ALO

DED

SCRITTI SCELTI
Saggi di
Cecilia Bolognesi e altri

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MyL

Milano
MyLand,
SCRITTI SCELTI da Dedalo
a cura di Cecilia Bolognesi

Cover MyLand.indd 1 15/01/15 17.12

 SCRITTI SCELTI
Saggi di
Cecilia Bolognesi e AAVV

, ila n o
a n d M
MyL
Questo libro raccoglie alcuni saggi scritti per la
rivista DEDALO di Assimpredil Ance dagli anni
2007 al 2012 riguardanti principalmente la cit-
tà di Milano
Cecilia Bolognesi come direttore di Dedalo ne
ha redatto gli editoriali.
Claudio De Albertis come presidente dell’As-
sociazione, ha sempre curato l’articolo di aper-
tura sul tema dato.

In copertina foto di
Stefano Topuntoli

Le fotocopie per uso personale del lettore possono essere

effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume/fascicolo
di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso
previsto dall’art. 68, commi 4 e 5, della legge 22 aprile
1941 n. 633.
Le fotocopie effettuate per finalità di carattere profes-
sionale, economico o commerciale o comunque per uso
diverso da quello personale possono essere effettuate
solo a seguito di specifica autorizzazione rilasciata dagli
aventi diritto/dall’editore.

ISBN: 978-88-97748-18-2

ALO
copyright © 2013 LIBRACCIO editore® DED
infoctr@libraccio.it
www.libraccio.it
Si ringraziano tutti gli autori che con le loro idee e
contributi hanno popolato le pagine di Dedalo, rivista di
Assimpredil Ance a partire dal numero 00 al n 32 su temi
riguardanti la città di Milano e del progetto.
Uno speciale ringraziamento al Presidente
dell’Associazione delle imprese di Milano, Monza e Lodi
Claudio De Albertis e al Direttore Gloria Domenighini per la
loro tenace volontà nel sostenere l’attività della rivista.
 INDICE 2007-2012
g
Milano si trasforma 6 07 Ed. Speciale / MidLand
di Cecilia Bolognesi Milano ragiona, ma sa immaginare? 76
00 Stili di vita, modi di abitare Tra risorse e prospettive 78
Un confronto sincero 14 08 Pieni e vuoti, rossi e verdi
Un progetto strategico 16 Pieni e vuoti 84
01 Destini urbani, sogni possibili Città Verde città bella? 88
Tre obiettivi 20 Conversazione sui parchi a Milano 92
Nuove regole, piani nuovi 22 Costruire la qualità della vita 100
02 Il mestiere di vivere, l’abitare 11 Your land, renew, your life
sociale Renew your land 108
32
Un grande tema 12 MyLand, MiLano
Soluzioni per abitare a basso costo 34 My Land 112
L’housing sociale ed il senso della città 40 Le parole, i fatti 114
Coniugare flessibilità e serialità 48 Un ruolo non negoziabile: l’università 118
04 Due tempi: movimento e sosta Ospedali e centri di ricerca 128
Una città a due velocità 54 Nuove polarità urbane? 136
Pianificazione e priorità delle infrastrutture 56 14 Malpensa, Linate, Orio al Serio
Per una politica della sosta 60 Volare alto 146
06 Governare le scelte, sciogliere i Malpensa e Linate: il gioco della torre? 150
conflitti 15 On the road
Milano partecipata 70
Realizzare il meglio 154
2014: Raddoppio Tangenziale Est 156
16 Milano nei cantieri dell’arte 24 Città pubblica?
Un patrimonio di elegante imprenditorialitá 162 Qualità pubblica 230
“...condurre acque da un loco a un altro” 166 Servizi per la città contemporanea 234
18 Welcome! 27 Basso costo + buona qualità
Welcome everybody! 174 = alta politica
Il costo di una residenza universitaria 178 Un potenziale dinamico 240
20 Rado, denso, intenso L’abitare normale 244
Geografia umana = geografia Urbana 182 28 Retail
Scendere in gara 186 Ricentrare il commercio/organizzare il 250
PGT di Milano: tra densità e sostenibilità 190 sociale
Riflessioni a margine: perequazione/PGT/Mi 196 Per un commercio strategico 252
Denso e sostenibile 202 Centri storici e nuovi format commerciali 256
23 REvolution urbani
Elogio del mestiere 208 31 Partnership pubblico privato
Rivoluzione o evoluzione nel RE a Milano? 210 Un cambio di passo 264
Tessere relazioni, costruire case 214 32 Competere, come?
Sostituzione edilizia e galateo urbano 220 Un nuovo approcio progettuale 270
Il mercato immobiliare milanese 226 Di padre in figlio 274

Cecilia Bolognesi
Assistant Professor Politecnico di Milano
Direttore Dedalo Assimpredil Ance
Milano si trasforma
MyLand, Milano
In queste pagine sono raccolti alcuni scritti di
progettisti, costruttori, sviluppatori, ricercatori
che dal 2007 ad oggi hanno contribuito con le
loro riflessioni alle pagine della rivista Dedalo,
bimestrale di Assimpredil Ance che ho avuto il
piacere e l’onore di dirigere da allora.
Lo sfondo in cui si è svolto tutto questo lavoro è
la città di Milano, una delle capitali del territorio
Italia, la sua costruzione effettivamente realiz-
zata, la sua architettura, specchio irriducibile
dell’economia e della cultura che la pervadono.
Lo scenario da allora ad oggi
Nel 2007, anno del numero zero, il primo dopo
venti anni di pubblicazione sotto la preceden-
te direzione dell’avv. Rotondi, Milano viveva il
fervore per l’ imminente piano di Governo del
Territorio, il nuovo strumento ordinativo della
crescita della città, il nuovo PGT. Era l’occasione
sperata di sostituzione del desueto e malcon-
cio PRG del 1953 con uno strumento che ci si
aspettava essere dotato di una visione sulla di-
rezione di crescita della città.
Dalla variante generale del 1980 del PRG in-
fatti l’affastellarsi di documenti di varia natura,
circa 130 varianti, documenti di settore, cir-
colari, aveva cercato di porre rimedio ad uno
strumento che neanche nei presupposti aveva
l’ambizione di restituire una visione strategica
per Milano. Negli anni della sua esistenza lo
strumento aveva accolto una miriade di inter-
venti anche contraddittori, rendendo impossi-
bile la percezione di una direzione, figuriamoci
se quella di un progetto identitario. Agli occhi
dei più, che non ne avevano neanche vista la
nascita, il PRG rappresentava un insieme di re-
gole, perimetri, quantità, modalità di interven-
to: nulla di visionario.
Con la dismissione della maggioranza delle
aree industriali, la pubblicazione del Docu-
mento Direttore delle aree Dismesse del 1988
e relativa adozione del 1990, ci si fa carico di
un tema generale, quello della dismissione ap-
punto, come possibile occasione per lavorare
ad un quadro di insieme della città. La ricerca
di un proprio volto unitario e riconoscibile è
un tema che ricorre nella storia delle città ma
a Milano diventa nei momenti di acceso dibat-
tito la linea di demarcazione mediante la quale
si mettono in campo criteri di giudizio sul pro-
getto.
Il Documento Direttore delle Aree Dismesse
sarà quello che permetterà, cinque anni più
tardi, la visione dei nove parchi per Milano con
il progetto Cecchi-Lima, Nicolin, Traversi
I nove parchi, apparentemente sono solo un
progetto presentato in Triennale, che si pro-
pone di avviare una forma di rinnovamento
urbano mediante interventi tra loro coordinati,
organizzati attorno a vuoti verdi a sostituzione
7
di altrettante aree in dismissione.
I nove parchi rappresentano però la nuova
chance di concretizzare una prospettiva che
riconduca Milano ad un assetto urbanisti-
co chiaro e rappresentativo; una città con un
governo delle parti affidato ad occasioni pro-
gettuali di media dimensione, un processo di
riorganizzazione urbana a partire dal progetto
di media scala, una prospettiva di respiro alla
ricerca di una qualificata identità. Milano non è
mai riuscita ad intraprendere progetti di rinno-
vamento che comportino il coinvolgeimento
di larghe parti urbane faticando da sempre nel
progetto dimensionalmente ampio.
La proposta per i nove parchi riconosce un
archetipo nel Parco Sempione che diventa la
matrice di riferimento; si tratta della scelta di
utilizzare la capacità di un vuoto di organizza-
re ai suoi bordi volumetrie con principi espliciti
di unitarietà e riconoscibilità di organizzare un
vuoto come principio insediativo. Il limite dello
spazio aperto gli conferisce autorevolezza e la
formula viene riproposta, coniugandola, nelle
nove aree prescelte. Il principio del vuoto ordi-
nativo in linea generale verrà ripreso più avanti
in termini simili, quando avanzeranno le pro-
poste per la dismissione di alcuni scali ferroviari
in città.
La Milano dei nove parchi ragiona sul suo as-
setto possibile e ne immagina uno dove la ri-
petizione del vuoto organizzato dalla corona
del pieno diventa icona del moderno promuo-
vendo la rivalutazione dei brownfields in gre-
enfiels. E’ il riscatto di fronte alla decadenza di
un tessuto produttivo che più avanti, negli anni
più vicini a noi, diventerà al contrario raro, ricer-
cato, portatore di valori.
Mentre i nove parchi pervadono la cultura ar-
chitettonica cittadina nei medesimi anni nel
1995 e nel 1996 alcune delibere di Consiglio
anticipano gli accordi di programma del 1997
tutti indirizzati verso un differente processo di
edificazione che sfocerà nei successivi P.R.U.
Venivano re immesse sul mercato come aree
pronte per lo sviluppo Rubattino ( ex Innocen-
ti), via Pompeo Leoni ( ex OHM), l’area ex Tibb
di Piazz.le Lodi, Bisceglie, Via Palizzi, l’area ex
Fina. Dei nove parchi rimane un’idea localizza-
tiva; i P.R.U. inanellano un’ ipotetica corona edi-
lizia nel contorno urbano, dove però densità,
morfologia e qualità generale degli interventi
percepite riportano l’immaginario ad una re-
altà più modesta ben lontana dai presupposti
del piano dei nove.
Se la lontananza cronologica di questi fatti da-
gli anni di pubblicazione di Dedalo è un fatto
reale, altrettanto veritiera è la considerazione
dei tempi urbanistici di queste realizzazioni
che si allargano su spazi temporali non inferiori
al decennio: attuazioni che durano anni, con-
cessioni ritirate nei tempi limite dei progetti,
alcuni interventi, come il P.R.U. Rubattino an-
cora con interi comparti incompleti. La crescita
della città, i tempi di attuazione dei suoi stru-
menti urbanistici, sono l’icona della complessi-
tà dei nostri processi concessori. Si progettano
interventi che vedono l’apertura del cantiere
già vecchi, che tramandano modelli abitativi
desueti e lontani per chi progetta come per chi
investe.
Dedalo raccoglie gli esiti di queste grandi tra-
sformazioni, di quando Milano aveva una cre-
scita demografica poi andata scemando sem-
pre più. L’atto urbanistico finale a chiusura del
periodo delle grandi trasformazioni di crescita
è rappresentato appunto dal documento di
inquadramento delle politiche urbanistiche_
Ricostruire la grande Milano_ del 2000.
Il documento è l’ennesimo invito, di formulare
un discorso generale sulla città, attuando un
serio tentativo . Lo sprone è dato da strumenti
che, evocando soluzioni urbanistiche non pre-
scrittive, conducano a modalità di intervento
semplificate di nuovo svincolate dalle previsio-
ni di PRG. Su questo documento, con delle li-
nee di indirizzo di fatto precise, si apre la stagio-
ne dei PII. In realtà i PII, alla data del documento
_Ricostruire la grande Milano_, sono già stati
introdotti da una legge regionale di un anno
precedente, un documento di inquadramento
che organizza un quadro di riferimento da una
parte per i privati, e dall’altra per l’amministra-
zione offrendo criteri per valutare le proposte.
Purtroppo anche i PII si configurano come en-
nesima occasione persa dal punto di vista del
piano generale e dell’architettura e nel lungo
periodo raccoglieranno anch’essi le accuse di
un tradimento nei confronti di un’identità ur-
bana che di fatto non si riesce mai a dichiara-
re quale sia. I PII a Milano sono quasi 160 con
degli iter di approvazione lunghissimi dove
l’urbanistica contrattata non trova interlocuto-
ri attenti alla morfologia dei luoghi o alla con-
temporaneità figurativa degli interventi. Alcuni
di questi programmi hanno potuto trovare esi-
ti positivi in casi di pianificazione contenuti o
quando impedimenti di varia natura ne hanno
differito le progettazioni, successivamente affi-
date generazioni di professionisti più site- spe-
cific. Il vero tema dei PII è il riferimento ad una
città vagliata da modelli pseudo razionalisti in
un contesto dove l’effetto città della cortina su
strada ed il piede commericiale risulta ancora
vincente.
Le condizioni della forma urbana e la prepa-
razione culturale degli operatori e dei profes-
sionisti, a fronte di un’amministrazione assente
dal punto di vista dell’orientamento qualitativo
degli interventi, non hanno potuto confluire in
un modello esemplare. La migliore cultura pro-
9
gettuale di questi anni avrebbe potuto essere
pervasa da un’attitudine condivisa di attenzio-
ne al sito, ai suoi vincoli, alle sue risorse, con la
capacità, inserendosi, di trasformarlo in meglio,
in un nuovo paesaggio. E invece no. I PII resti-
tuiscono interventi lontani da un auspicato
effetto città, luoghi dove i tessuti si rifanno ad
archetipi razionisti ormai desueti, la poetica dei
blocchi svincolati dall’asse stradale liberi in ta-
bula rasa dove, demolite le vecchie fabbriche,
sono cresciuti come porzioni di territorio ibrido
a cavallo tra l’urbanizzato ed la periferia. Nei
grossi interventi il tema delle urbanizzazioni di-
venta un capitolo importante e vengono intro-
dotti i primi concetti di concorsualità proposti
per il disegno delle parti pubbliche.
Il PII per antonomasia che nasce con la rego-
lamentazione urbanistica in atto in questo pe-
riodo è sicuramente CityLife. La sua esistenza
attraversa gli anni a partire dall’aggiudicazione
oggetto di una gara internazionale nel 2004,
fino alla sua approvazione amministrativa nel
2007. Oggi le premesse di una conclusione nel
2015 per Expo sono state vanificate e sostitu-
ite dalla richiesta del differimento dei tempi
per il suo completamento nel 2023. CityLife
è il progetto di riqualificazione del quartiere
storico della Fiera Campionaria, su un terreno
privato appunto di 255.000 mq, liberato in se-
guito all’operazione di spostamento della fiera
pesante a Rho_Pero e lasciato allo sviluppo. In
questo scacchiere è il momento delle archistar:
da Fuksas per il polo esterno a Rho fino a Ara-
ta Isozaki, Daniel Libeskind e Zaha Hadid per il
nuovo quartiere interno. Il liberamento dell’a-
rea dal vecchio polo permette la costruzione
di quello che diventerà il terzo parco urbano
in città, la cui progettazione è normata da un
bando di gara internazionale ad opera del co-
mune con vincitore Gustafson Porter.
Praticamente nei medesimi anni inizia, paral-
lelamente a Fiera, l’edificazione del complesso
degli edifici di Porta Nuova. Iniziato nel 2005
non ha nulla da invidiare a Fiera in termini di
archistar: Cesar Pelli, Stefano Boeri, KpF…
Le torri di Pta Nuova che hanno modificato
lo Skyline di Milano sono in definitiva l’esito
dell’antico centro direzionale del PRG del 1953,
quello che si pensava sarebbe stato un nuovo
centro della regione intera. Era stato quel pro-
getto a mettere in campo sventramenti e de-
molizioni rimaste tali per anni sotto gli occhi di
tutti. L’attuazione del piano particolareggiato
del 1962 si era arrestata definitivamente alla
fine degli anni sessanta, essendo i costi degli
espropri sostanzialmente insostenibili.
Il disastro urbanistico del tessuto era rimasto
per gli anni sotto gli occhi di tutti; strade dal
calibro minimo che sostengono edificazioni
ampie, aree vuote e degradate che ospitarono
per decenni attrezzature posticce quali il luna
park che prende il posto di una ex stazione
demolita. Per anni il volto peggiore di Milano,
lenta e burocratizzata, appare agli occhi di tutti
in questo incompleto progettuale fino al 2004
anno in cui l’amministrazione comunale ap-
prova il progetto ex Garibaldi Repubblica, ora
pta Nuova.
Le attitudini tipiche della nostra città e forse
del nostro paese si sono concretizzate in tutti i
risvolti urbanistici dai primi anni 90 ad oggi ed
hanno pervaso osmoticamente anche gli anni
della rivista che si rinnova a ridosso della pre-
sentazione alla cittadinanza del primo PGT.
Con il primo PGT dell’amministrazione Moratti,
per alcuni portavoce di predominanti interes-
si immobiliari, fanno capolino sani principi di
ascolto delle aspettative della città. Le audi-
zioni sono molte e vengono a seguito di un
periodo dove la produzione architettonica è
stata abbondante fino appunto al 2007. City
Life e Porta Nuova sanciscono il trionfo tardivo
di un’architettura che si nutre di globalismo e
le peculiarità di rinnovamento della memo-
ria sono un’ambizione veramente di pochi. La
possibilità di riscoprire un genius loci diventa
remota nel grattacielo milanese lontani mille
miglia dalle sintesi strepitose quale quelle di
Ponti, Nervi, Pirelli. Nel salto verso il moderno si
perde qualcosa anche se non mancano le rea-
lizzazioni virtuose alle quali vale la pena riferir-
si: il Portello con l’abile mano di Gino Valle nel
master plan e la cura nella scelta dei progettisti
da bacini tipicamente italiani, milanesi nel caso
di Zucchi, lasciano una marca felice.
Con questo background, proveniendo da un
suo abbondante sviluppo anche se un po’ a
macchia di leopardo Milano va incontro quindi
prima alla legge L.R. 12/2005 premessa ai lavori
per la realizzazione del piano di Governo. L’ipo-
tesi prospettata del primo PGT, quasi inaspetta-
tamente, è quella di un’ulteriore liberalizzazio-
ne che potrebbe precludere come fu all’inizio,
ad una nuova fase di vivacità costruttiva.
L’amministrazione concepisce una borsa dei di-
ritti edificatori a seguito dei principi di perequa-
zione urbanistici e degli incentivi previsti dalle
nuove leggi in materia. Si parla di una sorta di
“città liquida” che presuppone una dinamicità
palese nel riempimento di vuoti urbani pronti
ad accogliere nuove volumetrie. Ma la perce-
zione che sale individua ancora in un’assenza
di obiettivi specifici la pecca maggiore del nuo-
vo strumento. Per alcuni si tratta dell’ennesima
crescita quantitativa offerta ad una manciata di
operatori.
Effettivamente i cantieri si aprono ma sono per
lo più frutto della programmazione molto pre-
cedente e nulla hanno a che spartire con la pro-
grammazione del nuovo piano che non verrà
11
mai approvato sotto questa veste. Poco prima
del 2007 sono in campo Portello, Bicocca, Porta
Nuova, Isola, Palazzo della Regione, Rubattino,
Santa Giulia, Porta Vittoria, Citylife, Bovisa. La
città inizia un vigoroso e rapido risveglio come
l’esito di una pianificazione che parte da molto
lontano.
La Commissione del Paesaggio insediata nel
2009, deputata a monitorare e promuovere i
progetti presentati dai vari operatori come dai
privati in città si fa carico di tutta l’ esperienza
degli ultimi anni e stabilisce di darsi delle re-
gole d’indirizzo a prescindere dallo strumento
urbanistico, condivisibili sul lungo periodo. Ne-
gli assunti generali la ricostruzione della città
viene considerata favorendo le articolazioni
dell’urbanistica propria di Milano: strade, isola-
ti e giardini, in maniera da inserire la frammen-
tazione delle operazioni in una significativa
morfologia urbana, sedimentata. L’attenzione
ai singoli luoghi è esplicitata più volte nelle li-
nee di indirizzo. Il progetto di qualità è indivi-
duato come lo strumento cardine per ottenere
un miglioramento dell’immagine della città e
la commissione indica la possibilità per Milano
di migliorare la qualità del paesaggio urbano
nel favorire la libera espressione dei talenti
progettuali che contiene, premiando i progetti
che mostrano di cogliere aspetti di coesistenza
attenta al contesto di un’architettura urbana.
L’invito esplicito a chi opera è quello di fare più
effetto città, cercando di fare leva su spazi stra-
dali pubblici, isolati, giardini caratterizzati da
permeabilità ed interconnessioni con i quartie-
ri circostanti. Si scoraggia l’introduzione di en-
claves chiuse ed esclusive e si ritiene opportu-
no porre attenzione ai grandi progetti fino alla
fase di loro attuazione.
Il serio programma della commissione si
svolge in una fase di passaggio epocale, la
conclusione dei grandi progetti urbani e PII
ormai avviati al compimento, accompagnati
da qualche proposta eccezionale ad opera di
chi è ancora in grado di investire nel territorio
che abitano, e l’inizio dell’allentamento della
domanda edificatoria, forse saturata dai pre-
cedenti investimenti.
L’attuazione delle ultime fasi della residenza
del progetto di City Life si accompagna all’av-
viso di un rallentamento nella realizzazione
delle tre torri terziarie; il tentativo di Santa Giu-
lia di riprendersi da crolli finanziari e difficoltà
di bonifica stenta a trovare una via d’uscita;
Porta Nuova va a compimento con l’apporto
di capitali stranieri e raccoglie il favore della
cittadinanza infervorita dal crescere di una
parte di città che li fa sentire cittadini di una
capitale europea.
L’urbanistica in questi anni getta i semi di al-
meno due interventi qualitativi : la fondazione
Feltrinelli con progetto di Herzog & de Meuron
a Porta Volta ed il museo di Prada ad opera di
Rem Koolhaas, vicino allo scalo di Porta Roma-
na. Due possibili forti polarità dove i principi,
imprenditori milanesi, si assumono la respon-
sabilità della scelta dell’autore alla ricerca di
opere di qualità. Ed in effetti questo, della ri-
cerca e del giudizio sul progetto di qualità, ri-
mane il tema caldo anche degli anni a seguire
che si scontreranno con le sollecitazioni forti
provenienti dal cantiere ormai imminente di
Expo.
All’elezione del nuovo sindaco di centrosini-
stra Pisapia che sostituisce Letizia Moratti nel
2011, si assiste ad un cambio di rotta eviden-
te nelle politiche di indirizzo della città. Il PGT
mai approvato viene profondamente rivisita-
to, non nei principi generali ma sicuramente
nel dimensionamento del carico insediativo
di base. Ormai siamo in piena crisi e lo stesso
concetto di sviluppo è messo in discussione. Il
suolo diventa un bene da salvaguardare ed il
suo consumo oggetto di nuove norme.
L’attenzione alla partecipazione al progetto
diventa una necessità imprescindibile con le
conseguenze di allargamento del dibattito
a volte privo di indirizzo ed ancora una volta
lontano da un compimento di un’immagine
condivisa della città. Gli imprenditori, si trova-
no ad affrontare nello stesso periodo crisi im-
mobiliare, PGT come strumento di gestione di
un arresto dello sviluppo, comitati di quartiere,
credit crunch.
Lo spiraglio offerto da Expo rappresenta
un’effettiva occasione di rilancio ma ancora
male interpretata e sofferente nella fretta di
aggiornamento delle normative nazionali su-
gli appalti.
Così gli ultimi numeri della rivista a ridosso del
numero quaranta registrano l’affaticamento
complessivo e la ricerca di una via d’uscita dal-
la crisi che stenta a concretizzarsi.
A questo si accompagna in tutti questi anni
la percezione della carenza del nostro esta-
blishment sul tema della scelta qualitativa
del progetto. A Milano, come in tutta Europa,
una volta principi e cardinali si assumevano di
fronte al popolo la responsabilità della scelta
nella quale si impegnavano per lasciare se non
altro alta testimonianza di sé.
Su questo assunto è cresciuta l’estetica della
città italiana fino ai tempi recenti dove la scarsa
preparazione culturale di chi è messo in condi-
zioni di determinare le scelte ha spesso prodot-
to ha spesso prodotto più trash che altro.
Il cambio che Milano non è ancora riuscita ad
attuare in questi anni è proprio qui: non riusci-
re a coagulare voci più autorevoli di altre che
possano indirizzare le scelte sulla città in ter-
mini di estetica del bello e della forma. Forse è
13
un tema nazionale, spesso è chi si esprime con
maggiore enfasi che trascina l’opinione; man-
ca l’apporto di una parte elitaria che avrebbe
l’obbligo di stimolare le scelte indirizzandole,
assumendosi con coraggio la volontà di anda-
re a volte avanti contro il parere di tanti e de-
cidere aspettando il giudizio del tempo a con-
valida delle scelte. Milano è la dimostrazione
palese di tutto ciò, l’assenza di una parte cultu-
ralmente preparata che si assume l’obbligo di
stimolare le scelte e portarle a termine.
D’altra parte non rimangono molti procedi-
menti ai quali appellarsi per un risveglio dei
nostri territori se non la responsabilità della
scelta. Il paesaggio animato di questa città, la
fatica del suo risveglio quotidiano negli ultimi
anni mostra molti aspetti differenti e contrad-
dittori del rapporto tra lo spazio collettivo e la
vita che lo percorre, lo trasforma, lo abbando-
na o rivitalizza.
Proprio da qui bisognerebbe partire, consa-
pevoli che non è la supremazia di un sistema
sull’altro da affermare, il vuoto sul pieno, il con-
sumo sul non consumo, il verde sul costruito,
quanto la qualità generale dello spazio, or-
chestra serena di tutti gli strumenti che colla-
borano alla costruzione del paesaggio, senza
prevaricazioni ma con convivenze disciplinate
e ricche di immaginazione.
00
marzo_aprile 2007
Stili di vita, modi di abitare
Cecilia Bolognesi
Un confronto sincero
S
ull’onda delle trasformazioni che attra-
versano il territorio di quest’associazio-
ne e del rinnovamento della società che
la abita tutta, la rivista Dedalo cambia
ed inizia una nuova corsa: su queste pagine
discuteremo di temi di costruzione, economia,
sociologia, architettura città e chissà cos’altro.
È anche per merito del mio colto e raffina-
to predecessore, l’avvocato Rotondi, che
per molti anni ha diretto con serietà que-
sta piccola rivista, se oggi abbiamo potuto
radunarci ancora attorno ad un tavolo e di-
scuterne, pensando al suo futuro possibile,
e valutandone la trasformazione ed il grado
di necessità.
Oltre al passato direttore anche i vertici dell’as-
sociazione hanno con coraggio ribadito la
necessità di proseguire con la rivista. Così su
questo tavolo si è parlato dell’ attualità dei
temi da affrontare, della loro generalità ma
anche della loro utilità per tutti coloro i quali
partecipano al processo della costruzione.
È nato così il numero 00, con il contributo di
tanti; cuore di queste prime pagine una ri-
cerca sull’evoluzione dell’abitare, alla quale si
aggiungono le riflessioni sul tema di un eco-
nomista, le opinioni di intellettuali, progettisti,
esempi che vengono da altri paesi.. Guardan-
do bene la posizione di Dedalo all’interno del
panorama editoriale legato alla filiera delle
costruzioni è molto interessante poichè si
tratta di una rivista voluta da chi opera mate-
rialmente sul territorio. Questo è un punto di
vista estremamente privilegito da cui animare
il dibattito.
Vogliamo assumere questa posizione in ter-
mini positivi, per il grado di libertà che può
dare relativamente ai temi di rinnovamento
della città, dell’architettura e del sociale privi
di preconcetti o ideologie, attenti alle tensio-
ni più innovative del dibattito. Affronteremo
temi scottanti su cui si muovono interessi con
molti zeri ma liberamente. Cercheremo di farlo
in maniera il più possibile scientifica, riportan-
do in ogni numero dati incontrovertibili che ci
diano indicazioni di cosa succede intorno a noi
e di che direzione prendano le cose.
Ci sono molti precedenti editoriali legati ad
associazioni o aziende che hanno cercato di ri-
costruire un ragionamento sul territorio di loro
competenza con le proprie attività, alcuni dei
quali hanno lasciato insegnamenti di grande
valore.
È con il loro esempio che vorremmo poterci
confrontare, certi della validità che un buon
dialogo con chi opera su temi condivisi, ed un
confronto sincero a carte scoperte tra le parti,
porti sempre alla cosruzione di una società mi-
gliore ed una città più bella.

15
00
marzo_aprile 2007
Stili di vita, modi di abitare
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Un progetto
strategico
L
e dinamiche demografiche nella nostra
realtà urbana milanese degli ultimi 20
anni sono state così rilevanti da richie-
dere oggi una politica urbana funzione
di una strategia ben definita. Il lievitare dei
prezzi delle case ha determinato una redistri-
buzione della popolazione delle aree urbane,
con uno spostamento dalle zone centrali a
zone sempre più esterne, alla ricerca di abita-
zioni a prezzi e canoni più contenuti; si tratta
di un fenomeno che vede rimanere nelle zone
centrali le famiglie più anziane, le più ricche, i
single, estromettendo, molto spesso, le fami-
glie a più basso reddito.
A questo fenomeno se ne associa un altro qua-
le la crescente presenza di immigrati che porta
con sé importanti cambiamenti demografici,
economici e sociali. Milano città nel decennio
1991-2001 ha perduto 8,3% della popolazione
e solo nel 2002 questo calo si è fermato tanto
che nei cinque anni dal 2001 al 2005 vi è stato
un incremento del 4,4%. Al confronto gli altri
comuni della Provincia nello stesso decennio
1991-2001 hanno segnato un incremento dei
residenti del 7,1% e nei successivi 4 anni del
4,4%. A questo fenomeno ha concorso senz’al-
tro un saldo migratorio positivo, basti pensare
che nel 2005 in Milano il saldo naturale è sta-
to negativo per 1.299 persone mentre quello
migratorio positivo per 10.595 unità. Nel 2004,
anche per effetto della sanatoria, il saldo mi-
gratorio era stato positivo per 28.370 persone;
secondo dati recenti della CARITAS gli immi-
grati regolarmente soggiornanti superano
nella nostra area il 10% della popolazione. Un
altro dato da sottolineare è che a Milano ogni
giorno si sposta il 50,2% della popolazione re-
sidente, per motivi di studio o di lavoro. Ogni
giorno in città entrano 436.000 persone e ne
escono 88.000. È come se tutta la popolazione
di Bologna ogni giorno arrivasse a Milano.
La città è sempre più utilizzata e in essa viene
prodotta una parte sempre più consistente del
reddito nazionale.
La sfida principale per una politica urbana è
la mobilità e diventa strategica la coerenza tra
pianificazione e politica dei trasporti. Come
non sottolineare che Milano ha oggi 3 linee
metropolitane per 69 km di estensione mentre
Parigi ne ha 211 km, Madrid 227 Km, Londra
408 Km.
La dilatazione della città pone l’urgenza di av-
viare un processo di rinnovamento restituen-
do identità ai luoghi urbani e senso di appar-
tenenza a chi li abita e li frequenta. Occorre
una chiara strategia dello sviluppo urbano di
Milano in cui si inquadra a buon diritto anche
la questione della “casa”. Il problema dell’abita-
zione sociale c’è, così come una domanda le-
gata alla crescita della presenza degli anziani
17
ed una specifica per i giovani. Manca anche un
prodotto abitativo capace di attirare o tratte-
nere quella classe creativa che, come abbiamo
più volte ricordato nei nostri convegni, è quel-
la che riesce a trasformare la città, quella classe
che è capace di definire regole nuove, di con-
dividerle senza paura del rinnovamento, alla
continua ricerca di una città più aperta. In que-
sto processo di trasformazione generalizzato,
le imprese promotrici e costruttrici insieme a
tutti gli attori del processo di sviluppo delle
città devono convincersi che la vita reale è più
avanti delle convenzioni edilizie.
Occorre scardinare un sistema di norme che
in Italia arrivano a stabilire per le abitazioni
fino all’altezza di un antibagno, nel tentativo
lodevole e soffocante di concedere un mini-
mo standardizzato a ciascuno. Una tendenza
che nella realtà è equivalsa alla fine di qual-
siasi possibilità di innovazione tipologica. Al
contrario sono infinite le contaminazioni che
ondate di immigrati, giovani coppie, studen-
ti, nuovi single, schiere di creativi connessi in
rete, ragazzini che gareggiano nel web con
omologhi di Bejing o Dubaj, anziani soli e city
users, possono passare alle nostre abitazioni.
Il rinnovamento del mercato delle residenze
deve puntare a soluzioni che offrano a tutti
una vivibilità rinnovata, libera, generosa. In
questa filiera che parte dal sogno di un’abita-
zione consona al proprio stile di vita ed am-
bisce a renderlo realizzabile, il lavoro di tutti
noi costruttori diventa fondamentale; e non
si tratta di un lavoro che fa piazza pulita del
passato ma che al contrario se ne avvantaggia
per guardare più avanti con il tono di quell’im-
prenditoria fiera, anche lei creativa, capace di
superare le regole precostituite per crearne di
nuove.
Nello sviluppo delle nostre città i piccoli come
i grandi progetti devono partire da tavoli con-
divisi, da amministrazioni pubbliche e da pri-
vati, compresi tra strategie di grande scala e
capacità di forgiare nuove proposte per il vi-
vere quotidiano. Va organizzato un serio pro-
getto di governance del territorio che discuta
la creazione di nuove centralità che possano
attivare la condensazione della popolazione in
alcuni nuclei piuttosto che altri, diffondendo
centralità con una ricucitura non banale del
paesaggio urbano.
Discutere di un progetto strategico di crescita
urbana con gli attori coinvolti significa stabilir-
ne il fine ma anche una sequenza realizzabile
secondo tempi e modi stabiliti, possibilmente
rapidi, passibili sia di aggiustamenti quanto di
grande determinazione per evitare lungaggini
o ripensamenti.
La stagione alle porte sembra essere molto
promettente per il nostro territorio in termini
di programmi: si parla di riportare in dieci anni
la popolazione milanese a 1.700.000 unità e di
un fabbisogno di 140.000 abitazioni nella pro-
vincia. Si parla di concorsi, pubblici, privati, di
voglia di fare. Bisognerà rispondere con viva-
cità ed intelligenza a queste richieste avendo
come sfondo scenari sempre mutevoli. Senza
avere timore del nuovo dovremmo rimboc-
carci le maniche tutti: chi alla ricerca della
vocazione del vivere contemporaneo, chi alla
formulazione di progetti, chi alla loro rapida
approvazione, chi alla costruzione.
Non c’è più spazio nella nostra filiera per co-
loro che sono pervasi da un atteggiamento di
pigro ed anacronistico snobbismo e non è più
neanche l’era dell’apatia relazionale tra chi de-
sidera, chi decide e chi fa. Siamo certi che Mila-
no ed il suo territorio sapranno esprimere, con
il contributo attivo anche di quest’Associazio-
ne e delle sue 8.000 imprese, il proprio ruolo di
scintilla creativa in Italia ed oltre.
Milano: vista aerea da piazza cordusio sull’asse di via
Dante al Castello Sforzesco
19
01
maggio_giugno 2007
Destini urbani, sogni possibili
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Un progetto
strategico
L’
Italia ed in particolare Milano, dove
si crea una parte rilevante del Pro-
dotto Interno Lordo, soffrono di una
grave carenza di informazione sull’e-
conomia urbana. In Europa sono all’ordine
del giorno le discussioni sui prezzi delle aree
urbanizzate e sulla questione dell’edificabilità
dei suoli: qui a casa nostra, pur in presenza di
moderne e innovative leggi di governo del ter-
ritorio come la legge della Regione Lombardia
n. 12 del 2005, persino gli addetti ai lavori sem-
brano del tutto assenti dal dibattito.
Tali leggi impongono un nuovo sistema di fare
politica per la città, chiedendo a chi governa
di definire identità e strategie nel medio-lungo
periodo e a chi opera di prospettare program-
mi complessi completi anche sotto il profilo
economico ed ambientale coniugando il risul-
tato economico con le utilità pubbliche.
Ed ancora al Sindaco, a fronte di un intelligente
e puntuale monitoraggio dei bisogni della cit-
tà e dell’offerta di servizi esistenti, si chiede di
programmare le proprie azioni relazionando
risorse pubbliche e private, nonché di stabilire
le “invarianti” del territorio così come le regole
per intervenire sul tessuto edilizio consolidato
anche alla luce dei nuovi paradigmi tecnologi-
ci quali l’efficienza energetica, la minor emis-
sione di CO/2 e il contenimento dell’inquina-
mento acustico.
A fronte di tali ambiziosi obiettivi tre rivoluzio-
nari strumenti: perequazione, compensazio-
ne, premialità.
Tre strumenti capaci, se ben gestiti (e troppo
spesso si dimentica l’importanza della fase di
gestione delle leggi di governo del territorio)
di alimentare un mercato immobiliare traspa-
rente e di offrire le condizioni per realizzare un
miglioramento della qualità dei luoghi urbani,
poiché programmi e progetti verrebbero sot-
tratti alla logica perversa della rendita parassi-
taria o al contrario alla stolta demonizzazione
del profitto dell’attività industriale di tipo im-
mobiliare.
Si apre un orizzonte fatto di competitività fra
progetti che porterà sicuramente i progettisti
ad una elevazione dello standard qualitativo
dei manufatti; l’industria delle costruzioni ad
innovare processi e prodotti, ponendo l’atten-
zione a tutta la filiera delle attività (compresi
i servizi come la manutenzione e la gestione);
le amministrazioni pubbliche a rivedere le re-
gole edilizie che oggi sono obsolete e troppo
spesso limitano una progettualità adeguata ai
nuovi modelli di vivere e abitare.
A fronte di queste stimolanti novità solo in
poche realtà urbane (e noi ne diamo testimo-
nianza in queste pagine) si è aperto un serio
dibattito. Ancor oggi, per esempio, Milano
non ha chiarito se vuole essere una città di
21
1.700.000 abitanti o rimanere ancorata agli
attuali 1.200.000; se vuole diventare una città
aperta 24 ore su 24 considerando i manufatti
come veri e propri incubatori di funzioni; se
vuole dare una risposta in termini di mobili-
tà ai residenti, ma anche ai city users; se vuo-
le affrontare i temi di politica urbana ad una
scala territoriale più vasta; se la cultura della
conservazione dell’esistente (troppo spesso
indipendente dal valore storico e ambienta-
le) prevalga sulla concezione di una città che
non dovrebbe aver paura di lasciare segni del-
la propria contemporaneità, visto che le città
da sempre si sono costruite su loro stesse; se
il tabù del non consumo del suolo impedirà
di offrire case a prezzi contenuti ed ancora se
questa città intende assumere un vero ruolo
imprenditoriale considerato che la maggior
parte dei beni o delle aree di trasformazione
sono oggi in mano pubblica.
Mi auguro però che l’Amministrazione Comu-
nale voglia limitare il proprio ruolo per queste
aree a poche linee di indirizzo e a una puntua-
le definizione delle proprie utilità, lasciando ai
privati -in regime concorrenziale- il compito
di prospettare progetti e offerte economiche,
impegnandosi essa stessa a dare certezza nei
tempi di approvazione delle proposte per evi-
tare che, come troppo spesso oggi accade, i
progetti nascano già vecchi.
01
maggio_giugno 2007
Destini urbani, sogni possibili
Gaetano Lisciandra
Architetto, Urbanista
Nuove regole,
piani nuovi
L
e novità introdotte dalla legge 12/2005
sono certamente numerose. Alcune si
muovono nel solco di un processo di
innovazione della cultura e della pras-
si urbanistica in atto da tempo. Si pensi, tra
queste, alle norme che garantiscono la soste-
nibilità ambientale e la compatibilità econo-
mica dei piani e che sono volte alla tutela del
paesaggio, dell’agricoltura e del suolo. Si pensi
anche alle norme che strutturano la partecipa-
zione dei cittadini e delle loro associazioni nel
processo di formazione del piano e a quelle
che tentano di sostituire gli standard con una
più articolata individuazione e pianificazione
dei servizi.
Altre innovazioni introducono, invece, ele-
menti di più forte discontinuità rispetto alla
pianificazione tradizionale e potrebbero, se
opportunamente utilizzate, rivoluzionare non
solo il modo di fare i piani urbanistici, ma an-
che la gestione stessa del territorio. Di queste
più incisive innovazioni, vorrei qui parlare.
Il documento di piano
Il documento di piano fissa gli obiettivi, an-
che quantitativi, di sviluppo complessivo della
pianificazione comunale, assicurandone la so-
stenibilità ambientale, e conseguentemente
determina le politiche di intervento in partico-
lare nei settori della mobilità, della residenza
e delle attività produttive, dimostrandone la
compatibilità con le risorse economiche e fi-
nanziarie effettivamente disponibili.
In relazione a tutto questo, sulla base delle
caratteristiche del territorio comunale, il docu-
mento di piano individua - senza tuttavia pro-
durre effetti sul regime giuridico dei suoli - gli
ambiti di trasformazione da attuare mediante
successivi piani attuativi e definisce gli even-
tuali criteri di compensazione, perequazione e
incentivazione.
Il documento di piano ha validità quinquenna-
le. Scaduti i cinque anni il comune provvede
all’approvazione di un nuovo documento di
piano.
Non conformazione dei suoli
La legge 12/2005 opera, quanto meno per gli
ambiti di trasformazione, una netta disgiun-
zione tra previsione urbanistica e edificabilità
diretta del suolo.
Il documento di piano infatti “individua, anche
con rappresentazioni grafiche in scala ade-
guata, gli ambiti di trasformazione, definendo
i relativi criteri di intervento, preordinati alla
tutela ambientale, paesaggistica… ”.
“Il documento di piano non contiene previ-
sioni che producano effetti diretti sul regime
giuridico dei suoli.
Il documento di piano non concede l’edificabi-
23
lità ad un terreno precisamente individuato - e
quindi ad una determinata proprietà - né sta-
bilisce, una volta per tutte, il “quantum” dell’e-
dificazione (volume o slp edificabile) e nem-
meno le destinazioni d’uso, a meno di quelle
non consentite.
Il cambiamento non è da poco. Il PRG - me-
diante l’azzonamento classico - assegna il di-
ritto di edificare una certa quantità di volume
ad alcuni suoli ben individuati e consente ai
proprietari - così beneficiati - di goderne in via
esclusiva alla sola condizione del rispetto delle
norme urbanistiche. In tal modo l’edificabilità
è “incorporata” in alcune aree che acquistano
un valore strettamente dipendente dalla desti-
nazione urbanistica ad esse attribuita dal PRG.
Queste aree possono essere liberamente tra-
sferite ad altri.
Il documento di piano assegna invece diritti
volumetrici, reali o virtuali, senza che ciò deb-
ba produrre effetti diretti sul regime giuridico
dei suoli.
Il documento di piano cioè determina, per
ciascun ambito di trasformazione o per il loro
insieme, quantità massime e/o minime di
edificabilità, suddivise o no per destinazione
d’uso, da ripartire tra i suoli mediante indici di
edificabilità massimi e/o minimi in una succes-
siva fase attuativa. Il documento di piano fissa
naturalmente norme tipologiche, morfologi-
che, prestazionali, sociali, compensative che
la futura edificazione dovrà rispettare, ma non
conforma direttamente i suoli.
Il diritto ad edificare è concretamente attribu-
ito, all’interno degli ambiti di trasformazione,
in una fase successiva mediante piani attuati-
vi la cui attivazione può anche essere decisa
nel tempo mediante meccanismi concorsuali,
che portino alla selezione delle proposte più
rispondenti ai criteri normativi prestabiliti per
gli interventi.
Per dare qualche indicazione in merito ai mec-
canismi attuativi, il documento di piano può
contingentare le quantità massime da edifi-
care nel corso della sua validità quinquennale
rispetto alla potenzialità edificatoria globale
determinata per periodi più lunghi; può gra-
duare nel tempo, stabilendo delle priorità, gli
interventi da realizzare nel quinquennio; può
individuare gli ambiti di trasformazione in
modo tale che le loro superfici siano maggiori
di quelle effettivamente necessarie per realiz-
zare, sulla base degli indici edificatori prestabi-
liti, l’edificazione programmata.
Il documento di piano - per non eludere il di-
vieto di produrre effetti diretti sul regime dei
suoli - può individuare aree solo potenzial-
mente edificabili, fissando, da un lato, i criteri
mediante i quali alcune di esse saranno sele-
zionate per essere effettivamente attuate e
prescrivendo, dall’altro, le norme urbanistiche
che gli interventi di trasformazione dovranno
rispettare al momento della loro attuazione.
Il documento di piano deve, insomma - a mio
avviso - fare in modo che non tutte le aree de-
gli ambiti di trasformazione abbiano la garan-
zia di essere effettivamente edificate nel corso
della sua validità quinquennale.
Ecco una prima grande novità: l’edificabilità
non è più incorporata in aree specificatamen-
te individuate, mediante l’azzonamento, dallo
strumento urbanistico generale. L’edificabilità
può essere prevista dal documento di piano in
termini quantitativi globali e, solo successiva-
mente, attribuita a quegli interventi di trasfor-
mazione che, nel rispetto dei criteri stabiliti dal
documento, abbiano superato la selezione e
siano dunque tali da concorrere agli obiettivi
di sviluppo e di riqualificazione del PGT.
Con questo passaggio - da una pianificazione
fondata sul diritto di edificazione attribuito alle
aree ad una pianificazione fondata sul diritto
volumetrico attribuito agli interventi - si spez-
za il rapporto biunivoco tra area e edificabilità.
La maggiore “mobilità territoriale” delle previ-
sioni edificatorie dovrebbe anche spezzare, o
quanto meno attenuare, il rapporto di causa
ed effetto tra l’attribuzione del diritto di edifi-
cazione ad un’area e l’incremento del suo va-
lore fondiario (a solo vantaggio, peraltro, della
proprietà).
Il “valore aggiunto” agli immobili per opera
dello strumento urbanistico è infatti, parados-
salmente, il più serio ostacolo al raggiungi-
mento degli obiettivi che lo stesso strumento
urbanistico persegue, a causa dell’eccessiva
incidenza del costo delle aree edificabili sul
costo complessivo degli interventi.
Il nuovo modo di pianificare, spostando dal
piano urbanistico generale al piano attuativo
l’attribuzione dell’edificabilità e inserendola,
temporalmente e proceduralmente, nella ne-
goziazione sull’intervento da realizzare, può
sottrarre quote di rendita alla proprietà fondia-
ria per destinarle al miglioramento della qua-
lità e delle prestazioni delle costruzioni, alla
realizzazione di opere di interesse generale o
di interventi di compensazione ambientale,
oppure ancora per ridurre il prezzo di acquisto
o il canone di affitto degli edifici.
Compensazione, perequazione urbana, in-
centivazione, trasferibilità e commerciabilità
dei diritti edificatori
“Il documento di piano definisce gli eventuali
criteri di compensazione, di perequazione e di
incentivazione”.
“Sulla base dei criteri definiti dal documento di
piano, i piani attuativi e gli atti di pianificazio-
ne negoziata con valenza territoriale possono
25
ripartire tra tutti i proprietari degli immobili
interessati agli interventi i diritti edificatori e
gli oneri derivanti dalla dotazione di aree per
opere di urbanizzazione mediante l’attribu-
zione di un identico indice di edificabilità ter-
ritoriale, confermate le volumetrie degli edifici
esistenti, se mantenuti.”
“Sulla base dei criteri di cui al comma 1, nel
piano delle regole i comuni, ai fini della pere-
quazione urbanistica, possono attribuire a tut-
te le aree del territorio comunale, ad eccezione
delle aree destinate all’agricoltura e di quelle
non soggette a trasformazione urbanistica, un
identico indice di edificabilità territoriale, infe-
riore a quello minimo fondiario, differenziato
per parti del territorio comunale, disciplinan-
done altresì il rapporto con la volumetria degli
edifici esistenti, in relazione ai vari tipi di inter-
venti previsti.”
La legge 12 conferma ulteriormente il princi-
pio della separazione tra il suolo e la sua diret-
ta edificabilità attraverso la facoltà attribuita
al PGT di utilizzare i meccanismi di compen-
sazione e perequazione al fine di eliminare o,
almeno ridurre, le disparità di trattamento tra i
proprietari beneficiati dell’edificabilità attribu-
ita dallo strumento urbanistico ai loro terreni e
quelli che, invece, devono cederli alla comuni-
tà per la realizzazione di opere e servizi di inte-
resse comune.
I meccanismi di compensazione e di perequa-
zione possono essere diversificati in relazione
alle diverse situazioni e alle diverse scelte di
piano, ma si fondano tutti, in sostanza, sull’at-
tribuzione alle aree destinate a servizi (e quin-
di non direttamente edificabili da parte dei
relativi proprietari) di un’edificabilità virtuale
che può essere effettivamente realizzata solo
se trasferita su altre aree, classificate dallo stru-
mento urbanistico come direttamente edi-
ficabili, ad integrazione dell’edificabilità loro
propria. I diritti edificatori possono essere li-
beramente commercializzati, analogamente a
quanto da sempre avviene per le aree edifica-
bili. Si registra così un triplo effetto.
Il primo - di tipo equitativo - consiste nel com-
pensare, in modo, appunto, più perequato
che nel passato, i proprietari fondiari “meno
fortunati”, ripartendo tra più aree i diritti edi-
ficatori che prima erano posti in capo soltanto
alle aree direttamente edificabili. Strettamente
connesso è il secondo effetto, di tipo, diciamo,
gestionale/attuativo, consistente nel fatto che
il costo di acquisizione delle aree per attrez-
zature pubbliche viene sostanzialmente tra-
sferito ai proprietari che godono dei benefici,
diretti e indiretti, del piano urbanistico, solle-
vando così i comuni da un onere sempre più
insostenibile. Un terzo effetto, molto interes-
sante sotto l’aspetto più propriamente urbani-
stico, consiste nella maggiore indifferenza dei
suoli rispetto alle scelte di piano, presupposto
necessario per assicurare una maggiore auto-
nomia dell’urbanistica nel disegnare gli assetti
territoriali e urbani.
L’applicazione dei meccanismi compensativi/
perequativi - nel quadro delle nuove opportu-
nità, offerte dalla legge 12/2005 - apre scenari
di grande interesse.
L’attribuzione dei diritti edificatori, non più
alle aree in sede di strumento generale, ma
agli interventi urbanistici, mediante piani
attuativi “negoziali”, la trasferibilità dei diritti
edificatori e la concentrazione dei volumi in
alcune determinate aree consentono di met-
tere in atto modalità di gestione del PGT mol-
to innovative.
Alcune di esse, come la compensazione di-
retta, con la quale si risolve contestualmente
il passaggio dei diritti edificatori da un lotto
all’altro e la cessione del lotto svuotato di di-
ritti volumetrici al comune, sono già praticate
in attuazione di piani regolatori innovativi già
predisposti per questi meccanismi.
Il caso di Biella
Il PRG di Biella, pur nell’ambito della vecchia
legge urbanistica piemontese, simile per im-
postazione alla precedente legge lombarda
51/75, ha previsto un meccanismo di perequa-
zione esteso a tutte le aree di trasformazione
urbanistica con esclusione del centro storico
e dei nuclei di antica formazione, delle zone
agricole e di quelle di rilevanza ambientale.
Sono inoltre escluse alcune zone speciali, de-
stinate a importanti interventi di trasformazio-
ne, assoggettate a piano urbanistico esecutivo
con quantità edificatorie, tipologie edilizie,
destinazioni d’uso e dotazione di servizi pre-
determinate.
I meccanismi perequativi del P.R.G. di Biella si
fondano sull’attribuzione di un indice edifica-
torio di base, uguale per tutte le aree appar-
tenenti ad una stessa tipologia di zona urba-
nistica, indipendentemente dal fatto che siano
destinate all’edificabilità privata o riservate per
usi collettivi.
L’indice unico di base, analogamente all’indi-
ce territoriale tradizionalmente utilizzato nei
piani attuativi, si applica a tutte le aree com-
prese all’interno della zona urbanistica, anche
a quelle che devono essere destinate ad uso
pubblico, ed esprime una potenzialità edifi-
catoria, non del singolo lotto, ma dell’insieme
delle aree soggette a trasformazione. Come
all’interno di un piano attuativo, la potenzialità
edificatoria viene poi concentrata soltanto in
alcune aree, dette di concentrazione fondiaria,
destinate all’edificazione diretta, mentre le al-
tre, svuotate della loro edificabilità propria - in
27
quanto trasferita alle aree di concentrazione
fondiaria - sono cedute all’Amministrazione
Comunale e destinate ad usi pubblici (infra-
strutture, servizi collettivi, ecc.).
All’interno delle aree di concentrazione fon-
diaria, destinate all’edificazione diretta, l’e-
dificazione è disciplinata - nel P.R.G. di Biella
- da due indici: l’indice base, che esprime l’e-
dificabilità propria dell’area - uguale, come si
è detto, per tutte le aree di trasformazione ap-
partenenti alla stessa zona; e l’indice massimo
- differenziato in relazione alle caratteristiche
della sub-zona cui tali aree appartengono, che
può essere raggiunto mediante il trasferimen-
to di diritti edificatori dalle aree a standard.
Naturalmente, gli edifici esistenti conservano
la loro consistenza e possono essere non solo
ristrutturati ma anche demoliti e ricostruiti a
parità di volumetria, senza necessità di cessio-
ni di aree a standard.
È inoltre consentito, in caso di demolizione to-
tale o parziale, di trasferire in altri lotti insaturi
rispetto agli indici della loro zona, la superficie
edificabile eccedente quella derivante dall’ap-
plicazione dell’indice massimo della zona in
cui l’edificio appartiene. L’obiettivo è di abbas-
sare l’eccessiva concentrazione edilizia di alcu-
ne zone incentivando, la riduzione degli edifici
anomali per eccesso di volume.
Un esempio significativo è quello di una zona
di antica industrializzazione lungo la Valle del
Cervo, contigua al centro storico, dove il Piano
Regolatore persegue l’obiettivo di favorire una
riconversione già spontaneamente in atto ver-
so usi culturali e ricreativi, ma dove le densità
edilizie esistenti sono molto elevate e manca-
no tanto il verde che, soprattutto, i parcheggi.
In questa zona si è fissato un indice edificato-
rio massimo inferiore a quello esistente nella
maggioranza dei lotti e si è data, al contempo,
la facoltà di esportare in altre zone sia il volu-
me in eccesso rispetto all’indice di zona, sia
quello riconvertito in attrezzature di interesse
pubblico o in parcheggi.
Sicuramente, per il raggiungimento di questi
obiettivi, si sarebbero potute prevedere nor-
me maggiormente innovative, attribuendo,
per esempio, volumetrie anche alle aree già
comunali o prevedendo sofisticate procedu-
re per lo scambio e la valorizzazione dei dirit-
ti edificatori. Non si è però ritenuto di andare
oltre per la mancanza di un più certo quadro
normativo regionale e, anche, per consentire
agli uffici comunali di gestire direttamente i
meccanismi perequativi e di trasferimento dei
volumi nella prima fase sperimentale.
La perequazione e il trasferimento dei diritti
edificatori sono dunque finalizzati, nel caso di
Biella, non soltanto al più equo trattamento di
tutti i proprietari delle aree urbane - cosa, pe-
raltro, già di per sé non da poco - ma anche,
e soprattutto, alla liberazione di risorse econo-
miche e territoriali a vantaggio di tutti i cittadi-
ni, anche non proprietari, per la migliore e più
efficace attuazione del piano.
Scenari innovativi nella pianificazione urba-
nistica
Il quadro di maggior certezza offerto dalla
legge 12/2005, e le esperienze già maturate
consentono di procedere ulteriormente nella
direzione di una più equa ripartizione e di un
più efficace utilizzo dei valori e delle risorse ge-
nerati dai piani urbanistici, anche a favore del-
le aree non urbanizzate che devono essere sal-
vaguardate, protette e, a loro volta, valorizzate.
Il PGT, e in particolare il documento di piano,
possono consentire - come già si è accennato
- modalità di pianificazione diverse da quelle
tradizionali, fondate non più solamente sull’at-
tribuzione diretta ed esclusiva di diritti edifi-
catori alle aree classificate edificabili dall’az-
zonamento, ma anche - in particolare per il
perseguimento di obiettivi strategici negli
ambiti di trasformazione - sull’attribuzione del
diritto di costruire in funzione di graduatorie
stilate in base alla rispondenza degli interven-
ti proposti ai requisiti (tipologici, morfologici,
prestazionali, sociali, compensativi, ecc.) pre-
definiti dalle norme di piano.
Il PGT potrebbe inoltre prevedere una certa
quantità di “diritti volumetrici mobili” da asse-
gnare con procedure (concorsi, gare, aste, ecc.)
che presuppongano forme di concorrenzialità
tra le diverse proposte. Il fondo dei “diritti vo-
lumetrici mobili” può essere realizzato in vari
modi. Potrebbero essere, ad esempio, utilizzati
i diritti volumetrici virtuali attribuiti - a titolo
perequativo - alle aree destinate a servizi che
siano direttamente conferite al comune dai
proprietari. Potrebbero essere destinati al fon-
do i diritti volumetrici derivanti da interventi
di demolizione e ricostruzione che - come nel
caso prima illustrato di Biella - non possano ri-
utilizzare tutto il volume preesistente e anche i
diritti provenienti da interventi che non abbia-
no utilizzato tutta la volumetria disponibile e
ceduto la residua. Il comune, inoltre, potrebbe
mettere nel fondo i diritti derivanti da aree già
di sua proprietà.
Dalla cessione dei diritti volumetrici del fon-
do possono derivare le risorse necessarie per
sostenere le politiche finalizzate allo sviluppo,
che richiedono interventi nei settori della mo-
bilità, dell’edilizia residenziale e, in particolare
di quella pubblica, delle attività produttive e
dei servizi, e le politiche finalizzate all’equili-
brio ambientale, che richiedono interventi di
mitigazione e compensazione, ma anche di
innovazione tecnologica.
29
Compensazione e perequazione territoriale
Il Piano Territoriale di Coordinamento Pro-
vinciale “indica modalità per favorire il coor-
dinamento tra le pianificazioni dei comuni,
prevedendo anche forme compensative o fi-
nanziarie, eventualmente finalizzate all’incen-
tivazione dell’associazionismo tra i comuni”.
Il Piano Territoriale Regionale individua “forme
di compensazione economico-finanziaria a fa-
vore degli enti locali ricadenti in ambiti ogget-
to di limitazione delle possibilità di sviluppo,
nonché modalità di compensazione ambien-
tale per interventi che determinino impatti
rilevanti sul territorio anche in comuni non di-
rettamente interessati dagli interventi stessi”.
Anche in relazione alla possibilità data al Piano
Territoriale Provinciale e al Piano Territoriale
Regionale di prevedere meccanismi compen-
sativi tra comuni, si aprono scenari di grande
interesse ancora quasi completamente ine-
splorati.
Il principio fondamentale della sostenibilità
ambientale (che comporta il contenimento
dell’uso urbanizzativo del territorio e la ridu-
zione del consumo delle materie prime e delle
emissioni inquinanti), coniugato con il dovere
di suddividere solidalmente tra tutte le comu-
nità locali, in rapporto alle differenti potenzia-
lità di sviluppo e di apporto alla sostenibilità
ambientale, i vantaggi e gli oneri conseguenti
allo sviluppo insediativo, porta a considerare
l’opportunità di collegare, attraverso forme di
compensazione, gli impatti e i consumi indot-
ti dai grandi processi trasformativi delle aree
molto urbanizzate con i contributi dati all’eco-
sistema dalle zone di preservazione e salva-
guardia ambientale e dalle zone agricole della
pianura e della montagna.
I meccanismi compensativi possono essere
del tipo dei “certificati verdi” o anche assu-
mere la veste di accordi, generali o legati a
singoli piani attuativi o di programmazione
negoziata, tra due o più comuni, che preve-
dano, negli uni, interventi di mitigazione am-
bientale a bilanciamento degli impatti indotti
da interventi di trasformazione urbanistica,
realizzati negli altri.
Conclusioni
I PGT figli della legge 12/2005 potranno - e
alcuni lo stanno già facendo, almeno in parte
- utilizzare la sua grande forza innovativa per
fare in modo che le risorse e i valori generati
dagli interventi di trasformazione urbanistica
siano, nella misura del possibile, utilizzati o
quanto meno indirizzati a favore delle poli-
tiche di sviluppo e di riequilibrio ambientale
e territoriale, sfruttando a fondo e creativa-
mente le potenzialità del documento di pia-
no, il più nuovo dei tre strumenti che com-
pongono il PGT.
Con le modalità derivanti dall’utilizzo delle di-
verse opportunità offerte dalla nuova legge
urbanistica (non conformatività del documen-
to di piano, trasferibilità e commerciabilità dei
diritti volumetrici, meccanismi perequativi e
compensativi sia in ambito comunale che so-
vraccomunale, concorsualità e negoziabilità
degli interventi) riteniamo si possa aprire una
stagione nuova per la pianificazione urbanisti-
ca, la gestione delle trasformazioni urbane e la
valorizzazione delle risorse territoriali, a meno
che la controriforma strisciante messa in atto in
questi ultimi tempi dalla stessa Regione Lom-
bardia non ci porti indietro nel tempo, quando
tutti giocavamo a Monopoli e tiravamo i dadi
sperando di piazzare le nostre pedine al Parco
della Vittoria o in via dei Giardini.
Milano: notturna ai caselli di piazza XXIV Maggio
31
02 L
a nostra città soprattutto nei decenni
successivi al dopoguerra, è stata grazia-
ta dal fenomeno del design e del pro-
getto in genere, vivendolo anche come
luglio_agosto 2007 fattore di orgoglio e coesione sociale.
Il mestiere di vivere, l’abitare sociale Se ricordiamo alcuni esiti di questo fenome-
no a metà degli anni 50, casi quali il Pirelli (Giò
Ponti e P. Luigi Nervi), nel 1957 la metropoli-
Cecilia Bolognesi tana (Franco Albini, Franca Helg, Bob Noor-
da), agli inizi degli anni 60 il quartiere Feltre
(Ignazio Gardella ed altri), sintesi magiche ed
affermative del progetto del vivere urbano,
restiamo disarmati oggi di fronte al reale scar-
so sfruttamento delle risorse legato alla crea-
tività. Molte altre punte di eccellenza, nate su
delle necessità reali, anche successive a quegli
annui, rivelano una capacità di sintesi propria
di Milano, dove necessità, imprenditoria, cre-
atività, svolgono dinamicamente ciascuna
il proprio ruolo in maniera tale che quando
l’equilibrio tra le parti si coagula stabilmente
ecco nascere il risultato migliore.
Ora in un territorio come questo, dove le
cifre riportate in questo numero di Dedalo
parlano di necessità di abitazioni sociali pari
a 35.000 unità, non ci sono molte domande
da farsi: per chi progetta, per chi costruisce
e investe questo è il grande tema dato dei
prossimi anni.
Un grande tema Qualcosa su cui riflettere e progredire
sull’argomento ce l’abbiamo. Se pensiamo nistrazione su temi notevoli, ma non così fon-
in negativo alcuni progetti passati del vi- dativi, l’aspettativa che ci si fa sulla prossima
vere sociale, anche in città, sono arrivati ad stagione dell’housing sociale in città è altissi-
un livello di non ritorno tale da invocarne ma.
l’abbattimento, come già accaduto in paesi
“storici” dell’housing sociale quali Olanda,
Germania, Inghilterra.
Soluzioni così estreme, ma sempre soluzio-
ni, obbligano chiunque rivesta un ruolo nel
processo di sviluppo residenziale urbano ad
interrogarsi sui perché dei fallimenti ed a pro-
muovere realizzazioni che da subito evitino di
percorrere la strada del ghetto: si progettino le
forme dell’abitare, ma da subito si ragioni sulle
forme del sociale e le funzioni del quotidiano.
Lontani dall’illusione che un buon progetto ar-
chitettonico possa risolvere da solo necessità
e problemi del vivere sociale o, viceversa, che
la governance del sociale garantisca un buon
vivere, se pensiamo in positivo esistono opere
notevoli in tutto il mondo che ci offrono spunti
illuminanti su questi temi.
Non c’è motivo di pensare dunque che per
una città così creativa come Milano sia più
semplice progettare case per chi fa della
vita una questione di stile che non per chi
fa del vivere necessariamente un decoroso
mestiere.
Ed alla luce delle recenti affollate partecipa-
zioni a concorsi di progetto indetti dall’ammi-
33
02 L’
Assimpredil ha avviato da tempo una
riflessione, richiamando l’attenzione
del mondo della politica, della cul-
tura e dell’impresa, sull’affermarsi di
luglio_agosto 2007 una nuova questione urbana, che deve acqui-
Il mestiere di vivere, l’abitare sociale stare centralità pari se non superiore a quella
della modernizzazione infrastrutturale del no-
stro Paese.
Claudio De Albertis Lo spirito è quello di provare a sovrapporre alla
Presidente Assimpredil Ance tendenziale evoluzione della città nuovi prin-
cipi ispiratori delle politiche urbane, per man-
tenere vitale il tessuto metropolitano e per
dare risposte alle diverse esigenze che sono
venute manifestandosi: esigenza di sostenere
le nostre città nella competizione europea, esi-
genze di migliore qualità della vita, di giustizia
sociale, di rispetto per l’ambiente.
In questo contesto la questione abitativa rap-
presenta un problema sociale ed economico
che deve trovare soluzioni coerenti ed efficaci.
Negli ultimi anni il basso costo dei mutui, il
buon rendimento degli investimenti in im-
mobili e la diminuzione degli investimenti
finanziari hanno sostenuto la domanda im-
mobiliare. La ripresa dell’interesse per il bene
casa ha evidenziato una rigidità del mercato
immobiliare nell’incontro tra domanda ed
Soluzioni per abitare a offerta, destando alcune tensioni che si sono
manifestate soprattutto in un aumento dei
basso costo prezzi delle abitazioni, sia per le compraven-
dite sia per gli affitti.
Ad una domanda di beni immobili crescente, a
fronte di un’offerta rigida, la risposta del mer-
cato è stata un rialzo dei prezzi e dei canoni di
locazione tale da scoraggiare o impedire l’ac-
cesso al mercato della prima casa. Il rischio è
quello di vedere ampliato il disagio di alcune
fasce sociali, mancando in Italia un’offerta di
residenze in locazione adeguata, per costi e
tipologie, alle nuove esigenze di mobilità, fles-
sibilità e protezione sociale.
L’offerta di abitazioni in affitto in Italia si sta
progressivamente riducendo.
Nel 1981 il 35,2% delle famiglie viveva in abi-
tazioni in affitto, nel 1991 la percentuale è
scesa al 25,4% e nel 2003 è pari al 18,5% (circa
4.120.000 famiglie).
La quota di patrimonio abitativo in affitto in
Italia è nettamente inferiore rispetto a quello
degli altri paesi europei (Germania 60%, Olan-
da 47%, Francia 42%, Austria 41%). L’Italia si
colloca nella fascia più bassa della classifica
insieme all’Irlanda (16%) e alla Spagna (10%).
Attualmente le abitazioni in affitto in Italia
sono poco più di 4 milioni su un totale di abi-
tazioni occupate pari a 21.654.000; a tale dato,
già esiguo, vanno correlati gli effetti delle di-
smissioni del patrimonio pubblico e assicura-
tivo che lasciano prevedere, in assenza di in-
terventi specifici, volti all’aumento dello stock
35
abitativo in locazione, un ulteriore restringi-
mento del settore delle locazioni residenziali.
Ciò, evidentemente, aggraverà le tensioni nel
mercato delle locazioni provocando, special-
mente nelle aree urbane, fenomeni di aperto
malcontento sociale.
È, quindi, necessario aumentare l’offerta di
case in affitto per dare una risposta alle nuove
esigenze di una società in trasformazione.
Se si guarda all’offerta di abitazioni sociali,
questo dato rafforza le differenze tra i diversi
sistemi abitativi nazionali, in quanto i paesi
con un mercato dell’affitto poco sviluppato
presentano anche basse quote di offerta so-
ciale. Secondo dati Federcasa in Italia si conta-
no 5 abitazioni sociali in locazione per 100 nu-
clei familiari, contro una media europea di 16,
con punte di 36 nei Paesi Bassi, di 26 in Gran
Bretagna e di 23 in Austria e Svezia.
Le assegnazioni di alloggi sociali in Italia rap-
presentano appena l’8% delle domande di
assegnazione di alloggi. L’offerta di edilizia re-
sidenziale pubblica riesce, quindi, a soddisfare
meno di un decimo della domanda.
La scarsa quantità di abitazioni in affitto pro-
duce effetti negativi anche sul mercato del
lavoro, condizionando negativamente la mo-
bilità abitativa.
Da uno studio della Banca Centrale Europea
si rileva che la mobilità abitativa per motivi di
lavoro in Italia, risulta all’incirca un quarto di
quella rilevata in Europa (0,2% rispetto a 0,8%).
Occorre poi tenere conto che circa il 25% delle
famiglie in affitto possiede redditi inferiori ai
10.000 euro e sopporta un affitto che, se pur
modesto (mediamente 2.192 euro l’anno), as-
sorbe il 33,4% del loro reddito.
Il 40% delle famiglie in affitto ha un reddito
annuo compreso tra 10.000 e 20.000 euro. Per
queste famiglie l’incidenza del canone sul red-
dito è pari al 24,9%.
Il confronto tra la capacità di reddito delle
famiglie e l’offerta del mercato immobiliare
(prezzi e canoni medi) mette in evidenza la
difficoltà di affrontare il problema del miglio-
ramento della condizione abitativa da parte
delle famiglie meno abbienti.
Se queste famiglie volessero o dovessero af-
frontare il problema del cambiamento di al-
loggio, l’incidenza dell’affitto sul reddito pas-
serebbe, per la famiglie con reddito inferiore
a 10.000 euro, dall’attuale 33,4% al 148% se-
condo il mercato locativo delle grandi aree ur-
bane e al 107,8% delle città intermedie. Per le
famiglie con reddito compreso tra i 10.000 e i
20.000 euro, l’incidenza dell’affitto sul reddito
si porterebbe nei due casi presi in esame dal
24,9% al 66,9% e al 48,8%.
Particolare attenzione deve inoltre porsi ai
mutamenti demografici che riguardano gli
abitanti delle nostre città, come la crescente
presenza di nuclei familiari ridotti, di persone
anziane, di giovani che con molte difficoltà rie-
scono a lasciare le famiglie di origine, la cresci-
ta dell’immigrazione straniera, l’aumento delle
forme di lavoro flessibile.
Per queste categorie l’accesso alla casa rappre-
senta un problema; la lievitazione dei prezzi
e degli affitti delle abitazioni ha determinato
una spinta all’allontanamento delle famiglie
verso le zone di estrema periferia e verso zone
più decentrate, ancora più esterne alle città,
alla ricerca di abitazioni a costi più accessibili.
Occorre fare più attenzione a queste realtà
per fronteggiare un disagio sociale crescente
e perché le nostre città, comunque, devono
continuare ad essere abitate.
In conclusione il problema dell’accesso alla lo-
cazione delle famiglie deve necessariamente
essere visto in relazione al reddito disponibile.
1. In particolare il fabbisogno derivante dalle
fasce più deboli deve essere affrontato nella
politica del welfare, ripristinando un sistema di
edilizia sociale.
2. Per le fasce di popolazione con redditi su-
periore a quelli massimi previsti dalle leggi
regionali per la concessione di alloggi di edi-
lizia residenziale pubblica, ma non in grado di
sostenere affitti ai prezzi del libero mercato, è
necessario il coordinamento tra l’intervento
pubblico e l’iniziativa privata, per mettere a
frutto il più possibile le risorse scarse da inve-
stire e raggiungere al meglio l’obiettivo di au-
mentare l’offerta di alloggi in affitto a canone
sostenibile.
3. Occorre, infine, predisporre strumenti che
stimolino i privati ad aumentare l’offerta di
case in affitto e rendano più trasparente il mer-
cato delle locazioni.
Da un’analisi effettuata dal nostro sistema as-
sociativo è emerso che una porzione signifi-
cativa della domanda insoddisfatta di case in
affitto riguarda le famiglie il cui reddito è com-
preso tra i 20.000 e i 30.000 euro netti l’anno.
Per questa fascia sociale - cui appartiene il
23,7% delle famiglie italiane e in particolare
circa il 20% delle famiglie attualmente in affit-
to - risulta sostanzialmente proibitivo l’accesso
al libero mercato delle locazioni.
Se queste famiglie oggi dovessero, o voles-
sero, prendere in affitto un appartamento
pagherebbero un canone pari a più del 40%
del proprio reddito. Si tratta di una incidenza
evidentemente insostenibile per un bilancio
familiare, che ha l’effetto di impedire la mobi-
lità abitativa e che sta creando un crescente
disagio sociale. Disagio che però, a differenza
di quello, peraltro assai grave, delle famiglie a
basso reddito, è destinato a non ricevere rispo-
ste o sostegni da parte della pubblica ammi-
37
nistrazione. Eppure questo problema riguarda
una rilevante quota di popolazione, pari a circa
800 mila famiglie.
Si tratta insomma di una situazione che richie-
de risposte, e alla quale le scarse risorse pub-
bliche oggi disponibili, da sole, non sono in
grado di far fronte. Proprio per questo motivo
Assimpredil ANCE Milano ha messo a punto
una proposta che ha l’obiettivo di mettere sul
mercato abitazioni da destinare alla locazio-
ne a canone sostenibile. Secondo valutazioni
economico-sociali ampiamente condivise,
l’affitto, per essere “sostenibile”, dovrebbe col-
locarsi intorno al 20% del reddito familiare. Ad
esempio, per una famiglia con un reddito net-
to di 25.000 euro all’anno, il canone sostenibile
dovrebbe aggirarsi intorno a 450 euro al mese.
La nostra proposta, sotto molti aspetti innova-
tiva, è proprio mirata a contenere il canone di
affitto entro questa percentuale di incidenza
attraverso la realizzazione di programmi im-
mobiliari “misti”, programmi cioè che conten-
gano non solo alloggi da destinare all’affitto a
canone sostenibile, ma anche abitazioni per la
vendita immediata.
Dalle nostre analisi emerge, infatti, che un pro-
gramma basato esclusivamente sulla realiz-
zazione di case da destinare all’affitto è assai
difficilmente sostenibile finanziariamente ed
economicamente.
La soluzione che Assimpredil ANCE ha indivi- anche con destinazione non edificabile a con-
duato, e che è basata sull’esclusivo ricorso a ri- dizione che Comune e Regione sottoscrivano
sorse private, riesce infatti a dare una risposta un apposito accordo di programma in variante
concreta ad una parte rilevante della doman- urbanistica.
da di case in affitto. Il valore di tali aree non verrà conteggiato nella
La soluzione da noi elaborata prevede la realiz- formulazione del valore convenzionale cui ap-
zazione di programmi misti per la costruzione plicare il canone di affitto, ma diventerà parte
di alloggi da destinare per il 60% alla vendita del prezzo di cessione degli alloggi solo al ter-
immediata e per il 40% all’affitto a canoni cal- mine del periodo di locazione e comunque a
mierati per un periodo predefinito di 15 anni, valori convenzionali.
per essere poi venduti.
Il canone mensile degli alloggi destinati all’af-
fitto è pari a circa 450 euro al mese per un ap-
partamento di 75 metri quadrati.
Per quanto riguarda la quota di alloggi desti-
nata alla vendita immediata - fondamentale
per garantire l’equilibrio finanziario delle ope-
razioni - il prezzo di vendita si aggira intorno ai
2200/2400 euro al mq di superficie comples-
siva. Per ottenere tale risultato occorre però
riconsiderare il problema delle aree. In un pro-
gramma edilizio, in zona periferica, l’incidenza
delle aree rispetto al costo globale di interven-
to si attesta su una percentuale media attorno
al 30-40% del costo dell’alloggio. È necessario
pertanto, per contenere i prezzi di vendita
senza pregiudicare la “qualità del costruito”,
prevedere la possibilità di ricorrere ad aree pri-
vate e pubbliche (in questo caso in diritto di
superficie e messe a disposizione dai Comuni)
39
02
Il senso vero della città, proprio quello che
sfuggiva a queste talpe di medievalisti eruditi,
ed a quelle cornacchie di archeologi,
eccolo qui:
luglio_agosto 2007 la città tutta periferia, aperta, aperta ai venti
Il mestiere di vivere, l’abitare sociale ed ai forestieri, fatta di gente di tutti i paesi.

