LA PROPRIETA’E I DIRITTI REALI

VL
 DIRITTI REALI
 Sono diritti (soggettivi) tipici che assicurano al titolare un potere
immediato ed assoluto su un bene.
 Caratteristiche:
 Immediatezza: implicano un potere diretto sul bene.
Il soddisfacimento del proprio interesse senza l’interposizione e
cooperazione di altre persone.
 Assolutezza: si fanno valere nei confronti di tutti (erga omnes)
e su tutti incombe indistintamente un dovere di astensione,
concretantesi nell’obbligo di non impedire l’esercizio del
diritto al suo titolare.
 Tipicità: solo quelli previsti dalla legge (numerus clausus)
 Attribuiscono al titolare il c.d. diritto di sequela (o diritto di
seguito): che consente di perseguire la cosa c/o qualunque
soggetto si trovi.
VL
 DIRITTI REALI
SU COSA ALTRUI
SU COSA
(O LIMITATI)
PROPRIA
 DIRITTI REALI DI GODIMENTO
quelli che limitano il potere di godimento del
proprietario sulla cosa, cioè il potere di trarre dalla
 PROPRIETA’ cosa l’utilità che essa può dare. (autonomi, durata
indefinita eccetto l’usufrutto)
-la superficie

quella che consente la -l’enfiteusi

-l’usufrutto
più ampia sfera di
-l’uso
facoltà che
-l’abitazione
l’ordinamento
-servitù.
riconosce ai soggetti
 DIRITTI REALI DI GARANZIA
sulle cose. Quelli consistenti in un vincolo giuridico imposto su un
bene a garanzia di un credito. (accessori, durata
limitata)
VL -pegno
-ipoteca
 PROPRIETÁ Art. 832 c.c.

Il proprietario ha diritto di godere e disporre

delle cose in modo pieno ed esclusivo,
entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi
stabiliti dall’ordinamento giuridico

Potere di decidere come, se e quando

godere utilizzare la propria cosa –
disposizione materiale

porre in essere atti giuridici sul

Potere di
bene (es. alienare la cosa,
disporre
VL lasciarla per testamento )
 Caratteri del diritto di proprietà

 Pienezza: costituisce un diritto che consente al proprietario ogni

lecita utilizzazione del bene.
I limiti che comprimono la libertà del proprietario possono derivare:
- Da un atto di disposizione del privato (che può costituire un diritto
reale di godimento)
- Da disposizioni di legge, dirette a tutelare finalità di ordine pubblico
o a realizzare un contemperamento di interessi
 Elasticità: il diritto di proprietà anche quando viene limitato dalla
costituzione di altri diritti rimane potenzialmente integro: non appena
viene meno il vincolo che lo comprime (es. si estingue l’usufrutto) il
diritto di proprietà riprende automaticamente la sua ampiezza
primitiva cd. Consolidazione.
 Autonomia ed indipendenza: non presuppone mai l’esistenza di un
parallelo diritto altrui di portata maggiore.
 Perpetuità: non esistono limiti temporali al diritto di proprietà.
 Imprescrittibilità: la proprietà non si può perdere per «non uso» bensì
solo per usucapione da parte di un altro soggetto.
VL
 LIMITI LEGALI AL DIRITTO DI
PROPRIETÀ
Il potere del proprietario di godere e disporre del
bene deve essere esercitato entro i limiti posti
dall’ordinamento giuridico.
I limiti legali possono essere sia nell’interesse
pubblico che in quello privato

PUBBLICO PRIVATO

Sono detti vincoli e danno

Riguardano la proprietà
diritto ad una indennità:
immobiliare nei rapporti con i
•Espropriazione (834 c.c.) proprietari confinanti. (diritti e
•Requisizione (835 c.c.) doveri di vicinato).

VL
 ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA
UTILITA'
 L’espropriazione per pubblica utilità è un provvedimento
amministrativo, previsto dalla legge, con il quale, per motivi
di interesse generale, la Pubblica Amministrazione priva un
soggetto del diritto di proprietà su un determinato bene,
corrispondendogli un indennizzo.

 Il principio della pubblica utilità è rinvenibile nell’art. 42

della Cost: la proprietà privata, può essere, nei casi previsti
dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di
interesse generale.
Es. Comune che deve provvedere alla
realizzazione di determinate opere di
VL
pubblica utilità (strade, ponti, scuole)
 REQUISIZIONE

 Nelle situazioni di grave ed urgente necessità pubblica (ad esempio,

in caso di terremoti, inondazioni, guerre ecc.) la pubblica autorità
può sottrarre determinati beni, mobili o immobili, ai legittimi
proprietari, per metterli a disposizione di chi si trova in situazione di
bisogno.

 La requisizione può essere disposta a titolo permanente o

temporaneo e comporta il pagamento di una giusta indennità.

 Requisizione in proprietà: riguarda beni mobili ed ha luogo solo in

tempo di guerra o pace per esigenze di carattere militare;

 Requisizione in uso: la P.A sottrae temporaneamente al soggetto solo

l’uso della cosa (il godimento) non anche il diritto di proprietà.
VL
LIMITI POSTI NELL’INTERESSE
PRIVATO

1. Distanze nelle costruzioni

2. Luci e vedute
3. Stillicidio
4. Acque private
5. Divieto di atti di emulazione
6. Immissioni

VL
 LE DISTANZE NELLE COSTRUZIONI
(artt. 873 – 899 c.c.)
Art.873 : «Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono
essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere
stabilita una distanza maggiore»

Gli edifici posti su terreni confinanti devono essere in contiguità gli uni agli altri;
altrimenti devono trovarsi fra loro a una distanza legale minima di 3 metri.

Art. 896 bis : gli apiari devono essere collocati a non meno di 10 metri da strade di
pubblico transito e a non meno di 5 metri dai confini di proprietà pubbliche o
private.

Artt. 874/875 cc: Sulla comunione forzosa del muro: il proprietario di un fondo
contiguo al muro altrui può ottenere una sentenza costitutiva per cui il muro, posto
sul confine o a distanza inferiore di un metro e mezzo diventa comune previo
pagamento del valore della metà del suolo e del muro. «Il proprietario di un fondo
contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l'altezza o per parte di
essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Per ottenere la
comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa
comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.»

