punto in sede di commento della norma si
era osservato che dal momento che il condut-
tore in mora era tenuto al risarcimento del
danno per il ritardo nell’adempimento
dell’obbligazione restitutoria, comunque fino
all’effettivo rilascio, potesse ritenersi privo di
effetto il mancato richiamo alla sospensione
di cui al comma 4, che così come il richiamo
alle altre ipotesi di sospensione si sarebbe po-
tuto evitare con una formulazione della nor-
ma semplice – secondo una tecnica legislati-
va ormai in disuso - che prevedesse l’obbligo
di risarcire il danno nelle forme di cui al com-
ma 6 dalla scadenza contrattuale
all’effettivo rilascio175 e ciò, oggi alla luce
dell’interpretazione dell’art. 6 comma 4 che
si è preferita, con valore anche per i contratti
sorti anteriormente all’entrata in vigore della
legge.
L’intervento della Corte che ha ritenuto inco-
stituzionale la norma nella parte in cui limita
il risarcimento del danno anche per il periodo
successivo alla scadenza del termine di so-
spensione ex lege o giudiziale, sembra partire
dalla stessa ottica della suddetta interpreta-
zione in quanto dà per scontata la scelta legi-
slativa di coprire con la limitazione della ri-
sarcibilità del danno tutto l’arco temporale
che va dalla scadenza del contratto
all’effettivo rilascio. Se dunque tutto il perio-
do di inadempimento dell’obbligo di rilascia-
re l’immobile era coperto dalla limitazione di
cui all’art. 6 comma 6 della legge 431/98 e se
per effetto della pronunzia della Corte Costi-
tuzionale esula dalla limitazione della misura
del danno tutto il periodo che va dalla sca-
denza del periodo di sospensione o del termi-
ne fissato giudizialmente fino all’effettivo ri-
lascio resta da chiedersi se può ancora rite-
nersi irrilevante l’omesso richiamo alla so-
spensione di cui al comma 4.
La risposta sembra essere positiva proprio
considerando i termini in cui è stata dichiara-
ta l’incostituzionalità della norma. La Corte
Costituzionale ha, invero, inteso circoscrivere
la limitazione della misura del danno risarci-
bile solo ai periodi di inadempimento legisla-
tivamente o giudizialmente protetti. Dal mo-
M. Villani, op. loc. cit
44
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
mento che anche nell’ipotesi di fissazione di
un nuovo termine per l’esecuzione ai sensi
dell’art. 6 comma 4, il mancato rilascio fino
al nuovo termine è coperto da un provvedi-
mento giudiziale appare coerente con il si-
stema delineatosi, ritenere che il conduttore
sia tenuto al risarcimento del danno in misura
ridotta anche per il periodo antecedente alla
scadenza del termine fissato dal giudice ai
sensi dell’art. 6 comma 4 della legge n.
431/98.
In quest’ottica dalla lettura sistematica
dell’art. 6 della legge n. 431/98 discendereb-
be che anche per tutti i contratti con scadenza
successiva al 30.12..98, ma sorti anteriormen-
te a tale data e concernenti immobili adibiti
ad uso abitativo e siti in uno dei comuni indi-
cati all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988 n. 551 convertito con modificazioni,
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e succes-
sive modificazioni (centri ad alta tensione a-
bitativa), qualora la pretesa del locatore si
fondi su di un provvedimento giudiziale che
abbia accertato lo spirare del termine finale
del rapporto, il conduttore sarebbe tenuto a
risarcire il danno al locatore nella misura pre-
determinata di cui all’art. 6 comma 6 a far da-
ta dalla scadenza del contratto e fino allo spi-
rare dell’ultimo termine di sospensione legi-
slativamente imposto ovvero giudizialmente
fissato per il rilascio. Per il periodo successi-
vo il conduttore in mora sarebbe invece tenu-
to a risarcire il danno secondo la disciplina
dell’art. 1591 c.c.
Per i contratti relativi agli immobili che non
sono siti in centri ad alta tensione abitativa o
che non rientrano nelle tipologie abitative di
cui al comma 1 dell’art 6 della legge n.
431/98, nell’interpretazione della Corte Co-
stituzionale non trova invece applicazione al-
cuna limitazione del risarcimento dei danni,
integralmente dovuto ai sensi e nei limiti di
cui all’art. 1591 c.c.
Quanto al problema della portata retroattiva
dell’art. 6 comma 6 della legge n. 431/98 la
Corte senza essere chiamata ad affrontare ex
professo la questione muove comunque dal
presupposto che la norma: “contiene disposi-
zioni evidentemente volte a regolare e a de-
finire situazioni sorte nel vigore delle prece-
denti normative” e che la stessa opera “nel
palese intendimento di superare i contrasti
Roma 02-07-2003
giurisprudenziali insorti nel vigore del d.l. n.
551 del 1988”.
Sul punto si era già osservato176 che la vo-
luntas legis, divenuta obiettiva nell’art. 6,
comma 6, fosse da individuarsi nella sotto-
posizione del risarcimento dei danni da ritar-
dato rilascio dell’immobile ad una disciplina
unitaria in grado di abbracciare l’intero arco
temporale durante il quale il conduttore non
adempie all'obbligazione di cui all'art. 1590
c.c. Da tale ratio si era tratto spunto per at-
tribuire alla disposizione, alla luce dei ri-
chiami alle precedenti normative, portata di
interpretazione autentica del precedente art.
