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Immobili & proprietà

Sommario

MEMORANDUM
a cura di Paola Aglietta 345

OPINIONI
Esecuzioni LA PROCEDURA DELLE ASTE IMMOBILIARI
immobiliari di Riccardo Scuccimarra 347
Amministratore LA RAPPRESENTANZA PROCESSUALE PASSIVA DELL’AMMINISTRATORE
di Gian Vincenzo Tortorici 355
Assemblea DECESSO DEL CONDOMINO E PARTECIPAZIONE DEGLI EREDI ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
di Giuseppe Bordolli 361
Prima casa MUTUI PRIMA CASA: È GIÀ PARTITO IL FONDO DI GARANZIA PER GLI UNDER 35
di Raffaella Zisa 368
Locazioni LA CEDOLARE SECCA
di Carla Occhipinti e Francesco Del Stabile 371
Successione LA SUCCESSIONE MORTIS CAUSA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE EX LATERE CONDUCTORIS
nel contratto di Claudio Cavalera 376
Occupazione OCCUPAZIONE DI IMMOBILI SENZA TITOLO E RIMEDI ESPERIBILI DAL PROPRIETARIO
senza titolo di Mauro Di Marzio 382

GIURISPRUDENZA
Giurisprudenza - La sentenza del mese - Il credito dell’amministratore per anticipazioni
deve essere provato (Corte di Cassazione, sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153), a cura di Mariagrazia Monegat 389
Giurisprudenza - In primo piano, a cura di Roberto Triola 391
Giurisprudenza - Rassegna di merito, a cura di Gerardo De Letteriis, Alessandro Re, Maurizio Sala, Rita
Tamborrino 395

PRATICA
Problemi pratici - La manutenzione del giardino condominiale, a cura di Vincenza Albertini 401
Quesiti - Casa & Questioni, a cura di Augusto Cirla 403

INDICE
INDICE AUTORI 405
INDICE CRONOLOGICO 405
INDICE ANALITICO 405

Immobili & proprietà 6/2011 343


Immobili & proprietà
Sommario

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344 Immobili & proprietà 6/2011


Scadenze
Memorandum

Memorandum
a cura di Paola Aglietta - Dottore commercialista in Torino

di beni, acquisti di beni, prestazioni di servizi attive e passive) un am-


LUNEDÌ 6 GIUGNO 2011 montare trimestrale non superiore a euro 50.000, possono effettua-
re le comunicazioni con periodicità trimestrale. Gli altri soggetti han-
Contratti locazione e “cedolare secca” no l’obbligo di comunicazione mensile.

Registrazione o proroga dei contratti di locazione stipulati fino al 7 Operatori finanziari


maggio 2011, per i quali si intende optare per la “cedolare secca”,
utilizzando gli appositi moduli (SIRIA o 69) ed esercitando l’opzione. Entro il 30 giugno deve essere inviata la Comunicazione dei dati
Sul tema si veda in dettaglio nella sezione “In evidenza” del Memo- all’Anagrafe Tributaria da parte degli operatori finanziari, conte-
randum. nente i dati relativi ai rapporti intrattenuti con i clienti nel mese di
maggio.

Presentazione del Modello Unico 2011 in forma cartacea


GIOVEDÌ 16 GIUGNO 2011 Entro il 30 giugno 2011 le persone fisiche per le quali ricorrono i pre-
supposti possono presentare il Modello Unico 2011 in forma carta-
Versamento delle imposte sulla base del Modello
cea per il tramite di un ufficio postale.
Unico 2011 In generale, tutti i contribuenti sono obbligati a presentare la dichia-
razione Modello Unico 2011 esclusivamente per via telematica, di-
È fissato al 16 giugno 2011 il termine per il versamento delle impo- rettamente o tramite intermediario abilitato; sono esclusi da tale ob-
ste a saldo per l’anno 2010, risultanti dalla dichiarazione, unitamente bligo e pertanto possono presentare il modello Unico 2011 cartaceo
al primo acconto per il 2011. i contribuenti che:
– pur possedendo redditi che possono essere dichiarati con il mod.
ICI - Prima rata 2011
730, non possono presentare il mod. 730 perché privi di datore di la-
voro o non titolari di pensione;
Entro il 16 giugno 2011 deve essere versata la prima rata dell’ICI do-
– pur potendo presentare il mod. 730, devono dichiarare alcuni red-
vuta per l’anno 2011.
diti o comunicare dati utilizzando i relativi quadri del modello UNICO
In alternativa, alla stessa data, il contribuente può versare l’intera im-
(RM, RT, RW, AC);
posta, con rata unica annuale.
– devono presentare la dichiarazione per conto di contribuenti dece-
Consolidato fiscale duti;
– sono privi di un sostituto d’imposta al momento della presentazio-
È fissato al 16 giugno 2011 il termine per le comunicazioni relative al- ne della dichiarazione perché il rapporto di lavoro è cessato.
la tassazione di gruppo (con esercizio coincidente con l’anno solare):
– opzione per prima applicazione del regime, da comunicare con ap- La dichiarazione ICI per l’anno fiscale 2010
posito modello a cura della società controllante; l’opzione è valida il
triennio 2011-2013; La dichiarazione ICI deve essere presentata, ove necessaria, entro il
– rinnovo dell’opzione per il triennio 2011-2013. termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al-
l’anno in cui il possesso dell’immobile ha avuto inizio.
Il contribuente deve pertanto fare riferimento al termine di presen-
tazione della propria dichiarazione dei redditi: 30 giugno per i contri-
buenti che presentano il modello in forma cartacea, 30 settembre se
GIOVEDÌ 30 GIUGNO 2011 in via telematica.
In via generale, la dichiarazione ICI non deve essere presentata
5 per mille quando gli elementi rilevanti ai fini dell’imposta dipendono da atti per
i quali sono applicabili le procedure telematiche attraverso il modello
Le Onlus e gli altri enti che si sono regolarmente iscritti nell’elenco unico informatico (MUI). Si tratta del modello tramite il quale i notai
dei beneficiari del 5 per mille 2011 entro la scadenza dello scorso 7 effettuano la registrazione, la trascrizione, l’iscrizione e l’annotazione
maggio, devono inviare entro il 30 giugno 2011, a mezzo raccoman- nei registri immobiliari, nonché la voltura catastale di atti relativi a di-
data con ricevuta di ritorno alla Direzione Regionale dell’Agenzia, una ritti sugli immobili.
dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante la persistenza
dei requisiti che danno diritto all’iscrizione, allegando alla stessa la Variazione ISTAT
copia di un documento di identità del sottoscrittore
Comunicazione Istat del 15 aprile 2011 (1)
Black list La variazione percentuale relativa al mese di gennaio 2011, rispetto
allo stesso mese dell’anno precedente è la seguente:
Tutti i soggetti passivi identificati ai fini IVA in Italia che effettuano
operazioni con soggetti siti in Paesi “black list” devono presentare
apposita comunicazione in via telematica.
Entro il 30 giugno deve essere trasmessa la comunicazione relativa
alle operazioni del mese di maggio 2011, per i soggetti con periodi- Nota:
cità mensile. (1) Si veda il sito internet: www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/
Al riguardo, si ricorda che i soggetti che hanno registrato, nei quattro Trattasi dell’ultima variazione ISTAT disponibile nel momento in
trimestri precedenti e per ciascuna categoria di operazioni (cessioni cui viene dato alle stampe il presente contributo.

Immobili & proprietà 6/2011 345


Scadenze
Memorandum

Titolo della tabella Con riguardo agli appalti, sono previste semplificazioni delle regole
di affidamento per le opere pubbliche fino a 1 milione di euro.
Mese Variazione Variazione È introdotto un “bonus ricerca”, per gli anni 2011 e 2012, che con-
annuale 100% ridotta al 75% siste in un credito di imposta per le imprese che finanziano progetti
di ricerca nelle università. Le modalità saranno individuate con appo-
Marzo 2011 + 2,5% + 1,825% sito provvedimento.
È previsto anche un “bonus per le assunzioni al sud”, con un credi-
to di imposta per le imprese che assumono a tempo indeterminato
nelle aree “svantaggiate”.
IN EVIDENZA Nell’ambito delle costruzioni private, sono previste alcune semplifi-
cazioni, tra le quali:
La “cedolare secca” sugli affitti: i nuovi modelli di re- – introduzione del “silenzio assenso” per il rilascio del permesso di
gistrazione costruire, ad eccezione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali,
paesaggistici e culturali;
Provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011 – estensione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) agli
Con provvedimento del 7 aprile 2011 l’Agenzia delle Entrate ha ap- interventi edilizi precedentemente compiuti con denuncia di inizio at-
provato i nuovi modelli per la registrazione dei contratti di locazione, tività (DIA);
con la possibilità di effettuare contestualmente l’opzione per la “ce- – assorbimento dell’obbligo di comunicazione all’autorità locale di
dolare secca”. pubblica sicurezza da parte della registrazione dei contratti di com-
Nello stesso provvedimento ha indicato le modalità di esercizio del- pravendita immobiliare.
l’opzione per la cedolare secca e le modalità di versamento dell’im- Tra le misure di semplificazione degli adempimenti fiscali:
posta. – abolizione, per lavoratori dipendenti e pensionati, dell’obbligo di co-
Per i nuovi contratti di locazione, l’opzione per la “cedolare secca” municazione annuale dei dati relativi a detrazioni per familiari a cari-
può essere effettuata in sede di registrazione co, salvo in caso di variazione dei dati;
del contratto di locazione, utilizzando: – abolizione della comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate
– il “modello SIRIA”, reperibile sul sito Internet dell’Agenzia delle in occasione di ristrutturazioni che godono della detrazione del 36
Entrate; per cento.
– il nuovo modello 69 (approvato anch’esso dal provvedimento), se Sono inoltre innalzate le soglie per la tenuta della contabilità in forma
non sussistono le condizioni specifiche richieste per l’utilizzo del mo- semplificata, che sono portate a:
dello SIRIA. – euro 400.000,00, per le imprese di servizi (già euro 308.874,14);
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche: – euro 700.000,00, per le altre imprese (già euro 516.456,90).
– in sede di proroga del contratto di locazione (utilizzando il nuovo Si segnala da ultimo che viene reintrodotta la possibilità di procede-
modello 69, nel termine dei 30 giorni per il versamento dell’impo- re con la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabi-
sta); li e delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati, at-
– in sede di dichiarazione dei redditi o mediante registrazione volon- traverso il pagamento di un’imposta sostitutiva.
taria, nel caso di contratto non soggetto ad obbligo di registrazione
(in quanto stipulato con scrittura privata non autenticata e con dura-
ta inferiore a 30 giorni nell’anno);
– per le annualità successive alla prima (nel caso in cui l’opzione non
sia stata esercitata per la prima annualità), utilizzando, sempre utiliz-
zando il nuovo modello 69.
L’opzione per la cedolare secca è valida per l’intero periodo di durata
residua del contratto o della proroga, salvo revoca.
Condizione per l’efficacia dell’opzione è che il locatore comunichi
preventivamente, con lettera raccomandata al conduttore, la propria
rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di loca-
zione, anche se prevista nel contratto.
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato che il regime della cedo-
lare secca non si applica alle società semplici ed enti non commer-
ciali. E ciò ancorché i relativi redditi fondiari siano tassati con i me-
desimi criteri previsti per le persone fisiche.
Termini per l’opzione per i contratti i cui termini di registrazione sono
già scaduti o scadono entro il 6 giugno 2011:
– contratti scaduti o già registrati alla data del 7 aprile 2011: il loca-
tore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei red-
diti da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011 (non rimborsabili
le imposte di registro e di bollo già versate);
– contratti il cui termine di registrazione o proroga scade tra il 7 apri-
le ed il 6 giugno 2011: la registrazione o proroga può avvenire entro
il 6 giugno 2011, utilizzando gli appositi moduli (SIRIA o 69) ed eser-
citando l’opzione;
– contratti il cui termine di registrazione o proroga scade dopo il 7
giugno 2011: registrazione o proroga utilizzando gli appositi moduli
(SIRIA o 69) ed esercitando l’opzione.

Decreto sviluppo
È stato approvato in data 5 maggio scorso lo schema di decreto leg-
ge cosiddetto “decreto sviluppo”.
Il decreto contiene diverse novità e si segnalano le principali.
In materia di accertamento e “spesometro”, viene abolito l’obbligo
di comunicazione delle operazioni superiori a euro 3.000,00, se il pa-
gamento avviene con bancomat e carte di credito.

346 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Processo

Esecuzioni immobiliari

La procedura delle aste


immobiliari
di Riccardo Scuccimarra - Avvocato in Roma

Il processo esecutivo è strutturato, come tutta l’attività giurisdizionale in genere, secondo il generale sche-
ma del procedimento, inteso come sequenza prestabilita di norme che prevedono una serie ordinata di con-
dotte (facoltà, oneri, divieti) e di atti collegati e coordinati tra loro, insieme preordinati alla realizzazione del-
l’unico atto finale. Il presente contributo, senza alcuna pretesa di esaustività, si pone come obbiettivo il co-
ordinamento, seppur sintetico, delle norme dettate dal codice di procedura civile in relazione alle esecuzio-
ni immobiliari ed in particolare, ai diversi tipi di vendita che tale disciplina propone, anche alla luce della leg-
ge n. 24 del 22 febbraio 2010 (Aste telematiche).

Adempimenti preliminari dichiararsi dal giudice dell’esecuzione, anche d’uffi-


Le aste giudiziarie sono l’atto del processo esecutivo, cio, con ordinanza, sentite le parti (3). Si applica
disposto dal Giudice dell’esecuzione su richiesta del inoltre l’art. 562, comma 2 cod. proc. civ., a mente
creditore procedente, allo scopo di alienare forzosa- del quale il giudice dichiara altresì l’estinzione del
mente i diritti del debitore, sui propri beni mobili ed processo esecutivo se non vi sono altri beni pignora-
immobili, al soggetto che risulta essere il maggior of- ti.
ferente. Il certificato della rendita catastale consente al giu-
Il nuovo testo dell’art. 567 cod. proc. civ., disciplina dice dell’esecuzione di stabilire il valore dell’immo-
l’iter procedimentale che conduce alla vendita nel- bile agli effetti dell’espropriazione, ossia il valore ba-
l’espropriazione immobiliare. Esso inizia con l’istan- se per la vendita, calcolato a norma dell’art. 15,
za di vendita da proporsi (dal creditore pignorante o comma 1, cod. proc. civ. Tuttavia trattasi di un cri-
da altro creditore intervenente munito di titolo ese- terio di massima poiché talvolta, quando ad es. si
cutivo) al giudice dell’esecuzione nominato dal pre- tratta di immobile non soggetto a tributo o la cui
sidente del tribunale ai sensi dell’art. 484 cod. proc. rendita non è stata determinata, il giudice può pre-
civ., nel termine acceleratorio di 90 giorni dal pi-
gnoramento (1) e col rispetto del termine dilatorio Note:
di dieci giorni dal medesimo atto (2). I successivi (1) Art. 497 (Cessazione dell’efficacia del pignoramento): «Il pi-
commi 2 e 3, disciplinano gli ulteriori adempimenti gnoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono
trascorsi novanta giorni senza che sia stata richiesta l’assegna-
ai quali deve provvedere il creditore che procede al- zione o la vendita». Il mancato rispetto di questo termine, de-
la vendita; in particolare quest’ultimo deve provve- corrente dalla notificazione dell’atto di pignoramento, dà luogo
all’inefficacia del pignoramento, con conseguente estinzione del
dere, entro centoventi giorni dal deposito del ricor- processo e cancellazione della trascrizione ai sensi dell’art. 562
so, ad allegare allo stesso l’estratto del catasto effet- cod. proc. civ. Ma se, nonostante la tardività, viene ugualmente
tuato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pi- fissata l’udienza, il debitore ha l’onere di sollevare l’eccezione di
inefficacia del pignoramento in udienza come sua prima difesa.
gnoramento oppure il certificato notarile attestante Così: Cass. 16 giugno 2003, n. 9624, in Riv. es. forz., 2004, 274.
le risultanze delle visure catastali e dei registri im- (2) La prevalente giurisprudenza ritiene che questo termine dila-
mobiliari. Detto termine può essere prorogato per torio decorra dalla notificazione dell’atto di pignoramento: v. ad
giusti motivi oppure ai fini di completare la predetta es. Cass. 16 settembre 1997, n. 9231, in Foro it., 1998, I, 1969;
Cass. 25 giugno 1977, n. 2733. La prevalente dottrina e qualche
documentazione nei termini e con le modalità di cui isolata pronuncia di merito, ritiene invece che detto termine de-
al comma 3 dell’art. 567 cod. proc. civ., stabilendosi corra dalla trascrizione: v. ad es. Trib. Asti 25 ottobre 1995, in
che la mancata richiesta o concessione della proro- Giur. it., 1997, 1, 2, 112, con nota adesiva di P.L. Nela.
ga o la mancata integrazione della documentazione (3) Trattasi di anomala figura di un termine perentorio prorogabi-
le da coordinarsi con una possibile proroga ad iniziativa officiosa
nei termini, comporta l’inefficacia e la conseguente per il caso di documentazione incompleta e non anche comple-
cancellazione della trascrizione del pignoramento da ta, ma carente. Così: F. Corsimi, in Giur. it., 2007, 2015.

Immobili & proprietà 6/2011 347


Opinioni
Processo

scindere da esso, eventualmente ricorrendo ad un dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta.
esperto ex art. 568, comma 3, cod. proc. civ. Questa Essa, peraltro, non è efficace se perviene oltre il ter-
determinazione del valore dell’immobile è compiuta mine stabilito ai sensi dell’art. 569, comma 3 cod.
dal giudice dell’esecuzione a mezzo del provvedi- proc. civ., se è inferiore al prezzo determinato a nor-
mento col quale dispone la vendita, e che viene pro- ma dell’art. 568 cod. proc. civ. o se l’offerente non
nunciato in sede di udienza di autorizzazione della presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordi-
vendita, e sempre che in tale sede non siano state nanza di vendita, in misura non inferiore al decimo
sollevate opposizioni. del prezzo da lui proposto.
L’offerta deve essere depositata in busta chiusa al-
Modalità di vendita l’esterno della quale sono annotati, a cura del can-
La disciplina dell’udienza di autorizzazione della celliere ricevente, il nome, previa identificazione, di
vendita e delle modalità che precedono e investono chi materialmente provvede al deposito, il nome del
tale autorizzazione è contenuta nel nuovo testo giudice dell’esecuzione o del professionista delegato
(quale modificato dalla legge n. 80/2005) dell’art. ai sensi dell’art. 591-bis cod. proc. civ. e la data del-
569 cod. proc. civ. Le modalità della vendita si ri- l’udienza fissata per l’esame delle offerte. Se è stabi-
conducono a due procedure diverse: la vendita sen- lito che la cauzione è da versare mediante assegno
za incanto e la vendita con incanto eventualmente circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta.
delegabile a un professionista ai sensi dell’art. 591- Le buste sono aperte all’udienza fissata per l’esame
bis cod. proc. civ. (4). A differenza del sistema pre- delle offerte alla presenza degli offerenti (7).
cedente, la nuova disciplina prevede che si debba in L’art. 572 cod. proc. civ. è invece dedicato alle deli-
primo luogo disporre sempre la vendita senza incan- berazioni sull’offerta, relativamente alla quale il giu-
to, passando alla vendita con incanto solo in caso di dice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscrit-
esito negativo di quella senza incanto. L’importanza ti non intervenuti. Se l’offerta è superiore al valore
e la portata pratica di questa innovazione si fonda dell’immobile come determinato a norma dell’art.
sulla semplificazione propria della vendita senza in- 568 cod. proc. civ., aumentato di un quinto, l’offer-
canto il cui iter per gli aspiranti acquirenti, insieme ta è senz’altro accolta. Se l’offerta è inferiore a tale
con la presenza attiva del custode giudiziario, non- valore, il giudice non può far luogo alla vendita se vi
ché la previsione dell’ausilio del finanziamento ban- è il dissenso del creditore procedente, ovvero se il
cario e la segretazione delle offerte di cui all’art. 571, giudice ritiene che vi è seria possibilità di migliore
comma 4, cod. proc. civ. è volto a limitare le specu- vendita con il sistema dell’incanto. Tutto questo
lazioni degli “affaristi delle espropriazioni” (5). nell’ipotesi che l’offerta sia una sola; se invece le of-
ferte sono più, il giudice dell’esecuzione invita gli of-
Vendita senza incanto ferenti ad una gara sull’offerta più alta; ma per que-
La procedura di vendita senza incanto ha inizio con sta gara è necessaria l’adesione degli offerenti stessi;
la pubblicazione dell’avviso di vendita, le cui moda- se tale adesione manca, il giudice può disporre la
lità di redazione e della pubblicità risultano dall’art. vendita al maggiore offerente oppure ordinare l’in-
570 cod. proc. civ. e, più in generale, dall’art. 490 canto (art. 573 cod. proc. civ.).
cod. proc. civ. richiamato (6). Dall’avviso va esclusa
l’indicazione del debitore ex art. 174 D.Lgs. 30 giu- Note:
gno 2003 n. 196. Chiunque, tranne il debitore, può (4) V. sul punto, A. Cerino Canova, Offerte dopo l’incanto, Pado-
compiere un’offerta per l’acquisto dell’immobile pi- va, 1975, 149 ss.; poi A. Bonsignori, L’esecuzione forzata, Tori-
gnorato, con dichiarazione scritta da presentarsi in no, 2006, 235 ss.
cancelleria personalmente o a mezzo di procuratore (5) Cosi M. Rosato, L’espropriazione immobiliare, cit., 315. v. R.
Fontana, in Foro it., 2005, V, 126 e, più di recente, G. Sensale,
legale, anche per persona da nominare, a norma del- Profili dell’espropriazione immobiliare, in Riv. es. forz., 2006, 78
l’art. 571 cod. proc. civ. La dichiarazione deve con- ss.
tenere l’indicazione del prezzo, del tempo e modo (6) La legge n. 263/2005 ha inserito il riferimento al sito Internet
del pagamento e ogni altro elemento utile alla valu- sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del numero e
del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del
tazione dell’offerta. È possibile effettuare l’offerta debitore.
anche mediante accredito a mezzo di bonifico o de- (7) L’apertura delle buste prima dell’udienza e senza la presenza
posito su conto bancario o postale a norma dell’art. di testimoni dà luogo ad un vizio che, come ogni altra violazione
173-quinquies disp. att., cod. proc. civ. della procedura di vendita, è sanabile se non fatto valere nei ter-
mini e con le modalità dell’opposizione agli atti esecutivi. Così:
L’offerta è irrevocabile, salvo che il giudice ordini Cass. 15 settembre 2008, n. 23683, in Guida al diritto, 2008, 48,
l’incanto oppure siano decorsi centoventi giorni 52.

348 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Processo

Quando dispone la vendita, il giudice pronuncia un Conseguentemente, l’offerta non accompagnata


decreto col quale indica le modalità del versamento dalla cauzione può essere dichiarata inefficace con
del prezzo (art. 574 cod. proc. civ.). Quindi (ma solo provvedimento ordinatorio, mentre l’ammissione
a versamento avvenuto), pronuncia un altro decreto all’incanto di offerta inefficace per i suddetti motivi
col quale l’immobile viene trasferito in proprietà al- dà luogo a un’irregolarità che può essere fatta valere
l’acquirente (ossia il decreto che l’art. 586 cod. proc. con l’opposizione agli atti esecutivi. Sotto il profilo
civ. configura per il caso della vendita con incanto) civilistico, invece, la cauzione viene assimilata alla
(8). caparra confirmatoria, come si deduce dallo stesso
art. 580 cod. proc. civ. il quale precisa che se l’offe-
Vendita con incanto rente non diviene aggiudicatario, la cauzione gli vie-
Il meccanismo della vendita con incanto consiste ne restituita dopo la chiusura dell’incanto (salvo
invece in una gara ad offerte in aumento (c.d. ven- che lo stesso abbia omesso di partecipare ancorché a
dita all’asta). La procedura inizia con l’ordinanza a mezzo di procuratore speciale all’incanto senza giu-
mezzo della quale il giudice ordina l’incanto. Tale stificato motivo, nel qual caso gli vengono restituiti
ordinanza - che è anch’essa pubblicata dal cancellie- solo i nove decimi) mentre per l’ipotesi che l’offe-
re ai termini dell’art. 490 cod. proc. civ. e con even- rente divenga aggiudicatario, ma non versi il prezzo
tuali altre forme di pubblicità straordinaria - deve nel termine stabilito, l’art. 587 cod. proc. civ. preve-
contenere taluni elementi necessari per il successivo de la fissazione di un nuovo incanto e la perdita del-
svolgimento della procedura e che sono elencati la cauzione a titolo di multa.
nell’art. 576 cod. proc. civ. Tra essi sono particolar- L’incanto ha luogo in un’udienza davanti al giudice
mente importanti, oltre all’indicazione del prezzo dell’esecuzione anche in assenza dei creditori, non
base dell’incanto (che è quello determinato ai sensi trovando applicazione la disciplina delle udienze
dell’art. 568 cod. proc. civ.), l’indicazione del giorno (14). Il sistema adottato per il conteggio del tempo
e dell’ora dell’incanto, la misura minima dell’au- è dato dall’attesa di un periodo complessivo di tre
mento da apportarsi alle singole offerte; l’ammonta- minuti per la proposizione di altre offerte che non
re della cauzione (in misura non superiore al decimo sono valide se non superano il prezzo base o l’offerta
del prezzo base d’asta) da depositare in via preventi- precedente nella misura indicata nell’ordinanza che
va entro un termine da fissarsi; il termine entro il dispone l’incanto (15). In questo caso, l’offerente
quale, in caso di aggiudicazione, il prezzo deve esse-
re versato nonché il termine che deve decorrere tra Note:
le forme di pubblicità e l’incanto. Possono essere (8) Questo decreto è impugnabile solo con l’opposizione agli at-
ti esecutivi. Così: Cass. 12 novembre 1998, n. 11430.
eventualmente disposte forme di pubblicità straordi-
naria (9). Le operazioni di vendita possono essere af- (9) La cui inosservanza, pertanto, non dà luogo a nullità, cfr. Ce-
rino Canova, in Giur. it., 1983, I, 2, 755; contra Cass. 23 novem-
fidate a un istituto autorizzato (art. 159 disp. att. bre 1985, n. 5826. Non dà luogo a nullità l’inosservanza del ter-
cod. proc. civ.) (10) e ad un professionista. mine che deve decorrere tra le forme di pubblicità ordinaria e
l’incanto, cfr. Cass. 3 dicembre 1984, n. 6297, in Giur. it., 1987,
L’art. 579 cod. proc. civ. stabilisce che chiunque può 1, 1, 765.
partecipare all’incanto, personalmente o a mezzo di (10) A. Proto Pisani, in Foro it., 1992, I, 444 ss.; R. Oriani, in Riv.
procuratore speciale, ad eccezione del debitore; tut- dir. proc., 1993, 998 ss.; G. Costantino, in Riv. trim. dir. e proc.
tavia il coniuge di quest’ultimo in regime di comu- civ., 1993, 1053 ss.
nione legale dei beni potrebbe parteciparvi, trattan- (11) Cass. 2 febbraio 1982, n. 605, in Foro it., 1982, I, 1979.
dosi di disposizione eccezionale di stretta interpreta- (12) Cass. 17 settembre 1981, n. 5145, in Foro it., 1982, I, 1107.
zione (11). Gli avvocati possono fare offerte per per- Fino alla designazione, l’avvocato è legittimato all’opposizione
agli atti esecutivi, cfr. Cass. 26 febbraio 1994, n. 1966, in Giur. it.,
sona da nominare che va designata nel termine di 1994, I, 1, 1276. Si è molto discusso se il mandato all’avvocato
tre giorni, altrimenti l’aggiudicazione diviene defi- possa essere anche successivo all’aggiudicazione e comunque
sostituito dall’accettazione della persona nominata. Per l’esposi-
nitiva al nome dell’avvocato, ex art. 583 cod. proc. zione delle contrapposte opinioni, v. E. Fagiani, In tema di aggiu-
civ. La carenza di tale qualità costituisce ostacolo dicazione per persona da nominare ai sensi dell’art. 583 c.p.c., in
soltanto alla sostituzione dell’aggiudicatario (12). Riv. trim. dir. e proc. civ., 2003, 1429 ss.
L’art. 580 cod. proc. civ. stabilisce la necessità di (13) Cass. 28 aprile 1994, n. 4113.
prestare la cauzione ex art. 576 cod. proc. civ. per of- (14) Cass. 19 luglio 2004, n. 13354, in Riv. es. forz., 2004, 804 e
in Foro it., 2005, 1, 457 e, in precedenza, Cass. 6 agosto 1997,
frire all’incanto. Sotto il profilo procedurale, la cau- n. 7281.
zione va quindi considerata condizione di efficacia
(15) Il conteggio, quindi, non viene più effettuato col sistema
dell’offerta, come si desume dall’art. 571 cod. proc. detto della candela vergine ossia con l’accensione dopo ogni of-
civ. a proposito della vendita senza incanto (13). (segue)

Immobili & proprietà 6/2011 349


Opinioni
Processo

precedente cessa di essere impegnato dalla sua offer- all’acquirente una certa stabilità configurando l’irri-
ta ex art. 581 ultimo comma cod. proc. civ., rima- levanza delle nullità degli atti anteriori alla vendita
nendo aggiudicatario l’offerente la cui offerta non è (art. 2929 cod. civ.) e, tra l’altro, escludendo la ga-
superata, entro il periodo suddetto, da una valida of-
ferta maggiore (16).
Avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte of- Note:
ferte di acquisto con le modalità di cui all’art. 571 (continua nota 15)
cod. proc. civ. entro il termine perentorio di dieci ferta fino a tre candele che durino accese circa un minuto cia-
scuna, sebbene si ritenesse, precedentemente alla legge 3 ago-
giorni (17), per un prezzo superiore di almeno un sto 1998 n. 302, che, in caso di impossibilità di disporre di que-
quinto rispetto a quello raggiunto nell’incanto (c.d. sto tipo di candela, fosse legittimo avvalersi di sistemi alternati-
aumento di quinto o offerta dopo l’incanto) quale vi di conteggio del tempo, cfr. Cass. 22 marzo 1996, n. 2512, in
Foro it., 1997, 1, 2279.
condizione di efficacia dell’offerta. Se viene supera-
(16) La mancanza di pluralità degli offerenti non compromette la
to questo minimo, l’offerta dopo l’incanto fa caduca- validità dell’incanto, cfr. Cass. 3 maggio 1980, n. 2910.
re l’offerta precedente con la successiva apertura di (17) Cass. 29 novembre 1995 n. 12400, in Giur. it., 1996, I, 1,
un’ulteriore gara ai termini dell’art. 573 cod. proc. 1070, ha ritenuto prorogabile detto termine, purché con istanza
civ. anteriore alla scadenza; Cass. 19 gennaio 1987, n. 420, in Giur.
it., 1987, I, 1, 2000, ha riconosciuto, inoltre, la natura proces-
Il nuovo testo dell’art. 584 cod. proc. civ. disciplina, suale di tale termine (agli effetti della sospensione feriale), in re-
nei successivi commi l’iter da percorrere per queste lazione con la natura processuale della disciplina della vendita
ulteriori offerte e della gara ulteriore che può svol- forzata.
gersi tra i nuovi offerenti. A questa gara possono (18) Senza bisogno di presentare nuova istanza né di integrare la
cauzione: Cass. 27 febbraio 1998, n. 2226, in Foro it., 1998, I,
partecipare, dunque, l’offerente o gli offerenti in au- 2193.
mento, oltre all’aggiudicatario provvisorio (18) ed (19) Il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quan-
anche gli offerenti al precedente incanto che, entro do ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quel-
il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la lo giusto al fine di evitare abusi, sicché rilevano eventuali ele-
menti fuorvianti, piuttosto che la difformità dal prezzo di merca-
cauzione nella misura di cui al comma 2. to, cfr. Cass. 6 agosto 1999, n. 8464, in Giur. it., 2000, 462. Si ri-
tiene che essa sia applicabile in via analogica anche nel caso del-
Il decreto di trasferimento la vendita senza incanto. In questo senso, G. Tarzia, La sospen-
sione della vendita forzata immobiliare, in Riv. dir. proc., 1991,
L’aggiudicatario, per divenire proprietario del bene, 1090 ss.); ma contra, C. Vellani, Un nuovo caso di sospensione
dovrà provvedere a versare il prezzo nel termine e dell’aggiudicazione immobiliare, in Riv. trim. dir. e proc. civ.,
1992, 120.
nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendi- La valutazione circa la giustezza del prezzo è discrezionale e per-
ta consegnando al cancelliere il documento com- ciò non censurabile in cassazione, cfr. Cass. 19 aprile 2000, n.
provante l’avvenuto versamento, ex art. 585 cod. 5073, in Riv. es. forz., 2000, 323; non sembra comunque che
questa valutazione da compiersi secondo il parametro del valo-
proc. civ. Soltanto dopo il suddetto versamento, il re oggettivo dell’immobile al momento della vendita, possa
giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto di cui esaurirsi nella semplice possibilità di ottenere un prezzo supe-
all’art. 586 cod. proc. civ., col quale trasferisce al- riore, poiché questa possibilità è già prevista dalla legge come
suscettibile di esser fatta valere con le forme e nei termini delle
l’aggiudicatario il bene espropriato, ordinando la offerte dopo l’incanto, cfr. Cass. 18 aprile 2003, n. 6269, in Giur.
cancellazione delle trascrizioni, dei pignoramenti e it., 2004, 1620.
delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione (20) B. Sassani, in AA.VV., L’espropriazione forzata, Torino,
del pignoramento (19). L’aggiudicazione è revocabi- 1988, 480; Cass. 24 gennaio 2007, n. 1498; Cass. 23 febbraio
1993, n. 2221, in Giur. it., 1993, 1, 1, 2084.
le fino a quando il decreto non sia stato emanato
(21) Questo titolo esecutivo di rilascio opererebbe anche nei
(20). confronti di qualsiasi possessore o detentore che non vanti un
Il decreto contiene l’ingiunzione al debitore o al cu- diritto reale o personale già opponibile al creditore pignorante,
stode di rilasciare l’immobile venduto e costituisce cfr. Cass. 4 luglio 2006, n. 15268; Cass. 29 maggio 1995, n.
6038. Sarebbe ad es. opponibile, ma solo con riguardo alla de-
titolo esecutivo per il rilascio, nonché titolo per la tenzione, il diritto del coniuge superstite a continuare a godere
trascrizione della vendita sui pubblici registri immo- della casa destinata ad abitazione della famiglia, cfr. Cass. 13
gennaio 2009, n. 963.
biliari (art. 586 cod. proc. civ.) (21).
Il trasferimento riguarda anche gli accessori, le per- (22) Cass. 7 giugno 1982, n. 3453.

tinenze e i frutti, anche se il decreto di cui trattasi (23) Cass. 3 luglio 1982, n. 3978. In dottrina: M.C. Vani, L’espro-
priazione dell’immobile locato, Milano, 1997; A. Tedoldi, R. Vac-
non ne fa esplicita menzione (22) e lascia salve le carella, in Riv. es. forz., 2000, rispettivamente a p. 479 e a p. 488
eventuali locazioni aventi data certa anteriore al pi- (a commento di Trib. Monza 23 febbraio 2000), con particolare
riferimento all’incidenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431
gnoramento a norma dell’art. 2923 cod. civ. (23). sulla disciplina di cui all’art. 2923 cod. civ.: il primo favorevole e
Gli effetti sostanziali della vendita forzata sono di- il secondo contrario all’opponibilità all’acquirente del contratto di
sciplinati dagli artt. 2919 ss. cod. civ., che offrono locazione invalido per difetto di forma scritta.

