2019 Immobili e Crisi D'impresa

IMMOBILI
E CRISI D'IMPRESA
Dalla legge fallimentare al nuovo Codice
a cura di Augusto Cirla e Massimiliano Poppi
Preliminare di compravendita: Esempi e casi pratici Liquidazione degli immobili

le facoltà del curatore e vendite telematiche
• proposte di concordato
• progetti di riparto
Nuove tutele e garanzie • ammissione al passivo Locazione, leasing, appalto:
per chi acquista "sulla carta" • analisi costi/benefici la sorte dei contratti pendenti
Giugno 2019
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA 3
Sommario
Il Codice, il curatore, che provvede sulla base Il contratto di leasing
RIPRODUZIONE RISERVATA - GRUPPO 24 ORE

argine agli abusi del programma di liquidazione nella procedura di liquidazione
nelle crisi d’impresa previamente approvato Il trattamento del contratto
Saverio Fossati » PAG 25 di leasing pendente all’apertura
» PAG 5 della liquidazione giudiziale
Vigilanza e controllo, è disciplinato dall’articolo 177
Gli immobili i poteri del giudice delegato del Codice della crisi,
nel Codice della crisi d’impresa L’amministrazione del patrimonio che ricalca sostanzialmente
Augusto Cirla compreso nella liquidazione il contenuto
» PAG 6 giudiziale è affidata al curatore; della legge fallimentare
al giudice delegato vengono invece » PAG 57
L’entrata in vigore attribuite funzioni di vigilanza
delle norme del nuovo Codice e di controllo sull’intera procedura I contratti di locazione
Le disposizioni contenute nel «Codice » PAG 30 nella liquidazione giudiziale
della crisi di impresa e L’apertura della procedura
dell’insolvenza» hanno differenti Atti pregiudizievoli ai creditori, non comporta la sospensione
termini di entrata in vigore. le novità del Codice della crisi nell’esecuzione del contratto.
Li riassumiamo in una visione Con la liquidazione giudiziale tutto La regolamentazione
schematica d’insieme il patrimonio del debitore si differenzia, invece, a seconda
» PAG 10 deve essere ricostruito in favore che la procedura sia aperta
dei creditori, che devono essere nei confronti del locatore
Il concordato minore soddisfatti con pari modalità o del conduttore
risolve le crisi “contenute” in attuazione del principio » PAG 62
La finalità ultima di questo istituto della par condicio creditorum
consiste, da un lato, nell’ottenimento » PAG 36 Rapporti pendenti,
in capo al debitore del beneficio la sorte dei contratti d’appalto
dell’esdebitazione e, dall’altro, I rapporti tra il preliminare Il contratto si scioglie con l’apertura
la miglior soddisfazione possibile e la liquidazione giudiziale della liquidazione giudiziale
delle ragioni dei creditori Il Codice della crisi vi dedica nei confronti di una delle parti ma,
» PAG 12 uno specifico articolo, introducendo a determinate condizioni, il curatore,
novità importanti e anche risolutive fornendo idonee garanzie,
Liquidatorio o in continuità, di alcuni contrasti interpretativi può comunicare di voler subentrare
il concordato preventivo generati sotto la vigenza » PAG 67
Il concordato in continuità è preferito della legge fallimentare
rispetto al concordato liquidatorio » PAG 41 Il procedimento
perché è finalizzato a fare rientrare per l’accertamento del passivo
nel mercato l’impresa, una volta che Immobili da costruire, Il diritto dei creditori di concorrere
sia stata ristrutturata e sanata più garanzie per l’acquirente sul patrimonio del debitore
» PAG 19 Contratto preliminare, fideiussione, deve essere azionato dal creditore
polizza decennale postuma. Grazie attraverso la presentazione
Gli aspetti generali alle modifiche introdotte dal Codice di un’apposita domanda
della liquidazione giudiziale della crisi d’impresa e dell’insolvenza, di ammissione al passivo
All’obiettivo di massima efficienza oggi chi acquista “sulla carta” della procedura di liquidazione
e trasparenza nelle operazioni può contare su nuove tutele giudiziale
di liquidazione dell’attivo è preposto » PAG 48 » PAG 71
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | 4
Il programma e le modalità Intervento del curatore Scioglimento dal contratto di leasing

di liquidazione degli immobili nell’esecuzione immobiliare da parte del curatore
Il programma di liquidazione azionata da un creditore fondiario » PAG 58
è effettuato entro sessanta giorni » PAG 27
dalla redazione dell’inventario Istanza di rivendica di immobile
Bene immobile rimesso industriale in leasing
e la liquidazione dei beni
nella disponibilità del debitore » PAG 60
deve avvenire con modalità

» PAG 28
telematiche attraverso il portale Recesso del curatore dal contratto
delle vendite pubbliche Istanza per rinunciare a liquidare di locazione quale locatore
» PAG 77 un bene immobile » PAG 63
» PAG 28
La proposta di concordato Domanda di ammissione al passivo
Piano di riparto conseguente del locatore per crediti ante e post
nella liquidazione giudiziale
al realizzo dell’attivo immobiliare liquidazione giudiziale del
Anche nel concordato in liquidazione
e dell’attivo mobiliare conduttore
la proposta può prevedere
della procedura » PAG 65
la suddivisione di creditori in classi,
» PAG 33
la ristrutturazione dei debiti Prosecuzione del contratto di appalto
e la soddisfazione dei crediti Atto a titolo gratuito inefficace in caso di liquidazione giudiziale
anche attraverso la cessione dei beni » PAG 37 dell’appaltatore
» PAG 83 » PAG 69
Pagamento di credito non scaduto
» PAG 38
ESEMPI, SCHEMI E MODELLI Prosecuzione del contratto di appalto
Un caso di concordato minore Restituzione di finanziamento in caso di liquidazione giudiziale
» PAG 13 a soci del committente
» PAG 38 » PAG 69
Domanda di ammissione
alla procedura di concordato minore Restituzione di finanziamento Domanda di ammissione al passivo
» PAG 14 a società che esercita attività di credito ipotecario
di direzione e coordinamento » PAG 73
Proposta di piano di concordato
» PAG 38 Domanda di ammissione al passivo
minore
» PAG 17 del promissario acquirente
Atto revocabile con presunzione
» PAG 74
Creditore ipotecario nell’ipotesi di conoscenza dello stato
di proposta che non prevede di insolvenza del debitore Crediti del condominio, ricorso
la soddisfazione integrale da parte del terzo per l’ammissione al passivo
» PAG 20 » PAG 39 della procedura
» PAG 75
Proposta di concordato preventivo Preliminare di vendita di immobile
liquidatorio non revocabile Come presentare le offerte
» PAG 23 » PAG 40 per partecipare all’asta telematica
» PAG 81
Subentro del curatore in un’esecuzione Sintesi del rapporto tra contratto
pendente alla data di apertura della preliminare e liquidazione Proposta di concordato
liquidazione giudiziale giudiziale in liquidazione giudiziale
» PAG 27 » PAG 42 » PAG 84
Gli Autori ringraziano Matteo Calcini, Tiziana Fondacaro e Laura Uccheddu per la collaborazione
PRESENTAZIONE
Il Codice,
argine agli abusi
nelle crisi d’impresa

D
IN BREVE a ormai undici anni la stagione dei fallimenti rovescia una
pioggia di amare delusioni sulla nostra economia. Per ogni
Il «Codice della crisi d’impresa e impresa fallita molte altre restano invischiate nelle difficoltà
dell’insolvenza» è il risultato di dei crediti decotti lasciati sul campo. Ma per le famiglie può andare
lavori parlamentari complessi e anche peggio: comprare una casa e non riuscire a pagarla, subendo un
dell’impegno di molti giuristi. pignoramento (o, come più elegantemente si dice, una «esecuzione
È stato creato per arginare gli immobiliare»). Oppure comprarla due volte perché il costruttore non ha
abusi e le difficoltà a catena in cui completato i lavori anche se ha incassato i soldi e la casa rientra nella
si è trovato un numero massa fallimentare, cioè viene messa all’asta per soddisfare i creditori
incalcolabile di imprese e di (le banche al primo posto).
famiglie, proteggendo i debitori La nuova norma cui è dedicata questa Guida, il «Codice della crisi
più deboli e tutelando i creditori. d’impresa e dell’insolvenza», è il risultato di lavori parlamentari
complessi e dell’impegno di molti giuristi. Ma è stata creata per
arginare gli abusi e le difficoltà a catena in cui si è trovato un numero
incalcolabile di imprese e di famiglie, proteggendo i debitori più deboli
e tutelando i creditori.
Oltre a un sistema abbastanza lineare di subentro nelle responsabilità
e nei contratti per quanto riguarda le locazioni in corso in immobili
oggetto di procedura, le novità maggiori in campo immobiliare
riguardano gli immobili in costruzione.
Anzitutto, solo per citare una delle modifiche più importanti, è finita
l’era delle fideiussioni farlocche; nella prassi sin qui seguita dai
costruttori disonesti, per aggirare l’obbligo di fideiussione per gli
importi consegnati man mano, le strade erano due: obbligare alla
fideiussione una qualunque società fantasma creata per fallire subito in
caso di crack, con tanti saluti al creditore-promissario acquirente,
oppure semplicemente nessuna fideiussione. A volte, infatti, l’acquirente
neppure sapeva di questo suo diritto e non si accorgeva che nella
documentazione questo tassello importantissimo mancava.
Ora, almeno per i rischi connessi alle garanzie prestate da società
inesistenti o poco solide, non si potrà più eludere l’obbligo, perché la
fideiussione deve essere necessariamente prestata da una banca o da una
società assicurativa. Imprese con liquidità tale da far fronte a qualsiasi
impegno, quindi, a garanzia seria dei promissari acquirenti se le cose
dovessero andare storte. Certo, per l’impresa questo è un costo in più, che
però può essere benissimo compreso in quello complessivo dell’immobile,
senza sconti fasulli e con assai meno angosce per chi compra.
A corollario di questa garanzia c’è anche l’obbligo di fare il
compromesso per atto pubblico, da notaio, così da inserire
automaticamente i promissari acquirenti tra i creditori privilegiati
anche se i problemi dovessero sorgere prima del rogito.
Saverio Fossati
INTRODUZIONE
Gli immobili
nel Codice
della crisi d’impresa

C
IN BREVE on il Dlgs 14/2019 viene introdotto nel nostro ordinamento il
«Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza», un importante
La Guida ripercorre i momenti che intervento legislativo che va a interessare anche la sorte degli
necessariamente immobili rientranti nelle procedure concorsuali.
accompagneranno colui che si Che la disciplina delle procedure concorsuali necessitasse di una
avvicinerà al mondo delle radicale rivisitazione da parte del legislatore era ormai un dato pacifico,
procedure concorsuali, essendo ben nota a tutti gli operatori della materia l’assoluta
soffermandosi sui principali mezzi insufficienza dei “provvedimenti tampone” con cui si era già da tempo
fornitigli dalla legge e spiegando intervenuti per sopperire alle deficienze contenute nella legge
l'importanza e il significato delle fallimentare. Era tempo, quindi, che la normativa si adeguasse, da un
norme che devono trovare lato, alle nuove emergenti realtà delle imprese in crisi e, dall’altro,
applicazione quando la crisi mirasse a tutelare maggiormente gli interessi dei creditori attraverso la
dell'impresa va a interessare conservazione e la continuità dell’impresa caduta in crisi.
l'immobile di sua proprietà o di Non è casuale il fatto che nel lessico della nuova disciplina – il
cui ha la detenzione o, comunque, decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, «Codice della crisi d’impresa e
la disponibilità. dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155»,
pubblicato nel supplemento ordinario 6/L alla Gazzetta Ufficiale 38 del
14 gennaio 2019 – sia stato soppresso il termine «fallito» o «fallimento»
e si sia lasciato spazio al meno severo concetto di «liquidazione
giudiziale», proprio per attenuare il carattere sanzionatorio delle
procedure concorsuali (almeno in apparenza) in favore di una visione
più ottimistica del concetto di “crisi dell’impresa”, se non altro per
evitare il discredito sociale anche personale che comporta il termine
“fallito”.
Nessuno però, a dire il vero, si aspettava una riforma di tale portata,
anche culturale, del mondo imprenditoriale, che troverà concreta
applicazione, salvo alcune eccezioni, a far tempo da diciotto mesi dalla
sua pubblicazione (quindi il 15 agosto 2020) proprio per consentire, in
primis alle imprese in crisi e poi agli stessi professionisti della materia,
di comprenderne l’importanza e le conseguenze che ne deriveranno
anche in tema di tempestività degli interventi risolutivi.
In tale epocale riforma non potevano naturalmente restare indenni le
sorti dei rapporti contrattuali riguardanti gli immobili che, direttamente
o meno, restano coinvolti nella crisi in cui l’imprenditore è venuto a
trovarsi.
E così, analogamente a quanto previsto nella legge fallimentare
(articolo 80), il Codice della crisi prevede una disciplina specifica che
regola il rapporto tra il contratto di locazione e l’apertura della
liquidazione giudiziale di una delle parti contraenti (articolo 185).
Di primaria importanza il fatto che l’apertura della liquidazione
IL SOLE 24 ORE | Giugno 2019 | Numero 1 7
giudiziale nei confronti di una delle parti, che sia il locatore oppure il
conduttore, non comporti la sospensione nell’esecuzione del contratto,
ma la prosecuzione dello stesso. Per effetto dell’apertura della
liquidazione giudiziale del locatore, il curatore subentra direttamente
nel contratto in luogo di tale parte contrattuale e, conseguentemente,
l’incasso dei canoni spetta alla procedura.
Può succedere che la durata del contratto sia incompatibile con i

tempi della liquidazione giudiziale e soprattutto con una proficua
liquidazione dell’attivo. In tal caso, se la durata del contratto sia
complessivamente superiore a quattro anni dall’inizio della procedura è
data possibilità al curatore, purché entro un anno dall’apertura della
procedura di liquidazione giudiziale, di recedere dal contratto,
corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per il recesso,
espressamente qualificato, a differenza di quanto invece previsto
dall’ancora (per poco) vigente articolo 111, numero 1 della legge
fallimentare, come concorsuale e, quindi, con esclusione della
prededuzione.
Il curatore che invece subentra nel contratto in luogo del conduttore
può in qualunque tempo sciogliersi dal contratto di locazione, previa
autorizzazione del comitato dei creditori. In caso di mancato recesso,
dunque di prosecuzione nel rapporto contrattuale, i crediti del locatore
maturati a partire dall’apertura della liquidazione rivestono natura
prededucibile.
Le novità non sono mancate anche in tema di acquisto di immobili in
costruzione, dove l’impresa costruttrice è tenuta a rilasciare in favore
del promissario acquirente una fideiussione a garanzia di tutti gli
acconti a essa versati o da ricevere anteriormente all’effettivo
trasferimento della proprietà. Giusto l’intervento operato dall’articolo
385 del nuovo Codice della crisi, la fideiussione ora deve essere
rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni e non
già, come nell’originario testo di cui al Dlgs 122/2005, anche da
intermediari finanziari.
E, ancora, con riferimento alla definizione della nozione di «immobili
da costruire», l’articolo 387 del Codice della crisi integra l’articolo 5 del
Dlgs 122/2005 disponendo che le modifiche apportate dal decreto
legislativo di attuazione dell'articolo 12 della legge delega 155/2017 si
applicano ai contratti aventi a oggetto immobili da costruire per i quali
il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato
successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso.
Sempre in tema di immobili da costruire, l’articolo 386 del Codice
della crisi interviene a maggior tutela del promissario acquirente e
precisa che la polizza decennale postuma a garanzia dei vizi
dell’immobile deve essere consegnata al compratore sotto pena di
nullità del contratto da farsi valere dal solo acquirente (cd. nullità di
protezione), così duplicando la regola fissata per le ipotesi di mancanza
di fideiussione. La relatività emerge come naturale conseguenza di una
visione sanzionatoria e anche protettiva della nullità, peraltro rilevabile
d’ufficio in tutti i casi in cui l’iniziativa del giudice tuteli comunque
l’interesse del contraente debole, che non abbia però manifestato una
volontà divergente.
Sempre l’articolo 386 precisa che con decreto del ministro dello
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Gli immobili nel Codice della crisi d'impresa 8
Sviluppo Economico, di concerto con il ministro della Giustizia e con il

ministro dell'Economia e delle Finanze, sono determinati il contenuto e
le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello
standard.
Il Codice della crisi ha poi dedicato uno specifico articolo per la
regolamentazione dei contratti preliminari a seguito della liquidazione
giudiziale (articolo 173), introducendo novità importanti e anche

risolutive di taluni contrasti interpretativi che si erano generati sotto la
vigenza della legge fallimentare.
In linea di continuità con la legge fallimentare, il Codice della crisi
accorda al promissario acquirente (a determinate condizioni) il diritto
all’ammissione al passivo per i crediti derivanti da acconti versati
antecedentemente alla liquidazione giudiziale del venditore, ma esclude
che al creditore sia dovuto il risarcimento del danno.
Novità anche nel caso in cui il curatore non sciolga il contratto, ma vi
subentri. Il Codice della crisi prevede che l’immobile venga trasferito e
consegnato all’acquirente nello stato in cui si trova e che gli eventuali
acconti già corrisposti dall’acquirente prima dell’apertura della
procedura di liquidazione giudiziale siano opponibili alla massa per la
metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver
versato. Spetta poi al giudice delegato ordinare la cancellazione delle
iscrizioni relative ai diritti di prelazione, delle trascrizioni dei
pignoramenti, dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.
Illuminante, invece, l’intervento operato dal Codice della crisi con
l’articolo 173, comma 1, in tema di scioglimento del contratto
preliminare in presenza della trascrizione della domanda di obbligo di
adempiere proposta dal promissario acquirente, laddove ha concesso
possibilità al curatore di sciogliersi dal contratto preliminare di vendita
immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e
trascritto prima dell’apertura della liquidazione giudiziale domanda di
esecuzione in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 del Codice
civile, precisando però che lo scioglimento non è opponibile al
promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta.
Non sono mancati interventi anche in tema di contratto di appalto, la
cui disciplina a fronte della liquidazione giudiziale di una delle parti è
regolata dall’articolo 186 del Codice della crisi.
Il curatore, infatti, entro 60 giorni dall’apertura della procedura,
previa autorizzazione del comitato dei creditori e fornendo idonee
garanzie, può comunicare all’altra parte contrattuale di voler subentrare
nel contratto.
Il Codice della crisi (articolo 211), d’altro canto, ha espressamente
previsto che l’apertura della procedura non determina la cessazione
dell’attività d’impresa quando la sua prosecuzione sia disposta dal
tribunale con la sentenza che apre la procedura oppure dal giudice
delegato, su proposta del curatore e con il parere favorevole del
comitato dei creditori.
In tali casi, l’impresa prosegue la propria attività in «esercizio
provvisorio» per il tramite del curatore, sotto la costante supervisione
del comitato dei creditori.
La disciplina dettata dal Codice della crisi in tema di appalto continua
a restare estranea agli appalti pubblici per i quali l’articolo 172, comma
7, in tema di rapporti pendenti, prevede espressamente la salvezza delle

relative norme speciali.
Da salutare con favore anche il trattamento del contratto di leasing
pendente all’apertura della liquidazione giudiziale, disciplinato
dall’articolo 177 del Codice della crisi, il cui contenuto sostanzialmente
ricalca l’attuale normativa contenuta nell’articolo 72 quater della legge
fallimentare.

Questa Guida fornisce informazioni e suggerimenti utili alle parti
coinvolte nella crisi. Ma il termine “Guida” evoca anche la persona che
conduce altre persone in luoghi sconosciuti e l’ambizione di questo
lavoro è proprio quella di condurre il lettore a esplorare non già tutte le
radicali novità introdotte dal nuovo Codice della crisi in tema di
procedure concorsuali, ma solo quelle che vanno in particolar modo a
interessare gli immobili, sia che appartengano all’imprenditore colpito
dalla crisi della propria impresa oppure che in qualche modo abbiano a
che fare con l’intervenuta crisi. Non ha invece lo scopo di dare risposta
a tutte le problematiche che certamente insorgeranno – e se ne
prevedono già parecchie – quando il Codice entrerà in vigore.
La Guida ripercorre, in buona sostanza, i momenti che
necessariamente accompagneranno colui che si avvicinerà al mondo
delle procedure concorsuali, soffermandosi sui principali mezzi
fornitigli dalla legge e spiegando l’importanza e il significato delle
norme che devono trovare applicazione quando la crisi dell’impresa va
a interessare l’immobile di sua proprietà o di cui ha la detenzione o,
comunque, la disponibilità.
Augusto Cirla
VIGENZA Le tempistiche di entrata in vigore delle singole norme
L’entrata in vigore
delle norme del nuovo Codice

Le disposizioni contenute nel «Codice della crisi
d’impresa e dell'insolvenza» hanno differenti termini
di entrata in vigore. Li riassumiamo in queste pagine,
con una visione schematica d’insieme
L
a maggior parte delle sostanzialmente immediata (30 disposizioni in tema di
novità introdotte con il giorni dalla pubblicazione del garanzie in favore degli
Dlgs 14/2019 entrerà in decreto nella Gazzetta Ufficiale). Si acquirenti di immobili da
vigore a far data dal 15 agosto tratta, principalmente: costruire.
2020, ossia 18 mesi dopo la › delle norme che modificano il Nelle tabelle che seguono
pubblicazione del decreto, Codice civile in materia vengono schematizzate:
avvenuta il 14 febbraio 2019 societaria; › le tempistiche di entrata in
(Gazzetta Ufficiale 38, › delle norme che radicano la vigore delle singole norme;
supplemento ordinario 6/L). competenza territoriale dei › il dettaglio delle norme già in
Tuttavia, già dal 16 marzo 2019, tribunali in materia di vigore dal 16 marzo 2019;
sono in vigore alcune disposizioni amministrazione straordinaria › la disciplina transitoria per le
contenute nel Codice della crisi, e gruppi di imprese; procedure concorsuali che a
per le quali l’articolo 389, comma › per quel che riguarda, in ridosso del 15 agosto 2020
2 ha previsto un’applicazione particolare, questa Guida, delle risulteranno pendenti.
L’ENTRATA IN VIGORE DELLE SINGOLE NORME
DLGS 14/2019 ENTRATA IN VIGORE NOTE
Parte Prima Articoli 111 Disposizioni generali 15 agosto 2020

Codice della crisi
d’impresa e
dell’insolvenza
Articoli 1225 Procedure di allerta e di composizione assistita
della crisi
Articoli 2655 Procedure di regolazione della crisi e Tranne l’articolo 27, comma
dell’insolvenza 1, in vigore dal 16 marzo
2019
Articoli 56120 Strumenti di regolazione della crisi
Articoli 121283 Liquidazione giudiziale
Articoli 284292 Gruppi di imprese
Articoli 293316 Liquidazione coatta amministrativa
Articoli 317321 Liquidazione giudiziale e misure cautelari penali
Articoli 322347 Disposizioni penali
Articoli 348374 Disposizioni per l’attuazione del Codice Tranne gli articoli 350, 356,
357, 359, 363, 364, 366, in
vigore dal 16 marzo 2019
DLGS 14/2019 ENTRATA IN VIGORE NOTE
Parte Seconda Articoli 375384 Modifiche al Codice civile 15 agosto 2020 Tranne gli articoli 375, 377,
Modifiche al 378, 379, in vigore dal 16
Codice civile marzo 2019
Parte Terza Articoli 385388 Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da 16 marzo 2019 Già in vigore
Garanzie in costruire
favore degli
acquirenti di

immobili da
costruire
Parte Quarta Articoli 389391 Disposizioni finali e transitorie — Regolano l’entrata in vigore
Disposizioni e il periodo transitorio
finali e
transitorie
LE NORME GIÀ IN VIGORE DAL 16 MARZO 2019
ARTICOLI DEL DLGS 14/2019 NOTE
27, comma 1 Competenza per materia e per territorio Procedure concorsuali: modifiche riguardanti la
competenza territoriale per amministrazione
350 Modifiche alla disciplina dell’amministrazione straordinaria
straordinaria e gruppi di imprese di rilevanti
356 Albo dei soggetti incaricati dall’autorità giudiziaria delle funzioni di gestione dimensioni; modifiche in tema di
e di controllo nelle procedure di cui al codice della crisi e dell’insolvenza amministrazione straordinaria; nomina di
curatore, commissario giudiziale e liquidatore;
357 Funzionamento dell’albo relativo albo
359 Area web riservata
363 Certificazione dei debiti contributivi e per premi assicurativi Certificazione dei crediti da parte di Inps, Inail e
Amministrazione finanziaria
364 Certificazione dei debiti tributari
366 Modifica all’articolo 147 del Testo unico in materia di spese di giustizia Spese di giustizia
375 Assetti organizzativi dell’impresa Modifiche al Codice civile in materia societaria
377 Assetti organizzativi societari
378 Responsabilità degli amministratori
379 Nomina degli organi di controllo
385 Modifiche all’articolo 3 del Dlgs 122/2005 Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da
costruire
386 Modifiche all’articolo 4 del Dlgs 122/2005
LA DISCIPLINA TRANSITORIA
OGGETTO DISCIPLINA
› Ricorsi per dichiarazione di fallimento Se depositati prima dell’entrata in vigore del Codice
› Proposte di concordato fallimentare della crisi, continuano a essere disciplinati dalla legge
› Ricorsi per l’omologazione degli accordi di ristrutturazione fallimentare o dalla legge 3/2012, anche sotto i profili
› Ricorsi per l’apertura del concordato preventivo penali
› Ricorsi per l’accertamento dello stato di insolvenza delle imprese soggette a
liquidazione coatta amministrativa
› Domande di accesso alle procedure di composizione della crisi ex legge 3/2012
› Procedure di fallimento Se pendenti alla data di entrata in vigore del Codice
› Procedure di concordato fallimentare della crisi, continuano a essere disciplinati dalla legge
› Accordi di ristrutturazione fallimentare o dalla legge 3/2012, anche sotto i profili
› Procedure di concordato preventivo penali
› Procedure per l’accertamento dello stato di insolvenza delle imprese soggette a
liquidazione coatta amministrativa
› Procedure di composizione della crisi ex legge 3/2012
•
CONCORDATO MINORE La procedura per professionisti, imprenditori minori, imprenditori agricoli, start up
Il concordato minore
risolve le crisi “contenute”

La finalità ultima di questo istituto consiste, da un lato,
nell’ottenimento in capo al debitore del beneficio
dell’esdebitazione e, dall’altro, la miglior soddisfazione
possibile delle ragioni dei creditori
I
l concordato minore è della crisi da sovraindebitamento, amministrativa o ad altre
disciplinato dagli articoli da disciplinate dal decreto del procedure liquidatorie previste dal
74 a 83, che costituiscono la ministro della Giustizia 24 Codice civile o da leggi speciali
Sezione III del Capo II del Titolo settembre 2014, n. 202 e per il caso di crisi o insolvenza.
IV del Codice della crisi, titolo successive modificazioni. Considerati, dunque, i soggetti
dedicato agli «Strumenti di Gli Occ sono iscritti in un espressamente esclusi da tale
regolazione della crisi». apposito albo tenuto presso il previsione, la procedura è
Il concordato minore è uno ministero della Giustizia. dedicata a: professionisti,
strumento di regolazione della imprenditori minori, imprenditori
crisi e, in particolare, è uno Sovraindebitamento agricoli, start up innovative ex Dl
strumento delle procedure di È lo stato di crisi o di insolvenza del 18 ottobre 2012, n. 179, convertito
composizione delle crisi da soggetto che non può accedere alla con modificazioni dalla legge 17
sovraindebitamento. Più nello procedura di liquidazione giudiziale dicembre 2012, n. 221. Peraltro
specifico, si tratta dello strumento (ovvero a liquidazione coatta espressamente si prevede che il
per la regolazione della crisi delle amministrativa o ad altre procedure concordato minore della società
imprese minori e degli insolventi liquidatorie previste dal Codice civile produce i suoi effetti anche per i
civili, non consumatori, che o da leggi speciali per il caso di crisi o soci illimitatamente responsabili.
prende spunto dalla procedura di di insolvenza). Si tratta, dunque, del L’articolo 2 del Codice definisce
accordo del debitore di cui alla consumatore, del professionista, impresa minore quella che
legge 27 gennaio 2012, n. 3. dell’impresa minore, dell’imprenditore presenta congiuntamente i
In sintesi, attraverso la agricolo, delle start up innovative. seguenti tre requisiti:
procedura di concordato minore, › un attivo patrimoniale di
il debitore – adeguatamente ammontare complessivo annuo
coadiuvato dall’apposito Soggetti che possono accedere non superiore a 300.000 euro
organismo di composizione della alla procedura nei tre esercizi antecedenti la
crisi – può proporre ai creditori Il concordato minore (articolo 74 data di deposito della domanda
un accordo volto alla Codice della crisi) è rivolto ai o dall’inizio dell’attività, se di
composizione della crisi che, se da debitori in stato di durata inferiore;
loro approvato, può essere sovraindebitamento indicati › ricavi per un ammontare
omologato dal tribunale, per poi all’articolo 2, lettera c), ossia a complessivo annuo non
essere posto in esecuzione. coloro i quali non rivestono la superiore a 200.000 euro nei
Per organismi di composizione qualità di consumatore e non tre esercizi antecedenti la data
della crisi (Occ) si intendono le sono assoggettabili alla di deposito della domanda o
organizzazioni che svolgono liquidazione giudiziale, alla dall’inizio dell’attività, se di
compiti di composizione assistita liquidazione coatta durata inferiore, in qualunque
EL1 ESEMPIO
UN CASO DI CONCORDATO MINORE

Il debitore Tizio è un imprenditore che ricade nella definizione di “imprenditore minore” prevista dal Codice della crisi.
Per motivi di età, Tizio ha cessato la propria attività. Il debitore risiede nell’unico immobile di sua proprietà, acquistato di
versi anni prima con mutuo ipotecario, in relazione al quale è ancora in corso il pagamento delle rate.
Essendo venuta meno l’unica fonte di sostentamento (ovvero la propria attività d’impresa) Tizio non è più in grado di assol

vere alle obbligazioni derivanti dal contratto di mutuo, con avvio di azione esecutiva sull’immobile da parte della banca.
Oltre a ciò, nel corso degli anni, Tizio ha accumulato una consistente esposizione debitoria, sia confronti dei fornitori sia nei
confronti dell’Erario.
Le uniche risorse attive di cui Tizio dispone sono rappresentate dall’immobile in cui abita, oltre a una non rilevante somma
di denaro.
A fronte di tale situazione, Tizio formula una proposta ai propri creditori che prevede:
› la vendita dell’immobile nell’ambito della procedura di concordato minore a valori di mercato (e, dunque, non ai valori
d’asta applicati nelle procedure esecutive);
› il soddisfacimento dei creditori, mediante il realizzo derivante dalla vendita dell’immobile, entro due anni dall’omologa
zione dell’accordo;
› l’attribuzione ai creditori della somma di denaro liquida di cui Tizio dispone;
› il pagamento in misura integrale delle spese di procedura, dei creditori prededucibili e privilegiati;
› la suddivisione dei creditori chirografari in classi.
L’immobile è stato oggetto di perizia estimativa con quantificazione del possibile valore di mercato.
I creditori, considerata la convenienza della vendita dell’immobile a valori di mercato, rispetto alla prosecuzione dell’azione
esecutiva avviata dalla banca, approvano la proposta di accordo, che viene successivamente omologata dal tribunale.
La procedura esecutiva sull’immobile avviata dalla banca viene dapprima sospesa e, a seguito dell’omologa, dichiarata im
procedibile.
Mediante il raggiungimento di tale accordo e allorché ne sarà ultimata l’esecuzione il debitore Tizio potrà chiedere il benefi
cio dell’esdebitazione.
modo tali ricavi risultino; creditori «in misura l’incidenza dell’apporto esterno è
› un ammontare di debiti anche apprezzabile». espressamente quantificata dal
non scaduti non superiore a Tale apporto costituisce una legislatore (articolo 84, comma 4).
500.000 euro. novità introdotta dal Codice della Secondo l’articolo 74, la
crisi rispetto all’accordo ex legge proposta di concordato minore ha
Proposta di concordato minore 3/2012. Al riguardo, la relazione un contenuto libero e può
Il legislatore ha inteso accordare illustrativa al decreto legislativo prevedere il soddisfacimento dei
preferenza alle proposte che recante il predetto Codice creditori attraverso qualsiasi
consentono la prosecuzione chiarisce che la valutazione in forma. Il debitore, dunque, è
dell’attività imprenditoriale o ordine all’incidenza dell’apporto libero di individuare la modalità
professionale svolta dal debitore. esterno sulla misura di di soddisfacimento dei creditori
In difetto di tale continuità – soddisfacimento dei creditori è che più si adatta alle proprie
ossia nel caso in cui la procedura rimessa al prudente esigenze e alle risorse di cui
rivesta natura liquidatoria, apprezzamento del giudice, dispone, ricorrendo anche a
comportando la sostanziale tenuto conto della maggiore forme diverse dal pagamento in
cessazione dell’attività – l’articolo semplicità della procedura di denaro.
74, comma 2, prevede che il concordato minore rispetto al Si ritiene, in ogni caso, che tale
concordato minore possa essere concordato preventivo e della libertà di contenuto non possa
proposto esclusivamente laddove, tipologia di debitori cui l’istituto è risultare in contrasto con il
per il tramite dell’apporto di rivolto. Ciò non avviene, infatti, principio della responsabilità
risorse esterne, si pervenga a un nel concordato preventivo di patrimoniale posto dall’articolo
aumento della soddisfazione dei natura liquidatoria, laddove 2740 del Codice civile, secondo cui
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Il concordato minore risolve le crisi "contenute" 14
EL2 LA COMPETENZA TERRITORIALE DEL TRIBUNALE
Considerato il richiamo all’articolo 27, comma 2 (effettuato dell’articolo 76, comma 1 del Codice), per i procedimenti di
concordato minore è competente il tribunale nel cui circondario il debitore ha il centro degli interessi principali (Comi), inte
so come il luogo in cui il debitore gestisce i propri interessi in modo abituale e riconoscibile dai terzi.
Lo stesso articolo 27, al comma 3, indica le seguenti presunzioni di coincidenza del centro degli interessi principali:
› persone fisiche esercenti attività d’impresa: sede legale risultante dal Registro delle imprese o, in mancanza, sede effetti

va dell’attività abituale;
› persone fisiche non esercenti attività d’impresa: residenza o domicilio; se questi sono sconosciuti, ultima dimora nota o,
in mancanza, luogo di nascita (se diverso dall’Italia, è prevista la competenza del Tribunale di Roma);
› persone giuridiche/enti anche non esercenti attività d’impresa: sede legale risultante dal Registro delle imprese o, in
mancanza, sede effettiva dell’attività abituale o ancora, se sconosciuta, viene radicata la competenza territoriale conside
rando quella relativa al legale rappresentante quale persona fisica.
il debitore risponde della propria famiglia, la cui debitore potrà proporre ai

dell’adempimento delle sussistenza deve essere creditori la cessione diretta
obbligazioni con tutti i suoi beni comunque garantita. dell’immobile di sua proprietà in
presenti e futuri, salve le In ragione della libertà di loro favore, ovvero anche
limitazioni ammesse nei casi contenuto della proposta di l’affidamento dello stesso ai
stabiliti dalla legge. Nell’ambito concordato minore, potrà essere creditori o a terzi.
dei procedimenti di regolazione quindi presentato un accordo che Infine, è possibile, inoltre, che il
della crisi, quale il concordato prevede la vendita dell’immobile debitore proponga la cessione di
minore, si ritiene che tale di proprietà del debitore immobili di terzi ai creditori del
limitazione sia ravvisabile nel nell’ambito della procedura, al concordato.
quantum necessario al debitore fine di soddisfare i creditori Un esempio di concordato
per il sostentamento personale e mediante il ricavato. Ancora, il minore è riportato qui sotto.
EL3 DOMANDA DI AMMISSIONE ALLA PROCEDURA
Proponiamo uno schema di domanda di accesso alla procedura di concordato minore di natura liquidatoria, con proposta di paga
mento dei creditori attraverso il ricavato della vendita dell’immobile di proprietà del debitore e mediante la liquidità ulteriore deri
vante dall’apporto esterno.
Tribunale di ………
DOMANDA DI AMMISSIONE ALLA PROCEDURA DI CONCORDATO MINORE
EX ARTICOLO 74 SS. DEL CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA
Il signor Tizio (nato a ………, il ………, codice fiscale ………), residente in ………, con l’assistenza dell’Organismo di composizio
ne della crisi nella persona del dottor Caio (codice fiscale ………)
espone
quanto segue
1. Breve premessa in ordine ai fatti che hanno condotto l’istante a ricorrere alla procedura per concordato minore
Il signor Tizio si è determinato a depositare avanti al Tribunale di ……… la domanda per concordato minore, versando in sta
to di sovraindebitamento. In particolare, Tizio non è più in grado di adempiere alle proprie obbligazioni derivanti:
› dal pagamento delle rate del mutuo ipotecario erogato in suo favore da ……… per l’acquisto di un immobile sito in ………
(avvenuto con atto del ………, a rogito del Notaio dottor ………, registrato a ……… il ………), adibito ad abitazione principale
e ove risulta la sua residenza;
› dagli impegni assunti a garanzia delle società di famiglia in cui presta la propria attività professionale, che a oggi è diret
tamente chiamato ad onorare in ragione del dissesto di tali società.
2. Sussistenza, in capo al debitore, dei requisiti soggettivi per l’accesso alla procedura di concordato minore
Il debitore ha assunto obbligazioni sia di natura personale (contratto di mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile ove ri
siede), sia attinenti all’attività professionale svolta (fideiussioni prestate a garanzia delle società).
L’istante riveste dunque la qualità di debitore ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera c), non consumatore, atteso che parte
delle obbligazioni contratte non sono di natura personale, essendo correlate alla propria attività lavorativa.
3. Sussistenza, in capo al debitore, dello stato di sovraindebitamento

Lo stato di sovraindebitamento si è generato a seguito del dissesto delle società di famiglia, in conseguenza del quale il de
bitore non ha potuto proseguire la propria attività lavorativa e, avendo perso l’unica fonte di sostentamento, non è più stato
in grado di adempiere alle obbligazioni derivanti dal mutuo relativo all’unico immobile di sua proprietà, ove risiede. Inoltre, i
creditori delle società garantiti dalle fideiussioni prestate da Tizio hanno manifestato l’intenzione di procedere in via esecuti
va nei suoi confronti, in mancanza del pagamento di quanto richiesto.
A oggi, Tizio non è in grado di svolgere attività lavorativa (considerata l’età avanzata) e l’imminente azione esecutiva sul
l’unico bene immobile di cui dispone, tenuto conto dei valori d’asta cui tale procedura si attiene, depone per un soddisfaci
mento del credito vantato dalla banca (creditore ipotecario) e non dei crediti vantati dai soggetti garantiti dalle fideiussioni.
In tale situazione, Tizio subirebbe la vendita forzata della propria abitazione, senza tuttavia porre rimedio al proprio sovrain
debitamento, che permarrebbe con riguardo alle garanzie prestate in favore delle società di famiglia, ormai insolventi.
4. Passivo
.......................
5. Attivo
L’attivo è costituito dal realizzo derivante dalla vendita dell’immobile di proprietà di Tizio, a seguito dell’omologazione del
l’accordo. Secondo quanto indicato nella perizia di stima qui allegata, il valore di mercato dell’immobile è di ……… euro.
Inoltre, Tizio dispone della somma di ……… euro, a lui pervenuta a titolo di contributo economico da parte del figlio.
6. Proposta di concordato minore

Il debitore propone il pagamento dei creditori mediante il realizzo derivante dalla vendita dell’immobile di sua proprietà.
Considerato il valore di mercato di ……… euro e il passivo di ……… euro, si propone di pagare:
› in misura integrale i creditori prededucibili;
› in misura integrale i creditori privilegiati e il creditore ipotecario;
› nella misura del 15 per cento i creditori chirografari. Grazie all’apporto esterno rappresentato dalla liquidità a disposizio
ne di Tizio per ……… euro, i creditori chirografari potranno essere soddisfatti per un ulteriore 3 per cento, con soddisfa
zione complessiva del 18 per cento.
7. Documentazione a corredo della domanda

......................
8. Relazione particolareggiata dell’Organismo di composizione della crisi

......................
Tutto quanto sopra esposto, il signor Tizio, con l’assistenza dell’Organismo di composizione della crisi nella persona del
dottor Caio
chiede
all’Ill.mo Giudice designando di dichiarare l’apertura della procedura di concordato minore ai sensi dell’articolo 78, comma 1
del Codice e adottare i provvedimenti di cui al comma 2 della medesima norma.
Con osservanza
L’istante (signor Tizio), ......................

