ECONOMIA DEI SETTORI DELLE COSTRUZIONI

5/03
Un investimento in azienda si realizza con finanziamenti che vanno restituiti quando si ha un flusso di entrate in
cassa positivo. È necessario capire l’investimento, avere un surplus (profitto). La banca ti dà i soldi se hai un
reddito positivo.
Economia: da dove il denaro vene e come/dove lo impieghiamo.
Sistematizzare le informazioni rispetto a ciò che farò in futuro -> si considera lo stato patrimoniale a t=0 per
capire se si possono fare ulteriori investimenti -> fare un BILANCIO.

L’imprenditore deve avere una visione dinamica, questo vale a partire dalla rivoluzione industriale, prima aveva
una visione statica. (Era dinamica quando il principe attaccava il suo vicino per ampliarsi). Ora si fanno
investimenti, prima si faceva la guerra.

Il meccanismo capitalistico nasce quando si scopre il nuovo mondo. Nel 1492 i conquistatori per curiosità e per
volontà commerciali si aprivano nuove vite. Colombo ha cercato risorse di terzi per investire in proprio (ha
chiesto soldi e mezzi agli Aragona), si può considerare il primo imprenditore e le compagnie di esplorazione le
prime imprese.
Un afflusso di argento e oro in Spagna ha causato il primo disastro finanziario per eccesso di flusso di preziosi: il
capitalismo è qualcosa che va maneggiato con cura.
L’investimento era fatto perché si aveva un’idea positiva del futuro, era un modo innovativo di pensare, oggi è
normale.

La borsa valori è un mercato dove in ogni momento si conosce il prezzo è il valore delle varie imprese: sono dati
a conoscenza di tutti.

Prima rivoluzione industriale: macchina a vapore

Seconda rivoluzione industriale: chimica
Terza rivoluzione industriale: elettricità
Quarta rivoluzione industriale: nuova energia, ICT (automazione, informazione, comunicazione, tecnologia)
Bisogna governare i seguenti processi: tecnologia, bilanci di imprese e di stato, finanza.

C=costi
Q=produttività
P=dinamica dei prezzi

Dato che è in circolazione molto denaro si viene a creare un’industria finanziaria che spesso governa il governo
politico (on denaro si includono anche i titoli)

Economia reale: conosciamo i prezzi. Se c’è un prezzo c’è un mercato.

Non di tutto conosciamo i prezzi.
- Mercato dei diritti di inquinamento, per ridurre l’inquinamento. Dato che per inquinare devo pagare
tenterò di inquinare il meno possibile: investo in sistemi anti inquinamento
- Mercato delle aree edificabili: piani regolatori stabiliti dai comuni, dice dove si può costruire e dove no.
Prima andavi da uno e compravi il suo terreno. Questo mercato è stato sostituito dalle regole del piano.
Ora si è provato a reintrodurre un mercato: diritti di edificazione, piano di gestione del territorio. Tutti i
proprietari di terreno hanno diritti di edificazione. Questo diritto posso usarlo per costruire nel mio
terreno (se posso per il piano) o venderlo ad altri che possono costruire (il mio magari è destinato a
diventare parco). Prima esisteva l’esproprio.
Unione sovietica: prezzi delle merci comandate dall’organismo programmativo del partito; con la crisi del ’99 i
rubli circolavano anche in bosa nera e quindi il valore si è ridotto: il mercato è crollato.
Correlazione prezzo <-> mercato: a cui si aggiungono i comportamenti del singolo individuo implicato nel sistema
economico.
Mercati di concorrenza perfetta
Molti che comprano e molti che vendono, nessuno è in grado di imporre un prezzo. Tanti che vendono:
concorrenza, tanti che comprano: vanno uno dall’uno o dall’altro, concorrenza.
Il venditore è in concorrenza con l’altro nello stabilire i prezzi. Questi dipendono dalla variabilità di domanda e
offerta.
Mercati di concorrenza imperfetta
Se c’è uno squilibrio di potere. Mercato monopolistico: un solo venditore e tanti acquirenti: le ferrovie prima
erano monopoli odi stato (Trenitalia) ma adesso ci sono anche imprese private (Italo di Montezemolo. Il tabacco
era monopolio di stato in quanto all’inizio di voleva garantire che tutti potessero fumare; adesso si vuole ridurre
il fumo per cui si tassa il tabacco con le accise (circa metà del prezzo) per aumentare il prezzo e quindi fare in
modo che la gente non compri le sigarette. Non è più monopolio
Prezzo di concorrenza: copre tutte le fasi di produzione del prodotto e si aggiunge una percentuale (se il mercato
è perfetto) definita profitto (profitto normale), remunerazione dell’imprenditore che è diversa dal reddito.,
ovvero la remunerazione del proprietario
Più il mercato è imperfetto, più si aggiungono extraprofitti.
 12/03
Guerre commerciali: si gioca sui dazi sulle importazioni.
Trump: dazi sulle importazioni per favorire la produzione commerciale. L’Europa governa i dazi per tutti i paesi.
Trupping: stesso bene, costruito e venduto in luoghi diversi, ha costi apparentemente molto diversi. (costo
manodopera, dove esporto)
Macro-economia: si calcolano indicatori come il PIL (è il lordo degli ammortamenti) per la produttività del
sistema
PIL: prodotto da chi lavora sul territorio italiano. Conta quei beni e servizi che vengono scambiati sul mercato.
Output netto: indicatore della produzione solo di ciò che passa attraverso i mercati. Esterno: lavoro domestico,
lavoro in nero. Non hanno valore sul mercato.
Il sistema economico è fatto da:
- Produzione: somma del valore dei beni prodotti
- Redditi: somma dei redditi percepiti dai vari soggetti
- Consumi: somma
Tutti e tre sono contenuti nel PIL.
Oligopolio: controllo/potere di pochi produttori. Produttori di aerei, navi, treni, telefoni. Ci sono poche aziende
produttrici.
Qualcuno che ha a disposizione grandi capitali e può fare concorrenza monopolistica.
I cinesi e i sudamericani hanno beneficiato dei finanziamenti europei e americani. Il debito è una variabile macro
economica, il risparmio si contrappone al debito. Il debito si ha quando i consumi sono > del reddito.
CONCORRENZA MONOPOLISTICA -> MERCATO EDILE.
Tante imprese ma l’acquirente cerca qualcuno che conosce e di cui si fida che gli faccia un buon prezzo senza
conoscere il reale valore di mercato. Il mercato edile è formato da una persona che acquista e tante che offrono.
Mercato edile: mercato nuovo opzionistico: quando fai un bando non c’è un prezzo di mercato.
Regolazione: regolare ciò che non funziona per riporre tutto il più possibile alla normalità per le parti in gioco ->
riforma appalti.
Regolazione: cercare l’anti monopolio. Se ci sono molte inefficienze è necessario lasciare che raggiunga un
equilibrio e, se necessario, non salvare con denaro pubblico le imprese in fallimento. A Nord sistema efficiente,
imprese private. A Sud si fa molta fatica, come nelle periferie UE.
ECONOMIA POSITIVA: produrre beni pubblici in modo via via crescente, anche con attività di volontariato. L’EP
favorisce le attività no profit.
Economia circolare: è un concetto generale
R -> P -> 𝐶𝐶𝐼𝐼+𝐹𝐹 -> S -> D
(Risorse, Produzione, Consumi Intermedi+Finali, Scarti, Discarica)
In questi ultimi anni di recupera: vengono rimessi in circolo in seguito a specifici trattamenti. L’economia
circolare chiude il cerchio in questo modo. Le risorse recuperate producono materie prime secondarie.
Il processo fisico prevede scarto, recupero, remissione.
Il processo economico prevede che i costi delle risorse nuove diminuiscono, in quanto sono ricostituite.
ESERCIZIO
Y=C+I+E–M equazione del reddito, keynesiana
(Y sistema economico output, Consumi, Investimenti, Esportazioni, M importazioni)
Y+M=C+I+E
Y, M risorse, ciò che produciamo sul territorio nazionale, ciò che importiamo
C, I, E impieghi, dove mettiamo ciò che produciamo
Cercare dati di contabilità nazionale: tabelle relative a risorse e impieghi del 2017
Oligopolio -> treni.
Italo si è opposto alle ferrovie dello Stato (Trenitalia) grazie alla normativa europea applicata sulla liberizzazione
dei mercati; inizialmente non accetta e contrasta. C’erano barriere, come il fatto che non potesse partire da
Milano Centrale e arrivare a Roma Termini ma partiva da Rogoredo e arrivava a Roma Tiburtina.
Gli utenti in Italia possono scegliere tra le varie compagnie, fanno prezzi tra loro diversi per farsi concorrenza ->
duopolio
INFRASTRUTTURE CIVILI
In Italia siamo piuttosto sviluppati (scuole, università, porti, aeroporti, trasporti, banda larga). A Milano è forte la
sanità (Istituto tumori, Besta, Policlinico, Cà Grande) in cui le strutture sono pubbliche ma la presenza di
altrettanti istituti privati (San Donato, San Raffaele) rendono dinamico il sistema sanitario.
Infrastrutture: dal punto di vista economico sono un investimento, il mercato non funziona perché è lo stato a
costruire le strade, le fogne etc. (adesso area Santa Giulia è gestita da privati) almeno in una prima fase, perché
non forniscono il “ritorno”. Il denaro investito nelle infrastrutture innalza i sistemi privati.
Problema dell’Africa: mancano le infrastrutture. Ci sono gli imprenditori che possono finanziare le opere, ma
mancano le istituzioni -> no governi stabili. Economia ed istituzioni devono procedere di pari passo, devono
coincidere.
Due discriminanti tra pubblico e privato: opportunismo ed iniquità. Mercati lasciati a sé stessi possono favorire il
più intraprendente andando a danneggiare più deboli e più piccoli. Nessuno dovrebbe prevalere fino a questo
punto sugli altri.
Tra pubblico e privato c’+ una terza figura da citare: l’impresa no-profit
Le cooperative senza scopo di lucro sono senza profitto.
Fondazioni bancarie: Cariplo. 8 miliardi di lasciti dei cittadini lombardi alla banca come risparmi. Con questi si
finanziano attività di ricerca a rischio. Volontario gratuito o quasi, cono scopi positivi e concreti.
 19/03
MICROECONOMIA: economia delle aziende, regola i rapporti tra le aziende e tra azienda e mercato finale.
Ogni progetto deve avere l’OK di un contabile, qualcuno che si intende di bilanci economici.
Progettare la redditività dell’edificio nei prossimi 11 anni (standard)
Business plan, p composto da 11 colonne (anno di costruzione + 10 successivi) ognuna delle quali è un bilancio
aziendale.
Bilancio: prospetto di chiusura di un n° del passato. Il bilancio di esercizio è il bilancio degli ultimi 12 mesi passati.
Il business plan è il bilancio di esercizio del futuro, si considerano le uscite certe, rilevanti e immediate e le
entrate eventuali e future.
Non ha senso fare previsioni oltre gli 11 anni perché dopo questo periodo il valore di 100 € si è ridotto del 30%
Chi presa i soldi lo fa perché ha un’opportunità di investimento facile e alternativa -> prendere i bot -> costo-
opportunità
Bisogna percepire il grado di rischio di un investimento.
- Costo del denaro nel mercato rispetto all’AIBOR
- Rischiosità del settore
- Business specifico della banca o dell’impresa
Bilancio: composto da due documenti fondamentali:
- Stato patrimoniale
- Conto economico
- Nota integrativa
Secondo il Codice Civile devono essere redatti e pubblicati (consegnati al tribunale) tutti e tre i documenti alla
fine di ogni esercizio, che dura un anno esatto)
Stato patrimoniale: situazione al termine dell’esercizio.
Viene alimentato da continue accumulazioni nel corso della storia dell’impresa -> edificio acquisito
Conto economico: insieme di accadimenti/operazioni dal 1/01 a oggi. Serve a misurare i flussi. Entrate e uscite
dal 1/01 prossimo scorso.

