Sentenza n. 66/2022 pubbl.

il 10/03/2022
RG n. 1223/2017

in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabrizio Pasquale, ha pronunciato

la seguente

nel procedimento civile iscritto al n. 1223/2017 del Ruolo Generale Affari Civili, avente

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ad oggetto: altre ipotesi di responsabilità extracontrattuale.

TRA

… … (c.f….) e … …, in qualità di titolare della ditta individuale …. di … …, entrambi rap-

presentati e difesidall’avv. … …, ed elettivamente domiciliati in … , alla P.zza …;

ATTORI

CONDOMINIO “…” (c.f./p.iva …), in persona del legale rappresentante pro tempore,

rappresentata e difesa dall’avv…. …, presso il cui studio, con sede in …, alla Via …, è

elettivamente domiciliato;

CONVENUTO

NONCHÉ

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… s.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa

dall’avv. … …, presso il cui studio, con sede in …, alla Via …, è elettivamente domiciliata;

TERZO CHIAMATO IN CAUSA

FATTO

1. … … e … … (quest’ultimo in qualità di titolare della ditta individuale …) hanno

convenuto in giudizio, innanzi a questo Tribunale, il Condominio “…”, per ivi sentirlo

dichiarare responsabile dei danni occorsi al locale commerciale sito in Vasto, al P.le … -

di proprietà di … … e detenuto in comodato dalla ditta individuale … - e,

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conseguentemente, condannarlo al pagamento della somma di € 5.100,00+IVA, in favore

di … … e della ulteriore somma di € 17.245,54, in favore di … …, in base alla

quantificazione dei danni operata dal c.t.u. arch. … …, nominato nell’ambito del

procedimento per a.t.p. n. 772/15 R.G.A.C. svoltosi dinanzi al Tribunaledi Vasto.

A sostegno della domanda, gli attori hanno dedotto che, all’interno del piano interrato

dell’unità immobiliare in questione, sita nell’edificio del condominio convenuto, nelle ore

notturne tra i giorni 2 e 3 agosto 2015, a seguito di una precipitazione a carattere

temporalesco, si sono verificate abbondanti infiltrazioni d’acqua provenienti dalle cd.

“bocche di lupo” posizionate sul piano di calpestio della corte comune e dalle pareti

perimetrali dello stabile. Tali infiltrazioni, causate dalla mancanza di elementi sigillanti

sul fondo delle bocche di lupo, hanno provocato un allagamento, con riversamento di

acqua e sabbia, che ha danneggiato non solo il rivestimento in cartongesso, ma anche

numerosi prodotti, elettronici e non, immagazzinati nelle scaffalature e sul pavimento

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(come da documentazione fotografica versata in atti), con conseguente verificazione di

danni patrimoniali complessivamente stimati in € 22.345,54, oltre interessi come per

legge, di cui: € 5.100,00+IVA per costi delle opere di ripristino dello status quo ante (in

particolare, per i lavori di rifacimento della parete in cartongesso ammalorata, di

pitturazione delle pareti della stanza e di smaltimento dei materiali); € 17.245,54 per i

danni cagionati alle apparecchiature che la … deteneva all’interno del locale.

Oltre alla richiesta di risarcimento dei danni patrimoniali subìti, gli attori hanno anche

formulato domanda di condanna della controparte alla esecuzione delle opere necessarie

alla eliminazione della causa delle infiltrazioni, secondo le indicazioni tecniche fornite

dal c.t.u. arch. … …, con ulteriore istanza di pagamento, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c.,

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di una somma pari ad € 100,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del

provvedimento di condanna alla realizzazione delleopere predette. Il tutto con richiesta

di condanna del convenuto al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., nonché al

pagamento delle spese e delle competenze di lite, ivi comprese quelle relative al

procedimento per a.t.p. n. 772/15 R.G.A.C., da liquidarsi in favore del procuratore

antistatario.

