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Indice sommario

Dottrina rizzazione – Ratifica F Cass. civ., sez. II, 10 condòmino – Obbligo di contribuzione alle
Capponi Pier Paolo: Gli oneri accessori nelle agosto 2009, n. 18192, Fracchia c. Cond. spese – Emissione di decreto ingiuntivo –
locazioni abitative, pag. 9 Piazza Imperatore Tito Milano ed altro, m., Delibera assembleare presupposta di ap-
Carrato Aldo: La nuova disciplina della fase pag. 83 provazione della relativa spesa – Adottata
decisoria nel rito locatizio e la questione Deliberazioni – Impugnazione – Lavori in data successiva all’atto di compravendita
della legittimità della lettura cumulativa straordinari di ristrutturazione dell’edificio – Illegittimità F Cass. civ., sez. II, 9 novem-
dei dispositivi delle sentenze al termine – Approvazione – Quorum deliberativo ini- bre 2009, n. 23686, X c. Cond. Y, pag. 45
dell’udienza, pag. 5 doneo – Urgenza e indifferibilità dei lavori Edilizia e urbanistica
Masoni Roberto: Nullità delle locazioni non – Mancata allegazione tanto nella delibera Disciplina urbanistica – Spazi destinati a
registrate nella legge finanziaria 2004: le quanto nell’avviso di convocazione – Con- parcheggio – Pertinenze – Sottosuolo di
incertezze interpretative, pag. 27 seguente annullabilità – Sussiste F Trib. edificio condominiale – Realizzazione di
Pizzolla Prospero: I contratti di locazione civ. Ariano Irpino, 8 gennaio 2009, n. 16, Di autorimesse – In numero inferiore a quello
regolamentati, pag. 13 Chiara c. Condominio Camuso, pag. 80 della totalità dei componenti – Approvazio-
Scripelliti Nino: Le cautele del terzo nella Deliberazioni – Invalidità – Impianto di ri- ne – Maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2,
contrattazione e nel contratto: individua- scaldamento centralizzato – Ripartizione c.c. – Legittimità – Condizioni – Possibilità
zione dei contraenti, condizioni, modalità delle spese – Partecipazione – Sull’erroneo per i condomini dissenzienti di realizzare in
di pagamento, depositi, garanzie, comuni- presupposto che il proprietario di unità futuro analoghi parcheggi nella zona rima-
cazione dell’elenco dei condomini e della immobiliare non sia stato autorizzato al sta libera F Cass. civ., sez. II, 18 settembre
quota di spese, anche in relazione alle nor- distacco – Nullità – Esclusione – Annulla- 2009, n. 20254, Lanza ed altri c. Condomi-
me sulla tutela dei dati personali (privacy), bilità – Sussiste F Trib. civ. Salerno, sez. I, nio via Kant, 5 in Milano, pag. 52
pag. 23 6 ottobre 2009, Vulcano c. Condominio Via
Robertelli, 29 in Salerno, pag. 72 Edilizia popolare ed economica
Sforza Fogliani Corrado: Decreto ascensori,
Deliberazioni – Nullità – Modestia della som- Assegnazione – Cessione in proprietà – Con-
libretti casa e problemi vari nel settore
ma F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. dizioni F Cass. civ., sez. un., 21 luglio 2009,
immobiliare, pag. 1
18192, Fracchia c. Cond. Piazza Imperatore n. 16903, Gioia ed altri c. Iacp Salerno, m.,
Tito Milano ed altro, m., pag. 83 pag. 83
Bibliografia
Deliberazioni – Verbale – Contenuto F Cass. Esecuzione forzata
Bartolini Francesco, Corso Piermaria: Codice civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, Frac- Consegna o rilascio – Provvedimento di rila-
del giudice di pace civile e penale, pag. 37 chia c. Cond. Piazza Imperatore Tito Milano scio – Finita locazione – Uso diverso dal-
Bartolini Francesco, Alibrandi Luigi, Corso ed altro, m., pag. 83 l’abitativo – Sospensione dell’esecuzione
Piermaria: Quattro codici. Civile e di proce- Comunione dei diritti reali alla scadenza del periodo transitorio ex art.
dura civile, penale e di procedura penale e Condominio negli edifici – Limitazioni legali 7 D.L. n. 551/89 – Indennità di occupazione
leggi complementari. Tribuna Pocket 2009, della proprietà nel condominio – Diritto ex art. 1591 c.c. maggiorata del 100% –
pag. 37 di collocare antenne esterne nell’altrui Corresponsione da parte del conduttore per
Pellecchia Roberto: L’esecuzione immobiliare proprietà esclusiva. F Cass. civ., sez. II, 21 tutto il periodo di operatività della sospen-
dopo la riforma del processo civile - Collana aprile 2009, n. 9427, Russo c. Arpaia, pag. sione – Obbligo – Condizioni – Indennità
Tribuna Juris, pag. 37 68 per la perdita dell’avviamento commerciale
Saltarelli Flavio, Esposito Amendola Barbara: – Offerta da parte del locatore – Necessità
Formulario del condominio e delle locazio- Contratti in genere
F Cass. civ., sez. un., 3 novembre 2009, n.
ni, pag. 37 Simulazione – Interposizione di persona –
23198, Canu ed altri c. Violetti ed altri,
Tundo Francesco: Codice tributario con le Prova – Limitazioni relative alla prova te-
pag. 39
norme comunitarie e internazionali. Tribu- stimoniale e per presunzioni – Sussistenza
Opposizione – Agli atti esecutivi – Al precet-
na pocket, pag. 38 dei requisiti di sostanza e forma del con-
to – Decreto ingiuntivo emesso in danno
tratto effettivamente voluto – Compraven-
del condominio – Notificazione del titolo
dita immobiliare – Interrogatorio formale
Giurisprudenza – Rilevanza – Esclusione F Cass. civ., sez.
esecutivo all’amministratore condominiale
– Efficacia espansiva del titolo – Esecu-
Amministratore condominiale II, 12 ottobre 2009, n. 21637, R.D.M.M.G.
c. K.G.G.W., pag. 51 zione intrapresa nei confronti di singolo
Conservazione delle parti comuni – Obbligo condòmino – Notifica del precetto non
di garanzia – Inosservanza – Profili di re- Contratto di locazione preceduta da quella personale del titolo –
sponsabilità penale – Reato colposo per Durata – Immobili adibiti a campeggio – Illegittimità – Esclusione F Trib. civ. Napoli,
condotta omissiva – Presupposti – Accer- Equiparazione agli alberghi – Esclusione sez. V, 11 marzo 2009, n. 6693, D.G. c. N.,
tamento del nesso di causalità – Criteri – Ragioni F Cass. civ., sez. III, 22 giugno pag. 79
– Fattispecie in tema di incendio di canna 2009, n. 14537, Green Paradise srl c. T.G. Pignoramento – Immobiliare – Contratto di
fumaria difettosa F Cass. pen., sez. IV, 13 ed altri, pag. 65 locazione – Stipulato in data successiva
ottobre 2009, n. 39959, Gilardi, pag. 47 Contributi e spese condominiali al pignoramento – Inopponibilità all’ag-
Assemblea dei condomini Ripartizione – Trasferimento dell’immobile giudicatario dell’immobile – Conduttore
Attribuzioni – Spese senza preventiva auto- – Alienante – Perdita della qualità di ignaro dell’esistenza del pignoramento
II indice sommario
– Estromissione dal bene – Risarcimento di corrispettivi non pagati – Colpa grave Tributi degli enti pubblici locali
del danno – Fattispecie F Trib. civ. Roma, – Integrazione – Sanzionabilità quale re- Imposta comunale sugli immobili – Omesso
sez. VI, 23 settembre 2009, A.M. c. S.V., sponsabilità aggravata – Sussiste F Trib. o insufficiente pagamento – Applicazione
pag. 74 civ. Padova, 30 ottobre 2009, Cislaghi c. di sanzione per ciascun anno – Esclusione
Pignoramento – Locazione stipulata senza Salmaso, pag. 72 – Cumulo giuridico delle sanzioni – Sussi-
l’autorizzazione – Inefficacia relativa F Procedimento civile in genere stenza F Cass. civ., sez. trib., 2 luglio 2009,
Cass. civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375, Processo equo – Eccessiva durata del pro- n. 15554, F.G. c. Comune di Chiampo, pag.
Cordella c. Rizzo, m., pag. 83 cesso – Equa riparazione – Legittimazione 61
Mediazione attiva – Ente condominiale – Esclusione – Tassa di occupazione di spazi ed aree pub-
Diritto del mediatore alla provvigione – Ri- Motivi F Cass. civ., sez. I, 23 ottobre 2009, bliche – Canone – Natura F Cass. civ., sez.
sarcimento dei danni – Dovere di informa- n. 22558, Ministero della Giustizia c. XY, V, 6 agosto 2009, n. 18037, Cond. Largo
zione F Cass. civ., sez. III, 20 agosto 2009, pag. 46 Villa Bianca Roma c. Com. Roma Municipio
n. 18515, Studio Imm. Marcello Romano c. Processo equo – Termine ragionevole – Roma Ii, m., pag. 84
Benaglio Denti, m., pag. 83 Obbligo di evitare il dispendio di attività Tassa di occupazione di spazi ed aree pub-
Responsabilità del mediatore – Compravendita processuali F Cass. civ., sez. III, 19 agosto bliche – Esenzione – Realizzazione di passo
immobiliare – Libertà del bene da trascrizioni 2009, n. 18410, Musetto c. Maiolati, m., carrabile F Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009,
e iscrizioni pregiudizievoli – Obbligo del me- pag. 83 n. 18041, Com. Roma c. Sogecori Srl, m.,
diatore di compiere indagini di natura tecnica Regolamento di condominio pag. 84
e giuridica – Ordinaria diligenza nell’esecu- Contrattuale – Limitazioni della proprietà
zione della prestazione – Riconducibilità – esclusiva – Successivi acquirenti – Vinco-
Esclusione – Specifico incarico – Necessità RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA
latività – Limiti F Cass. civ., sez. II, 31 luglio
F Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2009, n. 15926, 2009, n. 17886, Finaquila c. M.B.R. ed altri, Suolo e sottosuolo condominiale, pag. 85
Muglia Cosenza Uno c. “Punto d’incontro pag. 58
Grimaldi” s.a.s., pag. 60
Responsabilità civile PRATICA
Parti comuni dell’edificio condominiale Cose in custodia – Immobili concessi in
Ascensore – Presunzione di condominia- locazione – Danni causati da macchinari Indici ISTAT 2009, pag. 91
lità – Spese di manutenzione ordinarie utilizzati dal conduttore F Cass. civ., sez. II, Indici ISTAT 2008, pag. 91
e straordinarie – Ripartizione secondo 10 agosto 2009, n. 18188, Abaco Imm. Srl Indice armonizzato europeo 2009, pag. 92
il criterio di proporzionalità dettato da- c. Cond. Appio Claudio 211 Roma ed altri, Indice armonizzato europeo 2008, pag. 92
gli artt. 1123 e 1124 c.c. – Locali posti m., pag. 84 Proroga dei contratti nonché differimenti e
al piano terra – Esonero – Esclusione Professionisti – Consulente del lavoro – sospensioni delle esecuzioni intervenute
F Trib. civ. Salerno, sez. I, 3 novembre Contratto di assicurazione – Ambito di dopo la legge dell’equo canone relativa-
2009, Gambardella C. ed altri c. Condo- copertura – Predisposizione di contratto di mente alle locazioni ad uso diverso dal-
minio Palazzo Gambardella, Via Manzo, locazione – Attività tipica – Esclusione – l’abitazione, pag. 93
64 in Salerno, pag. 71 Conseguenze – Inoperatività della polizza Differimenti e sospensioni delle esecuzioni
Balconi – Aggettanti – Pannelli di cemento F Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n. intervenute dopo la legge dell’equo ca-
che ne delimitano il fianco libero – Opere 18912, Pieri c. Milano Assicurazioni s.p.a. none relativamente alle locazioni ad uso
ornamentali – Esclusione – Parti strutturali (n.c.), pag. 57 abitativo, pag. 94
– Sussistenza – Spese di manutenzione Tributi (in generale) Incongruenze tra la normativa vigente e la
– Ripartizione – Tra i soli proprietari dei Accertamento tributario – Riscossione proposta di riforma della disciplina condo-
terrazzi oggetto di intervento F Trib. civ. coattiva – Espropriazione immobiliare – miniale presentata in data 29 luglio 2009
Firenze, 4 agosto 2009, n. 2551, Obinu ed Iscrizione ipotecaria – Responsabile del dal Comitato ristretto della Commissione
altri c. Condominio via Demidoff, 13-15-27 procedimento – Omessa indicazione o Giustizia del Senato, pag. 97
in Firenze, pag. 77 omessa sottoscrizione – Nullità dell’atto – Tabella della maggioranze assembleari (c.c.,
Procedimenti sommari Sussiste F Comm. trib. prov.le Pescara, sez. art. 1136), pag. 101
Convalida – Per finita locazione – Intimante I, 30 giugno 2009, n. 248, M.E. c. Equitalia Tassazione passi carrabili, pag. 104
– Inveritiera asserzione circa l’esistenza Pragma S.p.A., pag. 81 Risposte ai quesiti, pag. 105
Archivio
delle locazioni
e del condominio
Rivista bimestrale di dottrina,
giurisprudenza e legislazione

Direttori
Corrado Sforza Fogliani
Roberto Baglioni

Direttore responsabile
Massimiliano Galioni

Anno 2010
Dottrina
Decreto ascensori, libretti in presenza di elementi documentali che indicassero tali
incongruenze (verbali, fatture ecc.).
casa e problemi vari nel Ora le disposizioni della Bersani-Visco sono venute a
cessare. Ne consegue che d’ora innanzi l’eventuale diffe-
settore immobiliare renza tra il corrispettivo pattuito ed il “valore normale”
dell’immobile costituirà una mera “presunzione semplice”,
di Corrado Sforza Fogliani dalla quale non potranno più conseguire accertamenti
automatici.
2. Verifica ascensori, una nuova tassa (occulta)
SOMMARIO Il Coordinamento Registri Amministratori della Confe-
1. Abolito il “valore normale” per le compravendite. 2. Veri- dilizia ha avvertito gli amministratori condominiali ade-
fica ascensori, una nuova tassa (occulta). 3. Decreto ascen- renti che dallo scorso i settembre, per gli stessi così come
sori, dal Parlamento molte domande al ministro. 4. Negozi per i proprietari di casa, è scattato l’obbligo di richiedere
sfitti, ma tassati. 5. Stop ai libretti casa. 6. Nuove disposizioni
una verifica straordinaria degli ascensori, al momento
sugli impianti termici centralizzati. 7. Procedimenti sommari
della prima verifica ordinariamente prevista.
e tentativo di conciliazione.
Il decreto del 23 luglio scorso - ha precisato il Coram
1. Abolito il “valore normale” per le compravendite - prevede infatti che, in occasione della prima verifica
La legge comunitaria 2008 ha abrogato le norme della periodica già programmata, sia richiesta e fissata una
cosiddetta Manovra Bersani-Visco (D.L. n. 223/06, conver- verifica straordinaria su tutti gli ascensori installati prima
tito dalla L. n. 248/06) che avevano introdotto il riferimen- dell’estate 1999 e che siano poi effettuati i conseguenti
to al “valore normale” nelle cessioni di immobili. interventi di adeguamento degli impianti. Il tutto, con
In sostanza, con le disposizioni ora abrogate erano scadenze legate alla data di installazione degli impianti e
stati ampliati i poteri di rettifica esercitabili dagli uffici alla data della verifica straordinaria.
finanziari sia ai fini Iva sia ai fmi delle imposte sui redditi Il Coram ha preso posizione contro questa “nuova tas-
(di impresa). In particolare, ai fini Iva era stato consentito sa occulta” a carico di condòmini e proprietari di casa e
agli uffici - relativamente alle operazioni aventi ad oggetto contro questo nuovo adempimento imposto agli ammini-
la cessione di beni immobili e relative pertinenze - di ret- stratori, all’evidenza per creare lavoro “buroindotto”,
augurandosi, che sull’argomento intervengano anche le
tificare direttamente la dichiarazione annuale Iva (senza
Associazioni dei consumatori, ad evitare ingenti spese alle
prima ispezionare la contabilità del contribuente) quando
famiglie italiane.
il corrispettivo della cessione fosse dichiarato in misura
Al proposito è da segnalare che, fra queste, è interve-
inferiore al “valore normale” del bene, per tale intenden-
nuta sinora (per quanto noto) Assoutenti, evidenziando
dosi “il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per
che “è stato istituito un nuovo balzello a carico delle fami-
beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni
glie per fare contente le imprese di manutenzione”. “La
di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercia- normativa vigente - ha rilevato l’Associazione - già prevede
lizzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata verifiche di sicurezza adeguate e le statistiche sugli inci-
l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi”. Espres- denti non registrano nessuna ragione di verifiche straor-
sione già prevista dalla legge, che con provvedimento dinarie. Secondo alcune stime delle associazioni ascen-
dell’Agenzia delle entrate era stata fatta coincidere - in soristiche - ha aggiunto Assoutenti - il costo medio degli
relazione agli immobili - con i valori dell’Osservatorio sui interventi imposti dal decreto del Ministero dello sviluppo
valori immobiliari dell’Agenzia del territorio (Omi). La di- economico potrebbe essere di 15.000 euro ad impianto,
chiarazione di un corrispettivo inferiore al “valore norma- con un fatturato - e, di conseguenza, un onere a carico
le” del bene integrava - sulla base delle norme ora abrogate delle famiglie italiane - di circa 6 miliardi di euro”. “Una
- la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesat- tassa surrettizia - ha dichiarato Mario Finzi, Presidente
tezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno Assoutenti - con la quale il Governo mette le mani nelle
luogo a detrazione. Cosa che in precedenza avveniva solo tasche delle famiglie senza considerare la situazione di

Arch. loc. e cond. 1/2010 1


dott D o t t ri n a

grave disagio economico che i consumatori italiani stanno In un periodo in cui l’elevatissimo numero di negozi sfit-
vivendo di questi tempi”. ti è visibile a occhio nudo nelle nostre città, è urgente (se
non si vuole continuare nell’inciviltà: tassare anche redditi
3. Decreto ascensori, dal Parlamento molte domande
non percepiti) “riesumare” questa disposizione abrogata,
al ministro
rafforzandone anzi la portata. Analogamente, sarebbe an-
Il decreto in materia di revisione straordinaria degli
che il caso che i Sindaci - che la crisi del commercio (e, di
ascensori impiantati prima del 30 giugno 1999, emanato
conseguenza, dei proprietari dei negozi) l’hanno di fronte
dal ministro dello sviluppo economico on. Scajola, non è
ogni giorno - provvedessero ad almeno ridurre l’Ici per i
passato inosservato in Parlamento. Sia dalla maggioranza
proprietari di immobili commerciali non locati. Chi parla
sia dall’opposizione si sono levate forti critiche al provve-
di “sfitto volontario”, poi, andrebbe davvero chiuso in un
dimento e ferme richieste di chiarimenti al ministro per
nosocomio ... psichiatrico, s’intende.
un provvedimento che viene da più parti ritenuto ingiu- La realtà è che - al di là, come detto, dell’incivile
stificato. principio di tassare un reddito che non c’è - anche que-
Dalla maggioranza si è fatto sentire l’on. Foti (PDL), sta situazione è figlia della legge sulle locazioni ad uso
che ha presentato una interrogazione al ministro denun- diverso dall’abitativo, rimasta quella dell’equo canone
ciando le incongruenze del provvedimento - con particola- paradossalmente, s’è liberalizzato il mercato abitativo, ma
re riferimento all’assenza di norme prescrittive dell’Unio- solo questo: industriali e commercianti, infatti, vogliono le
ne europea - e chiedendo al ministro stesso “se non ritenga liberalizzazioni, ma per gli altri, basta che non riguardino
opportuno prevedere la sospensione degli effetti del de- i loro affari e la loro attività).
creto emanato” o, almeno, “alleviarne gli oneri, che allo Per concludere, c’è solo da dire che l’incivile situazione
stato appaiono particolarmente gravosi per i proprietari denunciata per l’uso diverso dall’abitativo, sopravvive - sia
di casa”, per giunta in un momento di grave crisi per le pure in forma meno paradossale - anche nell’abitativo:
famiglie italiane. dove, per non pagare le tasse sul solito reddito che non c’è
Un’altra interrogazione al ministro Scajola è stata a causa dello sfitto, bisogna addirittura promuovere una
presentata dal Presidente dei senatori dell’UDC, D’Alia, il causa avanti il tribunale (e intasarne il lavoro, inutilmen-
quale ha anch’egli messo in evidenza gli alti costi dell’ope- te).
razione per i proprietari di casa - a fronte dell’assenza di Un fisco come questo, è credibile? Che credito può ave-
qualsiasi necessità di nuovi controlli, considerati il rigore e re quando chiede di pagare le tasse dovute?
la frequenza di quelli già imposti dalla legge - e ha chiesto
al ministro di spiegare “i motivi per cui siano stati intro- 5. Stop ai libretti casa
dotti ulteriori obblighi senza che nessun pronunciamento Il Governo ha impugnato avanti la Corte costituzionale
dell’Unione europea si sia espresso in tal senso. la legge della Regione Basilicata sul Piano casa nella parte
In termini analoghi si è pronunciato, sempre dai ranghi in cui subordina la possibilità di ampliare gli immobili alla
dell’opposizione, il deputato Touadi (PD), il quale - dopo predisposizione di un libretto casa (non meglio definito).
avere sottolineato il soddisfacente livello di tutele garan- L’impugnativa sospende solo l’obbligo di cui all’impugna-
tito dall’attuale normativa - ha chiesto in una interroga- tiva, lasciando inalterati (ed esecutivi) gli altri contenuti
zione al ministro quali siano i motivi che lo hanno indotto del Piano. Oltre a mostrarsi contraddittoria rispetto alle
“a sottoporre le famiglie italiane, in un momento di gran- finalità perseguite dalla legge (e, cioè, l’incentivazione e
de crisi, ad un notevole sforzo economico, introducendo l’incremento dell’edilizia privata nell’intrapresa di nuove
peraltro degli obblighi stringenti non previsti da nessuna iniziative edilizie), l’imposizione del libretto - con tutte le
normativa cogente dell’Unione europea”. conseguenti prescrizioni di lavori da effettuarsi che esso
può contenere - è infatti tale da scoraggiare i privati (come
4. Negozi sfitti, ma tassati ha tempestivamente fatto rilevare la Confedilizia) dall’uti-
“Il reddito determinato a norma dei precedenti articoli lizzare le opportunità del Piano casa voluto dal Governo
è ridotto all’80 per cento per le unità immobiliari, non (anche se demandato, poi, alla competenza regionale).
adibite all’uso del possessore o di suoi familiari, rimaste L’impugnativa del Governo - che segue, del resto, a 8
non locate per l’intero periodo d’imposta per cause non giudizi negativi per il libretto in parola svoltisi avanti tutte
dipendenti dalla volontà del possessore”. Così disponeva - le possibili giurisdizioni, Corte costituzionale compresa -
quando, evidentemente, in Italia esisteva un po’ di civiltà si basa sull’irragionevolezza (canone di costituzionalità)
dal punto di vista tributario - una norma presente nel Testo di imporre ai privati, a loro carico e a loro spese, la du-
unico delle imposte sui redditi del 1986 (e ancor prima nel plicazione di accertamenti e la conservazione di informa-
D.P.R. n. 597 del 1973) ma poi cancellata nel 1994. La di- zioni e documenti ricadenti nei compiti affidati alla pub-
sposizione abrogata consentiva un parziale abbattimento blica amministrazione nella sua azione di vigilanza (col
- sia per gli immobili abitativi sia per quelli ad uso diverso cui principio di efficienza e buon andamento, dunque,
- della tassazione su base catastale alla quale sono comun- collide). Inoltre, ha rilevato sempre il Governo, la norma
que soggetti gli immobili quando non vengono locati. impugnata impone adempimenti che si atteggiano come

2 1/2010 Arch. loc. e cond.


D o t t ri n a dott
“prestazioni imposte” (per le quali vige una specifica focolare inferiore a 35 kW, con altri della stessa potenza”,
riserva di legge) e viola la competenza legislativa dello sia rimessa “alle autorità locali competenti” ogni valuta-
Stato in materia di ordinamento civile e di governo del zione sull’obbligo di presentazione della relazione tecnica
territorio. La Confedilizia (che si riserva di impugnare attestante la rispondenza alle prescrizioni dì legge per il
direttamente, comunque, gli atti di tipo deliberativo che contenimento del consumo energetico e “se la medesima
venissero assunti dalla Regione per la regolamentazione possa essere omessa a fronte dell’obbligo di presentazione
dei contenuti del libretto) ha espresso il proprio compia- della dichiarazione di conformità” prevista attualmente,
cimento al ministro per le Regioni on. Raffaele Fitto - che dal D.M. n. 37/08 (sicurezza impianti).
ha proposto l’impugnativa di cui trattasi al Consiglio dei
7. Procedimenti sommari e tentativo di conciliazione
ministri - sottolineando il significato del pronto intervento
Il procedimento sommario di cognizione - introdotto
promosso, che dovrebbe indurre anche altre Regioni a
dalla legge n. 69/09, nell’ambito della riforma del codice
desistere dal proposito di varare uno strumento più volte
di procedura civile - consente al giudice monocratico di
giudicato illegittimo.
definire, con semplice ordinanza, tutti quei giudizi per i
6. Nuove disposizioni sugli impianti termici centraliz- quali non occorre alcuna istruttoria o comunque è suffi-
zati ciente un’istruttoria sommaria. La decisione (che “costi-
Per effetto della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del tuisce titolo per l’iscrizione di ipoteca giudiziale e per la
D.P.R. 2 aprile 2009, n. 59 (uno dei decreti attuativi del trascrizione”) può avvenire anche alla prima udienza e, se
D.L.vo n. 192/05), sono entrate in vigore nuove norme in non appellata entro 30 giorni dalla sua comunicazione o
materia di risparmio energetico, con particolare riferimen- notificazione, produce gli stessi effetti di una sentenza. Si
to agli impianti termici centralizzati. Norme - come preci- tratta, comunque, di una procedura facoltativa: nulla vieta
sa lo stesso provvedimento - che trovano applicazione in alla parte che introduce il giudizio, infatti, di optare per il
assenza di diverse disposizioni regionali. Di seguito si se- rito ordinario.
gnalano i contenuti di maggiore interesse. In particolare, In ambito condominiale, tale procedimento potrebbe
viene previsto che in tutti gli edifici esistenti con un nume- rivelarsi assai utile allorché si discuta di questioni di mero
ro di unità abitative superiore a 4 - e, comunque, nel caso diritto (riguardanti, ad esempio, le maggioranze necessa-
in cui sia presente un impianto di riscaldamento centraliz- rie per l’adozione di una determinata delibera). O, ancora,
zato di potenza di almeno 100 kW - sia “preferibile” il man- quando si tratti di liti che possano essere risolte sulla base
tenimento di impianti termici centralizzati, ove esistenti. della documentazione prodotta (il che può avvenire, ad
Le cause tecniche o di forza maggiore che giustifichino la esempio, quando si controverta della lesione al decoro ar-
dismissione della caldaia centralizzata e la sua sostitu- chitettonico di un edificio e la semplice documentazione
zione con impianti di riscaldamento autonomi, dovranno fotografica consenta di apprezzare compiutamente la
essere dichiarate in una relazione tecnica attestante la vicenda). Sono questioni che, all’evidenza, il giudice può
rispondenza alle prescrizioni di legge per il contenimento risolvere rapidamente, senza far ricorso a testimoni o peri-
del consumo energetico. La versione del provvedimento ti, ma che, ciò nonostante, se trattate con il rito ordinario,
pubblicata in Gazzetta supera quindi - come ha rilevato richiederebbero lunghi tempi di definizione.
con soddisfazione la Confedilizia, che si era interessata Perché non si creino equivoci, dobbiamo solo aggiunge-
al problema - la disposizione in prima battuta approvata re che la legge citata in apertura nulla ha a che fare con il
dal Consiglio dei ministri, che prevedeva, per gli immobili provvedimento in itinere concernente la previsione di un
sopra indicati, il divieto di trasformazione degli impianti tentativo obbligatorio di conciliazione, preliminarmente
termici centralizzati in impianti autonomi. Il D.P.R. pub- all’introduzione di un giudizio in materia - fra l’altro -
blicato in Gazzetta prevede inoltre che in tutti gli edifici condominiale e locatizia. In proposito, si può anche essere
esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, favorevoli, ove la legge prevedesse peraltro tale tentativo
in caso di installazione o di ristrutturazione dell’impianto solo - espressamente - in mancanza di un obbligo del ge-
termico, debbano essere realizzati gli interventi necessari nere che fosse previsto dai regolamenti condominiali (per
per permettere, “ove tecnicamente possibile”, la contabiliz- cause, all’evidenza, tra condòmini) o, comunque, da nor-
zazione e la termoregolazione del calore per singola unità me vincolanti (che potrebbero essere contenute in altre
abitativa. Anche in questo caso, tuttavia, potranno essere leggi - come in materia di affitti agrari - o in contratti di
segnalati gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla locazione). Se cosi non fosse, infatti, il tentativo obbliga-
realizzazione dei predetti interventi, ovvero l’adozione di torio che si andrebbe ad introdurre (anche solo nell’incer-
altre “soluzioni impiantistiche equivalenti”, che dovranno tezza che sostituisca o meno quello altrove previsto e che
essere evidenziati nella relazione tecnica sopra citata. quindi, per tranquillità, verrebbe comunque espletato) ri-
Inoltre, il decreto prevede anche che, “nel caso di so- schierebbe non di accorciare sibbene di allungare i tempi
stituzione dei generatori di calore di potenza nominale del della giustizia.

Arch. loc. e cond. 1/2010 3


D o t t ri n a dott
La nuova disciplina della che continua a prevedere, non essendo stato espressamen-
te abrogato, il termine di 15 giorni per il deposito della
fase decisoria nel rito sentenza. Gli orientamenti scientifici(3) che per prima si
sono occupati della questione, proprio in virtù dell’inter-
locatizio e la questione venuta incompatibilità tra le due disposizioni normative

della legittimità della (ai sensi dell’art. 15 delle cc.dd. preleggi), ha ritenuto
configurabile la tacita abrogazione della precedente nor-
lettura cumulativa dei ma che prevedeva un termine inferiore.

dispositivi delle sentenze La nuova disciplina prevista per la fase decisoria del
processo del lavoro ha, in un certo senso, da un lato,
al termine dell’udienza legittimato la precedente interpretazione dottrinale (e
di un settore della giurisprudenza(4)) sull’estensibilità
di Aldo Carrato al processo del lavoro (e, quindi, a quello in materia di
locazioni) dell’applicabilità del pregresso art. 281 sexies
c.p.c. relativo alla previsione della “decisione a seguito di
Da un punto di vista generale si rileva che, nel rito del trattazione orale” nel rito ordinario dinanzi al tribunale e,
lavoro (sulla struttura del quale è tendenzialmente con- dall’altro lato, ha anticipato la nuova disciplina dello stes-
formato anche il rito locatizio, alla stregua dei complessivi so giudizio ordinario di cognizione per come contemplata
richiami al suddetto tipo di processo previsti dall’art. 447 dalla recente legge 18 giugno 2009, n. 69, con riferimento
bis c.p.c.) , una volta esaurita l’istruzione della causa e alla modificata (e snellita) struttura della motivazione
ritenuta la stessa matura per la decisione, il giudice invita della sentenza che, ora, ai sensi del novellato n. 4) dell’art.
le parti alla discussione(1) in seguito alla quale - alla 132 c.p.c. (per effetto dell’art. 45, c. 17 della citata legge
stregua dell’art. 429, c. 1, c.p.c., come sostituito per effetto n. 69 del 2009), deve contenere “la concisa esposizione
dell’art. 53, c. 2, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, conv., con delle ragioni di fatto e di diritto della decisione” (anziché
modif., nella L. 6 agosto 2008, n. 133(2) (come richiamato “la concisa esposizione dello svolgimento del processo
nel c. 1 del citato art. 447 bis) - emana la sentenza, prov- e dei motivi in fatto e in diritto della decisione”), nella
vedendone a dare immediata lettura del dispositivo, con quale, peraltro, alla stregua della modificazione anche
la contestuale motivazione consistente nella esposizione del comma 1 dell’art. 118 att. c.p.c. (in virtù del comma 5
delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. Nelle ipo- dell’art. 52 della medesima legge n. 69 del 2009) è da con-
tesi di particolare complessità della controversia, lo stesso siderarsi legittima l’esplicitazione delle ragioni giuridiche
comma 1 dell’art. 429 (come novellato) sancisce che il in forma sintetica (anche) mediante il riferimento a pre-
giudice può fissare nel dispositivo un termine, non supe- cedenti conformi (ovvero secondo un modello di sviluppo
riore a sessanta giorni, per il deposito della sentenza.
argomentativo semplificato “per relationem”).
Sulla scorta del riformulato comma 1 del citato art. 429
Nonostante la novellazione del comma 1 dell’art. 429
del codice di rito (da applicarsi, pertanto, anche ai giudizi
c.p.c. nei suddetti termini, è rimasta in vigore la disposi-
locatizi instaurati a far data dal 25 giugno 2008), pertanto,
zione di cui al comma successivo, alla stregua del quale,
il modello decisorio ordinario si identifica ora con quello
su istanza delle parti, il giudice, se lo ritiene necessario,
della contestuale lettura del dispositivo e della concisa
può concedere alle stesse un termine non superiore a
motivazione in fatto e diritto, mentre quello riconduci-
dieci giorni per consentire il deposito di note difensive,
bile alla suddistinzione tra il momento della lettura del
dispositivo ed il successivo deposito della sentenza inte- rifissando la discussione per l’udienza immediatamente
grale (comprensiva di motivazione) - che prima era quello successiva alla scadenza del predetto termine, nella
esclusivo tipico di tale rito - è divenuto residuale, essendo quale, quindi, è tenuto a provvedere alla definizione del
stato riservato ai casi particolarmente complessi che non giudizio con la pubblica lettura del dispositivo e della con-
consentono il soddisfacimento delle esigenze tendenziali testuale motivazione (in tal senso dovendosi intendere,
di concentrazione ed immediatezza a cui è improntato ora, il riferimento, rimasto invariato, alla pronuncia della
lo stesso rito. In questo secondo caso, la suddetta norma sentenza).
come modificata prevede per il giudice il termine (invero Come si è evidenziato, il precedente sistema decisorio
ordinatorio, siccome la sua violazione non è assistita da fisiologico che prevedeva la scissione tra il momento della
alcuna sanzione) non superiore a sessanta giorni per il de- lettura del solo dispositivo e quello, temporalmente conse-
posito della sentenza, in sostituzione di quello precedente guente e successivo, del deposito integrale della sentenza
contenuto in quindici giorni. è diventato, nel regime normativo attuale, un’eccezione
A tal proposito si è dibattuto in merito alla sopravve- giustificata solo dall’eventualità della emergenza di una
nuta incompatibilità tra il disposto del novellato comma “particolare complessità” della controversia di lavoro (e
1 dell’art. 429 in discorso e quello di cui all’art. 430 c.p.c. locatizia), come tale impeditiva della possibilità per il

Arch. loc. e cond. 1/2010 5


dott D o t t ri n a

giudice di fornire immediatamente una risposta alla do- Dall’anzidetta scissione tra il dispositivo, attraverso il
manda giudiziale completa ed adeguata. quale il giudice esercita (e, quindi, esaurisce) ed estrinse-
Con riferimento a questa opzione eventuale, deve sot- ca il suo potere decisorio, e la motivazione della sentenza,
tolinearsi che, pur nel mutato quadro normativo della fase consegue che l’oggetto dell’eventuale impugnazione può
decisoria, è da ritenersi ancora indiscusso che l’omessa essere costituito solo dalle statuizioni contenute nel dispo-
lettura del dispositivo (quando dissociata dalla lettura sitivo e che la parte legittimata a proporre l’impugnazione
della motivazione contestuale) continui a comportare la stessa si identifica con quella soccombente in riferimento
configurazione di un motivo di nullità della sentenza(5), alle medesime statuizioni della parte dispositiva.
che può essere fatto valere quale motivo di impugnazione Ai fini dell’individuazione del termine di decorrenza
e, quindi, con l’appello o con il ricorso per cassazione, a utile per la formulazione dell’impugnazione, mentre non
seconda del grado in cui è stata pronunciata la sentenza: sussistono difficoltà in relazione al c.d. termine di impu-
il vizio, in altri termini, viene sanato dalla mancata im- gnazione breve sulla scorta delle disposizioni generali di
pugnazione e, se dedotto in appello, non comporta la ri- cui all’art. 325 c.p.c. (dovendo computarsi dalla notifica-
messione della causa al giudice di prime cure, bensì sem- zione della sentenza), in ordine al termine lungo stabilito
plicemente una nuova pronuncia nel merito(6); se inficia dall’art. 327 c.p.c. (ora ristretto a sei mesi in dipendenza
una sentenza adottata in grado di appello, potrà essere della modifica apportata dal comma 17 dell’art. 46 della
proposto ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360, c.1, menzionata legge n. 69 del 2009) prevale, in giurispruden-
n. 4, c.p.c. e conseguirà la cassazione della sentenza con za ed in dottrina, la tesi dell’identificazione del momento di
rinvio ad un giudice di pari grado(7). decorrenza con quello del deposito della sentenza, fissato
È importare, altresì, ricordare che il dispositivo letto in un termine non superiore a sessanta giorni ai sensi del
in udienza fissa irretrattabilmente, nei casi in cui si opti modificato comma 1 del citato art. 429, e non della lettura
per la scissione tra dispositivo e deposito della motivazio- del dispositivo, rendendosi necessaria la conoscenza della
motivazione alla parte soccombente per la stesura dei
ne (con riferimento alle precisate ipotesi di particolare
motivi a sostegno del gravame, salva l’ipotesi eccezionale
complessità), il decisum e non può essere modificato od
della proposizione dell’appello con riserva dei motivi.
integrato in sede di redazione della motivazione della sen-
È rilevante, inoltre, ricordare che l’omesso deposito
tenza, la cui eventuale difformità rispetto allo stesso di-
della motivazione, nei casi (ora da considerarsi essenzial-
spositivo non è emendabile con la procedura di correzione
mente eccezionali, siccome ricondotti alla sussistenza di
prevista dall’art. 287 del codice di rito civile(8).
ipotesi di particolare complessità) di riserva della sua ste-
Nell’ipotesi in cui il giudice, sempre nei richiamati casi
sura, integra un motivo di inesistenza della sentenza, alla
di particolare complessità, dopo aver ritualmente letto in
stregua dell’intimo ed imprescindibile collegamento tra il
udienza il dispositivo che decide la controversia sottopo-
dispositivo e la motivazione che, congiuntamente, deter-
sta al suo vaglio, ometta di trascriverlo nel testo della
minano la forza imperativa della decisione giudiziale.
sentenza successivamente depositata, non si determina Recentemente la sezione lavoro della la S.C., con la
un vizio che comporta l’inesistenza o la nullità della sen- sentenza 25 maggio 2009, n. 11997, ha incentrato l’atten-
tenza, ove sia possibile nel testo di quest’ultima la chiara zione sull’esame di una peculiare modalità afferente il
identificazione del suo contenuto dispositivo, dovendosi sistema decisorio delle cause di lavoro (e, quindi, anche
porre riferimento, anche per i particolari requisiti di for- locatizie), che, ormai, può dirsi sia divenuta una sorta di
ma stabiliti per la sentenza (art. 132 c.p.c.) all’elemento prassi essenzialmente costante nella quasi totalità degli
contenutistico, sempre che sia desumibile dallo stesso uffici giudiziari nazionali, ovvero di quella relativa alla let-
atto; in tal caso all’omissione suddetta può porsi rimedio tura cumulativa dei dispositivi dei processi che siano stati
con la procedura di correzione prevista dagli artt. 287 e discussi alla stessa udienza al termine della celebrazione
288 del codice di rito. dell’udienza medesima, senza, perciò, procedere alla let-
Deve, inoltre, precisarsi che il requisito della sotto- tura distinta di ciascuno di essi all’esito della discussione
scrizione della sentenza da parte del giudice che l’ha pro- di ogni singola causa trattata e incamerata in decisione.
nunciata, la cui mancanza comporta la nullità insanabile Con tale decisione la S.C., rifacendosi ai pochi prece-
e rilevabile d’ufficio ai sensi dell’art. 161, c. 2, c.p.c., va denti specifici reperibili sul punto(10), ha ravvisato la
verificato con riferimento alla “sentenza”, completa di legittimità di tale prassi e tale orientamento appare con-
motivazione e di dispositivo, con la conseguenza che è divisibile.
irrilevante e non produce, pertanto, tale nullità, l’omessa A questo riguardo, infatti, deve porsi in risalto che la
sottoscrizione (o la sottoscrizione mediante segno grafico precedente giurisprudenza aveva già rilevato come, nella
illeggibile) del solo dispositivo letto in udienza nel rito del pratica giudiziaria, fra l’epilogo della discussione orale
lavoro (o locatizio), in relazione al quale, peraltro, l’iden- e la lettura del dispositivo trascorra inevitabilmente il
tificazione del giudice ben può desumersi dal verbale di periodo di tempo necessario al giudice per deliberare in
udienza(9). camera di consiglio e, pertanto, qualora si tratti di udienza

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D o t t ri n a dott
oberata da molteplici cause (che è, in verità, quasi la re- procedimento la lettura del dispositivo in altra udienza,
gola nelle nostre aule di giustizia), onde evitare a sé un successiva a quella di discussione della causa, in quanto
faticoso andirivieni fra l’aula di udienza e quella destinata tale irregolarità non impedisce all’atto di raggiungere
a camera di consiglio, e ai difensori delle cause ancora da il suo scopo, né comporta una violazione insanabile dei
discutere una prolungata attesa, di durata non sempre diritti di difesa, come nel diverso caso di omessa lettura
determinabile, il giudice può considerare opportuno dar del dispositivo che determina, invece, la nullità insanabile
corso alle discussioni una dopo l’altra, e ritirarsi solo suc- della sentenza per la mancanza di un requisito formale
cessivamente in camera di consiglio, procedendo quindi indispensabile per il raggiungimento dello scopo dell’atto.
alla lettura finale cumulativa dei dispositivi di tutte le In definitiva, con il ribadito orientamento sulla legitti-
sentenze. Così comportandosi - è da ritenere - il giudice mità della lettura cumulativa dei dispositivi delle sentenze
si adegua ad una prassi non illegittima (ancorché non a fine udienza, la giurisprudenza della S.C. ha, sotto il pro-
pienamente conforme al modello ideale del processo del filo giuridico, giustamente avallato - non determinandosi
lavoro, e al principio di immediatezza cui tale processo si al riguardo alcuna violazione dei fondamentali parametri
ispira), perché si prospetta determinante, in proposito, di tutela del diritto di difesa (di cui all’art. 24, c. 2, Cost.)
l’argomento secondo il quale è, in ogni caso, salvaguardata e del diritto all’esplicazione del contraddittorio tra le parti
l’essenzialità dell’effettiva lettura pubblica del dispositivo (previsto dall’art. 101 c.p.c. e dal novellato art. 111, c. 2,
di ogni singola causa all’esito della stessa udienza (che Cost.) - una prassi piuttosto invalsa negli uffici giudiziari,
si rinviene anche nell’art. 437, c. 1, c.p.c., per il giudizio già legittimata da precedenti pronunce non proprio re-
di appello in materia di lavoro, laddove viene richiamata centi, per cui l’aver rinverdito e rivalorizzato il pregresso
la sola necessità della lettura del dispositivo “nella stessa indirizzo giurisprudenziale contribuisce a tranquillizzare
udienza”). Del resto, la stessa S.C.(11) aveva, in preceden- i tanti giudici di merito che vi ricorrono (quasi sempre
za, già affermato, in tal senso, che la finalità della lettura per necessità organizzative) allo scopo di garantire un più
del dispositivo dopo l’udienza di discussione ha lo scopo celere svolgimento del “servizio Giustizia”.
di attuare i principi dell’oralità e della concentrazione del
procedimento nel rito del lavoro e di consentire, con la
pubblicità del dispositivo stesso, la determinazione della Note
data in cui la sentenza diviene esecutiva, anche in penden- (1)   La discussione consiste, ovviamente, nell’esposizione orale
delle ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento rimanendo salva
za del termine per il deposito della motivazione: tali esi-
la possibilità di risoluzione anticipata totale o parziale di essa mediante
genze trovano la loro realizzazione anche se, per necessità l’eventuale emanazione di una pronuncia su questioni pregiudiziali di
organizzative dell’ufficio, la lettura del dispositivo di tutte rito o su questioni preliminari di merito, ai sensi dell’art. 420, c. 4, c.p.c.
le cause trattate sia effettuata in un’unica fase conclusiva delle rispettive domande ed eccezioni formulate dalle parti. Secondo
dell’udienza di discussione, essendo essenziale, a tal fine, l’orientamento predominante della giurisprudenza l’omissione della di-
scussione non conduce alla nullità della sentenza, poiché non inficia la
la sua effettiva pronuncia pubblica in tale udienza. Peral-
validità del contraddittorio e le parti sono legittimate a rinunciare ad
tro, può osservarsi che tale prassi, oltre che corrispondere esporre le loro ragioni.
legittimamente al dato normativo, consente al giudice di (2)   Per un primo commento sistematico cfr., in particolare, MASO-
programmare più proficuamente le sue udienze e ponde- NI, Le novità della legge n. 133/2008 sulla motivazione della sentenza, in
rare meglio le decisioni da trasfondere nei distinti disposi- Imm.&dir. 2009, n. 1, focus, 6-12.
(3)  V. ancora MASONI, op. cit., 9-10.
tivi all’esito di una camera di consiglio unica e più serena
(4)   Cfr., in particolare, Cass., sez. lav., 12 giugno 2007, n. 13708,
(perché non incalzata dall’attesa in aula delle parti delle secondo cui la disposizione dell’art. 281 sexies c.p.c., che prevede la
successive cause da trattare)(12), e ai difensori - in virtù possibilità per il giudice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del
delle non infrequenti condizioni caotiche che imperano dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della
nella maggioranza dei nostri uffici giudiziari (nonostante decisione, era da considerarsi applicabile al rito del lavoro a condizione
del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è prevista l’udienza di
lo spirito di sacrifico, anche organizzativo, di non pochi precisazione delle conclusioni.
magistrati, in rapporto alla notevole mole di affari con- (5)   La giurisprudenza è, al riguardo, costante a partire da Cass.,
tenziosi che pesano sulle loro spalle anche nel settore del SS.UU., 22 giugno 1977, n. 2632 (in Foro it. 1977, I, 1638): v., più recente-
lavoro, previdenziale e locatizio) - di evitare di disperdere mente, Cass. 13 aprile 2004, n. 7073 e Cass. 11 maggio 2006, n. 10869.
le loro energie nel dover attendere, dopo la discussione di (6)   Cfr., tra le tante, Cass. 10 maggio 1999, n. 4620 e Cass. 11 maggio
2006, n. 10869, cit..
ciascuna singola causa, che il giudice si ritiri in camera (7)  La nullità della sentenza per il motivo in questione non estende
di consiglio, senza poter calcolare i tempi di definizione i suoi effetti agli atti precedenti e, in particolare, alle prove. La nullità in
di ogni singola controversia. Oltretutto, non bisogna tra- esame, conseguente all’inosservanza del requisito minimo della lettura
scurare il dato che la legittimità dell’interpretazione in udienza del dispositivo (nei casi di particolare complessità delle con-
offerta sulla questione in oggetto dalla giurisprudenza di troversie), viene a configurarsi anche quando le parti abbiano espresso
il loro consenso in relazione all’omissione stessa, dal momento che la
legittimità è, sotto altra prospettiva, confortata dall’orien- relativa prescrizione rimane sottratta alla disponibilità delle stesse parti
tamento della stessa S.C.(13), la quale ha ritenuto che nel riferendosi ad un principio generale insuperabile del rito del lavoro.
rito del lavoro non determina nullità della decisione e del È opportuno precisare che la nullità in discorso non ricorre se, dopo

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dott D o t t ri n a

l’esaurimento dell’istruttoria, il giudizio venga differito ai soli fini della (9)  Cfr. Cass., sez. lav., 19 novembre 2001, n. 14481, in Giust. civ.,
celebrazione della discussione, nella cui relativa udienza sia data poi 2002, I, 2826.
effettivamente tale lettura. La nullità sussiste, invece, se, avvenuta la (10)   V. Cass., sez. lav., 23 giugno 1978, n. 3135 e Cass., sez. lav., 22
discussione, il dispositivo venga depositato dopo alcuni giorni, così in- novembre 1995, n. 12061.
frangendo la continuità con la discussione stessa. (11)  V. Cass., sez. lav., 15 dicembre 1979, n. 6527.
(8)  Infatti la stesura del dispositivo della sentenza non è, come nel (12)  Per il cui termine sarebbe consigliabile che lo stesso giudican-
rito ordinario (avuto riguardo al sistema maggiormente invalso nella pra- te fissasse un’ora determinata di riconvocazione delle parti in pubblica
tica della decisione a seguito di trattazione scritta o mista di cui all’art. udienza - da indicare a verbale a chiusura della discussione di ogni di-
281 quinquies c.p.c.), atto puramente interno destinato a fissare i termini stinta causa - per procedere, appunto, alla lettura cumulativa di tutti
della decisione ai fini della successiva specificazione dei motivi che la i dispositivi da depositare poi immediatamente in cancelleria, previo
sorreggono, ma atto di rilevanza esterna derivante dalla sua lettura in inserimento nei rispettivi fascicoli d’ufficio in calce all’ultimo verbale di
udienza, che porta ad immediata conoscenza delle parti il contenuto della discussione.
decisione nonché della sua utilizzabilità come titolo esecutivo autonomo (13)  Cfr. Cass. 18 febbraio 1998, n. 1729 e Cass. 14 luglio 2006, n.
e che è prevalente rispetto alla motivazione in contrasto con esso, a pena 16114.
di nullità dell’intera sentenza per contraddittorietà tra i due atti.

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D o t t ri n a dott
Gli oneri accessori nelle tualmente ostative alla deroga del citato art 9, sono l’art.
13, comma 1 e l’art. 13, comma 4, della nuova disciplina
locazioni abitative locatizia.
La prima norma stabilisce che “È nulla ogni pattuizio-
di Pier Paolo Capponi ne volta a determinare un importo del canone superiore a
quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
La seconda, che “Per i contratti di cui al comma 3 del-
l’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al
SOMMARIO
locatore un canone superiore a quello massimo definito,
1. La normativa in vigore. 2. Derogabilità dell’art. 9 della leg-
ge 392/78 e dell’art. 1609 c.c. nei contratti stipulati ai sensi
per immobili aventi le medesime caratteristiche e appar-
della legge 431/98. 3. Sulla prescrizione biennale del diritto tenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in
al rimborso. 4. Spese a carico del conduttore in mancanza di sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1
una clausola derogativa. 5. Possibilità da parte del condutto- dell’art. 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizio-
re di opporsi al pagamento nel caso di fornitura di servizi non ni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore
adeguati e di servizi successivamente introdotti. 6. Possibilità nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o
di richiedere il pagamento anticipato degli oneri accessori. normativo diretti ad attribuire al locatore un canone supe-
1. La normativa in vigore riore a quello contrattualmente stabilito”.
L’art. 9 della L. 392/78, non è stato abrogato dalla L. Entrambe le norme fanno riferimento al canone e non
431/98, e, per quanto qui interessa, stabilisce che “Sono agli oneri accessori.
interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, Per questo motivo la dottrina pressoché unanime ha
ritenuto che la ripartizione degli oneri accessori tra lo-
le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
catore e conduttore possa pattuirsi liberamente, anche in
all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura
deroga al non abrogato art. 9 della L. 392/78.
dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del
Cosicchè, l’inciso “salvo patto contrario” contenuto
condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e del-
nell’art. 9 - interpretato sinora dalla giurisprudenza, con
le latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
riferimento alla L. 392/78, come limitato ai soli patti più
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del
favorevoli per il conduttore - è ora da intendersi riferito
conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti
anche ai patti più favorevoli per il locatore.
abbiano convenuto una misura inferiore.
È evidente che verranno sanzionate da nullità quelle
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla ri-
pattuizioni che risultino elusive o simulatorie rispetto al
chiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha
sopraddetto divieto contenuto nell’art. 13 della L. 431/98,
diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui
e cioè, per esempio, per quanto qui interessa, quelle che
ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripar-
dissimulino canoni maggiorati sotto forma di rimborsi
tizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione
spese, etc.
dei documenti giustificativi delle spese effettuate.” .
Non va sottovalutato il fatto che tale dissimulazione
La nuova normativa locatizia abitativa non ha altresì
potrebbe avere anche lo scopo della frode fiscale, vista la
abrogato l’art. 5 della L. 392/78, il quale prevede che “Sal-
diversa tassazione a seconda che si tratti di canone o di
vo quanto previsto dall’art. 55” (in tema di sanatoria della
oneri accessori (vedi imposta di registro e Irpef).
morosità) “il mancato pagamento del canone decorsi venti
Mentre però per i contratti di cui al comma 3 dell’art.
giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato paga-
1 sarà facile riconoscere l’elusione o la simulazione, tutte
mento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
le volte che il maggior aggravio delle spese a carico del
l’importo non pagato superi quello di due mensilità del
conduttore, rispetto al non abrogato art. 9 L.392/78, finisca
canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art.
con il far superare il valore massimo del canone previsto
1455 del codice civile.”.
dagli accordi definiti in sede locale dalle organizzazioni
Rimane altresì in vigore l’art. 1609 c.c. secondo il quale
della proprietà e dei conduttori (anzi, oggi può addirittura
“Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma
dirsi che il problema non esiste, visto che il D.M. Infra-
dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue
strutture 30 dicembre 2002 prevede per i contratti agevo-
spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodot-
lati l’adozione di un’apposita tabella di riparto degli oneri
ti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso
accessori, la cui deroga è stata ritenuta dalla dottrina sem-
fortuito.”.
pre e comunque violazione del sopraddetto principio), più
2. Derogabilità dell’art. 9 della legge 392/78 e dell’art. difficile, se non impossibile, sarà riconoscere l’elusione o
1609 c.c. nei contratti stipulati ai sensi della legge la simulazione per i contratti cosiddetti “liberi” di cui al
431/98 comma 1 dello stesso articolo.
Rimasto abrogato l’art. 79 L. 392/78 per quanto riguar- Ritengo infatti, a tal proposito, che in questo tipo di
da le locazioni abitative, le norme di riferimento even- contratti la possibilità di deroga non conosca, in realtà, li-

Arch. loc. e cond. 1/2010 9


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miti (ivi compresa quella all’art.1609 c.c.) per cui, trovato Nel primo caso (mancanza di causa) la clausola po-
l’accordo, sarà possibile accollare al conduttore ogni tipo trebbe essere dichiarata nulla: con conseguente ripetizio-
di spesa, finanche quelle per la amministrazione e manu- ne dell’indebito da parte del conduttore.
tenzione straordinaria, alla stessa stregua delle clausole Nel secondo caso (frode fiscale), secondo la giurispru-
inseribili nei contratti commerciali (“In tema di locazioni denza maggioritaria, il negozio rimarrebbe invece valido:
di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, poi- fatte salve le sanzioni nei confronti dell’amministrazione
ché non trova applicazione l’art. 23 legge 392/78, che disci- finanziaria che dovesse accertare l’elusione. (Cass. n.
plina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso 5515/84, secondo la quale la frode fiscale costituisce un il-
di abitazione, né è stabilita la predeterminazione legale lecito che trova solo nel sistema tributario le sue sanzioni
del limite massimo del canone, non incorre nella sanzione e non importa, pertanto, la nullità dei contratti con i quali
di nullità sancita dall’art. 79 legge 392/78 la pattuizione viene commessa).
che pone a carico del conduttore sia la manutenzione or- Contrasta poi con la legittimità della clausola di for-
dinaria che quella straordinaria”. Cass. n. 9019/05, Cass. n. fetizzazione degli oneri accessori la previsione dell’art. 9
15388/02, Cass. n. 1303/89). relativa all’obbligo dell’indicazione specifica delle spese:
In questo panorama si inserisce la recente sentenza previsione, a mio parere, come dirò, inderogabile.
dell’8/3/2007 del Tribunale di Firenze (in questa Rivista
3. Sulla prescrizione biennale del diritto al rimborso
2008, 394, con nota di A. NUCERA), che ha avuto vasta eco
È da ritenersi che le stesse ragioni che avevano fatto
nelle riviste specializzate, che ha addirittura legittimato
ritenere ammissibile tale prescrizione breve ai contratti
nei contratti di locazione abitativa c.d. liberi, la clausola di
stipulati nella vigenza della L. 392/78 siano ancora valide
forfetizzazione degli oneri accessori a carico del condutto-
(Cass. n. 4588/95).
re, in aggiunta al canone propriamente detto, senza che
In effetti neppure la L. 431/98 ha abrogato l’art. 6 della
possa configurarsi a carico del locatore l’onere di dimo-
L. 841/73 che stabilisce la prescrizione biennale del diritto
strare e documentare l’entità degli oneri, ed anche nel
al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la for-
caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti,
nitura di servizi a carico del conduttore, né detta norma
e senza, d’altra parte, che possa ritenersi attribuita al
risulta incompatibile con la nuova legge.
conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state
I due anni, per giurisprudenza costante, decorrono dal
inferiori al forfait o non sono state effettuate.
termine del singolo esercizio annuale (Cass. n. 1338/00,
Ciò, sulla scorta del fatto che siffatta clausola non con-
Trib. Milano n. 13696/98): più precisamente, secondo
trasta con il precitato art. 13, comma 1 e 4, L. 431/98 che,
Cass. n. 5160/89, dalla data in cui l’assemblea del condo-
si è detto, si riferisce al solo canone.
minio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese
Ricordo che, al contrario, la Cassazione (sentenze
tra i condomini, giacchè è solo allora che sorge il debito
n. 15630/05, n. 3431/02 e 12718/97) aveva nel passato, e
del condomino-locatore nei confronti del condominio e
sotto la vigenza della L. 392/78, più volte ritenuto nulla
conseguentemente il credito del locatore nei confronti del
la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al paga-
conduttore.
mento degli oneri accessori determinati forfettariamente,
Ritengo che tale norma, al pari delle altre norme con-
perché violava il principio della specificità di essi stabilito
cernenti la prescrizione, in quanto ispirata a ragioni di
dall’ultimo comma dell’art. 9 della L. 392/78, e consentiva
ordine pubblico (certezza nei rapporti giuridici) non sia
al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettavano,
derogabile dalle parti.
venendo a mancare la sinallagmicità del rapporto (art. 79,
La situazione è però radicalmente mutata a seguito
stessa legge).
dell’introduzione dell’art. 24 della L. n. 133 del 6 agosto
La sentenza del Tribunale di Firenze, nonostante fac-
2008 che ha espressamente abrogato il predetto art. 6,
cia riferimento ad un contesto normativo completamente
4° comma, della L. n. 841/73: con la conseguenza che,
differente (l’art. 79 della L. 392/78 è stato infatti abrogato
prendendo come punto di riferimento temporale la data
per le locazioni abitative) non sembra però condivisibile.
di entrata in vigore della predetta norma (salvo errori il
A mio parere, soprattutto nei casi in cui sia consistente
22 dicembre 2008), anche per i contratti in corso, salvo
la differenza tra gli oneri accessori da sempre riferiti al-
che esista una diversa previsione contrattuale ed a meno
l’immobile oggetto di locazione e quelli forfetizzati (sino
che la prescrizione biennale non si sia già verificata, varrà
al caso estremo in cui gli oneri accessori non esistano
quella quinquennale ex art. 2948 n. 3 c.c..
neppure ed esista invece una clausola che li forfetizzi,
magari in modo consistente) si potrebbe incorrere nel 4. Spese a carico del conduttore in mancanza di una
vizio di mancanza di causa, venendo a mancare ab origine clausola derogativa
la sinallagmaticità del rapporto, o di illiceità della stessa, Nel caso in cui manchi una clausola che deroghi alle
in quanto stipulata in frode alla legge fiscale (è evidente previsioni dell’art. 9 L. 392/78 spettano al locatore, a mero
che con elevati oneri accessori ed un canone minimo si titolo di esempio, le spese relative ai premi di assicurazio-
eluderebbe la legge sul registro, oltrechè l’Irpef). ne dello stabile, quelle relative al compenso dell’ammini-

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D o t t ri n a dott
stratore e alle spese dallo stesso sostenute nell’esercizio Il locatore potrà agire contro l’inquilino per far accol-
della sua attività (cfr. Cass. n. 6216/91 e n. 6088/88) così lare allo stesso gli interventi provando che essi sono stati
come tutte quelle spese che riguardano il mantenimento causati dall’assenza di riparazioni di piccola manutenzio-
della cosa locata in stato di servire all’uso convenuto, a ne rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso
parte le piccole riparazioni che siano dipendenti da dete- (Cass. n. 11289/05).
rioramenti prodotti dall’uso normale della cosa (art. 1609 Legittimato passivo dell’azione di risarcimento propo-
c.c.). sta da un terzo che abbia subito un danno derivante dalla
Nel caso in cui le parti non invochino clausole con- mancata esecuzione, da parte del conduttore, delle ripara-
trattuali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa zioni di piccola manutenzione poste a suo carico dall’art.
all’apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo, 1576 c.c. è non soltanto il proprietario dell’immobile loca-
tenere conto, in una valutazione d’insieme, dell’entità del to (salva la facoltà di rivalsa nei confronti del conduttore)
relativo impegno economico, riferita alla rilevanza econo- ma anche, in via concorrente, il conduttore, custode della
mica della locazione, nonché della destinazione dell’im- cosa locata ed obbligato in via definitiva a subire tutte
mobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti le conseguenze di natura risarcitoria derivanti dalla sua
sul conduttore (Cass. n. 8191/95). condotta omissiva (Cass. n. 6896/91).
Secondo la Suprema Corte (sentenze n. 5459/06 e n. Recentissimamente sempre la Suprema Corte (sen-
271/89) non rientrano tra le riparazioni di piccola ma- tenza n. 20434/08) ha precisato che qualora il conduttore
nutenzione a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 abbia ristrutturato l’immobile con radicali interventi non
c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del soltanto sulle parti visibili dello stesso (pavimentazione,
fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei tramezzature) ma anche sugli impianti idrici e fognari
servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso (installazione di nuovi servizi igienici, con allacciamento
che mancando un contatto diretto del conduttore con det- dei relativi scarichi alla rete fognaria, posa in opera di
ti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisa- alcuni tubi di condensa per gli impianti di refrigerazione,
mente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso interventi su alcune travi costituenti la struttura dello
anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso stabile) e in occasione di tali lavori si siano prodotti danni
fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative alle tubazioni di raccolta delle acque e quindi lo sversa-
riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575, n. mento delle stesse, sia il conduttore stesso a doverne ri-
2 c.c., deve mantenere costantemente l’immobile in stato spondere: con conseguente suo obbligo di intervenire per
di servire all’uso convenuto. le riparazioni del caso.
È stato in tal senso riconosciuto l’obbligo del locatore, Il conduttore ha il diritto di ottenere l’indicazione
al fine di ricondurre l’immobile locato in buono stato lo- specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripar-
cativo, di levigare i pavimenti e di intervenire sugli infissi tizione nonché di prendere visione dei relativi documenti
esterni (precitata Cass. n. 5459/06). giustificativi.
Riguardo gli infissi esterni - perché, vista la frequenza Tale diritto, secondo la giurisprudenza, deve necessa-
con cui la questione si pone nella prassi, occorre spendere, riamente essere esercitato entro due mesi dalla richiesta
a tal proposito, una parola in più - va ricordato che la giuri- di pagamento delle spese effettuata dal locatore, e ciò per
sprudenza ha ritenuto che la loro riparazione non rien- la correlazione esistente fra il precitato art. 9 e l’art. 5 della
tri tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1609 c.c. legge sull’equo canone: con la conseguenza che non es-
pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da sendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun
questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso,
anormale degli stessi, debbono presumersi dovuti al caso decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri
fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e
riparati dal locatore che, come si è visto, a norma dell’art. non può, quindi, sospendere o ritardare il pagamento degli
1575 c.c., ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore
di servire per l’uso convenuto (Cass. n. 8191/95 e Cass. n. non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei
6896/91). criteri di ripartizione (Cass. n. 4154/95, Cass. n. 9980/94,
La sostituzione delle stecche rotte dell’avvolgibile di Cass. n. 1451/91, Trib. Monza 15 gennaio 2003, Trib. Milano
una tapparella non rientra, di regola, tra le spese di picco- 9 aprile 1998, Pret. Firenze n. 1582/87).
la riparazione che ai sensi dell’art. 1609 c.c. sono a carico La giurisprudenza ha altresì stabilito che il dovere del
del conduttore, giacchè nel processo di deterioramento locatore di comunicare la distinta delle spese è requisito
di detta parte (al contrario di quanto si verifica per altre di esigibilità del credito. (Corte App. Napoli n. 1078/91,
parti, come per esempio, la cinghia) normalmente hanno Trib. Milano n. 3770/87, Pret. Milano 10 aprile 1984 e Trib.
rilievo preponderante non l’uso, bensì altri fattori, ed in Monza 2374/1981).
particolare gli agenti atmosferici e la qualità del materiale Tale previsione dell’art. 9 è a mio parere inderogabile,
(Pret. Milano 20 ottobre 1990). in quanto attiene a fondamentali principi etico-sociali,

Arch. loc. e cond. 1/2010 11


dott D o t t ri n a

quali quello dell’equità e della giustizia (diritto di control- radianti e quindi la fornitura non esista, posto che una tale
lare l’obiettività e l’esattezza del pagamento richiesto). pattuizione finisce per attribuire al locatore un vantaggio
Tale previsione può essere intesa come ulteriore riprova in assenza di sinallagmaticità.
dell’illiceità di una clausola che preveda la forfetizzazione È il caso in cui il locatore, a fronte del un distacco
degli oneri accessori. dall’impianto a suo tempo effettuato, debba continuare
5. Possibilità da parte del conduttore di opporsi al pa- a pagare una percentuale delle spese di esercizio del-
gamento nel caso di fornitura di servizi non adeguati e l’impianto di riscaldamento, o perché tale percentuale
di servizi successivamente introdotti è espressamente prevista dal regolamento condominiale
La Cassazione (sentenza n. 7257/91) ha ritenuto che di natura contrattuale, o perche essa è stata concordata
il conduttore può opporsi al pagamento delle spese di nell’assemblea autorizzativa del distacco.
portierato nel caso in cui tale servizio non venga svolto In questo caso, comunque, come emerge dalla stessa
dal relativo incaricato in maniera conforme alla diligenza decisione in esame, il giudice potrà accertare se tale per-
dovuta. centuale sia invece dovuta in quanto motivata dal fatto
Stessa possibilità di opporsi al pagamento da parte del che l’immobile, seppure distaccato dall’impianto centra-
conduttore nel caso in cui venga prestato in maniera ina- lizzato, benefici in una certa misura dell’esistenza dell’im-
deguata il servizio di pulizia (Cass. n. 11388/97). pianto stesso, essendo tutti i piani riscaldati ed essendovi
D’altro canto la Suprema Corte (sentenza n. 7001/93) la presenza nei muri delle tubazioni di riscaldamento.
ha ritenuto che l’installazione successiva del servizio di Vi è poi che dal distacco il conduttore può trarre altri
riscaldamento in un edificio in condominio che, in rela- benefici, quali quelli di poter accendere il riscaldamento
zione alle caratteristiche ed alla situazione logistica del- quando lo creda, ottimizzandone l’uso e/o riducendo i costi.
l’immobile, risulti non gravosa né voluttuaria, obblighi il In tali casi il sinallagma contrattuale non potrebbe
proprietario-locatore a sostenere pro quota le spese di im- dirsi inesistente e la percentuale di spesa potrebbe essere
pianto ed il conduttore (trattandosi di innovazione lecita richiesta al conduttore.
ex art. 1582 c.c.) a pagare le spese di esercizio, ancorchè
l’impianto sia stato realizzato nel corso della locazione, es- 6. Possibilità di richiedere il pagamento anticipato de-
sendo l’aumento degli oneri accessori conseguente all’ap- gli oneri accessori
plicazione dell’art.9 della L. 392/78, senza alterazione del Nonostante qualche sentenza di segno contrario (Pret.
rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggio- Milano 13 novembre 1981) prevale il principio secondo cui
re spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento il credito del locatore nei confronti del conduttore per il
delle condizioni di utilizzabilità del bene. rimborso degli oneri accessori non presuppone l’avvenuta
Con la sentenza n. 680/05 la Corte di cassazione ha prestazione dei relativi servizi, essendone normalmente
poi riconosciuto la nullità di una clausola contrattuale richiesto il pagamento anticipato, con conseguente pre-
che imponga al conduttore l’obbligo di corrispondere una ventiva acquisizione della necessaria liquidità, fermo re-
somma mensile a titolo di contribuzione per spese di ri- stando l’onere a carico del locatore, di fornire - a richiesta
scaldamento dell’impianto centralizzato del condominio, - i documenti giustificativi delle spese effettuate (Cass. n.
anche laddove l’immobile locato risulti privo di elementi 5031/91 e Pret. Bergamo 6 aprile 1993).

