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Modestino Villani

Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.


INDICE

BREVI CENNI STORICI

L’EVOLUZIONE DELLA LEGISLAZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONI:

1) La legge 392 del 1978 (equo canone), profili generali

2) L’intervento della legge 359/92 (patti in deroga)

3) La legge n. 431/98 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti
ad uso abitativo) profili generali.

I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO:

1) ambito di operatività della legge n. 392/78

2) ambito di operatività della legge n. 431/98

3) la durata dei contratti di locazione

3a) I contratti sorti nella vigenza della legge n. 392/78

la durata legale

La rinnovazione tacita

Il carattere recettizio della disdetta

La forma della disdetta

La disdetta non tempestiva e la mancanza di un termine iniziale per


l’invio

La disdetta indicante una data di scadenza non corretta

Il rapporto tra disdetta e azione di rilascio: il decorso del tempo

La disdetta e le azioni per il rilascio nelle locazioni con pluralità di sog-


getti

La stipulazione di un nuovo contratto e la modifica di singole clausole


nel corso della locazione

3b) I contratti sorti anteriormente alla legge n. 392/78

I contratti in corso soggetti a proroga nel 1978

I contratti in corso non soggetti a proroga nel 1978

La stipulazione di un nuovo contratto anteriormente all’entrata in vigore


della legge n. 392/78

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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
3c) I contratti stipulati nella vigenza della legge n. 359/92

3d) I contratti stipulati nella vigenza della legge n. 431/98

I contratti a canone libero

I contratti a canone concordato

I contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge n. 431/98,


ma tacitamente rinnovatisi ai sensi dell’art. 2 comma 6

I contratti ad uso transitorio (cenni)

4) il canone

4a) Il canone nella disciplina della legge n. 392/78

4b) Il canone nella disciplina della legge n. 359/92

4c) Il canone nella legge 431/98

I Contratti a canone libero

I contratti a canone concordato e i contratti transitori

I contratti rinnovatisi tacitamente

5) la forma

6) Le pattuizioni contrarie ai limiti imposti dalla legge

7) Il risarcimento dei danni da ritardato rilascio

La natura della responsabilità del conduttore

Le componenti del risarcimento del danno

La legge n. 487/87

La legge n. 61/89

L’art. 6, comma 6 della legge n. 431/98

Ambito temporale

Le soluzioni fatte proprie dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 482/2000


in ordine ai problemi interpretativi posti dall’art. 6 comma 6 della legge n.
431/98
L’art. 6 comma 6 dopo la pronunzia della Corte costituzionale

I problemi posti dalla pronunzia della Corte Costituzionale

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Il corrispettivo per l'occupazione

La morosità e la sua sanatoria

La clausola penale

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stica, in ossequio al dettato dell’art.1322 c.c.,
BREVI CENNI STORICI sono lasciati all’autonomia delle parti.
Ogni qual volta però la carenza di alloggi ha
Le case sono “una merce così estremamente rischiato di far esplodere le tensioni abitative
ricercata, che per lo più, passato gennaio, non il legislatore è intervenuto autoritativamente
si trova un solo quartiere abitabile che sia sugli elementi essenziali del contratto: durata
sfittato… i padroni di casa hanno diritto non e canone. Per limitarci dunque al periodo
solo di ritenere il mobile, ma d’impedire il post-bellico, a partire dal decreto legislativo
passaporto, protetti dalle leggi in ogni manie- luogotenenziale n. 669 del 1945 - che ha sta-
ra e diffidentissimi per la grandezza della cit- bilito la prima proroga, dopo la cessazione
tà e per la marioleria universale.”1 del conflitto mondiale, della durata dei con-
Il problema della tensione abitativa in una tratti di locazione in corso al momento della
grande città come Napoli era in tal modo po- sua entrata in vigore e ha consentito gli au-
sta in evidenza in una lettera al padre scritta, menti dei canoni entro limiti prefissati - si
pochi giorni prima di morire, da Giacomo sono susseguiti una serie di provvedimenti
Leopardi. normativi che hanno spostato fino alla data
Ma il problema casa è molto più antico se è del 1.3.1947 la proroga dei contratti di loca-
vero che già nella Roma repubblicana Marco zione.
Tullio Cicerone si adirava2 perché in deter- Per effetto delle disposizioni di legge che poi
minate occasioni accadeva che i cittadini più si sono continuate ad emanare tutti i contratti
poveri venissero esonerati dal pagamento del di locazione in corso al 1.3.1947 (data di en-
canone3. trata in vigore del decreto legislativo del capo
Non bisogna essere esperti di sociologia per provvisorio dello Stato del 28.2.1947) hanno
capire come le tensioni abitative, con i pro- continuato ad essere disciplinati dal regime
cessi di industrializzazione e di modernizza- vincolistico, caratterizzato dalla proroga della
zione si siano finite per concentrare nelle durata e da aumenti legislativamente imposti
grandi aree urbane del nostro paese. del canone. Le locazioni sorte dopo il 1.3.47
Il legislatore pertanto nel dopoguerra si è do- sono state, invece, disciplinate unicamente
vuto confrontare con il problema abitativo dal codice civile fino al 1969. In tale data
che non poteva essere affrontato soltanto at- con la legge n. 833/69 è stata introdotta anche
traverso gli strumenti forniti dall’impianto per le locazioni abitative sorte dopo il 1947
codicistico del 1942. Si sono così susseguiti una proroga, sebbene agganciata al reddito
nel tempo una serie di interventi, spesso det- del conduttore e al numero di vani
tati da logiche emergenziali, che hanno dell’immobile. Nel 1971 con la legge
intaccato il rigoroso tessuto normativo del n.1115/71 è stata introdotta la proroga indi-
codice civile. non sempre fornendo risposte scriminata delle locazioni di immobili desti-
La locazione è definita dall’art. 1571 c.c.
coerenti. nati ad alberghi, pensioni, locande o adibiti
come il contratto col quale una parte si ob- all’esercizio di attività commerciale o artigia-
bliga a far godere all'altra una cosa mobile o nale.
immobile per un dato tempo, verso un Il regime della proroga legale dei contratti si
determinato corrispettivo. La causa del è protratto fino all’entrata in vigore della leg-
contratto di locazione consiste dunque nello ge n. 392/78. con il susseguirsi di leggi di
scambio tra godimento del bene per un tempo proroga che, per l’uso abitativo, hanno modi-
determinato e pagamento di un corrispettivo. ficato le condizioni necessarie affinché le
Gli elementi dello scambio, nella visione locazioni entrassero nel regime di proroga.
codicistica, in ossequio al dettato Il principio però seguito da tutte le leggi di
1
LEOPARDI, La vita e le lettere, III, Milano, proroga è stato sempre quello dell’automatica
1998, pp. 576 ss.; proroga dei contratti che fossero già stati pro-
2
CICERONE De Officiis, II, 84: habitent gratis rogati in virtù della normativa precedente.
in alieno? L’ultimo provvedimento normativo che ha
3
Entrambi gli scritti di cui alle note precedenti disposto la proroga legale dei contratti prima
sono citati in Le locazioni per uso abitativo a cura della legge n. 392/78 è il decreto legge n.
di F. LAZZARO, Milano 1993, pp. 5 e 6.
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298/78 (convertito in l. 28 luglio 1978 n. abitativo le parti sono libere di addivenire alla
395), il quale ha previsto la proroga fino al stipulazione del contratto, ma una volta effet-
31.7.78 limitandola per le locazioni ad uso tuata la scelta sono legalmente vincolate ad
abitativo alle ipotesi di contratti stipulati con una durata minima e ad un tetto massimo del
conduttori e subconduttori che abbiano un canone e dei suoi aggiornamenti. Nelle loca-
reddito complessivo netto non superiore ad zioni rientranti nell’art. 27 della legge n.
otto milioni di lire. 392/78 le parti sono libere di addivenire alla
Il reddito complessivo si intende riferito alla stipulazione del contratto e di determinare
somma dei redditi imputati al locatario e a l’entità del canone, ma una volta effettuata la
tutti i soggetti di imposta che abbiano resi- scelta subiscono un più forte vincolo quanto
denza anagrafica nell’alloggio in locazione. alla durata ed sono vincolate anche nella de-
I problemi interpretativi della suddetta norma terminazione della misura degli
hanno rilevanza per l’individuazione delle aggiornamenti del canone.
date di scadenza delle locazioni e saranno af- La legge n. 392/78, per usare le parole della
frontati in tale sede. Corte Costituzionale, in questo modo ha po-
sto una nuova e permanente disciplina del
L’EVOLUZIONE DELLA LEGISLA- contratto di locazione di immobili urbani6.
ZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONI La legge n. 392/78 pertanto, come evidenzia-
to dalla Corte di Cassazione si pone accanto
1) La legge 392 del 1978 (equo canone), a quella contenuta nel capo VI del libro IV
profili generali4 del codice civile, e precisamente si pone ac-
canto alla disciplina contenuta nella sezione
La legge n. 392/78 costituisce il primo vero I, concernente le disposizioni generali sulla
complesso normativo organico di disciplina locazione, ed alla disciplina contenuta nella
delle locazioni che, interrompendo la tecnica sezione II, concernente le disposizioni sulla
del ricorso a interventi di ritocco e di deroga locazione dei fondi urbani, integrandola e
al codice civile imposti da congiunture con- abrogando quelle norme che hanno una nuo-
tingenti, delinea “nuovi modelli contrattuali” va e diversa regolamentazione. Si ha così una
che “si sostituiscono a quello del codice”5. complessiva normativa ordinaria delle loca-
La legge è caratterizzata, in linea generale, zioni d’immobili urbani, destinati ad uso abi-
con riguardo alle locazioni abitative tativo ed agli usi non abitativi indicati
dall’incidenza sull’autonomia delle parti sia nell’art. 27 della legge 392/78: complessiva
quanto alla durata del rapporto – con normativa ordinaria formata dalle disposi-
l’imposizione di una durata minima qua- zioni generali sulla locazione contenute nel
driennale - sia con riferimento all’entità del codice civile, escluse quelle norme che, es-
canone, con la previsione di parametri legali sendo incompatibili con la nuova disciplina,
per l’individuazione del tetto massimo e degli devono intendersi non più applicabili alle lo-
aggiornamenti consentiti annualmente. cazioni d’immobili urbani; dalla normativa
Con riferimento alle locazioni di immobili contenuta nel titolo I della legge 392/78,
destinati ad uso non abitativo rientranti tra strutturata in una nuova disciplina organica
quelli indicati nell’art. 27 della legge 392/78 e tendenzialmente completa, negli aspetti
la legge impone una durata minima – di sei o fondamentali del rapporto intersoggettivo re-
nove anni – il rinnovo della locazione alla golato; dalle disposizioni sulla locazione
prima scadenza, con l’eccezione delle ipotesi d’immobili urbani contenute nel codice civile
contemplate nell’art. 29, e il tetto massimo che non siano incompatibili con la nuova di-
dell’aggiornamento del canone. sciplina7.
In altre parole nelle locazioni destinate ad uso Il nuovo sistema creato per regolare il con-
tratto di locazione, caratterizzato da innova-
4
Per l’individuazione degli articoli della legge n.
392/78 ancora in vigore e di quelli abrogati si ri-
6
manda allo schema contenuto nell’allegato 1. C. Cost. 23-04-1986, n. 108.
5 7
CONFORTINI, Problemi generali del contratto Cass., 15-02-1985, n. 1289, tratta da Le locazio-
attraverso la locazione, Padova 1988. ni per uso abitativo, cit., 29,30
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zioni fortemente limitative dell'autonomia TITOLO III Fondo sociale (artt. 75-78)
privata ed incidenti sullo stesso funzionamen- TITOLO IV Disposizioni finali (artt. 79 –
to del sinallagma contrattuale - sicché può 85).
affermarsi che la l. 392/78 realizza un auto- I primi due titoli, che maggiormente hanno
nomo sistema di valori ancorato non più al interessano dottrina e giurisprudenza, sono
pregresso assetto socio-economico ma a dunque divisi specularmente in tre capi con-
quello prefigurato dalla costituzione8 - è ri- cernenti le locazioni ad uso abitativo, quelle
masto nel suo complesso in vigore fino ad uso diverso e le disposizioni processuali.
all’approvazione della legge n. 359/92 e suc- La normativa transitoria, contenuta nel capo
cessivamente della legge n. 431/98 che ha II, è ancora oggi rilevante per le controversie
disciplinato le locazioni ad uso abitativo e ha che concernono la scadenza e la misura del
abrogato parte degli articoli della legge canone dei contratti sorti anteriormente
392/78. all’entrata in vigore della legge n. 392/78.
Oggi è però ancora attuale discutere della
legge n. 392/78 sia perché l’intervento della 2) L’intervento della legge 359/92 (patti in
legge n. 431/98 è limitato alle locazioni abi- deroga)9
tative e dunque tutto il settore delle locazioni
di immobili destinati ad uso non abitativo - Alcune patologie della disciplina dell’equo
rientranti nell’art. 27 della suddetta legge - canone avevano finito per rendere antieco-
continua ad essere disciplinato dalla legge n. nomica la scelta di concedere immobili in lo-
392/78, sia perché ai sensi art. 13, comma 5, cazione, soprattutto ad uso abitativo, come
della legge n. 431/98 ai contratti per la loro dimostra una fiorente giurisprudenza in tema
intera durata e ai giudizi in corso alla data di di tentativi di aggirare la normativa che limi-
entrata in vigore della presente legge conti- tava l’autonomia privata. Una delle conse-
nuano ad applicarsi a ogni effetto le disposi- guenze era stata l’accrescersi delle tensioni
zioni normative in materia di locazioni vigen- abitative generate dalla scelta di molti pro-
ti prima di tale data, sia perché infine alcune prietari di porre fine ai rapporti di locazione
norme abrogate sono importanti ai fini della ritenuti non soddisfacenti dal punto di vista
determinazione delle scadenze contrattuali economico.
anche delle locazioni ad uso abitativo. L’esigenza di una riforma indirizzata alla li-
La legge n. 392/78 è composta da 4 titoli: beralizzazione del mercato si è concretizzata,
TITOLO I Del contratto di locazione oltre che in interventi di minore impatto10,
(artt. 1- 57) nel decreto legge n. 333 del 1992 convertito
Suddiviso in tre capi: nella legge n. 359/92 con il quale il legislato-
CAPO I Locazione di immobili urbani adibi- re, in previsione di una generale revisione
ti ad uso di abitazione (artt. 1- 26) della disciplina delle locazioni degli immobili
CAPO II Locazione di immobili urbani adi- urbani, aveva in primo luogo escluso
biti ad uso diverso da quello di abitazione l’applicazione delle disposizioni di cui agli
(artt. 27 –42) articoli 12 e seguenti della legge 27 luglio
CAPO III Disposizioni processuali (artt. 43- 1978, n. 392, concernenti l'equo canone degli
57) immobili adibiti ad uso di abitazione ai con-
TITOLO II Disciplina transitoria (artt. tratti di locazione stipulati successivamente
57-74) alla data di entrata in vigore del decreto e re-
Suddiviso in tre capi: lativi ad immobili in tale data non ancora ul-
CAPO I Contratti di locazione di immobili timati.
adibiti ad uso di abitazione (artt. 58 –66) Si era dunque giunti alla piena liberalizzazio-
CAPO II Contratti di locazione di immobili
adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 9
Per il testo della norma, per le sentenze citate
(artt. 67 – 73) nel paragrafo e per altre pronunzie concernenti la
CAPO III Disposizioni processuali (art. 74) legge 359/92 si veda l’allegato 2: patti in deroga.
10
Come ad esempio l’art. 14 della legge n.
179/92 concernente norme per l'edilizia residen-
8
Cass. 10-08-1982, n. 4490. ziale pubblica
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ne del canone per i nuovi contratti di locazio- Cassazione.
ne relativi ad immobili di nuova costruzione. In primo luogo la Cassazione ha stabilito che
In relazione agli immobili di vecchia costru- la pattuizione di un canone in deroga a
zione era prevista la facoltà per le parti, con quanto stabilito dalla legge 27 luglio 1978, è
l'assistenza delle organizzazioni della valida in quanto ricorra la "condicio juris" -
proprietà edilizia e dei conduttori l'unica richiesta, dopo la dichiarazione di il-
maggiormente rappresentative a livello legittimità costituzionale, ad opera della sen-
nazionale, tramite le loro organizzazioni tenza n. 309 del 1996, della previsione del-
provinciali, di stipulare accordi in deroga l'obbligatoria assistenza delle organizzazioni
alle norme della citata legge n. 392 del 1978 della proprietà edilizia e dei conduttori per
a condizione che il locatore rinunziasse alla la stipulazione di tali accordi - che il locatore
facoltà di disdettare i contratti alla prima sca- rinunci alla facoltà di disdire il contratto
denza – salve le ipotesi di cui agli articoli 29 alla prima scadenza, ed espressamente con-
e 59 della citata legge n. 392 del 1978, pur venga il rinnovo obbligatorio della locazione
restando ferma l'applicazione, degli articoli per un'ulteriore durata di quattro anni,
24 – che limitava l’entità degli aggiornamenti contestualmente alla pattuizione in deroga,
Istat e 30 – che disciplinava la procedura per stante lo stretto nesso funzionale fra il van-
il rilascio della citata legge n. 392 del 1978. taggio del maggior canone attribuito al lo-
Il legislatore aveva poi approfittato della cre- catore e quello della maggiore stabilità del
azione di un regime transitorio per introdurre rapporto attribuito al conduttore.
anche una proroga aggiungendo, in sede di Di conseguenza ha statuito che ove non sia
conversione del decreto legge, il comma 2 bis convenuta una siffatta rinuncia, la quale e'
secondo il quale nei casi in cui, alla prima tutt'altro rispetto alla mera previsione di
scadenza del contratto successiva alla data di "rinnovabilità" del rapporto alla scadenza,
entrata in vigore della legge di conversione vanno dichiarate, ex art. 79 della legge n.
del presente decreto, le parti non concordino 392 del 1978, la nullità della pattuizione di
sulla de-terminazione del canone, il contratto un canone extralegale, e la conseguente so-
stesso è prorogato di diritto per due anni. stituzione automatica delle clausole diffor-
Sulla base della transitorietà della disciplina e mi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo
della necessità di passare gradualmente al re- comma, cod. civ., con le norme inderogabili
gime di liberalizzazione del canone infatti la attinenti alla durata ed al canone legale,
Corte Costituzionale ha ritenuto infondata la senza che dalla nullità di dette clausole pos-
questione di legittimità costituzionale nella sa derivare quella dell'intero contratto.
parte in cui prevede la proroga di diritto delle Con la stessa pronunzia la Corte Suprema ha
locazioni abitative con scadenza successiva al anche escluso che possa operarsi l'inseri-
14 agosto 1992 in riferimento agli art. 3 e 42, mento automatico della rinuncia del locatore
2º comma11. alla facoltà di disdire il contratto alla pri-
La corte Costituzionale si era invece pronun- ma scadenza, perché ciò comporterebbe l'i-
ziata per l’incostituzionalità della norma nella nammissibile introduzione nel contratto di un
parte in cui prevede come obbligatoria, per la requisito essenziale mancante, e, in defini-
validità degli accordi in deroga alla l. 392/78, tiva, la creazione di un tipo di rapporto di-
l'assistenza delle organizzazioni della pro- verso da quello voluto dalle parti13.
prietà edilizia e dei conduttori maggiormente Se dunque manca la espressa rinunzia del lo-
rappresentative a livello nazionale12. catore alla rinnovazione del contratto il con-
L’art. 11 comma 2 aveva dato adito a nume- duttore può agire ai sensi della legge n.
rose questioni alcune delle quali hanno trova- 392/78 per ottenere l’accertamento della mi-
to univoca soluzione dinanzi alla Corte di sura del canone dovuto e la restituzione
dell’indebito. Di converso però il conduttore
11
Corte costit., 21-07-1993, n. 323. Corte costit. convenuto per il rilascio dell’immobile alla
[ord.], 28-07-1993, n. 354; Corte costit. [ord.],
08-06-1994, n. 226; Corte costit. [ord.], 28-12-
13
1993, n. 469. Cass., 08-03-2002, n. 3431; Cass., 15-01-2002,
12
Corte costit., 25-07-1996, n. 309. n. 377.
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prima scadenza non può far valere la circo- sia, far transitare le locazioni ad uso abitativo
stanza dell’essere il canone superiore a quello dalla disciplina dell’equo canone verso un re-
legale per pretendere l’applicazione della gime di liberalizzazione del canone controbi-
legge n. 359/9214. lanciato da una maggiore stabilità del rappor-
Nonostante qualche incertezza dei giudici di to – disciplina poi realizzatasi con la legge n.
merito la Cassazione ha costantemente esclu- 431 del 1998 – imponga di ritenere non dero-
so l’applicabilità della disciplina dettata dalla gabili le norme concernenti la durata delle
legge n. 359/92 alle locazioni ad uso non a- locazioni20. Sul punto delle deroghe consenti-
bitativo15. te la Cassazione del resto ha escluso
Altro profilo problematico che ha visto divisa l’applicabilità dell’art.11 comma 2 alle loca-
la giurisprudenza di merito, ma che ha avuto zioni ad uso abitativo stipulate per soddisfare
soluzione univoca in sede di legittimità con- esigenze transitorie del conduttore21.
cerneva l’applicazione automatica e genera-
lizzata della proroga biennale, o invece la ne- 3) La legge n. 431/98 (disciplina delle
cessità perché il contratto fosse prorogato ai locazioni e del rilascio degli immobili
sensi dell’art. 11 comma 2 bis, che tra le parti adibiti ad uso abitativo) profili generali
fossero intercorse trattative poi fallite.
La Corte di Cassazione16, con l’avallo della La legge n. 431/98, profondamente innovan-
Corte Costituzionale17 si è pronunziata per do in maniera organica il sistema dei contratti
l’automaticità della proroga. di locazione di immobili urbani, cancellando
La suddetta proroga del resto era prevista dal- il complesso di regole di determinazione au-
la norma con riferimento unicamente alla toritativa del canone costituito dalla legge n.
prima scadenza del contratto successiva al- 392/78, si caratterizza per la coesistenza di
l'entrata in vigore e di conseguenza da un la- due regimi contrattuali, per le locazioni ad
to il locatore, qualora non abbia tempestiva- uso di abitazione, contraddistinti da un tratto
mente comunicato la disdetta nel termine di autoritativo di segno ineguale22 e per
sei mesi dalla scadenza quadriennale, non l’introduzione di un rigoroso formalismo lad-
può richiedere il rilascio dell'immobile alla dove, superando una tradizione consolidata,
scadenza del biennio successivo in applica- richiede per il contratto di locazione la forma
zione della proroga biennale18, dall’altro il scritta ad substantiam nell’intento di perse-
conduttore allo scadere del nuovo quadrien- guire non soltanto la tutela del contraente de-
nio non può più invocare la suddetta proro- bole, ma anche interessi generali di natura fi-
ga19. scale.
Altra questione che la giurisprudenza è stata L’intrecciarsi delle problematiche nuove con
chiamata ad affrontare concerne quelle già sorte nella vigenza della normativa
l’individuazione delle deroghe consentite dal- precedente suggerisce di coordinare l’esame
la norma e in particolare se fossero possibili nel dettaglio dei singoli articoli che compon-
deroghe che incidessero sulla durata del con- gono la legge 431/98 con le norme della leg-
tratto. ge n. 392/78 relative alle locazioni di immo-
Mi sembra che la ratio della norma, ovvero- bili adibiti ad uso abitativo.