Luciano Bianciardi
Francesco Infussi

S
Docente di Progettazione Urbanistica, opralluogo 1. Una serie di vecchi edifici
Politecnico di Milano stretti e lunghi delimitano una grande
corte urbana. Ad un osservatore che
volesse guardare oltre quella cortina
edilizia, si presenterebbe, esteso fino all’oriz-
zonte, un cantiere dove residenze, uffici, servi-
zi pubblici, parchi e infrastrutture stanno de-
finendo una nuova parte della città. Quando
quegli edifici sono stati costruiti, alla fine degli
anni Cinquanta, affacciavano invece su enormi
recinti industriali, che causavano inquinamen-
to, traffico e disagi.

Sopralluogo 2. Timide, modeste e grigie case a

schiera, addossate in serie l’una all’altra, sono
accostate ad un parco fluviale all’interno della
città. È una condizione rara che qui si somma
alla possibilità di godere di un piccolo giardino
L’housing sociale ed il privato. Sono state costruite in quel sito, negli
anni Cinquanta, per il basso valore del terreno,
senso della città data la posizione di margine, là, in fondo alla
strada radiale, dove il borgo si dissipava, atte-
standosi sullo zoccolo del fiume, inquinato e
circondato dalla boscaglia e dagli orti abusivi.
Sopralluogo 3. Grandi spazi aperti separano
fra loro edifici alti e stretti, al loro centro stanno
scuole e altri servizi pubblici. Il grande quartie-
re, a fianco della storica radiale, è attraversato
dalla linea metropolitana con quattro fermate.
Uno dei più grandi e importanti parchi urba-
ni della città ne lambisce il lato sud, mentre
sul confine nord un grande parcheggio ogni
giorno raccoglie i flussi di migliaia di persone,
provenienti dalle autostrade a cinque minu-
ti di macchina. Il quartiere era stato costruito
per parti, oltre il limite della città, una sorta di
enorme molo urbano dentro la campagna, e
così era rimasto per molti anni, isolato nello
spazio agricolo.
Sopralluogo 4. Dalla nuova torre (abitazioni
di lusso, con palestra condominiale e piscina
all’ultimo piano) si gode la vista, proprio lì sot-
to, del grande quadrilatero urbano di residen-
ze pubbliche degli anni Trenta: denso, omoge-
neo e degradato. Il quartiere è rimasto isolato
nella campagna per quasi venti anni prima di
essere raggiunto e oltrepassato dalla città, ne-
gli anni Cinquanta.
Il grande quadrilatero è diventato poi un pa-
41
radigma delle situazioni problematiche nei
quartieri di edilizia pubblica milanese, eppur,
tutto intorno, la città è dinamica, cangiante,
nuova: negli ultimi venti anni la strada-mer-
cato più importante della regione milanese
(alcuni dicono d’Europa) si è sviluppata sotto
gli intonaci cadenti dei suoi edifici e lo sguar-
do dei suoi abitanti, prevalentemente anziani
e poveri.
Due frontiere
La “città pubblica” non gode di buona stampa,
e non solo perché a Parigi le banlieue esplo-
dono. Fra tutti gli spazi del welfare, i quartieri
costruiti dall’attore pubblico sono certamen-
te stati quelli più ambiziosi e significativi, ma,
in Italia, sono stati anche quelli investiti per
primi dalla crisi.
Così, nel senso comune, la storia della “città
pubblica”, almeno nel nostro paese, sembra
coincidere esclusivamente con la storia del-
la sua cattiva fama e questo anche a Milano,
nonostante la qualità elevata di alcuni inter-
venti delle passate stagioni. Chi volesse fare
un bilancio equilibrato dell’esperienza della
“città pubblica” si troverebbe fra le mani, per-
tanto, un oggetto contraddittorio, cangiante,
articolato in un’infinità di vicende locali, cia-
scuna delle quali si connoterebbe per la sua
specificità, costringendo ad una declinazione
plurale del tema.
Non basta, però, denunciare gli errori fatti in
passato, né serve gloriarsi dei successi ottenu-
ti; stiamo attraversando un periodo di ricon-
cettualizzazione della questione che merita
attenzione che non sia distratta da polemiche
e valutazioni ideologiche.
L’articolazione e la frammentazione segnano
in modo ineludibile la domanda di edilizia
sociale contemporanea, mutando radical-
mente un quadro problematico che sfugge
ad un trattamento esclusivamente quantitati-
vo. Profili familiari da differenziare, soggetti di
provenienza eterogenea da integrare, profili
delle residenze e delle attrezzature da ideare
parallelamente, mobilità sul medio periodo da
incoraggiare e sviluppare, apertura delle risor-
se abitative a quei settori della popolazione
soggetti alle forme più gravi di emarginazione:
tali sono le questioni che sembrano essere più
rilevanti per una politica della casa che abbia
oggi rilevanza sociale.
I progetti destinati ad ospitare questo pro-
gramma dovranno misurarsi contemporanea-
mente su due differenti frontiere dello spazio
urbano: la riqualificazione di ciò che è rimasto
dei quartieri di edilizia pubblica, dopo la sta-
gione delle alienazioni, e la costruzione di nuo-
vi alloggi attraverso una pluralità di percorsi,
non esclusivamente legati all’attore pubblico.
A mio parere, in entrambi i casi, occorrerà adot-
tare alcuni punti di vista comuni che possano
consentire sia di allontanarsi da un’interpreta-
zione dell’housing sociale come un’esclusiva
politica di settore, sia di evitare criteri di peri-
metrazione degli interventi che riproponga-
no (anche nel progetto del nuovo oltre che in
quello di riqualificazione) i perimetri dello stig-
ma che segna i quartieri di edilizia pubblica.
Per fare ciò occorre guardare a questi materiali
urbani come una risorsa e non più solo come
un problema. Si tratta di una difficile rieduca-
zione del nostro sguardo che deve liberarsi dai
molti pregiudizi e convinzioni che oramai da
tempo segnano questo tema e che non alber-
gano solo nel senso comune, ma sono anche
di natura tecnica.
Mutamenti del contesto
I quartieri della “città pubblica” sono immer-
si in un insieme variegato di opportunità e di
materiali urbani dinamici e potenzialmente in-
novativi perché spesso in via di trasformazio-
ne. A Milano, molti quartieri di edilizia pubbli-
ca sono collocati oggi in posizioni significative,
relativamente all’accessibilità, alle risorse am-
bientali, alla prossimità con importanti attrez-
zature urbane e nuovi luoghi centrali e attrat-
tori. Come emerge dai “sopralluoghi” proposti
all’inizio di questo testo, sembra si sia verifica-
ta una sorta di rivincita sulle logiche localiz-
zative che hanno sovrinteso all’insediamento
dei quartieri. Tanto più la situazione d’origine
era critica, al momento della loro costruzio-
ne (periferica, in alcuni casi isolata dalla città,
adiacente a funzioni produttive, scarsamente
accessibile, in condizioni ambientali critiche),
tanto più oggi le condizioni contestuali sono
cambiate, definendo per queste parti di città
un profilo non scontato, potenzialmente rile-
vante, se solo si è sufficientemente attenti per
coglierlo: aree industriali dimesse diventate
poli di eccellenza e sedi di funzioni attrattive
metropolitane, cave riqualificate e immerse
all’interno di grandi parchi urbani, situazio-
ni poco accessibili, diventate oggetto di im-
portanti progetti di infrastrutturazione, spazi
agricoli trasformati in parchi e destinati ad as-
sumere in futuro un ruolo ancor più rilevante
nella definizione delle pratiche del loisir me-
tropolitano. Con differente intensità e varietà
di effetti, ciò succede lungo l’asse di viale Zara,
così come a Taliedo, al Lorenteggio e a Grato-
soglio, così come al Gallaratese e lungo il Lam-
bro … e non è un fenomeno solo milanese.
Quartieri al centro
Se proviamo ad osservare i quartieri di edilizia
pubblica entro un campo territoriale meno
scontato di quanto ci costringano a fare il sen-
43
so comune le politiche di riqualificazione, se
oltrepassiamo i confini comunali e conside-
riamo un territorio più ampio, non possiamo
fare a meno di constatare un fatto emergente,
anche se non ancora definito nelle sue conse-
guenze.
In un territorio in cui le relazioni sono più este-
se, popolato dai nuovi attrattori territoriali, la
posizione dei quartieri di edilizia pubblica è
centrale, snodo fra il cuore della città consoli-
data e l’arcipelago dei nuovi luoghi di interes-
se che affollano i territori attorno al perimetro
comunale. Guardare al progetto dell’housing
sociale considerando questo campo di rela-
zioni comporta forse un differente comporta-
mento progettuale.
Non più stabilire, o ristabilire, relazioni con il
centro cittadino, a partire da uno sguardo Mi-
lano-centrico, per assegnare qualità. Se ci si av-
vicina al progetto di riqualificazione o a quello
di nuova edificazione mobilitando sguardi più
allargati, non si potrà fare a meno, invece, di
mettere in campo risorse di genere diverso, ol-
tre che situate in territori differenti. I quartieri,
anche se non potranno sostituire i ruoli sim-
bolici e rappresentativi di un centro cittadino,
potranno certamente essere competitivi rela-
tivamente alle pratiche del consumo, del loisir,
ludico-culturali e sportive, considerando i cen-
tri di attrazione che si trovano nei loro pressi.
Ancor di più, sfruttando i flussi di attraversa-
mento che, per diversi motivi, li riguardano,
potrebbero essere proposti come un sistema
di ulteriori centralità diffuse lungo il perimetro
urbano, dove trovare speciali dotazioni che
hanno necessità di spazio e di particolari inte-
razioni con le infrastrutture, giovandosi della
prossimità ad aree residenziali.
Una strategia di riqualificazione urbana
Le conseguenze delle modificazioni conte-
stuali appena richiamate non sono conside-
rate nelle politiche e nei progetti per gli inter-
venti che hanno per oggetto l’edilizia sociale.
Le politiche di riqualificazione continuano ad
osservare campi ristretti, pensando che i pro-
blemi debbano necessariamente essere risol-
ti laddove sono stati riconosciuti, ribadendo
nella logica degli interventi il perimetro entro
il quale lo stigma dei quartieri si manifesta. La
costruzione del nuovo si riduce troppo spesso
alla sola definizione qualitativa dell’alloggio, le
dimensioni degli interventi essendo limitate e
difficilmente trattabili alla scala urbana, se non
si ha il mandato di guardare oltre il loro confi-
ne. Così, ribadire negli interventi il perimetro
che porta allo stigma conduce ad una sorta
di “accanimento terapeutico” su un corpo che
non riesce più a sostenere le cure e a reagire
agli stimoli, perché i materiali della cura sono
gli stessi che hanno causato la malattia.
Mettere in gioco altre definizioni del campo
di osservazione e di trattamento dei problemi
significa assumere una prospettiva secondo la
quale il progetto di riqualificazione o di nuo-
va costruzione possa fare leva su risorse che
sono al di fuori dei confini dell’intervento e, al
contempo, immaginare che dentro il quartiere
stesso possano essere presenti risorse e op-
portunità da impiegare per la riqualificazione
di un contesto più ampio.
L’edilizia sociale, in questa prospettiva diven-
ta il soggetto del processo di riqualificazione
urbana: lo strumento per affrontare situazio-
ni problematiche, l’opportunità attraverso la
quale le dotazioni di servizi di un settore ur-
bano sono oggetto di una correzione o di una
specifica tematizzazione, l’occasione per dare
una coerenza a sistemi dello spazio aperto ur-
bano non definiti, il luogo dove, programma-
ticamente, i tessuti sfrangiati e le parti irrisolte
della città possono essere investite da una ri-
flessione progettuale non riduttiva.
Allargare il campo di riflessione implica pen-
sare che i progetti di housing sociale possano
giocare un ruolo strategico nella riqualificazio-
ne complessiva della città. Uscire da una logica
circoscritta implica un ripensamento del loro
ruolo, sovvertendone l’immagine negativa e
stereotipata e consentendo l’individuazione
di modalità di trattamento di problemi locali
entro strategie più generali. Allargare il campo
di riflessione significa anche ampliare la rete di
attori da mobilitare, costruendo intese anche
con attori non predeterminati ma emergenti
durante il processo di progettazione.
Questo approccio favorisce l’introduzione di
nuovi materiali, energie e relazioni che attra-
versino i quartieri e che li propongano come
luoghi “attrattori” e non più solo come sedi
della formulazione di domande sociali.
Ad esempio, gli spazi aperti di rilevanti dimen-
sioni che spesso connotano i quartieri potreb-
bero essere trattati come risorse urbane, se
adeguatamente riconosciuti e promossi come
tali. Analogamente, il valore storico e architet-
tonico di alcuni di essi potrebbe essere valoriz-
zato e promosso entro una rete di risorse della
stessa natura alla scala urbana. Orientarsi ver-
so una specializzazione eccellente dei servizi
(evidentemente, senza far mancare la dotazio-
ne di base) consentirebbe, infine, di collocare i
quartieri in una posizione di rilievo urbano.
Questa prospettiva appare rilevante e utile
soprattutto oggi, essendo i nuovi progetti di
housing sociale di dimensioni contenute, non
paragonabili a quelle che hanno connotato
la “politica del quartiere” degli anni passati. Si
tratta prevalentemente, invece, di inserimenti
e infiltrazioni all’interno di contesti eterogenei,
45
nei quali la realizzazione di residenza e servizi
sembra non potere riferirsi che agli immediati
contesti, alle loro criticità e alle loro risorse.
Responsabilità
Negli scenari futuri dell’housing sociale sem-
bra scontato riconoscere un insieme plurale di
soggetti (promotori, attuatori e gestori) esteso
ai privati e a quelle risorse che possono pro-
venire dal privato sociale. Si tratta di una pro-
spettiva di integrazione che, però, non può
legittimare una dissipazione del ruolo che l’o-
peratore pubblico deve ricoprire nei processi
di trasformazione urbana connessi alla produ-
zione di edilizia sociale. Le sue responsabilità
sono ribadite e rafforzate, proprio nel momen-
to in cui si allarga l’insieme dei soggetti coin-
volti e si decentrano i processi di progettazio-
ne e di realizzazione.
Oltre alle dimensioni che già attualmente l’o-
peratore pubblico presidia, sembra opportu-
no che i contributi che lo riguardano si occupi-
no almeno di tre principali questioni.
La prima concerne il linguaggio urbano degli
interventi e la definizione del tema che essi
dovranno trattare nella città, definendo prin-
cipi di progettazione per l’inserimento dei pro-
getti nei differenti contesti.
La seconda riguarda il comfort e la qualità del-
le realizzazioni, relativamente all’organizzazio-
ne urbana, alle prestazioni dello spazio abita- prodotto nuovi tipi di spazio abitabile, nuovi
bile, alla dotazione di attrezzature e di servizi criteri di valutazione della qualità, ma anche
per la popolazione. Tali questioni dovrebbero nuove forme nelle relazioni sociali e rilevan-
essere sempre trattate mediante la predispo- ti processi di identificazione collettiva, pur
sizione di esplorazioni progettuali preventive all’interno di difficoltà e vicende non sempre
e la redazione di manuali locali da parte delle virtuose. Questa è una lezione che, seppur
Amministrazioni, in modo da orientare sia la prodotta in un particolare periodo storico, la
redazione, sia la valutazione dei progetti. “città pubblica” ha impartito. Seguire questo
La terza questione comporta sia la “presa in insegnamento non significa optare per una
carico” da parte delle Amministrazioni dell’ac- nostalgica riproposizione di vecchi modelli,
compagnamento dei progetti nei contesti ma cogliere il senso che per tutta la città esso
sociali che dovranno ospitarli, sia la proget- può suggerire.
tazione del “profilo della comunità” che li ri-
guarda. Sono pratiche dalle quali non si può
sfuggire e che non sembra si possano dele-
gare ad altri soggetti che non siano quelli
pubblici, se si vuole che i mix sociali previsti
abbiano successo.
È un’immagine ospitale e inclusiva quella che
Luciano Bianciardi ci propone nel 1957 (Il la-
voro culturale) di fronte alla città che cresce
velocemente, lungo le sue periferie. Una città
che aggredisce la campagna e che lo scrittore
ed i suoi amici osservavano con ammirazione,
quasi sbigottiti. Una città dove i modelli inse-
diativi mutano, dilatando lo spazio che separa
gli edifici, aprendo gli isolati al vento e nella
quale la società si amplia, articolandosi, acco-
gliendo nuove popolazioni, nuovi cittadini. Cinisello Balsamo: traffico nelle ore di punta tra l’uscita da
Si è trattato di un fenomeno epocale che ha Milano verso la Brianza e le tangenziali
47
02
Progettare la contemporaneità del sociale
Olanda. Torre di monolocali a basso costo. Pe-
riferia di Delft.
Composizione abitanti: immigrati coreani,
luglio_agosto 2007 giapponesi, africani, arabi, giovani ricercatori,
Il mestiere di vivere, l’abitare sociale studenti Erasmus in permanenza temporanea,
manovali con famiglie numerose e mogli a
casa….
Raffaello Cecchi 14° piano: Ali Said, come altri, vive in un mono-
Docente di Progettazione Architettonica, locale di 35 mq con moglie e tre figli: il corrido-
Politecnico di Milano io d’accesso agli alloggi diventa la “pista cicla-
bile” dei bimbi, che evidentemente non hanno
spazio per giocare a casa
7° piano: solo studenti Erasmus: questo stesso
spazio diventa disimpegno lounge con divani,
tappeti, abajour e manifesti alle pareti, in cui
incontrarsi a chiacchierare o ascoltar musica…

Q
uesto frammento di vita quotidiana
in un quartiere olandese di edilizia
a basso costo, comune peraltro a
molte realtà urbane europee apre a
un ventaglio di considerazioni.
Alcune appartengono alle “discipline” del so-
ciale (antropologia, psicologia, ecc.), altre al
nostro lavoro di architetti impegnati nella con-
Coniugare flessibilità figurazione morfologica dell’assetto spaziale.
Le ricerche sul sociale proiettano sul corpo fisi-
e serialità co della città e del territorio ipotesi di gestione
attraverso la “governance” dei fenomeni alle
diverse scale, sino a proporre idee di trasfor-
mazione degli scenari urbani. Spesso si ha an-
che la convinzione che il progetto possa esse-
re direttamente plasmato da questi apparati.
Le altre ricerche, tradizionalmente legate alla
pratica architettonica, spesso vivono della
convinzione che un’opportuna progettazione
spaziale possa da sola correggere problema-
tiche di ordine sociale, attribuendo all’archi-
tettura una forte responsabilità nei processi di
trasformazione.
Entrambe sono visioni fuorvianti: oggi la ricer-
ca architettonica più interessante è quella che,
consapevole dei cambiamenti in atto nell’abi-
tare riferito a tutte le classi di reddito, riesce a
sedimentare nelle determinazioni morfolo-
giche i nuovi significati cercando di spostare,
seppur di poco, alcuni postulati che spesso si
danno per acquisiti.
La qualità formale dell’architettura, conside-
rata spesso incompatibile con i vincoli e le
norme poste dall’housing sociale, in molti
casi è patrimonio di opere eccellenti, pensia-
mo all’ edificio per appartamenti Gifu Kitagata
di K. Sejima (Motosu, Giappone, 1994/1998),
alla Goldstein Siedlung a Francoforte di Frank
O. Gehry, ma anche a progetti non siglati da
grandi firme, come testimoniano ad esempio
alcuni ottimi progetti destinati espressamen-
49
te al social housing per la Municipalità di Bar-
cellona.
Ciò dimostra che la qualità formale può essere
compatibile con il sistema di vincoli normativi
e che una buona architettura ridefinisce le nor-
me assieme al progetto e non redige progetti
solo come risposta univoca all’interpretazione
delle norme.
Tale pratica, che ci piace pensare analoga alla
migliore tradizione del moderno, esige da un
lato la conoscenza dei fenomeni urbani lega-
ti alle trasformazioni sociali e alle più attuali
condizioni di vita dei gruppi emergenti e dei
singoli, dall’altro la necessaria trasformazione
di quei “modelli” che proprio la migliore cultu-
ra architettonica ci ha consegnato come ma-
teriale operabile anche nella discontinuità dei
fenomeni attuali.
Mentre in passato i temi dalla ricerca sull’hou-
sing sociale (definizione per tipologie, do-
tazione di servizi essenziali legati all’abitare,
controllo per la riduzione dei costi, ecc.) si con-
frontavano con modi di vita codificati secondo
appartenenze a gruppi sociali omogenei, oggi
il forte cambiamento proprio nei modi di vita
apre a ipotesi diversificate di progetto.
La contemporaneità si esprime con un forte in-
teresse per la mobilità, non identifica più esclu-
sivamente la nostra dimora con la casa, né la
stanzialità con l’abitare, rinasce l’interesse per
lo spazio aperto affermatosi come elemento
indispensabile nel progetto di architettura del
paesaggio urbano; lo spazio pubblico, spesso
considerato “di nessuno”, ha (ri)cominciato a
rendersi più personale, più peculiare, divenen-
do scena della convivenza sociale.
Questi paradigmi del vivere nel presente han-
no prodotto la modificazione e la moltiplica-
zione dei modi di abitare così, nel contempo
le nuove tecnologie e l’irrompere delle tema-
tiche ambientali con le conseguenti normati-
ve relative al controllo energetico degli edifi-
ci, hanno innescato numerose ricerche sulla
struttura stessa degli alloggi, introducendo
qualità prestazionali e elementi di flessibilità
rispetto alla tradizionale ricerca tipologica.
È indicativo come la casa contemporanea si
orienti verso un unico grande spazio funzio-
nalmente indifferenziato, facendo a ritroso
nel tempo un percorso che vedeva nel ‘700 la
prima partizione per funzioni dell’unico am-
biente.
Alcuni dispositivi
L’alloggio come spazio dinamico: flessibilità
nella serialità
La composizione sociale eterogenea e insta-
bile degli abitanti che vivono i nuovi edifici di
edilizia sociale stimola la ricerca progettuale
sull’alloggio come spazio “dinamico”, aperto
alle sempre più rapide variazioni nel tempo
della domanda abitativa e flessibile nello spa-
zio interno alle singole unità per soddisfare
esigenze in continuo mutamento.
Più che differenziare l’offerta tipologica se-
condo sistemi codificati o nuovi codici, l’o-
rientamento è quello di predisporre unità di
superficie minime, dotate di pareti attrezzate
per gli impianti, intervallate da spazi calibrati
che possano essere aggregati o sottratti all’u-
na o all’altra unità oppure configurarsi auto-
nomamente come spazi intermedi. Diventa
quindi fondamentale studiare l’intervallo fra
elementi fissi (muri tecnici), intervallo che
diviene spazio di riconfigurazione possibile
delle unità previste. Non pianta libera indif-
ferenziata, quindi, ma alternanza di spazi fissi
attrezzati e spazi dinamici a disposizione. Os-
satura strutturale e layout impiantistico si in-
trecciano offrendo un supporto a questo tipo
di aggregazioni instabili.
In Italia, spesso, le risposte progettuali ai cam-
biamenti, si misurano faticosamente con la
normativa, ancora calibrata su tipologie di al-
loggio corrispondenti a stili di vita sorpassati
e su una divisione strettamente funzionale e
rigida degli spazi interni all’alloggio e tra le sin-
gole unità (normativa regionale e Regolamen-
ti edilizi comunali). Le superfici minime stabili-
te per ogni locale secondo la sua destinazione
funzionale, si scontrano con l’idea dell’alloggio
come aggregazione di stanze indifferenziate
che di volta in volta possono essere utilizzate
in modi diversi o cedute/acquisite in processo
di osmosi con le unità adiacenti.
In una giustapposizione di stanze mediamen-
te grandi indifferenziate, con una giusta distri-
buzione di pareti attrezzate, c’è spazio per ag-
gregazione e risuddivisione.
Spazi intermedi accessori all’alloggio
Le ultime esperienze di social housing eviden-
ziano un rinnovato interesse per gli spazi col-
lettivi, cioè per lo spazio pubblico esterno agli
edifici e per gli spazi di uso comune interni,
intesi come “spazi dinamici”, che si definiscono
di volta in volta.
Rispetto all’orientamento strettamente fun-
zionale di questi spazi proposti come servizi
nei bandi dell’abitare sociale (lavanderie, sale
comuni, asili, ecc), gli esempi più recenti dimo-
strano come oggi siano preferiti spazi attrezza-
ti disponibili a una molteplicità di usi. Sono gli
abitanti stessi a coglierne potenzialità sempre
nuove, riflesso dell’instabile, eterogenea com-
posizione dei nuclei familiari o più in genera-
le degli abitanti all’interno dell’aggregazione
condominiale: popolazioni migranti di diverse
etnie, nuclei familiari atipici, studenti, pensio-
nati con la passione del giardinaggio, badanti
51
esperte in taglio e cucito, giovani writers, dan-
no luogo ad una comunità profondamente
eterogenea che utilizza questi spazi in modi
diversi.
Inoltre il confine tra condominio e alloggio sfu-
ma con una possibilità di maggiore flessibilità
e una evidente commistione fra sfera collettiva
e privata. Terrazzi, logge, spazi intermedi, ele-
menti di distribuzione orizzontale e verticale
in tutto il panorama europeo costituiscono
una possibile estensione per gli alloggi di di-
mensioni sempre più ridotte.
La normativa regionale stabilisce per la super-
ficie non residenziale una quantità massima
rispetto alla superficie utile degli alloggi, oltre
la quale si esclude il finanziamento associan-
do il contenimento della spesa a una logica
puramente quantitativa che limita le energie
progettuali proprio nella ricerca di nuove so-
luzioni (diverse dalla riduzione di superficie)
finalizzate al contenimento dei costi di costru-
zione e manutenzione.
Spazio pubblico, spazio aperto, spazio ur-
bano
Anche nella formazione di un’aggregazione
urbana significativa e nella relazione più am-
pia con la città, sono avvenuti cambiamenti
significativi.
Abbiamo evidenziato come condizione esi-
stenziale della contemporaneità quella della
mobilità e dello spazio aperto assieme all’at-
tenzione ai temi ambientali rispetto alla tradi-
zione di una città fatta di isolati, tracciati, recin-
ti, enclaves.
I due termini mobilità e spazio aperto hanno
assunto oggi un potere euristico nel dibattito
architettonico, ma usati come metafore opera-
tive, permettono di riunire nel discorso archi-
tettonico anche esiti di discipline che partono
da specificità distinte e separate. Le implica-
zioni del termine spazi aperti orienta oggi in
modo diverso uno sguardo sul tema delle rela-
zioni e del contesto nel quadro della progetta-
zione urbana. La scoperta della progettualità
del suolo, di un nuovo tipo di spazio pubblico,
di un rinnovato interesse per gli spazi residuali
e marginali, suggerisce piuttosto l’immagine
di un campo di forze in cui giocare la comples-
sità urbana e ciò libera ipotesi trasformative
più in sintonia con le nuove dinamiche sopra
illustrate.