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D o t t ri n a dott
I contratti di locazione ed al Governo perché fosse emanata una disciplina organi-
ca di tutta la materia delle locazioni di immobili urbani.
regolamentati(*) L’epoca della legislazione vincolistica venne chiusa
pertanto proprio a seguito degli interventi della Consulta,
di Prospero Pizzolla che confermò la costituzionalità del regime vincolistico
solo perché si connotava come un intervento pubblico
diretto a fronteggiare crisi congiunturali del settore del-
SOMMARIO l’edilizia abitativa, e precisò che, se tale regime avesse
1. Fonti normative e loro gerarchie. 2. Ambito di applicazione assunto la caratteristica di disciplina ordinaria, il giudizio
territoriale. 3. La forma. 4. Pattuizioni sul canone e oneri ac- di costituzionalità non sarebbe potuto essere che di segno
cessori. 5. Durata, disdetta, recesso. 6. Nullità ex lege 431/98. diverso. E tale monito della Corte costituzionale si confi-
gurò in seguito, con la sentenza del 18 novembre 1976, n.
1. Fonti normative e loro gerarchie 225, in un “vero e proprio ultimatum rivolto al Parlamento
La relazione introduttiva è, come sempre, deputata a ed al Governo”, come ebbe modo di rilevare il Prof. Andrea
fornire un quadro di insieme del tema di base prescelto, Protopisani.
che è stato quello dei contratti di locazione regolamentati. L’invito fu dunque recepito dal legislatore con la pro-
È opportuno considerare, preliminarmente in forma mulgazione della legge del 27 luglio 1978, n. 392, deno-
sintetica, come, vigente il codice civile del 1865, nel con- minata “legge dell’equo canone”, con la quale si aboliva il
cetto di locazione venissero compresi molteplici e diversi regime vincolistico, ma si introduceva un sistema di “ca-
rapporti contrattuali. noni controllati” in una alla stabilità del rapporto, a tutela
Accanto a quella più articolata e prevalente della loca- sia dell’esigenza primaria dell’abitazione che delle attività
zione di cose, restavano distinte la «locazione di opere» (in produttive ed economiche.
cui un soggetto poneva a disposizione e a favore di altri la E, per rendere meno traumatico il passaggio dal vecchio
propria attività lavorativa in cambio di una retribuzione) al nuovo regime, la legge prevedeva una regolamentazione
e la «locazione di opera» (nella quale dietro il pagamento transitoria dei contratti già in corso, come pure prevedeva
di un corrispettivo si affidava il compito dell’esecuzione di l’adozione delle norme sul processo del lavoro per la solu-
un’opera). zione delle controversie, per fare ottenere al proprietario
Si era dunque così evidenziata la difficoltà di precisare la restituzione dell’immobile locato, in tempi più contenu-
regole generali per rapporti di tipo diverso; cosicché pro- ti e per le sole ipotesi tassativamente previste.
prio per tale esigenza, il legislatore del 1942, pur conser- La nuova legge organica delle locazioni urbane aveva
vando al contratto di locazione la tradizionale struttura, però riproposto il problema di fondo fra l’autonomia
circoscrisse, però, la nozione soltanto a quel rapporto che privata ed il processo di integrazione da parte del legi-
aveva come contenuto il godimento temporaneo di una slatore mediante l’inserzione automatica di clausole. Era
cosa. Riservò e regolò invece con apposita disciplina le altre quindi rimasto estremamente difficile il coordinamento
figure nell’ambito della previsione di contratti tipici come il delle norme codicistiche con quelle contenute nella legi-
trasporto, l’appalto ed i contratti agrari associativi. slazione speciale, essendo stato sostanzialmente stravolto
Ma anche la nuova sistemazione dell’istituto non aveva l’assetto delle prime.
consentito di raggiungere un inquadramento organico Con la legge n. 392/78 si era voluto invero realizzare
della materia; la disciplina del codice, infatti, era rimasta un sistema fondato su valori che non erano più quelli del
superata, limitatamente alle locazioni di immobili urbani, codice, sebbene quelli espressi dalla Costituzione, all’art.
dagli interventi legislativi di natura eccezionale, diretti ad 41, 2° comma - secondo cui la iniziativa economica privata
assicurare al conduttore il godimento dell’immobile locato non può svolgersi in contrasto con l’utilità sociale -, all’art.
oltre il termine previsto nel contratto, ovvero ad imporre il 42 - che demanda al legislatore non solo la determinazione
blocco dei canoni; disposizioni tutte dettate da necessità dei modi di acquisto ma anche di quelli di godimento e dei
socio-politiche, le quali, però, reiterate in modo uniforme limiti della proprietà privata - e all’art. 47 che attribuisce
nel tempo, avevano finito col produrre una normativa spe- rilevanza sociale e costituzionale al bene della casa.
ciale, in deroga a quella contenuta nel codice civile. L’uso dell’immobile locato finiva dunque coll’essere non
Si era dunque instaurato il cosiddetto “regime vincoli- più un fatto di esclusivo interesse dei contraenti, ma era
stico”, che aveva finito con l’annullare, in tale materia, predeterminato dal legislatore con la previsione di una
l’autonomia privata (era suscettibile di disapplicazione tipologia di usi, cui corrispondeva una tipologia di disci-
solo nelle ipotesi tassative di cessazione o decadenza) ed plina, tant’è che, all’art. 80, la legge n. 392/78 sanciva che,
era quindi così divenuto il segno abituale e costante del nell’ipotesi di mutamento di destinazione d’uso, questo co-
sistema. stituisse grave inadempimento, ma che, ove vi fosse stata
Siffatta situazione perdurò nonostante i molteplici inerzia del locatore nel farlo valere, e quindi nel richie-
interventi della Corte costituzionale, rivolti al Parlamento dere la risoluzione del contratto, si sarebbe prodotta l’ap-

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dott D o t t ri n a

plicazione al rapporto del regime giuridico corrispondente ad uso abitativo, stravolgendo in tal modo la previsione del
all’uso specifico. codice che lega la prescrizione di forma alla durata del
In definitiva, in considerazione della natura del bene lo- rapporto, e cioè alle locazioni ultranovennali per le quali
cato e della destinazione d’uso, la coesistenza della discipli- la forma scritta è collegata alla norma di cui all’art. 1350
na codicistica e di quella speciale faceva distinguere varie n. 8, che le qualifica come atto di straordinaria ammini-
figure, ovvero: la locazione di immobili urbani adibiti ad uso strazione.
di abitazione, la locazione di immobili ad uso commerciale, Il mancato rispetto della forma scritta determina l’in-
artigianale, industriale, alberghiero o di studio professiona- validità del contratto ma non elimina la tutela del rappor-
le,ed in ultimo la locazione di immobili adibiti ad attività to di fatto, che è espressamente disciplinato dall’art. 13,
particolari specificate dall’art. 42 della legge n. 392/78. comma 5 della legge n. 431/98.
Tutti gli altri rapporti locativi rimasti esclusi da tali Il nucleo della nuova disciplina si individua nell’art.
categorie continuavano a trovare la loro regolamentazione 2, nel quale sono fissati i possibili contenuti dei contratti,
nelle norme del codice civile. dove il legislatore ha seguito la strada - nata anche dalla
Siffatto sistema sortì poi una parziale nuova regola- mediazione intervenuta tra le varie rappresentanze di
mentazione per le sole locazioni abitative in base alla leg- categoria - di porre a disposizione dei privati due diverse
ge 9 dicembre 1998, n. 431, peraltro già anticipata da altro categorie contrattuali. La prima concerne i contratti or-
provvedimento di legge, quello del 9 agosto 1992, n. 359, dinari, affidati quasi per intero nuovamente alla autono-
che aveva gia previsto la possibilità di deroga dalle norme mia delle parti, ad eccezione però della determinazione
imperative della legge sull’equo canone, con i cosiddetti della durata, fissata imperativamente in quella minima di
“patti in deroga”, che avrebbero trovato vigenza fino alla un quadriennio, con rinnovo alla prima scadenza per un
promulgazione della revisione della disciplina stessa. uguale periodo di tempo (sempre che non vi fosse disdetta
La legge n. 431/98 ha avuto come tratto distintivo del conduttore, ovvero diniego di rinnovazione da parte
l’abrogazione del sistema dell’equo canone e, pur non del locatore, ricorrendo una delle ipotesi elencate dall’art.
abbandonando del tutto il metodo della determinazione 3 della previsione) e con la previsione alla seconda sca-
imperativa dei contenuti contrattuali, ha introdotto un re- denza di un complesso meccanismo che le parti devono
gime ibrido nel quale, accanto ai contratti ordinari lasciati attivare per giungere poi alla eventuale conclusione di un
quasi del tutto alla libera determinazione dei contraenti, nuovo contratto di locazione. Tale meccanismo prescinde
convivono contratti alternativi, connotati da una più mar- dall’onere della disdetta (senza la quale il contratto si rin-
cata eterodeterminazione dei contenuti, affidata, seppure nova), che per contro è presupposta, cosicché, attivatasi
in parte, alle indicazioni provenienti dalle organizzazioni la procedura di offerta e accettazione del nuovo canone,
di categoria. ove non vi fosse accordo, la locazione si intenderebbe de-
La nuova legge regolatrice dei rapporti di locazione ad finitivamente cessata.
uso abitativo ha ampliato l’ambito dei contratti sottratti Per tali contratti ordinari sono dunque rimaste ancora
alla disciplina speciale e per i quali, come letteralmente valide le norme della legge n. 392/78, che non sono state
enunciato all’art. 1 della legge stessa, trova applicazione la abrogate, e cioè l’art. 2 (sublocazione), art. 5 (rilevanza
disciplina di cui agli artt. 1571 e ss. del codice civile. dell’inadempimento del conduttore), art. 6 (successione
Per tali rapporti si è avuta quindi una piena restaura- nel contratto), art. 7 (nullità della clausola di scioglimen-
zione della autonomia privata, poiché, mentre in base alla to del rapporto in caso alienazione), artt. 8 e 9 (partecipa-
legge n. 392/78 restavano escluse dalla regolamentazione zione del conduttore alle assemblee di condominio) e art.
imperativa soltanto gli immobili catastalmente classificati 11 (deposito cauzionale).
in A/8 e A/9 (abitazioni in ville e palazzi di eminente pre- Vi è l’altra categoria, quella dei contratti alternativi,
gio artistico e storico), con la nuova legge sono rimaste denominati “contratti agevolati”, ovvero “regolamentati”,
regolate dalla disciplina codicistica le locazioni abitative e disciplinati dall’art. 2, commi 3°, 4° e 5° della legge
aventi ad oggetto immobili catastalmente classificati in 431/98.
A/1, quelle inerenti immobili vincolati ai sensi della legge L’elemento qualificante di queste nuove tipologie con-
trattuali è costituito dal contenuto del contratto, che in
1089/39, in una a quelle concernenti immobili classificati
parte è fissato direttamente dalla legge (la durata del
in A/8 e A/9.
rapporto), in parte per relationem (per quanto concerne
A queste categorie di rapporti sottratti alla nuova di-
il canone e altre condizioni contrattuali), e cioè con rife-
sciplina speciale se ne aggiunge un’altra, cioè quella con-
rimento ad accordi definiti in sede locale tra le organizza-
cernente i rapporti locativi individuati, con terminologia
zioni sindacali dei conduttori.
alquanto generica, come “locazioni per finalità turistiche”
e che precedentemente erano state incluse nella più am- 2. Ambito di applicazione territoriale
pia categoria delle “locazioni transitorie”. Per i contratti alternativi o regolamentati si evidenzia
La nuova legge ha introdotto ancora il requisito della che, a differenza di quanto era avvenuto con i patti in
forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione deroga, la determinazione del canone viene rapportata a

14 1/2010 Arch. loc. e cond.


D o t t ri n a dott
parametri precostituiti, individuati, cioè, secondo criteri dettagliata del contenuto del contratto, così da esprimere
oggettivi, per la qual cosa rispetto al criterio unitario un meditato consenso.
dell’equo canone (a parità di parametri) per tutti gli im- Tale protezione è stata riservata dal legislatore al
mobili si è introdotta una determinazione autoritativa del conduttore ad uso abitativo con riferimento al rilievo co-
canone, decisamente più flessibile e differenziata, nascen- stituzionale del diritto di abitazione.
te dagli accordi locali che tengono conto delle esigenze e Un altro indirizzo ha invece ritenuto che la forma
delle realtà del mercato. scritta persegua lo scopo di promuovere l’osservanza degli
Va rilevato ancora che per tali contratti la legge ha im- adempimenti fiscali derivanti dalla stipula del contratto,
posto anche l’adozione di “contratti tipo”, che sono stati in cosicché in tale prospettiva la norma stessa si porrebbe
seguito normativamente individuati nel loro contenuto. in correlazione con l’art. 13, 1° comma, laddove è stata
In sintesi, dopo l’entrata in vigore della legge 431/98, sanzionata di nullità ogni pattuizione volta a determinare
il quadro delle locazioni abitative primarie è costituito da un importo del canone di locazione superiore a quello
quelle a canone libero (art. 2, comma 1°) e da quelle a ca- indicato nel contratto scritto e registrato.
none concertato (art. 2, comma 3°), regolate questa volta Si era ipotizzato che in tal modo si fosse voluto pre-
dalla legge, rispetto alla normativa precedente, indipen- cludere la prassi della stipulazione del doppio contratto,
dentemente dalle dimensioni del Comune di ubicazione pena per il locatore di vedersi corrispondere il minore
dell’immobile e dall’epoca di costruzione dell’immobile canone solitamente indicato nel contratto oggetto della
stesso. registrazione.
Oltre alla locazione abitativa primaria, la nuova legge Quest’ultima impostazione, finalizzata a promuovere
prevede: a) le locazioni per esigenze di natura transito- l’osservanza degli adempimenti fiscali, è rimasta smentita
ria, non più del solo conduttore ma anche del locatore; dalla Corte di cassazione con la nota sentenza del 27 otto-
e limitatamente a tali rapporti locativi, per l’ipotesi di bre 2003, n. 16089. Si è riconosciuto come ragione fonda-
utilizzazione di modello concertato, è consentita la pat- mentale, che ha indotto il legislatore ad imporre la forma
tuizione di una durata più breve di quella ordinaria; b) scritta per il contratto di locazione abitativa, la necessità
le locazioni stipulate per soddisfare le esigenze abitative di assicurare al contraente debole piena conoscenza dei
di studenti universitari (art. 5, 2° e 3° comma), da sti- patti regolatori dell’istituendo rapporto.
pularsi necessariamente secondo il modello concertato; La nullità conseguente al difetto di forma del contratto,
c) le locazioni di immobili vincolati ai sensi della legge proprio perché la forma è imposta a tutela del conduttore,
1089/1939, ovvero inclusi nella categoria catastale A/1 (di dovrebbe ritenersi non “assoluta” in quanto finirebbe col
tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (palazzi di determinare effetti del tutto sfavorevoli proprio per il sog-
eminente pregio), che sono soggette esclusivamente alla getto che si intende proteggere; costui si vedrebbe privato
disciplina codicistica ex artt. 1571 e ss. c.c., sempre che le del titolo giustificativo della detenzione dell’immobile e
parti non abbiano preferito stipulare un contratto del tipo potrebbe trovarsi esposto ad un’azione di rilascio intra-
a canone concordato. presa dal locatore.
I tipi di locazione, dunque, possono essere ricondotti La nullità per difetto di forma sancita da una legge
a tre distinte” categorie: primarie, transitorie, ovvero re- speciale a protezione del conduttore dovrebbe ritenersi
siduali. “relativa” e quindi invocabile esclusivamente dal soggetto
protetto.
3. La forma Parte della dottrina e la giurisprudenza, non solo di me-
Per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, di rito ma anche della Corte di cassazione (con la sentenza
qualunque categoria, è stato introdotto dall’art. 1, comma n. 8357 del 31 marzo 2008), hanno affermato invece che il
40, della legge 431/98, l’obbligo della forma scritta ad sub- contratto privo del requisito della forma scritta sia affetto
stantiam, modificandosi così la disciplina codicistica che da nullità assoluta (ritenendosi tale requisito formale ad
regola la locazione come contratto normalmente non for- substantiam ex art. 1350 n. 13 c.c.). In contrapposizione
male, ad eccezione delle locazioni ultranovennali. a siffatto drastico orientamento giurisprudenziale, tutta-
Per effetto della riforma introdotta dall’art. 1, 4° via si è osservato da parte di alcuni giuristi che la forma
comma, la locazione abitativa, in tutti i suoi possibili sot- scritta non è stata prevista dalla legge a pena di nullità a
totipi, è divenuta un contratto formale, a prescindere dalla norma dell’art. 1325 n. 4 c.c., ma come generico requisito
durata, in ragione invece della destinazione d’uso. di validità del contratto stesso, cosicché sembra difficile
Si è osservato che la ratio posta a fondamento dell’art. potersi ritenere che l’espressione nullità sia stata omessa
1, 4° comma, non è uguale a quella che sostiene l’art. 1350 per semplice imprecisione.
n. 9 c.c.; il requisito della forma scritta è stato ritenuto Si è aggiunto poi che nella stessa legge è prevista l’azio-
come una regola di trasparenza per i contraenti, tesa al ne di riconduzione a condizioni conformi, introducendosi
perseguimento di finalità protettiva della parte debole, nel così uno strumento di recupero e di conservazione del
senso che quest’ultima deve avere conoscenza esplicita e contratto, nell’ipotesi (art. 13, 5° comma) in cui sia stato

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dott D o t t ri n a

il locatore a pretendere l’instaurazione di un rapporto di locatore un’azione di rilascio mediante il ricorso al proce-
locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall’art. dimento sommario di convalida di sfratto.
1, comma 4°, e cioè senza il rispetto della forma scritta. In I Giudici di merito hanno osservato che, ove il con-
tale ipotesi, dunque, il contratto, sebbene stipulato ver- tratto posto a base del procedimento sommario sia nullo
balmente, non è affetto da nullità assoluta ma è in radice per mancanza di forma scritta, deve essere pronunciato
valido, al pari del contratto scritto. di ufficio, con apposita ordinanza, il rigetto della domanda
E, di conseguenza, il Giudice, adito con l’azione di ri- per carenza dei presupposti.
conduzione a condizioni conformi, con la pronuncia di ac- Epperò il tribunale di Verona, pur ribadendo che il con-
coglimento della domanda, non dà vita al rapporto ma ne tratto di locazione abitativo stipulato in forma verbale sia
accerta la sua esistenza. Si è concluso quindi che la san- nullo, ha affermato che tale nullità non conduce a ritenere
zione per la violazione della forma scritta, enunciata nella inesistente la locazione, e quindi ha sostenuto che, a fron-
legge come generica invalidità del contratto, debba essere te dell’eccezione del conduttore di una locazione di fatto
valutata al di fuori dell’ipotesi di forma ad substantiam e a norma dell’art. 13, comma 5°, la locazione si converte
ad probationem e pertanto tra nullità e annullabilità si in un contratto valido e pertanto si rende ammissibile la
è riconosciuto al conduttore la possibilità di optare, egli intimazione di sfratto per morosità.
soltanto, per la denuncia di nullità del contratto ovvero Si è invero obiettato che, sul piano logico, apparrebbe
per l’azione di recupero, oppure omettendo ogni denuncia; incompatibile sollevare l’eccezione di nullità da parte del
e nel quale ultimo caso la nullità non sarebbe passibile di conduttore e contemporaneamente esperire l’azione di
rilievo di ufficio o di denuncia da parte del locatore. recupero; si è dunque ribadito che se alla nullità in que-
Ma la Corte di cassazione, allo stato, è di segno con- stione si attribuisse carattere relativo, sarebbe lasciato
trario se, con la sentenza del 31 marzo 2008, n. 8357, ha alla determinazione del conduttore, raggiunto dall’intima-
affermato che tutti i contratti di locazione ad uso abita- zione di sfratto (ovvero da altra azione locativa): eccepire
tivo, compresi quelli destinati a soddisfare le esigenze di la nullità, con conseguente inammissibilità del procedi-
natura transitoria, privi della forma scritta chiesta ad sub- mento sommario, e contemporaneamente la inammissibi-
stantiam sono affetti da nullità assoluta, imprescrittibile, lità dell’azione di recupero; non eccepire la nullità, e la
deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile di morosità andrebbe valutata sulla base del canone pattuito,
ufficio; ed almeno fino ad oggi la questione è acclarata. con possibilità di conseguire il beneficio della sanatoria;
In relazione alla azione di recupero del contratto pri- introdurre, per contro, la domanda di recupero, rendendo
vo del requisito di forma va osservato che il presupposto cosi ammissibile l’azione sommaria di sfratto con valuta-
per la esperibilità dell’azione è costituito dalla pretesa zione della morosità sulla base del canone non contestato,
del locatore a che il contratto sia stipulato verbalmente, e conseguire la sanatoria in base a tale canone.
pretesa che - si è osservato - non deve essere considerata
come costrizione o imposizione del locatore nei confronti 4. Pattuizioni sul canone e oneri accessori
del conduttore, ma come una condizione senza la quale Altro aspetto fondamentale della legge sulle locazioni
il locatore non è disposto a dare in locazione l’immobile; abitative è costituito dall’intendimento del legislatore di
cosicché al conduttore non è data altra possibilità che assicurare al conduttore la stabilità del rapporto locativo
accettare ovvero respingere la pretesa, per la qual cosa si e ciò a differenza della legge dell’equo canone con la quale
è concluso che la mancata stipula del contratto in forma si era inciso sia sul corrispettivo che sulla durata.
scritta deve ritenersi pretesa dal locatore tutte le volte in La nuova legge - a fronte di una maggiore durata, per
cui non sia stato il conduttore stesso a richiederla. entrambe le tipologie contrattuali delineate dall’art. 2, ri-
Al conduttore, quindi, viene offerta dalla legge, per spetto a quella quadriennale prevista dalla legge n. 392/78
l’ipotesi in cui la violazione di forma sia stata pretesa dalla - ha previsto dunque una liberalizzazione della pattuizione
controparte, una tutela particolare; costui potrà chiedere del canone locativo. Ed infatti, per la locazione abitativa
- e su di lui ricade l’onere di provare l’altrui posizione -: primaria, i contraenti che utilizzano il modello contrattua-
a) la riconduzione del rapporto locativo di fatto alla di- le a canone libero, per il quale la durata è tendenzialmen-
sciplina legale della locazione e la sentenza del Giudice te fissata in un doppio quadriennio (salvo la disdetta del
sulla base della concreta volontà delle parti, ricostruibile conduttore o il diniego di rinnovazione del locatore) non
anche attraverso i comportamenti tenutisi sia in sede di sono assoggettati ad alcuna limitazione nella determina-
stipula che in sede di esecuzione; b) la determinazione zione del corrispettivo. Nei contratti a canone concertato
del canone da commisurarsi a quello definito negli Accordi (che hanno una durata di tre anni, prorogata per altri due,
Locali; c) la restituzione delle somme pagate al locatore salva la facoltà di diniego del locatore per giusta causa)
in misura eccedente a quella fissata per il contratto tipo nella determinazione del canone i contraenti debbono
ritenuto applicabile. attenersi a parametri stabiliti dalla Convenzione Territo-
La mancanza del requisito della forma scritta, compor- riale vigente per il Comune in cui è ubicato l’immobile o,
tante la nullità del contratto, rende improponibile per il per l’ipotesi in cui questa non fosse stata stipulata, per il

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D o t t ri n a dott
Comune limitrofo, ovvero per quello avente caratteristi- zazioni di categoria maggiormente rappresentative, di
che similari. appositi accordi in sede locale.
Per incentivare la stipula di contratti a canone concer- In tali Accordi Locali si sarebbe dovuto provvedere an-
tato, il legislatore, oltre alla previsione della minore dura- che alla definizione di “contratti tipo”, ma tale previsione
ta, ha stabilito un trattamento fiscale più favorevole per il fu poi soppressa in forza dell’art. 2 della legge n. 2 dell’8
locatore ed ha anche previsto l’intervento dei Comuni che febbraio 2002, istitutiva dei “Contratti Tipo Nazionali”; si
possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, è in tal modo evitata la frammentazione dei modelli per
aliquote ridotte dell’Ici per i proprietari che concedono favorire, quindi, l’accesso alla tipologia contrattuale a
in locazione ad uso di abitazione alle condizioni stabilite canone concertato. Allo stato i tipi di contratto sono dun-
dalle Convenzioni Territoriali. que approvati dalla Convenzione Nazionale ovvero sono
Con il contratto a canone concertato il legislatore, definiti con decreto ministeriale se non vi sia accordo tra
nell’intento di pervenire ad una regolamentazione del le parti.
mercato delle locazioni abitative, è ricorso al modello, Agli Accordi Locali è demandata la definizione dei par-
già introdotto nell’ambito della disciplina dei patti agrari, ticolari meccanismi per la determinazione del canone: le
della “autonomia privata assistita”; epperò, introdottasi Organizzazioni stipulanti individuano, dopo aver acquisito
questa già nella disciplina dei “patti in deroga” dalla leg- le informazioni concernenti le determinazioni delle “mi-
ge n. 359/92, con il disposto di cui all’art. 11, 2° comma, crozone censuarie”, insiemi di aree aventi caratteristiche
oggetto di declaratoria di incostituzionalità, si è superato omogenee (per valore di mercato, dotazioni infrastruttura-
l’ostacolo utilizzando il meccanismo delineato per i patti li, tipologie edilizie) all’interno delle quali possono anche
agrari dall’art. 45 della legge sui contratti agrari. essere evidenziate zone di particolare pregio o di degrado;
Si è quindi istituita una nuova tipologia di contrattazio- per ogni area è stabilito un valore minimo e un valore mas-
ne collettiva, con la quale - si è opportunamente osservato simo del canone e nella definizione del canone effettivo,
- l’obiettivo di governare il mercato delle locazioni abita- pur sempre collocata tra il valore minimo e quello mas-
tive è stato perseguito non più con la semplice compres- simo delle oscillazioni, i contraenti dovranno considerare
sione della autonomia privata dei singoli, ma con l’affida- una pluralità di elementi quale la tipologia dell’alloggio, lo
mento agli interessati, per il tramite delle organizzazioni stato di manutenzione dello stabile e dell’alloggio stesso,
di categoria, della predisposizione di “accordi collettivi”, le pertinenze, l’esistenza di spazi comuni etc. etc.
ovvero “elaborati tecnici” che avrebbero dovuto produrre Va considerato che alla normativa codicistica è estra-
un equilibrio tra le contrapposte esigenze dei locatori e nea l’espressione “oneri accessori” ad eccezione della pre-
dei conduttori. visione di cui all’art. 1610 c.c., che pone l’onere e quindi
In base all’art. 4, 1° comma, della legge 431/98, era sta- il costo dello spurgo dei pozzi a carico del locatore, e del-
ta prevista, per favorire la stipula degli Accordi Locali, la l’art. 1575, n. 2, che parimenti pone a carico del locatore le
realizzazione di una “Convenzione Nazionale” da realizzar- spese di manutenzione dell’ascensore.
si tra le Organizzazioni di rappresentanza dei proprietari e Siffatte disposizioni, che attengono invero alla materia
quelle degli inquilini, sotto l’egida del Ministro dei Lavori della manutenzione, sono state poi abrogate dall’art. 9
Pubblici; il procedimento è stato articolato in due fasi, ov- della legge n. 392/78 per le locazioni disciplinate da tale
vero quella deputata al raggiungimento dell’Accordo, che normativa.
doveva essere poi recepito in un apposito decreto mini- La norma dell’art. 9 non è stata abrogata dalla legge n.
steriale, e quella, meramente suppletiva, che affidava al 431/98 che, però, per i contratti del “canale agevolato”, e
Ministro dei Lavori Pubblici la redazione del decreto per specificatamente in base al D.M. 5 marzo 1989, ha previsto
l’ipotesi di un mancato raggiungimento di un’intesa tra le che il regime degli oneri accessori sia regolato non solo
Organizzazioni di categoria. dalle disposizioni di cui agli artt. 9 e 10, ma anche dagli
Orbene, in sede di prima attuazione della legge, i con- Accordi raggiunti tra le Organizzazioni di categoria in
traenti raggiunsero l’intesa per la Convenzione Nazionale, ordine alla loro ripartizione, che è stata individuata nella
che venne stipulata l’8 febbraio 1999; allo scadere del Convenzione Nazionale con l’Allegato “G”, nel quale sono
triennio previsto dall’art. 4, le Organizzazioni convocate analiticamente stabilite tipologie e misure degli oneri, a
dal Ministro per aggiornare la Convenzione, non raggiun- carico dell’uno e dell’altro contraente.
sero un’intesa e furono quindi stipulate due Convenzioni, Precisato, in sintesi, che le disposizioni dell’art. 9 sono
per la qual cosa si dovette ricorrere alla fase sostitutiva, e inderogabili e così anche i criteri di ripartizione sanciti
cioè a quella della emanazione del Decreto Ministeriale, nell’Allegato “G” della Convenzione Nazionale e precisato,
che finì col recepire, in sintesi, i contenuti di entrambe le altresì, che il conduttore, ad eccezione di quanto è previsto
Convenzioni stipulate. Emanatosi il D.M., ed individuati dall’art. 10 della legge 392/78, non ha potere di interferire
con esso i criteri generali, l’iniziativa venne rimessa ai in alcun modo sulle decisioni condominiali, da cui deriva
Comuni che, singolarmente o anche in gruppi, dovevano poi la quantificazione degli oneri accessori, tant’è che l’ob-
avviare la seconda fase per la definizione tra le organiz- bligazione del conduttore è ritenuta essere di rimborso

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dott D o t t ri n a

delle spese anticipate dal locatore è opportuno soffermar- berazione del canone e delle altre condizioni contrattuali
si sui termini di prescrizione del correlativo credito. con una maggiore tutela del diritto di rango costituzionale
Secondo l’art. 2948 c.c. il credito per canoni e per ogni all’abitazione.
altro corrispettivo di locazione si prescrive in un quin- L’assetto introdotto dalla legge n. 431/98 ha inciso pro-
quennio; epperò l’art. 6, comma 4°, della legge 841/1973, fondamente sul regime della durata delle locazioni abita-
aveva disposto che il rimborso delle spese sostenute dal tive, non solo per quelle cosiddette del “canale libero”, ma
locatore per la fornitura di servizi a carico del conduttore, anche per quelle del “canale agevolato”; e le regole sulla
si prescrivesse nel termine di due anni. inderogabilità della durata dei contratti sono presidiate,
Con giurisprudenza consolidata la Corte di Cassazione dopo l’abrogazione dell’art. 79 della legge n. 392/78, dal-
aveva ritenuto che tale norma sopravvivesse anche dopo la l’art. 13, comma 3°, della nuova legge che sancisce la nul-
cessazione del regime vincolistico escludendo altresì che lità di ogni pattuizione volta a derogare i limiti di durata
potessero considerarsi fondati i dubbi di costituzionalità del contratto stabiliti dalla legge.
sollevati sia in relazione all’art. 3 della Costituzione, e La durata del contratto di locazione abitativa, del
quindi all’art. 2948 c.c., sia in relazione all’art. 24 della cosiddetto “canale libero”, -come si è già detto - non può
Costituzione. essere inferiore ai quattro anni, decorsi i quali i contratti
Il termine di prescrizione del diritto del locatore al sono rinnovati per uguale periodo di tempo, sempre che
rimborso degli oneri accessori inizia a decorrere, secondo non vi sia stata disdetta del conduttore, ovvero diniego di
l’orientamento giurisprudenziale della Cassazione, dalla rinnovazione del locatore che intenda adibire l’immobile
data di assunzione della delibera condominiale di ap- agli usi, o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3,
provazione del consuntivo e del riparto tra i condomini, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le moda-
poiché solo in quel momento sorge il debito del condomino lità previste dalla stessa norma. Per il “canale agevolato”,
locatore e quindi il credito di quest’ultimo verso il con- l’art. 2, comma 5°, prevede espressamente che i contratti
duttore; e per l’ipotesi in cui il locatore fosse stato l’uni- non possano avere una durata inferiore ai tre anni, e sta-
co proprietario dello stabile, la data di decorrenza della bilisce ancora che alla prima scadenza, qualora le parti
prescrizione coinciderebbe con quella di chiusura della non concordassero sul rinnovo del contratto, questo sarà
gestione annuale dei servizi accessori, il termine di pre- rinnovato di diritto per altri due anni, fatta salva la facoltà
scrizione è stato però modificato con il D.L. 112/2008 art. di disdetta del locatore per le stesse ragioni previste per
28, che ha abrogato l’art. 6, comma 4°, della legge 841/73, il “canale libero”.
e si è così posto fine a quella disparità ingiustificata del La disdetta - che non sia quella motivata prescritta
diverso termine di prescrizione del condomino locatore dall’art. 3 e che può essere comunicata dal conduttore
verso il condominio e del conduttore verso il condomino per impedire la rinnovazione del contratto già alla prima
locatore. scadenza, e dal locatore solo per impedire la rinnovazione
5. Durata, disdetta, recesso del contratto dopo il secondo quadriennio per i contratti
Diversamente da quanto stabilito nel regime della liberi e dopo la proroga biennale per i contratti agevolati -
legge 392/78, non solo i contratti di locazione agevolati può non rivestire la forma scritta.
per abitazioni primarie, ma anche tutte le locazioni tran- Con giurisprudenza consolidata, anche con riferimento
sitorie, sono state assoggettate all’applicazione del canone all’art. 3 della legge 392/78 (abrogato dalla legge 431/98),
stabilito dalla contrattazione territoriale ed è reso possi- si è affermato che la forma della comunicazione con lettera
bile ai conduttori, quando il contratto agevolato o quello raccomandata non sia prescritta a pena di nullità; cosicché,
transitorio stabilisca un canone superiore ai limiti fissati al di fuori della ipotesi di una forma scritta convenzional-
dagli Accordi Territoriali, richiedere, ai sensi dell’art. 13 mente pattuita, la disdetta può essere comunicata anche
commi 4° e 5°, della legge 431/98: a) l’accertamento della verbalmente. E si è precisato, però, che dal principio di
nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un libertà di forma, qualora sorgano contestazioni sulla vali-
canone superiore a quello massimo definito, per immobili dità della comunicazione, ed in particolare sia controversa
aventi medesime categorie e tipologie, dalla Convenzione la certezza che essa provenga dal locatore per difetto di
Territoriale; b) la riconduzione del rapporto locativo a sottoscrizione, consegue che l’indagine da compiere debba
pattuizioni conformi ai limiti fissati dalla Convenzione essere tesa ad accertare con qualunque mezzo se, sul pia-
Territoriale; c) la ripetizione delle somme indebitamente no della prova, la manifestazione negoziale, quale che sia
corrisposte. stato il mezzo adoperato, abbia raggiunto lo scopo di fare
Si è già evidenziato come l’imposizione di una durata conoscere al conduttore destinatario l’inequivocabile in-
minima della locazione e di una sua potenziale protra- tenzione del locatore di porre fine al contratto, rimanendo
zione dopo la prima scadenza avessero rappresentato un così ininfluente la disciplina della scrittura privata ex art.
residuo intervento del legislatore sulla autonomia privata 2702 c.c. e la mancanza del requisito della sottoscrizione.
nell’ambito dei rapporti di locazione abitativa. Il fonda- Si è affermato ancora che alla lettera raccomandata è
mento della disciplina è stato quello di compensare la li- equiparabile il telex o telegramma, per i quali sono predi-

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D o t t ri n a dott
sposti sistemi di certificazione dell’invio e della ricezione, se tale intendimento sia un semplice pretesto per ottenere
ed è ammissibile anche che la disdetta sia contenuta in il rilascio anticipato dell’immobile o invero costituisca un
un atto processuale non solo come l’intimazione di licenza proposito effettivo ed attuabile.
per finita locazione, ma anche in diverso atto processuale Il diniego di rinnovazione - in sintesi - è consentito al
che presupponga logicamente o giuridicamente la volontà locatore che intenda destinare l’immobile ad uso abitativo,
di disdetta ovvero esprima comunque nel concreto anche commerciale, artigianale, professionale propria, ovvero dei
la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza. genitori, dei figli (anche adottivi o naturali) o dei parenti
La disdetta motivata, detta anche diniego di rinno- entro il secondo grado. A differenza della previsione di cui
vazione ex art. 3 legge 431/98, ricalca per molti aspetti all’art. 29 lett. a) della legge 392/78, è riconosciuto inoltre
quella già prevista dall’art. 29 legge 392/78. Il locatore che rilievo giuridico anche alla utilizzazione da parte dei pa-
intendesse porre fine al rapporto di locazione abitativa, renti in linea collaterale, nonché all’esigenza del coniuge,
sia del tipo libero che agevolato, alla sua prima scaden- anche separato, almeno fino a quando non sia intervenuta
za, quadriennale o triennale, ovvero di durata maggiore la pronuncia di cessazione degli effetti civili del matrimo-
pattiziamente prevista, ha l’onere di dare il preavviso del nio ovvero lo scioglimento dello stesso; il diniego è escluso
diniego al conduttore almeno sei mesi prima. rispetto all’affine ed anche rispetto al convivente, poiché
La comunicazione deve contenere l’indicazione spe- - secondo la giurisprudenza - l’analitica, specifica indica-
cifica dei motivi sui quali la disdetta è fondata, in modo zione dei soggetti non consente alcun ampliamento.
da consentire al conduttore di valutare la serietà e la Pur non essendo specificato all’art. 3 che l’uso del-
realizzabilità della intenzione, di verificare poi, in sede l’immobile debba essere riferito ad un bisogno abitativo
giudiziaria, la sussistenza delle condizioni per l’esercizio primario, deve ritenersi che non sia possibile denegare la
legittimo del diniego e per favorire in seguito il controllo rinnovazione del contratto al conduttore solo in ragione di
sulla effettiva destinazione dell’immobile all’uso per il una intenzione di occupare l’immobile per la villeggiatura
quale il diniego è stato esercitato. o soggiorni saltuari.
L’onere della specificazione è posto in modo chiaro Va pure evidenziato che per la destinazione ad attività
dall’art. 3, comma 2°, a pena di nullità, ritenuta dalla commerciale non costituisce requisito necessario, per
giurisprudenza - sia pure con riferimento all’art. 29 della l’esercizio del diniego, l’esistenza dell’autorizzazione am-
legge 392/78 - assoluta e, come tale, rilevabile d’ufficio; e ministrativa a meno che non risulti già certa la impossibi-
si è precisato in proposito che non è sufficiente fare ge- lità giuridica della ipotizzata destinazione, che può essere
nerico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere anche riferita all’uso industriale,nonostante questo non
nell’immobile un’attività non meglio indicata, il che non sia stato previsto dall’art. 3, lett. a).
consentirebbe al conduttore di valutare la serietà dell’in- Si è osservato in proposito che l’omissione è dovuta alla
tendimento e al Giudice di verificare la sussistenza delle normale incompatibilità di un immobile di natura abitativa
condizioni per il riconoscimento del diritto. all’esercizio di attività di produzione di beni e di servizi; ed
Alla comunicazione di diniego nulla, è possibile ovviare analogamente tra le destinazioni compatibili vanno com-
con nuova comunicazione rituale, a meno che non vi sia prese anche le attività bancarie ed assicurative.
adesione del conduttore che finisca col determinare lo Il diniego di rinnovazione è consentito parimenti per il
scioglimento del rapporto alla data concordata. locatore, persona giuridica, società di persone o di capita-
Da dottrina e da giurisprudenza prevalente si ritiene li, enti pubblici, cooperative che intendessero esercitare
di escludere la possibilità per il locatore di indicare conte- nell’immobile le anzidette attività, a condizione però che
stualmente intenzioni alternative o gradate. venga offerta al conduttore altro immobile idoneo e di cui
La comunicazione di diniego è ritenuta essere una il locatore abbia la piena disponibilità.
condizione di procedibilità della domanda di rilascio; è L’esercizio del diniego è, in questo caso, subordinato
necessario, quindi, che sia inviata in data anteriore alla non solo alla dimostrazione della destinazione dell’im-
proposizione del giudizio e, di conseguenza, si è ribadito mobile per il raggiungimento delle finalità statutarie o
anche di recente l’impossibilità di sostituire la comu- istituzionali, ma anche dell’offerta al conduttore di una
nicazione con il ricorso introduttivo del giudizio, la cui abitazione alternativa, che dovrà essere tale da consentire
domanda dovrà essere fondata sugli stessi motivi esplicati al medesimo un godimento almeno pari, dal punto di vi-
nella comunicazione di diniego. sta della durata, a quello che avrebbe conseguito con la
Per il diniego di rinnovazione - come è stato ripetuta- rinnovazione del contratto; e la idoneità va rapportata
mente affermato in giurisprudenza - il verbo “intendere” al criterio di normalità e cioè alla capacità del nuovo
non sta a significare la possibilità di interrompere il rap- immobile di assicurare il normale svolgimento della vita
porto locativo sulla base di un mero proposito del locatore, familiare; e, quindi, il diniego non potrebbe esercitarsi se
ma richiede, invece, una volontà seria ed apprezzabile sia l’idoneità dell’immobile offerto sussistesse anche con rife-
dal punto di vista tecnico che giuridico e, quindi, in caso rimento ad uno solo dei componenti del nucleo familiare
di contestazione dovrà essere stabilito, dal Giudice adito, del conduttore.

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dott D o t t ri n a

Deve considerarsi ancora che, a differenza della pre- contenuti nelle Convenzioni Territoriali stipulate per i
cedente normativa, laddove l’art. 4 della legge n. 253/50, e contratti del “canone agevolato”.
l’art. 59 della legge 392/78, contenenti disposizioni analo- L’art. 5, comma 2°, della legge 431/98 prevede ancora
ghe, prevedevano ai fini del giudizio dell’idoneità dell’im- che, in alternativa ai contratti di natura transitoria, pos-
mobile un criterio ancorato anche alla misura del canone sono essere stipulati contratti di locazione per il soddisfa-
(non poteva essere superiore al 20% di quello pagato), la cimento di esigenze abitative di studenti universitari fuori
nuova legge non pone, sotto questo aspetto, alcun limite sede, e si riconosce ai Comuni, sedi di Università o di corsi
né dispone per le spese di trasloco; epperò l’assenza di un distaccati, la possibilità di promuovere specifici Accordi
criterio specifico non esimerà il Giudice da valutazioni Locali con le Organizzazioni dei proprietari, degli inquilini
sulla sopportabilità, sul piano economico, da parte del e degli studenti per la definizione di “contratti tipo”.
conduttore di un canone che fosse incompatibile con la I criteri per la definizione del canone sono stati da ulti-
capacità economica sua e del suo nucleo familiare. mo stabiliti nel D.M. 30 dicembre 2002 ed è riconosciuto il
Va rilevato, inoltre, che le locazioni transitorie non beneficio della minore imposizione fiscale per il locatore,
erano in alcun modo ipotizzate nel Codice Civile, essendo a prescindere dall’ubicazione dell’immobile locato in un
le parti libere, in relazione alle loro necessità ed interessi, Comune rientrante nell’elenco di quelli ad alta tensione
di stabilire la durata del rapporto locativo. abitativa, come richiesto per le locazioni agevolate.
Le locazioni transitorie sono state introdotte dalla legge Il recesso unilaterale è istituto di carattere eccezionale,
dell’equo canone, che le aveva espressamente riconosciute atteso che è diretto a derogare al principio che il contratto
negli artt. 1 e 26; con la prima disposizione veniva regolata ha forza di legge tra le parti e non può essere sciolto se non
un’esigenza abitativa primaria di durata inferiore al qua- per loro concorde volontà o per cause ammesse dalla legge.
driennio; con l’altra norma veniva individuata un’esigenza Il recesso dettato nell’ambito della disciplina delle
secondaria, che non avrebbe giustificato una limitazione locazioni ad uso di abitazione è oggi regolato dall’art. 3
dell’autonomia delle parti. della legge di riforma del 1998, che ha finito coll’abrogare
Epperò, l’esclusione in linea di principio delle locazioni tacitamente l’art. 4, 2° comma della legge n. 392/78, di
transitorie dalla normativa ordinaria della legge 392/78 analogo tenore, mentre è rimasto in vigore il 1° comma,
veniva limitata per l’ipotesi in cui il conduttore abitasse laddove viene riconosciuta la possibilità di consentire
stabilmente nell’immobile per motivi di studio o di lavoro, pattiziamente al conduttore di recedere dal contratto in
cosicché, ad eccezione della durata, che poteva essere qualunque momento.
inferiore a quella minima legale, al rapporto trovava ap- Il diritto di recesso non è riconosciuto al locatore e,
plicazione la intera normativa, come si fosse trattato di quindi, una pattuizione che gli attribuisse un siffatto pote-
abitazione primaria. re sarebbe evidentemente contra legem.
Gli artt. 1 e 26 sono stati abrogati dalla legge 431/98 Oltre alla previsione contrattuale del diritto di reces-
che, all’art. 5, aveva previsto la stipula di contratti di lo- so, la legge (art. 3, 6° comma) riconosce al conduttore il
cazione di natura transitoria ed aveva rimesso al decreto diritto di recedere dal contratto qualora ricorrano gravi
del Ministro dei Lavori Pubblici la determinazione delle motivi, ma con preavviso al locatore di almeno sei mesi;
condizioni e modalità per la stipula di tali contratti per il e, a differenza della precedente normativa, la nuova legge
soddisfacimento di particolari esigenze delle parti. non prescrive nemmeno una specifica modalità di comuni-
Nella realtà, le esigenze che consentono la stipula di cazione ai fini del decorso del preavviso.
una locazione transitoria sono individuate nella contratta- Secondo l’elaborazione giurisprudenziale i gravi motivi
zione territoriale tra le Organizzazioni di categoria, e tali devono essere determinati da fatti imprevedibili, sopravve-
esigenze sono riferite non solo al conduttore ma anche al nuti alla stipula del contratto e devono essere tali da rende-
locatore e possono non coesistere. re oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo.
Occorre segnalare che per i contratti di locazione Orbene, nonostante l’art. 3 non stabilisca che la comu-
transitoria l’art. 2 del D.M. del 2002 prevede, per quelli nicazione di recesso debba essere fatta a mezzo lettera
stipulati per esigenze del conduttore, l’onere di dimostra- raccomandata, si è però ritenuto, in giurisprudenza, che
zione della “transitorietà”, con idonea documentazione; ed la imposizione del preavviso finisca col prescrivere una
il medesimo decreto stabilisce ancora che sia onere del lo- forma della comunicazione dell’atto di recesso, che deve
catore confermare il permanere dell’esigenza transitoria, essere quindi esercitato per iscritto, pena la sua nullità.
sia propria che del conduttore, pena la riconduzione del È stato in proposito non solo richiamato il principio
contratto nel regime ordinario. della vincolatività degli atti unilaterali ricavato dall’art.
La durata dei contratti transitori non può essere infe- 1334 c.c. (cosicché il contenuto della dichiarazione, dive-
riore ad un mese e superiore a diciotto mesi; il canone per nuta irrevocabile dopo la conoscenza da parte del destina-
le locazioni transitorie di immobili, ricadenti nelle undici tario, non potrebbe essere affidato a mutevoli motivazioni
aree metropolitane, individuate dall’art. 2, comma 4°, e dei del dichiarante) ma anche la prescrizione di forma ad
Comuni confinanti, debba essere rapportato ai parametri substantiam dei contratti di locazioni abitative cosicché la

20 1/2010 Arch. loc. e cond.


D o t t ri n a dott
prova del recesso del conduttore non potrebbe essere più L’art. 13 ha sancito inoltre al 3° comma la nullità di ogni
fornita, anche con riferimento all’esistenza di tempestive pattuizione diretta a derogare i limiti minimi di durata del
ed univoche manifestazioni tacite che evidenziassero una rapporto locativo, come stabiliti dalla legge ed ha infine
volontà contraria alla prosecuzione del rapporto. sancito al 4° comma, per i contratti a canone concertato,
la nullità di ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore
6. Nullità ex lege 431/98 un canone superiore a quello massimo definito dagli Ac-
Il regime delle nullità previste dalla legge n. 431/98 è cordi Locali.
regolato dall’art. 13, che involge sia i contratti liberi che Sussiste dunque una netta diversificazione tra le
quelli agevolati, sia i contratti transitori che quelli per due norme; quella abrogata (art. 79 della legge 392/78)
studenti universitari. sanciva la nullità, come clausola di portata generale, per
Molte delle soluzioni dei dubbi interpretativi hanno qualunque pattuizione fosse risultata diretta ad attribuire
trovato conferma nella giurisprudenza e talvolta anche al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della
negli interventi del legislatore. legge stessa; la nuova norma, invece, contiene solo disposi-
È opportuno ribadire, sulle nullità ex lege 431/98, zioni specifiche (misura del canone e durata del rapporto)
che, con l’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/78, si è che evidentemente non coprono l’intera disciplina delle
proceduto a disciplinare ex novo i patti ritenuti contrari locazioni abitative.
alla legge; e si è stabilito, all’art. 13, in via generale, la Per sopperirsi a tale (pretesa) carenza legislativa si è
nullità di ogni pattuizione diretta a determinare l’importo fatto ricorso alla categoria della nullità parziale,ovvero della
del canone locativo in misura superiore a quello risultante nullità virtuale, cosicché il carattere imperativo della nor-
dal contratto scritto e registrato. Con la nota sentenza n. ma, in mancanza di una espressa previsione di nullità, deve
16089/2003, la Corte di Cassazione aveva individuato la essere ricercato nella sua funzione, nel senso che, ove se ne
portata di tale nullità, restringendola alla sola ipotesi in ammettesse la derogabilità, la stessa funzione assegnata dal
cui la misura del canone pattuito fosse stata oggetto di legislatore finirebbe coll’essere vanificata o compromessa.
aumenti nel corso del rapporto locativo, dovendo il canone Si è ipotizzato, quindi, che, in relazione alla vigente
stesso restare invariato, salvo l’aggiornamento per tutta la disciplina dei rapporti di locazione abitativa, sarebbe
durata del rapporto, cosicché restava esclusa l’azione di ri- necessario accertare, di volta in volta, se ogni violazione
petizione delle somme corrispondenti al canone effettiva- di norme sancite dal legislatore - per le quali non sia stata
mente pattuito, risultante da un accordo ulteriore e coevo prevista una specifica comminatoria di nullità - sia o meno
intercorso tra le parti avente ad oggetto la previsione di un colpita dalla sanzione della nullità virtuale, in quanto
canone più elevato, anche se non registrato, poiché tale comprometterebbe l’equilibrio negoziale che la legge ha
adempimento fiscale non era stato elevato dal legislatore inteso assicurare.
a requisito di validità del contratto di locazione. È però certo che, per effetto di nullità specifica o
Alla luce di tale pronuncia della Corte di Cassazione è virtuale, la correlativa comminatoria colpisce le singole
poi intervenuto il legislatore che, con il comma 346° della pattuizioni, giammai il contratto allorquando questo abbia
legge n. 311/2004, ha stabilito che il contratto di locazione assunto la forma scritta.
di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque Termina qui la relazione introduttiva con cui si è inteso, in
linea generale, porre in evidenza gli aspetti normativi signifi-
stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non
cativi dei contratti regolamentati e le soluzioni date in giuri-
siano stati registrati. Per tale disposizione, la sollevata
sprudenza ai dubbi interpretativi che erano stati sollevati.
questione di illegittimità costituzionale, in relazione agli
artt. 3 e 24 della Costituzione, è stata respinta dalla Corte (*)   Relazione introduttiva svolta al 19° Convegno Coordinamento
Costituzionale con la sentenza n. 420 del 2007. legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 12 settembre 2009.

Arch. loc. e cond. 1/2010 21


D o t t ri n a dott
Le cautele del terzo dettare le condizioni del contratto e di imporre garanzie e
cautele contrattuali. Ma quali? È interesse del condominio
nella contrattazione individuare questi strumenti che, rassicurando i fornitori,
realizzano anche l’interesse condominiale alla chiarezza
e nel contratto: ed alla funzionalità dei rapporti contrattuali con i terzi,

individuazione dei e distribuiscono equamente all’interno del condominio gli


oneri della gestione.
contraenti, condizioni, 2. Deliberazioni assembleari

modalità di pagamento, Ritengo che si possa affermare con certezza che, la soli-
darietà tra i condomini esclusa dalla citata sentenza della
depositi, garanzie, Corte di cassazione sulla base dell’art. 1123 c.c., non possa

comunicazione dell’elenco
essere ripristinata da una deliberazione della assemblea,
sia specifica con riferimento ad una determinata obbliga-

dei condomini e della zione, ovvero di portata generale e di natura regolamenta-


re. Infatti la maggioranza della assemblea non può impor-
quota di spese, anche re alla minoranza e quindi agli assenti o ai dissenzienti,

in relazione alle norme


una maggior estensione delle obbligazioni condominiali
rispetto al limite posto dalla legge nella recente inter-

sulla tutela dei dati pretazione creativa della Corte. Si tratterebbe di delibe-
razione nulla in quanto esorbitante le competenze della
personali (privacy)(*) assemblea, salvo che non risulti adottata alla unanimità
dalla totalità dei condomini, con gli effetti di un negozio di
di Nino Scripelliti natura contrattuale; ma anche in tal caso la deliberazione
(se non inserita nel regolamento) potrebbe valere per un
oggetto determinato (quindi per un certo contratto di
SOMMARIO appalto o per le obbligazioni contratte in un certo periodo
1. Premessa. 2. Deliberazioni assembleari. 3. Fondo di riserva di tempo), ma non a tempo e per affari indeterminati, e
con vincolo di destinazione. 4. Garanzie personali o obbligato- non sarebbe opponibile agli aventi causa dei condomini
rie. 5. Impegno congiunto da parte dei condomini. 6. Obblighi che avessero concordemente adottato il principio della
ed adempimenti dell’amministratore nei riguardi dei creditori solidarietà, trattandosi di obbligazione personale, efficace
dei condomini, e privacy: un falso problema. solo tra i contraenti, ed estranea all’ordinamento condo-
1. Premessa miniale. La solidarietà tra i condomini potrebbe, nondime-
Con la affermazione da parte della nota sentenza della no, essere introdotta fin dall’origine del condominio con
Corte di cassazione n. 9148/2008 della parziarietà in luogo regolamento contrattuale mediante clausola accettata
della solidarietà delle obbligazioni, il condominio, soprat- da tutti i condomini e, considerata la natura non reale di
tutto se di considerevoli dimensioni, potrebbe essere con- questa pattuizione, nuovamente accettata nei contratti di
siderato un contraente meno affidabile. Al di sopra di cer- acquisto nel caso di successione a titolo particolare nella
te dimensioni del condominio (variabili in relazione alle proprietà delle unità immobiliari. In tutti questi casi sarà
zone ed al tipo di fornitura e di fornitori), il recupero delle utile richiamare la regola della solidarietà nel contratto da
quote non pagate può scendere, per i creditori, al di sotto stipulare con il terzo fornitore (sul punto, infra, sub 4).
della convenienza delle iniziative giudiziali e comunque 3. Fondo di riserva con vincolo di destinazione
rappresenta un problema pratico a causa dell’eccessivo La costituzione con deliberazione assembleare di un
frazionamento della obbligazione pecuniaria, onde si può fondo o riserva da utilizzare per affrontare talune spese
temere che i fornitori di merce e di servizi condominia- straordinarie ma anche ordinarie (per esempio, costo
li, scontata preventivamente una certa quota di crediti del combustibile nel caso di impianti centralizzati per i
non esigibili o che non è conveniente esigere, distribui- quali ora, vi è una preferenza da recente indicazione legi-
scano tale quota sul prezzo della fornitura con l’effetto di slativa) è la soluzione più percorribile ed in grado di dare
maggiori oneri per i condomini solvibili ed in generale, di affidamento ai contraenti che si apprestano a fornire beni
peggiori condizioni contrattuali. Non solo: sarà difficile o servizi al condominio; ma anche in questa caso sarà utile
che ai migliori fornitori convenga di contrattare con un al fine di evitare eccezioni, inserire nel regolamento un ar-
condominio di ragguardevoli dimensioni senza idonee ticolo che preveda la facoltà della assemblea di costituire,
garanzie in grado di recuperare la solidarietà o suoi effetti con le maggioranze di volta in volta necessarie in relazione
sostanziali. Certo, i migliori fornitori avranno maggior alle finalità, questi fondi o riserve, ed il relativo tipo di de-
peso contrattuale e, più degli altri, saranno in grado di posito (se presso una banca o in altro modo). La sentenza

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dott D o t t ri n a

della cassazione n. 9148/2008 afferma di voler anticipare il 5. Impegno congiunto da parte dei condomini
frazionamento delle obbligazioni condominiali al loro lato Il fornitore condominiale potrebbe pretendere che il
esterno (nei confronti del creditori) rispetto al momento contratto sia sottoscritto da tutti i condomini, tenendo
interno della ripartizione degli oneri tra tutti i condomini, presente che si tratta di soluzione in grado di realizzare la
compresi gli inadempienti (e nell’auspicio che non ve ne solidarietà passiva dei condomini-contraenti in quanto la
siano di totalmente insolventi). Nondimeno se l’assemblea causa della obbligazione è unica. Sarebbe un caso di soli-
delibera la costituzione di un fondo di riserva al quale at- darietà convenzionale, che di fatto, appare praticamente
tingere per determinate spese del quale l’amministratore possibile con questa modalità quando il condominio sia di
ha facoltà di raccogliere le quote agendo giudizialmente, dimensioni medio-piccole. Nel contratto si dovrà precisare
se necessario, nei confronti del condomini inadempienti, che nel rapporto interno ogni condomino assume l’obbli-
il momento della parzializzazione della obbligazione si gazione nei limiti della propria quota millesimale.
anticipa ulteriormente con un provvedimento del tutto Nell’interesse dei condomini contraenti alla distribu-
legittimo. zione del rischio del regresso nel caso che il fornitore si
Occorre che l’esigenza della spesa sia attuale e con- avvalga della solidarietà, sarà opportuno che il contratto
cretamente prevedibile, non essendo conforme alle fina- sia sottoposto alla condizione sospensiva della accettazio-
lità del condominio ed alle competenze della assemblea ne da parte di tutti i condomini, anche se tutte queste fasi
la costituzione di riserve generiche e permanenti. Il fon- precontrattuali finiranno con l’appesantire l’attività nego-
do(1), che assumerà di regola la condizione di un deposito ziale del condominio e nella sostanza, il raggiungimento
bancario e quindi di un credito intestato al condominio delle sue finalità in termini di sollecita esecuzione dei la-
nei confronti di una banca o dello stesso amministratore, vori di manutenzione delle parti e degli impianti comuni.
se questo ne fosse designato depositario, o di un terzo, Dubito che la solidarietà possa essere pattuita solo
costituisce, al pari di altri beni (crediti, beni mobili stru- tra i condomini e quindi senza la partecipazione del con-
traente-creditore, per il quale, secondo la sentenza della
mentali per i servizi e le manutenzioni condominiali), un
cassazione n. 9148/2008, l’obbligazione si divide ipso jure
bene patrimoniale appartenente al condominio, rivelatore
ex art. 1123 c.c. Occorre evitare che la pattuizione di so-
della capacità giuridica, seppure limitata, che già ora la
lidarietà sia relativa al solo rapporto interno e quindi non
tradizionale disciplina codicistica consente di ritenere
abbia effetti pratici, restando res inter alios e della quale il
attribuita al condominio. L’aspetto negativo di questa
terzo creditore del condominio non potrebbe beneficiare,
soluzione è che il fondo è aggredibile da altri eventuali
se ogni condomino che si trovasse convenuto o esecutato
creditori, se estranei alla compagine condominiale, anche
per l’intero, potesse opporre al creditore la divisione della
a titolo diverso da quello per il quale è stato costituito:
obbligazione.
per contro ai condomini, che ipoteticamente si trovassero
In proposito e per completezza, aggiungo che, stabilito
ad essere creditori del condominio, deve ritenersi loro op- ex art. 1123 c.c. che le obbligazioni dei condomini sor-
ponibile il vincolo di destinazione impresso al fondo dalla gono divise e senza vincolo di solidarietà, se alcuno dei
deliberazione istitutiva. condomini dovesse pagare oltre la sua quota, non avrebbe
4. Garanzie personali o obbligatorie alcun diritto di agire in regresso nei confronti degli altri,
La costituzione con deliberazione assembleare di una trattandosi di indebito soggettivo (art. 2036) che può dare
garanzia, prevalentemente personale (fideiussione) da solo il diritto alla ripetizione nei confronti del creditore
parte di una banca o di una compagnia di assicurazioni, che ha ricevuto il pagamento, trattandosi di pagamento
può costituire il rimedio pratico alla crisi di fiducia dei effettuato per errore scusabile in considerazione della
contraenti nei confronti dei condomini di rilevante dimen- opinabilità della questione in ordine alla solidarietà delle
sione, ove gli importi unitari delle quote siano modesti e obbligazioni del condominio.
quindi i recuperi difficili ed antieconomici. Debitore ga- Nel caso di assunzione da parte dei condomini di impe-
rantito potrà essere il condominio, ma sarà efficace anche gno nei confronti del terzo contraente, sarà da evitare il
una garanzia unica delle obbligazioni di tutti i condomini pagamento diretto a questo ultimo, trattandosi comunque
debitori pro quota. di obbligazione che fa carico al condominio nella sua pur
In tal modo i problemi causati dalla divisione delle ridotta personalità e che richiede il passaggio dei paga-
obbligazioni, si trasferiscono al garante che, dopo avere menti dalla contabilità condominiale; ed in ogni caso allo
adempiuto, si trovasse nella condizione di agire nei con- scopo di evitare che all’amministratore sfugga la situazio-
fronti dei condomini in via di regresso, e c’è da pensare ne degli adempienti e dei non adempienti.
che la previsione di tali possibili difficoltà incida concreta- 6. Obblighi ed adempimenti dell’amministratore nei
mente sulla realizzabilità effettiva e sul costo della garan- riguardi dei creditori dei condomini, e privacy: un falso
zia (non vedo le banche o le compagnie di assicurazioni, problema
correre a stipulare polizze del genere). La strada delle Colui che contrattando con il condominio è divenuto
garanzie reali non appare praticamente percorribile. creditore dei condomini secondo i principi affermati dalla

24 1/2010 Arch. loc. e cond.


D o t t ri n a dott
nota sentenza, può avere interesse alla attuazione giudi- 2003, n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati per-
ziale del suo credito in sede di cognizione e di esecuzione, sonali; Casi nei quali può essere effettuato il trattamento
e quindi a disporre delle generalità dei suoi debitori: in- senza consenso) trattandosi di “far valere o difendere un
fatti le generalità dei condomini così come l’oggetto della diritto in sede giudiziaria, sempre che i dati siano trattati
loro proprietà, sono accertabili con indagine non agevole esclusivamente per tali finalità e per il periodo stretta-
che parta dai dati catastali per risalire ai dati dei registri mente necessario al loro perseguimento, nel rispetto della
immobiliari, senza certezza della corrispondenza dei dati vigente normativa in materia di segreto aziendale e indu-
reperiti alla attualità (per effetto di cessioni o successioni striale”(2).
intervenute medio tempore e non ancora registrate alla
Agenzia del territorio), ed è comunque essenziale per il (*)  Intervento svolto al 19° Convegno Coordinamento legali Confe-
creditore distinguere gli adempienti dagli inadempienti, ai dilizia tenutosi a Piacenza il 12 settembre 2009.
quali soltanto egli potrà rivolgere le sue pretese: ed il dato
relativo ai pagamenti dei condomini e conosciuto solo dal-
l’amministratore. Ovviamente varranno anche per il terzo Note
creditore i principi ormai pacifici in giurisprudenza, sulla (1)   Significativa anche per il riferimento, al tempo, allora del tutto
irrilevanza della apparenza dello status di condomino, pacifico, alla scontata solidarietà tra i condomini, Cass. civ., 5 novembre
dovendo sempre essere privilegiata la proprietà risultante 2001, n. 13631, in Giust. civ. Mass. 2001, 1851; Foro it. 2001, I, 3501, ove
dai registri immobiliari. si afferma che «In mancanza di diversa convenzione adottata all’una-
nimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle
Pertanto, anche se il contraente-creditore avesse
spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di
avuto l’accortezza di procurarsi al momento del contratto proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito
l’elenco di tutti i condomini, scaduto il termine per il pa- all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i
gamento e se questo è avvenuto tramite l’amministratore, condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini
egli avrà egualmente necessità di conoscere le generalità morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre
degli inadempienti. L’amministratore è certamente obbli- “aliunde” somme - come nel caso di aggressione “in executivis” da parte
gato a comunicare al creditore i dati di questi ultimi, in di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio - può
primo luogo se questa obbligazione è stata espressamente ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a
sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione
pattuita nei contratto (ed il condominio deve attendersi
di un fondo cassa “ad hoc” tendente ad evitare danni ben più gravi nei
che il contraente la richieda e l’assemblea ha interesse ad confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva;
autorizzare l’amministratore ad assumere questa obbliga- conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condo-
zione), e comunque essendo l’amministratore obbligato mini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme
alla esecuzione in buona fede e con correttezza (art. 1375 a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato
c.c.) dei contratti nei quali il condominio è parte, la comu- dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri».
nicazione degli inadempienti sarà dovuta per tutelare da (2)  “L’art. 24, comma 1, lett. f), del D.L.vo. n. 196 del 2003 che con-
sente il trattamento dei dati personali senza il consenso dell’interessato,
pretese infondate del terzo contraente i condomini adem-
quando sia necessario per fare valere o difendere un diritto in giudizio
pienti, e nel contempo, per porre il (supposto) creditore - non può interpretarsi nel senso restrittivo di consentire il trattamento
nella condizione di fare valere le proprie pretese, salvo solo da parte del titolare dei dati e per le esigenze di difesa proprie di que-
che si tratti di pretese manifestamente in fondate. sto, ma anche a favore di terzi, purché portatori di un interesse tutelabile
La comunicazione a richiesta dei creditori del condo- in sede giudiziaria e per la cui realizzazione sia indispensabile conoscere
minio dei dati personali dei condomini debitori (nome, co- i dati personali richiesti.” (Trib. Milano, sez. VI, 19 dicembre 2007, n.
gnome, indirizzo, ed indicazione della unità immobiliare 13988, in Il merito 2008, 56). Ed ancora: “L’utilizzo in sede processuale
posseduta che è dato pubblico e può essere funzionale dei dati personali non costituisce e non può costituire “diffusione” degli
stessi. Da un lato è infatti noto che l’udienza istruttoria non è pubblica
all’esercizio del diritto di credito in sede esecutiva) senza
e che i fascicoli processuali non sono accessibili se non alle persone au-
il previo consenso degli interessati sia al momento della torizzate; dall’altro, proprio la disciplina speciale dell’utilizzo probatorio
stipulazione del contratto sia quando il contraente doves- dei danni esclude di per sé che possa essere sollevato qualsivoglia pro-
se lamentarne l’inadempimento, è forma di trattamento di blema attinente alla diffusione dei dati ed alle sue conseguenze.” (Trib.
dati personali ammessa dall’art. 24 del D.L.vo 30 giugno Bari, sez. I, 16 febbraio 2007, in Il merito 2007, 422).