350 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Processo

ranzia per i vizi (art. 2922 cod. civ.), ma non quella consente al giudice di sostituirsi al professionista
dell’aliud pro alio (24). nell’esercizio dei poteri a lui delegati. Essa compren-
Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il de tutte le operazioni nelle quali si articola la proce-
giudice dell’esecuzione dichiara la decadenza del- dura di vendita fino alla predisposizione (compresa
l’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione nella delega) del decreto di trasferimento, mentre la
a titolo di multa e dispone un nuovo incanto (art. pronuncia del decreto stesso è riservata al giudice
587 cod. proc. civ.). Si fa così luogo alla c.d. riven- dell’esecuzione, così come resta a lui riservata la pro-
dita in danno dell’aggiudicatario inadempiente, nel nuncia degli altri provvedimenti di cui all’art. 586
senso che se il ricavato è inferiore all’offerta dell’ag- cod. proc. civ. come l’eventuale sospensione della
giudicatario, questi è condannato a pagare la diffe- vendita per inadeguatezza del prezzo, ordine di can-
renza (art. 587, comma 2 cod. proc. civ.). cellazione della trascrizione del pignoramento, oltre
La morte dell’esecutato dopo il pignoramento ma alle operazioni di vendita senza incanto.
prima della pronuncia del decreto di trasferimento L’art. 591-bis, comma 2 cod. proc. civ. contiene la
non determina la chiusura anticipata del processo ai
dettagliata elencazione delle operazioni incluse nel-
sensi degli artt. 110 e 111 cod. proc. civ. riferibili ad
la delega al professionista (28), mentre l’art. 591-bis
ogni tipo di processo (25). Conseguentemente, il
decreto di trasferimento, come va pronunciato nei
confronti dell’esecutato che pure abbia posto in es- Note:

sere un atto di alienazione del bene pignorato (e tra- (24) Cass. 3 ottobre 1991, n. 10320; A. Saletti, Tecniche ed ef-
fetti delle vendite forzate immobiliari, in Riv. dir. proc., 2003,
scritto contro di lui), andrebbe egualmente pronun- 1055 ss.; A. Barletta, La stabilità della vendita forzata, Napoli,
ciato e trascritto contro l’esecutato in ogni altra ipo- 2002, 76 ss.
tesi in cui, dopo il pignoramento, si sia verificato un (25) Quindi nel processo potranno partecipare i successori del
de cuius i quali potranno anche instaurare uno di quei processi di
mutamento della titolarità del bene stesso inopponi- cognizione inseriti all’interno del processo esecutivo. Potranno
bile ai creditori. Pertanto nel caso di morte dell’ese- così proporre opposizioni agli atti esecutivi, ma anche, ad esem-
cutato, il decreto andrebbe pronunciato nel senso di pio, un’opposizione ex art. 615 cod. proc. civ. di merito quando
intendano affermare che non esiste più il diritto del creditore
trasferire la titolarità del bene pignorato dal de cuius procedente di procedere con quel processo esecutivo (ormai nei
all’acquirente in vendita forzata, e contro il de cuius loro confronti) perché sono essi stessi titolari di un maggior con-
andrebbe altresì trascritto con pieno rispetto della trocredito nei confronti dello stesso creditore da portare a com-
pensazione.
continuità delle trascrizioni.
(26) L’art. 68, comma 2 cod. proc. civ. attribuisce al giudice, nel
Delega a un professionista della vendita momento in cui provvede sull’istanza di vendita di cui all’art.
569, e sentiti gli interessati, il potere di delegare ad un notaio
immobiliare avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ov-
vero a un commercialista iscritti nei relativi elenchi di cui all’art.
La legge 3 agosto 1998 n. 302 aveva inserito, dopo la 179-ter delle disposizioni di attuazione, il compimento delle ope-
disciplina della vendita con incanto il nuovo istitu- razioni di vendita secondo le modalità di cui al comma 3 del me-
to della delega al notaio (che poi la legge n. 80/2005 desimo art. 569. Non si fa più riferimento quindi alla locuzione
«dottore commercialista» del testo precedente, ciò che sembra
ha esteso ad altri professionisti (26)) delle operazio- implicare un’apertura per quegli altri professionisti che ora frui-
ni di vendita di beni immobili o di beni mobili regi- scono del titolo di “commercialista”, così Mandrioli, Diritto pro-
cessuale civile. Perplessità sono state espresse circa l’estensio-
strati, dedicando ad esso i nuovi artt. 591-bis e 591- ne a questi professionisti, e in particolare gli avvocati senza
ter cod. proc. civ. (27). Naturalmente rimane immu- l’esclusione dalle zone ove esercitano la professione, esclusione
tata la funzione del giudice dell’esecuzione di dirige- forse implicita nel dato che solo rispetto ai notai la legge espri-
me la (contraria) preferibilità dei professionisti residenti nel cir-
re l’espropriazione ex art. 484, comma 1 cod. proc. condario, v. A. Proto Pisani, in Foro it., 2005, V, 93 e da E. Fabia-
civ. laddove il professionista designato con scelta di- ni, in Foro it., 2005, V, 130 ss.
screzionale del giudice assume la veste di ausiliare di (27) Sull’argomento, con riguardo alle norme anteriori, v. G. Mic-
questo e, se aveva dato la sua disponibilità ad essere colis, La delega ai notai nelle espropriazioni immobiliari, in Riv. dir.
civ., 1999, 325 ss.; C. Besso, Espropriazione forzata e notai, in
incluso negli elenchi di cui all’art. 179-ter disp. att. Giur. it., 1999, 2446. Con riguardo alla nuova disciplina, v. A. Men-
cod. proc. civ., non può rifiutare l’incarico, salvo gali, F. Valerini, La nuova delega nella vendita forzata, in Il Sole-24
che ricorra il giusto motivo di astensione di cui al- Ore, Milano, 2006; E. Fabiani, La delega delle operazioni di ven-
dita nell’espropriazione forzata immobiliare, Padova, 2007.
l’art. 63, comma 1 cod. proc. civ., che costituisce an-
(28) «Il professionista delegato provvede: 1) alla determinazione
che un dovere. Le modalità del conferimento del- del valore dell’immobile a norma dell’art. 568, comma 3, tenen-
l’incarico, la vigilanza sul relativo svolgimento e le do anche conto della relazione redatta dall’esperto nominato dal
eventuali relative sanzioni sono precisate nell’art. giudice ai sensi dell’art. 569, comma 1, e delle eventuali note de-
positate dalle parti ai sensi dell’art. 173-bis, comma 4, delle di-
179-ter disp. att. cod. proc. civ. sposizioni di attuazione del presente codice;
La delega può essere revocata o modificata, ma non (segue)

Immobili & proprietà 6/2011 351


Opinioni
Processo

cod. proc. civ. dispone, nei suoi commi successivi di una somma pari alla differenza fra il suo credito in
che «il professionista delegato provvede altresì alla linea capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le
redazione del verbale delle operazioni di vendita, spese.
che deve contenere le circostanze di luogo e di tem- Da una parte l’art. 590 cod. proc. civ. stabilisce che,
po nelle quali le stesse si svolgono, le generalità del- in caso di mancata vendita all’incanto per mancan-
le persone presenti, la descrizione delle attività svol- za di offerte, il giudice provvede sulle domande di as-
te, la dichiarazione dell’aggiudicazione provvisoria segnazione fissando il termine entro il quale l’asse-
con l’identificazione dell’aggiudicatario. Il verbale è gnatario deve versare l’eventuale conguaglio pro-
sottoscritto esclusivamente dal professionista dele-
gato ed allo stesso non deve essere allegata la procu- Note:
ra speciale di cui all’art. 579, comma 2 (29). Il me- (continua nota 28)
desimo, avvenuto il versamento del prezzo con le 2) agli adempimenti previsti dall’art. 570 e, ove occorrenti, dal-
l’art. 576, comma 2;
modalità stabilite ai sensi degli artt. 574, 585 e 590, 3) alla deliberazione sull’offerta a norma dell’art. 572 e agli ulte-
comma 2, cod. proc. civ., deve predisporre il decreto riori adempimenti di cui agli artt. 573 e 574;
4) alle operazioni dell’incanto e all’aggiudicazione dell’immobile
di trasferimento e trasmettere senza indugio al giudi- a norma dell’art. 581;
ce dell’esecuzione il fascicolo, allegando il certifica- 5) a ricevere o autenticare la dichiarazione di nomina di cui all’art.
to di destinazione urbanistica dell’immobile quale 583;
6) sulle offerte dopo l’incanto a norma dell’art. 584 e sul versa-
risultante dal fascicolo processuale. mento del prezzo nella ipotesi di cui all’art. 585, comma 2;
L’art. 591-ter cod. proc. civ. attribuisce al professio- 7) sulla istanza di assegnazione di cui all’art. 590;
nista il potere di risolvere direttamente tutte le que- 8) alla fissazione del nuovo incanto e del termine per la presen-
tazione di nuove offerte d’acquisto ai sensi dell’art. 591;
stioni attinenti alle modalità di svolgimento del- 9) alla fissazione dell’ulteriore incanto nel caso previsto dall’art.
l’esecuzione, pur potendosi rivolgersi per istruzioni 587;
al giudice dell’esecuzione, il quale, se richiesto for- 10) ad autorizzare l’assunzione one dei debiti da parte dell’ag-
giudicatario o dell’assegnatario a norma dell’art. 508;
malmente, provvede con decreto vincolante per il 11) all’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e
professionista, ma reclamabile da chiunque vi abbia voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazio-
ne dello stesso a pubbliche amministrazioni negli stessi casi pre-
interesse con ricorso allo stesso giudice. In questo visti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento non-
sub-procedimento, l’opposizione agli atti esecutivi ché all’espletamento delle formalità di cancellazione delle tra-
non è quindi proponibile contro i provvedimenti scrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conse-
guenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice del-
del professionista né contro i decreti del giudice del- l’esecuzione ai sensi dell’art. 586;
l’esecuzione, bensì contro le ordinanze che quest’ul- 12) alla formazione del progetto di distribuzione ed alla sua tra-
timo pronuncia a seguito del reclamo (30). Invece, smissione al giudice dell’esecuzione che, dopo avervi apportato
le eventuali variazioni, provvede ai sensi dell’art. 596;
nella procedura senza delega al professionista l’op- 13) ad ordinare alla banca o all’ufficio postale la restituzione del-
posizione è proponibile contro i singoli atti del sub- le cauzioni e di ogni altra somma direttamente versata median-
te bonifico o deposito intestato alla procedura dagli offerenti non
procedimento, i quali, per effetto della mancata pro- risultati aggiudicatari. La restituzione ha luogo nelle mani del de-
posizione dell’opposizione nel termine dei venti positante o mediante bonifico a favore degli stessi conti da cui
giorni, acquisiscono stabilità, salva solo la revocabi- sono pervenute le somme accreditate».
L’art. 591-bis dispone, nel comma 3, che «Nell’avviso di cui al-
lità delle ordinanze fino alla loro esecuzione (31). l’art. 570 è specificato che tutte le attività, che, a norma degli
artt. 571 ss., devono essere compiute in cancelleria o davanti al
Assegnazione, amministrazione giudiziaria giudice dell’esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell’ese-
e distribuzione del ricavato cuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo
studio ovvero nel luogo indicato nell’ordinanza di cui al comma
In caso di esito negativo dell’incanto per mancanza 1. All’avviso si applica l’art. 173-quater delle disposizioni di at-
di offerte, si può far luogo all’assegnazione che, ai tuazione del presente codice».
sensi dell’art. 588 cod. proc. civ., ogni creditore in- (29) Senza intervento di testimoni; e pertanto non è un atto no-
tarile in senso stretto, ma è solo uno degli atti del procedimento
teressato è onerato a chiedere nel termine di dieci (cfr. G. Miccolis, op. cit., 359).
giorni prima della data dell’incanto. L’offerta di pa- (30) La norma risolve i problemi dell’ambito dei poteri del pro-
gamento deve essere contenuta nell’istanza di asse- fessionista delegato di fronte all’insorgere di difficoltà, anche
gnazione per somma non inferiore a quella prevista giuridiche, nonché, più in generale, del regime degli atti del pro-
fessionista stesso invalidi, illegittimi o inopportuni. Le diverse
nell’art. 506 cod. proc. civ. ed al prezzo determinato soluzioni che erano state proposte per questi problemi oscilla-
a norma dell’art. 568 cod. proc. civ., il tutto come vano tra l’attribuzione al professionista di ampi ed autonomi po-
teri da sottoporsi a controllo solo al termine della procedura e, vi-
previsto dall’art. 589 cod. proc. civ. Se poi non risul- ceversa, l’attribuzione al giudice dell’esecuzione di immediati
tano creditori privilegiati iscritti in pubblici registri poteri di controllo sui singoli atti.
e se non sono intervenuti altri creditori oltre al pro- (31) R. Ortani, Il regime degli atti del notaio nelle operazioni di
cedente, questi può presentare offerta di pagamento vendita nell’espropriazione immobiliare, in Foro it., 1998, V, 397.

352 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Processo

nunciando il decreto di trasferimento a norma del- nel processo verbale e il giudice dell’esecuzione o il
l’art. 586 cod. proc. civ. Dall’altra, qualora non vi professionista delegato ordina il pagamento delle
siano domande di assegnazione o se il giudice decide singole quote. L’eventuale mancanza dell’accordo,
di non accoglierle, l’art. 591 comma 1 cod. proc. civ. differentemente dall’espropriazione mobiliare, im-
stabilisce, che questi dispone l’amministrazione giu- plica già una vera e propria contestazione sull’esi-
diziaria a norma degli artt. 592 ss. cod. proc. civ., op- stenza del diritto di uno o più creditori o della rela-
pure pronuncia nuova ordinanza ai sensi dell’art. tiva ragione di prelazione da risolversi con l’even-
576 cod. proc. civ. perché si proceda a nuovo incan- tuale giudizio di cognizione di cui all’art. 512 cod.
to il cui esito negativo renderebbe inevitabile l’am- proc. civ., richiamato dall’art. 598 cod. proc. civ.
ministrazione giudiziaria (32).
L’amministrazione giudiziaria, invece, è una misura Le aste telematiche
provvisoria che ha lo scopo di lasciare un margine di Il quadro normativo di base è stato oggetto di vari
tempo affinché il nuovo incanto o l’assegnazione interventi, fino alla recentissima legge n. 24 del 22
possano avvenire nelle condizioni più idonee. Essa è febbraio 2010, che ha convertito in legge con modi-
disposta per un termine non superiore a tre anni ed ficazioni il D.L. n. 193 del 29 dicembre 2009.
è affidata ad uno o più creditori o a un istituto al- Pertanto, una volta che saranno emanati i regola-
l’uopo autorizzato, oppure allo stesso debitore, se menti di attuazione, con riferimento alle procedure
tutti i creditori vi consentono ex art. 592 cod. pro. esecutive immobiliari, il giudice potrà disporre che
civ. L’amministratore è tenuto al rendiconto ex art. la vendita con o senza incanto, eventualmente dele-
593 cod. proc. civ., e le rendite (da depositarsi nei gando un professionista, nonché il versamento delle
modi stabiliti dal giudice) possono essere assegnate cauzioni e del prezzo e la presentazione delle offerte
ai creditori a decurtazione del loro credito ex art. vengano effettuati anche con modalità telematiche.
594 cod. proc. civ. Durante l’amministrazione giudi- Infatti, in base al nuovo art. 569, comma 4 cod.
ziaria, ognuno può fare offerta d’acquisto, data la fi- proc. civ.: «Con la stessa ordinanza, il giudice può
nalità dell’istituto. Per le medesime ragioni, il credi- stabilire che il versamento della cauzione, la presen-
tore pignorante o uno dei creditori intervenuti può, tazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli
in ogni momento, chiedere che il giudice dell’esecu- offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pa-
zione, sentite le altre parti, proceda a un nuovo in- gamento del prezzo, siano effettuati con modalità te-
canto o all’assegnazione ex art. 595, comma 1 cod. lematiche»; inoltre, sulla base dell’art. 161-ter disp.
proc. civ. Allo scadere del termine, l’amministrazio- att. cod. proc. civ.: «Il Ministro della giustizia stabi-
ne cessa (salve proroghe che non possono prolunga- lisce con proprio decreto le regole tecnico-operative
re complessivamente l’amministrazione oltre i tre per lo svolgimento della vendita di beni mobili e im-
anni) e viene quindi disposto un nuovo incanto mobili mediante gara telematica nei casi previsti dal
(art. 595, comma 2 cod. proc. civ.). codice, nel rispetto dei principi di competitività,
La disciplina dettata dal codice relativa alla distri- trasparenza, semplificazione, efficacia, sicurezza,
buzione del ricavato, invece, è aggiuntiva ed inte- esattezza e regolarità delle procedure telematiche»;
grativa di quella generale contenuta negli artt. 509 ed ancora, sulla base dell’art. 173-quinquies cod.
cod. proc. civ. ss.; essa è imperniata sul progetto di proc. civ: «Il giudice, con l’ordinanza di vendita di
distribuzione che il giudice dell’esecuzione (o il pro- cui all’art. 569, comma 3, del codice, può disporre
fessionista delegato) - salvo il caso che vi sia un solo che la presentazione dell’offerta d’acquisto e la pre-
creditore - deve compiere entro trenta giorni dal stazione della cauzione ai sensi degli artt. 571, 579,
versamento del prezzo. Tale progetto contiene la c.d. 580 e 584 del medesimo codice possano avvenire
graduazione dei creditori in relazione ai rispettivi di- con sistemi telematici di pagamento ovvero con car-
ritti di prelazione, e la relativa liquidazione; esso va te di debito, di credito o prepagate o con altri mezzi
depositato in cancelleria affinché possa essere con- di pagamento con moneta elettronica disponibili
sultato dai creditori e dal debitore, nel contesto di nei circuiti bancario e postale e mediante la comu-
un’ordinanza che fissa un’udienza (a distanza di al- nicazione, a mezzo di telefax o posta elettronica, di
meno dieci giorni) per l’audizione degli uni e dell’al-
tro ex art. 596 cod. proc. civ. All’udienza, le parti Nota:
possono approvare il progetto, tenendo conto che la (32) A meno che si ritenga possibile riaprire la via dell’eventuale
mancata comparizione all’udienza implica approva- assegnazione o fissazione di altro incanto con l’ulteriore supera-
mento dei limiti. Così M.F. Ghirga, Determinazione del valore
zione ai sensi dell’art. 597 cod. proc. civ., oppure dell’immobile pignorato dopo il secondo incanto andato deserto,
raggiungere altrimenti un accordo. Di ciò si dà atto in Riv. es. forz., 2001, 58 ss.

Immobili & proprietà 6/2011 353


Opinioni
Processo

una dichiarazione contenente le indicazioni pre- te di terzi, il rischio di turbativa d’asta con false of-
scritte dai predetti articoli, nel rispetto della norma- ferte, e il rischio di interposizione fittizia di soggetti
tiva, anche regolamentare, concernente la sottoscri- che non vogliono apparire o non possono partecipa-
zione, la trasmissione e la ricezione dei documenti re all’asta.
informatici teletrasmessi. Il versamento del prezzo Sulla base di una prima classificazione proposta dal
può essere effettuato con le stesse modalità di cui al Consiglio Nazionale del Notariato le aste telemati-
primo comma». che di dovrebbero distinguere sul piano dell’identifi-
Volendo quindi esaminare i tipi di asta telematica cazione dell’offerente remoto: tipo A, asta con in-
con o senza incanto, astrattamente ipotizzabili, si os- canto contestuale (preceduta o meno da offerta in
serva quanto segue. busta chiusa) con identificazione “forte” dell’offe-
Nell’asta senza incanto, come detto, l’offerente ver- rente remoto, riservata alle vendite immobiliari ed
sa la cauzione e presenta la sua offerta al banditore, alle vendite mobiliari di valore rilevante; tipo B,
in busta chiusa; nel giorno convenuto, le buste ven- asta con incanto contestuale con identificazione
gono aperte dinanzi al banditore; un sistema telema- “debole” dell’offerente remoto riservata alle vendite
tico di asta senza incanto dovrebbe prevedere, come mobiliari di medio valore; tipo C, asta aperta (E-
requisiti minimi: l’identificazione dell’offerente re- bay) con identificazione “debole” dell’offerente re-
moto, la possibilità di versare la cauzione con moda- moto, riservata alle vendite mobiliari di modesto va-
lità telematiche, la cifratura e la trasmissione con lore (33).
modalità sicure delle offerte in modo, da un lato, da
garantirne la segretezza, e dall’altro, di assicurare al-
l’offerente che l’offerta è giunta a destinazione, dan-
done ricevuta, la visibilità da remoto della fase di
apertura delle offerte, per ovvi motivi di trasparenza.
Nell’asta con incanto, come detto, si prevede la par-
tecipazione davanti al banditore del o degli offeren-
ti, previo deposito di una cauzione; gli offerenti ad
alta voce dichiarano il proprio prezzo; alla fine del
tempo previsto risulta aggiudicatario il maggior offe-
rente. Un sistema telematico di aste con incanto do-
vrebbe prevedere: l’identificazione dell’offerente re-
moto, la predisposizione di uno “spazio virtuale” te-
lematico, gestito dal banditore, al quale far autenti-
care gli offerenti da remoto, che consenta a tutti gli
attori di interagire tra loro durante la fase dell’in-
canto con modalità sicure, la possibilità di versare la
cauzione con modalità telematiche.
Nell’asta in due fasi (presentazione delle offerte se-
guita da incanto), vengono ammessi all’incanto co-
loro che abbiano preventivamente presentato un’of-
ferta; la fase dell’incanto è eventuale perché nel ca-
so di presentazione di un’unica offerta, si avrà im-
mediata aggiudicazione all’offerente. Un sistema te-
lematico di asta in due fasi dovrebbe combinare le
caratteristiche dei due sistemi di asta sopra descritti.
Nell’asta con incanto lungo, il banditore mantiene Nota:
aperta la fase dell’incanto per un periodo di tempo (33) «L’asta immobiliare telematica nel processo esecutivo Spunti
piuttosto lungo; alla scadenza del termine risulterà di riflessione da un progetto del Consiglio Nazionale del Notariato»
aggiudicatario chi avrà presentato la migliore offer- (a cura della Commissione Informatica), visibile su https://webrun.
n o t a r i a t o . i t / n o t a r t e l / A s t e Te l e m a t i c h e / d
ta; questa tipologia di asta è attualmente diffusa qua- ocumeni/asta_immobiliare_telematica_spunti_di_riflessione.pdf.
si esclusivamente nella sua modalità telematica (E- L’obiettivo del Notariato è quello di gestire l’asta telematica con in-
bay). Quest’ultima tipologia di asta presenta tutta- canto contestuale con identificazione “forte” dell’offerente remo-
to. Ove poi la procedura sia affidata al notaio pubblico ufficiale po-
via il rischio della perdita della cauzione a causa di trà essere coniugata anche l’esigenza di compiere la verifica ri-
clonazione delle password di accreditamento da par- chiesta dalla normativa in materia di lotta al riciclaggio.

354 Immobili & proprietà 6/2011


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Condominio

Amministratore

La rappresentanza processuale
passiva dell’amministratore
di Gian Vincenzo Tortorici - Avvocato in Pisa

Il legale rappresentante del condominio è, ex lege, l’amministratore e a questi devono essere notificati gli
atti giudiziari con i quali i terzi creditori di somme di denaro o di prestazioni di fare, radicano un giudizio nei
confronti del condominio. Ma, in questo caso, quali sono gli obblighi dell’amministratore alla luce della più
recente giurisprudenza di legittimità?

Il condominio: ente di gestione ordinaria e straordinaria dell’edificio poiché com-


Il legislatore del 1942, nell’emanare l’importante ri- proprietaria dei beni comuni; il secondo, invece, è
forma del codice civile e commerciale, risalente al un mero esecutore delle volontà dei condomini, ra-
così detto codice Albertino, ha inteso regolamenta- tificate dall’assemblea.
re, con il libro terzo del R.D. 16 marzo 1942, n. 262,
I poteri dell’assemblea
i diritti reali di godimento e con il titolo settimo del
suddetto libro, ha disciplinato la comunione al pri- L’assemblea, che decide la reale amministrazione del
mo capo e il condominio al secondo capo. condominio, ne costituisce il suo organo deliberati-
La normativa inerente al condominio è autonoma vo.
rispetto a quella della comunione che si applica in L’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., deve
modo residuale solo nelle fattispecie non specifica- provvedere:
tamente individuate dagli articoli 1117 - 1138 cod. 1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale
civ. e relative disposizione di attuazione dall’art. 61 sua retribuzione;
all’art. 72. 2) all’approvazione del preventivo delle spese occor-
Il legislatore, però, non ha definito la natura giuridi- renti durante l’anno ed alla ripartizione tra i condo-
ca del condominio, limitandosi a prevedere un edifi- mini;
cio eretto in verticale, composto da più unità immo- 3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’am-
biliari di proprietà esclusiva strutturalmente e fun- ministratore e all’impiego del residuo attivo della
zionalmente collegate alle parti e agli impianti (1) gestione;
che, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., si presumono 4) alle opere di manutenzione straordinaria costi-
comuni a tutti i condomini (2). tuendo, se occorre, un fondo sociale.
Il condominio, quindi, si costituisce mediante la L’assemblea deve, inoltre, deliberare sui seguenti ar-
vendita di un primo appartamento e/o fondo di un gomenti:
unico stabile (3). a) nomina e revoca dell’amministratore;
Dottrina e giurisprudenza, essendo il condominio b) ricorso contro i provvedimenti dell’amministra-
carente di personalità giuridica, proprio per la col- tore;
locazione testuale della sua disciplina, hanno sup- c) delibere concernenti le liti passive ed attive che
plito alla deficienza del legislatore e hanno defini- esorbitano dai poteri dell’amministratore;
to il condominio quale ente di gestione, fornito so- d) ricostruzione dell’edificio;
lo di soggettività giuridica, con le conseguenze in-
terpretative che da una siffatta situazione deriva- Note:
no. (1) Cass. 2 marzo 2007, n. 4973.
Organi del condominio sono l’assemblea e l’ammi- (2) Cass. 24 novembre 2008, n. 27894.
nistratore; la prima, costituita dall’intera compagine (3) Cass. 3 novembre 2010, n. 22423; Cass. 30 settembre 2008,
condominiale, ha il potere di decidere ogni gestione n. 24305.

Immobili & proprietà 6/2011 355


Opinioni
Condominio

e) riparazioni straordinarie di notevoli entità; incertezza, considerato che ogni tesi esposta è ca-
f) scioglimento della comunione nell’ipotesi di cui rente in un suo passaggio logico. Certamente l’am-
agli artt. 61, disp. att. e 1136, comma 2 cod. civ.; ministratore non è un organo, inteso in senso tec-
g) formazione e modifica del regolamento condomi- nico, del condominio che non è un ente colletti-
niale (artt. 1138 e 1136, comma 2, cod. civ.); vo; infatti, il condominio non costituisce una res
h) ratifica degli interventi dell’amministratore esor- separata dai singoli condomini, come prima dedot-
bitanti i poteri del mandato conferitogli. to.
L’assemblea, dunque, ha la specifica funzione di de- La figura contrattuale che più è assimilabile al rap-
liberare in merito alla vita stessa del condominio, in porto di cui trattasi, è il mandato. Del resto lo stesso
quanto solo in tale sede ogni condomino ha la possi- legislatore con l’ultimo comma dell’art. 1130 cod.
bilità concreta di esprimere, con il proprio voto, la civ. e con l’intero art. 1131 cod. civ., richiama le
sua volontà che contribuisce a costituire quell’atto funzioni del mandatario, seppure ampliandole per
collettivo - delibera - che stabilisce la gestione ordi- adeguarle alla realtà del condominio.
naria e straordinaria dei beni e dei servizi comuni, L’amministratore è stato definito, dunque, un man-
nonché le relative innovazioni. datario sui generis, considerato che il mandatario de-
La peculiarità dell’assemblea condominiale, specifi- ve godere della piena fiducia del mandante, non può
catamente disciplinata dall’art. 1136 cod. civ., è co- agire contro lo stesso e non ne ha la rappresentanza
stituita dalla circostanza che la volontà condomi- processale, mentre l’amministratore di condominio:
niale si forma validamente solo nella sede e nel luo- 1) rappresenta tutti i condomini, compresi quelli
go ove viene convocata l’assemblea stessa. Affinché, che erano assenti all’assemblea in cui è stato nomi-
quindi, una delibera sia valida necessita che sia nato e, persino, quelli che hanno votato contro la
adottata dall’assemblea, non potendo essa delegare sua nomina o la sua riconferma, ancorché quelli su-
questo compito, suo precipuo, né a parte dei condo- bentrati per acquisto inter vivos nella compagine
mini, né all’amministratore, né, tanto meno, a terzi condominiale nelle more della gestione annuale;
estranei al condominio. 2) può agire nei confronti del proprio mandante, ad
Tra l’altro l’incontro in assemblea delle singole vo- esempio, per disciplinare l’uso delle parti comuni o
lontà degli interessati deve avvenire contestualmen- per obbligarlo al rispetto del regolamento di condo-
te dopo un dibattito costruttivo su ogni punto all’or- minio, in particolare delle clausole contrattuali, ov-
dine del giorno e quindi dopo che ogni condomino vero per riscuotere coattivamente i contributi con-
presente, personalmente o per delega, abbia espresso dominiali;
il proprio parere e votato la conseguente delibera, 3) ha la rappresentanza processuale del condominio,
dopo aver valutato anche l’opinione degli altri con- appositamente conferitagli dal legislatore.
domini. Al momento della nomina o della riconferma, que-
Non è, dunque, ammissibile una votazione a distan- sti viene investito automaticamente del potere di
za, mediante la sottoscrizione per adesione indivi- gestire e rappresentare il condominio.
duale di una lettera circolare, seppure inoltrata sin- Ne consegue che, quale mandatario deve compiere i
golarmente e a turno ad ogni condomino. propri doveri con la diligenza del buon padre di fa-
Rientra nei poteri dell’assemblea qualunque prov- miglia ai sensi dell’art. 1710 cod. civ.
vedimento, anche non previsto dalla legge o dal re- Si rammenta che allo stato l’amministratore dura in
golamento di condominio, purché non inerente a carica un solo anno e che la sua nomina è obbligato-
finalità extracontrattuali o contra legem, anche ria se il numero dei condomini, e non delle unità
quello, dunque, di revocare una precedente delibe- immobiliari costituenti l’edificio condominiale, sia
ra (4). superiore a quattro. Se i condomini sono soltanto
I poteri dell’assemblea, in sintesi, si esplicano nel ga- tre o quattro la nomina dell’amministratore è facol-
rantire a tutti i condomini indistintamente, il mi- tativa, anche se l’assemblea sussiste e deve sempre
glior godimento delle cose e dei servizi comuni, espletare le incombenze alla medesima prescritte
provvedendo alla loro regolare e periodica manu- dalla legge.
tenzione e, conseguentemente, conservazione.
La rappresentanza dell’amministratore
I poteri dell’amministratore Con l’art. 1131 cod. civ. il legislatore conferisce al-
Il rapporto che s’instaura tra condomini e ammini-
stratore non è stato definito dal legislatore e in Nota:
dottrina e in giurisprudenza permane una costante (4) Cass. 29 marzo 2007, n. 7711.

356 Immobili & proprietà 6/2011


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Condominio

l’amministratore il potere di rappresentanza sostan- che legittimato ad impugnare la sentenza di primo


ziale e processuale del condominio. Deve stipulare i grado, sfavorevole al condominio, è esclusivamente
contratti che sono necessari per la gestione del con- l’amministratore, la cui acquiescenza esclude la pos-
dominio e che sono deliberati dall’assemblea dei sibilità di appello del singolo (7).
condomini, siano essi pattuiti con aziende pubbli- La legittimazione processuale dell’amministratore si
che, quale l’azienda per la fornitura dell’acqua, ov- distingue in attiva e passiva. Sussiste la prima allor-
vero con aziende private, quali un’assicurazione o ché il condominio radichi una causa contro un terzo
un’impresa edile o, ancora, con professionisti, quali o impugni, con un appello o con un ricorso in cassa-
un ingegnere per la direzione dei lavori di manuten- zione, una sentenza sfavorevole, rispettivamente di
zione di una parte dell’edificio o un avvocato per la primo e di secondo grado.
difesa giudiziaria del condominio. In relazione al disposto dell’art. 1131 cod. civ. l’am-
La rappresentanza dell’amministratore si esplica in ministratore può autonomamente agire in giudizio se
tutte le attività di gestione del condominio e tale l’azione concerne i poteri di esercizio che gli deriva-
potere di intervento gli permane, anche se già deca- no direttamente dalla legge e, in particolare, dall’art.
duto, sino a che non venga sostituto dal nuovo am- 1130 cod. civ.; se dovesse esorbitare da tali poteri de-
ministratore. ve avere l’autorizzazione ad agire dall’assemblea.
La rappresentanza processuale dell’amministratore Per contro, sino all’agosto 2010, era pacifico che
si manifesta essenzialmente per consentire al condo- l’amministratore una volta radicata una causa con-
minio di costituirsi ritualmente in ogni azione giudi- tro il condominio, potesse costituirsi sempre in giu-
ziaria. Laddove, infatti, non esista l’amministratore, dizio e impugnare le sentenze di condanna del con-
l’eventuale atto di citazione di un terzo deve essere dominio stesso, con il solo limite di informarne l’as-
notificato a tutti i condomini indistintamente, non semblea se l’oggetto della causa avesse ecceduto i
essendovi un soggetto unico legittimato passivo per suoi poteri, sanzionato, quest’obbligo, con la sua re-
il condominio. voca giudiziale.
La legittimazione attiva e passiva dell’amministrato- Si deve rammentare, altresì, che l’amministratore
re può essere autonoma ex lege, seppur più spesso può deve provare in giudizio sia la sua nomina in tale ca-
derivargli da una esplicita approvazione assembleare. rica, sia l’autorizzazione assembleare a stare in giudi-
Tale rappresentanza compete anche al nuovo ammi- zio (8) e che il domicilio del condominio è sempre
nistratore nominato dopo l’instaurarsi del giudizio, presso lo studio dell’amministratore e non ove è sito
senza necessità, pertanto, di dover conferire al lega- il palazzo (9).
le, che assiste il condominio, una nuova procura ad Tra l’altro chi debba promuovere una azione giudi-
litem (5). ziaria nei confronti del condominio, sia esso un con-
Inoltre, va ricordato che, in forza dei principi sopra domino o un terzo, deve chiamare in giudizio l’effet-
esposti relativi alla legittimazione attiva dell’am- tivo amministratore in carica e non colui che appa-
ministratore, questi ha anche la possibilità di pro- re esserlo (10).
porre tutte le impugnazioni (ricorso in appello o in
cassazione) che si rendono necessarie in conse- La recente giurisprudenza
guenza alla originaria costituzione in giudizio, per Le sentenze del 6 agosto 2010 n. 18331 e n. 18332
la quale sia stato a suo tempo autorizzato dall’as- delle Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito
semblea. il seguente principio di diritto: «L’amministratore di
Tutto quanto sopra dedotto, tuttavia, non priva i condominio, in base al disposto dell’art. 1131 cod.
singoli condomini del potere di agire autonoma- civ., commi 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e
mente a difesa dei loro diritti, né impedisce loro di impugnare la sentenza sfavorevole senza previa au-
intervenire in un giudizio già radicato contro il con- torizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal
dominio; in quest’ultimo caso, non sussiste mai un
litisconsorzio tra loro (6). Note:
Pur tuttavia la legittimazione concorrente del con- (5) Cass. 16 ottobre 2008, n. 25251.
domino non sussiste nel caso di un giudizio promos- (6) Cass. 10 novembre 2010, n. 22886; Cass. 14 luglio 2008, n.
so da un altro condomino che ha impugnato una de- 19307.
libera; in quest’ipotesi, infatti, la sentenza è finaliz- (7) Cass. 19 ottobre 2010, n. 21444.
zata a soddisfare esigenze meramente collettive del- (8) Cass. 25 ottobre 2001, n. 13164.
la gestione del condominio e non inerisce all’inte- (9) Cass. 21 maggio 2001, n. 6906.
resse soggettivo dei singoli condomini. Ne discende (10) Cass. 4 gennaio 2002, n. 65.