L’organismo di composizione della crisi (dottor Caio), ......................
Luogo e data, ......................
EL4 LE AZIONI ESECUTIVE PENDENTI SULL’IMMOBILE

OGGETTO DELLA PROPOSTA DI CONCORDATO MINORE
Al fine di consentire l’apertura del concorso dei creditori, il Codice conferma la previsione già contenuta nella legge 3/2012,
secondo cui il giudice, su istanza del debitore (che sarà contenuta nella domanda di accesso alla procedura di concordato
minore, laddove l’azione esecutiva fosse già pendente), dispone che, sotto pena di nullità, non possono essere iniziate o
proseguite azioni esecutive individuali, né disposti sequestri, né acquistati diritti di prelazione sul patrimonio del debi

tore da parte di creditori aventi titolo o causa anteriore, fino al momento in cui il provvedimento di omologazione diventa
definitivo (articolo 78, comma 2, lettera d).
Una volta ottenuta tale inibitoria da parte del giudice del concordato minore, il debitore può chiedere al giudice dell’esecu
zione avanti al quale è pendente la procedura esecutiva di disporre l’improcedibilità, ovvero la sospensione della procedura
stessa.
La documentazione domanda di concordato minore trascrizione del decreto presso gli

La documentazione che il debitore del debitore, indicato all’articolo uffici competenti.
è tenuto ad allegare alla domanda 27, comma 2 (articolo 76 del Conseguentemente, ove si tratti di
di concordato minore, indicata Codice). un immobile, il decreto verrà
all’articolo 75, è finalizzata Il giudice, eseguito un vaglio di trascritto presso i registri
principalmente all’individuazione ammissibilità formale della immobiliari.
dei creditori, alla quantificazione domanda (l’articolo 77 indica i
dell’esposizione debitoria ed alla casi di inammissibilità), emette il Le attività dell’organismo
ricostruzione della situazione decreto di apertura della di composizione della crisi
economica, patrimoniale e procedura e dispone la La domanda di concordato
finanziaria del debitore. comunicazione della proposta e minore deve essere accompagnata
La domanda per l’accesso al del decreto stesso ai creditori, a da una relazione
concordato minore è formulata cura dell’organismo. particolareggiata dell’organismo
tramite un organismo di Nel caso in cui il piano preveda di composizione della crisi che,
composizione della crisi costituito la cessione o l’affidamento a terzi analogamente a quanto già
nel circondario del tribunale di beni immobili o di beni mobili previsto dalla legge 3/2012, deve
competente a conoscere della registrati, il giudice ordina la trattare i seguenti profili:
EL5 IL TRATTAMENTO DEI CREDITORI IPOTECARI
È frequente, nell’ambito della crisi da sovraindebitamento, il caso in cui il debitore (in particolare piccoli imprenditori o pro
fessionisti) si trovi nella condizione di non poter far fronte al pagamento delle rate del mutuo ipotecario contratto per l’ac
quisto della propria abitazione, ovvero dell’immobile destinato allo svolgimento dell’attività imprenditoriale o professionale.
Nell’ambito della procedura per concordato minore, come più in generale nelle procedure di regolazione della crisi, la regola
generale è quella per cui il credito della banca, essendo garantito da ipoteca, debba essere soddisfatto integralmente.
Tuttavia, tale principio generale non è inderogabile, atteso che nel concordato minore (analogamente al concordato preven
tivo e ad altri strumenti di regolazione della crisi, nonché in linea di continuità con quanto previsto nella legge 3/2012) è
prevista la possibilità di proporre un pagamento parziale anche dei crediti privilegiati e, dunque, anche dei crediti ipotecari,
purché ne sia assicurato il pagamento in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione, considerato il va
lore di mercato dei beni o dei diritti su cui insiste la causa di prelazione. In punto, è richiesta una specifica attestazione ad
opera dell’Occ.
Il Codice, inoltre, conferma la regola per cui i creditori ipotecari (come i creditori muniti di pegno o privilegio) per i quali la
proposta prevede il pagamento integrale non hanno diritto di esprimere il voto sulla proposta e non sono computati ai fini
del raggiungimento della maggioranza, salvo che non rinuncino al diritto di prelazione. Tale rinuncia può anche essere par
ziale: in tal caso, il voto sarà computato tenuto conto della misura del credito per cui è stata prestata la rinuncia alla prela
zione.
EL6 PROPOSTA DI PIANO DI CONCORDATO MINORE
Nel prospetto che segue proponiamo un possibile piano di concordato minore di natura liquidatoria, con soddisfacimento dei credi
tori attraverso il ricavato dalla vendita di un immobile e il ricorso a un apporto esterno di liquidità. I creditori chirografari sono sud
divisi in classi.
Valore stimato pronto realizzo immobile 630.000

Apporto esterno 20.000
TOTALE risorse per concordato minore 650.000
SPESE PROCEDURA IMPORTO % PAGATA CON ACCORDO IMPORTO PAGATO CON ACCORDO
Legale 5.000 100 5.000

Perito valutazione immobile 3.000 100 3.000
Occ 8.000 100 8.000
TOTALE 16.000 16.000
RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura 634.000
PAGAMENTO CREDITORE IPOTECARIO IMPORTO DEBITO % PAGATA CON ACCORDO IMPORTO PAGATO CON ACCORDO
Banca mutuo immobile 379.000 100 379.000

Spese relative alla procedura esecutiva pendente sull’immobile 15.000 100 15.000
TOTALE 394.000 394.000
RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura

e creditore ipotecario 240.000
ULTERIORI PASSIVITÀ IMPORTO DEBITO % PAGATA CON ACCORDO IMPORTO PAGATO CON ACCORDO
Creditori privilegiati (100%)

Erario – Agente della riscossione 150.000 100 150.000
150.000 150.000
Classe 1 – istituto di credito per fideiussione escussa

Istituto di credito 1 200.000 30 60.000
Classe 1 – istituto di credito per fideiussione non escussa

Istituto di credito 2 150.000 20 30.000
Quadratura risorse/pagamenti —
› l’indicazione delle cause obbligazioni assunte; presentata a corredo della

dell’indebitamento e della › l’indicazione dell’esistenza domanda;
diligenza del debitore (eventuale) di atti del debitore › la valutazione della
nell’assumere le obbligazioni; impugnati dai creditori; convenienza del piano rispetto
› l’esposizione delle ragioni › la valutazione sulla all’alternativa liquidatoria;
dell’incapacità del debitore completezza e attendibilità › l’indicazione, in via presuntiva,
di adempiere alle della documentazione dei costi della procedura;
› la percentuale, le modalità e i Approvazione della proposta conveniente rispetto

tempi di soddisfacimento dei da parte dei creditori all’alternativa liquidatoria, tenuto
creditori; Le regole previste per anche conto, sul punto, della
› l’indicazione dei criteri adottati l’approvazione del concordato relazione dell’organismo di
nella formazione delle classi dei minore sono volte alla maggior composizione della crisi.
creditori, qualora previste. semplificazione possibile, tenuto
Il Codice introduce, accanto a tali conto che si tratta di una Omologa del concordato minore

elementi, un ulteriore profilo di procedura dedicata alla e sua esecuzione
analisi, laddove richiede risoluzione di crisi di entità Una volta approvato il concordato
all’organismo di composizione contenute, rispetto al concordato minore, il giudice verifica
della crisi di valutare se il soggetto preventivo. l’ammissibilità giuridica e la
finanziatore, all’atto della La principale novità introdotta fattibilità economica del piano e,
concessione del credito, abbia dal Codice della crisi in tema di in mancanza di contestazioni,
considerato il merito creditizio del concordato minore, rispetto emette la sentenza di omologa.
debitore in relazione al reddito all’accordo di cui alla legge Anche in presenza di
disponibile, dedotto l’importo 3/2012, è rappresentata dalla contestazioni, il concordato
necessario a mantenere un maggioranza necessaria per minore è omologato dal giudice,
dignitoso tenore di vita (articolo l’approvazione della proposta. Il sentiti il debitore e l’organismo di
76, comma 3). concordato minore è infatti composizione della crisi, se ritiene
Tale norma è di fondamentale approvato dai creditori che che il credito di chi ha avanzato
rilievo in tema di contratti di rappresentano la maggioranza contestazioni possa essere
mutuo stipulati per l’acquisto di dei crediti ammessi al voto. Tale soddisfatto dall’esecuzione del
immobili da parte dei soggetti criterio, se per un verso si discosta piano in misura non inferiore
richiedenti l’accesso alla da quello applicato in passato (nel all’alternativa liquidatoria.
procedura di concordato minore, vigore della legge 3/2012, Nel caso in cui il piano preveda
atteso che l’organismo dovrà l’accordo era approvato con il la cessione di un immobile o
valutare se le banche, ai fini raggiungimento del 60 per cento), l’affidamento a terzi, dispone
dell’erogazione, abbiano tenuto è lo stesso che il Codice indica per anche la trascrizione della
conto del merito creditizio del il concordato preventivo. sentenza nei Registri immobiliari.
debitore secondo i criteri sopra Diversamente dal concordato L’esecuzione del concordato
indicati. preventivo, invece, nel concordato minore è onere del debitore, con
minore opera il silenzio-assenso la vigilanza dell’organismo di
Attenzione (i voti non espressi sono composizione della crisi, a essere
Per avere contezza dell’esposizione considerati voti favorevoli). chiamato a risolvere le eventuali
debitoria di natura tributaria, Inoltre, il concordato minore può difficoltà e, se del caso, può
l’organismo di composizione della essere approvato anche in interpellare il giudice.
crisi è tenuto a notiziare l’agente mancanza di adesione Diversamente da quanto previsto
della riscossione e gli uffici fiscali in dell’Amministrazione finanziaria, dalla legge 3/2012, il Codice ha
ordine all’incarico ricevuto, affinché quando l’adesione è decisiva per il eliminato la figura del liquidatore,
gli stessi comunichino il debito raggiungimento della percentuale incentrando sul debitore e
tributario accertato e gli eventuali e se la proposta di sull’organismo di composizione
accertamenti pendenti. soddisfacimento della crisi le attività volte
dell’Amministrazione è più all’esecuzione del piano. •
CONCORDATO PREVENTIVO Le regole della procedura negoziale di soluzione della crisi
Liquidatorio o in continuità,
il concordato preventivo

Il concordato in continuità è preferito rispetto
al concordato liquidatorio perché è finalizzato a fare
rientrare nel mercato l’impresa, una volta che sia stata
ristrutturata e sanata
I
l Capo III del Titolo IV del di concordato preventivo, il un piano che preveda la
Codice della crisi d’impresa e debitore possa realizzare il liquidazione di determinati asset e
dell’insolvenza contiene, soddisfacimento dei propri la continuazione (diretta o
agli articoli da 84 a 120, le norme creditori attraverso la continuità indiretta) dell’attività con
riguardanti il concordato aziendale o la liquidazione del riferimento a determinati rami
preventivo, cioè quella procedura proprio patrimonio. d’azienda.
negoziale di soluzione della crisi Per l’ipotesi di concordato in Nel concordato in continuità, il
in base alla quale il debitore continuità sono previste due legislatore ha previsto sia che
realizza il soddisfacimento dei distinte metodologie di l’attività del debitore possa
propri creditori attraverso le prosecuzione dell’attività continuare direttamente in capo
seguenti alternative: aziendale: al debitore stesso (“continuità
› la continuazione dell’attività › “diretta”, in capo diretta”), sia che l’attività del
sociale (cd. concordato in all’imprenditore che ha debitore possa continuare in capo
continuità); presentato la domanda di ad un soggetto terzo (“continuità
› la liquidazione del proprio concordato; indiretta”) in forza di cessione,
patrimonio (cd. concordato › “indiretta”, qualora sia prevista usufrutto, affitto, stipulato anche
liquidatorio). la gestione in capo a un anteriormente, purché in funzione
Il nuovo complesso normativo in soggetto terzo rispetto al della presentazione del ricorso,
tema di concordato preventivo debitore. conferimento dell’azienda in una
previsto dal Codice della crisi Il debitore ha la facoltà di redigere o più società, anche di nuova
valorizza notevolmente l’ipotesi
della soddisfazione del ceto EL1 VERIFICA DELLA CONTINUITÀ AZIENDALE
creditorio attraverso la
continuazione dell’attività Nel Codice della crisi il legislatore ha prestato particolare attenzione nell’indivi
aziendale, rispetto all’ipotesi duare dei criteri oggettivi al fine di verificare l’esistenza e l’effettività del pre
liquidatoria, in quanto la prima supposto della continuità aziendale.
rappresenta l’opzione finalizzata In particolare, nel concordato in continuità aziendale i creditori devono essere
al recupero della capacità soddisfatti in misura prevalente dal ricavato prodotto dalla prosecuzione del
dell’impresa di rientrare, l’attività aziendale (in via diretta o indiretta), inclusa la cessione del magazzino.
ristrutturata e risanata, nel Ai sensi del comma 3 dell’articolo 84 del Codice della crisi, la prevalenza si
mercato. considera sempre sussistente quando i ricavi attesi dalla continuità per i primi
due anni di attuazione del piano derivano da un’attività d’impresa alla quale so
Tipologie no addetti almeno la metà della media di quelli in forza nei due esercizi ante
L’articolo 84 del Codice della crisi cedenti il momento del deposito del ricorso.
prevede che, tramite la procedura
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Liquidatorio o in continuità, il concordato preventivo 20
costituzione, o a qualunque altro EL2 ESEMPIO

titolo.
In caso di continuità indiretta, il CREDITORE IPOTECARIO NELL’IPOTESI DI PROPOSTA
contratto o il titolo su cui si fonda CHE NON PREVEDE LA SODDISFAZIONE INTEGRALE
la prosecuzione indiretta Alfa Srl è proprietaria di un immobile industriale, iscritto al valore di acquisto pari
dell’attività d’impresa devono a 1.000.000 di euro. Su tale immobile risulta iscritta ipoteca da parte di Banca X,
prevedere «il mantenimento o la a fronte di un finanziamento erogato ad Alfa Srl, che alla data di accesso della so

riassunzione di un numero di cietà alla procedura di concordato preventivo ammonta a residui 700.000 euro.
lavoratori pari ad almeno la metà A fronte di apposita perizia risulta che il valore di mercato dell’immobile, alla
della media di quelli in forza nei data odierna, ammonta a 600.000 euro.
due esercizi antecedenti il Ai sensi dell’articolo 85, comma 7 del Codice della crisi (come d’altra parte
deposito del ricorso, per un anno previsto anche dall’articolo 160, comma 2 della legge fallimentare) la proposta
dall’omologazione». di concordato preventivo di Alfa Srl sarà ammissibile qualora il debitore pro
Quanto invece al concordato ponga a Banca X il pagamento del suo credito con privilegio ipotecario nella
liquidatorio, è previsto l’apporto misura di 600.000 euro e nella residua misura di 100.000 euro al chirografa
di risorse esterne tale da rio.
incrementare di almeno il 10 per Banca X avrà pertanto diritto di voto per 100.000 euro (ovvero anche per l’ul
cento – rispetto all’alternativa teriore importo assistito da privilegio ipotecario, previa tuttavia rinuncia, totale
della liquidazione giudiziale – il o parziale, al privilegio medesimo).
soddisfacimento dei creditori
chirografari. il debitore non prevede di c) gli apporti di finanza nuova,
In ogni caso, permane il vincolo soddisfare in via privilegiata se previsti;
della disciplina prevista dalla dovrà essere trattata, ai fini del d) le azioni risarcitorie e
legge fallimentare, secondo cui il piano, come credito chirografario. recuperatorie esperibili, con
piano deve assicurare che i Pertanto, i creditori privilegiati indicazione di quelle
creditori di rango chirografario avranno diritto di voto sulla quota eventualmente proponibili solo
siano soddisfatti in una misura del loro credito per la quale non è nel caso di apertura della
minima del 20 per cento. prevista la soddisfazione in via procedura di liquidazione
privilegiata. giudiziale e delle prospettive di
Soddisfazione dei creditori Si veda l’esempio nel riquadro recupero;
muniti di privilegio, in questa pagina. e) i tempi delle attività da
pegno o ipoteca compiersi, nonché le iniziative da
Ai sensi del comma 7 dell’articolo Contenuto del piano concordatario adottare nel caso di scostamento
85 del Codice della crisi, il piano Ai sensi dell’articolo 87 del Codice tra gli obiettivi pianificati e quelli
di concordato può prevedere della crisi, il piano di concordato raggiunti. Tale indicazione
anche la soddisfazione parziale deve innanzitutto contenere la consente di superare le attuali
dei creditori muniti di privilegio, descrizione analitica delle incertezze relative alla gestione
pegno o ipoteca, purché in misura modalità e delle tempistiche di nella fase esecutiva del
non inferiore a quella realizzabile adempimento della proposta. concordato quando si verificano
sul ricavato, in caso di Il piano deve inoltre indicare: situazioni che impongono uno
liquidazione, dei beni o diritti sui a) le cause della crisi; scostamento rispetto alle
quali sussiste la causa di b) la definizione delle strategie previsioni di piano. Inoltre,
prelazione, avuto riguardo al loro d’intervento e, in caso di consente un controllo sul rispetto
valore di mercato, al netto del concordato in continuità, i tempi dell’attuazione del piano;
presumibile ammontare delle necessari per assicurare il f) in caso di continuità
spese di procedura inerenti riequilibrio della situazione aziendale, le ragioni per le quali
al bene o diritto e della quota finanziaria. Il piano deve dunque questa è funzionale al miglior
parte delle spese generali, consentire una valutazione soddisfacimento dei creditori. La
attestato da professionista informata sulle possibilità di prospettiva del miglior
indipendente. attuazione e di riuscita della soddisfacimento dei creditori
La quota residua del credito che proposta concordataria; rappresenta, infatti, la condizione
che giustifica il rischio che gli possono essere immobili in Se pervengono manifestazioni
stessi corrono quanto è prevista la proprietà del debitore, deve essere di interesse, il tribunale o il
continuità aziendale; effettuata previa stima da parte di giudice delegato dispone
g) ove sia prevista la un esperto. l’apertura della procedura
prosecuzione dell’attività competitiva, indicando nel
d’impresa in forma diretta, Attenzione decreto le modalità di
un’analitica individuazione dei Il legislatore ha previsto procedure presentazione delle offerte, i

costi e dei ricavi attesi dalla competitive a fronte di offerte relative requisiti di partecipazione degli
prosecuzione dell’attività, delle all’acquisto dell’azienda del debitore, offerenti, le forme e i tempi di
risorse finanziarie necessarie e di suoi rami o singoli beni, così da accesso alle informazioni
delle relative modalità di favorire l’incremento dei risultati delle rilevanti, gli eventuali limiti al
copertura. vendite per il miglior soddisfacimento loro utilizzo e le modalità con cui
Si tratta di un’analisi necessaria dei creditori. il commissario deve fornirle a
nei casi in cui la prosecuzione coloro che ne fanno richiesta, le
dell’attività imprenditoriale da Sulla base di tali presupposti, modalità di svolgimento della
parte del debitore rende i creditori l’articolo 91 del Codice della crisi procedura competitiva, l’aumento
partecipi del rischio d’impresa. dispone che quando il piano di minimo del corrispettivo che le
Con la domanda di ammissione concordato preveda un’offerta offerte devono prevedere, le
alla procedura di concordato, il irrevocabile di trasferimento in garanzie che devono essere
debitore deve depositare la suo favore, da parte di un prestate dagli offerenti, le forme
relazione di un professionista soggetto già individuato dal di pubblicità e la data
indipendente, che attesti la debitore, verso un corrispettivo in dell’udienza per l’esame delle
veridicità dei dati aziendali e la denaro o comunque a titolo offerte se la vendita avviene
fattibilità del piano. oneroso, anche prima davanti al giudice.
In caso di concordato in dell’omologazione, dell’azienda o La procedura competitiva deve
continuità la relazione deve di uno o più rami d’azienda o di concludersi almeno 20 giorni
attestare che la prosecuzione specifici beni, il tribunale o il prima della data fissata per il voto
dell’attività d’impresa è funzionale giudice delegato deve disporre che dei creditori, anche nell’ipotesi in
al miglior soddisfacimento dei dell’offerta stessa sia data idonea cui il piano preveda che la vendita
creditori. pubblicità al fine di acquisire o l’aggiudicazione abbia luogo
offerte concorrenti. dopo l’omologazione.
Offerte concorrenti Questa disciplina si applica Se il bene viene aggiudicato a
Come indicato dalla relazione anche nell’ipotesi in cui il un soggetto diverso rispetto
illustrativa al Codice della crisi, la debitore, prima dell’apertura della all’originario offerente indicato
disciplina delle offerte concorrenti procedura, abbia stipulato un nel piano, quest’ultimo e il
è finalizzata a bilanciare la libertà contratto con la finalità del debitore sono liberati dagli
del debitore di formulare la trasferimento non immediato impegni reciprocamente assunti;
proposta di concordato con dell’azienda, del ramo d’azienda o mentre, qualora non vengano
l’interesse dei creditori a essere di specifici beni aziendali. presentate offerte nel corso della
soddisfatti nella misura il più
possibile proficua. Inoltre, il EL3 OFFERTE RELATIVE A SPECIFICI BENI AZIENDALI
legislatore ha inteso perseguire
l’obiettivo di contrastare i Le offerte possono avere per oggetto solo i beni facenti parte del perimetro
concordati cosiddetti “chiusi”, aziendale. Rimangono dunque esclusi dalla disciplina di cui all’articolo 91 del
vedendo nella competitività lo Codice della crisi i beni prodotti dall’impresa.
strumento fondamentale per Tale limitazione è volta ad evitare il rischio che debbano essere rimessi in discus
garantire il maggior sione anche contratti preliminari aventi a oggetto i beni prodotti dall’impresa che
soddisfacimento del ceto creditorio. il debitore potrebbe aver stipulato anche molto tempo prima del manifestarsi
Rimane comunque fermo che della situazione di crisi; si pensi, in particolare, a contratti preliminari aventi come
l’alienazione di azienda, rami di oggetto beni immobili costruiti da società operanti nel settore immobiliare.
azienda o di specifici beni, quali
procedura competitiva, l’operato del debitore è sottoposto superiore alla maggioranza dei
l’originario offerente rimane alla sorveglianza del commissario crediti ammessi al voto, il
vincolato nei termini di cui giudiziale del tribunale. concordato è approvato se, oltre
all’offerta irrevocabile inclusa nel Con riferimento ai contratti alla maggioranza dei crediti
piano di concordato. pendenti, l’articolo 97 del Codice ammessi al voto, abbia riportato
Il debitore deve modificare la della crisi stabilisce che i contratti la maggioranza per teste dei voti
proposta e il piano sulla base ineseguiti o eseguiti solo espressi dai creditori ammessi al

dell’esito della gara. parzialmente alla data di deposito voto.
della domanda di accesso alla Nel caso in cui il piano preveda
Trascrizione del decreto procedura di concordato la suddivisione dei creditori in
Successivamente all’apertura della proseguono anche durante il classi, il concordato sarà
procedura, qualora il debitore concordato. approvato se la maggioranza dei
possieda beni immobili o altri Il debitore, con apposita crediti ammessi al voto è
beni soggetti a pubblica istanza, può chiedere raggiunta nel maggior numero di
registrazione, il decreto di l’autorizzazione alla sospensione classi.
apertura deve essere trascritto nei o allo scioglimento di uno o più Qualora non venga raggiunta la
pubblici registri a cura del contratti a condizione che: maggioranza per l’approvazione
commissario giudiziale (articolo › la prosecuzione del contratto del concordato, su ricorso dei
93 del Codice della crisi). non sia coerente con le soggetti legittimati (creditori e
Tale trascrizione dovrà essere previsioni del piano o non sia pubblico ministero), il tribunale
effettuata a favore della massa dei funzionale alla sua esecuzione; dichiara l’apertura della
creditori del concordato › il debitore quantifichi liquidazione giudiziale.
preventivo, contro il debitore. l’indennizzo da corrispondere In caso contrario, qualora venga
Per la trascrizione del decreto di alla controparte, che deve raggiunta la maggioranza, la
apertura la procedura deve essere considerato al fine della procedura di concordato si chiude
versare tramite modello F23 stima del fabbisogno con la sentenza di omologazione
l’imposta ipotecaria, l’imposta di concordatario e che verrà ai sensi dell’articolo 48 del Codice
bollo e la tassa ipotecaria, nella soddisfatto come credito della crisi.
misura vigente. chirografario anteriore al Il concordato omologato
concordato. diviene obbligatorio per tutti i
Effetti della presentazione creditori anteriori alla
della domanda Voto dei creditori pubblicazione.
In seguito al deposito della e chiusura della procedura
domanda di concordato, il La proposta di concordato viene Cessione dei beni
debitore, a differenza di quanto approvata dai creditori che Se il piano di concordato prevede
avviene nella procedura di rappresentano la maggioranza la cessione di determinati asset
liquidazione giudiziale, mantiene dei crediti ammessi al voto. del debitore, la sentenza di
l’amministrazione dei suoi beni e Qualora un unico creditore sia omologazione nomina uno o più
l’esercizio dell’impresa. Tuttavia, titolare di crediti in misura liquidatori e un comitato dei
creditori per assistere alla
EL4 CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA liquidazione.
Il tribunale determina le
In caso di locazione finanziaria, il concedente ha diritto alla restituzione del bene modalità della liquidazione, le
ma dovrà versare al debitore l’eventuale differenza tra la maggiore somma ricava forme di pubblicità e i termini
ta dalla vendita o da altra collocazione del bene stesso, dedotta la quota capitale entro cui la stessa deve essere
dei canoni scaduti e non pagati sino alla data dello scioglimento e del prezzo pat eseguita a cura del liquidatore.
tuito per l’esercizio dell’opzione finale, rispetto al credito residuo in linea capitale. Per le vendite in esecuzione al
Qualora la differenza di cui sopra abbia valore negativo, il creditore ha diritto di concordato, si applicano le stesse
far valere verso il debitore tale credito, che dovrà essere soddisfatto come cre disposizioni previste per la
dito anteriore al concordato. liquidazione giudiziale, in quanto
compatibili.
EL5 PROPOSTA DI CONCORDATO PREVENTIVO LIQUIDATORIO
Di seguito esaminiamo, attraverso un semplice esempio, lo svolgimento di una possibile proposta di concordato preventivo liquidato
rio.
Alfa Srl è una società commerciale in stato di crisi il cui attivo patrimoniale è rappresentato prevalentemente dal valore del
proprio stabilimento industriale di proprietà.
Alfa Srl si determina a risolvere il proprio stato di crisi attraverso una proposta di concordato preventivo liquidatorio.

ATTIVO VALORE CONTABILE VALORE DI REALIZZO STIMATO
ALLA DATA DI RIFERIMENTO DELLA PROPOSTA AI FINI DELLA PROPOSTA
Immobilizzazioni immateriali 50.000 0
Fabbricato industriale di proprietà 8.000.000 6.500.000
Altre immobilizzazioni materiali 400.000 100.000
Crediti verso clienti 1.000.000 650.000
Disponibilità liquide 700.000 700.000
Ratei e risconti attivi 50.000 0
TOTALE ATTIVO 10.200.000 7.950.000
PASSIVO VALORE CONTABILE VALORE DI REALIZZO STIMATO

ALLA DATA DI RIFERIMENTO DELLA PROPOSTA AI FINI DELLA PROPOSTA
Banca creditore ipotecario 4.000.000 4.200.000
Dipendenti 275.000 300.000
Debiti tributari e previdenziali 2.300.000 2.350.000
Fornitori artigiani 150.000 180.000
Fondo rischi e oneri – privilegio 0 50.000
Fornitori chirografari 4.000.000 4.300.000
Banca creditore chirografario 250.000 250.000
Fondo rischi e oneri – chirografo 0 100.000
TOTALE PASSIVO 10.975.000 11.730.000
Patrimonio netto — 775.000 — 3.780.000
TOTALE A PAREGGIO 10.200.000 7.950.000
Valore stimato realizzo immobili 6.500.000

Valore stimato realizzo altri beni 100.000
Valore stimato incasso crediti 650.000
Disponibilità liquide 700.000
TOTALE risorse da realizzo attivo di Alfa Srl 7.950.000
Apporto risorse esterne ex articolo 84, comma 4 del Codice 464.990
TOTALE risorse per concordato preventivo (A) 8.414.990
Spese procedura Importo % pagata Importo pagato

con accordo con accordo
Advisor legale e advisor finanziario 100.000 100 100.000
Perito valutazione immobili 15.000 100 15.000
Commissario giudiziale 100.000 100 100.000
Liquidatore giudiziale 100.000 100 100.000
Altre spese 50.000 100 50.000
TOTALE spese procedura (B) 365.000 365.000
RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura 8.049.990

(C = A — B)
Pagamento creditore ipotecario Importo debito % pagata Importo pagato

Banca creditore ipotecario (soddisfatta con realizzo bene 4.200.000 100 4.200.000
immobile) (D)
RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura e 3.849.990

creditore ipotecario (E = C — D)