VL
 LUCI E VEDUTE artt. 900-907
cc
Le disposizioni suddette contemperano l’esigenza del proprietario dell’immobile di
ricevere aria e luce, che l’esigenza del proprietario vicino di non essere esposto alle
curiosità degli altri.

LUCI: aperture dell’edificio che lascino passare la luce e aria, ma non permettono di
affacciarsi sul fondo del vicino.
 Ad un altezza di 2,5 metri dal suolo del locale + inferriata
 Art. 901 cc : « Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono: essere munite di
un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le
cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati; avere il lato inferiore a
un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al
quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due
metri se sono ai piani superiori; (…)»
VEDUTE: aperture che consentono di affacciarsi, sporgere il capo e guardare in tutte le
direzioni.
 A 1,5 metri dal confine
Art. 905 cc: «Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e
neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in
cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo (…) Il divieto cessa
allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica. »

VL
Acque private art. 909-921
cc
Appartengono al proprietario
del suolo su cui esistono.

VL
 LO STILLICIDIO art. 908 cc

Art. 908 cc : «Il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque
piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del
vicino .

Se esistono pubblici colatoi, deve provvedere affinché le acque piovane

vi siano immesse con gronde o canali. Si osservano in ogni caso i
regolamenti locali e le leggi sulla polizia idraulica. «

IL PROPRIETARIO DEVE COSTRUIRE I TETTI DEL PROPRIO EDIFICIO IN MODO

CHE LE ACQUE PIOVANE SCOLINO SUL PROPRIO TERRENO E NON SUL
FONDO DEL VICINO.

VL
 DIVIETO DI ATTI EMULATIVI
(art.833 c.c)
Il proprietario non può fare atti che
abbiano il solo scopo di nuocere o
arrecare molestia ad altri.
Sono emulativi quando:
manca l’utilità per il proprietario
([Link])
vi è intenzione di nuocere o arrecare
molestia (el. Soggettivo)
(Es. costruire un muro solo per oscurare la vista
al vicino senza utilità per il proprio fondo.)
VL
 IMMISSIONI (art. 844 c.c.)

ART. 844 CC: «Il proprietario di un fondo non può

impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i
rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal
fondo del vicino, se non superano la normale
tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei
luoghi.»
Ciascun proprietario dovrebbe evitare che l’uso della
propria cosa comporti conseguenze negative per
l’immobile del vicino.
Ciò è impossibile : a causa della contiguità dei fondi,
fumo, calore, esalazioni, rumori possono propagarsi da
un immobile all’altro e ciascun proprietario deve
sopportarli.

VL
 Qual’è il limite dell’immissione?
La normale tollerabilità.
Il proprietario non può impedire le immissioni derivanti dal fondo del
vicino
 di fumo,
 di calore
 esalazioni,
 rumori
 scuotimenti o simili propagazioni

SE NON SUPERANO LA NORMALE TOLLERABILITÀ .

Per la valutazione si deve tener conto della destinazione normale del
bene, della condizione dei luoghi, delle entità delle immissioni e delle
conseguenze sulle persone che vivono in un certo ambiente.

VL
 ESTENSIONE DEL DIRITTO
 In senso ORIZZONTALE: La proprietà si estende nell’ambito dei
propri confini; tuttavia il proprietario deve permettere l’accesso di
terzi al fondo: (art. 842 e 843 cc)
- Per l’esercizio della caccia
- Per il compimento delle opere necessarie al vicino
- Per il recupero da parte del vicino della sua cosa o del suo
animale che capiti li accidentalmente.

 In senso VERTICALE: la proprietà si estende al suolo ed al

sottosuolo, con tutto ciò che vi si trova, fino all’infinito.
 I confini tengono conto dello sfruttamento utile: Non ci si può
opporre all’attività di terzi che si svolga ad una profondità o
altezza tale ove manchi un interesse ad escluderla (es. non si può
opporre allo scavo di una galleria che non pregiudichi la statica
dell’edificio soprastante se nel sottosuolo il proprietario non svolge
attività di sfruttamento).
VL
 I MODI DI ACQUISTO DELLA
PROPRIETA’ ART. 922 CC
Come si acquista la proprietà
su un bene?

Modi di acquisto Modi di acquisto

a titolo originario: a titolo derivativo:
L’acquisto della proprietà NON
Il diritto di proprietà dipende
DIPENDE da un uguale diritto del
dall’esistenza del diritto di un
precedente titolare o perché non
precedente proprietario (es.
deriva da questo ( es. usucapione)
compravendita, donazione).
o in quanto il diritto sorge per la
prima volta nel patrimonio
dell’attuale patrimonio (es.
pescatore fa propri i pesci caduti
nella rete)

Operano IPSO IURE, senza

necessità che siano accertati dal
Giudice. VL
 Modi di acquisto

A titolo derivativo: A titolo originario:

 Occupazione (artt.
 Atti traslativi :es. 923-926 cc)
compravendita,
donazione, permuta  Invenzione (art.t 927-
933 cc)
 Successione
 Accessione (artt. 934
e ss)
 Unione o
Commistione
 Specificazione
VL

 Usucapione
 L’occupazione art. 923-926 cc
è un modo di acquisto della proprietà a titolo
originario che consiste nella presa in possesso,
con l’intenzione di farle proprie, di cose mobili
che non appartengono a nessuno o di cose
abbandonate.
RES NULLIUS O RES DERELICTAE (es: fauna
ittica)
Solo beni mobili.
I beni immobili vacanti invece sono di proprietà
VL
dello Stato. (art. 827 cc)
 Invenzione (art. 927- 933 c.c.)
 Si intende il ritrovamento delle cose smarrite che devono
essere consegnate al proprietario o se questi è ignoto, al
Sindaco del luogo ove vengono rinvenute
N.B.
 Se dopo 1 anno dalla consegna il proprietario non si è
presentato a ritirarla, il diritto di proprietà su di essa spetta al
ritrovatore
 Se il proprietario si presenta , si deve al ritrovatore un premio
che è del 10% de valore della cosa stessa.
FORMA DI INVENZIONE PARTICOLARE: IL TESORO
Le cose mobili di pregio, nascoste o sotterrate di cui
,
nessuno può provare di esser proprietario.
Il tesoro appartiene:
-al proprietario del fondo in cui si trova se rinvenuto da
costui;
-per metà al proprietario del fondo e per metà al
VL ritrovatore se viene ritrovato per caso, nel fondo altrui.
 ACCESSIONE ART. 934 CC

«Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o

sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto
disposto dagli artt. 935,936,937 e 938 e salvo che risulti
diversamente dalla legge».

