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La voce dellAssociazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano

lamministratore
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Anaci: Consiglio Provinciale di Milano


Presidente: Guazzoni Dario Vice Presidente Vicario: Moritz Carlo Vice Presidente: Cerrini Carlo Segretario: Quattrini Gaspari Luciana Tesoriere: Pasi Paolo

Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari


LEGALI:

ANACI

CONSIGLIERI PROVINCIALI
Appezzato Juri Balsamo Angelo Bandiera Francesco Bandiera Umberto Buonavitacola Giorgio Calvio Gianfranco Campagnoli Alma Caruso Giuseppe Caruso Leonardo Corazza Gianfranco De Angelis Zucca Anna Didoni Fabio Donzelli Luigi Faini Guido Frisenna Paolo Grillo Carmelo Lionetti Giuseppe Palmisano Vitantonio Pasi Mauro Pasi Paolo Ronchi Silvia Sandrini Fabio Sozzi Alfredo Vanzini Maurizio Zoccoli Bruno

luned 14,30 - 16,00 Avv. Luca Saccomani solo su appuntamento mercoled 14,30 - 16,00 Avv. Marina Figini solo su appuntamento venerd 17,00 - 18,30 Avv. Eugenio Antonio Correale Avv. Ermes Gallone
DEL LAVORO: venerd 17,00 - 18,30 Dott. Vincenzo Di Domenico FISCALE: luned 14,30 - 16,00 Dott. Carmen Rovere solo su appuntamento venerd 17,00 - 18,30 Dott. Luigi Donzelli

COnSUlEnZE in SEDE

Per appuntamenti in sede prenotarsi al numero telefonico 02 58322122

Organigramma Nazionale
Presidente: Pietro Membri (Milano) Segretario: Andrea Finizio (Roma) Tesoriere: Giuseppe Merello (Genova)

(Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari)

La rivista della Sezione Provinciale di Milano della Anaci

11 numeri 30 euro
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Presidente: Claudio Bianchini (MI) Vice Presidente: Aldo Moroni (VA) Segretario: Monica Rusconi (SO) Tesoriere: Francesca Salvetti (BS)

I NOSTRI SERVIZI
Antincendio e Sicurezza Riscaldamento Geotermico Pompe Sommerse Condizionamento Solare Acqua Potabile Progettazione Pompe di Calore

Sommario
LammINIStRatORe - aNNO 38 FONdatO NeL 1975

lamministratore
anno xxxviii n. 3 - marzo 2013 Notiziario mensile Anaci Milano a diffusione nazionale Viale Sabotino, 22 20135 Milano Tel. 02/58.32.21.22 Fax 02/58.32.21.00 Posta elettronica: anacimilano@anaciservizi.it Sito internet: www.anacimilano.it DIRETTORE RESpONSABILE Dario Guazzoni COMITATO DI REDAZIONE Eugenio Antonio Correale Marina Figini Cristoforo Moretti PUBBLICIT E ABBONAMENTI Anaci Milano Viale Sabotino, 22 20135 Milano Tel. 02/58.32.21.22 Fax 02/58.32.21.00 STAMpA Grafiche Casali 20089 Quinto d Stampi di Rozzano (Milano) Viale Isonzo 40/1/2 Tel. 02/8240480 AUTORIZZAZIONE Tribunale di Milano 376 del 22/12/75 Associato allUnione Stampa Periodica Italiana Copyright - Nessuna parte del contenuto di questa rivista pu essere pubblicata senza autorizzazione scritta delleditore

DARIO GUAZZONI.5 MARINA FIGINI.7


ERMES GALLONE

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GIUSEPPE MERELLO.13  EAC .21

ESTRATTO DA IL SOLE 24 ORE.22


PINUCCIO DEL MENICO

, .23 .26


EUGENIO ANTONIO CORREALE

.32

CRISTOFORO MORETTI.36 ANTONIO DE MARCO.38 CRISTOFORO MORETTI.46 : VINCENZO DI DOMENICO.50 VINCENZO DI DOMENICO.54  
lamministratore

.58 .60

Editoriale

VERSO IL FUTURO
uando i lettori, ed in special immobile nelle varie nazioni europee; ove modo i colleghi, riceveranno que- condominio ed amministratore vivono una resto numero del nostro periodico alt assolutamente diversa da quella italiana lAMMINISTRATORE, il mutamento al ver- sia agli effetti dellinquadramento giuridico, tice della nostra Provinciale milanese sar un che agli effetti del rapporto con i condomini e fatto compiuto. Ufficialmente officiato nel soprattutto agli effetti del compenso, senzalcorso dellassemblea provinciale del venti- tro molto pi interessante di quanto non siano due marzo. i compensi italiani. Dopo tre mandati consecutivi e dodici anni Era logico che in un momento nel quale listidi presidenza, ho personalmente deciso nel- tuto condominio in seguito allapprovazione la mia qualit di Presidente della provinciale da parte di due rami del Parlamento della legmilanese di passare il testimone, come ov- ge 220/2012 (la notissima e per molti versi vio e corretto, ad altro collega che il direttivo non amata riforma) sta per entrare in vigore provinciale avrebbe designato e sottoposto mancano ancora meno di tre mesi anche la alla votazione della nostra assemblea annuale. Provinciale milanese subisse nella direzione Era logico, e mi permetto dire saggio, che la un mutamento generale. vecchia guardia ANACI, quale senza tema di Al collega ed amico Leonardo Caruso io smentita il sottoscritto, lasciasse, meglio personalmente lascio una provinciale cultuconsegnasse il testimone alla generazione ralmente apprezzata ed economicamente sana associativa dei quarantenni che senzaltro nella speranza (anzi la convinzione) che le costituiscono il futuro della nostra Associa- nuove leve che stanno chiedendo di entrare zione. numerose in ANACI, stante le prerogative Ed il Direttivo provinciale ha individuato che la nuova legge impone per amministrare nella persona del collega Leonardo Caruso il sapranno collaborare con la nuova dirigenza. nuovo Presidente della milanese. Dirigenza che nei dodici anni della mia presiPersonalmente sono soddisfatto della desi- denza ha sempre risposto con entusiasmo ed gnazione poich in pi di una occasione ai amicizia e che quindi ringrazio. miei due vice ed a Leonardo stesso avevo Ed ovvio che il ringraziamento maggiore vadetto che vedevo il futuro della provinciale da a Luciana Quattrini, segretaria istituzionale milanese guidato da Leonardo Caruso. che per due mandati con il mio predecessore Leonardo Caruso ha dato ottima prova delle Pier Ruggero Francesconi e per tre mandati sue capacit anche e soprattutto da quando la con il sottoscritto ha vissuto quotidianamente Presidenza nazionale lo ha designato a rappre- i momenti brillanti ed i pi difficoltosi della sentare ANACI nelle manifestazioni europee vita associativa milanese. ove si trattano i problemi del condominio Dario Guazzoni lamministratore

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LE NOVIT in MATERIA Di ANTENNE CENTRALIZZATE


Marina Figini

La Riforma del Condominio - sta per le innovazioni di caratteLegge 11 dicembre 2012 n. 220 re generale, ossia quelle dirette al miglioramento o alluso pi La normativa introdotta dal- comodo o al maggiore rendila Riforma dispone che con la mento delle cose comuni.(art. maggioranza degli intervenuti 1120, 1 comma). che rappresenti almeno la met del valore delledificio, e nel ri- Il particolare favore riservato spetto della normativa di settore, dalla legge alle innovazioni in lassemblea delibera linstalla- esame risulta anche dalla dispozione di impianti centralizzati sizione di cui allarticolo 1120, per la ricezione radiotelevisiva 3 comma a norma del quale e per laccesso a qualunque al- lamministratore tenuto a contro genere di flusso informativo, vocare lassemblea entro trenta anche da satellite o via cavo, e giorni dalla richiesta anche di i relativi collegamenti fino alla un solo condomino interessato diramazione per le singole uten- alladozione delle deliberazioni ze, ad esclusione degli impianti di cui al precedente comma. La che non comportano modifiche richiesta deve contenere lindiin grado di alterare la destina- cazione del contenuto specifico zione della cosa comune e di e delle modalit di esecuzioimpedire agli altri condomini di ne degli interventi proposti. In farne uso secondo il loro diritto. mancanza, lamministratore (art. 1120, 2 comma cod.civ.). deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire Si rientra nel campo di quelle le necessarie integrazioni. innovazioni che, al pari delle altre indicate nel 2 comma art. Restano comunque vietate quel1120 , considerate le loro par- le innovazioni (rientrino esse nel ticolari finalit sono deliberate 1o nel 2 comma) che possano con una maggioranza che in- recare pregiudizio alla stabilit feriore rispetto a quella (mag- o alla sicurezza del fabbricato, gioranza degli intervenuti che che ne alterino il decoro archirappresenti almeno i due terzi tettonico, che rendano talune del valore delledificio) richie- parti comuni delledificio inlamministratore

servibili alluso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120, 4 comma c.c.). Tenuto conto della maggioranza sopra vista, la Riforma ha modificato espressamente la Legge n. 66 del 20 marzo 2001 (conversione in legge del D.L. 23 gennaio n. 5 - Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali nonch per il risanamento di impianti radiotelevisivi) nella parte in cui prevedeva la maggioranza di 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore delledificio. Lart. 2 bis comma 13 (del D.L. 23 gennaio n. 5) risulta pertanto del seguente attuale tenore : 13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dellart. 1120 primo comma del codice civile. Per lapprovazione delle relative deliberazioni si applica larticolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Essendo definite dalla legge (art.

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2 bis comma 13 Legge 66/2001, appena visto) quali innovazioni necessarie ai sensi dellart. 1120 primo comma cod. civile, le installazioni di impianti di antenne centralizzate regolarmente deliberate con la maggioranza degli interventi che rappresenti almeno la met del valore delledificio, non costituiscono innovazioni gravose o voluttuarie ex art. 1121. Dunque anche il condomino dissenziente sar tenuto a partecipare alla spesa e diventer comproprietario dellimpianto. Del resto, si evidenzia che nel caso di impianto esistente, lo stesso rientrerebbe gi nel novero delle parti comuni delledificio secondo lattuale testo dellart. 1117 riformato, ai sensi del quale sono parti comuni, se il contrario non risulta dal titolo, ... i sistemi centralizzati ... per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da via satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di propriet individuale dei singoli condomini (art. 1117 n. 3 cod.civ.) Il Decreto 22 gennaio 2013 del Ministero dello Sviluppo Economico Finalit del decreto Il decreto in esame contiene Regole tecniche relative agli impianti condominiali centra-

lizzati dantenna riceventi del servizio di radiodiffusione e si applica a tutti gli impianti centralizzati dantenna di nuova installazione, che devono essere corredati della documentazione tecnica attestante la conformit a quanto previsto nel decreto medesimo. Nelle premesse del testo si dichiarano le necessit che il decreto stesso diretto a soddisfare: - la necessit di emanare regole tecniche finalizzate a garantire la massima libert di scelta da parte dellutenza e lutilizzo di sistemi interattivi evoluti - la necessit di garantire i diritti inderogabili di libert delle persone nelluso dei mezzi di comunicazione elettronica - la necessit di adeguare gli impianti di antenna riceventi il servizio di radiodiffusione ai requisiti di qualit conseguenti al riutilizzo di parte della banda UHF da parte dei servizi di comunicazione elettronica. Ci premesso, il decreto afferma di disciplinare gli impianti centralizzati dantenna condominiali che ricevono i segnali dei servizi di radiodiffusione, terrestre e satellitare e ne effettuano la distribuzione nelledificio con conseguente riduzione ed eliminazione della molteplicit di antenne individuali, per motivi sia estetici sia funzionali, nonch la progettazione e realizzazione degli impianti dantenna riceventi il servizio di radiodiffusione conseguenti al riutilizzo di parte della banda UHF da parte dei servizi di comunicazione lamministratore

elettronica. Il decreto in esame precisa peraltro che resta fermo quanto prescritto al comma 1 dellart. 209 D Lgs. 1 agosto 2003 n. 259, a norma del quale i proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro propriet di antenne appartenenti agli abitanti dellimmobile stesso destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione e per la fruizione dei servizi radioamatoriali. Si ricorda che lo stesso art. 209 prosegue al 2 comma stabilendo che le antenne, i relativi sostegni, cavi ed accessori non devono in alcun modo impedire il libero uso della propriet, secondo la sua destinazione n arrecare danno alla propriet medesima od a terzi. Ed ancora, al 3 comma si prevede che nel caso di antenne destinate a servizi di comunicazione elettronica ad uso privato necessario il consenso del proprietario o del condomino, cui dovuta una equa indennit che, in mancanza di accordo fra le parti, sar determinata dallautorit giudiziaria. Definizioni tecniche Nel decreto 22 gennaio 2013 Ministero dello Sviluppo Economico qui in esame, si specifica che si intende per antenna ricevente, il dispositivo atto a trasformare il campo elettromagnetico di unonda radio che si propaga nello spazio (radiodiffusione terrestre e satellitare) in un segnale RF (ten-

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sione e corrente) da applicare al ricevitore direttamente oppure mediante un impianto centralizzato dantenna, mentre per impianti centralizzati dantenna si intendono gli impianti condominiali dotati dei componenti e delle apparecchiature impiantistiche necessarie alla ricezione (mediante antenne riceventi) dei segnali del servizio di radiodiffusione sonora, televisiva e dati associati ed alla loro distribuzione ai ricevitori con appropriati mezzi trasmissivi. Il decreto specifica inoltre che gli impianti centralizzati dantenna sono realizzati in modo da ottimizzare la ricezione delle stazioni emittenti radiotelevisive ricevibili e annullare o minimizzare lesigenza del ricorso ad antenne riceventi individuali, in modo tale da garantire i diritti inderogabili di libert delle persone nelluso dei mezzi di comunicazione elettronica.

A condizioni di non interferenza prevista la realizzazione di un impianto che consenta i servizi interattivi. Inoltre viene precisato che: - gli impianti centralizzati dantenna non determinano condizioni discriminatorie tra le stazioni emittenti i cui programmi siano contenuti esclusivamente in segnali terrestri primari e satellitari; - limpianto centralizzato dantenna non determina condizioni discrimanatorie nella distribuzione dei segnali alle diverse utenze; - lutilizzo di un mezzo trasmissivo non deve comportare lesclusione di altri mezzi trasmissivi che siano da considerare equivalenti o complementari tra loro. Ed ancora viene stabilito che i nuovi impianti dantenna riceventi del servizio di radiodiffusione devono operare esclusivamente nelle bande di frequenze attribuite al servizio di radio-

diffusione terrestre e satellitare secondo quanto previsto dal Piano nazionale di ripartizione delle frequenze e successive modificazioni, e che linstallazione di ogni impianto centralizzato dantenna preceduta dalla individuazione di almeno tutti i segnali primari terrestri ricevibili nel luogo considerato e da quelli satellitari prescelti. Quanto alla distribuzione dei segnali il decreto specifica che limpianto centralizzato dantenna permette la distribuzione allutenza di tutti i segnali accertati come sopra. Ed ancora si precisa che limpianto centralizzato dantenna, a seguito delle decisioni dei competenti organi condominiali adottate secondo le norme vigenti, permette la distribuzione, oltre che dei segnali individuati come sopra, anche dei voluti: a) segnali terrestri secondari; b) altri segnali.

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IL REVISORE NEL NUOVO CONDOMINIO


Ermes Gallone

Lart. 1130 bis c.c. della legge di riforma del condominio, dedicato al rendiconto condominiale, prevede testualmente: Lassemblea condominiale pu in qualsiasi momento o per pi annualit specificatamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilit del condominio. La deliberazione assunta con la maggioranza prevista per la nomina dellamministratore e la relativa spesa ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di propriet. La disposizione certamente nuova ed attribuisce la possibilit alla assemblea di condominio di poter deliberare la nomina di un revisore che verifichi la contabilit del condominio - che sostanzialmente quella tenuta dallamministratore - e tale facolt pu essere esercitata anche senza che vengano indicate motivazioni o giustificazioni. La norma non richiede il possesso di alcun requisito per tale soggetto e, pertanto, non necessario che debba essere iscritto a qualche albo specifico (revisore dei conti o simili) e non esclude neppure che possa essere un partecipante al condominio. Poich, tuttavia, dovr svolgere lincarico con competenza sar

opportuno che il revisore sia fornito di una specifica preparazione in materia e, per evitare possibili contestazioni, che in questo caso sia una persona esterna alla compagine condominiale che possa dare maggiori garanzie di imparzialit e indipendenza. Sempre in mancanza di divieti contenuti nella norma, il ruolo di revisore potrebbe essere rivestito da una persona fisica o da una persona giuridica o anche da un collegio di pi revisori, qualora ne venisse ritenuta lopportunit per la complessit delle operazioni da compiere nellespletamento dellincarico come quando, ad esempio, la contabilit si riferisca ad un complesso immobiliare di grosse dimensioni e con numerosi condomini. Compito del revisore, come emerge dalla norma, quello di verificare la contabilit condominiale ovvero procedere alla analisi delle scritture confrontandole con la documentazione attinente la gestione del condominio. Al fine di poter svolgere tale attivit, il revisore avr il diritto di poter accedere a tutta la documentazione contabile di cui lamministratore sia venuto in possesso nellambito del suo

mandato. La verifica deve essere effettuata limitatamente al periodo o alle annualit per le quali si espressa la delibera assembleare. Avr, quindi, il diritto di esaminare il registro della contabilit, le pezze giustificative, la documentazione bancaria, gli eventuali contratti con i fornitori e, comunque, tutto ci che potr essere utile per effettuare compiutamente lattivit. Il contenuto della verifica deve essere di carattere formale, effettuando la riconciliazione delle varie componenti di spesa e di entrata, senza che di queste ultime possa entrare nel merito contestandone la congruit o lopportunit, spettando tale compito allassemblea di condominio. Si ritiene che lamministratore del condominio sia tenuto a mettere a disposizione del revisore la documentazione, anche al di fuori degli orari da lui comunicati al momento della accettazione dellincarico. Lattivit di controllo dovr essere esercitata in modo tale da non intralciare lattivit dellamministratore e con modalit che non siano contrarie al principio della correttezza che deve stare alla base dei rapporti inter-

lamministratore

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personali, applicandosi sul punto i principi espressi dalla giurisprudenza che si occupata del diritto dei condomini di poter visionare la documentazione condominiale. La delibera di nomina del revisore deve essere assunta con la maggioranza prevista per la nomina dellamministratore, che quella della met del valore delledificio e della maggioranza dei partecipanti allassemblea, come previsto dal novellato art. 1136 III comma c.c. E interessante rilevare la tecnica legislativa usata per la quale, invece di indicare la maggioranza necessaria, si fa richiamo a quella della nomina dellamministratore, come se la si volesse agganciare a questultima, in modo tale che la modifica della maggioranza per la nomina dellamministratore debba comportare anche la modifica di quella per la nomina del revisore. Per espressa previsione legisla-

tiva, la delibera deve indicare specificamente il periodo di gestione che dovr essere sottoposto a verifica. Viene, altres, precisato che il potere dellassemblea pu essere esercitato in qualsiasi momento e, pertanto, non solo al termine del periodo della gestione in corso ma anche prima. Anzi, lattivit di revisione pu essere deliberata anche per pi annualit e, quindi, anche per quelle gestioni gi passate anche se approvate dallassemblea e non impugnate da alcun condomino. Poich lo stesso art. 1130 bis c.c. prevede che la contabilit debba essere conservata per dieci anni, pu essere possibile che lassemblea possa estendere la revisione fino al tale termine, anche se le annualit si riferiscano a periodi gestiti da amministratori diversi da quello in carica. Ci comporter la necessit, per lamministratore che ces-

Corso Como

sa dallincarico, di effettuare a quello subentrante una consegna puntuale e precisa comprendente una analitica ricevuta della documentazione che viene trasmessa, al fine di evitare di vedersi contestare omissioni o imprecisioni. Proprio perch la nomina del revisore e la verifica della contabilit considerata dalla norma attivit svolta nellinteresse comune, previsto che la relativa spesa dovr essere ripartita fra tutti i condomini in proporzione al valore della propriet di ciascuno. Lassemblea chiamata a deliberare sulla nomina, probabilmente fra una rosa di candidati, dovr anche approvare il compenso, che dovr essere quello richiesto dal revisore e, soprattutto, lambito entro cui dovr svolgere lincarico. Anche se la norma nulla dice, il revisore, espletato lincarico nel termine assegnatogli dallassemblea, rediger una relazione con le conclusioni alle quali sar pervenuto che trasmetter allamministratore il quale, poi, provveder a farla pervenire a ciascun condomino affinch possano prendere visione del contenuto. Lassemblea potrebbe anche, eventualmente, deliberare che la relazione sia fatta pervenire direttamente a uno o pi condomini.

