Indice sommario
Dottrina
Capponi Pier Paolo: Gli oneri accessori nelle
locazioni abitative, pag. 9
Carrato Aldo: La nuova disciplina della fase
decisoria nel rito locatizio e la questione
della legittimità della lettura cumulativa
dei dispositivi delle sentenze al termine
dell’udienza, pag. 5
Masoni Roberto: Nullità delle locazioni non
registrate nella legge finanziaria 2004: le
incertezze interpretative, pag. 27
Pizzolla Prospero: I contratti di locazione
regolamentati, pag. 13
Scripelliti Nino: Le cautele del terzo nella
contrattazione e nel contratto: individua-
zione dei contraenti, condizioni, modalità
di pagamento, depositi, garanzie, comuni-
cazione dell’elenco dei condomini e della
quota di spese, anche in relazione alle nor-
me sulla tutela dei dati personali (privacy),
pag. 23
Sforza Fogliani Corrado: Decreto ascensori,
libretti casa e problemi vari nel settore
immobiliare, pag. 1
Bibliografia
Bartolini Francesco, Corso Piermaria: Codice
del giudice di pace civile e penale, pag. 37
Bartolini Francesco, Alibrandi Luigi, Corso
Piermaria: Quattro codici. Civile e di proce-
dura civile, penale e di procedura penale e
leggi complementari. Tribuna Pocket 2009,
pag. 37
Pellecchia Roberto: L’esecuzione immobiliare
dopo la riforma del processo civile - Collana
Tribuna Juris, pag. 37
Saltarelli Flavio, Esposito Amendola Barbara:
Formulario del condominio e delle locazio-
ni, pag. 37
Tundo Francesco: Codice tributario con le
norme comunitarie e internazionali. Tribu-
na pocket, pag. 38
Giurisprudenza
Amministratore condominiale
Conservazione delle parti comuni – Obbligo
di garanzia – Inosservanza – Profili di re-
sponsabilità penale – Reato colposo per
condotta omissiva – Presupposti – Accer-
tamento del nesso di causalità – Criteri
– Fattispecie in tema di incendio di canna
fumaria difettosa F Cass. pen., sez. IV, 13
ottobre 2009, n. 39959, Gilardi, pag. 47
Assemblea dei condomini
Attribuzioni – Spese senza preventiva auto-
rizzazione – Ratifica F Cass. civ., sez. II, 10
agosto 2009, n. 18192, Fracchia c. Cond.
Piazza Imperatore Tito Milano ed altro, m.,
pag. 83
Deliberazioni – Impugnazione – Lavori
straordinari di ristrutturazione dell’edificio
– Approvazione – Quorum deliberativo ini-
doneo – Urgenza e indifferibilità dei lavori
– Mancata allegazione tanto nella delibera
quanto nell’avviso di convocazione – Con-
seguente annullabilità – Sussiste F Trib.
civ. Ariano Irpino, 8 gennaio 2009, n. 16, Di
Chiara c. Condominio Camuso, pag. 80
Deliberazioni – Invalidità – Impianto di ri-
scaldamento centralizzato – Ripartizione
delle spese – Partecipazione – Sull’erroneo
presupposto che il proprietario di unità
immobiliare non sia stato autorizzato al
distacco – Nullità – Esclusione – Annulla-
bilità – Sussiste F Trib. civ. Salerno, sez. I,
6 ottobre 2009, Vulcano c. Condominio Via
Robertelli, 29 in Salerno, pag. 72
Deliberazioni – Nullità – Modestia della som-
ma F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n.
18192, Fracchia c. Cond. Piazza Imperatore
Tito Milano ed altro, m., pag. 83
Deliberazioni – Verbale – Contenuto F Cass.
civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, Frac-
chia c. Cond. Piazza Imperatore Tito Milano
ed altro, m., pag. 83
Comunione dei diritti reali
Condominio negli edifici – Limitazioni legali
della proprietà nel condominio – Diritto
di collocare antenne esterne nell’altrui
proprietà esclusiva. F Cass. civ., sez. II, 21
aprile 2009, n. 9427, Russo c. Arpaia, pag.
68
Contratti in genere
Simulazione – Interposizione di persona –
Prova – Limitazioni relative alla prova te-
stimoniale e per presunzioni – Sussistenza
dei requisiti di sostanza e forma del con-
tratto effettivamente voluto – Compraven-
dita immobiliare – Interrogatorio formale
– Rilevanza – Esclusione F Cass. civ., sez.
II, 12 ottobre 2009, n. 21637, R.D.M.M.G.
c. K.G.G.W., pag. 51
Contratto di locazione
Durata – Immobili adibiti a campeggio –
Equiparazione agli alberghi – Esclusione
– Ragioni F Cass. civ., sez. III, 22 giugno
2009, n. 14537, Green Paradise srl c. T.G.
ed altri, pag. 65
Contributi e spese condominiali
Ripartizione – Trasferimento dell’immobile
– Alienante – Perdita della qualità di
condòmino – Obbligo di contribuzione alle
spese – Emissione di decreto ingiuntivo –
Delibera assembleare presupposta di ap-
provazione della relativa spesa – Adottata
in data successiva all’atto di compravendita
– Illegittimità F Cass. civ., sez. II, 9 novem-
bre 2009, n. 23686, X c. Cond. Y, pag. 45
Edilizia e urbanistica
Disciplina urbanistica – Spazi destinati a
parcheggio – Pertinenze – Sottosuolo di
edificio condominiale – Realizzazione di
autorimesse – In numero inferiore a quello
della totalità dei componenti – Approvazio-
ne – Maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2,
c.c. – Legittimità – Condizioni – Possibilità
per i condomini dissenzienti di realizzare in
futuro analoghi parcheggi nella zona rima-
sta libera F Cass. civ., sez. II, 18 settembre
2009, n. 20254, Lanza ed altri c. Condomi-
nio via Kant, 5 in Milano, pag. 52
Edilizia popolare ed economica
Assegnazione – Cessione in proprietà – Con-
dizioni F Cass. civ., sez. un., 21 luglio 2009,
n. 16903, Gioia ed altri c. Iacp Salerno, m.,
pag. 83
Esecuzione forzata
Consegna o rilascio – Provvedimento di rila-
scio – Finita locazione – Uso diverso dal-
l’abitativo – Sospensione dell’esecuzione
alla scadenza del periodo transitorio ex art.
7 D.L. n. 551/89 – Indennità di occupazione
ex art. 1591 c.c. maggiorata del 100% –
Corresponsione da parte del conduttore per
tutto il periodo di operatività della sospen-
sione – Obbligo – Condizioni – Indennità
per la perdita dell’avviamento commerciale
– Offerta da parte del locatore – Necessità
F Cass. civ., sez. un., 3 novembre 2009, n.
23198, Canu ed altri c. Violetti ed altri,
pag. 39
Opposizione – Agli atti esecutivi – Al precet-
to – Decreto ingiuntivo emesso in danno
del condominio – Notificazione del titolo
esecutivo all’amministratore condominiale
– Efficacia espansiva del titolo – Esecu-
zione intrapresa nei confronti di singolo
condòmino – Notifica del precetto non
preceduta da quella personale del titolo –
Illegittimità – Esclusione F Trib. civ. Napoli,
sez. V, 11 marzo 2009, n. 6693, D.G. c. N.,
pag. 79
Pignoramento – Immobiliare – Contratto di
locazione – Stipulato in data successiva
al pignoramento – Inopponibilità all’ag-
giudicatario dell’immobile – Conduttore
ignaro dell’esistenza del pignoramento
II indice sommario
– Estromissione dal bene – Risarcimento
del danno – Fattispecie F Trib. civ. Roma,
sez. VI, 23 settembre 2009, A.M. c. S.V.,
pag. 74
Pignoramento – Locazione stipulata senza
l’autorizzazione – Inefficacia relativa F
Cass. civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375,
Cordella c. Rizzo, m., pag. 83
Mediazione
Diritto del mediatore alla provvigione – Ri-
sarcimento dei danni – Dovere di informa-
zione F Cass. civ., sez. III, 20 agosto 2009,
n. 18515, Studio Imm. Marcello Romano c.
Benaglio Denti, m., pag. 83
Responsabilità del mediatore – Compravendita
immobiliare – Libertà del bene da trascrizioni
e iscrizioni pregiudizievoli – Obbligo del me-
diatore di compiere indagini di natura tecnica
e giuridica – Ordinaria diligenza nell’esecu-
zione della prestazione – Riconducibilità –
Esclusione – Specifico incarico – Necessità
F Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2009, n. 15926,
Muglia Cosenza Uno c. “Punto d’incontro
Grimaldi” s.a.s., pag. 60
Parti comuni dell’edificio condominiale
Ascensore – Presunzione di condominia-
lità – Spese di manutenzione ordinarie
e straordinarie – Ripartizione secondo
il criterio di proporzionalità dettato da-
gli artt. 1123 e 1124 c.c. – Locali posti
al piano terra – Esonero – Esclusione
F Trib. civ. Salerno, sez. I, 3 novembre
2009, Gambardella C. ed altri c. Condo-
minio Palazzo Gambardella, Via Manzo,
64 in Salerno, pag. 71
Balconi – Aggettanti – Pannelli di cemento
che ne delimitano il fianco libero – Opere
ornamentali – Esclusione – Parti strutturali
– Sussistenza – Spese di manutenzione
– Ripartizione – Tra i soli proprietari dei
terrazzi oggetto di intervento F Trib. civ.
Firenze, 4 agosto 2009, n. 2551, Obinu ed
altri c. Condominio via Demidoff, 13-15-27
in Firenze, pag. 77
Procedimenti sommari
Convalida – Per finita locazione – Intimante
– Inveritiera asserzione circa l’esistenza
di corrispettivi non pagati – Colpa grave
– Integrazione – Sanzionabilità quale re-
sponsabilità aggravata – Sussiste F Trib.
civ. Padova, 30 ottobre 2009, Cislaghi c.
Salmaso, pag. 72
Procedimento civile in genere
Processo equo – Eccessiva durata del pro-
cesso – Equa riparazione – Legittimazione
attiva – Ente condominiale – Esclusione –
Motivi F Cass. civ., sez. I, 23 ottobre 2009,
n. 22558, Ministero della Giustizia c. XY,
pag. 46
Processo equo – Termine ragionevole –
Obbligo di evitare il dispendio di attività
processuali F Cass. civ., sez. III, 19 agosto
2009, n. 18410, Musetto c. Maiolati, m.,
pag. 83
Regolamento di condominio
Contrattuale – Limitazioni della proprietà
esclusiva – Successivi acquirenti – Vinco-
latività – Limiti F Cass. civ., sez. II, 31 luglio
2009, n. 17886, Finaquila c. M.B.R. ed altri,
pag. 58
Responsabilità civile
Cose in custodia – Immobili concessi in
locazione – Danni causati da macchinari
utilizzati dal conduttore F Cass. civ., sez. II,
10 agosto 2009, n. 18188, Abaco Imm. Srl
c. Cond. Appio Claudio 211 Roma ed altri,
m., pag. 84
Professionisti – Consulente del lavoro –
Contratto di assicurazione – Ambito di
copertura – Predisposizione di contratto di
locazione – Attività tipica – Esclusione –
Conseguenze – Inoperatività della polizza
F Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n.
18912, Pieri c. Milano Assicurazioni s.p.a.
(n.c.), pag. 57
Tributi (in generale)
Accertamento tributario – Riscossione
coattiva – Espropriazione immobiliare –
Iscrizione ipotecaria – Responsabile del
procedimento – Omessa indicazione o
omessa sottoscrizione – Nullità dell’atto –
Sussiste F Comm. trib. prov.le Pescara, sez.
I, 30 giugno 2009, n. 248, M.E. c. Equitalia
Pragma S.p.A., pag. 81
Tributi degli enti pubblici locali
Imposta comunale sugli immobili – Omesso
o insufficiente pagamento – Applicazione
di sanzione per ciascun anno – Esclusione
– Cumulo giuridico delle sanzioni – Sussi-
stenza F Cass. civ., sez. trib., 2 luglio 2009,
n. 15554, F.G. c. Comune di Chiampo, pag.
61
Tassa di occupazione di spazi ed aree pub-
bliche – Canone – Natura F Cass. civ., sez.
V, 6 agosto 2009, n. 18037, Cond. Largo
Villa Bianca Roma c. Com. Roma Municipio
Roma Ii, m., pag. 84
Tassa di occupazione di spazi ed aree pub-
bliche – Esenzione – Realizzazione di passo
carrabile F Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009,
n. 18041, Com. Roma c. Sogecori Srl, m.,
pag. 84
RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA
Suolo e sottosuolo condominiale, pag. 85
PRATICA
Indici ISTAT 2009, pag. 91
Indici ISTAT 2008, pag. 91
Indice armonizzato europeo 2009, pag. 92
Indice armonizzato europeo 2008, pag. 92
Proroga dei contratti nonché differimenti e
sospensioni delle esecuzioni intervenute
dopo la legge dell’equo canone relativa-
mente alle locazioni ad uso diverso dal-
l’abitazione, pag. 93
Differimenti e sospensioni delle esecuzioni
intervenute dopo la legge dell’equo ca-
none relativamente alle locazioni ad uso
abitativo, pag. 94
Incongruenze tra la normativa vigente e la
proposta di riforma della disciplina condo-
miniale presentata in data 29 luglio 2009
dal Comitato ristretto della Commissione
Giustizia del Senato, pag. 97
Tabella della maggioranze assembleari (c.c.,
art. 1136), pag. 101
Tassazione passi carrabili, pag. 104
Risposte ai quesiti, pag. 105
 Archivio
delle locazioni
e del condominio
Rivista bimestrale di dottrina,
giurisprudenza e legislazione

