Il condominio

in 170 domande

PICCOLE E GRANDI RISPOSTE QUOTIDIANE

A PORTATA DI MANO
IL CONDOMINIO IN 170 DOMANDE
© 2022, 2013 Altroconsumo Edizioni S.r.l.
Via Valassina 22 – 20159 Milano

ISBN 978-88-99780-63-0
Il condominio
in 170 domande
Coordinamento editoriale: Sonia Basili
Redazione tecnica: Antonio Romano
Revisione tecnica: Antonietta Agostinelli
Redazione: Chiara Olivero
Copertina e impaginazione: Simona Monfrinotti

Tutti i diritti di traduzione, riproduzione,

memorizzazione elettronica e adattamento totale o parziale,
con qualsiasi mezzo, sono riservati per tutti i paesi

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 Sommario

Introduzione..................................................................................................... 9

AVVISO PER GLI UTENTI

Le pagine di questo ebook sono navigabili. Cliccando sui titoli del sommario verrai
Capitolo 1 – Beni comuni
portato direttamente nella pagina di riferimento e, viceversa, cliccando sui titoli dei Uso dei beni comuni........................................................................................ 12
paragrafi verrai riportato al sommario. Anche i riferimenti alle pagine sono navigabili:
cliccandoci sarai trasferito alla pagina interessata. Uso economico dei beni comuni..................................................................... 23
Cliccando sui link dei siti indicati nel testo potrebbe aprirsi una finestra di “Avviso di
protezione”. In tal caso si potrà proseguire nella navigazione, poiché i link sono stati Manutenzione ordinaria e straordinaria........................................................ 24
controllati prima della pubblicazione della guida.
Modifiche dell’edificio..................................................................................... 26

Modelli 1-2....................................................................................................... 30

Capitolo 2 – Beni privati

AVVERTENZA Uso dei beni privati.......................................................................................... 34
La nostra missione è tutelare i tuoi diritti di consumatore, fornendoti gli strumenti utili
Modifiche dei beni privati............................................................................... 38
a difenderti e a farti valere in ogni contesto della vita quotidiana. Ci impegniamo ogni
giorno, cercando di offrirti un’informazione corretta, completa e sempre aggiornata al Modello 3......................................................................................................... 43
momento in cui scriviamo.
Tutto, però, è in continua evoluzione e, quando prenderai in mano questa guida,
qualcosa potrebbe essere cambiato.
Per stare al passo con gli argomenti che ti interessano, non dimenticare di consultare le Capitolo 3 – Regole in condominio
nostre riviste e di collegarti al sito www.altroconsumo.it. Qui potrai sempre trovare
le ultime news e sapere quando sarà disponibile una nuova edizione di questa guida. Regolamento condominiale............................................................................ 46

Rapporti con i vicini......................................................................................... 50

5
Il condominio in 170 domande Sommario

Diritto di veduta e rispetto delle distanze..................................................... 53 Tutela giudiziaria e mediazione nelle controversie....................................... 156

Modello 4......................................................................................................... 57 Modelli 17-19.................................................................................................... 163

Capitolo 4 – Assemblea e amministratore Capitolo 8 – Energia e ambiente

Assemblea di condominio............................................................................... 61 Riqualificazione degli immobili...................................................................... 167

Impugnanzione delle delibere assembleari................................................... 75 Rifiuti................................................................................................................ 173

Ruolo dell’amministratore............................................................................... 80 Amianto............................................................................................................ 177

Modelli 5-10..................................................................................................... 90 Inquinamento elettromagnetico.................................................................... 180

Modelli 20-22................................................................................................... 184

Capitolo 5 – Spese condominiali

Ripartizione delle spese condominiali............................................................ 99 Indice analitico................................................................................................. 187

Tabelle millesimali............................................................................................ 106 Indice dei modelli............................................................................................ 191

Controllo di gestione....................................................................................... 109

Modelli 11-12.............................................................................................................. 114

Capitolo 6 – Lavori in condominio e sicurezza degli impianti

Sicurezza sul lavoro.......................................................................................... 117

Appalto............................................................................................................. 121

Sicurezza sul lavoro nei cantieri...................................................................... 124

Sicurezza e prevenzione incendi..................................................................... 128

Qualità e sicurezza degli impianti.................................................................. 130

Riscaldamento centralizzato........................................................................... 137

Modelli 13-16.................................................................................................... 143

Capitolo 7 – Responsabilità e difesa dei condomini

Responsabilità dei condomini per danni........................................................ 148

Responsabilità dei condomini per debiti....................................................... 151

Difesa dei beni comuni dagli abusi................................................................. 155

6 7
 Introduzione

Il condominio non è solo un edificio: è la comunità di chi ne è proprietario e

abitante. Un insieme di beni immobili e mobili di varia natura, dai mattoni ai
tubi che portano l’acqua ai cavi elettrici degli impianti e così via, ma anche di
regole che riguardano i rapporti tra i proprietari, gli inquilini e altri soggetti
che per qualche ragione hanno a che fare con il condominio.
Insieme, nelle pagine che seguono, valuteremo proprio queste regole che
altro non sono che una cassetta degli attrezzi dove cercheremo lo strumento
migliore per proteggere i nostri diritti di condomini, perché, in effetti, il con-
dominio siamo noi stessi che lo viviamo. La nostra cassetta degli attrezzi ha
tre scomparti: nel primo troviamo il Codice Civile che contiene poche norme
che riguardano il nostro argomento, ma di importanza fondamentale. Da poco
sono state modificate da un’importante riforma.
Nel secondo scomparto troviamo alcune leggi speciali: talune sono valide per
tutto il territorio italiano, altre solo nella regione o persino nel comune dove
si trova il nostro condominio.
Nel terzo scomparto, quello che si trova subito aprendo il coperchio della
scatola degli attrezzi e dove si trovano di solito quelli che servono sempre e
che devono restare a portata di mano, si trova il regolamento di condominio.
Le regole però non bastano, perché le indicazioni di chi conosce una materia
sono sempre importanti in ogni campo. Potremmo considerare in questo modo le
sentenze che i tribunali pronunciano quando si trovano a dover decidere una lite.
Come le istruzioni per l’uso di un macchinario, non siamo obbligati a seguire
le decisioni dei tribunali per sapere come muoverci, ma ci servono per chiarirci
le idee prima di combinare qualche guaio: ne abbiamo bisogno come una
Pagina bianca torcia quando entriamo in una stanza poco illuminata.

9
Pagina bianca
 1
Beni comuni

Beni comuni

Se abbiamo acquistato un immobile che si trova in condominio, abbiamo

certamente a disposizione alcune porzioni immobiliari che non sono nella
nostra esclusiva disponibilità, ma che sono strettamente collegate alla nostra
unità immobiliare, sia essa un appartamento, un box, una cantina.
Il condominio è infatti una realtà complessa: accanto alle abitazioni private
esistono sempre alcune parti di proprietà comune, parti che sono fondamentali
per la stessa esistenza dell’immobile in condominio.
Queste parti ci riguardano da vicino, non possiamo ignorarle e non vi possiamo
rinunciare; ne dobbiamo sopportare le spese per i lavori di manutenzione e
dobbiamo pagare per i servizi che le riguardano. Dobbiamo anche rispondere
dei danni che queste causano ad altri condomini o a estranei.
In cambio, però, le possiamo utilizzare in vario modo per vivere al meglio la
nostra unità immobiliare e della corretta conservazione se ne occupa l’ammi-
nistratore, se ne abbiamo nominato uno, sgravandoci almeno in parte dalla
loro gestione.
Per prima cosa dobbiamo quindi individuare le parti comuni che ci interessano.
Il Codice Civile, infatti, comincia a trattare il condominio partendo proprio
da un elenco delle parti comuni.
Anche se il condominio può avere un amministratore e ha un codice fiscale,
non è comunque una “persona giuridica” come, per esempio, una società o
un’associazione, ma un insieme di beni che possiamo utilizzare a certe con-
dizioni e nel rispetto di alcune regole.

11
Il condominio in 170 domande
Per questo il Codice Civile e quasi tutti i regolamenti di condominio par-
tono da un elenco di quelle che sono le parti comuni. Alcune di queste
sono beni immobili, come per esempio il tetto o la facciata. Si tratta di parti
dell’edificio necessarie all’uso comune. Altre sono sempre porzioni dell’edi-
ficio ma funzionali alla comunità dei condomini, come i locali dove si trova
la caldaia o l’alloggio del portiere. Altre ancora sono manufatti tecnici che
sono al servizio di tutti i condomini, come i tubi dell’impianto idrico o i cavi
che portano l’energia elettrica fino ai contatori individuali. L’elenco preciso
si trova nell’art. 1117 del Codice Civile, ma anche – e proprio con preciso
riferimento al nostro fabbricato – nei rogiti e, se esiste, spesso anche nel
regolamento di condominio.
Uso dei beni comuni
Tutti i condomini possono utilizzare i beni comuni, a prescindere dalla propria
quota di millesimi e li possono utilizzare anche per garantire alla propria
unità immobiliare un uso più comodo o confortevole. Ogni condominio è
un caso speciale e ogni regolamento di condominio potrebbe contenere
indicazioni particolari. Dal tetto agli impianti, vediamo come districarsi tra
limiti e possibilità.
1. Il tetto è sempre un bene comune?
Il tetto è sempre una parte comune in tutte le sue componenti (per esempio
tegole, travi, cornicione). Non vi sono differenze se il tetto è a falde oppure
se è una copertura piana e non fa differenza se questa è calpestabile.
Dove però sono riconoscibili diverse parti del fabbricato, come per esempio
in un condominio a forma di L, ogni gruppo di condomini che si trova al di
sotto della parte interessata dai lavori di manutenzione, si farà carico delle
spese quando queste riguardano solo una parte del tetto. L’art. 1123 comma
3 del Codice Civile prevede infatti l’esistenza di beni comuni che sono però
tali solo tra un gruppo di condomini. Il regolamento di condominio, quello
allegato ai rogiti o da questi richiamato, può però contenere indicazioni diverse:
per esempio può stabilire che una copertura piana sia accessibile solo da un
condomino e che quindi il tetto diventi una terrazza a disposizione solo di uno
tra i condomini. Si tratta però di eccezioni al principio della proprietà comune
di tale manufatto. Tutti i condomini possono usare il tetto: se il tetto è parte
comune, ognuno dei condomini ne è proprietario e quindi lo può usare per
12
Beni comuni
le proprie necessità. Occorre però fare attenzione, perché il regolamento di
condominio contiene spesso limiti o condizioni che vanno considerate anche
se si tratta di documenti antiquati.
Anche grondaia e cornicione sono parti comuni: la grondaia, essendo de-
stinata a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle
infiltrazioni di acqua piovana, svolge una funzione che riguarda l’edificio
nel suo complesso e quindi deve essere considerata tra i beni di proprietà
comune tra i condomini, salvo l’esistenza di indicazioni diverse nel regola-
mento di condominio.
Un discorso analogo si può fare per i cornicioni, i quali, oltre a costituire
elemento della facciata dell’edificio, hanno lo scopo di convogliare le acque
piovane a una certa distanza dai muri perimetrali, con beneficio per tutto
il fabbricato.
2. Posso installare una nuova antenna o dei pannelli solari a mie
spese?
Lo posso fare se il regolamento di condominio non lo vieta e se non dan-
neggio né il tetto né gli impianti esistenti. Anzi l’art. 1222 bis del Codice
Civile me lo consente espressamente. Se però devo effettuare modifiche sul
tetto o su altre parti comuni, devo informare l’amministratore, dettagliando
le opere che intendo eseguire e l’assemblea mi può imporre modalità al-
ternative di esecuzione delle opere di mio interesse oppure condizioni per
tutelare stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea
può ripartire l’uso delle coperture tra gli interessati a installare pannelli so-
lari e chiedere garanzie per i danni che potrebbero verificarsi sia durante lo
svolgimento delle opere che successivamente (Modello 1).
3. L’area del sottotetto è una parte comune o è di uso esclusivo
dell’ultimo piano?
I sottotetti sono indicati espressamente tra le parti che si presumono comuni.
Si trovano infatti nell’elenco contenuto nell’art. 1117 del Codice Civile. Sono
però parti comuni solo i sottotetti destinati, per le proprie caratteristiche strut-
turali e funzionali, all’uso comune. Diversamente si considerano “pertinenza”
dei proprietari degli ultimi piani.
Perché sia di proprietà comune, tra gli indizi rilevanti è stata considerata la
dimensione, la praticabilità e l’accesso dal vano scala (Corte di Cassazione,
sentenza n. 9383/2020).
13
Il condominio in 170 domande
4. Posso installare l’unità esterna di un condizionatore sulla
facciata?
Secondo l’art. 1102 del Codice Civile ciascuno può servirsi delle parti
comuni, di cui ogni condomino è, in effetti, comproprietario, per meglio
utilizzare la propria unità immobiliare privata. Deve però fare in modo di
non danneggiare in nessun modo la facciata e nemmeno alterare il decoro
architettonico dell’edificio. Occorre poi fare attenzione che l’impianto non
produca rumori o vibrazioni fastidiose. Se però il regolamento di condominio
contenesse regole precise, queste prevalgono e devono essere applicate.
Nel caso di regolamenti che sono stati predisposti molti anni fa, probabil-
mente non si troverà riferimento agli impianti tecnologici così diffusi oggi:
il regolamento potrebbe però vietare o limitare genericamente le “opere”
realizzate sulle parti comuni; indicazioni di questo tipo potrebbero applicarsi
anche agli impianti più disparati.
5. Ho fatto fare una tenda da esterni per proteggere dal sole il
balcone di mia proprietà: posso installarla senza problemi?
Come sempre il regolamento di condominio fa legge in questi casi e spesso
in tali documenti – che sono sempre validi anche se scritti molti anni fa – si
trovano disposizioni più o meno rigorose. In assenza di chiare indicazioni, il
principio da osservare è quello della libertà di uso delle parti comuni, facendo
però in modo di non danneggiare in alcun modo il fabbricato, nemmeno dal
punto di vista estetico. Attenzione inoltre alla corretta installazione, perché,
anche se la tenda viene posta in opera sulla facciata, che è una parte comu-
ne, essa resta di proprietà del condomino che l’ha installata, per cui questi
risponde dei danni eventualmente causati, per esempio, da una caduta della
tenda sui passanti.
6. Ho diviso in due la stanza dei miei figli, ma la finestra è una
sola: posso aprire una nuova finestra in facciata?
L’apertura di una finestra in facciata, come pure altre modifiche delle parti
comuni, anche se eseguite a spese del singolo condomino che vi ha interes-
se, sono in genere soggette a limiti nei regolamenti di condominio. Spesso
sono vietate del tutto. In genere l’ostilità dei condomini si rivolge proprio
a modifiche delle parti comuni come questa, che sono per loro natura irre-
versibili o quasi. In assenza però di indicazioni contenute nel regolamento
14
Beni comuni
di condominio, vale il principio favorevole dell’art. 1102 del Codice Civile
che consente a ogni proprietario l’uso dei beni comuni senza limitazioni
che non siano quelle dettate dalla necessità di evitare danni all’immobile,
fossero anche solo estetici (Corte di Cassazione, sentenza n. 11445/2015).
Determinanti sono in questi casi due considerazioni.
La prima deriva dal disegno architettonico dell’edificio: non occorre che il
progetto sia firmato da un noto architetto, ma è sufficiente che la simme-
tria della facciata sia gravemente alterata per legittimare l’opposizione dei
condomini.
La seconda considerazione è connessa alle modalità di esecuzione dei
lavori: anche se l’apertura della finestra in questione non determina alcun
rischio di crollo dell’edificio, se si rovina l’intonaco della facciata in corri-
spondenza dell’apertura della finestra e se i tentativi di sistemazione danno
risultati modesti (applicazione di mattonelle di tipo o colore differente,
tinta dell’intonaco di tonalità diversa), la lamentela dei condomini è senza
dubbio legittima.
7. Vorrei allargare l’entrata del box: è possibile se lo faccio a
mie spese?
In genere si può. L’apertura del box riguarda pur sempre la facciata, ma è
piuttosto difficile sostenere che una tale modifica alteri l’aspetto architettonico
del fabbricato, danneggiandolo. In ogni caso, però, indicazioni anche gene-
riche contenute nel regolamento di condominio, come il divieto di realizzare
modifiche sulle parti comuni, fanno legge tra i condomini e possono condurre
al divieto di esecuzione delle opere in questione.
8. L’abbattimento della barriera architettonica costituita dai
gradini dell’entrata stravolgerà completamente l’estetica
dell’ingresso alla casa: si può fare qualcosa?
La legge agevola l’abbattimento delle barriere architettoniche, consentendo
che chi vi ha interesse possa sottoporre le opere in questione all’assem-
blea, che decide con una maggioranza ridotta rispetto alle innovazioni di
altro tipo.
L’art. 1120 del Codice Civile prevede infatti una maggioranza speciale per
approvare in assemblea le opere di questo tipo sulle parti comuni: basta il
voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappre-
sentino almeno 500 millesimi. La L. 13/1989 prevede inoltre che, nel caso
15
Il condominio in 170 domande
in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla
richiesta fatta per iscritto, le decisioni relative all’abbattimento delle barriere
architettoniche, i portatori di handicap possono installare, a proprie spese,
servoscala e strutture mobili o facilmente rimovibili e possono anche modi-
ficare l’ampiezza delle porte d’accesso per rendere più agevole l’accesso agli
edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage. Tuttavia, la norma fa salve le
cautele in materia di innovazioni dannose previste dal Codice Civile per cui
sono sempre vietate le opere che siano dannose per l’edificio anche solo
dal punto di vista estetico oppure che rendano inservibili le parti comuni
agli altri condomini. Dunque, la normativa consente al singolo condomino
disabile ampie possibilità di eseguire opere, anche piuttosto consistenti, a
propria cura e spese, ma con alcuni limiti rivolti soprattutto alla tutela della
parità di uso delle parti comuni e al decoro del fabbricato. La Magistratura
di per sé ha però talvolta considerato prevalente l’interesse all’accesso del
fabbricato da parte di disabili rispetto al concorrente diritto dei proprietari
di non vedere modificate le parti comuni (Corte di Cassazione, sentenza
n. 18334/2012).
Il risultato è che ogni palazzo fa storia a sé, ma ogni opera deve essere at-
tentamente progettata in modo da non stravolgere le parti comuni e la loro
utilizzabilità per tutti.
9. L’ufficio dove svolgo la mia attività professionale si trova in
un condominio. Posso installare vicino al citofono un cartello
con il nome della mia impresa?
È possibile senza difficoltà: tale prassi è ritenuta una delle attività lecite e
consentite delle cose comuni e in particolare dei muri condominiali.
In assenza di precise norme di legge e se il regolamento di condominio
non dispone diversamente, ciascuno dei condomini può servirsi dei muri
perimetrali dell’edificio condominiale per l’utilità data dal risalto pubblicitario
dell’attività professionale o commerciale svolta, che si realizza normalmente
proprio mediante l’installazione di insegne, targhe, cartelli e simili.
Se non è escluso dal contratto di locazione, anche l’inquilino può affiggere
sul muro condominiale dell’edificio targhe o insegne per pubblicizzare la
sua attività commerciale o professionale svolta nel locale che gli è stato
affittato. Il potere del conduttore di utilizzare le parti comuni dell’edificio
condominiale dove si trova l’immobile in locazione è, infatti, il medesimo di
quello spettante al proprietario. Talvolta è necessario ottenere dal Comune
specifici permessi oppure, specie nei centri storici, rispettare determinate
caratteristiche e dimensioni: tali aspetti non hanno nulla a che vedere con i
rapporti tra condomini e sono spesso previsti dai Regolamenti edilizi locali.
16
Beni comuni
10. L’amministratore del condominio mi ha detto che posso
cambiare i miei serramenti, ma devo rispettare il decoro
architettonico dell’edificio. Che cosa significa?
Non esiste una definizione precisa e ufficiale di “decoro architettonico”.
In genere per “decoro architettonico” si intende l’estetica del fabbricato
data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stes-
so e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica
identità (Corte di Cassazione, sentenza n. 851/2007). Non riguarda solo
gli edifici di particolare valore artistico. Per stabilire se le opere eseguite
sulle parti comuni abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fab-
bricato condominiale, devono essere tenute però presenti le condizioni in
cui quest’ultimo si trova prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la
conseguenza che una modifica non può essere ritenuta dannosa se relativa
a un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti
lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico (Corte di Cassazione,
sentenza n. 11177/2017).
La tutela del decoro architettonico è stata disposta in considerazione del-
la diminuzione del valore che la sua alterazione causa all’intero edificio:
per questo motivo, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale
decoro, occorre valutare se si sia verificato un deprezzamento dell’intero
fabbricato o meno, perché è invece ritenuto lecito il mutamento estetico
che non causi un danno economicamente valutabile (Corte di Cassazione,
sentenza n. 4474/1987).
Un regolamento di condominio potrebbe, però, disporre la conservazione
dell’originario aspetto dell’edificio, vietando espressamente qualsiasi modi-
fica delle parti comuni anche se migliorativa: in questo caso il regolamento
prevale sulla semplice tutela del decoro architettonico disposta dal Codice
Civile e impedisce quindi ogni cambiamento all’originario aspetto del fab-
bricato, a prescindere da qualsiasi considerazione architettonica.
11. I balconi sono di proprietà privata o sono una parte comune?
Chi paga le spese di manutenzione?
I balconi non fanno parte della facciata e quindi sono di proprietà del
condomino proprietario dell’appartamento che vi accede. Tuttavia, il ri-
vestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante
della soletta dei balconi devono essere considerati di competenza comune
dei condomini, nei casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di
rendere esteticamente gradevole l’edificio (Corte di Cassazione, sentenza
n. 30071/2017).
17
Il condominio in 170 domande
Abbattere le barriere architettoniche
Ogni anno dal 2003 si celebra la “Giornata nazionale per l’abbattimento delle
barriere architettoniche”. Ma cosa sono esattamente le “barriere architettoni-
che”? Secondo la normativa vigente si tratta di tre concetti diversi:
• gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque e in par-
ticolare di coloro che hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma
permanente o temporanea;
• gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizza-
zione di parti, attrezzature o componenti;
• la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e
la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare
per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.
La L. 13/1989 si riferisce in particolare anche ai condomìni e riduce le maggioranze
per le deliberazioni assembleari relative all’approvazione delle opere in questione.
Tali regole di favore si applicano a prescindere dalla presenza o meno di disabili in
condominio perché attengono all’accessibilità del fabbricato. La legge di riforma
del condominio è intervenuta a introdurre un nuovo assetto delle maggioranze:
opere di questo tipo si approvano infatti oggi con il voto favorevole della maggio-
ranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno 500/100, ai
sensi del nuovo art. 1120 del Codice Civile e del nuovo art. 2 della L. 13/1989.
La normativa non impone, d’altra parte, l’esecuzione di opere di abbattimento delle
barriere architettoniche in edifici esistenti. Il comma 2 dell’art. 2 della L. 13/1989
dispone inoltre che nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere o non assuma
entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni assembleari rivolte
all’esecuzione di opere di abbattimento delle barriere architettoniche, i portatori di
handicap, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e
facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso
per rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei gara-
ge. La legge vigente appare quindi favorevole a rendere concrete le esigenze di
massima accessibilità degli edifici, ma non è proprio così, principalmente perché il
comma 3 dell’art. 2 della L. 13/1989 precisa che resta fermo il divieto di eseguire
innovazioni che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso anche di
un solo condomino. Rispetto alle esigenze dei disabili, la Corte di Cassazione si è
dimostrata, comunque, molto attenta e ha spesso considerato prevalente l’interes-
se di rilevanza pubblicistica all’accesso del fabbricato da parte di disabili rispetto al
concorrente diritto dei proprietari di non vedere modificate le parti comuni (Corte
di Cassazione, sentenza n. 18334 e 2156 del 2012).
18
Beni comuni
Per quanto riguarda il cosiddetto “sottobalcone”, viene in rilievo una diffe-
renza importante tra i balconi; questi, infatti, possono essere di due tipi: in
aggetto, ossia sporgenti dalla facciata oppure incassati nella facciata stessa.
La soletta, ossia la struttura del balcone, è comune tra i proprietari degli
appartamenti superiore e inferiore solo ove i balconi svolgano contempo-
raneamente funzioni di separazione, di copertura e di sostegno (Corte di
Cassazione, sentenze n. 14576/2004 e 15913/2007). In pratica, queste
ultime funzioni sono assolte solo dai balconi incassati nella facciata. In
questo caso il “sottobalcone” è conservato a spese del proprietario dell’unità
immobiliare al piano inferiore.
Nel caso di balcone in aggetto, questo è invece interamente di proprietà del
condomino la cui unità immobiliare si affaccia sul balcone. Quindi la manuten-
zione della pavimentazione del balcone è sempre a carico del condomino che
si affaccia sul balcone, la manutenzione del sottobalcone è a carico del con-
domino che si affaccia sul balcone solo nel caso di balcone in aggetto, mentre
la manutenzione di frontalini e balaustre è spesso a carico di tutti i condomini
perché considerata rilevante ai fini del decoro architettonico dell’immobile.
12. Un immobile fatto “a schiera” è un condominio?
Si tratta di un condominio quando esiste una pluralità degli alloggi costituenti
nel loro insieme la “schiera” e che presenta, per necessità di carattere funzionale
legate alla conformazione materiale della “schiera”, una o più parti comuni a
tutte o a una parte delle unità immobiliari.
Il Codice Civile riconosce questa situazione come condominiale (art. 1117
bis del Codice Civile) e stabilisce che le disposizioni in materia di condominio
si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari
o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano
parti comuni come individuate nell’art. 1117 del Codice Civile. Normalmente
si tratta quindi di condomini anche se non sviluppati in senso verticale ma
orizzontale. In assenza, però, di indicazioni chiare negli atti di acquisto o nel
regolamento “contrattuale” di condominio, nei condomini orizzontali può
essere più complicato individuare esattamente le parti comuni rispetto ai
condomini verticali: non si tratta di una questione solo formale, perché, in
effetti, solo i lavori di manutenzione che riguardano parti comuni sono da
ripartirsi a carico di tutti i condomini. Come fare? Occorre considerare che
le cose funzionali al miglior godimento di tutte le unità immobiliari sono di
proprietà comune: l’aspetto strutturale e il ruolo funzionale del bene sono
prioritari rispetto all’accertamento della situazione giuridica. Quindi è la de-
stinazione delle parti edilizie o impiantistiche e la loro funzione che fanno la
differenza (Cassazione Civile, sentenza n. 6981/2008).
19
Il condominio in 170 domande
Attenzione perché il concetto di decoro in condominio si applica anche alle
parti non condominiali: la circostanza che una parete o qualche altro elemento
esterno siano di proprietà individuale e non di tutti, come accade frequente-
mente nel caso dei condomini orizzontali, non autorizza il condòmino a farne
quello che vuole: infatti, ai sensi dell’art. 1122 del Codice Civile, ognuno è
sempre tenuto, nell’esecuzione di opere all’interno della proprietà privata
individuale, a rispettare (anche) il decoro architettonico dell’edificio.
13. Nel mio condominio, con impianto di riscaldamento centra-
lizzato, ci sono diverse scale e per ognuna una canna fuma-
ria. A chi appartengono le canne fumarie?
Si presumono comuni a tutti i proprietari di immobili che fanno parte del
condominio solo quei beni che sono destinati a servire l’intero edificio.
In un palazzo è possibile invece che esistano parti che sono al servizio solo
di alcune tra le unità immobiliari, ossia solo con alcune tra queste si trovano
in collegamento funzionale e strutturale. Quando si verifica questa situazione,
la proprietà dei beni è comune solo al gruppo di condomini serviti dai me-
desimi. In questo caso, per esempio, la canna fumaria è di proprietà solo dei
condomini i cui appartamenti sono a essa collegati. Solo i condomini che si
servono dei beni di proprietà comune separata votano per le opere di manu-
tenzione ordinaria e straordinaria delle medesime e solo questi ne pagano le
spese. Non conta dove passa materialmente la canna fumaria, ma solo quali
unità immobiliari sono collegate e quindi servite dalla stessa.
14. Nel condominio esiste una canna fumaria inutilizzata.
Il proprietario del negozio al piano terreno lo ha adibito a
pizzeria e vuole utilizzarla. Lo può fare?
L’uso della canna fumaria di proprietà condominiale da parte di uno dei con-
domini può rappresentare una modifica della destinazione d’uso del bene
comune: l’art. 1117 ter del Codice Civile, appena introdotto dalla Legge di
riforma del condominio, prevede la possibilità di approvare tali decisioni con
il voto favorevole dei 4/5 dei condomini che rappresentino almeno i 4/5 dei
millesimi (800 millesimi). Per l’approvazione di tali modifiche sono previste
regole speciali per la convocazione dell’assemblea: sono infatti richiesti termini
e modalità diverse per la convocazione di una tale assemblea, in modo che la
decisione sollecitata dal condomino interessato alle opere in questione possa
essere adottata nella maniera più consapevole.
20
Beni comuni
15. Un radioamatore per suo uso personale ha installato un’an-
tenna sulla terrazza di proprietà comune calpestabile. Può
utilizzarla senza l’autorizzazione dei condomini?
Ci sono regole specifiche per l’installazione di impianti non centralizzati di
ricezione radiotelevisiva. L’art. 1222 bis del Codice Civile prevede infatti
che ogni condomino possa installare tali impianti su terrazze o altre parti
comuni, senza necessità di autorizzazione assembleare, ma deve adottare
alcune cautele: l’interessato deve infatti recare il minor danno alle parti co-
muni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni
caso il decoro architettonico dell’edificio. Qualora si rendano necessarie
modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’am-
ministratore, indicando cosa intende fare con precisione. L’assemblea può
prescrivere, con il voto della maggioranza dei condomini che rappresentino
almeno 2/3 dei millesimi, modalità alternative di esecuzione dei lavori di
installazione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza
o del decoro architettonico dell’edificio. Il regolamento di condominio può
contenere però limiti più severi.
16. Il mio condominio ha un ampio vialetto di accesso ai box.
Posso parcheggiare occasionalmente l’auto o lo scooter?
L’uso del viale di accesso ai box come parcheggio non è normalmente consen-
tito: spesso è vietato dai regolamenti di condominio, ma comunque è contrario
al principio per cui ognuno può usare i beni comuni se non impedisce con
il proprio comportamento agli altri condomini di fare altrettanto; inoltre si
tratta di utilizzare il viale di accesso in modo diverso dalla sua destinazione
d’uso tipica che è appunto quella di consentire l’agevole spostamento dei
veicoli tra l’esterno e le aree di parcheggio private. Se vi fosse spazio a suffi-
cienza, l’assemblea dovrebbe prima deliberare tale possibilità come se fosse
un’innovazione.
17. Il cortile può essere utilizzato per il gioco dei bambini?
In linea di massima è possibile: l’utilizzazione per il gioco dei bambini di una
parte dell’area verde condominiale non contrasta infatti con la destinazione
tipica a giardino prevista per l’area stessa, ma ne costituisce un più intenso
godimento. Spetta poi all’assemblea eventualmente regolamentare le modalità
con cui devono svolgersi i giochi all’interno dell’area condominiale.
21
Il condominio in 170 domande
18. Ho un appartamento al piano terreno. Posso utilizzare il sot-
tosuolo per ricavare una taverna in corrispondenza del mio
appartamento?
Il sottosuolo di un edificio in condominio è indicato nel Codice Civile come
di proprietà comune (art. 1117 del Codice Civile): nessuno tra i proprietari
può quindi appropriarsene, anche se fosse possibile dimostrare che non si
mette in pericolo l’edificio e la sua stabilità.
19. Ho un’autofficina al piano terreno di un edificio in condomi-
nio. Posso utilizzare i posti auto a uso libero per le autovet-
ture dei clienti in attesa di consegna?
Se il regolamento di condominio non specifica divieti particolari, l’uso delle
parti comuni deve avvenire in modo tale da non alterare l’equilibrio tra le
concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri condomini: in un caso
di questo tipo, molto dipende quindi in concreto dal numero di veicoli gior-
nalmente ospitati dall’officina.
20. Il nostro condominio è dotato di un’autorimessa con box al
piano interrato: posso parcheggiare il mio veicolo a GPL?
Nel caso di autovetture alimentate a GPL, il problema del divieto di parcheggio
nelle zone interrate nasce da ragioni di sicurezza dovute dalla tendenza di tale
gas a stratificare verso il basso, a causa della maggiore densità rispetto all’a-
ria, con conseguente tendenza al ristagno, malgrado i locali possano vantare
buone condizioni di aerazione.
Una perdita anche minima di gas potrebbe, dunque, avere conseguenze molto
gravi. Diverso è il caso del metano, meno pericoloso del GPL dal punto di vista
dei rilasci di gas dai serbatoi, in quanto ha densità minore dell’aria: in caso di
fuoriuscita dagli impianti, il metano tende a salire verso l’alto, disperdendosi
sotto forma gassosa.
Il D.M. del Ministero dell’Interno del 22/11/2002 consente ai veicoli dotati
dei sistemi di sicurezza stabiliti dal Regolamento ECE/ONU 67/2001 (indicato
nella carta di circolazione) di parcheggiare fino al primo piano interrato delle
autorimesse, anche se comunicante con altro piano sottostante.
I veicoli alimentati a GPL potranno essere parcheggiati però solo nel-
le autorimesse integralmente rispondenti alle disposizioni del D.M. del
15/05/2020.
22
Beni comuni
Uso economico dei beni comuni
Oltre a utilizzarli materialmente, i beni comuni, o almeno alcuni tra questi,
possono prestarsi a fornire un reddito ai condomìni: si tratta quindi un van-
taggio monetizzabile.
21. Il condominio ha ricevuto un’offerta da una società che si
occupa di telefonia. Vorrebbero utilizzare il lastrico solare
per posizionare alcune antenne: è possibile?
In linea di massima una modifica dei beni comuni di questo tipo è da ritenersi
un’innovazione e quindi deve essere approvata con le speciali e più severe
maggioranze per questo tipo di decisioni. Tuttavia, talvolta la Magistratura ha
ritenuto trattarsi di un’innovazione dannosa e quindi vietata, facendo valere la
circostanza che si tratti di innovazioni che inevitabilmente comportano non solo
una riduzione quantitativa dell’utilizzazione della cosa comune, ma anche un
pregiudizio del valore del fabbricato, considerata sia l’incidenza di tali impianti
sull’estetica dell’immobile che i timori per l’effetto delle onde elettromagnetiche
sulla salute. La Magistratura, con l’entrata in vigore delle specifiche normative
ambientali, ha nel tempo ammesso che le antenne trasmittenti sotto la soglia
di emissione elettromagnetica di legge e approvate dall’autorità amministra-
tiva non rappresentano un pericolo per la salute, ammettendo quindi che
l’assemblea abbia il potere di deliberare a maggioranza l’installazione di tali
impianti, almeno dal punto di vista sanitario e della tutela dei diritti personali
dei condomini. Resta però il problema del potenziale danno per le parti co-
muni ed il valore dell’edificio nel suo complesso. Il Codice Civile risponde a
queste esigenze con una norma specifica che consente all’assemblea, con una
speciale procedura e una maggioranza particolarmente elevata, di cui si parla
nel Capitolo 4, di decidere una modifica della destinazione d’uso delle parti
comuni anche significativa (art. 1117 ter del Codice Civile).
22. Nel condominio c’è un appartamento al piano terreno che era
a disposizione del portiere: può essere affittato a estranei?
L’unità immobiliare di proprietà condominiale può essere affittata sia a estranei
che a un condomino: l’assemblea decide al riguardo a maggioranza semplice.
(Corte di Cassazione, sentenza n. 4131/2001). Se il servizio di portierato è
stato già soppresso, si ritiene che la locazione a terzi o a uno dei condomini
non si tratti di una modifica della destinazione d’uso di una parte comune.
23
Il condominio in 170 domande
23. Una facciata del condominio non ha finestre ed è ben visibile
dalla strada: può essere utilizzata per posizionare un cartel-
lone pubblicitario?
La decisione di installare un cartellone pubblicitario sulla facciata può essere
assunta in assemblea a maggioranza semplice. In linea di massima, infatti,
una tale decisione non è ritenuta un’innovazione e tanto meno un’innova-
zione vietata, in quanto la facciata non muta la propria funzione; inoltre,
essendo senza aperture, non ne si compromette l’utilità per i condomini le
cui unità immobiliari ricevessero luce e aria dalle finestre che fossero aperte
sulla facciata.
Manutenzione ordinaria
e straordinaria
I beni comuni richiedono manutenzione regolare per conservare il proprio
valore e la propria utilità oltre a evitare di trasformarsi in oggetti pericolosi
per i condomini e per gli estranei. Di manutenzioni esistono però due tipi,
ordinaria e straordinaria. Distinguere le opere di manutenzione ordinaria dalle
opere di manutenzione straordinaria non è facile ma è necessario perché il
Codice Civile, anche se non contiene una qualificazione dell’una e dell’altra,
le distingue sotto molti aspetti. Per orientarci in questo argomento vediamo
alcuni esempi pratici. In ambito condominiale, la distinzione tra manutenzione
“ordinaria” e “straordinaria” si appoggia alla “normalità” dell’atto di gestione
rispetto allo scopo dell’utilizzazione dei beni comuni. Per “manutenzione
ordinaria” si intende quella diretta a eliminare guasti della cosa o che co-
munque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo
connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa. Per “manutenzione
straordinaria” si intendono invece quelle riparazioni non prevedibili e di costo
tendenzialmente non modico, eccezionali nonché quelle di una certa urgenza
e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa
la sua integrità ed efficienza (Corte di Cassazione, sentenze n. 27540/2013
e 10865/2016 20136/2017). Ogni volta in cui l’assemblea delibera opere di
manutenzione straordinaria e innovazioni, deve obbligatoriamente costitu-
ire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori e se i lavori
devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento
graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può
essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti (art. 1135 comma
1 del Codice Civile).
24
Beni comuni
24. La pavimentazione del cortile condominiale a uso parcheg-
gio era rovinata: l’amministratore ne ha ordinato la ripara-
zione. Poteva farlo?
In questo caso si tratta di una riparazione necessaria per la conservazione
dell’integrità della pavimentazione e il suo uso in sicurezza. L’amministratore
può decidere queste spese anche in autonomia, senza necessità di sottoporle
all’assemblea per la preventiva approvazione (così come dice l’art. 1130 del
Codice Civile).
Se invece sceglie di sottoporre la decisione all’assemblea, questa provvede a
maggioranza semplice.
25. Abbiamo discusso in assemblea la riparazione del citofono.
Si tratta di una manutenzione straordinaria?
Trattandosi di riparazione di un impianto esistente che quindi non subisce
alcuna modifica, si tratta anche in questo caso di manutenzione ordinaria:
l’assemblea decide quindi a maggioranza semplice ma l’amministratore può
disporre la riparazione in autonomia.
26. Il rifacimento della facciata è un’opera costosa: con quale
maggioranza deve essere deciso?
Il rifacimento dell’intera facciata è un’opera che rende necessaria una spesa
tutt’altro che modica e d’altra parte non può nemmeno essere considerata
prevedibile. Si tratta quindi di “manutenzione straordinaria”. Se poi la spesa
è elevata, la maggioranza per decidere cambia: il Codice Civile dispone in-
fatti che una tale spesa si approva con una maggioranza qualificata: è infatti
necessario il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti
all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
In caso di opere di manutenzione straordinaria, l’assemblea deve necessaria-
mente decidere di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare
dei lavori: il fondo è una riserva monetaria che non può essere altrimenti
utilizzata se non per la destinazione decisa dai condomini (art. 1135 del
Codice Civile).
Se l’assemblea approva una spesa di manutenzione straordinaria senza di-
sporre anche la costituzione di un fondo speciale, la decisione è viziata e
ogni condomino può contestarla avviando un procedimento giudiziario in
ogni momento.
25
Il condominio in 170 domande
27. Dobbiamo rifare il tetto: possiamo istituire un fondo spese
dove versare i contributi prima dell’avvio dei lavori, anziché
chiedere un prestito a una banca?
Fino al 2013, l’assemblea poteva decidere liberamente se istituire un fondo
apposito dove accantonare le somme necessarie per l’esecuzione dei lavori di
manutenzione straordinaria oppure limitarsi a prevedere il pagamento degli
oneri condominiali indicando le scadenze. La Legge di riforma del condominio
ha reso obbligatoria la costituzione del fondo spese per i lavori straordinari,
a prescindere dal valore dei lavori deliberati (art. 1135 comma 4 del Codice
Civile). A oggi la norma è interpretata prevalentemente come necessità di
effettivo versamento delle somme necessarie nel fondo speciale: i lavori, quin-
di, possono essere commissionati solo se il fondo speciale è effettivamente
“capiente”. Non manca però chi sostiene che il fondo speciale si intenda solo
come uno stanziamento “contabile” delle somme relative ai lavori straordina-
ri: in questo caso i lavori potrebbero essere commissionati anche prima che
i condomini provvedano agli effettivi versamenti, purché l’assemblea abbia
disposto la creazione del fondo speciale. In ogni caso non è necessario aprire
un conto corrente specifico per le spese straordinarie. Quindi:
• di sicuro l’assemblea deve deliberare insieme ai lavori anche la costituzione
del fondo speciale precisando importo e destinazione;
• l’amministratore dovrà seguire con attenzione l’incasso delle rate alle scadenze
deliberate e deve attivarsi tempestivamente in caso di mancato pagamento
da parte di uno o più condomini;
• gli importi incassati in previsione dei lavori straordinari non possono essere
utilizzati per altre spese: sono contabilmente separati rispetto alla gestione
ordinaria.
Occorre ricordare che è sempre necessario che sia chiaramente deciso a
quale scopo preciso il fondo è destinato, precisando nella decisione a quali
lavori servirà: non è possibile la costituzione di un fondo spese per opere da
decidersi in futuro.
Modifiche dell’edificio
Un edificio in condominio è destinato a durare nel tempo. Tuttavia, con il
passare degli anni i condomini potrebbero sentire la necessità di modifi-
care l’immobile rispetto a come era stato costruito. Il Codice Civile collega
questa esigenza al concetto di “innovazione”. Vediamo insieme come si
26
Beni comuni
bilanciano gli interessi tra l’esigenza di cambiamento, i costi e le eventuali
limitazioni all’utilizzabilità delle parti comuni trasformate successivamente
alla costruzione dell’immobile.
28. Come si riconosce un’innovazione?
Cosa si intenda per innovazione è sempre stato oggetto di controversia, perché
il Codice Civile, che pur prevede maggioranze speciali per la loro approva-
zione, non ne dà una definizione, nemmeno sommaria.
Per “innovazione” si deve intendere, secondo la Giurisprudenza, non ogni
modificazione della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale
che ne alteri l’entità sostanziale e ne muti la destinazione originaria (Corte di
Cassazione, sentenza n. 12654/2006). Quindi, perché si tratti di “innova-
zione” deve verificarsi una modifica dell’edificio o di sue parti che implichi
una diversa consistenza del fabbricato oppure una diversa utilizzazione di
una parte comune.
La legge prevede una maggioranza più alta per l’approvazione delle innovazio-
ni: è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea
che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi. Alcune opere sono specificamente
qualificate come “innovazioni” nel Codice Civile ma possono essere decise con
Che cosa sono le innovazioni
Un intervento di manutenzione condotto sulla pavimentazione di un cortile può
essere un esempio concreto di innovazione, e va così considerato se:
• si ripara la pavimentazione esistente limitandosi a intervenire sui soli punti che
si sono danneggiati, si tratta di manutenzione ordinaria: può provvedere l’am-
ministratore direttamente oppure l’assemblea delibera a maggioranza semplice;
• occorre rifare l’intera pavimentazione (un intervento limitato potrebbe essere
inopportuno o antieconomico) ormai ampiamente degradata, si tratta di ma-
nutenzione straordinaria di rilevante entità: l’assemblea delibera a maggioranza
qualificata;
• si trasforma un cortile sterrato, rendendolo un vero giardino, piantumandolo e
attrezzandolo magari con panchine e giochi per i bambini, si tratta di innova-
zione: l’assemblea delibera a maggioranza speciale.
27
Il condominio in 170 domande
una maggioranza agevolata perché ritenute socialmente rilevanti (art. 1120
comma 2 del Codice Civile): si tratta prima di tutto di interventi volti a migliorare
la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti. Sono considerati anche
gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il conteni-
mento del consumo energetico degli edifici, per realizzare parcheggi destinati
a servizio dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo
di rinnovabili. Sono considerati anche gli impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
Tutti questi interventi possono essere deliberati con il voto favorevole della
maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
29. L’installazione di un ascensore va intesa come un’inno-
vazione?
L’installazione di un ascensore è certamente un’“innovazione”: trattandosi però
di un’innovazione che serve all’abbattimento delle barriere architettoniche può
essere decisa con una maggioranza speciale ridotta rispetto alle innovazioni
di altro tipo: è infatti sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei
condomini intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
30. Possiamo decidere di trasformare il cortile condominiale
in autorimessa coperta per le auto?
Anche in questo caso si tratta di “innovazione”: considerando che modifica de-
cisamente la destinazione d’uso del cortile, che, oltre al parcheggio, ha funzioni
più articolate, è richiesta una maggioranza speciale, particolarmente elevata.
Innovazioni di questo tipo, che potrebbero trasformare radicalmente il condo-
minio, sono possibili ma per deliberarle è necessaria una procedura particolare
e una maggioranza particolarmente elevata. Ne parliamo nel Capitolo 4 (art.
1117 ter del Codice Civile).
31. Se un’innovazione è troppo cara per me, mi posso rifiutare
di contribuire?
Solo se si tratta di un’innovazione, prima di tutto, e di un’innovazione “gravosa
o voluttuaria” e possa essere usata separatamente dai condomini che non in-
tendono utilizzarla ci si può liberare dall’obbligo di contribuire (Modello 2):
28
Beni comuni
la “voluttuarietà” di una cosa sta a indicarne la superfluità, mentre la gravosità
ne delinea il carattere economicamente significativo.
Secondo la Magistratura però tali valutazioni vanno effettuate in rapporto alle
condizioni e all’importanza dell’edificio, senza quindi spazio per considera-
zioni che riguardano la sfera personale dei condomini (Corte di Cassazione,
sentenza n. 5028/1996).
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione “gravosa o voluttuaria”
non è consentita a meno che i condomini che sono interessati non intendano
farsi carico della spesa.
32. L’assemblea può decidere a maggioranza di cambiare la
funzione di alcune parti comuni?
Si tratta di approvare un’innovazione e occorre decidere quindi la maggioranza
speciale che abbiamo visto.
Occorre però ricordare che il Codice Civile, riferendosi alle innovazioni, dispo-
ne infatti che la modifica all’immobile sia tale da condurre al miglioramento,
all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni. Non sono
previste altre possibilità.
Con una speciale procedura e una maggioranza particolarmente elevata di cui
parliamo nel Capitolo 4 (art. 1117 ter del Codice Civile), si possono modi-
ficare le parti comuni per le più ampie esigenze di interesse condominiale,
senza limitazioni tranne i casi estremi di modifiche dannose per il fabbricato:
in questo caso si tratta non solo di un’“innovazione” ma di una “modifica della
destinazione d’uso”.
29
Il condominio in 170 domande Beni comuni

Modello 1 Comunicazione installazione antenna privata Modello 2 Rifiuto a pagare le spese

per innovazioni gravose o voluttuarie

Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…
Raccomandata a.r.
Luogo e data
Oggetto: Comunicazione installazione antenna privata su parti comuni 1
Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…
Raccomandata a.r.
Luogo e data

Oggetto: Comunicazione relativa alle innovazioni deliberate dall’assemblea il ……

Egregio Amministratore, (indicare la data in cui si è tenuta l’assemblea che ha deliberato le innovazioni)
il sottoscritto Sig. ….................. condomino nello stabile in oggetto, ai sensi dell’art. 1122 bis
del Codice Civile2. Egregio Amministratore,
il sottoscritto Sig. ......... condomino nello stabile in oggetto, ai sensi dell’art. 1121 del Codice
comunica Civile.

che intende effettuare l’installazione di una antenna satellitare, destinata al servizio della
propria unità immobiliare, sul lastrico solare a uso comune condominiale.
Non saranno effettuate modifiche di rilevo alle parti comuni, né all’impianto centralizzato
di antenna esistente.
Resta inteso inoltre che l’installazione non arrecherà danni alle cose comuni, né limitazioni
agli altrui diritti.
L’impresa che effettuerà i lavori di installazione dell’antenna provvederà al rilascio della
certificazione di conformità alla regola d’arte prevista dal D.M. 37/2008.
Distinti saluti.
Firma
comunica
che non intende contribuire alla spesa deliberata dall’assemblea che si è tenuta lo scorso ….....
(indicare la data in cui si è tenuta l’assemblea di condominio che ha deliberato le innovazioni)
e riguardante le opere di cui al punto …..... dell’ordine del giorno (specificare quale punto
dell’ordine del giorno dell’assemblea ne ha previsto la deliberazione) in quanto si tratta di
innovazione gravosa e/o voluttuaria1.
Al riguardo si osserva infatti quanto segue …...................
Distinti saluti.
Firma

1
Il modello vale per l’installazione di qualsiasi tipo di antenna.
2
L’articolo fa riferimento a impianti non centralizzati installati dal singolo condomino su qualsiasi parte
comune. Le installazioni in facciata – anch’essa parte comune – sono però sempre problematiche:
prima di tutto perché potrebbero alterare il decoro architettonico dell’edificio e poi perché alcuni
Regolamenti edilizi comunali lo vietano espressamente. Favorevole all’installazione di antenne private
è anche il Codice delle comunicazioni elettroniche (D. Lgs. 209/2003) e in particolare gli artt. 91 e 209.
1
Non sempre è possibile rifiutarsi di contribuire alle spese condominiali se deliberate correttamente.
Se si tratta di innovazioni gravose e/o voluttuarie, che possono essere usate separatamente, i condomini
che non intendono trarne vantaggio possono sottrarsi alla spesa; se invece non si tratta di opere che
possono essere usate separatamente, i condomini interessati ne debbono sopportare interamente
il costo. Attenzione però: non qualsiasi modifica dell’immobile è innovazione, ma solo quelle che
modificano significativamente la destinazione d’uso di una certa parte comune (per esempio la
trasformazione di un’area verde in posti auto). In ogni caso il condomino che intende sottrarsi alla spesa
deve provare che si tratta di innovazioni gravose o voluttuarie. Il condomino che cambia idea e volesse
successivamente partecipare ai vantaggi delle innovazioni, dovrà pagare le spese di installazione e di
manutenzione, in base alla sua quota millesimale attualizzata.