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lamministratore

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LA NUOVA CONTABILIT CONDOMINIALE


COME DISEGNATA DAL LEGISLATORE DELLA RIFORMA

Le novit normative introdotte in materia di contabilit e rendicontazione rappresentano uno degli aspetti ove il legislatore della riforma condominiale intervenuto in forma pi incisiva e sostanziale, formulando una normativa innovativa che va a colmare quel vuoto legislativo che ha caratterizzato il vigente codice condominiale ormai in via di pensionamento. Le nuove disposizioni in tema di contabilit e rendiconto si articolano, in forma pi o meno diretta, su pi articoli andando a riguardare disposizioni gi esistenti come lart. 1129 ed il 1130, ma anche articoli introdotti ex novo come per il 1130 bis, interamente dedicato al rendiconto, per trovare poi disposizioni che portano intrinsecamente riflessi di natura contabile anche nellart. 1135 e nellart. 71 ter delle disposizioni di attuazione. Linsieme delle nuove prescrizioni di legge si presentano piuttosto strutturate e introducono una serie di adempimenti e regole cui attenersi nella gestione contabile del condominio che richiedono allamministratore, non solo il possesso di specifiche competenze in materia, ma anche di dotarsi di una determinata impostazione e organizzazione del lavoro. Tali innovazioni e tale normativa non devono essere assolutamen-

Giuseppe Merello

te sottovalutate anche perch leventuale inosservanza pu avere conseguenze tuttaltro che indifferenti, che possono arrivare fino a determinare la revoca dellamministratore. Revoca che nel nuovo sistema legislativo trova applicazione in una forma particolarmente rigorosa e stringente e, in determinati casi, non richiesto alcun passaggio assembleare ma pu essere disposta direttamente dal giudice su istanza anche di un solo condomino. La normativa si va poi ad inserire in unarchitettura legislativa ove uno dei primari obiettivi sembra essere lintroduzione di un sistema gestionale amministrativo improntato a criteri di trasparenza e tracciabilit, conferendo al singolo condomino, e talvolta non solo a lui, un diritto allinformazione ed un potere di verifica di tutto rilievo, particolarmente incalzante ed invasino talch, eventuali inadempienze commesse dallamministratore, possono essere facilmente e tempestivamente rilevate dal singolo condomino con le conseguenze cui si faceva riferimento pocanzi. Ad integrazione di quanto sopra si richiama ad esempio il 2 comma dellart. 1129, laddove in tema di dati che lamministratore chiamato a fornire al momento della sua nomina, la norma pre-

vede che debbano essere anche indicati il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dellart. 1130 (registro di anagrafe condominiale, registro verbali, registro di nomina e registro di contabilit), nonch i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta allamministratore, pu prenderne gratuitamente visione e ottener previo rimborso della spesa copia da lui firmata. Sembra opportuno sottolineare come tale diritto venga conferito non solo ai condomini, ma ad una ben pi vasta platea di soggetti che il legislatore genericamente definisce ogni interessato avvalendosi di una espressione che sembra richiamare quella categoria di soggetti che con una terminologia anglosassone in una logica aziendalistica, in particolar modo quando si parla di bilancio sociale, vengono definiti stakeholder ossia ogni individuo portatore di interessi nei confronti delle vicende aziendali quindi non solo gli azionisti (shareholder) ma anche i clienti, i fornitori, i finanziatori, gli amministratori, i dipendenti e chiunque altro abbia effettivamente un qualche interesse. Il legislatore della riforma ribadisce pi volte tale potere conferito ai condomini e cosi al 7 comma sempre dellart. 1129, in tema di conto corrente condominiale, la norma dice che

lamministratore

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ciascun condomino, per tramite dellamministratore, pu chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Oppure al punto 9 dellart.1130, in tema di attribuzioni dellamministratore, si rileva che lamministratore tenuto afornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Per arrivare poi al 3 comma dellart. 1130 bis, dove in tema di rendiconto, il legislatore ampia di nuovo la platea dei soggetti cui conferisce tale potere di informazione non riservandolo ai soli condomini e dettando che i condomini e i titolari di diritti relativi o di godimento sulle unit immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Per concludere questa breve panoramica inerente il diritto/potere di informativa del condomino, si richiama lart 71 ter delle disposizioni di attuazione che introduce la facolt per lassemblea di deliberare lattivazione di un sito internet, riservando a questultima totale libert in merito allindividuazione dei documenti da pubblicare ivi compresa, evidentemente, anche tutta la documentazione avente contenuto contabile realizzando cos un controllo pressoche in tempo reale sullattivit dellamministratore. Ma facciamo un piccolo passo in dietro per analizzare in estrema sintesi quale fosse il quadro di partenza cui si trovato di fronte il legislatore della riforma ed in cui andato ad operare, per comprendere al meglio quale sia leffettiva portata delle nuove disposizioni. La vigente normativa in fase ormai di pensionamento era alquanto scarna in tema di regole contabili. Non vi era infatti alcuna previsione circa le modalit di tenuta della contabilit, i tempi ed i termini di registrazione dei documenti contabili, i registri da tenere e secondo quali modalit, tempi, schemi e principi in funzione del quale redigere il rendiconto. Troviamo solo qualche indicazione generale nellart. 1130, laddove al quarto comma si dice lamministratore deve rendere il conto della propria gestione. Ma, a ben vedere, si tratta essenzialmente di un richiamo del principio generale previsto in termini di mandato e pi precisamente lart. 1713 ove, appunto, viene statuito il principio generale in funzione del quale il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ci che ha ricevuto a causa del mandato. Abbiamo poi il 3 comma del previgente 1129 che prevedeva una sorta di sistema sanzionatorio indicando la possibilit di revoca in caso di mancata presentazione del rendiconto per due anni. Sistema mantenuto anche dal riforma ma reso pi stringente in quanto viene eliminato il bonus dei due anni poich diventa sufficiente non presentare i conti per un anno per incappare in una possibile causa di revoca. Infine lart 1135, in tema di attribuzioni dellassemblea, la norma stabilisce che lassemblea provvede allapprovazione del rendiconto annuale dellamministratore e allimpiego del residuo attivo di gestione. Principio, peraltro, mantenuto anche nel testo riformato e che potrebbe in qualche modo contenere lindicazione dellapplicazione del principio di competenza in quanto insito nel concetto di residuo di gestione. In buona sostanza, quindi, lo scenario che si presentava al legislatore della riforma era decisamente scarno e lacunoso tanto vero che negli anni tale vuoto normativo ha determinato una florida produzione giurisprudenziale, talvolta anche contrastante, che ha tentato di volta in volta di colmare detta carenza. Preso atto di quale fosse il punto di partenza andiamo per ordine nel cercare di identificare quali siano le effettive novit introdotte in tema di contabilit, nonch relativi adempimenti e principi da adottare. Innanzitutto lart. 1129 nella sua nuova formulazione prevede al 7 comma ladozione obbligatoria di uno specifico conto corrente bancario o postale da destinarsi in via esclusiva alla gestione di ogni singolo condominio dettando che lamministratore obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonch quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario intestato al condominio. Pare evidente che una siffatta norma, che peraltro fa suo lorientamento giurisprudenziale ormai consolidato da anni, non possa che essere condivisa e considerata fondamentale. E su-

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lamministratore

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perfluo precisare quali e quanti siano i rischi a cui ci si espone con ladozione di un unico conto corrente ove far confluire tutti i versamenti ed i pagamenti facenti capo a pi condomini, come ad esempio in caso di verifica fiscale o di decesso dellamministratore. Infatti, in entrambi i casi, il conto corrente unico viene considerato personale dellamministratore con la conseguenza che, dal punto fiscale tutti i movimenti vengono ricondotti ad incassi non fatturati con tutto quanto ne consegue, mentre in caso di decesso il conto corrente rischia di essere incamerato nellasse ereditario. Ma, aldil di tutto, ladozione di un unico conto corrente deve essere considerata una norma fondamentale per la corretta tenuta della contabilit e la relativa quadratura anche a tutela dellamministratore stesso. Assodata la ovvia condivisione di tale norma, bisogna per porre attenzione per come essa sia stata formulata dal legislatore poich questi impone lobbligo di far transitare le somme ricevute .. In altri termini la norma richiede espressamente che ogni e qualsiasi somma, ancorch incassata in contanti (purch ovviamente nei limiti di legge previsti), debba transitare e cio essere versata per intero sul rispettivo conto corrente. Per fare un esempio pratico e meglio comprendere quale sia leffettiva portata del dettato legislativo in esame, non potr essere considerato corretto e nel rispetto della nuova normativa un comportamento in funzione del quale si effettui un incasso per quote condominiali di Euro 500,00, il quale venga poi parzialmente utilizzato, diciamo per Euro 100,00, per effettuare il pagamento in contante di un fornitore, procedendo infine con il versamento in banca del saldo residuo pari ad Euro 400,00. Appare evidente che da un siffatto comportamento si evince il mancato rispetto del dettato legislativo poich, cos facendo, solo una parte della somma ricevuta transita sul conto corrente condominiale cio i residui Euro 400,00 anzich gli originari Euro 500,00. Per concludere, sar

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semmai un comportamento corretto quello secondo il quale si provveder ad effettuare il versamento per intero di Euro 500,00 derivante dal versamento del condomino, dopodich si proceder con il prelievo dal conto di Euro 100,00 per poter effettuare il pagamento in contanti del fornitore di cui sopra. Si precisa, infine, che, ai sensi del comma 12 dellart. 1129, la mancata tenuta del conto corrente rappresenta causa di revoca ancorch nella modalit meno drastica in quanto in questa ipotesi la norma prevede il passaggio in assemblea. Proseguendo nellesame dellart. 1129 si trovano altre indicazioni di natura contabile, quale ad esempio al punto 4 ove il legislatore, nellelencare i casi di gravi irregolarit che possono determinare la revoca, annovera anche la gestione secondo modalit che possono generare possibilit di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dellamministratore o di altri condomini. Anche in questo caso si tratta di una norma che non pu che essere considerata condivisibile, anche se nella sua formulazione lascia poi qualche dubbio, in quanto richiama una corretta regola contabile di trasparenza e tracciabilit volta ad eliminare possibili fonti di confusione patrimoniale fra i conti correnti dellamministratore e quelli dei condomini. Quello che effettivamente appare, per cos dire stravagante, il richiamo al patrimonio dei condomini mentre ci si sarebbe aspettato un pi opportuno richiamo al patrimonio degli altri condominii. Verrebbe quasi da pensare che si tratti di un mero errore di trascrizione e che il legislatore effettivamente volesse far riferimento ai condominii e non ai condomini. Comunque sia, aldil del letterale dettato normativo, penso che non sia sbagliato ritenere che leffettiva portata della disposizione legislativa voglia evitare qualsivoglia confusione patrimoniale, ivi compresa anche quella tra pi condominii, e che questa debba, quindi, essere considerato un valido principio contabile cui attenersi per una corretta e regolare tenuta della contabilit tale da evitare di incorrere in gravi inadempienze che possano determinare la revoca dellamministratore.

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Venendo ad esaminare le attribuzioni dellamministratore, cos come individuate dal novellato art. 1130, anche qui si incontrano varie disposizioni con contenuto di natura contabile. Innanzitutto al punto 5 il legislatore della riforma prende atto delle problematiche fiscali che a partire dalla finanziaria 1998, momento in cui il condominio divenuto sostituto dimposta, interessano sempre di pi la vita condominiale prendendo, altres, atto che lamministratore il soggetto tenuto ad affrontarle stabilendo che deve eseguire gli adempimenti fiscali. In realt tale prescrizione non poi cos ovvia come potrebbe sembrare, o almeno in passato non la stata. Infatti una certa parte della dottrina, con un impostazione a mio avviso capziosa ed errata che poteva indurre anche in gravi errori, sosteneva che con la nomina allamministratore venissero conferite solo ed esclusivamente le deleghe di cui agli art. 1130 e 1131, non ricomprendendo quindi le gestione fiscale, a meno che non ci fosse stata una specifica indicazione nella delibera di nomina. Tale impostazione aveva anche avuto un certo riflesso tanto vero che il Ministero delle Finanze con la circolare n. 204/E del 2000 aveva in qualche modo recepito tale interpretazione stabilendo che da ritenere che il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto dimposta sia lamministratore, gi tenuto in forza di altre disposizioni di legge allesecuzione degli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali. Sar comunque legittima una scelta diversa da parte del condominio stesso, volta ad attribuire tale compito ad un condomino. Sottolineo che ad oggi una siffatta interpretazione appare del tutto superata ed assolutamente errata in quanto in contrasto con il dettato normativo introdotto dalla riforma. Inoltre, si deve anche evidenziare che lemersione di gravi irregolarit fiscali pu essere causa di revoca, anche se nella modalit per cos dire meno stringente in quanto previsto il passaggio in assemblea. Resta per da chiarire cosa si debba intendere per gravi irregolarit fiscali. Ferma restando la discrezionalit che tale dizione lascia, appare comunque che si possa fondatamente annoverare tra le gravi irregolarit fiscali comportamenti quali il totale mancato versamento delle ritenute dacconto o piuttosto la mancata presentazione del modello 770, non considerando grave irregolarit fiscale lerrato o tardivo pagamento di una singola ritenuta dacconto. Lart 1130 introduce poi la tenuta obbligatoria di alcuni registri tra cui il registro di contabilit nel quale sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello delleffettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Facendo un parallelo con il diritto societario, che per determinati aspetti appare essere la normativa di riferimento anche se poi il legislatore della riforma ha cercato di adeguare tale normativa alla differente natura del condominio ed alle sue diverse esigenze ed obiettivi, il richiamo non pu che esser il libro giornale che deve essere tenuto dalle societ ai sensi degli artt. 2214, 2215 e 2216. In particolare questultimo articolo stabilisce quali debbano essere i contenuti e pi precisamente il libro giornale deve indicare giorno per giorno le operazioni relative allimpresa. Nel caso invece del registro di contabilit previsto per il condominio lart.1130 fa riferimento ai soli movimenti in entrata ed in uscita e, pertanto, in base ad una interpretazione letterale sembrerebbe che venga richiesta la sola trasposizione dei meri movimenti finanziari quasi fosse una sorta di registro di cassa e non il libro giornale come previsto per le societ. Questo deve essere ritenuto il contenuto minimo da riportare sul registro di contabilit. Resta poi da considerare che in virt di quanto introdotto dal successivo art.1130 bis, dovendo rilevare anche la situazione debitoria e creditoria, sar opportuno riportare sul registro tutti gli accadimenti aventi rilevanza contabile indipendentemente dalla loro mera manifestazione finanziaria. E importante sottolineare che il termine di registrazione fissato dalla norma in trenta giorni deve essere considerato perentorio in quanto la mancata osservanza pu rappresentare causa di revoca ex art. 1129 punto 7. Altro termine avente riflessi sullorganizzazione contabile quello indicato al successivo punto 10 dellart. 1130, laddove il legislatore introduce anche un termine per la convocazione dellassemblea per lapprovazione del rendiconto fissandolo in 180 giorni.