1-bis della legge n. 69/81,177 escludendosi in
senso contrario l’operatività del disposto
dell’art. 14, comma 5, nella parte in cui pre-
vede che ai giudizi in corso continuino ad ap-
plicarsi le disposizioni normative in materia
di locazioni vigenti prima di tale data. Sulla
norma avente carattere generale, infatti si era
ritenuta prevalente la disposizione speciale
dell’art. 6 comma 6 che individua in maniera
dettagliata i periodi cui si riferisce la discipli-
na del risarcimento dei danni.178 Né va di-
menticato che, comunque, l’art. 1-bis della
legge n. 61/89 già era interpretato da una
parte della dottrina e della giurisprudenza in
primo luogo come operante anche per i pe-
riodi ulteriori rispetto alla sospensione
dell’esecuzione, disposta legislativamente e
in secondo luogo, sul piano contenutistico, in
maniera del tutto analoga all’interpretazione
176
M. Villani, op. loc. cit.
177
Avevano già optato per la retroattività della
disposizione Trib. Milano, 29 aprile 1999, cit.;
Pret. Bologna, 4 maggio 1999, in Arch. loc.,
1999, 634 e in Giust. Civ. 1999, I, 1835; Pret. Fi-
renze 17 marzo 1999, ibidem; in dottrina, V.
Cuffaro – S. Giove, La riforma, cit., 37 e 70; F.
De Stefano, Esecuzione dei provvedimenti di
rilascio degli immobili ad uso abitativo, in
Rassegna delle locazioni e del Condominio,
commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431,
1999, 115; N. Izzo, La riforma delle locazioni
degli immobili ad uso abitativo, in I Contratti,
1999, 171 e La temporanea, cit.; M. Sinisi – F.
Troncone, la nuova disciplina delle locazioni
urbane, Simone, Napoli, 1999, 41; G. Carini, la
nuova disciplina delle locazioni ad uso abitativo,
Buffetti, Roma, 1999, 165 A. Bucci, la
disciplina, cit., 135; contra Trib. Firenze, 16 giu-
178
gnoCosì
1999,Pret.
in Arch.
Firenze
loc.,
171999,
marzo634;
1999, cit.
45
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
fornita dall’art. 6 comma 6 della legge n.
431/98.
La Corte Costituzionale dal suo canto ha op-
tato per la tesi della retroattività della norma-
tiva, a prescindere dall’esame dei suoi
rapporti con l’art. 14, comma 5 della legge n.
431/98, e ha dunque confermato l’opinione di
coloro i quali avevano ritenuto che in una vi-
sione sistematica della disciplina del risarci-
mento del danno da ritardato rilascio degli
immobili adibiti ad uso abitativo il legislatore
con il susseguirsi di formulazioni normative
non sempre chiare avesse inteso in realtà for-
nire un costante parametro (20% del canone
dovuto) entro il quale limitare il diritto del
locatore di un immobile adibito ad uso abita-
tivo al maggior danno previsto dall’art. 1591
c.c.179
Anche in ordine al profilo dei rapporti con la
fissazione del termine di cui all’art. 56 della
legge n. 392/78, la Corte Costituzionale, pur
non chiamata ad esprimersi esplicitamente,
ha in realtà operato la scelta tra le due diverse
contrapposte opzioni interpretative180 nel sen-
so di ritenere che anche durante la pendenza
del termine per l’esecuzione fissato dal giudi-
ce sia dovuto il risarcimento del danno da
parte del conduttore in mora nel rilascio
dell’immobile, anzi affermando che solo nel-
la pendenza di un termine di sospensione
dell’esecuzione legislativamente stabilito o di
un termine per il rilascio giudizialmente
fissato risponde al canone della ragione-
179
M. Villani, op. loc. cit.
180
Nel senso che l’art. 6 comma 6 nella sua origi-
naria formulazione, prima della declaratoria di
incostituzionalità avesse portata onnicomprensiva
di guisa che tutto il periodo in cui vi fosse ina-
dempimento del conduttore all’obbligazione resti-
tutoria – tanto se tale inadempimento fosse protet-
to legislativamente da provvedimenti di sospen-
sione dell’esecuzione, tanto se fosse coperto da
provvedimenti di differimento dell’esecuzione ad
opera dell’autorità giudiziaria, quanto se infine
fosse privo di ogni protezione ma possibile per
circostanze di fatto che prescindono da valutazio-
ni legislative o giuridiche - fosse sottoposto ad
una disciplina unitaria e a suo modo coerente se-
condo la quale il conduttore era tenuto ad un ri-
sarcimento del danno in misura ridotta e prede-
terminata si era espresso M. Villani op. loc. cit.;
contra Bucci, la disciplina, cit., 134 che fonda
l’esclusione sull’omesso richiamo dell’art. 56 del-
la legge n. 392/78;
Roma 02-07-2003
sato risponde al canone della ragionevolezza
la limitazione dell’entità del danno risarcibi-
le.