Direttori
Corrado Sforza Fogliani
Roberto Baglioni

Direttore responsabile
Massimiliano Galioni

Anno 2010
 Dottrina
Decreto ascensori, libretti
casa e problemi vari nel
settore immobiliare
di Corrado Sforza Fogliani
SOMMARIO
1. Abolito il “valore normale” per le compravendite. 2. Veri-
fica ascensori, una nuova tassa (occulta). 3. Decreto ascen-
sori, dal Parlamento molte domande al ministro. 4. Negozi
sfitti, ma tassati. 5. Stop ai libretti casa. 6. Nuove disposizioni
sugli impianti termici centralizzati. 7. Procedimenti sommari
e tentativo di conciliazione.
1. Abolito il “valore normale” per le compravendite
La legge comunitaria 2008 ha abrogato le norme della
cosiddetta Manovra Bersani-Visco (D.L. n. 223/06, conver-
tito dalla L. n. 248/06) che avevano introdotto il riferimen-
to al “valore normale” nelle cessioni di immobili.
In sostanza, con le disposizioni ora abrogate erano
stati ampliati i poteri di rettifica esercitabili dagli uffici
finanziari sia ai fini Iva sia ai fmi delle imposte sui redditi
(di impresa). In particolare, ai fini Iva era stato consentito
agli uffici - relativamente alle operazioni aventi ad oggetto
la cessione di beni immobili e relative pertinenze - di ret-
tificare direttamente la dichiarazione annuale Iva (senza
prima ispezionare la contabilità del contribuente) quando
il corrispettivo della cessione fosse dichiarato in misura
inferiore al “valore normale” del bene, per tale intenden-
dosi “il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per
beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni
di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercia-
lizzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata
l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi”. Espres-
sione già prevista dalla legge, che con provvedimento
dell’Agenzia delle entrate era stata fatta coincidere - in
relazione agli immobili - con i valori dell’Osservatorio sui
valori immobiliari dell’Agenzia del territorio (Omi). La di-
chiarazione di un corrispettivo inferiore al “valore norma-
le” del bene integrava - sulla base delle norme ora abrogate
- la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesat-
tezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno
luogo a detrazione. Cosa che in precedenza avveniva solo
in presenza di elementi documentali che indicassero tali
incongruenze (verbali, fatture ecc.).
Ora le disposizioni della Bersani-Visco sono venute a
cessare. Ne consegue che d’ora innanzi l’eventuale diffe-
renza tra il corrispettivo pattuito ed il “valore normale”
dell’immobile costituirà una mera “presunzione semplice”,
dalla quale non potranno più conseguire accertamenti
automatici.
2. Verifica ascensori, una nuova tassa (occulta)
Il Coordinamento Registri Amministratori della Confe-
dilizia ha avvertito gli amministratori condominiali ade-
renti che dallo scorso i settembre, per gli stessi così come
per i proprietari di casa, è scattato l’obbligo di richiedere
una verifica straordinaria degli ascensori, al momento
della prima verifica ordinariamente prevista.
Il decreto del 23 luglio scorso - ha precisato il Coram
- prevede infatti che, in occasione della prima verifica
periodica già programmata, sia richiesta e fissata una
verifica straordinaria su tutti gli ascensori installati prima
dell’estate 1999 e che siano poi effettuati i conseguenti
interventi di adeguamento degli impianti. Il tutto, con
scadenze legate alla data di installazione degli impianti e
alla data della verifica straordinaria.
Il Coram ha preso posizione contro questa “nuova tas-
sa occulta” a carico di condòmini e proprietari di casa e
contro questo nuovo adempimento imposto agli ammini-
stratori, all’evidenza per creare lavoro “buroindotto”,
augurandosi, che sull’argomento intervengano anche le
Associazioni dei consumatori, ad evitare ingenti spese alle
famiglie italiane.
Al proposito è da segnalare che, fra queste, è interve-
nuta sinora (per quanto noto) Assoutenti, evidenziando
che “è stato istituito un nuovo balzello a carico delle fami-
glie per fare contente le imprese di manutenzione”. “La
normativa vigente - ha rilevato l’Associazione - già prevede
verifiche di sicurezza adeguate e le statistiche sugli inci-
denti non registrano nessuna ragione di verifiche straor-
dinarie. Secondo alcune stime delle associazioni ascen-
soristiche - ha aggiunto Assoutenti - il costo medio degli
interventi imposti dal decreto del Ministero dello sviluppo
economico potrebbe essere di 15.000 euro ad impianto,
con un fatturato - e, di conseguenza, un onere a carico
delle famiglie italiane - di circa 6 miliardi di euro”. “Una
tassa surrettizia - ha dichiarato Mario Finzi, Presidente
Assoutenti - con la quale il Governo mette le mani nelle
tasche delle famiglie senza considerare la situazione di
Arch. loc. e cond. 1/2010 1
dott D o t t ri n a
grave disagio economico che i consumatori italiani stanno
vivendo di questi tempi”.
3. Decreto ascensori, dal Parlamento molte domande
al ministro
Il decreto in materia di revisione straordinaria degli
ascensori impiantati prima del 30 giugno 1999, emanato
dal ministro dello sviluppo economico on. Scajola, non è
passato inosservato in Parlamento. Sia dalla maggioranza
sia dall’opposizione si sono levate forti critiche al provve-
dimento e ferme richieste di chiarimenti al ministro per
un provvedimento che viene da più parti ritenuto ingiu-
stificato.
Dalla maggioranza si è fatto sentire l’on. Foti (PDL),
che ha presentato una interrogazione al ministro denun-
ciando le incongruenze del provvedimento - con particola-
re riferimento all’assenza di norme prescrittive dell’Unio-
ne europea - e chiedendo al ministro stesso “se non ritenga
opportuno prevedere la sospensione degli effetti del de-
creto emanato” o, almeno, “alleviarne gli oneri, che allo
stato appaiono particolarmente gravosi per i proprietari
di casa”, per giunta in un momento di grave crisi per le
famiglie italiane.
Un’altra interrogazione al ministro Scajola è stata
presentata dal Presidente dei senatori dell’UDC, D’Alia, il
quale ha anch’egli messo in evidenza gli alti costi dell’ope-
razione per i proprietari di casa - a fronte dell’assenza di
qualsiasi necessità di nuovi controlli, considerati il rigore e
la frequenza di quelli già imposti dalla legge - e ha chiesto
al ministro di spiegare “i motivi per cui siano stati intro-
dotti ulteriori obblighi senza che nessun pronunciamento
dell’Unione europea si sia espresso in tal senso.
In termini analoghi si è pronunciato, sempre dai ranghi
dell’opposizione, il deputato Touadi (PD), il quale - dopo
avere sottolineato il soddisfacente livello di tutele garan-
tito dall’attuale normativa - ha chiesto in una interroga-
zione al ministro quali siano i motivi che lo hanno indotto
“a sottoporre le famiglie italiane, in un momento di gran-
de crisi, ad un notevole sforzo economico, introducendo
peraltro degli obblighi stringenti non previsti da nessuna
normativa cogente dell’Unione europea”.
4. Negozi sfitti, ma tassati
“Il reddito determinato a norma dei precedenti articoli
è ridotto all’80 per cento per le unità immobiliari, non
adibite all’uso del possessore o di suoi familiari, rimaste
non locate per l’intero periodo d’imposta per cause non
dipendenti dalla volontà del possessore”. Così disponeva -
quando, evidentemente, in Italia esisteva un po’ di civiltà
dal punto di vista tributario - una norma presente nel Testo
unico delle imposte sui redditi del 1986 (e ancor prima nel
D.P.R. n. 597 del 1973) ma poi cancellata nel 1994. La di-
sposizione abrogata consentiva un parziale abbattimento
- sia per gli immobili abitativi sia per quelli ad uso diverso
- della tassazione su base catastale alla quale sono comun-
que soggetti gli immobili quando non vengono locati.
2 1/2010 Arch. loc. e cond.
In un periodo in cui l’elevatissimo numero di negozi sfit-
ti è visibile a occhio nudo nelle nostre città, è urgente (se
non si vuole continuare nell’inciviltà: tassare anche redditi
non percepiti) “riesumare” questa disposizione abrogata,
rafforzandone anzi la portata. Analogamente, sarebbe an-
che il caso che i Sindaci - che la crisi del commercio (e, di
conseguenza, dei proprietari dei negozi) l’hanno di fronte
ogni giorno - provvedessero ad almeno ridurre l’Ici per i
proprietari di immobili commerciali non locati. Chi parla
di “sfitto volontario”, poi, andrebbe davvero chiuso in un
nosocomio ... psichiatrico, s’intende.
La realtà è che - al di là, come detto, dell’incivile
principio di tassare un reddito che non c’è - anche que-
sta situazione è figlia della legge sulle locazioni ad uso
diverso dall’abitativo, rimasta quella dell’equo canone
paradossalmente, s’è liberalizzato il mercato abitativo, ma
solo questo: industriali e commercianti, infatti, vogliono le
liberalizzazioni, ma per gli altri, basta che non riguardino
i loro affari e la loro attività).
Per concludere, c’è solo da dire che l’incivile situazione
denunciata per l’uso diverso dall’abitativo, sopravvive - sia
pure in forma meno paradossale - anche nell’abitativo:
dove, per non pagare le tasse sul solito reddito che non c’è
a causa dello sfitto, bisogna addirittura promuovere una
causa avanti il tribunale (e intasarne il lavoro, inutilmen-
te).
Un fisco come questo, è credibile? Che credito può ave-
re quando chiede di pagare le tasse dovute?
5. Stop ai libretti casa
Il Governo ha impugnato avanti la Corte costituzionale
la legge della Regione Basilicata sul Piano casa nella parte
in cui subordina la possibilità di ampliare gli immobili alla
predisposizione di un libretto casa (non meglio definito).
L’impugnativa sospende solo l’obbligo di cui all’impugna-
tiva, lasciando inalterati (ed esecutivi) gli altri contenuti
del Piano. Oltre a mostrarsi contraddittoria rispetto alle
finalità perseguite dalla legge (e, cioè, l’incentivazione e
l’incremento dell’edilizia privata nell’intrapresa di nuove
iniziative edilizie), l’imposizione del libretto - con tutte le
conseguenti prescrizioni di lavori da effettuarsi che esso
può contenere - è infatti tale da scoraggiare i privati (come
ha tempestivamente fatto rilevare la Confedilizia) dall’uti-
lizzare le opportunità del Piano casa voluto dal Governo
(anche se demandato, poi, alla competenza regionale).
L’impugnativa del Governo - che segue, del resto, a 8
giudizi negativi per il libretto in parola svoltisi avanti tutte
le possibili giurisdizioni, Corte costituzionale compresa -
si basa sull’irragionevolezza (canone di costituzionalità)
di imporre ai privati, a loro carico e a loro spese, la du-
plicazione di accertamenti e la conservazione di informa-
zioni e documenti ricadenti nei compiti affidati alla pub-
blica amministrazione nella sua azione di vigilanza (col
cui principio di efficienza e buon andamento, dunque,
collide). Inoltre, ha rilevato sempre il Governo, la norma
impugnata impone adempimenti che si atteggiano come
 D o t t ri n a
“prestazioni imposte” (per le quali vige una specifica
riserva di legge) e viola la competenza legislativa dello
Stato in materia di ordinamento civile e di governo del
territorio. La Confedilizia (che si riserva di impugnare
direttamente, comunque, gli atti di tipo deliberativo che
venissero assunti dalla Regione per la regolamentazione
dei contenuti del libretto) ha espresso il proprio compia-
cimento al ministro per le Regioni on. Raffaele Fitto - che
ha proposto l’impugnativa di cui trattasi al Consiglio dei
ministri - sottolineando il significato del pronto intervento
promosso, che dovrebbe indurre anche altre Regioni a
desistere dal proposito di varare uno strumento più volte
giudicato illegittimo.
6. Nuove disposizioni sugli impianti termici centraliz-
zati
Per effetto della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del
D.P.R. 2 aprile 2009, n. 59 (uno dei decreti attuativi del
D.L.vo n. 192/05), sono entrate in vigore nuove norme in
materia di risparmio energetico, con particolare riferimen-
to agli impianti termici centralizzati. Norme - come preci-
sa lo stesso provvedimento - che trovano applicazione in
assenza di diverse disposizioni regionali. Di seguito si se-
gnalano i contenuti di maggiore interesse. In particolare,
viene previsto che in tutti gli edifici esistenti con un nume-
ro di unità abitative superiore a 4 - e, comunque, nel caso
in cui sia presente un impianto di riscaldamento centraliz-
zato di potenza di almeno 100 kW - sia “preferibile” il man-
tenimento di impianti termici centralizzati, ove esistenti.
Le cause tecniche o di forza maggiore che giustifichino la
dismissione della caldaia centralizzata e la sua sostitu-
zione con impianti di riscaldamento autonomi, dovranno
essere dichiarate in una relazione tecnica attestante la
rispondenza alle prescrizioni di legge per il contenimento
del consumo energetico. La versione del provvedimento
pubblicata in Gazzetta supera quindi - come ha rilevato
con soddisfazione la Confedilizia, che si era interessata
al problema - la disposizione in prima battuta approvata
dal Consiglio dei ministri, che prevedeva, per gli immobili
sopra indicati, il divieto di trasformazione degli impianti
termici centralizzati in impianti autonomi. Il D.P.R. pub-
blicato in Gazzetta prevede inoltre che in tutti gli edifici
esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4,
in caso di installazione o di ristrutturazione dell’impianto
termico, debbano essere realizzati gli interventi necessari
per permettere, “ove tecnicamente possibile”, la contabiliz-
zazione e la termoregolazione del calore per singola unità
abitativa. Anche in questo caso, tuttavia, potranno essere
segnalati gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla
realizzazione dei predetti interventi, ovvero l’adozione di
altre “soluzioni impiantistiche equivalenti”, che dovranno
essere evidenziati nella relazione tecnica sopra citata.
Inoltre, il decreto prevede anche che, “nel caso di so-
stituzione dei generatori di calore di potenza nominale del
dott
focolare inferiore a 35 kW, con altri della stessa potenza”,
sia rimessa “alle autorità locali competenti” ogni valuta-
zione sull’obbligo di presentazione della relazione tecnica
attestante la rispondenza alle prescrizioni dì legge per il
contenimento del consumo energetico e “se la medesima
possa essere omessa a fronte dell’obbligo di presentazione
della dichiarazione di conformità” prevista attualmente,
dal D.M. n. 37/08 (sicurezza impianti).
7. Procedimenti sommari e tentativo di conciliazione
Il procedimento sommario di cognizione - introdotto
dalla legge n. 69/09, nell’ambito della riforma del codice
di procedura civile - consente al giudice monocratico di
definire, con semplice ordinanza, tutti quei giudizi per i
quali non occorre alcuna istruttoria o comunque è suffi-
ciente un’istruttoria sommaria. La decisione (che “costi-
tuisce titolo per l’iscrizione di ipoteca giudiziale e per la
trascrizione”) può avvenire anche alla prima udienza e, se
non appellata entro 30 giorni dalla sua comunicazione o
notificazione, produce gli stessi effetti di una sentenza. Si
tratta, comunque, di una procedura facoltativa: nulla vieta
alla parte che introduce il giudizio, infatti, di optare per il
rito ordinario.
In ambito condominiale, tale procedimento potrebbe
rivelarsi assai utile allorché si discuta di questioni di mero
diritto (riguardanti, ad esempio, le maggioranze necessa-
rie per l’adozione di una determinata delibera). O, ancora,
quando si tratti di liti che possano essere risolte sulla base
della documentazione prodotta (il che può avvenire, ad
esempio, quando si controverta della lesione al decoro ar-
chitettonico di un edificio e la semplice documentazione
fotografica consenta di apprezzare compiutamente la
vicenda). Sono questioni che, all’evidenza, il giudice può
risolvere rapidamente, senza far ricorso a testimoni o peri-
ti, ma che, ciò nonostante, se trattate con il rito ordinario,
richiederebbero lunghi tempi di definizione.
Perché non si creino equivoci, dobbiamo solo aggiunge-
re che la legge citata in apertura nulla ha a che fare con il
provvedimento in itinere concernente la previsione di un
tentativo obbligatorio di conciliazione, preliminarmente
all’introduzione di un giudizio in materia - fra l’altro -
condominiale e locatizia. In proposito, si può anche essere
favorevoli, ove la legge prevedesse peraltro tale tentativo
solo - espressamente - in mancanza di un obbligo del ge-
nere che fosse previsto dai regolamenti condominiali (per
cause, all’evidenza, tra condòmini) o, comunque, da nor-
me vincolanti (che potrebbero essere contenute in altre
leggi - come in materia di affitti agrari - o in contratti di
locazione). Se cosi non fosse, infatti, il tentativo obbliga-
torio che si andrebbe ad introdurre (anche solo nell’incer-
tezza che sostituisca o meno quello altrove previsto e che
quindi, per tranquillità, verrebbe comunque espletato) ri-
schierebbe non di accorciare sibbene di allungare i tempi
della giustizia.
Arch. loc. e cond. 1/2010 3
 D o t t ri n a
La nuova disciplina della
fase decisoria nel rito
locatizio e la questione
della legittimità della
lettura cumulativa dei
dispositivi delle sentenze
al termine dell’udienza
di Aldo Carrato
Da un punto di vista generale si rileva che, nel rito del
lavoro (sulla struttura del quale è tendenzialmente con-
formato anche il rito locatizio, alla stregua dei complessivi
richiami al suddetto tipo di processo previsti dall’art. 447
bis c.p.c.) , una volta esaurita l’istruzione della causa e
ritenuta la stessa matura per la decisione, il giudice invita
le parti alla discussione(1) in seguito alla quale - alla
stregua dell’art. 429, c. 1, c.p.c., come sostituito per effetto
dell’art. 53, c. 2, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, conv., con
modif., nella L. 6 agosto 2008, n. 133(2) (come richiamato
nel c. 1 del citato art. 447 bis) - emana la sentenza, prov-
vedendone a dare immediata lettura del dispositivo, con
la contestuale motivazione consistente nella esposizione
delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. Nelle ipo-
tesi di particolare complessità della controversia, lo stesso
comma 1 dell’art. 429 (come novellato) sancisce che il
giudice può fissare nel dispositivo un termine, non supe-
riore a sessanta giorni, per il deposito della sentenza.
Sulla scorta del riformulato comma 1 del citato art. 429
del codice di rito (da applicarsi, pertanto, anche ai giudizi
locatizi instaurati a far data dal 25 giugno 2008), pertanto,
il modello decisorio ordinario si identifica ora con quello
della contestuale lettura del dispositivo e della concisa
motivazione in fatto e diritto, mentre quello riconduci-
bile alla suddistinzione tra il momento della lettura del
dispositivo ed il successivo deposito della sentenza inte-
grale (comprensiva di motivazione) - che prima era quello
esclusivo tipico di tale rito - è divenuto residuale, essendo
stato riservato ai casi particolarmente complessi che non
consentono il soddisfacimento delle esigenze tendenziali
di concentrazione ed immediatezza a cui è improntato
lo stesso rito. In questo secondo caso, la suddetta norma
come modificata prevede per il giudice il termine (invero
ordinatorio, siccome la sua violazione non è assistita da
alcuna sanzione) non superiore a sessanta giorni per il de-
posito della sentenza, in sostituzione di quello precedente
contenuto in quindici giorni.
A tal proposito si è dibattuto in merito alla sopravve-
nuta incompatibilità tra il disposto del novellato comma
1 dell’art. 429 in discorso e quello di cui all’art. 430 c.p.c.
dott
che continua a prevedere, non essendo stato espressamen-
te abrogato, il termine di 15 giorni per il deposito della
sentenza. Gli orientamenti scientifici(3) che per prima si
sono occupati della questione, proprio in virtù dell’inter-
venuta incompatibilità tra le due disposizioni normative
(ai sensi dell’art. 15 delle cc.dd. preleggi), ha ritenuto
configurabile la tacita abrogazione della precedente nor-
ma che prevedeva un termine inferiore.
La nuova disciplina prevista per la fase decisoria del
processo del lavoro ha, in un certo senso, da un lato,
legittimato la precedente interpretazione dottrinale (e
di un settore della giurisprudenza(4)) sull’estensibilità
al processo del lavoro (e, quindi, a quello in materia di
locazioni) dell’applicabilità del pregresso art. 281 sexies
c.p.c. relativo alla previsione della “decisione a seguito di
trattazione orale” nel rito ordinario dinanzi al tribunale e,
dall’altro lato, ha anticipato la nuova disciplina dello stes-
so giudizio ordinario di cognizione per come contemplata
dalla recente legge 18 giugno 2009, n. 69, con riferimento
alla modificata (e snellita) struttura della motivazione
della sentenza che, ora, ai sensi del novellato n. 4) dell’art.
132 c.p.c. (per effetto dell’art. 45, c. 17 della citata legge
n. 69 del 2009), deve contenere “la concisa esposizione
delle ragioni di fatto e di diritto della decisione” (anziché
“la concisa esposizione dello svolgimento del processo
e dei motivi in fatto e in diritto della decisione”), nella
quale, peraltro, alla stregua della modificazione anche
del comma 1 dell’art. 118 att. c.p.c. (in virtù del comma 5
dell’art. 52 della medesima legge n. 69 del 2009) è da con-
siderarsi legittima l’esplicitazione delle ragioni giuridiche
in forma sintetica (anche) mediante il riferimento a pre-
cedenti conformi (ovvero secondo un modello di sviluppo
argomentativo semplificato “per relationem”).
Nonostante la novellazione del comma 1 dell’art. 429
c.p.c. nei suddetti termini, è rimasta in vigore la disposi-
zione di cui al comma successivo, alla stregua del quale,
su istanza delle parti, il giudice, se lo ritiene necessario,
può concedere alle stesse un termine non superiore a
dieci giorni per consentire il deposito di note difensive,
rifissando la discussione per l’udienza immediatamente
successiva alla scadenza del predetto termine, nella
quale, quindi, è tenuto a provvedere alla definizione del
giudizio con la pubblica lettura del dispositivo e della con-
testuale motivazione (in tal senso dovendosi intendere,
ora, il riferimento, rimasto invariato, alla pronuncia della
sentenza).
Come si è evidenziato, il precedente sistema decisorio
fisiologico che prevedeva la scissione tra il momento della
lettura del solo dispositivo e quello, temporalmente conse-
guente e successivo, del deposito integrale della sentenza
è diventato, nel regime normativo attuale, un’eccezione
giustificata solo dall’eventualità della emergenza di una
“particolare complessità” della controversia di lavoro (e
locatizia), come tale impeditiva della possibilità per il
Arch. loc. e cond. 1/2010 5
dott D o t t ri n a
giudice di fornire immediatamente una risposta alla do-
manda giudiziale completa ed adeguata.
Con riferimento a questa opzione eventuale, deve sot-
tolinearsi che, pur nel mutato quadro normativo della fase
decisoria, è da ritenersi ancora indiscusso che l’omessa
lettura del dispositivo (quando dissociata dalla lettura
della motivazione contestuale) continui a comportare la
configurazione di un motivo di nullità della sentenza(5),
che può essere fatto valere quale motivo di impugnazione
e, quindi, con l’appello o con il ricorso per cassazione, a
seconda del grado in cui è stata pronunciata la sentenza:
il vizio, in altri termini, viene sanato dalla mancata im-
pugnazione e, se dedotto in appello, non comporta la ri-
messione della causa al giudice di prime cure, bensì sem-
plicemente una nuova pronuncia nel merito(6); se inficia
una sentenza adottata in grado di appello, potrà essere
proposto ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360, c.1,
n. 4, c.p.c. e conseguirà la cassazione della sentenza con
rinvio ad un giudice di pari grado(7).
È importare, altresì, ricordare che il dispositivo letto
in udienza fissa irretrattabilmente, nei casi in cui si opti
per la scissione tra dispositivo e deposito della motivazio-
ne (con riferimento alle precisate ipotesi di particolare
complessità), il decisum e non può essere modificato od
integrato in sede di redazione della motivazione della sen-
tenza, la cui eventuale difformità rispetto allo stesso di-
spositivo non è emendabile con la procedura di correzione
prevista dall’art. 287 del codice di rito civile(8).
Nell’ipotesi in cui il giudice, sempre nei richiamati casi
di particolare complessità, dopo aver ritualmente letto in
udienza il dispositivo che decide la controversia sottopo-
sta al suo vaglio, ometta di trascriverlo nel testo della
sentenza successivamente depositata, non si determina
un vizio che comporta l’inesistenza o la nullità della sen-
tenza, ove sia possibile nel testo di quest’ultima la chiara
identificazione del suo contenuto dispositivo, dovendosi
porre riferimento, anche per i particolari requisiti di for-
ma stabiliti per la sentenza (art. 132 c.p.c.) all’elemento
contenutistico, sempre che sia desumibile dallo stesso
atto; in tal caso all’omissione suddetta può porsi rimedio
con la procedura di correzione prevista dagli artt. 287 e
288 del codice di rito.
Deve, inoltre, precisarsi che il requisito della sotto-
scrizione della sentenza da parte del giudice che l’ha pro-
nunciata, la cui mancanza comporta la nullità insanabile
e rilevabile d’ufficio ai sensi dell’art. 161, c. 2, c.p.c., va
verificato con riferimento alla “sentenza”, completa di
motivazione e di dispositivo, con la conseguenza che è
irrilevante e non produce, pertanto, tale nullità, l’omessa
sottoscrizione (o la sottoscrizione mediante segno grafico
illeggibile) del solo dispositivo letto in udienza nel rito del
lavoro (o locatizio), in relazione al quale, peraltro, l’iden-
tificazione del giudice ben può desumersi dal verbale di
udienza(9).
6 1/2010 Arch. loc. e cond.
Dall’anzidetta scissione tra il dispositivo, attraverso il
quale il giudice esercita (e, quindi, esaurisce) ed estrinse-
ca il suo potere decisorio, e la motivazione della sentenza,
consegue che l’oggetto dell’eventuale impugnazione può
essere costituito solo dalle statuizioni contenute nel dispo-
sitivo e che la parte legittimata a proporre l’impugnazione
stessa si identifica con quella soccombente in riferimento
alle medesime statuizioni della parte dispositiva.
Ai fini dell’individuazione del termine di decorrenza
utile per la formulazione dell’impugnazione, mentre non
sussistono difficoltà in relazione al c.d. termine di impu-
gnazione breve sulla scorta delle disposizioni generali di
cui all’art. 325 c.p.c. (dovendo computarsi dalla notifica-
zione della sentenza), in ordine al termine lungo stabilito
dall’art. 327 c.p.c. (ora ristretto a sei mesi in dipendenza
della modifica apportata dal comma 17 dell’art. 46 della
menzionata legge n. 69 del 2009) prevale, in giurispruden-
za ed in dottrina, la tesi dell’identificazione del momento di
decorrenza con quello del deposito della sentenza, fissato
in un termine non superiore a sessanta giorni ai sensi del
modificato comma 1 del citato art. 429, e non della lettura
del dispositivo, rendendosi necessaria la conoscenza della
motivazione alla parte soccombente per la stesura dei
motivi a sostegno del gravame, salva l’ipotesi eccezionale
della proposizione dell’appello con riserva dei motivi.
È rilevante, inoltre, ricordare che l’omesso deposito
della motivazione, nei casi (ora da considerarsi essenzial-
mente eccezionali, siccome ricondotti alla sussistenza di
ipotesi di particolare complessità) di riserva della sua ste-
sura, integra un motivo di inesistenza della sentenza, alla
stregua dell’intimo ed imprescindibile collegamento tra il
dispositivo e la motivazione che, congiuntamente, deter-
minano la forza imperativa della decisione giudiziale.
Recentemente la sezione lavoro della la S.C., con la
sentenza 25 maggio 2009, n. 11997, ha incentrato l’atten-
zione sull’esame di una peculiare modalità afferente il
sistema decisorio delle cause di lavoro (e, quindi, anche
locatizie), che, ormai, può dirsi sia divenuta una sorta di
prassi essenzialmente costante nella quasi totalità degli
uffici giudiziari nazionali, ovvero di quella relativa alla let-
tura cumulativa dei dispositivi dei processi che siano stati
discussi alla stessa udienza al termine della celebrazione
dell’udienza medesima, senza, perciò, procedere alla let-
tura distinta di ciascuno di essi all’esito della discussione
di ogni singola causa trattata e incamerata in decisione.
Con tale decisione la S.C., rifacendosi ai pochi prece-
denti specifici reperibili sul punto(10), ha ravvisato la
legittimità di tale prassi e tale orientamento appare con-
divisibile.
A questo riguardo, infatti, deve porsi in risalto che la
precedente giurisprudenza aveva già rilevato come, nella
pratica giudiziaria, fra l’epilogo della discussione orale
e la lettura del dispositivo trascorra inevitabilmente il
periodo di tempo necessario al giudice per deliberare in
camera di consiglio e, pertanto, qualora si tratti di udienza
 D o t t ri n a
oberata da molteplici cause (che è, in verità, quasi la re-
gola nelle nostre aule di giustizia), onde evitare a sé un
faticoso andirivieni fra l’aula di udienza e quella destinata
a camera di consiglio, e ai difensori delle cause ancora da
discutere una prolungata attesa, di durata non sempre
determinabile, il giudice può considerare opportuno dar
corso alle discussioni una dopo l’altra, e ritirarsi solo suc-
cessivamente in camera di consiglio, procedendo quindi
alla lettura finale cumulativa dei dispositivi di tutte le
sentenze. Così comportandosi - è da ritenere - il giudice
si adegua ad una prassi non illegittima (ancorché non
pienamente conforme al modello ideale del processo del
lavoro, e al principio di immediatezza cui tale processo si
ispira), perché si prospetta determinante, in proposito,
l’argomento secondo il quale è, in ogni caso, salvaguardata
l’essenzialità dell’effettiva lettura pubblica del dispositivo
di ogni singola causa all’esito della stessa udienza (che
si rinviene anche nell’art. 437, c. 1, c.p.c., per il giudizio
di appello in materia di lavoro, laddove viene richiamata
la sola necessità della lettura del dispositivo “nella stessa
udienza”). Del resto, la stessa S.C.(11) aveva, in preceden-
za, già affermato, in tal senso, che la finalità della lettura
del dispositivo dopo l’udienza di discussione ha lo scopo
di attuare i principi dell’oralità e della concentrazione del
procedimento nel rito del lavoro e di consentire, con la
pubblicità del dispositivo stesso, la determinazione della
data in cui la sentenza diviene esecutiva, anche in penden-
za del termine per il deposito della motivazione: tali esi-
genze trovano la loro realizzazione anche se, per necessità
organizzative dell’ufficio, la lettura del dispositivo di tutte
le cause trattate sia effettuata in un’unica fase conclusiva
dell’udienza di discussione, essendo essenziale, a tal fine,
la sua effettiva pronuncia pubblica in tale udienza. Peral-
tro, può osservarsi che tale prassi, oltre che corrispondere
legittimamente al dato normativo, consente al giudice di
programmare più proficuamente le sue udienze e ponde-
rare meglio le decisioni da trasfondere nei distinti disposi-
tivi all’esito di una camera di consiglio unica e più serena
(perché non incalzata dall’attesa in aula delle parti delle
successive cause da trattare)(12), e ai difensori - in virtù
delle non infrequenti condizioni caotiche che imperano
nella maggioranza dei nostri uffici giudiziari (nonostante
lo spirito di sacrifico, anche organizzativo, di non pochi
magistrati, in rapporto alla notevole mole di affari con-
tenziosi che pesano sulle loro spalle anche nel settore del
lavoro, previdenziale e locatizio) - di evitare di disperdere
le loro energie nel dover attendere, dopo la discussione di
ciascuna singola causa, che il giudice si ritiri in camera
di consiglio, senza poter calcolare i tempi di definizione
di ogni singola controversia. Oltretutto, non bisogna tra-
scurare il dato che la legittimità dell’interpretazione
offerta sulla questione in oggetto dalla giurisprudenza di
legittimità è, sotto altra prospettiva, confortata dall’orien-
tamento della stessa S.C.(13), la quale ha ritenuto che nel
rito del lavoro non determina nullità della decisione e del
dott
procedimento la lettura del dispositivo in altra udienza,
successiva a quella di discussione della causa, in quanto
tale irregolarità non impedisce all’atto di raggiungere
il suo scopo, né comporta una violazione insanabile dei
diritti di difesa, come nel diverso caso di omessa lettura
del dispositivo che determina, invece, la nullità insanabile
della sentenza per la mancanza di un requisito formale
indispensabile per il raggiungimento dello scopo dell’atto.
In definitiva, con il ribadito orientamento sulla legitti-
mità della lettura cumulativa dei dispositivi delle sentenze
a fine udienza, la giurisprudenza della S.C. ha, sotto il pro-
filo giuridico, giustamente avallato - non determinandosi
al riguardo alcuna violazione dei fondamentali parametri
di tutela del diritto di difesa (di cui all’art. 24, c. 2, Cost.)
e del diritto all’esplicazione del contraddittorio tra le parti
(previsto dall’art. 101 c.p.c. e dal novellato art. 111, c. 2,
Cost.) - una prassi piuttosto invalsa negli uffici giudiziari,
già legittimata da precedenti pronunce non proprio re-
centi, per cui l’aver rinverdito e rivalorizzato il pregresso
indirizzo giurisprudenziale contribuisce a tranquillizzare
i tanti giudici di merito che vi ricorrono (quasi sempre
per necessità organizzative) allo scopo di garantire un più
celere svolgimento del “servizio Giustizia”.
Note
(1)   La discussione consiste, ovviamente, nell’esposizione orale
delle ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento rimanendo salva
la possibilità di risoluzione anticipata totale o parziale di essa mediante
l’eventuale emanazione di una pronuncia su questioni pregiudiziali di
rito o su questioni preliminari di merito, ai sensi dell’art. 420, c. 4, c.p.c.
delle rispettive domande ed eccezioni formulate dalle parti. Secondo
l’orientamento predominante della giurisprudenza l’omissione della di-
scussione non conduce alla nullità della sentenza, poiché non inficia la
validità del contraddittorio e le parti sono legittimate a rinunciare ad
esporre le loro ragioni.
(2)   Per un primo commento sistematico cfr., in particolare, MASO-
NI, Le novità della legge n. 133/2008 sulla motivazione della sentenza, in
Imm.&dir. 2009, n. 1, focus, 6-12.
(3)  V. ancora MASONI, op. cit., 9-10.
(4)   Cfr., in particolare, Cass., sez. lav., 12 giugno 2007, n. 13708,
secondo cui la disposizione dell’art. 281 sexies c.p.c., che prevede la
possibilità per il giudice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del
dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della
decisione, era da considerarsi applicabile al rito del lavoro a condizione
del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è prevista l’udienza di
precisazione delle conclusioni.
(5)   La giurisprudenza è, al riguardo, costante a partire da Cass.,
SS.UU., 22 giugno 1977, n. 2632 (in Foro it. 1977, I, 1638): v., più recente-
mente, Cass. 13 aprile 2004, n. 7073 e Cass. 11 maggio 2006, n. 10869.
(6)   Cfr., tra le tante, Cass. 10 maggio 1999, n. 4620 e Cass. 11 maggio
2006, n. 10869, cit..
(7)  La nullità della sentenza per il motivo in questione non estende
i suoi effetti agli atti precedenti e, in particolare, alle prove. La nullità in
esame, conseguente all’inosservanza del requisito minimo della lettura
in udienza del dispositivo (nei casi di particolare complessità delle con-
troversie), viene a configurarsi anche quando le parti abbiano espresso
il loro consenso in relazione all’omissione stessa, dal momento che la
relativa prescrizione rimane sottratta alla disponibilità delle stesse parti
riferendosi ad un principio generale insuperabile del rito del lavoro.
È opportuno precisare che la nullità in discorso non ricorre se, dopo
Arch. loc. e cond. 1/2010 7
dott D o t t ri n a
l’esaurimento dell’istruttoria, il giudizio venga differito ai soli fini della
celebrazione della discussione, nella cui relativa udienza sia data poi
effettivamente tale lettura. La nullità sussiste, invece, se, avvenuta la
discussione, il dispositivo venga depositato dopo alcuni giorni, così in-
frangendo la continuità con la discussione stessa.
(8)  Infatti la stesura del dispositivo della sentenza non è, come nel
rito ordinario (avuto riguardo al sistema maggiormente invalso nella pra-
tica della decisione a seguito di trattazione scritta o mista di cui all’art.
281 quinquies c.p.c.), atto puramente interno destinato a fissare i termini
della decisione ai fini della successiva specificazione dei motivi che la
sorreggono, ma atto di rilevanza esterna derivante dalla sua lettura in
udienza, che porta ad immediata conoscenza delle parti il contenuto della
decisione nonché della sua utilizzabilità come titolo esecutivo autonomo
e che è prevalente rispetto alla motivazione in contrasto con esso, a pena
di nullità dell’intera sentenza per contraddittorietà tra i due atti.
8 1/2010 Arch. loc. e cond.
(9)  Cfr. Cass., sez. lav., 19 novembre 2001, n. 14481, in Giust. civ.,
2002, I, 2826.
(10)   V. Cass., sez. lav., 23 giugno 1978, n. 3135 e Cass., sez. lav., 22
novembre 1995, n. 12061.
(11)  V. Cass., sez. lav., 15 dicembre 1979, n. 6527.
(12)  Per il cui termine sarebbe consigliabile che lo stesso giudican-
te fissasse un’ora determinata di riconvocazione delle parti in pubblica
udienza - da indicare a verbale a chiusura della discussione di ogni di-
stinta causa - per procedere, appunto, alla lettura cumulativa di tutti
i dispositivi da depositare poi immediatamente in cancelleria, previo
inserimento nei rispettivi fascicoli d’ufficio in calce all’ultimo verbale di
discussione.
(13)  Cfr. Cass. 18 febbraio 1998, n. 1729 e Cass. 14 luglio 2006, n.
16114.
 D o t t ri n a
Gli oneri accessori nelle
locazioni abitative
di Pier Paolo Capponi
SOMMARIO
1. La normativa in vigore. 2. Derogabilità dell’art. 9 della leg-
ge 392/78 e dell’art. 1609 c.c. nei contratti stipulati ai sensi
della legge 431/98. 3. Sulla prescrizione biennale del diritto
al rimborso. 4. Spese a carico del conduttore in mancanza di
una clausola derogativa. 5. Possibilità da parte del condutto-
re di opporsi al pagamento nel caso di fornitura di servizi non
adeguati e di servizi successivamente introdotti. 6. Possibilità
di richiedere il pagamento anticipato degli oneri accessori.
1. La normativa in vigore
L’art. 9 della L. 392/78, non è stato abrogato dalla L.
431/98, e, per quanto qui interessa, stabilisce che “Sono
interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario,
le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura
dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e del-
le latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del
conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti
abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla ri-
chiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha
diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui
ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripar-
tizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione
dei documenti giustificativi delle spese effettuate.” .
La nuova normativa locatizia abitativa non ha altresì
abrogato l’art. 5 della L. 392/78, il quale prevede che “Sal-
vo quanto previsto dall’art. 55” (in tema di sanatoria della
morosità) “il mancato pagamento del canone decorsi venti
giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato paga-
mento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l’importo non pagato superi quello di due mensilità del
canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art.
1455 del codice civile.”.
Rimane altresì in vigore l’art. 1609 c.c. secondo il quale
“Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma
dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue
spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodot-
ti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso
fortuito.”.
2. Derogabilità dell’art. 9 della legge 392/78 e dell’art.
1609 c.c. nei contratti stipulati ai sensi della legge
431/98
Rimasto abrogato l’art. 79 L. 392/78 per quanto riguar-
da le locazioni abitative, le norme di riferimento even-
dott
tualmente ostative alla deroga del citato art 9, sono l’art.
13, comma 1 e l’art. 13, comma 4, della nuova disciplina
locatizia.
La prima norma stabilisce che “È nulla ogni pattuizio-
ne volta a determinare un importo del canone superiore a
quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
La seconda, che “Per i contratti di cui al comma 3 del-
l’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al
locatore un canone superiore a quello massimo definito,
per immobili aventi le medesime caratteristiche e appar-
tenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in
sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1
dell’art. 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizio-
ni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore
nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o
normativo diretti ad attribuire al locatore un canone supe-
riore a quello contrattualmente stabilito”.
Entrambe le norme fanno riferimento al canone e non
agli oneri accessori.
Per questo motivo la dottrina pressoché unanime ha
ritenuto che la ripartizione degli oneri accessori tra lo-
catore e conduttore possa pattuirsi liberamente, anche in
deroga al non abrogato art. 9 della L. 392/78.
Cosicchè, l’inciso “salvo patto contrario” contenuto
nell’art. 9 - interpretato sinora dalla giurisprudenza, con
riferimento alla L. 392/78, come limitato ai soli patti più
favorevoli per il conduttore - è ora da intendersi riferito
anche ai patti più favorevoli per il locatore.
È evidente che verranno sanzionate da nullità quelle
pattuizioni che risultino elusive o simulatorie rispetto al
sopraddetto divieto contenuto nell’art. 13 della L. 431/98,
e cioè, per esempio, per quanto qui interessa, quelle che
dissimulino canoni maggiorati sotto forma di rimborsi
spese, etc.
Non va sottovalutato il fatto che tale dissimulazione
potrebbe avere anche lo scopo della frode fiscale, vista la
diversa tassazione a seconda che si tratti di canone o di
oneri accessori (vedi imposta di registro e Irpef).
Mentre però per i contratti di cui al comma 3 dell’art.
1 sarà facile riconoscere l’elusione o la simulazione, tutte
le volte che il maggior aggravio delle spese a carico del
conduttore, rispetto al non abrogato art. 9 L.392/78, finisca
con il far superare il valore massimo del canone previsto
dagli accordi definiti in sede locale dalle organizzazioni
della proprietà e dei conduttori (anzi, oggi può addirittura
dirsi che il problema non esiste, visto che il D.M. Infra-
strutture 30 dicembre 2002 prevede per i contratti agevo-
lati l’adozione di un’apposita tabella di riparto degli oneri
accessori, la cui deroga è stata ritenuta dalla dottrina sem-
pre e comunque violazione del sopraddetto principio), più
difficile, se non impossibile, sarà riconoscere l’elusione o
la simulazione per i contratti cosiddetti “liberi” di cui al
comma 1 dello stesso articolo.
Ritengo infatti, a tal proposito, che in questo tipo di
contratti la possibilità di deroga non conosca, in realtà, li-
Arch. loc. e cond. 1/2010 9
dott D o t t ri n a
miti (ivi compresa quella all’art.1609 c.c.) per cui, trovato
l’accordo, sarà possibile accollare al conduttore ogni tipo
di spesa, finanche quelle per la amministrazione e manu-
tenzione straordinaria, alla stessa stregua delle clausole
inseribili nei contratti commerciali (“In tema di locazioni
di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, poi-
ché non trova applicazione l’art. 23 legge 392/78, che disci-
plina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso
di abitazione, né è stabilita la predeterminazione legale
del limite massimo del canone, non incorre nella sanzione
di nullità sancita dall’art. 79 legge 392/78 la pattuizione
che pone a carico del conduttore sia la manutenzione or-
dinaria che quella straordinaria”. Cass. n. 9019/05, Cass. n.
15388/02, Cass. n. 1303/89).
In questo panorama si inserisce la recente sentenza
dell’8/3/2007 del Tribunale di Firenze (in questa Rivista
2008, 394, con nota di A. NUCERA), che ha avuto vasta eco
nelle riviste specializzate, che ha addirittura legittimato
nei contratti di locazione abitativa c.d. liberi, la clausola di
forfetizzazione degli oneri accessori a carico del condutto-
re, in aggiunta al canone propriamente detto, senza che
possa configurarsi a carico del locatore l’onere di dimo-
strare e documentare l’entità degli oneri, ed anche nel
caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti,
e senza, d’altra parte, che possa ritenersi attribuita al
conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state
inferiori al forfait o non sono state effettuate.
Ciò, sulla scorta del fatto che siffatta clausola non con-
trasta con il precitato art. 13, comma 1 e 4, L. 431/98 che,
si è detto, si riferisce al solo canone.
Ricordo che, al contrario, la Cassazione (sentenze
n. 15630/05, n. 3431/02 e 12718/97) aveva nel passato, e
sotto la vigenza della L. 392/78, più volte ritenuto nulla
la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al paga-
mento degli oneri accessori determinati forfettariamente,
perché violava il principio della specificità di essi stabilito
dall’ultimo comma dell’art. 9 della L. 392/78, e consentiva
al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettavano,
venendo a mancare la sinallagmicità del rapporto (art. 79,
stessa legge).
La sentenza del Tribunale di Firenze, nonostante fac-
cia riferimento ad un contesto normativo completamente
differente (l’art. 79 della L. 392/78 è stato infatti abrogato
per le locazioni abitative) non sembra però condivisibile.
A mio parere, soprattutto nei casi in cui sia consistente
la differenza tra gli oneri accessori da sempre riferiti al-
l’immobile oggetto di locazione e quelli forfetizzati (sino
al caso estremo in cui gli oneri accessori non esistano
neppure ed esista invece una clausola che li forfetizzi,
magari in modo consistente) si potrebbe incorrere nel
vizio di mancanza di causa, venendo a mancare ab origine
la sinallagmaticità del rapporto, o di illiceità della stessa,
in quanto stipulata in frode alla legge fiscale (è evidente
che con elevati oneri accessori ed un canone minimo si
eluderebbe la legge sul registro, oltrechè l’Irpef).
10 1/2010 Arch. loc. e cond.
Nel primo caso (mancanza di causa) la clausola po-
trebbe essere dichiarata nulla: con conseguente ripetizio-
ne dell’indebito da parte del conduttore.
Nel secondo caso (frode fiscale), secondo la giurispru-
denza maggioritaria, il negozio rimarrebbe invece valido:
fatte salve le sanzioni nei confronti dell’amministrazione
finanziaria che dovesse accertare l’elusione. (Cass. n.
5515/84, secondo la quale la frode fiscale costituisce un il-
lecito che trova solo nel sistema tributario le sue sanzioni
e non importa, pertanto, la nullità dei contratti con i quali
viene commessa).
Contrasta poi con la legittimità della clausola di for-
fetizzazione degli oneri accessori la previsione dell’art. 9
relativa all’obbligo dell’indicazione specifica delle spese:
previsione, a mio parere, come dirò, inderogabile.
3. Sulla prescrizione biennale del diritto al rimborso
È da ritenersi che le stesse ragioni che avevano fatto
ritenere ammissibile tale prescrizione breve ai contratti
stipulati nella vigenza della L. 392/78 siano ancora valide
(Cass. n. 4588/95).
In effetti neppure la L. 431/98 ha abrogato l’art. 6 della
L. 841/73 che stabilisce la prescrizione biennale del diritto
al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la for-
nitura di servizi a carico del conduttore, né detta norma
risulta incompatibile con la nuova legge.
I due anni, per giurisprudenza costante, decorrono dal
termine del singolo esercizio annuale (Cass. n. 1338/00,
Trib. Milano n. 13696/98): più precisamente, secondo
Cass. n. 5160/89, dalla data in cui l’assemblea del condo-
minio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese
tra i condomini, giacchè è solo allora che sorge il debito
del condomino-locatore nei confronti del condominio e
conseguentemente il credito del locatore nei confronti del
conduttore.
Ritengo che tale norma, al pari delle altre norme con-
cernenti la prescrizione, in quanto ispirata a ragioni di
ordine pubblico (certezza nei rapporti giuridici) non sia
derogabile dalle parti.
La situazione è però radicalmente mutata a seguito
dell’introduzione dell’art. 24 della L. n. 133 del 6 agosto
2008 che ha espressamente abrogato il predetto art. 6,
4° comma, della L. n. 841/73: con la conseguenza che,
prendendo come punto di riferimento temporale la data
di entrata in vigore della predetta norma (salvo errori il
22 dicembre 2008), anche per i contratti in corso, salvo
che esista una diversa previsione contrattuale ed a meno
che la prescrizione biennale non si sia già verificata, varrà
quella quinquennale ex art. 2948 n. 3 c.c..
4. Spese a carico del conduttore in mancanza di una
clausola derogativa
Nel caso in cui manchi una clausola che deroghi alle
previsioni dell’art. 9 L. 392/78 spettano al locatore, a mero
titolo di esempio, le spese relative ai premi di assicurazio-
ne dello stabile, quelle relative al compenso dell’ammini-
 D o t t ri n a
stratore e alle spese dallo stesso sostenute nell’esercizio
della sua attività (cfr. Cass. n. 6216/91 e n. 6088/88) così
come tutte quelle spese che riguardano il mantenimento
della cosa locata in stato di servire all’uso convenuto, a
parte le piccole riparazioni che siano dipendenti da dete-
rioramenti prodotti dall’uso normale della cosa (art. 1609
c.c.).
Nel caso in cui le parti non invochino clausole con-
trattuali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa
all’apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo,
tenere conto, in una valutazione d’insieme, dell’entità del
relativo impegno economico, riferita alla rilevanza econo-
mica della locazione, nonché della destinazione dell’im-
mobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti
sul conduttore (Cass. n. 8191/95).
Secondo la Suprema Corte (sentenze n. 5459/06 e n.
271/89) non rientrano tra le riparazioni di piccola ma-
nutenzione a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609
c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del
fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei
servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso
che mancando un contatto diretto del conduttore con det-
ti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisa-
mente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso
anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso
fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative
riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575, n.
2 c.c., deve mantenere costantemente l’immobile in stato
di servire all’uso convenuto.
È stato in tal senso riconosciuto l’obbligo del locatore,
al fine di ricondurre l’immobile locato in buono stato lo-
cativo, di levigare i pavimenti e di intervenire sugli infissi
esterni (precitata Cass. n. 5459/06).
Riguardo gli infissi esterni - perché, vista la frequenza
con cui la questione si pone nella prassi, occorre spendere,
a tal proposito, una parola in più - va ricordato che la giuri-
sprudenza ha ritenuto che la loro riparazione non rien-
tri tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1609 c.c.
pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da
questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso
anormale degli stessi, debbono presumersi dovuti al caso
fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente,
riparati dal locatore che, come si è visto, a norma dell’art.
1575 c.c., ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato
di servire per l’uso convenuto (Cass. n. 8191/95 e Cass. n.
6896/91).
La sostituzione delle stecche rotte dell’avvolgibile di
una tapparella non rientra, di regola, tra le spese di picco-
la riparazione che ai sensi dell’art. 1609 c.c. sono a carico
del conduttore, giacchè nel processo di deterioramento
di detta parte (al contrario di quanto si verifica per altre
parti, come per esempio, la cinghia) normalmente hanno
rilievo preponderante non l’uso, bensì altri fattori, ed in
particolare gli agenti atmosferici e la qualità del materiale
(Pret. Milano 20 ottobre 1990).
dott
Il locatore potrà agire contro l’inquilino per far accol-
lare allo stesso gli interventi provando che essi sono stati
causati dall’assenza di riparazioni di piccola manutenzio-
ne rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso
(Cass. n. 11289/05).
Legittimato passivo dell’azione di risarcimento propo-
sta da un terzo che abbia subito un danno derivante dalla
mancata esecuzione, da parte del conduttore, delle ripara-
zioni di piccola manutenzione poste a suo carico dall’art.
1576 c.c. è non soltanto il proprietario dell’immobile loca-
to (salva la facoltà di rivalsa nei confronti del conduttore)
ma anche, in via concorrente, il conduttore, custode della
cosa locata ed obbligato in via definitiva a subire tutte
le conseguenze di natura risarcitoria derivanti dalla sua
condotta omissiva (Cass. n. 6896/91).
Recentissimamente sempre la Suprema Corte (sen-
tenza n. 20434/08) ha precisato che qualora il conduttore
abbia ristrutturato l’immobile con radicali interventi non
soltanto sulle parti visibili dello stesso (pavimentazione,
tramezzature) ma anche sugli impianti idrici e fognari
(installazione di nuovi servizi igienici, con allacciamento
dei relativi scarichi alla rete fognaria, posa in opera di
alcuni tubi di condensa per gli impianti di refrigerazione,
interventi su alcune travi costituenti la struttura dello
stabile) e in occasione di tali lavori si siano prodotti danni
alle tubazioni di raccolta delle acque e quindi lo sversa-
mento delle stesse, sia il conduttore stesso a doverne ri-
spondere: con conseguente suo obbligo di intervenire per
le riparazioni del caso.
Il conduttore ha il diritto di ottenere l’indicazione
specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripar-
tizione nonché di prendere visione dei relativi documenti
giustificativi.
Tale diritto, secondo la giurisprudenza, deve necessa-
riamente essere esercitato entro due mesi dalla richiesta
di pagamento delle spese effettuata dal locatore, e ciò per
la correlazione esistente fra il precitato art. 9 e l’art. 5 della
legge sull’equo canone: con la conseguenza che non es-
sendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun
onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso,
decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri
condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e
non può, quindi, sospendere o ritardare il pagamento degli
oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore
non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei
criteri di ripartizione (Cass. n. 4154/95, Cass. n. 9980/94,
Cass. n. 1451/91, Trib. Monza 15 gennaio 2003, Trib. Milano
9 aprile 1998, Pret. Firenze n. 1582/87).
La giurisprudenza ha altresì stabilito che il dovere del
locatore di comunicare la distinta delle spese è requisito
di esigibilità del credito. (Corte App. Napoli n. 1078/91,
Trib. Milano n. 3770/87, Pret. Milano 10 aprile 1984 e Trib.
Monza 2374/1981).
Tale previsione dell’art. 9 è a mio parere inderogabile,
in quanto attiene a fondamentali principi etico-sociali,
Arch. loc. e cond. 1/2010 11
dott D o t t ri n a
quali quello dell’equità e della giustizia (diritto di control-
lare l’obiettività e l’esattezza del pagamento richiesto).
Tale previsione può essere intesa come ulteriore riprova
dell’illiceità di una clausola che preveda la forfetizzazione
degli oneri accessori.
5. Possibilità da parte del conduttore di opporsi al pa-
gamento nel caso di fornitura di servizi non adeguati e
di servizi successivamente introdotti
La Cassazione (sentenza n. 7257/91) ha ritenuto che
il conduttore può opporsi al pagamento delle spese di
portierato nel caso in cui tale servizio non venga svolto
dal relativo incaricato in maniera conforme alla diligenza
dovuta.
Stessa possibilità di opporsi al pagamento da parte del
conduttore nel caso in cui venga prestato in maniera ina-
deguata il servizio di pulizia (Cass. n. 11388/97).
D’altro canto la Suprema Corte (sentenza n. 7001/93)
ha ritenuto che l’installazione successiva del servizio di
riscaldamento in un edificio in condominio che, in rela-
zione alle caratteristiche ed alla situazione logistica del-
l’immobile, risulti non gravosa né voluttuaria, obblighi il
proprietario-locatore a sostenere pro quota le spese di im-
pianto ed il conduttore (trattandosi di innovazione lecita
ex art. 1582 c.c.) a pagare le spese di esercizio, ancorchè
l’impianto sia stato realizzato nel corso della locazione, es-
sendo l’aumento degli oneri accessori conseguente all’ap-
plicazione dell’art.9 della L. 392/78, senza alterazione del
rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggio-
re spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento
delle condizioni di utilizzabilità del bene.
Con la sentenza n. 680/05 la Corte di cassazione ha
poi riconosciuto la nullità di una clausola contrattuale
che imponga al conduttore l’obbligo di corrispondere una
somma mensile a titolo di contribuzione per spese di ri-
scaldamento dell’impianto centralizzato del condominio,
anche laddove l’immobile locato risulti privo di elementi
12 1/2010 Arch. loc. e cond.
radianti e quindi la fornitura non esista, posto che una tale
pattuizione finisce per attribuire al locatore un vantaggio
in assenza di sinallagmaticità.
È il caso in cui il locatore, a fronte del un distacco
dall’impianto a suo tempo effettuato, debba continuare
a pagare una percentuale delle spese di esercizio del-
l’impianto di riscaldamento, o perché tale percentuale
è espressamente prevista dal regolamento condominiale
di natura contrattuale, o perche essa è stata concordata
nell’assemblea autorizzativa del distacco.
In questo caso, comunque, come emerge dalla stessa
decisione in esame, il giudice potrà accertare se tale per-
centuale sia invece dovuta in quanto motivata dal fatto
che l’immobile, seppure distaccato dall’impianto centra-
lizzato, benefici in una certa misura dell’esistenza dell’im-
pianto stesso, essendo tutti i piani riscaldati ed essendovi
la presenza nei muri delle tubazioni di riscaldamento.
Vi è poi che dal distacco il conduttore può trarre altri
benefici, quali quelli di poter accendere il riscaldamento
quando lo creda, ottimizzandone l’uso e/o riducendo i costi.
In tali casi il sinallagma contrattuale non potrebbe
dirsi inesistente e la percentuale di spesa potrebbe essere
richiesta al conduttore.
6. Possibilità di richiedere il pagamento anticipato de-
gli oneri accessori
Nonostante qualche sentenza di segno contrario (Pret.
Milano 13 novembre 1981) prevale il principio secondo cui
il credito del locatore nei confronti del conduttore per il
rimborso degli oneri accessori non presuppone l’avvenuta
prestazione dei relativi servizi, essendone normalmente
richiesto il pagamento anticipato, con conseguente pre-
ventiva acquisizione della necessaria liquidità, fermo re-
stando l’onere a carico del locatore, di fornire - a richiesta
- i documenti giustificativi delle spese effettuate (Cass. n.
5031/91 e Pret. Bergamo 6 aprile 1993).
 D o t t ri n a
I contratti di locazione
regolamentati(*)
di Prospero Pizzolla
SOMMARIO
1. Fonti normative e loro gerarchie. 2. Ambito di applicazione
territoriale. 3. La forma. 4. Pattuizioni sul canone e oneri ac-
cessori. 5. Durata, disdetta, recesso. 6. Nullità ex lege 431/98.
1. Fonti normative e loro gerarchie
La relazione introduttiva è, come sempre, deputata a
fornire un quadro di insieme del tema di base prescelto,
che è stato quello dei contratti di locazione regolamentati.
È opportuno considerare, preliminarmente in forma
sintetica, come, vigente il codice civile del 1865, nel con-
cetto di locazione venissero compresi molteplici e diversi
rapporti contrattuali.
Accanto a quella più articolata e prevalente della loca-
zione di cose, restavano distinte la «locazione di opere» (in
cui un soggetto poneva a disposizione e a favore di altri la
propria attività lavorativa in cambio di una retribuzione)
e la «locazione di opera» (nella quale dietro il pagamento
di un corrispettivo si affidava il compito dell’esecuzione di
un’opera).
Si era dunque così evidenziata la difficoltà di precisare
regole generali per rapporti di tipo diverso; cosicché pro-
prio per tale esigenza, il legislatore del 1942, pur conser-
vando al contratto di locazione la tradizionale struttura,
circoscrisse, però, la nozione soltanto a quel rapporto che
aveva come contenuto il godimento temporaneo di una
cosa. Riservò e regolò invece con apposita disciplina le altre
figure nell’ambito della previsione di contratti tipici come il
trasporto, l’appalto ed i contratti agrari associativi.
Ma anche la nuova sistemazione dell’istituto non aveva
consentito di raggiungere un inquadramento organico
della materia; la disciplina del codice, infatti, era rimasta
superata, limitatamente alle locazioni di immobili urbani,
dagli interventi legislativi di natura eccezionale, diretti ad
assicurare al conduttore il godimento dell’immobile locato
oltre il termine previsto nel contratto, ovvero ad imporre il
blocco dei canoni; disposizioni tutte dettate da necessità
socio-politiche, le quali, però, reiterate in modo uniforme
nel tempo, avevano finito col produrre una normativa spe-
ciale, in deroga a quella contenuta nel codice civile.
Si era dunque instaurato il cosiddetto “regime vincoli-
stico”, che aveva finito con l’annullare, in tale materia,
l’autonomia privata (era suscettibile di disapplicazione
solo nelle ipotesi tassative di cessazione o decadenza) ed
era quindi così divenuto il segno abituale e costante del
sistema.
Siffatta situazione perdurò nonostante i molteplici
interventi della Corte costituzionale, rivolti al Parlamento
dott
ed al Governo perché fosse emanata una disciplina organi-
ca di tutta la materia delle locazioni di immobili urbani.
L’epoca della legislazione vincolistica venne chiusa
pertanto proprio a seguito degli interventi della Consulta,
che confermò la costituzionalità del regime vincolistico
solo perché si connotava come un intervento pubblico
diretto a fronteggiare crisi congiunturali del settore del-
l’edilizia abitativa, e precisò che, se tale regime avesse
assunto la caratteristica di disciplina ordinaria, il giudizio
di costituzionalità non sarebbe potuto essere che di segno
diverso. E tale monito della Corte costituzionale si confi-
gurò in seguito, con la sentenza del 18 novembre 1976, n.
225, in un “vero e proprio ultimatum rivolto al Parlamento
ed al Governo”, come ebbe modo di rilevare il Prof. Andrea
Protopisani.
L’invito fu dunque recepito dal legislatore con la pro-
mulgazione della legge del 27 luglio 1978, n. 392, deno-
minata “legge dell’equo canone”, con la quale si aboliva il
regime vincolistico, ma si introduceva un sistema di “ca-
noni controllati” in una alla stabilità del rapporto, a tutela
sia dell’esigenza primaria dell’abitazione che delle attività
produttive ed economiche.
E, per rendere meno traumatico il passaggio dal vecchio
al nuovo regime, la legge prevedeva una regolamentazione
transitoria dei contratti già in corso, come pure prevedeva
l’adozione delle norme sul processo del lavoro per la solu-
zione delle controversie, per fare ottenere al proprietario
la restituzione dell’immobile locato, in tempi più contenu-
ti e per le sole ipotesi tassativamente previste.
La nuova legge organica delle locazioni urbane aveva
però riproposto il problema di fondo fra l’autonomia
privata ed il processo di integrazione da parte del legi-
slatore mediante l’inserzione automatica di clausole. Era
quindi rimasto estremamente difficile il coordinamento
delle norme codicistiche con quelle contenute nella legi-
slazione speciale, essendo stato sostanzialmente stravolto
l’assetto delle prime.
Con la legge n. 392/78 si era voluto invero realizzare
un sistema fondato su valori che non erano più quelli del
codice, sebbene quelli espressi dalla Costituzione, all’art.
41, 2° comma - secondo cui la iniziativa economica privata
non può svolgersi in contrasto con l’utilità sociale -, all’art.
42 - che demanda al legislatore non solo la determinazione
dei modi di acquisto ma anche di quelli di godimento e dei
limiti della proprietà privata - e all’art. 47 che attribuisce
rilevanza sociale e costituzionale al bene della casa.
L’uso dell’immobile locato finiva dunque coll’essere non
più un fatto di esclusivo interesse dei contraenti, ma era
predeterminato dal legislatore con la previsione di una
tipologia di usi, cui corrispondeva una tipologia di disci-
plina, tant’è che, all’art. 80, la legge n. 392/78 sanciva che,
nell’ipotesi di mutamento di destinazione d’uso, questo co-
stituisse grave inadempimento, ma che, ove vi fosse stata
inerzia del locatore nel farlo valere, e quindi nel richie-
dere la risoluzione del contratto, si sarebbe prodotta l’ap-
Arch. loc. e cond. 1/2010 13
dott D o t t ri n a
plicazione al rapporto del regime giuridico corrispondente
all’uso specifico.
In definitiva, in considerazione della natura del bene lo-
cato e della destinazione d’uso, la coesistenza della discipli-
na codicistica e di quella speciale faceva distinguere varie
figure, ovvero: la locazione di immobili urbani adibiti ad uso
di abitazione, la locazione di immobili ad uso commerciale,
artigianale, industriale, alberghiero o di studio professiona-
le,ed in ultimo la locazione di immobili adibiti ad attività
particolari specificate dall’art. 42 della legge n. 392/78.
Tutti gli altri rapporti locativi rimasti esclusi da tali
categorie continuavano a trovare la loro regolamentazione
nelle norme del codice civile.
Siffatto sistema sortì poi una parziale nuova regola-
mentazione per le sole locazioni abitative in base alla leg-
ge 9 dicembre 1998, n. 431, peraltro già anticipata da altro
provvedimento di legge, quello del 9 agosto 1992, n. 359,
che aveva gia previsto la possibilità di deroga dalle norme
imperative della legge sull’equo canone, con i cosiddetti
“patti in deroga”, che avrebbero trovato vigenza fino alla
promulgazione della revisione della disciplina stessa.
La legge n. 431/98 ha avuto come tratto distintivo
l’abrogazione del sistema dell’equo canone e, pur non
abbandonando del tutto il metodo della determinazione
imperativa dei contenuti contrattuali, ha introdotto un re-
gime ibrido nel quale, accanto ai contratti ordinari lasciati
quasi del tutto alla libera determinazione dei contraenti,
convivono contratti alternativi, connotati da una più mar-
cata eterodeterminazione dei contenuti, affidata, seppure
in parte, alle indicazioni provenienti dalle organizzazioni
di categoria.
La nuova legge regolatrice dei rapporti di locazione ad
uso abitativo ha ampliato l’ambito dei contratti sottratti
alla disciplina speciale e per i quali, come letteralmente
enunciato all’art. 1 della legge stessa, trova applicazione la
disciplina di cui agli artt. 1571 e ss. del codice civile.
Per tali rapporti si è avuta quindi una piena restaura-
zione della autonomia privata, poiché, mentre in base alla
legge n. 392/78 restavano escluse dalla regolamentazione
imperativa soltanto gli immobili catastalmente classificati
in A/8 e A/9 (abitazioni in ville e palazzi di eminente pre-
gio artistico e storico), con la nuova legge sono rimaste
regolate dalla disciplina codicistica le locazioni abitative
aventi ad oggetto immobili catastalmente classificati in
A/1, quelle inerenti immobili vincolati ai sensi della legge
1089/39, in una a quelle concernenti immobili classificati
in A/8 e A/9.
A queste categorie di rapporti sottratti alla nuova di-
sciplina speciale se ne aggiunge un’altra, cioè quella con-
cernente i rapporti locativi individuati, con terminologia
alquanto generica, come “locazioni per finalità turistiche”
e che precedentemente erano state incluse nella più am-
pia categoria delle “locazioni transitorie”.
La nuova legge ha introdotto ancora il requisito della
forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione
14 1/2010 Arch. loc. e cond.
ad uso abitativo, stravolgendo in tal modo la previsione del
codice che lega la prescrizione di forma alla durata del
rapporto, e cioè alle locazioni ultranovennali per le quali
la forma scritta è collegata alla norma di cui all’art. 1350
n. 8, che le qualifica come atto di straordinaria ammini-
strazione.
Il mancato rispetto della forma scritta determina l’in-
validità del contratto ma non elimina la tutela del rappor-
to di fatto, che è espressamente disciplinato dall’art. 13,
comma 5 della legge n. 431/98.
Il nucleo della nuova disciplina si individua nell’art.
2, nel quale sono fissati i possibili contenuti dei contratti,
dove il legislatore ha seguito la strada - nata anche dalla
mediazione intervenuta tra le varie rappresentanze di
categoria - di porre a disposizione dei privati due diverse
categorie contrattuali. La prima concerne i contratti or-
dinari, affidati quasi per intero nuovamente alla autono-
mia delle parti, ad eccezione però della determinazione
della durata, fissata imperativamente in quella minima di
un quadriennio, con rinnovo alla prima scadenza per un
uguale periodo di tempo (sempre che non vi fosse disdetta
del conduttore, ovvero diniego di rinnovazione da parte
del locatore, ricorrendo una delle ipotesi elencate dall’art.
3 della previsione) e con la previsione alla seconda sca-
denza di un complesso meccanismo che le parti devono
attivare per giungere poi alla eventuale conclusione di un
nuovo contratto di locazione. Tale meccanismo prescinde
dall’onere della disdetta (senza la quale il contratto si rin-
nova), che per contro è presupposta, cosicché, attivatasi
la procedura di offerta e accettazione del nuovo canone,
ove non vi fosse accordo, la locazione si intenderebbe de-
finitivamente cessata.
Per tali contratti ordinari sono dunque rimaste ancora
valide le norme della legge n. 392/78, che non sono state
abrogate, e cioè l’art. 2 (sublocazione), art. 5 (rilevanza
dell’inadempimento del conduttore), art. 6 (successione
nel contratto), art. 7 (nullità della clausola di scioglimen-
to del rapporto in caso alienazione), artt. 8 e 9 (partecipa-
zione del conduttore alle assemblee di condominio) e art.
11 (deposito cauzionale).
Vi è l’altra categoria, quella dei contratti alternativi,
denominati “contratti agevolati”, ovvero “regolamentati”,
e disciplinati dall’art. 2, commi 3°, 4° e 5° della legge
431/98.
L’elemento qualificante di queste nuove tipologie con-
trattuali è costituito dal contenuto del contratto, che in
parte è fissato direttamente dalla legge (la durata del
rapporto), in parte per relationem (per quanto concerne
il canone e altre condizioni contrattuali), e cioè con rife-
rimento ad accordi definiti in sede locale tra le organizza-
zioni sindacali dei conduttori.
2. Ambito di applicazione territoriale
Per i contratti alternativi o regolamentati si evidenzia
che, a differenza di quanto era avvenuto con i patti in
deroga, la determinazione del canone viene rapportata a
 D o t t ri n a
parametri precostituiti, individuati, cioè, secondo criteri
oggettivi, per la qual cosa rispetto al criterio unitario
dell’equo canone (a parità di parametri) per tutti gli im-
mobili si è introdotta una determinazione autoritativa del
canone, decisamente più flessibile e differenziata, nascen-
te dagli accordi locali che tengono conto delle esigenze e
delle realtà del mercato.
Va rilevato ancora che per tali contratti la legge ha im-
posto anche l’adozione di “contratti tipo”, che sono stati in
seguito normativamente individuati nel loro contenuto.
In sintesi, dopo l’entrata in vigore della legge 431/98,
il quadro delle locazioni abitative primarie è costituito da
quelle a canone libero (art. 2, comma 1°) e da quelle a ca-
none concertato (art. 2, comma 3°), regolate questa volta
dalla legge, rispetto alla normativa precedente, indipen-
dentemente dalle dimensioni del Comune di ubicazione
dell’immobile e dall’epoca di costruzione dell’immobile
stesso.
Oltre alla locazione abitativa primaria, la nuova legge
prevede: a) le locazioni per esigenze di natura transito-
ria, non più del solo conduttore ma anche del locatore;
e limitatamente a tali rapporti locativi, per l’ipotesi di
utilizzazione di modello concertato, è consentita la pat-
tuizione di una durata più breve di quella ordinaria; b)
le locazioni stipulate per soddisfare le esigenze abitative
di studenti universitari (art. 5, 2° e 3° comma), da sti-
pularsi necessariamente secondo il modello concertato;
c) le locazioni di immobili vincolati ai sensi della legge
1089/1939, ovvero inclusi nella categoria catastale A/1 (di
tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (palazzi di
eminente pregio), che sono soggette esclusivamente alla
disciplina codicistica ex artt. 1571 e ss. c.c., sempre che le
parti non abbiano preferito stipulare un contratto del tipo
a canone concordato.
I tipi di locazione, dunque, possono essere ricondotti
a tre distinte” categorie: primarie, transitorie, ovvero re-
siduali.
3. La forma
Per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, di
qualunque categoria, è stato introdotto dall’art. 1, comma
40, della legge 431/98, l’obbligo della forma scritta ad sub-
stantiam, modificandosi così la disciplina codicistica che
regola la locazione come contratto normalmente non for-
male, ad eccezione delle locazioni ultranovennali.
Per effetto della riforma introdotta dall’art. 1, 4°
comma, la locazione abitativa, in tutti i suoi possibili sot-
totipi, è divenuta un contratto formale, a prescindere dalla
durata, in ragione invece della destinazione d’uso.
Si è osservato che la ratio posta a fondamento dell’art.
1, 4° comma, non è uguale a quella che sostiene l’art. 1350
n. 9 c.c.; il requisito della forma scritta è stato ritenuto
come una regola di trasparenza per i contraenti, tesa al
perseguimento di finalità protettiva della parte debole, nel
senso che quest’ultima deve avere conoscenza esplicita e
dott
dettagliata del contenuto del contratto, così da esprimere
un meditato consenso.
Tale protezione è stata riservata dal legislatore al
conduttore ad uso abitativo con riferimento al rilievo co-
stituzionale del diritto di abitazione.
Un altro indirizzo ha invece ritenuto che la forma
scritta persegua lo scopo di promuovere l’osservanza degli
adempimenti fiscali derivanti dalla stipula del contratto,
cosicché in tale prospettiva la norma stessa si porrebbe
in correlazione con l’art. 13, 1° comma, laddove è stata
sanzionata di nullità ogni pattuizione volta a determinare
un importo del canone di locazione superiore a quello
indicato nel contratto scritto e registrato.
Si era ipotizzato che in tal modo si fosse voluto pre-
cludere la prassi della stipulazione del doppio contratto,
pena per il locatore di vedersi corrispondere il minore
canone solitamente indicato nel contratto oggetto della
registrazione.
Quest’ultima impostazione, finalizzata a promuovere
l’osservanza degli adempimenti fiscali, è rimasta smentita
dalla Corte di cassazione con la nota sentenza del 27 otto-
bre 2003, n. 16089. Si è riconosciuto come ragione fonda-
mentale, che ha indotto il legislatore ad imporre la forma
scritta per il contratto di locazione abitativa, la necessità
di assicurare al contraente debole piena conoscenza dei
patti regolatori dell’istituendo rapporto.
La nullità conseguente al difetto di forma del contratto,
proprio perché la forma è imposta a tutela del conduttore,
dovrebbe ritenersi non “assoluta” in quanto finirebbe col
determinare effetti del tutto sfavorevoli proprio per il sog-
getto che si intende proteggere; costui si vedrebbe privato
del titolo giustificativo della detenzione dell’immobile e
potrebbe trovarsi esposto ad un’azione di rilascio intra-
presa dal locatore.
La nullità per difetto di forma sancita da una legge
speciale a protezione del conduttore dovrebbe ritenersi
“relativa” e quindi invocabile esclusivamente dal soggetto
protetto.
Parte della dottrina e la giurisprudenza, non solo di me-
rito ma anche della Corte di cassazione (con la sentenza
n. 8357 del 31 marzo 2008), hanno affermato invece che il
contratto privo del requisito della forma scritta sia affetto
da nullità assoluta (ritenendosi tale requisito formale ad
substantiam ex art. 1350 n. 13 c.c.). In contrapposizione
a siffatto drastico orientamento giurisprudenziale, tutta-
via si è osservato da parte di alcuni giuristi che la forma
scritta non è stata prevista dalla legge a pena di nullità a
norma dell’art. 1325 n. 4 c.c., ma come generico requisito
di validità del contratto stesso, cosicché sembra difficile
potersi ritenere che l’espressione nullità sia stata omessa
per semplice imprecisione.
Si è aggiunto poi che nella stessa legge è prevista l’azio-
ne di riconduzione a condizioni conformi, introducendosi
così uno strumento di recupero e di conservazione del
contratto, nell’ipotesi (art. 13, 5° comma) in cui sia stato
Arch. loc. e cond. 1/2010 15
dott D o t t ri n a
il locatore a pretendere l’instaurazione di un rapporto di
locazione di fatto in violazione di quanto previsto dall’art.
1, comma 4°, e cioè senza il rispetto della forma scritta. In
tale ipotesi, dunque, il contratto, sebbene stipulato ver-
balmente, non è affetto da nullità assoluta ma è in radice
valido, al pari del contratto scritto.
E, di conseguenza, il Giudice, adito con l’azione di ri-
conduzione a condizioni conformi, con la pronuncia di ac-
coglimento della domanda, non dà vita al rapporto ma ne
accerta la sua esistenza. Si è concluso quindi che la san-
zione per la violazione della forma scritta, enunciata nella
legge come generica invalidità del contratto, debba essere
valutata al di fuori dell’ipotesi di forma ad substantiam e
ad probationem e pertanto tra nullità e annullabilità si
è riconosciuto al conduttore la possibilità di optare, egli
soltanto, per la denuncia di nullità del contratto ovvero
per l’azione di recupero, oppure omettendo ogni denuncia;
e nel quale ultimo caso la nullità non sarebbe passibile di
rilievo di ufficio o di denuncia da parte del locatore.
Ma la Corte di cassazione, allo stato, è di segno con-
trario se, con la sentenza del 31 marzo 2008, n. 8357, ha
affermato che tutti i contratti di locazione ad uso abita-
tivo, compresi quelli destinati a soddisfare le esigenze di
natura transitoria, privi della forma scritta chiesta ad sub-
stantiam sono affetti da nullità assoluta, imprescrittibile,
deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile di
ufficio; ed almeno fino ad oggi la questione è acclarata.
In relazione alla azione di recupero del contratto pri-
vo del requisito di forma va osservato che il presupposto
per la esperibilità dell’azione è costituito dalla pretesa
del locatore a che il contratto sia stipulato verbalmente,
pretesa che - si è osservato - non deve essere considerata
come costrizione o imposizione del locatore nei confronti
del conduttore, ma come una condizione senza la quale
il locatore non è disposto a dare in locazione l’immobile;
cosicché al conduttore non è data altra possibilità che
accettare ovvero respingere la pretesa, per la qual cosa si
è concluso che la mancata stipula del contratto in forma
scritta deve ritenersi pretesa dal locatore tutte le volte in
cui non sia stato il conduttore stesso a richiederla.
Al conduttore, quindi, viene offerta dalla legge, per
l’ipotesi in cui la violazione di forma sia stata pretesa dalla
controparte, una tutela particolare; costui potrà chiedere
- e su di lui ricade l’onere di provare l’altrui posizione -:
a) la riconduzione del rapporto locativo di fatto alla di-
sciplina legale della locazione e la sentenza del Giudice
sulla base della concreta volontà delle parti, ricostruibile
anche attraverso i comportamenti tenutisi sia in sede di
stipula che in sede di esecuzione; b) la determinazione
del canone da commisurarsi a quello definito negli Accordi
Locali; c) la restituzione delle somme pagate al locatore
in misura eccedente a quella fissata per il contratto tipo
ritenuto applicabile.
La mancanza del requisito della forma scritta, compor-
tante la nullità del contratto, rende improponibile per il
16 1/2010 Arch. loc. e cond.
locatore un’azione di rilascio mediante il ricorso al proce-
dimento sommario di convalida di sfratto.
I Giudici di merito hanno osservato che, ove il con-
tratto posto a base del procedimento sommario sia nullo
per mancanza di forma scritta, deve essere pronunciato
di ufficio, con apposita ordinanza, il rigetto della domanda
per carenza dei presupposti.
Epperò il tribunale di Verona, pur ribadendo che il con-
tratto di locazione abitativo stipulato in forma verbale sia
nullo, ha affermato che tale nullità non conduce a ritenere
inesistente la locazione, e quindi ha sostenuto che, a fron-
te dell’eccezione del conduttore di una locazione di fatto
a norma dell’art. 13, comma 5°, la locazione si converte
in un contratto valido e pertanto si rende ammissibile la
intimazione di sfratto per morosità.
Si è invero obiettato che, sul piano logico, apparrebbe
incompatibile sollevare l’eccezione di nullità da parte del
conduttore e contemporaneamente esperire l’azione di
recupero; si è dunque ribadito che se alla nullità in que-
stione si attribuisse carattere relativo, sarebbe lasciato
alla determinazione del conduttore, raggiunto dall’intima-
zione di sfratto (ovvero da altra azione locativa): eccepire
la nullità, con conseguente inammissibilità del procedi-
mento sommario, e contemporaneamente la inammissibi-
lità dell’azione di recupero; non eccepire la nullità, e la
morosità andrebbe valutata sulla base del canone pattuito,
con possibilità di conseguire il beneficio della sanatoria;
introdurre, per contro, la domanda di recupero, rendendo
cosi ammissibile l’azione sommaria di sfratto con valuta-
zione della morosità sulla base del canone non contestato,
e conseguire la sanatoria in base a tale canone.
4. Pattuizioni sul canone e oneri accessori
Altro aspetto fondamentale della legge sulle locazioni
abitative è costituito dall’intendimento del legislatore di
assicurare al conduttore la stabilità del rapporto locativo
e ciò a differenza della legge dell’equo canone con la quale
si era inciso sia sul corrispettivo che sulla durata.
La nuova legge - a fronte di una maggiore durata, per
entrambe le tipologie contrattuali delineate dall’art. 2, ri-
spetto a quella quadriennale prevista dalla legge n. 392/78
- ha previsto dunque una liberalizzazione della pattuizione
del canone locativo. Ed infatti, per la locazione abitativa
primaria, i contraenti che utilizzano il modello contrattua-
le a canone libero, per il quale la durata è tendenzialmen-
te fissata in un doppio quadriennio (salvo la disdetta del
conduttore o il diniego di rinnovazione del locatore) non
sono assoggettati ad alcuna limitazione nella determina-
zione del corrispettivo. Nei contratti a canone concertato
(che hanno una durata di tre anni, prorogata per altri due,
salva la facoltà di diniego del locatore per giusta causa)
nella determinazione del canone i contraenti debbono
attenersi a parametri stabiliti dalla Convenzione Territo-
riale vigente per il Comune in cui è ubicato l’immobile o,
per l’ipotesi in cui questa non fosse stata stipulata, per il
 D o t t ri n a
Comune limitrofo, ovvero per quello avente caratteristi-
che similari.
Per incentivare la stipula di contratti a canone concer-
tato, il legislatore, oltre alla previsione della minore dura-
ta, ha stabilito un trattamento fiscale più favorevole per il
locatore ed ha anche previsto l’intervento dei Comuni che
possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio,
aliquote ridotte dell’Ici per i proprietari che concedono
in locazione ad uso di abitazione alle condizioni stabilite
dalle Convenzioni Territoriali.
Con il contratto a canone concertato il legislatore,
nell’intento di pervenire ad una regolamentazione del
mercato delle locazioni abitative, è ricorso al modello,
già introdotto nell’ambito della disciplina dei patti agrari,
della “autonomia privata assistita”; epperò, introdottasi
questa già nella disciplina dei “patti in deroga” dalla leg-
ge n. 359/92, con il disposto di cui all’art. 11, 2° comma,
oggetto di declaratoria di incostituzionalità, si è superato
l’ostacolo utilizzando il meccanismo delineato per i patti
agrari dall’art. 45 della legge sui contratti agrari.
Si è quindi istituita una nuova tipologia di contrattazio-
ne collettiva, con la quale - si è opportunamente osservato
- l’obiettivo di governare il mercato delle locazioni abita-
tive è stato perseguito non più con la semplice compres-
sione della autonomia privata dei singoli, ma con l’affida-
mento agli interessati, per il tramite delle organizzazioni
di categoria, della predisposizione di “accordi collettivi”,
ovvero “elaborati tecnici” che avrebbero dovuto produrre
un equilibrio tra le contrapposte esigenze dei locatori e
dei conduttori.
In base all’art. 4, 1° comma, della legge 431/98, era sta-
ta prevista, per favorire la stipula degli Accordi Locali, la
realizzazione di una “Convenzione Nazionale” da realizzar-
si tra le Organizzazioni di rappresentanza dei proprietari e
quelle degli inquilini, sotto l’egida del Ministro dei Lavori
Pubblici; il procedimento è stato articolato in due fasi, ov-
vero quella deputata al raggiungimento dell’Accordo, che
doveva essere poi recepito in un apposito decreto mini-
steriale, e quella, meramente suppletiva, che affidava al
Ministro dei Lavori Pubblici la redazione del decreto per
l’ipotesi di un mancato raggiungimento di un’intesa tra le
Organizzazioni di categoria.
Orbene, in sede di prima attuazione della legge, i con-
traenti raggiunsero l’intesa per la Convenzione Nazionale,
che venne stipulata l’8 febbraio 1999; allo scadere del
triennio previsto dall’art. 4, le Organizzazioni convocate
dal Ministro per aggiornare la Convenzione, non raggiun-
sero un’intesa e furono quindi stipulate due Convenzioni,
per la qual cosa si dovette ricorrere alla fase sostitutiva, e
cioè a quella della emanazione del Decreto Ministeriale,
che finì col recepire, in sintesi, i contenuti di entrambe le
Convenzioni stipulate. Emanatosi il D.M., ed individuati
con esso i criteri generali, l’iniziativa venne rimessa ai
Comuni che, singolarmente o anche in gruppi, dovevano
avviare la seconda fase per la definizione tra le organiz-
dott
zazioni di categoria maggiormente rappresentative, di
appositi accordi in sede locale.
In tali Accordi Locali si sarebbe dovuto provvedere an-
che alla definizione di “contratti tipo”, ma tale previsione
fu poi soppressa in forza dell’art. 2 della legge n. 2 dell’8
febbraio 2002, istitutiva dei “Contratti Tipo Nazionali”; si
è in tal modo evitata la frammentazione dei modelli per
favorire, quindi, l’accesso alla tipologia contrattuale a
canone concertato. Allo stato i tipi di contratto sono dun-
que approvati dalla Convenzione Nazionale ovvero sono
definiti con decreto ministeriale se non vi sia accordo tra
le parti.
Agli Accordi Locali è demandata la definizione dei par-
ticolari meccanismi per la determinazione del canone: le
Organizzazioni stipulanti individuano, dopo aver acquisito
le informazioni concernenti le determinazioni delle “mi-
crozone censuarie”, insiemi di aree aventi caratteristiche
omogenee (per valore di mercato, dotazioni infrastruttura-
li, tipologie edilizie) all’interno delle quali possono anche
essere evidenziate zone di particolare pregio o di degrado;
per ogni area è stabilito un valore minimo e un valore mas-
simo del canone e nella definizione del canone effettivo,
pur sempre collocata tra il valore minimo e quello mas-
simo delle oscillazioni, i contraenti dovranno considerare
una pluralità di elementi quale la tipologia dell’alloggio, lo
stato di manutenzione dello stabile e dell’alloggio stesso,
le pertinenze, l’esistenza di spazi comuni etc. etc.
Va considerato che alla normativa codicistica è estra-
nea l’espressione “oneri accessori” ad eccezione della pre-
visione di cui all’art. 1610 c.c., che pone l’onere e quindi
il costo dello spurgo dei pozzi a carico del locatore, e del-
l’art. 1575, n. 2, che parimenti pone a carico del locatore le
spese di manutenzione dell’ascensore.
Siffatte disposizioni, che attengono invero alla materia
della manutenzione, sono state poi abrogate dall’art. 9
della legge n. 392/78 per le locazioni disciplinate da tale
normativa.
La norma dell’art. 9 non è stata abrogata dalla legge n.
431/98 che, però, per i contratti del “canale agevolato”, e
specificatamente in base al D.M. 5 marzo 1989, ha previsto
che il regime degli oneri accessori sia regolato non solo
dalle disposizioni di cui agli artt. 9 e 10, ma anche dagli
Accordi raggiunti tra le Organizzazioni di categoria in
ordine alla loro ripartizione, che è stata individuata nella
Convenzione Nazionale con l’Allegato “G”, nel quale sono
analiticamente stabilite tipologie e misure degli oneri, a
carico dell’uno e dell’altro contraente.
Precisato, in sintesi, che le disposizioni dell’art. 9 sono
inderogabili e così anche i criteri di ripartizione sanciti
nell’Allegato “G” della Convenzione Nazionale e precisato,
altresì, che il conduttore, ad eccezione di quanto è previsto
dall’art. 10 della legge 392/78, non ha potere di interferire
in alcun modo sulle decisioni condominiali, da cui deriva
poi la quantificazione degli oneri accessori, tant’è che l’ob-
bligazione del conduttore è ritenuta essere di rimborso
Arch. loc. e cond. 1/2010 17
dott D o t t ri n a
delle spese anticipate dal locatore è opportuno soffermar-
si sui termini di prescrizione del correlativo credito.
Secondo l’art. 2948 c.c. il credito per canoni e per ogni
altro corrispettivo di locazione si prescrive in un quin-
quennio; epperò l’art. 6, comma 4°, della legge 841/1973,
aveva disposto che il rimborso delle spese sostenute dal
locatore per la fornitura di servizi a carico del conduttore,
si prescrivesse nel termine di due anni.
Con giurisprudenza consolidata la Corte di Cassazione
aveva ritenuto che tale norma sopravvivesse anche dopo la
cessazione del regime vincolistico escludendo altresì che
potessero considerarsi fondati i dubbi di costituzionalità
sollevati sia in relazione all’art. 3 della Costituzione, e
quindi all’art. 2948 c.c., sia in relazione all’art. 24 della
Costituzione.
Il termine di prescrizione del diritto del locatore al
rimborso degli oneri accessori inizia a decorrere, secondo
l’orientamento giurisprudenziale della Cassazione, dalla
data di assunzione della delibera condominiale di ap-
provazione del consuntivo e del riparto tra i condomini,
poiché solo in quel momento sorge il debito del condomino
locatore e quindi il credito di quest’ultimo verso il con-
duttore; e per l’ipotesi in cui il locatore fosse stato l’uni-
co proprietario dello stabile, la data di decorrenza della
prescrizione coinciderebbe con quella di chiusura della
gestione annuale dei servizi accessori, il termine di pre-
scrizione è stato però modificato con il D.L. 112/2008 art.
28, che ha abrogato l’art. 6, comma 4°, della legge 841/73,
e si è così posto fine a quella disparità ingiustificata del
diverso termine di prescrizione del condomino locatore
verso il condominio e del conduttore verso il condomino
locatore.
5. Durata, disdetta, recesso
Diversamente da quanto stabilito nel regime della
legge 392/78, non solo i contratti di locazione agevolati
per abitazioni primarie, ma anche tutte le locazioni tran-
sitorie, sono state assoggettate all’applicazione del canone
stabilito dalla contrattazione territoriale ed è reso possi-
bile ai conduttori, quando il contratto agevolato o quello
transitorio stabilisca un canone superiore ai limiti fissati
dagli Accordi Territoriali, richiedere, ai sensi dell’art. 13
commi 4° e 5°, della legge 431/98: a) l’accertamento della
nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un
canone superiore a quello massimo definito, per immobili
aventi medesime categorie e tipologie, dalla Convenzione
Territoriale; b) la riconduzione del rapporto locativo a
pattuizioni conformi ai limiti fissati dalla Convenzione
Territoriale; c) la ripetizione delle somme indebitamente
corrisposte.
Si è già evidenziato come l’imposizione di una durata
minima della locazione e di una sua potenziale protra-
zione dopo la prima scadenza avessero rappresentato un
residuo intervento del legislatore sulla autonomia privata
nell’ambito dei rapporti di locazione abitativa. Il fonda-
mento della disciplina è stato quello di compensare la li-
18 1/2010 Arch. loc. e cond.
berazione del canone e delle altre condizioni contrattuali
con una maggiore tutela del diritto di rango costituzionale
all’abitazione.
L’assetto introdotto dalla legge n. 431/98 ha inciso pro-
fondamente sul regime della durata delle locazioni abita-
tive, non solo per quelle cosiddette del “canale libero”, ma
anche per quelle del “canale agevolato”; e le regole sulla
inderogabilità della durata dei contratti sono presidiate,
dopo l’abrogazione dell’art. 79 della legge n. 392/78, dal-
l’art. 13, comma 3°, della nuova legge che sancisce la nul-
lità di ogni pattuizione volta a derogare i limiti di durata
del contratto stabiliti dalla legge.
La durata del contratto di locazione abitativa, del
cosiddetto “canale libero”, -come si è già detto - non può
essere inferiore ai quattro anni, decorsi i quali i contratti
sono rinnovati per uguale periodo di tempo, sempre che
non vi sia stata disdetta del conduttore, ovvero diniego di
rinnovazione del locatore che intenda adibire l’immobile
agli usi, o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3,
ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le moda-
lità previste dalla stessa norma. Per il “canale agevolato”,
l’art. 2, comma 5°, prevede espressamente che i contratti
non possano avere una durata inferiore ai tre anni, e sta-
bilisce ancora che alla prima scadenza, qualora le parti
non concordassero sul rinnovo del contratto, questo sarà
rinnovato di diritto per altri due anni, fatta salva la facoltà
di disdetta del locatore per le stesse ragioni previste per
il “canale libero”.
La disdetta - che non sia quella motivata prescritta
dall’art. 3 e che può essere comunicata dal conduttore
per impedire la rinnovazione del contratto già alla prima
scadenza, e dal locatore solo per impedire la rinnovazione
del contratto dopo il secondo quadriennio per i contratti
liberi e dopo la proroga biennale per i contratti agevolati -
può non rivestire la forma scritta.
Con giurisprudenza consolidata, anche con riferimento
all’art. 3 della legge 392/78 (abrogato dalla legge 431/98),
si è affermato che la forma della comunicazione con lettera
raccomandata non sia prescritta a pena di nullità; cosicché,
al di fuori della ipotesi di una forma scritta convenzional-
mente pattuita, la disdetta può essere comunicata anche
verbalmente. E si è precisato, però, che dal principio di
libertà di forma, qualora sorgano contestazioni sulla vali-
dità della comunicazione, ed in particolare sia controversa
la certezza che essa provenga dal locatore per difetto di
sottoscrizione, consegue che l’indagine da compiere debba
essere tesa ad accertare con qualunque mezzo se, sul pia-
no della prova, la manifestazione negoziale, quale che sia
stato il mezzo adoperato, abbia raggiunto lo scopo di fare
conoscere al conduttore destinatario l’inequivocabile in-
tenzione del locatore di porre fine al contratto, rimanendo
così ininfluente la disciplina della scrittura privata ex art.
2702 c.c. e la mancanza del requisito della sottoscrizione.
Si è affermato ancora che alla lettera raccomandata è
equiparabile il telex o telegramma, per i quali sono predi-
 D o t t ri n a
sposti sistemi di certificazione dell’invio e della ricezione,
ed è ammissibile anche che la disdetta sia contenuta in
un atto processuale non solo come l’intimazione di licenza
per finita locazione, ma anche in diverso atto processuale
che presupponga logicamente o giuridicamente la volontà
di disdetta ovvero esprima comunque nel concreto anche
la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza.
La disdetta motivata, detta anche diniego di rinno-
vazione ex art. 3 legge 431/98, ricalca per molti aspetti
quella già prevista dall’art. 29 legge 392/78. Il locatore che
intendesse porre fine al rapporto di locazione abitativa,
sia del tipo libero che agevolato, alla sua prima scaden-
za, quadriennale o triennale, ovvero di durata maggiore
pattiziamente prevista, ha l’onere di dare il preavviso del
diniego al conduttore almeno sei mesi prima.
La comunicazione deve contenere l’indicazione spe-
cifica dei motivi sui quali la disdetta è fondata, in modo
da consentire al conduttore di valutare la serietà e la
realizzabilità della intenzione, di verificare poi, in sede
giudiziaria, la sussistenza delle condizioni per l’esercizio
legittimo del diniego e per favorire in seguito il controllo
sulla effettiva destinazione dell’immobile all’uso per il
quale il diniego è stato esercitato.
L’onere della specificazione è posto in modo chiaro
dall’art. 3, comma 2°, a pena di nullità, ritenuta dalla
giurisprudenza - sia pure con riferimento all’art. 29 della
legge 392/78 - assoluta e, come tale, rilevabile d’ufficio; e
si è precisato in proposito che non è sufficiente fare ge-
nerico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere
nell’immobile un’attività non meglio indicata, il che non
consentirebbe al conduttore di valutare la serietà dell’in-
tendimento e al Giudice di verificare la sussistenza delle
condizioni per il riconoscimento del diritto.
Alla comunicazione di diniego nulla, è possibile ovviare
con nuova comunicazione rituale, a meno che non vi sia
adesione del conduttore che finisca col determinare lo
scioglimento del rapporto alla data concordata.
Da dottrina e da giurisprudenza prevalente si ritiene
di escludere la possibilità per il locatore di indicare conte-
stualmente intenzioni alternative o gradate.
La comunicazione di diniego è ritenuta essere una
condizione di procedibilità della domanda di rilascio; è
necessario, quindi, che sia inviata in data anteriore alla
proposizione del giudizio e, di conseguenza, si è ribadito
anche di recente l’impossibilità di sostituire la comu-
nicazione con il ricorso introduttivo del giudizio, la cui
domanda dovrà essere fondata sugli stessi motivi esplicati
nella comunicazione di diniego.
Per il diniego di rinnovazione - come è stato ripetuta-
mente affermato in giurisprudenza - il verbo “intendere”
non sta a significare la possibilità di interrompere il rap-
porto locativo sulla base di un mero proposito del locatore,
ma richiede, invece, una volontà seria ed apprezzabile sia
dal punto di vista tecnico che giuridico e, quindi, in caso
di contestazione dovrà essere stabilito, dal Giudice adito,
dott
se tale intendimento sia un semplice pretesto per ottenere
il rilascio anticipato dell’immobile o invero costituisca un
proposito effettivo ed attuabile.
Il diniego di rinnovazione - in sintesi - è consentito al
locatore che intenda destinare l’immobile ad uso abitativo,
commerciale, artigianale, professionale propria, ovvero dei
genitori, dei figli (anche adottivi o naturali) o dei parenti
entro il secondo grado. A differenza della previsione di cui
all’art. 29 lett. a) della legge 392/78, è riconosciuto inoltre
rilievo giuridico anche alla utilizzazione da parte dei pa-
renti in linea collaterale, nonché all’esigenza del coniuge,
anche separato, almeno fino a quando non sia intervenuta
la pronuncia di cessazione degli effetti civili del matrimo-
nio ovvero lo scioglimento dello stesso; il diniego è escluso
rispetto all’affine ed anche rispetto al convivente, poiché
- secondo la giurisprudenza - l’analitica, specifica indica-
zione dei soggetti non consente alcun ampliamento.
Pur non essendo specificato all’art. 3 che l’uso del-
l’immobile debba essere riferito ad un bisogno abitativo
primario, deve ritenersi che non sia possibile denegare la
rinnovazione del contratto al conduttore solo in ragione di
una intenzione di occupare l’immobile per la villeggiatura
o soggiorni saltuari.
Va pure evidenziato che per la destinazione ad attività
commerciale non costituisce requisito necessario, per
l’esercizio del diniego, l’esistenza dell’autorizzazione am-
ministrativa a meno che non risulti già certa la impossibi-
lità giuridica della ipotizzata destinazione, che può essere
anche riferita all’uso industriale,nonostante questo non
sia stato previsto dall’art. 3, lett. a).
Si è osservato in proposito che l’omissione è dovuta alla
normale incompatibilità di un immobile di natura abitativa
all’esercizio di attività di produzione di beni e di servizi; ed
analogamente tra le destinazioni compatibili vanno com-
prese anche le attività bancarie ed assicurative.
Il diniego di rinnovazione è consentito parimenti per il
locatore, persona giuridica, società di persone o di capita-
li, enti pubblici, cooperative che intendessero esercitare
nell’immobile le anzidette attività, a condizione però che
venga offerta al conduttore altro immobile idoneo e di cui
il locatore abbia la piena disponibilità.
L’esercizio del diniego è, in questo caso, subordinato
non solo alla dimostrazione della destinazione dell’im-
mobile per il raggiungimento delle finalità statutarie o
istituzionali, ma anche dell’offerta al conduttore di una
abitazione alternativa, che dovrà essere tale da consentire
al medesimo un godimento almeno pari, dal punto di vi-
sta della durata, a quello che avrebbe conseguito con la
rinnovazione del contratto; e la idoneità va rapportata
al criterio di normalità e cioè alla capacità del nuovo
immobile di assicurare il normale svolgimento della vita
familiare; e, quindi, il diniego non potrebbe esercitarsi se
l’idoneità dell’immobile offerto sussistesse anche con rife-
rimento ad uno solo dei componenti del nucleo familiare
del conduttore.
Arch. loc. e cond. 1/2010 19
dott D o t t ri n a
Deve considerarsi ancora che, a differenza della pre-
cedente normativa, laddove l’art. 4 della legge n. 253/50, e
l’art. 59 della legge 392/78, contenenti disposizioni analo-
ghe, prevedevano ai fini del giudizio dell’idoneità dell’im-
mobile un criterio ancorato anche alla misura del canone
(non poteva essere superiore al 20% di quello pagato), la
nuova legge non pone, sotto questo aspetto, alcun limite
né dispone per le spese di trasloco; epperò l’assenza di un
criterio specifico non esimerà il Giudice da valutazioni
sulla sopportabilità, sul piano economico, da parte del
conduttore di un canone che fosse incompatibile con la
capacità economica sua e del suo nucleo familiare.
Va rilevato, inoltre, che le locazioni transitorie non
erano in alcun modo ipotizzate nel Codice Civile, essendo
le parti libere, in relazione alle loro necessità ed interessi,
di stabilire la durata del rapporto locativo.
Le locazioni transitorie sono state introdotte dalla legge
dell’equo canone, che le aveva espressamente riconosciute
negli artt. 1 e 26; con la prima disposizione veniva regolata
un’esigenza abitativa primaria di durata inferiore al qua-
driennio; con l’altra norma veniva individuata un’esigenza
secondaria, che non avrebbe giustificato una limitazione
dell’autonomia delle parti.
Epperò, l’esclusione in linea di principio delle locazioni
transitorie dalla normativa ordinaria della legge 392/78
veniva limitata per l’ipotesi in cui il conduttore abitasse
stabilmente nell’immobile per motivi di studio o di lavoro,
cosicché, ad eccezione della durata, che poteva essere
inferiore a quella minima legale, al rapporto trovava ap-
plicazione la intera normativa, come si fosse trattato di
abitazione primaria.
Gli artt. 1 e 26 sono stati abrogati dalla legge 431/98
che, all’art. 5, aveva previsto la stipula di contratti di lo-
cazione di natura transitoria ed aveva rimesso al decreto
del Ministro dei Lavori Pubblici la determinazione delle
condizioni e modalità per la stipula di tali contratti per il
soddisfacimento di particolari esigenze delle parti.
Nella realtà, le esigenze che consentono la stipula di
una locazione transitoria sono individuate nella contratta-
zione territoriale tra le Organizzazioni di categoria, e tali
esigenze sono riferite non solo al conduttore ma anche al
locatore e possono non coesistere.
Occorre segnalare che per i contratti di locazione
transitoria l’art. 2 del D.M. del 2002 prevede, per quelli
stipulati per esigenze del conduttore, l’onere di dimostra-
zione della “transitorietà”, con idonea documentazione; ed
il medesimo decreto stabilisce ancora che sia onere del lo-
catore confermare il permanere dell’esigenza transitoria,
sia propria che del conduttore, pena la riconduzione del
contratto nel regime ordinario.
La durata dei contratti transitori non può essere infe-
riore ad un mese e superiore a diciotto mesi; il canone per
le locazioni transitorie di immobili, ricadenti nelle undici
aree metropolitane, individuate dall’art. 2, comma 4°, e dei
Comuni confinanti, debba essere rapportato ai parametri
20 1/2010 Arch. loc. e cond.
contenuti nelle Convenzioni Territoriali stipulate per i
contratti del “canone agevolato”.
L’art. 5, comma 2°, della legge 431/98 prevede ancora
che, in alternativa ai contratti di natura transitoria, pos-
sono essere stipulati contratti di locazione per il soddisfa-
cimento di esigenze abitative di studenti universitari fuori
sede, e si riconosce ai Comuni, sedi di Università o di corsi
distaccati, la possibilità di promuovere specifici Accordi
Locali con le Organizzazioni dei proprietari, degli inquilini
e degli studenti per la definizione di “contratti tipo”.
I criteri per la definizione del canone sono stati da ulti-
mo stabiliti nel D.M. 30 dicembre 2002 ed è riconosciuto il
beneficio della minore imposizione fiscale per il locatore,
a prescindere dall’ubicazione dell’immobile locato in un
Comune rientrante nell’elenco di quelli ad alta tensione
abitativa, come richiesto per le locazioni agevolate.
Il recesso unilaterale è istituto di carattere eccezionale,
atteso che è diretto a derogare al principio che il contratto
ha forza di legge tra le parti e non può essere sciolto se non
per loro concorde volontà o per cause ammesse dalla legge.
Il recesso dettato nell’ambito della disciplina delle
locazioni ad uso di abitazione è oggi regolato dall’art. 3
della legge di riforma del 1998, che ha finito coll’abrogare
tacitamente l’art. 4, 2° comma della legge n. 392/78, di
analogo tenore, mentre è rimasto in vigore il 1° comma,
laddove viene riconosciuta la possibilità di consentire
pattiziamente al conduttore di recedere dal contratto in
qualunque momento.
Il diritto di recesso non è riconosciuto al locatore e,
quindi, una pattuizione che gli attribuisse un siffatto pote-
re sarebbe evidentemente contra legem.
Oltre alla previsione contrattuale del diritto di reces-
so, la legge (art. 3, 6° comma) riconosce al conduttore il
diritto di recedere dal contratto qualora ricorrano gravi
motivi, ma con preavviso al locatore di almeno sei mesi;
e, a differenza della precedente normativa, la nuova legge
non prescrive nemmeno una specifica modalità di comuni-
cazione ai fini del decorso del preavviso.
Secondo l’elaborazione giurisprudenziale i gravi motivi
devono essere determinati da fatti imprevedibili, sopravve-
nuti alla stipula del contratto e devono essere tali da rende-
re oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo.
Orbene, nonostante l’art. 3 non stabilisca che la comu-
nicazione di recesso debba essere fatta a mezzo lettera
raccomandata, si è però ritenuto, in giurisprudenza, che
la imposizione del preavviso finisca col prescrivere una
forma della comunicazione dell’atto di recesso, che deve
essere quindi esercitato per iscritto, pena la sua nullità.
È stato in proposito non solo richiamato il principio
della vincolatività degli atti unilaterali ricavato dall’art.
1334 c.c. (cosicché il contenuto della dichiarazione, dive-
nuta irrevocabile dopo la conoscenza da parte del destina-
tario, non potrebbe essere affidato a mutevoli motivazioni
del dichiarante) ma anche la prescrizione di forma ad
substantiam dei contratti di locazioni abitative cosicché la
 D o t t ri n a
prova del recesso del conduttore non potrebbe essere più
fornita, anche con riferimento all’esistenza di tempestive
ed univoche manifestazioni tacite che evidenziassero una
volontà contraria alla prosecuzione del rapporto.
6. Nullità ex lege 431/98
Il regime delle nullità previste dalla legge n. 431/98 è
regolato dall’art. 13, che involge sia i contratti liberi che
quelli agevolati, sia i contratti transitori che quelli per
studenti universitari.
Molte delle soluzioni dei dubbi interpretativi hanno
trovato conferma nella giurisprudenza e talvolta anche
negli interventi del legislatore.
È opportuno ribadire, sulle nullità ex lege 431/98,
che, con l’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/78, si è
proceduto a disciplinare ex novo i patti ritenuti contrari
alla legge; e si è stabilito, all’art. 13, in via generale, la
nullità di ogni pattuizione diretta a determinare l’importo
del canone locativo in misura superiore a quello risultante
dal contratto scritto e registrato. Con la nota sentenza n.
16089/2003, la Corte di Cassazione aveva individuato la
portata di tale nullità, restringendola alla sola ipotesi in
cui la misura del canone pattuito fosse stata oggetto di
aumenti nel corso del rapporto locativo, dovendo il canone
stesso restare invariato, salvo l’aggiornamento per tutta la
durata del rapporto, cosicché restava esclusa l’azione di ri-
petizione delle somme corrispondenti al canone effettiva-
mente pattuito, risultante da un accordo ulteriore e coevo
intercorso tra le parti avente ad oggetto la previsione di un
canone più elevato, anche se non registrato, poiché tale
adempimento fiscale non era stato elevato dal legislatore
a requisito di validità del contratto di locazione.
Alla luce di tale pronuncia della Corte di Cassazione è
poi intervenuto il legislatore che, con il comma 346° della
legge n. 311/2004, ha stabilito che il contratto di locazione
di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque
stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non
siano stati registrati. Per tale disposizione, la sollevata
questione di illegittimità costituzionale, in relazione agli
artt. 3 e 24 della Costituzione, è stata respinta dalla Corte
Costituzionale con la sentenza n. 420 del 2007.
dott
L’art. 13 ha sancito inoltre al 3° comma la nullità di ogni
pattuizione diretta a derogare i limiti minimi di durata del
rapporto locativo, come stabiliti dalla legge ed ha infine
sancito al 4° comma, per i contratti a canone concertato,
la nullità di ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore
un canone superiore a quello massimo definito dagli Ac-
cordi Locali.
Sussiste dunque una netta diversificazione tra le
due norme; quella abrogata (art. 79 della legge 392/78)
sanciva la nullità, come clausola di portata generale, per
qualunque pattuizione fosse risultata diretta ad attribuire
al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della
legge stessa; la nuova norma, invece, contiene solo disposi-
zioni specifiche (misura del canone e durata del rapporto)
che evidentemente non coprono l’intera disciplina delle
locazioni abitative.
Per sopperirsi a tale (pretesa) carenza legislativa si è
fatto ricorso alla categoria della nullità parziale,ovvero della
nullità virtuale, cosicché il carattere imperativo della nor-
ma, in mancanza di una espressa previsione di nullità, deve
essere ricercato nella sua funzione, nel senso che, ove se ne
ammettesse la derogabilità, la stessa funzione assegnata dal
legislatore finirebbe coll’essere vanificata o compromessa.
Si è ipotizzato, quindi, che, in relazione alla vigente
disciplina dei rapporti di locazione abitativa, sarebbe
necessario accertare, di volta in volta, se ogni violazione
di norme sancite dal legislatore - per le quali non sia stata
prevista una specifica comminatoria di nullità - sia o meno
colpita dalla sanzione della nullità virtuale, in quanto
comprometterebbe l’equilibrio negoziale che la legge ha
inteso assicurare.
È però certo che, per effetto di nullità specifica o
virtuale, la correlativa comminatoria colpisce le singole
pattuizioni, giammai il contratto allorquando questo abbia
assunto la forma scritta.
Termina qui la relazione introduttiva con cui si è inteso, in
linea generale, porre in evidenza gli aspetti normativi signifi-
cativi dei contratti regolamentati e le soluzioni date in giuri-
sprudenza ai dubbi interpretativi che erano stati sollevati.
(*)   Relazione introduttiva svolta al 19° Convegno Coordinamento
legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 12 settembre 2009.
Arch. loc. e cond. 1/2010 21
 D o t t ri n a
Le cautele del terzo
nella contrattazione
e nel contratto:
individuazione dei
contraenti, condizioni,
modalità di pagamento,
depositi, garanzie,
comunicazione dell’elenco
dei condomini e della
quota di spese, anche
in relazione alle norme
sulla tutela dei dati
personali (privacy)(*)
di Nino Scripelliti
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Deliberazioni assembleari. 3. Fondo di riserva
con vincolo di destinazione. 4. Garanzie personali o obbligato-
rie. 5. Impegno congiunto da parte dei condomini. 6. Obblighi
ed adempimenti dell’amministratore nei riguardi dei creditori
dei condomini, e privacy: un falso problema.
1. Premessa
Con la affermazione da parte della nota sentenza della
Corte di cassazione n. 9148/2008 della parziarietà in luogo
della solidarietà delle obbligazioni, il condominio, soprat-
tutto se di considerevoli dimensioni, potrebbe essere con-
siderato un contraente meno affidabile. Al di sopra di cer-
te dimensioni del condominio (variabili in relazione alle
zone ed al tipo di fornitura e di fornitori), il recupero delle
quote non pagate può scendere, per i creditori, al di sotto
della convenienza delle iniziative giudiziali e comunque
rappresenta un problema pratico a causa dell’eccessivo
frazionamento della obbligazione pecuniaria, onde si può
temere che i fornitori di merce e di servizi condominia-
li, scontata preventivamente una certa quota di crediti
non esigibili o che non è conveniente esigere, distribui-
scano tale quota sul prezzo della fornitura con l’effetto di
maggiori oneri per i condomini solvibili ed in generale, di
peggiori condizioni contrattuali. Non solo: sarà difficile
che ai migliori fornitori convenga di contrattare con un
condominio di ragguardevoli dimensioni senza idonee
garanzie in grado di recuperare la solidarietà o suoi effetti
sostanziali. Certo, i migliori fornitori avranno maggior
peso contrattuale e, più degli altri, saranno in grado di
dott
dettare le condizioni del contratto e di imporre garanzie e
cautele contrattuali. Ma quali? È interesse del condominio
individuare questi strumenti che, rassicurando i fornitori,
realizzano anche l’interesse condominiale alla chiarezza
ed alla funzionalità dei rapporti contrattuali con i terzi,
e distribuiscono equamente all’interno del condominio gli
oneri della gestione.
2. Deliberazioni assembleari
Ritengo che si possa affermare con certezza che, la soli-
darietà tra i condomini esclusa dalla citata sentenza della
Corte di cassazione sulla base dell’art. 1123 c.c., non possa
essere ripristinata da una deliberazione della assemblea,
sia specifica con riferimento ad una determinata obbliga-
zione, ovvero di portata generale e di natura regolamenta-
re. Infatti la maggioranza della assemblea non può impor-
re alla minoranza e quindi agli assenti o ai dissenzienti,
una maggior estensione delle obbligazioni condominiali
rispetto al limite posto dalla legge nella recente inter-
pretazione creativa della Corte. Si tratterebbe di delibe-
razione nulla in quanto esorbitante le competenze della
assemblea, salvo che non risulti adottata alla unanimità
dalla totalità dei condomini, con gli effetti di un negozio di
natura contrattuale; ma anche in tal caso la deliberazione
(se non inserita nel regolamento) potrebbe valere per un
oggetto determinato (quindi per un certo contratto di
appalto o per le obbligazioni contratte in un certo periodo
di tempo), ma non a tempo e per affari indeterminati, e
non sarebbe opponibile agli aventi causa dei condomini
che avessero concordemente adottato il principio della
solidarietà, trattandosi di obbligazione personale, efficace
solo tra i contraenti, ed estranea all’ordinamento condo-
miniale. La solidarietà tra i condomini potrebbe, nondime-
no, essere introdotta fin dall’origine del condominio con
regolamento contrattuale mediante clausola accettata
da tutti i condomini e, considerata la natura non reale di
questa pattuizione, nuovamente accettata nei contratti di
acquisto nel caso di successione a titolo particolare nella
proprietà delle unità immobiliari. In tutti questi casi sarà
utile richiamare la regola della solidarietà nel contratto da
stipulare con il terzo fornitore (sul punto, infra, sub 4).
3. Fondo di riserva con vincolo di destinazione
La costituzione con deliberazione assembleare di un
fondo o riserva da utilizzare per affrontare talune spese
straordinarie ma anche ordinarie (per esempio, costo
del combustibile nel caso di impianti centralizzati per i
quali ora, vi è una preferenza da recente indicazione legi-
slativa) è la soluzione più percorribile ed in grado di dare
affidamento ai contraenti che si apprestano a fornire beni
o servizi al condominio; ma anche in questa caso sarà utile
al fine di evitare eccezioni, inserire nel regolamento un ar-
ticolo che preveda la facoltà della assemblea di costituire,
con le maggioranze di volta in volta necessarie in relazione
alle finalità, questi fondi o riserve, ed il relativo tipo di de-
posito (se presso una banca o in altro modo). La sentenza
Arch. loc. e cond. 1/2010 23
dott D o t t ri n a
della cassazione n. 9148/2008 afferma di voler anticipare il
frazionamento delle obbligazioni condominiali al loro lato
esterno (nei confronti del creditori) rispetto al momento
interno della ripartizione degli oneri tra tutti i condomini,
compresi gli inadempienti (e nell’auspicio che non ve ne
siano di totalmente insolventi). Nondimeno se l’assemblea
delibera la costituzione di un fondo di riserva al quale at-
tingere per determinate spese del quale l’amministratore
ha facoltà di raccogliere le quote agendo giudizialmente,
se necessario, nei confronti del condomini inadempienti,
il momento della parzializzazione della obbligazione si
anticipa ulteriormente con un provvedimento del tutto
legittimo.
Occorre che l’esigenza della spesa sia attuale e con-
cretamente prevedibile, non essendo conforme alle fina-
lità del condominio ed alle competenze della assemblea
la costituzione di riserve generiche e permanenti. Il fon-
do(1), che assumerà di regola la condizione di un deposito
bancario e quindi di un credito intestato al condominio
nei confronti di una banca o dello stesso amministratore,
se questo ne fosse designato depositario, o di un terzo,
costituisce, al pari di altri beni (crediti, beni mobili stru-
mentali per i servizi e le manutenzioni condominiali), un
bene patrimoniale appartenente al condominio, rivelatore
della capacità giuridica, seppure limitata, che già ora la
tradizionale disciplina codicistica consente di ritenere
attribuita al condominio. L’aspetto negativo di questa
soluzione è che il fondo è aggredibile da altri eventuali
creditori, se estranei alla compagine condominiale, anche
a titolo diverso da quello per il quale è stato costituito:
per contro ai condomini, che ipoteticamente si trovassero
ad essere creditori del condominio, deve ritenersi loro op-
ponibile il vincolo di destinazione impresso al fondo dalla
deliberazione istitutiva.
4. Garanzie personali o obbligatorie
La costituzione con deliberazione assembleare di una
garanzia, prevalentemente personale (fideiussione) da
parte di una banca o di una compagnia di assicurazioni,
può costituire il rimedio pratico alla crisi di fiducia dei
contraenti nei confronti dei condomini di rilevante dimen-
sione, ove gli importi unitari delle quote siano modesti e
quindi i recuperi difficili ed antieconomici. Debitore ga-
rantito potrà essere il condominio, ma sarà efficace anche
una garanzia unica delle obbligazioni di tutti i condomini
debitori pro quota.
In tal modo i problemi causati dalla divisione delle
obbligazioni, si trasferiscono al garante che, dopo avere
adempiuto, si trovasse nella condizione di agire nei con-
fronti dei condomini in via di regresso, e c’è da pensare
che la previsione di tali possibili difficoltà incida concreta-
mente sulla realizzabilità effettiva e sul costo della garan-
zia (non vedo le banche o le compagnie di assicurazioni,
correre a stipulare polizze del genere). La strada delle
garanzie reali non appare praticamente percorribile.
24 1/2010 Arch. loc. e cond.
5. Impegno congiunto da parte dei condomini
Il fornitore condominiale potrebbe pretendere che il
contratto sia sottoscritto da tutti i condomini, tenendo
presente che si tratta di soluzione in grado di realizzare la
solidarietà passiva dei condomini-contraenti in quanto la
causa della obbligazione è unica. Sarebbe un caso di soli-
darietà convenzionale, che di fatto, appare praticamente
possibile con questa modalità quando il condominio sia di
dimensioni medio-piccole. Nel contratto si dovrà precisare
che nel rapporto interno ogni condomino assume l’obbli-
gazione nei limiti della propria quota millesimale.
Nell’interesse dei condomini contraenti alla distribu-
zione del rischio del regresso nel caso che il fornitore si
avvalga della solidarietà, sarà opportuno che il contratto
sia sottoposto alla condizione sospensiva della accettazio-
ne da parte di tutti i condomini, anche se tutte queste fasi
precontrattuali finiranno con l’appesantire l’attività nego-
ziale del condominio e nella sostanza, il raggiungimento
delle sue finalità in termini di sollecita esecuzione dei la-
vori di manutenzione delle parti e degli impianti comuni.
Dubito che la solidarietà possa essere pattuita solo
tra i condomini e quindi senza la partecipazione del con-
traente-creditore, per il quale, secondo la sentenza della
cassazione n. 9148/2008, l’obbligazione si divide ipso jure
ex art. 1123 c.c. Occorre evitare che la pattuizione di so-
lidarietà sia relativa al solo rapporto interno e quindi non
abbia effetti pratici, restando res inter alios e della quale il
terzo creditore del condominio non potrebbe beneficiare,
se ogni condomino che si trovasse convenuto o esecutato
per l’intero, potesse opporre al creditore la divisione della
obbligazione.
In proposito e per completezza, aggiungo che, stabilito
ex art. 1123 c.c. che le obbligazioni dei condomini sor-
gono divise e senza vincolo di solidarietà, se alcuno dei
condomini dovesse pagare oltre la sua quota, non avrebbe
alcun diritto di agire in regresso nei confronti degli altri,
trattandosi di indebito soggettivo (art. 2036) che può dare
solo il diritto alla ripetizione nei confronti del creditore
che ha ricevuto il pagamento, trattandosi di pagamento
effettuato per errore scusabile in considerazione della
opinabilità della questione in ordine alla solidarietà delle
obbligazioni del condominio.
Nel caso di assunzione da parte dei condomini di impe-
gno nei confronti del terzo contraente, sarà da evitare il
pagamento diretto a questo ultimo, trattandosi comunque
di obbligazione che fa carico al condominio nella sua pur
ridotta personalità e che richiede il passaggio dei paga-
menti dalla contabilità condominiale; ed in ogni caso allo
scopo di evitare che all’amministratore sfugga la situazio-
ne degli adempienti e dei non adempienti.
6. Obblighi ed adempimenti dell’amministratore nei
riguardi dei creditori dei condomini, e privacy: un falso
problema
Colui che contrattando con il condominio è divenuto
creditore dei condomini secondo i principi affermati dalla
 D o t t ri n a
nota sentenza, può avere interesse alla attuazione giudi-
ziale del suo credito in sede di cognizione e di esecuzione,
e quindi a disporre delle generalità dei suoi debitori: in-
fatti le generalità dei condomini così come l’oggetto della
loro proprietà, sono accertabili con indagine non agevole
che parta dai dati catastali per risalire ai dati dei registri
immobiliari, senza certezza della corrispondenza dei dati
reperiti alla attualità (per effetto di cessioni o successioni
intervenute medio tempore e non ancora registrate alla
Agenzia del territorio), ed è comunque essenziale per il
creditore distinguere gli adempienti dagli inadempienti, ai
quali soltanto egli potrà rivolgere le sue pretese: ed il dato
relativo ai pagamenti dei condomini e conosciuto solo dal-
l’amministratore. Ovviamente varranno anche per il terzo
creditore i principi ormai pacifici in giurisprudenza, sulla
irrilevanza della apparenza dello status di condomino,
dovendo sempre essere privilegiata la proprietà risultante
dai registri immobiliari.
Pertanto, anche se il contraente-creditore avesse
avuto l’accortezza di procurarsi al momento del contratto
l’elenco di tutti i condomini, scaduto il termine per il pa-
gamento e se questo è avvenuto tramite l’amministratore,
egli avrà egualmente necessità di conoscere le generalità
degli inadempienti. L’amministratore è certamente obbli-
gato a comunicare al creditore i dati di questi ultimi, in
primo luogo se questa obbligazione è stata espressamente
pattuita nei contratto (ed il condominio deve attendersi
che il contraente la richieda e l’assemblea ha interesse ad
autorizzare l’amministratore ad assumere questa obbliga-
zione), e comunque essendo l’amministratore obbligato
alla esecuzione in buona fede e con correttezza (art. 1375
c.c.) dei contratti nei quali il condominio è parte, la comu-
nicazione degli inadempienti sarà dovuta per tutelare da
pretese infondate del terzo contraente i condomini adem-
pienti, e nel contempo, per porre il (supposto) creditore
nella condizione di fare valere le proprie pretese, salvo
che si tratti di pretese manifestamente in fondate.
La comunicazione a richiesta dei creditori del condo-
minio dei dati personali dei condomini debitori (nome, co-
gnome, indirizzo, ed indicazione della unità immobiliare
posseduta che è dato pubblico e può essere funzionale
all’esercizio del diritto di credito in sede esecutiva) senza
il previo consenso degli interessati sia al momento della
stipulazione del contratto sia quando il contraente doves-
se lamentarne l’inadempimento, è forma di trattamento di
dati personali ammessa dall’art. 24 del D.L.vo 30 giugno
dott
2003, n. 196 (Codice in materia di protezione dei dati per-
sonali; Casi nei quali può essere effettuato il trattamento
senza consenso) trattandosi di “far valere o difendere un
diritto in sede giudiziaria, sempre che i dati siano trattati
esclusivamente per tali finalità e per il periodo stretta-
mente necessario al loro perseguimento, nel rispetto della
vigente normativa in materia di segreto aziendale e indu-
striale”(2).
(*)  Intervento svolto al 19° Convegno Coordinamento legali Confe-
dilizia tenutosi a Piacenza il 12 settembre 2009.
Note
(1)   Significativa anche per il riferimento, al tempo, allora del tutto
pacifico, alla scontata solidarietà tra i condomini, Cass. civ., 5 novembre
2001, n. 13631, in Giust. civ. Mass. 2001, 1851; Foro it. 2001, I, 3501, ove
si afferma che «In mancanza di diversa convenzione adottata all’una-
nimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle
spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di
proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito
all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i
condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini
morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre
“aliunde” somme - come nel caso di aggressione “in executivis” da parte
di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio - può
ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a
sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione
di un fondo cassa “ad hoc” tendente ad evitare danni ben più gravi nei
confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva;
conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condo-
mini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme
a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato
dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri».
(2)  “L’art. 24, comma 1, lett. f), del D.L.vo. n. 196 del 2003 che con-
sente il trattamento dei dati personali senza il consenso dell’interessato,
quando sia necessario per fare valere o difendere un diritto in giudizio
- non può interpretarsi nel senso restrittivo di consentire il trattamento
solo da parte del titolare dei dati e per le esigenze di difesa proprie di que-
sto, ma anche a favore di terzi, purché portatori di un interesse tutelabile
in sede giudiziaria e per la cui realizzazione sia indispensabile conoscere
i dati personali richiesti.” (Trib. Milano, sez. VI, 19 dicembre 2007, n.
13988, in Il merito 2008, 56). Ed ancora: “L’utilizzo in sede processuale
dei dati personali non costituisce e non può costituire “diffusione” degli
stessi. Da un lato è infatti noto che l’udienza istruttoria non è pubblica
e che i fascicoli processuali non sono accessibili se non alle persone au-
torizzate; dall’altro, proprio la disciplina speciale dell’utilizzo probatorio
dei danni esclude di per sé che possa essere sollevato qualsivoglia pro-
blema attinente alla diffusione dei dati ed alle sue conseguenze.” (Trib.
Bari, sez. I, 16 febbraio 2007, in Il merito 2007, 422).
Arch. loc. e cond. 1/2010 25
 D o t t ri n a
Nullità delle locazioni
non registrate nella legge
finanziaria 2004:
le incertezze interpretative
di Roberto Masoni
SOMMARIO
1. Profili di illegittimità costituzionale. 2. Registrazione e
locazione. 3. Temi prevale sul fisco. 4. Precedenti storici; il
regio decreto fascista del 1941. 5. I principi generali sulla
nullità del contratto. 6. Le incertezze della dottrina. 7. Gli
effetti distorti della nullità della locazione non registrata. 8.
Validità o invalidità sopravvenuta dell’atto. 9. La condizione
legale.
1. Profili di illegittimità costituzionale
Nell’ordinamento giuridico l’omessa registrazione del
contratto di locazione (e di comodato) determina nullità
dell’atto. Dispone l’art. 1, comma 346, della l. 30 dicembre
2004, n. 311 (legge finanziaria 2005) che: “i contratti di
locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di
godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni,
comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presup-
posti, non sono registrati”.
La disposizione normativa ha dato parecchio filo da
torcere agli interpreti i quali hanno faticato ed ancor’oggi
faticano non poco ad attribuirle un significato giuridico
compiuto, oltre che a renderla compatibile con i principi
del diritto comune. Perché, anzi, come emergerà in segui-
to, il tentativo d’inserzione della disposizione novellata
all’interno del sistema ordinamentale costituisce stru-
mento di verifica, oltre che di riscontro di talune categorie
concettuali del diritto civile, non tutte note.
Segno della profonda inquietudine e dell’incertezza
che la disposizione finanziaria ha suscitato tra gli inter-
preti è confermata dalle questioni di legittimità costitu-
zionale che, su sollecitazione dottrinale (1), nel limitato
arco temporale di sua vigenza, l’hanno attinta mediante
duplice rimessione degli atti alla Corte Costituzionale. Per
quanto le recenti pronunzie del giudice delle leggi non
abbiano risolto i dubbi di incostituzionalità che affliggono
la previsione normativa e neppure le incertezze interpre-
tative che la stessa suscita tra gli studiosi.
Il dubbio è stato sollevato per primo da parte del Tri-
bunale di Torino (2), sotto il profilo della violazione della
previsione del principio di azione in giudizio di cui all’art.
24 Cost.
La Corte Costituzionale ha però dichiarato la questione
manifestamente infondata, rilevando l’inconferenza del
parametro costituzionale invocato dato che la disposizio-
ne impugnata “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela
dott
giurisdizionale” e quindi “non attiene alla materia delle
garanzie di tutela costituzionale”, ma si limita a sancire,
sul piano del diritto sostanziale, la nullità dei contratti di
locazione non registrati (in presenza di obbligo di regi-
strazione), così elevando “la norma tributaria al rango di
norma imperativa” (3).
La questione è poi stata reiterata da parte del Tribu-
nale di Napoli il quale l’ha focalizzata sulla violazione dei
parametri di cui agli artt. 3, 24 e 41 Cost. (4).
La Corte ha ritenuto però che la disposizione non si
ponga in frizione con i parametri costituzionali di riferi-
mento richiamati dal giudice remittente (5).
La doglianza si articolava sotto un triplice profilo:
a) violazione dell’art. 41 Cost., dato che la sanzione
conseguente all’omessa registrazione costituirebbe un
limite all’autonomia negoziale non giustificato da motivi
superiori di carattere economico e sociale;
b) violazione del parametro dell’eguaglianza, conside-
rato che la previsione censurata risulterebbe irrazionale,
oltre che discriminatoria, in quanto riferita ai soli con-
tratti di locazione e non anche a tutti gli atti privati per i
quali vige l’obbligo di registrazione;
c) violazione dell’art. 24 Cost, non potendo lo Stato san-
zionare il mancato pagamento del tributo con la perdita
dell’esercizio del diritto, mentre la nullità impedirebbe al
locatore l’accesso al procedimento per convalida di sfrat-
to, potendo unicamente valersi per processo ordinario di
cognizione a tutela delle sue ragioni.
La risposta della Corte è stata negativa.
Agevole il rigetto delle doglianze sub b) e c).
La Corte ha precisato che, sotto il profilo dell’egua-
glianza, il remittente si sarebbe limitato a porre a raffronto
tipi negoziali affatto omogenei senza motivare sull’irragio-
nevolezza della sanzione. Mentre il profilo di illegittimità
sub c) era stato già rigettato dalla precedente ordinanza
n. 407 del 2007, cui la Corte si è quindi richiamata.
Con riferimento infine alla violazione del parametro di
cui all’art. 41 Cost., la Corte ha argomentato dall’omessa
indicazione della ripercussione della nullità sull’interesse
pubblico perseguito dall’amministrazione finanziaria sulla
possibilità di trattenere somme versate a titolo di imposta
di registro, pervenendo a declaratoria di inammissibilità
della questione.
In seguito alle pronunzie di rigetto delle questioni di
legittimità sollevate, la disposizione finanziaria in esame
appare così pienamente vigente non solo per il precetto
che pone, ma pure per la sanzione che commina, con con-
seguenza sotto il profilo giuridico, che l’omessa registra-
zione del contratto di locazione o di comodato immobiliare
andrebbe misurata col metro della nullità del negozio.
Tuttavia, come si avrà modo di argomentare nel prosieguo,
non è questa l’unica plausibile interpretazione.
2. Registrazione e locazione
Prima di chiarire le ragioni sottese alle incertezze dot-
trinali ed ai dubbi giurisprudenziali cui si è accennato, fin
Arch. loc. e cond. 1/2010 27
dott D o t t ri n a
d’ora è utile evidenziare l’ambito applicativo della disposi-
zione sull’obbligo di registrazione, precisando quando ne
“ricorrano i presupposti”.
All’obbligo di registrazione sono tradizionalmente sot-
toposti i contratti di locazione (e loro cessioni, proroghe e
risoluzioni; art. 17, 1° comma, d.p.r. 131 del 1986) di beni
immobili formati per iscritto nel territorio dello Stato (art.
2 d.p.r. 26 aprile 1986, n. 130, in correlazione con l’art. 5
della tariffa allegata) (6).
Soggiacciono a registrazione le locazioni di immobili
abitativi e non abitativi, a prescindere dal loro valore eco-
nomico, come pure contratti di sublocazione(che del con-
tratto base riproducono la medesima causa ed i medesimi
effetti, seppur in termini rovesciati (7)).
Vi sono esentate solo le locazioni di durata inferiore ai
trenta giorni.
Identico obbligo attinge i contratti di locazione di
immobili urbani conclusi verbalmente (art. 3 d.p.r. cit.),
mentre non concerne i contratti verbali di comodato, dato
che, argomentando a contrario, vi soggiacciono esclusi-
vamente tali contratti se redatti in forma scritta, sempre
che riguardino beni immobili (art. 2, lett. a, d.p.r. cit., in
correlazione con l’art. 4, n. 4, della tariffa) (8).
I contraenti sono obbligati in solido (art. 57 d.p.r. cit.)
a richiedere la registrazione per le scritture private non
autenticate, per gli atti pubblici che hanno sottoscritto e
per i contratti verbali. Per gli atti pubblici vi sono tenuti
pure i notai e i pubblici ufficiali “per gli atti da essi redatti,
ricevuti o autenticati” (art. 10 d.p.r. cit.).
L’imposta di registro per gli atti aventi durata plurien-
nale deve essere “assolta entro trenta giorni” (art. 17, pri-
mo comma, d.p.r. cit.) dalla data di conclusione dell’atto,
ovverosia, “in termine fisso” (art. 5 d.p.r. cit.).
L’imposta va corrisposta “all’atto della richiesta di regi-
strazione”, sul “corrispettivo pattuito sull’intera durata,
ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a
ciascuna anno” (art. 17, comma 3, d.p.r. cit.). In tal caso,
mediante pagamento rateale.
3. Temi prevale sul fisco
Prima dell’approvazione della legge finanziaria per
l’anno 2005, l’omessa registrazione della locazione o del
comodato di immobili determinava specifiche conseguen-
ze giuridiche limitate esclusivamente al campo tributario,
senza contaminazioni civilistiche; in particolare, sotto
il profilo di sanzioni amministrative pecuniarie a carico
del trasgressore (art. 69 d.p.r. cit.), come pure, di divieti
posti a carico dei pubblici ufficiali di non menzionare, né
allegare, ricevere in deposito, né assumere a base dei loro
provvedimenti “atti soggetti a termine fisso non registrati”
(art. 65, 1° co, d.p.r. cit.), con l’ulteriore divieto di non
rilascio di originali, copie ed estratti di atti non registrati
(art. 66 d.p.r. cit.).
La giurisprudenza è ferma nel ripetere la massima con-
solidata, secondo la quale l’inosservanza delle prescrizioni
tributarie non dà luogo a nullità del negozio, dato che: “la
28 1/2010 Arch. loc. e cond.
frode fiscale, diretta ad eludere le norme tributarie sui
trasferimenti dei beni, trova soltanto nel sistema delle di-
sposizioni fiscali la sua sanzione, la quale non è sanzione
di nullità o di annullamento del negozio” (9). Il principio
è sintetizzato dalla celebre espressione di Andrioli che
titola il § (10).
In termini generali, il principio, a tal punto consolidato
nella nostra tradizione giuridica, è stato trasfuso legisla-
tivamente nello “statuto dei diritti del contribuente”, nel
quale si legge che: “le violazioni di disposizioni di rilievo
esclusivamente tributario non possono essere causa di
nullità del contratto” (11),
Tradizionalmente, l’unico momento di interferenza
tra normativa tributaria sulla registrazione ed effetti iure
civili si rinviene nella circostanza che il tributo di regi-
stro conferisce data certa alle scritture private di fronte ai
terzi (art. 2704 c.c.).
4. Precedenti storici; il regio decreto fascista del 1941
A questo punto sorge spontanea la seguente domanda.
A fronte del granitico orientamento interpretativo ri-
ferito nel precedente §, è ipotizzabile che il legislatore fi-
nanziario del 2004, con un piccolo comma, il 346° dell’art.
1, mascherato tra le pieghe di un testo normativo arlecchi-
nesco per contenuto e per tecnica legislativa, abbia inteso
scientemente sovvertire un fondamentale principio civili-
stico, solo con riferimento al limitato settore locatizio ? È
mai possibile che i conditores abbiano inteso replicare le
orme del legislatore fascista, con riferimento alla previsio-
ne sul trasferimento di beni immobili o diritti immobiliari
in difetto di registrazione ?
Disponeva l’art. 1 del r.d.l. 27 settembre 1941, n. 1105,
che: “a decorrere dalla data di entrata in vigore del presen-
te decreto, gli atti stipulati per scrittura privata non auten-
ticata, sotto qualsiasi denominazione, aventi per oggetto
trasferimenti di beni immobili o diritti immobiliari, com-
presi i conferimenti in società derivanti da costituzione
o fusione di società, o promessa di vendita di detti beni o
diritti, qualora non siano registrati entro il termine previ-
sto dalla legge del registro, approvata con r.d. 30 dicembre
1923, n. 3269, sono nulli di pieno diritto …”.
Terminate le esigenze connesse al finanziamento bel-
lico, la previsione fu abrogata dal d.l.vo lg.t. 27 settembre
1945, n. 1015.
Ebbene, l’elaborazione dottrinale che, nel pur breve
lasso temporale di vigenza della previsione di nullità dei
trasferimenti immobiliari si era formata, aveva eviden-
ziato una reazione di rigetto da parte degli interpreti
all’abnorme previsione (da taluni definita “immorale”,
da altri addirittura “turpe” e, comunque, “iniqua”) (12)
scaturente dall’omessa registrazione dell’atto di trasferi-
mento immobiliare.
Autorevolissimi processualisti concordarono nel fornire
un’interpretazione correttiva della previsione sull’omessa
registrazione degli atti non registrati, così da inserirla
nell’ambito dei principi civilistici assodati.
 D o t t ri n a
Si intendeva così la nullità di pieno diritto comminata
dalla legge del 1941 agli atti di trasferimento immobiliari
non registrati non tanto riferita all’invalidità intrinseca
dell’atto in sé, il quale si era costituito ed era venuto ad
esistenza in forza di validi presupposti generali (accordo,
forma, causa ed oggetto); quanto piuttosto, sotto il profilo
della sua giuridica “azionabilità” in giudizio, che ne sareb-
be stata impedita dall’omesso versamento del tributo(13).
Si precisava così che l’inadempimento all’obbligo fiscale
incideva non tanto sul diritto sostanziale, quanto sull’azio-
ne, ovverosia, sul diritto processuale che costituisce ordi-
nario armamento del primo.
Per tal via si opinava che residuasse la persistenza di
un rapporto non del tutto irrilevante ed estraneo al diritto,
dato che si riteneva che lo stesso potesse dar luogo a so-
luti retentio, nel senso dell’irrevocabilità di quanto volon-
tariamente prestato in esecuzione della promessa nulla;
un rapporto, cioè, non confinato nel campo dei rapporti
sociali e morali, ma dotato di efficacia giuridica limitata,
come è riscontrabile, ad es., per il debito da gioco o da
scommessa, per i quali “non compete azione” (art. 1933
c.c.) (14).
5. I principi generali sulla nullità del contratto
Ulteriore interrogativo suscita la disposizione finanzia-
ria del 2004.
Ci si domanda se la sanzione di invalidità che attinge i
contratti di comodato (scritti) e di locazione di immobile
non registrati sia sussumibile nell’alveo della categoria
concettuale della nullità del contratto, come disciplinata
dal codice civile; ovvero, stante piuttosto l’approssimazio-
ne linguistica spesso e volentieri riscontrabile nei testi
normativi, il riferimento alla nullità concerna altri e più
acconci istituti giuridici.
Verifichiamo se le caratteristiche tradizionalmente ri-
scontrabili nella nullità del negozio siano compatibili con
la nullità dei contratti non registrati aventi ad oggetto la
costituzione di diritti relativi di godimento su unità im-
mobiliari.
Secondo i principi, il negozio è nullo quando è affetto
sin dall’origine, dalla sua perfezione, da un vizio genetico,
quale la mancanza o la grave anomalia di un suo elemento
costitutivo, ovvero, la sua dannosità sociale e quindi illi-
ceità giuridica (15).
L’espulsione dall’ordinamento di siffatti negozi defi-
cienti nella struttura intrinseca costituisce “una sanzione
per la tutela di un interesse generale” (16), dato che l’atto
si pone in contrasto con valori ritenuti fondanti non sol-
tanto per il singolo (nel quale caso è sufficiente prevedere
la semplice annullabilità dell’atto), ma per la stessa col-
lettività (17).
Ancora, sempre seguendo i principi, il negozio giuridico
nullo è insanabile (art. 1423 c.c.) e perciò irrecuperabile,
non convalidabile, oltre che improduttivo di effetti nell’or-
dinamento (quod nullum est nullum producit effectum).
dott
Anzitutto un primo rilievo. L’omessa registrazione del-
l’atto una volta decorsi trenta giorni dalla sua confezione
non può certo ricondursi ad un vizio genetico, dato che il
negozio attributivo del diritto di godimento sull’immobile
si forma tra le parti in modo regolare, in quanto lo stesso
è dotato di tutti gli elementi costitutivi richiesti dall’art.
1325 c.c. (accordo, causa, oggetto e forma laddove pre-
scritta dalla legge); né appare giustificato un giudizio di
illiceità sol perché i contraenti non sono stati rispettosi
della ragion fiscale dell’erario.
La mancata registrazione del negozio potrebbe configu-
rarsi, piuttosto ed eventualmente, quale vizio estrinseco,
oltre che circostanza sopravvenuta ad esso, non certo
elemento strutturale e men che meno originario dell’atto,
dato che l’obbligo di registrazione diventa esigibile una
volta decorsi trenta giorni dalla conclusione del contrat-
to.
Come si vede, sotto entrambi i profili considerati la
categoria dogmatica della nullità mal si adatta alla previ-
sione dell’omessa registrazione dell’atto.
Senza dire che, contraddicendo i dogmi del diritto
civile, con ancora maggiore contraddizione, il comma
342 della legge finanziaria fa accompagnare la nullità per
omessa registrazione del contratto (che come tale dovreb-
be essere improduttivo di alcun effetto giuridico) da una
presunzione relativa di “esistenza del rapporto di locazione
anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello
nel corso del quale è accertato il rapporto stesso”.
La sanzione della nullità potrebbe giustificarsi sotto
il profilo degli interessi che con tale previsione lo Stato
intende perseguire.
Come già nel r.d.l. del 1941, ancor’oggi questi interessi
protetti attingono alla ragion fiscale dell’erario, inten-
dendo per tal via il legislatore far emergere i contratti di
locazione stipulati “in nero” e così assoggettarli ad impo-
sizione.
Il perseguimento di siffatto interesse appare generale,
per quanto circoscritto alla tutela della ragion fiscale del-
l’ordinamento.
La previsione della sanzione di nullità del negozio loca-
tizio non rispettoso della disciplina tributaria determine-
rebbe poi un effetto civilisticamente irreversibile, dato il
già richiamato generale principio dell’insanabilità dell’at-
to invalido, “salvo che la legge non disponga diversamente”
(art. 1423 c.c.). Ebbene, in materia il legislatore del 2004
non ha previsto che la registrazione tardiva del contratto
(18) sia idonea alla rimozione della causa di nullità, con
recupero degli effetti iure civili del negozio. Col che do-
vrebbe fondatamente argomentarsi a contrario che l’atto,
seppur tardivamente registrato dalle parti, conservi in sè
il vizio che l’inficia.
L’eventuale recupero di gettito erariale per effetto della
tardiva registrazione non apporterebbe alcun concreto
beneficio alle parti che non vi avevano tempestivamente
provveduto, dato che le stesse continuerebbero egualmen-
Arch. loc. e cond. 1/2010 29
dott D o t t ri n a
te a disporre di un contratto comunque improduttivo di
effetti giuridici (19).
6. Le incertezze della dottrina
A fronte di un problematico dato normativo, il quale
collide fortemente con i principi ordinamentali sul ne-
gozio con riguardo a validità, impegnatività ed efficacia
dell’atto negoziale in presenza degli requisiti costitutivi
dati (di cui all’art. 1325 c.c.), si giustificano le perplessità
interpretative sollevate dai più di uno studioso.
Tale effetto trae evidentemente alimento dal dato te-
stuale della disposizione finanziaria che sembra avere
suscitato quelle reazioni di rigetto che la miglior proces-
sualistica aveva evidenziato all’aberrante comminatoria di
cui al r.d.l. del 1941.
Ebbene, taluni studiosi si muovono nell’alveo dell’inter-
pretazione letterale della norma e perciò della nullità te-
stuale ivi prevista, per quanto non condividendo la scelta
di valori compiuta dal legislatore.
In particolare, da parte di taluno si opina trattarsi di
“nullità relativa”, o meglio, di “inopponibilità” della pat-
tuizione fiscalmente irregolare nei confronti dell’erario
(20).
Da parte di altri, si precisa che la registrazione sarebbe
stata “elevata a presupposto di validità della locazione
ovvero ad elemento costitutivo del sinallagma tipico
locativo”, pur evidenziando le probabili ricadute di inco-
stituzionalità che la disposizione suscita sotto molteplici
prospettive (21).
Altri interpreti, viceversa, tendono a fornire una lettura
teleologica della disposizione finanziaria, collegandola alla
finalità perseguita dal legislatore con la sua introduzione.
Ebbene, da questo punto di vista, la fattispecie della
nullità per omessa registrazione è stata ricostruita in ter-
mini di condicio iuris di efficacia dell’atto che vi soggiace,
con conseguente applicabilità del principio della retroat-
tività dell’evento dedotto in condizione (il fatto succes-
sivo della registrazione) (22); ovvero, da parte di altri,
richiamando la teoria di derivazione amministrativistica
della “fattispecie a formazione progressiva”, configurando
la registrazione quale “requisito di efficacia del contratto”
(23).
Discordi sulla qualificazione giuridica, gli interpreti
sono sostanzialmente concordi solo nella determinazione
intertemporale degli effetti della novella del 2004, che si
ritiene applicabile de futuro, escludendosi che abbia effi-
cacia retroattiva e perciò l’applicabilità ai contratti con-
clusi prima del 1° gennaio 2005 (24).
Agli effetti della nullità, assume rilevanza l’omessa re-
gistrazione iniziale del contratto, una volta decorsi trenta
giorni dalla conclusione di esso.
Apparirebbe oltremodo abnorme ipotizzare la nullità
del contratto anche in caso di mancato versamento del-
l’imposta di registrazione “riferita alle annualità successi-
ve alla prima” (di cui all’art. 17, 3° comma, d.p.r. 131 del
1986), col ché la sanzione definitiva sarebbe rimessa alla
30 1/2010 Arch. loc. e cond.
mera casualità dell’adempimento, effettuabile oggi anche
per via telematica. Senza dire poi che la sanzione non tro-
verebbe comunque fondamento testuale nel comma 346
della finanziaria 2004, il quale si riferisce all’omessa regi-
strazione dei “contratti di locazione” e non dei pagamenti
successivi al primo (25).
7. Gli effetti distorti della nullità della locazione non
registrata
In precedenza sono stati segnalati gli effetti distorsivi
che un’interpretazione letterale del comma 346 determi-
nerebbe in danno dei contraenti, oltre che del sistema
fiscale complessivamente inteso, tanto dal punto di vista
processuale, che sostanziale.
Se il contratto è nullo perché non registrato, ad esso le
parti non devono dare esecuzione, dato che le prestazioni
effettuate all’evidenza assumerebbero natura indebita.
Peraltro, il locatore potrebbe contrastare l’iniziativa in-
trapresa dal conduttore volta alla ripetizione di quanto
versato a titolo di corrispettivo del godimento, “in quanto
ciò comporterebbe un inammissibile arricchimento senza
causa in danno del locatore” (26).
Dato che il negozio nullo non produce effetti in quan-
to è inefficace sin dall’origine (quod nullum est nullum
producit effectum), le parti non sarebbero tenute a darvi
esecuzione. Perciò dal punto di vista del conduttore,
questi neppure dovrebbe corrispondere i canoni i quali
presuppongono l’efficacia della locazione, quanto piutto-
sto provvedere al risarcimento dei danni subiti dalla con-
troparte sub specie di indennità di occupazione (art. 1591
c.c.).
Nè sarebbe applicabile lo statuto dei diritti del condut-
tore, ormai da molti anni conquista di civiltà, cosicché il
conduttore di immobile abitativo non godrebbe dell’om-
brello protettivo di una durata contrattuale minima
garantita per legge e neppure del diritto a conseguire la
sospensione dell’esecuzione per rilascio in presenza dei
presupposti normativi dati (art. 6 l. n. 431 del 1998).
In presenza di un contratto improduttivo di effetti
obbligatori, il conduttore (rectius: l’occupante abusivo)
dovrebbe sgomberare lo stabile, la cui occupazione non
sarebbe legittimata da alcun titolo giuridico e la cui
permanenza nello stabile configurerebbe un atto illecito,
fonte di responsabilità risarcitoria.
A fronte dell’eventuale renitenza allo sgombero, il
locatore incontrerebbe difficoltà processuali nella restitu-
zione della cosa occupata.
Difettando di un valido titolo negoziale, egli non potreb-
be fruire del celere procedimento speciale per convalida
di sfratto, il quale suppone la validità ed efficacia del con-
tratto di locazione (27), ma solamente del (relativamente
meno celere) procedimento ordinario di cognizione, per
quanto radicato nelle forme del rito locatizio di cui all’art.
447 bis c.p.c., stante la presenza di un contratto di locazio-
ne, seppur affetto da nullità (28).
 D o t t ri n a
Laddove poi il procedimento per convalida venisse
comunque radicato assumendo quale causa pretendi un
contratto di locazione nullo per omessa registrazione, il
giudice dovrebbe denegare la convalida (eventualmente
rifiutando pure l’ordinanza di rilascio ai sensi dell’art. 665
c.p.c.), disponendo il mutamento del rito (29). Si riscon-
tra concordia nel ritenere che il giudice della convalida
anche ex officio sia tenuto alla verifica della sussistenza
non solo delle condizioni dell’azione, dei presupposti
speciali di ammissibilità, ma anche delle condizioni di
accoglibilità della domanda, tra le quali rientra la verifica
dell’intervenuta registrazione del contratto (30).
Come è stato acutamente sottolineato, le conseguenze
più gravi si riverbererebbero ai danni dei conduttori di
immobili non abitativi per i quali si realizzerebbe sur-
rettiziamente una sostanziale liberalizzazione. L’omessa
registrazione vanificherebbe la tutela dell’avviamento
commerciale, il diritto alla prelazione, come pure la libera
trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. Sif-
fatte forme di tutela “non potrebbero più essere invocate
per un contratto originariamente nullo” (31).
In forza dei principi generali sull’invalidità del con-
tratto, lo stesso riverbera le sue conseguenze negative di
assoluta precarietà anche nei confronti dei terzi, travol-
gendo gli eventuali acquisti compiuti da questi ultimi (re-
solutio iure dantis resolvitur et ius accipientis). Si pensi
all’ipotesi della nullità della locazione non registrata cui
segua per derivazione l’inefficacia della sublocazione, ov-
vero, analogamente, dei successivi trasferimenti d’azienda
ceduta unitamente all’immobile locato.
In tali ipotesi, difettando ogni forma di pubblicità c.d.
sanante dell’acquisto, diversamente da quanto è riscontra-
bile in materia di trasferimento di diritti reali immobiliari
a beneficio del terzo acquirente di buona fede che abbia
trascritto il suo titolo (art. 2652, n. 6, c.c.), tutti i successi-
vi trasferimenti sarebbero travolti dalla nullità estrinseca
successiva scaturente dall’omessa registrazione della
locazione, come è ipotizzabile in caso di trasferimento di
azienda al cessionario da parte del conduttore di immobile
non abitativo.
Ulteriore abnorme e gravissimo effetto è ipotizzabile a
fronte della nullità della locazione non registrata.
Il conduttore, in tal caso, non garantito dalla vinco-
latività ed obbligatorietà del contratto e perciò in una
situazione di sostanziale precarietà, non astretto dal
generale principio pacta sunt servanda, si troverebbe in
ogni momento esposto ad iniziative giudiziarie di rilascio
promosse dal proprietario (32).
In conclusione, gli effetti scaturenti dall’omessa regi-
strazione della locazione che, stando alla lettera delle
legge, si pongono sul terreno della nullità del negozio, ap-
paiono decisamente gravi in danno dei contraenti, soprat-
tutto nei confronti di quello ritenuto debole per antono-
masia: il conduttore, che tra i contraenti è maggiormente
penalizzato (33). In sostanza, la condizione giuridica del
dott
conduttore di un immobile urbano (o, meglio, occupante
abusivo) sarebbe retrocessa e degradata a quella antece-
dente al codice del 1942, con strame di tutte le garanzie
che lo stesso ha acquisito nel corso degli anni.
Gli effetti giuridici descritti appaiono sproporzionati ed
anzi esorbitanti rispetto alla finalità che nella logica del si-
stema il legislatore intendeva perseguire, consistente nel
favorire l’emersione nei confronti del fisco dei contratti “in
nero”.
La disposizione finisce per causare più danni che van-
taggi all’erario, cristallizzando definitivamente l’evasione
fiscale (34).
Per tal via si sacrifica la sicurezza dei traffici giuri-
dici. Per il soddisfacimento di limitate ragioni di gettito
erariale (per quanto significative per la sopravvivenza di
ogni Stato) è giustificata la previsione del sacrificio di un
principio morale, ancor prima che giuridico, che da mil-
lenni costituisce il fondamento della sicurezza dei traffici
giuridici? quello secondo cui, pacta sunt servanda? Dato
che un accordo valido e liberamente sottoscritto dai con-
traenti sarebbe per tal via e con un tratto di penna del
malaccorto legislatore posto nel nulla (… è proprio il caso
di dire) per effetto dell’omessa registrazione.
Il dubbio appare legittimo, come pure chiedersi, molto
prosaicamente, se il gioco valga la candela.
8. Validità o invalidità sopravvenuta dell’atto
Va riflettuto sul fatto che la nullità di cui parla il comma
346 della legge finanziaria per il 2005, stando al suo tenore
letterale, si determina solo nel momento in cui il contratto
di locazione (o di comodato scritto) non è sottoposto a re-
gistrazione e, perciò, correlando la disposizione in esame
alla disciplina fiscale (art. 17 d.p.r. n. 130 del 1986), una
volta decorsi trenta giorni dalla redazione.
Ci si è perciò chiesti se, nel periodo intercorrente tra
conclusione del contratto e registrazione, il negozio pro-
duca un qualche effetto giuridico per le parti, ovvero, si
trovi in una sorta di “limbo dantesco” (35).
Ebbene, chi opina che la novella del 2004 per la regi-
strazione della locazione abbia introdotto una fattispecie
a formazione progressiva ritiene che il periodo in oggetto,
“svoltosi in assenza di vincolo contrattuale”, dovrebbe
“essere regolato dal giudice tenuto conto dei vantaggi
che medio tempore le parti si sono, volontariamente, at-
tribuiti, ed in modo che nessuna di esse possa arricchirsi
indebitamene in pregiudizio dell’altra” (36).
Per vero, in forza dell’argumentum a contrariis, sem-
brerebbe ipotizzabile che la locazione, per quanto non
registrata, sia produttiva dei suoi effetti naturali dal mo-
mento della sottoscrizione e fino alla scadenza del termine
per l’adempimento fiscale (trenta giorni dalla conclusione
della scrittura locatizia), cosicché la nullità sopravver-
rebbe alla scadenza di questo termine. Seguendo questo
ragionamento potrebbe supporsi che la fattispecie d’inva-
lidità locatizia non registrata costituisca ipotesi di nullità
Arch. loc. e cond. 1/2010 31
dott D o t t ri n a