Solo quello che Se una cosa principale si accresce

vi è incorporato perché ad essa si unisce in modo
stabile una cosa secondaria, il
proprietario del bene principale
diventa proprietario anche del
bene secondario.

VL
 ACCESSIONE DI MOBILE AD
IMMOBILE
 Il suolo è considerato il bene principale che
attrae nella sua orbita alberi e costruzioni, di cui il
proprietario del suolo diventa proprietario; è
ovvio che anche la costruzione nel suo insieme è
un immobile, ma qui viene in rilievo come
insieme di beni mobili (mattoni, cemento, porte)
che si uniscono al fondo.

Ipotesi di cui all’art. Il proprietario del suolo diventa

934 cc il suolo attrae automaticamente proprietario di
le cose mobili o qualunque costruzione o piantagione
immobili incorporate costruita sopra o sotto il suolo. C.d
ad esso VL accessione verticale
 ACCESSIONE DI IMMOBILE AD
IMMOBILE (artt. 941-947 cc).
 Alluvione: progressivo incremento portato dalle acque ad
un fondo: il proprietario del fondo acquista la proprietà di
tali incrementi di terreno; (c.d. accessione orizzontale)
 Avulsione: distacco da un fondo, per opera di fiumi o
torrenti di una parte di terreno che si unisce ad altro
fondo; il proprietario del fondo accresciuto ne acquista
la proprietà ma è tenuto ad indennizzare il proprietario
che ha subito la diminuzione;
 Alveo abbandonato: si ha quando un fiume, formandosi
un nuovo letto, abbandoni il letto principale; in tal caso
l’alveo abbandonato spetta ai proprietari confinanti con
le due rive
 Isola formata nel fiume: appartiene al demanio pubblico.

VL
 ACCESSIONE INVERTITA ART. 938
CC (Occupazione di porzione di
fondo attiguo) : ipotesi particolare
Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona
fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di
questo non fa opposizione entro 3 mesi dal gg in cui
ebbe inizio la costruzione, l’autorità giudiziaria, tenuto
conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la
proprietà dell’edificio e del suolo occupato.
Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del
suolo il doppio del valore della superficie occupata
oltre il risarcimento dei danni .
In qst caso è Il costruttore dell’edificio che
diventa o può diventare proprietario del suolo
e dello stesso edificio diversamente dal principi
dell’accessione secondo cui è il proprietario
VL
del suolo a divenire proprietario della
costruzione fatta sul suo terreno.
 ACCESSIONE DI MOBILE A
MOBILE (artt. 939 cc- 940 cc)

 UNIONE O COMMISTIONE (art. 939 cc);

 SPECIFICAZIONE (art. 940 cc)
UNIONE O COMMISTIONE
COMMISTIONE: Se due cose mobili appartenenti a
proprietari diversi sono state unite o mescolate in modo da
formare un tutto unitario e non sono separabili senza un
notevole deterioramento, la proprietà ne diventa comune
in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno;
UNIONE: «se una cosa può essere considerata principale
rispetto all’altra o è molto superiore per valore, il
proprietario della cosa principale o di maggior valore
acquista la proprietà del tutto pagando però all’altro
proprietario il valore della cosa che vi è unita o
mescolata».
VL
 SPECIFICAZIONE art. 940 cc
Se taluno, con il lavoro proprio ma con materiali
altrui, forma una cosa nuova, (es. con legno altrui
si costruisce barca) acquista la proprietà del tutto,
pagando al proprietario il giusto prezzo dei
materiali.
Nel caso in cui il materiale utilizzato abbia un
notevole valore rispetto alla manodopera, il
proprietario del materiale diventerà proprietario del
bene realizzato, e dovrà pagare la manodopera a chi
ha fabbricato il bene.

VL
USUCAPIONE (art. 1158 e
segg. cc)
 V. SEZ. POSSESSO

VL
MODI DI ACQUISTO A TITOLO
DERIVATIVO
Negozi traslativi della proprietà (es.
vendita)
Trasferimenti coattivi (es.
espropriazione)
Successione a titolo di eredità o di
legato

VL
 LE AZIONI A DIFESA DELLA
PROPRIETA’ O AZIONI
PETITORIE
AZIONE DI RIVENDICAZIONE
AZIONE NEGATORIA
AZIONE DI REGOLAMENTO DEI CONFINI
AZIONE DI APPOSIZIONE DI TERMINI
Le azioni poste a difesa della proprietà sono dette
PETITORIE, in contrapposizione a quelle della difesa del
possesso, dette POSSESSORIE.
Le Azioni petitorie mirano ad accertare ed affermare la
titolarità del diritto di proprietà contro chi la contesti
VL
direttamente (negandola) o indirettamente (vantando
diritti reali limitati sul bene):
 AZIONE DI RIVENDICAZIONE
art. 948 cc Il proprietario rivendica come
suo un bene che è nel possesso
di un altro.