L’art. 6 comma 6 dopo la pronunzia della
Corte costituzionale
A seguito della parziale declaratoria di inco-
stituzionalità dell’art. 6 comma 6 della legge
n. 431/98 il risarcimento del danno da ritarda-
to rilascio di immobili condotti in locazione è
dunque disciplinato secondo modalità diverse
in relazione a tipologia della locazione, sca-
denza del contratto e titolo su cui si fonda il
rilascio. In particolare, premesso che il con-
duttore è sempre tenuto al risarcimento del
maggior danno a decorrere dalla data di ces-
sazione della locazione e fino all’effettivo ri-
lascio, bisogna distinguere tra:
a. locazioni concernenti immobili adibiti
ad uso abitativo e siti in uno dei comuni indi-
cati all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988 n. 551 convertito con modificazioni,
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e succes-
sive modificazioni (centri ad alta tensione a-
bitativa) venute a scadere anteriormente al
30.12.98. In queste ipotesi indipendentemente
dalla data di emissione del provvedimento di
rilascio, e qualora la pretesa del locatore si
fondi su di un provvedimento giudiziale che
abbia accertato lo spirare del termine finale
del rapporto, il conduttore sarà tenuto a risar-
cire il danno al locatore nella misura prede-
terminata di cui all’art. 6 comma 6 a far data
dalla scadenza del contratto e fino allo spirare
dell’ultimo termine di sospensione legislati-
vamente imposto ovvero giudizialmente fis-
sato per il rilascio. Per il periodo successivo il
conduttore in mora sarà invece tenuto a risar-
cire il danno secondo la disciplina dell’art.
1591 c.c.
b. locazioni concernenti immobili adibiti
ad uso abitativo e siti in uno dei comuni indi-
cati all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988 n. 551 convertito con modificazioni,
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e succes-
sive modificazioni (centri ad alta tensione a-
bitativa) sorte anteriormente ma venute a
scadere successivamente al 30.12.98. In que-
sto caso ove si interpreti, secondo quanto in
precedenza prospettato e ritenuto preferibile,
l’art. 6 comma 4 come riferito a tutti i con-
tratti sorti anteriormente al 30.12.98, così
46
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
come per l’ipotesi sub a), qualora la pretesa
del locatore si fondi su di un provvedimento
giudiziale che abbia accertato lo spirare del
termine finale del rapporto, il conduttore sarà
tenuto a risarcire il danno al locatore nella
misura predeterminata di cui all’art. 6 comma
6 a far data dalla scadenza del contratto e fino
allo spirare dell’ultimo termine di sospensio-
ne legislativamente imposto ovvero giudi-
zialmente fissato per il rilascio. Per il periodo
successivo il conduttore in mora sarà invece
tenuto a risarcire il danno secondo la discipli-
na dell’art. 1591 c.c. In caso contrario, ovve-
rosia ove si interpretasse l’art 6 comma 4
come riferito soltanto ai contratti con scaden-
za anteriore al 30.12.98, la transitorietà della
disciplina dettata dall’art. 6 comma 6 come
interpretato dalla Corte Costituzionale rende-
rebbe la stessa inapplicabile a queste ipotesi,
nelle quali pertanto il conduttore in mora sa-
rebbe tenuto a risarcire il danno secondo la
disciplina dell’art. 1591 c.c.
c. Locazioni sorte successivamente al
30.12.98. La transitorietà della disciplina det-
tata dall’art. 6 comma 6 come interpretato
dalla Corte Costituzionale rende la stessa i-
napplicabile a queste ipotesi, nelle quali per-
tanto il conduttore in mora è tenuto a risarci-
re il danno secondo la disciplina dell’art.
1591 c.c.
Alla luce, poi, dello stretto collegamento in-
dividuato dalla Corte Costituzionale con il
comma 1 dell’art. 6, l’art. 6 comma 6 risulta
inapplicabile in tutte le ipotesi in cui non ope-
ra la sospensione di cui al primo comma, e in
particolare a:
d. locazioni concernenti immobili siti in
comuni diversi da quelli di cui all’art. 1 del
decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con
modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989 e
successive modificazioni.
e. locazioni la cui cessazione non si fonda
su provvedimento giudiziale. L’art. 6 comma
1, infatti, presuppone l’esistenza di un prov-
vedimento di rilascio.
f. locazioni che cessano non per esauri-
mento della durata temporale ma per una
causa petendi diversa, quali in particolare
l’inadempimento del conduttore. Il comma 1,
invero, concerne provvedimenti di rilascio
per finita locazione.
g. provvedimenti di rilascio emessi a se-
cit., 149;
Roma 02-07-2003
guito di giudizi che non contengono
l’accertamento dello spirare del termine della
locazione, quali ad es. provvedimenti di ur-
genza che ordino uno sgombero temporaneo
per consentire al locatore lavori indifferibili.
Anche in queste ipotesi, invero, non si è in
presenza di un provvedimento di rilascio per
finita locazione.
h. locazioni concernenti immobili destinati
ad uso non abitativo. Queste locazioni, infatti,
sono fuori dell’ambito di operatività
dell’intera legge n. 431/98.
i. Provvedimenti di rilascio di immobili
che si fondano sull’accertamento
dell’inesistenza di un rapporto di locazione.