2. Si è costituito in giudizio il Condominio “…”, il quale – pur non negando la

verificazione delle infiltrazioni di acqua lamentate dagli attori – si è opposto

all’accoglimento della domanda, eccependo, in via preliminare, il difetto di

legittimazione attiva di , in qualità di titolare della ditta individuale

..., sull’assunto che quest’ultima sarebbe stata cancellata dal registro delle imprese in

data 24.07.2017, vale a dire prima del conferimento della procura alle liti per

l’instaurazione del presente giudizio. Nel merito, il Condominio “…” ha declinato ogni

responsabilità nella causazione delle infiltrazioni, evidenziando che: a) le cd. “bocche di

lupo” non sono di proprietà condominiale, bensì di proprietà esclusiva di

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… …; b) le stesse non possono essere annoverate tra i beni comuni ex art. 1117 c.c.,

essendo destinate in modo esclusivo al godimento di una parte dell’immobile oggetto di

un autonomo diritto di proprietà; c) sussisterebbe, in ogni caso, un concorso della parte

danneggiata nella causazione dei danni richiesti, determinato da un comportamento

colposo ex art. 1227 c.c.; d) la verificazione delle infiltrazioni è da imputare soltanto alla

imperfetta esecuzione a regola d’arte dei lavori di posa in opera delle cd. bocche di lupo,

di cui non può essere chiamato a rispondere il condominio, il quale non ha neppure un

onere manutentivo di tali manufatti.

In ogni caso, il convenuto ha rappresentato di avere stipulato un contratto di

assicurazione, per la responsabilità civile verso terzi, con la compagnia assicuratrice … …

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s.p.a. (ora … … s.p.a.), dalla quale – previa autorizzazione alla chiamata in causa – ha

chiesto di essere manlevato, per l’ipotesi di accertamento della propria responsabilità.

Sulla scorta delle riferite considerazioni, il Condominio “…” ha concluso chiedendo,previa

autorizzazione alla chiamata in causa della compagnia assicuratrice, il rigetto della

domanda attorea e, in subordine, in caso di accoglimento della stessa, il

ridimensionamento della richiesta risarcitoria, con accertamento del contributo causale

degli stessi danneggiati, il tutto con vittoria di spese e compensi di lite, anche del

procedimento di a.t.p.

3. Si è costituita in giudizio, a seguito di autorizzazione alla chiamata in causa, la … …

s.p.a., la quale – in via preliminare – ha contestato l’operatività della garanzia assicurativa

nei confronti del condominio, sull’assunto che la copertura assicurativa riguarda soltanto

i danni cagionati da rottura accidentale di tubazioni e nonanche, come nel caso di specie,

di condutture diverse dai pluviali o grondaie, installate

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all’esterno della costruzione o interrate. Nel merito, ha disconosciuto ogni responsabilità

del proprio assicurato, per le ragioni da questi esposte e condivise.

DIRITTO

1. Deve, preliminarmente, esaminarsi l’eccezione relativa al difetto di

legittimazione attiva da parte di … …, in qualità di titolare della ditta individuale …, per

essere stata quest’ultima cancellata dal registro delle imprese prima della instaurazione

del presente giudizio.

L’eccezione è manifestamente infondata e, pertanto, merita di essere rigettata.

Come ha correttamente evidenziato la giurisprudenza di legittimità, “la cancellazione

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dell'imprenditore individuale dal registro delle imprese non fa venir meno i diritti di

credito a lui spettanti in funzione dell'attività imprenditoriale svolta, né incide sulla sua

legittimazione e capacità processuale, sicché la persona fisica, già imprenditore, è

pienamente legittimata ad agire dinanzi all'autorità giudiziaria a tutela di detti diritti”

(cfr., Cass., 22/11/2021, n. 35962).

2. Nel merito, la domanda è infondata e, pertanto, non merita di essere accolta.

Premesso che non è contestata la verificazione dell’evento dannoso (peraltro

documentato dalla documentazione fotografica in atti), occorre preliminarmente

risolvere la controversa questione relativa alla proprietà della cd. bocca di lupo, dalla

quale sono promanate le infiltrazioni di acqua all’interno del locale interrato di proprietà

di … … .

In generale, le bocche di lupo sono varchi di aria-luce nel muro perimetrale e feritoie

munite di solide griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile. Sono manufatti messi

a punto per garantire l'areazione e l'illuminazione di locali interrati e

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seminterrati, adibiti a cantine, garage, magazzini o altro. Le bocche di lupo possono

essere sia al servizio di parti private che al servizio di parti comuni. La parte di tali

manufatti a contatto con l'esterno può essere ricoperta da apposite protezioni costituite

da elementi in vetrocemento che garantiscono la sola illuminazione oppure, se i locali

necessitano anche di areazione, da una griglia metallica esterna. Attraverso l'impiego di

questi speciali dispositivi di areazione, si evita che le bocche di lupo diventino ricettacoli

di foglie e sporco in genere o che si creino fenomeni di ristagno, muffa e condensa, tipici

dei locali interrati o causati da piogge ed agenti atmosferici esterni.

