Ebook Antiriciclaggio Agenti Immobiliari - Miceli

Giuseppe Miceli
ANTIRICICLAGGIO
AGENTI IMMOBILIARI
Aggiornamento al D.lgs. 125/2019 che

ha recepito la cd V direttiva Antiriciclaggio
Profili applicativi della normativa

Antiriciclaggio per Agenti
della mediazione immobiliare
e intermediari nella locazione
GIUSEPPE MICELI – ANTIRICICLAGGIO AGENTI IMMOBILIARI
Giuseppe Miceli
Legal Advisor - Giurista abilitato alla professione forense. Laureato presso l'Università degli studi
di Roma “La Sapienza” con tesi di laurea in diritto processuale penale, dal titolo "Prove penali e
inutilizzabilità". Abilitazione alla professione di Avvocato nel 2008, presso la Corte d’Appello di
Roma. Docente al Master "Manager dei processi innovativi nelle start-up culturali e creative"
presso l’Università degli Studi Camerino; ai Master in “Data Analyst” e in “Sicurezza delle reti
informatiche” dell’Università Niccolò Cusano. Relatore in numerosi convegni accreditati presso
l’Ordine degli Avvocati di Roma e Ancona e Ordine dei Consulenti del Lavoro di Roma.
Componente esterno, Esperto in materia di Antiriciclaggio, del Centro Studi dell’Ordine dei
Consulenti del Lavoro di Roma.
ISBN: 9788891640581
Febbraio 2020
© Copyright 2020 Maggioli
www.fiscoetasse.com
E-book - ATLANTE DELL’ANTIRICICLAGGIO| FISCOeTASSE.com ©2020 2

Indice
Premessa .................................................................................................................................5
Breve Presentazione del Fascicolo n. 5 dedicato agli “agenti in affari che svolgono attività in
mediazione immobiliare” .........................................................................................................6
Capitolo 1 - Analisi del contesto ed esame normativo ............................................................9
1.1 Analisi di contesto .................................................................................................................. 9
1.2 Il riciclaggio: definizione e aspetti tecnici ................................................................................12
1.3 Criminalità economica ............................................................................................................14
1.4 La disciplina normativa nazionale in materia di riciclaggio e autoriciclaggio ...............................16
1.4.1. L’autoriciclaggio .............................................................................................................19
1.4.2. La funzione dell'UIF .......................................................................................................20
1.5 Il Decreto Legislativo 231/2007 modificato dal D.Lgs. 125/2019 (recepimento della V direttiva AML)
..................................................................................................................................................23
Capitolo 2 - Obblighi Antiriciclaggio ......................................................................................25
2.1 I nuovi obblighi Antiriciclaggio per i soggetti che esercitano attività di “agenti in affari che svolgono
attività in mediazione immobiliare” ...............................................................................................25
2.2 obblighi di identificazione e adeguata verifica della clientela tenendo conto dei casi in cui si dovranno
applicare le misure rafforzate o quelle semplificate ........................................................................27
2.2.1 Come individuare il titolare effettivo? ...............................................................................30
2.2.2 Esternalizzazione di funzioni e assolvimento degli obblighi .................................................36
2.2.3 Obbligo astensione .........................................................................................................38
2.3 obblighi di conservazione dei documenti, i dati e le informazioni utili a prevenire, individuare o
accertare eventuali attività di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo ......................................39
2.4 Obbligo di Segnalazione delle Operazioni Sospette (S.O.S.) ......................................................42
2.5 Obbligo di comunicazione al Ministero dell'economia e delle finanze delle infrazioni per il
superamento della soglia di spendibilità del contante ....................................................................48

2.6 Obbligo di formazione Antiriciclaggio ......................................................................................54
2.7 Obbligo di adottare presidi e procedure, adeguati alla natura e alla dimensione dello Studio, al fine
di mitigare e gestire i rischi di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo .....................................55
Capitolo 3 - Considerazioni conclusive ..................................................................................57
Allegati ...................................................................................................................................60
Check list – Adempimenti antiriciclaggio 2020 ...............................................................................60
Scheda valutazione del rischio .....................................................................................................63
Modulo segnalazione al Ministero dell’economia di trasferimenti di denaro contante effettuato a

qualsiasi titolo tra soggetti diversi per importi pari o superiori a 3.000,00 euro................................67

Premessa
Fascicolo n. 5
Profili applicativi della normativa Antiriciclaggio per Agenti della mediazione immobiliare e
intermediari nella locazione
L’opera è aggiornata al D.Lgs. 125/2019 che ha recepito la Direttiva 2018/843 del 30 maggio 2018 (la cd
V direttiva Antiriciclaggio).
Il presente Fascicolo n. 5 della Collana “Atlante dell’Antiriciclaggio” costituisce un focus dedicato agli agenti
in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare in presenza dell'iscrizione al Registro delle
imprese, ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 391 “anche quando agiscono in qualità di intermediari
nella locazione di un bene immobile e, in tal caso, limitatamente alle sole operazioni per le quali il canone
mensile è pari o superiore a 10.000 euro”2.
• Il presente Volume è arricchito di schemi riepilogativi e modulistica editabile e Check-list

Adempimenti Antiriciclaggio 2020.”.
1 L'attività dell'agente di affari in mediazione trova la disciplina di riferimento in quanto sancito dalla Legge
03.02.1989, n. 39, successivamente modificata, e dal Decreto Ministeriale 21.12.1990, n. 452, in attuazione dei
decreti legislativi 26 marzo 2010, n. 59, e 6 agosto 2012, n. 147. Presso ciascuna Camera di Commercio, fino al
7.5.2010, era istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale dovevano iscriversi per poter svolgere
l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo od occasionale. L’iscrizione nel ruolo abilitava
all’esercizio dell’attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività
complementare o necessaria per la conclusione dell’affare. Con l’entrata in vigore, l'8 maggio 2010, del D. Lgs. 26
marzo 2010, n. 59, recante “Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno” si sono
realizzati i due sono i pilastri previsti nella la direttiva servizi, ovvero: la liberalizzazione e la semplificazione. Il decreto
prevede, inoltre, la soppressione del Ruolo degli agenti di affari in mediazione. Dal 12 maggio 2012 è entrato poi in
vigore il DM 26.10.2011. Gli agenti immobiliari sono coloro che svolgono l'attività di mediazione per la conclusione di
affari relativi ad immobili ed aziende; si definiscono, invece, agenti con mandato a titolo oneroso nel settore
immobiliare, coloro che svolgono l'attività di mediazione nel settore immobiliare per conto e su incarico di una sola
parte, dalla quale possono esclusivamente pretendere il compenso.
2 Sono ricomprese nell’ambito oggettivo di applicazione del D.Lgs. 231/2007 Tutti gli obblighi e gli adempimenti
previsti sussistono per un agente immobiliare nella attività di intermediazione immobiliare di permuta e
compravendita di beni immobili, di attività di intermediazione nella cessione/affitto di aziende e nei contratti di
locazione urbane /affitti per un valore pari o superiore ad euro 15.000,00.

Breve Presentazione del Fascicolo n. 5

dedicato agli “agenti in affari che
svolgono attività in mediazione
immobiliare”
Il presente fascicolo è dedicato all’analisi tecnico-operativa dell’impianto normativo Antiriciclaggio e, più

specificamente, alla serie di obblighi che il legislatore ha posto a carico di una particolare categoria di
“Soggetti obbligati” che è quella degli “agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare in
presenza dell'iscrizione al Registro delle imprese, ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 39“, anche
quando agiscono in qualità di intermediari nella locazione di un bene immobile e, in tal caso, limitatamente
alle sole operazioni per le quali il canone mensile è pari o superiore a 10.000 euro” 3.
Deve precisarsi che l’inserimento della categoria degli agenti della mediazione immobiliare e intermediari
nella locazione nell’ambito dei “Soggetti obbligati” di cui all’art. 3 del decreto Antiriciclaggio – come tali
destinatari degli obblighi AML – costituisce certamente una novità sul piano della normativa comunitaria
(visto che la IV D AML non conteneva tale previsione) mentre, invece, non costituisce una novità sul piano
normativo interno, dato che il decreto Antiriciclaggio, così come modificato per effetto del D.Lgs. 90/2017,
ne prevedeva già l’inserimento ex art. 3, comma 5, lett. b) ed e).
La vera novità, invece, si registra rispetto all’abbassamento della soglia del valore del canone mensile in
caso di locazione di un immobile. Per effetto delle modifiche apportate dal D.Lgs. 125/2019, gli obblighi
in materia di Antiriciclaggio scattano a carico dell’ intermediario nella locazione di un bene immobile al
raggiungimento o superamento della soglia di 10 mia euro (per l’appunto, mensili).
La metodologia espositiva utilizzata dall’Autore, nonché Curatore editoriale dell’Opera, si fonda sull’analisi
del vigente quadro normativo in materia di Antiriciclaggio, così come recentemente novellato per effetto
dell’entrata in vigore del decreto legislativo 4 ottobre 2019 n. 125, recante: “Modifiche e integrazioni ai
decreti legislativi 25 maggio 2017, n.90 e n. 92, recanti attuazione della direttiva (UE) 2015/849, nonché
attuazione della direttiva (UE) 2018/843 che modifica la direttiva (UE) 2015/849 relativa alla prevenzione
3 Così: art. 3, comma 5, lett. e) del D.Lgs. 231/2007.

dell’uso del sistema finanziario ai fini del terrorismo e che modifica . le direttive 2009/138/CE e
2013/36/UE”4.
Gli agenti della mediazione immobiliare e gli intermediari nella locazione potranno apprezzare la soluzione
espositiva - frutto di uno sforzo di esemplificazione – che punta a offrire al lettore una più agevole lettura
e comprensione del decreto Antiriciclaggio, quale presupposto di un corretto adempimento degli obblighi
in materia di Antiriciclaggio.
Gli agenti della mediazione immobiliare e gli intermediari nella locazione potranno così garantire
l’identificazione e la valutazione dei rischi di riciclaggio e finanziamento del terrorismo, per la mitigazione
del rischio e per la corretta gestione del rischio di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo già prima
di procedere all'esecuzione del mandato conferitogli dal cliente.
Nello specifico, gli agenti della mediazione immobiliare e gli intermediari nella locazione potranno
dovranno effettuare la corretta applicazione dell’adeguata verifica della clientela, procedendo
all’acquisizione di copia dei documenti d’identità, delle visure e della documentazione necessaria
all’identificazione dell’eventuale Titolare effettivo, nonché di effettuare la Segnalazione di Operazione
Sospetta alla UIF, nei casi di rischio di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo.
Il professionista, destinatario degli obblighi Antiriciclaggio, inoltre, è tenuto ad applicare procedure

calibrate in funzione del rischio per attribuire a ciascun cliente un’adeguata classe di rischio, effettuando
periodici monitoraggi e controlli, favorendo una migliore allocazione delle risorse nella lotta per la
prevenzione e il contrasto del fenomeno del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo.
Il Legislatore e, di conseguenza, le Autorità di Polizia competenti a effettuare i controlli in materia di

Antiriciclaggio pongono una particolare attenzione verso questa categoria di destinatari degli obblighi
Antiriciclaggio, in funzione di una maggiore esposizione al rischio riciclaggio e finanziamento del terrorismo
ricollegabile alla natura dei beni immobili. La Circolare 1/2018 del Comando Generale della Guardia di
Finanza (cd “Manuale Operativo in materia di contrasto all'evasione e alle frodi fiscali” ) prevede, infatti,
verifiche mirate e stringenti proprio in tali settori di attività che puntano ad accertare il corretto
adempimento degli obblighi AML, considerandone il significativo apporto nell’azione di contrasto e
prevenzione al reimpiego di denaro sporco5.
Ecco perché è, quanto mai, importante che le “buone pratiche” che gli agenti della mediazione immobiliare
e gli intermediari nella locazione potranno dimostrare di aver adottato, in termini di autovalutazione del
4In GU Serie Generale n. 252 del 26/10/2019 (successivamente, è stata pubblicata Errata corrige in GU Serie
Generale n. 253 del 28-10-2019) ed entrato in vigore il 10 novembre 2019.
5Il tema è stato approfondito dallo stesso Autore nell’articolo Gdf, flussi finanziari sotto tiro, in ItaliaOggi, Quotidiano
economico, giuridico e politico, dell’8 gennaio 2018, pagina 8 a cura di G. Miceli.

rischio (ex artt. 15 e 16 del decreto Antiriciclaggio) siano idonee a contemplare la conservazione dei
documenti, dati e informazioni, nonché la messa a disposizione delle Autorità competenti, in caso di
controllo6.
Gli agenti della mediazione immobiliare e gli intermediari nella locazione potranno – così come tutti i
“Soggetti obbligati” e, perciò destinatari degli obblighi AML – devono tener presente che l’attività di
controllo che le Autorità di Polizia competenti svolgono in materia di Antiriciclaggio, potranno interessare
il proprio Studio professionale per due ordini di ragioni:
• un controllo “mirato” di natura preventiva (quindi, di tipo amministrativo) volto ad accertare il

corretto adempimento degli obblighi AML da parte del professionista assoggettato al controllo;
• un controllo “specifico” di natura repressiva (quindi, di tipo penale) volto a contrastare l’attività
di riciclaggio perpetrata da un soggetto “attenzionato” dalle Autorità e rispetto al quale le indagini
hanno potuto appurare un collegamento con l’attività professionale svolta dall’Agente immobiliare
che sarà, pertanto, coinvolto nell’attività di indagine e che dovrà essere in grado di dimostrare
l’estraneità ai fatti di rilevanza penale.
Nella prima ipotesi di controllo, in linea di massima, l’Agente immobiliare sarà assoggettato a un’attività
di ispezione a cura dei militari del Nucleo Speciale di Polizia Valutaria del Corpo della Guardia di Finanza 7
(o del territoriale Nucleo di Polizia Economico-Finanziaria, a ciò delegato) mentre, invece, nella seconda
ipotesi, l’attività di indagine sarà svolta dalla Direzione Investigativa Antimafia 8.
6Si tratta dell’applicazione del principio dell’autovalutazione del rischio già sancito dal Legislatore nazionale del D.Lgs.
90/2017 che ha recepito il contenuto ella IV direttiva AML.
7 La Guardia di Finanza effettua le investigazioni Antiriciclaggio mediante:
• indagini di polizia giudiziaria;

• approfondimento delle segnalazioni di operazioni sospette finalizzate ad individuare ed intercettare i flussi
finanziari di provenienza illecita;
• controlli sulla movimentazione transfrontaliera di valuta.
La G. di F. effettua inoltre proprie “ispezioni antiriciclaggio” con esercizio dei poteri di polizia valutaria, presso operatori
finanziari.
8La Direzione Investigativa Antimafia (D.I.A.) è un organismo interforze (cioè composto da esponenti dei Carabinieri,
Polizia di Stato, e della Guardia di Finanza) che opera a stretto contatto con la Procura Nazionale Antimafia. E’
competente per le operazioni di riciclaggio poste in essere dalla criminalità organizzata.

Capitolo 1 - Analisi del contesto ed esame

normativo
1.1 Analisi di contesto
In troppi casi – impropriamente! - il riciclaggio e il finanziamento del terrorismo sono percepiti come
fattispecie di reato non idonee a suscitare allarme sociale, in quanto, si è portati a pensare – di nuovo,
impropriamente! - che si tratti di fenomeni di matrice finanziaria connessi alle attività illecite delle più
grandi organizzazioni criminali e che non incidono sul normale svolgimento della vita della gente comune.
Ebbene, tale falsa percezione del fenomeno costituisce uno dei fattori che ostacola l’azione di prevenzione
e contrasto di tale fenomeno. Il riciclaggio, così come pure il finanziamento del terrorismo non sono
assolutamente fenomeni che riguardano solo la criminalità organizzata, al contrario: gli effetti che ne
scaturiscono generano ricadute di portata generale e, in molti casi, anche personali e individuali.
Sul piano delle conseguenze generali, recenti studi elaborati dalla Banca d’Italia dimostrano che riciclaggio
e finanziamento del terrorismo (insieme ad altre fattispecie di reato, tra le quali spicca la corruzione) sono
la causa del mancato sviluppo economico di interi Paesi.
Per dimostrare in che misura il fenomeno del riciclaggio generi un vero e proprio inquinamento di un
intero ordinamento, poniamo il caso che attiene alla compravendita immobiliare.
Ipotizziamo che Tizio (onesto lavoratore dipendente) desideri acquistare un appartamento il cui prezzo di
vendita è pari a 500.000 euro, ipotizziamo, altresì, che lo stesso aspirante acquirente (Tizio) tenti una
contrattazione del prezzo e formuli un’offerta di acquisto fino a € 450.000, nel tentativo di spuntare un
prezzo migliore. Continuando nel nostro esempio, ipotizziamo che lo stesso appartamento sia stato notato
anche da Caio (noto pregiudicato, dedito al riciclaggio di denaro provento di attività illecite). Ebbene,
Caio, pur di riciclare quel denaro sporco9, è disposto a offrire una cifra – addirittura – superiore al prezzo
di vendita.
9La definizione “denaro sporco” indica più in particolare quello proveniente da traffici illeciti e più spesso, oggi, quello
proveniente da sequestri di persona; banconote di provenienza illecita. http://www.treccani.it/vocabolario/denaro/

Il risultato sarà che ad acquistare l’appartamento sarà Caio, il quale non ha avuto bisogno di chiedere
uno sconto sul prezzo e ciò comporterà una serie di conseguenze sul mercato immobiliare che, a cascata,
registrerà un tendenziale aumento dei prezzi di mercato degli immobili, penalizzando fortemente gli
aspiranti acquirenti10.
Un aumento dei prezzi che non trova ragione nei fisiologici meccanismi che regolano il – sano - mercato
di un bene, nel nostro caso, immobiliare, bensì dettato da meccanismi attribuibili a patologie criminose.
Se volessimo esaminare l’ulteriore sviluppo del nostro esempio, ci accorgeremmo che Caio (il riciclatore
e acquirente dell’appartamento) potrebbe, successivamente, decidere di rivendere lo stesso
appartamento e, in tal caso, potrà – persino – beneficiare del tendenziale aumento dei prezzi del mercato
immobiliare per proporre un prezzo di vendita superiore a quello che aveva pagato in fase di acquisto.
Il meccanismo di riciclaggio, in questo caso, si può schematizzare nell’acquisto dell’immobile da parte del
riciclatori che utilizza “denaro sporco” e che poi sarà subito rivenduto, con l’obiettivo di incassare “denaro
pulito” sottoforma di assegno o bonifico e poco importa se l’ammontare di tale vendita sarà inferiore a
quanto era stato speso per acquistare lo stesso immobile, quella discrepanza – eventualmente - non sarà
certo una perdita ma, tuttalpiù, il costo delle “commissioni” sopportato dal riciclatore per ottenere il
“lavaggio del denaro sporco”.
In altre parole, i cittadini onesti sono penalizzati e i disonesti sono premiati!
Ecco quindi che con un semplice – se non banale – esempio è stato possibile smentire la falsa convinzione
che il riciclaggio, il finanziamento del terrorismo e, più in generale, i reati di matrice economico-finanziaria
sono in grado di incidere direttamente – e non solo indirettamente – a scapito della generalità dei cittadini.
A ben vedere, il mercato immobiliare – come pure il mercato dei beni artistici e da collezione, il mercato
dell’arte più in generale - da sempre generano un certo appeal, oltre che verso gli investitori professionali
e risparmiatori che desiderano diversificare il proprio portafoglio di attività, verso soggetti che
appartengono a gruppi e organizzazioni criminali, i quali attraverso continue operazioni di compravendita
immobiliare mettono a segno meccanismi di riciclaggio di denaro, provento di attività illecita.
10 Una delle prime regole dell’economia politica dimostra come la domanda e l'offerta di mercato determinino il prezzo
di un bene o servizio scambiati sul mercato La domanda e l'offerta tendono ad adattarsi l'una all'altra: in tal modo
viene raggiunto un prezzo di equilibrio che riesce a soddisfare le esigenze di acquisto e di vendita del bene espresse
dalle famiglie, dalle imprese, dallo Stato e dagli acquirenti esteri. La domanda di un bene è capace di influenzare il
prezzo di quel bene sul mercato e viceversa. Si tratta della funzione della domanda.
Rispetto alla maggior parte dei beni, l'aumento del prezzo provoca la diminuzione della domanda mentre la riduzione
del prezzo porta a un incremento della quantità domandata. Il prezzo e la domanda sono quantità che variano,
dunque, in direzione opposta, in quanto all'aumentare dell'una si riduce l'altra.