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Condominio

caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato senza della tempistica per consentire l’espressione di
da parte dell’assemblea per evitare pronuncia una precisa volontà assembleare.
d’inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero Prendendo in esame dalla seconda questione, l’ipo-
d’impugnazione». tesi si verifica allorché il condominio sia chiamato
Le motivazioni delle citate sentenze si fondano su in causa con un ricorso per un provvedimento cau-
tre circostanze ritenute prevalenti: telare e, quindi, per un provvedimento di urgenza;
a) è l’assemblea di condominio che delibera la sua in questo caso mancano i termini per convocare
gestione, anche processuale e, quindi, solo a questa un’assemblea. Al fine di evitare decadenze e preclu-
compete la decisione di quale strategia difensiva sioni, soprattutto se si deve chiamare in garanzia un
debba essere attuata; terzo, come per esempio l’istituto assicuratore, il
b) l’assemblea in un condominio esiste sempre, condominio deve comunque costituirsi in giudizio,
mentre la nomina dell’amministratore è obbligato- chiedendo alla prima udienza il termine, previsto
ria soltanto se i condomini sono superiori al numero dall’art. 182 cod. proc. civ., affinché l’amministrato-
di quattro; dunque, in un condominio, questi può re si possa munire della delibera condominiale; ap-
non esservi; pena ricevuto l’atto introduttivo del giudizio, l’am-
c) si deve sempre concedere al singolo di dissentire ministratore deve immediatamente convocare l’as-
dalla lite ex art. 1132 cod. civ. e questo diritto sog- semblea al fine di poter esibire in udienza l’avvenu-
gettivo non può in alcun modo essere compresso. ta convocazione.
In quest’ipotesi, però, si rischia che siano numerosi i Qualora l’assemblea non ratifichi l’avvenuta costi-
condomini che dissentano dalla lite, anche con tuzione in giudizio, le spese legali relative sono co-
l’unico fine di non anticipare spese legali, con la munque addebitabili ai condomini, in quanto le ec-
conseguenza che o solo pochi sopportano tale onere cezioni sollevate o le istanze presentate per evitare
o non si raggiunge la maggioranza prevista dal com- preclusioni e decadenze, costituiscono un’utile ge-
ma 4 dell’art. 1136 cod. civ. per la costituzione in stione della cosa comune.
giudizio o per l’impugnazione di una sentenza. È op- Più difficile valutare la natura dell’accertamento
portuno, quindi, che l’amministratore con una nota tecnico preventivo, in quanto non si tratta di una
scritta, anche a verbale, specifichi esattamente le vera e propria azione giudiziaria, anche se una suc-
conseguenze negative che possano derivare da un cessiva causa di merito possa essere radicata con la
siffatto atteggiamento. conseguenza che, nel caso di soccombenza, il condo-
Si deve rammentare che i principi di diritto dettati minio si vedrebbe costretto a pagare le spese legali
dalle Sezioni Unite vincolano non solo i giudici di anche dell’accertamento de quo.
merito, ma anche quelli di legittimità adunati nelle In questo caso, nell’incertezza di una sicura interpre-
Sezioni semplici. tazione giurisprudenziale, è opportuno che l’ammi-
nistratore si presenti personalmente in udienza, assi-
Le conseguenze pratiche stito dal suo abituale avvocato di fiducia, e chieda
Da quanto deciso dalle Sezioni Unite derivano un breve rinvio, al fine di poter svolgere regolar-
adempimenti pratici che l’amministratore deve por- mente l’assemblea che, come nella fattispecie prece-
re in essere. dente, deve aver già convocato.
Il problema non sorge laddove il condominio sia ci- La prima problematica sopraindicata inerisce alla
tato in giudizio per una causa che si debba svolgere circostanza di un’assemblea andata deserta o di
con rito ordinario; questo prevede, infatti, un lasso una delibera che non abbia raggiunto il quorum
di tempo tra la notifica dell’atto introduttivo del deliberativo di 500 millesimi dei presenti in as-
giudizio e l’udienza di almeno 90 giorni e, pertanto, semblea.
l’amministratore ha sempre il tempo sufficiente per L’amministratore nel convocare l’assemblea, deve
convocare un’assemblea e per far stabilire alla mede- allegare la copia dell’atto notificatogli, nonché se-
sima se resistere o meno in giudizio, nonché a quale gnalare in modo particolare che, nel caso l’assem-
avvocato affidarsi per la migliore difesa del condo- blea andasse deserta o la delibera non fosse valida, vi
minio. sono conseguenze negative per il condominio, ad
Le problematiche che sorgono in relazione all’adem- esempio decadenza dal diritto di chiamare l’assicura-
pimento specifico della sentenza di cui trattasi, se ri- zione a garanzia, e che ciascun condomino può co-
gorosamente interpretata, sono relative, da una par- stituirsi in giudizio, sussistendo la sua legittimazione
te, alla mancata validità dell’assemblea di condomi- processuale concorrente con quella dell’amministra-
nio, ad hoc convocata, e dall’altra alla eventuale as- tore, sempre che il petitum della causa non riguardi

358 Immobili & proprietà 6/2011


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Condominio

esclusivamente le esigenze collettive della gestione l’osservanza del regolamento di condominio è


di un bene o di un servizio comune (11). compito precipuo affidato dall’articolo 1130 cod.
Andata deserta una prima assemblea, è opportuno civ. all’amministratore, il quale pertanto, è senz’al-
che l’amministratore ne convochi una seconda ri- tro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti
marcando le motivazioni critiche dell’atto di con- giudizi, senza che occorra quell’apposita autorizza-
troparte, ribadendo l’opportunità di una costituzio- zione, che è richiesta dalla disposizione richiamata
ne in giudizio per gli esiti favorevoli al condominio dalla ricorrente soltanto per le liti attive e passive
che ne potrebbero derivare e per contro rimarcando esorbitanti dalle incombenze proprie dell’ammini-
le conseguenze negative che ne deriverebbero in ca- stratore stesso».
so di mancata costituzione in giudizio per contrasta- Con ordinanza del 23 dicembre 2010, n. 26015,
re le pretese avverse. Se ancora andasse deserta l’as- sempre la Sezione II della Corte, rilevato che l’am-
semblea, l’amministratore non deve costituirsi in ministratore del condominio non risultava essere
giudizio in quanto la carenza di autorizzazione può stato autorizzato dall’assemblea a proporre il ricorso
determinare la inammissibilità della sua costituzione per Cassazione, ha disposto che vi provvedesse e ha
che può essere dichiarata con sentenza anche sol- rinviato la causa a nuovo ruolo, coerentemente,
tanto al termine del giudizio. quindi, al principio di diritto esposto dalle Sezioni
Se invece la delibera fosse annullabile, e venisse im- Unite.
pugnata, se il giudice del merito assegnatario della Infine, con sentenza del 31 gennaio 2011, n. 2179,
causa inerente alla validità della delibera ne sospen- la Sezione II della Cassazione ha emesso una sen-
desse l’efficacia, l’amministratore non deve costi- tenza che può definirsi d’interpretazione autentica
tuirsi, mentre se non ne sospende l’efficacia l’ammi- del principio di diritto di cui si discute; infatti, ri-
nistratore deve costituirsi in giudizio, dovendosi ri- chiamando espressamente le sentenze nn. 18331 e
tenere valida la delibera sino alla pubblicazione del- 18332 delle Sezioni Unite, la Corte ha precisato
la sentenza che eventualmente ne dichiarerà l’an- che all’amministratore è conferita, dall’art. 1131,
nullabilità ex nunc e non ex tunc. comma 1, cod. civ., una rappresentanza di diritto;
È opportuno rammentare che con l’autorizzazione pertanto, questi è legittimato ad agire e a resistere
alla costituzione nel giudizio di primo grado, l’am- in giudizio, nonché a proporre impugnazione auto-
ministratore non può farsi contestualmente auto- nomamente senza alcuna autorizzazione dell’assem-
rizzare all’eventuale impugnazione della sentenza blea di condominio, allorché il petitum della causa
che fosse negativa per il condominio ovvero la co- inerisca alle attribuzioni per lui stabilite dall’art.
stituzione in giudizio nella causa d’appello promos- 1130 cod. civ., che la sentenza espressamente ri-
sa dal terzo soccombente in primo grado, conside- chiama.
rato che all’epoca la compagine condominiale può In tal modo l’amministratore è chiamato a valutare
essere anche notevolmente mutata e deve essere se il giudizio concerne o eccede i suoi poteri istitu-
sempre questa a valutare l’opportunità di stare in zionali e comportarsi, dunque, di conseguenza: con-
giudizio nel secondo grado, esaminate le motiva- ferire la procura ad litem ad un avvocato senza o con
zioni della sentenza e quelle eventuali dall’appel- il preventivo assenso dell’assemblea.
lante. In conclusione si può affermare che, mentre ante
Si deve altresì rilevare che nella causa di opposizio- sentenze de quibus l’amministratore poteva sempre
ne al decreto ingiuntivo richiesto nei confronti di costituirsi in giudizio e impugnare le sentenze sfavo-
un condomino moroso, attore sostanziale è sempre il revoli al condominio, godendo di una rappresentan-
condominio e, quindi, l’amministratore non ha al- za processuale passiva illimitata, con il solo obbligo
cuna necessità di una preventiva autorizzazione as- di riferirne alla prima assemblea utile, qualora l’og-
sembleare per costituirsi in giudizio (12). getto della causa esorbitasse dai suoi poteri, dopo le
suddette sentenze, in quest’ultima fattispecie, l’am-
Le ultime sentenze ministratore dovrà sempre farsi autorizzare la costi-
Il principio afferente delle Sezioni Unite aveva sol- tuzione in giudizio ovvero la proposizione di un ap-
levato dubbi tra gli interpreti poiché sembrava por- pello o di un ricorso per Cassazione da un’apposita
si in contrasto con il dettato letterale, soprattutto, assemblea condominiale.
del terzo comma dell’art. 1131 cod. civ. e le criti-
che mosse sembravano trarre conferma in un passo Note:
della sentenza 25 ottobre 2010, n. 21841, della Se- (11) Cass. n. 21444/2010, cit.
zione II della Cassazione che osservava: «Curare (12) Cass. 9 febbraio 2011, n. 3174.

Immobili & proprietà 6/2011 359


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Condominio

Questo principio è applicabile sia che si tratti di un se a volte non è agevole per l’amministratore com-
giudizio di merito, sia che si tratti di un giudizio nel prendere se l’oggetto della causa rientri o meno nel-
quale si richieda l’emissione di un provvedimento le sue competenze istituzionali; ma per una tale va-
cautelare. lutazione può sempre ricorrere all’ausilio del suo le-
Le deduzioni sopra enunciate si limitano, quindi, al- gale di fiducia o di quello delle associazioni di cate-
le sole materie che esulano dalle competenze ex lege goria che sono preposte alla tutela preventiva dei lo-
attribuite all’amministratore di condominio, anche ro associati.

360 Immobili & proprietà 6/2011


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Assemblea

Decesso del condomino e


partecipazione degli eredi
all’assemblea condominiale
di Giuseppe Bordolli - Consulente legale in Genova

Anche negli edifici condominiali di maggiori dimensioni, la notizia del decesso di un condomino viene quasi
sempre diffusa da altri condomini, parenti che vivono nello stesso caseggiato, consiglieri ecc., e, quindi, di
regola l’amministratore riceve agevolmente l’informazione in questione, ma quando ciò non accade si pone
il problema di convocare gli eredi, i quali se non tempestivamente avvertiti potrebbero contestare in via giu-
diziale le delibere formatasi senza la loro partecipazione.

Se viene meno il proprietario di un appartamento qualità da parte del nuovo condomino-erede, non
dello stabile, considerando che l’attribuzione al- può indirizzare allo stesso la comunicazione dell’av-
l’avente causa dei diritti e degli obblighi che sono viso di convocazione dell’assemblea e, tuttavia, per
propri del condomino è collegata ad una pluralità di rendere valida la costituzione dell’assemblea, deve
possibili titoli giuridici (successione legittima o te- mandare l’avviso a tutti i condomini (2).
stamentaria, e, in quest’ultimo caso, titolarità come Per quanto sopra, secondo la stessi tesi, l’antinomia
erede o come legatario), è necessaria un’attività di non può essere risolta se non ritenendo che l’ammi-
cooperazione del soggetto interessato, in quanto il nistratore adempie al suo obbligo inviando l’avviso
relativo accertamento non può essere razionalmente all’ultimo domicilio, dove, in base al criterio dell’id
posto a carico dell’amministratore. quod plerumque accidit, potrà verosimilmente essere
Certo l’amministratore non può rimanere inerte, ma rinvenuto qualcuno (successore oppure no) che pos-
deve, invece, agire con la necessaria diligenza facen- sa portare l’avviso a conoscenza degli interessati e
do tutto il possibile per portare a conoscenza di tutti sincerandosi, quindi, della ricezione dell’avviso da
gli interessati la convocazione dell’assemblea. parte di persona addetta a quel domicilio, poco im-
L’argomento è stato recentemente affrontato dalla portando, poi, che la persona che riceve l’avviso lo
giurisprudenza di legittimità e di merito che hanno faccia effettivamente pervenire all’abitazione degli
proposto nuove soluzioni sia in merito al problema eredi.
della convocazione degli eredi sia in merito alla ri- In ogni caso tale opinione ritiene criticabile (3) una
partizione dell’onere probatorio nel caso di impu-
gnazione della delibera formatasi in assenza del con-
Note:
domino non convocato.
(1) Branca, sub artt. 1100-1139, in Commentario del codice civi-
Modalità di convocazione dell’erede le, a cura di A. Scialoja, G. Branca, Bologna-Roma, 1982, 633;
Bertotto, Osservazioni in tema di convocazione di assemblea in
di un condomino caso di morte di un condomino, in Nuova giur. civ. comm., 2007,
12, 139.
La giurisprudenza (e la dottrina (1)) hanno già af-
frontato la questione delle modalità e dei destinata- (2) Cass. 29 luglio 1978, n. 3798, in Foro. it., 1992, I, 2443 con
nota critica di G. Branca, che suggerisce, invece, di indirizzare
ri dell’avviso di convocazione dell’assemblea con ri- l’avviso in questione impersonalmente e collettivamente agli
ferimento al condomino deceduto. Tuttavia le solu- eredi nella casa del de cuius, applicando analogicamente la nor-
ma di cui all’art. 303 cod. proc. civ. prevista per la riassunzione
zione offerte non sono uniformi. del giudizio.
Così si è ritenuto che, se si ammette che l’ammini- (3) Si osserva che la regola che prevede come destinatari ne-
stratore, per effetto della mancata osservanza del- cessari delle notifiche, dopo il decesso della parte, gli eredi (qua-
l’onere di indicazione e dimostrazione della propria (segue)

Immobili & proprietà 6/2011 361


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precedente decisione in base alla quale, ove gli ere- assembleari con quella degli amministratori condo-
di non dovessero rendersi attivi, correttamente miniali a cui non si può certo richiedere di effettua-
l’amministratore indirizza l’avviso di convocazione re particolari ricerche, come sarebbero quelle dei
dell’assemblea ‘‘collettivamente ed impersonalmen- nominativi degli eredi del condomino defunto, so-
te’’agli eredi all’ultimo domicilio del defunto, anche prattutto se si considera che un obbligo in tal senso
se sia passato l’anno dal decesso, in applicazione non è prescritto da nessuna norma di legge.
analogica dell’art. 303 cod. proc. civ., il quale rivele- Del resto si deve considerare che come tutti gli in-
rebbe l’atteggiamento del legislatore di fronte alla carichi, anche quello di amministratore di un con-
morte del protagonista di un rapporto (4). dominio deve essere svolto con “l’ordinaria diligen-
Invero tale orientamento è stato invece ribadito con za”, e ciò presuppone certamente che, in situazioni
un sentenza più recente che, sulla considerazione come quella di cui trattasi, l’amministratore faccia
che l’art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari quanto meno dei tentativi per rintracciare i condo-
modalità per la notifica ai condomini dell’avviso di mini-eredi, dovendosi escludere che lo stesso non
convocazione (e, quindi la stessa disposizione si de- sia tenuto ad operare neppure una sia pur minima
ve ritenere osservata quando risulta provato, anche attività per avvertirli (8).
a mezzo di presunzioni, che gli altri condomini ab- Si consideri che proprio l’inquadramento in termini
biano avuto in qualunque modo notizia della convo- di mandatario dell’amministratore appresta le coor-
cazione), ha concluso che si possono certamente dinate per risolvere la problematica in oggetto, os-
considerare sussistenti presunzioni gravi, precise e servandosi al riguardo che se si considera che il
concordanti circa la conoscenza della riunione da mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la
parte di tutti i coeredi con riferimento al recapito di diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710, com-
un unico avviso di convocazione all’ultimo domici- ma 1, cod. civ.) non può negarsi che un siffatto ob-
lio del defunto indirizzato ai suoi eredi non indivi- bligo costituisca il fondamento giuridico di una do-
duati personalmente (5). verosa condotta attiva e scrupolosa dell’amministra-
Tuttavia, nell’inerzia degli eredi, al fine di rendere tore, volta a garantire nell’interesse dell’intero con-
possibile, anche nel caso di decesso di un condomi- dominio e, quindi, anche dei singoli condomini, la
no, la partecipazione attiva all’assemblea deliberati- più ampia partecipazione all’assemblea, che costitui-
va di «tutti» i partecipanti al condominio e, quindi, sce la sede istituzionale per tutte le più rilevanti de-
degli eredi o chiamati all’eredità del condomino de- cisioni dirette ad incidere - seppure con diversità di
funto, è comunque necessario informare i predetti effetti e di coinvolgimenti - sulle posizioni di ogni
soggetti. singolo condomino (9).
È pacifico, infatti, che ciascun chiamato all’eredità,
anche prima dell’accettazione, abbia legittimazione
Note:
ad intervenire alle assemblee del condominio del-
l’immobile compreso nell’eredità; né la legittimazio- (continua nota 3)
lora ignoti) “collettivamente ed impersonalmente” (art. 303 cod.
ne dovrebbe escludersi solo perché l’intervenuto po- proc. civ.) non solo è coordinata al rilievo che successori nel pro-
trebbe non risultare assegnatario dell’immobile, at- cesso sono soltanto gli eredi (mentre nel condominio può esse-
teso che in tale ipotesi l’operato dell’intervenuto si re un legatario), ma, in quanto è preordinata alla regolarità di pro-
secuzione del giudizio del quale era parte il defunto, costituisce
atteggerebbe alla stregua di una gestione di negozio norma speciale, propria del diritto processuale, che non può es-
in favore degli effettivi assegnatari che per ipotesi sere ritenuta applicabile a pena di nullità fuori dal processo:
Cass. 29 luglio 1978, n. 3798, cit.
non fossero anch’essi intervenuti all’assemblea o
non avessero delegato il coerede (6). (4) Cass. 17 aprile 1969, n. 1215, in Foro it., 1969, I, 2948, 2951;
Trib. Napoli, 16 giugno 1970, in Foro.it., 1971, I, 470.
Per avvertire gli eredi, così come per ogni altro con-
(5) Cass. 9 gennaio 1998, n. 138, in Giur. it., 1998, 1807.
domino, non è previsto alcun obbligo di forma per
(6) Cass. 1° luglio 2005, n. 14065, in Giust. civ. Mass., 2005, 6.
l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicché la
(7) Cass. 1° aprile 2008, n. 8449, in Vita not., 2008, 2, 93.
comunicazione può essere fatta liberamente, in base
al principio della libertà delle forme, salvo che il re- (8) Cass. 28 novembre 2000, n. 15283, in Riv. giur. edil., 2001, 1,
298; si veda anche De Tilla, Sugli obblighi degli amministratori di
golamento non prescriva particolari modalità di no- ricerca dei recapiti condominiali, in Rass. loc. cond., 2001, 260;
tifica del detto avviso (7). Salciarini, Anagrafe condominiale e dovere dell’amministratore
di condominio. Una analisi sulle fonti, in Arch. loc. cond., 2001,
Bisogna, però, considerare anche l’esigenza di sem- 556.
plificazione gestionale del condominio e quindi (9) Si veda, Vidiri, L’obbligo di diligenza dell’amministratore di
contemperare l’esigenza degli eredi (anche se colpe- condominio e la convocazione dell’assemblea, in Corr. giur.,
volmente inerti) alla partecipazione delle decisioni 2007, 1547.

362 Immobili & proprietà 6/2011


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Condominio

Alla luce di quanto sopra è legittimo ritenere che rilevante ai fini dell’accettazione. Nello stesso sen-
l’affermata ordinaria diligenza debba essere osserva- so, poi, si precisa che, anche se l’amministratore fos-
ta, a maggior ragione, nell’ipotesi di certezza acquisi- se informato del decesso, potrebbe solo dedurne che
ta dell’avvenuto decesso del condomino, attraverso si è aperta una successione, ma non anche se la stes-
il doveroso invio anche se di un semplice avviso di sa è destinata ad essere regolata in base alle norme
convocazione intestato collettivamente ed imperso- sulla successione legittima o testamentaria, né chi
nalmente agli eredi del de cuius nel suo ultimo do- siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effetti-
micilio - alla stregua della disposizione dell’art. 303 vamente accettato l’eredità, diventando in tal modo
cod. proc. civ. - per consentire, in tal modo, agli ere- erede e legittimato a partecipare alle assemblee con-
di o ai chiamati all’eredità di esercitare, anche in via dominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla
cautelativa, i loro diritti condominiali, secondo un convocazione. Infine si osserva come nessuna in-
principio da considerarsi immanente nell’ordina- combenza volta a provocare la nomina di un curato-
mento giuridico per tutti i procedimenti per i quali re dell’eredità giacente sia configurabile in capo al-
fosse necessaria la conoscenza dei soggetti a carico l’amministratore del condominio, che ha invece
dei quali siano destinati a prodursi gli effetti dell’at- l’obbligo di convocare all’assemblea tale curatore
to in corso di formazione. ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomi-
In ogni caso la comunicazione ex art. 303 cod. civ. na egli abbia avuto notizia.
può essere fatta sino ad un anno dalla morte del pro- Invero l’avviso indirizzato collettivamente e imper-
prietario. È vero che questa norma è squisitamente sonalmente agli eredi nell’ultimo domicilio del con-
processuale, ma è altrettanto vero che, a maggior ra- domino defunto non richiede alcuna particolare ri-
gione, può essere applicata nel campo del diritto so- cerca, a prescindere dalla eventuale onerosità della
stanziale (10). stessa.
In altre parole, si rileva che la certezza del decesso,
Inerzia degli eredi ed inattività non può esonerare l’amministratore dall’invio di
dell’amministratore: una tesi criticabile quella stessa comunicazione che avrebbe dovuto, in
Secondo una recente decisione (11) le tesi espresse ogni caso, inviare al condomino in vita, con la sem-
in precedenza non possono essere condivise. plice intestazione, collettivamente e impersonal-
Così si osserva che con l’invio dell’avviso ad un con- mente, agli eredi del condomino e nello stesso do-
domino di cui è già certo il decesso si risolve il pro- micilio: l’onere sopra descritto infatti non comporta
blema della regolarità della convocazione dell’as- alcuna attività suppletiva di ricerca, ma certamente
semblea attraverso una finzione. raggiunge lo scopo di portare a conoscenza dell’inte-
A ciò si aggiunge che la fictio si rivela comunque ressato la fissazione dell’assemblea; del resto solo
inutile, ed il problema non può considerarsi neppu- questa minima attività è possibile considerare im-
re formalmente risolto, quando all’ultimo indirizzo prontata a buona fede e all’ordinaria diligenza la
del condomino defunto non vi sia chi possa mate- condotta dell’amministratore, esonerato così da ul-
rialmente ricevere l’avviso. teriori (e anche complesse e lunghe) ricerche per in-
Del resto questa recente pronuncia non ritiene le- dividuare l’effettivo recapito dei singoli eredi.
gittima neppure l’applicazione analogica dell’art. In ogni caso, è innegabile che l’amministratore deb-
303 cod. proc. civ. ed il conseguente invio dell’avvi- ba operare con l’ordinaria diligenza con la quale de-
so di convocazione dell’assemblea «collettivamente vono essere svolti tutti gli incarichi affidati ai man-
ed impersonalmente» agli eredi all’ultimo domicilio datari, compreso quello relativo all’attività di con-
del defunto, anche se sia passato l’anno dal decesso vocazione dei partecipanti al condominio (13).
(12).
Pertanto, questa opinione ritiene che l’amministra- Note:
tore il quale sia a conoscenza del decesso di un con- (10) Terzago, Il condominio, Milano, 2010, 211.
domino, fino a quando gli eredi non gli manifeste- (11) Cass. 22 marzo 2007, n. 6916, in Foro it., 2007, 10, 2753.
ranno la loro qualità, non avendo utili elementi di (12) Nella motivazione si contesta che una lettera diretta agli ere-
riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna di richiamerebbe l’attenzione e verrebbe subito aperta, a diffe-
particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun renza di una lettera indirizzata al defunto.
avviso. Per sostenere la tesi si aggiunge che nessun (13) Per l’equiparazione del rapporto tra amministratore e con-
domino a quello tra mandante e mandatario, si veda giurispru-
elemento utile potrebbe essere ricavato dalla denun- denza, tra le tante: Cass., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148, in Gui-
cia di successione, consultabile presso gli uffici fi- da al diritto, 2008, 17, 38; Cass. 30 marzo 2006, n. 7498, in
nanziari o ipotecari, dal momento che la stessa è ir- (segue)

Immobili & proprietà 6/2011 363


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Corollario di tali considerazioni è che non risulta degli aventi diritto a partecipare all’adunanza com-
fondata la tesi volta a ritenere inapplicabile la rego- portava non l’annullabilità, ma la nullità assoluta ed
la fissata dall’art. 303 cod. proc. civ. sul presupposto insanabile della delibera (17) per difettosa costitu-
che tale norma non può operare fuori dal processo, zione del corpo deliberante, ancorché il voto del
atteso che, operando l’analogia proprio quando condomino non convocato non avrebbe avuto inci-
manca una specifica norma scritta o consuetudina- denza sul raggiungimento della maggioranza (18).
ria, il disposto del citato articolo, calzando in pieno Ad avviso di tale impostazione, quindi, nel rigoroso
alla convocazione dell’assemblea, ben può trovare rispetto della lettera dell’art. 1136 comma 6, secon-
applicazione anche a tal fine (14). do cui l’assemblea non può deliberare se non consta
Lungo la stessa linea di pensiero si è notato come sia che tutti i condomini sono stati invitati alla riunio-
doverosa la comunicazione secondo la stessa moda- ne, in difetto di comunicazione a tutti i condomini,
lità indicata dall’articolo di cui sopra, da ritenersi viene a mancare lo stesso potere deliberativo dell’as-
applicativo di un principio generale dell’ordinamen- semblea.
to che garantisce la reciproca tutela dei condomini, Tuttavia in dottrina si era rilevato come l’art. 1137
compatibilmente con i tempi di gestione condomi- cod. civ. individuasse solo il soggetto legittimato al-
niali (15). l’impugnativa senza lasciare trapelare che sotto la
Per quanto concerne, poi, la nomina di un curatore dizione “deliberazioni contrarie alla legge e al rego-
è stato giustamente osservato che in caso di decesso lamento” si dovessero individuare due forme di in-
del condomino, l’amministratore del condominio validità: in altre parole, la distinzione tra delibere
diventa, automaticamente e ipso facto, una sorta di nulle e delibere annullabili non trovava alcun ri-
curatore all’eredità giacente relativamente alle parti scontro normativo, poiché detta norma disciplinava
comuni dell’edificio condominiale che non sono di- compiutamente soltanto l’azione di impugnazione
visibili e separabili (art. 1119 cod. civ.) e che conti- della delibera prescindendo del tutto dalla natura
nuano ad essere, pertanto, soggette necessariamente del vizio che si assumeva inficiare la validità della
ai poteri dell’amministratore, specialmente per medesima delibera (19).
quanto attiene agli atti conservativi.
Quest’ultimi richiedono delle spese che, in relazione Note:
alla proprietà del condominio deceduto potrebbe ri- (continua nota 13)
velarsi problematica atteso che un pagamento, sen- Giust. civ. Mass., 2006, 3; Cass. 9 giugno 2000, n. 7861, in Arch.
za riserve, da parte del chiamato all’eredità, potreb- loc. cond., 2001, 83; Cass. 27 gennaio 1997, n. 826, in Foro it.,
1997, I, 826; Cass. 24 marzo 1961, n. 1720, in Riv. giur. edil.,
be comportare l’accettazione tacita dell’eredità 1982, I, 627; Trib. Roma, 22 luglio 2009, n. 16313, in Giust. civ.
(16). Mass., 2009; Trib. Bari, 24 settembre 2008, n. 2158, in Giust.
Di conseguenza potrebbe essere non solo opportuna, civ. Mass., 2008.
ma addirittura necessaria, la nomina di un curatore (14) Vidiri, L’obbligo di diligenza dell’amministratore, cit.
conseguente alla specifica situazione condominiale (15) Izzo, Il decesso del condomino e l’avviso di convocazione:
una pronunzia innovativa, ma non condivisibile, in Giust. civ.,
L’omessa convocazione dell’erede: le 2007, I, 1603.
conseguenze (16) Izzo, Il decesso del condomino e l’avviso di convocazione:
una pronunzia innovativa, ma non condivisibile, cit.
La convocazione degli eredi collettivamente ed im- (17) Cass. 1° ottobre 1999, n. 10886, in Giust. civ., 2000, I, 41;
personalmente nell’ultimo domicilio del defunto, Cass. 19 agosto 1998, n. 8199, in Arch. loc., 1998, 670; Cass. 12
per la quale non occorre alcuna particolare ricerca, giugno 1997, n. 5267, in Foro it. Rep., 1997, voce Comunione e
condominio, n. 206; Cass. 27 giugno 1992, n. 8074, in Giur. it.,
appare idonea a realizzare, esaustivamente, sia la co- 1993, I, 1, 1763, con nota di M.C. Traverso, Brevi osservazioni in
noscenza degli eredi sia la condizione di cui all’art. tema di convocazione di assemblea condominiale; Cass. 5 ago-
sto 1988, n. 4846, in Vita not., 1988, 707. Cass. 15 dicembre
1136, comma 6, cod. civ., con conseguente esclusio- 1982, n. 6919, in Giust. civ., 1983, I, 3044; Cass., 29 gennaio
ne del pericolo che la delibera possa essere impugna- 1978, n. 3798, in Foro it., 1978, I, 2443; Cass. 12 novembre
ta. 1970, n. 2368, in Giust. civ., 1971, I, 471; tra le decisioni di meri-
to, si segnalano Trib. Perugia, 7 settembre 1989, in Arch. loc.,
A tale proposito bisogna ricordare che secondo la 1990, 72, e Trib. Torino, 4 marzo 1985, in Giur. it., 1987, I, 2, 151.
giurisprudenza tradizionale la preventiva convoca- (18) Cass. 12 febbraio 1993, n. 1780, in Giust. civ., 1993, I, 1835;
zione tutti i partecipanti ex art. 1136, comma 6, cod. Cass. 15 dicembre 1990, n. 11947, in Arch. loc., 1991, 285.
civ. costituiva requisito essenziale per la validità di (19) G. Terzago, Brevi appunti sul termine per l’impugnativa del-
le delibere condominiali, in Riv. giur. edil., 1969, II, 176; M. Cre-
qualsiasi delibera, onde la mancata prova dell’avve- scenzi, Le controversie condominiali, Padova 1991, 112; in ge-
nuta comunicazione o dell’avvenuta conoscenza, nerale sulla distinzione tra delibere nulle ed annullabili: Celeste,
per altra via, dell’avviso di convocazione da parte (segue)

364 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Condominio

Le considerazione sopra svolte sono state nel tempo ne della decisione assembleare, può sempre impu-
recepite dalla giurisprudenza che a decorrere dal gnarla, facendo così valere le sue ragioni, anche se
2000, ha cominciato a sostenere la mancata comu- nel ristretto termine di trenta giorni dalla comuni-
nicazione, anche a uno solo dei condomini, dell’av- cazione. Tale soluzione, come si può comprendere,
viso di convocazione dell’assemblea, in quanto vizio soddisfa pienamente la restante parte della colletti-
del procedimento collegiale, comporta non la nulli- vità condominiale che, in caso contrario, per un vi-
tà, ma la semplice annullabilità della delibera (20). zio formale, sarebbe esposta al rischio di un’azione
Le ragioni poste a fondamento di questa opinione legale del condomino non convocato anche dopo il
giurisprudenziale sono interamente recepite dalle trascorrere di un notevole lasso di tempo.
Sezioni Unite (21) che, in un caso di omessa convo- In ogni caso, nella disciplina condominiale la nulli-
cazione di un condomino, hanno, in primo luogo ri- tà non prevista e, quindi, in assenza di specifica pre-
proposto, il parallelismo tra la norma di cui all’art. visione normativa, sembra logico doversi ammettere
1137 cod. civ. ed i corrispondenti artt. 1441, 1442 e la nullità di una decisione assembleare soltanto nei
2377 cod. civ. dettati in ambito societario, ricondu- casi più gravi. Si può parlare di nullità, in particola-
cendo il concetto dell’annullabilità all’interesse le- re, solo nel caso di oggetto impossibile (esorbitanza
so, ossia all’interesse strumentale in quanto connes- della delibera rispetto al settore della gestione delle
so con le regole procedimentali concernenti la for- parti comuni, cioè in materia non compresa tra le
mazione degli atti, e reputando non grave il vizio re- attribuzioni, per cui non è ammesso il voto collegia-
lativo alla formazione della delibera, come tale, non le e difetto di competenza o esercizio abnorme di po-
inficiante l’atto deliberativo se non fatto valere en- teri) ovvero illecito (violazione di norme imperative
tro il contemplato termine decadenziale (22). o lesione dei diritti riconosciuti dalla legge o attri-
Riprendendo, quindi, la ricostruzione operata da buiti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni). Di
parte della dottrina (23), la Corte ha ritenuto che le
cause di nullità delle delibere assembleari condomi- Note:
niali fossero riferibili ai soli vizi collegati alla sostan- (continua nota 19)
za degli atti, vale a dire all’impossibilità o all’illicei- L’impugnazione delle delibere del condominio. L’oggetto, i sog-
tà dell’oggetto derivanti dal difetto di attribuzioni in getti, le modalità, l’inibitoria, il giudizio,l’arbitrato, Milano, 2007,
3 ss.; A. Scarpa, Deliberazioni condominiali e conflitto di interes-
capo all’assemblea stessa; mentre vanno intese come si, in Rass. loc., 1998, 137; R. Triola, Condominio e contenzioso,
deliberazioni annullabili quelle assunte dall’assem- Milano 1995, 5; ID., L’assemblea di condominio, Milano 1991,
blea senza l’osservanza delle forme prescritte dall’art. 101; E. Calvanese, Nullità ed impugnabilità delle deliberazioni
delle assemblee condominiali, in Temi romana, 1990, II, 209;
1136 cod. civ. per la convocazione, la costituzione, Preite, Osservazioni in tema di deliberazioni condominali, in Fo-
la discussione e la votazione in collegio, ma pur sem- ro pad., 1964, I, 454; Buttaro, In tema di inesistenza di delibera-
zione assembleare per difetto di maggioranza, in Banca, borsa,
pre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. tit. cred., 1962, I, 213; D.R. Peretti Griva, Il condominio delle ca-
1120, 1121, 1129, 1132, 1135 cod. civ. se divise in parti, Torino, 1960, 490.
Sul tema specifico dell’omessa convocazione si è ri- (20) Cass. 5 gennaio 2000, n. 31, in che è stata seguita, nella
levato che se il combinato disposto degli artt. 1105 stessa linea interpretativa, da Cass. 5 febbraio 2000, n. 1292, in
Arch. loc., 2000, 581, e da Cass. 1° agosto 2003, n. 11739, in Vi-
comma 3 e 1109 cod. civ., in tema di comunione, ta not., 2003, I, 1411; aderiscono al nuovo orientamento, riguar-
prevede l’impugnazione della delibera entro il ter- do ad altre fattispecie: Cass. 2 ottobre 2000, n. 13013, in Giur.
mine di decadenza di trenta giorni nel caso di omes- it., 2001, 1119, in un’ipotesi di difetto di quorum; Cass. 25 giu-
gno 2001, n. 8676, in Giust. civ., 2002, I, 179; Cass. 22 novem-
sa preventiva informazione (ipotesi indubbiamente bre 2002, n. 16485, in Arch. loc., 2003, 194; Cass. 9 gennaio
assimilabile alla mancata convocazione di tutti i 2004, n. 143, in Rass. loc., 2005, 122, sull’incompletezza dell’or-
partecipanti), è ragionevole dubitare che l’articolo dine del giorno; in dottrina si veda G. Terzago, Nullità e annulla-
bilità delle delibere condominiali: nuovi confini, in Riv. giur. edil.,
1136 comma 6 cod. civ., in tema di condominio, di- 2000, 4, 562.
sciplinando la stessa fattispecie e usando la stessa (21) Così, Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806, in Foro it.,
formula, abbia ricollegato alla mancata convocazio- 2006, 10, 2902; per un commento della sentenza si veda: Cele-
ne di un condomino conseguenze diverse e ben più ste, Ribadito dalle Sezioni Unite il recente revirement della Cor-
te di Cassazione sulla differenza tra delibere condominiali nulle e
gravi. La soluzione sostenuta dalle Sezioni Unite, annullabili, in Riv. giur. edil., 2005, 4, 1116; Bordolli, Di Rago, Più
del resto, è certamente equilibrata, atteso che tutela certezze sulle delibere condominiali. Ecco il confine fra nullità e
annullabilità, in Dir. e giust., 2005, 14, 12.
sia le esigenze di certezza della collettività condomi-
(22) La decisione è stata successivamente confermata da Cass.
niale, sia i diritti del singolo condomino che non ha 21 febbraio 2007, n. 4014, in Giust. civ. Mass., 2007; Cass. 1°
potuto partecipare all’assemblea. agosto 2006, n. 17486, in Giust. civ. Mass., 2006, 7-8.
Quest’ultimo, sebbene non regolarmente convoca- (23) Si veda Corona, Proprietà e maggioranza nel condominio ne-
to, e, quindi, escluso dal procedimento di formazio- gli edifici, Torino 2001, 332 ss.

Immobili & proprietà 6/2011 365


Opinioni
Condominio

conseguenza tutte le altre deliberazioni contrarie al- ca fra le esposte affermazioni di principio, poiché la
la legge o al regolamento di condominio, assunte diversa soggettività dell’onere probatorio, alla luce
dall’assemblea senza l’osservanza delle forme pre- dei principi informatori della materia (art. 2697,
scritte dall’art. 1136 cod. civ. per la convocazione, la commi 1 e 2 cod. civ.) si spiega con il rilievo che,
costituzione, la discussione e la votazione in collegio mentre nella prima ipotesi l’impugnativa del condo-
(ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specifi- minio è portata contro una deliberazione formal-
cate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 cod. mente valida, nel secondo caso incombe al condo-
civ.), sono semplicemente annullabili: le decisioni minio fornire la dimostrazione della regolarità della
affette da questi vizi, quindi, se non vengono impu- convocazione, quale elemento costitutivo della vali-
gnate dai condomini dissenzienti ed assenti entro dità della deliberazione (28).
trenta giorni, restano valide ed efficaci nei confron- Del resto la giurisprudenza ha più volte ribadito che
ti di tutti in via definitiva. poiché l’art. 1136 cod. civ. non prescrive modalità
Alla luce di quanto sopra si può affermare che, se- di notifica ai condomini dell’avviso di convocazio-
condo le Sezioni Unite, l’invalidità si sdoppia avuto ne per la regolarità della relativa assemblea, si deve
riguardo all’attribuzione (cui si riconducono i vizi ritenere che la disposizione di legge sia stata osser-
relativi all’oggetto, concernenti gli interessi privati vata allorquando risulti provato, anche a mezzo di
indisponibili ai sensi dell’art. 1138 cod. civ. e gli in- presunzioni (29), che i condomini abbiano in qua-
teressi afferenti alle facoltà e ai poteri attinenti le
cose, i servizi e gli impianti comuni) e alla parteci-
Note:
pazione (cui si ricollegano, invece, i vizi attinenti al-
(24) Cass. 13 novembre 2009, n. 24132, in Giust. civ., 2010, 4,
la formazione degli atti ovvero riguardanti gli inte- 893 e in Imm. e dir., 2010, 4, 2 con nota di A. Scarpa; Cass. 12
ressi strumentali inerenti il funzionamento del col- giugno 1997, n. 5267, in Foro it. Rep., 1997, voce Comunione e
legio). condominio, n. 206; Cass. 19 novembre 1992, n. 12379, in Arch.
loc., 1993, 533; Cass. 9 dicembre 1987, n. 9109, in Foro it. Rep.,
1987, voce cit., n. 142; Cass. 22 novembre 1985, n. 5769, in
L’impugnazione della delibera dell’erede Arch. loc., 1986, 273; Cass. 14 dicembre 1982, n. 6863, in Arch.
non convocato: l’onere probatorio civ., 1983, 487, per la quale è, invece, sufficiente provare che
l’invito all’assemblea, indipendentemente dalla sua effettiva co-
Secondo un principio giurisprudenziale consolidato, noscenza, sia stato regolarmente fatto a ogni condomino.
nel caso in cui il condomino agisca per far valere (25) Cass. 8 novembre 1989, n. 4691, in Giust. civ. Mass., 1989,
l’invalidità della predetta delibera, incombe sul con- 11; Cass. 14 marzo 1987, n. 2658, in Giust. civ. Mass., 1987, 3.
dominio convenuto l’onere di provare che tutti i (26) Cass. 27 giugno 1978, n. 3169, in Giust. civ. Mass., 1978;
condomini siano stati tempestivamente avvisati del- Cass. 8 marzo 1975, n. 869, in Giust. civ. Mass., 1975; Cass. 9
luglio 1975, n. 2696, in Giust. civ. Mass., 1975.
la convocazione, quale presupposto per la regolare
(27) Cass. 13 novembre 2009, n. 24132, cit., secondo cui non si
costituzione dell’assemblea, mentre resta a carico può attribuire al comportamento dei condomini partecipanti ad
dell’istante la dimostrazione degli eventuali vizi ine- un’assemblea non totalitaria, i quali nulla abbiano eccepito al ri-
renti alla formazione della volontà della medesima guardo, valore di prova presuntiva univoca della ricezione del-
l’avviso di convocazione anche da parte di quei condomini che a
assemblea (24). tale seduta non abbiano preso parte; Cass. 25 marzo 1999, n.
In particolare la giurisprudenza meno recente ave- 2837, in Rass. loc. e cond., 1999, 301, secondo cui tale prova
non può essere offerta con la dimostrazione della consegna del-
va affermato che il condomino che deducesse la l’avviso a soggetti ai quali non è stato conferito uno stabile pote-
mancata convocazione dell’assemblea avrebbe do- re di rappresentanza nei confronti del condominio; Cass. 19 ago-
vuto fornire la prova negativa del mancato rispetto sto 1998, n. 8199, in Arch. loc., 1998, 670, che comunque am-
mette la possibilità di ricorrere a presunzioni; Trib. Genova, 7
delle regole circa la formazione della volontà as- gennaio 2008, in Guida al diritto, 2008, 21, 51 (s.m.).
sembleare (nella specie, la mancata convocazione (28) Cass. 19 novembre 1992, n. 12379, in Arch. loc., 1993, 533.
per l’assemblea dei condomini) (25) e nello stesso (29) Sempre in tema di comunicazione dell’avviso di convocazio-
ordine di idee si era affermato che incombe all’op- ne dell’assemblea di condominio, si è sostenuto che la presun-
ponente la prova del vizio di costituzione dell’as- zione di conoscenza ex art. 1335 cod. civ. degli atti recettivi in
forma scritta giunti all’indirizzo del destinatario opera per il solo
semblea (26). fatto oggettivo dell’arrivo dell’atto nel luogo indicato dalla norma,
Tuttavia anche recentemente si è ribadito che l’one- sicché l’onere di provare l’avvenuto recapito all’indirizzo del de-
re di provare che tutti i condomini sono stati tem- stinatario è a carico del mittente, salva la prova del destinatario
medesimo dell’impossibilità di acquisire in concreto l’anzidetta
pestivamente convocati incombe al condominio, conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà; in realtà,
non potendosi addossare al condomino che deduca sembra trattarsi di un diverso orientamento solo apparente, se si
l’invalidità dell’assemblea la prova negativa del- considerano i principi generali desumibili dall’art. 2697 cod. civ.
in relazione con le situazioni che possono presentarsi in tema di
l’inosservanza di tale obbligo (27). Secondo la stessa impugnazione di delibera condominiale: così Cass. 29 aprile
tesi non esiste alcuna contraddizione logico-giuridi- 1999, n. 4352, in Arch. loc., 1999, 804.

