La rovina di edificio

La responsabilità civile del proprietario di una costruzione per la sua rovina è regolata dall’ art. 2053 c.c.

La fattispecie disciplinata dall’art. 2053 cod. civ. si colloca in un rapporto di specialità con quella
regolamentata dall’art. 2051 cod. civ.: conseguentemente, ogni qual volta non possano darsi in concreto i
presupposti di fatto per l’applicazione della prima norma, il giudice dovrà applicare la regola generale
prevista dall’art. 2051 cod. civ. L’onere probatorio è sul proprietario al quale incombe la dimostrazione che
il danno non sia dipeso dal difetto o dal vizio. L’art. 1669 c.c. regola l’azione di regresso del proprietario
contro il costruttore. Tale articolo dovrebbe concernere una responsabilità di tipo contrattuale, ma la Corte
di Cassazione ha stabilito che l’interesse protetto è un interesse pubblico, ed ha, dunque, deciso che
l'eventuale inesperibilità di tale azione, di natura contrattuale, non preclude al danneggiato di fare ricorso
all'art. 2043 c.c. Il costruttore può pure essere soggetto ad una responsabilità delittuale diretta nei confronti
dei terzi per i danni cagionati nel corso dell'esecuzione dell'opera, a carico del committente non è
configurabile neanche una culpa in eligendo o in vigilando dal momento che "l'impresa dell'appaltatore è
l'elemento intermedio che separa la condotta dell’appaltante dal fatto lesivo".

Alcune decisioni si spingono a riconoscere l’esistenza di un rapporto obbiettivo tra l’edificio ed il

proprietario dietro a cui si celerebbe il principio cujus commoda ejus et incommoda (di chi sono i vantaggi,
sono suoi anche gli svantaggi). Del resto, si è fatto notare, la diligenza non viene in questione, tanto è vero
che la norma di cui all’art. 2053 c.c. non riferisce di comportamenti tenuti dalle persone come nelle
fattispecie previste agli artt. 2047, 2048, 2050 c.c., né, del resto, l’esegesi delle prassi giurisprudenziali
dimostra che il giudice si accontenti della prova di un comportamento accorto del proprietario, richiedendo
piuttosto la prova del caso fortuito.

La giurisprudenza che sostiene che la fattispecie di cui all’articolo 2053 c.c. costituisca una ipotesi di
responsabilità presunta e non già oggettiva, non si esime dall’aggiungere tuttavia che il proprietario
dell’edificio, per andare esente da responsabilità, deve fornire la prova non già della propria generica
assenza di colpa, ma del fatto che la rovina sia stata determinata da caso fortuito o forza maggiore, oppure
da fatto imputabile in tutto o in parte ad un terzo o dallo stesso danneggiato. Il che vale in pratica a
configurare la responsabilità ex art. 2053 quale ipotesi di responsabilità oggettiva. Poiché però la
giurisprudenza, come abbiamo visto, è rimasta per lungo tempo fedele alla colpa, e lo rimane ancora in
talune epifanie, tali tentativi intermedi meritano di essere ricordati.

-Cosa si deve intendere per costruzioni? Gli autori non hanno avuto dubbi: sono costruzioni tutte le opere
umane che siano incorporate al suolo, anche in via transitoria. Dando prova di un certo acume si è
sostenuto che comunque la costruzione deve elevarsi sopra il suolo, poiché altrimenti non potrebbe essere
soggetta a rovina. In tal modo la Cassazione ha potuto espungere dal 2053 c.c. il crollo o i cedimenti della
pavimentazione stradale. Secondo la S.C. tuttavia un edificio cessa di esser tale per divenire un rudere
quando per vetustà, o per eventi naturali o bellici, esso sia ridotto ad un cumulo di macerie non suscettibili
di alcuna fruizione, neanche quella estetica.

Si è così affacciata la regola per cui il 2053 non si applicherebbe ai ruderi, poiché sarebbe impossibile
mantenere il bene, attività legata ad una finalità conservativa incompatibile con la deteriorata natura
dell’immobile. La soluzione non mi convince. Il 2053 non si preoccupa del fatto che il proprietario mantenga
il bene, ma che il bene non cagioni danno a terzi. Ora un rudere è ben più in grado di cagionare danno di un
edificio, onde mi sembra malsicuro sottrarre proprio i ruderi alla disciplina rigorosa del 2053: i ruderi sono
una costruzione come le altre. L’operatività del 2053 si estende de plano alle rovine che possono avvenire
in corso di costruzione. I manufatti accessori che siano stabilmente incorporati nella costruzione ricadono
nell’ambito del 2053. Un primo indirizzo in tema di ascensori li riconduceva al 2053. Ora i montacarichi e gli
ascensori sono ricondotti al 2051. Non hanno a che fare col 2053 le cadute degli alberi, della neve e delle
lastre di ghiaccio.
-Qual è la definizione di rovina? In pratica costituisce rovina non solo la disintegrazione di parti essenziali
della costruzione, ma anche ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della
costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati. Il 2053 si occupa solo della
disintegrazione totale o parziale dell’edificio, ex post, e non si applica invece ex ante alle insidie alla stabilità
dell’immobile. Perciò si è esclusa la responsabilità ex 2053 in ipotesi apertura di una voragine sotto un
edificio che minacciava il crollo dello stesso, od in ipotesi di pericolo derivante dalla presenza di un ordigno
inesploso nella soffitta dell’edificio. La soluzione sembra ineccepibile dal punto di vista della lettera della
legge, poiché la norma riguarda tutte le cause che non siano difetto di manutenzione o vizio di costruzione
risulta indifferente stabilire quali siano stati i fattori occasionali che hanno dato origine alla rovina.

