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CONSIGLIO SUPERIORE DELLA

MAGISTRATURA
Nona Commissione – Tirocinio e Formazione Professionale

Terza settimana di studio relativa al tirocinio mirato, riservata


agli uditori giudiziari nominati con D.M. 19.11.2002 e
destinati ad esercitare funzioni giudicanti civili e promiscue

Roma, 14 luglio 2004

Le locazioni: profili sostanziali e processuali

Relatore
Dott. Antonino Mazzeo Rinaldi
Giudice del Tribunale di Busto Arsizio

1 1
SOMMARIO

Parte prima
LE LOCAZIONI ABITATIVE NELLA LEGGE 9 DICEMBRE 1998, N. 431

CAPITOLO I

LA LEGGE DI RIFORMA: CARATTERI GENERALI ED AMBITO APPLICATIVO

1. Premessa
2. La disciplina generale delle locazioni abitative secondo la legge di riforma 9 dicembre
1998, n. 431
3. Ambito di applicazione della novella legislativa e rapporti con la normativa codicistica
e con le altre leggi speciali relative alla materia (in genere)
3.1. Segue: categorie escluse dall’ambito di applicazione della legge di riforma -
locazioni di immobili vincolati e signorili, ville, castelli
3.2. Segue: locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica
3.3. Segue: locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche. Rinvio
3.4. Segue: contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio
3.5. Segue: altre ipotesi non rientranti nella disciplina speciale delle locazioni
abitative

CAPITOLO II

TIPI CONTRATTUALI

1. Premessa
2. I contratti ordinari (in genere)
2.1. Durata e rinnovo
2.2. Canone, deposito cauzionale ed oneri accessori
3. I contratti agevolati (procedimento di formazione dei tipi di contratto)
3.1. Durata e rinnovo
4. Altri tipi di contratto (locazioni transitorie e turistiche, caratteri generali e
disciplina previgente)
4.1. Disciplina attuale
4.2. Raffronto normativo tra locazioni transitorie e locazioni turistiche
4.3. Locazioni transitorie e simulazione

2 2
CAPITOLO III

NORMATIVA TRANSITORIA

1. Questioni teoriche e problemi pratici nella fase di passaggio dalla disciplina previgente
alla novella del 1998

CAPITOLO IV

FORMA DEL CONTRATTO

1. Il requisito della forma scritta


1.1. Locazione di fatto

CAPITOLO V

ESTINZIONE DEL RAPPORTO LOCATIVO

1. Premessa
2. Diniego di rinnovo alla prima scadenza (ambito di applicazione ed origini
dell’istituto)
2.1. Modalità della disdetta
2.2. Contenuto della disdetta
2.3. I singoli motivi di diniego
2.4. Segue: l’uso diretto dell’immobile da parte del locatore o dei propri familiari
2.5. Segue: l’uso dell’immobile per l’esercizio delle attività dirette al perseguimento
delle finalità istituzionali dell’ente locatore
2.6. Segue: disponibilità in capo al conduttore di un immobile libero e idoneo nello
stesso comune
2.7. Segue: gli interventi edilizi giustificanti il diniego di rinnovo
2.8. Segue: la mancata occupazione dell’immobile da parte del conduttore
2.8. L’intenzione del locatore di alienare l’immobile a terzi
2.10. Segue: alienazione dell’immobile locato e diritto di prelazione e riscatto del
conduttore
2.11. Segue: i meccanismi sanzionatori previsti dai commi terzo e quinto dell’art.
3 della legge di riforma
3. Recesso del conduttore
4. Altre ipotesi di scioglimento del rapporto locativo

CAPITOLO VI

PATTI CONTRARI ALLA LEGGE

1. Regime delle nullità. Osservazioni generali


1.1. Segue: regime delle disposizioni in tema di morosità e sanatoria. L’art. 5 della
legge 392/1978
1.2. Segue: l’art. 55 della legge 392/1978
1.3. Segue: nullità inerenti all’importo del canone
1.4. Segue: nullità inerenti alla durata del contratto
1.5. Segue: restituzione delle somme indebitamente versate e azione di riconduzione
3 3
CAPITOLO VII

ESECUZIONE PER RILASCIO

1. Premessa
2. Sospensione e rifissazione dei provvedimenti di rilascio: sulla natura
ordinaria o transitoria (e sul conseguente ambito di applicazione spaziale e temporale)
della normativa introdotta dall’art. 6 della legge 431/1998. Tesi della natura transitoria
2.1. Segue: tesi della natura ordinaria
2.2. Segue: tesi intermedia
2.3. Segue: nostre conclusioni sulla natura e sull’ambito di applicazione dell’art. 6 (e
dell’art. 56 della legge 392/1978)
3. Sospensione delle procedure esecutive di sfratto contenuta nella legge
finanziaria relativa al 2001 e successive proroghe
4. Danno da ritardata restituzione dell’immobile. Contenuto dell’art. 6, sesto comma,
della legge 431/1998
4.1. Segue: problemi interpretativi
4.2. Segue: decadenza dal beneficio della sospensione
5. Condizioni per l’esecuzione del provvedimento di rilascio. Contenuto ed ambito di
applicazione dell’art. 7 della legge 431/1998 (prima della pronunzia di
incostituzionalità)
6. Pronunzia di incostituzionalità dell’art. 7 della novella

Parte seconda
LE LOCAZIONI AD USO NON ABITATIVO NELLA LEGGE 27 LUGLIO
1978, N. 392

CAPITOLO I

DISCIPLINA GENERALE

1. La disciplina delle locazioni ad uso diverso secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392
(del c.d. equo canone)
2. Ambito di applicazione della legge 392/1978 nella materia delle locazioni non
abitative
2.1. Segue: tipologie contrattuali specifiche e casi di esclusione
3. Durata e rinnovo dei contratti
4. Canone, deposito cauzionale ed oneri accessori
5. Sublocazione e cessione del contratto
6. Successione nel contratto
7. Forma

CAPITOLO II

ESTINZIONE DEL RAPPORTO LOCATIVO

1. Premessa

4 4
2. Diniego di rinnovo alla prima scadenza
3. Recesso del conduttore
4. Altre ipotesi di scioglimento del rapporto locativo: morosità del conduttore
4.1. Segue: mutamento d’uso della cosa locata

CAPITOLO III

INDENNITA’ DI AVVIAMENTO, PRELAZIONE E RISCATTO

1. Caratteri generali e presupposti comuni


2. Indennità per la perdita di avviamento. Funzione e disciplina
2.1. Segue: ipotesi di riconoscimento e di esclusione del diritto all’indennità di
avviamento
2.2. Segue: questioni particolari in tema di indennità per la perdita di avviamento
3. Prelazione in caso di vendita. Funzione e disciplina
3.1. Segue: questioni particolari in tema di prelazione urbana
4. Riscatto
5. Prelazione in caso di nuova locazione

CAPITOLO IV

PATTI CONTRARI ALLA LEGGE

1. Regime delle nullità

Parte terza
PROFILI PROCESSUALI

CAPITOLO I

RITO E COMPETENZA IN MATERIA DI LOCAZIONE

1. L’istituzione del giudice unico di primo grado


2. La competenza per materia e il rito speciale locatizio. Ambito applicativo
3. La competenza per territorio
4. Caratteri del giudizio di cognizione
5. L’opposizione a decreto ingiuntivo
6. Compatibilità delle ordinanze anticipatorie di condanna con il rito speciale locatizio

CAPITOLO II

IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI LICENZA O DI SFRATTO

1. Caratteri generali
2. Ambito applicativo
5 5
3. Competenza territoriale e procedimento
4. L’ordinanza di convalida ed i mezzi di impugnazione
5. L’ordinanza di rilascio
6. Il passaggio dal procedimento sommario al giudizio ordinario
7. Il procedimento di convalida di sfratto per morosità

6 6
PARTE PRIMA
LE LOCAZIONI ABITATIVE NELLA LEGGE 9 DICEMBRE
1998, N. 431

7 7
CAPITOLO I

LA LEGGE DI RIFORMA: CARATTERI GENERALI ED AMBITO APPLICATIVO

SOMMARIO: 1. Premessa. – 2. La disciplina generale delle locazioni abitative secondo la legge


di riforma 9 dicembre 1998, n. 431. - 3. Ambito di applicazione della novella legislativa e
rapporti con la normativa codicistica e con le altre leggi speciali relative alla materia (in
genere). - 3.1. Segue: categorie escluse dall’ambito di applicazione della legge di riforma –
locazioni di immobili vincolati e signorili, ville, castelli. – 3.2. Segue: locazioni di alloggi di
edilizia residenziale pubblica. – 3.3. Segue: locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche.
Rinvio. – 3.4. Segue: contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio. – 3.5. Segue: altre ipotesi
non rientranti nella disciplina speciale delle locazioni abitative.

1. Premessa.

Il regime delle locazioni abitative è stato notevolmente modificato dalla legge 9


dicembre 1998, n. 431, la quale ha abrogato buona parte della legge 27 luglio1978, n.
392 (del c.d. equo canone), della legge 21 febbraio1989, n. 61 (sugli sfratti) e l’art. 11
del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modifiche, nella legge 8 agosto1992,
n. 359 (sui c.d. patti in deroga)1.
Un breve cenno al travagliato iter di formazione della nuova legge, solo per
sottolineare che essa, concepita inizialmente nell’intento di dettare una nuova
disciplina degli sfratti, dopo la presentazione di diversi progetti di riforma (dal
progetto c.d. Canevese al progetto Di Pietro del 1996, sino al definitivo progetto
Zagatti)2, ha finito per modificare radicalmente il quadro normativo preesistente, tanto
da assumere il significato di una vera e propria riforma organica della disciplina delle
locazioni abitative3.
La legge, pur inserendosi nel filone di una legislazione speciale non sempre dotata del
necessario tecnicismo e di adeguata sistematicità, ha realizzato, innanzitutto, dopo
circa un ventennio, il sostanziale superamento del metodo di determinazione
1
La legge risulta pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292, Serie generale, del 15 dicembre 1998
ed è entrata in vigore il successivo 30 dicembre, all’esito dell’ordinario periodo di vacatio legis.
2
V. Relazione (relatore: Zagatti) della VIII Commissione permanente della Camera dei Deputati
presentata alla Presidenza il 12 giugno 1998, in Atti parlamentari Camera dei Deputati, XIII
Legislatura.
3
Cfr. L.A. SCARANO, La riforma introdotta dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, in Il nuovo diritto
delle locazioni abitative, a cura di S. PATTI, Milano, 2001, 1 ss.; S. REZZONICO-M. REZZONICO,
Manuale delle locazioni, Milano, 2001, 3 ss.; A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abitative
dopo le riforme, Padova, 2000, 1 ss.; D. PIOMBO, Lineamenti della disciplina delle locazioni
abitative e dell’esecuzione degli sfratti per finita locazione, dopo l’entrata in vigore della L.
431/98, in Foro it., 1999, V, 137 ss.; P. SCALETTARIS, La nuova disciplina delle locazioni
abitative, in Arch. loc. e cond., 1999, 747 ss.; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella
pratica del contratto e del processo, in Teoria e Pratica del diritto, Milano, 2001, 16 ss.; G.
CATELANI, Manuale della locazione, Milano, 2001, 513, ss.; G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La
locazione di immobili urbani, Padova, 2001, 42 ss.; A. MAZZEO, La locazione nella legislazione
speciale, in Teoria e Pratica del diritto, Milano, 2002, 3 ss.; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, Milano, 2002, 55 ss.
8 8
autoritativa del canone (già timidamente anticipato dalla legge sui patti in deroga e che
seguiva ad un sistema di blocco indiscriminato del canone stesso protrattosi per alcuni
decenni e sostenuto dalla c.d. legislazione vincolistica), dettando una serie di regole
nell’ambito delle quali potessero trovare spazio una maggiore autonomia negoziale
delle parti, la possibilità di scelta fra diverse soluzioni (o tipologie) contrattuali ed un
quadro di maggiori certezze giuridiche (seppure parzialmente vanificate dai successivi
provvedimenti relativi alla sospensione degli sfratti) in ordine al concreto rilascio
dell’immobile locato al termine del contratto. Essa ha, al contempo, previsto una
“selettiva azione di sostegno pubblico tesa a favorire le famiglie dei conduttori a
più basso reddito, che non beneficiano di alloggi di edilizia residenziale pubblica,
sia ad incentivare un settore del mercato dell’affitto privato caratterizzato da
canoni più accessibili alle famiglie con redditi medi”, preoccupandosi, altresì, di
“garantire l’adempimento degli obblighi tributari relativi agli immobili locati per il
cui rilascio il proprietario promuove l’adozione di specifico provvedimento”4
(peraltro, senza efficace risultato alla luce della recente sentenza della Corte
Costituzionale del 5 ottobre 2001, n. 333 - di cui si dirà in seguito - che ha dichiarato
l’illegittimità costituzionale dell’articolo 7 della nuova legge).
Autorevole dottrina ha manifestato la “netta sensazione di trovarsi di fronte ad una
specie di accordo tacito tra lo Stato e la proprietà immobiliare: lo Stato avrebbe
reso alla proprietà immobiliare quella libertà di contrattazione nella
determinazione del canone che era stata negata dal regime vincolistico della
precedente legge di equo canone del 1978 ma avrebbe, in cambio, preteso dalla
proprietà immobiliare il pagamento di tutti i tributi relativi alla casa, e ciò
attraverso l’inserzione nella stessa legge di una serie di nuove regole volte proprio
e soltanto ad assicurare che gli introiti fiscali non vadano persi o evasi”5 (accordo
che è stato, in gran parte, vanificato dall’intervento della Consulta, testé menzionato).
Sicuramente si tratta di un apprezzabile tentativo di riforma organica delle locazioni
ad uso abitativo, compiuto dal legislatore del 1998 attraverso la restituzione di ampi
spazi di libera contrattazione ed il superamento di gran parte dei profili di rigidità
contenuti nella normativa dell’equo canone, oltre che della legislazione sui patti in
deroga 6.
4
V. Relazione (relatore: Zagatti) della VIII Commissione permanente della Camera dei Deputati
presentata alla Presidenza il 25 novembre 1998, in Atti parlamentari Camera dei Deputati, XIII
Legislatura, 2 ss.
5
Così G. SCARSELLI, La recente riforma delle locazioni, l’adempimento dei doveri fiscali e
l’esercizio dei diritti civili, in Foro it., 1999, V, 151 ss.
6
Va sottolineato che a tale riforma si è pervenuti dopo che, per decenni e sin dal primo dopoguerra,
il legislatore, allo scopo di fronteggiare situazioni di grave emergenza nel settore abitativo, era stato
costretto ad interventi eccezionali e contingenti, derogatori rispetto al regime di autonomia
contrattuale dettato dal codice civile, in particolare sotto il profilo del blocco dei canoni e della
proroga della durata dei contratti. Tali interventi, dopo l’entrata in vigore della Costituzione
repubblicana, erano stati ritenuti costituzionalmente legittimi, in ragione della “funzione sociale” del
diritto di proprietà, solo in considerazione della temporaneità e straordinarietà della legislazione
vincolistica (al riguardo, v. Corte cost. 15 gennaio 1976, n. 3, in Foro it., 1976, I, 5), sicché il
legislatore, sotto la spinta dei continui moniti della Consulta a non trasformare in ordinario un
regime di proroghe che poteva trovare giustificazione esclusivamente nel carattere di straordinarietà
ad esso proprio, era addivenuto all’emanazione della legge 27 luglio 1978, n. 392, contenente una
disciplina organica delle locazioni, pur ispirata ad un indubbio favor conductoris ed alle
fondamentali regole di una predeterminazione imperativa dell’ammontare massimo del canone
(particolarmente con riguardo alle locazioni abitative) e di una durata minima del contratto
(successivamente integrata, con scarsi risultati pratici, dalla legge del 1992 sui patti in deroga).

9 9
2. La disciplina generale delle locazioni abitative secondo la legge di riforma 9
dicembre 1998, n. 431.

Prima di affrontare i principali e specifici temi oggetto della nuova legge 431/1998 e
verificare l’effettiva portata di alcuni fondamentali istituti di natura sostanziale da essa
introdotti, appare utile una breve premessa sulla ripartizione sistematica e sulla
generale impostazione del testo legislativo in esame.
La legge è divisa in cinque capi e si compone di sedici articoli (a seguito delle
modifiche introdotte dalla legge 8 gennaio 2002, n. 2, pubblicata nella Gazzetta
Ufficiale - Serie generale del 14 gennaio 2002, n. 11, che ha inserito nel testo
normativo l’articolo 4-bis e ha modificato gli articoli 1, commi secondo e terzo, 2,
comma terzo, 4, comma primo, e 5, commi secondo e terzo).
Il capo primo contiene la nuova disciplina del contratto di locazione degli immobili ad
uso di abitazione e ne definisce il campo di applicazione (articolo 1), oltre a
determinare la durata e le modalità di stipula e di rinnovo con riferimento alle diverse
tipologie contrattuali (articolo 2), nonché le ipotesi e le formalità di recesso da parte
del locatore alla prima scadenza con riguardo ai tipi principali (articolo 3).
Il capo secondo è dedicato alla procedura per la stipula della c.d. convenzione
nazionale, destinata ad individuare i criteri generali per la definizione dei canoni
anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale e agli altri parametri
oggettivi con riferimento alla stipula dei contratti agevolati in conformità ai contratti-
tipo (articoli 4 e 4-bis) ed, altresì, alle condizioni e alle modalità di formazione dei
contratti di locazione di natura transitoria, ivi comprese le locazioni per il
soddisfacimento delle esigenze abitative di studenti universitari (articolo 5).
Il capo terzo si occupa dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili
ad uso abitativo con una disposizione (articolo 6) molto controversa in dottrina e nella
giurisprudenza di merito (che, comunque, restituisce al giudice ordinario la
competenza nella materia dell’esecuzione degli sfratti) e contiene alcune novità
assolute in tema di requisiti fiscali necessari ai fini della messa in esecuzione dei
suddetti provvedimenti (articolo 7), peraltro di recente espunte dall’ordinamento con
sentenza della Corte Costituzionale n. 333 del 2001 (ricordata nel paragrafo
precedente e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale – 1° Serie speciale del 10 ottobre
2001, n. 39).
Il capo quarto è il meno interessante sotto il profilo giuridico, contenendo misure di
sostegno al mercato delle locazioni, quali agevolazioni fiscali in favore del locatore
(con particolare riferimento ai contratti del canale amministrato e agli immobili
ubicati nei comuni ad alta tensione abitativa, nonché nell’ipotesi di morosità del
conduttore) (articolo 8) e dei fondi di previdenza (in qualità di locatori) (articolo 9)
ovvero in favore del conduttore appartenente a fasce sociali deboli che utilizza
l’immobile locato a titolo di abitazione principale (articolo 10) (in alternativa alla
possibilità, per tale conduttore, di usufruire di contributi per il pagamento dei canoni)
(articolo 11).
Il capo quinto, infine, appare di estrema importanza nell’ ”economia” dell’intero testo,
prevedendo le ipotesi di nullità del contratto di locazione e la figura della locazione di

Sull’argomento, v. N. IRTI, in AA.VV. Note introduttive, in Equo canone, Disciplina delle locazioni
di immobili urbani, Commentario a cura di C.M. BIANCA-N. IRTI-N. LIPARI-A. PROTO PISANI-
G. TARZIA, Padova, 1980, 1; A. BUCCI–E. MALPICA–R. REDIVO, Manuale delle locazioni,
Padova, 1989, 186 ss.; G. GABRIELLI, Restaurazione parziale della autonomia contrattuale nel
campo delle locazioni di immobili urbani, in Riv. dir. civ., 1992, 655 ss.
10 10
fatto (articolo 13) ed, inoltre, la disciplina transitoria e l’abrogazione di norme
(articolo 14). Nell’ambito di tale capo, ridotta rilevanza assumono la norma
sull’Osservatorio della condizione abitativa (articolo 12), che prescrive che detto ente
si occupi della raccolta dei dati, nonché del costante monitoraggio della situazione
abitativa in collegamento con gli analoghi osservatori regionali, e quella sulla
copertura finanziaria (articolo 15).
Per come può intuirsi da un primo esame del contenuto della legge di riforma, essa,
pur riprendendo alcuni temi della legislazione precedente sui patti in deroga e
sull’equo canone (specie in materia di durata, di rinnovo, di recesso ed anche di
canone), introduce talune novità rilevanti con riguardo alle tipologie negoziali, alla
forma del contratto, ad una particolare ipotesi di recesso anticipato del locatore,
all’esecuzione dei provvedimenti di rilascio, alla tipizzazione delle nullità negoziali,
alla fattispecie della locazione di fatto.
Si pongono (e si sono posti), quindi, una serie di importanti e decisivi problemi con
riferimento a ciascuno degli aspetti di fondo della legge in questione: liberalizzazione
dei contratti e dei canoni, funzionamento del secondo “canale”, concetto di locazione
transitoria, abrogazione, solo per le locazioni abitative, dell’art. 79 della legge
392/1978 – che, in tema di nullità, costituiva norma di “chiusura” dell’intero sistema
della citata legge – nuovo regime dell’esecuzione degli sfratti, sottratta all’intervento
del prefetto e alla competenza delle commissioni prefettizie, compatibilità
costituzionale della prescrizione di alcuni requisiti di ordine fiscale quali condizioni
di procedibilità dell’esecuzione per rilascio (recentemente esclusa dalla Consulta con
la sentenza n. 333 del 5 ottobre 2001, indicata nel precedente ed in questo stesso
paragrafo); ed, altresì, una serie di questioni interpretative ed applicative scaturenti
dall’esigenza di raccordo tra le nuove disposizioni e la disciplina previgente
regolatrice del rapporto di locazione ad uso abitativo, dettata dal codice civile, dalla
legge 392/1978 e da altre norme speciali7.
Una prima lettura complessiva del testo consente di avere, in definitiva, un quadro
generale delle locazioni abitative, che ricomprende nel suo ambito figure contrattuali
escluse dalla normativa dell’equo canone (ad es., le abitazioni secondarie),
caratterizzato dall’abrogazione di tutte le norme relative alla determinazione del
canone, di cui alla legge 392/1978, e da una diversa regolamentazione della durata
minima del rapporto e del suo rinnovo8.

3. Ambito di applicazione della novella legislativa e rapporti con la normativa


codicistica e con le altri leggi speciali relative alla materia (in genere).

L’articolo 1 della legge ne regola l’ambito di applicazione e prevede espressamente


che essa riguardi solo le locazioni di immobili ad uso abitativo.
Va rilevato che il legislatore non si preoccupa di definire la nozione di locazione ad
uso abitativo, rinviando al successivo articolo 2 per l’indicazione delle modalità di
stipula e di rinnovo, con la conseguenza che la delimitazione dell’ambito applicativo
della normativa in oggetto è rimessa all’interprete 9.
7
Sul punto, v. P. SCALETTARIS, La nuova disciplina delle locazioni abitative, cit., 747.
8
Così A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abitative dopo le riforme, cit., 3.
9
Sulla nozione di abitazione primaria, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso
abitativo, cit., 91ss.

11 11
In realtà, i limiti applicativi della legge sono tracciati, in senso negativo, dai commi
secondo e terzo del citato articolo 1, con l’utilizzazione della stessa tecnica legislativa
adoperata dal corrispondente ed abrogato art. 26 della legge 392/1978.
Siffatto articolo esentava dal regime dell’equo canone: a) le locazioni stipulate per
soddisfare esigenze abitative di natura transitoria del conduttore, salvo che per motivi
di lavoro e di studio; b) le locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello
Stato; c) le locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina convenzionata; d) le
locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9; e) i contratti
di locazione nei comuni aventi popolazione residente inferiore ai 5000 abitanti,
relativamente alla sola disciplina del canone.
L’articolo 1, commi secondo e terzo, della legge di riforma, che ha sostituito
integralmente il menzionato art. 26 della legge 392/1978, esclude l’applicazione di
alcune fondamentali norme del testo per talune categorie di locazioni, seppure ad uso
abitativo.
Detti contratti sono individuati ora in relazione alla tipologia degli immobili
considerati (articolo 1, secondo comma, lett. a) e lett. b) ora con riferimento alle
concrete esigenze che l’alloggio è tenuto a soddisfare (articolo 1, secondo comma, lett.
c), e terzo comma)10 e le norme delle quali è esclusa l’applicazione sono gli articoli 2
(modalità di stipula e di rinnovo del contratto di locazione), 3 (disdetta del contratto
da parte del locatore), 4 (convenzione nazionale), 4-bis (disposizioni in materia di tipi
di contratto di locazione di immobili), 7 (condizione per la messa in esecuzione del
provvedimento di rilascio dell’immobile) - peraltro dichiarato costituzionalmente
illegittimo con la già ricordata sentenza n. 333 del 2001 - e 13 (patti contrari alla
legge). Inoltre, ai contratti di cui all’articolo 1, secondo comma, non si applica
neppure l’articolo 8 (agevolazioni fiscali).

3.1. Segue: categorie escluse dall’ambito di applicazione della legge di riforma –


locazioni di immobili vincolati e signorili, ville, castelli.

Tra le categorie escluse dall’ambito di applicazione delle suddette disposizioni della


novella possono individuarsi, innanzitutto, le locazioni di immobili vincolati ex lege 1
giugno 1939, n. 1089 e signorili, inclusi nella categoria catastale A/1 (che
rappresentano previsioni nuove rispetto alla disciplina della legge 392/1978) o inclusi
nelle categorie catastali A/8 e A/9 (ville, castelli e palazzi di preminente pregio
artistico e storico), come già previsto nella lettera d) dell’abrogato art. 26 della legge
392/1978.
Per tali locazioni viene fatto espresso rinvio alla disciplina codicistica, salvo che esse
non siano stipulate secondo le modalità di cui al comma terzo dell’articolo 2 (contratti
agevolati).
Alla medesima normativa sono soggette anche le locazioni di immobili ad uso
abitativo non censiti, ma che abbiano in concreto le peculiari caratteristiche delle
suindicate categorie catastali.
Inoltre, è noto che il giudice ordinario può in ogni caso disapplicare l’atto
amministrativo di classamento e determinare conseguentemente il regime giuridico del
rapporto locativo sottoposto al suo esame 11.
10
Così G.M. NONNO, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, Commenti e Materiali raccolti da
V. CUFFARO, Milano, 2000, 4.
11
In tal senso, cfr. Cass. sez. un. 10 marzo 1997, n. 2131, in Rass. loc. e cond., 1997, 188; Cass. 20
settembre 1996, n. 8370, ivi, 1997, 86.

12 12
Infine, un eventuale errore in ordine alla categoria catastale dell’immobile, in quanto
elemento caratterizzante del bene locato, può giustificare l’annullamento del contratto
a norma degli artt. 1427 ss. c.c.12.

3.2. Segue: locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica.

A tali locazioni si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale.


La dizione “alloggi di edilizia residenziale pubblica” è più ampia rispetto a quella
utilizzata dall’art. 26 della legge 392/1978 (che escludeva dal campo di applicazione
della disciplina del capo I le locazioni di alloggi costruiti a totale carico dello Stato
ovvero soggetti all’edilizia convenzionata).
La nuova dizione ripropone una categoria che è stata legislativamente definita all’art.
11 della legge 24 dicembre 1993, n. 560, recante “Norme in materia di alienazione
degli alloggi di edilizia residenziale pubblica”, secondo cui in essa rientrano gli
alloggi “acquisiti, realizzati o recuperati a totale carico o con il concorso o con il
contributo dello Stato, della Regione o di enti pubblici territoriali, nonché, con i
fondi derivanti da contributi dei lavoratori, ai sensi della legge 14 febbraio 1963, n.
60, e successive modificazioni, dallo Stato, da enti pubblici territoriali, nonché
dagli istituti autonomi Case popolari (Iacp) e dai loro consorzi comunque
denominati e disciplinati con legge regionale”13.
Una tale definizione, dettata al solo fine di delimitare l’ambito applicativo della
predetta legge 560/1993, può essere indubbiamente utilizzata anche con riferimento
alla legge 431/1998, posto che il dettato normativo di tale ultimo provvedimento ha
inteso comprendere tanto gli alloggi di edilizia sovvenzionata quanto quelli di edilizia
convenzionata, in realtà rivolgendosi a tutte le categorie di alloggi destinati a
soddisfare finalità sociali di carattere pubblicistico, locati secondo definite modalità
di scelta del contraente ed a canone calmierato 14.
E’ chiara la scelta di escludere i contratti in oggetto dalla disciplina tipica della legge
431/1998, intendendosi sottrarre alla sfera di applicazione di una normativa di natura
privatistica contratti in cui assume preponderante rilievo il momento pubblicistico.

3.3. Segue: locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche. Rinvio.


Esse saranno oggetto di specifica, successiva trattazione.

3.4. Segue: contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori
per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.

12
Sul punto, A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 1, in
Rass. loc. e cond., 1999, 10; in giurisprudenza, Trib. Torino 19 febbraio 1987, in Foro it., 1988, I,
1312.
13
Cfr. M. SINISI–F. TRONCONE, La nuova disciplina delle locazioni abitative, Napoli, 1999, 13;
A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, cit., 24; G.
CATELANI, Manuale della locazione, cit., 520; G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di
immobili urbani, cit., 35; A. MAZZEO, La locazione nella legislazione speciale, cit. 11; F.
LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 163 ss.
14
In tal senso, v. G.M. NONNO, op. cit., 11; V. CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle locazioni
abitative, Milano, 1999, 5; A. SCARPA, op. cit., 12; D. PIOMBO, op. cit., 141.

13 13
Come già evidenziato in dottrina 15, si tratta di una tipologia locativa nuova, avente
aspetti in comune con la locazione di immobili adibiti a foresteria e caratterizzata
dalla specifica qualità del conduttore, soggetto diverso dall’effettivo fruitore
dell’immobile.
A tali contratti si applicano le disposizioni di cui agli artt. 1571 ss. c.c. ed in relazione
ad essi viene esclusa l’operatività dell’art. 56 della legge 392/1978, norma contenente
i termini e le modalità di rilascio, di portata generale, e, pertanto, applicabile, in
assenza di esplicita deroga, a tutti i rapporti di natura locatizia (aventi ad oggetto
immobili adibiti ad abitazione o ad uso diverso), siano essi soggetti alla legislazione
speciale che alla disciplina codicistica.
Si pone un problema di coordinamento e di raccordo tra la previsione in questione e
l’art. 42 della legge 392/1978, che sottopone ad alcune specifiche regole dettate in
tema di locazioni ad uso non abitativo anche i contratti di locazione stipulati in qualità
di conduttori dagli enti pubblici territoriali diversi dallo Stato 16.
Le differenze fondamentali tra le due previsioni sono ravvisabili nel più ampio
presupposto soggettivo inerente alla qualità di conduttore, estesa ad ogni ente locale, e
non ai soli enti pubblici territoriali, richiamato dall’articolo 1, terzo comma, della
novella, e nella speciale rilevanza della destinazione dell’immobile locato al
soddisfacimento di esigenze abitative di carattere transitorio assunta nella citata
norma, laddove l’articolo 42 della legge dell’equo canone appare chiaramente
riferibile a qualunque contratto di locazione o di sublocazione di immobile urbano
stipulato (oltre che dallo Stato) da un ente pubblico territoriale, in considerazione
della mera natura del soggetto conduttore e senza che assuma rilevanza l’aspetto
oggettivo dell’uso cui l’immobile è destinato 17.

3.5. Segue: altre ipotesi non rientranti nella disciplina speciale delle locazioni
abitative.

Oltre alle locazioni di cui all’articolo 1 della nuova legge, sono esentate dal regime
della novella alcune ipotesi contrattuali già sottratte alla disciplina della legge
392/1978.
Trattasi di locazioni atipiche, connotate dalla causa del contratto nominato, ma
contenenti aspetti causali, solitamente secondari, non rientranti nello schema
normativo previsto per il contratto di locazione.
Tra esse si annoverano:
1. il contratto di alloggio, nel quale al godimento dell’immobile si accompagna la
fornitura di servizi di natura alberghiera o personali, quali la pulizia, il cambio
di biancheria, la somministrazione di luce, acqua e telefono. Tale contratto ha
sostanzialmente ad oggetto la concessione di un’ospitalità onerosa in forma di
15
A. SCARPA, op. cit., 14; cfr., altresì, A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del
contratto e del processo, cit., 26; G. CATELANI, Manuale della locazione, cit., 520-521; G.
GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 35; A. MAZZEO, La locazione
nella legislazione speciale, cit. 12; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo,
cit., 253-254.
16
Sul punto, v. A. SCARPA, op. cit., 14; sulla portata del rinvio operato dall’articolo 42, cfr. Cass.
sez. un. 9 luglio 1997, n. 6227, in Rass. loc. e cond., 1997, 426 e Corte cost. 26 febbraio 1998, n.
32, ivi, 1998, 317.
17
Così A. SCARPA, op. cit., 14; v. anche Cass. 4 marzo 1988, n. 2274, in Giust. civ., 1988, I, 1728 e
Cass. 4 agosto 1994, n. 7246, in Foro it., 1995, I, 1551.

14 14
pensione, con imprescindibile e qualificante prestazione a carattere familiare
dei servizi elencati 18;
2. il contratto di affittacamere o di residence, che rappresenta una fattispecie
simile al rapporto di alloggio, dal quale si differenzia per la presenza dei
requisiti dell’organizzazione e della professionalità, dell’abitualità della
fornitura a terzi di camera e servizi ed, infine, della precarietà e brevità dei
soggiorni 19;
3. il contratto di albergo, in forza del quale l’albergatore si obbliga a prestazioni
molteplici ed eterogenee, che vanno dalla locazione dell’alloggio alla fornitura
di servizi, al deposito, senza che la preminenza riconoscibile alla locazione
possa valere, sotto il profilo causale, a far assumere alle altre prestazioni
carattere meramente accessorio20;
4. il contratto di locazione funzionalmente collegato al contratto di lavoro.
Si tratta del c.d. alloggio di servizio, concesso al dipendente in via
strumentale.
In questo caso la locazione è finalizzata ad agevolare il rapporto di lavoro
esistente tra le parti, tanto che il rapporto locatizio assume un carattere di
atipicità che comporta l’inapplicabilità della disciplina delle locazioni 21.
Con riferimento a tutte le convenzioni locatizie atipiche appare, comunque,
consigliabile la valutazione dell’effettiva esigenza abitativa che le parti hanno inteso
soddisfare attraverso la stipulazione del contratto, dovendosi propendere per
l’applicazione della legislazione sulla locazione abitativa primaria ogni qual volta una
18
Così A. SCARPA, op. cit., 15; v., altresì, S. REZZONICO-M. REZZONICO, op. cit., 29 ss.; G.M.
NONNO, op cit., 21 ss; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del
processo, cit., 29; A. MAZZEO, La locazione nella legislazione speciale, cit. 14; F. LAZZARO-M.
DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 264.
19
Così Cass. 12 giugno 1984, n. 3493, in Giust. civ., 1984, I, 2781; in Foro it., 1984, I, 2773; in
Arch. loc. e cond., 1984, 402, la quale ha, altresì, precisato che la normativa di equo canone era
inapplicabile a quelle convenzioni in cui al godimento dell’immobile si accompagnasse la fornitura
di servizi di natura genericamente alberghiera o personali; nel qual caso era (ed è) configurabile un
contratto atipico di alloggio, avente ad oggetto la concessione di un’ospitalità onerosa (pensione)
come imprescindibile e qualificante prestazione, sia pure in forma familiare, dei servizi effettuati.
Questi ultimi non attengono tanto al migliore godimento dell’immobile, quanto all’esigenza di
soddisfare bisogni diversi da quello di abitazione, ancorché ad esso in qualche modo collegati.
In dottrina, cfr. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo,
cit., 29; A. MAZZEO, La locazione nella legislazione speciale, cit. 14; F. LAZZARO-M. DI
MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 265 ss.
20
In tal senso, v. Cass. 28 novembre 1994, n. 10158, in Arch. loc. e cond., 1995, 347; in Giust. civ.,
1995, I, 2179; Cass. 22 gennaio 2002, n. 707, in Arch. loc. e cond., 2002, 209. Sulla distinzione tra
locazione abitativa e contratto di albergo, di residence ovvero di affittacamere, si vedano, in
particolare, in giurisprudenza, oltre alle sentenze citate, Cass. 18 maggio 1993, n. 5632, in Mass.
Foro it., 1993; Cass. 2 novembre 1992, n. 11859, ivi, 1992; Cass. 25 gennaio 1991, n. 755, in Foro
it., 1991, I, 1436; in Arch. loc. e cond., 1991, 271; in Rass. equo canone, 1991, 208; Cass. 4
febbraio 1987, n. 1067, in Arch. loc. e cond., 1987, 311; in Foro it., 1988, I, 1662; Cass. 12 giugno
1984, n. 3493, cit.
In dottrina, per una chiara definizione delle tipologie contrattuali in questione, v. F. LAZZARO- M.
DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 255 ss.
21
Sul punto, cfr. F. LAZZARO- M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 277 ss. Anche
la giurisprudenza della Suprema Corte era solita escludere tali fattispecie contrattuali dall’ambito
applicativo della legge 392/1978. In tal senso, Cass. 7 agosto 1997, n. 7315, in Arch. loc. e cond.,
1997, 997; Cass. 21 giugno 1984, n. 3680, in Giur. it., 1985, I, 308; Cass. 21 ottobre 1982, n. 5474,
in Arch. loc. e cond., 1982, 634; in Giust. civ., 1983, I, 1242; in Rass. equo canone, 1983, 164.

15 15
siffatta esigenza risulti fondamentale, pur in presenza di prestazioni ed elementi
accessori propri di altre tipologie contrattuali (tipiche o atipiche).

CAPITOLO II

TIPI CONTRATTUALI

SOMMARIO: 1. Premessa. – 2. I contratti ordinari (in genere). – 2.1. Durata e rinnovo. - 2.2.
Canone, deposito cauzionale ed oneri accessori. - 3. I contratti agevolati (procedimento di
formazione dei tipi di contratto). - 3.1. Durata e rinnovo. - 4. Altri tipi di contratto (locazioni
transitorie e turistiche, caratteri generali e disciplina previgente). – 4.1. Disciplina attuale. – 4.2.
Raffronto normativo tra locazioni transitorie e locazioni turistiche. – 4.3. Locazioni transitorie
e simulazione.

1. Premessa.

All’esito dell’entrata in vigore della legge di riforma possono individuarsi alcune


fondamentali categorie contrattuali in materia di locazioni abitative, che saranno
oggetto di trattazione nei seguenti paragrafi, sottolineandosi che l’indagine viene
limitata alle tipologie di maggiore interesse sotto il profilo giuridico e di più
comune applicazione pratica.
Tali tipologie si riferiscono ai:
1. contratti ordinari;
2. contratti agevolati;
3. contratti per esigenze abitative transitorie, per esigenze abitative di
studenti universitari, locazioni turistiche.

2. I contratti ordinari (in genere).

Sono previsti dall’art. 2, primo comma, della legge (431/98), che ne detta la
disciplina concernente alcuni aspetti essenziali del rapporto, dovendosi

16 16
evidenziare che il rapporto medesimo rimane soggetto, per altri profili, alla
normativa non abrogata della legge 392/1978 ed a quella contenuta nel codice
civile.
Essi possono definirsi ordinari in quanto rappresentano il tipo contrattuale
normalmente utilizzabile dalle parti per determinare, nella generalità dei casi, il
contenuto del rapporto locatizio al fine di soddisfare le esigenze stabili e primarie
del conduttore, nel più ampio rispetto dell’autonomia privata delle parti22.
Costituiscono la naturale evoluzione dei patti in deroga (art. 11 della legge
359/1992), specie con riferimento al canone, alla durata e alle modalità di rinnovo
e di recesso, differenziandosi sostanzialmente dai c.d. contratti ad equo canone
per non essere assoggettati alla rigidità della normativa della legge 392/78,
principalmente con riguardo al canone e alle rimanenti disposizioni di natura
imperativa e inderogabile in siffatta legge contenute.
Secondo quanto previsto dall’articolo 2, secondo comma, della legge di riforma, ai
fini della stipula o del rinnovo dei contratti ordinari, le parti possono avvalersi
dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
Trattasi di mera facoltà concessa alle parti e non di procedura obbligatoria,
sicché non si ripropongono le questioni di legittimità costituzionale sollevate con
riferimento all’art. 11, secondo comma, della legge 359/92, che prevedeva il
carattere cogente di detta procedura con riguardo alla stipula dei patti in
deroga23.
Nel quadro della facoltatività della menzionata partecipazione delle associazioni
di categoria, non sembra, nel silenzio della legge, che sia richiesta la presenza
delle organizzazioni maggiormente rappresentative, diversamente da quanto
previsto dagli artt. 2, terzo comma, 4, primo comma, e 5, terzo comma, della legge
431/98, che, in ipotesi differenti, fanno, viceversa, riferimento alle organizzazioni
dei conduttori ”maggiormente rappresentative”.

22
Così L.A. SCARANO, Le nuove tipologie contrattuali, in Il nuovo diritto delle locazioni
abitative, a cura di S. PATTI, cit., 27-28; sul punto, cfr., altresì, A. CARRATO-A. SCARPA, Le
locazioni nella pratica del contratto e del processo, cit., 169-170; F. LAZZARO-M. DI MARZIO,
Le locazioni per uso abitativo, cit., 59 ss.
23
La Corte Costituzionale, con pronunzia del 25 luglio 1996, n. 309, in Foro it., 1996, I, 2601, con
nota di D. PIOMBO, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 11, secondo comma, della

17 17
Per quanto concerne le trattative, la conclusione e l’interpretazione del contratto,
gli obblighi delle parti, si applicano le norme generali del codice civile relative ai
contratti e quelle speciali codicistiche (artt. 1571 ss. c.c.) concernenti il contratto
di locazione. Tali ultime norme si applicano, insieme a quelle non abrogate della
legge 392/78, per tutte le parti non espressamente regolate dalla novella del 1998.

2.1. Durata e rinnovo.

Aspetto sicuramente rilevante della disciplina dettata da tale legge è quello


relativo alla determinazione della durata, imperativamente fissata per questo tipo
di contratto in un periodo non inferiore a quattro anni, con rinnovo obbligatorio,
alla prima scadenza, di altri quattro anni, salvo che non ricorrano le ipotesi
specifiche di diniego di rinnovo alla prima scadenza tassativamente indicate
nell’articolo 3, primo comma, della legge.
Resta inteso che le parti, nell’ambito dell’autonomia negoziale, possono
accordarsi e stabilire legittimamente una durata superiore a quella minima
quadriennale, regolamentando, possibilmente, anche la durata del secondo
periodo contrattuale nell’eventualità di tacita riconduzione. Nell’ipotesi di
mancata determinazione di una durata più ampia, il rinnovo è limitato a quattro
anni, in virtù della previsione imperativa contenuta nel primo comma dell’articolo
2 della legge24.

legge 359/92, nella parte in cui prevede(va) come obbligatoria l’assistenza delle organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori per la stipula di accordi in deroga alla legge 392/78.
24
Per la possibilità di stipula di convenzioni con durata superiore al quadriennio, v. A. BUCCI, op.
cit., 54; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 59 ss.
Analogamente, P. CANEVACCI–S. VOTANO, La riforma delle locazioni, Milano, 1999, 45; A.
CARRATO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 2, in Rass. loc. e
cond., 1999, 24; V. CUFFARO–S. GIOVE, op. cit., 59 ss.; F. PETROLATI, La nuova disciplina
delle locazioni ad uso abitativo, Art. 2, in Gazzetta giuridica, Italia oggi, 1999, suppl. n. 14-15-
16, 17; P. GIUGGIOLI-P.F. GIUGGIOLI, La nuova disciplina delle locazioni abitative, Milano,
1999, 23. In giurisprudenza, in riferimento alla legge 392/78, v., ex plurimis, Cass. 11 settembre
1986, n. 5547, in Rass. equo canone, 1987, 55; Cass. 25 maggio 1989, n. 2520, in Arch. loc. e
cond., 1989, 687.
Per la possibilità di convenire anche un periodo di rinnovo contrattuale superiore ai quattro anni, v.
A. CARRATO, op. cit., 24 ss.; contra, L.A. SCARANO, La disciplina del contratto ordinario, in Il
nuovo diritto delle locazioni abitative, a cura di S. PATTI, cit., 50; P. GIUGGIOLI-P.F.
GIUGGIOLI, op. cit., 25; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 566.

18 18
Nel caso in cui venga stabilita una durata inferiore a quella minima, la relativa
clausola è nulla (art. 13, terzo comma, della legge 431/98) e si verifica
l’eterointegrazione legale del contratto (ex art. 1419, secondo comma, c.c.), con
sostituzione della clausola nulla ed applicazione della durata quadriennale.
In definitiva, a seguito dell’abrogazione dell’art. 3 della legge 392/78 (che
prevedeva la possibilità per entrambe la parti di evitare il rinnovo tacito del
contratto alla prima scadenza mediante comunicazione di semplice disdetta), deve
ritenersi che la durata ordinaria del contratto a canone libero sia fissata in otto
anni (fatti salvi i casi di recesso anticipato previsti dall’articolo 3).
Prima dello scadere dell’ottavo anno (seconda scadenza) l’articolo 2, primo
comma, secondo inciso, della legge di riforma prevede un meccanismo molto
farraginoso per assicurare ovvero per impedire la rinnovazione del contratto per
un ulteriore quadriennio.
In sintesi, sono possibili tre ipotesi:
1. rinnovo del contratto a diverse condizioni ad iniziativa di ciascuna delle
parti, che comunica la sua intenzione con lettera raccomandata da inviare
all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza; quest’ultima
risponde entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata
e, se viene raggiunto l’accordo sulla base di nuove condizioni, la
convenzione si rinnova;
2. rinnovo del contratto alle medesime condizioni originarie, allorché
nessuna delle parti invii comunicazione di rinnovo a nuove condizioni o di
rinunzia al rinnovo 25;
3. mancato rinnovo del contratto e conseguente cessazione del rapporto,
allorché venga inviata disdetta (o comunicazione di rinuncia al rinnovo)

25
Si tratta di fattispecie di rinnovazione tacita del vincolo locatizio per mancata disdetta o rinunzia al
rinnovo, che sottende una manifestazione di volontà delle parti ed integra, pertanto, un nuovo negozio
giuridico bilaterale.
Sul rapporto tra l’istituto della rinnovazione del contratto locatizio ed il pignoramento (immobiliare)
del bene locato, va ricordato che, secondo la giurisprudenza di legittimità e di merito (v., per tutte,
Cass. 13 luglio 1999, n. 7422, in Arch. civ., 2000, 620, e Trib. Napoli – sez. dist. di Afragola 12
gennaio 2001, n. 7, in Arch. loc. e cond., 2002, 66), la rinnovazione tacita della locazione, qualora sia
successiva all’instaurazione di una procedura esecutiva, pur essendo valida tra i contraenti, richiede,
quale presupposto ineludibile per l’efficacia nei confronti dell’aggiudicatario dell’immobile staggito,
l’autorizzazione, ex art. 560, secondo comma, c.p.c., del giudice dell’esecuzione.

19 19
ovvero vengano proposte nuove condizioni e non vi sia risposta dell’altra
parte o accordo su esse.
Nell’ipotesi di rinnovo del contratto alle medesime condizioni originarie, non v’è
dubbio che il rapporto prosegua (di norma) per un ulteriore quadriennio, al
termine del quale sarà possibile determinarne la cessazione con mera disdetta
immotivata secondo la procedura di cui all’art. 2, primo comma, della legge
431/98, testé descritta (e senza necessità di fare ricorso alla procedura di diniego
di rinnovazione).
Ad analoga conclusione è, peraltro, pervenuta la consolidata giurisprudenza di
legittimità e di merito nella fattispecie del rinnovo, dopo la seconda scadenza, dei
contratti ad uso diverso, tuttora regolati dagli artt. 27 ss. della legge 392/78.
Alle medesime conclusioni dovrebbe pervenirsi, di regola, anche nel caso di
rinnovo del contratto a condizioni diverse, dovendosi escludere che, in
quell’ipotesi, si realizzi una vera e propria novazione del rapporto.
In proposito, va sottolineato che la costante giurisprudenza ravvisa la novazione
del contratto di locazione ex art. 1230 c.c. (ossia l’estinzione e la sostituzione
della vecchia obbligazione con altra nuova) – con conseguente insorgenza di un
nuovo contratto di locazione della durata minima di otto anni, salvo diniego
motivato – soltanto in concorso dei requisiti dell’aliquid novi, dell’animus e della
causa novandi. Sicché occorrerà verificare di volta in volta ed in concreto, al fine
di stabilire l’effettiva durata del rinnovo, se nelle nuove condizioni si sia
realizzata una reale modificazione oggettiva del rapporto26.
In ordine alla tempestività della disdetta, va evidenziato come la nuova disciplina,
innovando rispetto a quanto previsto sul punto dalla legge 392/78, richieda che
tale atto debba essere inviato all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

26
In termini, cfr. P. GIUGGIOLI-P.F. GIUGGIOLI, op. cit., 26. In giurisprudenza, ex plurimis, Cass.
19 novembre 1999, n. 12838, in Arch. loc. e cond., 2000, 249, secondo cui: “Le sole variazioni di
misura del canone e la modificazione del termine di scadenza non sono di per sé indice della
novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa
obbligazione o di modalità non rilevanti. Inoltre, la novazione deve essere connotata non solo
dall’aliquid novi, ma anche dagli elementi dell’animus novandi, inteso come manifestazione
inequivoca dell’intento novativo, e della causa novandi, intesa come interesse comune delle
parti all’effetto novativo”; da ultimo, nello stesso senso, Cass. 9 aprile 2003, n. 5576, ivi, 2003,
632 e Cass. 25 novembre 2003, ivi, 2004, 217.

20 20
Trattasi di una novità lessicale, che, pur non incidendo sul carattere recettizio del
negozio, potrebbe indurre a ritenere sufficiente ad impedire la tacita riconduzione
del rapporto locativo il mero invio, e non anche l’effettiva ricezione, della disdetta
nel termine previsto27.
Alla luce di principi giurisprudenziali elaborati sotto l’imperio della legge 392/78,
la disdetta può essere intimata, oltre che con lettera raccomandata (così come
previsto dalla legge), anche con mezzi equipollenti28 e, persino, con un atto
processuale che implichi la volontà di non rinnovare il contratto29.
Naturalmente, il termine in questione ha carattere decadenziale, nel senso che il
mancato rispetto di esso produce la rinnovazione tacita della convenzione
locatizia.
Trattandosi di atto recettizio, incombe al locatore intimante l’onere di fornire la
prova non solo del suo invio, ma anche dell’avvenuta ricezione da parte del
conduttore30.
In ordine al computo del termine, giova ricordare che trattasi di termine c.d. a
ritroso, nel quale la legge assume come giorno di partenza non quello che si suole
indicare come dies a quo, bensì il dies ad quem, a cominciare dal quale il termine
si fa decorrere all’indietro, senza tuttavia sottrarsi alla regola, di applicazione
generale in tema di computo del tempo, dell’art. 2963, quarto comma, c.c. (dettato
in tema di prescrizione), secondo cui esso (termine) si consuma nel mese di
scadenza e nel giorno corrispondente al giorno del mese iniziale, secondo il
sistema della computazione civile.

27
In senso contrario, v. F. PETROLATI, op. cit., 17, il quale, nello sforzo di un’interpretazione
adeguatrice della norma al canone costituzionale, ritiene che nel termine semestrale previsto la
disdetta “debba essere non solo inviata ma anche recapitata”; nello stesso senso, F. LAZZARO-
M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 543-544.
28
V., in proposito, Cass. 13 maggio 1989, n. 2211, in Arch. loc. e cond., 1990, 54, secondo cui le
modalità della disdetta del contratto di locazione, che siano indicate nel contratto medesimo, non
possono integrare una forma convenzionale ad substantiam e, pertanto, non ostano a che l’atto possa
giungere all’indirizzo del destinatario con mezzi equipollenti, ai sensi e per gli effetti di cui all’art.
1335 c.c. Di recente, Cass. 16 giugno 1998, n. 5081, in Arch. loc. e cond.,1998, 526, ha confermato
il principio della libertà delle forme in materia di disdetta del contratto di locazione. Nella
giurisprudenza di merito, v., ex plurimis, Trib. Milano 9 febbraio 1995, in Arch. loc. e cond., 1996,
89; Pret. Taranto 25 gennaio 1993, in Arch. civ., 1994, 430; Trib. Genova 11 maggio 1992, in Arch.
loc. e cond., 1992, 820.
29
In tal senso, Cass. 11 novembre 1991, n. 11982, in Arch. loc. e cond., 1993, 282.
30
V. Cass. 28 settembre 1998, n. 9606, in Arch. loc. e cond., 1998, 848.

21 21
Questione particolarmente rilevante è quella concernente la possibilità di
rinunzia preventiva al rinnovo contrattuale alla prima scadenza da parte del
conduttore (ad es., a mezzo di clausola contenuta nel contratto).
Deve ritenersi che trattasi di clausola nulla ai sensi dell’art. 13, terzo comma,
della legge 431/98, secondo cui è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti
di durata (minima) del contratto31.
Il tema è comune alle locazioni ad uso diverso, riguardo alle quali la Suprema
Corte ha affermato che, nel quadro di applicazione degli artt. 27 ss. della legge
392/78, il conduttore può preventivamente rinunziare al diritto alla rinnovazione
del rapporto alla prima scadenza, previsto dall’articolo 28 della stessa legge, solo
se la durata iniziale del contratto, convenzionalmente stabilita, superi i dodici
anni, poiché, essendo questa la durata normale dei predetti contratti per effetto
della rinnovazione automatica, salva disdetta motivata per i motivi tassativamente
previsti dall’articolo 29, la rinunzia in questione si risolverebbe altrimenti in una
pattuizione diretta a limitare la durata legale del vincolo32.
Diversa è la soluzione data dalla giurisprudenza di legittimità nell’ipotesi di
rinunzia successiva al rinnovo contrattuale (non inserita nella convenzione
locatizia, ma intervenuta dopo la stipula, nel corso del rapporto).
In tal caso la Cassazione, sulla premessa che la sanzione di nullità prevista
dall’art. 79 della legge 392/78 (ora non più in vigore per le locazioni abitative) si
riferisce alle pattuizioni che tendono a limitare i diritti attribuiti al conduttore

31
Sul punto, A. CARRATO, op. cit., 27; M. DI MARZIO, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative,
Commenti e Materiali raccolti da V. CUFFARO, cit., 37-38.
Analogamente, nella vigenza della c.d. legge sui patti in deroga, è stato ritenuto (mutatis mutandis)
che l’espressa rinunzia del locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza costituisse
condicio iuris per la configurabilità di un valido patto in deroga alle norme della legge 392/1978 e
dovesse essere contestuale alla pattuizione in deroga, derivando, in mancanza, la sussistenza di un
ordinario contratto di locazione abitativa, con conseguente nullità della pattuizione del canone in
misura superiore a quello “equo” nonché della determinazione degli oneri accessori in misura
forfettaria, ex art. 79 della citata legge 392/1978, ed automatica sostituzione delle relative clausole,
secondo il meccanismo della eterointegrazione legale di cui agli artt. 1339 e 1419, secondo comma,
c.c. (in tal senso, Cass. 8 marzo 2002, n. 3431 e Cass. 15 gennaio 2002, n. 377, in Foro it., 2002, I,
1342 ss.; in dottrina, D. PIOMBO, L’art. 11 d.l. 333/92, modificato dalla legge di conversione
359/92, sugli accordi in deroga alla legge c.d. dell’ equo canone: una norma da riscrivere, in
Foro it., 1992, I, 3162); N. IZZO-G. SPAGNUOLO-G. TERZAGO, Canone libero, patti in deroga,
proroga legale, Milano, 1993, 64 ss.; C.M. VERARDI, La riforma della legge sull’equo canone,
Rimini, 1993, 66; P. SCALETARIS, Prime considerazioni sui patti in deroga nelle locazioni
urbane, in Arch. loc. e cond., 1992, 705).

22 22
dalle disposizioni inderogabili della legge sull’equo canone, ammette la legittima
facoltà del conduttore stesso di rinunziare a tali diritti solo dopo che essi siano
sorti.
A tale stregua, deve ritenersi valida la rinunzia del conduttore di immobile
destinato ad uso non abitativo al diritto di rinnovazione, alla prima scadenza, ove
sia stata compiuta successivamente alla stipulazione del contratto33.
I suddetti principi possono estendersi, sostenuti dalle medesime argomentazioni,
ai contratti ad uso abitativo in oggetto.

2.2. Canone, deposito cauzionale ed oneri accessori.

Per quanto riguarda il canone, la sua determinazione è rimessa all’autonomia


negoziale delle parti.
La legge di riforma non detta alcuna norma in proposito, mentre abroga gli
articoli 12-25 della legge 392/78, concernenti i criteri e le modalità di
determinazione del c.d. equo canone.
Le parti possono, quindi, stabilire liberamente l’ammontare del canone e le
variazioni del medesimo, in misura fissa o variabile, senza essere più vincolate dai
limiti dell’aggiornamento ISTAT di cui all’art. 24 della legge 392/78 (nella
percentuale del 75%) né dalla necessità della preventiva richiesta; dovrebbero
anche poter stabilire canoni differenziati e crescenti in relazione a singoli periodi
nell’arco del rapporto34.

32
Così Cass. 29 settembre 1995, n. 10270, in Arch. loc. e cond., 1996, 197; in Foro it., 1996, I,
1796; in Giur. it., 1996, I, 1, 1090.
33
In tal senso, Cass. 29 aprile 1991, n. 4709, in Arch. loc. e cond., 1991, 505; in Rass. equo canone,
1991, 319. Il medesimo principio, riferito ad altre fattispecie, è stato ribadito da Cass. 22 aprile
1999, n. 3984, in Arch. loc. e cond., 1999, 471, da Cass. 24 settembre 1996, n. 8444, ivi, 1997, 84;
in Foro it., 1996, I, 3342; in Rass. loc. e cond., 1996, 486 e da Cass. 21 maggio 1991, n. 5711, in
Arch. loc. e cond., 1992, 95. Da ultimo, in tema di accordi transattivi sul canone, v. Cass. 9 giugno
2003, n. 9197, ivi, 2003, 847.
34
Riguardo alla possibile nullità del canone determinato dalle parti in difformità rispetto a quello
risultante dalla scrittura registrata, si rammenta, tuttavia, una recente sentenza della Suprema Corte
(Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, in Rass. loc. e cond., 2004, 130, con nota di A. SCARPA, L’art.
13, comma 1,legge n. 431/98: obbligo di registrazione del contratto di locazione o principio di
invariabilità del canone?), la quale, premesso che “una lettura costituzionalmente orientata della
norma di cui all’art. 13, comma primo, della legge n. 431 del 1998 porta ad escludere
qualsivoglia sanzione di nullità per l’ipotesi di mancata registrazione di un accordo ulteriore
intercorso fra le parti, rispetto all’originario contratto di locazione, avente ad oggetto la
previsione di un più elevato canone locatizio”, finisce con il concludere che siffatta nullità
23 23
Si discute se possa essere pattuito il pagamento del canone con qualsiasi
periodicità (sino all’integrale pagamento anticipato del canone per l’intero
rapporto). Al riguardo, si pone un problema di coordinamento con la disposizione
dell’art. 2-ter del D.L. 19 giugno 1974, n. 236, convertito nella legge 12 agosto
1974, n. 351, secondo cui “Sono nulle le clausole contrattuali che contemplano
l’obbligo di corresponsione anticipata del canone della locazione per periodi
superiori a tre mesi, anche mediante rilascio di titoli di credito”.
In proposito, la Suprema Corte, nella vigenza ed in rapporto alla legge 392/78, ha
dato risposte non univoche circa il persistere dell’efficacia della norma
ricordata35.
Con riferimento alla nuova legge, in mancanza di pronunzie giurisprudenziali al
riguardo, la dottrina propende per la legittimità di clausole che ammettano il
pagamento del canone anche con periodicità superiore a tre mesi e addirittura per
la legittimità dell’integrale pagamento anticipato del canone stesso, facendo leva
sulla sopravvenuta previsione normativa della liberalizzazione della misura del
canone delle locazioni abitative 36.
Le clausole che prevedano la c.d. buona entrata in favore del locatore devono, in
linea di massima, ritenersi nulle, atteso che, anche nell’ipotesi di contrattazione a
canone libero, non è consentito al locatore di pretendere ulteriori somme rispetto

concerne unicamente le pattuizioni aggiunte e successive con le quali sia stabilito un canone
superiore a quello iniziale risultante dal contratto scritto e registrato, con conseguente invariabilità
di tale canone per l’intero periodo della durata del contratto (a parte la previsione di forme di
aggiornamento come quelle correlate ai dati Istat senza limiti percentuali).
In dottrina, per la possibilità di una pattuizione di canoni differenziati nel corso del rapporto, purché
non si tratti di maggiorazioni “in misura esagerata o irragionevole, che siano indirettamente
finalizzate ad impedire la rinnovazione del contratto alla prima scadenza”, v. F. LAZZARO-M.
DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 925.
35
Nel senso di ribadire l’efficacia della disposizione richiamata nel pregresso regime normativo, v.
Cass. 6 ottobre 1988, n. 5376, in Foro it., 1989, I, 170, con osservazioni di D. PIOMBO; Cass. 10
luglio 1996, n. 6274, in Giust. civ., 1996, I, 3147, con nota di N. IZZO, Libera determinazione del
canone di locazione e nullità delle clausole di “buona entrata”, di doppio aggiornamento o di
corresponsione anticipata dell’intero corrispettivo; in senso contrario, Cass. 15 aprile 1988, n.
2979, in Foro it., 1989, I, 781 e Cass. 25 maggio 1992, n. 6247, in Giust. civ., 1993, I, 1013, con
nota di M. DE TILLA, Sul pagamento anticipato del canone ed altre questioni in tema di
abrogazione, ex art. 84 legge n. 392 del 1978, delle disposizioni del codice civile e della
legislazione speciale.
36
Cfr. A. CARRATO, op. cit., 33, secondo cui “la pattuizione consistente nel raggiungimento
dell’intesa del pagamento del canone anticipato anche per periodi superiori al trimestre non
collide con lo spirito della legge 9 dicembre 1998, n. 431, né con un divieto inderogabilmente
trasparente della nuova normativa”; M. DI MARZIO, op. cit., 45-46; F. LAZZARO-M. DI
MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 333-334.
24 24
al canone pattiziamente stabilito, in contrasto con la previsione di nullità dell’art.
13, quarto comma, della legge 431/9837.
Restano da esaminare gli istituti del deposito cauzionale e degli oneri accessori.
Le norme della legge 392/78 concernenti tali due istituti non sono state abrogate
dalla legge di riforma e sono, pertanto, ancora in vigore.
In particolare, l’art. 11 della legge 392/78 fissa in tre mensilità la misura
massima del deposito cauzionale (che ha la funzione di garantire l’adempimento,
da parte del conduttore, delle obbligazioni derivanti dal contratto, ivi compresa
quella di restituzione dell’immobile locato allo spirare del termine) e stabilisce
che esso è produttivo di interessi legali da corrispondersi al conduttore stesso alla
fine di ogni anno.
Si pone il problema della liceità di clausole contrattuali che prescrivano un
deposito cauzionale di ammontare superiore alle tre mensilità o che prevedano la
mancata corresponsione al conduttore degli interessi prodotti dal deposito.
Certamente, nel precedente regime delle locazioni abitative e nella vigenza
dell’art. 79 della legge 392/78, risultava pacifica la inderogabilità della norma in
questione (articolo 11 citato)38; oggi, dopo la parziale abrogazione del menzionato
articolo 79 e nel quadro più attenuato del regime delle nullità previste
dall’articolo 13 della legge di riforma, la dottrina prevalente ritiene legittime le
clausole derogative dell’articolo 11, salvo che si tratti di pattuizioni
surrettiziamente destinate a riconoscere un canone maggiore in favore del
locatore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato39.

37
Sul punto, cfr. A. CARRATO, op. cit., 31 ss., secondo cui la c.d. indennità di buona entrata integra
una pattuizione priva di giustificazione in relazione al sinallagma contrattuale ed incorre nella
sanzione di nullità di cui all’art. 13 della legge 431/98; A. BUCCI, op. cit., 90 ss., secondo il quale la
clausola di buona entrata è affetta da nullità qualora rappresenti una sorta di premio “in nero” per la
stipulazione o per la rinnovazione del contratto, al di fuori del canone previsto nel contratto scritto.
La Suprema Corte, nella piena vigenza della legge 392/78, ha ritenuto la nullità della pattuizione
avente ad oggetto la c.d. buona entrata in riferimento all’articolo 79 della citata legge. In questo
senso, da ultimo, Cass. 9 ottobre 1996, n. 8815, in Giust. civ., 1996, I, 3147, con nota di N. IZZO,
Libera determinazione del canone di locazione e nullità delle clausole di “buona entrata”, di
doppio aggiornamento o di corresponsione anticipata dell’intero corrispettivo, cit.
Per una rassegna delle opinioni di dottrina e delle pronunzie giurisprudenziali al riguardo, v. F.
LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 335 ss.
38
In tal senso, v. Cass. 21 giugno 2002, n. 9059, in Arch. loc. e cond., 2002, 632; Cass. 15 ottobre
2002, n. 14655, in Rass. loc. e cond., 2003, 342; Cass. 19 agosto 2003, n. 12117, in Arch. loc. e
cond., 2004, 93.
39
In tal senso, v. A. CARRATO, op. cit., 36; M. DI MARZIO, op. cit., 46-47; L.A. SCARANO, La
disciplina del contratto ordinario, in Il nuovo diritto delle locazioni abitative, a cura di S. PATTI,
25 25
Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine
ordinario di dieci anni 40.
Quanto agli oneri accessori, anche l’art. 9 della legge 392/78 è sopravvissuto alle
abrogazioni disposte dall’articolo 14 della novella, ma la dottrina concorda sul
fatto che la norma fornisce ormai una disciplina applicabile solo in via suppletiva,
in mancanza di specifiche disposizioni contrattuali41.
Ai sensi dell’art. 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 841, il credito del locatore per
il pagamento degli oneri condominiali si prescrive in due anni (dalla data della
delibera dell’assemblea condominiale che approva il consuntivo ed il piano di
riparto), in deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale di cui
all’art. 2948, n. 3, c.c.42.
Infine, va ricordato che sono rimasti vigenti gli artt. 5 e 55 della legge 392/78,
sulla predeterminazione legale dell’importanza dell’inadempimento e sulla
sanatoria della morosità, che sono sicuramente applicabili alle (sole) locazioni
abitative, pur dopo l’entrata in vigore della legge di riforma.

3. I contratti agevolati (procedimento di formazione dei tipi di contratto).

A fronte della possibilità di stipulazione di contratti a canone libero, il legislatore,


al fine di assicurare un’equilibrata tutela dell’interesse costituzionalmente
garantito ad una stabile abitazione, ha inteso provvedere con la previsione di una
contrattazione alternativa (art. 2, comma terzo, della legge 431/98), da stipularsi

cit., 52-53; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo,
cit., 208; G. CATELANI, op. cit., 522 ss. Per la possibilità di una deroga alla disciplina legale dettata
in tema di deposito cauzionale, “solo nei limiti di una reale trattativa fra le parti che mantenga
sostanzialmente equilibrato il sinallagma del rapporto”, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, cit., 335.
Per la persistente inderogabilità della previsione dell’art. 11 della legge 392/78, v. A. BUCCI, op.
cit., 106-108.
40
Cass. 5 giugno 1992, n. 6941, in Arch. loc. e cond., 1992, 768.
41
A. BUCCI, op. cit., 105-107; F. PETROLATI, op. cit., 19. Per una derogabilità non indiscriminata
della normativa sugli oneri condominiali, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso
abitativo, cit., 948, secondo i quali la deroga di siffatta normativa sarebbe possibile solo a
condizione che non venga spezzato il normale e concreto atteggiarsi dell’equilibrio sinallagmatico
contrattuale.
42
Così Cass. 12 novembre 1997, n. 11163, in Arch. loc. e cond., 1997, 1070; nello stesso senso, da
ultimo, Cass. 10 febbraio 2003, n. 1953, in Giur. it., 2003, I, 1, 1570 e Cass. 12 maggio 2003, n.
7184, in Vita not., 2003, I, 1439.

26 26
in stretta conformità a tipi di contratto (di natura vincolante) formati attraverso
una negoziazione tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative.
Il procedimento di formazione dei tipi di contratto si articola attraverso successive
fasi:
1. convocazione, da parte del Ministro dei Lavori Pubblici (ora Ministro delle
Infrastrutture e dei Trasporti), delle suindicate organizzazioni, al fine di
promuovere la stipulazione di una convenzione nazionale, che individui i
criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla
durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e ad altri
parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari
esigenze delle parti (una tale convenzione, prevista dall’articolo 4 della
nuova legge, è stata sottoscritta, in sede di prima applicazione, l’8 febbraio
1999);
2. approvazione, nella convenzione di cui al punto 1), dei tipi di contratto per
la stipula dei contratti agevolati, nonché dei contratti di locazione di
natura transitoria e di quelli per studenti universitari (secondo la
previsione dell’articolo 4-bis, introdotto dalla legge 8 gennaio 2002, n. 2),
con la conseguenza che, a differenza di quanto accadeva prima della
recente innovazione (quando la definizione dei c. d. contratti-tipo, previsti
dall’articolo 2, terzo comma, della novella del 1998 ed oggi sostituiti dai
nuovi tipi di contratto, era rimessa all’iniziativa degli enti locali), la
negoziazione concertata (ivi compresa quella relativa ai contratti transitori
e per studenti universitari) è (ora) regolata da un unico tipo di contratto a
livello nazionale, predisposto dalla commissione mista proprietari-
inquilini convocata ogni tre anni dal Ministro delle Infrastrutture e dei
Trasporti, fatta salva la possibilità di scelte alternative, da definire in sede
locale, in relazione a peculiari aspetti contrattuali (ad es., determinazione
dei canoni) e con particolare riferimento ai criteri per la misurazione delle
superfici degli immobili; ed, altresì, con la specifica previsione che, in

27 27
caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con
il decreto ministeriale di cui al secondo comma dell’articolo 4;
3. recepimento della convenzione in un decreto emanato dal Ministro delle
Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro delle Finanze
(ora Ministro dell’Economia e delle Finanze), e ciò allo scopo di conferire
alla convenzione efficacia normativa (tale decreto, previsto dal citato
articolo 4, secondo comma, è stato emanato, in sede di prima applicazione,
dall’allora Ministro dei Lavori Pubblici il 5 marzo 1999);
4. realizzazione degli accordi locali, vincolati ai criteri generali e ai tipi di
contratto definiti in sede di convenzione nazionale, depositati presso ogni
comune dell’area territoriale interessata dalle organizzazioni sindacali
firmatarie, sottolineandosi che il rispetto di detti criteri, unitamente
all’utilizzazione dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis, costituisce
condizione per l’applicazione dei benefici ed agevolazioni fiscali indicati
nel successivo articolo 8 (tali accordi stabiliscono fasce di oscillazione del
canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dello
stabile e dell’unità immobiliare, viene concordato tra le parti il canone dei
singoli contratti).
Va, ancora, aggiunto che, nell’ipotesi di mancato accordo delle parti ai fini della
stipula della convenzione nazionale, i criteri generali saranno stabiliti dal
Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro
dell’Economia e delle Finanze, con decreto che sia rispettoso degli “orientamenti
prevalenti” espressi dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative (tale decreto è stato recentemente emesso in data
30 dicembre 2002 ed è attualmente in vigore), laddove sarà lo stesso Ministro
suindicato a fissare con apposito decreto (sostitutivo) le condizioni per la stipula
dei contratti agevolati nel caso di inattività dei comuni in ordine alla realizzazione
degli accordi locali (art. 4, primo comma, ultimo inciso, e terzo comma, della
legge 431/1998).

28 28
In buona sostanza, con l’emanazione della novella del 2002, la normativa in tema
di contratti agevolati (ed, altresì, in tema di contratti di natura transitoria e per
esigenze abitative di studenti universitari) è radicalmente mutata, atteso che:
1. la convenzione nazionale di cui all’art. 4 della legge 431/1998 non si limita
a fissare i criteri generali ai quali devono conformarsi gli accordi locali
realizzati dalle organizzazioni di categoria in sede decentrata, ma approva
direttamente i tipi di contratto cui le parti dei contratti individuali
dovranno aderire se vorranno ottenere le agevolazioni fiscali previste
dall’articolo 8;
2. scompaiono i contratti-tipo (art. 2, terzo comma, della legge 431/1998),
che venivano definiti in sede di contrattazione decentrata e che
costituivano lo standard normativo per la stipula dei contratti individuali
in ogni singolo ambito locale, e ad essi si sostituiscono i tipi di contratto
(articolo 4-bis, introdotto dalla legge 8 gennaio 2002, n. 2), approvati in
sede nazionale, che vincolano i contraenti individuali (così come i criteri
generali fissati sempre in sede di convenzione nazionale) e hanno efficacia
generale ed uniforme nell’intero territorio della Repubblica;
3. rimane riservato alla contrattazione decentrata (accordi locali) la sola
definizione dei canoni applicabili e di qualche elemento contrattuale
specifico (ad esempio, in materia di misurazione delle superfici degli
immobili).
E’ chiaro che, con la riforma del 2002, il legislatore ha inteso dare nuovo impulso
ai contratti agevolati (che hanno costituito, in questi primi anni a decorrere
dall’entrata in vigore della novella del 1998, circa il 30% del totale delle locazioni
abitative), semplificando il relativo modello contrattuale e ad esso attribuendo
efficacia vincolante in ambito nazionale.
Dopo avere esposto i tratti salienti della nuova disciplina per la stipula dei
contratti agevolati, sembra opportuno un breve esame del contenuto del D.M. 30
dicembre 2002 ? emesso, ai sensi dell’art. 4-bis, ultimo comma, della legge
431/98, in mancanza di accordo tra le organizzazione della proprietà edilizia e dei
conduttori, dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti per l’approvazione dei

29 29
tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati nonché dei contratti di
locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ? cui
sono allegati i tipi di contratto: Allegato A e Allegato B (Locazione abitativa
agevolata per le Proprietà Individuali e le Grandi Proprietà); Allegato C e
Allegato D (Locazione abitativa di natura transitoria per le Proprietà Individuali e
le Grandi Proprietà); Allegato E e Allegato F (Locazione abitativa per studenti
universitari per le Proprietà Individuali e le Grandi Proprietà).
Tale decreto (che riprende in larga parte il contenuto di quello precedente del 5
marzo 1999), nel confermare il complesso meccanismo di determinazione del
corrispettivo introdotto dalla prima (e finora unica) convenzione nazionale del
1999, prevede che in ogni comune si delimitino aree con caratteristiche omogenee
per valori di mercato, infrastrutture e tipologie costruttive, con successiva
definizione, all’interno di tali aree, di zone di pregio e di degrado ed ulteriore
individuazione, per ogni singola zona, delle fasce di canone (tra un minimo ed un
massimo).
Il canone è, quindi, stabilito, all’interno della fascia, sulla base della tipologia
dell’immobile, della categoria catastale, delle pertinenze, dello stato di
manutenzione dell’alloggio e dell’intero stabile, della dotazione di spazi comuni e
di servizi tecnici, del degrado urbano, dell’eventuale mobilio (elementi ripresi dai
parametri previsti dalla legge 392/78 per la determinazione dell’equo canone)43.
Nell’ipotesi di locazione agevolata, gli accordi territoriali possono stabilire una
durata del contratto superiore ai tre anni previsti come periodo minimo dalla
legge, con possibilità di conseguente innalzamento del canone.
Sempre con riguardo al canone, i criteri generali di cui al decreto ministeriale in
esame prevedono la possibilità che il corrispettivo della locazione agevolata venga
aggiornato in misura contrattata (e, quindi, variabile), ma, comunque, non
superiore al 75% della variazione ISTAT (con evidente riferimento alla disciplina
del soppresso art. 24 della legge 392/78, che regolava l’aggiornamento del canone
nella legislazione precedente).

43
Così M. DI MARZIO, op. cit., 48 ss.; v. anche A. BARBIERI, I contratti di locazione abitativa c.d.
”calmierati” con particolare riferimento ai contratti di natura transitoria, in Rass. loc. e cond.,
1999, 206.

30 30
Altre disposizioni contenute nel decreto ministeriale in oggetto o nei tipi di
contratto allegati riguardano:
1. la durata dei contratti e le modalità di rinnovazione;
2. la facoltà di recesso anticipato del conduttore per gravi motivi;
3. la previsione del ripristino del rapporto ovvero di un risarcimento in favore
del conduttore pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone nel caso in cui
il locatore abbia riacquistato l’alloggio alla prima scadenza a seguito di
esercizio di recesso motivato e non lo adibisca agli usi richiesti;
4. la facoltà di previsione concordata del diritto di prelazione in favore del
conduttore in caso di vendita dell’immobile;
5. le modalità di consegna dell’alloggio con specifico verbale o descrizione
analitica dello stato di conservazione dell’immobile;
6. la produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale;
7. l’esplicito richiamo alla Tabella degli oneri accessori, Allegato G al
decreto ministeriale, ai fini della ripartizione tra le parti ed in ogni caso il
richiamo alle leggi vigenti e agli usi locali per le voci non considerate nella
citata Tabella;
8. la ripartizione delle spese di bollo e registrazione del contratto;
9. i termini della morosità del conduttore;
10. la destinazione d’uso dell’immobile e il divieto di sublocazione;
11. la materia delle innovazioni, miglioramenti e addizioni;
12. i limiti del diritto del conduttore di partecipazione all’assemblea
condominiale;
13. le regole in tema di installazione di antenna;
14. la regolamentazione del diritto di accesso del locatore nell’immobile
locato;
15. la previsione di una commissione stragiudiziale conciliativa, cui ciascuna
delle parti può ricorrere, prima di adire l’autorità giudiziaria, per ogni
controversia relativa all’interpretazione ed esecuzione dei contratti
regolati dal decreto ministeriale ovvero riguardante l’applicazione degli
Accordi territoriali e/o integrativi;

31 31
16. la decorrenza dell’obbligatorietà dei tipi di contratto (a partire dalla
sottoscrizione degli Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori).
Sino alla sottoscrizione dei suddetti accordi territoriali, il decreto ministeriale del
30 dicembre 2002 non potrà modificare il contenuto dei contratti individuali
redatti sulla base e in adesione ai contratti-tipo definiti ed ai criteri generali
recepiti nei precedenti accordi locali, in conformità alla disciplina all’epoca
vigente (convenzione nazionale 8 febbraio 1999 e D.M. 5 marzo 1999) ,
applicandosi, il decreto governativo del 2002, esclusivamente ai contratti conclusi
dopo la sua emanazione e successivamente alla stipula degli accordi locali44.
I contratti individuali già conclusi nella vigenza della prima convenzione si
muovono, quindi, nell’ambito dei contratti-tipo a suo tempo definititi in sede
decentrata.
In alternativa ed in mancanza degli accordi locali stipulati da singoli comuni e di
definizione dei contratti-tipo (sempre nella vigenza della normativa precedente e
prima della approvazione dei nuovi tipi di contratto), si è ritenuta la possibilità di
stipula di contratti individuali sulla base dei criteri contenuti nel decreto emesso
dal Ministro dei Lavori Pubblici a recepimento degli orientamenti prevalenti
espressi dalle organizzazioni di categoria (della proprietà edilizia e dei
conduttori)45; analoga possibilità va, ovviamente, ammessa con riferimento ai
contratti individuali conclusi nella vigenza della nuova normativa in assenza di
convenzione nazionale, i quali dovranno essere conformi ai criteri generali ed,
altresì, pienamente uniformarsi ai tipi di contratto definiti con il decreto
governativo 30 dicembre 2002 (così come può evincersi dall’articolo 4, primo e
terzo comma, e dall’articolo 4-bis, terzo comma, della legge di riforma).
Per quanto attiene ai rapporti tra pubblica concertazione e contrattazione
individuale, è stata ritenuta (con riguardo alla normativa previgente) la possibilità
di deroga delle disposizioni di natura intrinsecamente non cogente contenute nei

44
Sulla nuova normativa delle locazioni agevolate, v. C. SFORZA FOGLIANI, Legge Foti, più ordine
nel linguaggio e nel merito delle locazioni abitative, in Arch. loc. e cond., 2002, 117; IDEM,
Legge locazioni abitative n. 431/98 e dintorni, ibidem, 125; A. CELESTE, Dai “contratti-tipo” ai
“tipi di contratto” nella locazione degli immobili ad uso abitativo: una procedura sempre più
articolata per la realizzazione del c.d. canale agevolato, in Rass. loc. e cond., 2002, 13.

32 32
contratti-tipo o nel decreto ministeriale di recepimento della convenzione
nazionale46, escluse, quindi, quelle relative alla durata, ai meccanismi di
rinnovazione ed ai limiti massimi del canone.

3.1. Durata e rinnovo.

Ai sensi dell’art. 2, quinto comma, della legge 431/98, la durata del contratto di
locazione a canone concordato non può essere inferiore a tre anni. Alla prima
scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo, il contratto è prorogato di
diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta (per opposizione alla
proroga) da parte del locatore nelle ipotesi tassativamente indicate nell’articolo 3
della legge.
Nulla esclude che gli accordi territoriali (muovendosi nell’ambito dei contratti-
tipo o dei tipi di contratto) possano stabilire una durata superiore a quella
minima (secondo quanto anticipato nel precedente paragrafo), con conseguente
aumento delle fasce di oscillazione del canone.
In merito al rinnovo del contratto alla prima scadenza, va rilevato, che
diversamente da quanto stabilito per il contratto ordinario, non ne risulta prevista
l’automatica operatività.
L’art. 2, quinto comma, della legge 431/98 prevede, al riguardo, le seguenti
possibilità:
1. rinnovo espresso del contratto;
2. facoltà del locatore di esercitare il diritto di diniego di rinnovo del
contratto (rectius di opposizione alla proroga biennale) per i motivi e con
le modalità di cui all’articolo 3;
3. in mancanza di accordo o di disdetta, la proroga ex lege di durata
invariabilmente biennale.

45
In tal senso, A. BUCCI, op. cit., 93-94.
46
Sul punto, v. N. SCRIPILLITI, Contratti agevolati ai sensi della legge n. 431/1998: quale
autonomia contrattuale?, in Arch. loc. e cond., 1999, 555 ss.; F. LAZZARO, Natura e limiti degli
accordi tra le associazioni di categoria, in Rass. loc. e cond., 1999, 359 ss.; V. ANGIOLINI, Sui
contratti collettivi individuali ed i vincoli degli accordi collettivi per le locazioni ad uso
abitativo, in Arch. loc. e cond., 2000, 189 ss.; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella
pratica del contratto e del processo, cit., 180.

33 33
Nell’ipotesi di rinnovo (che deve essere esplicitamente concordato tra le parti)
l’ambiguità del dettato normativo autorizza a ritenere possibile tanto un rinnovo
alle stesse condizioni della convenzione originaria47 quanto un rinnovo a nuove
condizioni 48 (peraltro, esplicitamente previsto alla seconda scadenza).
Nell’ipotesi di proroga biennale, alla scadenza del biennio, ciascuna delle parti ha
il diritto di attivare la medesima procedura contemplata dal comma primo dello
stesso articolo 2 per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
contratto, con la sostanziale differenza che non è previsto l’onere della parte
interpellata di rispondere entro sessanta giorni dalla ricezione della missiva.
In mancanza di comunicazione, il contratto sarà tacitamente rinnovato alle
medesime condizioni, quindi per un ulteriore triennio (o per la maggiore durata
originaria).
Alle successive scadenze si ritiene che sia necessaria la disdetta al fine di evitare il
rinnovo tacito del contratto, analogamente alla fattispecie dei contratti liberi, e ciò
alla stregua dell’espressione utilizzata nell’articolo 2 della legge, secondo cui,
alla seconda scadenza ovvero alla scadenza della proroga biennale, i contratti, in
assenza di comunicazione di disdetta, si rinnovano alle medesime condizioni 49.

4. Altri tipi di contratto (locazioni transitorie e turistiche, caratteri generali e


disciplina previgente).

Le figure più rilevanti di locazioni abitative destinate a soddisfare esigenze non


primarie del conduttore delineate dalla legge di riforma sono sicuramente le
locazioni per esclusive finalità turistiche (già oggetto di indagine in quanto
menzionate dall’art. 1, secondo comma, lett. c), della legge 431/98) e le locazioni
di natura transitoria, che costituiscono il contenuto dell’articolo 5 della suddetta
legge.

47
In tal senso, M. DI MARZIO, op. cit., 50.
48
In tal senso, L.A. SCARANO, La disciplina del contratto agevolato, in Il nuovo diritto delle
locazioni abitative, a cura di S. PATTI, cit., 61-64.
49
Della stessa opinione sembrano essere F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso
abitativo, cit., 566. In senso sostanzialmente contrario, v. A. BUCCI, op. cit., 52-53 e L.A.
SCARANO, op. ult. cit., 63-64, secondo i quali, alle scadenze successive alla seconda, i contratti,

34 34
Dall’analitico raffronto tra le tipologie contrattuali in esame si perviene
all’individuazione delle discipline ad esse, rispettivamente, applicabili.
Dal punto di vista concettuale, le locazioni turistiche rientrano nel più ampio
genere delle locazioni transitorie, essendo connotate, rispetto a queste ultime, da
una specifica finalità di turismo che le riconduce nel novero delle convenzioni
locatizie stipulate per il soddisfacimento di esigenze abitative a durata limitata.
Esse hanno, pertanto, in comune con le locazioni transitorie il fondamentale
carattere della temporaneità dell’esigenza abitativa che il godimento
dell’immobile è destinato a soddisfare e si caratterizzano, peraltro (rispetto al più
ampio genus al quale appartengono), in virtù del tipo di interesse abitativo del
conduttore che è correlato a scopi di vacanza, villeggiatura, svago o riposo
(“interesse turistico” in senso lato)50.
Le caratteristiche comuni alle due tipologie contrattuali in esame avevano indotto il
legislatore del c.d. equo canone alla previsione di una normativa sostanziale uniforme
per entrambe le figure negoziali, destinata, cioè, a regolare tutte le locazioni stipulate
per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria (in esse comprese le locazioni
per finalità turistiche).
In particolare, gli artt. 1, secondo comma, e 26, lettera a), della legge 27 luglio 1978,
n. 392 sottraevano alla disciplina imperativa della legge stessa le locazioni di natura
transitoria (e, tra queste, le locazioni turistiche), con la sola eccezione di quelle
stipulate per soddisfare esigenze, pur temporanee, di studio o di lavoro, alle quali non
era applicabile soltanto il precetto della durata minima legale. Ed appariva chiara la
ratio della operata diversificazione normativa, posto che, secondo quanto acutamente
osservato 51, l’esigenza abitativa primaria, anche se transitoria, giustificata da
motivazioni di lavoro o di studio, se era tale da legittimare l’eccezione alla regola
della altrimenti imperativa durata quadriennale del contratto, non consentiva, peraltro,
altre deroghe alla rimanente disciplina “vincolistica” della legge 392/1978 (ad es., in
materia di determinazione del canone).
In definitiva, alla stregua della normativa previgente, le locazioni di immobili
per finalità turistiche – essendo ricomprese nell’ambito delle locazioni
transitorie ed a queste essendo accomunate dalla temporaneità dell’uso
dell’immobile, giustificato da particolari esigenze del conduttore meritevoli di
tutela nonché da una misura temporale inferiore alla durata minima
quadriennale – erano escluse dai vincoli di durata e di canone previsti dalla
legge 392/1978 per le locazioni di immobili urbani ad uso abitativo.

liberi e agevolati, cessano, in mancanza di rinnovo, senza necessità di disdetta, a norma dell’art.
1596 c.c.
50
Circa il significato del termine turismo e dell’espressione “finalità turistiche”, v. M.
BERTONCINI, Contratto tipo per finalità turistica predisposto dalla Confedilizia, in Arch. loc. e
cond., 1999, 509, nonché D. PIOMBO, op. cit., 142. V., altresì, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, cit., 249-250.
51
V. CUFFARO, Le locazioni transitorie, in Arch. loc. e cond., 1998, 481.
35 35
4.1. Disciplina attuale.

Diverse sono state le scelte del legislatore del 1998.


Questi, infatti, all’art. 1, secondo comma, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n.
431, come dianzi anticipato, ha esplicitamente esonerato dall’applicabilità della
normativa speciale gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in virtù di
una evidente e ideale graduazione che pone questa tipologia di rapporti ad un livello
di tutela inferiore rispetto ad altri contratti indotti da più essenziali (e residue)
esigenze abitative pur di natura transitoria, le quali (ultime) hanno, viceversa, assunto
una superiore dimensione di primarietà (rispetto alle locazioni turistiche), tanto da
richiedere l’adozione di una regolamentazione generale ed unitaria, al pari di quella
dettata per le locazioni abitative non transitorie52.
Una siffatta regolamentazione è stata demandata dall’articolo 5 della legge di riforma
a un decreto suppletivo del Ministro dei Lavori Pubblici - poi emesso in data 5 marzo
1999 e cui ha fatto seguito quello del 30 dicembre 2002, finalizzato a dettare i criteri
generali per le locazioni convenzionate (richiamato al paragrafo 3 di questo stesso
capitolo) - che può definire le condizioni e le modalità per la stipula dei contratti di
locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla novella
del 1998 per soddisfare particolari esigenze delle parti, oltre a definire i relativi tipi
di contratto (articolo 4-bis).
Lo stesso articolo 5 contempla, altresì, la possibilità di stipulare contratti di locazione
per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di
contratto approvati in sede di convenzione nazionale (articolo 4-bis), eventualmente
integrati da accordi locali, promossi dai comuni sede di università ed aperti alla
partecipazione delle organizzazioni di categoria, delle aziende per il diritto allo
studio, delle associazioni studentesche e degli enti non lucrativi operanti nel settore,
per la definizione dei relativi canoni alla stregua dei criteri generali stabiliti nella
citata convenzione e recepiti nel decreto ministeriale (articolo 5, commi secondo e
terzo).
In sostanza, le locazioni transitorie sono ora sottratte all’autonomia delle parti, che,
nella materia, potranno solo fare riferimento ai criteri generali e ai tipi di contratto
approvati in sede di convenzione nazionale ovvero con decreto ministeriale sostitutivo
o - per le esigenze degli studenti universitari - anche agli specifici (eventuali) accordi
tra associazioni della proprietà e sindacati inquilini promossi dai comuni sede di
università o di corsi universitari distaccati ai fini della definizione dei canoni di
locazione 53.
Si discute se sia ammissibile la stipula di locazioni transitorie al di fuori del
paradigma contenuto nei tipi di contratto di cui alla contrattazione concertata e, cioè,
se sia ammissibile la conclusione di locazioni per esigenze abitative transitorie (con
52
V., al riguardo, A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 5,
in Rass. loc. e cond., 1999, 81; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto
e del processo, cit., 197.
53
Un giudice di merito (Trib. Brescia 12 febbraio 2003, in Arch. loc. e cond., 2003, 461) ha
sollevato dubbi di legittimità costituzionale in relazione all’art. 5, primo comma, della legge
431/1998, nella parte in cui tale norma subordina la legittimità dei contratti di locazione di natura
transitoria alle condizioni e modalità stabilite dal decreto ministeriale di cui al comma 2 dell’art. 4
della legge stessa, senza peraltro, indicare i principi e le direttrici della disciplina emananda; ma la
Corte Costituzionale ha dichiarato l’inammissibilità della questione per carenza del necessario
sostegno argomentativo (Corte cost. 23 dicembre 2003, ivi, 2004, 41).