366 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Condominio

lunque modo avuto notizia della convocazione ritto, ovvero su chi eccepisca la modifica o l’estinzio-
(30). ne del diritto da altri vantato, non subisca deroga ne-
Tale principio presuppone, però, quell’opinione giu- anche quando abbia ad oggetto fatti negativi, in
risprudenziale secondo cui l’omessa convocazione di quanto la negatività dei fatti oggetto della prova non
un condominio determina la nullità della delibera. esclude né inverte il relativo onere, gravando esso
Secondo una recente decisione (31), però, che ap- pur sempre sulla parte che fa valere il diritto di cui il
pare in evidente contrasto con il consolidato orien- fatto, pur se negativo, ha carattere costitutivo (32);
tamento della giurisprudenza di legittimità, conside- tuttavia, non essendo possibile la materiale dimo-
rando che (dopo Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. strazione di un fatto non avvenuto, la relativa prova
4806) l’omessa convocazione del condomino all’as- può esser data mediante dimostrazione di uno speci-
semblea comporta la mera annullabilità della deli- fico fatto positivo contrario, o anche mediante pre-
bera adottata in quella riunione, si dovrebbe coeren- sunzioni dalle quali possa desumersi il fatto negativo.
temente concludere che l’onere di provare l’esisten- Pertanto, quando la pretesa si basa su un fatto nega-
za del vizio sia posto a carico dello stesso condomino tivo che sia desumibile da uno specifico e positivo
che agisce impugnando tale delibera, essendo fatto contrario, la prova deve essere data - anche per
espressione del principio generale che è sempre one- presunzioni - attraverso la dimostrazione di quest’ul-
re dell’attore allegare e provare i fatti costitutivi del- timo, giacché la negatività dei fatti non (sempre)
la domanda, e, quindi, in caso di impugnazione del- esclude né inverte l’onere della prova (33).
la delibera condominiale, i fatti dai quali discende
l’invalidità del provvedimento assembleare.
In altre parole coerentemente con le regole di distri- Note:
buzione del carico istruttorio poste dall’art. 2697, (30) Cass. 18 febbraio 2000, n. 1830, in Riv. giur. edil., 2000, I,
commi 1 e 2 cod. civ., dovrebbe gravare sul condo- 612; Cass. 2 giugno 1999, n. 5399, in Giust. civ., 2000, I, 1110;
Cass. 3 febbraio 1999, n. 875, in Foro it. Rep., 1999, voce Co-
mino ricorrente l’onere di dedurre e provare, in caso munione e condominio, n. 211, Cass. 28 gennaio 1995, n. 1033,
di contestazione la prova l’elemento costitutivo del- in Riv. giur. edil., 1995, I, 586; Cass. 15 marzo 1994, n. 2450, in
Giur. it., 1995, I, 1, 1100; Cass. 5 agosto 1988, n. 4846, in Vita
l’invalidità della deliberazione impugnata, cioè i fat- not., 1988, 707; Cass. 28 febbraio 1987, n. 2148, in Riv. giur.
ti dai quali l’omessa comunicazione risulti. edil., 1987, I, 374.
Questa conclusione trova conferma nella giurispru- (31) Trib. Salerno, 28 settembre 2010, in Immobili & Diritto,
denza della Suprema Corte che ha chiarito come 2010, 4, 28.
l’onere probatorio gravante, a norma dell’art. 2697 (32) Cass. 1° aprile 2009, n. 7962, in Guida al diritto, 2009, 21, 77.
cod. civ., su chi intenda far valere in giudizio un di- (33) Cass. 30 maggio 2007, n. 12700, in Giust. civ. Mass., 2007, 5.

Immobili & proprietà 6/2011 367


Opinioni
Fisco

Prima casa

Mutui prima casa: è già partito il


fondo di garanzia per gli under 35
di Raffaella Zisa - Avvocato in Vittoria e in Ragusa

Grazie al Fondo di garanzia appena entrato in vigore, alle giovani coppie o ai nuclei familiari monogenitoriali
con figli minori l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale diviene possibile anche in ipotesi
di condizioni lavorative precarie.

Con decorrenza dal 18 febbraio 2011 è entrato in vi- testo unico - sulla base di apposite convenzioni sti-
gore il Regolamento recante la disciplina del Fondo pulate con il Dipartimento, si impegneranno a non
istituito presso la Presidenza del Consiglio dei Mini- richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive oltre al-
stri - Dipartimento della gioventù col fine di con- l’ipoteca sull’immobile (3).
sentire, alle giovani coppie o ai nuclei familiari mo- Il che, del resto, in via corrispettiva all’impegno as-
nogenitoriali con figli minori (e con priorità per sunto dallo Stato, con l’ammissione alla garanzia del
quelli i cui componenti non risultano occupati con Fondo, di coprire le ipotesi di temporanea insolven-
rapporto di lavoro a tempo indeterminato), l’acces- za dei mutuatari beneficiari nel pagamento delle ra-
so a finanziamenti agevolati per sostenere le spese te dell’acceso mutuo ipotecario.
connesse all’acquisto della prima casa (1).
Requisiti dei mutuatari per l’ammissione
Si tratta esattamente del decreto 17 dicembre 2010
alla garanzia del fondo
n. 256 il quale, nel rispetto delle competenze delle
regioni in materia di politiche abitative, detta i cri- Possono richiedere ammissione alla garanzia i sog-
teri per l’accesso al Fondo suddetto unitamente alle getti che, al momento della presentazione della do-
modalità di funzionamento dello stesso.
Conformemente a quanto statuito dal D.L. 1° luglio Note:
2009 n. 78, convertito con modificazioni dalla legge (1) Art. 13, comma 3-bis, D.L. 25 giugno 2008, n. 112, converti-
3 agosto 2009 n. 102, si prevede che l’esecuzione to con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, come
delle attività relative alla gestione amministrativa modificato dall’art. 2, comma 39, della legge 23 dicembre 2008,
n. 191.
del Fondo sia affidata ad una società a capitale inte-
(2) Il Gestore, in sede di esecuzione dell’attività di gestione del
ramente pubblico (c.d. Gestore), la quale svolga la Fondo, provvederà ad esaminare la documentazione trasmessa-
propria attività quasi esclusivamente nei confronti gli dai soggetti finanziatori; a corrispondere ai medesimi le som-
me dovute in caso intervento della garanzia del fondo; a control-
dell’amministrazione dello Stato al cui controllo ri- lare, a campione, i documenti presentati dal mutuatario in fase di
mane soggetta (2). richiesta di ammissione alla garanzia.
Nello specifico, l’istituzione del Fondo ad opera del Dal canto suo il Dipartimento non si limiterà ad esercitare poteri
di indirizzo (anche di tipo tecnico-operativo) nei confronti del Ge-
Dipartimento (soggetto attuatore) varrà a garantire store, dovendo altresì verificare, eventualmente a mezzo di ispe-
quei mutui ipotecari, il cui scopo sia l’acquisto del- zioni all’uopo disposte, il corretto adempimento dei compiti ad
l’abitazione principale da parte dei soggetti mutua- esso demandati.
Il tutto sulla base di apposito disciplinare emanato dal Diparti-
tari che, in possesso dei requisiti di cui per legge, al- mento e sottoscritto per accettazione dal Gestore, atto a garan-
la garanzia siano stati ammessi dopo averne fatto ri- tire al primo forme di vigilanza sull’attività del secondo analoghe
a quelle esercitate sui propri servizi.
chiesta per il tramite dei soggetti erogatori (c.d. fi-
(3) In seno alle medesime convenzioni saranno esattamente pre-
nanziatori) previsti in normativa. visti gli eventi che consentono ai mutuatari una sospensione del-
Questi ultimi - individuati dal Regolamento nelle le rate del mutuo fino a 12 mesi. Il ricorrere di uno dei suddetti
banche iscritte all’albo di cui all’art. 13 del T.U. eventi, con conseguente legittima richiesta di sospensione da
parte del mutuatario, produce l’inefficacia della procedura even-
bancario n. 385/1993 e negli intermediari finanziari tualmente intrapresa dal finanziatore per l’intervento della garan-
iscritti nell’elenco di cui all’art. 107 del medesimo zia.

368 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Fisco

manda di mutuo, risultino in possesso dei seguenti Va tuttavia tenuto presente che, indipendentemen-
requisiti soggettivi: te dall’esito della richiesta di ammissione, i finanzia-
a) età inferiore a 35 anni (4); tori rimangono liberi di erogare o meno il mutuo.
b) reddito complessivo non superiore a euro
35.000,00, con la precisazione che non più del 50% Natura e misura della garanzia. Intervento
del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF Come la normativa in commento testualmente pre-
può derivare da contratto di lavoro a tempo indeter- vede, la garanzia del Fondo, la cui efficacia decorre
minato; in via automatica dalla data di erogazione del mu-
c) insussistenza di ulteriori situazioni di proprietà, ri- tuo, è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondi-
feribili ad essi stessi richiedenti, concernenti immo- zionata ed irrevocabile.
bili ad uso abitativo, fatta tuttavia eccezione per Il che, in breve, sta a significare che, in caso di ina-
quelli di provenienza successoria, concessi in uso dempimento del mutuatario, riscontrato secondo i
gratuito a genitori e fratelli, di cui siano titolari termini e le modalità di cui al medesimo regolamen-
esclusivi o in comunione con altro successore. to (7), il finanziatore potrà direttamente chiedere al
Gestore l’intervento della garanzia del Fondo.
Operazioni ammissibili Nei quindici giorni lavorativi successivi al ricevi-
L’operazione di finanziamento ammissibile alla ga- mento della richiesta di intervento (corredata di
ranzia del Fondo deve concernere immobili (del cui tutta la documentazione prevista) da parte del sog-
acquisto si tratti) di superficie non superiore a 90 getto finanziatore, il Gestore, nel rispetto dell’ordi-
metri quadrati, che non rientrino (per poter essere ne cronologico di ricevimento delle richieste, sarà
adibiti ad abitazione principale) nelle categorie ca- tenuto a provvedere alla corresponsione dell’impor-
tastali A1, A8 e A9. to dovuto (8).
È concessa priorità, nella concessione della garanzia, In forza del pagamento, il Dipartimento è surrogato
agli immobili situati in aree a forte tensione abitati- nei diritti del finanziatore, ai sensi ed effetti dell’art.
va, mentre rimangono in ogni caso esclusi gli immo- 1203 cod. civ.: quindi tramite il Gestore, eventual-
bili che risultino avere le caratteristiche di lusso di mente anche mediante la procedura di iscrizione a
cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici in ruolo di cui al D.P.R. n. 602/1973 e D.Lgs. n.
data 2 agosto 1969. 46/1999, potrà provvedere al recupero della somma
Mutui ammissibili alla garanzia sono quelli di am- pagata in uno agli interessi legali maturati dal paga-
montare non superiore a euro 200.000,00, sotto-
scritti coi tassi di cui al comma 2 dell’art. 2 del de- Note:
creto (5). (4) Per le coppie coniugate entrambi i componenti il nucleo fa-
miliare devono avere età inferiore al limite indicato.
Ammissione alla garanzia (5) Per i mutui di durata superiore a venti anni, tasso massimo
pari o equivalente a Euribor + 150 punti base; a Euribor + 120
Alla richiesta di ammissione alla garanzia del Fondo punti base per i mutui di durata inferiore a venti anni a tasso va-
provvede, unicamente per via telematica, il soggetto riabile; a tasso massimo pari o equivalente a I.R.S. + 150 punti
base per mutui di durata superiore ai 20 anni ed a I.R.S. + 120
finanziatore giusta comunicazione al Gestore della punti base per mutui di durata inferiore nel caso di mutui a tasso
documentazione raccolta dal mutuatario, la quale at- fisso.
testi il ricorrere, nell’operazione di finanziamento del- (6) I finanziatori non sono in alcun modo responsabili della veridi-
la cui garanzia si tratti, di tutti i requisiti (soggettivi e cità delle informazioni presentate dai mutuatari, alla cui verifica
nemmeno sono tenuti.
oggettivi) previsti per l’accesso all’agevolazione (6).
(7) L’art. 6 del decreto prevede infatti che, in caso di inadempi-
Una volta pervenuta al Gestore, alla richiesta di mento del mutuatario, il finanziatore, decorsi 90 giorni lavorativi
ammissione è assegnato un numero di posizione pro- dalla data di scadenza della prima rata rimasta anche parzial-
gressivo determinato dall’anno, dal mese, dall’ora e mente insoluta, invierà al mutuatario, a mezzo lettera raccoman-
data con avviso di ricevimento, diffida al pagamento di somma
dal minuto di arrivo. pari all’ammontare delle rate insolute, degli interessi contrattua-
Successivamente il Gestore provvede a verificare la li e di mora. Ciò fatto, al decorso di ulteriori 100 giorni lavorativi,
disponibilità del Fondo in modo che l’avvenuta o in mancanza di adempimento alcuno da parte dell’intimato, il fi-
nanziatore potrà chiedere al Gestore l’intervento della garanzia
negata ammissione alla garanzia sia comunicata al del fondo.
finanziatore nel rispetto dei seguenti termini: entro (8) Il termine di 15 giorni suddetto rimane sospeso, in ipotesi di
15 giorni lavorativi l’avvenuta ammissione; entro 3 documentazione incompleta, fino alla data di ricezione della do-
giorni lavorativi la negata ammissione, nel caso in cumentazione mancante. Tuttavia, ove i documenti richiesti non
pervengano al Gestore nel termine di 90 giorni lavorativi dalla
cui le disponibilità del fondo risultino totalmente data della richiesta, l’intervento della garanzia del fondo sarà ne-
impegnate. gato.

Immobili & proprietà 6/2011 369


Opinioni
Fisco

mento fino alla data del rimborso e alle spese soste- zioni effettuate dal beneficiario agli effetti dell’atti-
nute per il recupero. vazione della garanzia, il Gestore provvederà a far
Precisato che mutui ammissibili alla garanzia sono cessare immediatamente l’operatività della garanzia,
quelli di ammontare non superiore a euro con trasmissione dei relativi atti alla competente
200.000,00, rispetto ai quali la garanzia può essere autorità giudiziaria, dopo aver contestato l’addebito
concessa nella misura del cinquanta per cento (50%) nelle forme di legge.
della quota capitale tempo per tempo in essere e per A carico del beneficiario della garanzia, una volta
un ammontare non superiore a euro 75.000,00, la che questa sia cessata, scatterà l’obbligo di rimborsa-
normativa ha cura di precisare che, per la quota del re il Fondo della somma corrisposta al finanziatore,
credito e degli accessori non garantita dal Fondo, il rivalutata secondo gli indici ISTAT di inflazione ol-
finanziatore rimane libero di avviare, a propria cura e tre che maggiorata degli interessi corrispettivi al tas-
spese, la procedura per il recupero coattivo. so legale.
In tal caso, dopo aver incassato la propria quota re- In ipotesi di mancato versamento da parte del bene-
sidua di pertinenza, è tenuto a rimborsare il Fondo ficiario, il Gestore procederà al recupero coattivo
della quota sulla quale ha prestato la garanzia. eventualmente anche mediante la procedura di
iscrizione a ruolo di cui al D.P.R. n. 602/1973 e
Inefficacia della garanzia D.Lgs. n. 46/1999.
Nel caso di dichiarazioni mendaci o di false attesta-

370 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Fisco

Locazione

La cedolare secca
di Carla Occhipinti - Dottore Commercialista e Revisore legale dei conti in Ragusa e Francesco Del
Stabile - Avvocato in Ragusa e Milano

L’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto la facoltà, limitata al locatore persona fisica, di assoggettare i ca-
noni percepiti sulla locazione di immobili ad uso abitativo ad un’imposta sostitutiva (cedolare secca), in al-
ternativa al regime ordinario Irpef.
Le regole di attuazione pratica del nuovo quadro normativo introdotto dal decreto (in vigore dal 7 aprile 2011)
sono specificate nel testo del provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate pubblicato il 7 aprile
2011.

Con le disposizioni introdotte dal D.Lgs. n. 23/2011 anche le relative addizionali regionali e comunali e
(Disposizioni in materia di federalismo fiscale muni- le imposte di registro e di bollo sulla registrazione, le
cipale) comincia a prendere forma il c.d. federali- eventuali proroghe e la risoluzione del contratto di
smo fiscale municipale previsto dalla legge n. locazione (3).
42/2009, la quale mira a dare attuazione all’art. 119 La disciplina riassunta non è applicabile in ogni ca-
della Costituzione, che sancisce l’autonomia finan- so di locazione immobiliare, bensì debbono ricorre-
ziaria di entrata e di spesa per i Comuni, le Provin- re presupposti di natura soggettiva ed oggettiva.
ce, le Città metropolitane e le Regioni. L’attuazione
Ambito soggettivo
dell’art. 119 completa il processo di revisione costi-
tuzionale contenuto nella legge costituzionale L’opzione per l’applicazione del regime della cedola-
3/2001 (riforma del Titolo V della Costituzione) che re secca può essere esercitata dal locatore, persona
ha dato un nuovo assetto al sistema delle autonomie fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godi-
territoriali, collocando gli enti territoriali al fianco mento di unità immobiliari abitative locate. Sono
dello Stato come elementi costitutivi della Repub- pertanto esclusi dall’ambito di applicazione i con-
blica, come recita l’art. 114 della Costituzione (Co- tratti per i quali il locatore sia una società ovvero i
muni, Province, Città metropolitane, Regioni e Sta- contratti per i quali il locatore, sebbene persona fisi-
to hanno pari dignità, pur nella diversità delle ri- ca, effettui la locazione nell’esercizio di una attività
spettive competenze). d’impresa, arte o professione.
Con l’introduzione della c.d. “cedolare secca” il legi- In proposito non può non segnalarsi il “pericolo”
slatore ha inteso intervenire su un settore tradizio-
nalmente ad elevato rischio di evasione, introdu- Note:
cendo una disposizione di favore che consenta (1) Secondo uno studio dell’Agenzia delle Entrate gli affitti in ne-
l’emersione del sommerso (1) e lo snellimento dei ro rappresenterebbero il 40% del totale. Se si eliminano i casi in
cui il locatario è un ente o un operatore economico e ci si limita
controlli. Come si vedrà più in dettaglio, la finalità agli affitti abitativi tra privati, probabilmente la percentuale rad-
antievasiva è perseguita alleggerendo la tassazione doppia. Fonte: Dialoghi Tributari, 2010, 3, 318.
sui canoni, in particolare per i locatori con un’ele- (2) Nei contratti a canone libero i contraenti possono decidere li-
vata aliquota marginale Irpef, ed elevando sensibil- beramente l’ammontare del canone; invece nei contratti a cano-
ne concordato il canone deve essere compreso in una banda di
mente la risposta sanzionatoria. oscillazione frutto di accordi stipulati tra le organizzazioni degli in-
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: essa è pa- quilini e quelle dei proprietari. L’aliquota del 19% si applica ai
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli artt. 2, com-
ri al 21% del canone di locazione per i contratti a ma 3, e 8, legge n. 431/1998, relativi ad abitazioni ubicate nei co-
canone libero, ed al 19% per quelli a canone con- muni di cui all’art. 1, comma 1, lett. a) e b), D.L. n. 551/1988,
cordato (2). convertito con modificazioni dalla legge n. 61/1989, e negli altri
comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato inter-
L’applicazione della cedolare secca sostituirà non so- ministeriale per la programmazione economica.
lo l’Irpef dovuta sul canone di locazione relativo agli (3) L’imposta di registro rimane dovuta nel caso di cessione del
immobili per i quali è stata esercitata l’opzione, ma contratto.

Immobili & proprietà 6/2011 371


Opinioni
Fisco

che rischiano di correre i proprietari di una pluralità te anche per i contribuenti del primo scaglione Ir-
di unità immobiliari i quali potrebbero vedersi rico- pef. Tuttavia, nel caso in cui il contribuente usufrui-
nosciuta da parte dell’Agenzia delle Entrate la qua- sca di deduzioni e detrazioni che trovano capienza
lifica di “imprenditore” (esercizio abituale e profes- nell’imposta, lo stesso potrebbe non trarre alcun
sionale dell’attività di locazione immobiliare), con vantaggio dall’applicazione della cedolare secca, in
il conseguente disconoscimento dei vantaggi deri- quanto l’imposta sostitutiva non tiene conto di de-
vanti dalla cedolare secca e l’applicazione di tutte le duzioni e detrazioni, ma si applica esclusivamente
norme conseguenti alla qualifica imprenditoriale. sull’importo del canone di locazione.
Soltanto “chi vivrà vedrà” se le conseguenze ipotiz- Le considerazioni diventano più complesse nell’ipo-
zate in questa sede risultano fondate. tesi di canone concordato. In questo caso infatti so-
lo il 40,5% del canone è soggetto ad Irpef ed addi-
Ambito oggettivo zionali sotto il regime vigente, un vantaggio sostan-
Dal punto di vista oggettivo l’opzione non potrà ri- ziale che è solo marginalmente recuperato da una
guardare qualsiasi immobile, ma soltanto quelli lo- cedolare fissata al 19%. Sotto il regime vigente inol-
cati ad uso abitativo (4) e le relative pertinenze lo- tre, l’imposta di registro sui contratti a canone con-
cate congiuntamente all’abitazione (box, posti auto, cordato è applicabile solo al 70% dell’imponibile. In
soffitte, ecc.). La cedolare può essere applicata an- questi casi pertanto, la soglia di convenienza, ovve-
che a contratti di locazione non soggetti a registra- ro il reddito sopra il quale diventa vantaggioso opta-
zione come, ad esempio, i contratti di durata inferio- re per la cedolare secca, si sposta verso l’alto, varian-
re a trenta giorni nel corso dell’anno. do a seconda dei casi in base all’importo del canone
ed alle deduzioni e/o detrazioni disponibili.
Calcolo dell’imposta ed analisi comparativa Un ulteriore fattore da considerare nel calcolo della
Si rammenta che al primo scaglione Irpef si applica convenienza è rappresentato dal congelamento del
un’aliquota del 23%. Poiché la cedolare secca è canone nel caso di opzione per la cedolare secca. Il
un’imposta sostitutiva del 21% (19% per i contratti locatore che opti per l’imposta sostitutiva, infatti, è
a canone concordato), la nuova modalità di tassa- obbligato a rinunciare all’aggiornamento del cano-
zione appare prima facie assolutamente vantaggiosa; ne, anche se previsto a qualsiasi titolo dal contratto
tuttavia il calcolo di convenienza non può prescin- di locazione, incluso l’adeguamento alle variazioni
dere da un’analisi comparativa rispetto alla discipli- dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (indice
na ordinaria, in relazione alla capacità reddituale Istat). In scenari di inflazione particolarmente ele-
complessiva del contribuente. vata dunque, la cedolare diventerebbe relativamen-
È utile ricordare che, nell’ambito del regime ordina- te meno conveniente rispetto al regime ordinario
rio, i canoni di locazione contribuiscono alla deter- nel quale il canone di locazione cambierebbe in pa-
minazione del reddito imponibile Irpef al netto di rallelo alle variazioni dell’indice Istat (8).
una deduzione del 15% (5), cui si applica una ulte- Da notare infine che la cedolare comporta dei bene-
riore riduzione del 30% nel caso di canone concor- fici anche per il locatario. Oltre al congelamento del
dato (6). canone di cui sopra, sotto il regime di imposta sosti-
Nel caso in cui si opti per la cedolare, invero, il red-
dito da locazione non rileverà ai fini del reddito
complessivo Irpef del contribuente. Tuttavia i cano- Note:
ni percepiti rileveranno ai fini del riconoscimento e (4) Immobile accatastato in una delle categorie abitative del
gruppo A, fatta eccezione per la categoria A/10, che fa riferi-
della determinazione, per il contribuente, di dedu- mento ad “uffici e studi privati”.
zioni, detrazioni ed altri benefici anche di natura (5) Cfr. art. 34, comma 4-bis, D.P.R. n. 917/1986 (TUIR).
non tributaria, nonché ai fini dell’indicatore della (6) Cfr. art. 8, comma 1, legge n. 431/1998.
situazione economica equivalente (I.S.E.E.). (7) Queste ultime fissate in quota minima allo 0,9% dall’art. 3,
In linea di massima, quindi, nella stragrande mag- comma 1, D.Lgs. n. 56/2000.
gioranza dei casi in cui il contratto è a canone libe- (8) La più recente variazione dell’indice nazionale dei prezzi al
ro, l’imposta sostitutiva risulta quasi sempre conve- consumo per le famiglie di operai e impiegati registrata dall’Istat
nel marzo 2011 (variazione dell’indice rispetto allo stesso mese
niente rispetto al regime ordinario. Sebbene la con- dell’anno precedente) è stata del 2,5%. La variazione dell’indice
venienza aumenti con la progressione dell’aliquota è in costante aumento dall’agosto del 2009, soprattutto a causa
marginale Irpef, se si tiene conto delle addizionali dei rincari del prezzo del petrolio e delle materie prime in gene-
rale. Nonostante il recente rialzo dei tassi di interesse da parte
locali e regionali (7) e delle imposte di bollo e di re- della Banca Centrale Europea, è probabile che le tensioni infla-
gistro, la cedolare potrebbe risultare più convenien- zionistiche persistano almeno nel breve periodo.

372 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Fisco

tutiva non graverebbe sul locatario l’imposta di regi- giornamento del canone. In caso di mancata comu-
stro pari all’1% del canone annuale dovuta invece nicazione l’opzione non sarà ritenuta valida ed i re-
sotto il regime ordinario. lativi redditi soggetti a tassazione ordinaria.
In caso di opzione per la cedolare secca su un nuovo
Pluralità di locatori o di immobili contratto, la registrazione del contratto sostituirà
Nel caso di immobili con più locatori, ciascuno di l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di
essi deve esercitare la propria opzione distintamente pubblica sicurezza della “nuova occupazione” del-
dagli altri. I locatori che decidono di non esercitare l’unità immobiliare (10).
l’opzione per l’imposta sostitutiva devono pagare La scelta vale per tutta la durata del contratto o del-
l’imposta di registro che, in questo caso, dovrà esse- la proroga, ma può essere revocata in ciascuna an-
re calcolata sulla parte del canone di locazione attri- nualità contrattuale successiva a quella in cui l’op-
buibile alla loro quota di possesso/godimento del- zione è stata esercitata. La revoca va effettuata entro
l’immobile. L’imposta di bollo, invece, dovrà essere il termine per il versamento dell’imposta di registro
versata nella sua interezza. relativa all’annualità di riferimento, fatta salva la
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad og- possibilità di esercitare l’opzione in qualsiasi annua-
getto immobili per i quali è esercitata l’opzione di lità successiva.
applicazione della cedolare secca ed immobili per i
quali è invece applicato il regime di tassazione ordi- Regime transitorio
naria, l’imposta di registro sarà dovuta solo sui cano- L’opzione per il 2011 può essere applicata anche ai
ni riferiti a queste ultime unità immobiliari. Se il ca- contratti scaduti oppure già registrati alla data di en-
none è pattuito unitariamente, l’imposta di registro trata in vigore della normativa (7 aprile 2011). In
sarà calcolata sulla parte di canone attribuibile a cia- questo caso, la scelta va indicata nella dichiarazione
scun immobile in base alla rendita catastale ad esso da presentare nel 2012, ma non è previsto il rimbor-
attribuita. Anche in questo caso l’imposta di bollo è so delle imposte di registro e di bollo già versate.
dovuta nella sua interezza. L’Agenzia delle Entrate non ha ancora chiarito qua-
le sia il comportamento da seguire nel caso in cui sia
Adempimenti già avvenuto l’aggiornamento dei canoni.
Per i nuovi contratti, l’opzione va esercitata in sede Per quanto riguarda invece i contratti i cui termini
di registrazione del contratto, ma in caso di manca- di registrazione scadono tra il 7 aprile e il 6 giugno
to esercizio è manifestabile anche in qualsiasi an- 2011, l’Agenzia delle Entrate ha concesso una pro-
nualità successiva. roga ai tempi di registrazione del contratto e di eser-
Per il 2011 i contribuenti possono scegliere di opta- cizio dell’opzione fino a tale data, per consentire agli
re per l’applicazione della cedolare secca telematica- utenti di valutare meglio gli effetti della nuova nor-
mente tramite il software SIRIA, messo a disposizio- mativa (11).
ne sul sito dell’Agenzia delle Entrate (9), oppure
con il modello 69 cartaceo. L’utilizzo del modello Tempistica
cartaceo è obbligatorio nei seguenti casi: a) esercizio Il calcolo e le scadenze per il versamento degli ac-
di opzioni diverse da parte di più locatori; b) con- conti e del saldo da versare per la cedolare secca ri-
tratto con più di tre locatori; c) contratto con più di calcano quelli previsti per l’Irpef.
tre locatari; d) contratto per più unità abitative; e) Per il 2011 è necessario versare, in qualità di accon-
contratto per un unico immobile con più di tre per- to, l’85% della cedolare dovuta, calcolata in via pre-
tinenze; f) contratto su immobili non regolarmente visionale. Il primo acconto, pari al 40% dell’impor-
censiti in catasto; g) contratto con ulteriori pattui- to dovuto, dovrà essere pagato entro il 16 giugno
zioni in aggiunta alla disciplina standard del rappor- (salvo proroghe) (12) e il secondo acconto, pari al
to di locazione; h) opzione effettuata successiva-
mente al primo anno di vigenza. Note:
A partire dall’anno prossimo l’esercizio dell’opzione (9) http://www.agenziaentrate.gov.it.
andrà indicato direttamente nella dichiarazione dei (10) Cfr. art. 12, D.L. n. 59/1978, convertito, con modificazioni,
dalla legge n. 191/1978.
redditi.
(11) Cfr. comunicato stampa dell’Agenzia delle Entrate del 6 apri-
Il locatore deve preventivamente comunicare l’eser- le 2011.
cizio dell’opzione al locatario a mezzo di lettera rac-
(12) Il versamento del primo acconto può essere posticipato al
comandata, nella quale deve essere espressamente 16 luglio applicando una maggiorazione dello 0,4% e può essere
indicata la rinuncia all’esercizio della facoltà di ag- rateizzato secondo le medesime regole in vigore per l’Irpef.

Immobili & proprietà 6/2011 373


Opinioni
Fisco

60% dell’importo dovuto, andrà versato entro il 30 fine, il legislatore ha introdotto una sanzione del
novembre. Tuttavia, se l’85% della cedolare calcola- 30% nell’ipotesi in cui il contribuente, che ha opta-
ta è inferiore a 51,65 euro, l’acconto non è dovuto to per l’imposta sostitutiva, non abbia provveduto,
mentre se è inferiore a 257,52 euro, l’acconto andrà in tutto o in parte, ai relativi versamenti.
versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre. È opinione condivisa che, in applicazione del gene-
Il regime transitorio inoltre prevede che per i con- rale principio del favor rei, applicabile in materia tri-
tratti con decorrenza dal 1° giugno in poi l’acconto butaria sulla base della disposizione di cui all’art. 3,
sia versato tutto entro il 30 novembre, mentre per i D.Lgs. n. 472/1997, sul pregresso si dovranno appli-
contratti con decorrenza dal 1° novembre in poi care le sanzioni previste dalla normativa previgente
l’acconto non è dovuto. (14), in quanto più favorevoli.
Rimane aperto il nodo del calcolo dell’acconto Irpef Ma la novità più rilevante delle norme sanzionato-
in caso di opzione per la cedolare. Il rischio è quello rie riguarda le “sanzioni indirette” introdotte dal le-
di versare un importo superiore a quello dovuto che gislatore nell’eventualità di omessa registrazione di
darebbe origine ad un credito nei confronti delle au- un contratto ovvero di registrazione di un contratto
torità fiscali. L’interpretazione maggiormente condi- con un canone inferiore rispetto a quello effettivo o
visa è che il contribuente può, in tal caso, eseguire il di registrazione di un contratto di comodato fittizio.
calcolo degli acconti Irpef e delle addizionali dovuti Le conseguenze in questi casi sono: a) durata mini-
scorporando dall’imponibile i redditi da locazione ma del contratto di locazione fissata in quattro anni
soggetti a cedolare, senza tuttavia ricadere nella fat- a partire dalla data di registrazione volontaria ovve-
tispecie del calcolo previsionale che potrebbe dar ro d’ufficio; b) applicazione, al rinnovo del contrat-
luogo a sanzioni per omesso o carente versamento, to, della disciplina di cui all’art. 2, comma 1, legge n.
ma piuttosto nella fattispecie del metodo storico ret- 431/1998 (15); c) fissazione del canone, a partire
tificato. dalla data di registrazione, al minimo tra l’importo
A partire dal 2012 sarà necessario versare il 95%
della cedolare in acconto, laddove l’acconto potrà Note:
essere calcolato applicando il metodo storico, ovve- (13) L’accertamento dei redditi da parte delle autorità fiscali in
questi casi avviene secondo le procedure stabilite dall’art. 41-
ro rifacendosi alla cedolare dell’anno precedente. ter, D.P.R. n. 600/1973. In particolare, è previsto che: a) nel caso
Similarmente all’Irpef, l’eventuale eccedenza di ver- in cui il canone dichiarato sia superiore al maggiore tra l’85% del
samento in acconto potrà essere compensata con canone pattuito contrattualmente ed il 10% del valore dell’im-
mobile, gli uffici delle imposte non sono autorizzati a richiedere
l’importo dovuto a saldo ed eventualmente chiesto a a banche e ad altri intermediari finanziari informazioni e docu-
rimborso. menti relativi ai loro clienti, a rettificare le dichiarazioni presenta-
Il versamento del saldo deve avvenire rispettando le te e ad eseguire l’accertamento parziale; b) nell’eventualità di
mancata registrazione del contratto, si presume che il contratto
medesime scadenze previste per il pagamento del- sia in essere per i quattro periodi d’imposta precedenti quello
l’Irpef e descritte sopra per il versamento del primo dell’accertamento e che il canone sia uguale al 10% del valore
acconto. dell’immobile; c) il valore dell’immobile ai fini dell’applicazione
dei precedenti punti è determinato in base alle disposizioni del-
l’art. 52, comma 4, D.P.R. n. 131/1986 (ovvero non rettificando il
Sanzioni valore catastale dichiarato, se tale importo è superiore a cento
volte il reddito catastale, aggiornato con i coefficienti stabiliti per
Come accennato precedentemente, con l’introdu- le imposte sul reddito).
zione della cedolare secca il legislatore si propone di (14) Secondo l’art. 3, comma 3, D.Lgs. n. 472/1997 «se la legge
incentivare l’emersione dei contratti di locazione in in vigore al momento in cui è stata commessa la violazione e le
nero, fornendo sostanziali incentivi fiscali, ma con- leggi posteriori stabiliscono sanzioni di entità diversa, si applica
la legge più favorevole».
temporaneamente inasprendo le sanzioni applicabi-
(15) Rinnovo tacito di altri quattro anni a meno che il locatore in-
li in caso di mancata osservanza delle norme di leg- tenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le ope-
ge introdotte. re di risanamento di cui all’art. 3 della stessa legge oppure ven-
Infatti in caso di omessa od infedele dichiarazione dere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al mede-
simo art. 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle
(13), le sanzioni amministrative introdotte dalla parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove con-
nuova disciplina risultano raddoppiate rispetto a dizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la
quelle vigenti. Ne consegue che, se non viene indi- propria intenzione all’altra parte con lettera raccomandata da in-
viare almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpella-
cato alcun reddito di locazione in dichiarazione, la ta deve rispondere sempre a mezzo raccomandata entro ses-
sanzione è compresa tra il 240% ed il 480% dell’im- santa giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al
posta non dichiarata. Laddove invece sia stato di- secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contrat-
to si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In
chiarato un importo inferiore, la sanzione è tra il mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il con-
200% ed il 400% della maggiore imposta dovuta. In- tratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

374 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Fisco

pattuito tra le parti ed il triplo della rendita catasta- Tali sanzioni, oltre ad incrementare in maniera con-
le incrementata, a partire dal secondo anno, del sistente i costi della mancata osservanza dei termini
75% dell’indice Istat. di legge, forniscono al locatario un incentivo a “de-
Infine, i contratti registrati con indicazione di un nunciare” il locatore.
importo inferiore a quello effettivo ed i contratti di Il legislatore introduce la possibilità di sanare i con-
comodato fittizio risulteranno nulli. Tale disposizio- tratti in corso non registrati o registrati per un im-
ne, che estende l’applicazione dell’art. 1, comma porto inferiore al canone effettivo o dissimulati sot-
346, legge n. 311/2004 (16), alle fattispecie di oc- to forma di comodato fittizio in essere alla data di
cultamento del corrispettivo della locazione e di co- pubblicazione della nuova normativa, registrandoli
modato fittizio, genera le medesime perplessità che entro sessanta giorni a partire da tale data, ovvero
tale norma ha suscitato in passato sulle conseguenze entro il 6 giugno 2011, fermo restando che la regola-
civilistiche della nullità comminata. Se interpretata rizzazione non annullerebbe gli accertamenti sul
come nullità assoluta infatti, la norma potrebbe es- pregresso.
sere tacciata di incostituzionalità, essendo contraria
ai principi di libertà contrattuale, di agire in giudizio Note:
per la tutela dei propri diritti e di iniziativa econo- (16) L’articolo prevede che «i contratti di locazione, o che co-
munque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità im-
mica privata riconosciuta al cittadino rispettiva- mobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli
mente dagli artt. 3, 24 e 41 della Costituzione italia- se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati».
na. Ad oggi la Corte Costituzionale si è pronunciata (17) Né possono sottacersi i dubbi di costituzionalità delle nuove
sull’argomento con le ordinanze n. 420/2007 e n. disposizioni che, offrendo vantaggi fiscali maggiori ai contri-
buenti con un elevato livello di reddito, potrebbero contraddire il
389/2008, chiarendo che la norma «non introduce principio di progressività ex art. 53 della Costituzione. In secon-
ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale» cui fa do luogo, si potrebbero avanzare dei dubbi sulla riduzione, a
riferimento l’art. 24, ma lasciando sostanzialmente mezzo della norma, dell’ambito di discrezionalità dell’ente locale
stabilita dall’art. 119 della Costituzione. Tuttavia in sede di appli-
aperti molti dubbi sulla reale portata della prescritta cazione della norma si vedrà se i giudici aditi intenderanno sot-
nullità (17). toporre al Giudice delle leggi tali perplessità.