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Anche qui appare evidente il richiamo al diritto societario che allart. 2346 ultimo comma prevede un termine ordinario di 120 giorni ed uno straordinario di 180 giorni. Il legislatore della riforma stato pi benevole e bonario riconoscendo fin da subito il termine pi ampio dei 180 giorni che appare, obiettivamente, un termine pi che congruo e facilmente rispettabile. Bisogna per precisare che si tratta di un termine mobile fissato in giorni e non in mesi, quindi potrebbe variare da un esercizio allaltro ad esempio in caso di anno bisestile poich per condomini con chiusura contabile prima del mese di febbraio il termine andr a scadere un giorno prima. Infine si pu individuare una prescrizione di natura contabile anche al punto 4 dellart. 1135 che prevede in caso di lavori di manutenzione straordinaria la costituzione obbligatoria di un apposito fondo speciale di importo pari allammontare dei lavori. Tralasciando volutamente le evidenti implicazioni operative di tale norma, si evidenzia che detta riserva ha delle evidenti implicazioni contabili poich sar necessario appostare degli specifici conti, dandone evidenza in sede di rendiconto e di relativa nota esplicativa, andando poi a movimentare tale posta in occasione di ogni pagamento per ridurla di pari importo. Veniamo infine al fulcro del nuovo impianto contabile introdotto dalla riforma e, pi precisamente, eccoci infine allart. 1130 bis di nuova introduzione ed interamente dedicato alla definizione del rendiconto condominiale. La gestazione della riforma ha visto variare pi volte questo articolo, soprattutto per quanto concerne il principio di riferimento nellelaborazione del documento (annosa questione se cassa o competenza?) in quanto si fatto riferimento sia al principio di cassa che quello di competenza. Addirittura ad un certo punto era stata introdotta una disposizione che prevedeva lapplicazione congiunta di entrambi i principi e tralascio volutamente ogni riflessione in merito. Sembrava poi acquisita del principio di competenza ma, allultimo momento, stato licenziato un testo in cui sparito ogni riferimento ad un qualsivoglia principio sia di cassa che di competenza. Come comportarsi a questo punto? Quale prima conclusione si pu innanzitutto affermare che, se la norma non prevede alcuna obbligatoriet in termini di principi da adottare risulta, altres, constatato che non introduce neanche dei divieti in tal senso. Pertanto, leventuale adozione del principio di competenza non appare essere in contrasto con alcuna disposizione normativa. Vero anche che tale impostazione risulta parimenti valida e applicabile per il principio di cassa in quanto anche in tal senso non vige alcun espresso divieto di legge. Dallesame della norma appare per evidente che limpostazione data dallart. 1130 bis non pu trascendere dallapplicazione del principio di competenza soprattutto laddove la norma introduce lobbligo di fornire ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve . evidente che una siffatta situazione patrimoniale pu essere elaborata solo in presenza di un impianto contabile in grado di rilevare posizioni creditorie e debitorie e quindi strutturato sulla base del principio di competenza. Aldila di quale che sia poi la precisa disposizione normativa, si ricorda velocemente che lapplicazione del suddetto principio di competenza risponde a regole di corretta gestione e tenuta della contabilit, di equit e permette di mantenere un maggior controllo sullandamento dei costi e sul risultato finale di gestione. Cos come il diritto societario al 1 comma dellart. 2423 prevede che il bilancio si componga di tre distinti documenti: Stato patrimoniale; Conto economico; Nota integrativa. Cos, in apparente assonanza con la norma sopra riportata, anche in ambito condominiale lart. 1130 bis prevede che il rendiconto si componga di tre differenti documenti e pi precisamente: il registro di contabilit; il riepilogo finanziario; la nota sintetica esplicativa della gestione. Soffermandoci brevemente sui singoli documenti si pu affermare che, effettivamente, il riepilogo finanziario condominiale possa in qualche modo richiamare lo stato patrimoniale societario in quanto dovr riportare lindicazione della situazione patri-

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moniale cos come richiesta dal 1 coma del medesimo art. 1130 bis. Discorso diverso invece sembra doversi fare per il registro di contabilit poich abbiamo gi visto che leventuale documento societario cui fare riferimento il libro giornale e non il conto economico. In altri termini sembrerebbe che il legislatore della riforma richiede espressamente che con linvio del rendiconto venga compreso tutto quanto il registro di contabilit che riporta le singole registrazioni contabili e non il solo prospetto di sintesi costituito dai soli saldi contabili di fine esercizio come potrebbe essere definito invece il conto economico. Agli effetti pratici la norma sembra per essere zoppa in quanto resta evidente che sar comunque necessario accompagnare il suddetto registro di contabilit anche da un documento di sintesi sullesempio dei consuntivi abitualmente redatti. Per quanto concerne infine lultimo documento che compone il rendiconto, la nota esplicativa, questa solitamente viene considerata lontana parente della nota integrativa societaria cos come disciplinata dallart. 2427 che fornisce una precisa elencazione dei dati che vi devono essere riportati proponendo una lista di ben 22 punti. Al contrario invece per la nota esplicativa non fornita alcuna precisa elencazione, ma soltanto una generica indicazione anche dei rapporti in corso ed elle questioni pendenti. Atteso che questultimo documento si presenta in forma pi discorsiva e non meramente numerica come i due precedenti, a mio avviso il parallelo con il diritto societario appare pi calzante se si confronta la nota esplicativa condominiale con quella che in ambito societario il codice civile allart. 2428 definisce relazione della gestione cos dettando il bilancio deve essere corredato da una relazione degli amministratori sulla situazione della societ e sullandamento della gestione, nel suo complesso e nei vari settori in cui essa ha operato . Per concludere alcune ultime brevi indicazioni riportate allart. 1130 bis il quale prevede la possibilit per lassemblea di nominare un revisore che verifichi la contabilit del condominio. Non sembra che per tale figura il legislatore della riforma abbia inteso introdurre particolari qualifiche, come in ambito societario, quale liscrizione allAlbo dei Revisori Contabili. Sar importante a questo punto non solo definire i principi contabili ma anche i principi di revisione. Lart. 1130 bis porta in se poi unultima prescrizione da tenere in evidenza circa lobbligo che le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Sottolineo che anche in questo caso si tratta per cos dire di un termine mobile poich riferito ad ogni singolo documento ed alla rispettiva data di registrazione e non allesercizio di riferimento.

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LA RIFORMA: CONVEGNO DEL 1 MARZO


Salone Orlando presso Union-Camere il primo marzo, gremito allinverosimile (oltre 600 colleghi) ed i rimanenti quasi 200 che non avevano prenotato dislocati in videoconferenza nelladiacente sala Colucci. Cos il primo marzo dalla mattina sino a tarda serata Anaci Sede provinciale di Milano ha trattato con tutti i consulenti giuridici, fiscali , amministrativi la riforma del Condominio. Il direttore del Centro Studi Condominiale di Milano, Avv. Antonio Eugenio Correale aveva radunato per il convegno il fior fiore degli esperti di diritto condominiale dalle varie sedi Anaci dellalta Italia. Cos sul palco, dopo una veloce introduzione del presidente provinciale Dario Guazzoni si sono succeduti, oltre allAvv. Correlale, anche numerosi altri relatori che citiamo: - Eugenio Antonio Correale - Marina Figini - Ermes Gallone - Luca Saccomani - Giuseppe Marchioni - Alessandro Colombo - Gianluigi Frugoni - Edoardo Riccio - Massimo Ginesi - Carmen Rovere Ringraziandoli della partecipazione cos come ringraziamenti vanno alla collega Luciana Quattrini, segretario istituzionale dellAnaci provinciale milanese che ha curato tutta la preparazione del Convegno ed a Gianfranco Fasan realizzatore del sito Anaci della provinciale milanese; dal quale sito potr essere scaricabile tutto i materiale consegnato agli intervenuti.

Il primo Trattato sul condominio, pubblicato dopo la Riforma, stato coordinato dal Presidente Triola, che anche direttamente autore di alcuni fondamentali capitoli sul supercondominio, sulle tabelle millesimali, sul godimento delle propriet esclusive. Nellindice degli autori gli Associati Anaci ritroveranno molti nomi noti e, aspetto da ricordare, illustri studiosi che sovente intervengono sia nei nostri convegni di studio che nelle riviste, tra i quali doveroso citare il consigliere Dottor Scarpa e lavvocato Marco Andrighetti, di Anaci Piemonte. Lopera si segnala, come del tutto naturale attese le competenze degli autori, per

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Dal quotidiano Il Sole 24 Ore di mercoled 6 marzo riportiamo integralmente: A farla partire bene ci pensa Il Sole 24 Ore. La riforma del condominio a 100 giorni dallentrata in vigore e ormai stata passata al microscopio da uffici studi ed esperti delle associazioni, studiosi, magistrati e avvocati. Le criticit sono emerse (a cominciare da quelle illustrate in questa pagina) ma anche la voglia di eliminarle. Per questo Il Sole 24 Ore ha lanciato liniziativa di correggere la riforma approfittando del periodo di vacanza di sei mesi concesso dalla norma (la legge 220/2012). Hanno risposo praticamente tutte le associazione di condomini e amministratori e gli ordini interessati: Agiai, Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Arpe-federpropriet, Assocond, Asppi, Assoedilizia-Confedilizia, Confabitare, Fna, Gesticond, Ordine degli avvocati di Milano, Unai e Uppi. Cos diventa possibile, con Il Sole 24 Ore, sintetizzare in una proposta di modifica normativa i correttivi indispensabili per far partire la riforma. Liniziativa dar vita, in maggio, a un convegno e alla presentazione di un disegno di legge al

La riForma Della riForma


nuovo Governo. Anaci, presidenza nazionale con la quale la provinciale in piena sintonia, una delle associazioni che hanno aderito alla saggia iniziativa del quotidiano Il Sole 24 Ore. La speranza, ultima a morire, che alcune delle nuove normative vengano addirittura cassate, ed altre modificate. Come ovvio il Centro Studi della Provinciale Milanese, con in propri valenti consulenti giuridici sar in prima linea, come sempre, in maniera assolutamente professionale.

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MILANO, JUNGLA DASFALTO


Pinuccio Del Menico

Bitume e materiali inerti di vario tipo. Questa la definizione dellasfalto. Una miscela che si pu trovare anche in natura, in cave che in Italia si trovavano nel Lazio, in Sicilia e in Abruzzo. Si trovavano perch oggigiorno la produzione artificiale. A Milano il manto ricopre quindici milioni di metri quadrati di strade e quattro mila chilometri di marciapiedi. Lultima evoluzione del muoversi in citt lungo vie che ebbero il riconoscimento del titolo di strade pi sicure del mondo. A dirlo nell 800 (vabb qualche anno fa) Stendhal: Le carrozze non si scostano mai dalle due strisce di granito, i pedoni restano sempre sui marciapiedi, gli in-

cidenti sono rarissimi. Un bellarticolo di Marco Pedrazzini sul Corriere della Sera di qualche mese fa ci ha ricordato il lastricato romano a poligoni di pietra. Poi, nel 1261, la mattonatura a spina di pesce per merito dei ricchi di Porta Nuova che partendo dallimbocco dellattuale via Manzoni, provvidero al rifacimento del manto stradale fino alla Porta Comasina. Nel 700 si pass alla selciatura concava con ciottoli e con lo scolo dellacqua al centro. Poi il passaggio alla curvatura convessa, cio con i tombini sui lati e ancora alla selciatura con i cubetti di porfido. Lungi da noi confondere bitume e catrame, visto che il primo vanta

A passeggio sotto i portici

qualit decisamente superiori, ma anche distante dal nostro intento spiegare il perch con sofisticate formule chimiche. Lasfalto per impermeabilizzare i tetti e come legante era gi noto nellantichit soprattutto nellarea tra il Nilo e lIndo ove sono frequenti gli affioramenti di idrocarburi. In Occidente un suo derivato, la pece, era indispensabile per calafatare le carene delle navi. Nessuna sua traccia invece nelle abitazioni erette dai Romani. Ma come si pass al suo utilizzo stradale? Innanzi tutto si dovette attendere che il suo prezzo diventasse conveniente e ci avvenne dopo la scoperta di un giacimento nel cantone di Neuchatel in Svizzera nel 1710, poco dopo quelli di Seyssel in Francia e del lago d asfalto dell isola di Trinidad, nelle Piccole Antille. Ma il passo dai tetti e dalle carene alle strade ancora lungo e venne percorso, come spesso accade, solo grazie al caso: in Inghilterra un carro perse un poco del suo carico sulla terra battuta e si osser-

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v che, seccando, impediva alla polvere di alzarsi. Cos cominciarono le prime asfaltature nel distretto siderurgico di Winchester. Era il 1834 e vennero utilizzati i catrami residui della produzione del gas di citt. Qualche anno dopo fu Parigi a pavimentare con lastre di asfalto la Place de la Concorde. Un primato che venne bissato in via Bergere dove, nel 1854, fece la sua apparizione lasfalto compresso che sostitu il precedente asfalto colato, cio uno strato di 15-20 centimetri di una miscela di legante bitumoso ed inerti fini che veniva spalmato a caldo sopra un fondo di calcestruzzo. Con questo sistema venne pavimentata a fine 800 la prima strada della citt: via Marino, proprio a fianco del palazzo comunale. Dal 1925, dopo alcuni esperimenti, tipo il Catramoleum utilizzatto in zona Vallazze, si pass al compresso e ai primi asfalti sintetici che favorirono, grazie alla maggiore economicit, la diffusione di questo tipo di pavimentazione stradale. Dati relativi alla citt di Milano non ne esistono, ma quelli che riguardano lintera Italia parlano chiaro: nel 1921 i chilometri asfaltati erano 10.330, dieci anni dopo erano pi che raddoppiati. Ma c una strada dimenticata dallammodernamento, dallavanzare delle tecnologie, finanche dalle manutenzioni. Una strada addirittura senza nome e sconosciuta alla gran parte dei milanesi milanesi perch scorre sotterranea per quattro chilometri per collegare il quartiere Stadera allospedale San Paolo passando sotto al Naviglio. Fu costruita dai tedeschi negli anni trenta per potersi muovere in sicurezza e raggiungere senza pericoli le postazioni antiaeree. Un percorso di un metro e mezzo di altezza per un metro di larghezza che in seguito venne conquistato dai Partigiani che lo ampliarono aprendo un altro ingresso in via Barilli al numero 9. Venne riportato agli onori della cronaca da una operazione di Polizia portata a termine nellaprile del 2009 quando un blitz della sezione antidroga al 7 di via Barilli fece scoprire sotto un lavandino lingresso del cunicolo dimenticato nel quale furono scoperti ingenti quantitativi di droga. Fin qui la storia e la cronaca. Per quanto riguarda i si dice occorre registrare la presunta testimonianza di chi quei quattro chilometri li avrebbe percorsi tutti e, colonie di topi a parte, li avrebbe trovati in condizioni pi che accettabili. Peccato che una verifica sia impossibile visto che dopo il sequestro di Polizia gli ingressi sono stati murati.

ARTICOLO 13 TER DEL D.L. N. 83 DEL 2012 IN TEMA DI RESPONSABILIT FISCALE E CONTRIOBUTIVA NEGLI APPALTI: IL CONDOMINIO ESCLUSO Dal 2006 si ripropone il tema della responsabilit solidale dei soggetti coinvolti nel contratto dappalto, ai fini del versamento delle ritenute sui redditi di lavoro dipendente, dei contributi previdenziali e dei contributi assicurativi obbligatori per gli infortuni. Pi volte si era affacciata leventualit che il tema coinvolgesse il condominio e per altrettante volte sono intervenute modifiche normative, o chiarimenti della Pubblica Amministrazione che hanno fugato tale eventuali. Il nuovo testo introdotto con il Decreto Sviluppo aveva destato molte preoccupazioni, tra i cultori della matteria e gli studiosi. Si saluta quindi con grande interesse la circolare della Agenzia delle Entrate, n. 2/E, emanata il primo marzo 2013. La circolare ha il pregio della chiarezza e testualmente recita: il condominio deve ritenersi escluso, in quanto non riconducibile fra i soggetti individuati dagli artt. 63 e 74 TUIR. PER UNA VOLTA, QUINDI TUTTO CHIARO.

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Le delegazioni Anaci in provincia


Questa rubrica dedicata a ci che succede in provincia di Milano. Tutti i responsabili di zona dellAssociazione relazionano sulla situazione in modo tale da tenere aggiornati gli associati sulle novit delle varie aree territoriali. Un servizio che Anaci crede possa essere utile per tutti i lettori per far loro capire quali siano le realt che ci circondano.
TREZZANO SUL NAVIGLIO - Gianfranco Corazza - Via Manzoni, 20 - Tel. 02/48401064 - Fax 0248461231 Un nuovo volto a Buccinasco. Continua il percorso per ladozione del nuovo PGT con un secco NO al consumo di suolo, rilancio dei borghi agricoli ed un nuovo centro cittadino. Il disegno per Buccinasco prevede una nuova identit ad una citt immersa nel Parco Agricolo Sud di Milano, patrimonio da valorizzare e tutelare anche nellottica della Citt Metropolitana di cui il territorio far parte dal primo gennaio 2014. stato depositato ed approvato dalla Giunta il Documento di piano, che insieme al Piano delle Regole ed al Piano dei Servizi, compone il nuovo strumento urbanistico. I principi fondametali si riassumono nel non consumo di suolo, la contrazione delle volumetrie rispetto ai tentativi precedenti, la valorizzazione della vocazione agricola delle due frazioni di Gudo Gambaredo e Buccinasco Castello e la tutela del Parco Agricolo sud di Milano. Il percorso, per quanto contratto nei tempi, stato del tutto trasparente, conferma il sindaco Gianbattista Maiorano. Sono state riprese le analisi fatte in passato, adeguandole per allo scenario attuale a partire dal patrimonio abitativo rimasto invenduto e inabitato. Proprio per questo le volumetrie sono state ridotte del 20% rispetto alle passate ipotesi e di conseguenza anche la previsione di nuovi abitanti.

LEGNANO - Gianfranco Calvio - Via Siena, 18 - Tel 0331/541990 - Fax 0331/458441 E un servizio rivolto alle famiglie in possesso di un contratto daffitto, regolarmente registrato, o in corso di registrazione, inerente un alloggio occupato a titolo di residenza principale ed esclusiva nel Comune di Legnano nellanno scorso. I richiedenti non devono essere proprietari dimmobili. Non possono essere richiesti contributi per contratti daffitto stipulati per immobili di categoria catastale A/1 - A/8 - A/9 e con superficie utile netta superiore a mq. 95. Laccesso e lammontare del contributo determinato dal rapporto tra la composizione del nucleo familiare, la situazione socioeconomica e limporto del canone di locazione annuo. Per informazione e consegna domande - Settore 6 Servizi alla persona Via XX Settembre n. 30 Ufficio Alloggi Ufficio alloggi (Tel. n. 0331/472525- 472512), dal luned al venerd dalle ore 9.00 alle ore 12.30. Cosa occorre: modulo di domanda; contratto daffitto regolarmente registrato anche in data posteriore alla presentazione della domanda; ricevute di pagamento dellaffitto per lanno precedente; redditi della famiglia relativi allanno precedente;

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MELEGNANO - Vitantonio Palmisano - Via Nino Bixio, 7 - Tel. 02/9834157 - Fax 02/9832196 Nellarea del sud Milano dilagano i finti tecnici che si presentano alle porte dei condmini con scuse pi diverse, attuando dei raggiri sempre pi ingegnosi fra loro. Le ultime denunce rilevate parlano di finti tecnici della fornitura dellacqua che suonando i campanelli chiedono di accedere allinterno dellabitazione per prendere visione dei contatori e impianti, ma il loro obbiettivo diversamente diventa quello di farsi consegnare banconote o comunque di uscire avendo realizzato qualcosa. Il fenomeno talmente pressante che le stesse aziende del Gruppo Cap hanno diramato linvito a diffidare di chi fingendosi incaricato di Amiacque, si presenta presso le abitazioni dei cittadini con la scusa di visionare gli impianti chiedendo somme di denaro o altri beni. Lavviso contiene peraltro la conferma che eventuali pagamenti delle bollette non avviene con riscossione diretta nel condominio, ma liter prevede un percorso diverso.

