Area Legale

LA PRELAZIONE AGRARIA
























Roma, 7 settembre 2011


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Confederazione Generale dellAgricoltura Italiana



1. PREMESSA


La prelazione, in via generale, si concretizza nella preferenza che lordinamento
giuridico accorda ad alcuni soggetti rispetto ad altri nel momento in cui vengono
compiuti determinati atti giuridici.

In sostanza la legge dispone che in alcuni casi lautonomia contrattuale di ciascun
soggetto di diritto - che consente a chiunque di scegliere liberamente la persona
con cui convenire accordi di natura economica - subisce una restrizione, allorch
lordinamento consente ad alcuni soggetti di far valere una loro pretesa ad
acquistare il bene che il proprietario intende vendere.

Uno dei casi di prelazione legale quella agraria, che si concretizza nel diritto
attribuito allaffittuario coltivatore diretto insediato sul fondo rustico ovvero al
proprietario coltivatore diretto confinante di essere preferito a parit di condizioni al
terzo acquirente in caso di trasferimento a titolo oneroso del terreno medesimo.

Al fine di consentire al prelazionante lesercizio del suo diritto, il proprietario
venditore tenuto a comunicare la proposta di alienazione convenuta con il terzo
al coltivatore tramite lettera raccomandata, con allegato il contratto preliminare di
compravendita che riporti il nome dellacquirente, il prezzo e le altre condizioni
pattuite; il coltivatore pu esercitare il suo diritto di prelazione entro trenta giorni dal
ricevimento della comunicazione.

Il coltivatore che esercita la prelazione tenuto a versare il prezzo entro tre mesi,
decorrenti dal trentesimo giorno dal ricevimento della comunicazione di vendita,
salvo diverso accordo fra le parti; il termine sospeso per non pi di un anno se il
titolare ha richiesto un mutuo.
Se il proprietario non comunica alcunch al coltivatore ovvero al confinante, questi
possono esercitare lazione di retratto (o riscatto) nei confronti del terzo acquirente
e dei suoi aventi causa, entro un anno dalla trascrizione del contratto di
compravendita.

Pare opportuno ricordare in tale contesto che le norme sulla prelazione agraria non
trovano applicazione quando le trattative per la vendita del fondo agricolo
intervengano direttamente tra proprietario del fondo e coltivatore, anche se il
coltivatore dichiari di esercitare il diritto di prelazione, che, per sua natura e
modalit, previsto per il diverso caso in cui l'affittuario coltivatore diretto faccia
2

valere il proprio diritto di essere preferito in relazione ad una contrattazione del
proprietario con un terzo soggetto (Cass. 11 luglio 1987, n. 6068).


*

Nel presente lavoro sono state individuate le pi importanti e diffuse problematiche
emerse in questi anni in materia di prelazione agraria, fornendo al riguardo, per
ciascuna di esse, le soluzioni e gli orientamenti della dottrina e della
giurisprudenza.
Ci al fine di consentire una rapida ed agevole risposta agli innumerevoli quesiti e
questioni che vengono posti dalle nostre aziende agricole con riguardo a questo
particolare istituto.



2. NORMATIVA DI RIFERIMENTO E RATIO DELLISTITUTO


La disciplina sulla prelazione agraria del coltivatore diretto insediato sul fondo
disciplinata dallart. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, il quale dispone:

In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi
concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a
compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il
compartecipante, a parit di condizioni, ha diritto di prelazione purch coltivi il
fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri
fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a
scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la
prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in propriet od enfiteusi
non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacit lavorativa della sua
famiglia.
La prelazione non consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione
coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilit e quando i terreni in base a
piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione
edilizia, industriale o turistica.
Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un
componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in
ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla
prelazione semprech siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa
familiare in comune.
Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di
alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere
indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite
3

compresa la clausola per l'eventualit della prelazione. Il coltivatore deve
esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia
superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto
di prelazione pu, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita,
riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto
deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno
dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente
pattuito tra le parti.
Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato
dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda
ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di
cui al precedente comma sospeso fino a che non sia stata disposta la
concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego
a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non pi di un anno. In tal
caso l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi
dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno
stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.
In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo differito il trasferimento della
propriet sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il
termine stabilito.
Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralit di affittuari, mezzadri o
coloni, la prelazione non pu essere esercitata che da tutti congiuntamente.
Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione pu essere esercitata
congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purch la superficie del
fondo non ecceda il triplo della complessiva capacit lavorativa delle loro famiglie.
Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione
di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua
intenzione di avvalersi della prelazione.
Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della
conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza
entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno
diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'Ispettorato
provinciale dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge,
semprech l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa
coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto
viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante
la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni
enfiteutici.
4

L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma
demandato allo Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.
Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del
venditore.

Lart. 7 della L. 1971, n. 817, estende la prelazione agraria al proprietario
coltivatore diretto di terreno confinante. La norma al riguardo dispone che Il
termine di quattro anni previsto dallart. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 per lesercizio
del diritto di prelazione ridotto a due anni.
Detto diritto di prelazione con le modifiche previste nella presente legge, spetta
anche:
1. al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo lentrata in
vigore della L. 15 settembre 1964 n. 756;
2. al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in
vendita, purch su gli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari,
compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
Nel caso di vendita di pi fondi ogni affittuario mezzadro o colono pu esercitare
singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo
coltivato o dellintero complesso fondi.
La giurisprudenza ha in seguito chiarito la ratio dei due tipi di prelazione,
precisando che:
la prelazione a favore dell'affittuario coltivatore diretta a favorire la riunione
nella stessa persona della qualit di proprietario del fondo e di lavoratore
della terra e quindi a collegare la propriet del fondo agricolo con il soggetto
che con la sua opera determina lo sfruttamento del suolo, nel generale
interesse dello sviluppo dellagricoltura (Cass. 9 marzo 1992, n. 2812; Cass.
30 gennaio 1990, n. 634);
la prelazione a favore del proprietario coltivatore confinante diretta
allaccorpamento dei fondi al fine di migliorare la redditivit dei terreni e di
formare imprese diretto-coltivatrici di pi ampie dimensioni e pi efficienti
sotto il profilo tecnico ed economico (Cass. 8 maggio 2003, n. 6980; Cass.
19 novembre 1994, n. 9806; Cass. 24 maggio 2002, n. 7635).


2.a. CONTRATTO CONCLUSO IN VIOLAZIONE DELLE NORME SULLA PRELAZIONE

Entrambe le fattispecie normative (artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della
legge n. 817 del 1971) se violate, secondo lindirizzo maggioritario della
giurisprudenza di legittimit, non producono la nullit del contratto di
compravendita stipulato con il terzo.
5

Nel caso di contratto di compravendita concluso senza consentire allavente diritto
lesercizio del diritto di prelazione, questi pu far valere a tutela del diritto violato il
riscatto del terreno e non invece la nullit di tale atto allorch il contratto idoneo a
realizzare ugualmente gli effetti voluti dalla norma (Cass. 4 giugno 2007 n. 12934;
Cass. 24 maggio 2003, n. 8236).

Nel caso, invece, in cui il diritto di prelazione venga esercitato in carenza dei
requisiti previsti dalla legge, il relativo atto di acquisto nullo per contrariet a
norme imperative e tale nullit pu essere fatta valere da chiunque vi ha interesse,
ivi compreso il terzo acquirente (Cass. 11 maggio 2010, n. 11375).



3. PRELAZIONE AGRARIA DEL COLTIVATORE DIRETTO
INSEDIATO SUL FONDO


I presupposti per lesercizio del diritto di prelazione dellaffittuario sono i seguenti:
Requisiti soggettivi:
a) sul fondo posto in vendita deve essere insediato un affittuario, mezzadro,
colono o compartecipante non stagionale coltivatore diretto
b) il coltivatore deve coltivare il fondo oggetto della prelazione da almeno due
anni
c) il coltivatore non deve aver venduto nel biennio precedente un altro fondo
agricolo
Requisiti oggettivi:
d) oggetto del trasferimento deve essere un fondo rustico
e) il trasferimento del fondo deve avvenire a titolo oneroso


3.1. REQUISITI SOGGETTIVI

3.1.a. TITOLARI DEL DIRITTO

I soggetti elencati nellart. 8, comma 1, della legge 26 maggio 1965 n. 590,
costituiscono gli unici cui attribuito il diritto di prelazione, per cui esso non pu
essere esercitato da coloro che vantano sul fondo un diritto reale o di godimento
diverso. Pertanto, il diritto di prelazione (e di riscatto) agrario pu essere esercitato
solo da chi - coltivatore diretto
1
- possa vantare, per effetto di un contratto concluso
con il proprietario del fondo oggetto di trasferimento a titolo oneroso, la qualifica,

1
Per tale definizione si veda il successivo paragrafo.
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alternativamente, di affittuario, colono, mezzadro o compartecipante (Cass. 5
marzo 2007, n. 5072).
1. Ne consegue che la prelazione non spetta:
a chi detenga il fondo, oggetto di compravendita, in forza di un contratto di
comodato, stante l'impossibilit di qualificarlo come contratto agrario (Cass. 5
marzo 2007, n. 5072);
a chi coltivi il fondo di fatto senza aver stipulato con il proprietario alcun
contratto, verbale o scritto, o a chi abbia perduto la qualit di affittuario per la
cessazione del contratto, a nulla rilevando la sua permanenza di fatto
nellimmobile anche dopo la fine del rapporto agrario (Cass. 2 novembre 1993,
n. 10817);
allImprenditore Agricolo Professionale (IAP), poich lequiparazione fra la
figura dello IAP e del coltivatore diretto introdotta con il d. lgs. 99/2004, sussiste
solo ai fini fiscali per avere esteso allo IAP il trattamento agevolativo tributario
previsto dalla legge per i coltivatori diretti.
Successivi provvedimenti hanno integrato la disciplina della prelazione e del
riscatto agrari ampliandone la sfera soggettiva, ferma restando la centralit del
soggetto beneficiario del diritto di prelazione che deve rivestire la qualifica di
coltivatore diretto. In questa direzione:

- l'art. 16 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso la legittimazione ad
esercitare la prelazione alle cooperative agricole. Non necessario a tal fine
accertare in capo alla cooperativa la qualifica di coltivatore diretto (Cass. 18
giugno 1996, n. 5577) n tale qualifica deve essere posseduta dai singoli
soci (Cass. 13 gennaio 1986, n. 151). Deve invece trattarsi di cooperativa
agricola che, per la sua particolare struttura utilizza, nella coltivazione del
fondo, il lavoro di soci aventi la qualifica di braccianti, compartecipanti,
coloni, mezzadri, fittavoli e altri coltivatori della terra e che abbia la
conduzione unitaria dei terreni stessi mediante una coordinazione di
sostegno, statutariamente prevista (Cass. 2 marzo 2010, n. 4934);

- l'art. 48 della legge 3 maggio 1982, n. 203 sui patti agrari, secondo cui
anche il rapporto di affitto, in presenza di impresa familiare ex art. 230 bis
c.c., intercorre tra il concedente e la famiglia coltivatrice, consente per i
rapporti sorti successivamente alla entrata in vigore della L. 203/1982 di
estendere a tutti i partecipanti limpresa agricola familiare il diritto di
prelazione. Secondo alcune pronunce (Cass. 22 giugno 2001, n. 8598) la
proposta di alienazione pu essere inviata anche ad uno solo dei familiari in
base ai principi dellamministrazione disgiuntiva;
2


- lart. 2 co. 3 del D.Lgs. n. 99 del 2004 riconosce espressamente il diritto di
prelazione alle societ agricole (cio a quelle che hanno ad oggetto

2
Non si pu non segnalare che sullargomento le sentenze sono ancora contraddittorie. Allimpresa familiare
non spetta il diritto di prelazione quale confinante (Cass. 26 marzo 1999, n. 2896). Sul punto si rinvia al
paragrafo dedicato allImpresa familiare coltivatrice.
7

lesercizio esclusivo dellattivit agricola e contengono la denominazione di
societ agricola nella ragione sociale) costituite in forma di societ di
persone: societ semplice (s.s.), societ in nome collettivo (s.n.c.) e societ
in accomandita semplice (s.a.s.) qualora almeno la met dei soci sia in
possesso della qualifica di coltivatore diretto, come risultante dalliscrizione
nella sezione speciale del registro delle imprese di cui allart. 2188 c.c.