14
Tribunale Napoli 5-10-2001;
15
Cass., 30-11-2000, n. 15328; Cass., 02-12-
20
1998, n. 12236; Cass., 08-05-1998, n. 4678 Cass., P. Pordenone, 13-06-1998, contra P. Napoli,
11-09-1997, n. 8959. 07-12-1992.
16 21
Cass., 05-03-2002, n. 3177; Cass., 06-03-1998, Cass., 08-05-1998, n. 4678 che ha stabilito il
n. 2477. principio di diritto da applicare in un giudizio che
17
Corte costit. [ord.], 08-06-1994, n. 226. aveva visto pronunciarsi in senso contrastante
18
P. Firenze, 22-01-1996;. P. Pisa, 22-11-1995. Pretura e Tribunale di Bologna: P. Bologna 16-
19
Cass., 19-07-2002, n. 10563; T. Napoli 17-09- 03-1995; T. Bologna, 08-07-1995.
22
99; P. Perugia-Foligno, 06-10-1997; P. S. Vito al V. Cuffaro, in AA.VV. Le nuove locazioni abi-
Tagliamento, 22-06-1994; P. Milano, 26-07- tative, commenti e materiali raccolti da Vincenzo
1994.. Cuffaro, Milano, 2000, p. XIII.
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gli immobili siti in comuni che al censimento
del 1971 avevano popolazione residente fino
a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio
I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IM- precedente l'entrata in vigore della presente
MOBILI AD USO ABITATIVO legge, e successivamente ogni quinquennio,
la popolazione residente non abbia subito va-
1) Ambito di operatività della legge n. riazioni in aumento, o comunque l'aumento
392/7823 percentuale sia stato inferiore a quello medio
nazionale, secondo i dati pubblicati dall'I-
L’art. 1 della legge n. 392/78 (abrogato dalla STAT.
legge n. 431/98) recitava: la durata della lo- Il comune provvede a dare pubblica notizia
cazione avente per oggetto immobili urbani della condizione di cui al precedente comma
per uso abitazione non può essere inferiore a e delle eventuali variazioni.
quattro anni. Se le parti hanno determinato La legge n. 392 del 1978 ha dunque discipli-
una durata inferiore o hanno convenuto una nato tre sottotipi di locazioni ad uso abitativo
locazione senza determinazione di tempo la - e cioè: a) le locazioni per esigenze abitati-
durata si intende convenuta per quattro anni. ve stabili e primarie (assoggettate alla dura-
Il disposto del comma precedente non si ap- ta legale quadriennale e dell'equo canone, in
plica quando si tratti di locazioni stipulate relazione alla rilevanza sociale primaria del
per soddisfare esigenze abitative di natura bisogno che soddisfano); b) le locazioni per
transitoria. esigenze abitative transitorie determinate
Il contratto dunque non poteva avere una du- da motivi di studio e di lavoro (meritevoli,
rata inferiore a quella di quattro anni con la anch'esse, di particolare tutela ed escluse solo
previsione della sostituzione automatica della dal vincolo di durata); c) le locazioni per e-
clausola che prevedesse una durata inferiore sigenze abitative non stabili e primarie (e-
o non prevedesse alcuna durata. scluse del tutto dai vincoli menzionati)24.
L’autonomia delle parti era pertanto limitata In merito alla categoria dei contratti ad uso
nell’individuazione della durata minima del transitorio il problema pratico che la giuri-
contratto. sprudenza si è trovata ad affrontare riguarda
La norma andava coordinata necessariamente l’ipotesi in cui le parti, soprattutto il locatore,
con l’art. 26 della stessa legge il quale esclu- per sfuggire alle limitazioni alla propria auto-
deva alcune categorie di immobili recitando: nomia privata simulassero l’esistenza di una
Le disposizioni di cui al presente capo non si locazione destinata a soddisfare esigenze
applicano: transitorie del conduttore.
a) alle locazioni stipulate per soddisfare esi- La giurisprudenza ha costantemente ritenuto
genze abitative di natura transitoria, salvo che quando un contratto di locazione abita-
che il conduttore abiti stabilmente nell'immo- tiva sia stipulato con la previsione di un uso
bile per motivi di lavoro o di studio; transitorio, il conduttore che assuma la simu-
b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti lazione relativa per l'inesistenza, in concreto,
a totale carico dello Stato per i quali si ap- della dedotta natura transitoria delle esigen-
plica il canone sociale determinato in base ze abitative, deve dimostrare che di tale ine-
alle disposizioni vigenti; sistenza il locatore fosse consapevole, non
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti potendo altrimenti rilevare contro il locatore
alla disciplina dell'edilizia convenzionata; né situazioni di fatto occultate dal locatore,
d) alle locazioni relative ad immobili inclusi né la riserva mentale di costui di non accet-
nelle categorie catastali A/8 e A/9. tare la clausola; né occorre che l'esplicitato
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 uso transitorio venga documentalmente cir-
non si applicano alle locazioni concernenti costanziato, essendo invece sufficiente (salva
la prova contraria, da offrirsi dal conduttore)
23
Le sentenze citate nel presente paragrafo sono
riportate in massima o per esteso negli allegati 3:
24
simulazione dell’uso transitorio e 4: altre ipo- Cass., 26-05-2000, n. 6971; Cass. 28-03-2001,
tesi di esclusione. n. 4472.
Roma 02-07-2003 9
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
che esso sia stato affermato, corrispondendo ra ignota28
a criteri di normalità che il contenuto nego- L'esclusione posta dall'art. 26 della legge
ziale dichiarato non sia difforme da quello 392/78 con riferimento alle locazioni relative
effettivo.25 ad alloggi soggetti alla disciplina della edili-
La prova della simulazione può del resto es- zia convenzionata, riguarda in ogni caso e-
sere offerta dal conduttore anche per testimo- sclusivamente il rapporto tra l'ente e l'asse-
ni e per presunzioni poiché la prova tende a gnatario; mentre, ove quest'ultimo conceda
far valere l'illiceità di clausole contra legem in locazione l'alloggio ad un terzo, il rappor-
(ai sensi dell’art. 79, 1º comma, l. n. 392 del to resta soggetto alla disciplina dell'equo ca-
1978) e con salvezza degli ampi poteri i- none, essendo il conduttore del tutto estraneo
struttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a al rapporto con la cooperativa edilizia e non
norma del 3º comma dell'art. 447 bis c.p.c., incidendo sulla natura privatistica della lo-
introdotto dalla l. n. 353 del 199026. cazione le disposizioni che prevedono - nel-
In relazione alle ipotesi di cui alle lettere b) e l'ambito del rapporto cooperativo - la devo-
c) dell’art. 26 della legge n. 392/78 la giuri- luzione di parte del canone, che ecceda la
sprudenza aveva distinto, sulla base della quota di ammortamento, alla cooperativa
norma, le ipotesi di immobili costruiti a rotale stessa29.
carico dello Stato rispetto a quelli costruiti da Sempre in relazione all’edilizia convenziona-
enti pubblici e aveva ribadito che questi ulti- ta la Corte Costituzionale ha dichiarato ille-
mi non rientravano nelle ipotesi di esclusione gittimo, per violazione dell'art. 3 cost., l'art.
dall’ambito di operatività della suddetta leg- 26, 1º comma, lett. c), l. 27 luglio 1978 n.
ge27, così come aveva stabilito che rientrava- 392, nella parte in cui, nel prevedere la inap-
no nell’alveo dell’art. 26 lettera c) soltanto plicabilità alle locazioni relative ad alloggi
gli immobili realizzati sulla base di conven- soggetti alla disciplina dell'edilizia conven-
zioni (come quelle previste dall'art. 35 l. zionata delle disposizioni del titolo I, capo I,
865/71 e dagli art. 7 e 8 l. 10/77) con cui i della legge medesima, non stabilisce che per
comuni o i consorzi di comuni concedono a esse il canone non può comunque essere su-
soggetti pubblici o privati, per fini edificatori, periore a quello (c. d. equo) che risulterebbe
con diritto di superficie o in proprietà, aree dall'applicazione delle disposizioni citate30.
comprese nei piani urbanistici speciali previ- L’ipotesi della locazione di abitazioni in ville
sti dalla l. 167/62 e interamente espropriate (categoria catastale A/9 ) castelli e palazzi di
dai comuni, ovvero anche aree esterne ai detti eminente pregio artistico e storico (categoria
piani, determinando non solo le ca- catastale A/8) - riproposta dalla lett. a)
ratteristiche costruttive e tipologiche e i ter- dell’art. 1, comma 2, l. n. 431/1998, che ha
mini di inizio ed ultimazione dei lavori di co- esteso la deroga alle locazioni di abitazioni di
struzione degli edifici, ma anche i criteri di tipo signorile, sempre facendo rinvio alla re-
determinazione e revisione dei canoni di lo- lativa categoria catastale (A/1), nonché agli
cazione immobili e non già gli immobili ac- immobili vincolati ai sensi della legge 1° giu-
quistati dall'amministrazione per le attività gno 1939 n. 1089 – prescinde del tutto da va-
assistenziali italiane e internazionali quando lutazioni delle esigenze abitative del condut-
la figura dell'edilizia convenzionata era anco- tore, ma si base invece dalla peculiare tipo-
logia degli alloggi, che eccedono lo “standard
medio”.
25 La giurisprudenza ha ritenuto che il giudice
Cass., 13 –01- 2000, n. 328; Cass., 18-05-1999,
ordinario, al fine di considerare ricorrente o
n. 4802; Cass., 03-05-1999, n. 4377; Cass., 28-
04-1999, n. 4230; Cass., 20-08-1997, n. 7750. meno l’ipotesi di deroga alla disciplina spe-
26
Cass. 30-01-2001, n. 1288; Cass., 26-05-2000, ciale della locazione, possa disapplicare l’atto
n. 6971; Cass., 02-05-1997, n. 3782; Cass., 07-
28
07-1997, n. 6145. Cass., 28-08-1995, n. 9058; Cass. , 02-06-1992,
27
Cass. 14-05-1998, n. 4866; Cass., 13-02-1993, n. 6680.
29
n. 1832; Cass., 18-03-1992, n. 3316; Cass., 10- Cass., 03-05-1988, n. 3312 Cass., 04-03-1986,
08-1992, n. 9457; Cass., 04-01-1992, n. 16; Cass., n. 1356.
30
11-04-1994, n. 3388. Corte costit., 11-02-1988, n. 155.
Roma 02-07-2003 10
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
di classamento dell’unità immobiliare operato damento, luce, acqua e simili), che impegna-
dalle autorità amministrative, laddove rilevi no in tale misura il rapporto da caratterizzarlo
la difformità tra le condizioni effettive del in maniera del tutto autonoma, e ciò anche se
bene e la sua classificazione catastale indivi- i predetti servizi siano prestati al di fuori di
duata dall’Amministrazione finanziaria; così ogni assetto e organizzazione di tipo impren-
come lo stesso giudice, in assenza di classa- ditoriale35.
mento, potrà ad esso autonomamente proce- Si è invece ritenuta la natura abitativa, e la
dere, sempre ai limitati effetti dell’incidenza soggezione alla disciplina per le locazioni a-
delle disposizioni sul rapporto di locazione31. bitative di cui alla legge sull'equo canone,
Pur senza attribuire al conduttore la legitti- della locazione al conduttore di un immobile
mazione ad impugnare l’atto di classamento ad uso abitativo, da parte dello stesso locato-
catastale davanti alle commissioni tributarie, re, di un orto, un ripostiglio ed una cascina, i
sussiste in tal modo la possibilità per entram- quali, soprattutto se trattasi di casa di paese,
be le parti del rapporto di locazione di conte- costituiscono accessorio dell'abitazione.36
stare il tipo, la classe e la categoria dell’unità
immobiliare innanzi al giudice competente a 2) ambito di operatività della legge n.
provvedere sui diritti soggettivi controversi32. 431/98
Quanto invece ai comuni inferiori a 5.000 a-
bitanti la Cassazione aveva precisato che la L’ambito di applicazione della legge n.
pubblicazione, da parte dei comuni, dei dati 431/98 è delineato dall’art. 1 che al comma 1,
relativi alla consistenza numerica della popo- 2 e 3 recita:
lazione residente… non è condizione sostan- Ambito di applicazione.
ziale del diritto del locatore ad un canone lo- 1. I contratti di locazione di immobili adibiti
cativo liberamente determinato… ma… ha ad uso abitativo, di seguito denominati «con-
solo la funzione di agevolare la conoscenza tratti di locazione», sono stipulati o rinnova-
dei dati in questione… dei quali il giudice ti, successivamente alla data di entrata in vi-
deve conseguentemente tener conto, anche in gore della presente legge, ai sensi dei commi
mancanza della predetta pubblicazione33. 1 e 3 dell'articolo 2.
La Corte Costituzionale dal suo canto ha rite- 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4,
nuto che la scelta di escludere i comuni con 7, 8 e 13 della presente legge non si applica-
popolazione residente inferiore ai 5.000 abi- no:
tanti rientrasse nelle scelte insindacabilmente a) ai contratti di locazione relativi agli im-
discrezionali del legislatore34 mobili vincolati ai sensi della legge 1º giugno
La giurisprudenza ha inoltre escluso che la 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie cata-
normativa della l. n. 392/78 sia applicabile a stali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti e-
quei contratti in cui il godimento dell'immo- sclusivamente alla disciplina di cui agli arti-
bile sia accompagnato dalla fornitura di parti- coli 1571 e seguenti del codice civile qualora
colari servizi che non attengono al migliore non siano stipulati secondo le modalità di cui
godimento dell'immobile stesso, ma soddisfi- al comma 3 dell'articolo 2 della presente leg-
no bisogni diversi da quello dell'abitazione, ge;
ancorché ad esso in qualche modo collegati b) agli alloggi di edilizia residenziale pub-
(quali, ad es., il cambio e lavaggio della bian- blica, ai quali si applica la relativa normati-
cheria, la pulizia della stanza da bagno, la va vigente, statale e regionale;
fruizione di determinate utenze, quali riscal- c) agli alloggi locati esclusivamente per fi-
nalità turistiche.
31
Cass. 20-09-1996, n. 8370. 3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4,
32
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli- 7 e 13 della presente legge non si applicano
na delle locazioni, Relazione tenuta al Corso di ai contratti di locazione stipulati dagli enti
aggiornamento organizzato dal C.S.M. per
l’assunzione delle funzioni civili in Frascati il
35
2/6.10.2000. Cass., 12-06-1984, n. 3493.
33 36
Cass., 22-02-1995, n. 1957. Cass., 08-11-1982, n. 5871.
34
Corte costit. [ord.], 23-12-1987, n. 591.
Roma 02-07-2003 11
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
locali in qualità di conduttori per soddisfare stesso al regime del demanio pubblico, e
esigenze abitative di carattere transitorio, ai quindi la configurabilità di un suo godimento
quali si applicano le disposizioni di cui agli in favore di terzi solo in forza di concessione
articoli 1571 e seguenti del codice civile. A amministrativa e non di contratti di diritto
tali contratti non si applica l'articolo 56 della privato. Effetto automatico della prelazione
legge 27 luglio 1978, n. 392. artistica esercitata sul bene di interesse stori-
La norma riporta in parte fattispecie già di- co –culturale è quindi anche l’estinzione del
sciplinate dall’art. 26 l. n. 392/1978, distin- rapporto di locazione concluso dal precedente
guendo l’esigenza abitativa primaria del con- proprietario nei confronti del terzo, il quale
duttore dall’esigenza abitativa non primaria. non potrà vantare alcuna pretesa nei confronti
La tecnica adottata dal legislatore è stata dell’amministrazione39.
quella di escludere l’applicazione di alcune L’esclusione dall’ambito di operatività della
norme della legge n. 431/98 ad alcune cate- legge 431/98 degli alloggi di edilizia resi-
gorie di contratti di locazione, disponendo per denziale pubblica allarga la categoria indivi-
alcuni esplicitamente la sottoposizione alla duata dagli. 26 comma 1 lett. b) della legge.
normativa codicistica e per altri nulla dicen- 392/1978, togliendo rilievo discriminante alla
do, lasciando aperti numerosi problemi inter- distinzione tra alloggi costruiti da enti pub-
pretativi37. blici con il concorso o con il contributo dello
L’ipotesi della locazione di beni culturali, Stato, ed alloggi costruiti a totale carico dello
abitazioni signorili, ville e castelli, si è già Stato40, anche se la scelta potrebbe sembrare
visto che corrisponde in parte alla previsione in contrasto con la necessità, segnalata da
di cui alla lett. d) dell’abrogato art. 26 l. n. tempo dalla dottrina41, di una legislazione che
392/1978. con l’estensione della deroga alle non riservi proprio ai conduttori meno ab-
locazioni di abitazioni di tipo signorile, sem- bienti, assegnatari degli alloggi di edilizia re-
pre facendo rinvio alla relativa categoria ca- sidenziale pubblica, un trattamento deteriore
tastale (A/1), nonché agli immobili vincolati rispetto alla generalità dei conduttori di loca-
ai sensi della legge 1° giugno 1939 n. 1089. zione abitativa, quanto alla misura del corri-
Le problematiche al classamento spettivo, alle modalità ed alla stabilità del go-
dell’immobile sono già state esaminate. dimento del bene.
Quanto agli immobili oggetto di notificazione Un’altra categoria esclusa dall’applicabilità
del vincolo di importante interesse storico- della legge n. 431/98 è quella degli alloggi
artistico ai sensi della legge n. 1089/1939, locati esclusivamente per finalità turisti-
l’inapplicabilità della disciplina speciale ai che. Introducendo ex novo questa categoria
relativi contratti di locazione appare giustifi- di contratti il legislatore ha separato i con-
cabile in base all’interesse che il legislatore tratti di locazione di natura transitoria gene-
manifesta per la conservazione e la fruibilità ralmente intesi, delle cui condizioni e modali-
pubblica dei beni culturali, e che trova realiz- tà di stipula si occupa l’art. 5 della l. n. 431,
zazione soprattutto mediante tecniche di con- dalla più ristretta tipologia delle locazioni a-
trollo della circolazione giuridica del bene in bitative caratterizzate dall’interesse esclusivo
parola38. D’altra parte l’eventuale esercizio da del conduttore di dimorare nell’alloggio per
parte dello Stato, con riguardo ad immobile un limitato tempo correlato a scopi di vacan-
di interesse artistico, storico od archeologico, za, villeggiatura, svago o riposo42.
della prelazione di cui all’art. 31 l. n. La finalità turistica deve però costituire il mo-
1089/1939, implica l’acquisizione del bene tivo esclusivo che abbia indotto il conduttore

37
Per le problematiche interpretative e la valuta-
39
zione della compatibilità delle singole disposizio- A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
ni non esplicitamente escluse con le tipologie na delle locazioni, cit., 12
40
contrattuali indicate nell’art.1 della legge n. T. Bergamo, 12-12-2001.
41
431/98 si rimanda a G. M. NONNO, in AA.VV. U. BRECCIA, Il diritto all’abitazione, Milano
Le nuove locazioni abitative, cit. 1ss. 1980, 227.
38 42
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli- A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
na delle locazioni, cit., 12 na delle locazioni, cit., 15
Roma 02-07-2003 12
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
a stipulare la locazione43 . 3) La durata dei contratti di locazione46
Il comma 3 dell’art. 1 della legge n. 431/98
esclude l’applicabilità delle stesse disposizio- Una delle questioni più di frequente affronta-
ni indicate nel comma 2, ad eccezione della te dalla giurisprudenza in materia di locazio-
norma sulle agevolazioni fiscali, alle loca- ne, anzi il vero e proprio oggetto di numerose
zioni stipulate dagli enti locali in qualità di controversie è l’individuazione della scaden-
conduttori per soddisfare esigenze abitati- za delle locazioni, e dunque la durata dei con-
ve di carattere transitorio, introducendo, tratti.
così , una tipologia locativa nuova, avente a- L’individuazione della corretta scadenza dei
spetti in comune con la locazione di immobili contratti di locazione ad uso abitativo e sotto-
adibiti a foresteria. Questa categoria è disci- posti alle varie discipline speciali susseguite-
plinata per esplicito dettato dell’art.1 comma si, va affrontata innanzitutto avendo riguardo
2, n.3 della legge n. 431/98 dalle disposizioni al momento dell’insorgenza del contratto e
di cui agli artt. 1571 e seguenti del codice ci- alla disciplina all’epoca applicabile.
vile e ad essa è esclusa l’applicabilità Occorre pertanto distinguere tra contratti sor-
dell’art. 56 della legge n. 392/1978, sulle ti anteriormente alla legge n. 392/78, contratti
modalità di rilascio considerata di portata ge- sorti nella vigenza della legge n. 392/78,
nerale, e per questo riguardante, in assenza di contratti sorti nella vigenza dell’art. 11 com-
espressa deroga, tutte le controversie aventi ma 2 della legge n. 359/92 e ad essa sottopo-
per oggetto lo scioglimento di un contratto di sti e contratti sorti nella vigenza della legge
locazione di immobile urbano, ancorché di- n. 431/98.
sciplinato non dalla legislazione speciale ma Nell’esame delle diverse tipologie è opportu-
dalla normativa codicistica44. na una sola inversione cronologica facendo
Si è posto il problema del coordinamento tra precedere l’esame della disciplina dei contrat-
l’art. 1 comma 2 , n. 3 della legge n. 431/98 e ti sorti nella vigenza della legge n. 392/78
l’art. 42 della legge n. 392/1978, che sottopo- rispetto a quelli sorti anteriormente e che
ne ad alcune delle regole dettate in tema di hanno trovato regolamentazione nel titolo II
locazioni ad uso non abitativo anche i della legge n. 392/78
contratti di locazione stipulati in qualità di
conduttori dagli enti pubblici territoriali di- 3a) i contratti sorti nella vigenza della leg-
versi dallo Stato. In proposito, si è fatto ge n. 392/78
rilevare45 che la disposizione contiene un più
ampio presupposto soggettivo inerente alla la durata legale:
qualità del conduttore, estesa ad ogni ente Si è già visto nell’intento di esaminare
locale, e non ai soli enti pubblici territoriali e l’ambito di operatività della legge n. 392/78 il
che inoltre, nella nuova normativa assume disposto dell’art.1. Tale norma va coordinata,
speciale rilievo la destinazione dell’immobile al fine di determinare la durata dei contratti
locato al soddisfacimento di esigenze di locazione, con l’art. 3 della stessa legge, il
abitative di carattere transitorio, mentre il quale recitava: il contratto si rinnova per un
preesistente art. 42 è riferibile a qualsiasi periodo di quattro anni se nessuna delle parti
contratto di locazione o di sublocazione di comunica all'altra, almeno sei mesi prima
immobile urbano stipulato da un ente della scadenza, con lettera raccomandata,
pubblico territoriale. che non intende rinnovarlo.
La stessa disciplina si applica ad ogni altra
successiva scadenza.
43
G.M. NONNO, cit. 15, anche per i profili atti- Il sistema della legge n. 392/78 opera dunque
nenti alla disciplina concretamente applicabile a in questi termini: le parti liberamente addi-
tali contratti e ai rapporti con il D.Lgs. n. 427/98 vengono alla stipulazione di un contratto di
che recepisce la direttiva CEE 94/47/CE in mate-
46
ria di multiproprietà Sentenze, massime e provvedimenti citati nei
44
Cass. , 09-08-1991, n. 8662. paragrafi 3a, 3b, 3c e 3d sono riportati
45
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli- nell’allegato 5: la durata dei contratti di loca-
na delle locazioni, cit., 16 zione di immobili destinati ad uso abitativo
Roma 02-07-2003 13
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
locazione per uso abitativo il quale però non stanziali, anche il termine di quattro anni di
può avere durata inferiore ai quattro anni e, in durata delle locazioni, previsto dall'art. 1 e
assenza di disdetta almeno sei mesi prima l’uguale termine di rinnovo previsto dall’art.
della scadenza, si intende tacitamente rinno- 3 della legge n. 392/78, vanno calcolati ex
vato per un altro quadriennio. nominatione e non già ex numeratione die-
La durata quadriennale è da considerarsi du- rum48; di conseguenza le locazioni trovano la
rata minima, ben potendo le parti nella loro loro scadenza nello stesso giorno dello stesso
autonomia prevedere una durata più lunga, mese, al compimento del quarto (o in assenza
con una manifestazione di volontà che più di disdetta, dell'ottavo, del dodicesimo, del
favorevole al conduttore, in quanto tesa a ga- sedicesimo anno successivo a quello di ini-
rantire una maggiore stabilità del rapporto, zio). Lo stesso discorso è valido per calcolare
non incorre nella nullità prevista dell’art.79 il termine di sei mesi per la disdetta, pur es-
della legge n. 392/78. La suddetta norma, an- sendo questo termine da calcolarsi a ritroso49.
cora oggi in vigore per le locazioni di immo-
bili destinati ad uso non abitato, recita: Patti Il carattere recettizio della disdetta:
contrari alla legge - È nulla ogni pattuizione Dal momento che la disdetta prevista dall’art.
diretta a limitare la durata legale del contrat- 3 della legge n. 392/78 come necessaria per
to o ad attribuire al locatore un canone mag- impedire la rinnovazione de contratto, ha na-
giore rispetto a quello previsto dagli articoli tura di atto recettizio ne consegue che si pre-
precedenti ovvero ad attribuirgli altro van- sume ai sensi dell’art. 1335 c.c. conosciuta
taggio in contrasto con le disposizioni della quando perviene all’indirizzo del destinata-
presente legge. rio50, a meno che questi non provi di non a-
Il conduttore con azione proponibile fino a verne avuto notizia senza sua colpa. Il mitten-
sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile lo- te a sua volta non è tenuto a provare tale co-
cato, può ripetere le somme sotto qualsiasi noscenza, essendo sufficiente che dimostri
forma corrisposte in violazione dei divieti e l'avvenuto recapito della dichiarazione all'in-
dei limiti previsti dalla presente legge. dirizzo del destinatario. Quando la comunica-
Di conseguenza se le parti hanno stabilito una zione avviene a mezzo posta non è dunque
durata del contratto inferiore a quattro anni, necessario che il locatore provi la ricezione
una volta dichiarata in base all'art. 79 l. 27 della dichiarazione da parte del destinatario o
luglio 1978 n. 392 la nullità della clausola, la di persona autorizzata a riceverla, ai sensi
durata del contratto viene ad essere sostituita dell'art. 37 del regolamento di esecuzione del
da quella legale imperativa di cui all'art. 1 codice postale (r.d. n. 689 del 1940)51.
stessa l. n. 392/78, a norma dell'art. 1419, 2º Per valutare la tempestività della disdetta, de-
comma, c.c.47, nel caso in cui, invece, le stes- ve dunque aversi riguardo non già alla data di
se abbiano pattuito una durata superiore la spedizione, bensì a quella in cui la raccoman-
scadenza pattuita resta ferma. data è arrivata a destinazione52.

La rinnovazione tacita: La forma della disdetta:


Alla scadenza di un contratto stipulato per Quanto alla forma, la disdetta del contratto di
una durata superiore ai quattro anni, in caso locazione per uso abitativo può essere comu-
di mancata disdetta deve ritenersi, sulla base nicata anche con forma diversa da quella pre-
del tenore letterale dell’art. 3 della legge vista dall'art. 3 l. n. 392 del 1978, purché ine-
n.392/78, che il tacito rinnovo, in mancanza quivocabilmente intesa a rivelare in concreto
di una esplicita diversa pattuizione, operi per la volontà di non rinnovare il contratto alla
soli quattro anni. scadenza, e può, quindi, essere contenuta in
Secondo quanto stabilito dall'art. 2963 c.c.,
applicabile in via generale a tutti i termini so- 48
T. Napoli, 22-10-99.
49
Cass., 06-10-1997, n. 9701
50
47
P. Firenze, 10-07-1998; Cass., 28-09-1998, n.
P. Perugia. 29-03-1996; P. Città di Castello, 9696.
51
06-12-1994; T. Firenze, 06-11-1990; Cass., Cass., 19-12-1997, n. 12866.
52
05-07-1990, n. 7073 P. Varazze, 08-04-1989. T. Milano, 10-05-1993.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
un atto processuale che logicamente e giuri- (eventualmente anche con l'atto introduttivo
dicamente presupponga tale volontà o la rive- del giudizio di rilascio), qualora risulti prova-
li; pertanto, anche l'intimazione di sfratto per to che essa, quale che sia il mezzo di comuni-
finita locazione può contenere la disdetta, in cazione adoperato, abbia raggiunto lo scopo
quanto da essa si trae l'univoca volontà del di far conoscere al conduttore l'intenzione i-
locatore di non rinnovare il contratto53. Un'in- nequivocabile del locatore di far cessare il
timazione di sfratto per morosità invece non contratto56 e può essere validamente effettua-
implica necessariamente di per sé l'intenzio- ta anche da un mandatario57 in base ad incari-
ne del locatore di disdettare il contratto di lo- co conferito verbalmente. Anche se proviene
cazione, essendo differente la finalità di tale dal falsus procurator del locatore la disdetta
azione rispetto alla finita locazione e pertanto può essere da quest'ultimo ratificata, ai sensi
nel caso di intimazione di sfratto per morosità dell'art. 1399 c.c., con effetto retroattivo nei
l’intenzione di porre comunque fine al rap- confronti del conduttore58.
porto va ricercata da parte del giudice di me-
rito in concreto54. La Cassazione La disdetta non tempestiva e la mancanza di
nell’affermare il principio dell’equipollenza un termine iniziale per l’invio
si è fondata sul presupposto che se è vero che Si è già visto che la disdetta per produrre il
l'art. 3 della L. 27 luglio 1978, n. 392 suo effetto di impedire la rinnovazione del
prescrive che la intenzione di non rinnovare contratto deve pervenire nella sfera del con-
il contratto sia comunicata all'altra parte con duttore almeno sei mesi prima della scadenza.
lettera raccomandata, tuttavia tale forma non Se la disdetta è intempestiva ha però l'effica-
è prescritta dalla legge a pena di nullità cia di produrre la cessazione del rapporto per
né può pervenirsi interpretativamente a rite- la scadenza successiva59.
nere che lo sia, sol che si consideri che, La legge non prevede un termine prima del
in materia di locazione, vige il principio, quale la disdetta non possa essere comunica-
non derogato che per le locazioni ultrano- ta. Quindi anche la disdetta inviata il giorno
vennali, della libertà di forma55. dopo la stipulazione del contratto deve rite-
Ci sarebbe da chiedersi a questo punto quale nersi pienamente efficace. La cassazione ha
sia l’impatto del disposto dell’art.1 comma 4 addirittura sostenuto la valida la clausola con
della legge n. 431/98, che impone la forma la quale i soggetti di una locazione abitativa
scritta per la stipula di validi contratti di loca- stabiliscano che, alla scadenza legale, essi
zione, sul principio sopra enunciato. La que- non intendono rinnovare il contratto di loca-
stione ha però scarso rilievo pratico in quanto zione, purché la clausola sia formulata in
il locatore ha sempre interesse a provare modo da far conoscere inconfondibilmente
l’esistenza della disdetta e nella prassi è in- all’inquilino che a quella data il rapporto lo-
valso l’uso di comunicarla a mezzo racco- cativo cesserà anche in mancanza di ulteriore
mandata con ricevuta di ritorno. disdetta60.
Anche se si arrivasse a ritenere necessaria la In senso contrario si è rilevato in dottrina che
forma scritta per la disdetta comunque reste- la disdetta contestuale alla formazione del
rebbe fermo il principio dell’equipollenza tra contratto altera il modello regolamentativo
raccomandata ed altre forme di comunicazio- prescelto dalla legge speciale, riconducendo
ne per iscritto. il rapporto allo schema della locazione a tem-
Del resto anche la mancanza di sottoscrizione po determinato. Peraltro, la disdetta conte-
non rende la disdetta inesistente, e la stessa stuale integrerebbe sostanzialmente una ri-
può essere ratificata dalla parte interessata nunzia preventiva del conduttore alla rinno-