MELZO - Guido Faini - Via Verdi, 1 - Tel. 02/95738228 - Fax 02/95711686 Una storia dAmore accaduta a Liscate, un paese confinante con Melzo: una donna morta a distanza di sole due settimane dalla scomparsa del suo caro marito 99 anni lei, 100 lui. Ci rifacciamo a questo evento pensando al condominio come alla grande famiglia. abitudine, quando muore un condomino, inviare le condoglianze, mandare un mazzo di fiori o una corona per il defunto tramite lAmministrazione di Condominio, ripartendo la spesa tra i condomini. Questa diventata nel corso del tempo una consuetudine per rappresentare la vicinanza dei condomini residenti nei confronti della famiglia in lutto. Noi speriamo che questa manifestazione di affetto dei condomini nei momenti di lutto e dolore che la vita ci riserva sia presente in tutti i condomini e ci auguriamo, inoltre, che il vuoto lasciato della persona cara sia colmato anche con altri gesti, evitando, come nel caso della nonnina centenaria, il vuoto incolmabile e la devastazione.

Piazza del Carmine

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Varie ed eventuali
SCHEDA RACCOLTA DATI PERSONALI
Condominio Scala Interno DATI ANAGRAFICI DEL PROPRIETARIO O DEI PROPRIETARI DELLUNIT IMMOBILIARE N.b. In caso di propriet necessario comunicare i dati anagrafici di tutti i proprietari Nome Codice Fiscale Luogo e data di nascita Indirizzo di residenza (sede legale) Via/Piazza Nome Codice Fiscale Luogo e data di nascita Indirizzo di residenza (sede legale) Via/Piazza Nome Codice Fiscale Luogo e data di nascita Indirizzo di residenza (sede legale) Via/Piazza Nome Codice Fiscale Luogo e data di nascita Indirizzo di residenza (sede legale) Via/Piazza Indirizzo per le comunicazioni ufficiali Via/Piazza Telefono fisso Fax Indirizzo e-mail Lunit immobiliare : -utilizzata dal o dai proprietari -non utilizzata -utilizzatadallusufruttuario -in locazione Dati anagrafici dellusufruttuario se presente Nome Codice Fiscale Indirizzo di residenza Via/Piazza Indirizzo e-mail Cognome Luogo e data di nascita Citt CAP SI SI SI SI NO NO NO NO Cellulare Altro numero Citt CAP Citt CAP Cognome Citt CAP Cognome Citt CAP Cognome Citt CAP Cognome

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Varie ed eventuali

Dati anagrafici dellinquilino se presente Nome Codice Fiscale Indirizzo di residenza (sede legale) Via/Piazza Indirizzo e-mail DATI CATASTALI Sezione Urbana Categorie Altro Foglio Classe Particella Consistenza Subalterno Rendita Cognome Luogo e data di nascita Citt CAP

ANNOTAZIONI IN ORDINE AD EVENTUALI CONDIZIONI DI SICUREZZA DELLIMMOBILE

Autorizzo il trattamento dei dati di cui sopra per i fini amministrativi Autorizzo lamministratore ad inviarmi le comunicazioni ufficiali del condominio via mail allindirizzo sopra indicato e pertanto le dichiaro valide a tutti gli effetti di legge. Dichiaro di aver preso visione dellinformativa sulla privacy

SI SI

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Data

Firma

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Sentenze
La presente rubrica a cura dellavv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti per ogni sentenza: lestratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale

1184 Condominio. Videosorveglianza Assemblea. Uso delle parti comuni, eliminazione dellapertura a distanza del portone di ingresso Non sussistono gli estremi atti ad integrare il delitto di interferenze illecite nella vita privata (art. 615 bis c.p.) nel caso in cui un soggetto effettui riprese dellarea condominiale destinata a parcheggio e del relativo ingresso, trattandosi di luoghi destinati alluso di un numero indeterminato di persone e, pertanto, esclusi dalla tutela di cui allart. 615 bis c.p., la quale concerne, sia che si tratti di domicilio, di privata dimora o appartenenze di essi, una particolare relazione del soggetto con lambiente in cui egli vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza.(Cassazione civile, sezione seconda, sentenza del 3 gennaio 2013, n. 71. Potr sembrare straordinario, ma ci accingiamo a commentare notizie tra loro coerenti e concordanti, provenienti dai giudici civili, dai giudici penali e dal legislatore. noto a tutti che la riforma ha esplicitamente riconosciuto lammissibilit delle telecamere in condominio e che ormai vi una norma precisa si occupa delle modalit attuative. Gi prima, con la rivista di novembre, si era dato conto della brillantissima sentenza della Cassazione Civile che nel caso del proprietario unico di edificio composto da numerose unit abitative ha riconosciuto la legittimit dellinstallazione di videosorveglianza. Con sentenza n. 14346 del 9 8 2012 ha prima sezione della Corte suprema ha ritenuto che limpianto non costituisce violazione dellart. 134 del d.lgs. 30 giugno 2006, n. 196 per il fabbricato di un unico proprietario, occupato in parte da una terza persona, con telecamere collocate sul cancello e sul portone dingresso. Adesso rileviamo che la Cassazione penale ha ribadito una sua pronuncia, oggi ripetuta integralmente e in modo concludente. Appare utile ricordare il complesso delle prese di posizione, anche per rilevare che il testo del nuovo articolo 1122 ter (Le deliberazioni concernenti linstallazione sulle parti comuni delledificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dallassemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dellarticolo 1136) non riguarda fattispecie speciale e pu essere interpretato senza eccesso di rigore, come invece taluno dei commentatori ha adombrato. 1185 Condominio. Regolamento contrattuale. Limiti al godimento delle propriet esclusive. Affittacamere. Non pu essere consentita alcuna limitazione del diritto di propriet dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre. Conseguentemente lattivit di affittacamere non preclusa da una norma contenuta nel regolamento di condominio

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Sentenze
secondo la quale fatto divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato, anche perch siffatta attivit non implica il mutamento della destinazione duso per civile abitazione. App. Roma, 19/12/2012 Nei prossimi lustri ci si soffermer non soltanto sullanalisi delle nuove norme introdotte dalla legge 220/2012, ma anche sugli effetti che le regole che entreranno in vigore il 18 giugno prossimo sono destinate ad avere per gli stessi articoli rimasti intonsi. La sentenza della Corte dAppello di Roma emblematica di tale dinamica, volta ad investire le parti del nostro ordinamento che potrebbero risentire della riforma in via indiretta. I giudici hanno confermato uno dei principii pi tradizionali, che da sempre afferma la necessit di interpretare con estremo rigore le clausole volte a limitare lesercizio delle facolt dominicali. Limpostazione era precisa ed indiscutibile: il libero godimento dei beni da parte del rispettivo titolare costituisce architrave del nostro ordinamento, pertanto quanto lo contrasti costituisce elemento eversivo al quale dare sfogo unicamente per quanto espressamente e chiaramente voluto dalle parti, senza ingresso ad interpretazioni estensive od anche ad interpretazioni libere. Sta di fatto per che numerose norme contenute nella riforma sembrano limitare lampiezza del principio, quanto meno nel campo del condominio nel quale i diritti del contitolare delle cose comuni ed anche quelli del titolare delle propriet esclusive sono destinati a confrontarsi con le esigenze degli altri condomini su un piano molto diverso da quello disegnato in passato. Il condomino deve comunque informare delle attivit modificatrici e lassemblea ha sempre potere di pronunciarsi su di esse. Il ventaglio delle ragioni che possono impedire le innovazioni e le modifiche sembra accrescersi, non soltanto quantitativamente. Occorrer quindi verificare come lelaborazione giurisprudenziale reagir ai nuovi dettami e quale sistema sar disegnato da qui a qualche anno. Per certo, non sembra che si potr ripetere che il condomino deriva dal proprietario unico delledificio poi venduto frazionatamente la stessa sua posizione e gli stessi suoi diritti. Pi difficile risulter determinare le differenze tra le due posizioni. 1186 Condominio, Sopraelevazione. Inammissibilit del sopralzo che pregiudichi la sicurezza. Prescrizione. Lart. 1127 cod. civ. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dellultimo piano delledificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato allesecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono lopposizione facoltativa dei singoli condomini interessati. Ne consegue che le condizioni statiche delledificio rappresentano un limite allesistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non gi loggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilit del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimit se congruamente motivato. (Rigetta, App. Catania, 20/02/2006) Cass. civ. Sez. II, 30/11/2012, n. 21491 Partendo da considerazioni di tutta evidenza la Corte Suprema consente di pervenire a risultati pratici anche di grande rilievo. Nel caso di specie i giudici hanno sottolineato la differenza tra la sopraelevazione che alteri il decoro architettonico o che riduca laria e la luce e il sopralzo che

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Sentenze
minacci la statica delledificio. Correttamente, stato precisato che lopera che pregiudichi il decoro architettonico o lamenit configura esercizio illegittimo di un diritto comunque esistente. Al contrario laddove la variazione compromette i grandi ed intangibili valori (sicurezza, salute, ecc.) si deve parlare di insussistenza del diritto. Ripetendo la pronuncia, si deve ritenere che le condizioni statiche delledificio rappresentano un limite allesistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non gi loggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso. La peculiarit, lungi dal limitarsi ad elegante precisazione terminologica comporta conseguenze. Il diritto che non esiste non pu neppure radicarsi per effetto del decorso del tempo. Cos, il sopralzo eseguito senza rispettare la statica e la sicurezza del fabbricato potr essere contestato senza limiti di tempo e senza temere il maturare della prescrizione. 1187 Supercondominio. Nozione. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non necessaria n la manifestazione di volont delloriginario costruttore, n quella di tutti i proprietari delle unit immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralit di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una pi ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dallesistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, limpianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessoriet con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anzich quelle sulla comunione. Cass. civ. Sez. II, 14/11/2012, n. 19939 Limpostazione offerta dalla Corte di Cassazione risolve uno dei tanti problemi che la nozione di supercondominio presenta e ribadisce che laddove si configuri supercondominio occorre da re applicare le norme di legge scritte per il condominio (artt. 1117-1139 c.c) e non quelle sulla comunione (artt. 1100-1116 c.c). Un ulteriore passaggio delle sentenza precisa lindicazione, poich stato specificato che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anzich quelle sulla comunione; in particolare, trovano applicazione le disposizioni dettate dallart. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione e calcolo delle maggioranze, fermo restando che allassemblea del supercondominio hanno diritto di partecipare (e quindi soggetti legittimati sono) tutti i singoli condomini sempre che leventuale regolamento non disponga diversamente. Inoltre, le delibere dellassemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessit di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. La chiarezza delle indicazioni non deve fare velo, poich molti altri problemi residuano. Per rimarcarne alcuni, si richiama altra recente sentenza, questa volta della nostra Corte dAppello. Con sentenza del 29 novembre 2012 i nostri giudici si sono ricordati dellinsegnamento del Presidente Corona ed hanno affermato che non ravvisabile la fattispecie del supercondominio quando esistono beni comuni a pi edifici che aumentano il valore del complesso immobiliare e sono utili ai fini del godimento e dello svago dei condomini, ma non sono necessari per lesistenza e luso degli edifici. In definitiva, se siamo in presenza di una piscina si considerer disciplina diversa da quella congrua per le parti comuni necessarie, come i viali di ingresso e i cortili. Occorre recepire le diverse risultanze e attendere per verificare se, finalmente, di riuscir ad elaborare uno schema che oltre ad essere lucido e profondo sia anche si semplice applicazione.

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Redazionale

Prevenzione e lotta contro blatte e zanzare


Prevenire meglio che curare un antico detto tuttora valido; ci non toglie che, attuate le indispensabili pratiche di prevenzione, ci si renda conto che indispensabile attuare cure specifiche ad integrazione di quanto realizzato.Tutto ci valido in ogni settore, compreso quindi quello del Pest Control negli ambienti domestici e urbani. Di vitale importanza in questo periodo stagionale lattuazione di pratiche di prevenzione e difesa antiparassitaria nei riguardi di blatte e zanzare. Le blatte in realt sono purtroppo presenti ed attive tutto lanno. Diverse sono le specie che si rinvengono in Italia, tutte di origine tropicale o equatoriale; prediligono quindi ambienti caldo-umidi, insediandosi negli scantinati, nelle cucine, in bar, ristoranti, negli ospedali, ovvero ovunque possano trovare, oltre che condizioni ambientali favorevoli, possibilit di alimentazione. Chi si imbatte in uno scarafaggio ha una reazione di ribrezzo; ancor pi la repulsione aumenterebbe se conoscesse la reale pericolosit di questi insetti, ben noti come potenziali vettori di microrganismi patogeni. Sensazioni di ripulsa sono riferite da tempo. Il famoso capitano del Bounty, Blight, nel suo diario racconta che dopo la cattura di un vascello nemico, prima di salirvi a bordo direttamente, ordin ai suoi marinai di bonificare la nave stessa con abbondante acqua bollente, considerato quanto fosse infestata. Allora, come prevenire e difendersi? evidente che lattuazione di rigorose pratiche di pulizia ostacola la colonizzazione. Ci per non sufficiente. Lintroduzione di uova e nuovi individui in qualsiasi ambiente sempre possibile. I ripetuti casi di arrivo da Paesi lontani di ulteriori specie aggrava la situazione di pericolo. Ne consegue lesigenza di interventi antiparassitari ad hoc, che andranno cadenzati in modo tale da agire sulle blatte di mano in mano che le stesse sgusciano dalle ooteche contenenti le uova, altrimenti inattaccabili dagli antiparassitari utilizzabili. Programmare trattamenti ad opera di personale specializzato quindi pratica razionale. Considerazioni similari possono essere fatte nei riguardi delle zanzare. In Italia ne sono note oltre 70 specie; fortunatamente non tutte apprezzano il sangue umano, ma per lo meno una ventina sono da considerare come potenziali vettori di microrganismi. La prevenzione dalle infestazioni e la lotta antiparassitaria sono quindi indispensabili anche in questo caso. Non tutte le specie hanno identico ciclo biologico. La comune zanzara domestica (Culex pipiens) e diverse specie affini svernano allo stadio di adulto in ambienti riparati (scantinati, sottoscala, cavedi di ascensore, locali in cui si trovano le caldaie per il riscaldamento, ecc.), per deporre nellacqua quando la temperatura ambiente e dellacqua stessa superer i 10-12 C. Che fare allora? Le raccomandazioni di evitare ogni ristagno di acqua per lo meno da marzo a tutto ottobre si ritrovano come linee guida pubblicate pressoch annualmente sia dalle Autorit cittadine che da imprese di Pest Control. Gli Amministratori di condominio sono per responsabili direttamente del rispetto di tali norme relativamente agli edifici di competenza, con rischio di sanzioni. saggio che gli stessi Amministratori si attivino per commissionare interventi di lotta adulticida negli scantinati contro gli adulti svernanti; tali trattamenti devono essere effettuati entro il mese di marzo e verranno successivamente integrati con cadenzati trattamenti larvicidi nelle caditoie condominiali nel periodo primaverile-estivo. Citazioni tratte da pubblicazioni del Prof. Luciano Sss.

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Sicurezza edifici e lavoratori

PERICOLI Pericoli condominiali CONDOMINIALI a cura di Cristoforo Moretti


Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani. Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani. A prescindere dalleventuale applicabilit al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli A prescindere dalleventuale applicabilit al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli edifici non devono edifici non devono essere pericolosi per chi abita, per chi ci lavora, per chi ci liinsegnano visita: i da codici e che la essere pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, perli chi li visita: i codici e la giurisprudenza sempre giurisprudenza ci insegnano da sempre che i danni ingiusti devono essere evitati. i danni ingiusti devono essere evitati. Le che seguono vogliono contribuire a diffondere una di prevenzione. Leimmagini immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di cultura prevenzione.
a cura di Cristoforo Moretti

52. Archeologia industriale?

Al numero 51 avevamo trattato il caso delle attrezzature desuete ereditate da amministrazioni precedenti. Ora trattiamo di attrezzature funzionanti, utilissime ed utilizzatissime, installate negli anni del boom economico, quando la sensibilit sulla prevenzione degli incidenti era assai diversa da oggi. E soggette allamministrazione ordinaria. Per esempio i monta-auto, quegli ascensori automatizzati che stipano automaticamente un buon numero di vetture in spazi decisamente ristretti. Questi impianti, quando anche soggetti a periodica manutenzione (non questo che preoccupa), devono avere gli organi mobili protetti da involontari contatti con le persone. Vale a dire che lavvicinamento a parti in movimento deve essere consentito al di l di una eventuale non cogenza delle pi recenti normative sulle macchine e sulla sicurezza dei luoghi di lavoro solo a tecnici manutentori e tramite schermi e barriere. Nel caso in esame, il ballatoio condominiale separa con una insufficiente ringhierina limpianto mobile dalla parte comune accessibile a tutti, anche a bambini. MIGLIORAMENTI Separare e rendere inaccessibili (per esempio con le reti di delimitazione delle gabbie ascensore) tutti gli organi in movimento.

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Sicurezza edifici e lavoratori


53. Poligoni di tiro condominiali

Corridoio piano cantinato, con porta di accesso dallesterno e vista cortile: applicazione rigorosa dellart.1102 cc.

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Sicurezza edifici

IMPIANTI CONDOMINIALI CENTRALIZZATI DANTENNA


SULLA BASE DEL D . M .

22.01.2013

Antonio De Marco

Il D.M. 22.01.2013, pubblicato sulla G.U. del 30.01.2013, disciplina gli impianti centralizzati dantenna condominiali che ricevono i segnali del servizio di radiodiffusione, terrestre e satellitare e ne effettuano la distribuzione nelledificio con conseguente riduzione ed eliminazione della molteplicit delle antenne individuali, per motivi sia estetici sia funzionali. - Dati, suoni, immagini e segnali noto che i segnali della radiotelediffusione sono trasmessi mediante onde elettromagnetiche (caratterizzate da un campo elettrico e da un campo magnetico) che viaggiano alla velocit della luce di circa 300.000 km al secondo. Le onde si propagano, attraverso <letere cosmico> da una antenna trasmittente T ad una antenna ricevente R, lungo percorsi che possono interessare lo spazio atmosferico (ionosfera o troposfera) oppure percorsi che possono interessare la crosta terrestre e cio lambire la superficie della terra. I segnali a radiofrequenza RF sono compresi nella Banda VHF Very High Frequency con frequenza da 30 a 300 MHz e Lunghezza donda da 1 a 10 m e nella Banda UHF-Ultra High Frequencycon frequenza da 300 a 3000 Hz e Lunghezza donda compresa tra 10 e 100 cm In ogni caso risulta che la propagazione ottimale quella in linea retta, in assenza di ostacoli, quando cio trasmettitore e ricevitore tra loro si <vedono>. Fu il fisico e matematico inglese James Clerk Maxwell nel 1865 ad enunciare per primo la teoria del campo elettromagnetico con lassioma della analogia tra la luce e le onde elettromagnetiche. noto che le onde elettromagnetiche sono caratterizzate da velocit c, lunghezza donda L e frequenza f e che il legame tra queste tre grandezze fisiche : c = L x f dove: c= velocit = 300.000 km/sec; L = lunghezza dellonda espressa in metri mentre f = frequenza espressa in Hertz Hz.