 E’l’azione con cui il proprietario mira a far accertare il suo diritto di proprietà
sulla cosa posseduta o detenuta da altri e a conseguire il possesso della cosa
medesima.
 Funzione azione accertare la titolarità della proprietà e di recuperare il
bene (art. 948 cc)
 Se si tratta di acq. a titolo originario, l’attore ne può dare la prova
direttamente esplicandone i presupposti.
 Nel caso di acq. a titolo derivativo, chi afferma di essere il proprietario non
solo dovrà provare che è divenuto tale in base ad un valido titolo di acquisto
(es. compravendita/donazione), ma dovrà anche provare che ha ricevuto il
diritto da chi era effettivamente proprietario e, per far questo, sarà necessario
provare che il vecchio proprietario aveva ricevuto il diritto da chi era
effettivamente proprietario e così di seguito, in una catena di prove che
dovrebbe giungere al primo ed incontestabile proprietario da cui è sorto a
titolo originario il diritto di proprietà. c.d. PROBATIO DIABOLICA.
 Per evitarla, il proprietario dovrà provare di aver acquistato a titolo originario
anche mediante usucapione (basta infatti che il proprietario unendo al
tempo per cui è durato il suo possesso quello di colui che glielo ha trasmesso
e dei possessori antecedenti dia conto che si è prolungato il tempo
VL necessario per l’usucapione).
 Il proprietario
nega il diritto
Azione negatoria vantato da altri su
un bene che è nel

art.949 c.c. suo possesso

 L’azione con la quale il proprietario tende a far

dichiarare l’inesistenza dei diritti che altri affermano
avere sulla cosa, quando:
 ha motivo di temerne pregiudizio
 fare cessare le turbative e molestie che altri arrechino
al suo diritto.
Legittimato attivo: proprietario (che deve dare prova del
diritto di proprietà, bastando che dimostri di possedere in
base ad un titolo idoneo)
Legittimato passivo: colui che afferma di essere titolare di
diritti reali sulla cosa o reca turbative e molestie al
proprietario (che a sua volta deve fornire prova
dell’esistenza dei diritti di cui si afferma titolare).
VL
 Azione di regolamento di
confine art.950 c.c.
«Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei
proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri
elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle
mappe catastali»
 Azione mediante la quale ciascuno dei proprietari dei
fondi confinanti può chiedere che sia giudizialmente
stabilito il confine fra i fondi quando esso sia
obiettivamente incerto.
 L’azione ha carattere duplice; l’onere della prova è
divisa ugualmente tra le due parti; in mancanza il
giudice provvederà attenendosi al confine tracciato
dalle mappe catastali.
VL
Azione per definire
confini incerti
Azione per l’apposizione di
termini art.951 c.c.
«Se i termini tra fondi contigui mancano o sono
diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha
diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti
a spese comuni»
 Azione con cui ciascuno dei proprietari di fondi
confinanti può chiedere, quando sia certo il
confine dei fondi, che siano posti o ripristinati, a
spese comuni, i segni materiali e tangibili di tale
confine, che precedentemente mancavano o
erano divenuti irriconoscibili.
Azione per posizionare
segni distintivi di un
VL confine già definito.
 DIRITTI REALI SU COSA ALTRUI
DIRITTI REALI DI DIRITTI REALI DI
GODIMENTO GARANZIA
 USUFRUTTO  PEGNO

 USO  IPOTECA

 ABITAZIONE
accessori ad un diritto di
 SUPERFICIE credito, di cui garantiscono
l’adempimento per cui se
 SERVITU’ manca o si estingue
l’obbligazione garantita viene
 ENFITEUSI meno e si estingue anche la
garanzia;

 autonomi durata limitata : destinati a

venir meno quando la funzione
Durata indefinita (tranne usufrutto) di garanzia cui tendono ha
anche se vige regola estinzione per esaurito il suo scopo.
mancato uso
VL
 DIRITTI REALI DI GODIMENTO
Costituzione del diritto di
Superficie (art. 952 c.c.)

I comma : «Il proprietario può costituire il diritto di fare e

mantenere sul suolo una costruzione a favore di altri,
che ne acquista la proprietà».

II comma: «Del pari può alienare la proprietà della costruzione già

esistente separatamente dalla proprietà del suolo.

VL
  DEROGA al principio generale della accessione
immobiliare per cui tutto ciò che sta sopra il
suolo appartiene al proprietario del suolo stesso.
 È possibile, infatti separare la proprietà del suolo
da quella della soprastante costruzione
attraverso il diritto di superficie, che è un vero e
proprio diritto reale.
Costruzione non ancora eseguita Costruzione già edificata
Il proprietario del suolo
attribuisce ad una persona il diritto di
edificare (c.d ius as aedificandum, Il proprietario del suolo
cioè il diritto di erigere e mantenere aliena la proprietà di una costruzione
una costruzione sul suolo altrui). gia’ esistente sul suolo senza alienare
Vi sono 2 proprietà distinte: quella quest’ultimo (c.d.
Del proprietario e quella del titolare Proprietà superficiaria).
Del diritto di superficie che ha avuto Il proprietario del suolo aliena la prop.
Il diritto di costruire sul suolo del pro Superficiaria.
Prietario.

Diritto di superficie Diritto di proprietà

VL
 1. Per contratto o negozio
NASCITA 2. Per testamento

in perpetuo.
durata Tempo determinato : con lo scadere del termine
il diritto si estingue e per il principio di
accessione, il proprietario del suolo diventa
proprietario anche della costruzione
Il diritto di edificare sul suolo altrui si estingue
per prescrizione se non è esercitato nei 20
anni dalla sua costituzione.
La superificie si estingue per consolidazione
(causa che determina il riunirsi il d. di
proprietà e di superficie nella stessa persona.

Legittimato a Il proprietario del suolo

costituire il diritto NON il titolare di un
diritto reale limitato.
VL
 Enfiteusi
(art. 957 c.c.)
Attribuisce al titolare lo stesso potere di
godimento del fondo che spetta al proprietario,
con l’obbligo di migliorarlo e di pagare
al concedente un canone periodico

E’ il più ampio dei diritti reali limitati in quanto

concede al titolare poteri quasi analoghi a
quelli del proprietario.

Può essere costituita su fondi

VL agricoli e anche urbani
 Diritto dell’enfiteuta di
acquistare la proprietà del
fondo pagando 15 volte il
canone
AFFRANCAZIONE:
è un diritto potestativo spettante all’enfiteuta, il quale, attraverso
Il suo esercizio, diventa automaticamente proprietario del fondo.