Cinisello Balsamo: innesti tra la tangenziale nord

e le uscite da Milano
53
04
novembre_ dicembre 2007
Due tempi: movimento e sosta
Cecilia Bolognesi
Una città
a due velocità
N
ei primi contenuti strategici del Piano
di Governo del Territorio, così come
presentati in questi giorni ad una se-
lezione di cittadini ed associazioni, fa
felicemente capolino tra i parametri conside-
rati come ordinatori del futuro della nostra cit-
tà, la variabile tempo. Gli orientamenti che in
questo piano dirigono l’organizzazione urbana
in funzione del miglioramento delle sue condi-
zioni di vivibilità si rivolgono in prima battuta
ad un’impostazione di tipo morfologico, con-
nessa perciò alla struttura dei tessuti urbani in
sé, ma anche diretta al funzionamento vero e
proprio della città, ai suoi tempi e movimenti.
La famosa triade “spazio, tempo, architettura”
sembra trovare un suo posto nelle progettazio-
ni urbane contemporanee. Uno degli slogan
del prossimo PGT infatti, città lenta e città velo-
ce, racconta in realtà due vocazioni territoriali
differenti: l’abitare e lo svagarsi da una parte,
il frenetico lavorare dall’altra. È la prima volta
nella storia degli strumenti urbanistici adotta-
ti per questa città, spesso militareschi nei loro
dictat, che si riconosce a Milano, nelle funzioni
legate al suo organismo, il diritto di vivere la
sua umanità e di poter -rallentare-. Si prefigura
una città più lenta, intessuta da una viabilità ri-
ferita alla scala locale, capillare, ed in relazione
con la sosta; poi c’è una città più veloce fatta
di spostamenti rapidi da un affare all’ altro. Le
Corbusier ci parlava di una città fatta di circola- parzialmente presentato in questo numero, è
zioni orizzontali a distribuzione di circolazioni una strada percorribile che vale la pena intra-
verticali, e fa piacere ricordare i suoi concetti prendere anche se, almeno agli inizi, in salita.
sulle reti, tutti tesi ad eliminare la promiscuità
tra velocità naturali (il passo dell’uomo), e le
velocità meccaniche (le automobili, o i mezzi
pubblici…), dove la sosta avviene in zone ap-
posite ai piedi degli edifici serviti. In una città
costruita come la nostra, che non è una mera-
vigliosa e realizzabile utopia del Movimento
Moderno fatta di unité d’abitation distribuite
su verdi parchi ma, almeno per il suo centro,
è costituita da zone monumentali appoggiate
su lastricati e pavè, il sogno rimane comunque
il medesimo: arrivare a destinazione, liberarsi
del veicolo qualsiasi esso sia e camminare, nel
nostro caso tra paesaggi di magnifiche archi-
tetture che rappresentano la nostra storia. Tut-
ti gli obiettivi di infrastrutturazione che si stan-
no compiendo nel territorio urbano spiegano
questo disegno: va riconosciuto che lo sforzo
è immane e la materia complessa come testi-
moniano tutte le vicende dal reperimento dei
fondi alla strutturazione di progetti adeguati,
alla gestione della comunicazione di ciò che si
ritiene ottimale per la città.
Ma ripensare Milano considerandola degna di
essere vissuta con tempi differenti ed ovun-
que, anche nel suo sottosuolo, come già acca-
duto in alcune città straniere quali Lione, caso
55
04
novembre_ dicembre 2007
Due tempi: movimento e sosta
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Pianificazione
e priorità delle
infrastrutture
È
ormai luogo comune affermare che la
dotazione infrastrutturale di un Paese
è il “metro” con cui misurare il livello di
sviluppo e quello di competitività di
un sistema territoriale. Occorre però iniziare a
valutare tale dotazione anche attraverso la va-
riabile “tempo” e ricalcolare i deficit infrastrut-
turali alla luce di questo parametro. Una scala
interpretativa che modifica le logiche classi-
che e ripropone nuove emergenze e priorità.
Gli esperti hanno studiato il problema e stila-
to classifiche, i dati sono tantissimi e la com-
plessità delle letture e degli interessi in gioco
non favorisce certo una chiara interpretazione
della portata delle carenze e delle priorità di
intervento.
Un punto che, invece, vede tutti concordi è
la assoluta scarsità di risorse pubbliche desti-
nabili alla soluzione di questo nodo centrale
della competizione. Sulle cause che hanno de-
terminano la riduzione, sotto i limiti fisiologici,
della spesa in opere pubbliche ci si è interroga-
ti a lungo attribuendo principalmente all’accu-
mularsi del debito pubblico l’origine di questa
situazione. Scarse risorse, dunque, ma anche
dispersione delle poche disponibili in investi-
menti non focalizzati. Il nostro paese registra
un recente passato nel quale non raramente
le opere pubbliche sono state scelte per la
loro visibilità politica e solo secondariamente
per la loro primaria utilità. Un vissuto che ci
ha abituato ad una condizione di pesante ral-
lentamento per quanto riguarda la condizione
di fattibilità economica delle opere infrastrut-
turali necessarie. Spesso i particolarismi locali
hanno impedito la definizione di infrastrutture
prioritarie su cui concentrare gli investimenti
come nel caso della Legge Obiettivo. Condi-
visibile nei principi ma inattuabile nei risultati
poiché le opere prioritarie sono decuplicate
nel passaggio politico di approvazione dallo
Stato alle Regioni, invalidando qualsiasi logica
di priorità e di fabbisogno. È mancata anche,
da parte del nostro sistema istituzionale, una
capacità di coesione decisionale che solo re-
centemente pare avviata a risoluzione grazie
all’intervento incisivo della Regione Lombar-
dia. La Finanziaria del 2008 ha destinato ri-
sorse maggiori alle nuove infrastrutture, circa
il 22 % in più rispetto al 2007 in termini reali.
Ma il fabbisogno è molto più elevato e manca
un trasferimento automatico dei fondi ai cen-
tri di spesa. Ne consegue che difficilmente tali
risorse saranno in grado di garantire il rispetto
delle esigenze dei piani economico-finanziari
dei soggetti beneficiari.
L’attuazione delle opere strategiche, in rela-
zione all’attività del Cipe, porta a pesanti e ne-
gative valutazioni: per completare il finanzia-
mento delle opere approvate dal Cipe restano
57
da reperire 47 mila milioni di euro, più del 50
% del loro costo complessivo. Ma lo scenario
non è completamente negativo. Seppure a fa-
tica sta riprendendo il numero degli interventi
giunti alla fase della pubblicazione del bando
di gara e alcuni progetti che da anni erano
fermi sono ripartiti; penso alla Pedemontana
Lombarda che finalmente ha mandato a gara
l’affidamento al general contractor.
Situazione non sufficiente per dare ottimismo
al settore dei lavori pubblici che ha raggiunto
nelle nostre Province livelli inaccettabili di ri-
duzione delle gare e degli importi. E sappiamo
tutti che la gara è solo l’inizio di un secondo
lunghissimo percorso prima che l’opera sia
cantierizzabile e consegnata al territorio. Non
è solo la fattibilità economica e il perverso
meccanismo delle gare, infatti, ad influire sul-
la realizzabilità di un progetto infrastrutturale.
Una larghissima parte di cantieri aperti è con-
testata, talvolta anche dalle stesse amministra-
zioni come nel caso di opere sovracomunali.
Consideriamo, ad esempio, uno dei casi più
eclatanti in Lombardia: la Bre-Be-Mi. Il proget-
to è nato quasi 20 anni fa e ad oggi mancano
ancora molte tappe, eppure questa autostra-
da, che dovrebbe alleggerire il traffico sulla A4,
è vitale per la nostra area. Analoga situazione
si è creata per la Pedemontana. Possiamo dire
che entrambe sono assi fondamentali per la
mobilità di merci e persone in Lombardia nel
Nord Italia, ma ancora dobbiamo cercare con-
senso e condivisione. L’offerta di infrastrutture
è rimasta pressoché immutata nell’ultimo de-
cennio mentre la popolazione residente nella
nostra regione in quattro anni è aumentata
quasi del 5%.
Sia il saldo naturale sia quello migratorio sono
positivi.
In un tessuto sociale pieno di dinamiche rin-
novate è inevitabile che le città, nodi della rete
infrastrutturale, proprio per via di queste nuo-
ve sollecitazioni, accrescano la loro capacità di
attrarre altre persone. Ne consegue una forte
domanda di mobilità e scambio fra poli urbani
differenti.
Una politica dei trasporti strategica deve pre-
vedere interventi di potenziamento della rete a
servizio della città; a maggior ragione ciò deve
accadere per Milano e nella sua cintura, dove
la diffusione degli insediamenti è l’espressione
di un policentrismo tipico di questo territorio.
Non mancano, infatti, solo le grandi arterie:
scarseggiano anche le infrastrutture di secon-
do livello che costituiscono il sistema venoso.
La dotazione infrastrutturale ha seguito e con-
tinua a seguire i grandi processi di trasforma-
zione territoriale, una strategia non più soste-
nibile e praticabile se Milano vuole investire
sul proprio futuro. A titolo esemplificativo: i
pendolari giornalieri universitari sono circa
96.000 e, se non si interviene sulla loro resi-
denzialità o sulla localizzazione delle Universi-
tà, bisogna almeno ragionare su un servizio di
trasporto adeguato.
Si dice che la Lombardia disponga di una dota-
zione infrastrutturale superiore al 23,9% della
media italiana. Ma a livello delle province la
situazione presenta scenari molto vari ed in
genere la dotazione delle infrastrutture ferro-
viarie è inferiore alla media nazionale.
Se misurassimo questa dotazione in termini
di tempi di percorrenza, la Lombardia cambie-
rebbe posizione nella classifica Nazionale e il
nostro territorio finirebbe all’ultimo posto. E
questo in un contesto territoriale che potreb-
be attirare capitali privati di molti investitori. I
bandi pubblicati negli ultimi 12 mesi per gare
di concessione, di costruzione e gestione e per
procedure ad iniziativa privata hanno rappre-
sentato il 20% del totale dei bandi; un ruolo
sicuramente non marginale per la realizzazio-
ne di infrastrutture sul territorio. Ma i recenti
provvedimenti in materia di project financing
rischiano di annullare anche questa opportu-
nità, rendendo di fatto impraticabile questo
fondamentale strumento di intervento. Il se-
condo decreto correttivo al Codice dei contrat-
ti ha, infatti, eliminato il diritto di prelazione a
favore del promotore, vale a dire la possibilità
a lui riconosciuta di aggiudicarsi comunque la volontà di intervenire su tutti i fronti: quello
concessione, adeguando la propria proposta a della pianificazione e della definizione delle
quella ritenuta più conveniente dall’Ammini- priorità, quello del consenso e della partecipa-
strazione a seguito della procedura di gara. La zione, quello procedurale e realizzativo, quello
posizione di favore era riconosciuta al promo- finanziario.
tore in considerazione del notevole impiego Affrontare in maniera disordinata e casuale i
di risorse intellettuali, progettuali ed economi- vari aspetti non aiuta a sviluppare una strate-
che per la formulazione della proposta. Senza gia vincente in materia di infrastrutture.
il diritto di prelazione, l’investimento del pro-
motore risulta assolutamente privo di qualsia-
si garanzia di ritorno economico.
È di tutta evidenza come questo tolga ogni
attrattiva sotto il profilo imprenditoriale all’i-
stituto del project financing, con evidenti rica-
dute anche per la Pubblica Amministrazione.
Ancora una volta l’intervento legislativo non
tiene conto del know-how dell’impresa, degli
sforzi di fantasia progettuale, della capacità di
affrontare un reale rischio imprenditoriale e
della complessità del montaggio di una pro-
posta di project financing.
La Pubblica Amministrazione deve riappro-
priarsi, con coraggio, dell’opportunità di scel-
te più flessibili e discrezionali, che le consen-
tano di poter selezionare le imprese non solo
in base al mero valore economico offerto, ma
alla luce di altre variabili quale, in primis, la ca-
pacità tecnica, realizzativa ed organizzativa. Se
davvero intendiamo affrontare seriamente il
problema infrastrutturale, dobbiamo avere la
59
04 U
n dibattito emotivo e ideologico
A Milano la congestione del traffico
sembra essere percepita come priva
di soluzione.
novembre_ dicembre 2007 Questa, forse inconscia, convinzione porta al
Due tempi: movimento e sosta rifiuto di affrontare razionalmente il problema
e, ancor peggio, all’incapacità di comprendere
le esigenze dei cittadini che si muovono all’in-
Giorgio Goggi terno della città.
Docente, Dipartimento di Architettura e Il concetto stesso di congestione sfugge, as-
Pianificazione, Politecnico di Milano sorbito in modo fuorviante da quello di in-
quinamento, che è un problema grave, ma
quando ci fossero in circolazione solo auto ad
emissioni zero, la congestione rimarrebbe, ed
andrebbe affrontata.
Il dibattito sulle soluzioni si sposta quindi, ine-
sorabilmente, sul piano emotivo e su quello
ideologico e politico.
Le tecniche consolidate che, da decenni, sono
state efficaci in tutte le città europee, sono -a
Milano più che in altre città italiane- totalmen-
te ignorate. Il risultato di questo clima emoti-
vo-ideologico è una drammatica e insensata
reductio ad unum delle soluzioni proposte per
il traffico.
Da ogni parte si sente proporre un solo inter-
vento risolutivo: sia questo la chiusura al traf-
Per una politica fico del centro storico, sia l’eliminazione dei
parcheggi dal centro storico, sia la chiusura al
della sosta traffico di molte strade per destinarle al solo
trasporto pubblico, sia il road pricing o con-
gestion charging, per non dire del pollution
charging…
Alcune di queste proposte sono stravaganti,
altre sono seri strumenti di tecnica del traffico
(come il congestion charging) ma ciascuna di
esse viene proposta come salvifica, capace da
sola di risolvere il problema. Gran parte di que-
ste, concepita senza considerare le molteplici
esigenze dei singoli, presenta un elevato gra-
do di ingiustizia sociale. Che si tratti di lasciar
circolare in centro solo quelli che vi risiedano;
oppure di penalizzare chi non può cambiare
l’auto; o ancora di penalizzare gli spostamen-
ti che provengono dall’esterno della città, in
ogni caso l’equità sociale e l’eguaglianza dei
cittadini vengono vulnerate.
La soluzione possibile
E invece la soluzione esiste. Ma non sta in un
intervento salvifico, sta invece in una comples-
sa serie di provvedimenti parziali con risultati
parziali, nessuno risolutivo in sé, ma che, tutti
insieme, consentono di raggiungere un diver-
so equilibrio tra domanda di mobilità e capa-
cità della rete di trasporto. E quindi di tenere a
bada, drasticamente ridurre ed anche elimina-
re la congestione.
Occorre pazienza e studio, una conoscenza
approfondita della mobilità, per trovare il ban-
61
dolo dei singoli problemi cui applicare le solu-
zioni tecniche note. È una strada dura e diffi-
cile, ma anche l’unica possibile, che comporta
sempre scelte impopolari (ma non socialmen-
te inique), e che quasi mai conferisce vantaggi
politici a breve termine.
Quindi occorre anche una grande mobilita-
zione civile dei cittadini che siano consapevoli
della posta in gioco e pronti a sopportare gli
oneri necessari.
È una strada che tutte le città europee hanno
percorso, e con successo, prima di quelle ita-
liane. Non ce ne sono altre. Anche a Milano,
prima la si imboccherà e meno dolorosa sarà.
Il problema della sosta
Uno dei “bandoli” della congestione è rappre-
sentato dallo stazionamento delle auto private
e dei mezzi per il trasporto urbano delle merci.
Si distinguono due tipi di sosta, quella “opera-
tiva” di chi utilizza l’auto per recarsi al luogo di
lavoro, di studio o di svago e quella “residen-
ziale” in prossimità delle residenze.
A Milano, cresciuta per lo più prima che fosse
obbligatorio dotare di stalli di sosta i fabbrica-
ti, l’insoddisfatta domanda di sosta residenzia-
le ha effetti gravi. Le auto dei residenti occu-
pano la gran parte dei posti disponibili sulla
pubblica via, sottraendo spazi alla sosta ope-
rativa, che ormai interessa tutti i quartieri, a
compimento del processo di terziarizzazione.
Ne deriva la sosta in seconda fila, che restringe
la sezione stradale e causa aumento esponen-
ziale della congestione. Molte strade hanno
moltiplicato il loro livello di congestione a pa-
rità di flussi di traffico rilevati.
Non soccorre nemmeno il maggior uso del tra-
sporto pubblico, anzi, più i residenti lo utilizza-
no, più tengono occupati gli stalli su strada e
più difficoltà creano alla sosta operativa.
Trovare un’alternativa per lo stazionamento
dei residenti che non impegni le sedi stradali
è dunque uno dei pilastri di qualsiasi politica
del traffico.
Peraltro, non tutta la sosta operativa è ricon-
ducibile al maggior uso del trasporto pubblico
(che pure è lo strumento fondamentale per
sconfiggere il traffico) sia perché non tutte le
origini degli spostamenti hanno uguale acces-
so alla rete (abitare vicino ad una linea metro-
politana è diverso che abitare in un comune
dell’hinterland) sia per le caratteristiche intrin-
seche degli spostamenti (un rappresentante
di commercio ha esigenze diverse da quelle di
un impiegato).
La quota di spostamenti non acquisibile al
trasporto pubblico (a Milano ancora per molti
anni sarà ben superiore al 40%) deve svolgersi
in sicurezza e senza creare congestione e disa-
gio ambientale, esprime quindi anch’essa una
domanda legittima di strutture per lo stazio-
namento.
Il mancato soddisfacimento della domanda di
sosta residenziale e operativa è la causa pri-
maria del disastro ambientale e paesaggistico
della città, ricoperta ovunque da un tappeto
di auto: su strade, marciapiedi, verde, passag-
gi pedonali, fermate degli autobus. Nella co-
scienza di molti, questa si è incorporata come
la normale forma d’essere, solo così si possono
spiegare le opposizioni alla costruzione di par-
cheggi in zone di Milano totalmente devastate
dalla sosta selvaggia.
Ma questo disastro ambientale è anche un
disastro civile: comportamenti che un tempo
sarebbero stati oggetto di riprovazione socia-
le (sosta sui marciapiedi) sono oggi conside-
rati normali, ed altri ancora peggiori (sosta in
seconda fila, sulle strisce pedonali) vengono
percepiti con sempre minore riprovazione. Se
altro tempo passerà, comportamenti sempre
più incivili si radicheranno nella società e sarà
sempre più difficile eliminarli.
Per questo molte città europee, come Lione,
Barcellona, Madrid e altre, hanno intrapreso
imponenti programmi per realizzare parcheg-
gi nel sottosuolo di strade o aree pubbliche.
Hanno comportato cantieri e disagi, ma sono
stati coronati da successo.
Linee e priorità di politica della sosta
Lo stazionamento, se controllato, è anche il
mezzo più semplice ed efficace per limitare il
traffico e contingentare l’accesso con il mezzo
privato ad alcune aree sensibili della città.
Contingentamento dei posti disponibili e pa-
gamento della sosta sono universalmente im-
piegati come strumenti principali per trasferi-
re gli spostamenti sul mezzo pubblico, anche
a Milano hanno dato ottimi e rapidi risultati
(dopo l’estensione alla cerchia dei Bastioni del
controllo della sosta, il traffico in ingresso alla
città è diminuito del 10%, per la prima volta
nella storia).
I principi fondamentali di una politica della so-
sta si possono così delineare:
• impegnare tutte le risorse disponibili per • togliere dalla rete di circolazione le aree più
estendere la rete di trasporto pubblico, la
cui qualità è presupposto ineliminabile per
intraprendere un’efficace politica della sosta
(sono strategiche le nuove metropolitane,
ma ancor di più il secondo passante);
• impegnare le risorse pubbliche prevalente-
mente per i parcheggi d’interscambio posti
ai capolinea della rete di trasporto pubblico;
• impegnare tutte le risorse private mobili-
tabili dalle famiglie per la realizzazione di
parcheggi residenziali nel sottosuolo di aree
pubbliche;
63
• impegnare tutte le risorse private mobilita-
bili dalle imprese per realizzare parcheggi
operativi (a rotazione) nei luoghi in cui sia
necessario garantire parte dell’accessibilità
tramite il mezzo privato (centri direzionali,
stazioni..) o dove sia utile, al fine della quali-
ficazione dell’ambiente, confinare la sosta in
sotterraneo (centro storico e aree di pregio
paesaggistico);
• estendere la regolamentazione ed il paga-
mento della sosta progressivamente a tutta
la città (previa verifica dei posti disponibili; vi
sono aree di Milano in cui i posti su strada
sono meno delle auto dei residenti, in que-
ste regolamentare la sosta prima di costruire
parcheggi vuol dire renderle inaccessibili o
costringere tutti all’illegalità);
sensibili o più congestionate, realizzando, in
associazione ai nuovi parcheggi, estese pe-
donalizzazioni;
• nell’ambito della riqualificazione ambienta-
le dei quartieri, attrezzare intere strade con
stalli a lisca di pesce;
• assoggettare gradualmente anche i residen-
ti che posteggiano su strada al pagamento
di una somma anche modesta;
• variare la durata consentita della sosta e la
tariffa praticata in relazione alle caratteristi-
che urbanistiche dell’area (schematicamen-
 te: più corta e più cara avvicinandosi al cen-
tro od alle aree più congestionate).
L’applicazione milanese
Tutti questi principi furono messi in atto nella
politica dei trasporti attuata dalla giunta Al-
bertini a Milano, ad eccezione degli ultimi due.
L’uno -il pagamento da parte dei residenti- per
l’assoluta indisponibilità delle forze politiche,
l’altro perché prematuro.
Fu fatta un’attenta e completa pianificazione,
con ampia documentazione degli obiettivi
e della strategia nei Piani di Traffico, nel Pro-
gramma Urbano dei Parcheggi e nel Piano del-
la Mobilità, approvati dal Consiglio Comunale
nel 2000.
Fu verificata l’equità sociale prevedendo un’of-
ferta residenziale segmentata: all’utenza più
solvibile i parcheggi sotterranei, a quella in-
termedia le autorimesse (un tempo numerose
a Milano, poi quasi sparite ed oggi in grande
ripresa dove è attiva la regolamentazione della
sosta), ed infine la sosta su strada.
Criterio generale, fu quello di destinare a ver-
de ed area pedonale la superficie soprastante
i parcheggi interrati, al fine della qualificazio-
ne paesaggistica e ambientale. Infatti, tranne
singoli casi, occorre trasferire la sosta in sotto-
suolo e liberare spazi alla sosta operativa, ma
non aumentare l’offerta di stazionamento, e
non indurre l’aumento del parco autoveicolare
delle famiglie. Per il centro storico ci si spinse
molto più avanti.
I parcheggi operativi nel centro hanno fun-
zione di qualificazione ambientale e non di
aumento dell’offerta, e poiché i posti in par-
cheggi interrati previsti all’interno della cer-
chia dei Bastioni eguagliavano gli stalli a “stri-
sce blu” disponibili nella stessa area, si previde
(P.P. della Zona 1) l’eliminazione della sosta
operativa (“strisce blu”) in superficie ed il suo
spostamento in sotterraneo nella gran parte
del centro storico. Questo avrebbe liberato in
superficie circa ottomila stalli, da utilizzare per
realizzare aree pedonali, qualificare il paesag-
gio, o anche solamente incrementare i posti
per disabili e per il carico e scarico (ponendo
fine alle seconde file dei furgoni).
Oggi, con la messa in discussione di molti in-
terventi non si sa quale fine farà questo piano,
di cui nessuno parla più. Si può paventare che
vengano realizzati nuovi parcheggi lasciando
gli stalli in superficie, allora l’offerta di sosta au-
menterà e ci potremmo aspettare più traffico.
Ogni progetto di parcheggio su area pubblica
è stato pensato come progetto di qualifica-
zione ambientale. Dai piccoli parcheggi resi-
denziali, che prevedevano l’area pedonale o
l’incremento del verde, ai parcheggi operativi,
ognuno dei quali coinvolgeva un grande pro-
getto di recupero paesaggistico.
Per esempio: il parcheggio di P.zza Meda pre-
vede la trasformazione in isola ambientale di
tutta l’area che da Via Montenapoleone va fino
a P.zza Scala, con estese pedonalizzazioni (pro-
getto già approvato); quello di S. Ambrogio la
pedonalizzazione ed il restauro della piazza;
quello della Darsena la pedonalizzazione dei
Navigli, e così via.
A maggio 2006 erano avviati (cioè realizzati
o in cantiere o già autorizzati ed in progetto):
14.528 posti per parcheggi d’interscambio;
48.173 posti residenziali; 12.656 posti in par-
cheggi operativi, oltre a poco meno di 7.000
posti per residenti entro parcheggi operativi,
il che porta a oltre 55.000 i posti per residenti.
Praticamente tutti i posti per residenti erano
stati prenotati, in molti casi con notevoli liste
d’attesa.
Difetto di consensi?
Naturalmente per fare i parcheggi occorrono
cantieri e -a leggere la stampa milanese- que-
sti sembrano portare uno sconvolgimento
inaccettabile. Ma è proprio così? A prescindere
dal fatto che la maggior parte è posta su stra-
de secondarie, è possibile che una città non
possa sopportare qualche anno di disagi per
assicurarsi un futuro più civile?
Le belle piazze pedonali di Lione, ornate di
65
fontane, sono stati cantieri; un cantiere è stata
Place Vandôme negli anni ’60: oggi sono sim-
bolo dell’eccellenza urbana europea.
La stessa enfatizzazione è stata data alle prote-
ste: ogni parcheggio ha dei contestatori, ma a
fronte delle centinaia di famiglie prenotatarie
ed in lista d’attesa, i contestatori sono poche
decine (spesso sempre gli stessi, uniti dalla
rete dei comitati). Ma solo i contestatori hanno
avuto voce sulla stampa, mai le famiglie che
volevano un box: i consensi sono stati “pesati”
e non contati.
In questo modo la contestazione dei singoli in-
terventi ha annullato o impedito il dibattito sul
sistema. Spesso il dibattito sul singolo albero
ha annullato quello sull’intervento e su tutte le
salvaguardie adottate.
Le cifre della mobilitazione civile
Si diceva della necessità di una grande mo-
bilitazione civile: ebbene a Milano questa c’è
stata. Decine di migliaia di famiglie hanno
prenotato i box investendo complessivamen-
te oltre un miliardo di Euro dei loro risparmi.
Impiegati sì per garantirsi un posto auto, ma
in opere pubbliche direttamente incisive nella
riqualificazione ambientale della città. (infatti,
i parcheggi residenziali su area pubblica, pa-
gati dagli utenti privati, realizzati con bandi
al massimo ribasso, alla scadenza del periodo
previsto in concessione tornano di proprie-
tà del Comune e sono dunque in tutto opere
pubbliche).
Oggi alcuni incauti giornalisti (ignoranti degli
atti e della legge) e faziosi politici trattano la
politica di costruzione dei parcheggi come
una “speculazione” che avrebbe violato il con-
senso dei cittadini.
Ma in realtà il numero di chi ha aderito è di
molti ordini di grandezza superiore a quello
dei contestatori, ed i 50.000 padri di famiglia,
che hanno impegnato i propri risparmi in ope-
re pubbliche per migliorare Milano, hanno al-
meno il diritto di non essere offesi. Ma hanno
anche, insieme a tutti noi, il diritto di sapere
che ne sarà di Milano.
Aggiornamento al 2013
Quanto precede è quello che scrivevo nel
2007. L’atteggiamento negativo nei confronti
dei parcheggi, che allora s’iniziava ad avverti-
re, ora ha dispiegato i suoi effetti. Tanto che le
vicende politiche di questi anni hanno spez-
zato il clima di fiducia di famiglie e imprese
nel governo della città, che aveva portato alla
grande mobilitazione civile per liberare la cit-
tà dalle auto.
Di fatto, circa la metà delle famiglie che aveva-
no acquistato un posto auto nel civile intento
di togliere i loro mezzi dalla strada e contribu-
ire ad una città più verde e più pedonale, ha
dovuto rinunciare. Praticamente lo stesso per
gli imprenditori che avrebbero dovuto realiz-
zare strategici parcheggi operativi.
È prevalsa la voce dei comitati antiparcheggi
e della stampa che ne ha enfatizzato le ragio-
ni, trattando tali interventi come speculazioni
e “ferite” nella città, drammatizzando l’impat-
to dei cantieri ed inventando un inesistente
“scandalo parcheggi” (la cui inesistenza è te-
stimoniata dall’esito delle centinaia di ricorsi
giurisdizionali intentati contro il Piano e le
singole opere).
Le istituzioni cittadine, pur sempre protestan-
do di voler realizzare il piano parcheggi, nella
sostanza si sono accodate.
Ci sono state sicuramente inadempienze (tal-
volta gravi) della parte imprenditoriale ed
anche problemi finanziari. C’è stato un atteg-
giamento vessatorio da parte del Comune,
che ha richiesto adempimenti non necessari,
revisioni di progetti e materiali con aumento
dei costi, rendendo difficile ed accidentata la
strada di chi si ostinava a voler realizzare le
opere.
Sono stati dichiarati inutili e revocati par-
cheggi in luoghi in cui i residenti posteggiano
addirittura in mezzeria della carreggiata.
Nella sostanza, a Milano, lo scandalo delle
auto che coprono come un tappeto continuo
strade, piazze, marciapiedi e aiole, è diventa-
to totalmente invisibile.
L’intervento unico e salvifico contro la conge-
stione è ora rappresentato dall’Area C, consi-
derata ormai la vittoria definitiva di Milano
sul traffico (con buona pace di tutto quanto
sta fuori dalla cerchia dei Bastioni, come se
non appartenesse alla città).
La crisi economica, che ha fatto calare macro-
scopicamente la mobilità, fornisce una transi-
toria conferma a queste illusioni, preparando
serie delusioni per il momento in cui ci sarà
la ripresa.
Nonostante questo, gli interventi realizzati
hanno dimostrato la loro efficacia (testimo-
niata anche dall’Aggiornamento del PGTU
del 2012) e la loro capacità di riqualificare gli
ambienti urbani. Solo il parcheggio di Piazza
Meda è stato ultimato senza che il Comune
realizzasse la progettata isola ambientale.
Il tanto contestato parcheggio di Sant’Am-
brogio (dopo anni d’inutili scavi archeologici)
è in via d’ultimazione e potrà ricostruire un
clima di civile e rispettosa pedonalizzazione
intorno alla Basilica.
Tuttavia, al momento, più di cinquanta inter-
venti sono di recente revoca o al vaglio del-
la Giunta per la revoca. La Giunta Pisapia ha
individuato sette categorie in base alle quali
gli interventi possono essere revocati (rischio
67
archeologico, contesto ambientale e storico
di superficie, incompatibilità della rete viaria,
impatto sociale dei parcheggi, mutate scelte
strategiche della mobilità, aumento dei costi
e abnorme durata dei cantieri, difficoltà lega-
te alla crisi economica) molte delle quali sono
assai pretestuose, ma che forniscono i mezzi
per revocare praticamente qualsiasi progetto.
La più singolare di queste categorie è l’impat-
to sociale, ovvero la possibilità di rinunciare
all’intervento quando un qualche comitato vi
si opponga, certificando così che una decina
di contestatori può avere la meglio su centi-
naia di famiglie che hanno prenotato il box
(perché tali sono, nella maggioranza dei casi,
le proporzioni), con buona pace della demo-
crazia.
Quello che nessuno ci spiega è come si farà
d’ora in poi a garantire la qualità dell’ambien-
te urbano e la sostenibilità della circolazione
stradale e della domanda di stazionamento.
Visto che nessuno pensa, nemmeno lontana-
mente, ad adottare il pagamento della sosta
su strada da parte dei residenti (provvedi-
mento universalmente sperimentato come il
più efficace nel ridurre il parco autoveicolare),
come potremo evitare che il tappeto di auto
che ricopre la città diventi permanente?
Per esempio, tutti si mostrano felici dell’av-
vio dei lavori di riqualificazione della Darse-
na senza il tanto vituperato parcheggio (per
impedire il quale la Giunta Moratti ha utiliz-
zato tutte le possibili acrobazie giuridiche),
ma cosa succederà dell’enorme quantità di
traffico che invade alla sera l’area dei Navigli
occupando ogni possibile spazio che possa
contenere un’auto? Non era questo che co-
stituiva il “degrado” dell’area dei Navigli? Si
tratta di una mobilità serale poco acquisibile
al trasporto pubblico (quando il Comune isti-
tuì una navetta gratuita per il parcheggio di
Famagosta, questa restò drammaticamente
vuota) e proveniente da tutta la Lombardia. A
quanto pare anche questo fenomeno è desti-
nato a diventare invisibile.
Cosa succederà in P.za Leonardo da Vinci sen-
za il parcheggio del Politecnico? Nonostante
la provvidenziale presenza della metropoli-
tana, l’area è congestionata da una mobilità
autoveicolare generata anche da tutte le at-
tività che si svolgono nell’ateneo e che non
sono rivolte agli studenti (parecchi convegni
ogni giorno, seminari, laboratori di prove ma-
teriali, attività di ricerca) senza dimenticare
che anche gli studenti fuori sede (quelli che
non hanno accesso agevole al trasporto pub-
blico, quelli che devono trasportare i plastici
dei progetti, ecc.) avrebbero diritto ad avere
spazi di parcheggio, come succede in tutto
il mondo civilizzato. Invece il progetto “Città
Studi sostenibile” del Poli ha pensato bene
di abolire l’unico parcheggio accessibile agli
studenti ed agli esterni, invero non bello, ma
non sostituito da alcunché. Sarà più sosteni-
bile la vita dei residenti del quartiere o diven-
terà più dura l’annosa competizione tra loro e
gli utenti del Poli?
Nonostante quanto sembrino credere i nostri
amministratori, non possiamo certo pensa-
re che un maggior uso della bicicletta possa
risolvere il problema: in un’area urbana con
raggio superiore ai 50 Km in cui si svolgono
oltre sei milioni di spostamenti (per quelli ex-
traurbani si può pensare ad un raggio medio
di 15 Km) sperare di essere salvati dalle bici-
clette vuol dire rifiutare il principio di realtà.
Temo pertanto che il clima, che aveva segna-
to la prima attuazione del Piano Parcheggi,
ovvero la consapevolezza del bene comune
ed il comune impegno per la riqualificazione
della città di privati cittadini e imprese, sia
oggi andato perduto. Non so quanto dovre-
mo aspettare perché si ricostituisca.
Milano: vista aerea dall’arco del Cagnola
verso corso Sempione
06 S
ono stati diversi i conflitti riguardanti
l’intera città che ho vissuto dapprima
nel ruolo di consigliere in Zona 3 a Mi-
lano negli anni 90 e successivamente
marzo_aprile 2008 collaborando con gruppi politici, comitati, as-
Governare le scelte, sciogliere i conflitti sociazioni e reti di comitati milanesi, in un’at-
tività sempre focalizzata sulle problematiche
edilizie, territoriali, viabilistiche e ambientali.
Michele Sacerdoti La vita di zona mi ha consentito di essere a
Attivista civico contatto diretto con i cittadini e di fare da tra-
mite tra le loro richieste e l’amministrazione
centrale, mentre la collaborazione con comi-
tati spontanei ed organizzati mi ha fatto co-
noscere le difficoltà della democrazia diretta e
della partecipazione alla vita della città.
Ritengo che per discutere sul ruolo dei comi-
tati e sulla partecipazione sia necessario deli-
neare il quadro legislativo all’interno del quale
si opera. In Italia l’azione dei singoli e dei co-
mitati nell’ambito della partecipazione alle
scelte edilizie e urbanistiche è limitata da un
ordinamento che assegna all’amministrazione
pubblica il ruolo di mediatore tra i vari inte-
ressi in gioco e di decisore ultimo, sulla base
della legittimazione che deriva dal voto senza
vincolo di mandato. Negli ultimi anni il pote-
re decisionale è stato concentrato nei Sindaci
eletti a scrutinio diretto e negli assessori da
essi delegati, limitando il ruolo dei consiglieri
Milano partecipata comunali ad un’attività di indirizzo e controllo.
Nonostante la possibilità di accesso agli atti e
di partecipazione ai procedimenti previsti dal-
la legge 241/90, alle Valutazioni di Impatto Am-
bientale, alle udienze pubbliche, nonostante
la possibilità di intervenire alle commissioni ed
ai consigli di circoscrizione, i cittadini, visti gli
scarsi risultati dei loro interventi, si sono rivolti
sempre più spesso alla magistratura ammini-
strativa, con elevati costi legali e lunghi proce-
dimenti. La complessità delle battaglie legali e
la necessità di aggregare le forze nei confronti
di controparti potenti hanno favorito la crea-
zione di comitati, associazioni e reti che potes-
sero raccogliere fondi, organizzare assemblee
e manifestazioni, acquisire contatti, ottenere
consulenze urbanistiche ed architettoniche,
dialogare con i politici ai vari livelli; si tratta
di strutture elastiche e trasversali, in grado di
parlare con tutti i partiti ed ottenere risultati
da maggioranze ed opposizioni.
Ci si può domandare se questa sia vera de-
mocrazia e se l’obiettivo coincida con l’inte-
resse generale o con l’interesse di un piccolo
gruppo di persone contro l’interesse generale.
La democrazia rappresentativa ritiene che gli
eletti siano legittimati a prendere le decisioni
per tutta la comunità degli elettori. Tra un’ele-
zione ed un’altra questi dovrebbero limitarsi a
valutare il comportamento degli eletti al fine
di decidere se rivotarli o no.
71
A ciò si contrappone l’idea della democrazia
diretta, con le decisioni rimesse il più possibile
direttamente ai cittadini, che tra una elezione
e l’altra non si limitano a delegare gli eletti, ma
vogliono intervenire direttamente su determi-
nate scelte che li toccano da vicino. Il modello
è la Svizzera, dove le assemblee degli abitan-
ti hanno vasti poteri e i referendum vengono
indetti per i più vari argomenti; persino sulle
singole autorizzazioni edilizie vengono rac-
colte osservazioni. Posto che è spesso difficile
individuare un interesse generale, penso che
questo possa nascere dalla considerazione
degli interessi particolari e dalla loro sintesi in
una soluzione ottimale, che non accontenta
tutti ma un po’ tutti.
Pensiamo alla progettazione di un parco: vi
sono le mamme con bambini che vogliono i
parchi gioco, i proprietari dei cani che voglio-
no aree apposite, i ciclisti che vogliono le pi-
ste ciclabili, i proprietari di auto che vogliono
parcheggi a raso o sotterranei, anziani che vo-
gliono giocare a bocce, i ragazzi che vogliono
campi di pallacanestro o giocare a calcio sui
prati, chi vuole le panchine, eccetera eccetera.
Il buon amministratore sa operare questa sin-
tesi, il cattivo amministratore decide autono-
mamente senza ascoltare nessuno, pensando
di risparmiare tempo. Ma il tempo è veramen-
te risparmiato? Se la decisione crea conflitti
forti sul territorio i tempi si allungano per i ri-
corsi amministrativi, le pressioni, le manifesta-
zioni, la mancanza di consenso. Il consenso va
costruito nei tempi necessari, la città evolve
lentamente, le accelerazioni non giovano a
nessuno.
Milano è piena di opere incompiute, di sven-
tramenti parziali, di scelte urbanistiche inter-
rotte, ma a volte con il senno di poi si può es-
sere contenti che queste decisioni non siano
state realizzate. Pensiamo ad alcune case liber-
ty ora monumento nazionale in Porta Venezia
e che dovevano invece essere rase al suolo
per tracciare nuove strade previste dal piano
regolatore; pensiamo alla Stazione Centrale,
ora considerata una delle più belle del mondo,
votata alla demolizione negli anni cinquanta.
Ma pensiamo anche alla copertura dei Navigli,
osteggiata dalla Soprintendenza dell’epoca
e da alcuni proprietari di case, spinta da altri
i quali al momento di pagare il contributo al
Comune cambiarono idea: se ci fosse stato un
comitato che avesse osato opporsi al Podestà
ed a Mussolini, Milano sarebbe una piccola Ve-
nezia, avremmo più turisti e non dovremmo
inventarci una nuova via d’acqua per l’Expo
2015.
Ecco perché penso che la partecipazione dei
cittadini alle grandi e piccole scelte della cit-
tà sia positiva: non credo che i concorsi di ar-
chitettura ed urbanistica in cui i concorrenti
lavorano nei loro studi internazionali spesso
a migliaia di chilometri di distanza possano ot-
tenere un risultato di migliore qualità rispetto
ad un progettista incaricato dal Comune che
comunque dialoghi con la città perché la vive.
I partecipanti ad un concorso non sono tenuti
ad ascoltare i cittadini e i documenti prelimi-
nari di concorso non sempre derivano da una
fase di ascolto. Spesso il concorso serve solo
ad individuare un progettista ed il progetto
viene totalmente rivisto alla luce delle esigen-
ze concrete del territorio.
I progetti calati dall’alto e tenuti nascosti fino
all’ultimo momento per evitare opposizioni
sono sempre i peggiori, quelli che poi stenta-
no ad essere realizzati e comunque i più su-
scettibili di variazioni.
I comitati a Milano fanno fatica ad operare, è
difficile sapere cosa succede, avere copia dei
progetti, raccogliere i fondi per le azioni lega-
li, pubblicizzare le riunioni, organizzare eventi
culturali e manifestazioni, gestire siti internet,
raccogliere firme nei mercati: eppure, quando
i progetti sono disastrosi, i cittadini si orga-
nizzano, spendono il loro tempo libero, si au-
totassano, scendono in piazza, propongono
progetti alternativi.
È stato detto che i comitati sono sempre per
il no, vogliono bloccare tutto, non capiscono
che la città deve trasformarsi. Milano è chia-
mata città del fare, una città che non conser-
va nulla del suo passato, che tutto trasforma.
Eppure credo che proprio per questo si siano
sviluppate forze per la conservazione dell’esi-
stente, per rallentare lo sviluppo, per il recupe-
ro piuttosto che la demolizione.
Milano è la città che più si è trasformata tra le
città italiane, quella che insegue di più modelli
stranieri.
Ad un certo momento i milanesi si sono pre-
occupati, hanno temuto che la città cambiasse
troppo in fretta davanti ai loro occhi e hanno
cominciato a frenare. Si tratta di un freno allo
sviluppo della città?
È un freno allo sviluppo non sostenibile, alla
cementificazione sopra e sotto terra, alla den-
sificazione eccessiva in nome di un risparmio
di territorio intorno alla città che non sta affat-
to avvenendo: ogni comune cerca di costruire
il più possibile per risolvere i problemi di bilan-
cio con l’Ici e gli oneri di urbanizzazione.
Si offre ora con il PGT di Milano una nuova pos-
sibilità d’intervento per i comitati milanesi: la
Valutazione Ambientale Strategica.
Si vedrà se questo nuovo strumento della Vas,
che impone la partecipazione dei cittadini alla
definizione del documento di piano, ma non al
piano delle regole e dei servizi, riuscirà davvero
a favorire la partecipazione e ridurre i conflitti.
73
Le linee guida della Regione per la Vas lasciano
perplessi in quanto l’autorità proponente, cioè
il Comune, coincide in pratica con l’autorità
procedente, cioè quella che deve fare la Vas: a
Milano sarà l’Agenzia Mobilità e Ambiente, che
dipende dal Comune, a stendere la Relazione
Ambientale. Il Codice dell’Ambiente lascia alle
Regioni il compito di definire chi sia l’autorità
procedente e fornisce poche indicazioni sulla
modalità di ascolto dei cittadini, come pure la
Direttiva UE.
La Vas a Milano è partita a luglio dell’anno
scorso senza neanche un documento di piano
su cui farla. Ora è in corso una fase di ascolto
dei consigli di zona, che a loro volta dovreb-
bero ascoltare i cittadini, ma non sembra lo
stiano facendo in modo efficace e con riunio-
ni sufficientemente pubblicizzate a livello di
quartiere.
Non si è aperto ancora un dibattito su cosa fare
delle aree ferroviarie e demaniali che saranno
presto dismesse: solo per la Stazione di Porta
Genova si è costituito un comitato di residenti
e commercianti specifico che ha iniziato a pre-
parare un progetto. C’è il rischio che gli indici
che verranno definiti e le indicazioni plani-
volumetriche calino ancora una volta dall’alto,
creando futuri contenziosi.
Sul futuro utilizzo del Parco Sud, sul meccani-
smo della perequazione urbanistica che coin-
volgendo anche i Comuni limitrofi, potrebbe
creare milioni di metri cubi da costruire in
cambio della cessione delle aree agricole al
Comune, non si è ancora aperto un dibattito a
livello cittadino e locale.
Si inizia a parlare di una progettazione inter-
media, che dovrebbe riguardare aree ampie
come la Bovisa o Lambrate, dove finora le pri-
me aree dismesse sono state trasformate in
maniera discutibile. In queste aree dovrebbero
essere coinvolti in modo concreto i consigli di
zona, per i quali si intravede la necessità di un
aumento dei poteri urbanistici; emerge l’esi-
genza di portare la pianificazione del territorio
a livello di città metropolitana o addirittura re-
gionale, dando alle circoscrizioni poteri muni-
cipali. In questo quadro la partecipazione do-
vrebbe incentrarsi a livello dei consigli di zona,
che hanno la dimensione ottimale (150.000
abitanti) per questa attività.
Ma alcune attività dovrebbero probabilmente
essere svolte ad un livello diverso: un progetto
può impattare su un’area a cavallo di diverse
zone e in questo ambito il problema è svolgere
un referendum per decidere cosa fare.
È qui che si apre il problema delle forme di
partecipazione e della rappresentatività dei
comitati; finora i comitati hanno basato la loro
rappresentatività su raccolte di firme in calce a
petizioni, il numero di firme dava la legittimità
ed una forma di delega ai comitati di discutere
con l’amministrazione. Nei ricorsi al Tar potreb-
be bastare anche solo un ricorrente, ma anche
in questo caso alcuni ricorsi sono sostenuti da
decine di persone, per avere più peso nei con-
fronti dei giudici.
Dall’altra parte i proponenti dei progetti han-
no iniziato a fare sondaggi telefonici a cam-
pione per validare il gradimento da parte del
quartiere; nel caso dei parcheggi sotterranei
durante la procedura di riesame avviata dal
Sindaco Moratti sono state presentate anche
numerose osservazioni a favore da parte di chi
aveva prenotato i box su moduli predisposti
da cooperative e imprese, come se si trattas-
se di un referendum tra favorevoli e contrari; i
sondaggi non hanno alcuna validità in assenza
di criteri statistici condivisi.
Un referendum locale potrebbe avere una
maggiore attendibilità e potrebbe essere as-
sunto con valore decisionale. Ma è anche vero
che il promotore del progetto, con maggiori
fondi a disposizione, ha potere comunicativo
più ampio rispetto ad un comitato di cittadini
con scarse risorse e lavoro volontario. Si pen-
si alle lettere informative inviate agli abitanti
di alcuni quartieri per pubblicizzare grandi
progetti, alle costose brochure recapitate per
esempio agli abitanti del quartiere Isola, così
come alle feste e iniziative culturali aperte a
tutti nelle Fondazioni dei costruttori.
Il sistema francese dell’inchiesta pubblica,
dove magistrati indipendenti incontrano sin-
goli e comitati per un certo periodo in incontri
pubblici, con resoconti e conclusioni pubblica-
ti su internet può considerarsi migliore. Ma il
problema vero è che la decisione finale spetta
poi all’ente pubblico, e questo può ignorare
tutte le osservazioni, come succede a Milano
con le audizioni sui progetti urbanistici, con le
controdeduzioni delle osservazioni, con i re-
ferendum che sono solo consultivi o possono
essere fissati in date impossibili.
Il raggiungimento del consenso sulle decisioni
pubbliche è in conclusione un processo com-
plesso, in cui i vari attori portano avanti interessi
a volte non mediabili e a volte mediabili con un
progetto che li tenga in considerazione.
Gli stessi comitati hanno spesso proposto
progetti alternativi tentando trattative che li
prendesse in considerazione almeno in parte.
Auspico che in futuro questi progetti, in cui i
comitati si avvalgono spesso di docenti uni-
versitari e professionisti che offrono gratuita-
mente la loro opera, possano essere presi in
considerazione dall’amministrazione comu-
nale, evitando di lasciare le decisioni finali in
mano ai giudici.

www.msacerdoti.it
75
07 L
a cultura del take away - take it easy
riflette non solo la presenza di una po-
polazione più giovane, internazionale
e sempre in movimento, ma anche
maggio_giugno 2008 una nuova attitudine nei confronti degli spa-
Ed. Speciale / MidLand zi aperti, un loro uso libero e disincantato che
ne trascende la forma. Parimenti potremmo
dire di molti altri spazi in città che ci obbliga-
Cecilia Bolognesi no a constatare come l’attuale uso dello spa-
zio pubblico abbracci più facilmente siti già
densamente occupati dall’edificato in maniera
spontanea ed imprevedibile.
Anche se Milano è considerata “capitale” tra le
città di ambito italiano, il suo sviluppo morfo-
logico non è ancora all’altezza della sua repu-
tazione, in ritardo rispetto alla vita che sembra
pervaderla con sempre maggior forza.
Gli SLOAP, spaces left over after planning, nel
loro crescente utilizzo ci raccontano molto di
questa vocazione futura. Percepire perciò lo
stato delle cose, materiali ed immateriali, che
esistono ed accadono qui ora a Milano, regi-
strarle, commentarle, proiettarle in una visione
che applica con intelligenza l’immaginazione
ad un capitale urbano esistente è stato l’obiet-
tivo del lavoro pubblicato in questo numero
di Dedalo, a partire dal convegno_Risorse e
Milano ragiona, prospettive per Milano organizzato da As-
simpredil Ance con il contributo di Camera di
ma sa immaginare? Commercio, svoltosi il 6 maggio scorso a Pa-
lazzo Mezzanotte. “Milano crapona” ragiona e
ragiona, ma fino ad ora ha fatto fatica ad im-
maginarsi, dimentica dei processi creativi più
semplici in atto in città, a volte spontanei, ma
sempre e comunque fertili.
Dimentica anche della possibilità di deside-
rare di essere altro, qualcosa di meglio e più
grande.
In queste pagine è riportato un lavoro corag-
gioso perché si espone a sbalzo, sullo sfondo
di una serie di dati tangibili, un lavoro di proie-
zione verso un’immagine ed un progetto mo-
derno di questa città, organizzato a partire da
quello che Milano ha sul tavolo adesso.
Le visioni qui proposte si sono strutturate oltre
che con l’esperienza e l’indiscussa competenza
e capacità creativa degli autori, sostenuti e sol-
lecitati nella discussione dai vertici pragmatici
ma immaginativi dell’associazione, con il lavo-
ro del gruppo e-Mapping di Assimpredil Ance.
Comprendere il territorio e farlo comprendere
il territorio e farlo comprendere alla maggior
parte delle persone che lo abitano e lo gover-
nano è la sua principale missione.
Ci auguriamo che queste pagine abbiano rag-
giunto almeno parzialmente questo scopo.

77
07
maggio_giugno 2008
Ed. Speciale / MidLand
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Tra risorse e
prospettive
D
iscorso tenuto in apertura del con-
vegno Risorse e prospettive per Mi-
lano, organizzato da Assimpredil
Ance e svoltosi il 6 maggio 2008 a
Palazzo Mezzanotte.
Apro i lavori di questa giornata ringraziando
tutti i nostri ospiti e i relatori che nei tre panel
che seguiranno affronteranno i tre aspetti cen-
trali del convegno:
• Milano economica e sociale;
• Territorio e reti;
• Forma e immagine della città.
Nelle fasi di elaborazione della ricerca che sarà
presentata e nell’organizzazione del Conve-
gno, più volte abbiamo cercato di rispondere a
una domanda: quali risorse e quali prospettive
si aprono per Milano, per questa città, grande
e complessa, che è sempre più la fabbrica della
nuova economia della conoscenza e dell’inno-
vazione, il luogo dove si produce valore?
Nel corso della nostra precedente ricerca sul-
le città creative è emerso con chiarezza il loro
indiscusso ruolo di motore dello sviluppo eco-
nomico: luoghi privilegiati e prevalenti delle
sfide competitive. Nel contesto della globaliz-
zazione cresce la competizione fra le città per
conservare o conquistare una posizione di lea-
dership e la conoscenza dei propri punti di for-
za, dei potenziali presenti diviene essenziale
per costruire strategie vincenti. La ricerca che
abbiamo condotto con il supporto culturale e
scientifico di Mario Abis, Angela Airoldi, Gior-
gio Goggi e Gaetano Lisciandra e del lavoro
di elaborazione cartografica georeferenziata
del nostro gruppo di riceca e-Mapping, ci dice
che, per sostenere tale competitività occorre la
compresenza di alcuni elementi:
Dimensione
• la dimensione spaziale;
• la densità abitativa;
• la collocazione geografica.
Connessioni
• le infrastrutture fisiche e immateriali;
• le reti tra università ricerca produzione.
Sostenibilità
• la qualità della vita;
• il verde e il tempo libero;
• la forma e l’immagine della città.
Governance
• la capacità di governare la complessità.
L’analisi effettuata testimonia che sono le cit-
tà più grandi in termini di densità abitativa
a offrire il maggior contributo allo sviluppo.
Grandi per dimensioni territoriali e per densi-
tà abitativa tanto da costituire una sufficien-
te massa critica per capitale umano, imprese
servizi e infrastrutture. Non basta però essere
grandi, occorre possedere una “densità di qua-
lità” ossia un tessuto connettivo in grado di far
79
interagire i vari fattori della produzione, della
cultura, della formazione, della ricerca, delle
risorse umane; non parliamo cioè di un’agglo-
merazione “indistinta”, ma di un’agglomerazio-
ne “sinergica”.
I processi urbanizzativi moderni hanno cam-
biato forma e natura delle grandi città gene-
rando due tendenze apparentemente op-
poste. Da una parte, soprattutto nelle città
di maggiori dimensioni, si è assistito ad un
fenomeno di diffusione urbana che ha porta-
to a cancellare i confini tra città e campagna,
producendo città quasi infinite, il cui pericolo
consiste negli elevati costi e nelle esternalità
negative generate dall’eccessiva dispersione e
dalla difficoltà di pianificare e governare.
Dall’altra parte si è assistito alla nascita di com-
plesse strutture urbane reticolari, reti virtuose
fra città che si reggono sulla forza e la frequen-
za delle relazioni tra i vari nodi strategici di tali
reti senza annullarne le peculiarità locali.
In entrambi i casi occorre prestare attenzione
ai fattori collaterali dello sviluppo: al conside-
revole aumento del pendolarismo che genera
congestione e diseconomie complessive, alla
crescente domanda di servizi e sistemi efficien-
ti di infrastrutture di trasporto, all’intensificarsi
dell’utilizzo delle tecnologie di informazione
e comunicazione che ridisegnano i tempi del
lavoro e delle relazioni.
La Milano a cui pensiamo è quindi una città
con dimensioni e densità tali da poter contare
su vantaggi in termini di agglomerazione, di
interscambio e di trasferimenti di conoscenze,
ma al tempo stesso pensiamo a una città con
una forte polarità, cardine di una rete efficien-
te di satelliti sinergici e cooperanti.
Ma se la massa critica, che gli analisti ritengo-
no adeguata per competere tra sistemi terri-
toriali, si raggiunge con dimensioni di circa 7
milioni di abitanti, in grado di interconnettersi
in meno di un’ora di percorso, dobbiamo chie-
derci quale sia la dimensione territoriale di Mi-
lano per essere competitiva.
La nostra tesi è che questa dimensione sia
MidLand, la regione urbana milanese collocata
al centro di un’area europea strategica percor-
sa dal corridoio “Lisbona-Kiew” e dalle direttrici
nord-sud Genova Rotterdam e Berlino Roma.
Un’area che coinvolge 11 province e che inte-
ressa gran parte della Lombardia estendendo-
si verso Novara e Piacenza. MidLand, città di
mezzo, come porta di scambio con l’economia
globale, vero punto strategico di connessione
fra il Nord Europa ed il Mediterraneo. Lo svilup-
po virtuoso di MidLand è legato al ringiovani-
mento della popolazione, al consolidamento
della creatività culturale, alla promozione di
un terziario capace di creare valore oltre che
reddito, allo sviluppo di una rete di trasporti
che garantisca tempi d’accesso adeguati e alla
capacità di governare la complessità.
Mi soffermo su quest’ultimo punto perché lo
ritengo centrale. Credo, infatti, che serva un si-
stema di governo flessibile per tutta la regione
urbana che rifugga da operazioni d’ingegneria
istituzionale, un sistema diverso da quello ela-
borato e fallito di “città metropolitana”.
Auspichiamo che si possa giungere alla defini-
zione di una sorta di authority che governi ba-
sandosi, come in molti casi di successo all’este-
ro, sui reali problemi dei sistemi rappresentati
e sui flessibili confini dettati dai problemi stes-
si, un organismo non elettivo in senso proprio.
Per creare realmente una regione urbana mi-
lanese e uscire dalla situazione di stallo in cui
ci troviamo, forti dell’eredità che la storia ha
trasmesso a questa area territoriale, occorre
rompere il monocentrismo milanese e mette-
re in rete i principali comuni lombardi, i nodi
a densità qualificata della rete di MidLand,
attuando quel policentrismo urbano che è
condizione del nostro recupero di compe-
titività. Milano città non può continuare a
essere la piccola città che in effetti è, ma nel
contempo, anche la regione urbana non può
mantenere un modello di sviluppo basato sul
frantumarsi degli interessi in tante “monadi”
municipalistiche o provincialistiche: questo
disegno è perdente e ci destina ad un futuro
di declino economico e sociale.
Non vogliamo per Milano una prospettiva
di città infinita ed indifferenziata, soffocata
dall’inquinamento, senza identità e senza stra-
tegie. Vogliamo che questa regione urbana si
strutturi fino a diventare un insieme unitario,
articolato, policentrico con nodi collegati da
un’ intensa trama infrastrutturale, multimedia-
le e connessa da un tessuto continuo di spazi
verdi. Un’area territoriale del terzo millennio
a rete aperta, continua attraversata da flussi
materiali e immateriali. Non più la città stori-
ca, chiusa, municipale e introversa, ma una
città capace di essere il terreno di cultura della
nostra civiltà, del prosperare della nostra eco-
nomia fondata sempre di più sull’innovazione
dei prodotti e dei processi, sullo scambio del-
le merci e delle informazioni, sulla capacità di
crescere come sistema.
Un’economia milanese sostenuta e valorizzata,
non più e non solo dalla lettura verticale dei
fattori di successo settoriali, ma dall’interpre-
tazione della ricchezza dei suoi sistemi eco-
nomici intesi come insieme di risorse, attività,
professioni, competenze di diversa natura che
ruotano attorno alla produzione di prodotti e
servizi costituendo così una vera struttura pro-
duttiva integrata.
La ricerca che oggi presentiamo ha analizzato
alcuni di questi “sistemi”, fornendo una chiave
81
di lettura dei veri punti di forza di Milano. Tra
questi punti la capacità di attrarre e trattene-
re la “classe creativa” di cui ha bisogno. Ma per
svolgere tale funzione bisogna:
• generare cooperazione fra mondo della for-
mazione, della ricerca,
della produzione e dei servizi innovativi;
• generare un flusso costante e omogeneo di
informazioni e relazioni fra i diversi contesti
culturali;
• raccordare i flussi produttivi con l’evoluzione
degli stili di vita e di consumo.
Milano ha un grande potenziale attrattivo ma
deve focalizzarsi sulle eccellenze che la carat-
terizzano:
• la forza della tradizione storico e artistica
(Scala, Brera, ecc);
• la competitività dei suoi centri di ricerca e in-
novazione (salute, biotecnologie ecc.);
• il suo glamour (stile della città).
Per trasformare questi potenziali in prospetti-
ve di sviluppo bisogna impegnarsi per ricon-
figurare i luoghi che la identificano, in parti-
colare lo spazio pubblico, nonché i luoghi e le
funzioni dell’accoglienza.
Tutto questo senza temere di misurarsi con
un’estetica contemporanea, purché consa-
pevole, coerente, magari originale e non di
importazione. Il tema, a mio avviso, non è la
ricerca di una nuova forma della città, quanto
un disegno puntuale dei singoli luoghi a mor-
fologia variabile in relazione alla loro stessa
funzione prevalente e alla loro identità.
Un disegno, quindi, ad una scala microurbana
che è quella con la quale si misura chi abita la
città stabilmente ed ha bisogno di essere rassi-
curato. Una morfologia ad hoc disegnata, spe-
cializzata e condivisa. L’esatto contrario della
follia disurbanizzatrice che sembra pervade-
re alcune recenti esperienze di grandi città.
L’Expo è un’occasione per la politica di riap-
propriarsi della capacità di svolgere in modo
autonomo il proprio ruolo di mediazione e di
sintesi degli interessi organizzati.
Occorre, però, rapidamente superare ogni
status mentale di resistenza conservativa che
porti a vivere l’evento come una minaccia per
cogliere, invece, e interpretare ogni positività
presente come opportunità di trasformazione.
Occorre combattere la logica di chi vuole con-
trastare il consumo del suolo (e i dati statistici
dicono che dal ’94 ad oggi in Milano il consumo
di suolo è stato pari all’1%, senza contare che
la città si è riappropriata di molti spazi indu-
striali destinandoli a verde all’interno dei Piani
Integrati d’Intervento) e nel contempo grida
allo scandalo quando si interviene su un’area
dismessa. Senza voler innescare sterili pole-
miche voglio ricordare che le trasformazioni
connesse alla demolizione e ricostruzione di
queste aree dismesse hanno portato riqualifi-
cazione urbana e sono, pertanto, incomprensi-
bili le prese di posizione, indipendentemente
dalla specifica tipologia del manufatto, dei so-
liti paladini della “conservazione”, che li eleg-
gono ad emblemi dell’archeologia industriale
solo per la loro collocazione territoriale.
Questa cultura della conservazione di ogni
cosa indipendentemente dal suo valore sto-
rico è nemica di ogni mutamento, è elitaria e
spesso figlia di posizioni di privilegio.
A tutti costoro suggerisco di leggere con at-
tenzione uno degli ultimi libri di Alessandro
Baricco “I Barbari, saggio sulla mutazione”, una
lucida e disincantata riflessione sulla paura e
la resistenza al cambiamento ed all’inutile co-
struzione delle “Grandi Muraglie”. Le città da
sempre si ricostruiscono su loro stesse: le varie
generazioni non devono aver paura di lasciare
i segni della loro contemporaneità. Le persone
amano confrontarsi con il nuovo, anche criti-
camente, perchè in esso trovano stimoli per
migliorare e possono leggere un progetto per
il futuro.
Basta pensare al successo ed alla curiosità che
la mostra sugli edifici in altezza, presso l’Urban
Center, ha suscitato dopo tante polemiche e
diffidenze.
Abbiamo ora con l’Expo una nuova oppor-
tunità per ridefinire la strategia di Milano in
termini:
• territoriali_questa è l’occasione per allarga-
re Milano guardando, come già detto, alla
regione urbana e costruendo una serie di
relazioni che vadano oltre i confini ammini-
strativi;
• temporali_l’Expo impone di “andare” oltre la
durata media di un mandato elettorale;
• di governance_un progetto così trasversale
e di così lunga durata presuppone una regia
forte e flessibile;
• di identità_i milanesi non amano le etichette
ma l’Expo è un’etichetta a priori, non si tratta
di discutere per anni cosa vogliamo essere: il
tema ci è noto.
Milano ha, dunque, molti punti di forza su cui
giocare un suo futuro competitivo, ma deve
definire meglio il proprio ruolo nel sistema
territoriale lombardo, superando la logica
del centro per cogliere i vantaggi competitivi
dell’essere un nodo della rete. Milano è la più
importante porta di scambio del Paese con l’e-
conomia globale, un ruolo favorito dalla storia
e dalla posizione geografica: se saprà investi-
re per il rafforzamento delle connessioni nei
sistemi economici avrà tracciato un futuro di
indiscussa città leader nel mondo.