Ulteriori passività Importo debito % pagata Importo pagato
Creditori privilegiati
Dipendenti 300.000 100 300.000
Fornitori artigiani 180.000 100 180.000
Erario e istituti di previdenza 2.350.000 100 2.350.000
Fondo rischi e oneri – privilegio (pagamento eventuale, al 50.000 100 50.000
verificarsi di spese e oneri non previsti al momento della
redazione della proposta)
2.880.000 2.880.000
Chirografari
Banca creditore chirografario 250.000 20,86 52.150
Fornitori chirografari 4.300.000 20,86 896.980
Fondo rischi e oneri – chirografario (pagamento eventuale, al 100.000 20,86 20.860
verificarsi di spese e oneri non previsti al momento della
redazione della proposta)
4.650.000 969.990
Si evidenzia che, senza l’apporto di alcuna risorsa esterna (quindi in un’ipotesi analoga a quella della liquidazione giudiziale
dei beni di Alfa Srl), la percentuale di soddisfacimento prevista in favore dei creditori chirografi sarebbe pari al 10,86 per
cento.
Tuttavia, l’articolo 84, comma 4 del Codice della crisi prevede che: «Nel concordato liquidatorio l’apporto di risorse esterne
deve incrementare di almeno il 10 per cento, rispetto all’alternativa della liquidazione giudiziale, il soddisfacimento dei credi
tori chirografari, che non può essere in ogni caso inferiore al 20 per cento dell’ammontare complessivo del credito chirogra
fario».
Tale previsione è altresì evidenziata nella relazione illustrativa al decreto di cui al Codice della crisi: «Con il comma 4 si pre
cisano le condizioni alle quali è ammissibile una domanda di concordato esclusivamente liquidatorio, la cui sopravvivenza
nel sistema (…) risulta giustificata solo nel caso in cui vengano messe a disposizione risorse ulteriori rispetto a quelle rap
presentate dal patrimonio del debitore. In particolare, tali risorse aggiuntive devono incrementare la misura del soddisfa
cimento dei creditori, rispetto a quanto essi potrebbero conseguire dalla liquidazione giudiziale del patrimonio del debitore,
di almeno il 10 per cento».
Nell’esempio proposto è stato pertanto previsto un apporto di risorse ulteriori, rispetto a quelle ricavabili dalla liquidazione
del patrimonio della società Alfa Srl, per 464.990 euro, così da consentire di raggiungere la percentuale di soddisfacimento
per i chirografi del 20,86 per cento (10,86 per cento + 10 per cento).
Peraltro, la percentuale del 20,86 per cento realizza anche la seconda condizione prevista sempre dal comma 4 dell’articolo
84 del Codice della crisi, ovvero che «in ogni caso [la percentuale di soddisfacimento dei creditori chirografari] non può es
sere in ogni caso inferiore al 20 per cento dell’ammontare complessivo del credito chirografario».
Occorre tuttavia precisare che l’indicazione contenuta nel comma 4 dell’articolo 84, sull’incremento percentuale che deve
determinare l’apporto di risorse esterne, è già oggetto di dibattito. In particolare, il dibattito verte su come si dovrà calcolare
l’entità dell’incremento stesso. Per approfondimenti si veda il parere del Consiglio di Stato 12 dicembre 2018, n.
02854/2018.
•
LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE La procedura non si applica alle imprese minori e a quelle agricole
Gli aspetti generali

della liquidazione giudiziale

All’obiettivo di massima efficienza e trasparenza
nelle operazioni di liquidazione dell’attivo è preposto
il curatore, che provvede sulla base del programma
di liquidazione previamente approvato
L
a procedura della crisi, regolano l’istituto della › un attivo patrimoniale di
liquidazione giudiziale è liquidazione giudiziale, ammontare complessivo annuo
finalizzata alla sostituiranno quelle dedicate al non superiore a 300.000 euro
soddisfazione dei diritti dei fallimento nell’attuale legge nei tre esercizi antecedenti la
creditori attraverso la ripartizione fallimentare. data di deposito della istanza di
in loro favore del ricavato dalla La riforma risponde all’esigenza apertura della liquidazione
vendita del patrimonio del di garantire alla nuova procedura giudiziale o dall’inizio
debitore. di liquidazione giudiziale una dell’attività se di durata
Sotto il profilo soggettivo, la maggiore rapidità e snellezza, inferiore;
nuova procedura di liquidazione senza stravolgerne i caratteri › ricavi, in qualunque modo essi
si applica nei confronti dei fondamentali e la funzione di risultino, per un ammontare
soggetti che svolgono attività liquidazione del patrimonio complessivo annuo non
commerciali, restando escluse dell’imprenditore insolvente e la superiore a 200.000 euro nei
soltanto le imprese minori, ossia successiva ripartizione del ricavato tre esercizi antecedenti la data
quelle imprese che non in favore dei creditori, in ragione di deposito dell’istanza di
raggiungono determinate soglie della graduazione del loro credito. apertura della liquidazione
dimensionali quanto all’attivo Nel Codice della crisi, tutto il giudiziale o dall’inizio
patrimoniale, ai ricavi e Titolo V è dedicato alla dell’attività se di durata
all’indebitamento, e non si applica liquidazione giudiziale, oltre alle inferiore;
neppure all’impresa agricola. Per norme che regolano la › un ammontare di debiti anche
queste due categorie di imprese, liquidazione giudiziale di gruppo, non scaduti non superiore a
infatti, sussiste una specifica inserite nel Titolo VI. 500.000 euro.
procedura semplificata, cd. I requisiti per l’assoggettabilità Si segnala tuttavia che nel Codice
«liquidazione controllata del alla procedura di liquidazione della crisi, è stata eliminata
sovraindebitamento». giudiziale sono rimasti l’espressione «ricavi lordi»,
L’articolo 2, comma 1, lettera b) sostanzialmente invariati, rispetto presente invece nell’articolo 1,
del Codice definisce l’insolvenza a quanto previsto dall’articolo 1 comma 2, lettera b) della legge
come «lo stato del debitore che si della legge fallimentare con fallimentare; tale ultima
manifesta con inadempimenti o riferimento alle imprese soggette espressione aveva suscitato dubbi
altri fattori esteriori, i quali al fallimento. In particolare, sono interpretativi, che la nuova
dimostrino che il debitore non è soggette a liquidazione giudiziale disciplina mira a rimuovere,
più in grado di soddisfare le imprese in stato d’insolvenza parlando soltanto di «ricavi», con
regolarmente le proprie che non dimostrino il possesso un chiaro rinvio alla disciplina
obbligazioni». congiunto delle seguenti soglie civilistica e, in particolare, agli
Le norme che, nel Codice della quantitative: articoli 2425 e 2525 bis, dove sono
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Gli aspetti generali della liquidazione giudiziale 26
EL1 LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE AGGIUDICATO ANCORA OCCUPATO DAL DEBITORE
Una volta conclusa la vendita dell’abitazione del debitore nell’ambito della procedura di liquidazione giudiziale, il giudice de
legato, nel decreto di cui all’articolo 217, comma 2 del Codice, ordina il rilascio dell’immobile da parte del debitore stesso.
Nel caso in cui il debitore non rilasci l’immobile nei termini stabiliti dal giudice delegato, l’acquirente potrà agire nei suoi
confronti ex articolo 605 del Codice di procedura civile, notificando al debitore inadempiente atto di precetto con cui lo si
invita a liberare il bene occupato entro 10 giorni dalla notifica dell’atto stesso, con il contestuale avviso che, in caso di man

cato adempimento spontaneo, si dovrà procedere esecutivamente per il rilascio.
indicati i criteri di iscrizione dei neanche per i crediti maturati fallimento» (si veda l’esempio 2
ricavi nel bilancio delle società di durante la procedura. nel riquadro alla pagina
capitali. L’articolo 216 del Codice successiva).
In base a quanto previsto prevede che, se alla data di
dall’articolo 142 del Codice, con apertura della liquidazione sono L’articolo 41 del Tub prevede che
l’apertura della liquidazione pendenti procedure esecutive, il l’azione esecutiva sui beni ipotecati a
giudiziale si verifica il cosiddetto curatore può subentrarvi. In garanzia di finanziamenti fondiari
“spossessamento”, in forza del questo caso, si applicano le possa essere iniziata o proseguita dalla
quale il debitore perde disposizioni del Codice di banca anche dopo la dichiarazione di
l’amministrazione e la procedura civile; altrimenti, su fallimento del debitore.
disponibilità dei propri beni, che istanza del curatore, il giudice
spetteranno al curatore. Il dell’esecuzione dichiara La liquidazione giudiziale apre
debitore non è più quindi l’improcedibilità dell’esecuzione, il concorso dei creditori sul
legittimato a compiere atti salvi gli effetti conservativi patrimonio del debitore. Il che
dispositivi del patrimonio sostanziali del pignoramento in comporta che ogni credito, anche
destinato alla liquidazione, che favore dei creditori (si veda se munito di diritto di prelazione
viene svolta dal curatore. l’esempio 1 nel riquadro alla o prededucibile, nonché ogni
In questo senso, il Codice della pagina successiva). diritto reale o personale,
crisi richiama in toto quanto Il divieto di inizio o di mobiliare o immobiliare, deve
previsto dall’articolo 42 della legge prosecuzione di azioni esecutive essere accertato secondo le norme
fallimentare. sui beni del debitore, vale «salvo stabilite dal Capo III del Titolo V
diversa disposizione di legge». del Codice, salvo diverse
Abitazione del debitore In ambito immobiliare, la disposizioni della legge.
L’articolo 147 del Codice prevede che principale deroga a tale principio Ogni credito, in sostanza, deve
la casa della quale il debitore è è prevista per il credito fondiario sottostare alla procedura di
proprietario o può godere in quanto dall’articolo 41 del Tub («Testo accertamento del passivo
titolare di altro diritto reale, nei limiti unico delle leggi in materia e dei diritti dei terzi sui beni
in cui è necessaria all’abitazione di lui bancaria e creditizia», Dlgs 1° compresi nella liquidazione
e della famiglia, non può essere settembre 1993, n. 385), secondo il giudiziale.
distratta da tale uso fino alla sua quale: «L’azione esecutiva sui beni Tale previsione si applica anche
liquidazione. ipotecati a garanzia di ai creditori esclusi dal divieto di
finanziamenti fondiari può essere agire esecutivamente sul
iniziata o proseguita dalla banca patrimonio del debitore e di cui
Effetti per i creditori anche dopo la dichiarazione di sopra, con riferimento al credito
Così come per il fallimento, anche fallimento del debitore. Il curatore fondiario di cui all’articolo 41
nella liquidazione giudiziale, dal ha facoltà di intervenire del Tub.
giorno di apertura della nell’esecuzione. La somma Anche tali creditori, al fine di
procedura, nessuna azione ricavata dall’esecuzione, poter trattenere quanto ricavato
individuale esecutiva o cautelare eccedente la quota che in sede di dalla vendita dell’immobile
può essere iniziata o proseguita riparto risulta spettante alla oggetto di procedura esecutiva,
sui beni compresi nella procedura, banca, viene attribuita al devono essere ammessi al
EL2 ESEMPIO 1
SUBENTRO DEL CURATORE IN UN’ESECUZIONE PENDENTE ALLA DATA DI APERTURA

DELLA LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
All’apertura della liquidazione giudiziale di Alfa Srl, risulta pendente la procedura esecutiva RGE n. XX/aaaa, avente a og
getto un bene immobile di proprietà di Alfa Srl. L’esecuzione è stata promossa dal creditore Banca Delta Spa, in data ante
cedente a quella di apertura della procedura di liquidazione giudiziale. L’udienza per la delibera sulle eventuali offerte perve

nute per l’acquisto dell’immobile in parola si terrà entro un termine di due mesi dalla data di apertura della liquidazione giu
diziale di Alfa Srl.
Il curatore, al fine di valutare l’opportunità di subentrare nella procedura esecutiva, ha preso contatti con il professionista
delegato alle operazioni di vendita, il quale ha riferito alla curatela che allo stato sono già pervenute numerose offerte per
l’acquisto dell’immobile oggetto di esecuzione.
Il curatore, tenuto conto dello stato di avanzamento della citata procedura esecutiva, in particolare:
› che l’udienza per la delibera sulle eventuali offerte pervenute è ormai prossima,
› che sono state già sostenute le spese di perizia e di pubblicità,
› che sono pervenute numerose offerte di acquisto per l’immobile in parola,
ritiene conveniente il subentro ex articolo 216 del Codice.
Risulta infatti evidente che la procedura esecutiva in esame si trova in uno stato particolarmente avanzato e che – tenuto
conto del numero elevato di offerte sinora pervenute – è possibile presumere che la vendita del bene avverrà a un valore
simile a quello di mercato (e, dunque, in condizioni di competitività) e in tempi abbastanza brevi (rispondendo all’esigen
za di celerità tipica delle procedure concorsuali) e, comunque, secondo tempistiche notevolmente inferiori rispetto al
l’ipotesi di interruzione della procedura esecutiva. Inoltre, la circostanza che le spese di stima del bene e di pubblicità
della vendita siano già state sostenute da terzi, evita la duplicazione delle stesse (rispondendo all’esigenza di economici
tà della procedura).
passivo della procedura di previa autorizzazione del debitore (si veda l’esempio 3 nel
liquidazione giudiziale. comitato dei creditori, può essere riquadro alla pagina successiva).
Altra eccezione alla regola del autorizzato a non acquisire
concorso dei creditori sul all’attivo o rinunciare a Diritto dei creditori privilegiati
patrimonio del debitore è liquidare uno o più beni, mobili nella ripartizione dell’attivo
costituita dagli eventuali beni che o immobili, se l’attività di Ai sensi dell’articolo 153 del
il curatore non acquisisca liquidazione appaia Codice, i creditori garantiti da
all’attivo della procedura. manifestamente non pegno, ipoteca o privilegio fanno
Ai sensi dell’articolo 213 del conveniente. In questo caso, i valere il loro diritto sul valore
Codice della crisi, in continuità creditori possono iniziare azioni ricavato della liquidazione per il
con l’attuale previsione della esecutive o cautelari sui beni capitale, gli interessi e le spese. Se
legge fallimentare, il curatore, rimessi nella disponibilità del non sono soddisfatti
EL3 ESEMPIO 2
INTERVENTO DEL CURATORE NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE AZIONATA DA UN CREDITORE FONDIARIO

All’apertura della liquidazione giudiziale di Alfa Srl, risulta pendente la procedura esecutiva RGE n. xx/20xx sui beni immo
bili della società debitrice, siti nel Comune di ……….., via ………. instaurata dal creditore fondiario Banca Delta Spa.
L’articolo 150 del Codice dispone che «Salvo diversa disposizione della legge, dal giorno della dichiarazione di apertura della
liquidazione giudiziale nessuna azione individuale esecutiva o cautelare anche per crediti maturati durante la liquidazione
giudiziale, può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura».
Tuttavia, nei confronti di Banca Delta Spa, ricorrendo le condizioni di applicabilità dell’articolo 41 del Tub (Dlgs 385/1993),
la procedura esecutiva potrà proseguire, nella fase distributiva, dovrà attribuirsi alla procedura di liquidazione giudiziale di
Alfa Srl la somma ricavata dall’esecuzione eccedente la quota che, in sede di riparto, risulti spettante al creditore fondiario
Banca Delta Spa.
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Gli aspetti generali della liquidazione giudiziale 28
EL4 ESEMPIO 3
BENE IMMOBILE RIMESSO NELLA DISPONIBILITÀ DEL DEBITORE

All’apertura della liquidazione giudiziale, la società Alfa Srl è risultata proprietaria inter alia di una quota pari a un terzo di un
immobile.
A seguito degli accessi e delle verifiche eseguiti dal curatore, risulta che tale immobile sia ragionevolmente privo di appeti
bilità sul mercato e fonte di possibili spese per la procedura: assicurazioni, manutenzioni eccetera.

Per tali ragioni, il curatore si determina a chiedere al comitato dei creditori di essere autorizzato a non acquisire all’attivo ta
le cespite.
A seguito dell’iter autorizzativo attivato dal curatore, questi ne dà comunicazione ai creditori, che potranno iniziare azioni
esecutive o cautelari sul predetto immobile, in deroga a quanto previsto dall’articolo 150 del Codice della crisi e dell’insol
venza.
ISTANZA PER RINUNCIARE A LIQUIDARE UN BENE IMMOBILE

(ex articolo 213 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza)
Preg.mo Comitato dei creditori,

lo scrivente Curatore, nominato con sentenza xx/20xx pubblicata il ……….., RG xx/20xx, con cui il Tribunale di ……….. ha di
chiarato l’apertura della liquidazione giudiziale della società Alfa Srl,
espone
Alfa Srl esercitava l’attività di compravendita e di gestione di beni immobili. Alla data di apertura della liquidazione giudizia
le, la società era proprietaria inter alia della porzione pari a un terzo di un immobile sito nel Comune di ……….., via ……….., di
stinto al Catasto al foglio ……….., mappale ……….., subalterno ……….. e subalterno ………..
In data ……….., il Curatore ha effettuato la trascrizione della sentenza di apertura della liquidazione giudiziale di Alfa Srl
presso la competente Conservatoria dei registri immobiliari (allegato).
Come indicato nel programma di liquidazione in allegato – approvato in data ……….. da codesto Preg.mo Comitato dei credi
tori, con “visto agli atti” dell’Ill.mo Signor Giudice Delegato – il Curatore ha raccolto il parere del Geometra Caio (in allega
to), professionista già incaricato di effettuare le operazioni di stima degli altri immobili di proprietà di Alfa Srl.
Il Geometra Caio, effettuato l’accesso presso il citato immobile, ha potuto constatare lo stato di totale abbandono e degra
do in cui si trova il medesimo, il quale, a causa dell’incuria, negli anni è divenuto un rudere, privo di qualsivoglia requisito di
abitabilità.
Inoltre, l’immobile è situato nella località montana di ……….., del Comune di ……….., nei pressi di una zona boschiva, e l’ac
cesso al medesimo può avvenire unicamente tramite un percorso non asfaltato e non carrabile.
Il fabbricato risulta, inoltre, privo di allacciamenti alle reti idrica ed elettrica.
La restante quota di proprietà del citato immobile, pari a due terzi, è posseduta in parti uguali dai Signori Mevio e Sempro
nio, eredi del Signor Filano, precedente Amministratore unico della Delta Srl; i quali, in data ……….. hanno espresso alla Cu
ratela la loro indisponibilità ad acquistare la quota di un terzo di proprietà della società debitrice (si veda comunicazione in
allegato).
Tanto premesso, tenuto conto:
› che l’immobile sito nel Comune di ………..è posseduto dalla società Alfa Srl solo per la quota di un terzo;
› che i Signori Mevio e Sempronio, proprietari della restante quota di due terzi, hanno espresso al Curatore la loro indispo
nibilità ad acquisire la restante quota di proprietà della società debitrice;
› che l’immobile, situato in una zona impervia, è privo di alcun collegamento elettrico e idrico e si trova in uno stato di ru
dere da ormai molti anni;
› che il mantenimento in capo alla procedura della quota dell’immobile in oggetto sarebbe fonte di spese;
› del contenuto del parere del Geometra Caio, il quale attribuisce all’immobile un valore di mercato sostanzialmente nullo;
Il Curatore, ai sensi dell’articolo 213 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, ritiene conveniente per la procedura
rinunciare alla liquidazione della quota di un terzo dell’immobile sito nel Comune di ……….., via ……….., distinto al Catasto al
foglio ……….., mappale ……….., subalterno ……….. e subalterno ………..
Tutto quanto sopra illustrato, lo scrivente Curatore
chiede
a codesto Preg.mo Comitato dei creditori di essere autorizzato, ex articolo 213 del Codice, a rinunciare alla liquidazione del
la quota di un terzo del bene immobile sito nel Comune di ………..
Con osservanza.

Luogo e data ………..
Firma del Curatore ………..
Allegati:
› inventario;
› estremi della trascrizione effettuata presso la Conservatoria di ………..;
› programma di liquidazione;
› parere Geometra Tizio;
› comunicazione dei Signori Mevio e Sempronio.
integralmente, concorrono per › i coeredi, i soci e altri concorrere anche nelle

quanto è ancora loro dovuto con i condividenti per il pagamento ripartizioni che si eseguono prima
creditori chirografari. dei conguagli sopra gli della distribuzione del prezzo dei
Se il credito è garantito da immobili assegnati ai beni vincolati a loro garanzia. In
ipoteca, il privilegio si estende condividenti ai quali incombe questo caso, se vengono
anche alle spese della sua tale obbligo; soddisfatti per la totalità del loro
costituzione, iscrizione e › lo Stato sopra i beni credito, l’importo ricevuto nelle
rinnovazione. Secondo quanto dell’imputato e della persona ripartizioni anteriori viene
previsto dall’articolo 2808 del civilmente responsabile, detratto dalla somma loro
Codice civile, l’ipoteca attribuisce secondo le disposizioni del assegnata per essere attribuito ai
al creditore il diritto di Codice penale e del Codice di creditori chirografari. Se la
espropriare, anche in confronto procedura penale. vendita del bene sul quale grava il
del terzo acquirente, i beni L’ipoteca giudiziale è l’ipoteca che privilegio comporta la
vincolati a garanzia del suo il creditore ha il potere di iscrivere soddisfazione per una parte del
credito e di essere soddisfatto con qualora abbia ottenuto una credito garantito, per il capitale
preferenza sul prezzo ricavato sentenza di condanna al non soddisfatto essi hanno diritto
dall’espropriazione. pagamento di una somma o di trattenere solo la percentuale
L’ipoteca si costituisce mediante all’adempimento di un’altra definitiva assegnata ai creditori
iscrizione nei registri immobiliari. obbligazione ovvero al chirografari.
L’ipoteca è legale, giudiziale o risarcimento dei danni da La relazione illustrativa al
volontaria. liquidarsi successivamente. Codice della crisi evidenzia che la
L’ipoteca legale è quella L’ipoteca volontaria è concessa ratio di tale ultima previsione
attribuita dalla legge ad alcune mediante dichiarazione mira a evitare che i creditori
categorie di creditori, indicate unilaterale da manifestarsi per privilegiati possano essere
dall’articolo 2817 del Codice civile, atto pubblico o per scrittura pregiudicati dalla liquidazione
ovvero: privata, sotto pena di nullità. tardiva dei beni sui quali grava il
› l’alienante sopra gli immobili L’articolo 153, comma 2 del privilegio, nel caso in cui il
alienati per l’adempimento Codice della crisi prevede che i ricavato della liquidazione degli
degli obblighi che derivano creditori garantiti da ipoteca, stessi non sia sufficiente al
dall’atto di alienazione; pegno o privilegio hanno diritto di pagamento del loro credito. •
GIUDICE DELEGATO Un ruolo centrale rispetto alle concrete scelte liquidatorie
Vigilanza e controllo,
i poteri del giudice delegato

L’amministrazione del patrimonio compreso
nella liquidazione giudiziale è affidata al curatore;
al giudice delegato vengono invece attribuite funzioni
di vigilanza e di controllo sull’intera procedura
I
l nuovo Codice della crisi su autorizzazione del comitato programma di liquidazione al
d’impresa e dell’insolvenza, dei creditori. comitato dei creditori per la sua
in continuità con la Nel caso in cui la procedura si approvazione, nonché di
precedente formulazione della trovi nell’impossibilità di autorizzare i singoli atti
legge fallimentare, attribuisce al nominare il comitato dei creditori liquidatori, in quanto conformi al
giudice delegato funzioni di o in caso di inerzia dello stesso, il programma di liquidazione
vigilanza e di controllo sulla potere del giudice delegato si approvato.
procedura, in quanto amplifica in quanto gli sarà Con riferimento a tale
l’amministrazione del patrimonio affidata l’approvazione del ultimo aspetto, la relazione
compreso nella liquidazione programma di liquidazione, la illustrativa al Codice della crisi
giudiziale è affidata al curatore. nomina dei delegati e coadiutori, evidenzia che «ai fini di un
Quanto al potere di vigilanza, il l’autorizzazione agli atti di maggior controllo sulla
Codice della crisi riserva alle straordinaria amministrazione o liquidazione, è previsto che i
relazioni tra giudice delegato e l’autorizzazione al subentro del singoli atti debbano essere
curatore le disposizioni curatore nei rapporti pendenti. approvati dal giudice delegato,
dell’articolo 130. Al giudice delegato spetta il previa verifica di conformità con
In particolare, tale articolo fa potere di controllo sul corretto il programma.
riferimento al complesso di svolgimento della procedura e a Viene dunque eliminata la
informazioni che il curatore deve lui è dunque affidato il compito di possibilità di un’autorizzazione
fornire al giudice al fine di autorizzare l’eventuale esercizio generalizzata al curatore degli atti
esercitare concretamente il potere provvisorio dell’impresa o l’affitto conformi al programma di
assegnatogli dalla legge. dell’azienda del debitore a terzi. liquidazione».
Ulteriori manifestazioni del Assume infine un ruolo centrale Sarà inoltre il giudice a stabilire
potere di vigilanza del giudice in ordine alle concrete scelte le modalità delle vendite, con
delegato sono previste in tema di: liquidatorie. ordinanza, secondo le procedure
› revoca del curatore in capo al competitive di cui all’articolo 216,
tribunale ma su proposta del Liquidazione dell’attivo comma 2, potendo altresì disporre
giudice; Nel Codice della crisi viene che la vendita dei beni mobili,
› liquidazione del compenso del confermato l’intervento del immobili e mobili registrati
curatore, saldato dal tribunale giudice delegato per la avvenga secondo le disposizioni
su relazione del giudice formazione del programma di del Codice di procedura civile, in
delegato; liquidazione dell’attivo e dei quanto compatibili.
› liquidazione dei compensi dei singoli atti esecutivi dello stesso. Al giudice spetta, altresì, il
coadiutori e in generale dei Spetta a lui autorizzare il potere di ordinare la liberazione
soggetti incaricati dal curatore, curatore a sottoporre poi il dei beni immobili occupati dal
EL1 I POTERI DEL GIUDICE DELEGATO NEL CODICE DELLA CRISI
Nell’ambito della liquidazione giudiziale i compiti del giudice delegato sono sostanzialmente descritti nell’articolo 123 del
Codice rubricato, appunto, «Poteri del giudice delegato»:
«1. Il giudice delegato esercita funzioni di vigilanza e di controllo sulla regolarità della procedura e:
a) riferisce al tribunale su ogni affare per il quale è richiesto un provvedimento del collegio;
b) emette o provoca dalle competenti autorità i provvedimenti urgenti per la conservazione del patrimonio, ad esclusione

di quelli che incidono su diritti di terzi che rivendichino un proprio diritto incompatibile con l’acquisizione;
c) convoca il curatore e il comitato dei creditori nei casi prescritti dalla legge e ogni qualvolta lo ravvisi opportuno per il
corretto e sollecito svolgimento della procedura;
d) su proposta del curatore, liquida i compensi e dispone l’eventuale revoca dell’incarico conferito alle persone la cui
opera è stata richiesta dal medesimo curatore nell’interesse della procedura;
e) provvede sui reclami proposti contro gli atti del curatore e del comitato dei creditori;
f) fatto salvo quanto previsto dall’articolo 128, comma 2, autorizza il curatore a stare in giudizio come attore o come con
venuto, quando è utile per il miglior soddisfacimento dei creditori. L’autorizzazione deve essere sempre data per atti deter
minati e per i giudizi deve essere rilasciata per ogni grado di essi;
g) nomina gli arbitri, su proposta del curatore;
h) procede all’accertamento dei crediti e dei diritti vantati da terzi sui beni compresi nella procedura, secondo le disposi
zioni del capo III.
i) quando ne ravvisa l’opportunità, dispone che il curatore presenti relazioni ulteriori rispetto a quelle previste dall’articolo
130, prescrivendone le modalità.
2. Il giudice delegato non può trattare i giudizi che ha autorizzato, né far parte del collegio investito del reclamo proposto
contro i suoi atti.
3. I provvedimenti del giudice delegato sono pronunciati con decreto motivato».
debitore, o da terzi, in forza di un quando il prezzo offerto risulti dei sequestri conservativi e di
titolo non opponibile alla notevolmente inferiore a quello ogni altro vincolo gravante su di
procedura. ritenuto congruo. esso.
Su istanza del debitore, del Se il prezzo offerto è inferiore, Con riferimento alla prima
comitato dei creditori o di altri rispetto a quello indicato ipotesi considerata dall’articolo
interessati (quali per esempio i nell’ordinanza di vendita (in 217, comma 1 del Codice della
creditori, i potenziali offerenti e misura non superiore a un crisi, il legislatore ritiene che il
partecipanti alle operazioni di quarto), il giudice delegato può decreto di sospensione della
vendita che abbiano impedire il perfezionamento della vendita emesso dal giudice, sia
potenzialmente sofferto un vendita in presenza di elementi necessario qualora ricorrano
pregiudizio, nonché i titolari di concreti atti a dimostrare che con «gravi e giustificati motivi».
diritti reali anche parziali), il un nuovo esperimento di vendita
giudice delegato, previo parere del è possibile, con molta probabilità, Sono da considerarsi «gravi e
comitato, può sospendere con conseguire un prezzo giustificati motivi» la sproporzione
decreto motivato la vendita del quantomeno pari a quello relativa al prezzo e i vizi relativi alla
bene oggetto di liquidazione, stabilito. legittimità del procedimento di
qualora ne ricorrano gravi e Una volta terminata la fase di vendita (per esempio: la liquidazione
giustificati motivi. vendita degli immobili e degli altri estranea al programma di
Su istanza presentata dagli beni iscritti nei pubblici registri, e liquidazione approvato, l’adozione di
stessi soggetti di cui sopra, entro dopo aver riscosso interamente il procedure competitive non adeguate
dieci giorni dal deposito nel prezzo, il giudice delegato con al valore e alla consistenza dei beni,
fascicolo informatico del decreto ordina la cancellazione la mancanza di libera concorrenza
trasferimento di ciascun bene, il delle iscrizioni relative ai diritti di nella gara per l’individuazione
giudice delegato può impedire il prelazione, nonché delle dell’acquirente).
perfezionamento della vendita trascrizioni dei pignoramenti e
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Vigilanza e controllo, i poteri del giudice delegato 32
Il giudice delegato può Entro il termine perentorio di liquidazione giudiziale consiste

sospendere la vendita con decreto quindici giorni dalla ricezione nella soddisfazione dei creditori,
motivato solo quando il prezzo della comunicazione di cui sopra i che viene realizzata attraverso la
offerto risulti notevolmente creditori possono proporre ripartizione dell’attivo derivante
inferiore a quello giusto, reclamo al giudice delegato contro dalla liquidazione dei beni.
attenendosi, nella valutazione, alle il progetto di riparto: in tal caso Gli importi ricavati dalla
condizioni di mercato. L’istante verranno accantonate le somme liquidazione dei beni immobili,

che adduce la sproporzione del corrispondenti ai crediti oggetto compresi i frutti e le pertinenze
prezzo può provarla per esempio di contestazioni, sulla cui degli stessi, formano la massa
producendo listini, o dimostrando destinazione disporrà il attiva immobiliare. Le somme
che l’adozione di procedure provvedimento che decide sul realizzate da tutte le altre entrate
alternative di vendita potrebbero reclamo. – vendita di beni mobili, ricavato
consentire il conseguimento di un Decorso il termine per proporre dalle azioni revocatorie o di
prezzo maggiore. reclamo il giudice delegato, su rivendica, incasso di crediti
richiesta del curatore dichiara eccetera – costituiscono la massa
Procedimento di ripartizione esecutivo il progetto di liquida mobiliare.
dell’attivo ripartizione. Il curatore infatti, nella fase di
Terminata la fase di verifica di Le somme ricavate dalla ripartizione dell’attivo, ha il
tutte le domande di ammissione liquidazione dell’attivo sono compito di individuare
alla procedura, formato lo stato erogate nel seguente ordine di quantitativamente e
passivo e reso esecutivo con distribuzione: qualitativamente la parte del
decreto del giudice delegato, il a) per il pagamento dei crediti ricavato che viene assegnato ai
curatore ogni quattro mesi (o nel prededucibili, ovvero sorti in creditori.
termine diverso se stabilito dal corso di procedura e per il suo Una volta individuate le masse
giudice) trasmette a tutti i svolgimento; mobiliari e immobiliari e,
creditori un prospetto delle b) per il pagamento dei all’interno di queste, da una parte
somme disponibili, nonché, creditori ammessi con prelazione i beni gravati da prelazioni
qualora l’entità del passivo sulle cose vendute secondo specifiche che entrano a far parte
accertato consenta una l’ordine assegnato dalla legge di conti speciali e dall’altra i beni
ripartizione in misura rilevante, (pegno, ipoteca, privilegio non gravati da garanzie
un progetto di ripartizione delle generale e speciale); specifiche, viene determinato il
somme, al netto degli importi c) per il pagamento dei creditori netto disponibile per il riparto.
occorrenti per lo svolgimento chirografari, in proporzione La somma disponibile per i
della procedura. Tale prospetto dell’ammontare del credito per cui riparti parziali non corrisponde
viene trasmesso anche ai creditori ciascuno di essi sia stato all’intera somma da distribuire in
per i quali è in corso uno dei ammesso, compresi i creditori quanto, il 20 per cento degli
giudizi di opposizione, di indicati alla lettera b), qualora non importi da ripartire viene
impugnazione dei crediti ammessi sia stata ancora realizzata la accantonato al fine di assicurare il
al passivo fallimentare o di garanzia, ovvero per la parte per pagamento delle spese future.
revocazione. cui essi siamo rimasti non Non vanno altresì distribuite le
Nel progetto di ripartizione, il soddisfatti dal relativo realizzo; somme della cui disponibilità non
curatore indica, per ciascun d) per il pagamento dei crediti vi è certezza, per esempio quelle
creditore, le somme postergati cioè quelli i cui titolari acquisiste da un provvedimento
immediatamente ripartibili e le possono vantare diritti verso il provvisoriamente esecutivo, e
somme ripartibili soltanto debitore solo all’esito della quelle somme sulle quali si crea
mediante il rilascio di una liquidazione e nel caso in cui un vincolo di destinazione in
fideiussione autonoma, residui un importo da distribuire. favore dei creditori beneficiari,
irrevocabile e a prima richiesta, che ne potranno ottenere il
idonea a garantire la restituzione Determinazione delle somme pagamento solo al momento
alla procedura delle somme che spettanti ai creditori del venir meno dell’impedimento
risultano ripartite in eccesso. Il fine ultimo della procedura di (per esempio i creditori ammessi
EL2 PIANO DI RIPARTO CONSEGUENTE AL REALIZZO DELL’ATTIVO IMMOBILIARE

E DELL’ATTIVO MOBILIARE DELLA PROCEDURA
Attivo immobiliare
Si ipotizza che il realizzo della massa attiva immobiliare della procedura derivi dalla vendita dei seguenti beni immobili:
› vendita bene immobile Alfa per 3.000.000 di euro;
› vendita bene immobile Beta per 2.500.000 euro;

› vendita bene immobile Gamma per 2.200.000 euro.
Spese direttamente riferibili ai singoli immobili

Le spese di gestione dei singoli immobili sono così determinate:
› spese per bene immobile Alfa pari a 200.000 euro;
› spese per bene immobile Beta pari a 150.000 euro;
› spese per bene immobile Gamma pari a 300.000 euro.
Attivo mobiliare
Si ipotizza che il realizzo della massa attiva mobiliare della procedura sia pari a 200.000 euro, derivanti dalla vendita di un
macchinario per 180.000 euro e dalle disponibilità liquide presenti sul conto corrente della società alla data della liquidazio
ne giudiziale per 20.000 euro.
Spese generali
Si ipotizza che la procedura sostenga spese generali per 100.000 euro, che dovranno essere imputate a ciascun bene o
gruppo di beni secondo un criterio proporzionale, come di seguito illustrato.
Calcolo dell’incidenza delle singole masse sull’attivo fallimentare e dell’imputazione proporzionale delle spese generali
1. Calcolo dell’incidenza delle singole masse sull’attivo 2. Imputazione proporzionale delle spese
MASSA ATTIVA ATTIVO SPECIFICO % SULL’ATTIVO TOTALE IMPUTAZIONE SPESE GENERALI
Immobile Alfa 3.000.000 37,97 100.000 * 37,97% = 37.975

Immobile Beta 2.500.000 31,65 100.000 * 31,65% = 31.646
Immobile Gamma 2.200.000 27,85 100.000 * 27,85% = 27.848
Attivo mobiliare 200.000 2,53 100.000 * 2,53% = 2.532
TOTALE 7.900.000 100 TOTALE 100.000
Determinazione delle singole masse attive al netto delle spese sostenute

ATTIVO IMMOBILE ALFA ATTIVO IMMOBILE BETA ATTIVO IMMOBILE GAMMA ATTIVO MOBILIARE
Entrate 3.000.000 2.500.000 2.200.000 200.000

Spese specifiche — 200.000 — 150.000 — 300.000
Quota spese generali — 37.975 — 31.646 — 27.848 — 2.532
SALDO massa attiva 2.762.025 2.318.354 1.872.152 197.468
Prima di procedere con la redazione del progetto di riparto, il curatore analizza lo stato passivo reso esecutivo dal giudice
delegato. Nel nostro caso ipotizziamo sia il seguente:
a) creditore ipotecario su immobile Alfa ammesso al passivo per 1.000.000 di euro;
b) creditore ipotecario su immobile Beta ammesso al passivo per 2.486.708 euro;
c) creditore ipotecario su immobile Gamma ammesso al passivo per 900.000 euro;
d) creditori con privilegio generale mobiliare ammesso al passivo per 500.000 euro:
› di cui 200.000 euro relativi alle retribuzioni dovute ai lavoratori subordinati e Tfr (ex articolo 2751 bis, numero 1 del Co
dice civile);
› di cui 50.000 euro relativi alle prestazioni professionali (ex articolo 2751 bis, numero 2 del Codice civile);
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Vigilanza e controllo, i poteri del giudice delegato 34
› di cui 250.000 euro relativi al pagamento di imposte dirette e relative sanzioni (ex articolo 2752, comma 1 del
Codice civile);
e) creditori chirografari ammessi al passivo per 10.000.000 euro.
Fase 1 – Soddisfacimento dei creditori ipotecari

FASE 1 IMMOBILE ALFA IMMOBILE BETA IMMOBILE GAMMA

Saldo attivo immobiliare 2.762.025 2.318.354 1.872.152
Passivo: creditore ipotecario — 1.000.000 — 2.486.708 — 900.000
RESIDUO disponibile 1.762.025 — 168.354 972.152
Nel nostro caso il creditore ipotecario sull’immobile Beta non viene soddisfatto completamente e la parte eccedente, pari a
168.354 euro, viene retrogradata al chirografario.
Fase 2 – Soddisfacimento dei creditori aventi privilegio generale

FASE 2 ATTIVO MOBILIARE
Saldo attivo mobiliare 197.468

Passivo: retribuzioni dovute ai lavoratori subordinati e Tfr — 200.000
Residuo non soddisfatto con attivo mobiliare — 2.532
Passivo: pagamento relativo alle prestazioni professionali — 50.000
Passivo: pagamento relativo a imposte e sanzioni Iva — 250.000
TOTALE privilegiati da soddisfare con residuo attivo immobiliare, — 302.532
per collocazione sussidiaria ex articolo 2776 del Codice civile
Residuo attivo immobiliare

Immobile Alfa 1.762.025
Immobile Gamma 972.152
Creditori privilegiati con collocazione sussidiaria ex articolo 2776 — 302.532
del Codice civile
RESIDUO attivo immobiliare 2.431.646
Fase 3 – Determinazione del nuovo residuo attivo e soddisfacimento dei creditori chirografari
FASE 3 RESIDUO ATTIVO
Residuo attivo immobiliare 2.431.646

RESIDUO disponibile 2.431.646
Creditori chirografari 10.000.000

Credito ipotecario immobile Beta retrogradato al chirografario 168.354
TOTALE chirografario (A) 10.168.354
RESIDUO attivo distribuibile (B) 2.431.646
% di pagamento dei creditori chirografari (B/A) 24%
al passivo fallimentare con individuato i creditori beneficiari, sul ricavato dei beni vincolati per
riserva). presenta il progetto di riparto. il capitale, gli interessi e le spese.
Individuata la somma netta Se non vengono soddisfatti
distribuibile mobiliare e Riparti in favore integralmente, concorrono con i
immobiliare e, all’interno di dei creditori ipotecari creditori chirografari per quanto
questa, il netto distribuibile di Nell’ambito della ripartizione ancora dovuto nelle ripartizioni
ciascun bene oggetto di garanzie dell’attivo, i creditori ipotecari dell’attivo.
specifiche, il curatore, dopo aver sono soddisfatti con precedenza Qualora la liquidazione dei beni
sui quali grava l’ipoteca avvenga corso alla data della liquidazione all’articolo 2855 del Codice civile,
in tempi lunghi, è previsto che i giudiziale e biennio precedente) è necessitano, per il loro
creditori ipotecari possano circoscritto ai soli interessi riconoscimento, di una espressa
partecipare, preliminarmente, alla corrispettivi iscritti, al tasso richiesta in sede di domanda di
ripartizione del prezzo ricavato convenzionale contrattualmente ammissione al passivo.
dalla liquidazione di altri beni. Se pattuito. Pertanto, non è sufficiente la
al momento della distribuzione L’omissione dell’indicazione richiesta di ammissione del

delle somme ricavate dalla vendita dell’esistenza degli interessi, credito «oltre interessi», ma
dei beni vincolati, il loro credito nonché del relativo tasso nella occorre che questi siano
trova integrale capienza, dalla nota di iscrizione ipotecaria, specificamente indicati e calcolati
somma a loro destinata deve determina il mancato e che sia stata allegato alla
essere detratto, in favore degli riconoscimento del privilegio domanda non solo la
altri creditori, quanto ottenuto ipotecario degli interessi, sia al documentazione comprovante la
precedentemente. tasso convenzionale sia al tasso pattuizione degli interessi (se
Con riguardo alla disciplina legale. convenzionale), ma altresì il
degli interessi ipotecari, l’articolo Sono assistiti dal privilegio relativo prospetto di conteggio.
2855, comma 2 del Codice civile, ipotecario anche gli interessi al Il Codice della crisi, inoltre,
prevede che qualunque sia la tasso legale pro tempore vigente, rende applicabile nella
specie dell’ipoteca, l’iscrizione di maturati successivamente liquidazione giudiziale le norme
un capitale che produce interessi all’annata in corso al momento del Codice civile relative
fa collocare nello stesso grado gli della liquidazione giudiziale, sino all’estensione del privilegio
interessi dovuti purché ne sia alla data della vendita del bene ipotecario anche alle spese
enunciata la misura oggetto di ipoteca. dell’atto di costituzione
nell’iscrizione. Gli interessi sul credito dell’ipoteca, a quelle
Ne consegue che il privilegio garantito da ipoteca, benché siano dell’iscrizione e alle spese di
ipotecario del triennio (annata in oggetto del trattamento di cui rinnovazione della stessa. •
Proprietario ed editore e meccanici quali la fotoriproduzione e la