Immobili & proprietà 6/2011 375


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Locazioni

Successione nel contratto

La successione mortis causa nel


contratto di locazione ex latere
conductoris
di Claudio Cavalera - Avvocato in Bologna

I diritti di obbligazione e, più in generale, le posizioni contrattuali - salvo che esse non derivino da contratti in-
tuitu personae - sono trasmissibili per via successoria, secondo le regole generali del diritto ereditario.
Per la successione nel rapporto locativo ex latere conductoris, la legge detta una disciplina speciale (gli artt.
6 e 37 della legge n. 392 del 27 luglio 1978), in deroga ai principi generali del diritto successorio, individuan-
do una serie di soggetti successibili che, soddisfatte determinate condizioni, possono subentrare nel con-
tratto di locazione alla morte del conduttore.

Per utilizzare un’espressione coniata da Santoro-Pas- anomale, a causa delle ragioni di interesse sociale e
sarelli sotto la vigenza del Codice del 1865 (1), la familiare che le determinano, sono in genere inde-
successione nel contratto di locazione viene consi- rogabili; ciò significa che non si potrà impedire che
derata un caso di c.d. “successione anomala speciale il chiamato consegua il diritto successorio che la leg-
ex lege”. ge gli attribuisce, mentre quest’ultimo potrà sempre
L’“anomalia”, vedremo meglio in seguito, risiede sia rinunziarvi.
nella vocazione ereditaria di determinati soggetti (i Quando si parla di “successione anomala per legge”,
successibili) che non appartengono alle categorie si fa quindi riferimento a quelle particolari situazio-
previste dall’art. 565 cod. civ. (2), sia nel fatto che, ni successorie in cui vigono regole speciali diverse
per succedere nella posizione contrattuale del de da quelle che caratterizzano la comune disciplina
cuius, occorre che il chiamato si trovi in una parti- successoria.
colare situazione, a seconda del tipo di contratto di
locazione (abitativo e non) cui è chiamato a succe- La successione nel contratto di locazione
dere. di immobili destinati all’uso abitativo
La “specialità” risiede invece nel fatto che i succes- I diritti di obbligazione e, più in generale, le posizio-
sibili sono chiamati a subentrare in un bene (recte, ni contrattuali, si trasmettono per via successoria
diritto) facente parte del patrimonio del defunto, agli eredi, salvo che non derivino da cc.dd. contrat-
che viene considerato separatamente dagli altri beni ti intuitu personae, nei quali le qualità personali dei
ereditari, e ciò in espressa deroga al principio di uni- contraenti rivestono un’importanza essenziale.
tà delle successioni che non ammette(rebbe) inve- Ora: l’abitazione intesa come “bene-casa”, rappre-
ce, in linea generale, alcuna diversità di trattamento
normativo per i beni caduti in successione.
Note:
Le forme di successione anomala, come evidenziato
opportunamente da Mengoni, rappresentano la pe- (1) Santoro-Passarelli, Appunti sulle successioni legittime, Ro-
ma, 1930, 258 ss.
netrazione nel diritto successorio dei principi dello
(2) «Art. 565 cod. civ. (Categorie dei successibili). Nella succes-
Stato sociale contemporaneo «caratterizzato da de- sione legittima l’eredità si devolve al coniuge, ai discendenti le-
roghe crescenti all’uguaglianza formale dei cittadini gittimi e naturali, agli ascendenti legittimi, ai collaterali, agli altri
e dall’imposizione di vincoli ai diritti soggettivi pri- parenti e allo Stato, nell’ordine e secondo le regole stabilite nel
presente titolo».
vati in funzione dell’utilità sociale, dell’instaurazio-
(3) Mengoni, Successioni per causa di morte. Parte Speciale.
ne di più equi rapporti sociali (3). Successioni Legittime, in Trattato di dir. civ. Cicu-Messineo, con-
Occorre inoltre precisare che le cc.dd. vocazioni tinuato da Mengoni, Vol. XLIII, t. 1, Milano 1999, 243 ss.

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senta certamente uno degli elementi (materiali) fa- dere dalla situazione familiare del titolare (condut-
centi parte della sfera giuridica e del patrimonio del tore) del contratto e dalla presenza di eredi legitti-
de cuius, ed è quindi trasmissibile mortis causa. mi; ciò, poiché, anche quest’ultimo, come gli altri
L’interesse di ogni individuo ad avere un’abitazione soggetti citati dalla norma, è titolare di un interesse
è infatti una posizione giuridica assolutamente meri- meritevole di tutela alla preservazione del proprio
tevole di tutela nel nostro ordinamento, anche se luogo di abitazione, e la sua esclusione dai soggetti
non assurge a rango di vero e proprio diritto sogget- successibili appariva in palese contrasto con il fon-
tivo. damentale principio di uguaglianza (art. 3 Cost.).
La casa risponde infatti all’esigenza di ogni indivi- Nella norma speciale in commento, occorre innan-
duo di conservare il proprio habitat domestico, inte- zitutto evidenziare che il coniuge viene menzionato
so come il centro non solo degli affetti personali, ma separatamente dagli eredi; questa singolarità trova la
anche degli interessi e delle consuetudini in cui si sua ragione storica nella formulazione dell’art. 1,
esprime e si articola la vita familiare. comma 4, della legge. n. 253 del 23 maggio 1950.
Con riferimento a tale bene il diritto successorio Prima della riforma del diritto di famiglia (legge 19
prevede una disciplina speciale che deroga ai princi- maggio 1975, n. 151) ricordiamo che il coniuge era
pi generali, l’art. 6 della c.d. legge sull’equo canone infatti titolare solo di una quota di usufrutto sull’ere-
(legge 27 luglio 1978, n. 392), mantenuto implicita- dità del de cuius, qualora concorresse con i discen-
mente in vigore dall’art. 14, comma 4, della legge n. denti legittimi.
431 del 9 dicembre 1998 (che ha introdotto la nuo- La norma in questione ha, come detto, natura inde-
va disciplina delle locazioni degli immobili abitati- rogabile (7) ed è essenzialmente volta a tutelare la
vi), che disciplina compiutamente la successione stabilità del nucleo familiare del conduttore decedu-
nel contratto di locazione ad uso abitativo. to, assicurando ai residui componenti di tale nucleo
Questa disposizione speciale va certamente coordi- il diritto di permanenza nell’abitazione familiare.
nata con la norma ordinaria prevista dal nostro co- Le condizioni per poter succedere nel rapporto con-
dice civile, l’art. 1614 cod. civ., che consente agli trattuale instaurato col conduttore defunto sono es-
eredi (anche non conviventi) del conduttore di re- senzialmente due, e debbono verificarsi congiunta-
cedere dal contratto di locazione e, implicitamente, mente: la prima, che analizzeremo più approfondita-
riconosce il loro diritto di subingresso nel rapporto mente in seguito, è l’“abituale convivenza” col de
locativo in corso (4). cuius da parte del soggetto (o dei soggetti) che pre-
La norma codicistica ha però un ambito applicativo tende (pretendono) di succedergli nel rapporto; la
del tutto residuale, in quanto può essere invocata so- seconda è la qualità personale che tale soggetto de-
lo per le locazioni non disciplinate dalla legge spe- ve rivestire, e cioè deve essere “coniuge” o “erede”
ciale (5); la Suprema Corte in più occasioni ha in- (sia legittimo che testamentario), o “parente” o “af-
fatti avuto modo di chiarire che «l’art. 6 della legge fine” o “convivente more uxorio” del de cuius.
n. 392/1978 ha compiutamente disciplinato la ma- La successione incide quindi sul contratto di loca-
teria della successione nel contratto di locazione per zione unicamente sotto il profilo soggettivo, ma non
uso abitativo nel caso di morte del conduttore, oggettivo, perché l’originario rapporto prosegue sen-
escludendo l’applicabilità dell’art. 1614 cod. civ. ai za soluzione di continuità con il nuovo conduttore e
rapporti assoggettati alla nuova e diversa disciplina, mantiene la sua originaria scadenza.
con la conseguenza che […] gli eredi del conduttore In questa successione anomala i chiamati sono dun-
possono subentrare nel rapporto locativo solo se con
quest’ultimo conviventi»(6). Note:
(4) «Art. 1614 cod. civ. (Morte dell’inquilino). Nel caso di morte
Le condizioni da soddisfare per poter dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un an-
succedere nel rapporto locativo no ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere
(ad uso abitativo): il requisito soggettivo dal contratto entro tre mesi dalla morte. […]».
del carattere personale del vincolo (5) Per es. nella successione nel rapporto di locazione di un ga-
rage privato ove sia escluso il rapporto di pertinenza con altro im-
L’art. 6, legge n. 392/1978, al primo comma dispone mobile condotto in locazione dal medesimo conduttore.
che «In caso di morte del conduttore, gli succedono (6) Cass. 21 aprile 1992, n. 4767, Rass. equo canone, 1992, 168
e Cass. 16 marzo 1995, n. 3074.
nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed af-
fini con lui abitualmente conviventi», nonché, do- (7) La dottrina evidenzia al riguardo come i soggetti aventi diritto
a succedere sono titolari di un’autonoma posizione soggettiva
po la sentenza della Corte costituzionale n. 484 del non pregiudicabile da un’eventuale clausola derogativa, trattan-
7 aprile 1988, il convivente more uxorio, a prescin- dosi di disposizione di ordine pubblico.

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que individuati dalla legge in maniera assolutamen- l’aggiornamento annuale del canone, la comunica-
te indipendente dalle ordinarie regole che governa- zione di disdetta alla scadenza, la risoluzione in caso
no la successione testamentaria o legittima; ed infat- di inadempimento, etc.).
ti gli eredi (abitualmente conviventi col de cuius) È altrettanto evidente che il locatore deve poter ve-
rappresentano solo una delle categorie di successibi- rificare ed accertare che il soggetto subentrante ab-
li previste dalla norma. bia il diritto di succedere all’originario conduttore; è
La deroga alle regole ordinarie del diritto successo- impensabile infatti che in un rapporto contrattuale
rio si rinviene sia nel presupposto dell’abituale con- di durata a prestazioni corrispettive, il cambiamento
vivenza, che è del tutto assente dalle norme conte- di titolarità di uno dei due contraenti possa operare
nute negli artt. 565 e ss. cod. civ., sia nella mancan- e svolgere i propri effetti nell’ignoranza dell’altro.
za di regole di ripartizione tra gli aventi diritto della Pertanto, anche se l’obbligo di comunicare il suben-
posizione contrattuale trasmessa. tro nel rapporto contrattuale non è espressamente
previsto dalla legge speciale, in osservanza del prin-
Le caratteristiche del subentro contrattuale cipio generale di correttezza e buona fede previsto
Diversamente da quanto accade nella successione dal nostro codice civile (da intendersi anche quale
legittima, la chiamata dei successibili è automatica specificazione degli inderogabili doveri di solidarie-
(8), congiunta (se più di uno sono gli aventi diritto), tà sociale imposti dall’art. 2 della Costituzione), è
simultanea (non essendo stabilito alcun ordine di corretto ritenere che il soggetto subentrante sia, nel-
preferenza fra i chiamati) e solidale (poiché non la fattispecie, comunque tenuto ad informare tem-
vengono individuate quote astratte che delimitino il pestivamente il locatore dell’intervenuta successio-
diritto di ogni soggetto chiamato). ne nel rapporto.
Pertanto, tutti i soggetti indicati dalla norma in Si può infatti a tal fine richiamare la categoria dei
commento avranno pari diritto di abitare la casa og- cc.dd. doveri di protezione che gravano sulle parti
getto del contratto, senza che la pretesa di uno pos- contrattuali (in cui vi rientrano certamente gli ob-
sa escludere o limitare quella dell’altro; essi saranno blighi di avviso e comunicazione), che sono l’espres-
quindi tutti tenuti, per l’intero, al pagamento del ca- sione dell’applicazione concreta del generale princi-
none di locazione, in via solidale tra loro (secondo pio di buona fede, e costituiscono una serie di obbli-
la regola generale prevista dall’art. 1294 per le ob- ghi che sorgono parallelamente all’instaurarsi del
bligazioni plurisoggettive dal lato passivo), ed in de- rapporto contrattuale, e che, quindi, si trasmettono
roga a quanto stabilisce l’art. 1295 cod. civ. per le anch’essi per via successoria, gravando pertanto sul
obbligazioni del defunto che gravano sugli eredi. soggetto subentrante.
Va però segnalato che alcune pronunce giurispru- Continuando nella disamina dell’istituto, osservia-
denziali hanno stabilito che la successione nel con- mo che la successione nel contratto si verifica sia
tratto de quo non avviene in modo automatico e nell’ipotesi in cui il defunto fosse l’unico titolare del
quindi a prescindere dalla comunicazione o dalla co- rapporto, sia nel caso in cui egli fosse contitolare
noscenza aliunde che di tale situazione abbia ricevu- con altri soggetti (11) ed avviene, secondo la giuri-
to il locatore. Ciò, poiché, sebbene la legge non im- sprudenza di merito, una sola volta a favore dei sog-
ponga espressamente al conduttore subentrante al- getti in questione e non anche in favore degli aven-
cun onere comunicativo, l’obbligo generale di salva- ti causa da costoro (12).
guardia (che è espressione del principio di buona fe- La posizione contrattuale spettante ai soggetti indi-
de nell’esecuzione del contratto) impone a ciascuna viduati dall’art. 6 legge n. 392/1978 è la medesima
parte contrattuale (nella fattispecie, al soggetto su- già presente nel patrimonio del de cuius, e non,
bentrante) di agire in modo da preservare gli inte- quindi, una situazione giuridica “nuova”; ne conse-
ressi dell’altra (9).
Occorre inoltre precisare che il diritto di conoscere
Note:
quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare del rap-
(8) Trib. Reggio Emilia, 21 gennaio 2002, in Arch. loc., 2002, 314;
porto locativo è stato riconosciuto al locatore dalla Pret. Pordenone, 23 dicembre 1998, ivi 1999, 846; Trib. Milano,
Suprema Corte in una sua pronuncia del 1992 (10); 31 gennaio 1994, in Foro it., 1994, 3440.
a parere di scrive, il locatore deve poter conoscere (9) Trib. Modena, 26 aprile 2004.
chi sia il soggetto interessato alle future vicende (10) Cass. 14 febbraio 1992, n. 1831.
contrattuali, al fine di poter interloquire col medesi- (11) In tal senso Cass. 17 giugno 1995, n. 6910, in Giust. civ.,
mo, indirizzargli le comunicazioni inerenti il loro 1995, 2961; in Foro it., 1995, 2905; in Riv. giur. edil., 1995, 1028.
rapporto (per es., la rinnovazione del contratto con (12) Pret. Genova, 24 settembre 1994.

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gue che dovrà ritenersi applicabile anche nella fatti- La giurisprudenza esclude però che gli eredi non
specie in esame la disciplina generale della succes- conviventi possano succedere nel contratto di loca-
sione mortis causa, in tema di indegnità (artt. 463 ss. zione.
cod. civ.), dei diritti successori del coniuge separato Essi, in osservanza dei principi generali, risponde-
(art. 548 cod. civ.), di acquisto del legato (art. 649 ranno quindi delle sole obbligazioni scadute al mo-
cod. civ.). mento dell’apertura della successione e non adem-
La dottrina ravvisa in questa ipotesi un legato ex le- piute da parte del de cuius, ma non subentreranno
ge anomalo e, più precisamente, un legato di posizio- nella detenzione qualificata del conduttore defunto,
ne contrattuale (13). venendosi a trovare con la res locata in una relazione
Si tratta quindi di una successione a titolo particola- di mero fatto.
re cui non si applicano le norme generali in tema di Il rapporto continuerà con loro nella mutata situa-
accettazione e rinuncia dell’eredità, bensì quelle in zione di mera detenzione (precaria, perché non assi-
tema di legato, cosicché, per esempio, non sarà ne- stita da alcun titolo), che gli deriverà dalla qualità di
cessario un formale atto di accettazione da parte dei successori del defunto; conseguentemente l’obbligo
chiamati. di restituzione dell’immobile locato assumerà natura
Con la morte del conduttore, i soggetti che nel ri- extracontrattuale e, ove non adempiuto spontanea-
spetto delle condizioni stabilite dalla norma specia- mente, il locatore avrà titolo per esperire nei loro
le gli succedono nel contratto, sono titolari di un au- confronti l’azione di rilascio per occupazione senza
tonomo diritto rispetto al precedente conduttore, titolo e di responsabilità ex art. 2043 cod. civ., do-
che trae origine ed ha la sua fonte direttamente dal- vendosi ritenere esclusa nella fattispecie la possibili-
la legge. tà di esperire i procedimenti sommari per il giudizio
Se i soggetti chiamati a succedere e facenti parte del di convalida di cui agli artt. 657-669 cod. proc. civ.
nucleo familiare del de cuius non intendono avvaler- (18).
si del diritto che la legge riconosce loro e, quindi,
proseguire il rapporto di locazione, essi possono re- Il requisito oggettivo da soddisfare per
cedere dal contratto avvalendosi del disposto di cui succedere nel rapporto locativo ad uso
all’art. 3, comma 4, legge n. 431/1998, che discipli- abitativo: l’abitualità della convivenza
na il recesso del conduttore per gravi motivi (14), col de cuius
oppure dell’art. 4, comma 2, legge n. 392/1978 an- Perché possa sorgere in capo ad uno dei soggetti in-
cora vigente (15). dividuati dalla legge il diritto di succedere nel con-
In mancanza di persone aventi diritto a succedere tratto di locazione in caso di morte del conduttore, è
nel rapporto locativo ai sensi della cita norma spe- necessario aver convissuto “abitualmente” con que-
ciale, il rapporto si estinguerà non trovando applica- st’ultimo.
zione in via sussidiaria l’art. 1614 cod. civ.; la suc- Innanzitutto occorre evidenziare che l’abitualità
cessione nel contratto di locazione abitativa ha in- della convivenza va accertata alla data del decesso
fatti una disciplina nuova e diversa rispetto a quella del conduttore, a nulla rilevando il fatto che i suc-
(precedente) codicistica, e individua nei conviventi
(coniuge, eredi, parenti, affini e conviventi more Note:
uxorio) l’unica categoria dei successibili. (13) Carraro, La vocazione legittima alla successione, Padova,
1979, 235 ss.
Questo è l’orientamento giurisprudenziale che si è
(14) Art. 3, comma 4, legge n. 431/1998: «Il conduttore, qualora
consolidato nel tempo, che ha ritenuto che la disci- ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal
plina codicistica delle locazioni di fondi urbani sia contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei
stata implicitamente abrogata dalla legge n. mesi».
392/1978, la quale appunto prevede che si possa (15) Art. 4, comma 2, legge n. 392/1978: «Indipendentemente
dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi
avere successione nel contratto di locazione ad uso motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con pre-
abitativo solo se e quando fra i superstiti vi sia chi ha avviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccoman-
convissuto abitualmente col defunto (16); si precisa data».
tuttavia che alcuni autori in dottrina (17) hanno in- (16) Cass. 23 novembre 1990, n. 11328, in Giust. civ., 1991, I,
2379, seguita da Trib. Roma, 8 giugno 1992, in Giust. civ., 1992,
vece sostenuto che il rapporto tra la legge n. I, 2195.
392/1978 e il codice civile deve essere ricostruito in (17) Mengoni, Successioni per causa di morte, cit., 260; Bonilini,
termini di specialità, per cui, ove non trovi applica- Manuale di diritto ereditario e delle donazioni, 197.
zione la lex specialis, deve tornare ad espandersi la di- (18) In tal senso Cass. 22 maggio 2001, n. 6965, in Giur. it.,
sciplina generale (art. 1614 cod. civ.). 2002, 265.

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cessibili individuati dall’art. 6 legge n. 392/1978 ab- L’art. 37 legge n. 392/1978, quando disciplina, tra le
biano o meno continuato ad occupare l’immobile altre, la successione mortis causa nel contratto in
locato anche dopo il decesso del loro dante causa, esame, così recita: primo comma «In caso di morte
posto che la successione mortis causa nel contratto di del conduttore, gli succedono nel contratto coloro
locazione è fatto giuridico istantaneo che si realizza che, per successione o per precedente rapporto risul-
(o non si realizza) al momento stesso della morte del tante da atto di data certa anteriore alla apertura
conduttore, restando insensibile agli accadimenti della successione, hanno diritto a continuarne l’atti-
successivi (19). vità».
L’espressione “abituale convivenza” è piuttosto ela- Terzo comma: «Se l’immobile è adibito all’uso di più
stica e trova la sua fisionomia in relazione alla stabi- professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di
lità del rapporto abitativo, che è concetto ben di- essi è titolare del contratto, in caso di morte gli suc-
verso dalla (e non si identifica nella) mera ospitalità cedono nel contratto, in concorso con gli aventi di-
o coabitazione, né con la convivenza anagrafica. ritto di cui ai commi precedenti, gli altri professioni-
Deve trattarsi sul piano oggettivo di una stabile co- sti, artigiani o commercianti».
munanza di vita domestica e, sul piano soggettivo, si L’operatività della norma deve innanzitutto ritenersi
caratterizza per l’intenzione reciproca delle parti di esclusa nel caso in cui l’immobile sia stato locato ad
dimorare stabilmente sotto lo stesso tetto e di condi- associazioni o enti a carattere non imprenditoriale.
videre la vita quotidiana (20). La comunanza di di- Mentre nella successione del contratto di locazione
mora va infatti intesa come convivenza tra persone ad uso abitativo per morte del conduttore, abbiamo
unite fra loro da interessi affettivi, morali ed anche visto che il bene tutelato dalla norma speciale è la
economici e non nel senso di una qualsiasi coabita- “casa” intesa come abitazione, l’art. 37 legge n.
zione occasionale e transitoria. 392/1978 tutela un bene profondamente diverso,
Una posizione di abitazione precaria, come può esse- l’iniziativa economica privata e, più precisamente,
re quella dell’ospite accolto dai suoi familiari, non l’interesse di coloro che, in base ad una legittima
può in nessun caso far sorgere un rapporto giuridica- aspettativa, hanno diritto di proseguire l’attività
mente rilevante nei confronti del locatore. Pertanto commerciale, artigianale o professionale, svolta nel-
è escluso dall’ambito applicativo dell’art. 6 legge n. l’immobile.
392/1978 il soggetto che si sia trasferito nell’abita- Occorre precisare che il primo comma dell’art. 37
zione del conduttore solo per prestargli assistenza e legge n. 392/1978 si applica a tutti i contratti di im-
quindi per ragioni transitorie, che potrebbero peral- mobili destinati alle attività indicate nell’art. 27 leg-
tro essere create ad arte (e quindi strumentali) per ge n. 392/1978 (commerciali, artigiane, industriali,
subentrare nel contratto (21). di interesse turistico, professionali, di lavoro auto-
La permanenza nell’abitazione, perché sorga il dirit- nomo, alberghi, pensioni e locande), a prescindere
to a succedere nella locazione, deve essere stata che abbiano o meno rapporti diretti col pubblico dei
quindi continua e duratura nel tempo; l’alloggio, in consumatori, a condizione che il conduttore sia una
altri termini, doveva soddisfare in modo esclusivo persona fisica o un società di persone e non una per-
anche il bisogno del soggetto chiamato a succedere sona giuridica.
nel rapporto (22). Il terzo comma della norma si riferisce invece unica-
Ai fini della prova di tale complessa situazione de- mente alle locazioni di immobili destinati allo svol-
terminante una comunanza di vita con il condutto- gimento di professioni intellettuali, nonché di atti-
re, non è infine sufficiente la semplice produzione vità artigianali o commerciali, con esclusione quin-
del certificato storico-anagrafico del successore, che di delle attività industriali e alberghiere.
ha un valore meramente presuntivo della comune
residenza ivi annotata (23). Note:
(19) In tal senso Cass. 1° agosto 2000, n. 10340, in Riv. giur.
La successione nel contratto di locazione di edil., 2001, 336, con nota di De Tilla e Giur. it., 2001, 902; Cass.
immobili destinati ad uso diverso da quello 3 ottobre 1996, n. 8652, in Giust. civ., 1997, 1654 con nota di Iz-
zo.
abitativo
(20) Pret. Milano 17 dicembre 1983 e Cass. 23 novembre 1990,
Le considerazioni svolte circa l’“anomalia” e la “spe- n. 11328, cit.
cialità” della successione mortis causa nel rapporto (21) Trib. Milano, 15 febbraio 1996.
locativo ad uso abitativo, trovano riscontro anche (22) Pret. Roma, 3 novembre 1983, in Temi Romani, 1984, 217 e
con riferimento alle locazioni di immobili ad uso di- Pret. Napoli, 29 gennaio 1994, in Rass. equo canone, 1994, 588.
verso dall’abitazione. (23) Cass. 3 ottobre 1996, n. 8652.

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In entrambi i casi la successione nel contratto di lo- con un commerciante e che l’immobile si presenti
cazione viene disciplinata non secondo le regole ge- quindi adibito all’uso di più professionisti, artigiani
nerali e ordinarie del diritto ereditario, bensì secon- o commercianti al momento del decesso del condut-
do regole speciali. tore titolare del rapporto.
Con riferimento al primo comma dell’art. 37 legge La disposizione de qua introduce un diritto di suc-
n. 392/1978, il legislatore ha scelto due distinti cri- cessione nel rapporto locativo autonomo, nel senso
teri (alternativi tra loro) per disciplinare il subin- che esso sussiste, in presenza degli altri requisiti, an-
gresso: quello della successione (mortis causa) e quel- che ove non sussista o sia fatto valere il diritto attri-
lo della prova dell’esistenza di un rapporto risultan- buito ai successori del conduttore (25).
te da atto di data certa anteriore all’apertura della L’operatività della norma presuppone che l’uso plu-
successione, che dimostri il diritto alla continuazio- rimo sia stato previsto contrattualmente o che sia
ne dell’attività aziendale di soggetti diversi dai suc- stato successivamente consentito dal locatore, sic-
cessibili del de cuius. ché ove il couso dell’immobile non sia stato previsto
La norma condiziona semplicemente la prosecuzio- contrattualmente (o comunque autorizzato da loca-
ne del rapporto locatizio alla sola titolarità astratta tore), l’eventuale occupazione dell’immobile da par-
del diritto alla continuazione dell’attività che viene te di altri soggetti non li legittima a subentrare nel
svolta nell’immobile, senza però richiedere anche il contratto (26).
fatto materiale della continuazione della stessa (24). La Suprema Corte ha avuto modo di precisare che
Colui che subentra nel rapporto locativo diviene l’autorizzazione al couso dell’immobile da parte del
conduttore dell’immobile a tutti gli effetti, acquista locatore, non è desumibile dalla mera attribuzione
i medesimi diritti ed assume gli stessi obblighi del della facoltà di sublocazione, il cui esercizio non im-
suo dante causa. Avrà quindi il diritto di prelazione plica la suddetta coutenza, ma costituisce, difatti, un
ove il locatore intenda, nel corso del rapporto, tra- nuovo ed autonomo titolo di godimento (27).
sferire a terzi l’immobile (art. 38 legge n. 392/1978), Concludendo, sempre la giurisprudenza di legittimi-
o, al termine dello stesso, nuovamente locarlo; avrà tà ha stabilito che la successione nel contratto di lo-
inoltre diritto all’indennità per la perdita dell’avvia- cazione prevista dal comma 3 dell’art. 37 si applica
mento commerciale (art. 34 legge n. 392/1978), e solo nel caso in cui i soggetti che si trovano a gode-
potrà avere, a propria volta, suoi aventi causa. re dell’immobile alla morte dell’unico titolare del
La norma è applicabile, oltre che nelle ipotesi di contratto, svolgano un’attività omogenea rispetto a
successione mortis causa nell’azienda (così si legge quella esercita dal conduttore deceduto, e non è
nella prima relazione parlamentare), nel caso di so- dunque applicabile nel caso in cui il conduttore de-
cietà di fatto formatasi fra il conduttore, poi decedu- ceduto abbia esercitato nell’immobile un’attività ri-
to, e i soci superstiti; nel caso di contestazione al de- conducibile a una categoria, tra quelle indicate dal-
funto e ai superstiti della titolarità della licenza di la norma, diversa da quella alla quale deve essere ri-
esercizio e nel caso di impresa familiare ex art. 230- condotta l’attività dell’altro soggetto che si serve del
bis cod. civ. medesimo immobile (28).
La successione ereditaria opera ex lege con la conse-
guenza che il locatore non può opporsi al subentro
del successore nell’azienda e, quindi, nel contratto
di locazione.
Il terzo comma dell’art. 37 legge n. 392/1978 disci-
plina invece la successione nell’ipotesi di uso con-
corrente dell’immobile da parte di più soggetti qua-
lificati (professionisti, artigiani o commercianti),
nel caso in cui deceda colui che risultava essere
l’unico titolare del contratto.
All’originario conduttore la norma speciale prevede Note:
che gli succedano nel contratto di locazione gli (24) Cass. 3 febbraio 1998, n. 1093; conf. Cass. 1° dicembre
aventi diritto di cui ai primi due commi dell’art. 37 1993, n. 11888.
nonché, congiuntamente, gli altri professionisti, ar- (25) Cass. 24 luglio 1991, n. 8286, in Foro it., 1993, I, 558.
tigiani o commercianti utilizzatori dell’immobile. (26) Cass. 17 novembre 1995, n. 11914, in Riv. giur. edil., 1996.
La norma presuppone che il contratto sia stato sot- (27) Cass. 24 novembre 1990, n. 11349.
toscritto con un professionista, con un artigiano o (28) Cass. 24 luglio 1991, n. 8286.

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Processo

Occupazione senza titolo

Occupazione di immobili senza


titolo e rimedi esperibili dal
proprietario
di Mauro Di Marzio - Consigliere della Corte d’Appello di Roma

Il tema degli strumenti giudiziali di reazione dati al proprietario per difendersi dall’occupazione senza titolo di
un proprio immobile ad opera di un terzo presenta aspetti insidiosi: le azioni sono diverse e, a seconda di
quella prescelta, possono modificarsi profondamente le discipline applicabili quanto alla competenza, al rito
ed all’onere probatorio. L’articolo che segue intende individuare le diverse soluzioni perseguibili e guidare
l’operatore pratico nella scelta di quella di volta in volta più adatta.

Le «occupazioni senza titolo» timo, di sterminate proporzioni, estraneo alla pre-


Sebbene ampiamente diffusa nella pratica, la formu- sente trattazione.
la «occupazione senza titolo» possiede un significato Nelle diverse situazioni ipotizzabili, allora, si prospet-
ambiguo ed incerto, poiché raggruppa empiricamen- tano secondo i casi diverse azioni esperibili dal pro-
te situazioni profondamente diverse tra loro, le qua- prietario, a volte in concorrenza tra loro, con ricadu-
li, pur accomunate dal tratto distintivo del possesso te processuali del massimo rilievo, sia in tema di in-
o della detenzione della cosa altrui in mancanza di dividuazione del giudice competente, che del rito e
un valido titolo giustificativo, possono dar vita a del riparto degli oneri probatori. Il tema dei rimedi
controversie tanto di natura reale, quanto di natura esperibili dal proprietario contro l’occupazione senza
personale, e possono configurare a carico dell’occu- titolo di un proprio immobile si risolve, quindi, nella
pante, secondo i casi, sia responsabilità contrattuale individuazione di figure dotate di sufficiente omoge-
che extracontrattuale. neità concettuale, tali da comportare l’applicazione
Può così essere parimenti etichettata come «occupa- di regole sostanziali e processuali uniformi.
zione senza titolo», volendo ricorrere a qualche
esempio, quella del soggetto che si atteggi a proprie- Azione di rivendicazione e azione
tario, ma risulti infine soccombente nel giudizio di di restituzione
rivendicazione contro di lui intentato; quella del- Esaminiamo anzitutto, il caso in cui il proprietario
l’usurpatore il quale si sia brutalmente installato ma- dell’immobile oggetto dell’occupazione faccia valere
nu militari nell’immobile di altri senza addurre titolo contro l’occupante il proprio diritto di proprietà e
alcuno; quella del contraente - anzitutto il condut- chieda, allegando la qualità di proprietario, la con-
tore od il comodatario - che abbia ottenuto la de- danna dell’occupante medesimo al rilascio.
tenzione della cosa per contratto, ma sia poi incorso Qui si danno due diverse possibilità, secondo che il
in inadempimento, violando l’obbligazione di resti- proprietario attore esperisca la vera e propria azione
tuzione della cosa sorta in dipendenza dello sciogli- di rivendicazione disciplinata dall’art. 948 cod. civ.
mento della pattuizione. Di «occupazione senza tito- ovvero faccia valere un diritto al rilascio di natura
lo», d’altronde, si discorre sovente anche con riguar- non già reale, bensì meramente personale: e il tratto
do alla condotta della pubblica amministrazione che distintivo tra le due menzionate ipotesi sta in breve
intraprenda la strada del procedimento espropriati- in ciò, che nel primo caso (quello della rei vindicatio)
vo senza poi portarlo a termine, sì da rendere ab ori- la controversia concerne direttamente la proprietà
gine illegittima, poiché priva di titolo giustificativo, della cosa, mentre nel secondo caso (quello del-
l’occupazione dell’immobile attuata ai fini della rea- l’azione personale) riguarda esclusivamente il diritto
lizzazione di un’opera pubblica: argomento, quest’ul- alla restituzione della cosa.

