IL MERCATO FONDIARIO

DIVERSI USI DEL SUOLO DETERMINANO VARI TIPI DI MERCATO,SPESSO TRA LORO SOVRAPPOSTI E CORRELATI

POSSIBILE UTILIZZAZIONE DEL SUOLO:

- AGRICOLTURA

- ATTIVITA INDUSTRIALI E COMMERCIALI

I valori fondiari, spesso molto
- USI RESIDENZIALI E RICREATIVI (TURISMO) elevati, non sono giustificati dalla
redditività delle attività agricole
- INFRASTRUTTURE

IL MERCATO FONDIARIO E’ INFLUENZATO DAL QUADRO SOCIALE – ECONOMICO – POLITICO – ISTITUZIONALE CHE
SPIEGA LA VARIAZIONE DEI VALORI NEL TEMPO E PER GRANDI AREE GEOGRAFICHE. IN PARTICOLARE, I VALORI
FONDIARI SONO INFLUENZATI DA:
L’aumento tende a
- Sviluppo economico (reddito medio pro capite e sua distribuzione) produrre un incremento
dei valori fondi
- Sviluppo demografico (densità di popolazione, espressa dal n.°di abitanti per km2)
- Sviluppo tecnologico (è andato a vantaggio dei lavoratori, delle imprese produttrici di
mezzi tecnici e dei consumatori ma non dei valori fondiari)
- Inflazione (terra come bene rifugio) nei momenti in cui si hanno forti diminuzioni del potere di acquisto della
moneta (idem per fabbricati, oro, opere d’arte, ecc.)
- Redditività degli investimenti azionari e finanziari (Il buon andamento del mercato finanziario tende a deprimere
quello fondiario e viceversa)
- Regolamentazione del diritto di proprietà della terra (prelazione, minima unità colturale → compendio unico)
- Pianificazione territoriale
- Politica agraria (PAC, Politiche nazionali e regionali)
- Politiche fiscali (es. esenzione IMU in taluni territori)
- Rapporti tra proprietà fondiaria e lavoratori e loro sindacati (clima sociale)

LA POLITICA FONDIARIA Interventi a favore del riordino fondiario

Il riordino fondiario, mirato alla riduzione di polverizzazione e frammentazione, in Italia si è basato su due azioni:
agevolazioni tributarie e agevolazioni creditizie.
Il regime delle agevolazioni tributarie, in vigore dal 1954, prevede che le imposte di registro, ipotecarie e catastali
siano ridotte per gli imprenditori agricoli, con esenzione totale nel caso di costituzione del compendio unico
(D. Lgs. n. 99/2004).
Il credito agevolato, inizialmente basato sulla attività della Cassa per la proprietà contadina (accorpata all’ISMEA nel
2000 a norma dell’art. 6 del D.Lgs. n. 419/99), che consentiva il concorso dello Stato nel pagamento degli interessi
dei mutui, è poi continuato con il finanziamento delle operazioni di acquisto o ampliamento di aziende per i giovani
agricoltori (Legge 15 dicembre 1998, n. 441), con il Regime di Aiuto n. 110/2001 (decisione Commissione
Europea) e con le misure previste nei Piani Operativi Regionali (es. POR Sicilia 2000-2006, misura 4.11).
Il 5 giugno 2001 la Direzione Generale Agricoltura (Aiuto di Stato n. 110/2001) ha dato mandato all’ISMEA (Istituto
per studi, ricerche ed informazioni sul mercato agricolo) di prevedere, svolgendo la funzione istituzionale di
Organismo Fondiario Nazionale, due tipologie di aiuto:
1. Aiuti per l’acquisto di terreni.
2. Aiuti concernenti i costi legali e amministrativi della ricomposizione fondiaria e le relative spese per indagini.
L’ISMEA ha svolto, quindi, il ruolo di intermediario tra il venditore e l’acquirente e di garante del rispetto delle regole
previste dalla normativa.
Il regime di aiuto pubblico prevedeva anche un contributo del 100% per i costi legali, amministrativi e tecnici legati
alla transazione; l’aiuto per l’acquisto dei terreni veniva concesso in forma di locazione finanziaria o di leasing
immobiliare diretto. Il contributo in conto capitale, che agiva sulla riduzione della quota interessi delle rate annuali
da versare per il mutuo concesso da ISMEA, era pari al 40% o al 30% delle spese ammissibili rispettivamente per i
terreni ricadenti nelle aree svantaggiate e nelle altre aree.
Presso gli esercizi notarili prescelti, di solito in numero abbastanza limitato per ogni regione, da ISMEA veniva
ratificata la vendita con Patto di riservato dominio che prevedeva diverse clausole tra le quali è opportuno citare: la
non alienabilità del fondo prima di 5 anni, l’indivisibilità dello stesso per una durata di 15 anni, l’obbligo per
l’acquirente di migliorare il fondo e di non mutarne la destinazione d’uso per almeno 10 anni, il puntuale pagamento
delle rate e delle somme dovute, e in ultimo la stipula di una polizza assicurativa a favore di ISMEA in caso di danni
arrecati al patrimonio immobiliare.
In data 31 dicembre 2009 l’ISMEA ha terminato la sua attività nell’ambito del sopracitato Regime di Aiuto, in quanto
quest’ultimo è stato ritenuto incompatibile con il trattato dell’U.E. e con le norme sulla concorrenza e sulla parità di
trattamento dei diversi operatori economici, bloccando di fatto gli interventi di ricomposizione e le agevolazioni
finanziarie.
Sulla base dei dati forniti dall’Assessorato Regionale delle Risorse Agricole e Alimentari, si è rilevato che gli interventi
di ricomposizione fondiaria in Sicilia, anche sulla base del suddetto pronunciamento, hanno avuto un modesto
impatto in termini sia di superfici interessate (poco più di 11 mila ettari) che di valori di compravendita (circa 105
milioni di euro), disattendendo in parte le finalità del Piano Regionale di Riordino Fondiario.