Il coerede

Il diritto di prelazione spetta al coerede del venditore che cede una quota indivisa
del fondo in compropriet. Tale preferenza accordata, rispetto ai soggetti a cui la
prelazione spetta ai sensi dellart. 8 1 co., purch questi sia coltivatore diretto.
Affinch operi tale preferenza necessario che permanga allatto della vendita lo
stato di indivisione del bene (Cass. 19 giugno 2008, n. 16642).

Va segnalato che la giurisprudenza ha circoscritto lambito di applicazione della
prelazione agraria rispetto alla prelazione del coerede ex art. 732 c.c.
3
, che si
sostanzia nella preferenza riconosciuta agli altri coeredi nel caso in cui alcuno di
essi intenda cedere ad un terzo la propria quota ereditaria. Si chiarito in
proposito che qualora sia venduta la quota o una sua frazione aritmetica di un
fondo indiviso facente parte di una comunione ereditaria, il diritto di prelazione del
coerede ex art. 732 c.c. prevale sul diritto di prelazione del coltivatore diretto ex art.
8 L. 590/65; questultimo diritto prevale invece qualora oggetto del trasferimento
sia un fondo o una quota di esso considerati nella loro determinata individualit (da
ultimo: Cass. 23 febbraio 2009, n. 4354).


Vendita di quota di comproprieta

La prelazione (ed il riscatto agrario) degli aventi diritto in base alla normativa in
materia di prelazione agraria, sono applicabili anche in caso di alienazione di una
quota (ideale) di un fondo appartenente a pi persone in propriet indivisa (Cass.
23 novembre 1985 n. 5829).

Ne consegue che in tal caso il comproprietario non pu vantare alcuna preferenza
(salvo che non sia, come visto, un coerede ovvero componente dellimpresa
familiare coltivatrice: Cass. 26 luglio 2001 n. 10218).

Se, invece, posto in vendita lintero fondo, lesercizio del diritto di prelazione non
pu essere limitato solo ad una quota del bene in concreto compravenduto (Cass.
12 novembre 2010, n. 22944).

3
Recita tale norma: Diritto di prelazione- Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di
essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto
di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dallultima delle notificazioni. In
mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dallacquirente e da ogni
successivo avente causa, finch dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il
diritto di riscatto sono pi, la quota assegnata a tutti in parti uguali.
8

Vendita della nuda propriet

La giurisprudenza in generale ammette che il diritto di prelazione agraria spetti
allavente diritto anche in caso di vendita della nuda propriet del fondo (Cass. 22
agosto 1990 n. 8561).


3.1.b. LA QUALIFICA DI COLTIVATORE DIRETTO

Dunque, a prescindere dal tipo di contratto che lega il coltivatore al proprietario, di
cui si detto, la prelazione spetta solo a colui che coltivatore diretto ed esercita
lattivit di coltivazione di un fondo.
Secondo lart. 31 della legge 590/1965, ai fini della prelazione e del riscatto agrari
sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si
dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame,
semprech la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad
un terzo di quella occorrente per la normale necessit della coltivazione del fondo
e per l'allevamento ed il governo del bestiame.

La qualit di coltivatore diretto che legittima la prelazione e il riscatto agrari, va
intesa in senso restrittivo, ai sensi dell'art. 31 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e
perci non sussiste in capo a chi si dedica esclusivamente al governo e
all'allevamento del bestiame: Cass. 24 febbraio 2010, n. 4501). L'intento del
legislatore infatti quello di favorire la riunione nella stessa persona della qualit di
coltivatore dellarea e di proprietario (ovvero, nel caso di prelazione del confinante,
quello di favorire la coltivazione di un fondo pi ampio per una maggiore ed
efficiente produzione). L'esistenza del bestiame da allevare o da governare rimane
attivit complementare alla coltivazione della terra o, comunque, aggiuntiva
rispetto alla concreta coltivazione del fondo, rivelandosi, insufficiente, ai fini della
prelazione, l'esclusivo esercizio dell'attivit di allevamento del bestiame (fra le altre:
Cass. 20 dicembre 2005 n. 28237). Altrettanto vale per i contratti di affitto di fondo
pascolativo e per quelli di vendita derbe, che sono estranei alla previsione dellart.
8 L. n. 590/1965 (Cass. 2 marzo 2007, n. 4958).

Discorso a parte merita la silvicoltura, ritenuta da diverse sentenze della
Cassazione unattivit di coltivazione del fondo solo qualora sia complementare ad
una attivit di coltivazione della terra o comunque aggiuntiva rispetto alla concreta
coltivazione di un fondo (Cass. 4 marzo 2003, n. 3176; Cass. 17 luglio 1997, n.
6581); di recente tale orientamento stato ribaltato dalla sentenza della
Cassazione a S.U. 14 aprile 2011 n. 8486, che assimilando la cura del bosco in
quanto destinata a produrre frutti e servizi di natura agricola ad unattivit di
coltivazione giunta a predicare lapplicabilit dei diritti di prelazione e riscatto
anche al silvicoltore.





9

Labitualit della coltivazione

Il coltivatore pu avere anche altri redditi, pur se con proventi superiori a quelli che
gli derivano dallattivit agricola, essendo sufficiente soltanto la non occasionalit
della stessa (Cass. 10 aprile 2003 n. 5673); quindi in relazione al requisito della
"coltivazione abituale", la qualifica di coltivatore diretto in linea generale e, quindi,
anche ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, pu essere attribuita anche a chi
svolge altra attivit lavorativa principale, poich non richiesto che l'attivit di
coltivazione sia esercitata professionalmente, cio in modo tale che questa
costituisca la principale fonte di reddito del soggetto, risultando sufficiente che
detta attivit sia "abituale cio stabile e continuativa (Cass. 15 gennaio 2007, n.
653; Cass. 20 gennaio 2006 n. 1107).


La capacit lavorativa

Lesistenza o meno della qualifica deve essere accertata con riferimento alla data
in cui il diritto viene esercitato ed in relazione alle esigenze di coltivazione del
fondo oggetto della prelazione e degli altri fondi eventualmente posseduti dal
prelazionante a titolo di propriet o di enfiteusi (Cass. 26 febbraio 1988 n. 2052).
Secondo la dottrina, dal suddetto calcolo debbono escludersi eventuali fondi di
propriet del prelazionante concessi in affitto a terzi.
Nel calcolo della forza lavorativa necessaria va tenuto conto dellapporto del
coltivatore e dei suoi familiari anche con limpiego di mezzi meccanici.
Lapporto del nucleo familiare rileva unicamente ai fini della determinazione della
forza lavorativa occorrente per la coltivazione del fondo e non ai fini della titolarit
del diritto di prelazione; pertanto non spetta il diritto di prelazione allaffittuario che
non sia coltivatore diretto del fondo, anche se sia capo di un nucleo familiare
costituito da coltivatori diretti (Cass. 27 ottobre 1990 n. 10391).


Prova della titolarit del diritto e accertamento del giudice

La dimostrazione della qualifica di coltivatore diretto deve effettuarsi e valutarsi di
volta in volta, tenendo evidentemente conto di tutta la documentazione che il
soggetto, che si qualifica come coltivatore diretto, sia in grado di esibire, ovvero
delle altre prove (anche testimoniali) acquisite nel corso del giudizio. La qualifica
integra, in sostanza, una circostanza di fatto non soggetta a limitazioni probatorie
(Cass. 12 gennaio 2006, n. 413).
Peraltro la giurisprudenza ha avuto modo di evidenziare che liscrizione (o la
mancata iscrizione) in Albi, allINPS, o al Registro delle imprese non costituisce
prova legale certa del possesso (o dellinsussistenza) della qualifica soggettiva di
coltivatore diretto (fra le altre: Cass. 11 febbraio 2008, n. 3257; Cass. 21 febbraio
10

2002 n. 2505; Cass. 1 giugno 2001 n. 7445
4
). N hanno di per s rilievo la
posizione di pensionato cos come let avanzata quando tali circostanze non
pregiudichino un effettivo apporto alla conduzione del fondo.


Impresa familiare coltivatrice

La prelazione spetta a tutti i partecipanti allimpresa familiare che debbono
esercitare il diritto congiuntamente, con esclusione di quelli che non sono
coltivatori diretti o rinuncino alla prelazione, la quale permane in capo agli altri.

La famiglia coltivatrice integra un organismo collettivo finalizzato all'esercizio in
comune di un'impresa agricola ed disciplinata dalla regola dell'amministrazione
disgiuntiva propria della societ semplice, con la conseguenza che, nella
mancanza di designazione di un comune rappresentante, ciascun membro ha il
potere di rappresentare il gruppo nei confronti del concedente il quale tenuto ad
effettuare la "denuntiatio" soltanto al rappresentante designato, in mancanza del
quale, della stessa pu dare legale comunicazione ad uno solo dei membri della
famiglia insediata sul fondo (Cass. 6 aprile 2006, n. 8089; Cass. 22 giugno 2001,
n. 8598).


Detentore di terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria

La qualit di affittuario presupposto del diritto di prelazione e non spetta a chi
detenga un terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria in forza di un
rapporto di affitto stipulato con l'assegnatario prima del termine del trentesimo
anno dalla prima assegnazione; l'art. 4 della legge 29 maggio 1967 n. 379,
riconosce il diritto di prelazione, durante il suindicato periodo, solo all'ente "che ha
disposto l'assegnazione" ed ai "coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti",
senza assolutamente menzionare gli affittuari (Cass. 2 aprile 1984 n. 2157).