382 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Processo

L’azione di rivendicazione e quella di restituzione tuzione, salvo quanto si dirà tra breve con riguardo
hanno insomma natura e presupposti diversi (1): al caso in cui il proprietario faccia valere non già il
1) la prima ha carattere reale ed è fondata sul diritto proprio diritto di proprietà, ma un titolo contrattua-
di proprietà di un bene, di cui l’attore assume di es- le di rilascio risalente ad una locazione, un comoda-
ser titolare, ma di non averne la materiale disponi- to, un affitto di azienda.
bilità; è esperibile contro chiunque, di fatto, possie-
de o detiene il bene (art. 948 cod. civ.), ed è volta ad Sulla competenza
ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà di In passato, quando ancora la competenza verticale
esso ed a riaverne il possesso; era ripartita ratione valoris tra pretore e tribunale, era
2) la seconda è fondata sull’originaria inesistenza, o fermo il principio secondo cui, avendo l’azione di ri-
altresì sul sopravvenuto venir meno, di un titolo al- lascio di un immobile detenuto senza titolo natura
la detenzione del bene da parte di chi attualmente personale e non reale, la determinazione della com-
ne disponga per averlo ricevuto da colui che glielo petenza per valore doveva avvenire in base al crite-
richiede o dal suo dante causa - e per questo ha na- rio del valore determinato non ai sensi dell’art. 15
tura personale - ed è volta, previo accertamento di cod. proc. civ. (sulla base del reddito dominicale o
tale mancanza, ad attuare il diritto personale alla della rendita catastale), ma dell’art. 12 cod. proc.
consegna del bene. civ., in via analogica, con riferimento al corrispetti-
Le due azioni, dunque, tendono entrambe al medesi- vo ricavabile dall’immobile quale canone di locazio-
mo risultato pratico del recupero della disponibilità ne annuale (2). Oggi non sembra poter sorgere ana-
materiale del bene, ma sono distinte, sia per causa loga questione nei rapporti tra giudice di pace e tri-
petendi che per petitum: e per questo la domanda di bunale, giacché il primo possiede, fatte salve alcune
restituzione dell’immobile fondata sull’arbitraria di- eccezioni non rilevanti, una competenza per le sole
sponibilità materiale da parte del convenuto, non cause relative a beni mobili, sicché non v’è modo di
accompagnata dalla contestuale richiesta di accerta- ricondurvi la controversia, sia pure di natura mera-
mento del diritto reale di proprietà, non può esser mente personale, avente ad oggetto il rilascio di un
qualificata come rivendica, ma come azione perso- immobile (3).
nale di rilascio o di restituzione. Rimane attuale, invece, la questione della compe-
I riflessi della distinzione tra azione di rivendicazio- tenza territoriale. Nelle cause di natura reale, infat-
ne e azione di restituzione sono notevoli ed eviden- ti, trova applicazione il criterio di radicamento della
ti e riguardano, nell’ordine logico, la soggezione alla competenza territoriale del forum rei sitae, ossia del
mediazione obbligatoria, il radicamento della com- luogo in cui si trova la cosa, fissato dall’art. 21 cod.
petenza, il riparto degli oneri probatori, il rito. proc. civ. Ma per aversi causa relativa a «diritti reali
su beni immobili», come è stabilito nell’art. 21 cod.
Sulla mediazione obbligatoria proc. civ., è necessario che la controversia abbia ap-
L’art. 5 D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 prevede l’obbligo punto ad oggetto l’accertamento, positivo o negati-
del preventivo procedimento di mediazione quando vo, di un diritto reale su un bene immobile, dei mo-
si intenda «esercitare in giudizio un’azione relativa di di costituzione dello stesso ovvero delle posizioni
ad una controversia in materia di condominio, dirit- soggettive, attive o passive, che direttamente ne de-
ti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di fa- rivano. Pertanto, rimangono estranee alla speciale
miglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risar-
cimento del danno derivante dalla circolazione di
veicoli e natanti, da responsabilità medica e da dif- Note:

famazione con il mezzo della stampa o con altro (1) Di recente Cass. 17 gennaio 2011, n. 884; Cass. 23 dicembre
2010, n. 26003; Cass. 27 gennaio 2009, n. 1929; Cass. 26 feb-
mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e braio 2007, n. 4416.
finanziari». Sicché la norma è certamente applicabi- (2) Tra le molte, v. Cass. 12 maggio 1999, n. 4700; Cass. 20 mar-
le all’azione di rivendicazione, la quale introduce zo 1999, n. 2603; Cass. 25 febbraio 1999, n. 1643; Cass. 2 giu-
una controversia in materia di diritti reali, mentre gno 1998, n. 5397; Cass. 25 novembre 1986, n. 6931; Cass. 16
settembre 1983, n. 5602; Cass. 13 ottobre 1980, n. 5482; Cass.
non sembra applicabile, data la sua natura personale 12 maggio 1980, n. 3126; Cass. 20 novembre 1979, n. 6061.
e non reale, all’azione di restituzione: la disciplina (3) Mentre appartiene al giudice di pace la domanda di risarci-
della mediazione obbligatoria, del resto, costituendo mento del danno subito da un immobile, nei limiti di valore di cui
un ostacolo all’esercizio dei diritti in giudizio, è di all’art. 7 cod. proc. civ., perché in tal caso la domanda ha ad og-
getto non l’immobile, ma una somma di danaro, senza che rile-
stretta interpretazione, e dunque non può essere ap- vi, ai fini della competenza per valore il titolo di godimento del
plicata analogicamente all’azione personale di resti- bene. In tal senso da ultimo Cass. 20 luglio 2010, n. 17039.

Immobili & proprietà 6/2011 383


Opinioni
Processo

competenza territoriale stabilita dalla norma citata, Cosa succede se il convenuto contesta
ancora una volta, le azioni aventi natura personale e la proprietà dell’attore
non reale (4): sicché, mentre l’azione di rivendica-
Abbiamo posto poc’anzi un punto fermo: nell’azione
zione va proposta al giudice del luogo in cui si trova
di rivendicazione l’attore chiede accertarsi la pro-
la cosa, l’azione personale di restituzione - salvo, na-
prietà e condannarsi per l’effetto il convenuto al ri-
turalmente, non si tratti di controversia in materia
lascio mentre nell’azione di restituzione chiede sem-
di locazione e comodato di immobili o affitto di
plicemente il rilascio ponendo a fondamento la pro-
aziende, nel qual caso si ricade nella disciplina del-
prietà del bene, allegata come mero presupposto del-
l’art. 21 cod. proc. civ., riferito anche alle cause con-
la domanda spiegata.
cernenti tali contratti - può essere proposta agli
Cosa accade, allora, nel secondo caso, se il conve-
eventualmente diversi giudici competenti in appli-
nuto contesta che l’attore sia proprietario ed assume
cazione delle regole ordinarie stabilite dagli artt. 18,
anzi di essere egli stesso il proprietario della cosa og-
19 e 20 cod. proc. civ.
getto della domanda?
Oneri probatori Una parte della giurisprudenza ha affermato, anche
in tempi abbastanza recenti, che nel caso di azione
Nel caso della domanda di restituzione l’attore non
diretta ad ottenere il rilascio di un immobile occu-
ha l’onere di fornire la rigorosa prova del suo diritto
pato senza titolo la contestazione del diritto di pro-
di proprietà - la c.d. probatio diabolica richiesta all’attore in
prietà dell’attore, anche se effettuata dal convenuto
rivendicazione, ossia la prova di un acquisto a titolo origi-
con la deduzione di un suo contrastante diritto do-
nario ovvero di un acquisto a titolo derivativo che risalga ad
minicale unicamente per far respingere la domanda,
un acquisto a titolo originario e, cioè, di una catena di ac-
trasforma l’azione personale in azione reale, dal mo-
quisti a titolo derivativo che copra un ventennio, termi-
mento che il giudice deve decidere sulla sussistenza
ne di compimento dell’usucapione - ma può limitar-
del diritto di proprietà vantato da una parte e nega-
si a provare la propria qualità di proprietario con as-
to dall’altra. Ne consegue la necessità per l’attore di
sai maggiore elasticità, deducendo quindi l’insussi-
dimostrare la proprietà del bene fornendo la prova
stenza ab origine, oppure il successivo venir meno per
del suo acquisto a titolo originario, e nel contempo
invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata,
dovendosi escludere qualsiasi onere probatorio a ca-
esercizio della facoltà di recesso, ecc., del titolo giu-
rico della parte convenuta di dimostrare la legittimi-
ridico legittimante la detenzione del bene da parte
tà della detenzione dell’immobile da parte sua (5).
del convenuto, che è perciò obbligato a restituirlo.
In seguito, però, si è replicato, ridando vigore ad un
Ecco, dunque, che l’esercizio dell’azione di restitu-
precedente indirizzo (6), che la difesa del convenu-
zione di un immobile detenuto sine titulo può fon-
to il quale pretenda d’essere proprietario della cosa
darsi, tanto per fare qualche esempio, sulle certifica-
in contestazione non è idonea a trasformare in reale
zioni catastali, su una denuncia di successione, su at-
l’azione personale proposta nei suoi confronti per
ti di compravendita o donazione non risalenti al
dure ragioni: a) per il divieto imposto al giudice di
ventennio antecedente: tutti documenti insufficien-
immutare ex officio il titolo della pretesa, sicché la
ti, almeno in linea generale, ai fini della prova della
controversia non può che essere decisa con esclusi-
rei vindicatio.
vo riferimento al titolo dedotto dall’interessato ed
Il rito alla disciplina giuridica ad esso inerente; b) perché,
accedendo alla contraria opinione, si giungerebbe
L’azione di rivendicazione è senza dubbio sottoposta
all’inammissibile conseguenza di ritenere la sempli-
al rito di cognizione ordinaria, ma l’attore può altre-
ce contestazione del convenuto strumento proces-
sì avvalersi del procedimento sommario di cognizio-
suale idoneo a modificare, insieme alla natura, an-
ne di cui agli artt. 702-bis ss. cod. proc. civ.: procedi-
mento che in linea di massima non dovrebbe trova-
Note:
re ostacoli di applicabilità - pur con tutti i dubbi che
(4) Tra le molte Cass. 8 giugno 2006, n. 13353; Cass. 26 novem-
l’espressione «istruttoria non sommaria» contenuta bre 1998, n. 11976.
nell’art. 702-ter cod. proc. civ. suscita - sotto il pro- (5) Cass. 19 maggio 2006, n. 11774; Cass. 26 settembre 1991,
filo degli accertamenti da eseguire, in genere di na- n. 10073; Cass. 2 giugno 1998, n. 5397; Cass. 30 giugno 1998,
tura meramente documentale o al più a mezzo di n. 6403.
CTU. Dell’azione di restituzione si dirà più avanti, (6) Cass. 9 settembre 1998, n. 8930; Cass. 16 agosto 1990, n.
8326; Cass. 5 ottobre 1978, n. 4454; Cass. 4 ottobre 1971, n.
giacché occorre introdurre ulteriori sotto-distinzio- 2713; Cass. 2 agosto 1968, n. 2770; Cass. 3 febbraio 1968, n.
ni. 357.

384 Immobili & proprietà 6/2011


Opinioni
Processo

che l’onere della prova incombente sull’attore, a Titolo medio tempore cessato
questi imponendo, con stravolgimento della difesa
Accade sovente, tuttavia, che la domanda di rilascio
predisposta in relazione alla diversa azione proposta,
dell’immobile perché detenuto senza titolo si fondi
una prova ben più onerosa, la probatio diabolica della
non così e semplicemente sull’insussistenza del tito-
revindica, di quella cui sarebbe stato tenuto alla
lo ab origine, ma sul venir meno di esso per qualun-
stregua dell’azione personale inizialmente introdot-
que causa. Guardando alla giurisprudenza, si può ad
ta.
esempio rammentare che sono state considerate ipo-
Sembra dunque essersi stabilizzato l’insegnamento
tesi di occupazione senza titolo, in dipendenza del-
secondo cui la difesa del convenuto che pretenda di
l’intervenuta cessazione di un rapporto locatizio:
essere proprietario del bene in contestazione, non è
1) quella del conduttore in mora nel rilascio, ovvero
idonea a trasformare in reale l’azione personale pro-
che mantenga la detenzione della cosa locata dopo
posta nei suoi confronti (7). la cessazione del contratto, nel quadro di applicazio-
Azioni personali e riti applicabili ne dell’art. 1591 cod. civ. (9);
2) quella dell’erede non convivente del conduttore
Si è aperto questo articolo dando conto dell’equivo- defunto, nell’ambito delle locazioni assoggettate al
cità dell’espressione «occupazione senza titolo» e si congegno successorio previsto dagli artt. 6 e 37 del-
è precisato che i rimedi esperibili dal proprietario la legge n. 392 del 1978, sul rilievo che egli non suc-
possono avere natura reale, come nell’azione di ri- cede al proprio dante causa nella detenzione qualifi-
vendicazione, o natura personale, come nell’azione cata e che il rapporto contrattuale si estingue con la
di restituzione. Ora deve essere ulteriormente sotto- morte del conduttore - analogamente al caso di mor-
lineato che anche l’espressione «azione personale», te del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazio-
sicuramente dotata di un ben delineato significato ne -, sicché l’erede assume la veste di un detentore
per quanto contrapposta all’espressione «azione rea- precario della res locata al de cuius, e nei suoi con-
le», è tuttavia portatrice di un alto tasso di disomo- fronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupa-
geneità. zione senza titolo, oltre che di responsabilità extra-
Si è visto come la giurisprudenza discorra di azione contrattuale (10);
personale ogni qual volta la domanda è fondata non 3) quella del subconduttore o cessionario del con-
solo sull’originaria inesistenza, ma anche sul soprav- tratto di locazione, nel quadro di applicazione del-
venuto venir meno di un titolo alla detenzione del l’art. 36 della legge n. 392 del 1978, prima del perfe-
bene da parte di chi attualmente ne disponga: sicché zionamento della fattispecie contemplata da que-
la formula così riassunta racchiude anch’essa situa- st’ultima norma (11);
zioni del tutto eterogenee. Deve distinguersi, cioè, 4) quella dell’acquirente di un immobile già conces-
secondo che le azioni personali siano basate: a) sul- so in locazione al conduttore in forza di un contrat-
l’insussistenza ab origine di un titolo; b) su di un rap- to di locazione cessato alla data dell’acquisto, ipote-
porto contrattuale cessato, oppure in itinere. si nella quale è stata esclusa l’esperibilità dell’azione
Titolo insussistente ab origine
Note:
La domanda diretta a ottenere la rimozione di una
(7) Così, ad esempio, Cass. 26 febbraio 2007, n. 4416, relativa ad
situazione lesiva del diritto di proprietà, non accom- azione di rilascio di immobile alla quale parte convenuta aveva
pagnata dalla contestuale richiesta di declaratoria contrapposto domanda riconvenzionale di usucapione, ha con-
fermato la sentenza di merito che aveva ritenuto sufficiente al-
del diritto reale, quando è fondata sull’insussistenza l’accoglimento della domanda principale la prova del venir meno
originaria del titolo, assume la veste dell’azione di del titolo di detenzione, unitamente all’infondatezza della ricon-
reintegrazione in forma specifica, ex art. 2058 cod. venzionale. Analogamente Cass. 17 gennaio 2011, n. 884; Cass.
12 ottobre 2000, n. 13605.
civ., di natura personale (8): e ciò perché, consisten-
(8) Cass. 18 luglio 1991, n. 7984; Cass. 24 marzo 1079, n. 1744.
do la proprietà nel diritto non soltanto di disporre,
(9) Cass. 10 luglio 1997, n. 6270; Cass. 22 novembre 1991, n.
ma anzitutto di godere in modo pieno ed esclusivo, 12543; Cass. 18 novembre 1986, n. 6772.
come è detto nell’art. 832 cod. civ., la privazione del (10) Cass. 22 maggio 2001, n. 6965; sull’abrogazione dell’art.
godimento spettante al proprietario, in dipendenza 1614 cod. civ. ad opera degli artt. 6 e 37 della legge n. 392 del
dell’occupazione sine titulo, costituisce violazione 1978 v. Cass. 22 maggio 2001, n. 6965; Cass. 1° agosto 2000, n.
10034; Cass. 16 marzo 1995, n. 3074; Cass. 21 aprile 1992, n.
aquiliana, riconducibile al paradigma dell’art. 2043 4767; Cass. 22 luglio 1991, n. 8155; Cass. 23 novembre 1990, n.
cod. civ., del diritto di proprietà, che va come tale 11328.
reintegrato ai sensi del citato art. 2058. (11) Cass. 15 maggio 1997, n. 4284.

Immobili & proprietà 6/2011 385


Opinioni
Processo

per convalida di sfratto per finita locazione, giacché l’art. 447-bis cod. proc. civ., giacché l’interesse giuri-
l’acquirente della cosa locata con contratto ormai dicamente protetto, leso dalla condotta aquiliana, è
scaduto non acquista la qualità di locatore (12). in tal caso costituito proprio dal diritto di godimen-
E nello stesso senso, ancora ad esempio, può discor- to del conduttore, fondato sul contratto di locazio-
rersi di occupazione senza titolo in capo all’occu- ne. Di qui la soggezione della lite al rito locatizio
pante di un alloggio di edilizia popolare il quale (16).
manchi dei requisiti per il subentro al precedente as- Allo stesso modo sottoposte al rito locatizio sono le
segnatario con cui egli conviveva, ovvero del como- domande di rilascio di immobili detenuti senza tito-
datario dopo la cessazione del comodato (13). lo in ragione della cessazione di un contratto di lo-
Intuitive le conseguenze sul rito applicabile. L’azio- cazione, o di comodato, o di affitto di azienda: come
ne di rilascio dell’immobile detenuto senza titolo negli esempi fatti poc’anzi con riguardo alle occupa-
per essere esso ab origine mancante è sottoposta, na- zioni divenute senza titolo in dipendenza dell’inter-
turalmente, al procedimento di cognizione ordina- venuta cessazione di un rapporto locatizio.
ria, ovvero a quello sostitutivo costituito dal proce- Accanto alle azioni di rilascio fondate sulla cessazio-
dimento di cognizione sommaria di cui all’art. 702- ne di un rapporto locatizio, vanno considerate, co-
bis ss. cod. proc. civ. Sembra invece da escludere me si accennava, quelle fondate sull’assunto che il
l’applicabilità alle menzionate occupazioni senza ti- rapporto locatizio in itinere non si è perfezionato. Si
tolo del rito locatizio di cui all’art. 447-bis cod. proc. può fare il caso della soggezione all’art. 447-bis cod.
civ., dal momento che - escluso il suo impiego per proc. civ. delle controversie in tema di preliminare
via di analogia, trattandosi di norma eccezionale ri- di locazione (17), di quelle in tema di anticipata ese-
spetto alla regola generale che affida la tutela giuri- cuzione di un contratto di locazione in attesa di for-
sdizionale dei diritti al rito di cognizione ordinaria - malizzazione (18), di quelle in tema di responsabili-
la portata semantica del riferimento alle controver- tà precontrattuale concernente locazione, comoda-
sie in materia di locazione, comodato e affitto di to o affitto di azienda (19).
azienda, per quanto dilatata attraverso il procedi- Vi sono, poi, le azioni di rilascio di immobili dete-
mento di interpretazione estensiva, non può giunge- nuti senza titolo fondate su un rapporto obbligatorio
re a ricomprendere quelle controversie le quali nul- diverso dalla locazione, ovvero dal comodato o dal-
la abbiano a che vedere con le figure contrattuali l’affitto d’azienda, cessato oppure in itinere.
specificamente previste dalla disposizione. Così, ad esempio, con riguardo alla cessazione di un
Il principio appena fissato - ossia che le azioni aqui- rapporto diverso dalla locazione, è stato affermato
liane concernenti occupazioni senza titolo non sono che la cessazione dell’anticresi, per scadenza del ter-
di regola soggette all’art. 447-bis cod. proc. civ. - ri- mine convenzionale, o per decorso del periodo mas-
chiede però una precisazione. Può accadere, infatti, simo di dieci anni, previsto dall’art. 1962, comma 2,
che sia lo stesso conduttore ad agire nei confronti cod. civ., comporta che il protrarsi del godimento
del terzo detentore senza titolo invocando la tutela dell’immobile, da parte del creditore anticretico,
aquiliana della propria posizione creditoria. Difatti, configura occupazione senza titolo, con il conse-
la giurisprudenza, dopo aver in un primo tempo ne- guente obbligo di corresponsione di un indennizzo
gato la legittimazione del conduttore ad agire per la (20). Ed ancora, con riguardo ad un rapporto obbli-
consegna contro il terzo occupante senza titolo (14),
ha successivamente mutato opinione, in seguito al-
Note:
l’ammissione della tutela aquiliana del credito,
(12) Trib. Roma 23 giugno 2006, Immobili & Diritto, 2006, 9, 74.
giungendo così ad affermare - in un caso in cui il
(13) Cass. 13 giugno 2008, n. 15995, per il caso di morte del co-
conduttore aveva ricevuto in locazione da uno modante.
IACP un immobile al momento occupato senza ti- (14) Cass. 16 maggio 1962, n. 1087.
tolo da un terzo - che la disposizione dettata dall’art. (15) Cass. 22 febbraio 1996, n. 1411.
1585, comma 2, cod. civ., in base alla quale il con- (16) V. Trib. Nocera Inferiore 23 aprile 1997, Arch. loc. cond.,
duttore ha facoltà di agire in nome proprio contro le 1998, 241, in riferimento all’ipotesi di azione proposta dal con-
molestie di fatto arrecate da terzi al godimento della duttore per molestie di fatto provenienti da terzi.
cosa, è applicabile in via analogica al caso in cui il (17) Cass. 16 gennaio 2003, n. 581.
fatto illecito altrui impedisca l’attuazione del rap- (18) Cass. 20 marzo 1999, n. 2603.
porto (15). Orbene, non sembra potersi dubitare (19) Per quest’opinione sia consentito rinviare a Di Marzio, Di
che una simile controversia abbia ad oggetto mate- Mauro, Il processo locatizio, Milano, 2007, 1059.
ria locatizia, tenuto conto dell’ampia dizione del- (20) Cass. 2 agosto 1977, n. 3406.

386 Immobili & proprietà 6/2011


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Processo

gatorio in itinere diverso dalla locazione, è stato det- convenuto assuma di detenerlo a titolo di locazione,
to che il promissario acquirente di un immobile, comodato o affitto d’azienda.
che, immesso nel possesso all’atto della firma del Sulla materia si rinviene una pronuncia della S.C.,
preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazio- la quale sembrerebbe aver ritenuto che influisca sul-
ne del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e pro- la competenza, ed altresì sul rito, la semplice ecce-
vochi la risoluzione del contratto preliminare, è te- zione con cui il convenuto, a fronte dell’azione di ri-
nuto al risarcimento del danno in favore della parte lascio di un immobile detenuto senza titolo, replichi
promittente venditrice, atteso che la legittimità ori- invece di ritenere cum titulo, in forza di uno dei rap-
ginaria del possesso viene meno a seguito della riso- porti menzionati dall’art. 447-bis cod. proc. civ.
luzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si (22).
configura come sine titulo (21). Ma gli esempi po- Si può replicare, tuttavia, che una simile conclusio-
trebbero continuare a lungo: si immagini la conse- ne si pone in urto con il disposto dell’art. 5 cod.
gna di un’area di cantiere all’appaltatore ed al suc- proc. civ., per cui la competenza - e parimenti il rito
cessivo scioglimento del contratto di appalto; alla - si determina dalla domanda, sicché l’atteggiamen-
costituzione di un diritto di superficie poi venuto a to difensivo del convenuto risulta ininfluente, a me-
cessare - strumento spesso utilizzato ai fini delle in- no che non dia luogo all’introduzione di una contro-
stallazione di impianti di distribuzione di carburante domanda. Perciò, solo qualora il convenuto quale
- ed alla persistente occupazione del bene da parte occupante senza titolo si difenda chiedendo accer-
del superficiario; e così via. tarsi la sua qualità di conduttore, ovvero comodata-
Anche con riguardo a simili ipotesi, è da escludere rio o affittuario di azienda, dovrà applicarsi il rito lo-
che debba trovare applicazione il rito locatizio. Né catizio.
una simile conclusione sembra porsi in contrasto Ed in effetti non mancano pronunce le quali espres-
con la ratio ispiratrice dell’art. 447-bis cod. proc. civ. samente affermano che sul rito influiscono le do-
- evitare che l’individuazione del giudice competen- mande, ma non le eccezioni e mere difese, quale, ad
te e, poi, del solo rito potesse dipendere dalla quali- esempio, quella del convenuto che, a fronte dell’in-
ficazione giuridica del rapporto controverso; evitare troduzione di una causa locatizia, assuma invece
gli inconvenienti della frammentazione dei riti ope- l’inesistenza del rapporto di locazione tra le parti
ranti con riguardo ai diversi aspetti del rapporto lo- (23).
catizio - dal momento che una significativa interfe-
renza tra le controversie effettivamente assoggettate Il risarcimento del danno
alla norma in questione e quelle aventi ad oggetto Anche il tema del risarcimento del danno da occu-
rapporti contrattuali affatto estranei ad essa, se pur pazione senza titolo presenta alcuni aspetti merite-
possibile (può essere ad esempio problematico di- voli di essere illustrati.
stinguere in concreto una locazione da un diritto Occorre anzitutto dire che discorriamo qui del risar-
reale di superficie), non sembra facile ad ipotizzare. cimento del danno che può essere parimenti richie-
In conclusione, dunque, il rito locatizio pare doversi sto dall’attore in rivendicazione ovvero da quello
esclusivamente applicare a quelle controversie in te- che svolga l’azione personale di restituzione, sia pu-
ma di occupazione senza titolo: re in dipendenza della cessazione di un pregresso
a) che abbiano natura aquiliana, quando l’interesse rapporto. È eccettuata, però, l’ipotesi dell’azione di
leso sia geneticamente collegato al rapporto locati- restituzione basata sulla cessazione di un contratto
zio; di locazione, nel qual caso occorre verificare l’appli-
b) che si fondino sulla cessazione di un pregresso cabilità della specifica disposizione dettata per il ri-
rapporto locatizio, di comodato o di affitto di azien- tardato rilascio dall’art. 1591 cod. civ.
da, ovvero su un analogo rapporto ancora in itinere. Sul tema, nella giurisprudenza della S.C., si trova
reiteratamente affermato il principio secondo cui, in
Cosa succede se il convenuto eccepisce caso di occupazione senza titolo di un cespite immo-
di essere conduttore biliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re
Resta aperta la importante questione pratica del ri-
lievo, ai fini della determinazione del rito applicabi- Note:
le, delle difese e/o delle contro-domande spiegate (21) Cass. 29 gennaio 2003, n. 1307; per un caso simile App. Ca-
dal convenuto, come nell’ipotesi - frequentissima tania 14 ottobre 2003, Giur. merito, 2004, 538.
nella pratica - che l’attore si limiti a far valere la ti- (22) Cass. 3 settembre 1998, n. 8761.
tolarità dell’immobile occupato senza titolo ed il (23) V., al riguardo, tra le altre, Cass. 3 marzo 2000, n. 2368.

Immobili & proprietà 6/2011 387


Opinioni
Processo

ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità st’ultima impostazione risulti distonica con riguardo
del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ri- al risarcimento del danno da occupazione senza tito-
cavabile dal bene medesimo in relazione alla natura lo è reso palese dall’osservazione che l’art. 1591 cod.
normalmente fruttifera di esso. La determinazione civ. disciplina, appunto, un’ipotesi di risarcimento
del risarcimento del danno ben può essere, in tal ca- (non solo del danno, ma) del maggior danno spet-
so, operata dal giudice sulla base di elementi presun- tante, se provato, al locatore, al quale compete co-
tivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurati- munque ed in ogni caso il pagamento del corrispet-
vo e, quindi, con riguardo al valore locativo del be- tivo convenuto fino al rilascio.
ne usurpato (24). Ed in definitiva il principio affermato dalla S.C. nel-
Il riferimento a valore locativo dell’immobile è di l’unica, a quanto consta, occasione prima ricordata
intuitiva spiegazione. L’art. 820 cod. civ. definisce è rimasto isolato, mentre la soluzione del danno in re
come frutti civili quelli che si traggono dalla cosa ipsa - che è tecnicamente errata, perché il danno
come corrispettivo del godimento che altri ne abbia, non è mai in re ipsa - è stata ribadita anche in tempi
frutti tra i quali è espressamente considerato il corri- recentissimi. In effetti, però, le cose sono meno osti-
spettivo delle locazioni. Va da sé che il mancato go- che di quanto sembra. È vero che la S.C. discorre
dimento della cosa occupata senza titolo determina con tanta costanza di danno in re ipsa, ma ciò che in-
appunto un impedimento alla naturale fruttificazio- tende dire è semplicemente che la prova del danno
ne del bene occupato, sicché il pregiudizio economi- è in re ipsa: (29) che il danno a carico del proprieta-
co subito dal proprietario danneggiato può conse- rio privato del godimento del bene, pur concettual-
guentemente essere parametrato al valore locativo mente distinto dalla lesione del diritto di proprietà,
dell’immobile (25). è un danno che può normalmente desumersi dalla
Dal principio così formulato si è consapevolmente lesione stessa.
discostata una pronuncia secondo cui il danno da
occupazione abusiva di immobile non può ritenersi
sussistente in re ipsa e coincidente con l’evento, che
è viceversa un elemento del fatto produttivo del
danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ.,
trattandosi al contrario di un danno-conseguenza,
sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il ri-
sarcimento è tenuto a provare di aver subito un’ef-
fettiva lesione del proprio patrimonio per non aver
potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente
e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per
aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conve-
niente o per aver sofferto altre situazioni pregiudi-
zievoli, con valutazione rimessa al giudice del meri- Note:
to, che può al riguardo peraltro pur sempre avvalersi (24) Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 13 giugno 2008, n.
di presunzioni gravi, precise e concordanti (26). 15995; Cass. 6 novembre 2008, n. 26610; Cass. 8 maggio 2006,
Quest’ultima soluzione possiede per un verso un so- n. 10498; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 11 gennaio
2005, n. 378; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; Cass. 7 giugno
lido addentellato concettuale nella costruzione del 2001, n. 7692; Cass. 21 gennaio 2000, n. 649; Cass. 18 febbraio
danno aquiliano come danno-conseguenza determi- 1999, n. 1373; Cass. 11 marzo 1995, n. 2859; Cass. 8 novembre
nato, a monte, dalla lesione dell’interesse giuridica- 1985, n. 5459.
mente protetto, ossia del danno-evento (27). Per al- (25) Per l’osservazione che il valore locativo dell’immobile è solo
un criterio orientativo utilizzabile ai fini della determinazione del
tro verso, l’indirizzo giurisprudenziale che nega il ca- quantum v. Cass. 4 novembre 1995, n. 11524.
rattere di danno in re ipsa del pregiudizio arrecato al (26) Cass. 11 gennaio 2005, n. 378.
proprietario dall’occupante senza titolo, imponen- (27) Si veda per tutte la celebre Cass., Sez. Un., 11 novembre
dogli di provare di aver subito un’effettiva lesione 2008, n. 26972, in tema di risarcimento del danno non patrimo-
del proprio patrimonio, nei termini poc’anzi indica- niale.
ti, finisce per estendere all’occupazione senza titolo (28) Cass. 30 luglio 2004, n. 14624; Cass. 22 luglio 2004, n.
regole più volte affermate - negli stessi termini alla 13628.

lettera adottati dalla ricordata sentenza - con riferi- (29) L’affermazione secondo cui il danno non è mai in re ipsa, ma
può esserlo la prova, è ad esempio contenuta in due importanti
mento al risarcimento del maggior danno di cui al sentenze in tema di risarcimento del danno da irragionevole du-
citato art. 1591 cod. civ. (28): quanto, però, que- rata del processo: Cass., Sez. Un., nn. 1339 e 1340 del 2004.

388 Immobili & proprietà 6/2011


Giurisprudenza
Sintesi

Corte di Cassazione

La sentenza del mese


a cura di Mariagrazia Monegat
Avvocato in Milano

ventiva approvazione da parte della stessa assemblea e di di-


CONDOMINIO sporre in favore dell’amministratore il rimborso. Perciò non è
sufficiente che dal rendiconto approvato dall’assemblea dei
IL CREDITO DELL’AMMINISTRATORE PER ANTICIPAZIONI condomini emerga un disavanzo e quindi maggiori uscite per
spese rispetto a quanto riscosso attraverso i versamenti dei
DEVE ESSERE PROVATO
singoli condomini per far sorgere in capo all’amministratore il
Corte di Cassazione, sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153 diritto di credito per le anticipazioni dallo stesso effettuate
per provvedere al pagamento di fornitori: è indispensabile
Assemblea - Deliberazioni - Rendiconto - Approvazione - Di- che l’amministratore, al pari di ogni altro soggetto creditore,
savanzo tra uscite ed entrate - Anticipazioni amministratore - dimostri fornendo la prova l’esistenza del suo credito e il suo
Riconoscimento credito verso condominio - Insussistenza - ammontare.
Onere prova a carico amministratore - Necessità La S.C. con la sentenza in commento conferma il principio
secondo cui in tema di condominio negli edifici, poiché il cre-
In materia di deliberazioni di assemblea condominiale, dito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del
l’approvazione del rendiconto ha valore di riconosci- condominio si fonda, ex art. 1720 cod. civ. sul contratto di
mento di debito in relazione alle sole poste passive spe- mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini,
cificamente indicate. Pertanto, l’approvazione di un ren- l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati
diconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed presentando un rendiconto del proprio operato che deve ne-
entrate, non implica che, per via deduttiva, possa rite- cessariamente comprendere la specificazione dei dati conta-
nersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata ver- bili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Nell’ipotesi di
sata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ov- mandato oneroso il diritto del mandatario al compenso e al
vero che questi sia comunque creditore del condominio rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condiziona-
per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione to alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio
di debito, sebbene possa essere manifestata anche in operato, che deve necessariamente comprendere la specifi-
cazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del sal-
forma non espressa, richiede pur sempre un atto di voli-
do finale. L’obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi
zione su di un oggetto specificamente sottoposto al-
adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa pro-
l’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi va attraverso i necessari documenti giustificativi non soltan-
su di esso. to della somma incassata (oltre che, se del caso, della quali-
Nell’ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite im- tà e della quantità dei frutti percetti) e dell’entità causale de-
mobiliare altrui, il danno è in re ipsa e la sua determina- gli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali al-
zione nel quantum ben può essere operata facendo rife- la individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione del-
rimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al va- l’incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perse-
lore locativo del cespite usurpato. guire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adegua-
to, o meno, a criteri di buona amministrazione (3).
Va preliminarmente rammentato che l’amministratore, quale La giurisprudenza di merito facendo applicazione di tale prin-
mandatario dei condomini, ha diritto di ottenere dal mandan- cipio ha tratto la conclusione che il rendiconto approvato dal-
te i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’assemblea dei condomini, non successivamente impugna-
l’adempimento delle obbligazioni conseguenti ed ha diritto di to, renda perciò incontestabile la registrazione tra i debiti di
essere rimborsato delle anticipazioni fatte in esecuzione del bilancio della voce relativa alle somme eventualmente indi-
mandato (1). L’amministratore che provveda a corrispondere cate a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite dal-
somme di denaro per far fronte al pagamento di fornitori o di l’amministratore del condominio (4).
altri servizi in favore del condominio dal medesimo ammini- Nella vicenda in esame l’amministratore otteneva dal tribu-
strato, e dunque esegua le obbligazioni nascenti dal manda-
to non già con la provvista, bensì con mezzi propri, ha certo Note:
diritto di rivalersi sul mandante condominio per il recupero di (1) Cass. 4 ottobre 2005, n. 19348.
tali somme, compresi gli interessi legali dall’anticipazione al
saldo, nonché il risarcimento dei danni eventualmente subiti (2) Cass. 30 marzo 2003, n. 7498.
in ragione dell’incarico (2). È l’assemblea dei condomini che (3) In tal senso si era pronunciata la S.C. con sentenza n. 13878
ha il potere di approvare anche successivamente, l’operato del 9 giugno 2010.
dell’amministratore che abbia effettuato spese di manuten- (4) Così, di recente Trib. Bari, 18 aprile 2011, n. 1331 in
zione ordinaria o straordinaria sulle cose comuni senza la pre- www.Giurisprudenzabarese.it.