36 36
durata inferiore a quella prevista perle locazioni destinate a soddisfare esigenze
primarie del conduttore) senza osservare il disposto dell’art. 5 delle legge 431/1998.
Una tale possibilità sembrerebbe in linea con la disposizione dell’art. 8, terzo comma,
della suddetta legge, che, nell’escludere l’applicazione delle agevolazioni fiscali alle
locazioni transitorie non rientranti nello schema delineato dall’art. 5, secondo comma,
della novella, parrebbe giustificare la tesi dell’esistenza di un più ampio genere di
locazioni transitorie rispetto alla specie – fiscalmente privilegiata – delle locazioni
transitorie conformi ai tipi di contratto introdotti dalla negoziazione concertata 54.
Siffatta tesi non è, peraltro, condivisibile, non potendosi ritenere che il legislatore del
1998, con la previsione di cui all’articolo 8, abbia voluto contraddittoriamente
predisporre un congegno fortemente rigido, quale è quello attraverso cui si perviene
alla stipulazione di contratti di locazione transitoria passando per le maglie dei
modelli negoziali allegati alla contrattazione collettiva, per poi consentire alle parti di
concludere liberamente i medesimi contratti al di fuori di ogni vincolo legale (con
l’unica conseguenza della perdita dei benefici fiscali)55.
Per quanto riguarda la sorte dei contratti di locazione transitoria stipulati, ai sensi
dell’art. 26 della legge 392/1978, prima dell’entrata in vigore della novella del 1998,
essi rimarranno assoggettati ad ogni effetto alle disposizioni previgenti, ai sensi
dell’art. 14, quinto comma, della legge 431/1998, sino alla loro scadenza.
Nel caso di rinnovo tacito di tali contratti verificatosi successivamente all’entrata in
vigore della nuova legge — come anche nell’ipotesi di contratti per esigenze
transitorie conclusi nella vigenza di siffatta legge, ma prima della stipula degli accordi
locali contemplati nel decreto ministeriale del 5 marzo 1999 — essi, ai sensi dell’art.
2, sesto comma, della legge stessa, saranno attratti nella disciplina delle locazioni a
canone libero, con durata quadriennale rinnovabile56.
Va sottolineato che, secondo la nuova disciplina, nell’ambito delle locazioni
transitorie possono rientrare anche quelle determinate da motivi di lavoro - che, nel
regime previgente, avevano una loro autonoma regolamentazione insieme alle
locazioni determinate da motivi di studio, ai sensi dell’art. 26, lettera a), della legge
392/1978 - accorpate ora nell’unica categoria delle “locazioni transitorie”, per le
quali il decreto ministeriale definisce (come detto) le condizioni e le modalità per la
stipula.
Riassumendo, con la legge 431/1998, il quadro normativo delle locazioni
abitative è mutato ed accanto alle locazioni abitative ordinarie soggette alla
disciplina della nuova legge – che offre alle parti la possibilità di scegliere tra
contrattazione libera e contrattazione convenzionata - è stata individuata la
(autonoma) categoria delle locazioni stipulate per esigenze di natura
transitoria, anch’esse soggette alle disposizioni della legge di cui sopra, la
quale consente di pattuire una durata del rapporto più breve di quella ordinaria
soltanto nell’ipotesi di adesione ai criteri stabiliti in sede di contrattazione
“collettiva”.
54
In questo senso, V. CUFFARO, Locazioni di foresterie e di ostelli dopo la nuova legge sulle
locazioni abitative, in Arch. loc. e cond., 1999, 353.
55
In questo senso, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 222-223; G.
GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 515-516.
56
In questo senso, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 244-245. In
materia di contratto di natura transitoria stipulato nella vigenza della legge 431/1998, ma prima
dell’emanazione del D.M. 5 marzo 1999, Trib. Salerno 18 giugno 2002, n. 1486, in Arch. loc. e
cond., 2004, 200.

37 37
In tal caso, potranno avere rilevanza non soltanto le caratteristiche transitorie delle
esigenze del conduttore (come è stato finora, in base all’art. 26, lettera a), della legge
392/1978), ma anche specifiche esigenze del locatore (posto che l’art. 5 della legge
431/1998 parla di “particolari esigenze delle parti”)57.
Una sub-specie della tipologia delle locazioni transitorie è costituita dalle locazioni
stipulate per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, alle quali è stato
fatto cenno e che sono state ritenute meritevoli di particolare attenzione e parimenti
assoggettate alle norme della contrattazione concertata 58.
Restano (come già evidenziato) - tra le locazioni abitative escluse dall’ambito
di applicazione della legge di riforma (art. 1, secondo e terzo comma, della
legge 431/1998) - le locazioni relative agli alloggi locati esclusivamente per
finalità turistiche.
Tali locazioni, che (si ribadisce) precedentemente rientravano nell’ambito delle
locazioni transitorie, nella formulazione del citato art. 1, lettera c), della legge
431/1998 fuoriescono da siffatto ambito e sono sottratte alla disciplina di cui
all’articolo 5 della nuova legge 59.
Esse trovano la loro regolamentazione nelle disposizioni del codice civile e
nella normativa non espressamente esclusa della legge di riforma (ad es., con
riferimento alla obbligatorietà della forma scritta per la stipula del contratto),
fatta salva, ove ne ricorrano le condizioni, l’applicazione della disciplina del
decreto legislativo 9 novembre 1998, n. 427, che si riferisce alla costituzione
di un diritto turnario di godimento sull’immobile, non necessariamente di
natura reale, per almeno tre anni (e per un minimo di una settimana all’anno)
verso il pagamento di un prezzo globale (fattispecie di “multilocazione”
ovvero “multiproprietà locative”), ed escluse, in ogni caso, le locazioni di
immobili adibiti ad attività turistico- imprenditoriale (ivi comprese quelle di
cui all’art. 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326), tuttora soggette alla normativa
dettata dagli artt. 27 ss. della legge 392/1978 per le locazioni c.d.
commerciali60.
Orbene, non v’è dubbio che il legislatore del 1998, sottraendo alle norme
fondamentali della legge di riforma le locazioni per finalità esclusivamente turistiche,
ha inteso separare le sorti dei contratti di locazione di natura transitoria, assoggettati a
forme di contrattazione standardizzata, dalla più ristretta tipologia delle locazioni
abitative, pure non primarie, caratterizzate dall’interesse esclusivo del conduttore di
dimorare in un determinato alloggio per un tempo correlato a scopi di vacanza,
villeggiatura, svago o riposo61.
Più specificamente, la nuova legge sulle locazioni abitative, prevedendo un
regime giuridico differenziato per ognuna delle tipologie locative in oggetto, ha
di fatto attribuito maggiore rilievo alle caratteristiche peculiari (e agli elementi
di diversità) di ciascuna delle menzionate figure negoziali piuttosto che agli
elementi ad esse comuni.
57
Per un’ampia disamina della normativa in tema di locazioni transitorie, v. F. LAZZARO-M. DI
MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 221 ss.
58
Sul punto, cfr. D. PIOMBO, op. cit., 137 ss.; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso
abitativo, cit., 245 ss.
59
Sul punto, cfr. S. REZZONICO-M. REZZONICO, op. cit., 20 ss.
60
Sulla disciplina applicabile alle locazioni turistiche, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, cit., 251-253.
61
Così A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 1, cit., 13.

38 38
Ne è derivata una disciplina giuridica diversificata, per un verso ispirata all’intento di
sottoporre a regolamentazione convenzionata o “protetta” le locazioni di natura
transitoria in virtù della maggiore “rilevanza sociale” certamente riservata dal
legislatore alle esigenze che con tale tipo di contrattazione le parti intendono
realizzare, e, per altro verso, determinata dalla volontà di rimettere alla più elastica
regolamentazione codicistica le locazioni ad esclusivo uso turistico in considerazione
della esigenza abitativa di attenuato rilievo sociale e, quindi, meritevole di minore
attenzione che inerisce alla funzione tipica di siffatta specie negoziale.

4.2. Raffronto normativo tra locazioni transitorie e locazioni turistiche.

Conclusivamente, a fronte di una più marcata caratterizzazione degli elementi


intrinseci propri delle locazioni con esclusive finalità turistiche (ispirati ad una mera
esigenza vacanziera della parte conduttrice) in rapporto al più ampio genere delle
locazioni di natura transitoria (che possono essere stipulate per più rilevanti esigenze
di ciascuna delle parti contraenti), voluta dalla novella del 1998, possono evidenziarsi
le seguenti fondamentali peculiarità (e differenze) normative relative ai due tipi
negoziali in esame (desumibili, particolarmente, da specifiche previsioni contenute nel
D.M. 5 marzo 1999 – artt. 2 e 3 – e D.M. 30 dicembre 2002 – artt. 2 e 3 – con
riguardo alle locazioni transitorie e per studenti universitari):
1. vincolo di durata (da uno a diciotto mesi) per le locazioni transitorie in genere
e (da sei mesi a tre anni) per i contratti di locazione per studenti universitari ed
assoluta assenza di tale vincolo per le locazioni ad esclusivo uso turistico (al
riguardo assoggettate alla disciplina codicistica);
2. canone concordato (sia pure limitatamente alle aree metropolitane, comuni
limitrofi e comuni capoluogo di provincia, con possibile aumento del 20%
limitatamente alle locazioni transitorie, nonché con riferimento ai comuni sede
di università e comuni limitrofi) per le locazioni transitorie e per le locazioni
per studenti universitari e canone assolutamente libero per le locazioni ad
esclusivo uso turistico;
3. necessità di specificazione delle esigenze temporanee del locatore o del
conduttore che il contratto di locazione transitoria intende soddisfare, nonché
necessità di documentazione delle esigenze del conduttore, laddove una tale
necessità non è prevista per le locazioni turistiche;
4. possibilità di riconduzione del solo contratto locativo ad uso transitorio (nel
caso di mancata conferma ovvero del venir meno dell’esigenza di transitorietà
dichiarata) nello schema del contratto di locazione a canone libero;
5. ripristino del solo contratto locativo ad uso transitorio ovvero risarcimento in
favore del conduttore nella misura di trentasei mensilità del canone in caso di
riacquisto dell’immobile da parte del locatore e mancata destinazione
dell’immobile rilasciato all’uso dichiarato;
6. facoltà di recesso del conduttore per gravi motivi, esclusione della
sublocazione e possibilità di prelazione concordata a favore del conduttore in
caso di vendita dell’immobile per i soli rapporti locatizi di natura transitoria;
7. applicazione ai contratti transitori delle sanzioni di nullità previste dall’art. 13
della legge 431/1998, esclusa in relazione alle locazioni turistiche.
Comuni ad entrambe le figure contrattuali in argomento sono, peraltro:
1. la normativa sulla forma scritta ad substantiam, applicabile a tutte le locazioni
di immobili adibiti ad uso abitativo (art. 1, ultimo comma, della legge
431/1998);
39 39
2. la normativa, non abrogata, della legge 392/1978 che sia compatibile con
ciascuna delle figure contrattuali de quibus62;
3. la normativa del codice civile in tema di locazione (artt. 1571 ss. c.c.) che non
sia espressamente derogata dalla disciplina speciale con riferimento a
ciascuno dei singoli tipi negoziali.
Forti dubbi interpretativi sussistono in ordine alla possibile applicazione della
normativa in materia di esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione
degli immobili adibiti ad uso abitativo di cui all’art. 6 della legge 431/1998 ai
contratti transitori ed a quelli per esclusive finalità turistiche e ciò in dipendenza della
ritenuta ordinarietà ovvero temporaneità di siffatta disciplina ed, altresì, tenuto conto
della natura non primaria dell’esigenza abitativa propria delle categorie contrattuali in
oggetto63.
Infine, va ricordato che, sebbene i contratti di locazione con finalità turistiche siano
contratti liberi, sottoposti essenzialmente al regime codicistico, le associazioni dei
proprietari ed inquilini (Confedilizia; Sunia ed Uniat), nell’apprezzabile intento di
definirne le caratteristiche fondamentali ed individuare la normativa applicabile (oltre
a quello di evitare contestazioni e contenziosi di vario genere a fine rapporto), hanno
siglato il testo del relativo contratto tipo.
In esso è possibile cogliere, in rapporto alla duplicità dei caratteri tipici delle
locazioni oggetto di siffatta regolamentazione, alcuni aspetti normativi che appaiono
chiaramente ispirati alla finalità squisitamente turistica della locazione (ad es., in tema
di miglioramenti e addizioni, di spese accessorie, di deposito cauzionale), laddove
altri profili sono sicuramente comuni al contratto tipo per le locazioni transitorie (ad
es., in tema di obbligo di specificazione del tipo di finalità turistica che il conduttore
intende soddisfare, cui è collegato l’obbligo di dichiarazione e documentazione del
luogo dell’abitazione principale del medesimo).

4.3. Locazioni transitorie e simulazione.

Restano da esprimere alcune riflessioni in tema di simulazione della transitorietà.


Nella vigenza della legge 392/78, la giurisprudenza di legittimità, di fronte ad un
contratto in cui le parti avessero dichiarato che la locazione era volta a soddisfare
esigenze abitative di natura transitoria, peraltro senza ulteriori indicazioni in ordine ad
eventuali motivi di studio o di lavoro, aveva finito con il riconoscere l’inapplicabilità
de plano delle norme sulla durata e sulla determinazione legale del canone, a meno
che non fosse stato dimostrato che le parti avevano voluto di fatto stipulare, in
contrasto con quanto dichiarato nell’atto, una locazione per soddisfare esigenze
abitative di carattere primario ovvero esigenze abitative di carattere transitorio, ma
legate a motivi di studio o di lavoro (ipotesi di simulazione relativa, con onere del
conduttore che intendesse far valere il contratto dissimulato di fornire la prova
dell’accordo simulatorio).
Egualmente - in presenza dello schema contrattuale proprio della locazione
“transitoria” – è apparso legittimo richiamare la tipologia (e la relativa disciplina)
della locazione abitativa ordinaria, così come prevista dalla legge n. 392 del 1978,
nell’ipotesi in cui, pur in assenza di un esplicito accordo simulatorio, vi fosse stata la
62
In senso contrario, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 252.
63
In proposito, cfr. N. IZZO, La temporanea limitazione del danno per ritardata restituzione
dell’immobile, in Giust. civ., 1999, I, 1849 ss., nonché F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla
legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 6, in Rass. loc. e cond., 1999, 95-96.

40 40
riserva mentale del conduttore di adibire l’immobile ad esigenza abitativa, totalmente
o parzialmente protetta, ed il locatore fosse stato consapevole e, sia pure in via
indiziaria, sostanzialmente “compartecipe”, rispettivamente, della reale esigenza e
della conseguente volontà del conduttore riguardo all’effettiva destinazione
dell’immobile, nonostante la contraria dichiarazione resa da quest’ultimo in contratto
(accordo simulatorio “implicito”)64.
In buona sostanza, in ordine alle controversie insorte sulla qualificazione della
locazione apparentemente (o effettivamente) stipulata per soddisfare esigenze abitative
di natura transitoria, la giurisprudenza della Suprema Corte ha subito una progressiva
evoluzione, passando da una fase di maggiore rilevanza attribuita all’effettiva
destinazione dell’immobile ad un momento nel quale ha finito con l’assumere più
significativa valenza l’aspetto soggettivo, e cioè il concreto atteggiarsi della volontà
dei contraenti all’atto della stipula della convenzione locatizia.
Dopo l’entrata in vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’art. 26 della legge
392/1978 continuerà ad applicarsi solo alle locazioni transitorie in corso, in forza del
dettato dell’articolo 14, quinto comma, dell’ultima novella, essendo stata abrogata, la
citata norma della previgente disciplina, in relazione ai rapporti di nuova formazione,
a decorrere dal 30 dicembre 1998.
Sarà, pertanto, possibile per il conduttore far valere l’eventuale natura simulata della
clausola di transitorietà e rivendicare – ex art. 79 della legge 392/1978 –
l’applicazione della durata quadriennale e dell’equo canone sino all’esaurimento del
rapporto insorto nel regime antecedente alla vigenza della novella.
Per le locazioni transitorie rinnovatesi ovvero concluse dopo l’entrata in vigore della
riforma e alla luce del nuovo quadro normativo per esse delineato si ripropone il tema
della eventuale simulazione, sia pure in termini parzialmente diversi da quelli
affrontati dalla Suprema Corte nella vigenza della disciplina precedente.
Vanno, infatti, considerate l’avvenuta (parziale) abrogazione dell’art. 79 della legge
392/1978 e la discutibile applicabilità dell’articolo 80 della citata legge (non
esplicitamente abrogato) nell’ipotesi di mutamento di destinazione (ad es., da esigenze
transitorie a necessità abitative primarie) dell’immobile locato 65.
Inoltre, la fattispecie deve essere esaminata alla stregua delle nuove disposizioni in
materia di forma scritta ad substantiam del contratto di locazione ad uso di abitazione
e di nullità delle pattuizioni contrarie alla legge contenute nel contratto stesso, secondo
le previsioni di cui (rispettivamente) agli artt. 1, quarto comma, e 13 della legge 431
del 1998.
Orbene, non v’è dubbio che la “standardizzazione” dei contratti di locazione ad uso
transitorio e la necessità della forma scritta per le convenzioni locative di immobili
abitativi renderanno sicuramente più difficile la posizione processuale del conduttore
che intendesse agire per denunciare la simulazione relativa della locazione transitoria
nell’ipotesi di iniziale consapevolezza di entrambe le parti in ordine alla destinazione
ordinaria dell’immobile. In tal caso l’accordo simulatorio dovrà rivestire la forma
64
V., da ultimo, in tal senso, Cass. 17 gennaio 2003, n. 614, in Arch. loc. e cond., 2003, 490; Cass.
28 marzo 2001, n. 4472, ivi, 2001, 669; v., altresì, Cass. 18 gennaio 2001, n. 724, nonché Cass. 27
settembre 2000, n. 9726, Cass. 26 maggio 2000, n. 6971, Cass. 14 febbraio 2000, n. 1634, in Rass.
loc. e cond., 2001, 91 ss., le ultime tre con nota di A. MAZZEO, Le locazioni stipulate per esigenze
abitative transitorie nella vigenza della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e della novella del 1998).
Prova della (dedotta) simulazione.
65
Nel senso dell’inapplicabilità dell’art. 80 della legge 392/1978 dopo l’entrata in vigore della
novella del 1998, cfr. C.M. VERARDI, I contratti di locazione di natura transitoria e per esigenze
abitative degli studenti universitari, in Rass. loc. e cond., 2000, 17.
41 41
scritta, salva l’attenuazione probatoria posta dall’art. 1417 c.c. per l’ipotesi di
illiceità del contratto dissimulato, e, una volta dimostrata l’esistenza della
simulazione, potrà forse conseguire la sanzione di nullità, ex art. 13 della legge
431/1998, della pattuizione apparente (volta, ad esempio, a derogare ai limiti di
durata del contratto ovvero ad attribuire al locatore un canone superiore a quello
massimo stabilito nella contrattazione collettiva), con ulteriore, eventuale possibilità
di applicazione dello strumento di conformazione giudiziale del rapporto previsto per
la cosiddetta locazione di fatto, ai sensi del comma quinto del citato articolo 13 -
qualora ne ricorrano i presupposti (come, ad esempio, nell’ipotesi in cui il locatore
abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto ed abbia, altresì,
imposto al conduttore la stipula di una locazione transitoria solo apparente)66.
Qualora, infine, si verificasse un mutamento d’uso nel corso del rapporto (ad es.,
utilizzazione dell’immobile per esigenze abitative primarie in luogo degli iniziali
motivi transitori), qualche perplessità suscita l’idea di integrale applicazione dell’art.
80 della legge 392/1978, secondo cui il locatore può chiedere la risoluzione del
contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza, salva, in caso
contrario, l’applicazione del regime corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.
Una tale norma aveva consentito, nell’integrale vigore della legge 392/1978, di
convertire la fattispecie della locazione transitoria in quella della locazione ordinaria
e viceversa (con conseguente mutazione del regime giuridico), allorché, in presenza di
un cambiamento d’uso dell’immobile locato, il locatore, venuto a conoscenza di esso,
avesse omesso di richiedere la risoluzione del contratto.
Siffatta soluzione trova ostacolo, per le locazioni abitative stipulate o rinnovate nella
vigenza della novella del 1998, in alcune considerazioni collegabili alla peculiarità
del concetto di “esigenza transitoria” desumibile dal complesso della nuova legge ed,
altresì, alle caratteristiche fondamentali dell’attuale normativa, che ha integralmente
riordinato la materia delle locazioni abitative.
In particolare, il favor conductoris, che stava a fondamento della disposizione in
esame (articolo 80 citato), si pone in netto contrasto con la nozione di “transitorietà”
indicata nell’art. 5 della legge 431/1998, comprensiva delle esigenze temporanee di
entrambe le parti del rapporto (e non solo di quelle del conduttore, come avveniva
sotto l’imperio dell’art. 26, lettera a), della legge 392/1978).
Inoltre, appare difficile ipotizzare la possibilità di mutamento (automatico) del regime
contrattuale in conseguenza di un mero cambiamento d’uso dell’immobile (da
transitorio ad ordinario e viceversa) in presenza dell’obbligo della forma scritta ad
substantiam introdotto dall’articolo 1, quarto comma, della novella, nonché a fronte
della necessità di esplicitazione delle esigenze abitative transitorie; ma, soprattutto,
una tale possibilità di mutamento di regime giuridico (così come delineata dal
menzionato articolo 80) sembrerebbe doversi escludere per effetto dell’espressa
previsione, contenuta negli accordi locali, relativa alla modificazione della disciplina
del contratto transitorio in conseguenza di specifici eventi che sopravvengano nella
fase di esecuzione del contratto stesso (ad es., riconduzione del contratto locativo ad
uso transitorio nello schema del contratto di locazione a canone libero nell’ipotesi in
cui vengano meno le cause di transitorietà delle esigenze dichiarate)67.
66
In tal senso, v. A. SCARPA, Ambito di applicazione della riforma e locazioni transitorie, in
Rass. loc. e cond., 1999, 390.
67
Così C.M. VERARDI, op. cit., 17; sulla simulazione della locazione transitoria nel vigore della
legge 431/1998, v. anche A. BUCCI, op. cit., 36-37.
Cfr., altresì, A. SCARPA, Ambito di applicazione della riforma e locazioni transitorie, cit., 390.

42 42
Peraltro, autorevole dottrina ha ritenuto di non escludere l’applicabilità dell’articolo
80 in materia di locazioni transitorie, evidenziando:
1. la irrilevanza, a tal fine, del requisito della forma scritta, che deve sussistere
solo al momento della formazione del vincolo, “ma non impedisce che questo,
sorto validamente, sia successivamente assoggettato alla disciplina
pertinente, in ossequio al congegno predisposto dalla legge”;
2. la riconduzione della sfera di applicazione della norma in esame entro i limiti
delle compatibilità della norma medesima con la nuova nozione di transitorietà
accolta dalla novella del 1998 (certamente meno omogenea rispetto a quella
delineata dalla legge 392/1978, che faceva riferimento alle sole esigenze del
conduttore)68.

Da ultimo, si è espresso per l’implicita abrogazione dell’art. 80 N. IZZO, La disciplina dei contratti
di locazione abitativa rinnovati tacitamente dopo il 30 dicembre 1998, in Rass. loc. e cond.,
2003, 140-156. In particolare, secondo tale Autore: “con l’introduzione della forma scritta ad
substantiam … si è, sostanzialmente ed implicitamente, restaurato il valore giuridico e
contrattuale della destinazione contrattualmente convenuta tra le parti, non potendo più
riconoscersi alcuna rilevanza giuridica all’uso effettivo che si fonda su un comportamento tacito
per facta concludentia, con la conseguente irrilevanza di qualsiasi mutamento unilaterale
dell’uso pattuito e conseguentemente del corrispondente regime giuridico”.
Cfr., altresì, A. SCARPA, Ambito di applicazione della riforma e locazioni transitorie, cit., 390.
68
In questi termini, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 240-242, in
quali ammettono, ad esempio, la rilevanza, ai fini dell’applicazione dell’articolo 80, del mutamento
d’uso da parte del conduttore solo nell’ipotesi in cui tale mutamento sia stato determinato dal venir
meno delle ragioni che il conduttore stesso aveva posto originariamente a fondamento della
transitorietà, escludendo, al contrario, rilevanza al mutamento d’uso operato dal conduttore nel caso
in cui la transitorietà fosse stata determinata, ab origine, dall’esigenza del locatore di concedere in
locazione l’immobile per un periodo inferiore al minimo legale.

43 43
CAPITOLO III

NORMATIVA TRANSITORIA

SOMMARIO: 1. Questioni teoriche e problemi pratici nella fase di passaggio dalla disciplina
previgente alla novella del 1998.

1. Questioni teoriche e problemi pratici nella fase di passaggio dalla disciplina


previgente alla novella del 1998.

La recente legge sulle locazioni abitative dedica due sole specifiche disposizioni alla
difficile fase di passaggio al nuovo regime dei vecchi contratti stipulati prima
dell’entrata in vigore della legge stessa.
Trattasi dell’articolo 2, sesto comma, e dell’articolo 14, quinto comma, della legge in questione.
In particolare, il citato articolo 2, dopo avere indicato le diverse modalità di stipula e
di rinnovo dei nuovi contratti ad uso di abitazione secondo lo schema dell’accordo a
canone libero e a durata quadriennale, con possibilità di rinnovo per un ulteriore
quadriennio (comma primo), ovvero secondo lo schema di accordi a canone
“convenzionato“, sulla base di moduli predefiniti in sede locale fra le organizzazioni
della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative, di
durata non inferiore a tre anni e con possibilità di proroga minima biennale (commi
terzo e quinto), ha previsto, al comma sesto, che “I contratti di locazione stipulati
prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino
tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo“.
In tal modo il legislatore del 1998 ha inteso far confluire nella disciplina dei contratti
c.d. liberi (o ad autonomia limitata) di cui al primo comma dell’art. 2 della legge
431/1998 tutti i contratti relativi ad immobili ad uso di abitazione (rientranti
nell’ambito di applicazione della legge medesima) in corso de iure, perché non ancora
scaduti o, comunque, non disdettati dal locatore, e che si rinnovassero tacitamente
dopo l’entrata in vigore della suddetta legge per mancata disdetta ex art. 3 della legge
27 luglio 1978, n. 392, sia nell’ipotesi di contratto regolato dalla legge del c.d. equo
canone sia in quella di contratto disciplinato dalla legge n. 359 dell’8 agosto 1992 (sui
patti in deroga) ovviamente alla seconda scadenza quadriennale, non essendo
ravvisabile alla prima scadenza (secondo la normativa della novella del 1992)
l’istituto del rinnovo tacito, che presuppone la libertà insindacabile di far cessare la
locazione, bensì una fattispecie di rinnovazione obbligatoria, superabile solo con la
prova della sussistenza di particolari e definite cause specificamente previste dalla
legge.
La disposizione in esame (articolo 2, sesto comma) deve essere coordinata con la
norma dell’art. 14, quinto comma, della legge 431/1998 (la cui rubrica recita:
44 44
“Disposizioni transitorie e abrogazione di norme“), secondo la quale “Ai contratti
per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della
presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in
materia di locazioni vigenti prima di tale data“.
Orbene, muovendo dal coordinamento delle disposizioni transitorie sopra esaminate, è possibile
risalire al concreto significato di esse e, di conseguenza, individuare il regime giuridico applicabile
alle locazioni ad uso abitativo nella delicata fase di transizione dalla vecchia alla nuova normativa
secondo le considerazioni che seguono.
Ai contratti di locazione (ad uso abitativo) stipulati secondo la disciplina della legge
del c.d. equo canone ovvero della legge sui patti in deroga ed ancora in corso alla data
di entrata in vigore della nuova legge continuano ad applicarsi le disposizioni delle
leggi suddette (ancorché abrogate dalla legge 431/1998) per tutta la durata della
locazione e, in particolare, quelle sulla durata e sulla cessazione del rapporto.
Conseguentemente, detti contratti cesseranno di produrre effetti alla scadenza
originariamente convenuta o a quella coincidente con la data finale del periodo di
rinnovo (comunque successive all’entrata in vigore della legge 431/1998) ove sia
intimata disdetta almeno sei mesi prima della scadenza medesima secondo le modalità
previste dall’art. 3 della legge 392/1978, attesa la ultrattività di siffatte disposizioni,
ora transitorie, sino alla scadenza naturale dei contratti in corso.
I contratti che si rinnovino (o si siano già rinnovati) tacitamente ai sensi della
normativa previgente (per mancata disdetta) hanno (o hanno avuto) “ufficialmente“
ingresso nella disciplina ordinaria della nuova legge e, specificamente, nella
previsione dell’articolo 2, primo comma, della legge medesima, con la conseguenza
che essi, dopo l’avvenuta rinnovazione tacita, avranno una “durata non inferiore a
quattro anni, decorsi i quali…sono rinnovati per un periodo di quattro anni“, fatti
salvi i casi di diniego di rinnovo per tale secondo quadriennio nelle ipotesi descritte
all’art. 3, primo comma, della legge 431/199869.
In altri termini, deve ritenersi che il rinvio al comma primo dell’articolo 2, operato
dal comma sesto dello stesso articolo, sia intero o totale e si riferisca a tutta la
disciplina della durata minima legale (quattro anni + quattro) prevista nel suddetto
69
In questo senso, cfr. App. Genova 6 marzo 2002, n. 211, in Arch. loc. e cond., 2002, 429; Trib.
Palermo 12 luglio 2002, in Foro it., 2003 1597; Trib. Bergamo 23 gennaio 2003, ibidem, 1595;
Trib. Monza – sez. dist. di Desio 7 maggio 2003, in Arch. loc. e cond., 2004, 79; Trib. Padova 9
ottobre 2003, ivi, 2003, 823; Trib. Firenze 2 maggio 2003 e Trib. Napoli – sez. dist. di Portici 28
maggio 2003, ibidem, 675, con nota contraria di N. SCRIPILLITI, Il locatore lascia e raddoppia.
Ancora sulla mancata distetta alla prima scadenza dei contratti precedenti alla legge n.
431/1998; Trib. Vicenza 2 dicembre 2003, n. 1821, ivi, 2004, 194, in tema di rinnovazione tacita di
contratto riconducibile ai c.d. “patti in deroga” (che si perfeziona alla scadenza del secondo
quadriennio).
Contra, Trib. Genova 30 aprile 2002, ivi, 2002, 435, che sostiene che il primo rinnovo tacito (31
dicembre 1999) di un contratto in corso al 30 dicembre 1998 è regolato dalla precedente disciplina,
così rendendo inutile la disposizione dell’art. 2, comma 6, della legge 431/1998, che opererebbe
solo con il secondo rinnovo tacito al 31 dicembre 2003, secondo una presuppostone del tutto
soggettiva, perché non emergente dalla norma; Trib. Torino 23 ottobre 2002, ivi, 2003, 374; Trib.
Firenze 14 marzo 2003, n. 204, ivi, 2003, 823.
In dottrina, favorevoli all’interpretazione sostenuta nel testo, A. MAZZEO, Brevi note sul regime
transitorio dei contratti di locazione adibiti ad uso abitativo nella legge 9 dicembre 1998, n.
431, in Arch. loc. e cond., 1999, 21; N. IZZO, La disciplina transitoria dei contratti di locazione
abitativa rinnovati tacitamente dopo il 30 dicembre 1998, in Rass. loc e cond., 2003, 140; A.
MIRENDA, Il regime transitorio delle locazioni in corso, ivi, 1999, 379; F. LAZZARO-M. DI
MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 79 ss.; contra, V. ANGIOLINI, Riforma delle
locazioni ad uso abitativo e costituzione, in Arch. loc. e cond., 1999, 6.

45 45
comma primo, laddove non appare legittimo ipotizzare (così come sostenuto in uno dei
primi commenti alla nuova legge)70 che il citato richiamo (al comma primo
dell’articolo 2) sia limitato o parziale, nel senso che i contratti rinnovati tacitamente
secondo la vecchia disciplina non “transitano“ automaticamente, in forza del rinvio
normativo in esame, nel regime ordinario dei contratti “ad autonomia limitata” della
legge 431/1998, ma vengono soltanto assoggettati alla nuova particolare normativa del
rinnovo contrattuale introdotta dalla disposizione “richiamata“, con conseguente
possibilità di una ulteriore durata del rapporto limitata al quadriennio, peraltro
evitabile mediante l’attivazione delle procedure previste dal più volte ricordato
articolo 2, comma primo, della legge in argomento.
Siffatta ultima tesi tende, in sostanza, a considerare l’articolo 2, sesto comma, della
nuova legge come disposizione transitoria integrativa (e derogatoria) rispetto al
successivo articolo 14, quinto comma (che ha portata generale e, come si è visto,
richiama il vecchio regime del rinnovo tacito quadriennale di cui all’art. 1 della legge
392/1978 ovvero la regola della durata di quattro anni + quattro di cui all’art. 11,
secondo comma, della legge 359/1992), e si basa fondamentalmente sulla
considerazione secondo cui il legislatore del 1998, al comma sesto dell’articolo 2,
avrebbe in effetti disciplinato l’ipotesi di contratti già rinnovati alla prima scadenza
(e, cioè, dopo il primo quadriennio) secondo la legislazione previgente (della legge
dell’equo canone ovvero di quella sui patti in deroga), ai quali avrebbe inteso
estendere, alla scadenza del secondo quadriennio, la normativa del primo comma
dell’articolo 2, più volte menzionato, solo per la parte relativa agli adempimenti
contrattuali a carico delle parti diretti ad evitare un ulteriore rinnovo tacito.
Orbene, pur apprezzandosi l’approfondimento ermeneutico posto a sostegno della tesi
testé esposta, che certamente contribuisce ad una migliore comprensione del tema
oggetto di indagine, non può, peraltro, adottarsi un’interpretazione diversa da quella
dell’immediata applicazione dell’intero e complessivo regime della negoziazione ad
autonomia limitata ai contratti stipulati nel regime previgente e tacitamente rinnovati,
ai sensi della vecchia normativa, dopo l’entrata in vigore della nuova legge sulle
locazioni.
Ad una tale conclusione inducono il dato testuale delle disposizioni transitorie
esaminate ed, altresì, la ratio ispiratrice delle disposizioni medesime.
Per vero, la lettura dell’art. 2, sesto comma, e dell’art. 14, quinto comma, della legge
431 del 1998 non consente un’interpretazione che si discosti da quella qui sostenuta,
posto che: a) il richiamo alla disciplina del comma primo del citato articolo 2, operato
dal comma sesto dello stesso articolo con riferimento ai contratti di locazione stipulati
prima dell’entrata in vigore della nuova legge “che si rinnovino tacitamente“, può
essere inteso (in considerazione della dizione letterale del testo) solo come estensione
dell’applicazione del nuovo regime delle locazioni abitative a canone libero, in esso
comprese le disposizioni relative alla durata e alle modalità di rinnovo negoziali, a
tutte le analoghe locazioni iniziate nella vigenza della legislazione precedente e
tacitamente rinnovate allorché era già in vigore la legge 431/1998; b) la regola di
ordine generale contenuta nel quinto comma del ricordato articolo 14, secondo cui ai
contratti (oltre che ai giudizi) in corso alla data di entrata in vigore della suddetta
legge, per la loro intera durata, “continuano ad applicarsi ad ogni effetto le
disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data“, impedisce
ogni possibilità di applicazione della nuova (e diversa) disciplina del rinnovo tacito
70
Cfr. F. DE PAOLA-G. DE PAOLA - Una Guida nel labirinto della fase transitoria, in
Guida ai Nuovi affitti, Guida normativa Il sole 24 ore, 1998, 13-15.
46 46
di cui al comma primo dell’art. 2 della legge n. 431/1998 ai contratti di locazione
menzionati.
Inoltre, mette conto osservare che, con le disposizioni transitorie in esame, il
legislatore del 1998, avendo proceduto al riordino della materia delle locazioni (e del
rilascio) degli immobili adibiti ad uso abitativo, ha inteso, per un’esigenza di
continuità ed organicità nell’applicazione delle leggi regolatrici di tale materia, per un
verso, mantenere l’efficacia dell’abrogata (ancorché non per intero) legislazione
dell’equo canone e di quella dei patti in deroga (in essa comprese le disposizioni in
tema di rinnovo contrattuale) sino all’effettiva e definitiva scadenza dei contratti
stipulati nella vigenza di detta legislazione e, per altro verso, favorire la rapida
integrazione di siffatti contratti nella nuova disciplina una volta che essi, alla prima
scadenza successiva alla data di entrata in vigore della legge di riordino delle
locazioni abitative, si fossero tacitamente rinnovati ai sensi e secondo le modalità
previste dalla normativa preesistente.
L’interpretazione della disciplina transitoria della nuova legge sulle locazioni
abitative che propende per l’applicazione immediata del regime della ”autonomia
limitata“ di cui al citato articolo 2, primo comma, ai vecchi contratti rinnovati secondo
la normativa previgente è, peraltro, perfettamente in linea con quanto statuito dalla
giurisprudenza di legittimità 71 con riferimento al passaggio dal regime transitorio a
quello ordinario della legge n. 392 del 1978, posto che tanto le locazioni di immobili
urbani ad uso abitativo (soggette e non soggette a proroga), contemplate dagli articoli
58 e 65, quanto le locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo
(soggette e non soggette a proroga), indicate negli articoli 67 e 71 della suddetta legge,
qualora si fossero tacitamente rinnovate al termine della fase transitoria, si ritenevano
integralmente assoggettate (secondo un indirizzo giurisprudenziale divenuto unanime)
alla disciplina ordinaria della legge del c.d. equo canone (articoli 1 e 3 e articoli 27,
28, 29), con conseguente rispettiva applicazione del regime della durata quadriennale
e della rinnovazione tacita per un ulteriore quadriennio nel caso di mancata disdetta
(per le locazioni di immobili abitativi) e di quello della durata di sei anni, con
rinnovazione, alla prima scadenza, per altri sei anni, nell’ipotesi di mancato esercizio,
da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovo per uno dei motivi previsti
dal citato articolo 29 (per le locazioni di immobili ad uso diverso).
Qualche problema può (o poteva) porsi in relazione al momento perfezionativo della fattispecie
giuridica del rinnovo tacito ai fini della concreta individuazione dei contratti che transitano (o sono
già transitati) dalla vecchia alla nuova normativa.
Al riguardo, giova sottolineare che l’art. 2, comma sesto, della legge n. 431 del 1998 dispone che la
nuova normativa trova applicazione per i contratti stipulati prima del 30 dicembre 1998 (data di
entrata in vigore della legge) che si rinnovino (e non che si siano rinnovati), per cui occorre avere
riguardo al decorso o meno del termine - previsto nella vecchia legge o di quello più ampio
convenuto dalle parti nel contratto - per la valida disdetta della convenzione locatizia.
Orbene, se il contratto è già pervenuto alla sua scadenza naturale in data antecedente al 30 dicembre
1998 e, quindi, si è (o si era) già rinnovato secondo il regime previgente, è a tutti gli effetti un
contratto in corso alla predetta data e non sorge alcun dubbio sull’assoggettamento di esso al vecchio
regime giuridico; tale contratto diverrà (o sarà divenuto) oggetto di attenzione della norma in esame
solo al momento della sua successiva scadenza (allorché, in mancanza di disdetta, transiterà - o sarà
transitato - nel nuovo regime dei contratti liberi) .
71
Così Cass. 15 febbraio 1985, n. 1289, in F. LAZZARO-R. PREDEN, Codice delle locazioni,
Milano, 1995, 1303, in tema di locazioni di immobili adibiti ad abitazione, nonché Cass. 9 marzo
1991, n. 2520, in Arch. loc. e cond., 1991, 262; Cass. 12 luglio 1993, n. 7671, ivi, 1993, 836; Cass.
9 giugno 1994, n. 5618, ivi, 1994, 858; Cass. 16 giugno 1994, n. 5851, ivi, 1994, 758, in tema di
locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione.

47 47
Qualora, invece, il contratto non sia (o non fosse) ancora pervenuto alla scadenza naturale, ma alla
data del 30 dicembre 1998 sia (o fosse) già spirato il termine per comunicare la disdetta, la
fattispecie del rinnovo tacito deve ritenersi perfezionata secondo il regime previgente e, quindi, il
contratto deve ritenersi rinnovato per un solo quadriennio decorrente dalla scadenza naturale anche
se questa è successiva al 30 dicembre 1998. A tale rapporto continuerà ad applicarsi la normativa
preesistente e solo dalla successiva scadenza quadriennale potrà operare la transizione nel nuovo
regime per effetto del rinnovo tacito. Nel caso evidenziato si è, infatti, realizzato il c.d. effetto
prodromico del rinnovo tacito prima del 30 dicembre 1998 secondo la vecchia legge, per cui il
rapporto continua ad essere regolato dalla normativa previgente.
Ciò sia nell’ipotesi ordinaria di rapporto soggetto alla legge n. 392 del 1978 che in
quella di contratto stipulato secondo la legge n. 359 del 1992, ovviamente alla
seconda scadenza.
Viceversa, per i contratti in corso de iure al 30 dicembre 1998 - per i quali le parti
erano ancora libere di comunicare una tempestiva disdetta idonea a determinare
legittimamente la cessazione del rapporto in corso - la mancata disdetta configura una
manifestazione tacita di volontà delle parti (questa volta valutabile alla luce della
nuova legge anzi che della vecchia) di far transitare la convenzione locatizia, secondo
la previsione di cui al più volte ricordato art. 2, comma sesto, della legge n. 431 del
1998, nel nuovo regime giuridico, che comporta una durata di quattro anni + quattro,
anche se al canone precedentemente pattuito, perché, essendo ora libera la sua
determinazione, tale libertà può esercitarsi giuridicamente anche con una
manifestazione tacita che riconfermi la vecchia misura legale.
Ulteriori problemi possono insorgere nell’ipotesi di rinnovo tacito di contratti di locazione verbali.
Posto che l’art. 1, comma quarto, della legge n. 431 del 1998 ha introdotto
innovativamente la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione a
decorrere dalla data di entrata in vigore della suddetta legge e considerato che
l’articolo 2, sesto comma, della legge medesima sancisce, comunque, il rinnovo tacito
dei contratti in corso de iure, così come stipulati in precedenza, e senza alcuna
previsione in relazione al (nuovo) requisito della forma scritta, si è posta la questione
relativa alla sorte dei contratti verbali e, più precisamente, se agli stessi possa
applicarsi automaticamente la nuova disciplina legislativa (ancorché essa richieda la
forma scritta ad substantiam) ovvero se tale forma sia assolutamente necessaria ai fini
della validità ed efficacia del rinnovo anche nel silenzio mantenuto dalla legge.
Si è, quindi, prospettata la possibilità che la carenza della forma scritta sia impeditiva
dell’applicazione del nuovo regime giuridico ai contratti vecchi che si rinnovino sotto
l’imperio della nuova legge.
Sembra, peraltro, preferibile la tesi della conciliabilità delle disposizioni sulla necessità della forma
scritta per i nuovi contratti di locazione con la persistente validità dei contratti precedentemente
stipulati, anche nella forma verbale, in conformità alla legge all’epoca vigente.
Per come è stato autorevolmente sostenuto 72, la rinnovazione tacita rappresenta, infatti,
la prosecuzione del rapporto così come originariamente costituito e tale effetto si
72
Cfr. N. IZZO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 2 - comma 6, in
Rass. loc. e cond., 1999, 37 ss.; A. MIRENDA, Il regime transitorio delle locazioni in corso,
ibidem, 379 ss.; A. BUCCI, op. cit., 145 ss. Per la possibilità di rinnovo tacito dei contratti conclusi
verbalmente che transitano nel nuovo regime di durata della legge di riforma, v., altresì, F.
LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 82. In senso contrario, N. IZZO, La
disciplina transitoria dei contratti di locazione abitativa rinnovati tacitamente dopo il 30
dicembre 1998, cit., 151, il quale, re melius perpensa rispetto alla prima lettura della normativa
transitoria, esclude ogni possibilità di rinnovo tacito del contratto di locazione concluso in forma
verbale prima dell’entrata in vigore della legge 431/1998 ed in fase di transito nella nuova normativa.

48 48
inserisce nel fenomeno transitorio tipico del nostro ordinamento che prevede
frequentemente la conservazione ad esaurimento di situazioni sostanziali pregresse,
pur con l’applicabilità “parziale” della nuova legge: nella specie ciò si realizzerebbe
con il rinnovo tacito.
Del resto, la nuova legge, attraverso la configurazione della locazione di fatto,
attribuisce comunque rilevanza al rapporto locatizio sorto in violazione dell’obbligo
della forma scritta, per cui, a maggior ragione, appare legittimo ritenere che al
contratto costituitosi regolarmente possano essere riconosciuti gli effetti tipici secondo
la nuova normativa fino alla stipulazione di un nuovo contratto alla stregua della
disciplina legislativa a regime.
Infine, è stato ritenuto che, nel caso di contratto di locazione, stipulato nel vigore della
legge 392/1978, che preveda un canone superiore a quello “equo”, la riconduzione del
rapporto al canone equo debba essere effettuata, alla luce del disposto dell’art. 1 della
legge 431/1998, sino alla data dell’automatica rinnovazione verificatasi
successivamente all’entrata in vigore della novella del 1998. Dopo tale data, poiché il
rapporto viene disciplinato dalla nuova normativa che prevede la libera
determinazione del canone, la differenza tra canone pattuito e canone equo in base alla
legge 392/1978 non è più indebita e va, pertanto, corrisposta 73.
Per quel che concerne l’ambito di applicazione, il meccanismo di transito delineato
dall’art. 2, sesto comma, della legge di riforma riguarda i soli contratti di locazione
abitativa primaria, i quali confluiscono nella disciplina dettata per la tipologia dei
contratti a canone libero, con esclusione dei diversi tipi di convenzioni locatizie
(come quelle destinate a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria)74.
Resta inteso, peraltro, che anche le locazioni transitorie (come rilevato nel precedente
capitolo – paragrafo 4.1) resteranno fatalmente attratte nella disciplina dei contratti
liberi, ove, stipulati nel vigore della legislazione precedente, si siano tacitamente
rinnovati dopo l’entrata in vigore della novella del 1998, essendo necessaria, ai fini
dell’applicazione della nuova normativa sulle locazioni transitorie, la conformità delle
relative convenzioni alla negoziazione concertata e ai contratti tipo o tipi di contratto
previsti per tale tipologia di locazioni.

In giurisprudenza, in senso favorevole al rinnovo tacito dei contratti verbali transitati nel nuovo
regime, App. Genova 6 marzo 2002, n. 211, cit., in Arch. loc. e cond., 2002, 429; Trib. Palermo –
sez. dist. di Carini 20 febbraio 2001, ibidem, 64.
73
Così Trib. Palermo – sez. dist. di Carini 20 febbraio 2001, in Arch. loc. e cond., 2002, 64; nello
stesso senso Trib. Milano 4 aprile 2000, ivi, 2000, 612; Trib. Palermo 12 luglio 2002, cit., in Foro
it., 2003, 1597, le quali evidenziano il riespandersi dell’autonomia negoziale – prima compromessa
in forza dell’art. 79 legge 392/1978 – con efficacia ex nunc, dal momento di applicazione della
nuova disciplina, in assenza di una pronunzia giudiziale di nullità del canone extralegale. Contra, Trib.
Bergamo 23 gennaio 2003, ibidem, 1597, secondo cui, nell’ipotesi di locazione abitativa soggetta
alla disciplina dell’equo canone, la pattuizione del canone in misura superiore a quella legale,
eventualmente contenuta in contratto, continua ad essere nulla anche dopo la tacita rinnovazione del
rapporto in epoca successiva all’entrata in vigore della legge 431/1998, in mancanza di una diversa
volontà in tema di determinazione del canone che sia stata esplicitamente manifestata dalle parti a
mezzo di rinnovo espresso (ed in forma scritta).
In dottrina, nel senso della validità della pattuizione sul canone con riferimento al periodo successivo
alla tacita riconduzione del contratto secondo la nuova normativa, A. MIRENDA, Il regime
transitorio delle locazioni in corso, cit., 379; F. PETROLATI, L’equo canone dopo le riforme, in
Arch. loc. e cond., 2001, 191; in senso contrario, N. IZZO, in AA. VV., Commento alla legge 9
dicembre 1998 n. 431, sub art. 2 – comma 6, in Rass. loc. e cond., 1999, 41.
74
In questo senso, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 80.
49 49
CAPITOLO IV

FORMA DEL CONTRATTO

SOMMARIO: 1. Il requisito della forma scritta. - 1.1. Locazione di fatto.

1. Il requisito della forma scritta.

L’art. 1, quarto comma, della legge 431/1998 detta una disposizione


fondamentale, fortemente innovativa, in tema di forma del contratto di locazione
ad uso abitativo, recitando che “A decorrere dalla data di entrata in vigore della
presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma
scritta”.
Dal tenore della norma e dalla collocazione sistematica della stessa possono
evincersi i seguenti principi applicativi:
1. il vincolo di forma attiene esclusivamente ai contratti di locazione di immobili
ad uso di abitazione, atteso che la norma è contenuta in una legge concernente
la sola disciplina di tale tipo di immobili ed, altresì, tenuto conto della natura
eccezionale della disposizione, inserita in una legge speciale (piuttosto che in
seno all’art. 1350 c.c.), insuscettibile di interpretazione analogica75;
2. nel settore dei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
l’applicazione della norma sulla forma scritta si estende a tutti i tipi di
contratto, non ravvisandosi l’esistenza di limitazioni o eccezioni che ne

75
In tal senso, cfr. A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art.
1, cit., 17; P. SCALETTARIS, A proposito della forma scritta per i contratti di locazione, in Arch.
loc. e cond., 1999, 17 ss.; L.A. SCARANO, La disciplina del contratto ordinario, in Il nuovo
diritto delle locazioni abitative, a cura di S. PATTI, cit., 54-55; nel senso che la legge 431/98 abbia
determinato una palese incongruità di disciplina in ragione della diversità di forma in relazione ai
diversi tipi di contratto (abitativi e ad uso diverso), v. A. BUCCI, op. cit., 27; contra, nel senso che la
norma speciale sulla forma scritta debba applicarsi a tutti i contratti locativi, v. E. SACCHETTINI,

50 50
circoscrivano l’operatività, e, quindi, anche ai contratti esclusi dalla sfera di
applicazione delle principali disposizioni della legge di riforma (e ciò è
confermato dalla circostanza che, tra le norme della novella non applicantisi
ai contratti di locazione di cui ai commi secondo e terzo dell’articolo 1 della
novella stessa, non è contemplata quella di cui al comma quarto del citato
articolo 1)76;
3. il vincolo di forma riguarda i soli contratti stipulati nella vigenza della legge
di riforma, mentre i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della legge
431/1998, ai sensi dell’articolo 2, sesto comma, potranno rinnovarsi
tacitamente secondo la disciplina del comma primo dello stesso articolo 277;
4. trattasi di requisito di validità del contratto (tenuto conto dell’espressione
“validi contratti” contenuta nella norma) e, quindi, la forma scritta è richiesta
ad substantiam (cioè, a pena di nullità)78.
La sanzione della nullità per difetto di forma scritta discende sostanzialmente
proprio ed autonomamente dall’articolo 1, comma quarto, della legge di riforma
(che tale requisito di validità ha introdotto), oltre che dall’art. 1350, n. 13, c.c., il
quale, dopo l’elencazione dei contratti e atti che devono farsi “per atto pubblico o
per scrittura privata, sotto pena di nullità”, rinvia agli “altri atti specialmente
indicati dalla legge” (tra i quali vanno indubbiamente ricompresi i contratti di

Sulla scommessa della liberalizzazione si gioca il futuro del mercato immobiliare, in Guida al
diritto, 1998, 39 ss.
76
In tal senso, D. PIOMBO, Lineamenti, cit., 145, ss; N. IZZO, La riforma delle locazioni degli
immobili ad uso abitativo (commento alla legge 9 dicembre 1998 n. 431), in Contratti, 1999, 174;
L.A. SCARANO, op. ult. cit., 54-55; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del
contratto e del processo, cit., 161-162; G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di immobili
urbani, cit., 125-127.
77
Così A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 1, cit., 15-
16.
78
In tal senso, V. CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle locazioni abitative, op. cit., 8; A. BUCCI,
op. cit., 26 ss.; D. PIOMBO, Lineamenti, cit., 145; M.L. PAOLICELLI, Disciplina delle locazioni di
immobili urbani adibiti ad uso abitativo (comm. a l. 9 dicembre 1998 n. 431), in Nuove leggi civ.,
1998, f. 1, 1057; N. IZZO, La riforma delle locazioni degli immobili ad uso abitativo (commento
alla legge 9 dicembre 1998 n. 431), cit., 174 ss.; A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9
dicembre 1998, n. 431, sub art. 1, cit., 15-16; L.A. SCARANO, op. ult. cit., 53 ss.; contra, F.
LAZZARO, Limiti di forma e c.d. derogabilità nelle tipologie locatizie abitative, in Giust. civ.,
1999, II, 111 e F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 62-67, secondo
cui il contratto non scritto non è nullo in mancanza di specifica previsione di nullità nell’ipotesi in
questione ed, altresì, perché la nullità per difetto di forma non è sancita dall’art. 13 della legge
431/1998.

51 51
locazione di immobili ad uso abitativo, per i quali è stata esplicitamente e
“specialmente” richiesta la forma scritta)79.
D’altra parte, non si tratta di una novità assoluta, atteso che, secondo il dettato
dell’art. 1350, n. 8, c.c., già prima della novella del 1998, la forma scritta ad
substantiam in materia di locazione era richiesta, ancorché per i soli contratti che
fossero previsti ab origine per una durata superiore ai nove anni (per i quali l’art.
2643, n. 8, c.c. dispone, altresì, la pubblicità mediante trascrizione).
La forma scritta deve essere rivestita dagli elementi essenziali del contratto e si
estende, secondo i principi generali, a tutti i negozi strumentalmente o
funzionalmente collegati con il contratto stesso (come ad es., il contratto
preliminare, ex art. 1351 c.c., o la procura, ex art. 1392 c.c.).
La ratio della nullità in questione è individuabile nella tutela dell’esigenza di
certezza, per le parti e per i terzi, ed, altresì, nello specifico interesse pubblico del
fisco all’emersione dei contratti di locazione, agevolata dall’imposizione della
forma scritta, alla quale si correla, per altro verso, l’esigenza di registrazione
dell’atto80.
Trattasi, pertanto, di nullità assoluta, come tale imprescrittibile, deducibile da
chiunque vi abbia interesse e rilevabile di ufficio (art. 1421 c.c.)81.

79
In questo senso, cfr. F. PETROLATI, op. cit., 13; R. PREDEN, La locazione di fatto, in Rass. loc.
e cond., 1999, 353 ss.; v. anche P. SCALETTARIS, A proposito della forma scritta per i contratti di
locazione, cit., 17.
In giurisprudenza è stata evidenziata l’inammissibilità del giudizio per convalida di sfratto ove il
contratto posto a base del procedimento sommario sia carente di forma scritta e, conseguentemente,
affetto da nullità. In questo senso, v. Trib. Reggio Calabria 29 marzo 2001, n. 239 e Trib. Verbania –
sez. dist. di Domodossola 5 aprile 2001, in Arch. loc. e cond., 2001, 567; Trib Pisa 2 febbraio 2003,
n. 173, in Rass. loc. e cond., 2003, 234.
80
In questi termini, R. PREDEN, op. cit., 355.
81
Propendono per la nullità assoluta N. IZZO, La riforma delle locazioni degli immobili ad uso
abitativo (commento alla legge 9 dicembre 1998 n. 431), cit., 174 ss.; P. GIUGGIOLI-P.F.
GIUGGIOLI, op. cit., 16 ss.; C. MARTONE, La nuova disciplina delle locazioni abitative, Padova,
1999, 748; A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 1, cit.,
17-18; R. PREDEN, La locazione di fatto, cit., 355; L.A. SCARANO, op. ult. cit., 53 ss.;
propendono, viceversa, per l’ipotesi di nullità relativa A. GENTILI, L’invalidità del contratto di
locazione, in AA.VV., Le locazioni urbane, a cura di V. CUFFARO, Torino, 1999, 83 ss.; M.
NUZZO, La forma del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo, in AA.VV., Le
locazioni urbane, a cura di V. CUFFARO, cit., 153 ss.; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni
nella pratica del contratto e del processo, cit., 162; G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di
immobili urbani, cit., 128. Per una diversa interpretazione, secondo cui si tratterebbe di una
particolare forma di nullità, non rilevabile né di ufficio dal giudice né dai terzi, ma solo dalle parti
contraenti, analoga a quella ex art. 1352 c.c., v. P. SCALETTARIS, A proposito della forma scritta
per i contratti di locazione, cit., 17.
Sul requisito della forma scritta, v. anche S. REZZONICO-M. REZZONICO, op. cit., 181-183.
52 52
Quanto agli effetti della nullità, secondo i principi generali, nessuna delle parti di
un contratto nullo, perché concluso in forma orale, può utilmente invocare in
giudizio pretese fondate su pattuizioni verbali, mentre ciascuna di esse è
legittimata a far dichiarare la nullità della convenzione, con le conseguenti
restituzioni.
La forma scritta, oltre ad essere essenziale ai fini della validità del contratto,
diviene naturalmente indispensabile anche ad probationem (art. 2725,
secondo comma, c.c.).
Devono, pertanto, in linea di principio, essere provati per iscritto gli elementi
costitutivi della convenzione (godimento della cosa e pagamento del corrispettivo)
– che non potranno essere più dimostrati per facta concludentia – e così pure
l’eventuale novazione ed il mutuo consenso allo scioglimento del rapporto.

1.1. Locazione di fatto.

Strettamente connesso con l’introduzione della forma scritta è l’istituto della


locazione di fatto.
Una tale situazione si verifica, in linea generale, “nel caso di esecuzione di un
contratto di locazione del quale si accerti in seguito l’invalidità, poiché il
godimento della cosa locata da parte del conduttore si esaurisce e si rinnova
ininterrottamente, non consente una restituzione, non può essere posto nel
nulla”82.
Ipotesi di rapporti contrattuali di fatto si rinvengono, nel nostro diritto positivo, in
tema di nullità o annullabilità del contratto di lavoro subordinato (art. 2126 c.c.)
ed in materia di società (artt. 2297, 2332 e 2377 c.c.).
Nell’ambito delle locazioni, la figura della “locazione di fatto” è stata individuata
in una fattispecie relativa ai contratti ad uso diverso, a seguito della protrazione di
fatto di rapporti locativi rinnovatisi automaticamente per effetto della legge
118/1985, successivamente dichiarata incostituzionale con sentenza della Corte
Costituzionale n. 108 del 1986, e regolati con D.L. 393/87, convertito nella legge

82
In questi termini, R. PREDEN, op. cit., 356.

53 53
478/1987, ai quali la stessa Corte Costituzionale, con sentenza n. 22 del 1989, ha
riconosciuto la sostanziale natura di locazioni di fatto.
La legge di riforma, all’articolo 13, comma quinto, terzo periodo, definisce come
“locazione di fatto” quella conclusa in violazione della prescrizione dell’articolo
1, comma quarto, e, cioè, in violazione dell’obbligo della forma scritta e prevede,
altresì, una particolare tutela del conduttore nel solo caso in cui l’instaurazione
di tale tipo di locazione sia stata “pretesa” dal locatore. Siffatta tutela consiste in
uno specifico rimedio inteso a recuperare il rapporto di fatto, convertendolo in
rapporto di diritto, mediante la sua riconduzione a condizioni conformi alla
disciplina legale dell’istituto della locazione83.
In buona sostanza, nella locazione di fatto non è stata osservata dalle parti la
norma imperativa relativa alla forma scritta richiesta a pena di nullità; ma il
legislatore ha preso in considerazione la sola ipotesi in cui il rapporto si sia
instaurato in forma orale perché così preteso dal locatore, offrendo, in tale
situazione, al conduttore la possibilità di riconduzione del rapporto stesso negli
schemi alternativi tipici della locazione abitativa di cui all’articolo 2 della novella.
Il meccanismo della costituzione da parte del giudice di un contratto del tipo
alternativo rappresenta evidentemente una “sanzione” nei confronti del locatore
che ha “preteso” il rapporto di fatto danneggiando il conduttore ed eludendo,
altresì, le norme in materia di fisco, in considerazione della mancata
registrazione della convenzione e del difetto di visibilità fiscale del rapporto.
Tale sanzione non si giustifica nel caso in cui il conduttore abbia concordato il
rapporto di fatto con il locatore o addirittura, dopo essersi immesso nella
detenzione dell’immobile, si sia rifiutato di sottoscrivere il relativo contratto.
E’ ovvio che, nel caso in cui il conduttore intenda esercitare la facoltà di
richiedere la “conformazione” del contratto verbale, lo stesso avrà l’onere di
provare gli elementi costitutivi del rapporto, e cioè il godimento dell’immobile
verso il pagamento del corrispettivo (canone), e prima ancora dovrà fornire la
difficile dimostrazione della pretesa di instaurazione di un rapporto di fatto da
parte del locatore.

83
Così, ancora, R. PREDEN, op. cit., 356. Sulla locazione di fatto, in genere, v. F. LAZZARO-M. DI
MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 352 ss.
54 54
Appare logico ritenere che la prova cui è tenuto il conduttore non soffra le
limitazioni di mezzi istruttori proprie dei contratti per i quali sia richiesta la
forma scritta ad substantiam, atteso che tale prova non tende certamente alla
dimostrazione della stipulazione di un contratto scritto di locazione84.
La locazione carente di forma scritta dovrebbe, di regola, comportare, su
domanda delle parti, la condanna alle restituzioni delle rispettive attribuzioni
patrimoniali85, ma, secondo quanto anticipato, il diritto di ripetizione delle
prestazioni effettuate in attuazione di un contratto nullo trova un limite
invalicabile nella irripetibilità di talune delle prestazioni stesse, come avviene
appunto per il godimento dell’immobile locato.
In tale ipotesi, il locatore dovrebbe restituire, su domanda del conduttore, i canoni
percepiti, mentre il conduttore sarebbe tenuto a versare, a titolo di ingiustificato
arricchimento, il valore obiettivo del godimento dell’immobile, pari ad un importo
sicuramente inferiore al canone pattuito86.
In definitiva, nel sistema delineatosi dopo l’entrata in vigore della legge di
riforma, il conduttore al quale il locatore abbia imposto la stipulazione di un
rapporto di fatto può scegliere tra due soluzioni:
1. esperire la generale azione di nullità e chiedere la declaratoria di nullità
della locazione per difetto di forma, con domanda di restituzione dei
canoni versati, salvo il diritto del locatore di essere indennizzato del subito
depauperamento patrimoniale (cessione del godimento dell’immobile) con
un somma pari al valore obiettivo del godimento di fatto dell’immobile
medesimo;
2. esperire la specifica azione di cui all’art. 13, quinto comma, secondo e
terzo inciso, della legge 431/1998 e chiedere la conversione (o
conformazione o riconduzione) giudiziale della locazione di fatto, con
conseguente obbligo del giudice, una volta accertata l’effettiva sussistenza

84
Sul punto, v. A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 1,
cit., 19.
85
Così A. SCARPA, op. ult. cit., 19; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del
contratto e del processo, cit., 165-166.
86
Solo in un’occasione la Corte di Cassazione (Cass. 3 maggio 1991, n. 4849, in Giur. it., 1991, I, 1,
1314, con nota di A. CHIODI, Irripetibilità dei canoni versati in esecuzione di una locazione
nulla: un caso di “estoppel” all’italiana) ha affermato l’irripetibilità dei canoni versati in
esecuzione di una locazione nulla, ritenendone ingiustificata la restituzione.
55 55
degli elementi del rapporto e la sua costituzione a seguito di “pretesa” del
locatore: a) di sostituire (e ricostituire) siffatto rapporto riempiendolo del
contenuto proprio del contratto ordinario ovvero di quello agevolato; b) di
determinare l’importo del canone del contratto ricondotto in termini di
legalità, quantificandolo con riferimento al canone previsto per i tipi di
contratto (prima contratti-tipo) - normali o transitori per studenti
universitari - nell’ambito delle fasce di oscillazione ivi considerate; c) di
condannare, infine, il locatore, su eventuale richiesta del conduttore, alla
restituzione delle somme pagate, nel periodo di esecuzione del rapporto, in
misura superiore al canone come sopra determinato.
Resta da dire che l’essenzialità della forma scritta e l’azione di conformazione
giudiziale della locazione sono destinate a convivere con la sopravvissuta norma
dell’art. 80 della legge 392/78 – nei limiti in cui essa sia ritenuta tuttora vigente -
(secondo la quale, nel caso di mutamento di destinazione della cosa locata ed in
assenza di tempestiva azione di risoluzione da parte del locatore, che ne abbia
avuto effettiva conoscenza, si applica al rapporto il regime giuridico
corrispondente all’uso effettivo del bene).
Si tratta di verificare, di volta in volta, la compatibilità del regime giuridico
nascente dalla normativa sull’assolutezza del requisito formale introdotto dalla
legge di riforma con quello della trasformazione automatica del tipo contrattuale
regolato dall’articolo 80 della legislazione dell’equo canone, dovendosi
evidenziare che appare comune ad entrambi gli istituti la finalità di dissuadere le
parti dal predisporre contenuti negoziali simulati e di imporre ex lege la
disciplina più adeguata al rapporto locativo effettivo, indipendentemente dallo
schema contrattuale apparente87.

87
In termini, v. A. SCARPA, op. ult. cit., 20; cfr., altresì, A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni
nella pratica del contratto e del processo, cit., 167-168.
Della sopravvivenza dell’art. 80 della legge 392/78 dubitano R. PREDEN, op. cit., 355 e C.M.
VERARDI, I contratti di locazione di natura transitoria e per esigenze abitative degli studenti
universitari, in Rass. loc e cond., 2000, 17.

56 56
CAPITOLO V

ESTINZIONE DEL RAPPORTO LOCATIVO

SOMMARIO: 1. Premessa. – 2. Diniego di rinnovo alla prima scadenza (ambito di

applicazione ed origini dell’istituto). – 2.1. Modalità della disdetta. - 2.2. Contenuto

della disdetta. – 2.3. I singoli motivi di diniego. – 2.4. Segue: l’uso diretto dell’immobile

da parte del locatore o dei propri familiari. – 2.5. Segue: l’uso dell’immobile per

l’esercizio delle attività dirette al perseguimento delle finalità istituzionali dell’ente

locatore. – 2.6. Segue: disponibilità in capo al conduttore di un immobile libero e idoneo

nello stesso comune. – 2.7. Segue: gli interventi edilizi giustificanti il diniego di rinnovo.

– 2.8. Segue: la mancata occupazione dell’immobile da parte del conduttore. – 2.9. Segue:

l’intenzione del locatore di alienare l’immobile a terzi. – 2.10. Segue: alienazione

dell’immobile locato e diritto di prelazione e riscatto del conduttore. – 2.11. Segue: i

meccanismi sanzionatori previsti dai commi terzo e quinto dell’art. 3 della legge di

riforma. – 3. Recesso del conduttore. – 4. Altre ipotesi di scioglimento del rapporto

locativo.

57 57
1. Premessa.

Della cessazione del rapporto locativo avente ad oggetto immobili abitativi si è già
detto con riferimento alle modalità di disdetta alle scadenze successive alla prima,
disciplinate dall’art. 2, primo e quinto comma, della legge 431/98.
Le rimanenti ipotesi da esaminare sono, essenzialmente, quelle relative al diniego di
rinnovazione del contratto, ovvero di opposizione alla proroga biennale, alla prima
scadenza da parte del locatore, cui devono aggiungersi l’istituto del recesso del
conduttore e, naturalmente, le fattispecie della rescissione e della risoluzione del
contratto, quest’ultima solitamente collegata ad inadempimento di una delle parti.

2. Diniego di rinnovo alla prima scadenza (ambito di applicazione ed origini


dell’istituto).

La disciplina del diniego di rinnovo del contratto abitativo alla prima scadenza è stata

chiaramente mutuata dalla pregressa normativa di cui agli artt. 29 e 31 della legge

392/78, ancora in vigore con riguardo alle locazioni di immobili ad uso diverso, e

dall’articolo 59 della legge stessa, concernente il regime transitorio delle locazioni

abitative nella vigenza dell’equo canone, e “affonda” le sue radici nella legislazione

vincolistica (in special modo nelle previsioni di recesso per necessità della legge 23

maggio 1950, n. 253).

Siffatta disciplina è contenuta compiutamente nell’articolo 3 della legge di riforma ed

attiene unitariamente sia ai rapporti “a canone libero” che a quelli “a canone

concertato”.

Come è stato osservato in dottrina 88, la disciplina sul diniego di rinnovo si pone come

punto di equilibrio tra l’interesse del conduttore alla protrazione del vincolo e la tutela

di specifiche esigenze del locatore, che sono di stretta interpretazione in quanto

costituiscono eccezione al principio di rinnovazione del contratto dopo il primo

quadriennio (o triennio).
88
C.M. VERARDI, Questioni principali in tema di diniego alla prima scadenza, in Rass. loc. e
cond., 1999, 393.

58 58
Il diniego è, pertanto, consentito solo in presenza di specifici motivi tassativamente

indicati ed ha l’effetto di impedire la naturale prosecuzione del rapporto per il

secondo quadriennio (per i contratti ordinari) ovvero di impedire l’operatività della

proroga biennale, come già avvenuto per i c.d. patti in deroga (per i contratti

agevolati).
L’istituto non trova, ovviamente, applicazione nel settore delle locazioni escluse dalla
sfera di operatività della legge di riforma e delle locazioni transitorie, per le quali non
è previsto il diritto del conduttore al rinnovo automatico del contratto e che possono,
conseguentemente, cessare alla prima scadenza previa intimazione di disdetta.

2.1. Modalità della disdetta.

Circa le modalità di comunicazione della disdetta (rectius diniego), “…il locatore


può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi…” (art. 3, primo
comma, primo inciso, della legge 431/98).
Il preavviso costituisce una condizione di procedibilità della domanda di rilascio.
Esso deve essere, pertanto, anteriore rispetto all’azione giudiziaria e non può essere
sostituito dal ricorso introduttivo, in quanto costituisce il presupposto necessario per
l’instaurazione di tale procedimento; ciò, peraltro, implica che la domanda giudiziale
di rilascio non potrà essere fondata su un motivo diverso da quello indicato nel
diniego di rinnovo89.
In quanto atto recettizio, il diniego di rinnovo produce effetto dal momento in cui
giunge a conoscenza del destinatario, con conseguente irrevocabilità (da tale
momento) della volontà di recesso da parte del locatore e necessità che la situazione
legittimante il diniego sia sussistente già al tempo della comunicazione.
L’articolo 3 citato non specifica quale forma debba avere la comunicazione di
recesso, ma la necessità della forma scritta si evince dalla natura di contratto solenne
attribuita dall’articolo 1, quarto comma, della legge alla locazione abitativa. Non
appare necessario che la comunicazione in questione sia costituita da raccomandata
(che, peraltro, è la modalità più ricorrente e più sicura sotto il profilo della prova
dell’invio dell’atto), essendo consentita una qualunque forma scritta equipollente 90.
89
In tal senso, v., nella normativa dell’equo canone, Cass. 1 marzo 1990, n. 1574, in Foro it., 1990, I,
3185; circa la qualificazione della disdetta come condizione di procedibilità della domanda di
rilascio, cfr. Cass. 6 settembre 1995, n. 9373, in Arch. loc. e cond., 1996, 536; Cass. 9 settembre
1998, n. 8934, ivi, 1999, 98; Cass. 6 novembre 2002, n 15547, ivi, 2003, 84; Cass. 24 febbraio
2003, ibidem, 387, in tema di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione; in senso contrario,
Trib. Genova 15 ottobre 2003, n. 2947, ivi, 2004, 77, secondo cui, in materia di locazioni abitative
regolate dalla novella del 1998, la comunicazione del diniego di rinnovo del contratto alla prima
scadenza (in assenza di esplicito richiamo all’art. 29, terzo e quarto comma, della legge 392/1978)
può essere costituita dal ricorso introduttivo del giudizio di rilascio.
In dottrina, per la qualificazione del diniego di rinnovo come condizione di procedibilità della
domanda di rilascio, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 606.
90
E’ stata ritenuta valida la disdetta trasmessa con raccomandata a mano (Pret. Roma 29 settembre
1984, in Arch. loc. e cond., 1984, 659 e Pret. Padova 23 giugno 1989, ivi, 1990, 140); la disdetta
notificata mediante messo di conciliazione (Cass. 9 dicembre 1985, n. 2898, ivi, 1985, 452) o
ufficiale giudiziario (Pret. Fidenza 5 luglio 1988, n. 56, ivi, 1991, 365); la disdetta comunicata a
59 59
La comunicazione di disdetta deve essere sottoscritta dal locatore ovvero, in caso di
pluralità di locatori, anche da uno solo di essi91; l’atto può essere sottoscritto anche da
un procuratore del locatore, munito, peraltro, di procura scritta e ciò in conseguenza
della forma scritta ad substantiam richiesta per la formazione del contratto di
locazione in esame 92.
Dalla natura di atto recettizio della disdetta discende (secondo quanto anticipato) che,
ai fini della tempestività della stessa, deve aversi riguardo non già al momento di
spedizione della comunicazione, bensì a quello dell’effettiva ricezione da parte del
destinatario (a differenza di quanto è disposto dall’articolo 2, primo e quinto comma,
della legge in relazione alla comunicazione di rinnovo o di disdetta alla seconda
scadenza, secondo cui sembrerebbe sufficiente il mero invio dell’atto al fine di
ottenere l’effetto voluto).
Nel caso di notifica a mezzo di servizio postale e deposito per compiuta giacenza,
deve farsi riferimento, ai fini della data di ricezione della disdetta, a quella del
rilascio dell’avviso di giacenza93.
E’, comunque, onere del locatore dare la prova non solo dell’invio della
raccomandata, ma anche del fatto che essa sia giunta a conoscenza del destinatario,
quanto meno alla stregua della presunzione di cui all’art. 1335 c.c.94 (è evidente,
pertanto, che, ai fini dell’eventuale prova della ricezione, appare più opportuna la
spedizione di una raccomandata con avviso di ricevimento, anche nelle ipotesi
previste dall’articolo 2, primo e quinto comma, della legge di riforma).

2.2. Contenuto della disdetta.

mezzo telegramma (Pret. Fidenza 1 aprile 1990, n. 43, ibidem, 178); la disdetta comunicata a mezzo
di spedizioniere (Trib. Napoli 9 luglio 1985, in Giust. civ., 1985, I, 3195).
91
Cass. 11 novembre 1985, n. 5518, in Arch. loc. e cond., 1986, 63. Nel senso che il principio della
concorrenza di pari poteri gestori in tutti i comproprietari comporta che ciascuno di essi sia
legittimato a dare disdetta del contratto e ad agire conseguentemente nei confronti del conduttore, v.,
altresì, Cass. 19 settembre 2001, n. 11806, in Mass. Giust. civ., 2001, 1681. In tal caso vige la
presunzione iuris tantum di consenso degli altri comproprietari, fatta salva la possibilità dei
partecipanti alla comunione che rappresentino una quota maggioritaria di opporsi all’azione di
rilascio ovvero, nell’ipotesi in cui non si formi una maggioranza per la presenza di un perfetto
equilibrio percentuale tra le quote proprietarie manifestanti intenti contrapposti, fatta salva la facoltà
di ciascun partecipante di ricorrere all’Autorità giudiziaria per i provvedimenti di cui all’art. 1105,
quarto comma, c.c. (in termini, App. Potenza 25 novembre 2003, in Arch. loc. e cond., 2004, 187).
92
Nella vigenza della legge 392/78, è stata ritenuta la sufficienza della forma verbale in riferimento
alla procura ai fini dell’intimazione della disdetta (Cass. 28 giugno 1997, n. 5802, in Arch. loc. e
cond., 1997, 806; Cass. 7 marzo 1992, n. 2763, ivi, 1992, 534; Cass. 28 ottobre 1989, n. 4512, in
Mass. Foro it., 1989).
E’ stata, altresì, ritenuta la validità della disdetta priva di sottoscrizione del locatore, ove dal
contenuto dell’atto o dalle sue modalità di trasmissione risultasse in maniera non equivoca la
provenienza di essa dal locatore medesimo (Cass. 23 novembre 1994, n. 9916, in Foro it., 1996, I,
1002; nella giurisprudenza di merito, ex multis, Trib. Napoli 18 aprile 1994, in Arch. loc. e cond.,
1995, 161).
In tema di contratti adibiti ad uso diverso, è stata ritenuta la possibilità, per il locatore, di ratificare la
disdetta intimata dal “falsus procurator” (procuratore non munito di mandato), ai sensi degli artt.
1324 e 1399 c.c. (Cass. 28 ottobre 1998, n. 10760, in Riv. giur. edil., 1999, I, 2, 269).
93
In tal senso, cfr., ex multis, Trib. Milano 10 maggio 1993, in Arch. loc. e cond., 1994, 615.
94
Così Cass. 6 dicembre 1993, n. 12057, in Mass. Foro it., 1993; Cass. 28 settembre 1998, n. 9696,
in Arch. loc. e cond., 1999, 848.

60 60
Quanto al contenuto della disdetta, il locatore deve specificare i motivi sui quali tale
atto è fondato per dar modo al conduttore di valutare la serietà e la realizzabilità
dell’intento e al giudice di verificare la sussistenza delle condizioni per il legittimo
esercizio del diniego nonché di controllare successivamente sull’effettiva destinazione
dell’immobile all’uso indicato.
L’onere di specificazione del motivo di diniego è a pena di nullità (art. 3, secondo
comma, ultimo inciso, della legge 431/98) e già la giurisprudenza formatasi, in
relazione all’analogo disposto dell’art. 29, comma quarto, della legge 392/78, con
riguardo alle locazioni di immobili ad uso diverso si è orientata in maniera rigorosa in
ordine agli effetti della mancata puntuale indicazione delle ragioni del recesso e al
contenuto del relativo onere.
Sotto il primo aspetto, la mancata o inidonea specificazione del motivo comporta la
nullità assoluta della comunicazione, rilevabile di ufficio ai sensi dell’art. 1421 c.c.,
la quale determina, solitamente, l’automatica rinnovazione del contratto (salva la
possibilità di reiterare la disdetta con la specifica determinazione del motivo, purché
nei termini previsti dalla legge).
Sotto il secondo aspetto, deve ritenersi che la specificazione dei motivi consiste
nell’analitica indicazione della ragione concreta della disdetta, non apparendo
sufficiente il mero rinvio ad una delle ipotesi astratte configurate dalla norma 95.
Come già detto, la specificazione del motivo non può essere contenuta o integrata nel
ricorso giudiziale, né tanto meno le ragioni inizialmente esposte a sostegno della
volontà di recesso possono essere variate rispetto al contenuto originario della
disdetta 96.
Infine, pare doversi escludere la legittimità di una disdetta nella quale siano indicati
motivi plurimi, magari in via alternativa, tra quelli previsti dalla norma in esame 97.

2.3. I singoli motivi di diniego.

Il comma primo dell’art. 3 della legge 431/1998 indica sette motivi legittimanti il
diniego di rinnovo alla prima scadenza.
Tali motivi possono essere concettualmente distinti in due categorie: quelli in cui
viene presa in considerazione l’”intenzione” del locatore, descritti nelle lettere a), b),
95
L’elaborazione giurisprudenziale è, al riguardo, molto vasta, ma è sicuramente prevalente, specie
in sede di giurisprudenza di legittimità, la tesi più rigorosa in ordine all’esigenza di specificazione
del motivo di recesso (ex plurimis, cfr. Cass. 28 agosto 1995, n. 9095, in Arch. loc. e cond., 1996,
387; Cass. 6 novembre 1996, n. 9646, in Foro it., 1997, I, 2161; Cass. 14 maggio 1997, n. 4238,
Arch. loc. e cond., 1998, 225; Cass. 26 novembre 2002, n. 16676, in Arch. loc. e cond., 2003, 192.
In dottrina, sulla necessità di specificazione del motivo del diniego di rinnovo, v. F. LAZZARO-M.
DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 608-609.
96
Sul punto, cfr. Cass. 9 settembre 1998, n. 8933, in Mass. Foro it., 1998; Cass. 6 novembre 2002,
n. 15547, in Giur. it., 2003, I, 1, 2267.
97
La giurisprudenza formatasi sull’art. 29 della legge 392/78 è prevalentemente nel senso della
nullità della comunicazione di diniego di rinnovo nel caso in cui il locatore abbia addotto più di un
motivo, sul presupposto che non è allo stesso (locatore) consentito di operare una scelta fra le
diverse destinazioni indicate nella disdetta in epoca successiva alla scadenza del termine entro il
quale la disdetta deve essere comunicata al conduttore e che non è, altresì, consentito a quest’ultimo,
già al momento della ricezione della comunicazione di recesso, di valutare con la necessaria
cognizione la serietà dell’intento espresso, in termini non esclusivi, dal locatore medesimo: v. Cass.
21 aprile 1990, n. 3352, in Arch. loc. e cond., 1991, 93; Cass. 1 aprile 1993, n. 3891, ivi, 1993, 766;
Cass. 6 settembre 1995, n. 9373, ivi, 1996, 536; nella giurisprudenza di merito, ex multis, Pret.
Firenze 20 maggio 1992, ivi, 1993, 589.

61 61
d) (anche se il motivo contenuto in tale lettera appare descritto dal legislatore quasi in
termini di “necessità”), e) e g), e quelli in cui viene in rilievo una situazione del
conduttore, descritti nelle lettere c) ed f).
Prima di esaminare i singoli motivi di diniego, va premesso che la nozione di
“intenzione” del locatore, quale presupposto per la legittimità dell’azione di recesso,
deve essere intesa, non già come mero desiderio del locatore stesso, ma come un
intento serio, concreto e realizzabile (sotto il profilo materiale e giuridico).
La valutazione giudiziale della legittimità della disdetta alla prima scadenza riguarda,
quindi, non solo la sussumibilità del motivo addotto tra quelli indicati dalla legge, ma
anche la serietà e la realizzabilità pratica e giuridica dell’intenzione, la cui
dimostrazione grava naturalmente sul locatore, secondo i principi che regolano l’onere
della prova98.

2.4. Segue: l’uso diretto dell’immobile da parte del locatore o dei propri familiari.

L’articolo 3, lett. a), consente il diniego di rinnovo (o l’opposizione alla proroga),


innanzitutto, al locatore che “…intenda destinare l’immobile ad uso abitativo,
commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli
o dei parenti entro il secondo grado”.
Riguardo a tale ipotesi di diniego possono formularsi le seguenti considerazioni:
• la norma non contiene, sul piano soggettivo, alcuna limitazione nei confronti dei
parenti in linea retta (così come previsto, invece, dall’art. 29 della legge 392/78
con riguardo alle locazioni di immobili ad uso diverso), riconoscendo giuridica
rilevanza anche all’utilizzazione dell’immobile da parte dei parenti (entro il
secondo grado) in linea collaterale del locatore (fratelli, nipoti), oltre al coniuge
del locatore medesimo (pur separato); deve ovviamente escludersi che nella
previsione in questione siano ricompresi gli affini. L’orientamento maggioritario
esclude, inoltre, le esigenze del convivente more uxorio, mentre nel termine figli
devono farsi rientrare anche i figli naturali ed adottivi;
• la norma non specifica se l’esigenza abitativa cui si vuole destinare l’immobile
debba essere di natura primaria ovvero se sia consentito esercitare il recesso
anche allo scopo di destinare l’immobile locato ad esigenze abitative di ordine
secondario del locatore o dei suoi parenti. Nonostante il dato testuale autorizzi
un’interpretazione in senso ampio del concetto di destinazione abitativa del
locatore, la ratio della norma (volta al bilanciamento di esigenze egualmente
fondamentali delle parti della convenzione locatizia) induce a propendere per
un’interpretazione restrittiva del citato concetto, nel senso che è consentito evitare
il rinnovo contrattuale alla prima scadenza solo in presenza di esigenze abitative
primarie del locatore stesso99;
98
La giurisprudenza formatasi al riguardo, con riferimento all’art. 29 della legge 392/78, è pacifica:
ex plurimis, v. Cass. 16 aprile 1996, n. 3562, in Arch. loc. e cond., 1996, 741; Cass. 16 settembre
1995, n. 9732, in Mass. Foro it., 1995.
Sul concetto di serietà dell’intenzione del locatore, v. Cass. 22 novembre 2000, n. 15075, in Arch.
loc. e cond., 2001, 147, secondo la quale la serietà dell’intento comporta la realizzabilità tecnica e
giuridica di esso, da valutarsi con giudizio ex ante in caso di contestazione.
99
In tal senso, cfr. A. COSENTINO, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, Commenti e Materiali
raccolti da V. CUFFARO, cit., 65-66; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo,
cit., 612.

62 62
• è dubbia la possibilità di estendere l’applicazione della fattispecie in esame al
locatore che non sia persona fisica (ad es., una società commerciale che chieda di
potere utilizzare l’immobile locato per l’esercizio di una propria attività )100;
• la norma non comprende, tra le destinazioni che giustificano l’esercizio del
diniego, l’uso industriale (ed agricolo) dell’immobile (che, invece, è previsto
dall’art. 29 della legge 392/78 a mezzo di rinvio al precedente articolo 27). La
dottrina si mostra orientata nella direzione di un’interpretazione estensiva della
disposizione, nel senso di ricomprendere tra le destinazioni legittimanti il recesso
anticipato anche quelle industriali, e ciò sul presupposto che l’espressione
“commerciale”, utilizzata dalla lettera a) dell’articolo 3, debba essere intesa in un
significato ampio, sino a riguardare tutte le attività indicate nell’art. 2195 c.c.
(comprese le attività di natura specificamente industriale), ed, altresì, in
considerazione del fatto che un’interpretazione restrittiva della norma (che
escludesse tale tipo di attività) solleverebbe notevoli ed insuperabili dubbi di
incostituzionalità della norma stessa, in relazione agli artt. 3 e 42 della
Costituzione 101;
• in tema di specificazione del motivo, va evidenziato che il concetto di serietà e
realizzabilità dell’intenzione del locatore non implica, secondo il consolidato
orientamento della giurisprudenza di legittimità formatasi in relazione all’art. 29
della legge 392/78, che la validità della disdetta sia subordinata al possesso delle
autorizzazioni amministrative necessarie all’esercizio dell’attività cui si vuole
destinare l’immobile locato (circostanza irrilevante sotto il profilo privatistico),
salva, ovviamente, l’ipotesi che non risulti accertata l’assoluta impossibilità
giuridica della dichiarata destinazione 102.

2.5. Segue: l’uso dell’immobile per l’esercizio delle attività dirette al


perseguimento delle finalità istituzionali dell’ente locatore.

L’articolo 3, lett. b), consente il diniego di rinnovo allorché “…il locatore, persona
giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali,
mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed
offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena
disponibilità”.
E’ chiaro che la disposizione in questione riguarda esclusivamente ipotesi in cui il
locatore non sia persona fisica; essa riprende le norme dell’art. 29, lett. b), dell’art.
59, n. 2, della legge 392/1978 e dell’art. 4, n. 2, della legge 253/1950, avendo, però,
una portata più ampia, tanto da comprendere, tra i possibili locatori legittimati al
100
In senso favorevole all’applicazione estensiva della norma, v. A. COSENTINO, op. cit., 64; S.
PREDEN, in AA.VV., La nuova disciplina delle locazioni ad uso abitativo, sub art. 3, a cura di R.
PREDEN, in Gazzetta giuridica, 1999 (suppl. f. 14-15), 27; C.M. VERARDI, Questioni principali
in tema di diniego alla prima scadenza, cit., 395; in senso contrario, v. G. TERZAGO–L.
KOWALSKI, Locazioni abitative. Tipologie e nuova normativa, Milano, 1999, 193.
101
In tal senso, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 612; A.
COSENTINO, op. cit., 66-67; C.M. VERARDI, op. ult. cit., 396; S. PREDEN, in AA.VV., La nuova
disciplina delle locazioni ad uso abitativo, sub art. 3, cit., 25 ss.; A. BUCCI, La disciplina delle
locazioni abitative dopo le riforme, cit., 57, il quale giustifica l’omissione sulla base della difficile
ipotizzabilità di un uso industriale per un immobile adibito a destinazione abitativa.
102
V., ex plurimis, Cass. 14 aprile 1993, n. 4414, in Foro it., 1993, I, 1069; Cass. 18 gennaio 2002,
n. 537, in Arch. loc. e cond., 2002, 210.
63 63
diniego, una serie molto ampia di soggetti collettivi, di natura anche privata, ai quali la
dottrina aggiunge, in via di interpretazione adeguatrice, le associazioni non
riconosciute, che possono essere titolari anche di un proprio patrimonio immobiliare,
e gli enti pubblici economici.
In buona sostanza, la previsione sembra doversi riferire ad ogni locatore non persona
fisica, avente esclusivamente e statutariamente finalità pubbliche, sociali, etc.
(indicate dalla norma), che intenda adibire l’immobile alle particolari finalità
istituzionali o statutarie specificamente elencate nella disposizione in oggetto, con
possibile inclusione, ad es., delle società concessionarie di servizi pubblici o a
prevalente partecipazione pubblica ed esclusione delle persone giuridiche, società o
enti aventi finalità non pubbliche o, comunque, diverse da quelle enumerate dalla
lettera b) dell’articolo 3 (ad es., società commerciali aventi scopo di lucro).
Ad una tale conclusione si perviene sulla base dell’insuperabile dato testuale della
norma, posto che le “finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative,
assistenziali, culturali o di culto”, elencate dal citato articolo 3, lett. b), e le “attività
dirette a perseguire le predette finalità”, cui l’immobile deve essere destinato, vanno
necessariamente riferite a tutti i soggetti presi in considerazione dalla norma in esame
(e, quindi, non solo agli enti pubblici, ma anche alle persone giuridiche e società,
pubbliche e private) 103.
Presupposti del diniego sono:
1. la destinazione dell’immobile al raggiungimento delle finalità statutarie o
istituzionali dell’ente, non essendo sufficiente una destinazione a fini occasionali;
2. l’offerta al conduttore di un immobile idoneo di cui il locatore abbia la piena
disponibilità.
Sul primo punto, si osserva che le finalità istituzionali dell’ente, per il
soddisfacimento delle quali viene esercitato il diniego, devono essere valutate alla
luce dello statuto e dell’atto costitutivo e di esse deve essere accertata la serietà e
realizzabilità in concreto.
In relazione al secondo punto, vanno espresse le seguenti considerazioni:
• la formulazione dell’offerta di altro immobile deve essere sufficientemente
precisa per consentire al conduttore la valutazione dell’idoneità dell’immobile
offerto in sostituzione (con obbligo del locatore di far visitare al conduttore
tale immobile);
• il requisito dell’idoneità va valutato con riferimento alle esigenze obiettive del
conduttore (e del suo nucleo familiare) secondo un criterio di normalità,
rimesso al prudente apprezzamento del giudice, così come precisato dalla
giurisprudenza formatasi sull’art. 59 della legge 392/78104 ed
indipendentemente da qualunque giudizio di comparazione tra l’immobile
locato e quello offerto in sostituzione;
103
Nel senso qui sostenuto, v. C.M. VERARDI, op. ult. cit., 396; S. PREDEN, op. cit., 28; P.
CANEVACCI–S. VOTANO, La riforma delle locazioni, cit., 54; A. BUCCI, op. cit., 59; G.
TERZAGO–L. KOWALSKI, op. cit., 194; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso
abitativo, cit., 613.
In senso contrario, per l’applicabilità della norma a qualsiasi tipo di ente, anche avente scopo di lucro
e al di fuori delle finalità istituzionali indicate dalla norma medesima, v. V. CUFFARO, in V.
CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle locazioni abitative, cit., 19, secondo il quale la riforma
avrebbe introdotto un “ampliamento del novero dei soggetti cui è attribuita la facoltà di recesso,
con l’espressa inclusione delle società commerciali”; A. COSENTINO, op. cit., 67-69.
104
V. Cass. 17 ottobre 1989, n. 4153, in Mass. Foro it., 1989 e Cass. 23 marzo 1991, n. 3153, ivi,
1991.
64 64
• deve escludersi che il requisito dell’idoneità presupponga che il nuovo
immobile venga offerto al medesimo canone del precedente. A differenza
dell’art. 4 della legge 253/1950 e dell’art. 59 della legge 392/1978, che
fissavano un aumento massimo del canone nella misura del 20% e ponevano a
carico del locatore le spese di trasloco, la norma in oggetto nulla prevede al
riguardo. L’entità del canone rientrerà, pertanto, tra gli elementi di valutazione
dell’idoneità dell’immobile offerto in sostituzione, dovendosi ragionevolmente
ritenere l’inidoneità di un nuovo immobile il cui canone non sia assolutamente
compatibile con il reddito del conduttore, in armonia con i principi di buona
fede e di solidarietà contrattuale;
• l’idoneità dell’immobile offerto deve sussistere al momento della
comunicazione della disdetta e persistere sino al momento della decisione sul
rilascio, divenendo irrilevante un’inidoneità sopravvenuta al passaggio in
giudicato della sentenza 105;
• quanto al presupposto della “piena disponibilità” in capo al locatore
dell’immobile sostitutivo, appare chiaro che non è richiesta la titolarità del
diritto di proprietà o di altro diritto reale su detto immobile, potendo essere
sufficiente anche la sussistenza di un diritto personale di godimento trasferibile
(come nell’ipotesi di sublocazione con il consenso dell’avente diritto)106.

2.6. Segue: disponibilità in capo al conduttore di un immobile libero e idoneo nello


stesso comune.