53 56
Cass., 21-09-2000, n. 12496 che ha ritenuto Cass., 23-11-1994, n. 9916; T. Cagliari, 29-01-
tale principio, avuto riguardo alle ragioni che lo 1997.
57
ispirano, applicabile anche in relazione alle loca- Cass., 23-05-1997, n. 4605.
58
zioni ad uso non abitativo; Cass., 24-11-1998, n. Cass., 30-05-1995, n. 6075.
59
11899; Cass., 02-08-1995, n. 8443. Cass., 08-08-1997, n. 7352.
54 60
Cass., 11-11-1991, n. 11982. Cass. 15-05-1995 n. 5314 contra P. Milano,
55
Cass., 11-11-1991, n. 11982. 14-01-1985.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
vazione tacita contrattuale61. Si è ancora rile- disdetta sia inviata per una scadenza succes-
vato che mentre che la disdetta notificata nel siva a quella reale contrattuale;
primo giorno seguente all’inizio del rapporto Nella prima ipotesi è pacifico in giurispru-
impedisce il verificarsi dell’effetto della rin- denza che la disdetta esplichi la sua piena ef-
novazione tacita, la predisposizione di una ficacia per la successiva scadenza reale del
disdetta contestuale alla stipulazione del con- contratto di locazione intercorrente tra le par-
tratto, assimilata ad una clausola di non rin- ti64.
novabilità della locazione, non incide solo In relazione alla seconda ipotesi la giurispru-
negativamente sul perfezionamento della fat- denza non ha fornito una soluzione unanime.
tispecie di rinnovazione tacita, ma piuttosto Tre invero sono state le risposte fornite dai
modifica originariamente, nell’esercizio di giudici di merito sul punto:
una pretesa autonomia negoziale, il contenuto a) si è ritenuto che la disdetta inviata per una
della locazione previsto dalla legge, esclu- scadenza successiva a quella corretta sia co-
dendo un elemento naturale del rispettivo munque idonea ad impedire la rinnovazione
(sotto)tipo contrattuale. La clausola contrat- del contratto alla scadenza anteriore corretta,
tuale di non rinnovabilità non serve ad impe- purché tempestiva rispetto alla stessa e sem-
dire la rinnovazione del rapporto, producendo pre che il tenore della stessa sia chiaro nel
una vicenda estintiva dello stesso, ma prov- manifestare la volontà di porre fine al rappor-
vede a programmare convenzionalmente, in to alla prima scadenza utile65.
difformità dal tipo legislativo, il contempe- b) si è reputata la disdetta indicata per una
ramento dei reciproci interessi e comporta- data erronea successiva inidonea a produrre
menti propri del locatore e del conduttore, gli effetti per tale data con conseguente rin-
collegati al momento della cessazione della novo fino alla prima scadenza successiva alla
locazione62. disdetta66.
c) si è ritenuto che poiché le scadenze fissate
La disdetta indicante una data di scadenza dal legislatore ai sensi della l. n. 392/1978 de-
non corretta: lineano il contenuto minimo del diritto del
La disdetta per finita locazione viene, nor- conduttore a continuare nella detenzione del-
malmente, inviata per una precisa data ritenu- l'immobile condotto in locazione (arg. ex art.
ta dal locatore quale scadenza effettiva del 79 stessa legge), ma non vietano al locatore
contratto inter partes. di chiedere il rilascio dell'immobile per una
È pacifico che nell'eventualità una successiva data successiva, senza che tale richiesta, fatta
legge di proroga venisse a procrastinare la prima della scadenza, assuma il significato di
scadenza convenzionale del contratto, la di- una volontà di rinnovo del rapporto che non
sdetta diverrebbe inefficace, in relazione alla potrebbe che essere quadriennale, la disdetta
data originaria anche se ciò non sia esplicita- indicante una data successiva a quella corret-
mente indicato dalla nuova legge e si appli- ta comporta che il rilascio vada dichiarato per
cheranno quindi le nuove scadenze previste la data successiva anche se errata67.
dallo ius superveniens, scadenze per le quali Problema analogo concerne l’erronea indica-
però la precedente disdetta sarebbe idonea ad zione della scadenza nel giudizio instaurato
impedire la tacita rinnovazione63. per ottenere la condanna al rilascio per finita
Nel caso in cui il locatore dia una indicazione locazione.
differente di scadenza contrattuale rispetto a La Cassazione ha tradizionalmente sostenuto
quella reale si possono realizzare due diffe- che il giudice può condannare il conduttore al
renti ipotesi: la prima è che la disdetta sia in- rilascio per una scadenza successiva a quella
viata per una scadenza anteriore a quella con-
trattuale.disdetta la seconda è che invece la 64
Cass., 19-03-1979, n. 1601; Cass., 02-07-1981,
n. 4301; Cass., 04-07-1986, n. 4411; Cass., 04-
61
N. IZZO, La disdetta contestuale al contratto 05-1989, n. 2076; Cass., 20-02-1996, n. 1318.
65
di locazione in Giust. civ. 1995, I, 2381. P. Firenze, 17-03-1987; P. Pisa 17-03-1993; T.
62
A. SCARPA , Aspetti sostanziali della discipli- Napoli 10-03-2000.
66
na delle locazioni, cit., 54 P. Milano 29 ottobre 1983
63 67
Cass., 28-01 1984, n. 694; T. Venezia, 10 dicembre 1985
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indicata dal locatore, senza necessità di appo- Ritengo che l’affermazione della Cassazione,
sita emendatio allorquando il contratto sia corretta in linea di principio vada però nel
scaduto in corso di causa. concreto commisurata al periodo d’inerzia del
Di recente però la Suprema Corte sembra a- locatore70 nel senso che se è vero che il per-
ver ammesso la condanna al rilascio per una durare del rapporto di locazione di per sé non
data successiva a quella indicata dall’attore e possa essere interpretato in maniera univoca,
anche al momento della pronunzia individua- pur tuttavia il decorso di un congruo periodo
ta d’ufficio dal giudice, sostenendo che non non è privo di significato. Quanto più è lun-
vi sono ragioni per escludere che il giudi- go il periodo d'inerzia del locatore, dunque,
ce possa condannare il conduttore a rila- tanto meno sono necessarie ulteriori circo-
sciare l'immobile in una data futura anche stanze atte a corroborarne il significato di
quando la scadenza della locazione non si manifestazione tacita di volontà di rinnova-
verifichi nel corso del giudizio ed il locatore zione.
indichi nell'intimazione di sfratto una data Sulla scorta di tali considerazioni ritengo che
erronea, correggendo l'errore nella succes- il comportamento del locatore, il quale alla
siva fase di merito, considerato che la do- comunicazione della disdetta ed all'effettiva
manda non perde la natura di azione di con- scadenza della locazione faccia seguire un
danna in futuro, che ad essa viene concor- congruo periodo d'inerzia, lasciando il con-
demente riconosciuta, nel passaggio dal duttore nella detenzione dell'immobile senza
procedimento speciale alla detta fase, ma dare inizio ad alcuna procedura nei suoi con-
soprattutto che la "causa petendi" della fronti, possa essere assunto - quando si ac-
domanda di rilascio dell'immobile per fini- compagni alla riscossione dei canoni senza
ta locazione è costituita dal rilascio alla diversa imputazione degli stessi, e in assenza
scadenza naturale, che va accertata dal di ogni altro indice contrario - come manife-
giudice in base alla normativa contrattuale o stazione tacita di volontà di rinnovazione del
legale che concretamente disciplina il contratto.
rapporto ed a prescindere dall'indicazione Al fine di valutare secondo un criterio prede-
delle parti, sicché non comporta mutamento terminato ed obiettivo la congruità del perio-
della domanda e reiezione della stessa l'e- do oltre il quale i predetti elementi siano da
ventuale errore, nel quale sia incorso il lo- soli sufficienti a superare la contraria manife-
catore nell'indicazione della data di scaden- stazione di volontà espressa con la disdetta,
za, né è ravvisabile ultra o extrapetizione può soccorrere la disciplina contenuta negli
nella rettifica operata dal giudice68. artt. 1 e 3 della legge n. 392/78.
Dal combinato disposto delle due norme, in-
Il rapporto tra disdetta e azione di rilascio: fatti, emerge che, avendo determinato la
il decorso del tempo. durata minima del contratto di locazione in
La giurisprudenza della Corte di Cassazione è quattro anni e avendo richiesto, per impedire
costante nel ritenere che qualora il locatore la rinnovazione tacita della locazione, la co-
abbia manifestato con la disdetta la sua vo- municazione della disdetta almeno sei mesi
lontà di porre termine al rapporto, la rinnova- prima della scadenza, il legislatore ha inteso
zione non può desumersi dalla permanenza l'inerzia delle parti, per un periodo inferiore a
del locatario nell'immobile locato dopo la tre anni e sei mesi, priva di significato in cor-
scadenza o dal fatto che il locatore abbia con- so di rapporto di locazione. Lo stesso para-
tinuato a percepire il canone senza proporre metro può essere ragionevolmente adoperato
tempestivamente azione di rilascio, oc- per ritenere che tre anni e sei mesi costitui-
correndo invece un suo comportamento posi- scano un termine di inerzia congruo per far
tivo idoneo ad evidenziare una nuova volon- assumere una valenza pregnante all'atteggia-
tà, contraria a quella precedentemente mani- mento delle parti che, dopo la disdetta, abbia-
festata per la cessazione del rapporto69.
n. 269; Cass., 22-02-1985, n. 1590; Cass., 16-06-
1983, n. 4149.
68 70
Cass. 22-09-2000, n. 12539. anche dr ciò sembra essere categoricamente e-
69
Cass., 28-09-1998, n. 9698; Cass., 14-01-1998, scluso da Cass., 14-01-1998, n. 269.
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no continuato a comportarsi come se il rap- di propria autonomia. In questo caso infatti il
porto perdurasse. godimento dell'intero compendio costituisce
Dal momento, però, che successivamente al- prestazione divisibile senza alcun vincolo so-
la disdetta ben potrebbe il locatore avere inte- lidale tra i locatori sicché non è configurabile
resse ad attendere lo spontaneo rilascio del- l'indivisibilità della relativa obbligazione e, di
l'immobile da parte del conduttore alla data di conseguenza, ciascuno dei locatori può legit-
scadenza, è soltanto da tale ultima data, e non timamente porre fine al rapporto, con riferi-
già dall'invio della disdetta, che va calcolato mento però unicamente al contratto da lui sti-
il periodo di inerzia71. pulato, alla pattuita scadenza, senza necessità
di integrare il contraddittorio con la parteci-
La disdetta e le azioni per il rilascio nelle pazione al giudizio degli altri locatori, salva
locazioni con pluralità di soggetti: la contraria prova del collegamento funziona-
Un'altra problematica emersa in tema di di- le dei distinti rapporti di locazione75.
sdetta è rappresentata dalla possibilità che il
conduttore sia in comunione di beni con il La stipulazione di un nuovo contratto e la
coniuge. modifica di singole clausole nel corso della
In questo caso poiché del rapporto di locazio- locazione:
ne scaturente da un contratto stipulato come Le parti nel corso della locazione potrebbero
conduttore da uno solo dei coniugi in regime nella loro autonomia decidere di stipulare un
di comunione legale dei beni, non è contitola- nuovo contratto di locazione. La giurispru-
re l'altro coniuge gli atti di diritto sostanziale denza ha avuto modo di affrontare il proble-
(nella specie: disdetta) non devono essere ma della compatibilità della stipulazione con
compiuti da e nei confronti di ambedue, e l’art. 79 della legge n. 392/78 escludendo
questi non sono litisconsorti necessari nelle l’esistenza di un contrasto con tale norma in
relative controversie72. Più in generale la Cor- quanto al stipula di un nuovo contratto non
te di Cassazione ha affermato che anche qua- limita la durata legale di quello in corso ma
lora il contratto di locazione sia stipulato da comporta una scadenza più favorevole al
più conduttori, la disdetta inviata ad uno solo conduttore. L’unica circostanza da tener pre-
di essi svolge piena efficacia anche nei con- sente è che effettivamente la nuova scadenza
fronti degli altri73. sia più favorevole al conduttore; in tal senso
Quando la pluralità di soggetti attiene al lato sarebbe da escludere la validità della stipula-
del locatore vige il principio della concorren- zione di un nuovo contratto allorquando la
za di pari poteri gestori in tutti i comproprie- stessa avvenga dopo la scadenza del termine
tari, con la conseguenza che ciascuno di essi per inviare la disdetta – senza che sia stata
è legittimato a dare disdetta del contratto e inviata - ma prima della scadenza del contrat-
ad agire conseguentemente, nei confronti to. In questo caso infatti (si immagini un con-
del conduttore, per il rilascio dell'immobile tratto che sarebbe venuto a scadere il 1.1.92 e
contro, senza che sia configurabile un'ipo- per il quale entro il 1.7.91 nessuna disdetta è
tesi di litisconsorzio necessario con gli altri stata inviata), la stipulazione di un nuovo
comproprietari74. contratto per soli quattro anni (ad esempio a
Diversa è la situazione allorquando una parte, far data dal 1.9.91) comporterebbe soltanto in
sia pure al fine di realizzare un interesse uni- apparenza una data più favorevole per il con-
tario prenda in locazione da una pluralità di duttore (1.9.95), ma in realtà sarebbe meno
proprietari, con contratti separati, ancorché favorevole essendosi il contratto per mancata
consacrati in un unico contesto documentale, disdetta per un periodo più lungo (nella spe-
diverse porzioni immobiliari ciascuna dotata cie fino al 1.1.96).
Aspetti problematici in parte diversi riguar-
71
T. Napoli, 25-02-2002; T. Napoli, 11-05-2001; dano i contratti sorti anteriormente alla legge
P. Napoli 28-07-1998. n. 392/78, sui quali ci si soffermerà in segui-
72
P. Bergamo, 29-01-1983 (ord.), T. Roma. 17- to.
05-1984, contra P. Recco, 27-05-1982.
73
Cass., 17-05-1999, n. 4797.
74 75
Cass. 19-09-2001 n. 11806. Cass., 13-07-1983, n. 4793.
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Il problema pratico si pone naturalmente al trettanto pacifico è che inoltre, la novazione
momento in cui il locatore dopo che sia stato deve essere connotata non solo dall'aliquid
stipulato il contratto nuovo e dopo alcuni novi, ma anche dagli elementi dell'animus
taciti rinnovi della locazione decide di novandi inteso come manifestazione inequi-
riottenere la disponibilità dell’immobile voca dell'intento novativo, e della causa no-
calcolando la scadenza. In questi casi può vandi intesa come interesse comune delle
accadere che il conduttore imposti la propria parti all'effetto novativo76; nel caso in cui le
difesa agganciando la data di scadenza al parti abbiano però pattuito una nuova sca-
vecchio contratto perché in questo modo la denza più favorevole al conduttore la modifi-
locazione finisce per scadere cazione della clausola sulla durata è autono-
successivamente. Un esempio: un contratto è mamente sufficiente a modificare la data di
stato stipulato con decorrenza 30 aprile 1980 cessazione del rapporto.
e durata quadriennale; al 30 aprile 1984 non è Il problema si pone invece per l’ipotesi in cui,
stato disdettato e si è tacitamente rinnovato mancando una pattuizione scritta o comunque
fino al 30 aprile 1988. In data 20 giugno 1986 la prova in ordine all’effettiva volontà di mo-
le parti però hanno stipulano un nuovo dificare la data di scadenza del contratto, una
contratto di locazione con scadenza 20 giu- parte pretenda di trarre da elementi estrinseci,
gno 1990, il quale si rinnova tacitamente alla quali un aumento consistente del canone di
cadenza del 20 giugno 1994. In data 15 locazione, l’esistenza di un nuovo contratto e
dicembre 1997 il locatore intima la disdetta di conseguenza di nuove scadenze da deter-
per la scadenza 20 giugno 1998 e inizia il minarsi in base all’art.1 della legge n. 392/78
giudizio di convalida. Il conduttore potrebbe a far data dalla nuova stipulazione.
difendersi sostenendo che il contratto è sorto In questo caso, in mancanza cioè di prova di
il 30.4.84 e in assenza di disdette tempestive una modifica della clausola concernente la
si è tacitamente rinnovato fino al 30.4.88 al durata, rileva la circostanza che la novazio-
30.4.92 al 30.4.96 e al 30.4.2000 e che quindi ne oggettiva del contratto va ravvisata nella
la disdetta del 1997 sarebbe al più valida per sola ipotesi in cui le parti sostituiscono alla
il 2000 e non per il 1998. In questo caso però originaria obbligazione una nuova obbliga-
ciò che rileva è che, naturalmente, al momen- zione avente oggetto o titolo diverso, sempre-
to della stipulazione del nuovo contratto nel ché risulti in modo non equivoco la volontà
giugno 1986 le parti hanno stabilito una nuo- di estinguere la precedente obbligazione e di
va scadenza all’epoca più favorevole per il sostituirla con una nuova; non può pertanto
conduttore e dunque dovrebbe ritenersi cor- presumersi la novazione di un contratto di
retta
Fino laall’entrata
scadenza indicata
in vigore
dal locatore.
della legge n. locazione e quindi la stipulazione di uno
431/98 vigeva il principio della libertà di nuovo sulla base della mera adesione del
forme per la stipula del contratto di locazione conduttore ad una proposta del locatore di un
e dunque si poteva porre il problema della aumento di canone per adeguarlo al mutato
prova della stipulazione di un nuovo contrat- potere d'acquisto della moneta restando
to. inalterati tutti gli altri elementi del rapporto e
Se vi è contatto scritto nulla quaestio; al fine mancando la espressa manifestazione di una
di determinare la scadenza della locazione è volontà novativa77.
sufficiente la produzione del contratto senza Se le parti invocano la stipulazione di un
necessità di affrontare il problema degli ele- nuovo contratto successivamente all’entrata
menti necessari al fine della sussistenza di in vigore della legge n. 431/98 non possono
un’ipotesi di novazione. provarlo né per testimoni né per presunzioni,
Vero è infatti che, come insegna la Corte di dal momento che ai sensi dell’art. 1 comma 4
Cassazione, le sole variazioni di misura del della suddetta legge per la stipula di validi
canone e la modificazione del termine di sca-
denza non sono di per sé indice della nova- 76
Cass., 19-11-1999, n. 12838; Cass., sez. III, 09-
zione di un rapporto di locazione, trattandosi 07-1998, n. 6680; T. Napoli [ord.] 10-11-2000 T.
di modificazioni accessorie della correlativa Napoli 16-11-2001;
77
obbligazione o di modalità non rilevanti; al- Cass., 10-05-1996, n. 4427; Cass., 15-01-1997,
n. 374; T. Napoli 29-09-2000.
Roma 02-07-2003 19
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contratti di locazione è richiesta la forma parte che invoca la proroga, presumendosi in
scritta, in carenza di tale forma, richiesta ad assenza di prova che il contratto fosse sogget-
substantiam78. to al normale regime giuridico79, fermo re-
stando il venir meno di tale onere nel caso in
3b) I contratti sorti anteriormente alla leg- cui l'assoggettamento del rapporto al regime
ge n. 392/78 di proroga costituisca un dato pacifico tra le
parti80.
I contratti di locazione di immobili destinati In linea teorica colui che invoca la soggezio-
ad uso abitativo sorti anteriormente ma anco- ne a proroga potrebbe dimostrare che la loca-
ra in corso all’entrata in vigore della legge n. zione aveva all’epoca i requisiti per rientrare
392/78 trovano una disciplina particolare in una qualsiasi delle leggi di proroga.
quanto alla determinazione della loro durata Nella pratica le parti si limitano a dimostrare
negli art. 58 e 65 della legge n. 392/78 la sussistenza dei requisiti necessari per la
soggezione a proroga previsti dal d.l. 24 giu-
I contratti in corso soggetti a proroga nel gno 1978 n. 298 (convertito in l. 28 luglio
1978 1978 n. 395) e cioè che il contratto fosse in
L’art. 58 della legge n. 392/78 recitava: corso nel 1978 e che il reddito complessivo
I contratti di locazione e sublocazione di im- netto del nucleo familiare del conduttore nel
mobili urbani adibiti ad uso di abitazione e 1977 non fosse superiore a £ . 8.000.000.
soggetti a proroga secondo la legislazione L'espressione reddito complessivo netto e-
vigente si considerano prorogati ed hanno la sprime un concetto tecnico di diritto tributa-
durata prevista nell'art. 1 con le seguenti de- rio che ha come riferimento il reddito impo-
correnze: nibile, già maturato alla data di quella legge
a) dal 1º gennaio 1979, per i contratti stipu- che lo pone come termine paradigmatico;
lati anteriormente al 31 dicembre 1952; conseguentemente, tale reddito è quello rela-
b) dal 1º luglio 1979, per i contratti stipulati tivo all'anno 1977 e costituente l'oggetto della
fra il 1º gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963; denuncia dei redditi del maggio 1978 e non,
c) dal 1º gennaio 1980, per i contratti stipu- invece, quello relativo al periodo 1 luglio
lati dopo il 7 novembre 1963. 1977-30 giugno 1978, e senza che possano
La norma disciplina l’ipotesi dei contratti per avere rilievo i mutamenti successivi nelle
i quali, per effetto della disciplina vincolisti- condizioni economiche del conduttore81. La a
ca precedente, la scadenza contrattuale era natura tecnica del termine comporta inoltre
tata autoritativamente prorogata. che lo stesso coincide con la somma dei pro-
Si è visto che la legislazione anteriore alla venti al netto dei contributi previdenziali e
legge n. 392/78 aveva previsto una serie di con detrazione degli oneri deducibili, ma sen-
ipotesi nelle quali la durata le locazioni di za sottrazione dell'imposta corrisposta o trat-
immobili adibiti ad uso abitativo era proroga- tenuta alla fonte dal datore di lavoro82. Tale
ta . Si è anche visto che il principio comune a reddito inoltre è composto dalla somma dei
tutte le leggi di proroga era che i contratti una redditi imputati al conduttore nonché agli al-
volta ricaduti nell’alveo della disciplina della tri soggetti d'imposta, che abbiano la residen-
proroga vi rimanevano. za anagrafica nell'alloggio locato (e relativi
Ne discende che è sufficiente provare che un all'anno precedente a quello dell'entrata in vi-
contratto di locazione sorto anteriormente alla gore della legge di proroga), con esclusione,
legge n. 392/8 fosse ricaduto nella disciplina
di una delle leggi di proroga per ritenere ap- 79
Cass., 28-11-1997, n. 12078; Cass., 14-11-
plicabile l’art. 58 della legge n. 392/78. 1989, n. 4837; Cass., 11-08-1988, n. 4933; Cass.,
La giurisprudenza ha in primo luogo precisa- 16-12-1988, n. 6859; Cass., 22-02-1985, n. 1590;
to che l’onere di provare la soggezione a pro- T. Napoli 09-03-2001.
roga delle locazioni al momento dell’entrata 80
Cass., 16-12-1982, n. 6936.
81
in vigore della legge n. 392/78 incombe alla Cass., 05-03-1992, n. 2618; Cass., 17-12-1984,
n. 6610..
82
Cass., 03-04-1987, n. 3236; Cass., 17-12-1984,
78
T. Napoli 26-06-2002. n. 6610.
Roma 02-07-2003 20
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
pertanto, di coloro che pur coabitando di fatto sfratti ha infatti previsto un diverso dies a
con il conduttore hanno diversa residenza a- quo del nuovo quadriennio per il quale sono
nagrafica83. stati ulteriormente prorogati i contratti
La Cassazione ha affermato che la copia della Il quadriennio per i contratti sorti anterior-
dichiarazione del reddito resa all'ufficio delle mente al 31.12.1952 (art. 58 lettera a) inizia
imposte dirette, che non sia corredata da do- a decorrere dal 1.1.1979 e dunque la prima
cumenti giustificativi o corroborata dal con- scadenza è stata quella del 1.1.83. poi in as-
trollo dell'ufficio, concreta un mero atto di senza di disdette 1.1.87, 1.1.91, 1.1.95,
parte con valore indiziario, che può essere 1.1.99. 1.1.2003 ,prima scadenza successiva
superato da nozioni di comune esperienza e alla legge n. 431/98 da potersi considerare ai
da presunzioni semplici, e, quindi, a maggior fini del transito nel nuovo regime per le ra-
ragione, non può ritenersi sufficiente, al fine gioni che si diranno in seguito.
sopra indicato, la produzione del solo model- Il quadriennio per i contratti sorti fra il 1º
lo 101, attestante i proventi corrisposti al gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963 (art. 58
conduttore dal suo datore di lavoro, poiché lettera b) inizia a decorrere dal 1.7.1979 e
esso non è sufficiente a dimostrare né la sua dunque la prima scadenza è stata quella del
avvenuta presentazione a titolo di dichiara- 1.7.83. poi in assenza di disdette 1.7.87,
zione dei redditi, né la mancanza di altri red- 1.7.91, 1.7.95, 1.7.99, prima scadenza suc-
diti in capo allo stesso conduttore o agli altri cessiva alla legge n. 431/98 da potersi consi-
componenti della sua famiglia anagrafica84. derare ai fini del transito nel nuovo regime
Nella pratica però, in assenza di riscontri con- per le ragioni che si diranno in seguito.
trari e di contestazioni specifiche - tenuto Il quadriennio per la grande massa di contratti
conto soprattutto delle difficoltà per il locato- sorti dopo il 7 novembre 1963 (art. 58 lettera
re di provare il reddito del conduttore – si re- c) anteriormente al 31.12.1952 inizia a de-
puta sufficiente l’attestazione dell’ufficio del- correre dal 1.1.1980 e dunque la prima sca-
le imposte in merito alle dichiarazioni de red- denza è stata quella del 1.1.84. poi in assenza
diti dei componenti la famiglia anagrafica del di disdette 1.1.88, 1.1.92, 1.1.96, 1.1.2000,
conduttore. prima scadenza successiva alla legge n.
Se dunque sono documentati i presupposti 431/98 da potersi considerare ai fini del tran-
per la soggezione a proroga del contratto di sito nel nuovo regime per le ragioni che si di-
locazione nel 1978 al fine individuare la sca- ranno in seguito85.
denza del contratto occorre la prova della da-
ta di inizio della locazione che incombe sul I contratti in corso non soggetti a proroga
locatore che agisce per ottenere il rilascio e nel 1978
può essere fornita secondo le regole ordinarie
del processo disciplinato dall’artt. 447 bis Il primo comma dell’art. 65 della legge n.
c.p.c. 392/78 recitava:
Il locatore in questo caso non è tenuto a pro- Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applica-
vare con precisione la data di inizio della lo- no anche ai contratti in corso alla data di en-
cazione, essendo sufficiente che sulla scorta trata in vigore della presente legge e non
di quanto previsto dall’art. 58 della legge n. soggetti a proroga, detraendosi per la deter-
392/78 dimostri se la locazione sia sorta: minazione della durata prevista dall’articolo
anteriormente al 31 dicembre 1952; 1, il tempo già trascorso dall’inizio della lo-
fra il 1º gennaio 1953 ed il 7 novembre 1963; cazione o, in caso di intervento di rinnovo
oppure dopo il 7 novembre 1963. contrattuale, dalla data di esso.
A seconda della data di insorgenza il legisla- Il sistema per l’individuazione dell’esatta
tore, al fine di scaglionare nel tempo la fine scadenza è meno macchinoso di quello che
delle locazioni ed evitare la concomitanza di
85
Nell’allegato 5: la durata dei contratti di lo-
cazione di immobili destinati ad uso abitativo
83
Cass., 22-05-1990, n. 4606; Cass., 17-12-1984, è riportato uno schema di motivazione per
n. 6610. l’individuazione della scadenza dei contratti ai
84
Cass., 22-01-1990, n. 337. quali si applica l’art. 58 della legge n. 392/78.
Roma 02-07-2003 21
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
sembra. norma dell'articolo precedente.
In effetti è sufficiente individuare la data di La nuova locazione è regolata dalle stesse
insorgenza del contratto o dell’ultimo rinnovo condizioni della precedente, ma la sua durata
anteriore al 30.7.78 e far decorrere da quella è quella stabilita per le locazioni a tempo in-
data l’inizio del quadriennio di cui all’art.1 determinato.
L’individuazione della scadenza dei contratti Se è stata data licenza, il conduttore non può
non soggetti a proroga presuppone però opporre la tacita rinnovazione, salvo che
l’individuazione della disciplina anteriore al consti la volontà del locatore di rinnovare il
1978 che per tali contratti era quella codici- contratto.
stica. Dal complesso delle norme si ricava che se la
Tre in particolare sono gli articoli del c..c che locazione è sorta come locazione a tempo
vengono in rilievo l’art. 1574: Locazione indeterminato trattandosi, nella maggioranza
senza determinazione di tempo, l’art. 1596: delle controversie, di case senza arredamento
Fine della locazione per lo spirare del termine o per le quali non è dedotto che sono appar-
e l’art. 1597: Rinnovazione tacita del tamenti ammobiliati la durata è da intendersi
contratto. di un anno, ma con la salvezza degli usi loca-
1574. Locazione senza determinazione di li, che in subiecta materia finiscono per svol-
tempo. Quando le parti non hanno determi- gere un ruolo fondamentale.
nato la durata della locazione, questa si in- Nel caso di camere o appartamenti ammobi-
tende convenuta: liati la durata corrisponde all'unità di tempo a
1) se si tratta di case senza arredamento di cui è commisurata la pigione (normalmente
mobili o di locali per l'esercizio di una pro- mese o anno).
fessione, di un'industria o di un commercio, In ogni caso se prima della scadenza stabilita
per la durata di un anno, salvi gli usi locali; a norma dell'art. 1574 una delle parti non co-
2) se si tratta di camere o di appartamenti munica all'altra disdetta nel termine fissato
mobiliati, per la durata corrispondente all'u- dalle norme corporative o, in mancanza, in
nità di tempo a cui è commisurata la pigione; quello determinato dalle parti o dagli usi la
3) se si tratta di cose mobili, per la durata locazione si rinnova.
corrispondente all'unità di tempo a cui è La locazione per un tempo determinato dalle
commisurato il corrispettivo; parti cessa invece, nella disciplina codicisti-
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore ca, con lo spirare del termine, senza che sia
per l'arredamento di un fondo urbano, per la necessaria la disdetta e si rinnova se se, sca-
durata della locazione del fondo stesso (c. duto il termine di essa, il conduttore rimane
1596, 1600, 1616, 1630, 1800) ed è lasciato nella detenzione della cosa loca-
ta .
1596. Fine della locazione per lo spirare del La nuova locazione è regolata dalle stesse
termine. La locazione per un tempo deter- condizioni della precedente, ma, circostanza
minato dalle parti cessa con lo spirare del importantissima per i fini che qui interessano,
termine, senza che sia necessaria la disdetta. la sua durata è quella stabilita per le locazioni
La locazione senza determinazione di tempo a tempo indeterminato.
non cessa, se prima della scadenza stabilita a In concreto se il locatore ad esempio prova
norma dell'art. 1574 una delle parti non co- l’esistenza di un contratto a tempo determi-
munica all'altra disdetta (c. 13732) nel ter- nato ad esempio con durata dal 1.9.65 al
mine fissato dalle norme corporative o, in 1.9.67 non disdettato e risulta che il condutto-
mancanza, in quello determinato dalle parti o re nel 1978 era ancora nell’immobile, dovrà
dagli usi. ritenersi che allo spirare della locazione nel
1597. Rinnovazione tacita del contratto. 1967 la stessa si è rinnovata secondo gli usi
La locazione si ha per rinnovata se, scaduto locali o in mancanza per un anno.
il termine di essa, il conduttore rimane ed è Se ad esempio l’immobile è ubicato a Napoli
lasciato nella detenzione della cosa locata o dove la scadenza d’uso86 è il quattro maggio
se, trattandosi di locazione a tempo indeter-
minato, non è stata comunicata la disdetta a
86
Gli usi si reperiscono nelle raccolte locali di
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Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
la locazione scaduta il 1.9.67 si rinnova taci- versa da quella vista in relazione ai contratti
tamente fino al 4.5.68 e poi al 4.5.69 ecc. fino sorti nella vigenza della legge sull’equo ca-
al 4.5.78. Il 4.5.78 si realizza l’ultimo rinno- none.
vo tacito prima dell’entrata in vigore della Si è detto in quell’occasione che nel caso in
legge n. 392/78 fino al 4.5.79, ma per effetto cui le parti abbiano però pattuito una nuova
del disposto di cui all’art, 65 della suddetta scadenza più favorevole al conduttore la mo-
legge il quadriennio di cui all’art.1 va calco- dificazione della clausola sulla durata è auto-
lato dal 4.5.78 e quindi la prima scadenza è il nomamente sufficiente a modificare la data di
4.5.82 (il tenore letterale dell’art. 65 impor- cessazione del rapporto senza necessità di in-
rebbe di calcolare la durata del quadriennio a dagine sulla natura novativa del rapporto.
far data dal 30.7.78 quindi fino al 30.7.82 per Nel caso di contratti sorti anteriormente al
poi detrarre il tempo già trascorso tra il 4.5.78 1978 e soggetti a proroga, invece, l’art. 58
e il 30.7.78 con l’effetto di ottenere sempre la della legge n. 392/78 al fine di individuare al
scadenza 4.5.82). In assenza di disdette la lo- data di decorrenza della proroga quadriennale
cazione si rinnova fino al 4/5/86, al 4/5/90 ed da tale articolo prevista suddivide le locazioni
al 4/5/94, al 4/5/98 e al 4.5.2002, la quale in base alla data di insorgenza delle stesse. Se
costituisce la prima scadenza successiva alla nel corso del rapporto invece vi è stato un
legge n. 431/98 da potersi considerare ai fini nuovo contatto diviene fondamentale stabilire
del transito nel nuovo regime per le ragioni se vi è s tata o meno novazione. Se infatti non
che si diranno in seguito87. si è stabilita tra le parti soltanto una scadenza
La disposizione dell’art. 65 si applica altresì a diversa per rinnovare la locazione, la pattui-
quei contratti non soggetti a proroga in quan- zione non incide sulla data di inizio della lo-
to avevano la propria scadenza stabilita dalle cazione che agli effetti del calcolo di cui
parti successiva all’entrata in vigore della all’art. 58 dovrà sempre essere considerata
legge n. 392/78 (30-7-78)e alla scadenza quella iniziale. Se invece vi è stata una nova-
dell’ultima proroga legale (31-7-78)88 in zione allora la locazione deve ritenersi sorta
quanto essendo tali contratti destinati a dura- al momento della novazione. Per esservi no-
re per forza intrinseca oltre quel termine, per vazione però si è visto non è sufficiente la
essi non è concettualmente configurabile una modifica degli elementi accessori scadenza e
proroga legale della durata89. canone, ma il giudice dovrà in concreto valu-
tare l’esistenza non solo dall'aliquid novi, ma
La stipulazione di un nuovo contratto ante- anche degli elementi dell'animus novandi in-
riormente all’entrata in vigore della legge n. teso come manifestazione inequivoca dell'in-
392/78 tento novativo, e della causa novandi intesa
In relazione ai contratti sorti anteriormente come interesse comune delle parti all'effetto
all’entrata in vigore della legge n. 392/78 e in novativo90.
particolare con riferimento ai contratti disci- Quando invece il nuovo contratto o la nuova
plinati dall’art. 58 (contratti soggetti a proro- scadenza siano stati pattuiti dopo il
ga) la stipulazione di un nuovo contratto nel 30.7.1978, i problemi ermeneutici sono gli
corso del rapporto locativo, ma prima stessi dei contratti sorti nella vigenza della
dell’entrata in vigore della legge n. 392/78, legge n. 392/78.
va considerata in un’ottica parzialmente di-
3c) I contratti stipulati nella vigenza della
legge n. 359/92
solito provinciali.
87
Nell’allegato 5: la durata dei contratti di lo-
cazione di immobili destinati ad uso abitativo
La stipulazione di un contratto in deroga alla
è riportato uno schema di motivazione per legge n. 392/78 con previsione di espressa
l’individuazione della scadenza dei contratti ai rinuncia del locatore alla facoltà di dare
quali si applica l’art. 65 della legge n. 392/78.
90
Cass., 19-11-1999, n. 12838, cit.; Cass., sez.
88
Cass., 22-08-1989, n. 3738; Cass., 16-12-1988, III, 09-07-1998, n. 6680, cit.; Cass., 10-05-1996,
n. 6859; Cass., 09-11-1987, n. 8267. n. 4427, cit.; Cass., 15-01-1997, n. 374, cit.;
89
Cass., 20-02-1991, n. 1799. Cass., 19-04-1990, n. 3240.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
disdetta al contratto alla prima scadenza, grado in linea retta;
era prevista dall’art. 11 della legge n. 359/92, b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio
abrogato dalla legge n. 431/98 – di cui si so- o da parte del coniuge o dei parenti entro il
no già esaminati i profili generali. secondo grado in linea retta, di una delle at-
Per quel che attiene in maniera specifica al tività indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di
tema della durata del contratto, va segnalato pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di
in primo luogo che il contratto in deroga po- diritto pubblico, all'esercizio di attività ten-
teva nascere come strumento per regolare un denti al conseguimento delle loro finalità isti-
rapporto che insorgeva in quel momento tra tuzionali;
le parti oppure come contratto stipulato nel c) demolire l'immobile per ricostruirlo ovve-
corso di un rapporto già regolamentato dalla ro procedere alla sua integrale ristruttura-
legge n. 392/78. zione o completo restauro ovvero eseguire su
Nel secondo caso la rinunzia del locatore alla di esso un intervento sulla base di un pro-
facoltà di dare disdetta, la pattuizione di un gramma comunale pluriennale di attuazione
nuovo canone, la volontà di far transitare il ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il
rapporto di locazione nell’alveo di una nuova possesso della prescritta licenza o concessio-
disciplina e l’interesse delle parti a vedere la ne è condizione per l'azione di rilascio; gli
locazione disciplinata in un nuovo contesto effetti del provvedimento di rilascio si risol-
normativo sono tutti elementi che portano a vono se, prima della sua esecuzione, siano
ritenere realizzatasi una vera e propria nova- scaduti i termini della licenza o della conces-
zione e di conseguenza semplificano il pro- sione e quest'ultima non sia stata nuovamente
blema dell’individuazione delle scadenze, da disposta;
individuarsi alla stregua unicamente del nuo- d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere
vo contratto. la superficie dei locali adibiti alla vendita
Il contratto stipulato ai sensi dell’art. 11 della conforme a quanto previsto nell'articolo 12
legge n. 359/92 si caratterizza sotto il profilo della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai rela-
della durata da una maggiore tendenziale sta- tivi piani comunali, sempre che le opere da
bilità non essendo consentito al locatore alla effettuarsi rendano incompatibile la perma-
scadenza del primo quadriennio di esercitare nenza del conduttore nell'immobile. Anche in
il diritto potestativo di porre fine alla loca- tal caso il possesso della prescritta licenza o
zione, se non nel caso in cui intendesse adibi- concessione è condizione per l'azione di rila-
re l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso scio; gli effetti del provvedimento di rilascio
le opere di cui, rispettivamente, agli articoli si risolvono alle condizioni previste nella
29 e 59 della legge n. 392 del 1978. precedente lettera c).
La disciplina della durata della locazione è L’art. 59 della legge n. 392/78 altresì richia-
dunque modellata parzialmente su quella pre- mato dalla legge n. 359/92 disciplina la facol-
vista della legge n. 392/78 per gli immobili tà di recesso del locatore di immobile adibito
destinati ad uso non abitativo di cui all’art. 27 ad uso abitativo nel regime transitorio per i
della suddetta legge. contratti prorogati ai sensi dell’art. 58 della
In relazione a tali immobili l’art. 29 della legge n. 392/78
legge n. 392/78 prevede le ipotesi in cui alla La norma recita:
scadenza del primo periodo di sei (o, per le Recesso del locatore. Nei casi di cui all'ar-
locazioni alberghiere nove) anni il locatore ticolo precedente il locatore può recedere in
può impedire il rinnovo della locazione. ogni momento dal contratto dandone comu-
La norma recita: nicazione al conduttore mediante lettera rac-
Diniego di rinnovazione del contratto alla comandata e con un preavviso di almeno sei
prima scadenza. Il diniego della rinnova- mesi:
zione del contratto alla prima scadenza di cui 1) quando abbia la necessità, verificatasi
all'articolo precedente è consentito al locato- dopo la costituzione del rapporto locatizio, di
re ove egli intenda: destinare l'immobile ad uso abitativo, com-
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o merciale, artigianale o professionale proprio,
del coniuge o dei parenti entro il secondo del coniuge o dei parenti in linea retta entro