 Esempi di voci registrate nello stato patrimoniale

Elementi che hanno la caratteristica di cedere utilità all’azienda per più di un anno: pluralità di utilizzo.
Acquisto un furgone per un’azienda (durerà per 5 anni), le materia prime per costruire un edificio sono da
registrare invece in conto economico perché entrano fisicamente nel prodotto finito, se invece questi materiali
non sono utilizzati ma immagazzinati allora fanno parte dello stato patrimoniale. Il costo economico registra
tutto ciò che entra/esce e ha un’utilità nell’anno (affitti sono conto economico)

Lo stato patrimoniale è composto da: attività +, passività -, patrimonio netto.

Il codice civile stabilisce tutte le voci minime da registrare a bilancio.
Il bilancio civilistico serve a rappresentare per terzi delle capacità dell’azienda a ripagare i propri impegni dal
punto di vista dell’impresa non dell’imprenditore.
Fornitori: vogliono sapere se l’impresa può pagare la fornitura
Dipendenti
Finanziatori/banche
Le imprese sono sotto capitalizzazione: eccessivo sfruttamento delle risorse di terzi
Passività: debiti che l’impresa ha nei confronti di terzi finanziatori o dell’imprenditore.
Debiti nei confronti dei soci: è il patrimonio netto
Capitale sociale: soldi messi nella società nei primi tempi, c’è un debito che quando l’impresa chiude deve essere
sanato nei confronti dei soci.
Il capitale sociale è il primo investimento per far patire l’azienda. Può aumentare se l’impresa viene quotata in
borsa, non aggiungo soci ma parcellizzo le azioni.
Le perdite degli ultimi 5 anni vengono versate in un fondo che può essere ripagato con gli utili degli anni
successivi. Se si ha una perdita prolungata, ovvero se le perdite sono maggiori di 1/3 del capitale sociale, è
obbligatorio per legge ripianerà le perdite, i soci devono rimettere dei soldi. La perdita viene ogni anno riportata
in stato patrimoniale: si riduce quindi il patrimonio netto.
Debiti che la società ha verso:
- Finanziatori esterni, banche
- Soci
La somma di questi due termini positivi è il capitale investito netto
I finanziatori esterni sono la posizione finanziaria, i soci sono il patrimonio netto, se messi assieme sono le fonti
di capitale.
Attività: impieghi di capitale, acquisti effettuati.
Prospetto fonti-impieghi: tutte le attività che sono definite nette, insieme di attività positive e negative
Attivo fisso netto: parte relativa ai beni di investimento, mondo della fabbrica. Dato da – a +
Capitale circolante netto: mondo del commercio. Debiti – crediti commerciali, c’è un tempo che passa tra il
vendere e il comprare e il pagare e incassare. Credito: valore che viene impostato se non viene pagato un bene
che ho venduto. (+crediti, - debiti, + magazzino, materie prime che non uso)
Altre attività nette: tutte le cose che nazione per nazione sono rilevanti. TFR: trattamento di fine rapporto (1/10
stipendio di un anno viene messo in un fondo, proporzionale a quanto produce, vengono restituiti quando il
dipendente lascia l’azienda, liquidazione. (-soldi nel TFR, -debiti nei confronti dell’erario)
Le attività in verde costituiscono il capitale investito netto, se riduciamo il capitale riduciamo il peso su
imprenditore e banche.
Ora le imprese preferiscono pagare di più pur di non avere in proprietà determinati beni, prediligono il noleggio,
tenere basso il capitale investito netto nella parte impieghi. Tanto più elevati sono i debiti commerciali tanto
meglio è: diminuisco il capitale investito netto che è composto da crediti +, debiti -, magazzino +.
Patrimonio netto e posizione finanziaria netta devono finanziare il capitale investito netto, così si riduce
l’esborso da parte dei soci e finanziatori esterni
Crediti verso i soci per versamenti ancora dovuti: messi in patrimonio netto
Immobilizzazioni: investimenti. Possono essere immobiliare come terreni, edifici oppure mobiliari come impianti,
macchinari, trasporti.
Le immobilizzazioni finanziarie favoriscono in posizione finanziaria netta con il segno -. Velocemente posso
liquidare le immobilizzazioni finanziarie per far fronte a un pagamento.
Le immobilizzazioni immateriali sono diritti, il proprietario della marca vende il diritto di scrivere la marca e il
distributore l’acquisisce, investimento che uno fa per l’utilizzo di una marca.
Franchising: il proprietario della marca ha degli affiliati a cui vende il diritto ma che mantengono la proprietà
dell’attività. (McDonald’s possiede anche gli immobili dei negozi
ESEMPIO
20.000€ costo acquisto furgone
20% tasso di ammortamento
5: numero di anni
4.000€ di ammortamento, quota annuale di utilità ceduta nel corso dell’anno da quel bene all’azienda. (1/5 del
valore)