3.1.c. COLTIVAZIONE BIENNALE

Il coltivatore diretto insediato sul fondo pu esercitare la prelazione se coltiva il
fondo stesso almeno da un biennio.
5

La ratio della norma garantire la professionalit del coltivatore, idonea a
giustificare il diritto di preferenza che gli viene concesso.
Secondo la dottrina il biennio va calcolato a partire dallinizio del rapporto
contrattuale e non ad annata agraria e nel periodo biennale possono essere
computati anche periodi di lavorazione a titolo diverso da quello contrattuale
invocato per lesercizio della prelazione agraria. Cos ad esempio il periodo di
coltivazione di un fondo in compropriet pu essere cumulato a quello svolto a

4
Si veda al riguardo la circolare Ufficio Legale n. 11210 del 13 settembre 2001.
5
La riduzione della durata da quattro a due anni, stata introdotta con lart. 7 della L. n. 817 del 1971.
11

titolo di affitto dopo la divisione del fondo medesimo (Cass. 26 febbraio 2003 n.
2879).
Sempre in tale direzione, non occorre che il titolo che attribuisce il diritto di
coltivare il fondo sia unico per tutto il biennio, potendo sommare i periodi di
coltivazione diretta basati su titoli diversi, purch tutti legittimanti la prelazione
(Cass. 31 ottobre 2008 n. 26286; Cass. 12 febbraio 2002 n. 1971).
In ogni caso la coltivazione biennale idonea a far sorgere la prelazione se attuata
in forza di un titolo valido, cio idoneo a giustificare la conduzione del fondo stesso
(Cass. 8 luglio 2005 n. 14450).
Il periodo biennale va calcolato con riferimento al momento della stipulazione del
contratto preliminare di vendita del fondo dal proprietario al terzo (Cass. 9 agosto
1991 n. 8658).


3.1.d. MANCATA ALIENAZIONE DEI FONDI NEL BIENNIO

Lart. 8, primo comma della legge n. 590 del 1965 prevede che possa esercitare la
prelazione laffittuario che non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi
rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a
scopo di ricomposizione fondiaria
Nellinserire tale condizione il legislatore presume che chi abbia venduto da poco
tempo altre superfici non abbia la seria volont di ampliare la sua azienda in cui
risiede la ratio della prelazione agraria.
Il richiamo allimponibile fondiario dei fondi rustici del prelazionante si riferisce sia
al reddito dominicale che al reddito agrario, cio al reddito totale del fondo (Cass.
26 febbraio 1994 n. 1946; Cass. 30 luglio 2002, n. 11271).
Lesclusione della prelazione non opera se il prelazionante ha ceduto propri terreni
a scopo di ricomposizione fondiaria, a favore di enti di sviluppo o della Cassa per
la formazione della propriet contadina e nel caso di vendita a favore di privati per
acquistarne altri, con mutui agevolati e benefici tributari nonch con il controllo
dellispettorato provinciale agrario, allo scopo di accorparli ed ampliare la propria
azienda agricola (Cass. 26 febbraio 1994, n. 1946).


3.2. REQUISITI OGGETTIVI

3.2.a. IL FONDO RUSTICO

La prelazione opera se oggetto del trasferimento un fondo rustico.

Con riguardo a tale profilo, sono sorte una serie di problematiche attinenti alla
interpretazione da attribuire alla locuzione fondo rustico. In particolare stato
affermato che:

12

1. la dimensione del terreno non rilevante per il riconoscimento della
prelazione essendo sufficiente che sia possibile il suo concreto sfruttamento
economico (Cass. 27 novembre 2006, n. 25130). Rientrano quindi nella
casistica sia i fondi di grosse dimensioni, che i piccoli appezzamenti di
terreno agricolo, a meno che si accerti che lesiguit esclude ogni possibilit
di coltivazione (Cass. 20 gennaio 2010, n. 913; Cass. 21 ottobre 2009, n.
22273; Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244)
6
;
2. con riguardo alla destinazione agricola del fondo sufficiente che lo stesso
sia suscettibile di una attivit di natura agraria anche quando al momento
esso non sia coltivato (Cass. 2 febbraio 1995, n. 1244);
3. suscettibile di prelazione anche il terreno coltivato a bosco (Cass. 4 marzo
2003, n. 3176) quando lattivit di silvicoltura complementare o aggiuntiva
ad unattivit di coltivazione (sullultimo orientamento della Cassazione
riguardo alla silvicoltura, si veda quanto riportato nel paragrafo 3.1.b);
4. la destinazione agrituristica del fondo non ne muta la destinazione agricola
trattandosi di una forma di turismo nelle campagne volta a favorire lo
sviluppo e il riequilibrio del territorio agricolo, agevolando la permanenza dei
produttori agricoli sul territorio rurale (Cass. 11 gennaio 2007, n. 384).


Destinazione diversa da quella agricola

Cos come previsto dallart. 8, co. 2, della legge 590/1965, la prelazione agraria
esclusa quando i terreni interessati siano destinati in base a piani regolatori, anche
non ancora approvati, ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

A tal proposito, le condizioni per lesercizio della prelazione o del riscatto non
sussistono se il fondo ha destinazione diversa da quella agricola in virt di uno
strumento urbanistico pubblicato, anche se non approvato, al momento della
domanda di riscatto e non rileva che lo strumento di pianificazione provenga dal
Comune o da altra autorit (Cass. 25 marzo 2003, n. 4374); inoltre, irrilevante
che il nuovo strumento urbanistico non sia poi approvato, in quanto la "ratio" della
norma quella di evitare l'applicazione di una disposizione a tutela dello sviluppo
della propriet coltivatrice laddove il procedimento amministrativo volto a cambiare
la destinazione agricola del terreno sia giunto ad un grado di sviluppo sufficiente a
rendere evidente la volont dell'Amministrazione di regolare diversamente l'assetto
del territorio (Cass. 9 aprile 2003, n. 5577) attraverso atti pubblici
dell'amministrazione che incidano sull'assetto territoriale con scelte certe e
conoscibili da terzi (Cass. 21 gennaio 2000, n. 673).


6
A rafforzare ed integrare tale interpretazione, la sentenza Cass. 27 novembre 2006, n. 25130 con riferimento
alla prelazione del confinante, aggiunge che tutti i fondi che abbiano carattere agricolo possono essere oggetto
di prelazione (e di riscatto), con lunico limite costituito dallimpossibilit di concreto sfruttamento o
addirittura dalla non coltivabilit del terreno, in relazione ad entrambi i fondi, accorpati e non.
13

In questa direzione stato ritenuto precluso lesercizio della prelazione nel caso in
cui il nuovo piano regolatore, anche se ancora in itinere, prevede per il terreno una
destinazione non agricola, anche se la destinazione agricola sia contemplata dallo
strumento urbanistico vigente (Cass. 27 luglio 2006, n. 17154).

Se ne conclude che:

1. perch venga meno la destinazione agricola del fondo non sufficiente la
sola richiesta di variante da parte del proprietario del fondo, trattandosi di un
atto privato che non indica l'esistenza di una scelta pubblica, anche se non
ancora perfezionatasi (Cass. 21 gennaio 2000 n. 673);
2. il termine "piano regolatore" non deve essere inteso nel suo significato
tecnico giuridico proprio della legislazione urbanistica, ma deve essere
piuttosto riferito ad ogni strumento urbanistico pervenuto ad un grado di
completezza e perfezione sufficiente per ritenere esistente una volont
precettiva della pubblica amministrazione volta a regolare l'assetto del
territorio con quel carattere di stabilit, di determinatezza ed imperativit che
caratterizza i provvedimenti "iure imperii".
Secondo una consolidata giurisprudenza della Suprema Corte la ratio ispiratrice
dellart. 8 della legge n. 590 del 1965 esclude dalla prelazione tutti i terreni la cui
destinazione seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in
contrapposizione ad agricola, per cui deve escludersi il diritto di prelazione con
riferimento ad un'area che sia destinata all'utilizzazione di spazi pubblici
(cosiddetto verde pubblico) o per un'area ricompresa nel perimetro urbano al fine
di dare un assetto all'utilizzazione del territorio comunale sotto il profilo
dell'edificabilit (Cass. 31 marzo 2010, n. 7796; Cass. 28 aprile 2006, n. 9963;
Cass. 6 marzo 2006, n. 4797).
In sostanza, secondo le suddette pronunce, larea destinata all'utilizzazione di
spazi pubblici (cosiddetto verde pubblico), rientra nellesclusione dellart. 8, comma
2, precludendo la possibilit di esercitare il diritto di prelazione o di riscatto. Tale
principio stato espresso anche per destinazione a verde speciale o intraedilizio
nonch per le cosiddette zone di rispetto.

La destinazione paesistica del fondo, invece, stabilita dal piano regolatore, non
ostativa alla prelazione (e al riscatto) in quanto non incompatibile con la
destinazione agricola e non rientrante fra i casi tassativamente indicati dalla legge
(destinazione edilizia, industriale o turistica), nei quali la prelazione ed il riscatto
non sono consentiti (Cass. 20 dicembre 1990, n. 12090).


Vendita di un fondo pi ampio di quello coltivato dallaffittuario

Laffittuario di una porzione di un pi ampio fondo pu esercitare la prelazione
agraria con riguardo esclusivamente alla parte di terreno da lui coltivata qualora
lintera superficie sia divisa in pi porzioni distinte ed autonome sia sotto il profilo
giuridico perch concesse a coltivatori diretti separatamente sia sotto laspetto
14

economico in quanto indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e
produttive, sempre che lo scorporo non pregiudichi notevolmente la possibilit di
coltivazione del fondo unitariamente considerato (Cass. 15 luglio 1988, n. 4659;
Cass. 22 gennaio 2004, n. 1103).

Laccertamento delle condizioni che consentono lesercizio del suddetto diritto
deve essere compiuto non con riguardo alla configurazione data dalle parti al
contratto di vendita, ma considerando la situazione oggettiva (Cass. 16 novembre
2005, n. 23222).


Vendita di un fondo unitamente ad altri beni

Principio generale che se il fondo costituente oggetto dellaffitto a coltivatore
diretto venga alienato unitamente ad altri beni, il diritto di prelazione spetta
allaffittuario solo con riguardo al terreno concessogli in affitto (Cass. 11 febbraio
1988, n. 1481).

Tale diritto tuttavia si estende al complesso delle cose organizzate per limpresa
agricola ed incluse nellalienazione (Cass. 15 luglio 1991, n. 7838).
7


Si segnala inoltre che allorch la vendita abbia ad oggetto diversi fondi con
lindicazione di un prezzo globale riferito al complesso dei fondi stessi, senza
possibilit di distinguere con esattezza quello relativo a ciascuno di essi, chi voglia
esercitare la prelazione esclusivamente con riferimento al fondo per il quale ha
titolo, essendo impossibilitato a compiere lofferta con riferimento alla
specificazione del relativo prezzo, pu limitarsi a formulare unofferta indeterminata
del prezzo rapportata a quello da accertare in sede giudiziaria (Cass. 23 marzo
2006, n. 7231; si veda anche Cass. 26 giugno 2007, n. 14754 per un caso analogo
ma relativo ad unipotesi di riscatto).


Vendita di un fondo solo in parte agricolo

In linea generale la giurisprudenza ha evidenziato che, in caso di vendita di un
terreno in cui solo una parte abbia destinazione agricola, la prelazione pu
esercitarsi solo limitatamente a tale parte, non potendo essa estendersi a quella
porzione che, pur facendo parte dello stesso fondo, sia compresa in zona destinata
ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica (Cass. 24 novembre 1986, n. 6910;
Cass. 12 aprile 2000, n. 4659; Cass. 6 marzo 2006, n. 4797).

Tuttavia si anche evidenziato che nella descritta situazione la prelazione
potrebbe estendersi allintero terreno venduto quando, sia per valore che per
superficie, la zona agricola sia prevalente sullaltra (Cass. 6 agosto 2002, n.
11757).


