Comune di Pesaro

SERVIZIO URBANISTICA E TUTELA AMBIENTALE

U.O. URBANISTICA
Ind. Class. 6.1/11 Anno 2021

Nome file: 01 RT S.Benedetto v1.doc

01.03.2022

OGGETTO:
VARIANTE NON SOSTANZIALE AL P.R.G. RELATIVA ALL’AREA DEL COMPLESSO SAN
BENEDETTO, AI SENSI DEL COMBINATO DISPOSTO DEGLI ARTT. 15 E 30 DELLA L.R. N. 34/1992 E
S.M.I.

RELAZIONE

Premesso che:
Il Comune di Pesaro è dotato di PRG approvato in via definitiva dalla Provincia di Pesaro e Urbino in data 15
dicembre 2003 con deliberazione del Consiglio Provinciale n. 135 ed entrato in vigore il 31 dicembre 2003,
giorno successivo alla pubblicazione nel BUR n.122 del 30.12.2003.
La L.R. Marche n. 22/2011 art. 11 comma 1 alla lettera b) ammette sempre varianti finalizzate alla riduzione
delle previsioni di espansione delle aree edificabili, ovvero al recupero di aree urbane degradate od oggetto
di bonifica ambientale.
Con deliberazione di Consiglio Comunale n. 110 del 03/12/2018 è stato approvato il documento Strategico
della Città di Pesaro denominato “Pesaro 2030. Strategie e Progetti sulla Città del Futuro”, finalizzato a
proporre ed individuare strategie e progetti per il futuro della città;
Uno dei temi/obiettivi di medio periodo oggetto del suddetto documento strategico, denominato “La città e i
suoi spazi”, concerne il ripensamento delle previsioni urbanistiche contenute nel vigente PRG incentivando
“il costruire sul costruito” mediante l’implementazione di tre principali azioni: il ripensamento degli spazi con
la trasformazione delle aree urbane, la flessibilità degli usi nel costruito e il riuso dei grandi complessi edilizi
non più utilizzati;
Con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 50 del 29.06.2020 è stato approvato il documento di Analisi
della strumentazione urbanistica del Comune di Pesaro e della sua strumentazione di pianificazione ai fini
della revisione del vigente PRG redatto dall’Arch. Marco Tamino, le cui conclusioni sono state approvate
quali linee di indirizzo agli Uffici per le modifiche da attuare al Piano Regolatore Comunale;
Nella parte conclusiva del documento è auspicata la riqualificazione di grandi beni di proprietà pubblica
dismessi, che porterebbe alla valorizzazione non solo delle singole strutture edilizie oggetto di intervento, ma
anche dei quadranti urbani di inserimento;
In tale ambito si pone prioritariamente il complesso del San Benedetto, la cui riqualificazione avrebbe
un’influenza determinante per il quadrante del centro storico che comprende anche il parco degli Orti Giuli e
la biblioteca comunale San Giovanni.

Vista la proposta di recupero e valorizzazione dell’ex ospedale psichiatrico “San Benedetto” del 08.02.2021,
inviata dalla Regione Marche e acquisita al prot. n. 15386 del 10.02.2021, volta alla suddivisione degli spazi
in base alla loro vocazione funzionale e alla destinazione d’uso che consenta in futuro la migliore
valorizzazione, ipotizzando l’attuazione dell’intervento in singoli lotti indipendenti l’uno dall’altro, garantendo
comunque il coordinamento tra tutti gli interventi.

Vista la Deliberazione di Giunta Comunale n. 38 del 09.03.2021 con cui è stato approvato, tra gli altri, lo
Studio di fattibilità tecnico economica semplificata, nonché lo Schema di Protocollo di Intesa tra Comune di
Pesaro, Regione Marche e Asur, per il Recupero e riqualificazione dell’ex ospedale psichiatrico San

Servizio Urbanistica e Tutela Ambientale – tel: 0721387555 - pec: comune.pesaro@emarche.it

Via Alessandro Manzoni 34 – 61121 Pesaro – C.F. 00272430414
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Benedetto di Pesaro, ai fini della partecipazione al Bando di cui al D.M.I. n. 395 del 16.11.2020 Programma
Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare (PINQUA), con cui lo Stato intende avviare un percorso volto
a riqualificare ed aumentare il patrimonio destinato all’edilizia residenziale sociale, a rigenerare il tessuto
socio-economico, a incrementare l’accessibilità, la sicurezza dei luoghi e la rifunzionalizzazione di spazi e
immobili pubblici, nonché a migliorare la coesione sociale e la qualità della vita dei cittadini, in un’ottica di
sostenibilità e densificazione, senza consumo di nuovo suolo e secondo i principi e gli indirizzi adottati
dall’Unione europea, secondo il modello urbano della città intelligente, inclusiva e sostenibile.

Visto il “Protocollo di Intesa per il recupero e riqualificazione dell’ex Ospedale psichiatrico “San Benedetto”
di Pesaro tra Regione Marche, Asur Marche, Comune di Pesaro”, sottoscritto nel mese di aprile 2021 tra le
parti coinvolte, in base al quale il Comune di Pesaro si impegna a predisporre ed approvare entro il
30.06.2022 una variante urbanistica non sostanziale al Piano Regolatore Generale, che preveda la modifica
delle disposizioni del Progetto Norma 5.1, allo scopo di suddividere l’intervento del complesso San
Benedetto in più Unità di Intervento, attuabili tramite Piani di Recupero indipendenti, ovvero attuabili per
comparti, nonché attraverso interventi diretti, ai quali viene demandata la definizione delle categorie di
intervento e delle destinazioni d’uso che, nell’ambito di tutte quelle previste dal vigente PRG, potranno avere
la massima flessibilità.

