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lamministratore

La voce dellAssociazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano


INFORMAZIONI PRATICHE PER CONDOMINI E INQUILINI
Anno XXXVIII - n. 4 - Aprile 2013 - 3 Euro
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LAMMINISTRATORE - ANNO 38
FONDATO NEL 1975
lamministratore
anno xxxviii
n. 4 - aprile 2013
Notiziario mensile Anaci Milano
a diffusione nazionale
Viale Sabotino, 22
20135 Milano
Tel. 02/58.32.21.22
Fax 02/58.32.21.00
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Eugenio Antonio Correale
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Cristoforo Moretti
PUBBLICIT E ABBONAMENTI
Anaci Milano
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20089 Quinto d Stampi
di Rozzano (Milano)
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Tribunale di Milano
376 del 22/12/75
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autorizzazione scritta delleditore
uxa svrnaxza
DARIO GUAZZONI vao.,
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LEONARDO CARUSO vao.6
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LAURA GILARDONI vao.11
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lamministratore
3
UNA SPERANZA
A
NACI, sede Provinciale di Milano, ha
dallinizio di aprile un nuovo Direttivo,
nato dalle democratiche elezioni di fine
marzo, ma soprattutto ha una nuova Presidenza
Provinciale.
Come personalmente avevo anticipato nelledi-
toriale dello scorso numero, il collega Leonardo
Caruso stato eletto alla Presidenza della nostra
Provinciale milanese; senzaltro la pi importante
a livello nazionale per lattivit culturale che da
sempre svolge ed anche per numero degli associa-
ti, oltre il quindici per cento.
Alle due vice presidenze vi stata una inversio-
ne di ruoli e Carlo Cerrini il Vice Presiden-
te Vicario, mentre Carlo Moritz sar laltro Vice
Presidente.
Pure cambiamento nella segreteria della provin-
ciale avendo la nuova Presidenza designato il col-
lega Paolo Frisenna.
Nel Direttivo a fianco di colleghi ormai esperti, i-
nizieranno una vita associativa, ci auguriamo pi
intensa e partecipata, altri colleghi giovani.
Il ricambio generazionale era doveroso, poich
nuove menti possano far progredire la nostra Sede
milanese.
A livello, e tutti lo sappiamo, di vita sociale, il mo-
mento difficile, molto difficile.
I colleghi tutti hanno spesso difficolt di incas-
so delle rate condominiali; spesso i solleciti non
subiscono effetto e dobbiamo ricorrere al decre-
to ingiuntivo con i tempi, che i colleghi tutti ben
conoscono.
Non certo pi rosea la situazione delle locazioni:
la morosit in aumento anche nelle locazioni; in
molte zone del grande centro milanese abbiamo
dovuto (e dobbiamo) ridurre i canoni di locazione.
Gli sfitti, le unit negoziali sfitte sono in aumento:
basta girare per la nostra metropoli e le saracine-
sche abbassate ci fanno malinconia.
Questa la situazione generale sociale.
A livello associativo, grazie al cielo, la situazione
senzaltro migliore, pi rosea.
La nostra associazione ANACI ha raggiunto un
livello tale dal punto di vista culturale che non ha
eguali: ci anche grazie allopera splendida pro-
fessionale, costantemente aggiornata del nostro
Centro Studi.
E che la nostra Associazione sia viva lo dimo-
stra il numero delle richieste dassociazione che ci
vengono rivolte da colleghi che, pur esercitando
la professione, non erano iscritti ad associazioni e
che ora, nuova riforma del condominio imperante,
dovranno dimostrare, oltre a requisiti generali di
curare laggiornamento professionale.
Ed ANACI, Provinciale milanese, ha sempre fatto
della cultura condominiale un proprio baluardo: lo
hanno dimostrato i convegni di aggiornamento, i
corsi per la formazione degli aspiranti amministra-
tori che la nuova presidenza senzaltro coltiver.
In altri termini, anche grazie a questa pubblicazio-
ne, che raggiunge gli associati non solo milanesi,
ANACI sede Provinciale di Milano ha sempre fat-
to e, siamo certi continuer a fare cultura.
Il mio personale rapporto con gli associati e con i
lettori, comunque pur non essendo pi Presidente
Provinciale, non avr termine, avendomi la nuova
presidenza (come previsto dallo Statuto nazionale)
confermato nella Direzione de lAmministratore.
Il colloquio pertanto con i lettori continuer nel-
la speranza, anzi nella certezza, stante la validit
degli articolisti che ogni mese scrivono, di dare ai
lettori, cognizioni certe professionali e sicure.
Dario Guazzoni
Editoriale

lamministratore
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Per prima cosa desidero ringraziare, e mi permet-
to di farlo a nome di tutti gli associati, Dario Guaz-
zoni e Luciana Quattrini, per limpegno ed il lavoro
svolto sino ad oggi con costanza e passione alla gui-
da della sede ANACI Milano; lavoro che, insieme a
quello dei Consiglieri e di tutti i professionisti che
possiamo vantarci di nominare come nostri stretti
collaboratori (penso al centro studi diretto dallAv-
vocato Correale, coadiuvato dagli avvocati Ermes
Gallone, Marina Figini, Alessandra Tononi, Luca
Saccomanni, Roberta Negri, Paola Mina, Laura Gi-
lardoni), al nostro consulente del lavoro Dott.Vin-
cenzo Di Domenico, al consulente per la sicurezza
Ing.Cristoforo Moretti, a Barbara e Francesca no-
stre preziose collaboratrici - hanno permesso di far
diventare la provinciale milanese, e questo lo dico
senza possibilit di smentita, la sede tra le pi rap-
presentative e pi importanti dItalia.
A Dario Guazzoni vorrei, inoltre, indirizzare il mio
personale e sincero ringraziamento per la preziosa
collaborazione ricevuta e che, ne sono sicuro, non
mancher in futuro. Dopo tre mandati consecutivi
Dario Guazzoni consegna la provinciale milanese
alla nuova generazione dei quarantenni ed interpre-
to, questo suo gesto, come la volont di accompa-
gnare la nostra provinciale lungo un nuovo percorso
ricco di sde, che permetter di completare e por-
tare a termine i progetti gi avviati ma, soprattut-
to, di rispondere alle richieste ed alle necessit dei
nostri associati, oggi pi che mai bisognosi di nuo-
vi servizi.
Saluto e ringrazio tutti gli associati ed i colleghi che
hanno partecipato allassemblea del 22 marzo scor-
so avendo garantito, con la loro presenza, il regolare
svolgimento di questa importante riunione e del con-
fronto democratico che ne scaturito. Il mio pensiero
rivolto inoltre ai pi giovani, a coloro che si avvi-
cinano per la prima volta alla nostra associazione, ai
quali vorrei dare la certezza che insieme riusciremo
nellimpegno straordinario di rappresentare, nel mi-
gliore dei modi, la losoa ed i progetti della nostra
associazione, garante della nostra professionalit.
Unassociazione fatta di donne e uomini, professio-
nisti responsabili e altamente preparati, che quoti-
dianamente si confrontano con le difcolt e con i
bisogni dellintero settore immobiliare.
Giungo a ricoprire questo incarico dopo avere tra-
scorso anni a difendere ed a rappresentare i dirit-
ti degli amministratori di condominio e della nostra
associazione, a Milano come consigliere provincia-
le, in Italia come consigliere nazionale e, in questul-
timi anni, anche allestero come rappresentante
europeo dellAnaci allinterno di una federazione
che raggruppa le pi importanti e rappresentative
UNA PROMESSA, UN IMPEGNO
Leonardo Caruso il nuovo Presidente di Anaci Milano
lamministratore
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associazioni immobiliari presenti in Europa. Incari-
co, questultimo, al quale sono molto legato e per il
quale non smetter mai di ringraziare il nostro Pre-
sidente Nazionale, Pietro Membri, per la ducia ri-
posta nella mia persona, afdandomi questo delicato
e importante compito. Tutte queste esperienze, che
hanno contribuito alla mia formazione, mi accompa-
gneranno per il resto della mia carriera professionale
ed oggi vorrei, ancora pi di prima, metterle al ser-
vizio della nostra provinciale milanese.
Vorrei ora parlarvi di quelle che sono alcune delle
priorit che, con laiuto della nuova dirigenza, ho in-
tenzione di portare avanti nel corso del mio manda-
to:
a) Consolidare la visibilit mediatica della
nostra provinciale dandogli una rinnova-
ta efcacia in materia di sensibilizzazione
dellopinione pubblica, in un periodo dove il
settore immobiliare destinatario di nuove
regole e di nuove incombenze che, somman-
dosi a quelle gi esistenti, pur sembrando
inizialmente pregiudizievoli per il settore e
per i suoi attori, devono essere invece viste
come una grande opportunit che permette-
r di rilanciare la nostra professione. Credo
che il compito di unassociazione profes-
sionale come la nostra debba essere quello
di trasmettere i valori su cui poggia la no-
stra attivit e, quindi di contribuire al dialo-
go con le Istituzioni in maniera propositiva
e costruttiva.
b) Fare della nostra provinciale unorganizza-
zione quanto pi possibile decentralizzata su
tutto il territorio di sua competenza e parte-
cipativa verso gli associati e i loro bisogni.
c) Sviluppare la formazione iniziale e quella
continua di tutti gli associati, a partire dai
dirigenti che, per primi, dovranno credere
nel valore assoluto della formazione e dare
cos lesempio.
d) Assicurare lassoluta equit di trattamen-
to tra tutti gli associati e permettere a lo-
ro, grandi o piccoli che siano, di disporre
di mezzi professionali quanto pi efca-
ci possibili per adempiere al loro incarico
professionale.
e) Vigilare, per quanto di nostra competenza,
sulla trasparenza e la qualit dei servizi of-
ferti dai nostri associati verso i consumato-
ri nali nostri clienti e verso tutti i settori
con i quali ci confrontiamo quotidianamen-
te, a riprova della orami celebre frase che
accompagna lattivit della nostra associa-
zione, alla quale sono molto legato e che
spesso amo ricordare: un amministrato-
re ANACI, il miglior investimento dopo la
tua casa.
f) Intensicare lattivit e la buona pratica de-
ontologica tra tutti i nostri associati.
g) Modernizzare lorganizzazione della pro-
vinciale milanese attraverso mezzi e azioni
efcaci che possano essere messi al servi-
zio dei nostri associati.
In quanto Presidente della provinciale mila-
nese mi impegner a rendere la professione
dellamministratore e il suo esercizio quanto
pi uido e trasparente, al ne di permettere ai
nostri associati di esercitare il proprio mestie-
re in modo consapevole ed efcace. Per il rag-
giungimento di questi e di altri obbiettivi sar
assolutamente necessario il supporto e laiuto
dei dirigenti e di tutti gli associati. Sin da ora,
il mio ringraziamento ai colleghi con i quali
avr il piacere e soprattutto lonore di condivi-
dere questa preziosa ed importante esperienza
di crescita professionale.
Leonardo Caruso
lamministratore
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Pietro Membri (Milano)
Segretario:
Andrea Finizio (Roma)
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Presidente:
Claudio Bianchini (MI)
Vice Presidente:
Agostino Lombardi (VA)
Segretario:
Monica Rusconi (SO)
Tesoriere:
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Vice Presidente: Moritz Carlo
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Come ormai certamente noto la
legge di riforma del condominio
n. 220 del 2012 consente a tutti
i condomini di staccarsi dallim-
pianto di riscaldamento centraliz-
zato se dal distacco non derivino
notevoli squilibri di funziona-
mento o aggravi di spesa per gli
altri condomini (artt.1118 c.c.).
Norma certamente di rilievo ma
che non valuta in alcun modo i
costi delloperazione distacco.
Analizziamoli.
Innanzitutto utile comprende-
re quando opportuno staccarsi.
Ci si pu staccare perch si riten-
gono elevati i costi di un centra-
lizzato poco efciente o tarato su
esigenze che mal si adattano alle
proprie, con consumi elevati (si
pensi agli impianti che manten-
gono alte temperature per molte
ore al giorno) oppure perch ci
sono condomini che non pagano
le proprie quote, o lo fanno in ri-
tardo, causando un aumento del-
le spese a tutti gli altri.
Taluno sostiene che solo
questultima lipotesi che rende
conveniente la divisione perch
tutti i restanti casi indicati pos-
sono essere risolti senza un ef-
fettivo distacco ma solo con una
differente ripartizione della spe-
sa; lipotesi della contabilizza-
zione del calore che consente di
pagare in base ai consumo effetti-
vo e non ai millesimi di propriet.
Ma al di la di tali ipotesi quanto
costa il distacco?
Allo studio sulla fattibilit dellin-
tervento - studio che dovr esten-
dersi sia alla certicazione redatta
da tecnico specializzato che atte-
sti come il distacco sia realizza-
bile in quanto non crea danni agli
altri condomini sia ad un esame
circa la realizzazione di idonea
canna fumaria (che sar a tetto o a
parete a seconda delle dimensio-
ni e dellefcienza della caldaia
(art.34 comma 53 D.L. Crescita
Bis n.221 del 17.12.2012) -, tra
le spese vive non potremo scor-
dare lacquisto della caldaietta
autonoma, il distacco delle tuba-
zioni interne allappartamento da
quelle dellimpianto centralizza-
to, la realizzazione di una nuova
rete idraulica, lallaccio e lade-
guamento della linea gas, il colle-
gamento delle tubazioni al nuovo
generatore.
Oneri, questi, che devono certa-
mente essere maggiorati-cos co-
me ribadisce il nuovo articolo
1118 c.c.
sia dalle sole spese per
la manutenzione straordinaria
dellimpianto e per la sua con-
servazione e messa a norma,
sia dalla quota forfettaria-
normalmente oscillante tra il 20
e il 30% a seconda del grado di
efcienza del centralizzato stes-
so-imputabile al distaccato che
gode indirettamente dei beneci
dellimpianto centralizzato stes-
so.
Stando cos le cose appare evi-
dente come il distacco non rien-
tri certamente tra le operazioni
qualicabilcome convenienti
rispetto al mantenimento di una
struttura centralizzata.
A tali conclusioni si giunge oltre-
modo laddove si valutino i nu-
merosi interventi legislativi e
Osservatorio del diritto
STACCARSI DAL RISCALDAMENTO
CENTRALIZZATO QUANTO COSTA?
Laura Gilardoni
Ponte di Santa Maria alle Grazie Alzaia Naviglio Grande - Milano
lamministratore
11
regolamentari che nellultimo
decennio continuano ad imporre
il rispetto di regole sempre pi
rigorose sia in ordine alla sicu-
rezza che in ordine al conteni-
mento dei consumi energetici.
Ci riferiamo, da ultimo, alla nor-
mativa recentemente modica-
ta dal regolamento presidenziale
approvato dal Consiglio dei Mi-
nistri in data 15.2.2013 che de-
nisce-in applicazione dellart.4
del D.lgs n. 192/05-i criteri ge-
nerali in materia di esercizio
conduzione controllo manuten-
zione e ispezione degli impian-
ti termici per la climatizzazione
invernale ed estiva degli edici,
provvedimento che va ad inci-
dere sul DPR 412/95 e sul DPR
59/09 e che risulta applicabile
soltanto in assenza di diverse di-
sposizioni regionali.
Si tratta di normativa che impo-
ne controlli e prescrizioni mag-
giori rispetto a quelli precedenti
congurando non solo in capo
allinstallatore lonere di prescri-
vere esplicitamente ed in forma
scritta quali siano le operazio-
ni di controllo e manutenzione
che necessita limpianto, ma an-
che in capo al delegante che do-
vr porre in essere ogni atto,
fatto o comportamento necessa-
rio afnch . il gestorepossa
adempiere agli obblighi previsti
dalla normativa vigente..
Pur non dovendo, in questa sede,
esaminare le nuove prescrizio-
ni-che peraltro si riettono pre-
valentemente sulla gestione di
impianti di potenza superiore ai
10kW e inferiore ai 100kW-pare
comunque opportuno ricordare
che il proprietario dellimpian-
to (conduttore, amministratore
del condominio o eventuale ter-
zo responsabile) dovr munirsi
di apposito Libretto che, in ca-
so di trasferimento a qualsiasi ti-
tolo dellimmobile o dellunit
immobiliare (o di edicio) do-
vr essere consegnato allaven-
te causa, pena lapplicazione di
sanzioni amministrative da 500
a 6000 euro a seconda del com-
ma violato.
Quello che qui rileva, in buona
sostanza, che gli adempimen-
ti imposti sono talmente onerosi
da rendere certamente proble-
matico il distacco, distacco che
tra laltro e comunque, non potr
esimersi anche dal vagli della-
nalisi dei fumi.
Osservatorio del diritto
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lamministratore
12
1) La legge di riforma del
condominio e il registro di
anagrafe condominiale.
La legge 11.12.2012 n. 220
(pubblicata sulla Gu n. 293
del 17.12.2012) di riforma del
condominio opera diretto rife-
rimento alla problematica del-
la sicurezza degli edifici e dei
suoi abitanti in un numero no-
tevole di norme.
Larticolo 5, che riforma lar-
ticolo 1120 del codice civile,
al primo comma n. 2 sostiene
che nel novero delle innova-
zioni deliberabili dallassem-
blea vi sono anche:
1) le opere e gli interventi
volti a migliorare la sicurez-
za e la salubrit degli edifici e
degli impianti;
Larticolo 6, che riforma lar-
ticolo 1122, ora rubricato
come Opere su parti di pro-
priet o uso individuale affer-
ma: Nellunit immobiliare
di sua propriet ovvero nelle
parti normalmente destinate
alluso comune, che siano sta-
te attribuite in propriet o de-
stinate alluso individuale, il
condomino non pu eseguire
opere che rechino danno alle
parti comuni ovvero determi-
nino pregiudizio alla stabili-
t, alla sicurezza o al decoro
architettonico delledificio. In
ogni caso data preventiva
notizia allamministratore che
ne riferisce allassemblea.
Gli articoli 9 e 10, che sostitu-
iscono gli articoli 1129 e 1130
del codice civile, affermano
che una grave irregolarit,
la quale legittima i condomi-
ni a chiedere la convocazione
dellassemblea per fare ces-
sare la violazione e revocare
il mandato allamministrato-
re, lomessa tenuta da parte
di questultimo del registro di
anagrafe patrimoniale conte-
nente ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza.
Inoltre sempre larticolo 9
afferma: Alla cessazione
dellincarico lamministratore
tenuto alla consegna di tutta
la documentazione in suo pos-
sesso afferente al condominio
e ai singoli condomini e a ese-
guire le attivit urgenti al fine
di evitare pregiudizi agli inte-
ressi comuni senza diritto a ul-
teriori compensi.
La lettura combinata di dette
norme consente di affermare
lobbligo per lamministratore
di tenere di una sorta di fasci-
colo del fabbricato idoneo a
ricostruirne le sue vicende e le
caratteristiche con riferimen-
to non solo alla normativa di
sicurezza, ma anche, inevita-
bilmente, a quella energetica.
2) Il contenuto del registro
di anagrafe condominiale.
Il novellato articolo 1130 del
codice civile afferma che il re-
gistro di anagrafe condominia-
le deve contenere:
* le generalit dei singoli pro-
prietari e dei titolari di diritti
reali e dei diritti personali di
godimento;
* il codice fiscale e la residen-
za o il domicilio dei sopra ci-
tati soggetti;
* i dati catastali di ciascuna
unit immobiliare;
* ogni dato relativo alla
sicurezza.
Il contenuto di tale atto de-
ve essere compreso alla luce
del testo, poi non approvato,
dellart. 1122 bis del codice
civile che si intitola Inter-
venti urgenti a tutela della si-
curezza negli edifici e che
recita quanto segue:
Nelle parti comuni e nelle uni-
t immobiliari di propriet in-
dividuale non possono essere
realizzati o mantenuti impianti
od opere che non rispettino la
normativa sulla sicurezza de-
gli edifici. Il mancato rispetto
di detta normativa si considera
Osservatorio del diritto
IL REGISTRO DI ANAGRAFE
CONDOMINIALE
Giulio Benedetti
lamministratore
13
situazione di pericolo immi-
nente per l integrit delle parti
comuni e delle unit immobi-
liari di propriet individua-
le, nonch per lintegrit fisica
delle persone che stabilmente
occupano il condominio o che
abitualmente vi accedono.
Lamministratore, su richie-
sta anche di un solo condomi-
no o conduttore, nel caso in cui
sussista il ragionevole sospet-
to che difettino le condizioni di
sicurezza di cui al primo com-
ma, accede alle parti comuni
delledificio ovvero richiede
laccesso alle parti di propriet
o uso individuale al condomi-
no o al conduttore delle stesse.
La semplice esibizione del-
la documentazione relativa
allosservanza delle normative
di sicurezza non di ostacolo
allaccesso.
Lamministratore esegue lac-
cesso alle parti comuni con
un tecnico nominato daccor-
do con il richiedente ed esegue
laccesso alle unit immobilia-
ri di propriet individuale con
un tecnico nominato di comu-
ne accordo tra il richiedente e
linterpellato. Il tecnico nomi-
nato, al termine dellaccesso,
consegna una sintetica relazio-
ne al richiedente ed allammi-
nistratore, il quale la tiene a
disposizione di chiunque vi ab-
bia interesse.