7
Per lalienazione congiunta anche di fabbricati rurali, si veda lo specifico paragrafo a seguire.
15




Fabbricati rurali

Sussiste il diritto di prelazione quando il fabbricato rurale trasferito
separatamente a titolo oneroso a condizione che il bene continui ad essere unito al
terreno posto in vendita dal vincolo pertinenziale, restando funzionalmente adibito
al servizio dellimpresa agraria e sia mantenuto nel potere di fatto dellaffittuario
(Cass. 2 aprile 1992, n. 4011). Tale vincolo permane cos che, laddove laffittuario
abbia acquistato i terreni ma non i fabbricati in quanto non posti in vendita in
costanza di rapporto di affittanza, questi mantiene il diritto di prelazione in caso di
successivo trasferimento dei fabbricati (Cass. 15 maggio 2009, n. 11314).

Lesistenza di fabbricati sul fondo, anche di ridotte dimensioni ma con una
autonomia colturale e produttiva, non escludono la prelazione se questi sono
strumentali alla coltivazione del terreno (Cass. 29 ottobre 1985, n. 5317); invece se
la costruzione accatastata al catasto edilizio essa perde il suo connotato di
fabbricato rurale e come tale non rientra nella prelazione agraria ed il terreno
circostante, se di ridotte dimensioni tale da qualificarsi come pertinenza della casa,
perde il connotato di terreno agricolo e di conseguenza lassoggettamento alla
prelazione, ma la perdita della natura di fondo agricolo va accertata di caso in caso
(Cass. 10 agosto 1988, n. 4920).


3.3. NEGOZI IDONEI A REALIZZARE IL TRASFERIMENTO A TITOLO ONEROSO

La prelazione pu essere esercitata nel caso in cui il trasferimento della propriet
del fondo avviene a titolo oneroso, quindi dietro la corresponsione di un
corrispettivo, o di concessione in enfiteusi.
Non realizza pertanto un trasferimento avente tali caratteristiche la donazione, n il
c.d. negotium mixtum cum donazione che si ha quando il negozio oneroso
realmente voluto ed effettivo ed il fine di liberalit (che esclude nella sostanza il
carattere oneroso) perseguito mediante la sproporzione prevista e voluta delle
due prestazioni (Cass. 15 maggio 2001, n. 6711; Cass. 18 luglio 1991, n. 7969).
La prelazione viene altres esclusa (in virt della natura del trasferimento) nel caso
in cui :
a) il trasferimento del fondo risulta nel contenuto di una transazione (Cass. 29
maggio 1984, n. 3283);
b) la cessione dellimmobile avviene come corrispettivo di prestazioni
alimentari ed assistenziali (c.d. vitalizio alimentare) (Cass. 30 ottobre 1980,
n. 5855);

16

c) il fondo rustico venga conferito in una societ di capitali in quanto,
trattandosi di atto diretto ad acquisire lo status di socio in correlazione della
quota contestualmente sottoscritta, non assimilabile ai contratti di scambio
di cui allart. 8 L. 590/65 (fra le altre: Cass. 29 novembre 2005, n. 26044,
Cass. 8 giugno 1992, n. 7039);
d) vengono cedute quote sociali od azioni, qualora proprietaria del fondo
rustico sia una societ di capitali o una societ di persone (Cass. 1
dicembre 1987, n. 8939; Cass. 25 agosto 1990, n. 8732), comportando ci il
subingresso di altri nella qualit di soci, ma non nella titolarit dei beni
sociali che restano alla societ;
e) a seguito dello scioglimento di una societ ed effettuata la liquidazione,
lattivo patrimoniale della societ, consistente in fondi rustici, sia assegnato
in natura ai soci, trattandosi non di un trasferimento a titolo oneroso ma
dellattuazione del diritto di ciascun socio ad una parte proporzionale del
patrimonio netto della societ liquidata;
f) il trasferimento del fondo effettuato a favore di un terzo titolare di un diritto
di credito nei confronti del proprietario venditore, realizzandosi la c.d. datio
in solutum, ovvero un contratto che finalizzato allo scopo di estinguere
una precedente obbligazione.

Per espressa previsione, sono altres esclusi dai trasferimenti a titolo oneroso per
loperativit della prelazione:

la permuta (qualunque sia il bene offerto in permuta: Cass. 3 novembre
1990, n. 10573; Cass. 19 luglio 1990, n. 7391);

la vendita forzata;

la liquidazione coatta, il fallimento (nonch la vendita del fondo eseguita
nellambito di una procedura di concordato preventivo: Cass. 2 marzo 2010,
n. 4935);

lespropriazione per pubblica utilit.

Sono invece idonei a realizzare un trasferimento a titolo oneroso:
a) la compravendita e la concessione in enfiteusi, cos come previsto
espressamente dallart. 8, secondo comma della legge n. 590 del 1965.
b) la vendita della nuda propriet con riserva di usufrutto o i casi di vendita
congiunta della nuda propriet e dell'usufrutto da parte dei rispettivi titolari allo
stesso acquirente (Cass. 22 agosto 1990, n. 8561).
8


8
Si veda quanto riportato nel precedente paragrafo.
17

c) la vendita con patto di riscatto o patto di riservato dominio, atteso che lacquisto
della propriet per effetto dellesercizio della prelazione deve prevalere
sullesercizio del riscatto convenzionale, dato linteresse pubblico che
caratterizza la prima ipotesi (Cass. 3 giugno 1991, n. 6227).
d) la vendita allasta pubblica o pubblico incanto, poich essa non unipotesi di
vendita forzata rientrante nella espressa esclusione dellart. 8, secondo comma
della legge n. 590 del 1965 (Cass. 12 ottobre 1982, n. 5264; Cass. 19
novembre 2003, n. 17523).



4. PRELAZIONE AGRARIA DEL PROPRIETARIO
COLTIVATORE DIRETTO CONFINANTE


Lart. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso la prelazione agraria al
coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti disponendo che detto diritto di
prelazione spetta anche al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti
con fondi offerti in vendita, purch sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni,
affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
La funzione della prelazione del confinante tende allaccorpamento dei fondi
agricoli al fine di migliorare la redditivit dei terreni ed ha quindi lintento di favorire
la formazione di imprese diretto-coltivatrici di pi ampie dimensioni, pi efficienti
sotto il profilo tecnico ed economico (Cass. 8 maggio 2003, n. 6980; Cass. 24
maggio 2002, n. 7635).
La prelazione agraria del proprietario confinante coltivatore diretto opera se
ricorrono tutte le condizioni previste dallart. 8 della legge n. 590 del 1965
(coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua propriet, non aver
effettuato vendita di fondi rustici nel biennio precedente, la forza lavorativa
adeguata, ecc)
9
nonch specificamente, se ricorrono le seguenti situazioni:

a) vi la contiguit dei fondi (quello offerto in vendita e quello condotto dal
prelazionante);

b) sul fondo oggetto della vendita contiguo non insediato un affittuario,
mezzadro, colono, compartecipante od enfiteuta coltivatore diretto in base ad un
titolo giuridico valido.
Lonere di provare che sul fondo oggetto di compravendita non sono insediati
coltivatori diretti incombe su chi agisce in giudizio per far valere la prelazione
(Cass. 30 maggio 2008, n. 14475).



9
Ne consegue che, per quanto riguarda dette condizioni, si rinvia ai commenti contenuti nei rispettivi
precedenti paragrafi.
18

4.1. REQUISITI SOGGETTIVI

Lart. 7 della legge n. 817 del 1971, come detto, prevede il diritto di prelazione in
favore del confinante purch questi sia contemporaneamente proprietario e
coltivatore diretto del fondo confinante.

Condizione essenziale ai fini delloperativit del diritto che la conduzione diretta
si riferisca allo stesso terreno contiguo a quello venduto senza che possa
diversamente rilevare la sua attivit di coltivatore diretto esercitata con riguardo ad
altri fondi giacch solo nel primo caso si attua, con laccorpamento, lo scopo
perseguito dalla legge (Cass. 27 gennaio 2010, n. 1712; Cass. 24 maggio 2002, n.
7635).

In tal senso stato anche chiarito che tali condizioni non possono ritenersi
integrate dalla mera attivit di "taglio" dell'erba che cresce spontaneamente nel
terreno, la quale non comporta alcun atto di gestione produttiva del fondo (Cass.
16 marzo 2005, n. 5682).

La prelazione agraria del confinante richiede non gi la titolarit biennale del diritto
di propriet ma quella biennale delleffettiva coltivazione del fondo a confine,
esercitato in forza di un valido titolo giuridico da individuarsi fra quelli indicati
dallart. 8 1 co. L. n. 590/1965 (Cass. 12 maggio 1990, n. 4105; Cass. 11 ottobre
1985, n. 4945).

Il coltivatore deve possedere tutti i requisiti richiesti al prelazionante insediato sul
fondo cui il citato art. 7 rinvia, ivi compresa la coltivazione biennale dei terreni
agricoli confinanti di sua propriet (Cass. 16 giugno 2005, n. 12963) ed il divieto di
vendita di fondi rustici nel biennio precedente (Cass. 28 maggio 2003, n. 8501).


Pluralit di confinanti

Quando vi sono pi fondi contigui, tutti i confinanti in possesso dei necessari
requisiti oggettivi e soggettivi hanno diritto di esercitare il diritto di prelazione sul
fondo posto in vendita.

Se un solo confinante lo esercita, non si pone alcun problema; ma se pi o tutti
intendono esercitare il proprio diritto di prelazione sorge il problema di determinare
quale, tra gli aventi titolo, acquisisce il diritto ad acquistare il fondo venduto. Per le
situazioni sorte anteriormente al 2001, la giurisprudenza aveva esplicitato il
principio per cui la preferenza era da accordare a colui che, indipendentemente
dalla superficie posseduta, dimostrasse la migliore attitudine a costituire una unit
poderale produttiva pi efficiente delle altre dal punto di vista tecnico ed
economico, valutando a tal riguardo lentit, le caratteristiche topografiche, fisiche
e colturali dei terreni in possibile accorpamento, lesuberanza della forza lavoro
che i confinanti siano in grado di riversare sul fondo in vendita, nonch la stabilit
nel tempo che lazienda da incrementare possa assicurare (fra le altre: Cass. 20
gennaio 2006, n. 1106; Cass. 29 gennaio 2010, n. 2045).
19

Nel testo della c.d. legge di orientamento (D.Lg.vo n. 228 del 2001), stata inserita
una norma volta espressamente ad individuare un criterio aprioristico per
determinare lavente titolo. Lart. 7 infatti prevede che: "Ai fini dell'esercizio del
diritto di prelazione o di riscatto di cui rispettivamente all'articolo 8 della legge 26
maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14
agosto 1971, n. 817, nel caso di pi soggetti confinanti, si intendono, quali criteri
preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di
coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di et compresa tra i 18 e i
40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi
nonch il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai
sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio
1999".

La norma, che non risulta aver avuto ancora applicazione giurisprudenziale, non
purtroppo chiara nella formulazione. Emerge come primo criterio preferenziale la
presenza nellimpresa del confinante di CD o di IAP di et compresa fra i 18 ed i
40; in alternativa sono considerate preferite, se esistenti, cooperative di
conduzione associate, con componenti in possesso di particolari conoscenze e
competenze professionali.