Considerato che:
La planimetria allegata al sopra citato Protocollo d’Intesa ipotizza le seguenti destinazioni d’uso:
- residenziale pubblica per la parte di ospedale che si affaccia su corso XI Settembre e uffici direzionali
Asur per la parte che si affaccia sul giardino;
- residenziale privata per la schiera su via Mammolabella;
- terziario e/o servizi per l’annesso su via Belvedere;
- biblioteca comunale per la lavanderia.
L’art. 4 dello stesso Protocollo prevede tra l’altro:
- la possibilità di integrazione della lavanderia con l’adiacente biblioteca comunale San Giovanni;
- l’impegno di Asur Marche a cedere come standard pubblico i locali della lavanderia al Comune,
successivamente all’atto di approvazione della variante urbanistica;
- che la cessione dei locali della lavanderia, nell’ambito della variante urbanistica, non abbia effetti ai fini
del riparto delle capacità edificatorie tra Comune e Asur all’interno della restante parte del complesso del
San Benedetto.

Ritenuto di dare corso alle richieste presentate dalla Regione, nonché agli impegni assunti dal Comune di
Pesaro con la sottoscrizione del Protocollo d’Intesa sopra richiamato, stante gli interessi pubblici evidenziati
diretti a migliorare la fattibilità dell’intervento ed a recuperare un bene architettonico in avanzato stato di
degrado, il Servizio Urbanistica e Tutela Ambientale – U.O. Urbanistica, nel corso dell’istruttoria della pratica
ed in seguito a sopraluoghi effettuati, evidenzia che la suddivisione dell’intervento in più comparti, pur
comportando una modifica non sostanziale al PRG vigente, può essere considerata in linea con le finalità
dello stesso.

Rilevato che:
Il complesso San Benedetto, sito sul limite ovest del centro storico di Pesaro, in corrispondenza di Porta
Rimini, tra le vie Belvedere, Massimi, Mammolabella, e corso XI Settembre, ha ospitato in passato l’ospedale
psichiatrico ed i servizi connessi; attualmente l’edificio non viene utilizzato e si trova in stato di degrado e
abbandono.
Il complesso di cui trattasi è formato da diversi blocchi edilizi, così individuati:

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₋ ospedale (corrispondente alla parte a nord del complesso), in cui sono presenti quattro chiostri,
composto da un corpo di fabbrica di 4 piani, affacciato sul corso XI Settembre, e da un corpo di fabbrica
di 2/3 piani, affacciato sul giardino interno;
₋ schiera (costituita dall’edificio lungo via Mammolabella);
₋ cella (fabbricato posto all’angolo tra via Massimi e via Mammolabella);
₋ lavanderia (fabbricato triangolare posto a sud del complesso);
₋ annesso (fabbricato a L posto nel retro della lavanderia sul lato di via Belvedere);
₋ giardino (area interna delimitata dal muro di cinta con ingresso da via Belvedere).
Sono inoltre presenti superfetazioni realizzate nel XX secolo, costituite da due edifici monopiano a base
rettangolare posti tra il giardino e la lavanderia, oggi parzialmente utilizzati da Asur.

PREVISIONI PRG VIGENTE

Il PRG del Comune di Pesaro individua l’area come zona territoriale omogenea A “agglomerati urbani che
rivestono carattere storico e di particolare pregio ambientale”, parte subsistema L1 “luoghi centrali del centro
antico” e parte subsistema V4 “connessioni e capisaldi in contesto urbano”, all’interno dello Schema
Direttore 5 “Il decumano”, Progetto Norma 5.1 – San Benedetto, di cui all’art. 4.4.5.1 delle NTA.
L’obiettivo del progetto è il recupero strutturale e funzionale del complesso del San Benedetto nell’ambito
della riqualificazione del polo verde costituito, oltre che dal San Benedetto, dal San Giovanni, dagli Orti Giuli,
da Porta Rimini e dall’area verde tra le mura e il viale della Liberazione.
L’attuazione del Progetto Norma è prevista tramite Piano di Recupero per un’unica Unità Minima di
Intervento, denominata UMI 5.1.1, con superficie territoriale pari a 16.775 mq.
Lo stato di conservazione degli edifici non è buono, soprattutto a causa del sottoutilizzo e dell’abbandono. I
fabbricati sono caratterizzati da elevata flessibilità e da una buona qualità costruttiva. La destinazione potrà
essere definita nello specifico piano di recupero.
L’area è censita al Catasto del Comune di Pesaro al Foglio 67 mappali 500, 1887, 487, 1419 ed è di
proprietà di ASUR Marche. All’interno della perimetrazione della UMI 5.1.1 sono comprese in piccola parte
aree di proprietà del Comune di Pesaro, relative a strade comunali.
L’ area relativa all’intervento in oggetto (corrispondente all’attuale perimetrazione della UMI 5.1.1) è
caratterizzata dalla presenza dei vincoli di seguito specificati:
- L. ex-1089 - Edifici Vincolati. Ospedale psichiatrico (solo sul corpo “ospedale”),
- D. Lgs. 490/99 - vincolo archeologico,
- Zone di attenzione per instabilità,
- Zone instabili,
- Vulnerabilità idrogeologica media.
L’area oggetto della presente variante rientra, secondo la disciplina del Piano di Classificazione acustica del
territorio comunale approvato con delibera di Consiglio Comunale n.147 del 11/07/2005 e successive
modifiche, nella classe III “aree di tipo misto”.

