PLUS24 1 Il Sole 24 Ore Sabato 23 Aprile 2011

STUDIOFRANCESCHIN

Attualit 15
Il consolidamento del settore. Verso societ capaci di gestire almeno 2 miliardi di euro

Prelios e le altre alle nozze

e Sgr immobiliari vanno al consolidamento. Complice la moral suasion di Banca dItalia, sempre pi attenta nei controlli sulle attivit delle societ di gestione, e lintervento del dicastero dellEconomia volto a riformare fiscalmente la disciplina dei fondi, si stanno giocando in questi mesi le grandi manovre per un profondo processo di aggregazione tra gli operatori del settore. Non ultimo sar importante limpulso da parte dei grandi investitori istituzionali esteri, pronti a sottoscrivere i fondi italiani solo a fronte di Sgr con una governance chiara e trasparente. Il primo passo stato compiuto con il matrimonio per incorporazione di First Atlantic Real Estate Sgr (Fare), controllata da Fare Holding a sua volta partecipata al 70% da DeA Capital, in Fondi Immobiliari Italiani Sgr (Fimit), partecipata da Ifim, Inpdap, Enpals e Enasarco: in questo modo nata Idea Fimit, Sgr immobiliare con oltre 8 miliardi di euro di masse gestite e 19 fondi, di cui 5 quotati. Lunione, il cui via libera definitivo atteso da Banca dItalia entro luglio, stata fortemente voluta proprio da via Nazionale dopo che gli ispettori di Palazzo Koch avevano riscontrato in Fimit una serie di irregolarit: causa di una multa, per complessivi 690mila euro, a carico dei vertici di Massimo Caputi e degli altri vertici della Sgr romana (e ora anche la Consob ha annunciato lavvio di un procedimento sanzionatorio).

Anche Beni Stabili cerca un partner Prede le partecipate delle banche: Bpm, Db, Ms e UniCredit
ri, nate pi con fini elusivi, che non con finalit di gestione di patrimoni immobiliari per conto dei propri investitori. Ma chi potrebbe avere un ruolo aggregante? Se si esclude un gigante del real estate come Generali, uno dei soggetti potenzialmente aggregativi Prelios Sgr. La ex Pirelli Real Estate, dopo lo spin-off dalla casa madre con il nuovo nome Prelios, continua il processo di ristrutturazione e sta cercando una nuova identit. Sul tavolo del management, guidato da Giulio Malfatto, i riflettori sono ora puntati su Prelios Sgr, che in Italia possiede una quota pari al 16% circa del mercato domestico con un portafoglio di circa 6 miliardi di beni immobiliari situati in Italia, principalmente gestiti attraverso 21 fondi immobiliari, di cui quattro lanciati dal 2010: Ana-

stasia, Monteverdi, Enasarco e Fedora. Dopo il matrimonio mancato con la Fimit Sgr di Massimo Caputi, ora si guarda ad altri player. Di sicuro Prelios Sgr sta diventando pi interessante rispetto al passato grazie al rilancio. In linea con il nuovo modello di business che prevede la centralit delle attivit di gestione, stato incrementato il portafoglio di mandati in gestione per conto terzi per un valore stimato compreso tra 1,6 e 2,2 miliardi tra il 2010 e il 2012. Strategico stato poi laccordo stretto con Gic, il fondo sovrano di Singapore, che porter alla costituzione di un fondo immobiliare gestito dalla societ di gestione immobiliare della Bicocca.

la strada pi veloce per aumentare le masse. Del resto, Beni Stabili Gestioni ha finora intavolato trattative con Sgr anchesse alla ricerca di un consolidamento: lultima trattativa stata con Rreef Fondimmobiliari, la Sgr di Deutsche Bank. Ma prima cerano stati altri tentativi di nozze. Gi nel 2009 erano state archiviate le trattative con la Sgr di casa Finnat, cio Investire Immobiliare e prima ancora era finita in un nulla di fatto la discussione volta allunione con Bnp Paribas Reim Sgr, la ex Bnl Fondi Immobiliari.