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GIUSEPPE CERBONE Tutti i diritti sono riservati. Nessuna parte di questa Questa pubblicazione è stata chiusa in redazione in
pubblicazione può essere riprodotta con mezzi grafici data 17 maggio 2019
ATTI PREGIUDIZIEVOLI Il Codice pone particolare attenzione alle fattispecie che riguardano gli immobili
Atti pregiudizievoli ai creditori,

le novità del Codice della crisi

Con la liquidazione giudiziale tutto il patrimonio
del debitore deve essere ricostruito in favore dei creditori,
che devono essere soddisfatti con pari modalità
in attuazione del principio della par condicio creditorum
N
el Codice della crisi gli qualità, così da rendere posti in essere dal debitore
articoli da 163 a 171 disponibile per la liquidazione le opera automaticamente;
disciplinano gli effetti utilità fuoruscite dal patrimonio › casi in cui l’inefficacia degli atti
della liquidazione giudiziale sugli stesso. Per l’effetto, il Codice posti in essere dal debitore
atti pregiudizievoli ai creditori e identifica un “periodo sospetto”, presuppone una pronuncia
mirano a dare attuazione al antecedente cioè alla liquidazione giudiziale conseguente
principio della par condicio giudiziale, nel quale sussiste una all’esperimento da parte del
creditorum. “attenzione particolare” per la curatore di azione revocatoria.
La liquidazione giudiziale apre verifica e la valutazione di Il Codice della crisi prevede una
il concorso dei creditori sul determinati atti posti in essere dal serie di fattispecie di atti
patrimonio del debitore e, debitore. pregiudizievoli ai creditori e pone
appunto in base al principio della Il Codice della crisi apporta una particolare attenzione a quelli che
par condicio creditorum, il rilevante novità, rispetto alla legge riguardano gli immobili.
patrimonio del debitore presente fallimentare, circa la data da cui
al momento dell’apertura della calcolare a ritroso il cosiddetto Atti a titolo gratuito
procedura deve essere ricostruito, “periodo sospetto”, che deve L’articolo 163 del Codice della crisi
così da evitare che vi possano retroagire alla data di deposito prevede che sono privi di effetto
essere creditori che si della domanda cui è seguita rispetto ai creditori gli atti a titolo
avvantaggiano in danno degli l’apertura della liquidazione gratuito compiuti dal debitore
altri, creando in tal modo una giudiziale e non più a quella di dopo il deposito della domanda
disparità di trattamento e dunque apertura della procedura, come finalizzata all’apertura della
una modalità di liquidazione del invece ora previsto dall’articolo 64 liquidazione giudiziale o nei due
loro credito diversa rispetto a della legge fallimentare. Tale anni anteriori (si veda l’esempio 1
quella degli altri creditori che si modifica ha lo scopo di evitare alla pagina successiva).
trovano nella medesima posizione che determinati atti diventino Non è richiesta la conoscenza
giuridica. irrevocabili nel lasso di tempo dello stato di insolvenza in capo al
Lo strumento che il Codice intercorrente tra il deposito della beneficiario dell’atto in quanto
mette a disposizione per la domanda e l’effettiva apertura non si ritiene necessario tutelare
“ricostruzione” del patrimonio da della liquidazione giudiziale, la buona fede in una situazione in
liquidare è rappresentato dalla arrecando così un danno ai cui il danno per il soggetto che
declaratoria di inefficacia, nei creditori. Le norme in questione subisce la perdita è pari a un
confronti della massa dei presentano alcuni aspetti di beneficio ottenuto gratuitamente.
creditori, di quegli atti che ne complessità. È, infatti, possibile Restano esclusi da tale
hanno modificato, in maniera distinguere: previsione i regali d’uso e gli atti
peggiorativa, la consistenza o la › casi in cui l’inefficacia degli atti compiuti in adempimento di un
EL1 ESEMPIO 1 Articolo 2467 del Codice civile

Finanziamento dei soci
ATTO A TITOLO GRATUITO INEFFICACE «Il rimborso dei finanziamenti dei
Tizio è socio accomandatario di una società in accomandita semplice, soggetta soci a favore della società è
alle norme sulla liquidazione giudiziale in quanto supera i requisiti quantitativi postergato rispetto alla soddisfazione
delle imprese minori. degli altri creditori e, se avvenuto
Tizio è proprietario al 100 per cento di un immobile che dona alla moglie. In nell’anno precedente la dichiarazione

periodo immediatamente successivo si apre la procedura di liquidazione giudi di fallimento della società, deve
ziale della società. essere restituito.
Ai sensi dell’articolo 256 del Codice, la sentenza che dichiara l’apertura della Ai fini del precedente comma
procedura di liquidazione giudiziale nei confronti di una società con soci illimi s’intendono finanziamenti dei soci a
tatamente responsabili (tra cui le società in accomandita semplice), produce favore della società quelli, in qualsiasi
l’apertura della procedura di liquidazione giudiziale anche nei confronti di Tizio, forma effettuati, che sono stati
socio illimitatamente responsabile. concessi in un momento in cui, anche
L’atto di donazione immobiliare compiuto da Tizio in favore della moglie è in considerazione del tipo di attività
inefficace. esercitata dalla società, risulta un
Il curatore del fallimento di Tizio trascriverà la sentenza con cui è stata aperta eccessivo squilibrio
la liquidazione giudiziale sull’immobile in questione. dell’indebitamento rispetto al
patrimonio netto oppure in una
situazione finanziaria della società
dovere morale o a scopo di sono stati eseguiti dal debitore nella quale sarebbe stato ragionevole
pubblica utilità, in quanto la dopo il deposito della domanda un conferimento».
liberalità sia proporzionata al cui è seguita l’apertura della
patrimonio del donante. procedura concorsuale o
L’inefficacia si verifica nell’anno anteriore. Si applica Atti a titolo oneroso,
di diritto con la trascrizione della l’articolo 2467, comma 2 del pagamenti, garanzie
sentenza che apre la liquidazione, Codice civile, secondo cui L’articolo 166 del Codice prevede
ciò al fine di accelerare i tempi «s’intendono finanziamenti dei particolari tipologie di atti
della procedura e di contenerne i soci a favore della società revocabili (si vedano gli esempi 5
costi. quelli, in qualsiasi forma e 6 alle pagine successive). La
Chiunque vi abbia interesse, effettuati, che sono stati distinzione fondamentale prevista
può opporsi mediante reclamo concessi in un momento in cui, è la seguente:
avanti al giudice delegato. anche in considerazione del › atti per i quali si presume la
tipo di attività esercitata dalla conoscenza dello stato di
Pagamento di crediti non scaduti società, risulta un eccessivo insolvenza del debitore da parte
e postergati squilibrio dell’indebitamento del terzo contraente, salvo
L’articolo 164 del Codice prevede rispetto al patrimonio netto prova contraria a carico di
che sono inefficaci rispetto ai oppure in una situazione quest’ultimo;
creditori: finanziaria della società nella › atti per i quali è onere del
› i pagamenti di crediti che quale sarebbe stato ragionevole curatore provare che il terzo
scadono nel giorno della un conferimento»; contraente era a conoscenza
dichiarazione di apertura della › i rimborsi dei finanziamenti dello stato di insolvenza del
liquidazione giudiziale o effettuati a favore della società debitore.
posteriormente, se sono stati assoggettata alla liquidazione Gli atti per i quali si presume che
eseguiti dal debitore dopo il giudiziale da chi esercita il terzo contraente fosse a
deposito della domanda cui è attività di direzione e conoscenza dello stato di
seguita l’apertura della coordinamento nei suoi insolvenza sono:
procedura concorsuale o nei confronti o da altri soggetti a a) gli atti a titolo oneroso in cui
due anni anteriori; essa sottoposti. le prestazioni eseguite o le
› i rimborsi dei finanziamenti dei Si vedano gli esempi 2, 3 e 4 nel obbligazioni assunte dal debitore
soci a favore della società se riquadro alla pagina successiva. sorpassano di oltre un quarto ciò
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Atti pregiudizievoli ai creditori, le novità del Codice della crisi 38
EL2 ESEMPI 2, 3, 4 Gli atti per i quali il curatore ha

l’onere di provare che il terzo
2. PAGAMENTO DI CREDITO NON SCADUTO contraente era a conoscenza dello
Alfa Srl è una società costruttrice ed è debitrice per 50.000 euro nei confronti stato di insolvenza sono i
di Beta Srl (“fornitore storico” di Alfa Srl); la scadenza del credito è il 10 otto pagamenti di debiti liquidi ed
bre 2020. esigibili, gli atti a titolo oneroso e
Alfa Srl paga il proprio debito nei confronti di Beta Srl il 5 agosto 2020, in anti quelli costitutivi di un diritto di

cipo di rispetto alla scadenza prevista. prelazione per debiti, anche di
Il 15 novembre 2020 si apre la procedura di liquidazione giudiziale in capo a terzi, contestualmente creati, se
Alfa srl. compiuti dal debitore dopo il
Il pagamento eseguito da Alfa Srl in favore di Beta Srl è inefficace e il curatore deposito della domanda cui è
ne dovrà chiedere la restituzione. seguita l’apertura della
liquidazione giudiziale o nei sei
3. RESTITUZIONE DI FINANZIAMENTO A SOCI mesi anteriori. Si tratta
Alfa Srl è una società costruttrice e ha ricevuto dal socio Tizio un finanziamen sostanzialmente di atti conformi
to per 500.000 euro. alla normale prassi commerciale
Il 1° ottobre 2020 Alfa Srl rimborsa al socio Tizio il finanziamento ricevuto, per che, in quanto tali, non
500.000 euro. presentano particolari elementi di
Il 15 novembre 2020 si apre la procedura di liquidazione giudiziale in capo a «approfittamento della minorata
Alfa Srl. forza contrattuale del debitore»,
Il rimborso del finanziamento eseguito da Alfa Srl in favore del socio Tizio è come riferisce la relazione
inefficace e il curatore ne dovrà chiedere la restituzione. illustrativa al Codice. Essi sono
dunque revocabili solo se
4. RESTITUZIONE DI FINANZIAMENTO A SOCIETÀ compiuti nella consapevolezza
CHE ESERCITA ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO dello stato di insolvenza in cui si
Alfa Srl è una società costruttrice ed è soggetta all’attività di direzione e coor trovava il debitore. Proprio perché
dinamento da parte di Gamma Spa. si tratta di atti conformi alla
Gamma Spa ha finanziato Alfa Srl per 300.000 euro. normale prassi commerciale, sarà
Il 1° ottobre 2020 Alfa Srl rimborsa a Gamma Spa parte del finanziamento ri onere del curatore dimostrare che
cevuto, per 200.000 euro. sono stati compiuti con il terzo
Il 15 novembre 2020 si apre la procedura di liquidazione giudiziale in capo a contraente a conoscenza dello
Alfa Srl. stato di insolvenza del debitore.
Il rimborso del finanziamento eseguito da Alfa Srl in favore di Gamma Spa,
che esercita attività di direzione e coordinamento su Alfa Srl, è inefficace e il Atti non soggetti
curatore ne dovrà chiedere la restituzione. all’azione revocatoria
Il Codice della crisi, di fatto in
continuità con la legge
che a lui è stato dato o promesso, ipoteche volontarie costituiti dopo fallimentare, prevede un elenco di
se compiuti dopo il deposito della il deposito della domanda cui è atti che non sono soggetti
domanda cui è seguita l’apertura seguita l’apertura della all’azione revocatoria e che,
della liquidazione giudiziale o liquidazione giudiziale o nell’anno diversamente, rientrerebbero tra
nell’anno anteriore; anteriore per debiti preesistenti gli atti revocabili con onere
b) gli atti estintivi di debiti non scaduti; probatorio a carico del curatore.
pecuniari scaduti ed esigibili non d) i pegni, le anticresi e le Non sono soggetti all’azione
effettuati con danaro o con altri ipoteche giudiziali o volontarie revocatoria:
mezzi normali di pagamento, se costituiti dopo il deposito della a) i pagamenti di beni e servizi
compiuti dopo il deposito della domanda cui è seguita l’apertura effettuati nell’esercizio dell’attività
domanda cui è seguita l’apertura della liquidazione giudiziale o nei d’impresa nei termini d’uso;
della liquidazione giudiziale o sei mesi anteriori per debiti b) le rimesse effettuate su un
nell’anno anteriore; scaduti (si vedano gli esempi 5 e 6 conto corrente bancario che non
c) i pegni, le anticresi e le alla pagina seguente). hanno ridotto in maniera
consistente e durevole EL3 ESEMPI 5, 6

l’esposizione del debitore nei
confronti della banca; 5. ATTO REVOCABILE CON PRESUNZIONE DI CONOSCENZA
c) le vendite e i preliminari di DELLO STATO DI INSOLVENZA DEL DEBITORE DA PARTE DEL TERZO
vendita trascritti ai sensi Alfa Srl è debitrice nei confronti della Banca X per 500.000 euro, maturati a
dell’articolo 2645 bis del Codice fronte di una linea di credito chirografaria in vigore.
civile, i cui effetti non siano Alfa Srl è proprietaria dell’immobile industriale nel quale essa svolge la propria

cessati ai sensi del comma 3 della attività d’impresa.
suddetta disposizione, conclusi a Il 15 settembre 2020 Alfa Srl costituisce ipoteca volontaria a favore della Ban
giusto prezzo e aventi a oggetto ca X, a garanzia dell’adempimento della propria obbligazione nei confronti del
immobili a uso abitativo, destinati l’istituto di credito.
a costituire l’abitazione principale Il 5 novembre 2020 Alfa Srl è assoggettata a liquidazione giudiziale.
dell’acquirente o di suoi parenti e La costituzione dell’ipoteca in favore di Banca X da parte di Alfa Srl è revoca
affini entro il terzo grado, ovvero bile.
immobili a uso non abitativo Sarà onere della banca dimostrare che non conosceva lo stato d’insolvenza
destinati a costituire la sede della società.
principale dell’attività d’impresa
dell’acquirente, purché alla data 6. ATTO REVOCABILE CON PRESUNZIONE DI CONOSCENZA
dell’apertura della liquidazione DELLO STATO DI INSOLVENZA DEL DEBITORE DA PARTE DEL TERZO
giudiziale tale attività sia Alfa Srl è una società di costruzioni ed è proprietaria di una quota che rappre
effettivamente esercitata ovvero senta il 60 per cento del capitale sociale della società Immobiliare Beta Srl.
siano stati compiuti investimenti Alfa Srl è debitrice nei confronti della Banca X per 300.000 euro, a fronte di
per darvi inizio (si veda l’esempio una linea di credito revocata da parte dell’istituto di credito, che ne ha chiesto
7 alla pagina successiva); il rientro.
d) gli atti, i pagamenti effettuati Il 15 settembre 2020 Alfa Srl costituisce in pegno in favore della Banca X la
e le garanzie concesse su beni del propria quota di partecipazione in Immobiliare Beta Srl.
debitore posti in essere in Il 5 novembre 2020 Alfa Srl è assoggettata a liquidazione giudiziale.
esecuzione del piano attestato di La costituzione di pegno in favore di Banca X da parte di Alfa Srl è revocabile.
cui all’articolo 56 o di cui Sarà onere della banca dimostrare che non conosceva lo stato d’insolvenza
all’articolo 284 e in esso indicati. della società.
L’esclusione non opera in caso di
dolo o colpa grave dell’attestatore
o di dolo o colpa grave del preventivo o all’accordo di che le disposizioni dell’articolo
debitore, quando il creditore ne ristrutturazione. L’esclusione non si applicano all’istituto di
era a conoscenza al momento del opera anche con riguardo emissione, alle operazioni di
compimento dell’atto, del all’azione revocatoria ordinaria; credito su pegno e di credito
pagamento o della costituzione f) i pagamenti eseguiti dal fondiario; sono salve le
della garanzia. L’esclusione opera debitore a titolo di corrispettivo di disposizioni delle leggi speciali.
anche con riguardo all’azione prestazioni di lavoro effettuate da
revocatoria ordinaria; suoi dipendenti o altri suoi Vendite e preliminari di vendita
e) gli atti, i pagamenti e le collaboratori, anche non Non sono soggetti a revocatoria le
garanzie su beni del debitore posti subordinati; vendite e i preliminari di vendita
in essere in esecuzione del g) i pagamenti di debiti liquidi trascritti ai sensi dell’articolo 2645
concordato preventivo e ed esigibili eseguiti dal debitore bis del Codice civile, i cui effetti
dell’accordo di ristrutturazione alla scadenza per ottenere la non siano cessati ai sensi del
omologato e in essi indicati, prestazione di servizi strumentali comma 3 della suddetta
nonché gli atti, i pagamenti e le all’accesso alle procedure di disposizione, conclusi a giusto
garanzie legalmente posti in regolazione della crisi e prezzo e aventi a oggetto
essere e dal debitore dopo il dell’insolvenza previste dal Codice. immobili a uso abitativo, destinati
deposito della domanda di L’articolo 166, ultimo comma a costituire l’abitazione principale
accesso al concordato del Codice della crisi precisa dell’acquirente o di suoi parenti e
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Atti pregiudizievoli ai creditori, le novità del Codice della crisi 40
EL4 ESEMPIO 7 che lega i predetti soggetti e,

quindi, come evidenzia la
PRELIMINARE DI VENDITA DI IMMOBILE NON REVOCABILE relazione illustrativa al decreto, la
Alfa Srl è una società immobiliare. In data 20 settembre 2020 Alfa Srl sotto «presumibile approfondita
scrive con Tizio un preliminare di compravendita, che viene trascritto, avente a conoscenza che gli stessi hanno
oggetto un immobile a uso abitativo destinato a costituire l’abitazione princi degli affari del debitore». In tali
pale di Tizio. Il prezzo stabilito per la compravendita è di 250.000 euro e la casi la consapevolezza dello stato

data prevista per la stipula del contratto definitivo è il 15 febbraio 2021. di insolvenza viene presunta,
Alfa Srl viene sottoposta a liquidazione giudiziale il 10 gennaio 2021. salvo la prova contraria:
Sulla base di una valutazione eseguita da un perito incaricato dal curatore, il prez › per tutti gli atti previsti
zo di mercato dell’immobile oggetto del contratto preliminare è di 245.000 euro. dall’articolo 166 del Codice,
Il contratto preliminare non è revocabile e il curatore della liquidazione giudi compiuti nel tempo il cui il
ziale di Alfa Srl dovrà dare esecuzione a tale contratto, formalizzando il rogito debitore esercitava un’impresa;
alle condizioni e nei termini pattuiti dal preliminare. › per quelli a titolo gratuito
compiuti più di due anni prima
della data di deposito della
affini entro il terzo grado; dei contratti preliminari di cui al domanda cui è seguita la
immobili a uso non abitativo comma 1 dell’articolo citato, liquidazione ma nel tempo di
destinati a costituire la sede ovvero della sentenza che accoglie esercizio dell’impresa.
principale dell’attività d’impresa la domanda diretta a ottenere
dell’acquirente, purché alla data l’esecuzione in forma specifica dei Attenzione
dell’apertura della liquidazione contratti preliminari predetti, Gli atti a titolo gratuito e quelli
giudiziale tale attività sia prevale sulle trascrizioni e indicati nell’articolo 166, compiuti tra
effettivamente esercitata o siano iscrizioni eseguite contro il coniugi, parti di un’unione civile tra
stati compiuti investimenti per promittente alienante dopo la persone dello stesso sesso o
darvi inizio. Devono essere trascrizione del preliminare. conviventi di fatto, sono revocabili se
trascritti se risultano da atto Gli effetti della trascrizione del la persona non prova che non era a
pubblico o da scrittura privata con preliminare cessano e si conoscenza dello stato d’insolvenza
sottoscrizione autenticata o considerano come mai prodotti se del debitore.
accertata giudizialmente, anche se entro un anno dalla data
sottoposti a condizione o relativi a convenuta tra le parti per la
edifici da costruire o in corso di conclusione del contratto Azione revocatoria ordinaria
costruzione, i contratti preliminari definitivo, e in ogni caso entro tre Il curatore ha, tra i rimedi per
aventi a oggetto la conclusione di anni dalla trascrizione predetta, “ricostruire” il patrimonio del
taluno dei contratti che non sia eseguita la trascrizione del debitore antecedente l’apertura
trasferiscono la proprietà di beni contratto definitivo o di altro atto della liquidazione giudiziale,
immobili, che costituiscono, che costituisca comunque anche lo strumento dell’azione
trasferiscono o modificano il esecuzione del preliminare o della revocatoria ordinaria. Infatti,
diritto di usufrutto su beni domanda giudiziale di cui l’articolo 165 del Codice prevede
immobili, il diritto di superficie, i all’articolo 2652, comma 1, che il curatore possa chiedere che
diritti del concedente e numero 2 del Codice civile. siano dichiarati inefficaci gli atti
dell’enfiteuta, nonché quelli che compiuti dal debitore in
costituiscono la comunione dei Particolare regime di revocabilità pregiudizio dei creditori, secondo
diritti menzionati nei numeri L’articolo 169 del Codice della crisi gli articoli 2901 ss. del Codice
precedenti e, infine, quelli che prevede un particolare regime di civile. La competenza è del
costituiscono o modificano servitù revocabilità nel caso in cui gli atti tribunale che ha aperto la
prediali, il diritto d’uso sopra beni siano compiuti tra coniugi, parti liquidazione giudiziale, tanto che
immobili, il diritto di abitazione. di un’unione civile tra persone l’azione sia diretta nei confronti
La trascrizione del contratto delle stesso sesso o conviventi di del contraente immediato quanto,
definitivo o di altro atto che fatto. Viene infatti posto in luce il se proponibile, nei confronti degli
costituisca comunque esecuzione particolare rapporto di familiarità aventi causa del medesimo. •
PRELIMINARE Con l'inizio della procedura si sospendono tutti i contratti in corso
I rapporti tra il preliminare

e la liquidazione giudiziale

Il Codice della crisi vi dedica uno specifico articolo,
introducendo novità importanti e anche risolutive
di alcuni contrasti interpretativi generati sotto la vigenza
della legge fallimentare
L
a liquidazione giudiziale creditori. In tal caso, i crediti all’interno dell’articolo 72,
produce effetti sui contratti maturati in corso di procedura dedicato al più ampio tema dei
che risultano pendenti al saranno prededucibili. rapporti pendenti.
momento dell’apertura della In tema immobiliare assumono Il Codice della crisi d’impresa e
procedura. particolare rilievo taluni contratti dell’insolvenza, invece, ha
Analogamente a quanto che, a fronte dell’apertura della dedicato uno specifico articolo per
previsto dalla legge fallimentare, il liquidazione giudiziale, sono la regolamentazione dei contratti
Codice della crisi d’impresa e assoggettati a discipline preliminari a seguito della
dell’insolvenza pone una regola particolari. liquidazione giudiziale (articolo
generale in tema di rapporti Nello specifico, si tratta delle 173), introducendo novità
pendenti (articolo 172) e, per seguenti figure: importanti e anche risolutive di
determinate fattispecie › contratti preliminari (articolo taluni contrasti interpretativi che
contrattuali, regole ad hoc 173); si erano generati sotto la vigenza
(articoli da 173 a 192). › contratti relativi a immobili da della legge fallimentare.
Come già previsto nella legge costruire (articolo 174); Con riguardo agli immobili da
fallimentare, in via generale, › contratti di locazione di costruire, il Codice ha previsto
l’apertura della procedura immobili (articolo 185); una disciplina ancora diversa che
determina la sospensione › contratti di appalto (articolo incide sui relativi contratti
dell’esecuzione dei contratti che 186). preliminari e che, per maggiore
risultano ineseguiti o solo omogeneità, è integralmente
parzialmente eseguiti da Preliminari di compravendita trattata nell’articolo dal titolo
entrambe le parti (il Codice Può accadere che un soggetto, «Immobili da costruire, più
precisa che l’esecuzione è essendo in procinto di garanzie per l’acquirente», a
riferita alle prestazioni acquistare un immobile e pagina 48.
principali). avendo, a tal fine, stipulato e In linea di principio e salvo casi
Tale disciplina è inderogabile trascritto un contratto particolari, è facoltà del curatore
dalle parti, essendo inefficaci le preliminare di compravendita sciogliersi dal contratto
clausole negoziali che fanno con il venditore, si trovi in preliminare.
dipendere la risoluzione del difficoltà per l’apertura di una In applicazione della regola
contratto dall’apertura della liquidazione giudiziale a carico generale contenuta nell’articolo
procedura. dell’impresa venditrice, prima 172 del Codice, dunque, il
È facoltà del curatore della stipula del contratto contratto preliminare resta
subentrare nel contratto in luogo definitivo. sospeso sino a quando il curatore
del debitore, previa La legge fallimentare menziona opera la scelta tra scioglimento e
autorizzazione del comitato dei le conseguenze di tale ipotesi subentro.
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | I rapporti tra il preliminare e la liquidazione giudiziale 42
SINTESI DEL RAPPORTO TRA CONTRATTO PRELIMINARE E LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE

DISCIPLINE A CONFRONTO
LEGGE FALLIMENTARE CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA
Articolo 72 – Rapporti pendenti Articolo 173 – Contratti preliminari

1. Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito 1. Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita
da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia
il fallimento, l’esecuzione del contratto, fatte salve le diverse proposto e trascritto prima dell’apertura della liquidazione
disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi

curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di dell’articolo 2932 del Codice civile, ma lo scioglimento non è
subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi opponibile al promissario acquirente se la domanda viene
obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti successivamente accolta.
ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto.
7. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita 2. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita
immobiliare trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis del Codice civile, immobiliare trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis del Codice civile, il
l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel
senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno, e gode del
privilegio di cui all’articolo 2775 bis del Codice civile a condizione che privilegio di cui all’articolo 2775 bis del Codice civile, a condizione che
gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati
cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. anteriormente alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale.
8. Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto 3. Fatto salvo quanto previsto dall’articolo 174, il contratto
preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis del preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis del
Codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo Codice civile non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso
destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del promissario
parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un
abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede
d’impresa dell’acquirente. principale dell’attività di impresa del promissario acquirente, sempre
che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente
alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale e il promissario
acquirente ne chieda l’esecuzione nel termine e secondo le
modalità stabilite per la presentazione delle domande di
accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura.
4. Nei casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di
vendita, l’immobile è trasferito e consegnato al promissario
acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima
dell’apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla
massa in misura pari alla metà dell’importo che il promissario
acquirente dimostra di aver versato. Il giudice delegato, una volta
eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con
decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione,
nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi
e di ogni altro vincolo.
Attenzione diritto all’insinuazione al passivo definitivi su beni immobili,

Il contratto dà vita a un rapporto della liquidazione giudiziale per i finalizzati al trasferimento della
giuridico che incide sulle parti crediti relativi agli acconti versati. proprietà, alla costituzione o
contraenti. Al fine di rendere Il credito riveste natura trasferimento del diritto di
conoscibile tale rapporto ai terzi, nel privilegiata, ai sensi dell’articolo usufrutto, superficie o enfiteusi, o
caso del contratto preliminare è 2775 bis del Codice civile, a alla costituzione o trasferimento
prevista una determinata forma di condizione che gli effetti della di diritti di comunione, servitù
pubblicità immobiliare, ossia la trascrizione del contratto prediale, uso o abitazione.
trascrizione nei registri immobiliari preliminare non siano cessati Coerentemente con la finalità
(articolo 2645 bis del Codice civile). anteriormente alla liquidazione propria del contratto preliminare,
giudiziale. che è quella di obbligare le parti a
Effetti dello scioglimento Dalla norma si evince la concludere il contratto definitivo,
del contratto preliminare fondamentale importanza la sua trascrizione ha un effetto
da parte del curatore attribuita alla trascrizione ex prenotativo, nel senso che tutela
Qualora il curatore si sciolga dal articolo 2645 bis del Codice civile, il promissario acquirente
contratto preliminare trascritto ex ossia alla pubblicità immobiliare anticipando l’opponibilità ai terzi
articolo 2645 bis del Codice civile, dei contratti preliminari aventi a propria degli effetti del contratto
il promissario acquirente ha oggetto la stipula di contratti definitivo. Il promissario
acquirente, infatti, grazie alla definitivo, o comunque ai tre anni limitata alla metà di quanto il
trascrizione del contratto successivi alla trascrizione del medesimo dimostra di avere
preliminare, può opporre gli contratto preliminare: decorso versato.
effetti del contratto definitivo tale termine, la trascrizione si Al riguardo, la relazione
(trasferimento della considera come mai avvenuta. illustrativa al Codice chiarisce che
proprietà/costituzione o Il credito del promissario tale scelta legislativa risponde alla
trasferimento di altri diritti reali acquirente, laddove la trascrizione necessità di tutelare, accanto alle

su beni altrui) a coloro che del contratto preliminare sia ragioni del promissario
abbiano acquistato diritti nei efficace alla data di apertura della acquirente, anche quelle della
confronti del venditore nel procedura, è dunque assistito dal massa dei creditori.
periodo successivo alla privilegio speciale sul bene Può accadere che, pur a fronte
trascrizione del contratto immobile oggetto del contratto del versamento di un determinato
preliminare. preliminare. Tale privilegio non è acconto prima della liquidazione
Nell’ambito della liquidazione tuttavia opponibile ai creditori giudiziale, il curatore non abbia
giudiziale, in caso di contratto ipotecari per i mutui erogati al rinvenuto risorse sufficienti
preliminare trascritto ai sensi promissario acquirente per neppure al pagamento del
dell’articolo 2645 bis del Codice l’acquisto di tale immobile, né ai creditore ipotecario. Il creditore
civile, allo scioglimento dal creditori ipotecari per ipotecario, infatti, ha diritto a
contratto da parte del curatore finanziamenti di interventi edilizi insinuarsi al passivo in via
consegue il diritto, in capo sullo stesso. privilegiata per l’intero prezzo
all’acquirente, di insinuarsi al pagato, inclusi gli acconti
passivo della procedura per il Effetti dell’esecuzione (Cassazione 8 febbraio 2017,
credito maturato in virtù di del contratto preliminare n. 3310). Nel caso in cui il curatore
acconti già versati. da parte del curatore (subentro) non rinvenga tutte le somme
Nell’ipotesi in cui il curatore non versate per gli acconti, sarà
Attenzione sciolga il contratto, ma vi comunque chiamato a ripartire in
In linea di continuità con la legge subentri, il Codice prevede che: favore del creditore ipotecario le
fallimentare, il Codice della crisi › l’immobile viene trasferito e somme a lui spettanti, attingendo
accorda al promissario acquirente il consegnato all’acquirente nello da risorse di diversa origine, se
diritto all’ammissione al passivo per i stato in cui si trova; esistenti. Ciò comporta una
crediti derivanti da acconti versati › gli eventuali acconti già diminuzione dell’attivo ripartibile
antecedentemente alla liquidazione corrisposti dall’acquirente agli altri creditori, diminuzione
giudiziale del venditore, ma esclude prima dell’apertura della che il Codice ha inteso evitare o,
che al creditore sia dovuto il procedura di liquidazione quantomeno, limitare al 50 per
risarcimento del danno. giudiziale sono opponibili alla cento degli acconti versati dal
massa per la metà dell’importo promissario acquirente.
La natura privilegiata di tale che il promissario acquirente
credito, prevista dall’articolo 2775 dimostra di avere versato; Domanda giudiziale trascritta
bis del Codice civile, è limitata al › il giudice delegato ordina la prima della liquidazione giudiziale
caso in cui gli effetti della cancellazione delle iscrizioni Con la sottoscrizione del contratto
trascrizione del contratto relative ai diritti di prelazione, preliminare sorge l’impegno per
preliminare siano in essere delle trascrizioni dei le parti di stipulare l’atto
all’apertura della liquidazione pignoramenti, dei sequestri definitivo di trasferimento del
giudiziale. Al riguardo, occorre conservativi e di ogni altro bene: l’indagine sulla effettiva
tenere presente che l’articolo vincolo. volontà delle parti consente di
2645 bis del Codice civile limita individuare se si sia in presenza di
temporalmente l’efficacia della Opponibilità alla massa un preliminare o di un definitivo,
trascrizione del contratto dei creditori degli acconti versati senza che altri elementi possano
preliminare ad un anno entro la L’opponibilità alla massa dei influire, quali il pagamento del
data convenuta dalle parti per la creditori degli acconti già prezzo e anche l’immissione nel
conclusione del contratto corrisposti dall’acquirente è possesso del bene.
EL1 NON SERVE LA PREVENTIVA COSTITUZIONE IN MORA rapporto tra un eventuale

accoglimento della domanda ex
L’esercizio dell’azione diretta a ottenere, a norma dell’articolo 2932 del Codice articolo 2932 del Codice civile, con
civile, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso non è relativa pronuncia di
condizionato a una preventiva costituzione in mora dell’obbligato a concludere trasferimento della proprietà
il contratto, per cui l’interesse a proporre la domanda si stabilisce solo in base dell’immobile all’acquirente
a una situazione obiettiva di inadempimento. (pronuncia che, giocoforza,