A seguito dellaccesso, qualo-
ra risulti la situazione di pe-
ricolo di cui al primo comma,
lamministratore convoca sen-
za indugio lassemblea per gli
opportuni provvedimenti, sal-
vo il ricorso di chiunque vi ab-
bia interesse al tribunale per
gli opportuni provvedimenti
anche cautelari.
Nel caso in cui linterpellato
non consenta laccesso o non
si raggiunga laccordo sul-
la nomina del tecnico, previa,
ove possibile, convocazione
dellassemblea, possono esse-
re richiesti al tribunale gli op-
portuni provvedimenti anche
in via durgenza. Il tribunale,
valutata ogni circostanza e pre-
vio accertamento delle condi-
zioni dei luoghi, pu, anche in
via provvisoria, porre le spese
a carico di chi abbia immotiva-
tamente negato il proprio con-
senso allaccesso.
Le spese delle operazioni di
cui al presente articolo, qua-
lora i sospetti si rivelino ma-
nifestamente infondati, sono a
carico di chi ha richiesto lin-
tervento allamministratore.
In tal caso, se vi stato ac-
cesso alle propriet individuali,
il medesimo richiedente te-
nuto, oltre che al risarcimento
del danno, a versare al proprie-
tario che ha subito laccesso
unindennit di ammontare pa-
ri al 50 per cento della quota
condominiale ordinaria dovuta
dallo stesso proprietario in ba-
se allultimo rendiconto appro-
vato dallassemblea.
Da quanto fin qui premesso si
evince che sul punto la legge
n. 220/2012 ha effettuato una
scelta notevolmente riduttiva
dei poteri dellamministratore
di condominio al quale sono
sottratti poteri inquisitori sulla
situazione di sicurezza del con-
dominio allinterno delle abita-
zione dei singoli condomini.
Del resto appare evidente che
detto professionista, ai sensi
dellarticolo 1122 del codice
civile, allorquando sar sta-
to informato del compimen-
to da parte di un condominio,
allinterno della sua unit im-
mobiliare, di opere che rechino
danno alle parti comuni ovve-
ro determinino pregiudizio alla
stabilit, alla sicurezza o al de-
coro architettino delledificio,
ne riferisce allassemblea.
Pertanto nel registro di anagra-
fe condominiale sar annota-
to il riferimento dei documenti
(libretti di impianto, dichiara-
zioni di conformit, rapporti di
visita tecnica da parte degli or-
gani ispettivi, dichiarazioni di
agibilit, permessi edilizi, pro-
getti o schemi di impianti, cer-
tificati di prevenzione incendi,
il documento di valutazione
dei rischi del condomini o de-
gli appalti in corso al suo in-
terno, relativi alle parti comuni
condominiali e redatti ai sen-
si degli articoli 18,28,26 del
d.lvo n. 81/2008) o relativi agli
impianti tecnologici o alle par-
ti comuni del condominio ed in
possesso dellamministratore.
Sicuramente il registro di ana-
grafe condominiale non pu
contenere le autocertficazio-
ni dei condomini relativi alla
sicurezza degli impianti posti
allinterno delle loro abitazio-
ni, poich, in primo luogo, detti
atti non sono compatibili con il
sistema giuridico di sicurezza
degli impianti, secondo quan-
to previsto dal DM n. 37/2008
e dal d.lvo n. 81/2009, il qua-
le prevede che la realizzazione,
la manutenzione ed il funzio-
namento dei medesimi deve
Osservatorio del diritto
lamministratore
14
essere effettuato da tecnici abi-
litati i quali redigono registra-
zioni scritte delle operazioni
compiute, espressamente di-
chiarate non sostituibili da in-
nominate, e non consentite,
autocertificazioni del privato.
Inoltre il termine autocerti-
ficazione assai ambiguo e
non suscettibile di amplia ap-
plicazione non giuridicamente
prevista. In particolare giova
notare che lart. 483 del codi-
ce penale punisce con la reclu-
sione fino a due anni chiunque
attesta falsamente al pubblico
ufficiale, in un atto pubblico,
fatti dei quali latto destinato
a provare la verit.
Lart. 485 del codice penale
punisce con la reclusione da
sei mesi a tre anni chiunque,
al fine di procurare a s o ad
altri un vantaggio o recare ad
altri un danno, formi, in tutto
o in parte, una scrittura priva-
ta falsa, o altera una scrittura
privata vera, qualora ne faccia
uso o lasci che altri ne faccia
uso.
Sul punto la giurisprudenza
assai rigorosa:
- Integra il delitto di falsit
ideologica commessa da pri-
vato in atto pubblico la falsa
attestazione del legale rappre-
sentante di una societ circa il
possesso, da parte di questul-
tima, di un requisito indispen-
sabile per la partecipazione
alla gara per laggiudicazio-
ne di un appalto pubblico, a
nulla rilevando che tale atte-
stazione sia contenuta in una
autocertificazione con sotto-
scrizione non autenticata, ma
ritualmente prodotta a corredo
dellistanza principale, unita-
mente alla fotocopia di un do-
cumento di identificazione, in
conformit del modello legale
vigente (C.Cass. Pen., Sez. U,
sent. n. 35488 del 28.6.2007,
dep. il 24.9.2007, Rev. N.
236866).
- Integra il delitto di falso
ideologico commesso dal pri-
vato in atto pubblico e non
quello di falso in atto pubblico
per induzione la condotta del
privato, parte di un contrat-
to di compravendita immobi-
liare, che dichiari falsamente
al notaio rogante la confor-
mit urbanistica dellimmo-
bile tacendo che lo stesso era
stato oggetto di abusi edili-
zi. (C.Cass. Pen, Sez. 5, sent.
n. 11628 del 30.11.2011, dep.
26.3.201, rv. N. 252298).
- Integra il reato di falsit in
scrittura privata art. 485 cod.
pen. la condotta di colui che
forma falsamente e consegna al
committente una dichiarazione
di conformit di un impianto
termoidrualico alla normativa
vigente, obbligatoria per leg-
ge, facendola apparire come
proveniente dal soggetto abi-
litato al suo rilascio. (C.Cass.
Pen., Sez. 5, sent n. 35441 del
3.7.2009, dep.il 11.9.2009, Rv.
N. 245149).
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La recente riforma del Libro
terzo del Codice civile, che
tratta del condominio degli
edifici, dopo una interminabi-
le gestazione, a cavallo di due
legislature, ha partorito la leg-
ge 11 dicembre 2012, n. 220,
le cui disposizioni entreranno
in vigore il 17 giugno del 2013.
Peraltro, i maggiori esperti del
settore, legali, amministrativi
e tecnici, considerano la nuova
legge, ancora insufficiente a
risolvere tutti i problemi legati
allo sviluppo e alla mutazione
della societ civile degli ulti-
mi decenni, auspicando quindi,
che nella prossima legislatura,
si possa completare la riforma
della disciplina che regola la
materia.
Tra le norme che richiedono,
a nostro avviso, un intervento
urgente, sotto il profilo tecnico
estimale, oltre che legale, nel
Capo secondo del Libro terzo,
figura lart. 1127, invariato dal
1942, che andrebbe riscritto e
meglio formulato, onde evi-
tare il protrarsi di un equivo-
co interpretativo, relativo: 1)
alla determinazione del valo-
re dellindennit; 2) allindi-
cazione dei soggetti destinatari
della medesima; 3) allindivi-
duazione di coloro che devono
attivarsi, anche giudizialmen-
te, per ottenerla.
Sul primo punto, si deve ri-
levare che, restando valido il
principio giuridico enuncia-
to nel comma quattro, prima
parte, dellarticolo 1127, la
metodologia di calcolo dellin-
dennit, fornito della seconda
parte dello stesso comma, non
corretto neanche nel caso in
cui la sopraelevazione, si ri-
ferisca al sopralzo di un inte-
ro piano, di unica propriet, in
un fabbricato in cui nei pia-
ni sottostanti, siano presenti
unit immobiliari, nelle stes-
se condizioni di consistenza e
possesso.
Infatti, in questo caso, linden-
nit corretta quella relativa
al valore dellarea del fabbri-
cato esistente, diviso il nume-
ro dei piani, escludendo quello
sopraelevato.
Nella grande maggioranza de-
gli casi invece, la sopraeleva-
zione riguarda solo un parte
di piano, per cui se la norma
viene applicata alla lettera,
produce effetti ancora pi spe-
requativi, escludendo di fatto
dai soggetti destinatari dellin-
dennit, tutti i condomini le
cui unit non siano direttamen-
te sottostanti, in proiezione al-
la nuova fabbrica, che invece
a nostro avviso, ne avrebbe-
ro diritto.
Il nocciolo della questione,
rappresentato dal fatto che, la
locuzione unindennit pari
valore attuale dellarea da oc-
cuparsi con la nuova fabbri-
ca, diviso il numero dei piani
compreso quello da edificare,
di fatto comporta linvarian-
za del valore totale della-
rea di sedime, in presenza di
una sopraelevazione, concet-
to inaccettabile sotto il profilo
tecnico della scienza delle-
stimo, la quale invece precisa,
che il valore di unarea edifi-
cata, proporzionale a quello
delledificio che vi insiste, per
cui se si aggiunge un piano al
fabbricato esistente, il valore
dello stesso fabbricato aumen-
ta, incrementando altres in
proporzione, quello dellarea.
Di conseguenza, a nostro av-
viso, la predetta locuzione del-
la seconda parte del comma 4
dellart. 1127, dovrebbe inten-
dersi, come valore dellarea
di pertinenza della nuova fab-
brica, che la dottrina delle-
stimo, suggerisce di valutare
col metodo del valore di tra-
sformazione dellarea mede-
sima, partendo dal valore di
LA CORRETTA INTERPRETAZIONE
DEL CODICE CIVILE IN MATERIA
DI SOPRAELEVAZIONI
UN EQUIVOCO CHE DURA DA SETTANTANNI
Franco Guazzone
Osservatorio del diritto
lamministratore
17
mercato del prodotto finito (la
nuova fabbrica realizzata), da
cui si devono detrarre:
I costi della costruzione, com-
presa la progettazione, dire-
zione lavori, VV.FF. e ISPEL;
Gli oneri di urbanizzazione
primaria e secondaria;
Il contributo di concessione
sul costo di costruzione, se-
condo la legge 10/77;
Gli interessi passivi sulle som-
me anticipate dal costruttore;
Lutile del promotore edilizio
(colui che sopraeleva).
Il risultato di tale operazio-
ne, che di norma viene segui-
ta dai tecnici professionisti,
anche in sede giudiziaria,
costituito dal valore della-
rea attribuibile alla fabbri-
ca realizzata, secondo la
dottrina(Prof. Marcello Orefi-
ce del Politecnico di Torino,
Estimo, Utet-1994); Prof. Ce-
sare Ferrero della Bocconi di
Milano, La valutazione Immo-
biliare SDA Bocconi(1996);
Dott. Giovanni Turola e Fran-
co Guazzone, La valutazione
delle aree fabbricabili, Piro-
la/Sole 24 Ore (1996); Dott.
Giovanni Turola, Manuale di
Estimo Immobiliare,Edizioni
del Sole 24 Ore (2008 ed
altri).
Di conseguenza, la metodo-
logia di stima dellindennit,
suggerita dallart. 1127, da
ritenersi obsoleta e sperequa-
tiva, bisognosa quindi di una
corretta ridefinizione.
Sul secondo punto, relati-
vo ai destinatari dellinden-
nit, la giurisprudenza ormai
consolidata, stabilisce che
lindennit debba essere rico-
nosciuta ai soli condomini di-
rettamente sottostanti allarea
della nuova fabbrica, esclu-
Primavera al Duomo
Osservatorio del diritto
lamministratore
18
dendo tutti gli altri (per tutte
Cassazione Civile, 21/08/2003,
n. 12.292 che inoltre precisa:
si commetterebbe errore di-
videndo lindennit fra tutti i
condomini.
Tale criterio, a nostro avviso,
non corretto, in quanto con-
traddice lart. 1117 del C.c. che
comprende fra le parti comuni
condominiali, anche larea su
cui insiste lintero edificio, il
cui possesso viene espresso in
quote millesimali indivise di
propriet, fra tutti i condomi-
ni, in proporzione al valore di
ciascuna unit immobiliare, ri-
spetto a quello dellintero edi-
ficio (art. 1118 C.c.).
E pertanto da escludersi che
nella fattispecie di opere pre-
viste dallart. 1127, possa es-
sere individuata solo una parte
dellarea di sedime, corrispon-
dente in proiezione a quella
della nuova fabbrica, avulsa
da quella complessiva, che
e resta, una parte comune
indivisibile.
Da ci discende peraltro che,
i destinatari dellindenni-
t, correttamente calcolata,
sono tutti i condomini, indi-
pendentemente dalla tipolo-
gia delledificio, che potrebbe
comprendere anche pi corpi
di fabbrica, costituenti un solo
condominio.
Del resto, poich a norma
dellart. 69 delle disposizioni
di attuazione del C.c., in caso
di sopraelevazioni, dobbli-
go integrare la tabella millesi-
mali di propriet, redatta come
previsto dallart. 68 delle pre-
dette disposizioni, dalla tabel-
la revisionata, si noter che
il condomino sopraelevato-
re, avr una quota millesima-
le maggiore della precedente,
mentre tutti gli altri condomi-
ni, si vedranno le quote mil-
lesimali ridotte, a prescindere
che le loro unit immobiliari,
siano o meno, sottostanti in
proiezione, a quella sopraele-
vata, circostanza che conferma
il diritto di tutti i condomini,
ad essere indennizzati.
Peraltro, gli effetti della sopra-
elevazione, sono presenti an-
che nel caso del recupero di
sottotetti, in quanto di fatto,
anche in questi casi, si incre-
menta la superficie commer-
ciale abitabile, modificando
uno dei termini del rapporto
fra valore dellintero edificio
e quello del piano o porzio-
ne di piano, previsto dallart.
1118 C.c., che incide nel cal-
colo delle tabelle millesimali.
Sul terzo punto, relativo ai
soggetti che devono attivar-
si per richiedere, anche giu-
dizialmente lindennit, non
possono sussistere dubbi, dal
momento che larea di sedi-
me e pertinenza (cortili, giar-
dini, ecc..) delledificio, era e
rimane parte comune indivisa,
ai sensi dellart.1117 C.c., la
cui gestione delegata allam-
ministratore, che di fatto au-
torizzato a riscuotere anche
le partite attive condominia-
li, quali gli affitti di locali di
propriet comune, i compensi
per linstallazione di antenne
riflettenti segnali radio-tele-
fonici e televisivi, o spazi per
lesposizione di pubblicit, ma
anche tenuto altres, a paga-
re le imposte sui beni medesi-
mi, comprese le abitazioni dei
custodi.
Conclusioni
Da quanto premesso, conside-
rato che a partire dal 1997, con
lavvento della nuova filoso-
fia urbanistica, introdotta dalla
Legge Regionale della Lom-
bardia n. 15/1996, seguita poi
da tutte le altre regioni, rela-
tiva al recupero dei sottotetti,
per evitare il consumo di aree
agricole, che ha dato il via a
centinaia di migliaia di cantie-
ri, risulta evidente la necessi-
t di riscrivere lart. 1127 del
c.c., per cui, fra le proposte di
modifica e aggiornamento al
Codice civile, nella legislatu-
ra appena avviata, dovr esse-
re compresa anche quella del
suddetto articolo, che andreb-
be cos modificato:
Chi fa sopraelevazione o re-
cupero di sottotetti, deve corri-
spondere agli altri condomini,
in rapporto alle loro quote
millesimi di compropriet del-
le parti comuni, unindennit
pari al valore attuale della-
rea, proporzionale alla nuova
fabbrica, detratto limporto
della quota a lui spettante.
Egli inoltre tenuto a rico-
struire il tetto o il lastrico so-
lare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto
di usare.
La massima che potrebbe de-
rivare dallapplicazione del
nuovo articolo, la seguente:
Chi, avendone i requisiti, in-
tendesse eseguire una sopra-
elevazione o il recupero del
sottotetto, deve acquistare il
diritto al maggior sfruttamen-
to dellarea, dal condominio.
Osservatorio del diritto
lamministratore
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PERICOLI CONDOMINIALI
a cura di Cristoforo Moretti
Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani.
A prescindere dalleventuale applicabilit al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli edici non devono
essere pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la giurisprudenza ci insegnano da sempre che
i danni ingiusti devono essere evitati.
Le immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione.






54. Le misure sono sbagliate, la monto lo stesso?
Sicurezza edifici
e lavoratori
lamministratore
20




55. Segnalare s, ma senza esagerare
Ogni segnale, per segnalare, deve essere ben visibile. Se mimetizzare un divieto di sosta non sembra essere una grande
idea (foto in alto a sinistra), dipingere a strisce giallonere tutti i gradini di una scala (foto in alto a destra) paradossalmente
potrebbe aggravare il rischio di caduta intrinseco alle rampe di scala; per ridurlo vi sono vari accorgimenti tra i quali, se i
gradini sono poco visibili, la segnalazione degli spigoli. Ma segnalare tutto il gradino, anzi tutta la rampa, in modo
massivo non migliora la percezione dei gradini ed sostanzialmente inutile, come inutile la verniciatura gialla dello
spigolo laterale, impossibile da calpestare perch sotto al parapetto. Analogamente, pi pericolosa che utile la striscia
antisdrucciolo posata sul pianerottolo (foto in basso a sinistra), perch simula lesistenza di un gradino invece assente.

Per ragioni diverse appare inutile il cartello della foto in basso a destra, che vieta non si sa in base a quali criteri un
comportamento personale errato. Se questo divieto vuole mascherare una debolezza strutturale delle scale (irregolarit di
forma, problemi manutentivi, o altro), il cartello una pericolosa ammissione di corresponsabilit. Diversamente ci si
domanda perch non installare anche divieti di fare i gradini a due a due, o su una gamba sola, o in pantofole...

MIGLIORAMENTI POSSIBILI Rimuovere o modificare la segnaletica non necessaria o sbagliata.
Sicurezza edifici
e lavoratori
lamministratore
21
Passatoie
Imbiancature
Creazione
ripostigli
sottoscala
Zerbini
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r|crolessure arc|e poslure de||'|rloraco e perrelle |'|rler|la eslel|ca e
|a corl|ru|la de||a prolez|ore.
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v|sla o propors| core lordo |dea|e per |a success|va l|rle|alura.
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duraluro, c|e rarl|ere ur oll|ro ||ve||o d'|rperreao|||la de||e lacc|ale ar-
c|e dopo arr|.
Per approfondire largomento, partecipa al
Convegno tecnico organizzato da ANACI
Milano che si terr il 9 Maggio 2013 presso
la Sala Congressi della Sede Anaci in viale
Sabotino, 22 - 20135 MILANO
LA PROTEZI ONE PER LE FACCI ATE
ELASTI CA E DURATURA NEL TEMPO
Correva lanno 1965. Presidente della Repubblica era
Giuseppe Saragat che a fine giugno si trovava in visi-
ta istituzionale a Tromso, in Lapponia, dove ricevette in
regalo una pelle dorso e pranz con uova di gabbiano
farcite e filetto di renna.
C.T. della Nazionale di calcio era Edmondo Fabbri, sin-
daco di Milano Pietro Bucalossi. Il giorno esatto datava
25 e Felice Gimondi conquist la maglia gialla al Tour
de France con un vantaggio di 30 secondi su Van de
Kerkhove. Alle ore 15.00 losservatorio meteorologi-
co di Brera registr una temperatura di 32,2 gradi. Una
giornata caldissima in tutta la citt, ma che divenne tor-
rida in zona Fiera, al Velodromo Vigorelli dove erano in
programma, pomeriggio e sera, i due concerti milanesi
dei Beatles, uno alle 16.00 e laltro alle 21.15.
I quattro scarafaggi erano arrivati a Milano poco do-
po le 22.40 del giorno prima scendendo dal Trans Eu-
rope Express al binario 3 della Stazione Centrale, dopo
una abile manovra dellastuto impresario Leo Wachter
che aveva fatto in modo di spostare larrivo del convo-
glio dal binario 16, dove i Fab Four erano attesi da oltre
2.000 fans. Subito vennero indirizzati ad una uscita se-
condaria e, a bordo di quattro Alfa Romeo
2600 Spider, portati allHotel Duomo ove
era fissato il loro quartier generale.
Il concerto pomeridiano cominci alle
16.30 con le esibizioni di contorno. Inizi
Angela, poi fu la volta di Peppino di Ca-
pri e i suoi Rockers, Fausto Leali e i No-
velty, Guidone e i suoi Amici, i Giovani
Giovani, Maurizio Arcieri e i New Da-
da presentati da Lucio Flauto e dallat-
trice Rossella Como. In platea 7.000 ra-
gazzi controllati da 1.200 tra poliziotti e
Carabinieri che fruttarono un incasso di
18 milioni di lire. Alla sera i paganti furo-
no 26.000 (incasso 58 milioni).