83
08
luglio_agosto 2008
Pieni e vuoti, rossi e verdi
Cecilia Bolognesi
Pieni e vuoti
A
mministratori, progettisti, costruttori,
semplici cittadini: tutti sono soggetti
ed attori partecipi al progetto del-
la città; oggi nel contesto della città
contemporanea tutti sono parimenti sensibili
alla ricerca di un sentimento della natura nel
costruito. Eppure ci capita facilmente di essere
succubi di un pensiero facile, che sceglie l’in-
differenza piuttosto che ammettere l’inade-
guatezza delle proprie azioni, dei propri stru-
menti.
Chi si trova in difficoltà a pianificare un dise-
gno del verde unitario, difficilmente persegui-
bile con la strumentazione urbanistica attuale
e con la frantumazione delle proprietà; chi è
incapace di proseguire un frammento di di-
segno del verde magari lasciato incompleto
dalle proprietà vicine, se non aprendo un con-
tradditorio; chi ancora non ha chiuso i conti
che attribuiscono alla presenza del vuoto la
capacità di conferire un valore aggiunto al pie-
no, e infine chi è ancora lontano dal concetto
che vede il vuoto come una proprietà comune,
con regole proprie da condividere.
Ma sarà poi così difficile questa governance
condivisa tra verde e costruito così come agri-
coltura e città?
Nei bordi urbani anche della nostra città due
fenomeni attuali vanno tenuti sotto gli occhi
per meglio valutare lo stato delle cose: il primo
ci dice che molte classi medie hanno scelto di
abitare negli spazi verdi periurbani alzando la
domanda di residenze non più centralizzate,
ma a ridosso della campagna; il secondo che
molti agricoltori hanno riconsiderato l’ipotesi
di tornare ad abitare le loro terre incolte for-
nendo motivi concreti per la valorizzazione
del patrimonio agricolo attiguo. Su di un piano
concreto, se pensiamo al Sud Milano, entram-
bi i termini della questione possono significa-
re presidi costruiti per il vuoto, chiave possibile
controllo e gestione dei parchi agricoli con im-
pegni reciproci da parte sia di chi lì ci abita sia
di chi li amministra.
Per alcune situazioni critiche di Milano stiamo
parlando della messa in opera di una valoriz-
zazione del territorio anche attraverso la mes-
sa a sistema sia del paesaggio agricolo che
di nuove o vecchie architetture. Così, mentre
i prossimi sette anni in città saranno scanditi
dal motto “feed the planet “ potremo anche
assistere al diffondersi di esperimenti di agri-
coltura periurbana con tutti gli accorgimenti
e le necessità che ne conseguono. Lo scopo
che una città come Milano potrebbe darsi è
quello di costruire i suoi spazi naturali con una
qualità ambientale ricca e variegata, governa-
ti da figure giuridiche capaci di protezione sia
urbanistica che ambientale, ma soprattutto
organizzati attorno a degli elementi di ricono-
85
scibilità chiara; in principio sappiamo queste
risorse primarie erano le abbazie, in tempi suc-
cessivi i castelli e poi le ville e le cascine. Solo
nel contemporaneo noi non abbiamo ancora
dato risposta architettonica, ovvero con delle
costruzioni adeguate e del verde “governato”,
al degrado ed alla apparente anonimità di va-
ste aree limitrofe ai centri abitati; il processo di
definizione formale ed architettonica dell’idea
di molti “Parchi” o “Greenways” è perciò molto
in là da venire, concluso più sulla carta che nei
fatti dove la dimensione dei territori agricoli o
del verde di cintura come di risulta della nostra
città non presenta nessuna forma di riconosci-
bilità. Nell’immaginario collettivo Milano non
è una città verde, è percepita più come forma-
ta da aree discontinue e disconnesse alle quali
il nuovo Piano di Governo del Territorio vuole
porre rimedio dando identità rinnovata.
Eppure come dice Renzo Piano in una sua in-
tervista “Ha mai notato con quale entusiasmo
cresce il verde a Milano? Ci sono città dove gli
alberi ti ringraziano ogni mattina. Milano è una
di queste”.
Perciò, con rinnovato entusiasmo, le strategie
che passano dalla costituzione dell’anello di
cintura verde attorno alla città agli otto rag-
gi verdi che collegano la periferia al centro
dovranno fare i conti sia con le architetture
presenti per dare forma ad una nuova natura
urbana frutto di vegetazione come di asfalto,
rumore, traffico, ma anche con architetture
da pensare e da farsi. Solo in questa maniera
il progetto degli spazi aperti può essere con-
siderato strategico, laddove esso coinvolge la
dialettica tra il vuoto e l’edificato ed il continuo
coinvolgimento dei fruitori dello spazio aperto
come degli abitanti il costruito.
87
08
luglio_agosto 2008
Pieni e vuoti, rossi e verdi
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Città verde
città bella?
U
na città verde è una città bella da vi-
vere? La storia ci ha lasciato molte
testimonianze di come usare questa
risorsa naturale per disegnare e crea-
re un contesto di elevata percezione di qualità
urbana eppure, nel tempo, abbiamo disperso
questa cultura e lasciato al verde prevalente-
mente un significato decorativo.
Il verde è associato al tempo libero, allo sport
e al gioco; gli è attribuita sostanzialmente una
funzione che ne impoverisce il potenziale di
risorsa per lo sviluppo, per uno sviluppo soste-
nibile.
Con 48 milioni di mq di verde di cui però solo
16 realmente a disposizione dei cittadini in
giardini, parchi pubblici e campi sportivi, Mila-
no annovera circa 12,7 mq di verde per abitan-
te con un piano di sviluppo comunale che si
propone diversi obiettivi ambiziosi: 19 mq per
cittadino per fine 2008 e la meta altissima di 30
mq all’Expo 2015.
Ma già da ora la dotazione per abitante di ver-
de potrebbe essere sufficiente se molti degli
spazi vuoti trovassero - aiutati, perché no, an-
che dal costruito - una propria dignità formale,
ma soprattutto una propria identità forte, frut-
to di un buon progetto e una buona gestione.
Un’identità tale da resistere alle trasformazioni
della città che si costruisce al loro fianco o an-
che da indurle ad un gioco di reciproca valoriz-
zazione, purtroppo una meta che mi pare an-
cora lontana nella maggior parte dei progetti.
Esistono nel nostro territorio diversi ordini di
problemi, molto chiari, da prendere in consi-
derazione nella realizzazione e gestione del
verde e degli spazi aperti.
In primo luogo la complessità delle relazioni
che un’entità sovracomunale, come può esse-
re un parco, deve instaurare con gli organi am-
ministrativi che la governano e ne decidono le
sorti quali: regione, provincia, comune, enti ed
associazioni.
Di non secondaria importanza, l’irrisolta diatri-
ba tra architetti del costruito e paesaggisti del
verde che si contendono gli uni il diritto di go-
vernare le azioni degli altri.
Per finire, la frammentazione della progetta-
zione degli spazi verdi nelle aree di trasfor-
mazione che spesso, per natura insita alle
regolamentazioni edilizie, è impossibile da go-
vernare con un disegno unitario. È più facile,
infatti, allo stato attuale delle normative, pro-
cedere secondo disegni parziali dello spazio
aperto, eludendo l’unitarietà del disegno di un
vuoto a cavallo tra interventi edilizi normati da
strumenti urbanistici differenti.
La prima questione è di ordine prettamen-
te politico: se un’amministrazione definisce
un proprio piano del verde, decidendo di
metterlo a sistema per farlo crescere insieme
89
all’organizzazione ed all’evoluzione della città,
è necessario che sia sostenuta a tutti i livel-
li della politica. Sono da evitare le situazioni
di conflitto, in particolare quelle derivanti da
sovrapposizioni e incoerenze in termini legi-
slativi, che non fanno altro che creare, di fatto,
il non governo ed il degrado delle aree, senza
condivisione né degli interessi né dei risultati.
Le decisioni che riguardano tali ambiti sono
certamente complesse, ma non ingovernabili,
se le sovranità sono stabilite con chiarezza.
Invece, in merito all’annosa questione se sia
l’architettura, il costruito, a determinare il di-
segno del vuoto e conseguentemente del ver-
de o, al contrario, se sia il vuoto a regolare e
organizzare gli spazi del costruito, non esiste
una risposta se non quella di buon senso: è
la relazione virtuosa instaurata tra questi due
soggetti a stabilire la bontà del progetto inte-
ro. E non c’è scala che possa confutare questa
affermazione: il presupposto vale sia che ci si
riferisca al livello urbano o del singolo quar-
tiere. I parchi di Londra, ad esempio, con il
sistema dei crescent e dei piccoli parchi nelle
squares, hanno sostenuto il progetto urbano
per secoli. La città è cresciuta con i suoi parchi
in un progetto di mutuo sostegno e reciproca
valorizzazione. Se pensiamo alle regge, riper-
correndo nella storia i grandi progetti dell’ar-
chitettura, possiamo vedere nel loro disegno
finale, nell’organizzazione dei volumi e dei par- sulla quale possa esercitarsi la guardiania di un
chi annessi, la riprova che solo dalla simbiosi presidio costruito, se si vuole anche solo la te-
del sistema costruito e del sistema dei vuoti sta urbana di un’estensione agricola più ester-
prende forma il progetto migliore e che non na alla città, devono essere accettate per dare
esiste una priorità tra i due. origine ad un progetto di valorizzazione delle
Gli articoli raccolti in questo numero espon- aree verdi della nostra città radicato e condi-
gono, da più punti di vista, le difficoltà nella visibile.
gestione delle vaste aree verdi che circondano Una città verde è, per concludere, una città più
Milano o che si insinuano a cuneo in alcuni set- sostenibile solo se il verde è percepito come
tori urbani che ancora non sono caratterizzati un bene di grandissimo valore da vivere e da
come parchi. Per alcuni di essi siamo di fronte tenere vivo.
ad entità di dimensioni eccessive, che com-
portano pesanti ricadute nell’organizzazione
di spazi troppo grandi per luoghi dove la pro-
prietà di tutti diventa in realtà la proprietà di
nessuno. Forse dobbiamo convenire che nei
progetti di definizione dei parchi a cintura del-
la nostra città la definizione dello spazio deve
prescindere da schemi metodologici proget-
tuali e ideologici: non c’è prima il verde o il
costruito. Il disegno di un confine può essere
un atto che va sia a vantaggio sia a svantaggio
di un’area aperta. E, viceversa, un’area aperta
può esaltare le architetture che la incorniciano
come essere il ricettacolo di brutture di un so-
ciale alla deriva.
È inutile, dunque, bendarsi gli occhi di fronte
alle distese di verde che non si possono attra-
versare se non in certi orari. Queste valutazio- Sesto San Giovanni: viabilità complessa tra le direttrici
ni, come lo stabilire una dimensione minima in uscita da Milano ed i centri commerciali.
91
08
luglio_agosto 2008
Pieni e vuoti, rossi e verdi
Francesco Borella
Architetto, progettista ed
ex direttore Parco Nord Milano
Conversazione sui
parchi a Milano
P
arco Nord e Parco Forlanini: due storie
antitetiche
Per comprendere le problematiche di
un parco che ancora deve decollare,
quale il Forlanini, conviene forse partire dal
Parco Nord, che conosco bene e che si è rea-
lizzato negli ultimi venticinque anni. Quando
nell’83 sono stato chiamato ad occuparmi del
Parco Nord, che ovviamente allora esisteva
solo sulla carta, c’era sul tavolo un progetto
esecutivo, firmato da quattro noti architetti
milanesi, che di fatto era poco più di un pre-
liminare e che interessava i primi 100 ettari di
parco, i quali però non coincidevano con le
aree acquisite in proprietà. Vi erano aree già di
proprietà pubblica escluse dal progetto, il qua-
le invece era esteso a porzioni dell’area dell’a-
eroporto, che si voleva a tutti i costi espro-
priare ed allontanare. Quando sono arrivato
ho subito osservato l’assurdità di tenere tutto
bloccato per la questione dell’aeroporto (che,
tra parentesi, è ancor oggi irrisolta) ed ho pro-
posto che si iniziasse a fare il parco sulle aree
già disponibili. Oggi si può dire scelta sconta-
ta e di buon senso. In realtà è stata una scelta
di metodo rivelatasi essenziale e vincente: la
scelta del metodo della gradualità, del work
in progress come unico metodo proponibile e
concretamente praticabile per la realizzazione
di un grande parco territoriale.
Sono convinto che, nel nostro paese, la logica
del pronto effetto, del parco chiavi in mano,
del progetto rigido predisegnato dato a un’im-
presa per essere costruito, con la speranza di
andare dopo tre anni a tagliare il nastro, sia
una logica perdente, non praticabile alla sca-
la del parco territoriale. Perché? Soprattutto
per le troppe incertezze, incertezze di fatto
connaturate al nostro modo di fare urbanisti-
ca (incertezza di vincoli e destinazione d’uso,
incertezza sulla reale espropriabilità delle aree
e sui tempi necessari, incertezza sul piano dei
finanziamenti per le aree e per le opere ecc.)
che non consentono mai di elaborare e di por-
tare ad attuazione un vero progetto esecutivo
(e che dunque, vedi il caso Forlanini, non con-
sentono neanche di bandire un concorso che
possa poi davvero portare ad un progetto can-
tierizzabile).
Altro problema rilevante è quello della parte-
cipazione: il dialogo con la “zona”, con gli ope-
ratori, con l’associazione degli Amici del Parco
è molto più facile, continuativo ed efficace nel
work in progress, pressoché impossibile nel
caso del concorso o comunque del progetto
predefinito.
Nel caso del Forlanini, pur con molte resisten-
ze ho partecipato al concorso con l’intento di
provare a mutare i presupposti dall’interno, e
di presentare per la seconda fase più che un
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progetto-disegno, un progetto-metodologia,
il progetto di un processo, di una strategia di
attuazione (dalla quale far emergere il proget-
to e il disegno del parco). Non è così che sono
andate poi le cose, ma sono ancora convinto
che se il comune di Milano vuole arrivare a fare
diventare il Forlanini un parco che si completa
nel tempo, deve cambiare metodo, adottando
lo stesso approccio che hanno usato il Parco
Nord, il Parco delle cave e il Boscoincittà.
L’amministrazione deve cominciare innanzi-
tutto ad avere qualcuno sul posto, diciamo
un direttore e un centro parco, qualcuno che
se ne occupi, che curi la manutenzione e che
arrivi ad acquisire una profonda conoscenza
del territorio, fino a capire dove il parco si può
allargare e con quali funzioni, con quale strate-
gia, facendo anche tesoro del dialogo con i fre-
quentatori, con le associazioni, con i gruppi di
cittadini organizzati. È la filosofia della gradua-
lità guidata: chi è presente e conosce il posto,
armato di “cultura” del verde, cura il progetto,
l’attuazione del parco e poi l’ampliamento e
successivamente la gestione, accompagnan-
do la crescita del parco negli anni.
Spesso ho occasione di ricordare che ogni par-
co è un prodotto bio-degradabile che si altera
nel tempo, si modifica e che ogni anno, anche
solo facendo manutenzione, un po’ si riproget-
ta, si reinventa: una pianta alta 5 metri non è la
stessa cosa di una pianta alta 25. Il parco non
è una cosa che uno disegna un giorno, realiz-
za il giorno dopo e può pensare di rivisitare tal
quale dopo 20 anni.
Questo, che ho cercato di sintetizzare, mi sem-
bra il problema centrale del Parco Forlanini.
Un parco comincia ad essere tale quando:
1. c’è qualcuno che se ne cura, sul posto: un
centro parco
2. quando la gente vi s’identifica; vigila, si sen-
te responsabile, vuol proteggere il parco da
possibili intrusioni ed usi distorti.
Parchi della trasformazione
Il fattore dimensionale è un elemento fonda-
mentale da considerare. Per parchi di grandi
dimensioni il metodo della gradualità è im-
prescindibile.
Per piccoli parchi, invece, quali i parchi della
trasformazione, i parchi realizzati negli ambi-
ti delle aree industriali dimesse, si può anche
procedere diversamente. Spesso questi par-
chi, per dirla con franchezza, sembrano avere
la funzione di creare quel tanto di verde che
consente di vendere bene il mattone che gli
si è costruito attorno. In questi parchi solita-
mente quello che è sbagliato è che l’equili-
brio tra il residenziale, il terziario e il verde si
è dovuto trovare all’interno di ciascuna area,
poiché l’amministrazione non si è data una
strategia, un piano, non ha fatto alcuna poli-
tica urbanistica complessiva che diversificas-
se un’area dall’altra, per esempio rendendo
edificabile tutta un’area per metterne a verde
tutta un’altra; l’amministrazione non è stata
in grado nemmeno di fare un’azione di coor-
dinamento tra più operazioni e si è acconten-
tata di trovare un equilibrio ponderale delle
diverse componenti all’interno della singola
operazione, caso per caso.
Tra le problematiche per esempio sollevate
da CityLife si è recentemente dato risalto al
problema dell’ombra gettata sul parco dai
grattacieli, della quale si lamentano i comi-
tati. È vero che un parco può anche vivere
bene con tanta ombra e che è possibile idea-
re un parco per queste condizioni, con piante
adatte, ma mi sembra del tutto insufficiente e
riduttivo affrontare la questione in questi ter-
mini: la prima cosa da dire, mi sembra, è che
per un urbanista questo è un parco di risulta,
ovvero non si è pensato prima al parco per la
città con il risultato di un verde residuale ad
un’operazione di dislocazione volumetrica.
Questa osservazione vale un po’ per tanti
parchi della trasformazione: non sono parchi
in cui il paesaggista fin dall’inizio è stato in-
cluso nell’equipe di progettazione, alla pari,
per impostare almeno su di un piano di pari
dignità e attenzione, l’architettura del verde
per la città e l’architettura degli edifici nel suo
complesso. Spesso, almeno a giudicare dai ri-
sultati, prima è stato deciso il quadro volume-
trico e tutto il resto, e solo successivamente
è stato chiamato il paesaggista, io dico mali-
ziosamente, a “mettere un po’ di verdura” per
mitigare, per rendere accettabile un progetto
urbanistico che molto spesso non lo era.
Parchi di cintura urbana
Nel sistema del verde milanese troviamo due
realtà di grande scala, strategicamente dispo-
ste sulla futura possibile cintura verde urba-
na: il Parco Nord a settentrione, il Parco delle
Cave, Boscoincittà e Trenno nel nord ovest,
parchi questi (i primi due creati e gestiti da
Italia Nostra) in qualche modo distinti tra loro,
ma destinati a diventare un unico polo verde,
interconnesso anche col verde urbano degli
ippodromi da un lato e col parco dei fontanili
ed altre aree verdi esterne dall’altro, così da
consolidare il grande polo ovest del sistema
dei parchi di cintura interna.
Non posso non tornare per un momento al
problema del metodo, solo per osservare
come le due esperienze positive richiamate
(parco Nord da un lato e Boscoincittà e Parco
Cave dall’altro) siano accomunate e dal me-
todo della gradualità e dalla forte presenza in
loco di un soggetto con funzioni di direzione,
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di progettazione, di manutenzione e cura, ma
anche di ascolto dei cittadini, di canale di par-
tecipazione, non episodico ma affidabile nel
tempo. È un caso tale sintonia di metodo del-
le esperienze richiamate? Io non credo.
Ma torniamo a ragionare sulla nostra cintu-
ra interna. Abbiamo visto nord e ovest. A est
abbiamo tanti piccoli anelli della nostra cin-
tura, per ora separati tra loro, che si chiamano
Parco Lambro, Rubattino, Forlanini, Idroscalo,
Parco di Monluè, tutti anelli che possono es-
sere ricuciti assieme da un potente filo, che si
chiama Fiume Lambro.
Io mi sto occupando di questo fiume nel trat-
to immediatamente a monte, quello del PLIS
(Parco Locale di Interesse Sovracomunale)
della Media Valle Lambro, (il quale a sua volta
trova continuità verso nord nel parco regio-
nale di Monza e della Valle del Lambro) e per-
ciò vedo come una grande opportunità per
Milano, inquadrata finalmente questa volta
in una strategia territoriale di vasto respiro, di
fare del “sistema Lambro” il grande anello est
della cintura verde interna, visto come pro-
getto di ricucitura di tutte le aree verdi pree-
sistenti, in un disegno forte di potenziamento
e di valorizzazione urbana del fiume.
E a Sud ? Quali sono, e quali possono essere
gli anelli sud della nostra cintura verde?
Con ogni evidenza, ad oggi, il sud è ricco di
verde agricolo ma privo di parchi idonei alla
fruibilità pubblica, quali dovrebbero invece
essere quelli della nostra cintura. Per capire
cosa ci può attendere nel futuro, dobbiamo
dire qualcosa sul Parco Sud.
Parco Sud e Metrobosco
Il parco Sud è un tema importantissimo, col
quale ho personalmente un conto aperto. Ho
cominciato a pensarci e a lavorarci nel ’72, in
sede PIM, quando di Parco Sud non s’era mai
sentito né il nome né l’idea. Ed è appunto da
allora che l’idea ha cominciato a maturare.
Conservo gelosamente un numero di Urbani-
stica Milano del ’74, in cui spiegavo con gran-
de semplicità (con l’aiuto di una planimetria
sintetica e di schizzi prospettici molto vivi ed
efficaci), in modo già sufficientemente preci-
so e articolato, cosa avrebbe potuto diventa-
re il sud Milano riorganizzato a parco.
Dopo che la Regione, con la l.r. 86/1983 aveva
istituito la sola categoria dei parchi naturali
(per tutelare i “santuari della natura”), con Di
Fidio ho lavorato alla l.r. 41/1985 che, inte-
grando la precedente, introduceva la nuova
categoria dei parchi di cintura metropolitana,
per la tutela delle aree verdi strategiche per il
riequilibrio ecologico delle aree metropolita-
ne, in particolare delle aree agricole periurba-
ne, aree preziose quindi sia per i loro caratteri
specifici che per la loro collocazione, anche in
assenza di valori naturalistici, aree che in tut-
ta Europa con la politica delle green belts ci
si premurava da tempo di tutelare. Con que-
sta legge dunque la politica delle green belts
per la prima volta faceva ufficialmente la sua
comparsa anche nel nostro paese e con que-
sta legge nel milanese veniva preparata la
strada al Parco Sud (che infatti era nell’elenco
dei parchi di cintura da istituire, allegato alla
legge).
È difficile spiegare la prospettiva del Parco
Sud Milano senza richiamare quello che era lo
straordinario paesaggio agricolo della bassa
milanese e lombarda, fino almeno alla secon-
da guerra mondiale; al PIM rimanevo incan-
tato davanti alle immagini in bianco e nero
di un primo fotopiano del ’36 e alla trama
straordinariamente fitta della piantata e del-
le orditure agricole di quel tempo. C’è tutta
una letteratura, estremamente ricca, sul me-
raviglioso equilibrio di quell’agricoltura, sulla
sapienza nell’uso integrato delle risorse, nella
turnazione delle culture, nella tutela della fer-
tilità del suolo, nell’uso e nella regimazione
delle acque e poi le piantate, le siepi, le col-
ture di ripa, i boschi e i cedui; e poi lo splen-
dore dell’architettura rurale della bassa, delle
grandi cascine ma anche dei castelli, dei mo-
nasteri, delle abbazie, delle pievi, dei mulini.
Quel sud, il nostro sud creato dai cistercensi e
dagli umiliati secoli addietro, ora non c’è qua-
si più. Esistono ancora vaste aree agricole, di-
ventate enormi spianate, diventate, qualcuno
dice, il “deserto agricolo”, l’agricoltura intensi-
va della chimica e delle multinazionali; aree e
paesaggi tagliati dalla trama infrastrutturale
onnipresente, aree minacciate ogni giorno
di più dal cemento e dai ritmi forsennati del
consumo di suolo in atto.
Si può ancora fare un parco, in queste condi-
zioni? Capovolgiamo il discorso. È necessario,
è indispensabile fare il Parco, in queste condi-
zioni. Fare il Parco sud vuol dire in primo luo-
go arrestare il forsennato consumo di suolo.
Dire basta alla sottrazione di aree agricole a
scopo edificatorio. La città deve ristrutturarsi
su se stessa, senza più espandersi.
Fare il Parco Sud vuol dire cercare, inventare
un nuovo equilibrio, sperimentando in vivo
una nuova strategia territoriale, che voglia
dire anche una nuova agricoltura, un nuovo
rapporto con la città, un nuovo paesaggio,
che la gente possa riconoscere come paesag-
gio del parco e in cui si possa identificare.
Una nuova agricoltura per la città, prodotti
freschi, filiera corta, vendita diretta, più biolo-
gico, un po’ di agriturismo (e quindi recupero
degli edifici storici rurali), un po’ di educa-
zione ambientale, un po’ di settimane verdi
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invece di quelle bianche, tante idee da far
maturare e da sviluppare, guardandosi anche
attorno, ad esempio a quello che stanno spe-
rimentando nel “triangle vert”, a sud di Parigi.
E poi un po’ di nuovi boschi, anche con le sov-
venzioni regionali, e po’ più di produzione di
valori ambientali, puntando sulle sovvenzioni
comunitarie (e quindi, in questa direzione, va
bene anche il Metrobosco, purchè non sia es-
senzialmente lo strumento di compensazio-
ne inventato per spianare la strada a iniziative
radicalmente in contraddizione con questa
logica). Una nuova agricoltura non contro
la città, o estranea alla città, ma per la città,
al servizio della città, deve necessariamente
voler dire anche nuovo paesaggio, con più
verde, più boschi, più ambiente, ritorno alla
valorizzazione delle acque, un po’ di aree per
la fruizione e per il tempo libero, in prossimità
delle cascine, dei punti di vendita dei prodot-
ti agricoli, ma anche dei mulini, dei castelli,
delle abbazie, dei corsi d’acqua, dei punti di
maggiore interesse paesaggistico.
Ma fare il Parco sud significa anche dar vita
ad una trama di percorsi verdi, alberati e om-
breggiati, ciclabili e pedonali (ma in qualche
punto bisognerebbe pensare anche a percor-
si equestri) idonei a garantire una vera e sicu-
ra fruibilità dell’intero parco.
Infine (e qui finalmente il cerchio si chiude,
tornando a saldarsi col discorso della cintura strumento metodologico, che si chiama Par-
verde interna là dove l’avevamo interrotto) co Agricolo Sud Milano?
fare il Parco Sud significa anche progettare,
dimensionare ed organizzare le “teste di pon-
te urbane” del Parco, piccoli parchi pubblici,
aree di libera fruizione più vaste ed estese di
quelle disseminate all’interno del parco agri-
colo, destinate ad essere in sé luogo per lo
svago e il tempo libero dei cittadini, e quin-
di come tali facenti parte della cintura verde,
ma anche punti di partenza e di raccolta dei
percorsi verdi ciclopedonali di penetrazione
al Parco agricolo, ai navigli, all’Adda, al Ticino,
al sistema verde regionale.
Questi poli verdi urbani potrebbero in real-
tà occupare una frazione del Parco Sud assai
modesta, che tuttavia potrebbe diventare
molto significativa, perché darebbe modo
alla gente di identificarsi, di riconoscere come
propria una porzione del Parco, di percepire
l’esistenza del parco, cosa assai difficile con
un’eccessiva dispersione della fruizione.
Con l’Expo 2015 alle porte, tutta centrata sui
temi della nutrizione e dell’energia, cosa ci
può essere di più affascinante, e di meno effi-
mero e più duraturo, meno superficiale e più
strutturale, che questo della propria grande
storica straordinaria area agricola sud, per af- Milano: lavori in corso presso la Stazione
frontare la quale è già pronto (confessiamo- di P.ta Garibaldi prima del compimento
lo, quasi pronto) un altrettanto straordinario dell’intervento di P.ta Nuova
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luglio_agosto 2008
Pieni e vuoti, rossi e verdi
Riccardo Gini
Direttore Parco Nord
Costruire la qualità
della vita
I
l patchwork (tradotto indica “lavoro con
le pezze”) è un manufatto che consiste
nell’unione, tramite cucitura, di diverse
parti di tessuto.
Potrebbe essere questa una delle immagini
capaci di spiegare cosa è il Parco Nord Milano
e quale sia stato il processo attuatosi in questi
anni. Due parole infatti caratterizzano la defi-
nizione: cucitura e tessuto.
Il Parco dal 1983, anno in cui sono stati pian-
tati i primi alberi, ha cominciato una lenta, ma
inesorabile opera di creazione di frammenti
di parco, ognuno con una propria coerenza
interna, ma in un’ottica di collegamento, di
cucitura tra loro e di questi con la grande città
metropolitana. Il tessuto urbano ricucito con il
filo dei boschi e dei filari, delle acque e delle at-
trezzature leggere, delle piste ciclabili e pedo-
nali, dei ponti e delle passerelle, della qualità
della manutenzione e della vita.
Non so come lo immaginassero e quali ambi-
zioni nutrissero i lungimiranti esperti del PIM
(Piano Intercomunale Milanese) quando negli
anni ’60, studiando l’assetto urbanistico della
“grande Milano” evidenziarono quanto fosse
fondato il rischio della compromissione ge-
neralizzata del territorio, quanto l’edificabilità
residenziale e industriale fossero follemente
sovradimensionate ed avulse da qualsiasi logi-
ca di organizzazione territoriale e quanto, per
rimediare a questa situazione, fosse necessario
pianificare l’esistenza di un’area verde di oltre
600 ettari.
Oggi, alle soglie del primo decennio del due-
mila, vinte tutte le battaglie a difesa di quel
territorio, possiamo osservare quale fonda-
mentale importanza abbia assunto il Parco
nello sviluppo e nella qualità della vita di que-
sta parte di città metropolitana e quanto, in
oltre due decenni di lavoro, il parco sia riuscito
a conquistarsi credibilità e fiducia diventando,
se non l’elemento ordinatore dello sviluppo
urbanistico, sicuramente un caposaldo territo-
riale di questa zona. Questo processo credo sia
dovuto a diversi fattori.
Prima fra tutti metterei la scelta di acquisizione
delle aree. Agire su aree di proprietà ha per-
messo l’attuarsi di un disegno forte, riconosci-
bile, il suo realizzarsi in tempi certi con caden-
ze che, assecondando i ritmi naturali hanno
reso prima possibile, poi credibile ed infine
ineludibile la trasformazione di una periferia,
così emblematica da essere scelta da Antonio-
ni come ambientazione per il film “La Notte”,
in un nuovo centro, in una “piazza metropoli-
tana” frequentata da oltre 2 milioni di fruitori
all’anno.
Altro fattore determinante è la qualità del pro-
getto e del paesaggio creato dall’architetto
Francesco Borella, progettista e direttore del
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Parco fino al 2000, capace di grande efficacia
alla scala territoriale, quando lo si vede sulla
carta o dall’aereo, e di piacevolezza e serenità
quando ci si è immersi.
Un’altra componente vincente, strettamente
legata alla precedente, è la metodologia adot-
tata per l’attuazione; una sorta di progetto-
processo (dallo stesso Borella definita “wor-
king-progress) capace di portare, attraverso
il continuo dialogo tra progetto attuativo del
frammento di parco e il contesto urbanistico
dell’intorno, una complementarietà tra in-
terno ed esterno parco arrivando, a volte, ad
esportare fuori dai confini territoriali l’ordine,
la geometria e la qualità del paesaggio, i fon-
damenti della progettazione Parco Nord. Que-
sta stessa metodologia consente ancora oggi
una continua rivisitazione delle scelte proget-
tuali alla luce della mutazione delle condizioni
al contorno, di nuove esigenze di fruizione e,
come sempre, della sostenibilità gestionale.
Il varo di una nuova passerella che apre un
accesso in sicurezza al parco (si pensi a quella
posata su via E. Fermi che ha collegato il Par-
co con l’abitato di Affori, o a quella che sarà
posata in questi giorni sull’autostrada Torino-
Venezia che aprirà, finalmente, agli abitanti
di Cusano Milanino) o la costruzione di una
nuova strada interquartiere, aprono dinami-
che sociali e territoriali che vanno governate
con diversi strumenti (scelte gestionali, rego-
lamenti, animazioni, comunicazioni ecc..), ma
che, tuttavia, richiedono di appoggiarsi ad un
disegno progettuale bello ed efficace.
Un altro fattore che rende il Parco Nord uno
snodo fondamentale è più intrinseco alla sua
stessa natura di parco. Infatti la rete di oltre
30 km di piste ciclabili che innervano il suo
territorio è stata progettata per lo svago, ma
anche per costituire una direttrice di mobilità
dolce che non può non trovare sbocco fuo-
ri dei confini. Così, pur con intensità diverse,
tutti i comuni soci (Milano. Cinisello, Sesto
San Giovanni, Bresso, Cormano e Cusano
Milanino, oltre alla Provincia di Milano) sono
impegnati nel costruire una maglia locale di
piste ciclabili che, attraverso il Parco, prende
il carattere sovracomunale e diventa elemen-
to di competizione anche per gli spostamenti
casa-lavoro. In questo senso, opera simbolo
di questa potenzialità è la passerella sopra
le vie Ornato-Regno Italico, che, assicurerà il
collegamento tra i comuni del Nord Milano
(Cusano, Cinisello, Bresso, Cormano ecc..) e
i quartieri milanesi di Affori e Niguarda sen-
za alcuna interferenza con il traffico veicola-
re; una direttissima ciclabile davvero oggi in
grado di battere sul tempo qualunque auto-
mobile. Dopo anni di gestazione, è in firma
la convenzione che individua questa passe-
rella nelle opere da realizzarsi, a cura e spese
dell’operatore, contestualmente alla costru-
zione della grande struttura di vendita nelle
immediate vicinanze del Parco.
In questa prima parte abbiamo esplorato
qual è il ruolo del parco sotto il profilo urba-
nistico-territoriale, mi sembra però impor-
tante anche approfondire almeno altri due
temi che caratterizzano questa grande area a
verde: il patrimonio naturale e la ricchezza di
biodiversità; le attrezzature e i servizi erogati.
La vegetazione è l’elemento che ha maggior-
mente contribuito alla definizione della tra-
ma del parco e che ne costituisce il principale
contenuto. Procedendo per lotti dal 1983,
oggi, con la conclusione del 25° lotto, sono
stati messi a dimora oltre 250.000 alberi a co-
stituire quasi 850.000 mq di bosco.
I boschi, seppure artificiali e sempre bisogno-
si di cure colturali, hanno acquisito con il tem-
po una propria naturale vitalità e presentano
un crescente livello di biodiversità.
La farnia, il cerro, l’olmo campestre, il pioppo
bianco, il pioppo nero e l’acero campestre, il
ciliegio selvatico, ma anche specie esotiche
come la quercia rossa, l’ontano napoletano,
il frassino maggiore, l’acero riccio sono ormai
cresciuti, intrecciandosi in nuove relazioni
l’un l’altro, trasformandosi da giovani pian-
tine coltivate in fila in vero e proprio bosco
dinamico, competitivo, complesso. Nel sot-
tobosco tra gli inserimenti di arbusti selva-
tici sono stati favoriti e proliferano il pado,
il prugnolo, il biancospino, lo spincervino, il
nocciòlo e la frangola, piante sempre più rare
negli ambienti di pianura ma essenziali per i
piccoli animali, per gli uccelli di passo e per
l’uomo che non vuole perdere il gusto di an-
nusare i profumi della natura.
Questa presenza massiccia di vegetazione ha
creato condizioni favorevoli all’insediamento
e allo sviluppo di tanti piccoli inquilini. Oggi
il Parco Nord Milano vede la presenza, stabile
o stagionale, di numerosi mammiferi, uccel-
li, anfibi e rettili. Grandi abitatori delle zone
cespugliose sono i conigli selvatici, inseriti
abusivamente a scopo venatorio molti anni
fa e progressivamente aumentati di numero
fino a divenire un po’ i padroni del Parco. Si
devono inoltre segnalare alcuni casi di ritro-
vamento di tracce della volpe e della donno-
la, le cui presenze non occasionali contribui-
rebbero non poco a tenere sotto controllo la
colonia di conigli, altrimenti priva di predato-
ri naturali. Anche l’avifauna è ben rappresen-
tata nel Parco. Possiamo vedere specie come
il picchio rosso maggiore e il picchio verde, il
pettirosso, il lucherino, il codirosso, il merlo,
l’averla piccola e molti altri ancora. Abbiamo
anche la rappresentanza di rapaci, sia diurni,
103
come il gheppio o lo sparviero, sia notturni,
come, per esempio, il gufo comune, l’allocco
e la civetta.
Anche per quanto riguarda l’erpetofauna,:
grazie alla varietà di anfibi e rettili presenti
sul territorio, nel 2002 il Parco è stato ricono-
sciuto come “Area di rilevanza erpetologica
nazionale”.
Questo patrimonio può convivere e prolife-
rare coniugandosi con gli oltre due milioni
di fruitori anno grazie alla progettazione che
ha abbinato sapientemente i boschi a grandi
praterie in cui possono trovare sfogo le esi-
genze di libertà dei cittadini e ad un’offerta di
attrezzature e servizi in grado di far apprezzare
la quiete della natura senza mai far prevalere
le esigenze delle singole categorie di fruitori.
Una passeggiata per il Parco è sufficiente per
notare che, accanto all’aspetto più spiccata-
mente naturalistico, l’obiettivo imprescindibile
del Parco Nord Milano è stato quello di creare
spazi fruibili e godibili da cittadini, per soddi-
sfare i gusti e le aspettative del maggior nume-
ro di utenti. Il Parco si connota sempre più qua-
le luogo di aggregazione sociale in cui attività,
servizi e attrezzature non solo sono compatibi-
li con l’ambiente naturale ricreato, ma mirano
ad aumentare la relazione parco-frequentatori
e, al contempo, a sensibilizzazione tutte le
categorie di utenti al rispetto degli equilibri
ambientali. Vi è, in altre parole, una “strategia
dell’educazione diffusa”, quale strumento di
comunicazione con i cittadini, per facilitare la
partecipazione degli utenti alla vita del Parco.
La gestione com-partecipata di attrezzature, la
progettazione di attività ricreative e l’erogazio-
ne di servizi educativi diventano quindi le tre
direttive di guida dell’azione del Parco da un
punto di vista sociale.
Una delle maggiori forme di partecipazione
è l’esperienza oramai consolidata degli orti
urbani. Gli attuali 341 orti, dislocati in nove
zone del Parco e affidati a 620 anziani, hanno
permesso che si creasse una relazione forte tra
Parco e conduttori.
I momenti di maggiore dialogo tra Parco e orti-
sti sono le riunioni annuali e la Festa degli Orti,
tradizionale momento primaverile dedicato a
far conoscere ed apprezzare i nove raggrup-
pamenti di orti urbani. L’obiettivo della Festa
è, infatti, quello di sensibilizzare i cittadini sul
lavoro notevole realizzato in questi giardini
fioriti che abbelliscono e migliorano qualitati-
vamente il Parco. Il Velodromo rappresenta un
ulteriore elemento della strategia di valorizza-
zione del Parco, combinando aspetti idraulici,
naturali, paesaggistici e di fruizione sociale;
Concepito come vasca volano per consentire
il contenimento delle piene del fiume Seveso
è stato valorizzato in termini funzionali e pae-
sistici trasformandolo in un’attrezzatura spor-
tiva.
Per l’abbinamento di un manufatto tecnologi-
co con un utilizzo ludico-sportivo necessitava
l’apertura controllata dell’impianto per garan-
tire le condizioni di sicurezza. Fin dall’apertura
avvenuta nel 2004 è stato presto chiaro che
nessuna società o associazione sportiva era in
grado di garantire la fruibilità anche agli ama-
tori non iscritti. Così in un primo tempo il Par-
co, pur con una certa difficoltà, si è fatto carico
della custodia e gestione dell’impianto poi, dal
2005 un gruppo di volontari, appositamente
costituitosi, è subentrato dedicandosi all’a-
pertura controllata dell’impianto, svolgendo
quell’opera di sorveglianza nel rispetto di re-
gole condivise, di selezione agli ingressi degli
utenti (solo bici con diametro superiore ai 14”,
solo ciclisti con il casco, e così via), di attivazio-
ne delle procedure di emergenza in caso di in-
cidente, di apertura e di chiusura dei cancelli e,
da ultimo ma non meno importante, di sensi-
bilizzazione all’uso della bicicletta e di promo-
zione sportiva.
L’esempio della gestione del Velodromo ha
mostrato come il Parco può riuscire a canaliz-
zare una buona parte di energie e di volonta-
riato, facendo fronte alle difficoltà logistiche e
organizzative incontrate agli inizi.
Chiunque frequenti il Parco Nord Milano sa
che i campi da bocce sono uno dei luoghi più
assiduamente frequentati: si tratta di 14 campi
suddivisi in 7 siti affollati da circa 50-100 per-
sone al giorno, con interminabili attese, dispu-
te, contese, gare, mini-tornei. Di tanti luoghi, i
campi da bocce rappresentano forse quello in
cui è più evidente la connotazione sociale del
parco: anziani e meno anziani si ritrovano, si
avvicendano al gioco, si siedono e giocano alle
carte nei tavolini contigui, “fanno comunità” in
mezzo al parco.
I campi da bocce, proprio come gli orti, rispon-
dono ad una precisa strategia di progettazio-
ne, volta a realizzare attrezzature “di scala ur-
bana” in quelle frange di parco al confine con
la città, dove la presenza costante e continua-
tiva di un’utenza che ha a disposizione molto
tempo libero, come quella della terza età, im-
pedisce il dilagare di fenomeni di degrado tipi-
ci delle periferie urbane e favorisce processi di
socializzazione.
In definitiva il Parco Nord Milano è riuscito, nel
tempo, ad attrarre utenze affezionate e positi-
ve, e tra queste, indubbiamente, i frequentato-
ri dei campi da bocce rappresentano l’agglo-
merato più vistoso.
Un altro importante canale di sensibilizzazio-
ne, educazione e invito alla partecipazione alla
vita del Parco Nord Milano è quello dell’edu-
cazione ambientale che propone ogni anno
105
programmi didattici gratuiti alle scuole mater-
ne, elementari e medie inferiori, che compren-
dono due uscite da realizzarsi durante l’anno
scolastico, completate da lavori da svolgere in
classe. Gli alunni scoprono il contatto diretto
con la natura e vengono a conoscere sul cam-
po nozioni circa la biodiversità, il rilevamento
ambientale, o abilità pratiche di giardinaggio
e selvicoltura.
Infine non possiamo non ricordare il ruolo
fondamentale nel Parco svolto dal Servizio
Volontario di Vigilanza Ecologica. Le Guardie
Ecologiche Volontarie (GEV) offrono la loro
opera gratuitamente (oltre 25000 ore di ser-
vizio all’anno) all’interno del parco, al fine di
tutelare l’ambiente incarnando le norme con-
tenute nel regolamento, spiegando quotidia-
namente e instancabilmente che il parco è un
bene comune che appartiene a tutti e che va
difeso e protetto. Le GEV operano sul territorio
del Parco tutti i giorni, feriali e festivi, a partire
dalle 9 del mattino, con turni anche notturni.
Presenti ad ogni iniziativa organizzata dal Par-
co le GEV, in virtù della costanze presenza sul
territorio svolgono una funzione fondamen-
tale nel mettere in comunicazione l’utenza
con la parte istituzionale del Parco.
Concludendo questa riflessione sul Parco mi
sembra opportuno uno sguardo al futuro.
Oggi a 25 anni dalla prima piantumazione
possiamo pronunciare con ragionevole cer-
tezza la parola completamento. I 600 ettari di
verde (divenuti nel frattempo quasi 630 con
la modifica dei confini attualmente in corso)
immaginati negli anni ‘60 stanno per divenire
realtà.
È vero che alcuni nodi non sono ancora de-
finiti e che, ad esempio, per l’aeroporto si
aspetta la conclusione dello studio che ne
valuterà la possibilità di ricollocazione, ma in
ogni caso, anche per questa infrastruttura si
è aperta la possibilità di recuperare immedia-
tamente alcune aree inutilizzate così da resti-
tuire ai cittadini almeno 13 ettari di territorio
con una pista ciclabile che lo circondi. Le altre
zone ancora da trasformare a parco verso l’a-
bitato di Bruzzano, interessato da diversi pia-
ni di recupero, saranno oggetto di prossima
acquisizione e andranno a essere trasformate
in aree parco in cui l’acqua sarà grande prota-
gonista, sia con il ripristino della rete dei ca-
nali agricoli sia, soprattutto, con la creazione
di grandi superfici d’acqua per incrementare
ulteriormente la biodiversità legata all’am-
biente acquatico.
La già ricordata passerella sulla via Ornato
concluderà le opere di scavalco previste per
collegare i diversi settori del parco, anche se
le prospettive di collegamento con il Parco
delle Groane attraverso il Parco della Balossa
(un PLIS di nuova istituzione tre Cormano e
Novate) potrebbero aprire nuove necessità di
superamento di altre barriere stradali.
Vorrei concludere riportando uno stralcio
dell’introduzione al libro fotografico di pros-
sima uscita che, con un diverso registro narra-
tivo, riporta riflessioni e sensazioni da cui mi
sembra non si possa prescindere.
“…Il parco offre un’alternativa al vivere la cit-
tà, ne ridà fiato, ne apporta la linfa vitale: rap-
presenta lo spazio urbano più “diverso” dalla
città stessa, perché non antropocentrico, ma
al tempo stesso “complementare”, innervato
nel tessuto urbanistico della città. Nel parco
l’uomo è visibilmente solo una parte di un
sistema più grande che lo racchiude, princi-
palmente costituito da componenti di non-
uomo.”
Milano: traffico serale presso il cavalcavia Bussa
107
11
marzo_aprile 2009
Your land, renew, your life
Cecilia Bolognesi
Renew your land
M
ilano nel dopoguerra: una città che,
in mezzo ai detriti, poteva pensare
di rinascere solo formandone altri,
bonificando strade e siti ingombri
di macerie. Una città coraggiosa, che aveva la
forza di ambire al meglio pur partendo da una
situazione grave, e che metteva in campo un
gran desiderio rispetto alla ricostruzione con
idee vivaci spesso proposte da spiriti brillanti.
Piero Bottoni, per esempio, da un cumulo di
un milione di tonnellate di macerie e detriti
forma il Monte Stella, e con un gesto unico fa
nascere dalla fatiscenza uno dei landmark più
vivaci della città.
Anche oggi abbiamo le nostre montagnette,
ben diverse da quella di Bottoni, sia chiaro, for-
mate da terreni spesso ben più puliti.
È la piccola montagna del parco al Portello di
Charles Jenks; ma sono anche altre, imperdo-
nabili montagnette formatesi abusivamente
qua e là, disseminate sotto viadotti delle tan-
genziali o nei pressi di qualche cantiere, in col-
locazioni provvisorie, in attesa di più definitive.
Sono le terre e rocce da scavo provenienti dai
cantieri che non hanno ancora trovato possibi-
lità di riutilizzo, rimaste imbrigliate in qualche
complicazione burocratica, a dimostrazione
che dei problemi relativamente al reimpiego
di questi materiali non contaminati c’è; o al-
meno c’era fino all’emanazione sulla G.U. n 22
del 28/01/2009 della Direttiva Europea, che
consente il libero riutilizzo di terre e rocce da
scavo non contaminate nel luogo in cui sono
state prodotte.
Considerare i materiali inerti di risulta come
risorse è uno dei passi decisivi che le imprese
potranno compiere ottemperando ad un mi-
glior utilizzo delle medesime ed in sostanza ad
un minor consumo del territorio.
Bottoni era dotato di una forza inspiegabile
che spesso orienta le menti brillanti al rinnova-
mento; mai come in momenti quale l’attuale
ne sentiamo il bisogno. Oggi è vero che non
abbiamo macerie, non abbiamo crolli. Abbia-
mo terre e rocce da scavo da - sistemare-.
Ma abbiamo anche situazioni complesse di in-
tere porzioni di terreno compromesso. L’idea
vincente di fronte ai terreni resi liberi dalle di-
smissioni delle grandi fabbriche, o di fronte a
terreni inquinati, è una sola: considerare la crisi
un’opportunità per avviare nuovi modelli di
sviluppo in grado di valorizzare la città, i pro-
cessi di innovazione, la sostenibilità ambienta-
le e sociale.
Sappiamo che l’inquinamento dei suoli è frut-
to di una produzione di beni e servizi che ha
origine nella prima metà del 900, che ci ha
dato moltissimo ma purtroppo è andata ad in-
ficiare pesantemente l’ambiente. Esistono an-
cora enormi diversità alla scala planetaria nel
109
giudizio sullo stato dell’inquinamento e sulle
procedure di bonifica.
Ciò che è considerato a termini di legge grave
danno ambientale a Milano magari è più tolle-
rato a Buenos Aires o a Shangai. Anche solo a
livello europeo vi è una frammentazione delle
informazioni sulle tecnologie di bonifica ap-
plicate con successo e nessuna condivisione
dei risultati raccolti. Se le industrie che furo-
no maggiormente responsabili della conta-
minazione dei suoli sono rappresentate dalle
metallurgiche, dai poli chimici, dalle centrali
termoelettriche e dalle raffinerie, oggi il nostro
patrimonio abbonda di stazioni di servizio, la-
vanderie a secco, attività di cromatura o altre
attività minute più o meno insalubri, con il ri-
sultato di una forte complessità e frantumazio-
ne delle informazioni sulle tecnologie di boni-
fica applicate totale.
In Italia i siti contaminati di interesse nazionale
occupano uno spazio pari a quello di 600.000
campi da calcio, per alcuni dei quali il livello
di contaminazione è tale che non sono ipotiz-
zabili meno di 25 anni per un recupero totale.
Alcuni di questi, spesso inglobati nel territorio
urbano, soprattutto al nord dove lo sviluppo
industriale è stato più marcato, hanno poten-
zialità di ritorno economico maggiori di altre.
Dunque, mentre il mercato edilizio sembra più
pigro del solito,occorrerebbe pensare bene
a procedimenti virtuosi, che permettano co-
struendo, di trasformare il peggio nel meglio.
Se il suolo italiano presenta un pesante stato
di contaminazione per passati usi, confusione
normativa, mancanza di direttive tecniche che
hanno favorito lo smaltimento illegale come
denunciato dai rapporti Ecomafia di Legam-
biente, è tempo di invertire la rotta secondo
un processo di rinnovamento del pensiero ge-
nerale.
La bonifica e trasformazione di grandi aree
significa sempre conferire loro un destino mi-
gliore, riconsegnarle a nuove attività di uso
pubblico come parchi, spazi verdi, percorsi
ciclopedonali, strade, parcheggi,servizi ed abi-
tazioni per tutti.
Tutti questi interventi generano importanti
ricadute dal punto di vista sociale ed econo-
mico, possono creare nuovi posti di lavoro e
mobilitare investimenti pubblici e privati. Vale
la pena iniziare a vedere queste criticità come
opportunità e riconoscere con chiarezza, a chi
le promuove, il sostegno adeguato.