30 31
Pagina bianca
 2
Beni privati

Beni privati

La particolarità di un edificio in condominio sta nel fatto che le parti edilizie e

gli impianti comuni sono stabilmente al servizio di unità immobiliari di proprietà
privata. In questa situazione, d’altra parte, l’uso delle parti di proprietà privata
può interferire con i beni comuni. In ogni caso, ciascun condomino non è
solo proprietario della propria unità immobiliare, sia essa un appartamento,
una cantina, un box o altro, ma è anche (com)proprietario dei beni comuni.
Dunque, il singolo condomino usa legittimamente e potenzialmente con la
massima libertà la propria unità immobiliare ma deve tenere conto della cir-
costanza che tale uso non può danneggiare i beni comuni da nessun punto
di vista, nemmeno estetico.
Ogni condomino deve anche considerare che il rogito di acquisto o il rego-
lamento condominiale allegato a tale documento può contenere limiti all’uso
delle parti di proprietà individuale che, essendo stati accettati dallo stesso
proprietario, lo vincolano. D’altra parte, ciascun condomino può servirsi dei
beni comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne uso secondo il loro diritto (art. 1102 del Codice Civile),
restando sempre nei limiti eventualmente fissati dal regolamento di condominio.
Sono vietate le innovazioni che possono pregiudicare la stabilità o la si-
curezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che ren-
dano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimen-
to anche di un solo condomino (art. 1120 comma 2 del Codice Civile).
Da queste norme derivano i fondamentali tre limiti all’utilizzo delle parti comuni:

33
Il condominio in 170 domande
• è vietato il cambio di destinazione d’uso: in pratica bisogna rispettare il modo
in cui la cosa viene utilizzata nel momento in cui si intraprendono i lavori;
• deve essere consentito agli altri partecipanti pari uso del bene condominiale;
• è vietato mettere in pericolo la sicurezza e la stabilità dell’edificio ed è vietato
alterare il suo decoro architettonico.
Ogni condomino potrebbe avere interesse non solo a utilizzare ma anche a
modificare le parti comuni a proprie spese per utilizzare meglio la propria
unità immobiliare. Da tale punto di vista, si considera fondamentale l’aspetto
della destinazione d’uso: in pratica è vietato ogni intervento che implichi una
significativa alterazione della destinazione d’uso dei beni comuni.
Naturalmente, ogni condomino può eseguire opere sulle parti private, facendo
però attenzione a non danneggiare i beni comuni e informando l’amministra-
tore (art. 1122 del Codice Civile): le attività di un condomino che incidono
negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni
(art. 1117 quater del Codice Civile) possono però essere vietate.
In tali casi, infatti, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, pos-
sono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea
per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Uso dei beni privati
Teoricamente ognuno è padrone in casa sua: il principio vale anche negli im-
mobili in condominio, ma la particolare situazione per cui l’immobile privato
è inserito in un contesto di più proprietari delle parti comuni rende inevitabile
l’esistenza di alcuni limiti e condizioni.
33. Ho intenzione di affittare il mio appartamento. Devo invia-
re una comunicazione all’amministratore? E se lo volessi
vendere?
L’art. 1130 del Codice Civile impone al condominio di tenere un registro di
“anagrafe condominiale” contenente le generalità dei singoli proprietari e dei
titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio, nonché i dati catastali di ciascuna unità
immobiliare. La normativa prevede espressamente che in caso di omessa o
incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandone il costo ai responsabili.
34
Beni privati
Si tratta quindi di comunicazioni obbligatorie e non possono essere opposte
esigenze di privacy. L’art. 63 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice
Civile prevede inoltre che il condomino che vende la propria unità immobiliare
in condominio è obbligato in solido con chi la acquista per il pagamento dei
contributi condominiali maturati fino al momento in cui trasmette all’ammini-
stratore copia autentica del rogito; meglio quindi provvedere prima possibile
a tale adempimento: il notaio prepara un documento sintetico apposito con-
tenente le indicazioni minime necessarie allo scopo.
34. Ho affittato il mio appartamento a un dentista che lo adibirà
a studio medico: devo informare l’amministratore? I condo-
mini mi possono fare delle contestazioni?
Solo un regolamento di condominio allegato al rogito oppure concordato tra
tutti i condomini può introdurre limiti o divieti all’utilizzo di una unità immo-
biliare privata da parte di un condomino: negli altri casi ognuno può utilizzare
la propria casa (e lo stesso discorso vale per box, cantine e quant’altro) con
la massima libertà. Senza accordi presi all’unanimità, non è nemmeno possi-
bile ripartire le spese in misura diversa, sostenendo, per esempio, che l’uso
dell’abitazione come studio medico comporta un maggiore uso delle parti
comuni a seguito dell’accesso dei pazienti.
35. Vorrei destinare il mio appartamento all’affitto breve con
finalità turistica: i condomini me lo possono impedire?
In un condominio l’assemblea non può mai in nessun caso impedire a un
condomino di destinare la propria unità immobiliare allo svolgimento di attività
ricettive e in particolare alla locazione breve anche svolta attraverso le più
diffuse piattaforme come Airbnb, Homeaway, Booking e tante altre.
Solo un regolamento allegato al rogito di acquisto oppure concordato tra
tutti i condomini, può contenere limiti all’uso delle proprietà esclusive. Un
regolamento di questo tipo è l’unico in grado di porre delle limitazioni alle
facoltà del diritto di proprietà.
I problemi in questo contesto sono essenzialmente di due tipi: il primo
riguarda il contenuto delle clausole limitative che sono effettivamente piut-
tosto frequenti ma che non sono tutte uguali, mentre il secondo riguarda
la possibilità di far valere tali clausole nei confronti di un “nuovo condo-
mino” acquirente che non le abbia conosciute ed esplicitamente accettate.
Recentemente i tribunali hanno pronunciato diverse sentenze su questo
35
Il condominio in 170 domande
Animali in condominio
L’importanza degli animali da compagnia e il contributo che essi fornisco-
no alla qualità della vita trova riconoscimento esplicito con la L. 201 del
4/11/2010, di ratifica della Convenzione europea per la protezione degli ani-
mali da compagnia del 1987.
A seguito di tali provvedimenti la Magistratura non ha mancato di afferma-
re che il sentimento per gli animali ha protezione costituzionale e riconosci-
mento europeo, con la conseguenza che deve essere riconosciuto un vero e
proprio diritto soggettivo all’animale da compagnia (Tribunale di Milano,
decreto del 13/03/2013).
La legge di riforma del condominio ha introdotto nel Codice Civile una nuo-
va disposizione che per la prima volta vieta esplicitamente l’introduzione di
norme nel regolamento condominiale che proibiscano di detenere animali
domestici: l’art. 1138 del Codice Civile, aggiornato, dispone infatti che un
regolamento condominiale assembleare, ossia approvato a maggioranza, non
possa vietare di possedere o detenere animali domestici.
L’applicazione concreta della norma in questione potrebbe risultare però piut-
tosto problematica.
In effetti, se esiste un regolamento contrattuale, ossia predisposto dal costrut-
tore e accettato al momento dell’acquisto, in tale documento potrebbe essere
contenuto un divieto vincolante.
L’accesso degli animali nel condominio non è comunque fuori da ogni regola.
Occorre infatti rispettare le disposizioni contenute nell’ordinanza del Mini-
stero della Salute, del 03/03/2009, che prevede, tra l’altro, l’obbligo, per i
proprietari dell’animale di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare
il guinzaglio in ogni luogo e – nel caso di animali aggressivi – di applicare la
museruola, nonché l’obbligo di stipulare, in caso di animali pericolosi, una
polizza di assicurazione della responsabilità civile per danni causati dal proprio
cane a terzi.
Inoltre, è sempre prevista la responsabilità civile e penale dei proprietari, in
caso di danni o lesioni a persone, animali o cose. I condomini, peraltro, in caso
di rumori molesti o di odori sgradevoli, se intollerabili ai sensi dell’art. 844 del
Codice Civile, possono richiedere al Giudice l’allontanamento dell’animale
dal condominio.
Ulteriormente, nel caso di immissioni rumorose è possibile ipotizzare il reato
di “disturbo del riposo delle persone” (art. 659 del Codice Penale). D’al-
tro canto, gli animali non possono essere abbandonati per lungo tempo sul
balcone o nelle abitazioni, perché si potrebbe ipotizzare il reato di “omessa
custodia e mal governo di animali” (art. 672 del Codice Penale).
36
Beni privati
argomento. Tendenzialmente, la posizione della giurisprudenza è favorevole
alle esigenze del proprietario/locatore.
I principi posti finora sono in sintesi i seguenti:
• l’uso della propria abitazione come B&B non costituisce modificazione
della destinazione d’uso dell’immobile e può aversi anche qualora questo
faccia parte di un condominio: l’uso del proprio immobile per svolgervi
attività di affittacamere risulta pienamente legittimo e non in contrasto con
l’“uso abitativo” a cui fossero vincolati i condomini (Corte di Cassazione,
sentenza n. 24707/2014);
• coerentemente con le peculiarità dell’“ospitalità familiare” tipica dei B&B e
degli affitti turistici brevi stile “Airbnb”, le strutture ricettive di questo tipo non
possono essere assimilate alle strutture alberghiere e quindi l’esercizio di questa
attività non determina un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile
(di norma auso abitativo) (Corte di Cassazione, sentenza n. 21363/2015);
• eventuali limiti contenuti nei regolamenti di condominio devono essere espliciti
e non sono interpretabili in modo ampio: spesso i regolamenti più risalenti
fanno facilmente riferimento, vietandole, ad attività di tipo imprenditoriale,
citando per esempio l’attività di “pensione, locanda, affittacamere” e igno-
rando le forme di accoglienza più “moderne”, come il “Bed and Breakfast” e
gli affitti turistici brevi o molto brevi tipici di “Airbnb” e dei suoi concorrenti.
Se manca la considerazione esplicita di queste ultime forme di accoglienza, i
divieti rivolti alle attività imprenditoriali non possono estese agli affitti brevi.
36. I condomini mi possono vietare di tenere un cane? Mi pos-
sono vietare di portarlo in ascensore?
I proprietari di animali possono stare relativamente tranquilli: le norme del re-
golamento di condominio non possono vietare di possedere o detenere animali
domestici (art. 1138 del Codice Civile). Si ritiene però che tale disposizione
di legge non modifichi i regolamenti “contrattuali” – ossia allegati al rogito o
da questo richiamati – che contengono limiti in tal senso. Diverso però è il
discorso per quanto riguarda l’uso delle parti comuni che può effettivamente
essere regolamentato dall’assemblea: il divieto di portare cani in ascensore,
per esempio, riguarda le modalità d’uso dei servizi condominiali; una clausola
di questo tipo, inserita in un regolamento di condominio, regola l’esercizio
delle facoltà proprie del diritto di comunione e non introduce una limitazio-
ne quantitativa del diritto dei singoli condomini sulle parti comuni, per cui
sarebbe del tutto legittima (Corte di Cassazione, sentenza n. 8431/1994).
37
Il condominio in 170 domande
37. Posso utilizzare il mio box come deposito anziché come par-
cheggio per auto?
Trattandosi di una parte di proprietà individuale, non vi sono problemi.
Occorre verificare però che il tipo di utilizzo del box non aumenti il rischio
incendi, come si verificherebbe, per esempio, se i materiali accumulati fossero
infiammabili ovvero vi siano norme severe nei regolamenti comunali.
38. Il mio box è attraversato da un tubo che fa parte dell’im-
pianto di scarico condominiale. Per evitare il rischio di alla-
gamento, posso imporne lo spostamento?
No, perché in questi casi il box è gravato da una “servitù” a favore del condo-
minio: in pratica si tratta di una limitazione al diritto di proprietà per il van-
taggio di una altra porzione immobiliare appartenente a un diverso soggetto.
Oltre che con un accordo formale, una tale limitazione si può costituire anche
per la determinazione dell’originario unico proprietario di tutto l’edificio e
quindi del costruttore che ha realizzato l’edificio stesso con modalità tali da
creare alcune di queste “servitù”. Naturalmente il condomino interessato può
proporre all’assemblea una modifica dell’originario stato dei luoghi e se tecni-
camente possibile, lo stesso condomino può provvedere alla modifica di suo
interesse sopportandone la spesa. Tuttavia, l’interessato non ha la possibilità
di imporre all’assemblea il cambiamento di suo interesse.
Modifiche dei beni privati
Le unità immobiliari private subiscono spesso cambiamenti per vari motivi e
non si tratta solo del momento della compravendita: nuove esigenze possono
sorgere nel tempo, come pure è inevitabile la necessità di eseguire riparazioni.
39. Vorrei ristrutturare l’appartamento che ho appena acquistato.
Devo avere il permesso dell’assemblea?
Non occorre alcun permesso per eseguire opere sulle parti di proprietà indi-
viduale: naturalmente è indispensabile che non si danneggi il fabbricato e che
non si alteri il suo decoro architettonico. Il condomino interessato è però tenu-
38
Beni privati
to a informare l’amministratore il quale a sua volta deve riferire all’assemblea.
Questa però non deve approvare i lavori di interesse del singolo condomino:
si tratta solo di un dovere di informazione (art. 1122 del Codice Civile). Una
decisione dell’assemblea che disponesse in merito sarebbe nulla: l’assemblea
è sovrana, è vero, ma non ha alcun potere di invadere la sfera di proprietà dei
singoli condomini. Il suo potere è infatti limitato alle porzioni immobiliari, opere
e impianti che sono di proprietà comune (Modello 3). Solo un regolamento di
condominio allegato al rogito può contenere regole e limiti a carico delle unità
immobiliari di proprietà privata (Corte di Cassazione, sentenza n. 14300/2020).
40. Vorrei chiudere il mio balcone trasformandolo in veranda.
È possibile?
La trasformazione del balcone in veranda è ritenuta normalmente possibile:
da un lato, infatti, il balcone non è una parte comune, ma è di proprietà indi-
viduale. La trasformazione proposta si traduce di fatto in una modifica della
facciata, ma tale modifica non necessariamente è vietata: lo è infatti solo nel
caso in cui si risolva in una alterazione del decoro architettonico dell’edificio,
altrimenti l’art. 1102 del Codice Civile consente a ciascun condomino di uti-
lizzare i beni comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca
agli altri condomini di farne uso. Regole severe e divieti possono però essere
contenute nel regolamento contrattuale di condominio.
41. Vorrei trasformare il sottotetto di pertinenza del mio appar-
tamento in mansarda e vorrei ricavare una terrazza a tasca
modificando il tetto. Lo posso fare?
La trasformazione del tetto, di proprietà comune in terrazza a uso esclusivo da
parte del condomino dell’ultimo piano è sempre stata considerata una modifica
delle parti comuni vietata. Recentemente però la Magistratura ha modificato il
proprio orientamento: il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto
comune, può quindi effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’e-
dificio in terrazza a uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata
la funzione di copertura e protezione delle parti dell’immobile sottostanti.
Deve quindi restare complessivamente mantenuta la destinazione principale
del tetto e garantiti quindi isolamento e coibentazione (Corte di Cassazione,
sentenza n. 14107/2012). In linea di massima una tale trasformazione dei
locali non comporta necessariamente la modifica della tabella millesimale
che può essere modificata a maggioranza solo se sono state eseguite opere
39
Il condominio in 170 domande
che hanno modificato in misura superiore a un quinto il valore proporzionale
dell’unità immobiliare anche di un solo condomino: si tratta, per esempio,
della sopraelevazione dell’edificio oppure dell’aumento o diminuzione del
numero delle unità immobiliari private. Solo, quindi, cambiamenti davvero
significativi nel rapporto tra le varie unità immobiliari conduce alla necessità
di modificare la tabella millesimale esistente (art. 69 delle Disposizioni per
l’Attuazione del Codice Civile).
42. Vorrei ricavare un secondo bagno nel mio appartamento.
Devo ottenere l’approvazione dell’assemblea?
L’assemblea ha un’ampia competenza sull’esecuzione di opere sulle parti
comuni, ma non ha alcun potere relativamente alle parti di proprietà privata.
Non ho quindi bisogno di autorizzazione dall’assemblea per eseguire lavori
nel mio appartamento, nel mio box o in qualsiasi altro locale di proprietà in-
dividuale. Se esiste un regolamento contrattuale di condominio, ossia allegato
al rogito o da questo richiamato, questo contenga regole anche stringenti. In
questo caso le cose cambiano e le regole contenute in tale documento vanno
rispettate, anche se si tratta di un regolamento eventualmente molto datato.
Spesso regolamenti di questo tipo contengono clausole in cui è prevista
la necessità di informare l’assemblea o l’amministratore e potrebbe essere
previsto che l’assemblea dia parere positivo. Se non vi sono regole specifi-
che nel regolamento di condominio, l’art. 1122 del Codice Civile prevede
l’ovvio divieto di eseguire opere nelle parti di proprietà individuale che
siano dannose per le parti comuni oppure possano pregiudicare la stabilità,
la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. Prevede però anche che,
in ogni caso, sia informato l’amministratore, il quale, a sua volta, ne riferisce
all’assemblea. Non è però previsto che l’assemblea voti a favore o contro
l’esecuzione dei lavori, per cui il condomino interessato, una volta adempiuto
all’onere di informare l’amministratore, meglio con lettera raccomandata e
ricevuta di ritorno o con un messaggio di posta elettronica certificata, può
procedere all’esecuzione dei lavori.
43. Per rifare la pavimentazione originale del mio appartamen-
to devo informare l’amministratore?
Effettivamente devo informare l’amministratore per qualsiasi opera intendo
eseguire nel mio appartamento, anche se tale onere non fosse previsto dal
regolamento di condominio: l’art. 1122 del Codice Civile non prevede, infatti,
40
Beni privati
eccezioni. Anche nel caso quindi in cui i lavori non abbiano alcuna possibi-
lità di interferire con le parti edilizie o con gli impianti condominiali e non
procurino alcun disagio agli altri condomini, è comunque necessario avvertire
formalmente l’amministratore il quale poi dovrà mettere al corrente l’assem-
blea, che, però, non deve autorizzare l’esecuzione dei lavori, non avendo al
riguardo alcuna competenza.
Vanno sempre fatte salve regole diverse contenute nel regolamento contrat-
tuale di condominio.
44. Se sostituisco i serramenti del mio appartamento a mie spe-
se, devo avere l’autorizzazione dell’assemblea?
I serramenti sono di proprietà individuale, salvo diverse indicazioni nei rogiti,
e quindi ogni condomino può procedere a sostituirli a proprie spese. Nel caso
delle finestre, si tratta di un’esigenza divenuta frequente con le agevolazioni
fiscali a favore del risparmio energetico ma sentita da sempre, anche solo per
migliorare le condizioni di comfort acustico.
Talvolta possono essere oggetto di sostituzione anche le porte di casa o
le serrande che chiudono i box per migliorare le condizioni di sicurezza
antieffrazione.
Tuttavia, poiché inevitabilmente si tratta di manufatti che si trovano su una
parte comune, occorre fare attenzione a non danneggiare il condominio (co-
me potrebbe accadere, per esempio, se durante i lavori di sostituzione di una
finestra si danneggiasse l’intonaco) e a rispettare l’aspetto estetico dell’edificio
(per esempio adottando il colore dei manufatti originari).
Occorre inoltre fare attenzione alle eventuali norme contenute nel regolamento
di condominio, se esistente: in tali documenti è frequente trovare clausole
limitative che vanno rispettate.
Anche per questi lavori è obbligatorio informare l’amministratore che riferirà
a sua volta all’assemblea.
45. Posso aprire una seconda porta di accesso al mio apparta-
mento sul pianerottolo?
In linea di massima è possibile procedere a eseguire tali opere, facendo at-
tenzione a non danneggiare in qualsiasi modo le parti comuni.
Come per tutti i lavori occorre sempre informare l’amministratore e in ogni
caso occorre considerare eventuali limiti o divieti contenuti nel regolamento
di condominio, se esistente.
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Il condominio in 170 domande Beni privati

46. Ho fatto rifare l’impianto elettrico, facendo sostituire i tubi Modello 3 Comunicazione lavori nella propria unità
del gas: devo inviare all’amministratore la documentazione immobiliare
tecnica che l’installatore rilascia alla fine dei lavori?
I condomini non sono tenuti a inviare all’amministratore i certificati di con-
formità rilasciati per i propri impianti, ma solo a informare l’amministratore Mittente:
dell’esecuzione dei lavori come per qualsiasi altra opera. I certificati di confor- Nome e indirizzo del condomino
mità (alla regola d’arte) devono essere rilasciati a partire dall’entrata in vigore Spedire a:
della L. 46/1990 (avvenuta il 13/03/1990: gli edifici costruiti dopo questa data Egr. Sig. ..........…...............……
devono avere gli impianti – elettrici, idrici, di adduzione gas ecc. – eseguiti Amministratore del condominio
secondo la regola dell’arte. Per quelli anteriori, era necessario eseguire alcuni Sito in ............................………
adeguamenti minimi, via via prorogati. L’ultima proroga è scaduta il 31/12/1998). Via …........................… n. ....…
Attualmente la L. 46/1990 è stata quasi interamente abrogata insieme al D.P.R.
447/1991 ed è sostituita dal D.M. 37/2008. Una delle novità più sostanziali è Raccomandata a.r.
stata l’introduzione della “Dichiarazione di rispondenza” che può essere redatta Luogo e data
per gli impianti già esistenti; si tratta di una specie di “relazione tecnica” che
attesta la conformità degli impianti alla regola d’arte e può essere redatta da Oggetto: Esecuzione lavori nella unità immobiliare di proprietà privata
un tecnico abilitato anche se questi non ha messo mano agli impianti tecno-
logici di cui si tratta. Solitamente viene richiesta dalle aziende che erogano Egregio Amministratore,
servizi all’utenza all’atto della stipula di un nuovo contratto di fornitura in il sottoscritto Sig. .............. condomino nello stabile in oggetto, ai sensi del comma 2
sostituzione delle certificazioni di conformità degli impianti, quando l’utente dell’art. 1122 del Codice Civile,
non li abbia ma i suoi impianti sono tecnicamente a posto.
comunica
L’amministratore non ha peraltro la possibilità di imporre al singolo condo-
mino di adeguare i propri impianti, se è informato della mancata conformità
che il giorno ........... avranno inizio all’interno dell’appartamento di mia proprietà sito al
dei medesimi alle prescrizioni tecniche, perché non ha competenza sulle parti
piano ........ interno n. ........ le opere di seguito sommariamente descritte:
di proprietà individuale: lo stesso può dirsi per l’assemblea, che non può
................................................... (breve descrizione delle opere).
validamente assumere decisioni che riguardano le unità immobiliari private.
Nessuna norma, inoltre, impone all’amministratore di comunicare alcunché
I lavori previsti non modificheranno le strutture, l’estetica del fabbricato, gli impianti con-
alle autorità amministrative preposte alla verifica della sicurezza impiantistica.
dominiali.

Le confermo che non saranno effettuate lavorazioni rumorose durante le ore di riposo pre-
viste dal regolamento di condominio (se specificate), che gli operai terranno pulite le aree
comuni e che non useranno l’ascensore per portare al piano i materiali necessari all’esecu-
zione delle lavorazioni sopra descritte.

Per qualsiasi comunicazione La invito a contattare i seguenti responsabili:

Direttore dei lavori (se nominato): Sig. ........ Tel. ........
Proprietario dell’appartamento: Sig. ........ Tel. ........
Responsabile dell’impresa: Sig. ........ Tel. ........

Distinti saluti.
Firma

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 3
Regole in condominio

Regole
in condominio

Il regolamento è uno dei pilastri su cui poggia il funzionamento della gestione

del condominio. Non tutti i regolamenti sono uguali: la loro rilevanza è infatti
profondamente diversa se sono approvati in assemblea a maggioranza oppure
se sono sottoscritti o comunque accettati dall’unanimità dei condomini, come
accade quando sono scritti dal costruttore e allegati al rogito: in questo caso
si parla di regolamento “contrattuale”.
L’importanza del regolamento di condominio e in particolare proprio del
regolamento “contrattuale” è dovuta al fatto che il Codice Civile ammette che
molte delle norme che regolano il condominio, in particolare tutte le norme
che riguardano la ripartizione delle spese, sono derogabili da un tale regola-
mento che quindi prevale sulla legge.
Il regolamento “contrattuale” inoltre può introdurre limiti e condizioni anche
all’uso delle parti di proprietà privata.
Il Codice Civile però non ammette deroghe nelle norme che fissano le “re-
gole del gioco”, ossia i compiti degli organi di gestione e il funzionamento
dell’assemblea: l’art. 1138 del Codice Civile e l’art. 72 delle Disposizioni per
l’Attuazione del Codice Civile contengono un elenco preciso di tali norme
inderogabili. I regolamenti spesso non si limitano a riprodurre le norme del
Codice Civile, quelle che devono essere sempre rispettate così come sono
(per esempio le norme in tema di maggioranze assembleari).
Né si limitano a dettagliare aspetti gestionali, come i criteri di ripartizione
delle spese che possono essere modificati rispetto alle indicazioni del Codice

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Il condominio in 170 domande
Civile solo nei regolamenti “contrattuali”. Se un regolamento condominiale
esiste, è molto frequente che contenga norme più o meno precise sull’uso
dei beni comuni diventa quindi un punto di riferimento importante per la vita
condominiale. Se invece non ci fosse, potrebbe essere opportuno proporne
la creazione: ogni condomino può attivarsi in tal senso e chiedere che tale
iniziativa sia inserita nell’ordine del giorno dell’assemblea.
Regolamento condominiale
Tra i comportamenti scorretti dei condomini, quelli più evidenti consistono
proprio in violazioni del regolamento di condominio.
La violazione di quelle che sono le specifiche regole di comportamento ri-
ferite al condominio di cui si viene a fare parte è solitamente mal tollerata
dai condomini “diligenti”, i quali inevitabilmente solleciteranno l’intervento
dell’amministratore. Le situazioni possono essere molto diverse tra loro, per-
ché le regole inserite nei regolamenti di condominio possono essere le più
diverse. Solitamente le situazioni che ci si può trovare ad affrontare sono le
occupazioni delle parti comuni con beni di qualsiasi genere di proprietà dei
singoli condomini, le immissioni nelle parti comuni di rumori oppure odori
fastidiosi, la modifica delle parti comuni con opere che compromettono il de-
coro architettonico, l’uso delle parti comuni con modalità che le danneggiano.
47. Come si può far rispettare il regolamento di condominio e
chi se ne deve occupare?
Tra i compiti dell’amministratore di condomini il Codice Civile prevede pro-
prio la cura dell’osservanza del regolamento di condominio. Se telefonate o
raccomandate formali non si rivelano utili per ottenere la cessazione degli
abusi, l’amministratore ha a disposizione sostanzialmente due strumenti:
• l’applicazione di una sanzione economica;
• il ricorso all’autorità giudiziaria.
In effetti ogni condomino potrebbe agire anche in giudizio per ottenere il
rispetto del regolamento di condominio, ma il Codice Civile attribuisce tale
compito principalmente all’amministratore.
Di conseguenza, i condomini possono pretendere che l’amministratore inter-
venga a reprimere le violazioni del regolamento.
46
Regole in condominio
48. L’amministratore può ricorrere al Giudice per far rispettare
il regolamento di condominio?
L’amministratore del condominio può avviare un’azione legale, senza necessità
di una preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l’esecuzione delle
delibere dell’assemblea, ma anche per garantire l’osservanza del regolamento
condominiale e tutelare conseguentemente il condominio dagli effetti dannosi
che potrebbero essere causati dalla inosservanza del regolamento stesso (Corte
di Cassazione, sentenza n. 21562/2020). In questo caso si tratta di avviare
un vero e proprio procedimento giudiziario avanti al Giudice civile: in linea
di massima è competente il Giudice di Pace.
Si tratta di uno strumento spesso efficiente nel risultato, perché produce sempre
l’emissione di un provvedimento la cui esecuzione, se il ricorso è accolto, è
nelle mani dell’amministratore ma non è adatto in caso di piccole violazioni
che sono conseguenza di comportamenti occasionali, perché sono più dif-
ficilmente documentabili e contro cui sarebbe difficile ottenere l’esecuzione
forzata di una sentenza pur favorevole.
Occorre però essere consapevoli dei tempi inevitabilmente piuttosto lunghi
per arrivare all’emissione di una sentenza e dei costi non trascurabili sia per
l’avvio del procedimento che per l’assistenza di un avvocato.
Le spese per l’assistenza legale sono poste dal Giudice a carico di chi venga
riconosciuto in torto, ma devono essere anticipati da chi inizia il procedimento.
Prima dell’avvio del procedimento giudiziario è necessario avviare un tentativo
di mediazione che si svolge, con l’assistenza di un avvocato, presso uno degli
organismi di mediazione accreditati dal Ministero della Giustizia e inseriti nel
Registro degli organismi di mediazione: potrebbe essere questa la sede formale
in cui, con l’aiuto del mediatore, si trova una soluzione senza la necessità di
affrontare il procedimento giudiziario. L’amministratore deve essere autoriz-
zato dall’assemblea a partecipare alla mediazione: l’assemblea si esprime con
il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno
500 millesimi. Con la stessa maggioranza l’assemblea dovrà poi approvare
l’accordo raggiunto in sede di mediazione.
49. Il regolamento di condominio vieta ai condomini di eseguire
opere sulle parti comuni senza autorizzazione dell’ammini-
stratore. Quali sono le conseguenze per chi trasgredisce?
Se un regolamento condominiale impone a ogni condomino un obbligo di
non fare lavori sulle parti comuni se non previa autorizzazione dell’assem-
blea, la trasgressione di questo divieto comporta, ai sensi dell’art. 2933 del
Codice Civile, il diritto degli altri condomini di ottenere che sia distrutto, a
47
Il condominio in 170 domande
spese dell’obbligato, ciò che è stato fatto in violazione dell’obbligo, senza
che sia necessario accertare se sia stato causato un danno alle parti comuni
dell’edificio, come invece prevede la norma di cui all’art. 1122 del Codice
Civile che vieta le innovazioni dannose (Corte Appello di Torino, sentenza
n. 905 del 03/07/1991).
50. Quali sanzioni si possono applicare per la violazione del
regolamento di condominio?
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo
di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di reci-
diva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore
dispone per le spese ordinarie (art. 70 delle Disposizioni per l’Attuazione
del Codice Civile).
La sanzione condominiale è una vera e propria multa che l’assemblea dispone
a carico del responsabile della violazione del regolamento di condominio.
Il regolamento di condominio deve prevedere la punizione dei comportamenti
scorretti con la sanzione indicata dal Codice Civile. Non basta però una ge-
nerica previsione: per evitare contestazioni dovrebbe essere previsto caso per
caso quali siano le condotte punibili e l’importo della sanzione. Questo perché
il condomino deve avere la possibilità di conoscere quali condotte contrarie
al regolamento siano punibili con sanzione. La sanzione non è applicata di-
rettamente dall’amministratore ma deve essere approvata dall’assemblea che
decide con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in rappresentanza
di almeno 500 millesimi. Si tratta comunque sempre e solo di una sanzione
pecuniaria che non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima
dettata dalla legge (Cassazione Civile, sentenza n. 820/2014).
Poiché per ogni violazione può essere inflitta una sanzione, può diventare
molto costoso per un condomino violare sistematicamente il regolamento.
51. Che cosa accade se un condomino si rifiuta di pagare la san-
zione disposta dall’assemblea?
In questo caso, il condominio, per via ordinaria, cioè tramite un’azione giudi-
ziaria dovrà dimostrare l’obbligo a carico del trasgressore. In altri termini, nella
causa intentata, che dovrà essere sempre preceduta dal tentativo obbligatorio
di mediazione, il condominio dovrà provare l’avvenuta violazione a opera
del condomino coinvolto. Nel giudizio che ne seguirà occorrerà dimostrare
la legittimità del regolamento condominiale fatto valere e delle sanzioni in
48
Regole in condominio
Telecamere in condominio
L’interesse per tali sistemi è legato, tra l’altro, alla funzione dissuasiva che si at-
tribuisce alla videosorveglianza in relazione a vari reati: furto e danneggiamento,
innanzitutto, ma anche reati che riguardano la persona, basti pensare alle aggres-
sioni che potrebbero avvenire nelle aree box in orario notturno, specie nei grandi
complessi immobiliari. I condomini spesso intendono installare i sistemi di video-
sorveglianza anche quando i rapporti tra gli stessi residenti sono difficili, temendo
che qualcuno sia tentato di passare dalle parole ai fatti danneggiando i beni di
questo o quel vicino. L’installazione di sistemi di ripresa di aree condominiali da
parte del condominio è lecita ma va deliberata in assemblea con la maggioranza
dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
Anche l’installazione di sistemi di ripresa a iniziativa del singolo condominio è
ritenuta ammissibile ma con alcune cautele: in particolare, l’angolo visuale delle
riprese deve essere rigorosamente limitato ai soli spazi di propria esclusiva perti-
nenza, per esempio antistanti l’accesso alla propria abitazione, escludendo ogni
forma di ripresa di immagini relative ad aree comuni o antistanti l’abitazione di
altri condomini; ciò, anche al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze
illecite nella vita privata (art. 615 bis del Codice Penale). L’amministratore di
condominio o il singolo condomino interessato dovrà adottare le cautele indicate
Garante per la Privacy, in particolare:
• prima di installare un impianto di videosorveglianza occorre valutare se la sua
utilizzazione sia realmente proporzionata agli scopi perseguiti o se non sia inve-
ce superflua: in pratica gli impianti devono cioè essere attivati solo quando altre
misure (sistemi d’allarme, altri controlli fisici o logistici, misure di protezione agli
ingressi ecc.) siano realmente insufficienti o inattuabili;
• tutti coloro che transitano nelle aree sorvegliate devono essere informati della
rilevazione dei dati. L’informativa (della quale il Garante per la Protezione dei
dati personali ha anche messo a disposizione un modello semplificato: un car-
tello con un simbolo a indicare l’area videosorvegliata) deve essere chiaramente
visibile ed indicare chi effettua la rilevazione delle immagini e per quali scopi;
• in caso di registrazione, il periodo di conservazione delle immagini deve essere
limitato al massimo a 7 giorni.
esso previste, il verificarsi della trasgressione in contestazione (per esempio,
mediante testimoni), la legittimità della decisione assembleare in cui è stata
comminata la sanzione non pagata.
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Il condominio in 170 domande
52. Che cosa si può fare se l’amministratore non interviene per
fare rispettare il regolamento di condominio?
Ogni condomino può pretendere che il regolamento di condominio sia rispettato,
ma visto che la cura del rispetto del regolamento di condominio rientra tra i
compiti previsti espressamente dal Codice Civile a carico dell’amministratore,
se questi non interviene viene meno ai suoi compiti violando il contratto di
mandato che lo lega al condominio: l’assemblea potrebbe votare la sua revoca
e disporne la sostituzione con un altro professionista.
Rapporti con i vicini
Probabilmente il diritto di proprietà interpreta il bisogno dell’uomo di avere
un proprio spazio dove può liberamente esplicare la propria personalità, uno
spazio di luoghi e beni materiali sui quali l’uomo esercita il proprio dominio
senza interferenze. Anche gli ordinamenti giuridici del nostro tempo riconoscono
tale diritto, anche se spesso assoggettandolo in misura più o meno significativa
ad alcuni vincoli dettati da esigenze di coesione sociale. Per quanto riguarda
la nostra materia, il confine in una costruzione o in un fondo è il limite dove
arriva la nostra proprietà e inizia quella di altri: una zona “sensibile”, in cui
termina il nostro “potere” sui beni immobili che ci appartengono e inizia quello
degli altri. I rapporti di vicinato sono i rapporti che intercorrono tra proprietari
immobiliari confinanti e hanno da sempre rappresentato la fonte di innume-
revoli controversie. Tra le controversie che riguardano i rapporti di vicinato vi
sono le immissioni, soprattutto di rumore e odore ma anche le questioni che
riguardano il rispetto delle distanze nelle costruzioni, argomento che tratteremo
nella sezione seguente. Parlando di vicinato, il concetto fondamentale riguar-
da la “normale tollerabilità” in base al quale ciascun condomino deve evitare
disturbi agli altri abitanti dello stabile. In generale, l’art. 844 del Codice Civile
stabilisce che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di
fumo e di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni
derivanti dal fondo del vicino se non superano la normale tollerabilità, avuto
anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Tale norma è effettivamente molto
generica, perché il concetto di “normale tollerabilità” si presta alle più varie inter-
pretazioni. Tuttavia, proprio tale genericità la rende una norma molto versatile,
adatta a diventare uno strumento di tutela in molte situazioni della vita reale.
Per quanto concerne in particolare i rumori, ci si può riferire alla L. 447/1995
che determina i principi fondamentali per la tutela degli ambienti abitativi
dall’inquinamento acustico e al Decreto di attuazione D.P.C.M. 14/11/1997
che stabilisce limiti precisi alle immissioni di rumore.
50
Regole in condominio
Dovendo rifarsi alle condizioni tipiche di ogni zona, non è stata stabilita una
soglia espressa in decibel valida per ogni luogo ma valori diversi a seconda
delle zone in cui è suddiviso il territorio comunale. Sono previste anche diffe-
renze da non superare tra il livello del rumore ambientale e quello del rumore
residuo (valori limite differenziali di immissione): si tratta di 5 dB (decibel)
per il periodo diurno e 3 dB per il periodo notturno, misurati all’interno degli
ambienti abitativi.
Nella valutazione occorre tenere presente il cosiddetto rumore di fondo, cioè
l’insieme dei rumori e suoni caratteristici di una determinata zona. Anche nel
caso in cui i limiti di legge siano rispettati, situazione frequente in un con-
dominio dove non si svolgano attività artigianali, ma sia possibile dimostrare
il superamento di una soglia di “normale tollerabilità”, l’art. 844 del Codice
Civile rende comunque possibile al Giudice ordinare le opere necessarie per
riportare i rumori ad un livello accettabile: in genere se il rumore oggetto di
lamentela eccede di 3 dB il rumore di fondo si ritiene superata la soglia della
normale tollerabilità. La tollerabilità deve essere valutata con riferimento al
momento in cui le immissioni hanno luogo: questo significa per esempio
che un rumore che viene normalmente tollerato in una circostanza può non
esserlo più in un’altra. Anche gli odori rientrano tra le immissioni che devono
restare entro i limiti della “normale tollerabilità”. L’olfatto è uno “strumento”
molto sensibile: percepiamo gli odori molto prima delle concentrazioni a cui
si osservano effetti tossici. La capacità di un composto di essere percepito dal
nostro sistema olfattivo dipende da molti aspetti, taluni oggettivi propri della
sostanza di cui si tratta, altri soggettivi e strettamente collegati alla fisiologia
di chi li rileva e altri ancora connessi a fattori propriamente ambientali (per
esempio direzione dei venti). La conseguenza è che la potenzialità di disturbo di
una sostanza diffusa nell’aria può essere avvertita in modo diverso da persone
diverse e in momenti diversi, rendendo difficile l’attività di verifica e rilevamento.
53. Come si accerta e come si valuta la presenza di immissioni
fastidiose dai vicini? Fino a che punto si devono tollerare?
In condominio è quasi impossibile evitare le immissioni dai vicini, per questo
il Codice Civile vieta solo le immissioni che eccedono la “normale tollerabilità”.
La normale tollerabilità, pur essendo un criterio oggettivo, non è mai assoluta
e va rapportata alla sensibilità di un uomo medio nella specifica situazione
ambientale in cui si trova chi intende far valere il riferimento a tale concetto.
La giurisprudenza prevalente ritiene che l’accertamento dell’intensità e della
intollerabilità delle attività che arrecano disturbo richiede valutazioni tecniche,
ma non può fondarsi solo su criteri di ordine matematico o statistico o su
criteri quantitativi oggettivi, come i parametri massimi fissati dalle leggi spe-
51
Il condominio in 170 domande
ciali anti-inquinamento, acustico e atmosferico, o dai regolamenti comunali,
dettati per difendere la salute dei cittadini o l’ambiente (Corte di Cassazione,
sentenze n. 1418/2006 e n. 5697/2001). Se le immissioni sono suscettibili
di rilevamento tecnico, si procede con una perizia. Laddove invece manchi la
possibilità di accertare obiettivamente l’intensità delle immissioni (per esem-
pio quando si tratta di odori), il giudizio sull’esistenza e sulla non tollerabilità
delle emissioni stesse può basarsi sulle dichiarazioni di testimoni, specie se a
diretta conoscenza dei fatti (Corte di Cassazione, sentenza n. 19206/2008).
54. Che cosa si può fare quando sono accertate immissioni fa-
stidiose?
Per porre fine ai disturbi da rumore ci si può rivolgere all’ASL o alla polizia
municipale (Modello 4) e, se non si ottiene soddisfazione, alla magistratura
ordinaria. Nel caso di immissioni moleste, quando sia risultato vano ogni pos-
sibile accorgimento per ricondurle entro il limite della normale tollerabilità,
il Giudice può ordinare la cessazione dell’attività e dunque, per esempio, la
chiusura del locale (Tribunale di Milano, sentenza del 21/01/1991 in mate-
ria di rumori provenienti da una sala giochi), oltre al risarcimento del danno.
55. L’inquilino può far valere la presenza di immissioni fastidiose?
L’art. 844 del Codice Civile – il quale riconosce al proprietario il diritto di far
cessare le propagazioni derivanti dal fondo del vicino che superino la normale
tollerabilità – deve essere interpretato estensivamente, nel senso di legittimare
anche le iniziative di tutela dell’inquilino e non solo del proprietario (Corte
di Cassazione, sentenza n. 13069/1995).
56. Nel caso di un immobile affittato, per le immissioni intol-
lerabili è responsabile solo l’inquilino che le provoca o è
possibile farsi valere anche nei confronti del proprietario?
Nessun risarcimento del danno può essere chiesto al proprietario dell’immo-
bile qualora l’affittuario compia attività che possano causare disturbo ai vicini
di casa come, per esempio, immissioni di fumi, odori e rumori intollerabili.
Il principio da considerare è che il locatore non deve vigilare sull’uso dell’im-
mobile da parte del conduttore: non è tenuto, quindi, impedire a quest’ultimo
52
Regole in condominio
di effettuare le immissioni. In definitiva, il titolare dell’immobile concesso in
locazione non è responsabile per il solo fatto di esserne proprietario se le
immissioni intollerabili sono imputabili soltanto alla condotta del conduttore
(Cassazione Civile, sentenza n. 11125/2015).
57. Gli immobili devono essere costruiti rispettando delle re-
gole per evitare disturbi dalle immissioni di rumore che
provengono dai vicini?
L’inquinamento acustico può essere causa non soltanto di disturbo ma anche di
seri danni alla salute della persona potendo causare ansia o stress. Per preve-
nire il problema esiste una normativa specifica che riguarda i requisiti acustici
passivi degli edifici. Il D.P.C.M. 05/12/1997 è il documento di riferimento
nella normativa italiana per l’acustica in edilizia. Definisce le prestazioni che
devono possedere gli edifici in merito, per esempio, all’isolamento dai rumori
tra differenti unità immobiliari, dai rumori esterni, dai rumori di calpestio, dai
rumori di impianti a funzionamento continuo e discontinuo. Le prestazioni
devono risultare verificate in opera a edificio ultimato. Il rispetto dei requisiti
acustici passivi deve essere verificato anche in caso di ristrutturazioni di edifici
esistenti, soprattutto nel caso in cui i lavori prevedano il rifacimento anche
parziale di impianti tecnologici oppure di partizioni orizzontali o verticali (per
esempio solai, coperture, pareti divisorie ecc.) oppure delle chiusure esterne
dell’edificio o ancora la suddivisione di unità immobiliari interne all’edificio.
La mancata conformità ai requisiti acustici passivi degli edifici costituisce grave
difetto e comporta responsabilità contrattuali degli appaltatori e dei venditori
nei confronti degli acquirenti. In assenza di interventi di ristrutturazione, non
è previsto però un obbligo di adeguamento degli edifici esistenti alle prescri-
zioni “nuove” che vigono quindi dal 1997 in avanti.
Diritto di veduta e rispetto
delle distanze
In linea di principio, il proprietario di un fondo, nell’esercitare il suo diritto
di proprietà, può realizzare su di esso costruzioni di vario genere, se ha ot-
tenuto i permessi da parte della pubblica amministrazione cui spetta la re-
golamentazione del territorio (il Comune) o comunque se ha adempiuto agli
impegni burocratici previsti. Potrebbe anche desiderare piantare alberi o siepi.
53
Il condominio in 170 domande
Anche ammesso che si ottengano tutti i permessi del caso o comunque si
provveda a tutti gli adempimenti burocratici richiesti dal D.P.R. 380/2001, Testo
unico in materia di edilizia e dalle leggi regionali in vigore, il proprietario
incontra un limite all’esercizio del proprio diritto di costruire: si tratta del cor-
rispondente diritto di costruire del proprietario confinante e del suo diritto di
godere di luce e aria, nonché di non essere danneggiato da beni del vicino,
quali che siano. Il Codice Civile regola la materia in modo preciso. Il vicino può
costruire un manufatto nella sua proprietà, ma deve osservare il limite di tre
metri dal confine; il regolamento edilizio locale in vigore nel Comune dove si
trovano i manufatti in questione, potrebbe peraltro prevedere distanze maggiori
(art. 873 del Codice Civile). Le “costruzioni” rilevanti sono da intendersi come
qualunque opera non completamente interrata che abbia i requisiti della solidità
e della immobilizzazione rispetto al suolo: non deve quindi necessariamente
trattarsi di un’opera edilizia o in muratura, bensì può trattarsi di qualunque
manufatto che abbia carattere di stabilità. Così, per esempio, un gazebo o una
tettoia dovrebbero essere poste in opera rispettando le regole sulle distanze.
L’applicabilità al condominio delle norme in materia di distanze tra le costruzioni
è sempre stata dibattuta, perché indubbiamente si tratta di regole che sono
state scritte immaginando due terreni confinanti. Tuttavia, le norme in materia
di distanze legali sono applicabili anche al condominio in quanto compatibili:
in effetti anche in condominio si hanno porzioni immobiliari appartenenti a
proprietari diversi, anche se spesso riunite in uno stesso “contenitore” edi-
lizio (Corte di Cassazione, sentenza n. 6546/2010). Qualche dubbio però
rimane: le norme in materia di distanze valgono anche per il condominio, ma
se non è possibile un’applicazione complementare di tali norme con quelle
relative alla disciplina dei rapporti condominiali, prevalgono le norme relative
all’uso delle cose comuni, con la conseguenza dell’inapplicabilità di quelle
relative alle distanze legali. Sempre meglio, quindi, verificare prima di tutto la
presenza di regole specifiche nel regolamento di condominio e in mancanza,
se necessario, far comunque valere le regole sulle distanze, ricordando però
che, in caso di contrasto con i propri vicini, occorre considerare le specifiche
caratteristiche dell’edificio o del comprensorio.
La posizione delle piante, in particolare, è un elemento di frequente litigiosità
in condominio: se per alcuni condomini la presenza di piante, specie ad alto
fusto, è un elemento di pregio per il decoro dello stabile, per altri, specie
per coloro i cui balconi si trovano molto vicini alle piante, l’accumularsi di
foglie, la presenza di insetti, il rischio che la pianta venga utilizzata come una
pertica che favorisce l’accesso dei ladri, come pure il rischio di essere colpiti
da rami resi pericolanti dalle condizioni meteo o dalla cattiva manutenzione
della pianta medesima, rappresenta un elemento di fastidio o di timore.
Per quanto riguarda la posizione delle piante, l’art. 892 del Codice Civile di-
spone regole differenziate a seconda dell’imponenza della pianta. La distanza
deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o
54
Regole in condominio
di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due
metri per le siepi di robinie. La distanza si misura dalla linea del confine alla
base esterna del tronco dell’albero nel tempo della piantagione, o dalla linea
stessa al luogo dove fu fatta la semina. Occorre però osservare che il diritto
di tenere la pianta a distanza minore di quella legale, può essere acquisito per
contratto o per “destinazione del padre di famiglia” come potrebbe avvenire
proprio nel condominio dove per “padre di famiglia” si intende il costruttore
dell’edificio, come pure per usucapione ventennale.
L’art. 896 del Codice Civile regola invece i rapporti del confinante con l’al-
bero che lo “invade”: il proprietario di un terreno può, in qualunque tempo,
costringere il vicino a recidere i rami di un albero (a distanza legale o meno)
che si protendono sul suo fondo. E infatti per le radici il legislatore stabili-
sce che sempre possono essere tagliate lungo il confine le radici entrate nel
fondo proprio.
Il diritto di fare protendere i rami degli alberi del proprio fondo in quello con-
finante non può essere acquistato per usucapione perché l’art. 896 del Codice
Civile implicitamente lo esclude, riconoscendo espressamente al proprietario
del fondo sul quale i rami si protendono il potere di costringere il vicino a
tagliarli in qualunque tempo (Corte di Cassazione, sentenza n. 4361/2002).
Quindi un condomino può tagliare rami e radici di quelle piante che si trova-
no troppo vicine al suo balcone o al suo appartamento in modo che non lo
invadano. Attenzione però che chi taglia i rami della pianta non può agire in
maniera tale da rovinarla: diversamente risponde del danno subito dal condo-
minio proprietario dell’albero. Con particolare riferimento ai residui vegetali
prodotti dalle piante (aghi, foglie ecc.) il condomino potrebbe anche far valere
la pur generica norma contenuta nell’art. 844 del Codice Civile che vieta le
immissioni, da intendersi in senso ampio, che eccedano la “normale tollerabilità”.
58. Il mio appartamento ha una terrazza. Vorrei installare una
tettoia, ma il vicino del piano di sopra mi ha accennato al
rispetto del suo diritto di veduta. Di cosa si tratta?
Di vedute si occupa il Codice Civile disponendo che quando si è acquistato
il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo
non può fabbricare a distanza minore di tre metri. Se si vuole appoggiare la
nuova costruzione al muro in cui vi sono vedute dirette od oblique, essa deve
arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia (art. 907 del Codice Civile).
Se il regolamento di condominio o il regolamento edilizio locale non la vieta,
svolte le necessarie pratiche burocratiche, la tettoia può quindi essere costruita
a condizione che tra la parte superiore della tettoia e la soglia del balcone del
vicino al piano di sopra vi siano almeno tre metri di distanza.
55
Il condominio in 170 domande Regole in condominio

59. I limiti posti dal Codice Civile in materia di distanze nelle Modello 4 Esposto all’ARPA/Polizia Municipale
costruzioni riguardano qualsiasi genere di struttura? per immissioni
La nozione di costruzione è comprensiva a tale proposito non solo dei ma-
nufatti in calce o mattoni e cemento, ma di qualsiasi opera, purché durevole
che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, esposto per inquinamento acustico

compresi i prefabbricati, sia destinata per la sua funzione a rimanere sul luogo,
indipendentemente dall’area e dalla consistenza dell’opera stessa e determini
un ostacolo (tendenzialmente stabile) all’esercizio della veduta.
Diversi casi concreti sono stati considerati dai giudici che hanno dovuto decidere
in cause che sono nate proprio dall’applicazione delle regole sulle distanze.
Per esempio, non è stata considerata costruzione vietata una tenda di tela scor-
revole con comando a manovella anche se sono necessari per farla funzionare
dei sostegni fissi, poiché tale tenda non pregiudica permanentemente la veduta
né diminuisce l’aria e la luce al vicino. È invece stata ritenuta “costruzione”
una tenda larga oltre due metri, sorretta da un’intelaiatura infissa nel muro
Il/la sottoscritto/a ……...… residente a ……...… in Via/Piazza …................…… n. ………
C in nome proprio
C per conto del/della sig./sig.ra ……...… residente in …........… Via/Piazza ......…… n. ...
C in qualità di Amministratore del Condominio sito in Via/Piazza ……… n. ………
C per conto degli abitanti del/i condominio/i sito/i in Via/Piazza ……… n. ……… (in que-
sto caso allegare raccolta firme)
segnala il disturbo derivante dal rumore

che ostacolava la veduta del vicino, rimanendo aperta per tutta la giornata e
per un lungo periodo dall’anno. Sono state ritenute del pari “costruzioni” una causato da1 ……...… sito/a a …...…… in …........……
tettoia di plastica, una rete metallica coperta di piante rampicanti, una pensilina.
fonte dell’inquinamento acustico

L’inquinamento acustico è causato in particolare da ........................ (contrassegnare la cau-

60. In caso di costruzioni degli altri condomini che pregiudicano sa maggiore):
un mio diritto riconosciuto dal Codice Civile, che cosa posso C attività nel suo complesso (se non è individuabile una causa specifica)
C musica ad alto volume
fare?
C impianto a servizio dell’attività (condizionamento d’aria, caldaia, gruppi frigoriferi ecc.:
A prescindere dalla regolarità amministrativa delle opere descritte, si può se conosciuto specificare il tipo di impianto)
pretendere la rimessione in pristino dei luoghi e dunque l’abbattimento della C cantiere edile sito in Via/Piazza ….........…… n. ………
struttura se edificata a distanza non legale: è infatti possibile avviare un’azione C altro ……… (specificare)
giudiziaria avanti al Tribunale territorialmente competente, anche attraverso
la richiesta di emissione di provvedimenti urgenti. periodo inquinamento acustico

In particolare, potrà essere praticabile il rimedio previsto dall’art. 1171 del

Codice Civile (“Denuncia di nuova opera”). Si tratta di un rimedio che si fonda L’inquinamento acustico è avvertibile:
sulla normativa in materia di distanze nelle costruzioni (art. 873 e segg. del C in modo costante per tutto l’anno
Codice Civile): la “nuova opera” si presume dannosa proprio perché si trova C in modo particolare durante il periodo estivo
a distanza non legale ovvero anche sulle regole riportate negli atti di acquisto. C in modo particolare durante il periodo invernale
L’art. 872 del Codice Civile riconosce inoltre il diritto al risarcimento del C in altri periodi dall’anno (specificare)
danno se presente. È inoltre possibile inviare un esposto al Comune per ve-
rificare se le opere in questione sono state avviate previo deposito degli atti orario inquinamento acustico

amministrativi necessari.
L’inquinamento acustico è avvertibile:
C in modo costante durante l’intera giornata
C in modo particolare durante il periodo notturno (dalle ore 22.00 alle ore 6.00)

56 57
Il condominio in 170 domande

C in modo particolare durante il periodo diurno (dalla ore 6.00 alle ore 20.00)
C in particolare durante il periodo serale (dalle ore 20.00 alle ore 22.00)

altre strutture già interessate

Sono state interpellate altre strutture pubbliche:

C Polizia Municipale (data segnalazione)
C ARPA ……… (data segnalazione)
C ……......… (specificare)

ulteriori informazioni e/o disponibilitÀ a eseguire i rilievi

Ulteriori informazioni e/o gli eventuali rilievi fonometrici utili alla definizione del procedi-
mento in oggetto potranno essere richieste contattando:

Sig./Sig.ra …….....…... in ……............................… Via/P.zza ……… n. ………

Tel.: …….......…
(Indicare, se possibile, le ore in cui si è reperibili).