Un evento storico nel velodromo in-
titolato a Giuseppe Vigorelli, ciclista
appassionato, industriale, sindaco di Garbagnate e poi
assessore allo sport del comune di Milano. Fu lui a vo-
lere fortemente un nuovo impianto per il ciclismo in so-
stituzione del vecchio velodromo Sempione. A seguito
alla demolizione di questultimo, nel 1935, cominciaro-
no i lavori. Il 28 ottobre dello stesso anno, con la Gaz-
zetta dello Sport come sponsor, avvenne linaugura-
zione ufficiale. Dopo soli 3 giorni Giuseppe Olmo vi
stabil il nuovo record dellora. Il primo dei 10 record
dellora maschili e 3 femminili ottenuti a Milano. Tra
i campioni iscritti nellalbo dei primati: Fausto Coppi,
Jacques Anquetil ed Ercole Baldini.
Il Vigorelli fu scelto come arrivo del Giro dItalia, quel-
lo di Lombardia, il Trofeo Baracchi, il campionato
mondiale del 1939 e come sede, sotto le tribune, dell
officina del famoso telaista Faliero Masi, il mago delle
biciclette da corsa.
I bombardamenti del 1943 colpirono duramente il velo-
dromo che venne completamente distrutto. Nel 1946 la
ricostruzione con una nuova intitolazione, dimenticata
dai pi, al corridore milanese Romolo Bruni scompar-
so nel 1939.
VIGORELLI,
CERA UN RAGAZZO CHE COME ME...
Pinuccio Del Menico
Varie ed eventuali
lamministratore
25
Ebbe cos il via lepopea doro delle Sei Giorni e della
velocit su pista che vide primeggiare Antonio Maspes,
Sante Gaiardoni e Gianni Pettenella spesso in lotta con
il belga Patrick Sercu e gli specialisti francesi Trentin
e Morellon che, nella specialit del tandem, animarono
indimenticabili sfide con i nostri Bianchetto e Beghetto.
Nel frattempo la musica non abbandon limpianto e
dopo i Beatles arrivarono sul palco di via Arona i Led
Zeppelin, con tanto di incidenti tra pubblico e polizia
che portarono allinterruzione del concerto dopo po-
chi minuti dallinizio, Carlos Santana, The Clash, Dire
Straits e Mike Olfield.
Ma la tormentata storia del Vigorelli sub un altro stop
nel 1975 e la chiusura fu ben pi lunga di quella cau-
sata dalla II Guerra Mondiale. La pista venne infatti ri-
aperta nove anni dopo. Pass un anno e la grande ne-
vicata del 1985, costata il crollo del nuovo palasport di
San Siro, caus danni gravissimi anche alla copertura
che precipit sulla pista danneggiando irreparabilmen-
te il parquet. Tra una riparazione ed una ristrutturazione
il Vigorelli riapr solo nel 1997 con una manifestazione
inimmaginabile allepoca della sua progettazione: una
gara di Coppa del Mondo di sci di fondo. Poi sul prato
sintetico giunse lhockey su prato, il football americano
e, nel 2008, anche la preghiera del Ramadan islamico.
Unica apparizione del ciclismo nel settembre 1998 con
una gara a eliminazione che mise di fronte i pi noti pi-
stards e stradisti. Il canto del cigno della pista che, do-
po la scomparsa di Antonio Maspes (19 ottobre 2000),
fu a lui intitolata.
Del doman non v certezza. Gli 8.000 posti a sedere
sugli spalti, la pista di 397,7 metri con una pendenza
massima in curva di 42 gradi e ricoperta con 72 chilo-
metri di listarelle di pino di Svezia sapr proprio in que-
sti giorni il suo futuro. Dieci progetti su cento presen-
tati sono stati giudicati dallamministrazione comunale
attraverso due commissioni create per avere la mas-
sima trasparenza di giudizio. Il progetto vincitore do-
vr garantire il rispetto dellarchitettura originaria, es-
sere in grado di ospitare numerose discipline sportive
e di poter ospitare, oltre allo sport, anche altre attivi-
t per la citt.
Il costo massimo previsto per la ristrutturazione del
Maspes Vigorelli, comprensivo di tutti gli oneri, sar
di 18.000.000 di euro.
Varie ed eventuali
LUNED 13 MAGGIO 2013,
ORE 14,30-18:
Incontro in Sede limitato a non pi di
cinquanta associati sulla Riforma del
condominio.
Come procedere per:
1. la raccolta e la conservazione
dei dati relativi ai condomini ed
alle unit immobiliari e dellaltra
documentazione condominiale;
2. lobbligo di esibire e di
consegnare copia dei documenti
condominiali ai singoli condomini;
3. le informazioni che obbligatorio
fornire ai creditori del
condominio;
4. la redazione del registro di
anagrafe condominiale;
5. la redazione del registro di
contabilit;
6. la redazione dei nuovi rendiconti e
dei nuovi allegati;
7. la nomina e il rinnovo dellincarico
dellamministratore;
8. le convocazioni delle assemblee;
9. le nuove maggioranze;
Domande degli intervenuti.

Per info al corso rivolgersi alla
Segreteria Anaci Milano o vai sul sito
www.anacimilano.it
lamministratore
26
Nel mese di febbraio 2013 stata approvata la
revisione della norma UNI 10200 (la precedente
versione risaliva allanno 2005).
La norma stabilisce i principi per lequa riparti-
zione delle spese di climatizzazione invernale e
acqua calda sanitaria in edifici di tipo condomi-
niale, provvisti o meno di dispositivi per la con-
tabilizzazione dellenergia termica.
La norma di natura volontaria e non pubbli-
cata sulla Gazzetta Ufficiale. Tuttavia, lartico-
lo 4 comma 11 del Decreto del Presidente della
Repubblica 2 aprile 2009 n 569, stabilisce che,
in riferimento alle nuova installazioni o ristrut-
turazioni dellimpianto termico, per le modalit
di contabilizzazione si fa riferimento alle vigenti
norme e linee guida UNI (nello specifico la nor-
ma UNI CTI 10200, appunto).
Si ricorda che con un Decreto del Presidente del-
la Repubblica, viene emanato, previa delibera-
zione del Consiglio dei ministri, sentito il parere
del Consiglio di Stato, per disciplinare, tra laltro
a) lesecuzione delle leggi e dei decreti legisla-
tivi, nonch dei regolamenti comunitari; b) lat-
tuazione e lintegrazione delle leggi e dei decre-
ti legislativi recanti norme di principio, esclusi
quelli relativi a materie riservate alla competenza
regionale. Si avanza quindi qualche dubbio sulla
possibilit per un DPR di prevedere, mediante il
richiamo ad una norma UNI-CTI (non espressa-
mente indicata e non pubblicata sulla Gazzetta
Ufficiale) lobbligatoriet della ripartizione della
spesa che, si ritiene, debba restare di competenza
dei due rami del parlamento andando ad incidere
sui rapporti di diritto privato qual la ripartizio-
ne di una spesa in condominio.
La norma, applicabile unicamente agli edifici do-
tati di impianti termici centralizzati di climatiz-
zazione invernale e di acqua calda sanitaria, di-
stingue i consumi volontari di energia termica
delle singole unit immobiliari da tutti gli altri
consumi. La distinzione degli impianti effet-
tuata in funzione della presenza o meno di ter-
moregolazione e, in assenza di questultima, in
funzione della tipologia del sottosistema di emis-
sione. Fornisce una linea guida per la conduzione
di sistemi di contabilizzazione nonch indicazio-
ni in merito alla rendicontazione dei costi anche
al fine di favorire la trasparenza nei confronti
dellutilizzatore finale dei servizi.
La voce di spesa, sostanzialmente, si compone di
due sottovoci:
a) il consumo volontario: consumo riconducibile
allazione del singolo utente sui sistemi di ter-
moregolazione, al fine di garantire determinate
condizioni climatiche in relazione anche alle ca-
ratteristiche dellunit immobiliare
b) consumo involontario: consumo dovuto al-
le dispersioni dellimpianto (per distribuzione
secondaria, accumulo e distribuzione primaria),
non riconducibile allazione dei singoli utenti.
Prima di meglio dettagliare i due tipi di conta-
bilizzazione (diretta o indiretta), necessario
specificare i due diversi tipi di distribuzione
del calore negli impianti centralizzati: vertica-
le o orizzontale.
Limpianto centralizzato a distribuzione ver-
ticale la tipologia pi diffusa, generalmente
adottata fino a qualche decina di anni or sono,
caratterizzata da montanti verticali che distribui-
scono il fluido termovettore (normalmente acqua
LA NUOVA NORMA
UNI 10200
Edoardo Riccio
Osservatorio del diritto
lamministratore
27
calda) ai corpi scaldanti dei vari appartamenti
posti sui diversi piani. Si hanno quindi tante co-
lonne verticali dalle quali si distaccano poi i sin-
goli tubi che vanno a riscaldare i caloriferi nelle
unit immobiliari. Nella figura sotto riportata, si
notano ad esempio tre colonne verticali che, cia-
scuna, serve contemporaneamente corpi scaldan-
ti posti in differenti unit immobiliari.
(Fig. 1)
Limpianto termico centralizzato a distribu-
zione orizzontale la tipologia pi recente (cir-
ca dal 1980), che negli ultimi decenni, grazie alla
disponibilit di pompe di circolazione molto si-
lenziose, ha praticamente soppiantato la distribu-
zione verticale.
La pompa di circolazione ha consentito di au-
mentare considerevolmente la portata del fluido
termovettore, con una rete di distribuzione pi
snella e di minore diametro.
Nellimmagine sotto riportata si nota che una
sola diramazione dalla colonna principale va
a servire tutta lunit immobiliare, mentre nel
caso precedente una stessa unit immobiliare
era servita da pi diramazioni provenienti da
pi colonne.
In questo caso lintera rete di distribuzione
solitamente interna alla singola unit immo-
biliare, cosi che le dispersioni di calore delle
tubazioni sono in gran parte recuperate nella
stessa unit (figura 2).
(Fig. 2)
A seconda del tipo della distribuzione dellim-
pianto, possibile ricorrere alla contabilizza-
zione diretta o a quella indiretta.
La contabilizzazione diretta basata sullutiliz-
zo di contatori di calore atti alla misura dellener-
gia termica volontariamente prelevata per ogni u-
nit immobiliare; applicabile solo agli impianti
termici centralizzati a distribuzione orizzontale
dotati di termoregolazione.
E necessaria linstallazione, allingresso del-
la derivazione dellimpianto termico di distri-
buzione verso ciascuna unit immobiliare, di
un contatore di calore che misura lenergia ter-
mica prelevata volontariamente dallimpianto
termico centralizzato, attraverso gli organi di
termoregolazione.
La contabilizzazione indiretta consiste nella
determinazione dei consumi volontari di ener-
gia termica dei singoli utenti basata sullutiliz-
zo dei ripartitori (conformi alla UNI EN 834)
o di altri dispositivi (totalizzatori conformi
alla UNI 9019 e alla E0208C080) installati, u-
nitamente ad una valvola termostatica, od al-
tro idoneo attuatore termostatico, su ciascun
radiatore. Viene utilizzata sugli impianti cen-
tralizzati a distribuzione verticale. Sugli im-
pianti a distribuzione orizzontale, per quanto
sia possibile il ricorso a tale strumentazione,
comunque preferibile utilizzare i contatori di
calore in luogo dei ripartitori.
Osservatorio del diritto
lamministratore
28
Il responsabile dellimpianto deve attivare una
procedura di verifica della funzionalit dellim-
pianto di contabilizzazione e fornire agli uten-
ti informazioni dettagliate sul funzionamento e
istruzioni per il corretto utilizzo dellimpianto.
Nel caso in cui si verificassero consumi anomali,
il responsabile deve provvedere alla verifica dei
dispositivi per la contabilizzazione e/o termore-
golazione. Se il malfunzionamento riscontrato
tale da rendere inattendibili le misure, il consu-
mo verr calcolato ricorrendo:
a) al valore medio dei tre anni precedenti, te-
nendo per conto dei gradi giorno del periodo
considerato rispetto alla media dei periodi di
riferimento;
b) al valore corrispondente alla media dei con-
sumi di volumi equivalenti per posizione (piano)
ed esposizione;
c) al valore dei consumi desumibili dalla diagno-
si energetica.
opportuno che il responsabile dellimpianto ef-
fettui le letture con frequente e costante periodi-
cit al fine di facilitare il processo di validazione.
A seguito dellinstallazione delle valvole ter-
mostatiche, con conseguente riequilibratura
dellimpianto termico e del sistema di distribu-
zione del calore, vi sar una differenza di tempe-
ratura, nel corpo scaldante, tra lentrata e lu-
scita. La parte bassa del termosifone pi fredda
rispetto alla parte alta pertanto indice di buon
funzionamento dellimpianto. Al contrario, se la
parte bassa fosse calda, andrebbe avvisato il re-
sponsabile dellimpianto.
Per effettuare la corretta impostazione dei con-
tabilizzatori, necessario procedere con il rilie-
vo dei corpi scaldanti per accertare dimensione,
qualit e quantaltro necessario.
In caso di contabilizzazione diretta (utilizzabile ne-
gli impianti a distribuzione orizzontale), per lindi-
viduazione dei parametri di rendimento medio sta-
gionale di produzione del calore, necessario ricor-
rere ad una diagnosi energetica in conformit con
le UNI/TS 11300-1, UNI/TS 11300-2 e UNI/TS
11300-4. La determinazione della spesa relativa al-
le perdite di distribuzione (componente energetica
della spesa per potenza termica installata) desu-
mibile tramite lettura diretta dei contatori installati.
Nel caso di contabilizzazione indiretta (utilizzabile
negli impianti a distribuzione verticale), al fine di
individuare non solo il rendimento medio stagio-
nale di produzione del calore, ma anche la spesa
relativa alle perdite di distribuzione (componente
energetica della spesa per potenza termica installa-
ta), opportuno ricorrere ad una diagnosi energeti-
ca sempre in conformit con le stesse norme UNI/
TS sopra citate.
La determinazione delle componenti di spesa sopra
richiamate (quota a consumo e spesa per poten-
za termica installata o cosdetta componente fissa)
non pu essere ricavata da decisioni convenute in
sede assembleare in assenza di calcoli, ma deve
scaturire da elaborazioni progettuali espressamente
richieste.
Per una corretta contabilizzazione il progettista de-
ve, tra le altre cose, procedere:
nelle diverse unit immobiliari al rilievo dei corpi
scaldanti installati e alla determinazione della po-
tenza termica installata;
Osservatorio del diritto
REGIONALE LOMBARDIA:
IL NUOVO DIRETTIVO
Claudio Bianchini stato confermato
per il prossimo quadriennio 2013/2016
Presidente Regionale: indubbiamente
gli stato riconosciuto lottimo lavo-
ro svolto alla guida della nostra regione
Lombardia.
Suo Vice sar Agostino Lombardi che
ha ripreso in pieno lattivit professio-
nale.
Confermate Monica Rusconi alla Segre-
teria e Francesca Salvetti alla Tesoreria.
Alla nuova compagine regionale, lau-
gurio sincero di buon lavoro.
lamministratore
29
a seguito del tipo di attacco del radiatore e della
sua dimensione, individuare il modello di valvola;
alla individuazione della modalit di installazione
dei dispositivi di contabilizzazione quali, ad esem-
pio, la posizione esatta sul calorifero, il tipo di di-
spositivo e di sensore.
La modificazione di uno o pi corpi scaldanti
allinterno di una o pi unit immobiliari com-
porter la revisione del lavoro svolto sulla base
della variazione dei dati. pertanto necessario
che lamministratore, ad ogni variazione della
rete di distribuzione, provveda ad informare il
progettista.
Occorre quindi consentire laccesso dei tecnici
nelle singole unit immobiliari sia per tale pro-
cedura sia per linstallazione delle valvole ter-
mostatiche e dei contabilizzatori.
La decisione con la quale, ai sensi dellarticolo 26
comma 5 della Legge 10 del 9 gennaio 1991, i con-
domini riuniti in assemblea, con la maggioranza
prevista nello stesso articolo, approvano ladozione
dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione
del calore, vincolante per tutti coloro che sono
serviti dallimpianto di riscaldamento, anche se le
opere vanno, in parte, ad essere effettuate nelle sin-
gole unit immobiliari.
Si ricorda, infatti, che la stessa norma qualifica tale
intervento come innovazione. Questa discipli-
nata dagli articolo 1120 e 1121 del Codice Civile.
Con questo termine si intendono, per Giurispruden-
za costante ed uniforme, le modifiche le quali im-
portino alterazione dellentit sostanziale o il mu-
tamento della originaria destinazione, in modo che
le parti comuni presentino una diversa consistenza
materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi
da quelli precedenti. In quanto novit, mutamento,
trasformazione, le innovazioni consistono sempre
nellatto o nelleffetto del facere (Cassazione Ci-
vile 26 maggio 2006, n. 12654; Cassazione Civile
5 novembre 2002, n. 15460; Cassazione Civile 29
agosto 1998, n. 8622).
Lo stesso legislatore, quindi, conferma che con tale
opera si va ad intervenire sullimpianto di riscalda-
mento che, in quanto tale, una parte comune. Ne
discende che, se dubbi anche vi fossero stati, la
stessa Legge a confermare la competenza dellas-
semblea per la relativa decisione in merito allado-
zione dei predetti sistemi, anche se questi vanno ad
essere installati su elementi posti nelle parti private,
ma che fanno parte di un impianto che appartiene a
tutti i condomini che ne sono serviti.
Nessun condomino potr quindi legittimamente ri-
fiutarsi di procedere allinstallazione delle valvole
termostatiche e degli strumenti idonei per la conta-
bilizzazione. Dovr quindi essere consentito lac-
cesso sia del progettista per il rilievo dei corpi scal-
danti e di tutte quelle operazioni ritenute necessarie
prima dellinstallazione e, successivamente, essere
consentito laccesso al personale tecnico per lin-
stallazione stessa (cfr Tribunale di Roma, Sezione
V Civile, 29 aprile 2010).
In caso contrario, sar possibile il ricorso allAuto-
rit Giudiziaria al fine di ottenere la
sentenza che imponga al condomino
di consentire laccesso.
Nelle more del procedimento giudi-
ziario, dovendo nel frattempo ripartire
i costi del riscaldamento, legittima
la decisione dellassemblea di attri-
buire la massima potenza calorica ai
radiatori che sono sprovvisti di con-
tabilizzatori del calore, in quanto, non
essendo provvisti i radiatori di val-
vole di chiusura, appare ragionevole
ritenere che il consumo sia pari alla
massima potenza calorica degli stessi
(cfr Tribunale di Roma, Sezione V Ci-
vile, 29 aprile 2010).
Torre Garibaldi Milano - Quartiere Isola
Osservatorio del diritto
lamministratore
30
La presente rubrica a cura dellavv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti
per ogni sentenza: lestratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale
Sentenze
1188. Contratto di prestazione dopera intellettuale. Responsabilit del progettista o del direttore
dei lavori. Prescrizione e decadenza.
Le disposizioni dellart. 2226 c.c., in tema di decadenza e prescrizione dellazione di garanzia
per vizi dellopera, risultano inapplicabili alla prestazione dopera intellettuale e, in particolare,,
alla prestazione del professionista che abbia assunto lobbligazione di redigere un progetto di
ingegneria o della direzione dei lavori o entrambi i compiti, in considerazione delleterogeneit
della prestazione rispetto a quella manuale cui fa riferimento il citato articolo. In siffatte ipotesi,
dunque, si applica lordinario termine di prescrizione decennale. (Tribunale di Milano sezione
prima, 11dicembre 2012)
Risulta impressionante lincremento delle controversie nelle quali il cliente-committente lamenta
vere o presunte negligenze del professionista che ha redatto il progetto o che ha assunto la
direzione dei lavori. Il tema meriterebbe riessioni fatalmente destinate a trascendere il semplice
ambito giuridico per debordare nelle discipline che si occupano a vario livello dellanimo umano
e delle sue mutevoli propensioni. Restando su temi che molto ci interessano, dato rilevare che
talvolta i professionisti tentano di invocare la specialissima disciplina che gli articoli 2226 c.c.
e 1667 e 1668 c.c. anche nei confronti del committente- condominio. In questi casi, progettista
e D.L. tentano di assimilare le carenze loro ascritte ai veri e propri vizi dellopera commessa in
appalto oppure afdata allartigiano. Siffatti tentativi non appaiono destinati a successo, poich
la prestazione dopera intellettuale ha natura ben diversa da quella della prestazione tipicamente
dovuta dallappaltatore o da altro assuntore dei lavori. Sul punto si formata ampia e chiara
scia giurisprudenziale che non sembra destinata ad essere superata. La Corte di Cassazione, con
sentenza n. 10920 del 18 maggio 2011 ha ribadito pronunce anche pi risalenti nel tempo (Cass.