L’ipotesi infatti è parimenti al di fuori
dell’ambito di operatività della legge n.
431/98.
j. locazioni abitative transitorie. Se infatti
la ratio dell’art. 6 è, così come ribadito dalla
Corte Costituzionale, favorire la transizione
verso il nuovo regime previsto dalla legge n.
431/98 la stessa non può considerarsi operan-
te per quelle locazioni che sono destinate al
soddisfacimento di bisogni non primari.181
Per tutte le ipotesi individuate sub d, e f, g, h,
i, j, dunque il risarcimento del danno sarà re-
golato secondo le norme codicistiche.
I problemi posti dalla pronunzia della Corte
Costituzionale
La declaratoria di parziale incostituzionalità
dell’art. 6 comma 6 se da un lato fornisce
un’autorevole chiave di lettura per i problemi
interpretativi della predetta norma dall’altro
apre la strada a nuovi problemi.
In primo luogo nel momento in cui la Corte
ha scisso, per le ipotesi in cui è applicabile
l’art.6 comma 6, l’inadempimento coperto da
un provvedimento legislativo o giudiziale da
quello non coperto in alcun modo, assume
rilievo maggiore – rispetto all’ipotesi in cui
l’inadempimento era comunque protetto fino
all’effettivo rilascio - il problema
dell’applicabilità della limitazione del risar-
cimento del danno per i periodi in cui pur non
essendovi alcun provvedimento legislativo ed
essendo spirato il termine concesso dal giudi-
181
In tal senso De Stefano, Le nuove locazioni,
47
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
ce per l’esecuzione la stessa non sia stata por-
tata a termine per l’operare del meccanismo
della graduazione prefettizia degli sfratti,
previsto dall’art. 3 del decreto-legge 30 di-
cembre 1988 n. 551 convertito con modifica-
zioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e
successive modificazioni. Il problema nasce
dall’anomalia del meccanismo con il quale si
otteneva, attraverso un regime legale
dell’impiego della forza pubblica, una proro-
ga di fatto delle esecuzioni. La suddetta pro-
roga, tecnicamente non è qualificabile né co-
me sospensione prevista dalla legge né come
fissazione giudiziale di un termine per il rila-
scio, ragion per cui la mancata esecuzione del
provvedimento di rilascio in assenza della
concessione della forza pubblica dovrebbe
esulare da quel concetto di inadempimento
protetto che ad avviso della Corte Costituzio-
nale giustifica la limitazione della misura del
risarcimento del danno.
A ben vedere però il legislatore nel formulare
l’art. 6 comma 6, ha esplicitamente limitato la
misura della risarcibilità del danno anche per
i periodi di cui all’art. 3 del citato decreto-
legge n. 551 del 1988, convertito, con modifi-
cazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come
successivamente prorogati avallando quella
parte della giurisprudenza e della dottrina che
già sotto la vigenza dell’art.1 della legge n.
61/89 avevano inteso l’espressione “sospen-
sione dell'esecuzione” come riferita non sol-
tanto alla sospensione in senso tecnico, co-
me disposta dalla predetta norma, ma anche
alla graduazione prefettizia.182 Il Giudice del-
le leggi dal suo canto nel fornire della norma
l’interpretazione conforme al dettato costitu-
zionale, ha letto l’art. 6 comma 6 come teso a
quantificare “l’importo delle somme dovute
dal conduttore… negli altri periodi di so-
spensione delle esecuzioni, di cui… all’art. 3
del d.l. n. 551 del 1998”. La Corte Costitu-
zionale, dunque, ha ritenuto sia pure atecni-
camente che la graduazione prefettizia corri-
spondesse ad una sospensione delle esecuzio-
ni. Di conseguenza può ritenersi che anche
l’inadempimento protrattosi nell’operatività
del meccanismo della graduazione prefettizia
sia da considerare legislativamente protetto,
se non altro in virtù della fonte normativa sul-
182
vedi sub nota 4.
Roma 02-07-2003
la quale il procedimento amministrativo tro-
vava fondamento e giustificazione.
La pronunzia della Corte Costituzionale, infi-
ne, con il differenziare le modalità con le
quali il conduttore in mora nel rilascio è tenu-
to al risarcimento del danno lascia aperto il
problema di non poco momento del coordi-
namento tra l’art. 6 comma 6 della legge n.
431/98 e l’art. 1591 c.c. La Corte ha sancito
invero che l’art. 6 comma 6 è incostituzionale
nella parte in cui esime il conduttore
dall’obbligo di risarcire il maggior danno ai
sensi dell’art. 1591 anche nel periodo suc-
cessivo alla scadenza del termine di sospen-
sione della esecuzione stabilito ope legis o di
quello giudizialmente fissato per il rilascio,
con il che sembra affermare che per il perio-
do durante il quale l’inadempimento del con-
duttore non trova alcuna copertura, né legisla-
tiva né giudiziale, il conduttore debba risarci-
re anche il danno ulteriore rispetto alla misu-
ra predeterminata prevista dalla legge n.