A tal fine il/la sottoscritto/a s’impegna, sin da ora, a consentire l’accesso dei tecnici
dell’ARPA per l’effettuazione di tali rilievi.

Firma
Luogo e data

1
Indicare l’attività commerciale, industriale o professionale (negozio, bar, discoteca, studio professionale,
industria, laboratorio artigianale ecc.) responsabile dell’inquinamento acustico (nel caso in cui non si
conosca il titolare è sufficiente indicare con precisione l’indirizzo) o il tipo di infrastruttura.

58
 4
Assemblea e amministratore

Assemblea
e amministratore

Come l’immobile ha le sue fondamenta che lo sostengono, la gestione del

condominio si appoggia su due fondamentali pilastri: si tratta dei due organi
gestori che hanno funzioni diverse ma che sono entrambi fondamentali.
Il primo di tali organi è l’assemblea di condominio che è l’organo di auto-
governo dei condomini e serve ad amministrare i servizi e le cose comuni.
I condomini partecipano all’assemblea e in tal modo le volontà singole si
trasformano in volontà collegiali, vincolanti per tutti.
Si può dire che l’assemblea rappresenti l’organo deliberante del condominio
con il potere di prendere decisioni per tutelare e adeguare i beni comuni.
Il compito di far eseguire le delibere assembleari è nelle mani dell’ammi-
nistratore che è l’organo rappresentativo del condominio e agisce a tutela
dei diritti di tutti sui beni comuni. L’amministratore ha un’autonomia limitata
nelle decisioni che riguardano il condominio, ma ha importanti funzioni di
gestione dell’edificio. Si può dire che l’amministratore sia l’organo esecutivo
del condominio, cioè ha il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea,
di rappresentare il condominio e di gestirlo operativamente.
L’amministratore deve ottenere la fiducia dell’assemblea, perché il suo incari-
co ha una durata limitata e deve essere rinnovato periodicamente: al termine
di ogni anno di gestione, deve rendere il conto all’assemblea, ossia deve
dettagliare come ha speso i soldi dei condomini e deve fare in modo, d’altra
parte, di raccogliere i contributi dai condomini stessi nei tempi e modi decisi
dall’assemblea.

59
Il condominio in 170 domande
Spesso i condomini hanno l’impressione di essere governati dall’ammi-
nistratore, come se, una volta ottenuto il mandato dall’assemblea, il suo
potere gestionale fosse illimitato: la legge invece ha congegnato un siste-
ma in cui l’assemblea, espressa dai proprietari, è il vero gestore dei beni
comuni, che si serve dell’amministratore come un professionista esperto
al proprio servizio.
Perché un tale meccanismo funzioni in maniera efficace, l’assemblea decide
a maggioranza: i casi in cui è necessaria l’unanimità sono infatti piuttosto
limitati e rappresentano delle eccezioni al generale principio di maggioranza.
Nell’assemblea, quindi, la maggioranza vince: nel momento in cui una delibera
viene approvata dall’assemblea, essa assume forza di legge per tutti indistin-
tamente, anche per coloro che non hanno partecipato, che si sono astenuti o
che hanno espresso un voto contrario.
Le maggioranze non sono sempre uguali: si può dire che sono tanto più
elevate quanto più è alto l’impegno di spesa e quanto più sono significative
le modifiche dei beni comuni: si potrebbe parlare di decisioni prese a mag-
gioranza semplice, qualificata e speciale.
Per evitare che un condomino proprietario di un appartamento grande e
quindi con tanti millesimi possa dettare legge agli altri, la legge prevede un
meccanismo di approvazione delle decisioni che richiede sempre una mag-
gioranza doppia: si calcolano, infatti, ogni volta, sia le “teste”, ossia il numero
dei proprietari, che i millesimi di ciascuno.
Per ogni decisione, si devono raggiungere sempre entrambe le maggioranze:
così, per esempio, se la maggioranza dei condomini che sono presenti in
assemblea vota a favore di una decisione, ma i millesimi che essi esprimono
non sono sufficienti, la decisione non è stata presa.
Naturalmente non è obbligatorio partecipare all’assemblea: ogni condomino
può decidere di essere assente oppure, se preferisce, può delegare un altro
condomino a partecipare al suo posto. Può essere delegato anche un estraneo
al condominio.
Chi è presente in assemblea per delega è comunque presente a tutti gli effetti.
Il regolamento di condominio e il Codice Civile impongono alcuni limiti al
numero di deleghe che ciascuno può avere in mano: in particolare, l’ammi-
nistratore non può ricevere deleghe da parte di nessuno.
Occorre inoltre ricordare che non è possibile vincolare la delega, cioè non
si può imporre al delegato il voto che deve esprimere: indicazioni di questo
tipo, anche se documentate per iscritto, non hanno valore, se non nei rapporti
tra delegante e delegato, e quindi non hanno effetto in assemblea, per cui
occorre tenere presente che il delegato deve essere una persona che ha la
nostra completa fiducia.
L’assemblea non è sempre validamente costituita automaticamente a seguito
della sua convocazione. Esiste infatti un quorum costitutivo: se non viene
raggiunto l’assemblea non è valida.
60
Assemblea e amministratore
Assemblea di condominio
Il primo pilastro della gestione condominiale è un organismo dalle regole
di funzionamento complesse, ma se ben utilizzate fanno sì che i condomini
possano gestire adeguatamente e consapevolmente l’immobile che è di loro
proprietà. Un principio prima di tutte le regole va ricordato: la maggioranza
vince, ma solo se sono rispettate le “regole del gioco”.
61. Quali sono i poteri dell’assemblea?
Le attribuzioni dell’assemblea sono dettagliate in modo piuttosto preciso nel
Codice Civile: ne parla infatti soprattutto l’art. 1135 del Codice Civile.
L’assemblea ha il potere di nominare, confermare o revocare l’amministratore,
approvare i bilanci del rendiconto annuale e del preventivo delle spese, de-
liberare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni. Può anche
approvare un regolamento di condominio e può decidere sia di avviare una lite
giudiziaria contro un condomino o un terzo, che di resistere alle pretese di un
condomino o di un terzo che ritengono di avere subito un torto dal condominio.
62. L’assemblea può nominare alcuni condomini come consi-
glieri? Qual è il ruolo che svolgono?
L’assemblea ha anche il potere di nominare i consiglieri. La figura del consigliere
spesso è prevista nei regolamenti di condominio che ne indicano le funzioni,
soprattutto consultive dell’amministratore e di controllo, anche contabile, del suo
operato. Lo stesso Codice Civile prevede espressamente che l’assemblea possa
nominare un consiglio di condominio, anche se la nomina di questo organismo
non è mai obbligatoria: il numero dei consiglieri non può essere inferiore a tre
condomini se il condominio è composto da almeno dodici unità immobiliari e
ha sempre funzioni consultive e di controllo (art. 1130 bis del Codice Civile).
Per esempio, i consiglieri possono ricevere l’incarico di esaminare i preventivi
di spesa per l’esecuzione di lavori ma occorre ricordare che le decisioni dei
consiglieri sono vincolanti per tutti condomini, compresi i dissenzienti, soltanto
se poi vengono votate e approvate, con le maggioranze prescritte dalla legge,
dall’assemblea dei condomini. Infatti, le specifiche funzioni dell’assemblea non
sono delegabili a un gruppo ristretto di condomini, quale è appunto il consi-
glio di condominio. I consiglieri non hanno alcun potere sostitutivo rispetto
a quelli conferiti all’assemblea o all’amministratore e l’amministratore può an-
che non seguire i loro pareri (Cassazione Civile, ordinanza n. 7484/2019).
61
Il condominio in 170 domande
L’autoconvocazione dell’assemblea
L’art. 66 comma 1 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede
che la riunione dei condomini può essere convocata quando ne è fatta richiesta
da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. De-
corsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
direttamente alla convocazione.
Si tratta dell’assemblea straordinaria che può essere, quindi, convocata:
• dall’amministratore, quando lo dovesse ritenere utile;
• dall’amministratore su sollecitazione di almeno due condomini che rappresentino
almeno 166 millesimi;
• da quegli stessi condomini che, formulata la richiesta all’amministratore, dopo
10 giorni dalla sua presentazione al medesimo, non l’abbiano vista soddisfatta.
Tanto nel caso di convocazione da parte dell’amministratore, quanto in quello di
“autoconvocazione”, tutti i condomini devono essere avvisati, altrimenti l’assem-
blea non può deliberare (art. 1136 comma 6 del Codice Civile).
L’omessa convocazione di uno o più condomini comporta, infatti, l’invalidità del-
la deliberazione eventualmente assunta. La partecipazione dell’amministratore
all’assemblea non è invece necessaria per la sua validità, per cui non c’è problema
in relazione alla sua eventuale assenza. I quorum costitutivi e deliberativi sono
assolutamente gli stessi validi per le assemblee convocate dall’amministratore.
Nel caso in cui la richiesta di convocazione dell’assemblea (Modello 5) rivolta all’am-
ministratore non venisse accolta, dovendo provvedere all’”autoconvocazione”,
occorre impostare una convocazione formale, prevedendo una prima convocazio-
ne da mandare deserta, da tenersi presso un indirizzo e ad un orario improbabili,
come fa abitualmente l’amministratore (non deve essere necessariamente il suo
studio) e una seconda effettiva convocazione che deve essere riunita non prima
di ventiquattro ore dalla prima convocazione e non oltre dieci giorni dalla stessa.
Nella convocazione occorre precisare che si tratta di convocazione “ai sensi
dell’art. 66. Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile”: la convocazione
sarà firmata dai due condomini “diligenti”.
L’assemblea si svolgerà con le stesse identiche modalità di un’assemblea convocata
dall’amministratore: verifica della regolare convocazione di tutti i condomini e del-
la regolarità di eventuali deleghe (necessariamente scritte), nomina di presidente e
segretario, trattazione di tutti i punti all’ordine del giorno, verbalizzazione ad ope-
ra del segretario. Il verbale, redatto dal segretario e firmato da presidente e segre-
tario, è valido e l’amministratore, che custodisce il libro dei verbali, dovrà provve-
dere a integrarlo in tale raccolta. Per la convocazione si può utilizzare il Modello 8.
62
Assemblea e amministratore
63. Come si convoca un’assemblea di condominio? Deve provve-
dere l’amministratore o possono attivarsi anche i condomini?
Tra i compiti dell’amministratore c’è proprio la convocazione dell’assemblea,
quando occorre. La forma scritta è necessaria: il Codice Civile chiarisce infatti
che l’avviso deve essere inviato per raccomandata, via fax, tramite posta elet-
tronica (solo posta elettronica certificata) oppure mediante consegna a mano
e deve arrivare almeno 5 giorni prima del giorno di convocazione (non vanno
calcolati il giorno dell’invio e il giorno in cui si tiene l’assemblea). Vale sempre il
principio per cui l’amministratore deve provare non solo l’avvenuto tempestivo
invio della convocazione nel termine indicato, ma l’effettiva ricezione nelle
mani del condomino convocato (art. 66 delle Disposizioni di Attuazione al
Codice Civile). L’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere data,
ora, luogo nonché l’elenco degli argomenti che verranno trattati e sui quali
discutere e deliberare (il cosiddetto “ordine del giorno”).
Con le stesse modalità e le stesse cautele anche gli stessi condomini possono
convocare l’assemblea in qualunque momento: basta che siano almeno in
due e rappresentino almeno 166 millesimi. Prima di tutto, devono chiedere
all’amministratore la convocazione dell’assemblea, meglio se con raccomandata
o per posta elettronica solo certificata per avere un documento di richiesta
con data certa: l’amministratore ha dieci giorni di tempo per provvedere. In
caso contrario, i condomini richiedenti possono provvedere autonomamente
alla convocazione: avranno l’onere di raggiungere tutti i condomini, inviando
a ognuno il formale avviso di convocazione. Se l’amministratore per qualsiasi
ragione non partecipasse all’assemblea convocata in tal modo, non importa:
la sua mancanza di collaborazione, e al limite la sua assenza, non compro-
mettono la validità della decisione (Modello 8).
64. Quante assemblee devono essere convocate in un anno?
L’amministratore deve rendere il conto almeno una volta all’anno (art. 1130
del Codice Civile) quindi, è presto detto, almeno una volta all’anno i condo-
mini devono essere convocati in assemblea. L’amministratore deve provvedere
entro 180 giorni dalla fine della gestione a cui si riferisce il bilancio in via di
approvazione (art. 1130 del Codice Civile). Tuttavia, l’amministratore, come
pure gli stessi condomini, possono convocare ulteriori assemblee in ogni mo-
mento. L’assemblea annuale, che possiamo chiamare “di bilancio”, può essere
definita “ordinaria”. Le altre possono essere definite “straordinarie”: ai fini della
validità della delibera, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera sia
stata adottata in un’assemblea ordinaria o straordinaria; non esiste nessuna
differenza tra questi due tipi di assemblea, né sono previste differenze nel
63
Il condominio in 170 domande
numero dei condomini presenti o nelle maggioranze (Corte di Cassazione,
sentenza n. 3456/1984). Ciascun condomino può richiedere all’amministra-
tore l’inserimento di uno o più punti all’ordine del giorno dell’assemblea di
condominio (Modello 6) e almeno due condomini che rappresentino almeno
un sesto dei millesimi possono chiedere all’amministratore la convocazione
di assemblea straordinaria in ogni momento (Modello 5). La convocazione
dell’assemblea rientra sempre nei compiti istituzionali dell’amministratore di
condominio: la mancata oppure la tardiva convocazione dell’assemblea “or-
dinaria” annuale per l’approvazione del bilancio e la mancata convocazione
dell’assemblea quando i condomini ne hanno richiesto la convocazione ai
fini della deliberazione sulle innovazioni elencate nell’art. 1120 comma 2 del
Codice Civile (si tratta delle innovazioni dette “socialmente rilevanti”), sono
inadempimenti talmente gravi che, su richiesta anche di un solo condomino,
l’amministratore potrebbe essere dichiarato in ogni momento dal Tribunale
decaduto dal suo incarico.
65. Perché l’amministratore convoca sempre l’assemblea in se-
conda convocazione?
La legge dispone che vi sia un quorum costitutivo dell’assemblea, ossia un
numero minimo di condomini che deve essere presente.
Per rendere possibile la gestione del condominio anche in caso di condo-
mini poco interessati alle questioni condominiali, il Codice Civile ha sempre
previsto una riduzione del numero minimo dei condomini presenti in assem-
blea, prevedendo la possibilità di una “seconda convocazione”: in questo
caso l’assemblea deve tenersi entro dieci giorni e non prima di ventiquattro
ore dalla prima convocazione. In occasione della seconda convocazione,
il quorum costitutivo è ridotto, ma non è questo il solo vantaggio. Anche
alcuni dei quorum deliberativi, ossia le maggioranze che devono essere
verificate perché l’assemblea decida validamente, sono ridotti. Un grande
vantaggio pratico.
Se ci aggiungiamo che non vi sono sanzioni per un uso spregiudicato di tale
meccanismo, si comprende perché i condomini ricevono sempre l’avviso di
convocazione in seconda convocazione con la precisazione che la prima, di
solito convocata in orari “improbabili” e in luoghi di comodo, è andata, guarda
caso, deserta. Il quorum costitutivo è il seguente:
• in prima convocazione devono essere presenti almeno la metà dei condomini
che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi;
• in seconda convocazione basta la presenza di 1/3 dei condomini che rap-
presentino almeno 1/3 dei millesimi.
64
Assemblea e amministratore
Senza la presenza (in persona o anche per delega) del numero di condomini
minimo necessario, l’assemblea viene dichiarata nulla, ossia, almeno formal-
mente, non si è mai tenuta.
66. Devono essere convocati tutti i condomini, anche coloro che
sono proprietari soltanto di una cantina? Gli inquilini parte-
cipano all’assemblea?
Tutti i condomini devono essere convocati all’assemblea. Può darsi che tra i
condomini vi siano “nudi proprietari” e “usufruttuari”.
L’usufrutto è un diritto che consiste nel potere di godimento della cosa oggetto
dell’usufrutto stesso e si estende a ogni utilità che questa può dare (artt. 978 e
segg. del Codice Civile): il proprietario, in pratica, può decidere di fare in modo
che un’altra persona utilizzi la casa al posto suo, anche eventualmente affittan-
dola ad altri, mentre l’originario proprietario ne mantiene la titolarità formale.
In questi casi, su cui il condominio non ha alcun potere, il “nudo proprietario”
deve essere convocato per partecipare alle assemblee indette per deliberare
sulle innovazioni e sulle opere di manutenzione straordinaria, mentre l’usu-
fruttuario deve essere convocato per l’ordinaria amministrazione (art. 67 delle
Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile).
Se vi sono inquilini, occorre considerare che l’art. 10 della L. 392/1978
dispone che l’inquilino può sostituire il proprietario nelle delibere che ri-
guardano le spese e la modalità di gestione degli impianti di riscaldamento e
di condizionamento. Si ritiene però che l’amministratore sia tenuto a inviare
la convocazione dell’assemblea al solo proprietario, il quale è tenuto a sua
volta a informare il conduttore: il condominio – che rimane sempre estraneo
al rapporto di locazione – non subisce conseguenze per l’eventuale mancata
convocazione del conduttore da parte del proprietario.
67. Si possono tenere le assemblee di condominio in videocon-
ferenza? Quali vantaggi ci sono?
Per molto tempo le delibere assunte nelle assemblee svolte in videoconferenza
sono state ritenute annullabili. In effetti, le assemblee in videoconferenza non
sono mai state vietate espressamente dalla legge, ma nemmeno sono mai state
consentite espressamente e anzi tutta la normativa che riguarda le assemblee
di condominio contenuta nel Codice Civile e la relativa giurisprudenza che si
è formata nel tempo partivano dal presupposto che ci si riunisse in presenza,
come se questa modalità di riunione fosse l’unica possibile.
65
Il condominio in 170 domande
Mancando quindi un riferimento normativo preciso e considerata la scarsa
diffusione di sistemi di videocomunicazione, nessuno si è posto il problema.
La situazione di emergenza sanitaria ha cambiato profondamente questa
situazione. Prima di tutto le videochiamate sono divenute rapidamente
un’abitudine diffusa, agevolate anche dallo sviluppo delle piattaforme di
comunicazione a distanza. Inoltre, nel corso di pochi mesi, il Governo e
il Parlamento sono intervenuti più volte modificando il Codice Civile (art.
66 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile) con lo specifico
intento di rendere espressamente consentite le assemblee di condominio in
videoconferenza che quindi sono attualmente possibili. La normativa intro-
dotta nell’autunno del 2020 non è eccezionale e collegata alla situazione di
emergenza sanitaria: quindi anche in futuro sarà lecito convocare assemblee
in videoconferenza.
Ci sono alcuni vantaggi per la convocazione di un’assemblea in videoconferenza:
il primo è più evidente: consente la partecipazione anche a chi normalmente
non può prendervi parte, come accade, per esempio, per i proprietari di se-
conde case. Inoltre, è più facile gestire i tempi degli interventi dei condomini
che sono più consapevoli della necessità di lasciare spazio a tutti. In caso di
intemperanze, peraltro, il gestore della riunione, che dovrebbe essere il pre-
sidente, può riservarsi la possibilità di togliere la parola. Molto importante è
anche la possibilità di condividere i documenti: contratti e fatture, per esempio,
possono essere esibiti condividendo lo schermo durante l’incontro.
Per gestire l’assemblea in videoconferenza ci sono inoltre diversi strumenti
tecnicamente evoluti a basso costo: l’affitto di una sala assembleare ha un
costo solitamente piuttosto elevato anche se di dimensioni limitate.
68. È necessario che tutti i condomini siano d’accordo per riu-
nirsi in videoconferenza?
Inizialmente, il Codice Civile (art. 66 delle Disposizioni di Attuazione al Codice
Civile modificato dalla Legge di conversione L. 126/2020 del 13/10/2020
art. 63 del D.L. n. 104/2020 del 14/08/2020) prevedeva due scenari:
la previsione della riunione in videoconferenza nel regolamento di condo-
minio oppure il consenso di tutti i condomini a riunirsi con questa modalità.
Successivamente, l’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile
è stato modificato ulteriormente (Legge di conversione L. 159/2020 del
27/11/2020 del D.L. 125/2020 del 07/10/2020). In pratica, non occorre più
l’unanimità per la convocazione di assemblee in videoconferenza se non pre-
visto dal regolamento di condominio: basta la maggioranza. Quindi se non
previsto dal regolamento di condominio, le assemblee in videoconferenza si
possono certamente convocare ma occorre che l’amministratore acquisisca
66
Assemblea e amministratore
il consenso della maggioranza dei condomini a tenerle con questa modalità.
Di quale maggioranza si tratta? In linea di massima, si ritiene che il consenso
della maggioranza dei condomini, come indicato nel nuovo testo dell’art. 66
delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile, significhi, alla lettera,
la maggioranza dei partecipanti al condominio calcolata con riguardo al solo
elemento personale, indipendentemente dal valore millesimale che essi rap-
presentano. Si tratta di un’eccezione al principio della “doppia maggioranza”
che in ambito condominiale è l’elemento qualificante della regolazione della
manifestazione di volontà dell’assemblea.
69. Ci sono regole specifiche per la convocazione di un’assem-
blea in videoconferenza?
Il Codice Civile dettaglia una sola regola al riguardo che però è molto im-
portante: nella convocazione deve essere specificato attraverso quale piatta-
forma elettronica si terrà la riunione. Per l’amministratore di condominio o
comunque per coloro che convocano l’assemblea nei casi in cui si proceda
all’autoconvocazione occorre fare attenzione alla scelta della piattaforma di
videoconferenza: la responsabilità della scelta della piattaforma è proprio di
chi convoca l’assemblea. È quindi importante leggere con attenzione termini
e condizioni predisposte dal fornitore dei servizi di videoconferenza anche
con riferimento al trattamento dei dati personali e non trascurare l’informativa
privacy da inviare a tutti gli aventi diritto alla partecipazione all’assemblea.
Se il fornitore di servizi non garantisce che i dati restano nell’UE e se non
spiega quali cautele abbia adottato per evitare accessi illeciti, il sistema di
videoconferenza non va ritenuto adeguato. Spesso la differenza tra i piani
a pagamento e quelli gratuiti è rilevante dal punto di vista delle funzioni
offerte dalla piattaforma. I costi in genere sono piuttosto bassi e modulabili
in relazione alle effettive necessità: è consigliabile valutare questo aspetto
nella scelta.
70. Come si svolge un’assemblea in videoconferenza?
Il Codice Civile non dà alcun dettaglio specifico in relazione alle modalità
di svolgimento dell’assemblea in videoconferenza, fatto salvo l’obbligo di
inviare il verbale – che deve essere sottoscritto dal presidente e dal segre-
tario – a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la con-
vocazione, quindi per raccomandata con ricevuta di ritorno, via fax o per
posta elettronica certificata.
67
Il condominio in 170 domande
In assenza di indicazioni specifiche occorre tenere presente alcune partico-
larità tipiche dello svolgimento dell’assemblea in videoconferenza.
Innanzitutto, occorre ricordare che la valida partecipazione degli aventi diritto
a partecipare all’assemblea è con il video: il collegamento solo audio, infatti,
non basta perché non si può avere certezza che sia proprio solo l’avente diritto
a essere in collegamento.
Occorre tenere presente, inoltre, che possono esserci problemi relativi alla
protezione della privacy dei partecipanti che vanno considerati dall’orga-
nizzatore della videoconferenza. Per evitare responsabilità e per prevenire
problemi durante lo svolgimento della videoassemblea è opportuno che sia
ricordato espressamente nella convocazione dell’assemblea che le credenziali
di accesso alla piattaforma di videoconferenza (user id e password o link
di invito) sono dati personali, soggetti a protezione ai sensi della normativa
privacy. Potrebbe essere opportuno registrare la videoassemblea: una registra-
zione video richiede il consenso informato di tutti i partecipanti che quindi va
chiesto espressamente prima dell’inizio dell’incontro. Le registrazioni possono
peraltro essere condivise con i condomini e gli altri aventi diritto che hanno
partecipato all’assemblea ma non possono essere oggetto di diffusione.
A differenza di quanto accade in presenza, non si può escludere a priori l’oc-
cultata presenza di soggetti estranei che non hanno diritto alla partecipazione
all’assemblea: è il caso in cui un condomino voglia farsi supportare da un
conoscente ritenuto più esperto da cui avere indicazioni. Questa situazione
rappresenta un trattamento illecito dei dati personali degli altri partecipanti
ed è una violazione della normativa privacy: durante la durata dell’incontro,
l’organizzatore della videoassemblea dovrebbe monitorare il collegamento
dei partecipanti: in caso di problemi occorre sospendere temporaneamente lo
svolgimento dell’assemblea e se taluno non fosse più in grado di ricollegarsi, la
sua “assenza” va verbalizzata. In presenza di gravi impedimenti tecnici, quindi
nei casi in cui l’avente diritto non riesca a collegarsi per motivi estranei alla
sua volontà, l’impossibilità di proseguire nella partecipazione all’assemblea
per uno o più condomini potrebbe rendere la delibera viziata. Come nelle
assemblee “tradizionali” in presenza, il segretario redige il verbale e lo mette
a disposizione del presidente perché lo firmi prima dell’invio ai condomini
come previsto espressamente dall’art. 66 delle Disposizioni per l’Attuazione
del Codice Civile.
Come accade anche in occasione delle assemblee in presenza, all’inizio dell’in-
contro Il presidente dell’assemblea riceve le deleghe e la documentazione
necessaria per la verifica della corretta convocazione scambiando i documenti
con l’amministratore (per la verifica della regolarità della convocazione) in
questo caso anche per via telematica e con i condomini (per la verifica delle
deleghe) anche eventualmente via videoconferenza: copia della delega potrà
essere inviata da ogni condomino con qualsiasi mezzo, anche telematico,
all’amministratore per l’accorpamento al verbale.
68
Assemblea e amministratore
71. Perché si parla di doppia maggioranza?
La votazione con “doppia maggioranza” è tipica della materia condominiale:
ogni decisione deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza
dei condomini (calcolati talvolta in valore assoluto, talvolta in rapporto al
numero di coloro che sono presenti in assemblea, a seconda della decisione
da prendere), i quali però devono anche rappresentare un determinato va-
lore millesimale, diverso a seconda della rilevanza della decisione. Se non si
raggiungono entrambe le soglie previste dalla legge, la delibera non è valida.
Le maggioranze sono fissate dalla legge e non possono essere modificate
da un regolamento di condominio, nemmeno se approvato all’unanimità. Se
un condomino è proprietario di più unità immobiliari, nel momento in cui
partecipa all’assemblea va considerato come una sola testa, rappresentante
i millesimi risultanti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei
suoi immobili.
72. Quali sono le maggioranze necessarie per approvare i lavori
di manutenzione?
Alla manutenzione ordinaria provvede l’amministratore ma, se lo ritiene, può
sottoporre la decisione all’assemblea che decide, in seconda convocazione,
con il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea
(che siano almeno 1/3 di tutti i condomini) che rappresentino almeno 1/3
dei millesimi.
Le opere di manutenzione straordinaria devono invece sempre essere appro-
vate in assemblea, l’amministratore non può quindi decidere autonomamente,
salvo i casi di assoluta urgenza e nei limiti delle attività minime necessarie
alla messa in sicurezza del fabbricato o degli impianti ma la maggioranza
non cambia.
Un esempio di decisione assunta in seconda convocazione: in un condominio
di 12 condomini, devono essere presenti in assemblea almeno in 4: si tratta
di un terzo dei condomini, quindi il minimo quorum costitutivo necessario
perché l’assemblea possa dirsi valida; di questi 4, devono votare a favore
almeno in 3 quindi, la maggioranza dei presenti come “teste”: il voto però è
valido solo se questi 3 rappresentano almeno 333/1000 perché si tratta del
minimo quorum deliberativo millesimale.
Se si tratta di opere di manutenzione straordinaria di notevole entità, l’assemblea
le approva sempre, anche in seconda convocazione, con il voto favorevole
della maggioranza dei condomini presenti in assemblea (che siano almeno
1/3 di tutti i condomini) che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136
commi 3 e 4 del Codice Civile).
69
Il condominio in 170 domande
73. Manutenzione e innovazione sono la stessa cosa? Le mag-
gioranze per approvare le innovazioni sono diverse?
Manutenzione e innovazione sono concetti molto diversi: nel primo caso
abbiamo a che fare con sistemazioni dell’esistente, anche se più o meno rile-
vanti sia in termini economici che tecnici: per esempio, adeguare l’impianto
elettrico alle norme di sicurezza, rifare la facciata, tinteggiare le scale, rifare la
pavimentazione del cortile sono opere talvolta complesse e impegnative ma
il fabbricato non cambia sotto nessun punto di vista.
Diversamente, per esempio, modificare un’area verde per trasformarla in
parcheggio comporta un cambiamento radicale nel modo in cui una parte
comune potrà essere utilizzata in futuro. Per questo il Codice Civile preten-
de una maggioranza speciale: per deliberare un’innovazione occorre il voto
favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea (che siano almeno
1/3 dei condomini) che rappresentino almeno 2/3 dei millesimi (art. 1136
comma 5 del Codice Civile).
Un esempio: in un condominio di 12 condomini, devono essere presenti in
assemblea almeno in 4; di questi 4 devono votare a favore almeno in 3: il voto
però è valido solo se questi 3 rappresentano almeno 666/1000.
74. Quali maggioranze servono per modificare la destinazione di
uso di una parte comune? Il condominio può vendere una par-
te comune, per esempio l’alloggio del portiere ormai vuoto?
Il Codice Civile riconosce la possibilità di modificare nel modo più ampio le
parti comuni: si tratta del concetto di “modifica della destinazione d’uso delle
parti comuni” per soddisfare esigenze di interesse condominiale (art. 1117
ter del Codice Civile). Innovazioni di questo tipo si approvano con il voto
favorevole dei 4/5 dei condomini che rappresentino almeno 4/5 dei millesimi
(800/1000).
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa negli spazi comuni per
non meno di 30 giorni consecutivi e la convocazione formale deve pervenire
ai condomini almeno 20 giorni prima della data di convocazione.
È obbligatoria, a pena di nullità, l’indicazione nell’ordine del giorno di quali
parti si tratti e quale ne sarà la nuova destinazione d’uso. È quindi possibile
modificare le parti comuni, anche in modo radicale e tendenzialmente irre-
versibile: stabilità del fabbricato, sicurezza e decoro architettonico devono
però essere comunque tutelati. Vendere le parti comuni è invece possibile
solo all’unanimità: non è però il solo caso in cui è necessaria l’unanimità
per decidere validamente. Le delibere per cui è necessaria l’unanimità sono
le seguenti:
70
Assemblea e amministratore
Alcune considerazioni in tema di privacy
in condominio
Il documento principale in termini di privacy è l’”informativa” (art. 13 Reg. UE
2016/679 del GDPR) da consegnare a ogni interessato e cioè a tutti i condomini
e inquilini. Essa ha lo scopo di informare l’interessato circa le finalità per cui i suoi
dati vengono trattati, le modalità del trattamento degli stessi, la natura obbli-
gatoria o facoltativa del conferimento dei dati, i soggetti che possono venirne a
conoscenza in qualità di autorizzati o di responsabili del trattamento, l’ambito di
comunicazione o di diffusione dei dati medesimi, il periodo massimo di conserva-
zione dei dati personali, i diritti dell’interessato.
Dovranno essere indicati anche il nome del titolare del trattamento e i recapiti di
contatto per l’esercizio dei diritti riconosciuti dalla normativa. L’informativa deve
essere fornita all’interessato sin dall’inizio del trattamento dei suoi dati.
Nel caso del trattamento dei dati in ambito condominiale, non è necessario un
consenso al trattamento, perché amministratore tratta i dati dei condomini per
l’esecuzione del contratto di mandato ai sensi dell’art. 6 del GDPR: questo
significa che il consenso non può essere revocato perché appunto non deve
essere richiesto.
L’amministratore tratterà i dati per il periodo di tempo strettamente necessario
per il conseguimento delle finalità connesse alla gestione del condominio o per
il periodo necessario per l’adempimento delle disposizioni di legge: questo signi-
fica che i dati contabili resteranno conservati per dieci anni come prevede l’art.
1130 bis del Codice Civile (conservazione decennale delle scritture contabili e
dei documenti giustificativi) e l’art. 2946 del Codice Civile (prescrizione della
responsabilità contrattuale).
• vendita di beni comuni e costituzione di diritti reali (per esempio servitù)
(art. 1108 comma 4 del Codice Civile);
• formazione o modifica delle tabelle millesimali quando si intende derogare
al regime legale di ripartizione delle spese (Cassazione Civile, sentenza
n. 30392/2019);
• modifica del regolamento contrattuale;
• innovazioni che pregiudicano la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico
dell’edificio o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso e al godi-
mento anche di un solo condomino (art. 1120 comma 4 del Codice Civile);
• locazioni di parti comuni se durano più di nove anni (art. 1108 comma 4
del Codice Civile);
71
Il condominio in 170 domande
• ricostruzione dell’edificio per perimento totale o superiore a 3/4 (art. 1128
comma 1 del Codice Civile);
• modifica dei criteri stabiliti dagli artt. 1123-1226 del Codice Civile per la
ripartizione delle spese.
75. Nel mio condominio si discute dell’installazione di pannelli fo-
tovoltaici: come si può approvarne la spesa in modo corretto?
L’installazione di pannelli fotovoltaici è favorito dal Codice Civile che consi-
dera sia l’esecuzione di opere per il contenimento dei consumi energetici che
l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.
Lo stesso discorso si può fare con riferimento a varie tecnologie utili ai fini
dello sfruttamento di energia da fonte rinnovabile come, per esempio, l’in-
stallazione di pannelli solari per il riscaldamento dell’acqua. L’approvazione
di tali opere è prevista con il voto favorevole della maggioranza degli inter-
venuti in assemblea (che siano almeno 1/3 dei condomini) e rappresentino
almeno 500 millesimi (art. 1120 comma 2 del Codice Civile). Non solo:
l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro un mese dalla ri-
chiesta anche di un solo condomino.
76. Alcune innovazioni beneficiano di un trattamento particola-
re per la loro approvazione. È vero?
Alcune opere beneficiano di una maggioranza agevolata. Alcune leggi spe-
ciali e lo stesso Codice Civile prevedono maggioranze agevolate per decidere
l’esecuzione di alcune opere ritenute di rilevanza sociale.
Pur essendo definite “innovazioni”, tali opere si approvano infatti con il voto
favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, che siano almeno
1/3 dei condomini e che rappresentino almeno 500/1000, una maggioran-
za significativamente inferiore, almeno dal punto di vista della maggioranza
millesimale, di quella prevista per le innovazioni “in genere”. Quali sono le
innovazioni a cui si applica la maggioranza agevolata? Eccole qui di seguito:
• quelle rivolte a migliorare sicurezza e salubrità dell’edificio (per esempio
la rimozione dell’amianto), abbattere le barriere architettoniche, favorire il
contenimento del consumo energetico, costruire parcheggi al servizio delle
unità immobiliari;
• quelle per produrre energia da fonti rinnovabili da parte del condominio o di
terzi che vantano un diritto reale o personale di godimento a titolo oneroso;
72
Assemblea e amministratore
• quelle per realizzare impianti centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di
altro genere di flusso informativo;
• quelle per installare impianti di videosorveglianza su parti comuni (artt.
1120 e 1122 ter del Codice Civile).
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta
anche di un solo condomino.
77. L’assemblea può “cambiare idea”?
L’assemblea può cambiare idea: ossia nulla vieta all’assemblea, convocata per
discutere un ordine del giorno che riporta lo stesso argomento già discusso
e approvato in precedenza, di votare contro l’esecuzione delle opere maga-
ri approvate poco prima. Non occorre che l’assemblea si esprima con una
maggioranza più alta, ma basta la maggioranza necessaria per l’approvazione
delle opere secondo la loro natura (per esempio manutenzione ordinaria,
straordinaria di notevole entità, innovazioni).
Se però l’amministratore, prendendo correttamente atto della delibera pre-
cedente, aveva già stipulato un contratto di appalto con un fornitore, questi
potrebbe reclamare l’avvenuta disdetta unilaterale del contratto e potrebbe
quindi lamentare di aver subito un danno di cui potrebbe chiedere conto al
condominio.
78. L’amministratore può decidere quali delibere attuare e quali
invece no?
No, l’amministratore è sempre tenuto ad attivarsi per realizzare le decisioni
assunte dall’assemblea: se una delibera appare viziata e quindi annullabile da
un Giudice, l’amministratore potrebbe opportunamente attendere la scadenza
del termine entro il quale un condomino potrebbe eventualmente impugnare
la delibera, ma non è tenuto a farlo.
79. Come si scrive un verbale?
La legge (art. 1136 comma 7 del Codice Civile) dice poco: prevede solo la
redazione del verbale in occasione dell’assemblea. È buona norma descrivere
nel verbale l’intero svolgimento dell’assemblea e non solo le delibere.
73
Il condominio in 170 domande
Nel verbale viene descritto:
• se si tratta di assemblea ordinaria o straordinaria;
• se si tratti di prima o di seconda convocazione;
• la data, l’ora, il luogo, l’ordine del giorno;
• si passa poi alla descrizione della costituzione, alla nomina del presidente e
del segretario, alla verifica della regolarità degli avvisi e delle deleghe, alle
presenze e al computo dei relativi valori millesimali;
• segue la relazione sulla discussione, gli interventi, il voto e i risultati raggiunti
ad ogni punto esaminato all’ordine del giorno.
Alla stesura del verbale provvede normalmente il segretario sotto la supervisio-
ne del presidente. Per nessuna delle due cariche, in verità, il Codice prevede
espressamente la nomina.
La nomina del presidente era dovuta alla formulazione del testo del dell’art.
67 comma 2 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile prima delle
modifiche introdotte con la legge di riforma del condominio, dove si diceva
che “se i comproprietari (di una unità immobiliare privata di proprietà di di-
versi soggetti) non hanno scelto un rappresentante provvede per sorteggio il
presidente”: così si è creata la consuetudine di nominarlo e tale consuetudine
è rimasta anche dopo che il testo è stato modificato senza l’indicazione della
presenza di questa figura. La figura del presidente è invece specificamente
prevista ed è obbligatoria per le assemblee convocate in videoconferenza.
La nomina del segretario invece non era prevista in precedenza: in genere
viene nominato per la comodità di disporre di qualcuno che si faccia carico
delle formalità amministrative dell’assemblea. Come il presidente, anche il
segretario deve essere nominato nel caso di assemblea in videoconferenza.
Nel caso di assemblea convocata in videoconferenza, l’art. 66 delle Disposizioni
per l’Attuazione del Codice Civile dispone che il verbale, redatto dal segre-
tario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i
condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione (art. 66
delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile modificato dall’art. 63
del D.L. 104/2020 convertito in L. 126/2020 e poi ancora dal D.L. 125/2020
convertito in L. 159/2020). Il presidente una volta eletto (a maggioranza
dall’assemblea) procede alla nomina del segretario.
Scrivere un verbale comprensibile richiede una certa pratica, buone capacità
espositive e di sintesi. Dovrebbe essere scritto in termini semplici, evitando bu-
rocratismi e formule che a qualche condomino potrebbero risultare di non facile
comprensione. Il verbale costituisce prova degli eventi dell’assemblea e spetta a chi
sostiene che il contenuto non corrisponde a verità fornire prova adeguata. È buona
norma leggere e far sottoscrivere il verbale prima della chiusura della riunione.
Il verbale sarà poi trascritto in un registro custodito dall’amministratore: basta
un semplice quaderno, non sono richieste formalità particolari e non serve
74
Assemblea e amministratore
bollatura. Dopo la chiusura e la sottoscrizione, il verbale viene trascritto e in-
viato a tutti i partecipanti al condominio. Il termine per l’invio non è precisato
da nessuna norma e dipenderà dalla diligenza dell’amministratore anche se è
nell’interesse di tutti che l’invio sia tempestivo perché dalla data di comunica-
zione decorrono i 30 giorni concessi agli assenti per chiederne l’annullamento.
Impugnazione delle delibere
assembleari
Il Codice Civile dettaglia regole importanti per una corretta convocazione e
per l’assunzione delle decisioni: in effetti in condominio la maggioranza vince
e può imporre sia modifiche significative al condominio inteso come edificio
che ai servizi erogati ai condomini. Di conseguenza potrebbero essere imposti
impegni di spesa rilevanti. Per questi motivi, la legge si preoccupa della circo-
stanza che le decisioni vengano assunte in modo consapevole, imponendo la
convocazione di tutti i condomini con la specifica indicazione degli argomenti
all’ordine del giorno, nel rispetto di un regime di maggioranze ben calibrato
a seconda della rilevanza della decisione da prendere. Si tratta di regole che
non possono essere modificate da un regolamento di condominio, nemmeno
assunto con l’accordo unanime di tutti i partecipanti al condominio. Nel caso
in cui qualcosa non vada per il verso giusto la decisione presa in assemblea
è viziata e tale vizio può essere fatto valere anche rivolgendosi all’autorità
giudiziaria. Esistono due tipi di invalidità, in particolare le seguenti.
• Delibere assembleari annullabili Quelle dove si rilevano vizi “formali”
(art. 1137 del Codice Civile): all’annullabilità consegue per il condomino
assente o dissenziente (il cui dissenso risulti dal verbale) e per l’astenuto la
possibilità di impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data dell’assemblea
oppure, per gli assenti, dalla data di ricezione del verbale. Per esempio sono
annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assem-
blea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge
o dal regolamento condominiale, quelle in violazione di prescrizioni legali,
convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o
di informazione dell’assemblea;
• Delibere nulle Quelle dove si rilevano vizi “sostanziali” ossia quelle prive
dei requisiti richiesti dalla legge per la valida costituzione dell’assemblea
oppure quelle che esorbitano dai limiti delle possibilità decisionali della
stessa assemblea; in tal caso l’impugnazione della delibera è possibile in
75
Il condominio in 170 domande
ogni momento. Anche il condomino che ha votato a favore può fare valere
la nullità (Corte di Cassazione, sentenza n. 3586/2013). Per esempio sono
nulle le delibere adottate senza la votazione dell’assemblea oppure con un
oggetto non determinato o non determinabile oppure ancora non risultanti
dal verbale dell’assemblea, sprovviste pertanto della necessaria forma scritta.
Sono nulle anche le delibere caratterizzate dall’impossibilità dell’oggetto, in
senso materiale o in senso giuridico, ossia quando non è possibile realizzare
concretamente quanto deliberato oppure quando l’assemblea eccede i propri
poteri come accade, per esempio, quando l’assemblea pretende di imporre
una modifica di una proprietà privata dei condomini. Sono nulle anche le
delibere illecite: si tratta di quei casi in cui la deliberazione assembleare,
risulti avere un contenuto contrario a norme imperative, all’ordine pubblico
o al buon costume (Corte di Cassazione, sentenza n. 9839/2021). Esiste
un caso particolare di invalidità che riguarda le decisioni relative ai criteri
di riparto delle spese condominiali: in questo caso la delibera è nulla se si
stabiliscono o si modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni diversi
da quanto previsto dall’art. 1123 del Codice Civile o dal regolamento di
condominio contrattuale, mentre la delibera è annullabile se, in occasione
dell’approvazione del preventivo o del rendiconto, si determina in concreto
la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui all’art.
1123 del Codice Civile (Corte di Cassazione, sentenza n. 6714/2010 e
Corte di Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 4806/2005).
80. Per impugnare una delibera assembleare, può bastare una
raccomandata formale inviata all’amministratore?
No, impugnare una delibera assembleare significa avviare, con atto di citazione,
una vera e propria azione legale nei confronti del condominio rappresentato
dall’amministratore. Per annullare una delibera assembleare secondo quanto
previsto dall’art. 1137 del Codice Civile occorre che:
• sia contraria alla legge o al regolamento di condominio;
• il condomino non abbia votato a favore;
• l’atto che avvia il procedimento giudiziario sia presentato (con l’assistenza di
un avvocato) all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla data dell’assemblea
o nel caso di assenti dalla data in cui il verbale è stato ricevuto.
L’art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010 condiziona l’impugnazione della delibera
condominiale alla mediazione obbligatoria. Si tratta di un procedimento
finalizzato a raggiungere un accordo amichevole per la composizione di
una lite che si svolge, con l’assistenza di un avvocato, al di fuori delle aule
76
Assemblea e amministratore
dei tribunali, presso un organismo di mediazione ubicato nel luogo del
Giudice territorialmente competente in relazione al luogo dove è situato
il condominio.
81. L’impugnazione della delibera assembleare ne interrompe
l’esecuzione da parte dell’amministratore?
Malgrado l’impugnazione la delibera rimane valida fino a quando non sarà il
Giudice a dichiararla annullata. L’azione legale di annullamento non sospende
quindi l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione sia espressamen-
te chiesta dal condomino che impugna la decisione e ordinata dall’autorità
giudiziaria. Lo stesso art. 1137 del Codice Civile precisa, infatti, che l’azione
di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione fino alla so-
spensione ordinata dall’autorità giudiziaria.
Il Giudice potrebbe concedere la sospensione dell’efficacia della delibera innan-
zitutto se appare verosimile il diritto che viene fatto valere. Inoltre, deve esserci
un pericolo nel ritardo ossia occorre convincere il Giudice che, nel tempo più
o meno lungo in cui decide sull’annullamento della delibera, si verifica per il
condomino che si ritiene danneggiato, una situazione di pericolo per i suoi
diritti attuale, reale ed obiettiva: un pregiudizio potenzialmente irreparabile. Si
tratta di situazioni che si verificano solo quando siano in discussione posizioni
soggettive di carattere assoluto, principalmente attinenti alla sfera personale del
soggetto che rendano necessario un pronto ed immediato intervento cautelare
al fine di assicurarne la completa tutela. Non è ammissibile un’azione mirante
soltanto ad ottenere la sospensione della delibera e non anche l’annullamento
della stessa. Nel caso in cui un condomino sia intervenuto all’assemblea a
mezzo di un delegato e quest’ultimo abbia approvato una delibera relativa
ad un argomento non all’ordine del giorno, il condomino potrà ugualmente
impugnare la delibera, in quanto il delegato ha agito al di fuori dei limiti del
suo mandato, non potendo la delega avere per oggetto un argomento non cono-
sciuto dal delegante (Tribunale di Milano, sentenza n. 1385 del 06/04/1961).
82. Se l’amministratore non ha inviato la convocazione a tutti i
condomini, la delibera presa in assemblea è impugnabile?
Sì, tutti i partecipanti al condominio hanno diritto a essere invitati all’assemblea:
in caso contrario l’assemblea è annullabile (Corte di Cassazione, sentenza
n. 4806/2005). L’annullabilità deve però essere fatta valere con l’impugnazione
della delibera davanti al Giudice competente.
77
Il condominio in 170 domande Assemblea e amministratore