15781/2005) ed ha ricordato che le disposizioni dellart. 2226 cod. civ., in tema di decadenza e
prescrizione dellazione di garanzia per vizi dellopera, sono inapplicabili alla prestazione dopera
intellettuale (comprese quelle connesse con le funzioni di progettista o D.L.). stato precisato
che in esito alleterogeneit della prestazione nel contratto di prestazione dopera intellettuale
rispetto allopera manuale, al cui si riferisce lart. 2226 cod. civ., questultimo articolo non si
pu considerare tra quelli richiamati dallart. 2230 dello stesso codice;
1189. Condominio norme per il superamento delle barriere architettoniche. Possibilit di
applicazione anche se nel condominio non vi sono portatori di handicap motorio.
Legittimazione ai ni della presentazione della domanda alla P.A.
Lart. 2, legge n. 13/1989, sulla necessit di apportare modicazioni ad edici condominiali gi
esistenti, prescrive le sole maggioranze assembleari previste dallart. 1136, comma secondo e
terzo, c.c. per lapprovazione dei lavori ed aggiunge che, nel caso in cui il condominio riuti di
assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni necessarie
a tali modicazioni, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potest di
cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala
nonch strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modicare lampiezza delle porte
daccesso, al ne di rendere pi agevole laccesso agli edici, agli ascensori e alle rampe dei
garage. Tale norma apparentemente legittima leffettuazione degli interventi di rimozione di
lamministratore
32
barriere architettoniche soltanto da parte del disabile o dei suoi rappresentanti, ma devessere
interpretata in modo estensivo e comunque non detta un principio generale valido per la posizione
relativa ai titoli amministrativi legittimanti lintervento. Cons. Stato Sez. VI, 29/01/2013, n. 543
Anche la giustizia amministrativa ha mostrato di fare propri i principii che si sono faticosamente
imposti nellordinamento civile. Da tempo il Tribunale di Milano ha rilevato che la concreta
presenza di un portatore di handicap motorio nel condominio condiziona unicamente la possibilit
di accesso agli speciali incentivi economici che possono essere ottenuti per ladeguamento
degli edici esistenti. La stessa giurisprudenza amministrativa ( in passato: T.A.R. Veneto
Venezia, Sez. II, 05/04/2007, n. 1122) ha chiarito che la legge n. 13/1989 persegue la nalit di
assicurare laccessibilit, ladattabilit e la visitabilit degli edici prescindendo dallesistenza
di un diritto reale o personale di godimento da parte di un soggetto minorato ed essendo
unicamente rilevante lobiettiva attitudine delledicio, anche privato, ad essere fruito da
parte di qualsiasi soggetto; conformemente alla nalit cos individuata, non necessaria la
presenza di un handicappato nel condominio ai ni dellapplicazione dei cosiddetti incentivi
reali al superamento delle barriere architettoniche (artt. 2-7 della L. n. 13/1989), in quanto
ci che rileva garantire leffettivo svolgimento della vita di relazione da parte del soggetto
minorato anche al di fuori della sua abitazione. Anche in quella sede stato precisato che a
diverse conclusioni deve giungersi con riguardo alla parte dedicata agli incentivi economici
(artt. 8-12), che invece richiedono leffettiva residenza del portatore di handicap motorio
nelledicio. Si ricorda che, molto infelicemente, la riforma del condominio ha accorpato
i detti interventi a tante altre variazioni innovative, che in futuro potranno essere deliberate
soltanto con le maggioranze di cui al capoverso dellart. 1136 c.c.
1190. Condominio. Modiche delle parti comuni su iniziativa del singolo condomino. Limiti.
Ammissibilit di limitazioni stabilite nel solo regolamento contrattuale.
Legittimamente le norme di un regolamento di condominio avente natura contrattuale, poich
predisposte dallunico originario proprietario delledicio ed accettate con i singoli atti di acquisto
dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini,
possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di
decoro architettonico una denizione pi rigorosa estendendo il divieto di immutazione sino ad
imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, allestetica, allaspetto generale
delledicio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione
negoziale successiva. Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013.
La sentenza affronta il campo degli interventi realizzati dal singolo con variazione della sistemazione
delle parti comuni, nonch quello dei divieti che possano essere istituiti dal regolamento contrattuale
o dallassemblea. La lettura del recentissimo insegnamento, che non pu certo dirsi rivoluzionario
e neppure innovativo, induce a riettere su altre innovazioni, immateriali (ovvero di disciplina
giuridica), che di qui a breve conseguiranno allentrata in vigore della riforma del condominio ed
alla diversa visione che la nuova legge propone e che dovr essere digerita da amministratori e
dai cultori della materia. La legge 220 del 2012 ha trattato in pi punti delle nuove (a parere di chi
scrive: nuovissime ) attribuzioni dellassemblea ed abilita alle seguenti osservazioni: sino ad oggi
la materia dei divieti prendeva le mosse dalle disposizioni dellarticolo 1102 c.c.; considerando
che le norme dettate dallarticolo 1102 c.c. sono derogabili ed afancando a tale osservazione
quella ulteriore ed ineludibile per la quale soltanto il contratto intercorso tra tutti gli interessati
pu avere leffetto di derogare dalle norme che lordinamento afda allautonomia delle parti, si
Sentenze
lamministratore
33
Sentenze
sempre insegnato che lassemblea non abbia voce per intervenire su questi temi. Le premesse
appena riassunte inducono ad ulteriore conseguenza, poich sino ad oggi la delibera che imponga
divieti appare viziata da nullit di radicali per avere oggetto che deborda dai poteri dellassemblea.
In futuro occorrer considerare che larticolo 1122 imporr a condomino di informare lassemblea:
In ogni caso data preventiva notizia allamministratore che ne riferisce allassemblea.
Vedremo se da tale disposizione si trarr argomento per ritenere non tanto la possibilit di una
pronuncia assembleare, quanto un nuovo potere della maggioranza di pronunciarsi sulle opere
che il singolo condomino esegua nellunit immobiliare di sua propriet ovvero nelle parti
normalmente destinate alluso comune, che siano state attribuite in propriet esclusiva o destinate
alluso individuale. Il dubbio che si prospetta che le relative delibere, se pronunciate eccedendo
dallambito prospettato dal legislatore debbano essere impugnate nel rispetto del termine dei
trenta giorni ssato dallart. 1137 c.c. poich taluno reputa che la nuova normativa abbia lasciato
intonsa la materia delle attribuzioni si trascrive lultimo comma del novellato articolo 69 delle
disposizioni per lattuazione del c.c.: Le norme di cui al presente articolo si applicano per la
rettica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei
criteri legali o convenzionali Ben si vede che espressamente la legge ammette che con delibera
a maggioranza possano essere superati i criteri convenzionali. Si ricorda che utilizzando ben pi
fragile radice normativa le Sezioni Unite hanno dettato la tuttora imperante teoria della parziariet
delle obbligazioni condominiali. i professionisti tentano di invocare la specialissima disciplina
che gli articoli 2226 c.c. e 1667 e 1668 c.c.
1191. Condominio. Poteri di rappresentanza dellamministratore. Impugnazione delle previsioni
urbanistiche lesive della propriet comune.
Il condominio, nella persona dellamministratore nellesercizio dei poteri conferitigli
dallassemblea, legittimato, al pari di ciascun condomino ad impugnare le previsioni urbanistiche
lesive della propriet comune. Lamministratore quindi non solo pu agire attivamente in giudizio,
a prescindere da una previa delibera dellassemblea, ma a seguito del rigetto della domanda da
parte del primo giudice, pu proporre impugnazione innanzi al giudice di appello (Riforma della
sentenza del T.a.r. Liguria - Genova, sez. I, n. 306/2008) Cons. Stato Sez. IV, 22/01/2013, n. 361
La pronuncia non deve sorprendere, poich gi con sentenza del 14 luglio 1995 (n. 1076) il Consiglio
di Stato ha affermato che il condominio, nella persona dellamministratore nellesercizio dei poteri
conferitigli dallassemblea, legittimato, al pari di ciascun condomino, ad impugnare il piano
regolatore generale qualora questo rechi previsioni urbanistiche lesive della propriet comune.
A tale conseguenza il Giudice amministrativo pervenuto poich mentre la propriet delle cose
comuni deve essere riferita pro quota ai singoli partecipanti, la gestione delle stesse sempre
riferibile al condominio stesso in qualit di centro dimputazione di interessi, ossia come gura
organizzativa che si colloca nel vasto spazio che separa le persone siche dalle persone giuridiche.
In futuro lelaborazione giurisprudenziale potr ancor meglio essere giusticata, poich lultimo
comma dellarticolo1135 c.c. consentir che lassemblea autorizzi lamministratore a partecipare
e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da
soggetti privati qualicati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili
nonch di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al ne di favorire il recupero
del patrimonio edilizio esistente, la vivibilit urbana, la sicurezza e la sostenibilit ambientale
della zona in cui il condominio ubicato.
lamministratore
34
1192. Appalto privato. Opere extra. Penale per il ritardo
Quando, nel corso dellesecuzione del contratto dappalto, il committente abbia richiesto
allappaltatore notevoli ed importanti variazioni del progetto, il termine di consegna e la penale
per il ritardo, pattuiti nel contratto, vengono meno per effetto del mutamento delloriginario
piano dei lavori Cass. civ. Sez. II, 21/12/2012, n. 23811
Occorre tornare su insegnamenti anche ovvi, ma che stentano ad affermarsi presso i
condomini. Da sempre il Giudice di Legittimit e la giurisprudenza di merito insegnano
che laddove il committente chieda notevoli ed importanti variazioni del progetto, il termine
di consegna e la penale per il ritardo, pattuiti nel contratto, vengono meno per effetto del
mutamento delloriginario piano dei lavori. La stessa giurisprudenza stabilisce che la penale
pu conservare efcacia unicamente se le parti di comune accordo ssino un nuovo termine.
In mancanza, incombe al committente, che persegua il risarcimento del danno da ritardata
consegna dellopera, lonere di fornire la prova della colpa dellappaltatore.
1193. Condominio. Assemblea. Quorum deliberativi. Delibera che autorizzi ad utilizzare lex
canna della pattumiera per il passaggio di impianti comuni.
La delibera con la quale venga prevista la possibilit di utilizzare la canna pattumiera in
disuso per alloggiarvi il contatore e leventuale caldaia di produzione di acqua calda non
deve essere approvata con la maggioranza qualicata di cui al citato art. 1136, comma 5, c.c..
(Cass. civ. Sez. II, 16/01/2013, n. 945)
La sentenza, interessante in s assume particolare valore poich mette in luce le carenze di
alcune frettolose classicazioni delle categorie generate dalla rifora che entrer in vigore a met
giugno. Era parso agevole ed anche utile affermare che la fattispecie regolata dal nuovissimo
articolo 1117 ter c.c. si riferisca alle delibere con le quali si muti la destinazione delle cose
comuni. Laffermazione risulta gi alquanto difcile da coordinare con la lettera della legge
ma presenta ulteriore e ben pi grave elemento di debolezza, talch piacerebbe mutuare dal
sapere comune lantico adagio che vede sovente la toppa ben peggiore di quel che dovrebbe
nascondere. La recente sentenza che si richiama pone in luce la necessit assoluta di assegnare
alle disposizioni dettate dallart. 1117 ter c.c. contenuto che non sconvolga lintero assetto
della disciplina condominiale e che non costringa ad esigere la maggioranza di 4/5 delle teste e
di 4/5 dei millesimi per qualsiasi modica della destinazione delle cose comuni, compresa lex
canna di caduta dellimmondizia. Lart. 1117 ter si riferisce recita Per soddisfare esigenze di
interesse condominiale, lassemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti
dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore delledicio, pu modicare la
destinazione duso delle parti comuni. bene che la modica della destinazione duso involga
attivit ben pi rilevanti rispetto alla semplice utilizzazione dellex canna raccolta riuti,
che lassemblea pu adottare a maggioranza non speciale, cos come insegna il Giudice di
Legittimit. Sul tema certamente ci sar occasione per tornare.
Sentenze
lamministratore
35
Quello che te fa danno la modestia:
--- disse un Cavallo a un Ciuccio ---
ecco perch nun sei riuscito a diven-
t una bestia
nobbile e generosa come me!
Er Ciuccio disse: -- Stupido che sei!
Sio ciavevo davvero lambizzione
de fa carriera, a stora gi sarei
Ministro de la Pubblica Istruzzione!
(Trilussa-La modestia der somaro --)
noto che linserimento degli i
impianti tecnici nelledilizia, ne-
cessario per soddisfare requisiti di
agibilit-vivibilit (comunicazioni,
informazioni, safety, security, ecc..)
ed in particolare con il benessere de-
gli ambient i, ha assunto sempre pi
rilevanza, sia per il maggiore adden-
samento del complesso ed articolato
dispiegamento tecnologico e sia per
lincidenza economica della <spesa
energetica>e del conseguente degra-
do ambientale.
Uno degli imperativi dellUnione Eu-
ropea, che devono <recepire>i Paesi
membri, si riferisce al miglioramen-
to dellefficienza energetica nel set-
tore civile.
Per dare concretezza alle disposizio-
ni, si attendeva un <pacchetto>, ov-
vero un <insieme>legislativo chiaro
ed ordinato, invece, come al solito,
ci troviamo davanti ad miscuglio ete-
rogeneo e disordinato di leggi nazio-
nali, sovrapposizioni e disposti vari
regionali e/o regolamenti provincia-
li, al punto che anche per gli addet-
ti ai lavori non facile districarsi e
nel suo complesso il <sistema>per-
de di efficacia.
Si intende qui svolgere un escursione
nei pi recenti disposti legislativi na-
zionali.
LA LEGGE DI RIFORMA DEL
CONDOMINIO E LE MISURE
URGENTI PER CRESCITA DEL
PAESE
La legge 11 dicembre 2012 n. 220
Modifiche alla disciplina del con-
dominio negli edifici, e la legge 17
dicembre 2012 n. 221, recante misu-
re urgenti per la crescita del Paese,
hanno introdotto rilevanti novit per
quanto riguarda gli <impianti comu-
ni>e le innovazioni finalizzate al mi-
glioramento energetico.
Parti comuni degli edifici
Lart. 1 della precitata legge, sostitu-
isce lart. 1117 del C.C. e quindi pre-
vede:
Sono oggetto di propriet comune dei
proprietari delle singole unit immo-
biliari delledificio, anche se venti di-
ritto a godimento periodico e se non
risulta il contrario dal titolo:
-le opere, le installazioni, i manu-
fatti di qualunque genere destinati
alluso comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli impianti idri-
ci e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il
gas, lenergia elettrica, per il riscalda-
mento e il condizionamento dellaria,
per la ricezione radiotelevisiva e per
laccesso a qualunque altro genere di
flusso informativo, anche da satellite
o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione ai loca-
li di propriet individuale dei singoli
condomini, ovvero in caso di impian-
ti unitari, fino al punto di utenza, sal-
vo quanto disposto dalle normative
di settore in materia di reti pubbliche.
Modificazioni delle destinazioni
duso delle parti comuni
Lart. 2 riporta le seguenti integrazio-
ni allart. 1117
Per soddisfare esigenze di interesse
condominiale, lassemblea, con nu-
mero di voti che rappresenti i quattro
quinti dei partecipanti al condominio
e i quattro quinti del valore delledi-
ficio, pu modificare la destinazione
duso delle parti comuni.
Tutela delle destinazioni duso
Ancora ad integrazione dellart. 1117,
lart. 2 prevede:
In caso di attivit che incidono nega-
tivamente e in modo sostanziale sulle
destinazioni duso delle parti comuni,
lamministratore, o i condomini, an-
che singolarmente, possono diffida-
re lesecutore e possono chiedere la
convocazione dellassemblea per far
cessare la violazione, anche median-
te azioni giudiziarie.
Lassemblea delibera in merito alla
cessazione di tali attivit con la mag-
gioranza prevista dal secondo comma
dellart. 1136.
Diritti dei partecipanti sulle
parti comuni
I sostituzione dellart. 1118 del C.C.,
lart. 3 prevede:
Il diritto di ciascun condomino sulle
parti comuni, salvo che il titolo non
disponga altrimenti, proporzionale
al valore dellunit immobiliare che
gli appartiene. Il condomino non pu
rinunziare a un suo diritto sulle par-
ti comuni. Il condomino non pu sot-
trarsi allobbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti
UN PANEGIRICO LEGISLATIVO SU
IMPIANTI ED EFFICIENZA ENERGETICA
NEGLI EDIFICI CONDOMINIALI
Sicurezza edifici
Antonio De Marco
lamministratore
36
comuni, neanche modificando la de-
stinazione duso della propria unit
immobiliare, salvo quanto disposto
da leggi speciali.
Il condomino pu rinunciare allu-
tilizzo dellimpianto centralizzato
di riscaldamento o condizionamen-
to, se dal suo distacco non derivano
notevoli squilibri di funzionamen-
to o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso, il rinun-
ziante resta tenuto a concorre-
re al pagamento delle sole spese
per la manutenzione straordinaria
dellimpianto e per la sua conser-
vazione e messa a norma.
Indivisibilit delle parti comuni
Lart. 1119 del C.C. cosi integrato:
Le parti comuni delledificio non so-
no soggette a divisione, a meno la
divisione non possa farsi senza ren-
dere pi incomodo luso della cosa
a ciascun condomino <e con il con-
senso di tutti i partecipanti al con-
dominio>.
Maggioranze per le innovazioni
I condomini con la maggioranza in-
dicata nel secondo comma dellart.
1136 del C.C., possono disporre le in-
novazioni che, nel rispetto della nor-
mativa di settore, hanno per oggetto:
1)le opere e gli interventi volti a mi-
gliorare la sicurezza e la salubrit de-
gli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti
per eliminare le barriere architetto-
niche, per il contenimento del con-
sumo energetico degli edifici e per
realizzare parcheggi destinati a servi-
zio delle unit immobiliari o delle-
dificio, nonch per la produzione di
energia mediante lutilizzo di im-
pianti di cogenerazione, fonti eoli-
che, solari o comunque rinnovabili
da parte del condominio o di terzi che
conseguano a titolo oneroso un dirit-
to reale o personale di godimento del
lastrico solare o di altra idonea super-
ficie comune;
3) linstallazione di impianti centra-
lizzati per la ricezione radio-televisiva
e per laccesso a qualunque altro ge-
nere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi col-
legamenti fino alla diramazione per
le singole utenze, ad esclusione degli
impianti che non comportano modifi-
che in grado di alterare la destinazio-
ne della cosa comune e di impedire
agli altri condomini di fare uso se-
condo il loro diritto.
Opere su parti di propriet
o uso individuale
Nellunit immobiliare di sua pro-
priet ovvero nelle parti normalmen-
te destinate alluso comune, che siano
state attribuite in propriet esclusi-
va o destinate alluso individuale, il
condomino non pu eseguire opere
che rechino danno alle parti comu-
ni ovvero determino pregiudizio alla
stabilit, alla sicurezza o al decoro ar-
chitettonico delledificio.
Impianti non centralizzati di rice-
zione radiotelevisiva e di produzio-
ne di energia da fonti rinnovabili
Le installazioni di impianti non cen-
tralizzati per la ricezione radiotele-
visiva e per laccesso a qualunque
altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i rela-
tivi collegamenti fino al punto di di-
ramazione per le singole utenze sono
realizzate in modo da recare il minor
pregiudizio alle parti comuni e al-
le unit immobiliari di propriet in-
dividuale, preservando in ogni caso,
il decoro architettonico delledificio,
salvo quanto previsto in materia di
reti pubbliche.
consentita linstallazione di im-
pianti per la produzione di energia
da fonti rinnovabili destinati al ser-
vizio di singole unit del condominio
sul lastrico solare, su ogni altra ido-
nea superfice comune e sulle parti di
propriet individuale dellinteressato.
Qualora si rendano necessarie mo-
dificazioni delle parti comuni, lin-
teressato ne d comunicazione
allamministratore indicando il con-
tenuto specifico e le modalit di ese-
cuzione degli interventi.
Lassemblea pu prescrivere, con la
maggioranza di cui al quinto com-
ma dellart. 1136, adeguate modalit
alternative di esecuzione o impor-
re cautele a salvaguardia della sta-
bilit, della sicurezza o del decoro
architettonico delledificio e, ai fini
dellinstallazione degli impianti per
la produzione di energia da fonti rin-
novabili, provvede, a richiesta degli
interessati, a ripatire luso del lastri-
co solare o delle altre superfici comu-
ni, salvaguardando le diverse forme
di utilizzo previste dal regolamento
di condominio o comunque in atto.
Lassemblea con la medesima mag-
gioranza, pu altres subordinare le-
secuzione alla prestazione, da parte
dellinteressato, di idonea garanzia
per i danni eventuali.
Laccesso alle unit immobiliari di
propriet individuale deve essere
consentito ove necessario per la pro-
gettazione e lesecuzione delle opere.
Non sono soggetti ad autorizzazione
gli impianti destinati alle singole uni-
t abitative.
Impianti di videosorveglianza
sulle parti comuni
Le deliberazioni concernenti linstal-
lazione sulle parti comuni delledi-
ficio di impianti volti a consentire
la videosorveglianza su di esse, so-
no approvate con la maggioranza di
cui al secondo comma dellart. 1136.