Laddove i suddetti criteri non siano applicabili (poich riferiti a situazione di
conduzione inesistenti nel caso), si ritiene possa rivivere lindicato criterio elaborato
dalla giurisprudenza, per la cui applicazione necessario tuttavia procedere in via
giudiziaria (cio chiedere ad un giudice di individuare lavente diritto).


Vendita di una pluralit di fondi contigui

Nellipotesi di vendita con un unico atto di pi terreni attigui, dei quali solo alcuni
direttamente confinanti con il terreno dellavente diritto alla prelazione, il criterio
seguito dalla giurisprudenza stabilisce che il confinante ha diritto di prelazione con
riguardo allintero oggetto della vendita ovvero al singolo appezzamento limitrofo a
seconda che essi configurino un'unica unit poderale, mancando di una propria
autonomia in termini di caratteristiche di coltivazione e produzione, ovvero
presentino detta autonomia, e costituiscano cio fondi distinti. In questo secondo
caso, la prelazione pu esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni
confinanti con il fondo del coltivatore diretto (Cass. 2 febbraio 1995 n. 1244).

Pertanto in caso di vendita di un compendio unitario ed inscindibile di terreni deve
escludersi che il confinante possa esercitare la prelazione solo per alcuni di essi
(Cass. 10 novembre 2009, n. 23745).


Fondo confinante appartenente a pi comproprietari

Nel caso in cui il fondo confinante con quello posto in vendita appartiene in
compropriet a pi persone, la prelazione spetta a ciascun comproprietario che sia
coltivatore diretto (Cass. del 8 luglio 2005, n. 14448) e lo pu esercitare
20

indipendentemente dagli altri comproprietari (Cass. 26 febbraio 1993 n. 2434).
10
,
con la conseguenza che il mancato esercizio del diritto congiuntamente da parte di
tutti i comproprietari non incide sulla posizione del singolo che lo abbia esercitato,
configurandosi linazione degli altri comproprietari una rinuncia al diritto stesso
(Cass. 29 gennaio 2020, n. 2049).


Fondo oggetto di prelazione che parte di un blocco immobiliare

La prelazione ed il riscatto del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante
configurabile anche quando il fondo oggetto di prelazione costituisce parte di un
blocco immobiliare pi ampio, sempre che il suo distacco dal complesso fondiario
non menomi lunit poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni (Cass. 26
luglio 1986 n, 4797).


4.2. REQUISITI OGGETTIVI

Per le caratteristiche del fondo rustico, ai fini delloperativit della prelazione del
confinante, si rinvia a quanto gi detto nel paragrafo 3.2.a.

Da rilevare, con specifico riferimento alla fattispecie in esame, che la possibilit del
concreto sfruttamento economico e la coltivabilit va accertata in relazione ad
entrambi i fondi: quello contiguo e quello posto in vendita (Cass. 15 maggio 1991,
n. 5456).


Libert del fondo da insediamenti

Elemento di esclusione della prelazione del confinante la circostanza che sul
fondo messo in vendita sia insediato un coltivatore diretto sulla base di un titolo
giuridico valido (Cass. 26 luglio 2001 n. 10220).

Detto insediamento, inoltre, deve considerarsi stabile, effettivo, non precario
(Cass. 4 giugno 2007, n. 12934; Cass. 18 giugno 2003 n. 9712; Cass. 26 marzo
1999 n. 2894) e dunque destinato a durare nel tempo (Cass. 6 luglio 2009, n.
15804).

Il diritto di prelazione del confinante escluso anche se il coltivatore diretto
insediato sul fondo posto in vendita abbia rinunciato alla prelazione a lui spettante;
di contro il confinante pu esercitare la prelazione nel caso in cui l'insediamento
dell'affittuario, prima della stipulazione del rogito, abbia perduto di stabilit per
effetto di un accordo - efficace - in forza del quale il coltivatore del fondo venduto,
si sia impegnato con il proprietario al rilascio del fondo stesso (Cass. 18 aprile
2003, n. 6290).

10
Ove si verifichi una situazione di conflittualit fra pi comproprietari che intendano esercitare il diritto, il
giudice accorda la preferenza a colui che dimostri la maggiore attitudine a costituire una unit poderale
produttiva pi efficiente (Cass. 1 aprile 2003, n. 4916).
21


Non sussiste la condizione preclusiva allesercizio della prelazione del confinante,
nel caso in cui linsediamento sia di un soggetto diverso da quelli indicati dalla
legge. In particolare la prelazione deve intendersi accordata se sul fondo
insediato un comodatario, ancorch coltivatore diretto (Cass. 6 agosto 1999 n.
8468) ovvero un affittuario non coltivatore diretto (Cass. 13 marzo 1987 n. 2610).

Da segnalare alcune sentenze che hanno escluso la prelazione del confinante nel
caso in cui il terreno che costituisce bene dellazienda agricola esercitata
dallimpresa familiare coltivatrice, sia oggetto di trasferimento a titolo oneroso
dalluno ad altro dei familiari compartecipanti allimpresa, sempre che permanga la
continuazione della destinazione di quel bene alla coltivazione diretta da parte
dellacquirente (Cass. 7 ottobre 1994 n. 8198).


Contiguit dei fondi

La giurisprudenza, dopo numerose pronunce contrastanti, oramai univoca nel
ritenere che il confine debba interpretarsi nel senso di contiguit fisica e
materiale, per contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione (Cass. S.
U. 25 marzo 1988, n. 2582; Cass. 11 maggio 2010, n. 11377; Cass. 20 gennaio
2006, n. 1106).

La casistica della contiguit dei fondi, che rende possibile o meno la prelazione del
confinante, pu riassumersi come segue:
1. il diritto di prelazione non sussiste in caso di c.d. contiguit funzionale, ossia
quando i fondi sono separati ma idonei ad essere accorpati in ununica
azienda agraria (Cass. 6 agosto 2002, n. 11779);
2. non sono confinanti i fondi divisi da strada interpoderale (Cass. 19 gennaio
2007, n. 1191), da una strada privata agraria (strada vicinale non aperta al
pubblico transito) (Cass. 26 novembre 2007, n. 24622), una strada
comunale, una strada di pubblico transito (Cass. 20 dicembre 2005, n.
28235; Cass. 17 luglio 2002, n. 10377; Cass. 6 agosto 2002, n. 11779);
3. non sono contigui i terreni separati da un corso dacqua naturale avente
carattere pubblico, a nulla rilevando che detto corso sia a volte in secca
(Cass. 20 febbraio 2001, n. 2471);
4. la prelazione non opera quando il fondo sia separato da quello in vendita da
un canale pubblico (Cass. 23 giugno 1989, n. 2983), da un canale di
bonifica di propriet demaniale (Cass. 10 febbraio 1987, n. 1433), da un
canale o fosso demaniale (Cass. 14 marzo 2008, n. 7052).

5. il diritto del confinante sussiste anche nellipotesi in cui siano creati artificiosi
diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica dei due suoli (Cass.
10 marzo 2008, n. 6286). A tal proposito la riserva, da parte del proprietario, di una
striscia di terreno lungo il confine, non esclude la prelazione se essa, per le sue
22

caratteristiche, sia destinata a rimanere sterile e incolta o sia comunque idonea a
qualsiasi sfruttamento coltivo autonomo sicch possa concludersi che la porzione
non ceduta priva di qualsiasi utilit per lalienante (Cass. 9 aprile 2003, n. 5573).


5. MODALITA DI ESERCIZIO DELLA PRELAZIONE


Le fasi nelle quali si concretizza la procedura per consentire allavente diritto di
esercitare la prelazione, in estrema sintesi, sono:

- la proposta di vendita del fondo (c.d. denuntiatio);
- laccettazione della proposta da parte del prelazionante;
- il pagamento del corrispettivo.


5.1. DENUNTIATIO

Il proprietario alienante obbligato a comunicare la proposta di alienazione al
coltivatore (insediato sul terreno o confinante, a seconda del caso) trasmettendo a
questi per raccomandata il contratto preliminare di compravendita, dal quale risulti
il nome del promissario acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite,
compresa la clausola per leventualit della prelazione.

Secondo alcune interpretazioni giurisprudenziali la comunicazione della proposta,
oltre che per lettera raccomandata (cos come espressamente previsto dalla legge)
pu avvenire anche con altri mezzi idonei al raggiungimento dello scopo ed anche
verbalmente purch essa sia chiara e completa e vi sia la prova certa orale o
documentale della sua conoscenza da parte del coltivatore (Cass. 19 maggio
2003, n. 7768; nella stessa direzione Cass. 19 gennaio 2007, n. 1192).

Invero per, recenti sentenze (Cass. 21 ottobre 2009, n. 22367; Cass. 20 aprile
2007, n. 9519; Cass. 27 novembre 2006, n. 25135; Cass. 30 novembre 2005, n.
26079) stabiliscono che necessaria la forma scritta; sicch, se si considera la
denuntiatio non solo come atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una
fattispecie traslativa avente ad oggetto il fondo, ne deriva che tale comunicazione
deve necessariamente rivestire, in applicazione dell'art. 1350 c.c., la forma scritta
ad substantiam (cio a pena di nullit) con la conseguenza che in caso contrario la
comunicazione si ritiene non effettuata ed esercitabile lazione di riscatto.

In ogni caso non considerata valida una denuntiatio dal contenuto generico o
incompleto (cos come ad esempio nel caso di trasmissione del preliminare
stipulato nelle forme del contratto per persona da nominare) ma laccettazione da
parte del coltivatore, pur essendo la proposta lacunosa, comporta comunque la
conclusione del contratto tra proprietario e prelazionante (Cass. 20 dicembre 2007,
n. 26985; Cass. 22 giugno 2001, n. 8594; Cass. 19 maggio 2003, n. 7768).

23

Volendo riassumere le diverse posizioni alla luce delle numerose pronunce
sullargomento, si ritiene di poter esprimere il seguente principio: il venditore pu
anche non trasmettere il preliminare di vendita, purch la comunicazione (scritta)
della proposta di alienazione contenga tutti gli elementi per valutare la convenienza
delloperazione, ivi compreso il nome del promissario acquirente e ci per
consentire allaffittuario di decidere in ordine al diritto che pu esercitare avuto
riguardo anche al nuovo titolare del rapporto di affitto (Cass. 11 marzo 2002, n.
3500).

Inoltre non necessario che il venditore, oltre al preliminare contenente gli
elementi indicati espliciti anche una espressa proposta, essendo questa insita
nella trasmissione del suddetto atto (Cass. 28 ottobre 2009, n. 22797).

Se il fondo venduto in compropriet la proposta di alienazione notificata al
prelazionante deve essere sottoscritta da tutti i comproprietari. Ove ci non sia
avvenuto linvio della proposta impedisce la realizzazione delle condizioni richieste
per lesercizio della prelazione e non fa iniziare a decorrere il termine per il
pagamento del prezzo (Cass. 7 giugno 1995, n. 6370).

La legge non prevede un termine entro il quale debba essere effettuata la
denuntiatio rispetto alla conclusione del preliminare di compravendita.

Larticolo 8 della legge 590 del 1965 stabilisce che Nel caso di vendita di un fondo
coltivato da una pluralit di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non pu
essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la
prelazione pu essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o
coloni purch la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacit
lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro
quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli
altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.

