giovedì 19 marzo 2020

Mineo Privato

Diritti reali di godimento.

Il diritto di proprietà è un diritto assoluto e tendenzialmente non può essere

compresso.

I diritti reali su cosa altrui sono una limitazione al diritto di proprietà.

I diritti reali di godimento sono solo quelli previsti dalla legge e sono:

1. La superficie

2. L’enfiteusi

3. Abitazione

4. Uso

5. Usufrutto

6. Servitù prediali

La superficie: tutto ciò che è stabilmente incorporato sopra o nel sottosuolo

appartiene al proprietario del suolo. Ciò Per il principio dell’accessione. La
superficie costituisce il diritto di costruire al di sopra di un terreno altrui. Diritto di
superficie. Il soggetto che costruisce acquista il diritto sul costruito a titolo
originario, ma il proprietario del suolo rimane proprietario. Se il soggetto che ha il
diritto di superficie non lo esercita per un termine 20nnale, il diritto si estingue.
Questa è la concessione aedificandum.

Proprietà separata: proprietà superficiaria di una costruzione che già esiste di cui un
soggetto diverso dal proprietario diventa titolare, mentre il suolo rimane di proprietà
del concedente, chiamato nudo proprietario. In questo caso non si ha estinzione per
non uso.

La superficie puo essere perpetua o a termine. Se a termine, alla scadenza del

termine, la proprietà della costruzione passa a titolo gratuito al nudo proprietario. La
superficie si acquista tramite contratto, testamento o usucapione.

Poiché si tratta di un bene immobile, il relativo contratto di acquisto deve avere la

forma scritta e dev’essere necessariamente trascritto.

Il superficiali ha la libera disponibilità della costruzione e la può alienare, vi può

costruire e può sulla stessa costruire diritti reali o concederla in godimento a terzi.

Il superficialrio può esperire tutte le azioni a tutela della proprietà superficiaria.

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La superficie si estingue o se scade il termine quando è a tempo indeterminato, o
per confusione (il diritto di superficie e la nuda proprietà si concentrano sullo stesso
soggetto).

Le conseguenza sull’estinzione: il diritto del nudo proprietario si ristende e si

estende anche alla costruzione. Se l’estinzione avviene per scadenza del termine, i
diritti reali di godimento che gravano sul suolo si estendono anche alla costruzione.

Se l’estinzione avviene per cause diverse dalla scadenza del termine, i diritti reali di
godimento già sul suolo continueranno a gravare sul suolo e quelli costituiti sulla
costruzione continueranno a gravare sulla costruzione.

Il perimento della costruzione non estingue il diritto di superficie poiché il soggetto

potrebbe nuovamente costruire sempre entro i termini.

Enfiteusi

E’ un istituto in disuso. L’enfiteusi attribuisce al soggetto (enfiteuta o utilità o

concessionario), lo stesso potere di godimento che sul bene immobile spetta al
proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario un
carme periodico (o come somma di denaro o come prodotti naturali). A differenza
dell’usufruttuario, l’enfiteuta può mutare la destinazione del fondo, purché non lo
deteriori. L’enfiteuta può disporre liberamente del suo diritto (sia per atto inter vivo
che mortis causa) e può costituire sul suolo dei diritti reali ma limitati. L’enfiteusi si
acquista con contratto, con testamento e con usucapione. Il potere di godimento
che spetta all’enfiteuta si dice dominio utile, al nudo proprietario compete il dominio
diretto (che si concentra nella percezione del canone dell’enfiteuta). Non puo durare
meno di 20 anni. L’enfiteuta ha il potere di affrancazione: L’enfiteuta può acquistare
la piena proprietà del fondo mediante il pagamento di una somma di denaro.

Al concedente è attribuito il potere di devoluzione: lo stesso in caso di

inadempimento dell’enfiteuta, libera il fondo dal diritto enfiteutico.

Usufrutto:

Diritto nel godere l’uso di cosa altrui con l’obbligo di rispettare la destinazione
economica. L’usufruttuario può trarre dalla cosa tutte le utilità che ne può trarne il
proprietario. Ha durata temporanea. Se costituito a favore di persona fisica, dura
per tutta la sua vita salvo diversa pattuizione. La morte determina l’estinzione del
diritto.

Se costituita a favore di persona giuridica (ente non personificato), la durata non

può superare 30anni.

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L’usufrutto congiuntivo è quello attribuito congiuntamente a più soggetti anche con
un diritto di accrescimento a favore di colui che era usufruttuario da più tempo.
Questo è ammesso.

L’usufrutto successivo è attribuito a più soggetti in via successiva alla morte

dell’usufruttuario precedente, è ammesso, ma non ammesso se costituito per
testamento o per donazione.