Arch. loc. e cond. 1/2010 25


D o t t ri n a dott
Nullità delle locazioni giurisdizionale” e quindi “non attiene alla materia delle
garanzie di tutela costituzionale”, ma si limita a sancire,
non registrate nella legge sul piano del diritto sostanziale, la nullità dei contratti di
locazione non registrati (in presenza di obbligo di regi-
finanziaria 2004: strazione), così elevando “la norma tributaria al rango di

le incertezze interpretative norma imperativa” (3).


La questione è poi stata reiterata da parte del Tribu-
nale di Napoli il quale l’ha focalizzata sulla violazione dei
di Roberto Masoni
parametri di cui agli artt. 3, 24 e 41 Cost. (4).
La Corte ha ritenuto però che la disposizione non si
ponga in frizione con i parametri costituzionali di riferi-
SOMMARIO mento richiamati dal giudice remittente (5).
1. Profili di illegittimità costituzionale. 2. Registrazione e La doglianza si articolava sotto un triplice profilo:
locazione. 3. Temi prevale sul fisco. 4. Precedenti storici; il a) violazione dell’art. 41 Cost., dato che la sanzione
regio decreto fascista del 1941. 5. I principi generali sulla conseguente all’omessa registrazione costituirebbe un
nullità del contratto. 6. Le incertezze della dottrina. 7. Gli limite all’autonomia negoziale non giustificato da motivi
effetti distorti della nullità della locazione non registrata. 8. superiori di carattere economico e sociale;
Validità o invalidità sopravvenuta dell’atto. 9. La condizione
b) violazione del parametro dell’eguaglianza, conside-
legale.
rato che la previsione censurata risulterebbe irrazionale,
1. Profili di illegittimità costituzionale oltre che discriminatoria, in quanto riferita ai soli con-
Nell’ordinamento giuridico l’omessa registrazione del tratti di locazione e non anche a tutti gli atti privati per i
contratto di locazione (e di comodato) determina nullità quali vige l’obbligo di registrazione;
dell’atto. Dispone l’art. 1, comma 346, della l. 30 dicembre c) violazione dell’art. 24 Cost, non potendo lo Stato san-
2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) che: “i contratti di zionare il mancato pagamento del tributo con la perdita
locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di dell’esercizio del diritto, mentre la nullità impedirebbe al
godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, locatore l’accesso al procedimento per convalida di sfrat-
comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presup- to, potendo unicamente valersi per processo ordinario di
posti, non sono registrati”. cognizione a tutela delle sue ragioni.
La disposizione normativa ha dato parecchio filo da La risposta della Corte è stata negativa.
torcere agli interpreti i quali hanno faticato ed ancor’oggi Agevole il rigetto delle doglianze sub b) e c).
faticano non poco ad attribuirle un significato giuridico La Corte ha precisato che, sotto il profilo dell’egua-
compiuto, oltre che a renderla compatibile con i principi glianza, il remittente si sarebbe limitato a porre a raffronto
del diritto comune. Perché, anzi, come emergerà in segui- tipi negoziali affatto omogenei senza motivare sull’irragio-
to, il tentativo d’inserzione della disposizione novellata nevolezza della sanzione. Mentre il profilo di illegittimità
all’interno del sistema ordinamentale costituisce stru- sub c) era stato già rigettato dalla precedente ordinanza
mento di verifica, oltre che di riscontro di talune categorie n. 407 del 2007, cui la Corte si è quindi richiamata.
concettuali del diritto civile, non tutte note. Con riferimento infine alla violazione del parametro di
Segno della profonda inquietudine e dell’incertezza cui all’art. 41 Cost., la Corte ha argomentato dall’omessa
che la disposizione finanziaria ha suscitato tra gli inter- indicazione della ripercussione della nullità sull’interesse
preti è confermata dalle questioni di legittimità costitu- pubblico perseguito dall’amministrazione finanziaria sulla
zionale che, su sollecitazione dottrinale (1), nel limitato possibilità di trattenere somme versate a titolo di imposta
arco temporale di sua vigenza, l’hanno attinta mediante di registro, pervenendo a declaratoria di inammissibilità
duplice rimessione degli atti alla Corte Costituzionale. Per della questione.
quanto le recenti pronunzie del giudice delle leggi non In seguito alle pronunzie di rigetto delle questioni di
abbiano risolto i dubbi di incostituzionalità che affliggono legittimità sollevate, la disposizione finanziaria in esame
la previsione normativa e neppure le incertezze interpre- appare così pienamente vigente non solo per il precetto
tative che la stessa suscita tra gli studiosi. che pone, ma pure per la sanzione che commina, con con-
Il dubbio è stato sollevato per primo da parte del Tri- seguenza sotto il profilo giuridico, che l’omessa registra-
bunale di Torino (2), sotto il profilo della violazione della zione del contratto di locazione o di comodato immobiliare
andrebbe misurata col metro della nullità del negozio.
previsione del principio di azione in giudizio di cui all’art.
Tuttavia, come si avrà modo di argomentare nel prosieguo,
24 Cost.
non è questa l’unica plausibile interpretazione.
La Corte Costituzionale ha però dichiarato la questione
manifestamente infondata, rilevando l’inconferenza del 2. Registrazione e locazione
parametro costituzionale invocato dato che la disposizio- Prima di chiarire le ragioni sottese alle incertezze dot-
ne impugnata “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela trinali ed ai dubbi giurisprudenziali cui si è accennato, fin

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dott D o t t ri n a

d’ora è utile evidenziare l’ambito applicativo della disposi- frode fiscale, diretta ad eludere le norme tributarie sui
zione sull’obbligo di registrazione, precisando quando ne trasferimenti dei beni, trova soltanto nel sistema delle di-
“ricorrano i presupposti”. sposizioni fiscali la sua sanzione, la quale non è sanzione
All’obbligo di registrazione sono tradizionalmente sot- di nullità o di annullamento del negozio” (9). Il principio
toposti i contratti di locazione (e loro cessioni, proroghe e è sintetizzato dalla celebre espressione di Andrioli che
risoluzioni; art. 17, 1° comma, d.p.r. 131 del 1986) di beni titola il § (10).
immobili formati per iscritto nel territorio dello Stato (art. In termini generali, il principio, a tal punto consolidato
2 d.p.r. 26 aprile 1986, n. 130, in correlazione con l’art. 5 nella nostra tradizione giuridica, è stato trasfuso legisla-
della tariffa allegata) (6). tivamente nello “statuto dei diritti del contribuente”, nel
Soggiacciono a registrazione le locazioni di immobili quale si legge che: “le violazioni di disposizioni di rilievo
abitativi e non abitativi, a prescindere dal loro valore eco- esclusivamente tributario non possono essere causa di
nomico, come pure contratti di sublocazione(che del con- nullità del contratto” (11),
tratto base riproducono la medesima causa ed i medesimi Tradizionalmente, l’unico momento di interferenza
effetti, seppur in termini rovesciati (7)). tra normativa tributaria sulla registrazione ed effetti iure
Vi sono esentate solo le locazioni di durata inferiore ai civili si rinviene nella circostanza che il tributo di regi-
trenta giorni. stro conferisce data certa alle scritture private di fronte ai
Identico obbligo attinge i contratti di locazione di terzi (art. 2704 c.c.).
immobili urbani conclusi verbalmente (art. 3 d.p.r. cit.),
4. Precedenti storici; il regio decreto fascista del 1941
mentre non concerne i contratti verbali di comodato, dato
A questo punto sorge spontanea la seguente domanda.
che, argomentando a contrario, vi soggiacciono esclusi-
A fronte del granitico orientamento interpretativo ri-
vamente tali contratti se redatti in forma scritta, sempre
ferito nel precedente §, è ipotizzabile che il legislatore fi-
che riguardino beni immobili (art. 2, lett. a, d.p.r. cit., in
nanziario del 2004, con un piccolo comma, il 346° dell’art.
correlazione con l’art. 4, n. 4, della tariffa) (8).
1, mascherato tra le pieghe di un testo normativo arlecchi-
I contraenti sono obbligati in solido (art. 57 d.p.r. cit.)
nesco per contenuto e per tecnica legislativa, abbia inteso
a richiedere la registrazione per le scritture private non
scientemente sovvertire un fondamentale principio civili-
autenticate, per gli atti pubblici che hanno sottoscritto e
stico, solo con riferimento al limitato settore locatizio ? È
per i contratti verbali. Per gli atti pubblici vi sono tenuti
mai possibile che i conditores abbiano inteso replicare le
pure i notai e i pubblici ufficiali “per gli atti da essi redatti,
orme del legislatore fascista, con riferimento alla previsio-
ricevuti o autenticati” (art. 10 d.p.r. cit.).
ne sul trasferimento di beni immobili o diritti immobiliari
L’imposta di registro per gli atti aventi durata plurien-
in difetto di registrazione ?
nale deve essere “assolta entro trenta giorni” (art. 17, pri-
Disponeva l’art. 1 del r.d.l. 27 settembre 1941, n. 1105,
mo comma, d.p.r. cit.) dalla data di conclusione dell’atto,
che: “a decorrere dalla data di entrata in vigore del presen-
ovverosia, “in termine fisso” (art. 5 d.p.r. cit.).
te decreto, gli atti stipulati per scrittura privata non auten-
L’imposta va corrisposta “all’atto della richiesta di regi-
ticata, sotto qualsiasi denominazione, aventi per oggetto
strazione”, sul “corrispettivo pattuito sull’intera durata,
trasferimenti di beni immobili o diritti immobiliari, com-
ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a
presi i conferimenti in società derivanti da costituzione
ciascuna anno” (art. 17, comma 3, d.p.r. cit.). In tal caso,
o fusione di società, o promessa di vendita di detti beni o
mediante pagamento rateale.
diritti, qualora non siano registrati entro il termine previ-
3. Temi prevale sul fisco sto dalla legge del registro, approvata con r.d. 30 dicembre
Prima dell’approvazione della legge finanziaria per 1923, n. 3269, sono nulli di pieno diritto …”.
l’anno 2005, l’omessa registrazione della locazione o del Terminate le esigenze connesse al finanziamento bel-
comodato di immobili determinava specifiche conseguen- lico, la previsione fu abrogata dal d.l.vo lg.t. 27 settembre
ze giuridiche limitate esclusivamente al campo tributario, 1945, n. 1015.
senza contaminazioni civilistiche; in particolare, sotto Ebbene, l’elaborazione dottrinale che, nel pur breve
il profilo di sanzioni amministrative pecuniarie a carico lasso temporale di vigenza della previsione di nullità dei
del trasgressore (art. 69 d.p.r. cit.), come pure, di divieti trasferimenti immobiliari si era formata, aveva eviden-
posti a carico dei pubblici ufficiali di non menzionare, né ziato una reazione di rigetto da parte degli interpreti
allegare, ricevere in deposito, né assumere a base dei loro all’abnorme previsione (da taluni definita “immorale”,
provvedimenti “atti soggetti a termine fisso non registrati” da altri addirittura “turpe” e, comunque, “iniqua”) (12)
(art. 65, 1° co, d.p.r. cit.), con l’ulteriore divieto di non scaturente dall’omessa registrazione dell’atto di trasferi-
rilascio di originali, copie ed estratti di atti non registrati mento immobiliare.
(art. 66 d.p.r. cit.). Autorevolissimi processualisti concordarono nel fornire
La giurisprudenza è ferma nel ripetere la massima con- un’interpretazione correttiva della previsione sull’omessa
solidata, secondo la quale l’inosservanza delle prescrizioni registrazione degli atti non registrati, così da inserirla
tributarie non dà luogo a nullità del negozio, dato che: “la nell’ambito dei principi civilistici assodati.

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Si intendeva così la nullità di pieno diritto comminata Anzitutto un primo rilievo. L’omessa registrazione del-
dalla legge del 1941 agli atti di trasferimento immobiliari l’atto una volta decorsi trenta giorni dalla sua confezione
non registrati non tanto riferita all’invalidità intrinseca non può certo ricondursi ad un vizio genetico, dato che il
dell’atto in sé, il quale si era costituito ed era venuto ad negozio attributivo del diritto di godimento sull’immobile
esistenza in forza di validi presupposti generali (accordo, si forma tra le parti in modo regolare, in quanto lo stesso
forma, causa ed oggetto); quanto piuttosto, sotto il profilo è dotato di tutti gli elementi costitutivi richiesti dall’art.
della sua giuridica “azionabilità” in giudizio, che ne sareb- 1325 c.c. (accordo, causa, oggetto e forma laddove pre-
be stata impedita dall’omesso versamento del tributo(13). scritta dalla legge); né appare giustificato un giudizio di
Si precisava così che l’inadempimento all’obbligo fiscale illiceità sol perché i contraenti non sono stati rispettosi
incideva non tanto sul diritto sostanziale, quanto sull’azio- della ragion fiscale dell’erario.
ne, ovverosia, sul diritto processuale che costituisce ordi- La mancata registrazione del negozio potrebbe configu-
nario armamento del primo. rarsi, piuttosto ed eventualmente, quale vizio estrinseco,
Per tal via si opinava che residuasse la persistenza di oltre che circostanza sopravvenuta ad esso, non certo
un rapporto non del tutto irrilevante ed estraneo al diritto, elemento strutturale e men che meno originario dell’atto,
dato che si riteneva che lo stesso potesse dar luogo a so- dato che l’obbligo di registrazione diventa esigibile una
luti retentio, nel senso dell’irrevocabilità di quanto volon- volta decorsi trenta giorni dalla conclusione del contrat-
tariamente prestato in esecuzione della promessa nulla; to.
un rapporto, cioè, non confinato nel campo dei rapporti Come si vede, sotto entrambi i profili considerati la
sociali e morali, ma dotato di efficacia giuridica limitata, categoria dogmatica della nullità mal si adatta alla previ-
come è riscontrabile, ad es., per il debito da gioco o da sione dell’omessa registrazione dell’atto.
scommessa, per i quali “non compete azione” (art. 1933 Senza dire che, contraddicendo i dogmi del diritto
c.c.) (14). civile, con ancora maggiore contraddizione, il comma
342 della legge finanziaria fa accompagnare la nullità per
5. I principi generali sulla nullità del contratto omessa registrazione del contratto (che come tale dovreb-
Ulteriore interrogativo suscita la disposizione finanzia- be essere improduttivo di alcun effetto giuridico) da una
ria del 2004. presunzione relativa di “esistenza del rapporto di locazione
Ci si domanda se la sanzione di invalidità che attinge i anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello
contratti di comodato (scritti) e di locazione di immobile nel corso del quale è accertato il rapporto stesso”.
non registrati sia sussumibile nell’alveo della categoria La sanzione della nullità potrebbe giustificarsi sotto
concettuale della nullità del contratto, come disciplinata il profilo degli interessi che con tale previsione lo Stato
dal codice civile; ovvero, stante piuttosto l’approssimazio- intende perseguire.
ne linguistica spesso e volentieri riscontrabile nei testi Come già nel r.d.l. del 1941, ancor’oggi questi interessi
normativi, il riferimento alla nullità concerna altri e più protetti attingono alla ragion fiscale dell’erario, inten-
acconci istituti giuridici. dendo per tal via il legislatore far emergere i contratti di
Verifichiamo se le caratteristiche tradizionalmente ri- locazione stipulati “in nero” e così assoggettarli ad impo-
scontrabili nella nullità del negozio siano compatibili con sizione.
la nullità dei contratti non registrati aventi ad oggetto la Il perseguimento di siffatto interesse appare generale,
costituzione di diritti relativi di godimento su unità im- per quanto circoscritto alla tutela della ragion fiscale del-
mobiliari. l’ordinamento.
Secondo i principi, il negozio è nullo quando è affetto La previsione della sanzione di nullità del negozio loca-
sin dall’origine, dalla sua perfezione, da un vizio genetico, tizio non rispettoso della disciplina tributaria determine-
quale la mancanza o la grave anomalia di un suo elemento rebbe poi un effetto civilisticamente irreversibile, dato il
costitutivo, ovvero, la sua dannosità sociale e quindi illi- già richiamato generale principio dell’insanabilità dell’at-
ceità giuridica (15). to invalido, “salvo che la legge non disponga diversamente”
L’espulsione dall’ordinamento di siffatti negozi defi- (art. 1423 c.c.). Ebbene, in materia il legislatore del 2004
cienti nella struttura intrinseca costituisce “una sanzione non ha previsto che la registrazione tardiva del contratto
per la tutela di un interesse generale” (16), dato che l’atto (18) sia idonea alla rimozione della causa di nullità, con
si pone in contrasto con valori ritenuti fondanti non sol- recupero degli effetti iure civili del negozio. Col che do-
tanto per il singolo (nel quale caso è sufficiente prevedere vrebbe fondatamente argomentarsi a contrario che l’atto,
la semplice annullabilità dell’atto), ma per la stessa col- seppur tardivamente registrato dalle parti, conservi in sè
lettività (17). il vizio che l’inficia.
Ancora, sempre seguendo i principi, il negozio giuridico L’eventuale recupero di gettito erariale per effetto della
nullo è insanabile (art. 1423 c.c.) e perciò irrecuperabile, tardiva registrazione non apporterebbe alcun concreto
non convalidabile, oltre che improduttivo di effetti nell’or- beneficio alle parti che non vi avevano tempestivamente
dinamento (quod nullum est nullum producit effectum). provveduto, dato che le stesse continuerebbero egualmen-

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te a disporre di un contratto comunque improduttivo di mera casualità dell’adempimento, effettuabile oggi anche
effetti giuridici (19). per via telematica. Senza dire poi che la sanzione non tro-
verebbe comunque fondamento testuale nel comma 346
6. Le incertezze della dottrina
della finanziaria 2004, il quale si riferisce all’omessa regi-
A fronte di un problematico dato normativo, il quale
strazione dei “contratti di locazione” e non dei pagamenti
collide fortemente con i principi ordinamentali sul ne-
gozio con riguardo a validità, impegnatività ed efficacia successivi al primo (25).
dell’atto negoziale in presenza degli requisiti costitutivi 7. Gli effetti distorti della nullità della locazione non
dati (di cui all’art. 1325 c.c.), si giustificano le perplessità registrata
interpretative sollevate dai più di uno studioso. In precedenza sono stati segnalati gli effetti distorsivi
Tale effetto trae evidentemente alimento dal dato te- che un’interpretazione letterale del comma 346 determi-
stuale della disposizione finanziaria che sembra avere nerebbe in danno dei contraenti, oltre che del sistema
suscitato quelle reazioni di rigetto che la miglior proces- fiscale complessivamente inteso, tanto dal punto di vista
sualistica aveva evidenziato all’aberrante comminatoria di processuale, che sostanziale.
cui al r.d.l. del 1941. Se il contratto è nullo perché non registrato, ad esso le
Ebbene, taluni studiosi si muovono nell’alveo dell’inter- parti non devono dare esecuzione, dato che le prestazioni
pretazione letterale della norma e perciò della nullità te- effettuate all’evidenza assumerebbero natura indebita.
stuale ivi prevista, per quanto non condividendo la scelta Peraltro, il locatore potrebbe contrastare l’iniziativa in-
di valori compiuta dal legislatore. trapresa dal conduttore volta alla ripetizione di quanto
In particolare, da parte di taluno si opina trattarsi di versato a titolo di corrispettivo del godimento, “in quanto
“nullità relativa”, o meglio, di “inopponibilità” della pat- ciò comporterebbe un inammissibile arricchimento senza
tuizione fiscalmente irregolare nei confronti dell’erario causa in danno del locatore” (26).
(20). Dato che il negozio nullo non produce effetti in quan-
Da parte di altri, si precisa che la registrazione sarebbe
to è inefficace sin dall’origine (quod nullum est nullum
stata “elevata a presupposto di validità della locazione
producit effectum), le parti non sarebbero tenute a darvi
ovvero ad elemento costitutivo del sinallagma tipico
esecuzione. Perciò dal punto di vista del conduttore,
locativo”, pur evidenziando le probabili ricadute di inco-
questi neppure dovrebbe corrispondere i canoni i quali
stituzionalità che la disposizione suscita sotto molteplici
presuppongono l’efficacia della locazione, quanto piutto-
prospettive (21).
sto provvedere al risarcimento dei danni subiti dalla con-
Altri interpreti, viceversa, tendono a fornire una lettura
troparte sub specie di indennità di occupazione (art. 1591
teleologica della disposizione finanziaria, collegandola alla
c.c.).
finalità perseguita dal legislatore con la sua introduzione.
Nè sarebbe applicabile lo statuto dei diritti del condut-
Ebbene, da questo punto di vista, la fattispecie della
nullità per omessa registrazione è stata ricostruita in ter- tore, ormai da molti anni conquista di civiltà, cosicché il
mini di condicio iuris di efficacia dell’atto che vi soggiace, conduttore di immobile abitativo non godrebbe dell’om-
con conseguente applicabilità del principio della retroat- brello protettivo di una durata contrattuale minima
tività dell’evento dedotto in condizione (il fatto succes- garantita per legge e neppure del diritto a conseguire la
sivo della registrazione) (22); ovvero, da parte di altri, sospensione dell’esecuzione per rilascio in presenza dei
richiamando la teoria di derivazione amministrativistica presupposti normativi dati (art. 6 l. n. 431 del 1998).
della “fattispecie a formazione progressiva”, configurando In presenza di un contratto improduttivo di effetti
la registrazione quale “requisito di efficacia del contratto” obbligatori, il conduttore (rectius: l’occupante abusivo)
(23). dovrebbe sgomberare lo stabile, la cui occupazione non
Discordi sulla qualificazione giuridica, gli interpreti sarebbe legittimata da alcun titolo giuridico e la cui
sono sostanzialmente concordi solo nella determinazione permanenza nello stabile configurerebbe un atto illecito,
intertemporale degli effetti della novella del 2004, che si fonte di responsabilità risarcitoria.
ritiene applicabile de futuro, escludendosi che abbia effi- A fronte dell’eventuale renitenza allo sgombero, il
cacia retroattiva e perciò l’applicabilità ai contratti con- locatore incontrerebbe difficoltà processuali nella restitu-
clusi prima del 1° gennaio 2005 (24). zione della cosa occupata.
Agli effetti della nullità, assume rilevanza l’omessa re- Difettando di un valido titolo negoziale, egli non potreb-
gistrazione iniziale del contratto, una volta decorsi trenta be fruire del celere procedimento speciale per convalida
giorni dalla conclusione di esso. di sfratto, il quale suppone la validità ed efficacia del con-
Apparirebbe oltremodo abnorme ipotizzare la nullità tratto di locazione (27), ma solamente del (relativamente
del contratto anche in caso di mancato versamento del- meno celere) procedimento ordinario di cognizione, per
l’imposta di registrazione “riferita alle annualità successi- quanto radicato nelle forme del rito locatizio di cui all’art.
ve alla prima” (di cui all’art. 17, 3° comma, d.p.r. 131 del 447 bis c.p.c., stante la presenza di un contratto di locazio-
1986), col ché la sanzione definitiva sarebbe rimessa alla ne, seppur affetto da nullità (28).

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Laddove poi il procedimento per convalida venisse conduttore di un immobile urbano (o, meglio, occupante
comunque radicato assumendo quale causa pretendi un abusivo) sarebbe retrocessa e degradata a quella antece-
contratto di locazione nullo per omessa registrazione, il dente al codice del 1942, con strame di tutte le garanzie
giudice dovrebbe denegare la convalida (eventualmente che lo stesso ha acquisito nel corso degli anni.
rifiutando pure l’ordinanza di rilascio ai sensi dell’art. 665 Gli effetti giuridici descritti appaiono sproporzionati ed
c.p.c.), disponendo il mutamento del rito (29). Si riscon- anzi esorbitanti rispetto alla finalità che nella logica del si-
tra concordia nel ritenere che il giudice della convalida stema il legislatore intendeva perseguire, consistente nel
anche ex officio sia tenuto alla verifica della sussistenza favorire l’emersione nei confronti del fisco dei contratti “in
non solo delle condizioni dell’azione, dei presupposti nero”.
speciali di ammissibilità, ma anche delle condizioni di La disposizione finisce per causare più danni che van-
accoglibilità della domanda, tra le quali rientra la verifica taggi all’erario, cristallizzando definitivamente l’evasione
dell’intervenuta registrazione del contratto (30). fiscale (34).
Come è stato acutamente sottolineato, le conseguenze Per tal via si sacrifica la sicurezza dei traffici giuri-
più gravi si riverbererebbero ai danni dei conduttori di dici. Per il soddisfacimento di limitate ragioni di gettito
immobili non abitativi per i quali si realizzerebbe sur- erariale (per quanto significative per la sopravvivenza di
rettiziamente una sostanziale liberalizzazione. L’omessa ogni Stato) è giustificata la previsione del sacrificio di un
registrazione vanificherebbe la tutela dell’avviamento principio morale, ancor prima che giuridico, che da mil-
commerciale, il diritto alla prelazione, come pure la libera lenni costituisce il fondamento della sicurezza dei traffici
trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. Sif- giuridici? quello secondo cui, pacta sunt servanda? Dato
fatte forme di tutela “non potrebbero più essere invocate che un accordo valido e liberamente sottoscritto dai con-
per un contratto originariamente nullo” (31). traenti sarebbe per tal via e con un tratto di penna del
In forza dei principi generali sull’invalidità del con- malaccorto legislatore posto nel nulla (… è proprio il caso
tratto, lo stesso riverbera le sue conseguenze negative di di dire) per effetto dell’omessa registrazione.
assoluta precarietà anche nei confronti dei terzi, travol- Il dubbio appare legittimo, come pure chiedersi, molto
gendo gli eventuali acquisti compiuti da questi ultimi (re- prosaicamente, se il gioco valga la candela.
solutio iure dantis resolvitur et ius accipientis). Si pensi
all’ipotesi della nullità della locazione non registrata cui 8. Validità o invalidità sopravvenuta dell’atto
segua per derivazione l’inefficacia della sublocazione, ov- Va riflettuto sul fatto che la nullità di cui parla il comma
vero, analogamente, dei successivi trasferimenti d’azienda 346 della legge finanziaria per il 2005, stando al suo tenore
ceduta unitamente all’immobile locato. letterale, si determina solo nel momento in cui il contratto
In tali ipotesi, difettando ogni forma di pubblicità c.d. di locazione (o di comodato scritto) non è sottoposto a re-
sanante dell’acquisto, diversamente da quanto è riscontra- gistrazione e, perciò, correlando la disposizione in esame
bile in materia di trasferimento di diritti reali immobiliari alla disciplina fiscale (art. 17 d.p.r. n. 130 del 1986), una
a beneficio del terzo acquirente di buona fede che abbia volta decorsi trenta giorni dalla redazione.
trascritto il suo titolo (art. 2652, n. 6, c.c.), tutti i successi- Ci si è perciò chiesti se, nel periodo intercorrente tra
vi trasferimenti sarebbero travolti dalla nullità estrinseca conclusione del contratto e registrazione, il negozio pro-
successiva scaturente dall’omessa registrazione della duca un qualche effetto giuridico per le parti, ovvero, si
locazione, come è ipotizzabile in caso di trasferimento di trovi in una sorta di “limbo dantesco” (35).
azienda al cessionario da parte del conduttore di immobile Ebbene, chi opina che la novella del 2004 per la regi-
non abitativo. strazione della locazione abbia introdotto una fattispecie
Ulteriore abnorme e gravissimo effetto è ipotizzabile a a formazione progressiva ritiene che il periodo in oggetto,
fronte della nullità della locazione non registrata. “svoltosi in assenza di vincolo contrattuale”, dovrebbe
Il conduttore, in tal caso, non garantito dalla vinco- “essere regolato dal giudice tenuto conto dei vantaggi
latività ed obbligatorietà del contratto e perciò in una che medio tempore le parti si sono, volontariamente, at-
situazione di sostanziale precarietà, non astretto dal tribuiti, ed in modo che nessuna di esse possa arricchirsi
generale principio pacta sunt servanda, si troverebbe in indebitamene in pregiudizio dell’altra” (36).
ogni momento esposto ad iniziative giudiziarie di rilascio Per vero, in forza dell’argumentum a contrariis, sem-
promosse dal proprietario (32). brerebbe ipotizzabile che la locazione, per quanto non
In conclusione, gli effetti scaturenti dall’omessa regi- registrata, sia produttiva dei suoi effetti naturali dal mo-
strazione della locazione che, stando alla lettera delle mento della sottoscrizione e fino alla scadenza del termine
legge, si pongono sul terreno della nullità del negozio, ap- per l’adempimento fiscale (trenta giorni dalla conclusione
paiono decisamente gravi in danno dei contraenti, soprat- della scrittura locatizia), cosicché la nullità sopravver-
tutto nei confronti di quello ritenuto debole per antono- rebbe alla scadenza di questo termine. Seguendo questo
masia: il conduttore, che tra i contraenti è maggiormente ragionamento potrebbe supporsi che la fattispecie d’inva-
penalizzato (33). In sostanza, la condizione giuridica del lidità locatizia non registrata costituisca ipotesi di nullità

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successiva del negozio (37), categoria civilistica ben poco Al contempo la ragione fiscale dell’erario, non attuatasi
studiata. ab initio, potrebbe dispiegarsi in momento successivo,
Va però evidenziato che la dogmatica della nullità mediante registrazione tardiva, con un più che evidente
successiva dell’atto appare estremamente discussa, al utilità sotto il profilo recuperatorio del gettito evaso.
punto che la prevalente dottrina tende a negarle consi- Siffatta soluzione sarebbe viceversa preclusa laddove
stenza giuridica, precisando che, in forza dei principi, “la restasse ferma sotto il profilo interpretativo la previsione
nullità riguardando l’atto non può che essere originaria” di una testuale sanzione di nullità dei cui effetti le parti
(38) (39). non potrebbero comunque disporre, mediante recupero
Continuando nell’opera di scrutinamento delle meno dell’atto invalido (che ai sensi dell’art. 1423 c.c. non è
note categoria civilistiche, potrebbe pure ipotizzarsi la convalidabile), dal momento che la sanzione si pone quale
resurrezione della dommatica, ancor meno conosciuta, presidio di interessi generali dell’ordinamento, di cui evi-
della validità successiva, ravvisabile quando la validità del dentemente le parti non possono disporre.
negozio sarebbe sospesa fino a quando, dopo la sua perfe- In definitiva potrebbe ipotizzarsi la seguente rico-
zione, sopravvenga un requisito di validità di esso (40). struzione dogmatica. Il requisito mancante potrebbe
intendersi come elemento di efficacia e perciò (tempora-
9. La condizione legale
neamente) sospensivo di efficacia dell’atto, incidente ab
Dal punto di vista concettuale e dei principi, l’ineffica-
externo sulla sua struttura. Una volta intervenuto, seppur
cia incide sugli effetti di un atto valido, che more solito è
tardivamente, l’atto potrebbe per tal via determinare il
solo provvisoriamente improduttivo di effetti giuridici.
recupero di tutti gli effetti giuridici, con effetto retroattivo
Se così è allora, la previsione contenuta nell’art. 1,
(arg. ex art. 1360 c.c.) (45).
comma 346, l. 311 del 2004, concernente l’omessa regi-
A questo recupero retroattivo degli effetti del negozio
strazione di locazione e comodato (scritto), incidendo
ab origine inefficace sembrano condurre non solo i prin-
sugli effetti di un negozio giuridico valido ed obbligatorio
cipi generali, ma anche ragioni di armonia emergenti dal
per entrambi i contraenti, in quanto conforme allo schema
sistema giuridico delle locazioni (46).
tipico di contratto fissato dall’art. 1325 c.c., sembrerebbe,
La registrazione sarebbe così elevata a condicio iuris
piuttosto, assimilabile ad una vicenda sospensiva del
(47), ossia ad elemento esulante dall’autonomia negoziale
rapporto, dato che trae titolo da “un fatto successivo al
delle parti perchè avente la sua fonte nell’ordinamento
perfezionamento e all’efficacia” di esso (41).
(48); requisito necessario (e non accidentale) del nego-
In altre parole, il contratto è impedito dall’esplicare ef-
zio, che in tal modo si distingue dalla condicio facti (49).
ficacia quando manca un requisito legale, il quale si pone
Alla condizione legale, tendenzialmente, si ritiene ap-
strutturalmente esterno rispetto ad esso, non facente
plicabile la disciplina normativa dettata per la condizione
parte dei suoi elementi costitutivi, ad esso la legge può
volontaria, cosicché, in pendenza di essa, le parti sono
subordinare l’efficacia (condizione legale sospensiva).
vincolate dal contratto (50) e devono comportarsi secon-
Va d’altro canto ribadito che la terminologia legislativa
do buona fede per mantenere integre le ragioni dell’altra
non sempre appare univoca e precisa (42). Gli studiosi
(art. 1358 c.c.). Laddove la stessa subentri e si proceda a
hanno sottolineato che, talvolta, la legge, seppure testual-
tardiva registrazione, in applicazione dell’art. 1360 c.c., il
mente richiami la nullità del negozio (43), più corretta-
contratto, la cui efficacia era temporaneamente sospesa
mente avrebbe dovuto riferirsi all’inefficacia definitiva di
in pendenza dell’avveramento della condicio iuris, produr-
esso, tutte le volte in cui non si verifichi un dato atto o
rebbe tutti gli effetti naturali suoi propri con effetto ex
fatto successivo (44).
tunc (51).
Propendendo per una lettura cum grano salis oltre che
Anche quest’ultima proposta interpretativa non appa-
antiletterale della sanzionatoria previsione del comma 346
re, però, del tutto appagante se solo si considera che, tra
in termini di efficacia (più che di nullità dell’atto), i con-
conclusione del contratto e successiva (non contestuale)
traenti avrebbero la facoltà di recuperare gli effetti del-
registrazione (teoricamente entro il trentesimo giorno), il
l’inefficace negozio non registrato, provvedendo a tardiva
contratto, per quanto valido, non sarebbe efficace e pro-
registrazione. Ciò che, d’altro canto, sarebbe maggiormen-
duttivo di effetti giuridici per i contraenti.
te tutelante per i diritti (eccessivamente conculcati) del
Dal punto di vista processuale, laddove la questione
conduttore, sempre assoggettato ad arbitraria risoluzione
emerga nel corso del procedimento per convalida di sfrat-
del rapporto ad iniziativa del locatore.
to, la tesi della condicio iuris si fa decisamente preferire
Per tal via, il requisito mancante potrebbe configurarsi,
per celerità di conclusione del relativo accertamento.
non quale momento di perfezionamento della fattispe-
Se il contratto è nullo, la richiesta di risoluzione, o me-
cie, ovvero, elemento incidente sulla validità strutturale
glio, di declaratoria di nullità del contratto (evidentemen-
del rapporto, quanto piuttosto, quale atto incidente, ab
te avanzata nella memoria ex art. 426 c.p.c.), con richiesta
externo, sugli effetti naturali che il negozio è in grado
di rilascio dell’immobile, suppone il mutamento del rito
di esplicare nel mondo del diritto, garantendone pieno e
e la pronuncia della sentenza ed ammesso che la nuova
completo dispiegarsi.

32 1/2010 Arch. loc. e cond.


d o t t ri n a dott
richiesta (di accertamento della nullità) sia compatibile (10)   Così ANDRIOLI, Diritto processuale civile, Jovene, Napoli,
con la natura prosecutoria del procedimento speciale 1979, I, 479.
(11)   Trattasi dell’art. 10, 3° comma, l. 27 luglio 2000, n. 212, intima-
(52). to “Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente”.
Viceversa, laddove il contratto sia considerato ineffica- (12)   Trib. Ascoli Piceno 4 marzo 1946, in Giur. it., 1946, I, 2, 161, in
ce (e non nullo), la condicio iuris, potrebbe agevolmente riferimento alle previsioni contenute nel r.d. del 1941, definiva “inique le
subentrare in corso di procedimento, con conclusione vecchie legge, che per raggiungere uno scopo prettamente fiscale, aveva
della controversia nella fase speciale, mediante pronunzia sovvertito situazioni giuridiche consolidate”.
(13)   Secondo la brillante prosa di REDENTI, Sugli effetti del decreto
di ordinanza di convalida. legislativo 20 marzo 1945, n. 212, abrogante l’obbligo di registrazione “a
pena di nullità” delle alienazioni immobiliari, in Giur. it., 1946, I, 1, 289,
“lo Stato diceva in sostanza ai contraenti: “se non mi pagherete in tempo
Note il tributo, io non vi presterò più il mio braccio secolare per costringere
(1)   Un pò tutta la dottrina che occupatasi dell’esegesi della disposi- l’inadempiente ad adempiere “in nessun modo e in nessuna forma”.
zione normativa ha reagito evidenziando molteplici profili di illegittimità (14)   Analogamente, BRUNETTI, Sull’irretroattività delle leggi fi-
costituzionale che la disposizione suscita. Tale profilo è stato particolar- scali, in Foro it., 1946, I, 628 ss., il quale intendeva la nullità comminata
mente approfondito dal primo autore richiamato nella successiva nota dal d.lg. del 1941 quale “condizione di procedibilità dell’azione derivante
21. dall’atto non registrato. Alle parti, a causa dell’omissione, era vietato
(2)   Trattasi di Trib. Torino, ord., 1 giugno 2006, in Foro it., I, 2926, di far valere in giudizio il diritto relativo”. QUADRI, Ordine pubblico e
con nota di richiami di PIOMBO. nullità di contratti immobiliari non registrati, in Giur. it., 1946, I, 2,
(3)  Così Corte Cost., ord., 5 novembre 2007, n. 420, in Foro it., 2008, 160, riteneva che il decreto del 1941 conterrebbe “norme immorali, ra-
I, 1; in Immobili dir., 2008, 4, 49, con nota critica di IZZO, Locazione dicalmente ingiuste”, contrarie ai principi di “ordine pubblico assoluto”
nulla se non registrata: perdura il dubbio di incostituzionalità; in que- ed avrebbe compromesso il principio sul quale si asside la sicurezza dei
sta Rivista, 2008, 151 e 239, con nota di ZEFFIRO CEGLIA, La nullità dei rapporti sociali del pacta sunt servanda. Contra ANDRIOLI, Scritture
contratti di locazione privi di registrazione, a seguito dell’art. 1, comma private non registrate e trasferimenti immobiliari, in Foro it., 1946,
346, legge 311 del 30 dicembre 2004. Nessun contrasto con l’art. 24 Co- IV, 54 22, oggi in Scritti giuridici, Giuffrè, Milano, 2007, II, 1122 s.s., il
stituzione. quale invece propendeva per il rispetto della lettera della disposizione
(4)   Trib. Napoli, sez. dist. Ischia, 8 settembre 2007, in Foro it., I, normativa e perciò per la nullità testuale dell’atto.
2926 cit.; in Immobili dir., 2008, 4, 49; in questa Rivista, 2007, 587. (15)  Così BIANCA, op. cit., 576.
(5)   La questione è stata dichiarata manifestamente inammissibile, (16)   Ancora BIANCA, op. cit., 577.
ovvero, sotto altri profili, infondata da parte di Corte Costituzionale, ord., (17)   TORRENTE, op. cit., 263.
25 novembre 2008, n. 389, in Foro it., 2009, I, 1, con nota redazionale di (18)  La previsione della registrazione tardiva non è stata abrogata
richiami. dalla norma finanziaria, sicchè la stessa deve ritenersi ancor’oggi am-
(6)   Tali atti, se concernenti, fondi urbani scontano un’imposta fissa messa, a tenore dell’art. 42, 2° comma, d.p.r. 131 del 1986, che richiama
del 2%. “l’imposta (complementare; n.d.a.) applicabile sugli atti non presentati
(7)   L’art. 17, terzo comma, d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, espressa- per la registrazione”.
mente si riferisce ai contratti di locazione e di sublocazione per i quali (19)   Per analoghi rilievi, con riferimento al R.d.l. del 1941, REDEN-
va assolta l’imposta. TI, op. cit., 295. In sostanza, la disposizione finanziaria del 2004, se intesa
(8)   I contratti di comodato soggiacciono ad imposizione fissa di € testualmente, finisce per causare più danni che vantaggi all’erario, oltre
168,00. che, come si vedrà infra, ai contraenti.
(9)  Cass. 24 ottobre 1981, n. 5571; Cass. 27 ottobre 1984, n. 5515; (20)   GIOVE, Contratto di locazione e registrazione, in questa Rivi-
Cass. 20 agosto 1987, n. 6970; Cass. 5 novembre 1999, n. 12.327; Cass. sta, 2005, 606.
22 luglio 2004, n. 13.621, in questa Rivista, 2005, 84, s.m. Il principio è (21)  SCARPA, Finanziaria 2005, la nullità della locazione non regi-
stato ribadito, con riferimento al rapporto tra locazione e registrazione strata, in Immobili dir., 2005, 106, in part., 113. Lo studioso opina che
del contratto, da Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, in Giust. civ. 2004, I, “l’elevazione della registrazione a presupposto di validità della locazione,
961, connota di IZZO, secondo cui: “secondo un’interpretazione costitu- ovvero a elemento costitutivo del sinallagma tipico locativo finisce per
zionalmente orientata, deve escludersi che l’art. 13 comma 1 l. n. 431 collidere bruscamente con l’art. 41 Cost., atteso che l’esercizio dell’auto-
del 1998, preveda la sanzione di nullità dell’accordo - contemporaneo ed nomia contrattuale delle parti della locazione, e quindi la loro libertà di
ulteriore di un canone locatizio più elevato (c.d. “controdichiarazione”) - iniziativa economica, risulta limitata non per ragioni superiori di utilità
in ragione della sua omessa registrazione fiscale, per cui è esclusa l’azio- economico-sociale, ma esclusivamente per il perseguimento dell’interes-
ne di ripetizione delle somme corrispondenti al canone effettivamente se fiscale da parte dell’Amministrazione; id, L’interpretazione costituzio-
pattuito, in conformità delle norme dettate in materia di simulazione, nalmente orientata dell’onere di registrazione delle locazioni, in Giur.
mentre la predetta disposizione di legge sanziona, invece, di nullità la merito, 2006, 2624, in part. 2632, secondo il quale: “l’art. 1, comma 346,
pattuizione di un canone, più elevato di quello originario, che intervenga commina una nullità testuale, espressa, tassativa, e merita di rientrare
successivamente alla conclusione del contratto, sotto la comminatoria di tra quei casi stabiliti dalla legge di cui è menzione nell’ultimo comma
ripetizione delle somme versate, in esecuzione di tale nuovo patto, con dell’art. 1418 c.c.”. MAZZEO, Nullità di singole pattuizioni relative al
azione proponibile entro il termine decadenziale di sei mesi dalla ricon- canone nelle locazioni abitative (art. 13, comma 1, legge n. 431 del 1998)
segna dell’immobile”. Sul principio della non interferenza tra registra- e nullità (per omessa registrazione) dei contratti di locazione in genere
zione ed effetti iure civili, pacificamente, in dottrina, si vedano, ad es., (comma 346 dell’art. 1 legge n. 322/2004), in questa Rivista, 2006, 5 ss., il
BIANCA, Diritto civile, il contratto, Giuffrè, Milano, 1984, 582; MICHELI, quale opina per l’incostituzionalità della disposizione che pone un “osta-
Corso di diritto tributario, Utet, Torino, 6° ed., 1984, 502; TORRENTE, colo alla generale tutela giurisdizionale garantita dall’ordinamento”. Non
Manuale di diritto privato, Giuffrè, Milano, 1990, 13° ed., 172; GAZZONI, soleva dubbi di illegittimità costituzionale PETROLATI, Uso abitativo, la
Manuale di diritto privato, E.S.I, Napoli, 2006, 12° ed., 989, il quale forma scritta e la registrazione del contratto, in Immobili dir., 2007, 6
afferma che: “non vi è nullità quando la legge assicura l’effettività della ss., in part. 17, secondo il quale, in sede di liberalizzazione del prezzo
norma imperativa con la previsione di rimedi diversi, quali la decadenza della locazione, “il legislatore ben potrebbe avere assegnato un ruolo di
da benefici fiscali e creditizi”. compensazione all’esazione tributaria”. Ancora, si richiamano alla nul-

Arch. loc. e cond. 1/2010 33


dott d o t t ri n a

lità testuale, SINISI e TRONCONE, Diritto processuale delle locazioni, (34)   Per i giusti rilievi, IZZO, op. cit., 51-52, il quale richiama un
Simone, Napoli, 2006, 247. vecchio proverbio meridionale, secondo cui: “il mulo che tira molti calci
(22)  BUSANI, Locazioni, nullità pesante, in Il Sole ventiquattrore, sono più quelli che riceve che quelli che assesta”.
7 gennaio 2005; VIGNA, Finanziaria, le disposizioni dei commi da 341 (35)   Come lo definisce IZZO, op. loc. cit.
a 344 e 346 del suo articolo unico, in questa Rivista, 2005, 395-396; FA- (36)   Così si esprime SCRIPELLITI, op. cit., 392.
LABELLA, Locazione e fisco: alcune questioni particolari, in Rass. loc. (37)   SANTORO PASSARELLI, Dottrine generali del diritto civile,
cond., 2005, 391 ss.; DI MARZIO, La nullità del contratto di locazione per Jovene, Napoli, 1986, 9° ed., 251, ipotizza la nullità successiva del te-
omessa registrazione, in Giust. civ., 2007, I, 485. In giurisprudenza, in tal stamento redatto anteriormente alla condanna da parte dell’ergastolano
senso, Trib. Modena, 12 giugno 2006, ord., in Giust. civ., 2007, 483, con la che per effetto della condanna perde la capacità giuridica di testare.
citata nota adesiva di DI MARZIO; in Giur. merito, 2007, 2623, con nota (38)   GAZZONI, op cit., 990; dubbioso BIANCA, op. cit., 575-576.
di SCARPA, L’interpretazione costituzionalmente orientata dell’onere di Significativamente REDENTI, op. cit., 292, scriveva: “per quanto io mi
registrazione; in Foro it., 2007, I, 2926; in questa Rivista, 2007, 62; in Il sappia, la cosiddetta “nullità” sopravvenuta costituirebbe una figura nuo-
civilista, 2008, 98, con nota di GAGLIARDI; Trib. Arezzo, 30 gennaio 2007, va ed ignota al diritto civile”, soggiungendo (293), sempre a proposito
della figura della nullità comminata dal legislatore fascista ai contratti
in www.Dejure.Giuffre.it.
di vendita non registrati, che “questo fenomeno della nullità assoluta
(23)   SCRIPELLITI, La nullità del contratto di locazione non regi-
superveniens de iure per un fatto estraneo al negozio non poteva inqua-
strato supera, per ora, il vaglio della Corte Costituzionale, in questa
drarsi nelle linee del diritto vigente”. Anche SANTORO PASSARELLI,
Rivista, 2008, 389 ss., 391, secondo il quale “gli effetti della registrazione
op. loc. cit., opina, dubitativamente, che la figura potrebbe ipotizzarsi
decorreranno ex tunc dal completamento del modello contrattuale, sen-
laddove “il negozio venga privato successivamente di un suo elemento,
za retroagire al momento della stipula del contratto che, nel limbo della
mentre è ancora inidoneo a produrre i suoi effetti”.
non registrazione, non produce effetti”. Da parte di IZZO, op it., 54, si è
(39)  Da parte di SACCO, Il contratto, in DE NOVA e SACCO, Utet,
obiettato che tale tesi “pare scontrarsi con la produzione comunque di Torino, 1993, II, 515, in tal caso, “l’atto nasce capace di produrre effetti,
effetti giuridicamente rilevanti prima del momento del perfezionamento ma questa attitudine viene esclusa in virtù di una circostanza succes-
della fattispecie a formazione progressiva”. siva”, il quale riporta la categoria ad un’ipotesi di “annullamento non
(24)   Così SCARPA, Finanziaria 2005 cit., 106; DI MARZIO, op. cit., determinato da sentenza.
487; PETROLATI, op. loc. cit. Per i contratti conclusi prima di questa (40)  Sulla quale si vedano i sintetici cenni di SANTORO PASSAREL-
data dovrebbe valere la pregressa interpretazione dell’art. 13 l. n. 431 LI, op. cit., 261.
del 1998 fornita da Cass. 27 ottobre 2003, n. 16.089, in Giust. civ., 2004, (41)  BIANCA, op. cit., 576.
I, 969, con nota adesiva di IZZO, la quale escludeva che la registrazione (42)  IZZO, op. cit., 51, evidenzia che la novella in materia di regi-
potesse essere elevata dal legislatore a requisito di validità del contratto strazione sarebbe affetta da “improprietà lessicale”.
di locazione. (43)  Come, è dato riscontrabile, ad es., negli artt. 1349, 2° comma
(25)  Da parte di PETROLATI, op. cit., 16, identica soluzione è stata - nullità del contatto per mancata determinazione dell’oggetto del con-
prospettata con riferimento al mancato pagamento dei ratei annuali nei tratto ad opera del terzo - 1472, 2° comma: nullità della vendita di cosa
quali può essere suddivisa l’imposta, ai sensi dell’art. 17 d.p.r. 131/86. futura se la stessa non viene ad esistenza - e 1398 c.c.: contratto concluso
(26)  Cass. 6 maggio 1966, n. 1168, in Foro it., 1966, I, 1249; Cass. 3 dal falsus procurator.
maggio 1991, n. 4849, in Giur. it., 1991, I, 1, 1314, con nota di CHIODI; in (44)   GAZZONI, op. loc. cit.
questa Rivista, 1991, 504. (45)  Cass. 20 ottobre 1959, n. 2994.
(27)   Per il rilievo, FALABELLA, op. cit., 402. In giurisprudenza, (46)   Vanno qui richiamate le considerazioni svolte da FALABELLA,
Trib. Modena, 12 giugno 2006 cit. op. cit. 402, con riferimento agli effetti retroattivi della riconduzione del
(28)   La situazione andrebbe probabilmente collocata nell’ambito contratto nullo per difetto di forma scritta ex art. 13 l. n. 431 del 1998,
della situazioni di c.d occupazioni senza titolo in senso lato o improprio, rispetto alle conseguenze scaturenti da tardiva registrazione dell’atto.
su cui c.f.r. MASONI, Il processo, in GRASSELLI e MASONI, Le locazioni, (47)  Per la configurazione della registrazione come condizione le-
Cedam, Padova, 2007, II, 56-57. gale, in dottrina, DI MARZIO, op. cit., In giurisprudenza, Trib. Modena,
(29)   Come ha fatto Trib. Firenze, 10 marzo 2008, ord., in questa 12 giugno 2006, cit. In termini generali, va rammentato che la domma-
Rivista, 2008, 388. tica configurabilità della categoria della condicio iuris appare discussa.
Autorevole dottrina (RESCIGNO, Manuale del diritto provato italiano,
(30)   In tema, ad es., MASONI, op. cit., 210-212.
Jovene, Napoli, 1987, 7° ed., 255, e in precedenza, ID, voce “Condizione
(31)   Così esattamente IZZO, op. cit., 54, il quale ulteriormente
(dir. vig.)”, in Enc. Dir., Giuffrè, Milano, 1961, VIII, 778, aveva posto in
osserva che: “la norma sarebbe formalmente sanzionatoria ma sostan-
dubbio la consistenza della categoria che godrebbe di non sempre me-
zialmente di totale liberalizzazione della locazione dai molti vincoli, con
ritata fortuna) ha espresso le sue “riserve contro un concetto unitario
la benedizione di un legislatore, attualmente, più sensibile alle istanze
di condizione legale”, dato che si tratterebbe di categoria di “dubbia
sociali che rinuncerebbe anche alle relative entrate tributarie restituen-
utilità, così sul piano costruttivo, come sul piano pratico, comprendendo
do il rapporto all’arbitrio delle parti”.
elementi e situazioni assai eterogenei”; secondo MESSINEO, Il contratto
(32)   Per un cenno al problema, Trib. Modena, 12 giugno 2006, cit. in genere, Giuffrè, Milano, 1973, I, 193, “la condicio iuris è da conside-
(33)  Come si è già sottolineato, l’obbligo di registrazione grava su rare affatto diversa dalla condizione volontaria”; nonché, MAIORCA,
entrambi i contraenti (art. 57 d.p.r. n. 131 cit.), tuttavia è prassi diffusa voce “Condizione”, in Dig. Quarta ed., Sez. civ. Utet, Torino, 1988, III,
quella secondo la quale all’incombente provvede normalmente il loca- 333, il quale esclude l’unificabilità sotto un unico genus di condizione
tore. Se così è, allora, potrebbe ipotizzarsi che un locatore in mala fede volontaria e condizione legale e tuttavia reputa possibile l’applicazione
(ovvero, consigliato da un avvocato capzioso) volutamente non provveda analogica ai casi non regolati dalle condiciones iuris, delle disposizioni
alla registrazione del contratto così contando di assoggettarlo (in caso di dettate per le condizioni volontarie. TORRENTE, op. cit., 241, considera
necessità) alla sanzione di nullità che maggiormente gli giova rispetto la condizione in discorso una condizione in senso improprio. Accettano
alla deteriore posizione in cui si trova il conduttore. Dato che, in tal la categoria BIANCA, op. cit., 510 e 532; SANTORO PASSARELLI, op. cit.,
modo, egli potrebbe in ogni momento valersi surrettiziamente del diritto 197, come pure la giurisprudenza.
di liberarsi da un contraente scomodo, che sostanzialmente scaturisce (48)  Così si esprime Cass. 5 febbraio 1982, n. 675, la quale esclude
dalla previsione sanzionatoria, esercitando l’azione di accertamento che alla condicio iuris, sia applicabile l’art. 1359 c.c., in tema di mancato
della nullità contrattuale con contestuale richiesta di rilascio. avveramento di una condicio iuris sospensiva; nonché, Cass. 4 marzo

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d o t t ri n a dott
1977, n. 883. In dottrina, conforme RESCIGNO, op cit., 777; MESSINEO, quando la legge lo dice espressamente, posta la natura eccezionale del
op. cit., 195, dato che “quest’ultima, per definizione, si avvera o non avve- principio; MESSINEO, op. cit., 194; nonché, MAIORCA, op. loc. cit., solo
ra, indipendentemente dalla volontà delle parti”. quando l’effetto retroattivo sia espressamente stabilito, “ovvero risulti
(49)   BIANCA, op. cit., 533. necessario alla struttura giuridica dell’istituto”. Recisamente contrario,
(50)   In pendenza della condizione, le parti sono vincolate dal con- invece, SANTORO PASSARELLI, op. cit., 197-198.
tratto che per essi è impegnativo, come emerge dall’art. 1358 c.c. (52)   Sulla vexata quaestio, da ultimo, Cass., 19 giugno 2008, n.
(51)   Per la retroattività degli effetti della condizione legale, BIAN- 16.635, in Giust. civ., 2009, I, 385, con osservazione adesiva di NUNZIO
CA, op. cit., 534. RESCIGNO, voce cit., 775, opina per la retroattività solo IZZO.

Arch. loc. e cond. 1/2010 35


Bibliografia
Bartolini Francesco - la L. 3 agosto 2009, n. 116, che ha in- stituisce parte integrante dell’Opera
Corso Piermaria trodotto gli artt. 740 bis e 740 ter nel in recensione che, analizzando le que-
Codice del giudice di codice di procedura penale; stioni più ricorrenti e prevalentemen-
pace civile e penale - la L. 23 luglio 2009, n. 99, che ha ap- te trattate dagli operatori del diritto
Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp. portato modifiche ai reati in materia in materia di esecuzione immobiliare,
928, € 25,00 di contraffazione; molte delle quali ancora controverse,
Il codice in recensione è aggiornato - la L. 15 luglio 2009, n. 94, cosiddetto pone all’attenzione del lettore le rela-
con le più recenti novità legislative, “pacchetto sicurezza” recante fra l’al- tive soluzioni prospettate dalla dottri-
tra le quali si segnalano: tro le nuove norme in materia di sicu- na e dalla più recente giurisprudenza
- la L. 15 luglio 2009, n. 94 (“pacchetto rezza pubblica; immigrazione; contra- di legittimità e di merito.
sicurezza”) che ha dettato le nuove sto alla criminalità organizzata;
competenze del Giudice di pace in M.F.
- la L. 30 giugno 2009, n. 85, che modi-
materia di contrasto dell’immigrazio- Saltarelli Flavio
fica alcuni articoli del codice di proce-
ne clandestina e del soggiorno illegale Esposito Amendola Barbara
dura penale e delle relative norme di
nel territorio dello Stato; Formulario del
attuazione e contiene la nuova disci-
- la L. 18 giugno 2009, n. 69, di riforma plina della banca nazionale del DNA; condominio e delle
del processo civile, che ha fra l’altro locazioni
- la L. 18 giugno 2009, n. 69, che con-
mutato i criteri della competenza per Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp.
tiene le nuove norme che cambiano le
valore, ed ha attribuito al Giudice 704, € 33,00
regole del processo civile.
di pace la competenza per le cause
relative a interessi o accessori da V.C. I valori immobiliari, seppure colpiti
ritardato pagamento di prestazioni dalla crisi generale, restano comun-
previdenziali o assistenziali. Pellecchia Roberto que un punto fermo per l’economia e
L’esecuzione la libertà individuale. Il “bene casa”, di
Il volume in recensione risulta inol-
immobiliare dopo la proprietà o in locazione, in condomi-
tre aggiornato con le massime giuri-
riforma del processo nio o meno, diviene ancora di più vero
sprudenziali più recenti e rilevanti,
civile - Collana Tribuna e proprio baluardo della persona.
emesse in materia dalla Corte di
Juris
Cassazione. Da qui la volontà degli Autori di of-
Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp.
frire un formulario completo, uno
M.F. 320, € 20,00
strumento agile per definizione che
Bartolini Francesco Il processo civile ed in particolare la consenta di orientarsi nella materia
Alibrandi Luigi materia dell’esecuzione immobiliare, a
reperendo velocemente, in tempo
Corso Piermaria distanza di pochi anni dall’intervento
reale, schemi di atti, di comunica-
Quattro codici. delle riforme che l’hanno significativa-
zioni e di contratti - arricchiti dalla
Civile e di procedura mente modificato, è stata nuovamente
normativa e giurisprudenza di riferi-
civile, penale e di interessato dalla novella della L. 69 del
mento - di pronta utilizzazione dopo
procedura penale e 18 giugno 2009, che ha modificato alcu-
un semplice adattamento al proprio
leggi complementari. ni articoli del codice di rito in materia
Tribuna Pocket 2009 di esecuzione, con particolare riferi- caso specifico.
Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp. mento alla sospensione e all’estinzione Fra gli argomenti affrontati, si segna-
2078, € 26,00 della procedura esecutiva. lano: amministratore di condominio;
La nuova edizione dell’Opera in re- La riforma che ha apportato importan- assemblea di condominio; contratto
censione ha recepito le importanti ti novità su una tematica di estrema di locazione ad uso abitativo; contrat-
modifiche ed innovazioni legislative rilevanza, al fine di perseguire finalità to di locazione ad uso diverso dall’abi-
pubblicate nell’ultimo periodo. L’Ope- di razionalizzazione, funzionalità ed tativo; regolamento di condominio;
ra è, infatti, aggiornata con: efficienza al sistema giudiziario, co- tutela del locatore e del conduttore.

Arch. loc. e cond. 1/2010 37


bib B ib l i o grafia

L’Opera è aggiornata con la riforma 1920, € 21,00 - la L. 3 agosto 2009, n. 102, di con-
del processo civile, introdotta dalla L. Il Volume in recensione, diretto agli versione, con modificazioni, del D.L. 1
18 giugno 2009, n. 69. avvocati, studenti, concorsisti e ope- luglio 2009, n. 78, recante le disposi-
ratori del diritto, è aggiornato con zioni contro la crisi economica;
M.P.
tutte le più rilevanti novità legislative - la L. 18 giugno 2009, n. 69 di riforma
Tundo Francesco recentemente intervenute, fra le qua- del processo civile. Al fine di agevo-
Codice tributario con li si segnalano: lare il lettore nel reperimento delle
le norme comunitarie - la L. 3 ottobre 2009, n. 141, di con- rilevanti modifiche introdotte da que-
e internazionali. sto provvedimento, le predette inno-
versione, con modificazioni, del D.L. 3
Tribuna pocket vazioni sono segnalate in neretto.
agosto 2009, n. 103, recante le nuove
Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp. norme sullo scudo fiscale; V.C.

38 1/2010 Arch. loc. e cond.