Le maggioranze necessarie per decidere

Maggioranza richiesta
Atto o decisione
Prima convocazione Seconda convocazione
Costituzione assemblea condominale Metà + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi
Delibere ordinarie Metà + 1 degli intervenuti e metà dei millesimi Metà + 1 degli intervenuti e 1/3 dei millesimi
Gestione condominiale eccedente l’ordinaria amministrazione
Nomina revoca amministratore
Approvazione del regolamento
Liti attive e passive relative a materie che esorbitano le attribuzioni dell’amministratore
Ricostruzione dell’edificio
Metà + 1 degli intervenuti in assemblea e metà dei millesimi
Riparazioni straordinarie di notevole entità
Richiesta cessazione attività che incidono negativamente sulla destinazione d’uso dei beni comuni
Video sorveglianza
Autorizzazione all’amministrazione a partecipare a progetti territoriali
Tabelle millesimali: modifica quando errore o variazione immobile più di 1/5
Innovazioni
Innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo
o al maggior rendimento delle cose comuni
Nel caso di innovazioni delle parti comuni a favore dei singoli (senza autorizzazione dell’assemblea)
Metà + 1 degli intervenuti in assemblea e 2/3 dei millesimi
Proposta modalità per l’installazione di impianti:
• per produzione di energia da fonti rinnovabili per singole unità su superficie comune
• di ricezione radiotelevisiva e/o di altro flusso informativo
Innovazioni di interesse sociale
Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche
Contenimento del consumo energetico degli edifici
Metà + 1 degli intervenuti in assemblea e metà dei millesimi
Realizzazione parcheggi e infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli
Produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, di fonti rinnovabili su parti comuni
Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso ad altro flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze
Modifica della destinazione d’uso di parti comuni
Modifica della destinazione dell’uso di parti comuni per esigenze condominiali 4/5 dei condomini e del valore
Modifica diritti indisponibili da parte dell’assemblea
Variazione dei diritti soggettivi sulle cose comuni e del potere di disporre sulle parti di proprietà esclusiva
Servitù a carico del condominio
Vendita dei beni comuni
100/100 dei condomini e del valore
Innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità, sicurezza, decoro del fabbricato
Innovazioni che rendano una parte dell’edificio inservibile al godimento o all’uso anche di un solo condomino
Locazioni ultranovennali

78 79
Il condominio in 170 domande
83. Quali sono le differenze tra una delibera nulla e una an-
nullabile?
La nullità della delibera può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse
mentre l’annullabilità può essere rilevata soltanto dai condomini assenti, da quelli
dissenzienti e da quelli astenuti. L’azione di nullità può essere inoltre proposta
anche dal condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla for-
mazione della delibera impugnata (Corte di Cassazione, sentenze n. 12281/1992
e n. 5626/2002). È poi diverso il regime di prescrizione e di decadenza: l’impu-
gnazione di una delibera nulla non è soggetta ai termini di decadenza disposti
dall’art. 1137 del Codice Civile, ma può essere avviata in ogni tempo, mentre
si decade dall’esercizio dell’azione rivolta a far valere l’annullabilità della delibe-
ra, decorsi trenta giorni dalla data dell’assemblea per i condomini dissenzienti
e astenuti o dall’effettiva conoscenza della delibera per quelli assenti. Infine,
l’annullabilità della delibera può essere sanata con una nuova deliberazione
che contenga i motivi di invalidità e l’intento di voler sanare gli effetti della
precedente, mentre la delibera nulla non può essere convalidata dall’assemblea.
Ruolo dell’amministratore
Il secondo pilastro della gestione condominiale dovrebbe essere un soggetto
competente e disponibile a garantire la massima trasparenza nella gestione.
Comprendere quali sono le sue possibilità e i limiti alla sua potestà decisionale
appare un rebus che possiamo risolvere insieme. L’assemblea può revocare
l’amministratore in ogni momento con la stessa maggioranza prevista per la
nomina. Nel caso quindi in cui la gestione non soddisfi l’assemblea, esiste sem-
pre la possibilità di liberarsi dall’amministratore pur regolarmente incaricato e
rivolgersi ad altro professionista oppure non nominare un amministratore se ci si
trova al di sotto delle soglie minime previste dalla legge (più di otto condomini)
e gestire l’immobile “in proprio”. Tuttavia, esiste sempre la possibilità che la
gestione messa in atto da un amministratore lasci perplessi alcuni condomini,
i quali anzi potrebbero avere rilevato gravi irregolarità gestionali, ma la mag-
gioranza confermi comunque la fiducia all’amministratore in carica. In questi
casi, non è detto che la maggioranza riesca a imporsi, ma esiste la possibilità di
rivolgersi al Tribunale e chiedere che l’amministratore venga dichiarato decaduto.
Anche un solo condomino, quindi, in caso di irregolarità gestionali gravi, può
fare in modo che l’amministratore si metta da parte. Sarà necessario nominare
un nuovo amministratore, oppure, nel caso il numero di condomini sia supe-
riore alle soglie di legge e l’assemblea non riesca a esprimersi a maggioranza,
sarà possibile chiedere al Tribunale la nomina di un nuovo amministratore.
80
Assemblea e amministratore
84. È obbligatorio nominare un amministratore?
Non proprio: o meglio, se il condominio ha più di otto condomini e non
si nomina un amministratore, anche un solo condomino può rivolgersi al
Tribunale e chiedere che venga nominato un amministratore.
In effetti, non esiste un’autorità di controllo che autonomamente provveda alla
nomina di un amministratore nel caso in cui abbia notizia che un condominio
non è regolarmente gestito: tuttavia anche un solo condomino come pure
anche l’amministratore dimissionario, può pretendere che l’assemblea ovvero
il Tribunale nomini un amministratore.
Nel caso in cui si debba ricorrere all’autorità giudiziaria, occorre elaborare
un ricorso che deve essere presentato al Tribunale del luogo dove è posto
l’edificio condominiale (nella cancelleria della Volontaria Giurisdizione), anche
senza l’assistenza di un avvocato. Il provvedimento di nomina dell’ammini-
stratore richiesto al Tribunale costituisce infatti attività che, pur essendo svolta
dall’autorità giudiziaria, non è ritenuta giurisdizionale ma amministrativa, non
essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi, ma solo ad assicurare al
condominio l’esistenza dell’organo necessario per lo svolgimento delle incom-
benze ad esso demandate dalla legge. Il ricorso deve indicare la necessità della
nomina dell’amministratore per non aver l’assemblea condominiale provveduto
(allegando copia del verbale negativo dell’assemblea), l’istanza di nomina
dell’amministratore e la fissazione dell’udienza per la decisione. Il Giudice, con
decreto, fissa l’udienza e il termine entro il quale il ricorrente deve notificarlo
ai condomini che non hanno presentato il ricorso. L’amministratore nominato
dal Tribunale non ha poteri diversi e maggiori rispetto all’amministratore nomi-
nato dall’assemblea, né vi sono differenze in relazione alla durata dell’incarico.
85. Con quale maggioranza si nomina l’amministratore?
L’amministratore può validamente essere nominato, nell’ambito di una assem-
blea – in cui la nomina dell’amministratore è precisata all’ordine del giorno – a
cui hanno partecipato in seconda convocazione almeno 1/3 dei partecipanti
al condominio che si esprima con il voto favorevole della maggioranza degli
intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136
comma 4 del Codice Civile).
Un esempio: in un condominio di 12 condomini, dovranno essere presenti
in assemblea almeno 4 condomini. Di questi 4, devono votare a favore della
nomina di un certo amministratore almeno in 3. Tali 3 condomini devono però
rappresentare almeno 500/1000. Per fare un altro esempio, se in assemblea
fossero presenti 8 condomini su 12, il voto favorevole dovrebbe essere espres-
so almeno da 5 e questi 5 devono sempre rappresentare almeno 500/1000.
81
Il condominio in 170 domande
86. L’assemblea può revocare il mandato all’amministratore?
Il mandato dell’amministratore dura un anno (art. 1129 comma 10 del Codice
Civile) ma è soggetto a un tacito rinnovo per un periodo identico.
L’assemblea, però, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina, può
revocare il mandato all’amministratore in qualunque momento. Una tale decisione
non è però priva di conseguenze, perché l’amministratore ha diritto a percepire
il proprio emolumento per l’intero periodo concordato. Nei casi, invece, in cui
siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia provveduto
ad aprire il conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente,
possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione
e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da par-
te dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria.
87. L’amministratore si può dimettere?
L’amministratore si può dimettere in qualunque momento ma seguita a gestire
il condominio in un regime di proroga i cui contorni sono piuttosto indefi-
niti: non è in effetti detto, come spesso si ritiene, che debba occuparsi solo
di ordinaria amministrazione. In ogni caso resta responsabile della gestione
condominiale. In ogni momento, però, potrà essere richiesta all’amministratore
prorogato, se non vi provvede egli stesso, la convocazione di un’assemblea che
abbia all’ordine del giorno anche solo la nomina di un nuovo amministratore.
È infatti opportuno che si esca dal regime di proroga quanto prima, per evitare
che la gestione condominiale sia inefficiente.
Lo stesso amministratore dimissionario può ricorrere al Tribunale per chiedere
la nomina di un suo sostituto qualora l’assemblea non vi provveda (art. 1129
comma 1 del Codice Civile) (Modello 9).
In ogni caso, l’assemblea non può deliberare di respingere le dimissioni
dell’amministratore intimandogli di restare in carica: l’eventuale rifiuto delle
dimissioni espresso dall’assemblea altro non può essere qualificato se non in
termini di semplice esortazione all’amministratore a continuare nel suo incarico
e dunque a ritirare le dimissioni ma non può impedire all’amministratore di
dimettersi (Tribunale di Roma, sentenza n. 5166 del 24/03/2021).
Per quanto possa sembrare strano, si può anche chiedere al Tribunale la re-
voca dell’amministratore quando vi sia il sospetto di gravi irregolarità, anche
se l’amministratore ha dato le dimissioni: la ragione è che il Codice Civile
(art. 1129 comma 13 del Codice Civile) prevede espressamente che in caso
di revoca da parte dell’autorità giudiziaria l’assemblea non possa nominare
nuovamente l’amministratore che sia stato revocato. La decisione con cui il
Tribunale dichiara decaduto l’amministratore dal suo mandato preclude ogni
82
Assemblea e amministratore
possibile uso strumentale delle dimissioni da parte dell’amministratore che
invece, se solo dimissionario, può essere rinominato (Tribunale di Milano,
sentenza n. 3364 del 2/12/2016).
Nelle ipotesi di revoca anticipata senza una giusta causa, l’amministratore ha
diritto di ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto inizialmente
pattuito, quindi anche gli emolumenti dovuti per la restante durata del mandato,
anche se questo non verrà (parzialmente) esplicato. Invece, nel caso di una
revoca basata su una giusta causa o un giustificato motivo perché il condo-
minio possa sottrarsi all’obbligo di pagare l’emolumento pattuito dovrebbero
essere dimostrati comportamenti negligenti e di grave irregolarità (Corte di
Cassazione, sentenza a Sezioni Unite n. 20957/2004). Se l’amministratore si
dimette, invece, di propria iniziativa, il permanere dei poteri gestori in capo
all’amministratore congedatosi per dimissioni ovvero per scadenza del termine
annuale di cui all’art. 1129 del Codice Civile, risponde a esigenze di interes-
se del condominio alla consequenzialità nella gestione dell’immobile e nella
presunzione di una conforme volontà dei condomini. Quindi l’attività svolta
dopo la scadenza dell’annualità fino alla nomina di un nuovo amministratore
dovrebbe essere remunerata (Corte di Cassazione, ordinanza n. 12120/2018)
ma se l’amministratore si è dimesso nel corso dell’annualità di gestione non
gli è dovuto l’emolumento corrispondente all’intera annualità ma solo la parte
corrispondente al periodo per il quale ha effettivamente svolto la sua attività
fino al momento in cui viene nominato l’amministratore che lo sostituisce.
88. Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio?
Il Codice Civile elenca le attribuzioni dell’amministratore di condominio (art.
1130 del Codice Civile). Si tratta di dieci attività:
• eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’appro-
vazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento
di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei
condomini;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente le gene-
ralità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali
di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio,
83
Il condominio in 170 domande
i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di no-
mina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile
sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’e-
dificio e del condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato
dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare
l’assemblea per la relativa approvazione.
Ciascun condomino può richiamare l’amministratore al compimento del suo
dovere, per esempio diffidandolo a effettuare riparazioni urgenti (Modello 7).
89. Quanto costa un amministratore di condominio?
L’emolumento dell’amministratore viene stabilito in occasione del rinnovo
annuale dell’incarico; in tale occasione, l’amministratore può proporre un
aumento, ma l’assemblea non è tenuta ad accettarlo; l’amministratore valuterà
se lasciare l’incarico o accettarlo alla tariffa precedente. Se non accetta, resta
comunque in carica in regime di proroga fino alla nomina del nuovo ammini-
stratore. Non esiste un tariffario obbligatorio per legge. Il Codice Civile (art.
1129 comma 14) dispone che l’amministratore in occasione della nomina e
del rinnovo del mandato deve obbligatoriamente specificare il proprio emo-
lumento, diversamente la nomina è nulla. Sono compresi nell’emolumento
dell’amministratore le attività indicate dall’art. 1130 del Codice Civile non-
ché le altre che l’amministratore precisa eventualmente nella propria offerta.
Gli adempimenti fiscali fanno parte integrante dei suoi compiti.
90. L’amministratore, oltre al proprio onorario, pretende il rim-
borso di varie spese il cui importo è rilevante: è corretto?
In linea di massima non è possibile resistere alla richiesta di pagare spese deno-
minate in vario modo, di solito indicate come “telefoniche, postali, di cancelleria”.
La prassi di esporre spese variamente qualificate per l’esecuzione del proprio
incarico di amministrazione è estremamente frequente e fondata sull’obbligo del
mandante di tenere indenne il mandatario dalle spese sostenute in conseguenza
del mandato. Si tratta quindi di una pretesa legittima, almeno in linea di principio.
84
Assemblea e amministratore
L’amministratore, in verità, dovrebbe rendicontare tali spese e non forfettiz-
zarle, in quanto si espone al rischio che il Fisco ritenga tale voce di entrata
una parte del suo emolumento soggetto a IVA: potrebbe dunque sospettare
che vi sia un’evasione di imposta, di cui, a ogni modo, il condominio non è
responsabile.
91. L’amministratore può pretendere un’integrazione al proprio
emolumento in caso di lavori straordinari?
Considerato che l’amministratore presta il proprio servizio per la gestione del
condominio, il compenso deliberato dall’assemblea è da intendersi sia per
la conduzione ordinaria che straordinaria. L’art. 1129 comma 14 del Codice
Civile prevede l’obbligo per l’amministratore di condominio di dettagliare ana-
liticamente, a pena di nullità della nomina o del rinnovo, l’importo dovuto a
titolo di compenso per l’attività svolta. L’art. 1135 comma 1 del Codice Civile
stabilisce che l’assemblea provvede in ordine alla delibera di nomina dell’am-
ministratore e all’eventuale suo compenso. In pratica, l’amministratore dettaglia
il suo compenso e l’assemblea delibera in ordine allo stesso. Se non è indicato
nella lettera di incarico o semplicemente non risulta nell’offerta approvata in
assemblea, l’amministratore non può chiedere una remunerazione ulteriore
per lo svolgimento di lavori o per attività connesse alla vita condominiale.
Di regola, quindi, l’attività dell’amministratore di condominio connessa allo
svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante il mandato non
va retribuita a parte, essendo compresa nel corrispettivo stabilito al momento
del conferimento dell’incarico. La situazione cambia, però, per le attività di
“straordinarietà qualificata” che meritano invece un compenso extra, perché si
ritiene che queste esorbitino dalle sue funzioni tipiche (Corte di Cassazione
n. 10204/2010). In pratica, se non concordato diversamente all’atto del confe-
rimento dell’incarico (come accade nella maggior parte dei casi), solo quando
si tratti di gestire lavori straordinari (o innovazioni) complessi, come accade
per esempio per i lavori di riqualificazione energetica o sismica dell’immobile,
l’amministratore ha diritto a un compenso extra.
92. Chi può essere nominato amministratore? Potrebbe essere
un condomino?
Non tutti possono svolgere l’attività di amministratore di condominio: l’art.
71 bis delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile e la L. 4/2013
sulle professioni non regolamentate da ordini professionali prevedono
85
Il condominio in 170 domande
Registri e anagrafe condominiale
Una delle novità più rilevanti della legge di riforma del condominio, nel segno
della trasparenza della gestione, è l’introduzione di una serie di registri di cui
l’amministratore si deve dotare per ciascun condominio che amministra.
Il nuovo art. 1130 del Codice Civile dispone infatti che tra gli obblighi dell’am-
ministratore vi sia la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei
verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del
registro di contabilità. Si tratta di una previsione del tutto nuova: fino all’entrata
in vigore della riforma del condominio nel 2013, infatti, l’unico vero e proprio
registro di cui l’amministratore si doveva preoccupare era il libro dei verbali delle
assemblee. La corretta tenuta dei registri è considerata molto seriamente dal Co-
dice Civile. Tanto per cominciare, l’art. 1129 comma 2 del Codice Civile dispone
che, contestualmente all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico,
l’amministratore comunichi (tra l’altro) il luogo dove si trovano i registri di cui
sopra, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’ammini-
stratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenerne, previo rimborso della
spesa, copia firmata dall’amministratore. Non solo: tra le irregolarità che potreb-
bero determinare la revoca dall’incarico dell’amministratore pronunciata dal Tri-
bunale su ricorso anche di un solo condomino, troviamo, nel comma 12 dell’art.
1129 del Codice Civile, l’inottemperanza all’obbligo della corretta tenuta dei
registri condominiali. In cosa consistono i registri a cui il Codice Civile mostra di
rivolgere così tanta attenzione? Il registro di anagrafe condominiale contiene le
generalità dei singoli proprietari, usufruttuari e inquilini e i dati catastali di ciascu-
na unità immobiliare. Il registro di anagrafe condominiale serve sia per verificare la
regolare costituzione delle assemblee, che per avviare correttamente le procedure
di recupero del credito nei confronti dei condomini morosi.
I condomini sono tenuti a fornire all’amministratore queste informazioni e de-
vono comunicare in forma scritta ogni variazione dei dati entro sessanta giorni.
Diversamente, l’amministratore può richiedere formalmente le informazioni ne-
cessarie e, decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’ammi-
nistrazione acquisisce le informazioni, addebitandone il costo ai responsabili. Il
registro dei verbali delle assemblee era previsto anche prima della riforma del
condominio ed è uno strumento indispensabile per la vita condominiale. Al re-
gistro dei verbali delle assemblee è allegato il regolamento di condominio, se
esistente. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in
ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore
del condominio. Nel registro di contabilità sono invece annotati in ordine cronolo-
gico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti contabili
in entrata e in uscita.
86
Assemblea e amministratore
alcuni requisiti di carattere personale, morali e di carattere professionale.
Tra questi:
• non aver subito condanne per reati contro il patrimonio, la pubblica ammini-
strazione, la fede pubblica, non aver subito condanne per reati non colposi
puniti con una pena non inferiore a 2 anni nel minimo e 5 anni nel massimo
(truffa, appropriazione indebita e molti altri);
• avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, se
non ha esercitato la professione di amministratore per almeno un anno dei
tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma e se non è condomino.
Molto importante è l’aver frequentato un corso di formazione iniziale, se non
ha esercitato la professione di amministratore per almeno un anno dei tre anni
precedenti l’entrata in vigore della riforma e se non è condomino. In ogni
caso l’amministratore deve curare la propria formazione periodica seguendo
ogni anno un corso di aggiornamento. La professione di amministratore può
essere svolta anche in forma di società, anche di capitali.
La L. 4/2013 ribadisce che l’esercizio della professione di amministratore di
condominio è libero: in effetti, non esiste un albo professionale.
I professionisti possono decidere se svolgere la professione in autonomia,
iscriversi a un’associazione di categoria, oppure affrontare il processo di cer-
tificazione basato sulla conformità alle norme tecniche UNI (UNI 10801/2016
“Servizi – Amministrazione condominiale e immobiliare – Funzioni e requisiti
dell’amministratore”). È comunque possibile essere nominati amministratori del
condominio in cui si è condomini, anzi il Codice Civile lo ammette espressa-
mente. Non c’è, infatti, alcuna incompatibilità tra le funzioni di amministratore
e la qualità di condomino, salva diversa previsione contenuta nel regolamento
contrattuale di condominio. Tuttavia, nel caso di conflitto di interesse, che può
essere ritenuto presente per l’approvazione del bilancio consuntivo o per la
nomina, riconferma o revoca dell’amministratore, l’amministratore/condomino
dovrebbe astenersi dal voto per evitare che l’assemblea sia ritenuta annullabile.
La normativa fiscale, da parte sua, consente a chi amministra lo stesso stabile
dove risiede di non aprire la partita IVA necessaria, invece, nel caso in cui
l’attività venga esercitata a livello professionale con la predisposizione di un
vero e proprio studio.
Il Codice Civile esonera il condomino/amministratore dalla necessità di ave-
re un diploma di scuola secondaria superiore e dalla necessità di aver fre-
quentato un corso di formazione iniziale: occorre però ricordare che anche
il condomino/amministratore deve rispettare l’obbligo di curare la propria
formazione periodica in tale settore (art. 71 bis comma 5 delle Disposizioni
per l’Attuazione del Codice Civile).
Il D.M. 140/2014 ha dato piena attuazione all’obbligo di formazione periodica.
87
Il condominio in 170 domande
In particolare, l’art. 5 comma 2 del D.M. 140/2014 specifica che gli obblighi
formativi per l’accesso alla professione prevedono la frequenza di un corso
di almeno 72 ore, mentre gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una
cadenza annuale e che il corso di aggiornamento ha una durata di almeno
15 ore. In entrambi i casi è previsto il superamento di un esame. I condomini
hanno diritto di chiedere all’amministratore di documentare sia la formazione
iniziale se necessaria che il proprio aggiornamento professionale periodico.
93. Se l’assemblea si ostina a confermare un amministratore
che non mi dà fiducia, posso fare qualcosa?
Il rimedio in questi casi consiste nella revoca giudiziale: l’art. 1129 comma 11
del Codice Civile prevede infatti la possibilità che l’amministratore sia revocato
dall’autorità giudiziaria. Occorre compilare un ricorso (Modello 10) che deve
essere presentato al Tribunale del luogo dove è posto l’edificio condominiale,
anche senza l’assistenza di un avvocato (che rimane comunque consigliabile).
Si può però procedere in questo modo solo in alcune ipotesi che sono previste
dalla legge. Il Codice Civile precisa che la revoca giudiziale dell’amministratore
(art. 1129 comma 11 del Codice Civile) può essere disposta in questi casi:
• mancata informazione all’assemblea dell’avvenuta ricezione di una citazione
in giudizio ovvero di altro provvedimento che esorbita dalle attribuzioni
dell’amministratore;
• mancata resa del conto della gestione;
• gravi irregolarità.
94. Che cosa si intende per “gravi irregolarità” ai fini della re-
voca dell’amministratore?
Le “gravi irregolarità” sono elencate dal dell’art. 1129 comma 12 del Codice
Civile: si tratta però solo di esempi perché la legge specifica espressamente
che l’elenco non è esaustivo. Tra le “gravi irregolarità” sono indicate:
• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto
condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per
la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge: si
può riferire alla richiesta di un condomino di convocazione dell’assemblea
per decidere in merito alle innovazioni “socialmente rilevanti” elencate nel
dell’art. 1120 comma 2 del Codice Civile;
88
Assemblea e amministratore
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché
di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione
tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministra-
tore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione
delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme
dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la
conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi seguenti:
- la corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei
verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore,
del registro di contabilità;
- il mancato adempimento alla richiesta di un condomino di avere informa-
zioni in ordine allo stato dei pagamenti e alle eventuali liti in corso;
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione, all’atto dell’accettazione
dell’incarico di amministratore, dei dati anagrafici e professionali, codice
fiscale, o, se si tratta di società, sede legale e sua denominazione;
- locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale, il registro dei
verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore,
il registro di contabilità;
- giorni e ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può
prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa,
copia da lui firmata.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può no-
minare nuovamente l’amministratore revocato.
Se sono emerse gravi irregolarità fiscali oppure se l’amministratore non ha
aperto il conto corrente condominiale i condomini possono chiedere anche
singolarmente la convocazione di una assemblea per far cessare la violazione
e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può
rivolgersi all’autorità giudiziaria: in caso di accoglimento della domanda, il
condomino ricorrente ha diritto alla rivalsa nei confronti del condominio che
a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
89
Il condominio in 170 domande Assemblea e amministratore

Modello 5 Richiesta di convocazione assemblea Modello 6 Richiesta di inserimento all’ordine del giorno
straordinaria

Mittente:
Mittente: Nome e indirizzo del condomino
Nome e indirizzo del condomino Spedire a:
Spedire a: Egr. Sig. ..........…...............……
Egr. Sig. ..........…...............…… Amministratore del condominio
Amministratore del condominio Sito in ............................………
Sito in ............................……… Via …........................… n. ....…
Via …........................… n. ....…
Raccomandata a.r.
Raccomandata a.r. Luogo e data
Luogo e data
Oggetto: Condominio ......... ( nome condominio se esiste ) via .........
Oggetto: Richiesta di convocazione assemblea straordinaria città ......... – richiesta condomino Sig. ......... (nome del condomino che invia
questa lettera) – integrazione ODG assemblea del ......... (data assemblea)
Egregio Amministratore,
i sottoscritti Sig. ……… facenti parte del condominio specificato in oggetto da lei Egregio Amministratore,
amministrato e rappresentanti n. ……… millesimi del valore dell’edificio 1, chiedono con la presente formulo formale richiesta di inserimento nell’ordine del giorno dell’assemblea
che venga convocata urgentemente in via straordinaria l’assemblea del condominio per in oggetto delle voci che dettaglio di seguito: ..........
deliberare sul seguente ordine del giorno: (segue elenco voci da inserire nell’ODG dell’assemblea, per esempio “deliberazione in merito
• ………; all’adeguamento impianto di riscaldamento al combustibile gas metano; deliberazione in
• ………. merito all’orario del servizio di portierato ecc.)1.

Voglia prendere atto che, qualora Lei non provveda al sollecito adempimento a quanto
richiesto, provvederemo noi stessi, nei termini di legge, alla convocazione stessa2. Auspicando un Suo riscontro alla presente, gradisca i miei migliori saluti.

Firma
Auspicando un Suo tempestivo riscontro alla presente, Le porgo cordiali saluti.

Firma

1
Ogni condomino, in qualunque momento, può chiedere all’amministratore la convocazione di
un’assemblea straordinaria; anche un solo condomino non consigliere, potrebbe, se lo desidera,
rivolgere tale richiesta.
2
I condomini firmatari della richiesta, decorso il termine di 10 giorni potranno provvedere alla
convocazione dell’assemblea (Modello 8). Attenzione però: la convocazione dovrà avvenire con le
stesse modalità con cui avrebbe provveduto lo stesso amministratore, ossia con indicazione precisa di 1
Nel caso in cui non fosse prevista la convocazione di una prossima assemblea, almeno 2 condomini
ora, data e luogo dell’assemblea, specificazione della prima o seconda convocazione, ordine del giorno che rappresentino almeno 166/1000 possono chiedere all’amministratore la convocazione di
identico a quello contenuto in questa raccomandata. Inoltre occorre invitare tutti i condomini (anche un’assemblea straordinaria specificando l’ordine del giorno. Se l’amministratore non provvede entro
quelli che sono proprietari di unità immobiliari dal valore millesimale del tutto trascurabile) entro 5 10 giorni, gli stessi condomini possono (a norma dell’art. 66 delle Disp. di Attuazione al Codice Civile)
giorni dalla data fissata per l’incontro. convocarla anche senza la collaborazione dell’amministratore o la sua presenza.

90 91
Il condominio in 170 domande
Modello 7 Diffida all’amministratore
a effettuare riparazioni urgenti
Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…
Raccomandata a.r.
Luogo e data
Oggetto: Segnalazione condomino Sig. ........................ (nome del condomino
che invia questa lettera di diffida)
Egregio Amministratore,
le invio la presente per sollecitare i necessari e indifferibili interventi di approfondita ricerca del
guasto e urgente riparazione che riguardano il condominio in oggetto da Lei amministrato.
Le segnalo, infatti, quanto segue: ................................. (breve descrizione della situazione
dell’immobile in condominio con riferimento ai problemi manifestati da manufatti edilizi
o impianti in relazione ai quali si intende sollecitare l’intervento dell’amministrazione.
Per esempio, “l’intonaco del plafone dell’androne sta manifestando evidenti segni di
deterioramento dovuti a una probabile infiltrazione d’acqua. L’accumulo di umidità sta
producendo un rapido e progressivo sgretolamento dell’intonaco determinando la caduta
di parti di tale rivestimento all’interno dell’androne: si sta quindi verificando una situazione
di inaccettabile degrado e di vero e proprio rischio per la stessa incolumità degli abitanti del
condominio e di coloro che a esso accedono”)1-2.
Con la presente voglia pertanto disporre, come prevede l’art. 1135, ultimo comma del
Codice Civile, i necessari interventi di manutenzione straordinaria urgente.
Le ricordo che tale incombenza è posta dal Codice Civile a carico dell’amministratore del
condominio senza la necessità di delibera assembleare preventiva.
Avendo constatato che a oggi ancora non è stata accertata (breve descrizione delle
omissioni dell’amministratore, per esempio l’esatta provenienza dell’infiltrazione), né
sono stati condotti seri interventi di ricerca e riparazione del guasto, sono a ricordarLe il
chiaro disposto dell’art. 677 del Codice Penale. che sanziona l’inerzia dell’amministratore
di condominio in quanto custode dei beni comuni ex art. 2051 del Codice Civile in modo
specifico2.
92
Assemblea e amministratore
Voglia prendere atto che perdurando la Sua inerzia nel disporre gli interventi strettamente
urgenti a evitare la situazione di degrado e di pericolo descritta, provvederò a inviare un
dettagliato esposto alla ASL – Unità operativa Prevenzione3.
Voglia inoltre, nell’interesse del condominio da Lei amministrato e in ottemperanza al Suo
incarico ai sensi dell’art. 1130 del Codice Civile, confermare il contatto con la compagnia
assicuratrice con cui il condominio è assicurato per la necessaria segnalazione di sinistro ai
fini del rimborso degli oneri connessi alla ricerca del guasto4.
In attesa di un Suo opportuno cenno di riscontro in merito a quanto sopra, certo della Sua
fattiva collaborazione, gradisca i miei distinti saluti.
Firma
1
È fondamentale una descrizione del danno precisa ma sintetica: occorre effettivamente mettere
l’amministrazione in condizione di comprendere la gravità della situazione e l’urgenza; in assenza
di una perizia tecnica, dilungarsi in descrizioni dettagliate delle cause del sinistro può essere però
inopportuno e condurre a errori di valutazione.
2
Non sempre alla situazione di degrado e di disagio si aggiunge un pericolo: occorre specificare tale
circostanza solo se la situazione lo richiede effettivamente. In particolare il riferimento al Codice Penale,
che prevede una sanzione amministrativa specifica, è possibile solo se ci si trova in una situazione di
pericolo (per le persone o le cose): è consigliabile indicare tale riferimento solo nel caso in cui la presente
diffida sia successiva ad altre segnalazioni rimaste inascoltate.
3
La ASL competente per territorio può, specie nei casi in cui l’omissione di lavori urgenti determina
conseguenze per la salubrità dei locali, effettuare sopralluoghi (talvolta a pagamento) a seguito dei
quali redige un verbale che invia al Comune. Tale ente potrà poi emanare un’ordinanza del sindaco
con cui si dispongono gli interventi necessari a risolvere la situazione. L’ufficio della ASL preposto a tali
scopi normalmente ha una denominazione simile a quella indicata, ma potrebbero esserci differenze
da una ASL all’altra: occorre verificare l’ufficio competente.
4
Il condominio è spesso assicurato con polizze che prevedono – salvo esclusioni – non solo il
risarcimento del danno ma anche il rimborso di quanto speso per la ricerca e la riparazione del danno:
l’amministratore avrebbe dovuto informare la compagnia tempestivamente, può essere quindi il caso
di pretende una conferma in tal senso.
93
Il condominio in 170 domande Assemblea e amministratore

Modello 8 Convocazione di assemblea da parte Modello 9 Ricorso per la nomina dell’amministratore

dei condomini di condominio

Luogo e data tribunale di ………

Oggetto: Convocazione assemblea straordinaria condominio ................... Ricorso per nomina di amministratore ex art. 1105 del Codice Civile.
(indirizzo)1

I sottoscritti condomini................ (nome di almeno 2 condomini), rappresentanti millesimi
............................. (almeno 166/1000), avendo richiesto all’amministratore la convocazione
di assemblea con raccomandata n. ....................(indicare il numero attribuito dalle
Poste) del ......................(indicare la data di spedizione), ai sensi dell’art. 66 delle Disp.
di Attuazione al Codice Civile, ed essendo trascorso il termine di 10 giorni dalla data di
ricezione della raccomandata avvenuta il ...............................(indicare la data di ricezione
da parte dell’amministratore), convochiamo i signori condomini in assemblea straordinaria
per il giorno ...................., alle ore ......... presso ...................... sito in ...................., per
discutere e deliberare sul seguente
ordine del giorno
(elencare argomenti di interesse in modo preciso e sintetico)
Il sottoscritto ….........…… residente a ….......…… via ….............…… C.F. …...........……
premesso
•di essere proprietario di un’unità immobiliare sita nel condominio di via ….............……
composto da più di otto condomini;
•che alle assemblee condominiali svoltesi in data ............................. (data assemblee il
cui ordine del giorno riportava la voce “nomina amministratore”) non è stato possibile
nominare alcun amministratore;
•che l’indicazione di nuovi nominativi non ha conseguito la maggioranza prevista
dall’art. 1136 comma 4 del Codice Civile;
•che pertanto si rende necessario, per provvedere all’amministrazione della cosa comune,
ricorrere all’autorità giudiziaria affinché provveda alla nomina di un amministratore.

Ove alla data sopra indicata non si raggiungesse il numero legale di presenti per la validità Tutto ciò premesso,
dell’assemblea, la riunione è rinviata sin d’ora al giorno ..................... alle ore.............
ricorre1
stesso luogo.

ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1105 comma 42, e 1129 del Codice Civile, nonché
Firma dei condomini che hanno convocato l’assemblea
737 del Codice Procedimento Civile all’Ill.mo Tribunale di ………, affinché provveda, riunito
in Camera di Consiglio, alla nomina di un amministratore per il condominio di Via ………
delega

Distinti saluti.
Il sottoscritto delega il Signor ..................... (indicare il nome del condomino delegato) a
Luogo e data
rappresentarlo nell’assemblea straordinaria indetta per il giorno ..................... (data) in
Firma
seconda convocazione con ampia facoltà di decisione.
Si allegano le copie dei verbali di assemblea.
Firma del condomino delegante
1
Il ricorso deve essere redatto in bollo e presentato al Tribunale del luogo dove è posto l’edificio
condominiale (nella Cancelleria della Volontaria Giurisdizione), anche senza l’assistenza di un avvocato.
La domanda va presentata alla cancelleria della volontaria giurisdizione corredata di nota di iscrizione a
1
È necessario convocare tutti i proprietari di unità immobiliari in condominio, inviando un documento di ruolo e attestazione di avvenuto pagamento del contributo unificato pari ad euro € 98,00 oltre ad € 27,00
convocazione scritto con modalità tali da darne data certa; nel caso di invio via mail, se non si tratta di posta per diritti di notificazione a richiesta d’ufficio.
elettronica certificata, il ricevente dovrà dare conferma esplicita di avvenuta ricezione, indicandone la data. 2
L’art. prevede che “se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa
È importante inviare la convocazione con anticipo, per verificarne l’avvenuta ricezione da parte di tutti i comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita,
condomini entro 5 giorni liberi (esclusi quello di invio e quello di ricezione) dalla data fissata per la prima ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in Camera di Consiglio e può
convocazione. L’amministratore deve fornire l’indirizzo dei condomini non residenti in condominio. anche nominare un amministratore”.

94 95
Il condominio in 170 domande

Modello 10 Ricorso per la revoca dell’amministratore

di condominio

tribunale di ………

Ricorso per revoca di amministratore ex art. 1129 comma 11 del Codice Civile.

premesso che

•l’esponente è proprietario di un’unità immobiliare sita nel condominio di ……… ammini-

strato in forza di delibera di nomina assunta nel corso dell’assemblea in data ……… dal
Sig. ……… con studio in ………;
•l’istante lamenta gravi irregolarità nella gestione e amministrazione del condominio da
parte del ……… per le ragioni di seguito illustrate:
- l’amministratore non adempie con correttezza il mandato conferitogli dai condomini in
quanto, pur essendo trascorsi due anni dalla nomina, non ha ancora predisposto il conto
della sua gestione e a nulla sono serviti i solleciti inviati1;
- allo stesso possono essere altresì essere contestate le seguenti ulteriori inadempienze:
……… (descrizione dei motivi di lamentela nei confronti dell’amministratore in carica).

Tutto ciò premesso, l’istante

ricorre2

all’Ill.mo Tribunale di …....…......…, riunito in Camera di Consiglio, affinché, in contrad-

dittorio delle parti, voglia disporre la revoca ai sensi dell’art. 1129 comma 11 del Codice
Civile del Sig. …........…… dalla carica di amministratore del condominio di ……… Via
………................ stante le gravi irregolarità dal medesimo poste in essere nell’espleta-
mento del mandato conferitogli come meglio descritte in narrativa.

Distinti saluti.
Luogo e data

Si allegano:
•copia del verbale assemblea del nella quale fu nominato amministratore il Sig. ……… ;
•copia del sollecito inviato con raccomandata a.r.;
•........... (specificare).
1
Deve trattarsi di atti gravi. Motivo di revoca è anche, a norma dell’art. 1131 comma 4, “non informare
l’assemblea di aver ricevuto un atto di citazione per questioni che eccedono le sue attribuzioni”.
2
Il ricorso deve essere redatto in bollo e presentato al Tribunale del luogo dove è posto l’edificio
condominiale (nella Cancelleria della Volontaria Giurisdizione), anche senza l’assistenza di un avvocato.
La domanda va presentata alla cancelleria della volontaria giurisdizione corredata di nota di iscrizione
a ruolo e attestazione di avvenuto pagamento del contributo unificato pari ad euro € 98,00 oltre ad €
27,00 per diritti di notificazione a richiesta d’ufficio.

96
 5
Spese condominiali

Spese
condominiali

Ogni attività di modifica o di conservazione delle parti comuni, come pure

la necessità di beneficiare di servizi di fornitura di acqua, calore, energia o
di servizi di pulizia conduce inevitabilmente alla necessità di sostenere spese
più o meno significative che devono poi essere ripartite tra i vari condomini.
È quindi fondamentale individuare i criteri di ripartizione delle spese, perché
questo argomento è il motivo di molte tra le controversie condominiali.
Salvo diversi accordi tra i condomini o specifiche indicazioni contenute nel
regolamento condominiale contrattuale eventualmente esistente, il Codice
Civile (art. 1123 comma 1 del Codice Civile) stabilisce che le spese neces-
sarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio,
per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno: si tratta dell’applicazione del criterio millesimale. La tabella mil-
lesimale non è indicata come obbligatoria da nessuna norma di legge ma il
Codice Civile la prevede, appunto, come criterio “normale” di ripartizione
delle spese in condominio.
Tale criterio sarà, quindi, quello applicabile, salvo che l’eventuale regolamen-
to condominiale ne preveda uno diverso: poiché la struttura degli edifici in
condominio può essere estremamente variegata, la legge contiene infatti una
norma che esplicitamente consente ai condomini di regolare la ripartizione
delle spese in modo diverso da quanto previsto dal Codice Civile. Per questo
è così importante considerare quanto prevede il regolamento di ogni singolo