Al fine di individuare i soggetti tenuti alla manutenzione di tali manufatti (e,

conseguentemente, responsabili per i danni derivanti da un’omessa manutenzione degli

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stessi) bisogna distinguere tra bocche di lupo al servizio di parti private e bocche di lupo

che servono ad aree sotterranee condominiali, che sono generalmente spazi comuni di

utilità per tutti i condòmini.

Per queste ultime, poiché le bocche di lupo rientrano tra quei beni, servizi e impianti,

elencati dall'articolo 1117 c.c., che devono considerarsi di proprietà comune, tutti i

condòmini devono concorrere alla spesa per loro manutenzione. Sarà, in particolare,

l'amministratore di condomìnio ad occuparsi della loro manutenzione per porre in

sicurezza gli spazi comuni ed evitare possibili danni collaterali o controversie tra i

condòmini, nel rispetto delle normative sugli spazi confinanti (art. 66 e art. 121 D.Lgs.

n.81/08 e D.P.R. 177/2011).

Per le prime, invece - al servizio di parti private quali, ad esempio, cantine, magazzini,

ecc … - la manutenzione ordinaria spetta ai singoli proprietari privati dei locali ed

esclusivamente a loro spese (cfr., in tal senso, Trib. Brindisi, 04.05.2020 n. 549; Cass. n.

1422/2019, secondo la quale i lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete

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esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o

sottostanti), “anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o

comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura

essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti

dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria,

sicché per essi non opera la presunzione di condominialità”).

2.1. Facendo applicazione al caso di specie dei principi di diritto innanzi esposti,

occorre, innanzitutto, evidenziare che dalla documentazione tecnica versata in atti è

incontrovertibilmente dimostrato che la bocca di lupo da cui sono derivate le infiltrazioni

consiste in un manufatto tipo guscio o scatolare rovesciato, incastonato tra la parete

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perimetrale del locale interrato di proprietà … …, contenente la finestra, ed il muro

controterra esterno dell’edificio condominiale. Sul lato esterno, la bocca di lupo risulta

coperta da una griglia di ferro che insiste su un’area condominiale calpestabile adibita a

porticato ed ingresso condominiale, dalla quale penetrano aria e luce attraverso la

finestra inserita nel muro perimetrale del locale interrato di … … .

Orbene, pur essendo evidente che la feritoia in questione esternamente si riversa su

un’area condominiale (identificata sub 2) e risulta collocata in un interspazio esterno

rispetto al limite di estensione della proprietà privata di … … e, come tale, non può

considerarsi parte integrante del locale interrato del singolo condomino, cionondimeno –

per la particolare conformazione dei luoghi – non vi è dubbio che la bocca di lupo in

questione non è posta al servizio di aree sotterranee condominiali, di utilità per tutti i

condòmini, ma assolve esclusivamente la funzione di immettere luce e aria nella proprietà

privata di … … . Ne consegue che per tale manufatto viene meno la presunzione di

condominialità, trattandosi un bene che, per le sue

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caratteristiche strutturali, risulta destinato al servizio esclusivo di una singola unità

immobiliare, cui assicura luce ed aria, e non ad aree sotterranee condominiali o ad altre

parti comuni dell’edificio condominiale.

Né appare pertinente rispetto al caso in esame il richiamo operato da parte attrice al

principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione relativamente alla presunzione

di condominialità del cavedio, il quale costituisce un cortile di piccole dimensioni,

circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio condominiale, che –

per destinazione tipica e conformazione strutturale – ha una vocazione strumentalmente

servente rispetto all’intero edificio condominiale. Diversamente, le bocche di lupo, pur

assolvendo alla medesima funzione di dare luce ed aria a locali secondari, possono essere,

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a seconda della conformazione dei luoghi, sia al servizio di parti private che al servizio di

parti comuni.