Con l’affrancazione non si estingue il dominio diretto del concedente, ma

si verifica il passaggio di questo all’enfiteuta.

Il diritto di affrancare si esercita mediante il pagamento di una somma di

denaro pari a quindici volte l’ammontare del canone.

In caso di mancata adesione del proprietario, l’enfiteuta può adire

l’Autorità giudiziaria per ottenere una sentenza costitutiva
dell’affrancazione. (affrancazione giudiziale)

VL
 Diritto del proprietario del
fondo di riappropriarsi dello
stesso in caso di
inadempimento
DEVOLUZIONE: dell’enfiteuta

e’un diritto potestativo del proprietario il quale in caso di

inadempimento degli obblighi da parte dell’enfiteuta, può
ottenere la liberazione del fondo, chiedendo all’Autorità
Giudiziaria una sentenza costitutiva che pronunzi la
caducazione dell’enfiteusi, con consolidamento, a favore
del concedente, del dominio utile e diretto.

Presupposto: inadempimento qualificato: deterioramento o

mancato miglioramento del fondo o nella mora del
pagamento di due annualità del canone
VL
 Atto che il concedente chiede a chi
sia in possesso del fondo per
interrompere un eventuale
usucapione

RICOGNIZIONE:
 atto che il concedente può richiedere a
chi sia nel possesso del fondo in vista del
compiersi di un ventennio al fine di
evitare il maturarsi dell’usucapione.
 Atto di accertamento con valore
probatorio, con il quale le parti, allo
scopo di dare certezza giuridica ad un
rapporto già in corso, riconoscono ed
affermano l’esistenza di questo fin
dall’origine, quale esso è sorto.
VL
ESTINZIONE:
- Scadenza del termine, se si tratta di
enfiteusi temporanea (durata non
inferiore a 20 anni);
- Perimento totale del fondo
- Non uso del diritto da parte
dell’enfiteuta, protratto per 20 anni;
- Affrancazione
- devoluzione

VL
 Usufrutto (art. 978 c.c.)
Diritto di godere ed usare della cosa altrui, traendo
da essa ogni utilità (compresi i frutti che essa produce)
con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica.

1. Per legge (es. usufrutto legale dei genitori art.

324 cc)
costituzione
2. Per contratto a titolo oneroso o gratuito
3. Per testamento
4. Per usucapione
Durata (temporaneità) Non può eccedere la vita dell’usufruttuario
Massimo 30 anni se a favore di Persona
VL
Giuridica.
Oggetto dell’usufrutto
•Beni mobili
•Beni immobili
•Titoli di credito
•Aziende

Deve trattarsi di beni infungibili ed

inconsumabili, stante l’obbligo per
l’usufruttuario di restituire lo stesso bene alla
fine dell’usufrutto.
L’art. 955 cc ha previsto anche la possibilità di
un usufrutto avente ad oggetto cose
consumabili: c.d. quasi usufrutto
I BENI CONSUMABILI PASSANO IN
PROPRIETA’ ALL’USUFRUTTUARIO IL QUALE
HA L’OBBLIGO DI RESTITUIRE NON GIA’GLI
STESSI BENI RICEVUTI (SAREBBE IMPOSSIBILE
VL ES: DENARO SPESO) MA ALTRETTANTI BENI
DELLO STESSO GENERE E QUALITA’.
DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO
1. conseguire il possesso della cosa e goderne (art. 981 e 982
c.c.): Può mettersi in relazione immediata con la cosa per
servirsene, amministrarla e farne propri i frutti SENZA
collaborazione del nudo proprietario o di altri soggetti.
2. far propri i frutti civili e naturali della cosa (art. 984 c.c.)
3. indennità per i miglioramenti apportati al fondo nella misura
della minor somma tra l’importo della spesa ed il risultato
utile conseguito. Ius tollendi: diritto di ritenere le addizioni
alla cessazione dell’usufrutto se ciò non altera il bene a
meno che il proprietario decida di ritenerle corrispondendo
congrua indennità. (artt. 985 e 986 c.c.)
4. locare il bene (art. 999 c.c.)
5. concedere ipoteca sull’usufrutto (art. 2810 c.c.)
6. Cedere il proprio usufrutto con atto tra vivi (non mortis
causa) VL
 Obblighi nascenti dall’usufrutto

1. Restituire il bene al termine dell’usufrutto (art. 1001 c.c.)

2. Fare a sue spese l’inventario dei beni e prestare cauzione per
prendere possesso della cosa (art. 1002 c.c.)
3. Non modificare la destinazione economica del bene;
4. Usare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 c.c.)
5. Sostenere le spese ed oneri relativi alla custodia,
amministrazione e manutenzione ordinaria del bene (art. 1004
c.c.)
6. Pagare imposte, canoni e rendite fondiarie (art. 1008 c.c.)
7. Denunciare le usurpazioni commesse da terze sul fondo e(art.
1012 c.c.) e concorrere col proprietario e in proporzione al
proprio interesse alle spese per le liti (art. 1013 c.c.)
VL
 La situazione del proprietario del bene
gravato da usufrutto è quella di colui al
quale è tolto il potere di usare del
bene stesso e di farne propri i frutti: il
contenuto del suo diritto di proprietà è
svuotato: è chiamato nudo proprietario

IL NUDO PROPRIETARIO DEVE:

1. Curare le riparazioni straordinarie del bene (1005 c.c.)
salvo il diritto di pretendere dall’usufruttuario gli interessi
delle somme spese;
2. Fare fronte ai carichi a carattere non annuale posti
sulla proprietà (contributi straordinari di miglioria)
3. Concorrere con l’usufruttuario alle spese di lite che
riguardano proprietà e usufrutto.
VL
 Estinzione dell’usufrutto
1. Prescrizione per non uso ventennale;
2. Morte dell’usufruttuario o se Pers. giuridica decorso
trentennale;
3. Consolidazione della titolarità dell’usufrutto e della proprietà
del bene in capo allo stesso soggetto;
4. Totale perimento del bene;
5. Abuso del diritto da parte dell’usufruttuario: per abuso si
intende una grave mancanza dell’usufruttuario ai suoi
obblighi: es aver lasciato deperire il bene per la mancata
ordinaria manutenzione. L’abuso deve essere dichiarato con
sentenza costitutiva dal Giudice.
6. Annullamento, rescissione o risoluzione del contratto
costitutivo dell’usufrutto;
7. Scadenza del termine se previsto nel titolo costitutivo;
8. Rinuncia dell’usufruttuario
VL
 Uso (art. 1021 c.c.)