Immobili & proprietà 6/2011 389


Giurisprudenza
Sintesi

nale l’emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento di dito in capo all’amministratore perché ciò non dimostra che
una somma quale residuo corrispettivo per l’attività svolta sia stato questi ad anticipare somme corrispondenti a tale di-
nel corso di sei anni di gestione, avverso il quale il condomi- savanzo. È quindi necessario che l’amministratore fornisca la
nio proponeva opposizione contestando sia i rendiconti posti prova in concreto, come prevede l’art. 2697 cod. civ., di aver
a fondamento della pretesa creditoria, sia l’esistenza di provveduto con proprie risorse al pagamento delle spese
esborsi effettuati dall’amministratore quali anticipazioni per che sopravanzano le entrate. Invero, ben potrebbe accadere
conto del condominio amministrato. L’opponente chiedeva che, nonostante il disavanzo di cassa, il fornitore sia stato pa-
la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, la gato con risorse provenienti, ad esempio, da un fondo spese
condanna dell’ex amministratore a restituire la somma già ri- straordinario accantonato in precedenti gestioni.
cevuta. Il giudizio di primo grado si concludeva con l’accogli- Inoltre, perché possa parlarsi di ricognizione di debito occor-
mento dell’opposizione e la condanna alla restituzione della re la manifesta espressione da parte del soggetto che si ri-
somma già percepita dall’ex amministratore. conosce debitore, il condominio, o meglio i condomini che
In grado di appello la decisione era totalmente riformata con approvando il rendiconto a maggioranza obbligano tutti gli al-
condanna del condominio a pagare all’ex amministratore un tri partecipanti ad adempiere all’obbligazione.
importo ritenuto a suo credito. Nel caso di specie gli elementi acquisiti dalla corte di merito
Le ragioni su cui la corte di merito ha fondato il proprio con- - l’approvazione dei rendiconti recanti un disavanzo contabile
vincimento si riassumono in pochi punti: la reiterata morosi- e la non infrequente morosità di alcuni condomini - non pos-
tà dei condomini nel corso delle plurime gestioni aveva reso sono secondo la S.C. essere ritenuti elementi fattuali costi-
necessarie le anticipazioni ad opera dell’amministratore e ciò tuenti l’equipollente di un riconoscimento di debito, per la to-
emergeva dai rendiconti approvati dalle assemblee e dalla tale specificità del soggetto. E ciò neppure nel caso - come
verifica effettuata da un apposito comitato dei condomini nella specie - in cui il riconoscimento risulta essere stato
che ne aveva all’unanimità riscontrato il fondamento. espresso da un apposito comitato di condomini, del tutto in-
Avverso tale decisione il condominio ha proposto ricorso per capace di far sorgere obbligazioni in capo al condominio, rec-
cassazione sulla base di cinque motivi, il primo dei quali è tius ai condomini.
stato accolto con l’enunciazione del principio di cui alla mas- È perciò indispensabile che l’amministratore fornisca la pro-
sima. va del proprio credito verso il condominio con altri mezzi e
Si duole, infatti il condominio ricorrente di una violazione e che, per il futuro, i rendiconti evidenzino con quali risorse fi-
falsa applicazione dell’art. 1137 cod. civ. da parte della corte nanziarie si è provveduto al pagamento delle spese quando il
di merito avendo deciso la sussistenza del credito dell’ex am- conto della gestione presenta un disavanzo.
ministratore sulla sola circostanza dell’approvazione dei ren-
diconti senza che fosse chiaramente e specificamente indi-
cata l’esistenza di un debito verso l’amministratore. Il quesi-
to di diritto sottoposto al vaglio della corte di legittimità è se
possano ritenersi fonte di obbligazione per i condomini an-
che le deliberazioni assembleari che non risultino specifica-
mente approvate dall’assemblea per assenza dell’argomento
oggetto della deliberazione e se dall’approvazione di un ren-
diconto condominiale recante un disavanzo di gestione con-
segua di per sé il riconoscimento da parte dei condomini e la
conseguente obbligazione di rimborso di eventuali anticipi di
spesa in favore dell’amministratore.
La S.C. richiama principi già affermati in ordine alla corretta
tenuta dei conti di gestione, ribadendo la non necessità nel-
l’ambito della gestione condominiale, di ricorrere a forme ri-
gorose di contabilità, come invece previsto e richiesto per i
bilanci delle società, purché sia comunque possibile attraver-
so la lettura dei dati aggregati dei costi della gestione con le
“entrate” costituite dai versamenti delle quote da parte dei
condomini, l’insieme delle spese effettuate e di contributi ri-
scossi, specificando le diverse partite e dunque con un gra-
do di specificazione tale da far comprendere agevolmente la
tipologia e l’entità della spesa. In tema di rendiconto, per al-
tro, ben può farsi riferimento alle norme previste nel codice
di procedura civile (artt. 263 e 264) per ribadire la necessità
di una sua analiticità, elemento che consente al destinatario
del conto stesso (nel caso l’assemblea dei condomini) di po-
ter contestare le singole partite. Di conseguenza non solo il
rendiconto deve essere chiaro ed analitico, ma anche l’ap-
provazione di esso deve essere fatta per singole partite. A
ciò si aggiunge la considerazione che il rendiconto condomi-
niale è redatto con il criterio di cassa, dunque esso deve far
emergere con chiarezza la totalità delle somme riscosse e la
totalità delle spese sostenute nel periodo di gestione. Tutta-
via il mero disavanzo, ossia un risultato di segno negativo,
non comporta di per sé che possa dirsi riconosciuto un cre-

390 Immobili & proprietà 6/2011


Giurisprudenza
Sintesi

Corte di Cassazione

In primo piano
a cura di Roberto Triola
Consigliere di Cassazione

COMPRAVENDITA CONTRATTI

NEGOZIO FIDUCIARIO
PRELIMINARE
Corte di Cassazione, sez. II, 7 aprile 2011, n. 8001 - Pres.
Corte di Cassazione, sez. II, 4 aprile 2011, n. 7632 - Pres. Elefante Rel. Proto
Schettino - Rel. Piccialli
Oggetto - Ritrasferimento di immobili - Forma scritta - Ne-
Esecuzione specifica - Immobile realizzato in totale difformi- cessità
tà dalla concessione - Inammissibilità
Il pactum fiduciae con il quale il fiduciario si obbliga a
In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di conclu- modificare la situazione giuridica a lui facente capo a fa-
vore del fiduciante o di altro soggetto da quest’ultimo
dere un contratto di compravendita, ai sensi della L. 28
designato, richiede, allorché riguardi beni immobili, la
febbraio 1985, n. 47, art. 40 non può essere pronunzia-
forma scritta ad substantiam, atteso che esso è sostan-
ta sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod.
zialmente equiparabile al contratto preliminare per il
civ. (e quindi neppure alla stipula dell’atto di trasferi- quale l’art. 1351 cod. civ. prescrive la stessa forma del
mento) non solo qualora l’immobile sia stato costruito contratto definitivo.
senza licenza o concessione edilizia (e manchi la pre-
scritta documentazione alternativa concessione in sa- Il caso
natoria o domanda di condono corredata dalla prova L’attore aveva chiesto che venisse accertato l’obbligo della
dell’avvenuto versamento delle prime due rate del- moglie al ritrasferimento dei beni immobili alla stessa vendu-
l’oblazione), ma anche quando l’immobile sia affetto da ti, in quanto il trasferimento era avvenuto in forza di un pac-
totale difformità dalla concessione e manchi la sanato- tum fiduciae.
ria.
La soluzione della Corte di Cassazione
ed i collegamenti giurisprudenziali
Il caso
La S.C. ha ribadito il proprio orientamento in tema di forma
Il promissario acquirente aveva chiesto la risoluzione del
del pactum fiduciae (Cass. 29 maggio 1993, n. 6324; Cass.
contratto preliminare in quanto l’immobile promesso in 19 luglio 2000, n. 9489).
vendita era risultato notevolmente difforme dalla conces-
sione edilizia. I giudici di merito avevano rigettato la do-
manda ritenendo insussistente la nullità, dedotta dall’atto-
re, del contratto ex artt. 17 e 40 legge n. 47 del 1985, es-
DIRITTI REALI
sendo siffatta sanzione prevista soltanto per le ipotesi, non
sanate, di mancanza della licenza o concessione edilizia o SERVITÙ
totale difformità dalle stesse, e non anche per quelle di dif- Corte di Cassazione, sez. II, 12 aprile 2011, n. 8363 - Pres.
formità parziali. Elefante - Rel. Goldoni

La soluzione della Corte di Cassazione Servitù industriale - Requisiti


ed i collegamenti giurisprudenziali È da escludere la configurabilità di una servitù industria-
La S.C. ha accolto il ricorso, ribadendo il principio affermato le nell’accordo il quale preveda il divieto di destinare il
da Cass. 18 settembre 2009, n. 20258, ed affermando che i presunto fondo servente a locale con esercizio di tavoli
giudici di merito avevano rigettato la domanda senza dar con- su una piazza, mancando la sottoposizione di un fondo
to della natura ed entità delle irregolarità, rispetto al titolo edi- al servizio dell’altro.
ficatorio, in concreto effettivamente sussistenti, sulla base di
un adeguato accertamento di fatto, indipendentemente da Il caso
quello basato sul mero formale dato documentale, costituito Tra le parti era sorta controversia in ordine alla inquadrabilità
da una domanda di condono e dal pagamento della relativa come servitù industriale nel divieto di destinare il presunto
oblazione. fondo servente a locale con esercizio di tavoli su una piazza.

Immobili & proprietà 6/2011 391


Giurisprudenza
Sintesi

I giudici di merito avevano escluso la sussistenza di una ser- La soluzione della Corte di Cassazione
vitù industriale, in ragione del fatto che il peso imposto dal ed i collegamenti giurisprudenziali
lato attivo non ineriva direttamente sul fondo dominante, La S.C. ha accolto il ricorso, osservando che nella fattispecie
quale utilitas diretta sul fondo stesso e parimenti dal lato normativa di cui al D.Lgs. n. 22 del 1997, art. 14, sono con-
passivo, il peso imposto non ineriva al fondo servente, trat- template nel comma 1 e nel comma 2 anzitutto tre condotte,
tandosi di un obbligo personale connesso alla posizione di rappresentate da “abbandono” di rifiuti “sul suolo e nel suo-
esercente l’attività economica sul fondo medesimo. Trattan- lo”, da “deposito incontrollato” sempre sul suolo o nel suo-
dosi quindi di patto di non concorrenza, di durata non deter- lo, e dalla “immissione di rifiuti di qualsiasi genere, allo stato
minata dalle parti, lo stesso era ormai privo di efficacia, at- solido o liquido, nelle acque superficiali e sotterranee”.
teso che l’art. 2596 cod. civ. limita ad un quinquennio la va- Ciascuna di queste tre condotte dà luogo - ferma la sogge-
lidità di esso. zione alle sanzioni previste dall’art. 50 o dall’art. 51 dello
stesso D.Lgs., che colpiscono direttamente la condotta di
La soluzione della Corte di Cassazione abbandono o di deposito - alla conseguenza dell’insorgenza
ed i collegamenti giurisprudenziali di un obbligo di attivazione, rappresentato dal dover provve-
La S.C. ha rigettato il ricorso, osservando che la natura stes- dere alla “rimozione, all’avvio a recupero o allo smaltimento
sa dell’istituto delle servitù, che non varia in ragione della de- dei rifiuti ed al ripristino dello stato dei luoghi”.
stinazione industriale dei fondi interessati, va ravvisata nella Queste condotte ripristinatorie sono imposte innanzitutto al-
sottoposizione di un fondo al servizio dell’altro e l’unica con- l’autore delle condotte contemplate dai commi 1 e 2. In se-
notazione caratterizzante la servitù industriale è quella della condo luogo lo sono in via solidale al proprietario, al titolare di
natura dell’attività espletata su di entrambi o su di uno dei un diritto reale di godimento e al titolare di un diritto perso-
nale di godimento sull’area interessata dalle condotte sud-
fondi interessati.
dette (che, per quanto attiene alla immissione, è, evidente-
La singolarità degli accordi conclusi tra le parti, nella specie,
mente, quella da cui l’immissione avviene). Tali soggetti so-
andava ravvisata nel fatto che gli stessi non prevedevano
no tenuti alle condotte ripristinatorie, il cui inadempimento
l’asservimento di un fondo all’altro, ma il mancato utilizzo di
da luogo poi alla soggezione alle spese di recupero, purché vi
una facoltà inerente ad un fondo a favore dell’altro, cioè quel-
sia stata una loro condotta dolosa o colposa. Siffatta condot-
la di chiedere (o di non chiedere) al Comune, la concessione
ta, secondo l’apparente tenore della norma deve riguardare
a fruire di un’area determinata onde apporvi tavoli e sedie on- la stessa condotta contemplata nei commi 1 e 2, nel senso
de non contrastare l’altro fondo nell’ottenimento di tale fa- che detti soggetti debbono aver tenuto una condotta, com-
coltà. missiva od omissiva, che ha concorso (con quella dell’autore
In una situazione siffatta, risultava evidente che non era rav- materiale della violazione) alla verificazione della violazione
visabile la struttura del diritto reale della servitù, atteso che ed è stata frutto di un loro atteggiamento doloso o colposo.
non si aveva la sottoposizione di un fondo al servizio dell’al- Tale condotta commissiva od omissiva per il proprietario con-
tro, ma l’impegno a non esercitare una facoltà su di un fondo cedente del diritto reale di godimento o della locazione sul
appartenente a terzi, donde l’esclusione del rapporto tra fon- bene si può naturalmente concretare: a1) sia nell’avere con-
di tipico della servitù, ma una obbligazione personale a tene- sentito espressamente o anche tacitamente l’uso del fondo
te un determinato comportamento. da parte dell’usufruttuario o del conduttore come deposito di
rifiuti; a2) sia nell’essere rimasti inerti dopo avere conosciuto
PROPRIETÀ di tale adibizione, cioè nel non avere esercitato contro l’usu-
fruttuario o il conduttore i poteri intesi a far cessare la situa-
Corte di Cassazione, sez. III, 22 marzo 2011, n. 6525 - zione di utilizzazione del fondo come deposito.
Pres. Preden - Rel. Frasca

Responsabilità del proprietario - Terreno oggetto di rapporto PROPRIETÀ


di locazione - Irrilevanza Corte di Cassazione, sez. II, 16 marzo 2011, n. 6177 - Pres.
Schettino - Rel. Migliucci
La responsabilità del proprietario di un terreno sul quale
siano depositati rifiuti, ai sensi del D.Lgs. n. 22 del 1997, C.d. accessione invertita - Costruzione eseguita in tutto o in
art. 14, comma 3, sussiste anche nel caso in cui il terre- parte su un suolo comune del costruttore e di terzi - Inappli-
no sia oggetto di un rapporto di locazione. cabilità

Il caso La norma dell’art. 938 cod. civ., che disciplina la cosid-


Il Comune, premesso che su un terreno era stata accertata la detta accessione invertita, ha carattere eccezionale - in
presenza di materiali qualificati come rifiuti tossico nocivi e quanto derogativa sia del principio dell’accessione
che l’esondazione di un fiume aveva cagionato la fuoriuscita (“quod inaedificatur solo cedit“), sia di quello secondo
di parte dei materiali dal terreno ed inquinato i terreni dei pro- cui il proprietario ha diritto di disporre della propria cosa
prietari confinanti, con la conseguenza che esso attore aveva in maniera piena ed esclusiva - e come tale non può tro-
dovuto eseguire interveti di bonifica ambientale, aveva chie- vare applicazione nell’ipotesi di costruzione eseguita in
sto la condanna del proprietario alla rifusione dei costi sop- tutto o in parte su un suolo di proprietà comune del co-
portati e al risarcimento del danno ambientale ai sensi degli struttore e di terzi, nella quale si applicano le norme sul-
artt. 2043 e 2051 cod. civ. per avere omesso di vigilare sui la comunione, senza che sia eccepibile una disparità di
due conduttori, responsabili del deposito dei materiali e per trattamento tra comunista e terzo.
non avere attuato alcun intervento pur essendo consapevole
della presenza dei rifiuti. I giudici di merito avevano escluso Il caso
la legittimazione passiva del convenuto. Il comproprietario di un terreno aveva chiesto la condanna di

392 Immobili & proprietà 6/2011


Giurisprudenza
Sintesi

altro comproprietario e proprietario esclusivo di un fondo naria, non può essere rigettata senza il previo espleta-
adiacente alla demolizione delle opere realizzate sul terreno mento di una specifica indagine tecnica sulla base degli
di proprietà comune. La domanda era stata accolta. elementi già ritualmente acquisiti, la quale tenti di isola-
re, dal coacervo delle complessive spese per lavori ese-
La soluzione della Corte di Cassazione guiti dal locatore all’immobile ritenute documentate o
ed i collegamenti giurisprudenziali attendibili, quelle relative ai costi di ripristino del bene
La S.C. ha rigettato il motivo del ricorso con il quale l’origina- nelle condizioni esistenti all’inizio della locazione.
rio convenuto si era lamentato del mancato esame della do-
manda di attribuzione del terreno oggetto del presunto scon- Il caso
finamento proposta ex art. 938 cod. civ., tenuto conto che la Il locatore aveva chiesto la condanna del conduttore al risar-
decisione di tale domanda costituiva un antecedente logico cimento dei danni ex art. 1591 cod. civ. per la mancata ese-
rispetto a quella di demolizione, confermando il proprio orien- cuzione delle opere di riparazione. I giudici di merito avevano
tamento in materia (cfr., in tal senso, da ultimo, Cass. 24 gen- rigettato la domanda per non potersi considerare provato che
naio 2011, n. 156). gli esborsi esposti dal locatore fossero relativi a spese per
ovviare a difetti di manutenzione a carico della conduttrice.

EDILIZIA E URBANISTICA La soluzione della Corte di Cassazione


ed i collegamenti giurisprudenziali
La S.C. ha accolto il ricorso, ritenendo che i giudici di merito
DISTANZE LEGALI
avevano totalmente omesso di prendere in considerazione le
Corte di Cassazione, sez. II, 22 marzo 2011, n. 6487 - Pres. conseguenze dell’obbligo contrattualmente assunto dalla lo-
Oddo - Rel. Proto cataria, di provvedere a tutte le opere di manutenzione anche
straordinaria: sicché, se non altro in teoria, la tesi del locato-
Normativa locale - Applicabilità di ufficio da parte del giudice re dell’ascrivibilità a controparte di tutte le spese necessarie
per il ripristino andava verificata con apposita e specifica in-
Le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani rego- dagine tecnica.
latori sono, per effetto del richiamo di cui agli artt. 872,
873 cod. civ., integrative delle norme del codice civile in USO NON ABITATIVO
materia di distanze tra costruzioni, sicché il giudice deve
applicare le richiamate norme locali indipendentemente Corte di Cassazione, sez. III, 30 marzo 2011, n. 7234 -
da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acqui- Pres. Trifone - Rel. D’Amico
sendone conoscenza o attraverso la sua scienza perso-
Indennità per la perdita dell’avviamento - Ulteriore indennità
nale o attraverso la collaborazione delle parti o attraver-
ex art. 34, comma 2, legge n. 392/78 - Nozione di “nuovo
so la richiesta di informazioni ai Comuni.
esercizio” - Cessione di azienda al nuovo conduttore - Inclu-
sione
Il caso
Il ricorrente (convenuto ed appellato nel giudizio di merito) In tema di locazione di immobili urbani, il diritto dell’ex
aveva lamentato violazione e falsa applicazione dell’art. 345 conduttore (ai sensi dell’art. 34, comma 2, legge n.
cod. proc. civ. perché la sentenza impugnata aveva ritenuto 392/78), ad una ulteriore indennità «qualora l’immobile
ammissibile l’appello malgrado l’appellante avesse, in tema venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa at-
di violazione delle distanze legali, invocato una norma diver- tività o di attività incluse nella medesima tabella mer-
sa da quella inizialmente posta a base della domanda. ceologica che siano affini a quella già esercitata dal con-
duttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato
La soluzione della Corte di Cassazione entro un anno dalla cessazione del precedente», sussiste
ed i collegamenti giurisprudenziali anche quando ceda l’azienda al nuovo conduttore.
La S.C. ha rigettato il ricorso ribadendo il proprio orientamen-
to (cfr. Cass. 27 marzo 2002, n. 4372 e, da ultimo, Cass. 15 Il caso
giugno 2010, n. 14446). L’ex conduttore aveva chiesto l’indennità aggiuntiva, di cui al-
l’art. 34, comma 2, legge 27 luglio 1978, n. 392. I giudici di
primo grado avevano rigettato la domanda, rilevando che la
LOCAZIONI cessione dell’azienda ad opera dell’ex conduttore al nuovo
conduttore contrastava con la richiesta dell’indennità ulterio-
re, del cui valore la cedente aveva già realizzato il profitto pro-
OBBLIGAZIONI DEL CONDUTTORE
prio in virtù del negozio di cessione. La domanda era stata,
Corte di Cassazione, sez. III, 12 aprile 2011, n. 8322 - Pres. invece, accolta in appello, in base alla considerazione che la
Petti - Rel. De Stefano disposizione di cui alla legge n. 392 del 1978, art. 34, comma
2, prevede che in caso di cessazione della locazione il con-
Restituzione del bene locato - Risarcimento del danno - Li- duttore ha diritto alla corresponsione di un’ulteriore indenni-
quidazione tà di avviamento di pari importo a quella di cui al comma 1
della stessa disposizione nel caso in cui l’immobile venga
La domanda di risarcimento del danno emergente arre- adibito da chiunque all’esercizio della stessa attività o di una
cato all’immobile locato, riguardo al quale il conduttore attività affine a quella già esercitata dal precedente condut-
abbia assunto contrattualmente l’obbligazione di prov- tore ove il nuovo esercizio venga iniziato da chiunque entro
vedere ad ogni attività di manutenzione anche straordi- un anno dalla cessazione del precedente rapporto.

Immobili & proprietà 6/2011 393


Giurisprudenza
Sintesi

La soluzione della Corte di Cassazione prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui
ed i collegamenti giurisprudenziali è richiesto non si riduce al mero compito di trasfusione
La S.C. ha rigettato il ricorso, invocando il principio affermato della volontà delle parti, eventualmente in un modulo da
da Cass. 6 maggio 2002, n. 6879, il quale trova la sua ratio lui predisposto ma, in considerazione delle conseguenze
nel fatto che il locatore, una volta riacquistata la piena dispo- giuridiche ed economiche dell’atto e della sua funzione
nibilità dell’immobile, si avvantaggia inevitabilmente del valo- preparatoria, si estende a quelle attività successive alle
re dell’avviamento localistico, derivato al bene dal pregresso quali l’atto è stato funzionalmente finalizzato perché sia
esercizio della medesima (o similare) attività commerciale, assicurata la sua attitudine ad assicurare il consegui-
sfruttandone la possibilità di una migliore collocazione sul mento dello scopo finale e del risultato pratico voluto
mercato delle locazioni, per cui non sarebbe giusto ammet- dalle parti.
tere che detto suo arricchimento possa avvenire in danno di
colui che, per presunzione di legge, il valore aggiunto dell’av- Il caso
viamento ha fatto acquisire all’immobile. Di conseguenza, Il promissario acquirente aveva chiesto la condanna del nota-
stante la suddetta presunzione di legge di incremento del va- io, incaricato della redazione di un contratto preliminare di
lore dell’immobile nel caso di quella particolare destinazione, vendita al risarcimento dei danni subiti, per avere il profes-
nessuna prova deve essere fornita dall’ex conduttore del fat- sionista effettuato le visure ipotecarie solo dopo la stipula di
to che il locatore, nello stipulare un nuovo contratto, si è ap- tale contratto. Il notaio si era difeso sostenendo che non gli
propriato del valore aggiunto di avviamento. era stato mai conferito l’incarico di effettuare le visure in que-
stione. I giudici di merito avevano accolto la domanda.
USO NON ABITATIVO
La soluzione della Corte di Cassazione
Corte di Cassazione, sez. III, 24 marzo 2011, n. 6725 -
ed i collegamenti giurisprudenziali
Pres. Trifone - Rel. Travaglino
La S.C. ha rigettato il ricorso, ribadendo il principio affermato
Prelazione - Sublocatore - Titolarità del diritto - Esclusione da Cass. 21 aprile 2000, n. 5232.

Il rapporto di sublocazione non fa venir meno la conti-


nuità della locazione originaria con il conduttore, onde
l’impossibilità di riconoscere al subconduttore la titolari-
tà del diritto di prelazione, anche nel caso di rinuncia del
conduttore all’esercizio dello stesso.

Il caso
I giudici di merito avevano rigettato la domanda del subcon-
duttore di riconoscimento del diritto di prelazione e di riscat-
to in conseguenza dell’alienazione dei locali a terzi da parte
del proprietario.

La soluzione della Corte di Cassazione


ed i collegamenti giurisprudenziali
La S.C. ha rigettato il ricorso, ponendosi in contrasto con
quanto affermato in precedenza (cfr. Cass. 23 febbraio 1991,
n. 1956).

NOTAIO

RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE

Corte di Cassazione, sez. III, 1° aprile 2011, n. 7552 - Pres.


Petti - Rel. Carleo

Redazione di contratto preliminare - Obbligo di effettuazione


delle c.d. visure ipotecarie - Sussistenza
Per il notaio, richiesto della preparazione e stesura di un
atto - anche se soltanto di una scrittura preparatoria,
idonea ad impegnare, come nel caso del versamento di
una caparra, giuridicamente ed economicamente le par-
ti che a lui si siano rivolte in funzione di una futura com-
pravendita di un immobile - la preventiva verifica delle
risultanze dei registri immobiliari, attraverso la loro vi-
sura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde
volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico confe-
ritogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della

394 Immobili & proprietà 6/2011


Giurisprudenza
Sintesi

Tribunale

Rassegna di merito
a cura di Gerardo De Letteriis - Avvocato in Bari, Alessandro Re - Avvocato in Torino, Maurizio Sa-
la - Avvocato in Milano, Rita Tamborrino - Dottoranda di ricerca in Bari

osserva che il CTU non avendo potuto disporre del giornale


APPALTO di cantiere, non è stato in grado di rispondere con certezza al-
la parte del quesito che lo incaricava di riferire la riferibilità dei
RESPONSABILITÀ DELL’APPALTATORE danni a una o l’altra delle imprese intervenute, riportando,
peraltro, una serie di circostanze utili alla decisione.
Tribunale di Milano, sez. X, 22 dicembre 2010, n. 14693 In particolare, dall’esame dei documenti e dei mezzi istrutto-
ri assunti in causa, il Tribunale accerta che, a seguito di suc-
Rovina di edificio - Proprietario, appaltatore e subappaltatore cessione nell’esecuzione del lavori tra le varie imprese, vi era
- Responsabilità - Condizioni stata assunzione di responsabilità per danni di una a favore
Il proprietario-committente di lavori strutturali all’inter- dell’altra e che i plurimi eventi lesivi della proprietà dell’atto-
re avevano, da un lato, prodotto autonomi danni e, dall’altro
no di un immobile non può esimersi dalle responsabilità
lato, aggravato quelli già verificatisi.
conseguenti all’omesso dovere di vigilanza sull’esecu-
Sulla scorta di tali elementi accertati in fatto, il Tribunale ac-
zione dei lavori da parte dell’appaltatore. coglie le domande dell’attore condannando le parti convenu-
In assenza di libro di cantiere e, quindi, di riferibilità de- te e le terze chiamate, in via solidale tra loro, al risarcimento
gli eventi dannosi succedutisi nel tempo ad uno piutto- dei danni e respinge le domande di manleva reciprocamente
svolte dalle convenute e dalle terze chiamate.
sto che ad un altro soggetto, i subappaltatori rispondo-
no in solido con l’appaltatore dei danni prodotti all’im-
M.S.
mobile.

Il caso
Il proprietario di un appartamento conviene in giudizio la so- CONDOMINIO
cietà proprietaria del sottotetto ad esso soprastante e l’ap-
paltatore chiedendo il risarcimento dei danni subiti (sfonda- SPESE
mento del solaio, crepe e infiltrazioni) in conseguenza di una
serie di episodi verificatisi nel corso dei lavori di ristruttura- Tribunale di Bari, sez. III, 30 marzo 2011, n. 1133
zione del sottotetto medesimo. Criterio proporzionale spese - Deroga - Convenzione pattizia
L’appaltatore chiama in giudizio il subappaltatore e quest’ulti- - Unanimità dei consensi - Fondo cassa condominiale
mo, a propria volta, un secondo subappaltatore, al quale ave-
vo commesso l’esecuzione di alcuni lavori. In materia di ripartizione delle spese condominiali il cri-
Nessuno dei convenuti e terzi chiamati contesta i fatti limi- terio della proporzionalità stabilito dal primo comma
tandosi a contestare la quantificazione dei danni e la non at- dell’art. 1123 cod. civ. è la regola. In caso di convenzione
tribuibilità della relativa responsabilità nella loro produzione. adottata all’unanimità, espressione di autonomia con-
trattuale, la regola può essere derogata. Tuttavia poiché
La decisione del Tribunale ed i collegamenti i condomini sono legati al vincolo di solidarietà passiva,
giurisprudenziali è ammessa una deliberazione assembleare volta a costi-
Il Tribunale, assunta CTU, rileva che la società proprietaria del tuire un fondo cassa “ad hoc”, per sopperire all’inadem-
sottotetto, sulla base di una operazione imprenditoriale, ha pimento dei condomini morosi.
provveduto alla ristrutturazione del medesimo, dapprima
operando con personale proprio e, successivamente, appal- Il caso
tando le lavorazioni. Con atto di citazione alcuni condomini di un Fondo in comu-
In tale veste, prosegue il Tribunale, essa è responsabile non nione citavano lo stesso per chiedere una sentenza che di-
solo dei danni prodotti allorché la medesima era assuntrice chiarasse l’invalidità di una delibera assembleare con la quale
dei lavori, ma anche dei danni procurati successivamente, era stato deliberato a maggioranza di ripartire, tra i condomini
essendo la medesima tenuta, in considerazione altresì della non morosi, il debito delle quote condominiali di quelli morosi.
importanza degli interventi eseguiti, della suscettibilità dei Inoltre gli attori eccepivano l’invalidità della delibera stessa
medesimi di creare danni alle strutture sottostanti, del carat- giacché adottata in assenza di preventiva convocazione di
tere imprenditoriale dell’attività posta in essere, a vigilare in tutti i comunisti.
modo rigoroso sulle modalità con cui le imprese subappalta- Si costituiva il Fondo in comunione che resisteva.
trici provvedevano all’esecuzione delle opere. Secondo il Tribunale solo la prima censura (afferente alla de-
Quanto alle imprese appaltatrici e subappaltatrici, il Tribunale libera adottata dalla maggioranza) merita accoglimento.

Immobili & proprietà 6/2011 395


Giurisprudenza
Sintesi

Ritiene il giudice, infatti, che tale delibera sia invalida, poiché L’approvazione “con riserva” delle tabelle millesimali, in
adottata in violazione di quanto stabilito dal primo comma assenza di concreta ed attuale lesione, non legittima il
dell’art. 1123 cod. civ. singolo condomino alla proposizione della relativa im-
Per tale motivo accoglie tale domanda e per l’effetto annulla pugnazione giudiziale.
la delibera de quo.
Il caso
La decisione del Tribunale ed i collegamenti Il giudizio ha ad oggetto la citazione nei confronti del proprio
giurisprudenziali condominio per impugnare la delibera assembleare con cui
La questione sottesa ha per oggetto le delibere assembleari erano state modificate le tabelle millesimali. Le attrici ritene-
(rectius atti collegiali) adottate in violazione del primo comma vano insussistenti i presupposti di cui all’art. 69 disp. att. cod.
dell’art. 1123 cod. civ. secondo cui le spese necessarie per la civ., necessari per procedere alla variazione di queste ultime;
conservazione ed il godimento delle parti comuni sono so- contestavano, inoltre, le maggioranze con cui erano state
stenute dai condomini in misura proporzionale al valore della adottate le nuove tabelle e impugnavano, altresì, l’approva-
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. zione.
Alla luce di tale norma, la delibera assembleare, adottata a Si costituiva ritualmente il condominio, nella persona del suo
maggioranza e che stabilisce di ripartire tra i condomini non amministratore pro tempore, impugnando e contestando in
morosi il debito di quelli morosi, non può essere consentita. toto la domanda attorea ed insistendo per il suo rigetto sulla
Il criterio della proporzionalità stabilito dalla norma, infatti, base della documentazione prodotta.
può essere derogato. All’uopo occorre, però, una convenzio- In particolare, il condominio convenuto deduceva che, nel-
ne sottoscritta da tutti i condomini oppure mediante delibe- l’assemblea condominiale, non si fosse affatto verificata la
razione assembleare assunta con l’unanimità dei consensi definitiva approvazione delle nuove tabelle millesimali bensì
dei partecipanti (Cass. civ. 19 febbraio 1997, n. 1511, in Arch. solo l’approvazione “con riserva”, in attesa di chiarire alcuni
loc., 1997, 414). aspetti con il geometra.
Nel caso sotteso, invece, in difetto di una delibera assunta al- Il Tribunale di Bari rigetta la domanda e condanna le attrici a
l’unanimità e di un regolamento pattizio, la delibera è invalida. pagare, nei confronti del condominio convenuto, le spese di
Se la deliberazione condominiale ha statuito un criterio di ri- giudizio.
partizione della spesa difforme, dunque, è affetta da nullità,
che può essere fatta valere dal condominio che l’ha votata, La decisione del Tribunale ed i collegamenti
ovvero da annullabilità, e come tale impugnabile nel termine giurisprudenziali
di cui l’art. 1137 cod. civ. quando l’assemblea ha deliberato La sentenza in oggetto verte sulla controversa querelle in
nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 n. 2 e 3 merito all’approvazione delle tabelle millesimali ed alla loro
cod. civ.(Cass., sez. II, 19 marzo 2010, n. 6714, in Red. Giust. successiva impugnazione.
civ. Mass., 2010, 3). L’accettazione di quest’ultime, infatti, desumibile anche da
Si precisa che il caso che ci occupa è rappresentativo di mol- fatti concludenti, come il costante pagamento delle quote
ti altri in cui coesistono assieme ai condomini adempienti condominiali in base ad esse dovute, non ne esclude l’impu-
una certa parte di condomini, invece, morosi nei pagamenti. gnabilità, ex art. 69, n. 1, disp. att. cod. civ., per obiettiva di-
Tale situazione sembra complicarsi a seguito del recente vergenza del valore considerato rispetto a quello reale.
orientamento della Cassazione (poco plausibile) che vede Ciò, tuttavia, si verifica solo nel caso in cui la divergenza de-
tutti i condomini legati al vincolo di solidarietà passiva (Cass., rivi da errori di fatto, attinenti alle caratteristiche degli ele-
Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148, in Arch. loc. e cond., 2008, menti necessari, ex art. 68 disp. att. cod. civ., per la valuta-
351, 449) secondo cui il creditore può esercitare il suo diritto zione, o di diritto, in ordine alla identificazione degli elementi
per il residuo del credito anche nei confronti del condomino stessi.
che abbia pagato la quota da lui dovuta secondo la tabella Ragion per cui, come nel caso di specie, resta esclusa la rile-
millesimale, all’amministratore del condominio. vanza di apprezzamenti soggettivi nella stima commerciale di
Per tali motivi, ovvero quando esiste l’improrogabile urgenza questi ultimi.
di trarre aliunde le somme da corrispondere al creditore, è Ne discende, quindi, che l’attribuzione di un valore più eleva-
consentita una deliberazione assembleare che tenda a sop- to rispetto a quello derivante dal mero calcolo della superficie
perire all’inadempimento del condominio moroso con la co- o della cubatura non costituisce errore idoneo a fondare la
stituzione di un fondo cassa “ad hoc”, volto proprio ad evita- suddetta impugnativa.
re danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini, espo- In estrema sintesi, l’errore tale da giustificare la revisione
sti, appunto, dal vincolo di solidarietà passiva (Cass., sez. II, delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod.
5 novembre 2001, n. 13631, in Foro. it., 2001, I, 3501). civ., non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato
Tale potere discrezionale appartiene all’assemblea e non pre- dagli artt. 1428 ss. cod. civ., ma consiste nella obiettiva di-
giudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del vergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari
condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, sen-
proporzionale somma. za che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazio-
ne delle stesse. (Cass. civ., Sez. Un., 9 luglio 1997, n. 6222,
R.T. in Giust. civ. Mass., 1997, 1168).
Ad ulteriore conferma, giova ricordare che la Suprema Corte
a Sezioni Unite, in un recente arresto, ha finalmente chiarito
TABELLE MILLESIMALI
l’annosa diatriba relativa alla maggioranza necessaria per la
Tribunale di Bari, sez. III, 3 marzo 2011, n. 800 modifica delle tabelle, affermando che, se queste sono alle-
gate al regolamento di condominio, non è più necessario il
Approvazione con riserva tabelle millesimali - Impugnazione - consenso unanime di tutti i condomini, ma è sufficiente la
Esclusione maggioranza qualificata di cui al comma 2 dell’art. 1139 cod.

396 Immobili & proprietà 6/2011


Giurisprudenza
Sintesi

civ. (Cass. civ., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477, in Diritto e Quanto all’eccezione dell’attore che nega che vi fosse il con-
Giustizia 2010, 10, 390 con nota di N. Izzo). senso all’installazione della rete di distribuzione dell’impianto
Ragion per cui, la doglianza attorea in merito alle maggioran- di riscaldamento del convenuto nel sottotetto in questione,
ze necessarie alla delibera è apparsa totalmente infondata. rivendicandone la piena proprietà in base all’atto di acquisto
Nel caso in questione, tuttavia, le attrici richiedevano anche da lui stipulato nel 2005, il Tribunale rileva l’insufficienza, nel
un risarcimento per la lesione provocata dall’approvazione di caso di specie, degli atti di provenienza per l’attribuzione del-
tabelle millesimali “con riserva”. la proprietà esclusiva del sottotetto, essendone invece ac-
In merito a quest’ultimo punto, il tribunale osserva che non certata la destinazione all’uso comune come dimostrano, ol-
v’è stata alcuna prova di concreta ed attuale lesione, atteso tre alla presenza nel locale di cui si controverte dei vasi di
che la prima deliberazione non ha effettivamente applicato le espansione dell’impianto centralizzato di riscaldamento, del
tabelle in questione, limitandosi a subordinarne l’applicazio- servizio di antenna televisiva centralizzata, dei camini e degli
ne ad un successivo incontro con il tecnico. esalatori al servizio dei singoli appartamenti, e l’accessibilità
In tale successiva occasione le tabelle in questione non sono al sotto tetto medesimo esclusivamente attraverso una bo-
state approvate, svuotando definitivamente di significato tola collocata sul soffitto del pianerottolo, quindi su un’area di
ogni potenziale pregiudizialità delle stesse. proprietà comune.
Ne deriva che, in relazione alla seconda doglianza, poiché, in Sulla base degli accertamenti sopra svolti il giudice respinge
seguito al “ripensamento” del condominio, non vi è alcun in- le domande attrici e, in accoglimento della riconvenzionale,
teresse residuale delle attrici all’impugnativa, non avendo condanna l’attore a consegnare al convenuto copia della
queste ultime subito alcuna lesione concreta ed attuale né chiave del lucchetto posto a chiusura della botola di accesso
potenziale, la domanda non può essere accolta. al sottotetto.
Alla luce del ragionamento su esposto, la decisione del Tri-
bunale appare condivisibile. M.S.