3. Sulla scorta delle considerazioni fin qui esposte, deve concludersi per il rigetto

della domanda principale, in ragione del fatto che non è dato ravvisare la sussistenza in

capo al condominio di un obbligo di manutenzione di un bene non annoverabile tra quelli

condominiali e, dunque, di un conseguente obbligo risarcitorio per i danni patiti acausa

delle infiltrazioni da esso provenienti.

4. La domanda di garanzia proposta dal Condominio “…” nei confronti della … …

s.p.a. resta assorbita dal rigetto della domanda principale.

5. Il regime delle spese processuali è regolato dal principio della soccombenza;

questo implica che al rigetto della domanda principale segue la condanna di parte attrice

al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come in dispositivo,

secondo lo scaglione corrispondente al valore della presente controversia. In particolare,

tenuto conto delle caratteristiche, dell’urgenza e del pregio dell'attività

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prestata, dell’importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell’affare, dei

risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto

trattate, il calcolo dei compensi professionali è stato effettuato sulla base dei valori medi

dei parametri tabellari applicabili allo scaglione di riferimento, ai sensi del D.M. n.55 del

10 marzo 2014.

Peraltro, a carico degli attori soccombenti deve essere posto anche il rimborso delle spese

processuali sostenute dalla … … s.p.a., in applicazione del principio per cui, in tema di

liquidazione delle spese di giudizio, le spese sostenute dal terzo chiamato in garanzia,

una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte

che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia, a

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nulla rilevando che l'attore non abbia propostonei confronti del terzo alcuna domanda:

tale statuizione trova, del resto, adeguata giustificazione nel principio di causalità, che

governa la regolamentazione delle spese dilite (cfr., in tal senso, Cass., 14/05/2012, n.

7431; Cass., 10/11/2011, n. 23552).

6. Anche le spese della consulenza tecnica d’ufficio svolta nel procedimento di

a.t.p., come in atti liquidate, devono porsi definitivamente ed interamente a carico della

parte attrice soccombente, con espresso riconoscimento del diritto del Condominio “…”

di ripetere, nei confronti dei soccombenti, le somme eventualmente già corrisposte al

c.t.u. in via di anticipazione.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla

domanda proposta da ... … e … … (quest’ultimo in qualità di titolare della ditta individuale

…) nei confronti del CONDOMINIO “…”, in persona del legale rappresentante pro

tempore, disattesa ogni diversa

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richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:

RIGETTA la domanda di cui in epigrafe;

CONDANNA … … e … …, in solido tra loro, al pagamento, infavore del Condominio “…”, in

persona dell’amministratore pro tempore, delle spese del presente giudizio, che liquida

in complessivi € 5.560,25 (di cui € 00,00 per spese documentate, € 4.835,00 per

compensi professionali ed € 725,25 per rimborso forfettario spese generali, ai sensi del

D.M. 10 marzo 2014, n. 55), oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge;

CONDANNA … … e … …, in solido tra loro, al pagamento, infavore di … … s.p.a., in persona

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del legale rappresentante pro tempore, delle spese del presente giudizio, che liquida in

complessivi € 5.560,25 (di cui € 00,00 per spese documentate, € 4.835,00 per compensi

professionali ed € 725,25 per rimborso forfettario spese generali, ai sensi del D.M. 10

marzo 2014, n. 55), oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge;

CONDANNA, inoltre, … … e … …, in solido tra loro, al pagamento, in favore del Condominio

“…”, in persona dell’amministratore pro tempore, delle spese del giudizio di a.t.p. n.

772/15 R.G.A.C., che liquida in complessivi € 4.558,75 (di cui € 2.000,00 per spese

documentate, € 2.225,00 per compensi professionali ed € 333,75 per rimborso

forfettario spese generali, ai sensi del D.M. 10 marzo 2014, n. 55), oltre I.V.A. e C.P.A.

come per legge;

PONE definitivamente a carico di … … e … …, in solido tra loro, le spese della consulenza

tecnica d’ufficio svolta nel procedimento di accertamento tecnico preventivo n. 772/15

R.G.A.C., per l’importo come liquidato in corso di causa, dichiarando espressamente

ripetibili nei confronti del Condominio

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“…” quelle eventualmente anticipate al c.t.u. da quest’ultimo;

MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.

Così deciso in Vasto, 10/03/2022.

IL GIUDICE
dott. Fabrizio Pasquale

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