Il titolare (c.d. usuario) può servirsi della cosa e,

può raccoglierne i frutti ma solo limitatamente a
quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Es. L’usuario di un
campo ha diritto di
coltivarlo e di
consumare i frutti della
Abitazione coltivazione in famiglia
ma non può venderli.

(art. 1022 c.c.)

il diritto di abitare una casa altrui limitatamente ai
bisogni suoi e della sua famiglia.

Carattere personalissimo:
I diritti di uso e abitazione non si possono
Incedibilità (art. 1024 c.c.) cedere o dare in locazione VL
 Servitù prediali
(art. 1027 c.c.)
Il peso (o limitazione) imposto sopra un fondo (c.d.
fondo servente) per l’utilità di un altro fondo
appartenente a diverso proprietario (c.d fondo dominante)

• Vantaggio futuro (art. 1029 c.c.)

• Maggiore comodità del fondo dominante (art. 1028
c.c.) (es. per conservare vista panoramica villa)
•
utilità A vantaggio o a carico di un edificio da costruire o di
un fondo da acquistare (art. 1029 c.2)
• Essere inerente alla destinazione industriale del fondo
(art. 1028cc) (es. servitù di presa d’acqua su un fondo
per assicurare l’acqua necessaria al funzionamento di
VL uno stabilimento sito su fondo vicino)
 Predialità: la servitù è posta a
vantaggio del fondo e non del
proprietario sicchè questi riceve
il vantaggio della servitù
attraverso il suo bene
Vicinanza tra i fondi: non
significa che devono essere
Requisiti confinanti ma che devono
essere sufficientemente vicini da
consentire l’esercizio della
servitù
Utilità per il fondo dominante:
consiste in una vantaggio che
consenta una migliore
utilizzazione del fondo
VL
 1) Appartenenza dei due fondi a due
proprietari diversi
2) Indivisibilità: la servitù si estende
ad ogni parte del fondo ed è
indivisibile da esso
3) Ambulatorietà attiva e passiva : le
servitù si traferiscono
automaticamente e
Caratteri generali congiuntamente al trasferimento
del fondo dominante o servente
cui accedono
4) Impossibilità di consistere in un
fare: può consistere solo in un
sopportare del proprietario del
fondo servente, cioè nel
sopportare un’attività del
proprietario del fondo dominante
o in un non fare.
VL
 TIPI DI SERVITU’ Apparenti: quelle che si
manifestano con opere
visibili e permanenti
APPARENTI E NON APPARENTI destinate al loro esercizio
(es. servitù di acquedotto, di
passaggio)
Non Apparenti: quelle per le
quali non sono richieste tali
opere (es. servitù di pascolo)
Affermative: le servitù per il cui esercizio è
AFFERMATIVE E richiesto un comportamento attivo del
proprietario del fondo dominante, che il
NEGATIVE proprietario del fondo servente deve
sopportare (c.d. servitù di passaggio)
Negative: quelle che comportano soltanto un
non facere a carico del proprietario del fondo
servente (ed. servitù di non costruire oltre una
certa altezza).

TEMPORANEE O PERPETUE In base alla durata

VL
 Costituzione delle servitù

Ha il suo titolo nella

coattiva legge

volontaria Ha il suo titolo nella volontà delle

parti
1. Testamento (art. 1058 c.c.)
2. Contratto. (N.b. valido solo se stipulato per
iscritto ed è soggetto a trascrizione. E’
VL contratto con effetti reali, normalmente
 Servitù coattive : tipiche

Previste dalla legge:

Servitù di acquedotto coattivo: diritto di far passare
acque proprie attraverso fondi altrui.

Servitù di passaggio coattivo: diritto di passaggio sul

fondo vicino per accedere alla via pubblica:
- Caso di interclusione assoluta del fondo: manca la
possibilità di uscire dal fondo sulla pubblica via se non
attraverso il fondo del vicino.
- Caso di interclusione relativa: se potrebbe procurarsi
altrove tale passaggio ma con grave dispendio o
disagio.

VL
 Estinzione delle servitù
1. Prescrizione per non uso ventennale
2. Scadenza del termine se previsto nel titolo
3. Verificarsi della condizione risolutiva (se prevista nel
titolo)
4. Confusione (riunione in capo ad un unico titolare della
proprietà dei due fondi)
5. Abbandono del fondo servente a favore del
proprietario del fondo dominante (art. 1070 c.c.)
6. Rinunzia del proprietario del fondo dominante.
7. Totale perimento del fondo dominante o servente
8. Sentenza per le servitù coattive, se si accerta il venir
meno della situazione di fatto che ha determinato la
costituzione di servitù.
VL
 Azioni a tutela della servitù

 Azione di mero accertamento: per accertare la servitù

 Azione confessoria in senso stretto: per ottenere la
cessazione di impedimenti e turbative alla servitù
 Azione per il risarcimento dei danni
 Azioni possessorie: solo per le servitù negative

VL
IL POSSESSO E
L’USUCAPIONE

VL
 POSSESSO
Art. 1140 c.c.

Potere sulla cosa che si manifesta in una attività

corrispondente all’esercizio della proprietà
o di altro diritto reale

RELAZIONE DI FATTO intercorrente tra un soggetto e un bene,

a prescindere dalla sussistenza della titolarità del diritto di pro
prietà o di altro diritto reale.