successiva del negozio (37), categoria civilistica ben poco Al contempo la ragione fiscale dell’erario, non attuatasi
studiata. ab initio, potrebbe dispiegarsi in momento successivo,
Va però evidenziato che la dogmatica della nullità mediante registrazione tardiva, con un più che evidente
successiva dell’atto appare estremamente discussa, al utilità sotto il profilo recuperatorio del gettito evaso.
punto che la prevalente dottrina tende a negarle consi- Siffatta soluzione sarebbe viceversa preclusa laddove
stenza giuridica, precisando che, in forza dei principi, “la restasse ferma sotto il profilo interpretativo la previsione
nullità riguardando l’atto non può che essere originaria” di una testuale sanzione di nullità dei cui effetti le parti
(38) (39). non potrebbero comunque disporre, mediante recupero
Continuando nell’opera di scrutinamento delle meno dell’atto invalido (che ai sensi dell’art. 1423 c.c. non è
note categoria civilistiche, potrebbe pure ipotizzarsi la convalidabile), dal momento che la sanzione si pone quale
resurrezione della dommatica, ancor meno conosciuta, presidio di interessi generali dell’ordinamento, di cui evi-
della validità successiva, ravvisabile quando la validità del dentemente le parti non possono disporre.
negozio sarebbe sospesa fino a quando, dopo la sua perfe- In definitiva potrebbe ipotizzarsi la seguente rico-
zione, sopravvenga un requisito di validità di esso (40). struzione dogmatica. Il requisito mancante potrebbe
intendersi come elemento di efficacia e perciò (tempora-
9. La condizione legale
neamente) sospensivo di efficacia dell’atto, incidente ab
Dal punto di vista concettuale e dei principi, l’ineffica-
externo sulla sua struttura. Una volta intervenuto, seppur
cia incide sugli effetti di un atto valido, che more solito è
tardivamente, l’atto potrebbe per tal via determinare il
solo provvisoriamente improduttivo di effetti giuridici.
recupero di tutti gli effetti giuridici, con effetto retroattivo
Se così è allora, la previsione contenuta nell’art. 1,
(arg. ex art. 1360 c.c.) (45).
comma 346, l. 311 del 2004, concernente l’omessa regi-
A questo recupero retroattivo degli effetti del negozio
strazione di locazione e comodato (scritto), incidendo
ab origine inefficace sembrano condurre non solo i prin-
sugli effetti di un negozio giuridico valido ed obbligatorio
cipi generali, ma anche ragioni di armonia emergenti dal
per entrambi i contraenti, in quanto conforme allo schema
sistema giuridico delle locazioni (46).
tipico di contratto fissato dall’art. 1325 c.c., sembrerebbe,
La registrazione sarebbe così elevata a condicio iuris
piuttosto, assimilabile ad una vicenda sospensiva del
(47), ossia ad elemento esulante dall’autonomia negoziale
rapporto, dato che trae titolo da “un fatto successivo al
delle parti perchè avente la sua fonte nell’ordinamento
perfezionamento e all’efficacia” di esso (41).
(48); requisito necessario (e non accidentale) del nego-
In altre parole, il contratto è impedito dall’esplicare ef-
zio, che in tal modo si distingue dalla condicio facti (49).
ficacia quando manca un requisito legale, il quale si pone
Alla condizione legale, tendenzialmente, si ritiene ap-
strutturalmente esterno rispetto ad esso, non facente
plicabile la disciplina normativa dettata per la condizione
parte dei suoi elementi costitutivi, ad esso la legge può
volontaria, cosicché, in pendenza di essa, le parti sono
subordinare l’efficacia (condizione legale sospensiva).
vincolate dal contratto (50) e devono comportarsi secon-
Va d’altro canto ribadito che la terminologia legislativa
do buona fede per mantenere integre le ragioni dell’altra
non sempre appare univoca e precisa (42). Gli studiosi
(art. 1358 c.c.). Laddove la stessa subentri e si proceda a
hanno sottolineato che, talvolta, la legge, seppure testual-
tardiva registrazione, in applicazione dell’art. 1360 c.c., il
mente richiami la nullità del negozio (43), più corretta-
contratto, la cui efficacia era temporaneamente sospesa
mente avrebbe dovuto riferirsi all’inefficacia definitiva di
in pendenza dell’avveramento della condicio iuris, produr-
esso, tutte le volte in cui non si verifichi un dato atto o
rebbe tutti gli effetti naturali suoi propri con effetto ex
fatto successivo (44).
tunc (51).
Propendendo per una lettura cum grano salis oltre che
Anche quest’ultima proposta interpretativa non appa-
antiletterale della sanzionatoria previsione del comma 346
re, però, del tutto appagante se solo si considera che, tra
in termini di efficacia (più che di nullità dell’atto), i con-
conclusione del contratto e successiva (non contestuale)
traenti avrebbero la facoltà di recuperare gli effetti del-
registrazione (teoricamente entro il trentesimo giorno), il
l’inefficace negozio non registrato, provvedendo a tardiva
contratto, per quanto valido, non sarebbe efficace e pro-
registrazione. Ciò che, d’altro canto, sarebbe maggiormen-
duttivo di effetti giuridici per i contraenti.
te tutelante per i diritti (eccessivamente conculcati) del
Dal punto di vista processuale, laddove la questione
conduttore, sempre assoggettato ad arbitraria risoluzione
emerga nel corso del procedimento per convalida di sfrat-
del rapporto ad iniziativa del locatore.
to, la tesi della condicio iuris si fa decisamente preferire
Per tal via, il requisito mancante potrebbe configurarsi,
per celerità di conclusione del relativo accertamento.
non quale momento di perfezionamento della fattispe-
Se il contratto è nullo, la richiesta di risoluzione, o me-
cie, ovvero, elemento incidente sulla validità strutturale
glio, di declaratoria di nullità del contratto (evidentemen-
del rapporto, quanto piuttosto, quale atto incidente, ab
te avanzata nella memoria ex art. 426 c.p.c.), con richiesta
externo, sugli effetti naturali che il negozio è in grado
di rilascio dell’immobile, suppone il mutamento del rito
di esplicare nel mondo del diritto, garantendone pieno e
e la pronuncia della sentenza ed ammesso che la nuova
completo dispiegarsi.

32 1/2010 Arch. loc. e cond.

 d o t t ri n a
richiesta (di accertamento della nullità) sia compatibile
con la natura prosecutoria del procedimento speciale
(52).
Viceversa, laddove il contratto sia considerato ineffica-
ce (e non nullo), la condicio iuris, potrebbe agevolmente
subentrare in corso di procedimento, con conclusione
della controversia nella fase speciale, mediante pronunzia
di ordinanza di convalida.
Note
(1)   Un pò tutta la dottrina che occupatasi dell’esegesi della disposi-
zione normativa ha reagito evidenziando molteplici profili di illegittimità
costituzionale che la disposizione suscita. Tale profilo è stato particolar-
mente approfondito dal primo autore richiamato nella successiva nota
21.
(2)   Trattasi di Trib. Torino, ord., 1 giugno 2006, in Foro it., I, 2926,
con nota di richiami di PIOMBO.
(3)  Così Corte Cost., ord., 5 novembre 2007, n. 420, in Foro it., 2008,
I, 1; in Immobili dir., 2008, 4, 49, con nota critica di IZZO, Locazione
nulla se non registrata: perdura il dubbio di incostituzionalità; in que-
sta Rivista, 2008, 151 e 239, con nota di ZEFFIRO CEGLIA, La nullità dei
contratti di locazione privi di registrazione, a seguito dell’art. 1, comma
346, legge 311 del 30 dicembre 2004. Nessun contrasto con l’art. 24 Co-
stituzione.
(4)   Trib. Napoli, sez. dist. Ischia, 8 settembre 2007, in Foro it., I,
2926 cit.; in Immobili dir., 2008, 4, 49; in questa Rivista, 2007, 587.
(5)   La questione è stata dichiarata manifestamente inammissibile,
ovvero, sotto altri profili, infondata da parte di Corte Costituzionale, ord.,
25 novembre 2008, n. 389, in Foro it., 2009, I, 1, con nota redazionale di
richiami.
(6)   Tali atti, se concernenti, fondi urbani scontano un’imposta fissa
del 2%.
(7)   L’art. 17, terzo comma, d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, espressa-
mente si riferisce ai contratti di locazione e di sublocazione per i quali
va assolta l’imposta.
(8)   I contratti di comodato soggiacciono ad imposizione fissa di €
168,00.
(9)  Cass. 24 ottobre 1981, n. 5571; Cass. 27 ottobre 1984, n. 5515;
Cass. 20 agosto 1987, n. 6970; Cass. 5 novembre 1999, n. 12.327; Cass.
22 luglio 2004, n. 13.621, in questa Rivista, 2005, 84, s.m. Il principio è
stato ribadito, con riferimento al rapporto tra locazione e registrazione
del contratto, da Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, in Giust. civ. 2004, I,
961, connota di IZZO, secondo cui: “secondo un’interpretazione costitu-
zionalmente orientata, deve escludersi che l’art. 13 comma 1 l. n. 431
del 1998, preveda la sanzione di nullità dell’accordo - contemporaneo ed
ulteriore di un canone locatizio più elevato (c.d. “controdichiarazione”) -
in ragione della sua omessa registrazione fiscale, per cui è esclusa l’azio-
ne di ripetizione delle somme corrispondenti al canone effettivamente
pattuito, in conformità delle norme dettate in materia di simulazione,
mentre la predetta disposizione di legge sanziona, invece, di nullità la
pattuizione di un canone, più elevato di quello originario, che intervenga
successivamente alla conclusione del contratto, sotto la comminatoria di
ripetizione delle somme versate, in esecuzione di tale nuovo patto, con
azione proponibile entro il termine decadenziale di sei mesi dalla ricon-
segna dell’immobile”. Sul principio della non interferenza tra registra-
zione ed effetti iure civili, pacificamente, in dottrina, si vedano, ad es.,
BIANCA, Diritto civile, il contratto, Giuffrè, Milano, 1984, 582; MICHELI,
Corso di diritto tributario, Utet, Torino, 6° ed., 1984, 502; TORRENTE,
Manuale di diritto privato, Giuffrè, Milano, 1990, 13° ed., 172; GAZZONI,
Manuale di diritto privato, E.S.I, Napoli, 2006, 12° ed., 989, il quale
afferma che: “non vi è nullità quando la legge assicura l’effettività della
norma imperativa con la previsione di rimedi diversi, quali la decadenza
da benefici fiscali e creditizi”.
dott
(10)   Così ANDRIOLI, Diritto processuale civile, Jovene, Napoli,
1979, I, 479.
(11)   Trattasi dell’art. 10, 3° comma, l. 27 luglio 2000, n. 212, intima-
to “Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente”.
(12)   Trib. Ascoli Piceno 4 marzo 1946, in Giur. it., 1946, I, 2, 161, in
riferimento alle previsioni contenute nel r.d. del 1941, definiva “inique le
vecchie legge, che per raggiungere uno scopo prettamente fiscale, aveva
sovvertito situazioni giuridiche consolidate”.
(13)   Secondo la brillante prosa di REDENTI, Sugli effetti del decreto
legislativo 20 marzo 1945, n. 212, abrogante l’obbligo di registrazione “a
pena di nullità” delle alienazioni immobiliari, in Giur. it., 1946, I, 1, 289,
“lo Stato diceva in sostanza ai contraenti: “se non mi pagherete in tempo
il tributo, io non vi presterò più il mio braccio secolare per costringere
l’inadempiente ad adempiere “in nessun modo e in nessuna forma”.
(14)   Analogamente, BRUNETTI, Sull’irretroattività delle leggi fi-
scali, in Foro it., 1946, I, 628 ss., il quale intendeva la nullità comminata
dal d.lg. del 1941 quale “condizione di procedibilità dell’azione derivante
dall’atto non registrato. Alle parti, a causa dell’omissione, era vietato
di far valere in giudizio il diritto relativo”. QUADRI, Ordine pubblico e
nullità di contratti immobiliari non registrati, in Giur. it., 1946, I, 2,
160, riteneva che il decreto del 1941 conterrebbe “norme immorali, ra-
dicalmente ingiuste”, contrarie ai principi di “ordine pubblico assoluto”
ed avrebbe compromesso il principio sul quale si asside la sicurezza dei
rapporti sociali del pacta sunt servanda. Contra ANDRIOLI, Scritture
private non registrate e trasferimenti immobiliari, in Foro it., 1946,
IV, 54 22, oggi in Scritti giuridici, Giuffrè, Milano, 2007, II, 1122 s.s., il
quale invece propendeva per il rispetto della lettera della disposizione
normativa e perciò per la nullità testuale dell’atto.
(15)  Così BIANCA, op. cit., 576.
(16)   Ancora BIANCA, op. cit., 577.
(17)   TORRENTE, op. cit., 263.
(18)  La previsione della registrazione tardiva non è stata abrogata
dalla norma finanziaria, sicchè la stessa deve ritenersi ancor’oggi am-
messa, a tenore dell’art. 42, 2° comma, d.p.r. 131 del 1986, che richiama
“l’imposta (complementare; n.d.a.) applicabile sugli atti non presentati
per la registrazione”.
(19)   Per analoghi rilievi, con riferimento al R.d.l. del 1941, REDEN-
TI, op. cit., 295. In sostanza, la disposizione finanziaria del 2004, se intesa
testualmente, finisce per causare più danni che vantaggi all’erario, oltre
che, come si vedrà infra, ai contraenti.
(20)   GIOVE, Contratto di locazione e registrazione, in questa Rivi-
sta, 2005, 606.
(21)  SCARPA, Finanziaria 2005, la nullità della locazione non regi-
strata, in Immobili dir., 2005, 106, in part., 113. Lo studioso opina che
“l’elevazione della registrazione a presupposto di validità della locazione,
ovvero a elemento costitutivo del sinallagma tipico locativo finisce per
collidere bruscamente con l’art. 41 Cost., atteso che l’esercizio dell’auto-
nomia contrattuale delle parti della locazione, e quindi la loro libertà di
iniziativa economica, risulta limitata non per ragioni superiori di utilità
economico-sociale, ma esclusivamente per il perseguimento dell’interes-
se fiscale da parte dell’Amministrazione; id, L’interpretazione costituzio-
nalmente orientata dell’onere di registrazione delle locazioni, in Giur.
merito, 2006, 2624, in part. 2632, secondo il quale: “l’art. 1, comma 346,
commina una nullità testuale, espressa, tassativa, e merita di rientrare
tra quei casi stabiliti dalla legge di cui è menzione nell’ultimo comma
dell’art. 1418 c.c.”. MAZZEO, Nullità di singole pattuizioni relative al
canone nelle locazioni abitative (art. 13, comma 1, legge n. 431 del 1998)
e nullità (per omessa registrazione) dei contratti di locazione in genere
(comma 346 dell’art. 1 legge n. 322/2004), in questa Rivista, 2006, 5 ss., il
quale opina per l’incostituzionalità della disposizione che pone un “osta-
colo alla generale tutela giurisdizionale garantita dall’ordinamento”. Non
soleva dubbi di illegittimità costituzionale PETROLATI, Uso abitativo, la
forma scritta e la registrazione del contratto, in Immobili dir., 2007, 6
ss., in part. 17, secondo il quale, in sede di liberalizzazione del prezzo
della locazione, “il legislatore ben potrebbe avere assegnato un ruolo di
compensazione all’esazione tributaria”. Ancora, si richiamano alla nul-
Arch. loc. e cond. 1/2010 33
dott d o t t ri n a
lità testuale, SINISI e TRONCONE, Diritto processuale delle locazioni,
Simone, Napoli, 2006, 247.
(22)  BUSANI, Locazioni, nullità pesante, in Il Sole ventiquattrore,
7 gennaio 2005; VIGNA, Finanziaria, le disposizioni dei commi da 341
a 344 e 346 del suo articolo unico, in questa Rivista, 2005, 395-396; FA-
LABELLA, Locazione e fisco: alcune questioni particolari, in Rass. loc.
cond., 2005, 391 ss.; DI MARZIO, La nullità del contratto di locazione per
omessa registrazione, in Giust. civ., 2007, I, 485. In giurisprudenza, in tal
senso, Trib. Modena, 12 giugno 2006, ord., in Giust. civ., 2007, 483, con la
citata nota adesiva di DI MARZIO; in Giur. merito, 2007, 2623, con nota
di SCARPA, L’interpretazione costituzionalmente orientata dell’onere di
registrazione; in Foro it., 2007, I, 2926; in questa Rivista, 2007, 62; in Il
civilista, 2008, 98, con nota di GAGLIARDI; Trib. Arezzo, 30 gennaio 2007,
in www.Dejure.Giuffre.it.
(23)   SCRIPELLITI, La nullità del contratto di locazione non regi-
strato supera, per ora, il vaglio della Corte Costituzionale, in questa
Rivista, 2008, 389 ss., 391, secondo il quale “gli effetti della registrazione
decorreranno ex tunc dal completamento del modello contrattuale, sen-
za retroagire al momento della stipula del contratto che, nel limbo della
non registrazione, non produce effetti”. Da parte di IZZO, op it., 54, si è
obiettato che tale tesi “pare scontrarsi con la produzione comunque di
effetti giuridicamente rilevanti prima del momento del perfezionamento
della fattispecie a formazione progressiva”.
(24)   Così SCARPA, Finanziaria 2005 cit., 106; DI MARZIO, op. cit.,
487; PETROLATI, op. loc. cit. Per i contratti conclusi prima di questa
data dovrebbe valere la pregressa interpretazione dell’art. 13 l. n. 431
del 1998 fornita da Cass. 27 ottobre 2003, n. 16.089, in Giust. civ., 2004,
I, 969, con nota adesiva di IZZO, la quale escludeva che la registrazione
potesse essere elevata dal legislatore a requisito di validità del contratto
di locazione.
(25)  Da parte di PETROLATI, op. cit., 16, identica soluzione è stata
prospettata con riferimento al mancato pagamento dei ratei annuali nei
quali può essere suddivisa l’imposta, ai sensi dell’art. 17 d.p.r. 131/86.
(26)  Cass. 6 maggio 1966, n. 1168, in Foro it., 1966, I, 1249; Cass. 3
maggio 1991, n. 4849, in Giur. it., 1991, I, 1, 1314, con nota di CHIODI; in
questa Rivista, 1991, 504.
(27)   Per il rilievo, FALABELLA, op. cit., 402. In giurisprudenza,
Trib. Modena, 12 giugno 2006 cit.
(28)   La situazione andrebbe probabilmente collocata nell’ambito
della situazioni di c.d occupazioni senza titolo in senso lato o improprio,
su cui c.f.r. MASONI, Il processo, in GRASSELLI e MASONI, Le locazioni,
Cedam, Padova, 2007, II, 56-57.
(29)   Come ha fatto Trib. Firenze, 10 marzo 2008, ord., in questa
Rivista, 2008, 388.
(30)   In tema, ad es., MASONI, op. cit., 210-212.
(31)   Così esattamente IZZO, op. cit., 54, il quale ulteriormente
osserva che: “la norma sarebbe formalmente sanzionatoria ma sostan-
zialmente di totale liberalizzazione della locazione dai molti vincoli, con
la benedizione di un legislatore, attualmente, più sensibile alle istanze
sociali che rinuncerebbe anche alle relative entrate tributarie restituen-
do il rapporto all’arbitrio delle parti”.
(32)   Per un cenno al problema, Trib. Modena, 12 giugno 2006, cit.
(33)  Come si è già sottolineato, l’obbligo di registrazione grava su
entrambi i contraenti (art. 57 d.p.r. n. 131 cit.), tuttavia è prassi diffusa
quella secondo la quale all’incombente provvede normalmente il loca-
tore. Se così è, allora, potrebbe ipotizzarsi che un locatore in mala fede
(ovvero, consigliato da un avvocato capzioso) volutamente non provveda
alla registrazione del contratto così contando di assoggettarlo (in caso di
necessità) alla sanzione di nullità che maggiormente gli giova rispetto
alla deteriore posizione in cui si trova il conduttore. Dato che, in tal
modo, egli potrebbe in ogni momento valersi surrettiziamente del diritto
di liberarsi da un contraente scomodo, che sostanzialmente scaturisce
dalla previsione sanzionatoria, esercitando l’azione di accertamento
della nullità contrattuale con contestuale richiesta di rilascio.
34 1/2010 Arch. loc. e cond.
(34)   Per i giusti rilievi, IZZO, op. cit., 51-52, il quale richiama un
vecchio proverbio meridionale, secondo cui: “il mulo che tira molti calci
sono più quelli che riceve che quelli che assesta”.
(35)   Come lo definisce IZZO, op. loc. cit.
(36)   Così si esprime SCRIPELLITI, op. cit., 392.
(37)   SANTORO PASSARELLI, Dottrine generali del diritto civile,
Jovene, Napoli, 1986, 9° ed., 251, ipotizza la nullità successiva del te-
stamento redatto anteriormente alla condanna da parte dell’ergastolano
che per effetto della condanna perde la capacità giuridica di testare.
(38)   GAZZONI, op cit., 990; dubbioso BIANCA, op. cit., 575-576.
Significativamente REDENTI, op. cit., 292, scriveva: “per quanto io mi
sappia, la cosiddetta “nullità” sopravvenuta costituirebbe una figura nuo-
va ed ignota al diritto civile”, soggiungendo (293), sempre a proposito
della figura della nullità comminata dal legislatore fascista ai contratti
di vendita non registrati, che “questo fenomeno della nullità assoluta
superveniens de iure per un fatto estraneo al negozio non poteva inqua-
drarsi nelle linee del diritto vigente”. Anche SANTORO PASSARELLI,
op. loc. cit., opina, dubitativamente, che la figura potrebbe ipotizzarsi
laddove “il negozio venga privato successivamente di un suo elemento,
mentre è ancora inidoneo a produrre i suoi effetti”.
(39)  Da parte di SACCO, Il contratto, in DE NOVA e SACCO, Utet,
Torino, 1993, II, 515, in tal caso, “l’atto nasce capace di produrre effetti,
ma questa attitudine viene esclusa in virtù di una circostanza succes-
siva”, il quale riporta la categoria ad un’ipotesi di “annullamento non
determinato da sentenza.
(40)  Sulla quale si vedano i sintetici cenni di SANTORO PASSAREL-
LI, op. cit., 261.
(41)  BIANCA, op. cit., 576.
(42)  IZZO, op. cit., 51, evidenzia che la novella in materia di regi-
strazione sarebbe affetta da “improprietà lessicale”.
(43)  Come, è dato riscontrabile, ad es., negli artt. 1349, 2° comma
- nullità del contatto per mancata determinazione dell’oggetto del con-
tratto ad opera del terzo - 1472, 2° comma: nullità della vendita di cosa
futura se la stessa non viene ad esistenza - e 1398 c.c.: contratto concluso
dal falsus procurator.
(44)   GAZZONI, op. loc. cit.
(45)  Cass. 20 ottobre 1959, n. 2994.
(46)   Vanno qui richiamate le considerazioni svolte da FALABELLA,
op. cit. 402, con riferimento agli effetti retroattivi della riconduzione del
contratto nullo per difetto di forma scritta ex art. 13 l. n. 431 del 1998,
rispetto alle conseguenze scaturenti da tardiva registrazione dell’atto.
(47)  Per la configurazione della registrazione come condizione le-
gale, in dottrina, DI MARZIO, op. cit., In giurisprudenza, Trib. Modena,
12 giugno 2006, cit. In termini generali, va rammentato che la domma-
tica configurabilità della categoria della condicio iuris appare discussa.
Autorevole dottrina (RESCIGNO, Manuale del diritto provato italiano,
Jovene, Napoli, 1987, 7° ed., 255, e in precedenza, ID, voce “Condizione
(dir. vig.)”, in Enc. Dir., Giuffrè, Milano, 1961, VIII, 778, aveva posto in
dubbio la consistenza della categoria che godrebbe di non sempre me-
ritata fortuna) ha espresso le sue “riserve contro un concetto unitario
di condizione legale”, dato che si tratterebbe di categoria di “dubbia
utilità, così sul piano costruttivo, come sul piano pratico, comprendendo
elementi e situazioni assai eterogenei”; secondo MESSINEO, Il contratto
in genere, Giuffrè, Milano, 1973, I, 193, “la condicio iuris è da conside-
rare affatto diversa dalla condizione volontaria”; nonché, MAIORCA,
voce “Condizione”, in Dig. Quarta ed., Sez. civ. Utet, Torino, 1988, III,
333, il quale esclude l’unificabilità sotto un unico genus di condizione
volontaria e condizione legale e tuttavia reputa possibile l’applicazione
analogica ai casi non regolati dalle condiciones iuris, delle disposizioni
dettate per le condizioni volontarie. TORRENTE, op. cit., 241, considera
la condizione in discorso una condizione in senso improprio. Accettano
la categoria BIANCA, op. cit., 510 e 532; SANTORO PASSARELLI, op. cit.,
197, come pure la giurisprudenza.
(48)  Così si esprime Cass. 5 febbraio 1982, n. 675, la quale esclude
che alla condicio iuris, sia applicabile l’art. 1359 c.c., in tema di mancato
avveramento di una condicio iuris sospensiva; nonché, Cass. 4 marzo
 d o t t ri n a dott
1977, n. 883. In dottrina, conforme RESCIGNO, op cit., 777; MESSINEO, quando la legge lo dice espressamente, posta la natura eccezionale del
op. cit., 195, dato che “quest’ultima, per definizione, si avvera o non avve- principio; MESSINEO, op. cit., 194; nonché, MAIORCA, op. loc. cit., solo
ra, indipendentemente dalla volontà delle parti”. quando l’effetto retroattivo sia espressamente stabilito, “ovvero risulti
(49)   BIANCA, op. cit., 533. necessario alla struttura giuridica dell’istituto”. Recisamente contrario,
(50)   In pendenza della condizione, le parti sono vincolate dal con- invece, SANTORO PASSARELLI, op. cit., 197-198.
tratto che per essi è impegnativo, come emerge dall’art. 1358 c.c. (52)   Sulla vexata quaestio, da ultimo, Cass., 19 giugno 2008, n.
(51)   Per la retroattività degli effetti della condizione legale, BIAN- 16.635, in Giust. civ., 2009, I, 385, con osservazione adesiva di NUNZIO
CA, op. cit., 534. RESCIGNO, voce cit., 775, opina per la retroattività solo IZZO.

Arch. loc. e cond. 1/2010 35

 Bibliografia
Bartolini Francesco
Corso Piermaria
Codice del giudice di
pace civile e penale
Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp.
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Il codice in recensione è aggiornato
con le più recenti novità legislative,
tra le quali si segnalano:
- la L. 15 luglio 2009, n. 94 (“pacchetto
sicurezza”) che ha dettato le nuove
competenze del Giudice di pace in
materia di contrasto dell’immigrazio-
ne clandestina e del soggiorno illegale
nel territorio dello Stato;
- la L. 18 giugno 2009, n. 69, di riforma
del processo civile, che ha fra l’altro
mutato i criteri della competenza per
valore, ed ha attribuito al Giudice
di pace la competenza per le cause
relative a interessi o accessori da
ritardato pagamento di prestazioni
previdenziali o assistenziali.
Il volume in recensione risulta inol-
tre aggiornato con le massime giuri-
sprudenziali più recenti e rilevanti,
emesse in materia dalla Corte di
Cassazione.
M.F.
Bartolini Francesco
Alibrandi Luigi
Corso Piermaria
Quattro codici.
Civile e di procedura
civile, penale e di
procedura penale e
leggi complementari.
Tribuna Pocket 2009
Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp.
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La nuova edizione dell’Opera in re-
censione ha recepito le importanti
modifiche ed innovazioni legislative
pubblicate nell’ultimo periodo. L’Ope-
ra è, infatti, aggiornata con:
- la L. 3 agosto 2009, n. 116, che ha in-
trodotto gli artt. 740 bis e 740 ter nel
codice di procedura penale;
- la L. 23 luglio 2009, n. 99, che ha ap-
portato modifiche ai reati in materia
di contraffazione;
- la L. 15 luglio 2009, n. 94, cosiddetto
“pacchetto sicurezza” recante fra l’al-
tro le nuove norme in materia di sicu-
rezza pubblica; immigrazione; contra-
sto alla criminalità organizzata;
- la L. 30 giugno 2009, n. 85, che modi-
fica alcuni articoli del codice di proce-
dura penale e delle relative norme di
attuazione e contiene la nuova disci-
plina della banca nazionale del DNA;
- la L. 18 giugno 2009, n. 69, che con-
tiene le nuove norme che cambiano le
regole del processo civile.
V.C.
Pellecchia Roberto
L’esecuzione
immobiliare dopo la
riforma del processo
civile - Collana Tribuna
Juris
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Il processo civile ed in particolare la
materia dell’esecuzione immobiliare, a
distanza di pochi anni dall’intervento
delle riforme che l’hanno significativa-
mente modificato, è stata nuovamente
interessato dalla novella della L. 69 del
18 giugno 2009, che ha modificato alcu-
ni articoli del codice di rito in materia
di esecuzione, con particolare riferi-
mento alla sospensione e all’estinzione
della procedura esecutiva.
La riforma che ha apportato importan-
ti novità su una tematica di estrema
rilevanza, al fine di perseguire finalità
di razionalizzazione, funzionalità ed
efficienza al sistema giudiziario, co-
stituisce parte integrante dell’Opera
in recensione che, analizzando le que-
stioni più ricorrenti e prevalentemen-
te trattate dagli operatori del diritto
in materia di esecuzione immobiliare,
molte delle quali ancora controverse,
pone all’attenzione del lettore le rela-
tive soluzioni prospettate dalla dottri-
na e dalla più recente giurisprudenza
di legittimità e di merito.
M.F.
Saltarelli Flavio
Esposito Amendola Barbara
Formulario del
condominio e delle
locazioni
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I valori immobiliari, seppure colpiti
dalla crisi generale, restano comun-
que un punto fermo per l’economia e
la libertà individuale. Il “bene casa”, di
proprietà o in locazione, in condomi-
nio o meno, diviene ancora di più vero
e proprio baluardo della persona.
Da qui la volontà degli Autori di of-
frire un formulario completo, uno
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reperendo velocemente, in tempo
reale, schemi di atti, di comunica-
zioni e di contratti - arricchiti dalla
normativa e giurisprudenza di riferi-
mento - di pronta utilizzazione dopo
un semplice adattamento al proprio
caso specifico.
Fra gli argomenti affrontati, si segna-
lano: amministratore di condominio;
assemblea di condominio; contratto
di locazione ad uso abitativo; contrat-
to di locazione ad uso diverso dall’abi-
tativo; regolamento di condominio;
tutela del locatore e del conduttore.
Arch. loc. e cond. 1/2010 37
bib B ib l i o grafia

L’Opera è aggiornata con la riforma 1920, € 21,00
del processo civile, introdotta dalla L. Il Volume in recensione, diretto agli
18 giugno 2009, n. 69. avvocati, studenti, concorsisti e ope-
ratori del diritto, è aggiornato con
M.P.
tutte le più rilevanti novità legislative
Tundo Francesco recentemente intervenute, fra le qua-
Codice tributario con li si segnalano:
le norme comunitarie - la L. 3 ottobre 2009, n. 141, di con-
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versione, con modificazioni, del D.L. 3
Tribuna pocket
agosto 2009, n. 103, recante le nuove
Ed. La Tribuna, Piacenza 2009, pp. norme sullo scudo fiscale;
- la L. 3 agosto 2009, n. 102, di con-
versione, con modificazioni, del D.L. 1
luglio 2009, n. 78, recante le disposi-
zioni contro la crisi economica;
- la L. 18 giugno 2009, n. 69 di riforma
del processo civile. Al fine di agevo-
lare il lettore nel reperimento delle
rilevanti modifiche introdotte da que-
sto provvedimento, le predette inno-
vazioni sono segnalate in neretto.
V.C.

38 1/2010 Arch. loc. e cond.