Se è vero, come è vero, che il livello di esposizione al rischio di riciclaggio dipende direttamente dalle
caratteristiche del bene/servizio offerto – oltre che dei canali distributivi utilizzati per il pagamento – ecco
che per gli agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare aumenta sensibilmente il livello
di esposizione al rischio di riciclaggio. Ogni cliente può, almeno potenzialmente, essere un soggetto
interessato all’acquisto di un immobile per realizzare l’obiettivo di riciclare il denaro sporco.
Il Legislatore, pertanto, ritiene essere rilevante, ai fini di una maggiore efficacia dell’azione di prevenzione
e contrasto al fenomeno, poter monitorare i flussi economico-finanziari che si generano per effetto
dell’attività di mediazione immobiliare. Di conseguenza, l’agente immobiliare potrà trovarsi al centro di
un’attività di indagine penale o – peggio – a dover dimostrare la propria estraneità a quei fatti, dando
prova della propria innocenza.
In ogni caso il coinvolgimento in un’indagine per riciclaggio vedrebbe l’agente immobiliare impegnato nel
dover dimostrare, altresì, il corretto adempimento degli obblighi che il Legislatore pone a suo carico ai
sensi del menzionato D.Lgs. 231/2007. Diversamente, quandanche l’agente immobiliare fosse in grado di
dimostrare la propria innocenza sul piano penale, dovrà sopportare il peso e le conseguenze di sanzioni
di carattere penale e amministrative previste dagli articoli da 55 a 69 dello stesso decreto Antiriciclaggio.
Questa sintetica analisi di contesto, consente – specialmente agli agenti in affari che svolgono attività in
mediazione immobiliare - di evidenziare quanto sia utile e necessario procedere a un’attenta e sistemica
azione di monitoraggio delle attività che si svolgono nell’ambito del mercato immobiliare.
In tale ottica si pone la scelta del legislatore comunitario della Direttiva (UE) 2018/843 e del legislatore
nazionale che, recependo quella V direttiva Antiriciclaggio, ha inserito nella lista dei destinatari degli
obblighi Antiriciclaggio anche gli “agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare in
presenza dell'iscrizione al Registro delle imprese, ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 39 11 “anche
alle sole operazioni per le quali il canone mensile è pari o superiore a 10.000 euro” .
11 L'attività dell'agente di affari in mediazione trova la disciplina di riferimento in quanto sancito dalla Legge
03.02.1989, n. 39, successivamente modificata, e dal Decreto Ministeriale 21.12.1990, n. 452, in attuazione dei
decreti legislativi 26 marzo 2010, n. 59, e 6 agosto 2012, n. 147. Presso ciascuna Camera di Commercio, fino al
7.5.2010, era istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale dovevano iscriversi per poter svolgere
l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo od occasionale. L’iscrizione nel ruolo abilitava
all’esercizio dell’attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività
complementare o necessaria per la conclusione dell’affare. Con l’entrata in vigore, l'8 maggio 2010, del D. Lgs. 26
marzo 2010, n. 59, recante “Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno” si sono
realizzati i due sono i pilastri previsti nella la direttiva servizi, ovvero: la liberalizzazione e la semplificazione. Il decreto
prevede, inoltre, la soppressione del Ruolo degli agenti di affari in mediazione. Dal 12 maggio 2012 è entrato poi in
vigore il DM 26.10.2011. Gli agenti immobiliari sono coloro che svolgono l'attività di mediazione per la conclusione di
affari relativi ad immobili ed aziende; si definiscono, invece, agenti con mandato a titolo oneroso nel settore
immobiliare, coloro che svolgono l'attività di mediazione nel settore immobiliare per conto e su incarico di una sola
parte, dalla quale possono esclusivamente pretendere il compenso.

In virtù di tale previsione normativa, quindi, anche i soggetti che svolgono attività di intermediazione
immobiliare sono, a pieno titolo, paladini dell’Antiriciclaggio e si inseriscono in quello che ci piace definire
il Team Antiriciclaggio12, insieme alle altre categorie di “Soggetti obbligati” e alle Autorità competenti,
quali: la Direzione Nazionale Antimafia e Antiterrorismo, il Nucleo speciale di Polizia Valutaria della Guardia
di Finanza, l’Ufficio Informazione Finanziaria, tutti sinergicamente impegnati nell’azione di prevenzione e
contrasto al fenomeno del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo 13.
1.2 Il riciclaggio: definizione e aspetti tecnici
Secondo il Gruppo d’Azione Finanziaria (GAFI) 14 “Il riciclaggio è il reimpiego dei profitti, derivanti da
attività delittuose, in attività lecite di carattere commerciale e finanziario, che sfruttando la fungibilità e la
12 Per riprendere l’espressione già utilizzata in: G. Miceli, Nuovi obblighi Antiriciclaggio. Guida operativa per
professionisti e intermediari finanziari. Maggioli editore, 2017.
https://www.maggiolieditore.it/nuovi-obblighi-antiriciclaggio.html
13La definizione di “finanziamento al terrorismo” è prevista al comma 6 dell'art. 2 del D.Lgs. 231/2007 che rinvia alla
definizione fornita dal D.Lgs. n. 109/2007, il quale individua il fenomeno in qualsiasi attività diretta alla raccolta, alla
provvista, all'intermediazione, al deposito, alla custodia o all'erogazione di fondi o di riserve economiche, destinati ad
essere utilizzati – in tutto od in parte – al fine di commettere delitti con finalità di terrorismo o comunque diretti a
favorirne il compimento, indipendentemente dall'effettivo utilizzo dei fondi e delle risorse economiche per la
commissione degli stessi. Da ciò ne deriva che, a differenza del reato di riciclaggio per la cui configurazione assume
determinante valore la provenienza dei fondi o dei beni, in ordine al finanziamento del terrorismo ciò che rileva è
esclusivamente la destinazione di quei capitali, ovvero, il fine di compiere o di favorire il compimento di uno o più
delitti con finalità di terrorismo.
14 L’acronimo GAFI deriva dal francese Groupe d’Action Financière sur le blanchiment de capitaux e trova
corrispondenza in Gruppo d’Azione Finanziaria, piuttosto che quello inglese FATF (Financial Action Task Force on
Money Laundering).
Il GAFI periodicamente elabora degli studi di osservazione delle linee Antiriciclaggio, del trend e dell’evolversi delle
organizzazioni criminali a livello internazionale.
Del GAFI fanno parte 37 membri in rappresentanza di Stati e organizzazioni regionali, nonché,
come osservatori, rilevanti organismi finanziari internazionali e del settore (tra i quali Nazioni unite, Fondo Monetario
Internazionale, Banca Mondiale, Banca Centrale Europea, Europol, Egmont).
I Paesi membri del GAFI sono: Argentina, Australia, Austria, Belgio, Brasile, Canada, Cina, Danimarca, Commissione
europea, Finlandia, Francia, Germania, Grecia, Hong Kong-Cina, India, Islanda, Irlanda, Italia, Giappone, Repubblica
di Corea, Regno dei Paesi Bassi, Lussemburgo, Malesia, Messico, Nuova Zelanda, Norvegia, Olanda, Portogallo,
Federazione russa, Singapore, Sud Africa, Spagna, Svezia, Svizzera, Turchia, Regno Unito, Stati Uniti. Paesi
Osservatori: Israele e Arabia Saudita.
Il GAFI è stato istituito in ambito del G7 nel 1989 ed è “un organo intergovernativo il cui scopo è lo sviluppo e la
promozione di politiche, sia a livello nazionale e internazionale, per la lotta contro il riciclaggio di denaro e il
finanziamento del terrorismo”. Nel 2008, il mandato del GAFI è stato esteso anche al contrasto del finanziamento
della proliferazione di armi di distruzione di massa.
La presidenza è attribuita a rotazione su base volontaria. L’Italia ha presieduto il GAFI da ultimo nel 2011-
2012. L’attuale mandato si rinnoverà nel corso del 2020. Così in: www.fatf-gafi.org

prolificità del denaro, turbano la concorrenza tra imprese e inquinano l'economia mettendone a
repentaglio la democraticità”.
Altrettanto significativa è la definizione di “riciclaggio” scritta dalla Commissione Presidenziale statunitense

sul crimine organizzato, che testualmente recita: “processo attraverso il quale qualcuno nasconde
l’esistenza, la fonte illegale, o l’illegale utilizzo di redditi, e poi camuffa questi redditi per farli apparire
legittimi”.
Proprio sulla base di queste definizioni, che bene sintetizzano ed evidenziano la complessità del fenomeno,
il legislatore comunitario e di altri paesi OCSE hanno sviluppato l’impianto normativo in materia di
prevenzione e contrasto al fenomeno del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo.
Con il termine “riciclaggio” dunque si definisce quell’attività criminale attraverso cui si investono i proventi
di attività illecite in attività lecite, quali l’acquisto di beni o l’avviamento di attività d’impresa.
In considerazione delle citate a definizioni, si possono facilmente ricostruire due passaggi, tra loro
distinti e complementari, attraverso i quali si configura la fattispecie di riciclaggio.
1. La commissione del reato presupposto da parte di un soggetto qualunque, reato previsto e

punito dalla legge con reclusione e multa. Tale reato presupposto, che costituisce l’ipotesi
delittuosa sottostante alla successiva condotta di riciclaggio, può assumere differente tipologia di
espressione, si pensi all’evasione fiscale, la falsa fatturazione, il traffico di stupefacenti, l’usura, i
reati contro la Pubblica Amministrazione, l’appropriazione indebita, la truffa e/o i reati contro il
patrimonio in genere, l’estorsione, la rapina, il sequestro di persona, la bancarotta fraudolenta,
la contraffazione e la violazione del diritto d’autore, nonché le fattispecie di «abuso di mercato».
2. L’intervento di un soggetto diverso dall’autore del reato presupposto, quale può essere,
in genere, un congiunto ovvero una persona di fiducia (prestanome), il quale essendo a
conoscenza dell’origine illecita della disponibilità, si preoccupa di gestire tale risorsa finanziaria,
occultandone la provenienza e reinvestendo i proventi illeciti in un’attività legale, rendendo così
difficoltosa l’attività investigativa degli inquirenti.
Questi due passaggi sono sufficienti a descrivere l’impianto di base per la pianificazione di un’attività di
riciclaggio del denaro sporco, tuttavia, ben più complesse sono le fasi attraverso le quali si realizza sul
piano tecnico-operativo e che possono essere ricondotte a tre.
1) Prima fase, di collocamento (placement). Fase in cui il denaro viene collocato nel circuito
finanziario dopo essere stato suddiviso in piccole somme.
2) Seconda fase, di stratificazione (layering). Fase in cui i fondi vengono dispersi attraverso la
realizzazione di una serie di trasferimenti.

3) Terza fase di integrazione (integration). È l’ultima fase, quella in cui il denaro (bene o altra utilità)
viene introdotto nel circuito economico, ad esempio, per effetto della costituzione di attività
produttive lecite o l’acquisto di beni.
Si deve tener presente che vi sono circostanze, in presenza delle quali il contesto oggetto di questa nostra
analisi diventa più articolato e complesso.
1.3 Criminalità economica
È sin troppo evidente che il fenomeno criminale oggetto di questa nostra analisi può essere definito – con
un lemma evidentemente mutuato dalla biologia o dalla chimica, più che dal linguaggio giuridico – come
un “bicomponente”: da una parte la componente economico-finanziaria; dall’altra quella criminale. Il
risultato è quella “resina epossidica15” che definiamo con l’espressione “criminalità economica” ovvero
quei comportamenti criminali che sono già stati definiti economici 16 e che appartengono alla categoria
della cosiddetta criminalità dei colletti bianchi, i cui autori si possono individuare per l’elevata posizione
sociale che occupano all’interno di un’attività economica pienamente legittima (cd white collar crime)17.
Il premio Nobel per l’economia del 1992, Gary Becker ha individuato i fattori che determinano la decisione
di agire in maniera criminosa, formulando la teoria economica della criminalità. 18
15 Si tratta di una sostanza organica di varia composizione, vischiosa, appiccicosa, prodotta per secrezione da molte
piante, utilizzata in cosmesi e in farmacia e nella produzione di vernici, colle, isolanti ecc.: resina naturale; la resina
dei pini, degli abeti |resina sintetica, artificiale, prodotta artificialmente e utilizzata nella produzione di materie
plastiche, vernici, colle, isolanti ecc. Così in Dizionario Garzanti 2019.
16Cfr.: Savona E.U., Economia e criminalità, in Enciclopedia delle Scienze Sociali, Istituto dell’enciclopedia Italiana
Treccani, Vol. IX, 2001.
17 White collar crime è la definizione coniata dal criminologo americano Edwin H. Sutherland per spiegare la criminalità
economica (falsità di rendiconti finanziari di società, aggiotaggio in borsa, corruzione diretta o indiretta di pubblici
ufficiali al fine di assicurarsi contratti e decisioni vantaggiose, falsità in pubblicità, appropriazione indebita e distrazione
di fondi, frode nell'esercizio del commercio, frode fiscale, scorrettezze nelle curatele fallimentari e nella bancarotta)
operata da parte di individui che occupano una posizione sociale e produttiva di rilievo. Lo studioso lo definisce Il
“delinquente dal colletto bianco è: una persona rispettabile, o almeno rispettata, appartenente alla classe superiore,
che commette un reato nel corso dell'attività professionale, violando la fiducia formalmente o implicitamente
attribuitagli”.
Allo stesso contesto appartiene, pure, il reato di corruzione che è invece caratterizzato dal dare o ricevere denaro o
un “ritorno” utile sotto qualche altra forma per indurre un soggetto a compiere atti contrari ai propri doveri o a
omettere o ritardare un atto del proprio ufficio. Sutherland E., Il crimine dei colletti bianchi, Giuffrè, Milano 1987.
L’Autore è fermamente convinto che il fenomeno di riciclaggio sia uno dei fenomeni più poliedrici e che, perciò, una
attenta analisi dello stesso richieda necessariamente di essere altrettanto poliedrica, avvantaggiandosi di una
componente sociologica, oltre che criminologica e criminalistica che si aggiungeranno alla più marcata componente
giuridica ed economico-finanziaria del fenomeno del riciclaggio.
18 Becker G., Il capitale umano, Laterza, 2008.

“Si viene, così, a costituire un’area in cui il crimine organizzato e il crimine economico si sovrappongono,
tanto che le attività criminali si confondono con le attività legali e i criminali si confondono con le imprese
e i professionisti che operano nel sistema della legalità”19.
Proprio all’interno di tale area trova residenza il reato di riciclaggio.
Il riciclaggio, allora, rappresenta un meccanismo che può assumere forme e strutture finanziarie differenti,
passando da quelle più elementari a quelle più elaborate e insidiose, anche, grazie all’ausilio della rete
Internet e delle nuove tecnologie di pagamento, quali i portafogli elettronici o virtuali.
Negli ultimi anni, per effetto dello sviluppo dell’economia digitale, della globalizzazione dei mercati e delle
transazioni on-line, risultano aumentate le opportunità di azione sui mercati, sia in termini di velocità delle
transazioni, sia in termini di nuove forme d’investimento e della concreta possibilità di effettuare
trasferimento di fondi senza la contestuale presenza fisica del cliente; tali circostanze, se da una parte
hanno favorito nuovi fattori di sviluppo, sono - al tempo stesso – una delle principali cause del più agevole
inserimento di capitali, ottenuti illecitamente, nei circuiti legali.
Al termine di tale procedimento illecito (accumulazione-riciclaggio-investimento) si realizza la funzione

economica tipica del riciclaggio: la trasformazione di potere d’acquisto potenziale in potere d’acquisto
effettivo.
Una funzione di cui sono più che consapevoli i membri delle organizzazioni criminali, i quali nell’attività di
riciclaggio individuano lo strumento attraverso il quale aumentare la capacità di infiltrarsi nei settori legali
dell’economia.
Così che la crescita dell’industria del crimine in generale e di quella del riciclaggio in particolare non fanno
altro che aumentare il tasso di inquinamento del sistema economico e finanziario e quanto più l’attività di
ripulitura si svolge o riguarda il sistema bancario e finanziario, tanto più aumenterà il tasso di
inquinamento della struttura finanziaria. 20
19 Sutherland E., Il crimine dei colletti bianchi, Giuffrè, Milano 1987.

20 Così: Masciandaro D., Analisi economica della criminalità, teoria della regolamentazione e riciclaggio finanziario”,
in Mercati illegali e mafie, Zamagni S. (a cura di) Il Mulino, Bologna, 1993, pp. 243-297.

1.4 La disciplina normativa nazionale in materia di riciclaggio e autoriciclaggio
Il sistema di contrasto e prevenzione del riciclaggio e del finanziamento del terrorismo è disciplinato
nell’ambito del nostro ordinamento nazionale su un fronte doppio: quello penale e quello amministrativo.
Sul fronte del diritto penale, deve evidenziarsi che a partire dal 1978, all’interno del Codice penale italiano
viene aggiunto l’art. 648-bis21 rubricato: “Sostituzione di denaro o valori provenienti da rapina aggravata,
estorsione aggravata o sequestro di persona a scopo di estorsione”.
Al Legislatore italiano deve riconoscersi il merito di essere stato precursore nell’assicurare una compiuta
previsione penale Antiriciclaggio, in netto anticipo rispetto sia all’ordinamento statunitense sia a quelli
europei.
Un modello22, quello italiano, in continua evoluzione e al quale hanno iniziato a ispirarsi alcuni ordinamenti
esteri, già dalla fine degli anni ’8023.
Limitando la nostra analisi al diritto penale interno, si deve evidenziare una tappa importante segnata
dalla legge che ha modificato l’art. 648-bis adeguando le disposizioni della normativa a quelle della
21 Legge del 18/05/1978 n. 191, Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59,
concernente “Norme penali e processuali per la prevenzione e la repressione di gravi reati”. All’art. 3 del D.L. 56/1978
si legge che dopo l'art. 648 del codice penale è aggiunto il seguente: "Art. 648-bis - (Sostituzione di denaro o
valori provenienti da rapina aggravata, estorsione aggravata o sequestro di persona a scopo di estorsione). - Fuori
dei casi di concorso nel reato, chiunque compie fatti o atti diretti a sostituire denaro o valori provenienti dai delitti
di rapina aggravata, di estorsione aggravata o di sequestro di persona a scopo di estorsione, con altro denaro
o altri valori, al fine di procurare a se' o ad altri un profitto o di aiutare gli autori dei delitti suddetti ad assicurarsi
il profitto del reato, è punito con la reclusione da quattro a dieci anni e con la multa da lire un milione a venti milioni.
Si applica l'ultimo comma dell'articolo precedente".
Si deve evidenziare che nella sua prima formulazione, l’art. 648 bis c.p. individuava soltanto tre tipologie di reato
presupposto: rapina aggravata, estorsione, sequestro di persona. La tassatività dei reati di base era, tuttavia,
all’origine di problemi di natura interpretativa, oltre che di compatibilità con gli orientamenti delle organizzazioni
internazionali e, soprattutto, si ponevano discrasie sul piano operativo. Ecco quindi che per limitare tali effetti il
Legislatore è intervenuto, prima con Legge n. 55 del 19 marzo 1990, che ha aggiunto, quali reati presupposto, la
produzione e il traffico di sostanze stupefacenti; poi, la Legge 9 agosto 1993, n. 328, ha modificato l’art. 648-bis
adeguando le disposizioni della normativa a quelle della Convenzione di Strasburgo stipulata l’8 novembre 1990. Tale
Convenzione rappresenta l’acquisita e dichiarata consapevolezza della preoccupante dimensione del riciclaggio a
livello mondiale, costituendo il cardine della (futura) azione di contrasto di tale fenomeno. Il testo attuale dell’art.
648-bis è quello introdotto, appunto, dalla legge n. 328/1993, che ha ampliato le tipologie dei reati presupposti a
tutti i reati non colposi e a ogni delitto per l’impiego di denaro, beni o utilità di provenienza illecita.
22Il modello concepito dal Legislatore nazionale era impostato sulla base di quello della ricettazione ( ex art. 648 c.p.)
e del favoreggiamento (ex art. 379 c.p.)
23 La gravità del fenomeno del riciclaggio viene avvertita dalla comunità internazionale che adotta alcuni importanti
provvedimenti giuridici come: la Dichiarazione dei principi del comitato di Basilea per le Regolamentazioni Bancarie e
le Pratiche di Vigilanza del 12 dicembre 1988; la Convenzione di Vienna del 19 dicembre 1988 in materia di repressione
del traffico di sostanze stupefacenti; la Costituzione del Comitato Internazionale degli Esperti delle Amministrazioni
Finanziarie per lo studio del riciclaggio (o GAFI) che, a sua volta, emanò una serie di raccomandazioni per la
criminalizzazione del riciclaggio di proventi derivanti da traffico di sostanze stupefacenti ed altre attività illecite.