Alla stregua dell’articolo 3, lett. c), il “diniego” è consentito “quando il conduttore


abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune”.
La norma riprende il contenuto dell’art. 59, n. 6, della legge 392/78 e tende a
salvaguardare il locatore, evitando il rinnovo alla prima scadenza allorché il
conduttore sia in grado di far fronte alle proprie esigenze abitative utilizzando un
immobile di cui abbia, a qualunque titolo, la disponibilità nello stesso comune.
Vanno evidenziati i seguenti elementi tipici dell’istituto:
• a differenza di quanto previsto dall’articolo 59, n. 6, succitato, l’immobile
deve trovarsi nello stesso comune, essendo stata eliminata la dizione “comune
confinante”;
• occorre che il conduttore abbia la disponibilità non solo giuridica, ma anche di
fatto, dell’immobile, atteso che la norma fa riferimento alla “piena
disponibilità di un alloggio”, espressione diversa da quella “può disporre”,
contenuta nell’art. 59, n. 6, della legge 392/78 (con ritorno all’impostazione
dell’art. 3 della legge 253/1950). Quindi, è necessario che il conduttore, in
proprio, abbia un diritto reale o personale di godimento sull’immobile, che sia
immediatamente e liberamente utilizzabile, dovendosi escludere l’operatività
della disposizione in oggetto qualora siffatta disponibilità concerna un
105
Nel senso che la disponibilità dell’immobile sostitutivo e l’idoneità del medesimo a soddisfare le
esigenze abitative del conduttore devono permanere sino all’effettivo rilascio dell’immobile oggetto
della disdetta, v. S. PREDEN, op. cit., 29; in senso dubitativo, v. A. BUCCI, op. cit., 60.
106
Nella giurisprudenza formatasi sull’art. 59 della legge 392/78, l’offerta di altro alloggio di cui il
locatore disponesse a sua volta a titolo di conduzione, con il consenso del locatore di quest’ultimo, è
stata ritenuta valida da Cass. 23 settembre 1983, n. 5651, in Arch. loc. e cond., 1984, 255; in Foro
it., 1984, I, 776; in Giust. civ., 1984, I, 154; in Rass. equo canone, 1984, 271; in senso contrario,
Pret. Pavia 17 maggio 1982, in Foro it., 1983, I, 514.
In dottrina, cfr. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 615.
65 65
immobile appartenente ad altra persona (ad es., coniuge o altro componente del
suo nucleo familiare) ovvero essa non sia attuale (come nell’ipotesi in cui il
conduttore sia proprietario di un immobile detenuto da un inquilino, il quale
continui ad occuparlo nonostante l’avvenuta cessazione del rapporto o nelle
more dell’esecuzione di un provvedimento di rilascio);
• la disponibilità di altro immobile da parte del conduttore deve sussistere al
momento della comunicazione del diniego di rinnovo, mentre è assolutamente
irrilevante la circostanza relativa al momento in cui tale disponibilità sia
insorta (se preesistente alla stipula del contratto di locazione ovvero
successivo alla formazione di detto contratto).
Nel caso di sopravvenuta perdita della disponibilità dell’immobile da parte
del conduttore nelle more tra la disdetta e la data di scadenza del rapporto,
essa potrà determinare la cessazione di efficacia del diniego allorché dipenda
da fatti estranei alla volontà del conduttore stesso (ad es., da provvedimento di
sequestro o di espropriazione), laddove non potrà paralizzare gli effetti della
disdetta ogni qual volta sia espressione della libera volontà di quest’ultimo (si
pensi, ad es., alla vendita o alla locazione dell’immobile da parte del
conduttore in epoca successiva al ricevimento della disdetta, decise solo allo
scopo di evitare la cessazione del rapporto locativo alla prima scadenza).

2.7. Segue: gli interventi edilizi giustificanti il diniego di rinnovo.

Si tratta delle ipotesi di cui alle lettere d) ed e) dell’articolo 3, che definiscono le


opere edilizie legittimanti il recesso anticipato del locatore.
Esse si rifanno a situazioni già contemplate negli artt. 29, lettere c) e d), e 59, nn. 3 e
4, della legge 392/78 e prevedono due fondamentali ragioni di diniego, entrambe
ispirate alla salvaguardia dell’interesse generale alla conservazione e all’ampliamento
del patrimonio edilizio e alla sicurezza collettiva.
In buona sostanza, la norma consente al locatore il recupero anticipato dell’immobile
locato quando lo sgombero di esso sia necessario per l’esecuzione di interventi edilizi
radicali nell’edificio in cui tale immobile si trova.
Detti interventi concernono essenzialmente: l’integrale ristrutturazione, il
consolidamento statico, la demolizione oppure la ricostruzione dell’intero stabile, la
sopraelevazione.
La disciplina è fortemente diversa da quella del succitato articolo 29, che prende in
considerazione anche la semplice intenzione del locatore di effettuare interventi edilizi
(e configura ipotesi di opere) che debbono riguardare l’immobile locato ma non
necessariamente l’edificio in cui questo è ricompreso.
Il diritto di negare il rinnovo non presuppone necessariamente l’identità tra il locatore
ed il soggetto che effettuerà i lavori, che può essere, ad es., il condominio o il
proprietario dell’edificio non coincidente con la persona del locatore107.
Venendo all’esame delle singole ipotesi di recesso, l’articolo 3, lett. d), prende in
considerazione l’esigenza di eseguire lavori di ricostruzione e consolidamento di un
edificio (ove è compreso l’immobile locato) gravemente danneggiato che “…debba
essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza
del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori”.
La norma richiede, quindi, che l’intenzione di svolgere interventi edilizi discenda da
una necessità oggettiva, sul presupposto che l’edificio in cui si trova l’immobile
107
Così A. COSENTINO, op. cit., 74.
66 66
locato sia gravemente danneggiato, essendo del tutto irrilevante che il danneggiamento
riguardi o meno parti dell’alloggio oggetto del rapporto locatizio.
Deve trattarsi, in sostanza, di interventi di carattere particolarmente urgente (tanto da
poter legittimare la richiesta di sgombero dell’immobile, ex art. 700 c.p.c., anche
prima della scadenza del quadriennio – o del triennio), senza che si richieda, peraltro,
l’imminenza del pericolo alla stabilità dell’edificio, ma solo la ragionevole
previsione che i guasti accertati, se non tempestivamente riparati, possano
compromettere, in un determinato lasso di tempo, le strutture essenziali alla stabilità
dell’immobile108.
In siffatta ipotesi, il diniego di rinnovo è consentito sia quando l’edificio debba essere
ricostruito (e, quindi, previamente demolito) sia quando esso debba essere oggetto di
opere di conservazione che ne assicurino la stabilità e la permanenza del conduttore
nell’immobile locato costituisca ostacolo al compimento di tali lavori.
La previsione di cui alla lettera e) dell’articolo 3 concerne le differenti ipotesi di
integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, sempre con riferimento allo stabile in cui si trova l’immobile locato,
ovvero di sopraelevazione, nel caso di immobile sito all’ultimo piano dell’edificio,
allorché, per la realizzazione di dette opere, sia indispensabile “per ragioni tecniche”
lo sgombero dell’immobile medesimo.
La suddetta previsione prescinde, quindi, da necessità oggettive di conservazione,
consentendo al locatore l’esercizio del recesso anticipato sul presupposto che egli
intenda eseguire gli interventi elencati nella norma e la presenza del conduttore non sia
compatibile con la realizzazione delle opere (il presupposto dell’indispensabilità
dello sgombero, menzionato con riguardo alle ipotesi di cui alla lettera d) e
all’intervento di sopraelevazione di cui alla lettera e), va esteso anche alle altre
ipotesi previste in quest’ultima lettera, nelle quali, peraltro, lo sgombero
dell’immobile deve ritenersi conseguenza necessaria ed ineluttabile del tipo di
interventi considerati)109.
Circa la nozione di lavori di integrale ristrutturazione, essa si evince dal disposto
dell’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457 (così come riprodotto nel decreto
legislativo 6 giugno 2001, n. 378, art. 3, e nel Testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380, art. 3), che, nella lettera d), definisce tali interventi come “quelli rivolti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che
possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi
elementi ed impianti”110.
108
Così, in riferimento all’art. 59, n. 3, della legge 392/78, Cass. 21 luglio 1989, n. 3443, in Mass.
Foro it., 1989.
109
In questo senso, A. COSENTINO, op. cit., 75. Circa il significato di “indispensabilità” dello
sgombero, v. Cass. 5 febbraio 1988, n. 1217, in Mass. Foro it., 1988, secondo cui lo sgombero del
conduttore deve ritenersi indispensabile ogni qual volta la di lui permanenza nell’immobile durante i
lavori implicherebbe l’approntamento di misure di sicurezza il cui onere economico incida in
maniera significativa sul costo complessivo o sui tempi di esecuzione dei lavori stessi.
110
Per l’utilizzazione, nella materia contrattuale delle locazioni, delle categorie dettate dall’art. 31
della legge 457/78 – ritenuta norma generale per ciò che riguarda la definizione degli interventi sugli
immobili – v. Cass. 16 aprile 1997, n. 3280, in Foro it., 1997, I, 1796; Cass. 29 novembre 1995, n.
12397, in Riv. giur. edil., 1996, I, 313.

67 67
Ai fini dell’esercizio del diniego di rinnovo, la ristrutturazione deve essere
“integrale” (secondo la medesima formulazione usata dall’art. 29 della legge 392/78).
Essa ha in comune con la “radicale trasformazione” ai fini di realizzare una nuova
costruzione e con la “ricostruzione” l’effetto della costituzione di un organismo
edilizio nuovo rispetto a quello preesistente e, proprio per tale risultato, si distingue
dagli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento
conservativo, di cui alle lettere b) e c) dell’art. 31 della citata legge 457/78
(riprodotte nelle stesse lettere b) e c) dell’articolo 3 dei menzionati provvedimenti
legislativi del 6 giugno 2001, n. 378 e n. 380), caratterizzati da opere di rifacimento di
parti dell’immobile, ma inidonei a dar vita ad un organismo ontologicamente diverso
da quello originario.
In conformità al tenore letterale della norma, la ristrutturazione (come gli altri
interventi edilizi), ai fini del legittimo esercizio del recesso, deve riferirsi all’intero
stabile in cui è ricompreso l’immobile locato, pur trattandosi di intervento
concettualmente ipotizzabile (al pari della radicale trasformazione allo scopo della
realizzazione di nuove costruzioni) anche con riguardo al solo immobile locato 111.
Disposizione comune alle ipotesi di cui alle lettere d) ed e) dell’articolo 3 è il comma
secondo, nei suoi primi tre incisi, dello stesso articolo.
Tale norma prevede che il possesso della concessione o dell’autorizzazione edilizia
per la realizzazione degli interventi oggetto del presente paragrafo costituisce
condizione di procedibilità dell’azione di rilascio.
Conseguentemente, mentre nell’impianto della legge 392/78 (artt. 29 e 59) il possesso
della licenza o concessione è considerato una condizione dell’azione di rilascio, con
la possibilità di utilizzare il titolo ottenuto anche in corso di giudizio fino alla
decisione d’appello112, nel caso considerato dalla legge di riforma (oggetto di esame)
l’assenza del provvedimento amministrativo preclude la proposizione stessa della
domanda113.
Va, inoltre, evidenziato che la norma in questione dispone che i termini di validità
della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito
del rilascio dell’immobile, in tal modo assicurando una notevole stabilità al citato
provvedimento amministrativo e mostrando di avere recepito i principi espressi dalla
Corte Costituzionale con la sentenza n. 348 del 1998, dichiarativa dell’illegittimità
costituzionale dell’art. 29, lett. d), ultima parte, della legge 392/78, in relazione alla
lettera c), ultima parte, dello stesso articolo, laddove prevedeva che la scadenza, nel
corso del processo sulla domanda di rilascio anticipato, del termine indicato nella
licenza o nella concessione impedisse l’emanazione del provvedimento di rilascio114.
Altra disposizione comune alle ipotesi di diniego di rinnovo in esame è quella di cui
all’articolo 3, secondo comma, terzo inciso, concernente l’introduzione del diritto di
111
In tal senso, v. A. COSENTINO, op. cit., 76. Sul punto, cfr., altresì, F. LAZZARO-M. DI MARZIO,
Le locazioni per uso abitativo, cit., 618.
112
Così Cass. 22 marzo 1995, n. 3266, in Arch. loc. e cond., 1995, 591; Cass. 28 settembre 1995, n.
10245, ivi, 1996, 199.
113
In tal senso, v. A. COSENTINO, op. cit., 76-77; C.M. VERARDI, Questioni principali in tema di
diniego alla prima scadenza, cit., 397; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso
abitativo, cit., 618; contra, nel senso che, anche a norma della nuova legge, il possesso della
concessione o dell’autorizzazione edilizia possa intervenire fino al momento della decisione, cfr. A.
CARRATO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 3, in Rass. loc. e
cond., 1999, 52.
114
Corte cost. 9 ottobre 1998, n. 348, in Foro it., 1998, I, 3039.

68 68
prelazione a favore del conduttore, ove il proprietario, terminati i lavori, conceda
nuovamente in locazione l’immobile.
Il meccanismo è quello previsto dall’art. 40 della legge 392/78 per le locazioni ad uso
diverso, espressamente richiamato.
In conformità al disposto del suddetto articolo 40, il locatore deve, quindi, comunicare
al conduttore le offerte ricevute con raccomandata con avviso di ricevimento almeno
sessanta giorni prima della scadenza; questi, entro trenta giorni dalla comunicazione,
deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore115.
Pur nel lodevole intento di assicurare stabilità al rapporto locativo (inteso a
soddisfare esigenze di natura abitativa primaria), il legislatore ha sicuramente adottato
una soluzione poco idonea.
Tralasciando ogni considerazione in ordine alla mancata applicazione concreta
dell’istituto della prelazione disciplinata dall’articolo 40 (con riferimento alle
locazioni ad uso diverso) – e ciò in considerazione della natura meramente
obbligatoria del vincolo, che non consente il retratto e comporta esclusivamente
sanzioni di tipo risarcitorio, e dell’agevole eludibilità della norma, che prescrive
l’obbligo della comunicazione solo per le offerte ricevute sino a sessanta giorni prima
della scadenza del contratto – non può non rilevarsi come la “struttura” della
disposizione succitata sia scarsamente compatibile con la fattispecie in esame,
sostanzialmente svincolata dalla scadenza del contratto.
La soluzione più convincente potrebbe essere quella di far decorrere il termine di
sessanta giorni dalla data di ultimazione dei lavori116.
Va, infine, considerata la scarsa rilevanza pratica dell’istituto in argomento, essendo
difficilmente ipotizzabile che il conduttore, il quale sia stato costretto a rilasciare
l’immobile per consentire la realizzazione di interventi edilizi di rilevante portata,
decida, dopo il decorso di un lasso di tempo sicuramente non breve in considerazione
dell’entità dei lavori da svolgere, di rientrare in possesso dell’immobile rilasciato a
condizioni decisamente più gravose, sottoponendosi, altresì, ai disagi ed ai costi di un
nuovo trasloco.

2.8. Segue: la mancata occupazione dell’immobile da parte del conduttore.

L’articolo 3, lett. f), autorizza il diniego di rinnovazione nell’ipotesi in cui, “…senza


che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non
occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo”.
Appare evidente che con questa disposizione il legislatore abbia inteso tutelare
l’interesse del locatore al recupero della disponibilità dell’immobile locato allorché
cessi la permanenza continuativa del conduttore nell’immobile medesimo e, quindi,
venga meno la destinazione del bene alle esigenze abitative primarie dello stesso.
115
In dottrina è stato rilevato doversi escludere la sussistenza del diritto di prelazione tutte le volte
in cui il proprietario che intenda procedere a nuova locazione, al termine dei lavori, sia persona
diversa dall’originario locatore (come potrebbe accadere nell’ipotesi di immobile in comproprietà o
di vendita dell’immobile dopo l’esecuzione degli interventi edilizi): in tal senso, A. COSENTINO,
op. cit., 78.
116
In tal senso, v. S. PREDEN, op. cit., 34; conff. C.M. VERARDI, op. ult. cit., 397 e F. LAZZARO-
M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 618. Nella fattispecie si è, inoltre, ritenuto che
il locatore, dopo l’effettuazione dei lavori, sia tenuto alla comunicazione al conduttore di qualunque
offerta di nuova locazione e non solo di eventuali proposte ricevute da terzi: così G. TERZAGO–L.
KOWALSKI, op. cit., 201; conf. A. COSENTINO, op. cit., 78-79.

69 69
La norma riprende pedissequamente il contenuto dell’art. 59, n. 8, della legge 392/78,
aggiungendo uno specifico riferimento alla fattispecie della successione nel contratto.
Pur sottolineandosi il carattere pleonastico del suddetto riferimento, appare opportuno
un collegamento tra la norma in esame e l’art. 6 della legge 392/78 (sulla successione
nel contratto), disposizione non abrogata dalla legge 431/98 e, quindi, tuttora in
vigore.
Alla stregua del combinato disposto delle menzionate disposizioni (art. 3, lett. f), della
legge 431/98 e art. 6 della legge 392/78), il diniego non sarà, pertanto, possibile: a)
ove l’originario conduttore sia morto e siano subentrati nel rapporto il coniuge, gli
eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi 117, nonché, a seguito della
sentenza della Corte Costituzionale n. 408 del 1988118, il convivente more uxorio; b)
in caso di separazione giudiziale o di divorzio, allorché all’originario conduttore
succeda l’altro coniuge, a cui sia stato giudizialmente assegnato il diritto di abitare
nella casa familiare; c) in caso di separazione consensuale o di nullità del matrimonio
(o di coniugi separati di fatto, sempre a seguito della citata sentenza della Corte
Costituzionale), allorché all’originario conduttore succeda l’altro coniuge, se così
convenuto tra i due; d) infine, ancora sulla base della ricordata sentenza della
Consulta, allorché al conduttore che abbia cessato la convivenza succeda il già
convivente, quando vi sia prole naturale119.
Così esclusa la fattispecie della successione nel contratto di locazione dall’ambito di
operatività della norma in esame, si precisa che i requisiti necessari ai fini del
legittimo esercizio del diniego e, cioè, la mancata occupazione continuativa
dell’immobile e l’assenza di un valido motivo che giustifichi siffatta situazione, vanno
accertati e valutati dal giudice di merito.
Ricorre sicuramente l’ipotesi di legittimo esercizio del diniego di rinnovo nei seguenti
casi:
• qualora l’inquilino, pur mantenendo la residenza anagrafica presso l’immobile
locato, abbia di fatto abbandonato tale immobile (insieme al nucleo familiare),
asportando gli arredi;
• qualora l’inquilino ed il suo nucleo familiare abbiano assunto stabile dimora in
un’altra casa ed abbiano destinato l’immobile locato a residenza secondaria
della famiglia;
• qualora l’inquilino abbia adibito l’immobile locato a stabile abitazione di terzi
estranei al suo nucleo familiare a titolo di ospitalità.
117
Sulla nozione di “abituale convivenza”, ai fini della successione nel contratto di locazione, la
giurisprudenza di legittimità e di merito ha, in passato, dibattuto, sulla necessità che la stessa
esistesse sin dall’origine (e, cioè, sin dalla stipula del contratto di locazione) ? o, addirittura,
preesistesse rispetto all’insorgere del rapporto locatizio ? e fosse, comunque, nota al locatore.
Più recentemente, la Suprema Corte (v., per tutte, Cass. 10 ottobre 1997, n. 9868, in Arch. loc. e
cond., 1998, 55) ha risolto ogni dubbio interpretativo, ritenendo l’assoluta irrilevanza delle
suindicate circostanze (epoca di insorgenza della convivenza e conoscenza di essa da parte del
locatore) ai fini della successione nel contratto e optando per il c.d. automatismo del meccanismo
della successione, coincidente con il dato obiettivo dell’esistenza ? al momento del decesso del
conduttore ? di una convivenza abituale e stabile (in tal senso, v., in dottrina, P. ROLLERI,
Abitazioni: successione nel contratto di locazione, in Arch. loc. e cond., 2001, 509 ss. ).
118
Corte cost. 7 aprile 1988, n. 404, in Foro it., 1988, I, 2515, con nota di D. PIOMBO; in Giust.
civ., 1988, I, 1654.
119
Resta escluso dalla successione nel contratto di locazione il convivente more uxorio in mancanza
di prole comune (al riguardo, v. Corte cost. 15 marzo 2002, n. 61, in Rass. loc. e cond., 2002, 368,
che ha dichiarato inammissibile l’eccezione di incostituzionalità della mancata previsione di tale
ipotesi nell’art. 6 della legge 392/1978).
70 70
Deve, invece, escludersi la sussistenza della mancata e stabile occupazione
dell’immobile nel caso di temporaneo allontanamento del conduttore, determinato da
motivi di salute, di lavoro, professionali, ovvero quando il conduttore utilizzi
stabilmente altra dimora in luogo diverso (sempre per validi motivi, ad es., di studio o
di lavoro) e nell’immobile continui a vivere il suo nucleo familiare, presso il quale
egli faccia periodicamente ritorno (ovviamente, previa dimostrazione che il contratto
di locazione sia stato stipulato nell’interesse dell’intero nucleo familiare)120.

2.9. Segue: l’intenzione del locatore di alienare l’immobile a terzi.

Tra i singoli motivi di diniego di rinnovo l’unica vera novità introdotta dall’articolo 3
della legge di riforma è rappresentata dall’intenzione di vendere l’immobile ed è
contenuta nella lettera g) del suddetto articolo.
Secondo tale disposizione, il locatore può legittimamente esercitare la facoltà di
recesso anticipato (rectius diniego di rinnovo o opposizione alla proroga biennale)
allorché il medesimo “intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di
altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria
abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da
esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392”.
La fattispecie, totalmente sconosciuta alla legislazione vincolistica e alla legge
dell’equo canone, mira a contemperare l’interesse del locatore, che si trovi costretto
ad alienare l’immobile concesso in locazione (non avendone a disposizione altri) -
liberandolo dal conduttore ed offrendogli, quindi, la possibilità di effettuare la
cessione senza subire la rilevante decurtazione sul prezzo di vendita derivante dallo
stato di occupazione dell’immobile medesimo - con l’esigenza abitativa del
conduttore, cui viene riconosciuto, a fronte della facoltà di recesso anticipato, il diritto
di prelazione sull’acquisto del bene.
Vanno, quindi, individuati i limiti relativi all’ambito di operatività della disposizione
in esame.
Innanzitutto, la norma, facendo riferimento all’intenzione del locatore di vendere
l’immobile, presuppone necessariamente che quest’ultimo abbia il potere di
concludere la vendita e sia, quindi, titolare della proprietà del bene.
La disposizione non opera, invece, nei casi in cui non vi sia identità tra la persona del
proprietario ed il soggetto–locatore (ad es., nel caso di locazione stipulata
dall’usufruttuario)121.
120
Tra la giurisprudenza formatasi sull’art. 59, n. 8, della legge 392/78, v. Cass. 28 gennaio 1991, n.
807, in Arch. loc. e cond., 1992, 103; in Rass. equo canone, 1991, 333, con nota di S.
PONTICIELLO; Cass. 27 aprile 1989, n. 1676, in Mass. Foro it., 1989; Cass. 16 gennaio 1987, n.
324, in Arch. loc. e cond., 1988, 95; in Rass. equo canone, 1987, 128, con nota di S.
PONTICIELLO; Cass. 24 novembre 1986, n. 6899, in Mass. Foro it., 1986; Cass. 14 dicembre
1985, n. 6338, ivi, 1985; Cass. 21 luglio 1984, n. 4279, in Arch. loc. e cond., 1984, 596.
In dottrina, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 617.
121
In tal senso, A. COSENTINO, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, Commenti e Materiali
raccolti da V. CUFFARO, cit., 81; F. LAZZARO –M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo,
cit., 620; G. GABRIELLI- F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 573-574; in senso
contrario, D. PIOMBO, Riflessioni sul diniego della locazione abitativa motivato dall’intenzione
di vendere l’immobile, in Rass. loc. e cond., 2002, 304, il quale precisa che, nell’ipotesi di
locazione stipulata dal solo usufruttuario: a) l’intenzione di vendita deve, comunque, riguardare la
proprietà piena, con conseguente coinvolgimento del nudo proprietario (portatore di un interesse
71 71
Altra limitazione è costituita dal (tipo di) predicato verbale adoperato dal legislatore
per definire la cessione dell’immobile locato da parte del locatore.
In particolare, la norma prevede l’ipotesi che il locatore intenda “vendere” (e non già
“trasferire”, secondo la diversa terminologia adottata dall’art. 38 della legge 392/78)
l’immobile a terzi (espressione, quest’ultima, assolutamente inutile, atteso che
l’istituto non ha alcuno spazio applicativo nel caso di vendita allo stesso conduttore),
sicché è lecito escludere la possibilità di esercitare il diniego nelle ipotesi di cessione
dell’immobile per una causa diversa da quella tipica del negozio di vendita (ad es.,
nelle ipotesi di permuta, transazione, dazione in pagamento, cessione di beni ai
creditori, etc.)122.
Ulteriore importante presupposto applicativo della norma, derivante dalla
formulazione del dettato di essa, è relativo alla carenza, in capo al locatore, del diritto
di proprietà su altri immobili ad uso abitativo (diversi dal bene locato), “oltre a
quello eventualmente adibito a propria abitazione”.
Il testo della disposizione sembra chiaro, nel senso che essa si applica nei confronti di
quei locatori che siano proprietari di un solo immobile ad uso abitativo (e, cioè, di
quello locato che intendono liberare alla prima scadenza contrattuale per venderlo)
ovvero che siano proprietari di due immobili ad uso abitativo, di cui uno coincidente
con quello locato (da liberare e vendere) e l’altro adibito ad abitazione propria dello
stesso locatore.
Non pare, quindi, possibile applicare la norma in esame allorché il locatore sia
proprietario, oltre che del bene locato, di più immobili ad uso abitativo o anche di un
solo immobile abitativo, che però non sia destinato ad abitazione dello stesso locatore
(perché, ad es., anch’esso locato o tenuto libero)123.
Con riguardo a siffatta limitazione, si è posto l’ulteriore problema della possibilità di
applicazione dell’istituto nel caso in cui il secondo immobile di proprietà del locatore
sia adibito ad abitazione secondaria dello stesso ovvero di un suo familiare.
Ci sembra di potere aderire all’interpretazione dottrinale che esclude una tale
possibilità, in conformità al dato testuale della norma, con riguardo alla destinazione
dell’immobile ad abitazione di un familiare del locatore, ed alla ratio della norma
medesima, chiaramente indirizzata a comprimere l’interesse del conduttore alla

necessariamente coincidente con quello del locatore); b) l’onere di disdetta motivata compete
sempre all’usufruttuario-locatore; c) l’onere della denuntiatio spetta al nudo proprietario.
122
Di questo avviso sono anche F. LAZZARO –M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit.,
619; D. PIOMBO, Riflessioni sul diniego della locazione abitativa motivato dall’intenzione di
vendere l’immobile, cit., 303-304.
Per l’esclusione dell’esercizio del diniego di rinnovazione nell’ipotesi di costituzione di trusts
immobiliari, v. C. SFORZA FOGLIANI, Legge n. 431/98 sulle locazioni abitative, alcuni specifici
problemi, in Arch. loc. e cond., 2002, 3.
123
Così A. COSENTINO, op. cit., 82. Nello stesso senso, R. CARLEO, Disdetta del contratto da
parte del locatore, in Il nuovo diritto delle locazioni abitative, a cura di S. PATTI, cit., 179; F.
LAZZARO –M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 620; G. GABRIELLI- F.
PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 572; D. PIOMBO, Riflessioni sul diniego della
locazione abitativa motivato dall’intenzione di vendere l’immobile, cit., 304-305.
Favorevole all’applicabilità della norma in esame anche al locatore che non abiti nel secondo
immobile di sua proprietà e che, quindi, sia proprietario di soli due immobili ad uso di abitazione,
compreso quello locato – facendo leva sull’avverbio “eventualmente” – è C.M. VERARDI,
Questioni principali in tema di diniego alla prima scadenza, cit., 395. Secondo A. COSENTINO,
op. cit., 82, l’”eventualità” introdotta con il suddetto avverbio dalla norma in esame riguarda,
condivisibilmente, la proprietà di un secondo immobile da parte del locatore e non già la
destinazione di esso ad abitazione propria del locatore.

72 72
stabilità del rapporto locativo solo in presenza di esigenze primarie del locatore, con
riferimento alla destinazione dell’immobile a residenza secondaria di quest’ultimo 124.
Resta da esaminare, sempre con riguardo all’ambito di applicazione della norma, se
essa sia riferibile anche alle ipotesi di locatore non persona fisica.
Il dato testuale induce ad escludere una siffatta possibilità di applicazione della
disposizione in oggetto.
Il requisito della destinazione dell’eventuale secondo immobile ad abitazione del
locatore appare, infatti, incompatibile con l’inclusione nella sfera applicativa della
norma della fattispecie del locatore persona giuridica; e ciò anche nel caso di locatore
proprietario del solo immobile locato, attesa l’incompatibilità logica e sistematica tra
la costruzione sintattica della disposizione (che, comunque, prevede la possibilità
teorica di un locatore che sia proprietario di un secondo immobile adibito a sua
abitazione) e l’ipotesi in cui il locatore sia soggetto diverso dalla persona fisica125.
Non manca, peraltro, chi sostiene un’interpretazione adeguatrice della norma nel senso
di estenderne il campo di operatività anche nei confronti del locatore persona
giuridica (ad es., società locatrice che sia proprietaria di un secondo appartamento
destinato a propria sede)126.
Non v’è dubbio, infine, che la lettera della norma porta a considerare irrilevante, ai
fini del legittimo esercizio della facoltà di recesso in ipotesi di intenzione di vendita
dell’immobile locato, la circostanza della proprietà, in capo al locatore, anche di una
pluralità di immobili ad uso diverso (che potrebbero avere un rilevante valore
economico), con tutta una serie di incongruenze che è facile immaginare soprattutto per
il conduttore, il quale vedrà dipendere il suo diritto alla protrazione del vincolo
locatizio da fatti assolutamente estranei alla sua sfera giuridico-economica127.
D’altra parte, l’incongruenza e la dubbia costituzionalità della disposizione in esame
sono state rilevate anche sotto il più generale profilo della dipendenza di un diritto
potestativo contrattuale (quale è la facoltà di diniego di rinnovo del contratto in caso
di vendita dell’immobile locato) da requisiti meramente soggettivi del locatore,
collegati non solo (e non tanto) all’entità ma alla composizione (sempre modificabile)
del suo patrimonio128.

124
Per un approfondimento del tema, v. A. COSENTINO, op. cit., 82-83.
125
In tal senso, v. A. COSENTINO, op. cit., 83-84. Del medesimo avviso sembra essere D. PIOMBO,
Riflessioni sul diniego della locazione abitativa motivato dall’intenzione di vendere l’immobile,
cit., 305, il quale esprime, peraltro, qualche sospetto di incostituzionalità in ordine alla limitazione al
solo locatore persona fisica della facoltà di recesso per vendita dell’immobile locato.
126
In questa direzione, S. PREDEN, in AA.VV., La nuova disciplina delle locazioni ad uso
abitativo, sub art. 3, a cura di R. PREDEN, in Gazzetta giuridica, 1999 (suppl. f. 14-15), 30; C.M.
VERARDI, Questioni principali in tema di diniego alla prima scadenza, cit., 395.
127
Così C.M. VERARDI, op. ult. cit., 395.
128
In tal senso, A. COSENTINO, op. cit., 84; per profili di incostituzionalità della norma, v. P.
GIUGGIOLI-P.F. GIUGGIOLI, La nuova disciplina delle locazioni abitative, cit., 47; V.
CUFFARO, in V. CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle locazioni abitative, cit., 20; G.
GABRIELLI- F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 572; D. PIOMBO, Riflessioni
sul diniego della locazione abitativa motivato dall’intenzione di vendere l’immobile, cit., 304;
contra, P. CANEVACCI–S. VOTANO, La riforma delle locazioni, cit., 54, i quali ritengono che la
norma sia “al riparo da eventuali censure di incostituzionalità che potrebbero essere mosse dai
proprietari di più appartamenti, che vedrebbero frustrato il loro diritto di proprietà dalla non
applicabilità della norma”, in considerazione della diversità di situazioni che legittimano una
diversità di trattamento.

73 73
2.10. Segue: alienazione dell’immobile locato e diritto di prelazione e riscatto del
conduttore.

La seconda parte della disposizione in oggetto attribuisce al conduttore, nel caso di


disdetta del contratto alla prima scadenza motivata dall’intenzione di alienare
l’immobile, il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile medesimo, rinviando,
per la disciplina delle relative modalità di esercizio, agli artt. 38 e 39 della legge
392/78.
L’istituto è profondamente diverso da quello vigente nel settore delle locazioni non
abitative (di portata ben più ampia), dove la prelazione è collegata all’intenzione del
locatore di trasferire l’immobile locato durante tutta la durata del rapporto, laddove,
nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, l’articolo 3, lett. g), della novella del
1998 attribuisce tale diritto al conduttore solo in caso di recesso anticipato del
locatore medesimo alla prima scadenza.
E’ chiaro, pertanto, che, ove il locatore venda l’immobile ad uso abitativo locato
senza modificare la durata del rapporto e nel corso del rapporto stesso (all’infuori
della fattispecie del diniego di rinnovo), la prelazione non sarà operante e il rapporto
proseguirà nei confronti dell’acquirente, secondo le norme degli artt. 1599 e 1602 c.c.
(in virtù del principio emptio non tollit locatum).
Secondo quanto anticipato, le modalità di esercizio della prelazione sono quelle
previste dagli artt. 38 e 39 della legge 392/78, non abrogati e tuttora in vigore,
peraltro astrattamente compatibili con la fattispecie in oggetto.
In particolare, il locatore-proprietario dovrà comunicare il suo proposito di non
rinnovare il contratto alla prima scadenza avendo intenzione di vendere l’immobile
(denuntiatio) con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (o modalità
equipollenti), indicando il corrispettivo in denaro e tutte le altre condizioni della
concludenda compravendita, con invito al conduttore ad esercitare la prelazione. Non
è necessaria l’indicazione dell’identità del possibile futuro acquirente o l’invio di
copia del preliminare eventualmente già concluso129.
La denuntiatio deve essere contestuale alla disdetta, la quale dovrà contenere, altresì,
le indicazioni sulla mancata titolarità del diritto di proprietà su altri immobili abitativi
(oltre a quello eventualmente adibito ad abitazione del locatore)130.
Soggetti del diritto di prelazione sono le parti contraenti del rapporto di locazione,
ribadendosi che il locatore deve essere anche proprietario dell’immobile locato 131. La
129
Così Cass. 15 maggio 1991, n. 5464, in Arch. loc. e cond., 1991, 748.
130
Favorevoli alla contestualità tra disdetta e denuntiatio sono S. PREDEN, in AA.VV., La nuova
disciplina delle locazioni ad uso abitativo, sub art. 3, cit., 30; A. BUCCI, op. cit., 46; C.M.
VERARDI, in AA.VV., Le locazioni ad uso di abitazione (a cura di V. CUFFARO), Torino, 2000,
243; F. LAZZARO –M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 620.
In senso diverso, D. PIOMBO, Riflessioni sul diniego della locazione abitativa motivato
dall’intenzione di vendere l’immobile, cit., 305-306, secondo il quale, nell’applicazione pratica
dell’istituto, si pone un problema di difficile raccordo tra i vari momenti di operatività della disdetta,
della denuntiatio, dell’esercizio della prelazione e dei meccanismi sanzionatori. Conseguentemente,
secondo l’Autore: a) l’obbligo della denuntiatio insorge concretamente ed utilmente
successivamente alla disdetta ed, anzi, addirittura dopo l’avvenuto rilascio dell’immobile da parte del
conduttore, il quale, solo a rilascio avvenuto, potrebbe esercitare la prelazione e l’eventuale riscatto;
b) in un momento ancora successivo (dopo l’avvenuto rilascio e la eventuale mancata vendita
dell’immobile), diventerebbe operativa la sanzione risarcitoria prevista dal comma terzo dell’articolo
3 della novella del 1998; F. PADOVINI, La riforma introdotta dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, in
Il nuovo diritto delle locazioni abitative (a cura di S. PATTI), cit., 204 ss.

74 74
prelazione non spetta al subconduttore, diversamente da quanto deciso dalla
giurisprudenza formatasi in tema di prelazione urbana per gli immobili non abitativi132,
trattandosi, nella specie, di una prelazione collegata all’esercizio della facoltà di
recesso anticipato del locatore (e non già di una prelazione di carattere generale).
Quanto all’oggetto della prelazione, deve esserci coincidenza tra l’immobile locato e
quello posto in vendita, dovendo, ad es., escludersi la possibilità di esercizio della
prelazione nell’ipotesi di vendita in blocco (vendita dell’intero stabile in cui è
compreso l’immobile locato, ravvisabile, peraltro, nella fattispecie in esame, solo
allorché il locatore sia proprietario di immobili ad uso non abitativo compresi nel
fabbricato ove è ubicato l’appartamento locato e decida di vendere l’intero
edificio)133.
Va chiarito che il mancato operare del diritto di prelazione (ad es., nell’ipotesi di c.d.
vendita in blocco, sopra richiamata) non esclude la possibilità di esercizio del diniego
di rinnovo alla prima scadenza.
Trattasi, infatti, di disposizioni e proposizioni (quella sull’esercizio del recesso
anticipato per vendita dell’immobile e quella sul diritto di prelazione) tra loro
collegate, ma che mantengono la loro autonomia sintattica e giuridica, sicché la
mancata spettanza della prelazione (per ragioni intrinseche e proprie della natura di
detto istituto) non può paralizzare il diritto di disdetta, comunque, attribuito al locatore
dal primo inciso della lettera g) dell’articolo 3 della legge di riforma alle condizioni
ivi previste 134.
Sempre in ordine alle modalità di esercizio della prelazione (fatte salve le
considerazioni esposte sub nota 43 relativamente ai tempi ed al raccordo tra le diverse
fasi del procedimento di articolazione del suddetto diritto potestativo), il conduttore
deve esercitarla, ex art. 38 della legge 392/78, nel termine perentorio di sessanta
giorni dalla ricezione della denuntiatio, offrendo al locatore, con atto notificato a
mezzo di ufficiale giudiziario, condizioni uguali a quelle comunicategli135.
131
La tesi secondo cui “le disposizioni degli artt. 38 e 39 della legge 392/78, in tema di
prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, quando
il locatore intenda trasferire il bene a titolo oneroso, pur essendo espressamente riferite alla
sola ipotesi della locazione stipulata dal proprietario, sono estensibili ad ipotesi similari, quale
quella della locazione stipulata dall’usufruttuario nel caso di accordo intervenuto fra
usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario…” (Cass. 20 febbraio 1992, n. 2080, in Arch. loc.
e cond., 1992, 536), non appare automaticamente estensibile all’ipotesi di prelazione prevista
dall’art. 3, lett. g), della legge 431/98, attesa la diversa portata dell’istituto e tenuto conto che la
cessazione anticipata della locazione dipenderebbe sostanzialmente, nel caso ipotizzato, dal
concorso della volontà di soggetto estraneo al rapporto locativo (ad es., nudo proprietario del bene
locato).
132
Per la giurisprudenza di legittimità formatasi con riferimento all’art. 38 della legge 392/78, v.
Cass. 23 febbraio 1991, n. 1956, in Mass. Foro it., 1991.
133
In tal senso, v., ex multis, Cass. 19 ottobre 1998, n. 10340, in Arch. loc. e cond., 1998, 766; Cass.
21 ottobre 1998, 10427, in Riv. not., 1999, II, 422; Cass. 4 febbraio 2002, n. 1443, in Arch. loc. e
cond., 2002, 342; Cass. 4 febbraio 2004, n. 2069, in Foro it., 2004, I, 680.
In dottrina, D. PIOMBO Riflessioni sul diniego della locazione abitativa motivato dall’intenzione
di vendere l’immobile, cit., 304.
La scarsa rilevanza pratica dell’ipotesi di vendita in blocco in relazione alla prelazione di che trattasi
dipende, ovviamente, dal fatto che il locatore non può esercitare la facoltà di diniego ex articolo 3,
lett. g), della legge di riforma, allorché sia proprietario di più di uno o due immobili adibiti ad uso di
abitazione.
134
In tal senso, A. COSENTINO, op. cit., 87.
135
Cass. 18 marzo 1988, n. 2505, in Arch. loc. e cond., 1988, 550; Cass. 24 giugno 1993, n. 7008, in
Mass. Foro it., 1993: Cass. 17 novembre 1998, n. 11552, in Arch. loc. e cond., 1999, 65.
75 75
In merito alla natura della denuntiatio e agli effetti dell’esercizio della prelazione, le
Sezioni Unite della Suprema Corte hanno composto il contrasto esistente al riguardo,
escludendo che la denuntiatio sia qualificabile come proposta contrattuale o come
informativa dell’intenzione di avviare trattative negoziali ed affermando che la
comunicazione, non revocabile in pendenza del termine assegnato al conduttore,
consiste in un interpello di quest’ultimo, vincolato nella forma e nel contenuto.
Conseguentemente, la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non è
qualificabile come accettazione della proposta e non comporta l’immediato acquisto
dell’immobile, ma determina per entrambe le parti l’obbligo di addivenire, entro un
termine, alla conclusione del contratto con contestuale pagamento del prezzo, obbligo
suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.136.
Per quanto concerne le ipotesi di esclusione della prelazione del conduttore di
immobile non abitativo indicate nell’ultimo comma dell’art. 38 della legge 392/78 (il
caso in cui l’immobile locato faccia parte di una quota ereditaria, nel quale la
prelazione opera in favore dei coeredi, ed il caso in cui la vendita sia in favore del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado), si ritiene, analogamente alle conclusioni
cui si è pervenuti in ordine alle ipotesi di esclusione della prelazione individuate dalla
giurisprudenza (vendita in blocco), che (in tali fattispecie) il diritto potestativo di
diniego di rinnovo sia ugualmente esercitabile.
In buona sostanza, in tali ipotesi, ove sussistano i presupposti di cui alla lettera g)
dell’art. 3 della legge 431/98, il locatore potrà legittimamente esercitare il diritto di
recesso, pur in assenza di un corrispondente diritto di prelazione in favore del
conduttore137.
Particolare problema è quello della rinunciabilità della “nuova” prelazione, essendo
stato (parzialmente) abrogato l’art. 79 della legge 392/78 ed in assenza di una
specifica disposizione che preveda la nullità di una tale rinunzia.
Si è ritenuta la disponibilità del diritto in esame e la sua rinunciabilità, ancorché dopo
la nascita del diritto medesimo e dopo l’avvenuto esercizio della facoltà di diniego di
rinnovo da parte del locatore138.
Sembra anche ammissibile la stipula di un patto o l’inserzione di una clausola nel
contratto di locazione che prevedano un diritto di prelazione in favore del conduttore
al di fuori dell’ipotesi di prelazione legale contenuta nell’art. 3, lett. g), della legge
431/98. Si tratterebbe, in tal caso, di una forma di prelazione convenzionale, di natura
obbligatoria, sfornita di diritto di riscatto, con possibilità di mera tutela risarcitoria139.
136
Così Cass. sez. un. 4 dicembre 1989, n. 5359, in Arch. loc. e cond., 1990, 29; in Foro it., 1990, I,
1563, con nota di D. PIOMBO; in Giust. civ., 1990, I, 336, con nota di A. SCHERMI, Ancora sulla
natura del diritto di prelazione nelle locazioni urbane. Nello stesso senso, Cass. 17 novembre
1998, n. 11551, in Arch. loc. e cond., 1999, 68.
137
In tal senso, A. COSENTINO, op. cit., 88.
Qualche perplessità sull’esclusione della prelazione in favore del conduttore nel caso di vendita
dell’immobile locato al coniuge o ai parenti entro il secondo grado è espressa da G. GABRIELLI- F.
PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 576-577.
138
Così P. CANEVACCI–S. VOTANO, La riforma delle locazioni, cit., 55; conf. R. CARLEO, op.
cit., 181.
In giurisprudenza, in tema di locazioni ad uso diverso dall’abitazione, v. Cass. 24 settembre 1996, n.
8444, in Arch. loc. e cond., 1997, 84, secondo cui il conduttore può rinunziare alla prelazione solo
dopo che gli sia prevenuta la denuntiatio da parte del locatore.
139
In tal senso, v. R. CARLEO, op. cit., 181.

76 76
Infine, in ordine al diritto di riscatto, a differenza di altre ipotesi di prelazione legale
riconosciute nel settore abitativo, tutelate solo sul piano risarcitorio140, nel caso in
esame il diritto del conduttore gode di tutela reale, con facoltà di riscatto
dell’immobile dall’acquirente o da ogni altro successivo avente causa quando il
proprietario non abbia effettuato la denuntiatio o il corrispettivo in essa indicato sia
superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento.
In questo senso è da intendere il richiamo, operato dall’articolo 3, lett. g), all’art. 39
della legge 392/78.
Il termine (decadenziale e di natura sostanziale) previsto dalla legge per l’esercizio
del riscatto è di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita; il
conduttore dovrà versare il prezzo nel termine di tre mesi decorrenti dalla prima
udienza del relativo giudizio o dalla data di ricezione dell’atto notificato con cui
l’acquirente comunichi, prima di tale udienza, di non opporsi al riscatto. Tale (ultimo)
termine non è a pena di decadenza, ma fa sorgere in favore dell’acquirente retrattato il
diritto di richiedere al conduttore l’adempimento coattivo dell’obbligazione e
l’eventuale risarcimento dei danni da ritardo141.
Ove il conduttore non eserciti la prelazione, il contratto cessa alla scadenza del primo
quadriennio.

2.11. Segue: i meccanismi sanzionatori previsti dai commi terzo e quinto dell’art. 3
della legge di riforma.

La novella del 1998 introduce due differenti ipotesi sanzionatorie nei confronti del
locatore che abbia riottenuto la disponibilità dell’immobile prima della scadenza del
rapporto in violazione della disciplina legale sulla durata delle locazioni abitative.
Secondo quanto disposto dal terzo comma dell’articolo in commento, qualora “…il
locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo
esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è
tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non
inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito”.
Il quinto comma del medesimo articolo stabilisce, poi, che nel “…caso in cui il
locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità
dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha
riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta
ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di
locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa,
al risarcimento di cui al comma 3”.
In merito alla definizione degli ambiti di applicazione delle norme suddette, si osserva
che non si presenta sicuramente agevole il compito di ricostruire la volontà del
legislatore, che ha voluto delineare le diverse ipotesi del rilascio dell’immobile
locato per illegittimo esercizio della facoltà di disdetta e la mancata realizzazione
degli usi per i quali la disdetta era stata esercitata da parte del locatore (una volta
140
Come quella introdotta dalla legge 168/82 relativamente ad immobili di natura abitativa
appartenenti ad enti che hanno usufruito di facilitazioni fiscali nella cessione del proprio patrimonio
immobiliare ovvero quella introdotta da più recenti leggi sulla dismissione del patrimonio
immobiliare di enti pubblici (legge 23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 109), per le quali è
stato escluso il diritto di riscatto (in tal senso, Cass. 6 luglio 2001, n. 9206, in Arch. loc. e cond.,
2002, 32).
141
Così Cass. 14 aprile 1992, n. 4535, in Arch. loc. e cond., 1992, 779; Cass. 4 settembre 1998, n.
8809, ivi, 1998, 860.
77 77
riacquistata la disponibilità del bene), prevedendo, in ciascuna delle fattispecie
descritte, sanzioni diverse (risarcimento del danno e possibile ricostituzione del
rapporto locativo).
Va sottolineato che la prima disposizione (comma terzo) rappresenta un’assoluta
novità rispetto alla legislazione preesistente, laddove la seconda (comma quinto)
ricalca la disciplina già dettata dall’art. 31 della legge 392/78 (ed ancora vigente) per
le locazioni ad uso diverso (nonché quella transitoria, ora abrogata, dettata dall’art. 60
della legge 392/78 per le locazioni abitative), pur con significative innovazioni in
ordine alla misura del risarcimento, alle ipotesi tutelate, alla carenza di ogni
riferimento alla tutela degli eventuali diritti dei terzi di buona fede.
Tornando all’ambito di applicazione delle norme in esame, sono sostanzialmente
prospettabili due fondamentali opzioni interpretative.
Secondo una prima ricostruzione ermeneutica, il campo di applicazione delle due
disposizioni sarebbe nettamente distinto, posto che il comma terzo opererebbe nei casi
di illegittimità originaria della disdetta alla prima scadenza (disdetta intimata in
assenza dei motivi o in difetto delle formalità previste dall’articolo 3), laddove il
comma quinto atterrebbe ad una condotta successiva del locatore (mancata adibizione
del bene locato agli usi indicati nella disdetta), autonomamente produttiva di
responsabilità e del tutto indipendente da qualunque accertamento in ordine
all’originaria legittimità della disdetta medesima 142.
Secondo altra possibile interpretazione, invece, tra le norme in questione esisterebbe
un nesso di specialità, nel senso che il comma terzo dell’articolo 3 avrebbe una
portata generale e comprenderebbe ogni possibile forma di “abuso” della disdetta, con
la conseguenza che la sanzione risarcitoria in tale norma prevista colpirebbe non solo
le ipotesi di illegittimità originaria della stessa, ma anche ogni altra ipotesi di mancata
realizzazione dell’intenzione dedotta dal locatore a sostegno del recesso anticipato
diversa da quelle contemplate nel comma quinto dello stesso articolo. Detta ultima
disposizione riguarderebbe, invece, i soli casi di mancata realizzazione delle
intenzioni del locatore di cui alle lettere a) e b) e, cioè, le ipotesi in cui l’intenzione
non realizzata si riferisca a particolari “usi” dell’immobile; casi nei quali il
conduttore potrebbe scegliere tra la generale tutela risarcitoria e quella tendente al
ripristino del rapporto 143.
Orbene, siffatta interpretazione, che pure potrebbe essere condivisibile sotto il profilo
dell’opportunità e della logica del sistema, si pone in netto contrasto con il dato
testuale e strutturale della norma in esame, essendo evidente che il legislatore del
1998, nell’occuparsi degli aspetti sanzionatori connessi al diniego di rinnovo alla
prima scadenza, ha voluto deliberatamente distinguere due diverse ipotesi di
riacquisto della disponibilità dell’immobile locato da parte del locatore, separando le
142
In tal senso, A. BUCCI, op. cit., 67-70; C.M. VERARDI, op. ult. cit., 398; F. LAZZARO–M. DI
MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 627; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella
pratica del contratto e del processo, cit., 184.
143
In questo senso, v. P. GIUGGIOLI-P.F. GIUGGIOLI, La nuova disciplina delle locazioni
abitative, cit., 51; V. CUFFARO, in V. CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle locazioni abitative,
cit., 20; P. CANEVACCI–S. VOTANO, La riforma delle locazioni, cit., 61.
In senso contrario e, cioè, per la limitazione della tutela reale alle sole ipotesi previste dal quinto
comma dell’articolo 3, v. A. CICCIA, Affitti, ecco cosa cambia, in Guida ai nuovi affitti, Guida
normativa Il sole 24 ore,1998, 7; IDEM, Il testo della legge di riforma commentato articolo per
articolo, ivi, 62.

78 78
relative discipline in due distinti commi (piuttosto che dettare un’unica, indifferenziata
normativa)144.
In realtà, trattasi di disposizioni collegate a presupposti parzialmente diversi e
destinate, quindi, a regolare, in maniera differenziata, situazioni particolari
conseguenti all’avvenuto rilascio dell’immobile locato da parte del conduttore.
Venendo all’esame delle singole fattispecie, si rileva come il comma terzo
dell’articolo 3 ha come specifico oggetto di tutela la riacquistata disponibilità
dell’alloggio da parte del locatore come conseguenza dell’“illegittimo esercizio della
facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo”.
In questo caso, la tutela risarcitoria prevista dalla norma (nella misura minima di
trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito) opera per il solo fatto che il locatore
abbia intimato una disdetta illegittima per violazione delle regole al riguardo
contenute nell’articolo 3, ottenendo in tal modo il rilascio dell’immobile.
La tutela in questione viene, sostanzialmente, accordata al conduttore per il solo fatto
dell’illegittimità originaria della disdetta, che ha determinato il rilascio dell’immobile
locato, (deve ritenersi) in assenza di alcuna procedura giudiziaria e indipendentemente
dall’avvenuta realizzazione dell’intenzione manifestata dal locatore.
In definitiva, l’illegittimo esercizio originario della facoltà di disdetta, produttiva di
responsabilità risarcitoria per il locatore, può ravvisarsi allorché la dichiarazione di
recesso:
1. sia stata comunicata in forma diversa da quella prescritta (ad es., in forma
verbale);
2. sia stata comunicata fuori termine;
3. non contenga la specificazione del motivo;
4. indichi un motivo diverso da quelli tassativamente elencati nell’articolo 3;
5. non contenga l’offerta di altro immobile nell’ipotesi di cui alla lettera b) o
l’offerta di prelazione nell’ipotesi di cui alla lettera g);
6. faccia riferimento ad un motivo, tra quelli indicati dall’articolo 3, in realtà
inesistente 145.
In questi casi, il conduttore, qualora abbia adempiuto spontaneamente all’obbligazione
di rilascio dell’immobile locato alla prima scadenza, ha diritto al risarcimento del
danno nella misura minima di trentasei mensilità dell’ultimo canone, normalmente
previo accertamento giudiziale dell’improprio esercizio del diritto di disdetta da parte
del locatore146.
Per contro, il conduttore, anche nell’ipotesi di legittimo esercizio della facoltà di
disdetta da parte del locatore, può scegliere tra la tutela risarcitoria di cui al comma
terzo ed il ripristino del rapporto, qualora il locatore, dopo avere riacquistato (anche a
seguito di giudizio e, quindi, di pronunzia giurisdizionale che abbia riconosciuto
l’esercizio legittimo del diniego di rinnovo) l’immobile locato, successivamente
(entro dodici mesi dalla riconsegna del bene) non lo destini ad uno degli “usi” per i
quali aveva esercitato la disdetta (articolo 3, quinto comma).
144
Così R. CARLEO, op. cit., 188-189.
145
Così A. COSENTINO, op. cit., 92.
146
Giova segnalare che in dottrina vi è contrasto sull’applicabilità dell’articolo 3, terzo comma, oltre
che nel caso di rilascio spontaneo, anche qualora la riconsegna sia avvenuta sulla base di un
provvedimento giudiziario esecutivo. Nel primo senso, v. A. COSENTINO, op. cit., 91; nel secondo
senso, v. A. BUCCI, op. cit., 68. Certo è difficile immaginare un accertamento in ordine alla
legittimità della disdetta, prodromico rispetto alla condanna risarcitoria, allorché tale legittimità sia
stata già giudizialmente vagliata nell’ambito della procedura di rilascio alla prima scadenza.

79 79
Si tratta, in buona sostanza, di meccanismi sanzionatori aventi presupposti diversi,
riferendosi, l’articolo 3, terzo comma, a casi di illegittimità (originaria) del recesso,
mentre l’articolo 3, quinto comma, è volto a colpire condotte del locatore successive
al rilascio dell’immobile e del tutto svincolate dall’accertamento in ordine alla
legittimità della disdetta.
Va, a questo punto, sottolineato che la dottrina ha proposto un’interpretazione
estensiva del quinto comma dell’articolo 3, nel quale andrebbero ricomprese anche le
ipotesi di omessa realizzazione dell’intenzione del locatore diverse da quelle
concernenti la mancata destinazione agli “usi” di cui alle lettere a) e b) dello stesso
articolo 3, specificamente richiamati dalla norma, e, cioè, le ipotesi di mancata
realizzazione delle opere di cui alle lettere d) ed e) ovvero la mancata vendita
dell’immobile, non accompagnata dall’esercizio del diritto di prelazione 147.
Una tale tesi, pur ispirata all’esigenza di offrire un’interpretazione sistematica il più
possibile unitaria della materia, urta in maniera evidente contro la lettera della norma
in questione, la quale, a differenza delle analoghe previsioni di cui agli artt. 31 e 60
della legge 392/78, indica, quale oggetto della tutela (in via alternativa, specifica o
risarcitoria), le sole fattispecie della mancata destinazione dell’immobile locato agli
“usi” dichiarati (che possono identificarsi esclusivamente con quelli previsti dalle
lettere a) e b) dell’articolo 3)148.
Certo, l’opzione ermeneutica (qui condivisa), che privilegia una lettura aderente al
dato testuale ed il conseguente carattere autonomo delle disposizioni dei commi terzo
e quinto dell’articolo 3 della legge di riforma, lascia vuoti di tutela apprezzabili per il
conduttore, in particolare: a) nelle ipotesi di legittimo esercizio del diritto di disdetta
e successiva mancata realizzazione dell’intenzione dichiarata dal locatore (diversa
dalla omessa destinazione dell’immobile agli usi di cui alle lettere a) e b) - ipotesi in
cui il conduttore non godrebbe neanche della mera tutela risarcitoria di cui al comma
terzo del suddetto articolo 3; b) ed, altresì, nelle ipotesi di illegittimo esercizio del
diritto di disdetta e successiva mancata realizzazione dell’intenzione dichiarata dal
locatore (sempre in casi diversi dalla mancata destinazione agli usi di cui alle lettere
a) e b) - ipotesi in cui il conduttore non potrebbe utilizzare la tutela ripristinatoria
accordata, in via alternativa, dal quinto comma, ma solo la tutela risarcitoria.
Sarebbe, peraltro, possibile estendere la (sola) tutela risarcitoria generica a tutti i casi
di omessa realizzazione dell’intenzione del locatore (comprese le fattispecie della
mancata esecuzione dei lavori di cui alle lettere d) ed e) dell’articolo 3 e della
mancata vendita dell’immobile), ove la giurisprudenza adottasse un’interpretazione
elastica ed estensiva della nozione di “illegittimo esercizio della facoltà di disdetta”,
facendo rientrare in tale espressione, e riconducendo, quindi, al concetto di
“illegittimità originaria” del diniego, tutte le fattispecie (escluse, ovviamente, quelle in
cui la legittimità del recesso abbia già formato oggetto di un accertamento giudiziario
in sede di procedura di rilascio) nelle quali il locatore abbia indicato, a sostegno della
propria volontà di disdetta, un’intenzione successivamente non realizzata
(indipendentemente da ogni indagine in ordine all’originaria insussistenza di tale
intenzione o alla sopravvenienza di ripensamenti o di cause ostative, non sempre
facilmente accertabili), e fatta salva la prova dell’obiettivo impedimento (caso fortuito
o forza maggiore) a carico del locatore.
147
In tal senso, A. BUCCI, op. cit., 69; F. LAZZARO–M. DI MARZIO, Le locazioni per uso
abitativo, cit., 630. In senso contrario sembrano esprimersi A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni
nella pratica del contratto e del processo, cit., 184.
148
In tal senso, A. COSENTINO, op. cit., 94.

80 80
In tutti questi casi, la mancata realizzazione delle intenzioni di cui alle lettere e), d) e
g) dell’articolo 3 potrebbe, altresì, essere dedotta dal conduttore e considerata dal
giudice – ove la legittimità dell’esercizio della facoltà di disdetta non sia stata
accertata con una sentenza che abbia accolto la domanda di rilascio – quale “elemento
sintomatico” di estrema rilevanza dell’iniziale inesistenza della serietà dell’intenzione
e, quindi, dell’originaria illegittimità della disdetta149.
In tal modo si realizzerebbe, di fatto, una estesa tutela risarcitoria in tutti i casi di
mancata realizzazione dell’intenzione del locatore, per effetto della “espansione” del
concetto di illegittimo esercizio del diritto di recesso (e, cioè, ampliando, in via
interpretativa, la sfera di applicazione del comma terzo dell’articolo 3, senza,
peraltro, forzare la lettera della norma), mantenendosi, per altro verso, limitata la
possibilità di tutela specifica, anche a mezzo di ricostituzione del rapporto locativo,
nelle sole ipotesi in cui il locatore, indipendentemente dal legittimo esercizio del
diniego di rinnovo, abbia, comunque, successivamente (nel termine di dodici mesi)
omesso di destinare l’immobile agli “usi” di cui alle lettere a) e b) del suddetto
articolo 3, in via esclusiva esplicitamente richiamati.
Circa la natura della responsabilità del locatore in entrambe le ipotesi considerate dai
commi terzo e quinto dell’articolo 3, trattasi di responsabilità di natura contrattuale,
poiché essa si fonda sulla violazione dell’obbligo contrattuale del locatore (la cui
esecuzione deve avvenire secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c.) di
mantenere il conduttore nel godimento dell’immobile locato sino alla seconda
scadenza del contratto (salve le ipotesi di diniego normativamente tipizzate)150.
Vertendosi in materia di responsabilità contrattuale, la colpa del locatore si presume
(presunzione iuris tantum). Costui può, quindi, provare il caso fortuito o la forza
maggiore, che hanno impedito una tempestiva utilizzazione dell’immobile secondo
l’uso per il quale lo stesso era stato rilasciato.
Infine, in ordine alla ricostituzione del contratto come conseguenza del mancato uso
dell’immobile secondo l’intenzione dichiarata, appare evidente l’impossibilità della
sanzione ripristinatoria in contrasto con i diritti acquistati da terzi in buona fede (terzo
acquirente e terzo conduttore), siffatto limite (espressamente codificato dall’art. 31
della legge 392/78 e non più richiamato dall’articolo 3 della legge di riforma),
discendendo, comunque, dal principio generale secondo cui non è opponibile al terzo
acquirente la ricostituzione della locazione non esistente al momento dell’acquisto
(artt. 1599, cpv., e 1600 c.c.)151.

3. Recesso del conduttore.

L’istituto è regolato dal comma sesto dell’articolo 3 della legge di riforma, che
riproduce, parzialmente, il contenuto dell’art. 4 della legge 392/78, peraltro non
esplicitamente abrogato.
Nel suddetto comma sesto dell’articolo 3 viene prevista la possibilità del recesso
legale del conduttore, in qualsiasi momento del rapporto, previa comunicazione al
locatore con preavviso di sei mesi, qualora ricorrano gravi motivi.
Non è più prescritta la lettera raccomandata, menzionata nel secondo comma del citato
art. 4 della legge 392/78, né è stata ripresa la previsione del primo comma di siffatta
149
Così A. COSENTINO, op. cit., 94.
150
In questo senso, v. F. LAZZARO–M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 631.
151
In tal senso, C.M. VERARDI, Questioni principali in tema di diniego alla prima scadenza, cit.,
399; F. LAZZARO–M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 631.

81 81
norma in tema di recesso convenzionale (“E’ in facoltà delle parti consentire
contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal
contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi
prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”).
Anche i tipi di contratto allegati al D.M. 30 dicembre 2002 (analogamente al
precedente D.M. 5 marzo 1999) prevedono la facoltà di recesso anticipato del
conduttore per gravi motivi, con obbligo di preavviso.
Alla stregua della rinnovata normativa sul recesso del conduttore potrebbe porsi il
problema, meramente teorico, della sopravvivenza del primo comma dell’articolo 4
della legge dell’equo canone (che regola il recesso convenzionale)152 e del significato
della nuova disciplina sul recesso legale (che non prescrive l’obbligo della
comunicazione del preavviso a mezzo di lettera raccomandata).
Trattasi di questioni prive di rilevanza pratica, atteso che: a) la comunicazione di
preavviso di recesso da parte del conduttore, pur in assenza di specificazione
legislativa, deve, comunque, considerarsi atto recettizio formale (irrevocabile dopo
l’avvenuta ricezione), che, in quanto tale, necessita dell’invio a mezzo di lettera
raccomandata o di altra forma equipollente, necessariamente scritta (anche in
considerazione della già rilevata natura solenne della convenzione ed ai fini della
prova dell’avvenuta ricezione di detta comunicazione da parte del destinatario); b) il
recesso convenzionale, senza giustificato motivo, nonostante la mancata riproposizione
della preesistente disciplina nella nuova norma, è sicuramente ammissibile (e, si
ritiene, tuttora regolato dal primo comma dell’art. 4 della legge 392/78), in quanto una
pattuizione in tal senso, sottoscritta dalle parti nell’ambito della loro autonomia
negoziale, non incorrerebbe in alcuna sanzione di nullità o inefficacia ai sensi dell’art.
13 della legge 431/98153.
In dottrina è stata ritenuta la liceità della pattuizione, che, in deroga alla normativa sul
recesso legale, consenta al conduttore di recedere dal contratto solo con il consenso
del locatore, pur in presenza di gravi motivi, trattandosi di pattuizione compatibile con
il nuovo regime di nullità previsto dall’articolo 13 della novella del 1998 e, in
particolare, non comportando essa alcun “obbligo” per il conduttore in contrasto con
le disposizioni della legge di riforma 154.
Si dubita, inoltre, della possibilità per il conduttore di rinunziare al rinnovo del
contratto alla prima scadenza, in difetto di specifiche previsioni contrattuali ed in
assenza di gravi motivi.
Il tenore letterale dell’art. 2, primo comma, della legge 431/98 autorizza
un’interpretazione restrittiva della norma, nel senso di escludere una siffatta
possibilità 155.
152
Circa la legittimità della disciplina del recesso convenzionale, v. Corte cost. 28 luglio 1983, n.
251, in Giur. it., 1984, I, 1, 614, che ha dichiarato infondata la relativa questione, ritenendo
ragionevole il più favorevole trattamento riservato dalla legislazione speciale al conduttore in tema
di recesso convenzionale (non previsto per il locatore) sulla base della diversità sostanziale della
posizione del conduttore rispetto a quella del locatore in considerazione della difficoltà del primo di
trovare altra abitazione idonea alle sue esigenze.
153
In tal senso, cfr. F. DE PAOLA-G. DE PAOLA, Addio equo canone, via libera alla
contrattazione, in Guida ai nuovi affitti, Guida normativa Il sole 24 ore, 1998, 29.
154
Così N. IZZO, La riforma delle locazioni di immobili ad uso abitativo (commento alla legge 9
dicembre 1998 n. 431), in Contratti, cit., 176.
155
Al riguardo, v. C.M. VERARDI, Questioni principali in tema di diniego alla prima scadenza,
cit., 399, il quale sembrerebbe favorevole alla soluzione positiva, nel senso di consentire al
conduttore di impedire la rinnovazione del contratto alla prima scadenza, con semplice disdetta non

82 82
Per quanto attiene al rapporto tra la disciplina speciale del recesso del conduttore e la
normativa generale del codice civile, restano applicabili per entrambi i tipi di
contratto indicati nell’articolo 2 della novella (contratti ordinari e contratti agevolati)
le disposizioni inderogabili dettate dagli artt. 1613 e 1614 c.c., che contemplano,
rispettivamente, la facoltà di recesso degli impiegati pubblici trasferiti d’ufficio e
quella degli eredi dell’inquilino deceduto, prevedendo (tali disposizioni) una
disciplina di maggior favore per il conduttore, che beneficia, nelle ipotesi descritte, di
una riduzione del termine di preavviso156.
Sulla nozione di gravità dei motivi di recesso (legale) che autorizzano lo scioglimento
anticipato del rapporto locativo, va osservato che la giurisprudenza formatasi con
riguardo al comma secondo dell’art. 4 della legge 392/78 è ispirata a criteri piuttosto
rigoristici, avendo, in più occasioni, precisato che i “gravi motivi” devono consistere
in fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla
costituzione del rapporto locativo, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore
medesimo la persistenza del rapporto stesso157.
Infine, è controverso se, unitamente alla dichiarazione di recesso, il conduttore abbia
l’onere di specificare i gravi motivi, ancorché tale onere non sia espressamente
previsto dall’art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978 (in tema di locazioni ad uso
diverso).

motivata, sulla base della ratio della disciplina e del favor conductoris cui è ispirata la maggiore
durata del rapporto.
156
Sulla inderogabilità di siffatta normativa (e diversamente da quanto ritenuto in tema di
derogabilità della disciplina sul recesso legale ordinario), v. N. IZZO, op. ult. cit., 176.
157
In tal senso, Cass. 3 febbraio 1994, n. 1098, in Mass. Foro it., 1994; conformi, con riferimento
alle locazioni ad uso diverso e alla norma dell’art. 27, comma ottavo, della legge 392/78, Cass. 10
dicembre 1996, n. 10980, in Foro it., 1997, I, 816 (che ha ravvisato l’esistenza di gravi motivi di
recesso nell’andamento della congiuntura economica, sia favorevole che sfavorevole all’attività
d’impresa, sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, cui consegue la necessità di ampliamento
o riduzione della struttura aziendale); Cass. 20 ottobre 1992, n. 11466, ivi, 1993, I, 3118 (che ha
riconosciuto la gravità dei motivi di recesso nella mancata realizzazione di un preannunciato piano di
sviluppo edilizio della zona ove era ubicato l’immobile locato e nella conseguente, sopravvenuta
carenza delle prospettive commerciali nelle quali il conduttore aveva fatto affidamento).
Più di recente, cfr. Cass. 8 agosto 2002, n. 12020, in Arch. loc. e cond., 2002, 771, che ha escluso la
gravità dei motivi di recesso (ravvisando l’esistenza di mere esigenze soggettive) nell’ipotesi in cui
la conduttrice, società concessionaria di autoveicoli, titolare di altre due concessioni di vendita per
altri marchi, aveva manifestato l’intenzione di rilasciare l’immobile per concentrare altrove tutte le
attività connesse; Cass. 18 giugno 2003, n. 9689, ivi, 2003, 844, in tema di valutazione giudiziale dei
gravi motivi di recesso; Cass. 15 luglio 2003, n. 11075, ibidem, 849, che ha escluso la ricorrenza dei
gravi motivi nella non conseguita disponibilità dell’immobile locato da parte del conduttore
(riconducibile a motivo di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore); Cass. 20
febbraio 2004, n. 2418, in CED Cassazione, che, in materia di locazioni commerciali, ha
considerato grave motivo giustificante il recesso anticipato un andamento della congiuntura
economica (sia sfavorevole che favorevole all’attività dell’impresa), sopravvenuto ed oggettivamente
imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, fosse tale da
rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (nella specie si trattava della
chiusura di filiale d’impresa – con sede nell’immobile detenuto in locazione – in conseguenza della
crisi economica sfavorevole dell’attività della stessa, sopravvenuta ed oggettivamente imprevedibile
al momento della stipulazione del contratto); Cass. 24 febbraio 2004, n. 3651, ivi, che (sempre in
materia di locazioni commerciali) ha ravvisato la sussistenza dei gravi motivi di recesso in un caso
nel quale, successivamente alla stipula del contratto, l’atteso sviluppo commerciale della zona era
imprevedibilmente sfumato, non essendo stato realizzato il progettato centro commerciale
all’interno del quale erano ubicati i locali oggetto della locazione, tanto che i pochi negozi aperti
erano stati tutti chiusi.

83 83
La giurisprudenza di legittimità ha dato risposte diverse al quesito, ora propendendo
per la necessità di specificazione dei motivi contestualmente alla dichiarazione di
recesso (sul presupposto che trattasi di recesso “titolato)158, ora escludendo siffatta
necessità di spiegazione delle ragioni del recesso, da esplicitare soltanto in caso di
contestazione da parte del locatore159.
Anche i giudici di merito si sono espressi in modo non univoco al riguardo160, mentre
la dottrina mostra di preferire l’interpretazione letterale del dato normativo (che non
menziona l’obbligo di specificazione dei motivi di recesso161).

4. Altre ipotesi di scioglimento del rapporto locativo.

A parte le ipotesi di rescissione del contratto previste dagli artt. 1447 e 1448 c.c.
(contratto concluso in stato di pericolo ed azione generale di rescissione per lesione)
– che sono poco ricorrenti nella prassi applicativa del rapporto locativo – anche in
tema di locazione vigono i principi ordinari in materia di risoluzione per
inadempimento (sia del locatore che del conduttore), per impossibilità sopravvenuta
(art. 1463 c.c.) e per eccessiva onerosità (art. 1467 c.c.), quest’ultimo istituto di
difficile applicazione dopo l’introduzione del regime vincolistico162.
Un breve cenno merita il fondamentale istituto della risoluzione per inadempimento
del contratto di locazione.
Trattasi di istituto generale di estrema rilevanza, che è collegato ad inadempienze del
locatore (ad es., per violazione dei suoi fondamentali obblighi, previsti dall’art. 1575
c.c. e, tra questi, l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata in stato da servire
all’uso convenuto o nelle ipotesi di vizi della cosa locata di cui all’art. 1578 c.c.)
ovvero del conduttore (ad es., per violazione degli obblighi previsti dall’art. 1587
c.c., tra i quali l’obbligo di pagamento del corrispettivo convenuto).
Proprio con riguardo alla risoluzione per morosità del conduttore, che costituisce la
fattispecie di gran lunga la più ricorrente in tema di risoluzione del contratto di
locazione, va ricordato che la legge 392/78 ha apprestato una disciplina speciale per
le locazioni ad uso abitativo163.
158
Da ultimo, Cass. 26 novembre 2002, n. 16676, in Arch. loc. e cond., 2003, 192.
159
Cass. 12 novembre 2003, n. 17042, in Arch. loc. e cond., 2004, 97.
160
Per la non necessità di specificazione dei motivi, v. App. Roma 24 dicembre 1998, in Giust. civ.,
1999, I, 2499; in senso contrario, Trib. Forlì 15 novembre 2000, in Arch. loc. e cond., 2001, 116.
161
In questo senso, v. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del
processo, cit., 194, con ampi riferimenti di dottrina.
162
Al riguardo, v. S. REZZONICO-M. REZZONICO, Manuale delle locazioni, cit., 214.
163
Si ripropone la questione, non del tutto risolta dalla dottrina e dalla giurisprudenza, circa
un’eventuale portata generale delle disposizioni di cui agli artt. 5 e 55 della legge 392/78 in
relazione a tutti i rapporti di locazione ad uso abitativo, indipendentemente dalle tipologie
contrattuali di appartenenza e dalla disciplina loro applicabile.
Di recente, la Suprema Corte, con la sentenza 18 ottobre 2001, n. 12743, in Arch. loc. e cond., 2002,
72, e con la sentenza 29 gennaio 2003, n. 1264, ibidem, 485, ha escluso l’applicabilità della
sanatoria della morosità alle locazioni transitorie, regolate dall’art. 26, lettera a), della legge
392/1978, nella vigenza di siffatta legge, sul presupposto che l’art. 55, che disciplina la concessione
del termine di grazia, è espressamente collegato alla valutazione legale della gravità
dell’inadempimento nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori, stabilita dall’art. 5 – norma
collocata nel capo I della legge suddetta e non applicabile, in virtù di tale collocazione, alla tipologia
di locazione considerata (di natura transitoria).
Per una portata restrittiva di tali disposizioni e per la loro inapplicabilità alle locazioni abitative
assoggettate alla normativa codicistica, v. A. BUCCI, op. cit., 108-109.

84 84
In particolare, secondo quanto prescritto dall’articolo 5 della citata legge, il mancato
pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato
pagamento, nel termine prescritto, degli oneri accessori, quando l’importo non pagato
superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi
dell’art. 1455 c.c.
E’ stata, in tal modo, introdotta nel nostro ordinamento, con esclusivo riferimento alle
locazioni ad uso abitativo, una predeterminazione legale dell’importanza
dell’inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori,
nel senso che l’inadempienza nei termini di cui all’articolo 5 della menzionata legge
produce automaticamente la risoluzione del contratto, senza possibilità di
apprezzamento discrezionale del giudice circa la rilevanza del mancato pagamento ai
sensi e per gli effetti di cui all’art. 1455 c.c. (fatta salva la valutazione in ordine alla
sussistenza della colpa del debitore)164.
Si tratta di una determinazione legale dell’importanza dell’inadempimento collegata a
due parametri: l’uno di carattere quantitativo, relativo al mancato pagamento di una
rata del canone mensile ovvero degli oneri accessori per un importo pari a due
mensilità del canone, l’altro di ordine temporale, relativo al ritardo consentito, che
non deve superare i venti giorni dalla scadenza dell’obbligazione 165.
A fronte di siffatta rigidità in tema di importanza dell’inadempimento (ed a
temperamento di detto rigorismo), il legislatore del 1978 ha introdotto, peraltro,
l’istituto della sanatoria della morosità, previsto dall’articolo 55 della legge dell’equo
canone, che consente al conduttore inadempiente di sanare la propria morosità
secondo le modalità indicate nella citata norma (per non più di tre volte in un
quadriennio, mediante versamento dell’importo dei canoni ed oneri accessori,
maggiorato degli interessi e delle spese giudiziali), evitando la risoluzione del
contratto (e ciò tanto nel giudizio speciale per convalida di sfratto che in seno al
giudizio ordinario di risoluzione)166.
Inoltre, la giurisprudenza prevalente ha ritenuto di potere estendere l’applicazione del
particolare procedimento per convalida ex art. 658 c.p.c. anche al mancato pagamento
dei soli oneri accessori, sul presupposto che l’art. 55 della legge 392/78 accomuna,
nonostante la loro diversa natura, i canoni scaduti e gli oneri accessori maturati sino
alla data della prima udienza, prevedendo per entrambi la possibilità di sanatoria
della relativa morosità, con la conseguenza che questa può essere richiesta in giudizio
164
Sul punto, cfr. Cass. 21 agosto 1985, n. 4474, in Rass. equo canone, 1985, 231; Cass. 27 gennaio
1986, n. 524, in Giust. civ., 1986, I, 682.
165
In tal senso, ex multis, v. Cass. 19 novembre 1994, n. 9805, in Arch. loc. e cond., 1995, 69; in
Foro it., 1995, I, 2189.
166
In tal senso, Corte cost. 21 gennaio 1999, n. 3, in Arch. loc. e cond., 1999, 53; Cass. 24 febbraio
2000, n. 2087, ivi, 2000, 233.
Di recente, la Suprema Corte (Cass. 29 ottobre 2001, n. 13407, in Rass. loc. e cond., 2002, 67; in
Giust. civ., 2002, I, 669) ha chiarito che la sanatoria della morosità del conduttore è subordinata al
pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese “fino alla scadenza del termine di
grazia” e “senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo
della gravità”.
Per la possibilità che la sanatoria della morosità sia consentita anche al terzo, in virtù della regola
generale dettata dall’art. 1180, primo comma, c.c., sempre che costui intenda adempiere nella veste
di terzo, e non quando assuma di essere l’effettivo titolare del rapporto locativo, cfr. Cass. 23
gennaio 2002, n. 741, in Arch. loc. e cond., 2002, 210.

85 85
in ambedue i casi con gli stessi strumenti processuali (e così anche per la morosità
degli oneri accessori con lo speciale procedimento per convalida)167.
Una tale disciplina è sopravvissuta all’entrata in vigore della legge di riforma, posto
che gli artt. 5 e 55 della legge 392/78 non sono stati abrogati (neanche implicitamente)
dall’articolo 14 della novella del 1998.
Anzi, secondo le indicazioni dei tre modelli allegati al D.M. 5 marzo 1999 e del
recente D.M. 30 dicembre 2002 ? emesso, ai sensi dell’art. 4-bis, ultimo comma,
della legge 431/98, dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti per l’approvazione
dei tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati nonché dei contratti di
locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi
dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge ? la disciplina della morosità, sia
per quanto attiene alla risoluzione che alla sanatoria, è stata espressamente richiamata
nelle clausole dei contratti definiti in sede di accordi locali (in attuazione del D.M. 5
marzo 1999) ed è attualmente recepita nei tipi di contratto allegati al D.M. 30
dicembre 2002, che sanciscono, altresì, l’illegittimità della sospensione o del ritardo
nel pagamento del canone e di quant’altro dovuto anche per oneri accessori in
presenza di pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo.
Più specificamente, è previsto nei ricordati tipi di contratto (con qualche
fondamentale innovazione rispetto al contenuto dei preesistenti contratti tipo
approvati in sede di accordi locali) che il mancato pagamento per qualunque causa
anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad
una mensilità del canone) costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto stabilito
dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La confermata necessità del puntuale pagamento, senza che l’azione del locatore possa
(di regola) essere paralizzata da pretese o eccezioni della controparte, rende tuttora
attuale l’orientamento giurisprudenziale affermatosi prima della novella del 1998,
secondo cui la c.d. autoriduzione del canone, quale fatto arbitrario ed illegittimo del
conduttore idoneo a provocare il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico
convenzionale, comporta sempre inadempimento “grave” e giustifica la pronunzia di
risoluzione del contratto 168.
167
In tal senso, v. Cass. 28 luglio 1987, n. 6535, in Arch. loc. e cond., 1987, 647; Cass. 18 aprile
1989, n. 6535, ivi, 1989, 585; Corte cost. 31 marzo 1988, n. 377, ivi, 1988, 288, la quale,
recependo l’indirizzo estensivo, la ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale
dell’art. 5 della legge 392/78, nella parte in cui il mancato pagamento degli oneri accessori da parte
del conduttore (in misura superiore a quella di due mensilità del canone), oltre a costituire motivo di
risoluzione del contratto ai sensi dell’art,. 1455 c.c., non consentirebbe al locatore il ricorso al
procedimento ex art. 658 c.p.c.
168
V., ex plurimis, Cass. 1 giugno 2000, n. 7269, in Arch. loc. e cond., 2000, 636; Cass. 16 luglio
2002, n. 10271, in Arch. loc. e cond., 2002, 632; Cass. 3 dicembre 2002, n. 17161, ivi, 2003, 227;
v., altresì, Cass. 7 marzo 2001, n. 3341, ivi, 2001, 538, secondo cui l’exceptio non rite adimpleti
contractus, di cui all’art. 1460 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da
valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione
alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero
equilibrio del contratto ed alla buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia
continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera
sua prestazione, consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la
proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone
proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi per analogia i principi dettati dall’art.
1584 c.c.
Nel senso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione di pagare il
canone è legittima ai sensi dell’art. 1460 c.c. soltanto quando venga completamente a mancare la
prestazione della controparte, v. Cass. 5 ottobre 1998, n. 9863, in Arch. loc. e cond., 1998, 763.
86 86
Va ribadita l’ammissibilità, nella vigenza della nuova normativa, della clausola

risolutiva espressa, contenuta in un contratto di locazione (che preveda, cioè,

l’automatica risoluzione del rapporto in caso di inadempimento del conduttore).


La legittimità di siffatta clausola è stata, peraltro, ritenuta nel rispetto del contenuto
delle norme suindicate in tema di predeterminazione legale della gravità
dell’inadempimento e di sanatoria della morosità (artt. 5 e 55 della legge 392/78) e,
quindi, a condizione che l’inadempimento rispondesse ai parametri di ordine
quantitativo e temporale dell’articolo 5 e che il conduttore non si fosse avvalso della
procedura di sanatoria della morosità di cui all’articolo 55, essendo stati attribuiti a
tali disposizioni una connotazione pubblicistica ed un conseguente carattere di
inderogabilità.
In buona sostanza, l’efficacia della clausola risolutiva rimane sospesa, allorché il
locatore abbia dichiarato di volersene avvalere, sino alla prima udienza del giudizio
(di convalida o di risoluzione) e viene definitivamente meno qualora il conduttore sani
la morosità 169.
Dopo l’entrata in vigore della legge 431/98 e la parziale abrogazione dell’art. 79 della
legge 392/78, si è ritenuto in dottrina che le parti possano derogare al contenuto
(ritenuto non più imperativo) dell’articolo 5, pattuendo una clausola risolutiva
espressa nell’ipotesi di inadempimento del conduttore anche per mancato rispetto di
un termine di pagamento inferiore a venti giorni dalla scadenza o per mancato
versamento di oneri accessori il cui importo non superi le due mensilità del canone 170.

Sicuramente inderogabile continua ad essere la disposizione dell’articolo 55, che ha

natura processuale e di ordine pubblico.

169
Così Cass. 27 novembre 1986, n. 6995, in Giust. civ., 1988, I, 992; Cass. 7 maggio 1991, n.
5031, in Arch. loc. e cond., 1991, 502.
170
Così S. REZZONICO-M. REZZONICO, Manuale delle locazioni, cit., 218-219.
Per la possibilità di una clausola risolutiva espressa che deroghi all’art. 5 della legge 392/1978 in
senso più favorevole al conduttore (prevedendo, ad esempio, la risoluzione del contratto in caso di
mancato o ritardato pagamento di due mensilità del canone), v. Cass. 13 giugno 2001, n. 8003, in
Arch. loc. e cond., 2001, 709.

87 87
CAPITOLO VI

PATTI CONTRARI ALLA LEGGE

SOMMARIO: 1. Regime delle nullità. Osservazioni generali. – 1.1. Segue: regime delle
disposizioni in tema di morosità e sanatoria. L’art. 5 della legge 392/1978. – 1.2. Segue: l’art.
55 della legge 392/1978. – 1.3. Segue: nullità inerenti all’importo del canone. - 1.4. Segue:
nullità inerenti alla durata del contratto. – 1.5. Segue: restituzione delle somme indebitamente
versate e azione di riconduzione.

1. Regime delle nullità. Osservazioni generali.

L’art. 13 della legge 431/98 reca la stessa rubrica dell’art. 79 della legge 392/78, che è stato
abrogato, limitatamente alle locazioni abitative, dall’articolo 14, quarto comma, della legge di
riforma.
Tale norma (articolo 13) prevede la nullità per contrarietà alla legge dei patti con i quali le parti
limitano la durata legale dei contratti indicata nell’articolo 2 della stessa legge di riforma e dei
patti con i quali viene attribuito al locatore un canone maggiore di quello risultante nel contratto
“scritto e registrato” ovvero di quello “contrattualmente” stabilito (contratti liberi) o
determinabile in base alle disposizioni dettate dal terzo comma del medesimo articolo 2
(contratti agevolati).
La disposizione in esame, pur nell’ampiezza delle previsioni di patti contrari alla legge, ha una
portata più ristretta del preesistente art. 79 della legge 392/78, il quale dispone (ormai con
esclusivo riferimento alle locazioni ad uso diverso) la nullità - oltre che dei patti diretti a
limitare la durata del contratto e ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello
contrattualmente o legalmente stabilito - di quelli intesi, in generale, ad attribuire al locatore
“altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.
L’inciso “altro vantaggio economico o normativo”, contenuto nel quarto comma del
menzionato articolo 13, è, infatti, chiaramente riferito solo ai patti diretti ad attribuire al
locatore un canone maggiore, laddove l’articolo 79, dopo avere specificamente vietato i patti
aventi ad oggetto il maggior canone, fa riferimento, in via generale, anche alle pattuizioni che
attribuiscono al locatore “altri vantaggi”, diversi da quelli concernenti la durata del contratto ed
il canone.
La differenza di portata tra le due norme si giustifica con la radicale diversità delle ragioni
ispiratrici della legge dell’equo canone e della legge di riforma delle locazioni abitative, la prima
ancorata alla determinazione legale del canone e al principio del favor conductoris, la seconda
avendo inteso liberalizzare il settore delle locazioni abitative e dare più spazio all’autonomia
negoziale, consentendo alle parti di scegliere tra una forma totalmente libera (almeno sotto il
profilo del canone) di convenzione locatizia ed altra inquadrata nell’ambito dell’autonomia
contrattuale collettiva 171.
171
Cfr., in senso sostanzialmente contrario, V. CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle locazioni
abitative, cit., 60, i quali ritengono che l’articolo 13 costituisca una nuova norma di chiusura che
riprende il tenore dell’art. 79 della legge 392/78. In senso favorevole alla più ampia portata del testo

88 88
Il mutato spirito della nuova legge e la conseguente mancata previsione nell’articolo 13 della
nullità dei patti che contengano “altri vantaggi” per il locatore (oltre all’espressa abrogazione,
per le locazioni abitative, dell’articolo 79) inducono, pertanto, a ritenere lecite una serie di
pattuizioni sicuramente vantaggiose per il locatore stesso che, pur vietate (nella passata
legislazione) dal citato articolo 79, non concernano il canone locativo 172.
Si perviene, così, alla conclusione che, una volta soppressa (parzialmente) la norma di chiusura
costituita dall’art. 79 della legge 392/78, perdono il loro carattere di inderogabilità (ed il
conseguente effetto della nullità) una serie di norme della legislazione speciale in materia di
locazione, non più munite del presidio testuale di invalidità173.
I vantaggi per il locatore oggi pattuibili possono essere (pur non tassativamente) individuati in
relazione (ed in deroga) a gran parte delle norme rimaste in vigore della precedente legislazione
dell’equo canone, non più dotate, a seguito della parziale abrogazione dell’articolo 79, della loro
pregressa forza imperativa (oltre che in conseguenza dell’elisione di taluna disposizione di detta
legge, che aveva sicuramente carattere cogente)174.
Saranno, quindi, legittime le clausole e pattuizioni:
1. che deroghino alla disciplina (contenuta nella legge 392/78) della sublocazione di cui
all’articolo 2 175;

dell’articolo 79, v. A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art.
13, cit., 154.
Altro interessante (ed autorevole) orientamento (F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per
uso abitativo, cit, 321; F. LAZZARO, Limiti di forma e c.d. derogabilità nelle tipologie locatizie
abitative, cit., 111) considera quello della derogabilità delle norme non abrogate della legislazione
dell’equo canone un “falso problema”, atteso che non si tratterebbe di accertare la derogabilità in
astratto delle citate disposizioni, bensì di valutare in concreto (da parte del giudice) la rilevanza della
singola clausola in deroga e la sua incidenza sull’equilibrio del complessivo assetto di interessi. Tale
tesi individua la categoria delle c.d. nullità virtuali, con conseguente possibilità di applicazione della
sanzione di nullità in tutte le ipotesi di contrarietà di specifiche pattuizioni a norme imperative, pur
in assenza di una comminatoria espressa, previa valutazione giudiziale della complessiva fattispecie e
del rilievo rivestito nell’economia generale del contratto dalla clausola derogatoria.
Per una rassegna dei diversi orientamenti dottrinari in ordine agli effetti dell’abrogazione dell’art.
79, cfr. V. NASINI, Locazioni abitative: gli effetti dell’abrogazione dell’art. 79 della legge n. 392
del 1978, in Arch. loc. cond., 2003, 751.
172
In tal senso, G. CATELANI, Manuale della locazione, cit., 524 ss.
173
N. IZZO, Diritti e doveri delle parti, in Riforma delle locazioni, Italia oggi, 1998, 26.
174
Sulla residua applicabilità della legge 392/1978 e sul regime di imperatività o derogabilità della
normativa della legge del c.d. equo canone, ancora vigente dopo l’entrata in vigore della novella del
1998, cfr. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, cit.,
170 ss; 207 ss., nonché (mi sia consentito il richiamo) A. MAZZEO, Le locazioni nella legislazione
speciale, cit., 109 ss.; IDEM, Clausole contenute nei nuovi contratti di locazione ad uso abitativo
in contrasto con le norme della legge n. 392 del 1978 sopravvissute all’entrata in vigore della
novella del 1998. Regime di invalidità (delle previsioni contrattuali) o derogabilità (delle
prescrizioni normative), in Arch. loc. cond., 2002, 521; IDEM, Regime di imperatività o
derogabilità degli artt. 5, 55 e 56 della legge n. 392 del 1978 dopo la (parziale) abrogazione
dell’art. 79 della legge stessa, ivi, 2004, 23.
175
Nell’ipotesi di immobile ad uso abitativo, la sublocazione, infatti, è ancora regolata dall’art. 2
della legge 392/78, che, in deroga alla normativa codicistica (art. 1594 c.c.), vieta, salvo patto
contrario, la sublocazione dell’immobile, limitando, in difetto di accordo delle parti, la facoltà di
sublocare del conduttore all’ipotesi di sublocazione parziale, previa comunicazione al locatore.
Quindi, in materia di locazioni abitative, vige il divieto di sublocazione e cessione del contratto,
salvo patto contrario, laddove è, di regola, ammessa la sublocazione parziale, previa comunicazione
al locatore.
Ai sensi della suddetta normativa, la risoluzione del contratto per violazione del divieto di cui all’art.
2 della legge 392/78 può essere pronunziata, previa valutazione dell’importanza dell’inadempimento,
salvo che sia stata pattuita la clausola risolutiva espressa, mentre l’omissione della comunicazione
non è, di per sé, causa di risoluzione (come previsto nella legislazione previgente, in particolare dagli
artt. 20 e 23 della legge 253/1950).
89 89
2. che pongano a carico del conduttore l’intera spesa di registrazione del contratto (in deroga
all’articolo 8)176;
3. che prevedano una regolamentazione relativa agli oneri accessori più favorevole al locatore
rispetto a quella dettata dall’articolo 9, che ponga, ad es., a carico del conduttore per intero
le spese di portineria o le spese condominiali di tipo straordinario177;
4. che dispongano la corresponsione di un deposito cauzionale in misura superiore alla soglia
indicata dall’articolo 11 ovvero non produttivo di interessi in favore del conduttore (o
produttivo di interessi con cadenza non annuale)178;
5. che demandino ad un collegio arbitrale la definizione delle controversie insorte tra locatore
e conduttore (risultando abrogato l’art. 54 della legge 392/78);
6. che escludano il conduttore dalla partecipazione alle assemblee condominiali (in deroga
all’articolo 10);
7. che escludano la facoltà di recesso anticipato del conduttore (in deroga all’articolo 4)179,
compreso il recesso legale ex art. 3, comma sesto, l. 431/98;
8. che attribuiscano un diverso rilievo all’inadempimento del conduttore rispetto al contenuto
dell’articolo 5.
Si tratta di situazioni nelle quali il vantaggio del locatore, sicuramente apprezzabile in termini
economici, non incide, tuttavia, sul canone “contrattualmente stabilito”, con conseguente
legittimità del patto derogatorio alla luce della disciplina dell’articolo 13 della legge di
riforma180.
La legittimità dei patti su descritti si fonda, inoltre, sulla considerazione che la clausola vietata
ai sensi dell’articolo 13, oltre ad avere ad oggetto la durata o il canone della locazione, dovrebbe
porsi in contrasto con le disposizioni della legge 431/98, la quale, invece, ha lasciato in vigore
le disposizioni citate della legge 392/78 senza conferire alle stesse (diversamente dall’abrogato
articolo 79) il crisma dell’imperatività181.
Fanno eccezione, naturalmente, quelle disposizioni della legge 392/78 di per sé inderogabili –
senza necessità di valutazione ex articolo 79 – dotate di indiscutibile rilievo pubblicistico, quali
l’articolo 6, sulla successione nel contratto, l’articolo 7, che prevede la nullità della clausola di
scioglimento del contratto in caso di alienazione, o, infine, l’articolo 55, concernente la
176
Di contrario avviso, V. CUFFARO, Patti contrari alla legge (contratto di locazione e nullità
speciali), in Riv. dir. civ., 1999, I, 465 ss., il quale ritiene che la maggiore imposizione fiscale a
carico del conduttore determina la sostanziale percezione di un maggior canone in favore del
locatore.
177
In questo senso, A. SCARPA, op. ult. cit., 154; di contrario avviso, F. PETROLATI, in AA.VV., Le
nuove locazioni abitative, Commenti e Materiali raccolti da V. CUFFARO, cit., 227; C.
GRANELLI, La locazione di immobili, Padova, 1999, 122, che propende per la nullità delle clausole
che pongano a carico del conduttore le spese per opere straordinarie e simili; in senso dubitativo, V.
CUFFARO, op. ult. cit., 20.
178
Contra, F. PETROLATI, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, cit., 227-228.
179
Nello stesso senso, N. IZZO, op. ult. cit., 26.
180
Di contrario avviso, F. LAZZARO, Limiti di forma e c.d. derogabilità nelle tipologie locatizie
abitative, cit., 118, secondo cui sono inammissibili tutte le clausole che facciano ottenere, anche in
via indiretta, un aumento del canone al locatore, comportando un aggravamento della posizione
economica del conduttore (come le clausole di “buona entrata” ed il patto che accolla al conduttore
le spese di manutenzione straordinaria o forfettarie); cfr., altresì, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, cit., 2002, 316 ss. e 321 ss., i quali parlano di “falso problema della
derogabilità della disciplina locatizia”, assumendo che dall’abrogazione dell’art. 79 della legge
392/1978 non discende la “validità di qualsivoglia clausola difforme dai contenuti dei differenti
statuti locatizi”, essendo, viceversa, compito del giudice valutare la “rilevanza, nella singola
fattispecie, della cosiddetta ‹deroga› e la sua incidenza sull’equilibrio del complessivo assetto di
interessi” ed ammettere che le parti si discostino dalla “regola” solo a condizione che sia rispettato
il principio di “parità concreta” delle parti medesime, cui è improntato “il normale atteggiarsi del
rapporto locativo” (in adesione alle premesse, gli Autori ritengono, ad esempio, valida la previsione
di un deposito cauzionale particolarmente elevato “se rapportato a rifiniture preziose
dell’immobile locato” ) .
181
In tal senso, A. SCARPA, op. ult. cit., 155, ss.
90 90
possibilità del conduttore in difficoltà economica di usufruire di termine di grazia per sanare la
morosità ed evitare la risoluzione del contratto (non derogabile, ad es., attraverso la previsione
della clausola risolutiva espressa) 182.
L’articolo 13 non fissa limiti alla legittimazione a dedurre le nullità in esso previste né contiene
alcuna disposizione in ordine alla possibile natura relativa delle nullità medesime.
Di conseguenza, tali nullità, alla stregua del principio generale di cui all’art. 1421 c.c., possono
essere fatte valere da chiunque vi abbia interesse, nonché rilevate di ufficio dal giudice183.
In conformità a precedenti insegnamenti offerti nella piena vigenza della precedente legislazione
(e, in particolare, dell’art. 79 della legge 392/78), la sanzione di nullità disposta dall’articolo 13
della legge di riforma per le pattuizioni volte a derogare ai limiti di durata o di canone va riferita
alle sole clausole inserite nelle convenzioni locative o coeve alla stipula di esse e non può
essere, quindi, estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che ormai si trovi nel
possesso dell’immobile, per regolare gli effetti di fatti già verificatisi nel corso del rapporto e
perciò incidenti su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (validità della
rinunzia successiva all’insorgere di diritti originariamente indisponibili)184.
Infine, per quel che riguarda l’ambito di applicazione dell’articolo 13, esso è limitato ai contratti
di locazione ad uso abitativo “ordinari” e “agevolati” (comprese, per certi aspetti, le locazioni
transitorie), con esclusione delle locazioni di cui ai commi secondo e terzo dell’articolo 1,
regolate da apposite leggi speciali ovvero dalla disciplina codicistica.