 Contrasti
Corte di cassazione civile
sez. un., 3 novembre 2009, n. 23198
Pres. Carbone – Est. Spirito – P.M. Martone (parz. diff.) – Ric. Canu ed
altri (avv. Arietta) c. Violetti ed altri (avv.ti Monacchia e Passino)
Esecuzione forzata y Consegna o rilascio y Prov-
vedimento di rilascio y Finita locazione y Uso diver-
so dall’abitativo y Sospensione dell’esecuzione alla
scadenza del periodo transitorio ex art. 7 D.L. n.
551/89 y Indennità di occupazione ex art. 1591 c.c.
maggiorata del 100% y Corresponsione da parte del
conduttore per tutto il periodo di operatività della
sospensione y Obbligo y Condizioni y Indennità per
la perdita dell’avviamento commerciale y Offerta da
parte del locatore y Necessità
. Con riferimento all’art. 7 del D.L. 30 dicembre 1988, n.
551, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 febbraio
1989, n. 61 (che dispone, nel primo comma, la sospen-
sione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per
finita locazione alla scadenza del periodo transitorio in
relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione
di cui all’art. 27 della L. n. 392/78, sino al 31 dicem-
bre 1989, prevedendo, inoltre, nel secondo comma,
che per il periodo di sospensione la somma dovuta ai
sensi dell’art. 1591 c.c. è pari all’ultimo canone corri-
sposto, aumentato del 100%), la percezione , da parte
del locatore, dell’aumento del canone è condizionata
alla previa offerta, da parte sua ed in favore del con-
duttore, dell’indennità per la perdita dell’avviamento
commerciale. Sicché, una volta avvenuta tale offerta,
il conduttore, versando in mora nella restituzione della
cosa locata, può scegliere se percepire l’indennità e
restituire la cosa (così rinunziando agli effetti della so-
spensione legale del provvedimento di rilascio), oppure
rimanere nella detenzione della cosa stessa fino alla
cessazione della sospensione legale, corrispondendo al
locatore il raddoppio del canone. (C.c., art. 1591; L. 27
luglio 1978, n. 392, art. 34; D.L. 30 dicembre 1988, n.
551, art. 7) (1)
(1) In un primo momento (Cass. 30 marzo 1995, n. 3818, in Arch. civ.
1996, 100 e Cass. 10 dicembre 1998, n. 12419, in questa Rivista 1999,
n. 4), la Corte ha ritenuto che il conduttore fosse tenuto, per tutto il
periodo di operatività della sospensione, a corrispondere al locatore
l’indennità di occupazione, nella misura prevista dal secondo comma
del citato art. 7, a nulla rilevando che non gli fosse ancora stata cor-
risposta, né offerta, l’indennità per la perdita dell’avviamento com-
merciale. Un secondo orientamento (inaugurato da Cass. 22 gennaio
1999, n. 587, in questa Rivista 1999, 826 e ribadito da Cass. 26 maggio
1999, n. 5098, ivi 200, 603 e Cass. 1 settembre 2000, n. 11491, ibidem,
946), invece, ritiene che, per il periodo di sospensione, nei riguardi
dei conduttori titolari di locazioni comportanti contatti diretti con il
pubblico l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata
alla previa corresponsione dell’indennità di avviamento, sicché, in
carenza, detti conduttori non dovrebbero il pagamento della somma
di cui all’art. 1591 c.c. e della relativa maggiorazione prevista dall’art.
7 D.L. n. 551/89.
Svolgimento del processo
I locatori Pioletti citarono in giudizio il conduttore
Canu perché fosse condannato a risarcire i danni cagiona-
ti all’immobile commerciale locato, nonché a pagare una
somma di danaro a titolo di canoni o indennità di locazio-
ne. Il tribunale di Sassari accolse la domanda, rilevando:
che il Canu per il periodo 1° gennaio 1989-31 dicembre
1990 aveva corrisposto ai locatori la somma di lire 8 mi-
lioni, mentre ai sensi dell’art. 7 della legge n. 61 del 1989
egli avrebbe dovuto corrispondere un canone doppio nel
periodo di sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti
di rilascio degli immobili, essendo dunque tenuto al paga-
mento dell’ulteriore somma di lire 16 milioni; che il con-
duttore stesso era tenuto a versare ai locatori la somma
necessaria per l’integrale ripristino del locale rilasciato in
condizioni precarie; che un’ulteriore somma di danaro era
dal medesimo dovuta per il valore delle migliorie illegitti-
mamente asportate.
L’appello proposto dal Canu è stato respinto dalla Corte
di Cagliari - sez. distaccata di Sassari, la quale, confer-
mando la prima sentenza:
a) ha respinto l’eccezione pregiudiziale di nullità degli
atti istruttori compiuti nel primo grado del giudizio con-
seguente al tardivo mutamento del rito senza concessione
del termine per l’eventuale integrazione degli atti intro-
duttivi (in particolare il giudice ha ritenuto che siffatto
vizio del procedimento non è di per sé motivo di nullità
ma può diventarlo solo nel caso in cui ne siano derivati
pregiudizi o limitazioni al diritto di difesa; i quali, nel caso
in esame, non erano ravvisabili);
b) ha respinto le doglianze relative alla condanna al
pagamento delle somme necessarie per il ripristino dei
locali e di quelle corrispondenti al valore delle migliorie
illegittimamente asportate (ritenendo che gli accerta-
menti del merito avevano dimostrato la fondatezza delle
relative pretese);
c) circa la pretesa del doppio del canone per il periodo
di sospensione legale dell’esecuzione del provvedimento
di rilascio dell’immobile, ha dato atto dell’esistenza di due
diversi orientamenti della giurisprudenza di legittimità ed
ha accolto quello secondo cui, ai fini della corresponsio-
ne del menzionato aumento del canone nella misura del
Arch. loc. e cond. 1/2010 39
giur C o n t ras t i
100%, è irrilevante la circostanza che sia stata preventi-
vamente offerta e corrisposta l’indennità per la perdita di
avviamento commerciale (ritenendo che le disposizioni
contenute nell’art. 7 della legge n. 61 del 1989 e nell’art. 34
della legge n. 392 del 1978 operano sotto diversi profili che
non si trovano in reciproco conflitto ed imporre al loca-
tore l’anticipato versamento dell’indennità per la perdita
dell’avviamento senza poter ottenere in cambio la dispo-
nibilità dell’immobile di fatto vanificherebbe il compenso
patrimoniale che la prima delle menzionate disposizioni
intende accordargli).
Gli eredi del Canu, frattanto defunto, propongono ri-
corso per la cassazione della sentenza d’appello mediante
quattro motivi. Rispondono con controricorso gli intimati
Pioletti. Accogliendo l’istanza di questi ultimi, il Primo
Presidente ha disposto la rimessione della causa alle se-
zioni unite della S.C.
Motivi della decisione
1.1. I primi tre motivi del ricorso.
Infondato è il primo motivo con il quale i ricorrenti de-
nunziano la nullità della sentenza perché sul dispositivo
compare il nome di un giudice (dr. Auzzas), originaria-
mente astenutosi, “interlineato” e sostituito con il nome
di un altro giudice (dr. Diez). Dalla circostanza deducono:
che il primo giudice abbia illegittimamente partecipato
alla decisione; che, riguardo alla composizione del colle-
gio, vi sia contrasto tra il dispositivo e la sentenza; che,
anche a voler considerare quello in questione un mero
errore materiale, non sarebbe stata seguita la prescritta
procedura.
Nella specie non è ravvisabile né un’ipotesi di nullità, né
la violazione del procedimento per la correzione dell’errore
materiale. Così come esposto dagli stessi ricorrenti, nella
redazione del dispositivo vi è stata la mera sostituzione di
uno dei giudicanti che non ha partecipato alla decisione
con quello che vi ha effettivamente partecipato, attraver-
so l’utilizzazione del modulo già predisposto secondo la
precedente formazione del collegio, l’interlineatura di un
nome e la sovrascrittura dell’altro nome. Prassi questa as-
solutamente frequente presso gli uffici giudiziari, rispetto
alla quale non è dato ravvisare profili di illegittimità (per
difettosa costituzione del collegio o per contrasto tra di-
spositivo e sentenza) e che non è neppure identificabile
come errore materiale, il quale, come, è noto, si sostanzia
in una mera svista del giudice che non incide sul conte-
nuto concettuale della decisione, ma si concretizza in una
divergenza tra l’ideazione e la sua materiale rappresenta-
zione grafica (tra le varie in tal senso, cfr. Cass. 9 settem-
bre 2005, n. 17977).
1.2. Il secondo motivo censura la sentenza d’appello
per avere respinto l’eccezione di nullità della sentenza
di primo grado, derivante dal fatto che era stato tardiva-
mente mutato il rito senza 1’assegnazione alle parti del
termine espressamente previsto dal primo comma dell’art.
426 c.p.c.
La sentenza non è censurabile sul punto, per essersi
correttamente adeguata al consolidato principio (che
40 1/2010 Arch. loc. e cond.
occorre qui ribadire) in ragione del quale la doglianza
relativa alla mancata adozione di un diverso rito, dedotta
come motivo di impugnazione, è inammissibile per difetto
di interesse qualora non si indichi uno specifico pregiudi-
zio processuale che dalla sua mancata adozione sia con-
cretamente derivato, in quanto l’esattezza del rito non
deve essere considerata fine a se stessa, ma può essere
invocata solo per riparare una precisa ed apprezzabile
lesione che, in conseguenza del rito seguito, sia stata
subita in relazione alla determinazione della competenza
ovvero al contraddittorio oppure al diritto di difesa (tra
le varie, cfr. Cass. 17 maggio 2005, n. 10341; 18 settem-
bre 2003, n. 13351). Premesso siffatto principio, il giudice
ha rilevato non solo che, nel procedimento in trattazione,
non era ravvisabile (per ragioni che qui non è neppure il
caso di ribadire) alcun nocumento alla difesa (concreto
nocumento al quale neppure il ricorso oggi in esame fa
specifico riferimento), ma che, peraltro, la questione po-
sta dalla parte era superabile dall’ulteriore e decisiva con-
siderazione che il mutamento di rito può essere disposto
anche in appello.
1.3. Con il terzo motivo i ricorrenti censurano la sen-
tenza nel punto in cui ha condannato il conduttore al
pagamento della somma corrispondente al valore delle
migliorie asportate, nonché al pagamento della somma
necessaria al ripristino dei locali. Essi sostengono che il
giudice avrebbe errato laddove, nel distinguere tra mi-
gliorie ed addizioni, ha tenuto conto della destinazione
economica del locale e non della utilizzazione specifica
delle addizioni e della materiale enucleabilità di queste
rispetto all’immobile. Siffatto errore (ossia, ritenere le ad-
dizioni apportate dal conduttore alla stregua di migliorie)
avrebbe, dunque, comportato l’altro, consistito nella con-
danna del conduttore al ripristino dei danni arrecati per il
legittimo asporto di quelle opere.
Il motivo è in parte inammissibile ed in parte infonda-
to. È inammissibile sia nella parte in cui lamenta l’errata
interpretazione della clausola contrattuale in questione,
senza neppure enunciare i canoni interpretativi legali
che sarebbero stati violati (limitandosi, piuttosto, a con-
trapporre la propria tesi interpretativa a quella adottata
in sentenza), sia laddove introduce la questione della
materiale enucleabilità dei beni, la quale presuppone uno
specifico accertamento di merito che non è consentito al
giudice di legittimità. È infondato nella parte in cui attri-
buisce alla sentenza la violazione di legge ed il vizio della
motivazione, dei quali non risulta affetto il provvedimento
impugnato.
2.1. Il quarto motivo di ricorso - Indennità per l’occupa-
zione dell’immobile ed indennità per perdita di avviamen-
to commerciale.
Il quarto motivo di ricorso coinvolge la questione per la
quale la causa è stata rimessa al giudizio di queste sezioni
unite, ossia quella relativa alla rilevanza (o meno) dell’of-
ferta e della corresponsione da parte del locatore dell’in-
dennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ai
fini del conseguimento del doppio dell’ultimo canone nel
periodo di sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti
 C o n t ras t i
di rilascio, come previsto dall’art. 7 dei. D.L. n. 551 del
1988 (convertito nella legge 21 febbraio 1989, n. 61) con
riferimento all’art. 1591 c.c.
Le disposizioni normative alle quali occorre far riferi-
mento nell’affrontare la questione sono le seguenti:
a) L’art. 7 del D.L. n. 551 del 30 dicembre 1988, conv. in
L. n. 61 del 21 febbraio 1989, testualmente recita: “1. L’ese-
cuzione delle sentenze di condanna al rilascio di immobili
urbani di proprietà privata e pubblica, adibiti ad una delle
attività indicate all’articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n.
392, per cessazione del contratto alla scadenza del periodo
transitorio di cui alla legge suddetta e successive modifi-
cazioni, nonché delle ordinanze di convalida di licenza o
di sfratto di cui all’articolo 663 del codice di procedura ci-
vile e di quelle di rilascio di cui all’articolo 665 del codice
di procedura civile per finita locazione alla scadenza del
medesimo periodo e relativa a detti immobili, è sospesa
sino al 31 dicembre 1989. 2. Per il periodo di sospensione
la somma dovuta ai sensi dell’articolo 1591 del codice cívi-
le è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato del 100
per cento”;
b) l’art. 1591 c.c. recita: “Il conduttore in mora a re-
stituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo
convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire
il maggior danno”;
c) l’art. 34: della L. n. 392 del 27 luglio 1978, dopo aver
disposto che in caso di cessazione del rapporto di locazio-
ne relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia
dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o re-
cesso del conduttore o a una delle procedure fallimentari,
il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri
1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari ad un certo
numero di mensilità dell’ultimo canone corrisposto, al ter-
zo comma recita che “l’esecuzione del provvedimento di
rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corre-
sponsione dell’indennità di cui al primo comma ...”.
Nulla dicono le norme sopra richiamate sull’effettiva
correlazione tra il pagamento del doppio del canone in
caso di sospensione legale, ed il pagamento dell’indenni-
tà, né alcuna indicazione utile al riguardo si ricava dalla
Relazione preliminare al D.L. n. 551 del 1988, la quale
nell’illustrare la ratio dell’ennesimo provvedimento legi-
slativo chiaramente finalizzato a fronteggiare la carenza di
disponibilità abitative, da un lato osservava che il secondo
comma dell’art. 7 servisse “a fornire una quantificazione
legale del dovuto ex art. 1591 c.c.”.
Come s’è visto in precedenza, la sentenza impugnata
ha ritenuto che, ai fini della quantificazione dell’indennità
di occupazione dell’immobile per il periodo rientrante
nella sospensione degli sfratti, di cui all’art. 7 del D.L. n.
551 del 1998, conv. in L. n. 61 del 1989, fosse indifferente
la circostanza della preventiva offerta o corresponsione
al conduttore, da parte del locatore, dell’indennità per
la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art. 34
della L. n. 392 del 1978.
Sul punto i ricorrenti segnalano un contrasto di giuri-
sprudenza ed argomentano la loro propensione per la
tesi secondo la quale l’art. 7, secondo comma, del D.L. n.
giur
551 del 1988, convertito nella legge n. 61 del 1989, non
ha inteso sopprimere la tutela assicurata al conduttore
dall’art. 34 della legge n. 392 del 1978, che condiziona il
rilascio dell’immobile locato alla corresponsione in favore
del conduttore dell’indennità di avviamento, sicché esso
deve ritenersi applicabile nelle sole ipotesi in cui l’ese-
cuzione del rilascio abbia trovato ostacolo esclusivo nella
sospensione di tutti i provvedimenti di rilascio di cui al
predetto primo comma dell’art. 7 e non anche nei casi in
cui l’esecuzione del rilascio non avrebbe potuto comunque
avere luogo a causa del mancato pagamento dell’indennità
di avviamento.
2.2. La giurisprudenza e la dottrina sul tema.
Occorre subito dire che sul tema non è dato riscontrare
un contrasto giurisprudenziale, bensì, come si vedrà me-
glio in seguito, un consapevole ripensamento della que-
stione, fondato su un diverso e maggiormente approfondi-
to esame del dibattito.
In un primo approccio all’argomento la terza sezione
civile di questa Corte ha ritenuto che il conduttore fosse
tenuto, per tutto il periodo di operatività della predetta
sospensione, a corrispondere al locatore l’indennità di
occupazione, nella misura prevista dal secondo comma
del citato art. 7, a nulla rilevando che non gli fosse ancora
stata corrisposta, né offerta, l’indennità per la perdita del-
l’avviamento commerciale, spettantegli a norma dell’art.
34 della legge n. 392 del 1978. Tale indirizzo è cristallizza-
to in due sole pronunce.
Con la prima, sentenza, n. 3813 del 30 marzo 1995, la
Corte - premettendo che secondo l’art. 34, comma 3, L. n.
392 del 1978, l’esecuzione del provvedimento di rilascio
è condizionata all’avvenuta corresponsione dell’indennità
di avviamento e che il locatore il quale intenda porre in
esecuzione il provvedimento di rilascio ha l’onere di pa-
gare tale indennità se vuole agire in executivis, e ciò sul
presupposto che, a pagamento avvenuto non sussistono
ostacoli legali di altra natura all’esecuzione del rilascio -
ha osservato che se, invece, il provvedimento di rilascio
non è eseguibile per cause diverse ed indipendenti dalla
mancata corresponsione dell’indennità, non può ritenersi
che gravi sul locatore l’onere in parola, altrimenti verrebbe
meno il collegamento tra indennità ed esecuzione esplici-
tamente posto dalla citata disposizione. Pertanto, nella
specie, avendo l’art. 7, 1° comma, D.L. 551/88 sospeso per
l’intero anno 1989 l’esecuzione dei provvedimenti di rila-
scio, durante tale periodo non gravava sul locatore munito
di sentenza di rilascio esecutivo l’onere di corrispondere
l’indennità, come mezzo al fine dell’esecuzione della sen-
tenza stessa, la quale non avrebbe comunque potuto avere
attuazione durante il 1989. Ne consegue che, vigente la
sospensione dell’esecuzione ex art. 7, 1° comma citato,
il conduttore non può opporre alla richiesta del locatore
di ottenere il pagamento dei canoni ex art. 7, 2° comma,
l’eccezione del mancato pagamento dell’indennità.
Questo concetto risulta ribadito da Cass. 10 dicembre
1998, n. 12419.
Ulteriori argomenti a sostegno di detta impostazione
sono forniti proprio dalla sentenza della Corte di appello
Arch. loc. e cond. 1/2010 41
giur C o n t ras t i
di Cagliari, attualmente oggetto di impugnazione. Se-
condo il giudice di merito le due categorie, pagamento
dell’indennità di avviamento e dell’indennità di cui all’art.
7, ben possono ritenersi scindibili atteso che la prima
non comporta il disconoscimento, la soppressione o la
decurtazione della seconda. Sotto il profilo teleologico,
non direttamente affrontato della cassazione, inoltre, la
sentenza osserva che, mentre l’indennità di cui all’art.
7 mira a compensare il locatore dell’impossibilità del
recupero immediato dell’immobile ed a riequilibrare in
questo modo la tutela offerta al conduttore mediante la
sospensione dell’esecuzione, l’indennità di avviamento
tutela unicamente il conduttore, impedendo il rilascio del
locale prima dell’incameramento dell’indennità. Tali tute-
le non si troverebbero in reciproco conflitto, operando in
due momenti storici diversi: la prima, durante il periodo in
cui, indipendentemente dalla volontà del locatore, l’ese-
cuzione del provvedimento di rilascio sarebbe in ogni caso
impossibile, stante l’operatività della sospensione legale;
la seconda quando, al contrario, l’esecuzione è rimessa
proprio ed unicamente alla volontà del locatore, il quale,
per porla in atto, dovrà preventivamente assolvere l’onere
di corrispondere la dovuta indennità.
In terzo ed ultimo luogo la sentenza di merito osserva
che l’imposizione al locatore dell’onere di versare anti-
cipatamente l’indennità di avviamento rischierebbe di
frustrare quel riequilibrio patrimoniale che, attraverso
la previsione di un canone maggiorato, il legislatore ha
voluto espressamente accordargli.
Un secondo indirizzo della giurisprudenza di legittimi-
tà, invece, ponendosi con il primo in consapevole contra-
sto, ritiene che, per il periodo di sospensione, nei riguardi
dei conduttori titolari di locazioni di immobili adibiti ad
attività che comportano contatti diretti con il pubblico de-
gli utenti e dei consumatori l’esecuzione del provvedimen-
to di rilascio è condizionata dalla previa corresponsione
dell’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi degli
artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978, sicché, in carenza
di corresponsione di quest’ultima, detti conduttori non do-
vrebbero il pagamento della somma di cui all’art. 1591 c.c.
e della relativa maggiorazione prevista dall’art. 7 del D.L.
30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni,
nella legge 21 febbraio 1989, n. 61.
Siffatto indirizzo, inaugurato da Cass. 22 gennaio 1999,
n. 587, è stato poi costantemente ribadito dal giudice di le-
gittimità (cfr. Cass. 26 maggio 1999, n. 5098; 1° settembre
2000, n. 11491), restando sopito il dibattito in quest’ultimo
decennio.
Il contrasto di orientamenti sopra menzionato ha tro-
vato terreno fertile anche in dottrina, ove negli anni addie-
tro si è registrato un acceso dibattito a favore dell’uno o
dell’altro orientamento, oramai anch’esso del tutto sopito.
2.3. La soluzione della questione.
Le sezioni unite intendono aderire al secondo indiriz-
zo sopra illustrato, che (lo si è detto) è frutto di un più
approfondito ripensamento interpretativo, apportando,
tuttavia, una necessaria precisazione rispetto a quanto lì
affermato.
42 1/2010 Arch. loc. e cond.
L’art. 7, comma 2, del D.L. n. 551/1988 qualifica espres-
samente l’importo dovuto dal conduttore (pari al doppio
dell’ultimo canone corrisposto) durante il periodo di so-
spensione dell’esecuzione come “somma dovuta ai sensi
dell’art. 1591 c.c.” Come s’è visto, l’art. 1591 c.c., la cui ru-
brica recita “Danni per ritardata restituzione”, dispone che
“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare
al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna,
salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
Consegue che l’art. 7 cit., richiamando espressamente
l’art. 1591 c.c., postula inequivocabilmente che la posi-
zione del conduttore deve essere caratterizzata da “mora
nella restituzione”.
Questa S.C. ha tuttavia già statuito, in varie pronunce,
che i conduttori che beneficiano del condizionamento
dell’esecuzione del rilascio ai sensi degli artt. 34 e 69 delle
legge n. 392/1978 non versano in tale condizione. È stato
invero affermato che, in tema di locazioni ad uso diverso da
quello di abitazione per le quali sia dovuta, alla cessazione
del rapporto, l’indennità per la perdita dell’avviamento,
il condizionamento dell’esecuzione del provvedimento di
rilascio all’avvenuto pagamento dell’indennità, disposto
dagli artt. 34 e 69 della legge n. 392/1978, non trova fonda-
mento nell’attribuzione al conduttore di un “diritto di ri-
tenzione” (cfr. Cass. n. 5579/88), ma nell’instaurazione ex
lege di una relazione di interdipendenza tra l’obbligazione
del conduttore di restituire la cosa locata e l’obbligazione
del locatore di corrispondere l’indennità, prevedendosene
la reciproca inesigibilità in difetto di previa o contestuale
adempimento della speculare obbligazione della contro-
parte, mediante eccezione riconducibile nell’ambito della
previsione dell’art. 1460 c.c., con conseguente esclusione
della mora del conduttore, ai sensi dell’art. 1591 c.c., e di
quella del locatore, ai sensi dell’art. 1224 c.c., poiché en-
trambi i rifiuti ad adempiere, se non in presenza del previo
o contemporaneo adempimento della controparte, trovano
titolo giustificativo nella legge (sent. n. 10820/95; in senso
conforme: sent. n. 2910/96; n. 7288/96; n. 9747/96; in senso
contrario: sent. n. 6270/97).
Da questa premessa Cass. n. 587 del 1999 (che, come
s’è visto ha introdotto il nuovo orientamento contrapposto
al recedente) fa coerentemente derivare che l’insussi-
stenza della mora nella restituzione in capo al conduttore
(che, essendo titolare del diritto all’indennità per la perdi-
ta dell’avviamento, permanga nella detenzione della cosa
locata successivamente alla scadenza in difetto di corre-
sponsione della suddetta indennità) determina quindi
l’inapplicabilità dell’art. 7, comma 2, cit., per mancanza
del presupposto normativamente previsto, mediante
espresso richiamo all’art. 1591 c.c., concernente la “mora
nella restituzione della cosa locata”.
Tuttavia, occorre porre in evidenza (è questa la preci-
sazione preannunziata rispetto a quanto hanno affermato
Cass. n. 587 del 1999 ed i conformi arresti che le hanno
fatto seguito) che la corresponsione dell’indennità per la
perdita dell’avviamento presuppone la precedente offerta
della stessa. Offerta che, già di per sé, pone il conduttore
in situazione di mora e gli con ferisce la scelta se accettare
 C o n t ras t i
l’indennità stessa e restituire la cosa locata, rinunziando
dunque al beneficio della sospensione dell’esecuzione del
provvedimento di rilascio, oppure rimanere nella deten-
zione dell’immobile e corrispondere al locatore il raddop-
pio del canone. Nel primo caso il locatore dovrà far fronte
alla propria obbligazione e concretamente corrispondere
l’indennità per ottenere la restituzione dell’immobile; nel
secondo caso l’offerta rimarrà anch’essa sospesa fino alla
cessazione della sospensione legale dell’esecuzione del
provvedimento di rilascio e, mentre il conduttore godrà di
un ulteriore periodo di detenzione, il locatore beneficerà
del raddoppio del canone.
Questa precisazione offre un giusto equilibrio all’inte-
resse economico delle parti contrapposte e, soprattutto,
risolve il dubbio (sollevato dalla stessa sentenza impugna-
ta e dalla dottrina che s’è opposta a questo indirizzo) che
l’imposizione al locatore dell’onere di versare anticipata-
mente l’indennità di avviamento rischi di frustrare quel
riequilibrio patrimoniale che, attraverso la previsione di
un canone maggiorato, il legislatore ha voluto espressa-
mente accordargli.
Per il resto, è sufficiente ribadire l’inutilità di opporre
che, così interpretando il ridetto art. 7 (nel senso cioè che
si applica soltanto in presenza di una situazione di mora,
sicché non opera nei confronti dei conduttori che non si
trovano in tale condizione in virtù degli artt. 34 e 69 della
legge n. 392/1978), si determinerebbe una ingiustificata
disparità di trattamento, in violazione dell’art. 3 Cost., tra
conduttori aventi diritto all’indennità e conduttori che
siffatta tutela non possono invocare, per i quali soltanto
la sospensione dell’esecuzione sarebbe subordinata all’of-
ferta ed al pagamento di una somma pari al doppio del ca-
none. È infatti del tutto evidente che si tratta di situazioni
oggettivamente differenziate, in ragione della diversa me-
ritevolezza di tutela delle attività esplicate nell’immobile,
che costituisce la ratio della distinta disciplina di maggior
favore riservata dal legislatore alle locazioni di immobili
adibiti ad attività aventi contatti diretti con il pubblico.
Neppure può essere condiviso l’assunto secondo il quale
la sospensione ex lege dell’esecuzione dei provvedimenti
di rilascio si sovrapporrebbe, elidendone l’operatività, alla
disciplina dettata dalla legge n. 392/1078 in tema di condi-
zionamento dell’esecuzione al previo offerta e pagamento
dell’indennità.
Questa S.C. ha avuto modo di precisare che la relazione
tra condizionamento dell’esecuzione ai sensi degli artt.
34 e 69 della legge n. 392/1978 e sospensione ex lege del-
l’esecuzione (o in forza di dilazioni concesse dal giudice)
è inversa a quella suindicata. Le sospensioni ex lege (o le
dilazioni) hanno invero valore strettamente processuale,
in quanto attengono all’esecuzione, senza riflessi sul pia-
no sostanziale, nel senso che non incidono sulla avvenuta
cessazione del rapporto e sulle conseguenze che da essa
scaturiscono in ordine alla mora a restituire ai sensi del-
l’art. 1591 c.c. (fatta salva diversa disposizione di legge:
sent. n. 86621/91; n. 4429/89). Il condizionamento ex artt.
34 e 69 cit. opera invece anche sul piano sostanziale, nel
senso che esclude la mora nella restituzione. Condiziona-
giur
mento e sospensione ex lege possono tuttavia coesistere,
in relazione ad ipotesi di cessazione di locazioni presidiate
dalla tutela dell’avviamento, ed in tal caso sarà il condizio-
namento a regolare, con forza assorbente, in ragione della
sua più ampia ed incisiva efficacia, non solo processuale,
ma anche sostanziale, la situazione di fatto susseguente
alla cessazione del rapporto. Sarà in tal caso rimessa alla
volontà del conduttore e del locatore, che offrano, rispetti-
vamente, il primo la riconsegna dell’immobile (certamen-
te non preclusa dalla sospensione ex lege dell’esecuzione
dei provvedimenti di rilascio, avendo il conduttore piena
facoltà di non avvalersene, anche se è evidente che trattasi
di ipotesi del tutto marginale), ed il secondo il pagamento
dell’indennità, la facoltà di determinare la cessazione del
condizionamento, con conseguente applicazione della
disciplina della sospensione ex lege del provvedimento
di rilascio (e del raddoppio del canone, secondo quanto
prevede l’art. 7 cit. nell’ipotesi che ha dato origine alla pre-
sente controversia) nel caso di iniziativa del locatore non
accolta dal conduttore (per l’affermazione del principio, v.
sent. n. 10820/95).
Infine, non vale opporre che il locatore, con riferimento
alle locazioni soggette al regime transitorio, per le quali
l’indennità per la perdita dell’avviamento si determina,
ai sensi dell’art. 69 della legge n. 392/1978, sulla base del
canone corrente di mercato, non sarebbe in condizioni di
quantificare esattamente la somma da offrire a titolo di
indennità (a differenza di quanto avviene per le locazioni
soggette al regime ordinario, per le quali l’indennità è le-
galmente quantificata dall’art. 34 legge cit. con riferimento
alla misura dell’ultimo canone corrisposto), al fine di costi-
tuire in mora il conduttore e pretendere, nel caso di rifiuto,
il raddoppio del canone ai sensi dell’art. 7, comma 2, cit.
Al riguardo (a parte la considerazione che una quanti-
ficazione del canone corrente di mercato, con sufficiente
approssimazione, è consentita da agevoli indagini presso
gli operatori professionali del settore delle locazioni com-
merciali) soccorre invero la nuova disciplina introdotta
dall’art. 9 del medesimo D.L. n. 551/1988 in tema di con-
dizionamento, in virtù della quale il locatore, proponendo
domanda giudiziale di determinazione dell’indennità, ed
indicando, come la norma impone, l’importo dell’indenni-
tà ritenuta dovuta, ha facoltà di procedere all’esecuzione
corrispondendo la somma offerta, ovvero quella che il
conduttore ha l’onere di contrapporre, salvo conguaglio.
In conclusione, deve essere affermato il principio secondo
cui: “Con riferimento all’art. 7 del D.L. 30 dicembre 1988,
n. 551, convertito, con modificazioni, nella legge 21 feb-
braio 1989, n. 61 (che dispone, nel primo comma, la so-
spensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio
per finita locazione alla scadenza del periodo transitorio
in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di
cui all’art. 27 della legge n. 392/1978, sino al 31 dicembre
1989, prevedendo, inoltre, nel secondo comma, che per il
periodo di sospensione la somma dovuto ai sensi dell’art.
1591 c.c. è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato
del 100%), la percezione, da parte del locatore, dell’au-
mento del canone è condizionata alla previa offerta, da
Arch. loc. e cond. 1/2010 43
giur C o n t ras t i
parte sua ed in favore del conduttore, dell’indennità per
la perdita dell’avviamento commerciale. Sicché, una volta
avvenuta tale offerta, il conduttore, versando in mora nella
restituzione della cosa locata, può scegliere se percepire
l’indennità e restituire la cosa (così rinunziando agli effet-
ti della sospensione legale del provvedimento di rilascio),
oppure rimanere nella detenzione della cosa stessa fino
alla cessazione della sospensione legale, corrispondendo
al locatore il raddoppio del canone”.
3. La fattispecie trattata.
Nella causa in trattazione i giudici del merito hanno,
tra l’altro, riconosciuto ai locatori il diritto a percepire dal
conduttore il raddoppio del canone durante il periodo di
sospensione legale dell’esecuzione del provvedimento di
rilascio, benché i primi non avessero offerto al secondo il
44 1/2010 Arch. loc. e cond.
pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento
commerciale.
In ragione di quanto premesso, la sentenza deve essere
cassata sul punto, restando, così, accolto il quarto motivo
di ricorso e respinti i primi tre.
Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto,
la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384
c.p.c., e la sentenza di primo grado deve essere riformata
nel punto in cui ha condannato il conduttore a corrispon-
dere al locatore il doppio del canone di locazione per la
durata della sospensione dell’esecuzione del provvedi-
mento di rilascio.
La complessità della questione impone la totale com-
pensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassa-
zione. (Omissis).
 Legittimità
Corte di cassazione civile
sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686
Pres. Triola – Est. Trombetta – P.M. Golia (conf.) – Ric. X (avv.ti
Gamberini e Orfei Di Nardo) c. Cond. Y
Contributi e spese condominiali y Ripartizione y pagamento delle spese giudiziali. Affermava il G.d.P.:
Trasferimento dell’immobile y Alienante y Perdita
della qualità di condòmino y Obbligo di contribu-
zione alle spese y Emissione di decreto ingiuntivo y
Delibera assembleare presupposta di approvazione
della relativa spesa y Adottata in data successiva
all’atto di compravendita y Illegittimità
. In tema di condominio, una volta perfezionatosi il tra-
sferimento della proprietà dell’immobile, l’alienante
perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di
pagamento degli oneri condominiali è collegato al rap-
porto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà
dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue
che non possa essere chiesto né emesso nei suoi con-
fronti il decreto ingiuntivo riferito al preventivo di spe-
sa per l’anno successivo approvato dopo tale vendita.
(Nella specie, la delibera assembleare di approvazione
dei preventivi, da cui era conseguito il decreto ingiun-
tivo opposto, era stata approvata in data successiva alla
stipula dell’atto di vendita, ma antecedentemente alla
sua trascrizione nella Conservatoria RR.II). (C.c., art.
1104) (1)
(1) Principio recentemente espresso da Cass. 9 settembre 2008, n.
23345, in Giust. civ. Mass. 2008, 9, 134.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato l’8 aprile 2003 X propose
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. xx/03 emesso
dal G.d.P. di Viareggio, con il quale gli era stato intimato
il pagamento di Euro 254,09 oltre le spese, quale rata di
oneri condominiali scaduta il 1 giugno 2002, relativa al
Condominio Y sito in Viareggio.
Deduceva l’opponente la sua carenza di legittimazione
passiva in quanto l’appartamento cui si riferiva la rata
condominiale, era stato da lui venduto a terzi e di ciò era
stato informato il Condominio e, comunque, egli aveva
pagato tutte le somme da lui dovute fino al momento della
vendita dell’immobile. Chiedeva, pertanto, la revoca del
decreto ingiuntivo opposto.
Costituitosi, il Condominio contestava la domanda
attrice, eccependo di aver sollecitato ripetutamente il
pagamento della rata; di non conoscere il nominativo del
compratore e di aver, quindi legittimamente agito nei con-
fronti dell’opponente.
Chiedeva, pertanto, il rigetto dell’opposizione.
Acquisita documentazione, il G.d.P. con sentenza 30
marzo 2004 respingeva l’opposizione e condannava X al
che X) ha venduto l’appartamento con atto 27 maggio
2002, trascritto al 29 maggio 2002, dopo l’emissione del de-
creto ingiuntivo, comunicando l’avvenuta vendita in data
27 maggio 2002, senza specificare né gli estremi del rogito
notarile, né la sua trascrizione;
che legittimamente l’amministratore ha chiesto e ot-
tenuto il d.i. nei suoi confronti, essendo obbligato al pa-
gamento il proprietario dell’immobile al momento in cui
viene deliberata la spesa; né essendo a carico dall’ammini-
stratore l’onere di controllare preventivamente i registri
immobiliari onde accertare la titolarità della proprietà.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione X.
Nessuna attività difensiva ha svolto la controparte.
Motivi della decisione
Deduce X a motivo d’impugnazione:
1) la violazione dell’art. 390 c.p.c. per motivazione
mancante, apparente e contraddittoria per avere il G.d.P.
erroneamente ritenuto legittimamente emesso nei con-
fronti del X il decreto ingiuntivo datato 18 febbraio 2003,
Nonostante:
A) a tale data l’ingiunto non fosse condomino per avere
venduto l’immobile in data 27 maggio 2002 con atto tra-
scritto il 29 maggio 2002;
B) la delibera assembleare di approvazione dei preven-
tivi (di cui il d.i.) fosse del 28 maggio 2002;
C) Il X, alla data del 27 maggio 2002, non aveva alcun
debito verso il condominio;
D) Il X non poteva considerarsi “condomino apparente”,
come risultava dalle lettere 24 maggio 2002 e 25 maggio
2002, mancando la buona fede;
E) non sussistesse alcun onere dell’ingiunto di chia-
mare in causa gli acquirenti per essere da loro manlevato.
Il ricorso é infondato
Come questa corte ha recentemente ribadito (v. sent.
23345/08) in tema di condominio, una volta, perfezionatosi
il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà
esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poi-
ché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex
art. 1104 c. civ., è collegato al rapporto di natura reale che
lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita
di quella qualità consegue che non possa essere chiesto
né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo. Nella
Arch. loc. e cond. 1/2010 45
giur L e gi t t imi t à
specie, poiché il X ha venduto il 27 maggio 2002 l’immobile
e le spese richieste sono state deliberate il 28 maggio 2002,
quando il ricorrente non era più proprietario dell’immobi-
le, il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto
né emesso nei suoi confronti.
Né per le ragioni suddette, può in tema di condominio
essere ammessa la figura del “condomino apparente”.
In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va,
pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P, di Viareggio che
provvederà anche alla liquidazione delle spese del presen-
te giudizio. (Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. I, 23 ottobre 2009, n. 22558
Pres. Adamo – Est. Zanichelli – P.M. Schiavon (conf.) – Ric. Ministero
della Giustizia (Avv. gen. Stato) c. XY (avv. Guidi)
Procedimento civile in genere y Processo equo y
Eccessiva durata del processo y Equa riparazione y
Legittimazione attiva y Ente condominiale y Esclu-
sione y Motivi
. In mancanza di specifico mandato conferito da tutti i
condòmini all’amministratore, il diritto all’equo inden-
nizzo per la irragionevole durata di un processo non
spetta all’ente condominiale che è preposto unicamen-
te alla gestione della cosa comune, in quanto l’even-
tuale patema d’animo conseguente alla pendenza del
processo incide unicamente sui condòmini che quindi
sono gli unici titolari uti singuli del diritto al risarci-
mento. (C.c., art. 1130; c.c., art. 1131; L. 24 marzo 2001,
n. 89) (1)
(1) Nel senso che, per quanto concerne i diritti che i condòmini
vantano uti singuli è necessario lo specifico mandato da parte di
tutti, cfr. ex multis Cass. 26 aprile 2005, n. 8570, in questa Rivista
2006, 76.
Svolgimento del processo
L’Amministrazione ricorre per cassazione nei confronti
del decreto in epigrafe della Corte d’appello che ha accolto
il ricorso, con il quale è stata proposta domanda di ricono-
scimento dell’equa riparazione per violazione dei termini
di ragionevole durata del processo svoltosi in primo grado
avanti al tribunale di Roma.
Resiste l’intimato con controricorso illustrato con me-
moria.
La causa è stata assegnata alla camera di consiglio in quan-
to sono stati ravvisati i presupposti di cui all’art. 375 c.p.c.
46 1/2010 Arch. loc. e cond.
Motivi della decisione
Esaminando preliminarmente l’eccezione di nullità
del ricorso per indeterminatezza dell’indicazione del
provvedimento impugnato proposto dal condominio con-
troricorrente se ne deve rilevare l’infondatezza in quanto,
contrariamente all’assunto del medesimo, detto provvedi-
mento è perfettamente e correttamente individuato con
l’indicazione del giudice che lo ha emesso (Corte d’appello
di Perugia), del numero di ruolo (74/06) e delle date di
deliberazione e deposito (24 ottobre/26 gennaio 2006).
Il primo motivo del ricorso con cui si deduce la nullità
dell’atto introduttivo per violazione degli artt. 163, 164
e 83 c.p.c., in relazione alla mancata indicazione della
persona che agiva per il condominio e che ha rilasciato la
procura è inammissibile per difetto di autosufficienza, non
essendo stato riportato il tenore dell’atto con conseguente
impossibilità della Corte di valutare la fondatezza della
censura.
Manifestamente fondato è invece il secondo motivo con
cui si deduce la violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., in
relazione al difetto di potere rappresentativo in capo al-
l’amministratore del condominio in ordine al diritto fatto
valere in giudizio (equo indennizzo ai sensi della L. n. 89
del 2001).
Premesso invero che il condominio è privo di personalità
giuridica in quanto unicamente ente di gestione delle cose
comuni e che l’amministratore può agire in virtù della sola
delibera assembleare anche non totalitaria a tutela della
gestione delle stesse mentre per quanto concerne i diritti
che i condomini vantano unicamente uti singuli è neces-
sario lo specifico mandato da parte di tutti i condomini
(giurisprudenza pacifica: ex multis Cass. civ., sez. II, 26
aprile 2005, n. 8570), nella fattispecie insussistente, e che
il difetto di legittimazione può essere eccepito anche per
la prima volta in sede di legittimità (Cass. civ., sez. II, 13
marzo 2007, n. 5862), non vi è dubbio che il diritto all’equo
indennizzo per la irragionevole durata di un processo non
spetti all’ente condominiale che è preposto unicamente
alla gestione della cosa comune in quanto l’eventuale
patema d’animo conseguente alla pendenza del processo
incide unicamente sui condomini che quindi sono titolari
uti singuli del diritto al risarcimento.
L’accoglimento del ricorso comporta la cassazione
senza rinvio dell’impugnato decreto in quanto il processo
non poteva essere iniziato per essere inammissibile l’atto
introduttivo.
Le spese del giudizio di merito possono essere compen-
sate, atteso l’esito del medesimo, mentre quelle del giudi-
zio di legittimità e seguono la soccombenza. (Omissis).
 L e gi t t imi t à
Corte di cassazione penale
sez. IV, 13 ottobre 2009, n. 39959
(ud. 23 settembre 2009)
Pres. Mocali – Est. Romis – P.M. Iacoviello (diff.) – Ric. Gilardi
Amministratore condominiale y Conservazione
delle parti comuni y Obbligo di garanzia y Inosser-
vanza y Profili di responsabilità penale y Reato col-
poso per condotta omissiva y Presupposti y Accerta-
mento del nesso di causalità y Criteri y Fattispecie
in tema di incendio di canna fumaria difettosa
. Posto che l’amministratore di condominio – ai sensi
dell’art. 1130, primo comma, n. 4 c.c. - è titolare di un
obbligo di garanzia in relazione alla conservazione
delle parti comuni dell’edificio e che, con riguardo al
reato colposo per condotta omissiva, la sua responsa-
bilità va considerata e risolta nell’ambito dell’art. 40
c.p., secondo cui “non impedire un evento che si ha
l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”,
l’affermazione della colpevolezza di tale soggetto pre-
suppone sia l’individuazione della condotta in concreto
esigibile in relazione alla predetta posizione di garan-
zia, sia l’accertamento che, una volta posta in essere
tale condotta, l’evento lesivo non si sarebbe verificato
(Nella specie, in applicazione di tale principio, la Corte
ha cassato la sentenza del giudice di merito che - pur
non avendo adeguatamente dimostrato la sussistenza
del nesso causale tra condotta omissiva ed evento
lesivo – aveva, ciononostante, ritenuto responsabile
del reato di incendio colposo l’amministratore di uno
stabile per non essersi attivato prontamente nei con-
fronti di un condòmino, che aveva installato sulle parti
comuni una canna fumaria non coibentata da cui, poi,
si erano sviluppate le fiamme). (C.c., art. 1130; c.p., art.
40) (1)
(1) Non risultano editi precedenti che abbiano affrontato l’esatta
fattispecie. Le sentenze – citate in motivazione – Cass. pen., sez. III,
14 aprile 1976, n. 4676 e Cass. civ. 6 novembre 1986, n. 6494, trovansi
pubblicate rispettivamente in questa Rivista 1998, 273 e in Arch.
civ. 1997, 902. Per utili riferimenti sulla più ampia questione della
responsabilità penale dell’amministratore di condominio in caso
di omissione di lavori in edifici o altre costruzioni che minacciano
rovina, cfr., da ultimo, Cass. pen., sez. I, 21 maggio 2009, n. 21401 in
questa Rivista 2009, 449 e Cass. pen., sez. I, 12 febbraio 2008, n. 6596,
in Riv. pen. 2008, 1390.
Svolgimento del processo
Gilardi Gaetano veniva tratto a giudizio per rispondere
del reato di cui agli artt. 113 e 449 c.p. secondo la seguente
contestazione: perché quale amministratore del condomi-
nio sito in Lecco alla via T. Tarelli ai civici numeri 29, 31,
33 e 35, concorreva, con Rossi Italo, Zatti Massimiliano
e Valsecchi Angelo - il Rossi quale legale rappresentante
della pizzeria “Marechiaro”, lo Zatti quale incaricato dal
Rossi del riposizionamento della canna fumaria della
pizzeria, il Valsecchi quale tecnico incaricato, a dire del
Rossi, di verificare la corretta esecuzione del lavoro - a ca-
gionare, per colpa, un vasto incendio, al tetto e sottotetto
giur
dello stabile del predetto condominio, che si propagava
all’intero edificio; canna fumaria a proposito della quale,
con relazione peritale a firma dell’ing. Locatelli datata 2
novembre 2001 indirizzata al Gilardi, il detto perito aveva
segnalato che non erano state seguite le indicazioni previ-
ste nel progetto originario illustrato nell’assemblea condo-
miniale (in particolare, la canna fumaria risultava quasi
completamente sprovvista di qualsiasi limitazione del
calore prodotto, con conseguente possibilità di incendi);
colpa consistita in negligenza e violazione degli obblighi e
dei doveri correlati all’ufficio ricoperto: sia avendo omes-
so, a seguito della suddetta segnalazione, di controllare e
verificare la corretta esecuzione dei lavori risultati esegui-
ti in modo non idoneo attraverso l’utilizzo di un tubo fles-
sibile non coibentato, posizionato peraltro in aderenza al
sottotetto ed in violazione al Regolamento Locale di Igiene
Tipo del Comune di Lecco, sia avendo omesso, per lungo
tempo, di attivarsi per rimuovere la suddetta situazione di
pericolo interessando le Autorità, gli organi competenti ed
il gestore della pizzeria “Marechiaro”.
Il Tribunale di Lecco assolveva il Valsecchi, e condan-
nava Rossi, Zatti e Gilardi alle rispettive pene ritenute di
giustizia, oltre al risarcimento dei danni in favore delle
parti civili costituite.
Interponevano appello i tre imputati condannati; la
Corte d’Appello di Milano concedeva al Gilardi il beneficio
della non menzione della condanna nel certificato del
casellario giudiziale, confermando nel resto l’impugnata
sentenza, disattendendo nel merito le tesi difensive pro-
spettate dagli appellanti. Con riferimento alla posizione
del Gilardi, la Corte territoriale dava conto del proprio
convincimento, circa la ritenuta colpevolezza dello stesso,
con argomentazioni che possono così sintetizzarsi: a) la
canna fumaria della pizzeria, di proprietà esclusiva del
gestore (Rossi) di tale esercizio e/o del proprietario (Bel-
lucci) dei relativi locali, intercettava nel suo tragitto parti
comuni dell’edificio di cui il Gilardi era amministratore; b)
rilevava la posizione di garanzia del Gilardi il quale aveva
non solo l’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assem-
blea dei condomini, ma altresì, ai sensi dell’art. 1130 c.c.,
l’obbligo di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti
alle parti comuni dell’edificio; c) a fronte di deliberazioni
assembleari e relazioni tecniche che prospettavano il peri-
colo di incendio del solaio condominiale e della copertura
dell’edificio, l’amministratore Gilardi, anziché attivarsi
nei confronti del Rossi, gestore della pizzeria, adottando
i provvedimenti necessari ed eventualmente agire in via
di urgenza (ex artt. 1133 e 1131 c.c.) nei confronti del
medesimo, a tutela delle parti comuni dell’edificio minac-
ciate dal pericolo di incendio, era rimasto inerte per circa
un anno; d) le diffide degli enti pubblici non esoneravano
l’amministratore dal suo ruolo di garante: il Comune aveva
esercitato un potere autoritativo collaterale o additivo
riconducibile a fonte diversa: anzi, proprio quelle diffide
avrebbero dovuto ancor più stimolare il Gilardi ad assume-
re le opportune e necessarie iniziative; e) siffatta colpe-
vole inerzia aveva avuto un ruolo casualmente incidente
sulla produzione dell’evento, cooperando con la condotta
Arch. loc. e cond. 1/2010 47
giur L e gi t t imi t à
non meno colposa del Rossi e dello Zatti della quale il
Gilardi era ben consapevole in virtù del suo ruolo e per
quanto si era discusso da lungo tempo nelle assemblee di
condominio.
Ha proposto ricorso per Cassazione il Gilardi deducen-
do violazione dell’art. 40 del codice penale e vizio moti-
vazionale in ordine all’affermazione di colpevolezza con
censure che possono così riassumersi: a) insussistenza per
il Gilardi di qualsiasi obbligo di intervenire per impedire
l’evento posto che il cattivo posizionamento della canna
fumaria doveva ritenersi riconducibile al proprietario
della stessa, non costituendo una proprietà condominiale;
dopo le verifiche effettuate sulla canna fumaria dal tec-
nico di fiducia del condominio, ing. Locateli, l’assemblea
condominiale aveva invitato formalmente il proprietario
dei locali della pizzeria, dott. Bellucci, a rimuovere la
situazione di pericolo ritenendolo responsabile di even-
tuali danni, mentre alcun mandato era stato conferito al
Gilardi affinché si attivasse nelle sedi competenti per la
messa a norma dell’opera; il dott. Bellucci aveva invitato
sia il geom. Valsecchi che il Rossi ad ottemperare a quanto
ingiunto dal Comune di Lecco, circa l’opera “de qua”, con
diffida del 4 aprile 2001; non essendo mutata la situazione,
per la mancanza di qualsiasi intervento, ed a seguito di
ulteriore sopralluogo e di una comunicazione della ASL,
sollecitata dallo stesso Gilardi, il Comune con diffida del
15 gennaio 2002 aveva assegnato al dott. Bellucci ed al
Rossi il termine di 15 giorni - poi prorogato di ulteriori
20 giorni - per adeguare la canna fumaria alla sua messa
in sicurezza, con l’avvertimento che in caso di inerzia il
Comune avrebbe proceduto secondo legge: in sostanza, il
Gilardi era solo un terzo come qualsiasi altro condomino,
non gravato dell’obbligo di impedire l’evento; b) avrebbe
errato la Corte di merito nell’attribuire una posizione di
garanzia al Gilardi che invece non la rivestiva, tenuto con-
to delle funzioni dell’amministratore condominiale e dei
suoi poteri, tali da ricondurre l’obbligo dell’amministratore
stesso alla sola protezione per le parti comuni o per gli im-
pianti comuni dell’edificio, anche in base a principi enun-
ciati dalla Suprema Corte in materia: la canna fumaria
responsabile del sinistro non era condominiale, ed anche
il fenomeno di surriscaldamento che aveva determinato
l’incendio rientrava nell’ambito del privato, essendo risul-
tato accertato che l’incendio era stato determinato dalla
combustione di residui di fuliggine del condotto fumario
del forno pertinente alla pizzeria gestita dal Rossi; c) al-
cun mandato era stato conferito dal condominio al Gilardi,
tenuto conto del verbale dell’assemblea condominiale del
10 dicembre 2001 secondo cui, in caso di esito negativo
della transazione tra il dott. Bellucci ed il Rossi, il Gilardi,
previa nuova perizia ad opera dell’ing. Locatelli, avrebbe
dovuto informare gli organi competenti; d) peraltro qual-
siasi ulteriore sollecitazione da parte del Gilardi sarebbe
stata del tutto superflua, posto che ASL e Comune erano
al corrente della situazione, ed in particolare il Comune si
era attivato specificamente con intimazioni nei confronti
del dott. Bellucci e del Rossi: il che avrebbe comunque
comportato il venir meno di eventuali condotte omissive
48 1/2010 Arch. loc. e cond.
censurabili da parte dell’amministratore; né rileverebbe
che la parte finale della canna fumaria attraversasse il sot-
totetto, posto che la canna stessa non cessava di essere di
proprietà del singolo “per essere i suoi percorsi contigui o
interni rispetto a proprietà comuni” (pag. 13 del ricorso):
la stessa diffida del Comune di Lecco aveva avuto quale
destinatario il solo dott. Bellucci, ed ulteriori intimazio-
ni erano state trasmesse al Gilardi solo per conoscenza;
e) quanto all’accusa mossa al Gilardi, di aver omesso di
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti
comuni dell’edificio, l’impostazione dei giudici di merito
sarebbe errata poiché quanto prescritto all’amministra-
tore dall’assemblea condominiale del 10 dicembre 2001
era stato automaticamente attuato dalla attivazione del
Sindaco e della ASL secondo la volontà espressa dai con-
domini nella delibera stessa; f) le omissioni del dottor Bel-
lucci e del Rossi non avrebbero determinato l’insorgenza
di una responsabilità concorsuale del Gilardi, trattandosi
di condotte autonome ed indipendenti, e l’intervento del
Comune di Lecco avrebbe interrotto ogni rapporto di cau-
salità; g) nella vicenda “de qua” avrebbe dovuto essere im-
plicato a pieno titolo il dottor Bellucci, quale proprietario
dei locali affittati al Rossi nonché della canna fumaria: di
tal che, nel caso di riaffermata responsabilità del Gilardi,
dovrebbe essere “concorsualmente ribadita, ovviamente
senza alcuna conseguenza di carattere penale, ma uni-
camente in via di principio, la corresponsabilità del Dott.
Bellucci, se non altro ai fini meramente civilistici” (così
testualmente a pag. 16 del ricorso).
Motivi della decisione
Il ricorso è meritevole di accoglimento nei termini di
seguito precisati, risultando sussistente la denunciata vio-
lazione dell’art. 40 del codice penale, sia pure sotto profili
non direttamente evidenziati dal ricorrente, il quale ha
svolto considerazioni finalizzate prevalentemente a dimo-
strare l’asserita insussistenza di una posizione di garanzia
per il Gilardi.
Certamente è condivisibile l’assunto dei giudici del me-
rito secondo cui, in via di principio generale, l’amministra-
tore di un condominio è titolare di un obbligo di garanzia,
quanto alla conservazione delle parti comuni dell’edificio
condominiale: non può invero in altro modo interpretarsi
il chiaro dettato dell’art. 1130, primo comma, n. 4, c.c..
D’altra parte in tal senso si è già espressa questa Corte, sia
in sede penale che in sede civile, enunciando i seguenti
principi: “La responsabilità penale dell’amministratore di
condominio va considerata e risolta nell’ambito del capo-
verso dell’art. 40 c.p, che stabilisce che “non impedire un
evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a
cagionarlo”. Per rispondere del mancato impedimento di
un evento è, cioè, necessaria, in forza di tale norma, l’esi-
stenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto
obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi
anche dal diritto privato, e specificamente da una con-
venzione che da tale diritto sia prevista e regolata com’è
nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente
fra il condominio e l’amministratore” (Cass. pen., sez. III,
 L e gi t t imi t à
14 aprile 1976, n. 4676, ud. 14 marzo 1975, Rv. 133249);
“Sussiste la “legitimatio ad causam” e “ad processum” del-
l’amministratore del condominio, senza bisogno di alcuna
autorizzazione, allorquando egli agisca a tutela di beni
condominiali, giacché i poteri gli vengono direttamente
dalla legge e precisamente dall’art. 1130 n. 4 del cod.
civ. che gli pone addirittura come dovere proprio del suo
ufficio quello di compiere gli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell’edificio, potere-dovere da
intendersi non limitato agli atti cautelativi ed urgenti ma
esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l’esistenza e la
pienezza o integrità di detti diritti [nella specie l’ammini-
stratore del condominio aveva agito nei confronti di terzi
che avevano allacciato gli scarichi dei loro immobili nella
condotta fognaria dell’edificio condominiale]” (Cass. civ.,
6 novembre 1986, n. 6494, Rv. 448662).
Il Gilardi era dunque titolare dell’obbligo di garanzia,
in relazione alla conservazione delle parti comuni (tetto e
sottotetto) dello stabile di via T. Tarelli nn. 29, 31, 33, 35;
né rileva, ovviamente, che, per quanto concerne il pericolo
di incendio riconducibile al difetto di installazione della
canna fumaria, questa non appartenesse al condominio,
bensì a terzi: ed invero, l’obbligo di intervento da parte di
un amministratore di un condominio, a tutela delle parti
comuni dell’edificio condominiale, prescinde dalla prove-
nienza del pericolo.
Ciò posto, mette conto sottolineare che, avuto riguardo
al capo di imputazione quale formulato a carico del Gilar-
di, nei confronti di quest’ultimo sono stati ipotizzati profili
di condotta colposa omissiva. Di tal che, bisogna verificare
- in relazione alla denuncia di violazione dell’art. 40 c.p.
dedotta con il ricorso - se i giudici del merito, muovendo
dal presupposto della titolarità per il Gilardi dell’obbligo
di garanzia, hanno individuato la specifica condotta che il
Gilardi stesso avrebbe dovuto porre in essere in concreto,
e se hanno poi accertato la sussistenza del nesso di causa-
lità tra la omissione e l’evento.
Come è noto, il tema del nesso di causalità in relazione
al reato colposo per condotta omissiva, oltre ad essere
stato oggetto di un vivace dibattito in dottrina, aveva an-
che determinato un contrasto nell’ambito della giurispru-
denza di legittimità, che, non avendo trovato spontanea
composizione, aveva reso necessario - sia pure con spe-
cifico riferimento alla materia della colpa professionale
del medico - l’intervento delle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione. Queste ultime si sono quindi pronunciate nel
2002 con la sentenza n. 27/2002 (Cass. pen., sez. un., 10 lu-
glio 2002, ric. Franzese) con la quale sono stati individuati
i criteri da seguire perché possa dirsi sussistente il nesso
causale tra la condotta omissiva e l’evento, e sono stati
enunciati taluni principi che, pur affermati, come detto,
con specifico riferimento alla responsabilità colposa (per
condotta omissiva) del medico chirurgo, valgono eviden-
temente in generale per quel che riguarda la ricostruzione
del nesso causale - quale elemento costitutivo del reato
- in qualsiasi caso di reato colposo per condotta omissiva.
I principi enucleabili dalla sentenza Franzese possono
così riassumersi: 1) il nesso causale può essere ravvisato
giur
quando, alla stregua del giudizio controfattuale condotto
sulla base di una generalizzata regola di esperienza o di
una legge scientifica - universale o statistica - si accerti
che, ipotizzandosi come realizzata dal medico la condotta
doverosa impeditiva dell’evento “hic et nunc”, questo non
si sarebbe verificato, ovvero si sarebbe verificato ma in
epoca significativamente posteriore o con minore inten-
sità lesiva; 2) non è consentito dedurre automaticamente
dal coefficiente di probabilità espresso dalla legge stati-
stica la conferma, o meno, dell’ipotesi accusatoria sull’esi-
stenza del nesso causale, poiché il giudice deve verificarne
la validità nel caso concreto, sulla base delle circostanze
del fatto e dell’evidenza disponibile, così che, all’esito del
ragionamento probatorio che abbia altresì escluso l’inter-
ferenza di fattori alternativi, risulti giustificata e proces-
sualmente certa la conclusione che la condotta omissiva
è stata condizione necessaria dell’evento lesivo con “alto o
elevato grado di credibilità razionale” o “probabilità logica”;
3) l’insufficienza, la contraddittorietà e l’incertezza del ri-
scontro probatorio sulla ricostruzione del nesso causale,
quindi il ragionevole dubbio, in base all’evidenza disponibi-
le, sulla reale efficacia condizionante della condotta omis-
siva rispetto ad altri fattori interagenti nella produzione
dell’evento, comportano la neutralizzazione dell’ipotesi
prospettata dall’accusa e l’esito assolutorio del giudizio;
4) alla Corte di Cassazione, quale giudice di legittimità,
è assegnato il compito di controllare retrospettivamente
la razionalità delle argomentazioni giustificative - la cd.
giustificazione esterna - della decisione, inerenti ai dati
empirici assunti dal giudice di merito come elementi di
prova, alle inferenze formulate in base ad essi ed ai criteri
che sostengono le conclusioni: non la decisione, dunque,
bensì il contesto giustificativo di essa, come esplicitato dal
giudice di merito nel ragionamento probatorio che fonda
il giudizio di conferma dell’ipotesi sullo specifico fatto da
provare. Può dunque affermarsi che le Sezioni Unite hanno
ripudiato qualsiasi interpretazione che faccia leva, ai fini
della individuazione del nesso causale quale elemento co-
stitutivo del reato, esclusivamente o prevalentemente su
dati statistici ovvero su criteri valutativi a struttura pro-
babilistica, in tal modo mostrando di propendere, tra i due
contrapposti indirizzi interpretativi delineatisi nella giuri-
sprudenza di questa Suprema Corte, maggiormente verso
quello più rigoroso (favorevole alla necessità dell’accerta-
mento del nesso causale in termini di certezza) delineato-
si in tempi più recenti. L’articolato percorso motivazionale
seguito nella sentenza Franzese, induce a ritenere che le
Sezioni Unite, nel sottolineare la necessità dell’individua-
zione del nesso di causalità (quale “condicio sine qua non”
di cui agli artt. 40 e 41 del codice penale) in termini di
“alto o elevato grado di credibilità razionale” o “probabilità
logica”, abbiano inteso riferirsi non alla certezza oggettiva
(storica e scientifica), risultante da elementi probatori di
per sé altrettanto inconfutabili sul piano della oggettività,
bensì alla “certezza processuale” che, in quanto tale, non
può essere individuata se non con l’utilizzo degli strumenti
di cui il giudice dispone per le sue valutazioni probatorie:
“certezza” che deve essere pertanto raggiunta dal giudice
Arch. loc. e cond. 1/2010 49
giur L e gi t t imi t à
valorizzando tutte le circostanze del caso concreto sot-
toposto al suo esame, secondo un procedimento logico -
analogo a quello seguito allorquando si tratta di valutare
la prova indiziaria, la cui disciplina è dettata dal secondo
comma dell’art. 192 del codice di procedura penale - che
consenta di poter ricollegare un evento ad una condotta
omissiva “al di là di ogni ragionevole dubbio” (vale a dire,
appunto, con ‘alto o elevato grado di credibilità razionale’
o ‘probabilità logica’). Invero, non pare che possa diversa-
mente intendersi il pensiero che le Sezioni Unite hanno
voluto esprimere allorquando - con riferimento alla colpa
professionale del sanitario - hanno testualmente afferma-
to che deve risultare «giustificata e processualmente certa
la conclusione che la condotta omissiva del medico è stata
condizione necessaria dell’evento lesivo con ‘alto o elevato
grado di credibilità razionale’ o ‘probabilità logica’».
In applicazione dei principi di diritti enunciati da que-
sta Corte, quali appena ricordati, i giudici del merito, ai
fini dell’affermazione di colpevolezza del Gilardi in ordine
al reato ascrittogli, avrebbero dovuto dunque procedere
ad un duplice accertamento: 1) individuare la condotta
in concreto esigibile dal Gilardi in relazione alla posizione
di garanzia dello stesso; 2) accertare se, una volta posta in
essere dal Gilardi la condotta così individuata, e (secondo
la contestazione) colposamente omessa, l’evento non si
sarebbe verificato: e ciò al fine di poter giungere, sulla base
del compendio probatorio disponibile - ed esclusa altresì
l’interferenza di fattori alternativi - alla conclusione che
la condotta omissiva del Gilardi era stata condizione ne-
cessaria dell’evento con “alto o elevato grado di credibilità
razionale” o “probabilità logica” (cd. giudizio controfat-
tuale). Ciò posto, non resta ora che verificare se, nel caso
che ne occupa, l’“iter” argomentativo seguito dai giudici di
seconda istanza - posto a fondamento del convincimento
della responsabilità del Gilardi - sia in sintonia con i prin-
cipi di cui sopra affermati dalle Sezioni Unite.
La risposta è negativa.
In primo luogo, la Corte territoriale, avendo individuato
nel verbale dell’assemblea condominiale del 10 dicembre
2001 un elemento probatorio idoneo a dimostrare la esi-
stenza di una concreta ed attuale condizione di pericolo
tale da rendere doveroso un intervento del Gilardi ricon-
ducibile alla posizione di garanzia di quest’ultimo, avreb-
be dovuto puntualmente indicare le circostanze di fatto,
desumibili da detto verbale, rivelatrici di una situazione
di allarme, avvertita come tale anche dai condomini, in
presenza della quale il Gilardi avrebbe dovuto attivarsi a
tutela delle parti comuni dell’edificio esposte al pericolo
derivante dalla difettosa posa in opera della canna fumaria:
tenendo conto, al riguardo, del testo completo del verbale
in argomento (richiamato dal ricorrente), e non della sola
parziale formulazione evidenziata a pag. 13 dell’impugnata
sentenza, nonché valutando la stessa volontà dell’assem-
blea condominiale quale desumibile da tale verbale. Sulla
base degli elementi di valutazione così raccolti, la Corte
distrettuale avrebbe dovuto poi specificamente indicare
50 1/2010 Arch. loc. e cond.
quale sarebbe stata in concreto la specifica condotta esigi-
bile dal Gilardi: un’azione giudiziaria (e quale?), il diretto
e più pregnante coinvolgimento di Autorità locali (peral-
tro già a conoscenza della situazione, per come si rileva
dagli atti), una diffida (ed in quali termini?) nei confronti
del titolare della pizzeria e del proprietario dei locali della
stessa, o altro ancora. In proposito, la Corte d’Appello ha
ipotizzato due condotte asseritamente esigibili dal Gilardi
- una delle quali, peraltro, solo come eventuale - sottoline-
ando (cfr. pag. 13 della sentenza) che il Gilardi era rima-
sto inerte per circa un anno “anziché attivarsi immediata-
mente presso Rossi prendendo i provvedimenti necessari
(art. 1133 c.c.) ed eventualmente agire in giudizio in via di
urgenza (seppur necessitava di previa investitura assem-
bleare: art. 1131 c.p.)”.
Ancor più evidente appare poi il vuoto motivazionale,
nell’impugnata sentenza, in punto di accertamento del
nesso causale, elemento costitutivo del reato.
Ed invero, una volta individuata la condotta (ritenuta)
doverosa del Gilardi, in base ai criteri di accertamento ed
ai canoni interpretativi indicati dalle Sezioni Unite con
la sentenza Franzese, i giudici del merito avrebbero poi
dovuto procedere al giudizio controfattuale, e verificare
quindi - indicando compiutamente le ragioni del convin-
cimento espresso, onde consentire a questa Corte di poter
effettuare il controllo di legittimità sul contesto giustifi-
cativo della decisione - se sussistevano le condizioni per
poter giungere alla conclusione, sulla base del compendio
probatorio disponibile, ed esclusa altresì l’interferenza
di fattori alternativi, che la condotta omissiva del Gilardi
era stata condizione necessaria dell’evento con “alto o
elevato grado di credibilità razionale” o “probabilità logi-
ca”. In proposito, la Corte ha ritenuto di poter motivare la
ritenuta sussistenza del nesso causale così testualmente
esprimendosi: “Tale colpevole inerzia ebbe dunque un
ruolo casualmente incidente sulla produzione dell’evento
dannoso, “cooperando” con la condotta non meno colposa
di Rossi e Zatti, di cui si è detto, della quale Gilardi era ben
consapevole in virtù del suo ruolo e per quanto s’era ormai
da lungo tempo dibattuto nelle assemblee di condominio”
(pag. 14 della sentenza). Non può certo dirsi che la Corte
d’Appello abbia puntualmente seguito il rigoroso schema
motivazionale richiesto dalle Sezioni Unite: appare di tut-
ta evidenza, “ictu oculi”, che, al riguardo, si tratta di una
motivazione apparente, caratterizzata da formulazioni
assertive.
Resta solo da aggiungere, per mera completezza argo-
mentativa, che le doglianze del ricorrente relative al man-
cato coinvolgimento del dottor Bellucci nella vicenda “de
qua”, in alcun modo potrebbero rilevare in questa sede di
legittimità, trattandosi di mera “quaestio facti”.
Conclusivamente, l’impugnata sentenza deve essere
annullata, con rinvio, per nuovo esame, ad altra Sezione
della Corte d’Appello di Milano che si atterrà ai principi
di diritto sopra enunciati, e provvederà altresì alla regola-
mentazione delle spese tra le parti. (Omissis)
 L e gi t t imi t à
Corte di cassazione civile
sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21637
Pres. Elefante – Est. Calzone – P.M. Marinelli (conf.) – Ric. R.D.M.M.G.
(avv.ti Trudda e Bellucci) c. K.G.G.W. (avv. Moneta Mantuano)
Contratti in genere y Simulazione y Interposizione
di persona y Prova y Limitazioni relative alla prova
testimoniale e per presunzioni y Sussistenza dei
requisiti di sostanza e forma del contratto effet-
tivamente voluto y Compravendita immobiliare y
Interrogatorio formale y Rilevanza y Esclusione
. Nel caso di allegazione della simulazione relativa
per interposizione fittizia di persona di un contratto
necessitante la forma scritta ad substantiam la dimo-
strazione della volontà delle parti di concludere un
contratto diverso da quello apparente incontra non
solo le normali limitazioni legali all’ammissibilità della
prova testimoniale e per presunzioni, ma anche quella,
più rigorosa, derivante dal disposto degli articoli 1414,
secondo comma, e 2725 c.c., di provare la sussistenza
dei requisiti di sostanza e forma del contratto diverso
da quello apparentemente voluto e l’esistenza, quindi,
di una controdichiarazione, dalla quale risulti l’intento
comune dei contraenti di dare vita ad un contratto
soggettivamente diverso da quello apparente. Di conse-
guenza, e con riferimento alla compravendita immobi-
liare, la controversia tra il preteso acquirente effettivo
e l’apparente compratore non può essere risolta, fatta
salva l’ipotesi di smarrimento incolpevole del relativo
documento (articolo 2724, n. 3, c.c.), con l’interroga-
torio formale, non potendo la mancata comparizione
della parte all’interrogatorio deferitole supplire alla
mancanza dell’atto scritto. (C.c., art. 1414; c.c., art.
1417; c.c., art. 2722; c.c., art. 2730) (1)
(1) Principio costante della giurisprudenza di legittimità. Cfr. Cass.
19 febbraio 2008, n. 4071, in Ius&Lex dvd n. 6/2010, ed. La Tribuna
2009.
Svolgimento del processo
1. - Con atto di citazione notificato il 16 dicembre 1998,
R.d.
M.M.G. convenne innanzi al Tribunale di Tempio Pau-
sania l’ex coniuge, K.G.G.W., al fine di rivendicare la pro-
prietà di un mezzo di una casa di civile abitazione edifica-
ta su un terreno fittiziamente intestato al predetto, ma in
realtà acquistato in comunione da entrambi i coniugi.
Nella resistenza del convenuto, il Tribunale adito, con
sentenza in data 20 agosto 2002, rigettò la domanda del-
l’attrice, rilevando:
che, durante il matrimonio, i coniugi erano in separa-
zione dei beni;
che le risultanze catastali concernenti l’intestazione
della casa non potevano considerarsi probanti in merito
alla effettiva proprietà dell’immobile; e che la prova della
simulazione dell’originario contratto di acquisto del terre-
no non poteva considerarsi raggiunta.
giur
2. - La Corte d’appello di Cagliari, sezione distaccata
di Sassari, con sentenza resa pubblica mediante deposito
in cancelleria il 26 settembre 2003, ha rigettato il grava-
me della R.d.M., confermando la pronuncia impugnata e
ponendo a carico dell’appellante le spese processuali so-
stenute dall’appellato.
2.1. - A tale conclusione la Corte territoriale è giunta
sulla base delle seguenti argomentazioni:
certo ed incontestato che i coniugi ebbero a scegliere il
regime patrimoniale della separazione dei beni, la “comu-
nione di fatto” invocata dall’appellante non è circostanza
che valga a mutare il regime degli acquisti in costanza di
matrimonio;
il godimento della casa ed il pagamento di tasse atten-
gono al regime di vita dei coniugi, per cui la moglie poteva
sicuramente godere della casa e, nell’ambito del contribu-
to economico alle esigenze familiari, anche sostenere le
spese, senza che ciò importasse l’acquisto della proprietà
in comunione; stante il divieto di prova orale della simula-
zione stabilito dall’art. 1417 cod. civ., in difetto della stessa
prospettazione dell’intervenuto accordo simulatorio la
mancata risposta del convenuto all’interrogatorio formale
deferitogli non consente di ritenere raggiunta la prova
della simulazione inter partes.
3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’ap-
pello la R. d.M. ha proposto ricorso, sulla base di un unico
motivo.
L’intimato ha resistito con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memorie illustra-
tive.
Motivi della decisione
1. - Con l’unico mezzo, la ricorrente censura omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto
decisivo della controversia.
Con esso di censura che la Corte d’appello abbia rite-
nuto che l’attrice avrebbe dovuto dimostrare, con una con-
venzione scritta, la simulazione o interposizione fittizia di
persona all’atto di acquisto del terreno su cui poi è stata
realizzata la causa.
La ricorrente osserva che, se è vero che la costruzione
realizzata da entrambi i coniugi sul suolo di proprietà
esclusiva di uno di essi non rientra nella comunione dei
beni di cui all’art. 159 cod. civ., tuttavia il coniuge for-
malmente titolare esclusivo del manufatto così realizzato
ben può attribuire all’altro coniuge, con atto unilaterale
risultante da scrittura privata, il diritto di proprietà sul
50% della casa, sulla base del contestuale riconoscimento
dell’averlo costruito insieme.
Orbene, nel caso in esame, la dichiarazione resa in
forma scritta in sede di ricorso per separazione (in cui il
marito attestava e riconosceva il diritto di proprietà della
moglie nella misura del 50%) ed il contegno processuale
(mancata risposta all’interrogatorio formale) consen-
tirebbero di affermare che vi è stato un riconoscimento
costitutivo del diritto di proprietà dell’immobile in que-
stione in ragione della metà. 2. - Il motivo - da esaminare
nei limiti in cui è proposto nel ricorso, senza che possano
Arch. loc. e cond. 1/2010 51
giur L e gi t t imi t à
avere rilievo censure ulteriori (attinenti alla dedotta in-
staurazione di un regime di comunione convenzionale in
virtù di una intesa tacita tra i coniugi) avanzate con la
memoria illustrativa - è infondato, per la parte in cui non
è inammissibile.
Nel negare l’idoneità, ai fini della dimostrazione della
dissimulata cointestazione ad entrambi i coniugi del ter-
reno su cui è avvenuta la costruzione, della mancata rispo-
sta del convenuto all’interrogatorio formale deferitogli, la
Corte territoriale si è attenuta al principio - costante nella
giurisprudenza di questa Corte (da ultimo, Sez. 2^, 19 feb-