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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
il secondo grado; ne non si applica nei confronti delle persone
2) quando, volendo disporre dell'immobile che si sono trasferite nell'immobile assieme
per abitazione propria, del coniuge o dei al conduttore;
propri parenti in linea retta fino al secondo 8) quando il conduttore non occupa conti-
grado oppure quando, trattandosi di ente nuativamente l'immobile senza giustificato
pubblico o comunque con finalità pubbliche, motivo.
sociali, mutualistiche, cooperativistiche, assi- Nelle ipotesi di cui ai numeri 4) e 5) del pre-
stenziali o di culto che voglia disporre del- cedente comma, il possesso della licenza o
l'immobile per l'esercizio delle proprie fun- concessione è condizione per l'azione di rila-
zioni, offra al conduttore altro immobile ido- scio. Gli effetti del provvedimento di rilascio
neo per cui sia dovuto un canone di locazione si risolvono alle condizioni previste nella let-
proporzionato alle condizioni del conduttore tera c) dell'articolo 29.
medesimo e comunque non superiore del 20 Alla procedura per il rilascio dell'immobile si
per cento al canone del precedente immobile applicano le norme di cui ai precedenti arti-
e assuma a suo carico le spese di trasloco. coli 30 e 56.
Quando l'opposizione del conduttore all'a- Dal momento cha l’art.11 della legge n.
zione del locatore risulti infondata, questi po- 359/92 fa riferimento alla ”intenzione” - ter-
trà essere esonerato dalle spese di trasloco; mine utilizzato già dall’art. 29 della legge n.
3) quando l'immobile locato sia compreso in 392/78 - e non alla “necessità” -termine uti-
un edificio gravemente danneggiato che deb- lizzato dall’art. 59 della legge n. 392/78 – an-
ba essere ricostruito o del quale debba essere che per le ipotesi contemplate nell’art. 59 de-
assicurata la stabilità e la permanenza del ve ritenersi che sia sufficiente per il locatore
conduttore impedisca di compiere gli indi- provare la serietà dell’intenzione di adibire
spensabili lavori; l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le
4) quando il proprietario intenda demolire o opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29
trasformare notevolmente l'immobile locato e 59 della legge n. 392 del 1978.
per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi
di appartamento sito all'ultimo piano, quan- 3d) I contratti stipulati nella vigenza della
do intenda eseguire sopraelevazioni a norma legge n. 431/98
di legge, e per eseguirle sia indispensabile
per ragioni tecniche lo sgombero dell'appar- L’art. 2 della legge n. 431/1998 prevede due
tamento stesso; principali tipologie di contratti di locazione di
5) quando l'immobile locato sia di interesse immobili adibiti ad uso abitativo.
artistico o storico, ai sensi della legge 1º giu-
gno 1939, n. 1089, nel caso in cui la compe- I contratti a canone libero
tente sovraintendenza riconosca necessario Al comma 1 e al comma 2 l’art. 2 della legge
ed urgente che si proceda a riparazioni o re- n. 431/98 prevede che:
stauri, la cui esecuzione sia resa impossibile 1. Le parti possono stipulare contratti di lo-
dallo stato di occupazione dell'immobile; cazione di durata non inferiore a quattro an-
6) quando il conduttore può disporre di altra ni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati
abitazione idonea alle proprie esigenze fami- per un periodo di quattro anni, fatti salvi i
liari nello stesso comune ovvero in un comu- casi in cui il locatore intenda adibire l'immo-
ne confinante; bile agli usi o effettuare sullo stesso le opere
7) quando il conduttore, avendo sublocato di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobi-
parzialmente l'immobile, non lo occupa le alle condizioni e con le modalità di cui al
nemmeno in parte, con continuità. Si presume medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza
l'esistenza della sublocazione quando l'im- del contratto, ciascuna delle parti ha diritto
mobile risulta occupato da persone che non di attivare la procedura per il rinnovo a nuo-
sono alle dipendenze del conduttore o che ve condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
non sono a questo legate da vincoli di paren- contratto, comunicando la propria intenzione
tela o di affinità entro il quarto grado, salvo con lettera raccomandata da inviare all'altra
che si tratti di ospiti transitori. La presunzio- parte almeno sei mesi prima della scadenza.