431/98. Nella parte motiva però la Corte af-
ferma che “nel periodo successivo alla sca-
denza del termine di sospensione legale ovve-
ro di quello fissato dal giudice fino
all’effettivo rilascio, non vi è motivo per cui
non debba operare il regime ordinario, che
regola il risarcimento del maggior danno se-
condo la disciplina dell’art. 1591 c.c. e che ne
rimette al giudice la determinazione sulla ba-
se degli elementi probatori che il locatore sa-
rà in grado di offrire secondo le regole ordi-
narie”. L’affermazione potrebbe far opinare
che allo spirare del termine legislativamente
o giudizialmente fissato riprendano in toto
vigore le regole ciodicistiche, ragion per cui
il locatore non potrebbe pretendere in alcun
modo la maggiorazione del 20% ma solo il
danno nella misura in cui riesce a fornire la
prova dello stesso.
Sul punto non va dimenticato che la Corte di
Cassazione fin dal 1960 ha costantemente
qualificato come contrattuale la responsabili-
tà del conduttore per ritardato rilascio in
quanto derivante dalla violazione
dell’obbligo di restituire la cosa locata alla
cessazione della locazione183, facendone di-
183
Di recente Cass. 17 dicembre 1999, n. 14243,
in Massimario in riferimento al rilascio di fondo
agricolo; Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, in
Arch. loc., 1999, 418; Cass., 4 giugno 1997, n.
48
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
scende la necessità che il locatore dia rigoro-
sa prova del maggior danno che assume di
aver subito per effetto del mancato, tempesti-
vo rilascio dell'immobile locato, sia quanto
alla sua sussistenza che al suo concreto am-
montare184. La conseguenza cui si rischia di
addivenire è pertanto che il conduttore sia te-
nuto al risarcimento del danno seppure in mi-
sura ridotta e predeterminata per tutto il pe-
riodo in cui il suo inadempimento è comun-
que coperto da un provvedimento legislativo
e giudiziale, mentre in carenza di una rigoro-
sa prova offerta dal locatore potrebbe non es-
sere tenuto ad alcun risarcimento per il perio-
do in cui il suo inadempimento non trova giu-
stificazione.
L’irragionevolezza di una tale prospettiva
porta a ritenere che la Corte dichiarando in-
costituzionale l’esenzione del conduttore
dall’obbligo di risarcire il maggior danno ai
sensi dell’art. 1591 abbia fatto salvo comun-
que l’obbligo del risarcimento nella misura
della maggiorazione del 20% e che il richia-
mo all’operatività del “regime ordinario che
regola il risarcimento del maggior danno se-
condo la disciplina dell’art. 1591 c.c. e che ne
rimette al giudice la determinazione sulla ba-
se degli elementi probatori che il locatore sa-
rà in grado di offrire secondo le regole ordi-
narie” concerna esclusivamente la pretesa del
locatore di vedersi risarcito in maniera inte-
grale185.
A questa soluzione sembra arrivata anche la
Corte di Cassazione che ha di recente così de-
lineato il sistema normativo vigente in tema
di quantificazione legale del danno subito dal
locatore per il periodo intercorrente tra la
4968, in Arch. loc., 1997, 610; Cass., 27 maggio
1995, n. 5927, cit.; Cass. 18 novembre 1993, n.
11369, in Rass. equo canone, 1993, 429; Cass.
12 luglio 1993, n. 7670, in Giur. it., 1994, I, 1,
877, Arch. loc., 1994, 570 e Rass. avv. Stato,
1993, I, 382;
184
Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, cit.; Cass., 4
giugno 1997, n. 4968, cit.; Cass., 6 giugno 1995,
n. 6359, in Arch. loc., 1995, 909; Cass. 18 no-
vembre 1993, n. 11369, cit.; Cass. 12 luglio
1993, n. 7670, cit.
185
M. Villani, La disciplina del risarcimento dei
danni da ritardato rilascio degli immobili condot-
ti in locazione per uso abitativo, alla luce della
pronunzia di incostituzionalità dell’art. 6 comma
186
6 della legge n. 431/98, in Contratti, I, 139.
Roma 02-07-2003
data della sentenza di rilascio dell'immobile e
quella dell'effettiva riappropriazione del be-
ne: 1) la quantificazione legale del danno
che il conduttore è comunque tenuto a cor-
rispondere al locatore ai sensi dell'art.1591
c.c. è quella determinata con la prevista
maggiorazione del canone nella misura del
quinto oltre aggiornamenti ed oneri accesso-
ri; 2) detto importo è astrattamente dovuto
per tutto il periodo di sospensione delle ese-
cuzioni e sino all'effettivo rilascio; 3) per il
periodo sino al termine della sospensione "o-
pe legis" delle esecuzioni (o per quello giu-
dizialmente fissato per il rilascio, ex art. 56
legge 392/78), la corresponsione dell'ultimo
canone così maggiorato esime il conduttore
dall'obbligo di risarcire il maggior danno ex
art. 1591 seconda parte cod. civ., pur in co-
stanza di prova dell'esistenza di un più gra-
ve pregiudizio fornita dal locatore; 4) per il
periodo intercorrente tra la scadenza della
sospensione "ope legis" e la data dell'effettivo
rilascio, il locatore (giusta sentenza della
Corte costituzionale 482/2000), ove ne ab-
bia offerto la prova, può pretendere il risar-
cimento del maggior danno subito, rispetto a
quello quantificato "ex lege" ex art. 1 bis leg-
ge 61/89186.
