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Un dilemma per Colombi

A cura di Alberto Ricci

Savio Colombi, quarantenne, sposato con tre figli, dopo gli studi in Bocconi è tornato nella
piccola città di Cotto per prendere in mano lo studio di commercialista del padre. Dopo quindici
anni di grande impegno, l’attività di famiglia è ormai rilanciata, anche grazie al buon numero di
enti pubblici, istituzioni no profit e dell’ambito socio-sanitario che hanno deciso di avvalersi della
sua puntualità e competenza, sia come consulente su aspetti fiscali sia come amministratore. È
una persona pragmatica, ma con uno spiccato senso etico, ben inserita nel tessuto sociale
cittadino. A Cotto si conoscono tutti da generazioni e i valori della solidarietà, della sobrietà e
dell’identità locale alimentano una fitta rete di istituzioni sociali e culturali. Però la città, un
tempo florida, ha risentito pesantemente delle crisi del 2008 e del 2020. Molte attività legate al
turismo e alla cultura si sono spente. L’economia locale offre poche opportunità di lavoro e
ormai dipende in maniera sostanziale dalla presenza delle istituzioni pubbliche come l’ospedale,
sistema scolastico e universitario, le aziende di servizi alla persona, che distribuiscono stipendi,
creano indotto (affitti agli studenti…) e offrono servizi di buona qualità accessibili a tutti.
Tuttavia, è noto che, almeno alla lunga, la ricchezza va creata oltre che distribuita…
Il dott. Colombi da poche settimane è stato nominato dalla nuova giunta comunale
amministratore unico della locale Azienda di Servizi alla Persona (ASP), che si occupa di aiuto
alle fasce più deboli: minori e famiglie in condizioni di disagio, disabili, richiedenti asilo, anziani
non autosufficienti. L’azienda prende in carico circa 5.000 persone grazie all’impegno di quasi
200 dipendenti. Il bilancio si aggira sui 20 milioni di euro, con molti costi fissi e spese per il
personale. Sul piano del patrimonio, l’Azienda è proprietaria del complesso dove è situata la più
grande residenza per anziani della città (100 posti letto) e di circa 50 appartamenti e negozi
prevalentemente nel centro storico.
Felice dell’incarico, l’euforia del nostro Colombi si è presto scontrata con le difficoltà
economiche dell’Azienda. Gli immobili dell’ASP non vedono una ristrutturazione da
cinquant’anni: il dispendio energetico è elevatissimo, molti locali e impianti non sono a norma, i
guasti sono all’ordine del giorno. Utenze, riparazioni e salati premi assicurativi ammontano ogni
anno a 1,5 milioni di €, a fronte di canoni di locazioni attivi di appena 150.000 €. Gli inquilini
sono spesso persone anziane con pensioni modeste o negozianti di prossimità che non
potrebbero sopportare grandi aumenti, peraltro ingiustificabili di fronte al cattivo stato di
manutenzione.
La situazione si è aggravata con la pandemia: il Comune di Cotto e quelli del circondario, che
controllano l’Azienda, hanno registrato un calo vistoso dei tributi locali, e hanno annunciato che
dall’anno successivo dovranno diminuire i finanziamenti in conto esercizio di 500.000 €.
Per mettere in sicurezza l’azienda, con il pieno sostegno delle Amministrazioni comunali, il dott.
Colombi ha concepito una strategia ben congegnata di valorizzazione del patrimonio. L’avviso
di gara che ha chiesto di redigere prevede che una società di riqualificazione immobiliare
ristrutturi tutti gli stabili per garantire un consistente risparmio di gestione (almeno mezzo
milione di euro). Le imprese potranno usufruire dell’ecobonus fiscale del 110% del valore dei
lavori effettuati. In pratica, i soldi della ristrutturazione ce li mette lo Stato, le imprese locali
lavorano, fatturano e pagano tasse, l’Azienda pubblica si ritrova con un patrimonio rinnovato,
dal maggior valore e meno costoso da mantenere. Insomma, la pensata perfetta…
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Dopo due mesi, il nostro Colombi esamina attentamente il prospetto delle offerte iniziali
presentate dalle principali società di riqualificazione immobiliare del territorio. Quattro potenziali
contraenti rispettano i requisiti di partecipazione. I contenuti del prospetto, però, lo lasciano
pensieroso.

Potenziale Entità Risparmio Tempi Altri aspetti salienti

contraente ristrutturazione annuo per esecuzione
(mln €) ASP (mln €) lavori
1. Passeri Srl 6,5 0,5 8 mesi /
2. Falchi SpA 10 0,8 10 mesi Proposta di subentro nella
gestione degli immobili con
versamento garantito ad ASP di
0,3 mln €/anno
3. Gazza Srl 18 1,0 12 mesi /
4. Colombi SpA 10 0,9 10 mesi /

“La Passeri Srl è un’impresa familiare storica della città, la più piccola delle quattro. Un bando
del genere deve essere al limite delle loro capacità di lavoro, propongono un piano di
ristrutturazione modesto, giusto allineato ai requisiti minimi dell’avviso di gara. Hanno una fama
di affidabilità, quello che promettono fanno, ma forse per l’Azienda si può ottenere di più”.
“La Falchi SpA è la più importante e strutturata realtà del territorio; oltre a ristrutturazioni si
occupano di finanza e gestioni immobiliari. Ma…come faranno a garantirci quel canone fisso?
Probabilmente, appena possibile, hanno in mente di alzare gli affitti cercando inquilini più
danarosi... Sento già l’opposizione attaccare: <<La giunta privatizza occultamente i beni
pubblici dei cottesi desertificando il centro storico!!>>”
“La Gazza Srl opera nel nostro contesto da qualche tempo. Però mi insospettisce l’entità degli
investimenti rispetto al risparmio conseguito. Ci deve essere qualcosa sotto…”
“Mannaggia a mio cugino. Lo so che deve lavorare…e lavora bene…tant’è che l’offerta è
buona…ma vedo già i titoli sulla Gazzetta del Cotto: <<Ristrutturazioni ASP, i Colombi
banchettano>>”
Il dott. Colombi deve ora avviare la negoziazione che preluderà all’offerta finale (come prescritto
dal bando). Per schiarirsi le idee, niente di meglio di una corsa sulle verdi e suggestive mura di
Cotto.
Domande
1. Quali sono i punti a favore e problematici delle diverse opzioni?
2. Su quali aspetti impostereste la negoziazione con ciascuna delle imprese?
3. Quale offerta vi convince di più?