Contrasti
Corte di cassazione civile 946), invece, ritiene che, per il periodo di sospensione, nei riguardi
dei conduttori titolari di locazioni comportanti contatti diretti con il
sez. un., 3 novembre 2009, n. 23198 pubblico l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata
Pres. Carbone – Est. Spirito – P.M. Martone (parz. diff.) – Ric. Canu ed alla previa corresponsione dell’indennità di avviamento, sicché, in
altri (avv. Arietta) c. Violetti ed altri (avv.ti Monacchia e Passino) carenza, detti conduttori non dovrebbero il pagamento della somma
di cui all’art. 1591 c.c. e della relativa maggiorazione prevista dall’art.
Esecuzione forzata y Consegna o rilascio y Prov- 7 D.L. n. 551/89.
vedimento di rilascio y Finita locazione y Uso diver-
so dall’abitativo y Sospensione dell’esecuzione alla Svolgimento del processo
scadenza del periodo transitorio ex art. 7 D.L. n. I locatori Pioletti citarono in giudizio il conduttore
551/89 y Indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. Canu perché fosse condannato a risarcire i danni cagiona-
maggiorata del 100% y Corresponsione da parte del ti all’immobile commerciale locato, nonché a pagare una
conduttore per tutto il periodo di operatività della somma di danaro a titolo di canoni o indennità di locazio-
sospensione y Obbligo y Condizioni y Indennità per ne. Il tribunale di Sassari accolse la domanda, rilevando:
la perdita dell’avviamento commerciale y Offerta da che il Canu per il periodo 1° gennaio 1989-31 dicembre
parte del locatore y Necessità 1990 aveva corrisposto ai locatori la somma di lire 8 mi-
. Con riferimento all’art. 7 del D.L. 30 dicembre 1988, n. lioni, mentre ai sensi dell’art. 7 della legge n. 61 del 1989
551, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio egli avrebbe dovuto corrispondere un canone doppio nel
1989, n. 61 (che dispone, nel primo comma, la sospen- periodo di sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti
sione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per di rilascio degli immobili, essendo dunque tenuto al paga-
finita locazione alla scadenza del periodo transitorio in mento dell’ulteriore somma di lire 16 milioni; che il con-
relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione duttore stesso era tenuto a versare ai locatori la somma
di cui all’art. 27 della L. n. 392/78, sino al 31 dicem- necessaria per l’integrale ripristino del locale rilasciato in
bre 1989, prevedendo, inoltre, nel secondo comma, condizioni precarie; che un’ulteriore somma di danaro era
che per il periodo di sospensione la somma dovuta ai dal medesimo dovuta per il valore delle migliorie illegitti-
mamente asportate.
sensi dell’art. 1591 c.c. è pari all’ultimo canone corri-
L’appello proposto dal Canu è stato respinto dalla Corte
sposto, aumentato del 100%), la percezione , da parte
di Cagliari - sez. distaccata di Sassari, la quale, confer-
del locatore, dell’aumento del canone è condizionata
mando la prima sentenza:
alla previa offerta, da parte sua ed in favore del con-
a) ha respinto l’eccezione pregiudiziale di nullità degli
duttore, dell’indennità per la perdita dell’avviamento
atti istruttori compiuti nel primo grado del giudizio con-
commerciale. Sicché, una volta avvenuta tale offerta,
seguente al tardivo mutamento del rito senza concessione
il conduttore, versando in mora nella restituzione della
del termine per l’eventuale integrazione degli atti intro-
cosa locata, può scegliere se percepire l’indennità e
duttivi (in particolare il giudice ha ritenuto che siffatto
restituire la cosa (così rinunziando agli effetti della so-
vizio del procedimento non è di per sé motivo di nullità
spensione legale del provvedimento di rilascio), oppure ma può diventarlo solo nel caso in cui ne siano derivati
rimanere nella detenzione della cosa stessa fino alla pregiudizi o limitazioni al diritto di difesa; i quali, nel caso
cessazione della sospensione legale, corrispondendo al in esame, non erano ravvisabili);
locatore il raddoppio del canone. (C.c., art. 1591; L. 27 b) ha respinto le doglianze relative alla condanna al
luglio 1978, n. 392, art. 34; D.L. 30 dicembre 1988, n. pagamento delle somme necessarie per il ripristino dei
551, art. 7) (1) locali e di quelle corrispondenti al valore delle migliorie
(1) In un primo momento (Cass. 30 marzo 1995, n. 3818, in Arch. civ. illegittimamente asportate (ritenendo che gli accerta-
1996, 100 e Cass. 10 dicembre 1998, n. 12419, in questa Rivista 1999, menti del merito avevano dimostrato la fondatezza delle
n. 4), la Corte ha ritenuto che il conduttore fosse tenuto, per tutto il relative pretese);
periodo di operatività della sospensione, a corrispondere al locatore c) circa la pretesa del doppio del canone per il periodo
l’indennità di occupazione, nella misura prevista dal secondo comma
di sospensione legale dell’esecuzione del provvedimento
del citato art. 7, a nulla rilevando che non gli fosse ancora stata cor-
risposta, né offerta, l’indennità per la perdita dell’avviamento com-
di rilascio dell’immobile, ha dato atto dell’esistenza di due
merciale. Un secondo orientamento (inaugurato da Cass. 22 gennaio diversi orientamenti della giurisprudenza di legittimità ed
1999, n. 587, in questa Rivista 1999, 826 e ribadito da Cass. 26 maggio ha accolto quello secondo cui, ai fini della corresponsio-
1999, n. 5098, ivi 200, 603 e Cass. 1 settembre 2000, n. 11491, ibidem, ne del menzionato aumento del canone nella misura del

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giur C o n t ras t i

100%, è irrilevante la circostanza che sia stata preventi- occorre qui ribadire) in ragione del quale la doglianza
vamente offerta e corrisposta l’indennità per la perdita di relativa alla mancata adozione di un diverso rito, dedotta
avviamento commerciale (ritenendo che le disposizioni come motivo di impugnazione, è inammissibile per difetto
contenute nell’art. 7 della legge n. 61 del 1989 e nell’art. 34 di interesse qualora non si indichi uno specifico pregiudi-
della legge n. 392 del 1978 operano sotto diversi profili che zio processuale che dalla sua mancata adozione sia con-
non si trovano in reciproco conflitto ed imporre al loca- cretamente derivato, in quanto l’esattezza del rito non
tore l’anticipato versamento dell’indennità per la perdita deve essere considerata fine a se stessa, ma può essere
dell’avviamento senza poter ottenere in cambio la dispo- invocata solo per riparare una precisa ed apprezzabile
nibilità dell’immobile di fatto vanificherebbe il compenso lesione che, in conseguenza del rito seguito, sia stata
patrimoniale che la prima delle menzionate disposizioni subita in relazione alla determinazione della competenza
intende accordargli). ovvero al contraddittorio oppure al diritto di difesa (tra
Gli eredi del Canu, frattanto defunto, propongono ri- le varie, cfr. Cass. 17 maggio 2005, n. 10341; 18 settem-
corso per la cassazione della sentenza d’appello mediante bre 2003, n. 13351). Premesso siffatto principio, il giudice
quattro motivi. Rispondono con controricorso gli intimati ha rilevato non solo che, nel procedimento in trattazione,
Pioletti. Accogliendo l’istanza di questi ultimi, il Primo non era ravvisabile (per ragioni che qui non è neppure il
Presidente ha disposto la rimessione della causa alle se- caso di ribadire) alcun nocumento alla difesa (concreto
zioni unite della S.C. nocumento al quale neppure il ricorso oggi in esame fa
specifico riferimento), ma che, peraltro, la questione po-
Motivi della decisione sta dalla parte era superabile dall’ulteriore e decisiva con-
1.1. I primi tre motivi del ricorso. siderazione che il mutamento di rito può essere disposto
Infondato è il primo motivo con il quale i ricorrenti de- anche in appello.
nunziano la nullità della sentenza perché sul dispositivo 1.3. Con il terzo motivo i ricorrenti censurano la sen-
compare il nome di un giudice (dr. Auzzas), originaria- tenza nel punto in cui ha condannato il conduttore al
mente astenutosi, “interlineato” e sostituito con il nome pagamento della somma corrispondente al valore delle
di un altro giudice (dr. Diez). Dalla circostanza deducono: migliorie asportate, nonché al pagamento della somma
che il primo giudice abbia illegittimamente partecipato necessaria al ripristino dei locali. Essi sostengono che il
alla decisione; che, riguardo alla composizione del colle- giudice avrebbe errato laddove, nel distinguere tra mi-
gio, vi sia contrasto tra il dispositivo e la sentenza; che, gliorie ed addizioni, ha tenuto conto della destinazione
anche a voler considerare quello in questione un mero economica del locale e non della utilizzazione specifica
errore materiale, non sarebbe stata seguita la prescritta delle addizioni e della materiale enucleabilità di queste
procedura. rispetto all’immobile. Siffatto errore (ossia, ritenere le ad-
Nella specie non è ravvisabile né un’ipotesi di nullità, né dizioni apportate dal conduttore alla stregua di migliorie)
la violazione del procedimento per la correzione dell’errore avrebbe, dunque, comportato l’altro, consistito nella con-
materiale. Così come esposto dagli stessi ricorrenti, nella danna del conduttore al ripristino dei danni arrecati per il
redazione del dispositivo vi è stata la mera sostituzione di legittimo asporto di quelle opere.
uno dei giudicanti che non ha partecipato alla decisione Il motivo è in parte inammissibile ed in parte infonda-
con quello che vi ha effettivamente partecipato, attraver- to. È inammissibile sia nella parte in cui lamenta l’errata
so l’utilizzazione del modulo già predisposto secondo la interpretazione della clausola contrattuale in questione,
precedente formazione del collegio, l’interlineatura di un senza neppure enunciare i canoni interpretativi legali
nome e la sovrascrittura dell’altro nome. Prassi questa as- che sarebbero stati violati (limitandosi, piuttosto, a con-
solutamente frequente presso gli uffici giudiziari, rispetto trapporre la propria tesi interpretativa a quella adottata
alla quale non è dato ravvisare profili di illegittimità (per in sentenza), sia laddove introduce la questione della
difettosa costituzione del collegio o per contrasto tra di- materiale enucleabilità dei beni, la quale presuppone uno
spositivo e sentenza) e che non è neppure identificabile specifico accertamento di merito che non è consentito al
come errore materiale, il quale, come, è noto, si sostanzia giudice di legittimità. È infondato nella parte in cui attri-
in una mera svista del giudice che non incide sul conte- buisce alla sentenza la violazione di legge ed il vizio della
nuto concettuale della decisione, ma si concretizza in una motivazione, dei quali non risulta affetto il provvedimento
divergenza tra l’ideazione e la sua materiale rappresenta- impugnato.
zione grafica (tra le varie in tal senso, cfr. Cass. 9 settem- 2.1. Il quarto motivo di ricorso - Indennità per l’occupa-
bre 2005, n. 17977). zione dell’immobile ed indennità per perdita di avviamen-
1.2. Il secondo motivo censura la sentenza d’appello to commerciale.
per avere respinto l’eccezione di nullità della sentenza Il quarto motivo di ricorso coinvolge la questione per la
di primo grado, derivante dal fatto che era stato tardiva- quale la causa è stata rimessa al giudizio di queste sezioni
mente mutato il rito senza 1’assegnazione alle parti del unite, ossia quella relativa alla rilevanza (o meno) dell’of-
termine espressamente previsto dal primo comma dell’art. ferta e della corresponsione da parte del locatore dell’in-
426 c.p.c. dennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ai
La sentenza non è censurabile sul punto, per essersi fini del conseguimento del doppio dell’ultimo canone nel
correttamente adeguata al consolidato principio (che periodo di sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti

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di rilascio, come previsto dall’art. 7 dei. D.L. n. 551 del 551 del 1988, convertito nella legge n. 61 del 1989, non
1988 (convertito nella legge 21 febbraio 1989, n. 61) con ha inteso sopprimere la tutela assicurata al conduttore
riferimento all’art. 1591 c.c. dall’art. 34 della legge n. 392 del 1978, che condiziona il
Le disposizioni normative alle quali occorre far riferi- rilascio dell’immobile locato alla corresponsione in favore
mento nell’affrontare la questione sono le seguenti: del conduttore dell’indennità di avviamento, sicché esso
a) L’art. 7 del D.L. n. 551 del 30 dicembre 1988, conv. in deve ritenersi applicabile nelle sole ipotesi in cui l’ese-
L. n. 61 del 21 febbraio 1989, testualmente recita: “1. L’ese- cuzione del rilascio abbia trovato ostacolo esclusivo nella
cuzione delle sentenze di condanna al rilascio di immobili sospensione di tutti i provvedimenti di rilascio di cui al
urbani di proprietà privata e pubblica, adibiti ad una delle predetto primo comma dell’art. 7 e non anche nei casi in
attività indicate all’articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n. cui l’esecuzione del rilascio non avrebbe potuto comunque
392, per cessazione del contratto alla scadenza del periodo avere luogo a causa del mancato pagamento dell’indennità
transitorio di cui alla legge suddetta e successive modifi- di avviamento.
cazioni, nonché delle ordinanze di convalida di licenza o 2.2. La giurisprudenza e la dottrina sul tema.
di sfratto di cui all’articolo 663 del codice di procedura ci- Occorre subito dire che sul tema non è dato riscontrare
vile e di quelle di rilascio di cui all’articolo 665 del codice un contrasto giurisprudenziale, bensì, come si vedrà me-
di procedura civile per finita locazione alla scadenza del glio in seguito, un consapevole ripensamento della que-
medesimo periodo e relativa a detti immobili, è sospesa stione, fondato su un diverso e maggiormente approfondi-
sino al 31 dicembre 1989. 2. Per il periodo di sospensione to esame del dibattito.
la somma dovuta ai sensi dell’articolo 1591 del codice cívi- In un primo approccio all’argomento la terza sezione
le è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato del 100 civile di questa Corte ha ritenuto che il conduttore fosse
per cento”; tenuto, per tutto il periodo di operatività della predetta
b) l’art. 1591 c.c. recita: “Il conduttore in mora a re- sospensione, a corrispondere al locatore l’indennità di
stituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo occupazione, nella misura prevista dal secondo comma
convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire del citato art. 7, a nulla rilevando che non gli fosse ancora
il maggior danno”; stata corrisposta, né offerta, l’indennità per la perdita del-
c) l’art. 34: della L. n. 392 del 27 luglio 1978, dopo aver l’avviamento commerciale, spettantegli a norma dell’art.
disposto che in caso di cessazione del rapporto di locazio- 34 della legge n. 392 del 1978. Tale indirizzo è cristallizza-
ne relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia to in due sole pronunce.
dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o re- Con la prima, sentenza, n. 3813 del 30 marzo 1995, la
cesso del conduttore o a una delle procedure fallimentari, Corte - premettendo che secondo l’art. 34, comma 3, L. n.
il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 392 del 1978, l’esecuzione del provvedimento di rilascio
1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari ad un certo è condizionata all’avvenuta corresponsione dell’indennità
numero di mensilità dell’ultimo canone corrisposto, al ter- di avviamento e che il locatore il quale intenda porre in
zo comma recita che “l’esecuzione del provvedimento di esecuzione il provvedimento di rilascio ha l’onere di pa-
rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corre- gare tale indennità se vuole agire in executivis, e ciò sul
sponsione dell’indennità di cui al primo comma ...”. presupposto che, a pagamento avvenuto non sussistono
Nulla dicono le norme sopra richiamate sull’effettiva ostacoli legali di altra natura all’esecuzione del rilascio -
correlazione tra il pagamento del doppio del canone in ha osservato che se, invece, il provvedimento di rilascio
caso di sospensione legale, ed il pagamento dell’indenni- non è eseguibile per cause diverse ed indipendenti dalla
tà, né alcuna indicazione utile al riguardo si ricava dalla mancata corresponsione dell’indennità, non può ritenersi
Relazione preliminare al D.L. n. 551 del 1988, la quale che gravi sul locatore l’onere in parola, altrimenti verrebbe
nell’illustrare la ratio dell’ennesimo provvedimento legi- meno il collegamento tra indennità ed esecuzione esplici-
slativo chiaramente finalizzato a fronteggiare la carenza di tamente posto dalla citata disposizione. Pertanto, nella
disponibilità abitative, da un lato osservava che il secondo specie, avendo l’art. 7, 1° comma, D.L. 551/88 sospeso per
comma dell’art. 7 servisse “a fornire una quantificazione l’intero anno 1989 l’esecuzione dei provvedimenti di rila-
legale del dovuto ex art. 1591 c.c.”. scio, durante tale periodo non gravava sul locatore munito
Come s’è visto in precedenza, la sentenza impugnata di sentenza di rilascio esecutivo l’onere di corrispondere
ha ritenuto che, ai fini della quantificazione dell’indennità l’indennità, come mezzo al fine dell’esecuzione della sen-
di occupazione dell’immobile per il periodo rientrante tenza stessa, la quale non avrebbe comunque potuto avere
nella sospensione degli sfratti, di cui all’art. 7 del D.L. n. attuazione durante il 1989. Ne consegue che, vigente la
551 del 1998, conv. in L. n. 61 del 1989, fosse indifferente sospensione dell’esecuzione ex art. 7, 1° comma citato,
la circostanza della preventiva offerta o corresponsione il conduttore non può opporre alla richiesta del locatore
al conduttore, da parte del locatore, dell’indennità per di ottenere il pagamento dei canoni ex art. 7, 2° comma,
la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art. 34 l’eccezione del mancato pagamento dell’indennità.
della L. n. 392 del 1978. Questo concetto risulta ribadito da Cass. 10 dicembre
Sul punto i ricorrenti segnalano un contrasto di giuri- 1998, n. 12419.
sprudenza ed argomentano la loro propensione per la Ulteriori argomenti a sostegno di detta impostazione
tesi secondo la quale l’art. 7, secondo comma, del D.L. n. sono forniti proprio dalla sentenza della Corte di appello

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giur C o n t ras t i

di Cagliari, attualmente oggetto di impugnazione. Se- L’art. 7, comma 2, del D.L. n. 551/1988 qualifica espres-
condo il giudice di merito le due categorie, pagamento samente l’importo dovuto dal conduttore (pari al doppio
dell’indennità di avviamento e dell’indennità di cui all’art. dell’ultimo canone corrisposto) durante il periodo di so-
7, ben possono ritenersi scindibili atteso che la prima spensione dell’esecuzione come “somma dovuta ai sensi
non comporta il disconoscimento, la soppressione o la dell’art. 1591 c.c.” Come s’è visto, l’art. 1591 c.c., la cui ru-
decurtazione della seconda. Sotto il profilo teleologico, brica recita “Danni per ritardata restituzione”, dispone che
non direttamente affrontato della cassazione, inoltre, la “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare
sentenza osserva che, mentre l’indennità di cui all’art. al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna,
7 mira a compensare il locatore dell’impossibilità del salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
recupero immediato dell’immobile ed a riequilibrare in Consegue che l’art. 7 cit., richiamando espressamente
questo modo la tutela offerta al conduttore mediante la l’art. 1591 c.c., postula inequivocabilmente che la posi-
sospensione dell’esecuzione, l’indennità di avviamento zione del conduttore deve essere caratterizzata da “mora
tutela unicamente il conduttore, impedendo il rilascio del nella restituzione”.
locale prima dell’incameramento dell’indennità. Tali tute- Questa S.C. ha tuttavia già statuito, in varie pronunce,
le non si troverebbero in reciproco conflitto, operando in che i conduttori che beneficiano del condizionamento
due momenti storici diversi: la prima, durante il periodo in dell’esecuzione del rilascio ai sensi degli artt. 34 e 69 delle
cui, indipendentemente dalla volontà del locatore, l’ese- legge n. 392/1978 non versano in tale condizione. È stato
cuzione del provvedimento di rilascio sarebbe in ogni caso invero affermato che, in tema di locazioni ad uso diverso da
impossibile, stante l’operatività della sospensione legale; quello di abitazione per le quali sia dovuta, alla cessazione
la seconda quando, al contrario, l’esecuzione è rimessa del rapporto, l’indennità per la perdita dell’avviamento,
proprio ed unicamente alla volontà del locatore, il quale, il condizionamento dell’esecuzione del provvedimento di
per porla in atto, dovrà preventivamente assolvere l’onere rilascio all’avvenuto pagamento dell’indennità, disposto
di corrispondere la dovuta indennità. dagli artt. 34 e 69 della legge n. 392/1978, non trova fonda-
In terzo ed ultimo luogo la sentenza di merito osserva mento nell’attribuzione al conduttore di un “diritto di ri-
che l’imposizione al locatore dell’onere di versare anti- tenzione” (cfr. Cass. n. 5579/88), ma nell’instaurazione ex
cipatamente l’indennità di avviamento rischierebbe di lege di una relazione di interdipendenza tra l’obbligazione
frustrare quel riequilibrio patrimoniale che, attraverso del conduttore di restituire la cosa locata e l’obbligazione
la previsione di un canone maggiorato, il legislatore ha del locatore di corrispondere l’indennità, prevedendosene
voluto espressamente accordargli. la reciproca inesigibilità in difetto di previa o contestuale
Un secondo indirizzo della giurisprudenza di legittimi- adempimento della speculare obbligazione della contro-
tà, invece, ponendosi con il primo in consapevole contra- parte, mediante eccezione riconducibile nell’ambito della
sto, ritiene che, per il periodo di sospensione, nei riguardi previsione dell’art. 1460 c.c., con conseguente esclusione
dei conduttori titolari di locazioni di immobili adibiti ad della mora del conduttore, ai sensi dell’art. 1591 c.c., e di
attività che comportano contatti diretti con il pubblico de- quella del locatore, ai sensi dell’art. 1224 c.c., poiché en-
gli utenti e dei consumatori l’esecuzione del provvedimen- trambi i rifiuti ad adempiere, se non in presenza del previo
to di rilascio è condizionata dalla previa corresponsione o contemporaneo adempimento della controparte, trovano
dell’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi degli titolo giustificativo nella legge (sent. n. 10820/95; in senso
artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978, sicché, in carenza conforme: sent. n. 2910/96; n. 7288/96; n. 9747/96; in senso
di corresponsione di quest’ultima, detti conduttori non do- contrario: sent. n. 6270/97).
vrebbero il pagamento della somma di cui all’art. 1591 c.c. Da questa premessa Cass. n. 587 del 1999 (che, come
e della relativa maggiorazione prevista dall’art. 7 del D.L. s’è visto ha introdotto il nuovo orientamento contrapposto
30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, al recedente) fa coerentemente derivare che l’insussi-
nella legge 21 febbraio 1989, n. 61. stenza della mora nella restituzione in capo al conduttore
Siffatto indirizzo, inaugurato da Cass. 22 gennaio 1999, (che, essendo titolare del diritto all’indennità per la perdi-
n. 587, è stato poi costantemente ribadito dal giudice di le- ta dell’avviamento, permanga nella detenzione della cosa
gittimità (cfr. Cass. 26 maggio 1999, n. 5098; 1° settembre locata successivamente alla scadenza in difetto di corre-
2000, n. 11491), restando sopito il dibattito in quest’ultimo sponsione della suddetta indennità) determina quindi
decennio. l’inapplicabilità dell’art. 7, comma 2, cit., per mancanza
Il contrasto di orientamenti sopra menzionato ha tro- del presupposto normativamente previsto, mediante
vato terreno fertile anche in dottrina, ove negli anni addie- espresso richiamo all’art. 1591 c.c., concernente la “mora
tro si è registrato un acceso dibattito a favore dell’uno o nella restituzione della cosa locata”.
dell’altro orientamento, oramai anch’esso del tutto sopito. Tuttavia, occorre porre in evidenza (è questa la preci-
2.3. La soluzione della questione. sazione preannunziata rispetto a quanto hanno affermato
Le sezioni unite intendono aderire al secondo indiriz- Cass. n. 587 del 1999 ed i conformi arresti che le hanno
zo sopra illustrato, che (lo si è detto) è frutto di un più fatto seguito) che la corresponsione dell’indennità per la
approfondito ripensamento interpretativo, apportando, perdita dell’avviamento presuppone la precedente offerta
tuttavia, una necessaria precisazione rispetto a quanto lì della stessa. Offerta che, già di per sé, pone il conduttore
affermato. in situazione di mora e gli con ferisce la scelta se accettare

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l’indennità stessa e restituire la cosa locata, rinunziando mento e sospensione ex lege possono tuttavia coesistere,
dunque al beneficio della sospensione dell’esecuzione del in relazione ad ipotesi di cessazione di locazioni presidiate
provvedimento di rilascio, oppure rimanere nella deten- dalla tutela dell’avviamento, ed in tal caso sarà il condizio-
zione dell’immobile e corrispondere al locatore il raddop- namento a regolare, con forza assorbente, in ragione della
pio del canone. Nel primo caso il locatore dovrà far fronte sua più ampia ed incisiva efficacia, non solo processuale,
alla propria obbligazione e concretamente corrispondere ma anche sostanziale, la situazione di fatto susseguente
l’indennità per ottenere la restituzione dell’immobile; nel alla cessazione del rapporto. Sarà in tal caso rimessa alla
secondo caso l’offerta rimarrà anch’essa sospesa fino alla volontà del conduttore e del locatore, che offrano, rispetti-
cessazione della sospensione legale dell’esecuzione del vamente, il primo la riconsegna dell’immobile (certamen-
provvedimento di rilascio e, mentre il conduttore godrà di te non preclusa dalla sospensione ex lege dell’esecuzione
un ulteriore periodo di detenzione, il locatore beneficerà dei provvedimenti di rilascio, avendo il conduttore piena
del raddoppio del canone. facoltà di non avvalersene, anche se è evidente che trattasi
Questa precisazione offre un giusto equilibrio all’inte- di ipotesi del tutto marginale), ed il secondo il pagamento
resse economico delle parti contrapposte e, soprattutto, dell’indennità, la facoltà di determinare la cessazione del
risolve il dubbio (sollevato dalla stessa sentenza impugna- condizionamento, con conseguente applicazione della
ta e dalla dottrina che s’è opposta a questo indirizzo) che disciplina della sospensione ex lege del provvedimento
l’imposizione al locatore dell’onere di versare anticipata- di rilascio (e del raddoppio del canone, secondo quanto
mente l’indennità di avviamento rischi di frustrare quel prevede l’art. 7 cit. nell’ipotesi che ha dato origine alla pre-
riequilibrio patrimoniale che, attraverso la previsione di sente controversia) nel caso di iniziativa del locatore non
un canone maggiorato, il legislatore ha voluto espressa- accolta dal conduttore (per l’affermazione del principio, v.
mente accordargli. sent. n. 10820/95).
Per il resto, è sufficiente ribadire l’inutilità di opporre Infine, non vale opporre che il locatore, con riferimento
che, così interpretando il ridetto art. 7 (nel senso cioè che alle locazioni soggette al regime transitorio, per le quali
si applica soltanto in presenza di una situazione di mora, l’indennità per la perdita dell’avviamento si determina,
sicché non opera nei confronti dei conduttori che non si ai sensi dell’art. 69 della legge n. 392/1978, sulla base del
trovano in tale condizione in virtù degli artt. 34 e 69 della canone corrente di mercato, non sarebbe in condizioni di
legge n. 392/1978), si determinerebbe una ingiustificata quantificare esattamente la somma da offrire a titolo di
disparità di trattamento, in violazione dell’art. 3 Cost., tra indennità (a differenza di quanto avviene per le locazioni
conduttori aventi diritto all’indennità e conduttori che soggette al regime ordinario, per le quali l’indennità è le-
siffatta tutela non possono invocare, per i quali soltanto galmente quantificata dall’art. 34 legge cit. con riferimento
la sospensione dell’esecuzione sarebbe subordinata all’of- alla misura dell’ultimo canone corrisposto), al fine di costi-
ferta ed al pagamento di una somma pari al doppio del ca- tuire in mora il conduttore e pretendere, nel caso di rifiuto,
none. È infatti del tutto evidente che si tratta di situazioni il raddoppio del canone ai sensi dell’art. 7, comma 2, cit.
oggettivamente differenziate, in ragione della diversa me- Al riguardo (a parte la considerazione che una quanti-
ritevolezza di tutela delle attività esplicate nell’immobile, ficazione del canone corrente di mercato, con sufficiente
che costituisce la ratio della distinta disciplina di maggior approssimazione, è consentita da agevoli indagini presso
favore riservata dal legislatore alle locazioni di immobili gli operatori professionali del settore delle locazioni com-
adibiti ad attività aventi contatti diretti con il pubblico. merciali) soccorre invero la nuova disciplina introdotta
Neppure può essere condiviso l’assunto secondo il quale dall’art. 9 del medesimo D.L. n. 551/1988 in tema di con-
la sospensione ex lege dell’esecuzione dei provvedimenti dizionamento, in virtù della quale il locatore, proponendo
di rilascio si sovrapporrebbe, elidendone l’operatività, alla domanda giudiziale di determinazione dell’indennità, ed
disciplina dettata dalla legge n. 392/1078 in tema di condi- indicando, come la norma impone, l’importo dell’indenni-
zionamento dell’esecuzione al previo offerta e pagamento tà ritenuta dovuta, ha facoltà di procedere all’esecuzione
dell’indennità. corrispondendo la somma offerta, ovvero quella che il
Questa S.C. ha avuto modo di precisare che la relazione conduttore ha l’onere di contrapporre, salvo conguaglio.
tra condizionamento dell’esecuzione ai sensi degli artt. In conclusione, deve essere affermato il principio secondo
34 e 69 della legge n. 392/1978 e sospensione ex lege del- cui: “Con riferimento all’art. 7 del D.L. 30 dicembre 1988,
l’esecuzione (o in forza di dilazioni concesse dal giudice) n. 551, convertito, con modificazioni, nella legge 21 feb-
è inversa a quella suindicata. Le sospensioni ex lege (o le braio 1989, n. 61 (che dispone, nel primo comma, la so-
dilazioni) hanno invero valore strettamente processuale, spensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio
in quanto attengono all’esecuzione, senza riflessi sul pia- per finita locazione alla scadenza del periodo transitorio
no sostanziale, nel senso che non incidono sulla avvenuta in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di
cessazione del rapporto e sulle conseguenze che da essa cui all’art. 27 della legge n. 392/1978, sino al 31 dicembre
scaturiscono in ordine alla mora a restituire ai sensi del- 1989, prevedendo, inoltre, nel secondo comma, che per il
l’art. 1591 c.c. (fatta salva diversa disposizione di legge: periodo di sospensione la somma dovuto ai sensi dell’art.
sent. n. 86621/91; n. 4429/89). Il condizionamento ex artt. 1591 c.c. è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato
34 e 69 cit. opera invece anche sul piano sostanziale, nel del 100%), la percezione, da parte del locatore, dell’au-
senso che esclude la mora nella restituzione. Condiziona- mento del canone è condizionata alla previa offerta, da

Arch. loc. e cond. 1/2010 43


giur C o n t ras t i

parte sua ed in favore del conduttore, dell’indennità per pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento
la perdita dell’avviamento commerciale. Sicché, una volta commerciale.
avvenuta tale offerta, il conduttore, versando in mora nella In ragione di quanto premesso, la sentenza deve essere
restituzione della cosa locata, può scegliere se percepire cassata sul punto, restando, così, accolto il quarto motivo
l’indennità e restituire la cosa (così rinunziando agli effet- di ricorso e respinti i primi tre.
ti della sospensione legale del provvedimento di rilascio), Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto,
oppure rimanere nella detenzione della cosa stessa fino la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384
alla cessazione della sospensione legale, corrispondendo c.p.c., e la sentenza di primo grado deve essere riformata
al locatore il raddoppio del canone”. nel punto in cui ha condannato il conduttore a corrispon-
3. La fattispecie trattata. dere al locatore il doppio del canone di locazione per la
Nella causa in trattazione i giudici del merito hanno, durata della sospensione dell’esecuzione del provvedi-
tra l’altro, riconosciuto ai locatori il diritto a percepire dal mento di rilascio.
conduttore il raddoppio del canone durante il periodo di La complessità della questione impone la totale com-
sospensione legale dell’esecuzione del provvedimento di pensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassa-
rilascio, benché i primi non avessero offerto al secondo il zione. (Omissis).

44 1/2010 Arch. loc. e cond.


Legittimità
Corte di cassazione civile compratore e di aver, quindi legittimamente agito nei con-
fronti dell’opponente.
sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686 Chiedeva, pertanto, il rigetto dell’opposizione.
Pres. Triola – Est. Trombetta – P.M. Golia (conf.) – Ric. X (avv.ti Acquisita documentazione, il G.d.P. con sentenza 30
Gamberini e Orfei Di Nardo) c. Cond. Y marzo 2004 respingeva l’opposizione e condannava X al
Contributi e spese condominiali y Ripartizione y pagamento delle spese giudiziali. Affermava il G.d.P.:
Trasferimento dell’immobile y Alienante y Perdita che X) ha venduto l’appartamento con atto 27 maggio
della qualità di condòmino y Obbligo di contribu- 2002, trascritto al 29 maggio 2002, dopo l’emissione del de-
zione alle spese y Emissione di decreto ingiuntivo y creto ingiuntivo, comunicando l’avvenuta vendita in data
Delibera assembleare presupposta di approvazione 27 maggio 2002, senza specificare né gli estremi del rogito
della relativa spesa y Adottata in data successiva notarile, né la sua trascrizione;
all’atto di compravendita y Illegittimità che legittimamente l’amministratore ha chiesto e ot-
tenuto il d.i. nei suoi confronti, essendo obbligato al pa-
. In tema di condominio, una volta perfezionatosi il tra- gamento il proprietario dell’immobile al momento in cui
sferimento della proprietà dell’immobile, l’alienante viene deliberata la spesa; né essendo a carico dall’ammini-
perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di stratore l’onere di controllare preventivamente i registri
pagamento degli oneri condominiali è collegato al rap- immobiliari onde accertare la titolarità della proprietà.
porto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione X.
dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue Nessuna attività difensiva ha svolto la controparte.
che non possa essere chiesto né emesso nei suoi con-
fronti il decreto ingiuntivo riferito al preventivo di spe- Motivi della decisione
sa per l’anno successivo approvato dopo tale vendita. Deduce X a motivo d’impugnazione:
(Nella specie, la delibera assembleare di approvazione 1) la violazione dell’art. 390 c.p.c. per motivazione
dei preventivi, da cui era conseguito il decreto ingiun- mancante, apparente e contraddittoria per avere il G.d.P.
tivo opposto, era stata approvata in data successiva alla erroneamente ritenuto legittimamente emesso nei con-
stipula dell’atto di vendita, ma antecedentemente alla fronti del X il decreto ingiuntivo datato 18 febbraio 2003,
sua trascrizione nella Conservatoria RR.II). (C.c., art. Nonostante:
1104) (1) A) a tale data l’ingiunto non fosse condomino per avere
venduto l’immobile in data 27 maggio 2002 con atto tra-
(1) Principio recentemente espresso da Cass. 9 settembre 2008, n.
scritto il 29 maggio 2002;
23345, in Giust. civ. Mass. 2008, 9, 134.
B) la delibera assembleare di approvazione dei preven-
tivi (di cui il d.i.) fosse del 28 maggio 2002;
Svolgimento del processo
C) Il X, alla data del 27 maggio 2002, non aveva alcun
Con atto di citazione notificato l’8 aprile 2003 X propose
debito verso il condominio;
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. xx/03 emesso
D) Il X non poteva considerarsi “condomino apparente”,
dal G.d.P. di Viareggio, con il quale gli era stato intimato come risultava dalle lettere 24 maggio 2002 e 25 maggio
il pagamento di Euro 254,09 oltre le spese, quale rata di 2002, mancando la buona fede;
oneri condominiali scaduta il 1 giugno 2002, relativa al E) non sussistesse alcun onere dell’ingiunto di chia-
Condominio Y sito in Viareggio. mare in causa gli acquirenti per essere da loro manlevato.
Deduceva l’opponente la sua carenza di legittimazione Il ricorso é infondato
passiva in quanto l’appartamento cui si riferiva la rata Come questa corte ha recentemente ribadito (v. sent.
condominiale, era stato da lui venduto a terzi e di ciò era 23345/08) in tema di condominio, una volta, perfezionatosi
stato informato il Condominio e, comunque, egli aveva il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà
pagato tutte le somme da lui dovute fino al momento della esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poi-
vendita dell’immobile. Chiedeva, pertanto, la revoca del ché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex
decreto ingiuntivo opposto. art. 1104 c. civ., è collegato al rapporto di natura reale che
Costituitosi, il Condominio contestava la domanda lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita
attrice, eccependo di aver sollecitato ripetutamente il di quella qualità consegue che non possa essere chiesto
pagamento della rata; di non conoscere il nominativo del né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo. Nella

Arch. loc. e cond. 1/2010 45


giur L e gi t t imi t à

specie, poiché il X ha venduto il 27 maggio 2002 l’immobile Motivi della decisione


e le spese richieste sono state deliberate il 28 maggio 2002, Esaminando preliminarmente l’eccezione di nullità
quando il ricorrente non era più proprietario dell’immobi- del ricorso per indeterminatezza dell’indicazione del
le, il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto provvedimento impugnato proposto dal condominio con-
né emesso nei suoi confronti. troricorrente se ne deve rilevare l’infondatezza in quanto,
Né per le ragioni suddette, può in tema di condominio contrariamente all’assunto del medesimo, detto provvedi-
essere ammessa la figura del “condomino apparente”. mento è perfettamente e correttamente individuato con
In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, l’indicazione del giudice che lo ha emesso (Corte d’appello
pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P, di Viareggio che di Perugia), del numero di ruolo (74/06) e delle date di
provvederà anche alla liquidazione delle spese del presen- deliberazione e deposito (24 ottobre/26 gennaio 2006).
te giudizio. (Omissis) Il primo motivo del ricorso con cui si deduce la nullità
dell’atto introduttivo per violazione degli artt. 163, 164
e 83 c.p.c., in relazione alla mancata indicazione della
persona che agiva per il condominio e che ha rilasciato la
Corte di cassazione civile procura è inammissibile per difetto di autosufficienza, non
sez. I, 23 ottobre 2009, n. 22558 essendo stato riportato il tenore dell’atto con conseguente
Pres. Adamo – Est. Zanichelli – P.M. Schiavon (conf.) – Ric. Ministero impossibilità della Corte di valutare la fondatezza della
della Giustizia (Avv. gen. Stato) c. XY (avv. Guidi) censura.
Procedimento civile in genere y Processo equo y Manifestamente fondato è invece il secondo motivo con
Eccessiva durata del processo y Equa riparazione y cui si deduce la violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., in
Legittimazione attiva y Ente condominiale y Esclu- relazione al difetto di potere rappresentativo in capo al-
sione y Motivi l’amministratore del condominio in ordine al diritto fatto
valere in giudizio (equo indennizzo ai sensi della L. n. 89
. In mancanza di specifico mandato conferito da tutti i del 2001).
condòmini all’amministratore, il diritto all’equo inden- Premesso invero che il condominio è privo di personalità
nizzo per la irragionevole durata di un processo non giuridica in quanto unicamente ente di gestione delle cose
spetta all’ente condominiale che è preposto unicamen- comuni e che l’amministratore può agire in virtù della sola
te alla gestione della cosa comune, in quanto l’even- delibera assembleare anche non totalitaria a tutela della
tuale patema d’animo conseguente alla pendenza del gestione delle stesse mentre per quanto concerne i diritti
processo incide unicamente sui condòmini che quindi che i condomini vantano unicamente uti singuli è neces-
sono gli unici titolari uti singuli del diritto al risarci- sario lo specifico mandato da parte di tutti i condomini
mento. (C.c., art. 1130; c.c., art. 1131; L. 24 marzo 2001, (giurisprudenza pacifica: ex multis Cass. civ., sez. II, 26
n. 89) (1) aprile 2005, n. 8570), nella fattispecie insussistente, e che
(1) Nel senso che, per quanto concerne i diritti che i condòmini il difetto di legittimazione può essere eccepito anche per
vantano uti singuli è necessario lo specifico mandato da parte di la prima volta in sede di legittimità (Cass. civ., sez. II, 13
tutti, cfr. ex multis Cass. 26 aprile 2005, n. 8570, in questa Rivista marzo 2007, n. 5862), non vi è dubbio che il diritto all’equo
2006, 76. indennizzo per la irragionevole durata di un processo non
spetti all’ente condominiale che è preposto unicamente
Svolgimento del processo alla gestione della cosa comune in quanto l’eventuale
L’Amministrazione ricorre per cassazione nei confronti patema d’animo conseguente alla pendenza del processo
del decreto in epigrafe della Corte d’appello che ha accolto incide unicamente sui condomini che quindi sono titolari
il ricorso, con il quale è stata proposta domanda di ricono- uti singuli del diritto al risarcimento.
scimento dell’equa riparazione per violazione dei termini L’accoglimento del ricorso comporta la cassazione
di ragionevole durata del processo svoltosi in primo grado senza rinvio dell’impugnato decreto in quanto il processo
avanti al tribunale di Roma. non poteva essere iniziato per essere inammissibile l’atto
Resiste l’intimato con controricorso illustrato con me- introduttivo.
moria. Le spese del giudizio di merito possono essere compen-
La causa è stata assegnata alla camera di consiglio in quan- sate, atteso l’esito del medesimo, mentre quelle del giudi-
to sono stati ravvisati i presupposti di cui all’art. 375 c.p.c. zio di legittimità e seguono la soccombenza. (Omissis).

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L e gi t t imi t à giur
Corte di cassazione penale dello stabile del predetto condominio, che si propagava
all’intero edificio; canna fumaria a proposito della quale,
sez. IV, 13 ottobre 2009, n. 39959 con relazione peritale a firma dell’ing. Locatelli datata 2
(ud. 23 settembre 2009) novembre 2001 indirizzata al Gilardi, il detto perito aveva
Pres. Mocali – Est. Romis – P.M. Iacoviello (diff.) – Ric. Gilardi segnalato che non erano state seguite le indicazioni previ-
Amministratore condominiale y Conservazione
ste nel progetto originario illustrato nell’assemblea condo-
delle parti comuni y Obbligo di garanzia y Inosser- miniale (in particolare, la canna fumaria risultava quasi
vanza y Profili di responsabilità penale y Reato col- completamente sprovvista di qualsiasi limitazione del
poso per condotta omissiva y Presupposti y Accerta- calore prodotto, con conseguente possibilità di incendi);
mento del nesso di causalità y Criteri y Fattispecie colpa consistita in negligenza e violazione degli obblighi e
in tema di incendio di canna fumaria difettosa dei doveri correlati all’ufficio ricoperto: sia avendo omes-
so, a seguito della suddetta segnalazione, di controllare e
. Posto che l’amministratore di condominio – ai sensi verificare la corretta esecuzione dei lavori risultati esegui-
dell’art. 1130, primo comma, n. 4 c.c. - è titolare di un ti in modo non idoneo attraverso l’utilizzo di un tubo fles-
obbligo di garanzia in relazione alla conservazione sibile non coibentato, posizionato peraltro in aderenza al
delle parti comuni dell’edificio e che, con riguardo al sottotetto ed in violazione al Regolamento Locale di Igiene
reato colposo per condotta omissiva, la sua responsa- Tipo del Comune di Lecco, sia avendo omesso, per lungo
bilità va considerata e risolta nell’ambito dell’art. 40 tempo, di attivarsi per rimuovere la suddetta situazione di
c.p., secondo cui “non impedire un evento che si ha pericolo interessando le Autorità, gli organi competenti ed
l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”, il gestore della pizzeria “Marechiaro”.
l’affermazione della colpevolezza di tale soggetto pre- Il Tribunale di Lecco assolveva il Valsecchi, e condan-
suppone sia l’individuazione della condotta in concreto nava Rossi, Zatti e Gilardi alle rispettive pene ritenute di
esigibile in relazione alla predetta posizione di garan- giustizia, oltre al risarcimento dei danni in favore delle
zia, sia l’accertamento che, una volta posta in essere parti civili costituite.
tale condotta, l’evento lesivo non si sarebbe verificato Interponevano appello i tre imputati condannati; la
(Nella specie, in applicazione di tale principio, la Corte Corte d’Appello di Milano concedeva al Gilardi il beneficio
ha cassato la sentenza del giudice di merito che - pur della non menzione della condanna nel certificato del
non avendo adeguatamente dimostrato la sussistenza casellario giudiziale, confermando nel resto l’impugnata
del nesso causale tra condotta omissiva ed evento sentenza, disattendendo nel merito le tesi difensive pro-
lesivo – aveva, ciononostante, ritenuto responsabile spettate dagli appellanti. Con riferimento alla posizione
del reato di incendio colposo l’amministratore di uno del Gilardi, la Corte territoriale dava conto del proprio
stabile per non essersi attivato prontamente nei con- convincimento, circa la ritenuta colpevolezza dello stesso,
fronti di un condòmino, che aveva installato sulle parti con argomentazioni che possono così sintetizzarsi: a) la
comuni una canna fumaria non coibentata da cui, poi, canna fumaria della pizzeria, di proprietà esclusiva del
si erano sviluppate le fiamme). (C.c., art. 1130; c.p., art. gestore (Rossi) di tale esercizio e/o del proprietario (Bel-
40) (1) lucci) dei relativi locali, intercettava nel suo tragitto parti
(1) Non risultano editi precedenti che abbiano affrontato l’esatta comuni dell’edificio di cui il Gilardi era amministratore; b)
fattispecie. Le sentenze – citate in motivazione – Cass. pen., sez. III, rilevava la posizione di garanzia del Gilardi il quale aveva
14 aprile 1976, n. 4676 e Cass. civ. 6 novembre 1986, n. 6494, trovansi non solo l’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assem-
pubblicate rispettivamente in questa Rivista 1998, 273 e in Arch. blea dei condomini, ma altresì, ai sensi dell’art. 1130 c.c.,
civ. 1997, 902. Per utili riferimenti sulla più ampia questione della
l’obbligo di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti
responsabilità penale dell’amministratore di condominio in caso
di omissione di lavori in edifici o altre costruzioni che minacciano
alle parti comuni dell’edificio; c) a fronte di deliberazioni
rovina, cfr., da ultimo, Cass. pen., sez. I, 21 maggio 2009, n. 21401 in assembleari e relazioni tecniche che prospettavano il peri-
questa Rivista 2009, 449 e Cass. pen., sez. I, 12 febbraio 2008, n. 6596, colo di incendio del solaio condominiale e della copertura
in Riv. pen. 2008, 1390. dell’edificio, l’amministratore Gilardi, anziché attivarsi
nei confronti del Rossi, gestore della pizzeria, adottando
Svolgimento del processo i provvedimenti necessari ed eventualmente agire in via
Gilardi Gaetano veniva tratto a giudizio per rispondere di urgenza (ex artt. 1133 e 1131 c.c.) nei confronti del
del reato di cui agli artt. 113 e 449 c.p. secondo la seguente medesimo, a tutela delle parti comuni dell’edificio minac-
contestazione: perché quale amministratore del condomi- ciate dal pericolo di incendio, era rimasto inerte per circa
nio sito in Lecco alla via T. Tarelli ai civici numeri 29, 31, un anno; d) le diffide degli enti pubblici non esoneravano
33 e 35, concorreva, con Rossi Italo, Zatti Massimiliano l’amministratore dal suo ruolo di garante: il Comune aveva
e Valsecchi Angelo - il Rossi quale legale rappresentante esercitato un potere autoritativo collaterale o additivo
della pizzeria “Marechiaro”, lo Zatti quale incaricato dal riconducibile a fonte diversa: anzi, proprio quelle diffide
Rossi del riposizionamento della canna fumaria della avrebbero dovuto ancor più stimolare il Gilardi ad assume-
pizzeria, il Valsecchi quale tecnico incaricato, a dire del re le opportune e necessarie iniziative; e) siffatta colpe-
Rossi, di verificare la corretta esecuzione del lavoro - a ca- vole inerzia aveva avuto un ruolo casualmente incidente
gionare, per colpa, un vasto incendio, al tetto e sottotetto sulla produzione dell’evento, cooperando con la condotta

Arch. loc. e cond. 1/2010 47


giur L e gi t t imi t à

non meno colposa del Rossi e dello Zatti della quale il censurabili da parte dell’amministratore; né rileverebbe
Gilardi era ben consapevole in virtù del suo ruolo e per che la parte finale della canna fumaria attraversasse il sot-
quanto si era discusso da lungo tempo nelle assemblee di totetto, posto che la canna stessa non cessava di essere di
condominio. proprietà del singolo “per essere i suoi percorsi contigui o
Ha proposto ricorso per Cassazione il Gilardi deducen- interni rispetto a proprietà comuni” (pag. 13 del ricorso):
do violazione dell’art. 40 del codice penale e vizio moti- la stessa diffida del Comune di Lecco aveva avuto quale
vazionale in ordine all’affermazione di colpevolezza con destinatario il solo dott. Bellucci, ed ulteriori intimazio-
censure che possono così riassumersi: a) insussistenza per ni erano state trasmesse al Gilardi solo per conoscenza;
il Gilardi di qualsiasi obbligo di intervenire per impedire e) quanto all’accusa mossa al Gilardi, di aver omesso di
l’evento posto che il cattivo posizionamento della canna compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti
fumaria doveva ritenersi riconducibile al proprietario comuni dell’edificio, l’impostazione dei giudici di merito
della stessa, non costituendo una proprietà condominiale; sarebbe errata poiché quanto prescritto all’amministra-
dopo le verifiche effettuate sulla canna fumaria dal tec- tore dall’assemblea condominiale del 10 dicembre 2001
nico di fiducia del condominio, ing. Locateli, l’assemblea era stato automaticamente attuato dalla attivazione del
condominiale aveva invitato formalmente il proprietario Sindaco e della ASL secondo la volontà espressa dai con-
dei locali della pizzeria, dott. Bellucci, a rimuovere la domini nella delibera stessa; f) le omissioni del dottor Bel-
situazione di pericolo ritenendolo responsabile di even- lucci e del Rossi non avrebbero determinato l’insorgenza
tuali danni, mentre alcun mandato era stato conferito al di una responsabilità concorsuale del Gilardi, trattandosi
Gilardi affinché si attivasse nelle sedi competenti per la di condotte autonome ed indipendenti, e l’intervento del
messa a norma dell’opera; il dott. Bellucci aveva invitato Comune di Lecco avrebbe interrotto ogni rapporto di cau-
sia il geom. Valsecchi che il Rossi ad ottemperare a quanto salità; g) nella vicenda “de qua” avrebbe dovuto essere im-
ingiunto dal Comune di Lecco, circa l’opera “de qua”, con plicato a pieno titolo il dottor Bellucci, quale proprietario
diffida del 4 aprile 2001; non essendo mutata la situazione, dei locali affittati al Rossi nonché della canna fumaria: di
per la mancanza di qualsiasi intervento, ed a seguito di tal che, nel caso di riaffermata responsabilità del Gilardi,
ulteriore sopralluogo e di una comunicazione della ASL, dovrebbe essere “concorsualmente ribadita, ovviamente
sollecitata dallo stesso Gilardi, il Comune con diffida del senza alcuna conseguenza di carattere penale, ma uni-
15 gennaio 2002 aveva assegnato al dott. Bellucci ed al camente in via di principio, la corresponsabilità del Dott.
Rossi il termine di 15 giorni - poi prorogato di ulteriori Bellucci, se non altro ai fini meramente civilistici” (così
20 giorni - per adeguare la canna fumaria alla sua messa testualmente a pag. 16 del ricorso).
in sicurezza, con l’avvertimento che in caso di inerzia il
Comune avrebbe proceduto secondo legge: in sostanza, il Motivi della decisione
Gilardi era solo un terzo come qualsiasi altro condomino, Il ricorso è meritevole di accoglimento nei termini di
non gravato dell’obbligo di impedire l’evento; b) avrebbe seguito precisati, risultando sussistente la denunciata vio-
errato la Corte di merito nell’attribuire una posizione di lazione dell’art. 40 del codice penale, sia pure sotto profili
garanzia al Gilardi che invece non la rivestiva, tenuto con- non direttamente evidenziati dal ricorrente, il quale ha
to delle funzioni dell’amministratore condominiale e dei svolto considerazioni finalizzate prevalentemente a dimo-
suoi poteri, tali da ricondurre l’obbligo dell’amministratore strare l’asserita insussistenza di una posizione di garanzia
stesso alla sola protezione per le parti comuni o per gli im- per il Gilardi.
pianti comuni dell’edificio, anche in base a principi enun- Certamente è condivisibile l’assunto dei giudici del me-
ciati dalla Suprema Corte in materia: la canna fumaria rito secondo cui, in via di principio generale, l’amministra-
responsabile del sinistro non era condominiale, ed anche tore di un condominio è titolare di un obbligo di garanzia,
il fenomeno di surriscaldamento che aveva determinato quanto alla conservazione delle parti comuni dell’edificio
l’incendio rientrava nell’ambito del privato, essendo risul- condominiale: non può invero in altro modo interpretarsi
tato accertato che l’incendio era stato determinato dalla il chiaro dettato dell’art. 1130, primo comma, n. 4, c.c..
combustione di residui di fuliggine del condotto fumario D’altra parte in tal senso si è già espressa questa Corte, sia
del forno pertinente alla pizzeria gestita dal Rossi; c) al- in sede penale che in sede civile, enunciando i seguenti
cun mandato era stato conferito dal condominio al Gilardi, principi: “La responsabilità penale dell’amministratore di
tenuto conto del verbale dell’assemblea condominiale del condominio va considerata e risolta nell’ambito del capo-
10 dicembre 2001 secondo cui, in caso di esito negativo verso dell’art. 40 c.p, che stabilisce che “non impedire un
della transazione tra il dott. Bellucci ed il Rossi, il Gilardi, evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a
previa nuova perizia ad opera dell’ing. Locatelli, avrebbe cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di
dovuto informare gli organi competenti; d) peraltro qual- un evento è, cioè, necessaria, in forza di tale norma, l’esi-
siasi ulteriore sollecitazione da parte del Gilardi sarebbe stenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto
stata del tutto superflua, posto che ASL e Comune erano obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi
al corrente della situazione, ed in particolare il Comune si anche dal diritto privato, e specificamente da una con-
era attivato specificamente con intimazioni nei confronti venzione che da tale diritto sia prevista e regolata com’è
del dott. Bellucci e del Rossi: il che avrebbe comunque nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente
comportato il venir meno di eventuali condotte omissive fra il condominio e l’amministratore” (Cass. pen., sez. III,

48 1/2010 Arch. loc. e cond.


L e gi t t imi t à giur
14 aprile 1976, n. 4676, ud. 14 marzo 1975, Rv. 133249); quando, alla stregua del giudizio controfattuale condotto
“Sussiste la “legitimatio ad causam” e “ad processum” del- sulla base di una generalizzata regola di esperienza o di
l’amministratore del condominio, senza bisogno di alcuna una legge scientifica - universale o statistica - si accerti
autorizzazione, allorquando egli agisca a tutela di beni che, ipotizzandosi come realizzata dal medico la condotta
condominiali, giacché i poteri gli vengono direttamente doverosa impeditiva dell’evento “hic et nunc”, questo non
dalla legge e precisamente dall’art. 1130 n. 4 del cod. si sarebbe verificato, ovvero si sarebbe verificato ma in
civ. che gli pone addirittura come dovere proprio del suo epoca significativamente posteriore o con minore inten-
ufficio quello di compiere gli atti conservativi dei diritti sità lesiva; 2) non è consentito dedurre automaticamente
inerenti alle parti comuni dell’edificio, potere-dovere da dal coefficiente di probabilità espresso dalla legge stati-
intendersi non limitato agli atti cautelativi ed urgenti ma stica la conferma, o meno, dell’ipotesi accusatoria sull’esi-
esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l’esistenza e la stenza del nesso causale, poiché il giudice deve verificarne
pienezza o integrità di detti diritti [nella specie l’ammini- la validità nel caso concreto, sulla base delle circostanze
stratore del condominio aveva agito nei confronti di terzi del fatto e dell’evidenza disponibile, così che, all’esito del
che avevano allacciato gli scarichi dei loro immobili nella ragionamento probatorio che abbia altresì escluso l’inter-
condotta fognaria dell’edificio condominiale]” (Cass. civ., ferenza di fattori alternativi, risulti giustificata e proces-
6 novembre 1986, n. 6494, Rv. 448662). sualmente certa la conclusione che la condotta omissiva
Il Gilardi era dunque titolare dell’obbligo di garanzia, è stata condizione necessaria dell’evento lesivo con “alto o
in relazione alla conservazione delle parti comuni (tetto e elevato grado di credibilità razionale” o “probabilità logica”;
sottotetto) dello stabile di via T. Tarelli nn. 29, 31, 33, 35; 3) l’insufficienza, la contraddittorietà e l’incertezza del ri-
né rileva, ovviamente, che, per quanto concerne il pericolo scontro probatorio sulla ricostruzione del nesso causale,
di incendio riconducibile al difetto di installazione della quindi il ragionevole dubbio, in base all’evidenza disponibi-
canna fumaria, questa non appartenesse al condominio, le, sulla reale efficacia condizionante della condotta omis-
bensì a terzi: ed invero, l’obbligo di intervento da parte di siva rispetto ad altri fattori interagenti nella produzione
un amministratore di un condominio, a tutela delle parti dell’evento, comportano la neutralizzazione dell’ipotesi
comuni dell’edificio condominiale, prescinde dalla prove- prospettata dall’accusa e l’esito assolutorio del giudizio;
nienza del pericolo. 4) alla Corte di Cassazione, quale giudice di legittimità,
Ciò posto, mette conto sottolineare che, avuto riguardo è assegnato il compito di controllare retrospettivamente
al capo di imputazione quale formulato a carico del Gilar- la razionalità delle argomentazioni giustificative - la cd.
di, nei confronti di quest’ultimo sono stati ipotizzati profili giustificazione esterna - della decisione, inerenti ai dati
di condotta colposa omissiva. Di tal che, bisogna verificare empirici assunti dal giudice di merito come elementi di
- in relazione alla denuncia di violazione dell’art. 40 c.p. prova, alle inferenze formulate in base ad essi ed ai criteri
dedotta con il ricorso - se i giudici del merito, muovendo che sostengono le conclusioni: non la decisione, dunque,
dal presupposto della titolarità per il Gilardi dell’obbligo bensì il contesto giustificativo di essa, come esplicitato dal
di garanzia, hanno individuato la specifica condotta che il giudice di merito nel ragionamento probatorio che fonda
Gilardi stesso avrebbe dovuto porre in essere in concreto, il giudizio di conferma dell’ipotesi sullo specifico fatto da
e se hanno poi accertato la sussistenza del nesso di causa- provare. Può dunque affermarsi che le Sezioni Unite hanno
lità tra la omissione e l’evento. ripudiato qualsiasi interpretazione che faccia leva, ai fini
Come è noto, il tema del nesso di causalità in relazione della individuazione del nesso causale quale elemento co-
al reato colposo per condotta omissiva, oltre ad essere stitutivo del reato, esclusivamente o prevalentemente su
stato oggetto di un vivace dibattito in dottrina, aveva an- dati statistici ovvero su criteri valutativi a struttura pro-
che determinato un contrasto nell’ambito della giurispru- babilistica, in tal modo mostrando di propendere, tra i due
denza di legittimità, che, non avendo trovato spontanea contrapposti indirizzi interpretativi delineatisi nella giuri-
composizione, aveva reso necessario - sia pure con spe- sprudenza di questa Suprema Corte, maggiormente verso
cifico riferimento alla materia della colpa professionale quello più rigoroso (favorevole alla necessità dell’accerta-
del medico - l’intervento delle Sezioni Unite della Corte di mento del nesso causale in termini di certezza) delineato-
Cassazione. Queste ultime si sono quindi pronunciate nel si in tempi più recenti. L’articolato percorso motivazionale
2002 con la sentenza n. 27/2002 (Cass. pen., sez. un., 10 lu- seguito nella sentenza Franzese, induce a ritenere che le
glio 2002, ric. Franzese) con la quale sono stati individuati Sezioni Unite, nel sottolineare la necessità dell’individua-
i criteri da seguire perché possa dirsi sussistente il nesso zione del nesso di causalità (quale “condicio sine qua non”
causale tra la condotta omissiva e l’evento, e sono stati di cui agli artt. 40 e 41 del codice penale) in termini di
enunciati taluni principi che, pur affermati, come detto, “alto o elevato grado di credibilità razionale” o “probabilità
con specifico riferimento alla responsabilità colposa (per logica”, abbiano inteso riferirsi non alla certezza oggettiva
condotta omissiva) del medico chirurgo, valgono eviden- (storica e scientifica), risultante da elementi probatori di
temente in generale per quel che riguarda la ricostruzione per sé altrettanto inconfutabili sul piano della oggettività,
del nesso causale - quale elemento costitutivo del reato bensì alla “certezza processuale” che, in quanto tale, non
- in qualsiasi caso di reato colposo per condotta omissiva. può essere individuata se non con l’utilizzo degli strumenti
I principi enucleabili dalla sentenza Franzese possono di cui il giudice dispone per le sue valutazioni probatorie:
così riassumersi: 1) il nesso causale può essere ravvisato “certezza” che deve essere pertanto raggiunta dal giudice

Arch. loc. e cond. 1/2010 49


giur L e gi t t imi t à

valorizzando tutte le circostanze del caso concreto sot- quale sarebbe stata in concreto la specifica condotta esigi-
toposto al suo esame, secondo un procedimento logico - bile dal Gilardi: un’azione giudiziaria (e quale?), il diretto
analogo a quello seguito allorquando si tratta di valutare e più pregnante coinvolgimento di Autorità locali (peral-
la prova indiziaria, la cui disciplina è dettata dal secondo tro già a conoscenza della situazione, per come si rileva
comma dell’art. 192 del codice di procedura penale - che dagli atti), una diffida (ed in quali termini?) nei confronti
consenta di poter ricollegare un evento ad una condotta del titolare della pizzeria e del proprietario dei locali della
omissiva “al di là di ogni ragionevole dubbio” (vale a dire, stessa, o altro ancora. In proposito, la Corte d’Appello ha
appunto, con ‘alto o elevato grado di credibilità razionale’ ipotizzato due condotte asseritamente esigibili dal Gilardi
o ‘probabilità logica’). Invero, non pare che possa diversa- - una delle quali, peraltro, solo come eventuale - sottoline-
mente intendersi il pensiero che le Sezioni Unite hanno ando (cfr. pag. 13 della sentenza) che il Gilardi era rima-
voluto esprimere allorquando - con riferimento alla colpa sto inerte per circa un anno “anziché attivarsi immediata-
professionale del sanitario - hanno testualmente afferma- mente presso Rossi prendendo i provvedimenti necessari
to che deve risultare «giustificata e processualmente certa (art. 1133 c.c.) ed eventualmente agire in giudizio in via di
la conclusione che la condotta omissiva del medico è stata urgenza (seppur necessitava di previa investitura assem-
condizione necessaria dell’evento lesivo con ‘alto o elevato bleare: art. 1131 c.p.)”.
grado di credibilità razionale’ o ‘probabilità logica’». Ancor più evidente appare poi il vuoto motivazionale,
In applicazione dei principi di diritti enunciati da que- nell’impugnata sentenza, in punto di accertamento del
sta Corte, quali appena ricordati, i giudici del merito, ai nesso causale, elemento costitutivo del reato.
fini dell’affermazione di colpevolezza del Gilardi in ordine Ed invero, una volta individuata la condotta (ritenuta)
al reato ascrittogli, avrebbero dovuto dunque procedere doverosa del Gilardi, in base ai criteri di accertamento ed
ad un duplice accertamento: 1) individuare la condotta ai canoni interpretativi indicati dalle Sezioni Unite con
in concreto esigibile dal Gilardi in relazione alla posizione la sentenza Franzese, i giudici del merito avrebbero poi
di garanzia dello stesso; 2) accertare se, una volta posta in dovuto procedere al giudizio controfattuale, e verificare
essere dal Gilardi la condotta così individuata, e (secondo quindi - indicando compiutamente le ragioni del convin-
la contestazione) colposamente omessa, l’evento non si cimento espresso, onde consentire a questa Corte di poter
sarebbe verificato: e ciò al fine di poter giungere, sulla base effettuare il controllo di legittimità sul contesto giustifi-
del compendio probatorio disponibile - ed esclusa altresì cativo della decisione - se sussistevano le condizioni per
l’interferenza di fattori alternativi - alla conclusione che poter giungere alla conclusione, sulla base del compendio
la condotta omissiva del Gilardi era stata condizione ne- probatorio disponibile, ed esclusa altresì l’interferenza
cessaria dell’evento con “alto o elevato grado di credibilità di fattori alternativi, che la condotta omissiva del Gilardi
razionale” o “probabilità logica” (cd. giudizio controfat- era stata condizione necessaria dell’evento con “alto o
tuale). Ciò posto, non resta ora che verificare se, nel caso elevato grado di credibilità razionale” o “probabilità logi-
che ne occupa, l’“iter” argomentativo seguito dai giudici di ca”. In proposito, la Corte ha ritenuto di poter motivare la
seconda istanza - posto a fondamento del convincimento ritenuta sussistenza del nesso causale così testualmente
della responsabilità del Gilardi - sia in sintonia con i prin- esprimendosi: “Tale colpevole inerzia ebbe dunque un
cipi di cui sopra affermati dalle Sezioni Unite. ruolo casualmente incidente sulla produzione dell’evento
La risposta è negativa. dannoso, “cooperando” con la condotta non meno colposa
In primo luogo, la Corte territoriale, avendo individuato di Rossi e Zatti, di cui si è detto, della quale Gilardi era ben
nel verbale dell’assemblea condominiale del 10 dicembre consapevole in virtù del suo ruolo e per quanto s’era ormai
2001 un elemento probatorio idoneo a dimostrare la esi- da lungo tempo dibattuto nelle assemblee di condominio”
stenza di una concreta ed attuale condizione di pericolo (pag. 14 della sentenza). Non può certo dirsi che la Corte
tale da rendere doveroso un intervento del Gilardi ricon- d’Appello abbia puntualmente seguito il rigoroso schema
ducibile alla posizione di garanzia di quest’ultimo, avreb- motivazionale richiesto dalle Sezioni Unite: appare di tut-
be dovuto puntualmente indicare le circostanze di fatto, ta evidenza, “ictu oculi”, che, al riguardo, si tratta di una
desumibili da detto verbale, rivelatrici di una situazione motivazione apparente, caratterizzata da formulazioni
di allarme, avvertita come tale anche dai condomini, in assertive.
presenza della quale il Gilardi avrebbe dovuto attivarsi a Resta solo da aggiungere, per mera completezza argo-
tutela delle parti comuni dell’edificio esposte al pericolo mentativa, che le doglianze del ricorrente relative al man-
derivante dalla difettosa posa in opera della canna fumaria: cato coinvolgimento del dottor Bellucci nella vicenda “de
tenendo conto, al riguardo, del testo completo del verbale qua”, in alcun modo potrebbero rilevare in questa sede di
in argomento (richiamato dal ricorrente), e non della sola legittimità, trattandosi di mera “quaestio facti”.
parziale formulazione evidenziata a pag. 13 dell’impugnata Conclusivamente, l’impugnata sentenza deve essere
sentenza, nonché valutando la stessa volontà dell’assem- annullata, con rinvio, per nuovo esame, ad altra Sezione
blea condominiale quale desumibile da tale verbale. Sulla della Corte d’Appello di Milano che si atterrà ai principi
base degli elementi di valutazione così raccolti, la Corte di diritto sopra enunciati, e provvederà altresì alla regola-
distrettuale avrebbe dovuto poi specificamente indicare mentazione delle spese tra le parti. (Omissis)

50 1/2010 Arch. loc. e cond.


L e gi t t imi t à giur
Corte di cassazione civile 2. - La Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata
di Sassari, con sentenza resa pubblica mediante deposito
sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21637 in cancelleria il 26 settembre 2003, ha rigettato il grava-
Pres. Elefante – Est. Calzone – P.M. Marinelli (conf.) – Ric. R.D.M.M.G. me della R.d.M., confermando la pronuncia impugnata e
(avv.ti Trudda e Bellucci) c. K.G.G.W. (avv. Moneta Mantuano) ponendo a carico dell’appellante le spese processuali so-
Contratti in genere y Simulazione y Interposizione stenute dall’appellato.
di persona y Prova y Limitazioni relative alla prova 2.1. - A tale conclusione la Corte territoriale è giunta
testimoniale e per presunzioni y Sussistenza dei sulla base delle seguenti argomentazioni:
requisiti di sostanza e forma del contratto effet- certo ed incontestato che i coniugi ebbero a scegliere il
tivamente voluto y Compravendita immobiliare y regime patrimoniale della separazione dei beni, la “comu-
Interrogatorio formale y Rilevanza y Esclusione nione di fatto” invocata dall’appellante non è circostanza
che valga a mutare il regime degli acquisti in costanza di
. Nel caso di allegazione della simulazione relativa matrimonio;
per interposizione fittizia di persona di un contratto il godimento della casa ed il pagamento di tasse atten-
necessitante la forma scritta ad substantiam la dimo- gono al regime di vita dei coniugi, per cui la moglie poteva
strazione della volontà delle parti di concludere un sicuramente godere della casa e, nell’ambito del contribu-
contratto diverso da quello apparente incontra non to economico alle esigenze familiari, anche sostenere le
solo le normali limitazioni legali all’ammissibilità della spese, senza che ciò importasse l’acquisto della proprietà
prova testimoniale e per presunzioni, ma anche quella, in comunione; stante il divieto di prova orale della simula-
più rigorosa, derivante dal disposto degli articoli 1414, zione stabilito dall’art. 1417 cod. civ., in difetto della stessa
secondo comma, e 2725 c.c., di provare la sussistenza prospettazione dell’intervenuto accordo simulatorio la
dei requisiti di sostanza e forma del contratto diverso mancata risposta del convenuto all’interrogatorio formale
da quello apparentemente voluto e l’esistenza, quindi, deferitogli non consente di ritenere raggiunta la prova
di una controdichiarazione, dalla quale risulti l’intento della simulazione inter partes.
comune dei contraenti di dare vita ad un contratto 3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’ap-
soggettivamente diverso da quello apparente. Di conse- pello la R. d.M. ha proposto ricorso, sulla base di un unico
guenza, e con riferimento alla compravendita immobi- motivo.
liare, la controversia tra il preteso acquirente effettivo L’intimato ha resistito con controricorso.
e l’apparente compratore non può essere risolta, fatta Entrambe le parti hanno depositato memorie illustra-
salva l’ipotesi di smarrimento incolpevole del relativo tive.
documento (articolo 2724, n. 3, c.c.), con l’interroga-
torio formale, non potendo la mancata comparizione Motivi della decisione
della parte all’interrogatorio deferitole supplire alla 1. - Con l’unico mezzo, la ricorrente censura omessa,
mancanza dell’atto scritto. (C.c., art. 1414; c.c., art. insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto
1417; c.c., art. 2722; c.c., art. 2730) (1) decisivo della controversia.
Con esso di censura che la Corte d’appello abbia rite-
(1) Principio costante della giurisprudenza di legittimità. Cfr. Cass. nuto che l’attrice avrebbe dovuto dimostrare, con una con-
19 febbraio 2008, n. 4071, in Ius&Lex dvd n. 6/2010, ed. La Tribuna
venzione scritta, la simulazione o interposizione fittizia di
2009.
persona all’atto di acquisto del terreno su cui poi è stata
realizzata la causa.
Svolgimento del processo
La ricorrente osserva che, se è vero che la costruzione
1. - Con atto di citazione notificato il 16 dicembre 1998,
realizzata da entrambi i coniugi sul suolo di proprietà
R.d. esclusiva di uno di essi non rientra nella comunione dei
M.M.G. convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pau- beni di cui all’art. 159 cod. civ., tuttavia il coniuge for-
sania l’ex coniuge, K.G.G.W., al fine di rivendicare la pro- malmente titolare esclusivo del manufatto così realizzato
prietà di un mezzo di una casa di civile abitazione edifica- ben può attribuire all’altro coniuge, con atto unilaterale
ta su un terreno fittiziamente intestato al predetto, ma in risultante da scrittura privata, il diritto di proprietà sul
realtà acquistato in comunione da entrambi i coniugi. 50% della casa, sulla base del contestuale riconoscimento
Nella resistenza del convenuto, il Tribunale adito, con dell’averlo costruito insieme.
sentenza in data 20 agosto 2002, rigettò la domanda del- Orbene, nel caso in esame, la dichiarazione resa in
l’attrice, rilevando: forma scritta in sede di ricorso per separazione (in cui il
che, durante il matrimonio, i coniugi erano in separa- marito attestava e riconosceva il diritto di proprietà della
zione dei beni; moglie nella misura del 50%) ed il contegno processuale
che le risultanze catastali concernenti l’intestazione (mancata risposta all’interrogatorio formale) consen-
della casa non potevano considerarsi probanti in merito tirebbero di affermare che vi è stato un riconoscimento
alla effettiva proprietà dell’immobile; e che la prova della costitutivo del diritto di proprietà dell’immobile in que-
simulazione dell’originario contratto di acquisto del terre- stione in ragione della metà. 2. - Il motivo - da esaminare
no non poteva considerarsi raggiunta. nei limiti in cui è proposto nel ricorso, senza che possano

Arch. loc. e cond. 1/2010 51


giur L e gi t t imi t à

avere rilievo censure ulteriori (attinenti alla dedotta in-


staurazione di un regime di comunione convenzionale in
Corte di cassazione civile
virtù di una intesa tacita tra i coniugi) avanzate con la sez. II, 18 settembre 2009, n. 20254
Pres. Rovelli – Est. Mazziotti Di Celso – P.M. Russo (parz. diff.) – Ric.
memoria illustrativa - è infondato, per la parte in cui non
Lanza ed altri (avv. Correale) c. Condominio via Kant, 5 in Milano (avv.
è inammissibile. ti Gattamelata e Sala)
Nel negare l’idoneità, ai fini della dimostrazione della
dissimulata cointestazione ad entrambi i coniugi del ter- Edilizia e urbanistica y Disciplina urbanistica y
Spazi destinati a parcheggio y Pertinenze y Sotto-
reno su cui è avvenuta la costruzione, della mancata rispo-
suolo di edificio condominiale y Realizzazione di
sta del convenuto all’interrogatorio formale deferitogli, la autorimesse y In numero inferiore a quello della to-
Corte territoriale si è attenuta al principio - costante nella talità dei componenti y Approvazione y Maggioranza
giurisprudenza di questa Corte (da ultimo, Sez. 2^, 19 feb- di cui all’art. 1136, c. 2, c.c. y Legittimità y Condi-
braio 2008, n. 4071) - secondo cui, nel caso di allegazione zioni y Possibilità per i condomini dissenzienti di
della simulazione relativa per interposizione fittizia di realizzare in futuro analoghi parcheggi nella zona
persona di un contratto necessitante la forma scritta ad rimasta libera
substantiam, la dimostrazione della volontà delle parti di . Ai sensi dell’art. 9, comma 3, L. n. 122/89, i condòmini
concludere un contratto diverso da quello apparente in- possono deliberare - con la maggioranza di cui all’art.
contra non solo le normali limitazioni legali all’ammissibi- 1136, comma 2, c.c. - la realizzazione di autorimesse
lità della prova testimoniale e per presunzioni, ma anche pertinenziali (con esclusione di qualsiasi uso su cia-
quella, più rigorosa, derivante dal disposto dell’art. 1414 scuna porzione da parte degli altri condòmini) nel
c.c., comma 2 e art. 2725 cod. civ., di provare la sussistenza sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero in-
dei requisiti di sostanza e di forma del contratto diverso feriore a quello delle unità abitative di proprietà esclu-
da quello apparentemente voluto e l’esistenza, quindi, siva. Tuttavia - poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo
di una controdichiarazione, dalla quale risulti l’intento il contenuto degli artt. 1120, comma 2, e 1121, comma
comune dei contraenti di dare vita ad un contratto sogget- 3, c.c. - detta sottrazione è consentita solo ove sia assi-
tivamente diverso da quello apparente: di conseguenza, e curata anche ai condòmini dissenzienti la possibilità di
con riferimento alla compravendita immobiliare, la con- realizzare, in futuro, nella zona del sottosuolo comune
troversia tra il preteso acquirente effettivo e l’apparente rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale.
(C.c., art. 1120; c.c., art. 1121; L. 24 marzo 1989, n. 122,
compratore non può essere risolta, fatta salva l’ipotesi
art. 9) (1)
di smarrimento incolpevole del relativo documento (art.
2724 c.c., n. 3), con l’interrogatorio formale, non potendo (1) Per utili riferimenti in argomento si rimanda alla voce Autori-
messe e posti-auto riportata in SFORZA FOGLIANI C., MAGLIA S.,
la mancata comparizione della parte all’interrogatorio
Codice del condominio negli edifici, Ed. La Tribuna, Piacenza 2009.
deferitole supplire alla mancanza dell’atto scritto.
Quanto, poi, alla censura di omessa od insufficiente mo- Svolgimento dal processo
tivazione, per non essersi la Corte territoriale data carico Angelo Lanza, Giancarlo Montoli, Iginio Gennai, Gian-
dell’esistenza di un atto unilaterale - il ricorso per separa- franco Di Marco, Tullio Pesarin, Nicola De Filippis e Clau-
zione coniugale - nel quale il marito avrebbe attribuito alla dio Billi, partecipanti al condominio dell’edificio di via
moglie il diritto di proprietà sul 50 per cento della casa, Kant 5 in Milano, convenivano in giudizio il condominio
sulla base del contestuale riconoscimento dell’averla co- medesimo impugnando per nullità le deliberazioni assem-
struita insieme, si tratta di doglianza inammissibile. bleari 6 aprile 1994, 27 febbraio 1995, 22 giugno 1995, 21
Difatti, la ricorrente è venuta meno all’onere, imposto febbraio 1996 e 4 luglio 1996 relative alla progettazione ed
dal principio di autosufficienza del ricorso per cassazio- all’esecuzione di autorimesse nel sottosuolo del giardino
ne, di riportare specificamente nel motivo dell’atto di comune e chiedendo l’accertamento dell’illegittimità di
impugnazione il contenuto della risultanza - il ricorso per tale opera.
separazione contenente il dedotto atto negoziale a causa Il condominio convenuto si costituiva e chiedeva il
rigetto di dette domande sostenendone l’infondatezza.
atipica, non liberale ma corrispettiva, dall’effetto costitu-
All’udienza ex art. 183 c.p.c. le parti davano atto che
tivo - asserita come decisiva e non valutata o insufficien-
l’assemblea condominiale, con deliberazione 6 marzo
temente valutata.
1997, aveva disposto ulteriore approvazione del progetto
In definitiva, la sentenza impugnata si fonda su una dei box in discussione. Gli attori eccepivano la nullità an-
motivazione congrua ed esente da vizi logici e giuridici; che di tale deliberazione.
essa, pertanto, sfugge alle doglianze articolate dalla ricor- Con sentenza 27 marzo 1999 l’adito tribunale di Mila-
rente. no:
3. - Il ricorso è rigettato. riteneva il motivo di impugnazione di alcune delibere
Le spese del giudizio per cassazione seguono la soccom- condominiali riguardante le modalità di convocazione dei
benza e vengono liquidate come da dispositivo. (Omissis) condomini superato dalla deliberazione 6 marzo 1997 con-

52 1/2010 Arch. loc. e cond.