La proposta di alienazione del fondo in questi casi deve essere notificata a tutti gli
affittuari individualmente poich tutti sono titolari di uno specifico rapporto giuridico
con il proprietario (Cass. 6 maggio 1986 n. 3032).

Non quindi ammesso linvio di ununica raccomandata indirizzata a tutti gli
affittuari e contenente un'unica copia della proposta, n un unico invio con tante
copie quanti sono gli affittuari.

La proposta revocabile in pendenza del termine entro cui il conduttore deve
manifestare la sua volont di acquistare limmobile (Cass. 14 marzo 1988 n. 2427).


5.2. ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA

Il coltivatore ha trenta giorni di tempo dal ricevimento della notifica della proposta
di compravendita (preliminare) per esprimere la propria accettazione per iscritto.

24

La denuntiatio, come gi affermato, un obbligo giuridico del proprietario alienante
ma diviene una proposta contrattuale che con laccettazione d luogo alla
formazione del contratto, soltanto se il soggetto che riceve tale proposta possiede i
titoli per poter esercitare la prelazione (Cass. 25 gennaio 2002, n. 884).

Sotto tale aspetto, si ricorda che laccettazione un atto unilaterale recettizio, che
dunque produce effetti nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario
(Cass. 13 febbraio 1997, n. 1331).

Il coltivatore tenuto ad accettare tutte le clausole e condizioni contrattuali
contenute legittimamente nel preliminare, non essendo a lui concesso di
modificarle o condizionarle.

Il prelazionante, infatti, pu solo rifiutare la proposta, ma se laccetta non ha alcuna
facolt di discriminare tra le clausole contrattuali quelle a lui favorevoli o
sfavorevoli, in quanto eccessivamente onerose (Cass. 28 novembre 2001, n.
15087; Cass. 23 febbraio 2000, n. 2050).

Ed invero, nel caso in cui il coltivatore accetta il preliminare ma ponendo condizioni
o modifiche al contratto notificatogli, tale accettazione non costituisce esercizio del
diritto di prelazione bens una nuova proposta contrattuale alla quale il promittente
(proprietario alienante) non tenuto ad aderire.


5.3. RINUNCIA

Premesso che il diritto di prelazione integra un diritto disponibile e pertanto
rinunciabile, a titolo oneroso o gratuito, va segnalato che la rinuncia deve essere
compiuta per iscritto (Cass. 4 marzo 2003, n. 3166).

Tuttavia, per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione,
necessario che il coltivatore abbia avuto rituale conoscenza
11
della vendita decisa
dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e
negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia (Cass.
21 febbraio 2006, n. 3672; Cass. 14 aprile 2000, n. 4858).

Ne consegue che la rinuncia, per essere valida, non pu intervenire prima della
denuntiatio, e dunque prima che egli abbia avuto notizie circostanziate in ordine
alle condizioni di vendita, al nome del promissario acquirente, al prezzo ed alle
modalit di corresponsione pattuite (Cass. 30 novembre 2005, n. 26079).


5.4. RIVENDITA DEL FONDO ACQUISTATO DAL COLTIVATORE

La ratio del diritto di prelazione agraria - lelemento (fondamentale) della
coltivazione del fondo - deve sussistere non solo in riferimento allepoca in cui si

11
Secondo alcune pronunce efficace a tale effetto la conoscenza pervenuta in qualsiasi modo: Cass. 19
gennaio 2007, n. 1192.
25

esercita tale diritto ma anche in prospettiva futura; ci comporta che nel caso in cui
il coltivatore abbia esercitato la prelazione non per continuare limpresa agricola
ma per rivendere il fondo ad un terzo non avente diritto, si considera nullo sia il
contratto di acquisto (su cui si fatta valere la prelazione) che quello di rivendita
del fondo in quanto posti in essere in frode alla legge (Cass. 29 gennaio 2010, n.
2044; Cass. 26 luglio 2004, n. 14000).

Tale situazione si realizza allorch i due atti vengono posti in essere in tale
rapporto di immediatezza da dimostrare un unico disegno preordinato,
nellintenzione dellaffittuario (o del confinante) e del terzo alla realizzazione dello
scopo pratico di far conseguire a questultimo la propriet del fondo.

Va osservato che secondo un indirizzo consolidatosi a partire dalla sentenza a
S.U. della Cassazione 28/3/2006 n. 7033, la disposizione di cui al 2 co. dellart. 28
L. 590/65 (secondo il quale La estinzione anticipata del mutuo o la vendita del
fondo acquistato con i benefici della presente legge non possono aver luogo prima
che siano decorsi dieci anni dallacquisto) non si riferisce al diritto di prelazione di
cui allart. 8, ma solo alle agevolazioni fiscali ed alla possibilit di accedere ai mutui
a tasso agevolato.

Ci significa che, in ordine alla rivendita del fondo acquistato nellesercizio del
diritto di prelazione, non sussiste lobbligo in capo allacquirente prelazionante di
garantire la conduzione diretta per il periodo decennale stabilito dal suddetto art.
28 2 co., con la conseguenza che tale rivendita potr considerasi nulla solo nel
caso, espresso dalla giurisprudenza dinnanzi citata, in cui lacquisto nellesercizio
della prelazione sia avvenuto al solo scopo di rivenderlo per un intento speculativo.

Al di fuori di questa ipotesi, la vendita del fondo, prima del decorso del termine
decennale previsto dal citato art. 28 co. 2 (termine ora ridotto a 5 anni dallart. 11
D.Lg.vo n. 228/2001), comporta solo la decadenza dai benefici goduti in base alla
legislazione sulla formazione ed arrotondamento della piccola propriet contadina.


5.5 PAGAMENTO DEL PREZZO

5.5.a. TERMINI

Con riferimento all'acquisto operato tramite l'esercizio del diritto di prelazione, il co.
6 dell'art. 8 prescrive che il versamento del prezzo vada effettuato entro il termine
di tre mesi, decorrente dal trentesimo giorno da quello della denuntiatio (trattandosi
di atto recettizio, rileva il giorno del ricevimento della comunicazione medesima da
parte del coltivatore), salvo che sia diversamente pattuito dalle parti.

Deve evidenziarsi che non essendo un termine prescrizionale la corresponsione
del prezzo dacquisto oltre il termine decadenziale di tre mesi dalla notifica,
determina il venir meno del diritto di prelazione.

E bene precisare che linciso salvo che sia diversamente pattuito dalle parti
contenuto nellart. 8, fa riferimento alla eventualit che il preliminare di vendita,
26

trasmesso all'avente diritto alla prelazione, preveda termini diversi per il
pagamento del prezzo, quali differimenti nel saldo o nel versamento di una parte
del prezzo (rateizzazioni o altre facilitazioni) di cui il prelazionante potr
eventualmente beneficiare (Cass. 10 marzo 2010, n. 5794). Mentre, con
riferimento specifico alla validit dellesercizio della prelazione, risulta invece
irrilevante un mero differimento della stipulazione del contratto definitivo di
compravendita a cui sia ricollegato anche il pagamento del prezzo, di cui il
prelazionante non pu assolutamente giovarsi, pena la decadenza dal diritto di
prelazione.

5.5.b. CONCESSIONE DEL MUTUO

Il co. 7 dell'art. 8 istituisce un collegamento tra la disciplina della prelazione e
quella del mutuo agevolato, previsto dallart. 1 della l. 590/1965, onde consentire il
ricorso a quest'ultimo istituto anche in occasione di un acquisto attuato in
esplicazione del diritto di prelazione, a tale fine disponendo una sospensione del
decorso del termine di pagamento previsto dal precedente 6 co. qualora sia
proposta domanda per la concessione del mutuo.
Talch nellipotesi in cui, per effettuare il pagamento, il coltivatore chieda un mutuo,
la legge prevede che il termine di tre mesi per il pagamento sospeso fino a che
non ne sia stata disposta la concessione ovvero fino a che l'Ispettorato provinciale
dellagricoltura non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta
(Cass. 14 febbraio 2007, n. 3255; Cass. 16 giugno 1988, n.4102) e, comunque,
per un periodo che non pu eccedere un anno.
La giurisprudenza ha chiarito che il termine massimo di un anno da computarsi in
realt in quindici mesi (tre mesi + lanno), poich un anno la sospensione
massima del termine trimestrale previsto per il pagamento (Cass. 28 gennaio
1987, n. 804).
Affinch il beneficiario possa godere della sospensione suddetta, lunico
documento idoneo a provare lammissione della domanda allistruttoria per la
concessione del mutuo il certificato del competente ispettorato provinciale
dellagricoltura (Cass. 14 febbraio 2007, n. 3255).

5.5.c. RIFIUTO DEL PAGAMENTO

Considerato che il pagamento del prezzo entro il termine di tre mesi costituisce
una condicio iuris per lefficacia del negozio di trasferimento della propriet, appare
evidente che nel caso in cui il proprietario del fondo rifiuti il pagamento il
prelazionante, al fine di non decadere dal diritto di prelazione, dovr
inderogabilmente procedere nel termine prescritto ad effettuare lofferta reale
nonch il deposito liberatorio, ai sensi degli artt. 1209 e 1210 ss. c.c..
12


Lonere di tali adempimenti permane pure nel caso in cui il prelazionante deduca la

12
Di cui si dir meglio parlando del pagamento del prezzo nel retratto.
27

simulazione del prezzo, dovendo allora offrire e depositare quello che egli ritenga
di dover pagare in luogo del prezzo indicato nell'atto (Cass. 9 agosto 1991, n.
8669) e, successivamente, eventualmente azionare un giudizio di simulazione del
contratto.

Qualora il prelazionante non versi il prezzo nei termini previsti, ci comporta
lautomatica riviviscenza ed operativit del contratto di vendita (preliminare o
definitivo) che il proprietario aveva in precedenza stipulato con il terzo (Cass. 22
marzo 2007, n. 6912).



6. RETRATTO


Come abbiamo avuto modo di chiarire, il primo comma dellart. 8 della legge
590/1965, assicura allaffittuario coltivatore diretto e al confinante, in caso di
alienazione a titolo oneroso del fondo, il diritto di prelazione a parit di condizioni
rispetto agli altri eventuali acquirenti.

A tale scopo la medesima legge allart. 8 comma 5 nel disporre che qualora il
proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a
quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione
pu, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il
fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, riconosce,
allavente diritto alla prelazione, la possibilit di riscattare il fondo dall'acquirente e
da ogni altro successivo avente causa, sostituendosi ad essi, nel caso in cui il
proprietario del fondo posto in vendita non lo abbia messo nelle condizioni di poter
validamente esercitare la prelazione.

Poste queste brevi premesse veniamo ad analizzare nello specifico i requisiti, i
termini e le modalit per lesercizio del diritto di riscatto.


6.1. REQUISITI

6.1.a TITOLARIT

Pare ovvio osservare che il diritto al retratto spetta solo a chi era titolare del diritto
di prelazione (che non stato posto in grado di esercitare) allatto del trasferimento
a titolo oneroso del bene in favore di altri, con la conseguenza che lesercizio dell
azione di riscatto condizionato alla sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi
richiesti dalla legge per lesercizio della prelazione. In particolare onere del
retraente dimostrare, fra laltro, la propria qualifica di coltivatore diretto (Cass. 16
ottobre 2007, n. 21621).