97
Il condominio in 170 domande
condominio. La possibilità di introdurre regole di ripartizione delle spese
diverse da quanto disposto dal Codice Civile è però una prerogativa dei soli
regolamenti “contrattuali” di condominio, ossia quelli che i condomini hanno
approvato all’unanimità oppure a cui hanno aderito in occasione della firma
del rogito nel momento in cui hanno acquistato la propria unità immobiliare.
Il Codice Civile contiene poche altre regole che riguardano la ripartizione delle
spese: si tratta sempre di adattamenti del criterio millesimale che riguardano
alcune parti o impianti che si ritiene siano soggette a un uso più o meno in-
tenso da parte di alcuni condomini rispetto agli altri. Si tratta dei lastrici solari
di uso esclusivo (art. 1126 del Codice Civile), delle scale e degli ascensori
(art. 1124 del Codice Civile), dei solai (art. 1125 del Codice Civile).
In assenza del regolamento condominiale “contrattuale” che disponga l’ado-
zione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello indicato nel
Codice Civile, il condominio ha due possibilità: applicare i criteri contenuti nel
Codice Civile medesimo oppure decidere di applicare regole diverse ritenute
più corrette; un accordo tra i condomini in questo senso deve però essere
accettato all’unanimità (Corte di Cassazione, ordinanza n. 18044/2020).
L’art. 1123 del Codice Civile oltre a indicare il criterio millesimale come
principale criterio di ripartizione delle spese, contiene altre due regole di
grande importanza:
• la prima regola (comma 2) dispone che se si tratta di spese per la conserva-
zione e il godimento cose utili a servire i condomini in misura diversa, esse
sono suddivise proporzionalmente all’uso che ciascuno può farne, lasciando
però ampia libertà su come valorizzare tale diverso uso;
• seconda regola (comma 3) dispone che quando un condominio dispone di
più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell’edificio, le spese per la loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini ne trae effettiva utilità.
Per applicare tali regole si può fare riferimento a tre criteri guida.
Il primo riguarda la circostanza per cui l’uso diverso a cui si riferisce la prima
regola è l’uso potenziale e non l’uso effettivo (Corte di Cassazione, senten-
za n. 22157/2018). Il secondo criterio guida è che l’utilità di cui si parla è
determinata dalla funzione della parte dell’edificio in questione (Corte di
Cassazione, sentenza n. 8136/2004).
Il terzo criterio considera che la composizione delle maggioranze in as-
semblea si modifica in relazione alla titolarità delle parti comuni che sono
oggetto della delibera assembleare che le riguarda (Corte di Cassazione,
sentenza n. 7885/1994): in pratica solo i condomini a cui una parte comune
serve e che ne sopportano la spesa, decidono in merito alle relative opere
di manutenzione.
98
Spese condominiali
Ripartizione delle spese condominiali
Se i principi guida nella ripartizione delle spese condominiali sono quelli ap-
pena descritti, alcune situazioni lasciano sempre dubbi e incertezze: proviamo
a risolvere le situazioni più critiche.
95. Come si ripartisce la spesa di rifacimento del tetto o della
facciata?
Il tetto e la facciata sono parti che si presumono comuni a tutti i condomini
perché svolgono una funzione di protezione di cui tutti inevitabilmente be-
neficiano: la spesa quindi si ripartisce su base millesimale senza correzioni.
Se però in un edificio sono riconoscibili porzioni immobiliari ben distinte,
come per esempio nel caso di un immobile a forma di L, e la spesa riguarda
solo una delle parti del tetto o una delle facciate, allora solo il gruppo di
condomini le cui unità immobiliari si trovano al di sotto della parte di tetto
oggetto dei lavori o sono rivestite dalla facciata che ha subito gli interventi di
manutenzione partecipa alla spesa.
96. Se i box sono esterni e uno è stato danneggiato da un’infil-
trazione d’acqua, chi deve risarcire il danno e come si ripar-
tisce la spesa di sistemazione della copertura?
Una tale situazione conduce all’applicazione del dell’art. 1123 comma 3 del
Codice Civile: si tratta infatti di una forma di condominio “separato” o “parziale”.
In questo caso solo i proprietari dei box risarciscono il danno al condomino
che ha subito l’infiltrazione e solo questi condomini decidono il rifacimento
della copertura. I medesimi condomini e solo essi ne pagano le spese.
97. Come si ripartiscono le spese di manutenzione delle scale?
Le spese di pulizia e quelle di illuminazione si ripartiscono
in modo diverso?
Le scale sono considerate dalla legge come una parte comune: anche se po-
trebbero essere utilizzate in modo molto diverso dai vari condomini, si con-
sidera infatti determinante il servizio fondamentale che svolgono per l’intero
fabbricato (Corte di Cassazione, sentenza n. 1357/1996).
99
Il condominio in 170 domande
Il bilancio condominiale
Al termine del periodo di gestione annuale, l’amministratore deve presentare
all’assemblea il rendiconto o consuntivo. Il consuntivo deve mettere in evidenza le
spese complessive della gestione condominiale e da esso devono risultare anche
gli addebiti personali e il saldo dell’esercizio.
Il Codice Civile prevede un termine tassativo per la presentazione del rendicon-
to all’assemblea: non più di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio (dell’art. 1130
comma 10 del Codice Civile), stabilendo inoltre che, se l’amministratore non
rispetta questo termine, ogni condomino ha il diritto di chiedere all’Autorità Giu-
diziaria la revoca dell’amministratore. L’art. 1129 comma 11 del Codice Civile
ravvisa infatti nella mancata presentazione del rendiconto (anche per un solo
anno) un autonomo motivo di revoca del mandato. La sede per presentare il con-
suntivo è l’assemblea: l’amministratore non ha l’obbligo di anticiparne copia ai
condomini precedentemente. È peraltro una buona prassi far pervenire copia del
documento in allegato all’avviso di convocazione. Per la redazione del rendiconto
non esistono specifiche modalità di legge. L’importante è che i condomini siano
messi in condizione di valutare l’operato dell’amministratore in modo tale che
siano in grado di comprendere le voci di entrata e di uscita (Corte di Cassazione,
sentenza n. 3892/2017). L’art. 1130 bis del Codice Civile precisa, però, alcune
indicazioni relative alla redazione del rendiconto, dettagliando che il rendiconto
condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato ine-
rente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle even-
tuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata veri-
fica. Lo stesso articolo del Codice Civile precisa che il rendiconto si compone di:
• un registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta
giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita
(art. 1130 comma 1, punto 7 del Codice Civile);
• un riepilogo finanziario;
• una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti
in corso e delle questioni pendenti.
Nell’assemblea annuale ordinaria il consuntivo viene approvato, in seconda
convocazione, con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’as-
semblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (333/1000)
(art. 1136 comma 3 del Codice Civile).
L’assemblea può in ogni momento nominare, con il voto favorevole della maggio-
ranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500/1000, un revi-
sore che verifichi la contabilità del condominio (art. 1130 bis del Codice Civile).
100
Spese condominiali
Inoltre, deve contribuire alla loro manutenzione anche il proprietario di un
appartamento al piano terreno che ha anche accesso diretto dalla strada (Corte
di Cassazione, sentenza n. 9986/2017). I proprietari dei negozi o comunque
delle unità immobiliari con accesso diretto all’esterno del fabbricato sono però
esonerati dalla partecipazione delle spese per servizi condominiali di giardi-
naggio, piscina e portineria ai quali non hanno accesso (Corte di Cassazione,
sentenza n. 5179/1992). Analogo principio vale per gli ingressi: considerando
l’uso potenziale, sarà tenuto a contribuire alle spese di manutenzione anche il
proprietario di un negozio che ha un’entrata indipendente. Se però l’edificio
ha più ingressi e più scale, esse saranno considerate di proprietà comune
solo al gruppo di condomini al cui servizio sono destinate. Le spese per la
manutenzione e la ricostruzione delle scale si ripartiranno per metà in base
alla tabella millesimale e per metà in base all’altezza di piano (art. 1124 del
Codice Civile).
Stesso criterio per le spese di illuminazione o di pulizia delle scale: la riparti-
zione della spesa va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal
suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione
dell’art. 1124 del Codice Civile il quale è espressione del principio generale
posto dall’art. 1123 comma 2 del Codice Civile e trova il proprio fondamento
nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in
misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Corte di Cassazione,
sentenza n. 432/2007). Ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la de-
stinazione in atto delle singole unità immobiliari.
98. L’ascensore è soggetto a un regime speciale di ripartizione
spese?
Fatto salvo quanto specificamente indicato nel regolamento “contrattuale” di
condominio, sia le spese di manutenzione ordinaria che di esercizio degli
ascensori devono essere ripartite in relazione al valore di proprietà (tabel-
la millesimale per le spese generali) e all’altezza dei piani come prevede
espressamente l’art. 1124 del Codice Civile: solitamente i due criteri sono
combinati con un calcolo matematico nella tabella millesimale speciale re-
lativa agli ascensori.
Anche le spese di manutenzione straordinaria seguono lo stesso criterio fat-
te salve quelle dovute ad adeguamenti alle normative in tema di sicurezza
dell’impianto: solo queste spese devono essere ripartite solo in proporzione
ai rispettivi valori millesimali di proprietà.
Discorso a parte va fatto per la nuova installazione di un ascensore. In quel
caso si tiene conto solo della tabella millesimale, quindi del valore delle pro-
prietà (Corte di Cassazione, sentenza 22157/2018).
101
Il condominio in 170 domande
99. Come si ripartiscono le spese relative al consumo di acqua?
In assenza di specifiche indicazioni nel regolamento condominiale “contrattua-
le” e soprattutto in assenza di contatori individuali, si è affermato il principio
per cui il riparto delle spese relative ai consumi idrici in base al numero di
persone residenti nel condominio non sia corretto. Il riparto di queste spese
avviene quindi sempre in base ai millesimi alla stregua di qualsiasi servizio
comune (Corte di Cassazione, sentenza n. 17557/2014 di recente concreta-
mente applicata da diverse sentenze dei Tribunali per esempio sentenza del
Tribunale di Roma del 30 gennaio 2017).
100. In caso di opere di manutenzione della facciata, come av-
viene la ripartizione delle spese relative al ripristino dei
balconi?
I balconi sono di appartenenza della proprietà esclusiva e per questo ogni
spesa per manutenzione ordinaria e straordinaria si dovrebbe porre a carico
dei rispettivi proprietari dei balconi stessi.
Tuttavia, i balconi influiscono notevolmente sul decoro architettonico dell’edi-
ficio. In effetti, la Corte di Cassazione sostiene da sempre che il rivestimento
e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei
balconi degli appartamenti di un edificio debbano essere considerati di proprietà
comune dei condomini in quanto destinati all’uso comune, ai sensi dell’art.
1117 del Codice Civile, in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla
funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio (Corte di Cassazione,
sentenza n. 30071/2017) Per questo motivo la manutenzione dei frontalini o
cornicioni dei balconi deve essere posta a carico di tutti i condomini. La spesa
dei frontalini dei balconi non può però essere ripartita fra tutti i condomini se
non viene provata la loro funzione decorativa e ornamentale dell’immobile.
Al di fuori di tale circostanza, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai
condomini proprietari dei balconi come qualsiasi altra spesa che li riguarda
(Corte di Cassazione, sentenza n. 1784/2007).
In conclusione: il rifacimento della pavimentazione del balcone è senza dubbio
a carico del proprietario dell’appartamento a cui il balcone accede, mentre il
rifacimento dell’intonaco e verniciatura della parte sottostante e soprattutto
la manutenzione dei frontalini si potrebbero attribuire al condominio nel suo
complesso. La giurisprudenza più recente si sta orientando verso una conside-
razione sempre più ampia di condominialità per quanto riguarda gli elementi
a vista del balcone (con particolare riferimento ai frontalini e al rivestimento
della faccia inferiore del balcone), ritenendoli quasi sempre integrati nella
facciata e fondamentali per renderla esteticamente gradevole.
102
Spese condominiali
Discorso diverso invece va fatto con riferimento alle ringhiere per cui resta
confermata l’ipotesi di non condominialità per le ringhiere con l’esclusione
dei casi nei quali esse, per il particolare pregio, non ricoprano un ruolo ef-
fettivamente significativo in relazione all’aspetto architettonico della facciata.
Per quanto riguarda in particolare il cosiddetto “sottobalcone”, al di fuori dei
casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente
gradevole l’edificio, le spese relative alla sua conservazione sono di compe-
tenza del proprietario dell’appartamento che accede al balcone, a meno che
non si tratti di un balcone incassato nella facciata: in questo caso la struttura
del balcone è comune tra i proprietari degli appartamenti superiore e infe-
riore e il “sottobalcone” è conservato a spese del proprietario dell’unità im-
mobiliare al piano inferiore (Corte di Cassazione, sentenze n. 14576/2004 e
n. 15913/2007).
L’assemblea può deliberare il ripristino dei balconi solo limitatamente alle
parti che contribuiscono al decoro del fabbricato, diversamente, in caso di
decisione che riguarda le parti di competenza individuale la delibera è ritenuta
nulla (Corte di Cassazione, ordinanza n. 7042/2020).
101. Come si ripartiscono le spese di manutenzione di una
terrazza?
La terrazza è una struttura orizzontale che svolge la funzione di copertura per
il fabbricato o per una sua parte. Talvolta è di proprietà di un condomino,
talvolta è destinata all’uso esclusivo di uno o più tra i condomini. La prevalente
giurisprudenza ritiene applicabile l’art. 1126 del Codice Civile: le spese di
manutenzione sono, dunque, a carico dell’utilizzatore esclusivo per 1/3, men-
tre i rimanenti 2/3 restano a carico dei soli condomini coperti dalla struttura.
La causa che origina la necessità dell’intervento di manutenzione è sostan-
zialmente indifferente, salvo che si possa provare che il deterioramento della
copertura sia dovuto a fatto del condomino che la usa.
102. Dovendo rifare la pavimentazione del cortile, come si ri-
partiscono le spese se vi sono box sottostanti?
Se il cortile condominiale che necessita di interventi di manutenzione straor-
dinaria svolge anche la funzione di copertura per i box di proprietà esclusiva
di alcuni condomini, le relative spese devono essere suddivise applicando il
criterio di cui all’art. 1125 del Codice Civile. Tale norma dispone che le spese
relative alla manutenzione delle strutture finalizzate a separare due piani sovra-
103
Il condominio in 170 domande
stanti e appartenenti a diversi condomini, gravano equamente sui proprietari
dei due piani; le spese del pavimento, sono a totale carico del proprietario
del piano superiore, mentre gravano totalmente sul proprietario del piano
inferiore le spese relative all’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Qualora sia necessario effettuare interventi di manutenzione straordinaria del
cortile di cui tutti i condomini sono proprietari, se questo funge anche da
copertura dei garage di proprietà esclusiva di alcuni condomini, la ripartizione
delle spese segue quindi questo schema:
• le spese relative alla manutenzione del pavimento del cortile sono suddivise
tra tutti i condomini;
• l’intonaco, la tinta e la decorazione della facciata inferiore del cortile sono
a totale carico dei proprietari esclusivi dei box sotterranei;
• la manutenzione della struttura portante e l’impermeabilizzazione del cortile
deve essere suddivisa in egual misura tra tutti i condomini e i singoli pro-
prietari dei box (Corte di Cassazione, sentenza n. 2243/2012).
103. Come si ripartiscono le spese dell’impianto di riscaldamento
centralizzato?
I criteri di ripartizione delle spese indicati dalla giurisprudenza sono tre:
• riparto secondo i metri cubi riscaldati;
• secondo le superfici radianti;
• secondo un principio misto di cubatura e superfici radianti.
Con superfici radianti si intende tipicamente la somma del numero di elementi
di cui sono composti i caloriferi che riscaldano un appartamento. Di solito
ci si trova di fronte a una apposita tabella millesimale, predisposta seguendo
i criteri sopra descritti. Attualmente, però, occorre considerare che alcune
norme speciali impongono l’adozione di valvole termostatiche e la conta-
bilizzazione del calore goduto da ogni unità immobiliare. In particolare, il
D. Lgs. 102/2014 ha introdotto l’obbligo della contabilizzazione del calore in
condominio. Ai sensi della L. 10/1991 art. 26 comma 5 e del D. Lgs. 102/2014
art. 9 comma 5 modificato dal D. Lgs. 73/2020, la ripartizione delle spese
di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda sanitaria deve avvenire sulla
base del “consumo effettivo”.
La normativa prevede una quota di spesa “volontaria” dovuta ai consumi ef-
fettivi volontari di tutti i condòmini e una quota totale di spesa “involontaria”
dovuta alle dispersioni del sistema edificio/impianto di distribuzione del calore.
In ogni caso la quota totale di spesa volontaria non può risultare inferiore al 50%.
104
Spese condominiali
Quindi l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una
quota di almeno il 50% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.
L’assemblea condominiale non potrà deliberare arbitrariamente un criterio
di ripartizione della spesa. Tale criterio dovrà quindi essere necessariamente
basato sulla determinazione dei consumi effettivi. L’adozione di un criterio di
ripartizione arbitrario renderebbe nulla la delibera condominiale.
L’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in
assemblea che siano almeno 1/3 dei condomini e rappresentino almeno 500
millesimi, potrà decidere invece la modalità di riparto dei consumi involontari
sulla base di una tabella di millesimi di superficie, di potenza o di fabbisogno
energetico. Si tratta dei soli oneri strettamente connessi al funzionamento della
centrale termica; quindi, energia termica e spese gestionali (compresa l’energia
elettrica, la manutenzione ordinaria e la conduzione), mentre gli oneri relativi alla
manutenzione straordinaria e messa in sicurezza dell’impianto vanno ripartiti su
base esclusivamente millesimale considerato la tabella millesimale di proprietà.
104. È possibile distaccarsi dall’impianto di riscaldamento cen-
tralizzato? In questo caso si è esonerati dalla partecipazio-
ne alle spese di riscaldamento?
Il Codice Civile considera la possibilità che un condomino si distacchi dal
riscaldamento centralizzato: l’art. 1118 del Codice Civile dispone che un con-
domino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento
o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di
funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. La norma sembra
quindi essere favorevole a coloro i quali intendono distaccarsi dal riscaldamento
centralizzato. Tuttavia, lo stesso articolo precisa che in tal caso il rinunciante
resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione
straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. In
pratica, quindi, chi si distacca sarà comunque tenuto a pagare tutte le spese
di conservazione dell’impianto comune, anche se non ne avrà effettivamente
alcun beneficio. Colui che intende distaccarsi dovrà, se non può documen-
tare con una perizia tecnica il risparmio per gli altri condomini, rinunciare al
distacco oppure concorrere anche alla voce di spesa “involontaria” legata a
tutte le unità immobiliari, negoziando eventualmente un accordo con tutti gli
altri proprietari. In effetti, se il costo di esercizio dell’impianto (rappresentato
anche dall’acquisto di carburante necessario per l’esercizio dell’impianto) dopo
il distacco non è diminuito e se la relativa quota non fosse posta a carico del
condomino che si distacca dall’impianto comune, gli altri condòmini sarebbero
aggravati nella loro posizione, dovendo farsi carico anche della quota spettan-
te al condomino distaccato (Corte di Cassazione, sentenza n. 9526/2014).
105
Il condominio in 170 domande
Tabelle millesimali
Di tabelle millesimali, si parla sempre quando si tratta di ripartire le spese
condominiali, perché il riferimento alla tabella millesimale è fondamentale: lo
stesso Codice Civile dispone che le spese necessarie per la conservazione e
per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi
nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
Il riferimento al valore “proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” è
proprio un rinvio alla tabella millesimale in vigore nel condominio in questione.
Le tabelle millesimali rappresentano quindi un documento di importanza
fondamentale per il condominio: da un lato rappresentano il potere che ogni
partecipante ha sulle parti comuni, dall’altro sanciscono il dovere di ciascun
condomino di contribuire alle spese. Esse riportano il valore dei piani o delle
porzioni di piano espresso in millesimi in rapporto al valore dell’intero con-
dominio. I millesimi attributi alle diverse unità immobiliari sono diversi e non
solo per le differenti dimensioni degli appartamenti: la superficie dell’immobile
serve come base per l’elaborazione delle tabelle millesimali: essa deve poi
essere equilibrata con i cosiddetti “coefficienti di riduzione” riguardanti, per
ogni appartamento, cantina, box, la destinazione d’uso, l’altezza del piano,
l’orientamento, il prospetto o l’esposizione, la funzionalità e l’utilizzazione: il
tutto per giungere a determinare la superficie virtuale di ogni appartamento.
Tale procedura, di carattere strettamente tecnico, trova fondamento nella circo-
lare del Ministero dei Lavori Pubblici, n. 12480 del 1966.
Non sorprende quindi che, a parità di metri quadri, appartamenti situati su
piani diversi abbiano differenti valori millesimali. Per suddividere il valore
del condominio proporzionalmente al valore delle singole unità immobiliari,
viene dato il valore simbolico di 1000 all’intero edificio.
Per la formazione delle tabelle millesimali vengono presi in considerazione:
• la superficie o la cubatura, se diversa è l’altezza dei locali, a seconda dei
piani dell’edificio;
• l’esposizione dei locali (vicinanza a verde, su strada, spazi aperti);
• l’altezza da terra dell’appartamento;
• il piano e la comodità di accesso;
• l’isolamento da rumori e il riparo dal vento;
• la funzionalità della sistemazione interna;
• le pertinenze e gli accessori.
La tabella millesimale non è necessariamente unica per tutte le voci di spesa.
Ve ne possono essere diverse relative alle quote del riscaldamento, delle sca-
le, degli ascensori o di altre parti che riguardano solo alcuni dei condomini.
106
Spese condominiali
Di solito è il costruttore che provvede a tracciare le tabelle millesimali, ad
allegarle al regolamento di condominio e a farle riportare nel rogito. Se le
tabelle non ci sono, l’elaborazione deve essere affidata a uno specialista
con spese a carico di tutti i condomini. Modificare la tabella millesimale è
possibile: il Codice Civile prevede espressamente questa possibilità, quando
sono conseguenza di errore oppure quando sono cambiate le condizioni
di una parte dell’edificio a seguito, per esempio, di sopraelevazioni oppure
di innovazioni di vasta portata che abbiano alterato il rapporto originario
nella misura maggiore di un quinto tra i valori delle varie unità immobilia-
ri. Non incidono invece le modifiche che avvengono all’interno di ciascun
appartamento privato.
Alla revisione delle tabelle millesimali quando è necessario può provvedere
l’assemblea, approvando, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti
che rappresentino almeno 500 millesimi, l’elaborato predisposto dal tecnico
precedentemente incaricato. Nel caso in cui l’assemblea non intenda provve-
dere, occorre avviare un procedimento giudiziario e può essere chiamato in
giudizio anche solo l’amministratore quale rappresentante del condominio.
In tal caso l’amministratore deve avvertire l’assemblea, diversamente può
essere revocato.
105. Il proprietario originario di tutto il palazzo ha venduto le
unità immobiliari a soggetti diversi, ma non ha fatto ela-
borare una tabella millesimale. Cosa succede?
Nel caso in cui non esistano tabelle millesimali, la ripartizione di una spesa
condominiale può essere del tutto legittimamente deliberata, purché risulti
in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di
ciascun condomino e la sua quota di proprietà esclusiva: si ritiene infatti che
il criterio di determinazione delle singole quote millesimali sia preesistente e
indipendente dalla formazione della tabella, perché si basa sulla situazione
di fatto del fabbricato.
Ne consegue che il condomino, il quale ritenga che la ripartizione della
spesa contrasti con tale criterio, ha l’onere di impugnare la delibera, indi-
cando quale sia esattamente il danno subito (Corte di Cassazione, sentenza
n. 13505/1999).
Lo stesso ragionamento si può fare per l’uso della tabella millesimale in as-
semblea per valutarne la corretta costituzione e le corrette maggioranze per le
delibere: in un eventuale giudizio si può sempre stabilire, sia pure a posteriori,
se in sede di assemblea erano state raggiunte le maggioranze previste per la
validità di costituzione di quest’organo e per la validità delle deliberazioni
(Corte di Cassazione, sentenza n. 431/1990).
107
Il condominio in 170 domande
106. Nel mio condominio esiste una tabella millesimale, ma da
anni si ripartiscono le spese con un criterio diverso. Quale
prevale?
È sempre stata considerata una specie di scorciatoia l’approvazione in assem-
blea di un criterio di ripartizione delle spese diverso dall’applicazione della
tabella millesimale: gli assenti, se non dissentono ricorrendo alla Magistratura,
daranno il proprio consenso anche pagando sistematicamente la propria quo-
ta di spese condominiali calcolata applicando la ripartizione millesimale del
rendiconto annuale, ripartizione che rappresenta l’applicazione pratica dei
valori millesimali. La delibera di approvazione del rendiconto resta viziata, ma
la consapevole sistematica approvazione dei bilanci può portare al risultato
della formazione di un nuovo accordo tra i condomini “per fatti concludenti”.
La modifica della tabella millesimale ha natura contrattuale e di conseguenza
non richiede la forma scritta ma solo il consenso, anche tacito ma espresso in
modo non equivoco, di tutti i condomini (Corte di Cassazione, sentenza n.
2726/2015 e Corte di Appello Roma, sentenza n. 5290/2021).
107. Come si può modificare una tabella millesimale?
Per lungo tempo si è ritenuto che la tabella millesimale non potesse che
essere modificata all’unanimità anche nei casi in cui si fosse stato possibile
dimostrare che era errata come pure nei casi in cui la modifica dell’immobile
avesse reso la tabella in uso non più adeguata. Nel caso in cui non fosse stato
possibile raggiungere l’unanimità dei consensi, non rimaneva altro rimedio
che l’azione legale avanti al Tribunale, da avviarsi contro tutti i condomini
“resistenti”, in modo che fosse lo stesso Tribunale a dichiarare quale fosse la
tabella millesimale corretta. La sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni
Unite n. 18477/2010 ha cambiato molte cose: con delibera assunta con la
stessa maggioranza richiesta per la approvazione del regolamento di condo-
minio e cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in
assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi, può essere approvata la
tabella millesimale e può anche esserne disposta la revisione.
Bisogna però considerare che se l’assemblea, votando a maggioranza, ap-
provasse una tabella contenente valori millesimali più onerosi per uno o più
condomini senza un valido riferimento alla situazione di fatto delle unità im-
mobiliari interessate, la delibera assunta a maggioranza non sarebbe valida e
i condomini danneggiati potrebbero agire in giudizio impugnando la delibera
assembleare. Inoltre, la decisione a maggioranza è valida solo per l’approva-
zione di quelle tabelle che vengono redatte in perfetta e assoluta conformità
alle previsioni del Codice Civile. Al contrario, per procedere alla modifica di
108
Spese condominiali
quelle tabelle che proprio grazie alla loro natura contrattuale prevedono cri-
teri di ripartizione differenti dalle indicazioni del codice, resta indispensabile
il consenso unanime. Per esempio, se grazie a un accordo contrattuale si è
stabilito di ripartire una determinata spesa comune con il criterio delle quote
uguali per unità immobiliari, per procedere alla revisione di questa tabella
continua a rendersi necessario il voto unanime dei proprietari.
108. La riforma del condominio ha cambiato la modalità di ap-
provazione e modifica delle tabelle millesimali?
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella
millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un
solo condomino, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti
in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi in questi casi (art. 69
delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile):
• quando risulta che sono conseguenza di un errore;
• quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza
di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione
delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale
dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo
costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Queste condizioni sono considerate con grande ampiezza: in pratica l’assemblea
ha sempre la possibilità di modificare la tabella millesimale a maggioranza a
condizione che la nuova tabella rispetti l’effettiva consistenza dell’immobile.
Nel caso invece in cui la tabella millesimale esistente oppure la nuova tabella
applichi criteri del tutto creativi (come, per esempio, il riparto delle spese in
parti uguali) allora è necessaria l’unanimità (Corte di Cassazione, sentenza
n. 11387/2013).
Controllo di gestione
Se viene nominato un amministratore, i condomini vengono sgravati da tut-
te le incombenze della gestione di un condominio. Normalmente accade
che se l’amministratore gode dell’effettiva fiducia di tutti i condomini, non
si segnalano condomini morosi, non ci sono lavori straordinari rilevanti né
appaiono esserci creditori insoddisfatti, nessuno si preoccupa di avere chiari-
109
Il condominio in 170 domande
menti sulla gestione e spesso ci si accontenta delle brevi indicazioni date in
assemblea dall’amministratore al momento dell’approvazione del rendiconto:
un momento in cui la fretta la fa da padrone. Può succedere però che uno o
più condomini vogliano avere informazioni dettagliate: questa situazione si
verifica, per esempio, quando un condomino ha appena acquistato la propria
unità immobiliare oppure perché si ha l’impressione, frequente nei momenti
di crisi economica, che le spese siano eccessive.
La legge fino al 2013 non conteneva indicazioni al riguardo, tanto che nem-
meno era obbligatorio che l’amministratore utilizzasse un conto corrente in-
testato al condominio. La Legge di riforma del condominio ha modificato il
Codice Civile introducendo alcune importanti novità: questa materia è proprio
una tra quelle in cui la riforma ha dettato alcune norme importanti. Alcune
complicazioni possono sorgere dal riferimento alla legge sulla privacy, spesso
citata in maniera impropria.
La Magistratura si è comunque assunta il compito di dettagliare limiti e possibilità
per i condomini di esercitare un controllo dell’operato dell’amministratore, nel
rispetto del principio per cui questi deve sempre rendere conto della propria
gestione ai proprietari, ma il controllo non deve tradursi in un impedimento
di fatto all’esercizio dell’attività gestionale.
109. Come condomino ho il diritto di avere copia dei documenti
amministrativi?
In linea di principio, certamente. Ciascun condomino ha la facoltà di richie-
dere e di ottenere l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo – e
non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio
da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richie-
sta, purché però l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività
dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva
in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni
gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Corte di Appello Milano,
sentenza del 19/01/2011).
Del resto, l’art. 1130 bis del Codice Civile dispone che i condomini e i titolari
di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (quindi anche gli inquilini
direttamente) possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa
in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (Modello 11).
Analogo discorso si può fare anche per quanto riguarda i documenti contrattuali
(per esempio copia delle polizze di assicurazione o dei contratti di appalto
della manutenzione degli impianti): l’accesso alla documentazione di questo
tipo dovrebbe essere garantito in ogni momento senza particolari formalità.
La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta
110
Spese condominiali
secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente
ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea con-
dominiale determina l’annullabilità delle delibere assembleari fondate sulla
documentazione richiesta, in quanto la lesione del diritto all’informazione
incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari (Corte
di Cassazione, sentenza n. 13350/2003).
Unico limite temporale è il termine di dieci anni: oltre questo termine viene
meno per l’amministratore di condominio l’obbligo di conservazione della
documentazione giustificativa delle spese e più genericamente della docu-
mentazione amministrativa del condominio.
110. Ho chiesto all’amministratore di esaminare la documenta-
zione contabile dei dieci anni precedenti, ma mi ha dato
solo copia dei bilanci approvati in assemblea. È corretto?
In effetti è corretto, perché la magistratura (Corte di Cassazione, sentenza
n. 3402/1981) ha affermato che la documentazione contabile deve essere
controllata dai condomini in sede di approvazione del bilancio, senza che
sia ammissibile la possibilità di attribuire al singolo condomino la facoltà di
contestare i conti, rimettendo in discussione i provvedimenti adottati dalla
maggioranza.
Ulteriormente, la magistratura ha precisato che l’approvazione del rendiconto
in sede assembleare rappresenta di per sé un fatto che impedisce l’esercizio
di ulteriori poteri di controllo sulla gestione economica da parte del singolo
condomino, salva l’ipotesi di invalidità della deliberazione assembleare per
eccesso di potere ricorrente qualora l’assemblea abbia fatto malamente uso
della propria discrezionalità in danno della posizione del singolo condomino.
(Tribunale di Milano, sentenza 30/11/1995).
111. Si può pretendere che l’amministratore si renda disponibi-
le periodicamente a consentire una verifica dei documenti
amministrativi del condominio?
È possibile perché il Codice Civile chiede all’amministratore, all’atto dell’ac-
cettazione dell’incarico di indicare giorno e ora in cui ogni interessato, pre-
vio appuntamento, può prendere visione gratuitamente ed eventualmente
ottenere copia a proprie spese del registro di anagrafe condominiale, del
registro di nomina e revoca dell’amministratore, del registro di contabilità,
del registro dei verbali delle assemblee, del regolamento di condominio
111
Il condominio in 170 domande
(art. 1129 comma 2 del Codice Civile). Diversamente, consiglieri e condo-
mini si ritiene non possano recarsi presso lo studio dell’amministratore senza
preavviso per avere libero accesso ai documenti condominiali: la Magistratura
ha avuto modo di raccomandare che l’attività di controllo da parte dei condo-
mini sull’operato dell’amministratore non deve risultare di ostacolo all’attività
di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, non si risolva
in un onere economico per il condominio (Corte di Cassazione, sentenza
n. 8460/1998).
112. Un condomino, nominato consigliere, può avere dalla ban-
ca con cui il condominio ha un rapporto di conto corrente
copia degli estratti conto?
Le banche in genere negano tale possibilità, spesso motivando il rifiuto con la
necessità di cautelarsi, alla luce della migliore diligenza bancaria, dal rischio
di garantire l’accesso a dati importanti a persone che non ne hanno il diritto.
Il Codice Civile dispone che ogni condomino, per il tramite dell’amministrato-
re, abbia accesso agli estratti conto bancari del conto corrente condominiale
(art. 1129 comma 7 del Codice Civile).
Nessun dubbio quindi che tra i documenti contabili che il condominio può
esaminare vi siano gli estratti conto bancari: il rifiuto opposto dalla banca è
però da intendersi come legittimo, perché la legge prevede espressamente
che sia l’amministratore a metterli a disposizione dei condomini.
Occorre peraltro considerare che tutti i condomini – non solo quindi i consi-
glieri – hanno diritto di accedere ai documenti condominiali (Modello 12).
113. Esistono regole di compilazione del bilancio in modo
da renderlo comprensibile anche a chi non è un esperto
contabile?
L’art. 1130 bis del Codice Civile interviene su questo aspetto importante dei
rapporti condomini – amministratore e dispone che il rendiconto condominiale
sia integrato da una relazione sintetica esplicativa della gestione.
La stessa norma dettaglia indicazioni precise sulla redazione del rendiconto
precisando che il rendiconto condominiale contiene:
• le voci di entrata e di uscita;
• ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio;
• i fondi disponibili e le eventuali riserve.
112
Spese condominiali
Tutti i dati devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
Si compone di:
• un registro di contabilità;
• un riepilogo finanziario;
• una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei
rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Questi documenti hanno lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino a
una conoscenza concreta dei reali elementi contabili riportati nel bilancio, in
modo da dissipare ogni dubbio in ordine ai dati del conto così da consentire
in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato: sono quindi ritenuti
tutti “parti inscindibili” del rendiconto.
Dalla loro inesistenza totale o parziale può discendere l’annullabilità della de-
liberazione assembleare di approvazione del rendiconto (Corte di Cassazione,
sentenza n. 33038/2018).
L’assemblea può in ogni momento nominare (con il voto favorevole della mag-
gioranza degli intervenuti in assemblea che siano almeno 1/3 dei condomini
e che rappresentino almeno 500/1000) un revisore che verifichi la contabilità
del condominio.
Il revisore condominiale è una figura professionale apposita creata dalla legge
di riforma del condominio e da qualche tempo riconosciuta dall’ente nazionale
di unificazione (UNI).
114. L’amministratore sostiene di non poter dare indicazioni
sullo stato dei pagamenti perché vietato dalla Legge sulla
Privacy. È vero?
No, tutti i condomini sono titolari di un unico trattamento dati e quindi hanno il
diritto a conoscere le informazioni sull’amministrazione, sul funzionamento del
condominio, e quindi anche le posizioni debitorie e creditorie dei singoli con-
domini (Garante privacy, provvedimento del 19/05/2000, doc. web n. 42268).
Tali posizioni debitorie dei singoli condomini non possono essere però apposte
in una bacheca nelle parti comuni né possono apporsi in una tale bacheca
avvisi indirizzati ai singoli condomini morosi: l’amministratore può e deve fare
conoscere ai condomini gli aspetti gestionali del condominio, ma non deve
metterne al corrente gli estranei.
113
Il condominio in 170 domande Spese condominiali

Modello 11 Richiesta di visionare i giustificativi di spesa Voglia inoltre prende atto di quanto dispone il nuovo art. 1130 bis del Codice Civile che
espressamente riconosce ai condomini il diritto di “prendere visione dei documenti giustifi-
cativi di spesa in ogni tempo”.

Resto quindi in attesa di un Suo contatto per fissare a tale scopo un appuntamento presso
Mittente:
il Suo studio (per esempio, Trib. di Milano sentenza del 7/3/1996)1.
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Distinti saluti.
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Firma
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…

Raccomandata a.r.
Luogo e data

Oggetto: Richiesta condomino Sig. ...............................

Egregio Amministratore,
con la presente La invito a consentirmi la visione dei giustificativi delle spese indicate nel
rendiconto distribuito in previsione della prossima assemblea del ............ (data assemblea
di approvazione rendiconto).

Le ricordo che il diritto dei condomini di ottenere dall’amministratore la giustificazione delle

spese esposte e l’esibizione dei documenti contabili può essere esercitato con preferenza
proprio in occasione dell’assemblea convocata per l’approvazione annuale del rendiconto.

Oppure

Con la presente La invito a consentirmi la visione dei giustificativi delle spese indicate
nel rendiconto approvato dall’assemblea del .......... (data assemblea di approvazione
rendiconto).
Ho infatti rilevato quanto segue: .......................... (breve descrizione dei motivi che
legittimano alcuni dubbi sulla corretta esposizione delle spese in bilancio. Per esempio,
“rileggendo il documento, da Lei inviato alla mia attenzione, contenente il bilancio
approvato in assemblea ho rilevato alcune differenze con il documento recapitato al mio
vicino nelle somme relative alle fatture emesse dall’impresa di pulizie”).

Le ricordo che, se la Magistratura conferma che il diritto dei condomini di ottenere

dall’amministratore la giustificazione delle spese esposte e l’esibizione dei documenti
contabili possa essere esercitato normalmente in occasione dell’assemblea convocata per
l’approvazione annuale del rendiconto, ammette che tale diritto possa essere riconosciuto
anche al di fuori della sede assembleare quando sussista un interesse concreto e attuale del
singolo condomino.
1
Non è possibile pretendere dall’amministratore l’esibizione di documenti condominiali “irrompendo”
nello studio: la Magistratura raccomanda infatti che il legittimo controllo sull’attività gestionale
dell’amministratore “non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi
di correttezza, non si risolva in un onere economico per il condominio”.

114 115
Il condominio in 170 domande

Modello 12 Richiesta di accesso agli estratti conto

del conto corrente condominiale

Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…

Raccomandata a.r.
Luogo e data

Oggetto: Richiesta di accesso agli estratti conto del conto corrente condo-
miniale

Egregio Amministratore,
con la presente La invito a consentirmi la visione degli estratti conto del conto corrente
condominiale emessi dal ........................... (indicare una data).

Le ricordo che il diritto dei condomini di accedere a tale documentazione è espressamente

riconosciuto senza eccezioni dal comma 7 del nuovo art. 1129 del Codice Civile.

Resto quindi in attesa di un Suo contatto per fissare a tale scopo un appuntamento presso
il Suo studio1.

Distinti saluti.
Firma

1
Se lo si preferisce, si può specificare la richiesta di invio di tale documentazione via fax o via mail.
A meno che non vi siano specifiche ragioni, è consigliabile limitare la richiesta agli estratti conto
successivi all’ultima assemblea di approvazione del bilancio.

116
 6
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti

Lavori in condominio
e sicurezza degli impianti

Un immobile è un insieme di opere edilizie e impianti piuttosto complesso:

le preoccupazioni per la sicurezza di chi vi risiede e di chi vi lavora sono
diventate nel tempo sempre maggiori.
Leggi speciali dettagliano prescrizioni contro il rischio di incendi o per la
sicurezza dei vari impianti presenti nei fabbricati. Regole importanti si oc-
cupano della sicurezza in condominio inteso come luogo di lavoro anche
con specifico riferimento all’appalto di opere di manutenzione ordinaria e
straordinaria.

Sicurezza sul lavoro

Il condominio è considerato un luogo di lavoro se vi sono soggetti che pre-
stano la loro opera alle dipendenze del condominio (per esempio portieri,
addetti alle pulizie) oppure lavorano nel condominio a titolo occasionale o in
forza di contratti di appalto (per esempio appaltatori di lavori di manutenzio-
ne ordinaria o straordinaria): il condominio, quindi, può essere inteso come
luogo di lavoro sia da parte di un lavoratore dipendente che autonomo. In
questi casi gli amministratori di condominio sono considerati datori di lavoro
e quindi sono tenuti a seguire la normativa dettata dal Testo Unico sulla sicu-