Maxwell diede unanaloga interpretazione matematica del fenomeno della propagazione luminosa ed elettromagnetica e stabil la possibilit di produrre <onde> elettromagnetiche attraverso circuiti e correnti elettriche. Le scoperte di Maxwell, furono il punto di partenza per le successive famose esperienze come quelle del fisico tedesco Heinrich Rudolph Hertz che prov la realt fisica della propagazione delle perturbazioni elettromagnetiche nello spazio, producendo quelle che furono chiamate <onde hertziane> e che servirono poi a Guglielmo Marconi per realizzare la telegrafia senza fili. noto che suoni e immagini vengono convertiti in segnali che possono essere di tipo analogico e/o di tipo digitale: il segnale originario di tipo analogico, costituito da unonda portante (sinusoide) che riproduce in modo continuo le variazioni dellinformazione; il segnale digitale invece caratterizzato da trasmissione binaria a gradini del tipo 00001111. E sempre possibile la conversione da un tipo allaltro: la conversione da analogico a digitale A/D e la conversione da digitale ad analogico D/A avvengono mediante apparati convertitori. Il segnale digitale poggia sulladozione della numerazione binaria e cio sul fatto che ogni numero intero pu essere decomposto in una somma di potenze di 2: il metodo richiede quindi solo limpiego delle cifre 0 e 1. Tale tipo di numerazione non adatto a sostituire nella pratica corrente la numerazione decimale, ma per contro fornisce un eccezionale strumento per la trasmissione dei dati e dei segnali (audio e video) attraverso lelettronica perch tutto viene tradotto in 0-1. In ogni caso nella propagazione delle onde elettromagnetiche assumono notevole importanza gli eventuali ostacoli che si possono trovare sul percorso (edifici, montagne, ecc...) e le caratteristiche del mezzo e cio dellaria. Si verificano cosi fenomeni di riflessione, rifrazione, interferenza e diffrazione che condizionano la ricezione. Limpianto centralizzato garantisce migliore ricezione rispetto a singole antenne. La trasmissione e ricezione terrestre, tramite le antenne a sviluppo lineare, iniziata in Italia nel 1954 con le trasmissioni

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RAI, ha avuto notevole sviluppo sia con il tradizionale sistema di trasmissione analogico e sia a seguito della parziale introduzione della Televisione Digitale Terrestre; a partire dal 1995, in Italia ha avuto sviluppo la trasmissione e ricezione digitale satellitare: tale sistema cosiddetto DTT (Digital Terrestrial Television) garantisce aree di ricezione molto grandi e quindi si presta per programmi internazionali; il segnale digitale si degrada meno rispetto al segnale analogico: suoni e immagini si possono trasmettere, ricostruire e ritrasmettere senza apprezzabile degradazione. Il segnale irradiato da un satellite TV che si trova a circa 36.000 km dalla linea dellequatore, quando arriva sulla Terra molto attenuato. Per compensare questa attenuazione, occorrono antenne riceventi ad elevato Guadagno. Tale esigenza ben soddisfatta dallantenna parabolica. Il Guadagno espresso in dB (decibel). In via teorica, il Guadagno di una parabola varia in rapporto al suo diametro ed alla sua frequenza di lavoro; siccome generalmente tutte le parabole sono in grado di ricevere qualsiasi frequenza, da qualche centinaia di MHz a decine di GHz, pi diminuisce la frequenza di lavoro, minore sar il Guadagno. Gli impianti condominiali Un impianto di antenna un sistema costituito da una o pi antenne riceventi dei segnali radiofonici e televisivi progettato per fornire ai ricevitori i segnali desiderati (primari e/o secondari) terrestri e satellitari. Gli impianti centralizzati dantenna condominiali, sono complessi impiantistici dotati di apparecchiature tecnologiche necessarie alla ricezione (mediante specifici componenti denominate antenne) dei segnali del servizio di radio-diffusione sonora, televisiva (e segnali associati) ed alla loro distribuzione agli apparecchi ricevitori, mediante appropriati mezzi trasmissivi (cavi elettrici per trasmissione segnali di tipo coassiale o coppie simmetriche o fibra ottica, ecc). Gli impianti centralizzati dantenna devono essere realizzati in modo da ottimizzare la ricezione delle stazioni emittenti radiotelevisive ricevibili e annullare o minimizzare lesigenza del ricorso ad antenne riceventi individuali, in modo da garantire i diritti inderogabili di libert delle persone nelluso dei mezzi di comunicazione elettronica. I suddetti impianti non devono determinare condizioni discriminatorie tra le stazioni emittenti i cui programmi siano contenuti esclusivamente nei segnali terrestri primari e satellitari. Gli impianti dantenna rientrano nella definizione di cui allart. 1 comma 2, lettera b) del Decreto Ministero dello Sviluppo n. 37/2008 (gi legge 46/1990) e pertanto, in base alla legge 186/1968, devono essere realizzati a regola darte. In particolare, per i requisiti di funzionalit e sicurezza, sono soggetti alle norme per la progettazione e la realizzazione previste nel precitato Decreto. Il progetto, per linstallazione, trasformazione e ampliamento, deve essere redatto da un professionista iscritto agli Albi Professionali (ingegnere, perito elettrotecnico, ecc.) quando limpianto dantenna (definito impianto elettronico in genere), coesiste con impianto elettrico (di energia) soggetto ad obbligo di progettazione. Si ricorda che gli impianti elettrici condominiali (produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione di energia elettrica) come individuati allart. 1 comma 2 lettera a) del D.M. 37/2008, sono soggetti a progettazione obbligatoria da parte di un professionista iscritta ad Albo professionale, quando la potenza impegnata supera 6 kW. Gli impianti di edificio per servizi televisivi e/o multimediali, sono principalmente costituiti da antenne (satellitari o terrestri) poste allesterno delledificio che captano i segnali provenienti dalletere. In Italia, la configurazione tipica, prevede lubicazione delle antenne sul tetto delledificio e la distribuzione dei segnali (mediante cavi) verso gli appartamenti e le utenze, a patire dal sottotetto. Nella <rete> di edificio la direzione di propagazione

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dei segnali vincolante per ottenere in tutto ledificio i corretti livelli di segnale. Bisogna precisare che, in genere, in Italia non presente la cosiddetta TV via cavo (CATV) e tutto il servizio televisivo realizzato mediante trasmissioni <radio>. Quindi il posizionamento delle antenne riceventi trova migliore possibilit di ricezione nelle parti alte degli edifici e cio sopra i tetti. Nelle zone urbane di alcuni paesi europei (ad esempio Francia, Spagna) molto diffusa anche la CATV e quindi al propagazione del segnale avviene dal basso verso lalto. In altri paesi sono presenti entrambi le diffusioni: dal basso per lalto per la CAV e dallalto verso il basso per i segnali radio. La combinazione dei due segnali avviene cosi in corrispondenza dei singoli piani. Lantenna ricevente un dispositivo che intercetta onde elettromagnetiche che si propagano nello spazio (radio diffusione terrestre e satellitare) e le trasformano in segnali elettrici RF (tensione e corrente), che vengono poi amplificati da circuiti elettronici. Il posizionamento delle antenne satellitari non ha particolari necessit, se non quella di essere in visibilit diretta con il satellite (direzione sud). Quindi il segnale satellitare pu essere distribuito sia dal basso verso lalto e sia dallalto verso il basso. Il segnale captato dallesterno, e convertito dallantenna, pu essere trasportato/distribuito con cavi coassiali oppure con fibre ottiche o con coppie simmetriche, quando tale mezzo offra la banda necessaria. Limpianto di edificio, ha quindi due interfaccia: la prima costituita dallingresso nelledificio (tetto, terrazza/balconata, cantina, ecc), mentre la seconda costituita dai punti di ingresso e interfaccia nellappartamento HNI (Home Network Interface). Nel suo complesso limpianto composto di tre parti: a)Sistema (gruppo o castello) di antenne; b)Terminale di testa (Head End); c)Rete di distribuzione (colonna montante); Il <sistema> o gruppo di antenne comprende tutte le antenne adibite alla ricezione dei segnali. Come gi detto, di fatto, le antenne sono dei trasduttori che captano lenergia elettromagnetica e la convertono in segnali elettrici. Il <terminale di testa>, comprende tutti gli apparati necessari a trasformare i segnali e adattarli alla distribuzione, quali: amplificatori di segnale, trasmodulatori, processori di canale, convertitoti di frequenza, filtri, partitori, ecc. La <rete> di distribuzione o colonna montante comprende cavi, partitori di potenza, multiswitch, ecc.. necessari alla distribuire i segnali dalluscita del terminale di testa fino allinterfaccia HNI. Possono fare parte dellimpianto anche altri apparati quali trasduttori ottico/elettrici quando ledificio cablato con fibra ottica, video registratori per programmi locali, ecc. Evidentemente, non tutti gli edifici hanno la stessa complessit di impianto. Bisogna precisare che oggi, installare un impianto di antenna non facile (come lo stato nei decenni scorsi). Come gi riportato, limpianto TV non un impianto elettrico che, generalmente funziona a 400/230 V. Il segnale TV che corre sul filo, dellordine di qualche mV (milliVolt) ad esempio 0,002 V (2 mV) che passando attraverso il cavo subisce una forte attenuazione fino a compromettere il segnale. Installazione di antenne e norme CEI Per la progettazione, installazione e manutenzione degli impianti centralizzati, vengono seguite le norme nazionali del CEI Comitato Elettrotecnico Italiano e quelle del CENELEC (Comitato Europeo per la Normazione Elettrotecnica). Ai fini della sicurezza elettrica, le apparecchiature dellimpianto e gli schermi dei cavi coassiali della rete di distribuzione dei segnali devono essere connessi allimpianto di messa a terra, mediante conduttore di protezione (giallo-verde), ai sensi della norma CEI 648. Ai fini della protezione contro le scariche atmosferiche, a cura di professionista (ingegnere, perito elettrotecnico-elettronico, ecc..) abilitato, in base alla probabilit di fulminazione ed alle caratteristiche morfologiche delledificio e dellantenna, deve essere fatta una verifica circa la necessit o meno di installare un impianto base (captazione, calata e dispersore a terra) per la protezione dalla fulminazione diretta, e/o un impianto integrativo per la protezione contro le sovratensioni. A corredo dellimpianto deve essere rilasciata la seguente documentazione tecnica: - schema topografico con ubicazione antenna, apparecchiature elettroniche, tracciato dei cavi, ecc.. - schemi funzionali riportanti le caratteristiche dei singoli apparati; - relazione di verifica e/o progetto per la protezione contro i fulmini e le sovratensioni.

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- Integrazione e individuazione degli impianti elettrici ed elettronici di edificio noto che i tipici impianti condominiali che comprendono energia e segnali: -ascensori, impianti termici, impianto citofonico, impianto ricevente TV, impianto telefonico, illuminazione pari comuni, eventuale trasmissione dati, videosorveglianza, allarme intrusione, ecc.. devono essere tra loro coordinati e integrati, soprattutto nelle vie <dorsali> sub-orizzontali ai piani interrati/terra e sottotetto e nei <montanti> verticali, per garantire le condizioni di sicurezza. Gli impianti presentano, infatti, diverse problematiche per condizione funzionale (sovracorrenti, sovratensioni) e per ispezioni-manutenzioni che, generalmente, vengono effettuare da addetti appartenenti a ditte diverse. ANTENNE: VERIFICA E PROTEZIONE CONTRO I FULMINI Quando il valore del campo elettrico esistente tra la terra e le nubi raggiunge il limite di circa 30 kV/m, che scende fino a poche unit in presenza di umidit, si ha la perforazione del dielettrico (aria), il fenomeno noto come rigidit dielettrica. La scarica segue generalmente il percorso a minor resistenza, tra nuvola e suolo, pi loggetto alto pi vulnerabile, inoltre pi appuntito e pi cariche si addensano sulla sua sommit, richiamando la scarica (principio del parafulmine); per tale motivo gli alberi e i palazzi di una certa altezza, posti in luoghi isolati, sono i bersagli favoriti dal fulmine. Limpulso di corrente che si genera pu a volte superare i 200 kA. Il fulmine pu provocare considerevoli danni alle strutture, tra cui i principali: - Danni per effetto termico, considerata lelevata energia rilasciata, edifici con strutture in legno possono facilmente essere inceneriti. - Danni alle apparecchiature elettroniche interne, in quanto le sovratensioni indotte nelle linee entranti ledificio, sia di energia che di comunicazione, sono sicuramente molto dannose per gli apparecchi elettronici collegati. La protezione delledificio-criteri di scelta Il territorio Italiano colpito da circa 1.300.000 fulmini/anno, lapproccio per la scelta e linstallazione degli SPD basato essenzialmente sulle norme CEI EN 62305: CEI EN 62305 (CEI 81-10/1):Principi generali CEI EN 62305 (CEI 81-10/2):Valutazione del rischio CEI EN 62305 (CEI 81-10/3):Danni materiali alle strutture e pericolo per le persone CEI EN 62305 (CEI 81-10/4):Impianti elettrici ed elettronici allinterno delle strutture La normativa, richiede di effettuare unanalisi del rischio R presente e confrontarlo con quello tollerato Ra, in modo tale che: R<=Ra; I danni causati da un fulmine a loro volta vengono classificati in quattro categorie: - Tipo 1: perdite di vite umane; - Tipo 2: perdite di servizi pubblici essenziali; - Tipo 3: perdite di patrimonio culturale insostituibile(musei); - Tipo 4: perdite economiche;

IL FULMINE Il fulmine una scarica elettrica improvvisa che si verifica ogni qualvolta due masse daria di origine differente, e quindi di carica opposta, vengono in contatto. Il fenomeno si manifesta con bagliore ed un suono, che non vengono percepiti contemporaneamente a causa della differenza della velocit della luce (300.000 km/s) rispetto a quella del suono in aria (340 m/s).

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La scelta da effettuare, se e come proteggere la struttura e gli impianti interni, deve essere fatta dal progettista, per far ci indispensabile: a) individuare le caratteristiche geometriche e di posizione della struttura da proteggere; b) individuare i tipi di danno che la fulminazione pu provocare; c) indicare le misure adeguate che rendono R<Ra per tutti i tipi di danno; d) scegliere fra tutte le possibili misure di protezione quelle pi convenienti dal punto di vista economico. La scelta della protezione pi idonea quindi viene fatta, in modo tale da ridurre le perdite e portare il livello di rischio al di sotto di quello tollerato. In particolare la protezione dei dispositivi elettronici dalle sovratensioni, quindi, prevalentemente mirata alla diminuzione delle perdite economiche, delle perdite di vite umane (situazioni di guasto pericolose o incendi) e delle perdite di servizi pubblici essenziali. Linstallazione dei limitatori di sovratensione deve tener conto del lay-out impiantistico e del relativo impianto di terra e della posizione rispetto dei dispositivi da proteggere rispetto ai quadri di alimentazione. Gli SPD vanno sempre installati tra i conduttori attivi e la terra e generalmente rispecchia lo schema tipico riportato in fig. 1. Un parametro fondamentale che caratterizza la prestazione di un SPD il livello di protezione Up (tensione residua che si ripercuote sui circuiti a valle), questo valore, specificato dal costruttore, deve essere superiore al massimo valore di tenuta indicata per lapparecchiatura che si vuole proteggere. Allarrivo della linea elettrica, a monte del quadro principale ed a valle del contatore devono essere previsti SPD di classe I, fig. 2, per la protezione dalle sovracorrenti indotte da una fulminazione diretta, o combinati di classe cio I e II, per la protezione dalle sovracorrenti da fulminazione diretta e dalle sovratensioni per fulminazione indiretta. Questi dispositivi limitano la tensione della linea entrante in edificio a pochi kV (1,5-1,6 kV); questa protezione gi utile per quegli apparecchi considerati poco sensibili: motori, trasformatori, apparecchi di comando e protezione. Linstallazione a monte di un interruttore differenziale preferibile in caso di fulminazione diretta delledificio, perch linterruttore differenziale non subisce danneggiamenti in quanto non attraversato dalla corrente di fulmine, inoltre linterruttore differenziale non influenzato dalle sovratensioni provenienti dalla linea.

Figura 2 Nei quadri secondari devono essere invece previsti scaricatori di classe II, tali scaricatori limitano la tensione residua ad un valore inferiore a 1,5 kV; protezione adeguata per apparecchi sensibili: elettrodomestici in genere. In prossimit degli apparecchi molto sensibili da proteggere, come PC, fax, fotocopiatrici, centrali di allarme, ecc.), devono esser previsti SPD di classe III, fig. 3, che limitano la tensione a circa 0,6-0,7 kV. Questi dispositivi di dimensioni ridotte possono essere previsti allinterno delle prese di energia, immediatamente a monte del dispositivi da proteggere (prese telefoniche, centralini TV, centraline per antifurti o per rivelazione incendi, ecc..), operano quindi una protezione di tipo localizzata.