L e gi t t imi t à giur
fermativa delle delibere stesse e non affetta da tale vizio; reputarsi ormai estranea alla materia del contendere; che,
respingeva i restanti motivi di impugnazione e la domanda come accertato dal c.t.u., la realizzazione di un numero di
di accertamento in quanto: la sottrazione del sottosuolo autorimesse inferiore alle unità di proprietà esclusiva di-
comune al pari uso di tutti i condomini per l’edificazione pendeva non da limitazioni di carattere oggettivo ma dalla
di autorimesse di proprietà esclusiva di una parte di essi libera scelta dei condomini che non avevano aderito all’ini-
trovava giustificazione nel disposto della L. n. 122 del ziativa i quali in futuro ben potevano dotare le loro unità
1989, art. 9; in base alla complessiva ratio di tale legge il di analoghe autorimesse pertinenziali senza restrizioni o
richiamo di cui all’art. 9 all’art. 1120 c.c. riguardava uni- difficoltà; che pertanto gli appellanti non disponevano di
camente enti comuni diversi dal sottosuolo ove dovevano
box sotterranei solo per loro volontà per cui la lamentata
essere costruiti i box; dagli atti di causa risultava che il
violazione della “par condicio” di tutti i condomini circa
progetto controverso occupava solo una parte della zona
l’utilizzazione del sottosuolo comune non era sussistente;
sottostante il giardino condominiale e che l’ubicazione dei
parcheggi da realizzarsi era stata predisposta in modo da che l’art. 1121 c.c., comma 3 non poteva essere inteso nel
consentire il comodo ampliamento futuro dell’opera ad senso della necessità della costruzione fin dall’origine
eventuale beneficio di tutti i condomini che non avevano di un numero di autorimesse sotterranee pari a quello
aderito all’iniziativa; l’asserito pregiudizio al giardino era delle unità di proprietà esclusiva; che quindi la tesi de-
stato dedotto genericamente ed era comunque da esclu- gli appellanti circa la necessità della realizzazione di ben
dersi. 59 autorimesse supplementari in previsione di una futura
Avverso la detta sentenza i citati condomini soccom- adesione degli altri condomini era infondata; che il fatto
benti proponevano appello al quale resisteva il condomi- dell’assegnazione a sette condomini di due autorimesse e
nio. non di una sola non poteva essere preso in considerazione
Con sentenza 1 aprile 2003 la Corte di appello di Milano quale motivo di nullità delle delibere impugnate perché
rigettava il gravame osservando: che con la sentenza di era stato dedotto per la prima volta in appello; che in ogni
primo grado era stata ritenuta la cessazione dell’interesse caso le denunciate duplici assegnazioni non erano suscet-
all’azione di accertamento di nullità di alcune delle sei de- tibili di incidere sulla validità delle delibere impugnate
libere assembleari riguardanti le autorimesse sotterranee perché estranee al contenuto delle deliberazioni stesse e
in conseguenza della delibera confermativa delle stesse non attinenti all’opera in sé; che si trattava di evento suc-
unicamente in relazione al motivo di impugnazione del
cessivo all’approvazione ed all’esecuzione dell’opera che
mancato invito di taluni condomini alle riunioni e ciò sul
poteva invalidare tutto al più le specifiche assegnazioni
rilievo che la delibera sopravvenuta non era affetta da tale
contestate; che, come ritenuto nella sentenza impugnata
dedotto vizio di convocazione; che sul punto non vi era
censura da parte degli appellanti; che gli altri motivi posti con ampia motivazione basata su elementi di fatto non
a base dell’impugnazione per nullità suindicata, coinci- contestati, il giardino condominiale aveva subito altera-
denti con quelli posti a fondamento della richiesta di de- zioni minime indispensabili per la realizzazione dell’opera
claratoria di illegittimità dell’opera contestata, erano stati ad esso sottostante; che lo spazio a verde era stato ridotto
esaminati nel merito e disattesi per condivisibili ragioni; per la superficie strettamente necessaria per la costruzio-
che mediante la c.t.u. eseguita in secondo grado si era ac- ne dello scivolo di accesso alle autorimesse ed era stato
certato che: l’edificio condominiale constava di 107 unità; previsto un intervento di ripristino del giardino a lavori
i box sotterranei erano 55; i condomini estranei all’iniziati- ultimati; che, in mancanza di contestazioni da parte de-
va erano 59; 7 dei condomini aderenti avevano acquistato gli appellanti, tale progetto doveva reputarsi essere stato
due box; che l’iniziativa in discussione non era contraria compiutamente realizzato; che in definitiva l’area sopra-
agli artt. 1120 e 1121 c.c.; che, secondo quanto disposto stante i box in questione aveva conservato la sua prece-
dalla L. 24 marzo 1989, art. 9, comma 3, le deliberazioni dente destinazione a giardino senza alcuna modificazione
aventi ad oggetto i parcheggi da destinare a pertinenze del pregio estetico e della funzionalità.
delle singole unità immobiliari devono essere approvate La cassazione della sentenza della corte di appello di
dall’assemblea del condominio con la maggioranza prevista Milano è stata chiesta da Angelo Lanza, Tullio Pesarin e
dall’art. 1136 c.c., comma 2; che quindi l’opera in questione
Claudio Billi con ricorso affidato a tre motivi. Il condomi-
era realizzabile anche nel caso, ricorrente nella specie, di
nio di via Kant 5 in Milano ha resistito con controricorso.
non coincidenza del numero di condomini interessati a do-
Gli intimati Giancarlo Montoli, Igino Gennai e Gianfranco
tare la propria unità di proprietà esclusiva di autorimessa
pertinenziale con la totalità dei condomini e ciò anche nel Di Marco non hanno svolto attività difensiva in questa
caso di costruzione di autorimesse in numero inferiore a sede di legittimità.
quello della totalità dei condomini a causa delle scelte di All’udienza del 30 ottobre 2008 questa Corte ha dispo-
ciascuno di aderire o meno all’iniziativa; che la costruzione sto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di De
dei box sotterranei non aveva inciso negativamente sulla Filippis Nicola il quale, ricevuta la rituale e tempestiva no-
stabilità e la sicurezza dell’edificio e non ne aveva alterato tifica del ricorso e del controricorso, non ha svolto attività
il decoro architettonico; che peraltro dagli appellanti la difensiva in sede di legittimità. Le parti costituite hanno
detta questione non era stata riproposta per cui doveva depositato memorie.

Arch. loc. e cond. 1/2010 53


giur L e gi t t imi t à

Motivi della decisione consulente di parte aveva ampiamente commentato nelle


Con il primo motivo di ricorso i condomini ricorrenti proprie note.
denunciano violazione dell’art. 342 c.p.c. e vizi di motiva- In particolare i ricorrenti censurano le seguenti affer-
zione in relazione alla statuizione di mancanza di censura mazioni del giudice di secondo grado: 1) il rispetto del di-
di taluni capi della sentenza emessa dal tribunale. vieto di innovazioni che rendano taluni enti condominiali
Deducono i ricorrenti che la secca affermazione della inservibili all’uso od al godimento di un solo condomino sa-
corte - circa l’asserita mancata impugnazione del capo di rebbe verificabile in relazione ad enti condominiali diversi
motivazione con il quale la sentenza di primo grado aveva dal sottosuolo utilizzato per la costruzione delle autori-
deciso la sopravvenuta carenza ad impugnare le delibere messe; 2) dai rilievi del c.t.u. deriverebbe l’accertamento
precedenti al 6 marzo 1997, per effetto dell’approvazione della possibilità di realizzare nuove autorimesse in nume-
in quella data di ulteriore ed assorbente statuizione della ro sufficiente; 3) alla nuova realizzazione non sarebbero
maggioranza - e smentita dall’atto di appello nel quale di ostacolo i vincoli urbanistici. La Corte di appello ha poi
erano state spese alcune pagine sull’argomento e trattato aggiunto una parola al testo di legge (“talune” riferendosi
addirittura con distinto motivo non esaminato dalla corte alle parti comuni) per dare alla norma il significato voluto.
di merito. La corte di merito “non ha consideralo che anche il diritto
Il motivo è infondato ed è frutto di una non attenta dei singolo, riferito al sottosuolo, deve essere rispettato
lettura e di una non corretta interpretazione della senten- consentendo l’eventuale realizzazione di una autorimes-
za impugnata e di quella di primo grado richiamata dalla sa ma solo ove la stessa rispetti i precisi binari dati dal
corte di appello. mantenimento della possibilità di godere dei beni comuni
Dalla lettura delle dette sentenze - attività consentita (per tutti i condomini) ed anche del divieto di appropriar-
in questa sede di legittimità attesa la natura in procedendo si anche di uno solo di essi (per singolo partecipante)”.
del vizio denunciato - risulta che i giudici del merito hanno Il rispetto del diritto del singolo al godimento delle parti
ritenuto cessato l’interesse all’azione di accertamento di comuni delle quali è contitolare è una delle premesse per
nullità di sei delibere assembleari (confermate da quella l’ammissibilità delle delibere che dispongono l’istituzione
del 6 marzo 1997) “unicamente in relazione al motivo di di autorimesse pertinenziali. È quindi invalida la delibera
impugnazione del mancato invito di alcuni condomini alle con la quale, con la maggioranza prevista dall’art. 1136
cpv. c.c., venga decisa la costruzione di box al di sotto
riunioni, rilevandosi che la deliberazione sopravvenuta
dell’area condominiale riservati ad alcuni e non a tutti i
non era affetta da tale dedotto vizio di convocazione” (pa-
condomini, risolvendosi la delibera in un impedimento
gina 6 sentenza impugnata).
dei condomini a fare uso della cosa comune ex art. 1120
La carenza di interesse è stata quindi affermata limita-
c.c. la L. n. 122 del 1989, art. 9 non prevede alcuna deroga
tamente al detto punto - ossia accertamento del denuncia-
al principio generale che esclude il potere della maggio-
to vizio di convocazione - e non anche agli altri motivi posti
ranza dei condomini di menomare i diritti di ciascuno di
a base dell’impugnazione delle delibere in questione.
essi. Infatti, se i nuovi posti auto sono pertinenziali, gli
Al riguardo va rilevato che i tribunale aveva espressa- stessi devono conoscere uno stretto collegamento con le
mente affermato che la materia del contendere non era singole unità immobiliari alle quali sono destinati con la
venuta meno a seguito della delibera 6 marzo 1997 la salvaguardia del diritto dei dissenzienti alla disposizione
quale aveva riprodotto “le disposizioni di merito censurate delle cose comuni: la loro utilizzazione non può porsi in
anche per profili sostanziali dagli attori”. Nella sentenza di termini di eventualità e di futura verifica dell’estensione
primo grado risulta altresì precisato che gli attori avevano della autorimessa. Il vincolo di pertinenzialità non è un
“comunque in via incidentale eccepito la nullità, per profili connotato transitorio ed implica un legame permanente
di merito, anche della delibera sopravvenuta”. Tali “profili tra le autorimesse e le unità immobiliari dei singoli condo-
sostanziali” sono stati esaminati nel merito dal giudice di mini. Non è quindi possibile limitare alle sole parti comuni
primo grado e ritenuti infondati con sentenza oggetto di diverse dal sottosuolo il rispetto del diritto del singolo alle
numerose e specifiche censure da parte dei soccombenti parti comuni. La corte di appello ha omesso di verificare
condomini. Le dette censure sono state ritenute ammis- la sussistenza o meno, per la realizzazione dei parcheggi
sibili e valutate dalla corte di appello che ha circoscritto pertinenziali in deroga agli strumenti urbanistici, delle
la mancanza di espresso motivo di gravame alla sola (non condizioni per la deroga dei vincoli indicati ed accertati
specificamente contestata) parte della decisione del nelle note critiche alla c.t.u.
tribunale concernente l’insussistenza di interesse dei Con il terzo motivo i ricorrenti, denunciando violazione
condomini ad una pronuncia su un vizio da ritenere ormai della L. n. 122 del 1989, art. 9 e artt. 1121, 1137 e 1421 c.c.,
superato e travolto da una successiva delibera immune da nonché vizi di motivazione, sostengono che la corte di ap-
detto vizio. pello ha omesso di considerare difese svolte dagli attori in
Con il secondo motivo i ricorrenti, denunciando viola- primo grado ed ha così dichiarato l’inammissibilità delle
zione della L. n. 122 del 1989, art. 9 e art. 1121 c.c., nonché osservazioni (sviluppate nella memoria difensiva deposita-
vizi di motivazione, deducono che la corte di appello ha ta il giorno 11 giugno 1997) concernenti l’assegnazione ad
omesso di considerare adeguatamente le osservazioni che uno stesso condomino di più posti auto. Se la corte avesse
il c.t.u. aveva reso quanto a descrizione dei luoghi e che il esaminato la detta doglianza avrebbe accolto le domande

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L e gi t t imi t à giur
attrici con reiezione di ogni contrario argomento. Infatti è possibile realizzare box sotterranei - previa delibera con-
se un condomino si appropria di due posti auto viene leso dominiale approvata con la maggioranza di cui al secondo
il principio di utilizzazione delle parti comuni in armonia comma dell’art. 1136 c.c. - pur se in numero inferiore a
con le indicazioni di cui all’art. 1102 c.c. e viene violato quello della totalità dei condomini non potendo i condomi-
l’art. 1121 c.c. per la sottrazione di una parte comune agli ni dissenzienti impedire tale realizzazione voluta invece
atri condomini. Sin dall’inizio gli attori avevano lamen- dalla maggioranza dei partecipanti al condominio; è lecito
tato che l’autorimessa decisa da taluni condomini aveva l’uso del sottosuolo per frazioni corrispondenti alle singole
comportato sostanziale espropriazione del suolo comune autorimesse pertinenziali da realizzare - con esclusione di
utilizzato solo da alcuni condomini. Essi ricorrenti sono qualsiasi uso su ciascuna porzione da parte di tutti gli al-
stati privati del diritto sul suolo comune che non potranno tri condomini - purché venga rispettato il pari diritto sul
usare e che minaccia di divenire di proprietà solo di alcuni sottosuolo comune in capo ai condomini contrari o rima-
condomini. La motivazione della sentenza della Corte di sti estranei all’innovazione di tale bene comune estranei;
appello ruota sull’ipotesi di un favor del legislatore per i tale rispetto è assicurato ove il numero delle autorimesse
nuovi parcheggi e sull’idea che gli stessi costituiscono un sotterranee realizzate sia inferiore al numero delle unità
modo di utilizzazione delle parti comuni. La L. n. 122 del di proprietà esclusiva ed ove sia possibile per i condomi-
1989, art. 9 richiama però l’art. 1121 c.c., comma 3: in tale ni dissenzienti “senza restrizioni o difficoltà maggiori di
ultima norma è fissata una regola precisa: la nuova opera quelle degli altri condomini” dotare “le loro unità di analo-
deve essere tale da consentire a chi non abbia partecipato ghe autorimesse pertinenziali “sotterranee”.
ai vantaggi della innovazione di giovarsene semplicemente Le riportate affermazioni dei giudici del merito sono
contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione. ineccepibili costituendo il risultato di una coerente e cor-
Impropriamente la Corte di appello muove dall’idea che la retta interpretazione della lettera e della ratio della L. n.
mancata partecipazione iniziale alla innovazione si ponga 122 del 1989, citato art. 9 - senza porsi in contrasto con
come libera scelta - assoggettata ad una sorta di sanzione le disposizioni dettate dall’art. 1120 c.c., comma 2 - la cui
- e che la successiva partecipazione debba essere inter- particolare finalità è quella di favorire ed agevolare, sotto
pretata come futura facoltà di impegnare altro suolo con vari aspetti, la realizzazione di parcheggi pertinenziali
una nuova costruzione: nulla di tutto ciò propone il testo nel sottosuolo di edifici condominiali (e non in altri beni
di legge che considera anche la minoranza riconoscendo comuni ubicati fuori terra).
alla stessa ampia tutela. In definitiva la Corte di appello La detta finalità ben può essere raggiunta senza la ne-
ha obliato: a) che è il rispetto del diritto del singolo a cessaria realizzazione di parcheggi pertinenziali in nume-
condizionare la validità delle delibere assembleari; b) che ro inferiore a quello delle unità immobiliari di proprietà
nella specie il diritto di disporre delle parti comuni è stato esclusiva dei singoli condomini. Ciò si desume logicamen-
violato non potendo essi ricorrenti usare di porzioni con- te dal “quorum” agevolato previsto dal terzo comma della
dominiali del suolo e del sottosuolo; c) che la tesi secondo norma in esame secondo cui le deliberazioni assembleari
la quale il vincolo che grava sull’area residua potrebbe es- condominiali relative alla realizzazione di parcheggi perti-
sere superato doveva essere analizzata sia alla luce della nenziali sono approvate “con la maggioranza prevista dal-
concreta fattispecie, sia alla luce delle disposizioni di cui l’art. 1136 c.c., comma 2” (maggioranza degli intervenuti e
alla L. n. 122 del 1989, art. 9. metà del valore dell’edificio). Raggiunta la detta maggio-
La Corte rileva l’infondatezza o l’inammissibilità delle ranza i condomini contrari sono tenuti a rispettare la deli-
dette numerose (ed in parte ripetitive) censure che pos- bera assembleare con conseguente necessaria sottrazione
sono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta dell’uso della zona dell’area comune sotterranea divenuta
connessione ed interdipendenza riguardando quasi tutte, parcheggio pertinenziale delle singole unità immobiliari
quale più quale meno e sotto profili ed aspetti diversi, le dei condomini facenti parte della maggioranza favorevole
stesse questioni o questioni collegate concernenti princi- alla realizzazione di parcheggi nel sottosuolo comune.
palmente: l’interpretazione della L. n. 122 del 1989, art. 9 Tale sottrazione è però consentita solo se è assicura-
con riferimento a quanto disposto dagli artt. 1102, 1120 e ta anche ai condomini dissenzienti il “pari uso” del sot-
1121 c.c.; vizi di motivazione; omesso esame di tesi difen- tosuolo avvalendosi della possibilità di realizzare nella
sive; valutazione della c.t.u. e dei rilievi al riguardo mossi zona di detto bene comune rimasta libera un parcheggio
con la c.t.p. pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà
Innanzitutto va rilevato che, come sopra riportato nella esclusiva: tutti i condomini, nessuno escluso, deve infatti
parte narrativa che precede, i giudici del merito hanno af- avere la possibilità di godimento del sottosuolo secondo la
fermato che: la sottrazione del sottosuolo comune al pari sua destinazione (prevista normativamente) ad alloggiare
uso di tutti i condomini per la edificazione di autorimesse autorimesse.
di proprietà esclusiva di una parte di essi trova giustifica- Solo se tale possibilità è garantita la delibera adottata
zione nel disposto della L. n. 122 del 1989, art. 9; la detta a maggioranza può essere ritenuta valida in quanto non in
norma si riferisce esclusivamente al sottosuolo o ai locali contrasto con quanto disposto dall’art. 1120 c.c., comma 2
siti al piano terreno e non ad altri beni comuni; il richiamo e dall’art. 1121 c.c., u.c.
all’art. 1120 c.c., comma 2 operato dalla L. n. 122 del 1989, Così interpretato l’articolo 9 della L. n. 122 del 1989
art. 9 è riferibile solo ai beni comuni diversi dal sottosuolo; viene rispettato il diritto del singolo condomino di godere

Arch. loc. e cond. 1/2010 55


giur L e gi t t imi t à

dell’area comune sotterranea e risulta composto in modo tate circostanze di fatto come operata dalla corte territo-
equilibrato ed armonizzato il contrasto degli interessi dei riale non collima con le loro aspettative e confutazioni.
condomini favorevoli e contrari alla realizzazione di par- Va aggiunto che per ottemperare all’obbligo della mo-
cheggi sotterranei. tivazione il giudice di appello non era tenuto a esaminare
Quindi, secondo quanto disposto dal più volte citato tutte le risultanze istruttorie e a confutare ogni argomen-
art. 9, della L. n. 122 del 1989, deve ritenersi lecito - come tazione prospettata dalle parti essendo sufficiente l’indi-
affermato dalla Corte di appello nella sentenza impugnata cazione degli elementi sui quali ha fondato il suo convin-
e contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti - l’uso cimento dovendosi ritenere per implicito disattesi tutti gli
del sottosuolo comune “per frazioni corrispondenti alle altri rilievi e fatti incompatibili con la decisione adottata
singole autorimesse pertinenziali da realizzare con esclu- anche se non specificamente menzionati.
sione su ciascuna porzione di qualsiasi uso di tutti gli altri Occorre altresì segnalare che le censure e le critiche
condomini”, purché però sia rispettato il pari diritto di tut- concernenti l’asserito omesso o errato esame della c.t.u.
ti i condomini (in particolare quelli dissenzienti) sul sot- e della c.t.p. non sono meritevoli di accoglimento, oltre
tosuolo comune assicurato dalla possibilità di realizzare che per l’incidenza in ambito di apprezzamenti riservati
nel sottosuolo altra identica autorimessa pertinenziale. al giudice del merito, anche per la loro genericità. Nel
Nella specie la Corte di appello ha proceduto alla di- giudizio di legittimità il ricorrente che deduce l’omessa
samina di tutti gli elementi acquisiti al processo e, sulla o l’erronea valutazione delle risultanze probatorie ha
base di fatti qualificanti, ha ineccepibilmente accertato l’onere (in considerazione del principio di autosufficienza
in fatto che: la costruzione dei box sotterranei non ha del ricorso per cassazione) di specificare il contenuto
compromesso la stabilità, la sicurezza e il decoro archi- delle prove mal o non esaminate, indicando le ragioni del
tettonico dell’edificio condominiale, né ha determinato carattere decisivo dell’asserito errore di valutazione: solo
degrado del giardino condominiale o sottrazione di area così è consentito alla corte di cassazione accertare - sulla
destinata a verde; tutti i condomini che non hanno aderito base delle sole deduzioni esposte in ricorso e senza la
all’iniziativa adottata dalla maggioranza dei condomini necessità di indagini integrative - l’incidenza causale del
possono nel futuro dotare le proprie unità immobiliari di difetto di motivazione (in quanto omessa, insufficiente o
proprietà esclusiva di analoghe autorimesse pertinenziali contraddittoria) e la decisività delle prove erroneamente
sotterranee senza difficoltà o restrizioni (di carattere eco- valutate perché relative a circostanze tali da poter indur-
nomico o normativo) maggiori di quelle affrontate dagli re ad una soluzione della controversia diversa da quella
altri condomini. adottata. Il mancato esame di elementi probatori, contra-
Il giudice di secondo grado è pervenuto alla dette con- stanti con quelli posti a fondamento della pronuncia, co-
clusioni attraverso argomentazioni complete ed appaganti, stituisce vizio di omesso esame di un punto decisivo solo
improntate a retti criteri logici e giuridici, nonché frutto se le risultanze processuali non o mal esaminate siano tali
di una puntuale indagine delle risultanze istruttorie con da invalidare l’efficacia probatoria delle altre risultanze
particolare riferimento al contenuto della relazione del sulle quali il convincimento si è formato, onde la “ratio
nominato c.t.u. decidendi” venga a trovarsi priva di base.
Il giudice di appello ha dato conto delle proprie valuta- In proposito va ribadito che per poter configurare il
zioni circa i riportati accertamenti in fatto, esponendo le vizio di motivazione su un asserito punto decisivo della
ragioni del suo convincimento. controversia è necessario un rapporto di causalità logica
Alle dette valutazioni i ricorrenti contrappongono le tra la circostanza che si assume trascurata e la soluzione
proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di que- giuridica data alla vertenza, si da far ritenere che quella
ste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non circostanza se fosse stata considerata avrebbe portato ad
è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, una decisione diversa. Sotto altro aspetto le censure con-
ciò comportando un nuovo autonomo esame del materiale cernenti gli asseriti errori che sarebbero stati commessi
delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassa- dal giudice di appello nel ricostruire i fatti di causa sono
zione. inammissibili risolvendosi nella tesi secondo cui l’impu-
Dalla motivazione della sentenza impugnata risulta gnata sentenza sarebbe basata su affermazioni contra-
chiaro che la Corte di merito, nel porre in evidenza gli stanti con gli atti del processo e frutto di errore di per-
elementi probatori favorevoli alle tesi del condominio, ha cezione o di una mera svista materiale degli atti di causa.
implicitamente espresso una valutazione negativa delle Trattasi della denuncia di travisamento dei fatti contro cui
contrapposte tesi dei ricorrenti. è esperibile solo il rimedio della revocazione. Secondo il
Sono pertanto insussistenti gli asseriti vizi di motiva- consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Cor-
zione e le dedotte violazioni di legge che presuppongono te, la denuncia di un travisamento di fatto, quando attiene
una ricostruzione dei fatti diversa da quella ineccepibil- al fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la
mente effettuata dal giudice del merito. prova acquisita, costituisce motivo di revocazione e non di
In definitiva, poiché resta istituzionalmente preclusa ricorso per cassazione importando essa un accertamento
in sede di legittimità ogni possibilità di rivalutazione delle di merito non consentito in sede di legittimità.
risultanze istruttorie, non possono i ricorrenti pretendere Va infine rilevata l’inammissibilità della censura mossa
il riesame del merito sol perché la valutazione delle accer- con il terzo motivo di ricorso relativa alla parte della sen-

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L e gi t t imi t à giur
tenza impugnata concernente l’assegnazione ad uno stes- Svolgimento del processo
so condomino di più posti auto. Al riguardo va evidenziato Donati Edy conveniva in giudizio davanti alla Pretura
che la corte di appello ha ritenuto inaccoglibile il motivo di Siena Pieri Claudio, consulente del lavoro, per essere
di appello sul punto: a) per aver gli appellanti dedotto risarcita delle somme che era stata costretta a pagare a
per la prima volta nel giudizio di gravame la nullità delle tale Meri Aduilio (ex conduttore di un immobile di sua
delibere condominiali impugnate per il detto motivo; b) proprietà) per colpa professionale del convenuto stesso, il
per essere comunque le denunciate duplici assegnazioni quale aveva predisposto il contratto di locazione che pre-
vedeva clausole nulle perchè in violazione della normativa
insuscettibili di incidere sulla validità delle delibere im-
sull’equo canone; la parte attrice era stata condannata
pugnate in quanto estranee al contenuto delle delibere
a pagare la somma di L. 27.363.129, nonchè quella di L.
stesse e non attinenti all’opera in sé. 1.500.000 al proprio legale.
Contro l’argomentazione di cui al punto sub b) i Il Pieri si costituiva chiamando in garanzia la Milano
ricorrenti non hanno formulato alcuna specifica censura Ass.ni s.p.a..
per cui soccorre il principio giurisprudenziale pacifico Con sentenza 14 maggio 2001 il Tribunale di Siena
secondo cui, se una sentenza (o una parte di essa) sia condannava il Pieri al pagamento della somma suddetta,
sorretta da una molteplicità di ragioni giuridiche, tra loro oltre interessi; condannava inoltre la Milano Ass.ni s.p.a. a
indipendenti, tutte devono essere investite dal ricorso. In tenere indenne il Pieri per quanto era stato condannato a
mancanza - come appunto nel caso in esame - poiché an- pagare alla Donati.
che soltanto una di essa è idonea a giustificare la decisio- La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza 24 maggio
ne, l’impugnazione inerente alle altre deve ritenersi inam- 2004, in riforma della sentenza impugnata, rigettava la do-
missibile posto che anche la sua eventuale fondatezza non manda proposta dal Pieri nei confronti della Milano Ass.ni
varrebbe a scalfire la pronuncia. s.p.a. e condannava il soccombente alle spese di ambedue
Del tutto insussistenti devono pertanto ritenersi le de- i gradi.
dotte violazioni di legge e gli asseriti vizi di motivazione; la Propone ricorso per cassazione Pieri Claudio con quat-
tro motivi.
sentenza impugnata è corretta e si sottrae alle critiche che
La Milano Ass.ni s.p.a. non ha svolto difese.
le sono state mosse con le censure in esame che in buona
parte presuppongono sostanzialmente una ricostruzione Motivi della decisione
dei fatti diversa da quella ineccepibilmente effettuata Con il primo motivo di ricorso si denuncia la errata,
dalla corte di appello. insufficiente e contraddittoria motivazione su punto deci-
Per la sussistenza di giusti motivi - in considerazione, sivo della controversia, in quanto la Corte d’Appello aveva
tra l’altro, della natura della controversia e delle questioni ritenuto che la redazione di un contratto di locazione non
trattate - che inducono ad operare l’integrale compensa- fosse propria della professione di consulente del lavoro:
zione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione. poichè non è prevista alcuna riserva per una categoria di
(Omissis). professionisti, che siano abilitati alla redazione di detto
contratto; la valutazione della sentenza impugnata sareb-
be erronea.
Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa
Corte di cassazione civile applicazione di legge in relazione alle norme sulla inter-
sez. III, 31 agosto 2009, n. 18912 pretazione dei contratti (art. 1362 c.c. e segg.), nella par-
Pres. Marrone – Est. Urban – P.M. Ceniccola (conf) – Ric. Pieri (avv. te in cui era stata esclusa la copertura assicurativa per
Felici) c. Milano Assicurazioni s.p.a. (n.c.) l’attività suddetta. Tale attività non soltanto non sarebbe
vietata, ma rientrerebbe comunque nella previsione della
Responsabilità civile y Professionisti y Consulen-
polizza, tenuto conto che si tratta di clausole predispo-
te del lavoro y Contratto di assicurazione y Ambito
ste dalla compagnia su modulo dalla stessa predisposto e
di copertura y Predisposizione di contratto di loca-
quindi non sarebbe ammessa una interpretazione limitati-
zione y Attività tipica y Esclusione y Conseguenze y
va e restrittiva.
Inoperatività della polizza
Con il terzo motivo si denuncia la violazione e falsa
. Il contratto di assicurazione per la responsabilità applicazione di norme di diritto cioè della L. 11 gennaio
civile derivante nella qualità di esercente la libera 1979, n. 12, artt. 2 e 13,che disciplina le materie riservate
professione di consulente del lavoro, non copre anche alla competenza dei consulenti del lavoro, tra le quali
l’attività, prestata dall’assicurato, di predisposizione di si ricorda “ogni altra funzione che sia affine, connessa e
un contratto di locazione, che non rientra nell’attività conseguente ... e per quant’altro previsto dalla normativa
“tipica” di tale figura libero- professionale. (C.c., art. fiscale e tributaria in genere”.
Con il quarto motivo si denuncia l’errata, insufficiente
1917; L. 11 gennaio 1979, n. 12, art. 2; L. 11 gennaio
e contraddittoria motivazione in ordine a punto decisivo
1979, n. 12, art. 13) (1)
della controversia, giacchè la sentenza impugnata aveva
(1) Interpretazione rigorosa. omesso di dare alcuna giustificazione sulla esclusione

Arch. loc. e cond. 1/2010 57


giur L e gi t t imi t à

della attività professionale del consulente del lavoro della (1) In senso conforme, cfr. Cass. 14 gennaio 1993, n. 395, in questa
redazione di contratti di locazione. Rivista 1993, 531; Cass. 26 maggio 1990, n. 4905, ivi 1991, 84; Cass.
14 aprile 1983, n. 2610, ivi 1984, 171 e Cass. 4 marzo 1983, n. 1634,
Tutti i motivi indicati sono incentrati sulla questione
ibidem.
se la copertura assicurativa comprendesse anche l’attività
prestata dal ricorrente, di predisposizione di un contratto di Svolgimento del processo
locazione, che non rientra certamente nell’attività “tipica” Con atto notificato il 21 - 25 luglio 1998 la s.p.a. Finaqui-
del consulente del lavoro, secondo quanto prevede la L. 11 la, che il (Omissis) di quell’anno aveva acquistato l’intero
gennaio 1979, n. 12. Secondo quanto risulta dalla sentenza edificio sito in via (Omissis), tranne un appartamento al
impugnata, il contratto di assicurazione aveva per oggetto secondo piano, citò davanti al Tribunale di Roma i proprie-
“la responsabilità civile derivante all’assicurato nella sua tari di quest’ultima unità immobiliare M.B.R., M. B.M.M.V.,
qualità di esercente la libera professione di consulente del M.B.M.P. e M.B.M.U., chiedendo che fosse accertato il suo
lavoro”; si precisava quindi che tale garanzia si estendeva diritto ad adibire a uso alberghiero il compendio acqui-
anche “alla consulenza fiscale e tributaria, quali compila- stato:
zioni della dichiarazione dei redditi ed allegati, denuncia diritto che con diverse iniziative in varie sedi i conve-
annuale IVA, compresi i relativi allegati, registrazioni e nuti avevano contestato, provocando danni di cui l’attrice
quant’altro previsto dalla normativa fiscale e tributaria in chiese di essere risarcita.
generale”. Si rammenta poi che la L. n. 12 del 1979, art. 2, M.B.R., M.B.M.M.V., M.B.M.P. e M.B.M. U. si costituirono
prevede che il consulente del lavoro svolga per conto del in giudizio, deducendo che la destinazione alberghiera de-
datore di lavoro “tutti gli adempimenti previsti da norme gli appartamenti del palazzo era vietata dal regolamento di
vigenti per l’amministrazione del personale dipendente”, condominio, richiamato nell’atto di acquisto dell’attrice.
nonchè ogni altra funzione che sia “affine, connessa e con- Con sentenza del 6 novembre 2000 il Tribunale respinse
seguente a quanto previsto nel comma precedente”. le domande proposte dalla s.p.a. Finaquila.
Del tutto ineccepibile risulta quindi la conclusione alla Impugnata da quest’ultima, la decisione è stata confer-
quale perviene la sentenza impugnata, secondo la quale la mata dalla Corte d’appello di Roma, che con sentenza del
predisposizione di un contratto di locazione, pur non es- 9 giugno 2004 ha rigettato il gravame.
sendo in linea di principio vietata al consulente del lavoro, La s.p.a. Finaquila ha proposto ricorso per Cassazione,
in quanto si tratta di attività per la quale non è prevista in base a tre motivi.
alcuna riserva a favore di specifiche categorie di profes- M.B.R., M.B.M.M.V., M.B.M.P. e M.B.M. U. si sono costi-
sionisti, non rientra tuttavia nè nelle attività “tipiche” tuiti con controricorso e hanno presentato una memoria.
previste per il consulente del lavoro, nè nella previsione
contrattuale della polizza assicurativa di cui sopra. Motivi della decisione
Il ricorso merita quindi rigetto; nulla per le spese poi- Con i tre motivi addotti a sostegno del ricorso la s.p.a.
chè la Milano Assicurazioni s.p.a. non ha svolto difese. Finaquila si duole di altrettanti vizi da cui a suo dire è
(Omissis) affetta la sentenza impugnata, per essere il giudice a quo
incorso sia in “violazione e/o falsa applicazione dell’art.
2644 c.c., in combinato disposto con gli artt. 2643, 2645,
2659 c.c., e con l’art. 2697 c.c., comma 2, e dell’art. 1027
Corte di cassazione civile c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3); omessa, insufficiente o con-
sez. II, 31 luglio 2009, n. 17886 traddittoria motivazione su un punto decisivo della con-
Pres. Triola – Est. Bucciante – P.M. Russo (conf) – Ric. Finaquila (avv. troversia prospettato dalle parti (art. 360 c.p.c., n. 5),
Bernardi) c. M.B.R. ed altri (avv. Scognamiglio) sia in violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1372 c.c.,
Regolamento di condominio y Contrattuale y comma 2, dell’art. 1326 c.c., comma 1, degli artt. 1334,
Limitazioni della proprietà esclusiva y Successivi 1335, 1332 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3) omessa, insufficiente
acquirenti y Vincolatività y Limiti o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della
controversia prospettato dalle parti (art. 360 c.p.c., n. 5),
. Le clausole del regolamento di condominio di natura sia in violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1372 c.c.,
contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e comma 2, dell’art. 1326 c.c., comma 1, degli artt. 1334,
alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro 1335, 1332, 2643, 2644, 2645 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3);
esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un
chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti punto decisivo della controversia prospettato dalle parti
dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente (art. 360 c.p.c., n. 5).
dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto ri- Nessuna di queste censure può essere accolta.
ferimento al regolamento di condominio, che - seppur La Corte d’appello ha accertato, in fatto, che la s.p.a. Fi-
non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto naquila, nell’acquistare tutte le unità immobiliari dell’edi-
o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso ficio in questione, tranne quella appartenente a M.B.R.,
nel contratto. (C.c., art. 1326; c.c., art. 1334; c.c., art. M.B.M.M.V., M.B.M. P. e M.B.M.U., aveva dichiarato di “ben
1335; c.c., art. 2659) (1) conoscere ed accettare l’attuale stato di fatto e di diritto

58 1/2010 Arch. loc. e cond.


L e gi t t imi t à giur
dell’immobile compravenduto compresi diritti ed obblighi nata nell’atto, la trascrizione non occorre ai fini della sua
derivanti dal vigente Regolamento di condominio, tra i permanenza a carico del fondo alienato (Cass. 31 luglio
quali il divieto, di cui era pienamente edotta, di adibizione 2006 n. 17301, 3 aprile 2004 n. 5158, 3 febbraio 1999 n. 884,
a uso alberghiero. Ne ha desunto, in diritto, che il vincolo, 28 gennaio 1999 n. 757).
comportante una obbligazione propter rem, era efficace Correttamente, quindi, la Corte d’appello ha deciso nel
per l’acquirente, anche in mancanza della trascrizione senso della superfluità della trascrizione del regolamento
dell’atto che lo imponeva. condominiale, la quale in effetti nella specie non era ne-
La decisione è in linea con la giurisprudenza di que- cessaria, avendo in s.p.a. Finaquila dichiarato, nel proprio
sta Corte (Cass. 3 luglio 2003 n. 10523, 14 gennaio 1993 atto di acquisto, di “ben conoscere ed accettare”, tra l’al-
n. 395, 26 maggio 1990 n. 4905) secondo cui “le clausole tro, gli “obblighi” che ne derivavano per i proprietari delle
del regolamento condominiale di natura contrattuale, che
singole unità immobiliari dell’edificio.
può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai
Ciò stante, risultano inconferenti le argomentazioni
condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purche’
siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vinco- svolte dalla ricorrente a proposito sia della natura di vera e
lanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, propria servitù prediale, come tale soggetta a trascrizione,
indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto che sostiene dovesse essere riconosciuta al divieto di cui
si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - si tratta, in luogo del carattere di semplice obbligazione
seppure non inserito materialmente - deve ritenersi cono- propter rem che nella sentenza impugnata gli è stato at-
sciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di tribuito, sia della necessità di avere riguardo al contenuto
esso nel contratto”. delle note presentate alla conservatoria, ai fini dell’indivi-
Consapevole della contrarietà a questo principio della duazione dell’ambito di opponibilità degli atti trascritti.
propria opposta tesi, la s.p.a. Finaquila auspica che il col- Vanno infine disattese anche le ulteriori deduzioni
legio se ne discosti, deducendo che non è aderente alla della s.p.a.
regola della limitazione dell’efficacia dei contratti alle Finaquila, secondo cui per la validità della propria ac-
parti negoziali e a quella della subordinazione alla previa cettazione del regolamento condominiale sarebbero state
trascrizione della loro opponibilità di terzi. necessarie, data la limitazione alle parti dell’efficacia dei
L’assunto della ricorrente non è condivisibile. contratti e stanti le prescrizioni di forma stabilite per i
La trascrizione, salvo i casi in cui le sono attribuite negozi relativi a immobili, la sottoscrizione da parte sua
particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, del regolamento stesso e un suo atto di adesione rivolto a
è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti tutti gli altri condomini.
reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il Come già si è deciso con le sentenze prima citate, ai fini
cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel dell’ambulatorietà di uno ius in re aliena è sufficiente che
registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell’opera-
esso sia soltanto menzionato nell’atto con cui il bene viene
tività dell’istituto è quindi la concorrenza di situazioni giu-
alienato, purchè la relatio abbia caratteri di specificità e
ridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili,
alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. precisione tali da consentire all’acquirente di avere esatta
Una tale situazione di conflitto non si verifica però conoscenza del diritto del terzo, da cui il bene stesso è
quando una proprietà viene espressamente acquistata gravato: caratteri che la Corte d’appello ha motivatamente
come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente ritenuto sussistere nella specie, con argomenti in ordine ai
trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene quali la s.p.a. Finaquila non ha formulato rilievi di sorta.
non è stato trasferito come libero, nè l’acquirente può Il ricorso pertanto deve essere rigettato, con conse-
pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo guente condanna della ricorrente al rimborso delle spese
della “inopponibilità”. In questo senso è univocamente del giudizio di cassazione sostenute dai resistenti, che si
orientata la giurisprudenza di legittimità in tema di vendi- liquidano in Euro 200,00, oltre a 5.000,00 Euro per onorari,
ta di immobili gravati da una servitù: se questa è menzio- con gli accessori di legge. (Omissis)

Arch. loc. e cond. 1/2010 59


giur L e gi t t imi t à

Corte di cassazione civile Motivi dalla decisione


Con il primo motivo parte ricorrente denuncia «Viola-
sez. III, 7 luglio 2009, n. 15926 zione o falsa applicazione dell’art. 1759 c.c.» sostenendo
Pres. Vittoria – Est. D’Amico – P.M. Scardaccione (conf.) – Ric. Muglia che, a suo avviso, la sentenza impugnata - ex art. 360 n. 3
(avv.ti Del Vecchi e Vetere) c. Cosenza Uno “Punto d’incontro Grimaldi” c.p.c. - è «assolutamente illegittima per palese erronea in-
s.a.s. (n.c.) dividuazione e/o interpretazione delle norme di diritto da
Mediazione y Responsabilità del mediatore y Com- applicare alla fattispecie in essa contemplata». Secondo
Giuseppe Muglia infatti il mediatore non si può limitare a
pravendita immobiliare y Libertà del bene da tra-
fornire ai contraenti le notizie inerenti al bene oggetto del
scrizioni e iscrizioni pregiudizievoli y Obbligo del
contratto, ma deve anche assumere tutte le informazioni
mediatore di compiere indagini di natura tecnica e
utili relative agli stessi contraenti che possono incidere
giuridica y Ordinaria diligenza nell’esecuzione della
sulla conclusione dell’affare. Sostiene in particolare il
prestazione y Riconducibilità y Esclusione y Specifi-
ricorrente che l’art. 1759, 1° comma, c.c., laddove impone
co incarico y Necessità
al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui
. In tema di responsabilità del mediatore, non rientra note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affa-
nella comune ordinaria diligenza, alla quale il media- re idonee ad influire sulla sua conclusione, deve essere
tore stesso deve conformarsi nell’adempimento della coordinato con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice,
prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989.
È dunque errato secondo il Muglia ritenere che l’obbligo
in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini
di informazione previsto dall’art. 1759 c.c. si risolva nella
di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere che in caso
semplice comunicazione alle parti delle circostanze e del-
di intermediazione in compravendita immobiliare, non le informazioni note al mediatore, così come dallo stesso
può considerarsi compreso nella prestazione profes- apprese senza compiere particolari indagini, dovendo
sionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo detto obbligo essere unicamente riferito alle informazioni
esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile che siano a lui note e non già a quelle informazioni che, in
oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni virtù delle forme di pubblicità previste dal nostro ordina-
pregiudizievoli. (C.c., art. 1175; c.c., art. 1176; c.c., art. mento giuridico, sono suscettibili di essere acquisite an-
1754, c.c., art. 1759) (1) che dalle stesse parti facendo uso dell’ordinaria diligenza.
Secondo questa interpretazione il limite dell’obbligo d’in-
(1) In senso conforme, cfr. le citate Cass. 4 luglio 2006, n. 15274,
in Ius&Lex dvd n. 6/2010, ed. La Tribuna e Cass. 18 gennaio 2006,
formazione che l’art. 1759 comma 1 c.c. pone a carico del
n. 822, ivi. mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare
la sua responsabilità per aver dato ad uno dei contraenti
Svolgimento dal processo
informazioni obiettivamente non vere, segnatamente se
esse vertano su circostanze di indubbio rilievo quali quelle
Con atto di citazione del 4 ottobre 1989 la Cosenza Uno
attinenti all’assenza d’iscrizioni ipotecarie sull’ immobile.
S.a.s. - “Punto d’incontro Grimaldi”, conveniva in giudizio
Il motivo è infondato.
Giuseppe Muglia dinanzi il tribunale civile di Cosenza per Si deve infatti osservare che in tema di responsabilità
sentirlo condannare al pagamento in suo favore della som- del mediatore, non rientra nella comune ordinaria dili-
ma di euro 3.625,53 a titolo di penale sul prezzo di acquisto genza, alla quale il mediatore stesso deve conformarsi
di un immobile di proprietà del convenuto, ed euro 836,66 nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176
a titolo di inadempimento contrattuale. c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di
Sosteneva l’attrice di aver ricevuto dal Muglia l’inca- specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi
rico di vendere un suo immobile e di aver adempiuto tale ritenere che in caso di intermediazione in compravendita
incarico anche se non si era poi stipulato l’atto pubblico immobiliare, non può considerarsi compreso nella presta-
in quanto parte venditrice non possedeva i titoli di pro- zione professionale del mediatore l’obbligo di accertare,
prietà. previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’im-
Il convenuto si costituiva contestando la tesi avver- mobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni
saria e proponeva domanda riconvenzionale a titolo di pregiudizievoli (Cass., 18 gennaio 2006, n. 822; Cass., 4
luglio 2006, n. 15274).
risarcimento danni.
Nella fattispecie per cui è causa non risulta, secondo la
Il tribunale di Cosenza condannava Giuseppe Muglia al
valutazione effettuata dai giudici di merito, che il suddetto
pagamento della somma di euro 2.788,87 oltre accessori. incarico sia stato conferito dal Muglia al mediatore.
Proponeva appello Giuseppe Muglia. Secondo parte ricorrente è poi inapplicabile al caso
La Corte d’appello di Catanzaro rigettava l’appello e di specie, la penale prevista dal contratto di mediazione,
confermava l’impugnata sentenza. non essendo ravvisabile nel suo comportamento alcuna
Proponeva ricorso per cassazione Giuseppe Muglia con responsabilità per la mancata conclusione dell’«affare»,
due motivi. così come previsto dalla clausola n. 8 del contratto inter
Non svolgeva attività difensiva l’intimata. partes.

60 1/2010 Arch. loc. e cond.


L e gi t t imi t à giur
In merito si deve in effetti osservare che l’eccezione onere di motivazione sul perché le stesse non siano state
relativa a quest’ultima clausola è infondata, come afferma neppure in parte compensate, visto che la condanna di-
l’impugnata sentenza, perché, essendo stato stipulato il scende dalla soccombenza.
contratto prima della novella del 1996, deve escludersi il In sintesi: le spese sono, per regola generale, a carico
carattere vessatorio della stessa (Cass., 17 giugno 2002, del soccombente; soccombente per intero e non in parte
n. 8697). è l’appellante quando la sua impugnazione è interamente
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia «Omes- rigettata; una decisione di compensazione parziale o to-
sa, insufficiente o contraddittoria motivazione» e quindi tale richiedeva una motivazione; la motivazione deve in
l’esistenza di un vizio che attiene all’iter logico-valutativo questo caso consistere nella esplicitazione di un adeguato
seguito dal giudice di merito nell’adozione della sua de- supporto, se questo non risulti da sé dal resto della deci-
cisione. sione.
Rileva il Muglia che il ragionamento del Giudice del In conclusione, per le ragioni sin qui esposte il ricorso
gravame muove dalla considerazione che è stata provata la dev’essere rigettato mentre in assenza di attività difensiva
circostanza del venir meno della volontà del promittente
di parte intimata nulla si dispone per le spese. (Omissis).
acquirente di acquistare l’immobile solo a seguito della co-
noscenza - avvenuta di fronte al notaio - della sua parziale
proprietà dell’immobile oggetto del preliminare di vendita.
Ritiene perciò arduo il ricorrente che si possa attribuire Corte di cassazione civile
a lui (che non aveva avuto contatti con l’acquirente At- sez. trib., 2 luglio 2009, n. 15554
tanasio) la responsabilità dell’omessa comunicazione. A Pres. Cicala – Est. Magno – P.M. Gamabardella (diff.) – Ric. F.G. (avv.ti
suo avviso tale responsabilità andava piuttosto attribuita Marini e Tosi) c. Comune di Chiampo (avv.ti Orlando e Paganini)
al mediatore il quale, per contro aveva l’obbligo di usare
l’ordinaria diligenza per garantire la sicurezza dell’affare Tributi degli enti pubblici locali y Imposta
atteso che nella sua qualità mediava l’acquisto. comunale sugli immobili y Omesso o insufficiente
D’altronde, prosegue il Muglia, la sua buona fede nella pagamento y Applicazione di sanzione per ciascun
vicenda de qua è chiaramente desumibile per tabulas anno y Esclusione y Cumulo giuridico delle sanzioni
dalla documentazione allegata e nessuna colpa può esser- y Sussistenza
gli addebitata se nelle more, il potenziale acquirente ha . I Comuni non possono irrogare la sanzione per ciascu-
deciso di desistere dall’acquisto. no degli anni in cui il contribuente non ha versato l’Ici
La censura è infondata. È pur vero che è stato il pro- nell’esatta misura dovuta; ciò in quanto, trattandosi di
mittente acquirente a desistere dall’acquisto ma la causa violazioni della stessa indole commesse in periodi d’im-
di tale desistenza va individuata nell’omessa comunica- posta diversi, trova applicazione l’art. 12, c. 5, D.L.vo n.
zione, da parte del Muglia della sua parziale titolarità del 472/97, che prevede l’irrogazione di un’unica sanzione
bene e nella sopravvenuta conoscenza di tale circostanza pari a quella di base aumentata dalla metà al triplo.
in presenza del notaio. (D.L.vo 18 dicembre 1997, n. 472, art. 12) (1)
Nessuna responsabilità in tal senso può essere invece
imputata al mediatore per le ragioni indicate in sede di (1) Preme sottolineare che - in considerazione dell’evoluzione
analisi del primo motivo. legislativa che ha riguardato l’art. 12 del D.L.vo n. 446/97 ad opera
Da ultimo parte ricorrente lamenta l’addebito delle dell’art. 2, comma 1, lett. e), del D.L.vo 5 giugno 1998, n. 203 - la san-
zione unica può trovare applicazione solo per le violazioni relative al
spese a suo carico, nonostante già in primo grado il Giu-
versamento del tributo commesse sino al 15 luglio 1998.
dice adito avesse rigettato non solo la riconvenzionale da
lui spiegata ma anche la domanda avanzata dalla “Cosenza
Svolgimento del processo
Uno”, intesa ad ottenere il risarcimento del danno sotto il
1.- Dati del processo.
profilo del mancato guadagno.
1.1.- Il signor F.G. ricorre, con undici motivi, per la cas-
Anche questa censura è infondata. In tema di regola-
mento delle spese processuali, la relativa statuizione è sazione della sentenza indicata in epigrafe, confermativa
infatti sindacabile in sede di legittimità nei soli casi di di quella di primo grado (n. 1466/2001 della commissione
violazione di legge, quale si verificherebbe nell’ipotesi in tributaria provinciale di Vicenza), con cui era stato riget-
cui, contrariamente al divieto stabilito dall’art. 91 c.p.c., le tato il suo ricorso contro gli avvisi di liquidazione dell’ICI
stesse venissero poste a carico della parte totalmente vit- su immobili industriali, relativa agli anni 1993, 1994, 1995,
toriosa. La valutazione dell’opportunità della compensa- 1996 e 1997, emessi dal comune di Chiampo.
zione totale o parziale rientra invece nei poteri discrezio- 1.2.- Il comune menzionato resiste mediante controri-
nali del giudice di merito sia nell’ipotesi di soccombenza corso e presenta ricorso incidentale, con un solo motivo.
reciproca, sia in quella, ricorrente nella fattispecie, della 2.- Questioni pregiudiziali.
sussistenza di giusti motivi. 2.1.- Il ricorso principale ed il ricorso incidentale deb-
Peraltro, nel nostro caso, in cui è condannata alle bono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., essendo
spese di appello la parte che nello stesso grado è rimasta diretti contro la stessa sentenza.
interamente soccombente, non è neppure postulabile un 3.- Motivi dei ricorsi.

Arch. loc. e cond. 1/2010 61


giur L e gi t t imi t à

3.1.- Il ricorso principale del contribuente è articola- 4.1.- Il ricorso principale deve essere accolto soltanto
to nei seguenti motivi, formulati in relazione all’art. 360 in relazione al decimo motivo; gli altri motivi del ricor-
c.p.c., comma 1, nn. 3, 4 e 5. 3.1.1.- inesistenza o nullità so principale ed il ricorso incidentale debbono essere
insanabile, sotto diversi profili, della notifica degli avvisi rigettati, per le ragioni di seguito espresse. La sentenza
di liquidazione; violazione e falsa applicazione degli artt. impugnata deve essere cassata, in relazione al motivo di
139, 140 e 148 c.p.c.; omessa pronunzia su punti decisivi ricorso accolto, e la causa deve essere rinviata ad altra
della controversia; sezione della commissione tributaria regionale del Veneto,
3.1.2.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo 30 che giudicherà uniformandosi al principio fissato al par.
dicembre 1992, n. 504, art. 11, comma 1; omessa o insuffi- 5.2.12 e provvederà anche sulle spese di questo giudizio
ciente motivazione; carenza di presupposto per procedere di cassazione.
alla liquidazione dell’imposta, in mancanza di attribuzione
delle rendite catastali definitive; Motivi della decisione
3.1.3.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 504 5.1.- La questione di ordine procedurale sollevata col
del 1992, art. 11, comma 1, ult. per.; “violazione del proce- ricorso incidentale, relativamente all’ammissibilità del-
dimento”; l’atto d’appello sotto il profilo della specificità dei motivi di
3.1.4.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 504 esso - questione trattata e decisa, col rigetto dell’analoga
del 1992, art. 5; “errata determinazione della base impo- eccezione, da parte della commissione regionale -, può
nibile”; essere esaminata solo subordinatamente all’eventuale ac-
3.1.5.- “Errata quantificazione dell’imposta. Spettanza coglimento, totale o parziale, del ricorso principale: unica
della riduzione di cui al D.L.vo n. 504 del 1992, art. 8, ipotesi in cui sorgerebbe l’interesse del comune, intera-
comma 1”; mente vittorioso nel merito, a censurare il corrispondente
3.1.6.- “Illegittimità degli avvisi di liquidazione impu- capo di sentenza (S.U. n. 23019/2007).
gnati per violazione dei criteri di selezione dei contribuen- 5.2.- In ordine al ricorso principale, si osserva quanto
ti e degli immobili da sottoporre a verifica: violazione e segue.
5.2.1- Il primo motivo - con cui si censura la sentenza
falsa applicazione dell’art. 11 del Regolamento comunale
impugnata per aver ritenuto regolare, senza peraltro esa-
per l’imposta comunale sugli immobili.
minare tutti i profili dell’eccezione formulata, la notifica
Omessa pronunzia”;
degli avvisi di liquidazione eseguita ai sensi dell’art. 140
3.1.7.- violazione e falsa applicazione della L. 8 giugno
c.p.c., che il ricorrente assume invece essere irrituale
1990, n. 142, art. 32, comma 2; D.L.vo n. 504 del 1992, art.
sotto diversi aspetti (omessa indicazione in relata delle
6; L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 53; incompe-
notizie raccolte sull’irreperibilità del destinatario, omessa
tenza della giunta a fissare l’aliquota per l’anno 1997;
ricerca del medesimo negli altri luoghi utili per la notifi-
3.1.8.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 504
cazione, erroneo tentativo di notifica ad indirizzo diverso
del 1992, art. 11, comma 1, dell’art. 2966 c.c. e dell’art. 11 dall’abitazione, mancata affissione dell’avviso alla porta)
“preleggi”; - è infondato. In effetti, al di là dei motivi di rigetto del-
“avvenuta decadenza dal potere di accertare il periodo l’eccezione esposti dalla commissione regionale (che non
d’imposta 1993. Inapplicabilità della proroga dei termini ha omesso di pronunziare), la tempestiva proposizione del
di cui alla L. n. 448 del 1998”; ricorso introduttivo della presente lite, significativa del
3.1.9.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo 18 di- fatto che gli avvisi di liquidazione avevano raggiunto lo
cembre 1997, n. 472, art. 3; D.L.vo n. 504 del 1992, art. 14, scopo di provocatio ad opponendum cui, fra l’altro, erano
comma 6; art. 112 c.p.c.; omessa pronunzia; con riferimen- destinati, è sufficiente a sanare qualunque preteso vizio di
to alla quantificazione degli interessi richiesti; notificazione, ai sensi dell’art. 156 c.p.c., comma 3 (S.U. n.
3.1.10.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 472 19854/2004; Cass. n. 7498/2005).
del 1997, art. 12, mancata applicazione della continuazio- Quanto all’aspetto oggettivo dell’accertamento, atti-
ne alle sanzioni irrogate; nente alla sua autonoma natura sostanziale, distinta da
3.1.11.- “Inapplicabilità delle sanzioni per obiettive quella processuale di provocatio ad opponendi (Cass.
condizioni di incertezza sull’ambito di applicazione della n. 11354/2001), si pone il problema della decadenza del
norma”. 3.2.- L’unico motivo del ricorso incidentale propo- comune dal potere di liquidare il tributo, decadenza il cui
sto dal comune, concerne (in relazione all’art. 360 c.p.c., termine, relativamente alle annualità 1993 e 1994, spirò
comma 1, nn. 3 e 4) violazione e falsa applicazione dell’art. definitivamente il 31 dicembre 2000 (L. 23 dicembre 1999,
342 c.p.c. e D.L.vo 31 dicembre 1992, n. 546, art. 49, e con- n. 488, art. 30, comma 10); data entro la quale l’avviso
seguente nullità del procedimento e della sentenza, a cau- doveva essere notificato.
sa del mancato accoglimento, da parte della commissione Il ricorrente sostiene che tale decadenza si sarebbe
regionale, dell’eccezione preliminare d’inammissibilità comunque verificata nel caso specifico, sia perchè l’avviso
dell’appello “per la mancanza di specificità dei motivi che di deposito della raccomandata presso la casa comunale,
si risolvevano in una semplice riproduzione pedissequa di nel corso di notifica eseguita ai sensi dell’art. 140 c.p.c.,
quelli del ricorso di 1^ grado”. sarebbe pervenuto al destinatario il 5.1.2001; sia perchè
4.- Decisione. la sanatoria dei presunti difetti di notifica degli avvisi si

62 1/2010 Arch. loc. e cond.