Costituisce infatti principio altrettanto consolidato quello per il quale ai fini del avveniva in pendenza della
l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di conclude procedura fallimentare, pur se
re un contratto ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile, non occorre un’of iniziata antecedentemente) e la
ferta formale della prestazione nei termini rigorosi di cui agli articoli 1208 e facoltà di scioglimento dal
1209 del Codice civile e pertanto si rende idonea anche la sola manifestazione contratto in capo al curatore.
di volontà di corrispondere il residuo prezzo fatta con l’atto di citazione da par Secondo un primo
te del promittente acquirente, sottoscritto dal procuratore in giudizio (Cassa orientamento, il curatore aveva
zione 11 aprile 2017, n. 9314). facoltà di sciogliersi dal contratto
preliminare fino all’avvenuto
trasferimento del bene, ovvero
Nel caso una delle parti risulti del curatore, può addivenire fino all’esecuzione del contratto
inadempiente all’impegno comunque all’acquisto preliminare o al passaggio in
assunto, la legge prevede un dell’immobile. È il caso del giudicato della sentenza
rimedio: l’esecuzione specifica promissario acquirente che, prima costitutiva ex articolo 2932 del
dell’obbligo di concludere un della liquidazione giudiziale, Codice civile (Cassazione, Sezioni
contratto, prevista dall’articolo abbia incardinato domanda Unite, 14 aprile 1999, n. 239;
2932 del Codice civile. Tale giudiziale di esecuzione in forma Cassazione 14 aprile 2004,
disposizione di legge prevede che specifica ex articolo 2932 del n. 7070).
se colui che è obbligato a Codice civile. Un secondo orientamento,
concludere un contratto non Non è infrequente il caso del invece, propendeva per
adempie all’obbligazione, l’altra promissario acquirente che, prima l’opponibilità alla massa dei
parte, qualora sia possibile e non dell’apertura della liquidazione creditori della pronuncia
sia escluso dal titolo, può ottenere giudiziale del venditore e a causa costitutiva ex articolo 2932 del
una sentenza che produca gli dell’inadempimento di Codice civile emessa dopo la
effetti del contratto non concluso. quest’ultimo – dunque, laddove il dichiarazione di fallimento, a
La sentenza emessa ai sensi venditore non sottoscriva il decisione della domanda
dell’articolo 2932 del Codice civile contratto definitivo nel termine giudiziale proposta
produce, dal momento del convenuto – instauri la domanda antecedentemente. In tal modo,
passaggio in giudicato, gli effetti giudiziale di esecuzione in forma dunque, il curatore non poteva
del negozio, comportando, nel specifica del contratto preliminare apprendere il bene immobile alla
caso di vendita, il trasferimento (articolo 2932 del Codice civile) e massa attiva, non potendo
della proprietà del bene e la trascriva nei pubblici registri, al sciogliere il contratto (Cassazione,
correlativamente l’obbligo fine di ottenere la pronuncia Sezioni Unite, 7 luglio 2004,
dell’acquirente di versare il prezzo costitutiva del trasferimento della n. 12505).
(o il suo residuo) eventualmente proprietà dell’immobile in suo Tale contrasto si è protratto per
ancora dovuto, obbligo sancito favore. diversi anni, in un’alternanza di
con una pronuncia di La pendenza di tale domanda pronunce aderenti,
accertamento o di condanna o di giudiziale in corso di procedura sostanzialmente, all’uno o all’altro
subordinazione dell’efficacia concorsuale, in assenza di una indirizzo interpretativo.
traslativa al pagamento. specifica disciplina all’interno La soluzione alla questione è
Vi è una particolare ipotesi in della legge fallimentare, aveva giunta nel 2015, quando la Corte
cui il promissario acquirente, pur generato in giurisprudenza un di Cassazione a Sezioni Unite ha
successivamente allo scioglimento vivace contrasto interpretativo, chiarito quanto segue: «(…) Il
dal contratto preliminare da parte soprattutto con riguardo al curatore in ipotesi di domanda di
esecuzione in forma specifica dell’articolo 2932 del Codice civile, coloro cioè che pretendono di
proposta anteriormente alla ma lo scioglimento non è vantare diritti sul bene oggetto
dichiarazione di fallimento del opponibile al promissario della compravendita. In mancanza
promittente venditore e riassunta acquirente se la domanda viene di trascrizione, il contratto, pur
nei confronti del curatore (…) successivamente accolta». essendo pienamente valido ed
mantiene senza dubbio la efficace tra le parti, non ha effetto
titolarità del potere di Trascrizione del preliminare riguardo a coloro che a qualunque

scioglimento dal contratto sulla Nell’ambito della compravendita titolo abbiano acquistato diritti su
base di quanto gli riconosce la immobiliare ha dunque assunto quello stesso bene immobile in
legge fallimentare, articolo 72» un’importante primaria l’articolo base a un atto regolarmente
(Cassazione, Sezioni Unite, 16 2645 bis del Codice civile che ha trascritto o iscritto. L’eventuale
settembre 2015, n. 18131). esteso la pubblicità nei registri conflitto tra diversi acquirenti che
Il principio era stato anche più immobiliari anche ai contratti abbiano tutti trascritto l’atto
recentemente confermato dai preliminari. Si è trattato di una d’acquisto è regolato secondo il
giudici di legittimità, nel senso rivoluzionaria innovazione principio della priorità
che, qualora il promissario giacché la pubblicità immobiliare cronologica della trascrizione:
acquirente avesse proposto e è sempre stata riservata ai prevale, in buona sostanza, chi ha
trascritto prima del fallimento la contratti con effetti reali e non trascritto anteriormente, a
domanda di esecuzione in forma invece a quelli, come il contratto prescindere dalla data di stipula
specifica ex articolo 2932 del preliminare, con meri effetti dell’atto.
Codice civile del contratto obbligatori. La trascrizione del contratto
preliminare di compravendita, il La trascrizione è una forma di preliminare (o della domanda ex
sopravvenuto fallimento del pubblicità dichiarativa che serve articolo 2932 del Codice civile)
promittente venditore non a dirimere il conflitto tra due non opera autonomamente
avrebbe privato il curatore della soggetti che hanno acquistato, o rispetto al momento della
facoltà di sciogliere il contratto, promesso di acquistare, lo stesso pubblicità del definitivo, ma solo
ma l’eventuale scelta compiuta immobile dallo stesso venditore. determina una specie di
non era opponibile al L’articolo 2644 del Codice civile prenotazione che varrà ai fini
promissario acquirente che dispone infatti che riguardo ai della pubblicità soltanto nel
avesse ottenuto la sentenza terzi l’efficacia dei contratti (e momento in cui si sarà
costitutiva sostitutiva del rogito, degli atti) che devono essere completato l’iter traslativo. Di
in quanto gli effetti di tale trascritti è acquisita solo per conseguenza, per effetto della
sentenza sarebbero dovuti mezzo della trascrizione, sicché in trascrizione del preliminare, il
retroagiscono al momento della assenza di trascrizione detti contratto definitivo, ovvero della
trascrizione della domanda contratti (e atti) non hanno effetto sentenza che ne ha prodotto gli
giudiziale (Cassazione 27 marzo riguardo a coloro che a qualunque effetti ex articolo 2932 del Codice
2017, n. 7778). titolo hanno acquistato diritti civile, godrà di una
L’interpretazione offerta da tali sugli immobili in base a un atto retrodatazione alla data di
importanti pronunce è stata trascritto o iscritto anteriormente trascrizione del preliminare.
accolta dal Codice, che ha alla trascrizione degli atti Quanto alla domanda ex
espressamente disciplinato tale medesimi. articolo 2932 del Codice civile,
ipotesi all’articolo 173, comma 1. Una volta eseguita la l’articolo 2668 bis del Codice
prevedendo che «Il curatore può trascrizione, non può avere effetto civile (introdotto dalla legge
sciogliersi dal contratto contro colui che ha trascritto 69/2009) fissa in venti anni la
preliminare di vendita alcuna altra trascrizione o durata dell’efficacia della
immobiliare anche quando il iscrizione di diritti acquistati trascrizione della domanda
promissario acquirente abbia verso il suo autore, quantunque giudiziale, facendone cessare gli
proposto e trascritto prima l’acquisto risalga a data anteriore. effetti in mancanza di
dell’apertura della liquidazione La trascrizione del contratto nei rinnovazione prima che scada il
giudiziale domanda di esecuzione registri immobiliari serve dunque ventennio dalla data della
in forma specifica ai sensi per renderlo opponibile ai terzi, a trascrizione stessa. Per ottenere la
EL2 DOMANDA DI ACCERTAMENTO DEI DIRITTI DEI TERZI

SUI BENI COMPRESI NELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Considerato che il promissario acquirente, nell’ipotesi particolare in questione, non intende ottenere l’ammissione al passivo
della liquidazione giudiziale per gli eventuali acconti versati, bensì il trasferimento della proprietà dell’immobile ove porrà la
propria abitazione principale (ovvero quella di parenti o affini entro il terzo grado), ovvero la sede principale dell’attività
d’impresa, il legislatore ha inteso apprestare una maggiore tutela in capo al medesimo, consentendogli di ottenere l’esecu

zione del contratto preliminare, pur non avendo svolto la domanda di esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 del Co
dice civile (sempre che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati prima dell’apertura della liqui
dazione giudiziale).
A tal fine, il promissario acquirente è chiamato a presentare una domanda di accertamento del proprio diritto sul bene im
mobile (ormai) compreso nella procedura.
La domanda deve proporsi con ricorso, da trasmettere all’indirizzo di posta elettronica certificata del curatore almeno 30
giorni prima dell’udienza fissata per l’esame dello stato passivo e deve contenere gli elementi propri della domanda di am
missione al passivo (articolo 201 del Codice), nonché la richiesta di esecuzione del contratto preliminare.
rinnovazione occorre Quando il contratto preliminare promissario acquirente.

semplicemente presentare al non può essere sciolto dal curatore Tali eccezioni, peraltro già
conservatore una nota in doppio In presenza di determinate previste nella legge fallimentare,
originale conforme a quella della condizioni il contratto preliminare si pongono a tutela del bisogno
precedente trascrizione, con cui si di compravendita regolarmente abitativo e del diritto all’esercizio
dichiara che si intende rinnovare trascritto sui pubblici registri non di attività produttiva, ritenuti di
la trascrizione originaria. può essere sciolto dal curatore. prevalente interesse.
Fermi gli effetti della Si tratta dei casi in cui il Il Codice, tuttavia, in aggiunta a
trascrizione della domanda, vale contratto ha come oggetto: quanto previsto dalla legge
in ogni caso il principio per cui › un immobile a uso abitativo fallimentare, subordina tale
l’effetto traslativo della proprietà destinato a costituire “beneficio” all’onere, in capo al
del bene scaturente dalla sentenza l’abitazione principale del promissario acquirente, di
di primo grado si produce solo dal promissario acquirente o di richiedere l’esecuzione del
momento del passaggio in suoi parenti e affini entro il contratto nel termine e secondo le
giudicato della sentenza stessa, terzo grado; modalità stabilite per la
con la conseguente acquisizione › un immobile a uso non presentazione delle domande di
dell’immobile al patrimonio del abitativo destinato a accertamento dei diritti dei terzi
promissario acquirente costituire la sede principale sui beni compresi nella procedura
destinatario del provvedimento. dell’attività d’impresa del (articolo 173, comma 3). •
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IMMOBILI DA COSTRUIRE Il notaio è chiamato a controllare l'effettiva consegna della fideiussione
Immobili da costruire,
più garanzie per l’acquirente

Contratto preliminare, fideiussione, polizza decennale
postuma. Grazie alle modifiche introdotte dal Codice
della crisi d’impresa e dell’insolvenza, oggi chi acquista
“sulla carta” può contare su nuove tutele
S
ino all’anno 2005 il parte sicuramente debole del chiamate a incidere parzialmente
fenomeno delle famiglie rapporto contrattuale riguardante sulla disciplina dettata dal Dlgs
impegnatesi nell’acquisto tale tipologia di compravendita 122/2005. Si tratta degli articoli
di un immobile in costruzione – e immobiliare. 385, 386, 387 e 388 con i quali
successivamente coinvolte nella Con il Dlgs 12 gennaio 2019, viene modificata l’originaria
crisi d’impresa del costruttore – n. 14, nell’ambito di un più ampio formulazione degli articoli 3, 4, 5
aveva assunto dimensioni davvero progetto di disciplina della “crisi e 6 del predetto decreto.
consistenti. d’impresa e dell’insolvenza” – Per meglio comprendere però la
Con la legge 2 agosto 2004, dunque riguardante anche le portata e il contenuto delle
n. 210, in tema di tutela dei diritti imprese per le quali tale momento integrazioni apportate dal Codice
patrimoniali degli acquirenti di di crisi sopraggiunge durante la al precedente Dlgs 122/2005, è
immobili da costruire, e con il costruzione di immobili (o opportuno esaminare il più ampio
successivo decreto attuativo 20 frazioni di essi) che già sono stati contenuto di quest’ultimo, al fine
giugno 2005, n. 122, il legislatore promessi in vendita – che può di compararlo con le nuove
aveva però introdotto nel nostro coinvolgere gli operatori disposizioni.
ordinamento un sistema di tutele commerciali, sono state rafforzate
per tale categoria di acquirenti. le garanzie che già il Dlgs Tipologia di acquirenti
Lo scopo della legge 210/2004 è 122/2005 aveva previsto in favore Sotto tale profilo l’esistente
stato quello di rafforzare la di coloro che decidono di disciplina non ha risentito delle
posizione dell’acquirente, non acquistare un immobile ancora da modifiche apportate dal Codice.
ponendosi come obiettivo la costruire: dalla forma con cui L’acquirente è individuato dalla
revisione sistematica dell’istituto deve essere stilato il contratto legge 210/2004 (di cui il Dlgs
della vendita immobiliare, ma preliminare di compravendita, alla 122/2005 è l’applicazione) in colui,
realizzando un intervento di legittimazione al rilascio della persona fisica, che acquista
limitato impatto normativo. fideiussione e al modello standard l’immobile da costruire ovvero che
Già da tempo però di essa stessa, per finire alle abbia stipulato ogni altro contratto
l’applicazione pratica della pur conseguenze della mancata diretto all’acquisto o comunque al
innovativa normativa dettata a consegna all’acquirente, al trasferimento non immediato, a sé
protezione degli “acquisti di case momento del rogito, della polizza o al coniuge oppure ad un proprio
sulla carta” aveva presentato le decennale postuma. parente in primo grado, della
sue criticità, soprattutto sotto il Nella Parte terza del citato proprietà o della titolarità di un
profilo dell’effettiva applicazione decreto 14/2019 (appunto il diritto reale di godimento su di un
delle garanzie che il legislatore Codice della crisi d’impresa e immobile da costruire.
aveva previsto a tutela del dell’insolvenza) il legislatore ha Restano esclusi dal novero degli
promissario acquirente, quale inserito quattro disposizioni acquirenti tutte le società o gli
EL1 NULLITÀ DEL CONTRATTO PRELIMINARE della costruzione sia data in

IN MANCANZA DI CONCESSIONE EDILIZIA appalto o comunque eseguita da
terzi.
L’immobile da costruire privo della concessione edilizia non può essere trasfe Il costruttore deve quindi
rito se il promittente venditore non produce un idoneo titolo edilizio. Trova ap necessariamente essere un
plicazione, in questo caso, il disposto dell’articolo 17, comma 1 della legge imprenditore. Lo è anche
47/1985 (primo condono edilizio), oggi confluito nell’articolo 46 del Dpr l’imprenditore o la cooperativa

380/2001, che dispone la nullità degli atti di trasferimento tra vivi, in forma edilizia che dia corso alla
pubblica o privata, dai quali non risulti l’esistenza di concessione edilizia o in costruzione senza un proprio
sanatoria (Cassazione 22 ottobre 2015, n. 21527). intervento diretto, ma che si limiti
Al fine di ottenere in giudizio una sentenza ai sensi dell’articolo 2932 del Codi alla mera attività commerciale di
ce civile che sostituisca il contratto definitivo non stipulato, l’immobile oggetto vendita di un immobile la cui
di preliminare e di successivo definitivo deve essere del tutto legittimo, con ciò costruzione è affidata in appalto a
intendendo la doverosa sussistenza dei documenti attestanti la regolarità urba terzi (è il caso più ricorrente con
nistica dell’immobile, con la conseguenza che, in caso contrario, il trasferimen le cooperative edilizie) o
to immobiliare è nullo (ex articolo 1418 del Codice civile per illiceità dell’ogget comunque posta in esecuzione da
to) e tale invalidità, per definizione, può essere eccepita da chiunque, anche di terzi soggetti.
rettamente e d’ufficio dal giudice. La precisazione, volutamente
Ne deriva che non è possibile vendere e acquistare un immobile da costruire ampia, ha inteso comprendere
privo di concessione edilizia o in sanatoria e se le parti stipulano comunque nell’ambito di operatività
l’atto (preliminare o vendita che sia) questo, per la legge, è come se non esi della tutela prevista dalla legge
stesse. tutte le operazioni di vendita di
edifici da costruire o in
corso di costruzione poste in
enti collettivi, siano essi a interpretazione più allargata del essere da società di cosiddetto
personalità giuridica o meno. La concetto di acquirente, trading.
definizione fornita sia dalla legge comprensiva dunque anche di Si tratta comunque di una
210/2004 sia dal Dlgs 122/2005 colui che, operando nel quadro qualifica che esclude l’applicabilità
non coincide però neppure con della propria attività della disciplina a qualunque
quella di consumatore, definito imprenditoriale o professionale, si persona fisica che dia corso a una
quest’ultimo dall’articolo 1469 bis, induca all’acquisto di un immobile attività di costruzione di immobili
comma 2 del Codice civile, come a ciò destinato. al di fuori di un contesto
la persona fisica che agisce per La nozione di acquirente, nel imprenditoriale.
scopi estranei all’attività senso voluto dalla legge, si
imprenditoriale o professionale estende anche a colui che si Individuazione degli immobili
eventualmente svolta. impegna economicamente nei Come si è detto, le nuove norme
Nella disciplina in esame si confronti di una cooperativa per di tutela riguardano la vendita di
rinvengono invero indici opposti, ottenere il trasferimento della immobili che ancora devono
laddove si prevede che proprietà di un immobile da venire ad esistenza, vale a dire di
l’acquirente possa impegnarsi costruire, quand’anche ne sia quegli immobili che la legge
all’acquisto della proprietà di un socio. definisce come «immobili da
bene anche mediante la stipula di costruire».
un contratto di leasing, strumento Nozione di costruttore La normativa che qui si sta
quest’ultimo per lo più destinato La legge richiama l’imprenditore o esaminando trova attuazione sia
all’imprenditore (fatta eccezione la cooperativa edilizia che per gli immobili a uso abitativo
per quanto dettato dalla legge 28 promettono in vendita o che sia per quelli destinati a uso
dicembre 2015, n. 208 in tema di vendono un immobile da diverso dall’abitazione. Essa
possibilità per le persone fisiche costruire sia nel caso in cui lo circoscrive comunque agli
di ricorrere, per l’acquisto di un stesso venga edificato immobili ancora da costruire la
immobile, al leasing traslativo). direttamente dai medesimi e sia sua efficacia ed evidenzia l’intento
Ciò lascia deporre per una nel caso in cui la realizzazione di dare tutela a chi aspira
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Immobili da costruire, più garanzie per l'acquirente 50
all’acquisto di una unità soltanto sulla carta, ossia allo richiesto o presentato dopo
immobiliare che non può essere stato già di progetto ma per i l’entrata in vigore della novella.
subito trasferita in proprietà in quali non sia stato ancora
quanto ancora da edificare o richiesto il permesso di Preliminare di compravendita
quanto meno da ultimare. costruire o un titolo L’articolo 6 del Dlgs 122/2005, nel
In tale situazione, l’acquirente equipollente (Cassazione 10 dettare in modo preciso e
che effettua versamenti al marzo 2011, n. 5749); dettagliato il contenuto del

costruttore di fatto finanzia › il momento finale è quello contratto preliminare di
l’edificazione o l’ultimazione dell’esistenza dei requisiti per compravendita che il costruttore
dell’immobile a lui promesso, il rilascio del certificato di deve fare sottoscrivere
senza che tale suo finanziamento agibilità. La tutela si applica all’acquirente dell’immobile ancora
sia adeguatamente garantito agli immobili che non siano da edificare, rappresenta
prima del definitivo trasferimento stati ancora ultimati e la norma innegabilmente una delle
della proprietà. precisa che non sono da disposizioni più complete e incisive
Sono quindi esclusi dalla considerarsi ancora ultimati dell’intera disciplina, quale
protezione gli acquisti di immobili quegli immobili per i quali non espressione non casuale da parte
già ultimati o per i quali non è è ancora possibile il rilascio del del legislatore della sua volontà di
previsto alcun intervento di certificato di agibilità. Si tratta tutelare la parte debole del contratto
ultimazione, sul presupposto che di immobili che ancora di compravendita di immobile in
in tali casi l’acquirente non si difettano della richiesta di costruzione, appunto l’acquirente.
aspetta dal venditore una ulteriore accatastamento oppure della
attività edificatoria, nelle cui more dichiarazione resa dal Contenuto
i versamenti in acconto richiedente sulla conformità In sintesi, il contratto deve
potrebbero incorrere nel rischio di dell’opera rispetto al progetto e contenere:
impresa, ed è anzi in grado di sulla salubrità degli ambienti › i soggetti del contratto. Per le
ottenere l’immediato ovvero di immobili per i quali persone fisiche devono essere
trasferimento della proprietà e di devono essere acquisiti il riportate le generalità, il codice
contenere così ai minimi termini i certificato di collaudo statico e fiscale e il regime patrimoniale,
rischi della transazione tutti gli altri documenti elencati qualora una di esse sia
commerciale. nel comma 3 dell’articolo 25 del coniugata;
Si considera immobile da Dpr 6 giugno 2001, n. 380 › l’immobile oggetto del
costruire quello che si trova tra («Testo unico delle disposizioni contratto e i suoi accessori. Il
due precisi momenti del progetto legislative e regolamentari in problema non è di poco conto
di edificazione: materia edilizia»). se si considera che la porzione
› il momento iniziale è quello Il riferimento operato dal di immobile che si promette di
della richiesta al Comune del legislatore al rilascio del vendere deve ancora essere
permesso di costruire o altro certificato di agibilità consente costruita e che con molta
titolo abilitativo. A partire da peraltro di meglio definire la probabilità sarà oggetto di
questo momento, l’acquirente nozione di “immobili da modifiche in corso d’opera;
di un immobile per il quale sia costruire”, escludendo infatti tutti › gli estremi di eventuali
stata effettuata la richiesta di quegli interventi, quand’anche convenzioni urbanistiche
permesso di costruire avrà il rilevanti e onerosi, per i quali non stipulate per potere costruire e
diritto di avvalersi di tutte le è necessario il rilascio del predetto dei vincoli ivi previsti. Si pensi
tutele della legge in esame. Il certificato. alle convenzioni di attuazione
testo normativo fissa quindi un Sotto tale profilo, l’articolo 387 di un piano di lottizzazione di
chiaro limite, di conseguenza del Codice integra l’articolo 5 del iniziativa privata o di un piano
devono ritenersi esclusi Dlgs 122/2005 con il comma 1 ter di recupero, per ognuno dei
dall’applicazione della e modifica l’operatività quali occorre precisare i vari
disciplina di tutela anche i apportate alla disciplina in esame vincoli che ne conseguono in
contratti preliminari aventi a ai contratti per i quali il titolo ordine a divieti di destinazione,
oggetto edifici esistenti abilitativo edilizio sia stato a servitù di uso pubblico o a
aree da cedere per particolari prima dell’effettivo che negli ultimi anni ha visto i
usi in favore della collettività; trasferimento della proprietà. costruttori sottrarsi al contenuto
› le caratteristiche tecniche della Come vedremo più avanti, legale del contratto, con
costruzione, con riferimento l’articolo 388 del Codice della particolare riferimento all’obbligo
sia alla struttura portante che crisi e dell’insolvenza ha della fideiussione.
agli infissi e agli impianti. apportato in tal senso una Il notaio è ora chiamato a
L’oggetto del contratto è un modifica, disponendo che il controllare l’effettiva consegna

bene dai contorni non definiti contratto preliminare deve della fideiussione al momento
in quanto ancora da costruire e anche contenere l’attestazione della stipula del contratto
che comunque presuppone una della conformità della preliminare di compravendita,
attività edificatoria in fideiussione al modello nonché, al definitivo, gli estremi
progressivo svolgimento. standard (di cui all’articolo 3, della garanzia e ad attestare la
Necessita quindi l’allegazione comma 7 bis del Dlgs 122/2005) conformità della stessa ai modelli
di una relazione redatta da un che sarà strutturato secondo le standard.
tecnico abilitato che riporti, con indicazioni offerte da futuri Parimenti sarà per la polizza
esattezza e competenza, le decreti ministeriali; assicurativa i cui estremi e la cui
caratteristiche che dovrà avere › l’esistenza di eventuali attestazione di conformità
il costruendo edificio; ipoteche o di trascrizioni dovranno essere contenuti
› il termine entro il quale dovrà pregiudizievoli. È interesse di nell’atto di trasferimento, così
essere ultimato l’immobile. entrambe le parti che tutto ciò come previsto dal novellato
Benché la legge imponga venga riportato nel contratto; articolo 4, comma 1 quater del
l’indicazione del solo termine › gli estremi del permesso di Dlgs 122/2005.
massimo entro il quale costruire e di ogni altro titolo
l’immobile deve essere o provvedimento che abiliti la Garanzia fideiussoria
ultimato, è bene prevedere costruzione. La previsione è L’articolo 2 del Dlgs 122/2005
anche delle date intermedie finalizzata a mettere il prevede l’obbligo del costruttore
riferite al cosiddetto “stato promissario acquirente nella di procurarsi e consegnare
avanzamento lavori” e quella condizione di conoscere la all’acquirente, prima o all’atto
entro la quale stipulare l’atto storia urbanistica del fabbricato della stipula di un contratto
definitivo di compravendita; oggetto del trasferimento. avente come finalità il
› il prezzo complessivo della trasferimento non immediato
compravendita. Il prezzo Forma della proprietà (in buona
costituisce uno degli elementi Anche sulla forma del contratto sostanza, al momento della
essenziali del contratto. preliminare (articolo 6 del Dlgs stipula del contratto preliminare),
Normalmente è previsto un 122/2005) è intervenuto il Codice una fideiussione a garanzia di
primo versamento a titolo di della crisi disponendo, all’articolo tutti gli acconti versati o da
caparra confirmatoria e poi 388, che esso deve essere versare al costruttore
altri in acconto sulla base stipulato per atto pubblico o per anteriormente all’effettivo
dell’avanzare dei lavori. Il saldo scrittura privata autenticata. trasferimento della proprietà.
di solito corrisponde con la Ciò comporta anche la La garanzia fideiussoria
data di stipula dell’atto di conseguente necessità di consente dunque al promissario
trasferimento della proprietà procedere, oltre che alla consueta acquirente di ottenere la
del bene in capo all’acquirente; registrazione presso gli uffici restituzione di tutte le somme da
› gli estremi della fideiussione. dell’agenzia delle Entrate, anche lui anticipate al costruttore per
La legge prevede l’obbligo del la trascrizione presso la consentirgli di portare a termine
costruttore di procurarsi e di conservatoria immobiliare. ciò che ha promesso di vendere.
consegnare all’acquirente, Attraverso la necessaria Si tratta di una garanzia che trova
all’atto della stipulazione del partecipazione del notaio con applicazione automatica al
contratto preliminare, una funzioni di controllo, l’intervento verificarsi di determinate
fideiussione a garanzia di tutti operato dall’articolo 388 del circostanze previste dalla legge,
gli acconti versati o da versare Codice tende a eliminare la prassi senza che sia data possibilità al
EL2 PRELIMINARE NULLO SENZA LA POLIZZA FIDEIUSSORIA

CONTESTUALE ALLA SOTTOSCRIZIONE DEL CONTRATTO
La legge è sufficientemente chiara nel prevedere, all’articolo 2 del Dlgs 122/2005, l’obbligo del costruttore di consegnare al
l’acquirente una polizza fideiussoria a garanzia di tutti gli acconti che questi si impegna a versare nel corso della costruzio
ne, nonché ogni altro corrispettivo che sia corrisposto dall’acquirente al costruttore anteriormente al trasferimento della
proprietà. La consegna deve avvenire al momento della stipula del contratto, venendo meno, in difetto, la ratio della garan

zia voluta dal legislatore, con la conseguente declaratoria di nullità del preliminare sottoscritto in spregio del dettato norma
tivo (Corte di appello di Lecce 14 maggio 2015, n. 222).
Si tratta di nullità che neppure può essere sanata da un successivo comportamento del promittente venditore che, dopo la
stipula del contratto, consegni al promissario acquirente la polizza.
La sanzione della nullità opera non solo nel caso di mancanza assoluta della fideiussione, ma anche nell’ipotesi in cui la ga
ranzia rilasciata vada a coprire solo in parte gli acconti che l’acquirente è contrattualmente obbligato a versare anteriormen
te al trasferimento della proprietà.
A seguito della dichiarata nullità del contratto preliminare di compravendita, che può essere fatta valere dal solo acquirente,
l’impresa costruttrice deve restituire tutti gli acconti ricevuti, maggiorati degli interessi legali a decorrere dal giorno del pa
gamento.
garante di valutare l’entità o le di assegnazione dell’immobile, confermare l’esecuzione del

cause del verificato che contenga la menzione di cui contratto viene meno nel
inadempimento da parte del all’articolo 4, comma 1 quater del momento in cui l’acquirente opti
costruttore stesso. Dlgs 122/2005, cioè degli estremi per la restituzione delle somme da
identificativi della polizza lui versate.
In sintesi assicurativa e della sua La volontà di recedere dal
Si tratta di una garanzia che non ha conformità al modello legale. contratto, e quindi di escutere la
come oggetto di tutela Può essere escussa anche fideiussione, deve dunque essere
l’adempimento dell’obbligazione quando il costruttore non rilascia comunicata al costruttore al
contrattuale, bensì la sola restituzione la polizza assicurativa postuma verificarsi dell’ipotesi prevista
di quello che è stato o che sarà decennale, su dichiarazione del dalla lettera a) del comma 2
versato. In tal modo viene notaio (articolo 385 del Codice) dell’articolo 3 del Dlgs 122/2005
considerato il solo interesse del ovvero quando, nell’ipotesi di cui (trascrizione da parte di un
promissario acquirente a non perdere al nuovo comma 3 dell’articolo 3 creditore del costruttore del
quanto pagato al costruttore e non del Dlgs 122/2005, al decorrere pignoramento dell’immobile
già quello alla realizzazione e al della data in cui si è verificata la oggetto del contratto) ovvero al
trasferimento dell’immobile. situazione di crisi, a condizione competente organo della
che l’acquirente abbia comunicato procedura nelle altre tre ipotesi
Giusto l’intervento operato al costruttore la propria volontà di previste dalle lettere b), c) e d) del
dall’articolo 385 del Codice della recedere dal contratto oppure medesimo articolo.
crisi, la fideiussione è rilasciata da quando l’organo della procedura
una banca o da un’impresa concorsuale non abbia Polizza assicurativa decennale
esercente le assicurazioni: sono comunicato la volontà di Altra importante novità delle
stati così eliminati gli intermediari subentrare nel contratto norme a tutela degli acquirenti di
finanziari. preliminare immobili da costruire è
Perde efficacia nel momento in Con l’escussione della rappresentata dalla introduzione
cui il fideiussore riceve dal fideiussione, il promissario dell’obbligo di una polizza
costruttore o da un altro dei acquirente recede di fatto dal assicurativa che garantisca
contraenti copia degli atti di contratto, precludendosi quindi la l’acquirente dai danni causati da
trasferimento della proprietà o di possibilità di chiederne vizi dell’immobile. Infatti, in
altro diritto reale di godimento l’adempimento. La facoltà infatti attuazione di quanto disposto
dell’immobile o dell’atto definitivo concessa al curatore di dall’articolo 3, comma 1, lettera c)
della legge delega 210/2004, responsabilità che riflettono le assicurazione e il relativo modello
l’articolo 4 del Dlgs 122/2005 due diverse tipologie di vizi standard.
prevede l’obbligo del costruttore contemplati dal legislatore, quelli
di stipulare una polizza meno gravi di cui all’articolo 1667 Prelazione in favore dell’acquirente
assicurativa e di farne consegna del Codice civile e quelli residuali La riforma operata dal Codice
all’acquirente all’atto del previsti dall’articolo 1669 del della crisi non ha interessato
trasferimento della proprietà. Codice civile per le ipotesi di l’articolo 9 del Dlgs 122/2005

Al contrario della fideiussione, rovina totale o parziale degli secondo cui l’acquirente che abbia
che deve essere consegnata immobili ovvero di pericolo di ottenuto la consegna
all’atto della stipula del rovina o di gravi difetti. dell’immobile e che lo abbia
preliminare, il rilascio della Il Codice della crisi, con adibito ad abitazione principale
polizza assicurativa è collegato l’articolo 386, aggiunge, al comma per sé, per il proprio coniuge o
alla sottoscrizione dell’atto 1 dell’articolo 4 del Dlgs 122/2005, per un proprio parente in primo
definitivo di compravendita. Essa che l’obbligo alla polizza è grado ha diritto di prelazione nel
infatti deve avere efficacia a far previsto a pena di nullità del caso di vendita forzata
tempo dalla data di ultimazione contratto che può essere fatta dell’immobile oggetto del
dei lavori e deve andare a coprire valere dall’acquirente, così contratto concluso con il
quei danni che il testo del citato duplicando la regola fissata per le costruttore divenuto insolvente.
articolo 4 collega all’articolo 1669 ipotesi di mancanza di Egli ha quindi il diritto di essere
del Codice civile, quelli cioè fideiussione. preferito nell’acquisto
conseguenti a vizi del suolo o a La relatività emerge come dell’immobile purché accetti le
gravi difetti della costruzione che naturale conseguenza di una stesse condizioni alle quali il terzo
ne comportano la rovina in tutto o visione sanzionatoria e anche aggiudicatario si è dichiarato
in parte. protettiva della nullità in cui è disponibile ad acquistare.
Si tratta di una polizza che, ammessa anche la rilevabilità Si tratta di una prelazione
secondo espressione degli d’ufficio in tutti i casi in cui legale in quanto trova la sua fonte
operatori del settore immobiliare, l’iniziativa del giudice tuteli nella norma ed è destinata ad
viene comunemente definita comunque l’interesse del operare solo in caso di vendita
“decennale postuma” e che andrà contraente debole, che non abbia forzata del bene oggetto del
a far parte di quei documenti che, però manifestato una volontà contratto preliminare di
in quanto allegati e richiamati nel divergente. compravendita.
testo contrattuale, costituiranno La nullità relativa è rilevabile Il legislatore ha inteso
parte integrante dell’atto di d’ufficio quando conduca ad prevedere una importante
compravendita con cui verrà accogliere il petitum della parte garanzia a tutela di colui che
trasferita la proprietà protetta ancorché per una causa abbia conseguito il possesso
dell’immobile. petendi diversa da quella esposta. dell’immobile in forza del
Il legislatore delegato ha L’atto di trasferimento deve contratto preliminare
preferito richiamare contenere la menzione degli precedentemente stipulato, senza
integralmente la disciplina estremi identificativi della polizza però averne ottenuto il
codicistica dettata dall’articolo assicurativa e della sua trasferimento della proprietà.
1669 del Codice civile in tema di conformità al decreto previsto dal Nel caso in cui il costruttore sia
rovina e di difetti dei beni comma 1 bis. sottoposto a una procedura
immobili, tralasciando invece di Quanto al contenuto, sempre esecutiva che colpisca l’immobile
estendere la copertura l’articolo 386 del Codice precisa promesso in vendita, il
assicurativa anche ai “vizi e che – con decreto del ministro promissario acquirente può, in
difformità” richiamati invece dalla dello Sviluppo Economico, di alternativa al recupero attraverso
rubrica dell’articolo 1667 del concerto con il ministro della l’escussione della fideiussione
Codice civile (a cui ha fatto Giustizia e con il ministro rilasciatagli delle somme da lui
letterale riferimento la legge dell’Economia e delle Finanze – versate, esercitare il suo diritto di
delega 210/2004). Si tratta, come sono determinati il contenuto e le prelazione e subentrare nella
noto, di due differenti ipotesi di caratteristiche della polizza di posizione dell’aggiudicatario,
EL3 IL DLGS 122/2005 DOPO IL CODICE DELLA CRISI E DELL’INSOLVENZA
Articolo 3 – Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione

1. La fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il
costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui
all’articolo 4, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei rela
tivi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata (comma così sostituito dall’articolo 385

del Codice).
2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:
a) di trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione
coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione può essere escussa:
a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla
lettera a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e,
per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comu
nicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
b) a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprie
tà la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all’articolo 4, quando l’acquirente ha comunicato al costrut
tore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’articolo 6 (comma così sostituito dall’articolo 385 del Codice).
4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’artico
lo 1944 secondo comma, del Codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta
scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro
eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a
mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all’acquirente.
6. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta
di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il
fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessa
rie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.
7. L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti co
pia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di asse
gnazione il quale contenga la menzione di cui all’articolo 4, comma 1 quater (comma così sostituito dall’articolo 385 del Codice).
7 bis. Con decreto del ministro della Giustizia, di concerto con il ministro dell’Economia e delle Finanze, da adottarsi entro
novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, è determinato il modello standard della fideiussio
ne (comma aggiunto dall’articolo 385 del Codice).
Articolo 4 – Assicurazione dell’immobile
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nul
lità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio
dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, com
presi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure
da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successi
vamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (comma così modificato dall’articolo 386 del
Codice).
1 bis. Con decreto del ministro dello Sviluppo Economico, di concerto con il ministro della Giustizia e con il ministro del
l’Economia e delle Finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, sono
determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard (comma aggiunto
dall’articolo 386 del Codice).
1 ter. In caso di inadempimento all’obbligo previsto dal comma 1, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria
volontà di recedere dal contratto di cui all’articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’articolo 3, comma 3,
lettera b) (comma aggiunto dall’articolo 386 del Codice).
1 quater. L’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua
conformità al decreto previsto dal comma 1 bis (comma aggiunto dall’articolo 386 del Codice).
Articolo 5 – Applicabilità della disciplina (*)
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedi

mento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
1 bis. L’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve inten
dersi come non apposta.
1 ter. Le modifiche apportate dal decreto legislativo di attuazione dell’articolo 12 della legge 19 ottobre 2017, n. 155 si appli
cano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato
successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso (comma aggiunto dall’articolo 387 del Codice).
(*) Ai sensi dell’articolo 174 del Codice i contratti di cui al presente articolo si sciolgono se, prima che il curatore comunichi la scelta
tra esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costrutto
re, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comuni
cato di voler dare esecuzione al contratto.
Articolo 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in
capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono esse
re stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata devono contenere:
a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del Codice civile;
b) la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costru
zione e l’elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tam
ponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini
e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di cor
responsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o po
stali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la pro
va certa dell’avvenuto pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di
cui all’articolo 3, comma 7 bis;
h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del rela
tivo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli ob
blighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula
del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o
provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi (comma co
sì modificato dall’articolo 388 del Codice).
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e
valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al pro
getto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze
esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.
assicurandosi in tal modo, a parità Deroghe alla disciplina fallimentare prezzo di immobili a uso abitativo
di condizioni, la proprietà In generale, gli atti compiuti dal destinati a costituire l’abitazione
dell’immobile. fallito (o, secondo il Codice della principale dell’acquirente e dei
Nulla impedisce all’acquirente crisi, dal soggetto in liquidazione suoi parenti e affini entro il terzo
di partecipare alla vendita giudiziale) entro il cosiddetto grado.
giudiziaria e di aggiudicarsi “periodo sospetto“ e diretti a Nel Codice della crisi tale
l’immobile quale migliore diminuire il suo patrimonio sono previsione è contenuta nell’articolo

offerente, non essendo tale sua soggetti all’azione revocatoria in 166, comma 3, lettera c).
partecipazione di ostacolo al quanto ritenuti pregiudizievoli per L’unica differenza tra la
successivo esercizio della la massa dei creditori e lesivi del disciplina contenuta nella legge
prelazione nel caso in cui pari trattamento dovuto ai fallimentare (nonché nel Codice
l’aggiudicazione favorisca un creditori stessi (par condicio). della crisi) rispetto al citato
terzo. Nell’ottica però di articolo 10 del Dlgs 122/2005 è
avvantaggiare l’acquirente di che questo è destinato a tutelare
Come si esercita immobili in costruzione, l’articolo unicamente l’acquirente
Per consentire l’esercizio della 10 del Dlgs 122/2005 ha escluso dell’immobile in costruzione,
prelazione è fatto obbligo l’assoggettabilità all’azione conservando in tal modo il suo
all’autorità giudiziaria procedente revocatoria degli atti a titolo carattere autonomo di specialità
di comunicare all’acquirente, nel oneroso aventi a oggetto gli rispetto alla generale norma
termine di dieci giorni immobili con tali caratteristiche, contenuta nella legge
dall’aggiudicazione, la purché destinati a costituire la fallimentare.
determinazione del prezzo residenza dell’acquirente, del Nel caso in cui, al momento
dell’aggiudicazione stessa e di coniuge o dei suoi parenti o affini della dichiarazione di fallimento
tutte le condizioni alle quali dovrà entro il terzo grado, sempre che la del costruttore, sia pendente un
essere conclusa la vendita, compravendita sia avvenuta al contratto di cui all’articolo 5 del
unitamente all’invito ad esercitare giusto prezzo. Dlgs 122/2005, l’articolo 72 bis
la prelazione. La deroga è tesa alla tutela del della legge fallimentare prevede lo
La comunicazione deve essere valore costituzionalmente scioglimento del contratto nel
notificata a mezzo di ufficiale garantito della proprietà della caso in cui, prima che il curatore
giudiziario agli interessati che casa ed è finalizzata a impedire comunichi la scelta tra esecuzione
devono quindi essere individuati che il valore dell’abitazione venga o scioglimento, l’acquirente abbia
già in sede di predisposizione acquisito alla massa fallimentare. escusso la fideiussione a garanzia
della perizia estimativa da parte La disposizione in commento va di quanto versato al costruttore,
dell’esperto nominato dal giudice. naturalmente comparata con dando comunicazione al curatore.
Sarà lui infatti che, eseguiti gli quanto previsto dal comma 3, È inoltre precisato che la
opportuni sopralluoghi ai fini lettera c) dell’articolo 67 della legge fideiussione non può essere
della determinazione del valore fallimentare così come novellato escussa successivamente alla
dell’immobile sottoposto a dall’articolo 2 del Dl 15 marzo comunicazione del curatore di
procedura esecutiva, che dovrà 2005, n. 35 (convertito, con voler dare esecuzione al contratto.
accertare coloro che si trovano modificazioni, dalla legge 14 Tale previsione non è stata
nella detenzione dell’immobile maggio 2005, n. 80) dove in modificata dal Codice della crisi,
stesso e il titolo che ne giustifica genere si escludono dall’azione in cui trova disciplina all’articolo
l’occupazione. revocatoria le vendite a giusto 174. •
LEASING IMMOBILIARE Soggetto in liquidazione giudiziale può essere l'utilizzatore o il concedente
Il contratto di leasing
nella procedura di liquidazione