La questione giuridica più rilevante si pone, comunque, in tema di nesso causale. Vi sono autorità per
sostenere che la rovina per essere tale deve essere violenta e repentina, o simultanea. Francamente non
vedo ragioni per cui questa fattispecie debba essere trattata diversamente dalle altre. La migliore dottrina
ritiene che il nesso eziologico tra rovina e danno possa essere anche mediato e indiretto. In proposito si
sostiene che il nesso causale sussisterebbe finché non è data ai terzi la possibilità di cautelarsi contro i
pericoli della rovina, e finché non è sorto in capo al proprietario un dovere di adottare misure opportune a
tutela dell’incolumità pubblica. La soluzione mi sembra legittima. Quando il terzo può tutelarsi contro il
pericolo costituito dalla rovina lo sviluppo eziologico sembra ormai sfuggire allo schema ideal-tipico avuto
di mira dal legislatore, onde sarebbero altri criteri di responsabilità a dover entrare in gioco.

-Qual è il soggetto responsabile? La legge parla di proprietario, ma secondo me occorre riferirsi nella specie
al titolare del diritto reale o della concessione che legittima il controllo giuridico sul bene in perfetta
armonia con la ratio della norma in esame. La figura del dominus, legittimato passivamente all’azione di
danno ex 2053 va ovviamente individuata con riferimento al momento in cui si è verificata la rovina. Gli
accordi eventuali tra proprietario attuale e proprietario anteriore o posteriore sono res inter alios acta
rispetto alla vittima della rovinae, quindi, non rilevano. Altrettanto naturale è la soluzione per cui se più
sono i proprietari, tutti i comproprietari della parte di costruzione rovinata debbono rispondere in solido. In
caso di condominio la ripartizione del danno dovrà essere proporzionale alle singole quote di dominio. In
caso di rovina di una parte in proprietà esclusiva risponde ovviamente il solo dominus di essa, anche se da
quella parte trae utilizzo l’intero condominio. Non si può dubitare della attitudine della p.a. ad essere
passivamente legittimata all’azione in esame. La sua responsabilità deriva come per ogni altro soggetto
dalla sua posizione di titolarità sulla costruzione e non involge alcun apprezzamento in ordine all’esercizio
di poteri discrezionali da parte dell’ente. Mi sembra invece che in caso di concessione in uso perpetuo, con
obbligo di manutenzione dell’edificio demaniale a carico del concessionario, la titolarità rilevante ai fini del
2053 c.c. vada riferita al concessionario e non all’ente concedente.

Finché dura l’usufrutto il titolare rilevante ex 2053 non sarà il nudo proprietario, ma l’usufruttuario,
senonché, come è noto, la legge impone sia all’usufruttuario, titolare effettivo, sia al nudo proprietario,
titolare effettivo in futuro, un dovere reciproco di sorveglianza sul bene e di provvedere alle riparazioni
necessarie. Onde il proprietario è libero da ogni vincolo risarcitorio quando la rovina risulta imputabile in
modo esclusivo alla mancanza di riparazioni ordinarie, che gravano ex 1004 c.c. in capo all’usufruttuario.
Personalmente (Izzo) sarei però maggiormente propenso a ragionare in analogia con quanto stabilisce l’art.
2054 c.c. in tema di responsabilità esclusiva dell’usufruttuario, perché quella parte del 2054 che si riferisce
al prevalere della responsabilità del titolare attuale (usufruttuario) rispetto a quella del titolare in futuro
(nudo proprietario) mi pare una disposizione ispirata ad un criterio generale estremamente efficiente dal
punto di vista economico, e congruente anche con i principi della titolarità proprietaria.