Convenzione di Strasburgo stipulata l’8 novembre 1990 ed estendendo il “catalogo” dei reato presupposto
del riciclaggio, ovvero la Legge 9 agosto 1993, n. 328 che ha, altresì, ampliato l’oggetto materiale del
reato che così comprende, oltre al “denaro”, anche i “beni o altre utilità” quali proventi di attività illecite
che vengono reimpiegati a titolo di riciclaggio.
Con la ratifica della Convenzione di Vienna, avvenuta per effetto della Legge 19 marzo 1990, n. 55 24,
viene modificato, in maniera sostanziale, l’art 648 bis che per la prima volta reca la dizione “riciclaggio”.
La nuova fattispecie prevedeva, infatti, che: “Fuori dai casi di concorso nel reato, chiunque sostituisce
denaro, beni o altre utilità provenienti dai delitti di rapina aggravata, di estorsione aggravata, di sequestro
di persona a scopo di estorsione, o dai delitti concernenti la produzione o il traffico di sostanze stupefacenti
o psicotrope, con altro denaro, altri beni o altre utilità, ovvero ostacola l'identificazione della loro
provenienza dai delitti suddetti, è punito con la reclusione da quattro a dodici anni e con la multa da lire
due milioni a lire trenta milioni. La pena è aumentata quando il fatto è commesso nell'esercizio di una
attività professionale. Si applica l'ultimo comma dell'articolo 648”.
Ecco quindi che la fattispecie autonoma di delitto di riciclaggio si basa su una serie di nuovi e più efficaci
elementi, tra i quali spicca l’ampliamento del novero dei reati-presupposto che include il traffico di
sostanze stupefacenti; la sostituzione della vecchia nozione di “beni o valori” con la nuova nozione
“denaro, beni o altre utilità”25; la previsione del dolo generico circa la consapevolezza della provenienza
delittuosa di denaro, beni, o altre utilità, in sostituzione del dolo specifico, precedentemente previsto; la
previsione dell’aggravante che si configura “quando il fatto è commesso nell’esercizio di un’attività
professionale” e, ancora, un consistente inasprimento del quadro sanzionatorio che prevede reclusione
da quattro a dodici anni e multa da due milioni a trenta milioni di lire 26.
Nel corso degli anni successivi, la disciplina penalistica afferente al reato di riciclaggio ha continuato a
registrare importanti modifiche, in virtù delle quali il legislatore ha ampliato il “catalogo” dei cd reati-fonte
24La Legge19 marzo 1990, n.55 è rubricata: “Nuove disposizioni per la prevenzione della delinquenza di tipo mafioso
e di altre gravi forme di manifestazione di pericolosità sociale”.
25 La nuova nozione “denaro, beni o altre utilità” assume rilevanza ai fini dell’analisi del fenomeno emergente che
viene definito con l’espressione “riciclaggio merceologico” e che consiste nella fattispecie in cui a essere oggetto
dell’attività di riciclaggio non è il denaro provento di attività illecita, bensì il bene o l’utilità provento di attività illecita.
Si tratta dei casi di contraffazione di opera, casi in cui a essere riciclata è la stessa opera contraffatta (tenendo conto
che la contraffazione configura il reato presupposto) una casistica che ha trovato originaria realizzazione del settore
agroalimentare del cd Made in Italy e che si conclama anche rispetto a opera d’arte che vengono contraffatte e
vendute illegalmente sul mercato legale.
26La legge n.191 del 1990 ha, altresì, introdotto l’art. 648-ter, rubricato “impiego di denaro beni o altre utilità”, per
effetto del quale il legislatore punisce il reimpiego di denaro “riciclato” ma anche di bei o altre utilità, nell’economia
legale.

(o reati presupposto) riuscendo ad assicurare l’operatività del richiamato art. 648-bis (e, poi, anche
dell’art. 648-ter)27 del Codice penale, anche in relazione alla commissione di reati tributari.
Nell’ambito dell’evoluzione della normativa di matrice penale, significativo è stato il passaggio in cui è
stata introdotta anche in Italia la fattispecie penale di autoriciclaggio (art. 648-ter.1 c.p.).
Commette dunque delitto di autoriciclaggio chiunque, dopo aver commesso un delitto non colposo da cui
derivano denari, beni o altre utilità, provvede al loro impiego, sostituzione, trasferimento in attività
economiche, finanziarie, imprenditoriali o speculative, in modo da ostacolare concretamente
l’identificazione della loro provenienza delittuosa.
Per effetto del menzionato articolo del Codice penale, potrà essere chiamato a rispondere di
autoriciclaggio, a differenza di quanto accade per le fattispecie di riciclaggio e reimpiego, le quali
sanzionano non chi ha commesso il delitto da cui derivano i proventi illeciti, ma solo chi reimpiega, occulta
ecc., anche chi ha commesso il reato ‘presupposto’.
Un risultato che diventa particolarmente apprezzabile nei casi di reati tributari, in presenza dei quali la
possibilità di commettere il nuovo delitto si presenta – indubbiamente - molto elevata. I proventi illeciti
derivanti da evasione fiscale, infatti, tipicamente vengono trasferiti o impiegati in attività economiche,
finanziarie, imprenditoriali o speculative e quindi vengono integrate le condizioni previste per il nuovo
delitto.
27 Art. 648 ter 1: “Si applica la pena della reclusione da due a otto anni e della multa da euro 5.000 a euro 25.000 a
chiunque, avendo commesso o concorso a commettere un delitto non colposo, impiega, sostituisce, trasferisce, in
attività economiche, finanziarie, imprenditoriali o speculative, il denaro, i beni o le altre utilità provenienti dalla
commissione di tale delitto, in modo da ostacolare concretamente l’identificazione della loro provenienza delittuosa.
Si applica la pena della reclusione da uno a quattro anni e della multa da euro 2.500 a euro 12.500 se il denaro, i
beni o le altre utilità provengono dalla commissione di un delitto non colposo punito con la reclusione inferiore nel
massimo a cinque anni. Si applicano comunque le pene previste dal primo comma se il denaro, i beni o le altre utilità
provengono da un delitto commesso con le condizioni o le finalità di cui all’articolo 7 del decreto-legge 13 maggio
1991, n. 152, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 1991, n. 203, e successive modificazioni.
Fuori dei casi di cui ai commi precedenti, non sono punibili le condotte per cui il denaro, i beni o le altre utilità vengono
destinate alla mera utilizzazione o al godimento personale.
La pena è aumentata quando i fatti sono commessi nell’esercizio di un’attività bancaria o finanziaria o di altra attività
professionale.
La pena è diminuita fino alla metà per chi si sia efficacemente adoperato per evitare che le condotte siano portate a
conseguenze ulteriori o per assicurare le prove del reato e l’individuazione dei beni, del denaro e delle altre utilità
provenienti dal delitto.
Si applica l’ultimo comma dell’articolo 648”.
Articolo inserito nel Codice penale dall'art. 3, comma 3, L. 15 dicembre 2014, n. 186, con decorrenza dal 01 gennaio
2015. Precedentemente l’autoriciclaggio era considerato un post-factum di per sé non punibile.

1.4.1. L’autoriciclaggio
Nei casi in cui la persona del riciclatore coincida con quella dell‘autore del reato presupposto, si configura
la fattispecie inserita nel codice penale per effetto dell’art. 648 ter 1, ovvero, il reato di autoriciclaggio.28
In virtù di tale previsione normativa – finalmente – è consentito perseguire anche il soggetto che si sia
reso autore (anche in concorso di persona) del reato presupposto, oltre che di quello di riciclaggio vero e
proprio.
In Italia, dunque, sul piano penale - per effetto di quanto sancito dall’art. 648 bis del Codice penale - per
la prima volta, veniva disciplinata la fattispecie incriminatrice che perseguiva le condotte di
“trasformazione” dei beni provenienti da taluni delitti 29. L’applicazione di tale disposizione consentiva di
identificare il reato di riciclaggio in maniera autonoma, seppur in forma accessoria rispetto all’effettiva
punibilità del crimine connesso: l’estorsione aggravata, la rapina aggravata e il sequestro di persone a
scopo di estorsione e, solo più tardi, per effetto della produzione e il traffico di sostanze stupefacenti 30.
A distanza di oltre quarant’anni da quella prima individuazione della fattispecie di reato di riciclaggio che
seppe operare il legislatore italiano, non può non rilevarsi che l’impostazione di base dell’impianto
normativo in materia di prevenzione del riciclaggio (e del finanziamento del terrorismo) è costituita – già
dai primi anni ’90 – da leggi amministrative.
A partire dal 1991 si è andato progressivamente evolvendo sotto l’impulso degli standard internazionali
elaborati dal GAFI e delle cinque direttive comunitarie finora emanate (Direttive n. 91/308/CEE,
2011/97/CEE, 2005/60/CE, (UE) 2015/849 e (UE) 2018/843), il vigente impianto normativo Antiriciclaggio
28 Tale articolo del Codice penale è stato introdotto in virtù dell’entrata in vigore della legge 15 dicembre 2014, n.
186. L’espressa previsione del reato di autoriciclaggio, oltre a consentire di superare la lacuna normativa che – sino
ad allora - impediva di poter perseguire sul piano penale il riciclatore che si fosse, altresì, reso autore (da solo o in
concorso) del reato presupposto, costituiva il fattore di discrasia tra la nozione penalistica di riciclaggio e la nozione
rilevante sul piano preventivo e amministrativo ex D.Lgs. 231/2007.
29Già nella sua prima formulazione l’art. 648 bis del Codice penale era così rubricato: “Sostituzione di denaro o valori
provenienti da rapina aggravata, estorsione aggravata, sequestro di persone a scopo di estorsione”. In Italia, già a
partire dal 21 marzo del 1978, in netto anticipo rispetto al panorama europeo e internazionale, trova inserimento
all’interno del Codice penale la fattispecie di riciclaggio che scaturiva dalla commissione di un numero limitato –
rectius, esiguo – di reati presupposto. Invece, nella maggior parte degli ordinamenti statuali, il reato di riciclaggio
inizia a trovare disciplina legislativa solo sul finire degli anni ’80, come reazione all’allarme sociale determinato dalla
espansione della criminalità organizzata.
30 L’analisi del concetto di reato presupposto del riciclaggio parte necessariamente dalle norme previste dalla
Convenzione di Strasburgo sul riciclaggio dell’8 novembre 1990, modificata dalla Convenzione di Varsavia del 16
maggio 2005. Per reato presupposto s’intende, secondo quanto previsto dall’art. 1, lettera e) della Convenzione
suddetta, “qualsiasi reato in conseguenza del quale si formano proventi che possono diventare oggetto di uno dei
reati definiti all’art. 9 della presente Convenzione”. L’articolo 9, appena menzionato, detta le caratteristiche
fondamentali che devono contraddistinguere i reati di riciclaggio e reimpiego di denaro previsti dagli ordinamenti
degli Stati appartenenti all’UE. Il Legislatore, con la modifica del 1993, ha optato per una “apertura” dei delitti
presupposto a tutti i delitti non colposi con una sola previsione attenuante (comma 3): qualora il reato presupposto
sia punibile con la reclusione inferiore nel massimo a cinque anni.

italiano, delineato dal D.Lgs. 231/2007 e improntato alla prevenzione delle attività illecite, sulla base
della collaborazione attiva – anzi, proattiva31 – delle categorie di professionisti e operatori privati, nonché
delle autorità pubbliche.
Proprio nel 2007, il Legislatore italiano, in attuazione alle direttive 2005/60 CE e 2006/70 CE, ha emanato
due decreti legislativi: il D.Lgs. 109/200732 e il D.Lgs. 231/2007.
Tale impianto normativo – che come ben sappiamo è stato ulteriormente modificato – ha sancito che
banche, istituti di credito, operatori finanziari e professionisti individuati dalla norma, dovessero
collaborare in maniera attiva allo scopo di impedire la perpetrazione di operazioni finanziarie illecite
e, per far ciò, si rendeva necessario poter contare sulla puntuale conoscenza dei propri clienti, nonché sul
monitoraggio delle operazioni dei clienti e sulla segnalazione di quelle sospette alla Unità di
Informazione Finanziaria (UIF) presso la Banca d'Italia33.
1.4.2. La funzione dell'UIF
Gli standards internazionali prevedono l'istituzione in ogni Paese di tale Unità d’Informazione Finanziaria
alla quale è stato assegnato il compito di ricevere e approfondire le Segnalazioni di Operazioni
Sospette (le cd s.o.s.) e altre informazioni inerenti il riciclaggio, i connessi reati presupposto e il
finanziamento del terrorismo, nonché di trasmettere i risultati degli approfondimenti svolti agli organi
competenti per le successive investigazioni.
Come è dato leggere nel documento di Presentazione del Rapporto Annuale dell’Unità di Informazione
Finanziaria per l’Italia Anno 2016, “L’ordinamento italiano, in linea con i principi internazionali, attribuisce
31L’importanza dell’approccio proattivo è segnalata anche dal Direttore Claudio Clemente nella sua premessa al
Rapporto Annuale dell’Unità di Informazione Finanziaria per l’anno 2016, pubblicato dall’UIF nel maggio 2017. Il
riferimento è alla “collaborazione attiva” tra operatori, Autorità amministrative e investigative sulla quale il Legislatore
ha voluto sia basato l’intero sistema di prevenzione del riciclaggio. Sulla base di un principio generale le misure
previste sono proporzionate al rischio (art. 3).
32 Decreto Legislativo 22 giugno 2007, n. 109, Misure per prevenire, contrastare e reprimere il finanziamento del
terrorismo e l'attività dei Paesi che minacciano la pace e la sicurezza internazionale, in attuazione della direttiva
2005/60/CE. (GU Serie Generale n.172 del 26/07/2007), entrata in vigore del decreto: 10/08/2007.
33 Nell'ambito dell'azione di contrasto al terrorismo internazionale, in coordinamento con i partner internazionali, il
Governo, con il decreto-legge 12 ottobre 2001, n. 369, ha costituito il Comitato di sicurezza finanziaria (CSF).
Successivamente, a seguito dell’emanazione del decreto legislativo 22 giugno 2007, n. 109 e del decreto legislativo
21 novembre 2007, n. 231, la competenza del CSF è stata estesa alla materia del contrasto al riciclaggio dei proventi
di attività criminose ed all’attività dei Paesi che minacciano la pace e la sicurezza internazionale. Il CSF, presieduto
dal Direttore generale del Tesoro, è composto da rappresentanti del Ministero dell’interno, del Ministero della giustizia,
del Ministero affari esteri, della Banca d’Italia, della Commissione nazionale per le società e la borsa, dell’Istituto per
la vigilanza sulle assicurazioni private e di interesse collettivo, dell’Unità di informazione finanziaria, della Guardia di
Finanza, della Direzione investigativa antimafia, dell’Arma dei Carabinieri e della Direzione nazionale antimafia.

alla UIF il compito di ricevere, approfondire e quindi trasmettere agli Organi investigativi le segnalazioni
di operazioni sospette inviate dalla vasta platea di soggetti obbligati. Nel sistema di prevenzione e
contrasto al riciclaggio e al finanziamento del terrorismo l’Unità si trova, dunque, in una posizione di
confine tra i segnalanti, cui la normativa affida il compito di intercettare le risorse di provenienza illecita
allo scopo di preservare il sistema economico dai tentativi di infiltrazione criminale, e le istituzioni
pubbliche, incaricate di dare concretezza a questa tutela in sede investigativa e giudiziaria. Chi presidia
tale confine deve assicurare: che le minacce siano rilevate con precisione e immediatezza affinché non
infettino il sistema; che i falsi allarmi siano prontamente individuati per evitare sfiducia e dispersione di
energie; che informazioni parziali, spesso frammentarie, a volte imprecise, siano verificate e coordinate
in un quadro coerente per far sì che le indagini permettano di intercettare le condotte criminali e di punire
i colpevoli”34.
In Italia, la UIF esercita le proprie funzioni in piena autonomia e indipendenza, avvalendosi di mezzi
finanziari, risorse umane e tecniche attribuiti dalla Banca d'Italia che ne regolamenta l'organizzazione e il
funzionamento35.
In particolare, la UIF svolge l'analisi finanziaria delle operazioni sospette segnalate dai soggetti
a ciò obbligati dalla legge (intermediari finanziari, professionisti e altri operatori non finanziari) e
approfondisce ogni circostanza dalla quale potrebbe emergere il fenomeno di riciclaggio o finanziamento
del terrorismo.
Per agevolare l'individuazione delle operazioni sospette e promuovere condizioni di collaborazione attiva
sempre più efficienti, il D.Lgs. 231/2007 assegna alla UIF il compito di:
• elaborare indicatori di anomalia, volti ad agevolare l'individuazione delle operazioni sospette36;

• predisporre schemi e modelli di comportamenti anomali;
• definire, con apposite istruzioni, il contenuto delle segnalazioni di operazioni sospette.
34 https://uif.bancaditalia.it/pubblicazioni/rapporto-annuale/2017/Considerazioni-finali-UIF-sul-2016.pdf
35 La Banca d’Italia fornisce mezzi finanziari, beni strumentali, risorse umane e tecniche per l’efficace perseguimento
dei fini attribuiti all’Unità dall’ordinamento; con funzioni consulenziali è previsto un Comitato di esperti, composto dal
Direttore e da quattro membri nominati dal Ministro dell’economia e delle finanze, sentito il Governatore della Banca
d’Italia. (art. 6 comma 3 del D.Lgs. 231/2007).
36La UIF, con le modalità di cui all'articolo 6, comma 4, lettera e), emana e aggiorna periodicamente indicatori di
anomalia, al fine di agevolare l'individuazione delle operazioni sospette. Alla elaborazione degli indicatori concorrono
le Autorità coinvolte nell’attività di prevenzione e contrasto del riciclaggio e gli stessi operatori destinatari degli
obblighi, per il tramite di organismi rappresentativi delle diverse categorie. Gli indicatori vengono adottati solo dopo
che tali provvedimenti siano stati sottoposti al parere del Comitato di sicurezza finanziaria..

Ecco perché, l’UIF collabora con le altre Autorità di vigilanza di settore nazionali ed estere, oltre che con
le Autorità giudiziarie e forze di polizia competenti, fornendo le informazioni che, in virtù dei poteri ispettivi
di cui è dotata, riesce ad attingere.
A completare l’impianto Antiriciclaggio e a perfezionare il funzionamento del complesso modello di

cooperazione, accanto all’UIF, il Legislatore ha collocato un efficiente sistema di polizia
giudiziaria e amministrativa, composto dal Nucleo Speciale di Polizia Valutaria del Corpo della Guardia
di Finanza e dalla Direzione Investigativa Antimafia.
Così, all’U.I.F. spetta il compito di effettuare l’analisi finanziaria delle segnalazioni sospette mentre al
N.S.P.V. e alla D.I.A. l’approfondimento info-investigativo37 i cui risultati dovranno essere
tempestivamente trasmessi al Procuratore Nazionale Antimafia e Antiterrorismo, qualora attinenti alla
criminalità organizzata o al terrorismo 38.
Il decreto Antiriciclaggio individua, inoltre, quelle categorie di soggetti che – anche inconsapevolmente –
possono restare coinvolti in operazioni che occultano o dissimulano l’origine illecita di beni, di denaro o di
altre utilità, li qualifica come “Soggetti obbligati” ex art. 3 e fissa a loro carico gli obblighi di: identificazione
e adeguata verifica della propria clientela; garantire la tracciabilità dei dati e delle informazioni acquisite
e, ancora, di segnalare le operazioni rispetto alle quali emerge il sospetto di riciclaggio.
37Come riportato nel testo della Circolare del Comando Generale della Guardia di Finanza - III Reparto Operazioni –
Ufficio Tutela Economia e Sicurezza Sezione Antiriciclaggio e Tutela Mezzi di Pagamento datata 26/07/2017: “Per
quanto concerne la più generale ripartizione con la Direzione Investigativa Antimafia dei contesti da approfondire in
materia di segnalazioni di operazioni sospette, continueranno ad essere osservate le procedure regolate dallo specifico
Protocollo d’Intesa, da ultimo rinnovato in data 5 maggio 2016”. Confronta paragrafo 3.c. della Circolare n. 2900/INCC
in data 29 maggio 2017, recante “Attività della Guardia di Finanza in materia di prevenzione e contrasto al
finanziamento del terrorismo”. Consultabile al seguente link: http://www.gdf.gov.it/documenti-e-
pubblicazioni/circolari/attuazione-della-direttiva-ue-2015-849-relativa-alla-prevenzione-dell2019uso-del-sistema-
finanziario-a-scopo-di-riciclaggio-dei-proventi-delle-attivita-criminose-e-di-finanziamento-del-terrorismo/circolare.pdf
38 La Legge 17 aprile 2015, n. 435 ha esteso ai procedimenti per i delitti di terrorismo anche internazionale, i compiti
e le funzioni di coordinamento attribuiti al Procuratore Nazionale in materia di contrasto della criminalità mafiosa.
Come è dato leggere nella premessa della Circolare del Comando Generale della Guardia di Finanza - III Reparto
Operazioni – Ufficio Tutela Economia e Sicurezza Sezione Antiriciclaggio e Tutela Mezzi di Pagamento datata
26/07/2017: “la concreta attuazione di tale nuova procedura di scambio informativo che vede la D.N.A. destinataria
di tempestivi elementi di conoscenza volti a far confluire nei procedimenti penali in corso le segnalazioni che
presentano ricorrenze soggettive, è subordinata alla sottoscrizione di una specifica intesa protocollare tra la D.N.A.,
l’U.I.F., la Guardia di Finanza e la D.I.A., volta a stabilire elementi di dettaglio circa la tempistica e le concrete modalità
da seguire al riguardo. in attesa della formalizzazione del citato memorandum, in vista del quale verranno assunti
opportuni contatti a livello centrale, salve eventuali specifiche direttive che la direzione nazionale antimafia e
antiterrorismo intenderà impartire e che saranno tempestivamente partecipate a codesti comandi in relazione ai
possibili profili di interesse, il nucleo speciale polizia valutaria ed i reparti del corpo sul territorio continueranno ad
attenersi alle vigenti istruzioni operative in materia di approfondimento delle segnalazioni di operazioni sospette”. Il
riferimento alle vigenti istruzioni operative è da intendersi quello a: Circolari n. 83607 del 19 marzo 2012 (aggiornata
con successiva C. 0210557/2017); n. 17/INCC datata 17 gennaio 2014; n. 1026/INCC datata 17 giugno 2015 e n.
2900/INCC datata 29 maggio 2017 del Comando Generale - III Reparto Operazioni – della Guardia di Finanza.