La conclusione cui si può dunque pervenire
in ordine all’ambito di operatività dell’art. 6
comma 6 della legge n. 431/98 è che per tutti
i contratti di locazione sorti anteriormente
30.12..98 e concernenti immobili adibiti ad
uso abitativo e siti in uno dei comuni indicati
all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988
n. 551 convertito con modificazioni, dalla
legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive
modificazioni (centri ad alta tensione abitati-
va), qualora la pretesa del locatore si fondi su
di un provvedimento giudiziale che abbia ac-
certato lo spirare del termine finale del rap-
porto, il conduttore è tenuto a risarcire il dan-
no al locatore nella misura di cui all’art. 6
comma 6 a far data dalla scadenza del con-
tratto e fino all’effettivo rilascio, ma il locato-
re, a far data dallo spirare dell’ultimo termine
di sospensione legislativamente imposto ov-
vero giudizialmente fissato per il rilascio, può
pretendere – limitatamente ai periodi in cui
non ha operato il meccanismo della gradua-
Cass. 07-11-2002, n. 15621.
49
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
zione prefettizia - il ristoro integrale dei danni
subiti nei limiti in cui riesca a fornirne la pro-
va relativamente all’an ed al quantum.
Il corrispettivo per l'occupazione
L'importo che il conduttore in mora nel rila-
scio è tenuto a versare al locatore si compone
di più voci:
1. una somma pari a quello che sarebbe stato
il canone dovuto alla conclusione del contrat-
to;
2. gli aggiornamenti, sulla somma di cui so-
pra, in ragione del 75% della variazione
dell’indice, accertato dall’ISTAT, dei prezzi
al consumo per le famiglie di operai ed im-
piegati verificatasi nell’anno precedente;
3. una maggiorazione del 20% delle predette
somme;
4. l’ammontare degli oneri accessori previsti
dall’art. 9 della legge n. 392/78.
Il canone dovuto è da intendere come quello
contrattualmente determinato fatto salvo per
il conduttore il diritto di far valere, per l'ipo-
tesi di contratti soggetti alla legge n. 392/78,
in sede giudiziaria – e non attraverso un'auto-
riduzione che configurerebbe un grave ina-
dempimento – la nullità dell’eventuale pattui-
zione di un canone superiore a quello legisla-
tivamente previsto e la sostituzione di diritto
della clausola nulla con il c.d. canone equo.
In ordine agli aggiornamenti Istat, a differen-
za di quanto previsto dall'art. 24, comma 2,
della legge n. 392/78 – richiamato dall'art. 1
bis della legge n. 61/89 - il quale disponeva
che: "L'aggiornamento del canone decorrerà
dal mese successivo a quello in cui ne viene
fatta richiesta con lettera raccomandata" la
legge n. 431/98 ne sancisce l'automaticità e
quindi rende superflua la preventiva richiesta
del locatore.
Già nella vigenza della legge n. 61/89, però,
si era ritenuto che la quantificazione legisla-
tiva delle somme dovute a titolo di risarci-
mento del danno da ritardato rilascio esclu-
desse l'onere di una preventiva richiesta degli
aggiornamenti Istat – previsto dall'art. 24 del-
la legge n. 392/78 per la fase non patologica
del rapporto di locazione – in capo al locato-
re. L'art. 6 della legge n. 431/98 nello stabili-
re che gli aggiornamenti del canone si appli-
cano automaticamente ha confermato tale in-
terpretazione, ma non sembra con ciò voler
Esecuzione, cit., 115.
Roma 02-07-2003
limitare ai soli aggiornamenti e non anche al-
la maggiorazione l'automaticità dell'obbliga-
zione del conduttore in mora.187
L'obbligazione del conduttore di corrisponde-
re la maggiorazione del canone resta, infatti,
pur sempre di natura risarcitoria e predeter-
minata per legge, pertanto, non necessita per
la sua insorgenza di alcuna attività del dan-
neggiato.
La morosità e la sua sanatoria
L'ultima parte dell'art. 6 comma 6 stabilisce
che: In caso di inadempimento, il conduttore
decade dal beneficio, comunque concesso,
della sospensione dell'esecuzione del provve-
dimento di rilascio, fatto salvo quanto previ-
sto dall'art. 55 della citata legge n. 392 del
1978.
Indubbiamente il richiamo alla decadenza dal
beneficio della sospensione, se si considera
che non tutti i periodi durante i quali è dovuta
l'indennità di occupazione possono qualifi-
carsi come sospensione, non può essere inte-
so in senso tecnico.
Del resto il riferimento al beneficio comun-
que concesso, coordinato con la precedente
locuzione ove è stabilito che l'obbligazione
del conduttore in mora dura comunque fino
all'effettivo rilascio, porta ad interpretare la
norma nel senso che in qualsiasi momento
successivo alla scadenza del contratto - e
quindi anche in pendenza del termine conces-
so dal giudice ai sensi dell'art. 56 della legge
n. 392/78 – la mancata corresponsione delle
somme previste dall'art. 6 comma 6 della leg-
ge n. 431/98 determina la possibilità per il
locatore di dare immediata esecuzione al
provvedimento di rilascio fatto salvo quanto
previsto dall'art. 55 della legge n. 392/78.