Figura 3 Un ulteriore parametro fondamentale di un SPD, da prendere in considerazione in fase di progettazione e

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successiva installazione, la distanza di protezione Lp. Se il tratto compreso tra il punto di installazione di un SPD e il componente elettronico da proteggere superiore a Lp, si generano riflessioni delle onde di tensione ai capi del componente, in tal caso lapparecchiatura pu danneggiarsi nonostante la presenza di un SPD a monte, per questo preferibile installare SDP di classe III in corrispondenza delle apparecchiature (discorso valido per esempio per i centralini TV posti sotto il tetto, quindi molto distanti dal quadro elettrico). Lultimo fattore di scelta di un SPD di tipo economico. Gli scaricatori di sovratensione sono componenti molto delicati e pertanto anche costosi, per tale motivo molti installatori, ritengono superfluo il loro impiego, soprattutto allinterno degli edifici civili, tuttavia linvestimento economico, se paragonato al valore dei beni installati, irrisorio (pensiamo ad esempio allelevato costo degli apparecchi elettromedicali di un studio medico, o di un buon impianto home theatre di unabitazione). Ogni progetto elettrico dovrebbe essere sempre accompagnato da una valutazione del rischio da fulminazione, questa analisi permette di capire se la protezione dellimpianto assolutamente necessario oppure no e di conseguenza effettuare la scelta pi opportuna per un migliore rapporto costo/protezione. Nel caso ledificio risulti protetto da fulminazione diretta comunque sempre consigliabile prevedere un limitatore di sovratensione allarrivo linea, per la protezione dei circuiti nel caso di fulminazione indiretta o semplicemente per un guasto sulla linea, soprattutto se labitazione situata in una zona isolata o in campagna, in quanto le linee elettriche sono generalmente di tipo aereo e quindi pi facilmente soggette a correnti indotte per fulminazioni indirette. Immagini tratte da pubblicazioni del CEI e da cataloghi: DEHN ITALIA SPA e CON.TRADE SRL la Protezione dalle sovratensioni nelle abitazioni Il livello di confort raggiunto negli ultimi anni nelle nostre abitazioni, cresciuto di pari passo con lintroduzione di sempre pi sofisticati dispositivi tecnologici, di varia natura, utilizzati per i diversi scopi: (fax, computer, ecc.) per il lavoro a distanza; (televisori LCD o al plasma, lettori e registratori CD/DVD, ecc.) per intrattenimento, svago o relax, infine elettrodomestici, oggi anche programmabili, per luso domestico. Laumento delle prestazioni richieste determina un sempre maggiore consumo di energia; la densit di energia dissipata per ogni centimetro quadrato di circuito, pu raggiungere anche una decina di watt. Un aumento di energia determina un riscaldamento maggiore dei componenti elettronici presenti, ecco che ad un minimo guasto o perturbazione elettrica della linea di alimentazione, si pu andare in contro con maggior probabilit ad un incendio. La maggior parte dei nostri dispositivi elettronici, purtroppo, non sono dotati di un interruttore di spegnimento, ma restano costantemente alimentati in uno stato cosiddetto di stand-by, cio perennemente accesi e pronti ad attivarsi alloccorrenza, inoltre leventuale fusibile di protezione interno o mancante per scelta costruttiva/progettuale o sovradimensionato e quindi non pu intervienire. Lelettronica di cui sono equipaggiati tutti i nostri dispositivi domestici, anche i pi semplici, altres estremamente delicata e sensibile agli sbalzi improvvisi di tensione ad agli impulsi di corrente, provenienti dalla rete elettrica. Una sovratensione pu manifestarsi per diversi motivi, la causa pi frequente per la fulminazione indiretta della linea elettrica a valle della cabina di trasformazione ed entrante nelledificio. Lenergia prodotta da un fulmine, perturba il campo magnetico sui conduttori attivi allinterno della struttura e genera sovratensioni tra il conduttore di fase ed il conduttore di terra. In questi ultimi anni sempre pi spesso si assiste a fenomeni considerati estremi per la nostra latitudine geografica, conseguentemente laumento della fulminazione, determina un aumento del rischio del danno, che nei casi pi gravi pu portare ad incendi ed a perdite di vite umane. La protezione da sovratensione o la protezione da sovracorrente, assume quindi un ruolo sempre pi rilevante. Il principio di funzionamento dei dispositivi di protezione si fonda sulla capacit di innescare un arco elettrico tra una parte dellimpianto e limpianto di terra quando si manifesta una sovratensione e di ripristinare lisolamento quando limpulso di tensione si annulla. Sono presenti sul mercato in grande quantit, con tecnologie costruttive e caratteristiche anche molto diverse fra loro. TERMINI E DEFINIZIONI LPS: Light Protection System, limpianto parafulmine composto dai captatori posizionati sul tetto, dalle calate e dai dispersori di terra, a cui sono collegate le calate. Limpianto parafulmine protegge ledificio

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da danni materiali causati da una fulminazione diretta, le calate trasferiscono lenergia verso terra, ma non possono garantire la protezione delle apparecchiature elettroniche interne, per questo vengono utilizzati LPS interni, cio un sistema di collegamenti equipotenziali tra i corpi metallici attivi (linee elettriche, TV, ecc.), che passivi (condutture di acqua, gas,ecc.) realizzati attraverso gli scaricatori e i limitatori di sovratensione. SPD Surge Protective Device, si dividono in scaricatori di corrente e limitatori di sovratensione; Scaricatore di corrente: componente elettro-meccanico capace di scaricare verso terra le alte energie di una scarica diretta Limitatore di sovratensione: componente elettromeccanico che serve per poter abbassare la tensione residua, lasciata dallo scaricatore di corrente da fulmine, o indotta sulle linee stesse da scariche remote, a valori ammissibili per poter salvaguardare lapparecchiatura interna da proteggere. Di seguito vengono classificati e descritti gli SPD, in funzione della tecnologia adottata: SPD ad innesco: A spinterometro - Possono essere in aria o in gas. Presentano unimpedenza elevata in assenza di sovratensione (assenza di corrente di fuga alla tensione di esercizio), ma quando avviene linnesco riducono rapidamente a pochi volt la tensione ai loro capi. Sono costituiti da due elettrodi fra i quali, al manifestarsi di una sovratensione, si innesca un arco elettrico che si estingue quando la corrente scende al di sotto di qualche decina di ampre. Il valore della tensione di innesco non sempre costante perch dipende dalle condizioni di pressione, umidit e presenza di impurit nellaria o nel gas. Negli spinterometri in gas la tensione dinnesco risulta generalmente pi costante perch la scarica avviene in un involucro protetto rispetto lambiente. La tensione dinnesco e quella residua sono dellordine di qualche kV e sono comunemente classificati di classe I, vengono installati a valle dellinterruttore generale e limitano i danni provocati da una fulminazione diretta alla struttura o alla linea entrante SPD a limitazione: A varistore - Si tratta di un dispositivo ad ossido di zinco o carburo di silicio molto diffuso sul mercato. Quando sottoposto alla tensione di esercizio presenta unimpedenza molto elevata che si riduce, tendendo

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a zero, al crescere della tensione. Si determina in tal modo un vero e proprio corto circuito che favorisce la rapida dispersione della corrente verso terra con la tensione ai capi del varistore che si mantiene praticamente costante. Sono normalmente classificati di classe II, adatti ad essere inseriti nei quadri di distribuzione e proteggono i circuiti dalla sovratensioni indotte dalle fulminazioni indirette Con diodi Zener - Presentano una curva che si avvicina alla curva ideale e sono caratterizzati da tempi di risposta molto rapidi e da basse correnti di fuga. Possono per sopportare energie specifiche limitate rispetto agli spinterometri e ai varistori e sono quindi utilizzati, in associazione ad altre protezioni, per la protezione terminale delle apparecchiature. Il principio di funzionamento sfrutta le caratteristiche del diodo Zener, molto robusto e in grado di sopportare correnti di qualche centinaio di ampre, protetto mediante un fusibile. Questi componenti sono spesso incorporati in connettori o adattatori a presa-spina, classificati abitualmente in classe III, per la protezione localizzata dalle sovratensioni.

SPD di tipo combinato: Combinano la tecnologia ad innesco con quella a limitazione, la combinazione pu essere ottenuta connettendo in serie o in parallelo tra di loro uno spinterometro e un varistore. La combinazione in serie agevola lestinzione dellarco e garantisce lisolamento nelle condizioni di normale esercizio. Queste caratteristiche si ripercuotono positivamente sulla durata di vita del limitatore perch si evita il corto circuito sul dispositivo e, in condizioni di funzionamento ordinario, il varistore non percorso da nessuna corrente di fuga. Quando si vogliono ottenere correnti di scarica elevate, tempi di intervento rapidi e tensione quasi costante ai capi dellSPD si utilizzano dispositivi combinati con varistore e spinterometro collegati in parallelo. Il varistore garantisce lintervento senza ritardo alla tensione fissata mentre lo spinterometro permette di innalzare il valore della tensione ai capi dellSPD e, intervenendo, di limitare lenergia specifica passante a valori accettabili per lo spinterometro.

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La pazienza la virt Dei Forti


Cristoforo Moretti

Come nella vita, anche nel mercato dei servizi legati alla sicurezza sul lavoro la pazienza la virt dei forti, e ancora di pi in un settore, quello condominiale, dove la facilit di accesso ad un ruolo dalle competenze complesse si mescola alla tradizionale scarsit di professionalit di supporto dedicate. Essendo abituato a rivolgersi ad un legale anche per sapere lora, lamministratore spesso nemmeno immagina che possano esserci consulenti specializzati in tematiche tecnico-condominiali; e si arrangia come pu. Per questi motivi, semplici da comprendere ma lasciati sempre in secondo piano, laggiornamento professionale dellamministratore lo fa troppo spesso il mercato. E il mercato sa come si fa. Per esempio interessante la vecchia faccenda della verifica periodica dellimpianto di messa a terra, regolata dal dPR 462/2001 e riassumibile in poche righe: il decreto d obblighi alla figura del datore di lavoro, per cui il condominio senza dipendenti non presentando alcun datore di lavoro non soggetto alla norma. Dopo i primi, cauti convegni (tra cui uno ben organizzato nella precedente sede milanese di Anaci) venne sbandierata, nel 2005, una presunta circolare del ministero delle Attivit Produttive sostenente che il condominio andava sempre considerato luogo di lavoro anche in assenza di rapporto di lavoro dipendente, potendo tale rapporto essere instaurato successivamente per decisione assembleare. Letto, il documento si rivelava essere non una circolare, bens una semplice nota di un ufficio ministeriale a un quesito di un ente privato: valore giuridico nullo, concetto espresso bizzarro e fragilissimo, ma i contenuti

della nota e molta retorica commerciale hanno convinto molti amministratori che esistesse un obbligo legislativo. Altri, pi accorti, si sono letti autonomamente il decreto 462, hanno assunto informazioni presso la propria ASL (lorgano di vigilanza competente per le eventuali sanzioni), hanno chiesto ai propri tecnici di fiducia quale garanzia di sicurezza dellimpianto la famosa verifica di per se stessa garantisse, e hanno tirato le proprie conclusioni. Addirittura nel 2010 il Collegio dei Periti Industriali di Milano e Lodi, tagliando la testa a tutti i tori, scrisse nella circolare n.1/2010: - la verifica prevista dal D.P.R. n. 462/01 deve essere intesa solo come vigilanza da parte dello Stato della sussistenza di alcune condizioni di sicurezza nei luoghi di lavoro. Non va intesa, invece, come la garanzia dellesistenza e del mantenimento delle effettive condizioni di sicurezza che discendono da quanto previsto dallart. 6 del D.M. 37/08 e, ove applicabile, dallart. 86, commi 1 e 3 del D. Lgs. 81/08 e s.m.i. ( dal rispetto di tali obblighi che il magistrato potr stabilire le eventuali responsabilit in caso di infortunio); - gli impianti non soggetti alle disposizioni del D.P.R. n. 462/01 (esercti quindi in assenza di datore di lavoro) non possono essere oggetto di vigilanza da parte degli enti di cui sopra poich tale attivit si configurerebbe come consulenza, espressamente vietata dal Ministero dello Sviluppo Economico. Con analoghe parole si espressero anche altri collegi di periti industriali (per esempio Alessandria Asti e Torino, e Verona), guarda caso una delle professionalit che hanno voce in capitolo,

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ma che non vengono consultate. In altri termini, la sostanza la seguente: non la verifica periodica ex dPR 462/01 che garantisce delle condizioni di sicurezza, poich la legge da seguire per avere garanzia che gli impianti funzionino dove manca il dipendente il d.m. 37/2008; per di pi gli enti verificatori non potrebbero a nessun titolo fornire indicazioni su impianti non soggetti al dPR (quelli in assenza di datore di lavoro) e comunque la consulenza sulla funzionalit degli impianti cio quello che serve allamministratore per stare tranquillo esula dalle loro competenze ed anzi gli vietata. Lultima spiaggia, lestrema teoria secondo cui lamministratore sarebbe temporaneo datore di lavoro dellascensorista o dellantennista, stata cancellata dai noti pareri del ministero del Lavoro in risposta ai quesiti di Anaci nazionale, diffusi il 20 aprile 2010 sulla pagina web ministeriale dedicata alle risposte ai quesiti pi frequenti. E se vale laffermazione della nota del ministero delle Attivit Produttive del 2005, perch non dovrebbe valere la smentita del ministero del Lavoro del 2010? Eppure.... eppure ancora nel 2013 si legge e si sente dellobbligo della verifica periodica della messa a terra anche nei condomini senza dipendente. Ed alla domanda rassegnata Ma perch, che cosa uscito di nuovo? la risposte sono sempre le stesse: lo dice la circolare ministeriale del 2005... lamministratore sempre datore di lavoro... meglio farlo che non farlo.... Nessuna di queste risposte corrisponde a verit. Ma basta aspettare (la pazienza la virt dei forti) e le spiegazioni del passato le ricorderanno in pochi. Altro esempio il famigerato DVR, acronimo per documento di valutazione dei rischi, documento necessario per una generica azienda (dal maggio 2013 senza distinzione tra piccole e grandi), ma mai richiesto nel condominio. Infatti se presente un dipendente condominiale vige la limitazione prevista per i lavoratori soggetti

al contratto collettivo dei proprietari di fabbricati dai commi 4 e 9 dellart.3 del d.lgs. 81/2008; mentre in assenza di dipendenti si deve parlare di cautele da codice civile, non di obblighi di sicurezza sui luoghi di lavoro. Anche in questo caso, assordante il silenzio che ha seguto il parere del ministero del Lavoro del 20 aprile 2010, che con estrema precisione ribadiva vecchi ma sempre validi concetti: Con riferimento ai lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati ... larticolo 3, comma 9, del D.Lgs. n. 81/2008 prevede che a tali lavoratori trovino applicazione le disposizioni di cui agli articoli 36 e 37 (rispettivamente, informazione e formazione dei lavoratori) e, eventualmente, ove il datore di lavoro fornisca Dispositivi di Protezione Individuali (DPI) e/o attrezzature di lavoro, le rispettive previsioni di Titolo III. Al riguardo, va detto che, come rimarcato nella giurisprudenza (Cass. pen., sez. IV, 3 agosto 2005, n. 29229), la attivit di valutazione del rischio assolutamente prodromica a ogni altra iniziativa antinfortunistica va distinta dalla sua formalizzazione in un documento e andr, quindi, nel caso di specie, effettuata dal datore di lavoro in relazione agli obblighi informativi e formativi e a quelli eventuali, in quanto legati alla necessit di utilizzo di tali strumenti derivanti dalla fornitura da parte del datore di lavoro di DPI e/o attrezzature di lavoro. Tale ottemperanza potr, tuttavia, prescindere dalla necessaria redazione di un documento, non richiesta dalla normativa vigente. Dopo la diffusione, ampia e capillare, di queste note il silenzio stato astuto e niente affatto imbarazzato, perch la regola sempre la stessa: basta aspettare. Ed infatti, circa un anno dopo quelle risposte, sono ricominciate le fanfare: il DVR tutela lamministratore, un obbligo di legge soggetto a precise sanzioni. Nulla di vero, tutto gi smentito. Ma nel mondo di condominio ci sar sempre un amministratore che non ha tempo di leggere la Gazzetta Ufficiale e che preferisce cercare i suoi obblighi su Google.

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Ad uso degli amministratori meno superficiali, ripetiamo i pochi, semplici concetti che, per evitare brutte figure e soprattutto per tutelarsi, bisogna ricordare: sanzionabile lamministratore di condominio con dipendente (portiere, custode, ecc.) che non rispetta tutto quanto scritto nellart.3 comma 9 del d.lgs. 81/2008; per rispettare lart.3 comma 9 necessario un processo di valutazione dei rischi, una analisi dei rischi, una ricognizione dei rischi (chiamiamoli come vogliamo), ma non la redazione del DVR, che non rientra nemmeno implicitamente negli obblighi indicati nellart.3 comma 9 e che, invece, normata dettagliatamente dallart.28 del d.lgs. 81/2008, articolo che impossibile da rispettare correttamente nel condominio a causa delle limitazioni di cui allart.3 comma 9 (come ha espressamente confermato il ministero del Lavoro in uno dei citati pareri del 20 aprile 2010); alla luce di quanto sopra, truccare da DVR una relazione di valutazione o analisi o ricognizione dei rischi quanto meno indicazione di scarsa considerazione per le doti intellettive del proprio cliente; la mancata redazione di un DVR non pu essere legittimamente sanzionata in un condominio con dipendenti; figuriamoci quindi come pu essere sanzionata in un condominio senza dipendenti, dove non si pu parlare di sicurezza sui luoghi di lavoro. Per le parti comuni di un condominio devono sempre essere sicure, e per mantenerle sicure si devono rispettare le leggi vigenti (impiantistiche, antincendio, ecc.), i regolamenti locali e le cautele da codice civile. A questo proposito, ove per diversi motivi lamministratore si sentisse di dover analizzare lo stato delle parti comuni e della documentazione tecnico-impiantistica, una relazione di valutazione o analisi o ricognizione dei rischi certamente consigliabile anche in un condominio senza dipendenti. Ma non e non sar mai un DVR.

ricevuta da molti amministratori di Milano e provincia, ed anche curiosamente da chi scrive, nella quale si propone la frequenza ad un corso per datori di lavoro RSPP. Il Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione una delle figure obbligatorie nelle aziende con almeno un lavoratore (e quindi con un datore di lavoro); la figura pu essere individuata in un lavoratore o in un professionista esterno (purch entrambi in possesso dei requisiti di legge) ma pu anche essere ricoperta dallo stesso datore di lavoro, che per tenuto a frequentare un corso di abilitazione di almeno 16 ore. La comunicazione, quindi, si rivolge correttamente ai datori di lavoro del settore terziario: i titolari di uffici e studi con lavoratori devono avere allinterno della propria azienda-societ-ditta un RSPP. Questo dallentrata in vigore del d.lgs. 626/1994, cio da oltre 16 anni. La lettera completata da una scheda di iscrizione in cui barrare tre caselline, due delle quali riguardano i proprietari di stabili e gli amministratori di condominio. Alt, suona lallarme. Le caselline vogliono forse dire che, se io posseggo o amministro uno stabile con un portiere, devo obbligatoriamente nominare un RSPP esterno o frequentare il corso da 16 ore? Che cosa dice la legge? La legge in questione era (come detto) il decreto 626 prima ed il d.lgs. 81/2008 oggi. In regime di decreto 626 ai lavoratori con contratto privato di portierato si applicavano solo i casi previsti, tra i quali (precisati anche dalla sentenza di Cassazione penale n.6426/1998) non cera la nomina del RSPP. Il decreto 81 oggi dice (art.3 comma 9) che ai lavoratori soggetti al contratto collettivo dei proprietari di fabbricati si applicano gli art.36 e 37, la fornitura di dispositivi di protezione individuale ed eventualmente di attrezzature conformi al titolo III decreto 81 stesso; nulla pi, quindi anche oggi la nomina del RSPP in un condominio non richiesta. Ma a molti leggere questa parte del decreto 81 non bastata per comprendere che il RSPP non pu assolutaIl terzo esempio scaturisce da una comunicazione mente essere considerato obbligo per i classici

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lavoratori di condominio. Ricapitolando, dovrebbe esserci un RSPP nel E allora dobbiamo affrontare il misterioso ca- condominio ma non bisognerebbe dirne il noso del RSPP secretato. Coraggio, un passo al- me al portiere? Che scopo recondito poteva la volta. avere il legislatore in questa bizzarra richiesta? Perch bisognerebbe secretare il nome Condominio o propriet immobiliare con del RSPP? portiere. O forse, conformemente al dettato dellart.3 comma 9 ed agli orientamenti legislatiLart.3 comma 9 del decreto 81 dice che bisogna vi e giurisprudenziali precedenti, il RSPP applicare lart.36. non un obbligo di legge per lavoratori di condominio? Lart.36 al comma 1 lettera d) precisa che tra le informazioni che bisogna fornire ai lavoratori La sicurezza sul lavoro in condominio arc anche il nominativo del RSPP. gomento semplice, quasi banale rispetto alla Lart.36 al comma 3 elenca le informazioni che devono essere fornite anche ai lavoratori di cui allarticolo 3, comma 9 (cio ai lavoratori di condominio). Tra le informazioni elencate allart.36 comma 3 non compreso il comma 1 lett. d). Pertanto il nominativo del RSPP non uninformazione da trasmettere al lavoratore di condominio.

sicurezza dei luoghi di lavoro di unazienda generica. Averlo fatto diventare tema complesso e nebuloso una colpa imperdonabile perch va a scapito (oltre che della vera tutela dellamministratore di condominio) della sicurezza dei luoghi che percorriamo tutti i giorni, quindi a scapito della collettivit. Documenti inutili, soldi inutili, luoghi spesso non meno pericolosi di prima. Sempre gli stessi concetti per demolire sempre gli stessi castelli di sabbia. Ma la pazienza, si sa, la virt dei forti.