Impianti termici civili e protezione
ambientale
Ai fini della maggiore comprensione,
si riportano gli articoli pi salienti del
D.Lvo 152 /2006 Norme in materia
ambientale come modificato e in-
tegrato dal D.LVO 16.01.2008 e dal
D.Lvo 29.06.2010 n. 128:
Lart. 282 del D.Lvo 29.06.2010
che sostituisce lo stesso articolo del
D.Lvo 152/2006, disciplina,
ai fini della prevenzione e della li-
mitazione dellinquinamento atmo-
sferico, gli impianti termici aventi
potenza termica nominale inferiore
a 3 MW.
Invece gli impianti termici aventi
Sicurezza edifici
lamministratore
37
potenza termica nominale uguale o
superiore a 3 MW devono essere sot-
toposti alle disposizioni del Titolo I
del D.Lvo 152/2006.
Come previsto dall art. 284 del
D.Lvo 152/2006, considerato valo-
re di soglia, la potenza termica nomi-
nale pari a 0,035 MW ovvero 35 kW.
Si intende per potenza termica nomi-
nale di un impianto, la somma delle
potenze termiche nominali dei singo-
li focolari costituenti limpianto.
Invece la potenza termica nominale
al focolare di un impianto data dal
prodotto del potere calorifico inferio-
re del combustibile utilizzato e della
portata massima di combustibile bru-
ciato allinterno del focolare.
Ptn =Pci x Mc
Ai fini dei controlli, degli accer-
tamenti e delle ispezioni, previste
dallart. 9 dellallegato L del D.Lvo
192/2005 e s.m.e.i. lAutorit Com-
pente indicata dal D.P.R. 413/1993
(Provincia per Comuni con meno di
40.000 abitanti; Comune se lo stesso
ha pi di 40.000 abitanti) oppure dal-
la legge regionale.

Adempimenti dellimpresa
installatrice in caso di
installazione o modifica
Il D.Lvo 128/2010 sostituisce lart.
284 del D.Lvo 152/2006 e quindi
prevede:
nel corso delle verifiche finalizza-
te alla dichiarazione di conformit
prevista dal D.M. 37/2008 (gi leg-
ge 46/1990), per gli impianti termi-
ci civili di potenza termica nominale
superiore al valore di soglia, linstal-
latore verifica e dichiara anche che
limpianto conforme alle caratteri-
stiche tecniche dellart. 285 e quindi
idoneo a rispettare i valori limite di
cui allart. 286.
Tali dichiarazioni devono esse-
re espressamente riportate in atto
allegato alla dichiarazione di con-
formit, messo a disposizione del
responsabile dellesercizio e ma-
nutenzione dellimpianto da parte
dellinstallatore entro 30 giorni dal-
la conclusione dei lavori.
LAutorit che riceve la dichiarazio-
ne di conformit ai sensi del D.M.
37/2008, provvede ad inviare a tale
atto allAutorit Competente.
In occasione della dichiarazione di
conformit, linstallatore indica al
responsabile dellesercizio e della
manutenzione dellimpianto lelenco
delle manutenzioni ordinarie e straor-
dinarie necessarie ad assicurare
Il rispetto dei valori limite di cui
allart. 286 del D.Lvo 152 /2006,
affinch tale elenco sia inserito
nel libretto di centrale previsto dal
D.P.R. 412/1993. Se il responsabile
dellesercizio e della manutenzione
dellimpianto non ancora al mo-
mento dellinstallazione, linstallato-
re, entro 30 giorni dallinstallazione,
invia latto e lelenco di cui sopra, al
soggetto committente, il quale li met-
te a disposizione del responsabile
dellesercizio e della manutenzione
dellimpianto, entro 30 giorni dallin-
dividuazione.
Per gli impianti termici civili di po-
tenza termica nominale superiore al
valore di soglia, in esercizio alla data
di entrata in vigore della parte quin-
ta del D.Lvo 128/2010, il libretto di
centrale deve essere integrato, a cura
del responsabile dellesercizio e del-
la manutenzione dellimpianto, entro
il 31.12.2012, da un atto in cui si di-
chiara che limpianto conforme alle
caratteristiche tecniche di cui allart.
285 del D.Lvo 152/2006 quindi
idoneo a rispettare i valori limite di
cui allart. 286.
Entro il 31.12.2012, il libretto di cen-
trale deve essere inoltre integrato con
lindicazione delle manutenzioni or-
dinarie e straordinarie necessarie ad
assicurare il rispetto dei valori limite
previsti dallart. 286.
Il responsabile dellesercizio e del-
la manutenzione dellimpianto
Sicurezza edifici
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di essere sempre a conoscenza dello stato di soddisfazione dei lavori
da noi eseguiti, presso gli stabili da lui amministrati.
lamministratore
38
provvede ad inviare tali atti integra-
tivi allAutorit Competente entro 30
giorni dalla redazione.
Gli impianti termici civili di potenza
termica nominale superiore al valore
di soglia, devono rispettare le carat-
teristiche tecniche previste dalla par-
te II dellallegato IX alla parte V del
D.Lvo 152/2006.
Apparecchi indicatori
1) Gli impianti termici devono esse-
re dotati degli apparecchi indicatori
sotto riportati, allo scopo di consen-
tire il rilevamento dei principali dati
caratteristici relativi alla conduzione
dei focolari:
a) un termometro indicatore del-
la temperatura dei fumi deve esse-
re installato stabilmente alla base
di ciascun camino. Le indicazioni
del termometro, nel caso di foco-
lari, aventi potenzialit superiore a
1.000.000 di kCal/h (1.160 kW), de-
vono essere registrate con apparec-
chio a funzionamento continuo.
b) Due apparecchi misuratori del-
le pressioni relative (riferite a quella
atmosferica) che regnano rispettiva-
mente nella camera di combustine
e alla base del camino, per ciascun
focolare di potenzialit superiore a
1.000.000 di Kcal/h (1.160 kW)
c) un apparecchio misuratore del-
la concentrazione volumetrica per-
centuale dellanidride carbonica
(CO2) nonch dellossido di carbo-
nio e dellidrogeno (CO +H2) con-
tenuti nei fumi, inserito in un punto
appropriato del loro percorso. In so-
stituzione dellapparecchio misura-
tore della concentrazione dellossido
di carbonio e di idrogeno pu essere
adottato un apparecchio misuratore
dellossigeno in eccesso o anche un
indicatore della opacit dei fumi. E
richiesta unapparecchiatura compo-
sta dai due dispostivi come sopra spe-
cificato, solamente per ogni focolare
di potenzialit superiore a 1.000.000
di kCal/h; essa deve essere inte-
grata con un dispositivo di allarme
acustico riportato in un punto rico-
nosciuto idoneo allatto del collaudo
dellimpianto termico. Le indicazio-
ni di questi apparecchi nel caso di fo-
colari aventi potenzialit superiore a
2.000.000 di kCal/h, devono essere
registrate in maniera continua.
2) I dati forniti dagli apparecchi in-
dicatori a servizio degli impianti ter-
mici aventi potenzialit al focolare
superiore a 5.000.000 di kCal/h, an-
che se costituiti da un solo focolare,
devono essere riportati su di un qua-
dro raggruppante i ripetitori ed i re-
gistratori delle misure, situato in un
punto riconosciuto idoneo per una
lettura agevole da parte del persona-
le addetto alla conduzione, al collau-
do dellimpianto termico.
3) Tutti gli apparecchi indicatori, ri-
petitori e registratori, delle misure
devono essere installati in maniera
stabile e devono essere tarati e rico-
nosciuti idonei con il collaudo del re-
lativo impianto termico e con ogni
successivo controllo.
Impianti di potenza e/o
impatto ambientale rilevante
Bisogna precisare che gli impianti
termici civili aventi le caratteristiche
sottoriportate, devono essere sottopo-
sti alle disposizioni previste dal Tito-
lo I del D.Lvo 152/2006:
a) impianti di combustione, compre-
si i gruppi elettrogeni a cogenera-
zione di potenza termica nominale
pari o superiore a 1 MW, alimentati
a biomasse, a gasolio, come tale o in
emulsione, o a biodiesel;
b) impianti di combustione di poten-
za termica nominale pari o superiore
a 0,3 MW alimentati a olio combusti-
bile come tale o in emulsione;
c) impianti di combustione di poten-
za termica nominale pari o superiore
a 3 MW alimentati a metano o GPL;
d) impianti di combustione di poten-
za pari o superiore a 3 MW, ubicati
allinterno di impianti di smaltimen-
to dei rifiuti, alimentati da gas di di-
scarica, gas residuati da processi di
depurazione e da biogas, di potenza
termica nominale pari o superiore a
0,3 MW alimentati a olio combusti-
bile come tale o in emulsione;
e) impianti di combustione di poten-
za pari o superiore a 3 MW, alimen-
tati a biogas;
f) gruppi elettrogeni di cogenerazio-
ne di potenza pari o superiore a 3
MW, alimentati a metano o GPL;
g) gruppi elettrogeni di cogenera-
zione di potenza pari o superiore a 1
MW, alimentati a benzina;
h) impianti termici civili di potenza
termica nominale superiore a 3 MW
che utilizzano carbone da, coke me-
tallurgico, coke da gas, antracite e
prodotti similari:
Combustibili consentiti per gli
impianti termici civili
Negli impianti termici civili con-
sentito luso dei seguenti combusti-
bili:
a) gas naturale;
b) gas di citt;
c) gas di petrolio liquefatto;
d) gasolio, kerosene ed altri distillati
leggeri e medi di petrolio, rispondenti
alle caratteristiche individuate
e) emulsioni acqua-gasolio, acqua
kerosene e acqua altri distillati leg-
geri e medi di petrolio, rispondenti
alle caratteristiche individuate.
f) legna da ardere aventi le caratteri-
stiche individuate.
g) carbone di legna;
h) biomasse combustibili come da ca-
ratteristiche individuate
i) biodiesel aventi le caratteristiche
individuate.
l) olio combustibile ed altri distilla-
ti pesanti del petrolio rispondenti alle
caratteristiche individuate
m) emulsioni acqua-olio combustibi-
le o acqua ed altri distillati pesanti di
petrolio rispondente a caratteristiche
individuate;
n) biogas rispondenti a caratteristiche
individuate;
Abilitazione alla conduzione
Il personale addetto alla conduzione
degli impianti termici civili di poten-
za superiore a 0,232 MW (232 kW)
deve essere munito di un patentino di
abilitazione rilasciato dallIspettorato
del Lavoro, o, altro Ente preposto, al
Sicurezza edifici
lamministratore
39
termine di un corso per conduzione di
impianto termico, previo superamen-
to dellesame finale.
Valvole termostatiche
e/o ripartitori
La legge 17 dicembre 2012 n. 221
Misure urgenti per la crescita del Pa-
ese, modifica lart. 285 del D.Lvo
152/2006, come peraltro modifica-
to dal D.Lvo 20.06.2010 n. 128 e ri-
porta:
Gli impianti termici civili che, prima
dellentrata in vigore della presen-
te disposizione, sono stati autoriz-
zati ai sensi del Titolo I della parte
quinta del D.Lvo 03.04.2006 n. 152,
e che, a partire da tale data, ricadono
nel successivo Titolo II, devono esse-
re adeguati alle disposizioni del Ti-
tolo II entro il 1 settembre 2017,
purch sui singoli terminali, siano e
vengano dotati di elementi utili al
risparmio energetico, quali valvo-
le termostatiche e/o ripartitori di
calore. Il titolare dellautorizzazio-
ne produce, quali atti autonomi, le
dichiarazioni previste dallart. 284,
comma 1 della stessa parte quinta nei
novanta giorni successivi alladegua-
mento ed effettua le comunicazio-
ni previste da tale articolo nei tempi
ivi stabiliti.
Il titolare dellautorizzazione equi-
parato allinstallatore ai fini dellap-
plicazione delle sanzioni previste
dallart. 288.
Scarico dei prodotti
di combustione
La legge 17 dicembre 2012 n. 221
Misure urgenti per la crescita del
Paese, modifica anche il comma 9,
dellart. 5 del D.P.R. 26 agosto 1993
n. 412 e riporta:
Gli impianti termici siti negli edifi-
ci costituiti da pi unit immobiliari
devono essere collegati ad apposi-
ti camini, canne fumarie o sistemi
di evacuazione dei prodotti di com-
bustione, con sbocco sopra il tetto
delledificio alla quota prescritta dal-
la regolamentazione tecnica vigente,
fatto salvo quanto previsto nel perio-
do seguente.
Qualora si installino generatori di
calore a gas a condensazione che, per
valori di prestazione energetica e di
emissioni nei prodotti di combustio-
ne, appartengono alla classe ad alta
efficienza energetica, pi efficiente e
meno inquinante, prevista dalla perti-
nente norma tecnica di prodotto UNI
EN 297 e/o UNI EN 483 e/o UNI EN
15502, il posizionamento dei termi-
nali di tiraggio avviene in conformit
alla vigente norma tecnica UNI 7129
e successive integrazioni.
Rendimento energetico
nelledilizia
Sulla base di quanto previsto dal
D.Lvo 192/2005 e s.m.e i., in attua-
zione della Direttiva 2002/91 CE
relativa al rendimento energetico
nelledilizia, e con particolare rife-
rimento allart. 9 della Direttiva che
prevede che gli Stati membri han-
no lobbligo di stabilire le misure ne-
cessarie alle ispezioni degli impianti
di condizionamento daria di poten-
za maggiore di 12 kW e la valuta-
zione sui possibili miglioramenti, il
D.M. 22 novembre 2012, modifica
Sicurezza edifici
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40
lAllegato A del D.Lvo 192/2005.
Di seguito, si riportano alcune defi-
nizioni, ritenute pi attinenti con lo
scopo della presente argomentazione.
Combustione: processo mediante il
quale lenergia chimica contenuta in
sostanze combustibili viene converti-
ta in energia termica utile in genera-
tori di calore (combustione a fiamma)
o in energia meccanica in motori en-
dotermici.
Cogenerazione: generazione simulta-
nea in un unico processo di energia
termica ed elettrica odi energia termi-
ca e meccanica o di energia termica,
elettrica e meccanica.
Conduttore di impianto termico: ope-
ratore dotato di idoneo patentino nei
casi prescritti dalla legislazione vi-
gente, che esegue le operazioni di
conduzione di un impianto termico.
Conduzione di impianto termico: in-
sieme delle operazioni necessarie per
il normale funzionamento dellim-
pianto termico, che non richiedono
luso di utensili n di strumentazione
al di fuori di quella installata sullim-
pianto.
Controllo: verifica del grado di fun-
zionalit ed efficienza di un apparec-
chio o di un impianto termico
Eseguita da un operatore abilitato
ad operare sul mercato, sia al fine
dellattuazione di eventuali operazio-
ni di manutenzione e/o riparazione,
sia per valutare i risultati conseguiti
con dette operazioni.
Diagnosi energetica: elaborato tecni-
co che individua e quantifica le oppor-
tunit di risparmio energetico sotto il
profilo dei costi benefici dellinter-
vento, individua gli interventi per la
riduzione della spesa energetica e i
relativi tempi di ritorno degli inve-
stimenti nonch i possibili miglio-
ramenti di classe delledificio nel
sistema di certificazione energetica
e la motivazione delle scelte impian-
tistiche che si vanno a realizzare. La
diagnosi deve riguardare sia ledifi-
cio che limpianto.
Esercizio: attivit che dispone e coor-
dina, nel rispetto delle prescrizioni re-
lative alla sicurezza, al contenimento
dei consumi energetici e alla salva-
guardia dellambiente, le attivit re-
lative allimpianto termico, come la
conduzione, la manutenzione e il
controllo, e altre operazioni per spe-
cifici componenti dellimpianto.
Fonti energetiche rinnovabili: ener-
gia proveniente da fonti rinnovabili
non fossili, vale a dire energia eolica,
solare, aerotermica, geotermica, idro-
termica e oceanica, idraulica, bio-
massa, gas di discarica, gas residuati
da processi di depurazione e biogas.
Impianto termico: impianto tecnolo-
gico destinato ai servizi di climatiz-
zazione invernale e/o climatizzazione
estiva e/o produzione di acqua calda
sanitaria, indipendentemente dal vet-
tore energetico utilizzato. Non sono
considerati impianti termici i sistemi
dedicati esclusivamente alla produ-
zione di acqua calda sanitaria al ser-
vizio di singole unit immobiliari ad
uso residenziale e assimilate.
Ispezioni sugli impianti termici: in-
terventi di controllo tecnico e do-
cumentale in sito, svolti da esperti
qualificati incaricati dalle autorit
pubbliche competenti, mirato a ve-
rificare che gli impianti rispettino le
prescrizioni di norma.
Manutenzione ordinaria: sono le ope-
razioni previste nei libretti duso e
manutenzione degli apparecchi e
componenti che possono essere ef-
fettuate in luogo con strumenti ed at-
trezzature di corredo agli apparecchi
e componenti stessi e che comportino
limpiego di attrezzature e materiali
di consumo duso corrente.
Manutenzione straordinaria: sono gli
interventi atti a ricondurre il funzio-
namento dellimpianto a quello
previsto dal progetto e/o dalla nor-
mativa vigente mediante il ricorso, in
tutto o in parte, a mezzi, attrezzature,
strumentazioni, riparazioni, ricambi
di parti, ripristini, revisione o sosti-
tuzione di apaprecchi o componenti
dellimpianto termico.
Terzo responsabile dellimpianto ter-
mico: la persona giuridica che, essen-
do in possesso dei requisiti previsti
dalle normative vigenti e comunque
dotata di capacit tecnica, econo-
mica, organizzativa adeguata al
numero, alla potenza e alla com-
plessit degli impianti gestiti, de-
legata dal responsabile ad assumere
la responsabilit dellesercizio, della
conduzione, del controllo, della ma-
nutenzione e delladozione delle mi-
sure necessarie al contenimento dei
consumi energetici.
Rendimento di combustione o rendi-
mento termico convenzionale di un
generatore di calore il rapporto tra
la potenza termica convenzionale e la
potenza termica del focolare.
Rendimento globale medio stagiona-
le dellimpianto termico il rapporto
tra il fabbisogno di energia termica
utile per la climatizzazione invernale
e lenergia primaria delle fonti ener-
getiche, ivi comprese lenergia elet-
trica dei servizi ausiliari, calcolato
con riferimento al periodo annuale di
esercizio.
Ai fini della conversione dellener-
gia elettrica in energia primaria si
considera il valore di riferimento
per la conversione tra kWh elettri-
ci e MJ definito con provvedimen-
to dellAEEG (Autorit per lenergia
elettrica e il gas), al fine di tenere
conto dellefficienza media di produ-
zione del parco termoelettrico.
Come previsto dal D.Lvo 192/2005,
ai fini della conversione dellenergia
elettrica in energia primaria, si con-
sidera 1 kWhe =9 MJ =9.000.000 J
Siccome 1 kWhe =3.600.000 J , ne
deriva che il rendimento di trasfor-
mazione o equivalenza tra lenergia
elettrica e lenergia primaria pa-
ri al 40%
Climatizzazione estiva: compensa-
zione degli apporti di energia termi-
ca sensibile e latente per mantenere
allinterno degli ambienti condizioni
di temperatura a bulbo secco e umidi-
t relativa idonee ad assicurare condi-
zioni di benessere per gli occupanti.
SCOP: coefficiente di prestazione
medio stagionale delle pompe di ca-
lore determinato in condizioni di rife-
rimento secondo la norma EN 14285
per la climatizzazione invernale.
Sicurezza edifici
lamministratore
41
SEER: coefficiente di prestazione
medio stagionale delle macchine fri-
gorifere determinato in condizioni
di riferimento secondo la norma EN
14285 per la climatizzazione estiva.
Unit cogenerativa: unit compren-
dente tutti i dispositivi per realizzare
la produzione simultanea di energia
termica ed elettrica, rispondente ai
requisiti del D.M. 04.08.2011.
Unit di micro-cogenerazione: uni-
t di cogenerazione con potenza elet-
trica nominale inferiore a 50 kW e
rispondente ai requisiti previsti dal
D.M. 04.08.2011.
Requisiti e prestazioni del contrat-
to di servizio energia
Un contratto di servizio energia, deve
necessariamente prevedere:
a) la presenza dellattestato di cer-
tificazione energetica delledificio.