Ricordato che:
Con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 48 del 21.05.2007 era stato approvato il Piano di Recupero di
iniziativa pubblica per tale complesso, ormai scaduto in quanto decorso il termine di 10 anni dalla
approvazione stessa.
Nel PdR del 2007 era indicato un volume complessivo dello stato di fatto pari a 64.195 mc. Il Piano
prevedeva un decremento volumetrico di 2.528 mc, relativi all’apertura di gallerie e portici in corrispondenza
dei chiostri, e di 1.833 mc derivanti dalle demolizioni di alcuni accessori aggiunti all’ospedale (tra cui
l’accessorio monopiano prospicente il giardino) e non facenti parte del corpo di fabbrica originale; tale
decremento di volumi era parzialmente compensato dall’incremento dato dall’annesso, pari a 1.265 mc, e
dalla chiusura di alcuni portici, pari a 3.028 mc. Pertanto il decremento del riconoscimento del volume

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complessivo previsto risultava pari a 68 mc. Con il Piano di Recupero veniva riconosciuto il volume relativo
all’annesso, non previsto dal PRG vigente in quanto identificato con destinazione d’uso Pz e Vg.
Il Piano, che prevedeva un intervento unitario per l’intero complesso, ampio ed articolato su numerosi corpi
di fabbrica, si è rivelato di difficile attuazione a causa dei costi elevati di acquisizione del complesso e
sistemazione dello stesso intervento unitario ed è decaduto senza che sia stato avviato il procedimento di
attuazione.
Nonostante nel tempo la stima dell’intera proprietà sia stata ridotta in ultimo al valore di 8 milioni di euro,
permane la difficoltà di individuare investitori interessati (come confermato dall’esito infruttuoso dell’ultima
asta pubblica svoltasi nel corso dell’anno 2020).

Per tale motivazione, in linea con i contenuti del Protocollo d’Intesa citato in premessa, al fine di garantire
una maggiore flessibilità di attuazione attraverso la possibilità di procedere al recupero del complesso
edilizio in oggetto per stralci, si propone una variante così strutturata:
• Soppressione della UMI 5.1.1;
• Modifica delle modalità di attuazione da Piano di Recupero a Piani di Recupero o Interventi Diretti;
• Definizione delle destinazioni d’uso ammesse per ciascun blocco edilizio;
• Aggiornamento dell’art. 4.4.5.1 “Progetto Norma 5.1 – San Benedetto” delle NTA, con inserimento di
specifiche indicazioni per l’attuazione degli interventi.

Rilevato che:
L’attuale previsione di unico intervento sull’intero complesso è sostituita dalla possibilità di procedere per
ambiti autonomi, con attuazione tramite interventi diretti ovvero tramite uno o più Piani di Recupero.
Come previsto dall’art. 4.3.1.2 delle NTA del PRG, ai sensi della Legge 457 del 05.08.1978, le zone A sono
considerate zone di recupero e pertanto tutto il complesso, rientrando nell’ambito di tali zone, può essere
inserito in uno o più Piani di Recupero, prevedendone la perimetrazione ai sensi dell’art. 27 della stessa
Legge 457/1978.
A titolo puramente indicativo vengono individuati i seguenti possibili comparti minimi indipendenti:
₋ Porzione di ospedale prospicente il corso XI Settembre,
₋ Porzione di ospedale prospicente il giardino interno,
₋ Schiera,
₋ Cella,
₋ Lavanderia,
₋ Annesso,
₋ Giardino.

Dato atto che:

Nel caso di interventi edilizi diretti, a garanzia del coordinamento complessivo delle previsioni urbanistico
edilizie relative al Progetto Norma 5.1, i contenuti del sopra citato Piano di Recupero, approvato con
Delib.C.C. n. 48/2007 e decaduto, costituiscono linee di indirizzo per il rilascio dei relativi titoli abilitativi.
Restano possibili eventuali scostamenti rispetto a tali contenuti generali, i quali dovranno essere oggetto di
specifica autorizzazione da parte della competente Soprintendenza; ad esempio, relativamente alle
destinazioni d’uso ammissibili, la variante prevede di dare la massima flessibilità possibile rispetto a quanto
già previsto nel PdR.
Non si individuano in questa fase destinazioni d’uso specifiche per i corpi principali, restando ammissibili
tutte le destinazioni individuate dal subsistema di appartenenza, compatibilmente con le esigenze di
conservazione, per permettere maggiore flessibilità al momento dell’attuazione degli interventi, rinviando la
possibilità di definire in fase di progettazione l’uso a cui destinare ciascun fabbricato, in funzione delle
esigenze di tutela dei beni, nonché degli interessi degli investitori pubblici o privati coinvolti. Per la lavanderia

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e la cella è indicata la destinazione d’uso specifica a Servizi, in quanto tali immobili dovranno essere ceduti
al Comune, quali standard urbanistici.