braio 2008, n. 4071) - secondo cui, nel caso di allegazione
della simulazione relativa per interposizione fittizia di
persona di un contratto necessitante la forma scritta ad
substantiam, la dimostrazione della volontà delle parti di
concludere un contratto diverso da quello apparente in-
contra non solo le normali limitazioni legali all’ammissibi-
lità della prova testimoniale e per presunzioni, ma anche
quella, più rigorosa, derivante dal disposto dell’art. 1414
c.c., comma 2 e art. 2725 cod. civ., di provare la sussistenza
dei requisiti di sostanza e di forma del contratto diverso
da quello apparentemente voluto e l’esistenza, quindi,
di una controdichiarazione, dalla quale risulti l’intento
comune dei contraenti di dare vita ad un contratto sogget-
tivamente diverso da quello apparente: di conseguenza, e
con riferimento alla compravendita immobiliare, la con-
troversia tra il preteso acquirente effettivo e l’apparente
compratore non può essere risolta, fatta salva l’ipotesi
di smarrimento incolpevole del relativo documento (art.
2724 c.c., n. 3), con l’interrogatorio formale, non potendo
la mancata comparizione della parte all’interrogatorio
deferitole supplire alla mancanza dell’atto scritto.
Quanto, poi, alla censura di omessa od insufficiente mo-
tivazione, per non essersi la Corte territoriale data carico
dell’esistenza di un atto unilaterale - il ricorso per separa-
zione coniugale - nel quale il marito avrebbe attribuito alla
moglie il diritto di proprietà sul 50 per cento della casa,
sulla base del contestuale riconoscimento dell’averla co-
struita insieme, si tratta di doglianza inammissibile.
Difatti, la ricorrente è venuta meno all’onere, imposto
dal principio di autosufficienza del ricorso per cassazio-
ne, di riportare specificamente nel motivo dell’atto di
impugnazione il contenuto della risultanza - il ricorso per
separazione contenente il dedotto atto negoziale a causa
atipica, non liberale ma corrispettiva, dall’effetto costitu-
tivo - asserita come decisiva e non valutata o insufficien-
temente valutata.
In definitiva, la sentenza impugnata si fonda su una
motivazione congrua ed esente da vizi logici e giuridici;
essa, pertanto, sfugge alle doglianze articolate dalla ricor-
rente.
3. - Il ricorso è rigettato.
Le spese del giudizio per cassazione seguono la soccom-
benza e vengono liquidate come da dispositivo. (Omissis)
52 1/2010 Arch. loc. e cond.
Corte di cassazione civile
sez. II, 18 settembre 2009, n. 20254
Pres. Rovelli – Est. Mazziotti Di Celso – P.M. Russo (parz. diff.) – Ric.
Lanza ed altri (avv. Correale) c. Condominio via Kant, 5 in Milano (avv.
ti Gattamelata e Sala)
Edilizia e urbanistica y Disciplina urbanistica y
Spazi destinati a parcheggio y Pertinenze y Sotto-
suolo di edificio condominiale y Realizzazione di
autorimesse y In numero inferiore a quello della to-
talità dei componenti y Approvazione y Maggioranza
di cui all’art. 1136, c. 2, c.c. y Legittimità y Condi-
zioni y Possibilità per i condomini dissenzienti di
realizzare in futuro analoghi parcheggi nella zona
rimasta libera
. Ai sensi dell’art. 9, comma 3, L. n. 122/89, i condòmini
possono deliberare - con la maggioranza di cui all’art.
1136, comma 2, c.c. - la realizzazione di autorimesse
pertinenziali (con esclusione di qualsiasi uso su cia-
scuna porzione da parte degli altri condòmini) nel
sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero in-
feriore a quello delle unità abitative di proprietà esclu-
siva. Tuttavia - poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo
il contenuto degli artt. 1120, comma 2, e 1121, comma
3, c.c. - detta sottrazione è consentita solo ove sia assi-
curata anche ai condòmini dissenzienti la possibilità di
realizzare, in futuro, nella zona del sottosuolo comune
rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale.
(C.c., art. 1120; c.c., art. 1121; L. 24 marzo 1989, n. 122,
art. 9) (1)
(1) Per utili riferimenti in argomento si rimanda alla voce Autori-
messe e posti-auto riportata in SFORZA FOGLIANI C., MAGLIA S.,
Codice del condominio negli edifici, Ed. La Tribuna, Piacenza 2009.
Svolgimento dal processo
Angelo Lanza, Giancarlo Montoli, Iginio Gennai, Gian-
franco Di Marco, Tullio Pesarin, Nicola De Filippis e Clau-
dio Billi, partecipanti al condominio dell’edificio di via
Kant 5 in Milano, convenivano in giudizio il condominio
medesimo impugnando per nullità le deliberazioni assem-
bleari 6 aprile 1994, 27 febbraio 1995, 22 giugno 1995, 21
febbraio 1996 e 4 luglio 1996 relative alla progettazione ed
all’esecuzione di autorimesse nel sottosuolo del giardino
comune e chiedendo l’accertamento dell’illegittimità di
tale opera.
Il condominio convenuto si costituiva e chiedeva il
rigetto di dette domande sostenendone l’infondatezza.
All’udienza ex art. 183 c.p.c. le parti davano atto che
l’assemblea condominiale, con deliberazione 6 marzo
1997, aveva disposto ulteriore approvazione del progetto
dei box in discussione. Gli attori eccepivano la nullità an-
che di tale deliberazione.
Con sentenza 27 marzo 1999 l’adito tribunale di Mila-
no:
riteneva il motivo di impugnazione di alcune delibere
condominiali riguardante le modalità di convocazione dei
condomini superato dalla deliberazione 6 marzo 1997 con-
 L e gi t t imi t à
fermativa delle delibere stesse e non affetta da tale vizio;
respingeva i restanti motivi di impugnazione e la domanda
di accertamento in quanto: la sottrazione del sottosuolo
comune al pari uso di tutti i condomini per l’edificazione
di autorimesse di proprietà esclusiva di una parte di essi
trovava giustificazione nel disposto della L. n. 122 del
1989, art. 9; in base alla complessiva ratio di tale legge il
richiamo di cui all’art. 9 all’art. 1120 c.c. riguardava uni-
camente enti comuni diversi dal sottosuolo ove dovevano
essere costruiti i box; dagli atti di causa risultava che il
progetto controverso occupava solo una parte della zona
sottostante il giardino condominiale e che l’ubicazione dei
parcheggi da realizzarsi era stata predisposta in modo da
consentire il comodo ampliamento futuro dell’opera ad
eventuale beneficio di tutti i condomini che non avevano
aderito all’iniziativa; l’asserito pregiudizio al giardino era
stato dedotto genericamente ed era comunque da esclu-
dersi.
Avverso la detta sentenza i citati condomini soccom-
benti proponevano appello al quale resisteva il condomi-
nio.
Con sentenza 1 aprile 2003 la Corte di appello di Milano
rigettava il gravame osservando: che con la sentenza di
primo grado era stata ritenuta la cessazione dell’interesse
all’azione di accertamento di nullità di alcune delle sei de-
libere assembleari riguardanti le autorimesse sotterranee
in conseguenza della delibera confermativa delle stesse
unicamente in relazione al motivo di impugnazione del
mancato invito di taluni condomini alle riunioni e ciò sul
rilievo che la delibera sopravvenuta non era affetta da tale
dedotto vizio di convocazione; che sul punto non vi era
censura da parte degli appellanti; che gli altri motivi posti
a base dell’impugnazione per nullità suindicata, coinci-
denti con quelli posti a fondamento della richiesta di de-
claratoria di illegittimità dell’opera contestata, erano stati
esaminati nel merito e disattesi per condivisibili ragioni;
che mediante la c.t.u. eseguita in secondo grado si era ac-
certato che: l’edificio condominiale constava di 107 unità;
i box sotterranei erano 55; i condomini estranei all’iniziati-
va erano 59; 7 dei condomini aderenti avevano acquistato
due box; che l’iniziativa in discussione non era contraria
agli artt. 1120 e 1121 c.c.; che, secondo quanto disposto
dalla L. 24 marzo 1989, art. 9, comma 3, le deliberazioni
aventi ad oggetto i parcheggi da destinare a pertinenze
delle singole unità immobiliari devono essere approvate
dall’assemblea del condominio con la maggioranza prevista
dall’art. 1136 c.c., comma 2; che quindi l’opera in questione
era realizzabile anche nel caso, ricorrente nella specie, di
non coincidenza del numero di condomini interessati a do-
tare la propria unità di proprietà esclusiva di autorimessa
pertinenziale con la totalità dei condomini e ciò anche nel
caso di costruzione di autorimesse in numero inferiore a
quello della totalità dei condomini a causa delle scelte di
ciascuno di aderire o meno all’iniziativa; che la costruzione
dei box sotterranei non aveva inciso negativamente sulla
stabilità e la sicurezza dell’edificio e non ne aveva alterato
il decoro architettonico; che peraltro dagli appellanti la
detta questione non era stata riproposta per cui doveva
giur
reputarsi ormai estranea alla materia del contendere; che,
come accertato dal c.t.u., la realizzazione di un numero di
autorimesse inferiore alle unità di proprietà esclusiva di-
pendeva non da limitazioni di carattere oggettivo ma dalla
libera scelta dei condomini che non avevano aderito all’ini-
ziativa i quali in futuro ben potevano dotare le loro unità
di analoghe autorimesse pertinenziali senza restrizioni o
difficoltà; che pertanto gli appellanti non disponevano di
box sotterranei solo per loro volontà per cui la lamentata
violazione della “par condicio” di tutti i condomini circa
l’utilizzazione del sottosuolo comune non era sussistente;
che l’art. 1121 c.c., comma 3 non poteva essere inteso nel
senso della necessità della costruzione fin dall’origine
di un numero di autorimesse sotterranee pari a quello
delle unità di proprietà esclusiva; che quindi la tesi de-
gli appellanti circa la necessità della realizzazione di ben
59 autorimesse supplementari in previsione di una futura
adesione degli altri condomini era infondata; che il fatto
dell’assegnazione a sette condomini di due autorimesse e
non di una sola non poteva essere preso in considerazione
quale motivo di nullità delle delibere impugnate perché
era stato dedotto per la prima volta in appello; che in ogni
caso le denunciate duplici assegnazioni non erano suscet-
tibili di incidere sulla validità delle delibere impugnate
perché estranee al contenuto delle deliberazioni stesse e
non attinenti all’opera in sé; che si trattava di evento suc-
cessivo all’approvazione ed all’esecuzione dell’opera che
poteva invalidare tutto al più le specifiche assegnazioni
contestate; che, come ritenuto nella sentenza impugnata
con ampia motivazione basata su elementi di fatto non
contestati, il giardino condominiale aveva subito altera-
zioni minime indispensabili per la realizzazione dell’opera
ad esso sottostante; che lo spazio a verde era stato ridotto
per la superficie strettamente necessaria per la costruzio-
ne dello scivolo di accesso alle autorimesse ed era stato
previsto un intervento di ripristino del giardino a lavori
ultimati; che, in mancanza di contestazioni da parte de-
gli appellanti, tale progetto doveva reputarsi essere stato
compiutamente realizzato; che in definitiva l’area sopra-
stante i box in questione aveva conservato la sua prece-
dente destinazione a giardino senza alcuna modificazione
del pregio estetico e della funzionalità.
La cassazione della sentenza della corte di appello di
Milano è stata chiesta da Angelo Lanza, Tullio Pesarin e
Claudio Billi con ricorso affidato a tre motivi. Il condomi-
nio di via Kant 5 in Milano ha resistito con controricorso.
Gli intimati Giancarlo Montoli, Igino Gennai e Gianfranco
Di Marco non hanno svolto attività difensiva in questa
sede di legittimità.
All’udienza del 30 ottobre 2008 questa Corte ha dispo-
sto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di De
Filippis Nicola il quale, ricevuta la rituale e tempestiva no-
tifica del ricorso e del controricorso, non ha svolto attività
difensiva in sede di legittimità. Le parti costituite hanno
depositato memorie.
Arch. loc. e cond. 1/2010 53
giur L e gi t t imi t à
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso i condomini ricorrenti
denunciano violazione dell’art. 342 c.p.c. e vizi di motiva-
zione in relazione alla statuizione di mancanza di censura
di taluni capi della sentenza emessa dal tribunale.
Deducono i ricorrenti che la secca affermazione della
corte - circa l’asserita mancata impugnazione del capo di
motivazione con il quale la sentenza di primo grado aveva
deciso la sopravvenuta carenza ad impugnare le delibere
precedenti al 6 marzo 1997, per effetto dell’approvazione
in quella data di ulteriore ed assorbente statuizione della
maggioranza - e smentita dall’atto di appello nel quale
erano state spese alcune pagine sull’argomento e trattato
addirittura con distinto motivo non esaminato dalla corte
di merito.
Il motivo è infondato ed è frutto di una non attenta
lettura e di una non corretta interpretazione della senten-
za impugnata e di quella di primo grado richiamata dalla
corte di appello.
Dalla lettura delle dette sentenze - attività consentita
in questa sede di legittimità attesa la natura in procedendo
del vizio denunciato - risulta che i giudici del merito hanno
ritenuto cessato l’interesse all’azione di accertamento di
nullità di sei delibere assembleari (confermate da quella
del 6 marzo 1997) “unicamente in relazione al motivo di
impugnazione del mancato invito di alcuni condomini alle
riunioni, rilevandosi che la deliberazione sopravvenuta
non era affetta da tale dedotto vizio di convocazione” (pa-
gina 6 sentenza impugnata).
La carenza di interesse è stata quindi affermata limita-
tamente al detto punto - ossia accertamento del denuncia-
to vizio di convocazione - e non anche agli altri motivi posti
a base dell’impugnazione delle delibere in questione.
Al riguardo va rilevato che i tribunale aveva espressa-
mente affermato che la materia del contendere non era
venuta meno a seguito della delibera 6 marzo 1997 la
quale aveva riprodotto “le disposizioni di merito censurate
anche per profili sostanziali dagli attori”. Nella sentenza di
primo grado risulta altresì precisato che gli attori avevano
“comunque in via incidentale eccepito la nullità, per profili
di merito, anche della delibera sopravvenuta”. Tali “profili
sostanziali” sono stati esaminati nel merito dal giudice di
primo grado e ritenuti infondati con sentenza oggetto di
numerose e specifiche censure da parte dei soccombenti
condomini. Le dette censure sono state ritenute ammis-
sibili e valutate dalla corte di appello che ha circoscritto
la mancanza di espresso motivo di gravame alla sola (non
specificamente contestata) parte della decisione del
tribunale concernente l’insussistenza di interesse dei
condomini ad una pronuncia su un vizio da ritenere ormai
superato e travolto da una successiva delibera immune da
detto vizio.
Con il secondo motivo i ricorrenti, denunciando viola-
zione della L. n. 122 del 1989, art. 9 e art. 1121 c.c., nonché
vizi di motivazione, deducono che la corte di appello ha
omesso di considerare adeguatamente le osservazioni che
il c.t.u. aveva reso quanto a descrizione dei luoghi e che il
54 1/2010 Arch. loc. e cond.
consulente di parte aveva ampiamente commentato nelle
proprie note.
In particolare i ricorrenti censurano le seguenti affer-
mazioni del giudice di secondo grado: 1) il rispetto del di-
vieto di innovazioni che rendano taluni enti condominiali
inservibili all’uso od al godimento di un solo condomino sa-
rebbe verificabile in relazione ad enti condominiali diversi
dal sottosuolo utilizzato per la costruzione delle autori-
messe; 2) dai rilievi del c.t.u. deriverebbe l’accertamento
della possibilità di realizzare nuove autorimesse in nume-
ro sufficiente; 3) alla nuova realizzazione non sarebbero
di ostacolo i vincoli urbanistici. La Corte di appello ha poi
aggiunto una parola al testo di legge (“talune” riferendosi
alle parti comuni) per dare alla norma il significato voluto.
La corte di merito “non ha consideralo che anche il diritto
dei singolo, riferito al sottosuolo, deve essere rispettato
consentendo l’eventuale realizzazione di una autorimes-
sa ma solo ove la stessa rispetti i precisi binari dati dal
mantenimento della possibilità di godere dei beni comuni
(per tutti i condomini) ed anche del divieto di appropriar-
si anche di uno solo di essi (per singolo partecipante)”.
Il rispetto del diritto del singolo al godimento delle parti
comuni delle quali è contitolare è una delle premesse per
l’ammissibilità delle delibere che dispongono l’istituzione
di autorimesse pertinenziali. È quindi invalida la delibera
con la quale, con la maggioranza prevista dall’art. 1136
cpv. c.c., venga decisa la costruzione di box al di sotto
dell’area condominiale riservati ad alcuni e non a tutti i
condomini, risolvendosi la delibera in un impedimento
dei condomini a fare uso della cosa comune ex art. 1120
c.c. la L. n. 122 del 1989, art. 9 non prevede alcuna deroga
al principio generale che esclude il potere della maggio-
ranza dei condomini di menomare i diritti di ciascuno di
essi. Infatti, se i nuovi posti auto sono pertinenziali, gli
stessi devono conoscere uno stretto collegamento con le
singole unità immobiliari alle quali sono destinati con la
salvaguardia del diritto dei dissenzienti alla disposizione
delle cose comuni: la loro utilizzazione non può porsi in
termini di eventualità e di futura verifica dell’estensione
della autorimessa. Il vincolo di pertinenzialità non è un
connotato transitorio ed implica un legame permanente
tra le autorimesse e le unità immobiliari dei singoli condo-
mini. Non è quindi possibile limitare alle sole parti comuni
diverse dal sottosuolo il rispetto del diritto del singolo alle
parti comuni. La corte di appello ha omesso di verificare
la sussistenza o meno, per la realizzazione dei parcheggi
pertinenziali in deroga agli strumenti urbanistici, delle
condizioni per la deroga dei vincoli indicati ed accertati
nelle note critiche alla c.t.u.
Con il terzo motivo i ricorrenti, denunciando violazione
della L. n. 122 del 1989, art. 9 e artt. 1121, 1137 e 1421 c.c.,
nonché vizi di motivazione, sostengono che la corte di ap-
pello ha omesso di considerare difese svolte dagli attori in
primo grado ed ha così dichiarato l’inammissibilità delle
osservazioni (sviluppate nella memoria difensiva deposita-
ta il giorno 11 giugno 1997) concernenti l’assegnazione ad
uno stesso condomino di più posti auto. Se la corte avesse
esaminato la detta doglianza avrebbe accolto le domande
 L e gi t t imi t à
attrici con reiezione di ogni contrario argomento. Infatti
se un condomino si appropria di due posti auto viene leso
il principio di utilizzazione delle parti comuni in armonia
con le indicazioni di cui all’art. 1102 c.c. e viene violato
l’art. 1121 c.c. per la sottrazione di una parte comune agli
atri condomini. Sin dall’inizio gli attori avevano lamen-
tato che l’autorimessa decisa da taluni condomini aveva
comportato sostanziale espropriazione del suolo comune
utilizzato solo da alcuni condomini. Essi ricorrenti sono
stati privati del diritto sul suolo comune che non potranno
usare e che minaccia di divenire di proprietà solo di alcuni
condomini. La motivazione della sentenza della Corte di
appello ruota sull’ipotesi di un favor del legislatore per i
nuovi parcheggi e sull’idea che gli stessi costituiscono un
modo di utilizzazione delle parti comuni. La L. n. 122 del
1989, art. 9 richiama però l’art. 1121 c.c., comma 3: in tale
ultima norma è fissata una regola precisa: la nuova opera
deve essere tale da consentire a chi non abbia partecipato
ai vantaggi della innovazione di giovarsene semplicemente
contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione.
Impropriamente la Corte di appello muove dall’idea che la
mancata partecipazione iniziale alla innovazione si ponga
come libera scelta - assoggettata ad una sorta di sanzione
- e che la successiva partecipazione debba essere inter-
pretata come futura facoltà di impegnare altro suolo con
una nuova costruzione: nulla di tutto ciò propone il testo
di legge che considera anche la minoranza riconoscendo
alla stessa ampia tutela. In definitiva la Corte di appello
ha obliato: a) che è il rispetto del diritto del singolo a
condizionare la validità delle delibere assembleari; b) che
nella specie il diritto di disporre delle parti comuni è stato
violato non potendo essi ricorrenti usare di porzioni con-
dominiali del suolo e del sottosuolo; c) che la tesi secondo
la quale il vincolo che grava sull’area residua potrebbe es-
sere superato doveva essere analizzata sia alla luce della
concreta fattispecie, sia alla luce delle disposizioni di cui
alla L. n. 122 del 1989, art. 9.
La Corte rileva l’infondatezza o l’inammissibilità delle
dette numerose (ed in parte ripetitive) censure che pos-
sono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta
connessione ed interdipendenza riguardando quasi tutte,
quale più quale meno e sotto profili ed aspetti diversi, le
stesse questioni o questioni collegate concernenti princi-
palmente: l’interpretazione della L. n. 122 del 1989, art. 9
con riferimento a quanto disposto dagli artt. 1102, 1120 e
1121 c.c.; vizi di motivazione; omesso esame di tesi difen-
sive; valutazione della c.t.u. e dei rilievi al riguardo mossi
con la c.t.p.
Innanzitutto va rilevato che, come sopra riportato nella
parte narrativa che precede, i giudici del merito hanno af-
fermato che: la sottrazione del sottosuolo comune al pari
uso di tutti i condomini per la edificazione di autorimesse
di proprietà esclusiva di una parte di essi trova giustifica-
zione nel disposto della L. n. 122 del 1989, art. 9; la detta
norma si riferisce esclusivamente al sottosuolo o ai locali
siti al piano terreno e non ad altri beni comuni; il richiamo
all’art. 1120 c.c., comma 2 operato dalla L. n. 122 del 1989,
art. 9 è riferibile solo ai beni comuni diversi dal sottosuolo;
giur
è possibile realizzare box sotterranei - previa delibera con-
dominiale approvata con la maggioranza di cui al secondo
comma dell’art. 1136 c.c. - pur se in numero inferiore a
quello della totalità dei condomini non potendo i condomi-
ni dissenzienti impedire tale realizzazione voluta invece
dalla maggioranza dei partecipanti al condominio; è lecito
l’uso del sottosuolo per frazioni corrispondenti alle singole
autorimesse pertinenziali da realizzare - con esclusione di
qualsiasi uso su ciascuna porzione da parte di tutti gli al-
tri condomini - purché venga rispettato il pari diritto sul
sottosuolo comune in capo ai condomini contrari o rima-
sti estranei all’innovazione di tale bene comune estranei;
tale rispetto è assicurato ove il numero delle autorimesse
sotterranee realizzate sia inferiore al numero delle unità
di proprietà esclusiva ed ove sia possibile per i condomi-
ni dissenzienti “senza restrizioni o difficoltà maggiori di
quelle degli altri condomini” dotare “le loro unità di analo-
ghe autorimesse pertinenziali “sotterranee”.
Le riportate affermazioni dei giudici del merito sono
ineccepibili costituendo il risultato di una coerente e cor-
retta interpretazione della lettera e della ratio della L. n.
122 del 1989, citato art. 9 - senza porsi in contrasto con
le disposizioni dettate dall’art. 1120 c.c., comma 2 - la cui
particolare finalità è quella di favorire ed agevolare, sotto
vari aspetti, la realizzazione di parcheggi pertinenziali
nel sottosuolo di edifici condominiali (e non in altri beni
comuni ubicati fuori terra).
La detta finalità ben può essere raggiunta senza la ne-
cessaria realizzazione di parcheggi pertinenziali in nume-
ro inferiore a quello delle unità immobiliari di proprietà
esclusiva dei singoli condomini. Ciò si desume logicamen-
te dal “quorum” agevolato previsto dal terzo comma della
norma in esame secondo cui le deliberazioni assembleari
condominiali relative alla realizzazione di parcheggi perti-
nenziali sono approvate “con la maggioranza prevista dal-
l’art. 1136 c.c., comma 2” (maggioranza degli intervenuti e
metà del valore dell’edificio). Raggiunta la detta maggio-
ranza i condomini contrari sono tenuti a rispettare la deli-
bera assembleare con conseguente necessaria sottrazione
dell’uso della zona dell’area comune sotterranea divenuta
parcheggio pertinenziale delle singole unità immobiliari
dei condomini facenti parte della maggioranza favorevole
alla realizzazione di parcheggi nel sottosuolo comune.
Tale sottrazione è però consentita solo se è assicura-
ta anche ai condomini dissenzienti il “pari uso” del sot-
tosuolo avvalendosi della possibilità di realizzare nella
zona di detto bene comune rimasta libera un parcheggio
pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà
esclusiva: tutti i condomini, nessuno escluso, deve infatti
avere la possibilità di godimento del sottosuolo secondo la
sua destinazione (prevista normativamente) ad alloggiare
autorimesse.
Solo se tale possibilità è garantita la delibera adottata
a maggioranza può essere ritenuta valida in quanto non in
contrasto con quanto disposto dall’art. 1120 c.c., comma 2
e dall’art. 1121 c.c., u.c.
Così interpretato l’articolo 9 della L. n. 122 del 1989
viene rispettato il diritto del singolo condomino di godere
Arch. loc. e cond. 1/2010 55
giur L e gi t t imi t à
dell’area comune sotterranea e risulta composto in modo
equilibrato ed armonizzato il contrasto degli interessi dei
condomini favorevoli e contrari alla realizzazione di par-
cheggi sotterranei.
Quindi, secondo quanto disposto dal più volte citato
art. 9, della L. n. 122 del 1989, deve ritenersi lecito - come
affermato dalla Corte di appello nella sentenza impugnata
e contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti - l’uso
del sottosuolo comune “per frazioni corrispondenti alle
singole autorimesse pertinenziali da realizzare con esclu-
sione su ciascuna porzione di qualsiasi uso di tutti gli altri
condomini”, purché però sia rispettato il pari diritto di tut-
ti i condomini (in particolare quelli dissenzienti) sul sot-
tosuolo comune assicurato dalla possibilità di realizzare
nel sottosuolo altra identica autorimessa pertinenziale.
Nella specie la Corte di appello ha proceduto alla di-
samina di tutti gli elementi acquisiti al processo e, sulla
base di fatti qualificanti, ha ineccepibilmente accertato
in fatto che: la costruzione dei box sotterranei non ha
compromesso la stabilità, la sicurezza e il decoro archi-
tettonico dell’edificio condominiale, né ha determinato
degrado del giardino condominiale o sottrazione di area
destinata a verde; tutti i condomini che non hanno aderito
all’iniziativa adottata dalla maggioranza dei condomini
possono nel futuro dotare le proprie unità immobiliari di
proprietà esclusiva di analoghe autorimesse pertinenziali
sotterranee senza difficoltà o restrizioni (di carattere eco-
nomico o normativo) maggiori di quelle affrontate dagli
altri condomini.
Il giudice di secondo grado è pervenuto alla dette con-
clusioni attraverso argomentazioni complete ed appaganti,
improntate a retti criteri logici e giuridici, nonché frutto
di una puntuale indagine delle risultanze istruttorie con
particolare riferimento al contenuto della relazione del
nominato c.t.u.
Il giudice di appello ha dato conto delle proprie valuta-
zioni circa i riportati accertamenti in fatto, esponendo le
ragioni del suo convincimento.
Alle dette valutazioni i ricorrenti contrappongono le
proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di que-
ste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non
è certo consentito discutere in questa sede di legittimità,
ciò comportando un nuovo autonomo esame del materiale
delibato che non può avere ingresso nel giudizio di cassa-
zione.
Dalla motivazione della sentenza impugnata risulta
chiaro che la Corte di merito, nel porre in evidenza gli
elementi probatori favorevoli alle tesi del condominio, ha
implicitamente espresso una valutazione negativa delle
contrapposte tesi dei ricorrenti.
Sono pertanto insussistenti gli asseriti vizi di motiva-
zione e le dedotte violazioni di legge che presuppongono
una ricostruzione dei fatti diversa da quella ineccepibil-
mente effettuata dal giudice del merito.
In definitiva, poiché resta istituzionalmente preclusa
in sede di legittimità ogni possibilità di rivalutazione delle
risultanze istruttorie, non possono i ricorrenti pretendere
il riesame del merito sol perché la valutazione delle accer-
56 1/2010 Arch. loc. e cond.
tate circostanze di fatto come operata dalla corte territo-
riale non collima con le loro aspettative e confutazioni.
Va aggiunto che per ottemperare all’obbligo della mo-
tivazione il giudice di appello non era tenuto a esaminare
tutte le risultanze istruttorie e a confutare ogni argomen-
tazione prospettata dalle parti essendo sufficiente l’indi-
cazione degli elementi sui quali ha fondato il suo convin-
cimento dovendosi ritenere per implicito disattesi tutti gli
altri rilievi e fatti incompatibili con la decisione adottata
anche se non specificamente menzionati.
Occorre altresì segnalare che le censure e le critiche
concernenti l’asserito omesso o errato esame della c.t.u.
e della c.t.p. non sono meritevoli di accoglimento, oltre
che per l’incidenza in ambito di apprezzamenti riservati
al giudice del merito, anche per la loro genericità. Nel
giudizio di legittimità il ricorrente che deduce l’omessa
o l’erronea valutazione delle risultanze probatorie ha
l’onere (in considerazione del principio di autosufficienza
del ricorso per cassazione) di specificare il contenuto
delle prove mal o non esaminate, indicando le ragioni del
carattere decisivo dell’asserito errore di valutazione: solo
così è consentito alla corte di cassazione accertare - sulla
base delle sole deduzioni esposte in ricorso e senza la
necessità di indagini integrative - l’incidenza causale del
difetto di motivazione (in quanto omessa, insufficiente o
contraddittoria) e la decisività delle prove erroneamente
valutate perché relative a circostanze tali da poter indur-
re ad una soluzione della controversia diversa da quella
adottata. Il mancato esame di elementi probatori, contra-
stanti con quelli posti a fondamento della pronuncia, co-
stituisce vizio di omesso esame di un punto decisivo solo
se le risultanze processuali non o mal esaminate siano tali
da invalidare l’efficacia probatoria delle altre risultanze
sulle quali il convincimento si è formato, onde la “ratio
decidendi” venga a trovarsi priva di base.
In proposito va ribadito che per poter configurare il
vizio di motivazione su un asserito punto decisivo della
controversia è necessario un rapporto di causalità logica
tra la circostanza che si assume trascurata e la soluzione
giuridica data alla vertenza, si da far ritenere che quella
circostanza se fosse stata considerata avrebbe portato ad
una decisione diversa. Sotto altro aspetto le censure con-
cernenti gli asseriti errori che sarebbero stati commessi
dal giudice di appello nel ricostruire i fatti di causa sono
inammissibili risolvendosi nella tesi secondo cui l’impu-
gnata sentenza sarebbe basata su affermazioni contra-
stanti con gli atti del processo e frutto di errore di per-
cezione o di una mera svista materiale degli atti di causa.
Trattasi della denuncia di travisamento dei fatti contro cui
è esperibile solo il rimedio della revocazione. Secondo il
consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Cor-
te, la denuncia di un travisamento di fatto, quando attiene
al fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la
prova acquisita, costituisce motivo di revocazione e non di
ricorso per cassazione importando essa un accertamento
di merito non consentito in sede di legittimità.
Va infine rilevata l’inammissibilità della censura mossa
con il terzo motivo di ricorso relativa alla parte della sen-
 L e gi t t imi t à
tenza impugnata concernente l’assegnazione ad uno stes-
so condomino di più posti auto. Al riguardo va evidenziato
che la corte di appello ha ritenuto inaccoglibile il motivo
di appello sul punto: a) per aver gli appellanti dedotto
per la prima volta nel giudizio di gravame la nullità delle
delibere condominiali impugnate per il detto motivo; b)
per essere comunque le denunciate duplici assegnazioni
insuscettibili di incidere sulla validità delle delibere im-
pugnate in quanto estranee al contenuto delle delibere
stesse e non attinenti all’opera in sé.
Contro l’argomentazione di cui al punto sub b) i
ricorrenti non hanno formulato alcuna specifica censura
per cui soccorre il principio giurisprudenziale pacifico
secondo cui, se una sentenza (o una parte di essa) sia
sorretta da una molteplicità di ragioni giuridiche, tra loro
indipendenti, tutte devono essere investite dal ricorso. In
mancanza - come appunto nel caso in esame - poiché an-
che soltanto una di essa è idonea a giustificare la decisio-
ne, l’impugnazione inerente alle altre deve ritenersi inam-
missibile posto che anche la sua eventuale fondatezza non
varrebbe a scalfire la pronuncia.
Del tutto insussistenti devono pertanto ritenersi le de-
dotte violazioni di legge e gli asseriti vizi di motivazione; la
sentenza impugnata è corretta e si sottrae alle critiche che
le sono state mosse con le censure in esame che in buona
parte presuppongono sostanzialmente una ricostruzione
dei fatti diversa da quella ineccepibilmente effettuata
dalla corte di appello.
Per la sussistenza di giusti motivi - in considerazione,
tra l’altro, della natura della controversia e delle questioni
trattate - che inducono ad operare l’integrale compensa-
zione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.
(Omissis).
Corte di cassazione civile
sez. III, 31 agosto 2009, n. 18912
Pres. Marrone – Est. Urban – P.M. Ceniccola (conf) – Ric. Pieri (avv.
Felici) c. Milano Assicurazioni s.p.a. (n.c.)
Responsabilità civile y Professionisti y Consulen-
te del lavoro y Contratto di assicurazione y Ambito
di copertura y Predisposizione di contratto di loca-
zione y Attività tipica y Esclusione y Conseguenze y
Inoperatività della polizza
. Il contratto di assicurazione per la responsabilità
civile derivante nella qualità di esercente la libera
professione di consulente del lavoro, non copre anche
l’attività, prestata dall’assicurato, di predisposizione di
un contratto di locazione, che non rientra nell’attività
“tipica” di tale figura libero- professionale. (C.c., art.
1917; L. 11 gennaio 1979, n. 12, art. 2; L. 11 gennaio
1979, n. 12, art. 13) (1)
(1) Interpretazione rigorosa.
giur
Svolgimento del processo
Donati Edy conveniva in giudizio davanti alla Pretura
di Siena Pieri Claudio, consulente del lavoro, per essere
risarcita delle somme che era stata costretta a pagare a
tale Meri Aduilio (ex conduttore di un immobile di sua
proprietà) per colpa professionale del convenuto stesso, il
quale aveva predisposto il contratto di locazione che pre-
vedeva clausole nulle perchè in violazione della normativa
sull’equo canone; la parte attrice era stata condannata
a pagare la somma di L. 27.363.129, nonchè quella di L.
1.500.000 al proprio legale.
Il Pieri si costituiva chiamando in garanzia la Milano
Ass.ni s.p.a..
Con sentenza 14 maggio 2001 il Tribunale di Siena
condannava il Pieri al pagamento della somma suddetta,
oltre interessi; condannava inoltre la Milano Ass.ni s.p.a. a
tenere indenne il Pieri per quanto era stato condannato a
pagare alla Donati.
La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza 24 maggio
2004, in riforma della sentenza impugnata, rigettava la do-
manda proposta dal Pieri nei confronti della Milano Ass.ni
s.p.a. e condannava il soccombente alle spese di ambedue
i gradi.
Propone ricorso per cassazione Pieri Claudio con quat-
tro motivi.
La Milano Ass.ni s.p.a. non ha svolto difese.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso si denuncia la errata,
insufficiente e contraddittoria motivazione su punto deci-
sivo della controversia, in quanto la Corte d’Appello aveva
ritenuto che la redazione di un contratto di locazione non
fosse propria della professione di consulente del lavoro:
poichè non è prevista alcuna riserva per una categoria di
professionisti, che siano abilitati alla redazione di detto
contratto; la valutazione della sentenza impugnata sareb-
be erronea.
Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa
applicazione di legge in relazione alle norme sulla inter-
pretazione dei contratti (art. 1362 c.c. e segg.), nella par-
te in cui era stata esclusa la copertura assicurativa per
l’attività suddetta. Tale attività non soltanto non sarebbe
vietata, ma rientrerebbe comunque nella previsione della
polizza, tenuto conto che si tratta di clausole predispo-
ste dalla compagnia su modulo dalla stessa predisposto e
quindi non sarebbe ammessa una interpretazione limitati-
va e restrittiva.
Con il terzo motivo si denuncia la violazione e falsa
applicazione di norme di diritto cioè della L. 11 gennaio
1979, n. 12, artt. 2 e 13,che disciplina le materie riservate
alla competenza dei consulenti del lavoro, tra le quali
si ricorda “ogni altra funzione che sia affine, connessa e
conseguente ... e per quant’altro previsto dalla normativa
fiscale e tributaria in genere”.
Con il quarto motivo si denuncia l’errata, insufficiente
e contraddittoria motivazione in ordine a punto decisivo
della controversia, giacchè la sentenza impugnata aveva
omesso di dare alcuna giustificazione sulla esclusione
Arch. loc. e cond. 1/2010 57
giur L e gi t t imi t à
della attività professionale del consulente del lavoro della
redazione di contratti di locazione.
Tutti i motivi indicati sono incentrati sulla questione
se la copertura assicurativa comprendesse anche l’attività
prestata dal ricorrente, di predisposizione di un contratto di
locazione, che non rientra certamente nell’attività “tipica”
del consulente del lavoro, secondo quanto prevede la L. 11
gennaio 1979, n. 12. Secondo quanto risulta dalla sentenza
impugnata, il contratto di assicurazione aveva per oggetto
“la responsabilità civile derivante all’assicurato nella sua
qualità di esercente la libera professione di consulente del
lavoro”; si precisava quindi che tale garanzia si estendeva
anche “alla consulenza fiscale e tributaria, quali compila-
zioni della dichiarazione dei redditi ed allegati, denuncia
annuale IVA, compresi i relativi allegati, registrazioni e
quant’altro previsto dalla normativa fiscale e tributaria in
generale”. Si rammenta poi che la L. n. 12 del 1979, art. 2,
prevede che il consulente del lavoro svolga per conto del
datore di lavoro “tutti gli adempimenti previsti da norme
vigenti per l’amministrazione del personale dipendente”,
nonchè ogni altra funzione che sia “affine, connessa e con-
seguente a quanto previsto nel comma precedente”.
Del tutto ineccepibile risulta quindi la conclusione alla
quale perviene la sentenza impugnata, secondo la quale la
predisposizione di un contratto di locazione, pur non es-
sendo in linea di principio vietata al consulente del lavoro,
in quanto si tratta di attività per la quale non è prevista
alcuna riserva a favore di specifiche categorie di profes-
sionisti, non rientra tuttavia nè nelle attività “tipiche”
previste per il consulente del lavoro, nè nella previsione
contrattuale della polizza assicurativa di cui sopra.
Il ricorso merita quindi rigetto; nulla per le spese poi-
chè la Milano Assicurazioni s.p.a. non ha svolto difese.
(Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. II, 31 luglio 2009, n. 17886
Pres. Triola – Est. Bucciante – P.M. Russo (conf) – Ric. Finaquila (avv.
Bernardi) c. M.B.R. ed altri (avv. Scognamiglio)
Regolamento di condominio y Contrattuale y
Limitazioni della proprietà esclusiva y Successivi
acquirenti y Vincolatività y Limiti
. Le clausole del regolamento di condominio di natura
contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e
alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro
esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo
chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti
dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente
dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto ri-
ferimento al regolamento di condominio, che - seppur
non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto
o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso
nel contratto. (C.c., art. 1326; c.c., art. 1334; c.c., art.
1335; c.c., art. 2659) (1)
58 1/2010 Arch. loc. e cond.
(1) In senso conforme, cfr. Cass. 14 gennaio 1993, n. 395, in questa
Rivista 1993, 531; Cass. 26 maggio 1990, n. 4905, ivi 1991, 84; Cass.
14 aprile 1983, n. 2610, ivi 1984, 171 e Cass. 4 marzo 1983, n. 1634,
ibidem.
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 21 - 25 luglio 1998 la s.p.a. Finaqui-
la, che il (Omissis) di quell’anno aveva acquistato l’intero
edificio sito in via (Omissis), tranne un appartamento al
secondo piano, citò davanti al Tribunale di Roma i proprie-
tari di quest’ultima unità immobiliare M.B.R., M. B.M.M.V.,
M.B.M.P. e M.B.M.U., chiedendo che fosse accertato il suo
diritto ad adibire a uso alberghiero il compendio acqui-
stato:
diritto che con diverse iniziative in varie sedi i conve-
nuti avevano contestato, provocando danni di cui l’attrice
chiese di essere risarcita.
M.B.R., M.B.M.M.V., M.B.M.P. e M.B.M. U. si costituirono
in giudizio, deducendo che la destinazione alberghiera de-
gli appartamenti del palazzo era vietata dal regolamento di
condominio, richiamato nell’atto di acquisto dell’attrice.
Con sentenza del 6 novembre 2000 il Tribunale respinse
le domande proposte dalla s.p.a. Finaquila.
Impugnata da quest’ultima, la decisione è stata confer-
mata dalla Corte d’appello di Roma, che con sentenza del
9 giugno 2004 ha rigettato il gravame.
La s.p.a. Finaquila ha proposto ricorso per Cassazione,
in base a tre motivi.
M.B.R., M.B.M.M.V., M.B.M.P. e M.B.M. U. si sono costi-
tuiti con controricorso e hanno presentato una memoria.
Motivi della decisione
Con i tre motivi addotti a sostegno del ricorso la s.p.a.
Finaquila si duole di altrettanti vizi da cui a suo dire è
affetta la sentenza impugnata, per essere il giudice a quo
incorso sia in “violazione e/o falsa applicazione dell’art.
2644 c.c., in combinato disposto con gli artt. 2643, 2645,
2659 c.c., e con l’art. 2697 c.c., comma 2, e dell’art. 1027
c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3); omessa, insufficiente o con-
traddittoria motivazione su un punto decisivo della con-
troversia prospettato dalle parti (art. 360 c.p.c., n. 5),
sia in violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1372 c.c.,
comma 2, dell’art. 1326 c.c., comma 1, degli artt. 1334,
1335, 1332 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3) omessa, insufficiente
o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della
controversia prospettato dalle parti (art. 360 c.p.c., n. 5),
sia in violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1372 c.c.,
comma 2, dell’art. 1326 c.c., comma 1, degli artt. 1334,
1335, 1332, 2643, 2644, 2645 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3);
omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un
punto decisivo della controversia prospettato dalle parti
(art. 360 c.p.c., n. 5).
Nessuna di queste censure può essere accolta.
La Corte d’appello ha accertato, in fatto, che la s.p.a. Fi-
naquila, nell’acquistare tutte le unità immobiliari dell’edi-
ficio in questione, tranne quella appartenente a M.B.R.,
M.B.M.M.V., M.B.M. P. e M.B.M.U., aveva dichiarato di “ben
conoscere ed accettare l’attuale stato di fatto e di diritto
 L e gi t t imi t à
dell’immobile compravenduto compresi diritti ed obblighi
derivanti dal vigente Regolamento di condominio, tra i
quali il divieto, di cui era pienamente edotta, di adibizione
a uso alberghiero. Ne ha desunto, in diritto, che il vincolo,
comportante una obbligazione propter rem, era efficace
per l’acquirente, anche in mancanza della trascrizione
dell’atto che lo imponeva.
La decisione è in linea con la giurisprudenza di que-
sta Corte (Cass. 3 luglio 2003 n. 10523, 14 gennaio 1993
n. 395, 26 maggio 1990 n. 4905) secondo cui “le clausole
del regolamento condominiale di natura contrattuale, che
può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai
condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purche’
siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vinco-
lanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora,
indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto
si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che -
seppure non inserito materialmente - deve ritenersi cono-
sciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di
esso nel contratto”.
Consapevole della contrarietà a questo principio della
propria opposta tesi, la s.p.a. Finaquila auspica che il col-
legio se ne discosti, deducendo che non è aderente alla
regola della limitazione dell’efficacia dei contratti alle
parti negoziali e a quella della subordinazione alla previa
trascrizione della loro opponibilità di terzi.
L’assunto della ricorrente non è condivisibile.
La trascrizione, salvo i casi in cui le sono attribuite
particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive,
è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti
reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il
cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel
registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell’opera-
tività dell’istituto è quindi la concorrenza di situazioni giu-
ridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili,
alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano.
Una tale situazione di conflitto non si verifica però
quando una proprietà viene espressamente acquistata
come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente
trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene
non è stato trasferito come libero, nè l’acquirente può
pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo
della “inopponibilità”. In questo senso è univocamente
orientata la giurisprudenza di legittimità in tema di vendi-
ta di immobili gravati da una servitù: se questa è menzio-
giur
nata nell’atto, la trascrizione non occorre ai fini della sua
permanenza a carico del fondo alienato (Cass. 31 luglio
2006 n. 17301, 3 aprile 2004 n. 5158, 3 febbraio 1999 n. 884,
28 gennaio 1999 n. 757).
Correttamente, quindi, la Corte d’appello ha deciso nel
senso della superfluità della trascrizione del regolamento
condominiale, la quale in effetti nella specie non era ne-
cessaria, avendo in s.p.a. Finaquila dichiarato, nel proprio
atto di acquisto, di “ben conoscere ed accettare”, tra l’al-
tro, gli “obblighi” che ne derivavano per i proprietari delle
singole unità immobiliari dell’edificio.
Ciò stante, risultano inconferenti le argomentazioni
svolte dalla ricorrente a proposito sia della natura di vera e
propria servitù prediale, come tale soggetta a trascrizione,
che sostiene dovesse essere riconosciuta al divieto di cui
si tratta, in luogo del carattere di semplice obbligazione
propter rem che nella sentenza impugnata gli è stato at-
tribuito, sia della necessità di avere riguardo al contenuto
delle note presentate alla conservatoria, ai fini dell’indivi-
duazione dell’ambito di opponibilità degli atti trascritti.
Vanno infine disattese anche le ulteriori deduzioni
della s.p.a.
Finaquila, secondo cui per la validità della propria ac-
cettazione del regolamento condominiale sarebbero state
necessarie, data la limitazione alle parti dell’efficacia dei
contratti e stanti le prescrizioni di forma stabilite per i
negozi relativi a immobili, la sottoscrizione da parte sua
del regolamento stesso e un suo atto di adesione rivolto a
tutti gli altri condomini.
Come già si è deciso con le sentenze prima citate, ai fini
dell’ambulatorietà di uno ius in re aliena è sufficiente che
esso sia soltanto menzionato nell’atto con cui il bene viene
alienato, purchè la relatio abbia caratteri di specificità e
precisione tali da consentire all’acquirente di avere esatta
conoscenza del diritto del terzo, da cui il bene stesso è
gravato: caratteri che la Corte d’appello ha motivatamente
ritenuto sussistere nella specie, con argomenti in ordine ai
quali la s.p.a. Finaquila non ha formulato rilievi di sorta.
Il ricorso pertanto deve essere rigettato, con conse-
guente condanna della ricorrente al rimborso delle spese
del giudizio di cassazione sostenute dai resistenti, che si
liquidano in Euro 200,00, oltre a 5.000,00 Euro per onorari,
con gli accessori di legge. (Omissis)
Arch. loc. e cond. 1/2010 59
giur L e gi t t imi t à
Corte di cassazione civile
sez. III, 7 luglio 2009, n. 15926
Pres. Vittoria – Est. D’Amico – P.M. Scardaccione (conf.) – Ric. Muglia
(avv.ti Del Vecchi e Vetere) c. Cosenza Uno “Punto d’incontro Grimaldi”
s.a.s. (n.c.)
Mediazione y Responsabilità del mediatore y Com-
pravendita immobiliare y Libertà del bene da tra-
scrizioni e iscrizioni pregiudizievoli y Obbligo del
mediatore di compiere indagini di natura tecnica e
giuridica y Ordinaria diligenza nell’esecuzione della
prestazione y Riconducibilità y Esclusione y Specifi-
co incarico y Necessità
. In tema di responsabilità del mediatore, non rientra
nella comune ordinaria diligenza, alla quale il media-
tore stesso deve conformarsi nell’adempimento della
prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento,
in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini
di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere che in caso
di intermediazione in compravendita immobiliare, non
può considerarsi compreso nella prestazione profes-
sionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo
esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile
oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni
pregiudizievoli. (C.c., art. 1175; c.c., art. 1176; c.c., art.
1754, c.c., art. 1759) (1)
(1) In senso conforme, cfr. le citate Cass. 4 luglio 2006, n. 15274,
in Ius&Lex dvd n. 6/2010, ed. La Tribuna e Cass. 18 gennaio 2006,
n. 822, ivi.
Svolgimento dal processo
Con atto di citazione del 4 ottobre 1989 la Cosenza Uno
S.a.s. - “Punto d’incontro Grimaldi”, conveniva in giudizio
Giuseppe Muglia dinanzi il tribunale civile di Cosenza per
sentirlo condannare al pagamento in suo favore della som-
ma di euro 3.625,53 a titolo di penale sul prezzo di acquisto
di un immobile di proprietà del convenuto, ed euro 836,66
a titolo di inadempimento contrattuale.
Sosteneva l’attrice di aver ricevuto dal Muglia l’inca-
rico di vendere un suo immobile e di aver adempiuto tale
incarico anche se non si era poi stipulato l’atto pubblico
in quanto parte venditrice non possedeva i titoli di pro-
prietà.
Il convenuto si costituiva contestando la tesi avver-
saria e proponeva domanda riconvenzionale a titolo di
risarcimento danni.
Il tribunale di Cosenza condannava Giuseppe Muglia al
pagamento della somma di euro 2.788,87 oltre accessori.
Proponeva appello Giuseppe Muglia.
La Corte d’appello di Catanzaro rigettava l’appello e
confermava l’impugnata sentenza.
Proponeva ricorso per cassazione Giuseppe Muglia con
due motivi.
Non svolgeva attività difensiva l’intimata.
60 1/2010 Arch. loc. e cond.
Motivi dalla decisione
Con il primo motivo parte ricorrente denuncia «Viola-
zione o falsa applicazione dell’art. 1759 c.c.» sostenendo
che, a suo avviso, la sentenza impugnata - ex art. 360 n. 3
c.p.c. - è «assolutamente illegittima per palese erronea in-
dividuazione e/o interpretazione delle norme di diritto da
applicare alla fattispecie in essa contemplata». Secondo
Giuseppe Muglia infatti il mediatore non si può limitare a
fornire ai contraenti le notizie inerenti al bene oggetto del
contratto, ma deve anche assumere tutte le informazioni
utili relative agli stessi contraenti che possono incidere
sulla conclusione dell’affare. Sostiene in particolare il
ricorrente che l’art. 1759, 1° comma, c.c., laddove impone
al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui
note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affa-
re idonee ad influire sulla sua conclusione, deve essere
coordinato con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice,
nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989.
È dunque errato secondo il Muglia ritenere che l’obbligo
di informazione previsto dall’art. 1759 c.c. si risolva nella
semplice comunicazione alle parti delle circostanze e del-
le informazioni note al mediatore, così come dallo stesso
apprese senza compiere particolari indagini, dovendo
detto obbligo essere unicamente riferito alle informazioni
che siano a lui note e non già a quelle informazioni che, in
virtù delle forme di pubblicità previste dal nostro ordina-
mento giuridico, sono suscettibili di essere acquisite an-
che dalle stesse parti facendo uso dell’ordinaria diligenza.
Secondo questa interpretazione il limite dell’obbligo d’in-
formazione che l’art. 1759 comma 1 c.c. pone a carico del
mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare
la sua responsabilità per aver dato ad uno dei contraenti
informazioni obiettivamente non vere, segnatamente se
esse vertano su circostanze di indubbio rilievo quali quelle
attinenti all’assenza d’iscrizioni ipotecarie sull’ immobile.
Il motivo è infondato.
Si deve infatti osservare che in tema di responsabilità
del mediatore, non rientra nella comune ordinaria dili-
genza, alla quale il mediatore stesso deve conformarsi
nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176
c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di
specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi
ritenere che in caso di intermediazione in compravendita
immobiliare, non può considerarsi compreso nella presta-
zione professionale del mediatore l’obbligo di accertare,
previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’im-
mobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni
pregiudizievoli (Cass., 18 gennaio 2006, n. 822; Cass., 4
luglio 2006, n. 15274).
Nella fattispecie per cui è causa non risulta, secondo la
valutazione effettuata dai giudici di merito, che il suddetto
incarico sia stato conferito dal Muglia al mediatore.
Secondo parte ricorrente è poi inapplicabile al caso
di specie, la penale prevista dal contratto di mediazione,
non essendo ravvisabile nel suo comportamento alcuna
responsabilità per la mancata conclusione dell’«affare»,
così come previsto dalla clausola n. 8 del contratto inter
partes.
 L e gi t t imi t à
In merito si deve in effetti osservare che l’eccezione
relativa a quest’ultima clausola è infondata, come afferma
l’impugnata sentenza, perché, essendo stato stipulato il
contratto prima della novella del 1996, deve escludersi il
carattere vessatorio della stessa (Cass., 17 giugno 2002,
n. 8697).
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia «Omes-
sa, insufficiente o contraddittoria motivazione» e quindi
l’esistenza di un vizio che attiene all’iter logico-valutativo
seguito dal giudice di merito nell’adozione della sua de-
cisione.
Rileva il Muglia che il ragionamento del Giudice del
gravame muove dalla considerazione che è stata provata la
circostanza del venir meno della volontà del promittente
acquirente di acquistare l’immobile solo a seguito della co-
noscenza - avvenuta di fronte al notaio - della sua parziale
proprietà dell’immobile oggetto del preliminare di vendita.
Ritiene perciò arduo il ricorrente che si possa attribuire
a lui (che non aveva avuto contatti con l’acquirente At-
tanasio) la responsabilità dell’omessa comunicazione. A
suo avviso tale responsabilità andava piuttosto attribuita
al mediatore il quale, per contro aveva l’obbligo di usare
l’ordinaria diligenza per garantire la sicurezza dell’affare
atteso che nella sua qualità mediava l’acquisto.
D’altronde, prosegue il Muglia, la sua buona fede nella
vicenda de qua è chiaramente desumibile per tabulas
dalla documentazione allegata e nessuna colpa può esser-
gli addebitata se nelle more, il potenziale acquirente ha
deciso di desistere dall’acquisto.
La censura è infondata. È pur vero che è stato il pro-
mittente acquirente a desistere dall’acquisto ma la causa
di tale desistenza va individuata nell’omessa comunica-
zione, da parte del Muglia della sua parziale titolarità del
bene e nella sopravvenuta conoscenza di tale circostanza
in presenza del notaio.
Nessuna responsabilità in tal senso può essere invece
imputata al mediatore per le ragioni indicate in sede di
analisi del primo motivo.
Da ultimo parte ricorrente lamenta l’addebito delle
spese a suo carico, nonostante già in primo grado il Giu-
dice adito avesse rigettato non solo la riconvenzionale da
lui spiegata ma anche la domanda avanzata dalla “Cosenza
Uno”, intesa ad ottenere il risarcimento del danno sotto il
profilo del mancato guadagno.
Anche questa censura è infondata. In tema di regola-
mento delle spese processuali, la relativa statuizione è
infatti sindacabile in sede di legittimità nei soli casi di
violazione di legge, quale si verificherebbe nell’ipotesi in
cui, contrariamente al divieto stabilito dall’art. 91 c.p.c., le
stesse venissero poste a carico della parte totalmente vit-
toriosa. La valutazione dell’opportunità della compensa-
zione totale o parziale rientra invece nei poteri discrezio-
nali del giudice di merito sia nell’ipotesi di soccombenza
reciproca, sia in quella, ricorrente nella fattispecie, della
sussistenza di giusti motivi.
Peraltro, nel nostro caso, in cui è condannata alle
spese di appello la parte che nello stesso grado è rimasta
interamente soccombente, non è neppure postulabile un
giur
onere di motivazione sul perché le stesse non siano state
neppure in parte compensate, visto che la condanna di-
scende dalla soccombenza.
In sintesi: le spese sono, per regola generale, a carico
del soccombente; soccombente per intero e non in parte
è l’appellante quando la sua impugnazione è interamente
rigettata; una decisione di compensazione parziale o to-
tale richiedeva una motivazione; la motivazione deve in
questo caso consistere nella esplicitazione di un adeguato
supporto, se questo non risulti da sé dal resto della deci-
sione.
In conclusione, per le ragioni sin qui esposte il ricorso
dev’essere rigettato mentre in assenza di attività difensiva
di parte intimata nulla si dispone per le spese. (Omissis).
Corte di cassazione civile
sez. trib., 2 luglio 2009, n. 15554
Pres. Cicala – Est. Magno – P.M. Gamabardella (diff.) – Ric. F.G. (avv.ti
Marini e Tosi) c. Comune di Chiampo (avv.ti Orlando e Paganini)
Tributi degli enti pubblici locali y Imposta
comunale sugli immobili y Omesso o insufficiente
pagamento y Applicazione di sanzione per ciascun
anno y Esclusione y Cumulo giuridico delle sanzioni
y Sussistenza
. I Comuni non possono irrogare la sanzione per ciascu-
no degli anni in cui il contribuente non ha versato l’Ici
nell’esatta misura dovuta; ciò in quanto, trattandosi di
violazioni della stessa indole commesse in periodi d’im-
posta diversi, trova applicazione l’art. 12, c. 5, D.L.vo n.
472/97, che prevede l’irrogazione di un’unica sanzione
pari a quella di base aumentata dalla metà al triplo.
(D.L.vo 18 dicembre 1997, n. 472, art. 12) (1)
(1) Preme sottolineare che - in considerazione dell’evoluzione
legislativa che ha riguardato l’art. 12 del D.L.vo n. 446/97 ad opera
dell’art. 2, comma 1, lett. e), del D.L.vo 5 giugno 1998, n. 203 - la san-
zione unica può trovare applicazione solo per le violazioni relative al
versamento del tributo commesse sino al 15 luglio 1998.
Svolgimento del processo
1.- Dati del processo.
1.1.- Il signor F.G. ricorre, con undici motivi, per la cas-
sazione della sentenza indicata in epigrafe, confermativa
di quella di primo grado (n. 1466/2001 della commissione
tributaria provinciale di Vicenza), con cui era stato riget-
tato il suo ricorso contro gli avvisi di liquidazione dell’ICI
su immobili industriali, relativa agli anni 1993, 1994, 1995,
1996 e 1997, emessi dal comune di Chiampo.
1.2.- Il comune menzionato resiste mediante controri-
corso e presenta ricorso incidentale, con un solo motivo.
2.- Questioni pregiudiziali.
2.1.- Il ricorso principale ed il ricorso incidentale deb-
bono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c., essendo
diretti contro la stessa sentenza.
3.- Motivi dei ricorsi.
Arch. loc. e cond. 1/2010 61
giur L e gi t t imi t à
3.1.- Il ricorso principale del contribuente è articola-
to nei seguenti motivi, formulati in relazione all’art. 360
c.p.c., comma 1, nn. 3, 4 e 5. 3.1.1.- inesistenza o nullità
insanabile, sotto diversi profili, della notifica degli avvisi
di liquidazione; violazione e falsa applicazione degli artt.
139, 140 e 148 c.p.c.; omessa pronunzia su punti decisivi
della controversia;
3.1.2.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo 30
dicembre 1992, n. 504, art. 11, comma 1; omessa o insuffi-
ciente motivazione; carenza di presupposto per procedere
alla liquidazione dell’imposta, in mancanza di attribuzione
delle rendite catastali definitive;
3.1.3.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 504
del 1992, art. 11, comma 1, ult. per.; “violazione del proce-
dimento”;
3.1.4.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 504
del 1992, art. 5; “errata determinazione della base impo-
nibile”;
3.1.5.- “Errata quantificazione dell’imposta. Spettanza
della riduzione di cui al D.L.vo n. 504 del 1992, art. 8,
comma 1”;
3.1.6.- “Illegittimità degli avvisi di liquidazione impu-
gnati per violazione dei criteri di selezione dei contribuen-
ti e degli immobili da sottoporre a verifica: violazione e
falsa applicazione dell’art. 11 del Regolamento comunale
per l’imposta comunale sugli immobili.
Omessa pronunzia”;
3.1.7.- violazione e falsa applicazione della L. 8 giugno
1990, n. 142, art. 32, comma 2; D.L.vo n. 504 del 1992, art.
6; L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 53; incompe-
tenza della giunta a fissare l’aliquota per l’anno 1997;
3.1.8.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 504
del 1992, art. 11, comma 1, dell’art. 2966 c.c. e dell’art. 11
“preleggi”;
“avvenuta decadenza dal potere di accertare il periodo
d’imposta 1993. Inapplicabilità della proroga dei termini
di cui alla L. n. 448 del 1998”;
3.1.9.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo 18 di-
cembre 1997, n. 472, art. 3; D.L.vo n. 504 del 1992, art. 14,
comma 6; art. 112 c.p.c.; omessa pronunzia; con riferimen-
to alla quantificazione degli interessi richiesti;
3.1.10.- violazione e falsa applicazione del D.L.vo n. 472
del 1997, art. 12, mancata applicazione della continuazio-
ne alle sanzioni irrogate;
3.1.11.- “Inapplicabilità delle sanzioni per obiettive
condizioni di incertezza sull’ambito di applicazione della
norma”. 3.2.- L’unico motivo del ricorso incidentale propo-
sto dal comune, concerne (in relazione all’art. 360 c.p.c.,
comma 1, nn. 3 e 4) violazione e falsa applicazione dell’art.
342 c.p.c. e D.L.vo 31 dicembre 1992, n. 546, art. 49, e con-
seguente nullità del procedimento e della sentenza, a cau-
sa del mancato accoglimento, da parte della commissione
regionale, dell’eccezione preliminare d’inammissibilità
dell’appello “per la mancanza di specificità dei motivi che
si risolvevano in una semplice riproduzione pedissequa di
quelli del ricorso di 1^ grado”.
4.- Decisione.
62 1/2010 Arch. loc. e cond.
4.1.- Il ricorso principale deve essere accolto soltanto
in relazione al decimo motivo; gli altri motivi del ricor-
so principale ed il ricorso incidentale debbono essere
rigettati, per le ragioni di seguito espresse. La sentenza
impugnata deve essere cassata, in relazione al motivo di
ricorso accolto, e la causa deve essere rinviata ad altra
sezione della commissione tributaria regionale del Veneto,
che giudicherà uniformandosi al principio fissato al par.
5.2.12 e provvederà anche sulle spese di questo giudizio
di cassazione.
Motivi della decisione
5.1.- La questione di ordine procedurale sollevata col
ricorso incidentale, relativamente all’ammissibilità del-
l’atto d’appello sotto il profilo della specificità dei motivi di
esso - questione trattata e decisa, col rigetto dell’analoga
eccezione, da parte della commissione regionale -, può
essere esaminata solo subordinatamente all’eventuale ac-
coglimento, totale o parziale, del ricorso principale: unica
ipotesi in cui sorgerebbe l’interesse del comune, intera-
mente vittorioso nel merito, a censurare il corrispondente
capo di sentenza (S.U. n. 23019/2007).
5.2.- In ordine al ricorso principale, si osserva quanto
segue.
5.2.1- Il primo motivo - con cui si censura la sentenza
impugnata per aver ritenuto regolare, senza peraltro esa-
minare tutti i profili dell’eccezione formulata, la notifica
degli avvisi di liquidazione eseguita ai sensi dell’art. 140
c.p.c., che il ricorrente assume invece essere irrituale
sotto diversi aspetti (omessa indicazione in relata delle
notizie raccolte sull’irreperibilità del destinatario, omessa
ricerca del medesimo negli altri luoghi utili per la notifi-
cazione, erroneo tentativo di notifica ad indirizzo diverso
dall’abitazione, mancata affissione dell’avviso alla porta)
- è infondato. In effetti, al di là dei motivi di rigetto del-
l’eccezione esposti dalla commissione regionale (che non
ha omesso di pronunziare), la tempestiva proposizione del
ricorso introduttivo della presente lite, significativa del
fatto che gli avvisi di liquidazione avevano raggiunto lo
scopo di provocatio ad opponendum cui, fra l’altro, erano
destinati, è sufficiente a sanare qualunque preteso vizio di
notificazione, ai sensi dell’art. 156 c.p.c., comma 3 (S.U. n.
19854/2004; Cass. n. 7498/2005).
Quanto all’aspetto oggettivo dell’accertamento, atti-
nente alla sua autonoma natura sostanziale, distinta da
quella processuale di provocatio ad opponendi (Cass.
n. 11354/2001), si pone il problema della decadenza del
comune dal potere di liquidare il tributo, decadenza il cui
termine, relativamente alle annualità 1993 e 1994, spirò
definitivamente il 31 dicembre 2000 (L. 23 dicembre 1999,
n. 488, art. 30, comma 10); data entro la quale l’avviso
doveva essere notificato.
Il ricorrente sostiene che tale decadenza si sarebbe
comunque verificata nel caso specifico, sia perchè l’avviso
di deposito della raccomandata presso la casa comunale,
nel corso di notifica eseguita ai sensi dell’art. 140 c.p.c.,
sarebbe pervenuto al destinatario il 5.1.2001; sia perchè
la sanatoria dei presunti difetti di notifica degli avvisi si
 L e gi t t imi t à
sarebbe verificata solo il 26.2.2001, data dell’impugnazione
di essi. Ritiene, cioè, che l’effetto interruttivo di decadenza
connesso alla notifica si verifichi all’esito positivo di essa,
e che la sanatoria abbia una valenza ex nunc. Questa po-
sizione è erronea, giacchè non tiene conto della scissione
introdotta (C. Cost. nn. 477/2002, 28 e 97/2004, 154/2005)
fra i momenti di perfezionamento della notificazione, per
il notificante e per il destinatario; sicchè essa si perfeziona
per il primo, a tutti gli effetti (anche interruttivi di deca-
denze), con la consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario
(nel caso specifico, al messo comunale); se tempestiva - il
ricorrente non deduce che sia stata effettuata oltre il 31
dicembre 2000 -, quella consegna evita alla parte la de-
cadenza correlata all’inosservanza del termine perentorio
entro il quale doveva essere effettuata la notifica (S,U.
n. 10216/2006; Cass. n. 10693/2007; ciò è ritenuto vero,
peraltro, anche nel caso inverso: Cass. n. 12447/2004). La
sanatoria costituita dall’impugnazione dell’atto notificato
ha, d’altra parte, necessariamente efficacia ex tunc, per-
chè non sarebbe una vera sanatoria se non ripristinasse
gli effetti propri della notifica, attraverso la continuità
delle operazioni che la perfezionano, facendoli risalire,
per quanto riguarda il comune notificante, alla consegna
dell’atto al messo notificatore.
5.2.2.- Col secondo motivo il ricorrente principale la-
menta la mancata osservanza, da parte del comune, della
procedura stabilita dal D.L.vo n. 504 del 1992, art. 11,
comma 1, per la liquidazione dell’imposta su immobili non
iscritti in catasto con attribuzione di rendita; e censura
la sentenza impugnata per avere, asseritamente in modo
erroneo, ritenuto legittima la liquidazione dell’imposta in
base alla dichiarazione, in assenza del presupposto consi-
stente nell’attribuzione della rendita da parte dell’ufficio
competente.
La lagnanza è infondata.
La commissione regionale precisa che “Il Comune si è
limitato ad effettuare una liquidazione in base alle dichia-
razioni prodotte dallo stesso contribuente senza alcuna
rettifica per accertamenti”. Tale motivazione è adeguata e
corretta, giacchè si verte nel caso di liquidazione in base a
(mero) controllo della dichiarazione, ai sensi della prima
parte del comma 1 del citato art. 11; non essendo affatto
stabilito che, in caso di fabbricati non iscritti in catasto,
l’imposta non debba essere pagata in attesa dell’attribu-
zione di rendita, la quale è presupposto non della debenza
stessa del tributo, come assume il ricorrente, bensì del-
l’eventuale conguaglio rispetto a quanto già pagato (com-
preso il dovuto in base alla dichiarazione, se non pagato),
nel modo e con gli accessori indicati dalla seconda parte
della stessa norma di legge.
5.2.3.- Subordinatamente al rigetto della censura pre-
cedente, il contribuente critica la sentenza in esame per
avere omesso di pronunziare sull’eccezione d’illegittimità
degli avvisi di liquidazione, per non avere il comune dato
prova, benchè richiesto, di avere seguito, nei tempi pre-
scritti, la procedura (trasmissione di copia della dichia-
razione all’ufficio tecnico erariale e comunicazione del-
giur
l’avvenuta attribuzione di rendita) regolata dalla seconda
parte del comma 1 dell’art. 11 già menzionato.
La censura, intitolata per violazione e falsa applica-
zione di norma di legge (cfr. par. 3.1.3), è inammissibile
perchè il ricorrente non trascrive nel ricorso, in omaggio
al principio di autosufficienza di esso, la parte del ricorso
introduttivo e dell’atto d’appello in cui avrebbe formula-
to l’eccezione sulla quale la commissione regionale non
avrebbe pronunziato; si limita infatti ad affermare, gene-
ricamente, di aver “sempre” chiesto, “nel corso degli atti
di causa”, di verificare se il comune avesse seguito, e con
quale esito, tale procedura (peraltro estranea all’oggetto
proprio di questo giudizio, che non riguarda imposta ul-
teriormente dovuta in esito all’attribuzione di rendita e
relativi accessori, bensì liquidazione in base alla dichiara-
zione, come già chiarito al par. precedente).
5.2.4.- Il quarto motivo di ricorso è inammissibile.
Il ricorrente chiede che sia dichiarata erronea la sen-
tenza impugnata, per violazione e falsa applicazione del
D.L.vo n. 504 del 1992, art. 5, nel punto in cui il giudicante
a quo afferma che giustamente il comune aveva utiliz-
zato, per la liquidazione del tributo, la base imponibile
risultante dalle stesse dichiarazioni del contribuente, che
“facevano riferimento alle categorie (Omissis) e non alla
categoria (Omissis) ipotizzata nel ricorso”; e sostiene che
invece, trattandosi d’immobili industriali, classificabili in
categoria (Omissis) (poi effettivamente attribuita dall’uf-
ficio del territorio nel 2003), il comune “avrebbe dovuto
attivarsi per far attribuire dall’U.T.E. la rendita definitiva
ovvero (avrebbe dovuto) controllare la dichiarazione av-
valendosi dei poteri istruttori attribuitigli dal D.L.vo n. 546
del 1992, (recte, n. 504), art. 11, comma 3”, liquidando cor-
rettamente l’imposta ai sensi del comma 3 del citato art.
5, cioè in base allo “ammontare dei relativi costi risultante
dalla contabilità, al lordo delle quote di ammortamento,
e opportunamente rivalutato sulla base dei coefficienti
annualmente stabiliti.
L’inammissibilità della censura dipende dal fatto che la
richiesta di riliquidazione dell’imposta, sulla base di una
categoria catastale diversa da quella attribuita all’immobi-
le in dichiarazione, non corrisponde ad alcun interesse del
contribuente in questo giudizio;
interesse ravvisabile solo nel giudizio conseguente al
diniego di rimborso delle somme eventualmente versate
in eccedenza (art. 11, cit., comma 1, u.p.), non richiedibili
in questa controversia a titolo riconvenzionale (Cass. n.
20516/2006).
5.2.5.- È inammissibile anche il quinto motivo di ricorso,
con cui si lamenta l’erroneità della sentenza impugnata,
per non avere accolto la domanda di riduzione dell’imposta
ai sensi del D.L.vo n. 504 del 1992, art. 8, comma 1, riferita
ai fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non
utilizzati. In proposito, la commissione regionale rileva
“Non risulta(re) agli atti che in sede di dichiarazione il
contribuente abbia evidenziato il mancato utilizzo” (cor-
sivo aggiunto, n.d.r.); e lo stesso ricorrente, non negando
la circostanza, deduce di avere “sempre evidenziato negli
atti di causa che i fabbricati erano di fatto non utilizzati
Arch. loc. e cond. 1/2010 63
giur L e gi t t imi t à
in quanto al grezzo”, e di avere prodotto, in data 31.7.2001,
dichiarazione rettificativa di quella originaria, per dimo-
strare la spettanza della riduzione d’imposta.
Tanto non basta ad inficiare la statuizione in esame, dal
momento che - fermo restando che “nessuna norma vieta
al contribuente di rettificare la propria dichiarazione at-
traverso l’esperimento dell’azione giurisdizionale tesa alla
individuazione della corretta imposizione” (ricorso, pag.
27) - la riduzione d’imposta consegue, secondo la norma
citata, non alla semplice richiesta (in denunzia, originaria
o rettificativa, o in corso di giudizio), ma all’emissione
di apposita dichiarazione amministrativa d’inagibilità o
inabitabilità degl’immobili (se di fatto non utilizzati), rila-
sciata previo accertamento dell’ufficio tecnico comunale;
ovvero alla produzione di dichiarazione sostitutiva dell’at-
to di notorietà, ai sensi della L. 4 gennaio 1968, n. 15, art.
4. Il ricorrente peraltro non deduce di avere “evidenziato il
mancato utilizzo” dei fabbricati mediante esibizione della
documentazione suddetta.
5.2.6. - Col sesto motivo il ricorrente si duole di omessa
pronunzia sull’eccezione d’illegittimità degli avvisi, non
recanti in motivazione “alcuna indicazione in ordine ai
criteri selettivi che la Giunta avrebbe annualmente dovuto
stabilire per poter legittimamente procedere al controllo,
all’accertamento ed alla riscossione dell’ICI”.
La censura è destituita di fondamento poichè, come
si è già osservato ad altro proposito (cfr. par. 5.2.2), la
commissione regionale, in realtà, ha pronunziato anche
in ordine a questa eccezione, da ritenersi giustamente
rigettata in base all’osservazione che “Il Comune si è li-
mitato ad effettuare una liquidazione in base alle dichia-
razioni prodotte dallo stesso contribuente senza alcuna
rettifica per accertamenti”; senza che, pertanto, si possa
dubitare della legittimità degli atti impositivi sotto il pro-
filo dell’abuso di potere, asseritamente ravvisatale nella
presunta violazione dei “principi di equità ed efficienza”
o, addirittura, nella supposta presenza di “un intento
punitivo e persecutorio”. 5.2.7.- Col settimo motivo, in
materia di (competenza, fra giunta e consiglio comunale,
per la fissazione, di anno in anno, delle) aliquote dell’ICI,
il ricorrente deduce la violazione, da parte della commis-
sione regionale, delle disposizioni di legge elencate al par.
3.1.7, laddove questa afferma che “Le determinazioni delle
aliquote da parte della Giunta non risultano in contrasto
con il D.L.vo n. 504 del 1992 e con il T.U. D.L.vo 18 agosto
2000, n. 267, art. 42”.
Tale affermazione del giudicante a quo deve essere
corretta, nella parte in cui fa riferimento al T.U. D.L.vo
n. 267 del 2000, entrato in vigore successivamente alle
delibere (di giunta) che fissavano l’aliquota dell’ICI per
le annualità in contestazione (1993-1997), quindi non
invocabile direttamente per dirimere la presente contro-
versia. Il motivo di censura in esame, comunque, non può
essere accolto, dovendo la pronuncia ritenersi conforme al
diritto, per le ragioni di seguito espresse.
In effetti, la competenza della giunta comunale per
la fissazione delle aliquote dell’ICI, derogatoriamente
(rispetto alle competenze generali del consiglio comu-