1.1. Segue: regime delle disposizioni in tema di morosità e sanatoria. L’art. 5 della legge
392/1978.

Premesso che ? secondo quanto anticipato nel precedente paragrafo ? gran parte
delle norme rimaste in vigore della previgente legislazione dell’equo canone hanno
perduto, a seguito della parziale abrogazione dell’articolo 79, la loro pregressa forza
imperativa e sono, quindi, convenzionalmente derogabili (articoli 2, 8, 9, 10, 11)185,
182
V. C.M. BIANCA, Diritto civile, 1, La norma giuridica. I soggetti, Milano, 1978, 12, il quale
insegna che “l’imperatività della norma implica l’indisponibilità dell’interesse protetto: o perché
si presume che il soggetto non sia in grado di decidere liberamente del proprio interesse o
perché si tratta di interesse generale di cui può disporre solo la collettività”.
183
Così A. SCARPA, op. ult. cit., 154-155.
184
In tal senso, Cass. 23 febbraio 1995, n. 2069, in Arch. loc. e cond., 1995, 612; in Foro it., 1996,
I, 149; v., altresì, Cass. 12 giugno 1990, n. 5687, in Arch. loc. e cond., 1990, 715 (in tema di
conciliazioni giudiziali); Cass. 11 giugno 1997, n. 5253, ivi, 1997, 683 (in tema di accordi
transattivi); Cass. 22 aprile 1999, n. 3984, ivi, 1999, 471 (in tema di rinuncia implicita all’indennità
di avviamento, contenuta in un atto di transazione); in senso contrario sembra, però, esprimersi Cass.
27 luglio 2001, n. 10286, in Foro it., 2002, I, 2118, con nota di D. PIOMBO, la quale, occupandosi
delle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo, propende per la nullità, ex art. 79,
primo comma, della legge 392/78, delle pattuizioni di aumento del canone diverse da quelle di
aggiornamento previste dall’articolo 32 della suddetta legge, senza che il conduttore possa, neanche
nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio
diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.
Di recente, la Suprema Corte (Cass. 18 gennaio 2002, n. 537, in Rass. loc. e cond., 2002, 163) ha,
peraltro, ribadito il suo fondamentale (originario) orientamento in ordine alla non estensione della
sanzione di nullità agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trova nel possesso del
bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su
situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. In senso conforme, v. Cass. 9 giugno 2003,
n. 9197, e Cass. 21 luglio 2003, n. 11323, in Arch. loc. e cond., 2003, 847.
185
Sul punto, cfr. A. MAZZEO, Clausole contenute nei nuovi contratti di locazione ad uso
abitativo in contrasto con le norme della legge n. 392 del 1978 sopravvissute all’entrata in
vigore della novella del 1998. Regime di invalidità (delle previsioni contrattuali) o derogabilità
(delle prescrizioni normative), cit., 521; IDEM, Regime di imperatività o derogabilità degli artt.
5, 55 e 56 della legge n. 392 del 1978 dopo la (parziale) abrogazione dell’art. 79 della legge
stessa, cit., 23.

91 91
una particolare attenzione meritano, con riferimento al tema trattato (e, quindi, con
riguardo al regime di inderogabilità o derogabilità) le norme di cui agli artt. 5 e 55
della legge 392/78, che disciplinano la materia dell’inadempimento e della risoluzione
del contratto di locazione (ad uso abitativo) per morosità del conduttore e che sono
sicuramente sopravvissute alla novella del 1998.
Si tratta (come è noto e secondo quanto anticipato nel precedente capitolo, paragrafo
quarto) di una disciplina speciale, secondo cui il mancato pagamento del canone,
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero l’omesso versamento, nel termine
prescritto, degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due
mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 c.c.
(articolo 5); con manifesta introduzione, nella materia delle locazioni ad uso abitativo,
di una ipotesi di predeterminazione legale dell’importanza dell’inadempimento del
conduttore in relazione al versamento del canone e degli oneri accessori, nel senso che
l’inadempienza nei termini e modalità di cui all’articolo 5 della menzionata legge
produce automaticamente la risoluzione del contratto, senza possibilità di
apprezzamento discrezionale del giudice circa la rilevanza del mancato pagamento ai
sensi e per gli effetti di cui all’art. 1455 c.c. (fatta salva la valutazione in ordine alla
sussistenza della colpa del debitore)186.
Peraltro (ed anche questo è noto), l’articolo 55 della legge dell’equo canone, a
temperamento di una siffatta regola in tema di importanza dell’inadempimento, ha
offerto al conduttore inadempiente la possibilità di sanare la morosità, secondo le
modalità indicate nella norma stessa (per non più di tre volte in un quadriennio,
mediante versamento dell’importo dei canoni ed oneri accessori, maggiorato degli
interessi e delle spese giudiziali), e, così, evitare la risoluzione del contratto 187.
La sopravvivenza di una tale disciplina (in materia di inadempimento del conduttore e
di sanatoria della morosità) all’entrata in vigore della legge di riforma risulta
confermata dal contenuto della contrattazione concertata. In particolare, secondo le
indicazioni dei tre modelli allegati al D.M. 5 marzo 1999 e del recente D.M. 30
dicembre 2002 ? emesso, ai sensi dell’art. 4-bis, ultimo comma, della legge 431/98,
dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti per l’approvazione dei tipi di contratto
per la stipula dei contratti agevolati nonché dei contratti di locazione transitori e dei
contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3,
della stessa legge ? la disciplina della morosità, sia per quanto attiene alla
risoluzione che alla sanatoria, è stata espressamente richiamata nelle clausole dei
contratti definiti in sede di accordi locali (in attuazione del D.M. 5 marzo 1999) ed è
attualmente recepita nei tipi di contratto allegati al D.M. 30 dicembre 2002, che
sanciscono, altresì, l’illegittimità della sospensione o del ritardo nel pagamento del
canone e di quant’altro dovuto anche per oneri accessori in presenza di pretese o
eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Più specificamente, è previsto nei
ricordati tipi di contratto (con qualche fondamentale innovazione rispetto al contenuto
dei preesistenti contratti tipo approvati in sede di accordi locali) che il mancato
pagamento per qualunque causa anche di una sola rata del canone (nonché di
quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone) costituisce in
186
Così A. MAZZEO, Clausole contenute nei nuovi contratti di locazione ad uso abitativo in
contrasto con le norme della legge n. 392 del 1978 sopravvissute all’entrata in vigore della
novella del 1998. Regime di invalidità (delle previsioni contrattuali) o derogabilità (delle
prescrizioni normative), cit., 523.
187
Per riferimenti più approfonditi sull’istituto della risoluzione del contratto di locazione ad uso
abitativo per morosità del conduttore, v. A. MAZZEO, op. ult. loc. cit.

92 92
mora il conduttore, fatto salvo quanto stabilito dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978,
n. 392 (v. capitolo quinto, paragrafo quarto).
Orbene, proprio il tenore delle citate clausole inserite nei primi modelli paradigmatici
dei contratti agevolati, ma soprattutto di quelle recepite nei tipi di contratto approvati
per la stipula della negoziazione concertata, autorizza a ritenere la derogabilità
dell’art. 5 della legge 392/78, atteso che l’articolo 6 del tipo di contratto allegato A
(Locazione abitativa agevolata per le Proprietà Individuali) ed analogamente
l’articolo 8 e l’articolo 10, rispettivamente, del tipo di contratto allegato C e Allegato
D (Locazione abitativa di natura transitoria), nonché l’articolo 7 e l’articolo 9,
rispettivamente, del tipo di contratto allegato E ed allegato F (Locazione abitativa per
studenti universitari) – in deroga a quanto stabilito nel menzionato articolo 5 – oltre a
vietare specificamente la possibilità di sospensione o di ritardo nel pagamento del
canone o delle spese accessorie in conseguenza di pretese o eccezioni sollevate dal
conduttore, considerano sufficiente, ai fini della costituzione in mora del conduttore
stesso e, quindi, della risoluzione del contratto di locazione, “il mancato puntuale
pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone”... “nonché di
quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone”,
facendo salva (solo) la previsione dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Ne discende che, nell’ambito della contrattazione concertata, anche un inadempimento
meno grave del conduttore (rispetto a quello tipizzato dall’art. 5 della legge 392/78) in
relazione al pagamento del canone e, soprattutto, degli oneri accessori costituisce
presupposto per la risoluzione del contratto, non essendo stato richiamato (neanche
con la tecnica del rinvio alla norma in questione) il parametro temporale (di venti
giorni dalla scadenza) concernente il pagamento del canone ed, altresì, essendo stato
corretto il parametro quantitativo (limitato ad una sola mensilità del canone anzi che a
due) relativo al versamento degli oneri condominiali, parametri entrambi contenuti nel
menzionato articolo 5 e considerati, nella visione del legislatore del 1978, alla stregua
di condizioni minime essenziali ai fini della pronunzia di risoluzione per morosità
della parte locataria.
In altri termini, la disciplina dell’inadempimento del conduttore contenuta in tale
ultima norma (art. 5 legge 392/78) deve ritenersi superata, per le locazioni agevolate
(relative alle proprietà individuali), transitorie e per esigenze di studenti universitari,
dalle clausole della negoziazione collettiva (che prevede regole più puntuali e più
rigide in tema di mancato pagamento del canone ed oneri accessori), salvo a non
volere propendere per la illegittimità di siffatte clausole per contrasto con la citata
disposizione (articolo 5), ove alla stessa volesse tuttora attribuirsi natura imperativa.
Peraltro, deve rilevarsi che proprio il Ministro delle Infrastrutture e Trasporti, con il
D.M. 30 dicembre 2002, ha mostrato di ritenere la derogabilità dell’articolo 5, in
commento, là dove ha intenzionalmente omesso di richiamare tale disposizione (allo
scopo di farne salvo il contenuto) in seno alle nuove clausole in materia di
inadempimento del conduttore inserite nei tipi di contratto per la negoziazione
agevolata della proprietà individuale, nonché per la stipula di contratti transitori e per
esigenze di studenti universitari, preoccupandosi, al contrario, di fare salva la
disposizione dell’art. 55 della legge 392/78; in tal modo, significativamente
discostandosi dalla tecnica adottata nei modelli allegati al D.M. 5 marzo 1999, che, in
subiecta materia, facevano salve entrambe le norme in tema di inadempimento del
conduttore e sanatoria della morosità (articoli 5 e 55).
Se si propende per il carattere non più imperativo della disposizione in esame, deve,
ovviamente (e conseguentemente), ammettersi che, oltre che nell’ambito della
negoziazione concertata, altresì con riferimento ai contratti liberi (art. 2, comma
93 93
primo, della legge 431/98) le parti possano derogare, anche in senso sfavorevole al
conduttore, al contenuto (non più cogente) dell’articolo 5, convenendo termini più
brevi per il pagamento del canone ovvero determinando un parametro quantitativo in
misura più ridotta con riguardo al versamento delle spese accessorie. Le parti
potrebbero, così, pattuire una clausola risolutiva espressa nell’ipotesi di
inadempimento del conduttore anche per mancato rispetto di un termine di pagamento
inferiore a venti giorni dalla scadenza o per omesso versamento di oneri accessori di
importo inferiore a due mensilità del canone 188.
In definitiva, dopo la soppressione dell’art. 79 della legge 392/78 con riguardo alle
locazioni abitative, resta ferma la regola della predeterminazione legale
dell’importanza dell’inadempimento del conduttore stabilita nell’articolo 5 della legge
stessa, ancorata ai parametri contenuti in detta norma, ma diviene possibile per le parti
contraenti (oltre che nell’ambito della contrattazione concertata) convenire
liberamente (e legittimamente) pattuizioni in deroga alla disciplina legale (anche in
senso peggiorativo per il conduttore) e stabilire, quindi, margini di morosità più ridotti
rispetto a quelli indicati dal legislatore ai fini della risoluzione del contratto, avendo
perduto, il menzionato articolo 5, il presidio testuale di nullità costituito dall’abrogato
articolo 79 ed essendo, pertanto, da escludere un qualunque sindacato giudiziale sul
merito della clausola negoziale derogatoria.
La divenuta derogabilità dell’articolo 5 della legge dell’equo canone è, peraltro, in
linea con il mutato regime delle locazioni abitative, posto che la regola imperativa
della preventiva determinazione dell’importanza dell’inadempimento trovava
giustificazione in un sistema di eterodeterminazione del canone, ispirato al principio
del favor conductoris, cui conseguiva, quale contrappeso, una maggiore rigidità
normativa in tema di inadempimento del conduttore (comunque temperata dall’istituto
della sanatoria), laddove il più ampio spazio riservato all’autonomia negoziale, specie
con riferimento al canone, dalla legge di riforma mal si concilia con il persistente
carattere cogente della normativa sulla predeterminazione e valutazione legale della
gravità del mancato pagamento del canone e degli oneri accessori.

1.2. Segue: l’art. 55 della legge 392/1978.

Sicuramente inderogabile continua ad essere la disposizione dell’articolo 55 della


legge in commento, che ha natura processuale e valenza pubblicistica189.
188
Sull’argomento, A. MAZZEO, op. ult. loc. cit.; IDEM, Regime di imperatività o derogabilità
degli artt. 5, 55 e 56 della legge n. 392 del 1978 dopo la (parziale) abrogazione dell’art. 79
della legge stessa, cit., 24; S. REZZONICO-M. REZZONICO, Manuale delle locazioni, cit., 218-
219; in favore della derogabilità dell’articolo, v. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella
pratica del contratto e del processo, cit., 208 ed ancora più esplicitamente M. PALADINI,
Clausola risolutiva espressa e nuova disciplina delle locazioni di immobili adibiti a uso
abitativo (legge n. 431 del 1998), in Arch. loc. e cond., 1999, 23-24.
Contrario a tale tesi sembra essere A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abitative dopo le
riforme, Padova, 2000, 110, secondo il quale la disposizione dell’art. 5 della legge 392/78 mantiene
il suo carattere imperativo anche nella vigenza della legge 431/98.
Per l’inderogabilità dell’articolo 5 con esclusivo riguardo all’ambito della contrattazione concertata
introdotta con il D.M. 5 marzo 1999, vedi P. CASTELLAZZI, Le previsioni contenute nei nuovi
contratti di locazione che siano in contrasto con le prescrizioni della L. 392/78 ancora vigenti, in
AA.VV., Il regime di invalidità delle clausole contrarie alla legge nelle locazioni abitative, 12°
Convegno Coordinamento Legali Confedilizia, Piacenza, 2002, 42.
189
Sul punto, cfr. C. SFORZA FOGLIANI, Legge n. 431/98 sulle locazioni abitative, alcuni
specifici problemi, in Arch. loc. e cond., 2002, 4-5; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, op. cit., 482-
94 94
Non sono, infatti, mutate le ragioni ispiratrici della norma, coincidenti con la
necessità, ravvisata dal legislatore del 1978, di mitigare il sistema di
predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento (attualmente ancora in
vigore, seppure con carattere di derogabilità) con la (introdotta) possibilità di
escludere la risoluzione del contratto attraverso il (pur tardivo) versamento del dovuto
da parte del conduttore.
Conseguentemente, non sembra ammissibile, nella vigenza della nuova normativa, che
le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo concordino di escludere la
possibilità di sanatoria della morosità da parte del conduttore nei termini previsti dal
ricordato articolo 55 nell’ipotesi di mancato versamento del canone o delle spese
condominiali, convenendo, ad es., una clausola risolutiva espressa (che preveda, cioè,
l’automatica risoluzione del rapporto in caso di inadempimento del conduttore),
comunque operante, senza che il conduttore stesso possa avvalersi della speciale
procedura di sanatoria, idonea ad escludere la risoluzione del contratto.
Anche dopo la (parziale) soppressione dell’art. 79 della legge 392/78, pertanto,
l’efficacia della clausola risolutiva espressa, eventualmente inserita nella convenzione
locatizia, rimane sospesa, allorché il locatore abbia dichiarato di volersene avvalere,
sino alla prima udienza del giudizio (di convalida o di risoluzione) e viene
definitivamente meno qualora il conduttore sani la morosità.
Un’ultima (ma non meno importante) notazione concerne una certa difficoltà di
“rompere” il sistema costituito dal combinato disposto degli artt. 5 e 55 della legge
392/78, attribuendosi alle due norme – che sono state concepite in stretto collegamento
e sono sicuramente, per molteplici aspetti, connesse – caratteristiche diverse sotto il
profilo della derogabilità delle stesse.
Potrebbe, di primo acchito, sembrare che solo riconoscendosi la natura imperativa di
entrambe le disposizioni il sistema da esse delineato manterrebbe la sua logicità,
dubitandosi del significato che, altrimenti, assumerebbe l’istituto della sanatoria (ove
fosse) sganciato dalla regola della determinazione legale dell’importanza
dell’inadempimento.
Peraltro, essendo difficilmente sostenibile, per le motivazioni espresse nel precedente
paragrafo, la natura inderogabile dell’articolo 5, dovrebbe (alternativamente)
ipotizzarsi – allo scopo di mantenere, in ogni caso, un vincolo (o, perlomeno, un
rilevante raccordo) tra le due disposizioni in esame – la negazione dell’esperibilità
della sanatoria giudiziale nell’ipotesi in cui la disciplina del ricordato articolo 5 fosse
convenzionalmente derogata dalle parti (anche in favore del conduttore) e la sua
limitazione alla sola fattispecie della predeterminazione legale della gravità
dell’inadempimento. Trattasi, all’evidenza, di interpretazione contraria ai principi di
ragionevolezza (specie nell’ipotesi di clausola contrattuale derogatoria più favorevole
al conduttore) e sospettabile di incostituzionalità.

483; A MAZZEO, Clausole contenute nei nuovi contratti di locazione ad uso abitativo in
contrasto con le norme della legge n. 392 del 1978 sopravvissute all’entrata in vigore della
novella del 1998. Regime di invalidità (delle previsioni contrattuali) o derogabilità (delle
prescrizioni normative), cit., 523; IDEM, Regime di imperatività o derogabilità degli artt. 5, 55 e
56 della legge n. 392 del 1978 dopo la (parziale) abrogazione dell’art. 79 della legge stessa, cit.,
24.
In giurisprudenza è rinvenibile un precedente a sostegno della natura imperativa della suddetta norma
nel vigore della legge 431/1998, che fa leva proprio sul carattere processuale di essa (Trib Palermo
ord. 13 giugno 2001, in Arch. loc. e cond., 2001, 687).

95 95
Di certo, non appare sostenibile la tesi della derogabilità di entrambe le disposizioni
in esame, attesa la natura processuale ed intrinsecamente cogente dell’articolo 55190.
L’unica possibile soluzione ermeneutica ? che consente di conservare un
collegamento significativo tra le due disposizioni (articoli 5 e 55), senza, tuttavia,
snaturare il carattere di ciascuna di esse (di derogabilità dell’articolo 5 e di
imperatività dell’articolo 55) ? è, allora, quella di intendere il richiamo alla
morosità di cui all’articolo 5, contenuto nell’art. 55 della legge 392/78, come riferito
ad una qualunque inadempienza del conduttore (attinente al pagamento del canone e
degli oneri condominiali), in concreto e nella singola fattispecie idonea, per legge o
per volontà delle parti, a fondare la pronuncia di risoluzione del rapporto locativo;
con la conseguenza che la sanatoria diviene ammissibile sia nell’ipotesi di
determinazione legale dell’importanza dell’inadempimento che nel caso in cui le parti
abbiano inserito in contratto una clausola derogatoria (anche più sfavorevole al
conduttore), con eventuale previsione di risoluzione espressa191.

1.3. Segue: nullità inerenti all’importo del canone.

A) Ipotesi di cui all’art. 13, primo comma, della legge 431/1998.


Le pattuizioni contrarie alla legge relative al canone di locazione oggetto del divieto di cui
all’articolo 13 della legge di riforma sono, innanzitutto, quelle intese a determinare un importo del
canone superiore alla previsione risultante dal contratto “scritto e registrato” (articolo 13, primo
comma).
Tali pattuizioni sono colpite da nullità.
La disposizione in commento, certamente riferentesi (in assenza di alcuna specificazione testuale)
sia ai contratti liberi che a quelli agevolati, conferisce speciale rilevanza ad un elemento particolare,
esterno agli elementi intrinseci ed essenziali del negozio locatizio, e, cioè, all’obbligo di
registrazione di detta convenzione (ove esistente, così come precisato dal comma sesto dell’articolo
13)192.
Partendo dal presupposto che scopo primario della norma fosse combattere l’evasione fiscale,
rendendo legalmente inesigibili canoni occultati al fisco, è sembrato ad un primo esame che il
legislatore del 1998, con l’introduzione della nuova disciplina in tema di nullità del canone,
intendesse vanificare gli effetti della simulazione relativa, attuata con l’indicazione nel contratto
registrato di un canone inferiore a quello effettivamente concordato in una qualunque
controdichiarazione.
E’ sembrato che la garanzia di intangibilità della scrittura registrata, oltre alla finalità fiscale,
realizzasse, ancora una volta, il principio del favor conductoris, “sottinteso dalla espressa
previsione di invalidità della sola ipotesi del canone superiore a quello risultante dalla scrittura
registrata”193.
190
In tal senso, Cass. 27 novembre 1986, n. 6995, in Giust. civ., 1988, I, 992.
191
In senso conforme, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, op. cit., 483; M. PALADINI, op. cit., 24-25;
A. MAZZEO, Regime di imperatività o derogabilità degli artt. 5, 55 e 56 della legge n. 392 del
1978 dopo la (parziale) abrogazione dell’art. 79 della legge stessa, cit., 25.
192
Una tale precisazione appare, peraltro, un po’ forzata, non esistendo più nel nostro ordinamento
(ad eccezione dei contratti di locazione degli immobili “adibiti ad uffici delle rappresentanze
diplomatiche e consolari estere, nonché ad abitazione privata dei membri di dette
rappresentanze di nazionalità non italiana e del personale degli organismi internazionali di
nazionalità non italiana, che esercitano le loro funzioni in Italia”, previsti dall’art. 1 della legge
31 ottobre 1966, n. 946, a condizione di reciprocità di trattamento) contratti non soggetti a
registrazione, dopo che la legge 27 dicembre 1997, n. 449 ha imposto l’obbligo della registrazione
anche per i contratti fino a lire duemilionicinquencentomila di canone annuo (pari ad Euro 1291.14),
precedentemente esenti.
193
Così, testualmente, A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub
art. 13, cit., 155.

96 96
In buona sostanza, si è pervenuti alla conclusione che, con l’introduzione di questo nuovo strumento
di “controllo” della misura del canone, divenisse inutilizzabile il meccanismo della simulazione
relativa per invalidità del patto dissimulato (contenente la previsione di un canone più elevato di
quello indicato nella scrittura ufficiale e registrata), con conseguente impossibilità per il locatore di
pretenderne l’adempimento (così come era, viceversa, ammissibile nella vigenza della legislazione
precedente).
Si è ritenuto che il ricorso alla registrazione del contratto sia assurto, quindi, a condizione
indispensabile perché il conduttore possa far valere l’inefficacia del patto con canone maggiore, con
espansione della funzione di tale istituto, che, da strumento di mera opponibilità del contratto ai
terzi, ex art. 2704 c.c., diviene, nei rapporti tra le parti, anche criterio di soluzione di conflitti e di
prevalenza tra contrastanti convenzioni 194.
Da siffatta impostazione consegue che, nell’ipotesi di simulazione, ove nessuna delle scritture sia
stata registrata, il difetto di registrazione impedisce al conduttore di far valere l’illiceità del patto
contenente il canone superiore, sino a quando costui non adempia all’onere di registrazione del
contratto simulato; ed è, altresì, evidente che, qualora sia il locatore a provvedere alla registrazione
del contratto dissimulato, il medesimo, una volta assolto al proprio obbligo fiscale (comprensivo di
sanzione), potrà avvalersi della pattuizione contenente il canone maggiore, pretendendone
l’adempimento nei confronti del conduttore.
Ma, a ben vedere, la ragion d’essere della regola fissata dall’articolo 13, primo comma, non è quella
d’imporre determinati requisiti all’originaria stipulazione del contratto, che si presuppone essere
stato redatto in forma scritta e sottoposto alla formalità di registrazione, quanto di evitare che siano
stipulati patti di incremento del canone rispetto alla misura convenuta nell’iniziale convenzione
locatizia, con la conseguenza che la nullità dettata dalla norma in esame investe esclusivamente (con
le necessarie precisazioni che verranno formulate in prosieguo in materia di simulazione del canone)
le pattuizioni aggiunte o successive 195.
Quanto detto presuppone che la registrazione del contratto non sia richiesta a pena di nullità, anche
se la disciplina dell’articolo 13, primo comma, della novella indurrà sicuramente le parti interessate
ad assolvere al relativo onere per non (rischiare di) incorrere nelle sanzioni da tale norma previste.
Trattasi, sostanzialmente, di una “condizione di efficacia” del contratto, nel senso che la
registrazione della convenzione locativa legittima la misura del canone in essa convenuta, rendendola
opponibile e prevalente rispetto ad altre eventuali pattuizioni, essendo stata suggerita
fondamentalmente da ragioni estranee al momento formativo del contratto, attinenti essenzialmente
alla finalità di impedire l’evasione fiscale196.
Contro la tesi della nullità dell’atto contrattuale carente di registrazione esistono, soprattutto, ragioni
di ordine testuale e di inquadramento sistematico della legge di riforma, la quale prevede la nullità
del contratto di locazione ad uso abitativo solo per mancanza della forma scritta (articolo 1, comma
quarto, che richiede la forma scritta “per la stipula di validi contratti”), laddove una siffatta
conseguenza non è stata in alcun modo disposta nell’ipotesi di omissione del citato adempimento
fiscale.
La nullità di una convenzione locatizia non registrata sarebbe, poi, del tutto irragionevole ed
incompatibile con un sistema nel quale è, comunque, legittimo il godimento dell’immobile verso il
pagamento del corrispettivo anche in assenza di registrazione e nel quale deve ritenersi sempre
possibile la registrazione tardiva (così come era desumibile dal contenuto dell’articolo 7 della
novella, recentemente dichiarato incostituzionale, che, subordinando la messa in esecuzione del
194
In tal senso, A. SCARPA, op. ult. cit., 155.
195
C. MONTESANTO, Forma scritta e registrazione del contratto di locazione, in Rass. loc. e
cond., 1999, 475.
196
In questo senso, v. G. BERNARDI, Patti contrari alla legge (art. 13 della L. 9 dicembre 1998,
n. 431), in Il nuovo diritto delle locazioni abitative, a cura di S. PATTI, cit., 216-217; contra, V.
CUFFARO, Patti contrari alla legge (contratto di locazione e nullità speciali), cit., 465 ss.; P.
CANEVACCI–S. VOTANO, La riforma delle locazioni, cit., 103, secondo i quali la mancata
registrazione del contratto di locazione ne comporta la nullità, attribuendosi all’onere di
registrazione la stessa valenza di un requisito essenziale del contratto stesso, come la forma scritta
prescritta dall’art. 1, quarto comma, della legge 431/98.
In giurisprudenza, per la elevazione della registrazione al rango di requisito per la “giuridica
esistenza” del contratto, v. Trib. Palermo 20 novembre 2000, in Arch. loc. e cond., 2001, 114.
97 97
provvedimento di rilascio all’avvenuta registrazione del contratto - oltre che all’adempimento di
ulteriori oneri fiscali - mostrava di considerare, per altro verso, valida la convenzione locativa
inizialmente carente di tale requisito, sicuramente non richiesto ai fini dell’integrazione della validità
del contratto medesimo e dell’eventuale pronunzia del suddetto provvedimento)197.
Le argomentazioni che precedono aiutano a risolvere alcuni fondamentali problemi nascenti dalla
nuova ipotesi di nullità prevista dal primo comma dell’articolo 13 della novella.
Innanzitutto (e secondo quanto anticipato), non può dubitarsi del fatto che la nullità in questione non
attenga alla fattispecie della omessa totale registrazione dell’unico contratto di locazione intercorso
tra le parti, con la conseguenza che, in tal caso, il contratto medesimo (purché redatto in forma
scritta) è pienamente valido e produce i suoi effetti anche con riguardo all’ammontare del canone
concordato, con possibilità di registrazione tardiva della convenzione 198.
Più complessa appare la soluzione della questione concernente l’ipotesi della simulazione relativa al
canone, con coesistenza di una scrittura registrata contenente un canone “minore” e di una
controdichiarazione contenente un canone “maggiore”, coeva alla prima, ma non assoggettata a
registrazione.
In tale ipotesi, è stato autorevolmente sostenuto che la registrazione tardiva della
controdichiarazione esclude la nullità del maggior canone in essa convenuto (con effetto dal
momento della stipula), atteso che trattasi, in realtà, del canone effettivamente stabilito dalle parti
sin dall’inizio del rapporto (e non già di patti aggiunti) e posto che i diritti nascenti dal rapporto
civilistico non possono essere subordinati ad un adempimento di natura fiscale (in linea con la
recente sentenza della Corte Costituzionale n. 333 del 2001, che ha dichiarato l’illegittimità
costituzionale dell’articolo 7 della novella in presenza di oneri di natura fiscale - in detta
disposizione richiamati - del tutto estranei allo scopo di assicurare il normale svolgimento del
processo, ma tendenti, invece, al soddisfacimento di interessi - di controllo fiscale - assolutamente
non rispondenti alle finalità processuali e tali da impedire il regolare esercizio della tutela
giurisdizionale di propri diritti ed interessi legittimi)199.
Sul punto è recentemente intervenuta la Suprema Corte200, la quale ha sancito i seguenti fondamentali
principi:
1. la mancata registrazione del contratto di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della
nuova legge, non determina alcuna nullità;
2. la sanzione di nullità prevista dal comma primo dell’art. 13 della legge di riforma non si
riferisce all’ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura
del corrispettivo (né a quella della simulata conclusione di un contratto di godimento a
197
In tal senso, N. IZZO, La rilevanza degli adempimenti tributari, in Rass. loc. e cond., 1999, 372
ss.
198
In questo senso, v. N. IZZO, op. ult. cit., 372 ss.; IDEM, Gli effetti riflessi dell’illegittimità
costituzionale della pregiudiziale fiscale dettata in materia di locazioni abitative, in Rass. loc. e
cond., 2002, 89 ss.; C. MONTESANTO, op. cit., 474 ss. In giurisprudenza, Trib. Modena ord. 13
novembre 2001, in Rass. loc. e cond., 2002, 90.
Al riguardo, cfr., altresì, A. SCARPA, La registrazione del contratto di locazione abitativa come
limite dell’autonomia contrattuale, in Rass. loc. e cond., 2001, 456 ss.
199
In questo senso, N. IZZO, La rilevanza degli adempimenti tributari, cit., 372 ss.; IDEM, Gli
effetti riflessi dell’illegittimità costituzionale della pregiudiziale fiscale dettata in materia di
locazioni abitative, cit., 89 ss.; A. ISALBERTI, La simulazione sul canone nelle nuove locazioni
abitative, in Rass. loc. e cond., 2002, 18 ss.; in giurisprudenza, Trib. Pordenone 19 gennaio 2002, n.
58, ibidem, 89; Trib. Verona 12 novembre 2002, in Giur. mer., 2003, I, 1163 (secondo cui la omessa
registrazione comporterebbe soltanto la inesigibilità del canone fino al momento della registrazione
tardiva, con conseguente diritto del locatore a percepire retroattivamente tutti i canoni maturati dopo
la regolarizzazione fiscale). Per l’efficacia sanante, ma solo ex nunc, della registrazione tardiva, Trib.
Roma ord. 16 maggio 2000, in Arch. loc. e cond., 2000, 608 e Trib. Verona ord. 21 giugno 2000, ivi,
2001, 131.
200
Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, in Rass. loc. e cond., 2004, 130, con nota di A. SCARPA, L’art.
13, comma 1, legge 431/98: l’obbligo di registrazione del contratto di locazione o principio di
invariabilità del canone?; in Foro it., 2004, I, 1155, con nota di D. PIOMBO; in Giust. civ., 2004, I,
961, con notra di N. IZZO, Validità dell’accordo non registrato fiscalmente e nullità del patto di
aumento del canone successivo alla conclusione del contratto.
98 98
titolo gratuito dissimulante una locazione con corrispettivo), in tal senso deponendo una
lettura costituzionalmente orientata della norma, posto che, essendo valido il contratto di
locazione scritto e non registrato, a maggior ragione deve ritenersi valida la fattispecie
(sicuramente meno grave sotto il profilo fiscale) della pattuizione scritta ma non registrata
eccedente il canone risultante dal contratto “ufficiale” (e, cioè, quello simulato, scritto e
registrato), che sia volta a sottrarre alla imposizione fiscale solo una parte del corrispettivo;
3. la nullità cui fa riferimento il primo comma del citato articolo 13 è volta a colpire la
pattuizione, nel corso di svolgimento del rapporto di locazione, di un canone più elevato
rispetto a quello risultante dal contratto originario, con conseguente fissazione del principio
della invariabilità del canone iniziale (che deve rimanere immutabile) per tutta la durata del
rapporto (a parte la previsione di forma di aggiornamento come quelle correlate ai dati
ISTAT senza limiti percentuali);
4. il principio della invariabilità del canone per tutta la durata del rapporto opera, anche se
entro i limiti segnati dal peculiare regime per essi vigente, anche per i contratti agevolati o a
canone convenzionato, nel senso che, una volta stabilito il canone iniziale nell’ambito delle
fasce di oscillazione previste dagli accordi locali (ovviamente con il limite rappresentato
dal canone massimo), tale canone originariamente concordato non potrà essere aumentato
nel corso del rapporto, neanche ove fosse stato fissato in misura inferiore all’importo
massimo definito in sede locale.
Sicuramente, l’interpretazione testé riportata consente una ricostruzione “adeguatrice” del dettato
normativo, che tiene conto, cioè, del contenuto della sopra menzionata sentenza della Consulta, ma
non sembra completamente rispettosa del dato testuale del primo comma dell’art. 13 della legge
431/1998, secondo cui è nulla “ogni pattuizione” che sia volta a determinare un importo del canone
di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E, tra le pattuizioni
considerate dalla disposizione in questione, dovrebbero farsi rientrare (non solo quelle successive
alla stipulazione della convenzione locatizia, ma) anche quelle contenute nel contratto dissimulato,
che, pur contestuale alla formazione della scrittura registrata, va assimilato, per quanto riguarda la
nullità della parte di corrispettivo inizialmente non registrato, ad un qualunque patto aggiunto, in
riferimento al quale, quindi, la ritardata registrazione non assume efficacia sanante (né con effetto ex
tunc né con effetto ex nunc)201.
Siffatta interpretazione rischia, inoltre, di reprimere i patti di maggiorazione del canone “in maniera
ancora più intransigente di qualsiasi altra normativa del passato”202, vietando qualunque convenzione
di revisione in aumento del canone concordata dalle parti nel corso del rapporto (e debitamente
registrata) e mettendo in dubbio la validità (finora ammessa dalla gran parte della dottrina) di una
clausola, scritta e registrata, contenuta nel contratto iniziale del modello libero, che stabilisca (ab
origine) la possibilità di incrementi del canone iniziale durante lo svolgimento del rapporto
(clausola di preordinata maggiorazione del canone analoga a quella inseribile nei contratti di
locazione di immobili ad uso diverso)203.
Peraltro, attribuire alla registrazione del contratto locativo la funzione di strumento per dirimere il
conflitto tra (eventuali) diverse manifestazioni di volontà delle parti contraenti in ordine alla misura
del canone (nel senso di ritenere che il legislatore abbia, comunque, voluto considerare prevalente il
201
In questo senso, cfr. C. MONTESANTO, op. cit., 475-476, il quale muove dal presupposto che la
registrazione, nell’ipotesi prevista dall’art. 13, primo comma, della legge 431/1998, abbia la
funzione di attestare la data del documento non solo nei confronti dei terzi (ai sensi dell’art. 2704
c.c.), ma, altresì, nei riguardi degli stessi contraenti e giunge, così, alla conclusione della sussistenza
di una presunzione assoluta (juris et de jure) di anteriorità della scrittura registrata rispetto a quella
non registrata, “… ad onta della contemporaneità e contestualità dei due documenti risultante dal
loro contenuto e dall’identica data apposta in calce ad essi dagli stessi contraenti…”,
presunzione “…destinata a permanere anche nel caso di successiva registrazione del contratto
dissimulato…”, con conseguente equiparazione di tale contratto ad un patto aggiunto successivo,
affetto da nullità non sanabile a mezzo di registrazione tardiva.
V., altresì, A. MAZZEO, Il punto sull’interpretazione dell’art. 13, primo comma, della legge n.
431 del 1998, in Arch. loc., e cond., 2002, 692.
202
Così, A. SCARPA, L’art. 13, comma 1, legge 431/98: l’obbligo di registrazione del contratto
di locazione o principio di invariabilità del canone?, cit., in Rass. loc. e cond., 2004, 130, 132.
203
A. SCARPA, op. ult. cit., 132.
99 99
corrispettivo registrato rispetto a quello risultante da altro documento fiscalmente irregolare o
tardivamente registrato) significa esporre la norma in esame ad un probabile giudizio di
incostituzionalità per violazione degli artt. 24 e 41 della Carta Costituzionale sotto il profilo della
limitazione del diritto di difesa con riferimento alla prova della reale volontà delle parti e della
riduzione della libertà di iniziativa economica in funzione del perseguimento dell’interesse fiscale
dell’amministrazione finanziaria204.
B) Ipotesi di cui all’art. 13, quarto comma, seconda parte, della legge 431/1998.
Proseguendo, quindi, nell’esame delle pattuizioni nulle relative all’importo del canone, l’articolo 13,
quarto comma, contiene due ulteriori ipotesi di nullità, rispettivamente, riferentisi ai contratti
ordinari ed a quelli agevolati.
La seconda parte del citato quarto comma dell’articolo 13 (con riferimento ai contratti ordinari)
prevede, in particolare, la nullità dei patti diretti ad attribuire “al locatore un canone superiore a
quello contrattualmente stabilito”, attraverso la creazione di “qualsiasi obbligo del conduttore” o
“altro vantaggio economico o normativo” per il locatore, “in contrasto con le disposizioni della
presente legge”.
Trattasi sicuramente di una disposizione rafforzativa del divieto, posto al comma primo dello stesso
articolo 13, di attribuire al locatore un canone maggiore di quello contrattualmente convenuto, che
dispone la nullità di qualunque pattuizione che comporti per il locatore un canone superiore rispetto
a quello “contrattuale” attraverso l’imposizione di obblighi (per il conduttore) o vantaggi economici
o normativi (per il locatore) e che sia diversa da quei patti che abbiano specificamente ed
immediatamente ad oggetto un canone in misura maggiore.
In sostanza, il legislatore del 1998, consapevole dell’enorme autonomia lasciata ai contraenti in
relazione alla determinazione del canone dall’articolo 2, comma primo, ha cercato di definire in
qualche modo i confini di siffatta libertà negoziale, comminando la nullità di tutte quelle pattuizioni
che siano, comunque, dirette (mediante creazione di obblighi e vantaggi contrastanti con le
disposizioni della novella) ad incidere sul corrispettivo inizialmente convenuto in senso più
favorevole al locatore205.
Posto che il canone è liberamente determinabile nel contratto registrato, deve ritenersi che il divieto
in questione si riferisca a patti e clausole non contenute nella convenzione originaria206.
La prima lettura della disposizione richiama senz’altro alla memoria la formulazione dell’art. 79
della legge 392/78, che, come anticipato, sanzionava ogni pattuizione diretta, comunque, ad attribuire
al locatore un vantaggio in contrasto con la legge dell’equo canone.
204
In proposito, v. F. TRIFONE, Una morte annunciata: il conduttore “sentinella” del Fisco, in
Rass. loc. e cond., 2001, 463 ss.; A. SCARPA, La registrazione del contratto di locazione
abitativa come limite dell’autonomia contrattuale, cit., 459; A. MAZZEO, Il punto
sull’interpretazione dell’art. 13, primo comma, della legge n. 431 del 1998, cit., 692.
Di recente, in antitesi alla lettura “costituzionalmente orientata” della norma offerta dalla Cassazione
(Cass. 27 ottobre 1003, n. 16089, cit.), è stata sollevata la questione di legittimità costituzionale
dell’art. 13, primo comma, della legge 431/1998, nella parte in cui tale norma sancisce la nullità
parziale del contratto di locazione come conseguenza della sua mancata registrazione e riconosce il
diritto del conduttore a ripetere le somme versate in eccedenza rispetto al canone risultante dal
contratto registrato, in riferimento all’art. 3, comma primo, della Costituzione; e ciò sul
presupposto che la sanzione di nullità prevista dal menzionato articolo 13 (diversamente da quanto
sostenuto dalla Suprema Corte con la sentenza testé ricordata) si riferisca (anche) all’ipotesi di
pattuizioni di un canone maggiore rispetto a quello determinato nel contratto registrato, che siano
coeve alla stipulazione di detto contratto e contenute in una convenzione non registrata contestuale
(ipotesi di simulazione relativa al canone) (Trib. La Spezia 16 ottobre 2003, in Rass. loc. e cond.,
2004, 131).
Per un esame delle diverse impostazioni ermeneutiche sul contenuto del primo comma dell’art. 13
della legge 431/1998, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 339 ss.
205
Così A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 13, cit.,
155.
206
In tal senso, V. CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle locazioni abitative, cit., 60, secondo i
quali simili accordi “non sarebbero di per sé illegittimi attesa la ormai raggiunta liberà di
quantificare il canone, ma lo divengono perché, non esplicitati come tali, violano la regola del
primo comma”.
100 100
Peraltro, a differenza della menzionata norma, che sanzionava ogni vantaggio convenuto in favore del
locatore, ancorché non incidente sulla durata del contratto o sul canone, l’invalidità dell’accordo
sancita dall’articolo 13, quarto comma, seconda parte, della legge di riforma colpisce obblighi,
clausole e vantaggi (che siano in contrasto con le disposizioni della nuova legge) solo se attributivi di
un canone superiore a quello pattuito.
E poiché per canone locativo deve intendersi solamente l’intero esborso pecuniario che il conduttore
corrisponde al locatore quale corrispettivo per il godimento dell’immobile locato, in esso incluse le
eventuali voci accessorie strettamente legate al sinallagma contrattuale, sono esenti dalla sanzione di
nullità quelle pattuizioni che, pur cagionando un depauperamento patrimoniale del conduttore ed un
corrispondente arricchimento del locatore, non tocchino, tuttavia, la misura della controprestazione
corrispettiva tipica della convenzione locatizia207.
Si perviene, pertanto, alla conclusione (peraltro già anticipata) che la nullità in esame ha ad oggetto
solamente quei patti aggiunti al contratto che siano diretti ad incrementare il canone senza essere
dotati dei requisiti formali indispensabili per assumere efficacia novativa dell’accordo originario208,
dovendosi, in definitiva, interpretare la disposizione in commento come semplicemente rafforzativa
degli obblighi della forma scritta e della registrazione 209: e ciò in considerazione del fatto che,
essendo il canone liberamente determinabile nel contratto iniziale, la citata nullità non può, di certo,
riguardare le pattuizioni relative al canone in esso contenute210.
Così interpretata la nuova formulazione dell’articolo 13, quarto comma – ed esclusa la sopravvivenza
(per quel che ci riguarda) della norma di chiusura del più volte citato articolo 79 – deve ritenersi che
siano valide (oltre quelle elencate nel precedente paragrafo) le clausole contenute nell’iniziale
convenzione locatizia, relative al canone, che prevedano:
1. canoni differenziati in aumento per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto211;
2. aggiornamenti automatici del canone, senza necessità di specifica richiesta del locatore;
3. il versamento anticipato di diverse mensilità del canone (non potendosi ritenere attualmente
in vigore la norma dell’art. 2-ter del D.L. 19 giugno 1974, n. 236, nel testo aggiunto dalla
legge di conversione 12 agosto 1974, n. 351, che limitava, sotto pena di nullità, a tre mesi la
possibilità di pagamento anticipato del canone) o addirittura del canone relativo all’intera
durata del rapporto212;
4. un tasso di interesse superiore a quello legale sull’importo dei canoni corrisposti in ritardo.
Dubbia è la soluzione sulla legittimità della c.d. “buona entrata” e, cioè, del pagamento di somme a
fondo perduto, in aggiunta al canone periodico e al deposito cauzionale, dovendosi propendere per la
nullità della relativa pattuizione ove essa sia del tutto sganciata dal sinallagma contrattuale (e non si
ponga, perciò, in alcuna relazione con la causa del contratto di locazione) ovvero per la sua liceità
solo nel caso in cui essa rappresenti chiaramente una parte integrante del canone (pur corrisposta in
anticipo ed in unica soluzione) e sia manifestamente dichiarata nella convenzione registrata, allo
scopo di non sfuggire all’imposizione fiscale213.
207
In tal senso, A. SCARPA, op. ult. cit., 156.
208
Così N. IZZO, in AA.VV., La nuova disciplina delle locazioni abitative, a cura di R. PREDEN,
in Gazzetta giuridica, 1999 (suppl. f. 14-15), 76.
209
Così A. BUCCI, op. cit., 98.
210
In senso contrario, F. PETROLATI, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, cit., 225- 227,
secondo cui il canone “contrattualmente stabilito” è quello in senso stretto, relativo alla somma
periodica corrispettiva del godimento dell’immobile, mentre il “canone superiore” riguarda la
complessiva controprestazione di carattere economico posta a carico del conduttore, con la
conseguenza che la nullità in esame colpirebbe tutti quegli obblighi che aggravano la posizione del
conduttore medesimo rendendo più onerosa la complessiva controprestazione, che può essere
comprensiva di un obbligo di carattere strettamente economico (ad es., la c.d. buona entrata) ovvero
di carattere normativo (ad es., obblighi di manutenzione straordinaria dell’immobile).
211
In senso contrario sembra, peraltro, esprimersi Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, cit.
212
In tal senso, cfr. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 333.
213
Per l’illegittimità della c.d. buona entrata, v. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella
pratica del contratto e del processo, cit., 72-73; A. CARRATO, in AA.VV., Commento alla legge 9
dicembre 1998, n. 431, sub art. 2, cit., 31 ss. e A. BUCCI, op. cit., 90 ss.; cfr., altresì, nello stesso
senso, V. CUFFARO, Patti contrari alla legge (contratto di locazione e nullità speciali), cit., 13; in
senso contrario, A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art.
101 101
Ovviamente, la norma non dovrebbe riguardare neanche i patti stipulati nel corso del rapporto con
scritture registrate e modificative del contenuto della prima convenzione, attesa la richiamata libertà
di quantificazione del canone, purché si tratti di nuovo contratto, novativo di quello preesistente (con
una nuova durata e diverse condizioni) ovvero che modifichi solo la misura del canone (lasciando
inalterata la durata del rapporto)214. Una conferma della liceità di siffatte ultime pattuizioni è,
peraltro, desumibile dagli orientamenti giurisprudenziali riguardanti le locazioni ad uso non abitativo,
per le quali parimenti vige il principio di libera determinazione del canone iniziale, salvo il vincolo
dell’aggiornamento annuale secondo i dati ISTAT previsto dall’art. 32 della legge 392/78. Per dette
locazioni la Suprema Corte215, a fronte della norma di chiusura dell’articolo 79 della ricordata legge,
ha affermato la nullità delle clausole contenute nel contratto originario dirette a far ottenere al
locatore aumenti del canone in violazione del citato articolo 32 (trattandosi di nullità tendente ad
evitare un’elusione di tipo preventivo dei diritti del conduttore), ma ha legittimato le rinunce
successive a siffatti diritti (formulate dopo l’insorgere dei diritti stessi), con la conseguenza che
può, a maggior ragione, ritenersi lecita la pattuizione di aumento del canone nel corso della
locazione abitativa quadriennale disciplinata dalla legge di riforma, in assenza di alcuna specifica
disposizione limitativa di forme di incremento del canone stesso (che sia) contenuta nella novella
del 1998 per i contratti liberi216.
C) Ipotesi di cui all’art. 13, quarto comma, prima parte, della legge 431/1998.
Con riferimento ai contratti agevolati, la prima parte del quarto comma dell’articolo 13
dispone, altresì, la nullità dei patti volti ad attribuire al locatore “un canone superiore a quello
massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle
medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale” (di cui all’articolo 2, comma terzo).
In tal caso, il conduttore, oltre alla tutela generale apprestatagli dal primo comma dell’articolo
13, usufruisce anche del meccanismo sanzionatorio specificamente previsto per la tipologia
contrattuale in esame.
Lo stesso utilizzerà la tutela del primo comma nel caso in cui sussista una simulazione relativa al
canone e nel patto dissimulato sia indicato un canone superiore a quello massimo risultante
dall’applicazione dei criteri stabiliti negli accordi locali dalle associazioni di categoria e
convenuto nel contratto registrato.
In questa ipotesi, infatti, la disciplina del primo comma dell’articolo 13 assorbe quella dettata
dalla prima parte del quarto comma, atteso che il conduttore potrà pretendere l’applicazione del
canone risultante dal contratto registrato sulla base della prima disposizione. La seconda
disposizione appare, quindi, applicabile nell’ipotesi in cui sia stato convenuto dalle parti nello
stesso contratto registrato (e all’infuori della simulazione) un canone superiore a quello
massimo risultante dai contratti–tipo (ovvero, dopo le innovazioni apportate dalla legge 8
gennaio 2002, n. 2, dai tipi di contratto e dagli accordi locali)217.

13, cit., 156 e G. BERNARDI, Patti contrari alla legge (art. 13 della L. 9 dicembre 1998, n. 431),
in Il nuovo diritto delle locazioni abitative, cit., 219.
Per un’ampia rassegna delle opinioni in proposito, v. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni
per uso abitativo, cit., 335 ss.
In giurisprudenza, per la nullità della pattuizione relativa alla c.d. buona entrata, in materia di
immobili ad uso diverso, cfr. App. Bologna 11 aprile 2002, in Arch. loc. e cond., 2003, 69.
214
In senso contrario, Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, cit.
215
V., per tutte, Cass. 19 novembre 1993, n. 11402, in Giust. civ., 1994, I, 1447, con nota di N.
IZZO, La decadenza dell’azione di ripetizione di indebito locatizio: legittimità costituzionale,
rinuncia nel corso della locazione ed incidenza della natura non giurisdizionale del tentativo
obbligatorio di conciliazione; più recentemente, Cass. 18 gennaio 2002, n. 537, in Rass. loc. e
cond., 2002, 163, Cass. 9 giugno 2003, n. 9197, Cass. 21 luglio 2003, n. 11323, in Arch. loc. e
cond., 2003, 847, tutte cit.; in senso contrario, Cass. 27 luglio 2001, n. 10286, in Foro it., 2002, I,
2118, cit.
216
In tal senso, v. G. BERNARDI, op. cit., 220-221 e A. BUCCI, op. cit., 98-99; contra, nel senso
della nullità dei patti aggiunti in conseguenza della specifica previsione del primo comma dell’art. 13
della legge di riforma, in dottrina, N. IZZO, La rilevanza degli adempimenti tributari, cit., 373;
IDEM, Gli effetti riflessi dell’illegittimità costituzionale della pregiudiziale fiscale dettata in
materia di locazioni abitative, cit., 93-94; e, in giurisprudenza, Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, cit.
217
Così G. BERNARDI, op. cit., 221.
102 102
Dalla nullità del patto discende l’automatica eterointegrazione del contratto, con l’inserimento
del canone massimo risultante dalla contrattazione collettiva in sostituzione della clausola
contenente il canone superiore (come, d’altra parte, disposto dal quinto comma dello stesso
articolo 13), dovendosi escludere che dalla nullità relativa al canone possa derivare la nullità
dell’intera convenzione locatizia (art. 1419, secondo comma, c.c.) 218.
E’, altresì, da escludere, con riguardo ai contratti agevolati, che il canone possa essere
modificato nel corso del rapporto (così come sembrava essere possibile per i contratti del c.d.
primo canale prima della sentenza della Corte di legittimità del 27 ottobre 2003, n. 16089, più
volte citata in nota), posto che la norma che prevede le modalità di quantificazione del suddetto
canone nel suo importo massimo, secondo la disciplina dei contratti–tipo (ovvero, dopo le
innovazioni apportate dalla legge 8 gennaio 2002, n. 2, dei tipi di contratto e degli accordi
locali), è sicuramente inderogabile per i contraenti privati, che hanno scelto di far ricorso
all’autonomia collettiva, né essendo ipotizzabile una deroga a vantaggio del locatore che già
usufruisce dei benefici fiscali stabiliti per tale tipo di contratto219.
Infine, non sono affette da nullità le clausole contrattuali che sanciscono un canone inferiore a
quello massimo previsto dai contratti–tipo (ovvero, dopo le innovazioni apportate dalla legge 8
gennaio 2002, n. 2, dai tipi di contratto e dagli accordi locali), atteso che la sanzione di nullità,
in tema di canone, afferisce a pattuizioni che prevedono condizioni pregiudizievoli al
conduttore220.

1.4. Segue: nullità inerenti alla durata del contratto.

Il comma terzo dell’articolo 13 prevede espressamente la nullità di “ogni pattuizione volta a


derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge”.
La norma riguarda sia i contratti liberi che quelli agevolati, con la precisazione che il divieto di
clausole derogative della durata minima legale concerne la durata di quattro anni + quattro e di
tre anni + due, rispettivamente previste dai commi primo e quinto dell’art. 2 della legge
431/1998.
Si è ritenuto che anche i limiti di durata stabiliti negli artt. 2 e 3 del D.M. 5 marzo 1999 e,
attualmente, negli artt. 2 e 3 del D.M. 30 dicembre 2002, rispettivamente da uno a diciotto mesi
per le locazioni transitorie e da sei a tre anni per le locazioni degli studenti universitari fuori
sede, siano inderogabili, sul presupposto che la durata transitoria è stata, comunque, fissata in
attuazione di una specifica norma in bianco della legge di riforma, contenuta nell’articolo 5, ma
pur sempre in applicazione dei più generali limiti di durata “stabiliti dalla presente legge”221.
In sostanza, non possono essere stipulati contratti del primo canale con una durata inferiore ad
otto anni complessivi ovvero contratti del canale collettivo con una durata inferiore a cinque
218
Così G. BERNARDI, op. cit., 221-222 e A. BUCCI, op. cit., 99-100. Sul punto cfr., altresì, F.
LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 348-349.
219
Secondo Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, cit., la immodificabilità del canone convenuto in
contratto per le locazioni agevolate discende, principalmente (così come per le locazioni a canone
libero), dal divieto posto dall’art. 13, primo comma, della legge 431/1998 (la cui violazione è
sanzionata da nullità) di una qualunque revisione in aumento del corrispettivo originario in corso di
svolgimento del rapporto.
220
Così A. BUCCI, op. cit., 100.
Nella vigenza della legge 392/1978 e con riguardo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso
abitativo, è stata ritenuta la liceità della pattuizione di un canone inferiore a quello equo, ove
risultasse in modo inequivocabile la volontà delle parti di derogare ai criteri di cui agli articoli 12 ss.
della citata legge (in tal senso, cfr., da ultimo, Cass. 11 febbraio 2002 , n. 1897, in Arch. loc. e cond.,
2002, 339).
221
In tal senso, F. PETROLATI, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, cit., 219-220. Sul punto,
v., anche, G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 521-522, i quali, pur
riconoscendo l’impossibilità di stipulare contratti di locazione per esigenze transitorie e di studenti
universitari al di fuori degli schemi e delle durate previsti dai contratti tipo (ora tipi di contratto)
introdotti dalla regolamentazione concertata in conformità alla novella del 1998, criticano la scelta
del legislatore, definendo la nuova normativa in materia come “ottusamente dirigistica” e non
sempre adeguata alle concrete esigenze dei singoli contraenti.
103 103
anni complessivi (compresa la proroga biennale) o, infine, contratti di natura transitoria di durata
inferiore a quella minima (o superiore a quella massima) concordata nella convenzione
nazionale recepita negli anzidetti decreti ministeriali.
In base alle regole generali, la nullità del patto in violazione della durata minima legale non si
estende all’intero contenuto della convenzione, ma comporta la sostituzione della clausola nulla
con le norme imperative che fissano la durata minima in relazione ai singoli tipi contrattuali222.
Per quanto concerne i contratti transitori e quelli per esigenze di studenti universitari, i decreti
ministeriali (come si è già detto) hanno fissato limiti di durata massima (oltre che minimi).
Orbene, nell’ipotesi in cui le parti abbiano stabilito una durata superiore a quella massima
prevista, la conseguenza dovrebbe essere non la nullità del contratto, ma la sua riconduzione alla
durata dei contratti a contenuto parzialmente eterodeterminato e, cioè, dei contratti di cui all’art.
2, quinto comma, legge 431/1998 (con durata di tre anni + 2)223.
Alla luce del chiaro contenuto della norma in esame deve escludersi la legittimità
della rinunzia preventiva al rinnovo contrattuale alla prima scadenza da parte del
conduttore (ad es., a mezzo di clausola contenuta nel contratto); come pure deve
ritenersi illecita la pattuizione che esoneri il locatore, che voglia riottenere la
disponibilità dell’immobile alla prima scadenza, dall’onere di esercitare il diniego
di rinnovo per uno dei motivi tassativamente elencati nell’articolo 3 della novella.
Una tale clausola potrebbe essere ritenuta legittima solo qualora le parti
concordassero, comunque, una durata minima della convenzione locatizia di otto
o cinque anni (rispettivamente per i contratti liberi e per quelli agevolati)224.
Il tema (secondo quanto in precedenza esposto a proposito di durata del contratto)
è comune alle locazioni ad uso diverso, riguardo alle quali la Suprema Corte ha
affermato che, nel quadro di applicazione degli artt. 27 ss. della legge 392/78, il
conduttore può preventivamente rinunziare al diritto alla rinnovazione del
rapporto alla prima scadenza, previsto dall’articolo 28 della stessa legge, solo se
la durata iniziale del contratto, convenzionalmente stabilita, superi i dodici anni,

222
In tal senso, F. PETROLATI, op. ult. cit., 219-221; A. BUCCI, op. cit., 72-73; F. LAZZARO-M.
DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 323-324; G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La
locazione di immobili urbani, cit., 535 ss.
223
In questo senso, G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 535.
224
Alla luce della nuova normativa introdotta dagli articoli 2 e 3 della legge di riforma, merita di
essere riconsiderato l’arresto della Suprema Corte, che aveva ritenuto valida la clausola, contenuta
nell’originario accordo contrattuale, con la quale le parti avevano escluso l’intenzione di rinnovare il
rapporto alla scadenza (Cass. 15 maggio 1995, n. 5314, in Rass. loc. e cond., 1996, 32, con nota di
A. SCARPA, Clausola di non rinnovabilità della locazione tra libertà di forma e rilevanza
dell’autonomia privata, e in Giust. civ., 1995, I, 2381, con nota di N. IZZO, La disdetta
contestuale al contratto di locazione). Dopo l’introduzione della disciplina sul diniego del rinnovo
alla prima scadenza, una siffatta clausola, pienamente compatibile con l’abrogato art. 3 della legge
392/1978, volta a precludere la rinnovazione del contratto per un ulteriore quadriennio o biennio,
sarebbe di fatto derogativa della durata minima legale, in quanto impedirebbe a priori il protrarsi del
rapporto locativo, indipendentemente dalla sussistenza dei motivi e dall’integrazione delle modalità
di cui all’art. 3 della legge 431/1998.
Sul punto, cfr., altresì, G. GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 538 ss.
104 104
poiché, essendo questa la durata normale dei predetti contratti, per effetto della
rinnovazione automatica salva disdetta motivata per i motivi tassativamente
previsti dall’articolo 29, la rinunzia in questione si risolverebbe altrimenti in una
pattuizione diretta a limitare la durata legale del vincolo225.
Diversa è la soluzione data dalla giurisprudenza di legittimità nell’ipotesi di
rinunzia successiva al rinnovo contrattuale (non inserita nella convenzione
locatizia, ma intervenuta dopo la stipula, nel corso del rapporto).
Riportandoci alle argomentazioni esposte nel trattare il tema della durata del
contratto, ribadiamo che, in tal caso, la Cassazione, sulla premessa che la
sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge 392/78 (ora non più in vigore
per le locazioni abitative) si riferisce alle pattuizioni che tendono a limitare i
diritti attribuiti al conduttore dalle disposizioni inderogabili della legge sull’equo
canone, ammette la legittima facoltà del conduttore di rinunziare a tali diritti solo
dopo che essi siano sorti.
A tale stregua, è stata ritenuta valida la rinunzia del conduttore di immobile
destinato ad uso non abitativo al diritto di rinnovazione, alla prima scadenza, ove
sia stata compiuta successivamente alla stipulazione del contratto226.
I suddetti principi possono estendersi, sostenuti dalle medesime argomentazioni,
ai contratti ad uso abitativo in oggetto, con conseguente facoltà di rinunzia alla
durata minima legale, purché contenuta in una pattuizione successiva alla stipula
della convenzione originaria e, pertanto, esercitata dopo l’insorgenza del relativo
diritto227.

1.5. Segue: restituzione delle somme indebitamente versate e azione di


riconduzione.

Nei casi di nullità inerenti all’importo del canone, previsti distintamente nei commi secondo e
quinto dell’articolo 13, il conduttore può proporre, entro sei mesi dalla riconsegna
dell’immobile locato, azione per la restituzione delle somme indebitamente corrisposte.
225
Così Cass. 29 settembre 1995, n. 10270, in Arch. loc. e cond., 1996, 197; in Foro it., 1996, I,
1796; in Giur. it., 1996, I, 1, 1090.
226
In tal senso, Cass. 29 aprile 1991, n. 4709, in Arch. loc. e cond., 1991, 505. Per la possibilità di
un accordo transattivo relativamente ad una controversia insorta sulla durata del rapporto, v. Cass. 9
giugno 2003, n. 9197, in Arch. loc. e cond., 2003, 847, cit.
227
Nel senso sostenuto nel testo, cfr. F. PETROLATI, op. ult. cit., 219-221; A. BUCCI, op. cit., 72-
73; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, cit., 209.
105 105
Il comma secondo fa riferimento, ai fini dell’azione di ripetizione dell’indebito, all’importo del
canone risultante nel contratto scritto e registrato, mentre il comma quinto considera come
parametro ai fini della restituzione l’entità del canone definito nei contratti–tipo ovvero (dopo
le innovazioni apportate dalla legge 8 gennaio 2002, n. 2, nei tipi di contratto e negli accordi
locali) l’ammontare di quello liberamente convenuto, con rinvio al contenuto del precedente
comma quarto.
Trattasi, in buona sostanza, di un’inutile duplicazione di azioni, sorrette dal medesimo
presupposto dell’avvenuta corresponsione di un maggior canone per effetto di un patto nullo e
volte, entrambe, a consentire al conduttore il recupero delle somme versate in più sino ad un
momento successivo alla cessazione di fatto del rapporto.
Non v’è dubbio che la ratio della norma è comune a precedenti disposizioni della legislazione
vincolistica e, da ultimo, all’art. 79 della legge 392/78 (tuttora in vigore per le locazioni di
immobili ad uso non abitativo) ed è quella di consentire al conduttore di esercitare il proprio
diritto alla ripetizione del maggior canone versato senza che il locatore possa agire in ritorsione
nei suoi confronti228.
Il termine di sei mesi va, infatti, computato dalla riconsegna della res locata e, quindi, dal
momento in cui cessa il rapporto di fatto tra conduttore e bene locato (a nulla rilevando che il
rapporto sia o meno scaduto de iure), non sempre coincidendo il rilascio effettivo dei locali con
la cessazione del rapporto giuridico229.
Trattasi di termine processuale, di natura decadenziale, soggetto alla sospensione dei termini
feriali230. L’azione di restituzione è, soggetta, altresì, alla prescrizione decennale (vertendosi in
tema di azione assimilabile ad una domanda di ripetizione dell’indebito)231.
228
Così A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 13, cit.,
159; cfr., altresì, A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del
processo, cit., 214-215.
229
Alcune soluzioni accolte dalla giurisprudenza nella vigenza della legislazione precedente
appaiono tuttora valide: ad es., nell’ipotesi di acquisto da parte del conduttore dell’immobile locato,
è stato ritenuto che il termine per la proposizione della domanda di indebito decorresse dalla data del
mutamento del titolo di godimento del bene (Cass. 19 gennaio 1988, n. 356, in Foro it., 1988, I,
1148).
Circa il significato del termine “riconsegna” quale momento iniziale per il decorso del termine di sei
mesi per l’esercizio dell’azione di ripetizione da parte del conduttore, cfr., in dottrina, F. LAZZARO-
M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 371 ss.
230
La decadenza del conduttore dall’azione di ripetizione non è stata considerata rilevabile di ufficio,
sul presupposto che il diritto alla ripetizione è di natura disponibile (Cass. 12 novembre 1997, n.
11167, in Arch. loc. e cond., 1997, 1066).
In dottrina, v. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo,
cit., 215.
231
Cass. 14 marzo 1995, n. 2936, in Arch. loc. e cond., 1995, 598.
La giurisprudenza di merito, dopo qualche oscillazione, sembra favorevole alla compatibilità tra la
disciplina sulla decadenza e quella sulla prescrizione, facendo decorrere il termine prescrizionale
decennale anche nel corso del rapporto locativo e, quindi, dalla corresponsione dei singoli ratei (in
tal senso App. Messina 28 luglio 1988, in Giust. civ., 1989, I, 1215; Pret. Latina 23 febbraio 1994,
in Arch. loc. e cond., 1994, 371; Trib. Bergamo 12 dicembre 2001, in Giur. mer., 2002, I, 330; in
senso contrario, da ultimo, Pret. Firenze 5 dicembre 1996, in Arch. loc. e cond., 1997, 665).
In dottrina, v. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo,
cit., 215; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 369-370; G.
GABRIELLI-F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., 375 ss., i quali ultimi,
contrariamente alla prevalente giurisprudenza, sostengono che il termine prescrizionale dell’azione
di restituzione dei canoni non dovrebbe decorrere in corso di rapporto locativo, con la conseguenza
che il conduttore che agisca entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile può chiedere
la restituzione delle somme corrisposte indebitamente in costanza di rapporto, e non soltanto di
quelle corrisposte negli ultimi dieci anni. In questo senso si è espressa, da ultimo, la Corte di
legittimità (Cass. 10128/2004) con sentenza ancora inedita (in Sole 24ore del 21 giugno 2004), la
quale ha chiarito che la decadenza stabilita dell’art. 79 comporta che l’azione esperita oltre il termine
espone il conduttore al rischio dell’eccezione di presecrizione dei crediti, mentre il rispetto del
106 106
Ai fini della decorrenza degli interessi sulla somma indebitamente percepita si applica la regola
fissata in materia di indebito oggettivo dall’art. 2033 c.c., che attribuisce rilievo alla buona o
mala fede del locatore; al riguardo, la Suprema Corte ha chiarito che la nullità della pattuizione
del maggior canone non implica necessariamente la mala fede dell’accipiens, la quale deve
essere dimostrata in concreto dal conduttore232.
Il comma quinto dell’articolo 13 prosegue, con un secondo periodo, prevedendo l’azione di
conformazione giudiziale del conduttore per ricondurre la locazione, inficiata da clausola nulla,
a condizioni conformi a quelle previste dal contratto libero o dal contratto–tipo.
Va evidenziato che l’azione di riconduzione giudiziale è esperibile con esclusivo riferimento ai
“medesimi casi” di nullità previsti nel precedente periodo del medesimo comma quinto, vale a
dire nelle due ipotesi di nullità proprie di ciascun tipo contrattuale, sancite dal comma quarto.
L’ambito di applicazione è, quindi, circoscritto alle locazioni inficiate da pattuizioni di canoni
superiori a quelli consentiti dal contratto di riferimento ovvero da clausole che aggravano,
comunque, la controprestazione economica posta a carico del conduttore233, con esclusione
dell’ipotesi di violazione della durata minima legale (nella quale la durata del singolo tipo
negoziale si sostituisce a quella illegittimamente convenuta), ostando a simile estensione, in via
di interpretazione, il dato testuale della disposizione in commento che limita chiaramente
l’operatività dell’azione di riconduzione a fattispecie di illegittimo aumento dei canoni 234.
A fronte di tali nullità il conduttore può scegliere se agire con l’azione di ripetizione del canone
indebitamente versato ovvero, quando il rapporto locativo è ancora in corso, con la domanda di
riconduzione del contratto al modello di riferimento.
A risultati analoghi si perveniva, in applicazione del previgente sistema dell’equo canone, sulla
base dell’art. 79 della legge 392/78, mediante l’inserimento automatico delle clausole legali
sulla durata e sul canone in sostituzione delle pattuizioni nulle.
Sembrerebbe che il legislatore del 1998, con il prevedere tale tipo di azione, abbia inteso, per
certi versi, abbandonare il sistema dell’automatica eterointegrazione del contratto (inserimento
di diritto di regole inderogabili in sostituzione delle clausole contrattuali difformi convenute
dalle parti) ed introdurre “un più elastico strumento di conversione giudiziale del rapporto
che, nel rispetto del programma locativo voluto da locatore e conduttore, consente una
modifica del contratto tale da evitare la nullità e ripristinare la conformità ai tipi legali”235.
Una tale azione appare maggiormente necessaria con riguardo ai contratti agevolati, posto che,
nell’ambito della contrattazione assistita, il modello di riferimento non detta una disciplina
puntuale, suscettibile di immediata applicazione, con la conseguenza che essa necessita di
integrazione a mezzo di accertamento giudiziale nel singolo caso concreto (si pensi, ad es., alla
necessità di individuazione delle caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare ai fini
della determinazione dei parametri di riferimento e del canone entro le diverse fasce di
oscillazione).
La pronunzia giudiziale interviene, in tal caso, anche al fine dell’individuazione di parametri
elastici, previo accertamento delle condizioni dell’immobile e di altri elementi inseriti nella
contrattazione collettiva.
Nel modello della contrattazione libera l’azione di riconduzione trova giustificazione
nell’esigenza che siano giudizialmente accertati i vantaggi economici e normativi attraverso i
quali si perviene ad un canone di locazione di entità sostanzialmente superiore rispetto a quello
convenuto in contratto.

termine di sei mesi consente di recuperare quanto indebitamente pagato sino al rilascio
dell’immobile (senza essere soggetti all’eccezione di prescrizione).
232
Cass. 2 agosto 1997, n. 7165, in Arch. loc. e cond., 1997, 683.
In dottrina, v. A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo,
cit., 215.
233
Così F. PETROLATI, op. ult. cit., 228-229; cfr., altresì, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, cit., 350-352.
234
Diversamente, A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abitative dopo le riforme, cit., 74,
secondo cui, tra le condizioni alle quali conformarsi in contratto, è prevista la durata minima legale.
235
Così, testualmente, A. SCARPA, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub
art. 13, cit., 160; cfr, altresì, A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e
del processo, cit., 215-216.
107 107
Circa la natura della sentenza che “riconduce” il contratto a condizioni conformi ai modelli
propri delle singole tipologie contrattuali, deve propendersi per il (suo) carattere di pronunzia di
accertamento, con conseguente declaratoria, nel caso di accoglimento della domanda di
“conformazione giudiziale” proposta dal conduttore, di vigenza delle condizioni del contratto
concluso dalle parti, senza che la pronunzia medesima produca effetti costitutivi o modificativi
del rapporto in corso (nonostante l’adozione del termine “ricondurre” da parte del
legislatore)236.
In dottrina si è anche parlato di effetti costitutivi della sentenza che abbia accolto la domanda
di riconduzione ed abbia, ad es., modificato il canone originariamente concordato - e
necessariamente versato dal conduttore anche in corso di giudizio per il divieto
“giurisprudenziale” di autoriduzione del canone 237. Si è, peraltro, specificato che si tratta di
una sentenza costitutiva sui generis, in quanto destinata a spiegare effetti retroattivi (in
considerazione della possibilità di richiedere le maggiori somme versate indebitamente a
titolo di canone sin dall’inizio del rapporto) e tenuto conto che essa non assume un vero e
proprio effetto “integrativo” o “sostitutivo” della disciplina contrattuale (libera o
concertata), “bensì puramente ricognitivo della invalidità di determinate pattuizioni, con la
conseguente declaratoria di inefficacia, ad esempio, di una clausola sulla c.d. buona entrata…”
ovvero di altre clausole che determinino la sostanziale maggiorazione del canone dovuto238.

CAPITOLO VII

ESECUZIONE PER RILASCIO

SOMMARIO: 1. Premessa. - 2. Sospensione e rifissazione dei provvedimenti di rilascio:


sulla natura ordinaria o transitoria (e sul conseguente ambito di applicazione spaziale e
temporale) della normativa introdotta dall’art. 6 della legge 431/1998. Tesi della natura
transitoria. - 2.1. Segue: tesi della natura ordinaria. – 2.2. Segue: tesi intermedia. – 2.3.
Segue: nostre conclusioni sulla natura e sul l’ambito di applicazione dell’art. 6 (e
dell’art. 56 della legge 392/1978). – 2.4. Regole procedurali. – 3. Sospensione delle
procedure esecutive di sfratto contenuta nella legge finanziaria relativa al 2001 e

236
In tal senso, G. BERNARDI, op. cit., 223-224.
237
In tal senso, ex multis, Cass. 3 dicembre 1998, n. 12253, in Arch. loc. e cond., 1999, 433; v.
anche Cass. 1 giugno 2000, n. 7269, ivi, 2000, 636.

108 108
successive proroghe. – 4. Danno da ritardata restituzione dell’immobile. Contenuto
dell’art. 6, sesto comma, della legge 431/1998. – 4.1. Segue: problemi interpretativi. –
4.2. Segue: decadenza dal beneficio della sospensione. – 5. Condizioni per l’esecuzione del
provvedimento di rilascio. Contenuto ed ambito di applicazione dell’art. 7 della legge
431/1998 (prima della pronunzia di incostituzionalità). – 6. Pronunzia di
incostituzionalità dell’art. 7 della novella.

.
1. Premessa.

Il capo terzo della legge di riforma (costituito dagli articoli 6 e 7), intitolato
“Esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo”, ha introdotto, con l’articolo 6, alcune rilevanti novità in tema di
rilascio degli immobili, dovendosi (ancora una volta) sottolineare, con
riguardo al contenuto dell’articolo 7, che tale norma è stata eliminata dal testo
della novella con la sentenza della Corte Costituzionale n. 333 del 2001 (più
volte richiamata).
La nuova normativa non incide sul procedimento per la formazione del titolo,
ma solo sulla fase esecutiva.
Attesa la declaratoria di incostituzionalità dell’articolo 7, la maggiore novità
riguarda l’abrogazione del sistema della graduazione prefettizia e la
restituzione al giudice ordinario delle procedure esecutive di rilascio (in
materia di locazione).
Più in particolare, i primi tre commi dell’articolo 6 prevedono la sospensione
dei provvedimenti di rilascio nei comuni ad alta tensione abitativa per il
periodo di centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge (e, cioè,
sino al 27 giugno 1999), con possibilità per il conduttore, nel caso di
fallimento delle trattative (facoltative) contemplate nel secondo comma per
l’eventuale stipula di un nuovo contratto, di chiedere, entro i trenta giorni
successivi, la rifissazione della data dell’esecuzione fino ad un massimo di sei
mesi ovvero da un minimo di nove mesi ad un massimo di diciotto mesi (a
seguito delle modifiche apportate dal D.L. 25 febbraio 2000, n. 32, convertito
nella legge 20 aprile 2000, n. 97) in casi particolari elencati dal comma quinto
(conduttore ultrasessantacinquenne, con cinque o più figli a carico, iscritto
nelle liste di mobilità, fruitore di trattamento di disoccupazione o integrazione
salariale, assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica o di ente
previdenziale o assicurativo, prenotatario di alloggio cooperativo in corso di
costruzione, acquirente di un alloggio in costruzione, proprietario di alloggio
per il quale abbia iniziato azione di rilascio, portatore, egli stesso o un
congiunto convivente da almeno sei mesi, di handicap o malato terminale).
Il comma quarto del citato articolo 6 si occupa della graduazione dei
provvedimenti di rilascio emessi dopo l’entrata in vigore della novella del
238
Così, testualmente, F. PETROLATI, op. ult. cit., 229-230.
109 109
1998, mentre il comma sesto (pre)determina l’entità dell’indennità di
occupazione che il conduttore deve corrispondere al locatore durante il
periodo di sospensione delle esecuzioni e sino all’effettivo rilascio
dell’immobile, regolando, inoltre, le ipotesi di decadenza del conduttore dal
beneficio della sospensione dello sfratto.
In linea generale, la sospensione di cui all’articolo 6 si applica ai soli
provvedimenti di rilascio che presuppongono l’esistenza di un contratto di
locazione di immobile ad uso abitativo e che siano fondati sulla “finita
locazione” (sentenze che abbiano accertato la cessazione del rapporto
locativo, ordinanze di convalida di licenza e di sfratto per finita locazione,
ordinanze di rilascio ex art. 665 c.p.c. fondate sulla cessazione del rapporto; è
dubbia l’estensione ai verbali di conciliazione fondati sulla medesima causa).
Non rientrano, viceversa, nell’ambito di applicazione della disposizione in
esame i provvedimenti di rilascio che non presuppongono l’esistenza di
contratti di locazione, ovvero riferentisi a contratti di locazione di immobili ad
uso diverso ovvero fondati sulla risoluzione del contratto di locazione per
inadempimento (ad es., morosità) del conduttore.
Appare, poi, pacifico, con riferimento alla sospensione delle esecuzioni di cui
ai primi tre commi dell’articolo 6, che essa ha un ambito applicativo spaziale
limitato ai comuni ad alta tensione abitativa, in virtù dello specifico rinvio a
tali comuni contenuto nell’incipit della norma 239.

2. Sospensione e rifissazione dei provvedimenti di rilascio: sulla natura ordinaria o


transitoria (e sul conseguente ambito di applicazione spaziale e temporale) della
normativa introdotta dall’art. 6 della legge 431/1998. Tesi della natura transitoria.

L’argomento è di fondamentale importanza ai fini della reale comprensione


dell’istituto e per le rilevanti conseguenze applicative di ordine pratico nella materia
dell’esecuzione degli sfratti.
Sono note le diverse interpretazioni delineatesi in ordine all’ambito di applicazione
della norma in commento.
Secondo un autorevole orientamento dottrinario240, che ha trovato seguito in alcune
pronunzie giurisprudenziali241, l’intero corpo della disposizione dell’articolo 6 della
239
Sull’ambito di applicazione delle disposizioni dell’art. 6 della legge 431/1998, v. D. PIOMBO,
L’esecuzione per consegna o rilascio e le opposizioni, con particolare riferimento alla disciplina
speciale in tema di rilascio di immobili locati ad uso abitativo, in Rass. loc. e cond., 2004, 43.
240
N. IZZO, La temporanea limitazione del danno per ritardata restituzione dell’immobile
locato, in Giust. civ., 1999, I, 1844; IDEM, in AA.VV., La nuova disciplina delle locazioni ad uso
abitativo, a cura di R. PREDEN, in Gazzetta giuridica, 1999 (suppl. f. 14-15), sub art. 6, cit., 43 ss.;
IDEM, La riforma delle locazioni degli immobili ad uso abitativo, cit., 171; C. SFORZA
FOGLIANI, Legge 431/98 e rilascio di immobili, questioni varie, in Arch. loc. e cond., 1999, 545;
G. PARMEGGIANI, L’art. 6, quarto comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431: norma
ordinaria o transitoria?, in Arch. loc. e cond., 1999, 219-220.
241
V. Trib. Milano 29 aprile 1999, in Giust. civ., 1999, I, 1835; Trib. Como 4 ottobre 1999, in Arch.
loc. e cond., 1999, 1004; Trib. Venezia decr. 16 novembre 1999, in Foro it., 2000, I, 269 ss.; Trib.
Venezia decr. 5 giugno 2000, in Arch. loc. e cond., 2000, 607; Trib. Brescia decr. 30 giugno 2000,
ibidem, 929, secondo cui il quarto comma dell’art. 6 della legge 431/1998 deve essere
coerentemente inserito nell’ambito di riferimento generale, costituito dalla sospensione definita dal
primo comma, e, di conseguenza, concerne la medesima tipologia di provvedimenti, si applica nelle
aree caratterizzate da carenza significativa di disponibilità abitative ed ha riguardo ai soli
provvedimenti emessi entro il termine di proroga fissato dal primo comma; Trib. Brescia – sez

110 110
legge in questione avrebbe portata transitoria e significato emergenziale, con un
duplice, insuperabile limite (di ordine spaziale e temporale), nel senso che tale norma
(sulla graduazione o rifissazione degli sfratti di immobili abitativi), in forza del
collegamento logico-sistematico tra i suoi numerosi commi, troverebbe applicazione
esclusivamente: a) con riferimento ai provvedimenti di rilascio per finita locazione di
immobili ad uso abitativo da eseguire nei comuni (ad alta tensione abitativa)
richiamati dal comma primo del citato articolo 6; b) con l’ulteriore limitazione che si
tratti di provvedimenti di rilascio, emessi prima o dopo l’entrata in vigore della legge
431/1998, ma, pur sempre, entro il periodo di moratoria (o sospensione) di centottanta
giorni dal 30 dicembre 1998 previsto dallo stesso comma primo dell’articolo 6.

2.1. Segue: tesi della natura ordinaria.

Altri commentatori hanno, viceversa, attribuito alla norma in esame una valenza ed una
portata più ampie, sostenendo che l’articolo 6 avrebbe la funzione di ridisciplinare
l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili ad uso abitativo, con la
conseguenza che il giudice avrebbe il potere–dovere di rideterminare la data
dell'esecuzione, già in precedenza fissata ex art. 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392,
assegnando un ulteriore termine (da due a sei mesi ovvero, in taluni casi, da nove a
diciotto mesi) non solo con riguardo ai provvedimenti di rilascio (sempre per finita
locazione) emessi prima del 30 dicembre 1998 o, comunque, entro il 27 giugno 1999,
nei comuni ad alta tensione abitativa e dopo la scadenza del termine di sospensione di
centottanta giorni, di cui al comma primo dell’art. 6 della legge 431/1998, ma, altresì,
in riferimento ad ogni altro provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione,
ancorché emesso successivamente alla data del 27 giugno 1999, in qualunque comune
del territorio della Repubblica, anche a seguito di contratti di locazione stipulati (o
rinnovati), e poi scaduti, nel vigore della legge 431/1998.
Una tale interpretazione è stata sostenuta sulla base di una presunta “autonomia” del
quarto comma dell’articolo 6 della nuova legge sulle locazioni abitative rispetto alle
altre parti (specie ai primi tre commi) ed al complesso della norma ed in conseguenza
della ritenuta portata generale della suddetta disposizione (quarto comma), riferentesi
ai provvedimenti di rilascio emessi dopo il 30 dicembre 1998 e destinata, secondo i
fautori di siffatta tesi ermeneutica estensiva, ad applicarsi in via ordinaria in relazione
ai menzionati provvedimenti, indipendentemente da alcuna limitazione spaziale o
temporale, non contenuta né richiamata in seno alla disposizione medesima 242.

reclami decr. 7 agosto 2000, n. 47, ibidem, 929; Trib. Mantova 15 dicembre 2000, ivi, 2001, 452;
Trib. Mantova ord. 22 gennaio 2001, ibidem, 695; ivi, 2002, 181; Trib. Bergamo 3 luglio 2002, in
Rass. loc. e cond., 2002, 596, con riguardo ai soli commi 3 e 4 dell’articolo 6; Trib. Salerno 29
settembre 2002, ibidem, 596.
242
V., al riguardo, F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub
art. 6, cit., 111 ss.; A. BUCCI, La disciplina delle locazioni abitative dopo le riforme, cit., 130-
132; G. DE PAOLA, Sul rinvio di nove mesi per le esecuzioni l’incognita dell’interpretazione
della norma, in Guida al diritto, 2000, 21; G. GUIDA, Per una nuova fissazione del termine di
esecuzione dello sfratto dalle abitazioni, in Rass. loc. e cond., 2002, 597; v. anche P.
CANEVACCI–S. VOTANO, La riforma delle locazioni, cit., 82, i quali rilevano che il quarto comma
dell’art. 6 della legge 431/1998 non opera alcuna distinzione tra locazioni soggette alla previgente
normativa e locazioni stipulate secondo la nuova legge.
In giurisprudenza, per la possibilità che la rifissazione del termine di rilascio possa trovare ingresso
anche per i provvedimenti pronunciati dopo la scadenza del termine di sospensione legale del 27
giugno 1999, v. Trib. Pordenone 3 maggio 2000, in Arch. loc. e cond., 2001, 586; Trib. Trani ord. 30

111 111
2.2. Segue: tesi intermedia.