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sarebbe verificata solo il 26.2.2001, data dell’impugnazione l’avvenuta attribuzione di rendita) regolata dalla seconda
di essi. Ritiene, cioè, che l’effetto interruttivo di decadenza parte del comma 1 dell’art. 11 già menzionato.
connesso alla notifica si verifichi all’esito positivo di essa, La censura, intitolata per violazione e falsa applica-
e che la sanatoria abbia una valenza ex nunc. Questa po- zione di norma di legge (cfr. par. 3.1.3), è inammissibile
sizione è erronea, giacchè non tiene conto della scissione perchè il ricorrente non trascrive nel ricorso, in omaggio
introdotta (C. Cost. nn. 477/2002, 28 e 97/2004, 154/2005) al principio di autosufficienza di esso, la parte del ricorso
fra i momenti di perfezionamento della notificazione, per introduttivo e dell’atto d’appello in cui avrebbe formula-
il notificante e per il destinatario; sicchè essa si perfeziona to l’eccezione sulla quale la commissione regionale non
per il primo, a tutti gli effetti (anche interruttivi di deca- avrebbe pronunziato; si limita infatti ad affermare, gene-
denze), con la consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario ricamente, di aver “sempre” chiesto, “nel corso degli atti
(nel caso specifico, al messo comunale); se tempestiva - il di causa”, di verificare se il comune avesse seguito, e con
ricorrente non deduce che sia stata effettuata oltre il 31 quale esito, tale procedura (peraltro estranea all’oggetto
dicembre 2000 -, quella consegna evita alla parte la de- proprio di questo giudizio, che non riguarda imposta ul-
cadenza correlata all’inosservanza del termine perentorio teriormente dovuta in esito all’attribuzione di rendita e
entro il quale doveva essere effettuata la notifica (S,U. relativi accessori, bensì liquidazione in base alla dichiara-
n. 10216/2006; Cass. n. 10693/2007; ciò è ritenuto vero, zione, come già chiarito al par. precedente).
peraltro, anche nel caso inverso: Cass. n. 12447/2004). La 5.2.4.- Il quarto motivo di ricorso è inammissibile.
sanatoria costituita dall’impugnazione dell’atto notificato Il ricorrente chiede che sia dichiarata erronea la sen-
ha, d’altra parte, necessariamente efficacia ex tunc, per- tenza impugnata, per violazione e falsa applicazione del
chè non sarebbe una vera sanatoria se non ripristinasse D.L.vo n. 504 del 1992, art. 5, nel punto in cui il giudicante
gli effetti propri della notifica, attraverso la continuità a quo afferma che giustamente il comune aveva utiliz-
delle operazioni che la perfezionano, facendoli risalire, zato, per la liquidazione del tributo, la base imponibile
per quanto riguarda il comune notificante, alla consegna risultante dalle stesse dichiarazioni del contribuente, che
dell’atto al messo notificatore. “facevano riferimento alle categorie (Omissis) e non alla
5.2.2.- Col secondo motivo il ricorrente principale la- categoria (Omissis) ipotizzata nel ricorso”; e sostiene che
invece, trattandosi d’immobili industriali, classificabili in
menta la mancata osservanza, da parte del comune, della
categoria (Omissis) (poi effettivamente attribuita dall’uf-
procedura stabilita dal D.L.vo n. 504 del 1992, art. 11,
ficio del territorio nel 2003), il comune “avrebbe dovuto
comma 1, per la liquidazione dell’imposta su immobili non
attivarsi per far attribuire dall’U.T.E. la rendita definitiva
iscritti in catasto con attribuzione di rendita; e censura
ovvero (avrebbe dovuto) controllare la dichiarazione av-
la sentenza impugnata per avere, asseritamente in modo
valendosi dei poteri istruttori attribuitigli dal D.L.vo n. 546
erroneo, ritenuto legittima la liquidazione dell’imposta in
del 1992, (recte, n. 504), art. 11, comma 3”, liquidando cor-
base alla dichiarazione, in assenza del presupposto consi-
rettamente l’imposta ai sensi del comma 3 del citato art.
stente nell’attribuzione della rendita da parte dell’ufficio 5, cioè in base allo “ammontare dei relativi costi risultante
competente. dalla contabilità, al lordo delle quote di ammortamento,
La lagnanza è infondata. e opportunamente rivalutato sulla base dei coefficienti
La commissione regionale precisa che “Il Comune si è annualmente stabiliti.
limitato ad effettuare una liquidazione in base alle dichia- L’inammissibilità della censura dipende dal fatto che la
razioni prodotte dallo stesso contribuente senza alcuna richiesta di riliquidazione dell’imposta, sulla base di una
rettifica per accertamenti”. Tale motivazione è adeguata e categoria catastale diversa da quella attribuita all’immobi-
corretta, giacchè si verte nel caso di liquidazione in base a le in dichiarazione, non corrisponde ad alcun interesse del
(mero) controllo della dichiarazione, ai sensi della prima contribuente in questo giudizio;
parte del comma 1 del citato art. 11; non essendo affatto interesse ravvisabile solo nel giudizio conseguente al
stabilito che, in caso di fabbricati non iscritti in catasto, diniego di rimborso delle somme eventualmente versate
l’imposta non debba essere pagata in attesa dell’attribu- in eccedenza (art. 11, cit., comma 1, u.p.), non richiedibili
zione di rendita, la quale è presupposto non della debenza in questa controversia a titolo riconvenzionale (Cass. n.
stessa del tributo, come assume il ricorrente, bensì del- 20516/2006).
l’eventuale conguaglio rispetto a quanto già pagato (com- 5.2.5.- È inammissibile anche il quinto motivo di ricorso,
preso il dovuto in base alla dichiarazione, se non pagato), con cui si lamenta l’erroneità della sentenza impugnata,
nel modo e con gli accessori indicati dalla seconda parte per non avere accolto la domanda di riduzione dell’imposta
della stessa norma di legge. ai sensi del D.L.vo n. 504 del 1992, art. 8, comma 1, riferita
5.2.3.- Subordinatamente al rigetto della censura pre- ai fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non
cedente, il contribuente critica la sentenza in esame per utilizzati. In proposito, la commissione regionale rileva
avere omesso di pronunziare sull’eccezione d’illegittimità “Non risulta(re) agli atti che in sede di dichiarazione il
degli avvisi di liquidazione, per non avere il comune dato contribuente abbia evidenziato il mancato utilizzo” (cor-
prova, benchè richiesto, di avere seguito, nei tempi pre- sivo aggiunto, n.d.r.); e lo stesso ricorrente, non negando
scritti, la procedura (trasmissione di copia della dichia- la circostanza, deduce di avere “sempre evidenziato negli
razione all’ufficio tecnico erariale e comunicazione del- atti di causa che i fabbricati erano di fatto non utilizzati

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giur L e gi t t imi t à

in quanto al grezzo”, e di avere prodotto, in data 31.7.2001, nale) affermata nella formulazione originaria del D.L.vo
dichiarazione rettificativa di quella originaria, per dimo- n. 504 del 1992, art. 6, comma 1, rimase in vigore fino al
strare la spettanza della riduzione d’imposta. 31.12.1996, essendo entrato in vigore il giorno successivo
Tanto non basta ad inficiare la statuizione in esame, dal la L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 53, che re-
momento che - fermo restando che “nessuna norma vieta stituì tale competenza al “comune”, e perciò al consiglio
al contribuente di rettificare la propria dichiarazione at- comunale, organo ordinariamente competente in materia
traverso l’esperimento dell’azione giurisdizionale tesa alla di tributi locali, secondo la L. 8 giugno 1990, n. 142, art.
individuazione della corretta imposizione” (ricorso, pag. 32, comma 11, lett. g), sull’ordinamento delle autonomie
27) - la riduzione d’imposta consegue, secondo la norma locali (in tal senso, e specificamente in materia di ICI,
citata, non alla semplice richiesta (in denunzia, originaria Cass. nn. 6603/2008, 12345/2005, 20042/2004, 7602/2002);
o rettificativa, o in corso di giudizio), ma all’emissione salvo il ripristino della competenza della giunta comunale,
di apposita dichiarazione amministrativa d’inagibilità o in materia di aliquote ICI, a seguito dell’entrata in vigore
inabitabilità degl’immobili (se di fatto non utilizzati), rila- del D.L.vo 18 agosto 2000, n. 267 (T.U. delle leggi sull’or-
sciata previo accertamento dell’ufficio tecnico comunale; dinamento degli enti locali) che, per la ragione già detta,
ovvero alla produzione di dichiarazione sostitutiva dell’at- non interessa questo giudizio.
to di notorietà, ai sensi della L. 4 gennaio 1968, n. 15, art. Tanto premesso, si deve però osservare, alla stregua
4. Il ricorrente peraltro non deduce di avere “evidenziato il della citata giurisprudenza da cui il collegio non ha ragione
mancato utilizzo” dei fabbricati mediante esibizione della di discostarsi, che la riferita affermazione del giudicante
documentazione suddetta. a quo (non essere le deliberazioni di giunta, di fissazione
5.2.6. - Col sesto motivo il ricorrente si duole di omessa delle aliquote, in contrasto con la normativa sull’ICI) non
pronunzia sull’eccezione d’illegittimità degli avvisi, non è scalfita dalla censura in esame, che pertanto deve essere
recanti in motivazione “alcuna indicazione in ordine ai dichiarata inammissibile.
criteri selettivi che la Giunta avrebbe annualmente dovuto In effetti, la mancanza di una valida delibera dell’ali-
stabilire per poter legittimamente procedere al controllo, quota, ad es. per incompetenza sopraggiunta dell’organo
all’accertamento ed alla riscossione dell’ICI”. deliberante, non significa che per l’anno interessato (nella
La censura è destituita di fondamento poichè, come specie, il 1997) l’ICI non fosse dovuta; essendo previsto
si è già osservato ad altro proposito (cfr. par. 5.2.2), la dallo stesso art. 6, comma 1, che, se la delibera non sia
commissione regionale, in realtà, ha pronunziato anche (legittimamente) adottata entro il termine stabilito -
in ordine a questa eccezione, da ritenersi giustamente ovvero sia adottata da un organo incompetente -, debba
rigettata in base all’osservazione che “Il Comune si è li- applicarsi ex lege l’aliquota minima del 4 per mille.
mitato ad effettuare una liquidazione in base alle dichia- A dimostrazione del suo interesse al ricorso, il con-
razioni prodotte dallo stesso contribuente senza alcuna tribuente avrebbe quindi dovuto riprodurre in esso la
rettifica per accertamenti”; senza che, pertanto, si possa delibera, sia per dimostrare che era stata adottata, come
dubitare della legittimità degli atti impositivi sotto il pro- riferisce, l’8.4.1997 (e non entro il 1996, ipotesi in cui
filo dell’abuso di potere, asseritamente ravvisatale nella sarebbe stata legittima), sia, in ogni caso, per dimostrare
presunta violazione dei “principi di equità ed efficienza” che l’aliquota deliberata era superiore al 4 per mille.
o, addirittura, nella supposta presenza di “un intento 5.2.8. - Con l’ottavo motivo il ricorrente, censurando la
punitivo e persecutorio”. 5.2.7.- Col settimo motivo, in sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione
materia di (competenza, fra giunta e consiglio comunale, delle norme elencate al par. 3.1.8, rinnova l’eccezione di
per la fissazione, di anno in anno, delle) aliquote dell’ICI, decadenza del comune dal potere di esigere l’imposta per
il ricorrente deduce la violazione, da parte della commis- l’anno 1993, assumendo che il termine originariamente
sione regionale, delle disposizioni di legge elencate al par. fissato dal D.L.vo n. 504 del 1992, art. 11, comma 1, già
3.1.7, laddove questa afferma che “Le determinazioni delle scaduto all’atto della notifica dell’avviso di liquidazione,
aliquote da parte della Giunta non risultano in contrasto non possa intendersi prorogato per effetto di successive
con il D.L.vo n. 504 del 1992 e con il T.U. D.L.vo 18 agosto norme (L. 23 dicembre 1998, n. 448, art. 31, comma 6; L.
2000, n. 267, art. 42”. 23 dicembre 1999, n. 488, art. 30, comma 10), entrate in
Tale affermazione del giudicante a quo deve essere vigore in epoca posteriore alla data di scadenza di detto
corretta, nella parte in cui fa riferimento al T.U. D.L.vo termine originario, che dunque si era già compiuta e non
n. 267 del 2000, entrato in vigore successivamente alle era più suscettibile di proroga.
delibere (di giunta) che fissavano l’aliquota dell’ICI per La censura è infondata.
le annualità in contestazione (1993-1997), quindi non Per quanto concerne, infatti, il termine di decadenza
invocabile direttamente per dirimere la presente contro- stabilito dall’art. 11, cit. comma 1, per la liquidazione
versia. Il motivo di censura in esame, comunque, non può dell’imposta, e con specifico riguardo al 1993, si deve
essere accolto, dovendo la pronuncia ritenersi conforme al osservare la disposizione della L. 8 maggio 1998, n. 146,
diritto, per le ragioni di seguito espresse. art. 3, comma 1, u.p. (entrata in vigore il 15 maggio 1998),
In effetti, la competenza della giunta comunale per recante disposizioni in materia d’imposta comunale sugli
la fissazione delle aliquote dell’ICI, derogatoriamente immobili, secondo la quale “Relativamente ai termini di
(rispetto alle competenze generali del consiglio comu- liquidazione e accertamento continuano ad applicarsi le

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disposizioni previste per le imposte erariali sui redditi”. Invero, la legge (art. 12, comma 5, D.L.vo cit., come
La scadenza del termine per la notifica dell’avviso di liqui- successivamente modificato) non richiede alcuna “incer-
dazione dell’ICI relativa al 1993 era così mantenuta al 31 tezza normativa” per l’applicazione del beneficio, mentre
dicembre 1998, quinto anno successivo a quello di presen- il fatto che si tratti di diverse violazioni, della stessa in-
tazione della dichiarazione, ai sensi del D.P.R. 29 settem- dole, commesse in periodi d’imposta diversi, non solo non
bre 1973, n. 600, art. 43, comma 1, nel testo in vigore prima impedisce, ma piuttosto rappresenta il paradigma legale
della modifica introdotta dal D.L.vo 9 luglio 1997, n. 241, della continuazione.
art. 15, con effetti a partire dal 1.1.1999 (in tal senso, Cass. 5.2.12.- La sentenza deve pertanto essere cassata sul
n. 16714/2007, condivisa dal collegio). punto, con rinvio al giudice di merito per la determinazio-
La L. n. 448 del 1998, art. 31, comma 6, dispose quindi ne della sanzione base e dell’aumento conveniente, entro
che, “Relativamente all’imposta comunale sugli immobili i limiti di legge (dalla metà al triplo).
dovuta per l’anno 1993, sono fissati al 31 dicembre 1999 5.3.- L’unico motivo del ricorso incidentale, che a que-
i termini per la notifica degli avvisi di liquidazione sulla sto punto deve essere esaminato (v. par. 3.2. e 5.1), è in-
base delle dichiarazioni e degli avvisi di accertamento in fondato.
rettifica o d’ufficio”. Il riferimento esplicito a tale annualità La riproposizione al giudice d’appello degli stessi
d’imposta esclude qualunque dubbio circa l’applicabilità motivi del ricorso introduttivo, totalmente rigettato in
ad essa della proroga. Analogamente, la L. n. 488 del 1999, primo grado, non è, di per sè, causa d’inammissibilità del
art. 30, comma 10, ha spostato poi il termine al 31 dicem- gravame sotto il profilo della mancanza di specificità, non
bre 2000, con specifico riferimento all’annualità d’imposta potendo la domanda essere sostanzialmente diversa da
1993 (e ad altre successive). quella presentata al primo giudice (Cass. nn. 11372/2006 e
Pertanto, non è suscettibile di censura la decisione di 4053/2004); purchè detti motivi siano chiaramente rivolti
rigetto dell’eccezione in esame, ad opera della commissio- contro le argomentazioni che avevano determinato il ri-
ne regionale, in considerazione delle suddette proroghe getto della domanda.
legali del termine. In tal senso si è espresso il giudicante a quo, dando atto
5.2.9.- Il nono motivo, concernente la misura degl’in- che “il contribuente ha, ancorchè sinteticamente, contro-
teressi applicati, in ordine alla quale il ricorrente assume dedotto (scil., contestato) la sentenza di primo grado con
che la commissione regionale non avrebbe pronunziato, è nuove citazioni giurisprudenziali a sostegno delle proprie
infondato. tesi”. (Omissis)
Il giudicante a quo, in effetti, giudica “corretta l’applica-
zione degli interessi trattandosi di omessi versamenti do-
vuti in base alle dichiarazioni effettuate dal contribuente
stesso”. Tale giudizio è conforme alla legge, non potendosi
Corte di cassazione civile
ritenere che l’elevata misura degl’interessi in questione sez. III, 22 giugno 2009, n. 14537
(sette per cento semestrale) ne trasformi la natura in Pres. Varrone – Est. Vivaldi – P.M. Destro (conf.) – Ric. Green Paradise
sanzione, e che dunque se ne possa disporre l’esclusione o srl (avv. de Tilla) c. T.G. ed altri (avv. Zoppis)
la riduzione ai sensi del D.L.vo n. 472 del 1997, art. 3. Si Contratto di locazione y Durata y Immobili adibiti
osserva, in proposito, che l’identica misura d’interesse è a campeggio y Equiparazione agli alberghi y Esclu-
stabilita dal D.L.vo n. 504 del 1992, art. 11, comma 1, u.p., sione y Ragioni
sia per il ritardo (incolpevole) nel versamento della mag-
giore imposta dovuta in base all’attribuzione di rendita sia, . Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere
peraltro, sulle somme dovute a rimborso dal comune nel equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata
caso contrario. minima dei relativi contratti di locazione, atteso che,
5.2.10.- L’undicesimo motivo (“Inapplicabilità delle dal combinato disposto delle norme di cui agli artt. 2
sanzioni per obiettive condizioni di incertezza sull’ambito L. n. 316/1968, 1 ss. L. 326/1958, 6 L. 217/1983 e succ.
di applicazione della norma”), che precede logicamente il mod., 11 L.n. 135/2001, 1 ss. L. R. Liguria n. 11/1982,
decimo, è inammissibile e infondato, rispettivamente per- emerge con chiarezza il tratto distintivo dell’attività
chè non si riferisce ad alcuna pronunzia della sentenza alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a
impugnata e perchè non può sussistere alcuna condizione fornire ospitalità, consistente nell’offrire un alloggio
di obbiettiva incertezza circa la debenza di un tributo in all’ospite in una struttura propria. (L. 12 marzo 1968,
base alla propria dichiarazione. n. 316, art. 2; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27) (1)
5.2.11.- Sussiste la falsa applicazione, denunziata col (1) Per tutte, cfr. Cass. 22 giugno 2004, n. 11600, in questa Rivista
decimo motivo, del D.L.vo n. 472 del 1997, art. 12, in ordine 2004, 614.
alla continuazione delle sanzioni, negata dalla commissio-
ne regionale perchè “risultano applicabili separate sanzio- Motivi della decisione
ni per ciascun omesso versamento non essendovi alcuna Si tratta di ricorso per cassazione proposto avverso
incertezza normativa e trattandosi di mancati versamenti sentenza pubblicata successivamente al 2 marzo 2006.
liquidati sulle dichiarazioni del contribuente stesso per Ai ricorsi proposti contro sentenze o provvedimenti
varie annualità”. pubblicati, una volta entrato in vigore il D.L.vo 15 febbraio

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2006, n. 40, recante modifiche al codice di procedura civile a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili
in materia di ricorso per cassazione, si applicano le dispo- non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sottopo-
sizioni dettate nello stesso decreto al Capo I. sto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del
Secondo l’art. 366 bis c.p.c. - introdotto dall’art. 6 del conduttore) ma - per l’obbligo di locare posto a carico del
decreto - i motivi di ricorso debbono essere formulati, a locatore - realizza una serie di rapporti, distinti, anche se
pena di inammissibilità, nel modo lì descritto ed, in par- collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la
ticolare, nei casi previsti dall’art. 360, n. 1), 2), 3) e 4), normale scadenza del contratto al termine della stagione
l’illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con e la sua annuale rinnovabilità, “ad nutum” del conduttore,
la formulazione di un quesito di diritto, mentre, nel caso per un arco di tempo prestabilito nella misura massima.
previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5), l’illustrazione di Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che,
ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del alla scadenza stagionale, sorge l’obbligo per il conduttore
fatto controverso in relazione al quale la motivazione si di rilasciare il bene locato (Cass., 21 febbraio 2006, n.
assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le 3684; Cass., 16 luglio 2003, n. 11148).
quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende La locazione di immobile stagionale, d’altra parte, è
inidonea a giustificare la decisione. caratterizzata dalla durata iniziale limitata al tempo in cui
Il ricorso contiene quattro motivi. l’attività, che il conduttore può esercitare nell’immobile, è
Con il primo motivo la società ricorrente denuncia la economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento
violazione e falsa applicazione degli artt. 27, 28, 29 e 19 funzionale del bene locato con l’esercizio di tale attività e
L. 392/78, artt. 115-116 c.p.c., artt. 1414, 1415, 1417, 1418, dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizza-
1419 c.c., art. 1 n. 9 septies D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 con- zione del bene per il tempo residuo alla stagione, nonché
vertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, nonché motivazione dalla rinnovabilità del contratto, “ad nutum” del condut-
insufficiente, superficiale e contraddittoria in relazione tore, per il medesimo periodo in cui ricorrono le dette
all’art. 360 n. 3 c.p.c. condizioni, per un massimo di sei anni, con la facoltà del
Il motivo è inammissibile. locatore di richiedere annualmente l’aggiornamento del
Con il quesito posto in relazione a tale motivo la ri- canone (Cass., 21 marzo 2008, n. 7687).
corrente censura la violazione di un numero svariato di
Nella specie, la Corte di merito, con motivazione cor-
norme di legge ed il difetto di motivazione.
retta, puntuale ed approfondita - sulla base delle risultan-
Il quesito, al quale si chiede che la Corte di cassazione
ze preminentemente documentali - ha raggiunto la con-
risponda con l’enunciazione di un corrispondente prin-
clusione che ricorresse un’ipotesi di locazione stagionale.
cipio di diritto che risolva il caso in esame, infatti, deve
E ciò ha desunto in primo luogo dal contenuto del con-
essere formulato, sia per il vizio di motivazione, sia per la
tratto, sulla base del suo contesto letterale.
violazione di norme di diritto, in modo tale da collegare il
Inoltre della volontà, in tal senso manifestata dalle
vizio denunciato alla fattispecie concreta.
Nella specie, il quesito posto, con il motivo in esame, parti, ha ritenuto trovare - come si ricava dalla sentenza
pecca per la mancata individuazione del caso concreto impugnata - ulteriore riprova nella lettera del 27 aprile
- pur riferito nella illustrazione del motivo - in relazione 2003 della Green Paradise s.r.l., non disconosciuta, indi-
al quale la Corte di merito avrebbe compiuto le violazioni rizzata agli attuali resistenti, il cui testo ha riportato in
addebitatele - in tal modo - con la sua genericità - non sentenza; motivando, ancora, che “A confermare - in modo
superando la declaratoria di inammissibilità (SS.UU. 5 oggettivamente inoppugnabile - il rilievo sta la comunica-
gennaio 2007 n. 36). zione inviata dalla Green Paradise s.r.l. ai Tancredi ed alla
La Corte di legittimità, infatti, non è messa in grado di De Fina il 27 aprile 2003 con cui i destinatari venivano
enunciare un corrispondente principio di diritto che dia informati del cambiamento della denominazione della
risposta al caso sottoposto al suo esame (SS.UU., 30 otto- società. In essa, la parte mittente, dopo avere sottolineato
bre 2008, n. 26020; Cass., 25 marzo 2009, n. 7197). il fatto che il contratto intercorrente tra le parti era di
Né come già detto, la illustrazione dei vizi può essere antica origine, dava atto che dall’1 maggio 1998 il rapporto
contenuta soltanto nel motivo che precede il quesito (SS. era stato ridisciplinato per volontà congiunta”.
UU., 11 marzo 2008, n. 6420; SS.UU., 26 marzo 2007, n. Da ultimo, ha ritenuto che ulteriori prove documentali
7258; Cass., 7 novembre 2007, n. 23157). deponessero nel senso della ricorrenza di una locazione
In tal modo, infatti, verrebbe frustrata la ratio dell’art. stagionale; in particolare i precedenti contratti i quali
366 bis c.p.c. prevedevano, a partire dal 1979, l’uso stagionale.
Pur essendo assorbenti le precedenti considerazioni, Di tutto ciò, e dell’iter logico seguito, - in tal modo
anche a volere affrontare il merito del motivo, questo non superando la tesi della simulazione prospettata - la Corte
sarebbe fondato. di merito - cui spetta la valutazione delle risultanze pro-
A tal fine, deve premettersi che la locazione stagionale batorie - ha dato esaustiva motivazione, come tale non
non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della censurabile in questa sede (v. per tutte Cass., 7 gennaio
disposizione dell’art. 27, sesto comma, della legge n. 392 2009, n. 42).
del 1978, come un rapporto unitario (che, perfezionatosi Con il secondo motivo denuncia la violazione e falsa
al momento dell’originaria stipulazione, ha durata identica applicazione degli artt. 21, 28, 29 e 19 L. 392/78, artt. 115-

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116 c.p.c., nonché motivazione insufficiente, superficiale e Né alcun rilievo presenta il mancato ricorso alle pre-
contraddittoria in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c. sunzioni - censurato dalla ricorrente - al fine di provare il
Il motivo è per un profilo inammissibile e per l’altro non supposto accordo simulatorio.
fondato. In primis, deve rilevarsi che spetta al giudice di merito
Con riferimento alle violazioni contestate, infatti, la valutare l’opportunità di fare ricorso alle presunzioni sem-
ricorrente non enuncia il o i prescritti quesiti di diritto da plici, individuare i fatti da porre a fondamento del relativo
sottoporre alla Corte di legittimità. processo logico e valutarne la rispondenza ai requisiti di
Con riferimento, poi, al vizio di motivazione, la ricor- legge, con apprezzamento di fatto che, ove adeguatamente
rente sostanzialmente censura, sotto altro profilo - con motivato, sfugge al sindacato di legittimità.
riferimento cioè al materiale probatorio - le stesse argo- In secondo luogo, va sottolineato che la censura per
mentazioni che hanno costituito oggetto del precedente vizio di motivazione in ordine all’utilizzo o meno del ra-
motivo, sulla cui base la Corte di merito ha ritenuto gionamento presuntivo non può limitarsi ad affermare
che ricorresse un’ipotesi di locazione stagionale, con le un convincimento diverso da quello espresso dal giudice
conseguenti ricadute in termini di rinnovo del rapporto di merito, ma deve fare emergere l’assoluta illogicità e
locatizio. contraddittorietà del ragionamento decisorio, dovendosi
Ma così facendo, da un lato ha introdotto una censura di escludere che la sola mancata valutazione di un elemento
vizio di motivazione relativa alla raccolta delle risultanze indiziario possa dare luogo al vizio di omesso esame di un
probatorie, il cui ulteriore esame non è consentito in que- punto decisivo (v. anche Cass., 2 aprile 2009, n. 8023); ciò
sta sede a fronte di una corretta motivazione; dall’altro, che nella specie manca.
ha richiesto una nuova valutazione dello stesso materiale Peraltro, la Corte di merito, di fronte all’evidenza delle
probatorio già esaminato dalla Corte di merito - cui tale risultanze documentali citate, ha correttamente ritenuto
esame compete - inammissibile in questa sede (Cass., 26 di non dovere introdurre nel thema probandum il ricorso
gennaio 2007, n., 1754; Cass., 20 aprile 2006, n. 9233; Cass., al ragionamento presuntivo (v. anche Cass., 26 novembre
22 febbraio 2006, n. 3881). 2008, n. 28224).
Le censure proposte - inoltre - peccano anche di gene- Con il terzo motivo denuncia la violazione e falsa ap-
ricità, facendo riferimento a presunte “lacune argomenta- plicazione degli artt. 21, 28, 29 e 19 e 80 l. 392/78, artt.
tive” ed ad una “scarna motivazione” delle quali, però, non 1417 - 1419 c.c. nonché motivazione insufficiente, illogica
fornisce supporto con censure specifiche. e contraddittoria in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.
Peraltro, la puntuale e diffusa motivazione resa dalla Anche questo motivo è per più profili inammissibile e,
Corte di merito non è attaccabile per la sua ampiezza e peraltro, non fondato.
precisione. Il motivo ripercorre le medesime questioni in tema di
La Corte, infatti, dopo avere esaminato le risultanze pro- stagionalità già trattate con l’esame dei precedenti motivi;
batorie, fra le quali le prove orali e gli elementi desumibili ed alle quali, pertanto, si rinvia.
dalla c.t.u. le quali non sono state considerate prevalenti, Il motivo è, anche, inammissibile sotto il profilo della
ha attribuito valore determinante alla comunicazione del violazione contestata con riferimento all’art. 80 L. n. 392
27 aprile 2003 così motivando sul punto “In effetti, tale del 1978, prospettando, in questa sede, una questione nuo-
comunicazione fornisce la prova compiuta ed affidante va, non ricompresa nel thema decidendum del giudizio di
della effettività del rilascio annuale - al 15 ottobre di cia- appello; e ciò perché non sono prospettabili, per la prima
scun anno del periodo intercorso fra il 1998 ed il 2002 - volta, in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di
dell’oggetto della locazione dalla società conduttrice alla contestazione non trattati nella fase di merito, né rilevabi-
locatrice e, dunque, comporta la conferma ermeneutica, li d’ufficio (v. anche Cass., 30 marzo 2007, n. 7981).
anche alla stregua della valutazione del comportamento È inoltre inammissibile, sempre sotto il profilo delle
delle parti successivo alla stipulazione del contratto del, violazioni contestate, perché il quesito, anche in questo
peraltro chiaro, contenuto negoziale, estrinsecante la caso pecca di genericità, difettando il collegamento con il
volontà delle parti di concludere un contratto di locazio- caso concreto.
ne stagionale, come tale disciplinato dall’art. 27, sesto Valgono, al riguardo, le medesime osservazioni eviden-
comma, L. n. 392/1978”. ziate nell’esame del primo motivo di ricorso.
Concludendo “Però, nel caso di specie, la linearità della Comunque, anche a volere superare il rilievo di inam-
fattispecie negoziale concordata tra le parti e la constata- missibilità, il motivo non sarebbe neanche fondato; né
zione che il relativo contenuto, nel suo tratto tipizzante, l’eventuale applicabilità del citato art. 80 della legge n.
è stato asseverato come effettivo in tempo non sospetto 392 del 1978 condurrebbe al risultato sperato dalla ricor-
dalla stessa Green Paradise s.r.l. integrano dati probatori rente.
che smentiscono la tesi della intervenuta”. Infatti, il principio desumibile dall’art. 80 della legge
Di fronte alla perentorietà delle risultanze documenta- n. 392 del 1978, secondo il quale, in caso di difformità fra
li, la Corte di merito ha ritenuto, correttamente motivando, uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del con-
di svalutare quelle testimoniali e gli elementi desumibili tratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in
dalla c.t.u.; ciò che rientra nel suo potere. concreto, trova applicazione anche nel caso in cui produca

Arch. loc. e cond. 1/2010 67


giur L e gi t t imi t à

effetti più sfavorevoli per il conduttore (v. anche Cass., 2 condominio y Diritto di collocare antenne esterne
settembre 1998, n. 8716; Cass., 17 gennaio 2007, n. 969). nell’altrui proprietà esclusiva.
Nella specie, una volta accertata la natura stagionale
della locazione in esame, al conduttore sarebbe applicabi-
.  Con riguardo ad un edificio in condominio ed all’in-
stallazione d’apparecchi per la ricezione di programmi
le proprio la disciplina di cui all’art. 27, sesto comma L. n.
radio-televisivi, il diritto di collocare nell’altrui proprie-
392 del 1978, effettivamente praticata.
tà antenne televisive, riconosciuto dagli artt. 1 e 3 della
Pertanto, sulla base della norma richiamata dell’art. legge 6 maggio 1940, n. 554 e 231 del D.P.R. 29 marzo
80, il regime applicabile sarebbe proprio quello della lo- 1973, n. 156 (ed attualmente regolato dagli artt. 91 e
cazione stagionale, anche nell’ipotesi di altro regime più 209 del D.L.vo 1° agosto 2003, n. 259), è subordinato
favorevole per lo stesso conduttore. all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisi di
Con il quarto motivo denuncia la violazione e falsa ap- utilizzare spazi propri, poiché il diritto all’installazione
plicazione degli artt. 21, 28, 29 L. 392/78 nonché motiva- non comporta anche quello di scegliere a piacimento
zione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione il sito preferito per l’antenna. (Nella specie, la S.C. ha
all’art. 360 n. 3 c.p.c. confermato la sentenza di merito che aveva respinto la
Il motivo è inammissibile e, comunque, non fondato. domanda di installazione dell’antenna sul lastrico so-
Valgono anche in questo caso, le medesime osservazio- lare di proprietà di un altro condominio, in quanto era
ni in ordine all’inammissibilità del motivo per la genericità possibile collocarla sul torrino scala condominiale).
del quesito, come posto, che hanno caratterizzato l’esame (L. 6 maggio 1940, n. 554, art. 1; L. 6 maggio 1940, n.
dei precedenti motivi. 554, art. 3; D.L.vo 1 agosto 2003, n. 259, art. 91; D.L.vo
Peraltro, anche nell’ipotesi in cui si superasse tale ri- 1 agosto 2003, n. 259, art. 209) (1)
lievo il motivo dovrebbe ritenersi privo di consistenza.
(1) In termini, v. Cass. 6 maggio 2005, n. 9393 in questa Rivista 2005,
Infatti, è principio consolidato che gli immobili adibiti
653.
a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi
per quanto concerne la durata minima dei relativi contrat- Svolgimento del processo e motivi della decisione
ti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle La Corte d’appello di Napoli con sentenza del 28 otto-
norme di cui agli artt. 2 L. 316/1968, 1 ss. L. 326/1958, 6 bre 2005 respingeva il gravame proposto da Luciano Russo
L. 217/1983 e succ. mod., 11 L. 135/2001, 1 ss. L. reg. lig. avverso la condomina Assunta Arpaia, per impugnare la
11/1982, emerge con chiarezza il tratto distintivo dell’at- sentenza del locale tribunale, con la quale gli era stato
tività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta negato il diritto di installare un’antenna televisiva sul la-
a fornire ospitalità, consistente nell’offrire un alloggio strico solare di proprietà della convenuta.
all’ospite in una struttura propria (v. per tutte Cass., 22 La Corte rilevava che il ricorrente non poteva vantare
giugno 2004, n. 11600). tale diritto, perché era possibile collocare l’antenna sul
Ne consegue che non può essere definita come attività torrino scala condominiale, sito a quota più favorevole.
alberghiera quella di colui che offre all’ospite una por- Luciano Russo ha proposto ricorso per Cassazione, al
zione di terreno attrezzato dove sistemare una tenda, un quale la Arpaia ha resistito con controricorso.
caravan o una roulotte, come avviene nei campeggi e nei Avviata la trattazione con il rito previsto per il proce-
parchi-vacanze. dimento in camera di consiglio, il procuratore generale
La pacifica ricorrenza quale oggetto della locazione, di ha chiesto il rigetto del ricorso perché manifestamente
un terreno, agricolo, per la sosta-campeggio di roulottes infondato. Parte ricorrente ha depositato memoria.
toglie, quindi, pregio alla censura secondo la quale, nella Con i due motivi di ricorso, Luciano Russo deduce vizi di
specie, troverebbe applicazione la disciplina del contratto motivazione e violazione della L. n. 554 del 1940, artt. 1 e 2,
alberghiero, con le conseguenti ricadute in termini di del D.P.R. n. 156 del 1973, art. 232, e degli artt. 99 e 112 c.p.c.
rinnovo della locazione. Sostiene di poter vantare un “diritto soggettivo per-
Conclusivamente, il ricorso va rigettato. fetto ed assoluto di natura personale” all’installazione
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in di- dell’antenna sul terrazzo dell’edificio e che tale diritto
spositivo, vanno poste a carico della ricorrente. (Omissis). non incontra limitazione, soprattutto ove, come ritenuto
dal tribunale, per ottenere dal torrino condominiale un
segnale pari a quello ricevibile dal lastrico solare si fosse
Corte di cassazione civile reso necessario l’allungamento dell’asta di sostegno o la
modifica dell’antenna stessa.
sez. II, 21 aprile 2009, n. 9427 Il ricorso è infondato.
Pres. Settimj – Est. D’Ascola – P.M. Carestia (conf.) – Ric. Russo (avv.ti
Questa Corte ha già avuto modo di affermare che “Con
Procaccino e Tortoriello) c. Arpaia (avv.ti Marenghi, Vaia e Polito)
riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione
Comunione dei diritti reali y Condominio ne- d’apparecchi per la ricezione di programmi radio - televisi-
gli edifici y Limitazioni legali della proprietà nel vi, il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne tele-

68 1/2010 Arch. loc. e cond.


L e g i t t i m i tà giur
visive, riconosciuto dalla L. 6 maggio 1940, n. 554, artt. 1 e qualora costui non possa autonomamente provvedere ai
3 e del D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156, art. 231 (ora assorbiti propri bisogni. Questa interpretazione della disposizione di
nel D.L.vo n. 259 del 2003), è subordinato all’impossibilità cui alla L. n. 554 del 1940, art. 1, trovava riscontro nel corpo
per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi pro- della stessa normativa, che all’art. 2 stabiliva che le instal-
pri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio lazioni dell’utente “non devono in alcun modo impedire il
imposto ai proprietari” (Cass. 9393/05). libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, né
Questo insegnamento fa leva sulla ragionevole consi- arrecare danni alla proprietà medesima o a terzi”.
derazione che il diritto predicato dalla normativa invocata La norma è stata ora trasfusa nell’art. 209 codice delle
incontra il divieto di menomare il diritto di proprietà di comunicazioni elettroniche (D.L.vo 1° agosto 2003, n.
colui che deve consentire l’installazione su parte del pro- 259), rimanendo immutata: essa fa comprendere come
prio immobile (Cass. 5299/85), ove l’istante abbia la pos- il legislatore abbia avuto ben presente (ma v. anche il ri-
sibilità di collocare un’antenna in una parte dell’immobile chiamato art. 92, comma 7, concernente i diritti del pro-
di proprietà personale o condominiale. prietario servente) che la limitazione imposta deve essere
Il diritto vantato dal ricorrente non comprende infatti minima; a maggior ragione non può essere pretesa da chi,
la facoltà di scegliere voluttuariamente il sito preferito con normale impiego di mezzi idonei allo scopo, può prov-
per l’antenna, ma, come è insito nei principi generali in vedervi impegnando i beni condominiali.
materia di condominio, di atti emulativi e di imposizione In tal senso la valutazione del giudice di merito circa la
di servitù coattive, va coordinato con la esistenza di una agevole esecuzione dell’impianto sul torrino condominiale
effettiva esigenza di soddisfare le richieste di utenza degli resta incensurabile, in quanto logica e congrua con la ri-
inquilini o dei condomini (v. D.L.vo n. 259 del 2003, art. costruzione normativa testé esposta. Discende da quanto
91, richiamato dall’art. 209) e quindi con il dovere della esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione
proprietà servente di soggiacere alla pretesa del vicino solo delle spese di lite, liquidate in dispositivo. (Omissis).

Arch. loc. e cond. 1/2010 69


Merito
Tribunale civile di Salerno L’impugnativa risulta palesemente infondata per i mo-
tivi di seguito considerati.
sez. I, 3 novembre 2009 1) Possono qui considerarsi i soli vizi della deliberazio-
Pres. Scarpa – Ric. Gambardella C. ed altri (avv. Falci) c. Condominio ne 18 aprile 2007 per i motivi esposti nell’atto di citazione,
Palazzo Gambardella, Via Manzo, 64 in Salerno (avv. Lisanti) costituendo per principio domanda nuova, come tale è
Parti comuni dell’edificio condominiale y Ascen- inammissibile, la domanda con cui si faccia valere un vizio
sore y Presunzione di condominialità y Spese di ma- della delibera diverso da quello fatto valere con l’atto in-
nutenzione ordinarie e straordinarie y Ripartizione troduttivo del giudizio.
secondo il criterio di proporzionalità dettato dagli 2) È pacifico che anche i proprietari di unità aventi
artt. 1123 e 1124 c.c. y Locali posti al piano terra y accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle
Esonero y Esclusione spese generali inerenti impianti e servizi condominiali,
purché si tratti di utilità costituenti elementi necessari
. Sussistendo una presunzione di condominialità del- per la configurazione stessa del fabbricato, ovvero stru-
l’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello
menti indispensabili per il godimento e la conservazione
stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite
delle strutture, cui tutti i condomini siano tenuti per la
tra tutti i condòmini con il criterio della proporzio-
salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza
nalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale
dei terzi.
la considerazione che i proprietari dei locali al piano
3) Si reputa che la regola posta dall’art. 1124 c.c. re-
terra non ne usufruiscano in concreto. (C.c., art. 1123;
lativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di
c.c., art. 1124) (1) ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore
(1) Nel senso che, in assenza di prova circa l’esistenza di un regola- dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in
mento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal
deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di suolo) in mancanza di criteri condizionali, sia applicabile
unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell’im-
per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative
pianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell’impianto
comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordi-
alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già
naria e straordinaria ed a quelle di ricostruzione dell’impianto, men- esistente, su cui incide il logorio dell’impianto, propor-
tre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c. dalla zionale all’altezza dei piani (quali quelle oggetto della
contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che delibera qui impugnata, trattandosi della sostituzione di
non utilizzano, cfr. Trib. Genova, 2 maggio 2003, n. 1512 in questa parti logorate dell’impianto, quali funi, pulsantiera, non-
Rivista 2003, 679. ché di adeguamento a normativa di sicurezza). Pertanto
anche nel caso in cui l’ascensore sia stato installato suc-
Svolgimento del processo e motivi della decisione cessivamente alla costruzione dell’edificio con il consenso
Con ricorso del 17 maggio 2007 Carmine Gambardella, di tutti i condomini, l’impianto si intende di proprietà
Alfonso Gambardella, Giovanni Gambardella e Annamaria comune - secondo la presunzione di cui all’art. 1117 n. 3,
Gambardella, qualificatisi i primi nudi proprietari e l’ul- c.c., in mancanza di titolo contrario - fra tutti i condomini
tima usufruttuaria di locali terranei con accesso diretto in proporzione al valore del piano o porzione di piano di
dalla strada, inseriti nel fabbricato costituente il condo- proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle
minio Palazzo Gambardella, via F. Manzo n. 64, Salerno, ha spese relative all’ascensore è regolata dai criteri stabiliti
convenuto il medesimo Condominio, per sentir dichiarare dall’art. 1124 c.c. e dall’art. 1123 c.c.
l’invalidità della delibera assembleare del 18 aprile 2007, 4) Sussistendo una presunzione di condominialità
deducendo un motivo di nullità o annullabilità quanto al dell’ascensore, le spese di manutenzione dello stesso,
punto n. 5 dell’ordine del giorno, avendo l’assemblea posto sia ordinarie che straordinarie, e dovendo perciò essere
anche a loro carico le spese di manutenzione dell’ascen- ripartite tra tutti i condomini con il criterio della propor-
sore da corrispondere all’impresa Platano, in violazione zionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la
dell’art. 1123 ultimo comma c.c. considerazione che i proprietari dei locali al piano terra
Il Condominio convenuto si costituiva deducendo l’in- non ne usufruiscano in concreto (cfr. Tribunale Nocera
fondatezza dell’impugnativa. Inferiore, 29 settembre 2004, in Giur. merito 2005, 10,
La causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281 2132; Corte appello Milano, sez. I, 21 febbraio 2006, n. 76,
quinquies c.p.c. all’udienza del 29 giugno 2009. in Guida al diritto 2007, 11, 59).

Arch. loc. e cond. 1/2010 71


giur M e ri t o

Consegue il rigetto della domanda di impugnazione di un’unità immobiliare, sull’erroneo presupposto che
della delibera condominiale. lo stesso non sia stato autorizzato a distaccare le di-
Le spese processuali vengono regolate secondo l’esito ramazioni dall’impianto comune. (C.c., art. 1118; c.c.,
della lite. (Omissis). art. 1123) (1)
(1) Le SS.UU. con sentenza Cass. 7 marzo 2005, n. 4806 (in questa
Rivista 2005, 273), confermando un già consolidato indirizzo giuri-
Tribunale civile di Padova sprudenziale della stessa Corte, hanno stabilito che le delibere in
materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle, perché
30 ottobre 2009 rese al di fuori delle attribuzioni che competono all’assemblea ex art.
Est. Sanfratello – Ric. Cislaghi c. Salmaso (avv. Prete) 1135 c.c. - “circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in con-
creto dei criteri stabiliti dalla legge” - quando modificano i suddetti
Procedimenti sommari y Convalida y Per finita criteri o quelli già fissati in precedenza (cioè quelli convenzional-
locazione y Intimante y Inveritiera asserzione circa mente stabiliti, in deroga ai criteri legali, con il consenso di tutti i
l’esistenza di corrispettivi non pagati y Colpa grave condomini); mentre sono annullabili quelle che violano, in sede di
y Integrazione y Sanzionabilità quale responsabilità ripartizione, i criteri in precedenza stabiliti.
aggravata y Sussiste
Svolgimento del processo e motivi della decisione
. Integra colpa grave dell’intimante, in un procedi- Con citazione notificata il 18 giugno 2007 per l’udienza
mento per finita locazione, asserire in modo inveritie- del 15 novembre 2007, Maria Filomena Vulcano, proprie-
ro l’esistenza di corrispettivi non pagati, di tal che il taria di appartamento nel fabbricato costituente il Condo-
comportamento è sanzionabile ex art. 96, comma terzo, minio Via S. Robertelli, 29 Salerno, convenne il medesimo
c.p.c. (C.p.c. art. 96) (1) Condominio per sentir dichiarare nulla la deliberazione
(1) Non constano precedenti. assembleare del 15 marzo 2007, relativamente ai punti nn.
3.3.4 dell’Ordine del Giorno, con cui si ponevano a capo
In diritto della ricorrente le spese di gestione ordinaria dell’impian-
Il Giudice, sciogliendo la riserva, ritenuto che l’inti- to di riscaldamento centralizzato (ed in particolare quelle
mata non si è opposta alla convalida per finita locazione, per l’acquisto del combustibile), pur avendo la stessa at-
limitandosi a contestare di essere morosa nel pagamento trice informato il Condominio già in data 25 febbraio 2006
dell’indennità di occupazione e documentando altresì i del proprio distacco dall’impianto di riscaldamento condo-
pagamenti eseguiti, miniale centralizzato.
- convalida lo sfratto per finita locazione; Nella sua comparsa di costituzione del 14 novembre
- fissa per l’esecuzione la data del 30 settembre 2010. 2007, il Condominio Via S. Robertelli, 29 Salerno eccepiva
Considerato che la prospettazione della morosità del- la decadenza ex art. 1137 c.c., trattandosi di delibera al
l’intimata è risultata inveritiera e che va ravvisata la colpa più annullabile e giammai nulla e l’irrituale adozione della
grave dell’intimante, per avere dedotto una circostanza forma della citazione, e deduceva l’infondatezza della do-
suscettibile, in astratto, di influire sulla concessione del manda nel merito, non sussistendo le condizioni per un
termine di rilascio; visto l’art. 96, comma terzo, c.p.c.; valido distacco della Vulcano dal bene comune, per lo più
condanna l’intimante al pagamento della somma di operando una prescrizione regolamentare in ordine alla
euro 1.000,00. ripartizione delle spese di esercizio del riscaldamento, ap-
Compensa le spese del procedimento. provata dall’assemblea del 4 novembre 2005. All’udienza
Manda alla Cancelleria per l’apposizione della formula del l° giugno 2009 veniva prodotta dall’attrice copia di
esecutiva. (Omissis) sentenza intercorsa fra altra condomina e lo stesso Con-
dominio, che dichiarava nulla una precedente deliberazio-
ne di ripartizione delle spese del 30 settembre 2004; alla
stessa udienza la causa è passata in decisione ex artt. 281
Tribunale civile di Salerno quinquies e 190 c.p.c.
sez. I, 6 ottobre 2009 La causa è di agevole definizione.
Est. Scarpa – Ric. Vulcano (avv. Elefante) c. Condominio Via Robertelli, 1) Quanto all’eccezione di decadenza, basta osservare
29 in Salerno (avv. Albano) come il Condominio convenuto si sia costituito senza il
rispetto del termine di cui all’art. 166 c.p.c., incorrendo
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y In-
pertanto nella preclusione per proporre le eccezioni non
validità y Impianto di riscaldamento centralizzato
rilevabili d’ufficio. Invero, la decadenza dal diritto di
y Ripartizione delle spese y Partecipazione y Sul-
impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomi-
l’erroneo presupposto che il proprietario di unità
ni dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal comma 3
immobiliare non sia stato autorizzato al distacco y
Nullità y Esclusione y Annullabilità y Sussiste
dell’art. 1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla
disponibilità delle parti, non può essere rilevata d’ufficio
. È annullabile (e non nulla) la delibera assembleare dal giudice, e deve essere appunto oggetto di eccezione
che includa nel riparto delle spese per l’uso dell’im- in senso stretto della parte interessata formulata entro
pianto di riscaldamento centralizzato il proprietario il limite della maturazione delle preclusioni processuali,

72 1/2010 Arch. loc. e cond.


M e ri t o giur
ovvero, sulla base delle norme applicabili al presente un aggravio di spese per i condomini che continuano a
giudizio, entro il termine di almeno venti giorni prima servirsi dell’impianto.
dell’udienza di comparizione fissata nell’atto di citazione. 4) Nel caso in esame, non risulta specificamente conte-
2) Quanto alla forma dell’atto di impugnazione delle stato il profilo che dal distacco operato dalla Vulcano sia
delibere condominiali, l’orientamento che può conside- derivato aggravio di spese per i condomini che continuano
rarsi ora prevalente in giurisprudenza, invero, nonostante a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio
l’art. 1137 c.c. usi l’espressione letterale “ricorso”, sostiene termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare
che l’azione possa essere esercitata indifferentemente sia erogazione del servizio, sicché pare superfluo gravare le
con ricorso che con citazione, dovendosi aver riguardo, in parti di un consulenza tecnica sul punto.
quest’ultimo caso, per il rispetto del termine decadenziale 5) Quanto ai profili di invalidità della deliberazione
ivi stabilito, alla data della notificazione (così Cass. 11 impugnata, va chiarito come, indipendentemente dalla
aprile 2006, n. 8440; Cass. 30 luglio 2004, n. 14560). qualificazione giuridica che del vizio prospetti l’attrice,
3) Venendo al merito, com’è noto, il condomino può tale qualificazione in termini di nullità o annullabilità
legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento cen- appartiene, sulla base dei fatti allegati, al giudice.
tralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità im- Ed allora, le delibere in materia di ripartizione delle
mobiliare dell’impianto comune, senza necessità di auto- spese condominiali sono nulle soltanto se l’assemblea,
rizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, esulando dalle proprie attribuzioni, proceda addirittura a
quando sia autorizzato da una norma del regolamento con- modificare i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via
trattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipi alla convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annul-
comunione, ovvero se prova che, dalla sua rinunzia e dal labili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o
distacco, non derivano né un aggravio di spese per coloro disattesi. La deliberazione del 15 marzo 2007 va pertanto
che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, raffrontata col criterio normativo di cui agli artt. 1118 e
né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizie- 1123 c.c., trattandosi di impianto di cui la Vulcano non ha
vole per la regolare erogazione del servizio. Ove sia soddi- più utilizzo; non rilevano altrimenti diversi criteri conven-
sfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto zionali di ripartizione delle spese di riscaldamento (quale
le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento quello che il Condominio assume approvato il 4 novem-
centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento bre 2005), in quanto necessitanti l’unanimità dei parte-
delle spese per il suo uso. La delibera assembleare che, cipanti. In sostanza, una norma come quella dell’art. 13
pur in presenza delle richiamate condizioni, respinga la ri- del Regolamento di Condominio di via S. Robertelli, n. 29,
chiesta di autorizzazione al distacco è da intendersi nulla che si vorrebbe approvato dall’assemblea del 4 novembre
per violazione del diritto individuale del condomino sulla 2005, avrebbe imposto per la sua validità l’unanimità del
cosa comune, ovvero a non servirsi del servizio comune. Di consenso dei partecipanti, perché certamente essa non
tal che, nessuna preclusione potrebbe derivare dall’omes- attiene alla regolamentazione dei servizi comuni ma rien-
sa impugnazione di una o di alcune determinate delibere tra nella categoria - che non appartiene alle prerogative
all’esercizio da parte del singolo condomino del potere di della maggioranza - delle norme che riconoscono diritti o
far valere in un successivo e diverso giudizio l’illegittimità impongono obblighi ai condomini. (Cass. 8 gennaio 2000,
del rifiuto dell’autorizzazione e quindi l’insussistenza di n. 126; Cass. 18 marzo 2002, n. 3944). Tale infatti è la previ-
un suo incondizionato obbligo di partecipare alla spesa sione di un obbligo di contribuzione alle spese di gestione
del servizio. del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del
In sostanza, il condomino è sempre obbligato a pagare servizio, obbligo che certamente le parti possono assume-
le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento re soltanto contrattualmente, senza che sia ravvisabile
centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare alcun profilo di invalidità di una pattuizione di tal genere,
all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le rientrando essa pienamente nell’ambito dell’autonomia
diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto privata, perché è evidente l’interesse ad essa sotteso, di
comune, ovvero abbia offerto la indicata prova che dal di- disincentivare il distacco.
stacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squi- Ne consegue che è annullabile e non nulla la delibera
librio termico, essendo in tal caso comunque esonerato che includa nel riparto delle spese per l’uso dell’impian-
soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti to di riscaldamento centrale il proprietario di una unità
per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento immobiliare sull’erroneo presupposto che lo stesso non
condominiale (Cass.civ., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708; sia stato autorizzato a distaccare le diramazioni della sua
Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2006, n. 15079; Cass. civ., sez. unità immobiliare dall’impianto comune. Come hanno, in-
II, 30 marzo 2006, n. 7518; Cass. civ., sez. II, sent. 25 marzo fatti, stabilito le SS.UU. della Corte di Cassazione con sen-
2004, n, 5974; Cass. civ., sez. II, sent. 2 luglio 2001, n. 8924; tenza 7 marzo 2005, n. 4806 confermando, peraltro, un già
Cass. civ., sez. II, sent. 12 novembre 1997, n. 11152). consolidato indirizzo giurisprudenziale della stessa Corte,
Viceversa, il distacco dall’impianto centralizzato di le delibere in materia di ripartizione delle spese condomi-
riscaldamento deve ritenersi vietato ove incida negati- niali sono nulle, perché rese al di fuori delle attribuzioni
vamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, che competono all’assemblea ex art. 1135 c.c. -circoscritte
determinando, come si diceva, uno squilibrio termico ed alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri

Arch. loc. e cond. 1/2010 73


giur M e ri t o

stabiliti dalla legge” -quando modificano i suddetti criteri dal resistente, il quale se ne era dichiarato proprietario,
o quelli già fissati in precedenza (cioè quelli convenzional- ha aggiunto di aver appreso, il 4 aprile 2008, che l’immo-
mente stabiliti, in deroga ai criteri legali, con il consenso bile era stato venduto all’asta all’esito di un’esecuzione
di tutti i condomini); mentre sono annullabili quelle che forzata immobiliare iniziata nel 1994 ed acquistato da tale
violano, in sede di ripartizione, i criteri in precedenza C., sicché ella era stata costretta a trasferirsi altrove, sop-
stabiliti. Nella presente fattispecie, la Deliberazione 15 portando la relativa spesa e patendo altresì danni morali,
marzo 2007 non modificava i criteri stabiliti dalla legge in psicologici ed esistenziali per essere stata privata della
quanto, includendo nel riparto la Vulcano sul presupposto propria abitazione.
dell’essere la sua proprietà esclusiva non dotata di impian- All’esito della fissazione dell’udienza di discussione e
to autonomo e, quindi tuttora allacciata all’impianto cen- della notificazione del ricorso e del decreto, S.V. ha optato
tralizzato, in realtà male applicavano i criteri legali di cui per la contumacia.
agli artt. 1123, 1118 c.c. La causa, istruita con prova testimoniale e produzione
La domande va pertanto accolta. di documenti, è stata discussa e decisa all’udienza del
Le spese processuali vengono regolate secondo l’esito giorno 23 settembre 2009.
della lite. (Omissis).
Motivi della decisione
1. La domanda è fondata nei limiti che seguono.
Tribunale civile di Roma 2. Risulta dagli atti che l’appartamento concesso in
locazione ad uso abitativo mediante contratto del 29 giu-
sez. VI, 23 settembre 2009 gno 2006 era già da tempo sottoposto, in effetti, ad esecu-
Est. Di Marzio – Ric. A.M. (avv. Faragasso) c. S.V. (contumace)
zione forzata immobiliare ad istanza di Banca Intesa Spa,
Esecuzione forzata y Pignoramento y Immobiliare esecuzione conclusasi con decreto di trasferimento dell’8
y Contratto di locazione y Stipulato in data succes- maggio 2008 in favore dell’acquirente C., il quale, divenuto
siva al pignoramento y Inopponibilità all’aggiudi- proprietario della cosa, ha eseguito il proprio titolo nei
catario dell’immobile y Conduttore ignaro dell’esi- confronti della A.M.
stenza del pignoramento y Estromissione dal bene y Il locatore resistente S.V., dunque, ha concesso l’im-
Risarcimento del danno y Fattispecie mobile in locazione mentre era in corso la procedura
. Qualora il contratto di locazione - per essere stato sti- esecutiva ed il rapporto di locazione, in dipendenza della
pulato in epoca successiva al pignoramento dell’immo- vendita dell’immobile sottoposto ad esecuzione e della suc-
bile - risulti inopponibile all’aggiudicatario del bene, il cessiva esecuzione del decreto di trasferimento, è cessato,
conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del e la conduttrice è stata costretta al rilascio dell’immobile
pignoramento, ha diritto, a seguito dell’estromissione locato in epoca ben antecedente al fisiologico spirare del
da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno rapporto di locazione, sottoposto alla durata quadriennale
verso il locatore (Fattispecie nella quale, a fronte della rinnovabile prevista dal primo comma dell’articolo 2 della
richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale legge n. 431 del 1998.
– astrattamente risarcibile in relazione alla violazione 3. Sicché, cessato il rapporto locatizio in dipendenza del
del diritto inviolabile all’abitazione – il Giudicante ha menzionato evento, è anzitutto evidente che la ricorrente
ritenuto provato dal conduttore il danno morale, ma abbia diritto alla restituzione del deposito cauzionale.
non quello esistenziale). (C.c., art. 1571; c.c., art. 1602; È superfluo rammentare, infatti, che il locatore deve
c.c., art. 2923; c.p.c., art. 560) (1) restituire il deposito cauzionale, unitamente agli eventuali
interessi non corrisposti alle scadenze annuali, una volta
(1) Cfr. Cass. 22 luglio 1991, n. 8166, in questa Rivista 1992, 51 e Cass.
25 agosto 1989, n. 3780, in Ius&Lex dvd n. 6/2010, ed. La Tribuna,
che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore -
entrambe riferite al danno conseguente al mancato godimento del- circostanza sulla quale non vi è in questo caso discussione
l’immobile fino alla scadenza della locazione. - abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni
(Cass. 8 agosto 1997, n. 7360; Cass. 20 gennaio 1997 n. 538;
Svolgimento del processo Cass. 15 dicembre 1987, n. 9287; Cass. 27 giugno 1972, n.
Con ricorso depositato il giorno 30 luglio 2008 A.M. ha 2206).
agito nei confronti di S.V. e ne ha chiesto condanna alla Segue condanna del resistente al pagamento, in favore
restituzione del deposito cauzionale costituito in dipen- della ricorrente, della somma di euro 1.600,00, con inte-
denza della pregressa locazione dell’immobile situato in ressi nella misura legale dal 29 giugno 2006.
Roma, via Alfa, per l’importo di euro 1.600,00, oltre al risar- 4. Inoltre, avuto riguardo all’obbligazione gravante
cimento del danno patrimoniale e non patrimoniale subìto sul locatore di assicurare al conduttore il godimento
in dipendenza della cessazione della stessa locazione. della cosa locata nell’intero arco temporale coperto dalla
La ricorrente, a fondamento della domanda, dopo aver pattuizione, ai sensi del combinato disposto degli articoli
riferito di aver preso in locazione abitativa, in forza di con- 1571 e 1575 c.c., non v’è dubbio che il locatore sia incorso,
tratto del 29 giugno 2006, dietro costituzione del deposito a seguito dell’esecuzione del decreto di trasferimento, in
cauzionale nella misura indicata, il menzionato immobile palese inadempimento, con il sorgere della conseguente

74 1/2010 Arch. loc. e cond.


M e ri t o giur
obbligazione risarcitoria sancita in via generale dall’arti- euro 10.000,00. Ella, in proposito, ha lamentato sia l’ansia
colo 1218 c.c. derivatale all’aver appreso di dover sloggiare dalla propria
Difatti, qualora il contratto, per essere stato stipulato abitazione, sia le compromissioni relazionali conseguite al
in epoca successiva al pignoramento, sia inopponibile al- fatto, anche per aver dovuto impiegare il proprio tempo
l’aggiudicatario del bene, il conduttore, che non sia stato alla ricerca del nuovo alloggio.
avvertito dall’esistenza del pignoramento dell’immobile, 8.1. Sulle circostanze il teste M. ha dichiarato: «Effet-
ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiu- tivamente la ricorrente, quando si è resa conto di dover
dicatario, al risarcimento del danno verso il locatore (v. lasciare repentinamente il proprio alloggio, ha attra-
Cass. 25 agosto 1989, n. 3780; Cass. 22 luglio 1991, n. 8166, versato un momento di seria difficoltà emotiva anche in
entrambe riferite al danno conseguente al mancato godi- considerazione della sua condizione di extracomunitaria e
mento dell’immobile fino alla scadenza della locazione). della conseguente maggior difficoltà di reperimento di un
5. La ricorrente, in proposito, chiede anzitutto, a titolo alloggio... Era particolarmente preoccupata perché, per la
di danno patrimoniale, l’importo di euro 1.800,00 corrispo- sua già detta condizione di extracomunitaria, temeva in
ste al C. a ristoro della permanenza nell’immobile per i particolare che la mancanza di un’abitazione potesse com-
mesi di maggio e giugno 2008. portare la revoca del permesso di soggiorno... Per trovare
Ma, in effetti, tale somma è dovuta limitatamente ad la nuova casa ha impiegato un paio di mesi e l’ho aiutata
euro 200,00, dal momento che la A.M. ha sì pagato al C. anch’io. Se andavo io mi dicevano di sì e quando vedevano
(quest’ultimo è stato sentito come teste ed ha confermato lei dicevano di no».
la circostanza), ma non risulta invece aver corrisposto Il teste C., ossia l’acquirente dell’immobile, ha dichia-
alcunché, in relazione al periodo, al S.V., sicché dall’esbor- rato: «Ho conosciuto la ricorrente dopo l’acquisto dell’im-
so in favore del C. (euro 1.800,00) va detratto quello non mobile da parte mia e posso confermare che la stessa si
effettuato in favore del S.V. (euro 1.600,00). è dovuta trasferire altrove, ha sopportato le spese di tra-
La detta somma di euro 200,00, vertendosi in ipotesi sloco e, avendola io autorizzata a rimanere nell’alloggio
di obbligazione di valore, rapportata all’attualità in dipen- per il tempo necessario a trovare un’altra sistemazione,
denza del diminuito potere di acquisto della moneta non- ha pagato le rate di mutuo maturate in quel periodo...
ché addizionata dell’ulteriore pregiudizio per il mancato
Effettivamente la ricorrente era molto preoccupata dalla
godimento della medesima nell’arco temporale considera-
inattesa situazione verificatasi. In particolare, in più di
to, può ad oggi essere equitativamente liquidata in euro
un’occasione è capitato che si sia messa a piangere per
240,00, con interessi legali dalla pronuncia al saldo.
telefono, lamentando che non sapeva dove andare. La sua
6. La stessa ricorrente, inoltre, lamenta di aver dovuto
preoccupazione era rivolta in particolare alla presenza
sopportare la spesa per il canone di locazione, riferito alle
nell’alloggio della sua sorella minore. Inoltre nell’im-
stesso mese di giugno, per il godimento del nuovo immo-
mobile viveva un’altra persona che a mio giudizio era in
bile in cui si è trasferita a seguito della stipulazione di un
nuovo contratto di locazione, prodotto in atti, con tale Z., condizioni psichiche precarie, che a seguito dello sfratto
verso il medesimo canone mensile di euro 800,00. sono precipitate. Questa persona accusava la ricorrente
Da quest’ultimo contratto, però, risulta che il nuovo di essere la causa dello sfratto. Ho assistito ad un litigio
rapporto di locazione ha avuto inizio il 18 giugno 2008: e tra loro piuttosto intenso. Poi, con l’aiuto del teste prima
dunque il canone pagato ha coperto anche il periodo fino escusso che ha fatto da interprete, i rapporti tra noi si sono
al 18 luglio dello stesso anno. normalizzati ed abbiamo trovato un accordo per il rilascio
Il danno subìto, allora, deve essere commisurato ai bonario dell’alloggio».
dodici trentesimi dell’importo corrisposto ai C. per il mese 8.2. Come si sa, le Sezioni Unite della Corte di cassa-
di giugno: ossia a euro 320,00. zione (Cass., sez. un., 11 novembre 2008, nn. 26972, 26973,
Tale somma, vertendosi in ipotesi di obbligazione di 26974, 26975) hanno riconosciuto la risarcibilità del
valore, rapportata all’attualità in dipendenza del dimi- danno non patrimoniale da inadempimento contrattuale,
nuito potere di acquisto della moneta nonché addizionata sebbene soltanto in caso di lesione di un diritto inviolabile
dell’ulteriore pregiudizio per il mancato godimento della garantito dalla Costituzione.
medesima nell’arco temporale considerato, può ad oggi Qui non occorre chiedersi se tale limitazione abbia un
essere equitativamente liquidata in euro 400,00, con inte- fondamento giuridico, giacché il contratto di locazione
ressi legali dalla pronuncia al saldo. abitativa, del quale in questo caso si discorre, è diretto a
7. La conduttrice ricorrente, inoltre, ha chiesto il risar- realizzare un interesse, quello - appunto - all’abitazione,
cimento dell’ulteriore danno determinato dalla necessità sicuramente protetto dalla Costituzione entro l’alveo dei
di traslocare; ma, al riguardo, non vi sono prove agli atti diritti inviolabili di cui all’articolo 2 Cost. (Corte cost. 28
del quantum del pregiudizio subìto e, evidentemente, luglio 1983 n. 252; Corte cost. 25 febbraio 1988, n. 217;
mancano i presupposti per l’applicazione dell’articolo Corte cost. 7 aprile 1988, n. 404; Corte cost. 14 dicembre
1226 c.c., dal momento che il danno bene avrebbe potuto 2001, n. 410; Corte cost. 21 novembre 2000, n. 520; Corte
essere provato nel suo preciso ammontare. cost. 25 luglio 1996, n. 309).
8. La ricorrente ha inoltre chiesto il risarcimento dei Sicché, seguendo l’impostazione patrocinata dalle Se-
danni «morali, psicologici ed esistenziali» quantificati in zioni Unite, ricorre senz’altro in questo caso, dall’angolo

Arch. loc. e cond. 1/2010 75


giur M e ri t o

visuale del danno-evento, la lesione di un interesse invio- nulla di preciso è stato descritto, se non per un accenno
labile protetto dalla Costituzione. generico al tempo impiegato per cercare l’altra abitazione
8.3. Passando all’esame del pregiudizio concretamente poi reperita.
subìto, la ricorrente ha lamentato, come si è detto, pregiu- Ora, è vero che la sottrazione di tempo può dar luogo
dizi morali, psicologici ed esistenziali. a danno esistenziale in quanto impedisce, per l’appunto,
8.3.1. Con l’espressione pregiudizio psicologico è da cre- l’espletamento di attività realizzatrici. Ed è altrettanto
dere che la A.M. abbia inteso riferirsi al danno biologico, vero che, al riguardo, il giudice ben può avvalersi del ra-
sotto forma di danno psichico: danno che non può essere gionamento presuntivo e del ricorso all’id quod plerumque
riconosciuto, non risultando alcuna compromissione della accidit. Ma occorre almeno che il danneggiato abbia com-
sfera della salute della donna. piutamente allegato il danno. In questo caso, invece, il tri-
8.3.2. È sicuramente dovuto, invece il risarcimento del bunale non sa proprio nulla di ciò che è accaduto nella vita
danno morale, ossia della sofferenza interiore determinata della A.M., dal punto di vista relazionale, in conseguenza
nel danneggiato dall’illecito e, in questo caso, dall’inadem- del trasloco: né se abbia in tal modo visto compromessi
pimento: non v’è dubbio, in proposito, che la sola lettura i rapporti che in precedenza aveva (il tribunale non sa,
razionale delle citate sentenze delle Sezioni Unite condu- tra l’altro, se la nuova casa della ricorrente sia lontana o
ca a ritenere che esse abbiano riconosciuto la risarcibilità vicina alla precedente); né quanto impiego di tempo, an-
del danno morale (non solo in caso di reato ma) in ogni che approssimativamente, abbia richiesto alla ricorrente
caso di lesione di diritti inviolabili. la ricerca della nuova abitazione; né quali attività potreb-
Orbene, dall’espletamento della prova testimoniale pri- bero essere state impedite o compromesse.
ma trascritta risulta evidente che la conduttrice ha attra- Nulla dunque per danno esistenziale.
versato un periodo di forte preoccupazione, dunque pro- 8.3.4. Passando alla liquidazione del danno morale che
prio di sofferenza interiore, determinata dalla prospettiva si è ritenuto provato, essa va parametrata, naturalmente,
di rimanere senza casa. Il che, evidentemente, si pone con all’entità della sofferenza inflitta per effetto dell’inadem-
l’evento dedotto in rapporto di piena regolarità causale: è pimento, la quale va commisurata, per un verso, alla na-
cioè del tutto normale - ritiene il tribunale - che chiunque, tura dolosa del medesimo e, per altro verso, alla natura
messo improvvisamente dinanzi alla prospettiva di dover dell’interesse che l’inadempimento ha colpito, il tutto in
sloggiare della propria abitazione, ne ricavi sensazioni di relazione alla persona della danneggiata.
ansia, inquietudine, angoscia, pena, afflizione, o comun- Sotto il primo aspetto, è da ritenersi ovvio che, anzi-
que dir si voglia. tutto dal versante del danno morale, la connotazione
In questo caso, poi, la valutazione deve essere perso- dolosa dell’inadempimento sia di per se stessa causa di
nalizzata tenendo conto della particolare condizione di aggravamento del danno; ciascuno è almeno in una certa
extracomunitaria (proveniente dal Ghana) della condut- misura disposto, se non a tollerare, a giudicare con minor
trice, con la conseguente intuibile maggior difficoltà di rigore le altrui condotte di colpa lieve, colpa in cui, in
trovare un’altra abitazione, difficoltà ben rappresentata definitiva, ciascuno può prima o poi incorrere. Ed invece
dal primo dei testi sentiti («Se andavo io mi dicevano di l’aggressione apportata con dolo non può che acuire la
sì e quando vedevano lei dicevano di no»). E inoltre la ferita interiore e rendere più intensa la sofferenza, nelle
valutazione personalizzata del danno patito non può pre- sue diverse forme.
scindere dalla considerazione ulteriore che la ricorrente Nel caso in esame, allora, non resta se non osservare
aveva a suo carico una sorella minore, il che ha senz’altro che il S.V. ha taciuto alla conduttrice una circostanza di cui
aggravato il suo stato emotivo di preoccupazione. era evidentemente a conoscenza, ossia la pendenza della
8.3.3. Quanto al risarcimento del danno esistenziale, procedura esecutiva immobiliare sul bene di sua proprietà;
le citate sentenze riconoscono che «pregiudizi di tipo esi- egli ha quindi agito consapevolmente, perciò con dolo.
stenziale sono risarcibili purché conseguenti alla lesione Sotto il secondo versante, si è già detto del rilievo del
di un diritto inviolabile della persona»: e dunque non v’è diritto all’abitazione. L’abitazione cioè «costituisce, per
dubbio che il risarcimento del danno esistenziale determi- la sua fondamentale importanza nella vita dell’individuo,
nato dalla lesione del diritto all’abitazione sia in astratto un bene primario il quale deve essere adeguatamente e
risarcibile. concretamente tutelato dalla legge» (Corte cost. 28 luglio
Ma, mentre la A.M. ha ben rappresentato il danno mo- 1983, n. 252).
rale subìto, non altrettanto esattamente (ed anzi neppure Anche della individuale condizione della A.M. si è già
approssimativamente) ha descritto il danno esistenziale, discorso.
ossia l’impedimento allo svolgimento di attività realizza- Tenuto conto di tutto ciò, nonché della durata della
trici della persona patito per effetto dell’inadempimento. vicenda, conclusasi (positivamente con il reperimento di
Ed allora, pure essendo intuitivo, in generale, che lo una nuova abitazione) nell’arco di circa tre mesi, il tri-
sradicamento dalla propria abitazione possa produrre bunale stima equo riconoscere il risarcimento del danno
danno esistenziale (si pensi, in una grande città, allo spo- morale nella misura di euro 3.500,00 all’attualità: come
stamento da un quartiere ad un altro, con la perdita o la parametro di riferimento (in mancanza di precedenti di
maggiore difficoltà dei rapporti personali che prima si ave- analogo tenore) può rammentarsi che la giurisprudenza
vano), occorre in questo caso limitarsi a constatare che sul danno morale, al di fuori delle lesioni della salute, si

76 1/2010 Arch. loc. e cond.