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Problemi del lavoro

Il RICORSO AL LAVORO OCCASIONALE: COSA SINTENDE ALLINTERNO DI UNA PRESTAZIONE DI LAVORO


Vincenzo Di Domenico

Nellambito della vasta categoria del lavoro autonomo, la cui particolarit di essere caratterizzato dallassenza di vincoli di subordinazione tra committente e lavoratore, il quale organizza la propria attivit in maniera autonoma e indipendente, alla luce delle nuove riforme che hanno innovato lordinamento, diventa fondamentale fare chiarezza e definire il generico concetto di occasionalit. definita occasionale quel tipo di attivit, minima e non organizzata, che viene svolta con sporadicit, episodicit e che manca di professionalit; per comprendere nella sua complessit il significato di occasionalit, necessario analizzare i termini utilizzati per comporne la definizione. La prima parola, dunque, : autonomia del lavoratore circa il tempo e le modalit di esecuzione della prestazione, non vincolato dal committente ad orari rigidi e predeterminati (come tutti i lavoratori autonomi) e la sua attivit va intesa non come strutturale allinterno del ciclo produttivo, ma solo di supporto al raggiungimento di obiettivi momentanei del committente, non escluso tuttavia, che in determinate circostanze la prestazione occasionale possa essere oggetto di lavoro subordinato. sporadicit o episodicit. Il dizionario della lingua italiana Treccani dice che sporadico ci che accade o si manifesta in modo non continuo e regolare. Contestualizzando il termine rispetto allambito di riferimento che stiamo prendendo in esame, questo indica il limite che si riflette sul soggetto collaboratore. non professionale si intende limpossibilit per i soggetti iscritti ad albi professionali di svolgere lavori occasionali che abbiano come oggetto lattivit tutelata dallalbo stesso. Unattivit minima deve rispettare un tetto massimo di retribuzione rispetto ad un periodo di tempo, tipi

camente annuale in modo che non si rischi di applicare erroneamente una tipologia contrattuale in luogo di unaltra; facciamo un esempio, il lavoro autonomo occasionale non pu eccedere una retribuzione su base annua di 5.000, al di sopra della quale scatta lobbligo di pagamento contributivo allInps. Nel lavoro autonomo occasionale accessorio se, questo, svolto nei confronti di imprese commerciali (come specificato nelle circolari del Ministero del Lavoro n. 4/2013 e n 18/2012) o di studi professionali le prestazioni retributive non potranno eccedere il limite di 2.000 per ciascun committente; non organizzate: la mancanza di una organizzazione, minima, sostiene lesercizio senza professionalit ed abitualit della prestazione, quindi la mancanza di un coordinamento con lattivit del committente, in quanto il lavoratore, non dovendo operare allinterno del ciclo produttivo dellattivit, non deve necessariamente coordinare la propria prestazione con le esigenze organizzative del committente; carattere episodico dellattivit;

Per contro non sono considerate prestazioni di lavoro occasionale di tipo accessorio le attivit lavorative eseguite con regolarit e continuit ovviamente, come ad esempio pu capitare nel lavoro domestico con il lavoratore costantemente (anche una o due volte la settimana) impiegato presso labitazione del committente. Oppure limpiego di un lavoratore addetto alla pulizia in una residenza estiva svolta con frequenza come ad esempio nel periodo da Maggio a settembre. In linea generale si ricorda che per attivit svolta in forma abituale si deve intendere: un normale e costante indirizzo dellattivit del soggetto che viene attuato in modo continuativo. In sostanza, lelemento dellabitualit sta a delimitare unattivit caratterizzata da ripetitivit, regolarit, stabilit e sistematicit di comportamenti. (1) Qualora invece

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lattivit sia esercitata solo allevenienza, al di fuori di un ciclo persistente e reiterato con costanza, in occasione di situazioni contingenti, con prestazioni svincolate luna dallaltra e non connesse a un ciclo produttivo fisso e costante del committente, o in un arco di tempo circoscritto, presenter certamente elementi concreti di occasionalit. (2) Gli elementi che contraddistinguono la saltuariet e loccasionalit, vengono delineati dai fattori specifici inerenti lattuazione dellattivit. A ogni modo, analizzando la natura occasionale del rapporto autonomo - di cui allarticolo 2222 c.c.questi deve prescindere dalla misura del compenso e dal numero di prestazioni svolte, dal momento che sono comunque possibili tra le stesse parti anche pi prestazioni di lavoro autonomo occasionale. Si pu citare come esempio, un unico incarico a tempo di durata limitata, che necessita, per, di una pluralit di prestazioni o interventi da parte del lavoratore. (3) Entrando nel merito della questione, in una prestazione lavorativa tipicamente occasionale, il committente incarica il lavoratore autonomo di svolgere una determinata attivit senza alcun vincolo di subordinazione ed orario. lo stesso collaboratore a decidere il tempo e la modalit di svolgimento della prestazione. presente una autonomia operativa, propria del Contratto dopera di cui allart. 2222 del Codice Civile a cui la prestazione occasionale riconducibile. La prima formulazione legale di prestazione occasionale di lavoro si rinviene nellart. 61

del d. lgs. 276/2003 Sono prestazioni occasionali quei rapporti lavorativi di durata complessiva non superiore a trenta giorni nel corso dellanno solare con lo stesso committente che producono per il prestatore un compenso complessivo annuo da ciascun committente non superiore a cinquemila euro. Per formalizzare questa tipologia di prestazione si usa redigere un mini contratto, o lettera dincarico, in cui le controparti definiscono loggetto dellattivit lavorativa, il compenso lordo, la modalit di pagamento, e di esecuzione dellincarico e il profilo giuridico dello stesso contratto(art. 75 del decreto legislativo 276/2003). Servir, infatti, a dare il nomen iuris alla collaborazione, cio ad sottolineare che si tratta di collaborazione occasionale ed ad escludere altre forme di lavoro. Si faccia bene attenzione che la prestazione occasionale pu essere intrapresa anche in assenza di un contratto redatto in forma scritta dalle controparti. Tuttavia, sempre meglio stipulare un accordo scritto siglato da entrambe le parti (artt. 1321 e ss. c.c.) che assicuri non solo certezza e trasparenza ma che impegni i contraenti al rispetto del testo contrattuale. La prestazione occasionale come accennato sopra - caratterizzata dai limiti di tempo e compenso, dallassenza di subordinazione e vincoli, si differenzia dal rapporto di collaborazione occasionale per la presenza di un rapporto di collaborazione coordinata

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e continuativa (co. co. co.). Questa fattispecie contrattuale stata introdotta per la prima volta dal d. lgs. 276/2003.. Tale distinzione assai importante ai fini dellassoggettamento o meno agli oneri previdenziali INPS. Mentre le attivit di collaborazione coordinata e continuativa/ a progetto sono sempre assoggettate alla contribuzione prevista dalla gestione separata Inps, le prestazioni occasionali, solo se il reddito del lavoro occasionale supera i cinquemila euro nel corso dellanno solare, assoggettato al medesimo contributo previdenziale. Il limite di cinquemila euro va verificato in relazione alla totalit dei redditi percepiti nel periodo di imposta (1 gennaio-31 dicembre) a titolo di lavoro autonomo occasionale, riferito a rapporti intercorsi con lo stesso committente; giova sottolineare che a tal riguardo la circolare dellINPS 18 del 17 febbraio 2005 prevede anche per le prestazioni di durata inferiore a trenta giorni e da cui derivi un compenso non superiore a 5.000 euro lassoggettabilit a contribuzione qualora sia configurabile un rapporto di collaborazione coordinata e continuativa ed in tal caso i prestatori occasionali sono iscritti alla gestione separata, di cui allarticolo 2, comma 26, della legge 8 agosto 1995 n. 335 (4).

Fornero, definisce il concetto prestazioni di lavoro accessorio. Pi precisamente sintendono le attivit di natura lavorativa meramente occasionali che non generano redditi superiori a 5.000 nel corso di un anno solare, con riferimento alla totalit dei committenti. Se svolte nei confronti di imprese commerciali o di studi professionali le prestazioni non potranno eccedere il limite di 2.000 per ciascun committente, fermo restando il limite complessivo di 5.000 per anno solare. Laspetto sanzionatorio di questa fattispecie contrattuale previsto e approfondito nella circolare n. 4 del 2013 del Ministero del Lavoro. Se il datore di lavoro retribuisce, per mezzo di buoni voucher, un lavoratore per una cifra complessiva superiore a cinquemila euro, oltre alle sanzioni civili e amministrative, scatta lautomatica trasformazione in un contratto subordinato a tempo indeterminato. E vi di pi: la data, obbligatoria, da sovrascrivere ai voucher deve essere intesa come. un arco temporale di utilizzo che non pu eccedere i 30 giorni,proprio dalla data dacquisto del singolo buono. (questa limitazione momentaneamente sospesa, come da nota protocollo n. 3439 del Ministero del lavoro diffusa il 18 febbraio 2013, fermo restando i nuovi limiti economici) Particolarit nel lavoro accessorio Quindi, forse in futuro, se non verr rispettata la Sempre percorrendo le varie fattispecie contrattuali temporalit della scadenza, non si potr fare altro allinterno nel lavoro autonomo, per quanto concer- che considerare la prestazione come di fatto, non ne loccasionalit, esaminiamo il lavoro occasionale censita pertanto in nero, con le relative conseguendi tipo accessorio. Anche in questa ipotesi la nuova ze sul piano sanzionatorio. formulazione legislativa, la legge 92/2012 riforma E necessaria, nellambito della riforma del lavoro

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autonomi, un ulteriore distinzione: da un lato lavoro autonomo occasionale, senza partita Iva e apertura di posizione Inps al superamento dei cinquemila euro di reddito annuo e contributi versati direttamente dal committente; e dallaltro, lavoro autonomo abituale con partita Iva e apertura di posizione contributiva, a prescindere dal reddito, e contributi versati direttamente dal lavoratore. NOTA IMPORTANTE

Cosa importante sapere sul lavoro accessorio importante sapere che chi lavora con questa tipologia lavorativa non sottoscrive un classico contratto di lavoro. Infatti: non previsto alcun riferimento alla contrattazione collettiva; non matura il Tfr (trattamento di fine rapporto); non maturano ferie, non si computa gli straordinari ecc.; non vengono registrati dal committente sul Libro Unico del Lavoro i nominativi di questa tipologia di lavoro Inoltre il committente non ha lobbligo di effettuare la comunicazione preventiva ai Servizi per lImpiego, n consegnare la busta paga al lavoratore Lunico obbligo del committente quello di effettuare la comunicazione preventiva allInail ed allINPS. Gli importi riconosciuti tramite voucher sono esenti da imposizione fiscale ed inoltre la percezione degli stessi non incide sullo stato di disoccupato o inoccupato. La contribuzione previdenziale versata allInps, utile soltanto ai fini pensionistici e non d diritto alle prestazioni di malattia, maternit ed assegno al nucleo familiare. Il reddito percepito tramite voucher pu essere computato ai fini del rilascio o il rinnovo del permesso di soggiorno. bene comunque sconsigliare linstaurazione di un (1) rapporto di lavoro accessorio, allorquando si voglia dare lincarico di sostituire sia pur per po- (2) chi giorni un dipendente, dato che lesposizione sia al rischio ispettivo, sia al rischio di contestazio- (3) ni di tipo sindacale (assolutamente probabile) mol- (4) to elevato. Il fatto che in altre realt il lavoro accessorio venga utilizzato regolarmente, al posto del dipendente non costituisce una prova che questo sia fattibile anche presso le nostre case o in Parrocchia al posto del sacrista, alle condizioni prospettate.

In conclusione, diverse fattispecie contrattuali hanno visto la luce nellultimo anno e mezzo e la regolazione di queste nata dalla necessit di contrastare il lavoro sommerso, in nero. Inoltre, le nuove esigenze del mondo moderno, dalla globalizzazione ai mutamenti demografici, hanno indotto il legislatore a riformare il mercato del lavoro, cos che questo potesse uniformarsi ai bisogni di oggi, alla luce sia della disastrosa crisi economica che ha come protagonista il mondo occidentale, sia della creazione di una dimensione sovranazionale, quale lUE, il cui scopo quello unificare e omogenizzare gli obbiettivi di politica economica degli stati aderenti. Ed proprio grazie alla partecipazione all Unione Europea, che lItalia operando allinterno del proprio ordinamento sulla scia delle direttive europee, ha potuto dare il via a questa riforma. Infatti, il mercato del lavoro oggi, si presenta assai articolato e frastagliato, ed per questa necessit di sistemare organicamente la materia che tra le due grandi categorie del lavoro subordinato e di quello autonomo, sono nate per esigenze di mercato, numerose e indefinite sotto categorie contrattuali che hanno bisogno di una regolamentazione legislativa. Ancora molte di queste necessitano di una rielaborazione pi ordinata e chiara, a causa dellinazione prolungata del legislatore. Si auspica una verifica approfondita dellefficacia contrattuale delle nuove e atipiche fattispecie di lavoro autonomo, unonesta applicazione di queste agli ambiti rispettivi di destinazione, nella speranza di riuscire a delineare un quadro organico e funzionale del mercato del lavoro italiano, realmente funzionante e dinamico, non solo per salvaguardare la legalit nellambito di utilizzo dei contratti di lavoro, ma anche il singolo cittadino che secondo la nostra Costituzione (art.1, 4, 35, 36, 37, 38, 39, 40) ha diritto ad un lavoro. Lesperto risponde (sole 24 ore del 26 aprile 2010) n 6/2010; B. Li Blassi: il lavoro autonomo con partita iva; Doppiolavoro.com (M. Acerra) A tal riguardo cfr Circolare del Ministero del lavoro n1 del 2004 e n 9 del 2004 Il contratto di lavoro occasionale a cura di P. Rausei Lavoro occasionale e lavoro occasionale di tipo accessorio a cura di Vito Di Bella Ministero del lavoro circolare n 4 del 2013

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Lavori e contributi previdenziali


a cura di Vincenzo Di Domenico

GESTIONE SEPARATA INPS: ALIQUOTE E MASSIMALI VALIDI PER IL 2013 Gestione separata di cui allart. 2, comma 26, della legge 8 agosto 1995, n. 335. Aliquote contributive, aliquote di computo, massimale e minimale per lanno 2013. Per i soggetti iscritti alla gestione separata, assicurati presso altre forme previdenziali obbligatorie o titolari di pensione, laliquota contributiva e di computo per lanno 2013 elevata al 20 per cento, mentre rimane ferma al 27,72 per cento quella per i soggetti privi di altra tutela previdenziale obbligatoria. Inoltre, stato rivalutato il massimale annuo di reddito. Le predette aliquote del 27,72 per cento e del 20,00 per cento, sono applicabili, con i criteri sopra esposti, facendo riferimento ai redditi conseguiti dagli iscritti alla Gestione separata fino al raggiungimento del massimale di reddito previsto dallarticolo 2, c.18, della legge n. 335/1995, che per lanno 2013 pari a euro 99.034,00.
SITUAZIONE PERSONALE Soggetti non pensionistiche assicurati presso altre forme ALIQUOTA 27,72% 20%

Soggetti titolari di pensione o provvisti di tutela pensionistica obbligatoria

LAVORO A PROGETTO E PRESUNZIONE DI SUBORDINAZIONE; LINAIL CHIARISCE AL RIGUARDO LINAIL, nella Circolare n. 13 del 19 febbraio 2013, fornisce chiarimenti in merito alle novit introdotte dalla Riforma del Lavoro in tema di co.co.pro., ed in particolare sullobbligo assicurativo in caso di mancanza del progetto e conseguente trasformazione in rapporto di lavoro subordinato. LIstituto chiarisce al riguardo che: la predetta presunzione assoluta di subordinazione si applica esclusivamente ai contratti di collaborazione stipulati successivamente al 18 luglio 2012; la costituzione di un rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato opera sin dalla data di costituzione del rapporto. In particolare gli ispettori sono tenuti ad accertare: il collegamento funzionale a un determinato risultato finale; lautonoma identificabilit nellambito delloggetto sociale del committente; la non coincidenza con loggetto sociale del committente; lo svolgimento di compiti non meramente esecutivi o ripetitivi che possono essere individuati dai contratti collettivi stipulati dalle organizzazioni sindacali comparativamente pi rappresentative sul piano nazionale.