Tra i due filoni interpretativi (restrittivo ed estensivo) testé sinteticamente esaminati si


è, peraltro, affermato un orientamento intermedio di estremo interesse (confermato in
numerose pronunzie giurisprudenziali e recentemente recepito dalla stessa Corte
Costituzionale)243, che, pur salvando la natura transitoria della disposizione normativa
in oggetto (art. 6 della legge 431/1998), estende il campo di applicazione di detta
disposizione (e, in particolare, del quarto comma della norma) sino a ricomprendere
nella previsione di rifissazione dell'esecuzione (per il periodo massimo di sei ovvero
di diciotto mesi) tutti i provvedimenti di rilascio di immobili abitativi per finita
locazione, ancorché emessi successivamente alla scadenza del periodo di sospensione
di cui al primo comma del citato articolo 6 (e, quindi, dopo il 27 giugno 1999), purché
detti provvedimenti si riferiscano a rapporti locativi cessati o che cesseranno alla
stregua della legislazione previgente (del c.d. equo canone ovvero dei patti in deroga)
e con esclusione di quelli relativi a rapporti locativi rinnovati ovvero stipulati
secondo la normativa introdotta dalla novella del 1998244.
Tale orientamento appare condivisibile (pur con le puntualizzazioni che seguiranno),
in quanto consente di salvaguardare la portata transitoria e temporanea dell’articolo 6
della novella ed, al contempo, riesce a dare un significato comprensibile ed
esegeticamente (oltre che logicamente e sistematicamente) apprezzabile alla norma in
esame (e, in particolare, al quarto comma).
Non v’è, infatti, dubbio che la formulazione di detta norma rappresenti un
esempio di tecnica legislativa, a dir poco, imprecisa e richieda, quindi, un
notevole sforzo ermeneutico allo scopo di evidenziarne l’effettivo contenuto,
che sia adeguato ai principi costituzionali nonché a quelli cui è ispirato l’intero
sistema normativo delle locazioni e dell'esecuzione degli sfratti degli immobili
ad uso di abitazione.
Nell’affrontare siffatto processo di ricostruzione interpretativa “adeguatrice”245
dell’articolo 6 vanno tenuti presenti, a parere di chi scrive, alcuni punti fondamentali.

maggio 2000, ivi, 2000, 934 (in motivazione); v., anche, solo con riferimento alle categorie dei
conduttori di cui al comma quinto dell’articolo 6, Trib. Bergamo 3 luglio 2002, 596, in Rass. loc. e
cond., 2002, 596.
243
Corte cost. 9 novembre 2000, n. 482, in Arch. loc. e cond., 2000, 859.
244
In tal senso, cfr. D. PIOMBO, Lineamenti della disciplina delle locazioni abitative e
dell’esecuzione degli sfratti per finita locazione, dopo l’entrata in vigore della l. 431/98, cit.,
137; IDEM, Alcuni spunti a proposito delle locazioni abitative escluse dalla tutela della legge
431/98, in Rass. loc. e cond., 1999, 447, 450; IDEM, L’esecuzione degli sfratti dopo la riforma
delle locazioni abitative, in Questione giustizia, 1999, 641; IDEM, L’esecuzione per consegna o
rilascio e le opposizioni, con particolare riferimento alla disciplina speciale in tema di rilascio
di immobili locati ad uso abitativo, cit., 53-55; F. VIGORITO, L’interpretazione dell’art. 6 della
legge n. 431/98 nella dottrina e nella giurisprudenza, in nota a numerosi provvedimenti di giudici
di merito, in Rass. loc. e cond., 2000, 302 ss.; A. MAZZEO, Esecuzione dei provvedimenti di
rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo: ancora sulla natura ordinaria o transitoria
della nuova normativa introdotta dall’art. 6 della L. 431/1998, in Arch, loc. e cond., 2000, 677; F.
LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 1064 ss.
Nel senso indicato, v., in giurisprudenza, ex multis, Trib. Torino ord. 9 maggio 2000, in Arch. loc. e
cond., 2000, 609; Trib. Udine ord. 13 maggio 2000, ibidem, 755; Trib. Udine decr. 30 giugno 2000,
ibidem, 931; Trib. Vicenza ord. 5 febbraio 2001, ivi, 2001, 450.
245
L’espressione è usata da N. IZZO, La temporanea limitazione del danno per ritardata
restituzione dell’immobile locato, cit., 1850.
112 112
Innanzitutto, la portata transitoria della disposizione oggetto di indagine non può
essere messa in discussione sulla base di un insuperabile argomento di ordine
letterale-sistematico, rappresentato dalla mancata inclusione dell’articolo 6 nei commi
secondo e terzo dell’art. 1 della legge 431/1998, che elencano le disposizioni della
novella (articoli 2, 3, 4, 7, 8 – richiamato dal solo secondo comma - e 13) non
applicabili ad alcuni tipi di locazioni ad uso abitativo (contratti relativi ad immobili
vincolati, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, agli alloggi locati
esclusivamente per finalità turistiche, agli immobili locati dagli enti locali in qualità di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio) e definiscono, in
tal modo (sia pure in forma negativa), il campo di applicazione della legge medesima.
In buona sostanza, l’omesso inserimento dell’articolo 6 nell’elencazione di cui sopra
ne esclude l’applicabilità (in via ordinaria) ai contratti stipulati o rinnovati nella
vigenza della novella del 1998 e, conseguentemente, conferisce a tale norma la natura
ed il significato di disposizione transitoria (salvo a non volere estendere, con
procedimento interpretativo non agevole, la possibilità di applicazione dell’articolo,
quale norma ordinaria, a tutte le nuove locazioni, comprese quelle speciali indicate nei
commi secondo e terzo dell’articolo 1, le quali appaiono chiaramente inidonee, per
loro natura ed intrinseche connotazioni, a beneficiare di una qualunque procedura di
graduazione degli sfratti) 246.
Altro fondamentale argomento di carattere logico-sistematico favorevole alla ritenuta
efficacia transitoria dell’articolo 6 è offerto dalla mancata abrogazione dell’art. 56
della legge 392/1978 da parte del quarto comma dell’art. 14 della legge 431/1998.
Ciò induce a ritenere che la normativa sull’esecuzione degli sfratti di immobili ad uso
abitativo introdotta dal citato articolo 6 non è diretta a sostituire o ad integrare, in via
ordinaria, la disciplina in materia di emissione di provvedimenti di rilascio dettata
dall’articolo 56 (non abrogato), pervenendosi, in caso contrario, ad un’irragionevole
ed inspiegabile duplicazione dei termini di esecuzione (che sarebbero fissati, una
prima volta, in sede cognitiva, ad opera del giudice che emette il provvedimento di
rilascio e, in un secondo tempo, a seguito di ulteriore valutazione del giudice
dell’esecuzione, in fase di graduazione).
Inoltre, nessuno dubita (né potrebbe dubitare) della portata transitoria dei primi tre
commi dell’articolo 6: il che contribuisce ulteriormente e significativamente ad
estendere tale efficacia temporanea all’intera disposizione (sia pure con le necessarie
precisazioni), attesa la necessità di una lettura coordinata e sistematica dei suoi vari
commi.
In particolare, appare evidente che il primo comma di detto articolo abbia inteso
limitare spazialmente la sfera di applicazione dell’intera norma, stabilendo la
preliminare sospensione dell’esecuzione dei “provvedimenti di rilascio di immobili
adibiti ad uso abitativo per finita locazione”, per il periodo di centottanta giorni dal
30 dicembre 1998, soltanto nei comuni ad alta tensione abitativa.
E’ vero che i successivi commi prevedono una particolare procedura per la
rifissazione, entro sei mesi (commi secondo e terzo) ovvero entro diciotto mesi
(comma quinto), della data di esecuzione degli sfratti sospesi (al termine della
moratoria) ed un termine di trenta giorni, a partire dal 27 giugno 1999, per la
presentazione della relativa istanza da parte del conduttore, laddove il quarto comma
dello stesso articolo 6 stabilisce, per i “provvedimenti esecutivi di rilascio per finita
locazione emessi dopo la data di entrata in vigore” della novella, la possibilità della
246
Sul punto, cfr. F. VIGORITO, L’interpretazione dell’art. 6 della legge n. 431/98 nella dottrina
e nella giurisprudenza, cit., 303.
113 113
rifissazione del giorno dell’esecuzione per una sola volta (sempre entro sei mesi
ovvero entro diciotto mesi) senza fare menzione o richiamo alla limitazione spaziale
(ed a quella temporale) di cui al primo comma; ma è, altresì, innegabile che il
menzionato quarto comma non può essere letto fuori da un preciso collegamento con i
commi precedenti e, particolarmente, con il primo comma e con il limite di ordine
spaziale in esso contenuto.

2.3. Segue: nostre conclusioni sulla natura e sull’ambito di applicazione dell’art. 6


(e dell’art. 56 della legge 392/1978).

Ad un’attenta lettura della norma in questione, si rileva che non è ipotizzabile


una netta distinzione tra provvedimenti di rilascio per finita locazione di
immobili ad uso di abitazione emessi prima del 30 dicembre 1998 nei comuni
ad alta tensione abitativa - per i quali i primi tre commi dell’articolo 6 hanno
previsto un periodo di sospensione generalizzata di centottanta giorni ed una
procedura particolare per la rifissazione della data di esecuzione – e gli
analoghi provvedimenti di rilascio emessi dopo il 30 dicembre 1998, per i
quali il quarto comma del citato articolo ha stabilito la possibilità di
rifissazione della data dello sfratto indipendentemente (almeno in apparenza)
da qualsivoglia limite di ordine spaziale (comuni ad alta tensione abitativa) e
temporale (provvedimenti emessi entro il termine di moratoria di cui al comma
primo).
Ad avviso dello scrivente, l’articolo 6 della novella, nei suoi primi tre commi, non fa
alcun esplicito riferimento a provvedimenti di rilascio emessi prima dell’entrata in
vigore della legge, limitandosi a prevedere, nei comuni ad alta tensione abitativa, una
sospensione generalizzata di centottanta giorni per le esecuzioni di tutti i
provvedimenti di rilascio di immobili ad uso abitativo per finita locazione,
ovviamente pendenti nel periodo della moratoria, ed una procedura di rifissazione di
dette esecuzioni allo scadere della sospensione ope legis.
Deve, pertanto, ritenersi che unica condizione ai fini dell’applicazione della ricordata
moratoria sia rappresentata dall’esistenza (“pendenza”) di un provvedimento di
rilascio di immobile ad uso abitativo per finita locazione (emesso prima o dopo la
data del 30 dicembre 1998) con data di esecuzione fissata entro il 27 giugno 1999, in
relazione al quale potrebbe avere concreta rilevanza (ed effettiva applicazione) la
sospensione legale prevista dal primo comma dell’articolo 6.
Ma, se così è, appare altrettanto chiaro che una tale sospensione non può trovare
applicazione (non rivestendo alcun possibile rilievo pratico) per i provvedimenti di
rilascio (emessi in data precedente o successiva al 30 dicembre 1998) con data di
scadenza posteriore al 27 giugno 1999. Conseguentemente, la distinzione operata
all’interno dell’articolo 6 può trovare giustificazione letterale e logica solo ove essa
sia riferita a provvedimenti di rilascio suscettibili di sospensione ope legis (e, quindi,
“pendenti” nel periodo di moratoria) – disciplinati dai primi tre commi - e
provvedimenti ai quali tale sospensione non è sicuramente applicabile (avendo, essi,
scadenza successiva al 27 giugno 1999), qualunque sia la data di emissione dei
provvedimenti stessi - disciplinati dal comma quarto (provvedimenti, peraltro, tutti
soggetti al limite spaziale di cui al primo comma e riferentisi, come vedremo, a
contratti di locazione stipulati secondo la normativa preesistente alla novella del
1998).
Alla stregua della superiore ricostruzione interpretativa (fondata su argomenti letterali
e logici), si comprende come l’espressione “provvedimenti esecutivi di
114 114
rilascio…emessi dopo la entrata in vigore della…legge”, di cui al menzionato quarto
comma, debba essere intesa, per un verso, in senso restrittivo, in quanto riferita ai
provvedimenti di rilascio successivi al 30 dicembre 1998 ed, altresì, con data di
esecuzione posteriore allo spirare del termine di moratoria di cui al primo comma, e,
per altro verso, in un significato più ampio, dovendosi a tali provvedimenti (emessi
dopo il 30 dicembre 1998) assimilare gli analoghi provvedimenti pronunziati prima
della suddetta data, ma con termine di rilascio, ex art. 56 della legge 392/1978,
successivo al 27 giugno 1999.
Siffatta interpretazione ha il pregio di consentire una lettura unitaria ed organica
dell’articolo 6, dovendosi ritenere che, con detta norma, il legislatore, nella delicata
fase di transizione dalla previgente disciplina in materia di locazioni abitative alla
novella del 1998, abbia inteso prevedere uno speciale sistema di “graduazione” degli
sfratti per finita locazione relativi a contratti scaduti o ancora in corso (de iure) al
momento dell’entrata in vigore della nuova legge (con esclusione, quindi, dei
provvedimenti di rilascio relativi a futuri contratti di locazione stipulati o rinnovati
secondo la disciplina della legge 431/1998) secondo le seguenti modalità ed entro i
seguenti limiti:
1. preliminare sospensione di tutti i provvedimenti di rilascio di immobili ad uso di
abitazione per finita locazione, emessi prima o dopo la data del 30 dicembre 1998,
“pendenti” nei comuni ad alta tensione abitativa e, cioè, con data di esecuzione
fissata entro il 27 giugno 1999, e successivo procedimento di rifissazione della
data di esecuzione per un periodo da sessanta giorni a sei mesi ovvero da nove a
diciotto mesi a partire dal 27 luglio 1999 (primo, terzo e quinto comma, con le
modifiche apportate dal D.L. 32/2000);
2. possibilità di rifissazione di tutti i provvedimenti di rilascio di immobili ad uso di
abitazione per finita locazione, relativi a contratti di locazione stipulati nella
legislazione previgente, emessi prima o dopo la data del 30 dicembre 1998, con
data di esecuzione successiva al 27 giugno 1999, sempre e soltanto nei comuni ad
alta tensione abitativa, per un periodo da sessanta giorni a sei mesi ovvero da nove
a diciotto mesi a partire dalla data di rilascio fissata ex art. 56 della legge
392/1978 (quarto e quinto comma modificato)247.
247
Sulla procedura di rifissazione della data di esecuzione dei provvedimenti di rilascio emessi
prima della data di entrata in vigore della nuova legge, ma divenuti eseguibili, ex art. 56 della legge
392/78, dopo il periodo di sospensione degli sfratti previsto dal primo comma dell’art. 6 della legge
431/98 (e, cioè, dopo il 27 giugno 1999), v. N. IZZO, La nuova disciplina delle locazioni ad uso
abitativo, cit., 43 ss.; D. PIOMBO, L’esecuzione degli sfratti dopo la riforma delle locazioni
abitative, cit., 641; P. CANEVACCI–S. VOTANO, op. cit., 76 ss. (secondo i quali, in tale ipotesi,
trova applicazione il disposto del comma terzo dell’articolo 6 della novella, con conseguente onere
di presentazione dell’istanza da parte del conduttore entro il termine – perentorio – del 27 luglio
1999); nello stesso senso, in giurisprudenza, v. Trib. Piacenza decr. 7 settembre 1999, in Foro it.,
2000, I, 270 ss.; in senso diverso: V. CUFFARO-S. GIOVE, La riforma delle locazioni abitative,
cit., 35 (secondo i quali le esecuzioni da iniziare dopo il 27 giugno 1999 rientrerebbero nell’ambito
di applicazione del comma quarto dell’articolo 6); F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla
legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 6, cit., 108 (secondo il quale il meccanismo del terzo
comma dell’articolo 6 non può operare per i provvedimenti di rilascio emessi prima del 30 dicembre
1998, ma con termine, ex art. 56 della legge 392/78, fissato a data successiva al 27 giugno 1999); A.
BUCCI, op. cit., 105 (secondo il quale ragioni di interpretazione sistematica inducono a ritenere
applicabile il terzo comma dell’articolo 6 con riguardo a tutti i provvedimenti di rilascio divenuti
eseguibili prima del 28 giugno 1999, qualunque sia la data del provvedimento, ed, invece, il quarto
comma con riferimento a quelli divenuti eseguibili successivamente, indipendentemente dalla data
della pronunzia); A. BARBIERI, Problematiche inerenti la proroga degli sfratti prevista dall’art.
6 della legge 431/98, in Arch. loc. e cond., 1999, 763 (ad avviso del quale il termine di trenta giorni
115 115
Si tratta, inoltre, dell’unica interpretazione aderente ai principi costituzionali in quanto
la natura transitoria della nuova normativa sugli sfratti degli immobili ad uso di
abitazione, sostitutiva della preesistente disciplina temporanea (pur se oggetto di
numerose proroghe), e la sua limitazione alle sole località del territorio nazionale
contraddistinte da particolari esigenze abitative impediscono che il sistema di
graduazione introdotto dalla novella in questione possa subire il vaglio negativo della
Corte Costituzionale sotto il profilo di un’eccessiva compressione del diritto di
proprietà a fronte di un doppio termine di fissazione delle esecuzioni dei
provvedimenti di rilascio in oggetto con carattere di ordinarietà e portata generale
(che trovi, cioè, applicazione anche in vigenza della nuova legge).
L’interpretazione che qui si sostiene garantisce, altresì, analoga possibilità di
graduazione per tutti i provvedimenti di rilascio previsti nei diversi commi
dell’articolo 6, emessi prima o dopo la data del 30 dicembre 1998, assumendosi quale
unico discrimine per l’adozione delle differenti procedure di cui al terzo e al quarto
comma del citato articolo la data di esecuzione del provvedimento, fissata ai sensi
dell’art. 56 della legge 392/1978. Si evita, in tal modo, il rischio di trattamenti

previsto dal terzo comma dell’articolo 6 per la presentazione dell’istanza di graduazione dello sfratto
vale soltanto nell’ipotesi di titolo esecutivo di rilascio già in corso di esecuzione al 30 dicembre
1998, rimasto sospeso per i centottanta giorni di cui al comma primo dello stesso articolo).
Per l’applicabilità del quarto comma dell’articolo 6 alle esecuzioni da iniziare dopo il 27 giugno
1999, indipendentemente dalla data dell’ordinanza di rilascio, v., in giurisprudenza, Trib. Nocera
Inferiore 26 ottobre 2001, in Arch. loc. e cond., 2002, 181.
Anche sulla data di decorrenza del termine di dilazione dei provvedimenti di rilascio le opinioni sono
varie in dottrina. Cfr., al riguardo, M. SINISI–F. TRONCONE, La nuova disciplina delle locazioni
abitative, cit., 40 (secondo i quali il dies a quo coincide con la data di emissione del provvedimento
di rifissazione dello sfratto); conf., in giurisprudenza, Trib. Padova decr. 30 novembre 1999, in Foro
it., 2000, I, 270 ss.; per la decorrenza del dies a quo dalla data di presentazione dell’istanza di
graduazione da parte del conduttore, almeno in via generale, v. N. SCRIPILLITI, Le nuove norme sul
rilascio degli immobili ad uso abitativo, in Arch. loc. e cond., 1998, 801 (con riferimento al quarto
comma dell’articolo 6); conf., in giurisprudenza, Trib. Torino – sez. dist. di Moncalieri decr. 26
agosto 1999, ivi, 2000, 305; F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998,
n. 431, sub art. 6, cit., 85 ss. (secondo il quale, peraltro, nell’ipotesi disciplinata dal quarto comma
dell’articolo 6, dovrebbe farsi riferimento alla data ex art. 56 della legge 392/78, se posteriore a
quella di presentazione dell’istanza di graduazione); A. BUCCI, op. cit., 129 ss.
Per la decorrenza del dies a quo dalla data di scadenza del periodo di sospensione legale (28 giugno
1999) ovvero dalla data di scadenza del termine utile per la proposizione dell’istanza (28 luglio
1999) e, nell’ipotesi considerata dal quarto comma dell’articolo 6, dalla data già stabilita con il
provvedimento di rilascio ex art. 56 della legge 392/78, v. D. PIOMBO, L’esecuzione degli sfratti
dopo la riforma delle locazioni abitative, cit., 641; IDEM, L’esecuzione per consegna o rilascio e
le opposizioni, con particolare riferimento alla disciplina speciale in tema di rilascio di immobili
locati ad uso abitativo, cit., 54-55 e, in giurisprudenza, Trib. Gorizia ord. 24 aprile 2001, in Arch.
loc. e cond., 2002, 328, Trib. Pisa ord. 15 febbraio 2001, ivi, 2001, 253 e Trib. Cremona 20
novembre 2000, ibidem, 253. Per la decorrenza del differimento termine dalla scadenza del termine
in precedenza fissato (piuttosto che dalla data del provvedimento di concessione), v., infine, Trib.
Chiavari 12 settembre 2003, ivi, 2003, 824.
Nel senso che l’istanza di graduazione ex art. 6, quarto comma, legge 431/1998 deve essere proposta
entro la scadenza del termine stabilito dal giudice di cognizione ai sensi dell’art. 56 legge 392/1978,
v. Trib. Bergamo 14 giugno 2000, in Arch. loc. e cond., 2000, 932 e Trib. Milano 14 dicembre
2000, ivi, 2001, 255. Contra, Trib. Gorizia ord. 24 aprile 2001, ivi, 2002, 328, secondo cui l’istanza
potrebbe essere proposta utilmente anche dopo la scadenza di siffatto termine.
Infine, secondo N. IZZO, La nuova disciplina delle locazioni ad uso abitativo, cit., 43 ss., il dies a
quo, nell’ipotesi prevista dal terzo comma dell’articolo 6, può farsi decorrere, indifferentemente,
dall’entrata in vigore della legge 431/98, dalla scadenza del termine semestrale di sospensione (27
giugno 1999) ovvero dalla data del singolo provvedimento giudiziale.
116 116
differenziati, di dubbia costituzionalità, in relazione a fattispecie esecutive
sostanzialmente identiche (si pensi, ad es., ad un provvedimento di rilascio emesso
prima dell’entrata in vigore della legge 431/1998, con data di esecuzione successiva
al periodo di moratoria, per la graduazione del quale dovrebbe essere proposta istanza
entro il 27 luglio 1999, laddove per analogo provvedimento di rilascio, emesso dopo
il 30 dicembre 1998, l’istanza di graduazione non sarebbe soggetta all’onere di
presentazione entro il suddetto termine; si pensi, inoltre, ad un provvedimento di
rilascio emesso dopo il 30 dicembre 1998, ma con data di esecuzione fissata entro il
27 giugno 1999, al quale potrebbe non essere applicabile la sospensione di cui al
comma primo dell’articolo 6 e, tanto meno, la procedura di graduazione di cui ai
commi secondo e terzo)248.
Si è detto che la natura transitoria dell’articolo 6 comporta l’applicazione anche ai
provvedimenti esecutivi di rilascio emessi dopo l’entrata in vigore della nuova legge -
o, più precisamente, divenuti esecutivi dopo la scadenza del periodo di sospensione di
cui al primo comma - del limite spaziale in esso (primo comma) contenuto; e ciò in
forza del collegamento tra i vari commi della disposizione in oggetto e del carattere
generale di siffatta limitazione.
Al contrario, non può ritenersi operante per i suddetti provvedimenti (secondo quanto
già anticipato) il limite temporale (di centottanta giorni dal 30 dicembre 1998) di cui
al primo comma dell’articolo 6, nel senso che la procedura di graduazione prevista
dal comma quarto si applica proprio (ed in via esclusiva) ai provvedimenti emessi
dopo l’entrata in vigore della novella del 1998 o, meglio, a tutti i provvedimenti di
rilascio per finita locazione di immobili ad uso di abitazione che siano divenuti
esecutivi successivamente al periodo di moratoria previsto dal comma primo, purché
riferentisi a contratti di locazione cessati o rinnovati alla stregua della normativa
previgente.
La portata temporanea del nuovo sistema di graduazione delle esecuzioni è, ad ogni
modo, garantita – oltre che dal limite spaziale rappresentato dall’ambito di
applicazione territoriale della disciplina, coincidente con quello dei comuni ad alta
tensione abitativa – dalla ulteriore limitazione di carattere logico-sistematico,
intrinseca al suddetto sistema, costituita dalla normativa materiale temporalmente
regolatrice del rapporto cessato (e coincidente con la legislazione anteriore rispetto a
quella introdotta dalla legge 431/1998).
Varie considerazioni di ordine letterale e logico, desumibili dal testo normativo,
inducono a propendere per la non applicazione del limite temporale in questione ai
provvedimenti di rilascio successivi (o, meglio, ad esecuzione successiva) rispetto al
periodo di sospensione di centottanta giorni di cui al primo comma dell’articolo 6:
1. innanzitutto, l’incoerenza logica di un sistema, che, dopo avere previsto la
sospensione generalizzata per centottanta giorni di tutti i provvedimenti di rilascio
per finita locazione di immobili ad uso di abitazione “pendenti” e, cioè, con
termine di rilascio scadente nel periodo di moratoria, e la successiva possibilità
di graduazione di detti provvedimenti allo spirare di tale periodo secondo la
procedura di cui ai commi terzo e quinto del citato articolo 6, escludesse la
medesima possibilità di rifissazione del termine di rilascio per analoghi
provvedimenti con data di esecuzione fissata, ex art. 56 della legge 392/1978, in
epoca successiva alla scadenza del termine di moratoria, ancorché relativi (così
come i provvedimenti “pendenti”) a contratti regolati dalla normativa previgente
(operando, in tal modo, una scelta di irragionevole disparità di trattamento tra
248
Al riguardo, v. dottrina e giurisprudenza citate sub nota precedente.
117 117
procedure di rilascio solo in relazione al momento di formazione - o di reale
possibilità di esecuzione - dei titoli, pur afferenti a contratti di locazione già
scaduti o ancora in corso nella fase di transizione dalla vecchia alla nuova
disciplina);
2. assoluta superfluità del quarto comma dell’articolo 6, ove esso non si riferisse ai
provvedimenti di rilascio con termine di esecuzione successivo al 27 giugno 1999,
atteso che: a) già il primo comma del citato articolo prevede la sospensione
dell’esecuzione di tutti i provvedimenti di rilascio per un periodo di centottanta
giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge senza distinguere tra
provvedimenti emessi prima o dopo tale data; b) conseguentemente, nell’ipotesi di
efficacia del limite temporale in questione, tutti i provvedimenti di rilascio emessi
entro il 27 giugno 1999 sarebbero stati, in ogni caso, sospesi ed assoggettati al
procedimento di graduazione previsto dal terzo comma della norma in argomento,
senza alcuna necessità di introduzione della distinta, autonoma procedura prevista
dal quarto comma del suddetto articolo 6249;
3. infine, ove la graduazione riguardasse solo i provvedimenti emessi entro il 27
giugno 1999, non avrebbe alcun significato la previsione del termine minimo di
nove mesi introdotta dal comma primo dell’art. 1 D.L. 25 febbraio 2000, n. 32,
convertito nella legge 20 aprile 2000, n. 97, per i provvedimenti di rifissazione
dell’esecuzione di cui al comma quinto dell’art. 6 della legge 431/1998; sarebbe
stata, sufficiente, in tale ipotesi, la previsione del termine di differimento
dell’esecuzione sino al 30 settembre 2000 di cui al comma secondo del citato
articolo 1, termine certamente più lungo ed assorbente rispetto a quello minimo
suindicato (di nove mesi). Solo l’estensione del campo di applicazione della
graduazione ai provvedimenti di rilascio emessi dopo l’entrata in vigore della
novella del 1998 ed, in genere, a tutti i provvedimenti con data di rilascio
successiva al 27 giugno 1999 dà concreto significato alla previsione dell’indicato
termine minimo (di nove mesi)250, non potendosi sicuramente ritenere che detto
termine sia stato prescritto con esclusivo riferimento ad istanze di rifissazione già
proposte in relazione a provvedimenti emessi nel periodo di moratoria e non
ancora giudizialmente definite alla data di entrata in vigore del menzionato decreto
legge.

2.4. Regole procedurali.

La procedura per la richiesta di un nuovo termine di esecuzione è quella


dell’art. 11 del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito nella legge 25 marzo
1982, n. 94, espressamente richiamata nei commi terzo e quarto, già vigente in
materia di graduazione degli sfratti 251.
E’ discusso se il conduttore possa presentare l’istanza di graduazione
personalmente o debba stare in giudizio con il patrocinio di un avvocato 252.
249
In tal senso, F. VIGORITO, L’interpretazione dell’art. 6 della legge n. 431/98 nella dottrina e
nella giurisprudenza, cit., 302-304.
250
Così F. VIGORITO, op. cit., 302-304.
251
Sulla nuova disciplina dell’esecuzione per rilascio degli immobili abitativi, v. A. CARRATO-A.
SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, cit., 506 ss.
252
In dottrina, è contrario alla possibilità che il ricorso sia presentato personalmente dalla parte, F.
DE STEFANO, in AA. VV. Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 6, cit.,103; in
senso favorevole a tale possibilità, cfr. C. SFORZA FOGLIANI, Nuova legge locazioni, problemi e
casi pratici, in Arch. loc. e cond., 1999, 737.
118 118
Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione definisce il procedimento è
impugnabile mediante opposizione da proporsi davanti al Tribunale in
composizione collegiale sia da parte del locatore che da parte del conduttore (i
quali, peraltro, dovranno stare in giudizio con il patrocinio di un difensore253).
Il Tribunale (in sede di impugnazione) giudica con le modalità di cui all’art.
618 c.p.c. e la sentenza è impugnabile solo con il ricorso per cassazione,
dovendosi ritenere applicabili le norme sull’opposizione agli atti esecutivi254.
Il rito applicabile è quello delle controversie locatizie, ex art. 447 bis c.p.c.255.
Resta inteso che ai provvedimenti di rilascio emessi sulla base di contratti stipulati (o
rinnovati) secondo la disciplina della legge 431/98 continuerà ad applicarsi la norma
dell’art. 56 della legge 392/78, che ha portata generale, con l’unico limite della sua
inapplicabilità con riguardo ai provvedimenti di rilascio che prescindono dalla
sussistenza di un contratto di locazione 256.
Siffatta norma opera, pertanto, con riferimento ai contratti di locazione ad uso
abitativo e ad uso diverso; ai contratti di locazione soggetti alla disciplina speciale ed
a quella codicistica; nelle ipotesi di finita locazione ed in quelle in cui il rilascio
dell’immobile sia conseguenza di risoluzione per inadempimento del conduttore (ad
es., morosità)257.
La data del rilascio va fissata anche d’ufficio (nelle sentenze, nei provvedimenti di
convalida, nelle ordinanze di rilascio ex art. 665 c.p.c.)258 e può essere modificata
successivamente, in ogni momento, dal giudice dell’esecuzione, posto che la relativa
pronunzia non è suscettibile di passare in giudicato.

In giurisprudenza, favorevole alla proposizione del ricorso di persona è Trib. Padova 11 ottobre
1999, in Foro it., 2000, I, 270; contrario è Trib. Verona 21 luglio 2000, in Arch. loc. e cond., 2000,
752.
253
In tal senso, Trib. Salerno 15 febbraio 2000, in Rass. loc. e cond., 2000, 301, secondo cui la
mancata assistenza dell’avvocato rende inammissibile il ricorso.
254
In questo senso, in dottrina, D. PIOMBO, L’esecuzione per consegna o rilascio e le
opposizioni, con particolare riferimento alla disciplina speciale in tema di rilascio di immobili
locati ad uso abitativo, cit., 61-62.
In giurisprudenza, per l’applicazione, in tema di impugnazione del provvedimento, della normativa
sull’opposizione agli atti esecutivi (compresa quella sul termine di decadenza di cinque giorni di cui
all’art. 617 c.p.c.), v. Trib. Catania ord. 11 novembre 1999, in Arch. loc., e cond., 2000, 99; Trib.
Roma ord. 21 ottobre 1999, in Giust. civ., 1999, I, 3441, con nota di N. IZZO; Trib. Roma ord. 19
aprile 2000, in Arch. loc., e cond., 2000, 448; Trib. Monza 25 febbraio 2000, ibidem, 617; Trib.
Trani ord. 30 maggio 2000, in Rass. loc. e cond., 300; contra, per l’inapplicabilità del termine di
cinque giorni di cui al citato articolo 617, v. Trib. Salerno 15 febbraio 2000, ibidem, 301.
255
In questo senso, in giurisprudenza, Trib. Trani ord. 30 maggio 2000, in Arch. loc., e cond., 2000,
934; contra, nel senso che vanno seguite le modalità dell’opposizione all’esecuzione, Trib. Trieste
19 settembre 2000, in Giust. civ., 2001, I, 533.
256
In tal senso, A. MAZZEO, Profili processuali della legge 27 luglio 1978 n. 392 (del c.d. equo
canone), in Giust. civ., 1982, II, 503; S. GUARINO, Appunti circa l’esecuzione degli sfratti, in
Arch. loc. e cond., 1980, 322; M. CAPPELLI–A. LONARDO, Il recesso del locatore, in Studi
sull’equo canone, Roma, 1979, 256-257; G. POTENZA–C. CHIRICO–M. ANNUNZIATA, L’equo
canone (Commento sistematico della legge 27 luglio 1978 n. 392 sulla disciplina delle locazioni
di immobili urbani), Milano, 1978, 380 ss.; S. PAPARO–A. PROTO PISANI, in AA.VV., Equo
canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani, Commentario, Padova, 1980, 600; F.
DATTILO, L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio e gli sfratti secondo le normative vigenti, in
Teoria e pratica del diritto, Milano, 1980, 24 ss.; A. BUCCI, La disciplina delle locazioni
abitative, cit., 120-122.
257
In tal senso, ex multis, Cass. 5 settembre 1987, n. 7213, in Foro it., 1988, I, 1451; in Arch. loc. e
cond., 1988, 76; Cass. 9 agosto 1991, n. 8662, ivi, 1992, 316.
258
In tal senso, Cass. 28 maggio 1986, n. 3597, in Arch. loc. e cond., 1986, 418.
119 119
3. Sospensione delle procedure esecutive di sfratto contenuta nella legge
finanziaria relativa al 2001 e successive proroghe.

Seguendo una tecnica legislativa ormai (negativamente) sperimentata il nostro


legislatore ha ritenuto di inserire nella legge finanziaria relativa al 2001 (legge
23 dicembre 2000, n. 388) alcune norme, di carattere sostanziale e
processuale, concernenti una materia assolutamente estranea alla finanza
pubblica, quale è quella della esecuzione degli sfratti.
Il riferimento è chiaramente alle disposizioni dell’articolo 80, commi 20, 21 e 22,
della citata legge, con le quali è stata disposta la sospensione, sino al 30 giugno 2001
(prorogata sino al 31 dicembre 2001 con D.L. 2 luglio 2001, n. 247, in G.U. del 2
luglio 2001, n. 151, convertito, senza modifiche, nella L. 4 agosto 2001, n. 332, in
G.U. del 21 agosto 2001, n. 193, e, successivamente, ulteriormente differita: A) sino al
30 giugno 2002 con D.L. 27 dicembre 2001, n. 450, pubblicato nella G.U. del 29
dicembre 2001, n. 301, convertito nella L. 27 febbraio 2002, n. 14, in G.U. del 27
febbraio 2002, n. 49; B) sino al 30 giugno 2003 con D.L. 20 giugno 2002, n. 122,
pubblicato nella G.U. del 21 giugno 2002, n. 144, convertito nella L. 1 agosto 2002, n.
185, in G.U. del 19 agosto 2002, n. 193; C) sino al 30 giugno 2004 con D.L. 24 giugno
2003, n. 147, pubblicato nella G.U. del 25 giugno 2003, n. 145, convertito nella L. 1
agosto 2003, n. 200, in G.U. del 2 agosto 2003, n. 178) delle procedure esecutive di
sfratto iniziate contro gli inquilini che abbiano in famiglia un ultrasessantacinquenne o
un handicappato grave e che “non dispongano di altra abitazione o di redditi
sufficienti ad accedere all’affitto di una nuova casa”.
Di fronte all’estremo empirismo e all’approssimazione giuridica delle espressioni
usate dalla norma in esame, appare indispensabile un tentativo ermeneutico diretto ad
inserire la norma medesima nel corpo delle disposizioni, di più ampia portata, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, relative all’esecuzione dei provvedimenti di rilascio
degli immobili abitativi, al precipuo scopo di offrire un’interpretazione logico-
sistematica di tale ultima sospensione ed una possibile soluzione ai problemi di natura
sostanziale e processuale conseguenti.
Deve, innanzitutto, evidenziarsi il collegamento esistente tra le disposizioni dell’art.
80 della legge 388/2000 e l’art. 6 della legge 431/1998, atteso che questa norma
(articolo 6) è espressamente richiamata dal comma 20 del citato articolo 80, cui,
peraltro, fa esplicito rinvio il successivo comma 22 (concernente specificamente la
sospensione degli sfratti).
Siffatto collegamento è sicuramente rilevante ai fini dell’interpretazione della nuova
normativa, innanzitutto, per alcuni fondamentali profili di ordine sostanziale.
In particolare, il rinvio operato dal comma 20 (e, in via mediata, dal comma 22) del
menzionato articolo 80 alla disposizione dell’art. 6 della legge 431/1998 restringe il
campo di applicazione della sospensione di che trattasi ai soli sfratti iniziati nei
comuni ad alta tensione abitativa (vedi articolo 6, primo comma, della novella del
1998), in tal modo indirettamente confermando (ove ve ne fosse ancora bisogno)
l’ambito spaziale di riferimento della generale sospensione delle procedure esecutive
dei provvedimenti di rilascio di cui alla ricordata legge 431/1998.
Dal medesimo rinvio (oltre che dal tenore delle disposizioni in argomento,
chiaramente riferentisi alle sole locazioni abitative) scaturisce l’ulteriore limitazione
del campo di applicazione della normativa in oggetto ai soli immobili destinati ad uso
120 120
di abitazione ed, altresì, ai soli provvedimenti di rilascio che si riferiscano a rapporti
locativi cessati alla stregua della legislazione previgente rispetto alla novella del
1998 (secondo l’interpretazione che attribuisce portata transitoria e temporanea
all’art. 6 della legge 431/1998, limitandone l’applicazione agli sfratti relativi ai
contratti regolati dalla normativa precedente alla riforma), attesa l’assoluta
insostenibilità di una diversa interpretazione che ritenesse applicabile la nuova
sospensione (prevista dall’articolo 80 della “finanziaria” 2001) a qualunque tipo di
provvedimento di rilascio (avente ad oggetto immobili abitativi e non ovvero relativo
anche a contratti di locazione stipulati ai sensi della disciplina introdotta dalla riforma
del 1998).
Una siffatta tesi, oltre ad essere del tutto slegata dal corpo delle norme sull’esecuzione
degli sfratti contenute nel ricordato articolo 6 della novella del 1998, sarebbe,
peraltro, poco compatibile (per quanto riguarda il limite di applicazione temporale)
con le scadenze contrattuali dei rapporti locatizi iniziati o rinnovati dopo l’entrata in
vigore della legge 431/1998 e con il concetto di esecuzioni iniziate.
Ma il ravvisato nesso esistente tra le disposizioni della “finanziaria” ed il
citato articolo 6 della novella del 1998 è servito a spiegare (sino al nuovo
testo dell’art. 1 del D.L. n. 122 del 2002) l’effettivo significato e la reale
portata dell’espressione “procedure esecutive di sfratto” alle quali risulta
applicabile la nuova sospensione.
E’ vero che la disposizione del comma 22 dell’art. 80 della legge 388/2000 non
faceva distinzione tra sfratti per finita locazione e sfratti per morosità; ma l’inclusione
di tale (ultima) tipologia di sfratti nella sospensione prevista nella suddetta norma,
oltre ad essere assolutamente estranea al sistema ed al previgente regime delle
sospensioni dei provvedimenti di rilascio di immobili oggetto di locazione, si poneva
in insanabile contrasto con il primo comma dell’art. 6 della legge 431/1998 (che, nel
disciplinare la sospensione delle esecuzioni, fa esplicito riferimento ai soli
“provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione”)
e con l’intero contenuto della norma medesima (che, addirittura, prevede la decadenza
dal beneficio della sospensione del conduttore inadempiente all’obbligazione di
pagamento dell’indennità di occupazione dell’immobile e degli oneri condominiali).
In buona sostanza, se è vero che l’istituto della sospensione introdotto dalla finanziaria
relativa al 2001 può assumere concreto significato e fondata collocazione sistematica
esclusivamente in forza del collegamento con la più generale disciplina
dell’esecuzione e sospensione dei provvedimenti di rilascio prevista dall’articolo 6
della riforma delle locazioni abitative del 1998, è altrettanto vero che tale nuova
sospensione doveva avere (ab origine) portata limitata ai soli provvedimenti di
rilascio per finita locazione (nei confronti dei quali trova applicazione la sospensione
di cui al menzionato articolo 6).
Una tale interpretazione consentiva una lettura razionale della norma in esame ed
appariva, altresì, compatibile con i principi generali vigenti in materia.
Si trattava, inoltre, dell’unica interpretazione aderente ai principi costituzionali, in
quanto la sospensione delle procedure degli sfratti per morosità avrebbe potuto subire
il vaglio negativo della Corte Costituzionale sotto il profilo di un’eccessiva
compressione del diritto di proprietà del singolo, ingiustificatamente sacrificato, in
ipotesi di grave inadempimento contrattuale, di fronte al “diritto di abitazione”
dell’inquilino, ancorché in presenza di determinate situazioni di disagio familiare ed
economico del medesimo, delle quali, tuttavia, avrebbe dovuto farsi carico l’intera
collettività (e non il singolo proprietario dell’immobile locato), in attuazione del

121 121
generale dovere di solidarietà e rimozione degli ostacoli all’uguaglianza di cui agli
articoli 2 e 3, secondo comma, della carta costituzionale259.
La questione è stata risolta legislativamente con il D.L. 20 giugno 2002, n. 122, in
G.U. 21 giugno 2002, n. 144, convertito nella L. 1 agosto 2002, n. 185, in G.U. 19
agosto 2002, n. 193 (con il quale la sospensione delle procedure esecutive di rilascio
di che trattasi è stata ulteriormente prorogata sino al 30 giugno 2003), posto che l’art.
1, primo comma, del suddetto decreto ha precisato (a recepimento dell’interpretazione
sostenuta nella circolare ministeriale del 23 febbraio 2001 riportata sub nota 21) che
la sospensione stessa si applica soltanto ai provvedimenti di rilascio di immobili ad
uso abitativo per finita locazione (con implicita esclusione dal beneficio degli sfratti
per morosità).
Circa i requisiti ai quali è subordinata la sospensione prevista dalla legge 388/2000,
essi sono costituiti dalla presenza di un ultrasessantacinquenne ovvero di un
“handicappato grave” nel nucleo familiare del conduttore ed, altresì, dalla coeva
indisponibilità di altra abitazione o di “redditi sufficienti ad accedere all’affitto di
una nuova casa”.
Il D.L. n. 122 del 2002, sopra richiamato, ha introdotto una procedura per l’eventuale
accertamento dell’esistenza dei suddetti requisiti, prevedendo che, su ricorso del
locatore, notificato al conduttore, il giudice dell’esecuzione accerti la sussistenza, in
capo a quest’ultimo, dei requisiti richiesti ai fini della sospensione dell’esecuzione,
procedendo secondo le modalità di cui all’art. 11, commi quinto e sesto, del D.L. 23
gennaio 1982, n. 9, convertito nella legge 25 marzo 1982, n. 94, e disponendo con
decreto per la prosecuzione o per il differimento dello sfratto nel termine di otto giorni
dalla presentazione del ricorso.
L’onere della prova circa la sussistenza dei requisiti per godere della sospensione
dell’esecuzione compete alla parte conduttrice260.
Avverso detto decreto è ammessa, infine, opposizione al tribunale, che giudica in
composizione collegiale e con le modalità di cui all’art. 618 c.p.c.
Circa l’ambito di applicazione temporale della sospensione delle procedure esecutive
di sfratto, parte della giurisprudenza ed alcuni commentatori, attesa la formulazione
letterale dell’art. 80, comma 22, della legge n. 388/2000 (“sono sospese le procedure
esecutive di sfratto iniziate”), hanno ritenuto che la sospensione prevista da tale
disposizione trovi applicazione solo in riferimento alle procedure esecutive già
promosse alla data di entrata in vigore della legge e non, invece, con riguardo a quelle
iniziate successivamente (che potrebbero usufruire, ricorrendone i presupposti, della
graduazione giudiziale di cui all’art. 6 della legge 431/1998)261.
259
Sull’inapplicabilità della nuova sospensione agli sfratti per morosità si era espresso il Ministro
delle Infrastrutture e dei Trasporti con apposita circolare interpretativa del 23 febbraio 2001.
Nello stesso senso, v., in dottrina, P. SCALETTARIS, Prime considerazioni sulla sospensione
dell’esecuzione degli sfratti disposta dalla legge finanziaria 2001, in Arch. loc. e cond., 2001, 13
ss.; in giurisprudenza, v. Trib. Milano decr. 17 febbraio 2001, in Arch. loc. e cond., 2001, 569; Trib.
La Spezia ord. 24 aprile 2002, ivi, 2002, 436; contra, Trib. Firenze ord. 13 luglio 2001, ibidem, 61.
Secondo Trib. Cagliari 9 agosto 2002, ibidem, 600 la sospensione in questione non si applica alle
procedure di rilascio fondate su sentenze di risoluzione per inadempimento o su verbali di
conciliazione.
260
In tal senso, Trib. Roma 19 settembre 2002, in Arch. loc. e cond., 2002, 749; Trib. Napoli 5
agosto 2002, ibidem, 601.
261
In questo senso, v., in giurisprudenza, Trib. Chiavari 11 maggio 2003, in Arch. loc. e cond., 2003,
515 e, in dottrina, C. SFORZA FOGLIANI, Il nuovo “blocco degli sfratti” della finanziaria, ivi,
2001, 5; N. SCRIPILLITI, La sospensione degli sfratti disposta dalla legge finanziaria: un
provvedimento assistenziale che rallenta l’attuazione della legge n. 431/98, ibidem, 7; P.
122 122
Altri hanno rilevato che siffatta interpretazione, pur essendo coerente con la lettera
della legge, finirebbe con il risultare in contrasto con la ratio dell’intervento
legislativo operato dal legislatore del 2000, tendente ad evitare l’esecuzione degli
sfratti nei confronti di particolari inquilini per il periodo di tempo necessario alla
formazione delle graduatorie dei soggetti destinatari dei finanziamenti previsti dalla
legge 431/1998 e, altresì, al reperimento di alloggi idonei, con conseguente estensione
dell’ambito di applicazione della normativa in questione anche con riferimento ai
provvedimenti esecutivi di sfratto iniziati dopo l’entrata in vigore della legge
388/2000 (ovviamente relativi alle categorie di inquilini protetti)262.
Al riguardo è intervenuta, sia pure incidentalmente, la Corte costituzionale263, la quale
ha affermato che, secondo un’interpretazione sistematicamente corretta del combinato
disposto dell’art. 80 della legge 388/2000 e dei successivi provvedimenti di proroga,
risulta improponibile l’assunto interpretativo secondo cui la sospensione
dell’esecuzione introdotta dalla suddetta legge (e successive proroghe) sia limitata
alle procedure già iniziate alla data di entrata in vigore della legge medesima,
propendendo per una portata più generale della intera normativa sulla sospensione
degli sfratti, volta alla individuazione dei requisiti soggettivi propri dei soggetti
beneficiari della proroga, a prescindere dal momento in cui è iniziata o potrebbe
iniziare la procedura esecutiva di rilascio.
Con lo stesso provvedimento, il Giudice delle Leggi ha evidenziato la profonda
differenza esistente tra la disciplina dell’art. 6 della legge 431/1998, ispirata al
sistema della graduazione e, conseguentemente, caratterizzata dalla previsione di un
potere discrezionale del giudice dell’esecuzione quanto alla fissazione del momento
del rilascio entro un termine determinato nel massimo dalla legge, e la disciplina
dell’art. 80 commi 20-22, della legge 388/2000, la quale, prevedendo la sospensione
automatica delle procedura per il tempo fissato dalla legge, risponde ad una logica
propria del (nominalmente) cessato regime c.d. vincolistico, dando luogo a profili di
possibile incostituzionalità ove le proroghe superassero il ragionevole limite di
tollerabilità 264.
E proprio sulla costituzionalità della normativa sulla sospensione delle procedure
esecutive di rilascio si era già pronunziata la Consulta 265, la quale – pur richiamando il
legislatore a contenere nei limiti della ragionevolezza temporale gli interventi
eccezionali idonei a paralizzare la tutela giurisdizionale esecutiva in materia di
provvedimenti di rilascio – ha ritenuto infondata la relativa questione di legittimità
sollevata dal Tribunale di Firenze con riferimento all’art. 1 del D.L. 27 dicembre
2001, n. 450, convertito nella legge 27 febbraio 2002, n. 14 (che ha prorogato sino al
30 giugno 2002 le suddette procedure)266, giustificando la compressione dei diritti del
locatore per effetto della denunziata sospensione degli sfratti: a) con la temporaneità
ed eccezionalità della normativa oggetto di censura, operante nella fase transitoria di

SCALETTARIS, Prime considerazioni sulla sospensione dell’esecuzione degli sfratti disposta


dalla legge finanziaria 2001, ibidem, 13.
262
In tal senso, v., in giurisprudenza, Trib. Rimini ord. 4 ottobre 2002, in Arch. loc. e cond., 2002,
746 e, in dottrina, G. TRISORIO LIUZZI, L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili,
in Riv. esecuzione forzata, 2003, 1, spec. § 9, nonché D. PIOMBO, L’esecuzione per consegna o
rilascio e le opposizioni, con particolare riferimento alla disciplina speciale in tema di rilascio
di immobili locati ad uso abitativo, cit., 70-71.
263
Corte cost. 12 febbraio 2004, n. 62, in Giust. civ., 2004, I, 601.
264
Così Corte cost. 12 febbraio 2004, cit.
265
Corte cost. 7 ottobre 2003, n. 310, in Arch. loc. e cond., 2003, 787.
266
Trib. Firenze 26 aprile 2002 ord., in Arch. loc. e cond., 2002, 376.

123 123
passaggio dal precedente regime vincolistico al nuovo sistema delle locazioni
abitative; b) con le “iniziali esigenze di approntamento delle misure atte ad
incrementare la disponibilità di edilizia abitativa per i meno abbienti in situazione
di particolare difficoltà”267.

4. Danno da ritardata restituzione dell’immobile. Contenuto dell’art. 6, sesto


comma, della legge 431/1998.

Con l’articolo 6, sesto comma, il legislatore del 1998 ha tentato di risolvere il


problema della quantificazione del danno per ritardata restituzione dell’immobile
locato da parte del conduttore (in attuazione dell’art. 1591 c.c.), indicando i periodi
cui va riferito il risarcimento e predeterminando la misura del maggior nocumento
subito dal locatore per effetto del mancato tempestivo rilascio del bene locato.
La norma individua, innanzitutto, i periodi durante i quali è dovuto il corrispettivo
secondo la misura legale stabilita, indicando:
1. il periodo di cui al primo comma dello stesso articolo 6 (dal 30 dicembre
1998 al 27 giugno 1999);
2. il periodo di cui al comma quarto dell’art. 11 del D.L. n. 9 del 1982,
convertito nella legge n. 94/1982, che prevede il procedimento di graduazione,
reintrodotto dai commi terzo e quarto dell’articolo 6 (e, cioè, il periodo
intercorrente tra la presentazione dell’istanza di graduazione ed il
provvedimento di nuova fissazione del termine di esecuzione);
3. i periodi di cui all’art. 3 del D.L. 551/1988, convertito nella legge n. 61/1989,
come successivamente prorogati (e, cioè, i periodi durante i quali il
provvedimento di rilascio, benché eseguibile, non sia stato in concreto
eseguito per mancata o insufficiente concessione della forza pubblica)268;
4. il periodo “comunque” intercorrente dall’emissione del provvedimento e sino
all’effettivo rilascio dell’immobile.
Per tali periodi, previsti dalla legge, il conduttore dovrà corrispondere al locatore,
oltre agli oneri accessori, le seguenti somme: il canone dovuto, gli aggiornamenti in
base agli indici ISTAT, nella misura del 75%, ed, altresì, sull’importo così
determinato, una maggiorazione del 20%, in tal modo venendo esonerato dall’obbligo
del risarcimento dell’eventuale maggior danno di cui all’art. 1591 c.c.
Sono chiari il meccanismo e la ratio della norma in esame, volti a predeterminare la
misura dell’indennità di occupazione dovuta dal conduttore nei periodi nei quali il
medesimo è in mora nella restituzione dell’immobile e a limitare in tal modo il
prevedibile contenzioso.

267
La questione, riproposta, in riferimento, questa volta, anche all’art. 111 della Costituzione, dallo
stesso Tribunale di Firenze (Trib. Firenze ord. 3 gennaio 2003, in Arch. loc. e cond., 2003, 37) è
stata dichiarata ancora una volta infondata dalla Corte Costituzionale, sempre in considerazione del
periodo transitorio ed essenzialmente limitato della sospensione, con sentenza del 25 maggio 2004,
n. 155, in CED Cassazione, e ciò nonostante la recente sentenza di condanna nei confronti dello
Stato italiano emessa dalla Corte di Strasburgo per l’irragionevole durata di una procedura esecutiva
di rilascio di un appartamento protrattasi approssimativamente per undici anni e dieci mesi (Corte
Europea dei diritti dell’uomo 16 ottobre 2003, in Rass. loc. e cond., 2003, 516, con nota di V.
AMENDOLAGINE, Monito della Corte costituzionale al legislatore per l’ennesima proroga
della sospensione degli sfratti e per il trasferimento dell’onere assistenziale sul solo locatore,
ed ennesima condanna dello Stato italiano per violazione della Convenzione per la protezione
dei diritti umani e delle libertà fondamentali in ragione del blocco delle esecuzioni).
268
In tal senso, Trib. Firenze ord. 13 agosto 2001, in Arch. loc. e cond., 2002, 56.
124 124
4.1. Segue: problemi interpretativi.

I problemi interpretativi posti dalla norma in commento sono, essenzialmente, i


seguenti:
1. natura transitoria o ordinaria della disciplina in essa contenuta;
2. portata retroattiva della disposizione;
3. estensione del regime di forfettizzazione del danno durante la pendenza del
termine fissato ai sensi dell’art. 56 della legge 392/78;
4. costituzionalità della disposizione.
In ordine al primo punto, non possono che ribadirsi le medesime argomentazioni e
conclusioni formulate riguardo alla natura (transitoria ovvero ordinaria) del quarto
comma dell’articolo 6 ed in genere sulla portata dell’intera disciplina dell’esecuzione
dei provvedimenti di rilascio introdotta dalla novella del 1998 (paragrafo 2.3 di
questo capitolo), propendendosi per il carattere transitorio di tale normativa anche con
riferimento al sesto comma dello stesso articolo 6, inscindibilmente collegato ai
rimanenti commi e sistematicamente inserito nella struttura della norma 269.
La natura transitoria dell’intero articolo 6 è stata, peraltro, definitivamente confermata
dalla Consulta 270, la quale, nel dichiarare l’illegittimità costituzionale dell’art. 6, sesto
comma, della legge 431/1998, nella parte in cui esime il conduttore dall’obbligo di
risarcire il maggior danno, ai sensi dell’art. 1591 c.c., anche nel periodo successivo
alla scadenza del termine di sospensione dell’esecuzione stabilito ope legis o di
quello giudizialmente fissato dal giudice, si è fatta carico di definire la natura della
norma impugnata, precisando che essa si caratterizza per la limitazione temporale e
spaziale dei suoi effetti ed introduce non un regime ordinario bensì una
regolamentazione a carattere temporaneo, che esplica i propri effetti nella fase del
graduale passaggio alla nuova disciplina delle locazioni.
Sempre seguendo il convincente ragionamento del Giudice delle Leggi, le due misure
consistenti nella sospensione dell’esecuzione e nella determinazione del quantum
dell’indennità di occupazione sono, pertanto, strettamente connesse, in quanto alla
sospensione ex lege dell’esecuzione corrisponde, quale previsione altrettanto
eccezionale e temporanea, la determinazione, parimenti ex lege, dell’indennità relativa
allo stesso periodo.
In buona sostanza, la transitorietà della limitazione dell’obbligo risarcitorio ex art.
1591 c.c. discende automaticamente dalla transitorietà della disciplina sulla
sospensione dell’esecuzione, operando inevitabilmente - nel caso di ritenuta
ordinarietà di siffatta disciplina - la sanzione dell’illegittimità costituzionale di
entrambe le previsioni normative271.
La sentenza della Corte Costituzionale n. 482 del 2000 consente di risolvere le
questioni attinenti all’estensione del principio della predeterminazione legale del
danno al periodo in cui è pendente il termine di esecuzione fissato dal giudice di
cognizione ex art. 56 della legge 392/78 (ovviamente con riferimento ai provvedimenti
di rilascio emessi sulla base di contratti stipulati o rinnovati ai sensi della legge di
riforma) e alla costituzionalità della norma del sesto comma dell’articolo 6.
269
Per la natura transitoria della disposizione, v., in dottrina, F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, cit., 1084, e, in giurisprudenza, Pret. Roma 21 gennaio 1999, in Arch.
loc. e cond., 1999, 982.
270
Corte cost. 9 novembre 2000, n. 482, in Arch. loc. e cond., 2000, 859, cit.
271
Così N. IZZO, La temporanea limitazione del danno, cit., 1851.

125 125
In particolare, una volta chiarito che la disposizione ora richiamata ha portata
transitoria, essa non potrà sicuramente operare (per l’avvenire) con riferimento al
termine di rilascio fissato ex art. 56 della legge 392/1978, che continua a regolare
l’esecuzione di provvedimenti di rilascio nel regime ordinario272.
Inoltre, la lettura della disposizione in commento fatta dalla Corte Costituzionale con
la menzionata sentenza (che ha ammesso la legittimità della deroga all’art. 1591 c.c.
solo in via transitoria) ha reso possibile il riequilibrio delle posizioni di locatore e
conduttore senza giungere alla dichiarazione di incostituzionalità dell’intero sesto
comma, dovendosi ritenere che nell’ambito del regime ordinario riprende vigore la
regola generale (dettata dal citato articolo 1591) della risarcibilità del maggior danno
per ritardato rilascio dell’immobile locato da parte del conduttore in mora, previa
dimostrazione di siffatto ulteriore nocumento ad opera del locatore.
In proposito, va sottolineato che la giurisprudenza, in particolare nel periodo
successivo all’entrata in vigore dei “patti in deroga” e della conseguente parziale
liberalizzazione del canone, in materia di prova del danno subito, ha talora ritenuto
che il locatore non fosse tenuto a fornire la prova concreta della diminuzione
patrimoniale, che si potesse fare ricorso a presunzioni e che il maggior danno potesse
desumersi dalla differenza tra il canone percepito e quello di mercato 273.
Di recente, la Cassazione ha, peraltro, nuovamente affermato che il danno da ritardata
restituzione dell’immobile non è rapportabile automaticamente al valore
presumibilmente ricavabile dalla locazione o dall’eventuale vendita, occorrendo,
invece, che il locatore fornisca la prova specifica (per lo più disagevole)
dell’esistenza e dell’ammontare del pregiudizio patrimoniale effettivamente subito 274.
Circa il problema della retroattività della norma, la dottrina e la giurisprudenza
sembrano optare per la soluzione positiva, sul presupposto della natura di
272
In senso contrario, per l’applicabilità della norma dell’articolo 6, sesto comma, anche agli sfratti
relativi a contratti conclusi secondo la nuova legge, V. CUFFARO–S. GIOVE, La riforma delle
locazioni abitative, cit., 38; M. VILLANI, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, Commenti e
Materiali raccolti da V. CUFFARO, cit., 183-184.
273
In tal senso, Cass. 1 luglio 1998, n. 6417, in Arch. loc. e cond., 1998, 682; in dottrina, v. P.
CASTELLAZZI, Nuovo orientamento della Cassazione in materia di risarcimento del ”maggior
danno” ex art. 1591 c.c., ivi, 1999, 33 ss.
274
Cass. 1 luglio 2002, n. 9545, in Arch. loc. e cond., 2002, 634; Cass. 28 febbraio 2002, n. 2964,
ibidem, 340; Cass. 28 gennaio 2002, n. 993, ibidem, 566; Cass. 10 febbraio 1999, n. 1113, in Foro
it., 1999, I, 791; Cass. 21 febbraio 2001, n. 2513, in Rass. loc. e cond., 2001, 348, secondo cui
l’obbligo di risarcire il maggior danno, posto dall’art. 1591 c.c. a carico del conduttore in mora nella
riconsegna della cosa locata, presuppone la specifica prova di un’effettiva lesione del patrimonio del
locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non
aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad
un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, prova che incombe al locatore
medesimo, tenuto a dimostrare l’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e
di concreti propositi di utilizzazione.
Sul punto, v., altresì, Cass. 23 maggio 2002, n. 7546, in Dir. e giust., 2002, fasc. n. 24, 72, secondo
cui la responsabilità del conduttore per ritardata restituzione dell’immobile, ex art. 1591 c.c., ha
natura contrattuale, con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’art.
1218 c.c., deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione e non anche il dolo o la colpa
grave del conduttore, mentre è quest’ultimo che, per esimersi da responsabilità, è tenuto a provare
che il ritardo non è a lui imputabile. Secondo la medesima pronunzia, la liquidazione del danno è
“legalmente” presunta in una somma pari ai canoni dovuti per la mancata disponibilità del bene
oggetto di restituzione, mentre, per la parte eccedente (c.d. maggior danno), il locatore è tenuto a
provare la specifica (ulteriore) lesione del suo patrimonio. Nello stesso senso, Cass. 19 giugno
2002, n. 8913, in Arch. loc. e cond., 2002, 635.

126 126
interpretazione autentica del precedente art. 1-bis della legge 61/1989 attribuita al
disposto del sesto comma dell’articolo 6, nonché della specialità di tale ultima norma
rispetto alla disposizione dell’articolo 14, quinto comma, della legge di riforma,
secondo cui ai “contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di
entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le
disposizioni normative in materia di locazione vigenti prima di tale data”275.
Orbene, l’art. 1-bis della legge 61/1989 prevedeva che “durante il periodo di
sospensione dell’esecuzione il conduttore è tenuto a corrispondere, ai sensi
dell’art. 1591 del codice civile, una somma mensile pari all’ammontare del canone
dovuto alla cessazione del contratto, cui si applicano gli aggiornamenti previsti
dall’art. 24 della legge 27 luglio 1978, n. 392, maggiorato del 20%”.
L’applicazione della norma aveva dato luogo ad orientamenti contrastanti in
giurisprudenza, in particolare in ordine al periodo di operatività della disposizione e,
cioè, se questa fosse applicabile limitatamente al periodo di sospensione
dell’esecuzione previsto dalla legge 276 ovvero anche oltre la scadenza del suddetto
periodo, fino all’effettivo rilascio277.
L’accoglimento della natura retroattiva del sesto comma dell’articolo 6 consente la
soluzione di ogni dubbio interpretativo con riguardo alla vigenza della precedente
normativa, posto che, con la nuova disposizione in tema di rilascio (formulata in
termini estremamente ampi), il legislatore del 1998, oltre a protrarre l’applicazione
del regime preesistente (sulla predeterminazione legale dell’entità del maggior danno
da ritardata restituzione dell’immobile) anche con riguardo alle ipotesi di sospensione
e graduazione introdotte nella fase transitoria, delinea chiaramente il “complessivo
ambito” di operatività del principio della limitazione del risarcimento (nella misura
del 20% del canone aggiornato), estendendolo, dal periodo di formale sospensione
dell’esecuzione stabilito dalla legge 61/1989, a tutto il successivo periodo di effettiva
dilazione dello sfratto conseguente alla normativa contenuta nell’articolo 3 della citata
legge e alle ultime disposizioni sulla sospensione e graduazione degli sfratti per finita
locazione, sino a quando il rilascio non abbia avuto concretamente luogo (fatta
salva, ovviamente, la possibilità, per il locatore, di dimostrazione del maggior danno
ex art. 1591 c.c. in riferimento al periodo successivo alla scadenza del termine di
sospensione ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell’immobile,
ai sensi della menzionata sentenza della Corte Costituzionale n. 482/2000)278.
275
Optano per la retroattività della disposizione Trib. Milano 29 aprile 1999, Pret. Bologna 4 maggio
1999 e Pret. Firenze 17 marzo 1999, tutte in Arch. loc. e cond., 1999, 634, e, successivamente alla
sentenza della Corte costituzionale n. 482 del 2000, Cass. 28 maggio 2003, n. 8502, ivi, 2003, 845,
secondo la quale la norma in questione ha natura eccezionale, efficacia temporanea ed è destinata ad
agevolare la transizione verso il nuovo regime pattizio delle locazioni: come tale, avente efficacia
retroattiva ed immediatamente applicabile ai giudizi in corso; in dottrina, v. V. CUFFARO–S. GIOVE,
La riforma delle locazioni abitative, cit., 37 e 70; F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla
legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 6, cit., 115; N. IZZO, La riforma delle locazioni degli
immobili ad uso abitativo, cit., 171; IDEM, La temporanea limitazione del danno, cit., 1844; M.
SINISI–F. TRONCONE, La nuova disciplina delle locazioni abitative, cit., 41; contra, in
giurisprudenza, Trib. Firenze 16 giugno 1999, in Arch. loc. e cond., 1999, 634.
276
Cass. 27 maggio 1995, n. 5927, in Foro it., 1995, I, 3190.
277
Cass. 3 aprile 1995, n. 3913, in Giust. civ., 1996, I, 1264.
278
Successivamente alla sentenza della Corte Costituzionale 482/2000 e in adesione ai principi in
essa contenuti, la Suprema Corte (Cass. 30 luglio 2001, n. 10390, in Rass. loc. e cond., 2002, 101)
ha ribadito che la limitazione del risarcimento forfettizzato del danno nella misura del 20% è riferita
al solo periodo di “sospensione dell’esecuzione” ope legis, trovando applicazione, al di fuori di tale
ambito temporale, le regole ordinarie sulla dimostrabilità del maggior danno di cui all’art. 1591 c.c.

127 127
4.2. Segue: decadenza dal beneficio della sospensione.

L’articolo 6, sesto comma, ultimo inciso, prevede, infine, la decadenza del conduttore
dal beneficio della sospensione (e graduazione) del provvedimento di rilascio “in
caso di inadempimento” del medesimo.
E’ fatto, peraltro, salvo quanto previsto dall’art. 55 della legge 392/78 in ordine alla
possibile sanatoria della morosità.
In mancanza di specifiche indicazioni sull’entità dell’inadempimento, deve ritenersi
che una qualsiasi inadempienza (ovviamente riferita al mancato pagamento
dell’indennità di occupazione o degli oneri accessori) comporti la decadenza del
conduttore dal beneficio concessogli279.
Non si ritiene, infatti, esservi spazio per l’applicazione analogica in questa materia
(esecutiva) della disposizione dell’art. 5 della legge 392/78, dettata in tema di
inadempimento contrattuale, la quale considera rilevante ed importante il mancato
pagamento, ai fini della risoluzione della convenzione locatizia, allorché esso
raggiunga la misura anche di una sola mensilità del canone (decorsi venti giorni dalla
scadenza) ovvero si riferisca agli oneri accessori per un importo superiore a due
mensilità del canone stesso.
Il richiamo operato dalla norma in esame all’art. 55 della legge 392/78 va, pertanto,
interpretato come mera estensione alla materia esecutiva dell’istituto sostanziale della
sanatoria, previsto dalla citata norma con riferimento al giudizio di cognizione.
In sostanza, il conduttore, nell’ipotesi di suo inadempimento nel pagamento
dell’indennità di occupazione o degli oneri accessori nel periodo di sospensione o
graduazione dello sfratto, di fronte all’iniziativa del locatore il quale (legittimamente)
richieda una pronunzia di decadenza dal beneficio della sospensione medesima, può
utilizzare la procedura di sanatoria della morosità contenuta nel menzionato articolo
55 (pagamento del “canone”, degli oneri accessori, dei relativi interessi e delle spese
di lite) per evitare una siffatta pronunzia.
Nel silenzio della legge in ordine al procedimento da adottare al fine di ottenere la
pronunzia di decadenza dal beneficio della sospensione e nell’impossibilità di far
ricorso alla procedura prevista dall’abrogato art. 2 della legge 21 febbraio 1989, n. 61
(ricorso al “pretore”, procedimento sommario e pronunzia con decreto, avverso il
quale era ammessa opposizione ai sensi degli artt. 617 e 618 c.p.c.), deve ritenersi
esperibile lo strumento del ricorso al giudice dell’esecuzione, davanti al quale sarà
possibile per il conduttore avvalersi dell’istituto della sanatoria mediante pagamento
del dovuto banco judicis ovvero nel termine di grazia eventualmente concesso. Il
giudizio verrà, quindi, definito con ordinanza con la quale sarà dichiarata la decadenza

Nello stesso senso, Cass. 7 novembre 2002, n. 15621, in Arch. loc. e cond., 2003, 85.
In dottrina, sulla maggiorazione di cui all’art. 6, sesto comma, della legge 431/1998, v. F.
LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 1099 ss.
279
In tal senso, F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub
art. 6, cit., 117; L.A. PAGNOTTA, La disciplina del rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo, in Il nuovo diritto delle locazioni abitative, a cura di S. PATTI, cit., 249-250; contra, M.
VILLANI, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, Commenti e Materiali raccolti da V. CUFFARO,
cit., 188; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 1105.
Sul punto, v., altresì, A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del
processo, cit., 518.

128 128
del conduttore dal beneficio della sospensione ovvero l’inoperatività della decadenza
per avvenuta purgazione della mora280.
E’ opportuno sottolineare che tale procedura trova applicazione anche nell’ipotesi di
richiesta di abbreviazione del termine concesso ex art. 56 della legge 392/78 dal
giudice di cognizione, proposta dal locatore nel caso di sopravvenuto inadempimento
del conduttore nel pagamento dell’indennità di occupazione o degli oneri accessori.

5. Condizioni per l’esecuzione del provvedimento di rilascio. Contenuto ed


ambito di applicazione dell’art. 7 della legge 431/1998 (prima della pronunzia di
incostituzionalità).

L’art. 7 della legge 431/1998 aveva introdotto una novità assoluta in tema di
esecuzione dei provvedimenti di rilascio, prevedendo quale “condizione per la
messa in esecuzione” di detti provvedimenti la dimostrazione della “regolarità
fiscale” del rapporto di locazione e dei redditi derivanti dall’immobile oggetto del
rapporto medesimo281.
La norma esigeva, affinché il titolo esecutivo potesse essere messo in esecuzione,
tre distinte condizioni:
1. la registrazione del contratto;
2. la denuncia dell’immobile locato, ai fini dell’applicazione dell’imposta
comunale sugli immobili (Ici);
3. la dichiarazione del reddito derivante dall’immobile oggetto della
locazione abitativa, ai fini dell’applicazione delle imposte sul reddito
(Irpef, Irpeg).

280
V., al riguardo, F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub
art. 6, cit., 118; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo,
cit., 518-519; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, cit., 1105.
In giurisprudenza, v. Trib. Udine 4 luglio 2000, in Arch. loc. e cond., 2000, 752, secondo cui il
conduttore inadempiente agli obblighi previsti dall’art. 6, sesto comma, legge 431/1998,
intenzionato a conservare il diritto alla proroga dell’esecuzione dello sfratto, deve avvalersi della
facoltà prevista dall’art. 55 delle legge 392/1978 contestualmente alla presentazione dell’istanza di
fissazione del giorno dell’esecuzione ex art. 6, quarto comma, delle legge 431/1998 (ovvero
effettuando il pagamento prima di depositarla in cancelleria o chiedendo nell’’istanza stessa la
concessione di un termine entro cui provvedervi).
281
Così F. DE STEFANO, in AA.VV., Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, sub art. 7, in
Rass. loc. e cond., 1999, 124.
Sulle condizioni per la messa in esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili abitativi,
prima della pronunzia di incostituzionalità dell’art. 7 della legge 431/1998, v. A. CARRATO-A.
SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, cit., 519 ss.
Successivamente alla pronunzia di incostituzionalità, cfr. F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le
locazioni per uso abitativo, cit., 1075-1077.

129 129
Inoltre, il locatore, ai fini della dimostrazione della regolarità fiscale, doveva
indicare nell’atto di precetto gli estremi:
1. della registrazione del contratto di locazione;
2. dell’ultima denuncia dell’unità immobiliare alla quale il contratto si
riferiva, ai fini dell’applicazione dell’Ici;
3. dell’ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal
contratto era stato dichiarato;
4. delle ricevute di versamento dell’Ici relative all’anno precedente a quello
di competenza.
Per ciò che riguardava l’ambito di applicazione della norma, esso era, in linea
generale, delineato dall’articolo 1 della legge di riforma, che escludeva
espressamente l’operatività dell’articolo 7 con riguardo alle locazioni abitative
indicate nei commi secondo e terzo dello stesso articolo 1 (aventi ad oggetto
immobili vincolati ai sensi della legge 1089/1939 o inclusi nelle categorie
catastali A/1, A/8, A/9, relative ad alloggi di edilizia residenziale pubblica ovvero
ad alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, aventi ad oggetto immobili
condotti in locazione da enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere
transitorio).
Erano, naturalmente, esentate dall’applicazione dell’articolo 7 le locazioni di
immobili ad uso non abitativo (posto che la legge 431/1998 disciplina
esclusivamente le locazioni di immobili ad uso di abitazione).
Rientravano nella previsione della disposizione in commento tutti gli altri
provvedimenti di rilascio relativi ad immobili ad uso abitativo oggetto di
locazione, compresi quelli locati per esigenze transitorie, che fossero fondati sulla
finita locazione o sulla morosità del conduttore ovvero su altre cause di
risoluzione o estinzione del contratto.

6. Pronunzia di incostituzionalità dell’art. 7 della novella.

Come anticipato in alcuni dei precedenti capitoli e paragrafi di questo stesso


capitolo, la Corte Costituzionale è intervenuta in merito alla compatibilità
130 130
dell’articolo 7 con il sistema delineato dalla Costituzione, dichiarandone
l’illegittimità costituzionale con sentenza del 5 ottobre 2001, n. 333 (per
violazione dell’art. 24, primo comma, della Costituzione) ed espungendo, in tal
modo, dal testo della legge di riforma la disposizione in commento nella sua
interezza282.
Per giungere a tale significativa pronunzia la Corte, muovendo da una sua vecchia
sentenza (n. 113 del 1963), si è posta il problema della compatibilità tra principio
costituzionale di garanzia della generale tutela giurisdizionale (anche nella fase
esecutiva) e norme che impongono determinati oneri ai soggetti che quella tutela
richiedano, distinguendo tra “oneri imposti allo scopo di assicurare al processo
uno svolgimento meglio conforme alla sua funzione ed alle sue esigenze ed oneri
tendenti, invece, al soddisfacimento di interessi del tutto estranei alle finalità
processuali”, nonché (ri)affermando la legittimità dei primi in quanto strumento
di quella stessa tutela giurisdizionale che si intende garantire e l’illegittimità dei
secondi, costituenti preclusione od ostacolo a siffatta tutela.
E’, quindi, pervenuta alla conclusione dell’illegittimità costituzionale dell’art. 7
della legge 431/1998 sul presupposto (del tutto evidente) che gli oneri previsti da
detto articolo ai fini della procedibilità dell’azione esecutiva (e precisamente: la
registrazione del contratto di locazione dell’immobile, la denuncia dell’immobile
locato ai fini dell’applicazione dell’Ici ed il pagamento della relativa imposta
nell’anno precedente, la dichiarazione del reddito dell’immobile locato ai fini
dell’imposta sui redditi) siano imposti esclusivamente a fini di controllo fiscale e
non presentino alcuna connessione con il processo esecutivo tendente al rilascio
dell’immobile locato e con gli interessi che tale processo è diretto a realizzare.
Dalla declaratoria di incostituzionalità discende che, tanto per i rapporti pendenti
che per quelli futuri, il rilascio degli immobili locati potrà avvenire secondo le
regole vigenti nella materia delle locazioni, con esclusione (per le locazioni di
immobili ad uso abitativo) delle condizioni di procedibilità di ordine fiscale (e
relative “attestazioni” o “certificazioni” da inserire in precetto) previste
dall’“abrogato” articolo 7 della legge di riforma.

282
La sentenza leggesi in Foro italiano, 2001, I, 3017, con nota di D. Piombo, e in Archivio delle
locazioni e del condominio, 2001, 643.
131 131
PARTE SECONDA
LE LOCAZIONI AD USO NON ABITATIVO NELLA LEGGE 27
LUGLIO 1978, N. 392

132 132
CAPITOLO I

DISCIPLINA GENERALE

SOMMARIO: 1. La disciplina delle locazioni ad uso diverso secondo la legge 27 luglio 1978, n.
392 (del c.d. equo canone). – 2. Ambito di applicazione della legge 392/1978 nella materia delle
locazioni non abitative. – 2.1. Segue: tipologie contrattuali specifiche e casi di esclusione. – 3.
Durata e rinnovo dei contratti. – 4. Canone, deposito cauzionale ed oneri accessori. – 5.
Sublocazione e cessione del contratto. – 6. Successione nel contratto. – 7. Forma.

1. La disciplina delle locazioni ad uso diverso secondo la legge 27 luglio 1978, n.


392 (del c.d. equo canone).

Della disciplina sostanziale (ordinaria) delle locazioni ad uso diverso da quello di


abitazione si occupa essenzialmente il capo II del titolo I della legge 27 luglio 1978, n.
392, oltre ad alcuni articoli del capo I dello stesso titolo I (artt. 7-11) e del titolo IV.
Con l’entrata in vigore della citata legge il settore delle locazioni ad uso non abitativo
ha subito una radicale riforma, attraverso il superamento del pregresso regime
vincolistico ed il riconoscimento di ampi spazi di autonomia negoziale.
Di fatto, il legislatore del 1978 ha inteso realizzare, nella materia delle locazioni di
immobili urbani ad uso non abitativo, un equo contemperamento tra contrapposte
esigenze in un settore non contraddistinto dalle tensioni tipiche del mercato delle
locazioni abitative e connotato, peraltro, da peculiari esigenze delle categorie
commerciali e professionali di appartenenza dei conduttori.
Siffatto equilibrio è stato raggiunto attraverso la garanzia di un’adeguata stabilità del
rapporto locativo, che assicurasse al conduttore il conveniente avvio di un’attività
economica o professionale con la prospettiva di una concreta possibilità di sviluppo, e
rimettendo, per converso, alla libera contrattazione la determinazione iniziale del
canone, al fine di garantire al proprietario un giusto corrispettivo a fronte della
cessione del godimento dell’immobile per l’esercizio (da parte del conduttore) di
un’attività di natura speculativa o, comunque, professionale.
Forti limiti sono stati imposti alla libertà delle parti in ordine alla regolamentazione
del rapporto, soprattutto sotto il profilo normativo, atteso il carattere cogente e la
conseguente inderogabilità delle disposizioni poste a tutela dell’interesse del
conduttore, soprattutto, in materia di durata e di canone, che comportano la sanzione
della nullità di tutte le pattuizioni dirette “a limitare la durata legale del contratto o
ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto…ovvero ad
attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”
(art. 79 legge 392/78, che è stato abrogato dall’art. 14 della legge 431/98
limitatamente alle locazioni abitative).
L’impianto normativo materiale della legge del c.d. equo canone concernente le
locazioni ad uso diverso nel regime ordinario (non essendo più attuale l’esame della
disciplina transitoria dettata dal titolo II, capo II) attiene essenzialmente
all’individuazione delle tipologie di immobili oggetto della disciplina introdotta dalla
legge medesima, al regime della durata del contratto, della sua rinnovazione (e diniego
di rinnovo alla prima scadenza), all’aggiornamento del canone, agli istituti
dell’indennità per la perdita di avviamento, della prelazione in caso di trasferimento
133 133
dell’immobile o di nuova locazione, della sublocazione e cessione del contratto, della
successione nel contratto, al regime delle nullità.
La legge contiene, poi, alcune norme sostanziali di applicazione comune ad entrambe
le tipologie locative, di immobili abitativi e di immobili ad uso diverso (artt. 7-11,
sulla clausola di scioglimento in caso di alienazione dell’immobile, sui criteri di
ripartizione delle spese di registrazione del contratto, sugli oneri accessori, sulla
partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini, sul deposito cauzionale;
art. 80, sul mutamento d’uso dell’immobile).

2. Ambito di applicazione della legge 392/1978 nella materia delle locazioni non
abitative.

Dall’esame dell’art. 27 della legge 392/78 (la cui rubrica concerne, peraltro, la durata
delle locazioni non abitative) è desumibile l’ambito di applicazione della legge
medesima, nel senso che è possibile individuare le categorie contrattuali rientranti (in
tutto o in parte) nella disciplina del testo normativo in esame.
Si tratta dei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili urbani adibiti alle
seguenti attività:
• industriali, commerciali e artigianali;
• di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’art. 2 della legge 12 marzo
1968, n. 326;
• di lavoro autonomo;
• alberghiere;
• ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; relative a sedi di partiti e
sindacati, nonché quelle svolte dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali,
in qualità di conduttori (art. 42 della legge 392/78).
Circa le attività industriali, commerciali e artigianali, esse rientrano nella nozione di
cui all’art. 2082 c.c., coincidendo con quelle dirette alla produzione o allo scambio di
beni e servizi.
Le attività turistiche comprese nell’art. 2 della legge 326/1968 sono quelle svolte in
pensioni, locande, villaggi turistici, autostelli, campeggi, case per ferie, alberghi per
la gioventù, rifugi alpini, stabilimenti balneari e termali, impianti sportivi o ricreativi,
aziende di ristorazione ubicate in località turistiche, agenzie di viaggi e turismo e
simili.
La disposizione richiamata, ancorché formulata al fine di individuare i destinatari di
provvidenze economiche, di fatto identifica una serie di tipi di attività di interesse
turistico, assoggettate alla disciplina dell’articolo 27.
In ordine ai possibili rapporti tra le attività turistiche individuate dall’art. 2 della
legge 326/68 ed attività alberghiere, è stata esclusa ogni possibile equiparazione tra
le relative tipologie negoziali specie con riferimento alla durata del contratto 283.
Rientrano nella sfera applicativa della legge anche le attività di lavoro autonomo
svolte in forma abituale e professionale e, quindi, le attività professionali varie (di
avvocato, medico, ingegnere, etc. o anche non ricomprese in appositi albi).
283
In particolare, la Corte di Cassazione ha escluso tale equiparazione con riguardo ai campeggi,
sostenendo che ai relativi contratti di locazione si applica la norma sulla durata minima di sei anni,
anzi che quella di nove anni prevista per le locazioni alberghiere (Cass. 30 dicembre 1991, n. 13999,
in Arch. loc. e cond., 1992, 562; Cass. 21 aprile 1995, n. 4491, ivi, 1995, 564).

134 134
Per quanto riguarda le attività alberghiere, in esse rientrano quelle svolte in immobili
adibiti ad alberghi, pensione, locanda o anche l’attività di affittacamere, con
esclusione delle attività alberghiere di carattere turistico.
Infine, nessun particolare problema si pone ai fini dell’individuazione delle attività
previste dall’art. 42 della legge 392/78, dovendosi, peraltro, sottolineare:
• che l’ambito di applicazione della disciplina sostanziale di siffatta legge con
riguardo alle locazioni indicate nel citato articolo è particolarmente limitato
(ad esse si applicano le disposizioni degli articoli 32, 7, 8, 9, 10, 11, laddove
non si applicano, ad es., gli istituti dell’indennità di avviamento e della
prelazione);
• che ad esse si applica il regime di durata e di rinnovo (sei anni + sei) degli
articoli 27 e 28, e ciò dopo un contrasto giurisprudenziale risolto dalle Sezioni
Unite della Suprema Corte nel senso di ritenere applicabile ai contratti di cui
all’articolo 42 l’intera disciplina della durata contenuta nell’articolo 28 e,
pertanto, anche l’istituto del diniego motivato di rinnovazione alla prima
scadenza contrattuale284;
• che le locazioni aventi ad oggetto immobili adibiti alle attività di cui
all’articolo 42 sono soggette alla normativa di siffatto articolo in quanto tali
attività siano esercitate senza scopo di lucro, dovendo, in caso contrario,
essere assimilate alle locazioni commerciali (ed assoggettate,
conseguentemente, all’intera disciplina della legge 392/78)285;
• che la disposizione dell’art. 1, comma terzo, della legge 431/98, sulle
locazioni abitative, che rimanda alla normativa del codice civile con
riferimento ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, deve essere
considerata speciale rispetto alla norma di più ampia e generale portata
oggettiva dell’art. 42 della legge 392/78.

284
Cass. sez. un. 9 luglio 1997, n. 6227, in Arch. loc. e cond., 1997, 595; conff. Cass. 14 novembre
1991, n. 12167 e Cass. 5 novembre 1991, n. 11756, ivi, 1992, 434 e 280; Cass. 22 novembre 2000,
n. 15082, in Foro it., 2001, I, 1203; contra, Cass. 12 dicembre 1995, n. 12947, ivi, 1996, 356.
La Consulta, con ordinanza emessa nel 1998 (Corte cost. ord. 26 febbraio 1998, n. 32, in Arch. loc. e
cond., 1994, 173), tenuto conto del diritto vivente costituito dalla decisione delle Sezioni Unite n.
6227 del 1997, ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale
dell’art. 42 della legge 392/1978, in riferimento agli artt. 2 e 3 Cost., nella parte relativa
all’esclusione dell’applicabilità del diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza, previsto
dagli artt. 28, secondo comma, e 29 della suddetta legge, ai contratti di immobili urbani adibiti ad
attività di interesse pubblico, stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di
conduttori.
285
V., al riguardo, ex multis, Cass. 9 maggio 1994, n. 4487, in Arch. loc. e cond., 1994, 857, in tema
di attività scolastica esercitata per fini speculativi, con conseguente configurabilità (nella fattispecie
esaminata) del diritto all’indennità di avviamento; conff. Cass. 26 novembre 2002, n. 16690, ivi,
2003, 227 e Cass. 28 marzo 2003, n. 4690, ibidem, 636 (in tema di immobile adibito a palestra
sportiva).
V., altresì, Cass. 13 febbraio 2002, n. 2086, ivi, 2002, 339 (in tema di immobile adibito a scuola di
danza), secondo cui, affinché l’attività di insegnamento o di istruzione possa considerarsi esercitata
in forma di impresa, sì da costituire titolo per la percezione dell’indennità di avviamento, non è
sufficiente che (detta attività) sia intesa alla realizzazione di un lucro, essendo, altresì, necessario
che costituisca il risultato di un’organizzazione aziendale, e cioè di un complesso strumentale di
fattori materiali e personali che fungano da supporto indispensabile e non secondario del servizio di
istruzione offerto al pubblico.

135 135
2.1. Segue: tipologie contrattuali specifiche e casi di esclusione.

Secondo la corrente opinione giurisprudenziale, nella sfera di applicazione della


normativa in esame rientrano, innanzitutto, le aree nude, purché esse siano adibite
all’esercizio di una delle attività contemplate nell’articolo 27 della legge (casi
ricorrenti sono quelli di aree adibite a parcheggio di autoveicoli ovvero a
distribuzione di carburante o ad impianto di autolavaggio)286.
Nella sfera di applicazione della legge del c.d. equo canone rientra, altresì, la
locazione di immobile adibito ad attività agricola, in quanto tale attività può essere
svolta in forma imprenditoriale ovvero in forma professionale287.
Un cenno meritano le locazioni transitorie e quelle stagionali.
Le prime sono espressamente previste dal comma quinto dell’articolo 27, che consente
la stipula di tali tipologie di locazioni anche per un periodo più breve di quello
minimo di sei anni.
Il carattere transitorio può essere riferito ad una qualunque delle attività considerate
dall’articolo 27 (industriale, commerciale, professionale) e deve essere desunto da
criteri oggettivi riguardanti la natura dell’attività esercitata, piuttosto che da eventuali
vicende temporali del rapporto 288.
Le locazioni stagionali sono disciplinate dal comma sesto dell’articolo 27, il quale
dispone che se “la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a
locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso
conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della
scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni
consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera”.
La Suprema Corte, capovolgendo l’originario indirizzo, ha finito con il considerare
tale locazione, non già come un rapporto unico, bensì come una serie di rapporti,
distinti ancorché collegati da un potenziale vincolo di reiterazione, di durata
determinata perché necessariamente corrispondente a quella di una specifica stagione,
stabilendo che, nel caso di mancata restituzione della res locata da parte del
286
Cass. 29 novembre 1985, n. 5930, in Arch. loc. e cond., 1986, 46 (in tema di area destinata ad
impianto di autolavaggio); Cass. 9 luglio 1992, n. 8386, ivi, 1993, 163 (in tema di area utilizzata per
la custodia di autoveicoli); Cass. 4 febbraio 2004, n. 2069, in Foro it., 2004, I, 680 (sulle aree nude,
in genere).
287
Così Cass. 29 aprile 1983, n. 2972 e Cass. 21 luglio 1983, n. 5020, in Arch. loc. e cond., 1983,
486 e 674; Cass. 9 giugno 1986, n. 3830 e Cass. 15 aprile 1986, n. 2653, ivi, 1986, 413; Cass. 16
gennaio 1990, n. 161, in Giust. civ., 1990, I, 1819.
Peraltro, la stessa Corte Costituzionale, con sentenza del 22 febbraio 1984, n. 40, in Arch. loc. e
cond., 1984, 219, nel rigettare l’eccezione di illegittimità costituzionale degli artt. 27, 29, 67 e 73
della legge 392/78, ha precisato che nella previsione del richiamato articolo 27 rientrano anche le
locazioni di immobili destinati all’esercizio di attività agricole sia per connessione che in senso
proprio.
Con specifico riferimento all’attività di allevamento di cavalli destinati ad un centro ippico, cfr. Cass.
17 dicembre 1997, n. 12791, in Dir. e giur. agr. e amb., 1998, II, 411, che attribuisce a siffatta
attività natura commerciale e non agraria, con conseguente assoggettamento della controversia
relativa alla cessazione del rapporto di godimento dell’immobile in capo all’allevatore alla
cognizione del giudice delle locazioni piuttosto che delle sezioni specializzate agrarie.
288
Così Cass. 11 agosto 1987, n. 6896, in Arch. loc. e cond., 1988, 78. V., peraltro, Cass. 30
dicembre 1997, n. 13133, in Riv. giur. edil., 1998, I, 2, 616, secondo la quale l’indagine sulla natura
transitoria o meno della locazione deve essere effettuata considerando non soltanto il dato oggettivo
della effettiva destinazione dell’immobile e della corrispondenza o meno di essa alla detta natura
transitoria, ma anche il dato soggettivo costituito dalle intenzioni, dalla conoscibilità,
dall’atteggiamento complessivo dei contraenti in relazione alla convenuta stipulazione locatizia.
136 136
conduttore, non si ha trasformazione della locazione da stagionale in ordinaria, in
quanto la protratta detenzione, non contrastata dal locatore, tiene luogo della
manifestazione espressa della volontà del conduttore stesso di esercitare il diritto di
rinnovo per l’eguale successivo periodo stagionale289.
Devono essere escluse dalla normativa riservata alle locazioni di immobili ad uso
diverso le locazioni di box-auto, depositi o locali simili, autonomamente considerati.
Solo nell’ipotesi in cui siffatti beni siano collegati funzionalmente e/o spazialmente
con immobili industriali, commerciali, professionali, etc., essi, quali pertinenze,
seguiranno il regime dell’immobile principale290.
Sfugge, altresì, alla sfera di applicazione della legge in esame l’affitto (avente ad
oggetto il godimento di bene produttivo) e, in particolare, l’affitto di azienda.
Circa i caratteri distintivi tra locazione d’immobile ed affitto di azienda, sarà
sufficiente precisare che si ha locazione d’immobile (urbano) quando questo sia stato
specificamente considerato nella sua effettiva consistenza, con funzione prevalente
rispetto ad altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati fra loro da
un vincolo che li unifichi ai fini produttivi; ricorre invece l’affitto di azienda quando
oggetto del contratto sia il complesso unitario di tutti i beni mobili ed immobili,
materiali ed immateriali, concessi in godimento in quanto organizzati per la
produzione di beni e di servizi 291.
Ai fini dell’individuazione, nel caso concreto, dell’una o dell’altra figura negoziale, il
giudice deve procedere ad una duplice indagine, interpretando, da un lato, la comune
intenzione delle parti ed avendo riguardo, dall’altro, all’obiettiva consistenza dei beni
dedotti in contratto 292.
Con la legge 5 aprile 1985, n. 118, il legislatore è, peraltro, intervenuto
specificamente ed in deroga ai principi generali della materia, con riguardo all’affitto
di azienda alberghiera, stabilendo che “si ha locazione d’immobile, e non affitto di
azienda, in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore”
(articolo1, comma 9-septies), con la conseguenza che in tale ipotesi risultano
applicabili le norme della legge 392/78 relative alla locazione di immobili ad uso
diverso (ad es., quelle sulla durata e sul canone)293.
289
Così Cass. 1 agosto 1995, n. 8388, in Arch. loc. e cond., 1996, 108; Cass. 10 marzo 1988, n.
2380, ivi, 1988, 342; da ultimo, Cass. 16 luglio 2003, n. 11148, ivi, 2003, 844; contra, Cass. 29
novembre 1984, n. 6266, ivi, 1985, 43.
290
In tal senso, ex plurimis, v. Cass. 20 febbraio 1998, n. 1785, in Arch. loc. e cond., 1998, 369;
Cass. 5 agosto 2002, n. 11701, ivi, 2002, 767.
291
Sulla differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d’azienda, v., da ultimo, Cass.
27 giugno 2002, n. 9354, in Arch. loc. e cond., 1998, 631.
292
In tal senso, Cass. 4 febbraio 1987, n. 1069, in Arch. loc. e cond., 1987, 583; Cass. 15 ottobre
2002, n. 14647, in Rass. loc. e cond., 2003, 43. In tema di sfruttamento di cava di pietra, v. Cass. 17
giugno 1998, n. 6039, in Arch. loc. e cond., 1998, 686, che ha escluso, nella fattispecie esaminata, la
configurazione di un contratto di locazione ad uso diverso, ravvisando lo schema negoziale
dell’affitto di beni produttivi.
Infine, in tema di affitto di azienda alberghiera, l’esclusione dell’applicazione della legge 392/1978 è
stata affermata da Cass. 28 luglio 1984, n. 4491, in Arch. loc. e cond., 1984, 695.
293
Sul punto, cfr. Cass. 11 gennaio 2001, n. 330, in Rass. loc. e cond., 2002, 172, secondo cui l’art.
1, comma 9-septies della legge n. 118 del 1985 pone una presunzione di riconducibilità al tipo della
locazione alberghiera per il solo caso in cui il titolare dell’azienda l’abbia affittata per la prima volta,
cosicché l’attività alberghiera venga ad essere svolta inizialmente da parte del concessionario del
godimento (diversamente da quanto accade nel caso di cessazione del rapporto originario e di
conclusione di nuovo contratto, avente il medesimo contenuto e lo stesso oggetto di quello
precedentemente risolto, che non integra altra locazione d’immobile a destinazione alberghiera bensì
un affitto di azienda).
137 137
La giurisprudenza ha, infine, fatto rientrare nella normativa di cui agli artt. 27 ss. della
legge 392/1978 anche gli immobili adibiti all’esercizio dell’attività di affittacamere,
la quale, sia pure con proporzione ridotte, presenta caratteristiche imprenditoriali
analoghe all’esercizio dell’attività alberghiera294, mentre ha genericamente incluso
l’immobile locato adibito a garçonnière nella disciplina degli immobili ad uso
diverso295.