ANNO 1 Attivo fisso 20.000 € Conto 4.000€

lordo economico
STATO Fondo 4.000 €
PATRIMONIALE ammortamento
Attivo fisso 16.000 €
netto
ANNO 2: Attivo fisso 20.000€ CONTO -4.000 €
lordo ECONOMICO
STATO Fondo -8.000€
PATRIMONIALE ammortamento
Attivo fisso 12.000 €
netto
ANNO 3: Attivo fisso 20.000€ CONTO -4.000€
lordo ECONOMICO
STATO Fondo -12.000€
PATRIMONIALE ammortamento
Attivo fisso 8.000 €
netto

Pagamento rateizzato: modalità con cui i 20.000 sono pagati senza considerare il costo storico del bene: no
iscrizione nel bilancio
Ammortamento: suddivisione negli anni di utilizzo dell’utilità di quel bene
 26/03
BILANCIO CIVILISTICO: ha tutti i + (attività) e tutti i – (passività) da una parte e dall’altra. (vogliamo distinguerli)
Voci gialle: come impiego i soldi; voci azzurre: fonti di denaro, capitale investito netto
Indice di redditività
IMMOBILIZZAZIONI
Ammortamento: suddividere nel corso degli anni l’utilità ceduta all’azienda dall’investimento.
Fondo ammortamento: quote di ammortamento accumulate
Spese capitalizzabili
Pubblicità su un prodotto: contro economia, pubblicità su un’attività istituzionale: stato patrimoniale
Immobilizzazione materiale: beni tangibili.
Immobilizzazione immateriale: diritti.
Investimenti finanziari: non vado nell’attivo fisso lordo, vanno in posizione finanziaria netta perché non servono
all’azienda. “Parcheggiare” dei fondi in un’attività finanziaria in modo che risultino di più in cassa.
CAPITALE CIRCOLANTE NETTO
+ crediti, - debiti, + magazzino
Crediti e debiti definiscono l’insieme degli importi che costituiscono il divario temporale tra il momento in cui
vendere e acquistare un bene e il momento in cui veniamo pagati o paghiamo.
Tutte le volte che vendiamo qualcosa registriamo un’uscita di un bene: se uno viene pagato subito: credito.
Acquisiamo un bene e non lo paghiamo subito: debito.
Il magazzino esprime l’importo relativo al divario temporale che c’è quando di acquisiscono prodotti che servono
alla produzione o già realizzati. I prodotti possono essere fermi in magazzino in attesa che vengano usati oppure
perché non ancora venduto.
L’azienda ideale è un’azienda che ha un basso valore di credito, un basso valore di magazzino e un alto valore di
debito (meno uscite di liquido). Principale volontà di ridurre il capitale circolante netto, situazione ideale per le
aziende negli ultimi 10 anni. (farsi pagare tutto subito, farsi fuori tutto il magazzino, ordinare materia prime solo
se necessarie, pagare tardi i creditori rimandando i pagamenti, questa non è una modalità che funziona perché
le aziende non si fidano le une delle altre)
Settore che ha un enorme capitale circolante netto: supermercati. Hanno crediti circa zero, magazzino a circa
zero e debiti molto grandi. Chiedono la fornitura di prodotti e li vendono ma pagano i fornitori dopo 180 giorni,
hanno questo tempo per fare investimenti che possono permettere di pagare.
ATTIVITA’ FINANZIARIA
Sono BOT, CCT, buoni ordinari del tesoro, obbligazioni dello stato. Lo Stato deve fare un investimento. Chiede
soldi e poi li restituisce con gli interesso.
Acquisto di partecipazioni (un’azienda le compra ad un’altra), sono attività finanziarie.
Disponibilità liquida: netto in banca (conto corrente).
Conto corrente: netto in posizione finanziaria netta con segno –
Banca ti dà dei soldi: debito che contrai ha segno + nella posizione netta per convenzione.
Prendo soldi e li metto in banca: ha segno opposto rispetto al debito: -
RATEI E RISCONTI ATTIVI
Rateo: pagamento posticipato
Risconto: pagamento anticipato
 La bolletta è bimestrale e si può pagare prima o dopo il bimestre
 Porzioni di canoni che sono già stati pagati o sono da pagare per un periodo di non competenza
 L’ 1/02 pago una bolletta telefonica dei 3 mesi appena trascorsi. Gennaio non riguardo il 2017 ma il
2018. Nel bilancio del 2017 è stata pagata una bolletta di -15, però c’è n rateo attivo di +5 in quanto è
competenza del 2018 (il 2017 ha un credito nei confronti de 2018)
 Il 1/02/2017 pago la bolletta trimestrale di -21: -14 nel 2016, -7 nel 2017 rateo passivo)
Si basa sulla competenza di esercizi precedenti o successivi
ALTRE ATTIVITA’ NETTE
Debiti e crediti che hanno a che fare con il fisco e con attività previdenziali
Imposte: vengono stabilite all’inizio del 2018 (pagate il 25/04) ma hanno competenza del 2017. Le imposte non
pagate sono un debito che dura quattro mesi nei confronti dell’erario. All’interno delle altre attività nette il
segno è –
PATRIMONIO NETTO
Azienda nei suoi primi anni di vita ha un patrimonio prevalentemente costituito dal capitale sociale, ovvero i
soldi messi dai soci, rischio che l’imprenditore si prende. I soldi messi dai soci sono un debito che l’impresa ha
nei confronti dell’imprenditore.
Un sano bilanciamento tra patrimonio netto e posizione finanziaria netta è il modo migliore per avere nuovi
investimenti: le banche si fidano.
Il capitale sociale è un debito all’interno della passività: segno +
Utile di esercizio e utili accumulati devono essere alti dopo i primi 5 anni di esercizio in cui è probabile che ci
siano delle perdite.
Dopo aver ripagato le perdite, si prendono degli importi e li si mettono in una riserva.
Se ipotizziamo di chiudere l’impresa domani, il patrimonio netto è quella parte che deve rimanere in tasca agli
imprenditori una volta pagati i debiti.
In inglese il patrimonio netto è il book value: valore residuo che rimarrebbe in tasca all’imprenditore qualora
l’indomani, alla chiusura del bilancio, decidesse di liquidare l’azienda.
FONDI TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO
1/12 dei soldi che uno guadagna viene accantonato in un fondo, per l’impresa è un debito che deve essere
ripagato con un debito del 4%. È peggio contrarre un debito con una panca perché l’interesse è del 6% (c’è in
gioco il discorso del rischio)
Il TFR stabilisce a livello nazionale le sesse modalità quindi non c’è differenza di rischio.
I soldi vengono restituiti quando il dipendente viene licenziato, il dipendente si licenzia, l’impresa chiude.
Sono debiti privilegiati, impresa chiude e i primi ad essere pagati sono i dipendenti.
FONDI PER RISCHI E ONERI
Debiti costituiti per situazioni particolari: fondo per svalutazione dei crediti, ogni anno l’imprenditore può
accantonare in conto economico (segno -, costo fittizio) il 5% dei crediti. Queste quote vengono riportate in un
fondo. Soldi utilizzabili qualora un cliente non mi paghi la fornitura (crediti inesigibili). È una passività da
registrare tra le attività, segno -.
OBBLIGAZIONI
Passività da posizione finanziaria netta: debiti nei confronti di terzi che deve essere ripagato dopo i dipendenti
ma prima dei fornitori.
Impegno che l’impresa sottoscrive nei confronti di terni per farsi finanziare delle attività. L’impresa promette di
restituire i soldi in un tot di anni a fronte di un’operazione specifica; a garanzia mette tutta l’azienda e ogni anno
una parte di debito viene rimborsato.
Restituzione denaro tutto alla fine: obbligazioni senza cedola.
Nome dell’impresa è la principale garanzia.
Le obbligazioni sono emesse esclusivamente da Spa, grandi imprese, multinazionali, imprese super conosciute di
cui ci si fida.
Obbligazioni convertibili: da titolo di credito per chi ha sottoscritto a titolo finanziario, diventi socio, lasciando il
titolo nell’impresa
DEBITI FINANZIARI: in posizione finanziaria netta. Di solito verso le banche, ma anche istituzioni, esterni e soci.
Per decidere se un debito è un patrimonio netto o in posizione finanziaria netta bisogna vedere la finalità con cui
viene contratto.