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PER I PENSIONATI GLI ENTI PREVIDENZIALI INVIERANNO IL MODELLO CUD SOLO ON LINE Il comma 114, art. 1, Legge 24 dicembre 2012, n 228 (c.d. Legge di stabilit 2013) ha previsto che, da questanno, gli enti previdenziali non invieranno pi il CUD in forma cartacea se non su espressa richiesta dellinteressato. Il canale principale sar quello telematico. Sono attesi chiarimenti da parte dellINPS, in vista della scadenza del 28 febbraio. CIRCOLARE INPGI IN MERITO ALLE PRESTAZIONE RESE DAI GIORNALISTI AUTONOMI: NON SI APPLICA LA RIFORMA FORNERO LINPGI, nella Circolare n. 2 del 21 febbraio 2013, fornisce chiarimenti in merito al regime normativo delle prestazioni di lavoro autonomo giornalistico svolte in forma di collaborazione coordinata e continuativa non rientrano nel regime previsto per il lavoro a progetto e sono escluse, pertanto, dalla c.d. Riforma Fornero (legge 92/2012). Lintervento di riforma di cui alla legge 92/2012 non ha in alcun modo limitato, nellambito del lavoro giornalistico, la possibilit di riqualificare una prestazione formalizzata come attivit libero professionale a partita IVA in un rapporto di lavoro subordinato. LIstituto conferma lobbligo di effettuare le comunicazioni obbligatorie di instaurazione, cessazione e variazione dei rapporti di lavoro (modello UNILAV) per tali prestazioni (rapporti di co.co.co. instaurati tra i committenti e giornalisti iscritti al relativo Albo). MESSAGGIO DELLINPS IN MERITO ALLO SVOLGIMENTO DI LAVORO SUBORDINATO A TEMPO DETERMINATO O PARZIALE ALLESTERO DURANTE IL PERIODO DI PERCEZIONE DELLINDENNIT DI MOBILIT La Direzione Generale dellINPS, con messaggio n. 656 dell11 gennaio 2013, ha reso noto sulla scorta di un conforme parere del Ministero del Lavoro che le disposizioni concernenti la possibilit, per i lavoratori percettori dindennit di mobilit ordinaria (L. 223/1991), di svolgere attivit lavorativa subordinata a tempo determinato o parziale, mantenendo liscrizione nelle liste di mobilit, con la sospensione della prestazione per gli stessi periodi, si applicano anche nelle ipotesi di rioccupazione negli Stati appartenenti allUnione Europea, nei Paesi convenzionati e nei Paesi extracomunitari. Tale criterio sottolinea lINPS trova applicazione, oltre che per lindennit di mobilit, anche per le indennit ASpI e mini-ASpI, introdotte dalla Legge 28 giugno 2012, n. 92, come gi illustrato nella circolare n. 142 del 18 dicembre 2012. Il messaggio in esame precisa che il lavoratore che si rioccupa allestero a tempo determinato, oltre ad attenersi alle vigenti disposizioni di legge, deve, in particolare: - comunicare obbligatoriamente la rioccupazione entro cinque giorni alla competente struttura territoriale dellINPS; - rispettare il divieto di trasferimento definitivo allestero.

Sentenze in pillole
NIENTE MOBBING SE IL PROVVEDIMENTO DISCIPLINARE NON VESSATORIO Nellambito di un ricorso contro il licenziamento intimato dalla societ ad un lavoratore, che chiedeva il risarcimento del danno ritenendo la condotta dellazienda passibile di mobbing, la Corte di Cassazione, con Sentenza n. 4303 del 21 febbraio 2013, pur confermando lillegittimit del licenziamento, ha escluso il mobbing da parte della societ e il conseguente diritto al risarcimento per il lavoratore. lamministratore

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Nel caso in specie, se da una parte il licenziamento illegittimo perch la societ, nel sopprimere la posizione lavorativa cui era stato assegnato il lavoratore dopo un demansionamento, non ha dimostrato limpossibilit di repchage, dallaltra lazienda non pu essere ritenuta responsabile di unazione di mobbing nei confronti del dipendente, perch il demansionamento stato effettuato in posizione coerente con la professionalit del lavoratore e, pertanto, tale provvedimento non considerato n vessatorio n pretestuoso. ATTRIBUIRE MANSIONI DEQUALIFICANTI NON COMPORTA NECESSARIAMENTE UN RISARCIMENTO DANNI Con sentenza n. 4301 del 21 febbraio 2013 la Cassazione ha rigettato il ricorso di un dipendente per risarcimento danni da svolgimento di mansioni deteriori. Nel caso specifico la Corte di Cassazione ha chiarito che qualora venga garantita la prevalenza di funzioni conformi allinquadramento originario legittimo assegnare il dipendente ad attivit dequalificanti a patto che tali attivit comportino un impegno temporale circoscritto. LICENZIAMENTO PER SUPERAMENTO DEL PERIODO DI COMPORTO ANCHE SE ATTRAVERSA UN PERIODO DI DEPRESSIONE La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 4207 del 20 febbraio 2013, intervenuta nellambito di un caso di licenziamento affermando che il licenziamento per superamento del periodo di comporto stabilito dal CCNL legittimo, anche se lattivit di call center svolta dal lavoratore pu essere concausa della depressione che ha colpito il lavoratore. Ci non toglie, precisa la Suprema Corte, che, senza una prova certa che lattivit lavorativa sia la causa unica della malattia, i periodi di assenza non possono non essere conteggiati ai fini del raggiungimento del limite stabilito dal CCNL di conservazione del posto: pertanto, il licenziamento per superamento del periodo di comporto operato dallazienda legittimo. LAVORATORE MALATO, LAVORATORE NON GIUSTIFICATO, OVVERO LO STATO DI DEPRESSIONE NON LIBERA IL DIPENDENTE DALLOBBLIGO DI PECIPARE AI COLLOQUI PREVISTI IN SUA DIFESA La suprema Corte di Cassazione, con sentenza 3058/2013, ha respinto il ricorso di un lavoratore (nella specie il direttore di una banca licenziato per inadempimenti lavorativi), il quale aveva lamentato di non essere stato sentito dallazienda cos come aveva richiesto. La Cassazione, rilevando che laudizione non era mai avvenuta in quanto il lavoratore si era sempre giustificato per motivi di salute, ha stabilito che la societ non poteva essere contestata in quanto essa si era resa sempre disponibile affinch il lavoratore potesse espletare il diritto di difesa previsto dalla Statuto dei lavoratori, da esercitarsi per secondo opportune modalit e precisi limiti, in modo tale da non paralizzare, mediante luso di mezzi dilatori, il potere disciplinare del datore di lavoro e inoltre la malattia denunciata non appariva, in concreto, aver impedito fisicamente al lavoratore di effettuare il colloquio, n di ragguagliare adeguatamente il rappresentante sindacale sulle giustificazioni da fornire rispetto ai fatti contestati.

Domande
DOMANDA: In merito ai contratti di Lavoro a progetto si afferma che la violazione di anche uno solo dei requisiti in un contratto a progetto comporta la conversione del rapporto di lavoro in tempo

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indeterminato e che, con la riforma Fornero, i vincoli si sono fatti pi stringenti. Il problema : chi e come vigila sul rispetto dei requisiti dei contratti a progetto? La riforma Fornero ha previsto oltre a vincoli pi stringenti anche maggiori controlli? Oppure lunica possibilit quella di denunciare personalmente labuso prendendosi il rischio che lazienda ce la faccia poi pagare? La ringrazio anticipatamente per la risposta. RISPOSTA I controlli sulla genuinit dei contratti di lavoro a progetto non sono mutati. Le vie per contestare gli abusi restano quelli della vertenza, individuale, oppure della denuncia allIspettorato del Lavoro. prevista altres la possibilit di far previamente certificare il contratto di lavoro, al momento della sua sottoscrizione, avanti le competenti Commissioni, ai sensi degli artt. 75 e ss. del D.Lgs 276/2003. Trattasi tuttavia di pratica di scarsa diffusione, e che presuppone la congiunta richiesta delle parti. DOMANDA: Saremo intenzionati ad assumere presso la nostra struttura una giovane laureata la quale ha gi lavorato dopo la laurea specialistica presso il nostro economato con i seguenti rapporti di lavoro: 6 mesi di stage, seguiti da due periodi di sei mesi con un contatto di lavoro a progetto, lultimo scaduto il 31 dicembre 2012. Alla luce delle nuove normative desideravo sapere se si pu proporre un ulteriore contratto a progetto oppure, assumerla con un contratto a tempo determinato o indeterminato? Eventualmente ci sarebbero delle incentivazioni? RISPOSTA In linea di massima non esiste un limite numerico alla stipulazione di contratti a progetto. Vero , tuttavia, che tale tipo di contratto, a seguito della riforma Fornero, pu oggi essere stipulato solo in presenza di ben precisi requisiti, che qui provo a riassumere: Il progetto, che deve essere descritto precisamente nel contratto, deve essere funzionalmente collegato ad un risultato finale Deve essere indipendente dal tempo impiegato per lesecuzione dellattivit ( il collaboratore che deve gestire autonomamente il suo lavoro) Non pu comportare lo svolgimento di compiti meramente esecutivi o ripetitivi Non pu consistere in una mera riproposizione delloggetto sociale del committente. Inoltre la Riforma Fornero, sempre al dichiarato fine di scoraggiare lutilizzo di tale forma contrattuale che spesso ha dato adito a veri e propri abusi, ha ulteriormente innalzato le aliquote previdenziali, cos che attualmente il costo azienda di tale contratto non risulta molto diverso da un ordinario contratto di lavoro subordinato. Vero per che la Riforma Fornero ha imposto alle aziende una maggiorazione contributiva dell1,4% della retribuzione sui contratti a tempo determinati. Quindi, da questo punto di vista, il contratto a tempo indeterminato meno oneroso.

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Il Centro Studi risponde


Agevolazioni con persona giuridica
Il sottoscritto vostro associato amministra un condominio composto da quattro persone fisiche e una persona giuridica. stata cambiata la caldaia, lagevolazione fiscale del 55% posso attestarla anche per la persona giuridica? Se in un condominio installiamo solo le valvole termostatiche, contabilizzazione del calore, sostituzione le pompe posso beneficiare agevolazione fiscale del 50%? legato A. Infatti per questi tipi di intervento non vengono stabiliti a priori quali opere occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche indicate ma riguarda tutti gli interventi purch migliorino lefficienza energetica deledificio. Art. 1122- bis. -- (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unit immobiliari di propriet individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico delledificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Quindi, la corretta osservazione per la quale i diversi interessi di chi intende usare una nuova antenna e di chi non desidera patire i pregiudizi economici conseguenti al deturpamento della facciata troveranno chiara e netta disciplina. Giova osservare, peraltro, che in realt la nuova norma recepisce insegnamenti estremamente razionali e condivisibili. stato insegnato: Linstallazione di antenne paraboliche rappresenta un risvolto applicativo della libert di informazione costituzionalmente garantita: lan della installazione, pertanto, certamente non pu essere inibita. Il quo modo della installazione deve essere regolato. Si tratta, cio, di individuare un coretto punto di bilanciamento posto che il principio costituzionale di libert di informazione facoltizza il singolo condomino alla installazione dellantenna medesima, ma con il limite che essa non arrechi pregiudizio alluso del bene da parte degli altri condomini, n produca un qualsiasi, apprezzabile danno alle parti

Parabola sulla facciata


In un condominio da me amministrato, una ristrutturazione degli anni 80, composto da 6 unit abitative con gi predisposta una parabola. Ho visto della giurisprudenza relativa alle parabole posizionate sui balconi, lastrici solari, tetti, ma per quelle posizionate in facciata non ho trovato alcuna sentenza. Ora considerando che il condominio ha gi un suo impianto centralizzato, lecito chiedere la rimozione parabola, adducendo la possibilit che ha linquilino di utilizzare la parabola condominiale? Ok al diritto allinformazione, ma il decoro della facciata non diventa prevalente, proprio perch c gi un impianto centralizzato che termina con una parabola sul tetto?

Risponde Carmen Rovere


In risposta ai suoi quesiti di seguito riporto quanto trattato dallAgenzia delle Entrate che: prevede, tra i soggetti beneficiari dellagevolazione fiscale del 55%, coloro che possiedono a qualunque titolo gli immobili sui quali intervengono i lavori di riqualificazione energetica, anche le societ. Alle quali deve essere resa lattestazione. i lavori descritti sembrano non riguardare la sostituzione ma il miglioramento di un impianto gi esistente e quindi rientranti negli interventi di riqualificazione energetica che permettono il raggiungimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell11 marzo 2008 - Al-

Risponde Alessandra Tononi


A far tempo dal 17 giugno del corrente anno per lapplicazione di antenne sulle parti comuni dovr rispettarsi il nuovo disposto dellart. 1122 bis, che statuisce:

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Centro studi

comuni. pertanto legittima la delibera condominiale dove si preveda che i condomini possono installare le antenne solo sugli spazi di loro pertinenza. Trib. Varese, 25/02/2011 Il condomino che, ha sistemato senza autorizzazione scritta unantenna parabolica sul solaio di copertura del proprio ripostiglio, insistente sulla terrazza condominiale, va condannato alla rimozione della stessa, ed al risarcimento dei danni causati dalle modalit di ancoraggio alle propriet degli altri condomini. Trib. Trani, 13/04/2007 Ben si vede che lidea della facolt di collocare selvaggiamente le antenne consegue a mancata consultazione della giurisprudenza o, come forse ancora pi vero, alla difficolt di tutelare i diritti delle persone quiete a fronte di condotte molto aggressive e che possono essere contenute soltanto mediante azioni giudiziali, costose e non brevi. di tutelare i diritti delle persone quiete a fronte di condotte molto aggressive e che possono Versamento IMUessere contenute soltanto mediante azioni giudiziali, costose e non brevi. Premesso che il Consiglio comunale di Milano, nella seduta del 26/06/2012, ha deliberato di applicare laliquota I.M.U. dello 0,96% sul valore imponibile delle unit immobiliari (con categoria catastale da A/1 ad A/9) locate con regolare contratto registrato, ci si domanda se tale aliquota resti applicabile anche nel periodo in cui, cessato un rapporto locativo, tali unit immobiliari rimangano temporaneamente sfitte in attesa della stipulazione di un nuovo contratto.

Risponde Romano Bionda

Di fatto, in analogia a quanto deliberato dallAmministrazione Comunale di Milano, diverse Amministrazioni Comunali hanno deliberato aliquote differenziate, in particolare per quanto riguarda le unit immobiliari locate. Infatti, il Decreto Legge 6 dicembre 2011 (convertito nella Legge n. 214 del 22 dicembre 2011) accordava ai Comuni la possibilit di modificare sino a 0,3 punti percentuali laliquota di base dello 0,76 per cento, in aumento o in diminuzione, con deliberazione del Consiglio. Inoltre, concedeva ai Comuni la possibilit di ridurre laliquota di base fino allo 0,4 per cento nei seguenti casi: Immobili non produttivi di reddito fondiario; Immobili posseduti da soggetti IRES; Immobili locati. Molte Amministrazioni Comunali hanno adottato opportune deliberazioni al fine di applicare la tariffa massima consentita (0,76% + 0,30% = 1,06%) in particolare ai fabbricati abitativi sfitti da almeno due anni ovvero, in altri casi, da almeno un anno, lasciando che laliquota di base (0,76%) oppure unaliquota variata in misura inferiore alla massima consentita fossero applicabili, in via generale, agli immobili locati pur se rimasti sfitti per brevi periodi di tempo. Il Consiglio Comunale di Milano, invece, nella seduta del 26 giugno 2012 ha deliberato di determinare laliquota di base dellIMU nella misura massima dell1,06% in via generale, con alcune eccezioni, tra le quali quella relativa alle unit immobiliari di categoria A (ad eccezione della categoria A/10) che si trovano nelle seguenti situazioni: locate con contratto registrato o comunque in condizioni di regolarit fiscale/tributaria anche con riferimento ai tributi locali;

con finita locazione conseguente al decreto di convalida di sfratto, fino alla liberazione dellalloggio. Nelle due suddette ipotesi laliquota IMU applicabile viene determinata nella misura dello 0,96%: superiore dunque di 0,2 punti percentuali allaliquota di base, fissata nella misura dello 0,76% dal D.L. n. 201/2011, ovvero inferiore di 0,1 punti percentuali alla massima consentita. LAmministrazione Comunale di Milano nulla ha detto esplicitamente sullapplicabilit dellaliquota dello 0,96% alle unit immobiliari temporaneamente sfitte seppur in attesa di essere concesse in locazione. Tuttavia, nelle considerazioni preliminari alla deliberazione n. 22 del Consiglio Comunale del 26 giugno 2012, viene affermato che, nelle ipotesi suddette: si ritiene opportuno applicare unaliquota di base ridotta allo 0,96% al fine di sostenere e favorire le locazioni e al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni in nero. Ci premesso, non sembra illogico ipotizzare che lAmministrazione Comunale di Milano non abbia avuto la volont di penalizzare il contribuente che, alla cessazione di un vecchio contratto di locazione, sia in attesa della possibilit di stipularne uno nuovo per la stessa unit immobiliare, chegli non utilizza come propria abitazione secondaria n concede in locazione in nero. Pertanto, si ritiene che nel periodo in cui labitazione rimane sfitta, tra la data di cessazione di un precedente contratto di locazione e quella di stipulazione di un contratto di locazione successivo e sempre che le altre condizioni rimangano immutate, tale unit immobiliare si troverebbe in condizioni di regolarit fiscale/tributaria e sarebbe dunque da assoggettare ad IMU con laliquota dello 0,96%.

lamministratore

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Le nostre tabelle

INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI INDICE GENERALE VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELLANNO PRECEDENTE

ANNO GEN 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
+ 2,7 + 2,0 + 1,6 + 2,2 + 1,5 + 2,9 + 1,5 + 1,3 + 2,2 + 3,2 +2,2

FEB
+ 2,5 + 2,2 + 1,6 + 2,1 + 1,5 + 2,9 + 1,5 + 1,3 + 2,3 + 3,3 +1,8

MAR APR
+ 2,6 + 1,9 + 1,6 + 2,1 + 1,5 + 3,3 + 1,0 + 1,5 + 2,5 + 3,2 + 2,5 + 2,0 + 1,7 + 2,0 + 1,4 + 3,3 + 1,0 + 1,6 + 2,6 + 3,2

MAG GIU
+ 2,4 + 2,1 + 1,7 + 2,2 + 1,4 + 3,5 + 0,7 + 1,5 + 2,6 +3,0 + 2,3 + 2,2 + 1,6 + 2,1 + 1,6 + 3,8 + 0,4 + 1,3 + 2,7 +3,1

LUG
+ 2,5 + 2,1 + 1,8 + 2,1 + 1,6 + 4,0 - 0,1 + 1,7 + 2,7 +2,9

AGO
+ 2,5 + 2,1 + 1,8 + 2,1 + 1,6 + 3,9 + 0,2 + 1,5 + 2,8 +3,1

SET
+ 2,5 + 1,8 + 1,9 + 2,0 + 1,6 + 3,7 + 0,1 +1,6 +3,0 +3,1

OTT
+ 2,4 + 1,7 + 2,0 + 1,7 + 2,0 + 3,4 + 0,2 +1,7 +3,2 +2,7

NOV
+ 2,4 + 1,7 + 1,8 + 1,7 + 2,3 + 2,6 + 0,7 +1,7 +3,2 +2,4

DIC
+ 2,3 + 1,7 + 1,9 + 1,7 + 2,6 + 2,0 + 1,0 +1,9 +3,2 +2,4

TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI

ANNO
Dal 19/04/1942 al 15/12/1990 Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 Dal 01/01/1999 al 31/12/2000 Dal 01/01/2001 al 31/12/2001 Dal 01/01/2002 al 31/12/2003 Dal 01/01/2004 al 31/12/2007 Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 Dal 01/01/2012 al 31/12/2012 Dal 01/01/2012

TASSO
5% 10% 5% 2,50% 3,50% 3% 2,50% 3% 1% 1,50% 2,50%

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lamministratore

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