3. Durata e rinnovo dei contratti.

L’art. 27 della legge 392/78 stabilisce in sei anni la durata minima delle locazioni ad
uso diverso con riferimento ai contratti aventi ad oggetto le attività previste nei commi
primo e secondo (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico,
professionali), mentre fissa in nove anni la durata minima delle locazioni alberghiere.
Le disposizioni sulla durata sono inderogabili ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78
(abrogato dall’art. 14 della legge 431/98 con esclusivo riferimento alle locazioni
abitative), nonché alla stregua del quarto comma del citato articolo 27, secondo cui, se
è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si
intende pattuita per la durata minima legale (di sei o di nove anni).
La previsione di una durata inferiore a quella minima non produce la nullità dell’intero
contratto, ma della sola clausola contra legem, con conseguente automatica
eterointegrazione della convenzione, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c.,
comportante la sostituzione della pattuizione sulla durata negoziale con la norma sulla
durata minima legale296.
Possono avere una durata inferiore a quella minima legale le locazioni transitorie
(articolo 27, quinto comma), cui si è fatto cenno nel paragrafo precedente.
Allo scopo di evitare la nullità della clausola relativa alla durata inferiore a quella
minima legale e l’eterointegrazione del contratto, la transitorietà va, peraltro,
enunciata in contratto e deve essere riferita a ragioni obiettive, che escludano ogni
esigenza di stabilità e che possano essere oggetto di giudiziale verifica297.
Nell’ipotesi di locazione stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile per la
stessa stagione di ogni anno successivo al primo, a richiesta del conduttore, per un
massimo di sei (o nove) anni consecutivi.
Per quanto riguarda i contratti di locazione di immobili destinati a particolari attività
(art. 42 della legge 392/78), essi sono soggetti alla durata esennale di cui al primo
comma dell’articolo 27 per espresso richiamo a tale norma (ed, altresì, alla disciplina
del rinnovo di cui all’articolo 28, alla stregua della sentenza delle Sezioni Unite della
Cassazione n. 6227 del 1997, indicata sub nota 2).

Per quanto riguarda la natura della valutazione giudiziale circa l’avvenuto inizio dell’attività
alberghiera da parte del conduttore dell’immobile, compiuta ai fini della qualificazione del contratto
come locazione di immobile ad uso alberghiero ovvero come affitto di azienda, v. Cass. 20 aprile
2004, n. 7498, in CED Cassazione.
294
In tal senso, v. Cass. 13 luglio 1982, n. 4124, in Foro it., 1982, I, 2841; Cass. 25 gennaio 1991, n.
755, ivi, 1991, I, 1436; Cass. 18 maggio 1993, n. 5632, in Arch. loc. e cond., 1993, 840.
295
Pret. Roma 10 marzo 1981, n. 1967, in CED Cassazione.
296
In tal senso, Cass. 19 aprile 1996, n. 3733, in Arch. loc. e cond., 1996, 737; Cass. 25 novembre
2002, n. 16580, in Arch. loc. e cond., 2003, 229; Cass. 26 aprile 2004, n. 7927, in CED Cassazione;
Trib. Busto Arsizio 26 gennaio 2000, n. 53, in Arch. loc. e cond., 2000, 277.
297
Cass. 4 giugno 1991, n. 6308, in Arch. loc. e cond., 1991, 729; Cass. 7 settembre 1995, n. 9458
e Cass. 18 aprile 1996, n. 3663, ivi, 1996, 39 e 737.

138 138
Sfuggono, ovviamente, alla disciplina sulla durata minima (e sul rinnovo) delle
locazioni ad uso diverso le locazioni di immobili non rientranti nella sfera di
applicazione della legge 392/78 (ad es. box-auto, depositi, autonomamente
considerati).
Per tutti i contratti di locazione di immobili ad uso diverso di cui ai commi primo,
secondo e terzo dell’articolo 27 (destinati, cioè, ad attività industriali, commerciali,
artigianali, di interesse turistico, professionali, alberghiere) l’articolo 28 prevede,
poi, l’automatica ed inderogabile rinnovazione alla prima scadenza (salve le ipotesi di
diniego di rinnovo tipizzate al successivo articolo 29) e la possibilità di ulteriori
rinnovazioni (successive alla prima), salva disdetta da comunicarsi all’altra parte a
mezzo di lettera raccomandata dodici o diciotto mesi (per le locazioni alberghiere)
prima della scadenza.
I rinnovi hanno la durata di sei anni o nove anni (per le locazioni alberghiere).
In sostanza, alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente ed
obbligatoriamente per sei o nove anni, senza possibilità di generica disdetta da parte
del locatore, il quale ha soltanto la facoltà di opporsi al rinnovo esercitando il diniego
di cui all’articolo 29 (per i motivi e nei termini in tale norma indicati)298.
Alle scadenze successive alla prima, il contratto continua a rinnovarsi per lo stesso
periodo (di sei o nove anni), salva disdetta, ancorché immotivata, del locatore
secondo le modalità e nei termini previsti dallo stesso articolo 28, primo comma,
ultima parte.
Va ribadita, alla luce dell’orientamento giurisprudenziale ormai consolidato ed al
quale si è già fatto riferimento (sub nota 2), l’applicabilità della normativa sulla
durata e sulla rinnovazione (di cui agli articoli 27, 28 e 29), nella sua interezza, anche
alle locazioni previste dall’articolo 42.
Per ciò che concerne le questioni attinenti alle modalità della disdetta, alla possibilità
di convenire una durata contrattuale più ampia di quella minima legale ovvero di
rinunziare alla rinnovazione alla prima scadenza, si fa espresso rinvio a quanto
esposto in materia di durata e rinnovo a proposito delle locazioni abitative ordinarie
(parte I, capitolo II, paragrafo 2.1), fatte salve le differenze derivanti, in tema di
disdetta, dall’assenza del vincolo della forma scritta con riguardo alle locazioni ad
uso diverso.

4. Canone, deposito cauzionale ed oneri accessori.

La legge 392/78 non pone alcun vincolo in ordine alla determinazione del canone
iniziale. Conseguentemente, la misura di siffatto canone è rimessa all’autonomia
negoziale delle parti.
E’, peraltro, vietato al locatore pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone
o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, posto che il
versamento di tali somme è privo di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale.
298
E’ stato esattamente chiarito che la disciplina degli artt. 28 e 29 della legge 392/1978 (che
prevedono la rinnovazione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo alla prima
scadenza, salva la possibilità del diniego di rinnovo per i casi tassativamente indicati) si applica anche
laddove le parti abbiano pattuito una durata iniziale della convenzione locatizia superiore a quella
minima imposta dalla legge (in tal senso, Trib. Modena 12 settembre 2001, in Arch. loc. e cond.,
2002, 184).
Sulla possibilità che le parti stabiliscano una durata del contratto superiore a quella minima legale
(purché in misura non superiore al limite massimo di 30 anni ex art. 1573 c.c.), v. Cass. 26 aprile
2004, n. 7927, cit.
139 139
Il relativo patto è, pertanto, nullo ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78 (perché
diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in
materia), anche se stipulato dal locatore con persona diversa dal conduttore299.
Il legislatore del 1978 ha rimesso, quindi, alla libertà contrattuale la determinazione
del canone iniziale, ma ha fissato limiti ben precisi in ordine al possibile aumento di
detto canone nel corso del rapporto.
La normativa attualmente vigente è, al riguardo, quella dell’art. 32 della legge 392/78
(nell’odierna formulazione)300, che prevede la possibilità di aggiornamento
convenzionale del canone con cadenza annuale, su richiesta del locatore e nella misura
del 75% delle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai
ed impiegati, accertate dall’ISTAT.
La possibilità di aggiornamento del canone nel corso del rapporto è, quindi,
subordinata alle seguenti condizioni:
• esistenza di una pattuizione contrattuale in tal senso301;
• esplicita richiesta da parte del locatore302;
• cadenza annuale dell’aumento e misura massima di esso pari al 75% delle
variazioni degli indici ISTAT.
Ogni eventuale pattuizione che stabilisca aumenti in misura e termini diversi in senso
peggiorativo per il conduttore sarà colpita da nullità ex art. 79 della legge 392/78 e
sostituita automaticamente ed imperativamente dal congegno predisposto dal citato
articolo 32303.
299
Cass. 9 ottobre 1996, n. 8815, in Arch. loc. e cond., 1996, 975; Cass. 1 aprile 1993, n. 3896, ivi,
1993, 594.
Dubbi sulla validità del patto di c.d. “buona entrata” sono stati espressi anche con riguardo alle
locazioni abitative (v. parte I, capitolo VI - paragrafo 1.3 - sub B).
300
Originariamente l’aggiornamento ISTAT era precluso per il primo triennio e, successivamente,
assumeva cadenza biennale. A seguito della modifica apportata all’art. 32 della legge 392/78 dal
comma 9-sexies dell’art. 1 della legge 5 aprile 1985, n. 118, le parti possono attualmente convenire
l’aggiornamento annuale del canone.
301
In tal senso, Cass. 30 maggio 1996, n. 5008, in Arch. loc. e cond., 1996, 716; Cass. 13 novembre
1989, n. 4800, ivi, 1990, 238. Per la possibilità che la pattuizione di aggiornamento del canone non
debba essere necessariamente coeva alla stipulazione dell’originario contratto, ma possa anche
essere contenuta in un patto posteriore alla formazione del contratto medesimo, v., da ultimo, Cass.
19 dicembre 2000, n. 15948, in Arch. loc. e cond., 2001, 547.
302
In tal senso, v. Cass. 3 agosto 2002, n. 11649, in Arch. loc. e cond., 2002, 766; Cass. 6 febbraio
1998, n. 1290, ivi, 1998, 388, secondo cui la clausola di un contratto di locazione con le quali le
parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta
espressa del locatore è affetta da nullità in violazione del combinato disposto degli artt. 32 e 79
legge 392/1978, atteso che il citato articolo 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria
formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla
richiesta del locatore), introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali
presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore.
Va, peraltro, evidenziato che la richiesta di aggiornamento può essere formulata, in mancanza della
previsione di una forma determinata, anche verbalmente nonché implicitamente e per fatti
concludenti (in tal senso, Cass. 15 ottobre 2002, n. 14655, in Rass. loc. e cond., 2003, 342).
La richiesta di aggiornamento, in qualunque forma articolata, si pone, quindi, come condizione per il
sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone
aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere
il pagamento degli arretrati (in tal senso, v. Cass. 2 ottobre 2003, n. 14673, in Arch. loc. e cond.,
2004, 93).
303
In tal senso, v., per tutte, Cass. 26 settembre 1997, n. 9464, in Arch. loc. e cond., 1998, 69 e
Cass. 15 ottobre 2002, n. 14655, in Rass. loc. e cond., 2003, 342, secondo le quali la nullità della
clausola non determina la nullità dell’intero contratto, operando al riguardo l’art. 1339 c.c., con la
140 140
Circa i criteri di applicazione dell’aggiornamento, è ormai consolidato l’orientamento
giurisprudenziale secondo cui il calcolo relativo agli aumenti del canone successivi al
primo deve essere operato, non con riferimento al canone base, bensì con riguardo a
quello dovuto al momento del computo (già rivalutato) e cioè (con riguardo) al canone
in concreto corrisposto, che è quello risultante dal canone base con l’aumento già
praticato 304.
Quanto alle modalità di pagamento del canone, appare dubbia la legittimità della
clausola che preveda la corresponsione del canone per periodi superiori a tre mesi, in
contrasto con il divieto posto dall’art. 2-ter della legge 12 agosto 1974, n. 351.
Una tale pattuizione è stata ritenuta sostanzialmente compatibile con l’impianto della
nuova legge sulle locazioni abitative in ragione dello spirito liberale di detta legge e,
soprattutto, in dipendenza dell’avvenuta abrogazione dell’art. 79 della legge 392/78
limitatamente a quella tipologia di locazioni (vedi parte I, capitolo II, paragrafo 2.2, e
capitolo VI, paragrafo 1.3 - sub B).
Essa potrebbe, al contrario, apparire tuttora in contrasto con il disposto dell’articolo
79, con riferimento alle locazioni non abitative, in quanto la previsione della
corresponsione anticipata del canone oltre una certa misura potrebbe comportare
l’elusione degli effetti della svalutazione monetaria ex articolo 32, nel senso che un
pagamento anticipato del canone, che superasse certi limiti, avrebbe l’effetto di
neutralizzare all’origine l’incidenza dell’eventuale diminuzione del potere di acquisto
della moneta, consentendo al locatore di poter disporre sin dall’inizio dell’intero
ammontare del corrispettivo convenuto 305.
In relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone, negli
ultimi anni la giurisprudenza si è posta, poi, il problema della legittimità di clausole
pattizie (frequentemente inserite nei contratti) che prevedessero la determinazione del
canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco
del periodo locativo (clausole di preordinata maggiorazione del canone),
assumendone la validità, in rapporto alle norme degli artt. 32 e 79 della legge 392/78,
solo allorché esse risultassero ancorate ad elementi predeterminati, idonei ad influire
sul sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle variazioni del potere di
acquisto della moneta e ritenendone, invece, la nullità ove costituissero un espediente
diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, con conseguente
squilibrio del quadro sinallagmatico e violazione dei limiti quantitativi previsti dal
sistema normativo306.
In particolare ? nell’intento di pervenire ad un’interpretazione di siffatte clausole il
più possibile aderente all’intero contesto contrattuale ? in mancanza di specifica
indicazione di elementi idonei ad evidenziare una più favorevole utilizzazione
dell’immobile locato e, quindi, a giustificare un maggiore onere per il conduttore, si è
presunto che la preordinata maggiorazione del canone fosse tesa ad eludere la norma

conseguenza che diviene operante il congegno di aggiornamento strutturato dall’art. 32 della legge
dell’equo canone.
304
V., ex multis, Cass. 20 ottobre 1994, n. 8588, in Arch. loc. e cond., 1995, 378; in dottrina, cfr. N.
IZZO, Calcolo corretto per l’aggiornamento del canone di locazione, in Giust. civ., 1987, I, 51.
305
Così Cass. 10 luglio 1996, n. 6274, in Arch. loc. e cond., 1996, 901; contra, Cass. 25 febbraio
1992, n. 6247, ivi, 1992, 767 e Cass. 15 aprile 1988, n. 2979, ivi, 1988, 654, che hanno, viceversa,
ritenuto la validità delle clausole di pagamento anticipato (anche per più di tre mensilità) del canone
delle locazioni di immobili urbani ad uso diverso, sul presupposto che ad esse non fosse applicabile
la disposizione dell’art. 2-ter della legge 351/74, da considerarsi implicitamente abrogata in quanto
incompatibile con la disciplina prevista dalla legge 392/78.
306
In questo senso, v., ex plurimis, Cass. 25 agosto 1997, n. 7973, in Arch. loc. e cond., 1997, 680.

141 141
imperativa dell’articolo 32, con conseguente nullità, ex art. 79 della legge 392/78,
della relativa pattuizione 307.
Va, infine, ricordato che l’obbligazione di pagamento dei canoni contrattuali è un
debito di valuta e, in caso di ritardo nell’adempimento da parte del conduttore, spetta
al locatore, ai sensi dell’art. 1224 c.c., soltanto l’interesse legale a decorrere dal
giorno della mora308.
Per ciò che riguarda il deposito cauzionale e gli oneri accessori, si rinvia a quanto
esposto in proposito al capitolo II, paragrafo 2.2, parte I, con riferimento alle
locazioni abitative.
Più specificamente, ai contratti di immobili ad uso diverso regolati dalla legge 392/78
si applicano, in materia di oneri accessori e di deposito cauzionale, gli articoli 9, 10 e
11 della stessa legge in virtù del richiamo contenuto negli articoli 41 e 42.
Si precisa, peraltro, che tali disposizioni (a differenza di quanto accade per le
locazioni abitative a seguito dell’entrata in vigore della novella del 1998) mantengono
la loro efficacia imperativa rispetto alle locazioni di immobili ad uso non abitativo,
con la conseguenza che la loro violazione, comportando illegittimi vantaggi per il
locatore, determina la nullità delle relative pattuizioni per contrasto con l’art. 79 della
legge 392/78 (tuttora in vigore per siffatta tipologia di contratti locativi).
Deve, conseguentemente, ritenersi sanzionata da nullità la clausola che obbliga il
conduttore al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista
dall’articolo 9309 ovvero che determini forfettariamente la misura di detti oneri310.
Analogamente, devono ritenersi inderogabili le norme sulla misura e produttività di
interessi, in favore del conduttore, del deposito cauzionale e sulla partecipazione del
conduttore medesimo all’assemblea condominiale nei limiti stabiliti dall’articolo 10.

5. Sublocazione e cessione del contratto.

Della sublocazione degli immobili ad uso abitativo ci siamo brevemente (e solo


incidentalmente) occupati nel precedente capitolo VI, paragrafo 1, della parte I,
relativo al regime delle nullità (sub nota 5).
L’articolo 36 della legge dell’equo canone regola gli istituti della sublocazione e della
cessione del contratto di locazione con riguardo alla materia delle locazioni di
immobili ad uso diverso.
I due istituti si distinguono poiché la sublocazione dà luogo alla nascita di un diritto
nuovo e lascia inalterati i rapporti tra i contraenti originari (creando, anzi, una
duplicità di rapporti), mentre la cessione del contratto trasferisce al cessionario lo
stesso diritto del cedente nel quadro di un unico rapporto.
In tale materia, vige il principio della libertà di sublocazione e cessione del contratto,
anche senza il consenso del locatore, purché venga contestualmente ceduta o locata
l’azienda, con onere di comunicazione al locatore stesso (ciò in parziale deroga
all’art. 1594 c.c., che autorizza la sublocazione sic et simpliciter della cosa locata,
salvo patto contrario, ma vieta la cessione del contratto senza il consenso del
locatore).
307
Così Pret. Busto Arsizio 27 aprile 1995, n. 95, in Arch. loc. e cond., 1995, 432; Cass. 1 febbraio
2000, n. 1070, ivi, 2000, 31.
308
Così Cass. 25 luglio 2001, n. 10133, in Rass. loc. e cond., 2002, 82, in tema di locazione di
immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo.
309
Cass. 12 ottobre 1998, n. 10081, in Arch. loc. e cond., 1998, 763.
310
Cass. 16 dicembre 1997, n. 12718, in Arch. loc. e cond., 1998, 194.

142 142
In sostanza, in tema di locazioni non abitative, la sublocazione e la cessione del
contratto di locazione sono consentite allorché venga locata o ceduta l’azienda
(nell’evidente intento di agevolare il trasferimento delle aziende e di tutelare
l’avviamento); in mancanza di cessione o locazione dell’azienda, occorre l’assenso
del locatore.
Resta inteso, peraltro, che la mera cessione o affitto di azienda relativamente ad
attività svolta in un immobile condotto in locazione non producono automaticamente la
successione del cessionario o dell’affittuario nel contratto di locazione dell’immobile,
quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda. Tale successione è soltanto
eventuale e richiede la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di apposito
negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione
(senza necessità, in tale ipotesi, del consenso del locatore ceduto, in deroga all’art.
1594 c.c.)311.
Quanto alla comunicazione al locatore dell’avvenuta sublocazione o cessione, essa ha
la funzione di renderle opponibili al locatore medesimo.
Nel caso di mancata comunicazione, la sublocazione o il contratto di cessione non
sono, quindi, efficaci (ed opponibili) nei confronti della parte locatrice, con la
conseguenza, sul piano processuale, che per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o
all’estinzione del rapporto locatizio la legittimazione passiva permane in capo
all’originario conduttore, senza che il terzo cessionario del contratto abbia titolo per
pretendere una estensione necessaria del contraddittorio nei suoi confronti o per
rivendicare la posizione di legittimato passivo312.
Recentemente, la Suprema Corte ha esteso il permanere in capo all’originario
conduttore della legittimazione passiva rispetto alle azioni attinenti alle vicende del
rapporto locatizio (e non solo a quelle dirette all’adempimento degli obblighi
contrattuali per i quali è sempre configurabile una responsabilità sussidiaria
dell’originario conduttore, salvo patto contrario) anche all’ipotesi di cessione del
contratto di locazione divenuta efficace ed opponibile al locatore ove costui non abbia
liberato il conduttore cedente 313.
A seguito della sublocazione o cessione del contratto, il subconduttore o il
cessionario, subentrando nei contratti in corso che non abbiano carattere strettamente
personale, assumono l’obbligo di adempimento nei termini e alle condizioni convenute
dal conduttore o dal cedente, salva diversa volontà delle parti.
311
In tal senso, v. Cass. 3 aprile 2003, n. 5137, in Foro it., 2003, I, 2064.
312
Cass. 2 agosto 2000, n. 10124, in Arch. loc. e cond., 2001, 245; Cass. 23 gennaio 2002, n. 741,
ivi, 2002, 212; Cass. 15 febbraio 2003, n. 2311, ivi, 2003, 315; Cass. 3 aprile 2003, n. 5137, cit.;
Cass. 23 dicembre 2003, n. 19772, in Foro amm., 2004, I, 1107.
La giurisprudenza ammette la possibilità della comunicazione tardiva, con efficacia sanante (Cass. 3
ottobre 1994, n. 8031, in Arch. loc. e cond., 1995, 452), e l’adesione alla cessione da parte del
locatore ceduto per facta concludentia (Cass. 30 luglio 1987, n. 6601, ivi, 1987, 642).
313
In tal senso, Cass. 23 dicembre 2003, n. 19772, in Foro it., 2004, I, 1107, secondo cui la
legittimazione passiva rispetto a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all’estinzione del
rapporto rimane al conduttore originario sia nell’ipotesi in cui la cessione non sia opponibile al
locatore sia nell’ipotesi in cui questi non abbia liberato il conduttore cedente, senza che, in entrambi
i casi, si renda necessaria la chiamata in causa del cessionario o lo stesso possa rivendicare la
legittimazione di legittimato passivo e pretendere l’estensione necessaria del contraddittorio nei
propri confronti; in senso contrario, in tema di legittimazione passiva del cedente nell’ipotesi di
cessione divenuta efficace nei confronti del locatore ceduto, Cass. 7 giugno 1996, n. 5303, ivi,
1996, I, 3404.

143 143
In caso di cessione, il locatore che non abbia liberato il cedente può agire direttamente
contro di lui ove il cessionario non abbia adempiuto alle obbligazioni assunte 314.
In questo senso è configurabile una responsabilità solidale tra cedente e cessionario
nei confronti del locatore.
La Corte di legittimità ha esaminato l’ipotesi di cessioni plurime, stabilendo che, in tal
caso, delle obbligazioni contrattuali risponde, solidalmente con l’ultimo conduttore
cessionario, non solo il primo cedente, ma anche il precedente cessionario, resosi a
sua volte cedente del contratto, salvo che sia stato liberato dal locatore ceduto 315.
Alla stregua di un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità (che
sembrava consolidato), l’opposizione alla cessione (o sublocazione) per gravi motivi
da parte del locatore, prevista dall’articolo 36, non impedisce il perfezionarsi della
sublocazione o della cessione medesime, ma configura soltanto una contestazione
finalizzata alla risoluzione della locazione, idonea a far venir meno anche la cessione
del contratto, con l’ulteriore conseguenza, di carattere processuale, che, fino
all’emissione della relativa pronunzia, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni
concernenti l’esistenza o la durata del rapporto locativo deve considerarsi il
cessionario e non il cedente 316.
Sennonché, una recente pronunzia della Corte di legittimità ha riaperto il problema
della rilevanza dell’opposizione alla cessione, attribuendo a siffatta manifestazione di
volontà del locatore l’effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente
ceduto (e, quindi, dello stesso locatore), l’efficacia della cessione medesima sino a
quando non risulti definita, in sede di giudizio, l’assenza (o l’inadeguatezza) dei
dedotti gravi motivi, in presenza dei quali, invece — a seguito di accertamento
giudiziale o di riconoscimento del conduttore cedente — gli effetti della cessione
devono ritenersi come mai prodotti nei confronti del locatore; con la specifica (non
secondaria) conseguenza che, nelle more del giudizio relativo al suddetto
accertamento, la legittimazione passiva nelle azioni relative al rapporto di locazione
appartiene al contraente cedente (conduttore originario) e non al cessionario
(analogamente a quanto accade nel caso in cui il conduttore ometta di dare
comunicazione della cessione al locatore ed in evidente contrasto con l’indirizzo
espresso dalla precedente giurisprudenza di legittimità)317.
I gravi motivi che giustificano l’opposizione del locatore devono riguardare la
persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il
complesso dell’operazione progettata, con esclusione di motivi che attengano, in via
immediata e diretta, alle esigenze e alla situazione del locatore318.
Alla stregua dei principi suenunciati, è stata ravvisata la sussistenza di un grave
motivo di opposizione alla cessione nella insolvibilità del cessionario, presunta per i
protesti di titoli cambiari emessi da una società in nome collettivo – a ristretta base
314
Cass. 13 febbraio 1993, n. 1833, in Arch. loc. e cond., 1993, 521; Cass. 12 settembre 2002, n.
13297, ivi, 2002, 771.
315
In questo senso, v. Cass. 4 dicembre 2002, n. 17201, in Foro it., 2003, I, 1523; in precedenza e
nello stesso senso si era pronunziato Trib. Milano 11 dicembre 1995, in Giust. civ., 1996, I, 3034.
Della medesima opinione, in dottrina, D. PIOMBO, Cessione del contratto di locazione ai sensi
dell’art. 36 l. 392/78: la posizione del cedente e del cessionario anche in ipotesi di cessioni
successive alla prima (nota a Cass. 7 giugno 1996, n. 5305, Cass. 24 gennaio 1996, n. 537 e Trib.
Roma 22 maggio 1996), in Foro it., 1996, I, 3408.
316
In tal senso, v. Cass. 7 giugno 1996, n. 5305, in Arch. loc. e cond., 1996, 706; conff. Cass. 4
dicembre 1997, n. 12325, ivi, 1997, 1068; Cass. 2 agosto 2000, n. 10124, cit.
317
In tal senso, v. Cass. 9 gennaio 2002, n. 201, in Foro it., 2002, I, 1029; in Arch. loc. e cond.,
2002, 153. Nello stesso senso, Cass. 23 gennaio 2002, n. 741, cit.
318
Cass. 7 marzo 1991, n. 2386, in Arch. loc. e cond., 1991, 657.
144 144
sociale, di natura familiare – di cui il cessionario medesimo era socio, posto che
l’autonomia patrimoniale e il beneficium excussionis (art. 2304 c.c.) costituiscono
soltanto un sottile diaframma in sede recuperatoria, mentre la corresponsabilità del
cedente, non liberato, non esclude l’inaffidabilità del cessionario319.
In difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell’inadempimento, la
violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all’art. 1594, comma primo, c.c.
o di cessione del godimento dell’immobile locato ad uso non abitativo in tanto
consente la pronunzia di risoluzione del rapporto ai sensi dell’art. 1453 c.c. in quanto
l’inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto
richiesto dalla norma di generale applicazione dell’art. 1455 c.c., scarsa importanza
avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle
circostanze del caso320.

6. Successione nel contratto.

L’art. 37 della legge 392/78 si occupa della successione nel contratto di locazione di
immobile adibito ad uso diverso, prevedendo che al conduttore originario succedano:
• in caso di morte, coloro che, per successione o per precedenti rapporti
risultanti da atto di data certa – anteriore all’apertura della successione –
hanno diritto a continuare l’attività;
• in caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione
degli effetti civili del matrimonio, il coniuge, anche se non conduttore, che
continui nell’immobile la stessa attività ivi esercitata insieme all’altro coniuge
prima della separazione o del divorzio;
• in caso di morte o di recesso del conduttore, che sia unico titolare del
contratto, ove si tratti di immobile adibito all’uso di più professionisti,
artigiani o commercianti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti, in
concorso (nel caso di morte del conduttore) con gli altri aventi diritto, e fatta
salva, nell’ipotesi di recesso, l’opposizione del locatore per gravi motivi.
Appare evidente che le disposizioni degli articoli 6 (per le locazioni abitative) e 37
(per le locazioni non abitative) succitate hanno di fatto abrogato la normativa
codicistica dell’articolo 1614, secondo cui, “nel caso di morte dell’inquilino, se la
locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione,
gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte…” a mezzo di
disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.
La giurisprudenza prevalente ha escluso la residuale applicabilità dell’art. 1614 c.c. in
ipotesi di difetto di persone che potessero rientrare in una delle categorie previste
dagli artt. 6 e 37 della legge 392/78, con la conseguenza che, nel caso di
inapplicabilità della disciplina prevista da tali norme (per carenza delle condizioni
prescritte), il contratto cessa con la morte del conduttore, senza alcuna possibilità che
319
Così, Cass. 4 marzo 1998, n. 2405, in Rass. loc. e cond., 1998, 23.
320
Cass. 13 dicembre 2000, n. 15763, in Arch. loc. e cond., 2001, 549.
Cfr., inoltre, Cass. 22 febbraio 2000, n. 1966, ivi, 2000, 588, secondo cui “il conduttore può, salvo
patto contrario, sublocare l’immobile a prescindere dal consenso del locatore, e può farlo anche
in presenza di tale patto (in difformità, peraltro, in siffatta ipotesi, dalla disciplina codicistica)
quando, trattandosi di immobile destinato all’esercizio di un’impresa, alla sublocazione si
accompagni la cessione o locazione dell’azienda”.

145 145
gli eredi non conviventi o non aventi titolo alla successione possano subentrare nel
rapporto locativo ai sensi della normativa codicistica321.
Ripercorrendo le ipotesi previste dall’articolo 37, si osserva:
• che, nel caso di morte del conduttore, possono succedergli sia gli eredi, a
condizione che abbiano diritto di continuare l’attività del de cuius, sia
chiunque altro (anche non erede), il quale, per precedente rapporto risultante
da data certa, abbia un analogo diritto; e ciò a prescindere dall’esercizio
effettivo di tale attività 322;
• che, nel caso di immobile destinato (contrattualmente o, comunque, con il
consenso del locatore) ad uso plurimo di professionisti, artigiani,
commercianti, al conduttore, titolare del contratto, deceduto subentrano gli altri
professionisti, artigiani o commercianti (eventualmente in concorso con gli
altri aventi diritto, ad es., eredi aventi titolo alla continuazione dell’attività),
che esplichino nell’immobile attività del medesimo tipo (dovendosi escludere
la successione in esame nel caso in cui il conduttore deceduto abbia esercitato
nell’immobile attività riconducibile ad una categoria diversa da quella
riferibile all’altro soggetto che si serve dell’immobile)323; lo stesso accade
nell’ipotesi di recesso del conduttore, in relazione alla quale è prevista la
possibilità di opposizione del locatore per gravi motivi, riferibili alla persona
del successore e non del locatore stesso;
• che, nel caso di separazione o divorzio, ai fini del subentro nella locazione, è
necessario che il coniuge “continui nell’immobile la stessa attività già ivi
esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o
consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti
civili del matrimonio” (a differenza di quanto avviene nell’ipotesi di morte del
conduttore, in cui, ai fini della successione nel contratto, è sufficiente che gli
eredi o gli aventi diritto abbiano anche un teorico diritto alla prosecuzione
dell’attività, indipendentemente dalla effettiva continuazione di essa).

7. Forma.

A differenza di quanto accade per le locazioni abitative (per le quali l’art. 1, comma
quarto, della novella 431/98 ha introdotto il requisito della forma scritta a pena di
nullità), per le locazioni ad uso diverso vige il principio della libertà della forma, nel
senso che il relativo contratto può assumere anche solo la forma verbale.
Giova, infatti, ribadire che la durata legale dei contratti di locazione ad uso diverso è
di sei anni (o nove per le locazioni alberghiere), essendo del tutto eventuale il rinnovo
per l’ulteriore sessennio (o novennio), con la conseguenza che, nella materia, non
321
V., ex plurimis, Cass. 1 agosto 2000, n. 10034, in Arch. loc. e cond., 2000, 891 e in Giur. it.,
2001, 902, con nota di G. DI MARTINO.
Con la stessa sentenza la Cassazione ha preso posizione, per la prima volta, in materia di locazioni
abitative, sulla questione concernente il destino del rapporto locativo nell’ipotesi in cui all’unico
conduttore succedano più soggetti, ritenendo che, allorché oggetto dell’originario rapporto fosse un
unico immobile, il decesso del conduttore e la presenza di più successori, ex art. 6 della legge
392/1978, non modificano la natura del rapporto medesimo, che resta unitario, con conseguente
efficacia di un eventuale provvedimento di rilascio pronunziato nei confronti di uno solo dei
successori anche nei riguardi degli altri.
322
Cass. 10 febbraio 1994, n. 1359, in Arch. loc. e cond., 1994, 641; Cass. 3 febbraio 1998, n. 1093,
ivi, 1998, 389.
323
Cass. 24 luglio 1991, n. 8286, in Arch. loc. e cond., 1991, 717.
146 146
trova applicazione il disposto dell’art. 1350, n. 8, c.c., che prevede la necessità della
forma scritta a pena di nullità per i contratti di locazione di immobili di durata
superiore ai nove anni (salvo che le parti non stipulino, sin dall’origine, una locazione
ad uso diverso di durata superiore al novennio).
Nell’ipotesi di contratto di locazione ad uso promiscuo, la necessità della forma
scritta si evidenzia soltanto allorché sia prevalente l’uso abitativo.
La mancata previsione di ipotesi di locazione ad uso promiscuo non impedisce alle
parti di concordare la destinazione a più usi dell’immobile locato, soccorrendo, ai fini
dell’individuazione della disciplina giuridica alla quale assoggettare il rapporto, la
possibilità di applicazione analogica del principio dell’uso prevalente, di cui all’art.
80, secondo comma, della legge 392/78, dettato in materia di mutamento parziale di
uso324.
Inoltre, le locazioni ad uso diverso, proprio perché non superano (di regola) la durata
novennale, non sono soggette a pubblicità mediante trascrizione (art. 2643, n. 8, c.c.) e
sono opponibili al terzo acquirente dell’immobile, ai sensi degli artt. 1599 e 2923 c.c.,
anche se non trascritte, fatta salva l’ipotesi in cui le parti stipulino (ab origine) una
locazione ultranovennale, nel qual caso sussiste l’obbligo della trascrizione e
l’opponibilità al terzo acquirente (in mancanza di trascrizione) è limitata al novennio
dall’inizio della locazione.
324
Cass. 3 giugno 1993, n. 6223, in Arch. loc. e cond., 1993, 728; Cass. 16 giugno 2003, n. 9612,
ivi, 2003, 850, la quale ha specificato che, ove l’uso promiscuo dell’immobile sia stato previsto in
contratto, il rapporto, in virtù dell’applicazione analogica dell’art. 80, ultimo comma, legge
392/1978, deve confidarsi regolato dall’uso prevalente voluto dalle parti, a meno che, avendo il
conduttore adibito l’immobile ad un uso diverso, non debba assumere rilievo l’uso effettivo, secondo
la previsione del richiamato articolo 80.

147 147
CAPITOLO II

ESTINZIONE DEL RAPPORTO LOCATIVO

SOMMARIO: 1. Premessa. – 2. Diniego di rinnovo alla prima scadenza. – 3. Recesso del


conduttore. – 4. Altre ipotesi di scioglimento del rapporto locativo: morosità del
conduttore. – 4.1. Segue: mutamento d’uso della cosa locata.

1. Premessa.

Della cessazione del rapporto locativo avente ad oggetto immobili ad uso diverso si è
già detto con riferimento alle modalità di disdetta alle scadenze successive alla prima,
disciplinate dall’art. 28 della legge 392/78 (parte II, capitolo I, paragrafo 3).
Le rimanenti ipotesi da esaminare sono, essenzialmente, quelle relative al diniego di
rinnovazione del contratto alla prima scadenza da parte del locatore, cui vanno
aggiunte l’ipotesi del recesso del conduttore e, naturalmente, la fattispecie della
risoluzione del contratto, solitamente collegata ad inadempimento di una delle parti.

2. Diniego di rinnovo alla prima scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale – di sei o di nove anni (per le locazioni alberghiere)
– il locatore può recedere dal contratto soltanto per uno dei motivi di cui all’art. 29
della legge 392/78, secondo quanto anticipato nel capitolo I, paragrafo 3, parte II (in
tema di locazioni non abitative).
Non è, quindi, previsto il recesso libero, ma solo un vero e proprio diniego motivato
di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, da comunicare al conduttore con
lettera raccomandata, almeno dodici o diciotto mesi (per le locazioni alberghiere)
prima della scadenza, che contenga la specificazione del motivo posto a fondamento
della disdetta, a pena di nullità (commi terzo e quarto dell’articolo 29).
Circa la natura, le modalità ed il contenuto della disdetta si fa espresso rinvio
all’esposizione oggetto degli appositi paragrafi in tema di locazioni abitative (parte I,
capitolo V, paragrafi 2.1 e 2.2).
Quanto ai singoli motivi di diniego, essi sono elencati al primo comma dell’articolo
29 e sono collegati all’intenzione del locatore:
a) di adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado in linea retta;
b) di adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei
parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate
nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di

148 148
diritto pubblico, all’esercizio delle attività tendenti al conseguimento delle
loro finalità istituzionali;
c) di demolire l’immobile per ricostruirlo ovvero procedere alla sua integrale
ristrutturazione o completo restauro ovvero eseguire, su di esso, un intervento
sulla base di un programma pluriennale di attuazione (PPA), a norma delle
leggi vigenti;
d) di ristrutturare l’immobile ai fini di rendere la superficie dei locali adibiti alla
vendita conforme a quanto previsto dall’art. 12 della legge 11 giugno 1971, n.
426 dettato in materia di piani commerciali comunali.
Nei casi di cui alle lettere c) e d), il possesso della prescritta licenza o concessione è
condizione per l’azione di rilascio. La disposizione secondo cui la scadenza, nel corso
del processo, del termine per l’inizio dei lavori indicato nella licenza o nella
concessione impedisce l’emanazione del provvedimento di rilascio è stata dichiarata
costituzionalmente illegittima dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 348 del
1998325.
Per le locazioni alberghiere, il locatore può recedere dal contratto alla prima
scadenza, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma
comunale pluriennale di attuazione, secondo le leggi vigenti.
Si tratta di recesso per ricostruzione, ristrutturazione, per notevoli migliorie atte ad
ottenere il passaggio a categoria superiore.
Anche in questi casi il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione
per l’azione di rilascio.
Il locatore, se persona fisica, può, altresì, negare il rinnovo del contratto ad uso
albergo ove nell’immobile intenda esercitare personalmente, o far esercitare dal
coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta, la medesima attività del
conduttore.
Nel caso di mancata destinazione dell’immobile agli usi indicati nella disdetta, l’art.
31 della legge 392/78 prevede il ripristino del contratto, fatti salvi i diritti acquisiti
dai terzi di buona fede, e il rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri
sopportati dal conduttore ovvero, in alternativa, il risarcimento del danno in misura
non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della
risoluzione del contratto, oltre all’indennità per la perdita di avviamento.
In particolare, la tutela ripristinatoria o meramente risarcitoria in favore del
conduttore operano, a condizione che il locatore abbia ottenuto la reale disponibilità
dell’immobile, nelle seguenti ipotesi:
a) mancata destinazione dell’immobile, entro sei mesi dalla consegna, ad
abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea
retta;
b) mancata destinazione dell’immobile, nel termine suddetto, all’esercizio in
proprio di una delle attività indicate nell’articolo 27;
c) mancato rispetto dei termini della concessione o di quelli del piano comunale
d’intervento per quanto attiene all’inizio dei lavori di demolizione,
ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell’immobile;
d) mancato completamento, nel caso di immobile adibito ad albergo, dei lavori
di ristrutturazione nel termine stabilito dal Ministero del Turismo e dello
Spettacolo.
325
Corte cost. 9 ottobre 1998, n. 348, in Foro it., 1998, I, 3039.

149 149
Oltre al ripristino del rapporto o al generico risarcimento del danno, è prevista la
condanna del locatore al pagamento di una somma da € 258,00 ad € 1.032,00, da
devolvere al Comune nel cui territorio è sito l’immobile.
Sembrerebbe esclusa dalla tutela sanzionatoria dell’articolo 31 l’ipotesi di mancata
destinazione dell’immobile all’esercizio dell’attività, indicata in disdetta, da parte del
coniuge o dei parenti (non espressamente richiamata dalla norma in esame).
Tuttavia, alla stregua di alcune pronunzie della Suprema Corte, anche tale ipotesi deve
ritenersi tutelata con l’applicazione del regime sanzionatorio previsto dall’articolo 31,
in relazione alla ratio di detta norma ed al parallelismo esistente con la
corrispondente disciplina (transitoria) dettata dall’art. 60 della legge 392/78 per le
locazioni abitative326.
Appaiono evidenti alcune fondamentali differenze tra il meccanismo sanzionatorio di
cui all’articolo 31 della legge dell’equo canone in materia di locazioni non abitative e
quello, già esaminato, previsto dai commi terzo e quinto dell’art. 3 della legge 431/98,
in tema di locazioni abitative.
Tale ultima norma ha distinto due tipi di tutela (ripristinatoria e risarcitoria) per
fattispecie radicalmente diverse (mancata destinazione agli “usi” dichiarati ovvero
illegittimità originaria della disdetta); l’articolo 31 ammette, in ogni caso, la doppia
tutela, in via alternativa, e prevede, altresì, il rimborso delle spese di trasloco e degli
altri oneri sostenuti dal conduttore.
Diversa è, inoltre, la misura del risarcimento generico (non inferiore a trentasei
mensilità del canone per le locazioni abitative, non superiore a quarantotto mensilità
del canone per le locazioni ad uso diverso).
Per quanto riguarda la natura della responsabilità in oggetto, non possono che ribadirsi
le argomentazioni formulate con riferimento alla analoga responsabilità in tema di
locazioni abitative.
Si tratta di responsabilità contrattuale, con presunzione di colpa (iuris tantum) del
locatore per la mancata destinazione del bene locato all’uso dichiarato, superabile con
lo strumento della prova contraria (dimostrazione del caso fortuito o della forza
maggiore e, cioè, di ragioni meritevoli di tutela idonee ad impedire l’utilizzo del bene
rilasciato dal conduttore)327.
Più in particolare, le sanzioni del ripristino del contratto locativo e del risarcimento
del danno a favore del conduttore conseguenti alla mancata tempestiva destinazione
dell’immobile all’uso dichiarato dal locatore configurano una forma di responsabilità
per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina degli artt. 1176 e 1218 c.c.,
con la conseguenza che esse non sono applicabili qualora la tardiva destinazione
dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni
meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore
stesso328.
Nessuna deroga è, infine, ravvisabile in tema di prova del danno: una volta
verificatasi la situazione prevista dall’art. 31 legge 391/78 (e, cioè, la mancata
tempestiva destinazione dell’immobile all’uso dichiarato), il conduttore dovrà
dimostrare il danno effettivamente arrecatogli (entro il limite massimo legale delle 48
mensilità del canone)329.
326
In tal senso, Cass. 26 gennaio 1987, n. 723, in Arch. loc. e cond., 1987, 39; Cass. 24 settembre
1991, n. 9962, ivi, 1992, 298.
327
Cass. 16 gennaio 1997, n. 391, in Arch. loc. e cond., 1997, 135.
328
In termini, cfr. Cass. 18 maggio 2000, n. 6462, in Arch. loc. e cond., 2000, 639.
329
Sulla prova del danno di cui all’art. 31 legge 392/78, v. Cass. 21 novembre 2000, n. 15037, in
Giur. it., 2001, 1355, con nota di G. DI MARTINO.
150 150
3. Recesso del conduttore.

Il penultimo e l’ultimo comma dell’art. 27 della legge 392/78 disciplinano,


rispettivamente, gli istituti del recesso convenzionale e legale del conduttore in tema
di locazioni di immobili ad uso diverso, prevedendo, rispettivamente, la possibilità di
una clausola contrattuale che consenta al conduttore il recesso anticipato rispetto alla
scadenza del rapporto, con preavviso di almeno sei mesi (a mezzo di raccomandata)
ovvero la facoltà di recesso anticipato del conduttore medesimo per gravi motivi,
indipendentemente dalle previsioni contrattuali, con le modalità del recesso
convenzionale.
La disposizione ricalca il contenuto dell’articolo 4, primo comma, della legge
dell’equo canone e dell’art. 3, sesto comma, della legge 431/98 in materia di recesso
(convenzionale e legale) del conduttore nelle locazioni abitative, già esaminato al
capitolo V, paragrafo 3, della parte I, al quale si rinvia (con rimando alla nota 70 del
suddetto capitolo per la nozione e il significato dei gravi motivi di recesso nelle
locazioni di immobili ad uso diverso).
Secondo una pronunzia della Suprema Corte 330, in tema di locazioni di immobili ad
uso diverso, l’istituto del recesso del conduttore per gravi motivi si applica anche ai
contratti di locazione stipulati, in qualità di conduttori, da enti locali territoriali (art.
42 della legge 392/1978).
Nel caso di mancato rispetto del termine di preavviso, finalizzato a non creare danno
al locatore e a consentirgli di trovare un nuovo inquilino 331, il conduttore è tenuto al
risarcimento del danno che il locatore provi di avere subito per l’anticipata
restituzione dell’immobile, a meno che egli non dimostri che l’immobile è stato
egualmente utilizzato dal locatore medesimo direttamente o indirettamente 332.
A differenza di quanto ritenuto dalla dottrina con riguardo alle locazioni abitative333,
deve escludersi, in materia di locazioni di immobili ad uso diverso, la liceità della
pattuizione, che, in deroga alla normativa sul recesso legale, consenta al conduttore di
recedere dal contratto solo con il consenso del locatore, pur in presenza di gravi
motivi, trattandosi di pattuizione incompatibile con il regime di nullità previsto
dall’art. 79 della legge 392/78, rimasto in vigore per le locazioni in esame, e, in
particolare, poiché essa attribuisce al locatore un “vantaggio” in contrasto con la
disposizione dell’ultimo comma dell’articolo 27 della citata legge.

4. Altre ipotesi di scioglimento del rapporto locativo: morosità del conduttore.

Anche per le locazioni non abitative l’ipotesi più importante e ricorrente di


scioglimento del rapporto, diversa dalla finita locazione e dalla cessazione del
rapporto per esercizio del diniego di rinnovo da parte del locatore o del recesso del
conduttore, è sicuramente quella della risoluzione del contratto per mancato o ritardato
pagamento del canone (o degli oneri accessori).
In materia, si rinvia al corrispondente capitolo V, paragrafo 4, contenuto nella parte I,
concernente le locazioni abitative.
330
Cass. 22 novembre 2000, n. 15082, in Arch. loc. e cond., 2001, 677 e in Foro it., 2001, I, 1203,
cit.
331
Cass. 8 agosto 1997, n. 7357, in Arch. loc. e cond., 1997, 786.
332
Cass. 24 maggio 1993, n. 5827, in Arch. loc. e cond., 1993, 842.
333
N. IZZO, La riforma delle locazioni di immobili ad uso abitativo (commento alla legge 9
dicembre 1998 n. 431), in Contratti, 176, cit.
151 151
In questa sede va, peraltro, evidenziata l’inapplicabilità del regime giuridico degli
artt. 5 e 55 della legge 392/78 alle locazioni di immobili ad uso diverso.
In particolare, la giurisprudenza di legittimità, ormai consolidata, esclude
l’estensibilità dell’articolo 5 (che ha introdotto, con esplicito riguardo alle locazioni
abitative, l’istituto della predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento ai
fini della risoluzione del contratto) al tipo contrattuale delle locazioni di immobili ad
uso diverso dall’abitazione, rispetto al quale resta operante il criterio della non scarsa
importanza dell’inadempimento stabilito dall’art. 1455 c.c.334.
La stessa giurisprudenza ammette, peraltro, la possibilità che il giudice utilizzi come
parametro orientativo, in tema di locazioni di immobili ad uso diverso, il principio di
cui all’articolo 5 (mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza
ovvero mancato versamento degli oneri accessori il cui importo superi quello di due
mensilità del canone, quali presupposti automatici della risoluzione del contratto),
alla stregua delle particolarità del caso concreto, ai fini della valutazione
dell’importanza dell’inadempimento e della conseguente pronunzia di risoluzione 335.
Anche con riguardo all’art. 55 della legge 392/78, che disciplina la sanatoria della
morosità da parte del conduttore (idonea ad impedire la pronunzia di risoluzione del
contratto), la giurisprudenza di legittimità ha finito con escluderne l’operatività in tema
di locazione di immobili ad uso diverso.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, il legislatore, nel dettare la
disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere, in via generale,
che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tale effetto
pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed
oneri accessori (oltre alle spese di lite), ma ha circoscritto la portata della sua
previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese
in considerazione dall’articolo 5 della legge suddetta, di tal che è la stessa
disposizione dell’articolo 55 – che risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le
quali, di per sé, non sono idonee a dilatare l’ambito di applicazione di una norma di
natura sostanziale – a definire la limitazione del suo ambito di applicazione con
riguardo alle sole locazioni abitative336.
334
V., ex plurimis, Cass. sez. un. 28 dicembre 1990, n. 12210, in Arch. loc. e cond., 1991, 375;
Cass. 4 agosto 2000, n. 10239, in Arch. loc. e cond., 2000, 789.
In materia è anche intervenuta la Corte Costituzionale (Corte cost. 21 dicembre 1998, n. 448, in
Rass. loc. e cond., 1999, 215), la quale ha ritenuto manifestamente infondata la questione di
legittimità costituzionale dell’art. 5 della legge 392/78, nella parte in cui deroga alla regola della
valutazione giudiziale, caso per caso, dell’importanza dell’inadempimento, così potendo determinare,
in mancanza di purgatio, la risoluzione del contratto, solo per le locazioni abitative, a differenza di
quelle ad uso diverso.
335
Cass. sez. un. 28 dicembre 1990, n. 12210, cit.; Cass. 27 febbraio 1995, n. 2232, in Arch. loc. e
cond., 1995, 689; Cass. 4 febbraio 2000, n. 1234, ivi, 315.
336
Così Cass. sez. un. 28 aprile 1999, n. 272, in Arch. loc. e cond., 1999, 397, che ha composto il
contrasto tra sezioni semplici. Nello stesso senso, v, Cass. 28 febbraio 1992, n. 2496, ivi, 1992,
787; Cass. 23 gennaio 2002, n. 741, ivi, 2002, 210, cit.; contra, Cass. 21 aprile 1998, n. 4031, ivi,
1998, 549 e Cass. 26 luglio 1986, n. 4799, ivi, 1986, 631.
In argomento, v. anche Corte cost. 23 dicembre 1993, n. 461, in Arch. loc. e cond., 1994, 51, con cui
la Consulta ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale
dell’art. 55 della legge 392/78, nella parte in cui esclude che la sanatoria della morosità nel
pagamento del canone si applichi alle locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo stipulate
dopo l’entrata in vigore della suddetta legge; nello stesso senso, da ultimo, Corte cost. 14 dicembre
2001, n. 410, in Arch. loc. e cond., 2002, 17 ed in Foro it., 2002, I, 313, che ha ritenuto non fondata
la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 55 succitato, in riferimento agli artt. 3 e 24
della Costituzione, nella parte in cui non prevede la possibilità del conduttore di un contratto di
152 152
4.1. Segue: mutamento d’uso della cosa locata.

Altra rilevante ipotesi di inadempimento, che può dare luogo alla risoluzione del
contratto, è quella del mutamento di destinazione della cosa locata.
L’art. 80 della legge 392/78 (applicabile anche alle locazioni abitative, sia pure
compatibilmente con la nuova regolamentazione introdotta dalla legge 431/98)
evidenzia, quale causa speciale di risoluzione del contratto, la destinazione del bene
locato ad un uso diverso da quello pattuito.
In tal caso, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal
momento in cui ne ha avuto conoscenza (posto che l’espressione “…e comunque entro
un anno dal mutamento di destinazione”, contenuta nel primo comma del citato
articolo 80, è stata espunta dal corpo della norma con declaratoria di illegittimità
costituzionale)337, applicandosi al contratto, in assenza di domanda di risoluzione
decorso tale termine, il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo
dell’immobile (ovvero a quello prevalente nell’ipotesi di mutamento parziale d’uso).
La ratio dell’articolo 80 è quella di applicare agli immobili locati il regime giuridico
corrispondente al loro uso effettivo ed, al contempo, di evitare che il locatore venga a
subire, per iniziativa del conduttore, una disciplina del rapporto diversa da quella
convenzionalmente pattuita.
Ne discende che il concetto di “uso diverso da quello contrattuale”, che legittima il
locatore a chiedere la risoluzione del contratto con la specifica azione di cui al citato
articolo, nei limiti temporali ivi fissati ed a pena di decadenza, non si identifica con
qualsiasi mutamento di destinazione, bensì solo con quello che comporti un
corrispondente mutamento di regime giuridico, ferma restando l’esperibilità
dell’ordinaria azione di risoluzione per inadempimento prevista dagli artt. 1453 ss.
c.c. (che postula, peraltro, la valutazione dell’importanza dell’inadempimento a
termini dell’art. 1455 c.c.) per le diverse ipotesi di cambiamento della destinazione
della res locata338.
Conseguentemente, l’uso diverso da quello contrattualmente stabilito non va
individuato soltanto in rapporto alla generale dicotomia tra uso abitativo e non
abitativo - atteso che siffatto mutamento di destinazione (da abitativa a non abitativa e
viceversa), pur costituendo la più macroscopica ipotesi di uso diverso da quello
pattuito, non ne esaurisce l’intera gamma – dovendosi, esso, identificare in un
qualunque mutamento concernente il modo di godimento dell’immobile che, come
sopra detto, comporti una corrispondente trasformazione di regime giuridico339.
Non rileva, pertanto, ai fini dell’esercizio della specifica azione ex articolo 80, il
cambiamento del tipo di attività svolta dal conduttore, purché essa rientri tra quelle

locazione di immobile ad uso diverso da abitazione di ottenere dal giudice la concessione del
termine di sanatoria, previsto da tale norma solo per i contratti locatizi ad uso di abitazione, sul
presupposto del legittimo e ragionevole esercizio della discrezionalità del legislatore nel
disciplinare situazioni di fatto diverse.
337
Corte cost. 18 febbraio 1988, n. 185, in Arch. loc. e cond., 1988, 14.
338
Così Cass. 22 aprile 1999, n. 3989, in Arch. loc. e cond., 1999, 813 (che ha ritenuto esperibile
solo l’azione ordinaria di risoluzione in una fattispecie di trasformazione di un laboratorio di
pasticceria in esercizio di bar – pasticceria).
339
Cass. 1 aprile 1996, n. 2962, in Arch. loc. e cond., 1996, 747, che ha ritenuto irrilevante, ai fini
dell’esperibilità dell’azione ex art. 80 della legge 392/78, la trasformazione di un esercizio
commerciale da negozio di casalinghi a sala giochi, non comportando, il cambiamento, un
mutamento di regime giuridico.

153 153
che non determinano un differente regime giuridico; legittima, viceversa, l’esperimento
di tale azione il “passaggio” da un’attività professionale di lavoro autonomo ad
un’attività di commercio o di industria (che comporta un mutamento di regime
giuridico, ad es., sotto il profilo dell’indennità di avviamento e della prelazione) e
così il “passaggio” da un’attività imprenditoriale che non ha rapporti con il pubblico
ad un’attività che tali rapporti intrattenga (sempre sotto il profilo dell’applicabilità
degli istituti dell’indennità di avviamento e della prelazione).
Nell’ambito abitativo un vero e proprio cambiamento di regime giuridico potrebbe
verificarsi nell’ipotesi di destinazione di un immobile adibito ad esigenze transitorie a
necessità abitative primarie del conduttore, sempre che tale cambiamento sia
compatibile con la nuova disciplina della legge 431/98.
La regola sancita dall’articolo 80 vale anche nel caso in cui il mutamento di
destinazione sia solo parziale, dovendosi verificare (in detta ipotesi) se, per effetto
del cambiamento operato, si sia determinata una prevalenza (o, comunque, una
destinazione) d’uso che comporti l’applicazione di un regime giuridico diverso da
quello originario (ad es., nel caso di un immobile adibito a studio medico e ad
abitazione che venga destinato solo ad uno degli usi pattuiti, sussiste mutamento d’uso
rilevante)340 e vale, altresì, nell’ipotesi d’uso promiscuo, contrattualmente pattuito,
allorché venga alterato il reciproco rapporto tra destinazioni consentite, con la
modificazione di uno degli usi convenuti, che dia luogo ad una diversa “prevalenza” di
destinazione ed a conseguente mutamento di regime giuridico341.
Il non uso della cosa locata non equivale a mutamento di destinazione, ai sensi
dell’articolo 80, e può giustificare la generale azione di risoluzione allorché la
locazione abbia ad oggetto un bene produttivo o un bene per il quale l’uso sia
necessario alla sua conservazione ovvero quando l’uso della cosa sia stato
specificamente assunto come obbligatorio dalle parti nel sinallagma contrattuale342.
Infine, l’azione di risoluzione ordinaria, che sia esercitata per cambiamenti di
destinazione non comportanti variazioni di regime giuridico, non è soggetta al termine
di decadenza dei tre mesi previsto dall’articolo 80.
Diversa è la fattispecie ravvisabile (e diversi sono gli effetti giuridici) nell’ipotesi di
simulazione concernente la destinazione d’uso del bene locato, ipotesi nella quale le
parti convengono una destinazione “ufficiale” dell’immobile (ad es. ad uso ufficio o
per esigenze abitative transitorie del conduttore) ed in realtà concordino una diversa
utilizzazione (effettiva) dell’immobile medesimo (ad es. per esigenze abitative
primarie).
In tal caso, trovano applicazione le norme sulla simulazione relativa, con conseguente
onere della parte interessata (normalmente il conduttore) di provare (anche per
testimoni o per presunzioni, data l’illiceità della clausola simulata) la volontà di
entrambi i contraenti di concludere il contratto dissimulato343.
340
Cass. 22 dicembre 1983, n. 7554, in Arch. loc. e cond., 1984, 41.
341
V., ex plurimis, Cass. 12 giugno 1990, n. 5689, in Arch. loc. e cond., 1990, 816; Cass. 16 giugno
2003, n. 9612, ivi, 2003, 850, cit.
342
Cass. 17 ottobre 1995, n. 10815, in Arch. loc. e cond., 1996, 194; Cass. 12 novembre 1996, n.
9875, ivi, 1997, 235.
343
Al riguardo, v., da ultimo, Cass. 17 gennaio 2003, n. 614, in Arch. loc. e cond., 2003, 490,
secondo cui, in assenza di prova della simulazione, l’intento del solo conduttore di adibire
l’immobile ad uso abitativo primario, in contrasto con la destinazione stabilita in contratto, resta
circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale.

154 154
Ove non venga offerta la prova della simulazione, la diversa destinazione della res
locata (rispetto a quella risultante dal contratto) ricade nella regolamentazione
dell’art. 80 della legge 392/78.

155 155
CAPITOLO III

INDENNITA’ DI AVVIAMENTO, PRELAZIONE E RISCATTO

SOMMARIO: 1. Caratteri generali e presupposti comuni. - 2. Indennità per la perdita di


avviamento. Funzione e disciplina. – 2.1. Segue: ipotesi di riconoscimento e di esclusione del
diritto all’indennità di avviamento. – 2.2. Segue: questioni particolari in tema di indennità per la
perdita di avviamento. – 3. Prelazione in caso di vendita. Funzione e disciplina. – 3.1. Segue:
questioni particolari in tema di prelazione urbana. – 4. Riscatto. – 5. Prelazione in caso di nuova
locazione.

1. Caratteri generali e presupposti comuni.

Si tratta di istituti tendenti a favorire la stabilità del rapporto locativo avente ad


oggetto particolari tipologie di immobili ad uso diverso e, quindi, a consentire la
prosecuzione (il più a lungo possibile) dell’attività imprenditoriale esercitata dal
conduttore nell’immobile locato ovvero ad indennizzarlo per la perdita derivante dalla
forzata cessazione di detta attività, conseguente allo spirare della locazione.
Presupposto comune agli istituti della prelazione e dell’indennità di avviamento
previsti dagli artt. 34, 38, 39, 40 della legge 392/78 è, fondamentalmente, la
sussistenza di un contratto di locazione o sublocazione di immobile adibito ad attività
commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico, alberghiera (art. 27, primo
comma, numeri 1) e 2), e terzo comma, della legge 392/78).
Dall’ambito di applicazione dei richiamati istituti vanno esclusi:
a) i rapporti fondati su diritti reali di godimento (usufrutto, uso) o su altro titolo,
diverso da quello locativo (comodato, affitto di azienda);
b) i rapporti di locazione di immobili adibiti ad attività professionale (articoli 35
e 41, secondo comma, della legge citata)344;
c) i rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di
attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori (articoli 35 e 41, secondo comma). L’articolo 35, nel riferirsi al
requisito dei contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori,
postula che l’immobile sia adoperato come luogo aperto alla frequentazione
diretta, senza intermediazione, e strumentalmente negoziale, della generalità
(originariamente) indifferenziata dei destinatari dei prodotti o dei servizi
offerti, intendendosi tali anche coloro che acquistano il bene per soddisfare
bisogni della propria attività imprenditoriale o professionale per motivi
promozionali o pubblicitari ad essa collegati, a nulla rilevando che i beni
offerti in vendita riguardino una cerchia limitata di clienti e non la clientela
occasionale345;
344
Siffatta esclusione è stata ritenuta legittima dalla Corte Costituzionale con sentenza del 5 maggio
1983, n. 128, in Arch. loc. e cond., 1983, 227.
345
Così Cass. 23 novembre 1998, n. 11865, in Arch. loc. e cond., 1999, 261; conf., nel senso che il
contatto diretto con il pubblico si realizza, non solo quando l’attività esercitata sia rivolta ad una
156 156
d) i rapporti di locazione aventi ad oggetto attività di carattere transitorio
(articoli 35 e 41, secondo comma);
e) i rapporti di locazione relativi ad immobili complementari o interni a stazioni
ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e
villaggi turistici (articoli 35 e 41, secondo comma). In tal caso, l’esclusione
dell’avviamento e della prelazione è giustificata dal fatto che l’avviamento
aziendale non è frutto dell’attività del conduttore, perché il locale, per la sua
posizione, gode dell’avviamento di altri locali ai quali esso è complementare o
partecipante. Si tratta di immobili che non hanno una clientela propria, ma
godono, in sostanza, di un avviamento parassitario, essendo frequentati dalla
clientela della struttura organizzativa nella quale sono ospitati o rispetto alla
quale sono accessori346;
f) i rapporti di locazione relativi ad immobili adibiti a particolari attività
(ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati)
ovvero stipulati dallo Stato o enti pubblici territoriali, in qualità di conduttori,
ai sensi del combinato disposto degli articoli 35, 41 e 42, salvo che si tratti di
attività esercitata a scopo di lucro, nel qual caso detti rapporti sono parificati,
ai fini del regime giuridico ad essi applicabile, alle locazioni commerciali347.

2. Indennità per la perdita di avviamento. Funzione e disciplina.

L’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento è previsto (nel regime ordinario)


dall’art. 34 della legge 392/78 ed ha la funzione di tutelare l’avviamento connesso
all’esercizio di un’attività commerciale (in senso lato) o artigiana a contatto diretto
con il pubblico, assicurando al conduttore un’adeguata riparazione per il danno
economico che gli deriva dal trasferimento della sede dell’impresa.
In buona sostanza, si tratta di un indennizzo dovuto al conduttore per la perdita della
clientela e non per la mera cessazione del rapporto locativo.
Esso (indennizzo) ha una funzione riequilibratrice in favore del conduttore ed è dovuto
indipendentemente dalla dimostrazione di un’effettiva perdita patrimoniale da parte di
quest’ultimo, operando nella specie una presunzione iuris et de iure di danno e di

generalità indiscriminata di persone, ma anche allorché l’attività del conduttore possa eventualmente
interessare solo una cerchia limitata di soggetti, Cass. 1 gennaio 1988, n. 22, ivi, 1988, 369.
346
Così Corte cost. 10 giugno 1992, n. 264, in Arch. loc. e cond., 1992, 518, che ha ritenuto non
fondata la questione di legittimità costituzionale dell’esclusione del diritto all’indennità di
avviamento, in caso di cessata locazione, con riferimento ad attività svolta in immobili interni o
complementari a case di cura.
Al riguardo, v., altresì, Cass. 27 gennaio 1997, n. 810, in Arch. loc. e cond., 1997, 133, che ha
escluso l’indennità di avviamento in favore del conduttore di uno spazio scoperto, adibito a
stazionamento di un camion per la vendita di panini e bevande, situato su un’area di parcheggio per i
clienti di un esercizio commerciale.
347
In tal senso, v. Cass. 6 aprile 1993, n. 4113, in Arch. loc. e cond., 1993, 485, con riguardo ad un
impianto sportivo esercitato a fine di lucro e fatto rientrare, non tra le attività ricreative, ma tra le
attività industriali o, in senso lato, commerciali; Cass. 9 maggio 1994, n. 4487, ivi, 1994, 857, che
ha stabilito che l’attività scolastica esercitata a fini speculativi integra una vera e propria attività
commerciale, con conseguente diritto del conduttore uscente all’indennità per la perdita di
avviamento; Cass. 26 novembre 2002, n. 16690, ivi, 2003, 227, cit., in tema di gestione di una
palestra.

157 157
corrispondente arricchimento (in misura legalmente predeterminata) conseguenti alla
cessazione del rapporto locatizio nella ricorrenza di determinate condizioni 348.
La soluzione accolta dalla legge 392/78 si differenzia, pertanto, da quella operante nel
sistema della legge 27 gennaio 1963, n. 19 (art. 4), nel quale, secondo la prevalente
interpretazione giurisprudenziale, l’indennità per la perdita dell’avviamento spettava
al conduttore solo in presenza di un danno effettivo e di correlativo vantaggio per il
locatore.
Secondo il menzionato articolo 34, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad
attività industriale, commerciale, artigiana, nonché di interesse turistico, in caso di
cessazione del rapporto che non sia dovuta ad inadempimento o disdetta del
conduttore o ad una delle procedure previste nel regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
(legge fallimentare), costui ha diritto, per le attività indicate, ad un’indennità pari a
diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto (ventuno per le attività alberghiere).
Il conduttore ha diritto ad una indennità raddoppiata, qualora l’immobile rilasciato
venga da chiunque adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella
medesima tabella merceologica, che siano affini a quella già esercitata dal conduttore
uscente (a condizione che la nuova attività venga iniziata entro un anno dalla
cessazione della precedente)349.
La spettanza dell’indennità aggiuntiva è, quindi, necessariamente collegata all’effettivo
esercizio della medesima attività o di attività affine rispetto a quella svolta dal
conduttore, non essendo sufficiente la semplice manifestazione di volontà in ordine a
detta destinazione, con la conseguenza che il relativo diritto sorge solo quando si
accerti che il nuovo esercizio sia del tipo di quello previsto, secondo una valutazione
di affinità o identità della nuova attività riservata al giudice di merito 350
348
In tal senso, v. Cass. 6 maggio 2003, n. 6876, in Arch. loc. e cond., 2003, 693; Cass. 26 febbraio
2002, n. 2834, ivi, 2002, 410; Cass. 16 settembre 2000, n. 12279, ivi, 2000, 945.
349
La Corte costituzionale, con ordinanza del 30 gennaio 2002, n. 2 (in Rass. loc. e cond., 2002, 59,
con nota di G. SPAGNUOLO, L’indennità di avviamento ulteriore in caso di esercizio della
medesima attività del conduttore uscente; in Foro it., 2002, I, 628; in Giust. civ., 2002, I, 549), ha
dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale dell’art. 34, secondo
comma, della legge 392/1978, nella parte in cui ? attribuendo al conduttore di immobile adibito ad
uso diverso dall’abitazione il diritto all’indennità aggiuntiva per la perdita dell’avviamento ove
l’immobile, dopo il rilascio, venga, entro un anno, adibito all’esercizio della stessa attività o di
attività affini a quella svolta dal conduttore uscente ? non esclude tale diritto nel caso in cui la
destinazione dell’immobile ad attività identica o affine sia meramente occasionale e transitoria, in
riferimento all’art. 3 della Costituzione.
Con l’ordinanza in questione, la Consulta, non condividendo il presupposto interpretativo del giudice
rimettente, ha sostanzialmente escluso la sussistenza della presunzione assoluta di danno ? ritenuta
dalla giurisprudenza di legittimità con riguardo all’ipotesi prevista dal primo comma dell’articolo 34
e, quindi, con esclusivo riferimento alla spettanza dell’indennità-base per la perdita di avviamento ?
nella fattispecie di cui al secondo comma dello stesso articolo ed ha, pertanto, autorizzato
un’interpretazione di siffatta norma nel senso che l’indennità addizionale compete al conduttore solo
nel caso in cui (si provi che) l’immobile oggetto di restituzione venga effettivamente adibito
all’esercizio della stessa attività o di attività affini a quella svolta dal conduttore uscente (deve
ritenersi, in modo stabile e definitivo).
350
In tal senso, cfr. Cass. 26 novembre 2002, n. 16690, in Arch. loc. e cond., 2003, 227, cit. e Cass.
28 gennaio 2003, n. 1234, ibidem, 227.
V., altresì, Cass. 28 marzo 2003, n. 4701, ibidem, 539, secondo cui l’anno entro il quale deve
iniziare il nuovo esercizio ai fini della spettanza della indennità aggiuntiva va computato dalla data
della cessazione della locazione, e non già da quella del materiale rilascio dell’immobile.

158 158
L’articolo 34 è stato, poi, modificato per effetto di una sentenza della Corte
Costituzionale351, che ha dichiarato l’illegittimità della citata norma nella parte in cui
non comprende(va) i provvedimenti della pubblica amministrazione come causa di
cessazione del rapporto di locazione idonea ad escludere il diritto all’indennità di
avviamento.
Al testo originario della disposizione in commento è stato, inoltre, aggiunto, ad opera
dell’art. 9 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito nella legge 21 febbraio 1989,
n. 61, un ulteriore comma, secondo cui, nel giudizio relativo alla spettanza e alla
determinazione dell’indennità in questione, “…le parti hanno l’onere di quantificare
specificamente l’entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione
dell’importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque
risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all’esito del
giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile”.
Dalla lettura del citato articolo 34 si evince che, oltre ai presupposti indicati nel
paragrafo precedente (comuni agli istituti della prelazione e del riscatto), condizione
essenziale per l’esercizio del diritto in esame è la cessazione del rapporto locativo
per volontà del locatore, essendo del tutto irrilevante la circostanza che, dopo
l’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione (ovvero la proposizione
dell’ordinaria azione di rilascio per spirare del termine o del diniego di rinnovo), il
rilascio sia avvenuto spontaneamente, anzi che coattivamente (a seguito di procedura
giudiziaria)352.
La prova dell’avvenuta cessazione del rapporto per volontà del locatore (e non per
disdetta, recesso o altre cause, eventualmente imputabili al conduttore) incombe,
peraltro, su quest’ultimo, il quale richieda il pagamento dell’indennità 353.
Dall’esame della disposizione in commento si evincono, altresì, le ipotesi di
esclusione dell’indennità di avviamento, quasi tutte riconducibili a cause di cessazione
del rapporto imputabili al conduttore.
In particolare, l’indennità in questione non è dovuta:
a) nei casi di cessazione del rapporto derivante da risoluzione per inadempimento
del conduttore;
b) nei casi di cessazione del rapporto derivante da disdetta o recesso del
conduttore;354
c) nei casi di cessazione del rapporto dovuta a procedure fallimentari a carico
del conduttore355;
351
Corte cost. 14 dicembre 1989, n. 542, in Arch. loc. e cond., 1990, 9.
352
Cass. 9 giugno 1995, n. 6548, in Arch. loc. e cond., 1995, 906; Cass. 6 marzo 1998, n. 2485, ivi,
1998, 265, in tema di rilascio anticipato da parte del conduttore in ipotesi in cui il locatore abbia
comunicato la propria intenzione di non procedere al rinnovo della locazione alla scadenza.
Più di recente, cfr. Cass. 21 novembre 2001, n. 14728, in Rass. loc. e cond., 2001, 469, con nota di
G. GUIDA, La nullità e la revoca della disdetta e il diritto all’avviamento commerciale, secondo
cui l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale compete al conduttore anche nell’ipotesi
di rilascio “spontaneo” dell’immobile da parte di quest’ultimo a seguito di disdetta inefficace per
mancanza di valido motivo di diniego. Nello stesso senso, Cass. 28 novembre 2001, n. 15091, in
Arch. loc. e cond., 2002, 73, in tema rilascio “spontaneo” del conduttore a seguito di disdetta tardiva
del locatore.
353
Cass. 18 novembre 1994, n. 9757, in Arch. loc. e cond., 1995, 360.
354
V. Cass. 24 febbraio 1993, n. 2281, in Arch. loc. e cond., 1993, 599, a proposito della irrilevanza,
ai fini della spettanza dell’indennità di avviamento, di una successiva revoca del recesso del
conduttore.
355
V. Cass. 9 maggio 2002, n. 6650, in Arch. loc. e cond., 2002, 447, che ha escluso il diritto
all’indennità di avviamento anche nell’ipotesi in cui il curatore, per realizzare le ragioni del
159 159
d) nei casi di cessazione del rapporto dovuta ad un provvedimento della pubblica
amministrazione (a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n. 542 del
1989 citata sub nota 8).
In questi casi, la corresponsione dell’indennità per la perdita di avviamento
apparirebbe, infatti, assolutamente ingiustificata, configurandosi, senza alcuna logica,
come un ingiusto premio a fronte di un comportamento colpevole o riconducibile alla
volontà del conduttore ovvero al c.d. factum principis.
Ovviamente, il diritto all’indennità viene meno, oltre che nelle ipotesi normativamente
previste, nei casi di nullità del contratto di locazione ovvero di estinzione del rapporto
locatizio per confusione (conseguente, ad es., all’acquisto della proprietà
dell’immobile, anche a seguito di esercizio del diritto di prelazione o di riscatto, o di
un diritto reale di uso da parte del conduttore)356 o di impossibilità sopravvenuta di
una delle prestazioni.

2.1. Segue: ipotesi di riconoscimento e di esclusione del diritto all’indennità di


avviamento.

Passando all’esame di singole ipotesi nelle quali è stato o meno riconosciuto il diritto
del conduttore all’indennità di avviamento in relazione al tipo di attività esercitata
nell’immobile locato, si osserva che è stata riconosciuta la spettanza dell’indennità di
avviamento:
a) nell’ipotesi di esercizio di attività bancaria357;
b) nell’ipotesi di esercizio di attività assicurativa358;
c) nell’ipotesi di esercizio di attività imprenditoriale svolta mediante
rappresentante 359;
d) nell’ipotesi di esercizio di attività di mediatore professionale360;
e) nell’ipotesi di esercizio di attività di circolo culturale o ricreativo gestita da
società a mezzo riscossione di quote associative361;
f) nell’ipotesi di esercizio di attività di estetista 362;
g) nell’ipotesi di esercizio di attività scolastica svolta a fini di lucro363;

fallimento, abbia continuato nell’immobile locato, fino alla scadenza naturale del contratto, l’attività
di vendita in precedenza svolta dal conduttore fallito.
356
Per l’esclusione dell’indennità di avviamento in ipotesi in cui, cessato il rapporto di locazione, il
conduttore sia rimasto nel godimento dell’immobile in forza di un diritto reale d’uso, v. Cass. 26
settembre 1995, n. 10155, in Foro it., 1996, I, 2185; per l’esclusione di siffatta indennità
nell’ipotesi in cui la locazione sia venuta meno per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione
all’acquisto, ex art. 38 della legge 392/1978, da parte del conduttore, v. Cass. 11 gennaio 2001, n.
339, in Mass. Foro it., 2001, 33.
357
Cass. 16 dicembre 1997, n. 12720, in Arch. loc. e cond., 1998, 194 e Cass. 1 aprile 1993, n.
3895, ivi, 1993, 764; vedi anche Cass. 26 febbraio 2003, n. 2893, ivi, 2003, 311, in tema di
prelazione e riscatto.
358
Cass. 6 maggio 2003, n. 6876, in Arch. loc. e cond., 2003, 693; Cass. 29 ottobre 2001, n. 13418,
in Rass. loc. e cond., 2001, 478, con nota di G. GUIDA, L’indennità per la perdita dell’avviamento
commerciale per l’assicurazione; Cass. 25 febbraio 1997, n. 1706, ivi, 1997, 203; Cass. 14
dicembre 1985, n. 6339, in Arch. loc. e cond., 1985, 641. V., anche, Cass. 11 ottobre 1991, n.
10673, ivi, 1992, 191, in tema di agente di assicurazione, e Cass. 6 maggio 2003, n. 6874, ivi, 2003,
693, in tema di broker di assicurazioni.
359
Cass. 25 maggio 1992, n. 6248, in Arch. loc. e cond., 1992, 766; Cass. 6 maggio 2003, n. 6876,
ivi, 2003, 693, cit.
360
Cass. 9 marzo 1984, n. 1637, in Arch. loc. e cond., 1984, 448.
361
Cass. 16 giugno 1992, n. 7409, in Arch. loc. e cond., 1992, 863.
362
Cass. 19 marzo 1997, n. 2421, in Arch. loc. e cond., 1997, 639.
160 160
h) nell’ipotesi di esercizio di attività di sarto364;
i) nell’ipotesi di esercizio di attività di ottico365;
j) nell’ipotesi di esercizio di attività di autoscuola e disbrigo di pratiche
automobilistiche 366;
k) nell’ipotesi di esercizio di attività agricola367;
l) nell’ipotesi di gestione di una casa di cura per anziani, nella quale prevalga
un’attività organizzativa di natura strettamente imprenditoriale commerciale
(piuttosto che un’opera definibile come professionale per la qualità e la quantità
del personale impiegato e per il tipo delle prestazioni eseguite)368.
Il diritto all’indennità è stato, invece, escluso:
a) nell’ipotesi di esercizio di vendita all’ingrosso in quanto non rivolta ai
consumatori finali369;
b) nell’ipotesi di uso di locali adibiti a magazzino o deposito, al servizio di altro
locale destinato ad esercizio di attività avente rapporti con il pubblico, ai quali
solo occasionalmente accedano i consumatori, senza che rilevi il vincolo di
accessorietà funzionale eventualmente attuato dal conduttore tra gli immobili370;
c) nell’ipotesi di uso di locali adibiti ad esposizione, salvo che essi siano aperti alla
frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé soli, in
grado di esercitare un richiamo su tale generalità, in questo modo divenendo un
collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento, senza che possa darsi
rilievo (in difetto dei suddetti requisiti) all’organizzazione creata
dall’imprenditore e all’eventuale vincolo di accessorietà funzionale tra l’immobile
adibito ad esposizione (e/o deposito) e quello destinato alla vendita 371;
d) nell’ipotesi di esercizio di attività abusiva, svolta, ad es., in mancanza delle
prescritte autorizzazioni amministrative, dovendosi negare tutela giuridica a chi
versa in situazione illecita 372;
e) nell’ipotesi di esercizio di attività turistica presso un club nautico non avente fini
di lucro e con gestione limitata in favore di soci373;
f) nell’ipotesi di esercizio di attività editoriale giornalistica374;
g) nell’ipotesi di esercizio di attività di odontotecnico375;
h) nell’ipotesi di locazione stagionale, in quanto il tenore letterale della norma
consente di ritenere che il legislatore, con il richiamo alle locazioni di immobili
363
Cass. 9 maggio 1994, n. 4487, in Arch. loc. e cond., 1994, 857, Cass. 13 febbraio 2002, n. 2086,
ivi, 2002, 339, in fattispecie di immobile adibito a scuola di danza.
364
Cass. 29 luglio 1995, n. 8340, in Arch. loc. e cond., 1995, 905.
365
Cass. 12 agosto 1995, n. 8847, in Arch. loc. e cond., 1995, 46.
366
Cass. 27 aprile 1994, n. 3974, in Arch. loc. e cond., 1994, 637; Cass. 4 ottobre 1996, n. 8713,
ivi, 1996, 973.
367
Cass. 16 gennaio 1990, n. 161, in Arch. loc. e cond., 1990, 508.
368
Cass. 28 marzo 2001, n. 4505, in Arch. loc. e cond., 2001, 667.
369
Cass. 24 novembre 1998, n. 11896, in Arch. loc. e cond., 1998, 905.
370
Cass. 10 luglio 1997, n. 6269, in Arch. loc. e cond., 1997, 678.
371
Cass. 20 febbraio 1999, n. 1435, in Arch. loc. e cond., 1999, 316; Cass. 10 agosto 2000, n.
10598, ivi, 2002, 590; Cass. 15 gennaio 2001, n. 505, ibidem, 285. In tema di locali adibiti ad
esposizione di veicoli, cfr. Cass. 5 novembre 2001, n. 13636, in Rass. loc. e cond., 2001, 474, con
nota di G. GUIDA, L’avviamento commerciale per l’esposizione di autoveicoli.
372
Cass. 7 maggio 1993, n. 5265, in Arch. loc. e cond., 1993, 738; Cass. 7 agosto 2002, n. 11908,
ivi, 2002, 722, a proposito di esercizio di cartoleria sprovvista di autorizzazione amministrativa.
373
Cass. 16 gennaio 1990, n. 162, in Arch. loc. e cond., 1990, 508.
374
Cass. 12 giugno 1997, n. 5268, in Arch. loc. e cond., 1997, 817.
375
Cass. 12 agosto 1995, n. 8847, in Arch. loc. e cond., 1995, 46.

161 161
relative alle attività di cui ai nn. 1 e 2 dell’articolo 27, abbia inteso escludere la
spettanza dell’indennità di avviamento per le locazioni stagionali376.
Infine, si sottolinea che, nel caso di uso promiscuo, ancorché dipendente da mutamento
dell’uso pattuito da parte del conduttore, deve applicarsi il regime corrispondente
all’uso prevalente, ai sensi dell’art. 80 della legge 392/1978 (fatta salva l’eventuale
azione di risoluzione da parte del locatore), con la conseguenza che, in ipotesi di
prevalenza dell’uso commerciale con contatti diretti con il pubblico, l’indennità in
questione deve essere commisurata all’intero canone corrisposto per l’immobile e non
già ad una parte di esso, proporzionata alla sola superficie adibita all’uso
commerciale377.

2.2. Segue: questioni particolari in tema di indennità per la perdita di


avviamento.

A) Onere della prova.


In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso, in linea generale,
l’automaticità del diritto del conduttore all’indennità per la perdita di avviamento
comporta soltanto che il medesimo sia esonerato dalla prova della sussistenza in
concreto dell’avviamento suddetto e del danno conseguente al rilascio378, ma non
implica che tale diritto consegua alla sola destinazione dell’immobile ad una delle
attività protette, quando manchi la prova, da fornirsi dal conduttore stesso, che ad esse
l’immobile sia stato effettivamente adibito 379.
In altri termini, il conduttore che chieda, in caso di recesso del locatore, la
corresponsione dell’indennità di avviamento, ha l’onere di provare non solo di avere
esercitato nell’immobile una delle attività per le quali detta indennità è prevista, ma
anche che l’attività stessa comportava contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori, mentre nessun dovere ha il giudice di promuovere di ufficio un siffatto
accertamento 380.
Peraltro, secondo una pronunzia delle Sezioni Unite della Cassazione, nel caso di
immobile dato in locazione per essere destinato ad un’attività che, secondo le sue
modalità tipiche, comporta contatto diretto con il pubblico (come quella di
intermediazione immobiliare, se rivolta a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti
direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta
generalità degli interessati, raggiunta attraverso la diffusione di messaggi tipici per
376
Cass. 9 agosto 2002, n. 12076, in Arch. loc. e cond., 2002, 767.
377
Sul punto, cfr. Cass. sez. un. 28 ottobre 1995, n. 11301, in Arch. loc. e cond., 1996, 372; conf.
Cass. 25 febbraio 1997, n. 1700, ivi, 1997, 302. Cfr., inoltre, in tema di prelazione e di uso
promiscuo dell’immobile, Cass. 18 luglio 2000, n. 9454, in Rass. loc. e cond., 2001, 338, secondo
cui il diritto di prelazione (e, quindi, anche all’indennità di avviamento) spetta al conduttore soltanto
se egli svolga nei locali un’attività a contatto diretto con i clienti o i consumatori, pur se, oltre a tale
attività principale o prevalente, venga esercitata altra attività accessoria o complementare.
378
In tal senso, Cass. 6 maggio 2003, n. 6876, in Arch. loc. e cond., 2003, 693; cit.; Cass. 26
febbraio 2002, n. 2834, ivi, 2002, 410, cit.;Cass. 29 ottobre 2001, n. 13418, in Rass. loc. e cond.,
2001, 478.
379
Cass. 10 maggio 1996, n. 4430, in Arch. loc. e cond., 1996, 783.
380
Cass. 25 ottobre 1994, n. 8753, in Arch. loc. e cond., 1995, 372; Cass. 3 ottobre 1995, n. 10397,
ivi, 1996, 269; Cass. 15 maggio 1997, n. 4273, ivi, 1997, 619.
In dottrina, cfr. A. CAPPABIANCA, Attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli
utenti e dei consumatori ai fini dell’avviamento e della prelazione: due contrastanti pronunzie
della Cassazione, in nota a Cass. 11 gennaio 1988, n. 22 e a Cass. 8 settembre 1987, n. 7229, in
Foro it., 1988, I, 2636.
162 162
tale genere di attività, come inserzioni sui giornali, cartelli affissi all’esterno degli
immobili da vendere, manifesti, etc., pur nella mancata segnalazione della presenza,
nell’immobile locato, della sede dell’azienda), qualora il locatore convenuto per il
pagamento dell’indennità di avviamento non neghi l’effettivo svolgimento,
nell’immobile, dell’attività contrattualmente prevista, la domanda del conduttore non
può essere respinta sul rilievo della mancanza di prova del contatto diretto con il
pubblico degli utenti e dei consumatori, per non essere stata dimostrata l’utilizzazione
dei locali come fonte di procacciamento dei clienti, non risultando apposti all’esterno
dei locali stessi i consueti elementi di attrazione per il pubblico (quali insegne,
vetrine, etc.), trattandosi di circostanze di per sé non significative, che non possono
costituire impedimento ad una prova per presunzioni della sussistenza di tali contatti,
tratta, secondo un criterio di normalità, dalla circostanza che essi sono connaturati ad
un’attività della quale è certo l’avvenuto svolgimento 381.
Inoltre, quando è contrattualmente stabilita una destinazione dell’immobile locato ad
attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei
consumatori, al conduttore che invochi il diritto all’indennità per la perdita di
avviamento commerciale non è sufficiente dimostrare che, nonostante il tenore delle
clausole contrattuali, nell’immobile è stata svolta un’attività comportante detto
contatto, essendo, altresì, necessario che egli provi che sia decorso il termine di tre
mesi dalla data in cui il locatore è venuto a conoscenza dell’uso diverso da quello
pattuito, ai sensi dell’art. 80 della legge 392/78382.
Infine, è stato stabilito che, quando sia il locatore a rivestire la qualità di attore, onde
ottenere l’accertamento negativo della spettanza dell’indennità di avviamento al
conduttore, è esclusivo onere del primo provare l’insussistenza dei presupposti del
relativo diritto, a nulla rilevando, che, trattandosi di prova negativa, l’adempimento di
tale onere può rivelarsi, in concreto, di particolare, difficile assolvimento 383.
Per ottenere una pronuncia di condanna al pagamento dell’indennità di avviamento è
necessaria una specifica richiesta del conduttore, non essendo configurabile un
obbligo del giudice ex officio, ovvero un onere del locatore, ai fini della
determinazione di siffatta indennità 384.
E’stata, peraltro, riconosciuta la legittimazione (e l’interesse) del locatore a
promuovere la relativa azione di accertamento al fine di accelerare i tempi
dell’esecuzione, una volta divenuto definitivo il provvedimento di rilascio
dell’immobile locato 385.
B) Titolarità del diritto all’indennità.
Legittimato a richiedere il pagamento dell’indennità di avviamento è sicuramente il
conduttore, così come si evince dal testo dell’art. 34 della legge 392/78, che menziona
specificamente tale soggetto quale titolare del relativo diritto 386.
381
Cass. sez. un. 10 marzo 1998, n. 2646, in Arch. loc. e cond., 1998, 265.
382
Cass. 2 ottobre 1998, n. 9789, in Arch. loc. e cond., 1998, 768.
383
Cass. 19 luglio 2000, n. 9491, in Arch. loc. e cond., 2000, 789.
384
V., ex multis, Cass. 21luglio 1986, n. 4689, in Arch. loc. e cond., 1986, 757.
385
Cass. 10 febbraio 2003, n. 1933, in Arch. loc. e cond., 2003, 385.
386
Secondo Cass. 26 ottobre 2001, n. 13291, in Rass. loc. e cond., 2001, 483, con nota di G.
SPAGNUOLO, Il socio accomandatario ha diritto all’indennità di avviamento per l’attività
esercitata dalla società, il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, al pari
del diritto di prelazione e riscatto, spetta al conduttore di immobile ad uso non abitativo, sempre che
egli vi eserciti attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come
contitolare o consocio di una società di persone cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità
del rapporto locativo. Nello stesso senso, cfr. Cass. 19 dicembre 1996, n. 11363, in Giur. it., 1997,
I, 1, 1490; Cass. 30 maggio 1996, n. 5009, in Arch. loc. e cond., 1996, 715.
163 163
A sua volta, l’articolo 36, ultimo comma, della citata legge dispone che la suddetta
indennità sia liquidata a colui che risulta essere conduttore al momento della
cessazione della locazione.
Nel caso di sublocazione, secondo un primo orientamento giurisprudenziale,
l’indennità in questione competerebbe a colui che gode del bene in siffatto momento
(di cessazione della locazione) e, quindi, al subconduttore che svolga una delle attività
protette 387.
Diversa soluzione è stata accolta in successive decisioni della Suprema Corte, le quali
hanno ritenuto che, nell’ipotesi di sublocazione, l’indennità di avviamento spetti al
conduttore-sublocatore nei confronti del locatore e al subconduttore nei confronti del
sublocatore, evidenziando anche la diversità di tale disciplina rispetto a quella della
prelazione, atteso che (con riguardo a siffatto istituto) il relativo diritto compete
direttamente al subconduttore nei confronti del locatore388.
C) Soggetto obbligato.
Secondo una recente pronunzia della Suprema Corte 389, obbligato a corrispondere al
conduttore l’indennità per la perdita di avviamento (e, quindi, legittimato a contraddire
alla domanda giudiziale di determinazione dell’indennità) è esclusivamente il
locatore, e cioè il soggetto che riveste tale qualità al termine del rapporto di
locazione, e non anche chi abbia acquistato l’immobile locato dopo la cessazione del
rapporto medesimo.
Il principio si fonda sulla circostanza che il diritto del conduttore all’indennità di
avviamento sorge automaticamente nel momento ed a causa della cessazione del
rapporto locativo (escluse le ipotesi normativamente previste), indipendentemente
dalla sussistenza in concreto di un danno per il conduttore medesimo ovvero di un
possibile vantaggio per il locatore.
A siffatto momento deve, quindi, farsi riferimento per determinare la misura
dell’indennità ed individuare le norme al riguardo temporalmente applicabili, in caso
di successione di leggi.
D) Mancata corresponsione dell’indennità e diritto di ritenzione del conduttore.
Ai sensi dell’art. 34, terzo comma, della legge 392/78, l’esecuzione del
provvedimento di rilascio è condizionata all’avvenuta corresponsione dell’indennità
di avviamento, mentre l’indennità suppletiva deve essere corrisposta all’inizio del
nuovo esercizio.
Nel caso di mancata corresponsione dell’indennità, il conduttore può opporsi
all’esecuzione del provvedimento di rilascio proponendo opposizione all’esecuzione
ex art. 615 c.p.c.
E’ noto che il pagamento dell’indennità non incide sull’adozione del provvedimento di
rilascio ma solo sulla sua esecuzione 390.
387
Cass. 14 aprile 1986, n. 2617, in Arch. loc. e cond., 1986, 448.
388
V., ex multis, Cass. 3 ottobre 1997, n. 9677, in Arch. loc. e cond., 1997, 881; Cass. 24 gennaio
1994, n. 692, ivi, 1994, 287.
In dottrina, cfr. P. SCALETTARIS, Indennità di avviamento e sublocazione dell’immobile, in Arch.
loc. e cond., 1989, 225.
389
Cass. 2 agosto 2001, n. 10607, in Foro it., 2001, I, 3085; in Arch. loc. e cond., 2001, 796; in
Rass. loc. e cond., 2001, 485, con nota di A. CARRATO, Note essenziali in tema di legittimazione
passiva attinente all’esercizio dell’azione di determinazione dell’indennità per la perdita
dell’avviamento commerciale.
390
Secondo Cass. 5 novembre 2001, n. 13636, in Arch. loc. e cond., 2002, 570, la corresponsione
dell’indennità di avviamento incide sulla concreta esecuzione ma non sull’adozione del
provvedimento di rilascio, con la conseguenza che essa riveste natura di condizione di procedibilità
dell’azione esecutiva, ma non condiziona la formazione del titolo del rilascio medesimo.
164 164
In ordine al rifiuto del conduttore di rilasciare l’immobile, in mancanza di pagamento
dell’indennità di avviamento, e al suo presunto diritto di ritenzione (nonché al
conseguente obbligo di pagamento dell’indennità di occupazione o di risarcimento del
maggior danno prodotto al locatore ex art. 1591 c.c.), la giurisprudenza di legittimità
ha emesso pronunzie divergenti.
Solo di recente sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte, che hanno
stabilito che il conduttore che rifiuti la restituzione dell’immobile in attesa di ricevere
dal locatore il pagamento dell’indennità di avviamento è obbligato al pagamento del
corrispettivo convenuto (per il godimento dell’immobile), ma solo di questo 391.
In tal modo è stato composto il contrasto giurisprudenziale sorto in argomento
all’interno della terza sezione, con adesione al principio secondo cui, fin quando non
avvenga la corresponsione dell’indennità di avviamento (ovvero non sia intervenuta
offerta reale non accettata), la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore
avviene de iure, evidenziandosi una specifica causa di giustificazione impeditiva della
scadenza dell’obbligo di riconsegna, con la conseguenza che non insorgono la mora
nella restituzione e l’obbligo di risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c.392.
E) Prescrizione.
In materia di prescrizione dell’indennità di avviamento, deve ritenersi abrogata, in
virtù dell’art. 84 della legge 392/78, per incompatibilità con la normativa della legge
dell’equo canone, la disciplina di cui all’art. 8 della legge 19/1963, recante, in deroga
all’ordinario termine decennale di prescrizione posto dall’art. 2946 c.c., la previsione
del più ristretto termine triennale per la prescrizione dei diritti dalla medesima legge
riconosciuti 393.