Le prede con soci bancari

Altri poli aggreganti potrebbero ruotare attorno a Sgr come Hines ed Est Capital. Ma quali potrebbero essere le possibili prede? Da tempo si attende di conoscere il destino di Sgr come Polis (espressione delle Popolari) oppure Torre, dove sembra in vendita la quota (il 33%) di propriet di Pioneer (gruppo UniCredit). E lo stesso discorso potrebbe valere per altre Sgr di emanazione bancaria. I riflettori sono puntati sulla Sgr di Morgan Stanley, ma anche su quella di Aedes, costituita in joint venture con la Popolare di Milano. E proprio la quota del gruppo presieduto da Massimo Ponzellini sembra potenzialmente vendibile. C infine il caso di Vegagest Immobiliare, che fa capo a CariCento, Banca Popolare di Bari, Cassa di risparmio di San Miniato e la pi importante, la Cassa di risparmio di Ferrara. La Sgr sta provando a portare a compimento i progetti di sviluppo in portafoglio realizzati con fondi in crisi di liquidit: Calatrava, che deve portare a termine il progetto MiLuce in via Pirelli a Milano, e Aster che punta alledificazione di Santa Monica, quartiere residenziale dellhinterland milanese. Ma il suo ruolo non sembra pi strategico per le piccole banche azioniste. Carlo Festa
RIPRODUZIONE RISERVATA

Assogestioni, Domenico Siniscalco. Tremonti, ministro dellEconomia in carica, stato quattro volte titolare di Via no al 2005, quando stata varata la legge-quadro di tutela del risparmio.

Beni Stabili e le altre

I riflettori sono anche su Beni Stabili Gestioni. Aldo Mazzocco, lad della societ immobiliare di Leonardo Del Vecchio, ha spiegato agli analisti che lobiettivo non pi cedere la Sgr bens rafforzarla. Secondo Mazzocco 1,6 miliardi di asset under management sarebbero pochi e una delle chiavi potrebbe essere il social housing. Tuttavia c chi ritiene che unaggregazione potrebbe essere

Le ricadute / 2. Sui veicoli mobiliari

A rischio 30 fondi del private equity

Gervasoni: non ci sono le premesse per determinare scopi elusivi
dal punto di vista tecnico-giuridico, per ottenere una corretta governance lasciando il giusto spazio di autonomia al team di gestione, nellinteresse di tutti i sottoscrittori. La preoccupazione degli operatori del private equity, ma anche di quelli del real estate, che il vincolo della pluralit dei partecipanti genera una discriminazione per gli operatori italiani, dal momento che non ne esistono esempi simili a livello internazionale. Un criterio che potrebbe disorientare le decisioni strategiche degli investitori internazionali. Oltre al tema, prioritario, della pluralit dei partecipanti, un secondo tema sensibile riguarda lautonomia del gestore. La formulazione adottata dalla bozza di regolamento - continua Gervasoni - suscita alcune obiezioni relative a una sostanziale incoerenza tra i vari comma, che andrebbe risolta temperando il principio di proporzionalit della partecipazione degli investitori del fondo con quello di adeguata diversificazione degli interessi. Secondo le prassi internazionali le maggioranze deliberative si formano computando i voti per testa e non in proporzione agli impegni finanziari degli investitori. Anche il principio secondo cui la richiesta di modifiche delle clausole del regolamento relative ai poteri dei partecipanti debba avvenire con il consenso di tutti i partecipanti va moderata rimettendo la stessa modifica allautonomia negoziale delle parti. Da ultimo, considerando che i soggetti del private equity investono in aziende non quotate, cosa succederebbe alle partecipazioni detenute dal fondo in caso di scioglimento anticipato? Ci sarebbero delle ripercussioni sul tessuto imprenditoriale, senza dimenticare anche gli effetti sui bilanci delle banche finanziatrici. Gianfranco Ursino
g.ursino@ilsole24ore.com
RIPRODUZIONE RISERVATA

Riflettori sulla Bicocca

Nel giro di 3-4 anni il settore potrebbe conoscere una rivoluzione: con protagonisti pi grandi, in grado di gestire almeno patrimoni dai 2 miliardi di euro in su. E anche la spinta fiscale sembra essere ormai arrivata a conclusione: il Fisco e lagenzia delle Entrate hanno infatti messo sotto osservazione quelle piccole Sgr, quasi familia-