Gli elementi del possesso si identificano con l’esercizio di fatto di

un potere sulla cosa (el. Oggettivo o corpus possessionis) e con la
volontà del possessore di tenere la cosa come proprietario o
titolare di un altro diritto reale ([Link] o animus possidendi)
VL
 ELEMENTI DEL POSSESSO
Perché si possa parlare di possesso,
devono essere soddisfatti due
requisiti:
- la materiale disponibilità della cosa;
- l’intenzione di possedere (animus
possidendi): il possessore si
comporta nei confronti della cosa
come se ne fosse il proprietario.

VL
 DIFFERENZA TRA POSSESSO E
DETENZIONE
Detentore è colui che dispone concretamente
di un bene altrui , ma non manifesta
l’intenzione di comportarsi da proprietario (vi è
la disponibilità della cosa, ma manca l’animus
possidendi). Alla detenzione non si applicano
le norme riguardanti il possesso.
La detenzione ricorre quando la disponibilità
materiale di un bene è accompagnata dal
riconoscimento dell’esistenza di un diritto di
proprietà altrui.
VL
  La detenzione può essere:
1) Realizzata nell’interesse proprio:
detenzione qualificata quando chi
detiene è titolare di un vero e proprio
diritto personale di godimento sul bene
o di un potere di gestione es. locatario,
creditore pignoratizio , appaltatore
d’opera, comodatario
2) Realizzata nell’interesse altrui:
detenzione non qualificata quando il
potere sulla cosa viene esercitato sotto
il controllo diretto del possessore che
può ordinare quando vuole la
restituzione, es: domestici, depositari
(ragioni di servizio o ospitalità)
VL
 MUTAMENTO DELLA DETENZIONE
IN POSSESSO (art. 1141 comma II
cc) o interversione nel possesso
Può il detentore trasformarsi in possessore?
Il mutamento della detenzione in possesso può
avvenire soltanto in due casi:
 causa proveniente da un terzo (soggetto estraneo al
rapporto tra possessore e detentore) che affermi di
essere proprietario o titolare di un diritto reale (ma
non lo è) e trasferisca la proprietà (o il diritto reale) al
detentore.
 opposizione del detentore nei confronti del
possessore. che rende nota l’intenzione di continuare
a tenere il bene non più come detentore (cioè in
nome del proprietario stesso) bensì per conto ed in
VL
nome proprio, come titolare di un diritto reale.
 ACQUISTO DEL POSSESSO
ORIGINARIO DERIVATIVO

SI REALIZZA CON L’APPRENSIONE SI REALIZZA CON:

FISICA DELLA COSA,
- LA CONSEGNA O TRADITIO
ACCOMPAGNATA DALLA
DELLA COSA, CHE PUO’
VOLONTA’ DEL POSSESSORE DI
ESSERE: EFFETTIVA SE SI
ESERCITARE SUL BENE I POTERI DEL
TRASFERISCE MATERIALMENTE
PROPRIETARIO O DEL TITOLARE DI
LA STESSA; SIMBOLICA: SE SI
ALTRO DIRITTO REALE.
TRASFERISCONO I DOCUMENTI
L’APPRENSIONE NON FA RIGUARDANTI LA COSA, LE
ACQUISTARE IL POSSESSO SE SI CHIAVI DELL’IMMOBILE ETC
VERIFICA PER TOLLERANZA
- LA SUCCESSIONE
ALTRUI.

PERDITA : VIENE MENO UNO DEGLI

ELEMENTI CORPUS O ANIMUS VL
 LA SUCCESSIONE E
L’ACCESSIONE DEL POSSESSO

La legge prevede due forme di congiunzione per far

godere all’attuale possessore gli effetti di un precedente
possesso

LA SUCCESSIONE nel possesso art. 1146 cc co 1 cc: alla morte del

possessore, il possesso continua nel suo erede con gli stessi
caratteri che aveva rispetto al defunto ( buona o mala fede, vizi
) : l’erede (successore universale) è come se subentrasse nello
stato psicologico del defunto

L’ACCESSIONE del possesso art. 1146 comma 2 cc: il successore a

titolo particolare (legatario o acquirente per atto tra vivi) può unire
al proprio possesso quello del suo autore ( se era in buona fede e
non viziato) ai fini dell’usucapione.

VL
 Effetti del possesso: i frutti
Il proprietario della cosa può agire nei confronti del
possessore per far riconoscere il suo diritto e ottenere
la restituzione del bene. Se la domanda di rivendica
viene accolta, il possessore deve restituire la cosa
con i frutti
 Il possessore in mala fede deve restituire al proprietario
i frutti naturali e civili derivanti dal bene, percepiti e
percipiendi, fin dal momento in cui ha cominciato a
possedere.
 Il possessore di buona fede ( colui che possiede
ignorando di ledere l’altrui diritto ): acquista i frutti
naturali e civili fino alla domanda giudiziale del
proprietario che rivendica la proprietà. (la buona fede
si presume ed è sufficiente che sussista al momento
dell’acquisto). Risponde al proprietario dei frutti
percepiti dopo la domanda di rivendicazione e di
quelli che avrebbe potuto percepire dopo tale data
con la diligenza del buon padre di famiglia.
VL
 Acquisto immediato della
proprietà dei beni mobili
“Possesso vale titolo” (art. 1153
cc)
Art. 1153 co 1 cc: « Colui al quale sono alienati beni
mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne
acquista la proprietà mediante il possesso purchè:
 sia in buona fede al momento della consegna
(non sa che chi vende non è proprietario)
 e sussista un titolo idoneo al trasferimento della
proprietà (contratto astrattamente idoneo)

Viene richiesto l’effettivo trasferimento della

disponibilità della cosa e l’acquisizione in buona
fede di essa , cioè la convinzione che l’alienante
sia il titolare del diritto di cui dispone.