Il conduttore può dedurre la mancanza di tale condizione con l’opposizione all’esecuzione, salva la
possibilità per il locatore di proporre, nel medesimo processo, domanda riconvenzionale di
accertamento e determinazione dell’indennità (Cass. 26 aprile 1985, n. 2735, ivi, 1985, 458).
391
Cass. sez. un. 15 novembre 2000, n. 1177, in Arch. loc. e cond., 2001, 70. In conformità, cfr.
Cass. 29 ottobre 2001, n. 13417 e Cass. 21 novembre 2001, n. 14728, in Rass. loc. e cond., 2001,
469, secondo le quali l’obbligo di pagamento del (solo) corrispettivo convenuto, nell’ipotesi di
mancata corresponsione dell’indennità di avviamento da parte del locatore e di conseguente rifiuto di
restituzione dell’immobile locato da parte del conduttore, sussiste, a carico di quest’ultimo,
indipendentemente dalla circostanza che il conduttore medesimo continui a godere dell’immobile de
quo per l’esercizio della sua attività o, al contrario, si limiti a detenerlo astenendosi, peraltro,
dall’utilizzarlo. Conf. Cass. 28 marzo 2003, n. 4690, in Arch. loc. e cond., 2003, 636.
Sul punto, v., altresì, Cass. 26 aprile 2002, n. 6090, in Dir. e giust., 2002, fasc. n. 23, 31, secondo
cui l’obbligo del conduttore di continuare a pagare il “canone” - nell’ipotesi di mancata
corresponsione dell’indennità di avviamento e di mancata restituzione del bene locato - sino alla
riconsegna del bene medesimo cessa allorché il conduttore stesso, con comportamento conformato
alla buona fede, ne abbia offerto la restituzione al locatore nelle forme e per gli effetti di cui agli
artt. 1216 e 1209 c.c., cioè, mediante atto notificato al creditore nelle forme prescritte per gli atti di
citazione, e quindi a mezzo di ufficiale giudiziario.
392
In tal senso, v. Cass. 8 novembre 1996, n. 9747, in Arch. loc. e cond., 1997, 68; Cass. 29 marzo
1996, n. 2910, ibidem, 85; Cass. 17 ottobre 1995, n. 10820, ivi, 1996, 531; Cass. 1 giugno 1995, n.
6132 e Cass. 21 gennaio 1995, n. 696, ivi, 1995, 907 e 323; Cass. 29 ottobre 1993, n. 10784, ivi,
1994, 156.
In senso diverso, è stato ritenuto che la mancata corresponsione dell’indennità di avviamento
attribuisce al conduttore un diritto di ritenzione che lo abilita esclusivamente alla custodia
dell’immobile, con la conseguenza che, laddove costui abbia anche continuato a servirsene, per ciò
stesso, dovrà riconoscersi al locatore il diritto al risarcimento del danno (da atto illecito) o ad un
indennizzo (da comportamento non illecito ma fonte di ingiustificato arricchimento) (così Cass. 10
luglio 1997, n. 6270, in Arch. loc. e cond., 1997, 796 e Cass. 23 dicembre 1993, n. 12737, ivi,
1994, 795).
393
Cass. 2 agosto 1997, n. 7168, in Arch. loc. e cond., 1997, 1002.
165 165
Conseguentemente, il diritto all’indennità in questione non si sottrae al regime della
prescrizione decennale regolata dal menzionato art. 2946 c.c.
Circa la decorrenza della prescrizione, alla luce della disposizione dell’art. 2935 c.c.,
secondo la quale essa comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto
valere, è stato sostenuto che il termine iniziale della prescrizione del credito del
conduttore di immobile urbano, destinato ad uso diverso dall’abitazione, per
l’indennità per la perdita di avviamento non può essere individuato nel momento della
cessazione de iure del rapporto locativo (poiché, in tale momento, il diritto, pur
essendo già sorto, non è esercitabile in ragione della sua inesigibilità, scaturente dalla
disciplina dettata dagli artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978), ma coincide con il
momento successivo in cui l’immobile venga rilasciato senza il contestuale pagamento
dell’indennità, poiché solo da tale momento il credito in questione diviene esigibile394.
F) Natura dell’obbligazione e interessi.
Il debito relativo al pagamento dell’indennità di avviamento ha per oggetto, sin
dall’origine, una somma di denaro e, pertanto, costituisce debito di valuta, soggetto al
principio nominalistico395.
Come anticipato, il relativo credito diviene esigibile solo nel momento in cui avviene
il rilascio dell’immobile e gli interessi sulla somma dovuta decorrono da tale data o
dalla diversa data in cui vi sia stata una costituzione in mora del locatore da parte del
conduttore, mentre la rivalutazione monetaria, giustificabile come maggior danno ai
sensi dell’art. 1224, secondo comma, c.c., può essere liquidata dal giudice solo ove il
conduttore fornisca elementi concreti che permettano di individuare e valutare la sua
situazione personale e patrimoniale e la prevedibile collocazione della somma nella
forma del deposito bancario396.
G) Rinunzia all’indennità.
In base ai principi desumibili dal contenuto dell’art. 79 della legge 392/78, la rinuncia
preventiva all’indennità di avviamento è nulla, attribuendo essa al locatore un
rilevante vantaggio in contrasto con la disciplina della citata legge (in tema di
locazioni di immobili ad uso diverso).
Tuttavia, la Suprema Corte ha ritenuto, in un’occasione, la legittimità della rinunzia,
allorché il vantaggio per il locatore sia compensato dal danno che egli subisce per
effetto della contestuale pattuizione di una proroga della locazione in favore del
conduttore397.
Inoltre, scopo dell’articolo 79 è quello di impedire elusioni di tipo preventivo delle
disposizioni della legge dell’equo canone, ma tale norma non impedisce (come più
volte ricordato) le rinunzie a diritti da parte del conduttore che siano successive alla
nascita dei diritti medesimi.
In particolare, con riguardo al diritto all’indennità per la perdita di avviamento, si è
ritenuta la legittimità di una transazione, dopo la cessazione del rapporto, contenente la
rinunzia (anche implicita) da parte del conduttore all’indennità in questione 398.

3. Prelazione in caso di vendita. Funzione e disciplina.

394
Cass. 2 agosto 1997, n. 7168, citata sub nota precedente.
395
V., ex multis, Cass. 28 novembre 1998, n. 12090, in Arch. loc. e cond., 1998, 905.
396
Così Cass. 15 maggio 1997, n. 4272, in Arch. loc. e cond., 1997, 1020.
397
Cass. 19 marzo 1991, n. 2945, in Arch. loc. e cond., 1991, 551.
398
V. Cass. 3 aprile 1993, n. 4041, in Arch. loc. e cond., 1993, 594; Cass. 22 aprile 1999, n. 3984,
ivi, 1999, 471 (in tema di rinunzia implicita all’indennità di avviamento).

166 166
L’istituto della prelazione urbana trova il suo antecedente cronologicamente più vicino
nella prelazione agraria, istituita con la legge 26 maggio 1965, n. 590.
Funzione dell’istituto è quella di offrire al conduttore la possibilità di acquistare
l’immobile in cui esercita la propria attività commerciale (nel senso più ampio del
termine) e, quindi, di favorire la continuità dell’impresa ivi esercitata.
Sulla costituzionalità della relativa normativa, va ricordato che la Corte Costituzionale
ha dichiarato non fondata la questione concernente la mancata estensione dell’istituto
alle locazioni adibite a studi professionali399, laddove la giurisprudenza di legittimità
ha ritenuto manifestamente infondata la questione riguardante la mancata estensione
della prelazione ai conduttori delle case di abitazione, in ragione del fatto che la
diversità di trattamento ha il suo fondamento nella sostanziale differenza tra locazioni
abitative e non abitative, alla quale si connette un regime giuridico per molti aspetti
fortemente eterogeneo400.
La materia è disciplinata dagli artt. 38 e 39 della legge 392/78.
In particolare, ai sensi del menzionato articolo 38, nel caso in cui il locatore intenda
trasferire l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore, con atto
notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo in denaro, le altre
condizioni della vendita e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Ricevuta la comunicazione, il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro
il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, trasmettendo, a sua
volta, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, condizioni uguali a quelle
comunicategli. Tale termine è previsto a pena di decadenza, con la conseguenza che il
conduttore, ove non comunichi nel termine la propria accettazione, deve ritenersi
rinunciatario alla prelazione.
Una volta esercitato il diritto di prelazione, il pagamento del prezzo d’acquisto deve
essere effettuato entro trenta giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a
quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione al proprietario–locatore,
contestualmente alla stipula notarile dell’atto di compravendita o, quantomeno, del
preliminare.
Circa i presupposti ed i limiti di applicazione dell’istituto, non possono che
richiamarsi le precisazioni ed argomentazioni contenute nel precedente paragrafo 1 di
questo stesso capitolo e, in particolare, le disposizioni di cui agli artt. 35, 41 e 42
della legge 392/78, comuni all’istituto dell’indennità di avviamento.
Oltre ai presupposti comuni con il diritto all’indennità di avviamento, agli effetti della
prelazione e del riscatto, deve sussistere l’ulteriore requisito specifico coincidente
con l’intenzione del locatore di trasferire a titolo oneroso l’immobile locato.
Nonostante il richiamo ai trasferimenti a titolo oneroso operato dal primo comma
dell’articolo 38, il secondo comma dello stesso articolo, nell’indicare gli elementi che
devono essere contenuti nella comunicazione rivolta al conduttore, fa riferimento alla
sola compravendita.
E’ sorto, quindi, il dubbio se la prelazione si riferisca alla sola compravendita ovvero
anche ad altri atti di trasferimento a titolo oneroso (ad es., la transazione, la permuta,
la dazione in pagamento, la cessione dei beni ai creditori, il negozio misto con
donazione).
La tesi restrittiva trova riscontro in una certa giurisprudenza di legittimità, secondo la
quale, costituendo il diritto di prelazione (come pure quello di riscatto) una
399
Corte cost. 5 maggio 1983, n. 128, in Arch. loc. e cond., 1983, 227.
400
V., da ultimo, Cass. 22 aprile 1999, n. 3990, in Arch. loc. e cond., 1999, 689.
167 167
limitazione alle facoltà spettanti al proprietario, la sua previsione deve considerarsi
insuscettibile di interpretazioni analogiche o estensive401.
La prelazione, inoltre, opera per i soli atti di disposizione volontaria e non si estende,
di conseguenza, ai trasferimenti coattivi, disposti dall’autorità giudiziaria nelle
procedure espropriative immobiliari e nelle procedure concorsuali402.
Peraltro, è stata ritenuta l’applicabilità della prelazione nell’ipotesi in cui il locatore,
soggetto a concordato preventivo, venda l’immobile attraverso il liquidatore, sul
presupposto della libera determinazione del proprietario di trasferire il bene 403;
viceversa, l’applicazione dell’istituto è stata esclusa nell’ipotesi di concordato
preventivo con cessione dei beni ai creditori, sul presupposto che, in tal caso, la
vendita non è collegabile alla libera volontà del proprietario404.
Infine, la prelazione non ha luogo, per esplicita previsione dell’ultimo comma
dell’articolo 38, nelle ipotesi di vendita di quota ereditaria da parte del coerede (art.
732 c.c.), nonché di trasferimento effettuato in favore del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado.
Pertanto, nel caso in cui il coerede alieni a persona estranea alla comunione ereditaria
la sua quota o parte di essa, prevale il diritto di prelazione ereditaria sul diritto di
prelazione di cui all’articolo 38405. Tale esclusione ha carattere assoluto, nel senso che
non può trovare deroga per il caso di mancato esercizio del diritto di prelazione
ereditaria o di estinzione del diritto dell’erede, atteso che l’alienazione di una quota, o
frazione di quota ereditaria, importa il trasferimento della situazione giuridica
dell’alienante nella comunione ma non comporta il trasferimento all’acquirente
dell’immobile locato ricadente nella successione o nella comunione, così da costituire
il presupposto per la prelazione del conduttore406.
Con riferimento all’esclusione della prelazione nell’ipotesi di trasferimento
dell’immobile al coniuge o ai parenti entro il secondo grado (in linea retta o
collaterale), va segnalato che detta esclusione non è operativa ove lo stesso conduttore
sia anch’egli parente entro il secondo grado del proprietario–locatore, ripristinandosi,
in tal caso, il favor del conduttore che ispira l’istituto della prelazione urbana 407.
Diversa è l’ipotesi in cui il conduttore sia una società di persone e l’immobile sia
venduto da un fratello ad un altro: in tal caso non sussiste il diritto di prelazione a
favore del conduttore ed il favor verso quest’ultimo non si ripristina per essere la
401
V., in tal senso, in materia di permuta, Cass. 14 gennaio 1988, n. 205, in Arch. loc. e cond., 1988,
369 e, più di recente, Cass. 6 maggio 2003, n. 6867, ivi, 2003, 695 ; in materia di permuta con beni
non fungibili, v. Cass. 16 maggio 1991, n. 5519, ivi, 1991, 495; in materia di divisione giudiziale di
immobile, v. Cass. 18 settembre 1991, n. 9748, ivi, 1991, 302; in materia di conferimento in
proprietà dell’immobile a società da parte del locatore, v. Cass. 21 luglio 2000, n. 9592, ivi, 2000,
790.
In dottrina, per l’esclusione della prelazione nell’ipotesi di costituzione di trusts immobiliari, v. C.
SFORZA FOGLIANI, Legge n. 431/98 sulle locazioni abitative, alcuni specifici problemi, in Arch.
loc. e cond., 2002, cit., 3.
402
V. Cass. 30 maggio 1984, n. 3298, in Arch. loc. e cond., 1984, 407, in materia di vendita
fallimentare; Cass. 16 dicembre 1996, n. 11225, ivi, 1997, 222, in tema di vendita forzata
dell’immobile.
403
Cass. 1 febbraio 1988, n. 913, in Arch. loc. e cond., 1988, 579.
404
Cass. 6 aprile 1990, n. 2900, in Arch. loc. e cond., 1990, 616 e Cass. 14 gennaio 1994, n. 339,
ivi, 1994, 294.
405
V., da ultimo, Cass. 2 giugno 1999, n. 5387, in Arch. loc. e cond., 1999, 689.
406
Così Cass. 19 maggio 1988, n. 3466, in Arch. loc. e cond., 1988, 650.
407
Così Cass. 19 aprile 1991, n. 4259, in Arch. loc. e cond., 1991, 521.

168 168
titolarità della società di un altro fratello, posto che la società, pur se di persone, è,
comunque, un soggetto diverso dai soci che la compongono 408.

3.1. Segue: questioni particolari in tema di prelazione urbana.

A) Forma e contenuto della comunicazione.


Sia la comunicazione dell’intenzione del proprietario di vendere l’immobile
(denuntiatio) che la dichiarazione del conduttore, che hanno natura di atti recettizi di
valore sostanziale, vanno portate a conoscenza dei rispettivi destinatari con il
prescritto mezzo della notificazione eseguita da ufficiale giudiziario, sicché la
presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c. si verifica soltanto quando il
procedimento notificatorio sia completo in tutti i suoi momenti, con la consegna,
debitamente verbalizzata, di una copia dei suddetti atti, ovvero se siano state compiute
formalità equipollenti 409.
In sostanza, viene ammessa solo la possibilità che la denuntiatio sia effettuata con
l’esperimento di modalità equipollenti alla notifica a mezzo di ufficiale giudiziario (ad
es., a mezzo di lettera raccomandata 410), con la conseguenza che la conoscenza
conseguita aliunde non fa sorgere il diritto di prelazione e il conduttore non può
validamente rinunziarvi411.
La comunicazione deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni di
vendita, del prezzo e l’invito ad esercitare la prelazione. Non è, invece, richiesta
l’indicazione del recapito del locatore412 o la comunicazione di eventuale
preliminare413.
E’ stata ritenuta inefficace la comunicazione che sia priva delle indicazioni necessarie
per l’individuazione dell’immobile locato o con incerte indicazioni al riguardo414.
Più in generale, è stato affermato che le indicazioni da inserire nella comunicazione di
cui all’articolo 38 non sono specificamente richieste a pena di nullità della
comunicazione medesima, con la conseguenza che resta riservato alla valutazione del
giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata,
accertare se l’atto costituisca valida comunicazione al conduttore dell’intenzione di
trasferire l’immobile e se esso contenga tutti gli elementi necessari al positivo
esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore stesso415.
Un caso particolare è quello in cui tra la denuntiatio (non seguita da esercizio della
prelazione) e la vendita al terzo intercorra un intervallo di tempo tale da far escludere,
anche in conseguenza della variazione dei valori monetari, un’obiettiva parità fra le
408
In tal senso, Cass. 28 aprile 1997, n. 3626, in Arch. loc. e cond., 1997, 490, in tema di società in
nome collettivo.
409
Così Cass. 16 giugno 1984, n. 3605, in Arch. loc. e cond., 1984, 609.
410
In tal senso, Cass. 27 novembre 1991, n. 12689, in Arch. loc. e cond., 1992, 571.
411
V. Cass. 17 novembre 1998, n. 11552, in Arch. loc. e cond., 1998, 911; Cass. 27 novembre 1991,
n. 12689, ivi, 1992, 571.
412
Cass. 14 novembre 1994, n. 9559, in Arch. loc. e cond., 1995, 365.
413
Sul punto, v. Cass. 21 maggio 1991, n. 5713, in Arch. loc. e cond., 1991, 739; Cass. 15 maggio
1991, n. 5464, ibidem, 748.
414
Così Cass. 27 ottobre 1992, n. 11696, in Arch. loc. e cond., 1993, 372.
415
Cass. 18 aprile 1995, n. 4334, in Arch. loc. e cond., 1995, 570, che ha ritenuto valida una
comunicazione non contenente l’invito esplicito all’esercizio della prelazione, ma con la quale si
chiedeva al conduttore di procedere all’immediata stipula della compravendita, sul rilievo che il
preciso e puntuale riferimento agli artt. 38 e 39 della legge 392/78 rendeva superfluo l’invito e che
la richiesta di stipula immediata non comportava deroga a quanto stabilito dalla legge circa il termine
per l’esercizio della prelazione.
169 169
condizioni di vendita e quelle a suo tempo comunicate al conduttore. In siffatta ipotesi,
si è ritenuto sussistente l’onere a carico del locatore alienante di provvedere alla
rinnovazione della denuntiatio, ancorché le condizioni di vendita siano rimaste
formalmente immutate rispetto a quelle della pregressa comunicazione,
conseguendone, in mancanza, la sanzione del riscatto a favore del conduttore416.
B) Natura giuridica della denuntiatio.
La natura della comunicazione è stata a lungo controversa.
Dopo un periodo di incertezze e di contrasti, è intervenuta la Corte di Cassazione a
Sezioni Unite 417, la quale ha statuito che la denuntiatio non è qualificabile come
proposta contrattuale418 e nemmeno come mera informativa di generici intenti,
destinata ad avviare trattative negoziali419, ma si inserisce in un particolare
meccanismo predisposto dall’art. 38 della legge 392/78 per assicurare al conduttore
l’esercizio del diritto di prelazione, quale atto di interpello dovuto dal proprietario,
nonché vincolato nella forma e nel contenuto. Correlativamente, la dichiarazione del
conduttore di voler esercitare la prelazione non costituisce accettazione della proposta
e non comporta l’immediato acquisto dell’immobile, ma determina l’insorgenza per
entrambe le parti dell’obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del
previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo.
Tutto ciò sul presupposto che la comunicazione ex articolo 38 non comporta l’invito
alla formazione di un consenso sul trasferimento del bene, ma solo l’ottemperanza ad
un obbligo legale di informativa, al fine di mettere in grado il conduttore di esercitare
un diritto potestativo riconosciuto dalla legge, ove ne ricorrano le condizioni.
Dalla indicata natura della prelazione discende che la comunicazione del proprietario
non è revocabile in pendenza del termine entro il quale il conduttore può manifestare
la volontà di rendersi acquirente e, a maggior ragione, dopo la dichiarazione di
prelazione; discende, altresì, che, in caso di inadempienza delle parti a quell’obbligo
di contrarre, deve ritenersi consentita la tutela in forma specifica di cui all’art. 2932
c.c., nel concorso delle relative condizioni, trattandosi di norma applicabile
indipendentemente dalla fonte, legale o convenzionale, dell’obbligo stesso420.
C) Oggetto della vendita.
Non v’è dubbio che, ai fini dell’esercizio della prelazione, è necessaria l’identità tra
l’immobile locato e quello oggetto della progettata vendita.
Pertanto, qualora il locatore progetti o attui la vendita dell’intero stabile in cui si trovi
l’immobile locato ovvero di una parte dello stabile medesimo che costituisca un
complesso unitario, con individualità propria e diversa da quella della singola unità
immobiliare locata, e qualora, inoltre, tale contratto si presenti come un negozio
unitario e non frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni del fabbricato
? con l’esclusione, altresì, di ogni intento fraudolento di eludere i diritti del
conduttore tramite una surrettizia aggregazione di altri beni a quello locato ? deve
negarsi l’applicazione dell’istituto della prelazione e, conseguentemente, deve
416
Così Cass. 21 maggio 1991, n. 5713, in Arch. loc. e cond., 1991, 739. Conf. Cass. 10 novembre
1995, n. 11716, ivi, 1996, 370.
417
Cass. sez. un. 4 dicembre 1989, n. 5359 e 4 dicembre 1989, n. 5357, in Arch. loc. e cond., 1990,
29 e 230.
418
In tal senso si erano espresse Cass. 16 giugno 1988, n. 4103, in Arch. loc. e cond., 1988, 700 e
Cass. 19 gennaio 1988, n. 356, ibidem, 366.
419
In tal senso si era espressa Cass. 9 maggio 1985, n. 2897, in Arch. loc. e cond., 1985, 449.
420
L’orientamento delle Sezioni Unite in ordine alla natura giuridica della denuntiatio risulta
seguito dalla successiva giurisprudenza: Cass. 9 luglio 1994, n. 6509, in Arch. loc. e cond., 1994,
681; Cass. 17 novembre 1998, n. 11551, ivi, 1999, 68.
170 170
escludersi il potere del conduttore di impedire o caducare la vendita dell’intero
stabile a terzi, tanto in via parziale mediante un suo subentro nell’acquisto della
porzione locata, quanto in via totale mediante l’acquisto dell’intero complesso421.
In buona sostanza, nel caso di c.d. vendita in blocco di un intero edificio o di un intero
complesso immobiliare, del quale facciano parte unità immobiliari locate ad uso
diverso da quello dell’abitazione, i conduttori di queste non hanno diritto di prelazione
né sull’unità oggetto del rapporto locatizio né sull’intero complesso immobiliare,
rappresentando questo un unicum e, cioè, un bene diverso dalle singole unità che lo
compongono, sia strutturalmente sia dal punto di vista giuridico ed amministrativo sia
sotto il profilo economico, ferma restando per il conduttore la possibilità di
dimostrare non solo che la cessione con un unico atto di una pluralità di beni integri
una simulazione, ma anche la mala fede dei contraenti che abbiano aggiunto alla
vendita dell’immobile locato altri beni allo scopo di eludere l’attuazione della norma
dell’articolo 38 e vanificare il diritto del conduttore medesimo 422.
Diversa dalla c.d. vendita in blocco è l’ipotesi della vendita cumulativa di più
immobili, tra i quali vi è quello locato, ove non risulti accertato in concreto che tali
immobili siano strutturalmente omogenei e funzionalmente coordinati, sì da costituire
un’entità patrimonialmente diversa dal bene oggetto della locazione 423.
Nell’ipotesi di vendita cumulativa (atto traslativo ad oggetto plurimo), il conduttore
può esercitare la prelazione sull’immobile locato, che sia venduto insieme ad altri
immobili, ma che conservi la propria autonomia strutturale e giuridica424.
Parimenti, sussiste il diritto di prelazione nel caso di vendita di una quota
dell’immobile locato, appartenente pro indiviso a più comproprietari, allorché uno di
costoro intenda vendere la sua quota ad un terzo o ad uno degli altri comproprietari,
con la conseguenza che, ove manchi la denuntiatio, spetta al conduttore il diritto di
riscatto, che non trova ostacolo nel fatto che costui, in occasione della vendita di altra
quota dello stesso immobile, non abbia esercitato la relativa prelazione 425.
Infine, il diritto di prelazione è stato esteso ai beni che costituiscano pertinenze
dell’immobile locato (cantine, autorimesse, etc.), siano ubicati nel medesimo stabile e
costituiscano oggetto della vendita progettata o promessa426.
421
Così Cass. 23 febbraio 1991, n. 1956, in Arch. loc. e cond., 1991, 379.
422
V., ex plurimis, Cass. 4 febbraio 2004, n. 2069, in Foro it., 2004, I, 680; Cass. 4 febbraio 2002,
n. 1443, in Arch. loc. e cond., 2002, 342; Cass. 15 gennaio 2001, n. 502, in Rass. loc. e cond., 2001,
337 e in Arch. loc. e cond., 2001, 815, con nota di M. DE TILLA, Sulla vendita in blocco del bene
locato; Cass. 20 marzo 1997, n. 2486, in Arch. loc. e cond., 1997, 400; Cass. 29 luglio 1987, n.
6576, ivi, 1987, 644; Cass. 4 luglio 1986, n. 4409, ivi, 1986, 758.
Sulla circostanza che l’esistenza di un unico atto di vendita non è di per sé sufficiente ad escludere
che esso contenga in realtà una pluralità di autonomi trasferimenti, nel qual caso l’eventuale
pattuizione di un prezzo globale non preclude la facoltà del conduttore di far valere il proprio diritto
di prelazione sull’immobile locato, cfr., ex multis, Cass. 16 luglio 1999, n. 7520, in Arch. loc. e
cond., 1999, 689.
423
Sulla nozione di vendita cumulativa, v., ex plurimis, Cass. 15 gennaio 2001, n. 502, in Arch. loc.
e cond., 2001, 815, cit.; Cass. 21 febbraio 2001, n. 2511, ivi, 2001, 540; Cass. 14 maggio 2001, n.
6641, ivi, 2001, 597.
424
Orientamento della giurisprudenza di legittimità costante. V., per tutte, Cass. 21 maggio 1999, n.
4956, in Arch. loc. e cond., 1999, 689; sulla differenza tra il concetto di vendita in blocco e di
vendita cumulativa e sull’insindacabilità, in sede di legittimità, del relativo accertamento da parte
del giudice di merito, v. Cass. 20 aprile 2001, n. 5913, ivi, 2001, 656 e Cass. 29 ottobre 2001, n.
13420, ivi, 2002, 172.
425
Così Cass. 11 settembre 1990, n. 9354, in Arch. loc. e cond., 1991, 59.
426
V. Cass. 30 ottobre 1990, n. 10484, in Arch. loc. e cond., 1991, 53; Cass. 23 luglio 1986, n.
4729, ivi, 1986, 632.
171 171
E’ stata, viceversa, esclusa la sussistenza del diritto di prelazione nell’ipotesi di
cessione di quote della società locatrice, non assimilabile al trasferimento a titolo
oneroso dell’immobile, salvo il caso in cui il patrimonio sociale, concentrato nelle
mani di un unico soggetto attraverso la cessione della totalità delle quote, sia costituito
unicamente dall’immobile locato 427.
D) Soggetti attivi e passivi della prelazione.
Dalla natura della comunicazione (quale atto di interpello) discende che essa deve
necessariamente provenire dal proprietario del bene 428.
Nell’ipotesi di cessione dei beni ai creditori da parte del proprietario, è stata ritenuta
valida la denuntiatio effettuata da quest’ultimo, sul presupposto che la cessione non
comporta il trasferimento della proprietà dei beni del debitore, ma ha il limitato effetto
di conferire ai creditori cessionari un mandato alla liquidazione ed al riparto dei beni
stessi, fatto salvo un connaturato vincolo di indisponibilità di natura personale ed
obbligatoria che non incide sulla titolarità dei rapporti sostanziali né sulla
legittimazione attiva e passiva relative alle attività cedute 429.
Nel caso in cui il bene locato appartenga ad una pluralità di persone, la comunicazione
deve provenire da tutti i proprietari, richiedendosi, nell’ipotesi in cui provenga da uno
solo di essi, la spendita del nome degli altri, nonché, a norma degli artt. 1324, 1350 e
1392 c.c., la loro procura per iscritto.
In mancanza, la comunicazione è inefficace e non determina la decadenza del
conduttore che non eserciti la prelazione, salva la ratifica proveniente dagli altri
proprietari430.
Ugualmente, la comunicazione esplica i suoi effetti qualora provenga e sia sottoscritta
da un rappresentante del locatore, che tale si dichiari nell’atto o come tale sia
conosciuto dal conduttore431.
Inoltre, le disposizioni sulla prelazione urbana, pur essendo riferite alla sola ipotesi di
locazione stipulata dal proprietario, sono state ritenute estensibili ad ipotesi similari,
quale quella della locazione stipulata dall’usufruttuario, nel caso di accordo
intervenuto fra usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario per la vendita
contemporanea dei relativi diritti, restando, in tal caso, a carico del nudo proprietario
l’onere della denuntiatio al conduttore432.
Quanto al rapporto tra prelazione e sublocazione, è stata ritenuta la spettanza del
diritto in questione in favore del subconduttore, al quale sia stata ceduta l’azienda, sul
presupposto che la ratio dell’istituto si fonda su un’esigenza pubblicistica di
conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il
pubblico (esigenza che trova compiuta realizzazione attraverso la concentrazione della
titolarità dell’azienda e del diritto di proprietà sull’immobile adibito all’esercizio di
questa) e sul conseguente rilievo della legittimità di un’interpretazione estensiva del
termine “conduttore”, quale beneficiario della prelazione urbana, in tale espressione
ricomprendendosi anche il subconduttore che abbia lecitamente assunto tale qualità
427
Così Cass. 21 marzo 2001, n. 4020, in Arch. loc. e cond., 2001, 467.
428
Così Cass. sez. un. 4 dicembre 1989, n. 5359, in Arch. loc. e cond., 1990, 29; Cass. 21 gennaio
1995, n. 702, ivi, 1995, 322; Cass. 17 novembre 1998, n. 11551, ivi, 1999, 68.
429
Così Cass. 15 maggio 1991, n. 5464, in Arch. loc. e cond., 1991, 748.
430
Così Cass. 27 aprile 1990, n. 3549, in Arch. loc. e cond., 1990, 477.
431
V. Cass. 27 novembre 1991, n. 12689, in Arch. loc. e cond., 1992, 571 (fattispecie in cui il
conduttore era a conoscenza che il soggetto che aveva inviato la denuntiatio era stato incaricato dal
locatore della vendita dell’immobile).
432
Così Cass. 20 febbraio 1992, n. 2080, in Arch. loc. e cond., 1992, 536.

172 172
(mediante regolare comunicazione al locatore ex art. 36 della legge 392/78) e che si
sia reso, nel contempo, cessionario dell’azienda.
In tale ipotesi, viene meno, infatti, ogni interesse dell’originario conduttore, il quale
abbia ceduto l’azienda, alla gestione dell’attività produttiva e ad esso subentra, quale
titolare dell’azienda medesima, il subconduttore (che appare, quindi, unico soggetto
concretamente interessato ad esercitare la prelazione)433.
Nell’ipotesi di conduttore partecipante all’impresa familiare, il quale esercita
l’attività, di cui sia, peraltro, titolare il coniuge, è stata ritenuta la spettanza della
prelazione in considerazione della ratio delle disposizioni in materia, che mirano alla
conservazione, nell’interesse generale, delle imprese “attraverso lo strumento
preferenziale”434.
Parimenti, spetta il diritto di prelazione al conduttore socio della società che esercita
l’attività produttiva o commerciale avente il contatto diretto con il pubblico (sia pure
quale contitolare o consocio)435.
L’articolo 38, ai commi quinto e sesto, contempla, infine, l’ipotesi in cui l’immobile
sia locato ad una pluralità di persone, nel qual caso la comunicazione deve essere
effettuata a ciascuna di esse e il diritto di prelazione può essere esercitato
congiuntamente da tutti i conduttori interessati ovvero, qualora taluno rinunci, dai
rimanenti o dal rimanente conduttore.
Il sistema vigente non prevede, invece, nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso di
un intero compendio immobiliare, del quale facciano parte distinte unità immobiliari,
locate a diversi soggetti, il diritto di prelazione sull’intero compendio a favore del
conduttore della singola unità, in caso di rinuncia degli altri aventi titolo.
Ed infatti le norme sulla prelazione e sul riscatto presuppongono la coincidenza
dell’oggetto del trasferimento con quello della locazione e, pertanto, prevedono la
prelazione (congiunta) solo con riferimento all’alienazione di una stessa unità
immobiliare locata a più soggetti (con unico contratto o con subentro di altro o altri
soggetti ad uno dei conduttori originari per effetto di cessione del contratto o di
successione mortis causa) — appunto descritta nei commi quinto e sesto del
menzionato articolo 38 — ma non con riguardo all’ipotesi del trasferimento di
immobili diversi, condotti in locazione da soggetti distinti 436.
E) Esercizio della prelazione.
Innanzitutto, il conduttore è tenuto a rispettare le condizioni comunicategli dal locatore
nella denuntiatio (comprese le modalità di esecuzione dei versamenti del prezzo di
vendita), pena la perdita del diritto di prelazione, anche se tali condizioni appaiono
diverse da quelle previste nello schema legale di cui all’articolo 38 della legge
392/1978, purché le stesse non pongano il conduttore stesso in una situazione più
gravosa437.
433
V. Cass. 10 luglio 1997, n. 6271, in Arch. loc. e cond., 1997, 794; Cass. 24 gennaio 1994, n. 692,
ivi, 1994, 287; Cass. 23 febbraio 1991, n. 1956, ivi, 1991, 739; Cass. 20 febbraio 1990, n. 1261, ivi,
1990, 221, con nota di P. SCALETTARIS, Diritto di prelazione e sublocazione.
In tema di cessione del contratto di locazione e di diritto di prelazione spettante al cessionario, v., da
ultimo, Cass. 18 marzo 2003, n. 3996, in Arch. loc. e cond., 2003, 470.
434
Così Cass. 11 febbraio 1993, n. 1699, in Arch. loc. e cond., 1993, 252.
435
Cass. 22 luglio 1987, n. 6410, in Arch. loc. e cond., 1987, 662.
436
Così Cass. 19 maggio 1999, n. 4853, in Arch. loc. e cond., 1999, 689.
437
In tal senso, Cass. 14 maggio 2001, n. 6639, in Rass. loc. e cond., 2001, 333; v., altresì, Cass. 19
novembre 1999, n. 12843, ibidem, 340, in ordine all’obbligo del conduttore di rispettare le
condizioni comunicate dal locatore nella denuntiatio, sotto pena di perdita del diritto di prelazione.

173 173
Inoltre, qualora nella comunicazione non sia indicato il termine per il conseguimento
del prezzo di acquisto ed il locatore, sebbene tempestivamente sollecitato dal
conduttore, si sia rifiutato di fornirlo — contravvenendo ai suoi doveri di
collaborazione e correttezza ex art. 1175 c.c. — nessun ritardo in ordine al pagamento
del prezzo medesimo può essere imputato al conduttore che abbia invitato il locatore
davanti al notaio per la stipula del contratto ed il contestuale versamento del
corrispettivo, fissando una data compresa nel termine di novanta giorni dalla
denuntiatio, allorché il locatore stesso si sia ingiustificatamente sottratto all’obbligo
della stipula. Ove, invece, tale termine sia stato fissato oltre la scadenza dei novanta
giorni, il locatore che deduca la verificatasi decadenza del conduttore dall’esercizio
del diritto di prelazione ha l’onere, una volta provata l’operatività nella specie del
termine legale di cui all’articolo 38, quarto comma, di dimostrare il suo interesse
all’esatta e tempestiva prestazione di pagamento, da valutarsi con un giudizio
comparativo del comportamento delle parti, anche in relazione ai loro pregressi
rapporti, agli scopi concretamente perseguiti, al dovere di collaborazione che incombe
al creditore ex art. 1206 c.c. e all’oggettiva entità del ritardo438.
Quanto al termine di sessanta giorni stabilito a favore del conduttore per l’esercizio
del diritto di prelazione, esso può essere prorogato a discrezione del locatore e la
proroga vincola quest’ultimo solo per il periodo per il quale lo stesso ha ritenuto di
impegnarsi439.
Infine, il preliminare di vendita concluso tra locatore e terzo può essere
sospensivamente condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte
del conduttore.
In tal caso, il promittente compratore è legittimato ad opporre il mancato o irrituale
esercizio della prelazione nelle forme e nei termini prescritti dall’articolo 38, ma non
può far valere l’inadempimento delle attività dovute dal conduttore dopo l’esercizio di
siffatto diritto, perché l’avveramento della condizione sospensiva, rendendo inefficace
il suo titolo, lo priva di ogni interesse ad interloquire sulle predette successive
vicende440.
F) Rinunzia al diritto di prelazione.
Come già osservato in tema di indennità di avviamento (paragrafo 2.2 - lett. G) di
questo stesso capitolo), deve ritenersi esclusa per il conduttore la possibilità di
rinunciare preventivamente al diritto di prelazione in sede di stipula del contratto di
locazione.
La relativa pattuizione si risolverebbe, infatti, nell’attribuzione al locatore di un
vantaggio ingiustificato e sarebbe nulla per inosservanza del divieto posto dall’art. 79
della legge 392/78.
Appare, peraltro, possibile, sulla base del principio secondo cui il menzionato
articolo 79 mira ad evitare elusioni di tipo preventivo della normativa contenuta nella
legge dell’equo canone, la rinunzia successiva del conduttore all’esercizio del diritto
di prelazione, dopo che tale diritto è sorto e, quindi, dopo l’avvenuta denuntiatio da
parte del locatore441.

4. Riscatto.

438
Così Cass. 7 novembre 1987, n. 8247, in Arch. loc. e cond., 1988, 60.
439
Così Cass. 30 ottobre 1987, n. 8027, in Arch. loc. e cond., 1988, 63.
440
Così Cass. 20 febbraio 1993, n. 2103, in Riv. giur. edil., 1993, I, 2, 806.
441
Sul punto, cfr. Cass. 24 settembre 1996, n. 8444, in Arch. loc. e cond., 1996, 975.

174 174
L’istituto è previsto dall’art. 39 della legge 392/78, secondo cui, qualora il
proprietario-locatore non provveda alla denuntiatio o alla comunicazione del
corrispettivo agli effetti della prelazione ovvero il corrispettivo indicato nella
comunicazione sia superiore a quello risultante dall’atto notarile di trasferimento,
l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto,
riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere
effettuato entro il termine di tre mesi, che decorre, quando non vi sia opposizione al
riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio o dalla ricezione dell’atto notificato
con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi, prima di tale udienza, di
non opporsi al riscatto. Se, per qualsiasi motivo, l’acquirente o il successivo avente
causa facciano opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del
passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Presupposti per l’esercizio del riscatto sono, quindi, l’omessa tempestiva
comunicazione al conduttore del proposito di alienazione del bene locato, l’omessa
comunicazione del prezzo di vendita, l’indicazione di un prezzo superiore rispetto a
quello risultante dalla vendita stipulata con il terzo, nonché la mancata indicazione
delle condizioni di vendita relative alle modalità e termini di pagamento, che sono
rilevanti per la valutazione della convenienza dell’acquisto (ad es., spostamento della
data dell’atto di vendita rispetto a quella indicata nella denuntiatio, con conseguente
differimento del pagamento del prezzo)442.
Il diritto di riscatto compete anche nell’ipotesi in cui il proprietario-locatore, dopo
avere provveduto alla notifica della denuntiatio, abbia trasferito a terzi la proprietà
dell’immobile locato in pendenza del termine concesso al conduttore per l’esercizio
della prelazione, a nulla rilevando che, dopo tale trasferimento, il conduttore stesso
non abbia effettuato dichiarazione di prelazione (non più occorrente, in difetto del suo
presupposto)443.
Parimenti, siffatto diritto compete nell’ipotesi di alienazione dell’immobile a terzi da
parte del proprietario-locatore dopo l’avvenuto esercizio delle prelazione da parte del
conduttore444.
Occorre, a questo punto, ricordare che, nel caso di violazione del diritto di prelazione
spettante al conduttore ed ai fini della determinazione del prezzo di riscatto, appare
irrilevante la simulazione relativa al prezzo di vendita. Pertanto l’eventuale diritto di
riscatto va esercitato in riferimento al prezzo formalmente dichiarato nel contratto
definitivo di alienazione, anche se tale prezzo risulti simulato; e ciò in conseguenza del
carattere sanzionatorio dell’art. 79 delle legge 392/1978445.
In ordine al termine per l’esercizio del diritto di riscatto ed al relativo onere del
conduttore di effettuare periodiche verifiche nei registri immobiliari ai fini del rispetto
del termine di sei mesi decorrente dalla trascrizione del contratto di vendita (di cui al
primo comma dell’articolo 39), la giurisprudenza della Cassazione ha assunto
posizioni contrastanti, nel senso di ritenere ora manifestamente infondata ora non
manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale del citato comma
primo dell’articolo 39, nella parte in cui fa decorrere il termine semestrale per
442
V. Cass. 9 dicembre 1997, n. 12459, in Arch. loc. e cond., 1998, 196; Cass. 16 aprile 1993, n.
4532, ivi, 1993, 761; Cass. 1 luglio 1991, n. 7241, ivi, 1992, 82.
443
Così Cass. 25 marzo 1991, n. 3211, in Arch. loc. e cond., 1991, 540.
444
Cass. 2 aprile 1997, n. 2872, in Arch. loc. e cond., 1997,1023.
445
Sulla irrilevanza della simulazione relativa al prezzo di vendita ai fini della determinazione del
prezzo di riscatto, v. Cass. 5 marzo 2002, n. 3175, in Arch. loc. e cond., 2002, 407; Cass. 6 maggio
2003, n. 6882, ivi, 2003, 695.
175 175
l’esercizio del diritto di riscatto dalla trascrizione del contratto, in considerazione
della difficoltà di recarsi periodicamente presso l’ufficio dei registri immobiliari per
accertare l’avvenuta vendita del bene locato 446.
Il problema è stato risolto dalla Consulta, la quale ha dichiarato non fondata la
suddetta questione, sul presupposto della ragionevolezza della scelta operata dal
legislatore di far decorrere il termine per l’esercizio del riscatto dal dato (e dal
momento) oggettivo della trascrizione della vendita nei registri immobiliari, per il
bilanciamento che siffatto criterio realizza tra l’interesse del conduttore titolare del
diritto potestativo di riscatto, pertanto onerabile della opportuna vigilanza sui registri
anzidetti, e l’interesse del terzo acquirente ad un sollecito consolidamento
dell’acquisto a partire dalla data di trascrizione 447.
Il termine per l’esercizio del diritto di riscatto è a pena di decadenza e l’effetto
preclusivo è assoluto, prescindendo dai motivi per i quali il conduttore non sia venuto
a conoscenza della trascrizione della vendita e non abbia potuto (pur senza colpa)
evitare la decadenza, neppure quando il ritardo sia addebitabile al comportamento
fraudolento del proprietario o del compratore448.
L’impossibilità (per il conduttore) di osservanza del termine per l’esercizio del diritto
di riscatto in caso di vendita del bene locato comporta per il locatore, o anche per il
terzo acquirente, una responsabilità aquiliana di tipo risarcitorio solo in presenza di
una loro condotta rivolta ad ingenerare nel conduttore decaduto il convincimento
dell’insussistenza del trasferimento e, quindi, a distoglierlo dall’onere di consultare i
registri immobiliari per avere notizia del trasferimento stesso449.
Circa la natura dell’azione di riscatto, questa ha natura reale, atteso che il conduttore
agisce contro il terzo acquirente non perché costui è subentrato al cedente nella
posizione di locatore, ma perché ha illegittimamente acquisito la proprietà del bene in
violazione della prelazione; egli fa, quindi, valere il proprio diritto ad essere
riconosciuto proprietario dell’immobile nei confronti di chiunque 450.
Infine, la norma in questione non prevede espressamente quali siano gli effetti del
mancato pagamento del prezzo del riscatto nel termine prescritto.
In materia, la Suprema Corte ha ritenuto la natura meramente dilatoria del suddetto
termine, con la conseguenza che la sua violazione non comporta la decadenza dal
diritto legittimamente esercitato e giudizialmente riconosciuto, né condiziona gli effetti
della sentenza; tale violazione non ha, pertanto, alcuna incidenza sul trasferimento del
diritto di proprietà, ma fa sorgere, in capo al retrattato, il diritto di richiedere al
conduttore l’adempimento coattivo dell’obbligazione di pagamento del prezzo, oltre
all’eventuale risarcimento dei danni derivanti dal ritardo dell’adempimento stesso451.
Un breve cenno a problemi di rilevanza processuale concernenti:
1. la pregiudizialità dell’azione di riscatto rispetto all’azione di recesso
instaurata dall’acquirente, affermata dalle Sezioni Unite della Suprema Corte,
446
Per la manifesta infondatezza della questione, v. Cass. 19 agosto 1989, n. 3734, in Arch. loc. e
cond., 1989, 793; in senso opposto, cfr. Cass. ord. 12 ottobre 1989, n. 546 e Cass. ord. 29 novembre
1989, n. 667, ivi, 1990, 167.
447
Corte cost. 8 maggio 1990, n. 228, in Arch. loc. e cond., 1990, 205.
448
Così Cass. 22 aprile 1999, n. 3985, in Arch. loc. e cond., 1999, 815 e Cass. 3 aprile 1993, n.
4039, ivi, 1993, 488.
449
V., ex plurimis, Cass. 21 maggio 2001, n. 6891, in Rass. loc. e cond., 2001, 331; Cass. 2 aprile
1997, n. 2872, in Arch. loc. e cond., 1997, 1023.
450
Così Cass. 21 novembre 1994, n. 9849, in Arch. loc. e cond., 1995, 451.
451
Così Cass. 4 settembre 1998, n. 8809, in Arch. loc. e cond., 1998, 860; conf. Cass. 14 aprile
1992, n. 4535, ivi, 1992, 779.

176 176
che hanno ritenuto la necessità di sospensione del giudizio di rilascio in attesa
della definizione di quello di riscatto 452;
2. la legittimazione passiva del solo acquirente nel giudizio per l’accertamento
del riscatto 453;
3. l’esigenza del litisconsorzio necessario nei confronti del coniuge
dell’acquirente in regime di comunione legale nel giudizio di riscatto
promosso dal conduttore454;
4. la natura dell’azione promossa dall’acquirente dell’immobile locato nei
riguardi del proprietario-locatore al fine di essere garantito dalle conseguenze
della pronunzia di riscatto in favore del conduttore, che va ricondotta alla
fattispecie della garanzia per evizione 455.

5. Prelazione in caso di nuova locazione.

Tale istituto è previsto dall’art. 40 della legge 392/78, che riproduce, nella sostanza, il
disposto dell’art. 2 della legge 27 gennaio 1963, n. 19 (Tutela giuridica
dell’avviamento commerciale) e mira a favorire (come l’istituto della prelazione in
caso di vendita) la permanenza dell’originario conduttore nell’immobile locato,
privilegiando l’interesse alla conservazione dell’attività ivi esercitata, che, per la sua
rilevanza sociale, prevale sull’interesse del locatore a poter liberamente disporre del
bene una volta venuto a scadenza il rapporto locatizio.
Secondo l’articolo 40, nel caso in cui il locatore abbia intenzione di locare l’immobile
a terzi, alla scadenza del contratto e, cioè, al dodicesimo anno per i contratti
commerciali e al diciottesimo anno per le locazioni alberghiere, è previsto il diritto
del conduttore ad una nuova locazione, purché lo stesso offra condizioni uguali a
quelle comunicategli dal locatore.
La comunicazione del locatore deve avvenire con raccomandata con avviso di
ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
L’obbligo del locatore non ricorre, oltre che nell’ipotesi in cui egli non intenda locare
l’immobile a terzi, anche quando il medesimo abbia comunicato che non intende
rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto dovuti a risoluzione per
inadempimento o recesso del conduttore ovvero a taluna delle procedure concorsuali a
carico di quest’ultimo.
Circa i presupposti ed i limiti di applicazione dell’istituto, non possono che
richiamarsi le precisazioni ed argomentazioni contenute nel paragrafo 1 di questo
capitolo e, in particolare, le disposizioni di cui agli artt. 35, 41 e 42 della legge
392/78, comuni all’istituto dell’indennità di avviamento e della prelazione in caso di
vendita.
452
Cass. sez. un. 20 dicembre 1991, n. 13757, in Arch. loc. e cond., 1992, 272.
453
Così Cass. 18 marzo 1987, n. 2721, in Arch. loc. e cond., 1987, 266; Cass. 22 ottobre 2002, n.
14901, ivi, 2003, 86.
454
Così Cass. 5 giugno 1995, n. 6299, in Arch. loc. e cond., 1995, 912; Cass. 29 maggio 1998, n.
5340, ivi, 1998, 532, secondo cui il conduttore che voglia esercitare tempestivamente il diritto di
riscatto ha l’onere di verificare per tempo non solo i registri immobiliari, ma anche quelli dello stato
civile per accertare se l’acquirente è coniugato e con quale regime patrimoniale, perché la decadenza
del riscatto non è interrotta dall’esercizio dell’azione nei confronti di un solo coniuge né dalla
tempestiva esecuzione dell’ordinanza di integrazione del contraddittorio nei confronti dell’altro
coniuge (necessaria per l’ammissibilità dell’azione di riscatto, ma ininfluente sul termine di
decadenza spirato).
455
V. Cass. 2 aprile 1996, n. 3020, in Arch. loc. e cond., 1996, 790; Cass. 21 febbraio 1995, n.
1339, ibidem, 599.
177 177
Alla stregua del dato testuale dell’articolo 40, il locatore deve comunicare solo le
offerte pervenute da terzi e non anche le proprie condizioni per il rinnovo della
locazione, non essendo, quest’ultima indicazione, espressamente enunciata nel corpo
della disposizione.
L’obbligo di comunicazione, perciò, viene meno ove il locatore non riceva da terzi
alcuna offerta fino a sessanta giorni prima della scadenza del contratto.
Il locatore può legittimamente revocare la denuntiatio fino a quando il conduttore non
abbia ricevuto la relativa comunicazione, così come può, nel prescritto termine di
sessanta giorni, rendergli note le condizioni a lui più favorevoli offerte dai terzi.
La denuntiatio non è più revocabile in pendenza del termine entro il quale il
conduttore può manifestare la propria volontà di esercitare il diritto di prelazione
ovvero dopo la dichiarazione di prelazione.
L’accettazione, da parte del vecchio conduttore, delle nuove condizioni offertegli e la
stipula di un nuovo contratto di locazione determinano il sorgere di un rapporto
diverso e del tutto autonomo rispetto a quello originario, che ha durata di sei anni più
sei (o di nove anni più nove per le locazioni alberghiere).
L’inosservanza, da parte del locatore, dell’obbligo di preferire, a parità di condizioni,
il vecchio conduttore comporta, in favore di costui, una tutela obbligatoria, che, in
aderenza al principio generale di cui all’art. 1380 c.c., è limitata, ove il terzo sia già
stato immesso nella detenzione e nel godimento dell’immobile, al diritto di ottenere un
risarcimento commisurato alla perdita dell’avviamento commerciale o al maggior
danno che il conduttore originario sia in grado di provare.
Ove il nuovo conduttore non sia stato ancora immesso nel godimento del bene, il
conflitto dovrebbe risolversi sempre sulla base del disposto dell’art. 1380 c.c.,
secondo il quale il godimento spetta a chi possa vantare un titolo di data certa
anteriore (fatti salvi gli effetti dell’eventuale trascrizione).
Infine, ai sensi dell’ultimo comma dell’articolo 40, il conduttore conserva il diritto
alla prelazione anche nel caso in cui il contratto tra locatore e nuovo conduttore sia
sciolto entro un anno ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio
dell’immobile non intendendo locarlo a terzi e, viceversa, lo abbia concesso in
locazione entro sei mesi.
La prima ipotesi sembra collegarsi al mancato esercizio della prelazione da parte del
conduttore e al sopravvenuto scioglimento, entro un anno, del contratto stipulato con il
terzo (nel qual caso il conduttore ha il diritto di stipulare un nuovo contratto alle stesse
condizioni).
La seconda ipotesi appare, invece, riconducibile all’intenzione del locatore di non
locare l’immobile a terzi alla scadenza del contratto e alla successiva stipula di un
nuovo contratto con soggetto diverso dall’originario conduttore, in contrasto con la
manifestata intenzione di non locare.

178 178
CAPITOLO IV

PATTI CONTRARI ALLA LEGGE

SOMMARIO: 1. Regime delle nullità.

1. Regime delle nullità.

Del regime delle nullità dei contratti di locazione ad uso non abitativo si occupa l’art.
79 della legge 392/78, che è stato abrogato solo con riferimento alle locazioni ad uso
abitativo dall’art. 14, quarto comma, della legge 431/98.
Per quanto riguarda le considerazioni generali sul regime delle nullità dei contratti ad
uso diverso si fa espresso rinvio al contenuto del capitolo VI, paragrafo 1, della parte
prima.
In questa sede, si ribadisce la portata più ampia dell’art. 79 della legge 392/78
rispetto al contenuto dell’art. 13 della legge 431/98, atteso che le nullità derivanti
dalla violazione del primo articolo si riferiscono a tutte le pattuizioni dirette a limitare
la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a
quello previsto dalla legge ovvero “ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con
le disposizioni della presente legge” (espressione, quest’ultima, non ripetuta nel testo
dell’art. 13 della legge 431/98 sulle locazioni abitative).
Si ribadisce, altresì, il carattere assoluto (e la conseguente rilevabilità di ufficio) delle
nullità derivanti dalle violazioni delle norme in questione, la sostituzione automatica
delle clausole nulle con le corrispondenti disposizioni di legge, ai sensi degli artt.
1339 e 1419 c.c. (eterointegrazione del contratto, che resta valido per le rimanenti sue
parti).
Inoltre, va ricordato che la sanzione di nullità, disposta dall’articolo 79 per le pattuizioni volte a
derogare ai limiti di durata o di canone ovvero a procurare al locatore altri vantaggi in contrasto con
le norme della legge 392/78, va riferita alle sole clausole inserite nelle convenzioni locative o coeve
(o, in qualche caso, anche successive) alla stipula di esse e non può essere, quindi, estesa agli accordi
transattivi o alle conciliazioni giudiziali conclusi dal conduttore, che ormai si trovi nel possesso
dell’immobile, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e perciò incidenti su
situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili (validità della rinunzia successiva
all’insorgere di diritti originariamente indisponibili)456.
456
In tal senso, Cass. 23 febbraio 1995, n. 2069, in Arch. loc. e cond., 1995, 612; in Foro it., 1996,
I, 149; v., altresì, Cass. 12 giugno 1990, n. 5687, in Arch. loc. e cond., 1990, 715 (in tema di
conciliazioni giudiziali); Cass. 11 giugno 1997, n. 5253, ivi, 1997, 683 (in tema di accordi
transattivi); Cass. 22 aprile 1999, n. 3984, ivi, 1999, 471 (in tema di rinuncia implicita all’indennità
di avviamento, contenuta in un atto di transazione); più di recente, cfr. Cass. 27 luglio 2001, n.
10286, in Foro it., 2002, I, 2118, cit. (sulla nullità della rinuncia del conduttore al proprio diritto di
non corrispondere aumenti non dovuti, formulata nel corso del rapporto locativo avente ad oggetto
179 179
Si è già detto, in occasione della trattazione delle singole questioni concernenti le
locazioni di immobili ad uso diverso, degli specifici casi di nullità di pattuizioni
derogative rispetto alle norme imperative della legge, relative alla durata del
contratto, al canone e all’attribuzione di illegittimi vantaggi al locatore.
Per comodità del lettore riassumiamo — solo a titolo esemplificativo — alcune
fondamentali ipotesi di pattuizioni (preventive rispetto all’insorgere del diritto) nulle
per violazione dell’art. 79 della legge 392/78 (concernenti locazioni di immobili ad
uso diverso e già oggetto di specifica trattazione):
1. pattuizioni che prevedano la rinunzia anticipata del conduttore alla
rinnovazione del contratto alla prima scadenza (salvo che non sia stata
convenuta una durata iniziale di almeno dodici anni);
2. pattuizioni che prevedano la rinunzia del conduttore al recesso anticipato, pur
in presenza di gravi motivi;
3. pattuizioni che prevedano l’aggiornamento del canone di locazione in misura
superiore al 75% delle variazioni ISTAT;
4. pattuizioni che prevedano il versamento di somme a fondo perduto a titolo di
“buona entrata”;
5. pattuizioni che prevedano preordinate maggiorazioni del canone in elusione
del limite massimo della percentuale dell’aggiornamento;
6. pattuizioni che prevedano, a carico del conduttore, il pagamento degli oneri
accessori in misura superiore rispetto al dettato dell’art. 9 della legge 392/78;
7. pattuizioni che prevedano un deposito cauzionale in misura superiore a quanto
prescritto dall’articolo 11 o interessi su detto deposito in misura o con
cadenze meno favorevoli al conduttore;
8. pattuizioni che prevedano (preventivamente rispetto alla nascita del diritto) la
rinunzia del conduttore all’indennità di avviamento;
9. pattuizioni che prevedano (sempre preventivamente rispetto alla nascita del
diritto) la rinunzia del conduttore alla prelazione.
Ai sensi del secondo comma dell’articolo 79, il conduttore può ripetere le somme
sotto qualsiasi forma versate in più, in violazione dei divieti posti dalla legge 392/78
(in tema di locazioni ad uso diverso), con azione proponibile sino a sei mesi dopo la
riconsegna dell’immobile locato 457.
Quanto alla natura di siffatto termine, trattasi sicuramente di termine decadenziale
(soggetto alla sospensione dei termini processuali nel periodo feriale)458.

un immobile ad uso diverso da quello abitativo) e, in senso contrario, Cass. 9 giugno 2003, n. 9197,
in Arch. loc. e cond., 2003, 847, cit. (sulla possibilità per le parti di un contratto di locazione di
definire una lite pendente relativa all’ammontare del canone e alla durata del rapporto convenendo tra
loro una scadenza per il rilascio dell’immobile ed un corrispettivo per il suo godimento ove protratto
oltre tale scadenza, ponendo così in essere una transazione pienamente valida, posto che l’art. 79
della legge 392/1978 è volto ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia
preventiva ad essi, ma non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che essi siano
sorti); Cass. 21 luglio 2003, n. 11323, ibidem, 847 (in tema di patti contrari alla normativa sulla
durata del contratto di locazione ad uso diverso e sulla possibilità di validi accordi transattivi al
riguardo).
457
Il conduttore, peraltro, può far valere il suo diritto alla restituzione delle somme indebitamente
corrisposte al locatore anche prima della riconsegna dell’immobile al locatore stesso, in quanto il
termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile è un termine ad quem di decadenza dalla
proponibilità della domanda, e non un termine a quo (Cass. 20 agosto 2003, n. 12214, in Arch. loc. e
cond., 2004, 56).
458
Così Cass. 25 febbraio 1994, n. 1931, in Arch. loc. e cond., 1994, 547.

180 180
La decadenza dall’azione di ripetizione per decorso di detto termine non è, peraltro,
rilevabile di ufficio, ma solo su eccezione di parte 459.
Il termine in esame decorre dalla data di riconsegna (ovvero di effettiva restituzione
materiale e giuridica) dell’immobile460 ovvero dalla data del mutamento del titolo di
godimento del bene da parte del conduttore (ad es., da detenzione qualificata ad
esercizio della proprietà)461.
L’azione si prescrive nel termine ordinario di dieci anni (art. 2946 c.c.), essendo
soggetta ai medesimi principi che regolano la ripetizione di indebito e non potendosi
invocare, nella specie, né la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno,
trattandosi di obbligazione derivante dalla legge e non di obbligazione ex delicto, né
quella quinquennale di cui all’art. 2948, n. 3), c.c., che riguarda l’azione del locatore
per il pagamento della pigione, né, infine, quella triennale prevista dall’art. 8 della
legge 27 gennaio 1963, n. 19, che riflette i diritti derivanti dalla tutela dell’avviamento
commerciale462.
Sulle somme richieste dal conduttore a titolo di ripetizione di indebito sono dovuti gli
interessi ed, eventualmente, il maggior danno da svalutazione (se provato)463.
Circa l’onere della prova, il conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che
assume di avere versato oltre la misura del “canone legale” non può limitarsi a
produrre il contratto di locazione contenente la previsione (o clausola) del pagamento
di siffatto maggior canone, ma deve provare, di fronte alle contestazioni del locatore,
anche l’effettivo versamento di quel canone nella misura pattuita, atteso che tale
domanda, pur conseguenziale alla determinazione del canone legale, resta, tuttavia,
soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione di indebito 464.
459
Così Cass. 12 novembre 1997, n. 11167, in Arch. loc. e cond., 1997, 1066.
460
Così Cass. 20 febbraio 1993, n. 2071, in Arch. loc. e cond., 1993, 595; v., anche, Cass. 27 ottobre
1995, n. 11185, ivi, 1996, 382, secondo cui la riconsegna dell’immobile coincide con la data in cui
il bene viene posto nella effettiva disponibilità del locatore, e non dalla cessazione del rapporto
giuridico intercorrente tra le parti.
461
V. Cass. 19 gennaio 1988, n. 356, in Arch. loc. e cond., 1988, 366, secondo cui, in materia di
esercizio della prelazione da parte del conduttore, il termine semestrale ai fini della proposizione
dell’azione di ripetizione decorre dalla data di stipula del preliminare o definitivo di compravendita
previsto dal quarto comma dell’art. 38 della legge 392/78 (momento nel quale si realizza
l’interversione del titolo della detenzione).
462
Così Cass. 14 marzo 1995, n. 2936, in Arch. loc. e cond., 1995, 598.
463
Sul punto, cfr. Cass. 14 marzo 1995, n. 2936, citata sub nota precedente, secondo cui, ai fini
dell’obbligazione di restituzione al conduttore delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone
legale e del maggior danno da svalutazione monetaria, la colpa del locatore è presunta fino a prova
contraria; in senso difforme, Cass. 2 agosto 1997, n. 7165, in Arch. loc. e cond., 1997, 683, secondo
cui, in simile ipotesi, la male fede del locatore non è ravvisabile automaticamente, con conseguente
onere del conduttore di dimostrare, ai fini della decorrenza degli interessi sulla somma pagata in
eccedenza, di essere stato indotto dal locatore medesimo alla corresponsione di un canone in misura
superiore a quello legale, malgrado la sua diversa volontà.
In tema, v., anche, Cass. 16 dicembre 1997, n. 12718, in Arch. loc. e cond., 1998, 194, secondo cui il
locatore che deve restituire al conduttore somme non dovute (nella specie oneri accessori
determinati forfettariamente) è obbligato a risarcire anche il maggior danno da svalutazione
monetaria, dimostrato dal fatto notorio dell’inflazione all’epoca corrente e, pertanto, ravvisabile in
re ipsa, indipendentemente dalla prova specifica di esso.
464
Così Cass. 17 marzo 1992, n. 3277, in Arch. loc. e cond., 1992, 661.

181 181
PARTE TERZA
PROFILI PROCESSUALI

182 182
CAPITOLO I

RITO E COMPETENZA IN MATERIA DI LOCAZIONE

SOMMARIO: 1. L’istituzione del giudice unico di primo grado. – 2. La competenza per materia e
il rito speciale locatizio. Ambito applicativo. - 3. La competenza per territorio. - 4. Caratteri del
giudizio di cognizione.
– 5. L’opposizione a decreto ingiuntivo. – 6. Compatibilità delle ordinanze anticipatorie di
condanna con il rito speciale locatizio.

1. L’istituzione del giudice unico di primo grado.

Il D. lgs. 51/1998, sull’istituzione del giudice unico di primo grado, divenuto


efficace a partire dal 2 giugno 1999, ha disposto la soppressione della figura del
pretore e il trasferimento al tribunale – in composizione monocratica – delle
relative competenze, ivi comprese quelle in materia di locazione di immobili e
rapporti affini, previste nell’art. 8, n. 3, c.p.c., oggi abrogato.
Non sembra accoglibile la tesi della reviviscenza di una concorrente competenza
per valore del giudice onorario in tema di controversie di pagamento somme
scaturenti da contratto di locazione immobiliare (in conseguenza della mancata
menzione, nell’art. 9 c.p.c., sulla competenza del tribunale, delle materie assegnate
prima al pretore)465, in considerazione dell’avvenuta devoluzione al tribunale di
tutte le competenze prima riservate al pretore, alla stregua della disposizione
dell’art. 1 del D. lgs. sopra menzionato 466.
In definitiva, il tribunale, in composizione monocratica, a decorrere dal 2 giugno
1999, è competente a conoscere di tutte le cause di locazione immobiliare (prima
devolute alla competenza pretorile), secondo il rito di cui all’art. 447-bis c.p.c.
Dalla stessa data, l’appello avverso le sentenze di primo grado in materia locatizia
va proposto alla Corte d’Appello (cui va rimessa la causa anche nell’ipotesi di
cassazione con rinvio di una sentenza precedentemente emessa in grado d’appello
dal tribunale)467.
Nel caso di sentenza resa in materia di locazione di immobili urbani, emessa dal
pretore anteriormente al 2 giugno 1999 ed a questa data non ancora impugnata,
l’appello andava proposto alla Corte d’Appello ai sensi dell’art. 134 del D. lgs.
51/1998. In siffatta ipotesi l’appello erroneamente proposto davanti al Tribunale
doveva essere ritenuto inammissibile, non potendo riconoscersi al medesimo effetto
conservativo468.

2. La competenza per materia e il rito speciale locatizio. Ambito applicativo.

465
Così A. CELESTE, Giudice unico e controversie locatizie, in Arch. loc. e cond., 1998, 321.
466
In tal senso, cfr. Cass. 20 febbraio 2002, n. 2471, in Arch. loc. e cond., 2002, 410; Cass. 25
febbraio 2003, n. 2842, ivi, 2003, 386; in dottrina, v. G. GRASSELLI, Cause locatizie e questioni di
competenza, ivi, 2000, 397; D. PIOMBO, Sulla competenza per le controversie in materia di
locazioni urbane, dopo l’istituzione del giudice unico di primo grado, in Foro it., 2000, I, 116.
467
In tal senso, Cass. 19 novembre 1999, n. 12838, in Arch. loc. e cond., 2000, 249 e Cass. 12
maggio 2000, n. 6120, in Rass. loc. e cond., 2000, 559.
468
Cass. 29 gennaio 2003, n. 1269, in Foro it., 2003, I, 2113.

183 183
L'art. 8, 2° comma, n. 3, c.p.c. novellato dalla legge n.353/90 (successivamente
abrogato dal D. lgs. 51/1998, istitutivo della figura del giudice unico di primo
grado) faceva riferimento, riservandole alla cognizione del pretore, alle
controversie relative ai rapporti di locazione e comodato di immobili urbani e di
affitto di aziende (in quanto non si trattasse di controversie rientranti nella
competenza delle sezioni specializzate agrarie).
Il tenore della norma e l'ampiezza dell’espressione ("cause relative a rapporti...")
hanno indotto giurisprudenza e dottrina a ritenere che si sia voluto devolvere alla
competenza speciale pretorile (attualmente del tribunale), con conseguente
applicazione del rito di cui all'art. 447-bis, tutte le questioni derivanti dal rapporto
locatizio o con esso comunque collegate o connesse469.
In particolare, sono sicuramente contenute in tale ambito le controversie riguardanti
la durata del rapporto, la risoluzione (per qualsiasi causa) del contratto e la
riconsegna dell'immobile locato; il pagamento della pigione; la manutenzione e
riparazione dell'immobile locato ed il risarcimento dei danni derivati al conduttore
dall'inadempimento del relativo obbligo gravante sul locatore; il deposito
cauzionale; miglioramenti e addizioni apportati all'immobile dal conduttore.
Rientra, inoltre, tra le controversie devolute alla competenza del giudice delle
locazioni quella concernente l'esistenza stessa del rapporto di locazione
immobiliare: si è pertanto ritenuta sussistente la competenza ratione materiae del
pretore, ex art.8, n 3, c.p.c., anche in ordine all'azione di rilascio (e di risarcimento
danni) per occupazione ab origine senza titolo (di per sé non assimilabile ad una
controversia locatizia), ove il convenuto avesse dedotto, anche solo in via di
eccezione, di detenere l'immobile in forza di un contratto di locazione o di
comodato, dovendo in tal caso accertarsi in principalità (e con effetto di giudicato)
l'esistenza o meno di un siffatto rapporto 470.
Né osta alla qualificazione della controversia come locatizia (ai fini della
competenza) la circostanza dell’avvenuta cessazione della locazione al momento
della instaurazione del giudizio471; così come dovrebbe apparire irrilevante, ai fini
della competenza, la mancata coincidenza tra le parti del processo e le parti del
rapporto di locazione, purché il diritto azionato trovi il suo fondamento nella
locazione di un immobile urbano (ad es., azione di pagamento di canoni locatizi
proposta dal locatore nei confronti del fideiussore del conduttore).
Casi tipici di controversie rientranti nella speciale competenza del giudice delle
locazioni, oltre quelli ricordati, sono i seguenti:
1. domanda di pagamento di somme dovute dal conduttore in dipendenza del
rapporto locativo, sia pure a titolo di risarcimento danni per inadempimento
contrattuale, ad es. per ritardata consegna dell’immobile ex art. 1591 c.c.472;
2. controversie relative al diritto di prelazione spettante al conduttore, sia
nell’ipotesi di prelazione convenzionale (con conseguente possibilità di tutela
469
Così Cass. 24 luglio 2001, n. 10070, in Foro it. Mass., 2001, 854; Cass. 20 febbraio 2002, n.
2471, in Arch. loc. e cond., 2002, 410, cit., in tema di oneri condominiali; in dottrina, F. LAZZARO,
Aspetti controversi in tema di competenza e rito locatizi, in Rass. loc. e cond., 1996, 113.
470
Cfr. Cass. 3 settembre 1998, n. 8761, in Foro it., 1998, I, 2758; in dottrina, F. LAZZARO, op.
loc. cit.
471
In tal senso, v., per tutte, Cass. 24 luglio 2001, n. 10070, cit.
472
Cass. 10 settembre 1998, n. 8964, in Foro it., 1999, I, 167.

184 184
risarcitoria) sia nell’ipotesi di prelazione legale (con possibilità di tutela reale ed
esercizio del diritto di riscatto)473;
3. azione proposta dal conduttore, ai sensi dell'art. 31 della legge 392/1978, nei
confronti del locatore che non abbia ottemperato all'obbligo ex lege di destinare
l'immobile all'uso dichiarato, una volta ottenutane la riconsegna per uno dei motivi
di cui all'art. 29 della stessa legge o azione analoga proposta ai sensi dei commi
terzo e quinto dell’art. 3 della legge 431/1998 nella fattispecie della locazione
abitativa;
4. controversie relative al riconoscimento e al pagamento dell’indennità per la
perdita dell’avviamento commerciale;
5. controversie in materia di nullità del contratto di locazione o di pattuizioni,
inerenti a tale contratto, ritenute nulle e conseguenti azioni di “riconduzione” o
restituzione di canoni (art. 13 della legge 431/1999 e art. 79 della legge 392/1978).
Nel concetto di immobile urbano, ai fini della competenza e secondo l'elaborazione
giurisprudenziale successiva alla legge 392/1978, rientrano anche i terreni
inedificati o "aree nude", ancorché ubicati fuori dal centro edificato, qualora siano
adibiti (direttamente o in modo complementare) ad una delle attività contemplate e
tutelate dalla legge 392/78 (e specificamente a quelle considerate dagli artt. 27 e
42)474.
Va, infine, ricordato che la giurisprudenza di merito aveva ricompresso nel
concetto di controversia “locatizia” (ai fini della competenza) le cause relative ai
rapporti di locazione sorti dall'assegnazione di alloggi di edilizia residenziale
pubblica.
Autorevole dottrina ritiene, peraltro, necessaria una “rimeditazione” della
questione alla luce dello ius superveniens di cui agli artt. 33 ss. D. lgs. 80/1998 e
successive modifiche (legge 205/2000), disposizioni in base alle quali
sembrerebbe che l'intera materia dell'edilizia residenziale pubblica sia stata
devoluta alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo475, ove si consideri
che, come più volte evidenziato anche dalla Corte costituzionale, la materia in
discorso è scomponibile in tre diversi gruppi di funzioni, rispettivamente
inquadrabili nei concetti di urbanistica, lavori pubblici e prestazione di un servizio
pubblico (prestazione e gestione del "servizio casa")476; e che per tutte e tre queste
materie le su menzionate disposizioni prevedono ora la giurisdizione esclusiva del
giudice amministrativo477.
473
Per la competenza ratione valoris del Tribunale in tema di azione di riscatto, v. Cass. 9 giugno
1986, n. 3832, in Arch. loc. e cond., 1986, 415.
474
V., ex multis, Cass. 27 febbraio 1986, n. 1285, in Giur. it., 1987, I, 1, 1309; 27 giugno 1990, n.
6537, in Arch. loc. e cond., 1990, 813.
475
In tal senso, D. PIOMBO, Locazione e comodato di beni immobili: profili processuali,
Relazione svolta ad incontro di studi del CSM, in Roma 4 – 6 aprile 2002; v., inoltre, TAR Toscana
22 ottobre 1999, n. 768, in TAR, 1999, I, 4879; TAR Toscana 17 aprile 2000, n. 702, ivi, 2000,
3226; v., però, sulla giurisdizione del giudice ordinario in materia di determinazione di canoni
adottata dall’IACP, Trib. Brindisi 20 gennaio 2003, in Riv. giur. edil., 2003, I, 955.
476
In tal senso, Corte cost. 12 febbraio 1996, n. 26, in Foro it., 1997, I, 3522.
477
Così D. PIOMBO, op. ult. cit.
Sull’argomento dell’edilizia residenziale pubblica ed in tema di provvedimento di rilascio
dell’alloggio che l’ente proprietario assuma occupato senza titolo, v., in relazione ad una controversia
insorta in data anteriore all’entrata in vigore della legge n. 205 del 2000, Cass. Sez. un. 7 marzo
2002, n. 3389, in Arch. loc. e cond., 2002, 341, secondo cui l’opposizione dell’intimato è soggetta
alle comuni regole di riparto, alla stregua della natura sostanziale della posizione fatta valere in
giudizio. Conseguentemente, alla stregua della pronunzia in esame, ove l’opponente alleghi il proprio
185 185
Da ultimo, la Consulta, con recentissima declaratoria di illegittimità costituzionale
(ancora inedita), sembra avere escluso dalla competenza esclusiva del giudice
amministrativo le controversie nelle materie riservate a tale giudice dalle leggi
sopra menzionate (comprese quelle in materia di urbanistica ed edilizia pubblica)
nelle quali l’amministrazione non esercita alcun pubblico potere478.
Certamente, non rientrano nella speciale competenza del giudice delle locazioni le
controversie in tema di locazione di immobile non urbano (o rurale); quelle relative
a locazione di cosa mobile; quelle aventi ad oggetto il godimento di un immobile in
forza di un diritto reale (in particolare, di usufrutto, d'uso o di abitazione: artt. 981,
1021, 1022 c.c.); nonché quelle aventi ad oggetto l'affitto di un bene produttivo,
come, ad es., una cava479.

3. La competenza per territorio.

Per quanto riguarda la competenza per territorio, la legge 353/1990 ha riservato le


controversie in materia di locazione di immobili urbani (nonché di comodato di
immobili urbani e di affitto di aziende) al giudice del luogo nel quale è ubicato
l'immobile concesso in godimento (art. 8, 2° comma, n. 3, c.p.c., ora abrogato).
Tale criterio è stato confermato con la istituzione del giudice unico di primo grado
(art. 21, primo comma, c.p.c., come modificato dal D. lgs. 51/1998, il quale,
peraltro, non fa riferimento alla qualificazione "urbana" dell'immobile480).
L’art. 447-bis, che fa, invece, riferimento alle controversie in tema di locazione e
di comodato di immobili "urbani", nonché in tema di affitto di aziende, stabilisce la
nullità delle clausole di deroga della competenza.
Tale sanzione riguarda soltanto le deroghe convenzionali al criterio di competenza
per territorio testé indicato 481; sicché, fuori dei casi rientranti nella previsione
dell'art. 54 della legge 392/1978 (abrogato, peraltro, dalla legge 431/1998), che
vieta la compromettibilità in arbitri delle controversie concernenti la
determinazione del canone locativo, devono ritenersi consentite, con riferimento
alle controversie locatizie ordinarie, eventuali clausole compromissorie482.
Secondo un orientamento giurisprudenziale, sarebbero, tuttavia, affette da nullità
per contrasto con l'art. 79 della legge 392/1978 (norma, peraltro, non più in vigore

diritto soggettivo al godimento del bene per effetto di un titolo locativo, deve essere affermata la
giurisdizione del giudice ordinario (e, all’interno di siffatta giurisdizione, la competenza del giudice
delle locazioni); in relazione a controversia insorta successivamente alla legge n. 205 del 2000, v.,
peraltro, Cass. sez. un. 16 gennaio 2003, n. 594, ivi, 2003, 230, secondo la quale, in base alla
disciplina di cui all’art. 33 D. Lgs. 31 marzo 1998, n. 80 e dell’art. 7 della legge 21 luglio 2000, n.
205, che ha dettato un nuovo criterio di riparto della giurisdizione, basato sull’attribuzione di blocchi
omogenei di materie, così abbandonato il previgente criterio fondato sulla differenziazione tra
posizioni giuridiche di diritto soggettivo e interesse legittimo, tutta la materia dell’assegnazione e
gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, in quanto afferente a pubblico servizio, ricade
nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, al quale pertanto spettano anche le
controversie con le quali l’interessato, a fronte di un provvedimento dell’amministrazione di
decadenza dall’assegnazione per mancato utilizzo del bene, faccia valere il proprio diritto soggettivo
a permanere nell’alloggio.
478
Corte cost. n. 204/ 2004, in Sole 24 Ore del 7 luglio 2004.
479
V. Cass. 28 marzo 2001, n. 4503, in Foro it., 2001, I, 2209.
480
Cass. 28 marzo 2001, n. 4503, cit.
481
Sulla irrilevanza della clausola pattizia che preveda la deroga alla competenza per territorio
stipulata in epoca anteriore alla nuova disciplina processuale, v. Cass. 23 maggio 2002, n. 7566, in
Arch. loc. e cond., 2002, 632.
482
In tal senso, Cass 11 maggio 1999, n. 4652, in Foro it., 2000, I, 555.
186 186
per le locazioni abitative soggette alla nuova disciplina ordinaria della legge
431/1998) eventuali clausole compromissorie (per arbitrato irrituale), allorché si
tratti di controversie che riguardino diritti attribuiti al conduttore da norme
imperative, e quindi non disponibili in via preventiva483.
L'incompetenza per territorio del giudice adito può essere eccepita o rilevata
d'ufficio dal giudice soltanto nei limiti temporali al riguardo stabiliti dalla legge; e
quindi, nel rito speciale locatizio, ex art. 428 c.p.c., al pari dell'incompetenza per
materia, "può essere eccepita dal convenuto soltanto nella memoria difensiva di
cui all'art. 416 c.p.c. ovvero rilevata d'ufficio dal giudice non oltre l'udienza di
cui all'art. 420 c.p.c.".
Circa il significato di quest'ultima espressione, va precisato che, secondo un certo
orientamento giurisprudenziale, per udienza di cui all’art. 420 c.p.c. deve intendersi
la prima udienza di discussione fissata dal giudice ex art. 415 c.p.c., purché
effettivamente celebrata 484, mentre, alla stregua di altro orientamento, sicuramente
prevalente negli ultimi anni, il giudice può rilevare d'ufficio la propria
incompetenza fino a che non siano stati adottati provvedimenti sull'ammissione
delle prove e, comunque, non oltre la chiusura della fase preparatoria; e, quindi,
eventualmente, anche oltre la prima udienza fissata per la discussione: e ciò in
conformità alla regola stabilita per il processo ordinario dall’art. 38 c.p.c., che fa
riferimento alla prima udienza di trattazione ai fini della rilevabilità della
incompetenza per territorio inderogabile (oltre che della incompetenza per materia
e per valore)485.

4. Caratteri del giudizio di cognizione.

Sicuramente la legge 353/1990 ha razionalizzato la disciplina processuale delle


controversie in materia di rapporti di locazione e di comodato di immobili urbani
(nonché di affitto di aziende, in quanto non di competenza delle sezioni
specializzate agrarie), anche attraverso la sostanziale unificazione dei riti ad esse
applicabili.
Ad eccezione dell'ipotesi di connessione qualificata (art. 31 ss. c.p.c.) con altri
giudizi soggetti al rito ordinario (nel qual caso prevale il rito ordinario ai sensi
dell’art. 40, terzo comma, c.p.c.), i procedimenti in materia di locazione seguono il
rito speciale di cui all'art. 447-bis c.p.c., uniformato al rito del lavoro, applicabile,
altresì, ai rapporti affini (comodato, affitto d'azienda).
Trattasi di rito che presenta, rispetto al processo del lavoro, cui sostanzialmente si
ispira, alcune caratteristiche specifiche.
Ovviamente, la disciplina “specialistica” deve essere integrata con le disposizioni
generali del libro I del codice di rito e con quelle non incompatibili dettate per il
procedimento di cognizione ordinario (artt. 163 ss.).
Un breve cenno alle disposizioni dettate per le controversie del lavoro e richiamate
dall'art. 447-bis c.p.c., che sono:
• l'art. 414 (Forma della domanda);
483
V. Cass. 13 aprile 2000, n. 4802, in Rass. loc. e cond., 2000, 257, in tema di indennità di
avviamento spettante al conduttore di immobile ad uso diverso.
484
In questo senso, v., da ultimo, Cass. 12 gennaio 1998, n. 180, in Giust. civ., 1998, I, 1668 e Cass.
25 marzo 1998, n. 3173, in CED Cassazione.
485
In tal senso, cfr. Cass. 29 novembre 1995, n. 12381, in Foro it. Mass., 1995, 1276; Cass. 18
aprile 1994, n. 3662, in Giur. it., 1995, I, 1, 1080.

187 187
• l'art. 415 (Deposito del ricorso e decreto di fissazione de1l'udienza);
• l'art. 416 (Costituzione del convenuto);
• l'art. 417 (Costituzione e difesa personali delle parti);
• l'art. 418 (Notificazione della domanda riconvenzionale);
• l'art. 419 (Intervento volontario);
• l'art. 420 (Udienza di discussione della causa);
-
• l'art. 421 (Poteri istruttori del giudice), limitatamente al primo comma (per il
resto, i poteri istruttori officiosi vengono specificamente definiti dal terzo
comma dell'art. 447-bis);
• l'art. 422 (Registrazione su nastro);
• l'art. 423 (Ordinanze per il pagamento di somme), limitatamente al primo e al
terzo comma;
• l'art. 424 (Assistenza del consulente tecnico);
• l'art. 425 (Richiesta di informazioni e osservazioni alle associazioni sindacali);
• l'art. 426 (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale);
• l'art. 427 (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario);
• l'art. 428 (Incompetenza del giudice);
• l’art. 429, primo e secondo comma (Pronuncia della sentenza);
• l'art. 430 (Deposito della sentenza);
• gli artt. 433-441, relativi al procedimento d'appello.
Va puntualizzato che, per le controversie locatizie ordinarie, pur soggette al rito del
lavoro, trova applicazione la disciplina generale della legge 642/1969 in tema di
sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale, atteso che
l'esclusione dalla sospensione delle controversie di lavoro di cui all'art. 409 c.p.c.,
prevista dall'art. 3 della suddetta legge, deriva dalla natura della controversia e non
dalla specialità del rito 486.
L'art. 447-bis c.p.c. ha introdotto alcune significative novità rispetto alle regole
precedentemente applicabili, ai sensi degli art. 43 ss. della legge 392/1978, con
riferimento alle tipologie di controversie indicate dagli artt. 30 e 45 della citata
legge.
E’ stata, innanzitutto, eliminata la necessità del preventivo tentativo di
conciliazione per le domande di determinazione del canone legale di locazione.
Circa i poteri istruttori del giudice, il medesimo articolo 447-bis richiama
soltanto il primo comma dell'art. 421 c.p.c., il quale stabilisce che "il giudice
indica alle parti in ogni momento le irregolarità degli atti e dei documenti che
possono essere sanate assegnando un termine per provvedervi, salvo gli
eventuali diritti quesiti".
Con riferimento ai poteri istruttori officiosi, poi, il terzo comma del menzionato
articolo 447-bis, sulla falsariga della norma dettata per le controversie in materia
di lavoro, stabilisce che "il giudice può disporre d'ufficio, in qualsiasi momento,
l'ispezione della cosa e l'ammissione di ogni mezzo di prova, ad eccezione del
giuramento decisorio, nonché la richiesta di informazioni, sia scritte che orali,
alle associazioni di categoria indicate dalle parti".
Va osservato che il legislatore del 1990, a differenza di quello del 1973 (art.421,
secondo comma, c.p.c.) e del 1978 (art. 47 della legge 392/1978), non ha attribuito
486
In tal senso Cass. 28 marzo 2000, n. 3732, in Arch. loc. e cond., 200, 585.

188 188
al giudice il potere di ammettere mezzi di prova "anche dei fuori dei limiti stabiliti
dal codice civile"; con la conseguenza che il giudice, pur potendo ammettere
d'ufficio ogni mezzo di prova, deve, tuttavia, rispettare i limiti di ammissibilità
specificamente stabiliti dal codice civile per ciascun tipo di prova (ad es., per la
prova testimoniale, i limiti di cui agli artt. 2721 ss. c.c.).
Deve, comunque, ritenersi esclusa la possibilità per il giudice di esplicare i propri
poteri istruttori per l'accertamento di fatti che non siano stati allegati dalle parti a
fondamento delle proprie pretese ed eccezioni 487, fatto salvo il potere-dovere, ex
art. 421, primo comma, c.p.c., di indicare alle parti stesse le irregolarità sanabili e
di assegnare loro un termine per provvedervi.
Inoltre, non è prevista la possibilità per il giudice di interrogare liberamente sui
fatti di causa, agli effetti di cui al secondo comma dell'art. 116 c.p.c., quelle
persone che, avendo interesse nella causa, siano incapaci di testimoniare a norma
dell'art. 246 c.p.c.
Circa l'esecutività della sentenza di primo grado e la possibilità di procedere alla
esecuzione con 1a sola copia del dispositivo, va segnalato che, in relazione alle
controversie locatizie, la sentenza deve essere pronunziata mediante lettura del
dispositivo in udienza, all'esito della discussione orale della causa, con successivo
deposito in cancelleria della decisione, completa di motivazione (artt. 429, primo
comma, e 430 c.p.c.).
L'ultimo comma dell'art. 447-bis c.p.c. stabilisce, inoltre, espressamente che le
sentenze "di condanna" di primo grado sono provvisoriamente esecutive e che
all'esecuzione può procedersi con la sola copia del dispositivo, in pendenza del
termine per il deposito della sentenza.
Peraltro, qualora l'esecuzione venga iniziata sulla base del solo dispositivo, prima
della notifica (ed eventualmente del deposito in cancelleria da parte del giudice)
della sentenza, questa è suscettibile di appello con riserva dei motivi, ex art. 433,
secondo comma, c.p.c., al fine di ottenere la sospensione dell'esecuzione.
La sospensione dell’esecuzione presuppone, tuttavia, che dall'esecuzione stessa
possa derivare all'appellante "gravissimo danno" (art. 447-bis, ultimo comma,
c.p.c.).
Passando all’esame della domanda introduttiva del giudizio ordinario in materia di
locazioni urbane, essa (come, del resto, l'eventuale impugnazione della sentenza di
primo grado: artt. 434 c.p.c., per l'appello; 405 c.p.c., per l'opposizione di terzo) si
propone con ricorso (art. 414 c.p.c., richiamato dall'art. 447-bis) e si considera
proposta nel momento in cui il ricorso viene depositato nella cancelleria del
giudice adito.
La instaurazione del contraddittorio (vocatio in ius) del convenuto avviene, invece,
quando, fissata dal giudice l'udienza di discussione della causa (art. 415 c.p.c.), il
ricorrente provvede a notificare il ricorso stesso e il pedissequo decreto del
giudice.
Va segnalato che, nell’ipotesi di irrituale proposizione della domanda, con
citazione anziché con ricorso, il giudice provvede, con ordinanza, alla
trasformazione del rito, da ordinario (ex art. 163 ss. c.p.c.) a locatizio, ai sensi
dell'art. 426 c.p.c., e le parti, fatte salve le eventuali preclusioni già verificatesi,
hanno la possibilità, nel termine loro assegnato, di integrare gli atti introduttivi.
487
In tal senso, con riguardo al rito del lavoro, v. Cass. 3 giugno 1997, n. 4935, in Foro it. Mass.,
1997, 473.

189 189
Al contrario, il giudice provvede alla trasformazione del rito, da speciale ad
ordinario, ex art. 427 c.p.c., ove rilevi che la controversia instaurata con ricorso
non ha natura locatizia.
E’ ovvio che, nel caso di in cui la legge prevede un termine di decadenza per la
proposizione della domanda (come, ad es., nell’ipotesi dell'azione di risoluzione
del contratto di locazione per mutamento dell'uso pattuito da parte del conduttore,
ex art. 80, primo comma, della legge 392/1978 - che va proposta entro tre mesi dal
momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del mutamento d'uso - ovvero
nell’ipotesi delle azioni di ripetizione delle somme versate dal conduttore in
violazione delle norme della legge 392/1978 e della legge 431/1998 - che vanno
proposte, a pena di decadenza, entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile
locato, ex artt. 79, secondo comma, della legge 392/1978 e 13, secondo e quinto
comma, della legge 431/1998), la irrituale proposizione dell’azione giudiziaria può
determinare la preclusione dell’azione stessa.
In tali ipotesi, infatti, la tempestività della domanda va determinata con riguardo
alla data di deposito del ricorso nella cancelleria del giudice (e non alla data di
notifica del ricorso e del decreto che fissa l’udienza di discussione della causa)488.
Peraltro, la giurisprudenza consolidata ritiene che, nel caso di erronea proposizione
della domanda con citazione (anziché con ricorso), possa farsi riferimento, ai fini
della valutazione della tempestività dell’azione, alla data di deposito della
citazione medesima in cancelleria ai fini dell’iscrizione a ruolo della causa, quale
atto equivalente negli effetti al deposito del ricorso; con la conseguenza che, nel
caso suindicato, la domanda, ancorché irritualmente introdotta nella forma della
citazione, può considerarsi tempestiva a patto che l'atto sia depositato nella
cancelleria del giudice, con iscrizione a ruolo della causa, entro il termine stabilito
dalla legge.
Una importante variante del procedimento locatizio è quella prevista dall’art. 30
della legge 392/1978.
Tale norma, rimasta in vigore anche dopo la riforma processuale del 1990-1995,
detta alcune disposizioni specifiche, tuttora operanti, nell’ipotesi dell’azione di
rilascio dell’immobile locato fondata sul diniego di rinnovazione del contratto alla
prima scadenza da parte del locatore, che presuppone la deduzione (e la
sussistenza) di uno dei motivi di diniego tassativamente elencati dalla legge. Si
tratta dei casi contemplati: a) dall’art. 29 della legge 392/1978 (per le locazioni ad
uso diverso dall’abitazione); b) dall’art. 11, secondo comma, d.l. 333/1992, come
convertito nella legge 359/1992, ormai abrogato (per le locazioni abitative
contenenti accordi in deroga all’equo canone); c) dall’art. 3 della legge 431/1998
(per le locazioni abitative stipulate dopo l’entrata in vigore della stessa legge).
Il procedimento delineato dagli artt. 447-bis c.p.c. e 30 della legge 392/1978
rappresenta, in tali ipotesi, l’unico modello processuale utilizzabile dal locatore,
non potendo egli avvalersi della speciale procedura per convalida di licenza o di
sfratto di cui agli artt. 657 ss. c.p.c.489.
Nel caso di utilizzazione del procedimento di cui all’art. 30 della legge 392/1978,
esiste la possibilità, per il giudice, di disporre il rilascio dell’immobile locato con
un’ordinanza, che, secondo i casi, ha carattere di definitività e natura di
provvedimento decisorio oppure carattere provvisorio.
488
Cfr. Cass. 7 maggio 1996, n. 4236, in Foro it., 1996, I, 2380, relativamente alla fattispecie di cui
all’art. 79, secondo comma, della legge 392/1978.
489
In tal senso, v. Cass. 7 giugno 2000, n. 7672, in Foro it. Mass., 2000, 696.