Un debito verso soci: devo andare a vedere che tipo di debito è, non automaticamente è in patrimonio etto
perché include il socio. Se il socio mette i soldi di quelli necessari per il capitale sociale è considerato come
finanziatore terzo.
Debiti all’interno delle attività: segno – nel capitale circolare netto, acconto
Ratei e riscontri passivi: opposto dei primi
 9/04
Stato patrimoniale civilistico: attività da una parte e passività dall’altra.
Stato patrimoniale riclassificato: separare le competenze
Tra aprile e maggio le aziende devono depositare il bilancio in tribunale e diventa quindi consultabile.
La riclassificazione serve per distribuire le responsabilità
Elementi positivi di reddito: fatturato
Riclassificazione a margine di contribuzione: dice ogni volta i passaggi che servono alla contribuzione dei costi
fissi.
ESEMPIO
Attività: vendere birra.
Io che compro ricevo la fattura. Il fatturato è l’insieme dei ricavi netti operativi
-> Vendo 100€ di birra. Dove li segno?
Il pagamento avviene a 30 giorni fine mese. Significa che pago dopo 30 giorni ma alla fine di quel mese.
Tra quando do la birra a quando ricevo i soldi scrivo:
+ 100 tra i fatturati
+ 100 tra i crediti: questo credito rimane in crediti stato patrimoniale durante i 30 giorni. Finiti i 30 giorni bisogna
azzerare. Emettere un’altra operazione di segno contrari oche annulli una procedura: il credito viene azzerato
scrivendo -100, mentre in cassa metto +100
Se il pagamento è immediato in contanti: non transito dai crediti
Il credito è l’importo che esprime quando c’è una distanza temporale tra il fatturato e l’incasso.
Carta di credito: viene data ai dirigenti delle società e usata per viaggi di lavoro; non pago le attività con cc. È di
una persona finisca. Le carte di credito daranno garanzia di pagamento, per questa ragione incassa il 6% in meni.
Non incassa 100 ma 94: alcune società (business to consumer) usano le carte di credito per avere garanzia di
pagamento. La carta di credito fa pagare 15 giorni dopo, ho quindi un finanziamento di 15 giorni.
Incasso netto: 94 €
Interessi passivi: +6 €
Le due voci nel conto economico sono separate
Emissione dello storno fattura: mettere -100 per annullare il +100
Ricavi operativi: ricavi della gestione caratteristica, motivo per cui la società è nata, oggetto sociale.
-> compro un furgone: dopo un anno ammortamento pari a -4000 €
Valore residuo: +16.000 €
Il furgone viene rivenduto a 18.000 € (viene perso solo il 20% dell’IVA)
+18.000 € in cassa
+2.000 € tra i proventi straordinari di reddito. È il ricavo della vendita perché il furgone vale 16.000 €. Non è un
ricavo operativo perché non deriva dalla vendita di un oggetto sociale.
EBIT: earning before interest and taxes. Riclassifica all’americana
Risultato operativo netto: margine, principio della redditività aziendale.
Variazione delle rimanenze: semilavorati o prodotti finiti in transito, ovvero non ancora in magazzino. È un
bilancio di tutto ciò che ho prodotto ma non è ancora in magazzino e il saldo di tutto ciò che non ho ancora
venduto l’anno precedente.
Provvigioni: elemento negativo del fatturato
Costi di produzione: rientra tutto ciò che ha a che fare con i mezzi di produzione: luppolo, acqua, alcool,
fusto/bottiglie. Sono le materie prime. Rientrano nei costi di produzione anche l’energia (elettrica, luce, gas); la
MOD mano d’opera diretta, ovvero gli stipendi di tutti coloro che sono coinvolti nel processo produttivo;
strumenti ausiliari.
I costi variabili sono in funzione delle quantità prodotte o vendute (anche le provvigioni). Il prezzo è quello di
vendita (fatturato unitario). I costi variabili potrebbero avere in comune con i ricavi l’oggetto quantitativo.
La MOD si dice che siano flessibili in funzione della quantità da produrre.
In Italia non è possibile licenziare un dipendente e riassumerlo il mese dopo, a meno di contratti particolari
(attività stagionali).
Costi diretti: idealmente o fisicamente contenuti nel prodotto. Materie prime, energia, MOD, strutture ausiliarie.
Sono esclusi i costi variabili, tipo i costi di manutenzione. Sono una sotto sezione dei conti variabili di vendita.
Accantonare una certa spesa (5%) per i crediti inesigibili (che io non incasserò più) in un fondo. Prendo un tot dei
crediti di fine anno e accantono il 5% in un fondo di svalutazione dei crediti. Credo il fondo con -5 nello stato
patrimoniale, scrivo -5 nel conto economico.
Accantonamenti e ammortamenti: sono costi figurativi, in realtà per la cassa della società né
nell’accantonamento né nell’ammortamento esiste un’uscita monetaria. Alla base del Business Plan ci sono costi
monetari, non figurativi. Dato che i costi figurativi anno segno -, toglierlo vuol dire mettere +
Prendo l’EBIT e ri-aggiungo gli accantonamenti e gli ammortamenti.
Costi di variazione del magazzino.
Costi generali: stipendi per persone che si occupano di attività generali (commercialista, notaio, sicurezza,
pubblicità -> costo variabile -> chi sponsorizza considera i soldi che riceve come costo generale, ma non
promozioni -> costo particolare variabile, non diretto). I costi generali vengono messi subito prima del risultato
operativo.
Realtà con percentuale di costi fissi e variabili totalmente diverse: macchine, farmacia
Oneri e proventi straordinari: consti eccezionali per situazioni positive o negative
𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸
ROS: return on sales: = %
𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛 𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜𝑜
Costi finanziari netti = proventi – costi finanziari
La maggior parte delle aziende punta ad avere elevati proventi operativi (EBIT) ed elevati costi finanziari, è
normale avere un indebitamento finanziario e quindi interessi finanziari da pagare
Utili e perdite su cambi: la gestione dei cambi tra valute possono essere positive o negative
PBT: profit before taxes -> risultato ante imposte (figlio delle polemiche fiscali del paese. Usare la Ferrari per
consegnare la birra non è una modalità attinente alla tipologia di società: non è deducibile, pressione fiscale. Se
affitto auto di lusso si)

ESEMPIO DI BILANCIO
Disponibilità, cassa e assegni: abbiamo la posizione finanziaria netta
Crediti finanziari: assieme ai tre fattori precedenti, originariamente hanno segno positivo, quando netto nella
parte bassa dello stato patrimoniale cambio il segno.
Prestito da soci: è una posizione finanziaria netta, anche se proviene da soci è un prestito.
godimento beni di terzi: costi generali
Personale: 0 costi di gradimento o costi generali seconda del tipo di personale che considerano.
𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸
ROS: return on sales = ∗ 100
𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛
𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛
Asset turnover: numero di volte in cui ruota il capitale rispetto al capitale investito netto
𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑒𝑒 𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛
𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸 𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛
ROI: return on investiment = ROS * asset turnover * 100 = ∗ 100 indice che
𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡𝑡 𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛 𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐 𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛
indica la redditività
𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛
ROE: return on equity, indice isolato = ∗ 100
𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛𝑛

RICLASSIFICAZIONE DI BILANCIO
Da scrivere:
- AFN: attività fisse nette
- CCN: capitale circolante netto
- AAN: altre attività nette
- CIN: capitale investito netto
- PFN: posizione finanziaria netta
- PN: patrimonio netto
 SOTTO RIGA CIN TUTTO -, SOPRA TUTTO +
STATO PATRIMONIALE
Immobilizzazioni AFM + 1°
Crediti commerciali CCN + 1°
Rimanenze CCN + 3°
Altri crediti vari AAN + 1°
Disponibilità, cassa, assegni PFN - 1° CAMBIO SEGNO
Crediti finanziari PFN - 2° - perché parte bassa
Fondo ammortamento AFN - 2°
Debiti commerciali AFN - 2° è già meno
Altri debiti e fondi CCN - 2° è già meno
Debiti verso l’erario AAN - 3° è già meno
Debiti bancari correnti AAN + 3° CAMBIO SEGNO
Prestiti da soci PFN + 4° CAMBIO SEGNO
Altri debiti finanziari correnti PFN + 5° CAMBIO SEGNO
Debiti bancari non correnti PFN + 6° CAMBIO SEGNO
Prestito obbligazionario PFN + 7° CAMBIO SEGNO
Patrimonio netto PN +

DEVE VENIRE ZERO!!!

CONTO ECONOMICO
Ricavi operativi 1° + Totale ricavi netti
Altri ricavi 2° +
Materie prime... 4° - Totale costi operativi
Variazione rimanenze 5° +
Servizi di produzione 6° -
Godimento bene di terzi 1° - Costi fissi non operativi
Personale - Totale costi operativi
Ammortamento e svalutazione 2° - Costi fissi non operativi
Accantonamento per rischi 3° - Costi fissi non operativi
Costi generali di gestione 4° - Costi fissi non operativi
Componenti straordinarie di reddito DOPO ROL -
Gestione finanziaria e delle partecipazioni DOPO EBIT -
Imposte correnti e differite DOPO RAI -

ROL: risultato operativo lordo

EBIT: earning before in & tax
RAI: risultato ante imposte
RN: risultato netto
ROS: return on sale -> +EBIT/totale ricavi netti
ATO: asset turnover -> totale ricavi netti/capitale investito netto CIN
ROI: return on investiment -> ROS x ATO; EBIT/capitale investito netto CIN
ROE: RN/patrimonio netto
 23/04
Analisi di bilancio: - per indici: statica, comparabilità tra bilanci, comparabilità tra diverse imprese,
riclassificazione
- per flussi: dinamica, presuppone il rendiconto finanziario (cash flow)
𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 = 𝐶𝐶𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸 ∗ + 𝐶𝐶𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷 ∗ ∗ (1 − 𝑡𝑡)
𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷+𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸 𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶
WACC: weighted average cost of capital. Considerazione di quel è il costo del denaro nell’impresa (equity e
debt). Se metto un euro nell’impresa so il costo del denaro

CIN
PFN = Debt -> se Debt/CIN =60% allora Equity/CIN=40% le due percentuali sono reciproche
PN=Equity

Costo del denaro: costo indebitamento verso la banca, riguarda i costi finanziari instaurati con i finanziatori.
Costo del denaro=𝐶𝐶𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸 > 𝐶𝐶𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷 perché essere soci è più rischioso di prestare soldi. I soci sono gli ultimi a
ricevere i soldi. Gli imprenditori si assumono il rischio di non sapere se verranno pagati. Il finanziatore ha un
contratto che garantisce la restituzione, comunque vada l’impresa.
𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
Leva finanziaria: per le imprese italiane è molto alta, quindi il costo del denaro è basso
𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶

ESEMPIO
𝐶𝐶𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷 =7,5%
𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
= 1,5 significa che D=PFN=60% e E=PN=40%
𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸𝐸
𝛽𝛽=1,25 (ho un premio del 25% per attribuire il costo dell’equity rispetto al costo del debito)
t=27,5%
𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 = (7,5% + 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝) ∗ 40% + 7,5% ∗ 60% ∗ (1 − 27,5%) = 8%
(7,5% + 𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝) -> 7,5%*1,25

2000 2001 2002 2003 2004 2005 Σ

-3000 800 850 650 600 700 600
-3000 740 728 515 440 476 -102 (*)
(*) con un wacc a -8% il valore attuale netto è negativo

Formula per riportare un flusso del futuro ad oggi (attualizzazione dei flussi)
𝐹𝐹.𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁𝑁 650
𝐹𝐹. 𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴 = = = 515,99 nel 2000 i 650€ del 2003 corrispondono
(1+𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊)𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴 𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐𝑐−𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴𝐴 𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 (1+8%)2003−2000
a ciò
Quanto più è alto il costo del denaro e è grande la distanza tra quando si manifesterà e oggi, tanto meno
varrà un flusso normale nel futuro.
Quanto più è alto il WACC quanto più remoto nel futuro avviene questo flusso.
650€ è inversamente proporzionale al WACC e alla distribuzione temporale.
Il bilancio riguarda un anno solo, così come il cash flow.
La valutazione dell’impresa/progetto -> passiamo a 11 anni.

Cash flow/flusso di cassa/rendiconto finanziario: è il passaggio dagli elementi di contabilità agli elementi
monetari, quanti soldi ci sono in cassa.
Prendere i risultati del bilancio e restituire tutto ciò che c’era di figurativo nel bilancio stesso.
EBIT: comprende ricavi e costi (a parte interessi e tasse): è un valore monetario.
EBIT – imposte sul reddito: no PLAT (Normalized profit Less Achial Taxes)
A questo dobbiamo restituire tutti i costi figurativi (prima li avevamo calcolati figurativamente) e
consideriamo le variazioni dello stato patrimoniale che hanno assorbito o generato risorse in cassa.
Cambio il segno degli ammortamenti e li rendo positivi.
-> Vedere le differenze tra anno attuale e anno precedente da valori della parte alta dello stato
patrimoniale: attività fisse nette + capienza netta + altre attività nette.
2016 2017
AFN 1500 1800 +300
CCN 2500 2400 -100
AAN 300 200 -100
CIN 4300 4400 100 (*)
(*) ho fatto degli investimenti, ovvero ho dato dei soldi. È un’uscita quindi ha segno – nel cash flow.
+ ammortamenti e accantonamenti
+/- decrementi (incrementi) del CCN
- investimenti
Il cash flow di un’impresa che ha altri ammortamenti vale di più.

BUSINESS PLAN
Valori pluriannuali, progetti. Serie di bilanci che accadono nel futuro: previsione di valore degli accadimenti
economico-finanziari di un progetto.
Il Business Plan è un’analisi differenziale: anche se devo iniziare un progetto all’interno di un’impresa, è
come se ne iniziassi un altro all’interno di un’altra impresa.
Business plan ruota intorno al cash flow che dipende dallo stato patrimoniale e dal conto economico. È
basato su valori monetari e sull’attualizzazione dei valori futuri.
Discounted cash flow analysis: EBIT – Achial taxes = No PLAT
No PLAT – D&A +/- Change in working capital – Cap EX
Unilevered free cash flow: senza considerazione della fonte di finanziamento.
A cosa servono i Business Plan o le valutazioni d’impresa?
- eventi straordinari (conferimenti, fusioni, scissioni, liquidazioni)
- quotazioni in borsa di un’azienda
- per gli analisti finanziatori: attrarre capitali finanziari, capacità dell’azienda di avere finanziamenti
- operazioni in cui l’azienda riserva un aumento di capitale e degli esterni.
Ci sono una serie di metodi per valutare un’impresa:
- patrimoniale: basati su patrimonio netto -> il valore di un’impresa coincide con la disponibilità monetaria
per riavviare la stessa impresa con un nuovo patrimonio
- redditoriali: basati sull’EBIT (profitto operativo generato sul CE) -> determinano il valore dell’azienda
sulla sua capacità di generare un reddito (EBIT + profitti). EBIT/WACC = redditività, valore d’impresa.
Il reddito di un’impresa non è a sua entrata in cassa.
Metodo finanziario: valore dell’azienda è legato al suo flusso di cassa. Riguarda valori del futuro.
Discounted cash flow + terminal value – debito iniziale (zero)
Somma flussi di cassa + no PLAT/WACC (rendita percepita) – parto da green field.