Se si imposta il problema dei rapporti tra proprietario e concessionario alla luce di questa impostazione
risulterà non solo che il titolare della concessione deve essere ritenuto responsabile, ma che vada pure
esclusa la responsabilità del nudo proprietario. Se non altro risulta evidente come sul conduttore gravi un
obbligo di custodia che lo rende responsabile ex 2051 nei confronti del terzo danneggiato. Ed è certo come
sussista una colpa ex 2043 da parte del locatario che accorgendosi della riparazione necessaria non avvisi il
proprietario. L’impostazione fin qui suggerita porta anche a concludere per l’irresponsabilità ex 2053
dell’impresa che abbia concesso l’immobile in leasing: evidentemente dati i poteri di godimento e controllo
di cui gode il leasatario sarà costui ad essere il legittimato passivo all’azione ex 2053 intentata dai terzi
vittime della rovina. Naturalmente il conduttore che rimanga vittima della rovina potrà invocare contro il
proprietario non solo la tutela contrattuale ma anche quella offerta dal 2053. L’eventuale concorso di colpa
del locatario nel prodursi della rovina potrà esser fatto valere dal proprietario ex 1227 c.c. sia che si tratti di
mancato avviso sulla necessità ed urgenza delle riparazioni, che di violazioni contrattuali, che di
contravvenzione ai doveri derivanti al conduttore dall’ art. 2051.

In linea generale è quindi possibile affermare che la presunzione di responsabilità del proprietario di un
edificio per i danni cagionati dalla sua rovina trova applicazione anche se danneggiato sia il conduttore
dell’immobile ma in questa particolare ipotesi la prova liberatoria (che grava sul proprietario) che la rovina
non è dovuta a difetto di manutenzione o vizio di costruzione, può riguardare l’inosservanza degli specifici
obblighi incombenti al conduttore (in virtù del rapporto di locazione che deriva dagli artt. 1576, 15771
1587, 1609 c.c.) come comportamento idoneo ad eliminare la responsabilità del proprietario-locatore
stesso. È ammissibile poi certamente il concorso tra la colpa presunta del proprietario degli immobili, ex
art. 2053 c.c., e la colpa accertata in concreto del danneggiato, il quale con la propria condotta abbia
agevolato od accelerato la rovina dell’immobile come anche solo di una parte di esso.

La norma del 2053 rende palese come in caso di appalto il responsabile vis-à-vis della vittima sia il titolare
rilevante e non l’appaltatore. Il proprietario potrà, in sede di regresso, in sede extracontrattuale, far valere
un’eventuale colpa ex 2043; un’eventuale responsabilità ex 2051 per la custodia del bene sotto la direzione
ed il controllo dell’appaltatore, ma anche l’eventuale responsabilità ex 2050 rientrando l’attività
dell’appaltatore tra quelle pericolose contemplate dalla norma.

Il terzo danneggiato potrà invocare contro l’appaltatore il 2043, il 2052 ed il 2050; potrà invocare anche il
1669? Dottrina e giurisprudenza divergono sul punto. Gli autori che si sono interessati del tema lo hanno
visto in genere dal punto di vista contrattuale, ed hanno quindi concluso per limitare il novero dei
legittimati attivi all’azione al solo committente e suoi aventi causa. La giurisprudenza invece, e più
correttamente, ha rilevato come il 1669 sia una norma posta a tutela dell’incolumità pubblica ed ha quindi
concluso a favore della natura aquiliana della responsabilità dell’appaltatore riconoscendo la legittimazione
attiva a qualsiasi terzo che abbia subito danno a seguito della rovina, del pericolo di rovina, o dei gravi
difetti dell’immobile. L’accordo si ritrova per quanto attiene alle azioni di rivalsa esercitabili verso il
progettista o verso l’esecutore autonomo dell’opera. Gli autori e la Cassazione ritengono infatti che saranno
applicabili l’art. 2043 e le norme che regolano le attività contrattuali in oggetto: artt. 2222 ss. c.c.

-La prova? Il titolare rilevante deve, quindi, provare che la rovina non è stata dovuta a difetti di
manutenzione o a vizi di costruzione. In pratica il titolare deve dimostrare che la rovina è derivata da un
fattore causale autonomo, del tutto estraneo alla propria condotta: caso fortuito, colpa del danneggiato,
fatto di un terzo.

Non esonerano il titolare rilevante: fatto colposo del soggetto addetto alla manutenzione, l’assoluta
mancanza di sintomi premonitori della rovina, cause pregresse di instabilità della costruzione, la
costruzione in aderenza come tutte le cause stabili pregresse al crollo (eventi bellici, vetustà ecc.,)

La giurisprudenza di legittimità tiene infatti a precisare che l’esimente relativa alle condizioni
metereologiche sussiste solo in ipotesi di fenomeni che scatenano in modo improvviso ed impetuoso le
forze distruttive della natura, fenomeni di proporzioni così immani e sconvolgenti e tali da travolgere ogni
baluardo posto a salvaguardia di uomini e cose. Il criterio dovrebbe consistere in una valutazione
comparativa da effettuarsi sugli effetti che il vento, la pioggia ecc., hanno prodotto sugli altri manufatti nella
stessa zona in cui si trovava la costruzione rovinata.
La prova liberatoria sarà raggiunta più facilmente dal titolare ove questi dimostri che la rovina è dovuta ad
un fatto della vittima