In tema di politiche per la ricomposizione fondiaria si segnala l’approvazione del D.L. n. 99 del 29 marzo
2004 che ha introdotto alcuni importanti cambiamenti nei meccanismi dell’acquisto dei terreni, sia
sotto il profilo fiscale che sotto l’aspetto societario.
Si introduce il concetto di “compendio unico” definito come “l’estensione di terreno necessaria al raggiungimento
del livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l’erogazione del sostegno agli
investimenti”. Con tale nuovo strumento si ha l’esenzione completa delle imposte sui trasferimenti dei terreni nel
caso in cui venga costituito un compendio unico con un vincolo decennale di indivisibilità.
Lo strumento sostituisce il vecchio istituto della “minima unità colturale” previsto dal Codice Civile.
Nei restanti articoli del decreto viene agevolato l’accorpamento dei fondi rustici mediante la permuta di particelle
riducendo della metà le imposte dovute e viene favorita la ricomposizione aziendale attraverso la stipula di contratti
di affitto delle particelle confinanti a cui si applica l’imposta di registro in misura fissa.
Inoltre, vi sono agevolazioni tributarie per i coltivatori diretti nell’acquisto di terreni e per gli imprenditori agricoli
professionali (IAP) ad essi equiparati; in particolare, se si impegnano a condurre il fondo compravenduto per i
successivi cinque anni sono tenuti a pagare l’imposta di registro e quella ipotecaria nella misura fissa di 168 euro
ciascuna.
Agevolazioni creditizie operate dall’Ismea: “Agevolazioni per l’insediamento di giovani in agricoltura”.
Il regime prevede l’erogazione ai giovani, che si insediano per la prima volta in agricoltura e con età compresa tra i 18
ed i 40 anni, di un premio in conto interessi, non superiore 40.000€, per l’acquisto a cancello aperto (con patto di
riservato dominio) di efficienti strutture fondiarie agricole.