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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
La parte interpellata deve rispondere a mez- Mi sembra preferibile la tesi di coloro che ri-
zo lettera raccomandata entro sessanta gior- conoscono l’efficacia suppletiva dell’art. 2
ni dalla data di ricezione della raccomandata comma 1 della legge n. 431/98 anche in rela-
di cui al secondo periodo. In mancanza di ri- zione all’ipotesi di omessa determinazione
sposta o di accordo il contratto si intenderà della scadenza93.
scaduto alla data di cessazione della locazio- Altra questione concerne la possibilità di pre-
ne. In mancanza della comunicazione di cui vedere un rinnovo per un periodo superiore ai
al secondo periodo il contratto è rinnovato quattro anni o se una pattuizione del genere
tacitamente alle medesime condizioni. rientri nel divieto di cui all’art.13.comma 3.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi Preferirei l’opinione di chi ritiene che la
del comma 1, i contraenti possono avvalersi compressione dell’autonomia delle parti in
dell'assistenza delle organizzazioni della pro- tanto ha ragion d’essere in quanto sia volta ad
prietà edilizia e dei conduttori. impedire l’abbreviazione della durata della
Il modello c.d. a “canone libero” lascia nella locazione94.
piena volontà delle parti la determinazione Il dato testuale della norma, così come si è
del canone, controbilanciando l’ampia auto- visto per l’abrogato art. 3 della legge n.
nomia con una disciplina della durata impera- 392/78, porta a ritenere che se però le parti
tivamente imposta e tesa a garantire la stabili- stabiliscano una durata maggiore di quattro
tà del rapporto. La durata quadriennale è da anni per il primo periodo della locazione, in
considerarsi la minima consentita, come e- assenza di pattuizione esplicita il rinnovo sia
merge dal dato testuale “durata non inferio- per soli quattro anni.
re”. Decorsi i primi quattro anni o l’eventuale pe-
La pattuizione di una durata inferiore al qua- riodo maggiore stabilito dalle parti il contrat-
driennio è sanzionata dall’art. 13 comma 3 to si rinnova per ulteriori quattro anni, a me-
della legge n., 431/98 secondo il quale è no che il locatore non eserciti validamente la
nulla ogni pattuizione volta a derogare ai li- facoltà di diniego del rinnovo per uno dei
miti di durata del contratto stabiliti dalla motivi tassativamente elencati nell’art. 3.
presente legge. Così poi come accadeva per i Il modello è quello già sperimentato dalla
contratti che prevedevano una durata inferio- legge n. 392/78 per gli immobili adibiti ad
re a quella prevista dall’art.1 della legge n. uso non abitativo e dalla legge n. 359/92 per
392/78 , anche per i nuovi contratti la durata gli immobili adibiti ad uso abitativo.
del contratto viene ad essere sostituita da L’art. 14 della legge n. 392/78 ha abrogato
quella legale imperativa di cui all'art. 2 l. n. l’art. 3 della legge n. 392/78 che prevedeva
431/98 a norma dell'art. 1419, 2º comma, c.c. alla scadenza del primo quadriennio la facoltà
La dottrina si è posta il problema delle con- per entrambe le parti di impedire sic et sim-
seguenze dell’omessa determinazione pliciter, con una manifestazione di volontà
contrattuale della durata del rapporto91 in tempestivamente comunicata, la rinnovazione
quanto non è stata riproposta la formulazione del contratto. L’interpretazione letterale
dell’art.1 della legge n. 392/78 che espressa- dell’art. 1 della legge n. 431/98 che riconosce
mente prevedeva l’applicazione della durata ad entrambe le parti la facoltà di dare disdetta
quadriennale anche all’ipotesi di omessa de- solo alla scadenza del secondo quadriennio
terminazione della scadenza. Il dubbio posto imporrebbe di ritenere che il conduttore non
dalla dottrina è se in questo caso non si verta potrebbe porre fine alla locazione alla prima
in ipotesi di nullità del contratto per indeter- scadenza. Per superare un tale paradosso er-
minatezza dell’oggetto proponendo la salvez- meneutico in primo luogo si è proposto il ri-
za attraverso il meccanismo della conversione corso al criterio storico di interpretazione
ai sensi dell’art.1424 in una clausola di op-
zione per il conduttore92. 93
A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abita-
tive dopo le riforme, Padova, 1999, 54; A. CAR-
91
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca- RATO, Commento alla legge 9 dicembre 1998, n.
zioni abitative, cit., 35. 431. Art. 2 in Rass. Loc. e cond., 1999, 24.
92 94
C. MARTONE, la nuova disciplina delle loca- M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, Milano, 1999, 23. zioni abitative, cit., 36
Roma 02-07-2003 26
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
rilevandosi come il diniego di rinnovo, con- gono accettate le nuove condizioni propo-
templato in origine dall’art. 29 della legge n. ste: il rapporto cessa;
392/78 e proseguito invariato con il richiamo 3) vengono accettate le nuove condizioni
contenuto nell’arrt.11. comma 2 della legge proposte: il contratto si rinnova a nuove
n. 359/92, è sorto come limite alla facoltà del condizioni.
solo locatore di dare disdetta alla prima sca- In relazione al caso sub 1 la formula rinnovo
denza. In secondo luogo si è sottolineato che alle medesime condizioni - diversa da quella
per espressa previsione normativa il contratto dell’art. 28 della legge n. 392/78 che specifi-
a “canone libero” ha durata quadriennale rin- ca che in assenza di disdetta il contratto si
novabile salvo il diniego del locatore e se si rinnova di sei anni in sei anni – potrebbe far
negasse la facoltà di disdetta al conduttore la ritenere che il contratto rinnovato sarebbe
durata del contratto non sarebbe più di quat- nuovamente sottoposto al meccanismo del
tro ma di otto anni95. diniego e quindi sarebbe rinnovato per altri
Alla seconda scadenza del contratto, invece, “quattro anni + quattro”. La risposta negativa
l’art. 2 comma 1 l. n. 431/1998 configura un della dottrina sul punto si fonda sia sul dato
procedimento lasciato all’iniziativa di ciascu- testuale dell’art. 3 della legge n. 431/98 che
no dei soggetti del rapporto, destinato o al nel disciplinare il diniego di rinnovazione
rinnovo del contratto a diverse condizioni esordisce facendo riferimento alla “prima
oppure, alla rinuncia al rinnovo medesimo. scadenza” sia sulla considerazione che non
L’art. 2 prescrive che l’intenzione dei contra- sarebbe logico concedere al conduttore alla
enti circa il rinnovo del contratto alla seconda terza scadenza del contratto quella speciale
scadenza deve essere comunicata “con lettera tutela prevista dal meccanismo del diniego
raccomandata da inviare all’altra parte alme- negatagli alla seconda scadenza99 .
no sei mesi prima”. Si è prospettata pertanto Anche per l’ipotesi di rinnovazione del con-
la sottrazione della dichiarazione al principio tratto in base a nuove condizioni accettate da
generale di efficacia degli atti unilaterali re- entrambe le parti si è escluso che si configuri
cettizi di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c.96 un’automatica novazione dell’antecedente
In senso contrario però si è ritenuto che se lo rapporto, cui conseguirebbe necessariamente
scopo della norma è consentire a colui che l’applicazione della disciplina del diniego alla
riceve la disdetta un lasso di tempo per trova- prima scadenza successiva100, ma si è ritenuto
re un nuovo locatore o un nuovo conduttore il che sia necessario valutare ogni volta in con-
termine concesso deve comunque decorrere creto se sussistano tutti i requisiti che la giu-
dal momento di conoscenza dell’atto97 e che risprudenza costantemente richiede perché si
il meccanismo del computo del termine non è realizzi una novazione ai sensi dell’art.1230
idoneo a snaturare la disdetta che resta atto c.c.101
unilaterale recettizio98.
Alla seconda scadenza del contratto comun- I contratti a canone concordato
que può accadere che: Al comma 3, al comma 4 e al comma 5 l’art.
1) le parti rimangono inattive: il contratto 2 della legge n. 431/98 stabilisce che:
allora si rinnova tacitamente alle medesi- 3. In alternativa a quanto previsto dal comma
me condizioni; 1, le parti possono stipulare contratti di loca-
2) viene intimata disdetta ovvero non ven- zione, definendo il valore del canone, la du-
rata del contratto, anche in relazione a quan-
95 to previsto dall'articolo 5, comma 1, nel ri-
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
spetto comunque di quanto previsto dal
zioni abitative, cit., 34.
96
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
99
na delle locazioni, cit., 95 A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abita-
97
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca- tive dopo le riforme, cit., 34; M. DI MARZIO, in
zioni abitative, cit., 39 AA.VV., Le nuove locazioni abitative, cit., 42.
98 100
P GIUGGIOLI-P.F. GIUGGIOLI, La nuova A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
disciplina delle locazioni abitative, Milano, 1999, na delle locazioni, cit., 96
101
28; A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abi- M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
tative dopo le riforme, cit., 34. zioni abitative, cit., 43.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
comma 5 del presente articolo, ed altre con- procedura per il rinnovo a nuove condizioni
dizioni contrattuali sulla base di quanto sta- o per la rinuncia al rinnovo del contratto
bilito in appositi accordi definiti in sede loca- comunicando la propria intenzione con lette-
le fra le organizzazioni della proprietà edili- ra raccomandata da inviare all'altra parte
zia e le organizzazioni dei conduttori mag- almeno sei mesi prima della scadenza. In
giormente rappresentative, che provvedono mancanza della comunicazione il contratto è
alla definizione di contratti-tipo. Al fine di rinnovato tacitamente alle medesime condi-
promuovere i predetti accordi, i comuni, an- zioni.
che in forma associata, provvedono a convo- Nel modello c.d. a “canone concordato” alla
care le predette organizzazioni entro sessanta limitata autonomia nella individuazione della
giorni dalla emanazione del decreto di cui al misura del canone corrispondono benefici fi-
comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi scali, a vantaggio del proprietario, e
sono depositati, a cura delle organizzazioni l’imposizione di una durata minima inferiore
firmatarie, presso ogni comune dell'area ter- rispetto a quella dei contratti a canone libe-
ritoriale interessata. ro. La durata infatti non può essere inferiore a
4. Per favorire la realizzazione degli accordi tre anni, con proroga di diritto biennale alla
di cui al comma 3, i comuni possono delibe- prima scadenza, ove le parti non concordino
rare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, sul rinnovo per minimo altri tre anni, a meno
aliquote dell'imposta comunale sugli immobi- che il locatore non intenda utilmente avvaler-
li (ICI) più favorevoli per i proprietari che si della facoltà di disdetta per adibire
concedono in locazione a titolo di abitazione l’immobile agli usi o effettuare le opere di cui
principale immobili alle condizioni definite all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle
dagli accordi stessi. I comuni che adottano condizioni e con le modalità di cui al mede-
tali delibere possono derogare al limite mi- simo art. 3.
nimo stabilito, ai fini della determinazione Alla scadenza della proroga biennale, le parti
delle aliquote, dalla normativa vigente al possono attivare il procedimento per il rinno-
momento in cui le delibere stesse sono assun- vo o per la rinuncia al rinnovo, in mancanza
te. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto- rinnovandosi tacitamente il contratto per ulte-
legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, riori tre anni.
con modificazioni, dalla legge 21 febbraio Il valore del canone e l’ulteriore contenuto
1989, n. 61, e successive modificazioni, per la negoziale devono essere determinato sulla
stessa finalità di cui al primo periodo posso- base di quanto convenuto nei contratti tipo
no derogare al limite massimo stabilito dalla definiti in appositi accordi locali tra le orga-
normativa vigente in misura non superiore al nizzazioni della proprietà edilizia e le orga-
2 per mille, limitatamente agli immobili non nizzazioni dei conduttori maggiormente rap-
locati per i quali non risultino essere stati re- presentative102. Per favorire la realizzazione
gistrati contratti di locazione da almeno due degli accordi in sede locale, le organizzazio-
anni. ni di categoria sono chiamate dall’art. 4 l. n.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi 431/1998 a concludere una convenzione na-
del comma 3 non possono avere durata infe- zionale che individui i criteri generali per la
riore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui definizione dei canoni e di altri elementi, poi
all'articolo 5. Alla prima scadenza del con- indicati in apposito decreto del Ministro dei
tratto, ove le parti non concordino sul rinno- lavori pubblici.
vo del medesimo, il contratto è prorogato di Il problema principale che porrà la norma è
diritto per due anni fatta salva la facoltà di costituito dall’ipotesi di non conformità del
disdetta da parte del locatore che intenda a- contratto individuale a quello tipo per quel
dibire l'immobile agli usi o effettuare sullo che concerne le clausole che non attengono a
stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero durata, canone e meccanismi di rinnovazione.
vendere l'immobile alle condizioni e con le
102
modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla Secondo una pronunzia del T.a.r. Lombardia
scadenza del periodo di proroga biennale [ord.], 16-07-1999, la rappresentatività richiesta
ciascuna delle parti ha diritto di attivare la ai fini degli accordi territoriali attuativi della l.
431/98 deve essere locale.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
Da un lato si è sostenuto che l’autonomia
delle parti, purché si esplichi nel rispetto del- I contratti stipulati prima dell’entrata in vi-
la posizione paritaria delle parti, può ricercare gore della legge n. 431/98, ma tacitamente
il miglior assetto dei contrapposti interessi rinnovatisi ai sensi dell’art. 2 comma 6.
facendo riferimento la norma ad accordi rag- L’art. 2 comma 6 della legge n. 431/98 recita:
giunti sulla base dei contratti tipo103. I contratti di locazione stipulati prima della
In senso contrario si è sostenuto che l’art. 13 data di entrata in vigore della presente legge
comma 5 laddove prevede che il conduttore che si rinnovino tacitamente sono disciplinati
può altresì richiedere… che la locazione dal comma 1 del presente articolo.
venga ricondotta a condizioni conformi a La norma va combinata con il disposto
quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 dell’art.14 comma 5, secondo per effetto del
ovvero dal comma 3 dell'articolo 2 consenti- quale: Ai contratti per la loro intera durata
rebbe di azionare in giudizio la pretesa di ve- ed ai giudizi in corso alla data di entrata in
der applicate le clausole contrattuali previste vigore della presente legge continuano ad
nel contratto tipo104. applicarsi ad ogni effetto le disposizioni
Da altri si è spostato l’accento dal profilo del- normative in materia di locazioni vigenti
la derogabilità degli accordi locali, al pro- prima di tale data.
blema di qualificazione del contratto che si Il rapporto tra le due norme va inteso in ter-
discosti dal contenuto del contratto tipo e si è mini di rapporto norma generale (art. 14
ritenuto che le parti possono certamente sta- comma 5) - norma speciale (art. 2 comma
bilire un assetto d’interessi che si allontani 6)107 ne deriva dunque che in deroga a quanto
dal modello predisposto nell’accordo locale. previsto dall’art. 14 i contratti di locazione
In questo caso dovrà valutarsi se le differenze che si rinnovino tacitamente alla prima sca-
determinino un’alterazione dell’economia del denza successiva alla legge 431/98 transitano
contratto individuale tanto da dover escludere nell’alveo normativo delineato per i contratti
la possibilità di sussumerlo nello schema a canone libero.
dell’accordo locale, ovvero se l’assetto di in- La norma pone non pochi problemi interpre-
teressi stabilito sia compatibile con esso. tativi, alcuni dei quali già si sono affacciati al
Nella prima ipotesi si è fuori dalla previsione vaglio della giurisprudenza.
del co. 3° dell’art. 2 (contratti alternativi) e si In primo luogo ci si è interrogati sulla durata
rientra nel 1° co. dello stesso articolo, con la del contratto transitato al nuovo regime.
conseguenza che sarà applicabile105. L’art. 2 comma 1 invero fa riferimento sia
Si è obiettato che se la costruzione è inecce- alla durata quadriennale che alla modalità per
pibile per le locazioni primarie, strutturate su impedire il rinnovo alla prima scadenza.
un modello ordinario che può davvero fun- Dall’integralità del richiamo del all’art. 2
zionare da schema residuale di inquadramen- comma 1 si è ricavato che il contratto tacita-
to degli accordi individuali che si siano di- mente rinnovato avrà una prima durata qua-
scostati dai contratti tipo del modello alterna- driennale, scaduta la quale automaticamente
tivo, resta aperto il problema delle locazioni si rinnoverà di un ulteriore quadriennio salvo
transitorie, per le quali manca la cornice di un diniego di rinnovazione da esercitarsi dalla
modello ordinario che accolga il negozio “a- parte locatrice per uno dei motivi tassativa-
tipico” rispetto agli accordi locali106. mente elencati nell’art. 3, da comunicarsi al
conduttore (specificandosi, a pena di nullità,
103 il motivo) con preavviso di almeno sei me-
F. LAZZARO, Limiti,, di forma e c.d. deroga-
si108. In senso contrario però si è anche soste-
bilità nelle tipologie locatizie abitative, in Giust..
civ., 1999, II, 114.
104
V. CUFFARO, Patti contrari alla legge (con- na delle locazioni, cit., 101
107
tratto di locazione e nullità speciali, in Riv. Dir. N. IZZO, Commento alla legge 9 dicembre
Civ. 199, I, 5. 1998, n. 431, Art. 2 comma 6, in Rass. Loc. e
105
G. BENEDETTI, Nuova disciplina delle loca- cond., 1999, 38 s.; A. MIRENDA, Il regime tran-
zioni e autonomia privata. Appunti per una Rela- sitorio delle locazioni in corso, in Rass. Loc. e
zione, in Rass. locaz. cond. 1999, 354. cond., 1999, 379 s.
106 108
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli- App. Genova, 06-03-2002; T. Napoli [ord.]
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
nuto che i contratti di locazione di immobili Mi sembra che l’unica soluzione concreta-
adibiti ad uso abitativo stipulati prima del 30 mente prospettabile sia quella di ritenere che
dicembre 1998 e tacitamente rinnovatisi dopo ai fini dell’operare del meccanismo di cui
l'entrata in vigore della l. 431/98, alla suc- all’art. 2 comma 6 sia necessario far riferi-
cessiva scadenza possono essere disdettati dal mento al momento in cui si è consumata la
locatore anche al di fuori dei casi previsti facoltà per le parti di intimare tempestiva di-
dall'art. 3 l. cit. , non essendo ad essi appli- sdetta. Se dunque il termine per comunicare
cabile la disciplina limitativa della facoltà di la disdetta è scaduto prima del 30.12.98 il
disdetta del locatore dettata dall'art. 2, 1 contratto di locazione, poiché dal momento in
comma, prima parte dovendosi ritenere tale cui è spirato il termine per la disdetta si è già
disciplina applicabile solo ai contratti "sti- virtualmente rinnovato, sarà disciplinato se-
pulati" ai sensi della nuova legge 109. In senso condo il previgente regime112.
contrario si è fatto leva sulla ratio della nor- La soluzione prospettata mi sembra essere
mativa di favorire l’autonomia delle parti110 e l’unica che sottragga la norma al dubbio di
sulla non ragionevolezza dell’assoggettare il costituzionalità che sorgerebbe ove al locato-
rapporto già preesistente all’istituto del dinie- re fosse stato imposto un regime più gravoso
go di rinnovazione111. quando ormai non aveva più la possibilità di
Altro problema è quello di stabilire se il di- far cessare il rapporto113.
sposto di cui all’art. 2 comma 6 si applichi a La soluzione proposta si attaglia anche
tutti i contratti in corso alla data del 30.12.98 all’ulteriore problema della sorte dei contratti
o soltanto a quelli per i quali poteva essere stipulati ai sensi dell’art. 11 comma 2 della
ancora tempestivamente data disdetta. Ai legge n. 359/92 per i quali la prima scadenza
sensi dell’art. 3 della legge n. 392/78, infatti, venga ad essere successiva la 30.12.98.
per impedire il rinnovarsi del contratto alla In questo caso poiché alla prima scadenza il
scadenza la disdetta doveva essere comunica- locatore non ha la facoltà di intimare una di-
ta almeno sei mesi prima della scadenza. sdetta pura e semplice, in mancanza di dinie-
Ci si è chiesti in dottrina e giurisprudenza go di rinnovo il contratto continuerà ad essere
quale fosse la sorte dei contratti rinnovatisi disciplinato dalla normativa previgente fino
dopo il 30.12.98 ma con scadenza successiva alla sua seconda scadenza, allorquando tro-
a tale data. Si pensi ad un contratto con sca- verà applicazione l’art. 2 comma della legge
denza 4.5.99 per il quale nel termine del n. 431/98114.
4.11.98 non era stata data disdetta. Questo
contratto al 4.5.99 si rinnova per quattro anni I contratti ad uso transitorio (cenni).
e dunque ai sensi della legge n. 392/78 e poi Si è già visto come nella vigenza della legge
alla successiva scadenza si applicherà l’art 2 n. 392/78 dal combinato disposto degli artico-
comma 6, oppure si rinnova già ai sensi di li 1 e 26 emergessero due possibili tipologie
tale norma? di locazioni per esigenze abitative transitorie:
quelle determinate da motivi di studio e di
lavoro ritenute meritevoli di particolare tutela
09-12-2001; T. Napoli 22-09-2000; A. BUCCI, ed escluse soltanto dal vincolo di durata qua-
La disciplina delle locazioni abitative dopo le ri- driennale e quelle per esigenze abitative
forme, cit., 121; M. DI MARZIO, in AA.VV., Le non stabili e primarie escluse del tutto dai
nuove locazioni abitative, cit., 52; N. IZZO, vincoli della legge n. 392/78.
Commento alla legge 9 dicembre 1998, n.431, Con la legge n. 431/98 la disciplina dei con-
Art. 2 comma 6, in Rass. Loc. e cond., 1999, 41;
tratti tesi a soddisfare esigenze di natura tran-
A. MIRENDA, Il regime transitorio delle loca-
zioni in corso, in Rass. Loc. e cond., 1999, 380.
109 112
T. Genova, 30-04-2002. A. MIRENDA, Il regime transitorio delle lo-
110
V. ANGIOLINI, Riforma delle locazioni ad cazioni in corso, in Rass. Loc. e cond., 1999, 381.
113
uso abitativo e costituzione, in Arch. loc. e cond. Sulla manifesta infondatezza della questione di
1999, 6. costituzionalità dell’art. 2 comma 6 in relazione
111
F. PETROLATI, La nuova disciplina delle lo- agli art. 3, 24 e 42 Cost. T. Napoli [ord] 19-10-
cazioni ad uso abitativo. Art. 2, in Gazz. Giur., 2002.
114
Italia Oggi, suipp. N. 14-15, 21. T. Napoli, 08-02-2002.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
sitoria è contenuta nell’art 5, il quale recita:
Contratti di locazione di natura transitoria. L’obbligazione principale del locatore consi-
1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 ste nel pagare il corrispettivo per il godimen-
definisce le condizioni e le modalità per la to del bene concessogli dal locatore.
stipula di contratti di locazione di natura L’autonomia delle parti cui si ispira il codice
transitoria anche di durata inferiore ai limiti civile è stata prima contratta dalla disciplina
previsti dalla presente legge per soddisfare vincolistica e poi dalla legge n. 392/78 per
particolari esigenze delle parti. espandersi nuovamente prima con la legge n.
2. In alternativa a quanto previsto dal com- 359/92 e infine con la legge n. 431/98
ma 1, possono essere stipulati contratti di lo-
cazione per soddisfare le esigenze abitative
di studenti universitari sulla base di contrat- 4a) Il canone nella disciplina della legge n.
ti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 392/78
3.
3. È facoltà dei comuni sede di università o di La legge n. 392/78 ha creato un sistema per
corsi universitari distaccati, eventualmente l’individuazione del tetto entro il quale anda-
d'intesa con comuni limitrofi, promuovere va contenuto il canone delle locazioni ad uso
specifici accordi locali per la definizione, sul- abitativo agganciandolo ad una serie di para-
la base dei criteri stabiliti ai sensi del comma metri indicati dagli artt. 12 ss. della legge.
2 dell'articolo 4, di contratti-tipo relativi alla Nel capo dedicato alla disciplina transitoria
locazione di immobili ad uso abitativo per ha altresì previsto i meccanismi di passaggio
studenti universitari. Agli accordi partecipa- dei vecchi canoni a quello legalmente impo-
no, oltre alle organizzazioni di cui al comma sto.
3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo L’art.12 della legge n. 392/78 prevedeva in
studio e le associazioni degli studenti, nonché particolare che:
cooperative ed enti non lucrativi operanti nel Il canone di locazione e sublocazione degli
settore. immobili adibiti ad uso di abitazione non può
La scelta del legislatore del 1998 è stata quel- superare il 3,85% del valore locativo del-
la di creare una disciplina organica che anco- l'immobile locato.
rasse il regime delle stesse ad uno dei due Il valore locativo è costituito dal prodotto
modelli contrattuali previsti dall’art. 5 per della superficie convenzionale dell'immobile
evitare l’utilizzazione di tale tipologia con- per il costo unitario di produzione del mede-
trattuale a fini elusivi delle disposizioni simo.
imperative, come era accaduto nella vigenza Il costo unitario di produzione è pari al costo
della legge n. 392/78115. La prima differenza base moltiplicato per i coefficienti correttivi
che emerge rispetto alla normativa previgente indicati nell'art. 15.
è il rilievo attribuito non solo alle esigenze Gli elementi che concorrono alla determina-
del conduttore, ma anche a quelle del zione del canone di affitto, accertati dalle
In presenza di esigenze delle parti che vanno
locatore. parti, vanno indicati nel contratto di locazio-
esplicitate nel contratto e corredate da docu- ne.
mentazione che ne attesti l’effettività, le parti Se l'immobile locato è completamente
possono pertanto pattuire una durata inferiore arredato con mobili forniti dal locatore e
ai limiti previsti dalla legge n. 431/98. idonei, per consistenza e qualità, all'uso
convenuto, il canone determinato ai sensi dei
4) Il canone116 commi precedenti può essere maggiorato fino
ad un massimo del 30%.
115
M. ACIERNO, in AA.VV. Le nuove locazioni Le suddette modalità si applicano fino alla
abitative, cit. 112 ss., cui si rimanda per la tratta- attuazione della riforma del catasto edilizio
zione completa dell’argomento. urbano.
116
Sentenze, massime e provvedimenti citati nei Gli artt. 13 e 14 disciplinavano le modalità
paragrafi 4a, 4b e 4c e ulteriori schemi sono per individuare la superficie convenzionale e
riportati nell’allegato 6: il canone dei contratti il costo base, l’art 15 indicava i coefficienti
di locazione di immobili destinati ad uso abita-
tivo Roma 02-07-2003 31
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
correttivi specificando che : I coefficienti tore deve dimostrare di esser stato indotto da
correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, quegli alla corresponsione in misura superio-
della classe demografica dei comuni, dell'u- re alla legale, malgrado la sua diversa volon-
bicazione, del livello di piano, della vetustà e tà119. Ai sensi dell’art. 2033 c.c., pertanto, in
dello stato di conservazione e manutenzione mancanza di prova della malafede
dell'immobile, gli articoli da 16 a 21, discipli- dell’accipiens gli interessi vanno riconosciuti
navano nel dettaglio i singoli coefficienti. dalla domanda120. Trattandosi di ripetizione di
La normativa può avere ancora interesse per i indebito poi l’azione è soggetta alla prescri-
giudizi già iniziati ai sensi dell’art. 79, com- zione ordinaria decennale121 a norma dell'art.
ma 2 della legge n. 392/78 in base al quale: il 2946 c.c., non potendo invocarsi quella quin-
conduttore con azione proponibile fino a sei quennale di cui all'art. 2948, n. 3, c.c., che ri-
mesi dopo la riconsegna dell'immobile loca- guarda l'azione del locatore per il pagamento
to, può ripetere le somme sotto qualsiasi for- della pigione122. L’art. 79 prevede un termine
ma corrisposte in violazione dei divieti e dei di decadenza, ritenuto costituzionalmente le-
limiti previsti dalla presente legge. gittimo123, di sei mesi dal rilascio
La normativa è poi ancora attuale per i con- dell’immobile, che ove non rispettato travol-
tratti rinnovatisi tacitamente dopo l’entrata in ge anche i diritti altrimenti non prescritti e,
vigore della legge n. 431/98, almeno per chi quindi, anche il credito per eventuali canoni
non aderisca alla tesi prospettata in dottrina e extralegali corrisposti dal conduttore non ol-
giurisprudenza che vuole i contratti tacita- tre i dieci anni dal rilascio124. L’avvenuta de-
mente rinnovatisi attratti completamente dalla cadenza ai sensi dell’art. 2969 c.c. non è rile-
disciplina dei contratti a canone libero e sulla vabile d’ufficio, ma deve essere specifica-
quale ci si soffermerà in seguito. mente eccepita dalla parte con la memoria
Senza entrare nel dettaglio dei singoli indici difensiva, ai sensi dell'art. 416 c.p.c.125.
correttivi e delle questioni agli stessi connes- Il problema dell’individuazione del dies a
si117, va posta l’attenzione su alcune questioni quo di decorrenza del termine di decadenza è
di carattere generale. In primo luogo il giudi- stato risolto nel senso di ritenere che il ter-
zio concerne la determinazione del canone di mine decorre soltanto dalla materiale ricon-
locazione anche se richiesta in funzione di segna dell'immobile, e non già dalla cessa-
una ripetizione di indebito e va trattata con il zione dei rapporti giuridici intercorrenti tra il
rito previsto dall’art. 447 bis c.p.c. (dopo locatore ed il conduttore. Di conseguenza tale
l’abrogazione da parte della legge n. 353/90 termine non decorre dalla cessazione de jure
degli artt. 43, 44 e 45 della legge n. 392/78 del contratto di locazione né dal momento in
che già prevedevano per tali controversie un cui il locatore abbia alienato l’immobile126. Il
rito modellato su quello del lavoro, con un suddetto termine poi è stato considerato di
tentativo obbligatorio di conciliazione oggi natura processuale e pertanto si è ritenuto che
non necessario)118. vada computato tenendo conto della sospen-
Dal momento che la domanda di restituzione sione dei termini in periodo feriale, a norma
connessa a quella di accertamento si sostan- della l. 742/69127.
zia in una ripetizione di indebito ne discende Nel caso di alienazione dell’immobile riterrei
che non consegue automaticamente la mala-
fede del locatore e perciò, ai fini della decor- 119
renza degli interessi sulla somma pagata in Cass., 02-08-1997, n. 7165.
120
più - ripetibile pur se concordata - il condut- T. Napoli 11-02-2000.
121
P. Latina., 23-02-1994.
122
T. Napoli 11-02-2000.
117 123
Si allegano comunque alcuni schemi utili alla Corte costit. [ord.], 13-04-1994, n. 141.
124
determinazione del canone equo e degli aggior- T. Piacenza., 02-12-1998.
125
namenti Istat. Cass., 12-11-1997, n. 11167; Cass., 04-11-
118
Cass., 11-01-1989, n. 71; Cass., 10-02-1998, n. 1992, n. 11949.
126
1350, sebbene con riferimento a controversie in- Cass., , 27-10-1995, n. 11185; Cass., 04-10-
staurate nella vigenza degli articoli 43, 44 e 45 1994, n. 8077; Corte costit. [ord.], 02-01-1990, n.
della legge n. 392/78 per le quali era ancora ob- 3; contra Cass., 19-01-1988, n. 356.
127
bligatorio il tentativo di conciliazione. Cass., 04-10-1994, n. 8077.
Roma 02-07-2003 32
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
inoltre che sia unicamente l’originario pro- separati meccanismi di adeguamento del ca-
prietario a rispondere delle obbligazioni sor- none a quello legale per le ipotesi di contratti
te fino al momento della compravendita128 soggetti a proroga (art. 63) e non soggetti a
poiché ai sensi dell’art. 1602 c.c. l'acquirente proroga (art. 65).
dell'immobile locato subentra dal giorno del-
l'acquisto nei diritti e nelle obbligazioni deri- 4b) Il canone nella disciplina della legge n.
vanti dal contratto di locazione, ponendosi 359/92
come terzo rispetto alla parte del rapporto e-
sauritasi antecedentemente al suo acquisto e La legge n. 359/92 ha previsto al comma 1
di contraente rispetto a quella ancora da ese- dell’art. 11 per le locazioni concernenti im-
guire129. mobili di nuova costruzione l’assoluta auto-
Oltre a imporre un tetto massimo per il ca- nomia sia in relazione alla pattuizione del ca-
none la legge n. 392/78 prevedeva la possibi- none che ai meccanismi di aggiornamento
lità di aggiornamento entro limiti prestabiliti dello stesso.
all’art.24 per effetto del quale per gli immobi- Il 2° comma invece limita l’autonomia delle
li adibiti ad uso d'abitazione il canone di lo- parti al momento della pattuizione del canone
cazione definito ai sensi degli articoli da 12 a richiamando per l’aggiornamento il meccani-
23 è aggiornato ogni anno in misura pari al smo dell’art. 24 della legge n. 392/78 che va
75% della variazione, accertata dall'I- quindi adeguato anche alla nuova tipologia di
STAT130, dell'indice dei prezzi al consumo per contratti in deroga.
le famiglie di operai e impiegati verificatasi
nell'anno precedente. 4c) Il canone nella legge 431/98
L'aggiornamento del canone decorrerà dal
mese successivo a quello in cui ne viene fatta Si è già visto trattando della durata dei con-
richiesta con lettera raccomandata. tratti di locazione che la legge n. 431/98 pre-
Con la legge n. 377/84 si è escluso dal calco- vede due modelli differenziati di contratti
lo degli aggiornamenti Istat il tasso del 1984 quelli a “canone libero” e quelli a “canone
con la conseguente impossibilità di recuperar- concordato”
lo nel conteggio dell'aggiornamento anche
per gli anni successivi131. I Contratti a canone libero
La richiesta di aggiornamento prevista dal se- Nel restituire la piena autonomia contrattuale
condo comma dell’art. 24 non è stata ritenuta alle parti in relazione al canone la legge n.
necessaria in caso di spontaneo uniformarsi 431/98 ha abrogato anche l’art. 24 della legge
del conduttore132. Parimenti si è ritenuto che n. 392/78. La prima conseguenza è che non
qualora le parti abbiano stabilito un canone essendo previsto un automatico criterio di a-
convenzionale ed il conduttore richieda suc- deguamento la pretesa del locatore di vedere
cessivamente la determinazione di quello «e- aggiornato il canone potrà fondarsi esclusi-
quo» (e l'eventuale restituzione delle somme vamente su di una espressa previsione con-
corrisposte contra legem), questo deve essere venzionale con la quale le parti potranno ag-
calcolato con gli aggiornamenti Istat che il ganciare l’aggiornamento all’indice che riter-
locatore non aveva motivo di richiedere in ranno più opportuno. Le parti potranno even-
quanto già compresi nel maggior canone pat- tualmente pattuire anche l’automaticità
tiziamente convenuto133. dell’aggiornamento.
La disciplina transitoria prevedeva infine due Un problema che dovrebbe trovare risposta
affermativa è quello della liceità della pattui-
128
T. Napoli 11-02-2000; contra P. Verona 08- zione di un canone differenziato nel corso del
11-1988. rapporto.
129
Cass. 27-11-1984, n. 6142. Il problema si era posto già per le locazioni di
130
Gli indici sono riportati nell’allegato 6. immobili destinati ad uso non abitativo disci-
131
Cass., sez. un., 09-08-1996, n. 7329. plinate dagli artt. 27 e seguenti della legge
132
Cass., 08-03-1991, n. 2462. 392/78 per le quali la previsione di canoni
133
Cass., 14-03-1995, n. 2933; Cass., 23-07-1991, differenziati – ovviamente in aumento – du-
n. 8257; Cass., 13-05-1987, n. 4382.
Roma 02-07-2003 33
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
rante il rapporto rischia di urtare con l’art. 32 sarebbe sicuramente nullità per violazione del
della legge n. 392/78 il quale limita disposto dell’art.13 comma 1 e 4, in caso
l’autonomia delle parti in tema di aggiorna- contrario la buona entrata potrebbe conside-
mento del canone ancorandolo agli indici I- rarsi parte del corrispettivo realizzabile dal
STAT. locatore138.
L’assenza di un tale limite nella legge n.
431/98 fa propendere decisamente per la li- I contratti a canone concordato e i contratti
ceità della pattuizione di un canone differen- transitori
ziato, purché la misura delle maggiorazioni si I contratti a canone concordato e i contratti
ancorata ad elementi predeterminati e soprat- transitori sono assoggettati ad una analogo
tutto non sia tale da essere di fatto finalizzata regime per quel che riguarda il canone. Que-
ad impedire il rinnovo alla prima scadenza134. sto è determinato dalle parti nell’ambito di
L’integrale liberalizzazione del canone do- fasce di oscillazione predeterminate in base a
vrebbe far ritenere inoltre possibile anche una criteri analoghi a quelli dettati dalla legge n.
pattuizione che preveda il pagamento antici- 392/78, con l’esclusione però per i contratti
pato finanche per l’intera durata del rappor- transitori alcuni benefici fiscali.
to135.
Altro problema che si pone con la nuova di- I contratti rinnovatisi tacitamente
sciplina è la liceità della pattuizione di una L’art. 2 comma 6 nel prevede che i contratti
“buona entrata” che tradizionalmente la giuri- rinnovatisi dopo l’entrata in vigore della leg-
sprudenza ha sempre ritenuto illegittima in ge n. 431/98 sono disciplinati dal comma 1
quanto consisterebbe in un’attribuzione pa- dello stesso articolo il quale disciplina la du-
trimoniale senza causa, anche per le locazioni rata dei contratti ma nulla dice sul canone.
ad uso non abitativo per le quali vige il prin- Il locatore che abbia stipulato un contratto di
