QUESITO LEASING COSTRUENDO

ATTENZIONE: la risposta ai quesiti è stata formulata attenendosi alle leggi vigenti all' epoca della richiesta.
Pertanto si consiglia di verificare se da detta data sono state emanate delle norme o delle disposizioni
ministeriali che hanno modificato il trattamento tributario dell' oggetto del quesito.

Le risposte ai quesiti non costituiscono in alcun caso servizi di consulenza coperti da riserva professionale; le risposte
vengono formulate con diligenza e facendo ricorso alla normativa in essere al momento del quesito. La responsabilità di
conformarsi alle indicazioni fornite è interamente lasciata all' utente che in nessun caso potrà rivalersi nei confronti dell'
estensore.
 Servizio Quesiti 24 novembre 2005
Area: QF

IL QUESITO

“La nostra azienda ha stipulato un contratto di leasing immobiliare con una società per la
costruzione per nostro conto di un immobile strumentale. L'immobile verrà messo a disposizione
(stante quanto previsto dal contratto) entro e non oltre il 31.12.2007. Intanto abbiamo provveduto a
versare un congruo anticipo e siamo impegnati a pagare con scadenza trimestrale dei "canoni di
prelocazione" a copertura degli interessi di prefinanziamento che matureranno fino alla messa a
disposizione dell'immobile. Si ritiene di gestire contabilmente l'anticipo alla stregua di un
maxicanone iniziale e di tenerlo in "sospeso" fino alla messa a disposizione dell'immobile;
momento a partire dal quale verrà recuperato proporzionalmente al tempo di durata del contratto.
Per quanto riguarda invece i "canoni di prelocazione" facendo riferimento alla loro natura di
interessi di prefinanziamento, si intende considerarli costi d'esercizio e detrarli in proporzione al
tempo di maturazione. Si chiede se questa procedura è da ritenersi corretta fiscalmente, gli
eventuali riferimenti normativi in proposito, eventuali procedimenti alternativi.”

LA RISPOSTA

Una risposta completa ed articolata al quesito posto richiederebbe un attento esame del contratto
di locazione finanziaria; la valutazione specifica dei contratti, in generale ed in particolare quando
si tratti di contratti relativamente atipici quali il leasing, costituisce sempre un punto di partenza
ineludibile.

Ciononostante, visto che il quesito appare dettagliato e la problematica è relativamente ricorrente,

riteniamo di poter rispondere in questi termini.

La procedura proposta appare corretta dal punto di vista fiscale: il maxicanone va imputato per
competenza come autorevolmente si è espressa la Sezione Tributaria della Corte di Cassazione
con la Sentenza 10147 del 2 agosto 2000 che ancora oggi appare ultimativa ed alla quale
rimandiamo.

Se non ci trovassimo di fronte a quello che normalmente viene definito un leasing “costruendo” il
maxicanone andrebbe imputato per competenza avendo riguardo alla data di sottoscrizione del
contratto (che normalmente coincide con la consegna del bene da parte del concedente al
locatario) ed alla durata contrattuale prevista.

Nel caso del leasing “costruendo” in realtà il locatario acquisisce la disponibilità del bene solo
successivamente e cioè al momento della consegna e non al momento della sottoscrizione del
contratto. Dunque è da questo momento che vanno imputati i canoni (ed anche il maxicanone) da
ripartirsi con il criterio del pro rata temporis proporzionalmente alla durata per rispettare il principio
di correlazione tra costi e ricavi che la Cassazione, proprio nella suddetta sentenza, ha riaffermato
essere un principio ineludibile.

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I così detti “canoni di prelocazione” di cui si parla in realtà altro non sono che interessi diretti a
compensare le anticipazioni da parte del concedente per i pagamenti dei SAL (stati avanzamento
lavori) in attesa del completamento dei lavori e del decorso del contratto di locazione finanziaria
definitivo.

Non vediamo procedimenti alternativi o, meglio, quelli ipotizzabili ci appaiono non propriamente
corretti e fiscalmente “pericolosi”.

Si potrebbe considerare come durata del contratto quella intercorrente tra la sottoscrizione dello
stesso ed il suo termine finale nella considerazione, un po’ forzata che, ancorché la consegna
definitiva del bene immobile non sia avvenuta mancando il collaudo finale, esso è comunque nella
disponibilità parziale del locatario che dispone i lavori. Ciò potrebbe consentire di “spesare” i vari
componenti di costo (canoni, maxicanone, interessi) sul periodo più lungo che decorre dalla
sottoscrizione del contratto e non dalla consegna definitiva del bene.

Tale impostazione però solleva molte perplessità non fosse altro per il fatto che in realtà, non
essendo preordinabile la fine dei lavori (ed il collaudo) se non in via del tutto teorica, in realtà al
momento della sottoscrizione dell’originario contratto di leasing la durata complessiva del contratto
potrebbe non essere esattamente determinata.

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