117
Il condominio in 170 domande
rezza negli ambienti di lavoro (D. Lgs. 81/2008). In sintesi, nel caso in cui vi
siano lavoratori alle dipendenze del condominio, trovano applicazione prima
di tutto gli obblighi di informazione e di formazione.
Inoltre, a essi devono essere forniti i dispositivi di protezione individuali in
relazione alle mansioni assegnate.
L’amministratore dovrà provvedere alla redazione del documento di valuta-
zione dei rischi (DVR): si tratta di un documento che contiene la mappa dei
rischi che il lavoratore potrà trovarsi ad affrontare e le procedure necessarie
per l’attuazione di misure di prevenzione e protezione nonché i ruoli di chi
deve metterle in atto.
Sarà necessario individuare un responsabile del servizio di prevenzione e
protezione (RSPP): tale incarico può essere svolto dall’amministratore se
ha le competenze previste dalla legge oppure può essere delegato a un
esperto esterno.
Dovrà essere anche individuato un responsabile dei lavoratori per la si-
curezza (RLS), di norma eletto direttamente dai lavoratori al loro interno:
in ogni caso non può essere svolto né dall’amministratore, né da uno tra
i condomini.
Se il dipendente non volesse svolgere tali funzioni, le stesse dovranno essere
esercitate dal rappresentante territoriale dei lavoratori per la sicurezza.
Per il Testo Unico sulla sicurezza nei luoghi di lavoro il “datore di lavoro”
(dunque, in ambito condominiale, l’amministratore), potrebbe trovarsi nella
situazione di dover elaborare anche il cosiddetto DUVRI.
Si parla di interferenza qualora si verifica un “contatto a rischio” tra il perso-
nale del committente e quello dell’appaltatore o tra il personale di imprese
diverse che operano nello stesso luogo di lavoro con contratti differenti per
la sovrapposizione di più attività. In tal caso occorre mettere in relazione i
rischi presenti nei luoghi in cui verrà espletato il servizio o la fornitura con i
rischi derivanti dall’esecuzione del contratto.
115. Nel caso in cui il condominio assuma del personale l’ammi-
nistratore ha anche responsabilità per la sicurezza sul la-
voro? Deve ricevere dal condominio un incarico apposito?
ll condominio è equiparato a un’azienda nel caso in cui adibisca del personale
a svolgere attività lavorativa nel proprio ambito (per esempio portiere, giar-
diniere, personale addetto alla pulizia o alla manutenzione ecc.). Solo allora
andranno rispettate le disposizioni di cui al D. Lgs. 81/2008 in tema di salute
e sicurezza sul lavoro.
In questi casi, l’amministratore di condominio assume sempre il ruolo e le
responsabilità del datore di lavoro senza necessità di specifici incarichi.
118
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
116. Nel caso in cui l’assemblea non nomini l’amministratore,
chi deve garantire il rispetto della sicurezza sul lavoro in
condominio?
Nel caso in cui non sia obbligatoria la nomina dell’amministratore, i condomini,
nel caso di appalto di lavori sia edili che di altra natura, possono conferire
a un apposito soggetto le relative responsabilità: occorre quindi che sia no-
minato un responsabile dei lavori a cui deve essere dato mandato preciso.
Formalmente non occorre una delega scritta, ma è opportuno che il mandato
sia scritto, dettagliato e con data certa. Altrimenti, la responsabilità sia civile
che penale è concorrente fra tutti i proprietari in quanto hanno, loro malgrado,
il compito di vigilanza e tutela della sicurezza.
117. È vero che l’amministratore deve adottare misure idonee
a salvaguardare i lavoratori da rischi di natura elettrica?
Se il condominio è datore di lavoro, l’art. 80 del Testo Unico in materia di
sicurezza nei luoghi di lavoro (D. Lgs 81/2008) impone che vengano adottate
tutte le cautele per prevenire i rischi di contatto e di fulminazione.
Inoltre, il condominio datore di lavoro è tenuto a richiedere la verifica perio-
dica degli impianti elettrici di messa a terra e dispositivi di protezione contro
le scariche atmosferiche ogni cinque anni (D. Lgs. 462/2001).
118. Il lavoratore che ha subìto un infortunio sul lavoro in con-
dominio ha diritto al risarcimento dei danni?
Sì. In forza del principio generale fissato dall’art. 2087 del Codice Civile, per
cui l’imprenditore è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misure che,
secondo la particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a
tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro. Il datore
di lavoro ha l’onere di mettere in opera tutte le misure prevenzionali dettate
dalla legge e quindi di adeguare costantemente gli ambienti, gli impianti e le
attrezzature alle migliori tecnologie antinfortunistiche. La legge prevede l’obbligo
di eliminare i rischi all’origine (per esempio, accertandosi che l’impianto elettrico
sia realizzato a regola d’arte). Per “rischio” si intende la possibilità concreta del
verificarsi di infortuni o incidenti nascente dall’uso di impianti o attrezzature
difettose o dall’esposizione dell’uomo a situazioni anomale, senza le dovute
precauzioni e senza conoscere i rischi cui va incontro (per esempio, un filo
scoperto nell’impianto, una scala traballante possono causare eventi anche gravi).
119
Il condominio in 170 domande
Il lavoratore che subisca un infortunio provocato da causa violenta in occasione
di lavoro che comporti un’assenza dal posto di almeno tre giorni, oppure che
contrae una malattia professionale, acquisisce il diritto alle erogazioni dovute
dall’INAIL (art. 2 del D.P.R. 30/06/1965 n. 1124). Per occasione di lavoro si
intende che il sinistro deve verificarsi durante lo svolgimento delle mansioni
del lavoratore e a causa o in dipendenza di esse. Nel caso del portiere, per
esempio, un incidente avvenuto durante le pause di lavoro, come potrebbe
avvenire nell’intervallo del pranzo o comunque al di fuori dell’orario lavorativo
stabilito, non è indennizzato dall’INAIL. Quando il portiere, di sua iniziativa e
al fuori delle sue mansioni, collabora al trasloco di un condomino spostando
mobili o altro, l’eventuale infortunio non è tutelato dall’INAIL ma rimane a ca-
rico di chi ha usufruito delle sue prestazioni lavorative sia pure temporanee o
semplicemente occasionali. L’art. 52 comma 2 del D.P.R. 1124/1965 stabilisce
che la malattia professionale deve essere dall’assicurato denunciata al datore
di lavoro entro il termine di quindici giorni dalla sua manifestazione a pena
di decadenza dal diritto a indennizzo per il tempo antecedente la denuncia.
119. L’INAIL è sempre obbligato a indennizzare il lavoratore
infortunato?
L’INAIL è obbligato per legge a tutelare il lavoratore infortunato e quindi a
indennizzarlo (indennità per inabilità temporanea o permanente) quando sono
state rispettate le norme di prevenzione e sicurezza del lavoro e l’infortunio si
è verificato senza alcuna responsabilità civile (artt. 2087 e 2043 del Codice
Civile) o penale del datore di lavoro (per esempio, reato per violazione delle
norme antinfortunistiche). In caso contrario, l’INAIL anticipa le somme dovute,
ma ha diritto di rivalsa verso il datore di lavoro. Quindi il condominio può
essere coinvolto e subire l’azione di regresso o di rivalsa da parte dell’INAIL
per il rimborso di tutte le prestazioni fornite per legge al lavoratore infortu-
nato essendo responsabile in quanto non ha rispettato gli obblighi di legge.
120. Nel caso di infortunio di un lavoratore in un condominio,
cosa deve fare l’amministratore?
In caso di infortunio, il datore di lavoro deve dare notizia all’autorità di pub-
blica sicurezza, se ne è derivata la morte o l’inabilità al lavoro dell’infortunato
per più di tre giorni. In caso di morte o di inabilità protrattasi per oltre 30
giorni, l’autorità di pubblica sicurezza deve trasmettere copia della denuncia
alla Direzione provinciale del lavoro, affinché proceda a un’inchiesta.
120
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
Appalto
Un immobile inevitabilmente richiede lavori di riparazione o manutenzione.
In questo caso il condominio e quindi l’amministratore divengono committenti
di un contratto di appalto: solitamente, a seguito della delibera assembleare,
l’amministratore, che ha la legale rappresentanza del condominio, firma un
documento che autorizza i lavori e vincola i condomini a contribuire nelle
spese per l’esecuzione delle opere concordate.
Sia l’appaltatore che il committente assumono obblighi reciproci: l’appaltatore
è tenuto a eseguire i lavori a regola d’arte nei tempi concordati, mentre il
committente, ossia il condominio, è tenuto a pagare la somma concordata. Si
dice che l’appaltatore assume un’obbligazione “di risultato”, in quanto il suo
impegno non è rivolto a fare del suo meglio per soddisfare il cliente, ma deve
realizzare l’opera così come descritta nel contratto, secondo le regole dell’arte.
Per il condominio, il pagamento dei lavori avviene secondo il calendario che
è stato concordato con l’impresa appaltatrice: nella maggior parte dei casi
sono previsti uno o più acconti – il primo dei quali è solitamente fissato nel
momento di inizio dei lavori – e un saldo alla consegna delle opere eseguite.
Talvolta sono previste delle penali nel caso di ritardata conclusione dei lavori.
L’art. 1664 del Codice Civile prevede, a favore dell’impresa appaltatrice dei
lavori, la possibilità di pretendere un aumento del prezzo convenuto solo
qualora si siano verificate, per effetto di circostanze imprevedibili, aumenti
nel costo dei materiali o della mano d’opera tali da determinare un aumento
superiore ad un decimo del prezzo complessivo convenuto.
Più genericamente, l’art. 1660 del Codice Civile ammette che possano essere
necessarie “variazioni al progetto” per completare l’esecuzione dei lavori a
regola d’arte e in tali casi le parti si accordano sulle variazioni da apportare
e sui relativi aumenti di prezzo.
Esiste un meccanismo di garanzia “legale”, ossia previsto dalla legge (art. 1667
del Codice Civile) anche in assenza di specifiche indicazioni nel contratto:
l’amministratore potrebbe e anzi dovrebbe, dunque, imporre all’impresa che
ha eseguito i lavori in maniera insoddisfacente di intervenire nuovamente
senza ulteriori oneri a carico del condominio.
Fondamentale è la formale tempestiva contestazione alla impresa appaltatrice
dei difetti: solo tale formale contestazione può, a norma dell’art. 1667 del
Codice Civile, legittimare il mancato saldo dei lavori e bloccare le iniziative
dell’impresa appaltatrice rivolte al recupero del credito.
Tale contestazione è compito dell’amministratore del condominio succes-
sivamente al ricevimento delle prime note informative del responsabile dei
lavori, se è stato nominato: occorre, dunque, nel caso di amministratore
rimasto inattivo, che l’assemblea lo diffidi a procedere in tal senso, diver-
samente il condominio perde la possibilità di tutelare la propria posizione.
Nel caso in cui l’impresa appaltatrice non rispetti i tempi previsti e, d’altra
121
Il condominio in 170 domande
parte, non siano previste delle penali per il ritardo, l’amministratore potreb-
be pretendere una riduzione del prezzo. Non è invece possibile trattenere
una parte della somma concordata come garanzia della buona esecuzione
dei lavori; se questi, però, non sono finiti, l’amministratore, anche se non
fosse specificato nel contratto, potrebbe resistere alla pretesa dell’impresa
di ricevere il saldo del prezzo concordato.
Nel caso in cui l’aumento del prezzo oppure i ritardi dei lavori non fossero
motivati, l’assemblea può disporre che l’amministratore tuteli gli interessi
del condominio nei confronti dell’impresa anche promuovendo, se ne-
cessario, un’azione legale o comunque resistendo in giudizio alle pretese
dell’impresa stessa.
Una figura particolare di appaltatore è lo stesso costruttore dell’edificio: se lo
stabile presenta gravi difetti, anche se si rilevano a grande distanza di tempo
dalla costruzione dell’edificio, il costruttore ne deve rispondere.
Anche in questo caso esiste infatti una forma di garanzia “legale” prevista
dall’art. 1669 del Codice Civile – relativo al pericolo di rovina o alla presenza
di gravi difetti – che introduce a carico proprio del costruttore una forma di
garanzia della durata decennale, solo nel caso in cui il difetto in questione si
presentasse in maniera tale da configurare una grave diminuzione del valore
economico dell’immobile.
Da questo punto di vista sono rilevanti tutti quei difetti che compromettono
sensibilmente il godimento dell’immobile oppure impediscono che lo stabile
stesso fornisca l’utilità cui è destinato o quanto meno che determinano una
probabile riduzione della durata e della conservazione della costruzione (Corte
di Cassazione, sentenza n. 24230/2018).
È sempre necessario che l’amministratore contesti i difetti al costruttore attra-
verso una formale raccomandata, diffidandolo a provvedere.
121. Esiste un contratto di appalto standard? Quali clausole
devono esserci in un contratto di appalto?
Non esistono norme che preimpostano il contenuto di un contratto di appalto,
nemmeno nel caso in cui l’appalto sia funzionale agli interventi oggetto di
agevolazione fiscale. In un contratto di appalto impostato correttamente, oltre
alla descrizione dei lavori, all’importo concordato e alla modalità di pagamento,
non dovrebbero mancare queste clausole:
• la garanzia di esecuzione dei lavori a regola d’arte;
• la dichiarazione di disporre delle competenze tecniche e di essere in regola
con i versamenti contributivi previdenziali e assistenziali, attestati mediante
il Documento Unico di Regolarità Contributiva;
122
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
• il cronoprogramma, la durata dei lavori e le penali per il ritardo nella con-
segna delle opere;
• la regolazione del subappalto e, se questo è consentito, la responsabilità
dell’appaltatore per le inadempienze, ritardi o non perfette realizzazioni
delle opere subappaltate;
• le coperture assicurative;
• la regolazione delle eventuali variazioni al progetto in corso d’opera.
122. Il condominio ha deliberato il rifacimento della facciata,
ma la qualità dei lavori è scadente: posso sospendere il
pagamento delle rate di spese condominiali straordinarie?
L’assemblea può pretendere ogni chiarimento dall’amministratore sull’esecu-
zione dei lavori e prendere delle decisioni anche a tale specifico riguardo.
L’amministratore dovrà formalizzare all’impresa appaltatrice ogni contestazione
appaia fondata e al limite sospendere il pagamento della somma concordata.
Tuttavia, il singolo condomino non può, in ogni caso, rifiutare il pagamento
di una parte delle rate a copertura delle spese condominiali, ordinarie o stra-
ordinarie, che siano state validamente deliberate dall’assemblea.
123. Se per fare dei lavori si usano ponteggi, il condominio è
obbligato a risarcirmi se subisco un furto e il ladro se ne è
servito?
In effetti, si può affermare la responsabilità del soggetto che ha installato i
ponteggi. Anche il condominio però può essere chiamato a rispondere del
danno subito dal condomino per il furto nel caso in cui non abbia vigilato
sull’operato dell’impresa appaltatrice. Infatti, in assenza di idonee cautele
efficaci ad impedire un uso anomalo delle impalcature (sistemi antifurto
dedicati, illuminazione notturna, rimozione di scale di accesso e di colle-
gamento tra i piani del ponteggio, chiusura di botole), si sono trascurate
le più elementari norme di diligenza e si sono conseguentemente attuate
le condizioni per il verificarsi del danno (Corte di Cassazione, sentenza
n. 26691/2018).
Solo, dunque, l’adozione di opportune cautele potrebbe rendere possibile un
esonero da responsabilità nella malaugurata ipotesi di furto all’interno degli
appartamenti dello stabile.
La responsabilità esiste però solo nel caso in cui sia avvenuto un furto che si
possa dimostrare agevolato in modo essenziale dalla presenza di detti ponteggi.
123
Il condominio in 170 domande
124. Il condominio ha deliberato il rifacimento della facciata,
ma la qualità dei lavori è scadente. Posso sospendere il
pagamento delle rate di spese condominiali straordinarie?
L’amministratore e quindi il condominio può e, anzi, deve attivarsi per i danni
subiti alle parti comuni dall’attività dell’appaltatore durante l’esecuzione dei
lavori, se necessario anche avviando un’azione legale. Non ha però la possi-
bilità di avviare un’azione legale a tutela dei singoli condomini.
Si può quindi chiedere all’amministratore di rendersi disponibile a sollecitare
l’attenzione dell’appaltatore al riguardo, ma nel caso in cui la via della contesta-
zione bonaria non dovesse essere sufficiente, allora ogni condomino danneggiato
dovrebbe attivarsi autonomamente per difendere propri diritti (Modello 13).
125. L’appaltatore non ha eseguito i lavori a regola d’arte.
Se l’assemblea e l’amministratore non se ne preoccupano
un solo condomino può fare qualcosa?
Ogni condomino può attivarsi anche autonomamente per contestare all’appal-
tatore le carenze delle opere realizzate e può, se necessario, avviare un’azione
legale nei suoi confronti senza anche senza la partecipazione di altri condomini
(Corte di Cassazione, ordinanza n. 12403/2019).
Sicurezza sul lavoro nei cantieri
Per quanto riguarda specificamente i lavori edili, è il Titolo IV del D. Lgs. 81/2008
che disciplina i cantieri temporanei. La normativa è molto complessa, considera
la nomina di figure professionali specifiche e prevede alcuni adempimenti
importanti. La normativa sulla sicurezza nei cantieri si fonda su due pilastri:
• il coinvolgimento del committente;
• la creazione di figure specialistiche che assumono responsabilità specifiche
in tema di sicurezza sul lavoro nel cantiere.
Il “committente”, quindi qualsiasi persona fisica o giuridica per conto della
quale l’opera viene realizzata, assume una centralità nelle politiche di sicurezza
attraverso il rispetto diretto, o tramite un proprio incaricato, di specifici obblighi.
Al committente si sostituisce (parzialmente), se nominato, il “responsabile dei
lavori”: si tratta di qualsiasi persona fisica o giuridica incaricata della proget-
124
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
tazione e/o dell’esecuzione e/o del controllo dell’esecuzione dell’opera per
conto del committente. La sua nomina è opportuna specie nel caso di ope-
re impegnative economicamente o di realizzazione tecnica complessa (per
esempio il rifacimento di facciate, modifiche impiantistiche rilevanti). Le figure
specialistiche sono invece quelle che vi presentiamo qui di seguito.
• Il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione (CSP).
La nomina del CSP è obbligatoria nei cantieri dove è prevista la presenza di
più imprese esecutrici, anche non contemporanea. I suoi compiti essenziali
riguardano:
- la redazione del piano di sicurezza e di coordinamento (PSC);
- la predisposizione del fascicolo dell’opera: un documento contenente le infor-
mazioni utili alla prevenzione e protezione dai rischi cui sono esposti i lavora-
tori, da prendere in considerazione in occasione di eventuali lavori successivi;
- il coordinamento delle misure preventive e protettive per la tutela della
sicurezza e della salute dei lavoratori incaricati di eseguire lavori successivi
sull’opera stessa.
• Il coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione (CSE). La nomina
del CSE è obbligatoria nei cantieri dove è prevista la presenza di più imprese
esecutrici, anche non contemporanea. I suoi compiti essenziali sono:
- verificare l’applicazione, da parte delle imprese esecutrici e dei lavoratori
autonomi, delle disposizioni contenute nel piano di sicurezza e di coordi-
namento e la corretta applicazione delle relative procedure di lavoro;
- adeguare il piano di sicurezza e di coordinamento in relazione all’evolu-
zione dei lavori e alle eventuali modifiche intervenute;
- organizzare tra i datori di lavoro, compresi i lavoratori autonomi, la coopera-
zione e il coordinamento delle attività nonché la loro reciproca informazione;
- segnalare al committente e al responsabile dei lavori, le inosservanze alle
disposizioni e alle prescrizioni del piano e proporre la sospensione dei la-
vori, l’allontanamento delle imprese o dei lavoratori autonomi dal cantiere,
o la risoluzione del contratto.
Il coordinamento della sicurezza in fase di progettazione e il coordinamento
della sicurezza in fase di esecuzione dei lavori possono essere svolti dallo
stesso professionista che può anche essere lo stesso responsabile dei lavori
se ha le competenze specifiche per rivestire tutti gli incarichi. Nel caso di
lavori privati, non soggetti a permesso di costruire e di importo inferiore a
100.000 euro, il committente non sarà obbligato a nominare il coordinatore
per la sicurezza in fase di progettazione pur non venendo meno, anche in tal
caso, gli obblighi di redazione del piano di sicurezza e di coordinamento e
del fascicolo dell’opera, che dovranno essere assolti dal coordinatore per la
sicurezza in fase di esecuzione che deve comunque essere nominato.
125
Il condominio in 170 domande
126. Se ci si accorge che l’impresa appaltatrice non sembra
adempiere alle prescrizioni sulla sicurezza nei luoghi di
lavoro, cosa si può fare?
Se qualcosa nel cantiere non va per il verso giusto e sono rilevate vio-
lazione delle prescrizioni in tema di sicurezza sul lavoro, il coordinatore
della sicurezza in fase di esecuzione dei lavori (CSE) segnala il problema
al committente, quindi all’amministratore di condominio e/o al respon-
sabile dei lavori: se il committente o il responsabile dei lavori non adotta
alcun provvedimento in merito alla segnalazione, senza fornire idonea
motivazione, il CSE dà comunicazione dell’inadempienza alla ASL e alla
direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti. Inoltre, so-
spende, in caso di pericolo grave e imminente direttamente riscontrato, le
singole lavorazioni fino alla verifica degli avvenuti adeguamenti effettuati
dalle imprese interessate.
127. Se il condominio nomina un responsabile dei lavori, si libe-
ra da ogni responsabilità?
L’art. 93 del D. Lgs. 81/2008 non obbliga alla nomina del responsabile dei
lavori ma consente al committente di esonerarsi dalle responsabilità connesse
all’adempimento degli obblighi a suo carico limitatamente all’incarico con-
ferito al responsabile dei lavori: questo significa che è necessario rivolgere
particolare attenzione nella stesura del disciplinare d’incarico, atto formale nel
quale dovranno essere specificati i compiti trasferiti e che è un documento
molto importante.
128. Il responsabile dei lavori deve avere un titolo abilitativo
particolare? Per risparmiare può essere nominato lo stesso
amministratore di condominio?
Sebbene la normativa vigente non imponga per il responsabile dei lavori
alcuna qualificazione o formazione specifica, il committente dovrà nominare
un professionista che possa dimostrare di essere esperto e competente, per
non incorrere nelle responsabilità connesse all’aver incaricato un soggetto
inidoneo allo svolgimento del compito specifico che gli è stato affidato.
In ogni caso si tratta di un’attività professionale diversa da quella propria
dell’amministratore di condominio per cui potrà essere chiesto un compenso
specifico ulteriore.
126
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
129. Occorre verificare l’idoneità tecnica delle imprese a cui il con-
dominio ha dato l’appalto per l’esecuzione di lavori edili?
Il D. Lgs. 81/2008 (Titolo IV) impone al committente di verificare l’idoneità
tecnico-professionale dell’impresa appaltatrice di lavori privati.
In caso di appalto di opere edili, nei cantieri la cui entità presunta è inferiore
a 200 uomini-giorno e i cui lavori non comportano rischi particolari, la verifica
di cui sopra si considera effettuata mediante presentazione da parte delle
imprese e dei lavoratori autonomi del certificato di iscrizione alla Camera di
commercio, industria e artigianato, del Documento unico di regolarità con-
tributiva (DURC) e del Documento di valutazione dei rischi (DVR). Il DURC
ha validità di tre mesi secondo ed è inoltre indispensabile per la validità
dell’eventuale titolo autorizzativo comunale. Il DURC non può peraltro essere
sostituito da una autocertificazione. Ulteriormente, per garantire la tutela
della salute e la sicurezza dei lavoratori nel settore dell’edilizia e al fine di
contrastare il fenomeno del lavoro sommerso, dal 01/10/2006 i datori di lavoro
devono munire il personale occupato nei cantieri edili di tessera di ricono-
scimento con foto (obbligo anche per i lavoratori autonomi che esercitano
attività nei cantieri). Quando nel cantiere sono presenti piu datori di lavoro
lavoratori autonomi, il committente risponde in solido di tale obbligo. Nel
caso di datore di lavoro con meno di dieci dipendenti, l’obbligo di identifica-
zione può essere assolto con annotazioni su un registro di cantiere vidimato
(art. 36 bis della L. 248/2006). Le verifiche documentali potrebbero però
non bastare: in caso di sinistro è stata spesso ritenuta necessaria una verifica
dell’idoneità tecnico-professionale non limitata al solo aspetto documen-
tale: occorre verificare anche la capacità tecnica e professionale effettiva,
proporzionata al tipo di attività commissionata e alle concrete modalità di
espletamento (Cassazione Penale, sentenza n. 15081/2010).
130. Nel caso di appalto di opere non edili, l’amministratore
deve comunque pretendere dalle imprese appaltatrici do-
cumentazione utile a verificarne l’idoneità tecnica?
L’art. 26 del D. Lgs. 81/2008 impone tale verifica, che avviene, in questo
caso, mediante acquisizione del certificato di iscrizione alla Camera di com-
mercio, industria e artigianato e con l’acquisizione dell’autocertificazione
dell’impresa appaltatrice o dei lavoratori autonomi del possesso dei requisiti
di idoneità tecnico professionale. Tale aspetto non dovrebbe mai essere
trascurato, perché in caso di infortunio o danno a terzi, al condominio e
all’amministratore potrebbe essere contestata una specifica responsabilità
per aver affidato l’esecuzione dell’opera o del servizio a un’impresa priva di
127
Il condominio in 170 domande
mezzi e di capacità: in tali casi il committente viene a essere eccezionalmente
corresponsabile con l’appaltatore per i danni derivati a terzi dall’esecuzione
dell’appalto (Corte di Cassazione, sentenza n. 14443/2010).
Sicurezza e prevenzione incendi
La prevenzione incendi ha una lunga storia nel nostro Paese: l’istituzione
del Corpo dei Vigili del Fuoco avviene con un Regio Decreto del 1939. Da
allora la protezione incendi ha fatto molta strada sia a livello normativo che
tecnico ma la cronaca non manca di riportare casi anche eclatanti e recenti di
gravi incendi in edifici di civile abitazione multipiano, tra cui la tragedia della
Grenfell Tower a Londra del giugno 2017 che ha comportato oltre 70 vittime
o la distruzione della Torre dei Moro a Milano nel 2021.
131. Esistono obblighi di sicurezza antincendio nel condominio?
La sicurezza in condominio comprende anche la sicurezza antincendio. A tal
fine è stato individuato (allegato I D.P.R. 151/2011), un elenco di 80 attività
(denominate “attività soggette”), considerate a maggior rischio d’incendio,
che sono sottoposte a controllo dei Vigili del Fuoco. Tutte le attività indivi-
duate nell’allegato I al D.P.R. 151/2011 sono soggette a controlli da parte
del Comando dei Vigili del Fuoco: in particolare prima dell’esercizio delle
attività, il responsabile della stessa dovrà darne segnalazione al Comando
dei Vigili del Fuoco, presentando l’istanza di cui all’art. 16 comma 2 del
D. Lgs. 139/2006, ossia la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).
La comunicazione dovrà essere corredata da tutto il materiale comprovante la
conformità impiantistica e strutturale ai requisiti di antincendio. In alcun i casi
i Vigili del Fuoco rilasciano il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) ossia
un attestato che certifica il rispetto delle prescrizioni previste dalla normativa
di prevenzione incendi e la sussistenza dei requisiti di sicurezza antincen-
dio, soggetto a rinnovo periodico (in linea di massima ogni cinque anni).
Il condominio dovrebbe considerare attentamente tale questione, perché tra
le attività soggette vi è sia l’esercizio della centrale termica (potenzialità su-
periore a 116 kW), che la presenza di un’autorimessa (superficie complessiva
superiore a 300 m). Lo stesso edificio in quanto tale al di sopra di una certa
altezza (Edifici destinati a uso civile, con “altezza antincendio” superiore a 24
metri) è soggetto al certificato di prevenzione incendi anche se non vi sono
svolte altre attività soggette al controllo antincendi. L’“altezza antincendio”
128
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
non coincide con l’altezza dell’edificio: si tratta dell’altezza massima misurata
dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile o agibi-
le, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso. La
definizione fa riferimento alle altezze da gestire con l’autoscala dei Vigili del
Fuoco, di circa 24 metri. Per questa ragione la definizione prende in esame
due diversi elementi:
• il livello esterno più basso dove possa accedere l’autoscala;
• la soglia della finestra o del balcone più alto possibile, quello dove l’auto-
scala deve poggiare in caso di evacuazione.
Il mancato rilascio della prescritta autorizzazione ove prevista può determi-
nare, in caso di sinistro, il mancato riconoscimento del risarcimento da parte
dell’assicurazione del fabbricato condominiale e, in ogni caso, l’applicazione
delle sanzioni penali di cui all’art. 20 del D. Lgs. 139/2006 (D.P.R. 151/2011).
La normativa antincendio per edifici di civile abitazione è completata dalle
prescrizioni contenute nel D.M. 25 gennaio 2019, entrato in vigore a partire
dal 6 maggio 2019. Il Decreto introduce anche nei condomini la “Gestione della
sicurezza antincendio”, l’insieme delle misure di tipo organizzativo – gestionale
finalizzate all’esercizio dell’attività in condizioni di sicurezza, sia in fase ordinaria
che in fase di emergenza, attraverso l’adozione di una struttura organizzativa
apposita. Nel D.M. del 2019 vengono definiti i Livelli di Prestazione per le
diverse tipologie di edifici: tanto è maggiore l’altezza antincendi dell’edificio,
tanto sono più gravose le prescrizioni normative. La normativa antincendio
per edifici di civile abitazione distingue per compiti e funzioni il “Responsabile
dell’attività antincendio” dagli “Occupanti” e indica alcune misure standard da
attuare in caso di incendio.
132. Chi è il “Responsabile dell’attività antincendio” in con-
dominio?
“Responsabile dell’attività antincendio” sono i soggetti (persone fisiche o giu-
ridiche) che a vario titolo risultano titolari o amministrano tutte quelle attività
soggette al controllo dei Vigili del Fuoco. Per gli edifici di altezza antincendi
superiore a 24 dovrà organizzare la G.S.A. (Gestione Sicurezza Antincendio)
ossia l’insieme delle misure di tipo organizzativo – gestionale finalizzate all’e-
sercizio dell’attività in condizioni di sicurezza, sia in fase ordinaria che in
fase di emergenza. Deve inoltre provvedere a predisporre la pianificazione
d’emergenza, informare gli occupanti sia sulle misure preventive da osservare
che sulle procedure di emergenza da adottare in caso di incendio, predi-
sporre i dispositivi, le attrezzature, i cartelli informativi. I compiti e funzioni
129
Il condominio in 170 domande
più onerosi sono previsti per gli edifici di altezza antincendi superiore a 80
metri. Tra tali compiti si impone l’obbligo di prevedere l’installazione di un
sistema di allarme vocale (EVAC) a regola d’arte. Il “Responsabile dell’attività
antincendio” in questi edifici è inoltre tenuto a:
• designare il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio, che
pianifica e organizza le attività della gestione sicurezza antincendio;
• designare il Coordinatore dell’emergenza, in possesso di un attestato di ido-
neità tecnica, che sovrintende all’attuazione della pianificazione di emergenza
e delle misure di evacuazione previste e si interfaccia con i responsabili
delle squadre dei soccorritori;
• predisporre un centro di gestione dell’emergenza che deve essere dotato
delle centrali per la gestione di impianti antincendio e del sistema di allar-
me vocale e servirà per il coordinamento delle operazioni da svolgere in
condizioni di emergenza.
Nel caso dei condomini, il ruolo di Responsabile dell’attività antincendio è
rivestito dall’Amministratore.
133. Quali sono le misure standard da attuare in caso di incendio?
Le misure standard da attuare in caso d’incendio consistono nell’informazione
agli occupanti sui comportamenti da tenere:
• istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per con-
sentire un efficace soccorso;
• azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;
• istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di
persone con limitate capacità motorie, ove presenti;
• divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad
eccezione degli eventuali ascensori antincendio.
Qualità e sicurezza degli impianti
In un condominio gli impianti tecnologici hanno nel tempo acquistato im-
portanza crescente: da un lato infatti sono diventati sempre più numerosi
e articolati, dall’altro la normativa si è evoluta rispondendo a una sempre
più sentita esigenza di sicurezza. Il D.M. 37/2008 stabilisce l’obbligo per le
130
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
imprese installatrici di eseguire gli impianti a regola d’arte. La normativa in
questo caso chiarisce in modo preciso che cosa si deve intendere per “ese-
cuzione a regola d’arte”: si intende l’esecuzione di tali impianti utilizzando
materiali e modalità operative previste dalle norme UNI e CEI. Le disposizioni
di buona prassi tecnica elaborate da UNI e CEI, per effetto di quanto prevede il
D.M. 37/2008 sono vincolanti e si applicano agli impianti di nuova installazione
e ad ampliamenti, trasformazioni o interventi di manutenzione straordinaria
di quelli esistenti. Il D.M. 37/2008 (art. 7) impone ulteriormente l’obbligo di
redigere una dichiarazione di conformità da parte dell’installatore.
Le norme di sicurezza degli impianti, stabilite dal D.M. 37/2008, si applicano a:
• impianti elettrici, impianti di protezione contro i fulmini, impianti per l’au-
tomazione di porte, cancelli e barriere;
• impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;
• impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refri-
gerazione, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione
e delle condense, e di ventilazione e aerazione dei locali;
• impianti idrici e sanitari;
• impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas, comprese le opere di
evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione e aerazione dei
locali;
• impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di
montacarichi, di scale mobili e simili;
• impianti di protezione antincendio.
Impianti elettrici
È obbligatoria la redazione di un progetto da parte di professionisti per l’instal-
lazione, la trasformazione e l’ampliamento degli impianti elettrici per utenze
condominiali di uso comune aventi potenza impegnata superiore a 6 kW, per
utenze domestiche di singole unità abitative di superficie superiore a 400 m2
e per impianti di potenza complessiva maggiore di 1200 VA (Volt-Ampere)
resi dagli alimentatori, in edifici civili.
Per quanto riguarda la necessità del salvavita, l’art. 6 comma 3 del D.M.
37/2008 prevede che gli impianti elettrici nelle unità immobiliari a uso abitativo
realizzati prima del 13/03/1990 si considerano adeguati se dotati di seziona-
mento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di
protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o
protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nomi-
nale non superiore a 30 mA: in questi casi quindi il cosiddetto salvavita è da
ritenersi sufficiente e non occorre predisporre un circuito di messa a terra che
rimane comunque preferibile e più sicuro.
131
Il condominio in 170 domande
Tuttavia, l’adeguamento dell’impianto elettrico comprensivo di impianto di
messa a terra diviene obbligatorio quando si modifica l’impianto esistente.
L’amministratore di condominio continua a essere responsabile del buono
stato di manutenzione degli impianti. L’art. 8 comma 2 del D.M. 37/2008
dispone infatti che il proprietario dell’impianto adotta le misure necessarie per
conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in
materia, tenendo conto delle istruzioni per l’uso e la manutenzione predisposte
dall’impresa installatrice dell’impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature
installate.
Impianti radiotelevisivi ed elettronici
Sono, per esempio, impianti elettronici quelli di distribuzione dei segnali audio
e video, gli impianti per televisione a circuito chiuso, segnalazione d’allarme,
trasmissione dati. Gli impianti di antenna comprendono il sostegno meccanico
delle antenne, le antenne vere e proprie, il terminale di testa (amplificatori,
convertitori, alimentatori ecc.), la rete di distribuzione in cavo coassiale com-
prese le prese e i filtri.
Impianti di protezione contro i fulmini
Sono costituiti da due parti: l’impianto esterno, che ha il compito di intercettare
il fulmine (captatore), di condurne a terra la corrente (calate) e di disperderla
nel terreno (dispersore) e l’impianto interno che ha lo scopo di evitare scariche
laterali, danni ai circuiti elettrici e tensioni di contatto pericolose.
Al fine di evitare che impianti non sicuri possano arrecare danni alle persone,
la legge impone l’obbligo di realizzarli a regola d’arte; una eventuale difformità
dell’impianto a tale regola può essere quindi sanzionata sia a seguito di un
infortunio, che, preventivamente, in sede di vigilanza da parte degli ispettori
degli organi di vigilanza in applicazione del D.P.R. 462/2001: nel caso di con-
dominio datore di lavoro è prevista infatti una verifica periodica che avviene
in linea di massima ogni 5 anni (salvo ambienti di particolare pericolosità).
Le verifiche di questi impianti possono essere effettuate da organismi abilitati
dal Ministero delle Attività Produttive, sulla base della normativa tecnica UNI
CEI o in alternativa da ASL/ARPA. Non sono valide quindi le verifiche effettuate
da professionisti o imprese installatrici.
Poiché l’obbligo di richiedere e far eseguire le verifiche periodiche di legge
è a carico del datore di lavoro, la mancata effettuazione delle verifiche di cui
al D.P.R. 462/2001 può essere contestata al datore di lavoro stesso a segui-
to dell’attività di vigilanza che alcuni Enti svolgono sistematicamente per la
tutela della salute nei luoghi di lavoro (INAIL, Ispettorato del Lavoro ecc.).
132
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
Impianti di climatizzazione
Per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di con-
dizionamento e di refrigerazione, comprese le opere di evacuazione dei pro-
dotti della combustione e delle condense e di ventilazione e aerazione dei
locali, il legislatore italiano, con il D.M. 37/2008 ha confermato l’obbligo ai
proprietari di impianti, ai committenti d’opera e quindi agli amministratori
condominiali, di affidare i lavori di installazione, trasformazione, ampliamento
e manutenzione degli impianti a imprese abilitate. Nel caso esista un pro-
getto, la cui redazione è obbligatoria a opera di ingegneri o periti industriali
per l’installazione, trasformazione, e ampliamento di tutti gli impianti dota-
ti di canne fumarie collettive ramificate, l’installatore deve attenersi a esso.
Il tema della sicurezza degli impianti non è connesso alla sola progettazio-
ne e installazione secondo i principi della regola d’arte, ma anche a quello
della manutenzione degli stessi. Qualora l’impianto termico non sia a norma,
il manutentore dovrà segnalarlo all’amministratore condominiale in forma
scritta, e se il caso consegnargli un avviso di irregolarità. Con l’entrata in
vigore del D.P.R. 412/1993 (attuazione della L. 10/1991) è stata evidenziata
la necessità per gli enti locali di garantire una sistema di verifiche e controlli
degli impianti di riscaldamento; così per gli impianti con potenze da 35 kW
a 349 kW, come sono tipicamente le centrali termiche condominiali, è stata
imposta una verifica/certificazione a scadenza annuale, mentre per quelli con
potenze superiori a 350 kW una verifica/certificazione a cadenza annuale e
due determinazioni del rendimento all’anno. Tali indicazioni sono confermate
dall’allegato L. del D. Lgs. 192/2005.
Il primo responsabile della corretta manutenzione e gestione degli impianti
e centrali termiche restano i condomini o l’amministratore del condominio.
Impianti a gas
Il D.M. 37/2008 (art. 1 comma 2 lettera e) comprende nel suo ambito
di applicazione gli impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di
qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combu-
stione e ventilazione e aerazione dei locali. L’art. 5 comma 2 lettera g del
D.M. 37/2008 prescrive l’obbligo di redazione del progetto per impianti
relativi alla distribuzione e l’utilizzazione di gas combustibili con portata
termica superiore a 50 kW o dotati di canne fumarie collettive ramificate.
L’art. 6 comma 1 obbliga le imprese installatrici a eseguire gli impianti a
regola d’arte e aggiunge che materiali e componenti realizzati secondo le
norme tecniche di sicurezza UNI e CEI, nonché nel rispetto di quanto pre-
scritto dalla legislazione tecnica vigente in materia, si considerano costruiti
a regola d’arte.
133
Il condominio in 170 domande
Impianti idrosanitari
Gli impianti idrici e di scarico sono gli impianti di trasporto, trattamento, uso,
accumulo e consumo d’acqua all’interno degli edifici a partire dal punto di
consegna dell’acqua fornita dall’ente distributore. Il D.M. 37/2008 non impone
per tali impianti l’obbligo della redazione del progetto da parte di professionisti
iscritti negli albi professionali nell’ambito delle rispettive competenze, ma tale
obbligo sussiste invece ai sensi del medesimo decreto per gli impianti di produ-
zione di acqua calda di qualsiasi potenza e in edifici di qualsiasi destinazione
d’uso. Comunque la legge specifica che le imprese installatrici sono tenute a
eseguire gli impianti a regola d’arte utilizzando allo scopo materiali parimenti
costruiti a regola d’arte, cioè quelli realizzati secondo le norme UNI e CEI,
nonché nel rispetto di quanto prescritto dalla legislazione vigente in materia.
Al termine dei lavori, l’impresa installatrice è tenuta a rilasciare la dichiarazione
di conformità degli impianti realizzati nel rispetto di quanto sopra specificato al
committente, proprietario o amministratore del condominio, soggetti su cui ricadrà
la responsabilità del buono stato di conservazione e manutenzione degli stessi.
Impianti ascensore
Il D.P.R. 162/1999 ha recepito la Direttiva europea sugli ascensori n. 95/16/
CE. Il documento al quale occorre fare riferimento è il libretto dell’impianto,
custodito di norma nella sala macchine a cura del proprietario o dell’ammini-
stratore del condominio che ne assicurano la disponibilità all’atto delle verifi-
che periodiche o straordinarie (art. 16 commi 1 e 2, D.P.R. 162/1999). Oltre
che sul libretto, molti dati significativi dell’ascensore devono essere riportati
su una targhetta affissa sulle pareti della cabina. Gli impianti che alla data di
entrata in vigore del regolamento risultavano sprovvisti della certificazione CE
di conformità, nonché gli ascensori conformi alle norme vigenti fino alla data
di entrata in vigore del regolamento, sono legittimamente messi in servizio
se, entro il 30/09/2002 il proprietario o l’amministratore del condominio han-
no trasmesso al competente ufficio comunale, unitamente alle caratteristiche
essenziali dell’impianto, l’esito positivo del collaudo effettuato. Qualora gli
impianti non risultino collaudati alla data stabilita dalla legge, devono essere
fermati. Inoltre, sono previste sanzioni a carico del proprietario che non ot-
tempera all’obbligo di provvedere al collaudo.
I proprietari di impianti d’ascensore installati prima del 30/06/1999 non sono
obbligati ad adeguare l’impianto alle più recenti norme tecniche UNI – EN 81/1980.
Il D.P.R. 23/2017 prevede nuovi obblighi per installatori, fabbricanti, importatori
e distributori: per esempio, gli installatori devono conservare tutta la documen-
tazione tecnica che dimostri la conformità dell’ascensore, i fabbricanti devono
garantire che i componenti di sicurezza siano conformi e nel caso di difformità
134
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
devono prevedere il ritiro del componente. Il regolamento prevede anche che
gli eventuali lavori per problematiche evidenziate dai controlli su precisione di
fermata e livellamento tra ascensore e piano d’arrivo possano essere suggeriti dai
manutentori ma sarà il condominio a scegliere se eseguirli o meno (Modello 15).
Soggetti abilitati – Requisiti tecnico professionali
Il D.M. 37/2080 dispone al riguardo definendo abilitate le imprese iscritte nel
Registro delle imprese o nell’Albo provinciale delle imprese artigiane se l’im-
prenditore individuale o il legale rappresentante ovvero il responsabile tecnico
da essi preposto con atto formale, è in possesso dei requisiti professionali di
cui all’art. 4 del decreto; si tratta in pratica di dimostrare l’ottenimento di un
titolo di studio adeguato in relazione all’attività tecnica svolta.
134. L’amministratore e i condomini possono sgravarsi da respon-
sabilità relative alla conduzione dell’impianto di riscalda-
mento condominiale nominando un “terzo responsabile”?
L’esercizio e la manutenzione degli impianti termici sono generalmente affidati
al proprietario, o per esso a un terzo avente determinati requisiti. Il “terzo
responsabile” è un soggetto che deve essere in possesso di determinate ca-
pacità tecniche, economiche e organizzative ed è sempre uno solo: non è
possibile attribuire il ruolo di terzo responsabile con riferimento all’esercizio,
manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria di un impianto (art. 11
D.P.R. 412/1993). In tutti gli edifici l’amministratore e, dove questo manchi, il
proprietario o i proprietari sono tenuti ad esporre, presso ogni impianto termi-
co centralizzato al servizio di una pluralità di utenti, una tabella concernente:
l’indicazione del periodo annuale di esercizio dell’impianto termico e dell’orario
di attivazione giornaliera prescelto; le generalità e il domicilio del soggetto
responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto termico.
135. L’impianto elettrico del condominio ha il salvavita. In
occasione della sostituzione della caldaia si è modificato
l’impianto. È necessaria ora la messa a terra?
In effetti è vero: l’impianto è considerato adeguato con la presenza del solo
salvavita fino al momento in cui non viene modificato (art. 6 comma 3 del
D.M. 37/2008).
135
Il condominio in 170 domande
136. L’installazione di un cancello automatico è soggetta a par-
ticolari regole?
Con il D. Lgs. 17/2010, è stata data attuazione in Italia alla Direttiva Macchine
2006/42/CE in materia di sicurezza delle macchine automatiche: in effetti sia
porte che cancelli motorizzati sono considerati “macchine” a tutti gli effetti e non
come impianti: è fondamentale che essi siano adeguatamente installati e man-
tenuti in perfette condizioni per evitare situazioni di rischio. La legge individua
con chiarezza anche il soggetto responsabile della conduzione della macchina
che, nel caso del condominio, è l’amministratore a cui i condomini hanno il
diritto di richiedere la conferma degli adempimenti necessari al corretto funzio-
namento. In sintesi, gli adempimenti richiesti dalla normativa sono i seguenti.
• Abilitazione L’installazione di impianti di automazione rientra nell’art. 1,
lettera a del D.M. 37/2008. L’impresa installatrice deve quindi essere abi-
litata, anche se non è richiesto il rilascio della dichiarazione di conformità.
• Marcatura CE I cancelli motorizzati devono essere marcati CE e dotati di
apposita targa di identificazione recante i dati del costruttore ed i riferimenti
del cancello (matricola, anno di costruzione ecc.);
• Documentazione tecnica Il costruttore deve redigere il “fascicolo tecnico”
all’interno del quale devono essere raccolti tutti documenti previsti dall’alle-
gato VII al D. Lgs. 17/2010: un disegno complessivo della macchina e degli
schemi dei circuiti di comando; disegni dettagliati e completi, eventualmen-
te accompagnati ulteriore documentazione che consenta la verifica della
conformità della macchina ai requisiti essenziali di sicurezza; la descrizione
delle soluzioni tecniche adottate per prevenire i rischi; istruzioni per l’uso
e la manutenzione.
Al committente deve essere necessariamente fornita la dichiarazione CE di
conformità, copia delle istruzioni d’uso e un registro di manutenzione del
cancello.
137. È stata sostituita la centralina dell’impianto di antenna
condominiale: l’antennista doveva rilasciare la certifica-
zione di conformità alla regola d’arte?
Certamente sì: il D.M. 37/2008 che si applica anche agli impianti elettronici
e prevede espressamente che il tecnico che ha eseguito i lavori – che deve
essere un tecnico abilitato – rilasci tale attestazione in ogni caso.
136
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
Riscaldamento centralizzato
L’impianto di riscaldamento centralizzato è uno degli impianti più importanti
in condominio: fornisce infatti un servizio estremamente utile, anzi indispensa-
bile, all’abitabilità delle unità immobiliari residenziali, ma le spese di consumo
combustibile, gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria incidono
pesantemente sul bilancio condominiale.
Inoltre, su tale servizio gravano le preoccupazioni dei condomini sensibili alle
tematiche ambientali, per gli effetti sull’inquinamento dell’aria e sul consumo
di risorse energetiche non rinnovabili. Ulteriormente, una corretta imposta-
zione della temperatura incide significativamente sul comfort delle nostre
abitazioni ma la sua percezione ha un significativo margine di soggettività:
per questo molte liti condominiali hanno origine proprio dalla gestione di
questo importante servizio. La normativa attuale detta regole precise sulla
conduzione degli impianti termici condominiali, disponendo un sistema di
controlli periodici e prevedendo sanzioni amministrative specifiche. In effetti, il
proprietario, o per esso un terzo, che se ne assume la responsabilità (il “terzo
responsabile”), è tenuto a condurre gli impianti e a disporre tutte le opera-
zioni di manutenzione ordinaria e straordinaria secondo le prescrizioni della
vigente normativa UNI e CEI: la gestione dell’impianto a “regola d’arte” trova
quindi nella legge precisi riferimenti alle norme tecniche del settore elaborate
dall’Ente di Unificazione. Il controllo della buona gestione è affidato ai Comuni
con più di quarantamila abitanti e alle Regioni o alle Province autonome per
la restante parte del territorio.
A tali Enti può rivolgersi anche il condomino o i condomini ogni volta in cui
abbiano fondato motivo di ritenere che l’impianto di riscaldamento centralizzato
non sia gestito correttamente e né l’amministratore, né il “terzo responsabile”
abbiano dato chiarimenti o abbiano preso i necessari provvedimenti.
138. L’assemblea può decidere la regolazione della temperatu-
ra e l’orario di accensione dell’impianto di riscaldamento?
Con quale maggioranza si prendono queste decisioni?
Il D.P.R. 74/2013 stabilisce regole precise al riguardo, ma non sono uniformi:
il periodo e l’orario di accensione dell’impianto di riscaldamento è diverso a
seconda del comune in cui si trova l’impianto. Il territorio nazionale è stato
infatti suddiviso in sei zone climatiche con indicazione nella tabella A allegata
al D.P.R. 412/1993, della zona alla quale appartiene ogni singolo Comune.
La zona climatica anzidetta indica in quale periodo e per quante ore è pos-
sibile accendere il riscaldamento negli edifici. I Sindaci dei Comuni possono
ampliare, a fronte di comprovate esigenze, i periodi annuali di esercizio e la
137
Il condominio in 170 domande
durata giornaliera di accensione dei riscaldamenti, dandone immediata noti-
zia alla popolazione. Al di fuori di tali periodi, gli impianti termici possono
essere attivati solo in presenza di situazioni climatiche che ne giustifichino
l’esercizio e, comunque, con durata giornaliera non superiore alla metà di
quella prevista a pieno regime.
È, inoltre, consentito il frazionamento dell’orario giornaliero in due o più se-
zioni, con attivazione dell’impianto compresa tra le ore 5 e le ore 23.
In alcuni casi, la legge ammette deroghe ai limiti imposti al periodo giornaliero
di accensione: così, per esempio, nel caso di impianti dotati di apparecchi per
la produzione di calore ad alto rendimento e nei quali sia installato e funzio-
nante, in ogni singola unità immobiliare, un sistema di contabilizzazione del
calore e un sistema di termoregolazione della temperatura ambiente dell’unità
immobiliare stessa dotato di un programmatore che consenta la regolazione
almeno su due livelli di detta temperatura nell’arco delle 24 ore.
Durante il periodo in cui è in funzione l’impianto di climatizzazione invernale,
la media aritmetica delle temperature dell’aria nei diversi ambienti di ogni
singola unità immobiliare non deve superare i 20 °C + 2 °C di tolleranza.
Il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare, l’amministratore del
condominio o l’eventuale terzo che se ne è assunto la responsabilità, che non
mantiene in esercizio correttamente gli impianti e non provvede affinché siano
eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni
delle normative vigenti è punito con una sanzione amministrativa non inferiore
a 500 euro e non superiore a 3.000 euro (art. 15 comma 5 della L. 10/1991
richiamato dall’art. 11 del D.P.R. 74/2013) (Modello 16). La legge dispone
inoltre che l’amministratore (o, in mancanza, i condomini) debba esporre pres-
so ogni impianto centralizzato di riscaldamento al servizio di una pluralità di
utenti, una tabella dalla quale risultino il periodo annuale di esercizio, l’orario
di attivazione giornaliera prescelto, le generalità e il domicilio del soggetto
responsabile dell’impianto (art. 4 del D.P.R. 74/2013): tale obbligo agevola i
condomini nella verifica della corretta conduzione dell’impianto.
Entro i limiti indicati dalla legge, l’assemblea a maggioranza semplice può
vincolare l’amministratore a modificare temperatura erogata, orario e periodo
di accensione.
139. Se la temperatura erogata dall’impianto di riscaldamento
centralizzato è insufficiente, posso non pagare le spese
condominiali a esso relative?
Se l’impianto di riscaldamento centralizzato non scalda abbastanza, il condomi-
no è comunque tenuto a contribuire alle spese di mantenimento del servizio.
(Corte di Cassazione, sentenza n. 12596/2002).
138
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
In effetti, l’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla
conservazione e al godimento del servizio centralizzato del riscaldamento
(come di ogni altra parte comune) non viene meno per la semplice circostanza
che l’impianto non eroghi sufficiente calore, né quest’ultima circostanza può
giustificare un esonero dal contributo. Tuttavia, il condomino può chiedere di
essere risarcito per gli oneri economici derivanti dall’insufficiente erogazione
della giusta quantità di calore, considerate le spese affrontate per supplire –
con propri mezzi – alla carente erogazione del servizio centralizzato.
140. È possibile il distacco dall’impianto di riscaldamento cen-
tralizzato?
L’art. 1118 del Codice Civile dispone che un condomino può rinunciare
all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento
se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o ag-
gravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunciante resta tenuto
a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria
dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Le spese a cui il
condomino distaccato è tenuto, sono proprio tutte quelle necessarie a garantire
la funzionalità dell’impianto, comprese quelle di manutenzione straordinaria
e di messa a norma: un distacco quindi è possibile, ma che si paga a caro
prezzo, visto che il condomino si troverà a dover pagare oneri pesanti per il
funzionamento di un impianto al quale di fatto non avrà più alcun interesse.
Di fatto, l’art. 1118 del Codice Civile definisce l’assetto dell’attribuzione delle
spese tra condomini che hanno rinunciato a servirsi dell’impianto di riscalda-
mento centralizzato e gli altri, basandosi sulla distinzione tra spese necessarie
alla conservazione del bene comune e spese relative all’uso del bene stesso.
Le prime devono essere sostenute da tutti i condomini in rapporto al valore
della proprietà individuale; le spese necessarie per l’utilizzazione, viceversa,
sono ripartite in proporzione all’uso e all’utilità che ciascun condomino può
trarne. In conclusione:
• il distacco è legittimo se il condomino interessato dimostra con una relazione
tecnica (ottenuta a proprie spese) che il distacco non intacca la funzionalità,
l’equilibrio termico, la sicurezza dell’impianto condominiale;
• a tali condizioni non sono necessarie autorizzazioni o accettazioni da parte
dell’assemblea;
• se il distacco causa una maggiorazione dei costi di gestione del servizio
centralizzato, il distacco è vietato a meno che il condomino interessato non
139
Il condominio in 170 domande
intenda concorrere anche alla voce di spesa “involontaria” legata a tutte le
unità immobiliari, negoziando eventualmente un accordo con tutti gli altri
proprietari. In effetti, se il costo di esercizio dell’impianto (rappresentato
anche dall’acquisto di carburante necessario per l’esercizio dell’impianto)
dopo il distacco non è diminuito e se la relativa quota non fosse posta a ca-
rico del condomino che si distacca dall’impianto comune, gli altri condòmini
sarebbero aggravati nella loro posizione, dovendo farsi carico anche della
quota spettante al condomino distaccato (Corte di Cassazione, sentenza
n. 9526/2014) (Modello 14).
141. È possibile abbandonare l’impianto di riscaldamento centra-
lizzato e passare al riscaldamento con impianti autonomi?
Non è praticamente più possibile: uno dei decreti attuativi della direttiva euro-
pea sul rendimento energetico in edilizia (il D.P.R. 59/2009 art. 4 comma 9)
dispone che gli impianti autonomi possono essere realizzati soltanto per cause
di forza maggiore da documentare nella relazione energetica (è il caso di unità
abitative situate in edifici dove non è possibile realizzare una centrale termica
comune a norma). Le cause tecniche o di forza maggiore che giustifichino la
dismissione della caldaia centralizzata e la sua sostituzione con impianti di
riscaldamento autonomi, dovranno essere dichiarate in una relazione tecnica
attestante la rispondenza alle prescrizioni di legge per il contenimento del
consumo energetico.
142. Come si ripartiscono le spese di gestione dell’impianto di
riscaldamento?
L’adozione di valvole termostatiche e la contabilizzazione del calore goduto
da ogni unità immobiliare è obbligatoria (D. Lgs 102/2014).
Ai sensi della L. 10/1991 art. 26 comma 5 e del D. Lgs. 102/2014 art. 9
comma 5 modificato dal D. Lgs. 73/2020, la ripartizione delle spese di ri-
scaldamento, raffreddamento o acqua calda sanitaria deve avvenire sulla base
del “consumo effettivo”.
La normativa prevede una quota di spesa “volontaria” dovuta ai consumi effettivi
volontari di tutti i condòmini e una quota totale di spesa “involontaria” dovuta
alle dispersioni del sistema edificio/impianto di distribuzione del calore. In
ogni caso la quota totale di spesa volontaria non può risultare inferiore al 50%.
Quindi l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una
quota di almeno il 50% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.
140
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
L’assemblea condominiale non potrà deliberare arbitrariamente un criterio
di ripartizione della spesa. Tale criterio dovrà quindi essere necessariamente
basato sulla determinazione dei consumi effettivi. L’adozione di un criterio di
ripartizione arbitrario renderebbe nulla la delibera condominiale.
L’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in
assemblea che siano almeno 1/3 dei condomini e rappresentino almeno 500
millesimi, potrà decidere invece la modalità di riparto dei consumi involontari
sulla base di una tabella di millesimi di superficie, di potenza o di fabbisogno
energetico.
Si tratta dei soli oneri strettamente connessi al funzionamento della centrale
termica; quindi, energia termica e spese gestionali (compresa l’energia elettrica,
la manutenzione ordinaria e la conduzione), mentre gli oneri relativi alla ma-
nutenzione straordinaria e messa in sicurezza dell’impianto vanno ripartiti su
base esclusivamente millesimale considerato la tabella millesimale di proprietà.
143. Che cosa si intende per contabilizzazione del calore?
Il D. Lgs 102/2014 prevede il riparto dei consumi di energia termica nei con-
domini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o
raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema
di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici.
Per condominio si intende un edificio con almeno due unità immobiliari, di
proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti
comuni (una villetta bifamiliare con due proprietari e unica centrale termica vi
rientra), mentre per edificio polifunzionale si intende un edificio destinato a
scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro
la fattura dell’energia acquistata. In pratica ogni volta che più unità immobi-
liari nell’edificio condividono la stessa centrale termica o lo stesso impianto
di condizionamento o di produzione di acqua calda va conteggiata l’energia
termica effettivamente utilizzata da ciascuno.
Esistono due sistemi di conteggio dell’energia consumata molto diversi tra loro.
I sistemi di contabilizzazione diretta consentono ai singoli utenti di deter-
minare il consumo di energia volontario espresso in kW/h: perché un tale
sistema possa essere impiegato, occorre che ciascuna unità immobiliare sia
dotata di un unico punto di prelievo dell’energia termica (si parla di impianti
a distribuzione orizzontale, perché il liquido in uscita da una colonna mon-
tante viene portato ai vari radiatori presenti in ciascuna unità immobiliare da
un circuito ad anello).
Quando l’installazione di contatori individuali di energia termica non è tec-
nicamente fattibile (come accade nei più diffusi impianti a colonne montanti
verticali a cui sono direttamente collegati i radiatori presenti nelle unità immo-
141
Il condominio in 170 domande
biliari poste a piani diversi), possono essere utilizzati i sistemi di contabilizza-
zione indiretta. I sistemi di contabilizzazione indiretta consentono agli utenti
di determinare il proprio consumo di energia volontario solo indirettamente,
ossia attraverso il conteggio delle unità di ripartizione di energia: per la misura
dell’energia totale utile consumata, viene utilizzato un contatore di energia
termica posto all’uscita della centrale termica, mentre per la misura delle unità
di riparto vengono utilizzati i “ripartitori di calore”: il ripartitore fornisce una
lettura non in effettive unità di energia ma individua la proporzione di energia
consumata in rapporto all’energia totale fornita dalla centrale termica. Si tratta
quindi necessariamente di un dato adimensionale e non espresso in kW/h.
Nel caso di misura diretta il calcolo della spesa è facile: la quota totale dei
consumi volontari è determinata dal rapporto tra tutti i consumi di energia
dei singoli utenti e la misura dei consumi di energia utile totale in uscita dal
generatore di calore). La quota totale dei consumi involontari è calcolata
semplicemente per differenza.
Invece nel caso di misura indiretta, sia le quote totali dei consumi volontari
che quelle dei consumi involontari devono essere stimate. La percentuale di
consumo involontario può essere stimata sulla base della norma tecnica UNI
10200 e verrà ripartita tra i singoli condomini sulla base dei millesimi appro-
vati in assemblea.
L’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in
assemblea che siano almeno 1/3 dei condomini e rappresentino almeno
500 millesimi, potrà infatti decidere la modalità di riparto dei consumi in-
volontari sulla base di una tabella di millesimi di superficie, di potenza o di
fabbisogno energetico.
144. Se un condomino modifica gli elementi radianti, si deve
modificare la tabella millesimale specifica per la ripartizio-
ne delle spese di riscaldamento?
Dipende dal tipo di tabella millesimale specifica utilizzata: nel caso in cui si sia
considerata la superficie radiante o la potenza installata, la tabella millesimale
specifica potrà essere modificata a maggioranza.
A ogni modo, all’assemblea dei condomini, nell’ambito delle attribuzioni con-
cernenti la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, deve rico-
noscersi la competenza a modificare, in via provvisoria, le tabelle millesimali
concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i relativi contributi a
titolo di acconto e salvo conguaglio, qualora, in seguito alle modifiche ap-
portate da un condomino all’impianto di riscaldamento all’interno del proprio
appartamento, le tabelle originarie non corrispondano alla nuova estensione
degli elementi radianti (Corte di Cassazione, sentenza n. 8657/1996).
142
Lavori in condominio e sicurezza degli impianti
Modello 13 Sollecito all’amministratore
a contestare i vizi dei lavori appaltati
Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…
Raccomandata a.r.
Luogo e data
Oggetto: Vizi sulle opere eseguite in condominio
Egregio Amministratore,
rilevo che i lavori di manutenzione ordinaria (o straordinaria) in condominio deliberati in
data ............ non sono stati eseguiti a regola d’arte.
Ho infatti riscontrato .......................................… (breve descrizione del vizio rilevato e delle
probabili cause).
La sollecito pertanto a contestare i vizi di tali opere all’azienda …................. che ha
effettuato i lavori, secondo quanto dispone l’art. 1167 del Codice Civile1
Distinti saluti.
Firma
1
L’art. dispone che l’appaltatore sia tenuto alla garanzia per le difformità (ossia la non corrispondenza
dell’opera alle prescrizioni contrattuali) e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente
ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili (per la
riconoscibilità dei vizi occorre aver riguardo non già alle cognizioni possedute dal committente, ma a
quelle di una persona di media competenza tecnica), purché in questo caso non siano stati in malafede
taciuti dall’appaltatore (per aversi malafede basta il semplice silenzio). Il committente deve, a pena di
decadenza, denunciare all’appaltatore le difformità o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta. La denuncia
non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione
contro l’appaltatore si prescrive in 2 anni a partire dal giorno della consegna dell’opera. Il committente
convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati
denunciati entro 60 giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i 2 anni dalla consegna.
143
Il condominio in 170 domande Lavori in condominio e sicurezza degli impianti

Modello 14 Comunicazione all’amministratore del distacco Modello 15 Sollecito all’amministratore per intervento
dall’impianto di riscaldamento centralizzato urgente sull’impianto antincendio/ascensore

Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…
Raccomandata a.r.
Luogo e data
Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…
Raccomandata a.r.
Luogo e data

Oggetto: Distacco da impianto di riscaldamento centralizzato Oggetto: Intervento urgente sull’impianto ascensore/antincendio

Il sottoscritto Sig. …............................ condomino nello stabile in oggetto, ai sensi dell’art. Egregio Amministratore,
1118 comma 4 del Codice Civile. rilevo che da qualche giorno l’impianto ascensore presenta un malfunzionamento che consiste
nel ................… (descrivere brevemente il problema riscontrato)
comunica
oppure
la propria intenzione di distaccare la propria unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento
centralizzato1. rilevo che non è stata effettuata la regolare manutenzione dell’impianto antincendio.
Tale distacco non provocherà alcun inconveniente all’impianto centralizzato esistente, come
attestato dalla perizia redatta dal termotecnico di mia fiducia e che allego alla presente. La sollecito pertanto a intervenire urgentemente contattando l’azienda incaricata della
Il condominio non avrà a subire né squilibri di funzionamento dell’impianto centralizzato né manutenzione.
aggravi di spesa: al contrario il distacco della mia unità immobiliare procurerà all’impianto Le ricordo infatti che la manutenzione degli ascensori è un obbligo sancito dall’art. 15 commi 5
centralizzato il vantaggio di un minor carico termico per la caldaia che dovrà ora lavorare e 6 del D.P.R. 162/19991.
per …................... appartamenti e non più per ................
Oppure
Le ricordo che ai sensi dell’art. 1118 comma 4 del Codice Civile non potranno essermi
addebitate altre spese che non siano quelle di manutenzione straordinaria, conservazione e Le ricordo infatti che la manutenzione dell’impianto anticendio condominiale è un obbligo
messa a norma dell’impianto esistente. previsto dal D.M. 246 del 16/5/19872.

Distinti saluti. Distinti saluti.

Firma
1
Il regolamento di condominio può negare il distacco dall’impianto centralizzato, anche nel caso in
cui il condomino dimostri la mancanza di un pregiudizio per l’impianto centralizzato e per gli altri
condomini. Inoltre, occorre considerare che le Regioni potrebbero dettare discipline più rigorose
rispetto alle regole nazionali.
Firma
1
Il comma 5 dispone che “il manutentore promuove tempestivamente la riparazione e la sostituzione
delle parti rotte o logorate, o ne verifica l’avvenuta corretta esecuzione”; il comma 6 precisa che “il
proprietario o il suo legale rappresentante provvedono prontamente alle riparazioni e alle sostituzioni”.
2
Il D.M. dispone che gli impianti antincendi siano obbligatori in tutti gli edifici civili, vecchi o nuovi,
con altezza antincendi uguale o superiore a 12 metri. Il decreto prevede l’obbligo di controlli di
manutenzione periodici.

144 145
Il condominio in 170 domande

Modello 16 Richiesta adeguamento delle temperature

dell’impianto di riscaldamento

Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…

Raccomandata a.r.
Luogo e data

Oggetto: Richiesta di adeguamento alle norme di legge delle temperature

dell’impianto di riscaldamento

Egregio Amministratore,
La informo che da un rilevamento sulla temperatura nella mia unità immobiliare ho
riscontrato che i valori massimi della temperatura ambiente interna sono superiori a quanto
consentito dalla legge, in violazione dell’art. 3 del D.P.R. 74/20131.

La invito pertanto a disporre la regolazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in

modo da rispettare le disposizioni normative vigenti.
Qualora non vengano effettuate misure di adeguamento della temperatura all’interno della
mia abitazione, provvederò a inviare formale esposto al Comune2.

Distinti saluti.
Firma

1
L’art. prevede che “d’inverno, la media aritmetica delle temperature dell’aria nei diversi ambienti di ogni
singola unità immobiliare, non deve superare i seguenti valori:
• 18 °C + 2 °C di tolleranza per gli edifici rientranti nella categoria E 8;
• 20 °C + 2 °C di tolleranza per gli edifici rientranti nelle categorie diverse da E 8”.
2
Il cittadino può richiedere alla Pubblica Amministrazione competente (secondo quanto disposto da ciascuna
Regione o Provincia autonoma) un controllo del rispetto dei valori massimi della temperatura ambiente
interna alla propria abitazione. Il controllo viene effettuato, con le seguenti modalità:
• richiesta scritta;
• rilevazione dei valori di temperatura, effettuata da un tecnico qualificato con strumentazione e modalità
previste dalla normativa vigente in materia.

146
 7
Responsabilità e difesa dei condomini

Responsabilità
e difesa dei condomini

Come sappiamo, vivere in condominio significa entrare in rapporto con i

propri vicini, molti dei quali sono essi stessi condomini, ossia proprietari di
una o più unità immobiliari.
Le relazioni non sono solo di vicinato, ma hanno importanti ricadute economi-
che: si tratta innanzitutto della ripartizione tra tutti i proprietari delle spese per
la conservazione dei beni comuni e per la prestazione di servizi nell’interesse
comune. La vita in condominio può nascondere alcune insidie: amministratori
poco corretti, delibere assembleari assunte senza il rispetto delle regole e
che si traducono in pesanti oneri per i condomini, uso improprio delle parti
comuni, violazioni del regolamento e altro. Non solo questo, però, perché la
situazione può complicarsi nel caso in cui qualcuno sia danneggiato da una
parte comune, per esempio un pezzo del cornicione o una tegola del tetto.
Se eventi di questo tipo sono fortunatamente piuttosto rari, può accadere più
frequentemente che sia uno tra i condomini a essere danneggiato dai beni
comuni: da questo punto di vista, per esempio, le infiltrazioni di acqua dal
tetto o a causa di perdite negli impianti idrici sono purtroppo tutt’altro che rare.
Ulteriori problemi potrebbero nascere nel caso in cui, come accade frequen-
temente nei periodi di crisi economica, non tutti i condomini rispettano le
scadenze previste per il versamento dei contributi condominiali o restano
gravemente debitori nei confronti del condominio.
Per ogni problema, esistono soluzioni specifiche, non sempre agevoli e prive
di costi, ma che consentono di opporsi agli abusi e di contrastarli.