Il Legislatore ha disegnato il perimetro di applicabilità del decreto Antiriciclaggio tenendo in massima

considerazione il fatto che il fenomeno del riciclaggio – come, pure, quello del finanziamento del
terrorismo - si basa sull’attività di investimento/speculazione ed è principalmente connesso a logiche di
convenienza economica e di mercato. Ecco perché, nel corso degli anni, abbiamo registrato una
progressiva estensione del sistema di vigilanza che, all’insegna di una maggiore trasparenza, cha coinvolto
un numero crescente di categorie di professionisti e di operatori finanziari obbligati a effettuare quella
serie di adeguati controlli su cui si basa il presidio Antiriciclaggio.
1.5 Il Decreto Legislativo 231/2007 modificato dal D.Lgs. 125/2019

(recepimento della V direttiva AML)
Dopo aver esaminato la definizione di riciclaggio formulata dal GAFI e dalla Commissione Presidenziale
statunitense sul crimine organizzato e dopo aver delineato il quadro normativo di riferimento, nella sua
duplice portata (quella di natura penale e quella di matrice amministrativa) anche nei suoi profili evolutivi
che hanno recentemente portato al recepimento della V direttiva AML, siamo ora in grado di poter
analizzare la definizione di riciclaggio così come sancita al comma 4 dell’art. 2 del D.Lgs. 231/2007 che si
riporta testualmente:
“Ai soli fini del presente decreto le seguenti azioni, se commesse intenzionalmente, costituiscono
riciclaggio:
a) la conversione o il trasferimento di beni, effettuati essendo a conoscenza che essi provengono da

un'attività criminosa o da una partecipazione a tale attività, allo scopo di occultare o dissimulare
l'origine illecita dei beni medesimi o di aiutare chiunque sia coinvolto in tale attività a sottrarsi
alle conseguenze giuridiche delle proprie azioni;
b) l'occultamento o la dissimulazione della reale natura, provenienza, ubicazione, disposizione,
movimento, proprietà dei beni o dei diritti sugli stessi, effettuati essendo a conoscenza che tali
beni provengono da un'attività criminosa o da una partecipazione a tale attività;
c) l'acquisto, la detenzione o l'utilizzazione di beni essendo a conoscenza, al momento della loro
ricezione, che tali beni provengono da un'attività criminosa o da una partecipazione a tale attività;
d) la partecipazione ad uno degli atti di cui alle lettere a), b) e c) l'associazione per commettere
tale atto, il tentativo di perpetrarlo, il fatto di aiutare, istigare o consigliare qualcuno a
commetterlo o il fatto di agevolarne l'esecuzione”.
Il quinto comma dello stesso articolo 2 specifica che “La conoscenza, l'intenzione o la finalità, che debbono
costituire un elemento delle azioni di cui al comma 4 possono essere dedotte da circostanze di fatto
obiettive.”

Da un’attenta lettura della definizione di riciclaggio valida ai sensi del D.Lgs. 231/2007 emerge con chiara
evidenza che le condotte rispetto alle quali dovrà prestare massima attenzione il destinatario degli obblighi
Antiriciclaggio che operi nel settore della mediazione immobiliare, non sono tanto quelle tipizzate alle
lettere a), b) e c) del citato articolo 2, quanto, piuttosto, quelle tipizzate alla lettera d) dando per assodato
che i “Soggetti obbligati” NON siano dediti ne propensi a svolgere attività di riciclaggio!
In effetti, è sin troppo evidente che, le condotte descritte alle prime tre lettere dell’articolo 2 del decreto
Antiriciclaggio concretizzano una serie di azioni che obiettivamente puntano al riciclaggio e che
difficilmente si potrebbe sostenere possano avere un differente obiettivo.
Ben più complesso è, invece, lo scenario previsto alla lettera d), in particolare nella parte in cui il
Legislatore fa rientrare nella fattispecie di riciclaggio la condotta del professionista, soggetto obbligato,
per “il fatto di aiutare, istigare o consigliare qualcuno a commetterlo o il fatto di agevolarne l'esecuzione”.
Ebbene, agli Agenti della mediazione immobiliare e intermediari nella locazione non potrà affatto sfuggire
che l’intero campionario di attività che quotidianamente svolgono a beneficio dei propri clienti consiste
nel “fatto di aiutare, istigare o consigliare qualcuno [nel caso di specie: il cliente] a commetterlo o il fatto
di agevolarne l'esecuzione [dell’affare proposto dal cliente o che interessa concludere al cliente] ”.
Ciò che, invece, rischia di sfuggire all’attenzione dell’Agente immobiliare Gallerista, al titolare della Casa
d’aste, al Mercante d’arte e all’intermediario nel commercio di opere o di oro è, piuttosto, la finalità e le
ragioni che muovono l’azione del suo cliente che potrebbe sfruttare l’attività del professionista in funzione
di riciclaggio, senza che quest’ultimo possa averne consapevolezza.
A questo punto la domanda che si pone l’attento lettore è: “come faccio a sapere se il mio cliente è un
soggetto che intenda riciclare – per effetto del mio intervento – denaro, beni o utilità provento di una
precedente attività illecita?”
La domanda è assolutamente pertinente e ci consente di illustrare il contenuto degli obblighi

Antiriciclaggio sanciti dal legislatore del D.Lgs. 231/2007, nella consapevolezza che il lettore di questo
fascicolo rientri a pieno titolo nell’ambito soggettivo di applicazione del decreto e, quindi, nella definizione
di “Soggetti obbligati” di cui all’articolo 339.
39 D.Lgs. 231/2007, art. 3, comma 5. “Rientrano nella categoria di altri operatori non finanziari:
[…]
e) gli agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare in presenza dell'iscrizione al Registro delle
imprese, ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 39 “, anche quando agiscono in qualità di intermediari nella locazione
di un bene immobile e, in tal caso, limitatamente alle sole operazioni per le quali il canone mensile è pari o superiore
a 10.000 euro”.

Capitolo 2 - Obblighi Antiriciclaggio
2.1 I nuovi obblighi Antiriciclaggio per i soggetti che esercitano attività di

“agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare ”
La Direttiva UE 2018/843 del 30 maggio 2018 (la cd V direttiva Antiriciclaggio) è stata recepita dal
Legislatore nazionale per effetto dell’entrata in vigore del D.Lgs. 4 ottobre 2019, n. 125, in Gazzetta
Ufficiale, il 26 ottobre 2019.
In virtù delle modifiche apportate dal sopra menzionato decreto di recepimento della V direttiva AML al
D.Lgs. 231/2007, risulta notevolmente ridisegnato il perimetro di applicazione della normativa
Antiriciclaggio tanto sul piano soggettivo – che attiene all’individuazione dei soggetti obbligati di cui
all’art. 3 del decreto Antiriciclaggio – quanto sul piano oggettivo, ovvero della portata degli obblighi
attraverso il cui corretto adempimento potranno trovare attuazione l’azione di prevenzione e contrasto al
riciclaggio e al a finanziamento del terrorismo.
In virtù delle modifiche apportate al decreto Antiriciclaggio, per effetto del D.Lgs. 125/2019, ciò che viene
aggiunto è che i professionisti appartenenti a tale categoria dovranno garantire il corretto adempimento
degli obblighi AML “anche quando agiscono in qualità di intermediari nella locazione di un bene immobile
e, in tal caso, limitatamente alle sole operazioni per le quali il canone mensile è pari o superiore a 10.000
euro”.
Ecco quindi che tali destinatari degli obblighi, sulla base del principio dell’approccio basato sul rischio,
devono garantire – a partire già dal 1 gennaio 2020 - il sistema di prevenzione fondato sui
seguenti due “pilastri”
1) l’autovalutazione, ovvero, l’identificazione e la misurazione del livello di esposizione al rischio

in considerazione del presidio già adottato e la progettazione o l’intervento correttivo rispetto alle
azioni di prevenzione e mitigazione;

Il processo di autovalutazione del rischio AML è svolto dalla Funzione Antiriciclaggio (Responsabile
dell’Agenzia o dello Studio professionale) e serve a identificare, analizzare e valutare le minacce, nonché
a individuare il livello di vulnerabilità, il rischio inerente e le azioni di mitigazione da applicare per
limitarne l’impatto.
2) la policy Antiriciclaggio40, ovvero, il documento in cui vengono definiti i principi guida

dell’azione di prevenzione e per il corretto adempimento degli obblighi Antiriciclaggio sanciti
dal novellato D.Lgs. 231/2007, in particolare, di quelli che vengono definiti i principali obblighi
Antiriciclaggio, ovvero:
✓ obblighi di identificazione e adeguata verifica della clientela tenendo conto dei casi in cui si
dovranno applicare le misure rafforzate o quelle semplificate 41;
✓ obblighi di conservazione dei documenti, i dati e le informazioni utili a prevenire, individuare
o accertare eventuali attività di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo42
✓ obblighi di segnalazione delle cosiddette “operazioni sospette”43.
A questi si aggiungono una serie di obblighi più specifici che attengono a:
• limitazione all’uso del contante e dei titoli al portatore 44;

• obblighi di comunicazione45;
• obbligo di astensione46;
• obbligo di analisi e valutazione del rischio47
• obbligo di formazione48.
40 Così come prescritto dall’art. 16 del D.Lgs. 231/2007 “Procedure di mitigazione del rischio).
41 Titolo II (Obblighi) - Capo I (Obblighi di adeguata verifica della clientela) - Artt. 17 – 30 del D.Lgs. 231/2007.
42 Titolo II (Obblighi) - Capo II (Obblighi di conservazione) - Artt. 31 – 34 del decreto Antiriciclaggio.
43 Titolo II (Obblighi) - Capo III (Obblighi di segnalazione) - Artt. 35 – 41 del decreto Antiriciclaggio.
44 Titolo III (Misure ulteriori) - Artt. 49 e 51.
45 Titolo III, Capo VI (Obblighi di comunicazione) - Artt. 46 e 47 del decreto Antiriciclaggio.
46 Titolo III, Capo IV (Obbligo di astensione) - Art. 42 del decreto Antiriciclaggio.
47Titolo I (Disposizioni di carattere generale) - Capo IV (Analisi e valutazione del rischio) - Artt. 14 - 16 del decreto
Antiriciclaggio.
48Titolo I (Disposizioni di carattere generale) - Capo IV (Analisi e valutazione del rischio) – Art. 16 del decreto
Antiriciclaggio. L’obbligo di formazione, che riguarda i “Soggetti obbligati” di cui all’art. 3, è esteso a tutto il personale
dei dipendenti e collaboratori del destinatario egli obblighi AML.

Il novellato art. 16 del decreto Antiriciclaggio pone l’obbligo a carico dei destinatari della normativa di
adottare misure adeguate per la formazione AML. Il piano di formazione Antiriciclaggio deve puntare
alla corretta applicazione della disciplina AML e deve essere puntualmente attuato, con carattere di
continuità - con cadenza, almeno, annuale - sulla base di un programma di formazione/aggiornamento
rivolto a tutto il personale (dipendenti e collaboratori).
2.2 obblighi di identificazione e adeguata verifica della clientela tenendo conto

dei casi in cui si dovranno applicare le misure rafforzate o quelle semplificate
Gli obblighi di identificazione e adeguata verifica della clientela costituiscono le prime misure che il
soggetto obbligato dovrà eseguire, già a partire dal momento in cui si instaura il rapporto con il cliente
(a prescindere dal suo valore economico) o dal conferimento dell'incarico per l'esecuzione di una
prestazione professionale, (se il valore dell’operazione è pari o superiore a 10 mila euro).
Anche nel caso degli Agenti immobiliari, la fonte di innesco degli obblighi AML deve individuarsi
nell’incarico professionale e conferimento del mandato.
Pertanto, in virtù di quanto sancito dal comma 1 dell’art. 17 del decreto Antiriciclaggio, l’Agente
immobiliare dovrà dare attuazione all’identificazione e adeguata verifica del cliente (dell'esecutore e del
titolare effettivo49) “in occasione dell'instaurazione del rapporto continuativo o del conferimento
dell'incarico per l’esecuzione di una prestazione professionale” ovvero “in occasione dell'esecuzione di
un'operazione occasionale, disposta dal cliente, che comporti la trasmissione o la movimentazione di
mezzi di pagamento di importo pari o superiore a 15.000 euro, indipendentemente dal fatto che sia
effettuata con una operazione unica o con più operazioni che appaiono collegate per realizzare
un'operazione frazionata ovvero che consista in un trasferimento di fondi”.
49 Deve, sin da subito, specificarsi che - ai sensi dell’art. 1, comma 2 lett. pp) “titolare effettivo: la persona fisica o le
persone fisiche, diverse dal cliente, nell'interesse della quale o delle quali, in ultima istanza, il rapporto continuativo
è istaurato, la prestazione professionale è resa o l'operazione è eseguita”.
Qualora il cliente sia persona diversa dalla persona fisica, il titolare effettivo coincide con la persona fisica, o con le
persone fisiche cui in “ultima istanza” risulti attribuibile la proprietà diretta o indiretta dell’ente ovvero il relativo
controllo. Invece, nel caso in cui il cliente sia una società di capitali: a) costituisce indicazione di proprietà diretta la
titolarità di una partecipazione superiore al 25% del capitale del cliente, detenuta da persona fisica; b) costituisce
indicazione di proprietà indiretta la titolarità di una percentuale superiore al 25% del capitale del cliente, posseduto
per il tramite di società controllate, società fiduciarie, o per interposta persona. Laddove nemmeno applicando i
predetti criteri si dovesse riuscire a individuare in maniera univoca uno o più titolari effettivi, allora il titolare effettivo
dovrà individuarsi nella persona fisica o le persone fisiche titolari di poteri di amministrazione o direzione della società.

Fermo restando che: in presenza di un basso rischio di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo, la
verifica dell'identità del cliente, dell'esecutore e del titolare effettivo può essere posticipata ad un
momento successivo all’instaurazione del rapporto o al conferimento dell’incarico per lo svolgimento di
una prestazione professionale, qualora ciò sia necessario a consentire l’ordinaria gestione dell’attività
oggetto del rapporto.
Come pure, si deve tener conto che la posticipazione del termine per l’identificazione non può superare i
30 giorni.
In ragione di quanto sancito dalla citata norma del decreto Antiriciclaggio, NON si ritiene di poter
condividere l’opinione secondo cui per l’Agente immobiliare l’obbligatorietà degli adempimenti
Antiriciclaggio sarebbe da ricollegarsi al momento “della proposta accettata e/o [peraltro – anche a volersi
sforzare di prendere in considerazione tale tesi - NON si capisce se debbano configurarsi i due atti
congiuntamente o alternativamente?] contratto preliminare o, in mancanza dello stesso, atto definitivo” .
Giova ricordare che il comune denominatore degli obblighi AML deve individuarsi nella necessità che il
soggetto obbligato proceda alla verifica dell’identità del cliente e all’identificazione di un eventuale titolare
effettivo50, nonché alla adeguata verifica della clientela con l’obiettivo di valutare la sussistenza di un
rischio di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo.
Ebbene – oltre a NON comprendere le ragioni in virtù delle quali si dovrebbero procrastinare gli effetti
che scaturiscono dal conferimento del mandato a promuovere la conclusione di un contratto (a vendere
o a comprare) che il cliente (venditore o acquirente) stipula con l’Agente immobiliare – NON ci si può
esimere dal rilevare che il rischio concreto di riciclaggio può – facilmente – trovare configurazione già nel
momento in cui il cliente/acquirente formuli la proposta di acquisto corroborata dalla movimentazione di
denaro o mezzi di pagamento a titolo di acconto e, quindi, prima che le parti – eventualmente – procedano
a stipulare un contratto preliminare o l’atto definitivo.
Più nello specifico, prima ancora di argomentare le ragioni per cui si ritiene che già la movimentazione
del denaro a titolo di “proposta di acquisto” di un immobile possa effettivamente risultare a rischio
riciclaggio, vale la pena evidenziare che nel caso in cui le parti – saltando la fase del contratto preliminare
– dovessero decidere di stipulare direttamente l’atto definitivo, subentrerebbe – obbligatoriamente – un
altro professionista che per legge deve presiedere - e presidiare – tale attività di compravendita di
immobile: il Notaio.
50Ai sensi dell’art. 1, comma 2 lett. pp) “titolare effettivo: la persona fisica o le persone fisiche, diverse dal cliente,
nell'interesse della quale o delle quali, in ultima istanza, il rapporto continuativo è istaurato, la prestazione
professionale è resa o l'operazione è eseguita”.

Ecco quindi che lo stesso Notaio – ex art. 3, comma 4, lett. c), punto 1) del D.Lgs. 231/2007 – sarà tenuto
a effettuare l’identificazione e adeguata verifica della clientela (la stessa clientela dell’Agente immobiliare,
il quale – stando alla contesta tesi – dovrebbe (nello stesso momento e finalmente) dare attuazione agli
obblighi AML e procedere alla (duplicazione inutile) di identificazione e adeguata verifica della clientela
(sua o, questo punto, del Notaio?).
Messa da parte l’ipotesi che l’Agente immobiliare debba procedere all’adempimento degli obblighi
Antiriciclaggio al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita, non ci si esime
dall’evidenziare che nemmeno il momento della sottoscrizione del contratto preliminare può essere preso
in considerazione come “fonte di innesco” degli obblighi posti a carico dell’Agente immobiliare, ciò per il
semplice fatto che non è detto che si giunga alla fase di sottoscrizione del preliminare (e nemmeno del
definitivo) ovvero, che le parti (promittente venditore e promittente acquirente) non addivengano a tale
accordo.
Ebbene, considerata la natura e la rilevanza della fattispecie delittuosa di cui ci stiamo occupando che
porta seco un corredo di tecniche di realizzazione altamente sofisticate e articolate, a nessun esperto di
criminalità economico-finanziaria potrà risultare sorprendente – e, men che meno, peregrina – l’ipotesi
che la proposta di acquisto formulata possa essere unicamente sottesa a movimentare la somma di denaro
o altri mezzi di pagamento dal – sedicente – promittente acquirente al – sedicente - venditore
dell’immobile e che, raggiunto l’obiettivo non vi fosse affatto l’intenzione di addivenire né a preliminare e
nemmeno all’atto definitivo di compravendita.
Pertanto, non si configurerebbe quello che qualcuno sostiene essere il momento in cui l’Agente
immobiliare dovrebbe “dare corso a tutti gli adempimenti antiriciclaggio”.
Soggiungo che – ove mai dovesse prevalere l’opinione qui contestata - l’azione di riciclaggio potrebbe
spingersi fino alla configurazione di un inadempimento contrattuale del promittente acquirente che non
presentandosi – in maniera premeditata – all’atto di stipula del preliminare o del definitivo, dovrà
definitivamente rinunciare al valore versato al momento della – falsa – proposta di acquisto che verrebbe
così incassata dal – finto – venditore, a titolo di penale. Il tutto con il beneplacito di un Agente immobiliare
“rinfrancato” di non aver dovuto “dare corso a tutti gli adempimenti antiriciclaggio”.
Ebbene: no.
Il Legislatore sancisce che - anche - l’Agente immobiliare deve garantire il corretto adempimento degli
obblighi Antiriciclaggio a partire dal momento “dell'instaurazione di un rapporto continuativo o del
conferimento dell'incarico per l'esecuzione di una prestazione professionale” e “in occasione
dell'esecuzione di un'operazione occasionale, disposta dal cliente, che comporti la trasmissione o la
movimentazione di mezzi di pagamento di importo pari o superiore a 15.000 euro, indipendentemente

dal fatto che sia effettuata con una operazione unica o con più operazioni che appaiono collegate per
realizzare un'operazione frazionata ovvero che consista in un trasferimento di fondi”.
Dando, quindi, per assodato che l’Agente immobiliare, in quanto destinatario degli obblighi Antiriciclaggio,
debba procedere all’identificazione e all’adeguata verifica del cliente e del titolare effettivo, giova
evidenziare i criteri che l’impianto normativo in esame fissa per la corretta individuazione del titolare
effettivo.
2.2.1 Come individuare il titolare effettivo?
Qualora il cliente sia persona diversa dalla persona fisica, il titolare effettivo coincide con la persona fisica,
o con le persone fisiche cui in “ultima istanza” risulti attribuibile la proprietà diretta o indiretta dell’ente
ovvero il relativo controllo. Invece, nel caso in cui il cliente sia una società di capitali: a) costituisce
indicazione di proprietà diretta la titolarità di una partecipazione superiore al 25% del capitale del cliente,
detenuta da persona fisica; b) costituisce indicazione di proprietà indiretta la titolarità di una percentuale
superiore al 25% del capitale del cliente, posseduto per il tramite di società controllate, società fiduciarie,
o per interposta persona. Laddove nemmeno applicando i predetti criteri si dovesse riuscire a individuare
in maniera univoca uno o più titolari effettivi, allora il titolare effettivo dovrà individuarsi nella persona
fisica o le persone fisiche titolari di poteri di amministrazione o direzione della società.
La V direttiva AML ha esteso l’accessibilità al registro dei titolari effettivi di società e altre entità giuridiche,
nonché di trust e istituti giuridici affini che è ora consentito per le società e altre entità giuridiche ai
seguenti soggetti:
• autorità competenti;
• soggetti obbligati ad adempiere agli obblighi antiriciclaggio;
• soggetti privati, compresi quelli portatori di interessi diffusi, titolari di un interesse giuridico
rilevante e differenziato, nei casi in cui la conoscenza della titolarità effettiva sia necessaria per
curare o difendere, nel corso di un procedimento giurisdizionale, un interesse corrispondente a
una situazione giuridicamente tutelata, quando abbiano ragioni, concrete e documentate, per
dubitare che la titolarità effettiva sia diversa da quella legale.
In virtù della V direttiva le informazioni sulla titolarità effettiva delle persone giuridiche devono essere
rese accessibili, oltre che alle autorità competenti e ai soggetti obbligati nel quadro dell’adeguata verifica
della clientela, anche al pubblico. È inoltre previsto che le persone possano avere accesso almeno al
nome, al mese e all’anno di nascita, al Paese di residenza e alla cittadinanza del titolare effettivo così
come alla natura ed entità dell’interesse detenuto.

