Percorsi Giuffrè - Ricorso ex art. 447 bis c. p. c. per inadempimento di ... http://www.percorsi.giuffre.it/psixsite/esercitazioni/atti/Diritto civile/R...

Ricorso ex art. 447 bis c. p. c. per

inadempimento di contratto di locazione ad uso
commerciale. Mancata riparazione della cosa
locata.

Traccia

Caia è conduttrice di un immobile situato nel centro di Forlì, locatole per un’attività di ristorazione e bar da Tizio.
Nel febbraio del 2011 Caia nota delle evidenti infiltrazioni dovute a perdite riconducibili ad un vecchio impianto idraulico del
locale bagno, come per altro confermatole dal proprio tecnico di fiducia recatosi sul posto, il quale le consiglia – dopo
l’asportazione dei pavimenti – il rifacimento integrale del predetto impianto.
La conduttrice mette a conoscenza Tizio della situazione sia attraverso alcuni contatti telefonici, sia a mezzo lettera
raccomandata, ma lo stesso non provvede alle riparazioni necessarie.
Purtroppo, a causa dei persistenti danni derivanti dalla mancata effettuazione degli interventi di riparazione, Caia è costretta a
chiudere il locale, interrompendo in tal modo l’attività di ristorazione svolta nell’immobile.
Dispiaciuta per quanto accaduto ed intenzionata ad intraprendere azioni giudiziarie a tutela dei propri interessi, Caia si rivolge
ad un avvocato.
Il candidato, assunte le vesti del legale di Caia, rediga l'atto giudiziario più urgente ed idoneo a tutelare le ragioni della propria
assistita.

Giurisprudenza
o Cassazione Civile, sez. III, 28 giugno 2010, n. 15372 per la quale, l’obbligo del locatore di effettuare le
riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda sia la
parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell’edificio; ne consegue che, dedotta ed
accertata, anche a mezzo di un consulente tecnico di parte o di ufficio, la violazione del predetto obbligo, il
conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all’inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino
dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto e il maggior danno da inadempimento;
o Cassazione Civile, sez. III, 8 luglio 2010, n. 16136 per la quale il conduttore ha diritto al risarcimento del
danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni
eccedenti la normale manutenzione.

Svolgimento
TRIBUNALE DI FORLI’
RICORSO ex ART. 447-BIS C.P.C.

Per Caia, nata in_____________il______________ (C.F._____________), residente in___________, Via___________,

n°____, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv._______, del foro di__________________,
C.F._______________________, alla Via________, n°____, dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in calce al
presente atto, il quale dichiara di voler ricevere gli avvisi e le comunicazioni di cui agli artt. 133, comma 3, 134, comma 3 e
176, comma 2 c.p.c., al n. di fax_______________o all'indirizzo di posta elettronica_______________@_______________,
- RICORRENTE-

Nei confronti di: Tizio, nato in__________, il_________________, (C. F._______________) residente
in__________________, Via________________, n°___
- RESISTENTE-

Premesso in fatto
· che l’istante è conduttrice di un immobile sito in Forlì alla via .................., n. ..., piano ................, locatogli per uso
commerciale di ristorante-bar dal proprietario sig. Tizio, nato a ..................... e residente in ..............., alla via
...................., n. ....................., C.F. ....................., per il canone mensile di euro ............ in forza di contratto di
locazione del …………., registrato presso l’Agenzia delle Entrate di ......................... in data ..../.../.... al numero di
protocollo ................. ed al numero di registrazione .........................;
· che in data ..../.../....., nel predetto immobile, si manifestavano gravissime infiltrazioni dovute a perdite dal vetusto
impianto idraulico del locale bagno come appurato da tecnico di propria fiducia intervenuto in loco, il quale consigliava il
rifacimento integrale del predetto impianto previa asportazione dei rivestimenti e del pavimento, con un preventivo di
spesa di € ..........;
· che tale intervento riparatorio — certamente non di piccola manutenzione — è a carico del locatore, ex art. 1576 c.c., il
quale anche contrattualmente è onerato della manutenzione straordinaria del cespite;
· che tuttavia il locatore, benché reso edotto dell’accaduto e invitato ad effettuare i dovuti interventi, sia telefonicamente
che a mezzo di lettera raccomandata A/R ............... del ..../.../... non ha inteso a tutt’oggi provvedere alle riparazioni
necessarie;
· che la mancata effettuazione degli interventi necessari, impedendo il regolare prosieguo dell’attività di ristorazione-bar
svolta nell’immobile, ha prodotto svariati danni (diminuzione degli introiti e conseguente obbligata chiusura del locale a
partire dal ..../.../....) e costituisce, in ogni caso, grave inadempimento del locatore tale da giustificare la stessa
risoluzione del contratto inter partes.