M e ri t o giur
è formata sopratutto con riguardo alle lesioni dell’onore e impugnata doveva ritenersi legittimo, in quanto conforme
della reputazione, e la somma riconosciuta appare ad un alla prassi costantemente adottata del Condominio.
dipresso corrispondente a quella liquidata per condotte Alla prima udienza veniva interrogato liberamente
diffamatorie di non particolare rilievo. l’amministratore del Condominio e quindi, sfogato l’inter-
9. La somma complessivamente dovuta alla ricorrente rogatorio formale di alcuni ricorrenti, le parti precisavano
ammonta dunque a euro 4.140,00, con interessi dalla pro- le conclusioni come nei rispettivi atti introduttivi ed il
nuncia al saldo, oltre all’importo del deposito cauzionale giudice tratteneva la causa in decisione con assegnazione
con gli interessi. di termini per conclusionali e repliche.
10. Le spese seguono la soccombenza. (Omissis).
Motivi della decisione
Le eccezioni di rito proposte dal convenuto sono infonda-
te, in quanto la legittimazione attiva dei ricorrenti discende
Tribunale civile di Firenze dalla loro qualità di condomini, il loro interresse ad agire è
4 agosto 2009, n. 2551 rinvenibile nell’interesse a rimuovere una delibera da loro
Est. Cosentino – Ric. Obinu ed altri (avv. Marchetti) c. Condominio via giudicata illegittima (e per loro economicamente onerosa),
Demidoff, 13-15-27 in Firenze (avv. Santarelli) la legittimazione passiva del Condominio, in persona del-
Parti comuni dell’edificio condominiale y Bal- l’amministratore p.t., discende dal rilevo che la domanda
coni y Aggettanti y Pannelli di cemento che ne deli- ha ad oggetto l’impugnativa di una delibera condominiale
mitano il fianco libero y Opere ornamentali y Esclu- (ancorché adottata solo dal gruppo di condomini interessati
sione y Parti strutturali y Sussistenza y Spese di al relativo oggetto, ex art. 1123, terzo comma, c.c.).
manutenzione y Ripartizione y Tra i soli proprietari Nel merito, occorre in primo luogo stabilire se l’oggetto
dei terrazzi oggetto di intervento dei lavori di manutenzione per i quali sono state sostenu-
te le spese della cui ripartizione si discute rientri nella
. I pannelli di cemento che delimitano il fianco libero proprietà individuale di ciascun condominio o costituisca
di ciascun balcone aggettante (ossia il fianco opposto a parte comune del fabbricato.
quello in cui il terrazzo è delimitato dal muro di un corpo In proposito è opportuno richiamare preliminarmente
avanzato del fabbricato) costituiscono parti strutturali i principi elaborati in materia dalla giurisprudenza di
del balcone stesso (e non della facciata dello stabile) e legittimità, secondo i quali i balconi «aggettanti», i quali
non possono qualificarsi come opere meramente orna- sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un
mentali. Poiché, dunque, tali manufatti costituiscono prolungamento dell’appartamento dal quale protendono
proprietà individuale, è legittima la delibera assem- e, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari
bleare che - a maggioranza - abbia deciso di ripartire degli appartamenti cui accedono; tuttavia il rivestimento
gli oneri per gli interventi di manutenzione degli stessi del parapetto e della soletta possono essere beni comuni
a carico dei proprietari dei soli terrazzi oggetto di in- se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio,
tervento , invece che a carico di tutti i comproprietari divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essen-
dell’edificio. (C.c., art. 1117; c.c., art. 1123) (1) ziali della facciata.
(1) Sulla natura comune delle opere meramente ornamentali, v. Vedi, al riguardo, le massime sotto trascritte:
Cass. 30 luglio 2004, n. 14576, in questa Rivista 2004, 744; Cass. 21 Cass. 11775/92: La presunzione di proprietà comune
gennaio 2000, n. 637 ivi 2000, 913; Cass. 7 settembre 1996, n. 8159 delle parti dell’edificio in condominio di cui all’art. 1117
ivi 1996, 884. c.c. (la cui elencazione non è tassativa) postula la de-
stinazione delle cose al servizio dell’edificio, trattandosi
Svolgimento del processo di parti dell’immobile che ne costituiscono la struttura
Con ricorso depositato il 18 maggio 2006 i ricorrenti fondamentale o di accessori destinati all’uso comune. Ne
hanno citato in giudizio il Condominio di via Demidoff deriva che gli sporti chiusi (analogamente ai balconi),
13-15-27, in Firenze, rassegnando le seguenti conclusioni: essendo accidentali rispetto alla struttura del fabbricato
«voglia dichiarare nulla, annullabile e comunque priva e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed
di efficacia, la delibera assunta dall’assemblea 21 aprile architravi), non costituiscono parti comuni, anche se
2006 per la parte in cui ha, a maggioranza, deciso che gli inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante
oneri per gli interventi ai pannelli laterali ai terrazzi e dell’appartamento che vi ha accesso come un prolunga-
costituenti la facciata dell’edificio B3, siano a carico dei mento del piano.
proprietari dei soli terrazzi, invece che a carico di tutti i Cass. 7148/95: I balconi, essendo elementi accidentali
comproprietari dell’intero blocco B3». rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione
Il Condominio convenuto si costituiva ritualmente in portante (assolto da pilastri ed architravi), non costitui-
giudizio, contestando la legittimazione attiva dei ricorrenti scono parti comuni dell’edificio (ai sensi dell’art. 1117
ed il loro interesse ad agire, la legittimazione passiva del- c.c.), anche se inseriti nella facciata, in quanto formano
l’amministratore del Condominio e infine contestando la parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come
domanda di parte attrice nel merito, sull’assunto che il prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda
criterio di riparto delle spese approvato con la delibera di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei

Arch. loc. e cond. 1/2010 77


giur M e ri t o

condomini proprietari degli appartamenti ai quali sono minor distanza) prodotte come doc. 2 fasc. ric. Si tratta
annessi i balconi, sicché il contraddittorio può considerar- quindi, con tutta evidenza, di manufatti che definiscono
si integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il lo spazio del balcone stesso, giungendo fino alla soletta
condominio ovvero tutti gli altri condomini dell’edificio. del balcone sovrastante in guisa da formare (non un mero
Cass. 8159/96: I balconi sono elementi accidentali e non parapetto ma) una sorta di parete (in cui sono addirittura
portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono aperte delle finestre).
parti comuni dell’edificio e appartengono ai proprietari I pannelli in questione costituiscono pertanto parti
delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici strutturali dei balconi e non possono qualificarsi come
responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti opere meramente ornamentali (per le quali soltanto la
di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, men- giurisprudenza ammette la natura comune: si vedano Cass.
tre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi 8159/96, Cass. 637/2000 e Cass. 14576/04, sopra trascritte,
ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte che si riferiscono sempre a «rivestimenti» ed «elementi
sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono decorativi»), come del resto sottolinea la stessa difesa dei
condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ricorrenti (vedi la memoria 8 aprile 2009 di replica con-
ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro clusionale di parte ricorrente, nella cui prima pagina si
delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la legge: «le porzioni oggetto di urgente intervento (e di so-
conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprieta- stituzione) non sono, come erroneamente ritiene, scrive
rio del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato e sostiene la controparte i «c.d. frontalini delle terrazze»
per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, (parte esterna della base su cui sono infisse le ringhiere)
provare che il danno fu causato dal distacco di elementi sibbene delle ante, in cemento armato, che fanno da sepa-
decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell’intero razione e riparo tra i vari terrazzi che, per la loro posizione
edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (verticale), la loro dimensione (l’intera distanza tra due
Cass. 637/2000: I balconi di un edificio condominiale terrazzi uno soprastante all’altro), la loro natura (cemen-
non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 to armato,) costituiscono qualcosa di ben diverso dai meri
c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, frontali («frontalini») delle terrazze.»
né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il Non possono tuttavia condividersi le conclusioni che
rivestimento del parapetto e della soletta possono essere da tali esatti rilievi la difesa ricorrente pretende di trarre,
beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica ossia che i pannelli de quibus costituirebbero parte della
per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed orna- facciata dello stabile; i pannelli, infatti, delimitano il fian-
mentali essenziali della facciata. co dei balconi aggettanti, non la facciata del fabbricato
Cass. 14576/04: In tema di condominio negli edifici e da cui tali balconi si protendono. Che, poi, per mantenere
con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomi- l’integrità del pregio estetico del fabbricato, sia ipotizzabi-
ni, i balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento» le anche in assenza di disposizioni regolamentari ad hoc
della corrispondente unità immobiliare, appartengono (la cui adozione era peraltro stata sollecitata a pag. 17
in via esclusiva al proprietario di questa, soltanto i rive- della relazione tecnico-estetica dell’arch. Ceravolo, pro-
stimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e dotta come doc. 5 fasc. ric.) - il divieto per ciascun con-
di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a domino di rimuovere il proprio balcone, o di modificarne
tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e la conformazione, è questione diversa, che concerne non
contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. la proprietà dei balconi (pacificamente individuale) ma le
Cass. 15913/07: In tema di condominio, i balconi limitazioni che all’uso di tale proprietà derivano dal fatto
«aggettanti», i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, che essa si inserisce in un fabbricato condominiale (arg.
costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento ex art. 1122 c.c.).
dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di Deve quindi in definitiva concludersi che le parti di
sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, fabbricato oggetto dei lavori de quibus costituiscono pro-
viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel prietà individuale di ciascun condomino. Ciò potrebbe
corpo dell’edificio - non possono considerarsi a servizio porre degli interrogativi sul potere dell’assemblea condo-
dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei miniale di deliberare lavori su parti individuali del fabbri-
proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il di- cato, ma - a prescindere da qualunque approfondimento
sposto dell’articolo 1125 c.c. I balconi «aggettanti» per- sul punto (vedi comunque Cass. 7603/94 «L’assemblea
tanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli condominiale non può assumere decisioni che riguardino
appartamenti cui accedono. i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà
Tanto premesso in diritto, si osserva in fatto che l’og- esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso
getto degli intereventi di manutenzione per cui è causa delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i bal-
sono i pannelli di cemento che delimitano il fianco libero coni, che appartengono in modo esclusivo al proprietario
di ciascun balcone (ossia il fianco opposto a quello in cui i dell’appartamento di cui fanno parte, presentino nella
balconi stessi sono delimitati dal muro di un corpo avanza- facciata esterna elementi decorativi, o anche semplice-
to del fabbricato), come chiaramente rappresentato nelle mente cromatici, che si armonizzano con la facciata del
fotografie (ed in particolare nella terza, quella scattata a fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o

78 1/2010 Arch. loc. e cond.


M e ri t o giur
di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la Svolgimento del processo
prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei Con atto di citazione, notificato il 17 dicembre 2007,
lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata D.G. proponeva opposizione agli atti esecutivi, deducendo
esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico del- la nullità del precetto notificatogli in data 11 dicembre
l’edificio condominiale un bene comune, della cui tutela 2007 dalla N. in quanto non preceduto della notifica del ti-
è competente l’assemblea.») - è assorbente il rilievo che tolo esecutivo, e si opponeva all’esecuzione, contestando la
i ricorrenti hanno impugnato la delibera in esame solo debenza di talune somme (interessi e competenze legali).
nel capo relativo alla ripartizione degli oneri («per la Si costituiva con comparsa del 12 marzo 2008 la convenu-
parte in cui ha, a maggioranza, deciso che gli oneri per gli ta per eccepire l’incompetenza territoriale del giudice adito
interventi ai pannelli laterali ai terrazzi e costituenti la (per essere competente il giudice del luogo in cui il precetto
è stato notificato) e l’infondatezza dell’opposizione.
facciata dell’edificio B3, siano a carico del proprietari dei
Disattesa la richiesta di sospensione dell’efficacia
soli terrazzi, invece che a carico di tutti i comproprietari
esecutiva del titolo esecutivo giusta ordinanza dell’11-15
dell’intero blocco B3.») e non nel capo relativo alla deci-
aprile 2008, acquisita la documentazione prodotta dalle
sione di eseguire i lavori (la gestione in sede condominiale parti, senza ulteriore attività istruttoria, all’udienza del 16
di lavori su parti del fabbricato in proprietà esclusiva dei dicembre 2008, sulle conclusioni trascritte in epigrafe, il
singoli condomini costituisce del resto prassi diffusa nelle giudice si riservava per la decisione, con concessione alle
gestioni condominiali, in quanto consente rilevanti econo- parti dei termini di legge per il deposito delle comparse
mie di scala, specialmente quando si tratti di lavori per la conclusionali e delle memorie di replica.
cui esecuzione sia necessario il montaggio di ponteggi).
L’impugnativa è, per le ragioni fin qui svolte, infondata, Motivi della decisione
giacché l’onere di riparazione dei balconi deve essere sop- 1. Preliminarmente va esaminata l’eccezione di incom-
portato dai proprietari dei balconi oggetto di intervento e petenza del giudice adito, sollevata della convenuta.
la ripartizione approvata con la delibera impugnata si è Assume parte opposta che la causa andrebbe devoluta
attenuta a tale criterio. alla cognizione del giudice del luogo in cui il precetto è
Il ricorso va dunque respinto. stato notificato, per cui andrebbe rimessa alla sezione di-
Non ricorrono i presupposti della temerarietà della lite. staccata di Marano, essendo stato notificato il precetto a
Le spese seguono il principio victus victori. (Omissis). Melito di Napoli.
Premesso che le ripartizione degli affari tra sede centra-
le e sezioni distaccate coinvolge una mera questione di co-
stituzione del giudice, da risolvere ex art. 83 att. c.p.c., sta di
Tribunale civile di Napoli fatto che nella specie, avendo l’intimante eletto domicilio in
sez. V, 11 marzo 2009, n. 6693 Napoli (cfr. l’atto di precetto), ritualmente, la controversia
Est. Pica – Ric. D.G (avv. Fasciano) c. N. (avv. Cincotti) è stata radicata innanzi al giudice della sede centrale, po-
sto che l’utilizzazione del foro di «competenza» sussidiario
Esecuzione forzata y Opposizione y Agli atti ese-
(ossia quello del giudice del luogo in cui il precetto è stato
cutivi y Al precetto y Decreto ingiuntivo emesso in
notificato) spetta solo al debitore, in quanto l’elezione di
danno del condominio y Notificazione del titolo ese-
domicilio contenuta nel precetto è vincolante nei riguardi
cutivo all’amministratore condominiale y Efficacia
del creditore (cfr. Cass, 24 ottobre 1986, n. 6234).
espansiva del titolo y Esecuzione intrapresa nei
2. Venendo al merito, va osservato che in primo luogo
confronti di singolo condòmino y Notifica del pre-
l’opponente ha dedotto la mancata notifica del titolo ese-
cetto non preceduta da quella personale del titolo y
cutivo.
Illegittimità y Esclusione
È incontroverso che il titolo azionato è costituito da un
. In tema di opposizione agli atti esecutivi (nella specie decreto ingiuntivo, ottenuto dall’intimato nei confronti del
il precetto), dovendosi ritenere che, eseguita la noti- Condominio «...» sito in Melito di Napoli alla via ... n. ...
fica del decreto monitorio nei confronti dell’ammini- È altresì, incontroverso che detto decreto (opposto
stratore, questa debba considerarsi effettuata nei con- e reso provvisoriamente esecutivo in corso di causa, se-
fronti di tutti i partecipanti al condominio (spettando condo quanto indicato nell’epigrafe del precetto) non è
all’amministratore il compito di rendere edotti i singoli stato notificato personalmente al D., avverso cui, quale
condòmini), ben può trovare applicazione la norma di condomino, col precetto di cui è causa è stata minacciata
cui all’art. 654, comma 2, c.p.c. secondo cui, in deroga l’esecuzione forzata.
all’art. 479 c.p.c., è escluso che il terzo creditore debba La presente vertenza coinvolge le risoluzione di una
procedere ad una nuova notifica del titolo esecutivo nei questione di diritto che configura una ragione di opposi-
zione c.d. preventiva alla regolarità formale del precetto
confronti del singolo condòmino contro il quale inten-
(a norma dell’art. 617 comma 1 c.p.c.).
de agire esecutivamente. (C.c., art. 1130; c.c., art. 1131;
Premesso, invero, che non è dubbia l’efficacia c.d. espan-
c.p.c., art. 479; c.p.c., art. 654) (1)
siva del titolo esecutivo, ossia che il titolo giudiziale emes-
(1) Soluzione poco convincente. so nei confronti del condominio possa legittimare l’avvio

Arch. loc. e cond. 1/2010 79


giur M e ri t o

del processo esecutivo in danno di ogni singolo condomino, Effettivamente, risulta dagli atti che a titolo di interessi
è dibattuto tra le parti se per procedere in via esecutiva il (al tasso legale del 2,5%) maturati dal 26 giugno 2004 al 30
titolo debba essere preventivamente notificato (oltre che al novembre 2007 è stata richiesta la somma di euro 1.942,04,
condominio) anche al condomino contro il quale si intende in luogo di quella corretta di euro 1.852,33.
agire esecutivamente ovvero se, una volta notificato il de- Pertanto, in accoglimento dell’opposizione, va dichiara-
creto ingiuntivo nei confronti del condominio, sia applica- to che l’intimante non ha diritto ad agire esecutivamente
bile anche in siffatta ipotesi il disposto di cui all’art. 654 per la differenza (euro 89,71).
comma 2 c.p.c., secondo cui, in deroga all’art. 479 c.p.c., In secondo luogo, l’opponente ha contestato la richiesta
ai fini dell’esecuzione non occorre una nuova notificazione di refusione della somma di euro 32,00 per la notifica, in
del decreto esecutivo (purché, come avvenuto nelle specie, luogo di quella di euro 16, giusta le previsioni tariffarie, e
nel precetto si faccia menzione del provvedimento che ha il conseguente computo di quanto preteso a titolo di spese
disposto l’esecutorietà e dell’apposizione della formula). generali, c.p.a. ed IVA.
L’opposizione è infondata. Anche questa doglianza, in assenza di una specifica
L’art. 654 cit. affranca il creditore dalla notifica del titolo contestazione avversa, appare fondata, sulla scorta delle
esecutivo costituito dal decreto ingiuntivo, poiché questo, tariffe applicabili al caso di specie.
anche se non in forma esecutiva, è già stato notificato al Pertanto, in accoglimento dell’opposizione, va dichiarato
debitore, ai sensi dell’art. 643 comma 2 c.p.c. Ciò vale anche che l’intimante non ha diritto ad agire esecutivamente per la
nel caso de quo, in quanto i singoli condomini rispondono differenza (euro 16,00) e che proporzionalmente va compu-
delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio tato quanto preteso a titolo di spese generali, c.p.a. ed IVA.
come di debiti propri (trattandosi di obbligazioni discen- Infine, l’opponente ha contestato che gli interessi sono
denti dalla titolarità dei beni condominiali) e sono destina- stati richiesti a decorrere dal 26 giugno 2004, sebbene il con-
tari della notificazione del ricorso e del decreto monitorio dominio sia stato costituito in mora dal 17 dicembre 2004.
ex art. 643 cit., sebbene questa sia effettuata nel confronti Per questa parte l’opposizione è inammissibile o, co-
dell’amministratore del condominio, quale rappresentante munque, infondata.
ex art. 1131 c.c. di tutti i condòmini rispetto a qualunque Stanti i limiti alla cognizione del giudice dell’opposizio-
azione concernente le parti comuni dell’edificio (ovviamen- ne a precetto ex art. 615 comma 1 c.p.c. allorché il titolo
te nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c.). azionato sia un titolo giudiziale, non è certamente possibi-
In buona sostanza, dovendosi ritenere che, eseguita le vagliare in questa sede questioni concernenti il merito
la notifica del decreto monitorio nei confronti dell’am- della pretesa portata dal titolo azionato. Ne consegue che
ministratore del condominio, questa deve considerarsi è interdetto a questo giudice stabilire a quale data debba
effettuata in favore di tutti i condòmini rappresentati farsi risalire la data di decorrenza degli interessi in con-
(spettando all’amministratore il compito di rendere edotti trasto con quanto desumibile dal titolo.
i singoli condomini cfr. Cass. 16 aprile 2007, n. 9093), ben Ove, peraltro, l’opponente abbia inteso sottoporre a
può trovare applicazione anche in questo caso la norma di questo giudice una mera questione di interpretazione del
cui all’art. 654 cit. che, in deroga all’art. 479 c.p.c., esclude
titolo, l’opposizione non può accogliersi, non avendo le
la necessità di una nuova notifica, al fine di semplificare
parti prodotto in atti il titolo di cui trattasi.
l’inizio del procedimento esecutivo.
Ai fini del regolamento delle spese di lite, tenuto conto
D’altronde, anche a voler qualificare le obbligazioni de
della reciproca soccombenza in ordine alle questioni con-
quibus come obbligazioni propter rem (cfr. Cass. sez. un.,
troverse, ricorrono giusti motivi per dichiarare le spese
8 aprile 2008, n. 9148), resta il fatto che i singoli condo-
integralmente compensate. (Omissis).
mini rispondono (sia pure pro quota) di tali obbligazioni
come di debiti propri, sicché nemmeno può assimilarsi il
singolo condomino al terzo proprietario responsabile per
debiti altrui, il quale di certo non è destinatario della no- Tribunale civile di Ariano Irpino
tifica del ricorso e del decreto monitorio ex art. 643 cit. e 8 gennaio 2009, n. 16
che, pertanto, ha diritto di ricevere - secondo l’opinione Est. Abbondandolo – Ric. Di Chiara (avv. Luparella) c. Condominio
di autorevole dottrina - la notifica in forma esecutiva del Camuso (avv. Marraffino)
decreto ingiuntivo allorché in suo danno sia minacciata
l’esecuzione forzata ex art. 602 c.p.c. Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Impu-
gnazione y Lavori straordinari di ristrutturazione
Per completezza va osservato che la giurisprudenza
dell’edificio y Approvazione y Quorum deliberati-
indicata dall’opponente (cfr. Cass. 28 febbraio 2006, n.
vo inidoneo y Urgenza e indifferibilità dei lavori y
4507) è richiamata a sproposito, non avendo la S.C. preso
Mancata allegazione tanto nella delibera quanto
posizione sul merito della presente questione.
nell’avviso di convocazione y Conseguente annulla-
3. La seconda questione integra un’ipotesi di opposizio-
bilità y Sussiste
ne all’esecuzione, poiché è contestata la debenza di talune
somme (interessi e competenze legali). . La validità di una delibera assembleare deve essere
Anzitutto, l’opponente si duole dell’errato calcolo di valutata alla stregua delle sue caratteristiche estrinse-
quanto preteso a titolo di interessi legali. che e della motivazione, non potendosi attribuire alla

80 1/2010 Arch. loc. e cond.


M e ri t o giur
stessa validità sulla base di motivi diversi da quelli ad- tribuire al medesimo validità sulla base di motivi diversi
dotti a fondamento dall’organo deliberante. Va, pertan- da quelli addotti a fondamento dall’organo deliberante .
to, annullata una delibera assembleare approvativa di Sicché non si può non rilevare che ci si trova in presenza
cospicui lavori straordinari, adottata in assenza delle non di un atto dell’amministratore, bensì di una delibera
prescritte maggioranze, quando la stessa ed il relativo assembleare ed inoltre non vi è menzione dell’urgenza ed
avviso di convocazione non menzionino alcunché in indifferibilità dei lavori né nell’atto di convocazione del-
ordine all’urgenza e indifferibilità delle opere da ese- l’assemblea né nella delibera, per cui non si può, a poste-
guire. (C.c., art. 1135; c.c., art. 1136) (1) riori, giustificare l’approvazione di una delibera in assenza
delle prescritte maggioranze di legge per una «urgenza ed
(1) Nulla in termini.
indifferibilità» neanche prospettate . Né, infine, venivano
allegati o richiamati nella delibera atti tecnici che eviden-
Svolgimento del processo
ziassero l’urgenza ed indifferibilità. Né ha rilievo la diffida
Con atto ritualmente notificato Di Chiara Giuseppe
del Comune versata in atti dall’opposto, perché la stessa
opponeva la delibera in data 4 marzo 2005 dell’assemblea
si riferisce a situazioni diverse ed in particolare all’auto-
del Condominio «Camuso» di Ariano Irpino, Via Calvario,
rimessa, all’adeguamento dell’impianto elettrico e quindi
chiedendone l’annullamento o la declatoria di nullità, pre-
appare riferirsi, piuttosto che alla situazione esistente al
via sospensione. Esponeva l’opponente che con la gravata
momento dell’approvazione della delibera oggetto di im-
delibera l’assemblea aveva approvato la realizzazione di
pugnativa, ai lavori già in corso ed in parte eseguiti.
opere di manutenzione straordinaria senza le prescritte
In ordine all’eccezione del condominio, che i lavori
necessarie maggioranze ed altresì l’assemblea si era riuni-
si dovevano ritenere autorizzati sulla base della delibera
ta in assenza di rituale convocazione, essendo stata fissata
del giugno 2003, alla cui approvazione contribuì lo stesso
direttamente la riunione in «seconda convocazione».
opponente, si deve osservare che nessun richiamo risulta
Veniva concessa con decreto la sospensione della
a quella delibera ed alla relativa esecuzione. Peraltro, dal-
delibera. Instauratosi il contraddittorio, il condominio si
l’esame della prima delibera si rileva che essa è generica,
costituiva in giudizio tempestivamente e ritualmente e
poiché non indica specificamente i lavori da eseguire ed i
contestava l’avverso dedotto. Eccepiva anzitutto che non
relativi importi e quindi era ed è inidonea ad essere diret-
rispondeva al vero l’affermazione secondo cui l’assemblea
tamente eseguita; gli ulteriori interventi necessitavano di
sarebbe stata direttamente fissata in seconda convocazio-
altra specifica approvazione, anche perché di ben altra e
ne e nel merito sosteneva che trattavasi di lavori di somma
maggiore consistenza, anche economica, rispetto a quelli
urgenza che l’amministratore aveva il dovere di eseguire
originariamente approvati.
per evitare una situazione di pericolo, come emergente
Per gli esposti motivi la domanda va accolta ed annul-
dalla documentazione che produceva e pertanto chiedeva lata la delibera.
il rigetto dell’opposizione. La controvertibilità, in fatto ed in diritto, delle que-
Evidenziava inoltre che i lavori, complessivamente, era- stioni trattate, costituisce giusto motivo per la compensa-
no già stati deliberati ed approvati in data 23 giugno 2003, zione delle spese di lite per metà, ponendosi a carico del
con la partecipazione anche di esso opponente e quelli di- soccombente condominio la residua metà. (Omissis).
sposti con la richiamata delibera null’altro erano se non la
prosecuzione di quelli originariamente deliberati.
Acquisita la documentazione ritualmente prodotta la
causa è stata assegnata a sentenza e deve essere decisa. Commissione tributaria provinciale
di Pescara
Motivi della decisione
L’opposizione è fondata e va accolta.
sez. I, 30 giugno 2009, n. 248
Pres. Grilli – Est. Di Nisio – Ric. M.E. c. Equitalia Pragma S.p.A.
Va premesso che non sussiste alcuna nullità della de-
libera per difetto di convocazione dell’assemblea; l’atto Tributi (in generale) y Accertamento tributario y
di convocazione è valido perché indica sia la data della Riscossione coattiva y Espropriazione immobiliare
prima che della seconda riunione. y Iscrizione ipotecaria y Responsabile del procedi-
mento y Omessa indicazione o omessa sottoscrizio-
Nel merito della questione, a fronte della contestazio-
ne y Nullità dell’atto y Sussiste
ne del Di Chiara, che sarebbe stata adottata una delibera
in assenza delle prescritte maggioranze ex art. 1136 com- . L’iscrizione ipotecaria promossa – a garanzia di
mi secondo e quarto c.c., sostiene l’opposto condominio crediti per tributi iscritti a ruolo - dal concessionario
che, trattandosi di lavori urgenti ed indifferibili, avrebbe della riscossione su beni immobili del contribuente, la
potuto disporli anche direttamente l’amministratore, quale non riporti né il nominativo del responsabile del
salva successiva ratifica da parte dell’assemblea, ai sensi procedimento né alcuna sottoscrizione deve essere di-
dell’art. 1135 c.c. e da ciò la validità della delibera stessa. chiarata nulla, in quanto la limitazione temporale della
Sul punto ritiene questo giudice che la validità di un atto nullità a partire dal 1° giugno 2008 (ex art. 36, comma
debba essere valutata alla stregua delle sue caratteristi- 4 ter, del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248, convertito, con
che estrinseche e della motivazione, non potendosi at- modificazioni, dalla L. n. 31/08) riguarda le sole cartel-

Arch. loc. e cond. 1/2010 81


giur M e ri t o

le di pagamento c.d. “mute” (ossia senza l’indicazione to notificato al debitore in data 26 febbraio 2008 ... quindi
del responsabile del procedimento d’iscrizione a ruolo solo pochi giorni prima», talché «al momento in cui l’iscri-
e di quello di emissione e di notifica della cartella), non zione era stata richiesta ... il carico complessivo iscritto a
anche altri atti dell’agente della riscossione. (L. 7 ago- ruolo era, appunto, di euro 215.353,28».
sto 1990, n. 241, art. 21 octies; L. 27 luglio 2000, n. 212; Ugualmente non può trovare ingresso il rilievo critico
D.L. 31 dicembre 2007, n. 248, art. 36) (1) circa la «pluralità di procedimenti per lo stesso credito»,
(1) In argomento cfr. CERIONI F., Contributo sul tema dell’invalidità consentita, invece dall’art. 483 c.p.c., come controdedotto
delle cartelle di pagamento prive dell’indicazione del responsabile dall’Agente della Riscossione.
del procedimento, in Boll. trib. 2008, 1066 ss; CERIONI F., Restano Coglie nel segno, invece, il rilievo che «l’atto ... è privo
annullabili le cartelle “mute” basate sui ruoli consegnati all’agente dell’indicazione del responsabile del procedimento». Di-
della riscossione anteriormente al 1° giugno 2008, ivi 2009, 760 ss;; fatti, come sostenuto dal ricorrente, la limitazione tempo-
MARONGIU G., Le cartelle “mute”: una querelle infinita, in Corr.
rale della nullità a partire dal 1° giugno 2008 (ex art. 36,
trib. 2009, 1104 ss.
comma 4 ter introdotto dal D.L. n. 248/07, convertito, con
modificazioni, dalla L. n. 31/08) riguarda le sole cartelle
Svolgimento del processo
M.E., residente in Pescara, ..., domiciliatario, con ricorso di pagamento (c.d. «mute» ossia senza l’indicazione del
spedito il 15 luglio 2008 a Equitalia Pragma S.p.A. e depo- responsabile del procedimento d’iscrizione a ruolo e di
sitato il 16 luglio 2008, impugnava la «iscrizione ipotecaria quello di emissione e di notifica della cartella), non pure
legale immobiliare - Rep. n. ... .notificato il 16 maggio 2008» altri atti dell’Agente della riscossione.
operata dal detto Agente della Riscossione, a tutela di cre- Nella specie l’atto impugnato, pertinente alla «iscrizio-
diti di tributi iscritti a ruolo di complessivi euro 215.353,28, ne ipotecaria legale su immobili», che non è una «mera
per la complessiva somma di euro 430.706,56. comunicazione», come minimizza l’Equitalia Pragma
Il ricorrente, premesso di essere stato già assoggettato (essendo suscettivo di arrecare un notevole danno per il
per lo stesso debito a pignoramento di credito presso terzi vincolo alla libera disponibilità dei beni del contribuente,
il 26 febbraio 2008 e di avere inviato in data 11 marzo 2008 talché contiene in calce l’avvertenza che avverso di essa è
istanza di rateazione ex art. 19 D.P.R. n. 602/73», formulava proponibile ricorso), non reca neppure la firma a stampa
una serie di rilievi riguardo all’iscrizione ipotecaria impu- del rappresentante della stessa Equitalia.
gnata, chiedendone, previa sospensione dell’esecuzione, Ha consistenza anche l’ulteriore rilievo che «l’istanza
la cancellazione, spese vinte. (di dilazione: N.d.r.) blocca le procedure esecutive» e pro-
L’Equitalia Pragma S.p.A. si costituiva in giudizio il 30 voca «la revoca delle misure cautelari già adottate», te-
settembre 2008, confutando i rilievi del ricorso, chieden- nuto conto pure del «pagamento (mediante pignoramento
done la reiezione con vittoria di spese, opponendosi anche sul c/c di circa 15 mila euro».
alla concessione della invocata sospensione. La stessa Equitalia, come evidenziato dal ricorrente,
Lo stesso Agente della Riscossione in data 14 gennaio con propria nota del 3 marzo 2008 aveva stabilito che a
2009 accoglieva «l’istanza di rateazione», ripartendo il seguito della presentazione della richiesta di dilazione
pagamento in n. 72 rate mensili ... a decorrere dal 20 feb- sarebbero state sospese le azioni di recupero coattivo, sia
braio 2009». esecutive sia cautelari.
All’udienza del 12 febbraio 2009 la domanda di sospen- Al riguardo risulta, per tabulas, da un lato che la domanda
sione era accolta. di rateazione, compilata dal ricorrente il 10 marzo 2008,
All’odierna udienza, tenuta in forma pubblica a richie- pervenne in data 14 marzo 2008 alla destinataria Equitalia
sta del ricorrente, i difensori delle parti illustrano le ri- Pragma e non, come da quest’ultima asserito, «in data 20
spettive tesi già esposte per iscritto. marzo 2008», dall’altro che la richiesta di iscrizione ipoteca-
ria Rep. n. 465 reca la data 12 marzo 2008, ma fu presentata
Motivi della decisione all’Ufficio del Territorio di Pescara in data 20 marzo 2008,
Il Collegio, riunito in camera di consiglio, ritiene il ri- posteriore a quella di arrivo dell’istanza di rateazione.
corso in rassegna fondato e da accogliere come appresso. Non consta, peraltro, che la rateazione accordata a
Innanzi tutto non ha pregio il rilievo che l’iscrizione decorrere dal 20 febbraio 2009 sia venuta medio tempore a
ipotecaria è stata «eseguita per il doppio dell’ammontare decadere per omesso pagamento.
della cartella», dappoiché, come osservato dalla resistente La novità del caso induce a disporre la compensazione
Equitalia Pragma, «il pignoramento presso terzi (era) sta- tra le parti delle spese di giudizio. (Omissis).

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Massimario
I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione

Assemblea dei condòmini davanti al giudice ordinario, mentre la legittima aspettativa de-
gli assegnatari a conseguire la proprietà degli alloggi occupati
■ Attribuzioni – Spese senza preventiva autorizzazione
ha natura di mero interesse legittimo, tutelabile, anche con ri-
– Ratifica guardo al corretto svolgimento del procedimento di formazione
A differenza di quanto previsto dall’art. 1134 cod. civ. - che della quota di riserva, davanti al giudice amministrativo. F Cass.
consente il rimborso al condomino delle spese sostenute sen- civ., sez. un., 21 luglio 2009, n. 16903, Gioia ed altri c. Iacp Saler-
za autorizzazione soltanto in caso di urgenza - l’art. 1135 cod. no (D.p.r. 17 gennaio 1959, n. 2, art. 2; L. 27 aprile 1962, n.
civ. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non 231, art. 3). [RV609228]
urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune;
ne consegue che l’assemblea di condominio può ratificare le Esecuzione forzata
spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore ■ Pignoramento – Locazione stipulata senza l’autorizza-
senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di zione – Inefficacia relativa
indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di La locazione di un bene sottoposto a pignoramento stipulata
conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in violazione
di una preventiva di delibera di esecuzione. F Cass. civ., sez. II, dell’art. 560 cod. proc. civ., non comporta l’invalidità del con-
10 agosto 2009, n. 18192, Fracchia c. Cond. Piazza Imperatore tratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all’assegna-
Tito Milano ed altro (C.c., art. 1130; c.c., art. 1134; c.c., art. tario, precisandosi che il contratto così concluso non pertiene
1135). [RV609158] al locatore - proprietario esecutato, ma al locatore - custode, e
■ Deliberazioni – Nullità – Modestia della somma che le azioni da esso scaturenti devono essere esercitate dal cu-
La delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spe- stode. (Nella specie, relativa ad azione - proposta dal locatore,
sa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale proprietario esecutato, in proprio e non quale custode - per il
è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa pagamento dei canoni di una locazione di un bene pignorato
aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta stipulata senza la detta autorizzazione, la S.C. ha confermato
in rapporto all’elevato numero di condomini e all’entità com- a sentenza impugnata, con la quale si era ritenuta la parte at-
plessiva del rendiconto. (Nella specie, si trattava di spese relati- trice priva di legittimazione sostanziale e processuale). F Cass.
ve al telefono privato dell’amministratore ed all’acquisto di una civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375, Cordella c. Rizzo (C.c., art.
licenza di “software” compiuta in proprio dall’amministratore). 1571; C.p.c., art. 560). [RV609252]
F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, Fracchia c. Cond.
Mediazione
Piazza Imperatore Tito Milano ed altro (C.c., art. 1136; c.c., art.
1137). [RV609155] ■ Diritto del mediatore alla provvigione – Risarcimento
dei danni – Dovere di informazione
■ Deliberazioni – Verbale – Contenuto L’azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la
In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annulla- relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti appli-
bile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione cativi, perché la prima esige che l’inadempimento di una delle
nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia parti non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse
contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, per- dell’altra, mentre l’azione risarcitoria presuppone che l’inesatta
sonalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contem- esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un
po rechi l’indicazione, “nominatim”, dei condomini che si sono danno; ne consegue che, in tema di mediazione, la condanna del
astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle
delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di parti per inadempimento del proprio dovere di informazione
stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini non implica automaticamente che il contratto debba essere
hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deli- risolto e che il mediatore perda il diritto alla provvigione. (Nella
berazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art. specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - dopo
1136 cod. civ. F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, Frac- aver condannato il mediatore al risarcimento del danno nei con-
chia c. Cond. Piazza Imperatore Tito Milano ed altro (C.c., art. fronti del cliente per non averlo informato dell’esistenza di una
1136; c.c., art. 1137). [RV609156] locazione ultranovennale, regolarmente trascritta, sull’immobi-
le che questi aveva poi acquistato - aveva nel contempo stabilito
Edilizia popolare ed economica
che al mediatore spettasse il pagamento della provvigione, poi-
■ Assegnazione – Cessione in proprietà – Condizioni ché l’avvenuta conclusione del contratto dimostrava la scarsa
La qualità di assegnatario di alloggio popolare costituisce, ai importanza dell’inadempimento). F Cass. civ., sez. III, 20 agosto
sensi del d.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2, come modificato dalla 2009, n. 18515, Studio Imm. Marcello Romano c. Benaglio Denti
legge 27 aprile 1962, n. 231, condizione necessaria, ma non (C.c., art. 1176; c.c., art. 1218; c.c., art. 1453; c.c., art. 1455;
sufficiente, per acquisire il diritto alla cessione in proprietà del- c.c., art. 1755). [RV609211]
l’alloggio medesimo, essendo tale diritto escluso con riguardo a
quegli alloggi che, con apposito provvedimento amministrativo, Procedimento civile in genere
vengono inclusi nella quota di riserva, conservata alla proprietà ■ Processo equo – Termine ragionevole – Obbligo di evi-
dell’ente assegnante. Ne consegue che soltanto la formazione di tare il dispendio di attività processuali
tale quota, rendendo individuabili gli alloggi vendibili, segna il Il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata
momento del sorgere del diritto al relativo acquisto, tutelabile del processo impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 cod.

Arch. loc. e cond. 1/2010 83


giur M assimari o

proc. civ.) di evitare e impedire comportamenti che siano di Tributi degli enti pubblici locali
ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rien-
■ Tassa di occupazione di spazi ed aree pubbliche – Ca-
trano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio
none – Natura
di attività processuali e formalità superflue perché non giustifi-
Il canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, istituito
cate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal
dall’art. 63 del d.lgs. n. 446 del 1997, come modificato dall’art.
rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive
31 della legge n. 448 del 1998, è stato concepito dal legislatore
garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in
come un “quid” ontologicamente diverso, sotto il profilo stret-
condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto
tamente giuridico, dalla tassa per l’occupazione di spazi ed
finale è destinato ad esplicare i suoi effetti. (In applicazione del
aree pubbliche. Esso è, infatti, configurato come corrispettivo
suddetto principio, la S.C. ha ritenuto irrilevante, in un giudizio
di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione
in materia di locazione, l’omessa citazione di uno dei conduttori
abusiva), dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici ed è do-
in appello e nel giudizio di cassazione, rilevata d’ufficio, atteso
vuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale
che le problematiche concernenti la risoluzione del contratto di
o collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’utilizzazione
locazione non costituivano più in concreto oggetto del proces-
particolare (o eccezionale) che ne trae il singolo. Ne deriva che
so, mentre quelle concernenti i rapporti di dare e avere, per ca-
è obbligato al pagamento del canone il condominio che abbia
noni non corrisposti, migliorie e risarcimento danni, oggetto del
sostituito con griglie una parte del piano di calpestio di un’area
ricorso per cassazione, non comportavano l’inscindibilità delle
gravata da servitù pubblica di passaggio, al fine di migliorare il
cause). F Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2009, n. 18410, Musetto
godimento dei locali sottostanti al suolo, e ciò in quanto esso
c. Maiolati (C.p.c., art. 101; c.p.c., art. 127; c.p.c., art. 175).
gode di un’utilizzazione particolare dell’area medesima. F Cass.
[RV609119]
civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18037, Cond. Largo Villa Bianca
Responsabilità civile Roma c. Com. Roma Municipio Roma Ii (D.L.vo 15 dicembre
1997, n. 446, art. 63; L. 23 dicembre 1998, n. 448, art. 31).
■ Cose in custodia – Immobili concessi in locazione –
[RV609326]
Danni causati da macchinari utilizzati dal conduttore
Il proprietario di un immobile concesso in locazione non può ■ Tassa di occupazione di spazi ed aree pubbliche – Esen-
essere chiamato a rispondere, ex art. 2051 cod. civ., dei danni zione – Realizzazione di passo carrabile
a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando In tema di tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche
non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull’uso (TOSAP), l’esenzione per lo Stato e gli altri enti, di cui all’art.
di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto 49, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 507 del 1993, postula che l’oc-
che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore cupazione, quale presupposto del tributo, sia posta in essere dal
formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di im- soggetto esente; pertanto, nel caso di realizzazione di un passo
pedire il verificarsi di danni a terzi, giacché essi costituirebbero carrabile a servizio di un immobile successivamente concesso
atti inidonei ad incidere sul funzionamento della cosa dannosa. in locazione ad un soggetto esente (nella specie Ministero per i
(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione la quale aveva Beni Culturali e Ambientali), non essendo l’occupazione riferi-
affermato la responsabilità del proprietario di un immobile bile a chi usi il passaggio, ma all’esecutore materiale dell’opera,
adibito ad officina, per i danni causati a terzi dall’impianto di la tassa è da questi dovuta e l’esenzione non spetta, essendo
espulsione dei gas utilizzato dal conduttore e gestore dell’offici- irrilevanti eventuali pattuizioni sulla rivalsa della TOSAP, che
na stessa). F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18188, Abaco riguardano esclusivamente i rapporti privatistici tra le parti. F
Imm. Srl c. Cond. Appio Claudio 211 Roma ed altri (C.c., art. Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18041, Com. Roma c. Sogecori
2051). [RV609308] Srl (D.L.vo 15 novembre 1993, n. 507, art. 49). [RV609297]

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Rassegna
di giurispudenza
Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2009 de Il nuovissimo Codice delle locazioni
(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali
del C.E.D.

SUOLO E SOTTOSUOLO terreno su cui viene a poggiare l’intero edificio, e, immediata-


mente, la parte infima dello stesso. Di conseguenza, anche per

CONDOMINIALE
stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell’edificio con-
dominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimento,
non alle ordinarie norme poste dagli artt. 840 e 934 cod. civ., ma
SOMMARIO a quelle che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani
a. Adiacente o circostante; b. Cantine, sotterranei; c. Co- orizzontali, gradatamente accertandosi al predetto fine: a) se il
struzioni autonome; d. Edificio costruito su piloni (piano titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca a taluno la
proprietà esclusiva; b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusi-
in pilotis); e. Effettuazione di opere nel sottosuolo; f. Fondi
va possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usu-
separati per piani orizzontali e poggianti sullo stesso suolo; capione; c) se, non potendo neanche accamparsi l’usucapione,
g. Nozione di suolo; h. Occupazione di porzione di fondo il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti
attiguo; i. Permuta di terreno contro parte dell’edificio da dell’edificio necessarie all’uso comune o tra le cose destinate
costruire; j. Riserva della proprietà del piano in pilotis; k. ad un servizio o al godimento comune, e debba viceversa consi-
Sottofondazioni; l. Sottosuolo di una strada comune; m. Spese derarsi destinato ad uso esclusivo. * Cass. civ., sez. II, 4 marzo
1983. n. 1632, Alessandri c. Amalberti
di manutenzione di locale sotterraneo; n. Spessore del piano
di calpestio; o. Uso del sottosuolo. n Poiché l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto
che va dalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vani scanti-
a. Adiacente o circostante. nati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge
l’edificio, costituisce oggetto di proprietà comune, ai sensi del-
n Il suolo ed il sottosuolo, che a norma dell’art. 1117 n. 1 c.c. è l’art. 1117 c.c., non la superficie a livello del piano di campagna
presunto comune tra i condomini di un edificio — salvo titolo che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella
contrario - è soltanto quello occupato e circoscritto dalle fonda- porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero edificio ed
menta e dai muri perimetrali esterni dell’edificio; il suolo adia- immediatamente, la parte infima di esso. Di conseguenza, per
cente o circostante può rientrare fra le cose comuni soltanto stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell’edificio condo-
per diverso titolo, potendo trovarsi in rapporto di accessorietà miniale sottostante al piano terreno deve farsi riferimento alle
o di pertinenza con l’edificio stesso. * Cass. civ., sez. II, 26 marzo norme che regolano la proprietà condominiale per piani oriz-
1974, n. 841 zontali e, perciò, con riguardo ai piani o porzioni di piano che
siano o meno sotto il livello del circostante piano di campagna,
n Il suolo su cui sorge l’edificio, che a norma dell’art. 1117 n. agli atti di acquisto dei singoli appartamenti e delle altre unità
1 cod. civ. è presunto comune tra i condomini di un edificio, è immobiliari ed al regolamento di condominio allegato agli atti
soltanto quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai di acquisto o in essi richiamato (cosiddetto regolamento con-
muri perimetrali esterni, mentre il suolo adiacente o circostante trattuale). * Cass. civ., sez. II, 23 luglio 1994, n. 6884, Dionisi c.
può rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo. * Condominio di Via delle Ortensie n. 18 e Via delle Orchidee n.
Cass. civ., sez. II, 13 gennaio 1984, n. 273, Purificato c. Ascani 19 in Rieti
n Per stabilire in concreto se una determinata area adiacen- n Ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c. deve intendersi per «suolo su
te all’edificio in condominio, o situata fra le parti di esso, sia cui sorge l’edificio», oggetto di proprietà comune, il terreno su
comune o appartenga esclusivamente all’appartamento che ad cui viene a poggiare l’intero stabile e quindi quello sottostante
esso ha accesso o è situato allo stesso livello, è necessaria una alle strutture più profonde dello stesso, sicché i vani scantina-
valutazione dello stato effettivo dei luoghi e di rapporti strut- ti, anche i più bassi, non possono mai presumersi comuni per
turali e funzionali intercorrenti tra l’edificio condominiale e lo loro natura, in mancanza di un titolo contrario, ma solo se ed
spazio in questione. Tale valutazione si traduce in un apprez- in quanto risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godi-
zamento di fatto insindacabile in cassazione, quando sia stato mento comune. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza
congruamente motivato. (Nella specie, è stato ritenuto che una impugnata la quale aveva escluso che il piano scantinato di
chiostrina, situata poco al disotto del livello di un appartamen- un edificio fosse destinato all’uso ed al godimento comune,
to, sito al piano terreno, dovesse considerarsi bene comune per in quanto in base al regolamento di condominio il cantinato
le sue caratteristiche e per la sua destinazione ed utilizzazione). de quo era suddiviso in cinque distinte unità immobiliari con
* Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1966, n. 2290 destinazione a box o a deposito, ciascuna avente una propria
millesimazione). * Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934, De
b. Cantine, sotterranei. Lucia c. Chiaro

n Poiché l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto n In tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà co-
che va dalle fondamenta al tetto, e quindi anche i vani scantinati mune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno
compresi tra le fondamenta stesse, ed il suolo su cui sorge l’edi- su cui viene a poggiare l’intero stabile, cioè la parte infima di
ficio, oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani
è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti
scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del parte del «suolo su cui sorge l’edificio» ma solo se ed in quanto

Arch. loc. e cond. 1/2010 85


rass rass e g n a di gi u rispr u d e n z a

risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godimento co- escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi lo-
mune. (Nell’affermare il suddetto principio la S.C. ha ritenuto cali ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività
corretta la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.
superata la presunzione di comunione nel caso di un locale (In applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la
seminterrato comunicante, attraverso una botola, unicamente sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di
con un negozio sito al piano terreno, sicché per la sua struttu- comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla
ra non poteva considerarsi tra le parti dell’edificio necessarie proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per
all’uso comune ovvero tra le cose destinate ad un servizio o al ingrandire il suo locale). * Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n.
godimento comune, bensì destinato ad uso esclusivo di quel 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala
negozio). * Cass. civ., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376
n Per il combinato disposto degli artt. 1117 e 840 cod. civ., il sot-
n È da ritenersi consentito il collegamento dei propri scantinati tosuolo costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto
con il cortile comune, attuato mediante «bocche di lupo» (var- dell’area superificiaria che è alla base dell’edificio condominia-
chi di aria-luce nel muro perimetrale e feritoie munite di solide le, ancorché non menzionato espressamente da detto art. 1117,
griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile), in quanto va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo
non pregiudica la destinazione del cortile o l’essenza strutturale che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, e
e funzionale delle cose comuni, né il pari uso da parte degli altri ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno che esso con-
condomini, né il loro diritto di comproprietà sul sottosuolo e tribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. Pertanto, un
costituisce espressione del potere di modificazione consentita condomino non può senza il consenso degli altri partecipanti
ad ogni condomino per il miglior godimento delle cose comuni alla comunione procedere alla escavazione in profondità del
in funzione della proprietà solitaria. * Cass. civ., sez. II, 9 settem- sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli
bre 1970, n. 1378 preesistenti, giacché con l’attrarre la cosa comune nell’orbita
della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di pro-
n Ai fini della determinazione dell’equo canone di immobili con prietà dei condomini su una parte comune dell’edificio. * Cass.
destinazione abitativa deve essere computata nella superficie civ., sez. II, 11 novembre 1986, n. 6587, Bertante c. Pini. Confor-
convenzionale ai sensi dell’art. 13 legge 27 luglio 1979 n. 392 la me, Cass. civ., 23 dicembre 1994, n. 11138
quota della cantina, quando sussista un rapporto pertinenziale
a norma dell’art. 817 c.c. - non escluso dall’esistenza di contratti n L’escavazione del sottosuolo condominiale da parte di un
di locazione autonomi con lo stesso conduttore - tra la cantina e condomino per collegare con una scala le unità immobiliari
l’immobile principale. * Cass. civ., sez. III, 6 marzo 1998, n. 2480, al piano terreno con quelle poste al seminterrato, tutte di sua
Fimpa Spa c. Boscaro ed altro. proprietà esclusiva, non comporta appropriazione del bene
comune e non costituisce innovazione vietata, perché non de-
c. Costruzioni autonome. termina l’inservibilità del bene comune all’uso e al godimento a
cui è destinato. * Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1999, n. 5546, Taras
n La comunione, anche del suolo, di cui all’art. 1117 cod. civ., c. Ceccarelli. [RV527109]
postula che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzio-
ni di piani costituenti un unico edificio, onde le costruzioni fra n Ricorre l’ipotesi di innovazione lesiva del diritto degli altri
loro separate, ancorché su suolo originariamente del medesimo condomini nella escavazione da parte di uno o più di essi nel
proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma sottosuolo comune, allorché vengano realizzate opere che ne
e delle presunzioni di comunione ivi poste con la conseguenza limitino l’uso ed il godimento da parte degli altri condomini. *
che con il loro trasferimento viene alienato pure il suolo sul Cass. civ., sez. II, 5 maggio 1981, n. 2805, Gargiulo c. Esposito
quale esse sorgono, a meno che l’alienante non costituisca sol-
n Il proprietario di vani terranei in un edificio condominiale
tanto un diritto di superficie in favore dell’acquirente (ai sensi
non può abbassare il livello dei relativi pavimenti per ingrandire
dell’art.952 cod. civ.) riservandosi, al momento della vendita, la
il volume dei vani stessi o per ricavarne altri di sua esclusiva
proprietà del suolo su cui l’immobile insiste. (Nella specie, il
proprietà neppure ove esistano, sotto i pavimenti, massetti e
S.C., enunciando il surriportato principio, ha cassato la decisio-
vespai, destinati all’utilità dei vani cui sottostanno poiché an-
ne di merito che aveva ritenuto operante la presunzione di co-
che ove risulti provata l’appartenenza di tali manufatti al pro-
munione del suolo ex art. 1117 cod. civ. nel caso di appartamenti
prietario dei vani sovrastanti, non diviene, per questo fatto, di
costruiti su suolo originariamente comune, ma reciprocamente
proprietà singola l’area condominiale in cui i manufatti stessi si
del tutto autonomi, avendo ciascuno di essi propri accessi, pro-
trovano immersi. * Cass. civ., sez. II, 4 aprile 1978, n. 1524
prie scale, propri muri maestri e propri tetti). * Cass. civ., sez. II,
26 aprile 1983, n. 2864, Tanini c. Soc. Ed. Lucia n Il singolo condomino non può, senza il consenso degli altri
partecipanti alla comunione, procedere alla escavazione in pro-
d. Edificio costruito su piloni (piano in fondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire
pilotis). quelli preesistenti di proprietà singola giacché l’attrazione della
cosa comune nell’ambito della proprietà esclusiva di uno dei
n La previsione di proprietà comune dei condomini, di cui comunisti e la conseguente sottrazione di essa, alla possibilità
all’art. 1117 cod. civ., si estende allo spazio a livello del suolo di sfruttamento collettivo, comportano una lesione del diritto di
su cui insiste un edificio condominiale costruito su piloni (c.d. proprietà degli altri condomini sulle parti comuni dell’edificio. *
piano in pilotis). * Trib. civ. Casale Monferrato, 24 febbraio 1984, Cass. civ,. sez. II, 20 gennaio 1977, n. 297
Francia ed altri c. Francia, in Arch. civ. 1984, 1035.
n L’immissione di tiranti, nel sottosuolo di proprietà condomi-
e. Effettuazione di opere nel sottosuolo. niale, da parte del proprietario confinante, che proceda ad esca-
vazioni nel suolo di sua proprietà, costituendo uno dei migliori
n Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio accorgimenti tecnici per irrigidire la paratia di contenimento
sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in dello scavo necessario alla costruzione di un nuovo edificio, non
mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad integra molestia possessoria, ma uno dei rimedi della tecnica
uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, per esercitare la facoltà, di cui all’art. 840 c.c., senza danni per il
indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il vicino. * Trib. civ. Milano, ord. 14 settembre 1999, Condominio
condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad di C.so di Porta Ticinese 80 c. Soc. Afinbrera 2000 e Soc. So.Ge.