Il legislatore però non ha quantificato l'ina-
dempimento che determina la decadenza dal
beneficio della sospensione e le modalità at-
traverso le quali la stessa va fatta valere.
Inopinatamente invero si è abrogato senza
adeguata sostituzione l'art. 2 della legge
n.69/81 con la sua snella procedura e con
l'indicazione della rilevanza dell'inadempi-
mento quando l'importo complessivo non pa-
187
Contra, in forma dubitativa, F. De Stefano,
50
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
gato fosse stato superiore alle due mensilità
del canone.
All'interprete, pertanto, è affidato il compito
di sciogliere i due nodi in precedenza eviden-
ziati.
Quanto al primo profilo si è sostenuta188 la
possibilità che ogni inadempimento possa es-
sere considerato rilevante; l'interpretazione,
sicuramente penalizzante per il conduttore,
sarebbe però controbilanciata dalla possibilità
di sanare la morosità, introdotta dalla legge
431/98 anche per la fase successiva alla sca-
denza del contratto.
Il richiamo sic et simpliciter all'art. 55 della
legge n. 392/78, però, induce a ritenere che la
morosità che possa essere sanata e, quindi,
quella che faccia altrimenti decadere il con-
duttore dal beneficio della sospensione dell'e-
secuzione debba avere le caratteristiche indi-
viduate dall'art. 55 della citata legge, ovvero-
sia: la morosità del conduttore nel pagamen-
to dei canoni e degli oneri di cui all'art. 5.
In altre parole il richiamo all'art. 5 della legge
n. 392/78 contenuto nell'art. 55 porta a ritene-
re che il conduttore decada dal beneficio della
sospensione quando sia moroso nel pagamen-
to di una mensilità del canone (maggiorato
del 20%) decorsi venti giorni dalla scadenza,
ovvero non abbia provveduto alla scadenza al
pagamento di oneri accessori pari all'ammon-
tare di due mensilità di canone.
Quanto alle modalità attraverso cui da un lato
far valere la morosità e dall'altro richiedere la
possibilità di provvedere alla sanatoria, nel
silenzio della legge, va in primo luogo esclu-
sa la possibilità di ricorrere alla procedura de-
lineata dall'art. 2, della legge n. 69/81. In caso
contrario si arriverebbe al paradosso di appli-
care ad un'ipotesi disciplinata dalla legge n.
431/98 proprio una delle norme da tale legge
abrogate189.
Dal momento che l'art. 6 della legge n.
431/98 disciplina l'esecuzione dei provvedi-
menti di rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo si può escludere la necessità, per il
locatore che voglia far dichiarare il condutto-
re decaduto dal beneficio della sospensione,
di utilizzare la strada del giudizio ordinario di
188
F. De Stefano, Esecuzione, cit., 117.
189
Anche se, come si vedrà infra, la procedura
che si reputa preferibile ha parecchi punti in co-
mune con la normativa abrogata.
Roma 02-07-2003
cognizione da instaurare ai sensi dell'art. 447
bis c.p.c., che in assenza di una previsione
normativa specifica potrebbe sembrare, a
prima vista, lo strumento generale da preferi-
re190.
Il riferimento al processo esecutivo, infatti,
consente di utilizzare lo strumento più agile
ed economico del ricorso al giudice dell'ese-
cuzione il quale fisserà la comparizione delle
parti dinanzi a sé – con possibilità in udienza
della richiesta da parte del conduttore di sana-
re banco judicis la morosità ovvero di ottene-
re un termine di grazia191 - proseguirà con
l'eventuale concessione di un termine di gra-
zia e con la liquidazione delle spese192 - e si
concluderà con un'ordinanza nella quale o
verrà dichiarata la decadenza o, in caso di sa-
natoria, verrà dato atto del realizzarsi del pa-
radigma previsto dell'art. 55 della legge n.
392/78 e della conseguente inoperatività della
decadenza.193
Un ultimo grave problema che la normativa
in esame pone, alla luce della portata retroat-
tiva della stessa, concerne la decadenza dal
190
E che alla luce della sentenza della Corte Co-
stituzionale, 21 gennaio 1999, n. 3, in Foro it.,
1999, I, 404 e in Arch. loc., 1999, 53, - con al
quale si è interpretato l'art. 55 della legge n.
392/78 come applicabile anche ai giudizi ordinari
- potrebbe risultare sede idonea per la richiesta,
alla prima udienza, di sanare la morosità.
191
Possibilità che il richiamo integrale all'art. 55
della legge n. 392/78 concede al conduttore per
tre volte nell'arco di un quadriennio – o quattro
nei casi di cui all'ultimo comma dell'art. 55 della
legge n. 392/78 – considerando però nell'arco del
quadriennio anche le sanatorie eventualmente in-
tervenute prima della scadenza del contratto.
192
Che dovrebbero essere relative alla sola fase
iniziata con la richiesta di declaratoria della deca-
denza.