Il trattamento del contratto di leasing pendente
all’apertura della liquidazione giudiziale è disciplinato
dall’articolo 177 del Codice della crisi, che ricalca
sostanzialmente il contenuto della legge fallimentare
I
l contratto di locazione tempo, con impegno da parte di all’acquisto di beni immobili
finanziaria può avere a costui a versare periodicamente strumentali, dove la volontà delle
oggetto anche beni immobili un corrispettivo per tutta la parti è sin dall’origine quella di
e, in questo caso, si parla dunque durata del contratto che tenga trasferire all’utilizzatore la
di leasing immobiliare. conto del prezzo di acquisto proprietà del bene acquistato dal
Il leasing immobiliare è il (o di costruzione) dell’immobile concedente.
contratto con cui la banca, o stesso. La proprietà del bene resta in
l’intermediario finanziario È una figura negoziale nata capo al concedente per tutta la
iscritto in apposito albo, si per soddisfare l’esigenza delle durata del contratto di leasing, a
obbliga ad acquistare (oppure a imprese di disporre dei beni garanzia dell’esatto
far costruire) l’immobile su scelta strumentali necessari adempimento delle obbligazioni
e secondo le indicazioni per la loro attività produttiva, che l’utilizzatore ha assunto.
dell’utilizzatore a cui lo mettono senza l’immobilizzo di capitali. Il pagamento del canone non è
a disposizione per un dato È il leasing finalizzato considerato come corrispettivo
Articolo 72 quater – Locazione finanziaria Articolo 177 – Locazione finanziaria

1. Al contratto di locazione finanziaria si applica, in caso di fallimento 1. In caso di apertura della liquidazione giudiziale del patrimonio
dell’utilizzatore, l’articolo 72. Se è disposto l’esercizio provvisorio dell’utilizzatore, quando il curatore decide di sciogliersi dal contratto
dell’impresa il contratto continua ad avere esecuzione salvo che il di locazione finanziaria a norma dell’articolo 172, il concedente ha
curatore dichiari di volersi sciogliere dal contratto. diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a versare alla curatela
2. In caso di scioglimento del contratto, il concedente ha diritto alla l’eventuale differenza fra la maggiore somma ricavata dalla vendita o
restituzione del bene ed è tenuto a versare alla curatela l’eventuale da altra collocazione del bene a valori di mercato rispetto al credito
differenza fra la maggiore somma ricavata dalla vendita o da altra residuo in linea capitale, determinato ai sensi dell’articolo 97, comma
collocazione del bene stesso avvenute a valori di mercato rispetto al 12, primo periodo; per le somme già riscosse si applica l’articolo 166,
credito residuo in linea capitale; per le somme già riscosse si applica comma 3, lettera a).
l’articolo 67, terzo comma, lettera a).
3. Il concedente ha diritto ad insinuarsi nello stato passivo per la 2. Il concedente ha diritto di insinuarsi nello stato passivo per la
differenza fra il credito vantato alla data del fallimento e quanto differenza fra il credito vantato alla data di apertura della liquidazione
ricavato dalla nuova allocazione del bene. giudiziale e quanto ricavabile dalla nuova allocazione del bene
secondo la stima disposta dal giudice delegato.
4. In caso di fallimento delle società autorizzate alla concessione di 3. In caso di apertura della liquidazione giudiziale nei confronti di
finanziamenti sotto forma di locazione finanziaria, il contratto società autorizzata alla concessione di finanziamenti sotto forma di
prosegue; l’utilizzatore conserva la facoltà di acquistare, alla locazione finanziaria, il contratto prosegue. L’utilizzatore conserva la
scadenza del contratto, la proprietà del bene, previo pagamento dei facoltà di acquistare, alla scadenza del contratto, la proprietà del
canoni e del prezzo pattuito. bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo pattuito.
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Il contratto di leasing nella procedura di liquidazione 58
EL1 SCIOGLIMENTO DAL CONTRATTO DI LEASING DA PARTE DEL CURATORE
Alla data di apertura della liquidazione giudiziale, Alfa Srl risulta parte conduttrice di un contratto di leasing immobiliare
avente a oggetto un immobile industriale, nel quale viene svolta l’attività d’impresa.
Su un capitale totale finanziato di 1.000.000 di euro, Alfa Srl risulta aver già pagato capitale per 100.000 euro.
Residuano da pagare 890.000 euro in linea capitale per canoni scaduti e a scadere, oltre interessi corrispettivi e 10.000 eu
ro per riscatto finale.

Il valore stimato di mercato dell’immobile è di 850.000 euro.
Il curatore decide di sciogliersi dal contratto tenuto conto che non intravvede un concreto vantaggio per la procedura dalla
prosecuzione del rapporto, considerando gli importi che dovranno essere pagati in prededuzione alla società di leasing per
canoni residui e riscatto finale, in rapporto al previsto valore di collocazione dell’immobile sul mercato (850.000 —
890.000 — 10.000 = — 50.000, oltre interessi corrispettivi).
In questo caso, il concedente ha diritto alla restituzione del bene immobile oggetto di locazione finanziaria (previa ammis
sione allo stato passivo della rivendica) e di chiedere l’ammissione al passivo in via chirografaria per il credito vantato alla
data di apertura della liquidazione giudiziale, al netto di quanto ricavabile dalla nuova allocazione del bene, secondo la stima
disposta dal giudice delegato.
Qualora il cedente, successivamente alla restituzione dell’immobile da parte della procedura, dia corso alla vendita o ad al
tra collocazione del bene, dovrà corrispondere alla procedura l’eventuale differenza tra la maggiore somma ricavata rispetto
al credito residuo in linea capitale, come descritto dall’articolo 177, che richiama espressamente l’articolo 97, comma 12,
primo periodo del Codice della crisi.
Ipotizziamo che la nuova collocazione del bene immobile sul mercato avvenga a un valore inferiore al credito residuo del
concedente.
Su un capitale finanziato dalla società di leasing pari a 1.000.000 di euro, Alfa Srl risulta aver già pagato in linea capitale
100.000 euro.
Residuano da pagare a titolo di capitale 900.000 euro di cui:
› 150.000 euro per importo capitale compreso nei canoni scaduti e insoluti alla data di apertura della liquidazione giudi
ziale;
› 740.000 euro per capitale a scadere, oltre 10.000 euro per riscatto.
Inoltre, residuano da pagare 80.000 euro per interessi sulle rate insolute.
1. Nuova allocazione del bene a un valore inferiore al credito residuo in linea capitale ex articolo 177 del Codice della crisi
Valore di nuova allocazione (A) 850.000
Credito residuo in linea capitale (B) 900.000
Totale credito residuo in linea capitale non coperto dal nuovo valore di allocazione del bene sul mercato (A — B) — 50.000
Insinuazione al passivo da parte della società di leasing 130.000
di cui:
› credito residuo in linea capitale 50.000
› quota interessi 80.000
Ipotizziamo, alternativamente, che la nuova collocazione del bene immobile avvenga a un valore superiore al credito resi
duo del concedente.
2. Nuova allocazione del bene a un valore superiore al credito residuo in linea capitale ex articolo 177 del Codice della crisi
Valore di nuova allocazione (A) 1.200.000
Credito residuo in linea capitale (B) 900.000
Totale eccedenza derivante dal valore di allocazione del bene sul mercato (A — B) 300.000
Interessi maturati sui canoni scaduti (C) (tenuto conto del tenore dell’articolo 97 del Codice della crisi) 80.000
Eccedenza del valore di allocazione del bene sul mercato da restituire alla procedura di liquidazione giudiziale
(A — B — C) 220.000
EL2 SUBENTRO DEL CURATORE del contratto, dei canoni a

NEL CONTRATTO DI LEASING IMMOBILIARE scadere (solo in linea capitale) e
del prezzo pattuito per
Alla data di apertura della liquidazione giudiziale, Alfa Srl risulta parte condut l’esercizio dell’opzione finale di
trice di un contratto di leasing immobiliare, avente ad oggetto un immobile in acquisto rispetto al credito
dustriale, nel quale viene svolta l’attività d’impresa. La scadenza del contratto residuo in linea capitale.
di leasing immobiliare è ormai prossima e, su un capitale totale finanziato di D’altra parte, il concedente ha

1.000.000 di euro, Alfa Srl risulta aver già pagato 970.000 euro. diritto di insinuarsi nello stato
Residuano da pagare 30.000 per canoni e 10.000 euro per riscatto finale. Il passivo della procedura per la
valore stimato di mercato dell’immobile è di 1.200.000 euro e sorge in una zo differenza fra il credito vantato
na ad alto potenziale di sviluppo logistico/commerciale. Il curatore conduce alla data di apertura della
un’attenta analisi di opportunità/costi/benefici, a seguito della quale si deter liquidazione giudiziale e quanto
mina a proseguire nel rapporto, valutato il beneficio che ciò potrebbe portare ricavabile dalla nuova allocazione
alla procedura, tenuto conto degli importi che dovranno essere pagati in prede del bene, secondo la stima
duzione alla società di leasing per canoni residui e riscatto finale, in rapporto al disposta dal giudice delegato.
previsto valore di collocazione dell’immobile sul mercato (1.200.000 — Nel caso in cui il curatore
30.000 — 10.000 = + 1.160.000) (la valutazione del curatore tiene ovviamen decida di proseguire nel rapporto
te conto anche del tema dell’eventuale restituzione alla procedura, da parte contrattuale, il concedente avrà
della società di leasing, degli importi derivanti dalla ricollocazione del bene, in diritto a trattenere i canoni già
caso di restituzione dello stesso, tema illustrato nell’esempio precedente). percepiti, a ottenere in
prededuzione il pagamento dei
canoni scaduti e non percepiti alla
della locazione del bene, ma leasing si differenzia a seconda data di apertura della liquidazione
come modalità di restituzione del che il soggetto in liquidazione giudiziale (quale passività relativa
finanziamento, pari al costo del giudiziale sia l’utilizzatore o il a beni pervenuti durante la
bene maggiorato degli interessi e concedente. procedura), nonché a ottenere,
degli oneri. sempre in prededuzione, il
Liquidazione giudiziale pagamento dei canoni con
In sintesi dell’utilizzatore scadenza successiva all’apertura
La locazione finanziaria, detta anche In caso di apertura della della liquidazione giudiziale.
leasing, è un contratto in forza del liquidazione giudiziale per
quale un soggetto concede in l’utilizzatore del bene concesso in Liquidazione giudiziale
godimento a un altro soggetto un locazione finanziaria (caso del concedente
bene, ricevendo come corrispettivo ovviamente di gran lunga più Il Codice della crisi disciplina
un canone periodico. frequente nella prassi), il curatore anche l’ipotesi di procedura di
Alla scadenza del contratto ha facoltà di sciogliersi dal liquidazione giudiziale aperta nei
l’utilizzatore ha la facoltà di restituire contratto o di proseguire nello confronti della società concedente
il bene, o di divenirne proprietario stesso. beni in locazione finanziaria.
pagando un canone finale di riscatto. Quando il curatore decide di In questo caso, il contratto
sciogliersi dal contratto, il prosegue: l’utilizzatore conserva
concedente ha diritto a ottenere la la facoltà di acquistare, alla
Il trattamento del contratto di restituzione del bene ed è tenuto a scadenza del contratto, la
leasing pendente all’apertura della versare alla curatela l’eventuale proprietà del bene, previo
liquidazione giudiziale è differenza fra: pagamento dei canoni e del
disciplinato nell’articolo 177 › la maggior somma ricavata prezzo di riscatto pattuito.
del Codice della crisi, il cui dalla vendita o da altra L’articolo 177 del Codice parla
contenuto ricalca sostanzialmente collocazione del bene restituito, di «credito residuo in linea
l’attuale normativa contenuta avvenute a valori di mercato, capitale» (determinato ai sensi
nell’articolo 72 quater della legge › la somma pari all’ammontare dell’articolo 97, comma 12, primo
fallimentare. di canoni scaduti e non pagati periodo) e di «credito vantato alla
La disciplina del contratto di fino alla data dello scioglimento data di apertura della
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Il contratto di leasing nella procedura di liquidazione 60
EL3 ISTANZA DI RIVENDICA DI IMMOBILE INDUSTRIALE IN LEASING
La società di leasing Gamma Spa presenta domanda di rivendica di un immobile industriale concesso in locazione finanziaria alla
società Alfa Srl posta in liquidazione giudiziale.
Tribunale di …....................................................................…….
Istanza di rivendica

Nella liquidazione giudiziale RG xx/20xx: Alfa Srl (codice fiscale …….............................................….), con sede in
…................................……., via ………................................................................................................................................. dichiarato con sentenza
depositata in data gg/mm/20xx
Giudice delegato: dottor Tizio
Curatore: dottor Caio
Udienza di verifica: gg/mm/20xx ore ….…
***
La società Gamma Spa, con sede in ...............................………., codice fiscale ……....................................................…., in persona del le
gale rappresentante …….........................................…. codice fiscale …….................................................…., rappresentata e difesa dall’av
vocato ………................................................................, codice fiscale ……….................................., fax ……...............................................…., pec
…….....................................................................................................…. presso lo studio di quest’ultimo elettivamente domiciliata in
…................................................................................…….
premesso che
› Gamma Spa, in qualità di Concedente, stipulava con Alfa Srl (codice fiscale e partita Iva …............................…….), in qualità
di Utilizzatrice, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in ……....................................…., il contratto di lo
cazione finanziaria numero ……...…. del gg/mm/20xx (allegato 1), avente a oggetto un capannone industriale sito in
………................................................., identificato al Nceu del suddetto Comune al foglio ………......, mappale …….........…., subalter
no ….......................……., categoria …….............…., classe ……..............…., vani ……...............…., superficie catastale ……........…. mq:
› con il suddetto contratto l’Utilizzatrice si è impegnata a corrispondere, in favore dell’esponente, l’importo complessivo di
600.000 euro + Iva, di cui 12.500 euro + Iva versati quale anticipo alla sottoscrizione del contratto e 587.500 euro + Iva
da corrispondersi in n. 47 canoni periodici, con scadenze mensili costanti, ciascuna di 12.500 euro + Iva, aventi scadenza
il primo giorno di ogni mese, decorrenti dalla scadenza periodale successiva a quella della consegna del bene;
› il sopra descritto bene è stato regolarmente consegnato all’Utilizzatrice, come risulta dal verbale di consegna e accetta
zione del gg/mm/20xx (allegato 2);
› a partire dalla scadenza del gg/mm/20xx, l’Utilizzatrice ha sospeso il pagamento dei canoni di locazione finanziaria, co
me da specifica indicazione dell’estratto conto che si produce (allegato 3);
› la ricorrente, con comunicazione pec del gg/mm/20xx (allegato 4), ha comunicato all’Utilizzatrice, ai sensi e per gli ef
fetti degli articoli euro e euro delle condizioni generali di contratto (già allegato 1), l’intervenuta risoluzione del contratto
di locazione finanziaria, chiedendo contestualmente la riconsegna dell’immobile di sua proprietà ed il pagamento delle
somme dovute;
› l’Utilizzatrice, a oggi, non ha provveduto alla restituzione del bene concesso in locazione finanziaria;
› Alfa Srl veniva sottoposta a liquidazione giudiziale dal Tribunale di ……… con sentenza ……… del gg/mm/20xx;
Tanto premesso, Gamma Spa, come sopra rappresentato e difeso
fa istanza
affinché venga disposta la restituzione in suo favore del seguente bene immobile:
› capannone industriale sito in ……........................................................................…., identificato al Nceu del suddetto Comune al fo
glio ……..........................…., mappale ……...........................…., subalterno ……...................…., categoria …….................…., classe ……...….,
vani ………....................................., superficie catastale ………..................... mq
con l’impegno, ai sensi dell’articolo 177 del Codice, a versare alla Curatela l’eventuale differenza tra la maggior somma rica
vata dalla vendita o da altra allocazione del bene, rispetto al suo credito contrattuale.
Con riserva di insinuarsi al passivo della procedura per l’eventuale residuo credito nel caso in cui la somma ricavata dalla
vendita risultasse inferiore al credito vantato dall’esponente.
Si produce:
1) contratto di locazione finanziaria numero …...........……. del gg/mm/20xx;

2) verbale di consegna dell’immobile del gg/mm/20xx;
3) estratto conto;
4) pec del gg/mm/20xx.
Luogo e data …….............................….

Firma dell’avvocato …….............................….
liquidazione giudiziale». Secondo quindi rispetto all’articolo 72 corrispettivi compresi nei canoni
il pensiero maggioritario, si tratta quater della legge fallimentare, scaduti prima dell’apertura della
di concetti (presenti peraltro che parla soltanto di «credito procedura e non pagati e degli
nell’articolo 72 quater oggi in residuo in linea capitale»), dei interessi di mora maturati sui
vigore nella legge fallimentare) canoni non ancora scaduti alla canoni scaduti prima dell’apertura
distinti tra loro. data di apertura della procedura, della procedura e non pagati.
Per credito residuo in linea al netto della quota interessi e, Nell’ipotesi di subentro nel
capitale si intende la sommatoria infine, del prezzo di riscatto. contratto di leasing pendente alla
dei canoni scaduti prima Per credito vantato alla data di data di apertura della liquidazione
dell’apertura della procedura e apertura della procedura si giudiziale, il curatore dovrà porre
rimasti non pagati (secondo il intende invece la sommatoria del in essere adeguate verifiche in
tenore letterale dell’articolo 97, credito residuo in linea capitale termini di convenienza economica
senza escludere la relativa quota non soddisfatto a seguito del e fattibilità finanziaria
interessi, con una differenza realizzo del bene, degli interessi dell’operazione. •
LOCAZIONE Il curatore subentra direttamente nel contratto
I contratti di locazione

L’apertura della procedura non comporta la sospensione
nell’esecuzione del contratto. La regolamentazione
si differenzia, invece, a seconda che la procedura
sia aperta nei confronti del locatore o del conduttore
A
nalogamente a quanto utilità della stessa). L’azienda, necessità della trascrizione è
previsto nella legge secondo la definizione codicistica, prevista all’articolo 2643, numero
fallimentare (articolo 80), è il complesso dei beni organizzati 8 del Codice civile non ai fini della
il Codice della crisi prevede una dall’imprenditore per l’esercizio validità del contatto, ma appunto
disciplina specifica che regola il dell’impresa. solo per l’opponibilità a terzi) e le
rapporto tra il contratto di Trattandosi di diverse locazioni ordinarie risultanti da
locazione e l’apertura della fattispecie contrattuali, anche la atto scritto avente data certa
liquidazione giudiziale di una loro disciplina è diversa a seguito anteriore alla dichiarazione di
delle parti contraenti (articolo dell’apertura della liquidazione fallimento. Del pari opponibile è
185). L’apertura della liquidazione giudiziale (articolo 80 della legge la locazione ultranovennale
giudiziale nei confronti di una fallimentare – articolo 185 del registrata sebbene non trascritta,
delle parti, che sia il locatore o il Codice della crisi per la locazione esclusivamente però entro i limiti
conduttore, non comporta la di beni immobili; articolo 79 della del novennio.
sospensione nell’esecuzione del legge fallimentare – articolo 184
contratto – come invece previsto del Codice della crisi per l’affitto Liquidazione giudiziale
dalla regola generale in tema di d’azienda). del locatore
rapporti pendenti di cui L’opponibilità del contratto ai Per effetto dell’apertura della
all’articolo 172 del Codice della creditori costituisce una liquidazione giudiziale del
crisi – ma la prosecuzione dello condizione imprescindibile per il locatore, il curatore subentra
stesso. La regolamentazione mantenimento del contratto e per direttamente nel contratto in
successiva si differenzia, poi, a il subentro del curatore nel luogo di tale parte contrattuale e,
seconda che la procedura sia contratto. conseguentemente, l’incasso dei
aperta nei confronti del locatore o La locazione è opponibile canoni spetta alla procedura.
del conduttore. quando il contratto ha una data Considerato, tuttavia, che la
Il contratto di locazione di certa anteriore alla dichiarazione locazione è per sua natura un
immobili è la figura negoziale con di fallimento, quando cioè risulti “contratto di durata” (ossia le sue
cui una parte si obbliga a far da un atto scritto o, in mancanza, prestazioni si sviluppano nel
godere all’altra un bene immobile sia dimostrabile con prove tempo), potrebbe accadere che la
per un dato tempo, verso un testimoniali o documentali, per durata del contratto sia
determinato corrispettivo. esempio attraverso la produzione incompatibile con i tempi della
L’affitto, invece, ha come oggetto delle bollette intestate al liquidazione giudiziale e,
il godimento e la gestione della conduttore. soprattutto, di una proficua
“cosa produttiva”, in conformità È fuori di dubbio che sono liquidazione dell’attivo, compreso
della sua destinazione economica opponibili le locazioni il cespite oggetto del contratto di
(al conduttore spettano i frutti e le ultranovennali trascritte (la locazione.
EL1 ESEMPIO
RECESSO DEL CURATORE DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE QUALE LOCATORE

Alfa Srl è proprietaria di un immobile a uso industriale, del valore di mercato di 1.000.000 di euro, concesso in locazione a
Beta Srl con contratto stipulato il 10 ottobre 2019, della durata di 6 anni e quindi fino al 9 ottobre 2025, al canone annuo di
36.000 euro.
Il 15 settembre 2020 si apre la liquidazione giudiziale di Alfa Srl.

Il curatore rimarrebbe quindi “legato” al contratto di locazione per oltre 5 anni dall’apertura della procedura, il che potrebbe
compromettere il rapido realizzo dell’attivo e la vendita stessa dell’immobile.
Il curatore in questo caso, entro un anno dall’apertura della procedura, chiede l’autorizzazione al comitato dei creditori a re
cedere dal contratto di locazione. Il recesso ha effetto decorsi 4 anni dall’apertura della procedura e quindi dal 15 settembre
2024. Il conduttore ha diritto a un equo indennizzo per anticipato recesso che, nel dissenso delle parti, viene determinato
dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
Qualora, infatti, la durata del Liquidazione giudiziale l’indennizzo è un credito

contratto sia complessivamente del conduttore concorsuale, dunque non
superiore a quattro anni Per effetto dell’apertura della prededucibile.
dall’inizio della procedura e sia procedura di liquidazione
opponibile ai creditori, il curatore, giudiziale nei confronti del Crediti prededucibili
entro un anno dall’apertura della conduttore, il curatore, che Il trattamento dei crediti prededucibili
procedura di liquidazione subentra nel contratto in luogo costituisce un’eccezione al principio
giudiziale, ha la facoltà di del conduttore, può in qualunque della par condicio creditorum, atteso
recedere dal contratto, tempo sciogliersi dal contratto di che gli stessi vengono soddisfatti
corrispondendo al conduttore un locazione, previa autorizzazione anteriormente rispetto ai crediti
equo indennizzo per il recesso, del comitato dei creditori. concorsuali. La disciplina dei crediti
quale indennizzo per averlo In caso di mancato recesso, e prededucibili è contenuta negli
costretto, benché incolpevole, a dunque di prosecuzione nel articoli 111 e 111 bis della legge
subire l’immediata e anticipata rapporto contrattuale, i crediti del fallimentare e, per quanto riguarda la
cessazione del rapporto di locatore maturati a partire futura normativa, negli articoli 221 e
locazione (si veda l’esempio nel dall’apertura della liquidazione 222 del Codice della crisi.
riquadro in questa pagina). rivestono natura prededucibile. Sia i crediti prededucibili sia quelli
Diversamente però da quanto Tutti i diritti e gli obblighi concorsuali possono essere assistiti
previsto nella legge fallimentare, derivanti al conduttore dal da cause di prelazione (privilegio,
dove l’indennizzo per anticipato contratto si trasmettono al pegno, ipoteca), in ragione delle quali
recesso è soddisfatto in curatore, sul quale pertanto vanno vengono soddisfatti prima, ovvero sul
prededuzione ai sensi dell’articolo a gravare tutti gli obblighi ricavato dalla vendita di determinati
111, numero 1, nel Codice contrattuali, tra cui quello di beni, rispetto ai crediti chirografari.
della crisi tale credito è corrispondere il canone di In sostanza, dunque, viene
espressamente qualificato come locazione e di tutti gli oneri che soddisfatta dapprima la prededuzione
concorsuale e, quindi, con vanno a scadere dopo la (prima quella privilegiata – secondo
esclusione della prededuzione. Ciò dichiarazione di fallimento. l’ordine e le modalità di legge – e poi
significa che il credito per Nel caso in cui il recesso quella chirografaria) e,
indennizzo verrà ammesso al intervenga prima della scadenza successivamente, si procede al
passivo della procedura, su naturale del contratto, il locatore pagamento dei crediti concorsuali
istanza del creditore-conduttore ha il diritto di ricevere un equo (anche in questo caso, prima quelli
unitamente ai crediti per cui, in indennizzo per l’anticipato privilegiati e, poi, quelli chirografari).
seguito all’apertura della recesso, che, nel dissenso delle
procedura di liquidazione parti, viene determinato dal Nulla è dovuto nel caso in cui il
giudiziale, si è aperto il concorso giudice delegato, sentiti gli recesso venga convenzionalmente
dei creditori. interessati. Anche in questo caso, pattuito tra le parti, venendo
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | I contratti di locazione nella liquidazione giudiziale 64
EL2 I CREDITI DEI LOCATORI DI IMMOBILI
L’articolo 2764 del Codice civile individua un privilegio speciale, ossia un privilegio esercitabile su determinati beni, in parti
colare su tutto ciò che serve a fornire l’immobile.
Per tale ragione, solo in presenza di tali beni il locatore potrà essere soddisfatto con privilegio sul ricavato della loro vendita;
in mancanza, il credito sarà soddisfatto come chirografario.
I crediti garantiti dal privilegio sono, anzitutto, quelli delle pigioni e dei fitti degli immobili, limitatamente però ai crediti do

vuti per l’anni in corso, l’antecedente e i successivi, se la locazione ha data certa, e solo per l’anno in corso ed il seguente in
caso diverso.
Per anno in corso deve intendersi l’anno solare, indipendentemente dalla data di inizio della locazione e dei termini stabiliti
nel contratto per il pagamento della pigione o del fitto.
Il diritto concesso al locatore di fare valere il privilegio anche per gli anni successivi presuppone naturalmente che la loca
zione perduri, nonostante la morosità del conduttore. Se infatti il locatore avesse preferito domandare la risoluzione del
contratto, egli non potrebbe vantare più un credito di fitti o pigioni per tali anni, ma solo un credito per danni, che pure go
dono peraltro del privilegio.
Sono infatti privilegiati anche tutti gli altri crediti ai quali può dar luogo l’inadempimento del conduttore. L’articolo 2674 del
Codice civile, al comma 3, infatti, include nel privilegio, tra gli altri, anche i crediti dipendenti da mancate riparazioni dell’im
mobile, da danni arrecati dal conduttore all’immobile locato, nonché, con formula più ampia, ogni altro credito dipendente
da inadempimento del contratto.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito, al riguardo, che in tema di ammissione al passivo di crediti assistiti da privilegio,
essendo il privilegio accordato dalla legge in considerazione della causa del credito, la quale soltanto costituisce l’elemento
essenziale che lo caratterizza, l’eventuale mancanza dei beni oggetto di privilegio speciale è irrilevante nella fase ricognitiva
del privilegio stesso, non incidendo né sulla causa del credito né sulla qualificazione della prelazione, ma rileva unicamente
nella fase attuativa, come impedimento di fatto all’esercizio del privilegio stesso; sicché la verifica dell’esistenza del bene
oggetto del privilegio non è questione da risolvere in fase di accertamento del passivo, ma, attenendo all’ambito dell’accer
tamento dei limiti di esercitabilità della prelazione, è demandata alla fase del riparto (Cassazione 21 giugno 2012, n. 10387).
Ciò significa che, indipendentemente dall’esistenza del bene, il locatore viene ammesso al passivo della procedura in via pri
vilegiata ex articolo 2764 del Codice civile e tale privilegio verrà poi concretamente esercitato solo in caso di effettiva esi
stenza dei beni stessi.
meno in tal caso il presupposto tra i beni e l’immobile. procedura di liquidazione

dell’indennizzo stesso, che è In sostanza, il credito del giudiziale, di quello
appunto quello di risarcire il locatore di un immobile, derivante antecedente e di solo un anno
locatore per il fatto di dovere dal mancato pagamento dei successivo, se il contratto non
subire incolpevole la cessazione canoni di locazione da parte del ha data certa.
immediata del contratto. conduttore poi assoggettato a Inoltre, in caso di mancato
Tutte le eventuali controversie, procedura, godrà del privilegio recesso del curatore nella
sia relative al fondamento del speciale sul ricavato dalla vendita liquidazione giudiziale del
debito e sia alla quantità del dei beni mobili presenti conduttore, il locatore ha diritto
debito stesso, rientrano nella nell’immobile locato e strumentali ad essere soddisfatto in
competenza del giudice delegato. all’esercizio dell’attività. prededuzione (e, alle condizioni
Sotto il profilo temporale, il appena descritte, al privilegio) per
Privilegio spettante al locatore privilegio si estende: i canoni maturati dall’apertura
Il credito per canoni di locazione › ai crediti per l’anno in corso di della procedura.
gode del privilegio speciale ex procedura di liquidazione
articolo 2764 del Codice civile, che giudiziale, di quello Codice della crisi e legge
insiste sui beni che servono a antecedente e di quelli fallimentare: le differenze
fornire l’immobile in modo successivi, se il contratto ha Come abbiamo visto, una
stabile, secondo un vincolo di data certa; rilevante novità introdotta dal
funzionalità e inerenza economica › ai crediti per l’anno in corso di Codice della crisi, con riguardo al
Articolo 80 – Contratto di locazione di immobili Articolo 185 – Contratto di locazione di immobili

1. Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione 1. L’apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del locatore
d’immobili e il curatore subentra nel contratto. non scioglie il contratto di locazione di immobili e il curatore
subentra nel contratto.
2. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a 2. Qualora, alla data dell’apertura della liquidazione giudiziale, la

quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un residua durata del contratto sia superiore a quattro anni, il curatore,
anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal entro un anno dall’apertura della procedura, può, previa
contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto
l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato
giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi recesso, che, nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice
quattro anni dalla dichiarazione di fallimento. delegato, sentiti gli interessati. L’indennizzo è insinuato al passivo
come credito concorsuale. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni
dall’apertura della procedura.
3. In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque 3. In caso di apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del
tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo conduttore, il curatore può in qualunque tempo, previa
indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è autorizzazione del comitato dei creditori, recedere dal contratto,
determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato
recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice
delegato, sentiti gli interessati. L’indennizzo è insinuato al passivo
come credito concorsuale.
4. Il credito per l’indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi
dell’articolo 111, n. 1 con il privilegio dell’articolo 2764 del Codice
civile.
contratto di locazione di immobili il Codice della crisi richiede tema di contratti di locazione di
e agli effetti nei confronti dei l’autorizzazione del comitato dei immobili contenuta nella legge
creditori, consiste creditori affinché il curatore fallimentare e quella contenuta
nell’eliminazione della possa recedere dal contratto in cui nel Codice della crisi d’impresa
prededucibilità del credito da sia subentrato in luogo del e dell’insolvenza è riportato
indennizzo per anticipato recesso. locatore oppure del conduttore. nel riquadro in alto in questa
Si segnala, per completezza, che Un raffronto tra la disciplina in pagina.
EL3 DOMANDA DI AMMISSIONE AL PASSIVO DEL LOCATORE

PER CREDITI ANTE E POST LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE DEL CONDUTTORE
Il caso:
› durata del contratto di locazione dal 1° marzo 2015 al 28 febbraio 2021;
› procedura di liquidazione aperta il 1° dicembre 2020;
› il curatore è subentrato nel contratto in luogo del conduttore, non avendo comunicato il recesso ai sensi dell’articolo 185, comma
3 del Codice della crisi.
Tribunale di ………
Sezione ………
Ricorso per ammissione al passivo ex articolo 201 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza
Liquidazione Giudiziale di Alfa Srl
R.G. ………/2020
Giudice Delegato ………
Curatore ………
Udienza per l’esame dello stato passivo: ………/………/………
***
Il signor Tizio (codice fiscale ………), nato a ………, il ………, residente in ……… [eventuale: con l’assistenza dell’Avvocato ………],
con l’indirizzo di posta elettronica certificata ……… al quale ricevere le comunicazioni
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | I contratti di locazione nella liquidazione giudiziale 66
premesso che
› con contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 1° marzo 2015, Tizio ha concesso in locazione ad Alfa Srl
l’immobile sito in ……… identificato al Catasto di ……… come segue: ……… (allegato 1);
› il contratto di locazione è stato registrato in data ……… (allegato 2);
› il canone di locazione ammontava a 36.000 euro annuali, da corrispondersi in numero 12 rate mensili di 3.000 euro cia
scuna, da versarsi entro e non oltre il primo giorno di ogni mese;
› Alfa Srl non ha versato i canoni di locazione scadenti il 1° settembre 2020, il 1° ottobre 2020 e il 1° novembre 2020,

dunque per complessivi 9.000 euro, come da fatture ……… (allegato 3);
› successivamente alla liquidazione giudiziale, il curatore è subentrato nel contratto, non avendo comunicato il recesso dal
contratto a norma dell’articolo 185 del Codice della crisi;
› il contratto si è sciolto il 28 febbraio 2021 per decorrenza naturale del termine;
› sono rimasti impagati anche i canoni di locazione scaduti successivamente all’apertura della liquidazione giudiziale e,
specificamente, il 1° dicembre 2020, il 1° gennaio 2021 e il 1° febbraio 2021 per complessivi 9.000 euro come da fatture
……… (allegato 4);
› all’interno dell’immobile locato sono stati rinvenuti numero ……… librerie; numero …… scaffali e numero …… scrivanie, tut
ti beni funzionali a servire il bene locato (allegato 5) che il curatore ha realizzato.
Tutto ciò premesso, Tizio [eventuale: come sopra rappresentato]
chiede
di essere ammesso al passivo della liquidazione giudiziale di Alfa Srl per crediti vantati a titolo di canoni di locazione scaduti
e non saldati, come segue:
› quanto a 9.000 euro a titolo di crediti maturati successivamente alla liquidazione giudiziale, in prededuzione ex articolo
221 del Codice della crisi, con privilegio ex articolo 2764 del Codice civile;
› quanto a 9.000 euro a titolo di crediti maturati prima dell’apertura della liquidazione giudiziale, con privilegio ex articolo
2764 del Codice civile.
Si producono i seguenti documenti:
› contratto di locazione;
› ricevuta di registrazione del contratto di locazione;
› fatture non pagate ante liquidazione giudiziale;
› fatture non saldate post liquidazione giudiziale.
Con osservanza.
Firma del Signor Tizio ………