E bene evidenziare che giurisprudenza costante nel corso degli anni ha
provveduto a chiarire che tali requisiti debbono sussistere non solo al momento
della compravendita del fondo da parte di un terzo ma anche al momento in cui si
28

esercita lazione di riscatto (ovverossia dal momento della ricezione, da parte del
retrattato, della dichiarazione del ritraente). (Cass. 18 novembre 2005, n. 24453;
Cass. 19 gennaio 2006, n. 1019; Cass. 9 giugno 2011, n. 12718).

Tale principio rileva sotto diversi profili a seconda che si prenda a riferimento il
prelazionante o il fondo agricolo compravenduto; molto spesso infatti ci si trova di
fronte a situazioni in cui tra la vendita del fondo ad un terzo e la dichiarazione del
retraente possono verificarsi situazioni modificative dei requisiti soggettivi o
oggettivi alla base del diritto di prelazione.

Si pensi ad esempio al caso in cui si perda la qualifica di coltivatore diretto o
alleventualit in cui tra il primo ed il secondo dei suddetti momenti muti la
destinazione, da agraria ad industriale (o, comunque, urbana)
13
, del fondo oggetto
del diritto di retratto: in tutti questi casi rimane impedito il perfezionamento della
vicenda acquisitiva in favore del traente.

Tale preclusione risponde a due diversi principi: da un lato la perdita in capo
allaffittuario dei presupposti soggettivi per lesercizio del diritto di prelazione;
dallaltro poich non si prospetta giustificabile tutelare la formazione della piccola
propriet coltivatrice attraverso il riscatto di un fondo che non si presti pi a tale
destinazione (Cass. 9 novembre 2006, n. 23902; Cass. 13 maggio 2003, n. 287;
Cass. 22 maggio 1996, n. 4739).

Pur tuttavia bene precisare che qualora il mutamento della destinazione agricola
del fondo, ovvero altre modifiche di natura soggettiva o oggettiva, sopravvengano
dopo il concreto esercizio del retratto medesimo (ovverossia dopo la data di
ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione del retraente) oppure nel
corso del giudizio di accertamento del relativo diritto, tale vicenda non di ostacolo
allesercizio del retratto agrario, in quanto il trasferimento del bene in capo al
riscattante si produce fin dalla dichiarazione unilaterale recettizia di voler
esercitare il riscatto, sostituendosi, con efficacia ex tunc, allacquirente nel
contratto di compravendita (Cass. 9 novembre 2006, n. 23902).

6.1.b CONDIZIONI

Il legislatore allart. 8 comma 5 riconosce al soggetto titolare del diritto di prelazione
il rimedio del riscatto agrario qualora il proprietario ometta di inviare la
obbligatoria comunicazione con la proposta di alienazione del terreno, o nel caso
in cui pur essendo stata inviata la proposta di alienazione ed il contratto
preliminare, il prezzo indicato in questo contratto sia superiore a quello poi
effettivamente risultante nel contratto definitivo di compravendita del fondo.


13
Si rinvia a quanto precisato nel paragrafo 3.2 e ss.

29

La giurisprudenza (Cass. 13 aprile 1988, n. 293; Cass. 28 marzo 2001, n. 4499;
Cass. 20 ottobre 2009, n. 22187) ha poi esteso le fattispecie previste per il riscatto
agrario nel caso in cui il proprietario del terreno alieni il fondo:
prima della scadenza del termine per laccettazione da parte del coltivatore;
con comunicazione incompleta rispetto allatto posto in essere;
in parti frazionate del fondo, mentre al coltivatore il fondo era stato offerto in
modo unitario.

In definitiva secondo una copiosa giurisprudenza il riconoscimento del succedaneo
diritto di riscatto sorge non solo nelle due ipotesi, espressamente previste nel
comma quinto dellart. 8, ma anche in tutte le ipotesi di sostanziale inosservanza
da parte del proprietario dellobbligo di preferenza dellaffittuario con alterazione
della parit delle reali condizioni di acquisto, e cos pure nel caso in cui, pur non
essendoci divergenza tra il preliminare notificato ed il contratto definitivo stipulato
con il terzo, il prezzo indicato risulti superiore a quello (dissimulato) effettivamente
pattuito tra le parti, cos che ne risulti pregiudicata la valutazione da parte
dellavente diritto alla prelazione circa la convenienza o meno dellesercizio (Cass.
20 ottobre 2009, n. 22187).

6.1.c. ESCLUSIONE

E importante osservare, in tale contesto, che non sussiste il diritto di riscatto del
proprietario coltivatore diretto del fondo confinante, qualora questi abbia acquistato
la propriet del proprio fondo successivamente o contestualmente alla data di
stipula del preliminare di vendita, poich la facolt di riscatto costituisce solo una
sanzione prevista dal legislatore per la violazione del diritto di prelazione talch
presuppone come detto - che il soggetto che la esercita sia titolare della
prelazione, quale proprietario del fondo confinante, gi al momento della stipula del
detto preliminare (Cass. 16 febbraio 1993, n. 1875; Cass. 13 gennaio 1993, n.
353).
Mentre pleonastico evidenziare che qualora il coltivatore sia incorso nella
decadenza del diritto di prelazione per mancata accettazione della proposta o per
non aver versato il prezzo pattuito nel termine di tre mesi decorrenti
dallaccettazione, ovviamente preclusa la possibilit di far valere il diritto di
prelazione, il cui esercizio postula la titolarit del diritto di prelazione e la sua
lesione determinata dalla condotta del proprietario del fondo (e non certo del
prelazionante).

6.2. TERMINI

L'esercizio del riscatto sorge nel momento e per effetto della vendita del fondo ed
soggetto al termine decadenziale di un anno, decorrente dalla data di trascrizione
della compravendita al terzo. (Cass. 26 luglio 2001, n. 10220).
E importante tener presente che essendo un termine decadenziale e non
prescrizionale prescinde dai motivi che in concreto abbiano determinato
limpossibilit di esercitare lazione di riscatto (tra le tante: Cass. 14 marzo 2008, n.
6878).

30

Cosi che anche l'eventuale carenza di colpa del coltivatore per avere ignorato la
stessa esistenza della compravendita o il caso in cui tale mancata conoscenza sia
conseguenza di un fraudolento comportamento dell'alienante e dell'acquirente,
produce comunque la decadenza dal diritto di riscatto, con lunica alternativa della
proposizione, eventualmente, di una domanda risarcitoria ai sensi dellart. 2043
c.c. ( Cass. 3 luglio 2008, n.18233).

In altre parole lesercizio del riscatto deve avvenire, a pena di decadenza, entro e
non oltre un anno dalla data in cui il contratto definitivo di compravendita del fondo
stato trascritto. Ci vale anche per il sistema tavolare: infatti, bench leffetto
traslativo della propriet nellipotesi di pubblicit tavolare si verifichi al momento
delliscrizione nei registri, ci non significa che da quel momento operi il diritto di
riscatto, giacch, come detto, il diritto di riscatto sorge nel momento in cui stato
posto in essere il trasferimento del fondo a terzi, violando le norme sulla prelazione
a favore del soggetto favorito dalla legge (coltivatore diretto sul fondo o proprietario
coltivatore diretto sul fondo confinante).
Daltra parte la tutela concessa dal legislatore all'affittuario o confinante del fondo
rustico, al quale il comportamento del concedente abbia impedito di concretamente
avvalersi del diritto di prelazione, consiste fondamentalmente nell'esercizio del
diritto di riscatto, mentre le altre azioni (di nullit, dichiarazione di inefficacia,
simulazione, di accertamento del diritto di prelazione) sono dal coltivatore esperibili
in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell'azione di
riscatto. E perci ovvio che il termine perentorio di un anno dalla trascrizione del
contratto previsto per tale azione non pu ritenersi spostato, nel suo decorso, dal
previo esperimento di una delle altre azioni, comportando un indefinito
prolungamento di quel termine, con pregiudizio della certezza dei rapporti giuridici
(Cass. 11 maggio 2010, n. 11375; Cass. 13 maggio 1999, n. 4758).
Ne consegue che laffittuario/confinante, al fine di non far spirare il termine
decadenziale per lesercizio del proprio diritto, dovr in primis esercitare il diritto di
riscatto (secondo le modalit che diremo di seguito) e conseguentemente eventuali
azioni giudiziarie di accertamento del diritto di prelazione, di nullit, dichiarazione di
inefficacia, simulazione etc..
Sul punto si cita la sentenza del 25 ottobre 2010 n. 21823 della Corte di
Cassazione la quale in un giudizio di accertamento del diritto di prelazione
finalizzato al contestuale annullamento del contratto di compravendita concluso
con un terzo, ha dichiarato il difetto dellinteresse ad agire dei ricorrenti, in quanto
non avendo gli stessi esercitato il diritto di riscatto nel termine di un anno dalla
trascrizione dellatto, un eventuale accertamento della titolarit del diritto di
prelazione, non avrebbe prodotto alcun effetto.
Nel caso in cui il titolo di acquisto del terzo scaturisca da una sentenza, il dies a
quo per il riscatto decorre solo dalla trascrizione della sentenza passata in
giudicato (relativa alla domanda di esecuzione in forma specifica proposta dal
promittente compratore) e non quindi gi da quello della trascrizione della
31

domanda giudiziale o di una sentenza ancora soggetta a impugnazione (Cass. 17
settembre 1983, n. 5626; Cass. 2 febbraio 1995, n. 1238).

E evidente, nel caso sopra evidenziato, che prima del passaggio in giudicato della
sentenza il riscatto non neppure esercitabile, mancando appunto quel
trasferimento della propriet che ne presupposto, con la conseguenza che una
dichiarazione effettuata anteriormente sarebbe priva di ogni effetto e non
gioverebbe neppure a salvare il coltivatore dalla decadenza, qualora non la
ripetesse dopo la formazione del giudicato.

6.3 MODALIT

Per lesercizio dellazione di riscatto basta la semplice dichiarazione negoziale del
coltivatore di voler esercitare il diritto di riscatto per far scaturire la sostituzione del
coltivatore stesso al terzo acquirente del fondo agricolo, e non occorre pertanto
agire giudizialmente.

Lazione giudiziaria, difatti, ha lo scopo non di costituire il riscatto, ma solo quello di
dichiararne lesistenza. Evidentemente sar necessario proporre (successivamente
alla dichiarazione di retratto) unazione giudiziaria se si intende esercitare il riscatto
a condizioni diverse da quelle risultanti dallatto di vendita al terzo o nel caso in cui
vi siano eventuali contestazioni.

Soggetto passivo del riscatto, come univocamente si desume dalla lettera della
legge l'acquirente ( ovverossia il soggetto a cui va indirizzata la dichiarazione di
retratto) o il subacquirente, proprietario del fondo nel momento dell'esercizio del
diritto.

Nel caso di co-acquirenti pro quota - e la regola vale anche, in particolare, per il
caso di acquisto in comunione tra coniugi, ai sensi dellart. 177 c.c., anche qualora
il contratto di compravendita sia stato stipulato da un solo coniuge - il riscatto va
necessariamente esercitato nei riguardi di tutti (Cass. 14 marzo 2008, n. 6879) e
la mancanza o irregolarit dellesercizio del diritto nei riguardi di uno comporter il
mancato perfezionamento della fattispecie acquisitiva e, con lo scadere del termine
annuale, la conseguente decadenza totale dal diritto.