G.D.L. DECORO ARCHITETTONICO

SERVITÙ Tribunale di Milano, sez. XIII, 3 luglio 2010, n. 8774

Tribunale di Milano, sez. IV, 6 settembre 2010, n. 10443 Realizzazione di nuovo manufatto in terrazza di proprietà
esclusiva - Incidenza sull’architettura del condominio - Condi-
Sottotetto - Riscaldamento - Passaggio di tubi - Servitù - Uso zioni - Effetti
della cosa comune
L’edificazione di una veranda in modalità casuale su un
L’indeterminatezza del titolo di provenienza in una com- terrazzo senza tenere conto, nella scelta dei materiali e
pravendita immobiliare circa la presenza o meno di tubi dei colori, di quelli della facciata condominiale così come
del riscaldamento a servizio di altra unità immobiliare della simmetria dei volumi, viola il decoro architettonico
non esclude la legittimità della loro presenza.
dell’edificio e va rimossa, a nulla valendo il camuffamen-
Al contrario la presenza nel sottotetto di altri manufatti to parziale operato, oltretutto, con vasi di verde a sua
a servizio delle unità immobiliari è qualificante ai fini del volta malamente operato.
mantenimento in loco dei tubi del riscaldamento.
Il caso
Il caso Il condominio conviene in giudizio un condomino e, premes-
Il proprietario di un sottotetto conviene in giudizio un condo- so che il regolamento condominiale contrattuale vieta ai con-
minio lamentando il passaggio di tubi del riscaldamento nella domini di apportare varianti alle singole unità immobiliari che
pavimentazione della sua proprietà e chiedendo venisse ac- possano pregiudicare l’estetica dell’edificio e che ogni va-
certata l’inesistenza del diritto di servitù in capo al convenu- riante avrebbe dovuto essere approvata dall’assemblea dei
to con condanna alla rimozione dei tubi ed al risarcimento dei condomini, lamenta la realizzazione, da parte del condomino
danni. convenuto, sul terrazzo del suo appartamento di un manufat-
Il convenuto si costituisce resistendo alle avverse domande to, senza la preventiva autorizzazione - anzi negata dal con-
e chiedendo, in via riconvenzionale, la rimozione del lucchet- dominio - ed in spregio al decoro architettonico dello stabile.
to apposto dall’attore alla botola di accesso al sottotetto. Il condominio chiede, quindi, che venga accertata l’illegittimità
della costruzione e la condanna del convenuto alla demolizio-
La decisione del Tribunale ed i collegamenti ne, oltre che al risarcimento dei danni subiti dal condominio.
giurisprudenziali Si costituisce il convenuto contestando la opponibilità del re-
Il Tribunale, decidendo la controversia, rileva che, dalla docu- golamento condominiale, che non era stato trascritto presso
mentazione di causa ed all’esito dell’istruttoria è emerso che la Conservatoria dei registri Immobiliari e che non era stato
tra il convenuto ed il dante causa dell’attore (venditore del da lui conosciuto, non essendo allegato al suo contratto di
sottotetto con atto del 2005) era intervenuto un accordo per compravendita.
dismettere l’impianto centrale di riscaldamento esistente e Nega altresì che la veranda oggetto del giudizio alteri il deco-
«concedere reciprocamente l’installazione di impianti utili al ro architettonico dell’edificio, essendo nascosto da un filare
servizio di riscaldamento per le singole unità immobiliari con di piante, e, comunque, che il condominio sia stato danneg-
spese a carico dei singoli comunitari». Nel sottotetto ogget- giato dall’opera.
to di controversia erano infatti già collocati i vasi di espansio-
ne dell’impianto centralizzato di riscaldamento, il servizio di La decisione del Tribunale ed i collegamenti
antenna televisiva centralizzata, i camini e gli esalatori al ser- giurisprudenziali
vizio dei singoli appartamenti. Il Tribunale dispone CTU all’esito della quale emerge che la

Immobili & proprietà 6/2011 397


Giurisprudenza
Sintesi

veranda oggetto di contestazione, ancorché nascosta dalle Il caso


piante è chiaramente visibile dalla strada. La Confraternita di S.C. conveniva in giudizio i coniugi Sigg.ri
Quanto alla lesione estetica il perito così conclude: «L’immo- B. e A. B., allegando di aver loro venduto, con atto pubblico
bile condominiale è un esempio di architettura razionalista in del 18 novembre 1992, un compendio immobiliare situato a
cui il gioco dei pieni e dei vuoti è stato approfondito con una M., mantenendo la proprietà della chiesa e del campanile ivi
cura per il dettaglio unica. Dalla semplice osservazione della ubicati. L’attrice evidenziava, specificandolo nell’atto di com-
facciata si percepisce che l’armonia dei voli gradonati dialoga pravendita, di aver mantenuto la servitù di presa d’acqua dal
con le logge, i terrazzi in oggetto e la visione parziale della rubinetto e di uso del gabinetto, situati in cortile, e di pas-
struttura che gioca con gli sfondati mostrandosi e nascon- saggio nel cortile da esercitarsi, ad opera dei soli addetti al
dendosi. L’aggiunta arbitraria e casuale di un volume eviden- culto, per accedere all’adiacente chiesa. Chiedeva, quindi,
temente leggibile nell’osservazione della facciata crea una di- che fosse accertata e dichiarata l’esistenza di tali servitù e
sarmonia evidente ... di fronte a ritmi ed aggetti proporziona- che i convenuti fossero condannati a consegnare loro copia
tamente armonizzati, il volume di cui si discute si pone in ma- delle chiavi del cancello carraio e della porta pedonale per
niera asimmetrica, casuale e non proporzionata con gli ag- consentirne l’esercizio da parte degli aventi diritto.
getti esistenti. Inoltre non rispetta alcun allineamento verti- Si costituivano in giudizio i Sigg.ri B e A. B. negando che pri-
cale. Si segnala inoltre che i materiali utilizzati per la realizza- ma del loro acquisto i fondi fossero gravati da servitù, ed evi-
zione del volume non tengono in considerazione alcuna delle denziando che il passaggio, in ogni caso, non era stato eser-
scelte dei materiali che caratterizzano il condominio. I serra- citato per oltre vent’anni e che con l’atto di compravendita
menti esterni delle unità abitative, chiaramente leggibili in non era stata costituita alcuna servitù. Chiedevano, quindi, il
facciata, sono in legno laccato bianco mentre i serramenti del rigetto delle domande dell’attrice e che fosse dichiarata
volume sono realizzati in alluminio laccato verde. Gli elemen- l’estinzione di ogni eventuale servitù per non uso ultraven-
ti oscuranti condominiali sono in legno chiaro. Tutte le coper- tennale.
ture dell’immobile sono color cotto mentre la copertura del
manufatto è in lamiera grecata grigio chiaro. Le balaustre e i La decisione del Tribunale ed i collegamenti
parapetti dei balconi sono in ferro laccato bianco sulle pareti giurisprudenziali
verticali con il solo piano orizzontale finale laccato verde. Il Il Giudice ha ritenuto dimostrata la fondatezza delle doman-
manufatto invece tratta montanti e traversi in maniera indi- de.
stinta. A conclusione si segnala che lo stesso sistema di ca- Infatti, nell’atto di compravendita prodotto dalla Confraterni-
muffamento del manufatto appare indecoroso: vasi di verde ta di S.C., risultava una dettagliata specificazione della servi-
appoggiati a cassette dell’acqua gialle e chiaramente visibili tù che l’attrice intendeva mantenere sul fondo alienando. Pur
dal condominio fronteggiante non seguono il rigore e l’armo- non potendosi considerare tale descrizione idonea a costitui-
nia della facciata». re convenzionalmente le già menzionate servitù (dal mo-
All’esito dell’istruttoria il Tribunale dichiara accertata la viola- mento che essa non rappresentava una manifestazione del-
zione non solo del regolamento condominiale, ma anche del la volontà comune delle parti di creare un diritto reale mino-
principio di cui all’art. 1120, comma 2 cod. civ. che esclude le re), il Tribunale riteneva che sulla base di questa si fossero
innovazioni «... che alteri(no) il decoro architettonico ...» del- costituite delle servitù per destinazione del padre di famiglia.
l’edificio condominiale e l’art. 1127, comma 3 cod. civ. che Il Giudice ricorda che, ai sensi degli artt. 1061 e 1062 cod.
prevede la possibilità per i condomini di opporsi ad ogni so- civ., affinché possa essere costituita una servitù per destina-
praelevazione che pregiudichi l’aspetto architettonico del- zione del padre di famiglia, devono ricorrere due requisiti po-
l’edificio condominiale ed accoglie la domanda del condomi- sitivi (la previa appartenenza di due fondi poi divisi ad un me-
nio. desimo proprietario, con opere visibili corrispondenti al con-
tenuto di una servitù apparente) e di un requisito negativo (la
mancanza di determinazioni dell’originario proprietario in me-
M.S.
rito alla servitù all’atto di trasferimento della proprietà di uno
o di entrambi i fondi).
Nel caso di specie era incontroverso in causa e dimostrato
DIRITTI REALI documentalmente che i fondi, di cui erano al tempo di causa
proprietarie le parti, appartenevano originariamente alla sola
SERVITÙ attrice che divise il compendio immobiliare alienandone una
parte ai convenuti e conservando la proprietà della chiesa.
Tribunale di Saluzzo, 27 gennaio 2011 Prima di tale divisione e, quindi, prima del 1992, nessuna ser-
vitù era astrattamente configurabile a carico o a favore dei
Servitù - Per destinazione del buon padre di famiglia fondi delle parti difettando il requisito dell’altruità di cui all’art.
La descrizione nell’atto di compravendita, da parte del- 1027 cod. civ. Il Tribunale riteneva, dunque, irrilevanti ai fini
l’alienante, del diritto di servitù gravante sul fondo alie- del decidere le circostanze allegate dalle parti in ordine a
quanto accaduto prima della compravendita.
nato manifesta in modo chiaro ed univoco l’intenzione
All’atto della divisione, tuttavia, tali servitù si costituirono ai
di assoggettare il fondo alienato ad un peso in favore e
sensi dell’art. 1062 cod. civ. perché l’esistenza di alcuni ma-
per l’utilità dei beni immobili di cui questi conserva la nufatti (quali il rubinetto ed il bagno situati nel cortile, il por-
proprietà. Ma tale descrizione non può considerarsi ido- tone carraio di accesso al cortile e la porta pedonale che con-
nea a costituire convenzionalmente la detta servitù, non duceva alla chiesa) aveva reso le relative servitù apparenti
essendo manifestazione di una comune volontà delle (vedi in tal senso: Cass., sez. II, 31 maggio 2010, n. 13238;
parti di creare un diritto reale minore. La stessa permet- Cass., sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3389).
te, tuttavia, di ritenere costituite le servitù per destina- Ai fini della costituzione della servitù sarebbe, dunque, stato
zione del padre di famiglia. sufficiente che l’attrice nulla dicesse in proposito. Ma la Con-

398 Immobili & proprietà 6/2011


Giurisprudenza
Sintesi

fraternita di S.C. non tenne sul punto un comportamento condomini, residenti nel medesimo condominio in cui si tro-
omissivo andando, invece, a descrivere tali diritti reali limi- vavano gli alloggi di parte convenuta e di parte attrice, si era-
tando il diritto di passaggio e quello di uso del bagno ai soli no appropriati dei locali cantina senza rispettare la numera-
addetti al culto, manifestando, così, in modo chiaro ed ine- zione della planimetria generale.
quivoco l’intenzione di assoggettare il fondo alienato ad un
peso in favore e per l’utilità dei beni immobili di cui conser- La decisione del Tribunale ed i collegamenti
vava la proprietà (v.: Cass., sez. II, 15 ottobre 2007, n. 21597; giurisprudenziali
Cass., sez. II, 10 luglio 2007, n. 15447). Ai fini dell’accertamento della proprietà della cantina oggetto
La presenza di manufatti e le dichiarazioni rese dalla Confra- di controversia, il Giudice richiedeva l’espletamento di una
ternita di S.C. in sede di compravendita indicavano, quindi, la CTU. L’elaborato peritale individuava con certezza che la can-
volontà dell’originario unico proprietario di asservire i fondi tina di cui trattasi fu oggetto di acquisto ad opera dell’attrice,
oggetto di alienazione a quelli di cui manteneva la proprietà. in virtù dell’atto di compravendita stipulato per rogito Notaio
Le servitù in questione si costituirono, dunque, per destina- S., in data 20 dicembre 1975. Da tali risultanze il Tribunale de-
zione del padre di famiglia nel 1992; il decorrere di meno di sumeva, dunque, l’infondatezza della pretesa delle convenu-
venti anni tra la data di costituzione e l’instaurazione del giu- te di essere proprietarie in virtù dell’atto d’acquisto perfezio-
dizio escludevano che le stesse potessero essersi estinte nato dai genitori con rogito 22 agosto 1980 (riferendosi tale
per non uso. ultimo atto ad altra cantina).
Tuttavia, il Giudice riteneva perfezionatosi l’acquisto della
A.R. cantina in favore delle convenute per intervenuta usucapio-
ne.
POSSESSO Infatti, risultava essere provato con certezza, in via docu-
mentale e per testi, che la famiglia B. concesse in locazione
Tribunale di Saluzzo, 21 dicembre 2010 alla Sig.ra B. N. la cantina per cui è causa e che tale rapporto
Usucapione - Accertamento del possesso si era protratto nel tempo fino alla compravendita del bene
stipulata tra le convenute Sigg.re M. e i terzi chiamati Sigg.ri
In tema di usucapione, l’accertamento dell’esercizio del V.B. e P.J.B.
possesso uti dominus può avvenire tramite la riprova di In applicazione del fenomeno della successione nel posses-
aver concesso in godimento il bene ad un terzo sogget- so ex art. 1146, comma 2, cod. civ., veniva, dunque, conse-
to. guentemente accertato che le convenute M. avevano acqui-
sito la proprietà per usucapione della cantina oggetto di con-
Il caso troversia per effetto della somma tra il proprio possesso,
La Sig.ra D.B., introduceva il giudizio al fine di ottenere il rico- quello dei danti causa Sigg.ri V.B. e P.J.B e dei danti causa di
noscimento della proprietà esclusiva ed il rilascio della canti- questi ultimi (Cass., sez. II, 1° luglio 1996, n. 5964; Cass. 5
na, da lei acquistata per rogito in data 20 dicembre 1975 uni- febbraio 1982, n. 663).
tamente ad un alloggio in località S., essendosi avveduta nel-
l’agosto 2005 che questa era stata occupata dalle Sigg.re M. A.R.
Queste ultime sostenevano di essere proprietarie della can-
tina per effetto di acquisto, risalente al 13 febbraio 2004 ed
esteso anche ad un alloggio, dai danti causa V.B. e P.J. B., a
loro volta aventi causa iure successionis, dai rispettivi geni-
tori G.B. e M.S.
Le convenute chiedevano, dunque, di essere riconosciute le-
gittime proprietarie della cantina in virtù di compravendita, ov-
vero, in subordine, di intervenuto acquisto per usucapione.
Le Sigg.re M. deducevano, infatti, che i Sigg.ri G.B. e M.S.
avevano posseduto uti dominus la cantina di cui si tratta per
oltre trent’anni (concessa in locazione nel 1979) e che i
Sigg.ri V.B. e P.J. B. avevano a loro volta esercitato il posses-
so: era, dunque, decorso il termine perché maturasse in loro
favore l’usucapione. Le stesse, infine, chiamavano in giudi-
zio i danti causa, Sigg.ri V.B. e P.J. B., chiedendone, in via su-
bordinata, la condanna alla consegna della cantina oggetto di
compravendita nel 2004 o, in caso di evizione, la riduzione
del prezzo ed il risarcimento di tutti i danni scaturenti dal-
l’eventuale esito sfavorevole del giudizio.
I Sigg.ri V.B. e P.J.B si costituivano e, chiedendo il rigetto del-
le domande spiegate nei propri confronti, rilevavano che i lo-
ro genitori Sigg.ri G.B. e M.S., in data 22 agosto 1980, ave-
vano acquistato un alloggio unitamente ad un locale cantina-
to. Tali beni, in forza di un contratto di locazione anteriore al
rogito del 1980, erano stati concessi in locazione dai citati
Sigg.ri G.B. e M.S. alla Sig.ra B.N. Dopo di che, fino alla ces-
sione in favore delle convenute Sig.re M. dell’alloggio e del-
la cantina, quest’ultima veniva ininterrottamente posseduta
dalla famiglia B. I chiamati aggiungevano, inoltre, che molti

Immobili & proprietà 6/2011 399


Pratica
Problemi tecnici

L’Architetto

La manutenzione del giardino


condominiale
a cura di Vincenza Albertini - Architetto in Milano

In base alla legge n. 40 del 2010, «le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, (…) che siano
contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico» e «gli elementi di ar-
redo delle aree pertinenziali degli edifici» possono essere oggi eseguiti mediante semplice comunicazione
di inizio lavori all’Amministrazione comunale (l’interessato agli interventi allegherà le autorizzazioni
eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore). L’esecuzione senza alcun titolo abilitati-
vo non comporta peraltro che un bel giardino per essere tale non debba essere preventivamente progetta-
to.

Il progetto del giardino


Un bel giardino non nasce per caso, è l’insieme armonico di tanti elementi: siepi, prato, alberi e arbusti, can-
celli, recinzioni, strade di accesso, muri e scale. Creare un giardino vuol dire mettere insieme tutto ciò in mo-
do gradevole esteticamente, in sintonia con il clima, con il luogo e con lo stile della casa. Infine, deve esse-
re preferibilmente pratico ed agevole da mantenere, soprattutto se non è privato, ma di pertinenza condo-
miniale. Anche un giardino in cui pensate di investire poco può essere bello, purché disegnato e realizzato
con cura.
Ad esempio, se un paesaggio, uno scorcio cittadino sono particolarmente gradevoli, è bene organizzare lo
spazio in modo da guidare l’occhio su ciò che si ritiene interessante: si prolungherà pertanto il prato nella di-
rezione voluta collocando a loro volta cespugli ed alberi in luoghi di contorno. La continuità giardino-pae-
saggio si può ricercare non solo nella valorizzazione di una veduta o di una prospettiva, ma anche nell’utiliz-
zazione di specie autoctone che tale paesaggio richiamano.
Se il giardino è piccolo, possiamo fare in modo di farlo sembrare più grande lasciando al centro un bel prato
libero e limitando le piante alle zone periferiche. Se invece il terreno è piuttosto grande e quindi impegna-
tivo da curare nella sua totalità, è conveniente delimitare con degli arbusti o una siepe lo spazio in prossimi-
tà dell’edificio, di cui ci si può occupare dedicandovi una maggiore attenzione.
È consigliabile mantenere l’andamento naturale del terreno, limitando i movimenti di terra solo dove ne-
cessario. Balze scoscese possono essere terrazzate per migliorare lo sfruttamento di parti altrimenti inutilizza-
bili. È anche bene sfruttare ciò che già esiste, ovviamente migliorandolo: ad esempio, conservando gli albe-
ri già adulti, consapevoli che la crescita di una pianta giovane richiede tempo, o recuperando siepi ed arbu-
sti scomposti tramite sapienti potature.
Un bel giardino valorizza l’immobile, ne accresce il valore e pertanto si può considerare un investimento si-
curamente redditizio; se si ha a disposizione un budget limitato è importante affidarsi a preventivi seri pro-
dotti da ditte serie, evitando sorprese alla fine dei lavori.
Altrettanto importante ai fini progettuali è sapere quanto tempo o quanto denaro ci si può permettere di de-
stinare alla cura e alla manutenzione del giardino. La miglior riuscita rimane comunque quella che compor-
ta l’utilizzo delle specie più adatte al clima, all’esposizione, al terreno su cui devono crescere. Ai fini del ri-
sparmio sulle spese di gestione è bene puntare più sulla naturalità che sull’artificiosità, evitando ad esempio
le siepi topiate e le bordure di fioriture miste.
Non va tralasciato il lato pratico o funzionale del progetto, a vantaggio della sola valorizzazione estetica: ri-
cordiamoci che un giardino può anche essere vissuto, seppur condominiale o di rappresentanza, o più sem-
plicemente percorso, creando sentieri e luoghi di sosta ombreggiati.

Immobili & proprietà 6/2011 401


Pratica
Problemi tecnici

Il tappeto erboso
Se è vero che i volumi, il gioco di pieni e vuoti, le zone d’ombra e le fioriture definiscono maggiormente un
giardino, la sua “naturalità” è espletata principalmente dal suo tappeto erboso, il quale è forse l’elemento del
giardino che richiede una manutenzione più reiterata. L’aspetto sano e ordinato del prato è ciò che contri-
buisce maggiormente a fornire un senso di ordine e, in caso contrario, accentua il senso di incuria.
Un bel manto erboso dipende dalla cura che gli riserviamo nel periodo che va dall’inizio alla fine della pri-
mavera. Se trascurato nella fase del risveglio e dello sviluppo sarà più sensibile ai danni provocati dal caldo
estivo e dalle avversità come parassiti o malattie. L’aridità primaverile è molto dannosa, paradossalmente è
più dannosa di quella estiva, quando le pianticelle d’erba entrano in una fase di stasi, con minori consumi
energetici. Se i mesi di marzo e di aprile sono soleggiati e poco piovosi, è necessaria una regolare fornitura
idrica. Se non si provvede, il prato apparirà comunque verde, ma con l’arrivo del caldo i danni si possono no-
tare con chiazze impoverite e forte concorrenza di infestanti. Occorre pertanto verificare per tempo il fun-
zionamento della centralina di irrigazione automatica, ove esistente. Indicativamente ad aprile (un pò pri-
ma al Sud d’Italia) è il momento in cui si torna a dedicarsi al taglio dell’erba e alla regolare gestione dell’ir-
rigazione commisurata all’andamento meteorologico.
Sarebbe buona cosa non tagliare l’erba quando il terreno è secco e asciutto, e neppure quando il prato è ba-
gnato. Nel primo caso l’erba non trova disponibili le risorse nutritive necessarie per riprendersi dopo il ta-
glio, nel secondo caso si facilita la diffusione di spore fungine. Il momento ideale per il taglio è il pomeriggio
per la primavera e la sera per l’estate.
Tagliare l’erba diventa cosa impegnativa, soprattutto tra la primavera e l’inizio dell’estate quando il ritmo di
crescita è elevato. Una buona alternativa è costituita da specie vegetali che non siano graminacee: queste
non producono fili d’erba ma foglioline fitte, con stelo corto, le quali formano una superficie compatta, esen-
te da tagli. Tra le specie più adatte la Dichontra repens, della famiglia delle Convolvulacee, e il Trifolium re-
pens (trifoglio nano), della famiglia delle Leguminose. Questo tipo di manto erboso è poco calpestabile, per-
ciò non adatto al gioco o al passaggio frequente. La soluzione si addice alle aree a verde di rappresentanza,
quali sono più spesso i giardini condominiali, in genere poco o per nulla fruibili e delimitate da siepi e pas-
saggi pedonali.
Se si vuole procedere al rifacimento del manto erboso in tempi rapidi, con un pronto effetto, si può ricorre-
re alla posa del prato in zolle o in rotoli. Questo andrà curato molto nel primo anno perché più sensibile al-
l’aridità e ai problemi, ma in seguito diventerà del tutto simile ai prati seminati.
In vista di una riprogettazione del giardino, la realizzazione di un nuovo manto erboso viene di norma la-
sciata per ultima. Per una buona riuscita, la prima cosa da analizzare è la fertilità del terreno. Il piano di rein-
tegro della fertilità può essere immediato (al momento dell’impianto del prato, tramite l’apporto di concime
o addirittura con la sostituzione del terreno, se giudicato non adatto) o di medio/lungo periodo, con conci-
mazioni periodiche in epoche successive. L’assenza di concimazione primaverile può provocare anch’essa se-
ri danni alla bellezza e alla salute del prato.
Il periodo primaverile è anche il momento ideale per la riprogettazione delle aiuole e delle bordure fiorite,
impostando fioriture differenziate e creando giochi di colori e volumi. Nel contempo, è buona cosa pensare
ad un impianto di irrigazione per il giusto apporto idrico al prato ed ai fiori.
È possibile progettare giardini a bassa manutenzione, senza inserire tappeti erbosi che necessitino di inter-
venti ad alta frequenza, con accorgimenti nella posa di cespugli e piante tappezzanti e con l’impiego cor-
retto degli alberi. Non si può invece fare a meno di corrette potature, essenzialmente di rimonda, della fer-
tilizzazione e del controllo fitosanitario, senza i quali prende il via un sensibile deterioramento. Non si trat-
ta solo di una questione estetica (il giardino in ordine) ma di un benessere generale, che non si mantiene
solo con la frequenza degli interventi, ma soprattutto con la costanza e la qualità delle operazioni effettua-
te negli anni.

402 Immobili & proprietà 6/2011


Pratica
Quesiti

L’Esperto

Casa & questioni


a cura di Augusto Cirla - Avvocato in Milano

LA COMPRAVENDITA DELL’IMMOBILE E IL DIRITTO DI PRELAZIONE


Sto per acquistare un appartamento e l’agenzia immobiliare a cui mi sono rivolto mi ha avvisato che la validità della
proposta che intendo formulare, quand’anche accettata dal venditore, resta in ogni caso subordinata al mancato
esercizio del diritto di prelazione previsto in favore del precedente proprietario del bene. Gradirei avere dei chiari-
menti circa il funzionamento di tale diritto di prelazione, proprio per evitare l’insorgere di problematiche in sede di
stipula del contratto definitivo.

In molti casi, per lo più previsti per legge, la compravendita di una determinata unità immobiliare, per le sue caratteristi-
che intrinseche o per l’esistenza di determinate situazioni, non è rimessa alla sola volontà delle parti contraenti. Ciò ac-
cade in presenza di un diritto di prelazione, che si definisce, nel campo della compravendita, come il diritto di un sogget-
to ad essere preferito ad ogni altro, a parità di condizioni, nel caso in cui il proprietario dell’immobile si determini a ven-
derlo.
Il diritto di prelazione limita solo le modalità di esercizio del potere di alienazione del soggetto vincolato, ma certo non pregiu-
dica la sua libertà di decidere o meno la vendita: tale diritto si sostanzia esclusivamente nell’obbligo di preferire un determi-
nato soggetto - il c.d. prelazionario - nel caso in cui si decida di vendere alle condizioni che liberamente possono essere de-
terminate. Se la prelazione viene esercitata dal prelazionario, essa può produrre l’annullamento del contratto di compravendu-
ta concluso dall’alienante con un terzo.
La prelazione può essere volontaria o convenzionale, legale o derivare da una decisione del giudice.
La prelazione volontaria. Esiste una prelazione volontaria, il c.d. patto di prelazione, che le parti di un altro contratto posso au-
tonomamente concludere: è il caso del diritto di prelazione riconosciuto in un contratto di compravendita quando l’acquirente
si obbliga a preferire il venditore qualora si decida di rivendere il bene acquistato.
La prelazione volontaria fa sorgere solo l’obbligo di preferire un determinato soggetto, così che in caso di inadempimento, os-
sia nell’ipotesi in cui in spregio a tale diritto si proceda alla vendita senza preferire il soggetto cui spetta, si avrà come unica
conseguenza il diritto del prelazionario ad ottenere il risarcimento del danno. Il contratto di vendita stipulato tra l’obbligato alla
prelazione e il terzo è infatti valido ed efficace, non trovando applicazione né l’istituto del riscatto, che può conseguire solo per
legge, né quello dell’esecuzione specifica previsto dall’art. 2932 cod. civ., azione che non può essere esercitata né contro l’ob-
bligato alla prelazione perché costui ha già venduto al terzo il bene, né nei confronti del terzo, che non è tenuto a concludere
alcun contratto con il beneficiario della prelazione pretermesso: a quest’ultimo, in buona sostanza, non resta che richiedere il
risarcimento dei danni eventualmente subiti.
Anche l’acquirente può essere coinvolto nell’azione di risarcimento, qualora si dimostri che con il suo comportamento abbia
concorso con colpa o dolo nell’inadempimento.
La prelazione volontaria può anche essere inserita nel contratto definitivo, ad esempio in favore del venditore che, pur proce-
dendo alla vendita, intenda essere preferito nell’acquisto nel caso in cui l’acquirente, in un secondo tempo, decidesse di ri-
vendere il bene.
Le prelazioni legali. Nel caso in cui il diritto di prelazione sia previsto dalla legge, esso è opponibile ai terzi e comporta gene-
ralmente anche il diritto di riscatto, sicché nel caso in cui non sia consentito il suo esercizio, il soggetto prevaricato e non pre-
ferito ha il diritto di riscattare il bene nei confronti di colui che lo ha acquistato in violazione del diritto di prelazione: per tale mo-
tivo si parla di efficacia reale della prelazione.
Sono ipotesi di prelazione legale:
– il diritto dello Stato e degli enti territoriali di essere preferiti in caso di vendita di beni artistici, storici, archeologici e etnogra-
fici;
– il diritto dell’affittuario coltivatore diretto del fondo rustico o del proprietario coltivatore diretto del fondo confinante in caso
di vendita da parte del proprietario concedente;
– il diritto del conduttore di unità immobiliari destinate ad uso diverso dall’abitazione che eserciti un’attività a contatto con il
pubblico, in caso di vendita da parte del locatore;
– il diritto del conduttore di unità ad uso abitativo in caso di vendita da parte del locatore;
– il diritto del promissario acquirente di immobili in costruzione.
All’atto della stipulazione di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile soggetto a prelazione legale, è quindi ne-
cessario che:
– l’esistenza della prelazione risulti dal contratto preliminare;
– siano fissati i termini e le modalità per l’adempimento da parte del promittente venditore dell’obbligo di comunicare al be-
neficiario della prelazione la comunicazione;

Immobili & proprietà 6/2011 403


Pratica
Quesiti

– il preliminare sia assoggettato alla condizione sospensiva del mancato esercizio nel termine di legge del diritto di prelazione
da parte del beneficiario;
– sia prevista la stipulazione del contratto definitivo dopo il verificarsi della condizione sospensiva (mancato esercizio della pre-
lazione);
– il diritto del coerede di acquistare la quota indivisa dall’altro coerede che intenda alienarla a terzi.
La prelazione nelle locazioni commerciali. La legge n. 392/78 (c.d. dell’equo canone), ha previsto il diritto di prelazione per il
conduttore dell’unità immobiliare destinata ad uso diverso da quello di abitazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a
titolo oneroso l’immobile locato. Il conduttore ha diritto di essere preferito solo se l’unità immobiliare è destinata allo svolgi-
mento di un’attività che comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
l limite imposto al proprietario nella libera circolazione dell’immobile è giustificato dalla tutela prestata al soggetto che eserci-
ta una determinata attività commerciale a mantenere l’avviamento e dunque la clientela che deriva proprio dall’essere svolta
in un determinato luogo. Il presupposto della tutela risiede comunque nella liceità dell’esercizio dell’attività commerciale, con
la conseguenza che nessuna tutela giuridica può essere riconosciuta a chi versa in situazione illecita (Cass. 7 agosto 2002, n.
11908).
Sono ritenute attività per le quali è riconosciuto il diritto di prelazione, oltre a quelle prettamente commerciali caratterizzate dal-
la vendita al dettaglio, anche le attività bancarie, i broker assicurativi, le palestre, i cinema, le autoscuole, le agenzie di viaggi
con vendita di biglietti e, in alcuni casi, i locali destinati ad esposizione.
È escluso il diritto di prelazione per i locali ove siano esercitate attività aventi natura transitoria o attività professionali, salvo
che sussista un’organizzazione di impresa prevalente sulla prestazione di servizi professionali, come ad esempio accade per il
laboratorio di diagnostica e analisi cliniche.
Del pari è esclusa la prelazione nel caso di vendita di immobili in cui sono esercitate attività complementari ovvero posti all’in-
terno di stazioni ferroviarie, porti, aereoporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi o villaggi turistici (art. 35 legge n.
392/78).
Nessun diritto di prelazione, infine, sussiste nel caso in cui conduttore dell’immobile posto in vendita sia una pubblica Ammi-
nistrazione.
Infine, è escluso il diritto di prelazione quando la proprietà dell’immobile è trasferita mediante conferimento ad una società,
poiché in tal caso non è configurabile un trasferimento a titolo oneroso, né è possibile che il conduttore titolare del diritto di
prelazione possa offrire al locatore-venditore la medesima controprestazione e le medesime condizioni, in quanto il conferi-
mento in società è correlato alla qualità di socio. (Cass. 29 settembre 2005, n. 19160).
È quindi opportuno che nel contratto preliminare venga inserita una clausola apposita così da condizionarne l’efficacia al man-
cato esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore.
Il proprietario locatore deve dare comunicazione al conduttore della sua volontà di vendere con atto notificato a mezzo ufficia-
le giudiziario. Sono considerate valide ed efficaci modalità equipollenti, quale la consegna al conduttore di un atto scritto pro-
veniente dal locatore e contenente tutte le indicazioni necessarie all’esercizio del diritto di prelazione, oltre all’invito prescritto
dalla legge.
Il conduttore nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione può esercitare la prelazione, offrendo di ac-
quistare a condizioni uguali a quelle comunicategli.
Il conduttore pretermesso, ovvero destinatario di proposta superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo
oneroso dell’immobile, ha diritto di esercitare il diritto di riscatto (art. 39 legge n. 392/1978). Il riscatto deve essere esercitato
dal conduttore entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita attraverso l’iniziativa giudiziale, versando il prezzo pat-
tuito con esclusione di interessi e delle somme spese dal compratore per l’imposta di registro, trattandosi di semplice sosti-
tuzione del riscattante al contraente originario (Cass.19 gennaio 2010, n. 699).
La prelazione nell’uso abitativo. L’art. 3 legge n. 431/1998 disciplina le diverse fattispecie che legittimano il locatore ad avva-
lesi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi,
tra le quali (lett. g), l’intenzione del proprietario di vendere l’unità immobiliare: in tale ipotesi spetta al conduttore il diritto di pre-
lazione da esercitarsi con le stesse modalità previste per la prelazione urbana nell’ambito delle locazioni ad uso diverso dal-
l’abitazione.
Nel termine previsto (sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione) il conduttore è tenuto a comunicare se intende eser-
citare il diritto di essere preferito nella vendita: il silenzio viene considerato come rifiuto.
Il diritto di prelazione nell’uso abitativo si applica solo se il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto
nei confronti del conduttore, motivandola con la propria intenzione di vendere l’immobile qualora egli non abbia la proprietà di
altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Al di fuori di tali ipotesi, il conduttore non può far valere il proprio diritto di prelazione nei confronti del locatore-venditore, né
tantomeno il proprio diritto di riscatto nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile.

404 Immobili & proprietà 6/2011


Indici
Immobili & proprietà

INDICE DEGLI AUTORI Zisa Raffaella


Mutui prima casa: è già partito il fondo di garanzia
Aglietta Paola per gli under 35 ......................................................... 368
Memorandum ........................................................... 345

Albertini Vincenza
La manutenzione del giardino condominiale ............. 401 INDICE CRONOLOGICO
DEI PROVVEDIMENTI
Bordolli Giuseppe
Decesso del condomino e partecipazione degli eredi
all’assemblea condominiale ...................................... 361 Giurisprudenza
Corte di Cassazione
Cavalera Claudio 16 marzo 2011, n. 6177, sez. II ................................. 392
La successione mortis causa nel contratto di loca- 22 marzo 2011, n. 6487, sez. II ................................. 393
zione ex latere conductoris ....................................... 376
22 marzo 2011, n. 6525, sez. III ................................ 392
Cirla Augusto 24 marzo 2011, n. 6725, sez. III ................................ 394
La compravendita dell’immobile e il diritto di prela- 30 marzo 2011, n. 7234, sez. III ................................ 393
zione.......................................................................... 403 1° aprile 2011, n. 7552, sez. III.................................. 394
4 aprile 2011, n. 7632, sez. II .................................... 391
De Letteriis Gerardo
7 aprile 2011, n. 8001, sez. II .................................... 391
Tabelle millesimali ..................................................... 396
12 aprile 2011, n. 8322, sez. III ................................. 393
Del Stabile Francesco 12 aprile 2011, n. 8363, sez. II .................................. 391
La cedolare secca...................................................... 371 9 maggio 2011, n. 10153, sez. II ............................... 389
Tribunale
Di Marzio Mauro
3 luglio 2010, n. 8774, Milano, sez. XIII .................... 397
Occupazione di immobili senza titolo e rimedi espe-
ribili dal proprietario ................................................... 382 6 settembre 2010, n. 10443, Milano, sez. IV ............ 397
21 dicembre 2010, Saluzzo ....................................... 399
Monegat Mariagrazia 22 dicembre 2010, n. 14693, Milano, sez. X............. 395
Il credito dell’amministratore per anticipazioni deve 27 gennaio 2011, Saluzzo.......................................... 398
essere provato .......................................................... 389
3 marzo 2011, n. 800, Bari, sez. III............................ 396
Occhipinti Carla 30 marzo 2011, n. 1133, Bari, sez. III........................ 395
La cedolare secca...................................................... 371

Re Alessandro
Possesso................................................................... 399
INDICE ANALITICO
Servitù ....................................................................... 398 Appalto
Sala Maurizio Responsabilità dell’appaltatore
Decoro architettonico ................................................ 397 Rovina di edificio (Rass.) ........................................... 395
Responsabilità dell’appaltatore.................................. 395
Compravendita
Servitù ....................................................................... 397
Prelazione
Scuccimarra Riccardo La compravendita dell’immobile e il diritto di prela-
La procedura delle aste immobiliari........................... 347 zione, a cura di Augusto Cirla .................................... 403
Preliminare
Tamborrino Rita
Esecuzione specifica (Cass. n. 7632/2011) ............... 391
Spese ........................................................................ 395
Condominio
Tortorici Gian Vincenzo
La rappresentanza processuale passiva dell’ammini- Amministratore
stratore ...................................................................... 355 Il credito dell’amministratore per anticipazioni deve
essere provato, di Mariagrazia Monegat ................... 389
Triola Roberto La rappresentanza processuale passiva dell’ammini-
In primo piano (Corte di Cassazione) ...................... 391 stratore, di Gian Vincenzo Tortorici ............................ 355

Immobili & proprietà 6/2011 405


Indici
Immobili & proprietà

Assemblea Notaio
Decesso del condomino e partecipazione degli eredi Responsabilità professionale
all’assemblea condominiale, di Giuseppe Bordolli .... 361
Redazione di contratto preliminare (Cass. n.
Decoro architettonico 7552/2011) ................................................................ 394
Realizzazione di nuovo manufatto in terrazza di pro-
prietà (Rass.) ............................................................. 397 Processo
Parti comuni Esecuzioni immobiliari
La manutenzione del giardino condominiale, a cura La procedura delle aste immobiliari, di Riccardo
di Vincenza Albertini .................................................. 401 Scuccimarra ............................................................... 347
Passaggio di tubi (Rass.) ........................................... 397 Occupazione senza titolo
Spese Occupazione di immobili senza titolo e rimedi espe-
Criterio proporzionale spese, deroga (Rass.) ............. 395 ribili dal proprietario, di Mauro Di Marzio ................... 382

Tabelle millesimali
Impugnazione (Rass.) ................................................ 396

Contratti
Negozio fiduciario
Forma scritta (Cass. n. 8001/2011) ........................... 391

Diritti reali
Possesso
Usucapione (Rass.) .................................................... 399
Proprietà
Accessione invertita (Cass. n. 6177/2011) ................ 392
Responsabilità del proprietario (Cass. n. 6525/2011) 392
Servitù
Per destinazione del buon padre di famiglia (Rass.) .. 398
Servitù industriale (Cass. n. 8363/2011) .................... 391

Edilizia e urbanistica
Distanze legali
Normativa locale (Cass. n. 6487/2011) ...................... 393

Fisco
Locazione
La cedolare secca, di Carla Occhipinti e Francesco
Del Stabile ................................................................. 371
Prima casa
Mutui prima casa: è già partito il fondo di garanzia
per gli under 35, di Raffaella Zisa .............................. 368

Locazioni
Obbligazioni del conduttore
Restituzione del bene locato (Cass. n. 8322/2011) ... 393
Successione nel contratto
La successione mortis causa nel contratto di loca-
zione ex latere conductoris, di Claudio Cavalera ....... 376
Uso non abitativo
Indennità per la perdita dell’avviamento (Cass. n.
7234/2011) ................................................................ 393
Prelazione (Cass. n. 6725/2011) ................................ 394

406 Immobili & proprietà 6/2011