86 1/2010 Arch. loc. e cond.


rass e g n a di gi u rispr u d e n z a rass
Ma, in questa Rivista 2000, 102. terra, è comune e come tale non può essere attratto nella di-
sponibilità esclusiva di condomino, ancorché la sua proprietà
n Pur essendo interdetto al singolo condomino di effettuare sia situata ad un livello ad esso inferiore. * Cass. civ., sez. II, 26
opere nel sottosuolo tali da compromettere il diritto degli altri gennaio 2000, n. 855, Schiano c. Cacace
condomini di servirsi di esso e di trarne le utilità che questo
è, per sua natura e destinazione, capace di offrire, tuttavia è n Per «suolo su cui sorge l’edificio», con riferimento al quale
legittima una modesta escavazione che, mentre da un lato con- l’art. 1117 n. 1 cod. civ. stabilisce una presunzione di comunione,
sente una migliore utilizzazione delle cose proprie e di quelle deve intendersi quell’area dove sono infisse le fondazioni che si
comuni da parte del singolo, non pregiudica il pari diritto di tutti trova sotto il piano cantinato più basso. Ne consegue che i vani
gli altri partecipanti. * Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 luglio 1989, ubicati sopra il «suolo» , nel senso indicato, ancorché sotto il
Condominio di via Pier Luigi da Palestrina n. 18, Milano e Denti livello del circostante piano di campagna, possono presumersi
e altri c. Immobiliare Palestrina Sas e altro, in questa Rivista comuni non in forza della estensibilità al sottosuolo della disci-
1990, 315. plina relativa al suolo, ma solo se ed in quanto risultino obiet-
tivamente destinati all’uso e al godimento comune secondo le
f. Fondi separati per piani orizzontali e altre previsioni contenute nel citato articolo. * Cass. civ., sez. II,
poggianti sullo stesso suolo. 28 maggio 1988, n. 3663, Cerullo c. Cosimo

n Nel caso di fondi separati per piani orizzontali e poggianti n In tema di parti comuni di un immobile in condominio (art.
sullo stesso suolo (nella specie: scala comune e sottoscala 1117 c.c.) la locuzione “suolo su cui sorge l’edificio” deve inten-
appartenente in via esclusiva ad uno dei comproprietari della dersi quella porzione di terreno sul quale poggia l’intero edificio,
scala medesima) il suolo deve presumersi comune a norma del- id est l’intera area delimitata dalle mura perimetrali dell’edificio
l’art. 1117 c.c., salvo che risulti provata l’esistenza di un rappor- stesso, sicché è inibito al singolo condomino, in difetto di prova
di avere acquistato in base a valido titolo porzioni di esso, di
to di superficie, o di altro rapporto giuridico in base al quale il
assoggettarlo a proprio uso esclusivo impedendone il pari uso
suddetto suolo ed il sottosuolo appartengano esclusivamente al
agli altri condomini senza il consenso di costoro. * Cass. civ.,
proprietario del sottoscala. * Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 1977,
sez. II, 3 novembre 2000, n. 14350, Pietragalla c. Lauro.
n. 297
n Per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale
g. Nozione di suolo. l’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di comunione, deve
intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero
n In tema di condominio, il «suolo su cui sorge l’edificio», al edificio ed, immediatamente, la parte infima di esso. Pertanto,
quale fa riferimento l’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno rientrano in tale nozione la superficie sulla quale poggia il pavi-
sulla quale poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte mento del pianterreno e l’area dove sono infisse le fondazioni. *
infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l’area dove Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1996, n. 2469, Serafini c. Paolucci
sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il
pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne conse- n In tema di parti comuni di un immobile in condominio (art.
gue che i condomini sono comproprietari non della superficie a 1117 c.c.), il termine «edificio» va interpretato nel senso che, per
livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità esso, si intende l’intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, in-
- sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla clusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta
quale posano le fondamenta dell’immobile. * Cass. civ., sez. II, stesse, mentre la locuzione «suolo su cui sorge l’edificio» deve
28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala intendersi non come superficie a livello del piano di campagna
scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione di
n In tema di condominio, il “suolo su cui sorge l’edificio”, al terreno su cui viene ad insistere l’intero fabbricato e, più spe-
quale fa riferimento l’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno cificamente, la parte inferiore di esso, secondo una accezione
sulla quale poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte diversa da quella di cui all’art. 840 c.c. (il cui riferimento è, inve-
infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l’area dove ce, alla sola superficie esposta all’aria), con la conseguenza che
sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di
pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne conse- campagna (che, a causa dello sbancamento e della costruzione
gue che i condomini sono comproprietari non della superficie a del fabbricato, è venuta a mancare) bensì dell’area di terreno
livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del
- sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell’immobile. *
quale posano le fondamenta dell’immobile. * Cass. civ., sez. II, Cass. civ., sez. II, 24 agosto 1998, n. 8346, Cauti c. Immobiliare
19 dicembre 2002, n. 18091, Sartania Costr. Srl c. Fin Capitolina Imac Srl
Srl ed altri. [RV559308]
n Dovendosi, ai fini della presunzione di comunione di cui al-
n Per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale l’art. 1117 c.c., considerare come suolo su cui poggia l’edificio
l’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di comunione, deve la superficie sulla quale è collocato il pavimento del piano terra,
intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero per il combinato disposto di detta norma e dell’art. 840 dello
edificio ed, immediatamente, la parte infima di esso. Pertanto, stesso codice devono ritenersi di proprietà comune, indipen-
rientrano in tale nozione la superficie sulla quale poggia il pavi- dentemente dalla loro attuale destinazione a servizi di interesse
mento del pianterreno e l’area dove sono infisse le fondazioni. * collettivo o dalla possibilità di siffatta utilizzazione, ed in man-
Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1996, n. 2469, Serafini c. Paolucci, in canza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a singoli
questa Rivista 1996, 921. condomini, i vani e gli spazi, posti tra i muri perimetrali del fab-
bricato condominiale, sottostanti al piano terreno o, nel caso
n Per suolo di un edificio condominiale deve intendersi l’area di di vani di pianterreno ad altezza diversa tra loro, sottostanti ai
terreno sita in profondità su cui posano le fondamenta dell’im- singoli vani a piano terra (e non già, in questa seconda ipotesi,
mobile. Pertanto se questo è costruito su un pendio, le superfici solo lo spazio sottostante al vano dell’edificio posto a quota più
situate a piano terra sono necessariamente sfalsate, e quindi è bassa). * Cass. civ., sez. II, 27 maggio 1977, n. 2183
suolo comune non soltanto l’area ove poggia il vano più basso,
ma anche quella coperta da ciascun locale posto al piano terra. n Suolo su cui sorge l’edificio è unicamente quello occupato
Ne deriva che il terrapieno su cui è costruito un vano a piano e circondato dalle fondamenta e dai muri perimetrali del fab-

Arch. loc. e cond. 1/2010 87


rass rass e g n a di gi u rispr u d e n z a

bricato stesso ovvero, in contrapposto al sottosuolo, l’area, deli- levando la circostanza che il cedimento e le lesioni riguardino in
mitata nelle sue dimensioni di lunghezza e larghezza, sulla quale diversa misura alcune parti dell’edificio. * Trib. civ. Milano, sez.
poggia il pavimento del pianterreno ed insiste, sviluppandosi in VIII, 1 marzo 1993, Maturi e altro c. Condominio di Via Barigozzi
altezza, la parte fuori terra dell’edificio. * Cass. civ., sez. II, 5 22 di Milano, in questa Rivista 1993, 319.
settembre 1970, n. 1224
l. Sottosuolo di una strada comune.
n Agli effetti della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., per suolo
su cui sorge l’edificio deve intendersi la superficie sulla quale n L’interramento di un serbatoio per nafta in una strada co-
poggia il pavimento del pianterreno, con la conseguenza che, mune non è astrattamente idoneo a violare il diritto di ciascun
per il combinato disposto di detta norma e dell’art. 840 c.c., i condomino di usare della cosa comune, ove il giudice del merito
vani e gli spazi sottostanti al pianterreno e posti tra i muri mae- non abbia accertato che tale uso non consenta il passaggio sulla
stri dell’edificio condominiale debbono, di norma, in mancanza strada o che impedisca agli altri condomini di utilizzare analoga-
di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei con- mente il sottosuolo, secondo il loro diritto; il che non comporta
domini, considerarsi di proprietà comune, indipendentemente che gli altri partecipanti debbano utilizzare quello stesso spazio
dalla loro attuale destinazione a servizio di interesse collettivo o occupato dal serbatoio, dal momento che lo spazio del sotto-
dalla possibilità di siffatta utilizzazione. * Cass. civ., 6 novembre suolo non è oggetto del diritto, ma il luogo ove il diritto viene
1971, n. 3139 esercitato. * Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1978, n. 1951
n Il termine «suolo», menzionato dall’art. 1117, n. 1, in confor-
mità del significato suo specifico, sia nel linguaggio comune che m. Spese di manutenzione di locale
in quello proprio, designa l’area delimitata dalle sue dimensioni sotterraneo.
(larghezza e lunghezza), sulla quale insiste, sviluppandosi in al-
tezza, la parte fuori terra dell’edificio, sicché il livello di tale area n È esclusa, salvo patto contrario, l’applicazione analogica
corrisponde a quello del terreno o piano di campagna, circo- della norma dell’art. 1125 cod. civ. in materia di soffitti, solai o
stante l’edificio, ed è immediatamente sottostante o adiacente volte negli edifici condominiali, al fine di ripartire le spese per la
al livello del pavimento, o piano artificiale di calpestio dei vani manutenzione o il rifacimento delle strutture di copertura di un
terranei. Ne consegue che i locali e gli spazi dell’edificio condo- locale sotterraneo la cui proprietà appartenga ad un soggetto di-
miniale, esistenti sotto il livello del terreno sottostante, sono di verso dal proprietario del fondo sovrastante, non avendo dette
proprietà comune, salvo che il contrario non risulti dal titolo. * strutture alcuna funzione di sostegno né risultando dal titolo la
Cass. civ., 23 maggio 1962, n. 1194 comunione sulle stesse con il proprietario del suolo (nella spe-
cie, trattavasi di un’autorimessa sottostante ad un’area adibita
a giardino ed accesso al vicino fabbricato). * Cass. civ., sez. II,
h. Occupazione di porzione di fondo
18 marzo 1989, n. 1362, Condominio S. Vittore 38/A, Milano c.
attiguo.
Magenta Prima Srl
n L’azione diretta ad ottenere l’attribuzione, ai sensi dell’art.
938 c.c., della proprietà dell’edificio e del suolo occupato deve n. Spessore del piano di calpestio.
essere proposta nei confronti di tutti i condomini da quest’ulti-
mo, in quanto tale attribuzione dà luogo ad una modificazione n Le modifiche apportate dal condomino al vano terraneo
della situazione giuridica del suolo operata da una sentenza in sua proprietà esclusiva, sotto forma di consolidamento e
avente carattere costitutivo. * Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1992, rafforzamento del piano di calpestio con massicciata più pro-
n. 1005, Fontenova c. Caon fonda, e perfino con creazione di camere isolanti, in relazione
alla struttura, funzione e destinazione di siffatto vano, sono ai
sensi dell’art. 1102 cod. civ., pienamente legittime, salvo che,
i. Permuta di terreno contro parte
determinando un abbassamento del livello di pavimentazione
dell’edificio da costruire.
(per l’utilizzazione della maggior cubatura conseguente), diano
n Nella permuta - ancorché realizzata attraverso vendita con luogo ad invasione del suolo comune. Ai fini della relativa inda-
riserva di parte dell’area ed appalto - di terreno contro parte del- gine, occorre accertare in concreto se tale suolo condominiale
l’edificio da costruire, il trasferimento immediato del dominio si identifichi con il piano di posa delle fondazioni dell’edificio,
del suolo non realizza alcuna deroga alla disciplina della pro- ovvero il livello del piano comune sia più elevato rispetto a tale
prietà condominiale che verrà a costituirsi con l’edificazione ed piano di posa per la struttura delle medesime, comportante la
alle presunzioni di cui all’art. 1117 cod. civ., salvo che tanto non configurazione dello spessore del piano di calpestio come ma-
risulti in concreto da specifiche pattuizioni delle parti, comun- nufatto distinto dalle fondazioni e di proprietà (esclusiva) dei
que ricavabili dal negozio concluso. * Cass. civ., sez. II, 29 luglio condomini dei piani terranei. * Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1984, n.
1981, n. 4857, Bonaccorsi c. Massari 2206, Sansalone c. Cond. Somma Dona

j. Riserva della proprietà del piano in o. Uso del sottosuolo


pilotis.
n Il sottosuolo costituito dalla zona esistente in profondità al
n Se la riserva della proprietà del c.d. piano in pilotis è con- di sotto dell’area superficiale che è alla base dell’edificio condo-
tenuta nel regolamento condominiale, redatto dal costruttore miniale, ancorché non menzionato espressamente nell’articolo
dopo la vendita di alcuni appartamenti, non è opponibile agli 1117 del c.c., va considerato di proprietà comune, in mancanza
acquirenti degli appartamenti stessi. * Trib. civ. Casale Monfer- di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei
rato, 24 febbraio 1984, Francia ed altri c. Francia, in Arch. civ. condomini; e ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno
1984, 1035. che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato.
Ne discende che un condomino non può senza il consenso degli
k. Sottofondazioni. altri partecipanti alla comunione procedere all’escavazione in
profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per in-
n Le spese di riparazione e conservazione delle sottofondazio- grandire quelli esistenti, giacché, con l’attrarre la cosa comune
ni di un fabbricato condominiale debbono essere sostenute da nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il
tutti i condomini in proporzione delle quote di ciascuno, non ri- diritto di proprietà dei condomini su una parte comune dell’edi-

88 1/2010 Arch. loc. e cond.


rass e g n a di gi u rispr u d e n z a rass
ficio. * Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17141, Mazzella c. non sia anche quella di sostenere quest’ultimo, è di consentire il
Tricoli, in questa Rivista 2007, 158. passaggio di tubi e canali nell’interesse di tutti i comproprietari
dell’edificio ed il singolo condomino non può materialmente
n L’asservimento compiuto da uno dei comproprietari di parte inserire nell’ambito del proprio dominio esclusivo parte della
del sottosuolo del terreno comune per suo uso esclusivo (nella detta cosa comune, sottraendola correlativamente ad ogni
specie, mediante la costruzione di una fossa di latrina), non possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini. (Nella
costituisce un uso più intenso, ma appropriazione della parte specie, un condomino proprietario del piano più basso di un
stessa, vietata dall’art. 1102 cod. civ., poiché rimane precluso edificio in condominio, dopo avere rimosso, senza, peraltro,
agli altri comproprietari di farne pari uso. * Cass. civ., sez. II, 12 pregiudicare la statica del fabbricato, un terrapieno sottostante
giugno 1982, n. 3599, Perotti F. c. Perotti U alla sua proprietà, aveva ricavato uno spazio, che aveva recinta-
to di pareti, in muratura, ed utilizzato per proprio conto). * Cass.
n Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio
civ., 11 ottobre 1969, n. 3285
sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in
mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad n Il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al
uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune, di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio con-
indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il dominiale, è di proprietà comune fra i condomini. Ciascuno di
condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad costoro può usarne ed apportare anche modificazioni per il mi-
escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi lo- gliore godimento della sua proprietà esclusiva, purché rispetti
cali ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività la destinazione naturale della cosa, il diritto degli altri a godere
l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo. * convenientemente di essa, la sicurezza e l’estetica dell’edificio
Cass. civ., sez. II, 19 marzo 1996, n. 2295, Tavani c. Di Meglio e la sua disciplina eventualmente stabilita dal regolamento di
condominio e dalle deliberazioni assembleari. Il condomino,
n La presenza su un’area condominiale (nella specie, cortile)
proprietario dei vani terranei, se non può, senza il consenso de-
di un manufatto legittimamente riservato all’uso particolare ed
gli altri, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo
esclusivo del singolo compartecipante non è di per sé elemento
per ingrandirli o per ricavare nuovi locali, può, invece, legitti-
sufficiente, in difetto di specifica prova, a far ritenere che anche
mamente eseguire le opere di scavo occorrenti per provvedere
il suolo sottostante a quel manufatto sia sottratto al godimento
alla pavimentazione a regola d’arte dei vani stessi, in quanto tali
degli altri compartecipanti (nella specie, con riguardo all’utiliz-
opere non pregiudicano la funzione del sottosuolo rispetto al-
zazione di un canale di scarico). * Cass. civ., sez. II, 4 gennaio
l’edificio, che è, principalmente, quella di sostenere l’edificio e,
1977, n. 14
secondariamente, di installarvi tubi e canali, né alterano l’equili-
n La funzione del sottosuolo (e quindi, di un terrapieno sotto- brio giuridico ed economico della comunione. * Cass. civ., 13
stante ad un fabbricato), rispetto all’edificio comune, quando giugno 1967, n. 1323

Rassegne precedenti I balconi (2003, 235);


(*) Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in I cortili in condominio (2002, 639);
questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: I muri condominiali (1996, 793);
I patti in deroga (1995, 191);
Amministratore nominato dall’Autorità Giudiziaria (2001, 599); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213);
Aree verdi condominiali (1999, 1021); Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (2002, 451);
Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697);
Barriere architettoniche (1999, 475); Intimazione di sfratto per morosità (2008,421);
Canne fumarie (1995, 915); Lastrici solari (2000,485);
Condominio minimo (2002, 345); L’aggiornamento del canone locativo (2007, 197);
Danni in condominio (2003, 543); L’ascensore condominiale (1996, 275);
Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); L’assistenza della forza pubblica (1996, 601);
Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361);
Finestre e vedute (2005, 469); La convocazione dell’assemblea condominiale (2006, 563);
Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137);
Garanzie per molestia (2008, 187); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87);
Gli ingressi in condominio (2004, 747); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983);
Il deposito cauzionale (2005, 575); La successione nel contratto di locazione (1998, 125);
Il diritto di prelazione sull’immobile locato (2004, 371); Le antenne condominiali (1999, 159);
Il diritto di riscatto (2006, 455); Le attribuzioni dell’amministratore (2007, 327);
Il perimetro dell’edificio condominiale (2005, 213); Le attribuzioni dell’assemblea (2008, 501)
Il rapporto di portierato (1998, 607); Le deliberazioni dell’assemblea condominiale (2007, 521);
Il recesso del conduttore (1997, 141); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435);
Il regolamento condominiale (2004, 223); Le innovazioni in condominio (2003, 853);
Il servizio idrico (2009, 89); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323);
Il sottotetto condominiale (1997, 493); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769);
Il supercondominio (1996, 113); Le servitù in condominio (2009, 487);
Il tetto (2009, 291); Le tabelle millesimali (1998, 913);
Il verbale dell’assemblea condominiale (1999, 693); Lo scioglimento del condominio (2008, 291);

Arch. loc. e cond. 1/2010 89


rass rass e g n a di gi u rispr u d e n z a

L’impianto idrico in condominio (2006, 199); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273);
L’impugnazione delle delibere assembleari (2007, 89); Sanzioni per il rilascio ottenuto fraudolentemente (2009, 191);
L’opposizione dell’intimato (2003, 699); Scale condominiali (2001, 857);
L’opposizione successiva alla convalida (2007, 645); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873);
Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Soffitti e solai (2001, 291);
Mantenimento della casa in buono stato locativo (2007, 425); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77);
Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Sul deposito cauzionale (1997, 887);
Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469);
Mutamento del rito (2009, 589); Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (2008, 675);
Oneri accessori (2003, 87); Uso promiscuo dell’immobile locato (1997, 309);
Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073);
Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501);
Restituzione della cosa locata (2000, 321); Uso diverso da quello pattuito (2006, 337);
Riparazioni straordinarie (2000, 793); Vizi della cosa locata (2004, 619).

90 1/2010 Arch. loc. e cond.


Pratica
COSTO DELLA VITA - INDICI NAZIONALI
(Comunicazioni ISTAT ai sensi dell’art. 81 legge 392/1978)
Le variazioni dell’indice Istat dei preszzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati - da utilizzare per l’aggiornamento
dei contratti di locazione - sono quelle pubblicate infra:

ANNO 2009
VARIAZIONE ANNUALE

Dato pubblicato N. della Gazzetta Ufficiale


Periodo cui si riferisce la variazione 75% del dato
dall’ISTAT su cui è pubblicato il dato

Gennaio 2008-Gennaio 2009 1,5% 1,125% 50/09


Febbraio 2008-Febbraio 2009 1,5% 1,125% 68/09
Marzo 2008-Marzo 2009 1,0% 0,750% 96/09
Aprile 2008-Aprile 2009 1,0% 0,750% 119/09
Maggio 2008-Maggio 2009 0,7% 0,525% 126/09
Giugno 2008-Giugno 2009 0,4% 0,300% 167/09
Luglio 2008-Luglio 2009 -0,1% 198/09
Agosto 2008-Agosto 2009 0,2% 0,150% 226/09
Settembre 2008-Settembre 2009 0,1% 0,075% 247/09
Ottobre 2008-Ottobre 2009 0,2% 0,150% 271/09
Avvertenza - Il dato al 75% viene qua indicato con tre decimali, come da computo aritmetico. Per ragioni pratiche, potrà
essere utilizzato il dato con i primi due decimali.

VARIAZIONE BIENNALE
Il dato relativo alla variazione biennale non viene più pubblicato, posto che la soppressione dell’aggiornamento biennale
risale al 1985.

ANNO 2008
VARIAZIONE ANNUALE
N. della Gazzetta Ufficiale
Periodo cui si riferisce la variazione Dato pubblicato dall’ISTAT 75% del dato su cui è pubblicato il dato

Gennaio 2007-Gennaio 2008 2,9% 2,175% 52/08


Febbraio 2007-Febbraio 2008 2,9% 2,175% 69/08
Marzo 2007-Marzo 2008 3,3% 2,475% 92/08
Aprile 2007-Aprile 2008 3,3% 2,475% 117/08
Maggio 2007-Maggio 2008 3,5% 2,625% 142/08
Giugno 2007-Giugno 2008 3,8% 2,850% 170/08
Luglio 2007-Luglio 2008 4,0% 3,000% 192/08
Agosto 2007-Agosto 2008 3,9% 2,925% 221/08
Settembre 2007-Settembre 2008 3,7% 2,775% 250/08
Ottobre 2007-Ottobre 2008 3,4% 2,550% 270/08
Novembre 2007-Novembre 2008 2,6% 1,950% 299/08
Dicembre 2007-Dicembre 2008 2,0% 1,500% 19/09

Arch. loc. e cond. 1/2010 91


pra pra t ica

INDICE ARMONIZZATO DEI PREZZI AL CONSUMO PER I PAESI DELL’UNIONE


EUROPEA (C.D. INDICE ARMONIZZATO EUROPEO) (*)

ANNO 2009
variazione annuale

Periodo cui si riferisce la variazione Dato pubblicato dall’ISTAT

Gennaio 2008-Gennaio 2009 1,4%


Febbraio 2008-Febbraio 2009 1,5%
Marzo 2008-Marzo 2009 1,1%
Aprile 2008-Aprile 2009 1,2%
Maggio 2008-Maggio 2009 0,8%
Giugno 2008-Giugno 2009 0,6%
Luglio 2008-Luglio 2009 -0,1%
Agosto 2008-Agosto 2009 0,1%
Settembre 2008-Settembre 2009 0,4%
Ottobre 2008-Ottobre 2009 0,3%

(*) Utilizzabile per l’aggiornamento del canone, con specifica clausola, nei contratti di
locazione abitativa non regolamentati. (Fonte Confedilizia)

ANNO 2008
variazione annuale

Periodo cui si riferisce la variazione Dato pubblicato dall’ISTAT

Gennaio 2007-Gennaio 2008 3,1%


Febbraio 2007-Febbraio 2008 3,1%
Marzo 2007-Marzo 2008 3,3%
Aprile 2007-Aprile 2008 3,6%
Maggio 2007-Maggio 2008 3,7%
Giugno 2007-Giugno 2008 4,0%
Luglio 2007-Luglio 2008 4,0%
Agosto 2007-Agosto 2008 4,2%
Settembre 2007-Settembre 2008 3,9%
Ottobre 2007-Ottobre 2008 3,6%
Novembre 2007-Novembre 2008 2,7%
Dicembre 2007-Dicembre 2008 2,4%

(*) Utilizzabile per l’aggiornamento del canone, con specifica clausola, nei contratti di locazione abitativa non
regolamentati. (Fonte Confedilizia)

92 1/2010 Arch. loc. e cond.


pra t ica pra
Proroga dei contratti nonché differimenti e sospensioni delle esecuzioni
intervenute dopo la legge dell’equo canone relativamente alle locazioni ad
uso diverso dall’abitazione (*)

1982 D.L. n. 9 del 23.1.1982 conv. L. n. 94 del 25.3.1982


Proroga di 2 anni della scadenza dei contratti di cui alle lettere a), b), c) dell’art. 67 della L. n. 392 del
27.7.1978

1984 L. n. 377 del 25.7.1984


Proroga della scadenza dei contratti di cui alla lettera a) dell’art. 67 della L. n. 392/1978 sino al 31
dicembre 1984.

1985 D.L. n. 12 del 7.2.1985 conv. L. n. 118 del 5.4.1985


Proroga della scadenza dei contratti di cui alla lettera a) dell’art. 67 della L. n. 392/1978 sino al 30 giugno
1985 (Dichiarazione incostituzionalità sentenza Corte Cost. 23 aprile 1986 n. 108)

1986 D.L. n. 832 del 9.12.1986 conv. L. 15 del 6.2.1987


Differimento del termine a) termine fissato 9 mesi dalla data fissata e non prima del
di esecuzione del rilascio già scaduto 29 febbraio 1987 (12 mesi per alberghi)
b) termine fissato 9 mesi dalla data fissata (12 mesi per
non ancora scaduto alberghi)

1987 D.L. n. 392 del 25.9.1987 conv. L. n. 478 del 25.11.1987


Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 ottobre 1987

1988 L. n. 108 dell’8.4.1988


Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 dicembre 1988

1989 D.L. n. 551 del 30.12.1988 conv. L. n. 61 del 21.2.1989


Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 dicembre 1989

1999 L. n. 494 del 16.12.1999


Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 30 giugno 2001 (solo per immobili
urbani situati nel Comune di Roma)

(*) Il prospetto non tiene conto di quanto disposto dal comma 2 bis dell’art. 11 della L. n. 359/92.

Arch. loc. e cond. 1/2010 93


pra pra t ica

Differimenti e sospensioni delle esecuzioni di rilascio intervenute dopo la


legge dell’equo canone relativamente alle locazioni ad uso abitativo (*)

1979 D.L. n. 21 del 30.1.1979 conv. nella L. 93 del 31.3.1979


Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino all’1 gennaio 1980 (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.7.1975
al 29.7.1978, non ancora eseguiti alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto differente
graduazione in base alle date di esecutività dei provvedimenti)
D.L. n. 629 del 15.12.1979 conv. nella L. n. 25 del 15.2.1980
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30 giugno 1980 (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.7.1975
alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto e non ancora eseguiti differente graduazione in base
alle date di esecutività dei provvedimenti)

1982 D.L. n. 9 del 23.1.1982 conv. nella L. n. 94 del 25.3.1982


Differimento termine di esecuzione del rilascio ad istanza del conduttore
1) Generalità dei comuni
A) Termine fissato immediatamente eseguibile: fissazione nuova data per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dall’entrata in
vigore del presente decreto.
B) Termine fissato non ancora scaduto: fissazione nuova data per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dalla data di
esecuzione.
C) Provvedimenti emessi entro 18 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto: fissazione nuova data per 60 gg. dopo
ed entro 180 gg. dalla data di esecuzione.
2) Comuni con popolazione superiore ai 300.000 abitanti, comuni confinanti coi predetti e comuni di cui alla
de libera CIPE del 29.7.1982 (pubblicata 14.9.1982 su G.U.)
A) Termine fissato immediatamente eseguibile: fissazione nuova data per 120 gg. dopo ed entro 360 gg. dall’entrata in
vigore del decreto.
B) Termine fissato immediatamene eseguibile alla data di pubblicazione delibera CIPE 29.7.1982 (14.9.1982): fissa zione
nuova data per 120 gg. dopo ed entro 360 gg. dalla pubblicazione delibera CIPE.
C) Termine non ancora scaduto alla data di entrata in vigore del decreto o della pubblicazione della delibera CIPE.
fissazione nuova data per 120 gg. dopo ed entro 180 gg. dalle date sopra indicate.

1983 D.L. n. 426 del 12.9.1983 conv. nella L. n. 673 del 10.11.1983
Differimento termine di esecuzione del rilascio ad istanza del conduttore
1) Generalità dei comuni Provvedimenti esecutivi emessi relativamente a contratti con scadenza non successiva al
30.6.1984: fissazione nuova data di rilascio per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dalla data di esecuzione.
2) Comuni con popolazione superiore ai 300.000 abitanti, comuni confinanti coi predetti e comuni di cui alla
de libera CIPE del 29.7.1982 (pubblicata 14.9.1982 su G.U.) Provvedimenti esecutivi emessi relativamente a
contratti con scadenza non successiva al 30.06.1984: fissazione nuova data di rilascio per 120 gg. dopo ed entro 360
gg. dalla data di esecuzione.

1985 D.L. n. 12 del 7.2.1985 conv. nella L. n. 118 del 5.4.1985


Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30.06.1985. (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.1.1983 alla
data di entrata in vigore del decreto e non ancora eseguiti diffe rente graduazione in base alle date di esecutività dei
provvedimenti). Comuni individuati ai sensi degli artt. 2 e 13 del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9 conv. L. n. 94 del 2
marzo 1982 nonchè comuni di cui alle delibere CIPE del 22 febbraio 1980 e del 29 luglio 1982. [Dichiarazione
incostituzionalità sentenza Corte Cost. 23 aprile 1986, n. 108].

1986 D.L. n. 708 del 29.10.1986 conv. nella L. n. 899 del 23.12.1986
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.3.1987. Comuni con popolazione superiore ai
300.000 abitanti, indicati nella delibera CIPE del 30.5.1985 nonchè comuni capoluogo di provincia.

1988 D.L. n. 26 dell’8.2.1988 conv. nella L. n. 108 dell’8.4.1988


Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.12.1988. Comuni di cui all’art. 1 comma 1 del D.L.
29.10.1986 conv. L. n. 899 del 23.12.1986.

1989 D.L. n. 551 del 30.12.1988 conv. nella L. n. 61 del 21.2.1989


Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30.4.1989 Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze,
Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e confi nanti con i predetti; altri comuni capoluogo
di provincia; comuni di cui alle delibere CIPE 30 maggio 1985 (pub blicata 19 giugno 1985 su G.U.) e 8 aprile
1987 (pubblicata 22 aprile 1987 su G.U.).
(segue)

94 1/2010 Arch. loc. e cond.


pra t ica pra
1991 L. n. 360 dell’8.11.1991
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.12.1995 (prorogabile di altri 3 anni) Comuni di Venezia e
Chioggia, limitatamente al centro storico di Venezia, alle Isole della Laguna, al Lido, al lito rale di Pellestrina
e al centro storico di Chioggia.

1998 L. n. 431 del 9.12.1998


Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio dal 30.12.1998 al 27.6.1999.

2000 D.L. n. 32 del 25.2.2000 conv. nella L. n. 97 del 20.4.2000


Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio, già emessi ex art. 6, c. 5, L. 431/98, di nove mesi a partire dal 1º
gennaio 2000.

L. n. 388 del 23.12.2000 (ex art. 80, c. 22, medesima legge)


Sospensione fino al 30 giugno 2001 esecuzioni di rilascio iniziate contro inquilini che abbiano nel nucleo familiare
ultrasessantacinquenni o handicappati gravi e che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere
all’affitto di una nuova casa.

2001 D.L. n. 247 del 2.7.2001 conv. nella L. n. 332 del 4.8.2001
Differimento fino al 31 dicembre 2001 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio di immobili adibiti ad uso
abitativo, già disposta ai sensi dell’art. 80, comma 22, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, iniziate nei confronti degli
inquilini in possesso dei requisiti indicati al comma 20 del medesimo articolo 80.

D.L. n. 450 del 27.12.2001 conv. nella L. n. 14 del 27.2.2002


Differimento fino al 30 giugno 2002 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio di immobili adibiti ad uso
abitatito, già disposta ai sensi dell’art. 1, comma 1, del decreto legge 2 luglio 2001, n. 247, convertito dalla legge 4 agosto
2001, n. 332, iniziate nei confronti degli inquilini in possesso dei requisiti indicati al comma 20 dell’articolo 80 della legge
23 dicembre 2000, n. 388.

2002 D.L. n. 122 del 20.6.2002 conv. nella L. n. 185 dell’1.8.2002


Proroga fino al 30 giugno 2003 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, da ultimo
disposta per gli immobili adibiti ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.L. 27 dicembre 2001, n. 450, con
vertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2002, n. 14.

2003 D.L. n. 147 del 24.6.2003 conv. nella L. n. 200 dell’1.8.2003


Proroga fino al 30 giugno 2004 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, di cui all’art.
1, comma 1, del decreto-legge 20 giugno 2002, n. 122, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2002, n. 185.

2004 D.L. n. 240 del 13.9.2004, conv. nella L. n. 269 del 12 novembre 2004
Differimento non oltre il 31 marzo 2005 del termine per l’esecuzione del provvedimento di rilascio di cui all’articolo
1, comma 1, del decreto-legge 24 giugno 2003, n. 147, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2003, n. 200,
disposto in favore dei conduttori che abbiano reso dichiarazione irrevocabile di volersi avvalere di una delle tipologie
di contratto di cui all’art. 2 del D.L. n. 240/04.

2005 D.L. n. 86 del 27.5.2005, conv. nella L. n. 148 del 26 luglio 2005
Differimento non oltre il 30 settembre 2005 e subordinatamente all’emanazione di un D.M. di individuazione dei Comuni
interessati (1) del termine per l’esecuzione del provvedimento di rilascio di cui all’articolo 1, comma 1, del decreto-legge
24 giugno 2003, n. 147, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2003, n. 200, disposto in favore dei conduttori
che abbiano reso dichiarazione irrevocabile di volersi avvalere di una delle tipologie di contratto di cui all’art. 2 del D.L.
n. 86/05.
(1) Vedasi il D.M. 28 settembre 2005, entrato peraltro in vigore addirittura dopo il 30 settembre 2005.

2006 D.L. n. 23 dell’1.2.2006, conv. nella L. n. 86 del 3 marzo 2006


Sospensione per sei mesi a partire dal 3 febbraio e limitatamente ai comuni con più di un milione di abitanti delle
procedure esecutive di “sfratto” (per finita locazione) contro conduttori che abbiano nel loro nucleo familiare persone
ultrasessantacinquenni, o handicappati gravi, e che non dispongano di altra abitazione nè di redditi sufficienti ad
accedere alla locazione di un nuovo immobile

Arch. loc. e cond. 1/2010 95


pra pra t ica

2006 D.L. n. 261 del 29.9.2006


Sospensione sino al 30 giugno 2007 (sino al 30 giugno 2008, su tutto il territorio e per qualunque conduttore ove il
locatore sia un soggetto considerato “grande proprietario” a termini dello stesso provvedimento) e limitatamente ai co
muni capoluoghi di provincia e comuni limitrofi con oltre 10.000 abitanti - delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio
per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione nei confronti dei conduttori con reddito annuo familiare
complessivo inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasettantenni, figli a
carico, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento. (Per la mancata conversione del
Decreto, si veda in questa Rivista 2006, 706).

2007 L. n. 9 dell’8.2.2007
Sospensione a decorrere dal 15 febbraio 2007 per un periodo di otto mesi delle procedure esecutive di rilascio per
finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi
confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa di cui alla delibera CIPE
n. 87/03 del 13 novembre 2003, nei confronti di conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a
27.000 euro, che siano o abbiano nel loro proprio nucleo familiare persone ultrasettantacinquenni, malati terminali
o portatori di handicap con invalidità supe riore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione
adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione ricorrendo le stesse condizioni di reddito e di
impossidenza si applica anche ai nuclei familiari con figli fiscalmente a carico. Il termine è elevato a 18 mesi nel caso
di “grandi proprietà”.

2008 D.L. n. 248 del 31.12.2007, conv. con modif. nella L. n. 31 del 28.2.2008
Sospensione fino al 15 ottobre 2008 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili
adibiti ad uso di abitazione, in attesa della compiuta realizzazione dei programmi già previsti e finanziati dal piano
straordinario di edilizia residenziale pubblica che prevede il recupero di circa 12.000 alloggi destinati prioritariamente
a garantire il passaggio da casa a casa per gli sfrattati. Si veda in questa Rivista, 2008, 311, nella sezione “Legislazione
e documentazione”.

2008 D.L. n. 158 del 20.10.2008, conv. con modif. nella L. n. 199 del 18.12.2008
Sospensione fino al 30 giugno 2009 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili
adibiti ad uso di abitazione, già sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi del D.L. n. 248/07, limitatamente ai comuni di cui
all’art. 1, com ma 2, del D.L. 27 maggio 2005, n. 86, conv., con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148.
Si veda il testo del decreto legge, convertito con modificazioni, in questa Rivista, 2009, 93.

(*) Lo schema sopra riportato non include i provvedimenti emanati per specifiche zone del territorio nazionale colpite da
particolari eventi (terremoti, alluvioni, ecc.). Tale prospetto, inoltre, non tiene conto di quanto disposto dal comma 2 bis dell’art.
11 della L. n. 359/92, stanti le differenti, perduranti interpretazioni giurisprudenziali che ne rendono incerta la portata.

96 1/2010 Arch. loc. e cond.


pra t ica pra
Incongruenze tra la normativa vigente e la proposta di riforma
della disciplina condominiale presentata in data 29 luglio 2009
dal Comitato ristretto della Commissione Giustizia del Senato

Proposta comitato ristretto art. 1118, quarto comma, c.c. D.P.R. 59/09 (art. 4, comma 9)
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centraliz- 9. In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative
zato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generato-
non derivano notevoli squilibri di funzionamento né aggravi re di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100
di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati
tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manuten- in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Pre-
zione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e sidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il
messa a norma mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti;
le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali
interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici
centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per
singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione
di cui al comma 25.
Note:
La proposta del Comitato ristretto mal si concilia con l’art. 4, comma 9, D.P.R. n. 59/09, che, ancorché tratti della diversa fatti-
specie della soppressione dell’impianto centralizzato a favore di quello autonomo, ha l’evidente scopo di impedire la diffusione
di quest’ultimo.

Legge 10/91
Proposta comitato ristretto D.P.R. 59/09
(art. 26, comma 2, così come
(art. 1120, secondo comma, c.c.) (art. 4, comma 9)
modificato dalla legge 99/09)
Sono valide, se approvate dall’assem- 2. Per gli interventi sugli edifici e sugli im- 9. In tutti gli edifici esistenti con un nume-
blea a maggioranza degli intervenuti pianti volti al contenimento del consumo ro di unità abitative superiore a 4, e in ogni
con un numero di voti che rappresenti energetico ed all’utilizzazione delle fonti caso per potenze nominali del generatore
almeno un terzo del valore dell’edificio e di energia di cui all’articolo 1, individuati di calore dell’impianto centralizzato mag-
a condizione che rispettino, se del caso, attraverso un attestato di certificazione giore o uguale a 100 kW, appartenenti alle
le disposizioni di cui al secondo comma energetica o una diagnosi energetica categorie E1 ed E2, così come classificati
dell’articolo 1117 ter, le deliberazioni realizzata da un tecnico abilitato, le per- in base alla destinazione d’uso all’articolo
aventi ad oggetto:(Omissis)2) le opere e tinenti decisioni condominiali sono valide 3, del decreto del Presidente della Repub-
gli interventi previsti per eliminare le bar- se adottate con la maggioranza semplice blica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile
riere architettoniche, per il contenimento delle quote millesimali rappresentate dagli il mantenimento di impianti termici cen-
del consumo energetico degli edifici e per intervenuti in assemblea. tralizzati laddove esistenti; le cause tecni-
realizzare parcheggi da destinare a per- che o di forza maggiore per ricorrere ad
tinenza delle unità immobiliari, secondo eventuali interventi finalizzati alla tra-
quanto previsto dalla legge;(Omissis) sformazione degli impianti termici cen-
tralizzati ad impianti con generazione di
calore separata per singola unità abitativa
devono essere dichiarate nella relazione
di cui al comma 25.
Note:
La proposta del Comitato ristretto non dà alcuna definizione degli interventi volti al contenimento del consumo energetico. In
più, si pone, all’evidenza, in contrasto con l’attuale dizione dell’art. 26, comma 2, L. 10/91, che prevede che questi stessi interventi
siano, non solo “individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico
abilitato”, ma anche adottati con “la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”.
Stesso discorso con riferimento all’art. 4, comma 9, D.P.R. n. 59/09. Questo provvedimento va proprio nel senso contrario alla pre-
visione contenuta nel testo di riforma, che, mira invece ad agevolare gli interventi diretti al contenimento del consumo energetico,
tra i quali viene comunemente fatta rientrare anche la trasformazione centralizzato/autonomo.

Arch. loc. e cond. 1/2010 97


pra pra t ica

Decreto-legge n. 112/08, così come


Proposta comitato ristretto Decreto legislativo n. 259/03
convertito nella legge n. 133/’08
(art. 1122 ter c.c.) (art. 90, commi 1 e 2, e art. 91)
(art. 2, comma 15)

Le installazioni di impianti non cen- Art. 90. Pubblica utilità - Espropriazione. 15. Gli articoli 90 e 91 del decreto legi-
tralizzati per la ricezione radiotelevisiva 1. Gli impianti di reti di comunicazione slativo 10 agosto 2003, n. 259 si applicano
e per l’accesso a qualunque altro genere elettronica ad uso pubblico, ovvero eser- anche alle opere occorrenti per la realiz-
di flusso informativo, anche da satellite citati dallo Stato, e le opere accessorie zazione degli impianti di comunicazione
o via cavo, e i relativi collegamenti fino occorrenti per la funzionalità di detti im- elettronica in fibra ottica su immobili di
al punto di diramazione per le singole pianti hanno carattere di pubblica utilità, proprietà privata, senza la necessità di
utenze sono realizzati in modo da recare il ai sensi degli articoli 12 e seguenti del alcuna preventiva richiesta di utenza.
minor pregiudizio alle parti comuni e alle decreto del Presidente della Repubblica 8
unità immobiliari di proprietà esclusiva giugno 2001, n. 327.
coinvolte. Qualora si rendano necessarie 2. Gli impianti di reti di comunicazioni
modificazioni delle parti comuni, l’inte- elettronica e le opere accessorie di uso
ressato ne da comunicazione all’ammini- esclusivamente privato possono essere di-
stratore indicando il contenuto specifico chiarati di pubblica utilità con decreto del
e le modalità degli interventi . L’assem- Ministro delle comunicazioni, ove concor-
blea, convocata senza indugio dall’ammi- rano motivi di pubblico interesse.
nistratore nelle forme e nei modi di cui
al secondo comma dell’articolo 1117 ter, Art. 91. Limitazioni legali della proprietà.
può prescrivere ragionevoli modalità al- 1. Negli impianti di reti di comunicazione
ternative di esecuzione o imporre cautele elettronica di cui all’articolo 90, commi 1
a salvaguardia della stabilità, della sicu- e 2, i fili o cavi senza appoggio possono
rezza o del decoro architettonico dell’edi- passare, anche senza il consenso del pro-
ficio L’assemblea può altresì subordinare prietario, sia al di sopra. delle proprietà
l’esecuzione alla prestazione, da parte pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati
dell’interessato, di idonea garanzia per i di edifici ove non vi siano finestre od altre
danni eventuali. aperture praticabili a prospetto.
I condomini o i loro aventi causa devono 2. Il proprietario od il condominio non può
consentire l’accesso alla loro proprietà opporsi all’appoggio di antenne, di soste-
esclusiva ove necessario per la proget- gni, nonché al passaggio di condutture, fili
tazione e per l’esecuzione delle opere. o qualsiasi altro impianto, nell’immobile di
In caso di impedimento all’accesso o sua proprietà occorrente per soddisfare
di richiesta di garanzia eccessivamente le richieste di utenza degli inquilini o dei
onerosa, l’autorità giudiziaria provvede condomini.
anche in via di urgenza. 3. I fili, cavi ed ogni altra installazione
L’interessato ed i suoi aventi causa sop- debbono essere collocati in guisa da non
portano le spese di ripristino delle cose impedire il libero uso della cosa secondo
altrui anche nel caso di rimozione dell’im- la sua destinazione.
pianto. 4. Il proprietario è tenuto a sopportare il
passaggio nell’immobile di sua proprietà
del personale dell’esercente il servizio che
dimostri la necessità di accedervi per l’in-
stallazione, riparazione e manutenzione
degli impianti di cui sopra.
5. Nei casi previsti dal presente articolo al
proprietario non è dovuta alcuna indenni-
tà.
6. L’operatore incaricato del servizio può
agire direttamente in giudizio per far ces-
sare eventuali impedimenti e turbative al
passaggio ed alla installazione delle infra-
strutture

Note:
La proposta del Comitato ristretto si limita a disciplinare gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, non tenendo
conto, però, delle disposizioni contenute nel D.L.vo 259/03 e D.L. 112/08 (come convertito) in tema di comunicazioni elettroniche.
Ciò rende l’intera normativa sulle antenne e radiotelecomunicazioni farraginosa e confusa, nonostante la notevole importanza che
essa riveste in ambito condominiale.

98 1/2010 Arch. loc. e cond.


pra t ica pra
Proposta comitato ristrettoart. 1129, nono comma, c.c. Giurisprudenza
L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa “In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o
delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell’articolo comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi
63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del pre- (...) la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della par-
sente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è ziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condo-
divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente di- minio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione
spensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli
obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie” (Cass., sez. un.
solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del sent. 9148 dell’8 aprile 2008)
condominio di esercitare le azioni che spettano all’amministra-
tore nei confronti dei condomini inadempienti, l’amministratore
risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei
danni che ne siano derivati.

Note:
La proposta del Comitato ristretto, prevedendo che “gli obbligati in regola con i pagamenti” siano liberati dal “vincolo di soli-
darietà”, contraddice, all’evidenza, quanto stabilito dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione, le quali invece escludono l’ap-
plicazione del criterio della solidarietà per le obbligazioni contratte dall’ amministratore nell’interesse del condominio.

Proposta comitato ristretto Art. 1136, terzo comma, c.c.


Giurisprudenza
(art. 1136, terzo comma, c.c.) (formulazione vigente)
Se l’assemblea non può deliberare per Se l’assemblea non può deliberare per “L’art. 1136 comma 3 c.c., se nulla dice
mancanza di numero, l’assemblea di se- mancanza di numero, l’assemblea di se- circa la regolare costituzione dell’assem-
conda convocazione delibera in un giorno conda convocazione delibera in un giorno blea in seconda convocazione e si limita
successivo a quello della prima e, in ogni successivo a quello della prima e, in ogni a fissare la maggioranza con la quale si
caso, non oltre dieci giorni dalla medesi- caso, non oltre dieci giorni dalla medesi- delibera validamente in tutti i casi che
ma; la deliberazione è valida se approvata ma; la deliberazione è valida se riporta un non siano quelli indicati nei commi 4 e
dalla maggioranza degli intervenuti con numero di voti che rappresenti il terzo dei 5, fa tuttavia chiaramente intendere, col
un numero di voti che rappresenti al partecipanti al condominio e almeno un richiedere tale maggioranza (un terzo dei
meno un terzo del valore dell’edificio. terzo del valore dell’edificio. partecipanti al condominio ed un terzo
del valore dell’edificio), che la stessa sia
richiesta perché l’assemblea, nelle ipotesi
normali, possa dirsi regolarmente costi-
tuita” (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 3952
del 26 aprile 1994)

Note:
Per la valida approvazione di una delibera condominiale, il testo vigente dell’art. 1136 c.c. prevede, al terzo comma, un quorum
deliberativo pari, in seconda convocazione, ad un terzo dei partecipanti al condominio e ad almeno un terzo del valore dell’edi-
ficio. Nulla è invece previsto con riferimento al quorum costitutivo. La giurisprudenza ha tuttavia colmato tale vuoto legislativo
precisando che la maggioranza necessaria, in seconda convocazione, per la valida costituzione dell’assemblea è la stessa prevista
dal terzo comma dell’art. 1136 c.c. per la regolare approvazione delle delibere.
Diversamente, l’art. 1136 c.c., nella formulazione proposta dal Comitato ristretto, pur continuando a tacere sul quorum occor-
rente, in seconda convocazione, per la valida costituzione dell’assemblea, prevede al terzo comma che una delibera, per essere
validamente assunta, debba, in seconda convocazione, essere “approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di
voti che rappresenti al meno un terzo del valore dell’edificio”. Tale formulazione però, non contenendo più un preciso riferimento
oggettivo, quale era quello costituito dai “partecipanti al condominio”, rende inapplicabile il principio giurisprudenziale poc’anzi
indicato e, quindi, pone seri problemi circa il quorum necessario per la costituzione dell’assemblea.

Arch. loc. e cond. 1/2010 99


pra pra t ica

Garante per la protezione


dei dati personali
Proposta comitato ristretto Garante per la protezione dei dati
(estratto della nota
(art. 63, primo comma, disp. att. c.c.) personali (vademecum del palazzo)
del 26 settembre 2008
inviata a Confedilizia)
Per la riscossione dei contributi in base Punto 2 Il trattamento dei dati personali riferito ai
allo stato di ripartizione approvato dall’as- Nel condominio ciascun partecipante alle singoli condòmini può essere effettuato
semblea, l’amministratore, senza bisogno spese può conoscere le spese altrui e può dai fornitori di beni e servizi condominiali
di autorizzazione di questa, può ottenere anche conoscere gli inadempimenti altrui in assenza del consenso degli interessati
un decreto di ingiunzione immediatamen- sia al momento del rendiconto annuale per dare esecuzione agli obblighi di un
te esecutivo, nonostante opposizione, ed sia previa richiesta all’amministratore. Ai contratto stipulato dai partecipanti alla
è tenuto a comunicare ai creditori del partecipanti alle spese va assicurata la tra- compagine condominiale, ancorché di
condominio non ancora soddisfatti che lo sparenza circa le spese o morosità degli al- regola tramite l’amministratore, (art. 24
interpellino i dati dei condòmini morosi. tri partecipanti per cui ogni richiamo alla comma 1, lettera b del codice) ed even-
privacy è, in tal caso, fuori luogo. tualmente per far valere o difendere un
Al contrario non si possono divulgare diritto in sede giudiziaria (art. 24 comma
spese o morosità all’infuori ditale ambito. 1, lettera f) del codice).
E quindi assolutamente vietato portare a
conoscenza del fornitore o di altri terzi i
nomi o altri dati di morosi. È vietato sia
esporre tali dati in bacheca sia comunicarli
a fornitori o altri terzi in qualunque forma
e in qualunque circostanza.

Note:
La proposta del Comitato ristretto mal si concilia con la normativa sulla privacy, e ciò anche dopo la nota del 26 settembre 2008
che il Garante per la protezione dei dati personali ha inviato a Confedilizia, nota che non esplicita al di là di ogni dubbio se si
possano comunicare nomi e carature dei condòmini morosi.

Proposta comitato ristretto Legge 392/78 Legge 392/78


(art. 67, quinto comma, disp. att. (art. 9, commi 1 e 2) (art. 10, comma 1)
L’usufruttuario, nonché, salvo patto Sono interamente a carico del condutto- Il conduttore ha diritto di voto, in luogo
contrario, il conduttore, di un’unità im- re, salvo patto contrario, le spese relative del proprietario dell’appartamento loca-
mobiliare esercita il diritto di voto nelle al servizio di pulizia, al funzionamento e togli, nelle delibere dell’assemblea condo-
deliberazioni che attengono all’ordinaria all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, miniale relative alle spese e alle modalità
amministrazione e al semplice godimen- alla fornitura dell’acqua, dell’energia elet- di gestione dei servizi di riscaldamento e
to delle cose e dei servizi comuni ed è trica, del riscaldamento e del condiziona- di condizionamento d’aria.
obbligato in via principale nei confronti mento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri
del condominio a concorrere nelle spese e delle latrine, nonché alla fornitura di altri
relative. servizi comuni. Le spese per il servizio di
portineria sono a carico del conduttore nel-
la misura del 90 per cento, salvo che le parti
abbiano convenuto una misura inferiore.

Note:
La proposta del Comitato ristretto consente al conduttore di un’unità immobiliare di esercitare “il diritto di voto nelle deliberazio-
ni che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni” e lo indica, inoltre, come
“obbligato in via principale nei confronti del condominio a concorrere nelle relative spese”. Ciò, tuttavia, confligge, all’evidenza,
con quanto stabilito dalla legge 392/78 e, in particolare, dagli artt. 9 e 10. La prima disposizione riconosce, infatti, di competenza
del conduttore solo determinate spese di carattere ordinario. La seconda attribuisce all’inquilino il diritto di voto, in luogo del
proprietario dell’immobile, solo “nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”.

Il testo proposto dal Comitato ristretto della Commissione Giustizia del Senato si pone in una molteplicità di casi, come si vede,
in contrasto con norme di legge - anche di recentissima approvazione - o con indicazioni del Garante per la protezione dei dati
personali.
Se il testo in questione venisse approvato occorrerebbe abrogare tutte le numerose norme con esso confliggenti, ad evitare per-
plessità (con conseguente contenzioso) sulla loro abrogazione implicita o meno.

(a cura della Confedilizia-Ufficio studi)

100 1/2010 Arch. loc. e cond.


pra t ica pra
Tabella delle maggioranze assembleari (c.c., art. 1136)
Avvertenza
Nella tabella viene usato il termine “condòmini” per fare riferimento ai partecipanti al condominio, mentre viene usato il termine
“intervenuti” per far riferimento ai partecipanti all’assemblea.

Quorum costitutivi Quorum deliberativi


Millesimi Condòmini Millesimi
Condòmini (tra parentesi (tra parentesi è
(tra parentesi
(tra parentesi è è indicato il indicato il valore
è indicato il
indicato il numero dei valore delle delle quote neces-
Argomento numero dei
condòmini necessario quote necessario sario in seconda
condòmini neces-
in seconda convoca- in seconda convocazione)
sario in seconda
zione) convocazione) convocazione)
maggioranza
2/3 condòmini
Amministratore: compenso 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
maggioranza
Amministratore: nomina, riconferma 2/3 condòmini intervenuti (magg.
667 (500) 500 (idem)
e revoca (1/3 condòmini) int. e
1/3 cond.) (*)
Antenne satellitari 2/3 condòmini 1/3 condòmini
667 (334) 334 (idem)
(D.L. n. 5/01) (1/3 condòmini) (idem)
Ascensore: superamento delle barrie- maggioranza
2/3 condòmini
re architettoniche 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(L. n. 13/89) (1/3 condòmini)
Costituzione o trasferimento dei di-
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
ritti reali
Deliberazioni che non richiedono maggioranza
2/3 condòmini
maggioranze espressamente previste 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
dalla legge (1/3 condòmini)
Impianto di riscaldamento: rinuncia
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
al servizio
Impianto di riscaldamento: intervento
maggioranza delle
di trasformazione per contenimento
maggioranza quote millesimali
energetico individuato attraverso un 2/3 condòmini
667 (334) intervenuti (idem) rappresentate dagli
attestato di certificazione energetica o (1/3 condòmini)
(***) intervenuti in assem-
una diagnosi energetica realizzata da
blea (idem)
un tecnico abilitato (L. n. 10/91) (**)
Impianto di riscaldamento: adozione
di sistemi di termoregolazione e di maggioranza
contabilizzazione del calore e conse- 2/3 condòmini intervenuti 500 (334)
667 (334)
guente riparto degli oneri in base al (1/3 condòmini) (1/3 condòmini) (****)
consumo effettivamente registrato
(L. n. 10/91)
maggioranza
Innovazioni: gravose o voluttuarie 2/3 condòmini (maggio-
667 (idem) condòmini 667 (idem)
(*****) ranza condòmini)
(idem)
Innovazioni condominiali relative ai
lavori di ammodernamento necessari 2/3 condòmini 1/3 condòmini
667 (334) 334 (idem)
al passaggio dei cavi in fibra ottica (L. (1/3 condòmini) (idem)
n. 69/09)
Innovazioni che rendano talune parti
comuni dell’edificio inservibili all’uso
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
o al godimento anche di un solo con-
dòmino
Innovazioni: uso più comodo, miglio- maggioranza
2/3 condòmini (maggio-
ramento o maggior rendimento delle 667 (idem) condòmini 667 (idem)
ranza condòmini)
cose comuni (idem)
Interventi di recupero relativi ad un
2/3 condòmini (maggio- maggioranza
unico immobile composto da più uni- 667 (500) 500 (idem)
ranza condòmini) condòmini (idem)
tà immobiliari (L. n. 179/92)

Arch. loc. e cond. 1/2010 101


pra pra t ica

Quorum costitutivi Quorum deliberativi


Millesimi Condòmini Millesimi
Condòmini (tra parentesi (tra parentesi è
(tra parentesi
(tra parentesi è è indicato il indicato il valore
è indicato il
indicato il numero dei valore delle delle quote neces-
Argomento numero dei
condòmini necessario quote necessario sario in seconda
condòmini neces-
in seconda convoca- in seconda convocazione)
sario in seconda
zione) convocazione) convocazione)
Interventi volti al contenimento del
maggioranza delle
consumo energetico individuati at-
maggioranza quote millesimali
traverso un attestato di certificazione 2/3 condòmini
667 (334) intervenuti (idem) rappresentate dagli
energetica o una diagnosi energetica (1/3 condòmini)
(***) intervenuti in assem-
realizzata da un tecnico abilitato (L.
blea (idem)
n. 10/91)
maggioranza
Liti attive e passive su materie esor-
2/3 condòmini intervenuti (magg.
bitanti le attribuzioni dell’ammini- 667 (500) 500 (idem)
(1/3 condòmini) int. e
stratore
1/3 cond.) (*)
Locazioni ultranovennali unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
2/3 condòmini 667 (334) maggioranza
Manutenzione ordinaria (1/3 condòmini) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
Manutenzione straordinaria: ripara- maggioranza
zioni di notevole entità 2/3 condòmini intervenuti (magg.
667 (500) 500 (idem)
(1/3 condòmini) int.
e 1/3 cond.) (*)
maggioranza
Parcheggi sotterranei o siti al piano 2/3 condòmini
667 (500) intervenuti 500 (idem)
terreno: realizzazione (L. n. 122/89) (1/3 condòmini)
(idem)
maggioranza
Perimento inferiore a 3/4: ricostruzio- 2/3 condòmini intervenuti (magg.
667 (500) 500 (idem)
ne edificio (1/3 condòmini) int. e
1/3 cond.) (*)
Perimento totale (superiore a 3/4):
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
ricostruzione edificio
maggioranza
Portierato: soppressione, istituzione 2/3 condòmini (maggio-
667 (idem) condòmini 667 (idem)
o modificazione del servizio ranza condòmini)
(idem) (******)
Maggioranza
Regolamento: approvazione e modifi- 2/3 condòmini
667 (500) intervenuti 500 (idem)
che (1/3 condòmini)
(idem)
Regolamento contrattuale: modifiche
comportanti variazioni nei diritti sog-
gettivi sulle cose comuni o sul potere unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
di disporre dei condòmini sulle pro-
prietà esclusive
maggioranza
2/3 condòmini
Rendiconto annuale 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
maggioranza
2/3 condòmini
Residui attivi: impiego 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
Scioglimento: divisione in parti con maggioranza
2/3 condòmini
caratteristiche di edifici autonomi 667 (500) intervenuti 500 (idem)
(1/3 condòmini)
(Att. cc., art. 61) (idem)
Scioglimento: modifiche allo stato
maggioranza
attuale dell’edificio per rendere possi- 2/3 condòmini (maggio-
667 (idem) condòmini 667 (idem)
bile la divisione in parti autonome ranza condòmini)
(idem)
(Att. c.c., art. 62, c. 2)
Sopraelevazione: autorizzazione in
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
caso di divieto

102 1/2010 Arch. loc. e cond.


pra t ica pra
Quorum costitutivi Quorum deliberativi
Millesimi Condòmini Millesimi
Condòmini (tra parentesi (tra parentesi è
(tra parentesi
(tra parentesi è è indicato il indicato il valore
è indicato il
indicato il numero dei valore delle delle quote neces-
Argomento numero dei
condòmini necessario quote necessario sario in seconda
condòmini neces-
in seconda convoca- in seconda convocazione)
sario in seconda
zione) convocazione) convocazione)
maggioranza
2/3 condòmini
Spese: ripartizione 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
Tabelle millesimali: formazione o
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
modifica
Vendita o cessione di beni unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
Videosorveglianza: installazione di maggioranza
2/3 condòmini
un impianto comune su parti condo- 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
miniali (1/3 condòmini)

(*) Si vedano, in tal senso, Cass. civ. 26 aprile 1994, n. 3952 e Cass. civ. 9 febbraio 1980, n. 901.
(**) In argomento si veda l’art. 4, comma 9, D.P.R. n. 59 del 2 aprile 2009, secondo cui “in tutti gli edifici esistenti con un numero
di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore
o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del
decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati
laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli
impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate
nella relazione di cui al comma 25” dello stesso art. 4, che attesta la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo
energetico di cui alla L. 10/91.
(***) Questa è l’interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni autori sarebbe sufficiente la “semplice”
maggioranza delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea, indipendentemente dal numero dei condòmini
favorevoli.
(****) Questa è l’interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni autori sarebbe sufficiente la sola maggioran-
za degli intervenuti indipendentemente dalle quote millesimali da essi rappresentate. In ogni caso, in tema si veda l’art. 4, comma
10, D.P.R. n. 59 del 2 aprile 2009, secondo cui “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, apparte-
nenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della
Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, in caso di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione dell’impianto termico devono
essere realizzati gli interventi necessari per permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione
del calore per singola unità abitativa. Gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla realizzazione dei predetti interventi ovvero
l’adozione di altre soluzioni impiantistiche equivalenti devono essere evidenziati nella relazione di cui al comma 25” dello stesso
art. 4, che attesta la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico di cui alla L. 10/91.
(*****) Non partecipano alla spesa i dissenzienti.
(******) Così, Cass. civ. 29 aprile 1993, n. 5083. Nel senso, invece, di ritenere sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2, c.c.,
per la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento, v. Cass. civ., 29 marzo 1995, n. 3708.

Fonte: Confedilizia (elaborazione)

Arch. loc. e cond. 1/2010 103


pra pra t ica

Tassazione passi carrabili


Il Codice della strada sancisce che i passi carrabili debbano essere individuati con l’apposito segnale, previa autoriz-
zazione dell’ente proprietario (art. 22, comma 3, D.L.vo n. 285/92).

1. Tassa per l’occupazione di spazi e aree pubbliche (Tosap) - D.L.vo 15 novembre 1995, n. 507 (artt. 44 e 29) - Enti
impositori: Comuni e Province
- Sono considerati passi carrabili quei manufatti costituiti generalmente da listoni di pietra od altro materiale o da
appositi intervalli lasciati nei marciapiedi o, comunque, da una modifica del piano stradale intesa a facilitare l’accesso
dei veicoli alla proprietà privata.
- La tariffa prevista per le occupazioni permanenti è ridotta al 50%.
- La superficie da tassare dei passi carrabili si determina moltiplicando la larghezza del passo, «misurata sulla fronte
dell’edificio o del terreno al quale si dà accesso», per la profondità di un metro lineare «convenzionale».
- In caso di accessi, carrabili o pedonali, posti a filo con il manto stradale e, in ogni caso, quando manchi un’opera visi-
bile che renda concreta l’occupazione e certa la superficie sottratta all’atto pubblico, i Comuni e le Province, su espressa
richiesta dei proprietari di tali accessi e tenuto conto delle esigenze di viabilità, possono, previo rilascio di apposito
cartello segnaletico, vietare la sosta indiscriminata sull’area antistante gli accesi medesimi. Il divieto di utilizzazione di
detta area da parte della collettività, non può comunque estendersi oltre la superficie di 10 mq e non consente alcuna
opera né l’esercizio di particolari attività da parte del proprietario dell’accesso. La tassa va determinata con tariffa
ordinaria, ridotta fino al 10%.
- Per i passi carrabili costruiti direttamente dal Comune o dalla Provincia, la tassa va determinata con riferimento ad una
superficie complessiva non superiore a 9 mq. L’eventuale superficie eccedente detto limite è calcolata in ragione del 10%.
- La tariffa è ridotta fino al 10% per i passi carrabili costruiti direttamente dai Comuni o dalle Province che, sulla
base di elementi di carattere oggettivo, risultano non utilizzabili e, comunque, di fatto non utilizzati dal proprietario
dell’immobile o da altri soggetti legati allo stesso da vincoli di parentela, affinità o da qualsiasi altro rapporto.
- Sono esenti dalla tassa gli accessi carrabili destinati a soggetti portatori di handicap.

2. Canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (Cosap) - D.L.vo 15 dicembre 1997, n. 446 (art. 63) - Enti
impositori: Comuni e Province
- I Comuni e le Province possono escludere l’applicazione, nel proprio territorio, della Tosap e prevedere che l’occu-
pazione, sia permanente che temporanea, di strade, aree e relativi spazi soprastanti e sottostanti appartenenti al pro-
prio demanio o patrimonio indisponibile, sia assoggettata, in sostituzione della Tosap stessa, al pagamento di un canone
da parte del titolare della concessione, determinato nel medesimo atto di concessione in base a tariffa.
- Il regolamento deve essere informato ad alcuni criteri stabiliti dalla legge, che nulla dispone quanto ai passi carra-
bili, lasciando quindi ampia discrezionalità agli enti impositori.

3. Canone di concessione Anas - D.P.R. 21 settembre 2001, n. 389 (art. 20); L. 27 dicembre 1997, n. 449 (art. 55,
comma 23); D.L.vo 30 aprile 1992, n. 285 (art. 27, commi 7 e 8)
- In virtù dell’art. 20 del D.P.R. n. 389/01, costituiscono entrate dell’Anas, fra l’altro, i proventi derivanti da canoni e
corrispettività dovuti per concessioni ed autorizzazioni, fra cui quello relativo alle concessioni per l’accesso alle strade
statali.
- L’art. 55, comma 23, della legge n. 449/97, ha stabilito che le entrate proprie dell’Anas, derivanti dai canoni e dai
corrispettivi dovuti per le concessioni di accesso alle strade statali, siano adeguate ai criteri del Codice della strada a
partire dal 1998 ed aggiornate ogni anno, con atto dell’amministratore dell’Ente, in base a delibera del Consiglio, da
comunicare al Ministero dei lavori pubblici per l’esercizio della vigilanza governativa, da esercitare entro i successivi
trenta giorni. Decorso tale termine, l’atto dell’amministratore dell’Ente è pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. In sede di
primo adeguamento, l’aumento richiesto a ciascun soggetto titolare di concessione o autorizzazione non può superare il
150% del canone o corrispettivo attualmente dovuto.
- Ai sensi dei commi 7 e 8 dell’art. 27 del Codice della strada, la somma dovuta per l’uso o l’occupazione delle strade
e delle loro pertinenze può esser stabilita dall’ente proprietario della strada in annualità ovvero in unica soluzione.
Nel determinare la misura della somma si ha riguardo alle soggezioni che derivano alla strada o autostrada, quando la
concessione costituisce l’oggetto principale dell’impresa, al valore economico risultante dal provvedimento di autoriz-
zazione o concessione e al vantaggio che l’utente ne ricava.

Fonte Confedilizia

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Risposte ai quesiti
(a cura della Redazione)
AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

D Quesito da Belluno.
R L’art. 1, comma 2, lett. A), della legge 431/98 prevede D Il proprietario di un appartamento locato a Caltaniset-
che la disciplina contenuta nella medesima legge non si ta con contratto 4+4 domanda se, alla scadenza del primo
applichi ai contratti di locazione relativi agli immobili quadriennio, possa disdettare la locazione per destinare
storico-artistici, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 l’immobile ad abitazione della figlia.
e A/9. La locazione di tali immobili, pertanto, è regolata R L’art. 3, comma 1, lett. a) della legge 431/98 prevede
dal codice civile, con la conseguenza che la durata del espressamente che il locatore possa avvalersi della facoltà
rapporto locativo può essere liberamente determinata di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza
dalle parti. allorché “intenda destinare l’immobile ad uso abitativo,
commerciale, artigianale o professionale proprio, del co-
D Domanda da Padova. niuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
R La Cassazione, statuendo su di un caso analogo a quello grado”. La risposta al quesito è, dunque, positiva.
prospettato si è così testualmente espressa: “In tema di
condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei D Si domanda da Reggio Calabria quali siano le innovazio-
condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto ni che in ambito condominiale il codice civile indica come
siti all’interno della sua proprietà esclusiva non integra vietate.
violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa R Ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c. sono vie-
comune (art. 1102 c.c.) neppure se essa sia ancorata al tate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il
non contrasti con la destinazione del muro e non impedi- decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
sca agli altri condomini di farne uso secondo la sua de- dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un
stinazione” (sent. 7143 del 17 marzo 2008). solo condomino.

D Si chiede da Parma se sia possibile lo sfratto per moro- D Quesito da Potenza: in caso di donazione di un locale
sità nel pagamento delle rate condominiali. commerciale, al conduttore spetta il diritto di prelazione?
R La risposta è positiva semprechè l’importo non pagato R Ai sensi dell’art. 38 della legge 392/78, il diritto di prela-
superi - così come previsto dall’art. 5 della legge 392/78 - zione spetta solo nel caso di trasferimento a titolo oneroso
quello di due mensilità di canone (in tal senso, Cass. sent. dell’immobile locato. Poiché la donazione è invece un con-
n. 1835 del 18 aprile 1989). tratto a titolo gratuito, la risposta al quesito è necessaria-
mente negativa.
D Si domanda da Bari quali siano le innovazioni per le
quali il codice civile consente al singolo condomino di sot- D In un condominio di Gorizia è stato deliberato che alle
trarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete. assemblee possano intervenire solo i condomini personal-
R Ai sensi dell’art. 1121, primo comma, c.c., le innovazioni mente, escludendo eventuali partecipazioni a mezzo di
di cui trattasi sono quelle che, oltre a riguardare impianti rappresentante. Si domanda se ciò sia legittimo.
suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura volut- R La risposta è negativa. La materia è regolata, infatti,
tuaria, oppure risultano molto gravose, con riferimento dall’art. 67 disp. att. c.c., che al primo comma stabilisce
oggettivo alle condizioni e all’importanza dell’edificio. espressamente che “ogni condomino può intervenire al-
l’assemblea anche a mezzo di rappresentante”. Tale dispo-
D Un conduttore di Altamura che, a seguito dell’esercizio sizione è definita inderogabile dal successivo art. 72, per
del diritto di prelazione, ha acquistato il locale commer- cui qualunque previsione di segno contrario, contenuta in
ciale a lui locato, lo ha rivenduto subito dopo l’acquisto. Si un regolamento di condominio o in un atto d’acquisto o
domanda se ciò sia legittimo. deliberata in assemblea, deve ritenersi nulla.
R La risposta è affermativa, in ragione del fatto che il di-
vieto di rivendita non è espressamente previsto dalla legge D Si domanda da Bolzano se vada riconosciuto il diritto
392/78, né può ricavarsi dai principii generali di diritto (in all’indennità di avviamento al conduttore che svolga nel-
tal senso, Cass. Sent. n. 11325 del 23 novembre 1990). l’immobile a lui locato l’attività di architetto.

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pra pra t ica

R L’art. 35 della legge 392/78 esclude il diritto del condut- alcun serio pregiudizio o grave sacrificio” (cfr. Trib. Milano
tore alla descritta indennità nel caso in cui l’immobile lo- sent. 9 settembre 1991).
cato sia destinato all’esercizio di un’attività professionale.
La risposta, pertanto, è negativa. D Un verbale d’assemblea è stato sottoscritto solo dal se-
gretario ma, per dimenticanza, non anche dal presidente.
D Un condomino affetto da handicap domanda da Ancona Si chiede da Matera se ciò possa essere motivo di invalidità
se possa installare, a proprie spese, un servoscala nell’edi- delle deliberazioni assunte.
ficio dove abita, nonostante gli altri condomini siano con- R Secondo la giurisprudenza la mancata firma del pre-
trari. sidente, in calce al verbale, costituisce una irregolarità
R La risposta è positiva, purché la descritta installazione non in grado di inficiare la validità di quanto deliberato
non rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fab- dall’assemblea (cfr. Trib. Milano sent. n. 8804 del 24 luglio
bricato, non ne alteri il decoro architettonico o non renda 1997). La risposta al quesito, pertanto, è negativa.
talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al
godimento anche di un solo condomino. Ciò, tenendo co- D Un conduttore di Imperia domanda se l’indennità di
munque conto del fatto che “una modesta compressione” avviamento commerciale da lui ricevuta sia soggetta a
del diritto che spetta a ciascun condomino di godere delle tassazione. E, in caso affermativo, con quale regime.
parti comuni è - secondo la giurisprudenza - tollerabile, R Ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. h), D.P.R. n. 917 del
allorché sia giustificata “dall’interesse altrui ad un più 1986 le somme ricevute a titolo di indennità di avviamento
proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto sono soggette a tassazione separata.

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Indice cronologico della giurisprudenza
AVVERTENZA: La segnalazione m. sta ad indicare una pronuncia che viene riportata, nella pagina indicata, solo in massima.

Trib. civ. Ariano Irpino, 8 gennaio 2009, n. 16, Obinu ed altri c. Condominio via Demidoff, Kant, 5 in Milano, pag. 52
Di Chiara c. Condominio Camuso, pag. 80 13-15-27 in Firenze, pag. 77 Trib. civ. Roma, sez. VI, 23 settembre 2009,
Trib. civ. Napoli, sez. V, 11 marzo 2009, n. Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18037, A.M. c. S.V., pag. 74
6693, D.G. c. N., pag. 79 Cond. Largo Villa Bianca Roma c. Com. Trib. civ. Salerno, sez. I, 6 ottobre 2009, Vul-
Cass. civ., sez. II, 21 aprile 2009, n. 9427, Roma Municipio Roma Ii, m., pag. 84 cano c. Condominio Via Robertelli, 29 in
Russo c. Arpaia, pag. 68 Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18041, Salerno, pag. 72
Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2009, n. 14537, Com. Roma c. Sogecori Srl, m., pag. 84 Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21637,
Green Paradise srl c. T.G. ed altri, pag. 65 Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18188, R.D.M.M.G. c. K.G.G.W., pag. 51
Comm. trib. prov.le Pescara, sez. I, 30 giu- Abaco Imm. Srl c. Cond. Appio Claudio 211 Cass. pen., sez. IV, 13 ottobre 2009, n. 39959,
gno 2009, n. 248, M.E. c. Equitalia Pragma Roma ed altri, m., pag. 84 Gilardi, pag. 47
S.p.A., pag. 81 Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, Cass. civ., sez. I, 23 ottobre 2009, n. 22558,
Cass. civ., sez. trib., 2 luglio 2009, n. 15554, Fracchia c. Cond. Piazza Imperatore Tito Ministero della Giustizia c. XY, pag. 46
F.G. c. Comune di Chiampo, pag. 61 Milano ed altro, m., pag. 83, 83, 83 Trib. civ. Padova, 30 ottobre 2009, Cislaghi c.
Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2009, n. 15926, Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2009, n. 18410, Salmaso, pag. 72
Muglia Cosenza Uno c. “Punto d’incontro Musetto c. Maiolati, m., pag. 83 Cass. civ., sez. un., 3 novembre 2009, n.
Grimaldi” s.a.s., pag. 60 Cass. civ., sez. III, 20 agosto 2009, n. 18515, 23198, Canu ed altri c. Violetti ed altri,
Cass. civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375, Studio Imm. Marcello Romano c. Benaglio pag. 39
Cordella c. Rizzo, m., pag. 83 Denti, m., pag. 83 Trib. civ. Salerno, sez. I, 3 novembre 2009,
Cass. civ., sez. un., 21 luglio 2009, n. 16903, Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n. 18912, Gambardella C. ed altri c. Condominio
Gioia ed altri c. Iacp Salerno, m., pag. 83 Pieri c. Milano Assicurazioni s.p.a. (n.c.), Palazzo Gambardella, Via Manzo, 64 in
Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2009, n. 17886, pag. 57 Salerno, pag. 71
Finaquila c. M.B.R. ed altri, pag. 58 Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2009, n. Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686,
Trib. civ. Firenze, 4 agosto 2009, n. 2551, 20254, Lanza ed altri c. Condominio via X c. Cond. Y, pag. 45