Il comma 3 dell’art. 17 del decreto Antiriciclaggio sancisce che i soggetti obbligati adottano misure di
adeguata verifica della clientela tenendo conto dell'entità dei rischi di riciclaggio e di finanziamento del
terrorismo.
Il soggetto obbligato dovrà strutturare il presidio Antiriciclaggio nella consapevolezza che - in sede di
ispezione - dovrà essere in grado di dimostrare alle autorità di cui all'articolo 21, comma 2, lettera a), e
agli organismi di autoregolamentazione che le misure adottate siano adeguate al rischio rilevato.
Attenzione.
L’attività di ispezione si basa sulla ricostruzione del percorso logico-giuridico che ha guidato il soggetto
obbligato ad adottare il presidio Antiriciclaggio con le caratteristiche giudicate adeguate dallo stesso
destinatario degli obblighi in virtù dell’approccio basato sul rischio, ovvero del principio sancito dal
legislatore comunitario.
Appare evidente, dunque, che i “Soggetti obbligati” devono dotarsi di un sistema di valutazione del
rischio di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo, sulla cui base potranno svolgere l’analisi dei dati,
dei documenti e delle informazioni, secondo i criteri e i fattori di rischio predeterminati.
Lo stesso menzionato art. 17 del decreto Antiriciclaggio stabilisce che nel graduare l'entità delle
misure i soggetti obbligati tengono conto, quanto meno, dei seguenti criteri generali:
a) con riferimento al cliente:
1) la natura giuridica;
2) la prevalente attività svolta;
3) il comportamento tenuto al momento del compimento dell'operazione o
dell'instaurazione del rapporto continuativo o della prestazione professionale;
4) l'area geografica di residenza o sede del cliente o della controparte;
b) con riferimento all'operazione, rapporto continuativo o prestazione professionale:
1) la tipologia dell'operazione, rapporto continuativo o prestazione professionale posti in

essere;
2) le modalità di svolgimento dell'operazione, rapporto continuativo o prestazione
professionale;
3) l'ammontare dell'operazione;
4) la frequenza e il volume delle operazioni e la durata del rapporto continuativo o della
prestazione professionale;

5) la ragionevolezza dell'operazione, del rapporto continuativo o della prestazione professionale,

in rapporto all'attività svolta dal cliente e all'entità delle risorse economiche nella sua disponibilità;
6) l'area geografica di destinazione del prodotto e l'oggetto dell'operazione, del rapporto
continuativo o della prestazione professionale.
L’identificazione e la verifica dell’identità del cliente deve basarsi su documenti, dati e informazioni 51,
ottenuti da fonti affidabili e indipendenti 52.
Ne scaturisce che, sul piano operativo, l’identificazione per l’adeguata verifica del cliente deve prevedere
l’acquisizione dei seguenti elementi informativi:
• Identificare il cliente tramite:

• nome e il cognome,
• luogo e la data di nascita,
• residenza anagrafica e domicilio, ove diverso dalla residenza anagrafica,
• estremi del documento di identificazione (acquisendone fotocopia)
• codice fiscale o, nel caso di soggetti diversi da persona fisica, la denominazione, la sede legale
e, ove assegnato, il codice fiscale.
La corretta applicazione del principio Risk based approch richiede al destinatario degli obblighi di ordinare
i risultati dell’attività di adeguata verifica della clientela e di commisurarli al livello di rischio di riciclaggio
attribuito al singolo cliente, in ragione della tipologia del cliente (profilo soggettivo), del rapporto di affari
o della singola operazione commissionata (profilo oggettivo).
Le risultanze di tale attività di “profilatura” del cliente consentiranno al soggetto obbligato di redigere il
“fascicolo del cliente” e di classificare ciascun fascicolo a secondo del profilo di rischio attribuito al cliente
e, in ragione di tale classificazione, si potrà determinare la tempistica di ripetizione periodica dei controlli.
51 Si ribadisce che il trattamento dei dati personali ai fini della prevenzione del riciclaggio e del finanziamento del
terrorismo è considerato di interesse pubblico (art. 43). Pertanto, avendo così individuato la base giuridica del
trattamento, non è richiesto il consenso al trattamento da parte del soggetto interessato.
52 Sul punto, il novellato comma 5, lett. b) dell’art. 19 del decreto Antiriciclaggio sancisce che: “La verifica dell'identità
può essere effettuata anche attraverso il ricorso ad altre fonti attendibili e indipendenti tra le quali rientrano le basi
di dati, ad accesso pubblico o condizionato al rilascio di credenziali di autenticazione, riferibili ad una pubblica
amministrazione nonché quelle riferibili a soggetti privati autorizzati al rilascio di identità digitali nell'ambito del
sistema previsto dall'articolo 64 del decreto legislativo n. 82 del 2005 ovvero di un regime di identificazione elettronica
compreso nell'elenco pubblicato dalla Commissione europea a norma dell'articolo 9 del regolamento EU n. 910/2014.
Con riferimento ai clienti diversi dalle persone fisiche e ai fiduciari di trust espressi “e alle persone che esercitano
diritti, poteri e facoltà equivalenti in istituti giuridici affini”, la verifica dell'identità del titolare effettivo impone
l'adozione di misure, commisurate alla situazione di rischio, idonee a comprendere la struttura di proprietà e di
controllo del cliente”.

N.B.:
i fascicoli classificati con la dicitura “Rischio Alto” saranno verificati dal soggetto obbligato con maggiore
frequenza (per esempio, ogni mese) rispetto a quelli classificati con la dicitura “Rischio Medio” (per
esempio, ogni sei mesi) e quelli classificati con “Rischio Basso (per esempio, ogni anno).
A titolo esemplificativo, riportiamo di seguito il contenuto ‘base’ di quello che viene definito il fascicolo
del cliente:
• fotocopia del documento valido di riconoscimento

• fotocopia del codice fiscale
• fotocopia del certificato della partita iva
• visura camerale (obbligatorio per le società)
• documentazione utile a dimostrare la possibilità di assolvere agli obblighi semplificati
• eventuale attestazione della delega di funzioni a favore di altro soggetto incaricato
• copia del mandato professionale
• dichiarazione del cliente sul titolare effettivo 53
Il soggetto obbligato dovrà procedere all’accertamento circa l’identità dei clienti e l’origine dei fondi.
N.B.: gli accertamenti devono essere effettuati dagli agenti in affari che svolgono attività in mediazione
immobiliare in presenza dell'iscrizione al Registro delle imprese, ai sensi della legge 3 febbraio 1989,
n. 39 “, anche quando agiscono in qualità di intermediari nella locazione di un bene immobile e, in tal
caso, limitatamente alle sole operazioni per le quali il canone mensile è pari o superiore a 10.000 euro”.
Restando sul piano dell’analisi normativa, deve evidenziarsi che tali obblighi possono assumere una forma
semplificata o rafforzata a seconda del grado di rischio che si presenta come – almeno inizialmente
– attribuibile al cliente e che potrà desumersi da una serie di fattori quali: l’area geografica del cliente, i
rapporti continuativi o prestazioni professionali instaurati o eseguiti in circostanze anomale, i servizi con
53A tale lista di dati e documenti si dovranno aggiungere tutti quegli altri elementi che saranno reputati utili a
dimostrare la regolarità dell’attività svolta per conto del cliente.

elevato di grado di personalizzazione, i rapporti instaurati con persone politicamente esposte, i cosiddetti
«PEP»54 nonché di loro familiari e persone con cui notoriamente intrattengono stretti legami. 55
Con riferimento alle Persone Politicamente Esposte (cosiddette “PEP”) viene meglio precisato il
concetto di titolarità congiunta.
Nella versione aggiornata del DLgs. 231/2007, si legge che la definizione attiene a quei soggetti che
“detengono, congiuntamente alla persona politicamente esposta, la titolarità effettiva di enti giuridici,
trust e istituti giuridici affini, ovvero che intrattengono con la persona politicamente esposta stretti rapporti
d’affari”.
Sul piano operativo, il corretto adempimento dell’obbligo di adeguata verifica della clientela – come è già
stato evidenziato – richiede l’acquisizione di una crescente quantità di informazioni sul conto del cliente,
oltre che sulla natura dell’operazione e le finalità del rapporto che si instaura.
54 Il sistema di adeguata verifica rafforzata della clientela trova applicazione nei confronti di una categoria di soggetti
rispetto ai quali, già la IV direttiva AML mostrava un innalzamento del livello di guardia, si tratta: delle Persone
Politicamente Esposte (PPE). In considerazione di un presupposto di maggiore rischio di riciclaggio e/o di
finanziamento del terrorismo, anche la V DAML pone una particolare attenzione verso tale categoria di persone, al
punto da risultare ulteriormente esteso il perimetro che delimita la definizione di PPE, di cui all’art. 1, lett. dd) del
novellato decreto Antiriciclaggio.
In presenza di PPE, ovvero di persone che ricoprono o hanno ricoperto funzioni pubbliche di rilievo nell’Unione o a
livello internazionale (soprattutto se provengono da Paesi in cui la corruzione è un fenomeno diffuso) il destinatario
degli obblighi, chiamato a stabilire l’identità e il profilo economico della propria clientela, dovrà applicare procedure
d’identificazione e di verifica particolarmente rigorose.
Ecco quindi che ai fini della individuazione delle Persone Politicamente Esposte (PPE) il professionista dovrà prendere
in considerazione la definizione di cui all’art. 1, lett dd) del decreto Antiriciclaggio. Coerentemente ai criteri fissati dal
legislatore comunitario, infatti, anche il legislatore nazionale oltre a definire le PPE come le “persone fisiche che
occupano o hanno cessato di occupare da meno di un anno importanti cariche pubbliche, nonché i loro familiari e
coloro che con i predetti soggetti intrattengono notoriamente stretti legami” procede elencandone una lista
dettagliata.
55 Attenzione alla definizione riportata all’art. 1 del D.Lgs. 231/2007, lett. dd): “2) sono familiari di persone
politicamente esposte: i genitori, il coniuge o la persona legata in unione civile o convivenza di fatto o istituti
assimilabili alla persona politicamente esposta, i figli e i loro coniugi nonché le persone legate ai figli in unione civile
o convivenza di fatto o istituti assimilabili;
3) sono soggetti con i quali le persone politicamente esposte intrattengono notoriamente stretti legami:
3.1 le persone fisiche che, ai sensi del presente decreto, detengono, congiuntamente alla persona politicamente
esposta, la titolarità effettiva di enti giuridici, trust e istituti giuridici affini ovvero che intrattengono con la persona
politicamente esposta stretti rapporti d’affari;
3.2 le persone fisiche che detengono solo formalmente il controllo totalitario di un'entità notoriamente costituita, di
fatto, nell'interesse e a beneficio di una persona politicamente esposta”.

Sul punto, il Decreto Legislativo 231/2007 ha fissato il ruolo della “conoscenza del cliente” come fattore
indispensabile per un’efficace lotta al riciclaggio del denaro e dei beni di provenienza illecita e un
altrettanto efficace contrasto al finanziamento del terrorismo internazionale.
Ciò che si richiede al soggetto obbligato è una conoscenza integrale di ciascuna controparte contrattuale
che presuppone una verifica adeguata del livello di rischio di ciascun cliente, applicando principi di
diligenza e ragionevolezza.
Ecco quindi che il processo di adeguata verifica potrà essere rappresentato graficamente come un
bersaglio a cerchi concentrici, quindi, con superficie crescente dal centro verso la periferia.
Il centro rappresenta il livello informativo più

concentrato e significativo, che potrebbe perciò
soddisfare l’adeguata verifica della stragrande
maggioranza dei rapporti e delle operazioni
I cerchi concentrici costituiscono eventuali progressivi

ampliamenti dell’area informativa. All’interno di ogni
area è poi possibile approfondire le informazioni ulteriori
e le relative verifiche per ottenere valutazioni più valide.

Il centro rappresenta il livello informativo più concentrato e significativo, che potrebbe perciò soddisfare,
con l’ausilio di idonei strumenti informatici, l’adeguata verifica della stragrande maggioranza dei rapporti
e delle operazioni. I cerchi concentrici costituiscono eventuali progressivi ampliamenti dell’area
informativa. All’interno di ogni area è poi possibile approfondire le informazioni ulteriori e le relative
verifiche per ottenere valutazioni più valide.
Il processo di adeguata verifica viene definito come quel complesso di attività attraverso le quali il
destinatario degli obblighi si rappresenta il livello di esposizione del cliente a potenziali fenomeni di
riciclaggio e individua il corredo di informazioni da acquisire e da approfondire in relazione alle specificità
del caso concreto nonché la frequenza e la gamma dei controlli da effettuare sull’operatività svolta 56.
Si tratta di una vera e propria attività di profiling del cliente finalizzata ad attribuire allo stesso un livello
di rischio al quale sarà poi commisurata l'estensione delle verifiche, della valutazione e del controllo di cui
al comma 1, dell’art. 19 del decreto Antiriciclaggio 57. D’altra parte, non può non rilevarsi che lo stesso
cliente – per conto suo – è obbligato dallo stesso impianto normativo a “forni[re] per iscritto, sotto la
propria responsabilità, tutte le informazioni necessarie e aggiornate per consentire ai soggetti obbligati di
adempiere agli obblighi di adeguata verifica”58.
2.2.2 Esternalizzazione di funzioni e assolvimento degli obblighi
Gli articoli compresi tra il 26 e il 30 del D.Lgs. 231/2007 trattano della disciplina relativa all’esecuzione
degli obblighi di adeguata verifica della clientela da parte di soggetti “terzi”59.
56 Come è stato opportunamente evidenziato: “A fronte della conclamata valorizzazione dell’autoregolamentazione –

che trova la sua massima espressione nell’enunciazione a livello comunitario del principio dell’«approccio basato sul
rischio» – l’autonomia degli operatori chiamati a osservare gli obblighi antiriciclaggio viene, di fatto, molto compressa
da norme, primarie e secondarie, decisamente pervasive”. Così: Castaldi G. (già Direttore Unità di Informazione
Finanziaria - Banca d’Italia) L’adeguata verifica della clientela bancaria e il recente provvedimento della Banca d’Italia,
in Problemi legali, Bancaria, n. 10/2013, p. 74.
57 Cfr.: art. 19 (Modalità di adempimento degli obblighi di adeguata verifica) del decreto Antiriciclaggio.
58 Cfr.: art. 22 (Obblighi del cliente) del decreto Antiriciclaggio.
59Si tratta della facoltà di delegare a terzi l’adempimento di una parte degli obblighi Antiriciclaggio. Resta preclusa la
possibilità di ricorrere a all’azione sostitutiva di “terzi” rispetto agli obblighi afferenti alla fase di controllo costante
dell’operatività, di cui all’art. 18, c. 1, lett. d). Il comma 2 dello stesso art. 26 elenca i soggetti che rientrano nell’ambito
della definizione di soggetti “terzi”, ovvero: “Ai fini della presente sezione, si considerano «terzi»:
a gli intermediari bancari e finanziari di cui all'articolo 3, comma 2;
c) gli intermediari bancari e finanziari aventi sede in altri Stati membri;
d) gli intermediari bancari e finanziari aventi sede in un Paese terzo, che:

Ecco quindi che per effetto di tali disposizioni normative, in presenza di precise circostanze, i soggetti
obbligati possono avvalersi dell’identificazione del cliente (dell’esecutore e del titolare effettivo) e
dell’acquisizione delle informazioni sullo scopo e sulla natura del rapporto effettuate da parte di “terzi”
soggetti, in virtù di un accordo di esternalizzazione (outsourcing) di tali attività e funzioni.
Attenzione.
Art. 26. Esecuzione degli obblighi di adeguata verifica da parte di terzi
1. Ferma la responsabilità dei soggetti obbligati in ordine agli adempimenti di cui al presente Titolo, è
consentito ai medesimi di ricorrere a terzi per l'assolvimento degli obblighi di adeguata verifica di cui
all'articolo 18, comma 1, lettere a), b) e c).
In questi casi - ai sensi dell’art. 27, comma 1 - gli obblighi di adeguata verifica della clientela si considerano
assolti, previo rilascio di idonea attestazione da parte del terzo che abbia provveduto ad adempiervi
direttamente, nell'ambito di un rapporto continuativo o dell'esecuzione di una prestazione professionale
ovvero in occasione del compimento di un'operazione occasionale.
Il comma 2 sancisce che l'attestazione di cui al comma 1 deve essere univocamente riconducibile al terzo
e deve essere trasmessa dal terzo medesimo al soggetto obbligato che se ne avvale.
Viene, altresì, stabilito che l’attestazione dovrà espressamente confermare il corretto adempimento degli
obblighi da parte dell'attestante in relazione alle attività di verifica effettuate nonché la coincidenza tra il
cliente verificato dal terzo e il soggetto a cui l'attestazione si riferisce. Le Autorità di vigilanza di settore,
nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'articolo 7, comma 1, lettera a), possono individuare idonee forme
e modalità di attestazione, tenendo conto dell'evoluzione delle tecniche di comunicazione e trasferimento
a distanza.
1) sono tenuti ad applicare misure di adeguata verifica della clientela e di conservazione dei documenti di livello
analogo a quelle previste dalla direttiva;
2) sono sottoposti a controlli di vigilanza in linea con quelli previsti dal diritto dell'Unione europea;
e) i professionisti nei confronti di altri professionisti”.

2.2.3 Obbligo astensione
Il riferimento all’obbligo di fornire tutte le informazioni necessarie e aggiornate per consentire ai soggetti
obbligati di adempiere agli obblighi di adeguata verifica, che l’art. 22 pone a carico del cliente, consente
di anticipare l’analisi dell’obbligo di astensione previsto e disciplinato dall’art. 42 dello stesso decreto
Antiriciclaggio.
L’obbligo di astensione scatta nei confronti del soggetto obbligato in tutti i casi in cui si riscontri
l’impossibilità di effettuare l’adeguata verifica della clientela, quindi, anche nel caso in cui tale
impossibilità sia dovuta alla reticenza del cliente che si rifiuti di fornire i dati necessari alla sua
identificazione, come pure nei casi in cui vi sia il dubbio sulla veridicità di quelli forniti.
La corretta applicazione dell’obbligo di astensione comporta il dovere per il soggetto obbligato di astenersi
dall’instaurare, eseguire ovvero proseguire il rapporto, la prestazione professionale e le operazioni e,
altresì, di valutare se effettuare una segnalazione di operazione sospetta alla UIF a norma dell’art. 35.
ATTENZIONE
L’obbligo di astensione scatta se il soggetto obbligato non riesce ad assolvere le modalità di

adempimento che sono indicate dall’art. 19, comma 1, lett. a), b) e c).
Il soggetto obbligato è chiamato anche a effettuare la valutazione circa l’opportunità di effettuare la

segnalazione dell’operazione sospetta.
N.B.: in caso di astensione non scatta l’obbligo automatico di provvedere a inoltrare una S.O.S., bensì
il soggetto obbligato dovrà effettuare la valutazione in ordine alla sussistenza in concreto di elementi
di sospetto di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo.
Ai sensi del comma 2 dell’art. 42, invece, i soggetti obbligati devono astenersi dall’operare o devono
cessare di farlo nel caso in cui il cliente sia direttamente o indirettamente parte di società fiduciarie, trust,
società anonime o controllate attraverso azioni al portatore aventi sede in Paesi terzi ad alto rischio.
Con decreto del 17 febbraio 2011, sono stati poi individuati una serie di indicatori di anomalia per
semplificare il riconoscimento delle operazioni sospette.