Quando si tratta di edificio residen-
ziale per una pluralit di utenze, la
certificazione energetica deve riferir-
si anche alle singole unit abitative
o utenze. La certificazione energeti-
ca deve essere prima dellavvio del
contratto di servizio energia e deve
comprendere:
a.1) determinazione dei fabbisogni
di energia primaria per la climatiz-
zazione invernale e/o estiva e/o per
la produzione di acqua calda sani-
taria delledificio, nonch per even-
tuali altri servizi forniti nellambito
del contratto alla data del suo avvio,
espressi in kWh/mq -anno oppure
kWh/mc.anno.
a.2) espressa indicazione degli inter-
venti da effettuare per ridurre i con-
sumi, migliorare la qualit energetica
dellimmobile e degli impianti o per
introdurre luso delle fonti rinnova-
bili di energia, valutati singolarmente
in termini di costi e di benefici con-
nessi anche con riferimento a possi-
bili passaggi di classe delledificio
nel sistema di certificazione energe-
tica.
b) un corrispettivo contrattuale riferi-
to a parametri oggettivi, indipendenti
dal consumo corrente di combustibi-
le e di energia elettrica degli impianti
gestiti dal Fornitore del contratto di
servizio energia, da versare tramite
un canone periodico comprendente la
fornitura degli ulteriori beni e servizi
necessari al servizio energia.
c) lacquisto, la trasformazione e lu-
so da parte del Fornitore del contratto
di servizio energia dei combustibili e
delle forniture di rete, ovvero del ca-
lore energia nel caso di impianti al-
lacciati a reti di teleriscaldamento,
necessari ad alimentare il processo di
produzione del fluido termovettore e
quindi lerogazione dellenergia ter-
mica alledificio.
d) lindicazione preventiva di spe-
cifiche grandezze che quantifichino
ciascuno dei servizi erogati, da utiliz-
zare come riferimenti in base ad ana-
lisi consuntiva.
e) la determinazione dei gradi gior-
no effettivi della localit, come ri-
ferimento per destagionalizzare il
consumo annuo di energia termica a
dimostrare leffettivo miglioramento
dellefficienza energetica.
f) la misurazione e la contabilizza-
zione nelle centrali termiche, o la
sola misurazione nel caso di impian-
ti individuali, dellenergia termica
complessivamente utilizzata da cia-
scuno delle utenze servite dallim-
pianto;
g) lindicazione dei seguenti ele-
menti:
g.1) la quantit complessiva di ener-
gia termica erogabile nel corso delle-
sercizio termico.
g.2) la quantit complessiva di ener-
gia termica distinta e suddivisa per
ciascuno dei servizi erogati
g.3) la correlazione tra la quantit di
energia termica erogata per ciascuno
dei servizi e la specifica grandezza
di riferimento (Gradi-Giorno, ecc..).
h) la rendicontazione periodica, da
parte del Fornitore del contratto del
servizio energia, dellenergia termi-
ca complessivamente utilizzata dal-
le utenze servite dallimpianto; tale
rendicontazione deve avvenire con
criteri e periodicit convenuti con il
committente, ma almeno annualmen-
te in termini di Wattora o multipli.
i) la preventiva indicazione che gli
impianti interessati sono in regola
con la legislazione vigente, o in alter-
nativa lindicazione degli eventuali
interventi obbligatori ed indifferibi-
li da effettuare per la messa a norma
degli stessi impianti, con citazione
esplicita delle norme non rispetta-
te, valutazione dei costi e dei tem-
pi necessari alla realizzazione delle
opere, ed indicazione di quale parte
dovr farsi carico degli oneri conse-
guenti o di come essi si ripartiscono
tra le parti.
l) la successiva esecuzione da parte
del Fornitore del contratto di servizio
energia, delle prestazioni necessarie
ad assicurare lesercizio e la manu-
tenzione degli impianti, nel rispetto
della normativa vigente in materia.
m) la durata contrattuale, al termi-
ne della quale, gli impianti even-
tualmente modificati nel corso del
periodo di validit del contratto, sa-
ranno riconsegnati al committente in
regola con la normativa vigente ed in
stato di efficienza, fatto salvo il nor-
male deperimento duso.
n) lindicazione che, al termine del
contratto, tutti i beni e i materiali
eventualmente installati, per miglio-
rare le prestazioni energetiche delle-
dificio e degli impianti, ad eccezione
di eventuali sistemi di elaborazione e
trasmissione dati funzionali allatti-
vit del fornitore del contratto di ser-
vizio energia, saranno e resteranno di
propriet del committente.
o) lassunzione da parte del Fornitore
del contratto di servizio energia, del-
le mansioni di terzo responsabile, co-
me sopra definito.
p) lindicazione da parte del commit-
tente, qualora si tratti di un ente pub-
blico, di un tecnico di controparte
incaricato di monitorare lo stato dei
lavori e la corretta esecuzione del-
le prestazioni previste dal contratto.
Se il committente obbligato alla no-
mina del Tecnico Responsabile per
la Conservazione e lUso Razionale
dellEnergia, il suddetto pu essere
indicato come <tecnico di contro-
parte>.
Sicurezza edifici
lamministratore
42
Si ricorda che ai sensi dellart. 19
della legge 10/ 1991, la nomina del
Tecnico Responsabile per la Conser-
vazione e lUso Razionale dellEner-
gia obbligatoria per il settore civile
e terziario quando il consumo supe-
riore a 1.000 TEP (tonnellate equiva-
lenti di petrolio).
Come stabilito dal D.M. 20.07.2004
1 TEP =41,860 GJ (Giga J oule) - 1
GJ =1.000.000.000 J )
q) la responsabilit del fornitore del
contratto di servizio energia, nel
mantenere la precisione e laffidabi-
lit di tutte le apparecchiature di mi-
sura eventualmente installate.
r) lannotazione puntuale sul libretto
di centrale, o di impianto, degli inter-
venti effettuati sullimpianto termico
e dellenergia fornita annualmente.
s) la consegna, anche per altri inter-
venti effettuati sulledificio o su al-
tri impianti, di pertinente e adeguata
documentazione tecnica ed ammini-
strativa.
Gli interventi realizzati nellambi-
to del servizio energia, non posso-
no includere la trasformazione di un
impianto di climatizzazione centra-
lizzato in impianti individuali.
Il contratto di servizio energia, ap-
plicabile ad unit immobiliari dotate
di impianto autonomo, purch
sussista lautorizzazione del pro-
prietario o del conduttore delluni-
t immobiliare verso il fornitore del
contratto di servizio energia, ad en-
trare nellunit immobiliare, nei tem-
pi e ni modi concordati, per la corretta
esecuzione del contratto stesso.
Requisiti e prestazioni del contrat-
to di servizio energia <plus>
1) Ai fini della qualificazione come
contratto di servizio energia <Plus>,
un contratto deve includere, oltre al
rispetto dei requisiti e delle presta-
zioni sopra riportate, anche le se-
guenti prestazioni aggiuntive:
a) per la prima stipula contrattua-
le, la riduzione dellindice di ener-
gia primaria per la climatizzazione
invernale di almeno 10% rispetto
al corrispondente indice riportato
nellAttestato di Certificazione Ener-
getica, nei tempi concordati tra le
parti e comunque non oltre il primo
anno di vigenza contrattuale, attra-
verso la realizzazione degli interventi
strutturali di riqualificazione energe-
tica degli impianti o dellinvolucro
edilizio indicati nellACE e finaliz-
zati al miglioramento del processo
di trasformazione e di utilizzo delle-
nergia.
b) laggiornamento dellattestato di
certificazione energetica.
c) per rinnovi o stipule successi-
ve alla prima riduzione dellindice
di energia primaria Ep, per la cli-
matizzazione invernale di almeno il
5% rispetto al corrispondente indi-
ce riportato nellACE, attraverso la
realizzazione di interventi struttura-
li di riqualificazione energetica de-
gli impianti o dellinvolucro edilizio
indicati nellACE e finalizzati al mi-
glioramento del processo di trasfor-
mazione e di utilizzo dellenergia.
d) linstallazione, laddove tecnica-
mente possibile, ovvero verifica e
messa a numero, se gi esistenti, di
sistemi di termoregolazione asservi-
ti a zone aventi caratteristiche di uso
ed esposizione uniformi o a singole
unit immobiliari, ovvero di dispo-
sitivi per la regolazione automatica
della temperatura ambiente nei sin-
goli locali, idonei ad impedire il sur-
riscaldamento conseguente a apporti
aggiuntivi gratuiti interni ed esterni.
2) il contratto di servizio energia
<Plus> pu prevedere, direttamen-
te o tramite eventuali atti aggiuntivi,
uno <strumento finanziario per ri-
sparmio energetico>, finalizzato al-
la realizzazione di specifici interventi
volti al miglioramento del processo
di trasformazione e di utilizzo delle-
nergia, alla riqualificazione ener-
getica dellinvolucro edilizio e alla
produzione di energia da fonti rin-
novabili.
3) un contratto di servizio energia
<Plus>, stipulato in conformit a
quanto sopra ritenuto idoneo a:
a) realizzare gli obiettivi di risparmio
energetico in linea con le disposizio-
ni nazionali e/o regionali e le Diretti-
ve dellUnione Europea.
b) comprovare lesecuzione delle
forniture, opere e prestazioni in es-
so previste costituendone formale
testimonianza, valida per tutti gli ef-
fetti di legge; un contratto di ser-
vizio energia <Plus> ha validit
equivalente a un contratto di locazio-
ne finanziaria nel dare accesso ad in-
centivanti e agevolazioni di qualsiasi
natura finalizzati alla gestione otti-
male e al miglioramento delle presta-
zioni energetiche.
Durata contrattuale
1) Il contratto di contratto di servizio
energia e il contratto di servizio ener-
gia <Plus>, devono avere una durata
non inferiore ad un anno e non supe-
riore a dieci anni.
2) In deroga a tale disposizione, si
pu stabilire:
a) la durata di un contratto sevizio
energia e un contratto di servizio
energia <Plus>pu superare la du-
rata sopra indicata, qualora nel con-
tratto vengano incluse fin dallinizio
prestazioni che prevedano lestinzio-
ne di prestiti o finanziamenti di du-
rata superiore alla durata massima
erogati da soggetti terzi ed estranei
alle parti contraenti.
b) qualora nel corso di vigenza di un
contratto di servizio energia, le par-
ti concordino lesecuzione di nuove
e /o ulteriori prestazioni ed attivit
conformi a corrispondenti ai requi-
siti previsti, la durata del contratto
pu essere prorogata nel rispetto del-
le modalit previste.
3) Nei casi in cui il Fornitore del
contratto servizio energia parteci-
pi allinvestimento per lintegrale
rifacimento degli impianti e/o rea-
lizzazione di nuovi impianti e/o la
riqualificazione energetica dellinvo-
lucro edilizio per oltre il 50% della
sua superficie, la durata del contrat-
to non soggetta alle limitazioni so-
pra indicate.
Sicurezza edifici
lamministratore
43
Queste note, in estrema sintesi, vogliono occuparsi del DURC - Documento Unico di Regolarit Contributiva, di
quando sia necessario richiederlo e soprattutto di come valutarlo al ne di accettarlo o respingerlo. Perch troppi
documenti sbagliati circolano e qualcuno prima o poi potrebbe restare molto deluso.
Come spiega il sito dellInail, il DURC previsto per le seguenti attivit:
lavori, servizi e forniture pubblici;
servizi/attivit in convenzione o concessione;
lavori privati in edilizia;
agevolazioni, nanziamenti e sovvenzioni.
Di queste attivit, si pu facilmente osservare, solo i lavori privati in edilizia hanno riscontro nel mondo
condominiale ed immobiliare privato; non riguardano certo i privati: i servizi pubblici, le attivit convenzionate o
in concessione e neppure agevolazioni, nanziamenti e sovvenzioni. Pertanto come pi volte ribadito su questa
rivista si deve ulteriormente confermare che il DURC al di fuori dei lavori in edilizia non richiesto ai privati
da alcuna legge nazionale, mentre nei lavori in edilizia, ai sensi del titolo IV del d.lgs. 81/2008, la mancanza di
DURC espone il committente a sanzioni ed alla sospensione del titolo abilitativo, ove presente. Ricordiamo che
il DURC deve essere ottenuto prima dellinizio dei lavori di ogni singola impresa esecutrice di lavori nei cantieri
edili, e che lutilizzo della dichiarazione di regolarit non pi rispondente a verit equivale ad uso di atto falso
ed punito ai sensi del codice penale (da www.inps.it). Al di fuori delledilizia, il documento unico di regolarit
contributiva nel mondo privato non richiesto da alcuna legge.
Vediamo ora nel dettaglio i vari tipi di DURC che possono essere emessi e quale sia la loro funzione, che viene
indicata espressamente nel documento sotto allintestazione.
Cominciamo dalla ricevuta di richiesta, spesso chiamata cip, di cui riproduciamo uno stralcio.
La ricevuta di richiesta del DURC, per forza di cose, non il DURC: la trasmissione di questo documento al
committente dimostrazione di buona volont, forse, ma assolutamente inutile a soddisfare la richiesta di
legge; neppure se accompagnata da qualche autocerticazione, pure inutilizzabile.
Sicurezza edifici
E ADESSO PARLIAMO
DI DURC
Cristoforo Moretti
lamministratore
44
Sicurezza edifici
Ora lo stralcio di un vero, corretto DURC per lavori privati in edilizia, rilasciato ad impresa edile.
Riporta i loghi di INAIL, INPS e Cassa Edile (tutti i DURC emessi dalle Casse edili sono stampati su carta
ligranata) e vale, come espressamente indicato, 90 giorni. Lanalogo DURC per lavori privati in edilizia rilasciato
ad impresa non edile (per esempio a una ditta di impianti) e quindi non iscritta alla Cassa Edile, non ne riporta il
logo ma presenta, su carta bianca, le stesse diciture del documento precedente.
Il DURC deve essere richiesto anche ai lavoratori autonomi: eccone un esempio.
I tre documenti riportati sono gli unici documenti che il committente di un lavoro, obbligatoriamente, per legge,
deve ottenere dalle imprese e dai lavoratori autonomi che lavorano nel suo cantiere edile. In assenza di questi
documenti, il committente (o il responsabile dei lavori se nominato) sanzionabile. Naturalmente, il DURC deve
riportare la dicitura regolare nei confronti di tutti gli enti interessati.
lamministratore
45
Esiste un altro documento, dalla forma un po ambigua, che potrebbe essere ricevuto: vediamone uno stralcio.
La dicitura per altri usi consentiti dalla legge: lavori privati non tragga in inganno. Questo non il DURC per
lavori privati in edilizia, infatti ha durata inferiore (30 giorni) ed espressamente non utilizzabile per lavori
soggetti a DIA o permesso di costruire. Questo tipo di documento, si legge su pagine web di associazioni di imprese
edili, era stato introdotto per consentire ai subappaltatori di dimostrare il rispetto degli obblighi contributivi e
previdenziali agli appaltatori, al ne di sbloccare i pagamenti dei corrispettivi dovuti (come da originaria richiesta
del cd. decreto Bersani, abrogato poi nel 2008); appaltatore e subappaltatori sono privati, da cui la dicitura lavori
privati, certamente ambigua. Si ribadisce che non questo il documento che assolve agli obblighi di legge
per i lavori privati in edilizia. Limpropria richiesta di DURC per motivazioni estranee alle norme cogenti ha
portato addirittura ad incontri promossi da INPS e INAIL per sensibilizzare gli operatori in merito alla necessit
di corredare le richieste di DURC per altri usi consentiti dalla legge dei precisi riferimenti di legge. Che nel
mondo di condominio, fuori dai cantieri edili, non esistono.
Pu capitare che le imprese producano altri tipi di DURC, tutti emessi per motivi diversi dai lavori privati in
edilizia e quindi assolutamente non accettabili. Vediamone alcuni: la funzione specicata nella riga sottostante
lintestazione.
Sicurezza edifici
lamministratore
46
Sicurezza edifici
Anche questultimo tipo di documento riguarda appalti pubblici.
Tutti i DURC presentati in questa serie non sono utilizzabili per lavori privati di alcun genere: il loro ottenimento
inutile ai ni del rispetto della normativa sui cantieri edili ed inutile anche ad altri ni privati, perch la funzione
e quindi lutilizzabilit dei singoli documenti solo ed esclusivamente quella direttamente esplicitata.
lamministratore
47
DETASSABILI ANCHE GLI STRAORDINARI
Con la Circolare del Ministero del Lavoro n 15 diffusa in data 3 aprile 2015 prevede che anche
gli straordinari possono essere oggetto di detassazione (nei limiti delle somme corrisposte per
incrementare la produttivit che scontano laliquota del 10% con un limite di 2.500 euro lanno)
a condizione che siano previsti espressamente in un accordo di secondo livello e legati a indici
quantitativi.
Infatti la detassazione pu essere legata a due denizioni di retribuzione di produttivit valide per
il bonus 2013 e pi precisamente:
quella tradizionale;
quella legata alle misure di essibilit in azienda.
Entrambe sono s alternative ma non inconciliabili; pertanto, possono coesistere e dare entrambe
diritto alla tassazione agevolata del 10%. Non solo. Nel caso di misure di essibilit, inoltre, la
retribuzione agevolata svincolata dal raggiungimento di risultati precisi.
INDICAZIONI OPERATIVE SULLE PARTITE IVA-OBBLIGO ASSICURATIVO
Con circolare INAIL n 15 del 20 marzo u.s. lIstituto ha fornito le indicazioni operative in merito al
regime assicurativo del rapporto di lavoro autonomo a valle delle modiche introdotte dalla L. n.
92/2012. In particolare lINAIL specica del La stretta alle partite potr avvenire non prima dellestate
2014. La presunzione di co.co.co. introdotta dalla riforma Fornero, infatti, comincer a operare
soltanto dal 18 luglio 2014 e soltanto con riferimento alle vecchie partite Iva monocommittenti,
cio gi attive al 18 luglio 2012 (data di entrata in vigore della riforma). Per le nuove partite Iva,
ossia quelle aperte da tale data, invece, ci sar da attendere un anno in pi, perch la presunzione
acquister efcacia il 18 luglio 2015.
CIRCOLARE DELLINPS IN MERITO AL LAVORO OCCASIONALE LINPS, con la Circolare n. 49 del 29
marzo 2013, riassume la novit in tema di lavoro occasionale accessorio, a seguito delle modiche
introdotte dalla Legge n. 92/2012 e dalla Legge n. 134/2012. lIstituto rende noto, tra laltro, che,
quale effetto di un accordo con lINAIL, la dichiarazione preventiva di inizio prestazione in caso di
utilizzo di voucher cartacei non potr pi essere effettuata via fax allINAIL, ma direttamente allINPS
attraverso i canali consueti (sito istituzionale, contact center integrato o sede). A tale proposito
le necessarie indicazioni operative e i relativi tempi di adeguamento saranno appositamente
comunicati pi avanti.
SCATTA IL CONGEDO OBBLIGATORIO PER I NEO PAP: LINPS EMANA UNA CIRCOLARE AL RIGUARDO
Con circolare n. 40 del 14/03/2013 lInps, tenuto conto della legge n. 92/2012 e del successivo
Problemi del lavoro
Lavori e contributi
previdenziali
a cura di Vincenzo Di Domenico
lamministratore
48
decreto ministeriale contenente le modalit per la fruizione del congedo da parte del padre,
fornisce alcuni chiarimenti.
Il congedo obbligatorio di un giorno ed il congedo facoltativo di uno o due giorni, sono fruibili
dal padre, lavoratore dipendente, entro e non oltre il quinto mese di vita del glio, anche
contemporaneamente allastensione della madre. Il congedo obbligatorio aggiuntivo a quello
della madre e spetta comunque indipendentemente dal diritto della stessa al congedo obbligatorio;
quello facoltativo condizionato alla scelta della madre lavoratrice di non fruire di altrettanti giorni
del proprio congedo di maternit.
Al padre durante il congedo obbligatorio e facoltativo verr corrisposta una indennit giornaliera
a carico dellInps pari al 100% della retribuzione. Questi giorni sono coperti da contribuzione
gurativa.
INPS INDENNIT AI COLLABORATORI COORDINATI E CONTINUATIVO A PROGETTO
La Legge 92/2012 di Riforma del mercato del lavoro ha riconosciuto, a decorrere dal 01.01.13, una
indennit ai collaboratori coordinati e continuativi a progetto (esclusi i titolari di redditi da lavoro
autonomo), iscritti in via esclusiva alla Gestione separata presso lI.N.P.S, che soddisno una
serie di requisiti. In relazione a quanto sopra, lo stesso Istituto, con circolare n38 del 14.03.13, ha
riepilogato tali requisiti e condizioni nonch limporto massimo e ha specicato che la domanda di
prestazione dovr essere presentata tramite il nuovo modello che sar prossimamente disponibile
sul sito internet dellistituto. Si ribadisce che al momento della presentazione della domanda non
richiesto lo stato di disoccupazione.
Sentenze in pillole
PAUSA CAFF CON LICENZIAMENTI
La Corte di cassazione con sentenza n 7819 del 28 marzo 2013 ha precisato che la condotta
negligente del dipendente, allontanatosi di propria iniziativa, senza procedere alla chiusura
della cassa e lasciando diversi clienti in attesa, rende il provvedimento espulsivo proporzionato
alla denitiva rottura del rapporto duciario con il datore In tema di licenziamento, la Corte di
Cassazione ha statuito la piena legittimit del recesso del datore di lavoro nei confronti di un
cassiere di banca, che ha abbandonato senza permesso la propria postazione per una pausa
caff, lasciando il lavoro a met
NO AL LICENZIAMENTO IN CASO DI CONTESTAZIONE TARDIVA DELLE IRREGOLARIT SUI RIMBORSI SPESE
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 6335 del 13 marzo 2013, ha precisato che illegittimo
il recesso del datore di lavoro nei confronti del dirigente rispetto alle irregolarit riscontrate sui
rimborsi spese, in quanto laddebito avvenuto a molti mesi di distanza dai fatti contestati; la
contestazione sulle irregolarit sui rimborsi spesa, deve essere immediata.