Stabilito che:
Le quantità edificatorie complessive previste dalla presente variante non possono superare i volumi e le
superfici massime previste dal PdR 2007 (Delibera C.C. n. 48/2007), né potranno essere modificate le
sagome esterne, ad eccezione di eventuali corpi non appartenenti al complesso originario.
Tutte le volumetrie esistenti sono recuperabili (con riferimento al rilievo dello stato di fatto allegato alla
Delibera C.C. n. 48/2007: elaborati A2.0, A2.1 e A2.2); i due edifici più recenti, realizzati nel XX secolo e
posti in prossimità dell’accesso da via Belvedere, non appartenendo al complesso storico, dovranno essere
demoliti per lasciare spazio ad aree pubbliche e ricostituire gli originali spazi del giardino.
Si specifica pertanto che, nel limite di volumi e superfici complessivi indicati dal PdR 2007:
• le quantità corrispondenti a superfici/volumetrie degli edifici da demolire potranno essere recuperate
nell’ambito del complesso del San Benedetto, preferibilmente nell’ambito dell’edificio denominato
“schiera” (solo superfici) e nei limiti di interventi compatibili con il rispetto dei caratteri storico-architettonici
tutelati;
• eventuali altri volumi realizzati in epoca più recente rispetto al complesso originario potranno essere
demoliti e riutilizzati, sempre nell’ambito del Progetto Norma 5.1;
• previo parere favorevole della Sovrintendenza, i portici aperti potranno essere chiusi con superfici
trasparenti ai fini di una loro diversa funzione, laddove ne consegua una valorizzazione necessaria,
coerente e compatibile con la riassegnata distribuzione funzionale degli spazi, fermo restando che tale
chiusura sarà possibile solo se i requisiti igienico sanitari dei locali adiacenti al portico saranno rispettati;
• è possibile prevedere la demolizione del muro di cinta su via Belvedere, ad esclusione della parte ad
archi adiacente all’ospedale, e la demolizione di parte del muro di cinta su via Mammolabella / via
Massimi.
In ogni caso, ogni proposta di demolizione, seppure in coerenza con gli obbiettivi di valorizzazione del
complesso e secondo quanto previsto dal regolamento ministeriale del Mic, dovrà preventivamente essere
autorizzata dal Segretariato regionale delle Marche previo parere della Soprintendenza.
Nel caso di intervento su parti dell’edificio ospedale si sottolinea l’importanza di valutare interventi di messa
in sicurezza dell’intero fabbricato, nonché quelle di compartimentazione e protezione delle porzioni adiacenti
o strettamente in connessione, necessarie a garantire la permanenza della fruibilità dei percorsi di
collegamento/attraversamento tra il giardino ed il Corso XI Settembre. Tale possibilità potrà essere valutata
nella fase attuativa degli interventi previo accordo tra i soggetti aventi titolo.

Sottolineato che:
Al fine di rispettare lo standard previsto dal PRG vigente gli spazi scoperti rientranti nel perimetro del
Progetto Norma dovranno essere destinati a standard per una superficie minima complessiva non inferiore a
8.555 mq.
Una superficie scoperta massima di 618 mq potrà essere destinata a verde privato di pertinenza dell’edificio
“schiera”, da individuare in corrispondenza del lato giardino, con una profondità non superiore a 7 m; tale
entità deriva dalla superficie scoperta non destinata a standard già prevista dal PRG vigente.
Nelle aree esterne destinate a standard potranno essere realizzati anche parcheggi interrati (sia pubblici che
privati) fino a due piani. La fattibilità del parcheggio interrato, per gli aspetti di tutela archeologica, dovrà
essere preventivamente verificata tramite saggi da eseguire sotto la direzione scientifica della
Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio delle Marche.
In alternativa al parcheggio interrato potranno essere predisposti parcheggi in superficie, che in ogni caso
non potranno avere impronta a terra superiore all’area già prevista per il parcheggio interrato con riferimento
alle previsioni del PdR 2007.

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La “lavanderia” e la “cella”, costituendo standard urbanistico, dovranno essere cedute al Comune di Pesaro
secondo quanto stabilito dal Protocollo d’Intesa citato in premessa, successivamente all’atto di approvazione
della variante urbanistica. La cella, pur non essendo espressamente citata nel Protocollo d’Intesa, viene
accorpata alla lavanderia in linea con la destinazione a standard, già prevista nel PdR del 2007.
La sistemazione degli spazi esterni, destinati a standard urbanistici, dovrà essere progettata ed approvata in
sede di presentazione del primo titolo abilitativo relativo ad un intervento diretto pubblico e dovrà essere
realizzata almeno in proporzione e funzionalmente agli interventi edilizi avviati, con riferimento alla quantità
edificatoria del relativo Permesso di Costruire. Tutte le aree relative a tutti gli standard dovranno essere
cedute al Comune di Pesaro prima del rilascio del titolo abilitativo del primo intervento edilizio diretto
pubblico.

Specificato che:
Le modalità di realizzazione degli standard andranno definite in occasione della richiesta dei titoli abilitativi
relativi agli interventi edilizi diretti (Permesso di Costruire convenzionato previsto all’art. 28 bis del D.P.R. n.
380/2001 e s.m.i.), ovvero della presentazione degli eventuali Piani di Recupero, nelle relative convenzioni.
Anche a seguito della cessione delle aree destinate a standard, i relativi diritti edificatori rimangono in capo
al soggetto cedente.
I costi per la realizzazione degli standard saranno ripartiti in maniera proporzionale ai vari comparti di
intervento che si andranno a delineare nel complesso del P.N. 5.1.