Milano: traffico nelle vie del centro

111
12 Q
uando Filarete fu invitato dai Medici
nel ducato di Milano nel tentativo
di contaminare la cultura locale con
quella toscana, ebbe modo di dedi-
maggio_giugno 2009 carsi all’elaborazione di un trattato di architet-
MyLand, MiLano tura relativo ai modi ed alle misure del costru-
ire. Principalmente l’argomento riguardava lo
studio della città di Sforzinda, pianificata rigi-
Cecilia Bolognesi damente secondo un impianto stellare ad otto
punte nel quale porte e strade radiocentriche
conducevano alla piazza centrale porticata; in
essa trovavano posto gli edifici civili più impor-
tanti. Ma le uniche ricadute che questo proget-
to ebbe su Milano furono in realtà legate alle
vicende dell’Ospedale Maggiore, progettato
dal Filarete stesso, o alla “leggenda” della torre
del castello. Siamo nel pieno del rinascimento
e da allora Milano ha spostato le sue intenzioni
ed il suo disegno in diverse direzioni nel tenta-
tivo di restituire una propria immagine di con-
temporaneità: via via attraverso la città dell’ot-
tocento, quella delle infrastrutture, e dei primi
piani imponenti come il piano Beruto, mediati
dalla città del novecento arriviamo fino ai gior-
ni nostri. Nel novecento principalmente sta-
zioni, mercati, ospedali, luoghi di produzione
della cultura, riescono a restituire un’idea di
città estremamente condivisa e chiara.
Le università diventano dei luoghi fondativi
My Land per la città costruita, nuovi poli di riferimento
per la crescita dei tessuti attigui; nella società
sono i motori capaci di drenare capitali dall’in-
dustria da reinvestire nella ricerca. Ma la storia
urbana di Milano ci aiuta solo parzialmente a
capire il punto in cui ci troviamo e soprattutto
dove possiamo andare. Dal punto di vista del-
la struttura della città, in termini formali così
come sociali, siamo ad un anno zero, un nuovo
punto di partenza sul quale reimpostare tutto.
La situazione ci presenta un PGT in arrivo, una
struttura urbana ancora parzialmente riferita
ai sistemi rappresentativi costruiti nel secolo
scorso. Poi ci sono le occasioni; quelle costru-
ite, la grande fiera di Rho, e quelle auspicate
come l’Expo o le prossime dismissioni degli
scali ferroviari. Appare chiaro come la struttura
della città nel suo stato di fatto, se parliamo di
servizi in senso largo del termine, sia rappre-
sentata da una tipologia sufficientemente ibri-
da: accanto a sistemi rappresentativi consoli-
dati e magari da migliorare (università, sanità,
ed anche la struttura del commercio) edifici
singoli in via di realizzazione (il museo di Pra-
da ad esempio, ma anche Milanofiori Nord ed
alcuni prossimi centri di ricerca). I sistemi validi
per la complessità di relazioni che intessono
tra loro ed in tutta la città, gli edifici come og-
getti fortemente simbolici validi per le relazio-
ni che instaurano con il loro intorno. Un discor-
so estremamente complesso. Due soli rimandi
113
devono condurre attraverso le pagine di que-
sto Dedalo. Il primo: da una parte mai come
in questo momento la presenza delle imprese
diffuse sul territorio e della loro capacità di fare
leva con la forza dei fenomeni che veicolano
può dare degli spunti. Le imprese sono pronte
ad affiancarsi ad un mondo reale in cui il va-
lore economico dell’immagine e perciò della
costruzione è ormai indiscusso. Il secondo: la
gestione dei processi di costruzione della città
non può essere affrontata caso per caso e su
questo bisogna discutere insieme, tutti.
Se shopping malls ed ipermusei si stanno pro-
ponendo nella realtà come nuovi spazi pub-
blici e le enclave private residenziali si stanno
moltiplicando, questo non può essere un mo-
dello “subìto”.
L’affiancamento tra la cultura del fare propria
delle imprese diffusa da sempre nella società
milanese e la generazione dei processi può
dare origine ancora una volta a dei veri percorsi
virtuosi. Chi non è stufo di chiuse elaborazioni
architettoniche autoreferenziali che ignorano
i luoghi se non nel senso di uno strumento di
autopropaganda? In tutti noi deve crescere un
senso di coesione ed appartenenza a questo
territorio, un sentimento che ci faccia ambire
alla sua trasformazione come qualcosa di pro-
prio, che ci faccia pensare a questa terra come
la nostra terra.
12
maggio_giugno 2009
MyLand, MiLano
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Le parole, i fatti
F
iducia e sfiducia, ottimismo e pessimi-
smo, parole e fatti: c’è sempre un diver-
so modo per leggere e analizzare l’oggi,
per interpretare il futuro. Le note criti-
che sono: crisi di sistema, crisi della domanda,
credit crunch, crisi dei mutui, procedure auto-
rizzative laboriose e lunghe, previsione di una
drastica riduzione della produzione e dell’oc-
cupazione.
I fatti, le opportunità per Milano e il nostro
territorio sono: il PGT al via, le eccellenze pre-
senti come il mondo della ricerca e delle uni-
versità, il potenziale legato alla cultura con
sedi di musei e Triennale che si sdoppiano e
moltiplicano, un sistema della sanità unico in
Italia, la presenza di attività produttive, ter-
ziarie, commerciali connesse e dinamiche, la
grande scommessa dell’EXPO. Che cosa riesce
difficile a questa città? Parafrasando una frase
di Voltaire potremmo dire: vedere quello che è
sotto il suo naso. Perché, dunque, viviamo una
diffusa e crescente paura del domani? Se non
è difficile riconoscere le forze in campo, capir-
ne a pieno il valore ed il potenziale inespresso,
avere in pratica una visione, è difficilissimo co-
struire una strategia che permetta di sommare
le energie, a beneficio di tutti. Eppure i sistemi
in gioco con tutte le loro opportunità e le ar-
chitetture raccontate in questo numero sono
embrioni di un’occasione imponente. Da qui si
può ripartire a definire una strategia di crescita
per questa città, basata soprattutto sul ricono-
scimento di un suo carattere imprescindibi-
le. Guardiamo, quindi, con ammirazione alle
grandi capitali europee e tentiamo emulazioni
più o meno pertinenti, rischiando di perdere
di vista chi siamo e cosa potremmo diventare
agendo sui nostri punti di forza. È già stato ri-
cordato da altri, che agli inizi di questo secolo
Milano è stata la culla del Futurismo, un movi-
mento artistico, quasi un imprinting culturale,
che ha rivoluzionato tutti i settori della società
improntandoli al cambiamento veloce, alla vo-
lontà di azione. E non è un caso che sia nato a
Milano. È vero che all’epoca non c’era una sva-
lutazione della cultura del fare, quella che oggi
chiamiamo economia reale e che era allora un
valore indiscutibile e riconosciuto da tutti. Una
svalutazione che al contrario abbiamo pesan-
temente subito e che ha dimostrato quanto ef-
fimera potesse essere un’economia slegata dal
fare. La nostra città, la mia città, vive conflitti
che dimostrano tutta la paura e tutte le ten-
sioni del suo spirito attivo e creativo. 700mila
persone fanno i pendolari quotidianamente
dall’hinterland a Milano e la città non riesce
a fermarli, ci si interroga sulla dimensione fu-
tura della popolazione mentre mancano oggi
abitazioni adeguate alle loro esigenze. Le im-
prese scommettono sui progetti di sviluppo,
115
le famiglie pure, ma la quantità di credito non
aumenta.
Sappiamo che a noi tocca il compito di rinno-
vare radicalmente la logica del prodotto e del
sistema delle costruzioni, ma lo stesso vale per
chi progetta o amministra la città. Abbiamo l’a-
bitudine in questa città di legarci alla speranza
di occasioni straordinarie, quasi queste ultime
dovessero risolvere situazioni e problemi en-
demici. Non serve aspettare l’Expo quale even-
to risolutivo per metterci in gioco. È vero che
arriveranno risorse e infrastrutture che ci per-
metteranno di raggiungere gli standard euro-
pei; la struttura ferroviaria cambierà, avremo le
linee 4 e 5 del metro e tutta la rete globalmen-
te trasporterà più di 500 milioni di passeggeri
l’anno. Ma l’opportunità di rilancio è già in es-
sere nella nostra città: sono 65 i Piani Integra-
ti di Intervento in corso e molti altri in via di
approvazione; 10.859.089 mq le superfici oc-
cupate dalle zone B2 che pervadono il tessuto
storico e che qualora trasformate genereranno
un impatto enorme, al pari di quello dell’Expo;
molti gli spazi pubblici da riqualificare; nume-
rosi i parchi da organizzare. Milano ha bisogno
di guardare con ottimismo al futuro, ha biso-
gno di sperimentare forme di governance che
portino a sistema le eccellenze.
Penso, ad esempio, ad una governance che as-
suma la struttura universitaria, i suoi edifici, i
suoi atenei come momento di rilancio e riqua-
lificazione generale della città, che veda nel
modello di alcuni campus e nelle architetture
che lo definiscono un esempio virtuoso da ri-
proporre. La città deve assumere l’educazione
dei suoi giovani come un compito primario,
perché dalla capacità di riconoscere e attrarre
i talenti dipende il futuro. Per questo bisogna
trasformare o sostituire demolendole le brut-
ture, anche quelle che rendono a volte depri-
menti i luoghi di studio e ricerca. Ma questa è
solo una delle occasioni che facciamo fatica a
cogliere. Cammino nella nostra città, tra gru e
scavi e penso alla fatica di uomini impegnati
nello sforzo di costruire. Tante gru, tante im-
prese, tante persone, tante famiglie, tanti sfor-
zi congiunti; gli imprenditori, le banche ed alla
fine questa città che cresce nonostante tutte
le avversità. I veri eroi sono quelli che colgono
e coltivano l’attitudine al meglio ogni giorno,
con fiducia ciascuno nel lavoro altrui e proprio.

Milano: lavori in corso presso il nuovo parcheggio

interrato nei pressi di Piazza Scala
117
12 I
ruoli urbani e il rango della città
Le città si specificano, e quindi si fanno ri-
conoscere, per il ruolo che giocano nelle
realtà di cui fanno parte: un intorno terri-
maggio_giugno 2009 toriale, una regione geografica, una nazione,
MyLand, MiLano un continente. Il ruolo influisce sul rango: un
ruolo non comune e pervadente -capitale del-
la moda e dello stile- aumenta il rango di Mi-
Cesare Macchi Cassia lano anche al di là dell’importanza strutturale
Professore Ordinario di Urbanistica della specificità conquistata. A Parigi, questo
Dipartimento di Progettazione dell’Architettura medesimo ruolo interseca altre caratteristiche:
Politecnico di Milano l’essere innanzitutto capitale politica naziona-
le, ma anche capitale culturale del continente.
Berlino permettendo.
Vi è dunque anche una questione di esclusivi-
tà del ruolo giocato. Nel secondo dopoguerra,
a seguito della rivoluzione industriale degli
anni ‘70- ‘80, all’interno dell’affermazione degli
ideali e delle pratiche europee, dopo la cadu-
ta del muro di Berlino, le città del continente
hanno combattuto le loro battaglie per scala-
re posizioni nel rango europeo. L’hanno fatto
con politiche nazionali, con strategie regionali
o con scelte locali. Alcune politiche nazionali
alleate tra loro sono diventate politiche euro-
Un ruolo pee: fu il caso della scelta delle due sedi del-
le istituzioni comunitarie. In Italia, nessuna
non negoziabile: politica urbana è mai stata affrontata a livello
nazionale, se non in situazioni di emergenza.
l’università Milano per prima, altre città in seguito, Torino
per ultima, hanno quindi condotto battaglie
private per sopravvivere come città dell’Euro-
pa specificando un proprio ruolo: il che signi-
fica anche la propria immagine, economia, mi-
sura urbana. Le trasformazioni avvenute negli
spazi, nelle funzioni e sui manufatti della città
consolidata hanno avuto riflessi alla scala del-
la regione-città, sommatoria della prima e dei
territori della diffusione urbana.
Di ambedue questi livelli della modificazione,
gli strumenti della pianificazione fisica non si
sono occupati.
Ciò significa che per un lungo periodo in nes-
sun luogo di governo e di dibattito si sono
analizzati i motivi, i riflessi e gli esiti di queste
trasformazioni, cercando di coglierne il signifi-
cato globale. Ciò spiega lo stupore e le difficol-
tà attuali nel comprendere ciò che è accadu-
to. Per Milano, ciò è alla base della perdita del
ruolo storico di città la cui modernità è traino
per l’intero paese, di comunità aperta all’inno-
vazione e creatrice del proprio futuro sul con-
tinente.
La posizione declinante nel rango delle città
europee convalida questo giudizio, dimo-
strando lo stretto legame tra ruolo e rango
delle città.
L’Università e la città
Alcuni ruoli non sono negoziabili al di sopra di
119
un certo rango urbano: tra questi l’istruzione
universitaria.
Una città non può aspirare a giocare un ruolo
di livello superiore in Europa, se non è sede uni-
versitaria. I motivi sono complessi: il rapporto
tra ricchezza e cultura, tra capacità tecnica e
tecnologica e modernità; la presenza di classi
di età nel momento di maggiore produttività
creativa e innovativa dei modi di vita e degli
atteggiamenti verso una contemporaneità
mutevole; la strutturazione del tessuto urbano
da parte di una funzione di qualità elevata, in-
sieme concentrata e dispersa, dura e porosa,
di massa e personale. Alcuni di questi motivi,
a dimostrazione della loro cogenza, possono
essere visti dalla comunità e dal potere come
un pericolo: fu per anni il caso del Canton Tici-
no nei riguardi dell’Accademia di Architettura,
la cui presenza a lungo richiesta da una cultu-
ra progettuale dotata di rilevante specificità
venne osteggiata e negata fino a metà degli
anni ‘90. All’opposto, e ugualmente criticabili,
sono i motivi alla base della dispersione uni-
versitaria in città italiane di media dimensione:
un’artificiale affermazione urbana da parte
di amministrazioni locali alleate con poteri
universitari interessati alla moltiplicazione di
occasioni accademiche. Il rapporto tra città e
Università può dunque essere molto diverso a
seconda delle caratteristiche dei due partner:
valori civili e culturali, storia, modernità, di-
mensioni, ricchezza, permanenza di condizio-
ni. La presenza universitaria può pervadere un
tessuto e una comunità urbani, come a Padova
e a Pavia; può convivere importante in essi in-
sieme a altre presenze, come a Bologna; può
caratterizzarli sottilmente e con qualità come
nel caso di Milano.
Pavia è stata la sede universitaria di Milano
come Padova lo era di Venezia. Perchè Milano
è oggi sede universitaria incommensurabil-
mente più importante di Pavia, mentre Padova
è rimasta la sede universitaria del Veneto?
La risposta sta nel rapporto tra crescita urbana
e Università e dimostra, al contrario del mo-
dello anglosassone, che in quello italiano l’U-
niversità è indissolubilmente legata alle sorti,
alla storia, ai successi civili di una città. Oxford
e Cambridge sono Università inglesi, la Statale,
la Bocconi e il Politecnico sono Università mi-
lanesi. Nel bene e nel male a seconda dei mo-
menti. Sempre nel bene, se crediamo che la
cultura e la preparazione dei giovani -la ricerca
e la didattica- non siano cose separabili dalla
vita di un luogo e di una comunità: non siano
quindi distinguibili dalle attività che pervado-
no la vita urbana.
Natta e il Politecnico hanno avuto il Premio
Nobel negli stessi anni -il decennio ‘55-’65- in
cui Milano stava affermando una propria spe-
cificità produttiva e conquistando un rango
significativo in Europa. Allora, come spesso in
precedenza, l’Università veniva offrendo alla
città amministratori pubblici e tecnici comu-
nali, gestori della cosa pubblica e definitori
dell’immagine architettonica e culturale. Un
forte mix funzionale e sociale permeava Mila-
no. I rapporti tra territorio e Università ne era-
no pervasi.
Milano territorio
Milano è sempre stata un territorio, non solo
una città: caratterizzato dalla produttiva inter-
dipendenza tra diverse componenti e da una
immediata riconoscibilità dovuta alla presen-
za di margini in grado di identificare quelle
componenti e la forma del tutto. Oltre ai tre
fiumi -Ticino, Adda, Po-, le Alpi: così tangibili
a causa della prossimità e del forte scarto di
quota che caratterizza il loro versante meridio-
nale rispetto alla pianura, così intrinsecamente
legate a una economia agricola basata sulle
acque risorgenti, così determinanti per quella
differenziazione dello sviluppo sui due versan-
ti che il territorio milanese seppe utilizzare tre-
cento anni dopo aver perso l’occasione della
Riforma.
È nell’800 che l’Università inizia infatti a strut-
turare il tessuto sociale, economico e fisico di
Milano concentrando i suoi interessi sugli ar-
gomenti della crescita civile consentita dallo
sviluppo economico.
Il significato territoriale di Milano la rende in
questo caso una vera capitale, geografica e cul-
turale. Inizia in epoca moderna il ruolo guida
della città nei confronti del suo territorio di vita.
Il passaggio avvenuto dalla modernità alla
contemporaneità ci offre la consapevolezza
della scomparsa del territorio inteso come
contenitore di cose tra loro differenti e separa-
te: la città e la campagna, la cultura e la natura,
la via e la strada, il cittadino e il provinciale. Il
territorio urbano è caratterizzato dall’infinita
presenza di centralità potenziali -cioè di ‘po-
tenziale città - che necessita di un contributo
progettuale per divenire qualità urbana, cioè
sociale e fisica insieme. Per questa estesa città
Milano non è più in grado di offrire un ruolo
guida, ma continua a produrre una classe pro-
fessionale e dirigente attraverso il suo sistema
universitario.
È stato un errore il credere che l’affermazione
di un ‘territorio urbano’ rendesse utile l’espor-
tazione dell’Università al suo interno. Per due
motivi. La scelta di individuare i poli urbani tra-
dizionali -Como e Varese, Mantova e Cremo-
na, Lecco e molti altri- come sedi universitarie
distaccate non ha compreso il superamento
del policentrismo a favore di una nuova orga-
nizzazione funzionale e spaziale nella quale i
121
singoli elementi del sistema pesano in eguale
maniera. Inoltre, l’offerta locale di istruzione
universitaria ha contribuito a separare la di-
dattica dalla ricerca e ha fatto perdere a Mila-
no il ruolo informatore di una politica cultura-
le: l’unico ruolo che ancora essa può giocare
utilmente a vantaggio del suo territorio, ossia
di se stessa. Non è casuale che uno dei pochi
successi in questo processo di diffusione sia
attribuibile a un’Università nata dall’interno
delle nuove centralità diffuse nel territorio ur-
bano: la Libera Università di Castellanza volu-
ta, nei vecchi stabilimenti Cantoni, dalle forze
imprenditoriali locali.
Un caso milanese: il Politecnico e la Bocconi
Due tra le Università milanesi, la Bocconi e
il Politecnico, rappresentano la specificità di
questa città. Sono nate qui per rispondere a
necessità emerse dopo quelle primarie: della
salute, della legge, della teologia. Danno rispo-
sta ai temi dell’economia e della scienza appli-
cate alla crescita produttiva e civile della città,
rompendo il distacco del mondo accademico
dalla realtà sociale e produttiva.
È stato compito del Politecnico disegnare l’im-
magine della modernità milanese. Nell’otto-
cento la città degli ingegneri: le urbanizzazio-
ni e le infrastrutture che ne hanno indirizzato
nell’ordine la crescita fino ai nostri giorni. Nel
novecento la città degli architetti: l’immagi-
ne creata dagli edifici collettivi -dalle scuole
alle Università, dai cinema-teatri agli impianti
sportivi, dai mercati alle stazioni, dagli ospe-
dali ai depositi dei mezzi pubblici di trasporto-
la cui presenza può essere colta a sistema nel
tessuto urbano attraverso la quantità, la tipo-
logia e lo stile. In entrambi i casi l’importanza
del risultato conquistato sta nell’aver saputo
interpretare il significato civile e culturale di
quegli investimenti, sfruttando appieno un’i-
dea di città pervasiva e largamente condivisa.
Questo spiega i risvolti tecnologici, estetici e
anche diffusamente monumentali che carat-
terizzano opere di periodi tra loro distanti: da
quelli della celebrazione del progresso a quelli
delle consapevolezze razionaliste. E tra queste
opere, le architetture universitarie sono in pri-
ma linea nella costruzione della città, a partire
dalle due più specificamente legate al caratte-
re di Milano: il Politecnico e la Bocconi. La loro
stessa configurazione fisica testimonia di una
riflessione sul ruolo e sull’immagine che le due
Università volevano trasmettere alla città. La
creazione di campus universitari riconoscibili,
la localizzazione alla periferia urbana dell’epo-
ca -gli anni ‘20 per il Politecnico, gli anni ‘30 per
la Bocconi- ma in contatto diretto con il tessu-
to della città nella consapevolezza di essere
nel breve tempo da esso raggiunti, il ricorso
all’espressione architettonica dell’epoca, sono
scelte che indicano la coscienza del proprio
compito nella società in cui operano, l’atten-
zione alle altre culture d’Europa, oltre alla ca-
pacità/possibilità di estrarre ingenti capitali
dal tessuto produttivo per i compiti di ricerca e
didattica. Come nel caso della Bocconi è inte-
ressante il ruolo conquistato nel campo dell’e-
conomia applicata, quasi che nella particolare
cultura milanese questa disciplina si affermi
con forza se intesa come fondamento della
vita produttiva e di scambio, nel caso del Poli-
tecnico è interessante l’importanza che la fisi-
cità -dei prodotti così come della città- assume
dopo la confluenza in esso dell’insegnamento
dell’architettura negli anni ‘30: la saldatura tra
contenuto e forma. Tra i nostri ricordi, l’inven-
zione del Moplen tra i polimeri di Giulio Natta
è immediatamente legata alla diffusa qualità
estetica dei prodotti per l’uso domestico che
ne colsero la flessibilità d’uso. A proseguire l’af-
fiancamento con la realtà è la successiva fase,
in cui alla fisicità si sovrappose l’interesse per
l’immaterialità: la gestione dei processi, l’infor-
matica, l’immagine. Ciò che ne viene emergen-
do, in totale sintonia con la contemporaneità,
è l’avvicinamento tra gli interessi della Bocconi
e del Politecnico, e di queste Università con
quelli di altre: il valore economico dell’imma-
gine, l’importanza della flessibilità nei processi
realizzativi, i risultati della bio-ingegneria, l’ar-
chitettura territoriale.
L’insegnamento, la ricerca, le professioni
Il ruolo dell’Università nel tessuto civile di Mi-
lano è stato di una importanza che non ha
eguali nel paese, a causa della prossimità con
lo sviluppo della società. Il rapporto tra ricerca,
insegnamento e professione è sempre stato
strettissimo, nella positività così come nella
negatività. Le opportunità che nascono dalla
sovrapposizione delle tre azioni discende da
un atteggiamento che ha per lungo tempo
permeato la vita e i comportamenti della cul-
tura milanese, attraverso l’annullamento delle
differenze e l’impegno a non vedere una azio-
ne meno impegnativa e civilmente importan-
te di altre.
Nella Milano di oggi questo impegno paritario
è andato perduto, e le ragioni, lontane e ine-
spresse, stanno anch’esse all’interno dell’Uni-
versità.
Negli anni ‘70 -un periodo di rapido adatta-
mento al mutamento ma anche matrice di
una confusione che rende oggi difficile la
modernizzazione italiana- ha perso forza la
capacità di comprendere la realtà attraverso il
progetto. La contestazione all’intellighenzia e
alla politica per l’insufficienza di fronte ai mu-
tamenti non riflettè, nè criticò la capacità e la
123
volontà di interpretare la società e i suoi spazi
di vita. Si rappresentò come antimoderna ne-
gando il ruolo del progetto nel comprendere
i problemi attraverso il tentativo di risolverli.
E le sue posizioni furono strumentalizzate, in
assenza di sufficienti elaborazioni. Nel campo
dell’architettura, cioè in un settore della cultu-
ra milanese che tanto aveva dato alla qualità
della città, il risultato fu da un lato il rifugiarsi
nella supplenza disciplinare e civile, dall’al-
tro nell’autoespressività, negando così valore
alla dimensione etica dell’architettura. Una
posizione, questa, ancora oggi vissuta da chi
presenta le pratiche del progettare come una
limitazione dei traguardi cui l’architettura può
aspirare, e dei mezzi attraverso i quali può con-
quistarli. In assenza di progetto, cioè di chia-
rezza, di riproducibilità, in definitiva di valore
civile.
Ne è derivata la perdita del valore culturale
della professione, e di seguito il decadimento
del rapporto tra committente e progettista.
Ciò ha contribuito fortemente al degrado civi-
le, prima ancora che fisico, di Milano.
Il ruolo dell’Università nella affermazione
della qualità urbana
L’immagine di un’istituzione è strumento del-
la sua modernità, in quanto è simbolo della
competizione alla quale essa partecipa: la pre-
gnanza culturale che pervade quell’immagine
ne definisce il valore, e ciò tanto più nel caso di
una istituzione universitaria. Si può dire che il
primo ruolo didattico e di ricerca l’Università lo
svolga offrendo ai suoi studenti, ai suoi profes-
sori, ai cittadini, quella parte della sua imma-
gine che è rappresentata dalla visibilità fisica.
Ieri come oggi, nel mondo come in Italia, le
grandi sedi universitarie rappresentano più di
ogni altra occasione edificatoria un momento
preciso dello sviluppo delle culture che le han-
no prodotte. A Milano, la Statale, la Cattolica,
la Bocconi, il Politecnico, l’Università della Bi-
cocca nel loro essere architettura significano
molto, e in direzioni diverse, per la qualità e la
storia della città.
Rispettivamente, i cinque atenei hanno visto
il mutamento d’uso di un contenitore storico
che vede in tal modo confermata la sua essen-
za di monumento- l’ospedale del Filarete per la
Statale-, la crescita al fianco di preesistenze di
valore assoluto per la città -Sant’Ambrogio e la
Cattolica-, l’insediamento innovativo che qua-
lifica un settore urbano esprimendosi attraver-
so un capolavoro dell’architettura moderna -il
progetto di Pagano-, il quadrato campus cir-
condato da mura e l’immagine unitaria del Po-
litecnico e dell’antistante piazza Leonardo da
Vinci-, la mixité funzionale di un forte quartiere
urbano sorto sui tracciati di una storica indu-
stria -il progetto Bicocca-. Questa realtà e que-
sto atteggiamento sono oggi confermati dalla
Bocconi con il progetto di Grafton Architects
per la nuova sede su viale Bligny: la migliore
architettura del dopoguerra a Milano insie-
me alla Torre Velasca e alle sedi di Pirelli e di
Mondadori a Segrate. L’ultima occasione rap-
presenta in modo esemplare il ruolo dell’Uni-
versità nell’affermazione della qualità urbana
nei due termini inseparabili di struttura e stile.
L’ampliamento tra via Sarfatti e viale Bligny ha
lanciato, attraverso un unico atto costruttivo
il ponte finora mancante tra la città e il Parco
agricolo sud Milano, la più importante scelta
urbanistica del dopoguerra.
La parte di città incapace di realizzare un lega-
me indispensabile per trasformare un vincolo
ambientale in un progetto urbano si è affaccia-
ta su uno degli anelli vitali della forma concen-
trica milanese. A cavallo degli anni ‘80 e ‘90 il
Politecnico intravide la medesima occasione a
Bovisa. Il progetto iniziale sviluppato all’inter-
no dell’università esprimeva ambedue i valori
di struttura e stile derivandoli dalla ricchezza
culturale e dal significato disciplinare del suo
percorso.
Riconoscendosi compiutamente in una cul-
tura politecnica, esso proponeva uno scena-
rio capace di rispondere insieme ai problemi
dell’istituzione universitaria e della città. Le
tracce ordinative del progetto estratte dalla
giacitura fondamentale del nord-ovest; il prin-
cipio insediativo ad esse appoggiato, suggeri-
tore della forma strutturale basata sulla croce
del parco e dell’asse pedonale così come della
forma tipologica degli edifici a crociera.
L’immagine progettata ben dentro questo
progetto urbano. Ecco i livelli ai quali si espri-
meva la ricchezza culturale del percorso pro-
gettuale.
L’atteggiamento successivamente tenuto
dall’ateneo dimostra che non si è stati in gra-
do di cogliere il valore metodologico di quel
percorso all’interno del corretto e creativo rap-
porto tra ricerca e professione. Nei più recenti
sviluppi si è infine assistito alla perdita totale
del valore di una scelta fisica: l’indeterminatez-
za formale del progetto di Koolhaas non espri-
me significati diversi da quelli contenuti in un
semplice azzonamento.
Il valore di immagine che ne deriva per il Po-
litecnico è nullo, la modernità dell’Università
sconfitta: non esistono ragioni pratiche, né
motivazioni di ordine gestionale per un risul-
tato incapace di rappresentare una cultura
progettuale, quindi, trattandosi della sede del
Politecnico, una cultura tout court.
L’influenza dell’Università sulla vita urbana
È dall’incontro tra le caratteristiche e la qualità
125
del progetto e la configurazione urbana che
deriva l’influenza della presenza universitaria
sulla vita della città.
La sede del Politecnico ospitata nell’ex fabbri-
ca Ceretti e Tanfani alla Bovisa ha mutato pro-
fondamente i modi di funzionamento di un
settore urbano, riportandolo a una condizione
di centralità, aprendolo a un mix funzionale
prima inesistente. Ciò è largamente dipeso
dalle caratteristiche di flessibilità delle tipolo-
gie edilizie preesistenti e dalla porosità del tes-
suto: edifici a tre piani con botteghe e luoghi
di lavoro a contatto con la strada, alternanza
di pieni e vuoti, dimensione limitata dei singoli
lotti edificati. Ma anche dalla frammentazio-
ne storica dell’uso di quel tessuto da parte di
piccoli operatori, media industria, logistica.
L’Università degli Studi a Bicocca non ha mo-
dificato il contesto per una serie di motivi:
l’unitarietà e la dimensione della ex fabbrica
Pirelli, la sua completa autosufficienza dovuta
all’importanza dell’azienda, la totale differen-
ziazione tra il tessuto circostante e quello della
fabbrica. Da parte sua il progetto poco offre al
dialogo a causa della compattezza e della in-
flessibilità con la quale l’edificazione è legata
al suolo. La nuova sede della Bocconi ha, da
parte sua, perso una importante occasione
di legame e di vitalità urbana allorché non ha
localizzato l’ingresso dell’Università sull’intel-
ligente arretramento realizzato all’incrocio tra
viale Bligny e via Rontgen. Non diversamen-
te, la storica localizzazione del Politecnico su
piazza Leonardo da Vinci non è mai uscita dal
suo murato isolamento favorito dal progetto
urbano di Città Studi, basato sulle scelte della
città borghese del piano Beruto. Ben diversi i
riflessi sulla vita della città delle due Universi-
tà localizzate nel contesto storico milanese. La
Cattolica all’interno delle architetture di Muzio
e la Statale nell’ex ospedale di Filarete costitui-
scono il perno dei rispettivi settori urbani.
Non è quindi solo la scelta della localizzazio-
ne dell’Università entro il tessuto urbano, nè
le sole caratteristiche del progetto, capaci di
assicurare il legame e l’influenza sulla vita della
città in termini ambientali e sociali.

Milano: vista aerea del proseguimento dell’asse

del Sempione a Piazza Firenze
127
12 L’
analisi della localizzazione delle at-
tività di cura e di ricerca mostra una
grande offerta, seppur con una di-
stribuzione disomogenea
maggio_giugno 2009 Illustrare sinteticamente una realtà complessa
MyLand, MiLano come quella delle relazioni fra territorio mila-
nese e strutture nel campo della salute non
è impresa semplice. Nondimeno tenterò di
Lidia Diappi delinearne in maniera sommaria le specificità
Professore Associato di Tecnica e Pianificazione adottando tre diversi punti di vista: il primo
Urbanistica volto a individuare la rete interconnessa del-
Dipartimento di Architettura e Pianificazione
le attività cliniche, di ricerca e di didattica; il
Politecnico di Milano
secondo nell’ottica dell’utente cittadino che
valuta la qualità e l’accessibilità delle strutture
sanitarie; il terzo, dell’urbanista che considera
quali sono le criticità del sistema urbano ri-
spetto alla salute dei cittadini.

Il primato milanese
Per quanto riguarda il settore della sanità l’a-
rea metropolitana milanese ricopre un ruolo
di primo piano a livello nazionale e una posi-
zione rilevante a livello europeo. Qui si con-
centrano un centinaio di imprese del farma-
co, il 35 per cento delle industrie italiane del
settore red biotech (area biomedica), più di
60 stabilimenti, 32 centri di ricerca, 13 degli
Ospedali e attuali 22 IRCCS lombardi e due università di
scienze mediche e farmacologiche. Una breve
centri di ricerca ricognizione storica dà ragione di questo pri-
mato. Le ragioni sono sostanzialmente tre: la
leadership nel processo di industrializzazione
del paese assunto da Milano nel settore chimi-
co, farmaceutico e poi biotecnologico; il ruolo
innovatore di alcuni personaggi di grande ca-
libro scientifico e manageriale nel creare, dai
primi decenni del Novecento, strutture fisiche
dedicate ad attività clinica, ricerca medica e
didattica; infine, oggi, l’ambiente scientifico e
culturale locale favorevole all’innovazione, allo
spin-off di imprese, alle sinergie tra enti pub-
blici e privati.
L’industria ottocentesca si insedia a Nord
Nell’ambito della produzione e ricerca farma-
ceutica la posizione di leadership di Milano ri-
spetto ad altri sistemi urbani italiani si delinea
a partire dall’unificazione del paese, quando si
sviluppano nell’area i primi processi di indu-
strializzazione.
Negli ultimi anni dell’Ottocento si cominciano
a formare dei comparti produttivi specializzati.
In particolare nelle zone settentrionali della cit-
tà si crea un comparto chimico-farmaceutico
che dalla Bovisa si estende fino a Dergano; gli
stabilimenti maggiori producono acidi, conci-
mi, vernici e saponi. A Est di Dergano, lungo la
Comasina, opera dal 1892 la Carlo Erba, con
un migliaio di addetti. Inizia a consolidarsi il
polo chimico di Rho. Nel 1890 Achille Zanetti
129
istituisce una fondazione per il progresso della
farmacia e della chimica medica. Nel 1913 la
Montecatini entra nel campo dei prodotti chi-
mici e nel 1935 nel settore farmaceutico, fon-
dando con la società francese Rhone-Poulenc
la Farmitalia, che nel 1937 crea il proprio cen-
tro di ricerca in via dei Gracchi. Nel contempo
la Carlo Erba estende la propria attività. Prima
della seconda guerra mondiale viene fondata
la Bracco. La Recordati si trasferisce a Milano
da Reggio Emilia nel 1953, la Zambon da Vi-
cenza nei primi anni sessanta.
Progressivamente nell’area si collocano sedi
nazionali e poli produttivi delle più importanti
aziende farmaceutiche internazionali: Bayer a
Garbagnate Milanese, Roche a Monza, Sche-
ring a Segrate, Sigma-Tau a Settimo Milane-
se, Pfizer a Nerviano e Gerenzano. La crisi del
settore farmaceutico negli anni settanta porta
alla cessione a gruppi esteri di alcune società
italiane; ma altre hanno saputo reagire diver-
sificando le aree di produzione e le strategie
d’impresa riuscendo ad assumere dimensioni
di gruppi internazionali. Il clima imprenditoria-
le milanese di volta in volta ha saputo evolve-
re, creare e ricreare distretti e specializzazioni
in grado di supportare la leadership naziona-
le e la sua posizione tuttora ai primi posti nel
panorama europeo. Due dati consentono di
posizionare oggi il settore farmaceutico e bio-
tecnologico presente nell’area metropolitana
milanese rispetto all’Italia: qui si concentra il
40 per cento degli addetti nel settore e si pro-
ducono il 42 per cento degli studi clinici speri-
mentali.
Gli ospedali in centro
La comprensione dell’attuale assetto spaziale
delle strutture per la cura e l’assistenza dei cit-
tadini richiede invece un deciso passo indietro
nella storia milanese. Infatti uno sguardo alla
mappa degli ospedali, IRCCS e case di cura evi-
denzia, a Milano, una concentrazione di strut-
ture attorno all’Ospedale Maggiore Cà Granda.
Il grande ospedale quattrocentesco non solo
occupa una posizione centrale nello spazio
urbano, ma è stato il cuore dello sviluppo di
un insieme di strutture che connotano anco-
ra oggi la ragguardevole dotazione sanitaria
milanese. Dall’Ospedale Maggiore derivano
infatti, all’inizio del Novecento, la sede del Po-
liclinico, al di là del Naviglio, e successivamen-
te gli Istituti Clinici di Perfezionamento in via
Commenda, l’attuale Istituto Dermatologico
in via Pace, la Clinica del Lavoro, l’Asilo Regi-
na Elena, la Scuola di Ostetricia e la Divisione
Ostetrica nell’odierna Clinica Mangiagalli, la
Clinica Odontoiatrica, la Clinica Pediatrica De
Marchi, l’Istituto Ortopedico Gaetano Pini.
Tutte queste strutture nascono nei primi de-
cenni del secolo in un clima culturale e scien-
tifico d’avanguardia animato da personaggi
come Camillo Golgi, Luigi Devoto, Paolo Pini
e Luigi Mangiagalli. Quest’ultimo in partico-
lare assommava in sé non solo grandi qualità
di scienziato, ma anche di politico e manager.
A lui si deve il salto di qualità nelle strutture
medico-scientifiche e la fondazione dell’Uni-
versità degli Studi. Dalla sua modernissima
concezione di un’attività clinica strettamente
integrata alla ricerca ha origine quell’agglome-
rato spazialmente concentrato, vero e proprio
milieu di cultura e cura medica, che si è venuto
consolidando attorno all’Ospedale Maggiore e
al Policlinico.
Risalgono ai primi del Novecento anche altre
strutture mediche e assistenziali in zone più
periferiche della città. Nel 1906 viene fonda-
to l’Ospedale dei Bambini in via Castelvetro. Il
Pio Albergo Trivulzio, ricovero per anziani già
attivo a Milano nella seconda metà del Sette-
cento, prima struttura di assistenza per anzia-
ni in Europa, viene trasferito nel 1910 da via
della Signora nella nuova sede di via Baggina.
L’Ospedale di Dergano, sempre per volontà di
Mangiagalli, si specializza nell’area delle ma-
lattie infettive.
Il rinnovamento dell’Università
È del 1924 la fondazione dell’Università degli
Studi, grazie soprattutto a Mangiagalli, allora
sindaco di Milano, che per il polo universitario
milanese ottiene dal governo il riconoscimen-
to di un livello pari all’Università di Pavia, allora
unica sede universitaria della Lombardia. Ne
segue un riordinamento di alcune divisioni
ospedaliere che diventano sedi di attività cli-
nica e didattica. Vengono rinnovate vecchie
strutture, come l’Ospedale Fatebenefratelli,
l’Istituto dei Rachitici, l’Istituto Sieroterapico;
più tardi sorgerà l’attuale Istituto Neurologi-
co Carlo Besta. Come ultimo suo lascito alla
città, Mangiagalli fonda nel 1928 l’Istituto del
Cancro, oggi Istituto Nazionale dei Tumori, che
verrà inaugurato pochi mesi prima della sua
scomparsa. Rimarrà inattesa la sua volontà
di trasferire tutte le strutture della Facoltà di
Medicina e Chirurgia a Città Studi, proposito
che verrà attuato solo parzialmente dai suoi
successori. Questo è il motivo per cui i dipar-
timenti della facoltà rimangono tuttora artico-
lati in due sedi principali: una ancora centrale
e strettamente integrata all’attività clinica del
Policlinico e degli istituti correlati e l’altra a Cit-
tà Studi, entrambe con ramificate e complesse
relazioni con gli IRRCS e altri centri di ricerca
posizionati a Milano e nell’area metropolitana.
Alla fine degli anni trenta, in uno spazio allo-
ra in aperta campagna tra e Niguarda, viene
inaugurato il nuovo Ospedale Maggiore per
131
rispondere alle crescenti esigenze di cura di
un’area sottoposta a massicce immigrazioni.
Dopo la seconda guerra mondiale, col cresce-
re della dimensione urbana, l’offerta di attrez-
zature di cura si moltiplica con la creazione di
nuovi ospedali, case di cura e centri di day-ho-
spital. Ma si tratta di una crescita quantitativa e
non necessariamente qualitativa. La vera svol-
ta avviene negli anni novanta con l’istituzione
degli IRCCS, la fondazione dell’Università Mila-
no-Bicocca e di una nuova Facoltà di Medicina,
il sorgere di importanti strutture private che
integrano ricerca, attività clinica e didattica
quali il DIBIT e l’Università Vita-Salute del San
Raffaele, l’Istituto Clinico Humanitas, l’Istituto
Europeo di Oncologia. Il primo decennio del
nuovo secolo si connota invece maggiormen-
te per la nascita di importanti strutture per
la ricerca biomedica e farmaceutica: esempi
sono il raddoppio del DIBIT al San Raffaele, il
polo Dulbecco, il Campus IFOM-IEO, le nuove
sedi ampliate dell’Istituto Mario Negri nel polo
scientifico della Bovisa e del Centro Ricerche
Sanofi-Aventis a Lambrate.
Ricerca, clinica e didattica
La concentrazione di strutture per la ricerca
nei settori farmacologico, biomedico e biotec-
nologico che si riscontra nell’area metropolita-
na milanese sicuramente non è casuale e non
dipende da ragioni puramente geografiche o
quantitative. Si tratta di un ambiente culturale-
scientifico favorevole all’innovazione, in grado
di offrire dei vantaggi sulla base delle relazioni
che si possono instaurare localmente e che ri-
sulta attrattivo per nuovi progetti. Il fenomeno
è noto in economia urbana e geografia eco-
nomica come milieu innovateur: un ambiente
dove la prossimità fisica e culturale tra sogget-
ti che operano in ambiti affini diviene fonte di
informazione, cooperazione e apprendimento
collettivo (Camagni, 1991, 2002), generando
maggiori opportunità di conoscere, interagire
e confrontarsi.
La mappatura delle strutture mostra raggrup-
pamenti che a volte corrispondono a semplici
vicinanze territoriali, ma che in alcuni casi co-
stituiscono una vera e propria integrazione e
complementarietà di funzioni che si rifletto-
no nell’architettura istituzionale. È comunque
una configurazione spaziale dinamica che si-
curamente si modificherà per effetto dei nuovi
grandi interventi previsti, come la cittadella
della salute di Vialba, il CERBA, l’ampliamento
e la ristrutturazione dell’Ospedale di Niguarda,
del Policlinico e del Gruppo Ospedaliero San
Donato.
Collegamenti dei grandi ospedali
L’accessibilità alle strutture ospedaliere dell’a-
rea milanese merita un commento critico: in
generale gli ospedali non sono stati considera-
ti attrattori di flussi tanto importanti da richie-
dere linee di trasporto a elevata accessibilità.
Non solo non è ancora servito da metropoli-
tana il raggruppamento del Policlinico, ma
non lo sono neppure grandi e nuovi ospedali
collocati, rispetto alle linee metropolitane, a
distanze inferiori al chilometro. Distanze bre-
vi, ma non abbastanza per essere considerate
pedonali, soprattutto pensando alla tipologia
più frequente dei pazienti per cure di day-ho-
spital, molto spesso anziani e disabili. È il caso
dell’Ospedale San Paolo, a circa 700 metri dalla
linea verde, e dell’Ospedale San Carlo, a circa
un chilometro dalla linea rossa; l’Ospedale Sac-
co è servito da linee tranviarie notoriamente a
bassa frequenza, mentre l’Ospedale Bassini,
l’Istituto Clinico Humanitas e lo IEO non sono
raggiungibili con mezzi pubblici. Tra i nuovi
poli costituisce un’eccezione quello del San
Raffaele, collegato alla metropolitana da una
navetta; gli unici poli ospedalieri che trarranno
vantaggio dalle estensioni delle linee metro-
politane saranno invece l’Ospedale di Vimer-
cate (linea verde) e l’Ospedale di San Donato
Milanese (linea gialla).
Se si considerano le prestazioni fornite in day-
hospital per struttura ospedaliera in rapporto
ai mezzi di trasporto, il problema accessibilità
diventa ancora più eclatante. L’Ospedale di Ni-
guarda è di gran lunga l’erogatore maggiore
di cure ma non ha una buona accessibilità alla
rete metropolitana, l’unica infrastruttura che
può supportare un servizio rapido e conforte-
vole a scala urbana. Seguono come importan-
za di prestazioni in day-hospital il Policlinico e
gli istituti satelliti, che sono connessi alla linea
gialla a distanza non proprio pedonale, e quin-
di altri ospedali periferici quali San Paolo, San
Carlo e Sacco: tutti, come già visto, non facil-
mente raggiungibili con mezzi pubblici.
Il settore meridionale di Milano risulta anche
da questo punto di vista il più penalizzato, ma
tutta la città è caratterizzata da una scarsa ac-
cessibilità ai grandi ospedali. In sintesi, l’area
metropolitana milanese gode sicuramente di
un patrimonio di funzioni per la salute deci-
samente superiore a tutte le regioni italiane e
anche a molte regioni europee; tuttavia, in ter-
mini di organizzazione del territorio, la colloca-
zione delle strutture ospedaliere non è ottima-
le né rispetto ai carichi insediativi né rispetto
all’accessibilità. La questione ancora oggi di at-
tualità per Milano è se debba ancora crescere
in popolazione. Molti rimpiangono la Milano
degli anni settanta di quasi 1.800.000 abitanti
e vedono con preoccupazione la città di oggi
con 500.000 abitanti in meno, che interpreta-
no come segno di un declino. Si è trattato però
133
di una ridistribuzione della popolazione nella
città più vasta, motivata dai crescenti vantag-
gi localizzativi della corona metropolitana in
termini di accessibilità a servizi sociali e centri
commerciali, alle attività lavorative soprattut-
to industriali, con minori costi di congestio-
ne e migliore qualità ambientale. Ma Milano
potrebbe anche tornare a quelle dimensioni
traendone benefici reali: indubbiamente una
grande dimensione urbana genera economie
di agglomerazione che consentono servizi più
specializzati ed efficienti, diversificazione del
mercato del lavoro, maggiori scelte sociali e
per il tempo libero.
Vincente sarà la capacità di rinnovarsi
Per riassumere, da questa breve analisi emer-
ge come Milano, nota come la capitale del-
la moda e del design, affermi in realtà la sua
leadership in ben altri settori, meno evidenti
per il grande pubblico ma fondamentali per
la società. L’eccellenza della città nel campo
della salute è costruita sulle relazioni tra tanti
fattori: le istituzioni e le strutture accumulate
nella storia, la cultura scientifica, l’iniziativa im-
prenditoriale, le collaborazioni tra pubblico e
privato. Appare anche chiaro il funzionamento
“a sistema” dello spazio metropolitano, forte-
mente integrato per i tre aspetti delle attività
cliniche, didattiche e di ricerca.
Se l’esame dal versante della produzione, ricer-
ca e offerta di strutture ospedaliere è del tutto
positivo, più critico è il giudizio sulla risposta
alla domanda di cure, cioè sulla fruizione dei
servizi sanitari da parte dei cittadini, dal punto
di vista territoriale dell’accessibilità. La nume-
rosità e qualità delle strutture ospedaliere è in-
fatti elevata e più che soddisfacente in termini
aggregati, ma non lo è altrettanto quando se
ne valuta la distribuzione spaziale in rapporto
alla densità di popolazione e al sistema di tra-
sporto pubblico. In generale i grandi ospedali
non si trovano nel tessuto urbano compatto
ma si collocano ai margini della città, e spesso
non sono serviti da mezzi pubblici efficienti.
Infine la città compatta presenta indubbia-
mente delle criticità ambientali rispetto alla
salute dei suoi cittadini, criticità che derivano
in buona parte dalla miopia delle politiche ur-
banistiche dei piani del Novecento.
Le potenzialità urbanistiche di Milano tuttavia
sono ancora molte. È una città al centro di area
metropolitana dinamica, plurale, capace di
rinnovarsi. Questa è la sua carta vincente per
il futuro.