190 190
La prima ipotesi è quella prevista dall’attuale secondo comma dell’art. 30,
rappresentata dalla mancata opposizione del convenuto comparso in giudizio alla
prima udienza, ancorché senza costituirsi (“Alla prima udienza, se il convenuto
compare e non si oppone, il giudice, ad istanza del locatore, pronunzia
ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall’art.
29”). Si tratta di un provvedimento che definisce il giudizio, irrevocabile e di
carattere decisorio, che, se emesso in difetto dei presupposti (ad es., nonostante
l’assenza del conduttore convenuto, o, addirittura in presenza di sue contestazioni),
viene ritenuto dalla giurisprudenza impugnabile mediante appello (passando
altrimenti in giudicato), in quanto avente natura sostanziale di sentenza 490.
In caso di contumacia o di opposizione del convenuto, il procedimento prosegue
secondo il rito di cui all’art. 447-bis c.p.c.. Peraltro, ai sensi dell’ultimo comma
dell’art. 30, durante il corso del processo “ Il giudice, su istanza del ricorrente,
alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio…valutate le ragioni
addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell’immobile con
ordinanza costituente titolo esecutivo”. In tale ipotesi, a differenza di quella
prevista nell’attuale secondo comma, il provvedimento ha carattere anticipatorio e
sommario, è privo dei connotati della decisorietà e definitività, e, come tale, è
suscettibile di essere confermato o revocato con la sentenza che definisce il
giudizio, ma non è impugnabile, né con l’appello né con ricorso per cassazione ex
art. 111 Cost.
Nel caso di estinzione del giudizio, l’opinione prevalente è nel senso che
l'ordinanza di rilascio in questione conservi efficacia esecutiva, sul presupposto
che si tratta di provvedimento "provvisorio ma non cautelare e strumentale", al
pari dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.491.
Infine, va ricordato che, tutte le volte che il giudice emette un provvedimento di
rilascio dell’immobile locato nei confronti del conduttore, contestualmente lo
stesso giudice dovrà fissare la data di esecuzione, ai sensi dell’art. 56 della legge
392/1978.
La norma è di portata generale e, quindi, trova applicazione in tutte le controversie
che possano avere come esito lo scioglimento, per qualsiasi ragione, di un contratto
di locazione di immobile urbano; e, in tale ambito, con riferimento a qualsiasi
provvedimento (ancorché provvisorio) di condanna al rilascio; salvo che si tratti di
locazione stipulata da un ente locale quale conduttore per esigenze abitative
transitorie (art. 1, terzo comma, legge 431/1998).
In sostanza, il legislatore ha affidato al giudice della cognizione la potestà di
concedere al conduttore un termine dilatorio per l'adempimento spontaneo
dell'obbligo di riconsegna dell'immobile locato.
Ovviamente, prima della data fissata dal giudice, l'esecuzione forzata per il rilascio
dell’immobile non può iniziare, ma il locatore può soltanto provvedere alla notifica
dell'atto di precetto e al compimento delle formalità che devono precedere
1'esecuzione stessa.
490
Sull’appellabilità dell’ordinanza di rilascio ex art. 30, irritualmente emessa, v. Cass. 3 luglio
1997, n. 5996, in Arch. loc. e cond., 1997, 803. Per l’impugnabilità dell’ordinanza anche mediante
opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., v. Corte cost. 7 giugno 1984, n. 167, in Foro it., 1984, I,
1441.
491
Per l’affermativa, cfr. G. TRISORIO LIUZZI, Procedimenti in materia di locazione, in Dig. civ.,
XIV, Torino, 1996, 485; G. COSTANTINO, La lunga agonia del processo civile (Note sul d.l. 21
giugno 1994 n. 238,) in Foro it., 1995, V, 742; in senso contrario, C. MANDRIOLI, Diritto
processuale civile, III, Torino, 2000, 607.
191 191
Il termine fissato per il rilascio decorre dalla data di emissione del provvedimento
ovvero dalla data di scadenza del rapporto nell’ipotesi in cui il provvedimento
stesso sia stato emesso prima della scadenza del contratto.
Il provvedimento in questione, ancorché emesso dal giudice della cognizione,
secondo giurisprudenza consolidata, ha natura non decisoria, bensì ordinatoria
dell'esecuzione, e conserva una propria autonomia rispetto al capo della sentenza
relativo alla condanna al rilascio.
Esso è insuscettibile di passare in giudicato e può essere revocato o modificato
autonomamente, anche quando il provvedimento di rilascio non sia più
impugnabile, dal giudice dell'esecuzione 492.

5. L’opposizione a decreto ingiuntivo.

L’opposizione a decreto ingiuntivo per crediti derivanti da locazione immobiliare


va proposta con ricorso, analogamente a quanto avviene con riferimento al decreto
ingiuntivo emesso dal pretore (ora dal giudice del lavoro) per crediti di lavoro.
In applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza con riferimento alla
materia del lavoro, va ricordato:
1. l’opposizione deve essere proposta con ricorso depositato in cancelleria (art.
415 c.p.c.) nel termine stabilito a pena di inammissibilità ai sensi dell’art. 641
c.p.c. (quaranta giorni dalla notifica del provvedimento monitorio);
2. l’opposizione proposta con citazione può considerarsi tempestiva soltanto se,
entro il termine prescritto, l’atto di opposizione viene, oltre che notificato, altresì,
depositato nella cancelleria del giudice che ha emesso il decreto, dovendo,
altrimenti, reputarsi tardiva, e come tale inammissibile, non rilevando, ai fini
dell’ammissibilità dell’opposizione, né l'attività compiuta dalla controparte
(giacché la sanatoria prevista dall'art. 156 c.p.c. non si estende alle decadenze per
inosservanza dei termini perentori) né il fatto che il giudice abbia disposto, ai sensi
dell'art. 426 c.p.c., il passaggio dal rito ordinario a quello speciale493;
3. il giudice non è tenuto ad indicare nel decreto ingiuntivo le modalità con cui
l'opposizione deve essere proposta (ma soltanto il termine utile a tal fine), anche se
ciò non rileva nella valutazione della ritualità e tempestività dell'opposizione
stessa494;
4. il giudicato di accoglimento formatosi a seguito della mancata opposizione
avverso un decreto ingiuntivo recante intimazione di pagamento di canoni arretrati
in relazione ad un rapporto di locazione non si limita a fare stato, fra le stesse parti
(e loro creditori o aventi causa), circa l’esistenza e validità del rapporto corrente
inter partes e sulla misura del canone preteso, ma anche circa l’inesistenza di tutti i
fatti impeditivi o estintivi, anche non dedotti, ma deducibili nel giudizio di
opposizione, quali quelli atti a prospettare l’insussistenza totale o parziale del
credito azionato in sede monitoria dal locatore a titolo di canoni insoluti per effetto
di controcrediti del conduttore ( ad esempio, per somme indebitamente corrisposte
in in ragione di maggiorazioni contra legem del canone)495 .
492
In tal senso, v., ex plurimis, Cass. 3 maggio 1996, n. 4074, in Arch. loc. e cond., 1996, 728.
493
In tal senso, Cass. 2 gennaio 1998, n. 8, in Foro it., 1998, I, 3273 ss.; Cass. 1 giugno 2000, n.
7263, ivi, 2001, I, 813, secondo la quale non vale ad impedire la decadenza dall’opposizione il
deposito in cancelleria della semplice “velina” della citazione.
494
Sulla costituzionalità degli artt. 641, 645 e 447-bis c.p.c., nella parte in cui non prevedono un
simile obbligo al riguardo, v. Corte cost. ord. 24 maggio 2000, n. 152, in Foro it., 2001, I, 813.
495
Così Cass. 11 giugno 1998, n. 5801, in Arch. loc. e cond., 1998, 449.
192 192
6. Compatibilità delle ordinanze anticipatorie di condanna con il rito speciale
locatizio.

Si è posto il problema della compatibilità delle ordinanze anticipatorie di condanna


previste, con riferimento al giudizio di cognizione ordinario, dagli artt. 186-bis
(pagamento di somme non contestate), 186-ter (ordinanza-ingiunzione di pagamento
o di consegna) e 186-quater (ordinanza successiva alla chiusura dell'istruzione),
introdotti dalla legge 353/1990 e successive modifiche.
Sicuramente, non appare applicabile nell’ambito del processo locatizio la
disposizione dell’art. 186-bis, atteso che l’art. 423, primo comma, c.p.c. attribuisce
al giudice il potere di disporre in via provvisoria il pagamento delle "somme non
contestate", addirittura in termini più ampi ("in ogni stato del giudizio").
Con riferimento all'ingiunzione di pagamento o di consegna, prevista dall'art.
186-ter c.p.c. in presenza di crediti fondati su prova scritta, invece, è prevalente
l'opinione secondo cui non sussista alcuna incompatibilità con il rito locatizio, in
considerazione del fatto che la funzione acceleratoria di siffatto provvedimento
"ben si concilia con la celerità e la concentrazione" del rito ex art. 447-bis c.p.c.
e che nessun valido argomento di segno contrario può desumersi dal mancato
richiamo di quest'ultimo articolo al secondo comma dell'art. 423 c.p.c., posto che
siffatta disposizione è dettata specificamente a favore del lavoratore496.
Per lo meno azzardata appare, infine, la compatibilità con il rito locatizio della
pronunzia dell'ordinanza ex art. 186-quater c.p.c., se si tiene nel debito conto la
tendenziale unicità dell'udienza di cui all'art. 420 c.p.c., destinata ad esaurirsi, fatte
salve eventuali specifiche esigenze, con l'immediata discussione orale della causa e
la lettura, in udienza, del dispositivo della sentenza 497.

CAPITOLO II

IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI LICENZA O DI SFRATTO

SOMMARIO: 1. Caratteri generali. – 2. Ambito applicativo. - 3. Competenza territoriale e


procedimento. – 4. L’ordinanza di convalida ed i mezzi di impugnazione.
– 5. L’ordinanza di rilascio. – 6. Il passaggio dal procedimento sommario al giudizio ordinario. –
7. Il procedimento di convalida di sfratto per morosità.

496
In tal senso, Pret. Monza 29 settembre 1995, in Giur. it., 1996, 14; Pret. Monza ord. 29 gennaio
1997, ivi, 1997, I, 2, 569; Pret. Venezia ord. 20 marzo 1997, ivi, 1998, 486.
497
In questo senso, cfr. G. TRISORIO LIUZZI, op. cit., 485; A. GIUSSANI, Il rito delle locazioni, in
Le riforme della giustizia civile a cura di M. TARUFFO, Torino, 2000, 540; G. COSTANTINO, op.
cit., 321; B. SASSANI, L’ordinanza successiva alla chiusura dell’istruzione (art. 186-quater), in
Giur. it., 1996, IV, 196.
Di contrario avviso, A. MIRENDA, Le norme anticipatorie del rito ordinario sono applicabili nel
processo del lavoro? Osservazioni sparse intorno all’art. 186-ter e quater c.p.c., in Rass. loc. e
cond., 1996, 247.
In giurisprudenza, in senso favorevole alla compatibilità dell’ordinanza di cui all’art. 186-quater
c.p.c. con il rito speciale del lavoro, v. Pret. Massa, 28 agosto 1995, in Foro it., 1995, I, 3014; Pret.
Firenze 17 gennaio 1996, in Giur. toscana, 1996, 1002.
193 193
1. Caratteri generali.

I1 procedimento per convalida di licenza o di sfratto (artt. 657-669 c.p.c.) rientra tra i
procedimenti speciali di cognizione (libro IV del cod. proc. civ.) e, nell'ambito di
questi, tra quelli sommari (titolo I).
Attraverso tale procedimento il locatore può ottenere, con estrema speditezza, un titolo
esecutivo di rilascio della cosa locata, nelle ipotesi di scadenza del contratto (già
maturata o da maturare) e di morosità del conduttore nel pagamento dei canoni. Esso si
articola in due fasi, di cui una necessaria e l'altra eventuale.
La prima, caratterizzata da specialità e sommarietà di cognizione, è introdotta da un
atto di intimazione e contestuale citazione in giudizio per la convalida e si conclude,
normalmente alla prima udienza, con l'emissione (sempre che ne ricorrano i
presupposti) dell'ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c. o, in caso di opposizione
dell'intimato, con la pronunzia, da parte del giudice, dell'ordinanza non impugnabile di
rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto, ex art. 665 c.p.c., se richiesta
dall'intimante; la seconda, a cognizione ordinaria e soggetta al rito locatizio (artt.
447-bis e 667 c.p.c.), segue allorché vi sia opposizione dell'intimato o, comunque, il
giudice neghi la convalida ed è destinata a concludersi con una sentenza.
La disciplina del procedimento per convalida di sfratto, sottratto, ai sensi del
combinato disposto degli artt. 92 dell’ordinamento giudiziario e 3 1.742/1969, alla
regola della sospensione dei termini processuali in periodo feriale, non ha subito
sostanziali modifiche a seguito dell’entrata in vigore della legge 392/1978 - che pure
ha introdotto alcune novità rilevanti destinate ad operare nell’ambito di siffatto
procedimento (quali la sanatoria giudiziale della morosità e la fissazione della data di
esecuzione dello sfratto, di cui, rispettivamente, agli artt. 55 e 56).
Peraltro, dopo la riforma processuale di cui alla 1egge 353/1990, detta disciplina
deve essere coordinata, da un lato, con il nuovo processo di cognizione ordinario e,
dall’altro, con le nuove regole di competenza e di rito per le controversie locatizie,
che hanno riguardato in particolare la fase introduttiva ed il passaggio dalla fase
sommaria alla fase a cognizione piena.
In ogni caso, il procedimento in esame, di natura sicuramente contenziosa, tende a
sfociare in un provvedimento (di convalida) che, ancorché emesso in forma di
ordinanza, è idoneo ad acquisire efficacia di giudicato in senso sostanziale.
Il carattere “speciale”, più che “sommario”, di detto procedimento giustifica, poi, il
fatto che, nel caso di mancata comparizione o di mancata opposizione dell'intimato
comparso in udienza, il giudice adito, pur non dovendo procedere ad alcuna indagine
sui fatti dedotti dall'intimante a fondamento della domanda, tuttavia non è esentato da
una cognizione piena in punto di diritto, dovendo egli, comunque, procedere ex officio,
come in un ordinario giudizio di cognizione, all'accertamento della sussistenza dei
presupposti processuali generali e delle condizioni dell'azione (quali la giurisdizione,
la competenza, la capacità processuale e la legittimazione delle parti, ecc.) e dei
presupposti speciali di ammissibilità del procedimento (vale a dire, la deduzione di
uno dei rapporti tipici indicati dagli artt. 657 e 659 c.p.c. e la prospettazione di una
delle ragioni giuridiche contenute negli artt. 657, 658 e 659 c.p.c.), nonché della
idoneità dei fatti dedotti dall'intimante a produrre, secondo le norme sostanziali
vigenti, gli effetti giuridici invocati (e cioè la cessazione o la risoluzione del contratto,
con conseguente diritto dell'intimante alla riconsegna del bene)498.
498
Al riguardo, v. R. PREDEN, Sfratto (procedimento per convalida di), in Enc. dir., 1990, XLII,
429 ss., spec. 445; A. PROTO PISANI, Il procedimento per convalida di sfratto, in Riv. trim. dir.
194 194
La disciplina del procedimento di convalida, nel suo complesso, ispirata dalla
specialità della materia e dalla peculiarità degli interessi da tutelare, ha superato il
vaglio della Corte costituzionale, segnatamente con riferimento ai parametri degli artt.
3 e 24, secondo comma, Cost. 499

2. Ambito applicativo.

L’ambito di applicazione del procedimento per convalida è delineato dall’art. 657


c.p.c. ed è limitato alle locazioni immobiliari, all’affitto a coltivatore diretto, al
rapporto di mezzadria e colonia.
Sicuramente, il procedimento è applicabile all’ipotesi di sublocazione di immobile,
mentre non è utilizzabile nei casi di diniego di rinnovo alla prima scadenza nelle
locazioni abitative e ad uso diverso, per i quali il legislatore ha predisposto il diverso
modulo di cui all’art. 30 della legge 392/1978.
Il procedimento in questione non è, invece, applicabile per analogia ad ipotesi simili a
quelle previste dalla legge, in considerazione del carattere di specialità dello stesso.
In particolare, esso non è utilizzabile:
• con riguardo al contratto di affitto di azienda;
• con riguardo al contratto di comodato;
• con riguardo al contratto di leasing;
• con riguardo al contratto atipico di godimento di un immobile.
Un discorso diverso va fatto con riferimento al “rapporto di locazione d’opera”,
previsto dall’art. 659 c.p.c.
Al riguardo, è recentemente intervenuta la Corte costituzionale, che ha dichiarato
manifestamente infondata la questione di legittimità dell'art. 659 c.p.c., in riferimento
agli artt. 3 e 25 Cost., nella parte in cui non prevede espressamente che le cause di
lavoro introdotte con intimazione di sfratto per il rilascio dell'immobile "di servizio"
debbano essere trattate fin dall'inizio e decise, anche nella fase monitoria, dal giudice
del lavoro500.
Atteso che l’ambito di applicazione dell’art. 659 c.p.c., ad avviso della
giurisprudenza, non è limitato ai casi in cui il godimento dell'immobile costituisca
presupposto necessario dell'esecuzione della prestazione lavorativa, ma deve
intendersi esteso a tutte le ipotesi in cui la concessione in godimento sia
funzionalmente collegata con un rapporto di prestazione d'opera, in modo da
costituirne, anche se solo parzialmente, il corrispettivo501, il problema che si pone
riguarda, in realtà, l'utilizzabilità - da parte del locatore-datore di lavoro - del
procedimento per convalida di licenza o di sfratto anche quando vi sia (o vi sia
ancora) controversia circa la definitiva cessazione del rapporto di lavoro.
Infatti, se si risponde affermativamente a tale interrogativo, diviene irrilevante (ai fini
della convalida o, addirittura, dell’eventuale emissione dell’ordinanza non
impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c., prima che venga disposta la prosecuzione

proc. civ., 1998, 604 ss.; E. GARBAGNATI, Il procedimento di ingiunzione e per convalida di
sfratto, Milano, 1979, 318.
499
V., ex multis, Corte cost. 18 maggio 1972, n. 89, in Foro it., 1972, I, 1525; Corte cost. 20
dicembre 1989, n. 558, ivi, 1990, 372.
500
V. Corte cost. 8 giugno 2001, n. 181, in Foro it., 2001, I, 2127.
501
Cass. 21 giugno 1984, n. 3680, in Giur. it., 1985, I, 1, 308.

195 195
del giudizio innanzi al giudice del lavoro con il relativo rito) che l'intimante prospetti
la cessazione del rapporto come fatto incontestato e incontestabile502.
Al riguardo è intervenuta la stessa Corte costituzionale, secondo la quale "l'art. 659
c.p.c. può ricevere applicazione solo quando la cessazione del rapporto d'opera non
è più controversa"503.
Deve aggiungersi che, alla stregua di un indirizzo giurisprudenziale della Corte di
legittimità, la controversia promossa dal datore di lavoro nei confronti del proprio
dipendente per conseguire il rilascio dell'alloggio concessogli per lo svolgimento
delle relative mansioni, in conseguenza dell'intervenuta risoluzione del rapporto di
lavoro, contestata dal convenuto, spetta alla cognizione del giudice del lavoro, in
quanto investe la cessazione o meno del suddetto rapporto come presupposto
indispensabile del chiesto rilascio dell'immobile504.
Diversa è l’ipotesi in cui tra datore di lavoro e dipendente siano intervenuti due
distinti contratti (uno di locazione e l’altro di lavoro) e tali contratti siano del tutto
autonomi l’uno rispetto all’altro. In tal caso non trova applicazione la disposizione di
cui all’art. 659 c.p.c. e l’azione per convalida di licenza o sfratto è assolutamente
indipendente dall’avvenuta cessazione del rapporto di lavoro505.
Come per il rapporto di lavoro, anche per i rapporti di natura agraria, è certamente
ammissibile il procedimento di convalida, mentre per la fase ordinaria ex art. 667
c.p.c., in caso di opposizione dell'intimato, la competenza appartiene al giudice
specializzato.
Va, infine, ricordato, che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di
legittimità, la competenza funzionale attribuita alle sezioni specializzate agrarie
esclude totalmente quella del giudice ordinario, il quale, quindi, non avrebbe neppure
il potere di emettere l’ordinanza non impugnabile di rilascio, ma dovrebbe limitarsi a
dichiarare la propria incompetenza e rimettere la causa innanzi al giudice specializzato
(tranne che l'eccezione circa l'esistenza di un contratto agrario appaia, "ad un esame
sommario e in modo manifesto e certo, palesemente infondata e pretestuosa", nel
qual caso permane la competenza del giudice ordinario)506.

3. Competenza territoriale e procedimento.

La domanda per convalida di sfratto va proposta “inderogabilmente” avanti al giudice


del luogo in cui si trova la cosa locata (art.661 c.p.c.).
502
In tal senso, Pret. Verona ord. 25 febbraio 1986, in Foro it., 1986, I, 1704.
503
Corte cost. 17 febbraio 1975, n. 238, in Foro it., 1976, I, 10; in senso conforme, Pret. Salerno-
Eboli 21 novembre 1996, ivi, Rep., 1997, voce Sfratto, n. 6.
504
V., tra tutte, Cass. 2 dicembre 1988, n. 6544, in Foro it., Rep., 1990, voce Lavoro e previdenza
(controversie), n. 50.
505
In tal senso, Cass. 5 maggio 2003, n. 6800, in Arch. loc. e cond., 2003, 696, che, in presenza di
una specifica regolamentazione del rapporto contenuta nel contratto di locazione e in mancanza di
ogni elemento in grado di far ritenere che la concessione in godimento dell’immobile costituisse il
corrispettivo, sia pure parziale, della prestazione lavorativa, ovvero fosse destinata ad agevolarne lo
svolgimento, ha escluso la possibilità di ricavare un collegamento tra i due contratti dalla generica
indicazione dell’essere il conduttore dipendente del locatore e dalla circostanza che quest’ultimo era
stato autorizzato a trattenere l’importo del canone dalla retribuzione mensile.
506
V., da ultimo, Cass. 4 gennaio 2000, n. 17, in Foro it. Mass., 2000, la quale esclude la
competenza del giudice ordinario ad emettere l’ordinanza di convalida nell’ipotesi di finita locazione
di un fondo rustico, pur se la contestazione dell’intimato riguardi esclusivamente la validità della
disdetta e non l’esistenza di un rapporto agrario.

196 196
L’inderogabilità riguarda soltanto la fase sommaria507, in relazione alla quale le parti
non possono neanche convenire la devoluzione ad arbitri508.
Conseguentemente, la previsione, nel contratto, di una clausola compromissoria non
può impedire al locatore di utilizzare il procedimento speciale per convalida, nei casi
contemplati dagli artt. 657 e 658 c.p.c., né al giudice di emettere i provvedimenti
immediati a chiusura della fase sommaria (convalida o ordinanza di rilascio ex art.
665 c.p.c. e, in ipotesi di sfratto per morosità, l'assegnazione all'intimato del termine
di grazia per la sanatoria, ai sensi dell'art. 55 della legge n. 392/1978). Tale clausola
impone, peraltro, al giudice, al termine della fase sommaria, di declinare la propria
competenza in favore degli arbitri509.
In ogni caso, l’inderogabilità della competenza territoriale del giudice del luogo dove
l'immobile è sito è attualmente prevista in via generale dal secondo comma dell'art.
447-bis c.p.c.510.
Per quanto riguarda la sua introduzione, il procedimento per convalida di licenza o di
sfratto si instaura con atto di intimazione e contestuale citazione a comparire avanti al
giudice.
Si tratta di un atto che contiene una domanda giudiziale di condanna al rilascio della
cosa locata e, nell'ipotesi di sfratto per morosità, di risoluzione del contratto per
inadempimento del conduttore. In caso di intimazione di sfratto per morosità, nello
stesso atto l'intimante può anche chiedere l'ingiunzione di pagamento per i canoni
scaduti (art. 658 c.p.c.).
Nell'ipotesi dell'intimazione di licenza per finita locazione (con la quale il locatore
agisce per il rilascio prima della scadenza del contratto), l'intimazione può tenere
luogo, se notificata tempestivamente rispetto alla scadenza del contratto, della disdetta,
volta ad impedire il tacito rinnovo della locazione 511 .
L'atto di citazione deve avere i requisiti di cui all'art. 125 c.p.c. (art. 660 c.p.c.) e
deve, quindi, contenere l’indicazione delle parti, del giudice adito, dell'oggetto della
domanda, delle ragioni di essa e delle conclusioni.
Inoltre, alla luce del nuovo testo dell'art. 660 c.p.c., l'atto di citazione in giudizio per
la convalida deve contenere (in luogo dell'invito a costituirsi in giudizio e
dell'avvertimento di cui all'art. 163, n. 7, c.p.c., previsti per i giudizi ordinari) l'invito
rivolto all'intimato a comparire nell'udienza indicata, con l'avvertimento che, in
mancanza di comparizione o di opposizione dell'intimato comparso, lo sfratto verrà
convalidato, ai sensi dell'art. 663 c.p.c.
La carenza di tale avvertimento produce la nullità dell'atto di citazione a norma
dell'art. 164 c.p.c., con conseguente necessità che il giudice ordini la rinnovazione
dell'atto allorché l'intimato non sia comparso, ancorché senza costituirsi in giudizio512.
I1 termine minimo di comparizione è di venti giorni liberi (art. 660, quarto comma,
c.p.c.); ma la nullità derivante dalla sua inosservanza deve ritenersi sanata se il
507
In tal senso, Cass. 19 gennaio 1991, n. 527, in Rass. equo canone, 1991, 126.
508
Così Cass. 16 gennaio 1991, n. 387, in Rass. equo canone, 1991, 121.
509
V. Cass. 23 giugno 1995, n. 7127, in Foro it. Mass., 1995, 832.
510
Tale inderogabilità, riferita alla sola competenza per territorio, non toglie, quindi, validità alla
clausola di compromissione in arbitri di una controversia ordinaria in materia locativa (così Cass. 11
maggio 1999, n. 4652, in Arch. loc. e cond., 1999, 683).
511
In tal senso, v., per tutte, Cass. 3 ottobre 1997, n. 9666, in Foro it. Mass., 1997, 969 e Cass. 21
settembre 2000, n. 12496, in Arch. loc. e cond., 2000, 946.
512
In tal senso, v. Pret. Bologna ord. 6 febbraio 1996, in Foro it., 1996, I, 2574.

197 197
conduttore compare in udienza senza sollevare contestazioni 513. Tale termine può
essere abbreviato fino alla metà dal giudice adito, su istanza dell'intimante, qualora la
causa richieda "pronta spedizione" (art. 660, quarto comma, secondo inciso, c.p.c.).
A fronte e a bilanciamento della gravità delle conseguenze derivanti dalla mancata
comparizione dell'intimato sono previste particolari cautele per la notificazione
dell'atto introduttivo, dirette ad assicurare che il destinatario abbia effettivamente
conoscenza dell’instaurazione del procedimento.
Siffatte cautele si estrinsecano:
• nel divieto di notifica dell'atto di intimazione al domicilio eletto dell'intimato,
non corrispondente al suo domicilio effettivo (art. 660, primo comma);
• nell’obbligo dell'ufficiale giudiziario di avvertire a mezzo lettera
raccomandata l'intimato dell'effettuata notificazione, ogniqualvolta questa non
sia stata eseguita "in mani proprie" (art. 660, ultimo comma). Tale
adempimento trova applicazione anche in caso di notifica a mezzo del servizio
postale e la sua omissione, ove abbia impedito all'intimato di avere tempestiva
conoscenza della citazione, legittima l'opposizione tardiva alla convalida dello
sfratto eventualmente pronunciata (ai sensi dell’art. 668 c.p.c.)514.
Inoltre, "il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare
probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia
potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore" (art. 663, primo comma,
seconda parte, c.p.c.).
Alla luce di tale disposizione, è stata ritenuta la incompatibilità del procedimento in
questione con la notificazione eseguita ai sensi dell’art. 143 c.p.c., stante la
irreperibilità dell'intimato, con la conseguenza che, in presenza di una notifica siffatta,
l'emissione dell'ordinanza di convalida è stata considerata inammissibile515.
E’ stato, altresì, ritenuto che, nel caso di notifica della licenza (o dello sfratto) ai sensi
dell’art. 140 c.p.c. e di successiva compiuta giacenza (ipotesi analoga a quella della
notifica per posta e successiva compiuta giacenza), il giudice deve ordinare il rinnovo
della citazione ai sensi dell’art. 663, primo comma, c.p.c., al fine di acquisire una
maggiore certezza in ordine probabilità di ricezione e conoscenza dell’atto da parte
del conduttore, in tal modo ispirandosi al criterio del favor debitoris; con la
conseguenza che, ove egli ometta una tale formalità, l’ordinanza di convalida emessa
in assenza del conduttore deve essere dichiarata nulla in sede di opposizione
tardiva516.
La costituzione in giudizio, in deroga all'art. 165 c.p.c., è consentita
all'attore-intimante (e così anche all'intimato) fino all'udienza indicata nell'atto di
citazione, mediante deposito dell'intimazione, corredata dalla relazione di notifica (o
della comparsa di risposta) in cancelleria o presentazione di siffatti atti direttamente
al giudice in udienza (art. 660, quinto comma, c.p.c.).
513
Così Cass. 15 maggio 1995, n. 5308, in Giur. it., I, 1, 1640. Nel caso in cui, nonostante la
mancata osservanza del termine di venti giorni liberi, il giudice emetta ordinanza di convalida, ad essa
va attribuito il valore sostanziale di sentenza appellabile e, nel giudizio d’appello, il giudice è tenuto a
verificare il rispetto dei termini di comparizione suindicati, assumendo i provvedimenti conseguenti
(Cass. 3 dicembre 2002, n. 17151, in Arch. loc. e cond., 2003, 231).
514
Cfr., per tutte, Cass. 11 aprile 1997, n. 3171, in Foro it. Mass., 1997, 298.
515
In tal senso, in dottrina, v. E GARBAGNATI, op. cit., 308; V. ANDRIOLI, Commento al cod.
proc. civ., Napoli, 1964, IV, 127; in giurisprudenza, nel senso dell’impugnabilità dell’ordinanza di
convalida di sfratto emessa in tale situazione, Trib. Roma 30 giugno 1984, in Rass. equo canone,
1984, 279.
516
In tal senso, v. Pret. Taranto 5 giugno 1986, in Arch. loc. e cond., 1987, 187.
198 198
Il giorno indicato nell'atto di citazione per la convalida l'intimante è tenuto a
comparire avanti al giudice ed a costituirsi in giudizio a mezzo del suo difensore, ove
già non lo abbia fatto in cancelleria. Viceversa, in questa fase, il convenuto intimato
non ha l'onere di costituirsi in giudizio a mezzo di procuratore, ma può limitarsi a
comparire personalmente avanti al giudice per opporsi alla convalida dello sfratto e
porre in essere le altre attività previste negli artt. 663 e 666 c.p.c. (art. 660, sesto
comma), senza per questo incorrere in preclusioni processuali di sorta (che potranno
verificarsi solo nella fase successiva del procedimento a cognizione piena, ex art. 667
c.p.c.)517.
La mancata comparizione dell'intimante in udienza, anche se già costituito in
cancelleria, determina la cessazione degli effetti (processuali) dell'intimazione, ai
sensi dell'art. 662 c.p.c., sopravvivendo gli effetti sostanziali dell’atto (ad es., quelli
collegati alla disdetta del contratto)518.
Se nessuna delle parti compare, il procedimento si estingue immediatamente, non
trovando applicazione, nella specie, la regola generale dell'art. 181 c.p.c.519. Se,
invece, nonostante l'assenza dell'intimante, l'intimato compare e si oppone alla
convalida, chiedendo il rigetto della domanda di controparte, si deve ritenere che la
sua opposizione determini, comunque, la trasformazione del procedimento speciale in
giudizio ordinario di cognizione, ex art. 667 c.p.c.520.
Quando compare l'intimante, possono prospettarsi varie situazioni:
a) l'intimato non compare o, pur comparendo in udienza, non si oppone alla
convalida dello sfratto. In tal caso il giudice, verificata la rituale instaurazione
del contraddittorio (nonché la mancanza di ragioni che impongano la
rinnovazione della citazione ai sensi dell'art. 663, primo comma, seconda
parte c.p.c.) ed accertata la sussistenza dei presupposti generali dell’azione
(attinenti, cioè, alla giurisdizione, alla competenza, alla capacità processuale
dell’intimante e alla corretta vocazione in giudizio) e di quelli specifici di
ammissibilità della domanda di convalida (ricomprensione del rapporto
sostanziale dedotto in lite nella sfera di applicazione della normativa sul
procedimento per convalida, mancata comparizione o contestazione
dell’intimato, dichiarazione di persistenza della morosità nel procedimento per
convalida di sfratto) – oltre che la idoneità dei fatti allegati a sostenere sul
piano sostanziale la pretesa di rilascio –521 convalida la licenza o lo sfratto,
fissa la data dell’esecuzione e dispone con ordinanza l'apposizione della
formula esecutiva in calce all'atto di citazione (art. 663, primo comma)522.
517
La norma dell’art. 660, quinto comma, c.p.c., nella parte in cui, derogando ai termini di
costituzione previsti per il processo di cognizione ordinario, nel procedimento per convalida di
sfratto consente alle parti di costituirsi in giudizio in udienza, in riferimento all’art. 24 Cost., è stata
giudicata pienamente legittima dalla Consulta (Corte cost. ord. 28 dicembre 1998, n. 448, in G.U. 7
gennaio 1999, n. 1, prima serie speciale, Corte Costituzionale).
518
In tal senso v., ex multis, Cass. 3 ottobre 1997, n. 9666, in Foro it. Mass., 1997, 969.
519
Così Cass. 18 giugno 1988, n. 4171, in Foro it. Mass., 1988, 611; in dottrina, G. TRISORIO
LIUZZI, op. cit., 498.
520
In questo senso, Cass. 6 giugno 1975, n. 2263, in Foro it., 1976, I, 249; in dottrina, E.
GARBAGNATI, op. cit., 314; G. TRISORIO LIUZZI, op. cit., 498.
521
In tal senso, v. Cass. 3 dicembre 2002, n. 17151, in Arch. loc. e cond., 2003, 231, cit.
522
In caso di sfratto per finita locazione, una recente pronunzia della Corte di legittimità (Cass. 15
dicembre 2000, n. 15853, in Rass. loc. e cond., 2001, 54) ha ritenuto correttamente emessa
l'ordinanza di convalida anche per una scadenza diversa da quella indicata nell'atto di intimazione, se
il locatore intimante ne abbia fatto istanza, aderendo all'eccezione prospettata sul punto dal
conduttore intimato; v., altresì, Cass. 26 aprile 2004, n. 7927, in CED Cassazione, cit., che ha
199 199
Secondo quanto anticipato, in caso di sfratto per morosità, l'emissione
dell'ordinanza di convalida presuppone, altresì, l'attestazione della
persistenza della morosità da parte del locatore o del suo procuratore (art.
663, terzo comma).
Nel caso di insussistenza dei presupposti di ammissibilità o di inidoneità dei
fatti dedotti dall'intimante a sostegno della domanda, il giudice deve negare
l'ordinanza di convalida, anche in difetto di comparizione o di opposizione
dell'intimato.
In tale ipotesi, pur mancando l'opposizione dell'intimato, il giudice deve,
comunque, disporre la prosecuzione del giudizio con il rito ordinario, ai sensi
dell'art. 667 c.p.c.523;
b) l'intimato compare e si oppone alla convalida dello sfratto o della licenza. In
tal caso, il procedimento non può concludersi con l'ordinanza di convalida, ma
è destinato a proseguire in via ordinaria, previa l'eventuale adozione dei
provvedimenti di cui agli artt. 665 (emissione di ordinanza di rilascio) e 666
(emissione di ordinanza di pagamento di somma non controversa) c.p.c.
Potrebbe anche verificarsi che ad opporsi alla convalida dello sfratto non sia
l'intimato (non comparso in udienza, o comparso senza opporsi
all'intimazione), bensì un terzo, intervenuto in giudizio;
c) l'intimato, convenuto in giudizio per la convalida dello sfratto per morosità,
compare e sana la morosità o chiede un termine (termine di grazia) per
provvedervi, ai sensi dell'art. 55 della legge 392/1978.
Come abbiamo visto, anche il terzo intervenuto (ai sensi dell’art. 105 c.p.c.)
può opporsi alla convalida (anche nell’ipotesi di mancata comparizione o
opposizione dell’intimato) ed impedire l’emissione della relativa ordinanza.
Deve trattarsi di terzo che rivendichi per sé la qualità di conduttore (intervento
principale).
Orbene, una volta ammessa la possibilità di tale intervento anche nella fase
sommaria del procedimento 524, il giudice potrà emettere o meno l'ordinanza di
rilascio ex art. 665 c.p.c., eventualmente anche nei confronti del terzo

ritenuto possibile la declaratoria di cessazione del contratto di locazione per una data successiva a
quella erroneamente indicata nell’atto di intimazione, senza che il giudice per questo incorra nel
vizio di extra o ultrapetizione.
523
In questo senso, Cass. 3 giugno 1981, n. 3595, in Foro it. Mass., 1981, 729 ed, in senso
sostanzialmente analogo, Cass. 3 dicembre 2002, n. 17151, in Arch. loc. e cond., 2003, 231, cit.; in
dottrina, E. GARBAGNATI, op. cit., 319; R. PREDEN, op. cit., 444; contra, F. LAZZARO-R.
PREDEN-M. VARRONE, op. cit., 23 e 149 ss.
524
A favore dell'ammissibilità dell'intervento del terzo nel procedimento di sfratto, v. Cass. 15
ottobre 1954, n. 4484, in Foro it. Mass., 1954, 905; Cass. 24 gennaio 1996, n. 538, in Foro it.,
1996, I, 1713; Trib. Milano 27 febbraio 1995, ibidem.; Pret. Milano 28 luglio 1989, ivi, 1990, I,
2678; Pret. Monza 28 luglio 1990, in Arch. loc. e cond., 1990, 781; Pret. Cosenza 10 febbraio
1993, in Giur. it., 1993, I, 2, 484; in dottrina, F. LAZZARO-R. PREDEN-M. VARRONE, op. cit.,
157 ss.; E. FIORE- P. LO CASCIO-L. PIGNATELLI-D. PIOMBO, La morosità del conduttore -
Aspetti sostanziali e processuali, Milano, 1990, 90 ss.; R. FRASCA, Sull'ammissibilità
dell'intervento ex art. 105 c.p.c. nel procedimento per convalida di sfratto, in difetto di
opposizione de1l'intimato, in Foro it., 1990, I, 2679; G. TRISORIO LIUZZI, op. cit., 499. Contrari
ad ammettere l'intervento del terzo nel procedimento in esame sono, invece, Pret. Roma 26 febbraio
1970, in Temi rom., 1970, 771, e, in dottrina, N. GIUDICEANDREA, I1 procedimento per
convalida di sfratto, Torino, 1956, 96.

200 200
interveniente (ed opponente)525, per poi accertare, in un unico giudizio
ordinario, l’effettiva sussistenza del diritto fatto valere dal terzo.
Ad analoghe conclusioni deve pervenirsi nel caso di intervento litisconsortile,
operato dal terzo che fin dall'inizio avrebbe potuto essere convenuto in
giudizio come litisconsorte dell'intimato (ad es., nel caso in cui l’interveniente
sia conduttore dell’immobile insieme all’intimato).
Non sembra, infine, che la convalida possa essere impedita dall'opposizione
svolta dal terzo nell'ipotesi di intervento adesivo dipendente (ad es.,
subconduttore dell'immobile cui si riferisce l'intimazione); anzi, si dubita
dell’ammissibilità di tale forma d’intervento nella fase sommaria del
procedimento di sfratto 526.

4. L’ordinanza di convalida ed i mezzi di impugnazione.

L'ordinanza di convalida dello sfratto o della licenza definisce il procedimento e


costituisce titolo esecutivo di rilascio, previa apposizione della formula esecutiva su
ordine del giudice e dopo trenta giorni in caso di mancata comparizione dell'intimato
(art. 663, primo e secondo comma, c.p.c.).
I1 provvedimento va materialmente redatto in calce all'originale dell'atto di
intimazione e citazione per la convalida e deve contenere la statuizione relativa alla
fissazione della data dell'esecuzione, ai sensi dell'art. 56 della legge 392/1978
(ovviamente quando il rapporto dedotto in giudizio è di locazione di immobile
urbano).
L’ordinanza di convalida, pur nel silenzio della legge, definendo il giudizio, deve,
altresì, contenere la pronunzia sulle spese di causa, secondo la regola generale di cui
all'art. 91 c.p.c.
Allorché il giudice non provveda sulle spese di lite, l'intimante potrà impugnare il
provvedimento per il relativo capo (mancante), non potendo far valere in un giudizio
autonomo il diritto al rimborso di tali spese527.
Chiaramente, nel caso di licenza per finita locazione, la pronunzia sulle spese
dovrebbe ritenersi non consentita, trattandosi di azione del locatore preordinata a
costituirsi un titolo esecutivo per una scadenza futura, che non trova causa nel
comportamento del conduttore e prescinde, pertanto, dal presupposto della sua
soccombenza 528. Nell’ipotesi di convalida di sfratto per morosità, allorché l’intimante
525
In questo senso, Trib. Milano 27 febbraio 1995 e Pret. Monza 28 luglio 1990, citate nella nota
precedente; R. FRASCA, op .cit., 2679; E. FIORE-P. LO CASCIO-L. PIGNATELLI-D. PIOMBO, op.
cit., 90 ss., secondo cui, qualora il terzo sia intervenuto semplicemente per rivendicare la propria
qualità di conduttore, senza sollevare altre contestazioni, il giudice, sull'accordo delle altre parti,
potrebbe convalidare lo sfratto ai sensi dell'art. 663 c.p.c. anche nei confronti dell'interveniente.
526
Per l’inammissibilità di tale forma d’intervento, v. F. LAZZARO-R. PREDEN-M. VARRONE, op.
cit., 159 ss. In senso favorevole, v. Pret. Milano 4 novembre 1991, in Arch. loc. e cond., 1992, 410;
Pret. Pordenone 21 settembre 1998, in Arch. giur. circolazione sinistri stradali, 1998, 891.
527
Al riguardo, v. Cass. 13 giugno 1994, n. 5720, in Foro it., 1995, I, 880; Cass. 22 marzo 1999, n.
2675, ivi, 1999, I, 1816, con nota di D. PIOMBO; Cass. 7 aprile 1999, n. 3336, in Rass. loc. e cond.,
1999, 584, con nota di A. MIRENDA.
Le citate pronunzie della Suprema Corte, peraltro, individuano il mezzo di impugnazione, la prima,
nel ricorso per Cassazione ex art. 111 Cost. e, le altre, invece, nell'appello.
In argomento v., in dottrina, F. LAZZARO-R. PREDEN-M. VARRONE, op. cit., 160 ss.; R.
PREDEN, op. cit., 447; N. IZZO, Spese giudiziali e convalida di sfratto, in Giust. civ., 1997, I,
1116.
528
Cfr., al riguardo, Cass. 11 luglio 1967, n. 1713, in Foro it. Mass., 1967, 487.
201 201
abbia contestualmente richiesto l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni, ai sensi
dell'art. 664 c.p.c., il giudice provvede con il decreto ingiuntivo anche alla
liquidazione delle spese relative all'intimazione.
La giurisprudenza ha sempre riconosciuto univocamente efficacia di cosa giudicata
sostanziale all'ordinanza di convalida in ordine alla pregressa esistenza del contratto
di locazione, alla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato e
all'intervento di una causa di cessazione (o di risoluzione, in caso di sfratto per
morosità) del rapporto 529, ma non anche, di regola, in ordine alle caratteristiche del
cessato rapporto di locazione (ad es., se ad uso abitativo o ad uso diverso).
Di recente la Suprema corte ha, peraltro, esteso l’efficacia del giudicato nascente dal
provvedimento di convalida anche alla qualificazione del rapporto, se la scadenza del
medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del
contratto, come nel caso di rilascio disposto, per il regime transitorio, ai sensi
dell’art. 58 della legge 392/78, se la locazione è ad uso di abitazione, e degli artt. 67-
71 della legge stessa, se la locazione è ad uso diverso (preoccupandosi di precisare
che, nel caso di contrasto tra più giudicati sulle predette questioni, la fonte regolatrice
del rapporto è costituita dall’ultimo di essi)530.
Nell'ipotesi dello sfratto per morosità, lo stesso art. 669 c.p.c. prevede che la
pronunzia dell'ordinanza di convalida "lascia impregiudicata ogni questione sui
canoni" (vale a dire le questioni sulla debenza e sulla misura dei canoni stessi)531.
I mezzi di impugnazione dell’ordinanza di convalida sono:
• l'opposizione dopo la convalida.
Si tratta del rimedio dell’opposizione tardiva ai sensi dell'art. 668 c.p.c., da proporsi
con ricorso, ai sensi degli artt. 668, 645 e 447-bis c.p.c., entro dieci giorni dall'inizio
dell'esecuzione, e cioè dal primo accesso dell'ufficiale giudiziario532, qualora, a causa
della irregolarità della notificazione o per caso fortuito o forza maggiore, l'intimato,
sul quale incombe l'onere della prova533, non abbia avuto tempestiva conoscenza
dell'intimazione, ovvero, pur avendone avuto conoscenza, per caso fortuito o forza
maggiore, non sia potuto comparire all'udienza di convalida (ipotesi, quest'ultima,
aggiunta dalla Corte Costituzionale534).
L’opposizione tardiva costituisce, secondo la giurisprudenza consolidata e la
prevalente dottrina, uno speciale mezzo di impugnazione del provvedimento 535 diretto
529
Così Cass. 26 giugno 1972, n. 2169, in Foro it. Mass., 1972, 663; Cass. 24 gennaio 1977, n.
352, ivi, 1977, 74; Cass. 1 dicembre 1994, n. 10270, in Arch. loc. e cond., 1995, 345.
530
In tal senso, Cass. 23 giugno 1999, n. 6406, in Arch. loc. e cond., 1999, 944.
531
Cfr. Cass. 17 novembre 1976, n. 4292, in Foro it. Mass., 1976, 844.
532
V. Cass. sez. un. 3 aprile 1989, n. 1610, in Foro. it., 1989, I, 2168; Cass. 26 ottobre 2001, 13310,
in Arch. loc. e cond., 2002, 290.
533
Cfr. Cass. 16 maggio 1992, n. 5833, in Rass. loc. e cond., 1994, 141; Cass. 20 settembre 2002, n.
13755, in Arch. loc. e cond., 2002, 770, secondo cui l’opponente deve dare la prova del
collegamento causale tra la mancata tempestiva conoscenza dell’intimazione ed il vizio della sua
notificazione, ma solo quando quest’ultimo concerna la persona alla quale deve essere consegnata la
copia dell’atto; laddove, nell’ipotesi di nullità della notificazione per inosservanza dei luoghi in cui
deve essere eseguita, il fatto stesso della consegna della copia in luogo diverso da quello in cui il
destinatario si trova implica, di per sé solo, la dimostrazione di detto collegamento.
534
V. Corte cost. 18 maggio 1972, n. 89, in Foro it., 1972, I, 1525.
535
V., ex multis e da ultimo, Cass. 16 maggio 1997, n. 4366, in Foro it. Mass., 1997, 406; in
dottrina, E. GARBAGNATI, op. cit., 340; A. PROTO PISANI, I1 procedimento per convalida di
sfratto, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1988, 1379; R. PREDEN, op. cit., 452; G. TRISORIO LIUZZI,
op. cit., 505; F. TRIFONE, Del procedimento per convalida di sfratto, in Cod. proc. civ.
commentato a cura di R. VACCARELLA-R. VERDE, Torino, 1997, 260.

202 202
ad ottenere la rescissione dell'ordinanza di convalida (fase rescindente) e la sua
sostituzione con una sentenza favorevole all'opponente (fase rescissoria)536.
Il giudizio di merito (fase rescissoria) si svolge nelle forme del rito locativo e il
locatore opposto, che conserva la veste sostanziale di attore, ha facoltà di modificare
la propria domanda, formulata con l’atto di intimazione di licenza o sfratto, entro il
limite dell’art. 420, comma primo, c.p.c., mentre è da ritenersi esclusa la possibilità
di proporre una domanda nuova rispetto a quella articolata con l’atto di intimazione 537.
La procedura di sanatoria di cui all’art. 55 della legge 392/1978, inserita nel giudizio
di opposizione tardiva, non richiede la preventiva decisione in ordine
all’ammissibilità dell’opposizione, non comportando automaticamente la chiusura del
procedimento, restando l’avvenuta sanatoria condizionata al successivo accertamento
dell’ammissibilità dell’opposizione. Ne consegue che la delibazione
sull’ammissibilità dell’opposizione ha, necessariamente carattere provvisorio e
strumentale ed è sempre revocabile con la sentenza che decide la controversia538.
L’opposizione tardiva è, inoltre, ammissibile avverso l’ordinanza di rilascio emessa
per mancato adempimento (parziale o totale) all’obbligazione di pagamento di canoni,
interessi e spese nel termine assegnato dal giudice a seguito di richiesta di sanatoria.
In tal caso, il conduttore può fondare la sua opposizione soltanto su eccezioni relative
al completo adempimento dell’obbligazione nella forma qualificata derivata dal
provvedimento di assegnazione del termine, salva l’ipotesi che l’ordinanza di
convalida sia stata emessa fuori o contro le condizioni previste dagli artt. 55 e 56
della legge 392/1978 (nel qual caso detto provvedimento sarà impugnabile con
l’appello)539.
• l’appello.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, l'ordinanza di convalida, se
irritualmente emessa in difetto dei presupposti legali (ad es., omessa dichiarazione
della persistenza della morosità in ipotesi di sfratto per morosità del conduttore per
mancato pagamento dei canoni), assume natura sostanziale di sentenza, e, quindi, in
base al principio della prevalenza della sostanza sulla forma, è impugnabile mediante
appello540.
• opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c.
La Corte costituzionale, in considerazione della definitività e decisorietà
dell'ordinanza di convalida, ha progressivamente esteso ad essa l'ambito di
applicabilità dell’opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. in riferimento alla convalida
536
In questo senso, v. Cass. 29 ottobre 2001, n. 13419, in Arch. loc. e cond., 2002, 572.
537
Così Cass. 29 ottobre 2001, n. 13419, in Arch. loc. e cond., 2002, 572, citata nella nota
precedente.
538
Cass. 2 dicembre 1993, n. 11923, in Foro it., 1994, I, 1074.
539
In tal senso, Cass. 5 agosto 2002, n. 11704, in Arch. loc. e cond., 2002, 766; sull’ammissibilità
del rimedio della opposizione tardiva avverso il provvedimento di rilascio per intempestività
dell’adempimento, v. Cass. 21 novembre 2001, n. 14720, ibidem, 75.
540
V., ex plurimis, Cass. 29 marzo 1985, n. 2209, in Foro it., 1985, I, 2265; Cass. 4 gennaio 1991,
n. 33 e Cass. 9 maggio 1992, n. 5520, in Rass. equo canone, 1993, 59, con nota di A. CARRATO;
Cass. 27 aprile 1994, n. 3977, in Foro it., 1995, I, 230; Cass. 15 gennaio 1996, n. 270, in Giur. it.,
1996, I, 1, 1056; Cass. 25 marzo 1997, n. 2614, in Arch. loc. e cond., 1997, 638; Cass. 21 aprile
1998, n. 4031, in Foro it., 1998, I, 3599; Cass. 30 marzo 2000, n. 3889, in Arch. loc. e cond., 2000,
584; Cass. 1 settembre 2000, n. 11494, in Giur. it., 2001, I, 1, 1384; Cass. 11 gennaio 2001, n. 332,
in Foro it. Mass., 2001; 25 luglio 2001, n. 10146, in Arch. loc. e cond., 2001, 711; Cass. 5 agosto
2002, n. 11704, ivi, 2002, 766, cit.; Cass. 3 dicembre 2002, n. 17151, ivi, 2003, 231, cit.

203 203
di sfratto per finita locazione541; con riferimento alla convalida di sfratto per
morosità 542; con riferimento alla convalida di licenza per finita locazione 543.
• revocazione ex art. 395 c.p.c.
Sempre per effetto di interventi della Corte Costituzionale, è stato esteso alla
ordinanza di convalida (di sfratto e licenza per finita locazione, nonché di sfratto per
morosità) detto rimedio, peraltro limitatamente ai casi di cui al n. 4) (revocazione per
errore di fatto)544 e al n. l) (convalida di sfratto per morosità che sia l'effetto del dolo
di una parte in danno dell'altra)545.
Chiaramente, deve trattarsi di ordinanza emessa ritualmente (dovendo essa essere
considerata quale provvedimento giurisdizionale emesso in unico grado), atteso che,
in caso diverso, la stessa sarebbe impugnabile con l'appello.
E’ stato correttamente rilevato che l’esperibilità del rimedio in questione non è
condizionata allo spirare del termine per l’opposizione ex art. 668 c.p.c., atteso che
tale opposizione e la revocazione sono istituti distinti ed autonomi basati su
presupposti diversi546.
Parte della dottrina e la giurisprudenza più recente 547sostengono l’impugnabilità
dell’ordinanza di convalida di sfratto a mezzo di regolamento di competenza, qualora
il giudice adito abbia omesso di rilevare la propria incompetenza funzionale di cui
all’art. 661 c.p.c.

5. L'ordinanza di rilascio.

Dell’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto si occupa il


primo comma dell’art. 665 c.p.c.
L'emissione di tale ordinanza presuppone:
• la comparizione dell'intimato e la sua opposizione alla convalida;
• la specifica istanza del locatore intimante;
• che l'opposizione del conduttore non sia fondata su prova scritta;
541
Corte cost. 7 giugno 1984, n. 167, in Foro it., 1984, I, 1441.
542
Corte cost. 25 ottobre 1985, n. 237, in Foro it., 1985, I, 305.
543
Corte cost. 26 maggio 1995, n. 192, in Foro it., 1995, I, 2383.
544
Corte cost. 20 dicembre 1989, n. 558, in Giur. it., 1991, I, 1, 269.
545
Corte cost. 20 febbraio 1995, n. 51, in Foro it., 1995, I, 2414.
546
In tal senso, Cass. 5 luglio 2001, n. 9093, in Arch. loc. e cond., 2001, 711.
547
V. Cass. 12 gennaio 1979, n. 257, in Arch. loc. e cond., 1979, 616; E. GARBAGNATI, op. cit.,
329; R. PREDEN, op. cit., 450. In senso contrario, Cass. 28 ottobre 1961, n. 2469, in Foro it. Mass.,
1961, 653; F. LAZZARO-R. PREDEN-M. VARRONE, op. cit., 214; G. TRISORIO LIUZZI, op. cit.,
504.
Più recentemente, la Suprema Corte ha ritenuto ammissibile il regolamento di competenza avverso il
provvedimento di concessione del termine di grazia emesso a fronte delle contestazioni
dell’intimato in ordine alla competenza (nella specie per dedotta sussistenza di un contratto agrario e
la conseguente competenza della sezione specializzata agraria), in quanto detto provvedimento
contiene implicitamente una pronunzia affermativa della competenza; escludendo, invece, tale
strumento di impugnazione avverso la successiva ordinanza di convalida di sfratto (Cass. 9 agosto
2000, n. 10536, in Giust. civ., 2000, I, 3139, cit.). La stessa Corte di legittimità ha escluso, inoltre,
l’ammissibilità del regolamento di competenza avverso un’ordinanza di convalida di sfratto emessa a
seguito della mancata comparizione dell’intimato, in quanto l’assenza di quest’ultimo requisito
riduce l’attività funzionale del giudice adito all’accertamento delle condizioni cui è subordinata
l’emanazione del provvedimento di convalida, con la conseguenza che, in tal caso, non può ritenersi
implicita, in siffatto provvedimento, una pronuncia positiva di competenza da parte del giudice adito
per la detta convalida (Cass. 25 giugno 2002, n. 9276, in Arch. loc. e cond., 2002, 636).

204 204
• che non ostino “gravi motivi” in contrario (attinenti alle ragioni
dell’opposizione)
Quindi, allorché l'intimante, di fronte ad una opposizione del convenuto, abbia chiesto
l’ordinanza di rilascio, il giudice della convalida deve, comunque, provvedere su tale
istanza, accogliendola o rigettandola, prima di disporre la trasformazione del rito ai
sensi dell'art. 667 c.p.c.; e ciò anche nella eventualità che il processo debba essere
sospeso o rimesso per competenza.
L’ordinanza in questione ha le caratteristiche di un provvedimento sommario (perché
emesso sulla base di una cognizione non piena), di natura provvisoria, che non
definisce la causa, né è idoneo a precludere una decisione diversa all'esito del
giudizio a cognizione piena.
Tale provvedimento è, in ogni caso, superato dalla sentenza che definisce il giudizio,
atteso che nella fase di merito vengono compiutamente valutati i fatti posti a
fondamento della pretesa del locatore e le eccezioni sollevate dal conduttore allo
scopo di neutralizzare la domanda di rilascio, “riservate” nella fase sommaria548.
Infine, va sottolineato che l’ordinanza di rilascio, ancorché provvisoria, è
espressamente dichiarata dalla norma non impugnabile (e, in quanto tale, non
revocabile né modificabile, ai sensi dell’art. 177 c.p.c.) ed immediatamente esecutiva
(sicché la sua emissione rende possibile il rilascio coattivo dell’immobile locato
anche nelle more del processo); pertanto, l’utilizzo di tale ordinanza deve essere
improntato ad un preventivo ed approfondito esame (sia pure sommario) delle ragioni
delle parti e l’esecuzione del provvedimento può essere subordinata alla prestazione
di una cauzione, ai sensi del secondo comma dell’art. 665 c.p.c.
Quanto ai rimedi esperibili avverso l'ordinanza in argomento, deve negarsi la
possibilità di una sua impugnazione diretta, in considerazione dei caratteri di
provvisorietà e non impugnabilità del provvedimento.
In particolare, è esclusa la ricorribilità in Cassazione, ai sensi dell'art. 111, secondo
comma, Cost.549, ad eccezione dei casi di assoluta abnormità (come in ipotesi di
ordinanza emessa dal tribunale nel corso del giudizio di merito 550); ed egualmente
deve escludersi l'ammissibilità dell'opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c.551.
Deve, altresì, ritenersi non ammessa la sua reclamabilità ai sensi dell'art.
669-terdecies c.p.c., atteso che il provvedimento in questione non ha natura
cautelare552.
E', invece, ammissibile l'opposizione, ex art. 615 c.p.c., all'esecuzione per rilascio553,
intrapresa o da intraprendersi sulla base dell'ordinanza in esame.
548
Cfr. Cass. 19 luglio 1997, n. 6664, in Foro it., 1998, I, 161; Cass. 3 giugno 1996, n. 5088, in
Arch. loc. e cond., 1996, 911; Cass. 4 marzo 1997, n. 1917, in Foro it., 1998, I, 162; Cass. 23
gennaio 1985, n. 293, in Arch. loc. e cond., 1985, 243.
549
V., da ultimo, Cass. 19 luglio 1997, n. 6664, in Foro it., 1998, I, 161, e Cass. 10 nove mbre 1999,
n. 12474, in Foro it. Mass., 1999, 1202.
550
V. Cass. 13 febbraio 1985, n. 1218, in Foro it. Mass., 1985, 249.
551
In tal senso, Cass. 4 marzo 1997, n. 1917, in Foro it., 1998, I, 162.
552
In questo senso, v. Trib. Lucca ord. 18 gennaio 1993, in Foro it., 1994, I, 924 e Trib. Piacenza 21
dicembre 2000, in CED Cassazione; e, in dottrina, A. PROTO PISANI, La nuova disciplina del
processo civile, Napoli, 1991, 384; G. TRISORIO LIUZZI, op. cit., 507.
553
V. Cass. 23 agosto 1990, n. 8613, in Foro it., 1991, I, 1166; Cass. 2 aprile 1997, n. 2870, in
Arch. loc. e cond., 1997, 634, secondo cui, nel caso di opposizione all’esecuzione fondata su titolo
giudiziale, il debitore non può sollevare eccezioni anteriori a quel titolo (nella specie ordinanza di
rilascio), che sono deducibili esclusivamente nel procedimento preordinato alla formazione del
titolo medesimo.

205 205
Si discute dell’impugnabilità con il regolamento di competenza del provvedimento in
oggetto, qualora, in presenza di una eccezione di incompetenza proposta in limine litis
dall'intimato, si possa ritenere che esso contenga una pronunzia (ancorché implicita)
sulla competenza. La giurisprudenza ha espresso opinioni contrastanti, ora
propendendo per l’ammissibilità del rimedio in esame, sul presupposto che si tratta di
provvedimento "irretrattabile" e proveniente da un organo giudiziario dotato di
potere decisorio554, ora escludendo l’ammissibilità di siffatto gravame, in
considerazione della carenza del carattere decisorio del provvedimento,
insuscettibile, pertanto, di impugnazione con l’istanza di regolamento di
competenza555. La dottrina, invece, è in prevalenza contraria556.
Resta da esaminare la rilevante questione relativa all’efficacia dell’ordinanza di
rilascio nell’ipotesi di estinzione del giudizio di merito.
Secondo la ormai consolidata giurisprudenza di legittimità, formatasi nella vigenza
della normativa precedente alla riforma processuale di cui alla novella del 1995,
l’ordinanza di rilascio pronunziata ex art. 665 c.p.c., in esito alla fase sommaria,
conserva la sua efficacia esecutiva in caso di estinzione del giudizio (a causa della
mancata riassunzione nel termine perentorio fissato ai sensi dell'art. 667 c.p.c.), ferma
restando, tuttavia, la possibilità per il conduttore di far valere, nei limiti della
prescrizione, le sue eccezioni in un nuovo autonomo processo557.
Tale orientamento, che discende dall'inquadramento del provvedimento in commento
nell'ambito delle condanne con riserva, è condiviso da parte della dottrina e della
giurisprudenza di merito 558.

554
V. Cass. 9 agosto 2000, n. 10536, in Giust. civ., 2000, I, 3139; Cass. 9 luglio 1996, n. 6239, ivi,
1996, I, 2529; Cass. 16 aprile 1996, n. 3566, in Rass. loc. e cond., 1996, 197; Cass. 23 giugno
1995, n. 7127, in Foro it. Mass., 1995, 832; Cass. 15 ottobre 1990, n. 10084, in Arch. loc. e cond.,
1991, 302.
555
Cass. 21 luglio 2000, n. 9590, in Rass. loc. e cond., 2000, 553, con nota di G. SPAGNUOLO,
Impugnabilità dell’ordinanza di convalida di sfratto; Cass. 16 ottobre 2001, n. 12642, in Arch.
loc. e cond., 2001, 855. Nel senso dell'ammissibilità dell'impugnazione soltanto qualora il rapporto
dedotto in giudizio sia devoluto alla cognizione di un giudice speciale o specializzato, Cass. sez. un.
23 luglio 1993, n. 7290, in Foro it. Mass., 1993, 702.
556
V. A. PROTO PISANI, Il procedimento per convalida di sfratto, cit., 1378. Favorevole è,
invece, R. PREDEN, op. cit., 457.
557
In questo senso, v. Cass. 14 febbraio 1997, n. 1382, in Foro it., 1998, I, 163; Cass. 19 luglio
1996, n. 6522, in Rass. loc. e cond., 1996, 338; Cass. 29 marzo 1995, n. 3730, ivi, 37, con nota di
A. CARRATO; Cass. 2 giugno 1993, n. 6132, ivi, 1994, 572; Cass. 22 aprile 1991, n. 4319, in Giust.
civ., 1992, I, 2181; Cass. 30 marzo 1990, n. 2619, in Foro it., 1990, I, 3205.
558
In senso conforme, v. E. GARBAGNATI, op. cit., 378; A. PROTO PISANI, op. ult. cit., 1363; G.
SCARSELLI, La condanna con riserva, Milano, 1989, 543; R. PREDEN, op. cit., 459; N. IZZO,
Sopravvivenza dell’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. all'estinzione del processo, in Giust.
civ., 1990, I, 2041; App. Napoli 28 ottobre 1991, in Rass. equo canone, 1993, 53; Pret.
Napoli-Capri 15 gennaio 1992, in Arch. loc. e cond., 1992, 401.
In senso contrario, v. C. MANDRIOLI, op. cit., 238, che ritiene l'ordinanza ex art. 665 c.p.c.
"assimilabile alla condanna con riserva sotto il profilo del contenuto, ma non anche sotto il
profilo della struttura, che è piuttosto quella tipica dell'anticipazione"); C. CONSOLO, Ancora
sulla sopravvivenza (questa volta esclusa) dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. alla
mancata riassunzione e conseguente estinzione del processo, in Giur. it., 1987, I, 2, 115; E.
DALMOTTO, Nuovamente in tema di "ultrattività" dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., in
Giur. it., 1992, I, 1, 269; P. D'ASCOLA, Ordinanza di rilascio ed estinzione del processo, in Foro
it., 1991, I, 2180; P. GATTO, Ordinanza di rilascio ed estinzione del giudizio di merito, in Giust.
civ., 1986, II, 365; Pret. Napoli 18 ottobre 1990, in Giur. merito, 1991, 223; Pret. Viareggio 5
giugno 1996, in Giust. civ., 1996, I, 3297.
206 206
6. Il passaggio dal procedimento sommario al giudizio ordinario.

Il passaggio dal procedimento sommario al giudizio ordinario è regolato dall’art. 667


c.p.c.
Siffatta norma recita: "Pronunciati i provvedimenti previsti dagli artt. 665 e 666, il
giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento del
rito ai sensi dell'art. 426".
L’espressione "prosegue" fa pensare ad un unico giudizio, iniziato nelle forme del
procedimento speciale e continuato secondo l’articolazione del giudizio ordinario, a
cognizione piena.
L'accentramento delle controversie in materia di locazione urbana innanzi al pretore
(ora giudice unico) del luogo in cui è sito l'immobile (già competente per la fase
sommaria del procedimento di sfratto, ex art. 661 c.p.c.), in seguito all'entrata in
vigore della riforma del 1990, ha determinato il venir meno della devoluzione del
giudizio per la decisione nel merito avanti ad altro giudice (competente per valore),
che era tipico della precedente legislazione.
I1 giudizio prosegue, ora, avanti allo stesso ufficio giudiziario, nelle forme del rito
speciale locatizio ex art. 447-bis c.p.c. (o di quello speciale ex art. 413 ss. c.p.c., se
ricorra l’ipotesi di una controversia di lavoro).
I1 giudice, con l'ordinanza di mutamento del rito (che va comunicata, a cura della
cancelleria, anche al convenuto contumace, se non resa in udienza alla sua
presenza 559), assegna alle parti un termine perentorio entro cui provvedere
all'eventuale integrazione degli atti introduttivi, mediante deposito in cancelleria di
memorie e di documenti.
Fino alla scadenza di tale termine, il convenuto, se non lo ha fatto in precedenza, nella
fese sommaria, può costituirsi a mezzo di difensore e può comunque svolgere (nuove)
eccezioni (di rito e di merito) e domande riconvenzionali.
Peraltro, la Suprema Corte, in una recente sentenza, ha fatto coincidere la scadenza del
termine massimo di proposizione della domanda riconvenzionale nel procedimento
sommario di sfratto con il momento di proposizione dell’atto di opposizione alla
convalida, posto che siffatta opposizione costituisce il primo atto difensivo che
introduce il giudizio di cognizione e pone fine a quello sommario di sfratto 560.
E' controverso se, entro il termine assegnatogli, l'attore, oltre ad integrare le
allegazioni di fatto e probatorie, possa liberamente modificare le proprie domande
originarie e addirittura proporne di nuove, fondate su una diversa causa petendi (e
non integranti una reconventio reconventionis). Al riguardo, si è formato un
orientamento negativo561, fondato essenzialmente sul presupposto che si tratta di
prosecuzione del giudizio promosso nelle forme speciali di cui all'art. 657 c.p.c., al
quale si contrappone altro indirizzo più “possibilista”562, il quale trae fondamento
559
Cfr., al riguardo, Corte cost. 14 gennaio 1977, n. 14, in Foro it., 1977, I, 259; Cass. 13 febbraio
1985, n. 1209, in Foro it. Mass., 1985, 248; Trib. Napoli 12 giugno 1998, in Arch. loc. e cond.,
1998, 570.
560
Così Cass. 16 luglio 2003, n. 11148, in Arch. loc. e cond., 2003, 849.
561
Trib. Modena 16 marzo 2000, in Giur. it., I,1, 2000, 2293; in dottrina, G. TRISORIO LIUZZI, op.
cit., 501, secondo il quale l'attore potrebbe modificare le domande originarie solo in presenza di
gravi motivi e previa autorizzazione del giudice, ex art.420 c.p.c.
562
V. A. MAGARAGGIA, Il procedimento di convalida dopo la riforma del processo civile, in
Rass. loc. e cond., 1996, 123.

207 207
dall’orientamento recepito dalla Suprema Corte prima della riforma del 1990/95563,
che considera la prosecuzione del giudizio ex art. 667 c.p.c. come un procedimento
nuovo ed autonomo, nell'ambito del quale all'attore è data la possibilità di proporre
domande fondate su una causa petendi diversa da quella originariamente dedotta 564.
Peraltro, dopo la riforma suindicata, la Corte di legittimità ha ribadito (prendendo
posizione per l’orientamento negativo) che, nel nuovo rito delle locazioni, una volta
emessi i provvedimenti a chiusura del procedimento per convalida di licenza o di
sfratto, il giudizio, che è unico ed inizia con l’esercizio da parte del locatore di
un’azione di condanna nella forma speciale della citazione per convalida, prosegue
dinanzi al giudice con la facoltà delle parti di depositare memorie integrative, che non
possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile di ufficio dal
giudice, non sanata neppure dall’accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo
limite della formazione del giudicato 565.
Inoltre, in considerazione del silenzio della norma sul punto, deve ritenersi corretta
l’indicazione di un unico termine per entrambe le parti. L'assegnazione di un doppio
termine (il primo all'attore, il secondo al convenuto) trova, tuttavia, applicazione nella
prassi giudiziaria ed appare sicuramente opportuna, in quanto rispondente all'esigenza
di ordinato svolgimento del contraddittorio. Allo stesso modo, sembra opportuno che
l'ordinanza di mutamento del rito contenga l'espresso avvertimento che la
proposizione di nuove domande riconvenzionali da parte del convenuto dovrà
avvenire nel rispetto delle disposizioni dell'art. 418. c.p.c.566.
Va, infine, sottolineato che, nonostante l’imprecisa e generica formulazione dell’art.
667 c.p.c., il mutamento di rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c. va disposto sul presupposto
che il rapporto dedotto in causa sia una locazione urbana (laddove il procedimento
per convalida di sfratto ha un ambito di applicazione più ampio o, comunque,
potrebbe essere stato impropriamente utilizzato in relazione a tipologie contrattuali
diverse, non regolate dall'art. 447-bis c.p.c.).
In ipotesi di controversie non rientranti tra quelle di cui alla norma da ultimo citata,
sembrerebbe corretto procedere secondo il rito più appropriato alla natura della
controversia567.

7. Il procedimento di convalida di sfratto per morosità.

563
Al riguardo, cfr. P. D'ASCOLA, Osservazioni in tema di domanda nuova, modificazione della
domanda e procedimento per convalida di sfratto, in Giur. it., 1994, I, 2, 899.
564
V., ex plurimis, Cass. 18 giugno 1993, n. 6806, in Rass. loc. e cond., 1994, 36, con nota di A.
CARRATO; Cass. 23 marzo 1991, n. 3154, in Arch. loc. e cond., 1991, 548; Cass. 2 giugno 1987, n.
4830, in Foro it. Mass., 1987, 815.
565
In tal senso, v. Cass. 27 maggio 2003, n. 8411, in Arch. loc. e cond., 2003, 845, la quale ha
cassato senza rinvio la sentenza di merito che non aveva rilevato la novità della domanda di condanna
al pagamento dei canoni scaduti, proposta dal locatore non con l’atto di intimazione ma solo con le
memorie integrative depositate dopo il mutamento del rito.
566
Al riguardo, v. Pret. Venezia 23 maggio 1997, in Giur. it., 1998, I, 2, 53; M. DI MARZIO, Il
procedimento per convalida di licenza e sfratto, Milano, 1998, 334; A. MAGARAGGIA, op. cit.,
123.
567
In questo senso, A. PROTO PISANI, La nuova disciplina del processo civile, Napoli, 1991,12,
che ipotizza la possibilità di passaggio immediato al rito ordinario, ai sensi dell'art. 427 c.p.c.; R.
FRASCA, Brevi note sul procedimento per convalida di sfatto prima e dopo la riforma del
processo civile, in Foro it., 1995, I, 2932 ss., secondo il quale il giudice dovrebbe fissare
direttamente un'udienza ai sensi dell'art. 183 c.p.c. e prevedere che in relazione ad essa le parti
possano mettersi in regola con le preclusioni.

208 208
Il procedimento per convalida di sfratto per morosità è previsto dall’art. 658 c.p.c.
Tale norma consente al locatore di ricorrere allo speciale procedimento per convalida
"anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze" e di
chiedere nello stesso atto "l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti" (che
presuppone la convalida dello sfratto).
L'ordinanza di convalida di sfratto per morosità è subordinata all'attestazione in
giudizio - da parte del locatore o del suo procuratore - della persistenza della
morosità (art. 663, ultimo comma, c.p.c.).
Siffatta attestazione non richiede formule sacramentali, ma la sua mancanza produce la
irritualità (e la conseguente appellabilità, secondo la Cassazione) del provvedimento
di convalida568.
Va, peraltro, ricordato che, qualora all’udienza di convalida il locatore dia atto, senza
rinunciare alla domanda, che, dopo la notificazione della citazione per convalida, il
conduttore ha provveduto a pagare il canone, senza però corrispondere gli interessi di
mora e le spese, viene meno il presupposto della persistenza della morosità che
legittima l’emissione dell’ordinanza di convalida ai sensi dell’art. 663 c.p.c., mentre
ben può il giudice emettere l’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., disponendo, ai
sensi dell’art. 667 c.p.c., per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale
– previo mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 c.p.c. – in ordine agli interessi legali
e alle spese del giudizio, oltre che all’eventuale pronunzia di risoluzione del
contratto 569.
In buona sostanza, la purgazione della mora (senza pagamento di interessi legali e/o
spese legali), successiva alla domanda di risoluzione insita nell’intimazione di sfratto
per morosità, non è ostativa, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1453 c.c.,
all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell’ambito del giudizio
ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei (soli) canoni scaduti da parte
dell’intimato 570.
E’ da aggiungere che, a differenza della mancanza dell’attestazione di persistenza
della morosità, la erroneità o falsità di detta attestazione, espressa dal locatore o dal
suo procuratore, non determina la irritualità del provvedimento di convalida dello
sfratto, che potrebbe essere impugnato (in tal caso) soltanto per revocazione, ex art.
395, nn.1 e 4, c.p.c., fatta salva la possibilità, per l’intimato, della tutela risarcitoria,
ex art. 2043 c. c.571.
L’intimazione di sfratto per morosità presuppone, ovviamente, l’esistenza di un
contratto di locazione, che sia in corso de iure, e tende alla risoluzione del rapporto.
Da ciò consegue che il procedimento in questione non è ammissibile allorché il
contratto di locazione sia ormai cessato per spirare del termine 572.
Negli ultimi anni è sorto il problema se il locatore possa ricorrere al procedimento
speciale per convalida di sfratto, anziché agire in via ordinaria per la risoluzione del
contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., non solo nel caso di mancato pagamento del
568
V. Cass. 9 aprile 1993, n. 4340, in Rass. loc. e cond., 1994, 596, con nota di A. CARRATO.
569
Sul punto, v. Cass. 12 dicembre 2002, n. 17738, in Arch. loc. e cond., 2003, 231.
570
In tal senso, v. Cass. 11 ottobre 2002, n. 14527, in Arch. loc. e cond., 2002, 770.
571
In questo senso, v. Cass. 21 gennaio 1987, n. 525, in Foro it., 1987, I, 2168; Cass. 12 gennaio
2000, n. 247, ivi, 2000, I, 1902.
572
Al riguardo, cfr. Cass. 25 giugno 1981, n. 4138, in Foro it. Mass., 1981, 844; Pret. Salerno-Eboli
1 dicembre 1995, in Rass. loc. e cond., 1995, 516; Pret. Firenze ord. 9 febbraio 1988, in Arch. loc. e
cond., 1988, 612; Pret. Milano ord. 1 aprile 1985, in Foro it., 1985, I, 2123, con nota di A.
CAPPABIANCA.

209 209
canone, ma anche nell’ipotesi in cui la morosità del conduttore discenda dall’omesso
versamento degli oneri accessori.
Ciò in conseguenza del sempre maggior rilievo che il pagamento dei suddetti oneri ha
assunto all’interno del sinallagma contrattuale, (pagamento) ormai parificato, per
l’entità delle spese accessorie e per la conseguente rilevanza dell’inadempimento,
all’obbligazione di pagamento della pigione (art. 5 della legge 392/1978).
La questione è stata inizialmente risolta in senso negativo dalla giurisprudenza, in base
a condivisibili considerazioni concernenti il dato testuale dell’art. 658 c.p.c. (che
prevede l’introduzione del procedimento di convalida di sfratto per morosità nella
sola ipotesi di “mancato pagamento del canone di affitto”) e il carattere eccezionale
di siffatto procedimento (che ne impedisce l'applicazione per analogia a fattispecie
non previste); nonché sulla base di rilievi riguardanti la diversità ontologica e la
differente natura delle due obbligazioni gravanti sul conduttore (di cui soltanto quella
di pagamento del canone ha natura propriamente compensativa del godimento del bene
locato) ed, altresì, la sommarietà del rito (che in molti casi mal si adatterebbe con
l'acquisizione non semplicemente documentale degli elementi occorrenti per
l'accertamento della morosità per oneri accessori)573.
Successivamente, la Corte di Cassazione, mutando completamente indirizzo, ha
riconosciuto la possibilità di introdurre il procedimento per convalida di sfratto anche
sulla base della sola morosità per oneri accessori574, peraltro, facendo leva su
argomentazioni di ordine sostanziale (in particolare, sul presupposto che la legge
392/1978 ha attribuito all'obbligazione di pagamento degli oneri accessori rilevanza
autonoma, analoga a quella assunta dall'obbligazione di pagamento del canone,
accomunandola alla medesima disciplina di cui agli artt. 5 e 55), senza alcuna
indagine sul dato testuale e sui conseguenti limiti di applicabilità dell'art. 658 c.p.c.,
che, come detto, è norma di natura eccezionale; e tale nuovo orientamento, confermato
dalla Corte costituzionale575, sembra diventato ormai assolutamente prevalente 576.
Infine, notevoli problemi interpretativi e di coordinamento sono emersi in sede di
applicazione dell'istituto della sanatoria giudiziale della morosità previsto dall'art.
55 della legge 392/78, il quale consente al conduttore, per un certo numero di volte
nel corso del contratto (per non più di tre volte - quattro, in casi eccezionali - nel
corso di un quadriennio), di sanare in giudizio la morosità, con l'effetto (sul piano
sostanziale) di impedire la risoluzione del contratto (quinto comma dell'art. 55),
mediante il versamento - alla prima udienza ovvero (ove il conduttore si trovi in
condizioni di difficoltà) entro il termine assegnato dal giudice - dell' "importo dovuto
per i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati..., maggiorato degli interessi
legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice".
573
In questo senso, v. Cass. 19 dicembre 1986, n. 7745, in Foro it., 1987, I, 2444, con nota adesiva
di D. PIOMBO; in dottrina, R. PREDEN, op. cit., 436; N. IZZO, Importanza della morosità nelle
locazioni abitative: nuovo contrasto, in Giust. civ., 1988, I, 955 ss.; M. DI MARZIO, op. cit., 83
ss.; S. CAVALLO, Utilizzabilità del procedimento per convalida di sfratto per morosità anche nel
caso di mancato pagamento degli oneri accessori e carattere eccezionale dell'art. 658 c.p.c., in
Riv. dir. proc., 1989, 1168.
574
V. Cass. 4 febbraio 1987, n. 1066, in Foro it., 1987, I, 2443, con nota critica di D. PIOMBO.
575
V. Corte cost. 31 marzo 1988, n. 377, in Foro it., 1988, I, 2453.
576
V. Cass. 28 luglio 1987, n. 6535, in Arch. loc. e cond., 1987, 647; Cass. 18 aprile 1989, n. 1835,
in Foro it., 1990, I, 2251; Cass. 29 ottobre 1993, n. 10776, in Rass. loc. e cond., 1994, 605; Cass.
12 gennaio 2000, n. 247, in Foro it., 2000, I, 1902, sia pure in obiter. In senso critico rispetto
all'orientamento della Cassazione, v., da ultimo, R. FRASCA, I1 procedimento per convalida di
sfratto, cit., 89 ss.

210 210
Si tratta, evidentemente (secondo quanto riferito nella parte I: capitolo V, paragrafo 4,
e capitolo VI, paragrafi 1.1 e 1.2) di una deroga al principio generale di cui all'art.
1453, ultimo comma, c.c. (secondo cui, dopo la proposizione della domanda di
risoluzione del contratto per inadempimento, il debitore non può più adempiere la
propria obbligazione), della quale, peraltro, il conduttore può usufruire anche in
presenza di clausola risolutiva espressa (la cui efficacia rimane, quindi, sospesa fino
alla prima udienza o fino alla scadenza del termine di grazia eventualmente concesso
dal giudice, per venire definitivamente meno se la morosità viene sanata a norma di
legge)577.
Tale deroga trova giustificazione in un’esigenza di riequilibrio delle posizioni delle
parti del contratto di locazione (ad uso abitativo), allo specifico scopo di temperare la
rigidità della norma dell’art. 5 della legge 392/1978, che prevede la risoluzione del
contratto nell’ipotesi di inadempimento secondo i parametri quantitativi e temporali in
detta norma previsti (mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla
scadenza dell’obbligazione o degli oneri accessori quando l’importo non pagato
superi due mensilità del canone), prescindendosi da ogni esame circa l’importanza
dell’inadempimento (di cui all’art. 1455 c.c.).
I1 termine di grazia viene considerato di natura perentoria, con la conseguenza che,
qualora il conduttore non lo rispetti pienamente (e, cioè, non provveda al pagamento,
entro la data stabilita, di tutto quanto dovuto per sorte capitale, interessi e spese
processuali, salvo che ciò avvenga per fatto imputabile alla parte locatrice), l'effetto
impeditivo della risoluzione del contratto non si produce; e ciò anche nel caso in cui
l’inadempimento residuo o il superamento del termine siano di scarsa entità 578.
Circa l'ambito di applicazione della disciplina dell'art. 55, sotto i profili sostanziale e
processuale, la giurisprudenza di legittimità è approdata solo di recente a soluzioni
che possono considerarsi definitive (di tali questioni ci siamo, peraltro, già occupati
nelle precedenti parti, affrontando il tema della risoluzione del contratto di locazione
per morosità del conduttore).
In particolare (sotto il profilo sostanziale), molto controversa è stata la questione
relativa all'applicabilità della norma anche alle locazioni non abitative disciplinate
dagli artt. 27 ss. della legge 392/1978 (v. parte II, capitolo 2, paragrafo 4).
Inizialmente, era risultato prevalente un orientamento affermativo; successivamente, le
sezioni unite della Cassazione, intervenute a comporre il contrasto interpretativo
insorto sul punto, hanno ritenuto corretta la soluzione opposta, evidenziando come lo
stretto collegamento tra l'art. 55 e l'art. 5 della legge 392/1978 (disposizione,
quest'ultima, univocamente ritenuta applicabile solo in tema di locazioni abitative579),
ed, altresì, la circostanza che il meccanismo di sanatoria giudiziale della morosità sia
stato concepito dal legislatore del 1978 nell'ambito di un sistema basato sulla
determinazione legale del canone, inducano a limitare il campo di applicazione della
577
V. Cass. 7 maggio 1991, n.5031, in Foro it., 1992, I, 1500; Cass.16 novembre 1993, n. 11284, in
Rass. loc. e cond., 1994, 48.
578
V., ex multis, Cass. 16 luglio 1986, n. 4598, in Foro it., 1987, I, 119, con nota di D. PIOMBO;
Cass. 7 agosto 1996, n. 7253, ivi, 1997, I, 1569; Cass. 18 febbraio 1998, n. 1717, in Rass. loc. e
cond., 1998, 466, con nota di A. CARRATO; Cass. 7 febbraio 2000, n. 1336, in Arch. loc. e cond.,
2000, 414.
579
Cfr. Cass. sez. un. 28 dicembre 1990, n. 12210, in Foro it., 1992, I, 201; Corte cost. 28
dicembre 1998, n. 448, ivi, 1999, I, 1741.

211 211
disposizione in discorso alle (sole) locazioni abitative soggette alla disciplina
dell'equo canone 580.
Peraltro, i termini della questione sono in parte mutati, avendo la legge 431/98 posto
fine al regime di determinazione legale del canone anche per le locazioni abitative
senza, tuttavia, abrogare le disposizioni in tema di valutazione legale e di sanatoria
giudiziale della morosità dettate dagli art. 5 e 55 1.392/78.
Sotto l’aspetto processuale e con precipuo riferimento all'ambito di utilizzabilità della
sanatoria giudiziale della morosità, giova segnalare che, dopo alcune pronunzie di
segno contrastante e dopo avere per anni ristretto il campo di applicazione dell'art. 55
al solo procedimento speciale per convalida di sfratto, recentemente la Cassazione ne
ha riconosciuto l'applicabilità anche allorché il locatore abbia agito per la
risoluzione del contratto in via ordinaria581; in tal modo seguendo le indicazioni della
Corte costituzionale, chiamata a pronunziarsi sulla legittimità della interpretazione
restrittiva della norma 582 (v. parte I, capitolo V. paragrafo 4).
Abbiamo già detto che il meccanismo della sanatoria giudiziale della morosità è
utilizzabile anche in caso di opposizione tardiva alla convalida di sfratto, ex art. 668
c.p.c.583, dovendosi precisare che, anche in tal caso, detto meccanismo si inserisce
nella fase sommaria del procedimento, senza pregiudicare l'accertamento in ordine
all'ammissibilità dell'opposizione 584.
E veniamo al modo di operare del meccanismo in questione.
Qualora, alla prima udienza, il conduttore intimato si limiti a chiedere al giudice
l'assegnazione di un termine per sanare la morosità ai sensi dell'art. 55 1.392/78,
senza contestare il proprio inadempimento, in tal caso, all'udienza di verifica, egli, di
fronte alla richiesta di convalida dello sfratto, formulata dal locatore intimante sul
presupposto della persistenza della morosità, non può sollevare eccezioni diverse da
quella di avvenuta tempestiva sanatoria585.
Nell’ipotesi in cui il conduttore, pur contestando l’esistenza della morosità, chieda,
tuttavia, di “sanare” il preteso inadempimento, la giurisprudenza di legittimità ha
ritenuto, in più occasioni, che il conduttore stesso può essere ammesso a fruire del
beneficio in esame, prevalendo, in tal caso, la "volontà solutoria" manifestata dal
conduttore; con la conseguenza che il mancato pagamento del dovuto (capitale,
interessi e spese) entro il termine di grazia assegnato dal giudice legittimerebbe
l'emissione dell'ordinanza di convalida, senza che possa rilevare l'opposizione
originariamente svolta dall'intimato 586.
580
V. Cass. sez. un. 28 aprile 1999, n. 272, in Foro it., 1999, I, 1774, cit., con nota di D. PIOMBO,
in Giust. civ., 1999, I, 1281, con nota di N. IZZO, e in Rass. loc. e cond., 1999, 272, con nota di A.
MIRENDA. Nello stesso senso, v. Cass. 28 febbraio 1992, n. 2496, in Arch. loc. e cond., 1992, 787,
cit.; Cass. 23 gennaio 2002, n. 741, ivi, 2002, 210, cit.; Corte cost. ord. 14 dicembre 2001, n. 410,
ibidem., 17, cit.
V., anche, Cass. 18 ottobre 2001, n. 12743, in Arch. loc. e cond., 2002, 72 e Cass. 29 gennaio 2003,
n. 1264, ibidem, 485, entrambe citate, che hanno escluso l’applicabilità della sanatoria della
morosità alle locazioni transitorie.
581
V. Cass. 24 febbraio 2000, n.2087, in Foro it., 2000, I, 1130.
582
V. Corte cost. 21 gennaio 1999, n. 3, in Foro it., 1999, I, 404, con nota di D. PIOMBO.
583
V. Corte cost. ord. 18 dicembre 1987, n. 572, in Foro it., 1988, I, 1009.
584
In questo senso, Cass. 2 dicembre 1993, n. 11923, in Foro it., 1994, I, 1074, cit.
585
V. Cass. 11 ottobre 2000, n. 13538, in Arch. loc. e cond., 2000, 949.
586
V. Cass. 8 agosto 1996, n. 7289, in Foro it., 1997, I, 1568; Cass. 23 maggio 1990, n. 4646, in
Giust. civ., 1991, I, 2129, con nota di M. DE TILLA. In senso critico su tale indirizzo, M. DI
MARZIO, op. cit., 304 ss. Da ultimo, v. Cass. 5 agosto 2002, n. 11704, in Foro it., 2003, I, 2138,
nel senso che l’intimato, una volta chiesta ed ottenuta l’assegnazione del termine ex art. 55 legge
212 212
Infine, la giurisprudenza ritiene che la concessione del termine di grazia costituisce
per il giudice non un obbligo, ma una facoltà discrezionale, cui non corrisponde un
diritto soggettivo del conduttore587.

392/78, non può successivamente, all’udienza di verifica dell’intervenuta sanatoria, utilmente


opporsi alla convalida dello sfratto, ove l’intimante attesti la mancata o incompleta sanatoria nel
termine a tal fine assegnato, a meno che la sua opposizione si fondi su eccezioni attinenti al
completo adempimento dell’obbligazione di pagamento nella forma qualificata derivata dalla
concessione del c.d. termine di grazia, nonché Cass. 23 dicembre 2003, n. 19772, ivi, 2004, 1107,
secondo cui, nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, il giudice può accordare
all’intimato il termine di grazia per purgare la mora, ai sensi dell’art. 55 legge 392/78, anche quando
la relativa richiesta sia proposta in via subordinata, senza necessità di valutare la fondatezza delle
altre richieste (prevalendo in tal caso la volontà solutoria del conduttore incompatibile con
l’intenzione di opporsi alla convalida), e, ove accerti la mancata sanatoria entro il termine assegnato,
deve emettere l’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., senza poter rinviare la causa per l’ulteriore
trattazione del merito. Infatti, per effetto del mancato pagamento, il procedimento retrocede alla
fase precedente all’instaurazione del subprocedimento di sanatoria e il provvedimento da emettere è
quello di convalida, che sarebbe stato emesso se il subprocedimento non fosse stato instaurato.
V., altresì, in senso difforme, Cass. 26 settembre 1997, n. 9465, in Foro it., 1998, I, 3601, secondo
la quale la richiesta del conduttore intimato di avvalersi de meccanismo della sanatoria della
morosità, di cui all’art. 55 legge 392/78, non gli preclude la possibilità di chiedere in via
riconvenzionale, la condanna del locatore intimante alla restituzione delle somme che, all’esito del
giudizio, risultassero da lui corrisposte oltre il dovuto.
587
Cfr. Cass. 16 marzo 1984, n. 1817, in Arch. loc. e cond., 1984, 445; Cass. 14 febbraio 1992, n.
1830, in Rass. equo canone, 1992, 162; Cass. 3 giugno 1996, n. 5088, in Arch. loc. e cond., 1996,
911.

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