Verificato che:
Nell’ambito dell’attuale UMI 5.1.1 il Comune di Pesaro possiede una quota di diritti edificatori, proporzionale
alla superficie di proprietà comunale compresa nel perimetro.
Nel Piano di Recupero del 2007 tali proprietà comunali sono quantificate pari al 6,71% della Superficie
Territoriale complessiva della U.M.I..
Come sopra esplicitato, con il Protocollo d’Intesa Asur Marche si è impegnata a cedere come standard
pubblico i locali della lavanderia al Comune e nello stesso Protocollo (art. 4) è specificato che la cessione di
tali locali non debba avere effetti ai fini del riparto delle capacità edificatorie tra Comune e Asur all’interno
della restante parte del complesso San Benedetto.
I diritti edificatori relativi all’area del complesso sono pertanto quelli derivanti dall’assetto proprietario ante
variante urbanistica e le modalità di riconoscimento della parte comunale, pari al 6,71%, saranno stabilite di
volta in volta, a seguito del rilascio dei titoli abilitativi nel caso di interventi diretti ovvero in sede di
convenzione nel caso di Piani di Recupero, fermo restando che i criteri generali sulla base dei quali saranno
calcolati tali diritti restano quelli stabiliti all’art. 3 – punto 3.1 dello schema di convenzione allegato al PdR del
2007 (percentuale calcolata sull’incremento di valore conseguente a ciascun intervento).
Eventuali accordi finanziari e patrimoniali tra soggetto proprietario (Asur) e Comune potranno essere
comunque previsti nelle modalità e forme previste dalla normativa vigente.

STANDARD URBANISTICI
Gli standard di cui al D.M. 1444/68 risultano già soddisfatti nell’ambito della zona omogenea A di
appartenenza. Si ricorda che lo stesso D.M. prevede che tali aree nell’ambito della zona A siano computate
in misura doppia di quella effettiva e che nelle vicinanze del San Benedetto sono presenti giardini, servizi per
l’istruzione e per il culto, servizi culturali e ospedalieri.
In zona A lo strumento urbanistico generale non prevede standard prestazionali di cui all’art. 2.3.3.4 delle
relative Norme Tecniche di Attuazione.
Pertanto, ai sensi del PRG vigente, gli standard da realizzare sono quelli individuati dallo strumento
urbanistico generale, nella previsione della U.M.I. 5.1.1.
La proposta di variante non diminuisce le quantità complessive degli standard già previsti dal PRG vigente.

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Con il Protocollo d’Intesa sopra citato Asur Marche si è impegnata a cedere come standard pubblico a
Servizi (S) i locali della lavanderia al Comune, a cui si considera accorpata anche la cella, successivamente
all’atto di approvazione della presente variante urbanistica (art. 4). I corpi di fabbrica relativi alla lavanderia
(fabbricato costituito da due piani fuori terra in muratura, a forma di triangolo rettangolo con i due cateti
adiacenti alle strade via Massimi e via Belvedere) e alla cella (manufatto in muratura, costituito da un piano
fuori terra e uno interrato, posto all’angolo tra via Massimi e via Mammolabella) rivestono particolare
interesse, in quanto la loro ubicazione li rende indipendenti dal resto del complesso; inoltre la posizione, con
affaccio sul tratto di via Massimi adiacente al giardino posto sul retro della biblioteca comunale San
Giovanni, permette di ipotizzare un uso pubblico di tali immobili facilmente collegabili ai servizi e alle attività
della vicina biblioteca.
Gli standard urbanistici previsti nel PRG vigente sono 3.064 mq di Pz (piazze e aree pedonali) e 5.786 mq di
Vg (giardini), per una superficie complessive pari a 8.850 mq.
La presente variante prevede, in aggiunta ai Servizi di “lavanderia” e “cella”, uno standard complessivo da
localizzare nelle aree scoperte per una superficie minima di 8.555 mq, corrispondente all’entità di standard
già prevista dal PRG vigente a meno dell’area di sedime dell’edificio “annesso”. Quindi gli standard
urbanistici previsti nella proposta di variante sono 8.555 mq di aree scoperte, nonché 612 mq a Servizi
relativi alla “lavanderia” e 61 mq a Servizi relativi alla “cella”, per un totale di 9.228 mq.
Pertanto gli standard risultano ampliamente verificati.

In relazione a quanto sopra descritto l’art. 4.4.5.1 viene modificato secondo il seguente testo:

Art. 4.4.5.1: Progetto Norma 5.1 – San Benedetto

1. Obiettivo del progetto è il recupero strutturale e funzionale del complesso del San Benedetto nell’ambito della
riqualificazione del polo verde costituito, oltre che dal San Benedetto, dal San Giovanni, dagli Orti Giuli, da Porta
Rimini e dall’area verde tra le mura e il viale della Liberazione.
2. L’attuazione dell’intervento è prevista per ambiti autonomi; il complesso edilizio potrà essere suddiviso in più
comparti indipendenti relativi ad edifici e spazi scoperti, la cui attuazione potrà avvenire tramite interventi diretti
ovvero, poiché le zone A sono individuate come zone di recupero, potranno anche essere oggetto di uno o più Piani
di Recupero. A titolo indicativo e non prescrittivo viene individuata la seguente suddivisione per possibili interventi
diretti o comparti:
- ospedale (corrispondente alla parte nord del complesso), parte affacciata sul corso XI Settembre, corpo di fabbrica
di 4 piani,
- ospedale (corrispondente alla parte nord del complesso), parte affacciata sul giardino interno, corpo di fabbrica di
2/3 piani,
- schiera (costituita dall’edificio lungo via Mammolabella),
- cella (fabbricato posto all’angolo tra via Massimi e via Mammolabella),
- lavanderia (fabbricato triangolare posto a sud del complesso),
- annesso (fabbricato a L posto a latere della lavanderia sul lato di via Belvedere),
- giardino (area interna delimitata dal muro di cinta con ingresso da via Belvedere).
Rimane la facoltà di prevedere suddivisioni differenti in fase di attuazione, purché si rispetti la condizione di
intervento diretto, ovvero di comparto, autonomo, indipendente e funzionale, la cui individuazione potrà essere
oggetto di successivo accordo tra i titolari dei diritti reali/Parti.
3. Relativamente alle destinazioni d’uso si prevede che:
• gli edifici esistenti denominati “ospedale”, “schiera, compatibilmente con le esigenze di conservazione, potranno
essere oggetto di tutte le destinazioni previste dal subsistema L1. Limitatamente alla schiera saranno ammesse le
residenze anche al piano terra;
• gli edifici “lavanderia” e “cella” dovranno avere destinazione a standard (servizi);
• per l’edificio esistente denominato “annesso”, oltre alle destinazioni a servizi e terziario, saranno ammesse anche le
residenze, a condizione che le stesse siano utilizzate per ospitare artisti e soggetti impegnati in attività culturali;
• gli spazi scoperti rientranti nel perimetro del Progetto Norma, ad eccezione di quanto indicato all’ultimo punto del
successivo comma 9 per lo “scoperto pertinenziale”, dovranno essere destinati per almeno 8555 mq a standard;
negli stessi potranno essere realizzati anche parcheggi interrati (anche privati) fino a due piani. La loro fattibilità,
per gli aspetti di tutela archeologica, dovrà essere preventivamente verificata tramite saggi da eseguire a carico
della committenza sotto la direzione scientifica della Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio delle

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Marche. La medesima potrà riservarsi di richiedere, sulla base degli esiti delle verifiche effettuate, eventuali varianti
ai progetti predisposti. In alternativa ai parcheggi interrati potranno essere predisposti parcheggi in superficie, che
in ogni caso non potranno avere impronta a terra superiore all’area già prevista per il parcheggio interrato con
riferimento alle previsioni del Piano di Recupero decaduto, approvato con Delib.C.C. n. 48/2007. In tal caso
l’individuazione della relativa localizzazione e delimitazione discenderà da una progettazione complessiva dell’area
verde connessa all’iniziativa pubblica, governata prioritariamente dal rispetto e rievocazione dell’assetto del
giardino storico seppure reso flessibile alla necessità pubbliche di valorizzazione dell’area attraverso l’ampliamento
della sua permeabilità con il resto del centro storico cittadino. L’eventuale previsione di parcheggi negli spazi
scoperti dovrà essere progettata accuratamente integrandosi armoniosamente con il contesto nel rispetto delle
seguenti prescrizioni: la superficie dei parcheggi dovrà essere permeabile o semipermeabile o rivestita con
materiali naturali (pietra), con divieto di utilizzo dell’asfalto. Il margine dei parcheggi dovrà essere schermato con
impianti vegetazionali (siepi o filari ad alto fusto), al fine di minimizzare il loro impatto visivo.
4. Criteri d’intervento: il grande isolato dell’ex ospedale psichiatrico, frutto di numerosi interventi, ciascuno dei quali
ha lasciato il proprio segno (vi sono tracce dell’impianto originario nelle aree scoperte dei quattro chiostri) è realizzato
prevalentemente con tecniche costruttive tradizionali, anche se vi sono alcuni annessi realizzati in epoche più recenti
con tecniche moderne. Le murature sono in mattoni, mentre gli orizzontamenti e le coperture sono principalmente in
legno. Il muro di cinta dell’area è in mattoni. Lo stato di conservazione non è buono, soprattutto a causa del
sottoutilizzo e dell’abbandono. I fabbricati sono caratterizzati da elevata flessibilità e da una buona qualità costruttiva.
Gli interventi diretti ovvero i Piani di recupero dovranno prevedere, fatte salve diverse valutazioni della competente
Sovrintendenza:
- il mantenimento dei materiali, delle tecniche costruttive e dei principali assetti tipologici, nonché degli elementi
decorativi o di finitura originari, laddove essi sono presenti e per le parti della città (prospetti, cortili e annessi verso
San Giovanni);
- l’impiego di tecnologie moderne limitato alle parti di nuova edificazione o ai casi in cui esse siano necessarie alla
salvaguardia di parti originarie da tutelare.
5. Nel caso di interventi edilizi diretti, a garanzia del coordinamento complessivo delle previsioni urbanistico edilizie
relative al Progetto Norma 5.1, i contenuti del Piano di Recupero, approvato con Delib.C.C. n. 48/2007 e decaduto,
costituiscono indirizzo per il rilascio dei relativi titoli abilitativi; eventuali scostamenti rispetto ai contenuti generali del
PdR del 2007 dovranno essere oggetto di specifica autorizzazione da parte della competente Soprintendenza. In
ogni caso non potranno essere superati i volumi e le superfici complessive stabilite dal PdR 2007, né potranno
essere modificate le sagome esterne, ad eccezione di eventuali corpi non appartenenti al complesso originario.
6. Nel caso di interventi relativi a porzioni dell’edificio ospedale dovranno essere considerate le opere necessarie per
la messa in sicurezza dell’intero fabbricato nonché quelle di compartimentazione e protezione delle porzioni adiacenti
o strettamente in connessione necessarie a garantire la permanenza della fruibilità dei percorsi di
collegamento/attraversamento tra il giardino ed il Corso XI Settembre.
7. L’ex lavanderia (intendendo ricompresa in essa anche la “cella”), costituendo standard edilizio, dovrà essere
ceduta al Comune di Pesaro secondo quanto stabilito dal Protocollo d’Intesa sottoscritto nel mese di aprile 2021 tra
Regione Marche, Asur e Comune di Pesaro.
8. Gli standard urbanistici stabiliti dal PRG relativi alla sistemazione degli spazi esterni andranno progettati e
approvati in sede di presentazione del primo titolo abilitativo relativo ad un intervento diretto pubblico e dovranno
essere realizzati almeno in proporzione agli interventi edilizi previsti ed essere funzionali agli stessi. Le aree relative a
tutti gli standard dovranno essere cedute al Comune di Pesaro prima del rilascio del titolo abilitativo del primo
intervento edilizio diretto pubblico. I titoli abilitativi relativi agli interventi edilizi diretti ovvero le convenzioni degli
eventuali Piani di Recupero disciplineranno anche le modalità di realizzazione degli standard stessi, fermo restando
che i costi per la realizzazione degli standard saranno ripartiti in maniera proporzionale ai vari comparti. Anche a
seguito della cessione delle aree destinate a standard, i relativi diritti edificatori rimangono in capo al soggetto
cedente.
9. Tutte le volumetrie esistenti potranno essere recuperate (con riferimento al rilievo dello stato di fatto allegato alla
Delibera C.C. n. 48/2007: elaborati A2.0, A2.1 e A2.2). I due edifici più recenti, realizzati nel XX secolo e posti in
prossimità dell’accesso da via Belvedere, non appartenendo al complesso storico, dovranno essere demoliti per
lasciare spazio ad aree pubbliche e ricostituire gli originali spazi del giardino.
Fermo restando quanto stabilito dell’ultimo capoverso del precedente comma 5:
• le quantità corrispondenti a superfici/volumetrie degli edifici da demolire potranno essere recuperate nell’ambito
del complesso del San Benedetto, preferibilmente nell’ambito dell’edificio denominato “schiera” (solo superfici) e
sempre nei limiti di interventi compatibili con il rispetto dei caratteri storico-architettonici tutelati;
• eventuali altri volumi realizzati in epoca più recente rispetto al complesso originario potranno essere demoliti e
riutilizzati, sempre nell’ambito del Progetto Norma 5.1.