Luogo e data ………
•
APPALTO La disciplina è regolata dall'articolo 186 del Codice della crisi
Rapporti pendenti,
la sorte dei contratti d’appalto

Il contratto si scioglie con l’apertura della liquidazione
giudiziale nei confronti di una delle parti ma,
a determinate condizioni, il curatore, fornendo idonee
garanzie, può comunicare di voler subentrare
L’
appalto è il contratto con di ciascuno di essi. Ciò accade con delle deroghe in forza delle quali
cui il committente affida frequenza quando l’appalto ha a vi è comunque la possibilità di
a un appaltatore il oggetto interventi su immobili. dare esecuzione al contratto
compimento di un’opera o di un La disciplina del contratto di d’appalto.
servizio verso un corrispettivo in appalto a fronte della liquidazione Il curatore infatti, entro 60
denaro, con organizzazione dei giudiziale di una delle parti è giorni dall’apertura della
mezzi necessari e con gestione a regolata dall’articolo 186 del procedura, previa autorizzazione
rischio dell’appaltatore (articolo Codice della crisi. del comitato dei creditori e
1665 del Codice civile). La regola generale è quella dello fornendo idonee garanzie, può
L’appaltatore, come suo obbligo scioglimento del contratto di comunicare all’altra parte
fondamentale, è tenuto a eseguire appalto per effetto dell’apertura contrattuale di voler subentrare
bene l’opera affidatagli, con della liquidazione giudiziale nei nel contratto.
materiali idonei e a perfetta regola confronti di una delle parti. Con riguardo al concetto di
d’arte. L’inosservanza di queste La ragione di tale scelta “idonee garanzie”, esse sono da
regole essenziali nella condotta legislativa può comprendersi individuarsi in senso
degli appalti comporta l’obbligo di osservando le conseguenze della patrimoniale, ossia nell’attivo già
garantire il risultato tecnico prosecuzione del contratto a disposizione della procedura,
dell’opera dedotta in contrario. successivamente alla liquidazione liquido oppure in via di
La legge circoscrive i limiti di giudiziale di una delle parti. liquidazione. Laddove poi
questa responsabilità, essendo Infatti: soggetto della liquidazione
l’imprenditore tenuto a garantire › in caso di liquidazione giudiziale sia l’appaltatore, la
solo il risultato tecnico. Non è giudiziale dell’appaltatore, ove garanzia deve riguardare
obbligato a conoscere se il il curatore subentrasse in luogo l’organizzazione dei mezzi
complesso dell’opera compiuta sia del medesimo, l’opera dovrebbe finalizzata al compimento
conforme alle aspettative che se essere portata a termine, con dell’opera o del servizio.
ne era formato il committente. prosecuzione dell’attività Intervenuta la liquidazione
Il diritto dell’appaltatore al d’impresa; giudiziale, il committente può
corrispettivo sorge, di regola, › in caso di liquidazione rifiutare di accettare il subentro
quando l’opera è consegnata al giudiziale del committente, la nel caso in cui la qualità
committente e accettata dal procedura dovrebbe disporre soggettiva dell’appaltatore sia
medesimo. È anche possibile della liquidità per pagare stata un motivo determinante del
convenire la suddivisione l’appaltatore, una volta contratto.
dell’opera in varie parti, i cd. “stati terminata l’opera. Può accadere anche che
avanzamento lavori” (Sal) e il Tuttavia, a determinate l’apertura della liquidazione
relativo pagamento alla consegna condizioni, tale regola incontra giudiziale non osti alla
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Rapporti pendenti, la sorte dei contratti d'appalto 68
prosecuzione dell’attività corrispettivo dal committente (laddove le prestazioni sono

d’impresa. secondo le pattuizioni continue nel tempo), farebbe
Il Codice della crisi (articolo 211) contrattuali, per intero ovvero sorgere il diritto al pagamento del
ha espressamente previsto che sulla base dei Sal ultimati. corrispettivo solo alla consegna
l’apertura della procedura non Qualora invece la liquidazione sia dell’opera: e ciò
determina la cessazione aperta nei confronti del indipendentemente dalla
dell’attività d’impresa quando la committente, a fronte pattuizione dei Sal, la cui

sua prosecuzione sia disposta dal dell’ultimazione dei lavori da ultimazione comporterebbe il
tribunale con la sentenza che apre parte dell’appaltatore, il bene pagamento di semplici acconti in
la procedura oppure dal giudice immobile acquista certamente un favore dell’appaltatore.
delegato, su proposta del curatore maggior valore di liquidazione. Così ragionando, si potrebbe
e con il parere favorevole del In entrambi i casi, è affermare che la procedura, in
comitato dei creditori. fondamentale procedere a caso di prosecuzione del
In tali casi, l’impresa prosegue un’attenta analisi costi/benefici contratto, sia chiamata a
la propria attività in “esercizio della prosecuzione del contratto soddisfare in prededuzione
provvisorio” per il tramite del (si vedano gli esempi contenuti anche i Sal maturati
curatore, sotto la costante nel riquadro alla pagina antecedentemente all’apertura
supervisione del comitato dei successiva). della procedura stessa e non
creditori. saldati, poiché solo con la
Trattamento dei crediti conclusione dell’opera, che
Ambito immobiliare dell’appaltatore avverrebbe in corso di procedura,
In ambito immobiliare, l’interesse Il credito dell’appaltatore, salve le sorgerebbe il diritto
alla prosecuzione di un contratto disposizioni di cui all’articolo 2751 dell’appaltatore a ottenere il
d’appalto può assumere bis, numero 5 del Codice civile pagamento del corrispettivo,
particolare rilievo. Ciò accade relative all’impresa artigiana, unitariamente considerato.
soprattutto laddove, all’apertura riveste natura chirografaria, non Occorre, tuttavia, tener presente
della procedura, il compimento essendo assistito da privilegio. Al che nel caso di specie si vedono
dell’opera sia prossimo al termine. riguardo, è stata esclusa contrapposti i diritti del
Nel caso in cui, per esempio, il l’applicazione dell’articolo 2751 creditore-appaltatore in bonis, che
committente sia proprietario di bis, numero 2 del Codice civile, verrebbero compressi in caso di
un edificio e appalti alcuni lavori norma espressamente riferita al pagamento con “moneta
di rifacimento dello stesso a prestatore d’opera, considerato concorsuale”, e quelli della massa
un’impresa, intervenuta la che nell’appalto non assume dei creditori.
liquidazione giudiziale, non preminente rilevanza la Tuttavia, considerato che il
importa quale sia, se committente prestazione d’opera, ma legislatore non ha dettato una
o appaltatore, la parte in l’esecuzione della stessa con specifica disciplina in ordine a tale
procedura, l’immobile rimarrà di assunzione del rischio d’impresa questione, si potrebbe tener conto
proprietà del committente, sull’appaltatore stesso. dei principi generali che regolano
unitamente alle opere realizzate Si pongono invece dei dubbi se, i rapporti pendenti, così come
fino a quel momento, per i in caso di prosecuzione del innovati dal Codice della crisi. Il
principi dell’accessione posti dal contratto da parte del riferimento, in particolare, è alla
Codice civile. committente in liquidazione norma che limita la
Quando dunque l’opera sia in giudiziale con subentro del prededucibilità solo ai crediti
procinto di ultimazione, in caso di curatore, i crediti dell’appaltatore maturati nel corso della procedura
liquidazione giudiziale relativi ai Sal eseguiti prima (articolo 172 del Codice), come
dell’appaltatore, il curatore può dell’apertura della procedura e peraltro evidenziato nella
avere interesse a subentrare nel rimasti impagati siano concorsuali relazione illustrativa che ha
contratto, posto che, al termine o prededucibili. accompagnato il Codice della crisi.
dei lavori e ove sussistano le Il dubbio sorge in quanto il In accordo con tale
condizioni per ultimarli, la contratto d’appalto, non essendo disposizione, dunque, si potrebbe
procedura otterrebbe il un contratto di durata diversamente considerare la tesi
EL1 ANALISI COSTI/BENEFICI DELLA PROSECUZIONE DEL CONTRATTO
1. PROSECUZIONE DEL CONTRATTO DI APPALTO IN CASO DI LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE DELL’APPALTATORE

Alfa Srl è una società di costruzioni che ha in forza 10 dipendenti.
Alfa Srl è parte appaltatrice in un contratto, sottoscritto con il committente Beta Spa, relativo alla costruzione di un com
plesso residenziale.
L’edificazione del complesso residenziale è ormai prossima al completamento; infatti, i Sal mostrano un livello di comple

tamento dell’opera del 95 per cento.
Si apre la liquidazione giudiziale in capo a Alfa Srl.
I costi stimati per completare l’opera (stipendi dei lavoratori, materiali eccetera) ammontano a 100.000 euro.
A fronte del completamento dell’opera, Alfa Srl riceverà da Beta Srl il pagamento del saldo per i lavori per 300.000 euro.
In tal caso risulta conveniente per la procedura di Alfa Srl (300.000 — 100.000 = + 200.000 euro) proseguire nel
rapporto e pertanto il curatore si determina al subentro, mediante un esercizio provvisorio dell’impresa soggetta a li
quidazione giudiziale.
2. PROSECUZIONE DEL CONTRATTO DI APPALTO IN CASO DI LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE DEL COMMITTENTE

Gamma Srl è una società immobiliare proprietaria di un immobile, acquistato al prezzo di 1.000.000 di euro, in pessimo
stato di manutenzione.
L’immobile è oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria, commissionato tramite contratto di appalto da
Gamma Srl a Delta Srl, al fine di valorizzare il cespite. Si stima infatti che il valore di mercato dell’immobile, una volta
completati i lavori, possa essere di 2.000.000 di euro.
Il costi dei lavori di manutenzione straordinaria, stabiliti nel contratto d’appalto, ammontano a 600.000 euro.
Quando il contratto di appalto non è ancora terminato si apre la liquidazione giudiziale di Gamma Srl.
Al momento dell’apertura della procedura i lavori di intervento dell’immobile sono ormai prossimi alla fine, essendo giun
ta Delta Srl a uno stato avanzamento lavori pari al 90 per cento complessivo.
Per completare l’opera, Delta Srl dovrà incassare ancora un saldo di 60.000 euro.
Il curatore valuta di avere a disposizione risorse sufficienti per pagare, in prededuzione, il completamento dell’opera in
favore di Delta Srl, come previsto dal contratto di appalto.
Una volta completati i lavori, il curatore avrà a disposizione della procedura l’immobile valorizzato e potrà collocarlo sul
mercato al valore stimato di 2.000.000 di euro.
Laddove non si determinasse a proseguire nel contratto di appalto, il curatore dovrebbe vendere l’immobile sotto forma
di “semilavorato”, il che comporterebbe un abbattimento del valore di mercato fino a 1.500.000 euro.
Pertanto il curatore considera due scenari.
Ipotesi 1: subentro nel contratto di appalto:

› costi a finire: 60.000 euro;
› valore di vendita dell’immobile finito: 2.000.000 di euro;
› margine a favore della procedura: 2.000.000 — 60.000 = + 1.940.000 euro.
Ipotesi 2: scioglimento del contratto di appalto:

› costi a finire: 0 euro;
› valore di vendita dell’immobile “semilavorato”: 1.500.000 euro;
› incasso stimato per la procedura: + 1.500.000 euro.
Differenza tra ipotesi 1 e ipotesi 2:

› 1.940.000 — 1.500.000 = + 440.000 euro.
Fatte le dovute analisi, il curatore, previa autorizzazione del comitato dei creditori, subentra nel contratto di appalto con
l’appaltatore Gamma Srl e porta a compimento i lavori sull’immobile.
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Rapporti pendenti, la sorte dei contratti d'appalto 70
della prededucibilità dei soli pubblici, materia regolata dal Dlgs le opere pubbliche».
crediti relativi ai lavori eseguiti in 16 aprile 2016, n. 50 (Codice dei Il Codice dei contratti pubblici
corso di procedura e della contratti pubblici). prevede l’esclusione dalla
concorsualità di quelli anteriori. Infatti, l’articolo 172, comma 7 partecipazione alla procedura di
del Codice della crisi, in tema di appalto degli operatori economici
Disciplina particolare rapporti pendenti, prevede in stato di fallimento (liquidazione
dell’appalto pubblico espressamente che «Sono salve le giudiziale nel Codice della crisi),

La disciplina indicata dalla legge norme speciali in materia di salvo il caso di esercizio
fallimentare (articolo 81) e dal contratti pubblici» e anche la provvisorio, liquidazione coatta e
Codice della crisi (articolo 186) in legge fallimentare, all’articolo 81, concordato preventivo per cui sia
materia di appalti non trova comma 2, fa salve «le norme prevista la continuità
applicazione in caso di appalti relative al contratto d’appalto per aziendale. •
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CONCORSO DEI CREDITORI Un decreto del giudice ammette il creditore al passivo della procedura
Il procedimento
per l’accertamento del passivo

Il diritto dei creditori di concorrere sul patrimonio
del debitore deve essere azionato dal creditore attraverso
la presentazione di un’apposita domanda di ammissione
al passivo della procedura di liquidazione giudiziale
L
a liquidazione giudiziale che, sulla base della Spetta poi al curatore di indicare il
apre il concorso dei documentazione in suo possesso domicilio digitale assegnato alla
creditori sul patrimonio del o delle informazioni raccolte, procedura.
debitore: questo è il principio risultano creditori o titolari di
sancito dall’articolo 151 del Codice diritti reali o personali su beni Domande di ammissione
della crisi (in continuità rispetto mobili e immobili di proprietà o al passivo, di restituzione
all’attuale disciplina della legge in possesso del debitore compresi o di rivendicazione
fallimentare). nella liquidazione. Con tale avviso Ai sensi dell’articolo 201 del
Ferme le eccezioni li informa che: Codice della crisi, le domande di
espressamente previste dalla › possono partecipare al ammissione al passivo di un
legge, con l’apertura della concorso trasmettendo la credito, nonché quelle di
liquidazione giudiziale, nessuna domanda di ammissione al restituzione o di rivendicazione di
azione individuale esecutiva o passivo, con le modalità che beni mobili e immobili, si
cautelare può essere iniziata o vengono loro indicate; propongono con ricorso, che può
proseguita sui beni compresi nella › le domande devono essere essere sottoscritto anche
procedura. presentate entro un personalmente dalla parte o da un
Tuttavia, il diritto al concorso determinato termine legale fornito di procura.
di ciascun creditore sul e che l’esame dello stato Il ricorso va trasmesso al
patrimonio del debitore non passivo in data ora e il luogo curatore all’indirizzo Pec della
sorge “automaticamente” con pure indicati; procedura, unitamente ai
l’apertura della liquidazione › la presentazione deve avvenire documenti giustificativi del
giudiziale, ma deve essere secondo specifiche modalità, diritto vantato, almeno trenta
azionato dal creditore attraverso con indicazione dell’indirizzo giorni prima dell’udienza
un procedimento che prende Pec al quale ricevere tutte le fissata per l’esame dello stato
avvio con la presentazione di comunicazioni relative alla passivo.
un’apposita domanda e che si procedura e con l’avvertimento Il ricorso dovrà avere il
conclude una volta spirati i che dovrà essere comunicato il seguente contenuto:
termini di opposizione del domicilio digitale da parte di a) l’indicazione della procedura
decreto con cui il giudice coloro obbligati dalla legge di cui si intende partecipare e le
delegato ammette il creditore al munirsene; generalità del creditore ed il suo
passivo della procedura. › in difetto di comunicazione numero di codice fiscale, nonché le
dell’indirizzo Pec, le coordinate bancarie dell’istante o la
Avviso ai creditori comunicazioni saranno dichiarazione di voler essere pagato
Con l’apertura della procedura, il eseguite esclusivamente con modalità, diversa dall’accredito
curatore invia un avviso a coloro tramite deposito in cancelleria. in conto corrente bancario, stabilita
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Il procedimento per l'accertamento del passivo 72
DOCUMENTAZIONE DA ALLEGARE ALLA DOMANDA DI AMMISSIONE AL PASSIVO CON PARTICOLARE RIFERIMENTO AGLI IMMOBILI
Creditori ipotecari è › copia della nota di iscrizione ipotecaria; copia del contratto o dell’atto che ha originato l’iscrizione ipote
caria;
› atto di erogazione della somma e contabile di accredito;
› piano di ammortamento da cui risultino le rate rimaste insolute distinte per quota capitale e per quota
interessi, così da evidenziare chiaramente il residuo capitale e le relative quote di interessi anche per la
determinazione della temporalità del privilegio ex articolo 2855 del Codice civile;
› indicazione analitica dei tassi di interesse applicati nel tempo.

Promissari acquirenti è › copia del contratto preliminare di vendita (con estremi della trascrizione, ovvero della registrazione);
› copia della documentazione attestante gli eventuali versamenti effettuati a favore del debitore.
Società di leasing è › contratto di leasing con data certa anteriore all’apertura della liquidazione giudiziale;
concedenti › copia delle fatture di acquisto dei beni concessi in leasing;
(anche beni immobili) › estratto conto delle operazioni intervenute sino al momento della risoluzione del contratto ovvero del
l’apertura della liquidazione giudiziale;
› documenti attestanti l’eventuale risoluzione con data certa anteriore all’apertura della liquidazione giudi
ziale.
Locatori è › copia del contratto di locazione (con estremi della registrazione);
› riepilogo degli importi dovuti;
› documenti attestanti l’eventuale risoluzione con data certa anteriore all’apertura della liquidazione giudi
ziale.
Condomini è › copia dei verbali assemblee condominiali;
› copia dei bilanci consuntivi e relativi riparti;
› copia dei bilanci preventivi e relativi riparti
dal giudice delegato ai sensi a), b) o c) di cui sopra. differenti diritti.

dell’articolo 230, comma 1; Il credito è considerato Ci sono creditori il cui titolo è
b) la determinazione della chirografario se è omesso o strettamente collegato agli
somma che si intende insinuare al assolutamente incerto il requisito immobili di proprietà o in
passivo, ovvero la descrizione del di cui alla lettera d). possesso del debitore o alla sua
bene di cui si chiede la Infine, se è omessa l’indicazione gestione.
restituzione o la rivendicazione, di cui alla lettera e), nonché nei
ovvero l’ammontare del credito casi di mancata consegna del Creditore ipotecario
per il quale si intende partecipare messaggio di posta elettronica L’ipoteca è un diritto reale di
al riparto se il debitore nei cui certificata per cause imputabili al garanzia, che attribuisce al
confronti è aperta la liquidazione destinatario, tutte le creditore il diritto di espropriare,
giudiziale è terzo datore d’ipoteca; comunicazioni sono eseguite anche in confronto del terzo
c) la succinta esposizione dei esclusivamente mediante deposito acquirente, i beni vincolati a
fatti e degli elementi di diritto che in cancelleria. garanzia del suo credito e di
costituiscono la ragione della Al ricorso devono essere essere soddisfatto con preferenza
domanda; allegati i documenti dimostrativi sul prezzo ricavato
d) l’eventuale indicazione di un del diritto fatto valere dall’espropriazione.
titolo di prelazione, nonché la (si veda la tabella in questa L’ipoteca si costituisce mediante
descrizione del bene sul quale la pagina). iscrizione nei registri immobiliari.
prelazione si esercita, se questa ha L’ipoteca può essere legale,
carattere speciale; Creditori con titolo connesso giudiziale o volontaria.
e) l’indicazione dell’indirizzo di al patrimonio immobiliare Oggetto dell’ipoteca sono i beni
posta elettronica certificata, al del debitore immobili (e alcuni diritti sugli
quale ricevere tutte le La liquidazione giudiziale è una stessi, quale l’usufrutto e la
comunicazioni relative alla procedura che coinvolge superficie) e i beni mobili
procedura, le cui variazioni è potenzialmente una molteplicità registrati.
onere comunicare al curatore. di soggetti, che possono dirsi Affinché l’ipoteca sia opponibile
Il ricorso è inammissibile se è creditori dell’imprenditore alla massa dei creditori della
omesso o assolutamente incerto soggetto a liquidazione liquidazione giudiziale, questa
uno dei requisiti di cui alle lettere giudiziale, ciascuno titolare di deve essere stata iscritta prima
EL1 ESEMPIO 1
DOMANDA DI AMMISSIONE AL PASSIVO DI CREDITO IPOTECARIO

Banca Delta presenta istanza di ammissione al passivo nella liquidazione giudiziale di Alfa Srl per credito di complessivi
1.125.000 euro, in relazione al contratto di mutuo ipotecario stipulato per atto del Notaio Tizio, con il quale era stato con
cesso un finanziamento di originari 2.000.000 di euro da rimborsarsi in 50 rate trimestrali al tasso annuo del 3,00%. L’im
porto di 1.125.000 euro si riferisce quanto a 1.050.000 euro a capitale residuo, 75.000 euro a interessi.

Banca Delta chiede l’ammissione al passivo di complessivi 1.125.000 euro in via privilegiata ipotecaria, oltre interessi come
contrattualmente pattuiti sino alla data della vendita nella misura e con i privilegi previsti dagli articoli 153 e 154 del Codice.
Alla domanda allega copia del contratto di mutuo ipotecario, nota di iscrizione ipotecaria, estratto conto ex articolo 50 Tub.
Esame della domanda di ammissione da parte del curatore
Dall’esame della domanda di ammissione al passivo, il curatore verifica la completezza della documentazione allegata dalla
banca, la correttezza della determinazione del capitale richiesto e del conteggio degli interessi. Tuttavia, non tutta la somma
complessivamente richiesta dalla banca per interessi per 75.000 euro, può essere ammessa al passivo con privilegio: infatti
soltanto interessi per 50.000 euro risultano maturati nell’annata ipotecaria in corso alla data di apertura della liquidazione
giudiziale e nelle due antecedenti; il residuo importo di 25.000 euro andrà pertanto ammesso al chirografo.
Proposta di ammissione del curatore
Il curatore propone l’ammissione al passivo Banca Delta per complessivi 1.125.000 euro, di cui:
› 1.050.000 euro in via privilegiata ipotecaria per capitale residuo;
› 50.000 euro in via privilegiata ipotecaria per interessi ex articolo 2855, comma 2 del Codice civile, maturati nell’annata
ipotecaria in corso alla data di apertura della liquidazione giudiziale e nelle due annate ipotecarie antecedenti; oltre inte
ressi maturandi dopo il compimento dell’annata in corso alla data di apertura della liquidazione giudiziale, nella misura
legale e fino alla data della vendita;
› 25.000 euro in via chirografaria per interessi maturati prima delle due annate ipotecarie antecedenti l’apertura della li
quidazione giudiziale; si propone quindi l’esclusione del privilegio richiesto dalla Banca su tale importo, in quanto non
compreso nel limite temporale del privilegio previsto dall’articolo 2855, comma 2 del Codice civile.
Provvedimento del giudice
Si ammette al passivo Banca Delta per complessivi 1.125.000 euro, di cui:
› euro in via privilegiata ipotecaria per capitale residuo;
› 50.000 euro in via privilegiata ipotecaria per interessi ex articolo 2855, comma 2 del Codice civile, maturati nell’annata
ipotecaria in corso alla data di apertura della liquidazione giudiziale e nelle due annate ipotecarie antecedenti; oltre inte
ressi maturandi dopo il compimento dell’annata in corso alla data di apertura della liquidazione giudiziale, nella misura
legale e fino alla data della vendita;
› 25.000 euro in via chirografaria per interessi maturati prima delle due annate ipotecarie antecedenti l’apertura della li
quidazione giudiziale; si esclude il privilegio richiesto dalla Banca su tale importo, in quanto in quanto non compreso nel
limite temporale del privilegio previsto dall’articolo 2855, comma 2 del Codice civile.
dell’apertura della procedura garantito da ipoteca gode infatti Promissario acquirente

(salvi casi di revoca previsti dagli di privilegio speciale nel contratto preliminare
articoli 166 e 169 del Codice della sull’immobile oggetto del di vendita immobiliare
crisi). gravame. In caso di scioglimento del
In ipotesi di liquidazione Lo stesso privilegio si estende contratto preliminare di vendita
giudiziale, il bene sul quale grava agli interessi ex articolo 2855 del immobiliare trascritto, il
l’ipoteca rimane nelle disponibilità Codice civile, alle spese della promissario acquirente ha diritto
della procedura. Una volta costituzione, dell’iscrizione e della di far valere il proprio credito
venduto il bene, il ricavato, al rinnovazione dell’ipoteca. al passivo e gode del privilegio
netto delle spese prededucibili Nel riquadro in alto, l’esempio 1 speciale di cui all’articolo 2775 bis
connesse al realizzo, andrà a contiene un modello di domanda del Codice civile, a condizione
soddisfare prioritariamente il di ammissione al passivo di che gli effetti della trascrizione
creditore ipotecario. Il credito credito ipotecario. del contratto preliminare non
EL2 ESEMPIO 2
DOMANDA DI AMMISSIONE AL PASSIVO DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE

Beta Srl presenta istanza di ammissione al passivo nella liquidazione giudiziale di Alfa Srl per un importo di complessivi
60.000 euro in via privilegiata ex articolo 2775 bis del Codice civile, in relazione al contratto preliminare di vendita trascrit
to per atto del Notaio Tizio, con la quale Alfa Srl si è impegnata a vendere a Beta Srl un immobile a uso magazzino.
Successivamente all’apertura della liquidazione giudiziale, il curatore ha ritenuto conveniente per la procedura sciogliersi dal

contratto preliminare di vendita.
L’importo di 60.000 euro richiesto da Beta Srl si riferisce, quanto a 50.000 euro, all’acconto versato e, quanto a 10.000 eu
ro, al risarcimento danni lamentato dall’istante.
Alla domanda allega copia del contratto preliminare di vendita e copia del bonifico di 50.000 euro effettuato a favore del
debitore.
Proposta di ammissione del curatore
Il curatore propone l’ammissione al passivo di Beta Srl per complessivi 50.000 euro, con privilegio speciale ex articolo 2775
bis del Codice civile sull’immobile sito in ………. accatastato ………., per l’acconto versato a fronte del preliminare trascritto a
seguito di atto del Notaio Tizio repertorio ………. raccolta ………. del giorno ……….. Si propone l’esclusione dell’importo di
10.000 euro richiesti a titolo di danno, in quanto non spettanti i sensi dell’articolo 173, comma 2 del Codice della crisi.
Provvedimento del giudice
Si ammette al passivo di Beta Srl per complessivi 50.000 euro, con privilegio speciale ex articolo 2775 bis del Codice civile
sull’immobile sito sito in ………. accatastato ………., per l’acconto versato a fronte del preliminare trascritto a seguito di atto
del Notaio Tizio repertorio ………. raccolta ………. del giorno ……….. Si esclude l’importo di 10.000 euro richiesti a titolo di
danno, in quanto non spettanti i sensi dell’articolo 173, comma 2 del Codice della crisi.
siano cessati anteriormente alla liquidazione sia il locatore o il prosegue sino alla naturale
data dell’apertura della conduttore. scadenza.
liquidazione. Con l’apertura della Con l’apertura della liquidazione
Nel riquadro in questa pagina, liquidazione giudiziale nei giudiziale nei confronti del
l’esempio 2 contiene un modello confronti del locatore, il curatore conduttore, il curatore ha la
di domanda di ammissione al subentra “automaticamente” nel facoltà di recedere in qualunque
passivo del promissario contratto di locazione. momento, previa autorizzazione
acquirente. In particolare, il Codice del comitato dei creditori,
prevede due ipotesi, distinte in corrispondendo al locatore un
Locatore e conduttore nel contratto base alla durata residua del equo indennizzo per il recesso
di locazione immobiliare contratto di locazione, alla data di anticipato. In questa fattispecie, i
Tra i rapporti pendenti, una apertura della liquidazione canoni maturati a partire dalla
casistica ricorrente è quella dei giudiziale: data di apertura della liquidazione
contratti di locazione di immobili. › durata residua maggiore di giudiziale sino alla data di
Si pensi, per esempio: quattro anni: il curatore, entro scioglimento del contratto di
› al caso della società che ha in un anno dall’apertura della locazione rappresentano un
locazione gli uffici presso i procedura, previo parere credito concorsuale e, come tale,
quali svolge la propria attività; favorevole del comitato dei non sarà pagato in prededuzione.
oppure, creditori, può sciogliersi dal Inoltre, l’articolo 2764 del
› al caso della società contratto di locazione. In tal Codice civile stabilisce che i crediti
immobiliare sottoposta a caso al conduttore spetta un relativi alle locazioni immobiliari
liquidazione giudiziale che equo indennizzo per il recesso godono di privilegio speciale sui
concede in locazione i propri anticipato. Il recesso ha effetto frutti dell’anno e su quelli raccolti
immobili a uso abitativo. decorsi quattro anni anteriormente, nonché sopra tutto
Il legislatore ha previsto una dall’apertura della procedura. ciò che serve a fornire l’immobile
disciplina differente a seconda › durata residua minore di o a coltivare il fondo locato. Il
che il soggetto sottoposto a quattro anni: il contratto privilegio è limitato al credito
EL3 I CREDITI DEL CONDOMINIO
I crediti relativi a spese condominiali sono di rango chirografario, fatta eccezione per le somme maturate successivamente alla data
di apertura della liquidazione giudiziale. In tal caso, le spese condominiali sono un debito della procedura e, come tali, saranno am
messe in prededuzione.
Tribunale di ……….

Liquidazione giudiziale della società Alfa Srl – RG xx/20xx
RICORSO PER L’AMMISSIONE AL PASSIVO DELLA PROCEDURA
(articolo 201 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza)
Udienza per l’esame dello stato passivo: gg/mm/20xx ore …. …

Giudice Delegato Dottor Tizio
Curatore Dottor Caio
Indirizzo Pec della procedura ……….
Indirizzo Pec del creditore ……….
Ill.mo Signor Giudice Delegato,

il “Condominio Omega” (codice fiscale ……….) di ………., via ………., n. …, amministrato dalla società “Epsilon Srl” in persona
dell’amministratore unico Ragioniere Sempronio, con il procuratore domiciliatario Avvocato Mevio (codice fiscale ……….)
con studio in ………., via ………., n. …, giusta procura allegata al presente atto (si indica il numero di fax ………. e l’indirizzo di
posta elettronica certificata ……….@...pec.it presso cui si dichiara di voler ricevere gli avvisi, le comunicazioni e gli atti);
premesso
› che il Condominio Omega istante è creditore nei confronti della società Alfa Srl della somma complessiva di 25.000 eu
ro per spese condominiali (spese generali, acqua, riscaldamento e manutenzione ordinaria) relative alle annualità ………. e
………., il tutto come risulta dal verbale dell’assemblea condominiale di approvazione dei bilanci consuntivo 20xx/20xx e
preventivo 20xx/20xx, e relativi riparti in allegato;
› che, come si rileva dalla documentazione prodotta, il credito complessivamente vantato dal Condominio (25.000 euro)
si riferisce, quanto a 20.000 euro, a spese condominiali relative al periodo antecedente alla data di apertura della liqui
dazione giudiziale e, quanto a 5.000 euro, a spese condominiali relative al periodo successivo;
Tutto ciò premesso
chiede
l’ammissione al passivo della procedura RG xx/20xx per la complessiva somma di 25.000 euro, di cui:
› 20.000 euro in via chirografaria, per spese condominiali relative al periodo antecedente alla data di apertura della liqui
dazione giudiziale,
› 5.000 euro in prededuzione, per spese condominiali relative al periodo successivo.
Ai sensi dell’articolo 201, comma 3, lettera a) del Codice della crisi e dell’insolvenza, si indicano le coordinate bancarie del
l’istante Condominio Omega:
Iban ……….
Banca ………., filiale di ……….
L’istante si rende disponibile a ricoprire la carica di membro del Comitato dei Creditori ai sensi degli articoli 138 ss. del Co
dice della crisi e dell’insolvenza.
Si indica come indirizzo di posta elettronica certificata al quale ricevere ogni comunicazione: ……….
All’uopo
allega
i seguenti documenti dimostrativi:
1) procura;
2) verbale dell’assemblea condominiale del gg/mm/20xx di approvazione del bilancio consuntivo 20xx/20xx e preventivo
20xx/20xx;
3) bilancio consuntivo 20xx/20xx;
4) riparto bilancio consuntivo 20xx/20xx;
5) bilancio preventivo 20xx/20xx;
6) riparto bilancio preventivo 20xx/20xx.