La forma prevista per la richiesta di riscatto quella scritta. Pur tuttavia non sono
richieste particolari modalit ma deve provenire dal coltivatore titolare del diritto di
prelazione o dal suo procuratore speciale appositamente nominato (Cass. 8
maggio 2001, n. 6391; Cass. 19 febbraio 1981, n. 1028).

Si precisa che, secondo un principio pi volte enunciato dalla giurisprudenza, la
dichiarazione di riscatto deve avere i requisiti di determinatezza, completezza e
seriet e contenere sempre lindicazione del prezzo che il retraente si dichiara
disposto a pagare, non essendo sufficiente il mero richiamo al contenuto del rogito
in relazione al quale si esercita il riscatto (Cass. 28 giugno 2011, n. 14266; Cass.
31 gennaio 2008, n. 2402; Cass. 13 maggio 2003, n. 7287), oltre ovviamente
lindicazione del fondo su cui si intende esercitare il retratto.
32

Infine si segnala che la dichiarazione di voler riscattare il fondo valida ed efficace
anche se contenuta nella citazione sottoscritta dal solo procuratore alle liti, cui sia
stata conferita la procura a margine o in calce alla citazione stessa in quanto, per
effetto della procura, latto introduttivo del giudizio direttamente riferibile alla parte
pure nel punto in cui contenga una manifestazione di volont negoziale (Cass. 26
luglio 2001, n. 10218; 12 novembre 1994, n. 9552).

Ladesione del terzo acquirente, o di successivo avente causa deve essere
comunicata anchessa per iscritto (articolo unico L. 8 gennaio 1979 n.2).

6.3.a. EFFETTI DEL RETRATTO

L'esercizio del diritto di riscatto agrario, da pare del titolare della prelazione che
non sia stato posto in grado di farla valere, ha come effetto non la risoluzione del
contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di
acquisto ex nunc a favore del riscattante, o un nuovo trasferimento del bene dal
terzo acquirente al retraente, ma la sostituzione, con effetto ex tunc, del titolare del
diritto di prelazione al terzo, sulla base della propria dichiarazione unilaterale e
recettizia, sia pure subordinata all'effettivo pagamento del prezzo od alla sua
offerta reale, con la conseguenza che la relativa azione di mero accertamento
dichiarativo (Cass. S.U. 1 luglio 1997, n. 5895; Cass. 2 maggio 1991, n. 4765;
Cass. 14 aprile 1995, n. 4281; Cass. 7 agosto 1995, n. 8656; Cass. 22 febbraio
1996, n. 1374).


6.4. PAGAMENTO DEL PREZZO

Il riscattante tenuto a pagare il prezzo dichiarato nel contratto di compravendita
entro tre mesi decorrenti dalladesione alla domanda di riscatto da parte del terzo
acquirente riscattato o dal passaggio in giudicato della sentenza, in caso in cui sia
sorta una qualche contestazione. Tale limporto essendo debito di valuta e non di
valore non rivalutabile e non d luogo a maturazione di interessi (Cass. 15
gennaio 2001, n. 492).
Anche nel caso di riscatto esercitato nei confronti di un successivo avente causa
dal primo acquirente, secondo la specifica previsione del co. 5 dell'art. 8, l.
590/1965, il prezzo che il coltivatore deve corrispondere in questo caso al
subacquirente riscattato - sempre quello previsto nel primo contratto di
compravendita: tale soluzione deriva invero immediatamente dalla funzione del
riscatto, quale mezzo alternativo allesercizio della prelazione per le realizzazione
della medesima finalit, cio lacquisto a parit di condizioni con quelle discendenti
dalla compravendita da cui il riscatto prende titolo.

E bene precisare che, come per la prelazione, perch possa realizzarsi la condicio
iuris del pagamento del prezzo (quale elemento condizionante la stessa efficacia
negoziale del riscatto) non sufficiente la sua mera offerta ma occorre ove la
stessa sia stata rifiutata dal creditore o dallo stesso resa impossibile, il
compimento da parte del prelazionante di tutte le attivit previste dal nostro
33

ordinamento nel caso di mora del creditore. (Cass. 9 maggio 2011, n. 10113;
Cass. 6 settembre 1999, n. 9401)
In altre parole il prelazionante dovr, ai sensi dellart. 1209 e segg. del c.c., far
ricorso al deposito c.d. liberatorio il quale si sostanzia, in linea generale, nella
notifica dellofferta e nel deposito del prezzo presso la Cassa depositi e prestiti o in
altro Istituto di credito; eseguito il deposito quando questo accettato dal creditore
o dichiarato valido con sentenza passata in giudicato, il debitore non pu pi
ritirarlo ed liberato dalla sua obbligazione.
Lomesso pagamento del prezzo comporta il mancato verificarsi degli effetti del
riscatto (Cass. 20 ottobre 2009, n. 22177).


6.4.a RISCATTO NEI CONFRONTI DI UNA PLURALIT DI RETRATTATI

Nel caso in cui un fondo sia stato acquistato, in violazione delle norme sulla
prelazione, da pi soggetti, ciascuno di essi ha diritto al rimborso della propria
quota di prezzo. Ed infatti se ciascun retrattato, per effetto della domanda
azionata dal retraente, perde la propria quota (ideale) del fondo acquistato che si
trasferisce in capo al retraente medesimo, palese che ciascuno di essi ha diritto
alla quota di prezzo corrispondente alla quota di fondo perduto.

Ed invero, in caso di retratto di un fondo agricolo acquistato da una pluralit di
persone, non sussiste, quanto allobbligo del retraente di versare il prezzo di
acquisto ai retrattati, una ipotesi, in capo a questi ultimi, di solidariet attiva (art.
1292 c.c.). In una tale evenienza, ciascun retrattato ha diritto a conseguire, entro i
termini di decadenza di legge, la somma da lui versata per rendersi acquirente del
fondo stesso (Cass. 29 ottobre 2001, n. 13416)
14
.


6.4.b ACCETTAZIONE DELLOFFERTA IN CORSO DI GIUDIZIO

In tema di prelazione agraria e di riscatto, qualora, nel corso del giudizio instaurato
dall'avente diritto al riscatto previsto dall'art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, il
compratore retrattato dichiari di aderire alla domanda del retraente, il termine
trimestrale previsto per il pagamento del prezzo decorre dalla data della
comunicazione scritta delladesione del terzo acquirente, ovvero dal passaggio in
giudicato della sentenza che riconosce il diritto (Cass. 25 febbraio 1993, n. 2381).




6.5. LA COMPETENZA GIURISDIZIONALE

Una annotazione importante da fare quella relativa alla competenza per le cause
in materia di riscatto agrario, le quali non rientrano tra quelle devolute alla

14
Si veda, per gli approfondimenti, lo Studio n. 66-2006/C del Consiglio Nazionale del Notariato.

34

competenza delle Sezioni specializzate agrarie, ma appartengono alla competenza
del giudice ordinario, non implicando lapplicazione di norme sul rapporto di affitto,
la cui esistenza uno dei presupposti di fatto delloperativit dellistituto.
Pur tuttavia si osserva che La competenza delle Sezioni Specializzate Agrarie in
tema di controversie aventi ad oggetto il riscatto del fondo alienato contra ius
praelationis sussiste soltanto quando l'affittuario del fondo rustico proponga il
retratto nei confronti dell'acquirente e costui chieda in via riconvenzionale
l'accertamento dell'inesistenza del contratto d'affitto, giacch in tal caso, ponendosi
la necessit di accertare con l'efficacia di giudicato (art. 34 c.p.c.) la titolarit del
rapporto agrario presupposto del riscatto medesimo, l'intera controversia subisce la
vis actractiva del giudice specializzato (Cass. 27 maggio 2011, n. 11748; Cass. 8
giugno 2007, n. 13387, Cass. 1 dicembre 2000, n. 15365; Cass. 2 marzo 1998, n.
2269).
Per quanto concerne poi il soggetto contro il quale deve essere instaurata lazione
di riscatto, legittimato passivo esclusivamente lacquirente del fondo.
Questultimo, naturalmente, ha la possibilit di chiamare in giudizio il venditore
formulando una richiesta di manleva o esercitando contro di lui una domanda di
risarcimento danni.
35

INDICE
1. Premessa Pag. 1


2. Normativa di riferimento e ratio dellistituto Pag. 2
2.a. Contratto concluso in violazione delle norme sulla prelazione Pag 4


3. Prelazione agraria del coltivatore diretto insediato sul fondo Pag. 5

3.1. Requisiti soggettivi Pag. 5

3.1.a. titolari del diritto Pag. 5

Il coerede Pag. 7
Vendita di quota di compropriet Pag. 7
Vendita della nuda propriet Pag. 8

3.1.b La qualifica di coltivatore diretto Pag. 8

Labitualit della coltivazione Pag. 9
La capacit lavorativa Pag. 9
Prova della titolarit del diritto e accertamento del giudice Pag. 9
Impresa familiare coltivatrice Pag. 10
Detentore di terreno assegnato da un ente di riforma fondiaria Pag. 10

3.1.c. Coltivazione biennale Pag. 10

3.1.d. Mancata alienazione dei fondi nel biennio Pag. 11

3.2. Requisiti oggettivi Pag. 11

3.2.a. Il fondo rustico Pag. 11

Destinazione diversa da quella agricola Pag. 12
Vendita di un fondo pi ampio di quello coltivato dallaffittuario Pag. 13
Vendita di un fondo unitamente ad altri beni Pag. 14
Vendita di un fondo solo in parte agricolo Pag. 14
Fabbricati rurali Pag. 15

3.3. Negozi idonei a realizzare il trasferimento a titolo oneroso Pag. 15


4. Prelazione agraria del proprietario coltivatore diretto confinante Pag. 17

4.1. Requisiti soggettivi Pag. 18

Pluralit di confinanti Pag. 18
Vendita di una pluralit di fondi contigui Pag. 19
Fondo confinante appartenente a pi comproprietari Pag. 19
Fondo oggetto di prelazione che parte di un blocco immobiliare Pag. 20

4.2. Requisiti oggettivi Pag. 20

Libert del fondo da insediamenti Pag. 20
Continuit dei fondi Pag. 21

5. Modalit di esercizio della prelazione Pag. 22

5.1. Denunciatio Pag. 22
5.2. Accettazione della proposta Pag. 23
5.3. Rinuncia Pag. 24
5.4. Rivendita del fondo acquistato dal coltivatore Pag. 24
5.5. Pagamento del prezzo Pag. 25
5.5.a. Termini Pag. 25
5.5.b. Concessione del mutuo Pag. 26
5.5.c. Rifiuto del pagamento Pag. 26



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6. Retratto Pag. 27

6.1.Requisiti Pag. 27
6.1.a. Titolarit Pag. 27
6.1.b. Condizioni Pag. 28
6.1.c. Esclusione Pag. 29

6.2. Termini Pag. 29

6.3. Modalit Pag. 31
6.3.a. Effetti del retratto Pag. 32

6.4. Pagamento del prezzo Pag. 32
6.4.a. Riscatto nei confronti di una pluralit di retrattati Pag. 33
6.4.b. Accettazione dellofferta in corso di giudizio Pag. 33

6.5. La competenza giurisdizionale Pag. 33