NIENTE LICENZIAMENTO PER LINOPEROSIT DEL DIPENDENTE IN ATTESA DI ALTRO MATERIALE DA
LAVORARE
La Corte di Cassazione,con sentenza n6125 del 12/3/201, ha stabilito che sia illegittimo il
provvedimento espulsivo del lavoratore che si sia intrattenuto a conversare con il collega in
attesa di ulteriore materiale su cui lavorare. Nello specico, il lavoratore, in quellarco di tempo,
considerato in pausa ed uneventuale risposta brusca allamministratore che lo ha ripreso viene
identicata come maleducazione e non come insubordinazione.
Problemi del lavoro
lamministratore
49
LAVORATORE LICENZIATO: IL RIPESCAGGIO NON VINCOLANTE
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 5963 dell11 marzo 2013, ha precisato che quella di formare
il dipendente allo svolgimento di una nuova mansione rappresenta una scelta del datore di lavoro e non
un obbligo che incombe sullo stesso a fronte dellobbligo di ripescaggio. Il lavoratore licenziato non pu
vantare alcuna pretesa.
LICENZIAMENTO DI UN LAVORATORE CHE DURANTE LA MALATTIA SVOLGE UNATTIVIT PER CONTO TERZI
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 5809 dell8 marzo 2013, ha stabilito che il lavoratore che
durante unassenza per infortunio svolge, di nascosto, unattivit lavorativa modesta a favore di un terzo
datore di lavoro licenziabile solo se questa ulteriore attivit ha ritardato la guarigione del lavoratore.
In particolare, non possibile procedere al licenziamento se il datore di lavoro non pu provare che vi
siano inadempienze nellattivit lavorativa che fa capo al lavoratore.
LEGITTIMO IL CONTRATTO A TERMINE ANCHE NELLIPOTESI DI SOSTITUZIONE PER SCORRIMENTO
La Corte di Cassazione con sentenza n 6787 del 19 marzo 2013 ha precisato che il lavoratore assunto
a tempo determinato non pu pretendere che il suo contratto sia convertito a tempo indeterminato, nel
caso in cui si trovi a sostituire, per un certo periodo di tempo, un lavoratore assunto regolarmente con
diritto alla conservazione del posto di lavoro.
Interpelli del Ministero
(il testo integrale a disposizione)
RISPOSTA AD UN INTERPELLO IN MERITO ALLA CONCESSIONE DEI BENEFICI CONTRIBUTIVI IN CASO DI ASSUNZIONE
DI EX DIPENDENTI
interpello n9 dell8/3/2013
La Direzione Generale per lAttivit Ispettiva del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, ha fornito
chiarimenti in merito alla corretta interpretazione dellart. 8, comma 9 della Legge n. 407/1990, recante
la disciplina delle agevolazioni contributive concesse, in presenza di determinati requisiti, al datore di
lavoro che effettui nuove assunzioni.
Nellipotesi di assunzione di ex dipendente licenziato per riduzione di personale, qualora in capo al
medesimo lavoratore si siano nuovamente congurati i requisiti di legge, spetti lintero benecio previsto.
Una nota
In questo momento storico
I GIOVANI SONO PRO LAVORO AUTONOMO
Tramite una ricerca internazionale di Anway si scoperto che l82% dei giovani italiani al di sotto dei
30 anni di et, si esprime favorevole al lavoro autonomo contro una media europea del 78%. Questo
si aggiunge al grande successo della partita iva nel nostro paese. Quello che oggi dovrebbe spingere
i giovani ad intraprendere unattivit propria lindipendenza e la volont di realizzazione delle proprie
ambizioni. Requisiti del futuro imprenditore, alla luce dellattuale situazione del mercato del lavoro,
sono laurea e freschezza. LItalia necessit di gure giovanili che sfruttino anche le tecnologie di ultima
generazione, web, blog e in generale lutilizzo di interent, per diffondere e propagare idee innovative e
iniziative personali. (Veronica Notaro).
Problemi del lavoro
lamministratore
50
Il contratto a tempo determinato un contratto che se
non si presta la massima attenzione nel predisporlo e ge-
stirlo il rischio quello che si trasformi automaticamente
in rapporto a tempo indeterminato.
Non bisogna nascondere che casi di abuso ci sono ma
si badi bene chi pensa di non usare il contratto a tem-
po determinato in maniera corretta deve anche essere
molto preparato a schivare quanto la legge disciplina
al riguardo; il problema si pone invece per quei dato-
ri di lavoro che abbiano davvero esigenze temporanee,
e che per mille situazioni possono cascare nellerrore
facendo si che tale disattenzione trasformi automatica-
mente il rapporto di lavoro a durata limitata in tempo
indeterminato..
Nel settore studi amministrativi e proprietari di fabbrica-
to, occorre dire che il contratto a termine rappresenta uno
strumento di gestionale indispensabile in alcune realt.
Infatti con esso si pu far fronte ad assenza programmate
o improvvise.
La riforma fornero (L.92/2012) prevede che il contrat-
to di lavoro debba essere stipulato a tempo indetermina-
to; ma pu-anche - essere inserito un termine (trasfor-
mandosi, cos in contratto a tempo determinato) solo in
presenza di specifiche ragioni di ordine tecnico, produt-
tivo, organizzativo o sostitutivo, anche se riferibili alla
ordinaria attivit del datore di lavoro.
Perch lassunzione a termine sia legittima sono necessa-
ri alcuni requisiti fondamentali: quindi importante pre-
stare particolare attenzione alla forma del contratto e alla
lettera di assunzione e qui di seguito analizziamo alcuni
importanti aspetti, quali:
LA MOTIVAZIONE
Il primo dei requisiti che legittimano lassunzione a ter-
mine lamotivazione (o causale) che deve essere detta-
gliatamente specificata nella lettera di assunzione, pena
linefficacia del termine apposto al contratto.
La motivazione al contratto a termine deve inoltre avere
il carattere di temporaneit: deve cio essere concre-
tamente verificabile una esigenza oggettiva di carattere
transitorio che legittima il ricorso ad un contratto a ter-
mine anzich a tempo indeterminato.
Le causali possono soddisfare non solo esigenze di
carattere straordinario, ma possono riferirsi anche
allordinaria attivit del datore di lavoro.
In ogni caso, le ragioni che determinano lapposizione
del termine devono essere oggettive e verificabili, per
evitare comportamenti poco chiari che potrebbero dar
luogo a vertenze, situazione che devono sussistere al mo-
mento della stipula del contratto.
Da ci si pu evidenziare il primo punto di particolare
attenzione, ovvero, al momento della stesura del contrat-
to in tal caso importante aver cura di precisare e riba-
dire come non sia assolutamente sufficiente la semplice
enunciazione delle formule contenute nellarticolo della
norma legislativa (ragioni di carattere tecnico, produt-
tivo, organizzativo e sostitutivo) in quanto si prescrive
espressamente al datore di lavoro uno specifico obbligo
di motivare ed esplicitare formalmente tali ragioni al fine
di riconoscere, nelleventualit, al giudice di verificare
in concreto il nesso di causalit tra le ragioni adottate e
la specifica assunzione a tempo determinato, ad esempio:

Clausola corretta:
Le comunichiamo la sua assunzione con contratto a tem-
po determinato con decorrenza 2 luglio 2013 e termine
30 Agosto 2013. Lassunzione a termine giustificata
dallacquisizione, da parte della scrivente .. di
un nuovo incarico nellambito .., che determina un
significativo aumento della produzione con conseguente
necessit, temporanea, di nuovo personale (oppure)
dovuto ad una momentanea esistenza di un cantiere edile
allinterno del nostro condominio, che determina la ne-
cessit di un servizio di custodia particolare
Clausola nulla:
Le comunichiamo la sua assunzione con contratto a tem-
po determinato con decorrenza 2 luglio 2013 e termine
30 Agosto 2013. Lassunzione a termine giustificata da
esigenze produttive/organizzative.
In particolare, con riferimento alla verifica delle ragioni
addotte a giustificazione dellassunzione a termine, risul-
ta priva di effetto la legittimit di contratti la cui motiva-
zione sia priva del carattere della temporaneit: rispetto
ad una normale assunzione a tempo indeterminato, pu
dirsi che il lavoratore a termine non deve essere collo-
cato su una posizione lavorativa stabilmente presente
nellorganico aziendale, senza che si possa intravvede-
re (con riferimento al momento dellassunzione) alcuno
sviluppo o evento che determiner con certezza (anche
se ne pu rimanere incerto il momento) il venir meno
dellesigenza dichiarata per la sua assunzione.
IL RICORSO AL CONTRATTO
A TEMPO DETERMINATO
Vincenzo Di Domenico
Problemi del lavoro
lamministratore
51
Clausola corretta:
Le comunichiamo la sua assunzione con contratto a tem-
po determinato con decorrenza 2 luglio 2013 e termine
30 Agosto 2013 (art 1 del L. 92/2012). Lassunzione a
termine giustificata dallacquisizione, da parte della
scrivente ..
Clausola nulla:
Le comunichiamo la sua assunzione con contratto a tem-
po determinato con decorrenza 2 Luglio 2013. Lassun-
zione a termine giustificata da esigenze produttive/
organizzative.
Clausola nulla:
Le comunichiamo la sua assunzione con contratto a tem-
po determinato con 2 luglio 2013 e termine 30 Agosto
2013 con possibilit di proroga del suddetto periodo.
Lassunzione a termine giustificata
Infine con particolare riguardo alla causale deve effetti-
vamente sussistere ed il contratto rischia di trasformarsi
nella forma a tempo indeterminato se il ricorso a codesta
tipologia assuntiva sia determinato da ragioni reali di-
verse da quelle indicate allatto dellassunzione.
Il secondo punto di particolare attenzione st pro-
prio nelle situazioni complesse ovvero nelle realt la-
vorative che presentano da un punto di vista organiz-
zativo una certa complessit tale da non poter riferire
una sostituzione ad una singola persona ma alla funzione
produttiva specifica,lapposizione del termine legitti-
ma se il riferimento allesigenza di sostituire i lavorato-
ri assenti integrata da altri elementi come lambito
territoriale di riferimento: ci consente sia di determi-
nare il numero dei prestatori da sostituire che di verifica-
re la sussistenza del presupposti normativi (cfr C.Cassaz.
n11358/2011).
Laddove, invece, in presenza di fattispecie alquanto
semplici lonere di specificazione andr assolto con la
puntuale indicazione del nominativo del lavoratore da
sostituire.
Per quanto concerne le ragioni sostitutive la Cassazio-
ne ha avuto modo di affrontare e risolvere unimpor-
tante questione avente ad oggetto la stipulazione di un
contratto a termine finalizzato alla sostituzione di
un lavoratore con diritto alla conservazione del po-
sto di lavoro con mutamento della causale di assenza
espressamente indicata nel contratto.
Nel caso specifico la pronuncia della Suprema Corte si
riferisce allipotesi di assunzione con contratto di lavoro
a termine per sostituire una dipendente assente per ma-
ternit. Nel contratto, la durata del rapporto a tempo de-
terminato era espressamente indicata con riferimento al
rientro al lavoro della lavoratrice madre, di fatto ritarda-
ta a causa di un esaurimento nervoso occorso alla stessa
lavoratrice subito dopo il parto.
Clausola corretta:
Le comunichiamo la sua assunzione con contratto a
tempo determinato con decorrenza 2 luglio 2013 fino
al termine del periodo di astensione obbligatoria post
partum,ovvero al rientro della lavoratrice dopo il recu-
pero delle energie fisiche della sig.ra .. (art 1 del
D.lgs n368/01 e segg,). Lassunzione a termine giu-
stificata dalla necessit di sostituire la suddetta signora
..
IN EVIDENZA:
la sostituzione non deve necessariamente implicare lo
svolgimento delle medesime mansioni del lavoratore
sostituito
IN EVIDENZA:
la sostituzione pu essere effettuata anche con due la-
voratori a tempo parziale,infatti in base ad una nota
del Ministero del lavoro (12/4/05 n391) a condizione
che lorario di lavoro dei dipendenti assunti in sostitu-
zione di quello/a assente sia pari o comunque non su-
periore a quello del lavoratore/trice sostituito/a
IN EVIDENZA:
la sostituzione pu essere effettuata con la c.d. clau-
sola di scorrimentoo cascata vale a dire e consi-
derata lecita lassunzione a tempo determinato di una
persona che andr a svolgere le mansioni di un dipen-
dente che a sua volta viene chiamato a sostituire una
persona assente per maternit (Corte di Cassazione
-Sent. n. 16661/2004)
Clausola corretta:
fino al termine del periodo di astensione obbligatoria
post partum,ov vero al rientro della lavoratrice dopo il
recupero delle energie fisiche della sig.ra .. (art 1
del D.lgs n368/01 e segg,). Lassunzione a termine giu-
stificata dalla necessit di sostituire il sig. ..
che a sua volta e stato chiamato a sostituire la suddetta si-
gnora ..
Altri elementi che rappresentano dei punti di particolare
attenzione, diciamo arischio sono (in sintesi):
LA FORMA
La lettera di assunzione ovvero lobbligo della forma
scritta (Il contratto a tempo determinato deve prevedere
necessariamente la forma scritta, altrimenti si considera a
tempo indeterminato. Una copia del contratto deve essere
consegnata al lavoratore entro cinque giorni dallinizio
del rapporto di lavoro
IN EVIDENZA:
se questo termine non rispettato il contratto trasforma-
to nella forma a tempo indeterminata;
Problemi del lavoro
lamministratore
52
La forma scritta, infine, non richiesta solo nel caso in
cui la durata del rapporto di lavoro, puramente occasiona-
le, non supera 12 giorni.
IL LIMITE DI TRENTASEI MESI
Il contratto di lavoro non pu avere una durata iniziale
superiore ai 36 mesi superato il quale il rapporto si con-
sidera a tempo indeterminato.
La contrattazione collettiva degli studi amministrativi
(SACI/ANACI) e dei proprietari di fabbricato non ha fi-
nora derogato n in pi n in meno rispetto ai 36 mesi.
Ci si pu domandare, se la stessa persona venisse assunta
in mansioni di diverso livello di inquadramento, si po-
trebbero superare i 36 mesi senza penalizzazioni. La ri-
sposta prudente potrebbe essere negativa in quanto si do-
vrebbe far ricorso al concetto di mansioni equivalenti.
E per spiegare,sia pur sommariamente questo concet-
to, si dovrebbe prendere in considerazione lequiva-
lenza non delle sole mansioni oggettive, ma anche
soggettive,sconfinando in una lunga trattazione, pertan-
to il consiglio pratico quello del NON SFORAMENTO
del limite suddetto.
IN EVIDENZA:
Lonere della prova relativa allobiettiva esistenza del-
le ragioni che giustificano leventuale proroga del ter-
mine stesso a carico del datore di lavoro.
Clausola corretta:
A tal fine non si terr in alcun conto di eventuali ed inac-
cettabili prestazioni rese dopo la scadenza indicata, da
intendersi avvenute in contrasto con la volont espressa-
mente manifestata con il presente accordo.
Rispetto alla durata, il Legislatore ha introdotto la facolt
di stipulare un contratto a tempo determinato senza lob-
bligo di addurre motivazione alcuna, purch si tratti
della prima stipulazione e il contratto non abbia durata
superiore ai 12 mesi; detta disciplina applicabile anche
allipotesi di prima missione nellambito di un contratto
di somministrazione a termine.
Il periodo di 12 mesi non frazionabile con la conse-
guenza che, qualora il primo contratto a termine a-cau-
sale abbia durata inferiore a tale limite, una successiva
assunzione sar possibile solo in presenza di una ragione
giustificatrice. In ogni caso, il contratto a termine stipula-
to senza giustificazione non pu essere prorogato.
Nei nostri studi amministrativi o nei condomini si pos-
sono, pertanto, stipulare come primo contratto a termine
(durata fino a 12 mesi) con lavoratori senza indicare le
ragioni di carattere tecnico, produttivo, organizzativo
o sostitutivo, anche se riferibili allordinaria attivit del
datore di lavoro, che devono giustificare lapposizione
del termine nel contratto (ragioni giustificative previste
come elemento essenziale
Questa tipologia porta un indubbio vantaggio in quanto
nei nostri studi evita da una parte la rigidit del contratto
a tempo indeterminato, dallaltro lato per lapposizione
di un termine che rientra nei 12 mesi che consente alle
nostre realt di evitare i rischi sullindicazione di una
ragione giustificativa del termine non sufficientemente
specificata o con una prova della sussistenza carente che
porterebbero, se dimostrati, ad una trasformazione del
contratto in indeterminato. I contratti collettivi nazionali
possono anche delegare i contratti integrativi aziendali
ad introdurre questo sistema. Il secondo livello di contrat-
tazione (ovvero quello regionale, comunale o di studio)
quindi non ha un potere di intervento autonomo ma at-
tivabile solo se il CCNL nazionale del settore ne consente
tale facolt espressamente ed il nostro contratto collettivo
SACI/ANACI lo prevede.
Rinnovo contratto a tempo determinato: ampliato
lintervallo.
stato previsto lampliamento dellintervallo di giorni
che deve intercorrere tra la scadenza di un contratto a
tempo determinato e la stipula di uno nuovo con apposi-
zione del termine, sempre con lo stesso lavoratore (e lo
stesso datore di lavoro ovviamente). Glintervalli previsti
dal D. Lgs. 368 del 2001, con la legge n92/2012 sono i
seguenti:
90 giorni se il contratto a termine scaduto superiore a
6 mesi;
60 giorni se il contratto a termine scaduto inferiore a
6 mesi.
Si tratta di un drastico aumento dellintervallo di tem-
po che, considerato unitamente alla possibilit di stipula
di un primo contratto a termine con un altro lavoratore
per un periodo fino a 12 mesi senza lindicazione della
causale, porta la convenienza delle imprese a non stipu-
lare un nuovo contratto a termine con il lavoratore a cui
scaduto il contratto ma a stipularne uno nuovo con un
altro lavoratore. Questo ovviamente per le mansioni dove
possibile o conveniente per lo Studio..
Prosecuzione di fatto ora possibile fino a 30 o 50 gior-
ni. La riforma tiene conto anche della possibilit che il
contratto continui tra le parti dopo la scadenza del termi-
ne, ossia che il datore di lavoro continui a ricorrere alle
prestazioni del lavoratore anche se il suo contratto sca-
duto. Questo pu accedere per completare le attivit per
il quale il contratto a termine era stato stipulato, ad esem-
pio. Anche in questo caso i termini sono stati modificati.
Il rapporto a termine, pu proseguire oltre la scadenza per
soddisfare esigenze organizzative per:
30 giorni, nel caso di contratti di durata inferiore a 6 mesi
(nella disciplina previgente, il prolungamento di fatto era
consentito per un massimo di 20 giorni);
50 giorni nel caso di contratti di durata superiore a 6 me-
si (fino al 17 luglio 2012 era possibile per un massimo di
30 giorni).
Problemi del lavoro
lamministratore
53
Ovviamente se il datore di lavoro supera questi termini di
prolungamento del contratto a termine scaduto, il contrat-
to si considera a tempo indeterminato.
LA PROROGA DEL CONTRATTO A TEMPO
DETERMINATO
Il termine del contratto pu essere prorogato solo quan-
do la durata dello stesso non super i 3 anni. In tali casi
la proroga ammessa una sola volta a condizione che
sia richiesta da ragioni oggettive e si riferisca alla stessa
attivit per la quale stato stipulato il contratto a tempo
determinato.
IN EVIDENZA:
Si faccia bene attenzione che questa possibilit pu es-
sere concessa una sola volta ed il limite temporale, la
data entro la quale si pu stipulare la proroga pro-
prio la scadenza del contratto.
Ma lattenzione DEVE ESSERE focalizzata sul fatto
che se la data di scadenza del contratto a tempo de-
terminato non sar pi possibile una proroga ma bi-
sogner rinnovare il contratto come descritto in pre-
cedenza, con lattesa di 60 o 90 giorni prevista dalla
Legge 92/2012.
IN EVIDENZA
Infine si faccia particolare attenzione che se le parti
non ne hanno stipulata gi una e perch il contratto
in scadenza ma non scaduto, va ricordato che la
proroga del contratto a termine vincolata allindi-
cazione delle ragioni giustificative che devono essere
oggettive e dimostrare la necessit della proroga tra le
parti del contratto a tempo determinato in scadenza.
Qualora il rapporto di lavoro continui dopo la scadenza
del termine inizialmente fissato, al lavoratore spetta una
maggiorazione del 20% della retribuzione per i primi 10
giorni, del 40% per ciascun giorno ulteriore

Successione di contratti a termine
il termine tra due contratti a termine successivi stato
ampliato si prevede che detto termine corrisponda a:
giorni 60 dalla scadenza di un contratto di durata inferio-
re a 6 mesi;
giorni 90 dalla scadenza di un contratto di durata supe-
riore a 6 mesi;
Tale termine pu essere ridotto nel caso a 20 o 30 giorni,
ad opera dei contratti, nel caso in cui lassunzione avven-
ga per:
lavvio di una nuova attivit;
il lancio di un prodotto o di un servizio innovativo;
limplementazione di un rilevante cambiamento
tecnologico;
la fase supplementare di un significativo progetto di ri-
cerca e sviluppo;
il rinnovo o (la) proroga di una commessa consistente.