OPERATORI DEL MERCATO FONDIARIO

(TERRA AD USO AGRICOLO)

PERSONE FISICHE:
AGRICOLTORI (Proprietari, Part-time, Affittuari, ecc..)
CATEGORIE EXTRA-AGRICOLE (Professionisti, Industriali, Commercianti, ecc…)

PERSONE GIURIDICHE:
SOCIETA’, COOPERATIVE, ENTI MORALI E RELIGIOSI, ENTI PUBBLICI

COMPRAVENDITE NEGLI ANNI PIU’ RECENTI:

• Domanda di terreni:
- Conduttori di aziende medio-grandi e, in alcune aree, operatori extragricoli; giovani agricoltori grazie agli incentivi
finanziari.
• Offerta di terreni:
- Principalmente agricoltori part-time e anziani, nonché agricoltori che non hanno eredi interessati a condurre
l’azienda.
- Istituzioni pubbliche che gradualmente stanno alienando la parte del proprio patrimonio fondiario.
- Proprietari extragricoli che a fronte di prezzi della terra piuttosto elevati colgono l’occasione per monetizzare le
cospicue plus valenze ottenute in questi anni.

SITUAZIONE ATTUALE
• Attuale stagnazione degli scambi nel mercato fondiario per:
- Crescenti difficoltà sui principali mercati agricoli.
- Consistenti aumenti dei prezzi dei mezzi tecnici.
- Sfavorevole contesto economico generale.
- Attesa dei nuovi indirizzi delle politiche di sostegno all’agricoltura.

RECENTI TENDENZE
• Crescente richiesta di terreni adatti all’installazione di impianti eolici e, più recentemente, di impianti fotovoltaici,
in relazione anche agli incentivi per tali tipologie di fonti rinnovabili.
• Si tratta di ottenere “il diritto di superficie” (diverso dal contratto di affitto) con elevati canoni ritraibili da
parte dei proprietari (sino a 4.000 euro/ha) che nel tempo possono arrivare a superare il valore stesso
del terreno.
• Perplessità delle organizzazioni di categoria sull’opportunità di autorizzare le concessioni a soggetti extragricoli.

Dal punto di vista del mercato fondiario, inteso come l’insieme della domanda e dell’offerta di terreni agricoli in
tempi e luoghi determinati, la risorsa terra:

• è un bene misurabile e frazionabile, che produce reddito senza esaurire il proprio valore capitale;
• è un investimento e, al tempo stesso, specialmente nelle piccole aziende, è una possibilità di lavoro e di vita
familiare;
• secondo le zone, è talmente limitata da non soddisfare la domanda, specie con il sorgere di richieste di suolo per
usi extra-agricoli;
• è un fattore produttivo ad offerta estremamente rigida che in generale, all’aumentare della domanda, non essendo
possibile accrescere la quantità di terra disponibile, produce soltanto aumenti dei prezzi di mercato dei terreni;
• è caratterizzata da situazioni di mercato assimilabili all’oligopolio e al monopolio bilaterali (ad es. terreni interclusi
tra fondi limitrofi) che comportano rigidità dell’offerta e della domanda;
• è considerata un bene rifugio, capace di salvaguardare il valore di un capitale dall’inflazione, in quanto i valori
fondiari, in genere, crescono più del tasso di inflazione;
• è contraddistinta da una carente informazione sui prezzi di mercato, sia in relazione alle scarse contrattazioni, sia
per la tradizionale prudenza degli operatori del settore (Asciuto A., Mandanici S., Schimmenti E., 2009).

“è utile ricordare che il mercato fondiario è scarsamente trasparente, ha un costo relativamente elevato, mentre
limitata risulta di norma la fungibilità dei beni. Le transazioni comportano generalmente tempi piuttosto lunghi e
modi diversi di contrattazione in rapporto alle diverse caratterizzazioni degli operatori “(Bazzani G. M., 1987).

“Il mercato fondiario è multiforme e complesso, nel quale interagiscono molteplici forze economiche, politiche e
sociali” (Grillenzoni M., Ragazzoni A., 1995),

“la congiuntura economica ha senz'altro un peso rilevante nell'evoluzione del mercato fondiario, in relazione sia a
fattori economici generali sia ad aspetti inerenti al settore agricolo. Le politiche accentuano le dinamiche dei valori
fondiari, agendo sugli stessi fattori economici. Infine, gli aspetti sociali sono tanto più rilevanti quanto più sono
connaturati alle caratteristiche strutturali dell'agricoltura” (Asciuto A., Mandanici S., Schimmenti E., 2009).