Milano: lavori in corso per il parcheggio interrato

presso piazza San Fedele
135
12 L’
idea che le attività commerciali possa-
no generare degli effetti di polarizza-
zione in alcuni punti discreti del terri-
torio - che vanno al di là delle storiche
maggio_giugno 2009 formazioni centrali o mercatali - con capacità di
MyLand, MiLano attrazione di ampi bacini gravitazionali, è lega-
ta alla evoluzione dei “nuovi formati” dove più
tipologie di attività si presentano in modo ag-
Corinna Morandi gregato e dove i confini tra distribuzione, con-
Professore Associato di Urbanistica sumo di merci, di tempo libero e di altri beni
Direttore Urb&Com-Dipartimento di Architettura e immateriali diviene labile. Si tratta non solo
Pianificazione Politecnico di Milano
dei centri commerciali ma, ad esempio, delle
attività riconducibili al consumo-tempo libero
(shoppertainment) come quelle che connota-
no i multiplex, strutture che rispondono non
solo all’obiettivo di moltiplicare il numero delle
sale di proiezione, ma ad una concezione com-
plessa della “modernizzazione” del luogo per il
cinema, in cui lo spettacolo, caratterizzato da
alti standard tecnologici, è integrato dal consu-
mo commerciale e da altre attività di carattere
ludico. Ma anche degli autodromi, palasport e
soprattutto stadi del calcio che ampliano il loro
ruolo da luoghi dedicati allo sport ad occasioni
per lo sviluppo di iniziative e attività commer-
ciali connesse all’attività sportiva. O ancora dei
factory outlet centres, pensati come “villaggi
Nuove commerciali”, o dei parchi tematici sempre più
tecnologicamente sofisticati, realizzati in am-
polarità urbane? bienti accoglienti e attrattivi, spesso con spe-
ricolati e discutibili riferimenti all’architettura
vernacolare o pseudo tematica, corredati di
enormi parcheggi, spazi verdi, strade pedonali,
iniziative di animazione, collocati in aree ad alta
accessibilità dalla rete primaria della viabilità su
gomma, spesso con vocazione turistica. Possi-
bili polarizzazioni commerciali si associano an-
che agli aeroporti, in particolare dove agiscono
le compagnie low cost e dove si configura un
formato totalmente nuovo con punti di vendi-
ta, alberghi e altre attività specificamente indi-
rizzate ai consumatori internazionali utilizzatori
dell’aeroporto.
Queste strutture commerciali complesse sono
un oggetto ancora in parte sconosciuto, non
solo nella sua fenomenologia mutevole, ma so-
prattutto nei suoi effetti socioeconomici e ter-
ritoriali, la cui valutazione diventa molto com-
plicata, sia per l’estensione dei bacini di utenza
potenziale, sia per le tipologie degli effetti stes-
si. Infatti la realizzazione di superfici commer-
ciali integrate, soprattutto di grandi o grandis-
sime dimensioni, non è indifferente rispetto al
territorio in cui si colloca ma è, appunto, gene-
ratrice di effetti di tipo fisico - sulle reti di viabi-
lità e sul paesaggio - e di tipo socioeconomico,
con esternalità positive (acquisizione di oneri di
urbanizzazione, realizzazione di opere di com-
pensazione, entrate fiscali, creazione di posti di
lavoro) e negative, legate al frequente innescar-
137
si di processi di indebolimento del commercio
tradizionale di prossimità.
Come è noto, una prima fase di formazione di
queste nuove tipologie di spazi legati da un lato
al commercio e ad alcune attività integrate e,
dall’altro, alla maggiore mobilità delle persone
nel territorio, ha dato origine ad una nuova te-
orizzazione e terminologia, con la fortunata de-
finizione di non-luoghi da parte di Marc Augé.
La riflessione più attuale prende atto del ruolo
inedito che questi spazi hanno nella riconfigu-
razione delle gerarchie spaziali, che ha portato
alla loro concettualizzazione come superluo-
ghi. In un testo recente si propone la definizio-
ne di superluogo come “spazio polifunzionale
vivo nelle 24 ore della giornata, che si sviluppa
legandosi a condizioni peculiari di contesto,
che crea e sfrutta flussi locali e sovralocali e si
pone come nodo delle attività quotidiane delle
persone e del territorio in cui è localizzato, mo-
tore di un equilibrato sviluppo a livello spaziale,
economico e sociale”. Superluoghi quindi non
come edifici con un carattere univoco, in cui ci
si reca appositamente per acquistare (oggetti,
servizi, esperienze), ma polarità localizzate nei
nodi infrastrutturali dove si concentrano i flus-
si di persone che interpretano nei diversi mo-
menti della giornata il ruolo di pendolari, utenti
e consumatori. La doppia natura dei flussi pre-
sente nei superluoghi li rende elementi nodali
di scambio fra il sistema locale e quello globale.
Milano e Grande Milano
Le attività commerciali sono una realtà storica-
mente molto importante per la città di Milano.
Dal punto di vista quantitativo, anche dopo i
processi di modernizzazione del settore che
hanno modificato i caratteri dell’offerta degli
esercizi, il numero complessivo di punti di ven-
dita è di oltre 23.000, a cui si aggiungono quasi
8000 pubblici esercizi. Gli esercizi di vicinato,
cioè quelli che hanno una superficie di vendi-
ta che arriva fino a 250 mq, rappresentano il
96,15 % del totale dei punti di vendita, pari al
64,56% della superficie; le medie superfici (fino
a 2500 mq) sono quasi 900, mentre le grandi
superfici sono poco più di 30. Una caratteristi-
ca del sistema milanese dal punto di vista della
distribuzione spaziale delle attività è stata la re-
lativa stabilità del modello di offerta, con gli assi
commerciali sviluppatisi lungo alcune radiali
storiche, l’ipercentro con le attività di altissima
qualificazione e specializzazione merceologica
(come il “quadrilatero della moda”), le centralità
di secondo livello nella periferia storica, la forte
diffusione e la buona qualità del commercio su
aree pubbliche, la sostituzione, l’indebolimen-
to e talvolta il declino nei settori più deboli, in
particolare nelle frange periferiche e nei grandi
quartieri di edilizia residenziale pubblica. Per
molti anni lo sviluppo della media e soprattutto
della grande distribuzione è stato relativamen-
te contenuto sia per ragioni di carattere urba-
nistico (limitata disponibilità di aree libere e
sottodotazione di aree per standard urbanistici)
che per scelte di politica commerciale dell’am-
ministrazione comunale, con le rigide barriere
amministrative all’entrata che hanno limitato la
realizzazione di medie e grandi superfici e vieta-
to l’apertura di centri commerciali fino agli anni
più recenti: prima di Piazza Lodi (2002) e dell’ag-
gregato commerciale del Portello (2005), l’uni-
co centro commerciale era la struttura di Bono-
la nel quartiere Gallaratese, risalente agli anni
ottanta, interessante caso di “polarità di prima
generazione”, che ha assunto, per le funzioni lo-
calizzate e per le pratiche d’uso sviluppate dagli
utenti, un ruolo di spazio sociale in senso lato.
Questo tipo di gestione amministrativa della
programmazione commerciale ha determinato
una dinamica concorrenziale-localizzativa tutta
esterna al perimetro comunale, spesso a ridos-
so del confine per intuibili motivi di contiguità
spaziale con il potenziale bacino d’utenza mi-
lanese: l’effetto più evidente dal punto di vista
territoriale è stata la concentrazione di grandi
superfici e di nuovi formati - come i centri com-
merciali - nella prima corona metropolitana.
Questa situazione è cambiata per la decisa
spinta impressa dalla fine degli anni Ottanta
alla politica di riutilizzo delle aree dismesse e
sottoutilizzate che a Milano ammontavano
a circa 5 milioni di mq, spesso in posizioni se-
micentrali e ben accessibili anche dal sistema
di trasporto pubblico. Il ricorso agli strumenti
della programmazione complessa e negoziata
per i grandi interventi di trasformazione e ri-
qualificazione urbana ha permesso la realizza-
zione in tempi relativamente contenuti di nuo-
vi complessi residenziali integrati da funzioni
miste, nei quali la costruzione di nuove grandi
superfici commerciali, in prevalenza alimentari
e promosse da pochi operatori in regime quasi
monopolistico, ha avuto un ruolo molto rile-
vante dal punto di vista dimensionale e come
significativo elemento di efficacia della fattibili-
tà economica dei programmi. La presenza ricor-
rente di un’insegna come Esselunga è eviden-
te negli interventi degli anni recenti realizzati
attraverso i programmi complessi, accanto ad
altre insegne come Coop per quanto riguarda
il formato dell’ipermercato e Mediaworld per le
superfici specializzate non alimentari (si vedano
i casi dei Programmi di riqualificazione urbana
delle aree ex Maserati a est, delle aree ex Offi-
cine Meccaniche a sud, dell’area dei depositi
di combustibili nel settore nord a Certosa). Se
questo processo ha contribuito al riequilibrio
della presenza di format della distribuzione, le
caratteristiche architettoniche e microurbani-
139
stiche medie dei nuovi interventi non hanno
consentito di produrre un significativo segna-
le di qualità dei nuovi luoghi del commercio,
spesso ripetitivi nell’aspetto edilizio, nelle mo-
dalità di inserimento urbanistico, nella incapa-
cità di creare caratteri di urbanità nei contesti
in cui sono collocati. Una parziale eccezione è
rappresentata dall’intervento di trasformazio-
ne delle aree ex Alfa Romeo al Portello dove la
piastra commerciale, caratterizzata da un effica-
ce mix merceologico e di formati, rappresenta
anche un interessante episodio architettonico
e microurbanistico, inserita in un master plan
elaborato da Gino Valle, progettista anche della
struttura commerciale. Anche in questo caso, è
evidente - nell’alta e quasi continua frequenta-
zione - l’effetto di attrazione da parte della strut-
tura spaziale di una gamma di utenti che va al di
là dei soli acquirenti, come è interessante il pro-
cesso di selezione e consolidamento dell’offerta
commerciale di vicinato nell’intorno dell’aggre-
gato del Portello.
Anche i più recenti programmi di trasformazio-
ne urbana come Santa Giulia a Rogoredo-Mon-
tecity, Garibaldi-Repubblica col progetto Porta
Nuova e il progetto City-Life in sostituzione del
polo interno della Fiera di Milano, sono caratte-
rizzati dalla presenza di quote molto rilevanti di
grandi superfici della distribuzione organizzata.
La strada del rilancio del commercio urbano
attraverso l’innnesto anche negli insediamenti
più consolidati di nuovi formati commerciali,
sia di medio-piccola che di grande dimensione,
sembra ormai imboccata anche a Milano, come
è stato fatto nella maggior parte delle grandi
città europee e più di recente anche negli Stati
Uniti. Questo processo si accompagna anche
alla riorganizzazione su base internazionale
delle principali catene della distribuzione orga-
nizzata. Operazioni di grande consistenza volu-
metrica sono state realizzate o sono in progetto
in aree molto centrali, come il punto vendita
Decathlon che ha sostituito un supermercato
alimentare a poche centinaia di metri da piazza
Duomo o la previsione della trasformazione di
un autosilo di nove piani nel “quadrilatero della
moda” in mall coperto. Queste operazioni rice-
veranno un ulteriore impulso dal Piano di Go-
verno del Territorio, che prevede consistenti tra-
sformazioni negli ambiti centrali e semicentrali,
ad esempio con il riutilizzo degli scali ferroviari
dismessi o sottoutilizzati: una opportunità per
realizzare una nuova fase di adeguamento del
sistema di luoghi del commercio urbano, che
va giocata con grande cautela ed attenzione
per non sprecare con progetti banali e privi di
contestualizzazione la possibilità di articola-
re un sistema di offerta, che ha storicamente
avuto nella qualità dei suoi spazi il carattere più
evidente. I luoghi di attrazione commerciale in
ambito urbano dovrebbero essere sempre più
integrati con la rete di accessibilità con il tra-
sporto pubblico, plurifunzionali, esito di una
attenta progettazione architettonica e microu-
rbanistica per evitare la creazione di strutture
a-contestuali e autoreferenziali. Non va dimen-
ticato che il sistema commerciale milanese è
già caratterizzato da una sequenza di polarità
urbane, rappresentate dagli addensamenti o
aggregati, come è stato recentemente messo in
evidenza da uno studio sulla geografia dell’of-
ferta commerciale, alcune delle quali saranno
sostenute nella propria dinamica di consoli-
damento o di sviluppo dagli interventi previsti
dalla Regione Lombardia attraverso la politica
del Distretti urbani del commercio.
Nell’area metropolitana, il processo di localizza-
zione di nuove grandi superfici commerciali è
stato dapprima influenzato dalla disponibilità
di suolo “libero” (anche se destinato nei piani
regolatori a funzioni diverse da quella commer-
ciale), dall’accessibilità viabilistica, dal “presidio
d’insegna” dei bacini di gravitazione commer-
ciale, dalla competizione tra municipalità. Oggi
la prima cintura è caratterizzata da una pre-
senza diffusa di media e grande distribuzione,
posizionata, in particolare, sulle principali infra-
strutture di viabilità, mentre nei comuni della
seconda corona, spesso della dimensione de-
mografica di poche migliaia di abitanti, si sono
localizzate grandi superfici talvolta aggregate
in complessi che presentano diversi formati
del commercio e del tempo libero. Si tratta di
interventi importanti, almeno dal punto di vista
dimensionale, che rappresentano recentemen-
te anche nel territorio metropolitano uno degli
“ingredienti” rilevanti nei processi di riutilizzo
delle aree dismesse, in particolare lungo lo sto-
rico asse industriale a nord, dove erano localiz-
zate le grandi imprese siderurgiche e meccani-
che (Falk, Breda). È opportuno sottolineare che
anche nell’hinterland il passaggio dal consumo
di suolo non urbanizzato al riutilizzo di aree di-
smesse - o comunque di aree già infrastruttu-
rate - per la localizzazione di strutture commer-
ciali dovrebbe in prospettiva farsi sempre più
consistente, sulla spinta di uno dei criteri strate-
gici della nuova programmazione commerciale
della Regione Lombardia, che pone al primo
posto l’opzione per la “crescita ad impatto zero”
delle grandi superfici commerciali.
Alcune di queste strutture assumono un carat-
tere di polarità territoriale, per la capacità attrat-
tiva legata alla localizzazione e alla complessità
dell’offerta funzionale. Ad esempio a Carugate,
comune di circa 14.000 abitanti nel settore est
dell’area milanese si è costituita un’aggregazio-
ne di superfici commerciali di oltre 54.000 mq
di superficie di vendita complessiva, per circa
96000 mq di superficie coperta: l’area comples-
141
sivamente interessata è di circa 350.000 mq.
Nella polarità sono presenti diverse importanti
insegne, come Carrefour e Castorama, a cui si è
aggiunto un aggregato di superfici, tra le quali
Decathlon, in un’area direttamente accessibile
dalla tangenziale est di Milano e quindi con-
nessa alla rete autostradale che gravita sul ca-
poluogo lombardo. Ma ciò che rende questo
parco commerciale una polarità di carattere in-
terregionale è la presenza, dal 1998, di IKEA che
ha sostituito il punto vendita “storico” di Cinisel-
lo Balsamo, prima struttura IKEA in provincia di
Milano. Un altro punto vendita IKEA nell’area
milanese, anch’esso recentemente ampliato, è
rappresentato dalla struttura di Corsico, nel set-
tore ovest della prima cintura metropolitana,
direttamente accessibile dalla tangenziale.
Nel settore nord-ovest, la recente realizzazione
del polo fieristico nei comuni di Rho e Pero ha
già attivato un insieme di attese e di processi
di trasformazione, rafforzati dalla prospettiva
del progetto Expo 2015. Questo comprensorio,
come altre zone della prima corona milanese,
ha già registrato negli anni recenti un forte svi-
luppo di grandi superfici commerciali, motivato
principalmente dalle barriere all’ingresso poste
dal comune di Milano, come nei casi del centro
commerciale Metropoli nel comune di Nova-
te Milanese e dell’aggregato commerciale di
Baranzate (Esselunga-Decathlon-Castorama),
entrambi ai margini del confine comunale mi-
lanese.
A nord, nella conurbazione della Brianza mila-
nese è riconoscibile una polarità commerciale
lineare - unica per sviluppo e densità di pre-
senze nell’intero ambito regionale - attestata
lungo l’asse della Nuova Valassina, caratteriz-
zata dall’integrazione dell’offerta strettamen-
te commerciale con altre attività di scambio,
ristorazione e tempo libero. Questa direttrice è
attualmente teatro di una nuova fase di conso-
lidamento, con le numerose operazioni di tra-
sformazione di aree industriali dismesse, sia in
comune di Milano (Bicocca, ex Marelli), sia nei
comuni metropolitani, che hanno consentito la
realizzazione di nuove grandi superfici e spazi
per il tempo libero, anche in forte concorrenza
diretta, come nel caso dei due multiplex di Bi-
cocca e di Sesto.
Anche un altro forte sistema lineare - Lorenteg-
gio-Vigevanese - è caratterizzato dalla continu-
ità spaziale tra una delle principali direttrici sto-
riche del commercio urbano milanese e il suo
sviluppo nell’area metropolitana. Qui si sono
concentrati, nel corso dell’ultimo decennio, in-
vestimenti e progetti della grande distribuzione
commerciale che hanno costruito un interes-
sante “catalogo” di formati tradizionali e moder-
ni: il commercio urbano di vicinato integrato
da medie e grandi superfici del Lorenteggio, il
superstore Esselunga nel PRU Bisceglie, gli sto-
rici insediamenti Metro e Ikea, l’aggregazione
commerciale Decathlon-Castorama, la sequen-
za degli outlets della moda, i mercati tematici
della domenica mattina di Cesano Boscone e
Corsico.
Si tratta come si vede di una varietà di situazioni
e di figure della riorganizzazione dei luoghi del
commercio, il cui studio andrebbe approfondi-
to per riuscire a delinearne il ruolo, che ormai
sappiamo essere non solo economico e territo-
riale, ma anche per vari aspetti sociale.
Postfazione
Il testo che precede questa postfazione è stato
pubblicato nel giugno 2009. Mi è sembrato utile
riproporlo nella sua versione originale in quan-
to molte considerazioni sul ruolo del commer-
cio nella definizione delle polarità territoriali e
sulla geografia di tale attività nell’area milanese
sono ancora valide. Altri elementi dello scenario
sono invece cambiati, a partire dagli effetti del-
la crisi economica e dal mutato atteggiamento
nei confronti delle pratiche di consumo: se all’o-
rigine del ridimensionamento degli acquisti c’è
un indubbio riferimento alla minore disponi-
bilità economica, non vanno trascurati anche
fattori diversi che tendono a mettere in crisi un
modello di consumo che ha visto nello sviluppo
dei centri commerciali suburbani il suo motore
principale. In questo cambiamento di scena-
rio agiscono fattori diversi, da una maggiore
sensibilità nei confronti del consumo “ecologi-
camente orientato” - che coglie diversi aspetti,
dalla ricerca dei prodotti delle filiere produttive
corte al contenimento degli spostamenti su
gomma, che hanno un riscontro nelle pratiche
d’uso del territorio - alle politiche di conteni-
mento della trasformazione del suolo che indi-
rizzano le nuove realizzazioni verso le aree già
urbanizzate. In questa direzione, già mettevo in
luce come, soprattutto nel caso di Milano e del-
la prima corona di antica industrializzazione, le
opportunità urbanistiche di riutilizzo delle aree
dismesse avevano determinato un significativo
cambiamento nella geografia della localizzazio-
ne della grande distribuzione, con la creazione
di alcune importanti aggregazioni di commer-
cio e altre attività nei programmi di riqualifica-
zione urbana.
Nel frattempo, è stata anche sviluppata una ri-
flessione più approfondita sul significato terri-
toriale delle polarità, sia attraverso il tentativo di
concettualizzare analogie e differenze tra “nodo”,
“polo” e “centro”, sia attraverso lo studio di casi di
polarità commerciali il cui ruolo emerge come
rilevante nelle dinamiche di riorganizzazione
spaziale e funzionale. Nel concetto di “nodo” è
determinante la dotazione infrastrutturale che
ne determina una accessibilità multimodale
143
che consente un’alta intensità e sovrapposizio-
ne di flussi (di persone, di merci, di informazio-
ni). Il concetto di “centro” rimanda in più ad un
carattere di urbanità legato ad una forte domi-
nante dello spazio pubblico, inteso non tanto
in riferimento al suo statuto proprietario ma
alle pratiche d’uso che lo contraddistinguono,
una urbanità non più associabile solo alla città
tradizionale ma declinabile in forme diverse,
come diverso è lo spazio post-metropolitano in
cui ci troviamo a sviluppare nuove pratiche di
vita e di consumo. Il concetto di “polo” associa i
caratteri dominanti appena richiamati, ricono-
scendo anche una capacità di riorganizzazione
delle relazioni spaziali e funzionali - gerarchi-
che ma anche legate alle specializzazioni e alla
multifunzionalità - dei sistemi insediativi a scala
territoriale. Per quanto riguarda la ricerca empi-
rica, è stato condotto uno studio approfondito
sul sistema di offerta della grande distribuzione
nei suoi diversi formati e delle grandi strutture
per il tempo libero, con l’obiettivo di definire i ca-
ratteri ed il ruolo territoriale delle grandi polarità
interregionali: uno degli obiettivi di tale studio
è stato infatti il disvelamento delle strategie lo-
calizzative e l’esplorazione delle modalità di go-
verno urbanistico di attività che hanno bacini di
gravitazione degli utenti che sono ampiamente
sovraregionali.
Nello scenario di mutamento sinteticamente
richiamato, ritengo che si andrà delineando un
processo di declino o di ridimensionamento per
alcune grandi strutture o aggregazioni commer-
ciali, penalizzate da scarsa accessibilità multimo-
dale o da non chiara qualità dei caratteri spaziali
o merceologici. Il fenomeno del demalling che
ha già caratterizzato situazioni dove il ciclo del
grande sviluppo del commercio extraurbano è
stato molto anticipato rispetto al nostro paese,
potrebbe rappresentare da un lato un segnale
di attenzione rispetto alle tendenze in atto e,
dall’altro, un’indicazione di prospettiva sul riuti-
lizzo di contenitori commerciali in dismissione.
Nello stesso scenario, è probabile un processo
di selezione e di consolidamento delle aggre-
gazioni commerciali che manifestano in modo
più chiaro i caratteri di polarità nel senso sopra
richiamato, che associa qualità del nodo e della
centralità. Nell’area milanese un caso interessan-
te di tale processo è rappresentato da Milanofio-
ri nord, ultimo esito di una grande operazione
di trasformazione di un ampio ambito agricolo
nella parte sud dell’area milanese, che appare
come il completamento, ad oggi, di un insieme
di interventi con varia destinazione che si sono
susseguiti dalla metà degli anni ’70 nei comuni
di Assago e di Rozzano. Dopo la creazione del
grande complesso terziario di Milanofiori, al
tempo innovativo per la ricerca tipologica e tec-
nologica, che tuttavia scontava il peccato d’o-
rigine di andare ad intaccare i fertili terreni del
sud Milano, si sono susseguiti la realizzazione
del centro commerciale ad insegna Euomercato
e, all’inizio degli anni novanta, del Forum di As-
sago, grande spazio multifunzionale per eventi
e tempo libero. Dalla seconda metà degli anni
2000, dopo il raddoppio del centro commercia-
le, prende avvio lo studio del masterplan e poi la
graduale realizzazione di Milanofiori nord. Alcu-
ni elementi caratterizzano in modo innovativo
questa polarità multifunzionale: il disegno uni-
tario conseguente all’esistenza di un unico ma-
sterplan, la varietà dei progetti architettonici in
generale di alta qualità, la presenza di interventi
e attività con scala e funzioni eterogenee, tra le
quali anche la residenza, una certa attenzione
al disegno degli spazi pubblici e del verde di
connettivo. Un fattore di particolare rilievo nel -
probabile - consolidamento della polarità è l’ac-
cessibilità tramite il trasporto pubblico, realizza-
ta con il prolungamento della linea verde della
metropolitana di Milano. Sarà possibile valutare
solo tra qualche tempo e con il consolidamen-
to delle pratiche di consumo e soprattutto del-
le pratiche d’uso dello spazio se anche qualche
forma di nuova urbanità riuscirà a caratterizzare
Milanofiori nord e a farne un nuovo nodo nel si-
stema delle centralità metropolitane.
Milano: C.so Matteotti
14
luglio_agosto 2009
Malpensa, Linate, Orio al Serio
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Volare alto
C
he ruolo può giocare e cosa deve es-
sere oggi un aeroporto per affermar-
si come infrastruttura strategica nei
processi di sviluppo competitivo di
un territorio?
E per il nostro territorio i tre scali di Malpensa,
Linate e Orio che sistema generano per con-
sentirci di connetterci alle grandi reti di co-
municazione internazionali ed Europee e per
collegare Milano al resto del mondo? Come
devono aprirsi queste tre porte ai visitatori
dell’Expo 2015, quali biglietti da visita della
nostra città e regione?
Domande a cui abbiamo cercato di dare una
risposta in questo numero di Dedalo attraver-
so il contributo di numerose testimonianze e
di diversi punti di vista. I problemi sono noti e
chi viaggia conosce bene le ricadute in termini
di disagio e di tempo perso per la congestione
del traffico aereo, per i nodi della sicurezza: gli
aeroporti possono diventare alcuni tra i luoghi
più critici e difficili in cui stare.
L’aeroporto è una delle infrastrutture centrali
per sostenere la competitività dei sistemi ter-
ritoriali ed un rapido sguardo ad altre realtà
è sufficiente per comprendere l’esigenza di
scelte chiare e coerenti. Il londinese Heathrow
è il terzo aeroporto al mondo per traffico di
passeggeri grazie alla capacità che ha avuto la
città di risollevarne le sorti. Francoforte era un
caposaldo militare, il successo della sua ricon-
versione è visibile e confermato dai numerosi
premi ottenuti per il suo buon funzionamen-
to. L’aeroporto Barajas a Madrid, di Richard
Rogers, terminato da pochi anni, ha saputo
caratterizzarsi anche come capolavoro di ar-
chitettura in sé.
Un aeroporto: una “macchina “ complessa che
offre servizi, che raccoglie aerei, persone, auto-
mobili, merci e bagagli, tutti destinati a mete
diverse; una grande infrastruttura logistica che
va governata con professionalità ed efficienza.
Non è un motivo sufficiente perchè i luoghi
debbano essere privi di valore estetico come
troppo spesso accade.
Spesso le priorità progettuali sono rivolte al
funzionamento della macchina, alla maggio-
re efficienza dei collegamenti interni, il resto
rischia di essere penalizzato dalle priorità di
esercizio dell’infrastruttura. Ma la nostra realtà
ci porta a riflettere sul fatto che la logistica de-
gli spostamenti non è un fenomeno affronta-
bile e risolvibile solo entro i perimetri aeropor-
tuali. Sappiamo bene che sulla qualità di uno
scalo aeroportuale incidono pesantemente
tutti i nodi infrastrutturali viari e ferroviari che
lo connettono al resto del territorio. Nel trian-
golo Linate, Malpensa, Orio, la strategia di col-
legamento dei tre scali è fondamentale.
Malpensa è, infatti, più o meno facilmente
147
raggiungibile da chiunque ma è privilegiato il
passaggio radiocentrico dalla città di Milano,
ed i collegamenti orizzontali con il resto del
territorio sono assolutamente insufficienti, la
Pedemontana potrà certamente contribuire a
modificare questo limite di accessibilità.
Anche sul fronte ferroviario i limiti sono cono-
sciuti: il Malpensa Express arriva alla stazione
delle ferrovie Nord di Piazza Cadorna, con al-
cune difficoltà di raccordo con il sistema fer-
roviario Lombardo e Nazionale e non esiste
attualmente collegamento con Linate. I tre ae-
roporti sono serviti da autobus navetta ma la
congestione autostradale rende problematico
il servizio.
E mentre da anni si elencano i problemi e le
possibili soluzioni, il mercato della domanda
cambia e cambia l’offerta, i pesi e gli usi delle
varie infrastrutture si modificano richiedendo
nuove strategie aggressive o conservative, con
il rischio, in assenza di una politica comune, di
dirottare la domanda nazionale verso infra-
strutture non Italiane, con un danno irrecupe-
rabile per la nostra economia.
Dalle pagine di questo numero di Dedalo,
emergono fortunatamente visioni e prospetti-
ve che paiono più che speranze. Ma l’obiettivo,
quale deve essere?
È sufficiente uno sguardo alle classifiche di
Milano rispetto agli hub europei, contenute
negli articoli successivi, e una riflessione sugli
scenari da oggi al 2015, per essere certi di una
cosa: non dobbiamo porre nessuna limitazio-
ne all’immaginazione per il rinnovamento dei
nostri scali. Una considerazione, questa, che
deve venire prima di qualsiasi discorso relati-
vo ai piani industriali, alla revisione degli slot,
ai ben noti temi sul futuro di Malpensa. Già
nel 1906 Milano colse l’occasione della prima
esposizione universale per tuffarsi nel nuovo
secolo con dignità valorizzando diversi luoghi
della città.
Oggi, o nel 2015, il valore che sapremo dare
agli eventi, sarà anche determinato dalla ca-
pacità di trasformare in sistemi intelligenti e
vivaci le nostre porte di accesso al mondo e
dal mondo. Milano è e sarà un gateway delle
eccellenze di questa nazione, una fucina di
progetti, di imprenditorialità, una porta per
le nostre capacità di sviluppare innovazione.
I visitatori che verranno a Milano nei sei mesi
dell’Expo, e quelli che vi transiteranno negli
anni successivi, sono un incentivo per interve-
nire realmente sul sistema aeroportuale.
La storia è ricca di esperienze simili: Papa Sisto
V per accogliere i pellegrini in visita alle sette
chiese del suo giubileo in cinque anni demoli-
sce strade, forma piazze e posiziona obelischi a
segnare i percorsi. Siamo nel millecinquecen-
to. Anche noi abbiamo poco più di cinque anni
per prepararci e una governance che deve
fungere da acceleratore. La sfida che dobbia-
mo vincere è quella di far diventare il nostro
sistema aeroportuale una eccellenza del made
in Italy, chi attraverserà i nostri aeroporti dovrà
avere l’idea di passare da una galassia ad un’al-
tra, dal resto del mondo a Milano.
Dovrà, sceso dall’aereo, accorgersi della capa-
cità della nostra ingegneria nella creazione di
nuovi modelli di strutture. Dovrà apprezzare
le qualità costruttive e imparare a conoscere
il valore e il talento delle imprese italiane, la
creatività degli architetti e designer nell’espri-
mere le forme più adeguate e più contempo-
ranee.
Intorno ad un progetto vero Milano non ha
mai fatto mancare la sua capacità al fare.
Ora abbiamo una grande opportunità nella ri-
valutazione dei nostri hub, pronta per essere
raccolta pur nella sua complessità. Il futuro è
di chi lo sa possedere.
Milano: traffico delle ore di punta in uscita da Milano
149
14 M
alpensa è una risorsa indispensabi-
le e sottovalutarla significa ridurre
soprattutto il potenziale di crescita
competitiva del Made in Italy, che
luglio_agosto 2009 nella sfida della globalizzazione si gioca a par-
Malpensa, Linate, Orio al Serio tire dalle infrastrutture.
Non c’è in Europa un’area economicamente
forte comparabile alla macroregione del nord
Carlo Sangalli Italia, che sia sprovvista di un hub. Un hub per
Presidente della Camera di Commercio il nord del Paese non è una recriminazione lo-
di Milano calistica. Rappresenta invece un “atto dovuto”
per questa area che in tante occasioni si è fatta
carico - da sola - del proprio destino di aper-
tura e modernizzazione e di quello dell’intero
Paese. E lo ha fatto partendo da quella popo-
lazione dinamica e globale delle imprese, che
nel Nord Italia sono la metà del totale naziona-
le, 2 milioni e mezzo su poco più di 5 milioni.
Questa è un’area tra le più avanzate in Europa,
che trova in Milano un nodo importante della
rete globale.
La Lombardia è crocevia di flussi di capitale in
entrata e in uscita: sono oltre 7 mila le multi-
nazionali lombarde che investono all’estero,
e rappresentano il 41% del totale nazionale.
Mentre le multinazionali straniere in Lombar-
dia sono quasi 4 mila, il 52% del dato naziona-
Malpensa e Linate: le. L’interscambio della Lombardia con l’estero
crea affari per oltre 235 miliardi di euro, pari ad
il gioco della torre? un terzo del totale nazionale. Attraverso gli ae-
roporti lombardi passa il 42% del totale delle
merci importate per via aerea in Italia e il 30%
del totale esportato.
Questo è, quindi, il mercato che va valorizza-
to ma che, allo stesso tempo, rappresenta una
grande opportunità di sviluppo. E proprio il
mercato di qualità del trasporto aereo sta al
Nord. Senza un grande aeroporto interna-
zionale si rischia di mettere in crisi il sistema
lombardo con pesanti riflessi anche a livello
nazionale.
E su questo tema il mondo produttivo vive
una forte preoccupazione. L’attuale depoten-
ziamento dello scalo, secondo una nostra in-
dagine, ha conseguenze negative per quasi 3
imprese su 4. Secondo il 35% dei nostri inter-
vistati, a rimetterci è soprattutto l’attrattività
di Milano. Ridimensionare Malpensa costa alle
imprese 4 miliardi di euro. Si rischia inoltre di
perdere 100 imprese estere che operano nel
nostro territorio, che significa 10mila posti di
lavoro in meno solo in questo settore. Un dato
che, a livello generale nella Lombardia può ar-
rivare a 56mila unità nei prossimi sei anni. È un
problema non solo occupazionale, ma anche
relativo alla produttività delle imprese del ter-
ritorio.
La Camera di commercio di Milano ha infatti
stimato i disagi che i manager della moda e
della finanza devono affrontare a causa del
151
ridimensionamento delle rotte aeroportuali;
tenuto conto del maggior numero di ore im-
piegate per raggiungere le stesse destinazioni
di prima e per la riduzione della frequenza dei
voli, abbiamo visto come ogni manager perda
circa due settimane di lavoro all’anno.
Di fatto, il ridimensionamento delle rotte dan-
neggia anche l’accessibilità di Milano: stiamo
perdendo posizioni rispetto alle altre grandi
città internazionali, superati ormai da Istanbul,
Helsinki e Vienna. Milano oggi è ottava tra le
città metropolitane globali, e questa posizione
non deve arretrare, ma deve essere consolida-
ta. È questo un obiettivo irrinunciabile che ci
spinge, come Camera di commercio, a chie-
dere la liberalizzazione del trasporto aereo, at-
traverso l’apertura degli accordi bilaterali per
le rotte intercontinentali, l’ampliamento dei
diritti di traffico e la liberalizzazione degli slot.
Oggi Malpensa richiede dunque un impegno
più forte e preciso: un supplemento di respon-
sabilità da parte di tutti.
La Camera di commercio di Milano si è spesa in
questo senso in varie occasioni.
In particolare il 7 febbraio dell’anno scorso ha
organizzato un importante convegno che ha
prodotto il manifesto per Malpensa sottoscrit-
to da 47 rappresentanze economiche e istitu-
zionali. Una riflessione, tuttavia, va fatta anche
su Linate. Tra i due aeroporti milanesi non va
fatto il gioco della torre: esiste lo spazio per
entrambi.
Del resto tutte le grandi aree metropolitane
mondiali paragonabili a Milano hanno almeno
due aeroporti; la questione è definire i ruoli e
le relative funzioni. Se da un lato è chiaro che
Malpensa può avere un ruolo di raccordo per
i voli internazionali e intercontinentali, Linate,
riveste importanza per i collegamenti veloci,
vitali per gli affari con le principali città euro-
pee ed italiane. È il caso degli appuntamenti
lavorativi “in giornata”, i cosiddetti “point”.
Riguardo alla proposta di limitare il ruolo di Li-
nate alla navetta Milano-Roma vorrei fare una
considerazione.
Dal prossimo dicembre le due città saranno
collegate dall’Alta velocità ferroviaria. La tratta
aerea Milano Roma è tra quelle a maggior traf-
fico nella stessa classifica europea che vedeva
la Madrid-Barcellona al primo posto; da quan-
do, però, tra le due città spagnole, sono stati
introdotti i treni ad alta velocità, questa rotta
aerea è passata dal primo all’ottavo posto della
classifica.
Bisogna quindi attentamente valutare il desti-
no e le potenzialità della proposta di ridimen-
sionare Linate in questi termini. Già in un son-
daggio realizzato dalla Camera di commercio
ad inizio del 2009 il 70% degli imprenditori di
Milano e provincia ha dichiarato di voler utiliz-
zare i treni ad alta velocità per raggiungere la
capitale.
Su Malpensa il medio periodo darà sicuramen-
te delle risposte ai timori e alle speranze. Ma
esistono già oggi delle priorità che dettano l’a-
genda delle istituzioni: prima fra tutte l’Expo.
Il 74% delle imprese ha da tempo indicato
come priorità di intervento proprio i trasporti.
Con il completamento di infrastrutture impor-
tanti come la Pedemontana, Malpensa sarà
raggiungibile entro un’ora dalla maggioranza
del territorio del nord Ovest e avrà un bacino
di 10 milioni di utenti. L’opportunità di servizio
e di sviluppo anche per Alitalia - CAI è enorme.
Ma è necessario muoversi in fretta, perché in
questo caso il tempo non è un buon alleato.
Milano: vista aerea del cimitero maggior,
verso i terreni di Expo
153
15 P
er lo più si tratta di attraversamenti di
quella che viene definita la città diffusa,
la metropoli, la Brianza operosa o l’est
“ormai compromesso” e perciò, a ben
settembre_ottobre 2009 vedere, si tratta di situazioni che poco hanno da
On the road sperare in una radicale conversione. Parliamo di
strade che percorrono uno dei territori più viva-
ci del paese, le nostre province, con una storia di
Cecilia Bolognesi borghi e frazioni che nel tempo si sono lasciate
attraversare da spinte economiche e di interes-
se vistose, a volte prepotenti e arroganti negli
esiti che hanno prodotto sul territorio. Molti pa-
esaggi sono stati violati senza alcuna esitazione.
Altri sono rimasti congelati dentro a iniziative di
tutela, ma spesso privi di vere azioni di riqualifi-
cazione o investimenti ambientali.
Un vero e chiaro disegno unitario degli spazi
aperti, qualcosa che sappia dialogare con il
segno forte delle infrastrutture in procinto di
essere realizzate, è ancora lontano da venire.
Chiaramente abbiamo fatto passi da gigante
rispetto a quando il passaggio di una strada
si risolveva con il suo mero tracciato e la co-
struzione; oggi prima di costruire affrontiamo
temi quali l’ottenimento del consenso, lo stu-
dio finanziario, lo studio delle valorizzazioni
al contorno, l’impatto paesistico, le compen-
sazioni ambientali. Siamo perciò oltre il “male
necessario” che spesso connotava il passaggio
Realizzare il meglio di un’infrastruttura e siamo finalmente appro-
dati all’era dell’infrastruttura considerata come
una straordinaria opportunità per ricostruire
l’ambiente e il paesaggio. Le opere di com-
pensazione di Pedemontana valorizzeranno
gli spazi verdi a est e a ovest dell’autostrada
secondo l’ampio progetto di una greenway. Si
tratterà di connettere tra loro più paesaggi in-
teressati dal nuovo tracciato, in un disegno ri-
conoscibile. Ma le infrastrutture in gioco sono
anche altre: la Brebemi iniziata nel luglio 2009,
la tangenziale est est e, anche se ancora come
ipotesi, la tangenziale ovest. In sostanza mai
come ora il territorio della provincia di Milano
è oggetto di interventi temporalmente vicini o
poco lontani che riguardano le infrastrutture.
Se fossimo ad esempio in grado di quantificare
globalmente le terre smosse dalla realizzazio-
ne di questo prossimo scenario tra tangenziali
e autostrade, ci renderemmo conto che anche
Milano potrebbe avere come Roma sette colli,
frutto della raccolta delle terre da scavo in più
punti. Invece uno sguardo generale ci manca
ancora. Avremo quasi un anello di completa-
mento di infrastrutture attorno alla città. Delle
leggi che iniziano a proporre modelli econo-
mici di valorizzazione dei terreni circostanti
alle stesse. Dobbiamo ricercare delle visioni.
Intrecciare amabilmente una politica infra-
strutturale con un paesaggio per alcuni versi
da esaltare, per altri da addomesticare.
155
Parkway, greenbelt, paesaggi pubblici, resi-
denze per tutti, proviamo a sostituire le nostre
percezioni da tardo neorealismo quali tangen-
ziale, parco agricolo, bordo urbano ecc. ecc.
con delle visioni più ottimistiche. A New York il
pianificatore Moses a metà del secolo scorso si
spende nel progetto e realizzazione di meravi-
gliose parkways, dove l’infrastruttura si snoda e
pavoneggia in splendidi scenari trattati a parco.
Ecco allora Bronx River Parkway, Henry Hudson
Parkway, i sistemi di parchi della Contea di We-
stchester, i parchi di Long Island quali Jones
Beach Statepark Parkway, Southern Parkway.
Il binomio strade e parchi, ovvero il tracciato
stradale che attraversa la natura, si porta dietro
altri obiettivi: l’istituzione lungo queste strade
nel verde di attività ricreative, l’apertura e boni-
fica di zone prima inutilizzate, la felice diminu-
zione della pressione veicolare, la collocazione
della popolazione anche in fasce decentrate
ma ambientalmente privilegiate.
Possiamo spegnere questa visione pensando
alle migliaia di capannoncini, cave, industrie
dismesse, quartieri dormitorio, esperimenti
edilizi che le nostre infrastrutture incontreran-
no. Possiamo rianimarla con un mestiere pa-
ziente ma coraggioso e felicemente visionario,
disegnando il contorno di queste infrastrut-
ture, inseguendo l’idea migliore che abbiamo
per il nostro vivere.
15 D
a anni ci si è accorti che il sistema delle
relazioni (e quindi degli spostamenti)
nella regione milanese è molto cam-
biato, almeno a partire dalla fine degli
settembre_ottobre 2009 anni’70. Sia negli orari che nella matrice “origi-
On the road ne/destinazione”. Il grosso dei movimenti non
è più quello tipico della struttura fordista della
produzione, centrata sulle grandi fabbriche,
Fabio Terragni con orari di entrata e di uscita sempre uguali,
Amministratore delegato Tem con flussi sempre dalla periferia verso il centro
Tangenziale esterna milanese industriale (o dei servizi) e viceversa. Oggi le
fasce orarie dette “di punta” si sono molto dila-
tate. Capita di frequente a tutti noi di muoverci
più volte nell’arco di una sola giornata e in di-
verse direzioni, sempre più spesso verso desti-
nazioni che una volta sarebbero state conside-
rate “non centrali”. E così capita alle merci, che
si spostano di fabbrica in fabbrica, di centro
logistico in centro di distribuzione, senza ne-
cessariamente dover finire nel ”centro”.
Il passaggio da un sistema delle relazioni do-
tato di un forte centro attrattore a un sistema
reticolare e diffuso sul territorio, particolar-
mente evidente nell’urbanizzazione milane-
se, implica una conseguente ristrutturazione
2014: dei sistemi di trasporto e delle infrastrutture
viarie e autostradali. Un riassetto che permet-
Raddoppio ta di evitare di dover comunque passare per
quell’ex-grande centro, rappresentato dalla
Tangenziale Est città di Milano e dalle sue immediate propag-
gini, che spesso si trasforma in una strozzatura
dannosa in termini di congestione del traffico:
tempo sprecato e inquinamento (per non par-
lare dello stress accumulato).
Risolta dalla quarta corsia la principale “trap-
pola” autostradale, ossia la Milano-Bergamo,
l’esperienza quotidiana di questi anni per-
mette di individuare due elementi principali
del collo di bottiglia milanese: il tratto urbano
dell’A4 (dalla barriera Agrate all’uscita per Via
Certosa) e la Tangenziale Est. In questi due casi,
l’unica speranza è di potere percorrere i tratti
incriminati in orari “di morbida”, tipo in tarda
mattinata-primo pomeriggio o dopo le 8 di
sera. Ma se capita di dovere passare in uno di
questi tratti in altre fasce orari, ci si deve rasse-
gnare, qualsiasi sia la direzione di percorrenza,
a incontrare code e rallentamenti.
L’obiettivo di realizzare dei by pass che per-
mettano di fluidificare il traffico nella regio-
ne urbana milanese è alla base di molti dei
progetti in corso di realizzazione: assolverà a
questa esigenza - almeno in parte - l’Autostra-
da Pedemontana Lombarda, che una volta in
funzione consentirà a chi proviene da Varese e
Como e si sposta verso Bergamo (e viceversa)
di non passare per Milano, e soprattutto darà
all’affollatissima Brianza una strada rapida di
collegamento “interno” che permetterà a cen-
tinaia di migliaia di auto e veicoli di trasporto
157
di “saltare” l’imbuto dell’A4.
A maggior ragione questo schema si applica
alla Tangenziale Esterna di Milano, una bretella
autostradale di 34 chilometri destinata a colle-
gare l’A1 all’altezza del casello di Melegnano,
all’A4 all’altezza di Caponago/Cambiago, met-
tendo in relazione tra loro importantissime
arterie di collegamento tra Milano e l’est mila-
nese come la Padana Superiore, la Cassanese,
la Rivoltana, la Paullese e la Via Emilia. Inoltre la
Tangenzale Esterna metterà in diretta connes-
sione tra loro con 7 svincoli centri importanti
dell’est milanese come Gorgonzola, Melzo,
Paullo e Melegnano (permettendo lo scambio
intermodale con le metropolitane 2 a Gorgon-
zola e 3 nella futura stazione di Paullo oltre
all’interconnessione con le linee ferroviarie Mi-
lano-Venezia e Milano-Bologna) e soprattutto
rappresenterà la gronda di distribuzione del
traffico in ingresso e in uscita dalla Brebemi, la
nuova autostrada di collegamento tra Milano
Bergamo e Brescia i cui lavori sono partiti nel
luglio scorso. Alla Tangenziale Esterna vera e
propria si affiancheranno interventi di riqua-
lificazione della viabilità ordinaria per altri 30
km di strade; nel complesso il sistema TE at-
traverserà 34 Comuni in tre ambiti provinciali
(Monza e Brianza, Milano e Lodi) e interesserà
3 parchi: il Parco del torrente Molgora, il Par-
co Agricolo Sud di Milano, il Parco della Valle
dell’Adda Sud.
Con la Tangenziale Esterna, chi proverrà da Bo-
logna e sarà diretto verso Venezia non dovrà
più imboccare la strozzatura rappresentata
dall’attuale Tangenziale Est, che, data la sua
prossimità alla città, servirà - come già oggi ac-
cade - principalmente come circonvallazione
per gli spostamenti locali interni alla città o alla
prima fascia metropolitana. L’effetto atteso è
quello di un significativo decongestionamen-
to della Tangenziale Est e una ottimizzazione
del traffico in tutto il quadrante est di Milano.
Della Tangenziale Esterna si parla da molti
anni, ma l’iter progettuale è - a differenza di al-
tri casi, come Pedemontana - relativamente re-
cente. Il primo progetto è stato promosso dalla
Tangenziali Esterne di Milano SpA (Autostrade
per l’Italia S.p.A. 32%, Milano Serravalle Milano
Tangenziali S.p.A. 32%, ASAM S.p.A. 14,99%,
Società Autostrada Torino-Alessandria Piacen-
za S.p.A. 8%, Autostrade Lombarde S.p.A. 8%,
Intesa Sanpaolo S.p.A. 5%, Provincia di Milano
0.01%) nel 2003. Ma il primo tracciato ha visto
l’iniziale opposizione della maggior parte dei
Comuni interessati, situazione che ha indotto
Regione Lombardia e Provincia di Milano ad
un lungo lavoro di concertazione con gli enti
locali per modificare il progetto.
Il primo elaborato progettuale del giugno
2003 è stato modificato integrando le pre-
scrizioni della Regione Lombardia, della Com-
missione Via del Ministero dell’Ambiente, e di
Anas, giungendo nel dicembre del 2004 a un
progetto preliminare approvato dal Cipe nel
luglio 2005 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficia-
le nel Marzo 2006. Nonostante le revisioni, il
progetto comunque è osteggiato dai Comuni;
vista la perdurante opposizione, Regione Lom-
bardia ha proposto di promuovere un “Accor-
do di programma” per definire non solo le con-
dizioni di condivisione dell’opera autostradale
ma anche gli interventi generali di migliora-
mento della mobilità nel territorio interessato.
L’Accordo di programma è stato siglato il 5
novembre 2007, ed ha avuto come primi esi-
ti l’inserimento a carico del futuro concessio-
nario degli oneri relativi alla progettazione e
realizzaione del sistema di mobilità comple-
mentare (circa 30 Km, quasi quanti i 34 Km del
tracciato dell’Autostrada), il rafforzamento del-
le connessioni e dei nodi di scambio con l’at-
tuale linea 2 della Metropolitana; l’accordo per
promuovere (non a carico del concessionario)
il prolungamento della MM2 da Cologno a Vi-
mercate e il prolungamento della MM3 da San
Donato a Paullo.
Grazie ai risultati raggiunti nell’ambito dell’Ac-
cordo di Programma, dopo anni di trattative
relative alla localizzazione della nuova Tangen-
ziale Esterna - opera peraltro inserita nella Leg-
ge Obiettivo e passata nelle competenze del
nuovo soggetto concedente regionale CAL
(Concessioni Autostradali Lombarde, costi-
tuito pariteticamente da Regione Lombardia
tramite Infrastrutture Lombarde e ANAS) fi-
nalmente tutti i soggetti istituzionali coinvolti
concordavano sul progetto.
Nel maggio del 2008, CAL ha quindi bandito
la gara pubblica di “project financing per la
progettazione, realizzazione e gestione della
Tangenziale Est Esterna di Milano” (il bando è
tuttora reperibile sul sito di CAL Spa). Valore a
base di gara 1.578.000.000 Euro, desunto dai
costi previsti per la realizzazione del progetto
preliminare. Termine per la presentazione del-
le domande era luglio 2008.
Al fine di ottemperare ai requisiti economici e
tecnici attestanti le richieste capacità di pro-
gettazione, costruzione e gestione, TEM spa
(soggetto promotore del progetto e quindi
di diritto ammesso alla fase di confronto del-
le offerte) ha promosso la costituzione di un
un raggruppamento temporaneo di imprese
comprendente importanti società (tutte italia-
ne) di progettazione, costruzione e gestione
autostradale.
Tra i costruttori sono quindi stati inseriti Impre-
gilo (con il 15,5 delle quote complessive), 4 cen-
trali cooperative (Coopsette al 4,185%, Unieco
al 4,09%, CMB al 4,09%e CMC al 3,235%, che
159
nell’insieme ammontano al 15,6% delle quo-
te complessive) e Pizzarotti (con il 7,9% delle
quote complessive), cui si sommano Itinera e
Pavimental con l’1% delle quote ciascuna. Tra
i progettisti si è costituito un Consorzio det-
to Consorzio Tangenziale Engineering, che
partecipa al raggruppamento temporaneo
di imprese con l’1% delle quote complessive
(al consorzio a loro volta partecipano SPEA,
Milano Serravalle Engineering, Sina, Proiter,
Technital e Girpa). Come partner gestori sono
stati inseriti nel raggruppamento temporaneo
d’imprese gli stessi soggetti presenti nella so-
cietà promotrice TEM spa, e quindi Autostrade
per l’Italia, Milano Serravalle, Satap (ciascuna
con uno 0,25%) e infine come socio finanzia-
rio è stata inserita Banca Intesa Infrastrutture
e Sviluppo (BIIS), già socia di TEM spa, con un
ulteriore 0,25%.
Nonostante l’interesse informalmente manife-
stato da società italiane e estere, al momento
della presentazione delle qualifiche richieste
l’unica offerta formalizzata è risultata essere
quella promossa da TEM spa e dal suo rag-
gruppamento temporaneo di imprese. Nel
mese di marzo 2009 la gara è stata formal-
mente aggiudicata da CAL al raggruppamen-
to temporaneo d’imprese, che nel frattempo
si era costituito in società di progetto denomi-
nata Tangenziale Esterna (TE) Spa. La Conven-
zione, atto di regolazione della Concessione
autostradale, è stata firmata da CAL e TE una
prima volta nel marzo del 2009, quindi in se-
guito a modifiche richieste dal Ministero delle
Infrastrutture nuovamente nel luglio 2009, ed
è ora in attesa di essere approvata dal CIPE.
Nel frattempo hanno proceduto i lavori di pro-
gettazione definitiva, il cui termine è previsto
per il prossimo mese di gennaio del 2010. Ed
è proseguito su due canali. Il primo, di natura
istituzionale, ha visto attivi i tavoli territoriali e
ambientali istituiti nell’Ambito dell’Accordo di
Programma, al fine di completare la concerta-
zione con gli enti locali: è stato quindi trovato
il consenso su importanti modifiche proget-
tuali da apportare al progetto preliminare, per
esempio relativamente al tratto, detto “arco
TEM”, compreso tra Cassanese e Rivoltana, su
cui è previsto l’innesto della Brebemi. Il se-
condo canale, che ha alimentato il primo, è di
natura prettamente tecnica. In base alle nor-
me sul project financing, il raggruppamento
temporaneo d’impresa si era dato delle regole
interne, formalizzate in un “Accordo Quadro e
Patto Parasociale”, che prevedevano la riparti-
zione dei servizi e dei lavori ai soci.
Sulla base di quanto previsto dal Patto Paraso-
ciale, TE ha già affidato la progettazione defi-
nitiva al Consorzio Tangenziale Engineering.
Analogamente i lavori di costruzione verranno
affidati ai soci costruttori, che nel frattempo
hanno già costituito un consorzio.
La Società di progetto Tangenziale Esterna è
quindi caratterizzata da una compagine socia-
le fortemente articolata comprendente diver-
se tipologie di soci.
Socio promotore (Tem SpA),che ha sviluppato
la proposta di Tangenziale Est Esterna, otte-
nendone l’approvazione da parte del CIPE in
data 29-07-05 e che ha promosso la costitu-
zione del raggruppamento di imprese prima
e della società di progetto successivamente;
Soci progettisti (riuniti nel consorzio Tangen-
ziale Engineering); Soci costruttori (Impregilo,
Pavimental, Itinera, Coopsette, Unieco, Cmb,
Cmc, Pizzarotti); Soci gestori (ASPI, Milano
Serravalle,SATAP ); Soci finanziari (Banca Intesa
Infrastrutture Innovazione e Sviluppo)
La presenza di tale articolazione, oltre ad es-
sere richiesta dalle procedure di gara, è giu-
stificata dal fatto che la Società di Progetto è
abilitata ad affidare ai soci la totalità dei servizi
e delle opere necessarie per poter ottempera-
re a quanto previsto dalla Concessione o Con-
venzione. Resta ovviamente salvaguardata
l’autonomia e l’indipendenza di ciascuna delle
parti. Tale principio vale, a maggior ragione,
per la stessa società di Progetto, che al fine di
gestire in modo efficace ed efficiente il rap-
porto con i Soci che saranno affidatari di ser-
vizi e opere, si è dotata di una organizzazione
snella ma solida, che consenta di assumere le
responsabilità che le competono nei confronti
del Concedente e più in generale nei confronti
dei diversi portatori di interesse (stakeholder)
come le Istituzioni Nazionali e locali (Regione
Lombardia, Province di Milano e Lodi, Comuni
interessati) gli enti finanziatori, le comunità lo-
cali, i cittadini.