Considerato in Diritto

1 di 3 09/12/2014 22:42
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Il locatore, ai sensi degli artt. 1575, n. 2 e 1576 c. c. ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso
convenuto ed alla base di tali norme vi è l’onere, da parte sua, di provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare lo
stato dell’immobile esistente all’atto della stipulazione del contratto, in relazione alla destinazione considerata e presupponendo
che il bene locato sia stato consegnato.
Nel caso di specie, è fuor di dubbio come le circostanze che rendono esigibile da parte della sig. ra Caia il diritto alle riparazioni
si siano verificate in un momento successivo a quello della consegna dell’immobile adibito ad attività di ristorante e bar: le
infiltrazioni di acqua, presenti nel bagno, costituiscono eventi naturali intrinseci al bene locato, che hanno senz’altro diminuito il
godimento del medesimo da parte della conduttrice, odierna ricorrente, sino a costringerla a chiudere il locale, situazione questa
costituente un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto alla citata diminuzione del godimento dell’immobile, oggetto di locazione.
Pertanto, il comportamento del locatore Tizio costituisce, a parere di questa difesa, grave inadempimento del contratto di
locazione ad uso commerciale che ha condotto alla risoluzione del rapporto, legittimando così la sig. ra Caia al diritto al
risarcimento dei danni: non a caso la giurisprudenza di legittimità ha statuito che: “l’obbligo del locatore di effettuare le
riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda sia la parte dell’immobile di
esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell’edificio; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di un
consulente tecnico di parte o di ufficio, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria
consequenziale all’inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l’uso convenuto e il
maggior danno da inadempimento” (Cass. Civ., sez. III, 28.06.2010, n. 15372).
Nel caso de quo emerge chiaramente come i danni generati dalle infiltrazioni siano stati accertati da un tecnico di fiducia
dell’odierna istante e come ella abbia reso edotto della situazione, in tempo utile, lo stesso locatore, non venendo così meno
all’obbligo di avviso di cui all’art. 1577 c.c.
Pertanto, stante l’obbligo di Tizio di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione – come anche dalle clausole
contrattuali – la Sig. ra Caia, a parere di questo difensore, sarà ampiamente legittimata al ristoro dei danni a titolo di
responsabilità contrattuale, non essendo state effettuate le riparazioni necessarie ad eliminare le infiltrazioni d’acqua presenti
nel bagno della res locata (Cfr. Cass. Civ., sez. III, 08.07.2010, n. 16136; conf. Cass. Civ., sez. III, 23.07.2002, n. 10742).
Inoltre, è palese anche un ulteriore elemento della vicenda, oggetto del presente giudizio, ossia la concreta esistenza di un
nesso causale tra la diminuzione degli introiti da parte della conduttrice ed il fatto che non si è mai intervenuti nel compimento
delle predette attività di riparazione a carico del locatore (Cfr. Cass. Civ., sez. III, 15.12.2003, n. 19181).
Tanto considerato, in fatto e in diritto, la ricorrente, come in epigrafe rappresentata, difesa e domiciliata, confida
nell’accoglimento delle seguenti
CONCLUSIONI
Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, previa comparizione delle parti e assunzione dei mezzi istruttori ritenuti rilevanti, in
accoglimento della domanda, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