cipio della libera determinazione del canone locazione nella vigenza e nel rispetto della
da parte dei contraenti136. legge n. 392/78 se non dà tempestivamente
Alcuni hanno fatto leva sulla circostanza che disdetta per la prima scadenza successiva
l’art. 14 comma 4 della legge n. 431/98 la- all’entrata in vigore della legge n. 431/98 per-
sciando in vigore l’art. 79 della legge n. tanto da un lato continua a percepire un ca-
392/78 per le locazioni non abitative avrebbe none che normalmente, per essere stato de-
inteso rafforzare il principio affermato dalla terminato in regime di c.d. equo canone, è no-
Cassazione secondo il quale anche nei casi in tevolmente più basso dei canoni correnti di
cui il canone può essere liberamente pattuito mercato, dall’altro quanto alla durata del con-
il locatore non può pretendere ulteriori som- tratto è sottoposto a quei limiti della possibi-
me, per escludere la liceità della pattuizione lità di impedire il rinnovo del contratto alla
di una buona entrata137. Altri hanno opinato prima scadenza che la legge n. 431/98 preve-
che solo se la pattuizione della buona entrata de quale bilanciamento al potere di pretende-
non risulti da pattuizione per iscritto allora vi re un canone in alcun modo vincolato.
Il problema che in concreto si è posto in dot-
trina e giurisprudenza concerne l’ipotesi che
134
A. CARRATO, Commento alla legge 9 di- il contratto stipulato nella vigenza della legge
cembre 1998, n. 431. Art. 2, cit., 34; V. CUFFA- n. 392/78 prevedesse un canone superiore a
RO, Patti contrari alla legge,cit., 16; P. SCA- quello legale e dunque nullo ai sensi dell’art.
LETTARIS, La nuova disciplina delle locazioni 79 della suddetta legge.
abitative,in Arch. loc. e cond., 1999, 748.
135 Secondo una prima prospettazione un con-
M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
zioni abitative, cit., 45. tratto di locazione stipulato prima dell'en-
136
Cass., 09-10-1996, n. 8815. trata in vigore della nuova legge sulle loca-
137
F. LAZZARO, Limiti,, di forma e c.d. deroga- zioni abitative e rinnovatosi tacitamente dopo
bilità nelle tipologie locatizie abitative, cit., 118; il 30 dicembre 1998, è sottratto, giusta il
A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abitative
dopo le riforme, cit., 71, A. CARRATO, Com-
138
mento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431. Art. 2, M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove loca-
cit., 33. zioni abitative, cit., 46
Roma 02-07-2003 34
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
disposto dell'art. 2, comma sesto, legge n. ammessa la forma orale sono i contratti ver-
431/1998, alla disciplina dell'equo canone, bali stipulati anteriormente alla legge 431/98
con la conseguenza che alla clausola con- tacitamente rinnovatisi, e i contratti verbali
trattuale con la quale le parti abbiano fissato ad uso diverso per i quali il conduttore abbia
un canone superiore a quello legale va rico- mutato l’uso e il locatore non abbia tempe-
nosciuta piena operatività per il periodo in stivamente richiesto la risoluzione ai sensi
cui sia esclusa la sua sostituzione ex art. 79 dell’art. 80 della legge n. 392/78.
Legge n. 392/78 e 1419 c.c.139. Una diversa Per gli altri contratti sarà necessaria la forma
prospettazione è quella di chi ritiene che il scritta che si sostanzierà innanzitutto nella
transito alla nuova disciplina non possa esse- sottoscrizione, la cui mancanza però potrebbe
re idoneo a legittimare una sanatoria ex nunc essere sopperita dalla produzione in giudizio
della illegittimità della precedente pattuizio- del documento - volta a far valere gli effetti
ne.140 della scrittura stessa - da parte del soggetto la
cui firma non risulta apposta. La forma scritta
5) La forma. però non impone né la forma dell’atto pubbli-
co né la contestualità delle due dichiarazioni
Fino all’entrata in vigore della legge n. di proposta ed accettazione che possono esse-
431/98 il principio generale vigente in mate- re contenute in atti diversi.
ria di locazioni era quello della libertà di for- Inoltre può ritenersi sufficiente una dichiara-
ma, derogato unicamente con riferimento alle zione resa per iscritto dalla quale sia possibile
locazioni ultranovennali - che ab origine desumere, al di là delle espressioni usate dal
fossero tali141 - che in quanto atti di straordi- dichiarante, l’esistenza di una volontà diretta
naria amministrazione necessitavano della alla conclusione di quel determinato contrat-
forma scritta. to.
La legge n..431/98 invece all’art. 1 comma 4 La forma scritta deve essere rivestita dagli
ha previsto che a decorrere dalla data di en- elementi essenziali del contratto, ma è ipotiz-
trata in vigore della presente legge, per la zabile, in ogni caso, che, allorquando le parti
stipula di validi contratti di locazione è ri- stipuleranno i contratti di locazione sulla base
chiesta la forma scritta. degli accordi definiti fra le organizzazioni di
Tale forma è imposta però unicamente per i categoria, secondo le modalità di cui al com-
contratti ad uso abitativo, non disciplinando ma 3 dell’art. 2, il valore del canone e la du-
la legge n. 431/98 anche i contratti di loca- rata del contratto risultino validamente indi-
zione di immobile destinato ad uso diverso142. cati per relationem, sempre che il rinvio sia
Gli unici contratti per i quali sarà ancora operato a criteri fissi ed oggettivi143. Del resto
anche altri elementi essenziali quali
139
T. Milano 04-04-2000; T. Napoli 11-05-2001. l’identificazione dell’immobile potrebbero
140
N. IZZO, Commento alla legge 9 dicembre essere individuati per relationem ad esempio
1998, n. 431, Art. 2 comma 6, cit. 41. attraverso il richiamo ad un’allegata planime-
141
e non anche per i contratti originariamente sta- tria144.
biliti di durata infranovennale, tra cui, ad esem- La necessità di forma scritta ad substantiam
pio, i contratti ad uso diverso da abitazione che incide poi anche sul piano probatorio renden-
subiscono per effetto degli artt. 28 e 29 l n. do inammissibile non solo la prova per testi-
392/1978 l’eventuale rinnovazione alla prima moni – salvo che la parte dimostri di aver
scadenza, mancando in tal caso l’unicità della du- smarrito senza sua colpa il documento - e per
rata ultranovennale Cass. 16-02-1998 n. 1633;
presunzioni, ma anche l’interrogatorio forma-
Cass. 02-06-1993 n. 6130.
142
La soluzione prospettata, sebbene faccia porre le, e in genere la confessione, nonché il giu-
seri dubbi in ordine alla ragionevolezza della di- ramento decisorio.
sparità di trattamento venutasi a creare rispetto ai L’art. 1 comma 4 dispone che la forma scritta
contratti di locazione per uso non abitativo, sia
143
sul piano sostanziale, sia, di conseguenza, sul A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
piano dei profili probatori o comunque processua- na delle locazioni, cit., 90.
144
li, mi sembra l’unica possibile alla luce del chia- F. DI PALO, in AA.VV., Le nuove locazioni
ro ambito entro il quale opera la legge n. 431/98. abitative, cit., 27.
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Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
è necessaria per la stipulazione di validi con- ne di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile
tratti. locato, può chiedere la restituzione delle
Si è tentato di sostenere che però il contratto somme corrisposte in misura superiore al ca-
non scritto non sarebbe nullo in quanto la none risultante dal contratto scritto e regi-
forma scritta si collocherebbe, in via di prin- strato.
cipio, nell’ambito dell’auspicata trasparenza 3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare
nei rapporti tra privati, che va sempre più im- ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla
pegnando l’ordinamento e che nella specifica presente legge.
situazione, a tale finalità di tipo protettivo 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'arti-
della “parte debole” si aggiungerebbe la fina- colo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attri-
lità pubblica di fare emergere il “sommerso”. buire al locatore un canone superiore a quel-
Di conseguenza si è ritenuta la legittimazione lo massimo definito, per immobili aventi le
relativa all’azione, concessa al solo condutto- medesime caratteristiche e appartenenti alle
re, e la irrilevabilità d’ufficio del vizio145. medesime tipologie, dagli accordi definiti in
Si è ribattuto che nessun dato letterale, però, sede locale. Per i contratti stipulati in base al
riserva al conduttore la legittimazione esclu- comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in
siva a far valere la nullità della locazione abi- contrasto con le disposizioni della presente
tativa non stipulata per iscritto, né la nullità in legge, qualsiasi obbligo del conduttore non-
questione potrebbe dirsi operante unicamente ché qualsiasi clausola o altro vantaggio eco-
nell’interesse del medesimo conduttore e che nomico o normativo diretti ad attribuire al
manca nel sistema della legge di riforma un locatore un canone superiore a quello con-
collegamento tra invalidità del contratto non trattualmente stabilito.
formale e posizione sostanziale tipizzata del 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il
conduttore inerente all’eliminazione conduttore, con azione proponibile nel termi-
dell’indice di affidabilità di simile negozio146. ne di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile
locato, può richiedere la restituzione delle
somme indebitamente versate. Nei medesimi
6) Le pattuizioni contrarie ai limiti impo- casi il conduttore può altresì richiedere, con
sti dalla legge azione proponibile dinanzi al pretore, che la
locazione venga ricondotta a condizioni con-
Si è già visto trattando della durata e del ca- formi a quanto previsto dal comma 1 dell'ar-
none come l’art. 79 della legge n. 392/78 ticolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2.
sanzioni al nullità delle pattuizioni dirette a Tale azione è altresì consentita nei casi in cui
limitare la durata legale del contratto o ad il locatore ha preteso l'instaurazione di un
attribuire al locatore un canone maggiore o rapporto di locazione di fatto, in violazione
altro vantaggio e quali siano in grandi linee i di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e
meccanismi attraverso cui l’ordinamento rea- nel giudizio che accerta l'esistenza del con-
gisce ai tentativi di aggirare i limiti legislati- tratto di locazione il pretore determina il ca-
vamente imposti. none dovuto, che non può eccedere quello de-
Anche la legge n. 431/98 dedica un articolo finito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ov-
alla previsione delle nullità. L’art. 13, infatti vero quello definito ai sensi dell'articolo 5,
sancisce: Patti contrari alla legge. commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti
1. È nulla ogni pattuizione volta a determina- stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regola-
re un importo del canone di locazione supe- ti; nei casi di cui al presente periodo il preto-
riore a quello risultante dal contratto scritto re stabilisce la restituzione delle somme
e registrato. eventualmente eccedenti.
2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il 6. I riferimenti alla registrazione del contrat-
conduttore, con azione proponibile nel termi- to di cui alla presente legge non producono
effetti se non vi è obbligo di registrazione del
145
F. LAZZARO, Limiti,, di forma e c.d. deroga- contratto stesso.
bilità nelle tipologie locatizie abitative, cit., 119. La nullità sanzionata al primo comma è una
146
A. SCARPA,Aspetti sostanziali della discipli- nullità di carattere generale, relativa a tutte le
na delle locazioni, cit., 92.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
tipologie contrattuali disciplinate dalla legge nell’ambito delle nullità previste dall’art.13 è
n. 431/98. quello assume la locazione di fatto alla luce
Rispetto alla legislazione sull’equo canone il del meccanismo sanzionatorio del comma 5
parametro cui si fa riferimento per dell’art. 13 l. n. 431/1998.
l’individuazione della nullità non è il supe- Nella locazione di fatto non è stata dalle parti
ramento di un tetto massimo ma il contrasto osservata la norma cogente relativa alla for-
rispetto a quanto risultante dal contratto scrit- ma scritta richiesta a pena di nullità. Tuttavia,
to e registrato. In realtà non è sanzionata la il legislatore ha preso in considerazione il ca-
carenza di forma scritta ad substantiam del so che il contatto sociale tra locatore e con-
contratto, anzi il rispetto del requisito di for- duttore di fatto si sia svolto senza base nego-
ma è invece il presupposto per la sanzione di ziale scritta perché così preteso dal locatore e
un patto aggiunto o successivo. L’art.13 pone ha concesso al conduttore di domandare giu-
inoltre come requisito di validità la registra- dizialmente la riconduzione del rapporto di
zione del contratto, ma questo requisito opera fatto ad uno degli schemi di contratto nona
solo nei confronti del patto aggiunto. Ai sensi canone concordato. Sul conduttore graverà
dell’art. 1 della legge n. 431/98 per la validità l’onere di provare gli elementi costitutivi del-
del contratto infatti è necessaria e sufficiente la propria pretesa e cioè: il godimento
la forma scritta. dell’immobile per uso abitativo, il pagamento
Parte della giurisprudenza reputa che L'art. del corrispettivo, e la pretesa di instaurazione
13, comma primo, della legge n. 431/1998, di un rapporto di fatto attribuibile al locatore.
debba interpretarsi nel senso di ritenere Il conduttore però in questo caso non subirà
ammissibile la registrazione tardiva del con- le limitazioni di mezzi istruttori proprie dei
tenuto della scrittura integrativa con efficacia contratti con forma ad substantiam, in quanto
sanante, ma solo ex nunc147. non mira a dare prova di aver concluso la lo-
Altra parte della giurisprudenza ha ritenuto cazione per iscritto.
che la validità dell'accordo inizialmente re- La nullità della locazione non stipulata per
gistrato non possa essere posta in discussione iscritto dovrebbe preludere di regola alla con-
dalla registrazione tardiva ad opera del solo danna, su domanda delle parti, a restituire le
locatore di una distinta e coeva controscrit- rispettive attribuzioni contrattuali. Il diritto di
tura recante l'impegno del conduttore a cor- ripetizione delle prestazioni effettuate in
rispondere un canone maggiore rispetto a attuazione di un contratto nullo trova peraltro
quello risultante dal contratto148. un limite nel caso in cui una delle prestazioni
Altri sono orientati nel ritenere che la man- non sia ripetibile, come avviene appunto per
cata registrazione della scrittura privata ag- il godimento dell’immobile locato. In tale i-
giuntiva con cui le parti abbiano previsto un potesi il locatore sarebbe chiamato a restituire
canone di locazione superiore a quello risul- i canoni percepiti, mentre il conduttore an-
tante dal contratto scritto e registrato, non drebbe a pagare, a titolo di ingiustificato ar-
implica - ex se - la nullità del contratto si- ricchimento, il valore obiettivo del godimento
mulato149 e che in caso di registrazione tardi- fruito, in importo sicuramente inferiore al
va sia fatto salvo il diritto del locatore a per- pattuito corrispettivo di locazione151.
cepire retroattivamente tutti i canoni matura- Nel sistema delineatosi dopo l’entrata in vi-
ti, nella misura pattuita150. gore della legge n. 431/1998, al conduttore
Quanto all’azione del conduttore per ottenere che abbia dovuto sottostare alla pretesa del
la restituzione delle somme eccedenti quelle locatore di instaurare un rapporto di fatto si
indicate nel contratto scritto e registrato la aprono così due alternative. La prima via,
stessa è modellata sulla falsariga dell’art. 79 quella “tradizionale”, gli permette di agire
della legge n. 392/78. per la dichiarazione di nullità della locazione,
Altro aspetto di particolare rilievo con domanda di restituzione dei canoni versa-
ti, salvo il diritto del locatore di essere inden-
147
T. Roma, 16-05-2000; T. Napoli 11-05-2001.
148
T. Palermo, 20-11-2000.
149 151
T. Pordenone 19-01-2002. A. SCARPA, Aspetti sostanziali della discipli-
150
T. Verona 12-11-2002. na delle locazioni, cit., 93.
Roma 02-07-2003 37
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
nizzato della subita diminuzione patrimoniale derivante dalla violazione dell’obbligo del
pari al valore obiettivo del godimento di fatto conduttore di restituire la cosa locata alla ces-
dell’immobile. La seconda via assicura una sazione della locazione154.
sorta di conversione giudiziale della locazio- Dalla natura contrattuale dell’obbligazione
ne di fatto, rimettendo al Tribunale di sosti- del conduttore discende la necessità che il lo-
tuire l’esistente “contratto” (rectius: rapporto) catore dia rigorosa prova del maggior danno
con le condizioni di stipula prospettate che assume di aver subito per effetto del
nell’art. 2, nonché di determinare l’entità e- mancato, tempestivo rilascio dell'immobile
conomica del canone152. locato, sia quanto alla sua sussistenza sia
quanto al suo concreto ammontare155. Gli altri
risvolti della natura contrattuale della respon-
7) Il risarcimento dei danni da ritardato sabilità sono la presunzione di colpevolezza
rilascio per il mancato adempimento dell'obbligazio-
ne cui consegue l’onere per il conduttore di
Il conduttore oltre all’obbligo di pagare il provare ai sensi dell'art. 1218 c.c. la sussi-
corrispettivo ha anche quello sancito dall’art. stenza di una impossibilità della prestazione
1590 c.c. di restituire la cosa al locatore, ob- derivante da causa a lui non imputabile e
bligo che costituisce un corollario della tem- l'obbligo di risarcire tanto il danno emergente
poraneità che caratterizza il godimento della quanto il lucro cessante ai sensi dell'art. 1223
cosa nel contratto di locazione. c.c.156 Sempre alla predetta natura è collegata
L’inesatto adempimento dell’obbligazione l’applicabilità al diritto del locatore ad ottene-
restitutoria, prevista dall’art. 1590 c.c., è re il risarcimento del danno da ritardato rila-
sanzionato, secondo il rigoroso impianto scio - ancorché lo stesso sia in parte norma-
concettuale del codice civile nell'articolo im- tivamente determinato con riguardo al corri-
mediatamente successivo. L'art. 1591 c.c., in- spettivo convenuto - della prescrizione ordi-
fatti, stabilisce che: "il conduttore in mora a naria decennale e non già di quella quin-
restituire la cosa è tenuto a dare al locatore
il corrispettivo convenuto fino alla riconse-
gna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior
154
danno". Di recente Cass. 17 dicembre 1999, n. 14243,
in Massimario in riferimento al rilascio di fondo
La natura della responsabilità del condutto- agricolo; Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, in
re. Arch. loc., 1999, 418; Cass., 4 giugno 1997, n.
4968, in Arch. loc., 1997, 610; Cass., 27 maggio
La responsabilità del conduttore in passato è
1995, n. 5927, in Foro it., 1995, I, 3190 e Arch.
stata ritenuta dalla Suprema Corte e da una loc., 1995, 831; Cass. 18 novembre 1993, n.
parte minoritaria della dottrina153, di tipo 11369, in Rass. equo canone, 1993, 429; Cass.
extracontrattuale in quanto la si fondava su 12 luglio 1993, n. 7670, in Giur. it., 1994, I, 1,
di un comportamento del conduttore estraneo 877, Arch. loc., 1994, 570 e Rass. avv. Stato,
al contratto e concretizzantesi nella vio- 1993, I, 382;
155
lazione del precetto del neminem laedere. Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, cit.; Cass., 4
L’orientamento, però, è stato da tempo disat- giugno 1997, n. 4968, cit.; Cass., 6 giugno 1995,
teso dalla Corte di Cassazione che fin dal n. 6359, in Arch. loc., 1995, 909; Cass. 18 no-
1960 ha costantemente qualificato come con- vembre 1993, n. 11369, cit.; Cass. 12 luglio
trattuale la predetta responsabilità in quanto 1993, n. 7670, cit.
156
L'art. 1218 c.c. recita: "il debitore che non ese-
gue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al
152
A. SCARPA, Aspetti sostanziali della disci- risarcimento del danno, se non prova che l'ina-
plina delle locazioni, cit., 94. dempimento o il ritardo è stato determinato da
153
Cass. 28 marzo 1958, n. 1051, in Foro it., impossibilità della prestazione derivante da causa
1959, I, 114; Duni, Natura della responsabilità a lui non imputabile"; l'art. 1223 c.c. dispone che:
del conduttore, in Foro it., 1958, IV, 44; D. Bar- "il risarcimento del danno per inadempimento o
bero, sistema istituzionale di diritto privato, Tori- ritardo deve comprendere così la perdita subita
no, 1951, II, 349; Giudiceandrea, Locazioni e su- dal creditore come il mancato guadagno, in quan-
blocazioni di immobili urbani, Milano, 1956, 174. to ne siano conseguenza immediata e diretta".
Roma 02-07-2003 38
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
quennale, disciplinata all’art. 2948, n. 3, vede per l'inadempimento delle obbligazioni
c.c.157 pecuniarie con lo stabilire che dal giorno del-
Sul piano processuale, poi, la natura contrat- la mora sono dovuti gli interessi legali salvo
tuale della predetta responsabilità ha una sua il risarcimento del maggior danno159. Di tal
ricaduta in ordine all'individuazione del giu- guisa il canone di locazione è stato considera-
dice competente e del rito da seguire, in to dal legislatore alla stregua di frutto civile
quanto permette di considerare come “relati- della cosa.160 Nella seconda parte, sempre
ve a rapporti di locazione” le controversie similmente all'art.1224 c.c., la norma prevede
concernenti la richiesta di risarcimento dei la salvezza dell'obbligo di risarcire il maggior
danni per ritardato rilascio. Le stesse pertan- danno.
to, se introdotte prima del 2 giugno 1999, so-
no devolute alla luce del combinato disposto La legge n. 487/87
degli artt. 8, n. 3), 21 e 447 bis c.p.c. al pre- Il rigoroso tessuto normativo delineato dal
tore del luogo dove si trovava l’immobile, se- codice civile è stato intaccato dal susseguirsi
condo il rito speciale predisposto in tema di della legislazione in materia locatizia che ha
locazioni158. A decorrere dal 2 giugno 1999 le sensibilmente compresso il diritto del locato-
predette controversie devono essere trattate in re al risarcimento dei danni.
composizione monocratica dal Tribunale del La prima norma che merita di essere presa in
luogo dove si trova l’immobile e sempre con considerazione è l'art. 2 del d.l. 25/9/87 n.
il rito speciale predisposto dall’art. 447 bis, 393, convertito in legge n. 478/87, che in ma-
c.p.c. teria di locazioni per uso diverso da quello
abitativo aveva escluso che per il periodo in-
Le componenti del risarcimento del danno. tercorso tra la data di scadenza del regime
Con la prima parte dell’art. 1591 c.c., il legi- transitorio previsto dall'art. 27 della legge n.
slatore ha provveduto ad una determinazione 392/78 e la data fissata giudizialmente per il
legale della misura minima del danno che al rilascio o la data di stipulazione di un nuovo
locatore va riconosciuto indipendentemente contratto il conduttore fosse tenuto a risarcire
dalla prova richiesta ai sensi dell'art. 1223 il danno ai sensi dell'art. 1591 c.c.
c.c., in analogia a quanto l'art. 1224 c.c. pre- Il profilo più interessante di questa norma è
senza dubbio quello di costituzionalità che ha
157
portato la Corte Costituzionale in un primo
Cass. 17 dicembre 1999, n. 14243, cit. momento ad escludere l'illegittimità della
158
Cass. 10 settembre 1998, n. 8964 in Arch. loc., norma ritenendo che l'eccezione alla regola
1998, 854; Cass., 29 maggio 1996, n. 4992 in
dell'art. 1591 c.c. apparisse giustificata - oltre
Arch. loc., 1996, 717; Trib. Firenze, 21 maggio
1996, in Foro it., 1997, I, 3704, Giur. merito,
159
1997, 510, e Toscana giu., 1996, 98; in dottrina C. M. Bianca, Diritto civile, La responsabili-
E. Fabiani, Brevi note in tema di competenza del tà, Giuffrè, Milano, 1994, 237; N. Scripelliti, Ri-
pretore con particolare riferimento alle azioni di sarcimento danni per ritardata restituzione
rilascio di immobile occupato senza titolo e di dell’immobile locato da parte dell’ex conduttore:
risarcimento danni per ritardato rilascio, in Foro problemi di coordinamento tra l’art. 1591c.c. e
it., 1997, 3704; A. Carrato, L’individuazione del l’art. 1 bis D.L. 551/1998 in Arch. loc., 1996,
giudice competente sulla domanda per danni da 546;
160
ritardata riconsegna dell’immobile, anche alla In tal senso E. Fiore, P. Lo Cascio, L. Pignatel-
luce delle nuove disposizioni della parziale ri- li, D. Piombo, La morosità del conduttore, aspet-
forma del processo civile, in Rass. Locazioni, ti sostanziali e processuali, Giuffrè, Milano,
1995, 341; contra Cass. sez. un., 25 ottobre 1999, 1990, 210; in giurisprudenza, di recente, Cass. 7
n. 747, con riferimento al regime anteriore giugno 1995, n. 6368, in Arch. loc., 1995, 814, ha
all’entrata in vigore della legge n. 353/90 e in re- riaffermato che l'obbligo di corrispondere il corri-
lazione alla maggiorazione prevista dall’art. 7 spettivo convenuto fino alla riconsegna, a diffe-
della legge n. 69/81 per gli immobili adibiti ad renza dell'obbligazione di risarcire il maggior
uso non abitativo; Cass., 2 marzo 1995, n. 2445, danno, prescinde dalla prova di un danno in con-
in Foro it., 1995, I, 2494, in Rass. locazioni e creto subito dal locatore e costituisce la forma di
condominio, 1995, 337, e in Arch. loc. , 1995, risarcimento minima per la mancata disponibilità
851. dell'immobile da parte del locatore.
Roma 02-07-2003 39
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
che in relazione alle gravi difficoltà del con- 1591 c.c. una somma mensile pari all'ammon-
duttore nel reperimento di altro immobile a- tare del canone dovuto alla cessazione del
datto alle proprie esigenze – alla luce del li- contratto, con gli aggiornamenti ex art. 24
mitato periodo di tempo durante il quale ope- della legge n. 392/78, maggiorato del 20%
rava161. In un secondo momento, però, la oltre agli oneri accessori di cui all'art. 9 della
Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegit- legge n., 392/78.
timità dell'art. 2, d.l. 25 settembre 1987, n. Quest’ultima norma ha dato adito ad interpre-
393, convertito nella l. 25 novembre 1987, n. tazioni discordanti sotto vari profili: a) ambi-
478, nella parte in cui esonera il conduttore to temporale di operatività della norma; b)
da responsabilità per i danni cagionati al loca- dies a quo di decorrenza dell’obbligazione
tore dal ritardo nella restituzione dell'immobi- risarcitoria in relazione alla fissazione di un
le, senza eccettuare il caso di comprovata in- termine per l’esecuzione ai sensi dell’art. 56
sussistenza della difficoltà per il conduttore della l. 392/78; c) esaustività della maggiora-
di reperire altro immobile idoneo162. zione del 20% in rapporto a quanto previsto
dal l'art.1591 c.c.
La legge n. 61/89 In ordine al profilo temporale parte della giu-
Il d.l. n. 551/88 convertito nella legge n. risprudenza e parte della dottrina hanno inte-
61/89 ha previsto all’art. 1 la sospensione so l’espressione “sospensione dell'esecuzio-
delle esecuzioni delle sentenze di condanna, ne” come riferita non soltanto alla sospensio-
delle ordinanze di convalida e di rilascio per ne in senso tecnico, come disposta dall'art.1
finita locazione degli immobili urbani adibiti della legge n. 61/89, ma anche alla gradua-
ad uso abitativo e all’art. 7 la sospensione zione prefettizia163.
delle esecuzioni delle sentenze di condanna, L’opposta interpretazione ha considerato la
delle ordinanze di convalida e di rilascio per deroga alla disciplina del risarcimento per ri-
finita locazione degli immobili urbani adibiti tardata consegna ai sensi dell’art. 1591 c.c.
ad una delle attività indicate nell’art. 27 della temporalmente limitata alla durata del perio-
legge n. 393/78. L’art. 7, comma 2, ha sanci- do di sospensione dell’esecuzione disposta
to che durante il periodo di sospensione la legislativamente dall’art. 1164. Solo per tale
somma dovuta ai sensi dell’art. 1591 per gli periodo il locatore poteva pretendere dal con-
immobili adibiti ad uso diverso duttore rimasto nell’immobile, in virtù della
dall’abitazione fosse pari all’ultimo canone
corrisposto aumentato del 100%. Con riguar- 163
do alle locazioni di immobili adibiti ad uso Pret. Roma, 4 aprile 1997, in Giust. Civ.,1997,
I, 2924; Trib. Firenze, 16 gennaio 1996, in Arch.
abitativo, l’art. 1 bis ha invece previsto l'ob-
loc., 1996, 545; App. Firenze, 24 giugno 1991, in
bligo del conduttore di corrispondere durante Arch. loc. 1993, 773, con nota di F. Beoni; in
il periodo di sospensione ai sensi dell'art. dottrina, Bocchetti, V. Cuffaro, S. Giove, Misure
urgenti per fronteggiare l’eccezionale carenza di
161
Cort. Cost., 24 gennaio 1989, n. 22, in Foro disponibilità abitative, in Nuove leggi civ., 1989,
it., 1989, I, 959, con nota di D. Piombo, in 386; N. Izzo, Il risarcimento del maggior danno
Giust. civ., 1989, I, 514, con nota di N. Izzo, in per il ritardo della riconsegna: quantificazione e
Arch. loc., 1989, 25, in Cons. Stato, 1989, II, 45, limite temporale della valutazione legale tipica
in Rass. equo canone, 1989, 12, in Nuove leggi prevista per la durata della sospensione legale
civ., 1989, 913, con nota di V. Cuffaro, in Giust. dell’esecuzione nelle locazioni abitative, in Giust.
civ., 1989, I, 1792 (m), con nota di D. Colletti, in Civ., 1996, I, 1629;
164
Giur. it., 1989, I, 1, 1530, con nota di V. Cuffaro Trib. Milano, 26 giugno 1997, n. 7004, in
e in Riv. giur. edilizia, 1989, I, 273. Arch. loc. 1998, 90; Trib. Milano, 22 febbraio
162
Cort. Cost. 1 aprile 1992, n. 149, in Foro it., 1996, in Foro it., 1996, 3169; Pret. Milano, 21
1992, I, 1329, in Arch. loc., 1992, 25, con nota di luglio 1993, in Arch. loc., 1993, 773; Pret. Mila-
A. Barbieri, in Rass. equo canone, 1992, 134, in no, 30 ottobre 1989, in Arch. loc., 1990, 602; in
Giust. civ., 1992, I, 1395, con nota di N. Izzo, in dottrina C. Sforza Fogliani,, il D.L. 30 dicembre
Cons. Stato, 1992, II, 611, in Giur. it., 1992, I, 1, 1988, n. 551, come convertito, alcune considera-
1602, con nota di C. Nasi, in Enpdep, 1992, 415, zioni, in Arch. loc., 1989, 5; E. Fiore, P. Lo Ca-
in Riv. giur. edilizia, 1992, I, 558 e in Giur. co- scio, L. Pignatelli, D. Piombo, La morosità, cit.,
stit., 1992, 1204. 241;
Roma 02-07-2003 40
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
sospensione legislativamente imposta, la sull'obbligo del conduttore di risarcire al lo-
maggiorazione del 20% del canone che si so- catore l'eventuale maggior danno oltre a ver-
stituiva alla possibilità di chiedere il normale sare il corrispettivo convenuto, ex art. 1591
risarcimento del danno. In altre parole, c.c., dal momento che esso non determina al-
limitatamente al periodo in cui il legislatore cuno spostamento della data di cessazione del
aveva imposto la sospensione dell’esecuzione rapporto accertata con la sentenza che ordina
dei provvedimenti di rilascio degli immobili il rilascio, né escluda la colpevolezza dell'i-
destinati ad uso abitativo, avrebbe anche nadempimento, presunta alla stregua dell'art.
predeterminato l’ammontare del risarcimento 1218 c.c., dovendo il giudice fissare la data
dei danni ottenibili dal locatore, con dell'esecuzione tenendo presenti anche ele-
l’evidente intento di bilanciare menti diversi dalla difficoltà del conduttore di
preventivamente i contrapposti interessi reperimento di altro immobile ed anzi anche
compensando legislativamente la sofferenza, in ipotesi in cui fosse accertata l'inesistenza di
del pari, legislativamente, imposta al una siffatta difficoltà168.
locatore. Al di fuori del periodo e delle In una posizione intermedia parte della giuri-
condizioni di applicabilità della sospensione sprudenza ha ritenuto, invece, che la penden-
ex lege nessun aumento era dovuto al locatore za del termine fissato dal giudice ai sensi del-
che, invece, poteva agire ai sensi del 1591 l'art. 56 l. 392/78, pur non valendo ad impe-
Esemplari del contrasto giurisprudenziale
c.c. dire la configurabilità della mora del condut-
sono due pronunzie della Suprema Corte del tore nella restituzione dell'immobile locato,
1995: Secondo la prima165 la maggiorazione possa tuttavia ritenersi, in considerazione del-
del 20% del canone di locazione è dovuta dal le situazioni da cui trae giustificazione, come
conduttore non soltanto durante il periodo di fattore idoneo ad incidere nella valutazione
sospensione dell'esecuzione ma anche suc- della colpevolezza dell'inadempimento del
cessivamente, fino all'effettivo rilascio del- conduttore, fino a comportare l'inutilizzabilità
l'immobile, secondo la seconda166 invece la in concreto della presunzione di colpa previ-
maggiorazione esclude eventuali ulteriori sta come regola generale dell'art. 1218 c.c.,
pretese del locatore ai sensi dell'art. 1591 senza che ciò esima il conduttore in mora dal-
c.c., limitatamente al periodo di sospensione la responsabilità anche per il maggior danno
dell'esecuzione previsto dall'art. 1 della legge ex art. 1591 c.c. qualora venga accertata l'in-
n. 61/89. sussistenza nel caso concreto delle ragioni
Non meno divisa è stata la giurisprudenza in della tutela accordata con il differimento del
ordine all'operatività della norma durante la rilascio, e quindi il carattere doloso o colposo
pendenza del termine fissato per l’esecuzione della mora restituendi.169
dal giudice ai sensi dell'art. 56 della legge n. Quanto poi ai rapporti tra l'art. 1 bis della
392/78. Da un lato si è sostenuto che prima legge n. 61/1989 e l'art. 1591 c.c., parte della
della scadenza del termine fissato dal giudice giurisprudenza ha ritenuto che il richiamo
ai sensi dell'art. 56 della predetta legge, equi- operato dalla prima norma alla seconda nel
valente ad un differimento della data di a- suo complesso implichi un'individuazione u-
dempimento dell'obbligazione, il conduttore nitaria del corrispettivo risarcitorio dovuto ex
non può considerarsi in mora e, pertanto, non art. 1591 c.c., costituendo una quantificazione
è tenuto al risarcimento del maggior danno167,
dall'altro si è ritenuto che il provvedimento 168
Cass. 11 giugno 1998, n. 5798 in Arch. loc.
con cui il giudice, nel disporre il rilascio del- 1998, 448 (m); Cass. 9 agosto 1991, n. 8662, in
l'immobile locato, fissa la data dell'esecuzio- Foro it., 1992, I, 3064, in Giust. civ., 1992, I,
ne ai sensi dell'art. 56 l. 392/78, non incida 1395, con nota di Izzo e in Arch. loc., 1992, 316;
Cass., 26 ottobre 1989, n. 4429, in Foro it. 1990,
165 I, 2568 e in Giust. Civ. 1990, I, 1554, con nota di
Cass. 3 aprile 1995 n. 3913 in Foro it., 1995,
I, 3191 e Arch. loc., 1995, 831 M. De Tilla; Pret. Brescia, 4 luglio, 1996, in
166
Cass., 27 maggio 1995, n. 5927, cit. Giust. Civ.,1997, I, 469, con nota di N. Izzo; App.
167
App. Napoli, 30 novembre 1995, in Arch. loc. Milano, 3 aprile 1990, in Foro it. 1990, I, 2569.
169
1996, 69; Trib. Firenze, 17 febbraio 1995, in Trib. Milano, 23 dicembre 1991, in Foro it.,
Rass. loc., 1996, 166; 1992, I, 3065;
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Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
legale del maggior danno e che di conseguen- e al comma quarto dell'articolo 11 del citato
za l'ex conduttore sia tenuto a corrispondere decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con
al locatore unicamente l'importo del canone modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982,
maggiorato del venti per cento, esaustivo di nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del
ogni ulteriore pretesa risarcitoria.170 citato decreto-legge n. 551 del 1988, conver-
Altre pronunzie, invece, hanno affermato che tito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del
il conduttore tenuto al pagamento della mag- 1989, come successivamente prorogati, e co-
giorazione del venti per cento dell'indennità munque fino all'effettivo rilascio, i conduttori
d'occupazione ex art. 1 bis d.l. n. 551/1988, sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'ar-
sia altresì obbligato ai sensi dell’art. 1591 c.c. ticolo 1591 del codice civile, una somma
a risarcire l’ulteriore maggior danno subito mensile pari all'ammontare del canone dovu-
dal locatore in conseguenza del mancato rila- to alla cessazione del contratto, al quale si
scio dell'immobile.171 applicano automaticamente ogni anno ag-
giornamenti in misura pari al settantacinque
L’art. 6, comma 6 della legge n. 431/98 per cento della variazione, accertata dall'Isti-
Il legislatore ha tentato di offrire con la legge tuto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indi-
n. 431/98 una risposta ai contrasti sorti in se- ce dei prezzi al consumo per le famiglie di
de di interpretazione della normativa previ- operai e impiegati verificatasi nell'anno pre-
gente indicando il periodo durante il quale è cedente; l'importo così determinato è mag-
dovuto il risarcimento dei danni per giorato del venti per cento. La corresponsio-
l’occupazione del bene dopo la cessazione ne di tale maggiorazione esime il conduttore
del contratto, l’ammontare del risarcimento dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai
dovuto in tale periodo, le conseguenze del sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Du-
pagamento e dell’adempimento di tale obbli- rante i predetti periodi di sospensione sono
gazione. La poco felice tecnica del richiamo dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9
generico a precedenti normative ha, però, a- della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successi-
perto il fronte a nuove discordanti linee inter- ve modificazioni. In caso di inadempimento,
pretative e a dubbi di costituzionalità che il conduttore decade dal beneficio, comunque
vanno partitamente esaminati. concesso, della sospensione dell'esecuzione
La norma recita: del provvedimento di rilascio, fatto salvo
Durante i periodi di sospensione delle esecu- quanto previsto dall'articolo 55 della citata
zioni di cui al comma 1 del presente articolo legge n. 392 del 1978.