L’oggetto può essere qualunque specie di bene, mobile o immobile, ma non beni
consumabili, in quanto se consumati non possono essere restituiti al proprietario.

Il quasi usufrutto: se il godimento di beni consumabili viene attribuito a soggetto

diverso dal proprietario che prende il nome del quasi usufruttuario, questo al
termine dovrà restituire beni dello stesso genere.

Oggetto dell’usufrutto possono essere beni deteriorabili, in tal caso l’usufruttuario

ha diritto di servirsene, ma secondo l’uso destinato e dovrà restituirli nello stato in
cui si trovano.

I modi di acquisto: o per legge (usufrutto legale) quello dei genitori sui beni del figlio
minore. O Tramite provvedimento del giudice. Oppure per volontà dell’uomo: o
mediante contratto (gratuito o oneroso) mediante testamento, promessa al pubblico
o mediante donazione obnuziale. Gli atti di usufrutto per beni immobili devono
essere scritti e trascritti. L’altra modalità di acquisto è l’usucapione.

I diritti dell’usufruttuario:

1. Potere di godimento sul bene: comporta la facoltà di trarre dalla cosa tutte le
utilità che la stessa può dare. Fermo l’obbligo di rispettare la destinazione
economica. Comporta il possesso della cosa. Acquisto dei frutti naturali e dei
frutti civili.

2. Potere di disposizione: si può disporre dell’usufrutto solo per atto intervivos.

L’usufruttuario può cedere ad altri non il diritto di proprietà, ma il proprio diritto
di usufrutto. Può condurre ipoteca sull’usufrutto stesso. Ciò che è importante è
che ciò non danneggi il nudo proprietario, comportando la compressione della
proprietà del nudo proprietario. L’usufrutto si estinguerà con la morte del primo
usufruttuario o alla scadenza del termine prestabilito.

3. Potere di disposizione del godimento del bene: l’usufruttuario potrebbe

concedere in locazione il bene che forma oggetto del suo diritto. Le locazioni
concesse dall’usufruttuario dovrebbero estinguersi quando si estingue
l’usufrutto, ma il legislatore (per stabilità del contrente) ha stabilito che le
locazioni possono durare per il tempo stabilito, ma a patto che derivino da atto
pubblico o da scrittura privata con data certa anteriore alla scadenza e non oltre
i 5 anni dalla cessazione dell’usufrutto. Inoltre se l’estinzione dell’usufrutto si

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verifica per effetto della scadenza del termine, la locazione non può durare se
non per la durata dell’anno in corso.

4. Facoltà di apportare miglioramenti alla cosa e di eseguire delle addizioni.

Obblighi dell’usufruttuario:

Poiché deve restituire la cosa al termine del suo diritto, l’usufruttuario deve: Usare la
diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa, Non modificare la
destinazione, fare l’inventario dei beni e prestare garanzia dell’osservanza dei suoi
obblighi di conservazione dei beni oggetto di usufrutto.

Sono delle vere e proprie obbligazioni, se non rispettate, il proprietario potrebbe

chiedere il risarcimento del danno sofferto.

L’usufruttuario è tenuto alle spese e agli oneri relativi alla custodia del bene,
all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria. E’ tenuto al pagamento delle
imposte, dei canoni delle rendite fondiarie e degli altri pesi che gravano sul reddito.

Sono a carico del nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie.

L’usufrutto si estingue per scadenza del termine o per morte dell’usufruttuario, per
prescrizione estintiva 20nnale, per consolidazione (nuda proprietà e usufrutto sulla
stessa persona), se la cosa perisce o per l’abuso dell’usufrutto. Si estingue per
rinunzia (se ad oggetto immobili dev’essere fatta per iscritto e dev’essere trascritta)

Quando si estingue, In virtù del principio di elasticità il diritto del nudo proprietario si
riespande e la proprietà torna ad essere piena.

Uso e abitazione:

Tipi limitati di usufrutto. L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene e se fruttifero
di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

L’abitazione consiste nell’abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della

propria famiglia.

Il titolare del diritto d’uso può impiegare l’unità mobiliare che ne costituisce
l’oggetto anche per finalità diverse dall’abitazione.

Chi ha il diritto di abitazione può utilizzarlo solo per finalità abitative.

Il diritto d’uso e di abitazione possono sorgere per volontà d’uomo, per usucapione,
ma anche per legge. Art 540 CC afferma che in caso di morte del convivente,
all’altro siano riservate i diritti di abitazione sulla casa familiare e di uso dei mobili la
arredano.