(1) Sono basati sullo stato patrimoniale

Il valore dell’impresa è in funzione del suo patrimonio. Soldi che verrebbero investiti per rilevare la stessa
impresa con un nuovo patrimonio.
Valore: patrimonio netto (book value)
Viene preso l’ultimo bilancio, contiene il PN e si dice che quello è l patrimonio dell’impresa. È un valore di
sostituzione perché presuppone di sostituire il patrimonio per creare una nuova impresa.
Valutazioni:
+ facile, veloce, attuale
+ obiettivo verificabile
+/- adatto a società patrimonializzate (mi adatto a questo sistema, lo uso per grandi complessi industriali.
Tipico degli anni 60)
- manca razionalità perché non ci sono redditi
- riguarda solo un anno
Valore dell’azienda = patrimonio contabile + rettifiche
Si divide in patrimoniali semplici e complessi (riguardano elementi non tangibili)
 (2) Sono basati sull’EBIT, cioè sul profitto operativo generato nel conto economico.
Determinano il valore dell’azienda sulla capacità di quest’ultima di generare un reddito (EBIT + profitti)
Il valore di un’impresa è il profitto/tasso di interesse (costo medio ponderato del capitale)
Valore dell’impresa: EBIT/WACC
Valutazioni:
+ facile, veloce
- soggettivo ed incerto per via del WACC
+ più adatto ad una azienda meno patrimonializzata
- meno razionabilità non c’è nessun legame con il patrimonio
+ considerazione dell’attualizzazione, cioè del paniere del tempo

(3) Aspetto patrimoniale e reddiziale

Book value + reddito/wacc +
+ lodevole aspirazione
- non facile e non veloce (perché ci sono soggettività)
- soggettivo, incerto
- non si sottrae nulla perché venivano uniti gli svalutaggi di entrambi i modelli precedenti

(4) Metodo utilizzato in tutte le valutazioni di impresa di tutto il mondo

Il valore di un’impresa è legato al suo flusso di cassa generato in un periodo. Non riguarda valori del
passato ma valori del futuro.
Discounted cash flow + terminal vale – debito iniziale (PFN)
No Plat dell’ultimo anno e lo diviso per il wacc (ebit/wacc)
Valutazioni:
+ è la quadratura del cerchio perché prende il meglio degli altri metodi
- non è facile e non è veloce
+ vantaggi dei metodi precedenti
- soggettivo ed inverso
Presuppone una conoscenza approfondita dei settori.
 7/05
Mesoeconomia: che sta nel mezzo
La relazione tra prezzi e produttività è legata dai costi. La produttività dell’Italia è al di sotto della media
Europea: gestiamo la cosa male: equilibrio tra Nord e Sud.
Noi parliamo sempre del tasso di produttività e della sua variazione.
Subsistemi: settori, come per esempio quello delle costruzioni
Matrice 5x5 input output. La matrice più significativa per descrivere il mercato è la 78x78
Il settore delle costruzioni si differenzia in residenziale, civile, opere pubbliche.
Settore: insieme delle aziende che producono prodotti analoghi
Filiera: il prodotto finale viene messo sul mercato da un insieme di produttori. Come arriva sul mercato il
prodotto? In vari modi: processo produttivo verticalmente integrato (l’azienda produce il tutto) e processo
produttivo parzialmente disintegrato (si avvale dell’acquisto non solo di materie prime, di servizi, di
componentistica, prodotti da altre imprese, acquisto di pezzi nel mondo. Vedere dove convengono.
Occuparsi di filiera per capire dove le produzioni si svolgono.
CATENA DEL VALORE
𝑉𝑉𝐴𝐴 = 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉 − 𝐶𝐶𝐼𝐼
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉: valore rendita
𝐶𝐶𝐼𝐼 : consumi intermedi
𝑉𝑉𝐴𝐴 : valore aggiunto, ciò che serve a remunerare il costo di: salari, stipendi, profitti, interessi, rendita
Il 𝑉𝑉𝐴𝐴 coincide con il PIL avendolo definito a meno dell’IVA
𝑃𝑃𝑃𝑃𝑃𝑃 = 𝑉𝑉𝐴𝐴 + 𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼𝐼
Il produttore dovrà gestire le rendite (stabilire il prezzo sul mercato)
Il settore edile/opere pubbliche la questione filiera è stressante, esso è legato ai mercati locali. Sia per le vendite
che per la produzione la maggior parte dei 𝑉𝑉𝐴𝐴 sta nella regione in cui il prodotto viene venduto.
È un sistema che favorisce le produzioni locali e interazioni (interrelazioni sistemiche)
Il settore delle costruzioni è quello che ha più interazioni con gli altri. Questo implica che esso stimola la
produzione degli altri e ovviamente tutti sono interessati ad acquistare edifici.
Nei momenti di crisi può dare un grosso contributo perché i soldi immessi in questo settore attiva un
trascinamento anche degli altri.
Due aspetti peculiari: catena del valore + interazioni sistemiche
Funzionamento mercati edili
Queste curve di proiettano con pendenza diversa in base
all’elasticità del mercato. I mercati tendono a convergere nel
punto di equilibrio in cui domanda e offerta coincidono. Il
quel punto i prezzi di vendita corrispondono ai prezzi di
produzione.