In presenza di un sospetto, i soggetti obbligati devono astenersi dal compiere l’operazione e devono
effettuare la segnalazione di operazione sospetta (S.O.S.)60.
2.3 obblighi di conservazione dei documenti, i dati e le informazioni utili a

prevenire, individuare o accertare eventuali attività di riciclaggio o di
finanziamento del terrorismo
Gli artt. 31 – 34 del decreto Antiriciclaggio sanciscono gli obblighi di conservazione61 di dati, documenti e
informazioni che il destinatario degli obblighi Antiriciclaggio abbia acquisito adempiendo agli obblighi di
adeguata verifica della clientela62, così che possano essere utilizzati per ogni opportuna indagine in ordine
ad eventuali operazioni di riciclaggio o di finanziamento al terrorismo oppure per le analisi che effettua
sistematicamente la UIF o altre Autorità competenti.
60 La Segnalazione di Operazione Sospetta (SOS) consiste nella comunicazione effettuata all’UIF (Unità di
Informazione Finanziaria) che contiene i dati, le informazioni e i motivi dell’operazione che il cliente chiede di
compiere. Per tutta la durata del rapporto, il soggetto obbligato deve comunque monitorare il rischio e conservare i
dati del cliente, così da garantirne l’integrità e la tempestiva acquisizione da parte delle istituzioni competenti in sede
di accertamento o di indagine. L’inosservanza di tali adempimenti comporta l’applicazione di sanzioni amministrative
e, nei casi più gravi, anche di sanzioni penali.
61 Gia per effetto del recepimento della IV Direttiva, il D.Lgs. 231/2007 ha sancito la soppressione degli obblighi di
registrazione. Una modifica che si presenta di rilevanza formale più che sostanziale, in considerazione del fatto che
la conservazione di un dato ne presuppone – naturalmente – la registrazione. Più che altro, ne è scaturito per il
destinatario degli obblighi l’esonero dall’istituire il registro cartaceo della clientela o l’archivio formato e gestito a
mezzo di strumenti informatici (così come era invece previsto dal vecchio art. 38, commi 1 e 2). Novità significativa
se si tiene conto che il vecchio art. 57, comma 3, del D.Lgs. n. 231/2007 puniva l’omessa istituzione del registro di
cui sopra con una sanzione amministrativa pecuniaria da € 5.000,00 a € 50.000,00. La precedente versione della
norma imponeva una registrazione tempestiva, mentre il vecchio art. 37 prevedeva l’istituzione di un archivio
informatico unico e l’art. 38 (sempre vecchio testo) prevedeva, in alternativa, proprio per i professionisti, il registro
cartaceo della clientela.
62 Ai sensi del menzionato art. 31 del decreto Antiriciclaggio: “La documentazione conservata deve consentire, quanto
meno, di ricostruire univocamente:
a) la data di instaurazione del rapporto continuativo o del conferimento dell'incarico;
b) i dati identificativi del cliente, del titolare effettivo e dell'esecutore e le informazioni sullo scopo e la natura del
rapporto o della prestazione;
c) la data, l'importo e la causale dell'operazione;
d) i mezzi di pagamento utilizzati.
3. I documenti, i dati e le informazioni acquisiti sono conservati per un periodo di 10 anni dalla cessazione del
rapporto continuativo, della prestazione professionale o dall'esecuzione dell'operazione occasionale”.

Gli obblighi di conservazione dei documenti riguardano: la data di instaurazione del rapporto, i dati
identificativi del cliente e degli eventuali soggetti delegati, l'importo, la tipologia, i mezzi di pagamento,
con riferimento a tutte le operazioni di importo pari o superiore a 10.000 euro, per un periodo di dieci
anni, indipendentemente dal fatto che si tratti di un’unica operazione che di molteplici operazioni che
possano considerarsi collegate63 o frazionate64.
Pur essendo stato cancellato il previgente obbligo di registrazione 65 dei dati e dei documenti, resta in
vigore l’obbligo dell’inserimento tempestivo, ovvero entro trenta giorni dal compimento dell'operazione o
dalla fine della prestazione professionale66. Decorso tale termine, laddove si dovesse riscontrare
l’impossibilità di completare la verifica dell’identità, è imposto l’obbligo di astensione e anche in quel caso
si dovrà valutare se siano sussistenti i presupposti per la segnalazione di operazione sospetta 67.
L’art. 32 disciplina “i sistemi di conservazione dei documenti, dei dati e delle informazioni idonei a garantire
il rispetto delle norme dettate dal codice in materia di protezione dei dati personali nonché il trattamento
dei medesimi esclusivamente per le finalità di cui al […] decreto” 68 in esame.
Tali sistemi sono diversi e variano in base ai soggetti passivi dell'obbligo e sono, comunque, finalizzati a
semplificare quanto più possibile l'attività del soggetto incaricato nonché a calibrare gli obblighi sulla base
delle dimensioni organizzative, differenziando in particolar modo i soggetti che operano
nell'intermediazione finanziaria in senso stretto rispetto ai professionisti.
63Per operazioni collegate si devono intendere quelle tra loro connesse per il perseguimento di un unico obiettivo di
carattere giuridico-patrimoniale. La definizione ha un indubbio carattere di novità prova ne sia che quella precedente
indicava come collegate quelle operazioni che, pur non costituendo esecuzione di un medesimo contratto, risultavano
commesse per il soggetto che andava ad eseguirle, per l’oggetto o per lo scopo cui sono dirette.
64 Per operazione frazionata si deve intendere un’operazione unitaria sotto il profilo del valore economico, di importo
pari o superiore ai limiti stabiliti dal presente Decreto, posta in essere attraverso più operazioni, singolarmente inferiori
ai predetti limiti, effettuate in momenti diversi ed in un circoscritto periodo di tempo fissato in 7 giorni, ferma restando
la sussistenza dell’operazione frazionata quando ricorrano elementi per ritenerla tale
65Già per effetto del recepimento della IV Direttiva si è registrata una semplificazione dei precedenti e troppo onerosi
obblighi di conservazione, anche in considerazione dell’abolizione dell’obbligo di registrazione, mentre resta una
elevata attenzione all’elemento sostanziale della pronta accessibilità ai dati da parte delle Autorità competenti.
66 Cfr.: art. 32, punto 2, lett. b).
67 Iprofessionisti sono esonerati dall’astensione limitatamente ai casi in cui: esaminano la posizione giuridica del loro
cliente; espletano compiti di difesa o di rappresentanza del cliente in un procedimento innanzi all’Autorità giudiziaria;
effettuano, in relazione a tale procedimento, una consulenza sull’eventualità di intentarlo o evitarlo. Inoltre, il comma
4 dell’art. 42 fa salva la possibilità di compiere l’operazione che debba essere obbligatoriamente eseguita in virtù di
una legge, salvo successivamente effettuare la segnalazione della medesima. La norma deve infatti leggersi in
combinato con l’art. 35, comma 2, di particolare interesse per alcune categorie professionali, in modo particolare
quella dei notai.
68 Art. 32, comma 1.

Al comma 2, lo stesso citato art. 32, sancisce che: “Le modalità di conservazione adottate devono
prevenire qualsiasi perdita dei dati e delle informazioni ed essere idonee a garantire la ricostruzione
dell'operatività o attività del cliente nonché l'indicazione esplicita dei soggetti legittimati ad alimentare
il sistema di conservazione e accedere ai dati e alle informazioni ivi conservati”.
Inoltre, come conseguenza dell’abolizione dell’obbligo della tenuta di un archivio unico cartaceo o
informatico69, è sancito che: “I soggetti obbligati possono avvalersi, per la conservazione dei documenti,
dei dati e delle informazioni, di un autonomo centro di servizi, ferma restando la responsabilità del
soggetto obbligato e purché sia assicurato a quest'ultimo l'accesso diretto e immediato al sistema di
conservazione”.
Ecco quindi che gli operatori possono affidare a terzi (ad esempio: altri operatori, associazioni di categoria,
centri di servizio) la conservazione e la gestione dei dati e documenti, purché sia loro assicurato l’accesso
diretto e immediato agli stessi. Resta ferma la responsabilità degli operatori per il rispetto degli obblighi
di conservazione.
Resta, inoltre, obbligatorio garantire chiarezza, completezza e immediatezza delle informazioni, oltre che
la prescritta conservazione e l’aggiornamento dei dati stessi che risulteranno, così, facilmente
consultabili70.
Come già evidenziato, i dati e le informazioni devono comunque essere conservati per un periodo minimo
di dieci anni dal compimento dell’operazione o dalla conclusione dell’incarico.
Giova ricordare che:
i professionisti destinatari degli obblighi AML devono conservare, per un periodo di dieci anni dalla
cessazione del rapporto, le informazioni sufficienti per consentire all’Unità di Informazione Finanziaria
e alle altre autorità competenti (tra cui il Ministro dell’Economia e delle Finanze) di effettuare i dovuti
controlli, anche fiscali.
I documenti devono permettere almeno di stabilire la data di conferimento dell’incarico di reperire i

dati identificativi del cliente e lo scopo del rapporto continuativo, oltre che data causale e importo delle
operazioni.
69
L’Archivio unico informatico era previsto solo nel nostro Paese, ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. b) del d.lgs.
231/2007. Esso era formato e gestito a livello aziendale o di gruppo a mezzo di sistemi informatici e conservava in
modo accentrato tutte le informazioni acquisite dai singoli intermediari nell’adempimento degli obblighi di
identificazione e registrazione, secondo i principi previsti dal modificato art. 37 del decreto 231.
70A tal proposito si dovrà tenere conto di quanto disposto dall’art. 34 (Disposizioni specifiche). – “1. Nel rispetto del
vigente quadro di attribuzioni e competenze, i dati e le informazioni conservate secondo le norme di cui al presente
Capo sono utilizzabili a fini fiscali”.

Tale obbligo riguarda, pure, i documenti originali o le copie, aventi analoga efficacia probatoria nei
procedimenti giudiziari, delle scritture e delle registrazioni.
Tutte le informazioni sono conservate secondo l’ordine cronologico degli incarichi e delle operazioni cui si
riferiscono, in maniera da rendere possibile la loro ricostruzione storica.
I soggetti obbligati (o i terzi incaricati) devono assicurare il rispetto delle disposizioni del codice in materia
di protezione dei dati personali in relazione al trattamento dei dati e documenti personali71.
Inoltre, è necessario osservare tutte le misure necessarie per garantire la segretezza delle informazioni
nei confronti del proprio personale incaricato.
Sul piano pratico, il destinatario degli obblighi Antiriciclaggio deve conservare i dati e le informazioni
assicurando il rispetto delle norme sulla privacy ed esclusivamente per le finalità di trattamento
dell’Antiriciclaggio, evitando la perdita dei dati stessi e garantendo:
• l’accessibilità completa e tempestiva da parte delle Autorità preposte all’attività di prevenzione

e contrasto al riciclaggio e finanziamento del terrorismo;
• la tempestiva acquisizione da parte del professionista con indicazione della data di acquisizione;
• l’integrità e non alterabilità dei dati anche successivamente all’acquisizione;
• la trasparenza la completezza e chiarezza dei dati.
2.4 Obbligo di Segnalazione delle Operazioni Sospette (S.O.S.)
Come sin qui evidenziato, a carico degli “agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare
in presenza dell'iscrizione al Registro delle imprese, ai sensi della legge 3 febbraio 1989, n. 39 “anche
71 Deve escludersi che il cliente (nonché, “Soggetto interessato” ai sensi della normativa sulla protezione dei dati
personali) possa opporsi al trattamento dei suoi dati personali, così come pure, non si può riconoscere al cliente la
facoltà di esercitare il diritto alla cancellazione dei dati personali che lo riguardano e che sono trattati per fini di
Antiriciclaggio. Tale circostanza è coerente con quanto sancito all’art. 23 del Reg. UE 2016/679. Per il trattamento
dei dati personali si fa riferimento al Regolamento Generale UE 2016/679 (GDPR) nonché al novellato D.Lgs. 196/2003
(Codice della Privacy). Per un approfondimento in materia di protezione dei dati personali: G. Miceli, M. Miceli, L.
Malatesta, La privacy negli studi professionali, Fisco e Tasse Gruppo Maggioli, 2019.
https://www.fiscoetasse.com/BusinessCenter/scheda/40977-la-privacy-negli-studi-professionali-ebook-2019.html

alle sole operazioni per le quali il canone mensile è pari o superiore a 10.000 euro ” e, più in generale, a
tutti i “Soggetti obbligati” è sancito l’obbligo di verifica attiva di ordine soggettivo che attiene alla
valutazione dei rapporti in corso, per i quali dovranno essere individuati eventuali incongruenze rispetto
alla capacità economica e alle attività svolte dai clienti, ad esempio, nel caso in cui:
1) le operazioni poste in essere non risultino coerenti con il profilo economico e patrimoniale del
cliente;
2) si proceda in maniera – apparentemente - ingiustificata all’impiego di denaro contante;
3) risultino coinvolti soggetti residenti o operanti in paesi, cosiddetti, non cooperanti, come indicati
dal GAFI;
4) si realizzi una ingiustificata interposizione di soggetti terzi;
5) siano effettuate operazioni il cui valore appaia essere palesemente discordante rispetto a quello
di mercato.
Ai sensi dell’art. 35 del decreto Antiriciclaggio: “I soggetti obbligati, prima di compiere l'operazione,
inviano senza ritardo alla UIF, una segnalazione di operazione sospetta quando sanno, sospettano o
hanno motivi ragionevoli per sospettare che siano in corso o che siano state compiute o tentate operazioni
di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo o che comunque i fondi, indipendentemente dalla loro
entità, provengano da attività criminosa”.
È bene chiarire che le segnalazioni sono effettuate dal soggetto individuato dalla norma in ottemperanza
agli obblighi sanciti dalla normativa Antiriciclaggio, pertanto – se effettuate in buona fede - non può
configurarsi una violazione degli obblighi di segretezza a carico del destinatario degli obblighi
Antiriciclaggio72.
Ai sensi dello stesso citato art. 35, il sospetto da cui scaturisce l’obbligo di effettuare la segnalazione di
operazione sospetta “è desunto dalle caratteristiche, dall'entità, dalla natura delle operazioni, dal loro
collegamento o frazionamento o da qualsivoglia altra circostanza conosciuta, in ragione delle funzioni
esercitate, tenuto conto anche della capacità economica e dell'attività svolta dal soggetto cui è riferita, in
base agli elementi acquisiti ai sensi del presente decreto. Il ricorso frequente o ingiustificato ad operazioni
72
Al comma 4, l’art. 35 stabilisce che: “Le comunicazioni delle informazioni, effettuate in buona fede dai soggetti
obbligati, dai loro dipendenti o amministratori ai fini della segnalazione di operazioni sospette, non costituiscono
violazione di eventuali restrizioni alla comunicazione di informazioni imposte in sede contrattuale o da disposizioni
legislative, regolamentari o amministrative. Le medesime comunicazioni non comportano responsabilità di alcun tipo
anche nelle ipotesi in cui colui che le effettua non sia a conoscenza dell'attività criminosa sottostante e a prescindere
dal fatto che l'attività illegale sia stata realizzata”.

in contante, anche se non eccedenti la soglia di cui all'articolo 49 e, in particolare, il prelievo o il

versamento in contante di importi non coerenti con il profilo di rischio del cliente, costituisce elemento di
sospetto. La UIF, con le modalità di cui all'articolo 6, comma 4, lettera e), emana e aggiorna
periodicamente indicatori di anomalia, al fine di agevolare l'individuazione delle operazioni sospette” .
Peraltro, al comma 2, lo stesso citato art. 35 sancisce che: “In presenza degli elementi di sospetto di cui
al comma 1, i soggetti obbligati non compiono l'operazione fino al momento in cui non hanno provveduto
ad effettuare la segnalazione di operazione sospetta” ad eccezione dei “casi in cui l'operazione debba
essere eseguita in quanto sussiste un obbligo di legge di ricevere l'atto ovvero nei casi in cui l'esecuzione
dell'operazione non possa essere rinviata tenuto conto della normale operatività ovvero nei casi in cui il
differimento dell'operazione possa ostacolare le indagini. In dette ipotesi, i soggetti obbligati, dopo aver
ricevuto l'atto o eseguito l'operazione, ne informano immediatamente la UIF”.
L’obbligo di segnalazione dell’operazione sospetta (ex art. 35, punto 4, del D.Lgs. n. 231/2007) non
comporta una violazione di eventuali restrizioni alla comunicazione di informazioni imposte in sede
contrattuale o da disposizioni legislative, regolamentari o amministrative. 73
È evidente, pertanto, che l’obbligo della segnalazione sospetta richiesta ai professionisti risulti essere
ampliato dal nuovo assetto normativo 74 ciò, evidentemente, denota l’elevato livello di attenzione che le
Autorità Antiriciclaggio ripongono verso le SS.OO.SS.75
Per agevolare l’assolvimento di tale specifico obbligo segnalazione previsto a carico degli operatori non
finanziari, l’UIF emana e aggiorna indicatori di anomalia, anche con l’intervento degli Ordini
professionali.76
73 Si
configura la scriminante dell’adempimento di un obbligo sancito sul piano normativo, per cui il soggetto obbligato
che effettui la segnalazione dell’operazione sospetta, ai fini dell’Antiriciclaggio non è perseguibile.
74Il decreto 231/2007 ha approfondito i presupposti per l’individuazione di operazioni sospette, ampliando la nozione
di riciclaggio sia sotto il profilo soggettivo che sotto quello oggettivo e a differenza della legge previgente (n.
197/1991, art. 3, comma 1) non demanda esclusivamente all’applicazione della norma penale (648-bis e 648-ter).
75
Nella parte dedicate alle “Conclusioni” della Circolare del 26/07/2017, il Comando Generale della G. di F. afferma
che: “sfruttando appieno le enormi potenzialità rappresentate dalle segnalazioni di operazioni sospette che possono
costituire qualificate fonti d’innesco per ogni attività rientrante nella missione istituzionale del Corpo, anche in
considerazione del rilievo attribuito ai reati presupposto (evasione fiscale, corruzione, frodi) associati alle ipotesi di
riciclaggio”.
76Tali indicatori di anomalia consentono sia di evitare una pedante e puntuale ‘spunta’ di checklist recanti eccessivi
e onerosi adempimenti obbligatori e sia una valida guida e pesano sul giudizio di chi effettua i controlli successivi.

Funzione degli Indicatori di Anomalia è ricostruire il quadro normativo di riferimento e mettere a

disposizione dei soggetti obbligati una serie di “indici” e di “criteri generali” idonei ad agevolare
l’adempimento dell’obbligo di segnalazione da parte del professionista obbligato.
Nello specifico, l’impianto normativo attualmente in vigore chiede al destinatario degli obblighi
Antiriciclaggio di attivare un idoneo sistema di ‘monitoraggio’ della propria clientela, sia sul piano
soggettivo che sul piano oggettivo.
Tale attività, che dovrà essere svolta con spirito di “collaborazione attiva” richiede – sarebbe inutile
negarlo – un elevato livello di attenzione rispetto ai molteplici elementi che si potranno cogliere nei normali
rapporti che si intrattengono con il cliente, fino a riuscire a sviluppare uno spiccato acume investigativo,
specialmente nei casi in cui si dovrà adempiere all’obbligo di adeguata verifica in forma “rafforzata” come
nel caso degli operatori non finanziari, rispetto a quelle operazioni che superano la soglia dei 10 mila euro
o rispetto a un cliente che risulti essere “persona politicamente esposta”.
In ausilio al destinatario degli obblighi Antiriciclaggio, il Legislatore ha predisposto un corredo di

strumenti utili (seppur non esaustivi), quali:
✓ principi contenuti nella Legge Antiriciclaggio;
✓ indicatori di anomalia di cui al DM Giustizia del 16 aprile 2010;
✓ schemi di anomalia predisposti dalla UIF in relazione alle diverse fattispecie ;
✓ Regole tecniche degli organismi di autoregolamentazione nazionali, da emanarsi ai sensi

dell’art. 11 del decreto Antiriciclaggio.
Sono individuate le seguenti macro-categorie di indicatori di anomalia:
1) indicatori connessi al cliente: ad esempio: la reticenza o la riluttanza del cliente nel fornire
all’avvocato le informazioni per l’identificazione; la inusuale familiarità del cliente con i presidi
previsti in tema di adeguata verifica della clientela, registrazione dei dati e segnalazione di
operazioni sospette;
2) indicatori connessi alle modalità di esecuzione delle prestazioni professionali: ad esempio:

l’impegno da parte del cliente di disponibilità non coerenti con l’attività svolta dallo stesso; la
richiesta di prestazioni non compatibili con il profilo economico patrimoniale o con l’attività del

cliente; la richiesta di consulenza per operazioni di finanza strutturata sui mercati internazionali
per esigenze legate ad un’attività commerciale con l’estero di dimensioni contenute ;
3) indicatori relativi alle modalità di pagamento dell’operazione: ad esempio: la proposta di

regolare pagamenti mediante strumenti del tutto incoerenti rispetto alla prassi corrente
dell’operazione; l’utilizzo frequente e non giustificato di moneta elettronica non nominativa ;
4) indicatori relativi alla costituzione e amministrazione di società, trust e enti analoghi: ad

esempio: il conferimento di incarichi di responsabilità in società a persone sprovviste delle
necessarie capacità, con palese preordinazione a disgiungere l’attività decisionale dalla titolarità
delle cariche; frequenti ed ingiustificati cambiamenti nella denominazione della società o nella
titolarità delle stesse;
5) indicatori relativi ad operazioni aventi ad oggetto beni immobili o mobili registrati: ad esempio:
l’acquisto di beni ad un prezzo molto elevato rispetto al profilo economico patrimoniale del
cliente in assenza di specifiche esigenze ovvero ad un prezzo sproporzionato rispetto al valore
di mercato;
6) indicatori relativi ad operazioni contabili e finanziarie, ad esempio: operazioni aventi come

effetto l’occultamento di disponibilità finanziarie o caratterizzate da importi incoerenti rispetto
al profilo o all’attività del cliente.
Il corretto adempimento dell’obbligo di Segnalazione di Operazione Sospetta richiede, da parte del

soggetto obbligato segnalante una attenta valutazione, non improvvisata, bensì frutto di una altrettanto
attenta adeguata verifica della clientela. Il nesso di continuità che lega le azioni che consentono il corretto
adempimento degli obblighi Antiriciclaggio ne caratterizza la “dinamicità” degli stessi obblighi.
Giova ricordare che:
se il soggetto non ha elementi a sufficienza per effettuare le dovute verifiche sul potenziale cliente,
deve astenersi dall’intraprendere un rapporto duraturo con lo stesso, ovvero dal prestargli il servizio;
inoltre valuta anche la possibilità di segnalarne l’ambiguità.
Il soggetto obbligato che avrà saputo interpretare gli obblighi Antiriciclaggio in maniera “dinamica” potrà
effettuare con una maggiore facilità la valutazione che lo convincerà dell’opportunità – o meno - di
segnalare un’operazione come sospetta.