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 Comune di Pesaro - SERVIZIO URBANISTICA E TUTELA AMBIENTALE

In ogni caso, previo parere favorevole della Sovrintendenza, i portici aperti potranno essere chiusi con superfici
trasparenti ai fini di una loro diversa funzione, laddove ne consegua una valorizzazione necessaria, coerente e
compatibile con la riassegnata distribuzione funzionale degli spazi, fermo restando che tale chiusura sarà possibile
solo se i requisiti igienico sanitari dei locali adiacenti al portico saranno rispettati.
Per tutta la lunghezza della schiera potrà essere prevista una pertinenza a verde privato in corrispondenza del lato
giardino, con una profondità massima di 7 m ed una superficie territoriale massima pari a 618 mq; tale spazio dovrà
raccordarsi armoniosamente con l’area centrale destinata a standard pubblico ed essere delimitato preferibilmente
con cortine verdi (siepi, cespugli, ecc.) evitando l’uso di recinzioni a rete.
10. E’ possibile prevedere la demolizione del muro di cinta su via Belvedere, ad esclusione della parte ad archi
adiacente all’ospedale, e la demolizione di parte del muro di cinta su via Mammolabella / via Massimi. In ogni caso,
ogni proposta di demolizione, seppure in coerenza con gli obbiettivi di valorizzazione del complesso e secondo
quanto previsto dal regolamento ministeriale del Mic, dovrà preventivamente essere autorizzata dal Segretariato
regionale delle Marche previo parere della Soprintendenza.
11. Dovranno essere riconosciuti al Comune di Pesaro i diritti edificatori quantificati nel 6,71% dell’incremento di
valore relativo a ciascun intervento approvato e le modalità di riconoscimento saranno stabilite di volta in volta, a
seguito del rilascio dei titoli abilitativi nel caso di interventi diretti ovvero in sede di convenzione nel caso di Piani di
Recupero, fermo restando che i criteri generali sulla base dei quali saranno calcolati tali diritti restano quelli stabiliti
all’art. 3 – punto 3.1 dello schema di convenzione allegato al già citato PdR approvato con Delib.C.C. n. 48/2007.
12. In fase attuativa dovranno essere rispettate anche tutte le prescrizioni non espressamente riportate nel presente
articolo, impartite dagli Enti in sede di Conferenza di Servizi e contenute nella determinazione n. 2831 del
19.11.2021.

Superficie Territoriale P.N. 5.1 = Mq. 16.775

Attuazione del Progetto Norma: Intervento diretto o Piani di Recupero

La proposta di variante in esame non incide sul dimensionamento del PRG e pur variando le destinazioni
d’uso e modificando le norme tecniche di attuazione, non incrementa i carichi insediativi, né modifica la loro
distribuzione e la dotazione degli standard, pertanto può essere approvata secondo l’iter procedurale di cui
all’art. 30 della L.R. n. 34/1992, secondo quanto disposto dal comma 5 dell’art. 15 della stessa legge.