Prezzo ottimale:
il profitto normale è sommato ai costi di produzione: P = C + π (prezzi=costo+profitto)
Nessuno sul mercato è in grado di dare prezzi. Il prezzo è dato dal punto di equilibrio, mercato ideale di
concorrenza.
Rendita: valore che è funzione della fertilità del suolo
Rendita urbana: quello che ha a che fare con edilizia
Tanto più elevata quanto più rigida è l’offerta
Tutto ciò che va oltre è valore di produzioni è valore di rendita
 7/05
Mesoeconomia: ciò che sta in mezzo
Produttività: elemento centrale del sistema.
Due comparti che agiscono in modo diverso sulla produttività, sul piano manifatturiero è maggiore rispetto a
quella del piano pubblico.
Subsistemi: diversi settori, insieme di imprese che hanno lo stesso processo produttivo (stesso settore di
prodotti). Si possono poi suddividere i singoli settori per arrivare all’omogeneità.
I subsistemi sono l’espressione della matrice della relazione Input-Output, una matrice 5x5 (l’economia italiana
ha una matrice 78x78.
A M C SP Spub X: includono gli scambi che ci sono tra i settori dello
Agricoltura X stesso genere
Manifattura X
Costruzioni * * X * * -> le costruzioni comprano e vendono da tutti i settori
Servizi produttivi X
Servizi pubblici X
Settore costruzioni: - edilizia residenziale
- edilizia civile
- opere pubbliche
Settori: fatti da aziende e imprese. Un settore è un insieme di aziende che producono prodotti analoghi
Filiera: prodotto finale, viene messo sul mercato da un certo produttore. Può arrivare con un processo
verticalmente integrato o verticalmente non integrato.
Processo verticalmente disintegrato: non acquista solo materie prime ma acquista prodotti finiti venduti da altre
imprese (prefabbricati). Distribuzione delle singole fasi in un insieme di imprese. Il prodotto è pervenuto nelle
mani dell’ultimo soggetto attraverso filiere più o meno lunghe e articolate: i prodotti intermedi sono stati
prodotti da altre imprese, si ha quindi una specializzazione nell’ambito della filiera di un particolare prodotto. C’è
quindi bisogno di specializzazione.
Produzione verticalmente integrata: è considerata inefficace perché non sfrutta le specializzazioni delle aziende.
Ogni azienda della filiera ha i suoi consumi intermedi, catena che fa riferimento ad innovazione e automazione:
supply chain. La filiera è dispersa sul territorio. Bisogna capire dove si svolgono le produzioni.
Catena del valore: viene articolata a seconda del costo del bene e della posizione geografica.
Si parla di valore aggiunto: Va = Vvendita - CI
PIL = Va + IVAimp
IVA imp: iva sulle importazioni, rendita
Va: valore aggiunto, è ciò che serve a remunerare i fattori della produzione: salari, rendite (è data dal difetto del
bene capitale), profitti (remunera l’impresa in quanto di assume il rischio di impresa, ha interessi. Profitto come
remunerazione del rischio).
Vvendita: valore del bene finale, c’è anche marketing per il prodotto
CI: consumi intermedi, variano in base a dove si acquista, da chi si acquista, cosa si compra. Se la produzione è
disintegrata ci sono tanti produttori che si prendono parte del valore aggiunto. (il manifatturiero americano si è
talmente disintegrato che quasi tutto si fa all’estero: neoliberismo: produzione uscita dai confini.
Quando c’è carenza di specializzazione. Momento in cui la manifattura si è dispersa e parte è stato coperto dal
valore aggiunto prodotto dall’innovazione. (gli americani cercando di recuperare parte di imprese di produzione
intermedia che erano andate all’estero).
Edilizia: prodotto edilizio è legato ai mercati locali, sia dal punto di vista della vendita che della produzione.
Meno drammatica la dispersione delle catene; mercato dei fattori della produzione locale; settore che soffre
meno della disintegrazione, punto di forza del settore rispetto al sistema economico di riferimento.
Le costruzioni interagiscono con tutti i settori, ma non per forza con i sotto settori; settore che scambia con tutti
gli altri e produce valore aggiunto e stimola la produzione degli altri settori. Tutti i settori hanno bisogno di
acquistare edifici (c’è interrelazione).
Settore che noi momenti di crisi può dare grosso contributo ad uscirne, perché fa investire molto denaro
attraverso tutti gli altri settori. È una manovra di politica economica.
Settore privato ma beneficiato di una politica fiscale.
Due aspetti peculiari del settore dell’edilizia: catena del valore, interrelazioni sistemiche.
Funzionamento dei mercati edilizi: logica di concorrenza perfetta
Curva di domanda: è relativa ai prezzi e alla quantità di prodotto che si vuole acquistare.
La curva di domanda è una derivata negativa.
Si vuole acquistare di più il bene tanto più il prezzo è basso: se il prezzo aumenta la domanda del prodotto
diminuisce. Se la domanda diminuisce, l’offerta aumenta. Se il prezzo è basso ci sono meno produttori disposti a
vendere i propri prodotti.
Elasticità di domanda e offerta sono diverse, anche in base a dove ci si trova. In un mercato di concorrenza i
contratti di compravendita tendono a convergere in un punto di equilibrio, in quel punto i prezzi di vendita
corrispondono ai costi di produzione del bene (questo nel mercato ideale). Nei costi di produzione si mette
anche il profitto normale.
P = C + pigreco (prezzo = costi + profitto naturale)
Se al costo di produzione si aggiunge il costo normale e si vende a questo prezzo si raggiunge un prezzo di
equilibrio, così non c’è pricemaker e pricetaker (questo avviene solo in un mercato ideale).
Ci può essere convergenza di prezzo di equilibrio: il prezzo non trova riscontro perfetto con la domanda.
Se chi offre non trova corrispondenza con acquirenti quindi abbassa il prezzo: il prezzo si stabilizza su un valore
accettato gli uni dagli altri.
Situazione critica dei mercati dell’edilizia: la curva di offerta è verticale: l’elasticità dell’offerta è zero, l’offerta è
rigida: perché c’è un numero definito di immobili in vendita.
L’offerta non varia in modo sensibile nel mercato di vendita quotidiano.
L’offerta di mercato dell’edilizia è molto segmentata: non si può aumentare troppo l’offerta. Se l’offerta è rigida
e ho un costo di produzione fisso questo equivale al prezzo. Se la domanda aumenta si deve alzare la curva di
domanda, così il prezzo aumenta e non coincide con il prezzo di produzione il produttore non è più disponibile a
vendere.
Area di rendita urbana:
- remunerazione per gli affitti di terreni
- rendita fondiaria: su terreno agricolo, è in funzione della fertilità del suolo. Un terreno molto produttivo lo
vendo ad un prezzo più alto
- rendita urbana: fornisce rendita tanto più elevata quanto più ripida è la curva dell’offerta. Se l’offerta cambia
avrò dei vantaggi di rendita però bassi. Questi danno altri valori di cosi di produzione. Tutto ciò che va oltre al
costo di produzione dà un valore di rendita. La rendita è una remunerazione figurativa.
Posizione dell’edificio nella città: interferisce sul prezzo dell’immobile: ogni città ha un suo range, i valori di
Milano in centro sono più alti di quelli in altre città, perché la domanda a Milano è molto più elevata che in altre
città, in più la città è più ricca di servizi (a Milano si sono recuperate le zone lasciate dall’industria)
Curva della rendita
Servizi più pregiati sono in centro, si deve gestire la quantità di superficie. Entità finanziaria fa pagare dipende
dal reddito.
La gestione della localizzazione dipende da: prezzo, quantità, reddito. Si deve creare un multipolarismo urbano.
 14/05
Business plan
Bilancio: situazioni contabili che interessano il passato e un anno solo, come l’azienda si procura I denari: soci +
finanziatori terzi: stato patrimoniale.
Bilancio = conto economico + stato patrimoniale (danno rapporti di chiusura del bilancio dell’anno passato), poi
bisogna prendere i numeri di chiusura e rielaborarli per il futuro.
Valutazione degli investimenti immobiliari: come si valuta un investimento? Si fa con un business plan basato su
serie di bilanci che riguardano il futuro (insieme dei numeri dei bilanci futuri)
Bilancio: passato, un anno.
Business plan: futuro, 11 anni.
Metodi di evoluzione d’impresa: c’è coincidenza tra impresa e progetto. Ogni nuovo progetto viene considerato
come una nuova impresa.
- Metodi reddituali (valutano la capacità di generare reddito, al centro c’è l’EBIT, io conto economico)
- Metodi patrimoniali (basati su stato patrimoniale e sul book value: patrimonio netto ovvero la somma di
capitale sociale e tutte le riserve)
- Metodi misti (uniscono stato patrimoniale e conto economico)
- Metodo finanziario
- Metodo empirico
La scuola di Chicago ha decretato un nuovo sistema per valutare l’impresa. Si basano sul Cash Flow (flusso di
cassa)
cash flow =
EBIT
– imposte sul reddito operativo
= no plat
+ ammortamenti e accantonamenti
+/- decrementi o incrementi del capitale circolante netto
Costi figurativi in campo economico: non tutti i costi sono monetari (non tutti si concentrano in pagamenti). Ci
sono crediti (mancati incassi) e debiti (mancati pagamenti o pagamenti che non si sono ancora effettuati).
Gli ammortamenti sono costi figurativi perché non sono costi che tirò fuori di tasca mia. Sono costi non reali che
scrivo per spiegare investimenti che ho generato per uno specifico anno. Se si trova la quota di ammortamento,
questa serve per indicare l’attività parziale che la betoniera ha avuto durante l’anno. La quota di ammortamento
è sempre negativa nel conto economico, quindi la mia ripresa nel cash flow degli ammortamenti deve essere per
forza positiva (+) rapporto ammortamenti nel cash flow.
NB: Siccome gli ammortamenti sono costi figurativi, quindi non monetari, allora nel cash flow sottraggo gli
ammortamenti già calcolati
Per mettere nel cash flow quello che ha a che vedere con lo stato patrimoniale bisogna togliere le variazioni. Si
prende lo stato patrimoniale, si prende la chiusura di un anno e si toglie la chiusura dell’anno prima. Così si
ottengono gli incrementi (-) o i decrementi (+) del capitale circolante netto. In Italia si considerano anche le
uscite monetarie, queste uscire si ottengono sottraendo al CIN 2017 il CIN 2016. Sottrazioni dei capitali circolanti
netti.
2015 2016 2017
Attivo fisso netto 183 161 210
CCN 214 155 268
AAN -30 -25 -38
CIN 368 292 440
∆AFN --- 161-183=-22 210-161=49
∆CCN --- 155-214=59 268-155=111
∆AAN --- -25+30=5 -38+25=-13
∆CIN (*) -76 (**) 147 (***)
∆CIN è la somma dei tre delta riportati sopra e deve essere uguale alla differenza tra cin dell’anno in corso meno
cin dell’anno precedente.
(*) non si può fare perché non si ha l’anno precedente
(**) coincide con 292-368
(***) coincide anche con 440-292
Cash flow mette insieme relazioni che hanno a che fare con incrementi e decrementi. Prendo lo stock di
quest’anno e ci sottraggo quello dello scorso anno.