A differenza dell’usufrutto, questi diritti (essendo strettamente personali) non si

possono cedere e non si può concedere il bene in locazione a terzi o in godimento,

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ma le parti possono derogare a ciò, poiché si tratta di diritti patrimoniali disponibili.
Per il resto si applica la disciplina relativa all’usufrutto.

Servitù prediale

Consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo
appartenente ad un altro proprietario.

Tra i due fondi vi dev’essere una relazione di servizio, per cui il fondo dominante si
avvantaggia della limitazione che subisce il fondo servente. L’utilità può consistere
nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Sono consentite le servitù
industriali, strumentali agli indirizzi produttivi del fondo dominante, ma devono far
parte del fondo stesso. Le servitù aziendali sono irregolari perché hanno ad oggetto
una persona e non un fondo (diritto ad apporre un cartellone pubblicitario).

Le servitù possono essere reciproche, ma anche costituite a favore di un edifico

ancora da costruire, ma prima della costruzione o dell’acquisto il rapporto ha natura
obbligatoria ed è soggetto a prescrizione decennale.

Principi generali:

1. la servitù può imporre al proprietario del fondo servente un dovere negativo di

non facere o di pati (di subire), non si tratta di un dovere positivo. Le spese per
le opere necessarie per la conservazione della servitù sono a carico del
proprietario fondo dominante. Il proprietario del fondo servente non può
compiere un alcun atto “positivo”. Obblighi positivi che rendono possibile il
passaggio (potare le piante che ostruiscono il passaggio) si, si parla di due tipi di
rapporti distinti: reale di servitù e obbligatorio propter rem.

2. La servitù presuppone che i due fondi appartengano a due soggetti diversi.

3. I fondi devono trovarsi in una situazione topografica tale che l’uno possa
arrecare utilità all’altro.

Costituzione delle servitù

Si possono avere servitù coattive quando si costituiscono in attuazione di un

obbligo di legge. Si possono costituire per volontà dell’uomo, per usucapione, e per
destinazione del padre di famiglia.

Le servitù coattive o legali: alcune volte la legge attribuisce al suo proprietario il

diritto potestativo di ottenere l’imposizione di una servitù su fondo altrui, al
proprietario del fondo servente spetta un’indennità commisurata al danno sofferto.
Si costituisce attraverso il contratto che si configura come adempimento di un
obbligo legale. Oppure attraverso una sentenza costitutiva del giudice che fa
nascere la servitù e determina l’indennità del fondo servente.

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Si può richiedere l’estinzione della servitù anche quando era stata istituita
convenzionalmente se viene meno il presupposto che l’aveva giustificata. Occorre
una sentenza costitutiva del giudice dietro domanda dell’interessato.

Quando vi è servitù coattiva o legale?

1. Ipotesi di interclusione assoluta del fondo: impossibilità assoluta di accedere al

fondo

2. Ipotesi di interclusione relativa: se l’accesso da via pubblica si potrebbe avere,

ma causerebbe un disagio e un dispendio eccessivo

3. Ipotesi di fondo non intercluso, ma solo se vi sono particolari esigenze riguardo

all’accesso al fondo per il transito di veicoli e/o di persone.

Il sacrificio che si impone al fondo servente dev’essere comunque il minore

possibile.

Criteri: maggiore brevità del passaggio e minore danno del fondo su cui la servitù
dev’essere costituita.

Servitù volontarie (per contratto o per testamento).

Per contratto, poiché si riferiscono ad un diritto reale immobiliare devono farsi per
iscritto e sono soggette a trascrizione.

Se si costituiscono per testamento, anche l’accettazione di eredità che comporti

una servitù dev’essere trascritta.

Le servitù apparenti possono sorgere per usucapione 20nnale o per destinazione

del padre di famiglia.

Le servitù apparenti sono quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e
permanenti. Devono appalesare in modo chiaro e inequivoco l’esistenza di un peso
gravante sul fondo servente.

Per destinazione del padre di famiglia. Se il proprietario di un fondo costituisce sul

suo bene opere, per effetto delle quali una parte del fondo risulta asservita ad un
altra parte del fondo, occorre che nell’atto non sia inserita una dichiarazione
contraria che escluderebbe la creazione di una servitù.

La servitù è regolata dal titolo, se manca il titolo è regolato dalla legge. Il diritto di
servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarla.

La servitù si estingue per rinuncia da parte del titolare, che dev’essere fatta per
iscritto, per scadenza del termine se la servitù è a tempo. Per confusione. Per
inerzia 20nnale del titolare del diritto.

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La quiescenza della servitù si ha quando non è possibile di fatto usare la servitù,
ma in tal caso non si estingue la servitù, si parla dunque di sospensione di servitù.

La servitù si tutela attraverso un’azione confessoria.