193
F. De Stefano, Esecuzione, cit., 118, propone
anche un'opzione interpretativa diversa secondo
la quale il locatore potrebbe far valere direttamen-
te la decadenza riattivando la procedura esecutiva
con onere per il conduttore di provocare l'inter-
vento del giudice dell'esecuzione o in sede di ac-
cesso, con seri problemi di coordinamento con
l'art. 610 c.p.c., o con un'apposita istanza o con
un'opposizione all'esecuzione. Tra le due soluzio-
ni prospettate dall'Autore si preferisce però quella
riportata nel testo che consente ab origine il con-
trollo del giudice dell'esecuzione sull'esistenza
dei presupposti per la dichiarazione di decadenza.
51
 Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
beneficio della sospensione per la mancata
corresponsione della maggiorazione del 20%
per il periodo antecedente alla entrata in vigo-
re della legge.
Si è detto che l'obbligo della corresponsione
della maggiorazione prescinde dalla preven-
tiva richiesta del locatore, il che potrebbe
comportare, salvi gli effetti della prescrizio-
ne, domande concernenti importi di notevole
entità da versare in un'unica soluzione.
Vero è che il conduttore avrebbe pur sempre
la possibilità – con l'aggravio delle spese pro-
cessuali – di chiedere la concessione di un
congruo termine, ma non sempre tale termi-
ne, che comunque resta circoscritto nei limiti
temporali di cui all'art. 55 della legge n.
392/78, potrebbe essere sufficiente al repe-
rimento di ingenti somme.
Uno spunto interessante potrebbe essere quel-
lo offerto da una significativa pronuncia della
Pretura di Roma194 che in tema di decadenza
dalla sospensione ai sensi dell'art. 2 della leg-
ge n. 61/89, aveva stabilito che: Nell'ipotesi
della richiesta della maggiorazione del
20%…con effetto retroattivo dalla scadenza
contrattuale e seguita immediatamente dalla
richiesta di decadenza …tale decadenza deve
essere negata in quanto, pur trattandosi di
mora ex re, non può ritenersi sussistente, nel-
lo specifico caso di specie, un volontario e
colpevole stato di inadempimento, in consi-
derazione dell'ammontare rilevante della
somma richiesta dal locatore e del breve las-
so di tempo per l'adempimento da parte del
conduttore.
Se si considera da un lato che già in motiva-
zione l'ordinanza del pretore di Roma faceva
esplicito riferimento alle oscillazioni
giurisprudenziali in ordine alla retroattività
della maggiorazione del 20%, e dall'altro che
la legge n. 431/98 ha risolto altresì il
contrasto in ordine alla stessa possibilità di
richiedere una tale maggiorazione,
probabilmente potrebbe sostenersi l'irrile-
vanza della pregressa morosità ai fini della
decadenza, quanto meno per un congruo
periodo rapportato all'entità della somma da
Di recente, però, e proprio in relazione all’art.
versare.
6, comma 6, della legge n. 431/98 il Tribuna-
194
Pretura Roma 30/5/96, in Giust. civ., 1997, I, App. Milano, 3 aprile 1990, id., 1990, I, 2569;
2925.
Roma 02-07-2003
le di Bologna195, pur riconoscendo il diritto
del locatore ad ottenere la maggiorazione del
20% anche per i periodi anteriori all’entrata
in vigore della legge n. 431/98, ha ritenuto
che soltanto il mancato pagamento della
maggiorazione del 20% per i periodi succes-
sivi all’entrata in vigore della predetta legge
comporti la decadenza prevista dall’art. 6
comma 6.
La clausola penale
Resta da chiedersi se la disciplina predisposta
dall’art. 6 comma 6 della legge n. 431/98 la-
sci o meno margini di operatività
all’autonomia delle parti in ordine ad una
predeterminazione del danno da ritardato rila-
scio che prescinda dal parametro offerto dalla
legge stessa.
La liceità della pattuizione di una penale196
poteva sembrare esclusa dalla portata stessa
della norma che pone nel nulla dinanzi al pa-
gamento della maggiorazione del 20%
l’obbligo del conduttore di risarcire il mag-
gior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c. Prima
della pronunzia della Corte Costituzionale n.
482/2000 poteva dunque ritenersi che anche
allorquando la misura del maggior danno fos-
se stata pattiziamente determinata ai sensi
dell’art. 1382 c.c., il pagamento del canone
maggiorato esimesse il conduttore
dall’adempimento dell’obbligazione risarcito-
ria assunta. Dopo la pronunzia della Corte
Costituzionale potrebbe ritenersi che la clau-
sola penale riviva nella sua funzione di pre-
determinare il danno risarcibile nel periodo
successivo alla scadenza del termine di so-
spensione della esecuzione stabilito ope legis
o di quello giudizialmente fissato per il rila-
scio dell'immobile.
195
Trib. Bologna, 22 ottobre 1999, in Arch. loc.
1999, 1005;
196
Sulla compatibilità della previsione di una pe-
nale con l’art. 79 della legge n. 392/78, Cass. 15
marzo, 1989, n. 1303, in Foro it., 1989, I, 1825;
Trib. Milano, 23 dicembre 1991m, cit.
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