170 Ambito temporale


Cass. 27 maggio 1995, n. 5927, cit.; Cass. 3
aprile 1995, n. 3913, cit.; Trib. Firenze, 16 gen-
L’incipit del comma 6 concerne
naio 1996, cit.; Pret. Milano, 21 luglio 1993, cit.; l’individuazione dei periodi durante il quale è
in dottrina, Bocchetti, V. Cuffaro, S. Giove, misu- dovuto l’importo per l’occupazione, ovvero:
re urgenti cit.; S. Bozzi, P. Ferrone, G. Fontana, 1) periodo di cui al comma 1 dello stesso
F. Lazzaro, U. Normando, L. Pignatelli, F. Trifo- articolo 6 ovverosia dal 30 dicembre 1998 al
ne, Emergenza abitativa, <<sospensione>> de- 27 giugno 1999;
gli sfratti e << graduazione >> della forza pub- 2) periodo di cui al comma 4 dell'articolo
blica, Giuffrè, Milano, 130; E. Fiore, P. Lo Ca- 11 del d.l. 9/82 convertito nella legge n.
scio, L. Pignatelli, D. Piombo, La morosità, cit., 94/82, vale a dire quello intercorrente tra la
235; F. Lazzaro, Le locazioni ad uso abitativo, presentazione dell’istanza di graduazione –
Giuffrè, Milano, 1993, 769;
171 procedimento reintrodotto dal comma 3 e 4
Trib. Firenze 16 giugno 1999, in Arch. loc.,
1999, 634; Pret. Firenze 21 novembre 1996, in dell’art. 6 - e il provvedimento di nuova fis-
Arch. loc., 1996, 945; Pret. Brescia, 1 marzo sazione del termine di esecuzione.
1993, in Arch. loc., 1993, 341; App. Firenze, 24 3) periodi di cui all'art. 3 del d.l. n. 551/88
giugno 1991, cit.; in dottrina, N. Scripelliti, Ri- convertito nella legge n. 61/89, come succes-
sarcimento cit.; C. Rosselli Risarcimento del sivamente prorogati. L’inciso – nonostante la
danno per ritardata restituzione dell’immobile poca chiarezza dell’onnicomprensivo richia-
locato: il punto della situazione, in Arch. loc., mo al d.l. 551/88 – può interpretarsi, in forza
1998, 92;
Roma 02-07-2003 42
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
di quanto si dirà sulla ratio dell’intero com- dall’assunto che l’art. 6 della legge n. 431/98
ma, come riferito a tutti i periodi per i quali sia nella sua interezza una norma volta a det-
il provvedimento di rilascio, benché eseguibi- tare una disciplina transitoria che si caratte-
le, non sia stato in concreto eseguito in attesa rizza per la limitazione temporale e spaziale
della materiale concessione della forza pub- dei suoi effetti, la Corte ha invero ritenuto la
blica. stessa incostituzionale soltanto nella parte in
4) comunque fino all'effettivo rilascio. cui esime il conduttore dal risarcire il mag-
Prima di affrontare i problemi posti dall’art. 6 gior danno, ai sensi dell’art. 1591 c.c., anche
comma 6 va però evidenziato l’intervento nel periodo successivo alla scadenza del ter-
della Corte Costituzionale che con la senten- mine di sospensione dell’esecuzione stabilito
za n. 482/2000 ha dichiarato l'illegittimità co- ope legis o di quello giudizialmente fissato
stituzionale dell'art. 6, comma 6, della legge 9 per il rilascio dell’immobile.
dicembre 1998, n. 431 nella parte in cui esi- Il primo dato che emerge dalla pronunzia del-
me il conduttore dall'obbligo di risarcire il la Corte Costituzionale è dunque che la nor-
maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 del ma in esame non è totalmente in contrasto
codice civile, anche nel periodo successivo con la Costituzione in quanto contiene una
alla scadenza del termine di sospensione disciplina circoscritta sia sotto il profilo spa-
della esecuzione stabilito ope legis o di quello ziale che sotto quello temporale. Consideran-
giudizialmente fissato per il rilascio dell'im- do quale corpus unico l’art. 6 della legge n.
mobile. 431/98 il Giudice della Leggi ha infatti af-
fermato che anche il 6° comma è volto a re-
Le soluzioni fatte proprie dalla sentenza del- golare e a definire situazioni sorte nel vigore
la Corte Costituzionale n. 482/2000 in ordi- delle precedenti normative e circoscrive il
ne ai problemi interpretativi posti dall’art. 6 proprio ambito di operatività ai comuni ad
comma 6 della legge n. 431/98. alta tensione abitativa.
I problemi interpretativi che l’art. 6 comma 6 Può dunque desumersi che la disciplina della
della legge n. 431/98 ha posto agli interpreti limitazione del danno si applica sicuramente,
sotto il profilo temporale concernono essen- nell’interpretazione fornitane dalla Corte Co-
zialmente a) la sua natura di disciplina tran- stituzionale, ai contratti con scadenza per fi-
sitoria o invece ordinaria; b) la sua portata nita locazione anteriore al 30.12.98, relativi
retroattiva; c) la risarcibilità del danno duran- ad immobili adibiti ad uso abitativo e siti in
te la pendenza del termine fissato per centri ad alta tensione abitativa. Il primo pro-
l’esecuzione ai sensi dell’art. 56 della legge blema che però pone la pronunzia della Corte
n. 392/78. Costituzionale concerne la disciplina cui sono
In ordine al problema della transitorietà od sottoposti i contratti scaduti anteriormente
ordinarietà della disciplina la Corte Costitu- all’entrata in vigore della legge, ma in rela-
zionale con la sentenza in epigrafe ha dato il zione ai quali il provvedimento sia stato e-
proprio autorevole avallo ai sostenitori della messo successivamente al 30.12.98 nonché i
tesi della transitorietà172; movendo