Attenzione.
La Segnalazione di Operazione Sospetta dovrà essere trasmessa dal professionista prima di compiere
l’operazione sospetta, fatto salvo il caso in cui la stessa debba essere eseguita in quanto sussistente
un obbligo di legge di ricevere l’atto ovvero nei casi in cui l’esecuzione non possa essere rinviata tenuto
conto della normale operatività ovvero nei casi in cui il differimento dell’operazione possa ostacolare le
indagini; in tali situazioni, i soggetti obbligati, dopo aver ricevuto l’atto o eseguito l’operazione, ne
informano immediatamente l’UIF.
In fase di segnalazione, inoltre, il destinatario degli obblighi dovrà indicare i “motivi di sospetto”.
Proprio sulla base di tale indicazione, nonché delle informazioni, dei dati e dei documenti forniti dal
segnalante, l’UIF svilupperà una approfondita analisi per rilevare eventuali profili di riciclaggio.
In fase di analisi delle segnalazioni, l’UIF potrà ritenere opportuno acquisire ulteriori elementi informativi
e, in tali casi, il segnalante dovrà tempestivamente rispondere a tale richiesta.
L’UIF ha pubblicato, il 24 maggio 2019, le nuove modalità di trasmissione ai segnalanti dei flussi di
ritorno delle informazioni ottenute tramite SOS che prevedono l’utilizzo di una piattaforma Infostat-
UIF. Si tratta della stessa piattaforma sinora utilizzata dai segnalanti per l’invio delle SOS.
Invece, le comunicazioni relative l’esito delle segnalazioni ricevute dall’UIF sono trasmesse tramite
posta elettronica certificata, alla casella PEC fornita dallo stesso segnalante e sono, altresì, consultabili
– previa notifica via e-mail al referente per le SOS – sul portale Infostat-UIF alla sezione “Visualizza
messaggi”.
N.B.: il decreto Antiriciclaggio garantisce espressamente il principio della tutela della riservatezza,
rispetto al nominativo del soggetto che effettua la segnalazione che viene inoltrata dall’UIF alle
competenti Autorità in forma anonima.
In relazione all’obbligo di segnalazione, l’art. 39 stabilisce che al soggetto obbligato è fatto divieto di darne
comunicazione al cliente interessato o a terzi dell'avvenuta segnalazione, dell'invio di ulteriori informazioni
richieste dalla UIF o dell'esistenza ovvero della probabilità di indagini o approfondimenti in materia di
riciclaggio o di finanziamento del terrorismo.

N.B.: il divieto non si estende alla comunicazione effettuata alle autorità di vigilanza di settore in
occasione dell'esercizio delle funzioni di cui all'articolo 7, comma 2, e alla Guardia di finanza in occasione
dei controlli di cui all'articolo 9, né alla comunicazione effettuata ai fini di accertamento investigativo.
(Art. 39, comma 2)
Il tentativo del professionista di dissuadere il cliente dal porre in atto un'attività illegale
non costituisce violazione del divieto di comunicazione previsto dal presente articolo. (Art.
39, comma 2)
2.5 Obbligo di comunicazione al Ministero dell'economia e delle finanze delle

infrazioni per il superamento della soglia di spendibilità del contante
In considerazione delle peculiarità che contraddistinguono l’attività professionale degli Agenti immobiliari
e, in particolare dell’operatività che vede tali professionisti intervenire a titolo di intermediari rispetto al
passaggio di somme di denaro contante e/o di altri titoli di pagamento, si ritiene utile approfondire quanto
sancito dagli artt. 49 “Limitazione dell’uso del contante e dei titoli al portatore” nonché del connesso
quadro sanzionatorio, così come previsto all’art. 63, secondo il procedimento di cui all’art. 65 dello stesso
decreto Antiriciclaggio.
Ai sensi della normativa Antiriciclaggio: “I soggetti obbligati che nell'esercizio delle proprie funzioni o
nell'espletamento della propria attività hanno notizia di infrazioni alle disposizioni di cui all'articolo 49,
commi 1, 5, 6, 7 e 12, e all'articolo 50 ne riferiscono entro trenta giorni al Ministero dell'economia e
delle finanze per la contestazione e gli altri adempimenti previsti dall'articolo 14 della legge 24
novembre 1981, n. 689, e per la immediata comunicazione della infrazione anche alla Guardia di finanza
la quale, ove ravvisi l'utilizzabilità di elementi ai fini dell'attività di accertamento, ne dà tempestiva
comunicazione all'Agenzia delle entrate”77.
77 Così l’art. 51, c. 1 del D.Lgs. 231/2007.

Le violazioni di cui al menzionato art. 49 del D.Lgs. 231/2007 si riferiscono al divieto di “trasferimento di
denaro contante e di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti
diversi, siano esse persone fisiche o giuridiche, quando il valore oggetto di trasferimento, è
complessivamente pari o superiore a 3.000 euro.”.
Attenzione:
Il trasferimento superiore al predetto limite, quale che ne sia la causa o il titolo, è vietato anche quando
è effettuato con più pagamenti, inferiori alla soglia, che appaiono artificiosamente frazionati e può
essere eseguito esclusivamente per il tramite di banche, Poste italiane S.p.a., istituti di moneta
elettronica e istituti di pagamento, questi ultimi quando prestano servizi di pagamento diversi da quelli
di cui all'articolo 1, comma 1, lettera b), numero 6), del decreto legislativo 27 gennaio 2010, n. 1178.
In considerazione dell’importanza che la fattispecie relativa alle forme di pagamento può assumere per la
categoria degli Agenti immobiliari, si riporta, testualmente, quanto sancito dal menzionato art. 49.
1. Il trasferimento effettuato per il tramite degli intermediari bancari e finanziari avviene mediante
disposizione accettata per iscritto dagli stessi, previa consegna ai medesimi intermediari della somma
in contanti. A decorrere dal terzo giorno lavorativo successivo a quello dell'accettazione, il beneficiario
ha diritto di ottenere il pagamento nella provincia del proprio domicilio. La comunicazione da parte del
debitore al creditore della predetta accettazione produce gli effetti di cui all'articolo 1277, primo comma,
del codice civile e, nei casi di mora del creditore, gli effetti di cui all'articolo 1210 del medesimo codice.
2. Per il servizio di rimessa di denaro di cui all' articolo 1, comma 1, lettera b), numero 6), del decreto
legislativo 27 gennaio 2010, n. 11, la soglia è di 1.000 euro.
3. Per la negoziazione a pronti di mezzi di pagamento in valuta, svolta dai soggetti iscritti nella sezione
prevista dall'articolo 17-bis del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, la soglia è di 3.000 euro.
4. I moduli di assegni bancari e postali sono rilasciati dalle banche e da Poste Italiane S.p.A. muniti
della clausola di non trasferibilità. Il cliente può richiedere, per iscritto, il rilascio di moduli di assegni
bancari e postali in forma libera.
78 Così l’art. 49, c. 1 del D.Lgs. 231/2007.

5.Gli assegni bancari e postali emessi per importi pari o superiori a 1.000 euro devono
recare l'indicazione del nome o della ragione sociale del beneficiario e la clausola di non
trasferibilità.
6. Gli assegni bancari e postali emessi all'ordine del traente possono essere girati unicamente per
l'incasso a una banca o a Poste Italiane S.p.A.
7. Gli assegni circolari, vaglia postali e cambiari sono emessi con l'indicazione del nome o
della ragione sociale del beneficiario e la clausola di non trasferibilità.
8. Il rilascio di assegni circolari, vaglia postali e cambiari, di importo inferiore a 1.000 euro può essere
richiesto, per iscritto, dal cliente senza la clausola di non trasferibilità.
9. Il richiedente di assegno circolare, vaglia cambiario o mezzo equivalente, intestato a terzi ed emesso
con la clausola di non trasferibilità, può chiedere il ritiro della provvista previa restituzione del titolo
all'emittente.
10. Per ciascun modulo di assegno bancario o postale richiesto in forma libera ovvero per ciascun
assegno circolare o vaglia postale o cambiario rilasciato in forma libera è dovuta dal richiedente, a titolo
di imposta di bollo, la somma di 1,50 euro
11. I soggetti autorizzati a utilizzare le comunicazioni di cui all'articolo 7, comma 6, del decreto del
Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 605 , e successive modificazioni, possono chiedere
alla banca o a Poste Italiane S.p.A. i dati identificativi e il codice fiscale dei soggetti ai quali siano stati
rilasciati moduli di assegni bancari o postali in forma libera ovvero che abbiano richiesto assegni circolari
o vaglia postali o cambiari in forma libera nonché di coloro che li abbiano presentati all'incasso. Con
provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate sono individuate le modalità tecniche di
trasmissione dei dati di cui al presente comma. La documentazione inerente i dati medesimi, costituisce
prova documentale ai sensi dell'articolo 234 del codice di procedura penale.
12. A decorrere dall'entrata in vigore della presente disposizione è ammessa esclusivamente l'emissione
di libretti di deposito, bancari o postali, nominativi ed è vietato il trasferimento di libretti di deposito
bancari o postali al portatore che, ove esistenti, sono estinti dal portatore entro il 31 dicembre 2018.
13. Le disposizioni di cui al presente articolo, concernenti la circolazione del contante e le modalità di
circolazione degli assegni e dei vaglia non si applicano ai trasferimenti in cui siano parte banche o Poste
Italiane S.p.A., istituti di moneta elettronica e istituti di pagamento, nonché ai trasferimenti tra gli stessi
effettuati in proprio o per il tramite di vettori specializzati di cui all'articolo 3, comma 5, lettera e).

14. Le disposizioni di cui al comma 1 non si applicano ai trasferimenti di certificati rappresentativi di

quote in cui siano parte banche, Poste Italiane S.p.A., SIM, SGR, SICAV, SICAF e imprese di
assicurazione che operano in Italia nei rami di cui all'articolo 2, comma 1, CAP.
15. Restano ferme le disposizioni relative ai pagamenti effettuati allo Stato o agli altri enti pubblici e
alle erogazioni da questi comunque disposte verso altri soggetti. E’ altresì fatto salvo quanto previsto
dall'articolo 494 del codice di procedura civile.
In altre parole, il legislatore richiede che rispetto all’utilizzo di denaro per importi pari o superiori a €.
3.000 sia garantita la tracciabilità dei pagamenti che dovranno, quindi, avvenire con i suddetti mezzi di
pagamento e che devono avvenire esclusivamente attraverso strumenti nominativi (bonifici bancari o
postali, carte di debito, carte di credito, etc.).
Nuovi limiti all’uso del contante e dei titoli al portatore.
Il Decreto Fiscale 2020 fissa una nuova soglia per i pagamenti:
Fino al 30 giugno 2020 3.000
A partire dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2.000

2021
A partire dal 1° gennaio 2022 1.000
Le novità sulla limitazione all’uso del contante e dei titoli al portatore sono previste all’articolo 18 del DL
numero 124 del 2019, convertito in legge il 19 dicembre 2019.
Si tratta di una manovra che punta a disincentivare l’uso del contante e a favorire l’impiego di strumenti
di pagamento caratterizzati da una maggiore tracciabilità, per esempio bancomat e carte di credito.
A ulteriore garanzia, la normativa Antiriciclaggio ha posto l’obbligo per i soggetti di cui all’art. 3 che, in
relazione alla propria attività e nei limiti delle loro attribuzioni, ne abbiano notizia di segnalare - entro
trenta giorni - al Ministero dell’Economia e Finanze.
In virtù di tali segnalazioni, il MEF potrà muovere la prevista contestazione nei confronti del
contravventore.

Attenzione:
il comma 3 dell’art. 51 del Decreto Antiriciclaggio sancisce che: “Qualora oggetto dell'infrazione sia
un'operazione di trasferimento segnalata ai sensi dell'articolo 35, non sussiste l'obbligo di
comunicazione di cui al comma 1”, quindi il professionista che abbia effettuato la Segnalazione di
Operazione Sospetta non è tenuto alla comunicazione relativa alle infrazioni sul denaro contante.
La procedura di segnalazione al MEF deve essere applicata e rispettata da tutto il personale e dai
collaboratori dello studio coinvolti nelle diverse funzioni e operatività, senza nessuna distinzione.
Il professionista provvede (si ribadisce: entro trenta giorni dalla notizia) alla comunicazione al MEF
mediante posta raccomandata o mediante Pec.
SANZIONI RELATIVE ALLE LIMITAZIONI ALL’USO DEL CONTANTE, DEI TITOLI AL

POTATORE E
DEGLI OBBLIGHI DI COMUNICAZIONE AL MEF (ART.63)
VIOLAZIONE DESCRIZIONE CONDOTTA SANZIONE
Amministrativa pecuniaria:
delle disposizioni sull’uso Pagamento di fatture in unica • da € 3.000 a 50.000

del contante e titoli al soluzione ultrasoglia o in modalità • se la violazione è > a
portatore frazionata €250.000, la sanzione è
quintuplicata*
per assegni privi delle Emissione di assegno di importo

clausola di NON compreso tra €1.000 e 30.000, senza
trasferibilità per importo l’obbligatoria indicazione “NON
nominale < a €30.000 TRASFERIBILE” 10%
dell’importo trasferito
Il soggetto obbligato che abbia avuto

notizia del superamento della soglia,
dell’obbligo di Amministrativa pecuniaria:
omette di effettuare la
comunicazione al MEF
comunicazione obbligatoria al MEF da € 3.000 a 15.000

In questi casi, è ammesso l’istituto premiale dell’oblazione (ex art. 16 del D.Lgs. 689/81. Pertanto, si
applica la riduzione fino a 1/3 del massimo edittale o, se più conveniente, applicazione del doppio del
minimo edittale. In ogni caso da pagarsi entro 60 giorni in una unica soluzione.
* l’oblazione è esclusa nei casi di trasferimento per importi superiori a €250.000, nonché nei casi in cui
il trasgressore si sia avvalso dell’oblazione nei precedenti 365 giorni, rispetto alla seconda violazione.
Dall’analisi del sopraindicato schema riepilogativo delle sanzioni relative alle limitazioni all’uso del
contante, dei titoli al potatore e degli obblighi di comunicazione al MEF, emerge chiaramente che agli
agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare sono tenuti a prestare la massima
attenzione rispetto alle modalità di utilizzo del contante e dei titoli d pagamento che vengono messe in
pratica dalla clientela.
In particolare, si rende necessario valutare due differenti circostanze in ragione delle quali assume
rilevanza l’attività degli Agenti immobiliari, in qualità di “Soggetti obbligati” ai sensi dell’art. 3 del decreto
Antiriciclaggio.
1) La prima ipotesi che si sottopone ad analisi è quella che vede l’acquirente formulare la proposta
di acquisto. Quest’ultimo, al momento della formulazione della proposta di acquisto, dovrà
consegnare all’Agente immobiliare una somma di denaro contante oppure un assegno. Ecco
quindi che l’Agente immobiliare è obbligato a verificare il rispetto delle regole che attengono alle
limitazioni – nel primo caso, del contante che non potrà eccedere l’importo di 3.000 euro; mentre
nel caso di ricorso all’utilizzo di assegni, lo stesso Agente immobiliare, dovrà accertarsi che
l’assegno non superi la soglia di 1.000 euro o, in caso contrario, che sull’assegno (del valore
superiore a 1.000 euro) l’acquirente/traente abbia debitamente indicato il nominativo del
beneficiario e la clausola di NON trasferibilità.
In assenza di tali risultati, ove si configuri anche una sola delle violazioni appena evidenziate,
l’Agente immobiliare dovrà dare corso alla comunicazione obbligatoria (ai sensi dell’art.49) al
MEF, più nello specifico alla Ragioneria Territoriale dello Stato competente per area geografica.
Ciò per evitare di incorrere nell’applicazione della sanzione da 3 a 15 mila euro.
2) La seconda ipotesi è quella che vede l’Agente immobiliare ricevere il pagamento della provvigione
concordata. Il cliente potrà effettuare il pagamento di quanto fatturato dal mediatore in contanti
o, piuttosto, tramite assegno (o, ancora, tramite bonifico bancario, circostanza questa che non
rileva rispetto agli effetti qui posti in evidenza).

Orbene, il pagamento potrà essere effettuato in contanti solo a condizione che l’importo fatturato
al cliente non sia pari o superiore a 3.000 euro. Mentre, nel caso, di pagamento effettuato tramite
assegno, ove questo sia pari o superiore a 1.000 euro dovrà necessariamente recare:
✓ L’indicazione del nominativo del beneficiario e
✓ La clausola di NON trasferibilità.
Diversamente, l’Agente immobiliare (beneficiario del pagamento) e il cliente che ha effettuato il

pagamento in contanti o che abbia tratto l’assegno saranno – entrambi – sanzionati ai sensi dell’art. 49
del D.Lgs. 231/2007.
In tale ultima circostanza, si pone una questione che meriterebbe un intervento chiarificatore e che
consenta una risposta al seguente dubbio interpretativo:
nei casi in cui il soggetto destinatario degli obblighi Antiriciclaggio risulti aver trasgredito
quanto sancito dall’art. 49, dovrà considerarsi comunque obbligato a effettuare la
comunicazione di irregolarità ex art. 53, comma 1, per non incorrere nella ulteriore
sanzione, oppure no?
2.6 Obbligo di formazione Antiriciclaggio
L’art. 16 del decreto Antiriciclaggio prescrive obblighi di formazione (e aggiornamento) per il soggetto
obbligato, il quale dovrà assicurare che anche il personale e i suoi collaboratori registrino una adeguata
formazione (e aggiornamento) in materia di Antiriciclaggio.
Si tratta di un obbligo affatto marginale, specialmente se ci si sofferma a considerare quanto complesso

e articolato sia l’impianto normativo che regola la materia dell’Antiriciclaggio e dell’azione di contrasto al
finanziamento del terrorismo.
Il legislatore richiede che i soggetti coinvolti nell’azione di prevenzione e contrasto al fenomeno del
riciclaggio e del finanziamento del terrorismo abbiano una precisa conoscenza della materia e che le
strutture (società, studio professionale, istituto bancario o assicurativo ecc.) in cui operano i “Soggetti
obbligati” si dotino di un sistema organizzato che possa assicurare la formazione continua del personale
impiegato.
Una mission rispetto alla quale gli Organismi di autoregolamentazione e le Associazioni di categoria
giocano un ruolo di fondamentale importanza, considerato che è lo stesso decreto Antiriciclaggio ha

individuarli come articolazioni preposte all’organizzazione di eventi formativi ad hoc, nell’interesse dei
professionisti iscritti ai corrispondenti albi ed elenchi professionali.
L’obbligo di formazione del personale e dei collaboratori si estende fino a riguardare un generale obbligo
di adozione delle misure necessarie per assicurare, con continuità e sistematicità, la conoscenza
aggiornata della nuova normativa Antiriciclaggio, anche con riferimento a collaboratori e dipendenti.
2.7 Obbligo di adottare presidi e procedure, adeguati alla natura e alla

dimensione dello Studio, al fine di mitigare e gestire i rischi di riciclaggio e di
finanziamento del terrorismo
Il novellato decreto Antiriciclaggio ribadisce un generale obbligo di adozione delle misure necessarie per
assicurare, con continuità e sistematicità, la conoscenza aggiornata della normativa AML, anche con
riferimento a collaboratori e dipendenti del destinatario degli obblighi.
L’obbligo di adottare presidi e procedure, adeguati alla natura e alla dimensione della struttura in cui
opera il soggetto obbligato assume rilevanza basilare rispetto all’obiettivo di mitigare e gestire i rischi di
riciclaggio e di finanziamento del terrorismo. Si tratta di una previsione normativa che fissa un generale
obbligo di controllo interno che dovrà essere commisurato alla dimensione dell’attività svolta dal soggetto
obbligato e sul quale – a ben vedere – si regge il corretto adempimento degli obblighi Antiriciclaggio.
Il decreto Antiriciclaggio fissa un generale obbligo di controllo interno, commisurato con la dimensione
dello Studio professionale, teso a verificare il corretto adempimento degli obblighi Antiriciclaggio.
Si tratta di un obbligo basilare per un’efficace azione di contrasto e che, come tale, non può prescindere
dalla inconfutabile competenza del professionista e, più in generale, dei “Soggetti obbligati” i quali con
spirito di collaborazione attiva dovranno adempiere agli obblighi in materia di Antiriciclaggio.
Il presidio AML assume rilevanza anche per il raggiungimento di un più generale livello di Compliance,
basato su una serie di attività di prevenzione dei rischi e di rispetto delle normative di riferimento.
Il presidio contro il rischio di riciclaggio e finanziamento del terrorismo si articola, in termini funzionali,
sulla base di un sistema organizzativo e operativo che punta a individuare e correggere eventuali
disallineamenti rispetto all’insieme delle regole esterne ed interne.