161
16
novembre_dicembre 2009
Milano nei cantieri dell’arte
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Un patrimonio di
elegante
imprenditorialitá
2.09.09_Conferenza stampa presso Camera
di Commercio di Milano
R
ingrazio moltissimo la Camera di Com-
mercio, ma ringrazio soprattutto la So-
printendenza per aver creduto in que-
sto progetto. Quando con l’architetto
Corrieri (Soprintendenza Beni Architettonici
ndr.) ne abbiamo cominciato a parlare, ci è su-
bito sembrata un’idea importante per questa
città. “Milano nei cantieri dell’arte” è un pro-
getto nato da una positiva sinergia tra mondo
del lavoro e della cultura: tra il saper fare e la
consapevolezza di cosa Milano può esprimere
attraverso il suo patrimonio storico.
Le grandi fabbriche del ‘400 erano i cantieri
dell’arte che oggi rivisitiamo e proponiamo
come percorsi di conoscenza. Un’immagine
di Milano che Carlo Cattaneo ben delineava
a metà ottocento nel volumetto Presagi della
futura grandezza di Milano: “…la laboriosità
schiva dei suoi abitanti, le numerose scuole di
arti e mestieri, la classe dirigente operosa che
viveva in palazzi più eleganti e belli che non
sfarzosi”. Sono gli aspetti che ci hanno indiriz-
zati nel progetto che oggi presentiamo e che
abbiamo tenuto presente nell’articolazione
delle sessioni di lavoro: l’imprenditorialità del
saper costruire e del saper mantenere, la com-
petenza tecnica e la ricerca scientifica, il rispet-
to del bello e la sua fruizione. L’Expo 2015 è
una tappa di un percorso che crediamo possa
costituire una chiave di sviluppo economico,
è l’occasione per ritornare a parlare di Milano
non solo come città “mordi e fuggi”, ma anche
come sistema in grado di organizzare un’offer-
ta per il tempo libero delle presenze d’affari e
per il turismo artistico e culturale.
Milano e il suo territorio dispongono di un pa-
trimonio storico non conosciuto, un potenzia-
le che merita un’attenzione particolare come
rete attrattiva per l’Expo 2015. Non so se ver-
ranno 23 milioni di persone a visitare l’Expo,
so che ogni anno giungono in Milano per i più
svariati motivi (dallo studio alle cure mediche,
dal lavoro allo svago) milioni di persone, di cui
solo una su tre si ferma almeno una notte in
albergo.
So anche che pochi pensano alla filiera delle
costruzioni Milanese come a una filiera quali-
ficata e di eccellenza nelle opere di restauro e
conservazione. Noi vogliamo aprire i cantieri
dell’arte per far vedere come siamo intervenu-
ti attraverso un’importante azione congiunta
tra tutti gli attori: committenti pubblici e pri-
vati, imprese, istituzioni. Far conoscere un po’
di più ai milanesi, a partire da quest’anno, gio-
ielli come San Maurizio o la Cappella Portinari
o San Celso e organizzarci, assieme a quanti
sono già presenti oggi e ad altri domani, per
rendere permanente questa capacità espositi-
163
va, è un impegno che Assimpredil Ance si è già
preso, nella certezza del suo ritorno positivo,
per la nostra città e per quanti vi lavorano. È
con questo spirito dunque che nasce “Milano
nei cantieri dell’arte”: si tratta di una manifesta-
zione complessa, ideata da Assimpredil Ance,
Camera di Commercio e Soprintendenza ai
Beni Culturali con la collaborazione dell’Ufficio
Beni Culturali della Diocesi di Milano e artico-
lata in 4 eventi, che da oggi sino al 2015 pun-
terà a valorizzare le qualità e le potenzialità di
Milano come città d’arte e lo farà in un modo
inconsueto e innovativo, ossia attraverso la
presentazione e l’analisi di importanti opere
di restauro eseguite negli ultimi 10 anni, spes-
so in presenza di apparati decorativi unici. In
questa prima fase del lavoro, quella del ‘400 e
‘500, abbiamo raccolto in un sito dedicato le
immagini di alcuni dei cantieri censiti. Si tratta
di circa 100 interventi con una filiera produt-
tiva estremamente articolata e specializzata.
Proseguiremo il censimento nei prossimi anni
per creare un archivio unico dei più significati-
vi cantieri dell’arte, aperti e chiusi, o in via di re-
alizzazione, nella nostra città e nel nostro terri-
torio. La manifestazione sarà anche l’occasione
per promuovere le competenze, il know-how
e le tradizioni delle numerose imprese milane-
si attive nel settore del restauro conservativo
e del consolidamento statico di edifici storici,
sia sul fronte dei materiali che delle tecniche
di intervento.
I cantieri dell’arte sono infatti i luoghi in cui
innovazione, sperimentazione, ricerca e tec-
nologia generano una rete d’avanguardia nel
nostro sistema, che merita di essere sostenu-
to e valorizzato a livello locale e promosso
all’estero. Si tratta di un progetto ambizioso,
che affronterà il tema del restauro, filo rosso
dell’iniziativa, con un’ottica multidisciplinare,
andando ad analizzarne i diversi aspetti legati
alle tecniche e modalità esecutive, alle risorse
economiche e finanziarie, alle esigenze forma-
tive, alle dinamiche occupazionali, alle ricadu-
te turistiche, solo per citarne alcuni.
La manifestazione avrà inizio venerdì 25 set-
tembre e proseguirà sino a lunedì 28 settem-
bre, in contemporanea con le Giornate Euro-
pee del Patrimonio, vedrà svolgersi 5 convegni
e 7 visite guidate ad opere architettoniche del
‘400 e ‘500, alcune note come Santa Maria del-
le Grazie o le Mura Spagnole, altre meno, come
la chiesa di Santa Maria dei Miracoli presso San
Celso, con il coinvolgimento di oltre 70 relato-
ri, molti dei quali direttamente coinvolti nelle
opere di restauro dei siti visitati. Proseguire-
mo l’anno prossimo il censimento dei cantieri
dell’arte del nostro territorio, come il bellissi-
mo convento dell’Annunziata di Abbiategras-
so che abbiamo recentemente visitato navi-
gando il Naviglio. Nel settembre 2011 si terrà il
secondo evento, dedicato alle architetture del
‘600 e ‘700, e nel 2013 il terzo, focalizzato al pe-
riodo dell’800 e ‘900; nel 2015, durante i 6 mesi
dell’Esposizione Universale, vorremmo offrire
ai visitatori un percorso turistico-culturale dei
cantieri dell’arte per periodi storico-artistici. La
recente nuova impostazione del piano dell’Ex-
po suggerisce un’ipotesi di manifestazione dif-
fusa sul territorio, dove la parte espositiva gio-
cherà solo uno dei ruoli attrattivi e in cui sarà
la città con il suo territorio ad avere un ruolo
predominante.
È questa, dunque, una straordinaria occasio-
ne di visibilità e promozione per Milano che
la nostra città potrà cogliere per aumentare le
opportunità di marketing territoriale.
“Milano nei cantieri dell’arte” vuol essere un
contributo in questo senso. La chiave di let-
tura della manifestazione è che arte, cultura,
attrattività urbana, lavoro e occupazione sono
fattori strettamente correlati l’un l’altro e che
attraverso il contributo e la collaborazione dei
vari attori, ognuno secondo il proprio ruolo e
le proprie competenze, possono essere attuati
gli interventi e i progetti in grado di far rag-
giungere alla nostra città quella grandezza di
cui parlava Cattaneo.
165
16
5.09.09 1° Convegno_Le scoperte nelle ope-
re di restauro: rilettura della storia dell’archi-
tettura del ‘400 e ‘500

novembre_dicembre 2009
Milano nei cantieri dell’arte
Empio Malara
Presidente Istituto per i Navigli
Associazione Amici dei Navigli
“...condurre
acque da un loco
a un altro”
N
el ‘400 e nel ‘500 Milano ha svolto in
Europa un ruolo centrale nella costru-
zione dei canali e nella distribuzione
delle acque per l’irrigazione e per la
produzione di energia.
Fernand Braudel, autore dell’opera Civiltà e
imperi del Mediterraneo nell’età di Filippo II,
cita la Lombardia come il migliore esempio di
progressivo addomesticamento delle acque,
di lenta trasformazione dei terreni paludosi
in terreni fertili. Un’opera grandiosa avvenuta
grazie al lavoro di moltissimi uomini; essi han-
no intelligentemente utilizzato le acque del
Ticino e dell’Adda, due lunghi fiumi alimentati
dai ghiacciai alpini, equidistanti dalla città, ab-
bondanti di acque durante l’estate.
Oggi ricorderò le date più significative dell’e-
voluzione pratica nella costruzione dei canali,
della straordinaria opera di diffusione dell’ac-
qua nelle pianure, per irrigare i prati naturali
e artificiali. Rileggeremo insieme le tappe più
importanti della costruzione del sistema dei
Navigli, veri e propri fiumi artificiali, che hanno
fatto di Milano un importante porto fluviale.
La prima conquista avviene tra il 1420 e il 1440
quando Filippo Maria Visconti completa l’u-
nione e il collegamento via acqua dei castel-
li ducali a corona della città e promuove, nel
fossato del castello di Milano, insieme agli
ingegneri della Fabbrica del Duomo, il primo
tentativo di costruzione di una doppia chiusa.
Nel 1438 gli ingegneri Aristotele Fioravanti da
Bologna e Filippo degli Organi da Modena,
entrambi al servizio della Fabbrica del Duomo,
costruiscono la prima conca di navigazione
d’Europa.
Vi è testimonianza di questa conca nell’assito
ritrovato grazie agli scavi archeologici eseguiti
in darsena dove vi era la conca affiancata al La-
ghetto di Sant’Eustorgio.
La Conca di Santa Maria o della Fabbrica con-
sentiva il passaggio delle navi dal laghetto al
fossato difensivo, la cosiddetta Cerchia dei
Navigli, che da canale infraurbano stava per
diventare, con l’ampliamento dei borghi fino
al Redefossi, un canale periurbano.
A metà del ’400 Francesco Sforza, insieme a
uno dei più grandi ingegneri idraulici operanti
in Milano, Bertola da Novate, deriva dal Navi-
glio Grande un nuovo Naviglio che prenderà il
nome dal castello di Bereguardo.
Con il Naviglio di Bereguardo Bertola da No-
vate completa il corso d’acqua artificiale sus-
sidiario del Ticino, dal Lago Maggiore a Pavia.
Un canale parallelo al fiume collegato a Mila-
no tramite il ramo del Naviglio Grande, che dal
Castello di Abbiategrasso raggiungeva il La-
167
ghetto di Sant’Eustorgio, fuori Porta Ticinese.
Con il Naviglio di Bereguardo Bertola realizza
il collegamento via acqua da Milano al Mare
Adriatico, via Naviglio Grande-Bereguardo-
Ticino-Po.
Nel 1456 Francesco Sforza e Bertola da Novate
replicano sul fronte est di Milano la grande im-
presa, compiuta in epoca medioevale (1179-
1257) sul fronte ovest, di portare le acque
del Ticino in città. Per portare in città l’acqua
dell’Adda, Bertola taglia la parete rocciosa pa-
rallela all’Adda e svolta il Naviglio della Marte-
sana per giungere fino al Seveso alle porte di
Milano tra il 1457 e il 1463.
Il canale della Martesana, o Naviglio Piccolo,
deve superare il fiume Lambro e Bertola co-
struisce un ponte-canale a tre archi, il primo
ponte-canale realizzato in Europa.
Leonardo da Vinci osserverà questo ponte-
canale qualche decennio più tardi registran-
do, sul suo taccuino, la seguente osservazio-
ne: “il gran peso della barca che passa per il
fiume sostenuto dall’arco del ponte, non cre-
sce peso ad esso ponte perché - come sottoli-
neava il tecnologo toscano che ben conosce-
va il principio di Archimede - la barca pesa di
punto quanto il peso che tale barca caccia dal
suo sito”.
L’annotazione è tratta dal foglio 361 r-b del Co-
dice Atlantico, foglio nel quale l’ingegnere du-
cale aveva schizzato diversi ponti-canali dotati
di conche, immaginati per superare il Ticino o
altro fiume grosso per alimentare la “sua” città
ideale.
Quando arriva a Milano, precisamente nel
1482, Leonardo da Vinci, l’ingegnere che si era
proposto a Ludovico il Moro anche per “con-
durre acque da un loco ad un altro”, l’ingegne-
re inteso ai compiti pratici, parte alla volta di
Milano portando con sé “cierti strumenti per
(navigli) e cierti strumenti per d’acqua”.
Giunto a Milano Leonardo scrive un prome-
moria delle cose da fare, da vedere, da verifica-
re in città e annota più che altro:
“Misura di navilio, conche e sostegni e barche
maggiori, e spesa, Truova un maestro d’acqua
e fatti dire i ripari d’essa e quello che cos(ta),
Un riparo e una conca e un navilio e uno mo-
lino alla lombarda, Un nipote di Gian Angelo
dipintore ha uno libro d’acque, che fu del pa-
dre, Pagolino Scodellino, detto Assiolo, è bono
maestro d’acque”.
L’interesse di Leonardo per i Navigli di Milano è
subito evidente: “Nessun canale che esca fuo-
ri dai fiumi sarà durevole - osserva Leonardo
ammirato dalla struttura delle sponde dei na-
vigli - “se l’acqua del fiume donde nasce non è
integralmente rinchiusa, come il canal di Mar-
tigiana, e quel ch’esce di Tisino” e, sottolinean-
do il ruolo funzionale e prevalente del Naviglio
Piccolo precisa: ”facendo il canal di Martigiana
si diminuisce l’acqua all’Adda, la quale è distri-
buita in molti paesi al servizio de prati”.
Leonardo registra le misure delle maggiori
barche, il valore economico del Naviglio Gran-
de e il rendimento annuo del trasporto delle
merci e delle persone: “Le maggiori barche che
si facciano, sono larghe 7 braccia e ½ e lunghe
42 braccia e alte di sponde un braccio e ½. Vale
50 ducati d’oro, rende 125 mila ducati l’anno il
Naviglio (Grande) ed è lungo 40 miglia e largo
braccia 20”.
Credo non vi sia descrizione così breve e si-
gnificativa del Naviglio Grande, il maggiore
alimentatore di Milano. Giovan Battista Setta-
la, il primo storico dei Navigli alla fine del ‘500
preciserà: ”fu fatto questo canale per dare ab-
bondanza di legna da fuoco e da opera, di car-
bone, di vino, di calcine, di pietre vive e cotte,
di grassine, di pesci che dal Lago Maggiore dà
Svizzeri e dà luoghi circonvicini in abbondanza
e con poca spesa si conducano a Milano”.
Vedere le imbarcazioni cariche di blocchi di
Candoglia entrare e uscire dalla Conca della
Fabbrica fu, anche per Leonardo, una dimo-
strazione tangibile delle acquisite capacità
pratiche degli ingegneri idraulici padani, un
avanzamento registrato nel foglio 148 del Co-
dice Atlantico, dove è disegnata la Conca.
Come si conviene ad un ingegnere chiamato
presso una corte, come quella di Ludovico il
Moro, dalla potenza e ricchezza della quale si
attendono grandi cose, Leonardo traccia sulla
mappa “a volo di uccello” della città, il prolun-
gamento della Martesana.
L’immissione della Martesana nella Cerchia In-
terna sarebbe servita ad alimentarla ed esten-
dere la navigazione oltre il laghetto di Santo
Stefano. Leonardo suggeriva anche la realizza-
zione dell’opera, con il ricorso al finanziamen-
to privato e la successiva cessione dell’opera al
Ducato di Milano: una specie di project-finan-
cing dell’epoca, un bando aperto a tutti, per
l’uso plurifunzionale del Naviglio: “Ecci, signor,
molti gentiluomini che faranno infra loro go-
dere l’intervento delle acque, mulini a passag-
gio di navili, e quando sarà renduto loro il prez-
zo, lor renderanno il Naviglio di Martigiana”.
La connessione diretta del Naviglio della Mar-
tesana con la Cerchia dei Navigli, nel tratto tra
il Seveso, Porta Nuova e Piazza San Marco, ven-
ne realizzata effettivamente nel 1496-97, con
la partecipazione di Leonardo da Vinci.
Le conche di navigazione in corrispondenza
della Cassina de Pomm, della chiesa dell’Inco-
ronata e di San Marco, necessarie per equipa-
rare il dislivello del terreno in pendenza verso
Milano, avevano tutte i perfezionamenti ideati
(o osservati?) da Leonardo.
169
In Via San Marco si trova, senza più acqua,
la conca dell’Incoronata o delle Gabelle
che conserva i gradoni per attutire l’impe-
to dell’acqua in caduta dal portello inferiore
del portone di monte. Leonardo suggeriva di
“legare” le imbarcazioni nella conca “che non
abbiano cagione di correre innanzi verso il
loco basso, dove cade l’acqua del portello,
che congiungendo là l’acqua, che cade d’esso
portello infra l’altra acqua, poi cadrebbe nella
barca e subito la empirebbe e sommergereb-
be” (f. 46 v-b C.A.).
Milano deve valorizzare questo prototipo di
conca e per questa finalità l’Istituto per i Na-
vigli, con il contributo della Fondazione Banca
del Monte di Lombardia, ha donato al Comune
di Milano un progetto di restauro della Conca
delle Gabelle e dei portoni e l’inserimento di
una fontana-canale.
Con l’inserimento della Martesana nella Cer-
chia dei Navigli, la navigazione lungo il fossato
si sviluppa di molto, cresce anche l’acqua per il
movimento dei mulini e degli opifici e soprat-
tutto aumenta la portata d’acqua per l’irriga-
zione dei prati, delle marcite e della dilagante
risicoltura.
Con la dominazione francese, ai primi del ‘500,
l’interesse politico-economico di Milano si ri-
volge verso nord-est alla ricerca di vie di pene-
trazione dal Ducato di Milano verso la Francia,
nell’area tra Brescia, Bergamo, i fiumi Oglio,
Mincio e Adda.
Leonardo studia come raggiungere agevol-
mente il Lago di Como e indica due tracciati:
il primo attraverso i laghi brianzoli lungo il
Lambro Settentrionale, il secondo via Adda,
superando il tratto ripido del fiume in Paderno
mediante “una concavità ai Tre Corni”.
Leonardo immagina di far diventare Milano
il principale porto collegato via acqua oltre
che con il Lago Maggiore anche con il Lago di
Como.
Dopo la morte di Francesco I, il re di Francia
nominerà una commissione diretta da Carlo
Pagnani per rendere navigabile l’Adda e con-
giungere, mediante il Naviglio della Martesa-
na, Milano al Lago di Como.
La commissione Pagnani, una commissione
tecnico-amministrativa alla quale partecipava-
no gli ingegneri idraulici Benedetto Missaglia
e Bartolomeo della Valle ricercava anch’essa
un Naviglio utile alla città di Milano. Dopo una
serie di ipotesi, la commissione conferma, sen-
za menzionarlo, l’intuizione di Leonardo per
congiungere, tramite il Naviglio, i due tratti
dell’Adda separati dalle rapide di Paderno.
Il Pagnani, nel 1520 descrive in un libretto dal
titolo “Decretum super fluminae Aduae red-
dendo navigabili”, le ricerche effettuate e pro-
pone il progetto del Naviglio di Paderno, con
una versione “lunga” diversa rispetto a quella
“corta” immaginata da Leonardo.
Ma per realizzare il programma di sistemazio-
ne di tutto il corso dell’Adda e la costruzione
del Naviglio di Paderno, l’unico tra i navigli mi-
lanesi ideato solo per la navigazione, sarebbe
stata necessaria una stabilità politica di lunga
durata. Viceversa alla dominazione francese
seguì quella spagnola e occorrerà aspettare un
periodo di pace perché il tema della navigazio-
ne da Milano al Lago di Como, torni di attualità.
Gli Spagnoli costruendo i Bastioni demolivano
la conca “vecia” della Fabbrica e incaricavano la
Fabbrica del Duomo di ricostruirla. Cristoforo
Lombardo coadiuvato da Vincenzo Seregni e
con l’ausilio di Domenico Giunti nel 1558 ri-
costruivano la nuova conca di Santa Maria o
della Fabbrica nella via degli Olocati, ora in via
Conca del Naviglio, un monumento idraulico
da valorizzare.
L’Istituto per i Navigli ha proposto un progetto
di riconnessione della conca alla Darsena e di
riapertura del Laghetto di via degli Olocati, un
porticciolo a servizio del Parco delle Basiliche,
del Parco dell’Arena romana e del Museo Dio-
cesano.
Nella seconda metà del ‘500 risultò ancora più
evidente l’importanza del Naviglio di Paderno
e la necessità di evitare la doppia rottura di ca-
rico del trasporto via acqua da Milano al Lago
di Como. Molti ingegneri idraulici formularono
proposte e avanzarono progetti per realizzare
l’opera che avrebbe consentito di ottenere la
continuata e libera navigazione da Milano al
Lago di Como.
È importante sottolineare i conflitti tra i diversi
usi delle acque, per l’irrigazione, per il movi-
mento delle ruote idrauliche per la navigazio-
ne presenti in città lungo la Cerchia Interna ai
Bastioni. Un conflitto risolto brillantemente
da Danese Filiodone, con l’ampliamento e l’al-
largamento del Naviglio Martesana nel 1573,
operazione che fece risaltare ancora di più la
necessità di ampliare la via d’acqua da Milano
lungo l’Adda fino al Lago di Como.
Al completamento della rete dei Navigli, così
come sarà realizzata compiutamente nei primi
decenni dell’Ottocento, mancavano da risolve-
re due rotture di carico doppie: la prima quella
tra il terminale di Bereguardo, per raggiungere
il terzo porto di Pavia sul Ticino, per garantire
cioè l’accesso al Po e quindi al mare da Milano;
la seconda il Naviglio di Paderno per connette-
re Milano via acqua con continuità al Lago di
Como, tramite l’Adda.
Ampliamenti e perfezionamenti di cui si occu-
perà con tenacia e perseveranza un altro gran-
de ingegnere idraulico che operò a Milano dal
1551 al 1599: si tratta del pittore, architetto e
ingegnere Giuseppe Meda.
171
Sarà lui a realizzare, anche se non completa-
mente, il Naviglio di Paderno, sarà lui insieme
a Martino Bassi, a progettare compiutamente
il Naviglio di Pavia, sostitutivo del Naviglio di
Bereguardo, per consentire di connettere Mi-
lano all’Adriatico in corrente e senza rottura
di carico. Il Meda aveva ripreso il concetto del
naviglio “corto” di Leonardo per l’Adda ipotiz-
zando due salti, il primo alto 6 metri, il dop-
pio dell’altezza delle conche presenti allora in
Milano; il secondo dell’altezza di 18 metri, un
vero e proprio “Castello d’acqua”, come lui stes-
so lo aveva definito.
Per costruire il Naviglio di Paderno e le sue mi-
rabili conche il Meda non solo ci ha rimesso i
suoi denari, è finito più volte in prigione, si è
ammalato, è morto senza poter vedere la sua
opera completata e per di più con l’accusa di
aver defraudato la città di Milano.
La sua maggiore invenzione, il canale di soc-
corso, si è poi diffusa in tutta Europa, ed è te-
stimoniata in Milano dalla presenza dei canali
di soccorso in tutte le conche del Naviglio da
Milano a Pavia realizzate nell’Ottocento.
Poco sappiamo della formazione tecnica e
culturale degli ingegneri idraulici del ‘400 e
‘500: Aristotele Fioravanti, Filippo da Modena,
Bertola da Novate, Benedetto Missaglia, Bar-
tolomeo della Valle, Martino Bassi e Giuseppe
Meda.
Nessuno di loro ha scritto codici o ha scritto
trattati e poco note sono le loro grandi opere
idrauliche. Se qualche documentazione c’è,
essa è di contenuto tecnico-pratico ed è scrit-
ta nelle memorie, nei capitoli o capitolati delle
loro opere.
Grazie alle invenzioni degli idraulici pratici e
degli innumerevoli campari d’acqua, Milano
divenne ben presto una città-porto, una del-
le più popolate città d’Europa dove, tramite il
Naviglio Grande e la Martesana, “i due grandi
laghi lombardi, quello di Como e il Maggiore,
erano allora in comunicazione nel cuore stes-
so dello Stato” e come notava Braudel “Milano
riceveva con poca spesa di trasporto, il gra-
no, il ferro e soprattutto il legname, e spediva
verso il Po e Ferrara i grossi pezzi di artiglieria
delle sue fonderie: insomma aveva rimediato
al difetto capitale di essere una città in mezzo
a terre”.
173
18 T
ra i vari segni che ci si auspica l’opera-
zione Expo possa lasciare sul territorio
oltre a strade, ferrovie, nuove residen-
ze e spazi per la cultura c’è quello di
marzo_aprile 2010 un’ospitalità decisamente rinnovata. Ma la
Welcome! domanda che diventa sempre più ricorrente
è se la necessità di costruire nuove strutture
alberghiere sia reale o meno: nessuno ha de-
Cecilia Bolognesi siderio di affrontare situazioni di eccesso di
offerta né di ritardo nelle realizzazioni, occorre
perciò una buone dose di chiarezza. Il dossier
di candidatura per Expo dovrebbe contenere
le linee guida delle azioni da intraprendere sul
campo e lo scenario che prospetta è l’obiettivo
di 600 mila posti letto entro il 2015, preveden-
do il soggiorno di 13 / 14 milioni di visitatori
per almeno due notti che si aggiungeranno
agli ospiti tradizionali. Una serie di proposte
raccoglie poi progetti che riguardano gli ostel-
li, agriturismo e le strutture già presenti nei no-
stri parchi, l’incentivazione di bed & breakfast,
la costruzione di villaggi per giornalisti ecc ecc.
Per alcuni ci sono diverse considerazioni da
effettuare ad esempio: molti dei visitatori ar-
riveranno da territori limitrofi a Milano, ad
esempio, i mesi in cui si svolge Expo sono mesi
in cui gli alberghi in città sono notoriamente
poco affollati; le infrastrutture in arrivo per-
metteranno spostamenti rapidi fino a città
Welcome everybody! che possiedono già loro strutture ricettive.
Ne consegue che forse la carenza di strutture
alberghiere non è una lacuna di così grosso
impegno da colmare e che le carenze vere nel
tessuto ricettivo sono e saranno anche altre:
tradizionalmente gli ostelli e i campus per i
giovani e, come nuovo tema emergente, le re-
sidenze per i padri neoseparati.
Sarebbe utile che tutte le strutture ricettive
temporanee potessero perciò essere oggetto
di un unico ragionamento, nel quale le cifre
della domanda entrano in un conto economi-
co insieme alla ricaduta produttiva che allog-
giare il capitale umano in via di sviluppo, come
quello già esistente, può produrre. Se non fos-
se inflazionato il termine sostenibile potrem-
mo utilizzarlo anche qui, dove la sostenibilità
della ricettività si gioca nel trasformare una
progettualità focalizzata su due notti del 2015
in qualcosa che permanga per sempre come
servizio.
L’obiettivo di comprendere i fenomeni di
possibile trasformazione del nostro territorio
è comune a tutti coloro che si occupano di
sviluppo, progetto e costruzioni. Il binomio
turismo-costruzioni è una coppia consolidata
in tutta la storia del nostro paese. Più sottile
invece il legame che può instaurarsi con il ge-
nere di strutture ricettive per un settore del-
la popolazione in transito sì, ma con tempi e
modalità differenti da quella del turista mordi
175
e fuggi. A questo capitale dovremmo potere
rivolgerci poiché sarà quello che a festa finita
rimarrà qui a produrre, ad arricchire questa no-
stra città. Abbiamo corredato questo numero
di Dedalo di cifre, statistiche, numeri. Gli alber-
ghi da una parte, le residenze dall’altra. Vicino
a saturazione i primi, anche se va detto, non
esiste una fonte condivisa da tutti sulle cifre
delle reali presenze alberghiere in città, scarse
e fino ad oggi trascurate, le seconde. Due vasi
comunicanti che possono creare un virtuoso
equilibrio tra mondo della finanza privata e
pubblica, dove la finanza immobiliare ha da
insegnare qualcosa.
Due vasi che possono allargare la riflessione
a sviluppatori, progettisti, creativi, operativi
nei progetti di sostenibilità sociale verso con-
siderazioni risolutive rispetto ad altre doman-
de ricettive ancora inevase e che il mercato
richiede fortemente: le residenze per i padri
separati. Nel 2007 i divorzi tra Milano e provin-
cia sono stati 115.796, nel 2008 119.453 e nel
2009 83.015. In termini immobiliari ce n’è ab-
bastanza per poter ragionare su un segmen-
to di popolazione reale che nella letteratura
frivola finisce in garage per lasciare la prima
abitazione a ex-moglie e figli, nelle cronache
dei telegiornali sulle panchine dei parchi o in-
dietro a casa con la mamma, nelle situazioni di
minimo decoro in bilocali soggiorno, angolo
cottura frigo in vista, camera da letto vista su
televisione, locazione trentennale.
Orizzonti spenti, a cui va data una nuova di-
gnità. Bisogna rinnovarsi, non c’è scampo di
fronte ad una realtà così complessa. Queste
sono le nuove sfide e chi non le coglie perde
un’occasione.
177
18 R
ispetto ad altri paesi europei, dove
mediamente il 10-15% degli studenti
universitari desidera alloggiare in uno
studentato, l’Italia si caratterizza per
marzo_aprile 2010 un’offerta di edilizia residenziale universitaria
Welcome! limitata e per un’alta percentuale di studenti
residenti in famiglia. Solo il 2% degli studenti
universitari italiani vive in residenze universita-
Sergio Urbani rie, mentre il 76% vive con genitori o parenti.
Consigliere Delegato di FHS Dai dati relativi al mercato milanese risulta
Fondazione Housing Sociale che, rispetto a una popolazione universitaria
di circa 130.000 studenti, il 21,5% degli iscritti
complessivi proviene da altre regioni e il 28,5%
risiede in altre province della Lombardia. Ri-
spetto alla presenza di studenti fuori sede,
sempre nel territorio milanese la domanda
abitativa potenziale è di circa 15.000 posti letti,
contro l’offerta attuale, pari a circa 9.000.
Negli ultimi anni, grazie anche alle iniziative
della Regione Lombardia, del Comune di Mi-
lano e degli atenei universitari finalizzate alla
promozione di nuovi progetti, molti operatori
pubblici e privati si sono impegnati nella rea-
lizzazione di strutture residenziali universita-
rie. Se tale impegno permarrà anche nei pros-
Il costo di una simi anni, a fronte di una domanda di edilizia
universitaria che si mantiene costante, si può
residenza prevedere che a Milano il tasso di crescita nella
disponibilità di posti letto possa attestarsi me-
universitaria diamente al 5% per i prossimi 5 anni, raggiun-
gendo potenzialmente livelli di saturazione
della domanda nel periodo immediatamen-
te successivo all’Expo del 2015. Nei prossimi
anni, quindi, in corrispondenza della crescita
dell’offerta, la domanda potrebbe diventare
più selettiva e per le residenze che presentano
un rapporto tra costo e servizio inadeguato o
che offrono in generale un servizio di qualità
inferiore, si potrebbero iniziare a registrare dei
livelli anche significativi di sfitto. A fronte delle
prospettive di sviluppo del settore, nel 2007 Il
Comitato Tecnico “Territorio e Infrastrutture” di
Assolombarda ha promosso un’iniziativa dedi-
cata alla residenza universitaria con l’obiettivo
non di definire un progetto completo in tutte
le sue parti, quanto piuttosto un meta progetto
che potesse fissare dei riferimenti per valutare
la fattibilità economica, gestionale e proget-
tuale delle iniziative. L’analisi alla quale hanno
partecipato anche Fondazione Housing Socia-
le e Pirelli Real Estate, ha evidenziato la neces-
sità di mettere a fuoco diversi elementi per sti-
mare la sostenibilità delle iniziative e la tenuta
dei rispettivi modelli gestionali, analizzando
separatamente i parametri che influenzano il
canone mensile di un posto letto universitario
ovvero il costo di acquisto o produzione della
struttura e il suo costo di gestione.
Nell’analisi condotta sulla base delle stime pre-
disposte da Pirelli Real Estate, il costo di produ-
179
zione è stato assunto pari al costo di acquisto
della struttura “chiavi in mano”. Il costo di pro-
duzione di un posto letto include in particola-
re il costo delle camere, quello degli spazi di
distribuzione, dei servizi e della sistemazione
degli spazi aperti (verde, aree pavimentate e
parcheggi a raso), mentre non include il costo
delle aree sulle quali viene realizzata la strut-
tura (che può variare moltissimo in funzione
dell’origine e delle sue caratteristiche urba-
nistiche). Il meta progetto è stato articolato
ipotizzando tre standard costruttivi che diffe-
riscono con riferimento alla dotazione di spa-
zi a servizi (A), (B) e (C), stimando tre possibili
livelli del costo di produzione per posto letto:
44.000 euro per la soluzione A, 40.000 euro per
la B e 38.000 euro per la C. A tale importo si
aggiunge il costo degli arredi, stimato pari a
4.000 Euro a posto letto. Il costo di gestione,
che include la pulizia giornaliera delle parti
comuni e quella settimanale delle camere, il
servizio di portierato 24 ore su 24, la riscossio-
ne dei canoni, la gestione delle manutenzioni
e i costi relativi alle utenze e al riscaldamento,
sulla base di interviste condotte con operatori
del settore è stato stimato in circa 200 Euro al
mese per posto letto.
Il canone di locazione mensile può quindi va-
riare in modo anche rilevante in funzione della
tipologia di struttura realizzata, nel meta pro-
getto ne sono stati come detto analizzate tre
opzioni (A, B e C) ma le possibilità sono molte
di più, del rendimento atteso dal proprieta-
rio dell’immobile, che può essere ad esempio
compreso tra il 5% e il 7% massimo all’anno (a
cui vanno sottratti i costi immobiliari fra quali
l’ICI, le assicurazioni e il costo delle manuten-
zioni) e del livello di servizio offerto allo stu-
dente.
Con riferimento alla soluzione C, a titolo di
esempio, il costo al posto letto risulterebbe
pari a 38.000 Euro e, ipotizzando un rendimen-
to immobiliare pari al 6%, il canone mensile
praticabile allo studente, calcolato su 11 mesi,
risulterebbe essere di 430 euro (a cui aggiun-
gere IVA al 10%).
La validità delle stime del canone mensile, e
quindi la valutazione sulla sostenibilità dell’in-
tervento, sono strettamente legate ad alcune
importanti assunzioni, fra le quali una dimen-
sione della residenza di almeno 200 posti letto,
la dotazione degli spazi a servizio, la disponi-
bilità dell’area a titolo gratuito, la detraibilità
dell’IVA assolta con riferimento all’investimen-
to iniziale.
In conclusione, gli elementi che possono in-
cidere sulla riduzione del canone evidenziati
dallo studio sono: un minor costo di produzio-
ne (es. contributi pubblici, ricavi ottenibili da
vendita di box ove ve ne sia domanda, rispar-
mi ecc.), redditi integrativi ottenibili dall’eroga-
zione di servizi aggiuntivi e compatibili (es. bar
o palestra aperta al pubblico sempre ove ve ne
sia domanda ecc.), affitto estivo dei posti letti
e quote di affitto a uso foresteria, riduzioni del
livello di servizio (es. servizio di portierato su
due turni anziché su tre) o incrementi di effi-
cienza (es. possibilità di addebitare le utenze
in modo diretto, con contabilizzazione per po-
sto letto), una minore remunerazione del capi-
tale investito, una minore aliquota IVA.
Possono invece influire in aumento sul livello
del canone: un maggior costo di produzione
(es. costo dell’area da edificare, più spazi, fini-
ture di pregio, indetraibilità dell’IVA dovuta a
condizioni soggettive dell’attuatore ecc.), un
maggiore livello di servizio (es. pulizie quoti-
diane delle stanze, rifacimento letti, mensa, tv
via cavo ecc.), una maggiore remunerazione
del capitale investito, la durata dei contratti di
10 mesi, dimensioni della residenza inferiori ai
200 posti letto, una durata limitata del diritto di
proprietà sull’area (es. concessione a 30 anni).
In linea con gli altri paesi europei, l’Italia, per
avvalersi di un sistema universitario che risulti
competitivo a livello territoriale e che valorizzi
lo sviluppo della città, deve promuovere dei
modelli sostenibili di studentato, in grado di
soddisfare i fabbisogni abitativi di una cate-
goria di utenza che si caratterizza per l’elevata
mobilità quotidiana e per la scarsa capacità
economica.
Per affermare degli studentati di alto livello, è
necessario curare alcuni aspetti fondamentali,
quali la qualità architettonica, la localizzazione
e l’offerta dei canoni di locazione calmierati.
Le nuove residenze universitarie dovrebbero
pertanto essere localizzate in aree accessibili e
strategiche, realizzate coniugando l’attenzio-
ne allo studio degli spazi e dei servizi all’uso di
tecnologie avanzate nel campo del risparmio
energetico, con l’obiettivo di creare dei luoghi
sicuri e protetti, ma allo stesso tempo aperti e
in grado di soddisfare il comfort abitativo e la
coesione sociale. Se poi si prende in conside-
razione l’ipotesi di intervenire su aree ottenute
a costo calmierato o nullo e il livello di sussidio
mediamente offerto dai bandi regionali per
l’edilizia universitaria, sembra possibile svilup-
pare una consistente offerta di posti letto agli
per studenti a canoni calmierati.

181
20 L
a convinzione dei geografi oltre oceano
fa perno da tempo sul concetto chiave
per cui _è la concentrazione territoriale
di persone con differenti abilità, capa-
luglio_agosto 2009 cità e conoscenza che incoraggia il cambia-
Rado, denso, intenso mento ed i fenomeni consueti che precedono
l’innovazione_.
Un buon motivo per analizzare un po’ più or-
Cecilia Bolognesi gogliosamente la maniera in cui per secoli ab-
biamo abitato i nostri tessuti antropizzati, le
nostre città, che hanno saputo produrre così
tanto tra creatività ed ingegno; un motivo in
più per comprendere come la densità di molti
dei nostri nuclei urbani, in termini di costruito
come di abitato secondo un mix di talenti, sia
un valore da replicare per progredire; un moti-
vo in più per scegliere che direzione prendere.
Nella nostra città il momento attuale in cui
operiamo a diverso titolo per la sua trasforma-
zione e costruzione sembrerebbe il classico
periodo di transito e lo testimoniano anche
fatti banali: da una parte tra i possibili acqui-
renti della torre Velasca (in vendita) spuntano
degli stranieri, dall’altra noi rinunciamo a co-
struire il nuovo palazzo del Comune, mesi ad-
dietro preannunciato come il grattacielo più
alto di Milano.
Geografia umana = In questo quadro di smarrimento identitario
finalmente il PGT, obbligato a portarci fuori
geografia Urbana dal guado, finalmente avviato nel suo proce-
dimento di accoglimento delle osservazioni
fino all’adozione. Tra gli attori sia gli operato-
ri che intendono utilizzare al meglio le regole
declinate dal nuovo strumento sia chi proget-
ta le forme, consapevole e fiducioso testimo-
ne dall’italiana capacità di potere fare città.
In mezzo al triangolo un oceano di concetti
ognuno afferente alla propria matrice: la pere-
quazione, la densità edilizia, l’effetto città.
Il PGT, sulla scia delle più avanzate teorie ur-
banistiche sceglie la perequazione. “Perequare
ovvero distribuire in base ad un criterio di equi-
tà” ovvero scegliere di stabilire un principio di
indifferenza per il quale a tutti i suoli chiamati
all’uso urbano viene riconosciuta un’ edificabi-
lità derivata dallo stato di fatto e di diritto, go-
vernata da differenti indirizzi morfologici, più
nostri, derivati dalla tradizione di questa città.
Si sceglie di considerare alla pari, ovvero se-
condo mercato, i valori volumetrici generati
dall’edificabilità dei suoli; qualcosa che, volen-
do ben vedere, è l’esatto contrario della molla
che ha spronato e cesellato la forma delle no-
stre città, che ne ha determinato a volte la tipi-
ca densità, costrette ad inventarsi in un centro
racchiuso da antiche mura ed oltre in un fuori
mura, più docile ed aperto. In questa scelta
c’è l’interrogativo di una città tutta da scoprire
nel rispetto dei valori identificativi della nostra
morfologia.
183
Infatti noi non sappiamo ancora esattamente
cosa possa significare cambiare per la causa
di un principio di equità economica un siste-
ma che per secoli ha determinato la ricchezza
tipica dei nostri tessuti urbani. Né sappiamo
cosa significherà esattamente assicurare a tut-
ti i proprietari di terreni una capacità edifica-
toria spendibile, permutabile, una volumetria
liquida, che potrà prendere qualsiasi forma in
qualsiasi luogo, qualcosa che sarà governa-
to da altri indirizzi, più autarchici, dell’assetto
morfologico.
Comunque siamo qui e non ci tiriamo indietro.
La versatilità e le potenzialità applicative del
principio perequativo a Milano sostengono
anche altre due cause; da una parte gli indici
premiali finalizzati alla densificazione qualita-
tiva della città esistente attraverso il ricorso a
Piani Urbanistici Attuativi piuttosto che con
la demolizione e ricostruzione del patrimonio
edilizio mediante l’impiego di sistemi tecno-
logici sostenibili e dall’altra la realizzazione di
mix abitativi e sociali di abitazioni destinate
alla fasce sociali del ceto medio e delle fasce
meno abbienti.
Queste due premialità offrono un’ulteriore
possibilità alle forze sociali e produttive, a
soggetti come chi costruisce per intenderci,
lasciandogli il grosso compito di individuare le
opportunità di sviluppo della città nel rispetto
di alcune regole base. urbane e non anti_urbane, non nostre, come è
Da punti come questo può partire la nostra avvenuto per molti anni.
pratica, una tensione quotidiana ad uno svi- Siamo chiamati a prepararci culturalmente, a
luppo riformatore dall’interno del fare, che tra- dare risposte con forme di cui abbiamo con-
sforma e si trasforma in meglio apprendendo sapevolezza.
giorno per giorno. La scommessa dell’attrattività della nostra cit-
Un sistema come questo sceglie almeno nella tà, della sua capacità di accogliere le fasce più
forme di porre fine alla lunga stagione dell’ur- deboli e disagiate di cui abbiamo necessità,
banistica contrattata poichè il conflitto pub- ammettiamolo, la scommessa di una densità
blico_privato è risolto a monte della fase at- che produce cortocircuiti nell’elaborazione
tuativa ed il modello perequativo in sé è una del pensiero e dei prodotti innovativi, di cui
risposta politicamente ineccepibile pur non non possiamo fare a meno, passa attraverso la
riducendo affatto la portata autoritativa delle nostra pratica chiamata ora più che mai ad un
determinazioni dell’amministrazione. momento di profondo riformismo.
In sostanza, gli indirizzi sono dati. Gli impren-
ditori sono chiamati a trasformare con un gra-
do di libertà ancora maggiore di quello che
hanno avuto in passato. I progettisti sono chia-
mati a rispondere con una presa di posizione
franca rispetto all’assetto urbano generale che
ha necessità di una cultura urbana solida, tipi-
camente nostra, non d’importazione.
La fase di conquista dei terreni vergini da colo-
nizzare con quartieri di condomini disseminati
secondo una moderna casualità, dove il verde
ha lo scopo unico di favorire la digestione di
volumetrie consistenti è finita. Siamo chiamati
nell’era della sostituzione edilizia, dell’accre-
scimento per isolati che devono poter indivi-
duare chiari assetti viari, giaciture tipicamente Milano: vista aerea sui terreni di Cascina Merlata
185
20
luglio_agosto 2009
Rado, denso, intenso
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Scendere in gara
C
on l’adozione da parte del Consiglio
Comunale di Milano del Piano di Go-
verno del Territorio si apre una stagio-
ne di cambiamenti per “la Milano del
2030“.
Non mi stanco di ripetere che oggi la nostra
città è ricca di potenzialità, basti pensare ai
centri di formazione e ricerca, alla sua collo-
cazione geografica, all’eccellenza del distretto
della moda, del design e della sanità. Ma è an-
che una città da più di 20 anni ripiegata su sé
stessa, troppo tesa all’autocritica, molto con-
servatrice, perplessa di fronte ai cambiamenti,
a quei cambiamenti che, buoni o cattivi che
siano, generano dibattiti, sollecitano le intelli-
genze, stimolano gli animi.
Una città che ragiona, purtroppo, su confini
territoriali limitati che sono freno ad una go-
vernance audace in una visione di sviluppo di
largo respiro.
Credo che il tema degli egoismi municipali sia
il problema di Milano. Un nodo che lega e ri-
duce gli effetti positivi di qualsiasi strategia: le
politiche della mobilità, quelle sociali, quelle
della integrazione dei sistemi della produzio-
ne e della ricerca.
Ma Milano non può stare ferma e non sta fer-
ma: il processo di cambiamento è più forte e
dirompente di ogni politica e pretesa di piani-
ficazione dirigistica.
Bisogna prendere atto della vitalità della no-
stra città e aiutarla a scendere in gara e a com-
petere con le altre grandi realtà territoriali. Bi-
sogna riconoscere e valorizzare le sue capacità
attrattive, bisogna farlo per tutte quelle perso-
ne capaci di trasformare la città dal di dentro,
di superare consuetudini obsolete per creare
regole nuove condivise. Quelle persone che
vogliono una città aperta 24 ore su 24 e tolle-
rante, tecnologicamente avanzata: una città
“plug and play” piena di talenti creativi.
Un tempo si creavano le fabbriche per attrarre
le persone, oggi occorre attrarre persone per
creare lavoro e ricchezza.
Il nuovo PGT ha l’ambizione di definire la stra-
tegia della crescita della città per i prossimi 20
anni.
E se il PGT troverà la sua compiuta attuazione,
nel 2030 possiamo immaginare:
una città differente sul piano della mobilità
dove ogni cittadino non disterà più di 500 me-
tri da una linea metropolitana; una città inte-
ramente cablata dove, grazie anche alla indif-
ferenza delle destinazioni d’uso, gli immobili
saranno dei veri e propri incubatori di funzioni;
una città più tollerante e ospitale anche verso
i ceti più deboli a cui sarà garantito il bisogno
primario della casa grazie alle norme sull’hou-
sing sociale; una città con i servizi pubblici e
privati che servono e nei luoghi dove occor-
187
rono, attività sempre più gestite dai privati
nell’ambito di convenzioni stipulate con il Co-
mune di Milano; una città più attenta alla sua
storia architettonica, ma nello stesso tempo
tesa al nuovo senza scimmiottature ed este-
rofilia, grazie alle nuove norme morfologiche;
una città più verde, ma con verde realmente
fruibile e mantenuto.
Il sogno di una città ecopositiva in grado di
divenire un modello di riferimento per il resto
del mondo. Questi gli obiettivi, ma le risorse e
gli strumenti per realizzarli?
Il PGT è una scommessa per il nostro futuro.
Lo è prima di tutto per gli operatori immobi-
liari che devono cambiare la propria mentali-
tà. Oggi occorre affrontare progetti complessi
che richiedono competenze diffuse e logiche
meno speculative. Ma lo è anche per la mac-
china amministrativa comunale che quei pro-
getti deve giudicare, spesso anche in termini
competitivi con altre proposte alternative.
Servirà, dunque, un’amministrazione messa
in grado di operare con più discrezionalità e in
un regime di elevata qualità delle prestazioni,
con sistemi operativi moderni e competenze
diversificate, capaci di coniugare valutazioni
territoriali, ambientali economiche, sociali.
Vorrei spendere due parole su un altro punto
critico: quello degli strumenti utilizzati dal PGT
per la sua attuabilità, ovvero i concetti di pe-
requazione e compensazione su cui vertono
molti dei testi contenuti in questo numero di
Dedalo. E di strumenti si deve parlare perché
già molti individuano erroneamente la pere-
quazione come l’obiettivo strategico del PGT.
Nel tentativo di perequare, cioè di distribuire
equamente i diritti derivanti dalla proprietà
fondiaria a tutto il territorio Comunale, Milano
ha ripercorso un modello attuato in Francia al-
cuni decenni fa.
Ma in Francia tale strumento è stato utilizzato
in una fase di sviluppo edilizio e con una poli-
tica fiscale che penalizzava la rendita fondiaria
parassitaria. Durante il lungo e articolato con-
fronto sul nuovo PGT, alcuni interventi critici
hanno paventato che attraverso lo strumento
della perequazione si potrà creare una eccessi-
va nuova edificabilità a scapito dell’ambiente.
Un rischio, dal loro punto di vista, molto eleva-
to in un momento in cui il mercato immobilia-
re presenta una debole domanda. Un rischio
che oggettivamente non condivido perché la
strategia del PGT è pensata per lo sviluppo di
lungo periodo: il 2030.
Milano ospitava negli anni 80 il 20% di popo-
lazione in più di quella odierna, un fenome-
no, quello della delocalizzazione residenziale,
comune a tutte le metropoli. I cambiamenti
strutturali demografici della popolazione nei
20 anni successivi, con l’aumento di famiglie
composte da uno o due soggetti, anziani, stu-
denti, single, ha cambiato radicalmente le ca-
ratteristiche della domanda.
È indiscutibile che oggi, nei contesti metro-
politani, siano venute meno le motivazioni di
attrattività per fattori economici e di qualità
della vita a delocalizzare la residenza nell’hin-
terland. Vivere, o ritornare a vivere oltre che a
lavorare, in città è per molti un obiettivo per-
ché l’offerta di servizi, culturale e di svago è
ben maggiore, perché i differenziali dei valori
degli alloggi (escluso il centro storico) tra hin-
terland e città sono ormai marginali, perché la
mobilità in Provincia è assai carente, perché le
relazioni interpersonali che maturano in città
facilitano il rapporto casa lavoro, perché la ri-
congiunzione dei nuclei familiari, figli - geni-
tori - parenti, diviene centrale per la gestione
della vita privata, perché la grande fabbrica è
esplosa ed è la città stessa nuova fabbrica con
nuovi modelli e stili di vita e lavoro.
È un processo, quello che ho cercato di rap-
presentare, che comunque andrà avanti ed è
ora di decidere se lasciare che continui ad au-
toformarsi o se si vuole riconoscerlo e accom-
pagnarlo. Rimangono in vero perplessità sulla
disponibilità delle risorse materiali necessarie
per attuare il PGT: si parla di 9 nuove linee me-
tropolitane, ma sappiamo tutti che mancano i
soldi per completare anche quelle esistenti; si
introduce una vera e propria rivoluzione cul-
turale che richiede competenze professionali
e gestionali innovative, riassetti organizzativi,
formazione e riqualificazione del personale a
tutti i livelli ma nulla si dice di come e con quali
tempi si innoveranno le strutture. Sulla gestio-
ne sono caduti tutti i piani da 60 anni a questa
parte. Il PGT si attuerà attraverso “accordi di
progetto” tra partner responsabili e consape-
voli.
Credo che la vera domanda che tutti dovrem-
mo porci, prima di ogni riflessione tecnica o
filosofica sul piano, sia: saprà la macchina co-
munale nei prossimi anni essere all’altezza del
compito? Saprà efficacemente ed efficiente-
mente essere talvolta un vero committente,
talvolta un interlocutore forte e capace di defi-
nire contratti solidi e duraturi nell’interesse del
Pubblico, nel rispetto dei diritti dei cittadini,
specialmente in ordine alla variabile “tempo”?
Sarà messa in grado di agire?

189
20 L
a perequazione urbanistica rappresen-
ta uno degli elementi di innovazione
introdotti nel PGT di Milano che con-
sente di tradurre l’Idea di città che sta
luglio_agosto 2009 alla base del Piano nella direzione della coe-
Rado, denso, intenso voluzione tra sostenibilità ambientale - deriva-
ta dal sistema del verde urbano e dei grandi
parchi - e densificazione della forma urbana
Ezio Micelli esistente - anche attraverso il potenziamento
Professore di Estimo del sistema dell’accessibilità mediante la rea-
Federica Di Piazza lizzazione di una nuova rete infrastrutturale e
Ricercatrice universitaria dei servizi collettivi.
La perequazione urbanistica, e le regole di sua
hanno collaborato al PGT di Milano,
sotto la giunta di L.Moratti, applicazione, divengono quindi strumento
nell’ambito delle Dinamiche Perequative concreto e trasversale agli atti che compongo-
e del Piano delle Regole no il PGT attraverso il quale il progetto di città
prende forma.
Al fine di illustrare come la perequazione ur-
banistica concorre all’attuazione del piano ap-
pare utile esaminare lo strumento, dapprima
nelle sue caratteristiche generali in relazione
alle strategie del piano e, successivamente, sul
fronte del sua specifica applicazione.
La perequazione urbanistica a Milano rispon-
de prioritariamente all’esigenza di trasformare
PGT di Milano: la città mediante l’incremento delle dotazioni
territoriali rappresentate dal nuovo sistema
tra densità e di infrastrutture per la mobilità e ambientali
(parchi e aree verdi) insieme a interventi per la
sostenibilità residenza sociale ed i servizi collettivi. Median-
te lo strumento perequativo, quindi, l’ammini-
strazione potrà ottenere l’acquisizione a titolo
gratuito delle aree da impiegare nella realizza-
zione delle dotazioni territoriali.
Il principio perequativo salvaguardia l’equità
di trattamento dei soggetti privati nella mi-
sura in cui prevede che tutti i proprietari inte-
ressati, indipendentemente dalle destinazioni
d’uso assegnate alle singole aree, partecipino
in misura proporzionale alle proprietà posse-
dute, alla capacità edificatoria riconosciuta dal
Piano e agli oneri per la realizzazione delle do-
tazioni territoriali.
Per promuovere il contestuale sviluppo delle
parti pubbliche e private della città in un pro-
cesso coordinato, il reperimento delle risorse
fondiarie destinate alle dotazioni territoriali av-
viene a fronte del riconoscimento di un ugual
indice edificatorio (indice di utilizzazione ter-
ritoriale perquato) per ciascuna classe di aree
individuate dal piano; il proprietario una volta
sfruttata, o trasferita su altra area, la capacità
edificatoria nelle aree individuate dal Piano - le
cd. Aree di pertinenza diretta - cede all’ammi-
nistrazione le aree destinate alle dotazioni ter-
ritoriali (cd. Aree di pertinenza indiretta).
A Milano la perequazione urbanistica si arric-
chisce della componente di incentivazione
introducendo indici premiali finalizzati a due
ordini di obiettivi:
191
• la densificazione qualitativa della città esi-
stente attraverso il ricorso a Piani Urbanistici
Attuativi piuttosto che con la demolizione e
ricostruzione del patrimonio edilizio esisten-
te mediante l’impiego di sistemi tecnologici
sostenibili (edilizia bioclimatica e risparmio
energetico);
• la realizzazione di un mix abitativo e sociale
abitazioni destinate alla fasce sociali del ceto
medio e delle fasce meno abbienti ovvero di
opere di interesse collettivo.
Il sistema di incentivi previsti dal PGT si incardi-
na pertanto in un disegno che affida alle forze
sociali e produttive il compito di individuare le
opportunità di sviluppo della città, nel rispet-
to di poche e semplici regole che verranno
più precisamente esaminate nel paragrafo se-
guente.
Lo strumento perequativo: ambiti di applica-
zione, indici perequati, indici premiali ed esiti
attesi.
Il passaggio dai principi alle regole di governo
della trasformazione prevede, coerentemente
con quanto effettuato nelle principali espe-
rienze nel paese, la classificazione delle aree
oggetto di perequazione urbanistica, in ragio-
ne dello stato di fatto e di diritto delle aree. È
sulla base di tale classificazione che avviene
l’attribuzione dell’indice di utilizzazione terri-
toriale perequato. A Milano si distinguono due
macro classi di aree: le aree interne al Tessuto
Urbano Consolidato a cui è attribuito un indice
di 0,5 mq/mq da quelle esterne alla città il cui
indice è di 0,2 mq/mq.
Entro queste due classi di macro aree, a pe-
requazione urbanistica nel piano di Milano si
applica alle quattro classi di aree e risponde ad
obiettivi diversi a seconda delle classi di suo-
li coinvolti. In linea generale, la perequazione
urbanistica risponde a due obiettivi diversi e
sinergici tra loro:
• il primo obiettivo consiste nell’acquisizione stesso senza ricevere/inviare i diritti edificatori
di suoli per infrastrutture ambientali e della
mobilità e pertanto concorre alla “rarefazio-
ne” della città;
• il secondo afferisce alla realizzazione di opere nel Piano dei Servizi (cd. Pertinenze indirette)
collettive e residenza grazie al sistema di in-
centivi associato e la contemporanea cessio-
ne di aree oltre il minimo di legge.
Nello specifico, vale la pena soffermarsi sulle
classi di aree individuate dal Piano in relazione
agli obiettivi e agli indici perequativi ricono-
sciuti.
La perequazione intesa come strumento per
acquisizione di aree destinate al sistema del
verde e della mobilità si riconosce in due classi
di aree:
1) gli Ambiti di Trasformazione Periurbani
(ATP) compresi nei Piani di Cintura Urbani
sono rappresentati da aree di rilevante esten-
sione territoriale collocati nel Parco Regionale
Agricolo Sud di Milano e regolati dal DdP. Gli
ATP sono rappresentati da 5 aree e coinvolgo-
no una superficie territoriale complessiva di
circa 33 milioni di mq di Superficie territoriale
a cui è attribuito un indice di utilizzazione terri-
toriale perequato di 0,15 mq/mq. Questi ambi-
ti configurano un mercato dei diritti edificatori
“impermeabile” nella misura in cui i proprietari
possono trasferire l’edificabilità riconosciuta
dal piano in specifiche aree interne all’ambito
provenienti da altre aree.
2) Le aree strumentali alla realizzazione delle
previsioni del verde e della rete infrastrutturale
beneficiano di un indice di utilizzazione terri-
toriale perequato di 0,5 mq/mq destinato ad
essere interamente trasferito nelle aree del
Piano delle Regole e negli ambiti di trasforma-
zione del DdP.
Questa classe di aree coinvolge circa 4,1 mi-
lioni di superficie territoriale destinati in gran
parte alla realizzazione del sistema del verde
urbano e per 0,5 milioni di mq di St per infra-
strutture per la mobilità.
La perequazione urbanistica persegue obietti-
vi più complessi in quanto concorre alla densi-
ficazione qualitativa della città e all’incremen-
to del capitale fisso sociale in termini di servizi
ed edilizia sociale nelle seguenti due classi di
aree.
3) Gli ambiti la cui trasformazione assume ri-
levanza a livello urbano per la loro estensione
territoriale, la loro collocazione nel tessuto ur-
bano ovvero per la presenza di importanti assi
viari sono denominati Ambiti di Trasformazio-
ne (ATU) e Ambiti di Trasformazione d’Interes-
se Pubblico Generale (ATIPG).
Questa tipologia di aree è regolata dal Docu-
mento di Piano beneficia di un Indice di uti-
lizzazione territoriale perequato di 0,65 mq di
Slp/mq di St e può essere sviluppata solo me-
diante il ricorso ad un Piano Attuativo.
In ragione della valenza strategica di questa
tipologia di aree nella prospettiva della den-
sificazione urbana, questi ambiti possono
raggiungere indici di edificabilità superiori
mediante l’acquisizione e l’utilizzo di diritti
edificatori provenienti da altre aree.
Nello specifico, gli ATU coinvolgono 20 aree
riconducibili al sistema aree ferroviarie (com-
parti Scali Nord e Scali Sud, Lambrate, San
Cristoforo, Cadorna FNM etc.), alle aree del
Demanio militare ed aree industriali dismesse
per complessivi 5,3 milioni di mq di Superficie
territoriale.
Gli ATIPG sono finalizzati a opere ed interventi
di particolare rilevanza sotto il profilo pubblico
e generale, coinvolgono quattro ambiti (tra cui
193
le aree EXPO e Porto di Mare) per complessivi
2,7 milioni di mq di Superficie territoriale.
In questi casi la perequazione urbanistica ri-
sponde alle istanze di uno sviluppo coordinato
tra città privata e la città pubblica rappresenta-
ta dalle aree per la realizzazione di dotazioni
territoriali ivi compresi interventi di edilizia re-
sidenziale sociale e opere pubbliche di valore
strategico che determinano l’applicazione di
un ulteriore indice di 0,35 mq/mq di St.
4) Le Aree del tessuto urbano di recente for-
mazione che rientrano nel Tessuto Urbano
Consolidato del Piano delle Regole e costitui-
scono l’insieme più rilevante per dimensione
territoriale. A tali ambiti, che escludono i Nu-
clei di Antica Formazione e le aree a verde e
infrastrutture già attuate, è attribuito un indice
di utilizzazione territoriale perequato di 0,5
mq/mq.
In queste aree, il principio perequativo è stru-
mentale all’acquisizione di aree per il sistema
del verde e della mobilità ed, ancora una volta,
concorre a processi di densificazione e sostitu-
zione del tessuto urbano grazie alla possibilità
per queste aree di trasferire/acquisire diritti
edificatori.
Gli esiti quantitativi ed economici dell’impiego
della perequazione urbanistica e del trasferi-
mento dei diritti edificatori sono quantitativa-
mente rilevanti sia per l’amministrazione che
per la sfera privata. nere simultaneamente obiettivi di visione pro-
Nella prospettiva dell’amministrazione, il mec- gettuale della Nuova Grande Milano orientata
canismo proposto consente di ottenere a co- alla coesistenza di spazi densi e radi ed econo-
sto nullo la totalità delle aree interne al DdP mica connessa alla coevoluzione di interessi
destinate alle dotazioni territoriali e quelle pubblici riferiti alla realizzazione una dorsale di
strumentali all’attuazione del Piano dei Servizi. dotazioni territoriali e privati riferiti alla valoriz-
Inoltre, poiché l’indice di utilizzazione pere- zazione diretta delle aree secondo un sistema
quativo è applicato anche alle aree di proprie- di semplici e flessibili regole di uso dei suoli.
tà pubblica, l’amministrazione si configura
come un soggetto che può commercializzare
a sua volta circa 2,2 milioni di diritti edificabili
che sono suscettibili di una valorizzazione de-
rivata dall’alienazione dei diritti volumetrici.
Nella prospettiva dei privati, prime simulazioni
effettuate nell’ambito della sostenibilità finan-
ziaria degli Ambiti di Trasformazione Urbana,
evidenziano la valorizzazione indotta dalla
perequazione urbanistica: lo sviluppo priva-
to garantisce all’operatore quote di profitto
ordinario (pari al 25% dei ricavi derivati dalla
commercializzazione delle superfici destinate
al mercato) e consente la realizzazione diretta
di importanti dotazioni territoriali. Inoltre, una
quota di extraprofitto rappresenta il margine
di negoziazione tra amministrazione e privato
da reimpiegare nella realizzazione di attrezza-
ture collettive eccedenti quanto dovuto per
legge.
L’insieme di meccanismi connessi al principio
perequativo a Milano consente quindi di otte- Milano: gli scavi del parcheggio di Sant’Ambrogio
195
20
Considerazioni generali sulla perequazione
nella legislazione lombarda