• Analisi del rischio idraulico

Si ritiene che per quanto attiene la compatibilità idraulica, la proposta di variante di che trattasi non rientri
nell’ambito di applicazione previsto dal paragrafo 2.2 lettere a), b), c) e d) di cui al Titolo II del Regolamento
approvato con DGR Regione Marche n. 53 del 27/01/2014 “Criteri modalità ed indicazioni tecnico-operative
per la redazione della verifica di compatibilità idraulica degli strumenti di pianificazione territoriale e per
l’invarianza idraulica delle trasformazioni territoriali”, in quanto:
a) non comporta maggiore capacità edificatoria, né un aumento del rapporto di copertura (definito come
rapporto tra Superficie fondiaria e Superficie territoriale complessiva);
b) non interessa una superficie territoriale complessiva superiore a 2 ha;
c) non comporta un cambio di destinazione d’uso rispetto quanto previsto dal PRG vigente;
d) trattasi di variante allo strumento urbanistico generale.

Per gli aspetti relativi all’invarianza idraulica, la verifica dell’applicazione delle disposizioni rivolte al
perseguimento della stessa, di cui al Titolo III del Regolamento sopra citato, verrà effettuata in sede di
rilascio di eventuali titoli abilitativi qualora si tratti di attività di trasformazione comportanti variazioni di
permeabilità superficiale.

• Valutazione d’incidenza
L’area oggetto di variante non è compresa in aree individuate dalla Rete Natura 2000, di cui al DPR n.
357/97 e s.m.i., DGR n. 1709/1997 e DGR n. 1701/2000 e pertanto non è soggetta alla Valutazione di
incidenza.

• Valutazione ambientale strategica

La proposta di variante è relativa a “piccole aree a livello locale” e può essere sottoposta a verifica di

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 Comune di Pesaro - SERVIZIO URBANISTICA E TUTELA AMBIENTALE

assoggettabilità a Valutazione Ambientale Strategica, così come disposto dalle linee guida approvate dalla
Regione Marche con D.G.R. n. 1647 del 23.12.2019 (comma 2 del paragrafo A.3), secondo le procedure
previste dal paragrafo B della stessa DGR. Trattandosi di variante allo strumento urbanistico generale che
non determina incremento del carico urbanistico, non contempla trasferimento di capacità edificatoria in aree
diverse dall’ambito urbanistico di intervento e non contiene opere soggette a Valutazione d’Impatto
Ambientale o a Valutazione d’Incidenza, può essere sottoposta ad una verifica di assoggettabilità a VAS in
forma semplificata (comma 5 dello stesso paragrafo A.3) e pertanto è stato predisposto il relativo Rapporto
preliminare di screening semplificato.

• Valutazione d’impatto ambientale

La proposta di variante presa in esame non dovrà essere assoggettata a Valutazione d’Impatto Ambientale.
ai sensi della L.R. n. 11/2019, in quanto non rientra nelle tipologie di cui agli allegati della Legge Regionale
medesima e del D.Lgs. n. 152/2006 e s.m.i..

• Impatto acustico
Le aree oggetto della presente variante, secondo la disciplina del Piano di Classificazione acustica del
territorio Comunale approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 147 del 11/07/2005 e successive
modifiche, rientrano ciascuna nelle classi acustiche appartenenti alle destinazioni d’uso previste, pertanto
risultano conformi al suddetto piano.

La proposta di variante al P.R.G. vigente in oggetto è costituita dalla documentazione tecnica di seguito
elencata:
elaborato documento digitale
01 Relazione tecnico illustrativa 01 RT S.Benedetto v2.pdf.p7m
02 Estratto PRG vigente/variante 02 PRG vig_var S.Benedetto v0.pdf.p7m
03 Stralcio N.T.A. vigente 03 NTA vig S.Benedetto v0.pdf.p7m
04 Stralcio N.T.A. variante 04 NTA var S.Benedetto v2.pdf.p7m
05 Rapporto preliminare VAS 05 RP_VAS S.Benedetto v0.pdf.p7m

Si ricorda che per l’adozione della variante in oggetto dovranno essere acquisiti i pareri dei seguenti Enti
competenti per gli altri aspetti di natura tecnica:

• Regione Marche - Servizio Tutela Gestione e Assetto del Territorio - P.F.: Tutela del Territorio di Pesaro e
Urbino - Sede di Pesaro;
• ASUR Marche zona territoriale 1 – Pesaro;
• Provincia di Pesaro e Urbino – Servizio 6 Pianificazione Territoriale Urbanistica;
• Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio delle Marche;
• Marche Multiservizi;
• Comune di Pesaro – Servizio Manutenzioni e Viabilità – U.O. Viabilità e Strade;
• Comune di Pesaro – Servizio Economia e Sviluppo Urbano - U.O. Patrimonio.
Inoltre la variante adottata dovrà essere trasmessa al Consiglio di Quartiere n. 1 al fine dell’acquisizione di
eventuali osservazioni, ai sensi dell’art. 14 comma 2, del vigente Regolamento sugli organismi di
rappresentanza del territorio.
Il Responsabile del procedimento è l’Ing. Mauro Moretti, Responsabile del Servizio Urbanistica e Tutela
Ambientale.
Il Responsabile del Servizio
Ing. Mauro Moretti (*)

(*) Documento firmato digitalmente ai sensi del D.Lgs. 82/2005 s.m.i. e norme collegate, che sostituisce il documento cartaceo e la firma
autografa

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