147
Il condominio in 170 domande
Responsabilità dei condomini
per danni
Se la proprietà comune provoca danni alla proprietà privata, i proprietari
hanno diritto al risarcimento. Questo principio si applica sia nel caso in cui i
danneggiati siano terzi estranei che nel caso in cui i danneggiati siano alcuni
tra i condomini. In queste situazioni è possibile agire nei confronti del con-
dominio secondo l’art. 2051 del Codice Civile che disciplina il danno cagio-
nato da cose in custodia. Il condominio, infatti, è ritenuto responsabile quale
“custode” per non aver provveduto a mettere a posto i difetti del fabbricato
che hanno causato il danno.
Più precisamente, il “custode” non può essere identificato né nel condominio,
che è pur sempre un ente di sola gestione di beni comuni ma non ha una
sua personalità giuridica, né nel suo amministratore, essendo questi solo un
mandatario dei condomini. Proprio questi ultimi, invece, possono considerarsi
investiti del “governo” dei beni comuni, in base a una disponibilità di fatto e
a un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena: quindi “custodi” e
responsabili dei beni comuni e dei danni che questi eventualmente provoca-
no a terzi sono i singoli condomini tutti solidalmente responsabili (Corte di
Cassazione, sentenza n. 1674/2015). Questo significa che anche se è stato
nominato un amministratore, tutti i condomini sono sempre responsabili per
i beni comuni, salvo poi rivalersi sull’amministratore se si può dimostrare
trascuratezza e disattenzione. Il costo del risarcimento dovrà essere suddiviso
tra i condomini secondo le quote millesimali.
Il condominio è per esempio responsabile per i danni provocati ai passanti
da cadute di tegole cornicioni blocchi di neve ecc. dal tetto, come pure è
responsabile per i danni causati da infiltrazioni di acqua fuoriuscita dalle
tubazioni comuni.
Allo stesso modo è responsabile, per esempio, anche per una caduta causata
dalla moquette mal posta nell’atrio o per le ferite causate dal distacco del
vetro della porta d’entrata condominiale (Tribunale di Milano, sentenze del
21/03/1991 e 14/02/1991), come pure per i danni derivanti da scarsa illumi-
nazione delle parti comuni (Tribunale di Milano, sentenza del 07/11/2001).
Un’altra ipotesi di danno causato alle singole proprietà immobiliari dalle parti
comuni merita considerazione. Il danno derivante da furto consumato da una
persona che si è introdotta in un appartamento servendosi delle impalcature
impiegate per lavori condotti sulle parti comuni: se si può dimostrare che non
sono state adottate le cautele idonee a evitare l’uso anomalo della struttura, il
condominio è considerato responsabile, visto l’obbligo di vigilanza e custodia
che grava sul condominio stesso nei confronti dell’imprenditore edile che si
è servito delle impalcature per l’esecuzione dei lavori (Corte di Cassazione,
sentenza n. 26691/2018). Per tutti questi rischi esiste un contratto di assicura-
148
Responsabilità e difesa dei condomini
zione, il cosiddetto contratto “Globale Fabbricati”, predisposto dalle compagnie
di assicurazione che comprende tutti i rischi ordinari nei quali possono incor-
rere i proprietari di fabbricati. Dalla comproprietà delle cose comuni, deriva la
responsabilità solidale di tutti i condomini per i danni ai terzi o alle proprietà
immobiliari dei comproprietari e dalla solidarietà deriva la conseguenza per
cui il danneggiato può pretendere il risarcimento da un solo condomino, il
quale poi potrà essere rimborsato di quanto ha pagato al di là della sua quota
di proprietà (Corte di Cassazione, sentenza n. 2454/1994).
145. La responsabilità per danni riguarda anche il singolo con-
domino che ha causato danni al condominio, per esempio
per una perdita d’acqua nel suo appartamento?
Certamente, anche il singolo proprietario, in quanto custode dei propri beni,
ha le medesime responsabilità del condominio e quindi dovrà risarcire il
danno che il condominio ha subito per effetto dei suoi beni. Occorre però
precisare che se il condomino non ammette la propria responsabilità oppure
tale responsabilità non è stata accertata dal Giudice, il condominio non può
addebitare al condomino danneggiante alcuna spesa per le riparazioni neces-
sarie delle parti comuni, se non nei limiti della sua quota millesimale (Corte
di Cassazione, sentenza n. 7890/1999).
146. Il condominio è responsabile dei danni causati dall’immo-
bile anche se non ha colpa nella conservazione delle parti
comuni?
La responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, è ritenuta
essere un’ipotesi di responsabilità “oggettiva”: in pratica è sufficiente perché
tale responsabilità sia ritenuta esistente, un rapporto di custodia tra il respon-
sabile (il condominio) e la cosa che ha dato luogo al sinistro, senza che as-
suma rilievo in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del
custode (il condominio), la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito.
Se il danneggiato dimostra che ha subito un danno causato da una parte
comune, per esempio prova che il danno al suo veicolo parcheggiato nel
cortile comune è dovuto alla caduta di una tegola proveniente dal tetto del
condominio, il condominio è responsabile anche se dimostra di aver mante-
nuto il tetto in condizioni di perfetta conservazione, ma può liberarsi dalla
responsabilità provando che la vera causa del danno è un elemento esterno
imprevisto e imprevedibile, per esempio una tromba d’aria (Corte di Cassazione,
149
Il condominio in 170 domande
sentenza n. 11695/2009). Il condominio può essere assicurato: in questo caso
l’amministratore deve attivare le garanzie previste nella polizza senza ritardo.
L’intervento della compagnia assicuratrice è in pratica determinante nel ga-
rantire un veloce risarcimento. Ricordiamoci però che il danneggiato, che sia
un condomino o un terzo estraneo, può sempre pretendere dal condominio
il risarcimento del danno anche se l’assicurazione, facendo valere eventuali
limitazioni contenute nella polizza, rifiutasse il risarcimento richiesto. Se a
essere danneggiato è un condomino, è possibile avere dall’amministratore
ogni indicazione utile per contattare la compagnia e nel caso in cui da questa
non si abbiano notizie, è possibile invitare l’amministratore a sollecitare la
compagnia stessa (Modelli 17, 18 e 19).
147. Il condominio risponde dei danni causati da un bene comu-
ne anche se la sua manutenzione è stata appaltata a una
ditta specializzata?
Sì, il condominio risponde in ogni caso dei danni causati da un bene comu-
ne, perché nel caso di appalto del servizio di manutenzione continuativa o
periodica di cose, macchine o impianti non si verifica il passaggio dei poteri
di custodia e degli oneri di vigilanza e quindi della responsabilità a carico
dell’appaltatore quando il bene resta nella disponibilità del committente.
Così, per esempio, nel caso dell’impianto ascensore, poiché questo seguita
a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell’edificio, i quali ne
conservano l’uso e il godimento, l’appalto della manutenzione a una ditta
specializzata non esonera il condominio da responsabilità in caso di sinistro
(Corte di Cassazione, sentenza n. 4385/1979).
148. Se il condominio appalta delle opere di manutenzione e
l’appaltatore danneggia i beni di un condomino o di un
estraneo, chi ne risponde, il condominio o l’appaltatore?
L’appaltatore è responsabile, non soltanto verso il committente per vizi e diffor-
mità dell’opera, ma anche verso i terzi danneggiati dalla esecuzione dell’opera
stessa. Non è applicabile in questo caso l’art. 2049 del Codice Civile, per cui
il preponente (per esempio, il datore di lavoro) risponde per i danni cagionati
dai propri preposti (per esempio, i lavoratori dipendenti) nell’esercizio delle
attività di cui sono stati incaricati. L’appaltatore, invece, svolge la sua attivi-
tà in piena autonomia, con propria organizzazione di mezzi, obbligandosi
verso il committente a prestargli il risultato della sua opera. Per questo moti-
150
Responsabilità e difesa dei condomini
vo l’appaltatore deve ritenersi l’unico responsabile dei danni derivati a terzi
dall’esecuzione dell’opera (Corte di Cassazione, sentenza n. 20557/2014).
Occorre però fare attenzione, perché una corresponsabilità del committente
e quindi del condominio può configurarsi nel caso di riferibilità dell’evento al
committente stesso per essere stata affidata l’opera a un’impresa assolutamente
inidonea, oppure quando l’appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato
un semplice esecutore degli ordini del committente e abbia agito attuandone
specifiche istruzioni (Corte di Cassazione, sentenza n. 20557/2014).
Responsabilità dei condomini
per debiti
Il condominio ha continui rapporti economici con diversi soggetti, perché
acquista sistematicamente beni e servizi sia per fornire utilità alle varie unità
immobiliari o alle parti comuni (gas, energia elettrica, acqua) che per mantenere
lo stabile o i suoi impianti in buone condizioni di sicurezza, conservazione e
pulizia. Non mancano esigenze legate ai rapporti di collaborazione o lavoro
dipendente in corso oppure di natura fiscale.
Per questo è necessario che siano messe a disposizione dell’amministratore
risorse economiche adeguate di cui questi non dispone arbitrariamente, ma
che vengono valutate dall’assemblea sia in fase di approvazione del preventivo
che in occasione dell’approvazione del rendiconto ogni anno.
Il nostro sistema giuridico considera rilevante l’interesse del condominio ad
avere sufficienti risorse economiche e mette a disposizione dell’amministratore
strumenti adeguati a recuperare il credito dai condomini “resistenti”.
L’amministratore ha la possibilità di ottenere dal Giudice di Pace (o dal Tribunale
a seconda del valore del credito) un decreto ingiuntivo immediatamente esecu-
tivo, ossia un documento con cui non più il condominio ma la stessa autorità
giudiziaria intima il pagamento del dovuto: tale documento costituisce un
cosiddetto “titolo esecutivo” ed entro breve termine dalla sua emissione può
essere eseguito un pignoramento dei beni del debitore. Costituisce pertanto
un’arma importante nelle mani del condominio (e dunque dell’amministratore)
per risolvere i problemi più gravi di morosità.
Il regolamento contrattuale ha inoltre sempre avuto mano libera dal punto di
vista della determinazione degli interessi di mora.
Per superare l’emergenza che deriva dal debito nei confronti dei fornitori di
beni e servizi, l’amministratore può comunque ottenere dall’assemblea una
delibera (a maggioranza) con cui si dispone la costituzione di un fondo appo-
sito: la richiesta che l’amministratore spesso rivolge ai condomini di copertura
151
Il condominio in 170 domande
dei debiti del condomino moroso è, dunque, legittima, ma occorre che sia
esplicita e autorizzata dall’assemblea e quindi non può provvedere autonoma-
mente chiedendo ai condomini il versamento di una o più rate “straordinarie”
in aggiunta a quelle preventivate.
Il fornitore di beni o servizi, creditore del condominio, può comunque, in caso
di morosità, nei tempi e nei modi previsti dal contratto, sospendere la fornitura.
La responsabilità dei condomini per i debiti del condominio va intesa nei li-
miti della quota millesimale di ciascuno. In ogni caso, quindi, il creditore del
condominio può procedere all’esecuzione nei confronti del singolo condomi-
no, solo limitatamente alla sua quota millesimale (Cassazione Civile Sezioni
Unite, sentenza n. 9148/2008). La responsabilità tra i condomini, infatti, non
ha natura solidale e quindi nessuno dei condomini potrebbe essere debitore
verso i fornitori estranei al condominio di una somma maggiore da quella
risultante dall’applicazione della tabella millesimale al debito complessivo del
condominio. Questa situazione giuridica è stata definita solo di recente, proprio
in occasione della sentenza della Corte di Cassazione del 2008: in precedenza
si affermava la responsabilità solidale di tutti i condomini per i debiti verso i
fornitori: il creditore avrebbe quindi potuto pretendere il pagamento da un
solo condomino, il quale poi avrebbe dovuto essere rimborsato di quanto ha
pagato al di là della sua quota di proprietà. Oggi questa situazione in linea
di massima non può verificarsi, anche se non sono ancora risolti tutti i dub-
bi interpretativi. I creditori, peraltro, non possono agire nei confronti degli
obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo aver tentato di recuperare
il credito dai condomini morosi (art. 63 delle Disposizioni per l’Attuazione
del Codice Civile). L’iniziativa del creditore viene agevolata dal nuovo art. 63
comma 1 Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile che dispone l’obbligo
dell’amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei
condomini morosi, senza temere conseguenze ai fini della legge sulla privacy.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’as-
semblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere
un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
L’amministratore non ha bisogno di sottoporre le iniziative di recupero del cre-
dito condominiale al voto assembleare, anzi, ai sensi dell’art. 1129 del Codice
Civile, deve anzi attivarsi per il recupero forzoso del credito nei confronti dei
condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito
è divenuto esigibile, salva esplicita dispensa dell’assemblea: non basta quindi
che l’amministratore invii al condomino debitore un formale sollecito, ma deve
procedere giudizialmente, chiedendo al Giudice competente l’emissione del
decreto ingiuntivo e se il condomino insiste nella morosità, l’amministratore deve
attivarsi ulteriormente con l’esecuzione forzata sui beni del condomino debitore.
Inoltre, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per
un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla
fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
152
Responsabilità e difesa dei condomini
149. Come deve agire l’amministratore di condominio contro i
morosi?
La riscossione dei contributi condominiali è una delle attribuzioni dell’ammi-
nistratore. In molti regolamenti di condominio è specificato un termine per il
pagamento dei contributi condominiali a partire dalla richiesta dell’amministratore
e talvolta è specificata la misura degli interessi di mora. Se il regolamento non
contiene indicazioni, sarà opportuno far regolamentare dall’assemblea tale que-
stione, facendo approvare, in occasione della decisione relativa all’approvazione
del preventivo, anche le date in cui l’amministratore provvederà a richiedere il
pagamento degli oneri condominiali. In caso di morosità, l’amministratore do-
vrebbe inviare quanto prima una raccomandata a.r. con cui provvede a mettere
in mora il condomino: si tratta di un formale sollecito a pagare il dovuto entro
un termine perentorio. Successivamente, l’amministratore dovrebbe, con l’assi-
stenza di un avvocato di fiducia, chiedere al Giudice competente l’emissione di
un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Sarà poi opportuno valutare
in assemblea i passi successivi, avendo verificato se la situazione patrimoniale
del condomino giustifica ulteriori spese per le iniziative di recupero del credito.
150. I condomini sono tenuti a pagare la quota del condomino
moroso?
In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle
spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri indicati
nell’art. 1123 del Codice Civile: non è quindi consentito all’assemblea con-
dominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi
il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia, se in caso
di urgenza, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare che tenda
a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di
un apposito fondo cassa (Corte di Cassazione, sentenza n. 13631/2001).
151. È possibile indicare nella bacheca condominiale il nome dei
condomini morosi?
Secondo il Garante per la privacy (Vademecum “Il condominio e la privacy”
doc. web 2680240/2013) è vietato perché l’affissione nella bacheca condo-
miniale del nome dei condomini debitori costituisce un’illecita diffusione dei
dati personali dei condomini stessi: i dati potrebbero infatti essere conosciuti
da estranei ed è quindi una violazione della legge sulla tutela dei dati per-
153
Il condominio in 170 domande
sonali (Corte di Cassazione, ordinanza n. 186/2011). Non è invece vietato
indicare con chiarezza il debito dei condomini nella contabilità condominiale,
né indicare il nominativo dei condomini morosi ai fornitori in ottemperanza
al nuovo art. 63 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile.
152. Sono proprietario di un appartamento dato in locazione;
l’inquilino non paga le spese condominiali e l’amministra-
tore ne pretende da me il pagamento. È corretto?
La normativa sulle locazioni impone agli inquilini, oltre al pagamento del
canone di locazione, anche quello del pagamento delle spese condominiali
ordinarie elencate dall’art. 9 della L. 392/1978: si tratta delle spese relative
al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’a-
scensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e
del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, non-
ché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria
sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano
convenuto una misura inferiore. Tale disposizione è derogabile a favore del
conduttore, cioè le parti nel contratto possono porre tali spese, in tutto o in
parte, a carico del proprietario, ma, in mancanza di un apposito patto, gli
oneri condominiali sono a carico dell’inquilino.
L’inquilino è tenuto quindi a farsi carico delle spese condominiali previste dalla
legge, ma nei confronti del condominio è il proprietario che ne risponde, per
cui è proprio il proprietario che deve effettuare il pagamento di tali spese al
condominio. L’amministratore, d’altra parte, può agire legalmente per il paga-
mento degli oneri condominiali solo contro il condomino proprietario e non
contro l’inquilino. Il proprietario deve quindi provvedere al pagamento delle
spese condominiali a carico dell’inquilino, ma ha diritto di ottenerne il rimbor-
so: alla scadenza del termine di due mesi dalla richiesta, l’inquilino se non ha
provveduto al pagamento si considera automaticamente in mora e il proprietario
può agire legalmente nei suoi confronti. Inoltre, quando l’importo non paga-
to dall’inquilino supera le due mensilità del canone di locazione, il mancato
pagamento degli oneri condominiali conduce alla risoluzione del contratto.
153. È possibile applicare delle penalità ai condomini morosi?
In alcuni regolamenti di condominio è prevista l’applicazione di penalità in
caso di ritardo nel pagamento delle quote condominiali; tali penalità consi-
stono in un tasso di interesse di mora in percentuale sulla somma richiesta.
154
Responsabilità e difesa dei condomini
Il calcolo dell’interesse di mora va fatto a partire dalla data di scadenza stabilita
per il pagamento della quota condominiale, data che risulta nel regolamento
di condominio o nella delibera assembleare di approvazione del preventivo.
Se non vi sono specifiche disposizioni nel regolamento contrattuale di con-
dominio, l’interesse di mora è il tasso di interesse legale.
Se invece il regolamento contiene l’indicazione del tasso di mora previsto a
carico dei morosi, esso andrà applicato come indicato nel regolamento.
Difesa dei beni comuni dagli abusi
Le parti comuni sono appunto di proprietà comune: ogni condomino può
utilizzarle perché, in effetti, gli appartengono. La legge ci dice che ciascun
condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro
diritto (art. 1102 del Codice Civile).
Sono però vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che
rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento
anche di un solo condomino (art. 1120 comma 2 del Codice Civile).
Il condomino che usa le parti comuni non può quindi danneggiarle, né mettere
in pericolo la stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio, ma deve
anche fare in modo di rispettarne la destinazione d’uso e fare attenzione a che
sia sempre consentito anche agli altri condomini di utilizzarle allo stesso modo.
Soprattutto, però, non può appropriarsene, sottraendole all’uso degli altri
condomini. Se il principio appare effettivamente opportuno e di buon senso,
l’interpretazione di tale principio deve tenere conto che nella realtà le situazioni
possono essere molto diverse tra loro. Per esempio, è ammessa l’apertura di una
porta sul pianerottolo, ma non il tentativo di incorporarlo nell’appartamento
(Corte di Cassazione, sentenze n. 4299/1974 e n. 7704/1990).
154. È possibile che usando i beni comuni un condomino ne di-
venti proprietario esclusivo?
L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà che si fonda sul
possesso indisturbato, pacifico e ininterrotto di un bene per un determinato
numero di anni (in genere venti). Far valere l’acquisto di un bene comune in
condominio per usucapione non è facile, perché il singolo condominio usa il
bene comune per effetto del suo diritto di (com)proprietà.
155
Il condominio in 170 domande
Non è però possibile escludere del tutto tale possibilità in danno degli altri
condomini: occorre però che il condomino che si appropria di una parte co-
mune, si atteggi a possessore esclusivo, mettendo in atto un comportamento
che renda evidente il suo intento di appropriarsi del bene comune escludendo
gli altri (Corte di Cassazione, sentenza n. 8152/2001).
Facciamo un esempio e immaginiamo un condomino che acquista anche
l’unità immobiliare di fronte a quella di cui è già proprietario; se le due unità
immobiliari che si fronteggiano sono alla fine del corridoio comune, nel tempo
potrebbe pensare di chiudere l’accesso alla parte terminale del corridoio co-
mune e unire le sue unità immobiliari: finché questo avviene con un pannello
mobile o con elementi decorativi (per esempio una grande fioriera) possiamo
ritenere che il suo comportamento non sia corretto (esclude comunque gli
altri condomini dall’uso di parte del corridoio), ma non si tratta di un com-
portamento che conduce all’acquisto della proprietà di parte del corridoio
per usucapione. Se invece costruisce un muro alto fino al soffitto, si creano le
condizioni per l’acquisto per usucapione, se nessuno agisce in giudizio entro
venti anni dalla costruzione del muro stesso.
155. Se un condomino si appropria di beni comuni o comunque
ne abusa, cosa si può fare?
I condomini potranno diffidare il condomino in questione: al riguardo dovrebbe
provvedere l’amministratore perché tra i suoi compiti c’è la tutela dei diritti
dei condomini sulle parti comuni (art. 1130 del Codice Civile).
Se non si ottiene un risultato, l’amministratore potrà proporre all’assemblea la
decisione relativa all’avvio di un procedimento giudiziario: al Tribunale com-
petente si chiederà di ordinare al condomino la rimessione in pristino delle
parti comuni e si potrà pretendere anche un risarcimento per gli eventuali
danni subiti (Corte di Cassazione, sentenza, n. 11486/2010).
Tutela giudiziaria e mediazione
nelle controversie
Il condominio può trovarsi a dover avviare azioni giudiziarie verso gli stessi
condomini (basta pensare ai casi di morosità nel pagamento delle spese con-
dominiali) oppure verso terzi, siano questi fornitori del condominio oppure
estranei. Potrebbe trovarsi però anche a dover subire le iniziative giudiziarie
156
Responsabilità e difesa dei condomini
dei condomini o di altri soggetti. Le liti potrebbero essere gestite anche con
meccanismi di soluzione della controversia alternative rispetto alle aule dei
tribunali. Una legge recente e molto importante ha cercato di affrontare la
cronica situazione di difficoltà operativa in cui si trovano i tribunali, letteral-
mente sommersi dalle cause giudiziarie.
Per le controversie che riguardano alcuni settori ritenuti adatti e caratterizzati
da una intensa litigiosità, è stata quindi introdotta la mediazione obbligatoria:
si tratta di un meccanismo di soluzione delle liti basato sulla disponibilità
delle parti a incontrarsi e tentare di comporre le proprie vertenze con l’as-
sistenza di un mediatore che in ogni caso non prende una decisione, ma
aiuta le parti a trovare una soluzione condivisa. Se la mediazione riesce, il
mediatore predispone un verbale che le parti sono tenute a rispettare, di-
versamente l’incontro mediazione si conclude in un nulla di fatto (art. 5 del
D. Lgs. 28/2010). Tra le materie considerate da questa particolare normativa,
è prevista proprio la materia condominiale. La legge in questione (succes-
sivamente al D.L. 69/2013 convertito nella L. 98/2013) prevede l’obbligo
delle parti di far precedere l’eventuale azione giudiziaria dal tentativo di
risoluzione bonaria della controversia sopra accennato. Il tentativo di media-
zione deve svolgersi presso specifici organismi iscritti in un apposito registro
tenuto presso il Ministero della Giustizia.
La legge sulla mediazione parla genericamente solo di “controversia condomi-
niale”, ma l’art. 71 quater delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile
ha chiarito che sono tali quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applica-
zione delle disposizioni dettate dal Codice Civile e dalle relative disposizioni
di attuazione in materia condominiale. Quindi, rientrano nella mediazione le
liti tra condomini e tra questi ultimi e il condominio, non anche quelle tra il
condominio e soggetti terzi (per esempio, i fornitori).
Il Codice Civile ha peraltro disposto uno specifico limite alla facoltà di scelta
dell’organismo a cui inviare l’istanza di mediazione: la stessa deve essere in-
fatti presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione
ubicato nella circoscrizione del Tribunale in cui si trova il condominio. In ogni
caso l’amministratore di condominio non può partecipare al procedimento di
mediazione in mancanza di una delibera dell’assemblea (prevista dall’art. 71
quater delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile), che gli conferisca,
con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rap-
presentino almeno 500/1000, un apposito mandato. Sarà comunque necessario
deliberare l’incarico a un avvocato la cui presenza, anche nel procedimento
mediativo, è obbligatoria. La proposta di mediazione deve poi essere approvata
dall’assemblea con la stessa maggioranza: se non si raggiunge, la proposta si
deve intendere non accettata. In ogni caso in cui il condominio deve tutelare
la propria posizione in una lite, il ruolo dell’amministratore è determinante,
perché essendo il rappresentante legale del condominio, l’amministratore ha
un margine di discrezionalità piuttosto ampio.
157
Il condominio in 170 domande
Occorre innanzitutto distinguere il caso in cui la lite rientra nell’ambito delle
attribuzioni dell’amministratore o meno.
Nel caso in cui la controversia rientri nell’ambito delle attribuzioni dell’ammini-
stratore, che sono dettagliate dall’art. 1130 del Codice Civile, questi potrebbe
avviare l’azione legale senza il preventivo voto assembleare: è per esempio il
caso in cui si tratti di recuperare un credito verso un condomino moroso. In
questo caso non occorre tentare la strada della mediazione.
La riscossione dei contributi versati dai condomini per le spese condominiali
è uno dei compiti dell’amministratore e quindi questi non ha bisogno di es-
sere autorizzato dall’assemblea per rivolgersi al Giudice, anche se l’avvio di
una tale iniziativa giudiziaria comporta costi non trascurabili per i condomini.
Altrettanto si può dire se l’amministratore deve contestare a un appaltatore
i difetti delle opere realizzate: tra i compiti dell’amministratore c’è proprio il
compimento degli atti conservativi delle parti comuni degli edifici (art. 1130
del Codice Civile). Tale indicazione si riferisce agli atti materiali (per esempio
riparazioni delle parti comuni) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti
posti in essere da terzi o dagli stessi condomini) necessari per la salvaguardia
dell’integrità dell’immobile. Diverso è invece il caso in cui si tratti di iniziative
giudiziarie che non rientrano nell’elenco delle competenze dell’amministra-
tore: in questo caso l’amministratore non può prendere decisioni autonome,
ma deve ottenere dall’assemblea una decisione favorevole. L’assemblea deve
quindi votare sull’avvio di un’azione legale: in questo caso e si pronuncia
con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rap-
presentino almeno 500/1000. Anche nel caso in cui la questione rientri nella
competenza dell’amministratore, questi può ritenere comunque opportuno
sottoporre all’assemblea la decisione sull’avvio di un’azione legale: l’assemblea
si pronuncia con la stessa maggioranza. L’amministratore ha quindi due tipi di
rappresentanza giudiziale del condominio: propria e delegata dall’assemblea.
Ciascuno dei condomini ha diritto di chiamarsi fuori da una causa intentata
dal condominio quando l’amministratore deve essere delegato dall’assemblea
per attivarsi oppure quando l’amministratore comunque sottoponga all’as-
semblea la decisione sull’avvio dell’azione legale. Il dissenziente deve però
fare attenzione, perché ha solo 30 giorni per dichiarare tale intento dalla
data in cui si è svolta l’assemblea, se era presente, oppure dalla data in cui
ha avuto conoscenza della delibera se era assente. Il condominio, però, può
anche essere bersaglio di un’azione legale altrui che può essere intentata da
un terzo o da un condomino: in questo caso l’amministratore rappresenta il
condominio automaticamente e quindi non ha bisogno di essere autorizzato
a partecipare al giudizio. Tuttavia, in tutti i casi in cui l’amministratore ritenga
che la lite esuli dalle sue attribuzioni è obbligato a darne immediatamente
notizia all’assemblea, pena la revoca dal proprio incarico e il rischio di dover
pagare i danni subiti dal condominio. La ripartizione delle spese sostenute dai
condomini per l’azione legale si basa sui principi di seguito indicati:
158
Responsabilità e difesa dei condomini
• spese legali proprie del condominio (condominio soccombente): ripartite
tra tutti su base millesimale tranne i condomini dissenzienti;
• spese legali proprie del condominio non addebitabili a controparte (condo-
minio vittorioso): ripartite tra tutti (anche i dissenzienti se hanno comunque
tratto vantaggio dalla sentenza favorevole) su base millesimale;
• spese per adempiere alla sentenza che vede il condominio soccombente (il
Giudice ordina al condominio di pagare somme di denaro ovvero di fare
qualcosa): ripartite tra tutti i condomini su base millesimale;
• spese legali di controparte (ci sono solo se il condominio è soccombente
e se sono state liquidate dal Giudice): ripartite tra tutti su base millesimale
tranne i condomini dissenzienti.
156. L’amministratore può decidere autonomamente di parteci-
pare al tentativo di mediazione?
Al procedimento di mediazione l’amministratore è legittimato a partecipare solo
previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza (art. 1136 comma
2 del Codice Civile), ossia il voto favorevole della maggioranza dei presenti in
assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 71 quater delle Disposizioni
per l’Attuazione del Codice Civile). In quella sede i condomini potranno decidere
la linea difensiva, il necessario incarico a un legale e a un perito se occorre.
157. Se viene raggiunta una proposta di mediazione, è necessa-
rio che l’assemblea ratifichi l’accordo?
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggio-
ranza di cui all’art. 1136 comma 2 del Codice Civile ossia il voto favorevole della
maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi
(art. 71 quater delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile). Se non
si raggiunge questa maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
158. In quali casi l’amministratore può avviare un’azione legale
senza preventiva autorizzazione assembleare?
Occorre considerare i compiti che l’art. 1130 del Codice Civile attribuisce
all’amministratore. Tra quelli elencati ce ne sono due da evidenziare: riscuotere
i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle
159
Il condominio in 170 domande
parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e compiere gli
atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
Il primo dei due compiti si spiega da solo: occorre anche considerare che il
Codice Civile impone all’amministratore di attivarsi disponendo la riscossione
forzosa del credito del condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio
nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 comma 9 del Codice
Civile): l’amministratore quindi deve, attraverso un avvocato, non solo solle-
citare il pagamento della somma dovuta, ma chiedere al Giudice competente
l’emissione di un decreto di ingiunzione.
Devono, invece, essere considerati atti conservativi a tutela dei diritti inerenti
alle cose comuni:
• le azioni cautelari (denuncia di nuova opera o danno temuto);
• i ricorsi d’urgenza per recuperare la documentazione condominiale dall’am-
ministratore uscente;
• le azioni contro l’appaltatore per difetti delle opere eseguite.
A questi possiamo aggiungere la cura dell’osservanza del regolamento di
condominio.
159. L’assemblea può dispensare l’amministratore dall’obbligo
di agire in giudizio per recuperare il credito del condomi-
nio, per esempio perché ritiene inutile l’azione legale?
Si, l’art. 1129 comma 9 del Codice Civile, consente all’assemblea di dispensare
l’amministratore da tale incombenza: la legge non precisa una maggioranza
speciale per questa decisione, per cui si può ritenere valida la maggioranza
minima possibile considerando se l’assemblea è riunita in prima o in seconda
convocazione.
160. Se all’amministratore viene notificato l’avvio di un’azione
legale nei confronti del condominio, è tenuto a convocare
l’assemblea?
L’amministratore ha la rappresentanza legale del condominio e quindi si può
dire abbia una specie di rappresentanza automatica del condominio quando
qualcuno promuove una lite contro il condominio stesso (viene definita “le-
gittimazione passiva”). Tuttavia, in tutti i casi in cui la lite esula dalle sue attri-
buzioni, l’amministratore è obbligato a darne immediata notizia all’assemblea,
160
Responsabilità e difesa dei condomini
pena la revoca dal suo incarico e il rischio di dover risarcire il condominio
per i danni eventualmente subiti a causa della mancata convocazione dell’as-
semblea (art. 1131 del Codice Civile).
161. Se una lite giudiziaria rientra nelle competenze dell’ammi-
nistratore, come si deve attivare?
Se una lite rientra nelle competenze dell’amministratore, egli è tenuto a pro-
muoverla o se è il condominio a subirla, ad assumere la rappresentanza del
condominio stesso, costituendosi in giudizio. In alternativa, può convocare
l’assemblea specificando la questione all’ordine del giorno.
Se non provvede, risponde in proprio dei danni che il condominio avesse
subito a causa della sua inerzia.
162. Quando una lite giudiziaria non rientra nelle competenze
dell’amministratore, come si deve comportare?
Quando una lite non rientra nelle competenze dell’amministratore, la rappre-
sentanza deve essergli conferita dall’assemblea con delibera adottata con il
voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappre-
sentino almeno 500 millesimi. In tali casi è facoltà discrezionale dell’assemblea
la decisione di promuoverle. Qualora l’assemblea non abbia preventivamente
autorizzato al giudizio l’amministratore, quest’ultimo può agire per la tutela
degli interessi condominiali, ma dovrà ottenere la ratifica del suo operato
(Corte di Cassazione Sezioni Unite, sentenza n. 18331/2010).
163. Se un condomino non vuole essere coinvolto in una lite
giudiziaria promossa dal condominio, cosa deve fare?
Ciascuno dei condomini ha diritto di chiamarsi fuori da una causa intentata dal
condominio: il dissenziente ha 30 giorni per dichiararlo dalla data in cui ha
avuto conoscenza della delibera con cui l’assemblea ha deciso di avviare la lite.
Per legge dovrebbe farlo con atto notificato all’amministratore (art. 1132 del
Codice Civile), ma è ammesso anche l’invio di una raccomandata con ricevuta
di ritorno, non ritenendo necessaria la notifica con ufficiale giudiziario.
In ogni caso, non basta comunque una telefonata, ma nemmeno il fatto che,
se il condomino è presente in assemblea, il dissenso sia riportato nel verbale.
161
Il condominio in 170 domande Responsabilità e difesa dei condomini

In effetti, la volontà del condomino dissenziente deve risultare a verbale, ma la Modello 17 Richiesta risarcimento danni al condominio
sola dichiarazione espressa in assemblea e riportata in tale documento, anche
se esplicita, non è sufficiente. Nel caso in cui la delibera che decide l’avvio
della lite non sia stata comunicata a un condominio assente, il dissenso può
essere comunicato in qualsiasi stato della causa. Il testo della comunicazione Mittente:
di dissenso da inviare all’amministratore potrà essere il seguente: Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
“Oggetto: notifica di dissenso alle liti ai sensi dell’art. 1132 Codice Civile Egr. Sig. ..........…...............……
Il sottoscritto. condomino dello stabile di via ...n. .., preso atto che in data .... Amministratore del condominio
l’assemblea del condominio in oggetto ha deliberato di promuovere (o resistere) Sito in ............................………
alla lite giudiziaria nei confronti di ..., ai fini e per gli effetti dell’art. 1132 Via …........................… n. ....…
del Codice Civile, comunica che intende separare la propria responsabilità
da quella del condominio nel caso di soccombenza del condominio nella lite. Raccomandata a.r.
Luogo e data – Firma”. Luogo e data

Oggetto: Richiesta risarcimento danni – Sinistro del ......... (data sinistro)

164. Quali sono le conseguenze della comunicazione di dissenso Egregio Amministratore,

alla lite?
L’esonero riguarda solo le spese processuali e non si estende al merito della
domanda. Il condomino dissenziente subisce quindi comunque l’esito sfa-
vorevole della lite, ma non ne sopporta le conseguenze con riferimento alle
spese legali.
Se quindi il condominio è condannato al risarcimento dei danni subiti da un
terzo, anche il condomino dissenziente è tenuto a pagare la sua quota dei
danni lamentati da chi ha avviato la causa nei confronti del condominio: non
paga però le spese legali.
Se il condominio, invece, vince la causa e il condomino dissenziente trae un
vantaggio dall’esito favorevole, il condominio può chiedergli di partecipare
alle spese processuali (salvo quella parte che è stato possibile recuperare
dalla controparte). Il dissenso alla lite vale solo tra i condomini e non può
essere opposta a terzi, ossia se il condominio perde la causa, la parte che ha
vinto, per recuperare il proprio credito derivante dalla sentenza favorevole,
può rivolgersi a qualsiasi condomino, anche al condomino dissenziente dalla
lite, il quale, però, ha il diritto di rivalersi sul condominio.
Nel caso di liti avviate dall’amministratore nei limiti delle proprie attribuzioni,
i condomini non potranno in ogni caso manifestare il proprio dissenso.
con la presente Le segnalo che il .................. (data sinistro) si è verificato un danno alla mia
unità immobiliare posta nel condominio in oggetto.
Ho infatti rilevato che .............................................................................. (breve descrizione
del danno rilevato e delle probabili cause. Per esempio: “a seguito del forte temporale di
ieri il plafone della sala dell’appartamento di mia proprietà posto all’ultimo piano ha
manifestato evidenti segni di infiltrazioni di acqua, danneggiandosi parzialmente”)1.
Poiché il danno pare causato da una parte di proprietà condominiale, La invito, ai sensi
dell’art. 1130 del Codice Civile, ad attivarsi immediatamente per la ricerca e riparazione del
guasto che ha causato il danno sopra descritto.
Chiedo sin d’ora, ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile, il risarcimento del danno subito
dalla mia unità immobiliare, la cui entità mi riservo di precisare in seguito2.
La invito a contattare la compagnia assicuratrice con cui il condominio è assicurato inviando
alla stessa una segnalazione di sinistro.
Le confermo la mia disponibilità per i sopralluoghi del perito – previo appuntamento – e per
l’invio della documentazione utile a valutare l’entità del danno subito3.
Distinti saluti.
Firma
1
La descrizione, precisa ma sintetica, deve evidenziare il nesso tra il danno e la parte comune, evitando
descrizioni dettagliate che possono essere controproducenti dell’evento: occorre rendere evidente il
collegamento.
2
È fondamentale pretendere che il guasto venga riparato e fare subito presente che del danno subito
si pretenderà il risarcimento.
3
L’amministratore deve attivare la polizza nel termine previsto dal contratto (di solito 3 giorni). Il
condomino danneggiato può pretendere dal condominio il risarcimento del danno se l’assicurazione
rifiutasse il risarcimento richiesto.

162 163
Il condominio in 170 domande Responsabilità e difesa dei condomini

Modello 18 Richiesta all’amministratore di sollecito Voglia prendere atto che, in assenza di un opportuno e sollecito riscontro, mi riservo con
rammarico di esercitare ogni azione per la migliore tutela del mio buon diritto nei confronti
alla compagnia assicurativa del condominio da Lei amministrato, senza esclusione della sede giudiziaria2.

Confidando in una Sua fattiva collaborazione, Le porgo i miei più cordiali saluti.

Mittente: Firma
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…

Raccomandata a.r.
Luogo e data

Oggetto: Richiesta di sollecito alla compagnia assicurativa – Sinistro del .........

(data sinistro)

Egregio Amministratore,
con riferimento al sinistro del .......… (data sinistro) a Lei ben noto in quanto oggetto del-
la mia segnalazione dello scorso................... (data lettera segnalazione all’amministratore
del sinistro), con la presente La invito a sollecitare la compagnia assicuratrice, con la quale
il condominio in oggetto è assicurato con polizza “globale fabbricati”, a un opportuno
riscontro.

A oggi, in effetti, non ho ancora avuto notizia dell’apertura della pratica relativa al sinistro
in oggetto

oppure

non mi è stato ancora comunicato il riferimento dello studio peritale che si occupa della
liquidazione del danno da me subito

oppure
non mi è ancora pervenuta alcuna offerta risarcitoria . 1
Voglia pertanto, nell’interesse del condominio da Lei amministrato e in ottemperanza al
Suo incarico ai sensi dell’art. 1130 del Codice Civile, contattare la compagnia assicuratrice
facendosi parte diligente nel rappresentare la mia lamentela.
1
I casi in cui si rende necessario sollecitare la compagnia assicuratrice del condominio ad attivarsi
possono essere diversi a seconda del momento in cui la gestione della pratica relativa al sinistro per il
quale si attiva la copertura assicurativa entra in una fase di stallo: occorre quindi scegliere tra le opzioni
proposte. Il condominio è il soggetto assicurato e dunque l’amministratore è colui che può e deve
prendere contatto con la compagnia assicuratrice.
2
L’intervento della compagnia assicuratrice è in pratica determinante nel garantire un veloce
risarcimento. Attenzione: il condomino danneggiato può sempre pretendere dal condominio il
risarcimento del danno anche se l’assicurazione rifiutasse il risarcimento richiesto facendo valere
eventuali limitazioni contenute nella polizza. Se l’amministratore non si è correttamente adoperato
per evitare tale scenario, potrebbe trovarsi a dover rispondere di tale sua inerzia nei confronti del
condominio.

164 165
Il condominio in 170 domande

Modello 19 Richiesta degli estremi della compagnia

assicurativa

Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............……
Amministratore del condominio
Sito in ............................………
Via …........................… n. ....…

Raccomandata a.r.
Luogo e data

Oggetto: Condominio ......... (nome condominio se esiste) via ........., città .........
– sinistro del ......... (data sinistro)

Egregio Amministratore,
con la presente, in relazione al sinistro del ....................... (data sinistro), da me già segna-
lato lo scorso ....................... (data lettera inviata all’amministratore di segnalazione del
sinistro)1, La invito a indicarmi i riferimenti utili per contattare la compagnia assicuratrice
presso la quale il condominio è assicurato con polizza “globale fabbricati”, al fine del solle-
cito risarcimento del danno subito dalla mia unità immobiliare.
Si tratta in particolare di quanto segue:

1. nome compagnia e numero polizza;

2. numero del sinistro assegnato a seguito della Sua segnalazione successiva alla mia lettera
del ................ (data lettera inviata all’amministratore di segnalazione sinistro);
3. nome del perito liquidatore, se già comunicato dalla compagnia;
4. numero di pratica eventualmente assegnato dal perito liquidatore, se già comunicato
dalla compagnia assicuratrice o dallo studio peritale.

Certo della Sua effettiva collaborazione nell’interesse del condominio e nell’adempimento

del Suo mandato ai sensi dell’art. 1130 del Codice Civile, Le porgo i miei più cordiali saluti.

Firma

1
L’amministratore stesso deve inviare alla compagnia assicuratrice la segnalazione di sinistro necessaria
per attivare le garanzie di polizza; successivamente alla segnalazione, però, il condomino danneggiato
da una parte comune può contattare direttamente la compagnia o il perito per definire il proprio
risarcimento: per questo ha bisogno dei riferimenti sopra specificati.

166
 8
Energia e ambiente

Energia
e ambiente

In Italia gli edifici esistenti ammontano a quasi 13 milioni: di questi oltre 11

sono a uso abitativo. Gli oltre 11 milioni di edifici abitativi contano più di 27
milioni di unità abitative occupate da quasi 21 milioni di famiglie. Il patrimonio
edilizio in Italia è quindi consistente ma è un patrimonio obsoleto, in gran parte
realizzato prima del 1971, per circa il 55% e per oltre l’80% prima del 1991.

Riqualificazione degli immobili

Solo una parte residuale realizzata in epoca recente risponde a requisiti di
efficienza e sostenibilità. Quindi gli interventi in termini di riqualificazione e di
efficientamento energetico sono un elemento di primaria importanza. I recenti
terremoti con esiti distruttivi hanno evidenziato importanti criticità anche dal
punto di vista della resistenza statica dei fabbricati.
L’impatto ambientale del settore residenziale è ragguardevole ma, d’altra parte,
un condominio può anche rappresentare la prima cellula di ambiente eco-
compatibile urbano, indispensabile per promuovere e accelerare i processi
di “Agenda 2030,” un documento di intenti e obiettivi programmatici su am-
biente, economia e società sottoscritto da Paesi di tutto il mondo durante la
Conferenza delle Nazioni Unite su Ambiente e Sviluppo a New York nel 2015.

167
Il condominio in 170 domande
Efficienza energetica negli edifici
Dal punto di vista dei consumi energetici, in Europa il 40% dei 930 MTEP
(milioni di tonnellate equivalenti di petrolio) di energia consumata viene
utilizzato nel settore residenziale e terziario. Dei circa 150 MTEP di energia
finale che l’Italia consuma annualmente, gli usi civili sono responsabili del
30%. Il 21% dei consumi energetici totali riguarda il solo settore residenziale.
Circa l’80% dei consumi energetici nel settore residenziale è dovuto a usi
termici: il 70% riguarda il riscaldamento degli ambienti, mentre il 10% attiene
al riscaldamento dell’acqua sanitaria. L’incidenza del riscaldamento residen-
ziale è rilevante anche sulle emissioni di polveri (PM 2,5 e PM 10) e di gas c
L’impatto del settore residenziale sull’ambiente è quindi molto rilevante. Una
delle strategie fondamentali per ridurre questo impatto è il risparmio energetico.
In ambito condominiale, quando si parla di risparmio energetico, si intende,
in genere, fare riferimento a un “uso razionale” dell’energia.
Si tratta di un’operazione tecnologica con la quale si intende raggiungere
l’obiettivo di fare in modo che gli utenti possano beneficiare degli stessi
servizi in quantità e qualità ma con un minor consumo di energia primaria
ed eventualmente con un maggior impegno di risorse d’altro tipo (capitale,
lavoro, materiali).
Il punto di partenza di ogni seria operazione di razionalizzazione energetica
è sempre una rigorosa contabilità energetica: per dichiarare conveniente un
intervento di razionalizzazione energetica sarebbe infatti opportuno ragiona-
re su quale specifico consumo si vorrebbe incidere e verificare tutte le sue
conseguenze, considerando il sistema edificio-impianti.
Così, per esempio, le opere di coibentazione delle facciate del fabbricato non
dovrebbero prescindere dalla coibentazione del tetto o dalla sostituzione dei
serramenti. D’altra parte, le opere sull’involucro dell’edificio perdono molto del
proprio potenziale di risparmio se il condominio continua a essere riscaldato
da una centrale termica obsoleta e poco efficiente.
Naturalmente nulla vieta di scaglionare nel tempo le opere necessarie, verifi-
cando a ogni passaggio le migliori tecnologie disponibili a costi sopportabili.
Immobili a rischio sismico
In Italia ogni anno si verificano in media circa un centinaio di terremoti che
la popolazione è in grado di percepire.
Considerando gli ultimi 150 anni, gli eventi sismici che hanno determinato gravi
danni a persone e cose in Italia si sono presentati, in media, uno ogni 5 anni.
Per quanto riguarda il rischio sismico, la classificazione territoriale per gra-
do di pericolo evidenzia come oltre 21,5 milioni di persone abitino in aree
del Paese esposte a rischio sismico molto o abbastanza elevato (classificate,
168
Energia e ambiente
rispettivamente, 1 e 2), con una quota pari quasi a 3 milioni nella sola zona
1 di massima esposizione. Altri 19 milioni risiedono, invece, nei comuni clas-
sificati in zona 3, zona che non può dirsi sicura, considerando, per esempio,
i comuni dell’Emilia-Romagna colpiti dal sisma del maggio 2012 appartene-
vano proprio a questa fascia di rischio sismico. Il complesso delle abitazioni
residenziali italiane si presenta particolarmente vetusto e, per questa ragione,
potenzialmente bisognoso di messa in sicurezza dal rischio sismico. La quota
di immobili da recuperare è stimata pari a circa il 40% delle abitazioni del
Paese, indipendentemente dal livello di rischio sismico.
Immobili e fotovoltaico
Il Ministero dello Sviluppo Economico ha pubblicato il 21 gennaio 2020 il
testo del Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima, che recepisce le
novità contenute nel Decreto Legge sul Clima (D.L. 111/2019 convertito in
legge con la L. 141/2019) nonché quelle sugli investimenti per il “Green New
Deal” previste nella Legge di Bilancio 2020.
Secondo il Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima (PNIEC), il foto-
voltaico è chiamato a svolgere un ruolo da protagonista nel sistema elettrico
nazionale, guidandone una profonda decarbonizzazione. In particolare, il
PNIEC prevede un target di 52 GW di capacità fotovoltaica entro il 2030, oltre
il doppio rispetto ai 20,9 GW installati fino al 2019. In particolare, la crescita
dovrebbe accelerare notevolmente nel periodo 2023-2025, con una nuova
capacità media annuale aggiuntiva pari a circa 4,6 GW. Con riferimento ai
sistemi di accumulo, secondo ANIE Rinnovabili (Federazione che raggrup-
pa le imprese operanti nel settore delle fonti rinnovabili elettriche aderente
a Confindustria), al 31 ottobre 2020 si contavano in Italia 36.896 sistemi di
questo tipo abbinati a impianti fotovoltaici, per una potenza complessiva di
170 MW e una capacità di accumulo di 267 MWh. Per il futuro si prevede un
abbinamento sempre più frequente tra impianti di produzione elettrica da
sistemi fotovoltaici e accumulo, così da massimizzare l’autoconsumo.
L’installazione di impianti fotovoltaici è considerata dal Codice Civile come
un’opera socialmente utile e quindi da agevolare sia con riferimento agli impianti
che sono al servizio di tutto il condominio che con riferimento agli impianti
che servono solo alcuni dei condomini per la propria unità immobiliare.
Nel primo caso la decisione viene assunta dall’assemblea con una maggioranza
ridotta rispetto a quella tipica delle innovazioni: basta il voto favorevole della
maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti 500/1000 come previsto
dall’1120 comma 2 del Codice Civile, mentre nel secondo caso il condomino
può procedere, come ammesso dall’art. 1222 bis del Codice Civile, senza
necessità di autorizzazione: se il regolamento di condominio non lo vieta,
basta una comunicazione all’amministratore (Modello 20).
169
Il condominio in 170 domande
L’assemblea può ripartire l’uso delle coperture tra gli interessati ad installare
pannelli solari e chiedere garanzie per i danni che potrebbero verificarsi sia
durante lo svolgimento delle opere che successivamente.
Strumenti di incentivazione per il cambiamento
Per cercare di attuare gli obiettivi sopra delineati, sono stati messi in campo
strumenti anche molto differenti tra loro. In sintesi qui di seguito parliamo di
alcuni strumenti.
• Certificazioni di parte terza I protocolli o certificazioni di sostenibilità
nascono negli anni ‘90 con l’obiettivo di diffondere la cultura dell’edilizia
sostenibile, garantire e valutare l’applicazione di strategie di riduzione dell’im-
patto ambientale nel progetto e nella costruzione degli edifici.
Ecco qui di seguito le più importanti in Italia.
- CasaClima: ideato dalla Provincia di Bolzano (certificazione obbligatoria
per le nuove costruzioni realizzate in provincia dal 12 gennaio 2005);
- LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) sviluppato dalla
U.S. Green Building Council e gestito da Gbc Italia di Trento;
- Sistema Edifici ITACA (Istituto per l’Innovazione e la Trasparenza negli
Appalti e la Compatibilità Ambientale) di Icmq.
Con l’eccezione della provincia di Bolzano, le certificazioni di parte terza
sono essenzialmente uno strumento di mercato che fa della qualità ambientale
uno strumento di crescita della competitività in un settore finora interessato
da logiche di mercato tradizionali.
• Prescrizioni normative Con riferimento alle prestazioni ambientali, vi sono
norme che in alcuni contesti impongono il miglioramento della prestazione
energetica del sistema edificio/impianto. Così gli interventi di ristrutturazione
importante o di riqualificazione degli edifici come pure anche solo di ma-
nutenzione straordinaria condotti sulle facciate dell’edificio – che non siano
di sola pulitura o tinteggiatura esterna, ma siano anche influenti dal punto
di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie
disperdente lorda complessiva dell’edificio – devono soddisfare i requisiti
indicati nel D.M. 26/06/2015 (Decreto “requisiti minimi”).
Rientra in questo contesto anche l’obbligo di installazione dei sistemi di
contabilizzazione di calore imposto dal D. Lgs. 102/2014 di recepimento
della Direttiva 2012/27/UE.
Con riferimento invece agli aspetti di sicurezza statica, il riferimento norma-
tivo è il D.M. 14/01/2008 – NTC08, che definisce sia i provvedimenti relativi
alla progettazione dei nuovi edifici, sia quelli relativi agli edifici esistenti
che devono essere sottoposti ad adeguamento antisismico. È obbligatoria
170
Energia e ambiente
una valutazione sismica degli edifici esistenti (ad eccezione degli edifici
strategici, per esempio, le scuole) solo in caso di variazione di classe e/o di
destinazione d’uso con incrementi dei carichi globali in fondazione superiori
al 10%, sopraelevazione o ampliamento dei locali, interventi strutturali per
la trasformazione dell’edificio in un fabbricato diverso dal precedente.
• Incentivi fiscali Le norme fiscali prevedono di volta in volta diverse age-
volazioni per incentivare gli interventi di risparmio energetico sulle parti
comuni degli edifici condominiali. Incentivi fiscali sono previsti anche per gli
adeguamenti strutturali per una migliore resistenza degli edifici ai terremoti.
Sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate sono pubblicati adempimenti e
procedure da seguire attentamente per usufruire degli incentivi. Diversi in-
terventi di recupero del patrimonio edilizio, intesi anche come manutenzione
ordinaria e straordinaria, efficientamento energetico e abbattimento delle
barriere architettoniche beneficiano da tempo di una rilevante detrazione
fiscale introdotta dalla L. 449/1997. La norma è stata successivamente mo-
dificata e prorogata e resa stabile dal D.L. n. 201 del 2011 che ha inserito
nel D.P.R. n. 917 del 1986 (Testo unico delle imposte sui redditi – TUIR)
il nuovo art. 16-bis.
Gli incentivi fiscali sono stati ripetutamente ampliati, previsti per periodi più
o meno lunghi, molto spesso rinnovati e integrati da meccanismi di cessione
della detrazione fiscale. L’incentivazione fiscale si conferma quindi da circa
venti anni come lo strumento fondamentale per l’adeguamento del patrimo-
nio edilizio. Attualmente la riqualificazione degli stabili si traduce peraltro,
effettivamente, in un aumento del valore di mercato dell’unità immobiliare
che si stima a oggi possa variare, a seconda del contesto territoriale, da un
minimo del 10% fino al 30%.
165. Che cos’è la certificazione energetica degli edifici?
La certificazione energetica degli edifici ha l’obiettivo di misurare le prestazioni
energetiche di una casa e determinarne così l’impatto sull’ambiente. È una
certificazione rilevante per beneficiare di alcuni bonus fiscali ed è attualmente
definita “attestato di prestazione energetica (APE)”.
La certificazione energetica degli edifici è uno strumento previsto dalla Direttiva
Europea 91/2002, già presente nella L. 10/1991 e prescritta dal D. Lgs.
192/2005 di recepimento della Direttiva medesima, successivamente modifi-
cato dal D. Lgs. 311/2006, dalla L. 133/2013 e da ultimo dal D.L. 63/2013.
Questa normativa ha un fine ambizioso: fare in modo che gli investimenti
sostenuti dai proprietari di immobili per ridurre la quantità di energia annua
necessaria per il riscaldamento invernale e la climatizzazione estiva degli
171
Il condominio in 170 domande
edifici, per la produzione di acqua calda sanitaria, per la ventilazione e l’illu-
minazione, trovino riscontro nel maggior valore di mercato dell’immobile, sia
nel momento della vendita che nel momento della concessione in locazione.
La certificazione energetica è costituita da un documento che contiene tutte
le caratteristiche che si riferiscono all’efficienza energetica di un edificio.
Gli edifici, attraverso un metodo di calcolo definito dalla legge, vengono
suddivisi in più classi che si distinguono tra loro sulla base del consumo di
energia per metro quadro: la classificazione che ne risulta viene riportata in
un attestato che ha validità pluriennale e che accompagna la documentazione
dell’immobile lungo tutta la sua vita. Nell’attestato, vi è un elemento partico-
larmente evidente: la scala di colori decrescente, che varia dalla maggiore alla
minore efficienza energetica, dalla lettera A, rappresentata dal colore verde,
alla lettera G, rappresentata dal colore rosso. Proprio in base a questa scala di
colori si può comprendere quale sia il livello di fabbisogno energetico dell’unità
immobiliare in cui si risiede. L’attestato dovrà essere aggiornato in occasione
di ogni intervento di ristrutturazione che modifichi la prestazione energetica
dell’edificio o dell’impianto. La certificazione energetica è obbligatoria per i
nuovi edifici, mentre non lo è per i proprietari di edifici esistenti almeno fino
al momento in cui decidono di vendere l’immobile o di concederlo in loca-
zione: in questi casi, infatti, scatta comunque l’obbligo di allegare al rogito o
al contratto di affitto copia dell’attestato di prestazione energetica. La legge,
inoltre, prevede l’obbligo di indicare la classe energetica dell’immobile anche
negli annunci commerciali che riguardano la vendita o la locazione.
Attenzione che la legge non impone di migliorare la classe energetica dell’im-
mobile, ma solo di informare l’interessato all’acquisto o alla locazione di quel-
la che è la situazione al riguardo, utilizzando un sistema standard e quindi
confrontabile.
L’obbligo di dotare il fabbricato di un attestato di prestazione energetica è
previsto anche nel caso in cui si eseguano, in un edificio di superficie utile
superiore a 1.000 m2, interventi di manutenzione straordinaria di portata
particolarmente rilevante (ristrutturazione integrale o demolizione e rico-
struzione). Elaborare un sistema di calcolo del fabbisogno energetico di un
edificio non è cosa facile ed è da tempo oggetto di un dibattito lungo e
complesso: solo dal dicembre 2012 sono in vigore le Linee guida nazionali
riguardanti la certificazione energetica degli edifici, contenute nel D.M. del
26/6/2009 modificato dal D.M. del 26/6/2015.
In questi decreti vi è una norma molto importante per gli amministratori di
condominio: viene infatti meglio precisato che gli amministratori degli stabili
e i responsabili degli impianti sono tenuti a fornire ai condomini o ai certifi-
catori da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici,
compreso il libretto di impianto (o di centrale termica) per la climatizzazione,
necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici.
L’attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità im-
172
Energia e ambiente
mobiliari facenti parte di un medesimo edificio: l’attestazione di prestazione
energetica riferita a più unità immobiliari, come accade nel caso in cui si
volesse elaborare un attestato di prestazione energetica riferito a tutto il con-
dominio, può essere prodotta solo qualora tutte le unità immobiliari abbiano
la medesima destinazione d’uso, siano servite dal medesimo impianto termico
destinato alla climatizzazione invernale e, se presente, dal medesimo sistema
di climatizzazione estiva.
166. Con quale maggioranza l’assemblea delibera innovazioni
relative all’efficienza energetica?
Facciamo una premessa: il nostro ordinamento tratta del risparmio energetico,
anche con specifico riferimento al condominio, ormai da molto tempo.
La L. 10/1991 considerava già la materia ed è stata oggetto di numerosi
rimaneggiamenti. Attualmente, l’art. 1120 del Codice Civile dispone che le
opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici e le opere che
consentono la produzione di energia mediante utilizzo di impianti di cogene-
razione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili possono essere approvate
in assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti
in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
L’amministratore, peraltro, è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni
dalla richiesta anche di un solo condomino interessato alla realizzazione
delle opere in questione: se non lo fa, tale inerzia è motivo di revoca giu-
diziale, perché l’art. 1129 comma 12 considera una grave irregolarità per
l’amministratore l’omessa convocazione dell’assemblea nei casi previsti
dalla legge.
Rifiuti
Le problematiche connesse alla produzione di rifiuti hanno assunto negli ulti-
mi decenni proporzioni sempre maggiori in relazione al miglioramento delle
condizioni economiche, al progredire dello sviluppo industriale, all’incremento
della popolazione e delle aree urbane. L’impatto dei rifiuti sull’ambiente e sulla
salute è rilevante da molti punti di vista: i rifiuti impattano sulle acque, a causa
di scarichi diretti o a causa del percolato prodotto dalle discariche, sull’aria, a
causa delle emissioni di metano prodotto nelle discariche in conseguenza di
processi di decomposizione della componente organica contenuta nei rifiuti
e per le emissioni di sostanze inquinanti e polveri prodotte negli impianti di
173
Il condominio in 170 domande Energia e ambiente