“mentre un agricoltore è sempre attento a valutare il prezzo delle terre in coerenza con la loro redditività, la
presenza di soggetti non professionali ha quasi sempre visioni speculative. E ciò ovviamente può rappresentare una
sorta di concorrenza “sleale” che in pochi casi può contribuire (come ha contribuito in passato) a far innalzare in
maniera artificiosa le quotazioni dei terreni agricoli. Viceversa, quando un mercato registra la presenza di soli
“addetti ai lavori” risulta sempre più equilibrato e fortemente condizionato dallo “stato di salute” del settore, per cui
se le quotazioni si innalzano è solo sintomo che il settore “tira” e che le aspettative sono buone; se, invece, il
mercato è poco attivo con quotazioni stazionarie e/o flettenti, è perché gli imprenditori non vedono nel futuro
buone prospettive di ripresa” (Grittani G., 1994).

“l’agricoltura vive una situazione di incertezza difficilmente riscontrabile nel passato. I motivi sono numerosissimi e
comunque essenzialmente riconducibili ad una linea di politica comunitaria non più disposta a proteggere i prezzi di
produzioni sempre più eccedentarie, alla quale si accompagna una sostanziale latitanza di indirizzi univoci di politica
agraria nazionale” (Grittani G.,1994).

IN DEFINITIVA LE CARATTERISTICHE DEL MERCATO FONDIARIO SI POSSONO COSI’ RIASSUMERE:

Mercato imperfetto per cui non si verifica l’unicità di prezzo su tutto il mercato a causa di:
• Ridotto grado di attività: la superficie annualmente compravenduta risulta pari a circa l’1-2% della superficie
totale.
• Mercato locale: nella maggior parte interessa ambiti intraprovinciali costituiti da comuni appartenenti alla
medesima zona altimetrica o regione agraria. Ne consegue un ridotto numero di operatori (acquirenti e venditori).
Il prezzo, pertanto, si forma in un regime di mercato molto simile a quello di oligopolio bilaterale.
• Scarsa omogeneità: legata alle caratteristiche specifiche dei fondi rustici.
• Ridotta trasparenza: legata alla naturale riservatezza degli operatori ed alla scarsità delle fonti informative.
• Costo elevato del mercato: dovuto ai lunghi tempi di contrattazione e ai frequenti interventi dei mediatori.

Nel 1970, con specifico riferimento alla trasparenza del mercato fondiario, veniva già affermato che essa è una
pregiudiziale di tale importanza da ritenere ormai consolidata la convinzione che un Paese sia tanto più sviluppato
economicamente, quanto più riesca a conferire trasparenza al mercato dei beni oggetto di scambio (Grillenzoni M.,
1970).

CARATTERISTICHE SPECIFICHE: Le specifiche caratteristiche, che ciascun bene presenta e che influiscono sui relativi
valori fondiari, possono essere classificate nel modo seguente:
Topografiche:
- ubicazione;
- altitudine;
- giacitura;
- inclinazione;
- esposizione.
Fisico-chimiche:
- struttura;
- acidità (pH);
- sostanza organica;
Influenzano la destinazione
- elementi nutritivi (N, P, K, microelementi).
produttiva dei terreni, i metodi di
Idrologiche: coltivazione e le capacità produttive.
- disponibilità di acqua; Pertanto incidono sul reddito e sul
- profondità falda; valore della terra.
- franco di coltivazione;
Climatiche e ambientali.

Strutturali:
- accesso (più o meno agevole, da strada nazionale, provinciale, locale, vicinale);
- viabilità interna;
- costituzione (in uno o più corpi);
- ampiezza;
- conformazione (più o meno regolare);
- sistemazione dei terreni (rete di scolo, viabilità interna, dimensione dei campi);
- impianti arborei (alberi da frutto, da legno e ornamentali);
- fabbricati;
- altri manufatti (impianti di irrigazione, recinzioni, ecc...);
- linee elettriche, telefoniche, gasdotti.
Forme di conduzione:
- diretta del proprietario coltivatore;
- in economia con salariati;
- affitto;
- forme di compartecipazione.
Piani e vincoli territoriali:
- piani paesaggistici;
Da un lato possono essere limitativi;
- piani urbanistici;
dall’altro possono anche creare le condizioni
- parchi.
per arricchire e diversificare l’attività agricola
(multifunzionalità)