L’allineamento al sistema dispositivo consente:
• di circoscrivere ex ante il rischio di sanzioni penali, civili, amministrative (c.d. asset visibili) e
minimizzare ex post le conseguenze di possibili disallineamenti
• di salvaguardare la reputazione aziendale e la fiducia dei diversi stakeholders (azionisti, clienti,

dipendenti, ecc.) (c.d. asset invisibili)
• di costruire un patrimonio di regole e di valori che possono caratterizzare l’identità dell’impresa

con ricadute positive anche in termini di risultati di business.
La funzione Compliance Antiriciclaggio punta a:
• identificare nel continuo la normativa di riferimento, analizzandone e valutandone l’impatto su

processi e procedure interne;
• formulare proposte di modifiche organizzative e procedurali per la mitigazione del rischio di

non conformità alle normative con particolare riferimento all’Antiriciclaggio;
• verificare ex post l’efficacia degli adeguamenti proposti;
• realizzare attività di reporting agli organi interni e alle Autorità competenti (Banca d’ Italia,
Ministero dell’Economia e Finanze, CONSOB ecc.);
• supportare e fornire consulenza agli organi e uffici interni;
• progettare interventi formativi per la diffusione della cultura di Compliance.

Capitolo 3 - Considerazioni conclusive
L’attività di riciclaggio di denaro sporco in molti casi si infiltra all’interno del mercato e così vengono
utilizzati capitali illeciti per l’acquisto di proprietà immobiliari. I report delle attività d’indagine che si
svolgono sul piano internazionale dimostrano che nel corso degli ultimi anni si continua a registrare una
crescita della richiesta di immobili, anche in virtù di tassi ipotecari che hanno raggiunto minimi storici. Per
effetto di una domanda di acquisto che proviene dall’ambiente del riciclaggio, si registra altresì una
crescita costante dei prezzi degli immobili, specialmente in aree geografiche particolarmente esposte a
tale rischio di inquinamento del mercato immobiliare. Ecco quindi che il riciclaggio scaglia contro la
collettività una minaccia che non è più solo di rilevanza economica ma che ha già assunto il significato di
una minaccia per la pace sociale.
Si stima che subito dopo il canale bancario, sia proprio quello immobiliare quello a cui attingono le
organizzazioni criminali dedite al riciclaggio di proventi di attività illecita. E, del resto, non è un segreto
che – specialmente – in alcuni Paesi – risulti più semplice acquistare una casa che aprire un conto
bancario. Peraltro, in una fase storica in cui a livello internazionale si punta a realizzare l’obiettivo della
trasparenza dei conti bancari e della gestione dei titoli mobiliari, alle stesse organizzazioni criminali risulta
più vantaggioso – anche in termini di distribuzione del rischio – spostare la propria operatività su altri
mercati altrettanto proficui (mercato immobiliare, mercato dell’arte ecc.).
L’arma vincente contro il fenomeno del riciclaggio, frutto di più attività complesse, è la tracciabilità dei
passaggi di un immobile e l’identificabilità dei soggetti che li hanno realizzati.
Al fine di realizzare un sempre più efficace sistema di tracciabilità il ruolo dei “soggetti obbligati” è di
fondamentale importanza per l’avvio dell’attività info-investigativa cui sono preposti il Nucleo Speciale di
Polizia Valutaria della Guardia di Finanza e la Direzione Investigava Antimafia e per l’azione di
monitoraggio svolta in maniera sistemica dall’Unità di Informazione Finanziaria.
Il mercato immobiliare, così come quello dell’arte e dell’oro, continua a registrare un trend crescente,
anche in considerazione dei risultati apprezzabili in chiave di investimenti finanziari che generano
l’interesse dei collezionisti e quanti mirano a inserire una più ampia asset allocation nel loro pacchetto di
investimento e risparmio.

In tale contesto, il destinatario degli obblighi Antiriciclaggio dovrà acquisire la sensibilità che lo guiderà
verso il corretto adempimento degli obblighi AML, forte di uno spirito di collaborazione attiva – tipico di
tutti i componenti del Team Antiriciclaggio – e consapevole degli effetti benefici che ne scaturiranno in
termini di reputazione e di maggiore fiducia che la clientela percepirà nei confronti di un professionista
compliant.
L’adeguata verifica della clientela si sostanzia nei seguenti adempimenti:
• Identificazione del cliente e verifica della sua identità;
• Identificazione del titolare effettivo e verifica della sua identità;
• l’acquisizione e la valutazione di informazioni sullo scopo e sulla natura del rapporto continuativo;
• il controllo costante del rapporto con il cliente;
L’identificazione del cliente va fatta attraverso un documento di identità o un altro documento di

riconoscimento equipollente e sulla basi altri documenti e informazioni ottenuti da una fonte
affidabile, come il Registro delle Imprese, Banche dati e altri registri tenuti da enti pubblici e o privati, in
ottemperanza al principio “know your customer” (conosci il tuo cliente).
L’agente immobiliare deve identificare il titolare effettivo, quando il cliente è una società, un trust, una
fondazione o altro ente giuridico.
L’adeguata verifica della clientela si sostanzia nei seguenti adempimenti:
• Identificazione del cliente e verifica della sua identità;
• Identificazione del titolare effettivo e verifica della sua identità;
• l’acquisizione e la valutazione di informazioni sullo scopo e sulla natura del rapporto

continuativo;
• il controllo costante del rapporto con il cliente;
L’agente immobiliare deve identificare il titolare effettivo, quando il cliente è una società, un trust, una
fondazione o altro ente giuridico.
Ebbene chiarire che l’attività di controllo e le ispezioni Antiriciclaggio nei confronti degli agenti immobiliari
sono invece effettuati dalla Guardia di Finanza.

Infine, l’agente immobiliare deve prestare particolare attenzione all’obbligo di

comunicazione al Ministero dell’Economia e delle Finanze e alla Guardia di Finanza. Si tratta
dell’obbligo di comunicare al MEF e alla Guardia di Finanza, le infrazioni alla normativa relativa alle
soglie di pagamento in contante e titoli al portatore entro 30 giorni dall’avvenuta conoscenza del fatto.
Le infrazioni da comunicare si riferiscono al divieto di effettuare trasferimenti di denaro contante e di titoli

al portatore in euro o in valuta estera, tra soggetti diversi, siano esse persone fisiche o giuridiche, quando
il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 3.000 euro.
L’uso del contante, nonché dei titoli di credito, rappresenta per l’Agente immobiliare una operatività quasi
di routine che, perciò, rischia di coinvolgere il professionista in una contestazione per non aver comunicato
la violazione alla ragioneria Territoriale con sede a Roma.
Ecco quindi che nel corso di questa analisi sono state opportunamente proposti approfondimenti in ordine
all’utilizzo del contante e dei titoli di pagamento.
Particolare attenzione dovrà restare l’Agente immobiliare all’'obbligo di organizzare e/o svolgere corsi di
formazione/aggiornamento in materia di adempimenti Antiriciclaggio.
Viene, infine, ribadito che il momento in cui scatta l’obbligatorietà degli adempimenti AML2020, deve
individuarsi nel conferimento dell'incarico e non nel momento di sottoscrizione del preliminare o dell'atto
definitivo, che potrebbero persino non trovare – affatto – configurazione.

Allegati
Check list – Adempimenti antiriciclaggio 2020
(clicca qui per scaricare in formato word)
V Direttiva AML
Per i soggetti obbligati
1) Verificare preliminarmente se sussiste l’obbligo di effettuare l’identificazione e l’adeguata verifica della

clientela e del titolare effettivo (in modalità semplificata o rafforzata, in base allo scopo e alla natura
prevista della prestazione professionale, nonché in base alla valutazione della clientela secondo
l’approccio basato sul rischio) o se la prestazione professionale non rientra nell’ambito di applicazione
del decreto Antiriciclaggio.
2) Verificare se sussistono particolari problematiche che fanno propendere per l’astensione obbligatoria
dall’incarico.
3) Identificare il cliente e il titolare effettivo mediante un documento d’identità in corso di validità e
verificare il potere di rappresentanza.
4) Identificare il titolare effettivo (operazione esclusa nel caso di modalità semplificata) mediante
compilazione della dichiarazione del cliente per identificazione del titolare effettivo.
5) È opportuno istituire il fascicolo del cliente per le finalità Antiriciclaggio al fine di consentire la
“collaborazione attiva” anche in fase di eventuale controllo di Polizia e agevolare la ricostruzione del
percorso logico-giuridico che lega l’attività professionale del soggetto obbligato (compilatore e
tenutario del fascicolo) al cliente. Tale fascicolo dovrà contenere al suo interno:
a) dichiarazioni del cliente in relazione agli obblighi Antiriciclaggio previsti dal D.Lgs. n. 231/2007
(dichiarazioni del cliente per la identificazione);
b) dichiarazione del cliente ai sensi dell’art. 22 D.Lgs. n. 231/2007 (dichiarazione del cliente per
identificazione del titolare effettivo);
c) scheda d’identificazione titolari effettivi compilata dal professionista o dal dipendente o

collaboratore incaricato;
d) dichiarazione del professionista, ai sensi dell’art. 17 del D.Lgs. n. 231/2007, di avvenuta esecuzione
adeguata verifica della clientela;
e) eventuale dichiarazione del professionista di mancata comunicazione titolare effettivo;
f) scheda valutazione della clientela secondo l’approccio basato sul rischio da rinnovare
periodicamente (ogni anno o, in casi particolari, ogni 6 o 3 mesi) al fine di svolgere il controllo
costante;
g) visura camerale da aggiornare periodicamente al fine di svolgere il controllo costante (soprattutto
in occasione di variazioni camerali);
h) uno o più verbali di colloqui con il cliente o, anche, appunti a titolo di pro memoria del professionista
su fatti e circostanze che abbiano potuto destare dubbi d perplessità, utili per valutare le
informazioni fornite dal cliente sullo scopo e sulla natura prevista della prestazione professionale
richiesta e per stabilire la provenienza del patrimonio e dei fondi impiegati nell’operazione da
attuare. Tale corredo informativo risulterà particolarmente utile in fase di controllo Antiriciclaggio
che – è opportuno ribadire – potrà riguardare la situazione di un determinato cliente o l’effettivo e
corretto adempimento degli obblighi Antiriciclaggio da parte dello stesso soggetto obbligato. Ma,
anche, e soprattutto per affrontare con consapevolezza piena la decisione di segnalare l’operazione
sospetta.
6) Consegnare l’informativa Antiriciclaggio al personale dipendente e ai collaboratori, firmata dal titolare
dello studio, con copia firmata dal dipendente o collaboratore firmata “per ricevuta” da conservare agli
atti.
7) Predisporre un’adeguata formazione periodica in materia di Antiriciclaggio ai dipendenti e ai
collaboratori e redazione del verbale di riunione formativa con firma del titolare dello studio e dei
dipendenti e collaboratori presenti all’incontro (da effettuarsi almeno una volta all’anno).
8) Predisporre un protocollo che assicuri il corretto adempimento degli obblighi Antiriciclaggio nei
confronti dei dipendenti e collaboratori dello studio, prevedendo quanto segue:
a) eventuale conferimento delega al dipendente o collaboratore per adempimenti Antiriciclaggio;
b) copia dell’informativa antiriciclaggio al personale dipendente e ai collaboratori firmata per ricevuta;
c) verbali delle riunioni formative.
9) Segnalare all’UIF (Unità d’Informazione Finanziaria) qualsiasi operazione conosciuta o sospettata che
possa ritenersi collegata ad operazioni di riciclaggio e finanziamento al terrorismo. La segnalazione
deve essere effettuata senza ritardo, ove possibile prima di eseguire l’operazione, appena il segnalante
viene a conoscenza degli elementi di sospetto. Le segnalazioni non comportano violazione in ordine
agli obblighi del segreto professionale e vanno inoltrate anche se l’operazione sospetta non abbia
avuto luogo per sospetti o rifiuto.
10) Astenersi – obbligatoriamente – dal comunicare al cliente o a terzi interessati che farà o ha fatto la

segnalazione all’UIF. Il professionista ha solo la facoltà di dissuadere il proprio cliente dal mettere in
atto un’attività criminosa.
11) Comunicare alla competente Ragioneria Territoriale dello Stato, mediante comunicazione di
irregolarità per transazioni in contanti a mezzo raccomandata A/R, il trasferimento di denaro contante
per un importo pari o superiore a 3.000 euro entro 30 giorni da quando il professionista ha preso
cognizione di tali movimenti.

Scheda valutazione del rischio
SCHEDA VALUTAZIONE DEL RISCHIO
PARTE _____________________
PARTE _____________________
PARTE 1 – TABELLA VALUTAZIONE DEL RISCHIO
A. Aspetti connessi al cliente
Livello di
a.1. Natura
A. Aspetti giuridica
connessi alCED/CESS
cliente rischio
Ditta individuale
Associazione professionale
Società di persone
Società di capitali
Persona fisica
Totale a.1
a.2. Prevalente attività svolta*
Operazioni “normali”
Operazioni di particolare rilevanza
Operazioni “anomale”
Totale a.2
a.3. Comportamento tenuto al momento
dell’operazione
Nella norma (cliente
Fuori dalla norma (cliente

collaborativo/trasparente)
Totale a.3
reticente/poco trasparente)

a.4. Area geografica di residenza

Italia
Paesi UE
Paesi extra UE
Territori off shore
Totale a.4
TOTALE PUNTEGGIO (A)
B. Aspetti connessi all’operazione
B. Aspetti connessi Livello di
b.1.all’operazione
Tipologia rischio
Ordinaria
Straordinaria
Totale b.1
b.2. Modalità di svolgimento
Con banche
Tra soggetti privati
Totale b.2
b.3. Ammontare
Basso
Medio
Alto
Totale b.3
b.4. Frequenza e durata
Occasionale
Poco frequente
Frequente
Totale b.4
b.5. Ragionevolezza
Congrua
Non congrua
Totale b.5
b.6. Area geografica di destinazione
Italia
Paesi UE
Paesi extra UE
Territori off shore
Totale b.6
TOTALE PUNTEGGIO (B)

Valutazione finale del rischio di riciclaggio/finanziamento del terrorismo
C. Rischio totale di riciclaggio/finanziamento
del terrorismo
Totale punteggio A
Totale punteggio B
TOTALE COMPLESSIVO (C)
Legenda dei punteggi parziali e del punteggio totale per la determinazione del rischio di riciclaggio:
A. Aspetti connessi al cliente

Minimo Massimo
1 1 5
2 1 5
3 1 5
4 1 5
TOTALE A 4 20
Rischio legato al cliente
Basso Da 4 A 12
Medio Da 13 A 16
Alto Da 17 A 20
B. Aspetti connessi all’operazione

Minimo Massimo
1 1 5
2 1 5
3 1 5
4 1 5
5 1 5
6 1 5
TOTALE B 6 30
Rischio legato all’operazione
Basso Da 6 A 18
Medio Da 19 A 24
Alto Da 25 A 30
Valutazione finale (A+B)

Minimo Massimo
Totale (A+B) 10 50
Rischio di riciclaggio/finanziamento del
terrorismo
Basso Da 10 A 30
Medio Da 31 A 40
Alto Da 41 A 50

PARTE 2 – SCHEDA RILEVAZIONE ELEMENTI SOSPETTI
 Non sussistono elementi atti a determinare rischio di riciclaggio o di finanziamento al terrorismo

 Rilevazione di elementi sospetti, in merito a:
- natura giuridica del cliente
- prevalente attività svolta dal cliente
- comportamento tenuto al momento del compimento dell’operazione e
dell’instaurazione del rapporto continuativo
- area geografica di residenza o sede del cliente o della controparte
- I l cliente si è rifiutato di fornire una o più delle informazioni sul suo conto,
necessarie ed aggiornate, per l’adempimento degli obblighi di adeguata verifica
della clientela imposti dal D.Lgs. 231/2007.
- I l cliente si è rifiutato di fornire per iscritto una o più delle informazioni inerenti il
titolare effettivo, necessarie ed aggiornate, per l’adempimento degli obblighi di
adeguata verifica della clientela imposti dal D.Lgs. 231/2007.
- I mpossibilità, non derivante da colpa del cliente, di recepire una o più delle
informazioni relative al suo conto o inerenti il titolare effettivo, necessarie ed
aggiornate, per l’adempimento degli obblighi di adeguata verifica della clientela
imposti dal D.Lgs. 231/2007.
- Altra anomalia riscontrata: _ _
 Avvio procedura di segnalazione sospetta
Note/allegati:
Luogo e data……………………………………………………………………………………………
Firma dell’Agente……………………………………………………………………………………..

Modulo segnalazione al Ministero dell’economia di trasferimenti di denaro

contante effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi per importi pari o
superiori a 3.000,00 euro
V D AML
Modulo di segnalazione al Ministero dell’economia di trasferimenti

di denaro contante effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi
per importi pari o superiori a 3.000,00 euro
Spett.le
Ragioneria Territoriale dello Stato
di .....................................................
Luogo e data Raccomandata ar/Pec
Oggetto: comunicazione di infrazione nell’utilizzo del denaro contante.
Spettabile Ente,
con la presente, comunico che in relazione ai compiti di servizio, in data ................... ho avuto notizia
dell’infrazione nell’utilizzo del denaro contante ai sensi dell’art. 49 del D.Lgs. 231/2007 come di seguito
indicato:
In data ..................... il Sig. .................... (sede .................., partita iva n. ..............., codice fiscale
................................) ha effettuato un pagamento per contanti di euro ........................ al Sig.
........................ (sede ................., partita iva n. ................., codice fiscale .................), come da
documentazione che allego.
La presente comunicazione viene trasmessa ai sensi e per gli effetti di legge.
Il Professionista incaricato .............................................
Luogo e data ....................................
firma.......................................

Questo Ebook fa parte della collana “Atlante Antiriciclaggio” che prevede i seguenti titoli:
1) Commercialisti
2) Gallerie d’arte o case d’asta e (Novità 2020) soggetti che esercitano attività di commercio
di cose antiche, il commercio di opere d’arte o che agiscono in qualità di intermediari nel
commercio delle medesime opere. Nonché operatori professionali in oro.
3) Consulenti del lavoro
4) Avvocati e Notai
5) Agenti immobiliari
6) Banche e assicurazioni
7) Mediatori creditizi, agenti creditizi, prestatori di servizi cambio, compresi (novità 2020) i
servizi di cambio tra valute virtuali e valute aventi corso legale, ed i prestatori di servizi di
portafoglio digitale
8) Soggetti che esercitano il trasporto e la custodia di denaro e titoli, le guardie giurate e i
recupero crediti
9) Case da gioco e operatori gioco online
10) operatori non finanziari, società, trust

Ebook Antiriciclaggio Agenti Immobiliari - Miceli

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Giuseppe Miceli

Aggiornamento al D.lgs. 125/2019 che

Profili applicativi della normativa

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Capitolo 1 - Analisi del contesto ed esame normativo ............................................................9

1.1 Analisi di contesto .................................................................................................................. 9

1.2 Il riciclaggio: definizione e aspetti tecnici ................................................................................12

1.3 Criminalità economica ............................................................................................................14

1.4 La disciplina normativa nazionale in materia di riciclaggio e autoriciclaggio ...............................16

1.4.1. L’autoriciclaggio .............................................................................................................19

1.4.2. La funzione dell'UIF .......................................................................................................20

Capitolo 2 - Obblighi Antiriciclaggio ......................................................................................25

2.2.1 Come individuare il titolare effettivo? ...............................................................................30

2.2.2 Esternalizzazione di funzioni e assolvimento degli obblighi .................................................36

2.2.3 Obbligo astensione .........................................................................................................38

2.4 Obbligo di Segnalazione delle Operazioni Sospette (S.O.S.) ......................................................42

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2.6 Obbligo di formazione Antiriciclaggio ......................................................................................54

Capitolo 3 - Considerazioni conclusive ..................................................................................57

Check list – Adempimenti antiriciclaggio 2020 ...............................................................................60

Scheda valutazione del rischio .....................................................................................................63

Modulo segnalazione al Ministero dell’economia di trasferimenti di denaro contante effettuato a

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• Il presente Volume è arricchito di schemi riepilogativi e modulistica editabile e Check-list

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Breve Presentazione del Fascicolo n. 5

Il presente fascicolo è dedicato all’analisi tecnico-operativa dell’impianto normativo Antiriciclaggio e, più

3 Così: art. 3, comma 5, lett. e) del D.Lgs. 231/2007.

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Il professionista, destinatario degli obblighi Antiriciclaggio, inoltre, è tenuto ad applicare procedure

Il Legislatore e, di conseguenza, le Autorità di Polizia competenti a effettuare i controlli in materia di

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• un controllo “mirato” di natura preventiva (quindi, di tipo amministrativo) volto ad accertare il

• indagini di polizia giudiziaria;

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Capitolo 1 - Analisi del contesto ed esame

1.1 Analisi di contesto

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In altre parole, i cittadini onesti sono penalizzati e i disonesti sono premiati!

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1.2 Il riciclaggio: definizione e aspetti tecnici

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Altrettanto significativa è la definizione di “riciclaggio” scritta dalla Commissione Presidenziale statunitense

1. La commissione del reato presupposto da parte di un soggetto qualunque, reato previsto e

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1.3 Criminalità economica

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Proprio all’interno di tale area trova residenza il reato di riciclaggio.

Al termine di tale procedimento illecito (accumulazione-riciclaggio-investimento) si realizza la funzione

19 Sutherland E., Il crimine dei colletti bianchi, Giuffrè, Milano 1987.

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1.4 La disciplina normativa nazionale in materia di riciclaggio e autoriciclaggio

Si applica l'ultimo comma dell'articolo precedente".

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1.4.2. La funzione dell'UIF

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• elaborare indicatori di anomalia, volti ad agevolare l'individuazione delle operazioni sospette36;

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