l’ordinarietà e definitività della normativa si era-


172
Per la transitorietà della disciplina si erano e- no invece espressi V. Cuffaro – S. Giove, La ri-
spressi Pret. Roma, 21 gennaio 1999, in Arch. forma delle locazioni abitative, Ipsoa, Milano,
loc., 1999, 982; Trib. Milano, 29 aprile 1999, ibi- 1999, 34; S. Rezzonico, Guida Normativa il sole
dem, 634 e in Giust. Civ. 1999, I, 1835; in dottri- 24 Ore, dicembre 1998; N. Scripelliti, Le nuove
na G. Parmigiani L’art. 6, quarto comma, della norme sul rilascio degli immobili ad uso abitati-
legge 9 dicembre 1998, n. 431: norma ordinaria vo, in Arch. loc. 1998, 801; M. Di Marzio,
o transitoria?, in Arch. loc., 1999 219, C. Sforza L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per
Fogliani, Legge 431/98, e rilascio degli immobi- finita locazione nella legge 9 dicembre 1998, n.
li, questioni varie, ibidem, 545; N. Izzo, La tem- 431, ivi, 1999, 355; F. De Stefano, in AA.VV., Le
poranea limitazione del danno per ritardata resti- nuove locazioni cit., 166; M. Villani, ibidem, 180
tuzione dell’immobile locato, in Giust. Civ. 1999, s.; A. Bucci, la disciplina delle locazioni abitati-
1844; L. Pignatelli, in AA.VV., Le nuove loca- ve dopo le riforme, Cedam, Padova, 2000, pag.
zioni abitative, Ipsoa, 2000, 259 s.; per 131;
Roma 02-07-2003 43
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
contratti con scadenza successiva al 30.12.98, 20% del canone dovuto, non richiama la so-
ma sorti anteriormente all’entrata in vigore spensione di cui al comma 4.
della legge. Sul punto in sede di commento della norma si
Il problema si interseca con quello era osservato che dal momento che il condut-
dell’interpretazione dell’art. 6 comma 4 della tore in mora era tenuto al risarcimento del
legge n.431/98 che disciplina la sorte dei danno per il ritardo nell’adempimento
provvedimenti di rilascio per finita locazione dell’obbligazione restitutoria, comunque fino
emessi dopo il 30.12.98. all’effettivo rilascio, potesse ritenersi privo di
Sul punto, alla luce della transitorietà della effetto il mancato richiamo alla sospensione
norma173, due sono le possibili interpretazioni di cui al comma 4, che così come il richiamo
dell’articolo 6, comma 4: a) come riferito ai alle altre ipotesi di sospensione si sarebbe po-
provvedimenti emessi dopo l’entrata in vigo- tuto evitare con una formulazione della nor-
re della legge n. 431/98 ma relativi a contratti ma semplice – secondo una tecnica legislati-
con scadenza anteriore a tale data; b) come va ormai in disuso - che prevedesse l’obbligo
riferito ai provvedimenti emessi dopo di risarcire il danno nelle forme di cui al com-
l’entrata in vigore della legge n. 431/98 ma ma 6 dalla scadenza contrattuale
relativi a contratti sorti anteriormente a tale all’effettivo rilascio175 e ciò, oggi alla luce
data. dell’interpretazione dell’art. 6 comma 4 che
Anche alla luce della pronunzia della Corte si è preferita, con valore anche per i contratti
che ha ritenuto l’art. 6 della legge n. 431/98 sorti anteriormente all’entrata in vigore della
volto a regolare e a definire situazioni sorte legge.
nel vigore delle precedenti normative, proba- L’intervento della Corte che ha ritenuto inco-
bilmente però l’impostazione evidenziata sub stituzionale la norma nella parte in cui limita
b) costituisce una più equilibrata valutazione il risarcimento del danno anche per il periodo
dei contrapposti interessi, in quanto consente successivo alla scadenza del termine di so-
di sottoporre allo stesso regime tutte le loca- spensione ex lege o giudiziale, sembra partire
zioni ad uso abitativo sorte anteriormente dalla stessa ottica della suddetta interpreta-
all’entrata in vigore della legge n. 431/98 e zione in quanto dà per scontata la scelta legi-
non solo quelle la cui scadenza sia anteriore slativa di coprire con la limitazione della ri-
al 30.12.98. sarcibilità del danno tutto l’arco temporale
In questa prospettiva, interpretando l’art. 6 che va dalla scadenza del contratto
comma 4 alla luce della ratio non limitata al- all’effettivo rilascio. Se dunque tutto il perio-
la gestione dell’emergenza ma dell’intera fase do di inadempimento dell’obbligo di rilascia-
di passaggio da una disciplina delle locazioni re l’immobile era coperto dalla limitazione di
caratterizzata da una forte limitazione cui all’art. 6 comma 6 della legge 431/98 e se
dell’autonomia negoziale ad un’altra in cui per effetto della pronunzia della Corte Costi-
maggior spazio è dato alla predetta autono- tuzionale esula dalla limitazione della misura
mia, può ritenersi che il dies ad quem del danno tutto il periodo che va dalla sca-
dell’operatività della norma non sia il denza del periodo di sospensione o del termi-
30.12.98 ma piuttosto l’esaurimento dei con- ne fissato giudizialmente fino all’effettivo ri-
tratti stipulati prima dell’entrata in vigore del- lascio resta da chiedersi se può ancora rite-
la legge n. 431/98.174 nersi irrilevante l’omesso richiamo alla so-
Il problema che comunque si pone discende spensione di cui al comma 4.
dal fatto che l’art. 6 comma 6 nel richiamare La risposta sembra essere positiva proprio
i periodi di sospensione durante i quali il ri- considerando i termini in cui è stata dichiara-
sarcimento del danno limitato alla misura del ta l’incostituzionalità della norma. La Corte
Costituzionale ha, invero, inteso circoscrivere
173
Nella linea interpretativa della Corte Costitu- la limitazione della misura del danno risarci-
zionale anche il comma 4 dell’art. 6 infatti è vi- bile solo ai periodi di inadempimento legisla-
sto come norma transitoria. tivamente o giudizialmente protetti. Dal mo-
174
Una tale interpretazione era già stata prospetta-
ta in dottrina da L. Pignatelli, Le nuove locazioni,
175
cit., 260; M. Villani, op. loc. cit
Roma 02-07-2003 44
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
mento che anche nell’ipotesi di fissazione di giurisprudenziali insorti nel vigore del d.l. n.
un nuovo termine per l’esecuzione ai sensi 551 del 1988”.
dell’art. 6 comma 4, il mancato rilascio fino Sul punto si era già osservato176 che la vo-
al nuovo termine è coperto da un provvedi- luntas legis, divenuta obiettiva nell’art. 6,
mento giudiziale appare coerente con il si- comma 6, fosse da individuarsi nella sotto-
stema delineatosi, ritenere che il conduttore posizione del risarcimento dei danni da ritar-
sia tenuto al risarcimento del danno in misura dato rilascio dell’immobile ad una disciplina
ridotta anche per il periodo antecedente alla unitaria in grado di abbracciare l’intero arco
scadenza del termine fissato dal giudice ai temporale durante il quale il conduttore non
sensi dell’art. 6 comma 4 della legge n. adempie all'obbligazione di cui all'art. 1590
431/98. c.c. Da tale ratio si era tratto spunto per at-
In quest’ottica dalla lettura sistematica tribuire alla disposizione, alla luce dei ri-
dell’art. 6 della legge n. 431/98 discendereb- chiami alle precedenti normative, portata di
be che anche per tutti i contratti con scadenza interpretazione autentica del precedente art.
successiva al 30.12..98, ma sorti anteriormen- 1-bis della legge n. 69/81,177 escludendosi in
te a tale data e concernenti immobili adibiti senso contrario l’operatività del disposto
ad uso abitativo e siti in uno dei comuni indi- dell’art. 14, comma 5, nella parte in cui pre-
cati all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre vede che ai giudizi in corso continuino ad ap-
1988 n. 551 convertito con modificazioni, plicarsi le disposizioni normative in materia
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e succes- di locazioni vigenti prima di tale data. Sulla
sive modificazioni (centri ad alta tensione a- norma avente carattere generale, infatti si era
bitativa), qualora la pretesa del locatore si ritenuta prevalente la disposizione speciale
fondi su di un provvedimento giudiziale che dell’art. 6 comma 6 che individua in maniera
abbia accertato lo spirare del termine finale dettagliata i periodi cui si riferisce la discipli-
del rapporto, il conduttore sarebbe tenuto a na del risarcimento dei danni.178 Né va di-
risarcire il danno al locatore nella misura pre- menticato che, comunque, l’art. 1-bis della
determinata di cui all’art. 6 comma 6 a far da- legge n. 61/89 già era interpretato da una
ta dalla scadenza del contratto e fino allo spi- parte della dottrina e della giurisprudenza in
rare dell’ultimo termine di sospensione legi- primo luogo come operante anche per i pe-
slativamente imposto ovvero giudizialmente riodi ulteriori rispetto alla sospensione
fissato per il rilascio. Per il periodo successi- dell’esecuzione, disposta legislativamente e
vo il conduttore in mora sarebbe invece tenu- in secondo luogo, sul piano contenutistico, in
to a risarcire il danno secondo la disciplina maniera del tutto analoga all’interpretazione
dell’art. 1591 c.c.
Per i contratti relativi agli immobili che non 176
M. Villani, op. loc. cit.
sono siti in centri ad alta tensione abitativa o 177
Avevano già optato per la retroattività della
che non rientrano nelle tipologie abitative di disposizione Trib. Milano, 29 aprile 1999, cit.;
cui al comma 1 dell’art 6 della legge n. Pret. Bologna, 4 maggio 1999, in Arch. loc.,
431/98, nell’interpretazione della Corte Co- 1999, 634 e in Giust. Civ. 1999, I, 1835; Pret. Fi-
stituzionale non trova invece applicazione al- renze 17 marzo 1999, ibidem; in dottrina, V.
cuna limitazione del risarcimento dei danni, Cuffaro – S. Giove, La riforma, cit., 37 e 70; F.
integralmente dovuto ai sensi e nei limiti di De Stefano, Esecuzione dei provvedimenti di
cui all’art. 1591 c.c. rilascio degli immobili ad uso abitativo, in
Quanto al problema della portata retroattiva Rassegna delle locazioni e del Condominio,
commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431,
dell’art. 6 comma 6 della legge n. 431/98 la
1999, 115; N. Izzo, La riforma delle locazioni
Corte senza essere chiamata ad affrontare ex degli immobili ad uso abitativo, in I Contratti,
professo la questione muove comunque dal 1999, 171 e La temporanea, cit.; M. Sinisi – F.
presupposto che la norma: “contiene disposi- Troncone, la nuova disciplina delle locazioni
zioni evidentemente volte a regolare e a de- urbane, Simone, Napoli, 1999, 41; G. Carini, la
finire situazioni sorte nel vigore delle prece- nuova disciplina delle locazioni ad uso abitativo,
denti normative” e che la stessa opera “nel Buffetti, Roma, 1999, 165 A. Bucci, la
palese intendimento di superare i contrasti disciplina, cit., 135; contra Trib. Firenze, 16 giu-
178
gnoCosì
1999,Pret.
in Arch.
Firenze
loc.,
171999,
marzo634;
1999, cit.
Roma 02-07-2003 45
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
fornita dall’art. 6 comma 6 della legge n. sato risponde al canone della ragionevolezza
431/98. la limitazione dell’entità del danno risarcibi-
La Corte Costituzionale dal suo canto ha op- le.
tato per la tesi della retroattività della norma-
tiva, a prescindere dall’esame dei suoi L’art. 6 comma 6 dopo la pronunzia della
rapporti con l’art. 14, comma 5 della legge n. Corte costituzionale
431/98, e ha dunque confermato l’opinione di A seguito della parziale declaratoria di inco-
coloro i quali avevano ritenuto che in una vi- stituzionalità dell’art. 6 comma 6 della legge
sione sistematica della disciplina del risarci- n. 431/98 il risarcimento del danno da ritarda-
mento del danno da ritardato rilascio degli to rilascio di immobili condotti in locazione è
immobili adibiti ad uso abitativo il legislatore dunque disciplinato secondo modalità diverse
con il susseguirsi di formulazioni normative in relazione a tipologia della locazione, sca-
non sempre chiare avesse inteso in realtà for- denza del contratto e titolo su cui si fonda il
nire un costante parametro (20% del canone rilascio. In particolare, premesso che il con-
dovuto) entro il quale limitare il diritto del duttore è sempre tenuto al risarcimento del
locatore di un immobile adibito ad uso abita- maggior danno a decorrere dalla data di ces-
tivo al maggior danno previsto dall’art. 1591 sazione della locazione e fino all’effettivo ri-
c.c.179 lascio, bisogna distinguere tra:
Anche in ordine al profilo dei rapporti con la a. locazioni concernenti immobili adibiti
fissazione del termine di cui all’art. 56 della ad uso abitativo e siti in uno dei comuni indi-
legge n. 392/78, la Corte Costituzionale, pur cati all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre
non chiamata ad esprimersi esplicitamente, 1988 n. 551 convertito con modificazioni,
ha in realtà operato la scelta tra le due diverse dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e succes-
contrapposte opzioni interpretative180 nel sen- sive modificazioni (centri ad alta tensione a-
so di ritenere che anche durante la pendenza bitativa) venute a scadere anteriormente al
del termine per l’esecuzione fissato dal giudi- 30.12.98. In queste ipotesi indipendentemente
ce sia dovuto il risarcimento del danno da dalla data di emissione del provvedimento di
parte del conduttore in mora nel rilascio rilascio, e qualora la pretesa del locatore si
dell’immobile, anzi affermando che solo nel- fondi su di un provvedimento giudiziale che
la pendenza di un termine di sospensione abbia accertato lo spirare del termine finale
dell’esecuzione legislativamente stabilito o di del rapporto, il conduttore sarà tenuto a risar-
un termine per il rilascio giudizialmente cire il danno al locatore nella misura prede-
fissato risponde al canone della ragione- terminata di cui all’art. 6 comma 6 a far data
179 dalla scadenza del contratto e fino allo spirare
M. Villani, op. loc. cit.
180
Nel senso che l’art. 6 comma 6 nella sua origi-
dell’ultimo termine di sospensione legislati-
naria formulazione, prima della declaratoria di vamente imposto ovvero giudizialmente fis-
incostituzionalità avesse portata onnicomprensiva sato per il rilascio. Per il periodo successivo il
di guisa che tutto il periodo in cui vi fosse ina- conduttore in mora sarà invece tenuto a risar-
dempimento del conduttore all’obbligazione resti- cire il danno secondo la disciplina dell’art.
tutoria – tanto se tale inadempimento fosse protet- 1591 c.c.
to legislativamente da provvedimenti di sospen- b. locazioni concernenti immobili adibiti
sione dell’esecuzione, tanto se fosse coperto da ad uso abitativo e siti in uno dei comuni indi-
provvedimenti di differimento dell’esecuzione ad cati all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre
opera dell’autorità giudiziaria, quanto se infine 1988 n. 551 convertito con modificazioni,
fosse privo di ogni protezione ma possibile per
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e succes-
circostanze di fatto che prescindono da valutazio-
ni legislative o giuridiche - fosse sottoposto ad sive modificazioni (centri ad alta tensione a-
una disciplina unitaria e a suo modo coerente se- bitativa) sorte anteriormente ma venute a
condo la quale il conduttore era tenuto ad un ri- scadere successivamente al 30.12.98. In que-
sarcimento del danno in misura ridotta e prede- sto caso ove si interpreti, secondo quanto in
terminata si era espresso M. Villani op. loc. cit.; precedenza prospettato e ritenuto preferibile,
contra Bucci, la disciplina, cit., 134 che fonda l’art. 6 comma 4 come riferito a tutti i con-
l’esclusione sull’omesso richiamo dell’art. 56 del- tratti sorti anteriormente al 30.12.98, così
la legge n. 392/78;
Roma 02-07-2003 46
Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
come per l’ipotesi sub a), qualora la pretesa guito di giudizi che non contengono
del locatore si fondi su di un provvedimento l’accertamento dello spirare del termine della
giudiziale che abbia accertato lo spirare del locazione, quali ad es. provvedimenti di ur-
termine finale del rapporto, il conduttore sarà genza che ordino uno sgombero temporaneo
tenuto a risarcire il danno al locatore nella per consentire al locatore lavori indifferibili.
misura predeterminata di cui all’art. 6 comma Anche in queste ipotesi, invero, non si è in
6 a far data dalla scadenza del contratto e fino presenza di un provvedimento di rilascio per
allo spirare dell’ultimo termine di sospensio- finita locazione.
ne legislativamente imposto ovvero giudi- h. locazioni concernenti immobili destinati
zialmente fissato per il rilascio. Per il periodo ad uso non abitativo. Queste locazioni, infatti,
successivo il conduttore in mora sarà invece sono fuori dell’ambito di operatività
tenuto a risarcire il danno secondo la discipli- dell’intera legge n. 431/98.
na dell’art. 1591 c.c. In caso contrario, ovve- i. Provvedimenti di rilascio di immobili
rosia ove si interpretasse l’art 6 comma 4 che si fondano sull’accertamento
come riferito soltanto ai contratti con scaden- dell’inesistenza di un rapporto di locazione.
za anteriore al 30.12.98, la transitorietà della L’ipotesi infatti è parimenti al di fuori
disciplina dettata dall’art. 6 comma 6 come dell’ambito di operatività della legge n.
interpretato dalla Corte Costituzionale rende- 431/98.
rebbe la stessa inapplicabile a queste ipotesi, j. locazioni abitative transitorie. Se infatti
nelle quali pertanto il conduttore in mora sa- la ratio dell’art. 6 è, così come ribadito dalla
rebbe tenuto a risarcire il danno secondo la Corte Costituzionale, favorire la transizione
disciplina dell’art. 1591 c.c. verso il nuovo regime previsto dalla legge n.
c. Locazioni sorte successivamente al 431/98 la stessa non può considerarsi operan-
30.12.98. La transitorietà della disciplina det- te per quelle locazioni che sono destinate al
tata dall’art. 6 comma 6 come interpretato soddisfacimento di bisogni non primari.181
dalla Corte Costituzionale rende la stessa i- Per tutte le ipotesi individuate sub d, e f, g, h,
napplicabile a queste ipotesi, nelle quali per- i, j, dunque il risarcimento del danno sarà re-
tanto il conduttore in mora è tenuto a risarci- golato secondo le norme codicistiche.
re il danno secondo la disciplina dell’art.
1591 c.c. I problemi posti dalla pronunzia della Corte
Alla luce, poi, dello stretto collegamento in- Costituzionale
dividuato dalla Corte Costituzionale con il
comma 1 dell’art. 6, l’art. 6 comma 6 risulta La declaratoria di parziale incostituzionalità
inapplicabile in tutte le ipotesi in cui non ope- dell’art. 6 comma 6 se da un lato fornisce
ra la sospensione di cui al primo comma, e in un’autorevole chiave di lettura per i problemi
particolare a: interpretativi della predetta norma dall’altro
d. locazioni concernenti immobili siti in apre la strada a nuovi problemi.
comuni diversi da quelli di cui all’art. 1 del In primo luogo nel momento in cui la Corte
decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con ha scisso, per le ipotesi in cui è applicabile
modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989 e l’art.6 comma 6, l’inadempimento coperto da
successive modificazioni. un provvedimento legislativo o giudiziale da
e. locazioni la cui cessazione non si fonda quello non coperto in alcun modo, assume
su provvedimento giudiziale. L’art. 6 comma rilievo maggiore – rispetto all’ipotesi in cui
1, infatti, presuppone l’esistenza di un prov- l’inadempimento era comunque protetto fino
vedimento di rilascio. all’effettivo rilascio - il problema
f. locazioni che cessano non per esauri- dell’applicabilità della limitazione del risar-
mento della durata temporale ma per una cimento del danno per i periodi in cui pur non
causa petendi diversa, quali in particolare essendovi alcun provvedimento legislativo ed
l’inadempimento del conduttore. Il comma 1, essendo spirato il termine concesso dal giudi-
invero, concerne provvedimenti di rilascio
per finita locazione.
181
g. provvedimenti di rilascio emessi a se- In tal senso De Stefano, Le nuove locazioni,
cit., 149;
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Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
ce per l’esecuzione la stessa non sia stata por- la quale il procedimento amministrativo tro-
tata a termine per l’operare del meccanismo vava fondamento e giustificazione.
della graduazione prefettizia degli sfratti, La pronunzia della Corte Costituzionale, infi-
previsto dall’art. 3 del decreto-legge 30 di- ne, con il differenziare le modalità con le
cembre 1988 n. 551 convertito con modifica- quali il conduttore in mora nel rilascio è tenu-
zioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e to al risarcimento del danno lascia aperto il
successive modificazioni. Il problema nasce problema di non poco momento del coordi-
dall’anomalia del meccanismo con il quale si namento tra l’art. 6 comma 6 della legge n.
otteneva, attraverso un regime legale 431/98 e l’art. 1591 c.c. La Corte ha sancito
dell’impiego della forza pubblica, una proro- invero che l’art. 6 comma 6 è incostituzionale
ga di fatto delle esecuzioni. La suddetta pro- nella parte in cui esime il conduttore
roga, tecnicamente non è qualificabile né co- dall’obbligo di risarcire il maggior danno ai
me sospensione prevista dalla legge né come sensi dell’art. 1591 anche nel periodo suc-
fissazione giudiziale di un termine per il rila- cessivo alla scadenza del termine di sospen-
scio, ragion per cui la mancata esecuzione del sione della esecuzione stabilito ope legis o di
provvedimento di rilascio in assenza della quello giudizialmente fissato per il rilascio,
concessione della forza pubblica dovrebbe con il che sembra affermare che per il perio-
esulare da quel concetto di inadempimento do durante il quale l’inadempimento del con-
protetto che ad avviso della Corte Costituzio- duttore non trova alcuna copertura, né legisla-
nale giustifica la limitazione della misura del tiva né giudiziale, il conduttore debba risarci-
risarcimento del danno. re anche il danno ulteriore rispetto alla misu-
A ben vedere però il legislatore nel formulare ra predeterminata prevista dalla legge n.
l’art. 6 comma 6, ha esplicitamente limitato la 431/98. Nella parte motiva però la Corte af-
misura della risarcibilità del danno anche per ferma che “nel periodo successivo alla sca-
i periodi di cui all’art. 3 del citato decreto- denza del termine di sospensione legale ovve-
legge n. 551 del 1988, convertito, con modifi- ro di quello fissato dal giudice fino
cazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come all’effettivo rilascio, non vi è motivo per cui
successivamente prorogati avallando quella non debba operare il regime ordinario, che
parte della giurisprudenza e della dottrina che regola il risarcimento del maggior danno se-
già sotto la vigenza dell’art.1 della legge n. condo la disciplina dell’art. 1591 c.c. e che ne
61/89 avevano inteso l’espressione “sospen- rimette al giudice la determinazione sulla ba-
sione dell'esecuzione” come riferita non sol- se degli elementi probatori che il locatore sa-
tanto alla sospensione in senso tecnico, co- rà in grado di offrire secondo le regole ordi-
me disposta dalla predetta norma, ma anche narie”. L’affermazione potrebbe far opinare
alla graduazione prefettizia.182 Il Giudice del- che allo spirare del termine legislativamente
le leggi dal suo canto nel fornire della norma o giudizialmente fissato riprendano in toto
l’interpretazione conforme al dettato costitu- vigore le regole ciodicistiche, ragion per cui
zionale, ha letto l’art. 6 comma 6 come teso a il locatore non potrebbe pretendere in alcun
quantificare “l’importo delle somme dovute modo la maggiorazione del 20% ma solo il
dal conduttore… negli altri periodi di so- danno nella misura in cui riesce a fornire la
spensione delle esecuzioni, di cui… all’art. 3 prova dello stesso.
del d.l. n. 551 del 1998”. La Corte Costitu- Sul punto non va dimenticato che la Corte di
zionale, dunque, ha ritenuto sia pure atecni- Cassazione fin dal 1960 ha costantemente
camente che la graduazione prefettizia corri- qualificato come contrattuale la responsabili-
spondesse ad una sospensione delle esecuzio- tà del conduttore per ritardato rilascio in
ni. Di conseguenza può ritenersi che anche quanto derivante dalla violazione
l’inadempimento protrattosi nell’operatività dell’obbligo di restituire la cosa locata alla
del meccanismo della graduazione prefettizia cessazione della locazione183, facendone di-
sia da considerare legislativamente protetto,
183
se non altro in virtù della fonte normativa sul- Di recente Cass. 17 dicembre 1999, n. 14243,
in Massimario in riferimento al rilascio di fondo
agricolo; Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, in
182
vedi sub nota 4. Arch. loc., 1999, 418; Cass., 4 giugno 1997, n.
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Modestino Villani
Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
scende la necessità che il locatore dia rigoro- data della sentenza di rilascio dell'immobile e
sa prova del maggior danno che assume di quella dell'effettiva riappropriazione del be-
aver subito per effetto del mancato, tempesti- ne: 1) la quantificazione legale del danno
vo rilascio dell'immobile locato, sia quanto che il conduttore è comunque tenuto a cor-
alla sua sussistenza che al suo concreto am- rispondere al locatore ai sensi dell'art.1591
montare184. La conseguenza cui si rischia di c.c. è quella determinata con la prevista
addivenire è pertanto che il conduttore sia te- maggiorazione del canone nella misura del
nuto al risarcimento del danno seppure in mi- quinto oltre aggiornamenti ed oneri accesso-
sura ridotta e predeterminata per tutto il pe- ri; 2) detto importo è astrattamente dovuto
riodo in cui il suo inadempimento è comun- per tutto il periodo di sospensione delle ese-
que coperto da un provvedimento legislativo cuzioni e sino all'effettivo rilascio; 3) per il
e giudiziale, mentre in carenza di una rigoro- periodo sino al termine della sospensione "o-
sa prova offerta dal locatore potrebbe non es- pe legis" delle esecuzioni (o per quello giu-
sere tenuto ad alcun risarcimento per il perio- dizialmente fissato per il rilascio, ex art. 56
do in cui il suo inadempimento non trova giu- legge 392/78), la corresponsione dell'ultimo
stificazione. canone così maggiorato esime il conduttore
L’irragionevolezza di una tale prospettiva dall'obbligo di risarcire il maggior danno ex
porta a ritenere che la Corte dichiarando in- art. 1591 seconda parte cod. civ., pur in co-
costituzionale l’esenzione del conduttore stanza di prova dell'esistenza di un più gra-
dall’obbligo di risarcire il maggior danno ai ve pregiudizio fornita dal locatore; 4) per il
sensi dell’art. 1591 abbia fatto salvo comun- periodo intercorrente tra la scadenza della
que l’obbligo del risarcimento nella misura sospensione "ope legis" e la data dell'effettivo
della maggiorazione del 20% e che il richia- rilascio, il locatore (giusta sentenza della
mo all’operatività del “regime ordinario che Corte costituzionale 482/2000), ove ne ab-
regola il risarcimento del maggior danno se- bia offerto la prova, può pretendere il risar-
condo la disciplina dell’art. 1591 c.c. e che ne cimento del maggior danno subito, rispetto a
rimette al giudice la determinazione sulla ba- quello quantificato "ex lege" ex art. 1 bis leg-
se degli elementi probatori che il locatore sa- ge 61/89186.
rà in grado di offrire secondo le regole ordi- La conclusione cui si può dunque pervenire
narie” concerna esclusivamente la pretesa del in ordine all’ambito di operatività dell’art. 6
locatore di vedersi risarcito in maniera inte- comma 6 della legge n. 431/98 è che per tutti
grale185. i contratti di locazione sorti anteriormente
A questa soluzione sembra arrivata anche la 30.12..98 e concernenti immobili adibiti ad
Corte di Cassazione che ha di recente così de- uso abitativo e siti in uno dei comuni indicati
lineato il sistema normativo vigente in tema all’art. 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988
di quantificazione legale del danno subito dal n. 551 convertito con modificazioni, dalla
locatore per il periodo intercorrente tra la legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive
modificazioni (centri ad alta tensione abitati-
4968, in Arch. loc., 1997, 610; Cass., 27 maggio va), qualora la pretesa del locatore si fondi su
1995, n. 5927, cit.; Cass. 18 novembre 1993, n. di un provvedimento giudiziale che abbia ac-
11369, in Rass. equo canone, 1993, 429; Cass. certato lo spirare del termine finale del rap-
12 luglio 1993, n. 7670, in Giur. it., 1994, I, 1, porto, il conduttore è tenuto a risarcire il dan-
877, Arch. loc., 1994, 570 e Rass. avv. Stato, no al locatore nella misura di cui all’art. 6
1993, I, 382; comma 6 a far data dalla scadenza del con-
184
Cass. 10 febbraio 1999, n. 1133, cit.; Cass., 4
tratto e fino all’effettivo rilascio, ma il locato-
giugno 1997, n. 4968, cit.; Cass., 6 giugno 1995,
n. 6359, in Arch. loc., 1995, 909; Cass. 18 no- re, a far data dallo spirare dell’ultimo termine
vembre 1993, n. 11369, cit.; Cass. 12 luglio di sospensione legislativamente imposto ov-
1993, n. 7670, cit. vero giudizialmente fissato per il rilascio, può
185
M. Villani, La disciplina del risarcimento dei pretendere – limitatamente ai periodi in cui
danni da ritardato rilascio degli immobili condot- non ha operato il meccanismo della gradua-
ti in locazione per uso abitativo, alla luce della
pronunzia di incostituzionalità dell’art. 6 comma
186
6 della legge n. 431/98, in Contratti, I, 139. Cass. 07-11-2002, n. 15621.
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zione prefettizia - il ristoro integrale dei danni limitare ai soli aggiornamenti e non anche al-
subiti nei limiti in cui riesca a fornirne la pro- la maggiorazione l'automaticità dell'obbliga-
va relativamente all’an ed al quantum. zione del conduttore in mora.187
L'obbligazione del conduttore di corrisponde-
Il corrispettivo per l'occupazione re la maggiorazione del canone resta, infatti,
L'importo che il conduttore in mora nel rila- pur sempre di natura risarcitoria e predeter-
scio è tenuto a versare al locatore si compone minata per legge, pertanto, non necessita per
di più voci: la sua insorgenza di alcuna attività del dan-
1. una somma pari a quello che sarebbe stato neggiato.
il canone dovuto alla conclusione del contrat-
to; La morosità e la sua sanatoria
2. gli aggiornamenti, sulla somma di cui so- L'ultima parte dell'art. 6 comma 6 stabilisce
pra, in ragione del 75% della variazione che: In caso di inadempimento, il conduttore
dell’indice, accertato dall’ISTAT, dei prezzi decade dal beneficio, comunque concesso,
al consumo per le famiglie di operai ed im- della sospensione dell'esecuzione del provve-
piegati verificatasi nell’anno precedente; dimento di rilascio, fatto salvo quanto previ-
3. una maggiorazione del 20% delle predette sto dall'art. 55 della citata legge n. 392 del
somme; 1978.
4. l’ammontare degli oneri accessori previsti Indubbiamente il richiamo alla decadenza dal
dall’art. 9 della legge n. 392/78. beneficio della sospensione, se si considera
Il canone dovuto è da intendere come quello che non tutti i periodi durante i quali è dovuta
contrattualmente determinato fatto salvo per l'indennità di occupazione possono qualifi-
il conduttore il diritto di far valere, per l'ipo- carsi come sospensione, non può essere inte-
tesi di contratti soggetti alla legge n. 392/78, so in senso tecnico.
in sede giudiziaria – e non attraverso un'auto- Del resto il riferimento al beneficio comun-
riduzione che configurerebbe un grave ina- que concesso, coordinato con la precedente
dempimento – la nullità dell’eventuale pattui- locuzione ove è stabilito che l'obbligazione
zione di un canone superiore a quello legisla- del conduttore in mora dura comunque fino
tivamente previsto e la sostituzione di diritto all'effettivo rilascio, porta ad interpretare la
della clausola nulla con il c.d. canone equo. norma nel senso che in qualsiasi momento
In ordine agli aggiornamenti Istat, a differen- successivo alla scadenza del contratto - e
za di quanto previsto dall'art. 24, comma 2, quindi anche in pendenza del termine conces-
della legge n. 392/78 – richiamato dall'art. 1 so dal giudice ai sensi dell'art. 56 della legge
bis della legge n. 61/89 - il quale disponeva n. 392/78 – la mancata corresponsione delle
che: "L'aggiornamento del canone decorrerà somme previste dall'art. 6 comma 6 della leg-
dal mese successivo a quello in cui ne viene ge n. 431/98 determina la possibilità per il
fatta richiesta con lettera raccomandata" la locatore di dare immediata esecuzione al
legge n. 431/98 ne sancisce l'automaticità e provvedimento di rilascio fatto salvo quanto
quindi rende superflua la preventiva richiesta previsto dall'art. 55 della legge n. 392/78.
del locatore. Il legislatore però non ha quantificato l'ina-
Già nella vigenza della legge n. 61/89, però, dempimento che determina la decadenza dal
si era ritenuto che la quantificazione legisla- beneficio della sospensione e le modalità at-
tiva delle somme dovute a titolo di risarci- traverso le quali la stessa va fatta valere.
mento del danno da ritardato rilascio esclu- Inopinatamente invero si è abrogato senza
desse l'onere di una preventiva richiesta degli adeguata sostituzione l'art. 2 della legge
aggiornamenti Istat – previsto dall'art. 24 del- n.69/81 con la sua snella procedura e con
la legge n. 392/78 per la fase non patologica l'indicazione della rilevanza dell'inadempi-
del rapporto di locazione – in capo al locato- mento quando l'importo complessivo non pa-
re. L'art. 6 della legge n. 431/98 nello stabili-
re che gli aggiornamenti del canone si appli-
cano automaticamente ha confermato tale in-
187
terpretazione, ma non sembra con ciò voler Contra, in forma dubitativa, F. De Stefano,
Esecuzione, cit., 115.
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Modestino Villani
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gato fosse stato superiore alle due mensilità cognizione da instaurare ai sensi dell'art. 447
del canone. bis c.p.c., che in assenza di una previsione
All'interprete, pertanto, è affidato il compito normativa specifica potrebbe sembrare, a
di sciogliere i due nodi in precedenza eviden- prima vista, lo strumento generale da preferi-
ziati. re190.
Quanto al primo profilo si è sostenuta188 la Il riferimento al processo esecutivo, infatti,
possibilità che ogni inadempimento possa es- consente di utilizzare lo strumento più agile
sere considerato rilevante; l'interpretazione, ed economico del ricorso al giudice dell'ese-
sicuramente penalizzante per il conduttore, cuzione il quale fisserà la comparizione delle
sarebbe però controbilanciata dalla possibilità parti dinanzi a sé – con possibilità in udienza
di sanare la morosità, introdotta dalla legge della richiesta da parte del conduttore di sana-
431/98 anche per la fase successiva alla sca- re banco judicis la morosità ovvero di ottene-
denza del contratto. re un termine di grazia191 - proseguirà con
Il richiamo sic et simpliciter all'art. 55 della l'eventuale concessione di un termine di gra-
legge n. 392/78, però, induce a ritenere che la zia e con la liquidazione delle spese192 - e si
morosità che possa essere sanata e, quindi, concluderà con un'ordinanza nella quale o
quella che faccia altrimenti decadere il con- verrà dichiarata la decadenza o, in caso di sa-
duttore dal beneficio della sospensione dell'e- natoria, verrà dato atto del realizzarsi del pa-
secuzione debba avere le caratteristiche indi- radigma previsto dell'art. 55 della legge n.
viduate dall'art. 55 della citata legge, ovvero- 392/78 e della conseguente inoperatività della
sia: la morosità del conduttore nel pagamen- decadenza.193
to dei canoni e degli oneri di cui all'art. 5. Un ultimo grave problema che la normativa
In altre parole il richiamo all'art. 5 della legge in esame pone, alla luce della portata retroat-
n. 392/78 contenuto nell'art. 55 porta a ritene- tiva della stessa, concerne la decadenza dal
re che il conduttore decada dal beneficio della
sospensione quando sia moroso nel pagamen- 190
E che alla luce della sentenza della Corte Co-
to di una mensilità del canone (maggiorato stituzionale, 21 gennaio 1999, n. 3, in Foro it.,
del 20%) decorsi venti giorni dalla scadenza, 1999, I, 404 e in Arch. loc., 1999, 53, - con al
ovvero non abbia provveduto alla scadenza al quale si è interpretato l'art. 55 della legge n.
pagamento di oneri accessori pari all'ammon- 392/78 come applicabile anche ai giudizi ordinari
tare di due mensilità di canone. - potrebbe risultare sede idonea per la richiesta,
Quanto alle modalità attraverso cui da un lato alla prima udienza, di sanare la morosità.
191
far valere la morosità e dall'altro richiedere la Possibilità che il richiamo integrale all'art. 55
della legge n. 392/78 concede al conduttore per
possibilità di provvedere alla sanatoria, nel
tre volte nell'arco di un quadriennio – o quattro
silenzio della legge, va in primo luogo esclu- nei casi di cui all'ultimo comma dell'art. 55 della
sa la possibilità di ricorrere alla procedura de- legge n. 392/78 – considerando però nell'arco del
lineata dall'art. 2, della legge n. 69/81. In caso quadriennio anche le sanatorie eventualmente in-
contrario si arriverebbe al paradosso di appli- tervenute prima della scadenza del contratto.
192
care ad un'ipotesi disciplinata dalla legge n. Che dovrebbero essere relative alla sola fase
431/98 proprio una delle norme da tale legge iniziata con la richiesta di declaratoria della deca-
abrogate189. denza.
193
Dal momento che l'art. 6 della legge n. F. De Stefano, Esecuzione, cit., 118, propone
431/98 disciplina l'esecuzione dei provvedi- anche un'opzione interpretativa diversa secondo
menti di rilascio degli immobili adibiti ad uso la quale il locatore potrebbe far valere direttamen-
te la decadenza riattivando la procedura esecutiva
abitativo si può escludere la necessità, per il
con onere per il conduttore di provocare l'inter-
locatore che voglia far dichiarare il condutto- vento del giudice dell'esecuzione o in sede di ac-
re decaduto dal beneficio della sospensione, cesso, con seri problemi di coordinamento con
di utilizzare la strada del giudizio ordinario di l'art. 610 c.p.c., o con un'apposita istanza o con
un'opposizione all'esecuzione. Tra le due soluzio-
188
F. De Stefano, Esecuzione, cit., 117. ni prospettate dall'Autore si preferisce però quella
189
Anche se, come si vedrà infra, la procedura riportata nel testo che consente ab origine il con-
che si reputa preferibile ha parecchi punti in co- trollo del giudice dell'esecuzione sull'esistenza
mune con la normativa abrogata. dei presupposti per la dichiarazione di decadenza.
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Le Locazioni, profili sostanziali e processuali: gli immobili destinati ad uso abitativo.
beneficio della sospensione per la mancata le di Bologna195, pur riconoscendo il diritto
corresponsione della maggiorazione del 20% del locatore ad ottenere la maggiorazione del
per il periodo antecedente alla entrata in vigo- 20% anche per i periodi anteriori all’entrata
re della legge. in vigore della legge n. 431/98, ha ritenuto
Si è detto che l'obbligo della corresponsione che soltanto il mancato pagamento della
della maggiorazione prescinde dalla preven- maggiorazione del 20% per i periodi succes-
tiva richiesta del locatore, il che potrebbe sivi all’entrata in vigore della predetta legge
comportare, salvi gli effetti della prescrizio- comporti la decadenza prevista dall’art. 6
ne, domande concernenti importi di notevole comma 6.
entità da versare in un'unica soluzione.
Vero è che il conduttore avrebbe pur sempre La clausola penale
la possibilità – con l'aggravio delle spese pro- Resta da chiedersi se la disciplina predisposta
cessuali – di chiedere la concessione di un dall’art. 6 comma 6 della legge n. 431/98 la-
congruo termine, ma non sempre tale termi- sci o meno margini di operatività
ne, che comunque resta circoscritto nei limiti all’autonomia delle parti in ordine ad una
temporali di cui all'art. 55 della legge n. predeterminazione del danno da ritardato rila-
392/78, potrebbe essere sufficiente al repe- scio che prescinda dal parametro offerto dalla
rimento di ingenti somme. legge stessa.
Uno spunto interessante potrebbe essere quel- La liceità della pattuizione di una penale196
lo offerto da una significativa pronuncia della poteva sembrare esclusa dalla portata stessa
Pretura di Roma194 che in tema di decadenza della norma che pone nel nulla dinanzi al pa-
dalla sospensione ai sensi dell'art. 2 della leg- gamento della maggiorazione del 20%
ge n. 61/89, aveva stabilito che: Nell'ipotesi l’obbligo del conduttore di risarcire il mag-
della richiesta della maggiorazione del gior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c. Prima
20%…con effetto retroattivo dalla scadenza della pronunzia della Corte Costituzionale n.
contrattuale e seguita immediatamente dalla 482/2000 poteva dunque ritenersi che anche
richiesta di decadenza …tale decadenza deve allorquando la misura del maggior danno fos-
essere negata in quanto, pur trattandosi di se stata pattiziamente determinata ai sensi
mora ex re, non può ritenersi sussistente, nel- dell’art. 1382 c.c., il pagamento del canone
lo specifico caso di specie, un volontario e maggiorato esimesse il conduttore
colpevole stato di inadempimento, in consi- dall’adempimento dell’obbligazione risarcito-
derazione dell'ammontare rilevante della ria assunta. Dopo la pronunzia della Corte
somma richiesta dal locatore e del breve las- Costituzionale potrebbe ritenersi che la clau-
so di tempo per l'adempimento da parte del sola penale riviva nella sua funzione di pre-
conduttore. determinare il danno risarcibile nel periodo
Se si considera da un lato che già in motiva- successivo alla scadenza del termine di so-
zione l'ordinanza del pretore di Roma faceva spensione della esecuzione stabilito ope legis
esplicito riferimento alle oscillazioni o di quello giudizialmente fissato per il rila-
giurisprudenziali in ordine alla retroattività scio dell'immobile.
della maggiorazione del 20%, e dall'altro che
la legge n. 431/98 ha risolto altresì il
contrasto in ordine alla stessa possibilità di
richiedere una tale maggiorazione,
probabilmente potrebbe sostenersi l'irrile-
vanza della pregressa morosità ai fini della
decadenza, quanto meno per un congruo
periodo rapportato all'entità della somma da 195
Trib. Bologna, 22 ottobre 1999, in Arch. loc.
Di recente, però, e proprio in relazione all’art.
versare. 1999, 1005;
6, comma 6, della legge n. 431/98 il Tribuna- 196
Sulla compatibilità della previsione di una pe-
nale con l’art. 79 della legge n. 392/78, Cass. 15
marzo, 1989, n. 1303, in Foro it., 1989, I, 1825;
194
Pretura Roma 30/5/96, in Giust. civ., 1997, I, App. Milano, 3 aprile 1990, id., 1990, I, 2569;
2925. Trib. Milano, 23 dicembre 1991m, cit.
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