incenerimento, sul suolo, a causa di scarichi accidentali o di abbandono di

La diagnosi energetica per riqualificare rifiuti con conseguente creazione di siti contaminati.
Nel Rapporto Rifiuti Urbani 2021 presentato da ISPRA (Istituto Superiore per la
l’edificio Protezione e la Ricerca Ambientale) il 21 dicembre 2021 per quanto riguarda
il nostro Paese, si leggono dati molto interessanti in relazione alla produzione
L’attuale tendenza dell’edilizia residenziale ha già portato alla costruzione di im-
di rifiuti solidi urbani. Il 2020 vede un calo della produzione nazionale dei
mobili, realizzati anche nel nostro Paese, con un fabbisogno energetico quasi
rifiuti del 3,6%, che si attesta a 28,9 milioni di tonnellate.
nullo: questi edifici possono essere “passivi” oppure possono essere “edifici nZeb
Cresce, invece, la percentuale di raccolta differenziata, che si attesta al 63%
(Nearly Zero Energy Building)”. A partire dal primo gennaio 2021 tutti gli edifici di
della produzione nazionale, con una crescita di 1,8 punti rispetto al 2019.
nuova costruzione devono essere nZeb (art. 4 bis D. Lgs. 192/2005). Per gli im-
Le percentuali di raccolta differenziata rispetto alla produzione totale dei rifiuti
mobili esistenti, la tendenza attuale è di riqualificare diminuendo i bisogni di ener-
urbani di ciascuna macroarea sono pari al 70,8% per le regioni settentrionali,
gia, attraverso una diagnosi energetica di base che consenta di conoscere al me-
al 59,2% per quelle del Centro e al 53,6% per le regioni del Mezzogiorno.
glio lo stato di fatto di un edificio in modo da poter valutare quali siano i migliori
La gestione dei rifiuti nel 2020 vede l’invio a impianti di recupero di materia
interventi da mettere in atto. Se si pensa alla riqualificazione energetica di un
di circa il 51% dei rifiuti prodotti e raccolti in maniera differenziata. Il riciclag-
condominio, occorre considerare che gli edifici sono un “sistema” complesso fat-
gio totale, comprensivo delle frazioni in uscita dagli impianti di trattamento
to da un involucro, di cui fanno parte le facciate, il tetto, i serramenti e da impianti
meccanico e meccanico biologico, si attesta al 54,4% e riguarda le seguenti
di riscaldamento e talvolta di raffrescamento. Ecco la strategia che vi consigliamo:
frazioni: organico, carta e cartone, vetro, metallo, plastica e legno.
La normativa europea prevede ambiziosi obiettivi di riciclaggio al 2025 e 2030
• la diagnosi energetica è uno strumento definito dalla norma nazionale UNITs
per i rifiuti di imballaggio che rappresentano uno dei principali flussi moni-
11300/1-2: a grandi linee consiste nell’analisi dello stato di salute del sistema
torati. Nel 2020, il recupero complessivo dei rifiuti di imballaggio rappresenta
edificio-impianto e nell’individuazione degli eventuali correttivi;
l’83,7% dell’immesso al consumo, in aumento di oltre tre punti rispetto al 2019.
• con la consulenza di un tecnico esperto, è possibile predisporre un capitolato
Tutte le frazioni merceologiche presentano un incremento della percentuale,
d’appalto, ossia un’accurata descrizione dei lavori che consente di confrontare i
a eccezione di acciaio e alluminio. La raccolta differenziata svolge un ruolo
preventivi di varie aziende. È opportuno, peraltro, che il tecnico sia indipenden-
prioritario nel sistema di gestione integrata dei rifiuti, in quanto consente prima
te e non legato alle aziende a cui si chiederanno i preventivi per i lavori;
di tutto di ridurre la quantità di rifiuti da avviare allo smaltimento.
• le cosiddette ESCO (Energy Service COmpany) sono definite nel D. Lgs.
Una raccolta differenziata corretta consente la valorizzazione delle compo-
115/2008 come “persona fisica o giuridica che fornisce servizi energetici ovvero
nenti merceologiche dei rifiuti, da cui consegue il recupero di materiali e di
altre misure di miglioramento dell’efficienza energetica nelle installazioni o nei
energia nella fase di trattamento finale e la riduzione della quantità e della
locali dell’utente e, ciò facendo, accetta un certo margine di rischio finanziario.
pericolosità dei rifiuti da avviare allo smaltimento indifferenziato, permettendo
Il pagamento dei servizi forniti si basa, totalmente o parzialmente, sul miglio-
l’individuazione delle tecnologie più adatte al trattamento dei rifiuti medesimi.
ramento dell’efficienza energetica conseguito e sul raggiungimento degli altri
La raccolta differenziata ha peraltro un effetto secondario positivo di tutto
criteri di rendimento stabiliti”. In pratica, sono delle società che si fanno carico
rilievo: la promozione di comportamenti più corretti da parte dei cittadini in
dell’investimento iniziale per l’esecuzione di lavori di miglioramento dell’effi-
relazione alle scelte di acquisto a beneficio delle politiche di prevenzione e
cienza energetica degli impianti termici in cambio di un accordo contrattuale
riduzione della quantità di rifiuti prodotti.
con il condominio per cui beneficiano del risparmio che spetterebbe a quest’ul-
timo sulla bolletta energetica. Il problema è rappresentato dalla complessità
dei contratti di questo genere a cui ha cercato di porre rimedio un’interessante
iniziativa della Camera di Commercio di Milano che ha elaborato un modello
167. La raccolta differenziata dei rifiuti solidi urbani è obbligatoria?
di contratto tipo;
• gli incentivi sono frequenti in questo settore. Occorre verificarne attentamente
La raccolta differenziata è prevista dal Testo Unico delle leggi in materia am-
la presenza, considerando sia la scadenza che le limitazioni e adempiendo con
bientale (D. Lgs. 152/2006) che fissa le competenze dei vari Enti coinvolti
attenzione alle disposizioni burocratiche per beneficiarne.
e gli obiettivi da raggiungere. Già a livello comunitario, gli atti strategici e
regolamentari dell’Unione Europea pongono come obiettivo prioritario l’uso

174 175
Il condominio in 170 domande
sostenibile delle risorse, correlandolo alla gestione sostenibile dei rifiuti L’ottavo
Programma d’Azione per l’Ambiente (PAA), punta a garantire l’attuazione,
l’applicazione e la realizzazione delle politiche e delle normative in materia
di clima e di ambiente, contribuendo alla realizzazione dell’Agenda 2030 per
lo sviluppo sostenibile dell’Onu. Tra i suoi obiettivi vi è l’uso sostenibile delle
risorse, correlato anche alla gestione sostenibile dei rifiuti e soprattutto l’obiet-
tivo di dissociare la crescita economica dall’uso delle risorse accelerando la
transizione a un’economia circolare. Nella strategia comunitaria l’individuo è il
protagonista delle politiche di prevenzione e riciclo dei rifiuti, che si pongono
l’obiettivo di indirizzare i consumi verso prodotti che inquinino meno durante
tutte le fasi del loro ciclo di vita (progettazione, realizzazione, distribuzione,
consumo e post-consumo) e che siano, inoltre, più facilmente riutilizzabili e
riciclabili, nell’ottica della transizione a un’economia circolare. Tale strategia
può efficacemente ridurre la produzione di rifiuti e promuovere comunque il
loro riciclaggio, garantendo un utilizzo più sostenibile delle risorse. In questo
sistema il cittadino ha un ruolo fondamentale anche nei sistemi di raccolta
differenziata, il cui successo è legato soprattutto a una corretta informazione
e ad un suo attivo coinvolgimento. Le modalità di organizzazione della rac-
colta differenziata, da tutti i punti di vista, sono molto differenti localmente: le
Regioni sono chiamate a elaborare i piani regionali di gestione dei rifiuti che
trovano poi applicazione in regolamenti locali specifici, a loro volta dettagliati
da ordinanze dei Sindaci. Occorre quindi considerare con attenzione quanto
dispone il proprio Comune: le regole relative alla raccolta differenziata dei
rifiuti solidi urbani trovano spesso riscontro in sanzioni amministrative speci-
fiche di importo variabile. È peraltro molto recente l’approvazione da parte di
ARERA del “Testo unico per la regolazione della qualità del servizio di gestione
dei rifiuti urbani” per nuovi standard di gestione omogenei nel nostro Paese.
Nuovi standard minimi tecnici e contrattuali che entreranno in vigore dal primo
gennaio 2023 ma per i quali la regolazione obbliga gli Enti territorialmente
competenti a scegliere, entro il prossimo 31 marzo 2022, uno dei quattro schemi
regolatori previsti (da minimo ad avanzato), in base al livello di servizio effet-
tivo di partenza, individuando i costi eventualmente connessi all’adeguamento
agli obblighi all’interno del Piano Economico Finanziario (PEF) 2022-2025.
168. Se il condominio viene multato per non aver effettuato
correttamente la raccolta differenziata, come si ripartisce
la spesa della sanzione?
In questi casi l’effettivo trasgressore è in effetti ignoto, ma il condominio, nella
persona dell’amministratore, viene individuato quale responsabile in solido ai
sensi dell’art. 6 della L. 689/1981 (“Il proprietario della cosa che servì o fu
176
Energia e ambiente
destinata a commettere la violazione o, in sua vece, l’usufruttuario o, se trattasi
di bene immobile, il titolare di un diritto personale di godimento, è obbligato
in solido con l’autore della violazione al pagamento della somma da questo
dovuta se non prova che la cosa è stata utilizzata contro la sua volontà”).
La sanzione verrà ripartita tra i condomini, alla stregua di qualsiasi spesa
condominiale, su base millesimale.
Amianto
Con il termine amianto (dal greco amiantos – inattaccabile, incorruttibile)
o asbesto (dal greco asbestos – che non brucia, perpetuo) si indica un mi-
nerale, anzi un gruppo di minerali a struttura microcristallina e di aspetto
finemente fibroso, composti da silicato di magnesio, calcio e ferro. L’amianto
è presente in natura, sempre unito ad altri minerali; viene estratto da cave
e miniere per frantumazione della roccia madre, da cui si ottiene la fibra
purificata. L’amianto resiste alle temperature elevate, all’azione di agenti
chimici e biologici, alla trazione, all’usura. È molto elastico, facilmente fila-
bile, fonoassorbente.
Queste e altre proprietà, oltre ad un basso costo di produzione, hanno fatto
dell’amianto un materiale estremamente versatile, impiegato estesamente dal
dopoguerra in avanti in molti settori, dalla costruzione dei mezzi di trasporto,
all’edilizia, all’industria automobilistica e così via. Nell’industria dei materiali
edili, l’amianto è stato utilizzato per la produzione di circa 2.000 diversi prodotti.
I materiali più diffusi erano in cemento-amianto: lastre di copertura, rivestimenti,
pareti divisorie, tubi, contenitori, fioriere ecc. utilizzati indifferentemente nella
costruzione di edifici civili o industriali. Tali manufatti vengono talvolta ancora
indicati come “Eternit” che è un marchio registrato e il nome di una ditta che
lo produceva fondata in Svizzera nel 1923 e tuttora attiva.
L’amianto è stato anche ampiamente utilizzato come protezione ignifuga; in
particolare sulle strutture portanti, in acciaio, di edifici a più piani. Nel caso
specifico, si procedeva mediante applicazione a spruzzo, che permetteva di
ottenere leggeri strati di amianto friabile, di alcuni centimetri di spessore.
Analoga tecnologia era impiegata a fini di isolamento termoacustico.
Gli effetti nocivi per la salute che possono essere con certezza attribuiti
all’amianto riguardano l’apparato respiratorio e sono dovute all’inalazione
di fibre di amianto di diametro inferiore ai 3 millesimi di millimetro. Non si
hanno, invece, specifiche indicazione di pericolosità dell’amianto per contatto
con la cute o per ingestione. La pericolosità dell’amianto varia a seconda del
tipo di minerale: le fibre di crisotilo (amianto serpentino), avendo una forma
sinuosa, sono meno penetranti, mentre le fibre di crocidolite e amosite (anfi-
177
Il condominio in 170 domande
boli), avendo forma aghiforme, penetrano più facilmente nei polmoni fino a
raggiungere gli alveoli. Il comportamento aerodinamico delle fibre condiziona
la loro possibilità di raggiungere le vie respiratorie più periferiche e deposi-
tarvisi, determinando la permanenza nel tessuto biologico e rendendo difficile
il tentativo di eliminazione da parte dell’apparato immunitario.
Le prime evidenze scientifiche della pericolosità di questo minerale, almeno
con riferimento ai luoghi di lavoro, sono note già dalla metà degli anni 50.
Nel 1973 lo IARC (International Agency for Research on Cancer), nella sua
prima monografia sull’amianto, conclude per una sufficiente evidenza di can-
cerogenicità. Nelle considerazioni svolte da tale Ente si rilevava già allora
l’impossibilità di stabilire una soglia di sicurezza.
Nel 1992 con la L. 257 l’Italia, con colpevole ritardo, ha messo al bando tutti
i prodotti contenenti amianto, vietando l’estrazione, l’importazione, la com-
mercializzazione e la produzione di amianto e di prodotti contenenti amianto.
È evidente la volontà del legislatore: l’amianto è posto al bando; è vietato sia
nel ciclo produttivo, sia in quello commerciale. La L. 257/1992, ha arrestato
in modo definitivo qualsiasi immissione aggiuntiva di amianto, di prodotti di
amianto o di prodotti contenenti amianto, sul territorio nazionale.
La L. 257/1992 regolamenta anche il processo di dismissione, mettendo in
evidenza alcuni problemi considerati particolarmente rilevanti ai fini della
tutela della salute pubblica, connessi alla presenza nell’ambiente di prodotti
di amianto liberamente commercializzati ed installati in precedenza.
Particolare attenzione è riservata al problema amianto negli edifici, individuando
come situazioni a maggior rischio quelle nelle quali l’amianto si trova libero
o legato in matrice friabile. La legge dispone infatti che:
• i proprietari degli immobili hanno l’obbligo di notificare alle ASL la presenza
di amianto in matrice friabile (non quindi le lastre in cemento-amianto);
• le ASL hanno il compito di effettuare l’analisi del rivestimento degli edifici
e di istituire un registro con la localizzazione degli edifici con presenza di
amianto floccato o in matrice friabile;
• le Regioni hanno il potere di disporre, quando ritenuto opportuno, la rimo-
zione dei materiali contenenti amianto, con oneri a carico dei proprietari
degli immobili (art. 12 L. 257/1992);
• norme regionali, sotto forma di piani operativi dispongono l’attuazione
concreta degli interventi conoscitivi e di controllo previsti.
In attuazione di quanto previsto dalla L. 257/1992 sono stati fino ad oggi
emanati alcuni disciplinari tecnici contenuti in decreti ministeriali.
La normativa principale in materia, il D.M. del 6/9/1994, contiene i principi
178
Energia e ambiente
per la valutazione del rischio, la sicurezza durante gli interventi di bonifica,
le metodologie per le indagini di laboratorio, cui fanno riferimento anche i
decreti successivi.
I metodi di bonifica indicati sono: rimozione, incapsulamento, confinamento.
Il decreto raccomanda alcuni criteri da tenere presenti per la scelta del metodo
di bonifica. Definisce anche cosa deve essere previsto nel piano di controllo
e manutenzione dei materiali di amianto lasciati in sede.
Anche le misure di sicurezza da rispettare durante gli interventi di bonifica
dei materiali di amianto friabile sono descritte in dettaglio (allestimento del
cantiere, unità di decontaminazione, monitoraggio ambientale per il controllo
del cantiere ecc.). Il decreto tratta a parte le coperture in amianto-cemento,
indicando come possibili metodi di bonifica la rimozione, l’incapsulamento e
la sopracopertura e descrivendo le procedure per la bonifica, con particolare
riguardo alle tecniche di rimozione.
L’allegato 5 del D.M. del 6/9/1994 riporta inoltre una fondamentale scheda
per l’accertamento della presenza di materiali contenenti amianto negli edifici.
Anche il D.P.R. del 8/8/1994, “Atto di indirizzo e coordinamento alle Regioni
ed alle Province autonome di Trento e di Bolzano per l’adozione di piani di
protezione, di decontaminazione, di smaltimento e di bonifica dell’ambiente,
ai fini della difesa dai pericoli derivanti dall’amianto”, contiene una norma
importante per i condomini, perché l’art. 12 di tale decreto dispone il cen-
simento degli edifici nei quali sono presenti materiali o prodotti contenenti
amianto libero o in matrice friabile.
Il censimento ha carattere obbligatorio e vincolante per gli edifici pubblici,
per i locali aperti al pubblico e di utilizzazione collettiva e per i blocchi di
appartamenti: si tratta proprio degli immobili in condominio.
Nei propri provvedimenti normativi molte Regioni hanno successivamente
provveduto a integrare la normativa nazionale, prevedendo come obbligatorio
il censimento anche in relazione all’amianto in matrice compatta, ossia il “fa-
moso” cemento-amianto, talvolta elaborando sofisticati sistemi di valutazione
basati sui principi del D.M. del 6/9/1994 per la valutazione degli interventi
di bonifica necessari.
La bonifica non consiste quindi solo nella rimozione dei manufatti, che non
sempre è il metodo di gestione migliore di questo problema ambientale: la
rimozione genera infatti inevitabilmente rifiuti pericolosi; inoltre, proprio la loro
demolizione e rimozione è una fase molto delicata che può determinare, se
non ben realizzata, il rilascio di fibre pericolose sia per gli addetti alla bonifica
che per gli stessi residenti nel fabbricato oggetto delle opere in questione.
Se si ha il sospetto che edifici limitrofi al nostro condominio contengano
manufatti contenenti amianto in condizioni di degrado, può essere opportu-
no inviare una segnalazione alle Autorità competenti: per questo è possibile
utilizzare il modello Esposto all’ARPA/Comune per presenza di manufatti
contenenti amianto (Modello 21).
179
Il condominio in 170 domande
169. Quali operazioni tecniche occorre eseguire se si accerta la
presenza di amianto nell’edificio?
In primo luogo, occorre designare una figura responsabile con compiti di con-
trollo e coordinamento di tutte le attività manutentive che possono interessare i
materiali di amianto: a tal fine occorre contattare un’azienda specializzata iscritta
all’albo nazionale gestori ambientali (www.albonazionalegestoriambientali.it).
Occorre procedere a una ricerca e verifica della documentazione tecnica
disponibile sull’edificio, per accertarsi dei vari tipi di materiali usati nella sua
costruzione, e per rintracciare, ove possibile, l’impresa edile appaltatrice e
tenere un’idonea documentazione da cui risulti l’ubicazione di tali materiali.
Si procede poi a un’ispezione diretta dei materiali per identificare quelli friabili
e quelli potenzialmente contenenti fibre di amianto.
Tutte le informazioni raccolte vengono registrate in apposite schede previste
dalle norme regionali vigenti o contenute nell’allegato 5 del 6/9/1994: i dati
vengono comunicati alle autorità competenti.
Occorre garantire il rispetto di efficaci misure di sicurezza durante le attività
di pulizia, gli interventi manutentivi e in occasione di qualsiasi evento che
possa causare manomissioni dei materiali contenenti amianto.
Solo alla fine di questo percorso di indagine si procede alla rimozione dei
manufatti contenenti amianto – solo ove necessario in relazione al loro stato
di conservazione – o alla loro messa in sicurezza, con la predisposizione di un
programma di controllo e manutenzione. In particolare, occorre precisare che
non sussiste alcun obbligo di rimozione delle coperture in cemento-amianto
purché lo stato in cui si trovano non sia fonte di rischio.
Inquinamento elettromagnetico
Nel 1996 l’Organizzazione Mondiale della Sanità (OMS) ha avviato ufficial-
mente il Progetto Internazionale Campi Elettromagnetici (CEM), allo scopo
di indagare i possibili rischi per la salute associati a tecnologie che emettono
campi elettromagnetici ma il problema del potenziale rischio per la salute
umana di tali campi si è posto, come ricorda anche l’OMS, già negli anni 70.
Gli anni recenti hanno d’altra parte visto un aumento rilevante, per numero
e varietà, di sorgenti di campi elettromagnetici usati per scopi individuali, in-
dustriali e commerciali. Queste sorgenti comprendono oggetti di uso comune,
come televisore, radio, computer, telefoni cellulari, forni a microonde, radar,
ma anche apparati per uso industriale, medico e commerciale.
La società moderna sarebbe inconcepibile senza queste apparecchiature, il cui
uso non può certo essere classificato come superfluo. I campi elettromagnetici,
180
Energia e ambiente
a frequenza più bassa, sono peraltro un fenomeno connesso con la stessa
distribuzione dell’energia elettrica. Tutte le volte in cui la corrente elettrica
scorre in un conduttore, si creano infatti campi elettrici e magnetici vicino alle
linee che trasportano l’elettricità e vicino alle apparecchiature che la utilizzano.
La trasmissione, la produzione e l’uso di corrente elettrica generano infatti due
tipi di campo: il campo elettrico, creato dalla presenza della carica elettrica e
legato alla differenza di potenziale in un conduttore (si misura in Volt/metro
V/m) e il campo magnetico che è una forza operante nella regione circostante
le correnti elettriche ed è dovuto al movimento delle cariche elettriche stesse.
Quando una corrente percorre un conduttore, genera quindi anche un campo
magnetico che è indicativo della grandezza e della forza della corrente che
attraversa un conduttore (si misura in Ampere/metro A/m). Per analizzare gli
effetti dei campi magnetici sui tessuti organici si misura anche l’induzione
magnetica (si esprime in Tesla T). Campo elettrico e magnetico costituiscono
quindi un fenomeno d’insieme: si implicano vicendevolmente.
I campi elettromagnetici sono stati studiati fin dall’Ottocento; in particolare,
Hertz dimostrò sperimentalmente la propagazione del campo elettromagnetico
nello spazio a partire dalla sorgente che lo irradia e fu Guglielmo Marconi a
dimostrare che tale propagazione poteva essere utilizzata per trasportare infor-
mazione, creando nel 1895 la radio come la conosciamo oggi. Si tratta quindi
di un fenomeno con cui abbiamo a che fare da molto tempo, ma la rapidità
di diffusione delle tecnologie che fanno uso di campi elettromagnetici, la loro
disponibilità e soprattutto il loro impiego estremamente esteso hanno portato
con sé preoccupazioni per i possibili rischi per la salute connessi al loro uso.
La conoscenza scientifica a oggi, in sostanza, distingue gli effetti biologici dei
campi elettromagnetici da quelli sanitari: non c’è dubbio che esistono effetti
sanitari acuti come risposta immediata all’esposizione a campi elettromagne-
tici al di sopra di determinate ed elevate soglie di esposizione. È stata però
avanzata l’ipotesi che l’esposizione a campi di intensità inferiore alle soglie
per il verificarsi di effetti acuti, soprattutto se a lungo termine, possa causare
malattie degenerative. Non vi sono, comunque, a oggi, evidenze di pericolosità
per l’esposizione “cronica” ai campi elettromagnetici appartenenti alla regione
dello spettro delle radiofrequenze che avevano destato, già intorno agli anni
Novanta, le maggiori preoccupazioni nell’opinione pubblica, in conseguenza
della creazione delle reti di trasmissione per i telefoni cellulari. A regolare la
materia in Italia provvede la L. 36/2001 che fa comunque riferimento al prin-
cipio di precauzione presente nel Trattato sull’Unione Europea (art. 191)
per cui la politica dell’UE in materia ambientale mira a un elevato livello di
tutela ed è fondata sui principi della precauzione e dell’azione preventiva.
La legge, tra l’altro, definisce i concetti di limiti di esposizione, da non superare
mai, valori di attenzione, da non superare con riferimento a edifici destinati a
permanenza prolungata e obiettivi di qualità, da seguire per una progressiva
riduzione dei rischi a lungo termine. Alle Regioni sono demandate le compe-
181
Il condominio in 170 domande Energia e ambiente

tenze in relazione ai siti di installazione degli impianti e funzioni di controllo 170. L’assemblea può decidere a maggioranza di accettare l’of-
sul risanamento dell’esistente, mentre i Comuni sono, invece, titolari di un ferta di un gestore telefonico che intende costruire sulla
autonomo potere di localizzazione (per zone) degli impianti stessi. terrazza un’antenna per la telefonia cellulare?
La vigilanza sanitaria e ambientale è definita di competenza di Regioni e
Comuni tramite le ARPA (Agenzie Regionali di Protezione Ambientale). La magistratura ritiene in genere che l’installazione di tali manufatti rappresenti
A seguito della L. 36/2001 sono stati emanati due decreti con la stessa data. un’innovazione, da deliberarsi quindi con il voto favorevole della maggioranza
Il D.P.C.M. 8/7/2003 riguarda la protezione della popolazione dalle esposizio- dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi
ni ai campi elettrici e magnetici alla frequenza di rete (50 Hz), generati dagli (666/1000).
elettrodotti, per cui sono precisati i limiti di esposizione. Poiché, però, non sono mancate sentenze che hanno ritenuto l’installazione di
Un altro D.P.C.M. 8/7/2003 riguarda invece la protezione della popolazione tali manufatti un’innovazione comunque “dannosa”, sulla base del presupposto
dalle esposizioni a campi elettrici, magnetici ed elettromagnetici generati a che, inevitabilmente, essi rendono le parti comuni dell’edificio inservibili all’uso
frequenze comprese tra 100 kHz e 300 GHz, ossia le radiofrequenze. o al godimento anche di un solo condomino, è preferibile l’approvazione se-
Questo decreto rileva anche per le antenne “5G”: questa tecnologia di trasmis- guendo il procedimento di cui all’art. 1117 ter del Codice Civile che richiede:
sione utilizza infatti, le frequenze tra 3,6-3,8 GHz e 26,5-27,5 GHz.
Anche in questo caso sono previsti limiti di esposizione e sono anche con- • l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti
siderate le esposizioni multiple, quindi generate da più impianti vicini. Non al condominio e i 4/5 dei millesimi (800/1000);
vi sono invece indicazioni relative alla distanza fisica di questi impianti dalle
case o altri fabbricati destinati alla permanenza di persone (come per esempio • la convocazione dell’assemblea affissa per non meno di 30 giorni conse-
le scuole). cutivi nei locali di maggiore uso comune e comunicata ai condomini non
In ambito condominiale, il problema riguarda soprattutto le antenne per la meno di 20 giorni prima della data di convocazione. Attenzione però che,
telefonia mobile: i gestori delle reti propongono infatti ai condomini, che si in ogni caso, non possono essere compromessi né la stabilità né il decoro
trovano in punti utili alla migliore diffusione del segnale, contratti di locazione architettonico dell’edificio.
dei lastrici solari per l’installazione di tali apparati.
Il recente debutto delle tecnologie “4G” e “5G” ha riportato l’attenzione su que- Immaginando che nessuno voglia rischiare il crollo del fabbricato e immagi-
sto problema: le compagnie telefoniche principali hanno infatti già realizzato nando quindi che sia stata prodotta un’idonea perizia sulla statica dell’edificio,
reti “4G” e stanno approntando reti “5G” nel nostro Paese, con la necessità di limitando quindi il discorso all’alterazione del decoro architettonico, ove si
adeguare le reti esistenti. possa ritenere che tale alterazione sia sussistente con sufficiente certezza,
La magistratura, dal canto suo, sollecitata da cittadini e associazioni, si è mossa solo l’unanimità dei condomini può autorizzare l’installazione di tali impianti
in modo eterogeneo: alcune sentenze hanno preso atto della circostanza che con serenità.
non vi sono evidenze scientifiche della pericolosità di tali impianti per la salute
dei cittadini. In altri casi, invece, l’incertezza riguardo gli effetti che le onde
elettromagnetiche potrebbero avere sull’organismo umano è stata considerata
tra i motivi rilevanti per accogliere il ricorso dei condomini contrari.
In qualche caso, i giudici hanno ritenuto che l’amministratore di condominio
avrebbe dovuto dimostrare di avere fornito informazioni sufficienti ai condo-
mini per valutare il potenziale rischio per la salute. Da questo punto di vista,
si può affermare che oggi la magistratura ritiene in genere che le antenne per
la telefonia cellulare che emettono radiazioni sotto la soglia di legge e sono
approvate dall’autorità amministrativa non sono idonee a ledere la salute
(Tribunale di Vicenza, sentenza n. 694 del 03/08/2007). Se si ha ragione
di temere che esistano impianti limitrofi al nostro condominio non gestiti
correttamente, può essere opportuno inviare una segnalazione alle autorità
competenti (Modello 22).

182 183
Il condominio in 170 domande Energia e ambiente

Modello 20 Comunicazione installazione impianto Modello 21 Esposto per presenza di manufatti

fotovoltaico contenenti amianto

Mittente: Mittente:
Nome e indirizzo del condomino Nome e indirizzo del condomino
Spedire a: Spedire a:
Egr. Sig. ..........…...............…… ARPA
Amministratore del condominio Via …..................… n. ....…
Sito in ............................……… Raccomandata a.r.
Via …........................… n. ....…
Oggetto: Esposto per presenza manufatti contenenti amianto
Raccomandata a.r.
Luogo e data Il/La sottoscritto/a ................. residente a ..................., in Via/Piazza ...................… n. ......
C in nome proprio
Oggetto: Comunicazione di installazione di impianto fotovoltaico C per conto del/della sig./sig.ra ............. residente in ........... Via/Piazza .................. n. ......
C in qualità di Amministratore del condominio sito in ............ Via/Piazza ................ n. ......
Egregio Amministratore, C per conto degli abitanti del/i condominio/i sito/i in Via/Piazza .............................. n. ......
il sottoscritto …...................…, condomino nello stabile in oggetto, ai sensi del comma 4 (in questo caso allegare raccolta firme)
dell’art. 1122 bis del Codice Civile1, comunica che intende effettuare l’installazione d’im-
pianto fotovoltaico, destinato al servizio della propria unità condominiale, sul lastrico solare segnala la presenza di manufatto contenente amianto: (indicare la tipologia: copertura di
a uso comune condominiale. capannone, tettoia, copertura di basso fabbricato, copertura di edificio di civile abitazione,
tubazioni ecc.)
In allegato alla presente Le invio la descrizione tecnica delle opere e il progetto dettagliato
elaborato dalla Ditta ……… ubicazione: Comune di …........... Via..........................., n. …
Tale azienda provvederà al rilascio della certificazione di conformità alla regola d’arte pre-
vista dal D.M. 37/2008. stato di conservazione rilevato a vista: (per esempio, presenza di rotture evidenti, crepe,
presenza di muschi/licheni ecc.)
Distinti saluti.
Firma altre strutture già interessate
Sono state interpellate altre strutture pubbliche:
C Polizia Municipale; C ARPA ... ; C Altro (data segnalazione).
1
Il modello di lettera descrive l’ipotesi di installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare: vale
però anche per l’installazione di pannelli solari termici su qualsiasi parte comune.
L’art. 1122 bis del Codice Civile a cui il modello fa riferimento è stato introdotto con la Legge di rifor- Informazioni e rilievi fotografici utili per la definizione del procedimento potranno essere
ma del condominio: il testo della legge prevede l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione richiesti a:
radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
La legge afferma come consentita l’attività di installazione di impianti per la produzione di energia da Sig./Sig.ra ... in ... Via/P.zza ... n. ... Tel.: ............................ (indicare, se possibile, le ore in
fonti rinnovabili in maniera esplicita. cui si è reperibili).
La possibilità di installare pannelli fotovoltaici o termici sul tetto o sul lastrico solare deriva peraltro
anche dall’art. 1102 del Codice Civile, che ammette espressamente il diritto dei comproprietari di usare Firma
le parti comuni per il miglior godimento della propria unità immobiliare. Luogo e data
L’assemblea di condominio, mentre non può vietare l’installazione di pannelli solari sulle parti comuni,
può comunque, solo nel caso in cui si rendano necessarie modifiche delle parti comuni medesime,
imporre cautele per la salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio e può Si allega: .................
imporre all’interessato di dare adeguata garanzia per danni.

184 185
Il condominio in 170 domande

Modello 22 Esposto per verifica campi elettromagnetici

Mittente:
Nome e indirizzo del condomino
Spedire a:
............................................
Indirizzo............................…
Raccomandata a.r.

Oggetto: Esposto per verifica campi elettromagnetici

Il/la sottoscritto/a ........ residente a ........ , in Via/Piazza ........ n. ........

C In nome proprio
C Per conto del/della sig./sig.ra ............. residente in ........ Via/Piazza ..................... n. ......
C In qualità di Amministratore del condominio sito in ......Via/Piazza ....................... n. ......
C Per conto degli abitanti del/i condominio/i sito/i in Via/Piazza .............................. n. ......
(in questo caso allegare raccolta firme)

chiede un intervento di verifica dei campi elettromagnetici

In relazione alla presenza di
C antenne: stazioni radio base, radio o tv
C elettrodotti: linee elettriche, cabine

ubicazione
Comune di …......................... Via..................................................... n. .…

ulteriori informazioni e/o disponibilitÀ a eseguire i rilievi

Ulteriori informazioni potranno essere richieste contattando :
Sig./Sig.ra .................... in ........................ Via/Piazza ............................................... n. ...
Tel. : ............................(indicare, se possibile, le ore in cui si è reperibili).

Firma
Luogo e data

Si allega: .................

186
 Indice analitico
A 107-111, 113, 119, 121-124, 137, 139-142,
Acqua
consumi, 102
infiltrazioni, 13, 147, 148
impianti, 131, 133, 147
spese ripartizione, 102
Ambiente
amianto (bonifica), 72, 177-180
certificazione energetica degli edifici,
171, 172
inquinamento elettromagnetico, 180
pannelli solari, 13, 72, 170
rifiuti, 14, 18, 173, 175, 176, 179
risparmio energetico, 41, 168, 171, 173
valvole termostatiche e
contabilizzazione del calore, 104, 140
Amministratore, 107, 109-113, 118-124, 126,
127, 130, 131, 133-135, 137, 138, 148,
150-154, 156-162, 170, 173, 176, 182
Anagrafe condominiale, 34, 83, 86, 89, 111
Animali, 36, 37
Antenne, 23, 131, 132, 182
Appalto, 110, 117, 119, 121-123, 127, 128,
150, 174
Ascensore, 28, 37, 101, 134, 150, 154
Assemblea, 13, 15, 18, 20, 21, 23-29, 36-42,
45-50, 59-70, 72-89, 98, 100, 103, 105,
147, 151-153, 155-162, 169, 170, 173, 183
Assicurazione, 36, 110, 129, 149, 150
Atti conservativi, 83, 158, 160
Autoconvocazione, 62, 67
Autorimesse, 22
Autorità giudiziaria, 46, 76, 77, 79, 82, 88-100
B
Balconi, 17, 19, 54, 101-103
Barriere architettoniche, 15, 18, 28, 72,
78, 171
Beni comuni, 11, 12, 15, 21, 23, 24, 33,
34, 39, 46, 59, 60, 71, 76, 78, 147, 148,
155, 156
Beni privati, 33, 34, 38
Bilancio, 63, 64, 87, 100, 110-113, 136, 169
Box, 11, 15, 21, 22, 33, 35, 38, 40, 41, 49,
99, 103, 104, 106
C
Cambio di destinazione d’uso, 34
Canna fumaria, 20
Cantieri, 124, 125, 127
Cantina, 11, 33, 65, 106
Certificazione energetica, vedi Ambiente
Citofono, 16, 25
187
Il condominio in 170 domande
Comproprietà, 14, 74, 141, 149
Condizionatore, 14
Consiglieri, 61, 112
Consiglio di condominio, vedi Consiglieri
Consuntivo, 87, 100
Contabilizzazione del calore, vedi Ambiente
Conto corrente condominiale, 82, 89, 112
Contributi, 26, 35, 59, 83, 122, 127, 142,
147, 152, 153, 158, 159
Contratto
di locazione, 16, 23, 35, 53, 65, 154,
172, 182
di appalto, 73, 121, 122
di fornitura, 42
Cornicione, 12, 13, 147
Cortile, 21, 25, 27, 28, 70, 103, 104, 149
Costruttore, 36, 38, 45, 55, 107, 122, 136
D-E
Danni, 11, 13, 14, 36, 53, 119, 124, 128, 132,
148-151, 156, 158, 161, 162, 168, 170
Debiti
del condominio, 152
Decoro architettonico, 13, 17, 19-21, 33,
34, 38-40, 46, 70, 71, 102, 155, 183
Delega, 60, 61, 65, 68, 77, 118, 119, 158
Delibere, 49, 59, 65, 70, 73, 75, 76, 78,
107, 111, 147
Dissenso alle liti, 162
Distanze, 50, 53, 54, 56
Doppia maggioranza, 67, 69
Energia elettrica, 12, 141, 151, 154, 181
F-G
Fabbricato, 12-18, 23, 27, 29, 33, 39, 69,
70, 78, 99, 101, 103, 107, 129, 148, 155,
168, 171, 172, 179, 183
Facciata, 12-15, 17, 19, 24, 25, 39, 70, 99,
102-104, 123, 124
Fondo spese, 26
Fornitori, 151, 152, 154, 156, 157
Fotovoltaico, 169
Gestione condominiale, 61, 78, 80, 82, 100
Giardino, 21, 27
Giustificativi di spesa, 110
I Registri, 86, 89
Illuminazione, 99, 101, 123, 148, 172
Impianti, 128, 130-138, 140-142
Innovazioni, 15, 16, 18, 23, 24, 27-29, 33,
48, 61, 64, 65, 70, 72, 73, 78, 85, 88, 97,
106, 107, 155, 169, 173
Inquilino, 16, 52, 65, 154
188
Indice analitico
Inquinamento, 50, 52, 53, 137, 180 Riforma del condominio, 20, 26, 36, 74, Spese
acustico, 50, 53 86, 109, 110, 113 condominiali, 76, 99, 108, 123, 124,
elettromagnetico, 180 Ripartizione delle spese, 45, 71, 72, 76, 153, 154, 156
Interessi di mora, 151, 153 97-99, 102, 104, 108, 140, 142, 158 fondo spese, 26
Riqualificazione degli immobili, 167 straordinarie, 26
L Riscaldamento, 20, 65, 72, 104-106,
Lavoro 131-133, 135-142, 154, 168, 171, 174 T-U
sicurezza, 117, 124 Rischio sismico, 168, 169
Risparmio energetico, 41, 168, 171, 173 Tabelle millesimali, 71, 78, 106-108, 142
Lastrici solari, 98, 182 Tetto, 12, 13, 99, 147-149, 168, 174
Locazione, 16, 23, 35, 53, 65, 154, 172, 182 Rumori, 14, 36, 46, 50-53, 106
Uso parti comuni, vedi Parti comuni
M-N-O S Usufruttuario, 65, 177
Sanzioni, vedi Regolamento
Maggioranze assembleari, 45, 111 V
Manutenzione, Scale, 20, 70, 98, 99, 101, 106, 123, 131
Serramenti, 17, 41, 168, 174, Valori millesimali, 74, 101, 106, 108
ordinaria, 24, 25, 27, 69, 73, 101, 102,
105, 117, 135-137, 141, 159 Sicurezza Valvole termostatiche, vedi Ambiente
degli impianti, 117, 130, 131, 133 Vedute, 55
straordinaria, 24-27, 61, 65, 69, 101,
103-105, 131, 135, 139, 170, 172 nei luoghi di lavoro, 118, 119 Veranda, 39
Mediazione, 47, 48, 76, 156-160 Solai, 53, 98 Verbale, 62, 67, 68, 73-76, 81, 157, 161, 167
Millesimi, 12, 15, 20, 21, 25, 27, 28, 47-49, Soletta, 17, 19, 102, Vicini, 50-54, 147, 182
60, 62-64, 69, 70, 72, 79, 81, 102, 105-107, Sottobalcone, 19, 103 Videoconferenza, 65-68, 74
109, 141, 142, 159, 161, 173, 177, 183 Sottotetto, 13, 39 Videosorveglianza, 49, 73
Morosità, 151-153, 156
Negozi, 20, 101, 105, 139
Nudo proprietario, 65
Odori, 26, 46, 51, 52
Ordine del giorno, 46, 62-64, 73, 75, 77,
81, 82, 111, 161
P-Q
Pannelli solari, 13, 72, 170
Parcheggi, 28, 72, 78
Parti comuni, 11-19, 21-23, 27, 29, 33-35,
37, 39-41, 46, 47, 70, 71, 73, 78, 83, 97,
98, 106, 113, 124, 141, 147-149, 151,
155, 156, 158, 160, 171, 183
Portiere, 12, 23, 70, 118, 120
Preventivo, 61, 76, 151, 153, 155, 158
Privacy, 35, 49, 67, 68, 71, 110, 113, 152, 153
Proprietà, 11-17, 19-23, 33, 35, 38-42, 45,
46, 50, 53, 54, 61, 69, 74, 76, 78, 97,
101-107, 139, 141, 148, 149, 152, 155,
156, 177
Quote millesimali, 107, 148
R
Regolamento condominiale, 33, 36, 46-48,
75, 97, 98, 102
Regolamento contrattuale, 36, 39, 40, 71,
151, 155
Rendiconto, vedi Bilancio
Rifiuti, 16, 18, 173-176, 179
189
 Indice
dei modelli

Modello 1 Comunicazione installazione antenna privata.................................................................. 30

Modello 2 Rifiuto a pagare le spese per innovazioni gravose o voluttuarie........................................ 31
Modello 3 Comunicazione lavori nella propria unità immobiliare...................................................... 43
Modello 4 Esposto all’ARPA/Polizia Municipale per immissioni......................................................... 57
Modello 5 Richiesta di convocazione assemblea straordinaria.......................................................... 90
Modello 6 Richiesta di inserimento all’ordine del giorno.................................................................. 91
Modello 7 Diffida all’amministratore a effettuare riparazioni urgenti................................................ 92
Modello 8 Convocazione di assemblea da parte dei condomini........................................................ 94
Modello 9 Ricorso per la nomina dell’amministratore di condominio................................................ 95
Modello 10 Ricorso per la revoca dell’amministratore di condominio............................................... 96
Modello 11 Richiesta di visionare i giustificativi di spesa................................................................ 114
Modello 12 Richiesta di accesso agli estratti conto del conto corrente condominiale...................... 116
Modello 13 Sollecito all’amministratore a contestare i vizi dei lavori appaltati................................ 143
Modello 14 Comunicazione all’amministratore del distacco dall’impianto
di riscaldamento centralizzato..................................................................................... 144
Modello 15 Sollecito all’amministratore per intervento urgente sull’impianto
antincendio/ascensore................................................................................................ 145
Modello 16 Richiesta adeguamento delle temperature dell’impianto di riscaldamento.................... 146
Modello 17 Richiesta risarcimento danni al condominio................................................................. 163
Modello 18 Richiesta all’amministratore di sollecito alla compagnia assicurativa............................ 164
Modello 19 Richiesta degli estremi della compagnia assicurativa................................................... 166
Modello 20 Comunicazione installazione impianto fotovoltaico..................................................... 184
Modello 21 Esposto per presenza di manufatti contenenti amianto................................................ 185

Pagina bianca
Modello 22 Esposto per verifica campi elettromagnetici................................................................. 186

191
IL CONDOMINIO IN 170 DOMANDE

Il condominio non è solo un edificio: è la comunità di chi ne è

proprietario e abitante. Un insieme di beni immobili e mobili
di varia natura, dai mattoni ai tubi che portano l’acqua ai cavi
elettrici degli impianti, ma anche di regole che riguardano
i rapporti tra i proprietari, gli inquilini e altri soggetti che per
qualche ragione hanno a che fare con il condominio.
Nelle pagine che seguono, partendo dalle domande che più
spesso ci vengono rivolte dai nostri soci e lettori e che ogni
condomino si ritrova prima o poi a porsi, valuteremo proprio
queste regole, che altro non sono che una cassetta degli
attrezzi dove cercheremo lo strumento migliore per proteg-
gere i nostri diritti di condomini. Perché, in effetti, il condomi-
nio siamo noi stessi che lo viviamo.

Al suo interno
D Risponde alle domande più frequenti
sui diversi aspetti della vita di
condominio
D Propone utili modelli di lettere per
aiutare i condomini a far valere i
propri diritti
D Mette in evidenza tutte le norme
di legge citate, favorendo
l'approfondimento

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