VL
 TITOLO ASTRATTAMENTE
IDONEO
 Si deve intendere qualsiasi scrittura che
consentirebbe l’acquisto della titolarità di un bene.
 Deve trattarsi di un atto giuridico che consenta il
trasferimento di un diritto da un soggetto ad un
altro (es. vendita)
 È astrattamente idoneo a realizzare tali effetti in
quanto si tratta di un atto che contiene gli elementi
necessari per la sua validità ma che non può
produrre i suoi effetti tipici perché l’alienante non
ha il potere di disporre del diritto.
Art. 1155 cc : Se qualcuno con successivi
contratti vende a più persone un bene mobile,
tra esse prevale chi per primo ne ha acquistato il
VL
possesso in buona fede anche se il suo titolo è di
data posteriore.
 Possesso vale titolo

 La regola vale solo per i beni mobili non registrati

perché per la circolazione dei beni immobili c’è la
necessità di un atto scritto oltre alla trascrizione nei
pubblici registri;
 L’avente causa deve ricevere il possesso ed essere in
buona fede al momento della consegna: la bf si
presume fino a prova contraria;
 Il titolo deve essere valido (né nullo né annullabile) ed
astrattamente idoneo a trasferire la proprietà
 In presenza di tali presupposti l’acquirente acquista a
titolo originario il bene libero da vincoli non risultanti
nel titolo e il proprietario perde il suo diritto e non lo
può più rivendicare. VL
 AZIONI POSSESSORIE

Spettano a chi possiede il bene

indipendentemente dal fatto di essere
proprietario o meno.
AZIONE DI REINTEGRAZIONE O DI
SPOGLIO
AZIONE DI MANUTENZIONE

TUTELA DEL
POSSESSO CONTRO
QUALSIASI
VL
TURBATIVA
 Azione di reintegrazione
o spoglio (art. 1168 cc)
E’ l’azione con cui il possessore, spogliato dal
possesso, chiede, entro l’anno dal sofferto
spoglio, di essere reintegrato in esso.
Spoglio: arbitraria privazione del possesso
compiuta consapevolmente da un soggetto,
di cui il possessore è stato vittima, deve avere i
requisiti della violenza ( uso della forza) e della
clandestinità (deve essere occulto).
Termine per proporre l’azione: 1 anno dalla
sofferta lesione ma se lo spoglio è clandestino il
termine decorre dal giorno della scoperta
dello spoglio LEGITTIMATI
ATTIVI possessore, detentore (tranne chi detiene
VL per ragioni di servizio e ospitalità)
PASSIVI autore materiale o morale dello spoglio
 AZIONE DI MANUTENZIONE
(art. 1170 cc)
E’ diretta a tutelare i possessori (NON DETENTORI)
contro le molestie o le turbative, di fatto o di diritto;
essa è altresì concessa contro lo spoglio non violento o
non clandestino c.d. spoglio semplice.
E’ tutelabile solo il possesso avente ad oggetto un bene
immobile o un’universalità di mobili.
Il possesso tutelabile deve essere ultrannuale, continuo,
e non interrotto, non acquistato con violenza o con
clandestinità.
Il termine per proporre
LEGITTIMATI l’azione è quello di un anno
dalla molestia o dallo spoglio
 ATTIVI possessore
 PASSIVI autore della molestia o dello spoglio
semplice VL
LE AZIONI DI NUNCIAZIONE
(artt. 1171-1172cc)
 Sono azioni cautelari che tendono
alla conservazione di uno stato di
fatto, mirando a prevenire un danno
o un pregiudizio che può derivare da
una nuova opera o da cosa altrui.
 Tutelano sia il possesso che la
proprietà: denunzia di nuova opera e
denunzia di danno temuto

VL
 1) LA DENUNCIA DI NUOVA
OPERA: art. 1171 cc
È l’azione con cui un
proprietario, il titolare di un
diritto reale di godimento, il
possessore denunzia un’opera
da altri intrapresa e non ancora
terminata ( se non è trascorso
un anno dal suo inizio) quando
abbia ragione di temere che da
essa possa derivare danno alla
cosa che forma oggetto del suo
diritto o possesso.
VL
 2) LA DENUNZIA DI DANNO
TEMUTO: art. 1172 cc
È quella con cui il proprietario,
il titolare di altro diritto reale di
godimento o il possessore, si
rivolge all’autorità giudiziaria,
quando tema che da un
albero, una costruzione (cose
già esistenti) stia per derivare
un danno grave e prossimo
alla cosa che forma oggetto
del suo diritto.
VL
 USUCAPIONE artt. 1158-1167
cc
 L’USUCAPIONE è un modo di acquisto della
proprietà o dei diritti reali di godimento a titolo
originario per effetto del possesso di un bene
protratto per un certo periodo di tempo.
Per avere usucapione il possesso deve
presentare alcuni requisiti:
Pacifico cioè non violento (acquistato in
modo aggressivo) né clandestino
(esercitato di nascosto) (possesso non
viziato)
Continuo e non interrotto (cd. requisito
della continuità)
Protratto per un certo periodo di tempo
VL (requisito della durata).
DURATA
USUCAPIONE ORDINARIA: quella che si compie col decorso
di
20 anni -> per i beni immobili e su universalità di mobili
10 anni -> per i beni mobili registrati
15 anni per i fondi rustici

USUCAPIONE ABBREVIATA:si realizza in minor tempo

10 anni -> beni immobili e universalità di mobili
3 anni beni mobili registrati
5 anni fondi rustici
OLTRE AI REQUISITI GIA’VISTI, NE OCCORRONO ALTRI:
- Buona fede : ignoranza di ledere , col proprio possesso l’altrui
diritto;
- Titolo valido ed astrattamente idoneo al trasferimento del
diritto
- La trascrizione del titolo: dalla trascrizione decorre il tempo
per usucapire. VL
 USUCAPIONE DI BENI MOBILI

 SE VI E’ IL TITOLO E’ASTRATTAMENTE IDONEO E LA

BUONA FEDE, L’ACQUISTO E’ IMMEDIATO AI SENSI
DELL’ART. 1153 CC
 SE MANCA IL TITOLO L’USUCAPIONE SI REALIZZA
DOPO 10 ANNI , QUALORA IL POSSESSO SIA STATO
ACQUISTATO IN BUONA FEDE; SE IL POSSESSORE
E’DI MALA FEDE, L’USUCAPIONE SI COMPIE COL
DECORSO DI 20 ANNI ART. 1161 CC

VL