64 1/2010 Arch. loc. e cond.
nale) affermata nella formulazione originaria del D.L.vo
n. 504 del 1992, art. 6, comma 1, rimase in vigore fino al
31.12.1996, essendo entrato in vigore il giorno successivo
la L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 53, che re-
stituì tale competenza al “comune”, e perciò al consiglio
comunale, organo ordinariamente competente in materia
di tributi locali, secondo la L. 8 giugno 1990, n. 142, art.
32, comma 11, lett. g), sull’ordinamento delle autonomie
locali (in tal senso, e specificamente in materia di ICI,
Cass. nn. 6603/2008, 12345/2005, 20042/2004, 7602/2002);
salvo il ripristino della competenza della giunta comunale,
in materia di aliquote ICI, a seguito dell’entrata in vigore
del D.L.vo 18 agosto 2000, n. 267 (T.U. delle leggi sull’or-
dinamento degli enti locali) che, per la ragione già detta,
non interessa questo giudizio.
Tanto premesso, si deve però osservare, alla stregua
della citata giurisprudenza da cui il collegio non ha ragione
di discostarsi, che la riferita affermazione del giudicante
a quo (non essere le deliberazioni di giunta, di fissazione
delle aliquote, in contrasto con la normativa sull’ICI) non
è scalfita dalla censura in esame, che pertanto deve essere
dichiarata inammissibile.
In effetti, la mancanza di una valida delibera dell’ali-
quota, ad es. per incompetenza sopraggiunta dell’organo
deliberante, non significa che per l’anno interessato (nella
specie, il 1997) l’ICI non fosse dovuta; essendo previsto
dallo stesso art. 6, comma 1, che, se la delibera non sia
(legittimamente) adottata entro il termine stabilito -
ovvero sia adottata da un organo incompetente -, debba
applicarsi ex lege l’aliquota minima del 4 per mille.
A dimostrazione del suo interesse al ricorso, il con-
tribuente avrebbe quindi dovuto riprodurre in esso la
delibera, sia per dimostrare che era stata adottata, come
riferisce, l’8.4.1997 (e non entro il 1996, ipotesi in cui
sarebbe stata legittima), sia, in ogni caso, per dimostrare
che l’aliquota deliberata era superiore al 4 per mille.
5.2.8. - Con l’ottavo motivo il ricorrente, censurando la
sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione
delle norme elencate al par. 3.1.8, rinnova l’eccezione di
decadenza del comune dal potere di esigere l’imposta per
l’anno 1993, assumendo che il termine originariamente
fissato dal D.L.vo n. 504 del 1992, art. 11, comma 1, già
scaduto all’atto della notifica dell’avviso di liquidazione,
non possa intendersi prorogato per effetto di successive
norme (L. 23 dicembre 1998, n. 448, art. 31, comma 6; L.
23 dicembre 1999, n. 488, art. 30, comma 10), entrate in
vigore in epoca posteriore alla data di scadenza di detto
termine originario, che dunque si era già compiuta e non
era più suscettibile di proroga.
La censura è infondata.
Per quanto concerne, infatti, il termine di decadenza
stabilito dall’art. 11, cit. comma 1, per la liquidazione
dell’imposta, e con specifico riguardo al 1993, si deve
osservare la disposizione della L. 8 maggio 1998, n. 146,
art. 3, comma 1, u.p. (entrata in vigore il 15 maggio 1998),
recante disposizioni in materia d’imposta comunale sugli
immobili, secondo la quale “Relativamente ai termini di
liquidazione e accertamento continuano ad applicarsi le
 L e gi t t imi t à
disposizioni previste per le imposte erariali sui redditi”.
La scadenza del termine per la notifica dell’avviso di liqui-
dazione dell’ICI relativa al 1993 era così mantenuta al 31
dicembre 1998, quinto anno successivo a quello di presen-
tazione della dichiarazione, ai sensi del D.P.R. 29 settem-
bre 1973, n. 600, art. 43, comma 1, nel testo in vigore prima
della modifica introdotta dal D.L.vo 9 luglio 1997, n. 241,
art. 15, con effetti a partire dal 1.1.1999 (in tal senso, Cass.
n. 16714/2007, condivisa dal collegio).
La L. n. 448 del 1998, art. 31, comma 6, dispose quindi
che, “Relativamente all’imposta comunale sugli immobili
dovuta per l’anno 1993, sono fissati al 31 dicembre 1999
i termini per la notifica degli avvisi di liquidazione sulla
base delle dichiarazioni e degli avvisi di accertamento in
rettifica o d’ufficio”. Il riferimento esplicito a tale annualità
d’imposta esclude qualunque dubbio circa l’applicabilità
ad essa della proroga. Analogamente, la L. n. 488 del 1999,
art. 30, comma 10, ha spostato poi il termine al 31 dicem-
bre 2000, con specifico riferimento all’annualità d’imposta
1993 (e ad altre successive).
Pertanto, non è suscettibile di censura la decisione di
rigetto dell’eccezione in esame, ad opera della commissio-
ne regionale, in considerazione delle suddette proroghe
legali del termine.
5.2.9.- Il nono motivo, concernente la misura degl’in-
teressi applicati, in ordine alla quale il ricorrente assume
che la commissione regionale non avrebbe pronunziato, è
infondato.
Il giudicante a quo, in effetti, giudica “corretta l’applica-
zione degli interessi trattandosi di omessi versamenti do-
vuti in base alle dichiarazioni effettuate dal contribuente
stesso”. Tale giudizio è conforme alla legge, non potendosi
ritenere che l’elevata misura degl’interessi in questione
(sette per cento semestrale) ne trasformi la natura in
sanzione, e che dunque se ne possa disporre l’esclusione o
la riduzione ai sensi del D.L.vo n. 472 del 1997, art. 3. Si
osserva, in proposito, che l’identica misura d’interesse è
stabilita dal D.L.vo n. 504 del 1992, art. 11, comma 1, u.p.,
sia per il ritardo (incolpevole) nel versamento della mag-
giore imposta dovuta in base all’attribuzione di rendita sia,
peraltro, sulle somme dovute a rimborso dal comune nel
caso contrario.
5.2.10.- L’undicesimo motivo (“Inapplicabilità delle
sanzioni per obiettive condizioni di incertezza sull’ambito
di applicazione della norma”), che precede logicamente il
decimo, è inammissibile e infondato, rispettivamente per-
chè non si riferisce ad alcuna pronunzia della sentenza
impugnata e perchè non può sussistere alcuna condizione
di obbiettiva incertezza circa la debenza di un tributo in
base alla propria dichiarazione.
5.2.11.- Sussiste la falsa applicazione, denunziata col
decimo motivo, del D.L.vo n. 472 del 1997, art. 12, in ordine
alla continuazione delle sanzioni, negata dalla commissio-
ne regionale perchè “risultano applicabili separate sanzio-
ni per ciascun omesso versamento non essendovi alcuna
incertezza normativa e trattandosi di mancati versamenti
liquidati sulle dichiarazioni del contribuente stesso per
varie annualità”.
giur
Invero, la legge (art. 12, comma 5, D.L.vo cit., come
successivamente modificato) non richiede alcuna “incer-
tezza normativa” per l’applicazione del beneficio, mentre
il fatto che si tratti di diverse violazioni, della stessa in-
dole, commesse in periodi d’imposta diversi, non solo non
impedisce, ma piuttosto rappresenta il paradigma legale
della continuazione.
5.2.12.- La sentenza deve pertanto essere cassata sul
punto, con rinvio al giudice di merito per la determinazio-
ne della sanzione base e dell’aumento conveniente, entro
i limiti di legge (dalla metà al triplo).
5.3.- L’unico motivo del ricorso incidentale, che a que-
sto punto deve essere esaminato (v. par. 3.2. e 5.1), è in-
fondato.
La riproposizione al giudice d’appello degli stessi
motivi del ricorso introduttivo, totalmente rigettato in
primo grado, non è, di per sè, causa d’inammissibilità del
gravame sotto il profilo della mancanza di specificità, non
potendo la domanda essere sostanzialmente diversa da
quella presentata al primo giudice (Cass. nn. 11372/2006 e
4053/2004); purchè detti motivi siano chiaramente rivolti
contro le argomentazioni che avevano determinato il ri-
getto della domanda.
In tal senso si è espresso il giudicante a quo, dando atto
che “il contribuente ha, ancorchè sinteticamente, contro-
dedotto (scil., contestato) la sentenza di primo grado con
nuove citazioni giurisprudenziali a sostegno delle proprie
tesi”. (Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. III, 22 giugno 2009, n. 14537
Pres. Varrone – Est. Vivaldi – P.M. Destro (conf.) – Ric. Green Paradise
srl (avv. de Tilla) c. T.G. ed altri (avv. Zoppis)
Contratto di locazione y Durata y Immobili adibiti
a campeggio y Equiparazione agli alberghi y Esclu-
sione y Ragioni
. Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere
equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata
minima dei relativi contratti di locazione, atteso che,
dal combinato disposto delle norme di cui agli artt. 2
L. n. 316/1968, 1 ss. L. 326/1958, 6 L. 217/1983 e succ.
mod., 11 L.n. 135/2001, 1 ss. L. R. Liguria n. 11/1982,
emerge con chiarezza il tratto distintivo dell’attività
alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a
fornire ospitalità, consistente nell’offrire un alloggio
all’ospite in una struttura propria. (L. 12 marzo 1968,
n. 316, art. 2; L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27) (1)
(1) Per tutte, cfr. Cass. 22 giugno 2004, n. 11600, in questa Rivista
2004, 614.
Motivi della decisione
Si tratta di ricorso per cassazione proposto avverso
sentenza pubblicata successivamente al 2 marzo 2006.
Ai ricorsi proposti contro sentenze o provvedimenti
pubblicati, una volta entrato in vigore il D.L.vo 15 febbraio
Arch. loc. e cond. 1/2010 65
giur L e gi t t imi t à
2006, n. 40, recante modifiche al codice di procedura civile
in materia di ricorso per cassazione, si applicano le dispo-
sizioni dettate nello stesso decreto al Capo I.
Secondo l’art. 366 bis c.p.c. - introdotto dall’art. 6 del
decreto - i motivi di ricorso debbono essere formulati, a
pena di inammissibilità, nel modo lì descritto ed, in par-
ticolare, nei casi previsti dall’art. 360, n. 1), 2), 3) e 4),
l’illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con
la formulazione di un quesito di diritto, mentre, nel caso
previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5), l’illustrazione di
ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del
fatto controverso in relazione al quale la motivazione si
assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le
quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende
inidonea a giustificare la decisione.
Il ricorso contiene quattro motivi.
Con il primo motivo la società ricorrente denuncia la
violazione e falsa applicazione degli artt. 27, 28, 29 e 19
L. 392/78, artt. 115-116 c.p.c., artt. 1414, 1415, 1417, 1418,
1419 c.c., art. 1 n. 9 septies D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 con-
vertito in legge 5 aprile 1985, n. 118, nonché motivazione
insufficiente, superficiale e contraddittoria in relazione
all’art. 360 n. 3 c.p.c.
Il motivo è inammissibile.
Con il quesito posto in relazione a tale motivo la ri-
corrente censura la violazione di un numero svariato di
norme di legge ed il difetto di motivazione.
Il quesito, al quale si chiede che la Corte di cassazione
risponda con l’enunciazione di un corrispondente prin-
cipio di diritto che risolva il caso in esame, infatti, deve
essere formulato, sia per il vizio di motivazione, sia per la
violazione di norme di diritto, in modo tale da collegare il
vizio denunciato alla fattispecie concreta.
Nella specie, il quesito posto, con il motivo in esame,
pecca per la mancata individuazione del caso concreto
- pur riferito nella illustrazione del motivo - in relazione
al quale la Corte di merito avrebbe compiuto le violazioni
addebitatele - in tal modo - con la sua genericità - non
superando la declaratoria di inammissibilità (SS.UU. 5
gennaio 2007 n. 36).
La Corte di legittimità, infatti, non è messa in grado di
enunciare un corrispondente principio di diritto che dia
risposta al caso sottoposto al suo esame (SS.UU., 30 otto-
bre 2008, n. 26020; Cass., 25 marzo 2009, n. 7197).
Né come già detto, la illustrazione dei vizi può essere
contenuta soltanto nel motivo che precede il quesito (SS.
UU., 11 marzo 2008, n. 6420; SS.UU., 26 marzo 2007, n.
7258; Cass., 7 novembre 2007, n. 23157).
In tal modo, infatti, verrebbe frustrata la ratio dell’art.
366 bis c.p.c.
Pur essendo assorbenti le precedenti considerazioni,
anche a volere affrontare il merito del motivo, questo non
sarebbe fondato.
A tal fine, deve premettersi che la locazione stagionale
non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della
disposizione dell’art. 27, sesto comma, della legge n. 392
del 1978, come un rapporto unitario (che, perfezionatosi
al momento dell’originaria stipulazione, ha durata identica
66 1/2010 Arch. loc. e cond.
a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili
non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sottopo-
sto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del
conduttore) ma - per l’obbligo di locare posto a carico del
locatore - realizza una serie di rapporti, distinti, anche se
collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la
normale scadenza del contratto al termine della stagione
e la sua annuale rinnovabilità, “ad nutum” del conduttore,
per un arco di tempo prestabilito nella misura massima.
Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che,
alla scadenza stagionale, sorge l’obbligo per il conduttore
di rilasciare il bene locato (Cass., 21 febbraio 2006, n.
3684; Cass., 16 luglio 2003, n. 11148).
La locazione di immobile stagionale, d’altra parte, è
caratterizzata dalla durata iniziale limitata al tempo in cui
l’attività, che il conduttore può esercitare nell’immobile, è
economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento
funzionale del bene locato con l’esercizio di tale attività e
dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizza-
zione del bene per il tempo residuo alla stagione, nonché
dalla rinnovabilità del contratto, “ad nutum” del condut-
tore, per il medesimo periodo in cui ricorrono le dette
condizioni, per un massimo di sei anni, con la facoltà del
locatore di richiedere annualmente l’aggiornamento del
canone (Cass., 21 marzo 2008, n. 7687).
Nella specie, la Corte di merito, con motivazione cor-
retta, puntuale ed approfondita - sulla base delle risultan-
ze preminentemente documentali - ha raggiunto la con-
clusione che ricorresse un’ipotesi di locazione stagionale.
E ciò ha desunto in primo luogo dal contenuto del con-
tratto, sulla base del suo contesto letterale.
Inoltre della volontà, in tal senso manifestata dalle
parti, ha ritenuto trovare - come si ricava dalla sentenza
impugnata - ulteriore riprova nella lettera del 27 aprile
2003 della Green Paradise s.r.l., non disconosciuta, indi-
rizzata agli attuali resistenti, il cui testo ha riportato in
sentenza; motivando, ancora, che “A confermare - in modo
oggettivamente inoppugnabile - il rilievo sta la comunica-
zione inviata dalla Green Paradise s.r.l. ai Tancredi ed alla
De Fina il 27 aprile 2003 con cui i destinatari venivano
informati del cambiamento della denominazione della
società. In essa, la parte mittente, dopo avere sottolineato
il fatto che il contratto intercorrente tra le parti era di
antica origine, dava atto che dall’1 maggio 1998 il rapporto
era stato ridisciplinato per volontà congiunta”.
Da ultimo, ha ritenuto che ulteriori prove documentali
deponessero nel senso della ricorrenza di una locazione
stagionale; in particolare i precedenti contratti i quali
prevedevano, a partire dal 1979, l’uso stagionale.
Di tutto ciò, e dell’iter logico seguito, - in tal modo
superando la tesi della simulazione prospettata - la Corte
di merito - cui spetta la valutazione delle risultanze pro-
batorie - ha dato esaustiva motivazione, come tale non
censurabile in questa sede (v. per tutte Cass., 7 gennaio
2009, n. 42).
Con il secondo motivo denuncia la violazione e falsa
applicazione degli artt. 21, 28, 29 e 19 L. 392/78, artt. 115-
 L e gi t t imi t à
116 c.p.c., nonché motivazione insufficiente, superficiale e
contraddittoria in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.
Il motivo è per un profilo inammissibile e per l’altro non
fondato.
Con riferimento alle violazioni contestate, infatti, la
ricorrente non enuncia il o i prescritti quesiti di diritto da
sottoporre alla Corte di legittimità.
Con riferimento, poi, al vizio di motivazione, la ricor-
rente sostanzialmente censura, sotto altro profilo - con
riferimento cioè al materiale probatorio - le stesse argo-
mentazioni che hanno costituito oggetto del precedente
motivo, sulla cui base la Corte di merito ha ritenuto
che ricorresse un’ipotesi di locazione stagionale, con le
conseguenti ricadute in termini di rinnovo del rapporto
locatizio.
Ma così facendo, da un lato ha introdotto una censura di
vizio di motivazione relativa alla raccolta delle risultanze
probatorie, il cui ulteriore esame non è consentito in que-
sta sede a fronte di una corretta motivazione; dall’altro,
ha richiesto una nuova valutazione dello stesso materiale
probatorio già esaminato dalla Corte di merito - cui tale
esame compete - inammissibile in questa sede (Cass., 26
gennaio 2007, n., 1754; Cass., 20 aprile 2006, n. 9233; Cass.,
22 febbraio 2006, n. 3881).
Le censure proposte - inoltre - peccano anche di gene-
ricità, facendo riferimento a presunte “lacune argomenta-
tive” ed ad una “scarna motivazione” delle quali, però, non
fornisce supporto con censure specifiche.
Peraltro, la puntuale e diffusa motivazione resa dalla
Corte di merito non è attaccabile per la sua ampiezza e
precisione.
La Corte, infatti, dopo avere esaminato le risultanze pro-
batorie, fra le quali le prove orali e gli elementi desumibili
dalla c.t.u. le quali non sono state considerate prevalenti,
ha attribuito valore determinante alla comunicazione del
27 aprile 2003 così motivando sul punto “In effetti, tale
comunicazione fornisce la prova compiuta ed affidante
della effettività del rilascio annuale - al 15 ottobre di cia-
scun anno del periodo intercorso fra il 1998 ed il 2002 -
dell’oggetto della locazione dalla società conduttrice alla
locatrice e, dunque, comporta la conferma ermeneutica,
anche alla stregua della valutazione del comportamento
delle parti successivo alla stipulazione del contratto del,
peraltro chiaro, contenuto negoziale, estrinsecante la
volontà delle parti di concludere un contratto di locazio-
ne stagionale, come tale disciplinato dall’art. 27, sesto
comma, L. n. 392/1978”.
Concludendo “Però, nel caso di specie, la linearità della
fattispecie negoziale concordata tra le parti e la constata-
zione che il relativo contenuto, nel suo tratto tipizzante,
è stato asseverato come effettivo in tempo non sospetto
dalla stessa Green Paradise s.r.l. integrano dati probatori
che smentiscono la tesi della intervenuta”.
Di fronte alla perentorietà delle risultanze documenta-
li, la Corte di merito ha ritenuto, correttamente motivando,
di svalutare quelle testimoniali e gli elementi desumibili
dalla c.t.u.; ciò che rientra nel suo potere.
giur
Né alcun rilievo presenta il mancato ricorso alle pre-
sunzioni - censurato dalla ricorrente - al fine di provare il
supposto accordo simulatorio.
In primis, deve rilevarsi che spetta al giudice di merito
valutare l’opportunità di fare ricorso alle presunzioni sem-
plici, individuare i fatti da porre a fondamento del relativo
processo logico e valutarne la rispondenza ai requisiti di
legge, con apprezzamento di fatto che, ove adeguatamente
motivato, sfugge al sindacato di legittimità.
In secondo luogo, va sottolineato che la censura per
vizio di motivazione in ordine all’utilizzo o meno del ra-
gionamento presuntivo non può limitarsi ad affermare
un convincimento diverso da quello espresso dal giudice
di merito, ma deve fare emergere l’assoluta illogicità e
contraddittorietà del ragionamento decisorio, dovendosi
escludere che la sola mancata valutazione di un elemento
indiziario possa dare luogo al vizio di omesso esame di un
punto decisivo (v. anche Cass., 2 aprile 2009, n. 8023); ciò
che nella specie manca.
Peraltro, la Corte di merito, di fronte all’evidenza delle
risultanze documentali citate, ha correttamente ritenuto
di non dovere introdurre nel thema probandum il ricorso
al ragionamento presuntivo (v. anche Cass., 26 novembre
2008, n. 28224).
Con il terzo motivo denuncia la violazione e falsa ap-
plicazione degli artt. 21, 28, 29 e 19 e 80 l. 392/78, artt.
1417 - 1419 c.c. nonché motivazione insufficiente, illogica
e contraddittoria in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.
Anche questo motivo è per più profili inammissibile e,
peraltro, non fondato.
Il motivo ripercorre le medesime questioni in tema di
stagionalità già trattate con l’esame dei precedenti motivi;
ed alle quali, pertanto, si rinvia.
Il motivo è, anche, inammissibile sotto il profilo della
violazione contestata con riferimento all’art. 80 L. n. 392
del 1978, prospettando, in questa sede, una questione nuo-
va, non ricompresa nel thema decidendum del giudizio di
appello; e ciò perché non sono prospettabili, per la prima
volta, in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di
contestazione non trattati nella fase di merito, né rilevabi-
li d’ufficio (v. anche Cass., 30 marzo 2007, n. 7981).
È inoltre inammissibile, sempre sotto il profilo delle
violazioni contestate, perché il quesito, anche in questo
caso pecca di genericità, difettando il collegamento con il
caso concreto.
Valgono, al riguardo, le medesime osservazioni eviden-
ziate nell’esame del primo motivo di ricorso.
Comunque, anche a volere superare il rilievo di inam-
missibilità, il motivo non sarebbe neanche fondato; né
l’eventuale applicabilità del citato art. 80 della legge n.
392 del 1978 condurrebbe al risultato sperato dalla ricor-
rente.
Infatti, il principio desumibile dall’art. 80 della legge
n. 392 del 1978, secondo il quale, in caso di difformità fra
uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del con-
tratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in
concreto, trova applicazione anche nel caso in cui produca
Arch. loc. e cond. 1/2010 67
giur
effetti più sfavorevoli per il conduttore (v. anche Cass., 2
settembre 1998, n. 8716; Cass., 17 gennaio 2007, n. 969).
Nella specie, una volta accertata la natura stagionale
della locazione in esame, al conduttore sarebbe applicabi-
le proprio la disciplina di cui all’art. 27, sesto comma L. n.
392 del 1978, effettivamente praticata.
Pertanto, sulla base della norma richiamata dell’art.
80, il regime applicabile sarebbe proprio quello della lo-
cazione stagionale, anche nell’ipotesi di altro regime più
favorevole per lo stesso conduttore.
Con il quarto motivo denuncia la violazione e falsa ap-
plicazione degli artt. 21, 28, 29 L. 392/78 nonché motiva-
zione insufficiente, illogica e contraddittoria in relazione
all’art. 360 n. 3 c.p.c.
Il motivo è inammissibile e, comunque, non fondato.
Valgono anche in questo caso, le medesime osservazio-
ni in ordine all’inammissibilità del motivo per la genericità
del quesito, come posto, che hanno caratterizzato l’esame
dei precedenti motivi.
Peraltro, anche nell’ipotesi in cui si superasse tale ri-
lievo il motivo dovrebbe ritenersi privo di consistenza.
Infatti, è principio consolidato che gli immobili adibiti
a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi
per quanto concerne la durata minima dei relativi contrat-
ti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle
norme di cui agli artt. 2 L. 316/1968, 1 ss. L. 326/1958, 6
L. 217/1983 e succ. mod., 11 L. 135/2001, 1 ss. L. reg. lig.
11/1982, emerge con chiarezza il tratto distintivo dell’at-
tività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta
a fornire ospitalità, consistente nell’offrire un alloggio
all’ospite in una struttura propria (v. per tutte Cass., 22
giugno 2004, n. 11600).
Ne consegue che non può essere definita come attività
alberghiera quella di colui che offre all’ospite una por-
zione di terreno attrezzato dove sistemare una tenda, un
caravan o una roulotte, come avviene nei campeggi e nei
parchi-vacanze.
La pacifica ricorrenza quale oggetto della locazione, di
un terreno, agricolo, per la sosta-campeggio di roulottes
toglie, quindi, pregio alla censura secondo la quale, nella
specie, troverebbe applicazione la disciplina del contratto
alberghiero, con le conseguenti ricadute in termini di
rinnovo della locazione.
Conclusivamente, il ricorso va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in di-
spositivo, vanno poste a carico della ricorrente. (Omissis).
Corte di cassazione civile
sez. II, 21 aprile 2009, n. 9427
Pres. Settimj – Est. D’Ascola – P.M. Carestia (conf.) – Ric. Russo (avv.ti
Procaccino e Tortoriello) c. Arpaia (avv.ti Marenghi, Vaia e Polito)
Comunione dei diritti reali y Condominio ne-
gli edifici y Limitazioni legali della proprietà nel
68 1/2010 Arch. loc. e cond.
L e gi t t imi t à
condominio y Diritto di collocare antenne esterne
nell’altrui proprietà esclusiva.
.  Con riguardo ad un edificio in condominio ed all’in-
stallazione d’apparecchi per la ricezione di programmi
radio-televisivi, il diritto di collocare nell’altrui proprie-
tà antenne televisive, riconosciuto dagli artt. 1 e 3 della
legge 6 maggio 1940, n. 554 e 231 del D.P.R. 29 marzo
1973, n. 156 (ed attualmente regolato dagli artt. 91 e
209 del D.L.vo 1° agosto 2003, n. 259), è subordinato
all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisi di
utilizzare spazi propri, poiché il diritto all’installazione
non comporta anche quello di scegliere a piacimento
il sito preferito per l’antenna. (Nella specie, la S.C. ha
confermato la sentenza di merito che aveva respinto la
domanda di installazione dell’antenna sul lastrico so-
lare di proprietà di un altro condominio, in quanto era
possibile collocarla sul torrino scala condominiale).
(L. 6 maggio 1940, n. 554, art. 1; L. 6 maggio 1940, n.
554, art. 3; D.L.vo 1 agosto 2003, n. 259, art. 91; D.L.vo
1 agosto 2003, n. 259, art. 209) (1)
(1) In termini, v. Cass. 6 maggio 2005, n. 9393 in questa Rivista 2005,
653.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
La Corte d’appello di Napoli con sentenza del 28 otto-
bre 2005 respingeva il gravame proposto da Luciano Russo
avverso la condomina Assunta Arpaia, per impugnare la
sentenza del locale tribunale, con la quale gli era stato
negato il diritto di installare un’antenna televisiva sul la-
strico solare di proprietà della convenuta.
La Corte rilevava che il ricorrente non poteva vantare
tale diritto, perché era possibile collocare l’antenna sul
torrino scala condominiale, sito a quota più favorevole.
Luciano Russo ha proposto ricorso per Cassazione, al
quale la Arpaia ha resistito con controricorso.
Avviata la trattazione con il rito previsto per il proce-
dimento in camera di consiglio, il procuratore generale
ha chiesto il rigetto del ricorso perché manifestamente
infondato. Parte ricorrente ha depositato memoria.
Con i due motivi di ricorso, Luciano Russo deduce vizi di
motivazione e violazione della L. n. 554 del 1940, artt. 1 e 2,
del D.P.R. n. 156 del 1973, art. 232, e degli artt. 99 e 112 c.p.c.
Sostiene di poter vantare un “diritto soggettivo per-
fetto ed assoluto di natura personale” all’installazione
dell’antenna sul terrazzo dell’edificio e che tale diritto
non incontra limitazione, soprattutto ove, come ritenuto
dal tribunale, per ottenere dal torrino condominiale un
segnale pari a quello ricevibile dal lastrico solare si fosse
reso necessario l’allungamento dell’asta di sostegno o la
modifica dell’antenna stessa.
Il ricorso è infondato.
Questa Corte ha già avuto modo di affermare che “Con
riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione
d’apparecchi per la ricezione di programmi radio - televisi-
vi, il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne tele-
 L e g i t t i m i tà
visive, riconosciuto dalla L. 6 maggio 1940, n. 554, artt. 1 e
3 e del D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156, art. 231 (ora assorbiti
nel D.L.vo n. 259 del 2003), è subordinato all’impossibilità
per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi pro-
pri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio
imposto ai proprietari” (Cass. 9393/05).
Questo insegnamento fa leva sulla ragionevole consi-
derazione che il diritto predicato dalla normativa invocata
incontra il divieto di menomare il diritto di proprietà di
colui che deve consentire l’installazione su parte del pro-
prio immobile (Cass. 5299/85), ove l’istante abbia la pos-
sibilità di collocare un’antenna in una parte dell’immobile
di proprietà personale o condominiale.
Il diritto vantato dal ricorrente non comprende infatti
la facoltà di scegliere voluttuariamente il sito preferito
per l’antenna, ma, come è insito nei principi generali in
materia di condominio, di atti emulativi e di imposizione
di servitù coattive, va coordinato con la esistenza di una
effettiva esigenza di soddisfare le richieste di utenza degli
inquilini o dei condomini (v. D.L.vo n. 259 del 2003, art.
91, richiamato dall’art. 209) e quindi con il dovere della
proprietà servente di soggiacere alla pretesa del vicino solo
giur
qualora costui non possa autonomamente provvedere ai
propri bisogni. Questa interpretazione della disposizione di
cui alla L. n. 554 del 1940, art. 1, trovava riscontro nel corpo
della stessa normativa, che all’art. 2 stabiliva che le instal-
lazioni dell’utente “non devono in alcun modo impedire il
libero uso della proprietà secondo la sua destinazione, né
arrecare danni alla proprietà medesima o a terzi”.
La norma è stata ora trasfusa nell’art. 209 codice delle
comunicazioni elettroniche (D.L.vo 1° agosto 2003, n.
259), rimanendo immutata: essa fa comprendere come
il legislatore abbia avuto ben presente (ma v. anche il ri-
chiamato art. 92, comma 7, concernente i diritti del pro-
prietario servente) che la limitazione imposta deve essere
minima; a maggior ragione non può essere pretesa da chi,
con normale impiego di mezzi idonei allo scopo, può prov-
vedervi impegnando i beni condominiali.
In tal senso la valutazione del giudice di merito circa la
agevole esecuzione dell’impianto sul torrino condominiale
resta incensurabile, in quanto logica e congrua con la ri-
costruzione normativa testé esposta. Discende da quanto
esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione
delle spese di lite, liquidate in dispositivo. (Omissis).
Arch. loc. e cond. 1/2010 69
 Merito
Tribunale civile di Salerno
sez. I, 3 novembre 2009
Pres. Scarpa – Ric. Gambardella C. ed altri (avv. Falci) c. Condominio
Palazzo Gambardella, Via Manzo, 64 in Salerno (avv. Lisanti)
Parti comuni dell’edificio condominiale y Ascen-
sore y Presunzione di condominialità y Spese di ma-
nutenzione ordinarie e straordinarie y Ripartizione
secondo il criterio di proporzionalità dettato dagli
artt. 1123 e 1124 c.c. y Locali posti al piano terra y
Esonero y Esclusione
. Sussistendo una presunzione di condominialità del-
l’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello
stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite
tra tutti i condòmini con il criterio della proporzio-
nalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale
la considerazione che i proprietari dei locali al piano
terra non ne usufruiscano in concreto. (C.c., art. 1123;
c.c., art. 1124) (1)
(1) Nel senso che, in assenza di prova circa l’esistenza di un regola-
mento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori,
deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di
unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell’im-
pianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell’impianto
comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordi-
naria e straordinaria ed a quelle di ricostruzione dell’impianto, men-
tre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c. dalla
contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che
non utilizzano, cfr. Trib. Genova, 2 maggio 2003, n. 1512 in questa
Rivista 2003, 679.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con ricorso del 17 maggio 2007 Carmine Gambardella,
Alfonso Gambardella, Giovanni Gambardella e Annamaria
Gambardella, qualificatisi i primi nudi proprietari e l’ul-
tima usufruttuaria di locali terranei con accesso diretto
dalla strada, inseriti nel fabbricato costituente il condo-
minio Palazzo Gambardella, via F. Manzo n. 64, Salerno, ha
convenuto il medesimo Condominio, per sentir dichiarare
l’invalidità della delibera assembleare del 18 aprile 2007,
deducendo un motivo di nullità o annullabilità quanto al
punto n. 5 dell’ordine del giorno, avendo l’assemblea posto
anche a loro carico le spese di manutenzione dell’ascen-
sore da corrispondere all’impresa Platano, in violazione
dell’art. 1123 ultimo comma c.c.
Il Condominio convenuto si costituiva deducendo l’in-
fondatezza dell’impugnativa.
La causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281
quinquies c.p.c. all’udienza del 29 giugno 2009.
L’impugnativa risulta palesemente infondata per i mo-
tivi di seguito considerati.
1) Possono qui considerarsi i soli vizi della deliberazio-
ne 18 aprile 2007 per i motivi esposti nell’atto di citazione,
costituendo per principio domanda nuova, come tale è
inammissibile, la domanda con cui si faccia valere un vizio
della delibera diverso da quello fatto valere con l’atto in-
troduttivo del giudizio.
2) È pacifico che anche i proprietari di unità aventi
accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle
spese generali inerenti impianti e servizi condominiali,
purché si tratti di utilità costituenti elementi necessari
per la configurazione stessa del fabbricato, ovvero stru-
menti indispensabili per il godimento e la conservazione
delle strutture, cui tutti i condomini siano tenuti per la
salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza
dei terzi.
3) Si reputa che la regola posta dall’art. 1124 c.c. re-
lativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di
ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore
dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in
misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal
suolo) in mancanza di criteri condizionali, sia applicabile
per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative
alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già
esistente, su cui incide il logorio dell’impianto, propor-
zionale all’altezza dei piani (quali quelle oggetto della
delibera qui impugnata, trattandosi della sostituzione di
parti logorate dell’impianto, quali funi, pulsantiera, non-
ché di adeguamento a normativa di sicurezza). Pertanto
anche nel caso in cui l’ascensore sia stato installato suc-
cessivamente alla costruzione dell’edificio con il consenso
di tutti i condomini, l’impianto si intende di proprietà
comune - secondo la presunzione di cui all’art. 1117 n. 3,
c.c., in mancanza di titolo contrario - fra tutti i condomini
in proporzione al valore del piano o porzione di piano di
proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle
spese relative all’ascensore è regolata dai criteri stabiliti
dall’art. 1124 c.c. e dall’art. 1123 c.c.
4) Sussistendo una presunzione di condominialità
dell’ascensore, le spese di manutenzione dello stesso,
sia ordinarie che straordinarie, e dovendo perciò essere
ripartite tra tutti i condomini con il criterio della propor-
zionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la
considerazione che i proprietari dei locali al piano terra
non ne usufruiscano in concreto (cfr. Tribunale Nocera
Inferiore, 29 settembre 2004, in Giur. merito 2005, 10,
2132; Corte appello Milano, sez. I, 21 febbraio 2006, n. 76,
in Guida al diritto 2007, 11, 59).
Arch. loc. e cond. 1/2010 71
giur
Consegue il rigetto della domanda di impugnazione
della delibera condominiale.
Le spese processuali vengono regolate secondo l’esito
della lite. (Omissis).
Tribunale civile di Padova
30 ottobre 2009
Est. Sanfratello – Ric. Cislaghi c. Salmaso (avv. Prete)
Procedimenti sommari y Convalida y Per finita
locazione y Intimante y Inveritiera asserzione circa
l’esistenza di corrispettivi non pagati y Colpa grave
y Integrazione y Sanzionabilità quale responsabilità
aggravata y Sussiste
. Integra colpa grave dell’intimante, in un procedi-
mento per finita locazione, asserire in modo inveritie-
ro l’esistenza di corrispettivi non pagati, di tal che il
comportamento è sanzionabile ex art. 96, comma terzo,
c.p.c. (C.p.c. art. 96) (1)
(1) Non constano precedenti.
In diritto
Il Giudice, sciogliendo la riserva, ritenuto che l’inti-
mata non si è opposta alla convalida per finita locazione,
limitandosi a contestare di essere morosa nel pagamento
dell’indennità di occupazione e documentando altresì i
pagamenti eseguiti,
- convalida lo sfratto per finita locazione;
- fissa per l’esecuzione la data del 30 settembre 2010.
Considerato che la prospettazione della morosità del-
l’intimata è risultata inveritiera e che va ravvisata la colpa
grave dell’intimante, per avere dedotto una circostanza
suscettibile, in astratto, di influire sulla concessione del
termine di rilascio; visto l’art. 96, comma terzo, c.p.c.;
condanna l’intimante al pagamento della somma di
euro 1.000,00.
Compensa le spese del procedimento.
Manda alla Cancelleria per l’apposizione della formula
esecutiva. (Omissis)
Tribunale civile di Salerno
sez. I, 6 ottobre 2009
Est. Scarpa – Ric. Vulcano (avv. Elefante) c. Condominio Via Robertelli,
29 in Salerno (avv. Albano)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y In-
validità y Impianto di riscaldamento centralizzato
y Ripartizione delle spese y Partecipazione y Sul-
l’erroneo presupposto che il proprietario di unità
immobiliare non sia stato autorizzato al distacco y
Nullità y Esclusione y Annullabilità y Sussiste
. È annullabile (e non nulla) la delibera assembleare
che includa nel riparto delle spese per l’uso dell’im-
pianto di riscaldamento centralizzato il proprietario
72 1/2010 Arch. loc. e cond.
M e ri t o
di un’unità immobiliare, sull’erroneo presupposto che
lo stesso non sia stato autorizzato a distaccare le di-
ramazioni dall’impianto comune. (C.c., art. 1118; c.c.,
art. 1123) (1)
(1) Le SS.UU. con sentenza Cass. 7 marzo 2005, n. 4806 (in questa
Rivista 2005, 273), confermando un già consolidato indirizzo giuri-
sprudenziale della stessa Corte, hanno stabilito che le delibere in
materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle, perché
rese al di fuori delle attribuzioni che competono all’assemblea ex art.
1135 c.c. - “circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in con-
creto dei criteri stabiliti dalla legge” - quando modificano i suddetti
criteri o quelli già fissati in precedenza (cioè quelli convenzional-
mente stabiliti, in deroga ai criteri legali, con il consenso di tutti i
condomini); mentre sono annullabili quelle che violano, in sede di
ripartizione, i criteri in precedenza stabiliti.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con citazione notificata il 18 giugno 2007 per l’udienza
del 15 novembre 2007, Maria Filomena Vulcano, proprie-
taria di appartamento nel fabbricato costituente il Condo-
minio Via S. Robertelli, 29 Salerno, convenne il medesimo
Condominio per sentir dichiarare nulla la deliberazione
assembleare del 15 marzo 2007, relativamente ai punti nn.
3.3.4 dell’Ordine del Giorno, con cui si ponevano a capo
della ricorrente le spese di gestione ordinaria dell’impian-
to di riscaldamento centralizzato (ed in particolare quelle
per l’acquisto del combustibile), pur avendo la stessa at-
trice informato il Condominio già in data 25 febbraio 2006
del proprio distacco dall’impianto di riscaldamento condo-
miniale centralizzato.
Nella sua comparsa di costituzione del 14 novembre
2007, il Condominio Via S. Robertelli, 29 Salerno eccepiva
la decadenza ex art. 1137 c.c., trattandosi di delibera al
più annullabile e giammai nulla e l’irrituale adozione della
forma della citazione, e deduceva l’infondatezza della do-
manda nel merito, non sussistendo le condizioni per un
valido distacco della Vulcano dal bene comune, per lo più
operando una prescrizione regolamentare in ordine alla
ripartizione delle spese di esercizio del riscaldamento, ap-
provata dall’assemblea del 4 novembre 2005. All’udienza
del l° giugno 2009 veniva prodotta dall’attrice copia di
sentenza intercorsa fra altra condomina e lo stesso Con-
dominio, che dichiarava nulla una precedente deliberazio-
ne di ripartizione delle spese del 30 settembre 2004; alla
stessa udienza la causa è passata in decisione ex artt. 281
quinquies e 190 c.p.c.
La causa è di agevole definizione.
1) Quanto all’eccezione di decadenza, basta osservare
come il Condominio convenuto si sia costituito senza il
rispetto del termine di cui all’art. 166 c.p.c., incorrendo
pertanto nella preclusione per proporre le eccezioni non
rilevabili d’ufficio. Invero, la decadenza dal diritto di
impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomi-
ni dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal comma 3
dell’art. 1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla
disponibilità delle parti, non può essere rilevata d’ufficio
dal giudice, e deve essere appunto oggetto di eccezione
in senso stretto della parte interessata formulata entro
il limite della maturazione delle preclusioni processuali,
 M e ri t o
ovvero, sulla base delle norme applicabili al presente
giudizio, entro il termine di almeno venti giorni prima
dell’udienza di comparizione fissata nell’atto di citazione.
2) Quanto alla forma dell’atto di impugnazione delle
delibere condominiali, l’orientamento che può conside-
rarsi ora prevalente in giurisprudenza, invero, nonostante
l’art. 1137 c.c. usi l’espressione letterale “ricorso”, sostiene
che l’azione possa essere esercitata indifferentemente sia
con ricorso che con citazione, dovendosi aver riguardo, in
quest’ultimo caso, per il rispetto del termine decadenziale
ivi stabilito, alla data della notificazione (così Cass. 11
aprile 2006, n. 8440; Cass. 30 luglio 2004, n. 14560).
3) Venendo al merito, com’è noto, il condomino può
legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento cen-
tralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità im-
mobiliare dell’impianto comune, senza necessità di auto-
rizzazione o approvazione da parte degli altri condomini,
quando sia autorizzato da una norma del regolamento con-
trattuale di condominio o dalla unanimità dei partecipi alla
comunione, ovvero se prova che, dalla sua rinunzia e dal
distacco, non derivano né un aggravio di spese per coloro
che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato,
né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizie-
vole per la regolare erogazione del servizio. Ove sia soddi-
sfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto
le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento
centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento
delle spese per il suo uso. La delibera assembleare che,
pur in presenza delle richiamate condizioni, respinga la ri-
chiesta di autorizzazione al distacco è da intendersi nulla
per violazione del diritto individuale del condomino sulla
cosa comune, ovvero a non servirsi del servizio comune. Di
tal che, nessuna preclusione potrebbe derivare dall’omes-
sa impugnazione di una o di alcune determinate delibere
all’esercizio da parte del singolo condomino del potere di
far valere in un successivo e diverso giudizio l’illegittimità
del rifiuto dell’autorizzazione e quindi l’insussistenza di
un suo incondizionato obbligo di partecipare alla spesa
del servizio.
In sostanza, il condomino è sempre obbligato a pagare
le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento
centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare
all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le
diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto
comune, ovvero abbia offerto la indicata prova che dal di-
stacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squi-
librio termico, essendo in tal caso comunque esonerato
soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti
per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento
condominiale (Cass.civ., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708;
Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2006, n. 15079; Cass. civ., sez.
II, 30 marzo 2006, n. 7518; Cass. civ., sez. II, sent. 25 marzo
2004, n, 5974; Cass. civ., sez. II, sent. 2 luglio 2001, n. 8924;
Cass. civ., sez. II, sent. 12 novembre 1997, n. 11152).
Viceversa, il distacco dall’impianto centralizzato di
riscaldamento deve ritenersi vietato ove incida negati-
vamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune,
determinando, come si diceva, uno squilibrio termico ed
giur
un aggravio di spese per i condomini che continuano a
servirsi dell’impianto.
4) Nel caso in esame, non risulta specificamente conte-
stato il profilo che dal distacco operato dalla Vulcano sia
derivato aggravio di spese per i condomini che continuano
a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio
termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare
erogazione del servizio, sicché pare superfluo gravare le
parti di un consulenza tecnica sul punto.
5) Quanto ai profili di invalidità della deliberazione
impugnata, va chiarito come, indipendentemente dalla
qualificazione giuridica che del vizio prospetti l’attrice,
tale qualificazione in termini di nullità o annullabilità
appartiene, sulla base dei fatti allegati, al giudice.
Ed allora, le delibere in materia di ripartizione delle
spese condominiali sono nulle soltanto se l’assemblea,
esulando dalle proprie attribuzioni, proceda addirittura a
modificare i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via
convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annul-
labili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o
disattesi. La deliberazione del 15 marzo 2007 va pertanto
raffrontata col criterio normativo di cui agli artt. 1118 e
1123 c.c., trattandosi di impianto di cui la Vulcano non ha
più utilizzo; non rilevano altrimenti diversi criteri conven-
zionali di ripartizione delle spese di riscaldamento (quale
quello che il Condominio assume approvato il 4 novem-
bre 2005), in quanto necessitanti l’unanimità dei parte-
cipanti. In sostanza, una norma come quella dell’art. 13
del Regolamento di Condominio di via S. Robertelli, n. 29,
che si vorrebbe approvato dall’assemblea del 4 novembre
2005, avrebbe imposto per la sua validità l’unanimità del
consenso dei partecipanti, perché certamente essa non
attiene alla regolamentazione dei servizi comuni ma rien-
tra nella categoria - che non appartiene alle prerogative
della maggioranza - delle norme che riconoscono diritti o
impongono obblighi ai condomini. (Cass. 8 gennaio 2000,
n. 126; Cass. 18 marzo 2002, n. 3944). Tale infatti è la previ-
sione di un obbligo di contribuzione alle spese di gestione
del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del
servizio, obbligo che certamente le parti possono assume-
re soltanto contrattualmente, senza che sia ravvisabile
alcun profilo di invalidità di una pattuizione di tal genere,
rientrando essa pienamente nell’ambito dell’autonomia
privata, perché è evidente l’interesse ad essa sotteso, di
disincentivare il distacco.
Ne consegue che è annullabile e non nulla la delibera
che includa nel riparto delle spese per l’uso dell’impian-
to di riscaldamento centrale il proprietario di una unità
immobiliare sull’erroneo presupposto che lo stesso non
sia stato autorizzato a distaccare le diramazioni della sua
unità immobiliare dall’impianto comune. Come hanno, in-
fatti, stabilito le SS.UU. della Corte di Cassazione con sen-
tenza 7 marzo 2005, n. 4806 confermando, peraltro, un già
consolidato indirizzo giurisprudenziale della stessa Corte,
le delibere in materia di ripartizione delle spese condomi-
niali sono nulle, perché rese al di fuori delle attribuzioni
che competono all’assemblea ex art. 1135 c.c. -circoscritte
alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri
Arch. loc. e cond. 1/2010 73
giur
stabiliti dalla legge” -quando modificano i suddetti criteri
o quelli già fissati in precedenza (cioè quelli convenzional-
mente stabiliti, in deroga ai criteri legali, con il consenso
di tutti i condomini); mentre sono annullabili quelle che
violano, in sede di ripartizione, i criteri in precedenza
stabiliti. Nella presente fattispecie, la Deliberazione 15
marzo 2007 non modificava i criteri stabiliti dalla legge in
quanto, includendo nel riparto la Vulcano sul presupposto
dell’essere la sua proprietà esclusiva non dotata di impian-
to autonomo e, quindi tuttora allacciata all’impianto cen-
tralizzato, in realtà male applicavano i criteri legali di cui
agli artt. 1123, 1118 c.c.
La domande va pertanto accolta.
Le spese processuali vengono regolate secondo l’esito
della lite. (Omissis).
Tribunale civile di Roma
sez. VI, 23 settembre 2009
Est. Di Marzio – Ric. A.M. (avv. Faragasso) c. S.V. (contumace)
Esecuzione forzata y Pignoramento y Immobiliare
y Contratto di locazione y Stipulato in data succes-
siva al pignoramento y Inopponibilità all’aggiudi-
catario dell’immobile y Conduttore ignaro dell’esi-
stenza del pignoramento y Estromissione dal bene y
Risarcimento del danno y Fattispecie
. Qualora il contratto di locazione - per essere stato sti-
pulato in epoca successiva al pignoramento dell’immo-
bile - risulti inopponibile all’aggiudicatario del bene, il
conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del
pignoramento, ha diritto, a seguito dell’estromissione
da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno
verso il locatore (Fattispecie nella quale, a fronte della
richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale
– astrattamente risarcibile in relazione alla violazione
del diritto inviolabile all’abitazione – il Giudicante ha
ritenuto provato dal conduttore il danno morale, ma
non quello esistenziale). (C.c., art. 1571; c.c., art. 1602;
c.c., art. 2923; c.p.c., art. 560) (1)
(1) Cfr. Cass. 22 luglio 1991, n. 8166, in questa Rivista 1992, 51 e Cass.
25 agosto 1989, n. 3780, in Ius&Lex dvd n. 6/2010, ed. La Tribuna,
entrambe riferite al danno conseguente al mancato godimento del-
l’immobile fino alla scadenza della locazione.
Svolgimento del processo
Con ricorso depositato il giorno 30 luglio 2008 A.M. ha
agito nei confronti di S.V. e ne ha chiesto condanna alla
restituzione del deposito cauzionale costituito in dipen-
denza della pregressa locazione dell’immobile situato in
Roma, via Alfa, per l’importo di euro 1.600,00, oltre al risar-
cimento del danno patrimoniale e non patrimoniale subìto
in dipendenza della cessazione della stessa locazione.
La ricorrente, a fondamento della domanda, dopo aver
riferito di aver preso in locazione abitativa, in forza di con-
tratto del 29 giugno 2006, dietro costituzione del deposito
cauzionale nella misura indicata, il menzionato immobile
74 1/2010 Arch. loc. e cond.
M e ri t o
dal resistente, il quale se ne era dichiarato proprietario,
ha aggiunto di aver appreso, il 4 aprile 2008, che l’immo-
bile era stato venduto all’asta all’esito di un’esecuzione
forzata immobiliare iniziata nel 1994 ed acquistato da tale
C., sicché ella era stata costretta a trasferirsi altrove, sop-
portando la relativa spesa e patendo altresì danni morali,
psicologici ed esistenziali per essere stata privata della
propria abitazione.
All’esito della fissazione dell’udienza di discussione e
della notificazione del ricorso e del decreto, S.V. ha optato
per la contumacia.
La causa, istruita con prova testimoniale e produzione
di documenti, è stata discussa e decisa all’udienza del
giorno 23 settembre 2009.
Motivi della decisione
1. La domanda è fondata nei limiti che seguono.
2. Risulta dagli atti che l’appartamento concesso in
locazione ad uso abitativo mediante contratto del 29 giu-
gno 2006 era già da tempo sottoposto, in effetti, ad esecu-
zione forzata immobiliare ad istanza di Banca Intesa Spa,
esecuzione conclusasi con decreto di trasferimento dell’8
maggio 2008 in favore dell’acquirente C., il quale, divenuto
proprietario della cosa, ha eseguito il proprio titolo nei
confronti della A.M.
Il locatore resistente S.V., dunque, ha concesso l’im-
mobile in locazione mentre era in corso la procedura
esecutiva ed il rapporto di locazione, in dipendenza della
vendita dell’immobile sottoposto ad esecuzione e della suc-
cessiva esecuzione del decreto di trasferimento, è cessato,
e la conduttrice è stata costretta al rilascio dell’immobile
locato in epoca ben antecedente al fisiologico spirare del
rapporto di locazione, sottoposto alla durata quadriennale
rinnovabile prevista dal primo comma dell’articolo 2 della
legge n. 431 del 1998.
3. Sicché, cessato il rapporto locatizio in dipendenza del
menzionato evento, è anzitutto evidente che la ricorrente
abbia diritto alla restituzione del deposito cauzionale.
È superfluo rammentare, infatti, che il locatore deve
restituire il deposito cauzionale, unitamente agli eventuali
interessi non corrisposti alle scadenze annuali, una volta
che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore -
circostanza sulla quale non vi è in questo caso discussione
- abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni
(Cass. 8 agosto 1997, n. 7360; Cass. 20 gennaio 1997 n. 538;
Cass. 15 dicembre 1987, n. 9287; Cass. 27 giugno 1972, n.
2206).
Segue condanna del resistente al pagamento, in favore
della ricorrente, della somma di euro 1.600,00, con inte-
ressi nella misura legale dal 29 giugno 2006.
4. Inoltre, avuto riguardo all’obbligazione gravante
sul locatore di assicurare al conduttore il godimento
della cosa locata nell’intero arco temporale coperto dalla
pattuizione, ai sensi del combinato disposto degli articoli
1571 e 1575 c.c., non v’è dubbio che il locatore sia incorso,
a seguito dell’esecuzione del decreto di trasferimento, in
palese inadempimento, con il sorgere della conseguente
 M e ri t o
obbligazione risarcitoria sancita in via generale dall’arti-
colo 1218 c.c.
Difatti, qualora il contratto, per essere stato stipulato
in epoca successiva al pignoramento, sia inopponibile al-
l’aggiudicatario del bene, il conduttore, che non sia stato
avvertito dall’esistenza del pignoramento dell’immobile,
ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiu-
dicatario, al risarcimento del danno verso il locatore (v.
Cass. 25 agosto 1989, n. 3780; Cass. 22 luglio 1991, n. 8166,
entrambe riferite al danno conseguente al mancato godi-
mento dell’immobile fino alla scadenza della locazione).
5. La ricorrente, in proposito, chiede anzitutto, a titolo
di danno patrimoniale, l’importo di euro 1.800,00 corrispo-
ste al C. a ristoro della permanenza nell’immobile per i
mesi di maggio e giugno 2008.
Ma, in effetti, tale somma è dovuta limitatamente ad
euro 200,00, dal momento che la A.M. ha sì pagato al C.
(quest’ultimo è stato sentito come teste ed ha confermato
la circostanza), ma non risulta invece aver corrisposto
alcunché, in relazione al periodo, al S.V., sicché dall’esbor-
so in favore del C. (euro 1.800,00) va detratto quello non
effettuato in favore del S.V. (euro 1.600,00).
La detta somma di euro 200,00, vertendosi in ipotesi
di obbligazione di valore, rapportata all’attualità in dipen-
denza del diminuito potere di acquisto della moneta non-
ché addizionata dell’ulteriore pregiudizio per il mancato
godimento della medesima nell’arco temporale considera-
to, può ad oggi essere equitativamente liquidata in euro
240,00, con interessi legali dalla pronuncia al saldo.
6. La stessa ricorrente, inoltre, lamenta di aver dovuto
sopportare la spesa per il canone di locazione, riferito alle
stesso mese di giugno, per il godimento del nuovo immo-
bile in cui si è trasferita a seguito della stipulazione di un
nuovo contratto di locazione, prodotto in atti, con tale Z.,
verso il medesimo canone mensile di euro 800,00.
Da quest’ultimo contratto, però, risulta che il nuovo
rapporto di locazione ha avuto inizio il 18 giugno 2008: e
dunque il canone pagato ha coperto anche il periodo fino
al 18 luglio dello stesso anno.
Il danno subìto, allora, deve essere commisurato ai
dodici trentesimi dell’importo corrisposto ai C. per il mese
di giugno: ossia a euro 320,00.
Tale somma, vertendosi in ipotesi di obbligazione di
valore, rapportata all’attualità in dipendenza del dimi-
nuito potere di acquisto della moneta nonché addizionata
dell’ulteriore pregiudizio per il mancato godimento della
medesima nell’arco temporale considerato, può ad oggi
essere equitativamente liquidata in euro 400,00, con inte-
ressi legali dalla pronuncia al saldo.
7. La conduttrice ricorrente, inoltre, ha chiesto il risar-
cimento dell’ulteriore danno determinato dalla necessità
di traslocare; ma, al riguardo, non vi sono prove agli atti
del quantum del pregiudizio subìto e, evidentemente,
mancano i presupposti per l’applicazione dell’articolo
1226 c.c., dal momento che il danno bene avrebbe potuto
essere provato nel suo preciso ammontare.
8. La ricorrente ha inoltre chiesto il risarcimento dei
danni «morali, psicologici ed esistenziali» quantificati in
giur
euro 10.000,00. Ella, in proposito, ha lamentato sia l’ansia
derivatale all’aver appreso di dover sloggiare dalla propria
abitazione, sia le compromissioni relazionali conseguite al
fatto, anche per aver dovuto impiegare il proprio tempo
alla ricerca del nuovo alloggio.
8.1. Sulle circostanze il teste M. ha dichiarato: «Effet-
tivamente la ricorrente, quando si è resa conto di dover
lasciare repentinamente il proprio alloggio, ha attra-
versato un momento di seria difficoltà emotiva anche in
considerazione della sua condizione di extracomunitaria e
della conseguente maggior difficoltà di reperimento di un
alloggio... Era particolarmente preoccupata perché, per la
sua già detta condizione di extracomunitaria, temeva in
particolare che la mancanza di un’abitazione potesse com-
portare la revoca del permesso di soggiorno... Per trovare
la nuova casa ha impiegato un paio di mesi e l’ho aiutata
anch’io. Se andavo io mi dicevano di sì e quando vedevano
lei dicevano di no».
Il teste C., ossia l’acquirente dell’immobile, ha dichia-
rato: «Ho conosciuto la ricorrente dopo l’acquisto dell’im-
mobile da parte mia e posso confermare che la stessa si
è dovuta trasferire altrove, ha sopportato le spese di tra-
sloco e, avendola io autorizzata a rimanere nell’alloggio
per il tempo necessario a trovare un’altra sistemazione,
ha pagato le rate di mutuo maturate in quel periodo...
Effettivamente la ricorrente era molto preoccupata dalla
inattesa situazione verificatasi. In particolare, in più di
un’occasione è capitato che si sia messa a piangere per
telefono, lamentando che non sapeva dove andare. La sua
preoccupazione era rivolta in particolare alla presenza
nell’alloggio della sua sorella minore. Inoltre nell’im-
mobile viveva un’altra persona che a mio giudizio era in
condizioni psichiche precarie, che a seguito dello sfratto
sono precipitate. Questa persona accusava la ricorrente
di essere la causa dello sfratto. Ho assistito ad un litigio
tra loro piuttosto intenso. Poi, con l’aiuto del teste prima
escusso che ha fatto da interprete, i rapporti tra noi si sono
normalizzati ed abbiamo trovato un accordo per il rilascio
bonario dell’alloggio».
8.2. Come si sa, le Sezioni Unite della Corte di cassa-
zione (Cass., sez. un., 11 novembre 2008, nn. 26972, 26973,
26974, 26975) hanno riconosciuto la risarcibilità del
danno non patrimoniale da inadempimento contrattuale,
sebbene soltanto in caso di lesione di un diritto inviolabile
garantito dalla Costituzione.
Qui non occorre chiedersi se tale limitazione abbia un
fondamento giuridico, giacché il contratto di locazione
abitativa, del quale in questo caso si discorre, è diretto a
realizzare un interesse, quello - appunto - all’abitazione,
sicuramente protetto dalla Costituzione entro l’alveo dei
diritti inviolabili di cui all’articolo 2 Cost. (Corte cost. 28
luglio 1983 n. 252; Corte cost. 25 febbraio 1988, n. 217;
Corte cost. 7 aprile 1988, n. 404; Corte cost. 14 dicembre
2001, n. 410; Corte cost. 21 novembre 2000, n. 520; Corte
cost. 25 luglio 1996, n. 309).
Sicché, seguendo l’impostazione patrocinata dalle Se-
zioni Unite, ricorre senz’altro in questo caso, dall’angolo
Arch. loc. e cond. 1/2010 75
giur M e ri t o
visuale del danno-evento, la lesione di un interesse invio-
labile protetto dalla Costituzione.
8.3. Passando all’esame del pregiudizio concretamente
subìto, la ricorrente ha lamentato, come si è detto, pregiu-
dizi morali, psicologici ed esistenziali.
8.3.1. Con l’espressione pregiudizio psicologico è da cre-
dere che la A.M. abbia inteso riferirsi al danno biologico,
sotto forma di danno psichico: danno che non può essere
riconosciuto, non risultando alcuna compromissione della
sfera della salute della donna.
8.3.2. È sicuramente dovuto, invece il risarcimento del
danno morale, ossia della sofferenza interiore determinata
nel danneggiato dall’illecito e, in questo caso, dall’inadem-
pimento: non v’è dubbio, in proposito, che la sola lettura
razionale delle citate sentenze delle Sezioni Unite condu-
ca a ritenere che esse abbiano riconosciuto la risarcibilità
del danno morale (non solo in caso di reato ma) in ogni
caso di lesione di diritti inviolabili.
Orbene, dall’espletamento della prova testimoniale pri-
ma trascritta risulta evidente che la conduttrice ha attra-
versato un periodo di forte preoccupazione, dunque pro-
prio di sofferenza interiore, determinata dalla prospettiva
di rimanere senza casa. Il che, evidentemente, si pone con
l’evento dedotto in rapporto di piena regolarità causale: è
cioè del tutto normale - ritiene il tribunale - che chiunque,
messo improvvisamente dinanzi alla prospettiva di dover
sloggiare della propria abitazione, ne ricavi sensazioni di
ansia, inquietudine, angoscia, pena, afflizione, o comun-
que dir si voglia.
In questo caso, poi, la valutazione deve essere perso-
nalizzata tenendo conto della particolare condizione di
extracomunitaria (proveniente dal Ghana) della condut-
trice, con la conseguente intuibile maggior difficoltà di
trovare un’altra abitazione, difficoltà ben rappresentata
dal primo dei testi sentiti («Se andavo io mi dicevano di
sì e quando vedevano lei dicevano di no»). E inoltre la
valutazione personalizzata del danno patito non può pre-
scindere dalla considerazione ulteriore che la ricorrente
aveva a suo carico una sorella minore, il che ha senz’altro
aggravato il suo stato emotivo di preoccupazione.
8.3.3. Quanto al risarcimento del danno esistenziale,
le citate sentenze riconoscono che «pregiudizi di tipo esi-
stenziale sono risarcibili purché conseguenti alla lesione
di un diritto inviolabile della persona»: e dunque non v’è
dubbio che il risarcimento del danno esistenziale determi-
nato dalla lesione del diritto all’abitazione sia in astratto
risarcibile.
Ma, mentre la A.M. ha ben rappresentato il danno mo-
rale subìto, non altrettanto esattamente (ed anzi neppure
approssimativamente) ha descritto il danno esistenziale,
ossia l’impedimento allo svolgimento di attività realizza-
trici della persona patito per effetto dell’inadempimento.
Ed allora, pure essendo intuitivo, in generale, che lo
sradicamento dalla propria abitazione possa produrre
danno esistenziale (si pensi, in una grande città, allo spo-
stamento da un quartiere ad un altro, con la perdita o la
maggiore difficoltà dei rapporti personali che prima si ave-
vano), occorre in questo caso limitarsi a constatare che
76 1/2010 Arch. loc. e cond.
nulla di preciso è stato descritto, se non per un accenno
generico al tempo impiegato per cercare l’altra abitazione
poi reperita.
Ora, è vero che la sottrazione di tempo può dar luogo
a danno esistenziale in quanto impedisce, per l’appunto,
l’espletamento di attività realizzatrici. Ed è altrettanto
vero che, al riguardo, il giudice ben può avvalersi del ra-
gionamento presuntivo e del ricorso all’id quod plerumque
accidit. Ma occorre almeno che il danneggiato abbia com-
piutamente allegato il danno. In questo caso, invece, il tri-
bunale non sa proprio nulla di ciò che è accaduto nella vita
della A.M., dal punto di vista relazionale, in conseguenza
del trasloco: né se abbia in tal modo visto compromessi
i rapporti che in precedenza aveva (il tribunale non sa,
tra l’altro, se la nuova casa della ricorrente sia lontana o
vicina alla precedente); né quanto impiego di tempo, an-
che approssimativamente, abbia richiesto alla ricorrente
la ricerca della nuova abitazione; né quali attività potreb-
bero essere state impedite o compromesse.
Nulla dunque per danno esistenziale.
8.3.4. Passando alla liquidazione del danno morale che
si è ritenuto provato, essa va parametrata, naturalmente,
all’entità della sofferenza inflitta per effetto dell’inadem-
pimento, la quale va commisurata, per un verso, alla na-
tura dolosa del medesimo e, per altro verso, alla natura
dell’interesse che l’inadempimento ha colpito, il tutto in
relazione alla persona della danneggiata.
Sotto il primo aspetto, è da ritenersi ovvio che, anzi-
tutto dal versante del danno morale, la connotazione
dolosa dell’inadempimento sia di per se stessa causa di
aggravamento del danno; ciascuno è almeno in una certa
misura disposto, se non a tollerare, a giudicare con minor
rigore le altrui condotte di colpa lieve, colpa in cui, in
definitiva, ciascuno può prima o poi incorrere. Ed invece
l’aggressione apportata con dolo non può che acuire la
ferita interiore e rendere più intensa la sofferenza, nelle
sue diverse forme.
Nel caso in esame, allora, non resta se non osservare
che il S.V. ha taciuto alla conduttrice una circostanza di cui
era evidentemente a conoscenza, ossia la pendenza della
procedura esecutiva immobiliare sul bene di sua proprietà;
egli ha quindi agito consapevolmente, perciò con dolo.
Sotto il secondo versante, si è già detto del rilievo del
diritto all’abitazione. L’abitazione cioè «costituisce, per
la sua fondamentale importanza nella vita dell’individuo,
un bene primario il quale deve essere adeguatamente e
concretamente tutelato dalla legge» (Corte cost. 28 luglio
1983, n. 252).
Anche della individuale condizione della A.M. si è già
discorso.
Tenuto conto di tutto ciò, nonché della durata della
vicenda, conclusasi (positivamente con il reperimento di
una nuova abitazione) nell’arco di circa tre mesi, il tri-
bunale stima equo riconoscere il risarcimento del danno
morale nella misura di euro 3.500,00 all’attualità: come
parametro di riferimento (in mancanza di precedenti di
analogo tenore) può rammentarsi che la giurisprudenza
sul danno morale, al di fuori delle lesioni della salute, si
 M e ri t o
è formata sopratutto con riguardo alle lesioni dell’onore e
della reputazione, e la somma riconosciuta appare ad un
dipresso corrispondente a quella liquidata per condotte
diffamatorie di non particolare rilievo.
9. La somma complessivamente dovuta alla ricorrente
ammonta dunque a euro 4.140,00, con interessi dalla pro-
nuncia al saldo, oltre all’importo del deposito cauzionale
con gli interessi.
10. Le spese seguono la soccombenza. (Omissis).
Tribunale civile di Firenze
4 agosto 2009, n. 2551
Est. Cosentino – Ric. Obinu ed altri (avv. Marchetti) c. Condominio via
Demidoff, 13-15-27 in Firenze (avv. Santarelli)
Parti comuni dell’edificio condominiale y Bal-
coni y Aggettanti y Pannelli di cemento che ne deli-
mitano il fianco libero y Opere ornamentali y Esclu-
sione y Parti strutturali y Sussistenza y Spese di
manutenzione y Ripartizione y Tra i soli proprietari
dei terrazzi oggetto di intervento
. I pannelli di cemento che delimitano il fianco libero
di ciascun balcone aggettante (ossia il fianco opposto a
quello in cui il terrazzo è delimitato dal muro di un corpo
avanzato del fabbricato) costituiscono parti strutturali
del balcone stesso (e non della facciata dello stabile) e
non possono qualificarsi come opere meramente orna-
mentali. Poiché, dunque, tali manufatti costituiscono
proprietà individuale, è legittima la delibera assem-
bleare che - a maggioranza - abbia deciso di ripartire
gli oneri per gli interventi di manutenzione degli stessi
a carico dei proprietari dei soli terrazzi oggetto di in-
tervento , invece che a carico di tutti i comproprietari
dell’edificio. (C.c., art. 1117; c.c., art. 1123) (1)
(1) Sulla natura comune delle opere meramente ornamentali, v.
Cass. 30 luglio 2004, n. 14576, in questa Rivista 2004, 744; Cass. 21
gennaio 2000, n. 637 ivi 2000, 913; Cass. 7 settembre 1996, n. 8159
ivi 1996, 884.
Svolgimento del processo
Con ricorso depositato il 18 maggio 2006 i ricorrenti
hanno citato in giudizio il Condominio di via Demidoff
13-15-27, in Firenze, rassegnando le seguenti conclusioni:
«voglia dichiarare nulla, annullabile e comunque priva
di efficacia, la delibera assunta dall’assemblea 21 aprile
2006 per la parte in cui ha, a maggioranza, deciso che gli
oneri per gli interventi ai pannelli laterali ai terrazzi e
costituenti la facciata dell’edificio B3, siano a carico dei
proprietari dei soli terrazzi, invece che a carico di tutti i
comproprietari dell’intero blocco B3».
Il Condominio convenuto si costituiva ritualmente in
giudizio, contestando la legittimazione attiva dei ricorrenti
ed il loro interesse ad agire, la legittimazione passiva del-
l’amministratore del Condominio e infine contestando la
domanda di parte attrice nel merito, sull’assunto che il
criterio di riparto delle spese approvato con la delibera
giur
impugnata doveva ritenersi legittimo, in quanto conforme
alla prassi costantemente adottata del Condominio.
Alla prima udienza veniva interrogato liberamente
l’amministratore del Condominio e quindi, sfogato l’inter-
rogatorio formale di alcuni ricorrenti, le parti precisavano
le conclusioni come nei rispettivi atti introduttivi ed il
giudice tratteneva la causa in decisione con assegnazione
di termini per conclusionali e repliche.
Motivi della decisione
Le eccezioni di rito proposte dal convenuto sono infonda-
te, in quanto la legittimazione attiva dei ricorrenti discende
dalla loro qualità di condomini, il loro interresse ad agire è
rinvenibile nell’interesse a rimuovere una delibera da loro
giudicata illegittima (e per loro economicamente onerosa),
la legittimazione passiva del Condominio, in persona del-
l’amministratore p.t., discende dal rilevo che la domanda
ha ad oggetto l’impugnativa di una delibera condominiale
(ancorché adottata solo dal gruppo di condomini interessati
al relativo oggetto, ex art. 1123, terzo comma, c.c.).
Nel merito, occorre in primo luogo stabilire se l’oggetto
dei lavori di manutenzione per i quali sono state sostenu-
te le spese della cui ripartizione si discute rientri nella
proprietà individuale di ciascun condominio o costituisca
parte comune del fabbricato.
In proposito è opportuno richiamare preliminarmente
i principi elaborati in materia dalla giurisprudenza di
legittimità, secondo i quali i balconi «aggettanti», i quali
sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un
prolungamento dell’appartamento dal quale protendono
e, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari
degli appartamenti cui accedono; tuttavia il rivestimento
del parapetto e della soletta possono essere beni comuni
se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio,
divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essen-
ziali della facciata.
Vedi, al riguardo, le massime sotto trascritte:
Cass. 11775/92: La presunzione di proprietà comune
delle parti dell’edificio in condominio di cui all’art. 1117
c.c. (la cui elencazione non è tassativa) postula la de-
stinazione delle cose al servizio dell’edificio, trattandosi
di parti dell’immobile che ne costituiscono la struttura
fondamentale o di accessori destinati all’uso comune. Ne
deriva che gli sporti chiusi (analogamente ai balconi),
essendo accidentali rispetto alla struttura del fabbricato
e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed
architravi), non costituiscono parti comuni, anche se
inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante
dell’appartamento che vi ha accesso come un prolunga-
mento del piano.
Cass. 7148/95: I balconi, essendo elementi accidentali
rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione
portante (assolto da pilastri ed architravi), non costitui-
scono parti comuni dell’edificio (ai sensi dell’art. 1117
c.c.), anche se inseriti nella facciata, in quanto formano
parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come
prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda
di demolizione dei medesimi va proposta nei confronti dei
Arch. loc. e cond. 1/2010 77
giur M e ri t o
condomini proprietari degli appartamenti ai quali sono
annessi i balconi, sicché il contraddittorio può considerar-
si integro anche se non sono stati chiamati in giudizio il
condominio ovvero tutti gli altri condomini dell’edificio.
Cass. 8159/96: I balconi sono elementi accidentali e non
portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono
parti comuni dell’edificio e appartengono ai proprietari
delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici
responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti
di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, men-
tre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi
ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte
sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono
condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione
ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro
delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la
conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprieta-
rio del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato
per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità,
provare che il danno fu causato dal distacco di elementi
decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell’intero
edificio appartenevano alle parti comuni di esso.
Cass. 637/2000: I balconi di un edificio condominiale
non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117
c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato,
né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il
rivestimento del parapetto e della soletta possono essere
beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica
per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed orna-
mentali essenziali della facciata.
Cass. 14576/04: In tema di condominio negli edifici e
con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomi-
ni, i balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento»
della corrispondente unità immobiliare, appartengono
in via esclusiva al proprietario di questa, soltanto i rive-
stimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e
di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a
tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e
contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Cass. 15913/07: In tema di condominio, i balconi
«aggettanti», i quali sporgono dalla facciata dell’edificio,
costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento
dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di
sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come,
viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel
corpo dell’edificio - non possono considerarsi a servizio
dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei
proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il di-
sposto dell’articolo 1125 c.c. I balconi «aggettanti» per-
tanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli
appartamenti cui accedono.
Tanto premesso in diritto, si osserva in fatto che l’og-
getto degli intereventi di manutenzione per cui è causa
sono i pannelli di cemento che delimitano il fianco libero
di ciascun balcone (ossia il fianco opposto a quello in cui i
balconi stessi sono delimitati dal muro di un corpo avanza-
to del fabbricato), come chiaramente rappresentato nelle
fotografie (ed in particolare nella terza, quella scattata a
78 1/2010 Arch. loc. e cond.
minor distanza) prodotte come doc. 2 fasc. ric. Si tratta