ono circa 30 su 100, per un totale di masse gestite pari a 1,7 miliardi di euro, i fondi chiusi mobiliari che rischiano di non rispettare la pluralit dei soggetti prevista nellarticolo 3 bis del documento di consultazione del Tesoro sui fondi alternativi. questa la stima effettuata per Plus24 dallAifi, associazione che raggruppa le imprese attive nel settore del private equity e del venture capital che, nel prendere le distanze dai fondi immobiliari, tende a sottolineare le diversit tra le due tipologie di prodotti. Nei fondi mobiliari - spiega Anna Gervasoni, direttore generale dellAifi - non si possono presentare, profili di rischio in termini di elusione fiscale, in primis perch non sono ammesse le sottoscrizioni nella forma di conferimenti in natura, in secondo luogo poich i fondi di private equity, segnatamente quelli riservati, raccolgono i propri capitali presso investitori istituzionali, che, a loro volta, rappresentano una pluralit di soggetti e di interessi. Non esistono quindi i presupposti per determinare scopi elusivi. Spesso le iniziative del private equity nascono sulla base di un progetto strategico formulato da istituzioni, come le fondazioni bancarie e le banche, che in questi strumenti vedono un importante "braccio operativo" per promuovere obiettivi di sviluppo del territorio. Inoltre - prosegue Gervasoni - i promotori di fondi di private equity non hanno convenienza economica ad adottare il veicolo fondo rispetto a quello societario. Il fondo chiuso rappresenta piuttosto lo strumento ideale,

Nuovi player. I progetti del finanziere israeliano che ha lavorato con Enpam

Ofer Arbib punta a unire le piccole

D
i lui si sa che luomo di Colliers International in Italia e che nato in Israele 45 anni fa: Ofer Arbib finora stato poco sotto i riflettori dei media. Ma tra gli addetti ai lavori del settore immobiliare, ben noto il suo attivismo nel real estate. Arbib, ex-manager di Pirelli Real Estate, cugino di quel Daniel Buaron, lamministratore delegato di di First Atlantic Real Estate, la Sgr posseduta da Dea Capital che sta cercando di portare a termine il matrimonio con la Fimit Sgr di Massimo Caputi. Ma Buaron anche il manager che gestisce il fondo Ippocrate, alimentato dai contributi della cassa dei medici, che ha rilevato tre settimane fa il palazzo della Rinascente a Milano per la bella cifra di 472 milioni di euro. Ora Arbib avrebbe un progetto di ampio raggio in men-

Il capo di Colliers tratta con due Sgr Alle spalle avrebbe investitori esteri
te, con il vantaggio di avere alle spalle un player estero come Colliers: cio acquisire una Sgr e promuovere un consolidamento nel settore. Stiamo guardando a due Sgr, di cui una di tipo para-bancario dice Arbib. Il nome della Sgr per ora top secret. Sul mercato si dice che potrebbe essere Quorum Sgr, la societ di gestione posseduta dal costruttore Galotti: Conosco Galotti spiega Arbib ma non stiamo trattando Quorum Sgr. Il piano, secondo le indiscrezioni, sarebbe articolato.

Tra gli addetti ai lavori si sussurra che un ruolo potrebbe averlo anche Enpam, lente nazionale di previdenza e assistenza che rappresenta circa 400mila medici e odontoiatri italiani, con il quale Arbib vanta relazioni storiche. Conosco bene Enpam spiega Arbib. Ho lavorato per loro tra il 2004 e il 2008. Prima con i due spinoff da 420 milioni e 205 milioni di euro e, successivamente, nel progetto di frazionamento di un portafoglio residenziale. Ma nel 2008 il nostro rapporto di consulenza terminato. Ma restano diversi interrogativi, tra gli addetti ai lavori: si vocifera che Enpam possa costituire un nuovo fondo da far gestire alla Sgr che entrer nellorbita del manager israeliano oppure apportare uno di quelli gi esistenti. Assolutamente no. Sono voci prive di fondamento. Enpam ha at-

tualmente un fondo come Ippocrate, ben gestito da First Atlantic. Nel 2006 io ho lavorato con loro per crearlo, ma le relazioni sono finite allora. Al di l dei rumors, Arbib sembra molto attivo in queste ultime settimane. Non solo per il progetto che punterebbe, appunto, alla creazione di un nuovo polo dove unire le forze di due piccole Sgr. proprio di questi giorni il mandato ottenuto da Banca dItalia per cedere un patrimonio di circa 300 milioni. Inoltre il manager, che rappresenta gli interessi di Colliers International, ha anche diverse attivit nel real estate di tipo personale in Italia. Fra le tante una quota di Green Oasis una societ immobiliare dove possiede il 10% e dove (con il 30%) presente anche il cugino Daniel Buaron. C.Fe.
RIPRODUZIONE RISERVATA