- Condannare il resistente-locatore Sig. Tizio all’effettuazione di tutti gli interventi necessari per il ripristino del regolare
funzionamento dell’impianto idraulico del locale bagno e della normale utilizzabilità dello stesso;

- Per l’effetto, condannare altresì il resistente-locatore al risarcimento dei danni da interruzione dell’attività commerciale
quantificati in euro €__________;

- In via subordinata, pronunciare la risoluzione del contratto di locazione indicato in premessa, per grave inadempimento del
locatore;

- Condannare, in ogni caso, il predetto ai danni come sopra quantificati;

- Condannare, infine, il resistente alla rifusione delle spese giudiziarie, oltre diritti, onorari, rimborso forfettario per spese
generali (12,5%), CPA ed IVA, come da legge, con clausola di attribuzione al sottoscrivente procuratore in funzione
anticipatoria.

Si offrono in comunicazione, mediante deposito in cancelleria, i seguenti atti e documenti:

copia del contratto di locazione del ..../..../... registrato presso l’Agenzia delle Entrate di ................... in data ..../..../... al
numero di protocollo ........ ed al numero di registrazione .......................;

copia della lettera raccomandata con avviso di ricevimento di comunicazione delle intervenute infiltrazioni con invito
all’immediata riparazione;

rilievi fotografici raffiguranti il locale-bagno;

preventivo di riparazioni della ditta ..............;

dichiarazione redditi anni ..............

Chiede, inoltre, di disporre c.t.u. per l’accertamento della situazione lamentata in ricorso e per la individuazione degli interventi
a effettuarsi con quantificazione dei danni arrecati.

Chiede, altresì, di essere ammesso a provare per testimoni le seguenti circostanze:

a) vero che all’interno dell’immobile sito in ................, alla via ...................., n. ...., si sono verificate le infiltrazioni di cui
alla documentazione fotografica in atti;

b) vero che la ditta ....................... ha evidenziato la indispensabilità dell’effettuazione degli interventi di cui al preventivo
in atti;

c) vero che il ristorante-bar è chiuso dal ...........................

Indica a testimoni i sigg. ri:

.................................................................

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.................................................................
DICHIARAZIONE DI VALORE DELLA CAUSA
Ai sensi del D.P.R. 115/02, si dichiara che il valore della presente controversia è di €__________ e che il valore del contributo
unificato da corrispondere è pari ad €__________.

____________, lì____________ Avv.____________ (firma)

PROCURA
La sottoscritta Caia, nata a __________, il _________ con sede in _______, via ___, (C.F.____), informata ai sensi dell’art. 4,
3° comma, del d.lgs. n. 28/2010 della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ivi previsto e dei benefici fiscali di
cui agli artt. 17 e 20 del medesimo decreto, come da atto allegato, delega l’Avv.____________, del Foro di _________, a
rappresentarla e difenderla nel presente giudizio e in ogni successiva fase e grado, compresa la fase esecutiva, conferendo allo
stesso ogni più ampia delega e procura consentita dalla legge, quale, a titolo esemplificativo e non esaustivo, conciliare,
transigere, quietanzare, incassare somme, chiamare in causa terzi, spiegare domande riconvenzionali, nominare sostituti in
udienza ed indicare domiciliatari,
ELEGGE DOMICILIO
presso lo studio dello stesso avvocato in ___, via ___,
DICHIARA
inoltre di aver ricevute tutte le informazioni previste dagli artt. 7 e 13 del D.Lgv. 30 giugno 2003, n. 196 e presta il proprio
consenso al trattamento dei dati personali per l’espletamento del mandato conferito.
_____________, lì______________
Caia (firma)
E' vera ed autentica
Avv._______ (firma)

(di Giuseppe Potenza)

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