quindi, con tutta evidenza, di manufatti che definiscono
lo spazio del balcone stesso, giungendo fino alla soletta
del balcone sovrastante in guisa da formare (non un mero
parapetto ma) una sorta di parete (in cui sono addirittura
aperte delle finestre).
I pannelli in questione costituiscono pertanto parti
strutturali dei balconi e non possono qualificarsi come
opere meramente ornamentali (per le quali soltanto la
giurisprudenza ammette la natura comune: si vedano Cass.
8159/96, Cass. 637/2000 e Cass. 14576/04, sopra trascritte,
che si riferiscono sempre a «rivestimenti» ed «elementi
decorativi»), come del resto sottolinea la stessa difesa dei
ricorrenti (vedi la memoria 8 aprile 2009 di replica con-
clusionale di parte ricorrente, nella cui prima pagina si
legge: «le porzioni oggetto di urgente intervento (e di so-
stituzione) non sono, come erroneamente ritiene, scrive
e sostiene la controparte i «c.d. frontalini delle terrazze»
(parte esterna della base su cui sono infisse le ringhiere)
sibbene delle ante, in cemento armato, che fanno da sepa-
razione e riparo tra i vari terrazzi che, per la loro posizione
(verticale), la loro dimensione (l’intera distanza tra due
terrazzi uno soprastante all’altro), la loro natura (cemen-
to armato,) costituiscono qualcosa di ben diverso dai meri
frontali («frontalini») delle terrazze.»
Non possono tuttavia condividersi le conclusioni che
da tali esatti rilievi la difesa ricorrente pretende di trarre,
ossia che i pannelli de quibus costituirebbero parte della
facciata dello stabile; i pannelli, infatti, delimitano il fian-
co dei balconi aggettanti, non la facciata del fabbricato
da cui tali balconi si protendono. Che, poi, per mantenere
l’integrità del pregio estetico del fabbricato, sia ipotizzabi-
le anche in assenza di disposizioni regolamentari ad hoc
(la cui adozione era peraltro stata sollecitata a pag. 17
della relazione tecnico-estetica dell’arch. Ceravolo, pro-
dotta come doc. 5 fasc. ric.) - il divieto per ciascun con-
domino di rimuovere il proprio balcone, o di modificarne
la conformazione, è questione diversa, che concerne non
la proprietà dei balconi (pacificamente individuale) ma le
limitazioni che all’uso di tale proprietà derivano dal fatto
che essa si inserisce in un fabbricato condominiale (arg.
ex art. 1122 c.c.).
Deve quindi in definitiva concludersi che le parti di
fabbricato oggetto dei lavori de quibus costituiscono pro-
prietà individuale di ciascun condomino. Ciò potrebbe
porre degli interrogativi sul potere dell’assemblea condo-
miniale di deliberare lavori su parti individuali del fabbri-
cato, ma - a prescindere da qualunque approfondimento
sul punto (vedi comunque Cass. 7603/94 «L’assemblea
condominiale non può assumere decisioni che riguardino
i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà
esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso
delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i bal-
coni, che appartengono in modo esclusivo al proprietario
dell’appartamento di cui fanno parte, presentino nella
facciata esterna elementi decorativi, o anche semplice-
mente cromatici, che si armonizzano con la facciata del
fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o
 M e ri t o
di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la
prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei
lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata
esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico del-
l’edificio condominiale un bene comune, della cui tutela
è competente l’assemblea.») - è assorbente il rilievo che
i ricorrenti hanno impugnato la delibera in esame solo
nel capo relativo alla ripartizione degli oneri («per la
parte in cui ha, a maggioranza, deciso che gli oneri per gli
interventi ai pannelli laterali ai terrazzi e costituenti la
facciata dell’edificio B3, siano a carico del proprietari dei
soli terrazzi, invece che a carico di tutti i comproprietari
dell’intero blocco B3.») e non nel capo relativo alla deci-
sione di eseguire i lavori (la gestione in sede condominiale
di lavori su parti del fabbricato in proprietà esclusiva dei
singoli condomini costituisce del resto prassi diffusa nelle
gestioni condominiali, in quanto consente rilevanti econo-
mie di scala, specialmente quando si tratti di lavori per la
cui esecuzione sia necessario il montaggio di ponteggi).
L’impugnativa è, per le ragioni fin qui svolte, infondata,
giacché l’onere di riparazione dei balconi deve essere sop-
portato dai proprietari dei balconi oggetto di intervento e
la ripartizione approvata con la delibera impugnata si è
attenuta a tale criterio.
Il ricorso va dunque respinto.
Non ricorrono i presupposti della temerarietà della lite.
Le spese seguono il principio victus victori. (Omissis).
Tribunale civile di Napoli
sez. V, 11 marzo 2009, n. 6693
Est. Pica – Ric. D.G (avv. Fasciano) c. N. (avv. Cincotti)
Esecuzione forzata y Opposizione y Agli atti ese-
cutivi y Al precetto y Decreto ingiuntivo emesso in
danno del condominio y Notificazione del titolo ese-
cutivo all’amministratore condominiale y Efficacia
espansiva del titolo y Esecuzione intrapresa nei
confronti di singolo condòmino y Notifica del pre-
cetto non preceduta da quella personale del titolo y
Illegittimità y Esclusione
. In tema di opposizione agli atti esecutivi (nella specie
il precetto), dovendosi ritenere che, eseguita la noti-
fica del decreto monitorio nei confronti dell’ammini-
stratore, questa debba considerarsi effettuata nei con-
fronti di tutti i partecipanti al condominio (spettando
all’amministratore il compito di rendere edotti i singoli
condòmini), ben può trovare applicazione la norma di
cui all’art. 654, comma 2, c.p.c. secondo cui, in deroga
all’art. 479 c.p.c., è escluso che il terzo creditore debba
procedere ad una nuova notifica del titolo esecutivo nei
confronti del singolo condòmino contro il quale inten-
de agire esecutivamente. (C.c., art. 1130; c.c., art. 1131;
c.p.c., art. 479; c.p.c., art. 654) (1)
(1) Soluzione poco convincente.
giur
Svolgimento del processo
Con atto di citazione, notificato il 17 dicembre 2007,
D.G. proponeva opposizione agli atti esecutivi, deducendo
la nullità del precetto notificatogli in data 11 dicembre
2007 dalla N. in quanto non preceduto della notifica del ti-
tolo esecutivo, e si opponeva all’esecuzione, contestando la
debenza di talune somme (interessi e competenze legali).
Si costituiva con comparsa del 12 marzo 2008 la convenu-
ta per eccepire l’incompetenza territoriale del giudice adito
(per essere competente il giudice del luogo in cui il precetto
è stato notificato) e l’infondatezza dell’opposizione.
Disattesa la richiesta di sospensione dell’efficacia
esecutiva del titolo esecutivo giusta ordinanza dell’11-15
aprile 2008, acquisita la documentazione prodotta dalle
parti, senza ulteriore attività istruttoria, all’udienza del 16
dicembre 2008, sulle conclusioni trascritte in epigrafe, il
giudice si riservava per la decisione, con concessione alle
parti dei termini di legge per il deposito delle comparse
conclusionali e delle memorie di replica.
Motivi della decisione
1. Preliminarmente va esaminata l’eccezione di incom-
petenza del giudice adito, sollevata della convenuta.
Assume parte opposta che la causa andrebbe devoluta
alla cognizione del giudice del luogo in cui il precetto è
stato notificato, per cui andrebbe rimessa alla sezione di-
staccata di Marano, essendo stato notificato il precetto a
Melito di Napoli.
Premesso che le ripartizione degli affari tra sede centra-
le e sezioni distaccate coinvolge una mera questione di co-
stituzione del giudice, da risolvere ex art. 83 att. c.p.c., sta di
fatto che nella specie, avendo l’intimante eletto domicilio in
Napoli (cfr. l’atto di precetto), ritualmente, la controversia
è stata radicata innanzi al giudice della sede centrale, po-
sto che l’utilizzazione del foro di «competenza» sussidiario
(ossia quello del giudice del luogo in cui il precetto è stato
notificato) spetta solo al debitore, in quanto l’elezione di
domicilio contenuta nel precetto è vincolante nei riguardi
del creditore (cfr. Cass, 24 ottobre 1986, n. 6234).
2. Venendo al merito, va osservato che in primo luogo
l’opponente ha dedotto la mancata notifica del titolo ese-
cutivo.
È incontroverso che il titolo azionato è costituito da un
decreto ingiuntivo, ottenuto dall’intimato nei confronti del
Condominio «...» sito in Melito di Napoli alla via ... n. ...
È altresì, incontroverso che detto decreto (opposto
e reso provvisoriamente esecutivo in corso di causa, se-
condo quanto indicato nell’epigrafe del precetto) non è
stato notificato personalmente al D., avverso cui, quale
condomino, col precetto di cui è causa è stata minacciata
l’esecuzione forzata.
La presente vertenza coinvolge le risoluzione di una
questione di diritto che configura una ragione di opposi-
zione c.d. preventiva alla regolarità formale del precetto
(a norma dell’art. 617 comma 1 c.p.c.).
Premesso, invero, che non è dubbia l’efficacia c.d. espan-
siva del titolo esecutivo, ossia che il titolo giudiziale emes-
so nei confronti del condominio possa legittimare l’avvio
Arch. loc. e cond. 1/2010 79
giur M e ri t o
del processo esecutivo in danno di ogni singolo condomino,
è dibattuto tra le parti se per procedere in via esecutiva il
titolo debba essere preventivamente notificato (oltre che al
condominio) anche al condomino contro il quale si intende
agire esecutivamente ovvero se, una volta notificato il de-
creto ingiuntivo nei confronti del condominio, sia applica-
bile anche in siffatta ipotesi il disposto di cui all’art. 654
comma 2 c.p.c., secondo cui, in deroga all’art. 479 c.p.c.,
ai fini dell’esecuzione non occorre una nuova notificazione
del decreto esecutivo (purché, come avvenuto nelle specie,
nel precetto si faccia menzione del provvedimento che ha
disposto l’esecutorietà e dell’apposizione della formula).
L’opposizione è infondata.
L’art. 654 cit. affranca il creditore dalla notifica del titolo
esecutivo costituito dal decreto ingiuntivo, poiché questo,
anche se non in forma esecutiva, è già stato notificato al
debitore, ai sensi dell’art. 643 comma 2 c.p.c. Ciò vale anche
nel caso de quo, in quanto i singoli condomini rispondono
delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio
come di debiti propri (trattandosi di obbligazioni discen-
denti dalla titolarità dei beni condominiali) e sono destina-
tari della notificazione del ricorso e del decreto monitorio
ex art. 643 cit., sebbene questa sia effettuata nel confronti
dell’amministratore del condominio, quale rappresentante
ex art. 1131 c.c. di tutti i condòmini rispetto a qualunque
azione concernente le parti comuni dell’edificio (ovviamen-
te nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c.).
In buona sostanza, dovendosi ritenere che, eseguita
la notifica del decreto monitorio nei confronti dell’am-
ministratore del condominio, questa deve considerarsi
effettuata in favore di tutti i condòmini rappresentati
(spettando all’amministratore il compito di rendere edotti
i singoli condomini cfr. Cass. 16 aprile 2007, n. 9093), ben
può trovare applicazione anche in questo caso la norma di
cui all’art. 654 cit. che, in deroga all’art. 479 c.p.c., esclude
la necessità di una nuova notifica, al fine di semplificare
l’inizio del procedimento esecutivo.
D’altronde, anche a voler qualificare le obbligazioni de
quibus come obbligazioni propter rem (cfr. Cass. sez. un.,
8 aprile 2008, n. 9148), resta il fatto che i singoli condo-
mini rispondono (sia pure pro quota) di tali obbligazioni
come di debiti propri, sicché nemmeno può assimilarsi il
singolo condomino al terzo proprietario responsabile per
debiti altrui, il quale di certo non è destinatario della no-
tifica del ricorso e del decreto monitorio ex art. 643 cit. e
che, pertanto, ha diritto di ricevere - secondo l’opinione
di autorevole dottrina - la notifica in forma esecutiva del
decreto ingiuntivo allorché in suo danno sia minacciata
l’esecuzione forzata ex art. 602 c.p.c.
Per completezza va osservato che la giurisprudenza
indicata dall’opponente (cfr. Cass. 28 febbraio 2006, n.
4507) è richiamata a sproposito, non avendo la S.C. preso
posizione sul merito della presente questione.
3. La seconda questione integra un’ipotesi di opposizio-
ne all’esecuzione, poiché è contestata la debenza di talune
somme (interessi e competenze legali).
Anzitutto, l’opponente si duole dell’errato calcolo di
quanto preteso a titolo di interessi legali.
80 1/2010 Arch. loc. e cond.
Effettivamente, risulta dagli atti che a titolo di interessi
(al tasso legale del 2,5%) maturati dal 26 giugno 2004 al 30
novembre 2007 è stata richiesta la somma di euro 1.942,04,
in luogo di quella corretta di euro 1.852,33.
Pertanto, in accoglimento dell’opposizione, va dichiara-
to che l’intimante non ha diritto ad agire esecutivamente
per la differenza (euro 89,71).
In secondo luogo, l’opponente ha contestato la richiesta
di refusione della somma di euro 32,00 per la notifica, in
luogo di quella di euro 16, giusta le previsioni tariffarie, e
il conseguente computo di quanto preteso a titolo di spese
generali, c.p.a. ed IVA.
Anche questa doglianza, in assenza di una specifica
contestazione avversa, appare fondata, sulla scorta delle
tariffe applicabili al caso di specie.
Pertanto, in accoglimento dell’opposizione, va dichiarato
che l’intimante non ha diritto ad agire esecutivamente per la
differenza (euro 16,00) e che proporzionalmente va compu-
tato quanto preteso a titolo di spese generali, c.p.a. ed IVA.
Infine, l’opponente ha contestato che gli interessi sono
stati richiesti a decorrere dal 26 giugno 2004, sebbene il con-
dominio sia stato costituito in mora dal 17 dicembre 2004.
Per questa parte l’opposizione è inammissibile o, co-
munque, infondata.
Stanti i limiti alla cognizione del giudice dell’opposizio-
ne a precetto ex art. 615 comma 1 c.p.c. allorché il titolo
azionato sia un titolo giudiziale, non è certamente possibi-
le vagliare in questa sede questioni concernenti il merito
della pretesa portata dal titolo azionato. Ne consegue che
è interdetto a questo giudice stabilire a quale data debba
farsi risalire la data di decorrenza degli interessi in con-
trasto con quanto desumibile dal titolo.
Ove, peraltro, l’opponente abbia inteso sottoporre a
questo giudice una mera questione di interpretazione del
titolo, l’opposizione non può accogliersi, non avendo le
parti prodotto in atti il titolo di cui trattasi.
Ai fini del regolamento delle spese di lite, tenuto conto
della reciproca soccombenza in ordine alle questioni con-
troverse, ricorrono giusti motivi per dichiarare le spese
integralmente compensate. (Omissis).
Tribunale civile di Ariano Irpino
8 gennaio 2009, n. 16
Est. Abbondandolo – Ric. Di Chiara (avv. Luparella) c. Condominio
Camuso (avv. Marraffino)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Impu-
gnazione y Lavori straordinari di ristrutturazione
dell’edificio y Approvazione y Quorum deliberati-
vo inidoneo y Urgenza e indifferibilità dei lavori y
Mancata allegazione tanto nella delibera quanto
nell’avviso di convocazione y Conseguente annulla-
bilità y Sussiste
. La validità di una delibera assembleare deve essere
valutata alla stregua delle sue caratteristiche estrinse-
che e della motivazione, non potendosi attribuire alla
 M e ri t o
stessa validità sulla base di motivi diversi da quelli ad-
dotti a fondamento dall’organo deliberante. Va, pertan-
to, annullata una delibera assembleare approvativa di
cospicui lavori straordinari, adottata in assenza delle
prescritte maggioranze, quando la stessa ed il relativo
avviso di convocazione non menzionino alcunché in
ordine all’urgenza e indifferibilità delle opere da ese-
guire. (C.c., art. 1135; c.c., art. 1136) (1)
(1) Nulla in termini.
Svolgimento del processo
Con atto ritualmente notificato Di Chiara Giuseppe
opponeva la delibera in data 4 marzo 2005 dell’assemblea
del Condominio «Camuso» di Ariano Irpino, Via Calvario,
chiedendone l’annullamento o la declatoria di nullità, pre-
via sospensione. Esponeva l’opponente che con la gravata
delibera l’assemblea aveva approvato la realizzazione di
opere di manutenzione straordinaria senza le prescritte
necessarie maggioranze ed altresì l’assemblea si era riuni-
ta in assenza di rituale convocazione, essendo stata fissata
direttamente la riunione in «seconda convocazione».
Veniva concessa con decreto la sospensione della
delibera. Instauratosi il contraddittorio, il condominio si
costituiva in giudizio tempestivamente e ritualmente e
contestava l’avverso dedotto. Eccepiva anzitutto che non
rispondeva al vero l’affermazione secondo cui l’assemblea
sarebbe stata direttamente fissata in seconda convocazio-
ne e nel merito sosteneva che trattavasi di lavori di somma
urgenza che l’amministratore aveva il dovere di eseguire
per evitare una situazione di pericolo, come emergente
dalla documentazione che produceva e pertanto chiedeva
il rigetto dell’opposizione.
Evidenziava inoltre che i lavori, complessivamente, era-
no già stati deliberati ed approvati in data 23 giugno 2003,
con la partecipazione anche di esso opponente e quelli di-
sposti con la richiamata delibera null’altro erano se non la
prosecuzione di quelli originariamente deliberati.
Acquisita la documentazione ritualmente prodotta la
causa è stata assegnata a sentenza e deve essere decisa.
Motivi della decisione
L’opposizione è fondata e va accolta.
Va premesso che non sussiste alcuna nullità della de-
libera per difetto di convocazione dell’assemblea; l’atto
di convocazione è valido perché indica sia la data della
prima che della seconda riunione.
Nel merito della questione, a fronte della contestazio-
ne del Di Chiara, che sarebbe stata adottata una delibera
in assenza delle prescritte maggioranze ex art. 1136 com-
mi secondo e quarto c.c., sostiene l’opposto condominio
che, trattandosi di lavori urgenti ed indifferibili, avrebbe
potuto disporli anche direttamente l’amministratore,
salva successiva ratifica da parte dell’assemblea, ai sensi
dell’art. 1135 c.c. e da ciò la validità della delibera stessa.
Sul punto ritiene questo giudice che la validità di un atto
debba essere valutata alla stregua delle sue caratteristi-
che estrinseche e della motivazione, non potendosi at-
giur
tribuire al medesimo validità sulla base di motivi diversi
da quelli addotti a fondamento dall’organo deliberante .
Sicché non si può non rilevare che ci si trova in presenza
non di un atto dell’amministratore, bensì di una delibera
assembleare ed inoltre non vi è menzione dell’urgenza ed
indifferibilità dei lavori né nell’atto di convocazione del-
l’assemblea né nella delibera, per cui non si può, a poste-
riori, giustificare l’approvazione di una delibera in assenza
delle prescritte maggioranze di legge per una «urgenza ed
indifferibilità» neanche prospettate . Né, infine, venivano
allegati o richiamati nella delibera atti tecnici che eviden-
ziassero l’urgenza ed indifferibilità. Né ha rilievo la diffida
del Comune versata in atti dall’opposto, perché la stessa
si riferisce a situazioni diverse ed in particolare all’auto-
rimessa, all’adeguamento dell’impianto elettrico e quindi
appare riferirsi, piuttosto che alla situazione esistente al
momento dell’approvazione della delibera oggetto di im-
pugnativa, ai lavori già in corso ed in parte eseguiti.
In ordine all’eccezione del condominio, che i lavori
si dovevano ritenere autorizzati sulla base della delibera
del giugno 2003, alla cui approvazione contribuì lo stesso
opponente, si deve osservare che nessun richiamo risulta
a quella delibera ed alla relativa esecuzione. Peraltro, dal-
l’esame della prima delibera si rileva che essa è generica,
poiché non indica specificamente i lavori da eseguire ed i
relativi importi e quindi era ed è inidonea ad essere diret-
tamente eseguita; gli ulteriori interventi necessitavano di
altra specifica approvazione, anche perché di ben altra e
maggiore consistenza, anche economica, rispetto a quelli
originariamente approvati.
Per gli esposti motivi la domanda va accolta ed annul-
lata la delibera.
La controvertibilità, in fatto ed in diritto, delle que-
stioni trattate, costituisce giusto motivo per la compensa-
zione delle spese di lite per metà, ponendosi a carico del
soccombente condominio la residua metà. (Omissis).
Commissione tributaria provinciale
di Pescara
sez. I, 30 giugno 2009, n. 248
Pres. Grilli – Est. Di Nisio – Ric. M.E. c. Equitalia Pragma S.p.A.
Tributi (in generale) y Accertamento tributario y
Riscossione coattiva y Espropriazione immobiliare
y Iscrizione ipotecaria y Responsabile del procedi-
mento y Omessa indicazione o omessa sottoscrizio-
ne y Nullità dell’atto y Sussiste
. L’iscrizione ipotecaria promossa – a garanzia di
crediti per tributi iscritti a ruolo - dal concessionario
della riscossione su beni immobili del contribuente, la
quale non riporti né il nominativo del responsabile del
procedimento né alcuna sottoscrizione deve essere di-
chiarata nulla, in quanto la limitazione temporale della
nullità a partire dal 1° giugno 2008 (ex art. 36, comma
4 ter, del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248, convertito, con
modificazioni, dalla L. n. 31/08) riguarda le sole cartel-
Arch. loc. e cond. 1/2010 81
giur M e ri t o
le di pagamento c.d. “mute” (ossia senza l’indicazione
del responsabile del procedimento d’iscrizione a ruolo
e di quello di emissione e di notifica della cartella), non
anche altri atti dell’agente della riscossione. (L. 7 ago-
sto 1990, n. 241, art. 21 octies; L. 27 luglio 2000, n. 212;
D.L. 31 dicembre 2007, n. 248, art. 36) (1)
(1) In argomento cfr. CERIONI F., Contributo sul tema dell’invalidità
delle cartelle di pagamento prive dell’indicazione del responsabile
del procedimento, in Boll. trib. 2008, 1066 ss; CERIONI F., Restano
annullabili le cartelle “mute” basate sui ruoli consegnati all’agente
della riscossione anteriormente al 1° giugno 2008, ivi 2009, 760 ss;;
MARONGIU G., Le cartelle “mute”: una querelle infinita, in Corr.
trib. 2009, 1104 ss.
Svolgimento del processo
M.E., residente in Pescara, ..., domiciliatario, con ricorso
spedito il 15 luglio 2008 a Equitalia Pragma S.p.A. e depo-
sitato il 16 luglio 2008, impugnava la «iscrizione ipotecaria
legale immobiliare - Rep. n. ... .notificato il 16 maggio 2008»
operata dal detto Agente della Riscossione, a tutela di cre-
diti di tributi iscritti a ruolo di complessivi euro 215.353,28,
per la complessiva somma di euro 430.706,56.
Il ricorrente, premesso di essere stato già assoggettato
per lo stesso debito a pignoramento di credito presso terzi
il 26 febbraio 2008 e di avere inviato in data 11 marzo 2008
istanza di rateazione ex art. 19 D.P.R. n. 602/73», formulava
una serie di rilievi riguardo all’iscrizione ipotecaria impu-
gnata, chiedendone, previa sospensione dell’esecuzione,
la cancellazione, spese vinte.
L’Equitalia Pragma S.p.A. si costituiva in giudizio il 30
settembre 2008, confutando i rilievi del ricorso, chieden-
done la reiezione con vittoria di spese, opponendosi anche
alla concessione della invocata sospensione.
Lo stesso Agente della Riscossione in data 14 gennaio
2009 accoglieva «l’istanza di rateazione», ripartendo il
pagamento in n. 72 rate mensili ... a decorrere dal 20 feb-
braio 2009».
All’udienza del 12 febbraio 2009 la domanda di sospen-
sione era accolta.
All’odierna udienza, tenuta in forma pubblica a richie-
sta del ricorrente, i difensori delle parti illustrano le ri-
spettive tesi già esposte per iscritto.
Motivi della decisione
Il Collegio, riunito in camera di consiglio, ritiene il ri-
corso in rassegna fondato e da accogliere come appresso.
Innanzi tutto non ha pregio il rilievo che l’iscrizione
ipotecaria è stata «eseguita per il doppio dell’ammontare
della cartella», dappoiché, come osservato dalla resistente
Equitalia Pragma, «il pignoramento presso terzi (era) sta-
82 1/2010 Arch. loc. e cond.
to notificato al debitore in data 26 febbraio 2008 ... quindi
solo pochi giorni prima», talché «al momento in cui l’iscri-
zione era stata richiesta ... il carico complessivo iscritto a
ruolo era, appunto, di euro 215.353,28».
Ugualmente non può trovare ingresso il rilievo critico
circa la «pluralità di procedimenti per lo stesso credito»,
consentita, invece dall’art. 483 c.p.c., come controdedotto
dall’Agente della Riscossione.
Coglie nel segno, invece, il rilievo che «l’atto ... è privo
dell’indicazione del responsabile del procedimento». Di-
fatti, come sostenuto dal ricorrente, la limitazione tempo-
rale della nullità a partire dal 1° giugno 2008 (ex art. 36,
comma 4 ter introdotto dal D.L. n. 248/07, convertito, con
modificazioni, dalla L. n. 31/08) riguarda le sole cartelle
di pagamento (c.d. «mute» ossia senza l’indicazione del
responsabile del procedimento d’iscrizione a ruolo e di
quello di emissione e di notifica della cartella), non pure
altri atti dell’Agente della riscossione.
Nella specie l’atto impugnato, pertinente alla «iscrizio-
ne ipotecaria legale su immobili», che non è una «mera
comunicazione», come minimizza l’Equitalia Pragma
(essendo suscettivo di arrecare un notevole danno per il
vincolo alla libera disponibilità dei beni del contribuente,
talché contiene in calce l’avvertenza che avverso di essa è
proponibile ricorso), non reca neppure la firma a stampa
del rappresentante della stessa Equitalia.
Ha consistenza anche l’ulteriore rilievo che «l’istanza
(di dilazione: N.d.r.) blocca le procedure esecutive» e pro-
voca «la revoca delle misure cautelari già adottate», te-
nuto conto pure del «pagamento (mediante pignoramento
sul c/c di circa 15 mila euro».
La stessa Equitalia, come evidenziato dal ricorrente,
con propria nota del 3 marzo 2008 aveva stabilito che a
seguito della presentazione della richiesta di dilazione
sarebbero state sospese le azioni di recupero coattivo, sia
esecutive sia cautelari.
Al riguardo risulta, per tabulas, da un lato che la domanda
di rateazione, compilata dal ricorrente il 10 marzo 2008,
pervenne in data 14 marzo 2008 alla destinataria Equitalia
Pragma e non, come da quest’ultima asserito, «in data 20
marzo 2008», dall’altro che la richiesta di iscrizione ipoteca-
ria Rep. n. 465 reca la data 12 marzo 2008, ma fu presentata
all’Ufficio del Territorio di Pescara in data 20 marzo 2008,
posteriore a quella di arrivo dell’istanza di rateazione.
Non consta, peraltro, che la rateazione accordata a
decorrere dal 20 febbraio 2009 sia venuta medio tempore a
decadere per omesso pagamento.
La novità del caso induce a disporre la compensazione
tra le parti delle spese di giudizio. (Omissis).
 Massimario
I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione
Assemblea dei condòmini
■ Attribuzioni – Spese senza preventiva autorizzazione
– Ratifica
A differenza di quanto previsto dall’art. 1134 cod. civ. - che
consente il rimborso al condomino delle spese sostenute sen-
za autorizzazione soltanto in caso di urgenza - l’art. 1135 cod.
civ. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non
urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune;
ne consegue che l’assemblea di condominio può ratificare le
spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore
senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di
indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di
conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza
di una preventiva di delibera di esecuzione. F Cass. civ., sez. II,
10 agosto 2009, n. 18192, Fracchia c. Cond. Piazza Imperatore
Tito Milano ed altro (C.c., art. 1130; c.c., art. 1134; c.c., art.
1135). [RV609158]
■ Deliberazioni – Nullità – Modestia della somma
La delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spe-
sa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale
è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa
aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta
in rapporto all’elevato numero di condomini e all’entità com-
plessiva del rendiconto. (Nella specie, si trattava di spese relati-
ve al telefono privato dell’amministratore ed all’acquisto di una
licenza di “software” compiuta in proprio dall’amministratore).
F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, Fracchia c. Cond.
Piazza Imperatore Tito Milano ed altro (C.c., art. 1136; c.c., art.
1137). [RV609155]
■ Deliberazioni – Verbale – Contenuto
In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annulla-
bile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione
nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia
contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, per-
sonalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contem-
po rechi l’indicazione, “nominatim”, dei condomini che si sono
astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo
delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di
stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini
hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deli-
berazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art.
1136 cod. civ. F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192, Frac-
chia c. Cond. Piazza Imperatore Tito Milano ed altro (C.c., art.
1136; c.c., art. 1137). [RV609156]
Edilizia popolare ed economica
■ Assegnazione – Cessione in proprietà – Condizioni
La qualità di assegnatario di alloggio popolare costituisce, ai
sensi del d.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2, come modificato dalla
legge 27 aprile 1962, n. 231, condizione necessaria, ma non
sufficiente, per acquisire il diritto alla cessione in proprietà del-
l’alloggio medesimo, essendo tale diritto escluso con riguardo a
quegli alloggi che, con apposito provvedimento amministrativo,
vengono inclusi nella quota di riserva, conservata alla proprietà
dell’ente assegnante. Ne consegue che soltanto la formazione di
tale quota, rendendo individuabili gli alloggi vendibili, segna il
momento del sorgere del diritto al relativo acquisto, tutelabile
davanti al giudice ordinario, mentre la legittima aspettativa de-
gli assegnatari a conseguire la proprietà degli alloggi occupati
ha natura di mero interesse legittimo, tutelabile, anche con ri-
guardo al corretto svolgimento del procedimento di formazione
della quota di riserva, davanti al giudice amministrativo. F Cass.
civ., sez. un., 21 luglio 2009, n. 16903, Gioia ed altri c. Iacp Saler-
no (D.p.r. 17 gennaio 1959, n. 2, art. 2; L. 27 aprile 1962, n.
231, art. 3). [RV609228]
Esecuzione forzata
■ Pignoramento – Locazione stipulata senza l’autorizza-
zione – Inefficacia relativa
La locazione di un bene sottoposto a pignoramento stipulata
senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in violazione
dell’art. 560 cod. proc. civ., non comporta l’invalidità del con-
tratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all’assegna-
tario, precisandosi che il contratto così concluso non pertiene
al locatore - proprietario esecutato, ma al locatore - custode, e
che le azioni da esso scaturenti devono essere esercitate dal cu-
stode. (Nella specie, relativa ad azione - proposta dal locatore,
proprietario esecutato, in proprio e non quale custode - per il
pagamento dei canoni di una locazione di un bene pignorato
stipulata senza la detta autorizzazione, la S.C. ha confermato
a sentenza impugnata, con la quale si era ritenuta la parte at-
trice priva di legittimazione sostanziale e processuale). F Cass.
civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375, Cordella c. Rizzo (C.c., art.
1571; C.p.c., art. 560). [RV609252]
Mediazione
■ Diritto del mediatore alla provvigione – Risarcimento
dei danni – Dovere di informazione
L’azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la
relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti appli-
cativi, perché la prima esige che l’inadempimento di una delle
parti non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse
dell’altra, mentre l’azione risarcitoria presuppone che l’inesatta
esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un
danno; ne consegue che, in tema di mediazione, la condanna del
mediatore al risarcimento del danno nei confronti di una delle
parti per inadempimento del proprio dovere di informazione
non implica automaticamente che il contratto debba essere
risolto e che il mediatore perda il diritto alla provvigione. (Nella
specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - dopo
aver condannato il mediatore al risarcimento del danno nei con-
fronti del cliente per non averlo informato dell’esistenza di una
locazione ultranovennale, regolarmente trascritta, sull’immobi-
le che questi aveva poi acquistato - aveva nel contempo stabilito
che al mediatore spettasse il pagamento della provvigione, poi-
ché l’avvenuta conclusione del contratto dimostrava la scarsa
importanza dell’inadempimento). F Cass. civ., sez. III, 20 agosto
2009, n. 18515, Studio Imm. Marcello Romano c. Benaglio Denti
(C.c., art. 1176; c.c., art. 1218; c.c., art. 1453; c.c., art. 1455;
c.c., art. 1755). [RV609211]
Procedimento civile in genere
■ Processo equo – Termine ragionevole – Obbligo di evi-
tare il dispendio di attività processuali
Il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata
del processo impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 cod.
Arch. loc. e cond. 1/2010 83
giur M assimari o
proc. civ.) di evitare e impedire comportamenti che siano di
ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rien-
trano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio
di attività processuali e formalità superflue perché non giustifi-
cate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal
rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive
garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in
condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto
finale è destinato ad esplicare i suoi effetti. (In applicazione del
suddetto principio, la S.C. ha ritenuto irrilevante, in un giudizio
in materia di locazione, l’omessa citazione di uno dei conduttori
in appello e nel giudizio di cassazione, rilevata d’ufficio, atteso
che le problematiche concernenti la risoluzione del contratto di
locazione non costituivano più in concreto oggetto del proces-
so, mentre quelle concernenti i rapporti di dare e avere, per ca-
noni non corrisposti, migliorie e risarcimento danni, oggetto del
ricorso per cassazione, non comportavano l’inscindibilità delle
cause). F Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2009, n. 18410, Musetto
c. Maiolati (C.p.c., art. 101; c.p.c., art. 127; c.p.c., art. 175).
[RV609119]
Responsabilità civile
■ Cose in custodia – Immobili concessi in locazione –
Danni causati da macchinari utilizzati dal conduttore
Il proprietario di un immobile concesso in locazione non può
essere chiamato a rispondere, ex art. 2051 cod. civ., dei danni
a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando
non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull’uso
di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto
che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore
formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di im-
pedire il verificarsi di danni a terzi, giacché essi costituirebbero
atti inidonei ad incidere sul funzionamento della cosa dannosa.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione la quale aveva
affermato la responsabilità del proprietario di un immobile
adibito ad officina, per i danni causati a terzi dall’impianto di
espulsione dei gas utilizzato dal conduttore e gestore dell’offici-
na stessa). F Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18188, Abaco
Imm. Srl c. Cond. Appio Claudio 211 Roma ed altri (C.c., art.
2051). [RV609308]
84 1/2010 Arch. loc. e cond.
Tributi degli enti pubblici locali
■ Tassa di occupazione di spazi ed aree pubbliche – Ca-
none – Natura
Il canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, istituito
dall’art. 63 del d.lgs. n. 446 del 1997, come modificato dall’art.
31 della legge n. 448 del 1998, è stato concepito dal legislatore
come un “quid” ontologicamente diverso, sotto il profilo stret-
tamente giuridico, dalla tassa per l’occupazione di spazi ed
aree pubbliche. Esso è, infatti, configurato come corrispettivo
di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione
abusiva), dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici ed è do-
vuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale
o collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’utilizzazione
particolare (o eccezionale) che ne trae il singolo. Ne deriva che
è obbligato al pagamento del canone il condominio che abbia
sostituito con griglie una parte del piano di calpestio di un’area
gravata da servitù pubblica di passaggio, al fine di migliorare il
godimento dei locali sottostanti al suolo, e ciò in quanto esso
gode di un’utilizzazione particolare dell’area medesima. F Cass.
civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18037, Cond. Largo Villa Bianca
Roma c. Com. Roma Municipio Roma Ii (D.L.vo 15 dicembre
1997, n. 446, art. 63; L. 23 dicembre 1998, n. 448, art. 31).
[RV609326]
■ Tassa di occupazione di spazi ed aree pubbliche – Esen-
zione – Realizzazione di passo carrabile
In tema di tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche
(TOSAP), l’esenzione per lo Stato e gli altri enti, di cui all’art.
49, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 507 del 1993, postula che l’oc-
cupazione, quale presupposto del tributo, sia posta in essere dal
soggetto esente; pertanto, nel caso di realizzazione di un passo
carrabile a servizio di un immobile successivamente concesso
in locazione ad un soggetto esente (nella specie Ministero per i
Beni Culturali e Ambientali), non essendo l’occupazione riferi-
bile a chi usi il passaggio, ma all’esecutore materiale dell’opera,
la tassa è da questi dovuta e l’esenzione non spetta, essendo
irrilevanti eventuali pattuizioni sulla rivalsa della TOSAP, che
riguardano esclusivamente i rapporti privatistici tra le parti. F
Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18041, Com. Roma c. Sogecori
Srl (D.L.vo 15 novembre 1993, n. 507, art. 49). [RV609297]
 Rassegna
di giurispudenza
Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2009 de Il nuovissimo Codice delle locazioni
(a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l`indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali
del C.E.D.
SUOLO E SOTTOSUOLO
CONDOMINIALE
SOMMARIO
a. Adiacente o circostante; b. Cantine, sotterranei; c. Co-
struzioni autonome; d. Edificio costruito su piloni (piano
in pilotis); e. Effettuazione di opere nel sottosuolo; f. Fondi
separati per piani orizzontali e poggianti sullo stesso suolo;
g. Nozione di suolo; h. Occupazione di porzione di fondo
attiguo; i. Permuta di terreno contro parte dell’edificio da
costruire; j. Riserva della proprietà del piano in pilotis; k.
Sottofondazioni; l. Sottosuolo di una strada comune; m. Spese
di manutenzione di locale sotterraneo; n. Spessore del piano
di calpestio; o. Uso del sottosuolo.
a. Adiacente o circostante.
n Il suolo ed il sottosuolo, che a norma dell’art. 1117 n. 1 c.c. è
presunto comune tra i condomini di un edificio — salvo titolo
contrario - è soltanto quello occupato e circoscritto dalle fonda-
menta e dai muri perimetrali esterni dell’edificio; il suolo adia-
cente o circostante può rientrare fra le cose comuni soltanto
per diverso titolo, potendo trovarsi in rapporto di accessorietà
o di pertinenza con l’edificio stesso. * Cass. civ., sez. II, 26 marzo
1974, n. 841
n Il suolo su cui sorge l’edificio, che a norma dell’art. 1117 n.
1 cod. civ. è presunto comune tra i condomini di un edificio, è
soltanto quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai
muri perimetrali esterni, mentre il suolo adiacente o circostante
può rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo. *
Cass. civ., sez. II, 13 gennaio 1984, n. 273, Purificato c. Ascani
n Per stabilire in concreto se una determinata area adiacen-
te all’edificio in condominio, o situata fra le parti di esso, sia
comune o appartenga esclusivamente all’appartamento che ad
esso ha accesso o è situato allo stesso livello, è necessaria una
valutazione dello stato effettivo dei luoghi e di rapporti strut-
turali e funzionali intercorrenti tra l’edificio condominiale e lo
spazio in questione. Tale valutazione si traduce in un apprez-
zamento di fatto insindacabile in cassazione, quando sia stato
congruamente motivato. (Nella specie, è stato ritenuto che una
chiostrina, situata poco al disotto del livello di un appartamen-
to, sito al piano terreno, dovesse considerarsi bene comune per
le sue caratteristiche e per la sua destinazione ed utilizzazione).
* Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1966, n. 2290
b. Cantine, sotterranei.
n Poiché l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto
che va dalle fondamenta al tetto, e quindi anche i vani scantinati
compresi tra le fondamenta stesse, ed il suolo su cui sorge l’edi-
ficio, oggetto di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.
è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene
scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del
terreno su cui viene a poggiare l’intero edificio, e, immediata-
mente, la parte infima dello stesso. Di conseguenza, anche per
stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell’edificio con-
dominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimento,
non alle ordinarie norme poste dagli artt. 840 e 934 cod. civ., ma
a quelle che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani
orizzontali, gradatamente accertandosi al predetto fine: a) se il
titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca a taluno la
proprietà esclusiva; b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusi-
va possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usu-
capione; c) se, non potendo neanche accamparsi l’usucapione,
il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti
dell’edificio necessarie all’uso comune o tra le cose destinate
ad un servizio o al godimento comune, e debba viceversa consi-
derarsi destinato ad uso esclusivo. * Cass. civ., sez. II, 4 marzo
1983. n. 1632, Alessandri c. Amalberti
n Poiché l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto
che va dalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vani scanti-
nati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge
l’edificio, costituisce oggetto di proprietà comune, ai sensi del-
l’art. 1117 c.c., non la superficie a livello del piano di campagna
che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella
porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero edificio ed
immediatamente, la parte infima di esso. Di conseguenza, per
stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell’edificio condo-
miniale sottostante al piano terreno deve farsi riferimento alle
norme che regolano la proprietà condominiale per piani oriz-
zontali e, perciò, con riguardo ai piani o porzioni di piano che
siano o meno sotto il livello del circostante piano di campagna,
agli atti di acquisto dei singoli appartamenti e delle altre unità
immobiliari ed al regolamento di condominio allegato agli atti
di acquisto o in essi richiamato (cosiddetto regolamento con-
trattuale). * Cass. civ., sez. II, 23 luglio 1994, n. 6884, Dionisi c.
Condominio di Via delle Ortensie n. 18 e Via delle Orchidee n.
19 in Rieti
n Ai sensi dell’art. 1117 n. 1 c.c. deve intendersi per «suolo su
cui sorge l’edificio», oggetto di proprietà comune, il terreno su
cui viene a poggiare l’intero stabile e quindi quello sottostante
alle strutture più profonde dello stesso, sicché i vani scantina-
ti, anche i più bassi, non possono mai presumersi comuni per
loro natura, in mancanza di un titolo contrario, ma solo se ed
in quanto risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godi-
mento comune. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza
impugnata la quale aveva escluso che il piano scantinato di
un edificio fosse destinato all’uso ed al godimento comune,
in quanto in base al regolamento di condominio il cantinato
de quo era suddiviso in cinque distinte unità immobiliari con
destinazione a box o a deposito, ciascuna avente una propria
millesimazione). * Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934, De
Lucia c. Chiaro
n In tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà co-
mune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno
su cui viene a poggiare l’intero stabile, cioè la parte infima di
questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani
scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti
parte del «suolo su cui sorge l’edificio» ma solo se ed in quanto
Arch. loc. e cond. 1/2010 85
rass rass e g n a di gi u rispr u d e n z a
risultino obiettivamente destinati all’uso ed al godimento co-
mune. (Nell’affermare il suddetto principio la S.C. ha ritenuto
corretta la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto
superata la presunzione di comunione nel caso di un locale
seminterrato comunicante, attraverso una botola, unicamente
con un negozio sito al piano terreno, sicché per la sua struttu-
ra non poteva considerarsi tra le parti dell’edificio necessarie
all’uso comune ovvero tra le cose destinate ad un servizio o al
godimento comune, bensì destinato ad uso esclusivo di quel
negozio). * Cass. civ., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376
n È da ritenersi consentito il collegamento dei propri scantinati
con il cortile comune, attuato mediante «bocche di lupo» (var-
chi di aria-luce nel muro perimetrale e feritoie munite di solide
griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile), in quanto
non pregiudica la destinazione del cortile o l’essenza strutturale
e funzionale delle cose comuni, né il pari uso da parte degli altri
condomini, né il loro diritto di comproprietà sul sottosuolo e
costituisce espressione del potere di modificazione consentita
ad ogni condomino per il miglior godimento delle cose comuni
in funzione della proprietà solitaria. * Cass. civ., sez. II, 9 settem-
bre 1970, n. 1378
n Ai fini della determinazione dell’equo canone di immobili con
destinazione abitativa deve essere computata nella superficie
convenzionale ai sensi dell’art. 13 legge 27 luglio 1979 n. 392 la
quota della cantina, quando sussista un rapporto pertinenziale
a norma dell’art. 817 c.c. - non escluso dall’esistenza di contratti
di locazione autonomi con lo stesso conduttore - tra la cantina e
l’immobile principale. * Cass. civ., sez. III, 6 marzo 1998, n. 2480,
Fimpa Spa c. Boscaro ed altro.
c. Costruzioni autonome.
n La comunione, anche del suolo, di cui all’art. 1117 cod. civ.,
postula che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzio-
ni di piani costituenti un unico edificio, onde le costruzioni fra
loro separate, ancorché su suolo originariamente del medesimo
proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma
e delle presunzioni di comunione ivi poste con la conseguenza
che con il loro trasferimento viene alienato pure il suolo sul
quale esse sorgono, a meno che l’alienante non costituisca sol-
tanto un diritto di superficie in favore dell’acquirente (ai sensi
dell’art.952 cod. civ.) riservandosi, al momento della vendita, la
proprietà del suolo su cui l’immobile insiste. (Nella specie, il
S.C., enunciando il surriportato principio, ha cassato la decisio-
ne di merito che aveva ritenuto operante la presunzione di co-
munione del suolo ex art. 1117 cod. civ. nel caso di appartamenti
costruiti su suolo originariamente comune, ma reciprocamente
del tutto autonomi, avendo ciascuno di essi propri accessi, pro-
prie scale, propri muri maestri e propri tetti). * Cass. civ., sez. II,
26 aprile 1983, n. 2864, Tanini c. Soc. Ed. Lucia
d. Edificio costruito su piloni (piano in
pilotis).
n La previsione di proprietà comune dei condomini, di cui
all’art. 1117 cod. civ., si estende allo spazio a livello del suolo
su cui insiste un edificio condominiale costruito su piloni (c.d.
piano in pilotis). * Trib. civ. Casale Monferrato, 24 febbraio 1984,
Francia ed altri c. Francia, in Arch. civ. 1984, 1035.
e. Effettuazione di opere nel sottosuolo.
n Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio
sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in
mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad
uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune,
indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il
condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad
86 1/2010 Arch. loc. e cond.
escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi lo-
cali ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività
l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo.
(In applicazione di tale principio, la Corte ha confermato la
sentenza di merito che aveva considerato lesivo del diritto di
comproprietà l’opera di escavazione di cm. 40, eseguita dalla
proprietaria del piano terreno, in profondità del sottosuolo, per
ingrandire il suo locale). * Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n.
8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala
n Per il combinato disposto degli artt. 1117 e 840 cod. civ., il sot-
tosuolo costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto
dell’area superificiaria che è alla base dell’edificio condominia-
le, ancorché non menzionato espressamente da detto art. 1117,
va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo
che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, e
ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno che esso con-
tribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato. Pertanto, un
condomino non può senza il consenso degli altri partecipanti
alla comunione procedere alla escavazione in profondità del
sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli
preesistenti, giacché con l’attrarre la cosa comune nell’orbita
della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di pro-
prietà dei condomini su una parte comune dell’edificio. * Cass.
civ., sez. II, 11 novembre 1986, n. 6587, Bertante c. Pini. Confor-
me, Cass. civ., 23 dicembre 1994, n. 11138
n L’escavazione del sottosuolo condominiale da parte di un
condomino per collegare con una scala le unità immobiliari
al piano terreno con quelle poste al seminterrato, tutte di sua
proprietà esclusiva, non comporta appropriazione del bene
comune e non costituisce innovazione vietata, perché non de-
termina l’inservibilità del bene comune all’uso e al godimento a
cui è destinato. * Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1999, n. 5546, Taras
c. Ceccarelli. [RV527109]
n Ricorre l’ipotesi di innovazione lesiva del diritto degli altri
condomini nella escavazione da parte di uno o più di essi nel
sottosuolo comune, allorché vengano realizzate opere che ne
limitino l’uso ed il godimento da parte degli altri condomini. *
Cass. civ., sez. II, 5 maggio 1981, n. 2805, Gargiulo c. Esposito
n Il proprietario di vani terranei in un edificio condominiale
non può abbassare il livello dei relativi pavimenti per ingrandire
il volume dei vani stessi o per ricavarne altri di sua esclusiva
proprietà neppure ove esistano, sotto i pavimenti, massetti e
vespai, destinati all’utilità dei vani cui sottostanno poiché an-
che ove risulti provata l’appartenenza di tali manufatti al pro-
prietario dei vani sovrastanti, non diviene, per questo fatto, di
proprietà singola l’area condominiale in cui i manufatti stessi si
trovano immersi. * Cass. civ., sez. II, 4 aprile 1978, n. 1524
n Il singolo condomino non può, senza il consenso degli altri
partecipanti alla comunione, procedere alla escavazione in pro-
fondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire
quelli preesistenti di proprietà singola giacché l’attrazione della
cosa comune nell’ambito della proprietà esclusiva di uno dei
comunisti e la conseguente sottrazione di essa, alla possibilità
di sfruttamento collettivo, comportano una lesione del diritto di
proprietà degli altri condomini sulle parti comuni dell’edificio. *
Cass. civ,. sez. II, 20 gennaio 1977, n. 297
n L’immissione di tiranti, nel sottosuolo di proprietà condomi-
niale, da parte del proprietario confinante, che proceda ad esca-
vazioni nel suolo di sua proprietà, costituendo uno dei migliori
accorgimenti tecnici per irrigidire la paratia di contenimento
dello scavo necessario alla costruzione di un nuovo edificio, non
integra molestia possessoria, ma uno dei rimedi della tecnica
per esercitare la facoltà, di cui all’art. 840 c.c., senza danni per il
vicino. * Trib. civ. Milano, ord. 14 settembre 1999, Condominio
di C.so di Porta Ticinese 80 c. Soc. Afinbrera 2000 e Soc. So.Ge.
 rass e g n a di gi u rispr u d e n z a
Ma, in questa Rivista 2000, 102.
n Pur essendo interdetto al singolo condomino di effettuare
opere nel sottosuolo tali da compromettere il diritto degli altri
condomini di servirsi di esso e di trarne le utilità che questo
è, per sua natura e destinazione, capace di offrire, tuttavia è
legittima una modesta escavazione che, mentre da un lato con-
sente una migliore utilizzazione delle cose proprie e di quelle
comuni da parte del singolo, non pregiudica il pari diritto di tutti
gli altri partecipanti. * Trib. civ. Milano, sez. VIII, 6 luglio 1989,
Condominio di via Pier Luigi da Palestrina n. 18, Milano e Denti
e altri c. Immobiliare Palestrina Sas e altro, in questa Rivista
1990, 315.
f. Fondi separati per piani orizzontali e
poggianti sullo stesso suolo.
n Nel caso di fondi separati per piani orizzontali e poggianti
sullo stesso suolo (nella specie: scala comune e sottoscala
appartenente in via esclusiva ad uno dei comproprietari della
scala medesima) il suolo deve presumersi comune a norma del-
l’art. 1117 c.c., salvo che risulti provata l’esistenza di un rappor-
to di superficie, o di altro rapporto giuridico in base al quale il
suddetto suolo ed il sottosuolo appartengano esclusivamente al
proprietario del sottoscala. * Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 1977,
n. 297
g. Nozione di suolo.
n In tema di condominio, il «suolo su cui sorge l’edificio», al
quale fa riferimento l’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno
sulla quale poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte
infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l’area dove
sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il
pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne conse-
gue che i condomini sono comproprietari non della superficie a
livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità
- sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla
quale posano le fondamenta dell’immobile. * Cass. civ., sez. II,
28 aprile 2004, n. 8119, Polli c. Cond. via Garibaldi 3 Settala
n In tema di condominio, il “suolo su cui sorge l’edificio”, al
quale fa riferimento l’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno
sulla quale poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte
infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l’area dove
sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il
pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne conse-
gue che i condomini sono comproprietari non della superficie a
livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità
- sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla
quale posano le fondamenta dell’immobile. * Cass. civ., sez. II,
19 dicembre 2002, n. 18091, Sartania Costr. Srl c. Fin Capitolina
Srl ed altri. [RV559308]
n Per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale
l’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di comunione, deve
intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero
edificio ed, immediatamente, la parte infima di esso. Pertanto,
rientrano in tale nozione la superficie sulla quale poggia il pavi-
mento del pianterreno e l’area dove sono infisse le fondazioni. *
Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1996, n. 2469, Serafini c. Paolucci, in
questa Rivista 1996, 921.
n Per suolo di un edificio condominiale deve intendersi l’area di
terreno sita in profondità su cui posano le fondamenta dell’im-
mobile. Pertanto se questo è costruito su un pendio, le superfici
situate a piano terra sono necessariamente sfalsate, e quindi è
suolo comune non soltanto l’area ove poggia il vano più basso,
ma anche quella coperta da ciascun locale posto al piano terra.
Ne deriva che il terrapieno su cui è costruito un vano a piano
rass
terra, è comune e come tale non può essere attratto nella di-
sponibilità esclusiva di condomino, ancorché la sua proprietà
sia situata ad un livello ad esso inferiore. * Cass. civ., sez. II, 26
gennaio 2000, n. 855, Schiano c. Cacace
n Per «suolo su cui sorge l’edificio», con riferimento al quale
l’art. 1117 n. 1 cod. civ. stabilisce una presunzione di comunione,
deve intendersi quell’area dove sono infisse le fondazioni che si
trova sotto il piano cantinato più basso. Ne consegue che i vani
ubicati sopra il «suolo» , nel senso indicato, ancorché sotto il
livello del circostante piano di campagna, possono presumersi
comuni non in forza della estensibilità al sottosuolo della disci-
plina relativa al suolo, ma solo se ed in quanto risultino obiet-
tivamente destinati all’uso e al godimento comune secondo le
altre previsioni contenute nel citato articolo. * Cass. civ., sez. II,
28 maggio 1988, n. 3663, Cerullo c. Cosimo
n In tema di parti comuni di un immobile in condominio (art.
1117 c.c.) la locuzione “suolo su cui sorge l’edificio” deve inten-
dersi quella porzione di terreno sul quale poggia l’intero edificio,
id est l’intera area delimitata dalle mura perimetrali dell’edificio
stesso, sicché è inibito al singolo condomino, in difetto di prova
di avere acquistato in base a valido titolo porzioni di esso, di
assoggettarlo a proprio uso esclusivo impedendone il pari uso
agli altri condomini senza il consenso di costoro. * Cass. civ.,
sez. II, 3 novembre 2000, n. 14350, Pietragalla c. Lauro.
n Per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale
l’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di comunione, deve
intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero
edificio ed, immediatamente, la parte infima di esso. Pertanto,
rientrano in tale nozione la superficie sulla quale poggia il pavi-
mento del pianterreno e l’area dove sono infisse le fondazioni. *
Cass. civ., sez. II, 22 marzo 1996, n. 2469, Serafini c. Paolucci
n In tema di parti comuni di un immobile in condominio (art.
1117 c.c.), il termine «edificio» va interpretato nel senso che, per
esso, si intende l’intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, in-
clusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta
stesse, mentre la locuzione «suolo su cui sorge l’edificio» deve
intendersi non come superficie a livello del piano di campagna
scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione di
terreno su cui viene ad insistere l’intero fabbricato e, più spe-
cificamente, la parte inferiore di esso, secondo una accezione
diversa da quella di cui all’art. 840 c.c. (il cui riferimento è, inve-
ce, alla sola superficie esposta all’aria), con la conseguenza che
i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di
campagna (che, a causa dello sbancamento e della costruzione
del fabbricato, è venuta a mancare) bensì dell’area di terreno
sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del
fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell’immobile. *
Cass. civ., sez. II, 24 agosto 1998, n. 8346, Cauti c. Immobiliare
Imac Srl
n Dovendosi, ai fini della presunzione di comunione di cui al-
l’art. 1117 c.c., considerare come suolo su cui poggia l’edificio
la superficie sulla quale è collocato il pavimento del piano terra,
per il combinato disposto di detta norma e dell’art. 840 dello
stesso codice devono ritenersi di proprietà comune, indipen-
dentemente dalla loro attuale destinazione a servizi di interesse
collettivo o dalla possibilità di siffatta utilizzazione, ed in man-
canza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a singoli
condomini, i vani e gli spazi, posti tra i muri perimetrali del fab-
bricato condominiale, sottostanti al piano terreno o, nel caso
di vani di pianterreno ad altezza diversa tra loro, sottostanti ai
singoli vani a piano terra (e non già, in questa seconda ipotesi,
solo lo spazio sottostante al vano dell’edificio posto a quota più
bassa). * Cass. civ., sez. II, 27 maggio 1977, n. 2183
n Suolo su cui sorge l’edificio è unicamente quello occupato
e circondato dalle fondamenta e dai muri perimetrali del fab-
Arch. loc. e cond. 1/2010 87
rass rass e g n a di gi u rispr u d e n z a
bricato stesso ovvero, in contrapposto al sottosuolo, l’area, deli-
mitata nelle sue dimensioni di lunghezza e larghezza, sulla quale
poggia il pavimento del pianterreno ed insiste, sviluppandosi in
altezza, la parte fuori terra dell’edificio. * Cass. civ., sez. II, 5
settembre 1970, n. 1224
n Agli effetti della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., per suolo
su cui sorge l’edificio deve intendersi la superficie sulla quale
poggia il pavimento del pianterreno, con la conseguenza che,
per il combinato disposto di detta norma e dell’art. 840 c.c., i
vani e gli spazi sottostanti al pianterreno e posti tra i muri mae-
stri dell’edificio condominiale debbono, di norma, in mancanza
di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei con-
domini, considerarsi di proprietà comune, indipendentemente
dalla loro attuale destinazione a servizio di interesse collettivo o
dalla possibilità di siffatta utilizzazione. * Cass. civ., 6 novembre
1971, n. 3139
n Il termine «suolo», menzionato dall’art. 1117, n. 1, in confor-
mità del significato suo specifico, sia nel linguaggio comune che
in quello proprio, designa l’area delimitata dalle sue dimensioni
(larghezza e lunghezza), sulla quale insiste, sviluppandosi in al-
tezza, la parte fuori terra dell’edificio, sicché il livello di tale area
corrisponde a quello del terreno o piano di campagna, circo-
stante l’edificio, ed è immediatamente sottostante o adiacente
al livello del pavimento, o piano artificiale di calpestio dei vani
terranei. Ne consegue che i locali e gli spazi dell’edificio condo-
miniale, esistenti sotto il livello del terreno sottostante, sono di
proprietà comune, salvo che il contrario non risulti dal titolo. *
Cass. civ., 23 maggio 1962, n. 1194
h. Occupazione di porzione di fondo
attiguo.
n L’azione diretta ad ottenere l’attribuzione, ai sensi dell’art.
938 c.c., della proprietà dell’edificio e del suolo occupato deve
essere proposta nei confronti di tutti i condomini da quest’ulti-
mo, in quanto tale attribuzione dà luogo ad una modificazione
della situazione giuridica del suolo operata da una sentenza
avente carattere costitutivo. * Cass. civ., sez. II, 30 gennaio 1992,
n. 1005, Fontenova c. Caon
i. Permuta di terreno contro parte
dell’edificio da costruire.
n Nella permuta - ancorché realizzata attraverso vendita con
riserva di parte dell’area ed appalto - di terreno contro parte del-
l’edificio da costruire, il trasferimento immediato del dominio
del suolo non realizza alcuna deroga alla disciplina della pro-
prietà condominiale che verrà a costituirsi con l’edificazione ed
alle presunzioni di cui all’art. 1117 cod. civ., salvo che tanto non
risulti in concreto da specifiche pattuizioni delle parti, comun-
que ricavabili dal negozio concluso. * Cass. civ., sez. II, 29 luglio
1981, n. 4857, Bonaccorsi c. Massari
j. Riserva della proprietà del piano in
pilotis.
n Se la riserva della proprietà del c.d. piano in pilotis è con-
tenuta nel regolamento condominiale, redatto dal costruttore
dopo la vendita di alcuni appartamenti, non è opponibile agli
acquirenti degli appartamenti stessi. * Trib. civ. Casale Monfer-
rato, 24 febbraio 1984, Francia ed altri c. Francia, in Arch. civ.
1984, 1035.
k. Sottofondazioni.
n Le spese di riparazione e conservazione delle sottofondazio-
ni di un fabbricato condominiale debbono essere sostenute da
tutti i condomini in proporzione delle quote di ciascuno, non ri-
88 1/2010 Arch. loc. e cond.
levando la circostanza che il cedimento e le lesioni riguardino in
diversa misura alcune parti dell’edificio. * Trib. civ. Milano, sez.
VIII, 1 marzo 1993, Maturi e altro c. Condominio di Via Barigozzi
22 di Milano, in questa Rivista 1993, 319.
l. Sottosuolo di una strada comune.
n L’interramento di un serbatoio per nafta in una strada co-
mune non è astrattamente idoneo a violare il diritto di ciascun
condomino di usare della cosa comune, ove il giudice del merito
non abbia accertato che tale uso non consenta il passaggio sulla
strada o che impedisca agli altri condomini di utilizzare analoga-
mente il sottosuolo, secondo il loro diritto; il che non comporta
che gli altri partecipanti debbano utilizzare quello stesso spazio
occupato dal serbatoio, dal momento che lo spazio del sotto-
suolo non è oggetto del diritto, ma il luogo ove il diritto viene
esercitato. * Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1978, n. 1951
m. Spese di manutenzione di locale
sotterraneo.
n È esclusa, salvo patto contrario, l’applicazione analogica
della norma dell’art. 1125 cod. civ. in materia di soffitti, solai o
volte negli edifici condominiali, al fine di ripartire le spese per la
manutenzione o il rifacimento delle strutture di copertura di un
locale sotterraneo la cui proprietà appartenga ad un soggetto di-
verso dal proprietario del fondo sovrastante, non avendo dette
strutture alcuna funzione di sostegno né risultando dal titolo la
comunione sulle stesse con il proprietario del suolo (nella spe-
cie, trattavasi di un’autorimessa sottostante ad un’area adibita
a giardino ed accesso al vicino fabbricato). * Cass. civ., sez. II,
18 marzo 1989, n. 1362, Condominio S. Vittore 38/A, Milano c.
Magenta Prima Srl
n. Spessore del piano di calpestio.
n Le modifiche apportate dal condomino al vano terraneo
in sua proprietà esclusiva, sotto forma di consolidamento e
rafforzamento del piano di calpestio con massicciata più pro-
fonda, e perfino con creazione di camere isolanti, in relazione
alla struttura, funzione e destinazione di siffatto vano, sono ai
sensi dell’art. 1102 cod. civ., pienamente legittime, salvo che,
determinando un abbassamento del livello di pavimentazione
(per l’utilizzazione della maggior cubatura conseguente), diano
luogo ad invasione del suolo comune. Ai fini della relativa inda-
gine, occorre accertare in concreto se tale suolo condominiale
si identifichi con il piano di posa delle fondazioni dell’edificio,
ovvero il livello del piano comune sia più elevato rispetto a tale
piano di posa per la struttura delle medesime, comportante la
configurazione dello spessore del piano di calpestio come ma-
nufatto distinto dalle fondazioni e di proprietà (esclusiva) dei
condomini dei piani terranei. * Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1984, n.
2206, Sansalone c. Cond. Somma Dona
o. Uso del sottosuolo
n Il sottosuolo costituito dalla zona esistente in profondità al
di sotto dell’area superficiale che è alla base dell’edificio condo-
miniale, ancorché non menzionato espressamente nell’articolo
1117 del c.c., va considerato di proprietà comune, in mancanza
di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei
condomini; e ciò anche con riguardo alla funzione di sostegno
che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato.
Ne discende che un condomino non può senza il consenso degli
altri partecipanti alla comunione procedere all’escavazione in
profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per in-
grandire quelli esistenti, giacché, con l’attrarre la cosa comune
nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il
diritto di proprietà dei condomini su una parte comune dell’edi-
 rass e g n a di gi u rispr u d e n z a
ficio. * Cass. civ., sez. II, 27 luglio 2006, n. 17141, Mazzella c.
Tricoli, in questa Rivista 2007, 158.
n L’asservimento compiuto da uno dei comproprietari di parte
del sottosuolo del terreno comune per suo uso esclusivo (nella
specie, mediante la costruzione di una fossa di latrina), non
costituisce un uso più intenso, ma appropriazione della parte
stessa, vietata dall’art. 1102 cod. civ., poiché rimane precluso
agli altri comproprietari di farne pari uso. * Cass. civ., sez. II, 12
giugno 1982, n. 3599, Perotti F. c. Perotti U
n Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. lo spazio
sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in
mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad
uno dei condomini, deve considerarsi di proprietà comune,
indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il
condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad
escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi lo-
cali ad ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività
l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo. *
Cass. civ., sez. II, 19 marzo 1996, n. 2295, Tavani c. Di Meglio
n La presenza su un’area condominiale (nella specie, cortile)
di un manufatto legittimamente riservato all’uso particolare ed
esclusivo del singolo compartecipante non è di per sé elemento
sufficiente, in difetto di specifica prova, a far ritenere che anche
il suolo sottostante a quel manufatto sia sottratto al godimento
degli altri compartecipanti (nella specie, con riguardo all’utiliz-
zazione di un canale di scarico). * Cass. civ., sez. II, 4 gennaio
1977, n. 14
n La funzione del sottosuolo (e quindi, di un terrapieno sotto-
stante ad un fabbricato), rispetto all’edificio comune, quando
Rassegne precedenti
(*) Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in
questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente:
Amministratore nominato dall’Autorità Giudiziaria (2001, 599);
Aree verdi condominiali (1999, 1021);
Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455);
Barriere architettoniche (1999, 475);
Canne fumarie (1995, 915);
Condominio minimo (2002, 345);
Danni in condominio (2003, 543);
Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391);
Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715);
Finestre e vedute (2005, 469);
Fognature e scarichi condominiali (2000, 951);
Garanzie per molestia (2008, 187);
Gli ingressi in condominio (2004, 747);
Il deposito cauzionale (2005, 575);
Il diritto di prelazione sull’immobile locato (2004, 371);
Il diritto di riscatto (2006, 455);
Il perimetro dell’edificio condominiale (2005, 213);
Il rapporto di portierato (1998, 607);
Il recesso del conduttore (1997, 141);
Il regolamento condominiale (2004, 223);
Il servizio idrico (2009, 89);
Il sottotetto condominiale (1997, 493);
Il supercondominio (1996, 113);
Il tetto (2009, 291);
Il verbale dell’assemblea condominiale (1999, 693);
rass
non sia anche quella di sostenere quest’ultimo, è di consentire il
passaggio di tubi e canali nell’interesse di tutti i comproprietari
dell’edificio ed il singolo condomino non può materialmente
inserire nell’ambito del proprio dominio esclusivo parte della
detta cosa comune, sottraendola correlativamente ad ogni
possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini. (Nella
specie, un condomino proprietario del piano più basso di un
edificio in condominio, dopo avere rimosso, senza, peraltro,
pregiudicare la statica del fabbricato, un terrapieno sottostante
alla sua proprietà, aveva ricavato uno spazio, che aveva recinta-
to di pareti, in muratura, ed utilizzato per proprio conto). * Cass.
civ., 11 ottobre 1969, n. 3285
n Il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al
di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio con-
dominiale, è di proprietà comune fra i condomini. Ciascuno di
costoro può usarne ed apportare anche modificazioni per il mi-
gliore godimento della sua proprietà esclusiva, purché rispetti
la destinazione naturale della cosa, il diritto degli altri a godere
convenientemente di essa, la sicurezza e l’estetica dell’edificio
e la sua disciplina eventualmente stabilita dal regolamento di
condominio e dalle deliberazioni assembleari. Il condomino,
proprietario dei vani terranei, se non può, senza il consenso de-
gli altri, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo
per ingrandirli o per ricavare nuovi locali, può, invece, legitti-
mamente eseguire le opere di scavo occorrenti per provvedere
alla pavimentazione a regola d’arte dei vani stessi, in quanto tali
opere non pregiudicano la funzione del sottosuolo rispetto al-
l’edificio, che è, principalmente, quella di sostenere l’edificio e,
secondariamente, di installarvi tubi e canali, né alterano l’equili-
brio giuridico ed economico della comunione. * Cass. civ., 13
giugno 1967, n. 1323
I balconi (2003, 235);
I cortili in condominio (2002, 639);
I muri condominiali (1996, 793);
I patti in deroga (1995, 191);
Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213);
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (2002, 451);
Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697);
Intimazione di sfratto per morosità (2008,421);
Lastrici solari (2000,485);
L’aggiornamento del canone locativo (2007, 197);
L’ascensore condominiale (1996, 275);
L’assistenza della forza pubblica (1996, 601);
La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361);
La convocazione dell’assemblea condominiale (2006, 563);
La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137);
La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87);
La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983);
La successione nel contratto di locazione (1998, 125);
Le antenne condominiali (1999, 159);
Le attribuzioni dell’amministratore (2007, 327);
Le attribuzioni dell’assemblea (2008, 501)
Le deliberazioni dell’assemblea condominiale (2007, 521);
Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435);
Le innovazioni in condominio (2003, 853);
Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323);
Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769);
Le servitù in condominio (2009, 487);
Le tabelle millesimali (1998, 913);
Lo scioglimento del condominio (2008, 291);
Arch. loc. e cond. 1/2010 89
rass rass e g n a di gi u rispr u d e n z a
L’impianto idrico in condominio (2006, 199);
L’impugnazione delle delibere assembleari (2007, 89);
L’opposizione dell’intimato (2003, 699);
L’opposizione successiva alla convalida (2007, 645);
Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91);
Mantenimento della casa in buono stato locativo (2007, 425);
Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451);
Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99);
Mutamento del rito (2009, 589);
Oneri accessori (2003, 87);
Portierato, custodia e pulizia (2000, 641);
Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693);
Restituzione della cosa locata (2000, 321);
Riparazioni straordinarie (2000, 793);
90 1/2010 Arch. loc. e cond.
Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273);
Sanzioni per il rilascio ottenuto fraudolentemente (2009, 191);
Scale condominiali (2001, 857);
Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873);
Soffitti e solai (2001, 291);
Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77);
Sul deposito cauzionale (1997, 887);
Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469);
Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (2008, 675);
Uso promiscuo dell’immobile locato (1997, 309);
Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073);
Uso della proprietà esclusiva (2004, 501);
Uso diverso da quello pattuito (2006, 337);
Vizi della cosa locata (2004, 619).
 Pratica
COSTO DELLA VITA - INDICI NAZIONALI
(Comunicazioni ISTAT ai sensi dell’art. 81 legge 392/1978)
Le variazioni dell’indice Istat dei preszzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati - da utilizzare per l’aggiornamento
dei contratti di locazione - sono quelle pubblicate infra:

ANNO 2009
VARIAZIONE ANNUALE

Dato pubblicato N. della Gazzetta Ufficiale

Periodo cui si riferisce la variazione 75% del dato
dall’ISTAT su cui è pubblicato il dato

Gennaio 2008-Gennaio 2009 1,5% 1,125% 50/09

Febbraio 2008-Febbraio 2009 1,5% 1,125% 68/09
Marzo 2008-Marzo 2009 1,0% 0,750% 96/09
Aprile 2008-Aprile 2009 1,0% 0,750% 119/09
Maggio 2008-Maggio 2009 0,7% 0,525% 126/09
Giugno 2008-Giugno 2009 0,4% 0,300% 167/09
Luglio 2008-Luglio 2009 -0,1% 198/09
Agosto 2008-Agosto 2009 0,2% 0,150% 226/09
Settembre 2008-Settembre 2009 0,1% 0,075% 247/09
Ottobre 2008-Ottobre 2009 0,2% 0,150% 271/09
Avvertenza - Il dato al 75% viene qua indicato con tre decimali, come da computo aritmetico. Per ragioni pratiche, potrà
essere utilizzato il dato con i primi due decimali.

VARIAZIONE BIENNALE
Il dato relativo alla variazione biennale non viene più pubblicato, posto che la soppressione dell’aggiornamento biennale
risale al 1985.

ANNO 2008
VARIAZIONE ANNUALE
N. della Gazzetta Ufficiale
Periodo cui si riferisce la variazione Dato pubblicato dall’ISTAT 75% del dato su cui è pubblicato il dato

Gennaio 2007-Gennaio 2008 2,9% 2,175% 52/08

Febbraio 2007-Febbraio 2008 2,9% 2,175% 69/08
Marzo 2007-Marzo 2008 3,3% 2,475% 92/08
Aprile 2007-Aprile 2008 3,3% 2,475% 117/08
Maggio 2007-Maggio 2008 3,5% 2,625% 142/08
Giugno 2007-Giugno 2008 3,8% 2,850% 170/08
Luglio 2007-Luglio 2008 4,0% 3,000% 192/08
Agosto 2007-Agosto 2008 3,9% 2,925% 221/08
Settembre 2007-Settembre 2008 3,7% 2,775% 250/08
Ottobre 2007-Ottobre 2008 3,4% 2,550% 270/08
Novembre 2007-Novembre 2008 2,6% 1,950% 299/08
Dicembre 2007-Dicembre 2008 2,0% 1,500% 19/09

Arch. loc. e cond. 1/2010 91

pra pra t ica

INDICE ARMONIZZATO DEI PREZZI AL CONSUMO PER I PAESI DELL’UNIONE

EUROPEA (C.D. INDICE ARMONIZZATO EUROPEO) (*)

ANNO 2009
variazione annuale

Periodo cui si riferisce la variazione Dato pubblicato dall’ISTAT

Gennaio 2008-Gennaio 2009 1,4%

Febbraio 2008-Febbraio 2009 1,5%
Marzo 2008-Marzo 2009 1,1%
Aprile 2008-Aprile 2009 1,2%
Maggio 2008-Maggio 2009 0,8%
Giugno 2008-Giugno 2009 0,6%
Luglio 2008-Luglio 2009 -0,1%
Agosto 2008-Agosto 2009 0,1%
Settembre 2008-Settembre 2009 0,4%
Ottobre 2008-Ottobre 2009 0,3%

(*) Utilizzabile per l’aggiornamento del canone, con specifica clausola, nei contratti di
locazione abitativa non regolamentati. (Fonte Confedilizia)

ANNO 2008
variazione annuale

Periodo cui si riferisce la variazione Dato pubblicato dall’ISTAT

Gennaio 2007-Gennaio 2008 3,1%

Febbraio 2007-Febbraio 2008 3,1%
Marzo 2007-Marzo 2008 3,3%
Aprile 2007-Aprile 2008 3,6%
Maggio 2007-Maggio 2008 3,7%
Giugno 2007-Giugno 2008 4,0%
Luglio 2007-Luglio 2008 4,0%
Agosto 2007-Agosto 2008 4,2%
Settembre 2007-Settembre 2008 3,9%
Ottobre 2007-Ottobre 2008 3,6%
Novembre 2007-Novembre 2008 2,7%
Dicembre 2007-Dicembre 2008 2,4%

(*) Utilizzabile per l’aggiornamento del canone, con specifica clausola, nei contratti di locazione abitativa non
regolamentati. (Fonte Confedilizia)

92 1/2010 Arch. loc. e cond.

 pra t ica pra
Proroga dei contratti nonché differimenti e sospensioni delle esecuzioni
intervenute dopo la legge dell’equo canone relativamente alle locazioni ad
uso diverso dall’abitazione (*)

1982 D.L. n. 9 del 23.1.1982 conv. L. n. 94 del 25.3.1982

Proroga di 2 anni della scadenza dei contratti di cui alle lettere a), b), c) dell’art. 67 della L. n. 392 del
27.7.1978

1984 L. n. 377 del 25.7.1984

Proroga della scadenza dei contratti di cui alla lettera a) dell’art. 67 della L. n. 392/1978 sino al 31
dicembre 1984.

1985 D.L. n. 12 del 7.2.1985 conv. L. n. 118 del 5.4.1985

Proroga della scadenza dei contratti di cui alla lettera a) dell’art. 67 della L. n. 392/1978 sino al 30 giugno
1985 (Dichiarazione incostituzionalità sentenza Corte Cost. 23 aprile 1986 n. 108)

1986 D.L. n. 832 del 9.12.1986 conv. L. 15 del 6.2.1987

Differimento del termine a) termine fissato 9 mesi dalla data fissata e non prima del
di esecuzione del rilascio già scaduto 29 febbraio 1987 (12 mesi per alberghi)
b) termine fissato 9 mesi dalla data fissata (12 mesi per
non ancora scaduto alberghi)

1987 D.L. n. 392 del 25.9.1987 conv. L. n. 478 del 25.11.1987

Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 ottobre 1987

1988 L. n. 108 dell’8.4.1988

Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 dicembre 1988

1989 D.L. n. 551 del 30.12.1988 conv. L. n. 61 del 21.2.1989

Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 dicembre 1989

1999 L. n. 494 del 16.12.1999

Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 30 giugno 2001 (solo per immobili
urbani situati nel Comune di Roma)

(*) Il prospetto non tiene conto di quanto disposto dal comma 2 bis dell’art. 11 della L. n. 359/92.

Arch. loc. e cond. 1/2010 93

pra pra t ica

Differimenti e sospensioni delle esecuzioni di rilascio intervenute dopo la

legge dell’equo canone relativamente alle locazioni ad uso abitativo (*)

1979 D.L. n. 21 del 30.1.1979 conv. nella L. 93 del 31.3.1979

Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino all’1 gennaio 1980 (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.7.1975
al 29.7.1978, non ancora eseguiti alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto differente
graduazione in base alle date di esecutività dei provvedimenti)
D.L. n. 629 del 15.12.1979 conv. nella L. n. 25 del 15.2.1980
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30 giugno 1980 (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.7.1975
alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto e non ancora eseguiti differente graduazione in base
alle date di esecutività dei provvedimenti)

1982 D.L. n. 9 del 23.1.1982 conv. nella L. n. 94 del 25.3.1982

Differimento termine di esecuzione del rilascio ad istanza del conduttore
1) Generalità dei comuni
A) Termine fissato immediatamente eseguibile: fissazione nuova data per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dall’entrata in
vigore del presente decreto.
B) Termine fissato non ancora scaduto: fissazione nuova data per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dalla data di
esecuzione.
C) Provvedimenti emessi entro 18 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto: fissazione nuova data per 60 gg. dopo
ed entro 180 gg. dalla data di esecuzione.
2) Comuni con popolazione superiore ai 300.000 abitanti, comuni confinanti coi predetti e comuni di cui alla
de libera CIPE del 29.7.1982 (pubblicata 14.9.1982 su G.U.)
A) Termine fissato immediatamente eseguibile: fissazione nuova data per 120 gg. dopo ed entro 360 gg. dall’entrata in
vigore del decreto.
B) Termine fissato immediatamene eseguibile alla data di pubblicazione delibera CIPE 29.7.1982 (14.9.1982): fissa zione
nuova data per 120 gg. dopo ed entro 360 gg. dalla pubblicazione delibera CIPE.
C) Termine non ancora scaduto alla data di entrata in vigore del decreto o della pubblicazione della delibera CIPE.
fissazione nuova data per 120 gg. dopo ed entro 180 gg. dalle date sopra indicate.

1983 D.L. n. 426 del 12.9.1983 conv. nella L. n. 673 del 10.11.1983
Differimento termine di esecuzione del rilascio ad istanza del conduttore
1) Generalità dei comuni Provvedimenti esecutivi emessi relativamente a contratti con scadenza non successiva al
30.6.1984: fissazione nuova data di rilascio per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dalla data di esecuzione.
2) Comuni con popolazione superiore ai 300.000 abitanti, comuni confinanti coi predetti e comuni di cui alla
de libera CIPE del 29.7.1982 (pubblicata 14.9.1982 su G.U.) Provvedimenti esecutivi emessi relativamente a
contratti con scadenza non successiva al 30.06.1984: fissazione nuova data di rilascio per 120 gg. dopo ed entro 360
gg. dalla data di esecuzione.

1985 D.L. n. 12 del 7.2.1985 conv. nella L. n. 118 del 5.4.1985

Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30.06.1985. (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.1.1983 alla
data di entrata in vigore del decreto e non ancora eseguiti diffe rente graduazione in base alle date di esecutività dei
provvedimenti). Comuni individuati ai sensi degli artt. 2 e 13 del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9 conv. L. n. 94 del 2
marzo 1982 nonchè comuni di cui alle delibere CIPE del 22 febbraio 1980 e del 29 luglio 1982. [Dichiarazione
incostituzionalità sentenza Corte Cost. 23 aprile 1986, n. 108].

1986 D.L. n. 708 del 29.10.1986 conv. nella L. n. 899 del 23.12.1986
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.3.1987. Comuni con popolazione superiore ai
300.000 abitanti, indicati nella delibera CIPE del 30.5.1985 nonchè comuni capoluogo di provincia.

1988 D.L. n. 26 dell’8.2.1988 conv. nella L. n. 108 dell’8.4.1988

Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.12.1988. Comuni di cui all’art. 1 comma 1 del D.L.
29.10.1986 conv. L. n. 899 del 23.12.1986.

1989 D.L. n. 551 del 30.12.1988 conv. nella L. n. 61 del 21.2.1989

Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30.4.1989 Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze,
Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e confi nanti con i predetti; altri comuni capoluogo
di provincia; comuni di cui alle delibere CIPE 30 maggio 1985 (pub blicata 19 giugno 1985 su G.U.) e 8 aprile
1987 (pubblicata 22 aprile 1987 su G.U.).
(segue)

94 1/2010 Arch. loc. e cond.

 pra t ica pra
1991 L. n. 360 dell’8.11.1991
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.12.1995 (prorogabile di altri 3 anni) Comuni di Venezia e
Chioggia, limitatamente al centro storico di Venezia, alle Isole della Laguna, al Lido, al lito rale di Pellestrina
e al centro storico di Chioggia.

1998 L. n. 431 del 9.12.1998

Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio dal 30.12.1998 al 27.6.1999.

2000 D.L. n. 32 del 25.2.2000 conv. nella L. n. 97 del 20.4.2000

Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio, già emessi ex art. 6, c. 5, L. 431/98, di nove mesi a partire dal 1º
gennaio 2000.

L. n. 388 del 23.12.2000 (ex art. 80, c. 22, medesima legge)

Sospensione fino al 30 giugno 2001 esecuzioni di rilascio iniziate contro inquilini che abbiano nel nucleo familiare
ultrasessantacinquenni o handicappati gravi e che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere
all’affitto di una nuova casa.

2001 D.L. n. 247 del 2.7.2001 conv. nella L. n. 332 del 4.8.2001
Differimento fino al 31 dicembre 2001 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio di immobili adibiti ad uso
abitativo, già disposta ai sensi dell’art. 80, comma 22, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, iniziate nei confronti degli
inquilini in possesso dei requisiti indicati al comma 20 del medesimo articolo 80.

D.L. n. 450 del 27.12.2001 conv. nella L. n. 14 del 27.2.2002

Differimento fino al 30 giugno 2002 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio di immobili adibiti ad uso
abitatito, già disposta ai sensi dell’art. 1, comma 1, del decreto legge 2 luglio 2001, n. 247, convertito dalla legge 4 agosto
2001, n. 332, iniziate nei confronti degli inquilini in possesso dei requisiti indicati al comma 20 dell’articolo 80 della legge
23 dicembre 2000, n. 388.

2002 D.L. n. 122 del 20.6.2002 conv. nella L. n. 185 dell’1.8.2002

Proroga fino al 30 giugno 2003 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, da ultimo
disposta per gli immobili adibiti ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.L. 27 dicembre 2001, n. 450, con
vertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2002, n. 14.

2003 D.L. n. 147 del 24.6.2003 conv. nella L. n. 200 dell’1.8.2003

Proroga fino al 30 giugno 2004 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, di cui all’art.
1, comma 1, del decreto-legge 20 giugno 2002, n. 122, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2002, n. 185.

2004 D.L. n. 240 del 13.9.2004, conv. nella L. n. 269 del 12 novembre 2004
Differimento non oltre il 31 marzo 2005 del termine per l’esecuzione del provvedimento di rilascio di cui all’articolo
1, comma 1, del decreto-legge 24 giugno 2003, n. 147, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2003, n. 200,
disposto in favore dei conduttori che abbiano reso dichiarazione irrevocabile di volersi avvalere di una delle tipologie
di contratto di cui all’art. 2 del D.L. n. 240/04.

2005 D.L. n. 86 del 27.5.2005, conv. nella L. n. 148 del 26 luglio 2005
Differimento non oltre il 30 settembre 2005 e subordinatamente all’emanazione di un D.M. di individuazione dei Comuni
interessati (1) del termine per l’esecuzione del provvedimento di rilascio di cui all’articolo 1, comma 1, del decreto-legge
24 giugno 2003, n. 147, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2003, n. 200, disposto in favore dei conduttori
che abbiano reso dichiarazione irrevocabile di volersi avvalere di una delle tipologie di contratto di cui all’art. 2 del D.L.
n. 86/05.
(1) Vedasi il D.M. 28 settembre 2005, entrato peraltro in vigore addirittura dopo il 30 settembre 2005.

2006 D.L. n. 23 dell’1.2.2006, conv. nella L. n. 86 del 3 marzo 2006

Sospensione per sei mesi a partire dal 3 febbraio e limitatamente ai comuni con più di un milione di abitanti delle
procedure esecutive di “sfratto” (per finita locazione) contro conduttori che abbiano nel loro nucleo familiare persone
ultrasessantacinquenni, o handicappati gravi, e che non dispongano di altra abitazione nè di redditi sufficienti ad
accedere alla locazione di un nuovo immobile

Arch. loc. e cond. 1/2010 95

pra pra t ica

2006 D.L. n. 261 del 29.9.2006

Sospensione sino al 30 giugno 2007 (sino al 30 giugno 2008, su tutto il territorio e per qualunque conduttore ove il
locatore sia un soggetto considerato “grande proprietario” a termini dello stesso provvedimento) e limitatamente ai co
muni capoluoghi di provincia e comuni limitrofi con oltre 10.000 abitanti - delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio
per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione nei confronti dei conduttori con reddito annuo familiare
complessivo inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasettantenni, figli a
carico, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento. (Per la mancata conversione del
Decreto, si veda in questa Rivista 2006, 706).

2007 L. n. 9 dell’8.2.2007
Sospensione a decorrere dal 15 febbraio 2007 per un periodo di otto mesi delle procedure esecutive di rilascio per
finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi
confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa di cui alla delibera CIPE
n. 87/03 del 13 novembre 2003, nei confronti di conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a
27.000 euro, che siano o abbiano nel loro proprio nucleo familiare persone ultrasettantacinquenni, malati terminali
o portatori di handicap con invalidità supe riore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione
adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. La sospensione ricorrendo le stesse condizioni di reddito e di
impossidenza si applica anche ai nuclei familiari con figli fiscalmente a carico. Il termine è elevato a 18 mesi nel caso
di “grandi proprietà”.

2008 D.L. n. 248 del 31.12.2007, conv. con modif. nella L. n. 31 del 28.2.2008
Sospensione fino al 15 ottobre 2008 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili
adibiti ad uso di abitazione, in attesa della compiuta realizzazione dei programmi già previsti e finanziati dal piano
straordinario di edilizia residenziale pubblica che prevede il recupero di circa 12.000 alloggi destinati prioritariamente
a garantire il passaggio da casa a casa per gli sfrattati. Si veda in questa Rivista, 2008, 311, nella sezione “Legislazione
e documentazione”.

2008 D.L. n. 158 del 20.10.2008, conv. con modif. nella L. n. 199 del 18.12.2008
Sospensione fino al 30 giugno 2009 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili
adibiti ad uso di abitazione, già sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi del D.L. n. 248/07, limitatamente ai comuni di cui
all’art. 1, com ma 2, del D.L. 27 maggio 2005, n. 86, conv., con modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148.
Si veda il testo del decreto legge, convertito con modificazioni, in questa Rivista, 2009, 93.

(*) Lo schema sopra riportato non include i provvedimenti emanati per specifiche zone del territorio nazionale colpite da
particolari eventi (terremoti, alluvioni, ecc.). Tale prospetto, inoltre, non tiene conto di quanto disposto dal comma 2 bis dell’art.
11 della L. n. 359/92, stanti le differenti, perduranti interpretazioni giurisprudenziali che ne rendono incerta la portata.

96 1/2010 Arch. loc. e cond.

 pra t ica pra
Incongruenze tra la normativa vigente e la proposta di riforma
della disciplina condominiale presentata in data 29 luglio 2009
dal Comitato ristretto della Commissione Giustizia del Senato

Proposta comitato ristretto art. 1118, quarto comma, c.c. D.P.R. 59/09 (art. 4, comma 9)
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centraliz- 9. In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative
zato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generato-
non derivano notevoli squilibri di funzionamento né aggravi re di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100
di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati
tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manuten- in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Pre-
zione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e sidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il
messa a norma mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti;
le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali
interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici
centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per
singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione
di cui al comma 25.
Note:
La proposta del Comitato ristretto mal si concilia con l’art. 4, comma 9, D.P.R. n. 59/09, che, ancorché tratti della diversa fatti-
specie della soppressione dell’impianto centralizzato a favore di quello autonomo, ha l’evidente scopo di impedire la diffusione
di quest’ultimo.

Legge 10/91
Proposta comitato ristretto D.P.R. 59/09
(art. 26, comma 2, così come
(art. 1120, secondo comma, c.c.) (art. 4, comma 9)
modificato dalla legge 99/09)
Sono valide, se approvate dall’assem- 2. Per gli interventi sugli edifici e sugli im- 9. In tutti gli edifici esistenti con un nume-
blea a maggioranza degli intervenuti pianti volti al contenimento del consumo ro di unità abitative superiore a 4, e in ogni
con un numero di voti che rappresenti energetico ed all’utilizzazione delle fonti caso per potenze nominali del generatore
almeno un terzo del valore dell’edificio e di energia di cui all’articolo 1, individuati di calore dell’impianto centralizzato mag-
a condizione che rispettino, se del caso, attraverso un attestato di certificazione giore o uguale a 100 kW, appartenenti alle
le disposizioni di cui al secondo comma energetica o una diagnosi energetica categorie E1 ed E2, così come classificati
dell’articolo 1117 ter, le deliberazioni realizzata da un tecnico abilitato, le per- in base alla destinazione d’uso all’articolo
aventi ad oggetto:(Omissis)2) le opere e tinenti decisioni condominiali sono valide 3, del decreto del Presidente della Repub-
gli interventi previsti per eliminare le bar- se adottate con la maggioranza semplice blica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile
riere architettoniche, per il contenimento delle quote millesimali rappresentate dagli il mantenimento di impianti termici cen-
del consumo energetico degli edifici e per intervenuti in assemblea. tralizzati laddove esistenti; le cause tecni-
realizzare parcheggi da destinare a per- che o di forza maggiore per ricorrere ad
tinenza delle unità immobiliari, secondo eventuali interventi finalizzati alla tra-
quanto previsto dalla legge;(Omissis) sformazione degli impianti termici cen-
tralizzati ad impianti con generazione di
calore separata per singola unità abitativa
devono essere dichiarate nella relazione
di cui al comma 25.
Note:
La proposta del Comitato ristretto non dà alcuna definizione degli interventi volti al contenimento del consumo energetico. In
più, si pone, all’evidenza, in contrasto con l’attuale dizione dell’art. 26, comma 2, L. 10/91, che prevede che questi stessi interventi
siano, non solo “individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico
abilitato”, ma anche adottati con “la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”.
Stesso discorso con riferimento all’art. 4, comma 9, D.P.R. n. 59/09. Questo provvedimento va proprio nel senso contrario alla pre-
visione contenuta nel testo di riforma, che, mira invece ad agevolare gli interventi diretti al contenimento del consumo energetico,
tra i quali viene comunemente fatta rientrare anche la trasformazione centralizzato/autonomo.

Arch. loc. e cond. 1/2010 97

pra
Proposta comitato ristretto
(art. 1122 ter c.c.)
Le installazioni di impianti non cen-
tralizzati per la ricezione radiotelevisiva
e per l’accesso a qualunque altro genere
di flusso informativo, anche da satellite
o via cavo, e i relativi collegamenti fino
al punto di diramazione per le singole
utenze sono realizzati in modo da recare il
minor pregiudizio alle parti comuni e alle
unità immobiliari di proprietà esclusiva
coinvolte. Qualora si rendano necessarie
modificazioni delle parti comuni, l’inte-
ressato ne da comunicazione all’ammini-
stratore indicando il contenuto specifico
e le modalità degli interventi . L’assem-
blea, convocata senza indugio dall’ammi-
nistratore nelle forme e nei modi di cui
al secondo comma dell’articolo 1117 ter,
può prescrivere ragionevoli modalità al-
ternative di esecuzione o imporre cautele
a salvaguardia della stabilità, della sicu-
rezza o del decoro architettonico dell’edi-
ficio L’assemblea può altresì subordinare
l’esecuzione alla prestazione, da parte
dell’interessato, di idonea garanzia per i
danni eventuali.
I condomini o i loro aventi causa devono
consentire l’accesso alla loro proprietà
esclusiva ove necessario per la proget-
tazione e per l’esecuzione delle opere.
In caso di impedimento all’accesso o
di richiesta di garanzia eccessivamente
onerosa, l’autorità giudiziaria provvede
anche in via di urgenza.
L’interessato ed i suoi aventi causa sop-
portano le spese di ripristino delle cose
altrui anche nel caso di rimozione dell’im-
pianto.
Note:
La proposta del Comitato ristretto si limita a disciplinare gli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, non tenendo
conto, però, delle disposizioni contenute nel D.L.vo 259/03 e D.L. 112/08 (come convertito) in tema di comunicazioni elettroniche.
Ciò rende l’intera normativa sulle antenne e radiotelecomunicazioni farraginosa e confusa, nonostante la notevole importanza che
essa riveste in ambito condominiale.
98 1/2010 Arch. loc. e cond.
pra t ica
Decreto-legge n. 112/08, così come
Decreto legislativo n. 259/03
convertito nella legge n. 133/’08
(art. 90, commi 1 e 2, e art. 91)
(art. 2, comma 15)
Art. 90. Pubblica utilità - Espropriazione. 15. Gli articoli 90 e 91 del decreto legi-
1. Gli impianti di reti di comunicazione slativo 10 agosto 2003, n. 259 si applicano
elettronica ad uso pubblico, ovvero eser- anche alle opere occorrenti per la realiz-
citati dallo Stato, e le opere accessorie zazione degli impianti di comunicazione
occorrenti per la funzionalità di detti im- elettronica in fibra ottica su immobili di
pianti hanno carattere di pubblica utilità, proprietà privata, senza la necessità di
ai sensi degli articoli 12 e seguenti del alcuna preventiva richiesta di utenza.
decreto del Presidente della Repubblica 8
giugno 2001, n. 327.
2. Gli impianti di reti di comunicazioni
elettronica e le opere accessorie di uso
esclusivamente privato possono essere di-
chiarati di pubblica utilità con decreto del
Ministro delle comunicazioni, ove concor-
rano motivi di pubblico interesse.
Art. 91. Limitazioni legali della proprietà.
1. Negli impianti di reti di comunicazione
elettronica di cui all’articolo 90, commi 1
e 2, i fili o cavi senza appoggio possono
passare, anche senza il consenso del pro-
prietario, sia al di sopra. delle proprietà
pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati
di edifici ove non vi siano finestre od altre
aperture praticabili a prospetto.
2. Il proprietario od il condominio non può
opporsi all’appoggio di antenne, di soste-
gni, nonché al passaggio di condutture, fili
o qualsiasi altro impianto, nell’immobile di
sua proprietà occorrente per soddisfare
le richieste di utenza degli inquilini o dei
condomini.
3. I fili, cavi ed ogni altra installazione
debbono essere collocati in guisa da non
impedire il libero uso della cosa secondo
la sua destinazione.
4. Il proprietario è tenuto a sopportare il
passaggio nell’immobile di sua proprietà
del personale dell’esercente il servizio che
dimostri la necessità di accedervi per l’in-
stallazione, riparazione e manutenzione
degli impianti di cui sopra.
5. Nei casi previsti dal presente articolo al
proprietario non è dovuta alcuna indenni-
tà.
6. L’operatore incaricato del servizio può
agire direttamente in giudizio per far ces-
sare eventuali impedimenti e turbative al
passaggio ed alla installazione delle infra-
strutture
 pra t ica
Proposta comitato ristrettoart. 1129, nono comma, c.c.
L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell’articolo
63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del pre-
sente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è
divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente di-
spensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli
obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di
solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del
condominio di esercitare le azioni che spettano all’amministra-
tore nei confronti dei condomini inadempienti, l’amministratore
risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei
danni che ne siano derivati.
pra
Giurisprudenza
“In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o
comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi
(...) la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della par-
ziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condo-
minio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione
delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli
artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie” (Cass., sez. un.
sent. 9148 dell’8 aprile 2008)

Note:
La proposta del Comitato ristretto, prevedendo che “gli obbligati in regola con i pagamenti” siano liberati dal “vincolo di soli-
darietà”, contraddice, all’evidenza, quanto stabilito dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione, le quali invece escludono l’ap-
plicazione del criterio della solidarietà per le obbligazioni contratte dall’ amministratore nell’interesse del condominio.

Proposta comitato ristretto Art. 1136, terzo comma, c.c.

(art. 1136, terzo comma, c.c.)
Se l’assemblea non può deliberare per
mancanza di numero, l’assemblea di se-
conda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesi-
ma; la deliberazione è valida se approvata
dalla maggioranza degli intervenuti con
un numero di voti che rappresenti al
meno un terzo del valore dell’edificio.
(formulazione vigente)
Se l’assemblea non può deliberare per
mancanza di numero, l’assemblea di se-
conda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesi-
ma; la deliberazione è valida se riporta un
numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un
terzo del valore dell’edificio.
Giurisprudenza
“L’art. 1136 comma 3 c.c., se nulla dice
circa la regolare costituzione dell’assem-
blea in seconda convocazione e si limita
a fissare la maggioranza con la quale si
delibera validamente in tutti i casi che
non siano quelli indicati nei commi 4 e
5, fa tuttavia chiaramente intendere, col
richiedere tale maggioranza (un terzo dei
partecipanti al condominio ed un terzo
del valore dell’edificio), che la stessa sia
richiesta perché l’assemblea, nelle ipotesi
normali, possa dirsi regolarmente costi-
tuita” (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 3952
del 26 aprile 1994)

Note:
Per la valida approvazione di una delibera condominiale, il testo vigente dell’art. 1136 c.c. prevede, al terzo comma, un quorum
deliberativo pari, in seconda convocazione, ad un terzo dei partecipanti al condominio e ad almeno un terzo del valore dell’edi-
ficio. Nulla è invece previsto con riferimento al quorum costitutivo. La giurisprudenza ha tuttavia colmato tale vuoto legislativo
precisando che la maggioranza necessaria, in seconda convocazione, per la valida costituzione dell’assemblea è la stessa prevista
dal terzo comma dell’art. 1136 c.c. per la regolare approvazione delle delibere.
Diversamente, l’art. 1136 c.c., nella formulazione proposta dal Comitato ristretto, pur continuando a tacere sul quorum occor-
rente, in seconda convocazione, per la valida costituzione dell’assemblea, prevede al terzo comma che una delibera, per essere
validamente assunta, debba, in seconda convocazione, essere “approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di
voti che rappresenti al meno un terzo del valore dell’edificio”. Tale formulazione però, non contenendo più un preciso riferimento
oggettivo, quale era quello costituito dai “partecipanti al condominio”, rende inapplicabile il principio giurisprudenziale poc’anzi
indicato e, quindi, pone seri problemi circa il quorum necessario per la costituzione dell’assemblea.

Arch. loc. e cond. 1/2010 99

pra pra t ica

Garante per la protezione

Proposta comitato ristretto
(art. 63, primo comma, disp. att. c.c.)
Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall’as-
semblea, l’amministratore, senza bisogno
di autorizzazione di questa, può ottenere
un decreto di ingiunzione immediatamen-
te esecutivo, nonostante opposizione, ed
è tenuto a comunicare ai creditori del
condominio non ancora soddisfatti che lo
interpellino i dati dei condòmini morosi.
Garante per la protezione dei dati
personali (vademecum del palazzo)
Punto 2
Nel condominio ciascun partecipante alle
spese può conoscere le spese altrui e può
anche conoscere gli inadempimenti altrui
sia al momento del rendiconto annuale
sia previa richiesta all’amministratore. Ai
partecipanti alle spese va assicurata la tra-
sparenza circa le spese o morosità degli al-
tri partecipanti per cui ogni richiamo alla
privacy è, in tal caso, fuori luogo.
Al contrario non si possono divulgare
spese o morosità all’infuori ditale ambito.
E quindi assolutamente vietato portare a
conoscenza del fornitore o di altri terzi i
nomi o altri dati di morosi. È vietato sia
esporre tali dati in bacheca sia comunicarli
a fornitori o altri terzi in qualunque forma
e in qualunque circostanza.
dei dati personali
(estratto della nota
del 26 settembre 2008
inviata a Confedilizia)
Il trattamento dei dati personali riferito ai
singoli condòmini può essere effettuato
dai fornitori di beni e servizi condominiali
in assenza del consenso degli interessati
per dare esecuzione agli obblighi di un
contratto stipulato dai partecipanti alla
compagine condominiale, ancorché di
regola tramite l’amministratore, (art. 24
comma 1, lettera b del codice) ed even-
tualmente per far valere o difendere un
diritto in sede giudiziaria (art. 24 comma
1, lettera f) del codice).

Note:
La proposta del Comitato ristretto mal si concilia con la normativa sulla privacy, e ciò anche dopo la nota del 26 settembre 2008
che il Garante per la protezione dei dati personali ha inviato a Confedilizia, nota che non esplicita al di là di ogni dubbio se si
possano comunicare nomi e carature dei condòmini morosi.

Proposta comitato ristretto Legge 392/78 Legge 392/78

(art. 67, quinto comma, disp. att.
L’usufruttuario, nonché, salvo patto
contrario, il conduttore, di un’unità im-
mobiliare esercita il diritto di voto nelle
deliberazioni che attengono all’ordinaria
amministrazione e al semplice godimen-
to delle cose e dei servizi comuni ed è
obbligato in via principale nei confronti
del condominio a concorrere nelle spese
relative.
(art. 9, commi 1 e 2) (art. 10, comma 1)
Sono interamente a carico del condutto- Il conduttore ha diritto di voto, in luogo
re, salvo patto contrario, le spese relative del proprietario dell’appartamento loca-
al servizio di pulizia, al funzionamento e togli, nelle delibere dell’assemblea condo-
all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, miniale relative alle spese e alle modalità
alla fornitura dell’acqua, dell’energia elet- di gestione dei servizi di riscaldamento e
trica, del riscaldamento e del condiziona- di condizionamento d’aria.
mento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri
e delle latrine, nonché alla fornitura di altri
servizi comuni. Le spese per il servizio di
portineria sono a carico del conduttore nel-
la misura del 90 per cento, salvo che le parti
abbiano convenuto una misura inferiore.

Note:
La proposta del Comitato ristretto consente al conduttore di un’unità immobiliare di esercitare “il diritto di voto nelle deliberazio-
ni che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni” e lo indica, inoltre, come
“obbligato in via principale nei confronti del condominio a concorrere nelle relative spese”. Ciò, tuttavia, confligge, all’evidenza,
con quanto stabilito dalla legge 392/78 e, in particolare, dagli artt. 9 e 10. La prima disposizione riconosce, infatti, di competenza
del conduttore solo determinate spese di carattere ordinario. La seconda attribuisce all’inquilino il diritto di voto, in luogo del
proprietario dell’immobile, solo “nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”.

Il testo proposto dal Comitato ristretto della Commissione Giustizia del Senato si pone in una molteplicità di casi, come si vede,
in contrasto con norme di legge - anche di recentissima approvazione - o con indicazioni del Garante per la protezione dei dati
personali.
Se il testo in questione venisse approvato occorrerebbe abrogare tutte le numerose norme con esso confliggenti, ad evitare per-
plessità (con conseguente contenzioso) sulla loro abrogazione implicita o meno.

(a cura della Confedilizia-Ufficio studi)

100 1/2010 Arch. loc. e cond.

 pra t ica pra
Tabella delle maggioranze assembleari (c.c., art. 1136)
Avvertenza
Nella tabella viene usato il termine “condòmini” per fare riferimento ai partecipanti al condominio, mentre viene usato il termine
“intervenuti” per far riferimento ai partecipanti all’assemblea.

Quorum costitutivi Quorum deliberativi

Millesimi Condòmini Millesimi
Condòmini (tra parentesi (tra parentesi è
(tra parentesi
(tra parentesi è è indicato il indicato il valore
è indicato il
indicato il numero dei valore delle delle quote neces-
Argomento numero dei
condòmini necessario quote necessario sario in seconda
condòmini neces-
in seconda convoca- in seconda convocazione)
sario in seconda
zione) convocazione) convocazione)
maggioranza
2/3 condòmini
Amministratore: compenso 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
maggioranza
Amministratore: nomina, riconferma 2/3 condòmini intervenuti (magg.
667 (500) 500 (idem)
e revoca (1/3 condòmini) int. e
1/3 cond.) (*)
Antenne satellitari 2/3 condòmini 1/3 condòmini
667 (334) 334 (idem)
(D.L. n. 5/01) (1/3 condòmini) (idem)
Ascensore: superamento delle barrie- maggioranza
2/3 condòmini
re architettoniche 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(L. n. 13/89) (1/3 condòmini)
Costituzione o trasferimento dei di-
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
ritti reali
Deliberazioni che non richiedono maggioranza
2/3 condòmini
maggioranze espressamente previste 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
dalla legge (1/3 condòmini)
Impianto di riscaldamento: rinuncia
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
al servizio
Impianto di riscaldamento: intervento
maggioranza delle
di trasformazione per contenimento
maggioranza quote millesimali
energetico individuato attraverso un 2/3 condòmini
667 (334) intervenuti (idem) rappresentate dagli
attestato di certificazione energetica o (1/3 condòmini)
(***) intervenuti in assem-
una diagnosi energetica realizzata da
blea (idem)
un tecnico abilitato (L. n. 10/91) (**)
Impianto di riscaldamento: adozione
di sistemi di termoregolazione e di maggioranza
contabilizzazione del calore e conse- 2/3 condòmini intervenuti 500 (334)
667 (334)
guente riparto degli oneri in base al (1/3 condòmini) (1/3 condòmini) (****)
consumo effettivamente registrato
(L. n. 10/91)
maggioranza
Innovazioni: gravose o voluttuarie 2/3 condòmini (maggio-
667 (idem) condòmini 667 (idem)
(*****) ranza condòmini)
(idem)
Innovazioni condominiali relative ai
lavori di ammodernamento necessari 2/3 condòmini 1/3 condòmini
667 (334) 334 (idem)
al passaggio dei cavi in fibra ottica (L. (1/3 condòmini) (idem)
n. 69/09)
Innovazioni che rendano talune parti
comuni dell’edificio inservibili all’uso
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
o al godimento anche di un solo con-
dòmino
Innovazioni: uso più comodo, miglio- maggioranza
2/3 condòmini (maggio-
ramento o maggior rendimento delle 667 (idem) condòmini 667 (idem)
ranza condòmini)
cose comuni (idem)
Interventi di recupero relativi ad un
2/3 condòmini (maggio- maggioranza
unico immobile composto da più uni- 667 (500) 500 (idem)
ranza condòmini) condòmini (idem)
tà immobiliari (L. n. 179/92)

Arch. loc. e cond. 1/2010 101

pra pra t ica

Quorum costitutivi Quorum deliberativi

Millesimi Condòmini Millesimi
Condòmini (tra parentesi (tra parentesi è
(tra parentesi
(tra parentesi è è indicato il indicato il valore
è indicato il
indicato il numero dei valore delle delle quote neces-
Argomento numero dei
condòmini necessario quote necessario sario in seconda
condòmini neces-
in seconda convoca- in seconda convocazione)
sario in seconda
zione) convocazione) convocazione)
Interventi volti al contenimento del
maggioranza delle
consumo energetico individuati at-
maggioranza quote millesimali
traverso un attestato di certificazione 2/3 condòmini
667 (334) intervenuti (idem) rappresentate dagli
energetica o una diagnosi energetica (1/3 condòmini)
(***) intervenuti in assem-
realizzata da un tecnico abilitato (L.
blea (idem)
n. 10/91)
maggioranza
Liti attive e passive su materie esor-
2/3 condòmini intervenuti (magg.
bitanti le attribuzioni dell’ammini- 667 (500) 500 (idem)
(1/3 condòmini) int. e
stratore
1/3 cond.) (*)
Locazioni ultranovennali unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
2/3 condòmini 667 (334) maggioranza
Manutenzione ordinaria (1/3 condòmini) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
Manutenzione straordinaria: ripara- maggioranza
zioni di notevole entità 2/3 condòmini intervenuti (magg.
667 (500) 500 (idem)
(1/3 condòmini) int.
e 1/3 cond.) (*)
maggioranza
Parcheggi sotterranei o siti al piano 2/3 condòmini
667 (500) intervenuti 500 (idem)
terreno: realizzazione (L. n. 122/89) (1/3 condòmini)
(idem)
maggioranza
Perimento inferiore a 3/4: ricostruzio- 2/3 condòmini intervenuti (magg.
667 (500) 500 (idem)
ne edificio (1/3 condòmini) int. e
1/3 cond.) (*)
Perimento totale (superiore a 3/4):
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
ricostruzione edificio
maggioranza
Portierato: soppressione, istituzione 2/3 condòmini (maggio-
667 (idem) condòmini 667 (idem)
o modificazione del servizio ranza condòmini)
(idem) (******)
Maggioranza
Regolamento: approvazione e modifi- 2/3 condòmini
667 (500) intervenuti 500 (idem)
che (1/3 condòmini)
(idem)
Regolamento contrattuale: modifiche
comportanti variazioni nei diritti sog-
gettivi sulle cose comuni o sul potere unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
di disporre dei condòmini sulle pro-
prietà esclusive
maggioranza
2/3 condòmini
Rendiconto annuale 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
maggioranza
2/3 condòmini
Residui attivi: impiego 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
Scioglimento: divisione in parti con maggioranza
2/3 condòmini
caratteristiche di edifici autonomi 667 (500) intervenuti 500 (idem)
(1/3 condòmini)
(Att. cc., art. 61) (idem)
Scioglimento: modifiche allo stato
maggioranza
attuale dell’edificio per rendere possi- 2/3 condòmini (maggio-
667 (idem) condòmini 667 (idem)
bile la divisione in parti autonome ranza condòmini)
(idem)
(Att. c.c., art. 62, c. 2)
Sopraelevazione: autorizzazione in
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
caso di divieto

102 1/2010 Arch. loc. e cond.

 pra t ica pra
Quorum costitutivi Quorum deliberativi
Millesimi Condòmini Millesimi
Condòmini (tra parentesi (tra parentesi è
(tra parentesi
(tra parentesi è è indicato il indicato il valore
è indicato il
indicato il numero dei valore delle delle quote neces-
Argomento numero dei
condòmini necessario quote necessario sario in seconda
condòmini neces-
in seconda convoca- in seconda convocazione)
sario in seconda
zione) convocazione) convocazione)
maggioranza
2/3 condòmini
Spese: ripartizione 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
(1/3 condòmini)
Tabelle millesimali: formazione o
unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
modifica
Vendita o cessione di beni unanimità (idem) 1000 (idem) unanimità (idem) 1000 (idem)
Videosorveglianza: installazione di maggioranza
2/3 condòmini
un impianto comune su parti condo- 667 (334) intervenuti 500 (334)
(1/3 condòmini)
miniali (1/3 condòmini)

(*) Si vedano, in tal senso, Cass. civ. 26 aprile 1994, n. 3952 e Cass. civ. 9 febbraio 1980, n. 901.
(**) In argomento si veda l’art. 4, comma 9, D.P.R. n. 59 del 2 aprile 2009, secondo cui “in tutti gli edifici esistenti con un numero
di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore
o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del
decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati
laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli
impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate
nella relazione di cui al comma 25” dello stesso art. 4, che attesta la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo
energetico di cui alla L. 10/91.
(***) Questa è l’interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni autori sarebbe sufficiente la “semplice”
maggioranza delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea, indipendentemente dal numero dei condòmini
favorevoli.
(****) Questa è l’interpretazione prevalente, ma la dottrina non è unanime: per alcuni autori sarebbe sufficiente la sola maggioran-
za degli intervenuti indipendentemente dalle quote millesimali da essi rappresentate. In ogni caso, in tema si veda l’art. 4, comma
10, D.P.R. n. 59 del 2 aprile 2009, secondo cui “in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, apparte-
nenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della
Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, in caso di ristrutturazione dell’impianto termico o di installazione dell’impianto termico devono
essere realizzati gli interventi necessari per permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione
del calore per singola unità abitativa. Gli eventuali impedimenti di natura tecnica alla realizzazione dei predetti interventi ovvero
l’adozione di altre soluzioni impiantistiche equivalenti devono essere evidenziati nella relazione di cui al comma 25” dello stesso
art. 4, che attesta la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico di cui alla L. 10/91.
(*****) Non partecipano alla spesa i dissenzienti.
(******) Così, Cass. civ. 29 aprile 1993, n. 5083. Nel senso, invece, di ritenere sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2, c.c.,
per la soppressione del servizio di portierato previsto dal regolamento, v. Cass. civ., 29 marzo 1995, n. 3708.

Fonte: Confedilizia (elaborazione)

Arch. loc. e cond. 1/2010 103

pra pra t ica

Tassazione passi carrabili

Il Codice della strada sancisce che i passi carrabili debbano essere individuati con l’apposito segnale, previa autoriz-
zazione dell’ente proprietario (art. 22, comma 3, D.L.vo n. 285/92).

1. Tassa per l’occupazione di spazi e aree pubbliche (Tosap) - D.L.vo 15 novembre 1995, n. 507 (artt. 44 e 29) - Enti
impositori: Comuni e Province
- Sono considerati passi carrabili quei manufatti costituiti generalmente da listoni di pietra od altro materiale o da
appositi intervalli lasciati nei marciapiedi o, comunque, da una modifica del piano stradale intesa a facilitare l’accesso
dei veicoli alla proprietà privata.
- La tariffa prevista per le occupazioni permanenti è ridotta al 50%.
- La superficie da tassare dei passi carrabili si determina moltiplicando la larghezza del passo, «misurata sulla fronte
dell’edificio o del terreno al quale si dà accesso», per la profondità di un metro lineare «convenzionale».
- In caso di accessi, carrabili o pedonali, posti a filo con il manto stradale e, in ogni caso, quando manchi un’opera visi-
bile che renda concreta l’occupazione e certa la superficie sottratta all’atto pubblico, i Comuni e le Province, su espressa
richiesta dei proprietari di tali accessi e tenuto conto delle esigenze di viabilità, possono, previo rilascio di apposito
cartello segnaletico, vietare la sosta indiscriminata sull’area antistante gli accesi medesimi. Il divieto di utilizzazione di
detta area da parte della collettività, non può comunque estendersi oltre la superficie di 10 mq e non consente alcuna
opera né l’esercizio di particolari attività da parte del proprietario dell’accesso. La tassa va determinata con tariffa
ordinaria, ridotta fino al 10%.
- Per i passi carrabili costruiti direttamente dal Comune o dalla Provincia, la tassa va determinata con riferimento ad una
superficie complessiva non superiore a 9 mq. L’eventuale superficie eccedente detto limite è calcolata in ragione del 10%.
- La tariffa è ridotta fino al 10% per i passi carrabili costruiti direttamente dai Comuni o dalle Province che, sulla
base di elementi di carattere oggettivo, risultano non utilizzabili e, comunque, di fatto non utilizzati dal proprietario
dell’immobile o da altri soggetti legati allo stesso da vincoli di parentela, affinità o da qualsiasi altro rapporto.
- Sono esenti dalla tassa gli accessi carrabili destinati a soggetti portatori di handicap.

2. Canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (Cosap) - D.L.vo 15 dicembre 1997, n. 446 (art. 63) - Enti
impositori: Comuni e Province
- I Comuni e le Province possono escludere l’applicazione, nel proprio territorio, della Tosap e prevedere che l’occu-
pazione, sia permanente che temporanea, di strade, aree e relativi spazi soprastanti e sottostanti appartenenti al pro-
prio demanio o patrimonio indisponibile, sia assoggettata, in sostituzione della Tosap stessa, al pagamento di un canone
da parte del titolare della concessione, determinato nel medesimo atto di concessione in base a tariffa.
- Il regolamento deve essere informato ad alcuni criteri stabiliti dalla legge, che nulla dispone quanto ai passi carra-
bili, lasciando quindi ampia discrezionalità agli enti impositori.

3. Canone di concessione Anas - D.P.R. 21 settembre 2001, n. 389 (art. 20); L. 27 dicembre 1997, n. 449 (art. 55,
comma 23); D.L.vo 30 aprile 1992, n. 285 (art. 27, commi 7 e 8)
- In virtù dell’art. 20 del D.P.R. n. 389/01, costituiscono entrate dell’Anas, fra l’altro, i proventi derivanti da canoni e
corrispettività dovuti per concessioni ed autorizzazioni, fra cui quello relativo alle concessioni per l’accesso alle strade
statali.
- L’art. 55, comma 23, della legge n. 449/97, ha stabilito che le entrate proprie dell’Anas, derivanti dai canoni e dai
corrispettivi dovuti per le concessioni di accesso alle strade statali, siano adeguate ai criteri del Codice della strada a
partire dal 1998 ed aggiornate ogni anno, con atto dell’amministratore dell’Ente, in base a delibera del Consiglio, da
comunicare al Ministero dei lavori pubblici per l’esercizio della vigilanza governativa, da esercitare entro i successivi
trenta giorni. Decorso tale termine, l’atto dell’amministratore dell’Ente è pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. In sede di
primo adeguamento, l’aumento richiesto a ciascun soggetto titolare di concessione o autorizzazione non può superare il
150% del canone o corrispettivo attualmente dovuto.
- Ai sensi dei commi 7 e 8 dell’art. 27 del Codice della strada, la somma dovuta per l’uso o l’occupazione delle strade
e delle loro pertinenze può esser stabilita dall’ente proprietario della strada in annualità ovvero in unica soluzione.
Nel determinare la misura della somma si ha riguardo alle soggezioni che derivano alla strada o autostrada, quando la
concessione costituisce l’oggetto principale dell’impresa, al valore economico risultante dal provvedimento di autoriz-
zazione o concessione e al vantaggio che l’utente ne ricava.

Fonte Confedilizia

104 1/2010 Arch. loc. e cond.

 Risposte ai quesiti
(a cura della Redazione)
AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
D Quesito da Belluno.
R L’art. 1, comma 2, lett. A), della legge 431/98 prevede
che la disciplina contenuta nella medesima legge non si
applichi ai contratti di locazione relativi agli immobili
storico-artistici, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8
e A/9. La locazione di tali immobili, pertanto, è regolata
dal codice civile, con la conseguenza che la durata del
rapporto locativo può essere liberamente determinata
dalle parti.
D Domanda da Padova.
R La Cassazione, statuendo su di un caso analogo a quello
prospettato si è così testualmente espressa: “In tema di
condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei
condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto
siti all’interno della sua proprietà esclusiva non integra
violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa
comune (art. 1102 c.c.) neppure se essa sia ancorata al
muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia
non contrasti con la destinazione del muro e non impedi-
sca agli altri condomini di farne uso secondo la sua de-
stinazione” (sent. 7143 del 17 marzo 2008).
D Si chiede da Parma se sia possibile lo sfratto per moro-
sità nel pagamento delle rate condominiali.
R La risposta è positiva semprechè l’importo non pagato
superi - così come previsto dall’art. 5 della legge 392/78 -
quello di due mensilità di canone (in tal senso, Cass. sent.
n. 1835 del 18 aprile 1989).
D Si domanda da Bari quali siano le innovazioni per le
quali il codice civile consente al singolo condomino di sot-
trarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete.
R Ai sensi dell’art. 1121, primo comma, c.c., le innovazioni
di cui trattasi sono quelle che, oltre a riguardare impianti
suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura volut-
tuaria, oppure risultano molto gravose, con riferimento
oggettivo alle condizioni e all’importanza dell’edificio.
D Un conduttore di Altamura che, a seguito dell’esercizio
del diritto di prelazione, ha acquistato il locale commer-
ciale a lui locato, lo ha rivenduto subito dopo l’acquisto. Si
domanda se ciò sia legittimo.
R La risposta è affermativa, in ragione del fatto che il di-
vieto di rivendita non è espressamente previsto dalla legge
392/78, né può ricavarsi dai principii generali di diritto (in
tal senso, Cass. Sent. n. 11325 del 23 novembre 1990).
D Il proprietario di un appartamento locato a Caltaniset-
ta con contratto 4+4 domanda se, alla scadenza del primo
quadriennio, possa disdettare la locazione per destinare
l’immobile ad abitazione della figlia.
R L’art. 3, comma 1, lett. a) della legge 431/98 prevede
espressamente che il locatore possa avvalersi della facoltà
di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza
allorché “intenda destinare l’immobile ad uso abitativo,
commerciale, artigianale o professionale proprio, del co-
niuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado”. La risposta al quesito è, dunque, positiva.
D Si domanda da Reggio Calabria quali siano le innovazio-
ni che in ambito condominiale il codice civile indica come
vietate.
R Ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c. sono vie-
tate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il
decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un
solo condomino.
D Quesito da Potenza: in caso di donazione di un locale
commerciale, al conduttore spetta il diritto di prelazione?
R Ai sensi dell’art. 38 della legge 392/78, il diritto di prela-
zione spetta solo nel caso di trasferimento a titolo oneroso
dell’immobile locato. Poiché la donazione è invece un con-
tratto a titolo gratuito, la risposta al quesito è necessaria-
mente negativa.
D In un condominio di Gorizia è stato deliberato che alle
assemblee possano intervenire solo i condomini personal-
mente, escludendo eventuali partecipazioni a mezzo di
rappresentante. Si domanda se ciò sia legittimo.
R La risposta è negativa. La materia è regolata, infatti,
dall’art. 67 disp. att. c.c., che al primo comma stabilisce
espressamente che “ogni condomino può intervenire al-
l’assemblea anche a mezzo di rappresentante”. Tale dispo-
sizione è definita inderogabile dal successivo art. 72, per
cui qualunque previsione di segno contrario, contenuta in
un regolamento di condominio o in un atto d’acquisto o
deliberata in assemblea, deve ritenersi nulla.
D Si domanda da Bolzano se vada riconosciuto il diritto
all’indennità di avviamento al conduttore che svolga nel-
l’immobile a lui locato l’attività di architetto.
Arch. loc. e cond. 1/2010 105
pra pra t ica
R L’art. 35 della legge 392/78 esclude il diritto del condut-
tore alla descritta indennità nel caso in cui l’immobile lo-
cato sia destinato all’esercizio di un’attività professionale.
La risposta, pertanto, è negativa.
D Un condomino affetto da handicap domanda da Ancona
se possa installare, a proprie spese, un servoscala nell’edi-
ficio dove abita, nonostante gli altri condomini siano con-
trari.
R La risposta è positiva, purché la descritta installazione
non rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fab-
bricato, non ne alteri il decoro architettonico o non renda
talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al
godimento anche di un solo condomino. Ciò, tenendo co-
munque conto del fatto che “una modesta compressione”
del diritto che spetta a ciascun condomino di godere delle
parti comuni è - secondo la giurisprudenza - tollerabile,
allorché sia giustificata “dall’interesse altrui ad un più
proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto
106 1/2010 Arch. loc. e cond.
alcun serio pregiudizio o grave sacrificio” (cfr. Trib. Milano
sent. 9 settembre 1991).
D Un verbale d’assemblea è stato sottoscritto solo dal se-
gretario ma, per dimenticanza, non anche dal presidente.
Si chiede da Matera se ciò possa essere motivo di invalidità
delle deliberazioni assunte.
R Secondo la giurisprudenza la mancata firma del pre-
sidente, in calce al verbale, costituisce una irregolarità
non in grado di inficiare la validità di quanto deliberato
dall’assemblea (cfr. Trib. Milano sent. n. 8804 del 24 luglio
1997). La risposta al quesito, pertanto, è negativa.
D Un conduttore di Imperia domanda se l’indennità di
avviamento commerciale da lui ricevuta sia soggetta a
tassazione. E, in caso affermativo, con quale regime.
R Ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. h), D.P.R. n. 917 del
1986 le somme ricevute a titolo di indennità di avviamento
sono soggette a tassazione separata.
Indice cronologico della giurisprudenza
AVVERTENZA: La segnalazione m. sta ad indicare una pronuncia che viene riportata, nella pagina indicata, solo in massima.
Trib. civ. Ariano Irpino, 8 gennaio 2009, n. 16,
Di Chiara c. Condominio Camuso, pag. 80
Trib. civ. Napoli, sez. V, 11 marzo 2009, n.
6693, D.G. c. N., pag. 79
Cass. civ., sez. II, 21 aprile 2009, n. 9427,
Russo c. Arpaia, pag. 68
Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2009, n. 14537,
Green Paradise srl c. T.G. ed altri, pag. 65
Comm. trib. prov.le Pescara, sez. I, 30 giu-
gno 2009, n. 248, M.E. c. Equitalia Pragma
S.p.A., pag. 81
Cass. civ., sez. trib., 2 luglio 2009, n. 15554,
F.G. c. Comune di Chiampo, pag. 61
Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2009, n. 15926,
Muglia Cosenza Uno c. “Punto d’incontro
Grimaldi” s.a.s., pag. 60
Cass. civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375,
Cordella c. Rizzo, m., pag. 83
Cass. civ., sez. un., 21 luglio 2009, n. 16903,
Gioia ed altri c. Iacp Salerno, m., pag. 83
Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2009, n. 17886,
Finaquila c. M.B.R. ed altri, pag. 58
Trib. civ. Firenze, 4 agosto 2009, n. 2551,
Obinu ed altri c. Condominio via Demidoff,
13-15-27 in Firenze, pag. 77
Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18037,
Cond. Largo Villa Bianca Roma c. Com.
Roma Municipio Roma Ii, m., pag. 84
Cass. civ., sez. V, 6 agosto 2009, n. 18041,
Com. Roma c. Sogecori Srl, m., pag. 84
Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18188,
Abaco Imm. Srl c. Cond. Appio Claudio 211
Roma ed altri, m., pag. 84
Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192,
Fracchia c. Cond. Piazza Imperatore Tito
Milano ed altro, m., pag. 83, 83, 83
Cass. civ., sez. III, 19 agosto 2009, n. 18410,
Musetto c. Maiolati, m., pag. 83
Cass. civ., sez. III, 20 agosto 2009, n. 18515,
Studio Imm. Marcello Romano c. Benaglio
Denti, m., pag. 83
Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n. 18912,
Pieri c. Milano Assicurazioni s.p.a. (n.c.),
pag. 57
Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2009, n.
20254, Lanza ed altri c. Condominio via
Kant, 5 in Milano, pag. 52
Trib. civ. Roma, sez. VI, 23 settembre 2009,
A.M. c. S.V., pag. 74
Trib. civ. Salerno, sez. I, 6 ottobre 2009, Vul-
cano c. Condominio Via Robertelli, 29 in
Salerno, pag. 72
Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21637,
R.D.M.M.G. c. K.G.G.W., pag. 51
Cass. pen., sez. IV, 13 ottobre 2009, n. 39959,
Gilardi, pag. 47
Cass. civ., sez. I, 23 ottobre 2009, n. 22558,
Ministero della Giustizia c. XY, pag. 46
Trib. civ. Padova, 30 ottobre 2009, Cislaghi c.
Salmaso, pag. 72
Cass. civ., sez. un., 3 novembre 2009, n.
23198, Canu ed altri c. Violetti ed altri,
pag. 39
Trib. civ. Salerno, sez. I, 3 novembre 2009,
Gambardella C. ed altri c. Condominio
Palazzo Gambardella, Via Manzo, 64 in
Salerno, pag. 71
Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686,
X c. Cond. Y, pag. 45