Esempio cash flow:

2015 2016 2017
EBIT 4,40 32 36
Tasse effettive 00 -5 -6
No Plat 4,40 27 30
Amm/acc (*) +5,53 +7,6 +6,5
Variazioni stato 0 +76 (**) -147
patrimoniale
Cash Flow (***) --- 110,6 -110,5

Il cash flow del 2015 non esiste perché non si possono trovare le variazioni di SP
(*) il valore ha sempre segno positivo. Accantonamenti e ammortamenti in conto economico sono sempre
negativi, quindi togliere gli ammortamenti vuoi dire mettere +
(**) dato che dal 2015 al 2016 i valori si sono abbassati (decrementati) si è creato un flusso di cassa di +76
(bisogna cambiare i segni del ∆CIN ottenuto. Se lo stock si abbassa vuol dire che si è generata dalla cassa, se lo
stock aumenta l’azienda ha richiamato cassa o da soci e da finanziatori terzi. Per ottenere i giusti segni bisogna
porre anno precedente - anno corrente
(***) questo è il free cash flow degli anni 2016 e 2017. Calcolare TCE: total capital expenditure adjustement.
Numeri non hanno lo stesso valore negli anni. Per ogni singolo anno bisogna calcolare il valore attuale netto.
𝐹𝑙𝑢𝑠𝑠𝑜 𝑛𝑜𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙𝑒
𝐶𝑎𝑠ℎ 𝑓𝑙𝑜𝑤 = (1+𝑖)𝐴𝑛𝑛𝑜 𝑐𝑎𝑙𝑐𝑜𝑙𝑜−𝑎𝑛𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 è il valor attuale del flusso di cassa di ogni anno
i: wacc. Solitamente è 8% (0,08)
VAN: valore attuale netto <-> NPV: net present value
Business plan: i costi influiscono sul risultato ante imposte, che influiscono sulle imposte e sul risultato netto,
(indebitamento influisce sul conto economico), per questo motivo certi valori non possono essere zero. Nel file,
quando si trovano valori scritti in blu, questi valori sono input.
1. Profit & loos statement (indica il fatturato)
Composto da: costi materiali, personale, energia, altri costi (variabili)
2. Balance sheet (stato patrimoniale)
NPV
IRR: internal part of return: p quel valore che sostituito al Wacc rende zero il van. È il tasso interno di
rendimento, valore che nella formula del VAN restituisce un valore attuale netto pari a zero. Più alto è il
wacc minore è l’attualizzazione del costo del denaro. (se aumento 8% ottengo un valore attuale netto
minore)
Nelle economie dove il costo del denaro è più basso, i progetti valgono di più
Valore di un’impresa: è uguale al valore di periodo di piano – debiti iniziali + valore che l’impresa avrà alla fine
del periodo. Si ipotizza che si parta dal green field quindi o debiti sono uguali a zero.
Valore totale impresa = NPV del progetto – debiti + terminal value (valore finale del progetto)
Profit & loos statement (conto economico), parte dal fatturato, dipende dal fondo ricavi.
Si può moltiplicare valore di aumento o diminuzione rispetto al prezzo reale, da un anno all’altro l’evoluzione dei
prezzi deve essere moltiplicata solo per gli aumenti (inflazione). ->price evolution rispetto all’inflazione, se si
rispetta, questi valori devono essere zero. Mettere zero di default perché i prezzi reali si possono modificare
dopo, così i valori rimangono uguali perché non c’è percentuale di evoluzione.
Depressiations (ammortamenti) % capexs (investimento capital expenditures). Gli investimenti sono divisi in
categorie e dipendono da costi e investimenti.
Calcolo ammortamenti e taglio del calcolo dei tassi di ammortamento: valori messi in foglio.
Assumptions: contiene tutti i tagli.
Calcolo degli errori: mancanza di fiducia nel costruttore dei tecnici che inseriscono i valori. Si pone pari al 5%
Ammortamenti iniziano dall’anno successivo, calcolo tutti gli ammortamenti è effettuato sul valore residuo.
Quando finiscono gli ammortamenti sono pronto a fare l’investimento successivo: networks (vanno cambiati
ogni 5 anni) e software (vanno cambiati ogni 4 anni).
Ogni progetto all’inizio ha valore di investimenti: spesso azienda impiega 3 anni a partire. Ma la possibilità di
iniziare a vendere non si concretizza prima di una certa data. Si incomincia a calcolare gli ammortamenti a
partire dalla prima fattura positiva.
Calcolo gli ammortamenti pari a zero negli anni pre-operativi. Quindi il primo anno l’ammortamento è la metà
degli ammortamenti normali. Il valore degli investimenti viene riportato nel balance sheet: poi si trova il fondo
ammortamento.
Ammortamento solo per definire valori negativi.
Gross profit = MOL (margine operativo lordo)
SG&A : spese generali e amministrative.
Imposte detraibili: IMU (spese generali)
Costi pre-operativi: costi sostenuti prima dell’inizio delle attività commerciali: non si deve gravare ai costi
quando non si ha fatturato da scomputare, quindi si fa un fondo pre-operating expenses. Si può ammortare il
totale di questo fondo in 7 anni (definito dallo stato italiano)
 21/05
Mercato immobiliare. Il settore delle residenze è rimasto indietro. La rendita ha agito su prodotti che si erano
ridoti in termini reali. Pensabile il movimento di ritorno in città: variabili che giocano su localizzazione delle
famiglie, reddito familiare, dimensioni appartamento, costo di trasporto e costo kilometrico. Ci sono anche
aspetti edonistici (riguardano la bellezza).
La localizzazione è in funzione della distanza e fa un andamento gaussiano. La rendita fondiaria non è legata alle
variazioni dette in precedenza: non è in funzione della distanza ma in funzione della fertilità del suolo.
Rendita agricola è differenziata in funzione della fertilità del suolo. Possibilità di differenziare la rendita
(possibilità di ottenere valore di mercato superiore al costo di produzione)
Rendita: da terreno agricolo, fondiarie (valori fondiari di mettono in ettari) e immobiliari (valori si misurano in
mq).
Produttività: tanti prodotti e servizi, ognuno dei quali ha un processo produttivo, ciascun prodotto ha circa ala
sua configurazione. La produttività di un terreno agricolo è data dalla produzione del prodotto per ettaro. La
quantità di prodotto ottenuto è in relazione con il terreno posseduto. Nel settore immobiliare non si considera
la produttività fondiaria ma intessa la produttività economica (il fatturato, la superficie totale rispetto al numero
di addetti che produce una certa produttività.)
Per aumentare la produttività del lavoro si introducono le macchine. Fare attività terziarie rende di più che fare
attività agricola.
Gli indici di produttività economica sono i veri criteri di produttività. La produttività fisica serve per capire se
certi terreni vanno bene.

Gli indicatori economici servono per confrontarsi con i concorrenti sul mercato: c’è un’offerta di rendita e una
domanda di rendita, l’imprenditore decide su un parametro se è in grado con la sua attività di pagare l’edificio.
La rendita è la differenza tra costo e prezzo.