Il lavoratore con contratto a termine pu essere riassunto
se tra la fine del primo contratto e linizio del successi-
vo sono trascorsi 90 giorni (o 20 giorni se il contratto
scaduto aveva una durata inferiore a sei mesi.) Se linter-
vallo tra i due contratti inferiore a 10 giorni, pu essere
richiesta la trasformazione del rapporto di lavoro in un
contratto a tempo indeterminato.
IN EVIDENZA:
Se lintervallo dunque inferiore a quello prescritto, so-
lo il secondo contratto a termine di trasforma a tempo
indeterminato;
Se non vi alcun intervallo, il rapporto di lavoro diviene
a tempo indeterminato fin dal primo contratto.
IN EVIDENZA
Il contratto a tempo determinato stipulato per la so-
stituzione di lavoratrici in congedo di maternit lart.
4, comma 1, del D. Lgs. 151 del 2001) pu essere rin-
novato senza rispetto degli intervalli di 60 o 90 giorni
previsti dalla riforma Fornero. Lo ha chiarito il Mi-
nistero del lavoro in risposta ad un quesito. Possibi-
le quindi la riassunzione a termine senza intervallo.
Specificando che possibile, in caso di sostituzione di
una dipendente in maternit, la riassunzione di una
dipendente gi assunta in precedenza con contratto a
termine, senza che sia necessario attendere linterval-
lo di tempo di 60 o 90 giorni previsto dalla legge n. 92
del 2012.
Prosecuzione oltre la data di scadenza
il contratto continui tra le parti dopo la scadenza del ter-
mine, ossia che il datore di lavoro continui a ricorrere
alle prestazioni del lavoratore anche se il suo contratto
s caduto. Questo pu accedere per completare le atti-
vit per il quale il contratto a termine era stato stipula-
to, ad esempio. Anche in questo caso i termini sono stati
modificati.
Il rapporto a termine,, pu proseguire oltre la scadenza
per soddisfare esigenze organizzative per:
30 giorni, nel caso di contratti di durata inferiore a 6
mesi;
50 giorni nel caso di contratti di durata superiore a 6
mesi.
IN EVIDENZA:
la Corte di Cassazione (sent. 6081/10) ha stabilito che
in presenza di una serie di contratti a termine illegit-
timi, leventuale stipulazione i un contratto a termine
legittimo non estingue il rapporto a tempo indetermi-
nato venutosi a creare e tanto meno raggiunge questo
effetto a causa del fatto che le parti avrebbero posto
in essere una novazione contrattuale.
Problemi del lavoro
lamministratore
54
Si rammenta per la terza volta che, con il decre-
to legislativo 14 marzo 2011 n. 23 (Disposizio-
ni in materia di federalismo fiscale municipale),
il legislatore delegato aveva previsto, a de-
correre dallanno 2014, lintroduzione di una
nuova imposta (imposta municipale propria)
che avrebbe sostituito (per quanto riguarda la
componente immobiliare) non soltanto lI.C.I.
ma, per gli immobili non concessi in locazione,
anche lIRPEF e le relative addizionali.

Con il decreto-legge n. 201 del 6 dicembre
2011 (Disposizioni urgenti per la crescita, le-
quit e il consolidamento dei conti pubbli-
ci) convertito con modificazioni nella legge
22 dicembre 2011 n. 214, il legislatore ha
quindi anticipato allanno 2012, in via speri-
mentale, lapplicazione dellimposta municipa-
le disciplinata dagli articoli 8 e 9 del ricordato
D.Lgs. n. 23/2011, con sostanziali modifiche
tra le quali, in particolare, lestensione dellI-
MU allabitazione principale ed alle pertinen-
ze della stessa.
Recentemente, per chiarire i rapporti esisten-
ti tra lIMU e le imposte sui redditi inter-
venuta lAgenzia delle entrate, con la propria
Circolare n. 5/E dell11 marzo 2013.
In primo luogo, la suddetta Circolare ha ulte-
riormente precisato che i redditi fondiari re-
lativi ai beni non locati, assoggettati allIMU,
sono esclusi dalla base imponibile IRPEF ai
sensi dellart. 8 del D.Lgs. n. 23 del 2011 e
non devono quindi concorrere a formare il red-
dito complessivo del contribuente, nel rispetto
dellart. 3, comma 3, del Testo Unico delle Im-
poste sui Redditi (TUIR).
Ne deriva unimmediata conseguenza per le
unit immobiliari di propriet comune delle-
dificio in condominio, indicate al n. 2) dellart.
1117 del codice civile, e precisamente: i locali
per la portineria e lalloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per
gli stenditoi e per altri simili servizi in comune,
nellipotesi in cui siano dotate di unautonoma
rendita catastale. Infatti, la rendita catastale at-
tribuita alle suddette unit immobiliari, qualora
le stesse non siano concesse in locazione, non
concorrer pi a formare il reddito dei singo-
li condomini per la parte loro attribuibile sulla
base delle tabelle millesimali del Condomi-
nio, neppure qualora gli importi imputabili ai
singoli condomini dovessero risultare superio-
ri ad Euro 25,82 (Lire 50.000) secondo quanto
indicato nel comma 3-bis dellart. 36 del TUIR.
Soltanto qualora le suddette unit immobilia-
ri di propriet comune delledificio in condo-
minio dovessero essere concesse in locazione,
i singoli condomini sarebbero obbligati a far
concorrere alla determinazione del loro reddi-
to complessivo la quota di reddito imputabile
a ciascuno di essi, sulla base della ripartizione
operata dallAmministratore del Condominio.
Dal ricordato principio di sostituzione, re-
lativo ai fabbricati non locati, discendono due
notevoli corollari:
1. le deduzioni e le detrazioni da quantifica-
re in rapporto al reddito complessivo del
contribuente dovranno essere rapportate
allammontare dei redditi dichiarati al net-
to delle rendite catastali degli immobili non
locati, salvo esplicita disposizione contra-
ria;
2. per verificare il superamento del limite
di Euro 500,00 previsto dal comma 2-bis
Tasse e guai
RAPPORTI TRA LIMU E LE
IMPOSTE SUI REDDITI
Romano Bionda
lamministratore
55
dellart. 11 del TUIR, non si dovr tener
conto delle rendite catastali degli immobili
non locati, per i quali lIRPEF (con le rela-
tive addizionali) non dovuta.
Dopo aver ricordato che lIMU indeducibi-
le dalle imposte sui redditi, la Circolare pas-
sa in rassegna sia i redditi per i quali lIRPEF
con le relative addizionali si considera sosti-
tuita dallIMU versata, sia i redditi per i quali
lIRPEF con le relative addizionali si aggiunge
allIMU versata.
Relativamente al reddito dei fabbricati dichia-
rati da persone fisiche, si precisa che non sono
soggetti ad IRPEF ed alle relative addiziona-
li, in virt dellassoggettamento degli stessi all
IMU:
gli immobili non locati (ovvero sfitti);
labitazione principale e gli altri immobi-
li tenuti a propria disposizione dal contri-
buente;
gli immobili concessi in comodato gratuito;
gli immobili destinati ad uso promiscuo dal
professionista.
Sempre relativamente al reddito dei fabbricati
dichiarati da persone fisiche, sono invece sog-
getti allIRPEF ed alle relative addizionali, ol-
tre ad essere assoggettati allIMU:
gli immobili locati diversi da quelli cui si
applica la cedolare secca, e precisamente:
1. le unit non abitative;
2. le unit abitative locate per uso non abita-
tivo;
3. le unit abitative locate a soggetti diversi
dalle persone fisiche;
4. le unit abitative locate a persone fisiche
per uso abitativo ma per le quali il contri-
buente non ha optato per lapplicazione del-
la cedolare secca;
gli immobili non produttivi di reddito fon-
diario ai sensi dellart. 43 del TUIR (in par-
ticolare: gli immobili relativi allimpresa
individuale e quelli strumentali per leser-
cizio di arti e professioni);
gli immobili per i quali si percepisce una
indennit di occupazione, considerata
reddito diverso.
Resta inteso che se il fabbricato esente dallI-
MU il principio di sostituzione risulta inope-
rante e, di conseguenza, lIRPEF con le relative
addizionali sempre dovuta, anche se il fabbri-
cato non locato.
La Circolare prende quindi in esame lipotesi
dei beni immobili locati per una sola parte del
periodo dimposta, per i quali viene riafferma-
ta la necessit di suddividere tale periodo tra la
frazione dellanno in cui i fabbricati sono loca-
ti e la frazione dellanno in cui non lo sono; in
proposito, si osserva soltanto che la conclusio-
ne alla quale sembra pervenire lAmministra-
zione Finanziaria dello Stato laddove afferma
che lIMU sostituisce lIRPEF in relazione alla
sola parte del periodo dimposta in cui limmo-
bile non locato, rappresentando una legittima
materia di discussione richiederebbe un ulte-
riore chiarimento.
Inoltre la Circolare precisa che, a decorrere dal
periodo dimposta 2012, la rendita catastale ri-
valutata dellabitazione principale pi non con-
corre alla formazione del reddito complessivo
del contribuente e, di conseguenza, la dedu-
zione della suddetta rendita catastale dal red-
dito complessivo del contribuente, prevista dal
comma 3-bis dellart. 10 del TUIR, ovviamen-
te non deve essere pi operata.
Viene precisato altres che per gli immobili
inagibili, i quali fruiscono di una deduzione
IMU nella misura del 50%, lIRPEF con le re-
lative addizionali si considera comunque sosti-
tuita pienamente dallIMU e non deve essere
dunque corrisposta.
Si ribadisce, infine, che il contribuente che
possiede soltanto redditi fondiari relativi a be-
ni immobili non locati, per i quali deve essere
versata la sola IMU, risulta esonerato dallob-
bligo di presentare la dichiarazione dei redditi.
Tasse e guai
lamministratore
56
A seguito della richiesta proposta con istanza di
interpello concernente il corretto comportamento
da adottare nellapplicazione dellaliquota
I.V.A. su interventi di manutenzione ordinaria
per la revisione periodica obbligatoria degli
impianti di riscaldamento, condominiali o ad
uso esclusivo, istallati in fabbricati a prevalente
destinazione abitativa privata,lAgenzia delle
Entrate risponde allistante societ che eroga
i servizi di assistenza e manutenzione, con la
risoluzione del 4 Marzo 2013.
confermato che queste prestazioni rese su
impianti di propriet condominiale o privata,
rientrano nellarea di applicazione dellaliquota
ridotta del 10% e non quella ordinaria del 21%.
In particolare, continua il documento di prassi,
tra gli interventi di manutenzione ordinaria
che beneficiano dellagevolazione, sono da
comprendere quelli necessari ad integrare o
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici
esistenti.
Detto orientamento era gi stato precisato
dallAmministrazione finanziaria con la circolare
71 dellaprile 2000 dove nelle premesse era
indicato: dal 1 gennaio al 31 dicembre 2000,
alle prestazioni aventi ad oggetto interventi di
recupero del patrimonio edilizio, realizzati su
fabbricati a prevalente destinazione abitativa,
si rende applicabile laliquota IVA del 10 per
cento, ai sensi dellart. 7, co.1, lett. b) della legge
488/99 (opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o mantenere lefficienza
degli impianti esistenti).
Sulla base della citata disposizione la medesima
aliquota si applica, in linea generale, anche ai
beni forniti dal prestatore del servizio per la
realizzazione dellintervento di recupero.
Si osserva, inoltre che lagevolazione tributaria,
stata oggetto di continue proroghe ed
divenuta definitiva con lentrata in vigore della
legge 191 del 23 Dicembre 2009 e che le varie
tipologie di interventi di recupero del patrimonio
edilizio sono state trasfuse nel Testo Unico
delle disposizioni legislative e regolamenti
in materia edilizia, punto di riferimento per
lindividuazione delle tipologie degli interventi
agevolati.
Tornando alla risoluzione 15/E del 4 Marzo
2013 oggetto del mio intervento il beneficio
dellaliquota Iva al 10% diretto ai consumatori
finali della prestazione e non si applica ai contratti
aventi ad oggetto oltre alla manutenzione
ordinaria anche prestazioni ulteriori per le quali
non viene indicato un corrispettivo distinto.
Se ad oggi sono rinvenibili casi in cui stata
applicata laliquota ordinaria alle sopra
descritte prestazioni, possibile avanzare
richiesta di rimborso per lIVA addebitata agli
utenti in misura eccedente il 10 per cento da
parte dellimpresa prestatrice dellopera. Deve
essere presentata entro il termine biennale che
decorre dalla data del versamento dellimposta
applicata nella misura ordinaria,dimostrando
di aver effettivamente restituito il tributo agli
utenti. A seguito delle istruzioni dettate da
questa risoluzione, per ottenere il rimborso
dellimposta da parte del prestatore di servizi
non consentita la regolazione attraverso
lemissione della nota di variazione.
Concludendo, il contratto diretto ai soggetti
beneficiari dellintervento soggetti privati
o Condomini avente per oggetto anche la
revisione periodica obbligatoria degli impianti
di riscaldamento, deve indicare un corrispettivo
distinto per ogni prestazione, in questo modo
potr beneficiare dellaliquota I.V.A. gentile
del 10%.
Tasse e guai
I VA GENTI LE AL 10%
PER LA REVISIONE PERIODICA OBBLIGATORIA DEGLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO
Carmen Rovere
lamministratore
57
Centro studi
Ripartizione spese
lastrico solare
I criteri di ripartizione delle
spese di ripristino del lastrico
solare di uso esclusivo previsti
dal codice possono essere mo-
dificati dallassemblea? Nel
caso in cui nella colonna sotto-
stante il lastrico si trovino an-
che parti comuni, queste come
vanno considerate ai fini della
ripartizione delle spese?
Risponde lavv
Marina Figini
Lart. 1126 codice civile stabi-
lisce che quando luso dei la-
strici solari o di una parte di
essi non comune a tutti i con-
domini, quelli che ne hanno
luso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella
spesa delle riparazioni o rico-
struzioni del lastrico: gli altri
due terzi sono a carico di tutti i
condomini delledificio o della
parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione
del valore del piano o della
porzione di piano di ciascuno.
La norma appena citata, co-
me tutte le altre in materia di
ripartizione delle spese, de-
rogabile ossia pu essere mo-
dificata con il consenso una-
nime di tutti i partecipanti al
condominio.
Pertanto valide modifiche al
criterio di legge di cui allart.
1126 potranno essere apportate
da un regolamento contrattuale
e/o da una tabella millesima-
le contrattuale regolarmente
trascritti.
E pertanto esclusa ogni com-
petenza dellassemblea a mo-
dificare criteri di ripartizione
di spese, a meno che non si
tratti di assemblea totalitaria
(presenti tutti i partecipanti
al condominio rappresentanti
lintero valore delledificio) e
la relativa delibera venga for-
malizzata in scrittura privata
autenticata da notaio, trascritta
nei pubblici registri ai fini del-
la opponibilit ai terzi.
Bisogna per distinguere di-
versi casi nei quali lassemblea
decide in materia di criteri di
ripartizione di spese.
Pu essere che lassemblea de-
cida di applicare ad una deter-
minata spesa, e solo a quella,
un criterio diverso da quello
previsto dalla legge o dal re-
golamento/tabella contrattua-
le: in questo caso la delibera
annullabile.
Nel caso invece in cui lassem-
blea deliberi di modificare per
il futuro in via generale i crite-
ri di ripartizione stabiliti dal-
la legge, allora la delibera
nulla.
Il principio stato conferma-
to in giurisprudenza costante
della Cassazione: le delibere
relative alla ripartizione delle
spese sono nulle se lassem-
blea, esulando dalle proprie
attribuzioni, modifica i crite-
ri stabiliti dalla legge o in via
convenzionale da tutti i condo-
mini, mentre esse sono annul-
labili nel caso in cui i suddetti
criteri siano violati o disattesi
(tra le altre, Cass. 29/03/2007
n. 7708, Cass. 21707/2006
n. 16793) e da ultimo, Cass.
14/01/2009 n. 747).
Per il caso in cui nella colonna
di stabile sottostante il lastrico
in questione si trovino anche
delle parti comuni, la giuri-
sprudenza non ha affrontato in
maniera chiara ed univoca la
questione della loro rilevanza
ai fini della suddivisione delle
spese ex art. 1126 c.c.
In linea teorica, e sempre in
funzione del principio di uti-
lit posto a base dellart. 1126
c.c., si potrebbe sostenere che
vada tenuto conto anche delle
parti comuni, con conseguen-
te ipotesi di partecipazione
di tutti i condomini, anche di
quelli non sottostanti il lastri-
co, mediante il calcolo di una
quota pari allincidenza verti-
cale a carico di tutti; tale quota
sarebbe da determinarsi caso
per caso secondo calcoli basati
su criteri non indicati espres-
Il Centro Studi risponde
lamministratore
58
Centro studi
samente dalla legge, che dun-
que dovrebbero essere autono-
mamente scelti dai condomi-
ni secondo principi di equit e
congruit.
In realt dalla lettura testua-
le dellart. 1126 c.c. si rileva
che vengono indicati i con-
domini a cui il lastrico so-
lare serve, in proporzione del
valore di piano o porzione di
piano.
Tenendo conto del fatto che
le parti comuni sono prive di
autonomo valore millesimale,
appare opinabile affermare con
certezza la loro rilevanza nel
caso in cui siano sottostanti il
lastrico solare e la necessit
della loro valorizzazione ai
fini dellart. 1126 c.c.
Ancora pi opinabile, per non
dire da escludersi, pare la ri-
levanza, sempre ai fini di cui
si tratta, delle eventuali parti
comuni site ai piano interrati,
siano esse millesimate o meno.
In linea teorica, e sempre in
funzione del principio di uti-
lit posto a base dellart. 1126
c.c., si potrebbe sostenere che
vada tenuto conto anche delle
parti comuni, con conseguen-
te ipotesi di partecipazione
di tutti i condomini, anche di
quelli non sottostanti il lastri-
co, mediante il calcolo di una
quota pari allincidenza verti-
cale a carico di tutti; tale quota
sarebbe da determinarsi caso
per caso secondo calcoli basati
su criteri non indicati espres-
samente dalla legge, che dun-
que dovrebbero essere autono-
mamente scelti dai condomi-
ni secondo principi di equit e
congruit.
Si ricorda che, sulla base dei
principi sopra esposti, le even-
tuali contestazioni alla delibera
di ripartizione delle spese, lad-
dove questa non dettasse prin-
cipi destinati a derogare per il
futuro le norme del codice, ma
si limitasse a considerare le
spese oggetto di quella specifi-
ca ripartizione, rientrerebbero
nella categoria della annulla-
bilit e dunque, se non im-
pugnata avanti il Tribunale nel
termine di trenta giorni, la de-
libera diventerebbe pienamen-
te efficace ed esecutiva.
La Fiera di Milano Rho
lamministratore
59
INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI
INDICE GENERALE
VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELLANNO PRECEDENTE
ANNO TASSO
Dal 19/04/1942 al 15/12/1990 5%
Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10%
Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5%
Dal 01/01/1999 al 31/12/2000 2,50%
Dal 01/01/2001 al 31/12/2001 3,50%
Dal 01/01/2002 al 31/12/2003 3%
Dal 01/01/2004 al 31/12/2007 2,50%
Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3%
Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1%
Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,50%
Dal 01/01/2012 al 31/12/2012 2,50%
Dal 01/01/2013
TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI
Le nostre tabelle
ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC
2003
+2,7 +2,5 +2,6 +2,5 +2,4 +2,3 +2,5 +2,5 +2,5 +2,4 +2,4 +2,3
2004
+2,0 +2,2 +1,9 +2,0 +2,1 +2,2 +2,1 +2,1 +1,8 +1,7 +1,7 +1,7
2005
+1,6 +1,6 +1,6 +1,7 +1,7 +1,6 +1,8 +1,8 +1,9 +2,0 +1,8 +1,9
2006
+2,2 +2,1 +2,1 +2,0 +2,2 +2,1 +2,1 +2,1 +2,0 +1,7 +1,7 +1,7
2007
+1,5 +1,5 +1,5 +1,4 +1,4 +1,6 +1,6 +1,6 +1,6 +2,0 +2,3 +2,6
2008
+2,9 +2,9 +3,3 +3,3 +3,5 +3,8 +4,0 +3,9 +3,7 +3,4 +2,6 +2,0
2009
+1,5 +1,5 +1,0 +1,0 +0,7 +0,4 - 0,1 +0,2 +0,1 +0,2 +0,7 +1,0
2010
+1,3 +1,3 +1,5 +1,6 +1,5 +1,3 +1,7 +1,5 +1,6 +1,7 +1,7 +1,9
2011
+2,2 +2,3 +2,5 +2,6 +2,6 +2,7 +2,7 +2,8 +3,0 +3,2 +3,2 +3,2
2012
+3,2 +3,3 +3,2 +3,2 +3,0 +3,1 +2,9 +3,1 +3,1 +2,7 +2,4 +2,4
2013
+2,2 +1,8 +1,6
lamministratore
60
IMPIANTI AUTOCLAVE CONDOMINIALI
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