Luogo e data ……….
Firma dell’Avvocato Mevio ……….
dell’anno in corso, sentenza di apertura della beni ed il debitore possono

dell’antecedente e dei successivi, liquidazione giudiziale alla data esaminare il progetto di stato
se la locazione ha data certa e, in della cessione del bene. passivo e presentare al curatore,
caso diverso, per quello dell’anno Per la Tasi valgono i termini di con le medesime modalità
in corso e del successivo. versamento ordinari. previste per le domande di
Gli importi per tributi locali ammissione, osservazioni scritte e
In caso di recesso del curatore, godono di privilegio generale sui documenti integrativi fino a
quale parte conduttrice di un beni mobili del debitore. cinque giorni prima dell’udienza.
contratto di locazione immobiliare, All’udienza fissata per l’esame
spetta al proprietario un equo Progetto di stato passivo dello stato passivo, il giudice decide
indennizzo, la cui determinazione, in Il curatore esamina le domande di su ciascuna domanda, nei limiti
assenza di accordo tra le parti, è ammissione e predispone elenchi delle conclusioni formulate e avuto
lasciata al giudice. L’equo indennizzo separati dei creditori e dei titolari riguardo alle eccezioni formulate
è un credito concorsuale e, come di diritti su beni mobili e immobili dal curatore, a quelle rilevabili
tale, dovrà essere pagato dalla di proprietà o in possesso del d’ufficio e a quelle formulate dagli
procedura con esclusione della debitore. Il curatore analizza il altri interessati. Il giudice delegato
prededuzione. ricorso e la documentazione può procedere ad atti di istruzione
allegata ed elabora il progetto di su richiesta delle parti,
Versamento dei tributi locali stato passivo, nel quale esprime il compatibilmente con le esigenze di
Con riferimento all’Imu, l’articolo proprio parere in merito speditezza del procedimento.
9, comma 7 del Dlgs 23/2011 all’ammissibilità o meno della Il giudice può stabilire, in
dispone che il tributo deve essere domanda, tenuto conto del diritto relazione al numero di creditori e
versato dal curatore entro tre fatto valere nonché dell’efficacia all’entità del passivo, l’opportunità
mesi dalla data del decreto di del titolo su cui sono fondati il di svolgere l’udienza in via
trasferimento dell’immobile credito o la prelazione. telematica.
venduto nell’ambito della Il curatore deposita il progetto Il giudice delegato, con decreto
procedura. Detto versamento di stato passivo corredato delle succintamente motivato, accoglie
riguarda l’imposta relative domande in cancelleria in tutto o in parte ovvero respinge
complessivamente dovuta, almeno quindici giorni prima o dichiara inammissibile le
determinata per anni solari dell’udienza fissata per l’esame domande presentate dai creditori.
proporzionalmente alla quota e ai dello stato passivo e nello stesso La dichiarazione di
mesi dell’anno nei quali si è termine lo trasmette ai creditori e inammissibilità della domanda
protratto il possesso ai titolari di diritti sui beni. non preclude la sua
dell’immobile, dalla data della I creditori, i titolari di diritti sui ripresentazione. •
ATTIVITÀ DI LIQUIDAZIONE I beni acquisiti all'attivo devono essere stimati da esperti nominati dal curatore
Il programma e le modalità
di liquidazione degli immobili

Il programma di liquidazione è effettuato entro sessanta
giorni dalla redazione dell’inventario e la liquidazione
dei beni deve avvenire con modalità telematiche
attraverso il portale delle vendite pubbliche
T
ra i diversi temi che hanno liquidazione vengano effettuati sessanta giorni dalla redazione
subito importanti dal curatore o dal delegato dell’inventario e, in ogni caso,
modifiche con l’adozione mediante procedure competitive, non oltre centottanta giorni dalla
del nuovo Codice della crisi ossia secondo le norme dettate dal sentenza dichiarativa dell’apertura
rientra sicuramente quello Codice di procedura civile, in alla liquidazione giudiziale.
relativo alla liquidazione dei beni, quanto compatibili. Il mancato rispetto di tali
sia con riguardo alla redazione del Le procedure di vendita, termini, senza giustificati motivi,
programma di liquidazione e sia nell’ambito della liquidazione è giusta causa di revoca del
con riferimento alle modalità della giudiziale, devono essere curatore.
liquidazione (articoli 213 e 216 del trasparenti, aperte al maggior Il programma di liquidazione,
nuovo Codice della crisi). numero di partecipanti possibili, una volta approvato dal comitato
Alla liquidazione dell’attivo si efficienti quanto ai risultati ma dei creditori (che, secondo la
giunge attraverso una serie di atti, anche chiare nelle attività formulazione del Codice della
il primo dei quali è l’inventario collaterali, al pari della gestione crisi, perde il potere di proporre
dei beni e la loro stima da parte di delle visite. modifiche), può essere
un esperto nominato dal A tal fine, è stato istituito il implementato dal curatore
curatore. portale delle vendite pubbliche, qualora, nel corso della procedura,
Entro sessanta giorni dalla sito web del ministero della sopraggiungano esigenze.
redazione dell’inventario (o, Giustizia, ove vengono pubblicate Al fine di consentire un
comunque, entro centottanta le vendite eseguite in ambito maggior controllo sulla
giorni dall’apertura della concorsuale ed esecutivo. liquidazione dei beni, il Codice
liquidazione giudiziale) il curatore della crisi prevede, altresì, che i
predispone il programma di Programma di liquidazione singoli atti liquidatori debbano
liquidazione e lo trasmette al del curatore essere autorizzati dal giudice
giudice delegato il quale, a sua Rispetto alla legge fallimentare, la delegato, previa verifica di
volta, ne autorizza la disciplina del programma di conformità al programma di
sottoposizione al comitato dei liquidazione nel Codice della crisi liquidazione approvato.
creditori per l’approvazione. è stata oggetto di diversi Il programma di liquidazione è
Analogamente a quanto cambiamenti, pur mantenendo suddiviso in sezioni, in cui
previsto dall’attuale formulazione invariati alcuni aspetti quali, per vengono indicati i criteri e le
della legge fallimentare, l’articolo esempio, i termini per la modalità della liquidazione dei
216 del Codice della crisi rubricato redazione del programma da beni immobili e degli altri beni,
«Modalità della liquidazione», parte del curatore. nonché della riscossione dei
stabilisce che le procedure di Il programma di liquidazione crediti.
vendita e gli altri atti di deve essere effettuato entro Nel programma vengono
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | Il programma e la modalità di liquidazione degli immobili 78
indicati i costi e i possibili tempi manifestamente non conveniente, costose operazioni di bonifica e
di realizzo. il curatore, previa autorizzazione messa a norma, il cui onere sia
All’interno del programma sono del comitato dei creditori, può superiore ai valori di stima
inoltre indicate le azioni rinunciare a acquisire all’attivo, oppure beni, immobili o mobili
giudiziali di qualunque natura e il cioè non inventariare, alcuni beni che comunque, dopo alcuni
subentro nelle liti pendenti, con i del fallito, oppure, in caso di già tentativi di vendita infruttuosi,
costi relativi al primo grado di avvenuta inventariazione, di evidenziano l’impossibilità o

giudizio. rinunciare a liquidarli se l’attività l’assai scarsa probabilità di poter
Il curatore indica anche gli di liquidazione appaia ottenere con il realizzo un valore
eventuali atti necessari per la manifestamente non conveniente. che consenta un’utile
conservazione del valore Lo scopo della norma, che ha distribuzione ai creditori.
dell’impresa, quali per esempio ispirato la recente introduzione di I casi sopra esemplificati fanno
l’esercizio dell’impresa stessa, una norma analoga in materia di tutti emergere,
l’affitto d’azienda o dei rami esecuzioni individuali (articolo inequivocabilmente, l’inutilità
d’azienda, e le relative modalità. 164 bis delle disposizioni di della liquidazione che può
Nella nuova formulazione attuazione del Codice di rendersi evidente sin da subito o
dell’articolo, il legislatore ha procedura civile), è quello di dopo l’inventariazione a seguito
voluto ottimizzare le tempistiche evitare l’acquisizione di beni la cui della stima. Sotto tale profilo il
relative all’inizio e al liquidazione non appaia Codice della crisi, in aggiunta a
completamento della fase conveniente a causa delle loro quanto già previsto dalla legge
liquidatoria. Infatti, nel qualità, caratteristiche, fallimentare, ha inoltre posto una
programma di liquidazione deve collocazione, obsolescenza e presunzione di manifesta non
essere indicato il termine entro situazione giuridica, tenuto conto convenienza della liquidazione
cui avrà inizio l’attività dei costi che si dovrebbe per il caso in cui siano stati
liquidatoria e, entro dodici mesi affrontare per inventariarli e poi esperiti sei tentativi di vendita
dall’apertura della procedura liquidarli. infruttuosi. In tale situazione,
(salvo che il giudice delegato, con Il principio può trovare dunque, il curatore potrà
decreto motivato, non ne autorizzi applicazione per tutti quei beni di rinunciare alla liquidazione dei
il differimento), deve avere luogo cui appaia, immediatamente o a beni, salvo che il giudice delegato,
il primo esperimento di vendita seguito di perizia estimativa, per giustificati motivi, autorizzi
dei beni e devono iniziare le eccessivamente difficile la altri tentativi di vendita.
attività di recupero dei crediti. vendita o in relazione ai quali vi Una volta decisa la non
L’inserimento del termine iniziale sia il forte rischio di creare debiti acquisizione o la rinuncia
delle attività liquidatorie in prededuzione per provvedere all’acquisizione, in deroga al
costituisce una novità del Codice al loro mantenimento ovvero per principio generale, possono
della crisi. le imposte e tasse connesse, sì da dunque essere iniziate azioni
Con riguardo al completamento compromettere l’utilità esecutive o cautelari sui beni
della fase liquidatoria, è stato complessiva del presumibile rimessi alla disponibilità del
stabilito che il termine per il realizzo di vendita. debitore. Il curatore deve darne
perfezionamento della stessa non Si pensi, per esempio, a piccole comunicazione ai creditori, che
può eccedere i cinque anni dal quote immobiliari a cui nessuno possono di conseguenza agire
deposito della sentenza di (neanche i comproprietari) sia esecutivamente o cautelarmente
apertura della procedura, salvo interessato ad acquisire oppure ad sul bene “derelitto”.
casi di eccezionalità in cui il appezzamenti di terreno agricolo È altresì opportuno che il
termine potrà essere differito, dal anche di vaste dimensioni ma curatore dia comunicazione
giudice delegato, a sette anni. situati in località montane o di dell’avvenuta derelizione alle
difficile accesso. Del pari può dirsi autorità amministrative e agli altri
Abbandono dei beni per siti industriali, ivi compresi soggetti per i quali l’informazione
Qualora, con riguardo a anche immobili, teoricamente possa essere rilevante in relazione
determinati beni, l’attività di anche importanti ma che non a eventuali situazione creditorie o
liquidazione appaia sono vendibili se non dopo amministrative.
È inoltre data possibilità ai risulteranno non opponibili tramite il portale delle vendite
creditori di chiedere al curatore di all’acquirente. pubbliche, salvo che tali modalità
procedere alla liquidazione a loro Inoltre, l’esperto indica la siano pregiudizievoli per gli
spese ovvero all’assegnazione dei regolarità edilizia e urbanistica interessi dei creditori o per il
beni. del bene, nonché l’esistenza della rapido svolgimento della
dichiarazione di agibilità dello procedura.
Stima dei beni stesso previa acquisizione o

Ai sensi dell’articolo 216, comma 1 aggiornamento del certificato di Il portale delle vendite pubbliche è
del Codice della crisi, i beni destinazione urbanistica. un sito web, gestito dal ministero
acquisiti all’attivo della Infine, nella relazione di stima della Giustizia, nel quale sono
liquidazione giudiziale devono viene data l’informativa pubblicati tutti gli avvisi di vendita
necessariamente essere stimati da relativamente all’importo annuo relativi alle procedure esecutive e
esperti nominati dal curatore. delle spese fisse di gestione o di concorsuali.
I modelli informatici delle manutenzione, delle eventuali La pubblicazione sul portale
relazioni di stima saranno, poi, spese straordinarie già deliberate, costituisce pubblicità legale e quindi
pubblicati sul portale delle vendite delle eventuali spese condominiali obbligatoria per tutti i beni, mobili e
pubbliche. non pagate negli ultimi due anni immobili da liquidare.
La stima avente a oggetto beni anteriori alla data della perizia e il
immobili deve contenere corso di eventuali procedimenti Il potere di stabilire quale
immancabilmente le informazioni giudiziari relativi al bene. tipologia di vendita disporre non è
previste per la perizia propria Diversamente da quanto accade più in capo al comitato dei
delle esecuzioni forzate oggi, nel contesto riformato, la creditori (su proposta del
individuali, in virtù del rinvio perizia assume dunque una curatore), ma spetta
testuale all’articolo 173 bis delle declinazione minuziosa e esclusivamente al giudice
disposizioni di attuazione del analitica, venendo a perdere delegato, che ne dispone le
Codice di procedura civile. l’essenzialità, pur modalità con ordinanza.
E così, dalla relazione di stima metodologicamente corretta, di Il giudice potrà scegliere tra tre
deve risultare l’identificazione del contenuto che oggi la tipologie di vendita (asta sincrona,
bene, comprensiva dei confini e contrassegna in ambito sincrona mista, asincrona) e
dei dati catastali, nonché una fallimentare. selezionare il gestore della
sommaria descrizione dello vendita telematica tra i soggetti
stesso. Secondo la previsione dell’articolo privati iscritti all’interno del
È necessario che sia segnalato 216, comma 1 del Codice della crisi relativo registro ministeriale. Il
lo stato di possesso del bene, con d’impresa e dell’insolvenza, «la gestore della vendita telematica è
l’indicazione, se occupato da terzi, stima può essere omessa per i un soggetto privato, in possesso
del titolo in base al quale è beni di modesto valore». di determinati requisiti necessari
occupato. per l’iscrizione nel “registro dei
Sempre in caso di beni Modalità di liquidazione gestori della vendita telematica”,
immobili, devono essere indicati i degli immobili che mette a disposizione una
vincoli e gli oneri, anche di L’articolo 216 del Codice prevede piattaforma di vendita idonea allo
natura condominiale, che diverse novità rispetto alla legge svolgimento dell’asta con
resteranno a carico fallimentare, tra cui la centralità partecipazione telematica.
dell’acquirente, ivi compresi quelli del portale delle vendite Le vendite e gli altri atti di
incidenti sull’attitudine pubbliche e l’obbligo di eseguire liquidazione possono essere
edificatoria o connessi con il suo le procedure di vendita effettuati dal curatore o dal
eventuale carattere telematicamente. delegato alle vendite, anche
storico-artistico. Le vendite dei beni tramite attraverso l’ausilio di soggetti
Saranno, altresì, indicati i procedure competitive o effettuate specializzati, con le modalità
vincoli e gli oneri, anche secondo le norme del Codice di stabilite dal giudice delegato. Per
condominiali, che verranno procedura civile, devono avvenire, soggetti specializzati si intendono
cancellati o che comunque infatti, con modalità telematiche professionisti esperti nel settore
della vendita di beni immobili e Svolgimento della vendita personalmente) sono trasmesse
mobili che saranno da supporto Il giudice delegato dispone la entro il termine indicato nel
alla procedura durate le pubblicità dell’ordinanza di bando di vendita al portale delle
operazioni liquidatorie. vendita sul portale delle vendite vendite, tramite compilazione da
Con particolare riguardo ai beni pubbliche. Allo stesso modo, parte dei partecipanti di apposito
immobili, la norma prevede che il ordina il deposito di ogni altro modulo telematico presentate
curatore ponga in essere almeno atto o documentazione ritenuta sul portale stesso e inviate a

tre tentativi di vendita all’anno. utile e può disporre anche mezzo posta elettronica
Successivamente al terzo ulteriori forme di pubblicità certificata.
esperimento di vendita non idonee ad assicurare Il portale, entro i termini
andato a buon fine, il prezzo del un’informazione completa e stabiliti dal bando di vendita,
bene può essere ribassato fino al dettagliata agli interessati. L’onere restituirà al gestore della vendita
limite della metà rispetto a quello di procedere con la pubblicazione il responso in ordine alla
dell’ultimo tentativo. spetterà al curatore, o regolarità formale o meno delle
Per i beni immobili e per gli eventualmente al soggetto offerte ricevute. Quelle pervenute
altri beni iscritti nei pubblici specializzato di supporto. Ogni oltre i termini stabiliti o senza
registri, prima che vengano interessato può fare richiesta opportuna cauzione (misura
completate le operazioni di tramite il portale delle vendite indicata nel bando di vendita)
vendita, il curatore, mediante pubbliche di esaminare i beni in saranno considerate inefficaci.
notificazione, ne dà notizia a vendita. Le offerte di acquisto sono
ciascun creditore ipotecario o i cui Le offerte di acquisto (a considerate efficaci anche se
crediti siano assistiti da privilegio eccezione degli offerenti che, nella inferiori al 25 per cento rispetto al
sul bene. modalità mista, partecipano prezzo base d’asta.
Al momento della gara per i
EL1 TRE MODI PER PROCEDERE ALLA VENDITA soggetti che hanno presentato
l’offerta in via telematica, prima
La vendita telematica può essere svolta attraverso tre diverse modalità: dell’inizio delle operazioni di
› vendita sincrona telematica: la domanda di partecipazione e lo svolgimen vendita, il gestore della vendita
to della gara possono avvenire solo con modalità telematiche. La gara viene telematica invierà all’indirizzo di
avviata nel giorno e nell’ora stabiliti dall’avviso di vendita. Gli offerenti sono posta elettronica certificata
connessi contemporaneamente in tempo reale tramite la piattaforma del indicato dall’offerente un invito a
gestore della vendita e hanno la possibilità di effettuare i propri rilanci sul connettersi al portale.
l’ultima offerta più alta entro il tempo definito nell’ordinanza di vendita. Per i soggetti che hanno
L’asta si conclude a favore dell’offerente il cui ultimo rilancio non sia supe formulato l’offerta in via
rato da altri; analogica, il giorno e all’ora della
› vendita asincrona telematica: la domanda di partecipazione e lo svolgi gara dovranno presentarsi presso
mento della gara possono avvenire solo con modalità telematiche. La gara l’ufficio del curatore o nel luogo
tra gli offerenti viene effettuata nell’ambito di un determinato lasso tempo da questi specificato.
rale e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della pro Alla gara potranno partecipare,
cedura. Gli offerenti vengono avvisati dal portale di ogni rilancio effettuato tramite connessione telematica,
dagli altri partecipanti e al termine della gara, della maggior offerta formula tutti gli utenti le cui offerte sono
ta; state ritenute valide nonché gli
› vendita sincrona con modalità mista: la domanda di partecipazione e le of offerenti presenti personalmente:
ferte possono essere presentate sia con modalità telematiche sia con mo l’offerente in questo caso potrà
dalità tradizionale (mediante deposito in cancelleria o presso lo studio del farsi rappresentare da un
referente della procedura). I dati delle offerte presentate con modalità tradi procuratore munito di procura
zionale e i rilanci vengono inseriti all’interno del portale a cura del referente speciale.
della procedura. Lo svolgimento della gara avviene contemporaneamente Se la gara non potrà avere
tra gli utenti collegati al portale e gli offerenti presenti in sala. L’anonimato luogo per mancanza di adesione
viene sempre garantito. degli offerenti, verrà disposta
l’aggiudicazione in favore del
EL2 COME PRESENTARE LE OFFERTE PER PARTECIPARE ALL’ASTA TELEMATICA
Le offerte per partecipare a un’asta telematica possono essere presentate esclusivamente mediante il modulo web «Offerta
telematica» del ministero di Giustizia.
Il modulo web è raggiungibile tramite l’apposito pulsante «Invia offerta» presente nella scheda di dettaglio del bene del ge
store della vendita telematica (ricercando il bene invece all’interno del portale ministeriale delle vendite pubbliche, si verrà
rimandati con apposito link, al sito del gestore della vendita).

Il presentatore che intende inviare un’offerta irrevocabile d’acquisto deve inserire tutti i dati obbligatori richiesti allegando
inoltre la documentazione necessaria.
Al termine della compilazione l’offerta viene elaborata, criptata e successivamente resa disponibile all’utente per il
download.
Il presentatore, dopo averla scaricata, deve trasmettere l’offerta mezzo Pec a un indirizzo dedicato proprietario del ministe
ro di Giustizia (offertapvp.dgsia@giustiziacert.it).
L’offerta si intende effettivamente depositata solo dopo che sia stata generata la ricevuta di avvenuta consegna da parte del
gestore della Pec al ministero della Giustizia. Le istruzioni rilasciate dal Ministero per la presentazione delle offerte telemati
che sono reperibili all’indirizzo: http://pst.giustizia.it/PST/resources/cms/documents/Manuale_utente_presentazione_Offer
ta_telematica_PVP.pdf .
Nell’ipotesi in cui venga disposta in ordinanza una vendita sincrona a partecipazione mista, il cittadino può, in alternativa,
presentare la propria offerta seguendo la modalità tradizionale.
maggiore offerente. Se non potrà vendita e i relativi documenti pubblicazioni ai soggetti

individuarsi un maggiore allegati; interessati;
offerente perché tutte le offerte › la trasmissione dei dati degli › la prenotazione delle visite
risultano di uguale importo, avvisi ai siti internet di all’immobile per i soggetti
aggiudicherà il bene a favore di pubblicità e al gestore delle interessati.
chi risulterà aver trasmesso per vendite telematiche, ove Con riguardo a tale ultimo
primo l’offerta in base alle previsto; aspetto, il soggetto interessato a
risultanze telematiche e cartacee › la ricerca di tutte le inserzioni visionare un immobile posto in
acquisite. sul portale e sui siti internet vendita deve inoltrare la richiesta
Alla fine della gara il gestore autorizzati dal Ministero; esclusivamente attraverso il
comunicherà direttamente al › il monitoraggio del contenuto e portale delle vendite.
portale ministeriale l’esito del della ricerca delle singole Nello specifico, per ogni
tentativo di vendita. inserzioni sui siti internet di annuncio pubblicato è presente la
Contemporaneamente, fornirà al pubblicità autorizzati dal funzione «Prenota visita
curatore o al professionista Ministero; immobile».
delegato il verbale d’asta per il › la verifica del regolare In sede di prenotazione occorre
deposito telematico in tribunale. funzionamento e del rispetto compilare obbligatoriamente i
All’offerente non aggiudicatario dei criteri di accessibilità dei campi:
sarà restituita la cauzione dopo lo siti internet di pubblicità; › «Cognome»,
svolgimento della gara; il curatore › la certificazione dell’inizio, › «Nome»,
verrà autorizzato ex ante alla della durata e degli eventi › «Email»,
restituzione ai partecipanti non significativi delle inserzioni con › «Conferma email»,
aggiudicatari delle cauzioni dai invio delle stesse agli uffici › «Telefono».
medesimi versate. giudiziari; Dopo aver letto l’informativa e
› la pubblicazione di statistiche acconsentito al trattamento dei
Portale delle vendite pubbliche sull’accesso al portale delle dati personali, la richiesta verrà
Le principali funzionalità del vendite pubbliche e ai siti inoltrata al custode nominato dal
portale delle vendite pubbliche internet autorizzati dal giudice, il quale entro quindici
sono: Ministero; giorni dovrà consentire di
› l’inserimento degli avvisi di › l’invio degli avvisi di nuove esaminare i beni in vendita.
Il Ministero garantisce che il giorni prima della scadenza ha la decreto se non unitamente
trattamento dei dati avvenga con facoltà di prorogare il termine di all’iscrizione dell’ipoteca concessa
modalità idonee a garantire la pagamento di massimo sessanta dalla parte finanziata.
sicurezza e riservatezza e che gli giorni, versando un’ulteriore In caso di revoca
stessi dati non saranno, pertanto, cauzione pari al 10 per cento del dell’aggiudicazione, le somme
trasmessi a soggetti terzi, ma prezzo di aggiudicazione. erogate, maggiorate di quota
utilizzati esclusivamente per le Contestualmente a tale facoltà proporzionale degli interessi

finalità strettamente connesse al l’aggiudicatario si obbliga a pagare attivi maturati nel periodo
servizio prestato dal portale. sul prezzo residuo gli interessi intercorso sul conto bancario
maturandi al tasso legale della procedura, saranno
Trasferimento dei beni maggiorato del 2 per cento restituite all’istituto di credito
Il decreto di trasferimento o l’atto (Tribunale di Milano, Sezione II mutuante.
notarile sono emessi solo dopo Fallimenti, circolare 10 aprile 2018). Ai sensi dell’articolo 587 del
l’intervenuto versamento del Codice di procedura civile, se il
saldo prezzo, degli oneri tributari Versamento del prezzo prezzo non è depositato nel
e delle spese di trascrizione da Secondo quanto disposto termine stabilito, il giudice
parte dell’aggiudicatario. dall’articolo 585 del Codice di dell’esecuzione con decreto
Le vendite e ogni atto procedura civile, l’aggiudicatario dichiara la decadenza
liquidatorio possono prevedere la del bene deve versare il prezzo nel dell’aggiudicatario, pronuncia la
possibilità di effettuare termine e nel modo fissati perdita della cauzione a titolo di
pagamenti rateali. dall’ordinanza che dispone la multa e quindi dispone un nuovo
Esse avvengono nello stato di vendita. incanto. Tale disposizione è
fatto e di diritto in cui l’immobile Se l’immobile è stato applicabile altresì nei confronti
si trova, con tutte le eventuali aggiudicato a un creditore dell’aggiudicatario che non ha
pertinenze, accessioni, servitù ipotecario o l’aggiudicatario è versato anche una sola rata entro
attive e passive. stato autorizzato ad assumersi un dieci giorni dalla scadenza del
L’immobile viene venduto debito garantito da ipoteca, il termine; il giudice
libero da iscrizioni ipotecarie e giudice dell’esecuzione può dell’esecuzione dispone la perdita
da trascrizioni di pignoramento limitare, con suo decreto, il a titolo di multa anche delle rate
o sequestri conservativi che versamento alla parte del prezzo già versate.
saranno cancellate a cura della occorrente per le spese e per la Con il decreto il giudice ordina
procedura di liquidazione soddisfazione degli altri creditori all’aggiudicatario che sia stato
giudiziale unitamente alla che potranno risultare capienti. immesso nel possesso di rilasciare
cancellazione della trascrizione Se l’acquisto del bene avviene l’immobile al custode.
della sentenza di apertura della attraverso un contratto di Per il nuovo incanto si procede
procedura stessa. finanziamento, che preveda il a norma degli articoli 576 del
Gli oneri tributari derivanti versamento diretto delle somme Codice di procedura civile e
dalla vendita saranno a carico erogate in favore della procedura seguenti.
dell’acquirente. e la garanzia ipotecaria di primo Se il prezzo che se ne ricava,
Il pagamento del prezzo e degli grado sul medesimo immobile unito alla cauzione confiscata,
oneri tributari dove essere oggetto di vendita, nel decreto di risulta inferiore a quello
effettuato entro il termine trasferimento deve essere indicato dell’incanto precedente,
massimo di centoventi giorni tale atto ed il conservatore dei l’aggiudicatario inadempiente è
dalla data di aggiudicazione. registri immobiliari non può tenuto al pagamento della
L’aggiudicatario fino a dieci eseguire la trascrizione del differenza. •
CONCORDATO La proposta può essere presentata da creditori o da terzi e anche dal debitore
La proposta di concordato

Anche nel concordato in liquidazione la proposta
può prevedere la suddivisione di creditori in classi,
la ristrutturazione dei debiti e la soddisfazione dei crediti
anche attraverso la cessione dei beni
I
l concordato è una procedura ivi compresa la cessione di beni. giudiziale viene poi sottoposto
disciplinata dagli articoli In ambito immobiliare, dunque, all’approvazione dei creditori
124 ss. della legge il concordato in liquidazione indicati nello stato passivo e, se
fallimentare (dove è denominato giudiziale può costituire un presentato prima della sua
«concordato fallimentare») e dagli istituto di particolare interesse esecutività, nell’elenco dei
articoli 240 e seguenti del Codice laddove i beni immobili vengano creditori predisposto dal curatore.
della crisi. ceduti nell’ambito della Il concordato è approvato dai
La proposta di concordato può procedura. creditori che rappresentano la
essere presentata dai creditori o maggioranza dei crediti ammessi
da soggetti terzi, ma anche dal Presentazione della proposta al voto, analogamente al
debitore stesso. In tale ultimo e approvazione concordato preventivo. I voti non
caso, tuttavia, la proposta può La proposta di concordato deve espressi sono considerati voti
essere formulata dopo il decorso essere presentata al giudice favorevoli, operando dunque il
di un anno dall’apertura della delegato e viene sottoposta al silenzio-assenso.
liquidazione giudiziale e non oltre parere del curatore, con specifico
due anni dal decreto che rende riguardo ai presumibili risultati Omologazione del concordato
esecutivo lo stato passivo. della liquidazione ed alle garanzie Il curatore, decorso il termine per
Il Codice della crisi aggiunge, offerte. l’approvazione del concordato,
rispetto alla disciplina del La proposta viene poi trasmessa presenta al giudice delegato una
concordato fallimentare, un al comitato dei creditori per il relazione sull’esito delle
ulteriore requisito di relativo parere favorevole. operazioni di voto.
ammissibilità della proposta Il concordato in liquidazione Il giudice delegato, se la
presentata dal debitore: la stessa,
infatti, è ammissibile solo se EL1 SODDISFAZIONE PARZIALE DEGLI IPOTECARI
prevede l’apporto di risorse che
incrementino il valore dell’attivo L’articolo 240, comma 4 del Codice contempla espressamente che la proposta
di almeno il 10 per cento. di concordato possa prevedere la soddisfazione non integrale dei creditori mu
Analogamente al concordato niti di privilegio, pegno o ipoteca, purché il piano ne preveda la soddisfazione
preventivo, anche nel concordato in misura non inferiore a quella realizzabile, in ragione della collocazione prefe
in liquidazione giudiziale la renziale, sul ricavato in caso di liquidazione, avuto riguardo al valore di merca
proposta può prevedere la to attribuibile ai beni o diritti sui quali sussiste la causa di prelazione.
suddivisione di creditori in classi, Tale indicazione trova collocazione in una relazione giurata di un professionista
nonché la ristrutturazione dei in possesso dei requisiti di cui all’articolo 358 del Codice, appositamente desi
debiti e la soddisfazione dei gnato dal tribunale.
crediti attraverso qualsiasi forma,
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | La proposta di concordato nella liquidazione giudiziale 84
proposta risulta approvata, avviene da parte del tribunale con comitato dei creditori. Il giudice
dispone che il curatore ne dia decreto motivato e non soggetto a delegato, una volta accertata la
comunicazione ai creditori per gravame; in caso di opposizione la completa esecuzione del
eventuali opposizioni e richiede al stessa viene decisa dal tribunale concordato, ordina lo svincolo
comitato dei creditori la stesso. delle cauzioni e la cancellazione
predisposizione di una relazione delle ipoteche iscritte a garanzia,
motivata, con il parere definitivo. Esecuzione del concordato adottando inoltre ogni misura

In mancanza di opposizioni, L’esecuzione del concordato viene volta al conseguimento delle
l’omologazione del concordato sorvegliata dal curatore e dal finalità del concordato.
EL2 PROPOSTA DI CONCORDATO IN LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Nel prospetto che segue proponiamo un possibile piano di concordato in liquidazione giudiziale con attivo rappresentato da un bene
immobile, dai frutti da esso derivati e dall’apporto di nuova finanza da parte di un terzo soggetto.
Si ipotizza che l’attivo di Alfa Srl, sottoposta alla procedura di liquidazione giudiziale, sia costituito dalle seguenti voci:
› immobile, valutato dal perito nominato dalla curatela in 1.200.000 euro;
› disponibilità liquide sul conto della procedura, per complessivi 70.000 euro, derivanti dall’incasso di canoni relativi al
l’immobile;
› crediti per canoni di locazione che la procedura prevede di incassare, per complessivi 10.000 euro.
Si ipotizza, altresì, che il passivo di Alfa Srl sia così composto:
› banca per credito ipotecario, per 1.400.000 euro;
› professionisti, per 5.000 euro;
› Erario e istituti di previdenza per crediti privilegiati, per 470.000 euro;
› enti locali, per 25.000 euro;
› banca per credito chirografario, per 500.000 euro;
› fornitori chirografari, per 100.000 euro;
› Erario e istituti di previdenza per crediti chirografari, per 50.000 euro.
La società Beta Srl propone di definire l’insolvenza della società Alfa Srl – consentendo così la chiusura della liquidazione giudizia
le – mediante un concordato in liquidazione giudiziale che prevede, previa articolazione in classi del ceto creditorio chirografario:
a) il pagamento integrale (100 per cento) dei crediti prededucibili, delle spese di giustizia e degli oneri derivanti dall’ese
cuzione del concordato;
b) il pagamento del creditore ipotecario nei limiti del valore dell’immobile su cui grava l’ipoteca;
c) il pagamento parziale dei creditori muniti di privilegio generale mobiliare nella misura del 12,50 per cento del loro credito;
d) il pagamento parziale del creditore ipotecario retrogradato al chirografario (in quanto “incapiente” rispetto al valore di
vendita dell’immobile su cui grava l’ipoteca), nella misura del 10 per cento del credito;
d) il pagamento parziale dei creditori chirografari nella misura del 9,23 per cento del loro credito.
Beta Srl, condizionatamente al passaggio in giudicato del decreto di omologazione della proposta di concordato in liquida
zione giudiziale, si impegna ad apportare nuova finanza, ovvero disponibilità liquide ulteriori rispetto a quelle ricavabili dal
l’attivo di Alfa Srl, per complessivi 150.000 euro.
Sulla base di quanto indicato in precedenza, l’attivo offerto da Beta Srl con il piano di concordato in liquidazione giudiziale
ammonta a 1.430.000 euro (1.200.000 + 70.000 + 10.000 + 150.000), contro un attivo massimo stimato in ipotesi di li
quidazione giudiziale dall’attestatore ex articolo 240, comma 4 del Codice di 1.280.000 euro.
Di seguito esaminiamo la proposta di concordato in liquidazione giudiziale da parte di Beta Srl.
ATTIVO VALORE STIMATO LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE VALORE STIMATO PROPOSTA DI CONCORDATO IN LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE
Immobile 1.200.000 1.200.000
Crediti verso inquilini 10.000 10.000
Disponibilità liquide 70.000 70.000
Apporto Beta Srl 0 150.000
TOTALE ATTIVO 1.280.000 1.430.000
Si evidenzia che tutto l’attivo della liquidazione giudiziale di Alfa Srl è riferibile a un’unica massa attiva immobiliare, dal mo
mento che sia la liquidità sia il credito rappresentano “frutti” dell’immobile, derivando da canoni di locazione dello stesso.
PASSIVO VALORE STIMATO LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE VALORE STIMATO PROPOSTA DI CONCORDATO

IN LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE

Professionisti 5.000 5.000
Erario e istituti di previdenza 470.000 470.000
Enti locali 25.000 25.000
Banca creditore chirografario 500.000 500.000
Fornitori chirografari 100.000 100.000
Erario e istituti di previdenza chirografari 50.000 50.000
TOTALE PASSIVO 2.550.000 2.550.000
Valore stimato realizzo immobile 1.200.000

Valore stimato incasso crediti verso inquilini immobile 10.000
Disponibilità liquide per incasso canoni locazione immobile 70.000
Apporto Beta Srl 150.000
TOTALE risorse per concordato in liquidazione giudiziale (A) 1.430.000
SPESE PROCEDURA IMPORTO % PAGATA CON ACCORDO IMPORTO PAGATO CON ACCORDO
Perito valutazione immobile 20.000 100 20.000
Curatore 90.000 100 90.000
Fondo prudenziale 15.000 100 15.000
Altre spese di procedura 30.000 100 30.000
TOTALE spese procedura (B) 155.000 155.000
RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura 1.275.000

(C = A — B)
PAGAMENTO CREDITORE IPOTECARIO IMPORTO IMPORTO PAGATO CON ACCORDO

DEBITO
(D = A — B — 150.000)
RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura 150.000

e creditore ipotecario (E = C — D)
ULTERIORI PASSIVITÀ IMPORTO % PAGATA CON ACCORDO IMPORTO PAGATO CON ACCORDO
DEBITO
Classe 1 – privilegio generale mobiliare retrogradato al chirografario
Professionisti 5.000 12,50 625
Erario e istituti di previdenza 470.000 12,50 58.750
Enti locali 25.000 12,50 3.125
500.000 62.500
Classe 2 – ipotecario retrogradato al chirografario

Banca creditore ipotecario 275.000 10 27.500
275.000 27.500
Classe 3 – chirografari
Banca creditore chirografario 500.000 9,23 46.153,85
Fornitori chirografari 100.000 9,23 9.230,77
Erario e istituti di previdenza 50.000 9,23 4.615,38
650.000 60.000,00
IMMOBILI E CRISI D’IMPRESA | La proposta di concordato nella liquidazione giudiziale 86
Creditore ipotecario (nei limiti della capienza). Nell’ambito del piano concordatario, Beta Srl prevede il pagamento del cre
dito garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile di Alfa Srl, nei limiti del valore di realizzo dello stesso e dei relativi
frutti, al netto dei crediti prededucibili. Pertanto, in concreto, il piano prevede il pagamento dell’importo complessivo di
1.125.000 euro verrà pagato al creditore che vanta ipoteca di primo grado sull’immobile in parola (1.200.000 + 70.000 +
10.000 — 155.000). La restante parte di credito, non soddisfatta tramite la vendita degli immobili in quanto “incapiente” ri
spetto al valore degli stessi, verrà retrocessa al chirografo e troverà collocazione nella classe 2.
Classe 1: Privilegio generale mobiliare retrogradato al chirografario. Nella classe 1 sono stati inseriti i crediti ammessi

nello stato passivo della procedura con privilegio generale mobiliare, che vengono retrogradati al chirografo in mancanza di
attivo mobiliare realizzabile sul quale esercitare tale privilegio. Nell’ipotesi di liquidazione giudiziale, tali crediti non verreb
bero soddisfatti: non vi sono infatti beni mobili all’attivo, sui quali far valere il diritto di privilegio.
Il piano prevede il loro soddisfacimento nella misura del 12,50 per cento.
Le risorse necessarie al pagamento verrebbero messe a disposizione da Beta Srl a titolo di nuova finanza per un totale di
62.500 euro.
Classe 2: Crediti ipotecari retrogradati a chirografario. Nella classe 2 è stata inserita la parte dei crediti della banca aven
te natura ipotecaria, che tuttavia non trova soddisfacimento rispetto al valore di vendita degli immobili e che, dunque, viene
retrogradata al rango chirografario.
Nell’ipotesi di liquidazione giudiziale tali crediti non verrebbero soddisfatti in quanto non vi sono beni dell’attivo di Alfa Srl
destinati al soddisfacimento dei creditori chirografari.
27.500 euro.
Classe 3: Creditori chirografari. Nella classe 3 sono stati inseriti i crediti ammessi nello stato passivo fallimentare in via
chirografaria. Nell’ipotesi di liquidazione giudiziale tali crediti non verrebbero soddisfatti in quanto gli unici beni compresi
nell’attivo di Alfa Srl sono destinati al soddisfacimento dei creditori ipotecari, limitatamente alla capienza del valore degli
immobili oggetto della garanzia, dopo il pagamento dei creditori prededucibili.
60.000 euro.
Sulla base di quanto appena illustrato, con l’intervento di Beta Srl con nuova finanza per complessivi 150.000 euro, destina
ta al pagamento dei creditori inseriti nelle classi 1, 2 e 3, il trattamento stabilito per ciascuna classe non altera l’ordine delle
cause legittime di prelazione.
•
Pagg. 384 - € 33,00
DICHIARAZIONE DEI REDDITI 2019
SOCIETÀ

DI PERSONE
a cura di P. Ceroli – A. Marchegiani – G. Natalucci – S. Pucci
P. Bonsignore – S. Cingolani – A. Menghi – L. Miletta
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tutte le novità sono arricchiti dalla presenza di numerosi esempi pratici di compilazione con
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2019 Immobili e Crisi D'impresa

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La documentazione domanda di concordato minore trascrizione del decreto presso gli

EL­5 IL TRATTAMENTO DEI CREDITORI IPOTECARI

EL­6 PROPOSTA DI PIANO DI CONCORDATO MINORE

Valore stimato pronto realizzo immobile 630.000

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Legale 5.000 100 5.000

RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura 634.000

Banca mutuo immobile 379.000 100 379.000

RESIDUO ATTIVO dopo pagamento spese di procedura

Creditori privilegiati (100%)

Classe 1 – istituto di credito per fideiussione escussa

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PASSIVO VALORE CONTABILE VALORE DI REALIZZO STIMATO

Valore stimato realizzo immobili 6.500.000

Spese procedura Importo % pagata Importo pagato

Parte Prima Articoli 111 Disposizioni generali 15 agosto 2020

EL2 LA COMPETENZA TERRITORIALE DEL TRIBUNALE

EL3 DOMANDA DI AMMISSIONE ALLA PROCEDURA

EL4 LE AZIONI ESECUTIVE PENDENTI SULL’IMMOBILE

EL5 IL TRATTAMENTO DEI CREDITORI IPOTECARI

EL6 PROPOSTA DI PIANO DI CONCORDATO MINORE

costituzione, o a qualunque altro EL2 ESEMPIO

EL5 PROPOSTA DI CONCORDATO PREVENTIVO LIQUIDATORIO

EL1 LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE AGGIUDICATO ANCORA OCCUPATO DAL DEBITORE

EL1 I POTERI DEL GIUDICE DELEGATO NEL CODICE DELLA CRISI

EL2 PIANO DI RIPARTO CONSEGUENTE AL REALIZZO DELL’ATTIVO IMMOBILIARE

EL1 ESEMPIO 1 Articolo 2467 del Codice civile

EL2 ESEMPI 2, 3, 4 Gli atti per i quali il curatore ha

consistente e durevole EL3 ESEMPI 5, 6

EL4 ESEMPIO 7 che lega i predetti soggetti e,

EL1 NON SERVE LA PREVENTIVA COSTITUZIONE IN MORA rapporto tra un eventuale

EL2 DOMANDA DI ACCERTAMENTO DEI DIRITTI DEI TERZI

EL1 NULLITÀ DEL CONTRATTO PRELIMINARE della costruzione sia data in