A
livello nazionale manca una discipli-
na generale della perequazione: solo
luglio_agosto 2009 di recente sono stati regolati gli effetti
Rado, denso, intenso della circolazione dei diritti edificato-
ri (art. 5 D.L. 70/2011, conv. in L. 106/2011). La
norma in questione ha in qualche misura co-
Maria Alessandra Bazzani dificato lo schema contrattuale della cessione
Avvocato amministrativista di diritti edificatori, riconoscendone la trascri-
vibilità, mediante inserimento nell’art. 2643
del cod. civ. del n. 2 bis. La struttura della pere-
quazione è invece da cercare nella legislazione
regionale. Il nostro punto di partenza è dun-
que la L.R. 12/2005 e s.m.i., che ha introdotto
la perequazione in Lombardia. L’art. 11 della
L.R. 12/2005 ripartisce tra Documento di Piano
(quanto ai criteri generali) e Piano delle Regole
(quanto alla disciplina concreta) la previsione
della perequazione urbanistica. Questa può
essere riferita ad ambiti definiti (art. 11, com-
ma 1), oppure estesa a tutte le aree del terri-
torio comunale, ad eccezione delle aree desti-
nate all’agricoltura e di quelle non soggette a
trasformazione urbanistica (art. 11, comma 2).
Riflessioni Nel primo caso saranno i piani attuativi e gli
atti di programmazione negoziata con valen-
a margine: za territoriale a ripartire tra tutti i proprietari i
diritti edificatori e gli oneri derivanti dalla do-
perequazione/PGT/Mi tazione di aree per opere di urbanizzazione
mediante l’attribuzione di un identico indice
di edificabilità territoriale.
Nel secondo caso il Piano delle Regole fissa
un identico indice di edificabilità territoriale,
inferiore a quello minimo fondiario, che può
essere differenziato per parti del territorio co-
munale, disciplinandone altresì il rapporto con
la volumetria degli edifici esistenti, in relazione
ai vari tipi di intervento previsti.
L’attribuzione di un indice edificatorio unifor-
me prescinde dall’effettiva localizzazione della
capacità edificatoria sulla singola proprietà. L’e-
dificabilità, infatti, è concentrata in ambiti più
ristretti, nei quali sono trasferibili i diritti edifica-
tori di tutte le aree che concorrono ad integrare
la previsione urbanistica oggetto di attuazione.
Nel modello perequativo vocazione edificato-
ria, carico urbanistico e quantificazione di ser-
vizi appaiono strettamente correlati. Pertanto,
nell’elaborazione del piano, l’identificazione
delle aree come edificabili o inedificabili rap-
presenta la base sulla quale determinare lo
sviluppo complessivo del territorio comunale
e, quale momento finale, allocare le volumetrie
ammesse. Alla determinazione dello sviluppo
complessivo del territorio corrisponde la de-
terminazione dell’entità della fabbricabilità. In
un’ottica perequativa, il dimensionamento del
piano non riguarda solo le aree su cui si con-
denserà l’edificazione, ma tutte le aree, anche
197
quelle destinate alla cessione per la realizzazio-
ne dei servizi. Si verifica così una scissione tra
l’attività conformativa (attribuzione di indice
edificatorio concretamente edificabile) e l’edi-
ficabilità potenziale (rilevante essenzialmente
sul piano economico).
Corollario del meccanismo perequativo è la re-
golamentazione della cessione delle aree de-
stinate alla realizzazione di opere di urbanizza-
zione, di servizi ed attrezzature pubbliche o di
interesse pubblico o generale; l’art. 11, comma
2, L.R. 12/2005 prescrive infatti che questa ces-
sione avvenga gratuitamente a favore del co-
mune e si effettui all’atto dell’utilizzazione dei
diritti edificatori. Per facilitare il mercato dei di-
ritti edificatori attribuiti a titolo di perequazio-
ne, la legge (art. 11, comma 4) ne prevede, in-
fine, la commerciabilità. A tale scopo i comuni
istituiscono il Registro delle cessioni dei diritti
edificatori, che va aggiornato e reso pubblico
secondo modalità stabilite dagli stessi comuni.
La disciplina regionale non dice altro, lascian-
do sullo sfondo i complessi temi della defini-
zione del contenuto del diritto di proprietà (di
competenza statale), ma anche le modalità
di circolazione dei diritti edificatori, che vuol
dire affrontare gli aspetti della contestualità,
della tracciabilità, della certezza e della tute-
la dell’affidamento dei terzi nella circolazione
dei diritti. A tali esigenze, come si è detto, ha in
parte dato risposta l’art. 5 D.L. 70/2011, che ha
previsto la trascrizione dei contratti che “tra-
sferiscono, costituiscono o modificano i diritti
edificatori comunque denominati”.
Il criterio perequativo attuato dal PGT di Mi-
lano
La perequazione è un metodo di attuazione
della pianificazione, che si lega ai criteri scelti
dallo strumento urbanistico.
Il vigente PGT di Milano, nel testo approva-
to dal Consiglio Comunale con delibera n.
16/2012, segue il modello generalizzato di pe-
requazione urbanistica: i proprietari possono
partecipare - in misura proporzionale ai loro
immobili - alla distribuzione sia dei benefici e
delle opportunità (la capacità edificatoria), sia
degli oneri (la dotazione di servizi), derivanti
dalle trasformazioni urbanistiche (art. 2, com-
ma 1, Norme di attuazione del Documento di
Piano). Sulla base di questo principio il Piano
delle Regole attribuisce a tutte le aree del ter-
ritorio consolidato i medesimi diritti edificato-
ri, mediante un indice territoriale unico (UT)
perequativo (art. 7, comma 2, NTA Piano delle
Regole).
Secondo il linguaggio del PGT, il meccanismo
perequativo opera mediante l’individuazione
di aree a pertinenza diretta (art. 4 n. 11, NTA),
ove i diritti edificatori vengono utilizzati e aree
a pertinenza indiretta (art. 4 n. 12, NTA), che
sono quelle oggetto di cessione gratuita al
comune in relazione al trasferimento di diritti
volumetrici i quali verranno utilizzati sulle aree
a pertinenza diretta.
L’indice unico è pari a 0,35 mq\mq (art. 6, com-
ma 1, NTA), fatte salve le S.l.p. esistenti (che
non si aggiungono tuttavia all’UT, come av-
verte l’art. 6, comma 2, NTA), con la significa-
tiva eccezione della aree destinate a funzioni
urbane produttive in caso di mutamento di
destinaizone (art. 5, comma 4.a.1, NTA). L’indi-
ce perequativo è attribuito anche alle aree in-
dividuate dal Piano dei Servizi a verde urbano,
mobilità stradale, depositi dei trasporti metro-
politani e edilizia residenziale sociale (art. 5,
comma 2, NTA Piano dei Servizi).
I meccanismi di cessione delle aree e di circo-
lazione dei diritti edificatori
Il Piano delle Regole affronta le complesse te-
matiche dell’utilizzazione dei diritti edificatori
perequati all’art. 7 NTA, stabilendo che l’utiliz-
zazione dei diritti edificatori perequati può av-
venire anche in forma frazionata (commi 4-5)
rispetto alle aree (pertinenze indirette) che li
generano. Vi è una duplice finalità che la norma
tecnica appare volta a garantire: viene tutela-
ta la corrispondenza quantitativa tra vantaggi
(uso dei diritti) e oneri (cessione della pertinen-
za indiretta); viene incentivata la circolazione
dei diritti nelle quantità necessarie alle singole
trasformazioni su tutto il territorio comunale,
senza i vincoli legati alle dimensioni delle aree
generatrici. L’equità distributiva insita nella pe-
requazione dovrebbe quindi portare all’indiffe-
renza delle proprietà rispetto al PGT.
Esigenze di certezza e di tutela dell’affidamen-
to nelle modalità di circolazione traspaiono
dalla previsione dell’art. 7, comma 6, NTA: la
disposizione è stata aggiornata all’entrata in
vigore dell’art. 5 D.L. 70/2011, ma già in sede
di adozione il PGT aveva previsto che i trasfe-
rimenti dei diritti edificatori e delle aree che li
generano dovessero avvenire per atto pubbli-
co o scrittura privata con sottoscrizioni auten-
ticate.
Non è questa la sede per affrontare il tema
dell’oggetto giuridico dell’acquisto, basta rile-
vare come la pubblicità legale, ai fini dell’op-
ponibilità dell’acquisto, si ottenga con la
trascrizione nei registri immobiliari (ai sensi
dell’art. 2643, comma 2 bis, cod. civ.), cui si af-
fianca l’annotazione nel Registro delle cessioni
dei diritti edificatori, prevista dall’art. 11, com-
ma 4, L.R. 12\2005.
La funzione del Registro, che emerge dall’art. 7,
commi 7, 8 e 9, NTA è urbanistica: esso è tenu-
to, aggiornato e reso consultabile da chiunque
a cura degli Uffici comunali; le sue informazio-
199
ni si integrano con il certificato urbanistico ed
attengono, oltre alle cessioni delle aree a perti-
nenza indiretta e ai relativi atterraggi sulle aree
a pertinenza diretta, con le quantità di diritti
generati, le quantità di diritti edificatori deri-
vanti da incentivi, i successivi trasferimenti dei
diritti edificatori a terzi, anche alla disciplina
delle aree in cui sono realizzati i servizi .
La traslazione dei diritti edificatori potrà as-
sumere diverse forme. Tra queste si possono
ipotizzare: l’unificazione in un unico soggetto
di più proprietà; il trasferimento di diritti edi-
ficatori generati da aree di proprietari diversi
che partecipano alla contestuale cessione
della pertinenza indiretta al comune e al tra-
sferimento dei diritti generati sulla pertinenza
diretta; la circolazione in forma frazionata dei
diritti edificatori qualora le aree che li hanno
generati siano state cedute.
Va sottolineato che nel Piano delle Regole il
Registro ha l’obiettivo di facilitare un mercato
che garantisca la possibilità di utilizzare i diritti
edificatori con trasparenza delle operazioni, a
tutela degli operatori e dell’amministrazione;
viene perciò in rilievo la recente delibera di
Giunta Comunale n. 890/2013 che ha concre-
tamente istituito il Registro, valorizzando l’im-
portanza del certificato dei diritti edificatori, di
cui all’art. 7, comma 9, NTA.
La struttura del Registro riporta i dati catastali
e superficiari delle aree a pertinenza diretta e
dindiretta, l’entità della s.l.p. generata, matura-
ta e utilizzata; le indicazioni degli atti notarili di
trasferimento e gli estremi della trascrizione, i
dati del soggetto a cui viene rilasciato il certi-
ficato e l’annotazione delle successive voltura-
zioni, gli estremi dei titoli abilitativi degli inter-
venti che utilizzano i diritti.
Tutte queste informazioni dovranno essere in-
serite nell’atto notarile di trasferimento dei di-
ritti edificatori, al quale si prescrive sia allegato
il predetto certificato dei diritti edificatori.
Il certificato dovrà quindi essere adeguato in
caso di successivi passaggi di proprietà, previa
annotazione nel Registro del passaggio di pro-
prietà. Solo con il rispetto di queste formalità,
avverte la delibera n. 890/2013, sarà possibile
utilizzare i diritti edificatori.
Le annotazioni ed il conseguente rilascio del
certificato sono affidati al Responsabile del
Servizio Gestione Pianificazione Generale.
Concretamente si vuol dire che la circolazio-
ne dei diritti edificatori va disciplinata avendo
cura di garantire un mercato efficiente e la cer-
tezza degli acquisiti.

Milano: piazzale Accursio

201
20
luglio_agosto 2009
Rado, denso, intenso
Andrea Boschetti / Metrogramma B&F
Responsabile strategia generale di
progetto nuovo PGT di Milano
Denso e sostenibile
I
l compito principale dell’urbanistica con-
temporanea è lo studio della città e del
suo funzionamento entro un contesto di
perenne trasformazione. Nonostante la
difficoltà a dare risposte flessibili, l’urbanistica
continuerà comunque a comunicare attraver-
so la produzione di piani.
Il Piano di Governo del Territorio del capoluo-
go lombardo, così per come è stato concepito
strutturalmente, è un piano a tutti gli effetti, in
netta controtendenza però rispetto ai piani re-
golatori classici.
La richiesta principale e persistente di tutte le
realtà urbane importanti, al di là dei contesti
specifici, inclusa Milano naturalmente, è quella
di maggiore flessibilità, dinamismo e capacità
d’adattamento e in questo quadro il nuovo
PGT milanese è anzitutto espressione di un’im-
portante idea unitaria di progetto, cosa che
non accadeva da oltre cinquant’anni; questo
accade nonostante molti, per interessi e punti
di vista differenti, facciano di tutto per nascon-
dere la forma progettuale del nuovo piano per
Milano.
Negli ultimi anni, a Milano, la domanda di suoli
per il fabbisogno edificatorio, nonostante una
dinamica demografica pressoché stabile dopo
anni di decrescita, è aumentato in modo consi-
stente. L’apparente paradosso si spiega, tutta-
via, con una sostanziale necessità di ammoder-
namento in grado di rendere più competitiva,
efficiente ed attrattiva Milano; è palpabile in-
fatti, soprattutto nelle nuove generazioni, l’esi-
genza e l’orgoglio di vedere Milano, così come
sta accadendo già da qualche anno nella mag-
gior parte delle grandi metropoli europee, al
passo dei tempi della contemporaneità.
I cittadini chiedono case, servizi, nuove infra-
strutture di mobilità, attrezzature collettive
e verde pubblico. Gli operatori economici
chiedono aree per le loro attività e processi di
sviluppo più rapidi ed efficienti. I fabbisogni
sono reali, le domande sono legittime, in par-
ticolare, la domanda di residenza sociale non
ammette rinvii.
Il nuovo piano per Milano determinerà, una
volta diventato legge e strumento operati-
vo (non prima dell’approvazione definitiva
naturalmente), le modalità di sviluppo e mo-
dificazione della città nei prossimi trenta/
cinquant’anni, ma soprattutto, un nuovo oriz-
zonte per la visione di riferimento. Se il PRG di
Milano, cioè lo strumento in vigore sino a ieri,
era caratterizzato da un sistema di garanzie
nei confronti della città e dei suoi cittadini ap-
plicato attraverso un palinsesto complicato e
inflessibile di regole e vincoli di riferimento (di-
mostrato dalle innumerevoli varianti apporta-
te nel corso degli anni), il PGT punta su idee in
grado di suggerire visioni e progetti di grande
203
respiro. Il progetto di città e la strategia indivi-
duata per la sua attuazione sono di nuovo al
centro della questione.
Le regole, poche, ma chiare e semplici, as-
sumono in questo quadro meno rigido ed
inflessibile il ruolo che compete loro, cioè di
monitoraggio e verifica in corso d’opera del
progetto stesso.
L’idea di città a fondamento degli scenari e
delle simulazioni progettuali attinenti il nuo-
vo piano per Milano è molto comprensibile e
chiara, e la si può riassumere con due rapide
pennellate: 1. zero consumo di nuovo suolo
e moltiplicazione della dotazione di servizi; 2.
rottamazione di parti di città e rinnovamento
del tessuto urbano.
Vale a dire: stop all’espansione della città, ri-
costruzione su demolizione quale processo di
rigenerazione del tessuto esistente, valorizza-
zione del Parco Sud come grande servizio del-
la città, piani di quartiere per una dotazione
sempre più coprente dei servizi generali al cit-
tadino e crescita in altezza a favore di una vera
e propria cultura dello spazio collettivo.
Il nuovo PGT di Milano si potrebbe anche rac-
contare, quindi, come un piano capace di de-
clinare alle diverse scale di senso il tema della
densità entro uno scenario innovativo per ciò
che concerne il concetto di qualità urbana.
1. Zero consumo di suolo e densificazione
estensiva dei servizi
La scarsità di suolo è una condizione struttura-
le della città-regione milanese.
La diffusione degli insediamenti sul territorio
della Provincia e della Regione ha negli anni
consumato progressivamente suolo. Al tempo
stesso il ‘vuoto’ rimasto tra il costruito è sempre
stato considerato poco più che spazio di risul-
ta oppure inderogabile vincolo amministrati-
vo. In questo ultimo caso ad esempio -si pensi
al Parco Sud- si è impedita sì la sua edificazio-
ne, ma ciò non è bastato a trasformare questo
preziosissimo luogo anche in un importante
spazio collettivo di servizio alla città.
Oggi, per come è stato immaginato il nuovo
PGT, il vuoto, inteso come calco rovescio del
pieno, cioè del tessuto urbano costruito, può
essere letto finalmente come risorsa pregiata
del paesaggio all’interno del territorio metro-
politano e come opportunità progettuale in
termini di qualità urbana e servizi.
Milano, con questo PGT, intende avviare una
seria politica culturale di valorizzazione degli
spazi aperti; una politica che ci si auspica tra-
valichi naturalmente i confini comunali. Ciò
significa, fondamentalmente, ridisegnare una
città più attrattiva a partire da una vera e pro-
pria strategia di densificazione dei servizi en-
tro una logica di consumo zero di suolo poiché
l’assunto di fondo rimane che il suolo in quan-
to risorsa limitata è per questo preziosissima.
I servizi sono i grandi parchi e le piazze, le stra-
de e le metropolitane, le scuole e gli ospedali,
i luoghi di culto e le istituzioni culturali, ma an-
che piccoli negozi di vicinato e laboratori cre-
ativi, oltre ad un catalogo nuovo e molto largo
di servizi previsti anche in sussidiarietà.
Il nuovo piano prevede contestualmente a ciò
di non ‘contarÈ tale volumetria negli indici ur-
banistici, in modo da favorirne la densificazio-
ne estensiva, soprattutto laddove, attualmen-
te, la dotazione è scarsa o insufficiente.
Il PGT auspica, proprio anche grazie ad un pro-
cesso incrementale della dotazione di servizi
nel tempo, il riequilibrio e la riqualificazione
sul territorio dei servizi esistenti spostando an-
che l’attenzione dalla quantità alla prestazione
reale degli stessi in termini qualitativi per il fu-
turo.
La sfida principale è stata dunque quella di in-
serire un universo di valori ‘qualitativi’ in un si-
stema che ha richiesto sino ad aggi solamente
garanzie quantitative.
Per quello che riguarda il riequilibrio della qua-
lità dei servizi, il nuovo piano ha abbandonato
pertanto la logica dello standard localizzato
e dei servizi pianificati a partire dai vincoli se-
condo la logica del “prodotto finito” (meccani-
smo rigido, ulteriormente indebolito dal fatto
che si ragiona su lunghi archi temporali e con
scarsissime risorse) ed ha attivato così un ra-
gionamento differente da quello tradizionale
dei Piani Regolatori, proponendo sostanzial-
mente un sistema che ruota attorno a una
forte regia del Comune, soggetto portatore di
obiettivi specifici e chiari, base di riferimento
per il dialogo con l’operatore privato.
È proprio entro questo quadro d’insieme corre-
lato alla moltiplicazione dei servizi in una pro-
spettiva di zero consumo di suolo in termini di
crescita orizzontale e densificazione dei servi-
zi a volume urbanistico zero che il PGT, oltre
all’impegno non più procrastinabile di tornare
ad occuparsi dei grandi temi ambientali (Parco
Sud, Lambro ed Olona su tutti), lancia la sfida
dello sviluppo sostenibile della città futura.
2. Rottamazione di parti di città e densifica-
zione puntuale del tessuto urbano
Un piano che poggia le sue ambizioni sulla so-
stenibilità ambientale, sulla dotazione estensi-
va dei servizi e sulla qualità dei ‘vuoti urbani’
come prospettiva di certezza e garanzia futura
per i suoi cittadini, implica a sua volta una ‘po-
litica dei pieni’.
Dopotutto, è proprio la relazione vuoto-pieno,
che meglio descrive il senso ed il significato
di una città. Il nuovo piano adotta la strategia
della densificazione puntuale esattamente per
205
rispondere alla politica dei vuoti urbani e per
attivare i differenti percorsi di riqualificazione
e trasformazione coordinati su tutte le parti di
città; dall’implementazione e rivalorizzazione
di brani di città fatiscenti, alla riqualificazione
di aree oggi invalicabili e sottoutilizzate (aree
ferroviarie, zone militari, aree industriali di-
smesse ecc…), a trasformazioni incrementali
connesse a processi di sostituzione edilizia, a
piccole espansioni legate ad obiettivi di riordi-
no (margini di città).
Per il PGT densificare significa da una parte
consentire una progressiva rottamazione dei
brani di città più fatiscenti, dall’altra parte con-
solidare ed irrobustire (anche elevando consi-
derevolmente in altezza quando occorre) alcu-
ne parti di città nei confronti di altre laddove il
progetto del piano prevede comoda accessibi-
lità, un’intensa dotazione di servizi o una spe-
cifica e particolare vocazione funzionale.
E la perequazione, di cui tanto si parla, è lo stru-
mento di garanzia di un piano che è dichiara-
tamente performativo e prestazionale e che, a
fronte di chiare scelte progettuali, consente di
trasferire diritti nell’interesse pubblico, senza
che questi vengano lesi.
In questo nuovo strumento di governo del-
la città vengono introdotti anche degli indici
definiti di densificazione (ciò per gli ambiti di
trasformazione AT), che determinano la quan-
tità massima di volumetria che alcuni contesti
di larga trasformazione - come scali ferroviari,
aree militari o grandi luoghi produttivi dismes-
si - possono accogliere. Ad esempio, visto che è
previsto un indice di partenza identico per tut-
ta la città (0.5), quando l’indice di densificazio-
ne è maggiore di uno la quantità di volumetria
accoglibile in quel luogo specifico è maggiore
della volumetria generata; in questo caso, ad
esempio, è permesso trasferire nell’ambito di
trasformazione in oggetto, quantità aggiunti-
ve provenienti da altri luoghi in quanto que-
sto presenta particolari condizioni favorevoli
come una buona accessibilità e caratteristiche
morfologiche che bene si coniugano con una
città particolarmente densa. Se l’indice di den-
sificazione è invece inferiore ad uno l’ambito
deve cedere parte della volumetria generata,
in quanto le condizioni di accessibilità, am-
bientali e/o paesaggistiche non suggeriscono
un’idea di città densa. Si tratta soprattutto di
ambiti con scarsa accessibilità o contesti dove
è preferibile ridurre le densità per salvaguar-
dare il pregio paesaggistico.
Gli indici di densificazione perseguono l’obiet-
tivo più generale di coerenza tra sviluppo inse-
diativo e sistema infrastrutturale senza modifi-
care i diritti edificatori delle aree, e rendendo la
capacità insediativa degli ambiti dipendente
dall’evoluzione del sistema infrastrutturale e
da quello dei servizi.
Tramite gli indici di densificazione la città non
si trasforma in modo uniforme, ma in relazione
al contesto nel quale avviene la trasformazio-
ne, senza che questo comporti una sperequa-
zione tra i proprietari delle aree.
Pertanto, densificare significa saper valorizzare
le aree “porose” della città costruita, promuo-
vendo la crescita della città nella città, ed incen-
tivando nuovi modi di vivere e di abitare entro
uno sfondo urbano in costante mutamento ed
adattamento alle opportunità offerte dal mon-
do contemporaneo. Ma significa anche per Mi-
lano, favorire la costruzione della città multicen-
trica, in alternativa allo sviluppo esclusivamente
‘radialÈ che ha segnato in modo devastante la
relazione centro-periferia nella dotazione di
servizi di Milano sino ad oggi.
La densificazione, in questo senso, deve espri-
mere una prospettiva utile e necessaria per
salvaguardare e rigenerare l’idea di città col-
lettiva.
La densificazione quindi, per come è stata pro-
posta dal nuovo piano di Milano, si propone
non solo come alternativa alla dissipazione
territoriale, ma anche e soprattutto come sfi-
da culturale verso la sperimentazione di mo-
delli insediativi capaci di proporre nuova e più
alta qualità nella forma della città, nella sua
organizzazione interna, nel suo rapporto eco-
sistemico, nelle sue modalità d’uso. Scoprire-
mo allora che la qualità della vita urbana, oltre
che dalla densità, deriva da quella complessità
di fattori che fanno di un gruppo di edifici una
città e di un gruppo di persone una comunità.
Impareremo a cogliere il valore aggiunto della
‘mixitè’ funzionale e della fruibilità, dell’indivi-
dualità e della socialità, della specificità e della
contestualità, dei pieni e dei vuoti.
Tutto ciò richiede tuttavia innovazione e pro-
gettualità, non solo parole.
Fermo restando che non si pianifica per pro-
durre crescita (principio di responsabilità), va
ribadita con altrettanta forza la convinzione
che non si può pianificare a prescindere dai
fabbisogni reali, siano anche essi ispirati da
una necessaria modernizzazione (principio di
necessità).
Ciò a dire che il nuovo modello di Milano 2030
deve ricostituirsi entro uno scenario di nuovo
governo del territorio da parte dell’Amministra-
zione pubblica di Milano, ed attorno a concetti
quali la sostituzione, la rigenerazione e la den-
sificazione, mirando ad inibire sino ad arrestare
completamente il consumo di nuovo suolo.
Negli ultimi mesi spesso la discussione emersa
in relazione al nuovo piano di Milano, è appar-
sa arroccata su posizioni decisamente pregiu-
diziali. Sui giornali non si è sviluppato sempre
un sano dibattito critico in relazione ai conte-
207
nuti, bensì spesso un banale e dogmatico di-
battito ideologico.
Il tema della densificazione è stato spesso
evocato come sinonimo di cementificazione
selvaggia aprendo, di fatto, a improduttive
querelle sul ricongiungimento dell’uomo con
la natura, negando la corruzione irreversibile
cui l’uomo ha storicamente prestato il fianco.
A tal proposito sarebbe opportuno ricordarci
che la condizione umana, se rielaborata stori-
camente, si fa coscienza, mentre la sua nega-
zione conduce a sinistri domini.
Non è nemmeno un caso, forse, che gli inter-
venti più preconcetti provenissero proprio da
quel mondo intellettuale di vecchia genera-
zione probabilmente incapace di comprende-
re a fondo le esigenze della contemporaneità.
Tale dialettica d’impronta manichea, sempre
più esacerbata dal frullatore politico-elettora-
le, ha riservato così un ruolo marginale ai temi
concreti del nuovo Piano per Milano.
Ora però che il PGT è stato adottato, occorre
superare tali posizioni e concretamente forni-
re un serio contributo, in una logica di colla-
borazione propositiva, rafforzando la riflessio-
ne sui contenuti e indebolendo le resistenze
aprioristiche. È opportuno, soprattutto da ora
in avanti, e sino ad approvazione, che il con-
fronto sia vero ed ancorato il più saldamente
possibile finalmente alla realtà.
23 I
n queste pagine di Dedalo esperti di eco-
nomia, finanza e statistica illustrano gli
scenari del mercato immobiliare degli
ultimi anni ed azzardano qualche pre-
gennaio_febbraio 2011 visione per i prossimi. Si tratta di un discorso
REvolution quantitativo che dovrebbe, chi più, chi meno,
rassicurarci sui segnali di ripresa del mercato,
sul rialzo della domanda, sulla necessità di
Cecilia Bolognesi costruire ancora. Ma costruire cosa? In que-
sto numero si parla di realizzare la città della
residenza, non la città pubblica, ovvero quella
relativa al tessuto più comune.
È un momento importante: siamo di fronte
ad una delle migliori occasioni di rappresen-
tazione della nostra cultura civile. Ottenere la
riconoscibilità della qualità della residenza si-
gnifica la possibilità di delegare all’architettura
la funzione di icona di un gruppo, in questo
caso i cittadini milanesi. Dunque è un momen-
to epocale e c’è un ruolo cardine svolto da tut-
te le residenze che andremo prossimamente
a costruire qui; inoltre questo è il momento in
cui, mediante il riscatto dell’abitazione potre-
mo, dovremo, confermare il piano urbano e il
suo prossimo sviluppo tratteggiato nel PGT.
Quest’ultima apparentemente è la cosa più
semplice: si tratta di scegliere di confermare
alcuni principi morfologici esistenti quali il
tracciato di una via, la giacitura di un isolato, di
Elogio del mestiere scegliere insomma di difendere la struttura di
un corpo urbano esistente e piuttosto marcato milanese. Obbligati dalle occasioni di un piano
ed eventualmente di completarlo, estenderlo casa, un sottotetto, una demolizione o sostitu-
… Ma la milanesità delle nostre residenze evi- zione dovuta ad un rinnovamento energetico
dentemente non passa solo da qui ed inoltre, o ad una convenienza normativa, dobbiamo
pur avendo dei precedenti vicini a noi eccezio- tornare alla nostra esperienza urbana. Tornia-
nali, si tratta sempre di reinventare un’identità, mo a dare un valore chiaro e specifico al nostro
di rinnovarla dato il suo evidente depaupera- abitare con un lessico appropriato, dimentico
mento. Questa è una chiamata alle armi, dun- di infausti esempi quali anonime addizioni,
que, per tutti coloro che si troveranno a pro- quartieracci tutelati dai miti dell’internaziona-
gettare le prossime quantità, perché ritrovino lità. Riscattiamo il valore delle nostre nuove re-
la dignità del loro mestiere, perché superino sidenze con decoro, perché collocate qui, ora,
il dato tecnico verso composizioni di sobria esse dureranno nel tempo quali testimoni del
eleganza, misura, understatement; un appel- nostro grado di civiltà.
lo a chi punteggerà le nostre vie con facciate
di edifici che riscattano la regola morfologica
dall’interno, facciate che sapranno includere in
una logica compositiva apprezzabile anche la
casualità e l’arbitrarietà oltre che l’orgoglio ci-
vile e la complessità. Questa è la medesima at-
titudine che troviamo in Ponti con le sue “case
tipiche” milanesi, dove sperimenta dietro a
facciate discrete tutta l’innovazione tipologica;
ma sono anche le proposte di Asnago e Ven-
der con la loro idea di elegante semplificazio-
ne formale che lascia percepire un’abbondan-
te complessità, senza abbandonare il rapporto
tra i tipi edilizi e l’isolato o la cortina; è quello
che apprezziamo in Cacciadominioni per l’in-
tenzionalità che pone nel rielaborare per il mo-
derno elementi provenienti dalla tradizione
209
23 A
Milano si è aperto il più grande labo-
ratorio del RE Italiano e qui avremo la
possibilità di sperimentare un nuovo
modello di sviluppo che, sono certo,
gennaio_febbraio 2011 segnerà profondamente il settore nei prossi-
REvolution mi anni. Quali sono gli ingredienti di questo
nuovo modello e come potranno pesare sul
risultato?
Claudio De Albertis Il PGT di Milano è stato approvato ed è uno
Presidente Assimpredil Ance strumento destinato a cambiare radicalmente
la cultura urbanistica che negli ultimi 20 anni
ha determinato le scelte strategiche per la cit-
tà. Finalmente il quadro delle regole e degli
indirizzi è stato definito ed ora tocca a tutti gli
operatori, pubblici e privati, lavorare affinché
si imbocchi un percorso di reale innovazione.
E sappiamo bene quanto sia vitale, in questo
periodo di congiuntura negativa, dare fiducia
al mercato, agli investitori e ai compratori.
Bisogna cavalcare il debole segnale di ripresa
del mercato immobiliare, come descritto da
più punti di vista in queste pagine, per inver-
tire il ciclo negativo che ci ha portato ad una
delle peggiori crisi del dopoguerra.
Dopo mesi di contrazione del mercato si par-
Rivoluzione o la, con cautela, di aumenti delle transazioni: le
compravendite residenziali al nord hanno re-
evoluzione nel gistrato un aumento del 2,8% in media, ma a
Milano i dati segnano un più 19,7%.
RE a Milano? Per il prossimo triennio le previsioni sono di
una lenta ma progressiva ripresa. Sarebbe
troppo superficiale fermarsi al dato aggregato,
come dicevo in premessa è necessario analiz-
zare e comprendere i singoli “ingredienti“ del
mercato riflettendo sulla natura della ripresa.
In genere i prodotti di seconda fascia, per loca-
lizzazione o per qualità intrinseca, sono fermi e
il mercato stenta a ricollocarli.
Le dinamiche positive, infatti, si registrano in
quelli che possiamo definire di primo livello,
ovvero, con caratteristiche di maggior qualità
per l’innovazione energetica e architettonica
dell’edificio, ma anche per location ovvero per
qualità del contesto localizzativo.
Non credo che questa riflessione sia limitata
alla situazione congiunturale, credo invece
che questa diversa domanda inciderà nel fu-
turo sulla struttura del Real Estate e per man-
tenere competitività dovremo, come imprese,
intervenire radicalmente sui nostri prodotti e
processi produttivi. Per chi opera a Milano si
apre un periodo di grandi sfide. Lavoriamo, in-
fatti, in un contesto privilegiato dove i processi
di crescita, come il loro regresso, hanno una
dinamica più concitata che in altre città italia-
ne. Su quali fronti, dunque, dobbiamo concen-
trare i nostri sforzi e dove possiamo mettere
in gioco le competenze e il know-how tecnico
in cui siamo eccellenza? Ci sono alcune parole
chiave che sono ormai entrate nel linguaggio
211
comune: housing sociale, case a basso costo e
ad elevate prestazioni, sostituzione, sostenibi-
lità e città eco positiva.
Proprio da qui deve partire la sperimentazione
e la ricerca di soluzioni efficaci. Bisogna avere
il coraggio di innovare anche sul fronte degli
strumenti economico finanziari a sostegno di
questi mercati, perché la nostra esperienza
di lavoro e approfondimento ci ha consolida-
ti nella convinzione che ogni mercato deve
avere strumenti specifici che sappiano far
incontrare domanda e offerta in condizione
di comune interesse. Su una questione non
abbiamo mai avuto dubbi: rimane una consi-
stente domanda abitativa inevasa che pur in
presenza di una elevata proprietà (72%) mo-
stra costanti margini di crescita. È altrettanto
evidente che la forbice tra struttura dell’offerta
e caratteri della domanda continua a divaricar-
si con la sofferenza del mercato che tutti cono-
sciamo: rigidità che esplodono se si analizzano
alcuni target di domanda, ad esempio quella
delle giovani coppie, degli studenti, degli im-
migrati, dei single. Categorie che potrebbero
più facilmente accedere all’acquisto di una
casa se incentivate da nuove formule finanzia-
rie come quelle del patto di futura vendita o da
vere politiche di sgravi fiscali.
Non possiamo ignorare che alcuni importanti
passi sono stati fatti, ad esempio quelli della
messa a disposizione di aree pubbliche per regole; se i progettisti non si dedicano con suf-
l’housing sociale che hanno calmierato i mec- ficiente
canismi di rendita fondiaria. La valutazione entusiasmo a quello che è il loro main busi-
sugli effetti di tali misure non è, però, comple- ness, il progetto, cerchiamone di migliori; se la
tamente soddisfacente, come non lo è quella burocrazia affatica gli operatori ed il mercato
degli incentivi assegnati alla domanda: ritenia- usiamo il buon senso, semplifichiamo e ripar-
mo che vada ripensata una politica industriale tiamo con nuovo passo. REvolution vuol dire
del settore riconoscendo all’impresa un ruolo anche questo.
primario nella capacità
di creare mercato e di innescare positivi effetti
moltiplicatori alle risorse pubbliche assegnate.
La vera rivoluzione del mercato immobiliare
si giocherà nella sfida alla costruzione di una
città eco positiva, una città che sappia gene-
rare risorse invertendo il ciclo dei consumi che
ha retto l’attuale modello di sviluppo urbano.
Solo in questa logica si possono guardare con
fiducia i dati che indicano che dei 190 miliar-
di di investimenti nel settore delle costruzioni
quasi 6 miliardi sono legati ai processi di ade-
guamento energetico e altrettanti agli inter-
venti di manutenzione del patrimonio edilizio
esistente. La verità è che abbiamo bisogno di
liberare il mercato, di investire su nuovi pro-
dotti e processi.
Abbiamo bisogno di cambiare rapidamen-
te: se le norme tecniche ci strangolano e ci
costringono a slalom imbarazzanti, mentre il
resto d’Europa veleggia su standard abitativi
di gran lunga superiori ai nostri, cambiamo le Milano: gli scavi del parcheggio di S. Ambrogio
213
23
gennaio_febbraio 2011
REvolution
Alessandro Maggioni
Presidente Federazione
Lombardia - Confcooperative
Tessere relazioni,
costruire case
L
a città, agli occhi di osservatori disat-
tenti, appare costruita dai grandi svi-
luppatori immobiliari, dal soggetto
pubblico o dalle imprese di costruzio-
ne. Spesso non è stato riconosciuto tra questi
soggetti l’attore cooperativo, nello specifico
nella forma delle cooperative di abitazione o
- meglio - di abitanti.
Questa realtà storica, solida e poco avvezza al
marketing ha costruito, costruisce e si candida
a costruire ancora molte case nella nostra cit-
tà, tenendo sempre presente le proprie radici, i
propri principi ispiratori e i propri valori.
Due sono le principali tipologie di cooperative
di abitanti: quelle a proprietà indivisa e quelle
a proprietà divisa.
Le prime, patrimonio soprattutto dell’espe-
rienza mutualistica di origine socialista e ope-
raista di Legacoop, forniscono ai propri soci
alloggi concessi nella forma del godimento
- una forma simile all’affitto - a canoni estre-
mamente vantaggiosi, raccogliendo risparmio
tra i soci stessi e godendo quindi di importanti
riserve economiche da investire con grande
oculatezza.
Le seconde, esperienza maggioritaria della re-
altà cooperativa di matrice cattolica di Confco-
operative, organizzano i soci, attivano tutte le
competenze e le iniziative per gestire processi
urbanistici ed edilizi anche molto lunghi, as-
segnando ai soci stessi gli alloggi in proprietà,
generalmente a prezzi sensibilmente inferiori
a quelli di mercato.
In questo breve scritto tratterò di questa se-
conda modalità di fare cooperazione.
Occorre specificare che le cooperative di abi-
tanti, a differenza di quanto si tenda a immagi-
nare, non fruiscono di particolari agevolazioni
fiscali o economiche che le pongono in posi-
zioni di forte vantaggio rispetto ad altri sog-
getti; se mai tali corposi vantaggi vi sono stati,
oggi non v’è più traccia.
Le cooperative, dunque, sono imprese, non
di capitale, bensì di persone. Non tese a fare
profitto, bensì tese a rispondere ai bisogni dei
propri soci costruendo la migliore casa al mi-
nor costo, facendo attenzione - come in ogni
impresa - a far quadrare i conti.
Quali sono i caratteri peculiari e le conseguenti
modalità operative caratteristiche di una vera
cooperativa?
Il punto di partenza ineludibile è un’afferma-
zione chiara: non si dà una vera cooperativa se
non ci sono i soci: società di persone, appunto.
E, nelle realtà più autentiche, le iniziative im-
mobiliari cooperative vengono intraprese solo
se i soci prenotatari sono presenti in maniera
cospicua - se non totalitaria - nella cooperati-
va. Ciò corrisponde al principio dello scambio
mutualistico in cui i soci versano risorse per
215
comprarsi la casa, avviando una forte espe-
rienza partecipativa.
I soci spesso entrano in cooperativa anni pri-
ma di vedere realizzato il proprio alloggio, as-
sumendosi l’onere - e qualche volta il rischio
- di essere imprenditori di loro stessi. Nelle
esperienze cooperative più autentiche e radi-
calmente mutualistiche - penso qui alle espe-
rienze che meglio conosco (cooperative CCL)
- i soci prenotatari sono parte maggioritaria
anche dei consigli di amministrazione delle
cooperative.
Ecco svelato il primo elemento sostanziale
della competitività delle cooperative vere: i
costi della partecipazione, elemento ontolo-
gico dell’autentica cooperazione, non vengo-
no contabilizzati e capitalizzati. Sono la radice
stessa di questo modello di impresa, determi-
nandone la connotazione sociale.
Questo fattore, fattore di solidità, consente
poi alle vere cooperative di frazionare i rischi,
emancipando l’impresa cooperativa dalla di-
pendenza dalle banche.
È chiaro però che organizzare i soci, motivarli
quando le iniziative hanno tempi di realizza-
zione lunghi, ascoltarne le ragioni, le richieste
e le pretese, è mestiere sì stimolante, ma an-
che molto faticoso e dispendioso, richiedente
energia, passione e motivazioni autentica-
mente “sociali”.
Se a tali sforzi si attribuisse un costo, si annulle-
rebbe il differenziale economico di vantaggio
rispetto ad altri soggetti; se tali sforzi non si fa-
cessero - come talvolta accade - scimmiottan-
do altri tipi di impresa, si sarebbe nell’ambito
delle false cooperative, dette spurie, realtà da
contrastare con vigore.
Una volta raccolta e organizzata la cosiddetta
“compagine sociale”, l’iniziativa si avvia, nel di-
panarsi di tutto l’iter urbanistico ed edilizio: la
cooperativa, che spesso aderisce a un consor-
zio, segue tutti i complessi passaggi che devo-
no portare alla concessione dei titoli necessari
per realizzare l’alloggio.
Contemporaneamente si definisce il progetto
edilizio, procedendo poi ad appaltare i lavori a
imprese di costruzione o a cooperative di pro-
duzione e lavoro (che sono cosa altra rispetto
alle cooperative di abitanti), facendo attenzio-
ne sempre al mantenimento di alti standard
qualitativi per i propri soci.
Qui si annida un altro fattore competitivo per
una vera cooperativa: non avendo mai commi-
stione d’interesse tra cooperativa e impresa di
costruzione, il socio ha la certezza che l’allog-
gio che si realizzerà avrà i requisiti qualitativi e
prestazionali contenuti nella descrizione lavori
condivisa e che il costo dell’appalto sarà - pro
quota - frazionato tra tutti i soci.
Ecco dunque l’arrivo alla fine dell’iniziativa,
con l’assegnazione dell’alloggio al socio, asse-
gnazione che in un’iniziativa immobiliare clas-
sica non è altro che la vendita.
La presenza della cooperativa o, meglio, del
Consorzio, non si esaurisce però con il rogito
dell’alloggio, ma continua anche dopo. I servi-
zi erogati dalle nostre realtà, infatti, non sono
solo servizi tecnici ma si possono caratterizzare
anche come servizi alla persona e alla socialità.
Ciò si esplica, coma ad esempio nell’esperien-
za della cooperativa Solidarnosc Servizi all’Abi-
tare, in una serie di servizi post-assegnazione
- di carattere condominiale e relazionale - che
tengono viva la tensione mutualistica e parte-
cipativa, fornendo prestazioni di qualità e tes-
sendo positive relazioni tra le persone.
Da quanto sommariamente descritto appare
chiaro che l’ottenimento di un risultato ottima-
le in un’iniziativa cooperativa non è ascrivibile
a fantomatici vantaggi, bensì a un insieme di
condizioni connaturate al modello di impresa
che vede al centro il coinvolgimento attivo dei
soci e la non corresponsione di profitti ma - al
massimo - della realizzazione di un utile d’im-
presa che viene reinvestito in iniziative di ca-
rattere sociale.
Quando si sviluppa un’iniziativa cooperativa -
e in alcuni casi queste avventure possono du-
rare anche sei, sette anni - si crea quindi una
comunità o, meglio, un “consorzio civile” tra i
soci che diviene - spesso con fatica - processo
formativo. Ci si educa al confronto reciproco,
alla ordinata esposizione di ragioni, bisogni
e pretese, alla civile rivendicazione di diritti e
al responsabile esercizio di doveri; si impara a
capire, dall’interno, la complessità dei processi
urbanistici e dell’armamentario tecnico/nor-
mativo connesso alla costruzione di una casa.
Insomma, si imparano le regole della demo-
crazia civile, facendo impresa.
Per questo è chiaro che per fare vera coope-
razione è necessaria, oltre alla professionalità,
una viva motivazione sociale. Senza questi
ingredienti si fa poca strada; anzi, si fanno di-
sastri. Spesso, infatti, si assiste alla creazio-
ne di cooperative spurie, senza soci, magari
strumento di una singola persona, sfruttando
l’appeal che l’aura di socialità può portarsi ap-
presso.
La cooperativa, come l’impresa, è cosa seria.
Non si addice a usi speculativi o a distorsioni
della sua missione originaria. L’impegno dei
gruppi dirigenti del movimento cooperativo
- oggi unificatosi nella “Alleanza delle Coope-
rative italiane” - è quello di qualificare sempre
più le imprese aderenti alle proprie associazio-
ni come imprese autenticamente sociali, nel
senso pieno e non assistenziale del termine,
rigorose e mutualistiche.
Quando questi fattori coesistono, i risultati si
217
ottengono.
È chiaro che per chi scrive il modello dell’im-
presa cooperativa è il modello di impresa idea-
le, capace di coniugare l’espletamento di inte-
ressi privati dei singoli soci con un più ampio
interesse generale.
Ma è altresì chiaro che una democrazia vera si
fonda sulla compresenza e coesistenza di di-
verse forme di impresa privata (perché, è bene
ricordarlo, le cooperative sono imprese piena-
mente private). Dalla competizione trasparen-
te - che può anche divenire cooperazione tra
diversi - nasce l’innovazione e cresce la qualità
di quanto si produce e si offre ai soci.
Quindi se è un bene che vi siano cooperative
not for profit e imprese profit, è un male - sem-
pre a opinabile avviso di chi scrive - che coope-
ratori si mettano a fare gli imprenditori e che
imprenditori si mettano a fare i cooperatori; la
chiarezza dei ruoli e delle differenti missioni è
fondamentale.
È auspicabile dunque che anche a Milano, cit-
tà che dell’intraprendenza individuale ha fatto
una sorta di religione laica, si strutturino - nella
chiara e forte distinzione di ruoli - interferenze
virtuose, scambi culturali, confronti serrati e,
laddove vi siano le condizioni, collaborazioni
imprenditoriali tra le forze vive di questa città.
Se si riuscirà a fare un poco più di sistema è im-
maginabile che tutti ne possano godere: dagli
imprenditori ai cooperatori, sino ai cittadini e
alla città.
Perché il territorio, lo spazio e le case non siano
più solo oggetto di sfruttamento economico,
ma contenitori di senso, relazioni, attività e
tendenti a una qualità etica ed estetica sem-
pre più alta.

Milano: vista aerea verso i terreni di Expo

219
23
“Mentre il funzionalista cerca il massimo
possibile adeguamento a un fine il più
possibile specifico, il razionalista cerca
l’adattamento al più grande
gennaio_febbraio 2011 numero di possibilità. (…)
REvolution Niente di più comprensibile
che il razionalista metta particolare
enfasi sulla forma.
Cino Zucchi La forma nasce con lo stabilirsi delle
Architetto relazioni tra gli uomini.
L’uomo solitario, isolato nel mezzo della
natura, non ha alcun problema formale. (…)
La questione della forma nasce con
l’unione di più individui, e la forma
è ciò che rende possibile
la convivenza tra gli uomini.”

Adolf Behne, Der Moderne Zweckbau, 1923

“Può un insieme casuale di edifici,

ognuno concepito singolarmente, ed espres-
sivo nient’altro che la sua funzione imme-
diata, veramente essere descritto come una
città?
Qual è l’attributo che rende
un edificio “urbano”? (…)
Perché un edificio sia urbano deve avere
Sostituzione edilizia e urbanità (il termine inglese “urbanity” può
essere tradotto in italiano come “buona edu-
galateo urbano cazione” o “cortesia” n.d.a.).

Ora l’urbanità, come tutti sanno, significa né
più né meno che buone maniere, e la sua
mancanza attesta piuttosto cattive maniere.
Ci sono molte maniere in cui un edificio può
mostrare cortesia o maleducazione
nei confronti di un altro. (….)
Il vero problema è che l’elemento anarchico
sta trionfando in tutte le arti. Ci viene detto
che l’arte è l’espressione di emozioni.
La maggior parte degli edifici o dei quadri
più esecrabili sono perdonati sulla base
dell’argomento che essi rappresentino con
sincerità
ciò che l’artista sentiva. (…)
La dottrina che un edificio debba proclamare
la personalità del suo progettista è stata la
causa di molta volgarità in architettura.”
A.Trystan Edwards, Good and Bad Manners
in Architecture, 1924
“Tutto è lecito. Ma non tutto edifica.”
San Paolo, Prima lettera ai Corinzi
221
S
ia nel sentire comune che all’interno
delle teorie artistiche, l’architettura è
sempre stata concepita come “arte civi-
le” per eccellenza. La nostra esperienza
della città storica è simile a quella di una se-
conda natura, un ambiente perfettamente
plasmato per la nostra vita comune. Le strade,
le piazze, lo spazio collettivo della città antica
ci commuovono; essi danno forma al nostro
stare insieme, e sono in questo senso “edifican-
ti”, costituendo una rappresentazione fisica dei
rapporti sociali e della comunità.
Questa visione rassicurante della città come
“casa collettiva” risorge ripetutamente nel
tempo, assumendo spesso i caratteri della fa-
vola, del luogo comune.
Ma già lo scenario cangiante e conflittuale
della Parigi di fine secolo, punto di passaggio
tra città e metropoli, evocava in Charles Bau-
delaire sensazioni ben diverse dalla serena
chiarezza delle prospettive ideali del Rinasci-
mento: “La vertigine sentita nelle grandi città
è analoga alla vertigine che si prova in mezzo
alla natura. - Delizie del caos e dell’immensità.”
Il tentativo di comprendere la nuova dimen-
sione della metropoli porta la prima genera-
zione del moderno a vedere spesso il centro
antico come un male da estirpare, tutt’al più
lasciandone alcune testimonianze monu-
mentali come frammenti sparsi nella nuova
“foresta” che sarebbe sorta ai piedi dei sublimi
edifici-landmark resi possibili dalle nuove tec-
nologie. Ma la forte carica etica del Movimento
Moderno, il suo tentativo di costruire un nuovo
Esperanto a partire dall’analisi dei bisogni ele-
mentari dell’uomo piuttosto che dai repertori
stilistici dell’eclettismo fin de siècle, concorda-
va per paradosso con la cultura precedente su
una condizione ineliminabile: il concetto di
“condivisibilità”, l’idea che l’architettura possa
incarnare e dare forma a valori universali, sen-
titi in vario grado da tutti gli strati sociali. La
coscienza moderna credeva fermamente che,
una volta modificato con argomenti logici il
sentire comune che vedeva gli stili del passa-
to come unici depositari della forma collettiva,
si sarebbe potuto costruire una nuova città su
un programma (il diritto alla casa, al lavoro,
allo svago, alla natura, al sole) che ogni perso-
na dotata di buon senso avrebbe condiviso, e
quindi desiderato perseguire.
Lo shock della condizione post-moderna in cui
l’architetto contemporaneo si trova a operare
è forse questo: l’architettura, arte civile capace
di dare forma compiuta alla dimensione collet-
tiva, si trova oggi a confrontarsi con la “insinda-
cabile” pluralità degli odierni lifestyles.
Se l’estetica classica si appella in maniera forse
illusoria al canone, concepito come tentativo
di fissazione di criteri formali condivisi, vivia-
mo oggi una sorta di versione caricaturale del
sentire romantico, dove ognuno è stimolato
a esprimersi come vuole, in un ormai consoli-
dato relativismo delle forme e del loro apprez-
zamento. Nelle altre arti la soluzione a questa
mancanza di fondamenti unitari è piuttosto
semplice: pubblici diversi, con diversi valori, di-
verse aspettative, diversi “gusti”, fruiscono ope-
re diverse senza disturbarsi reciprocamente.
L’avida lettrice della serie Harmony non è ob-
bligata a leggere James Joyce, né lo spettato-
re di Vacanze sul Nilo dei Vanzina reggerebbe
forse Il Settimo Sigillo di Ingmar Bergman; chi
ascolta in cuffia le Spice Girls non deve neces-
sariamente presenziare a un festival in memo-
ria di Alban Berg.
Ma l’architettura è piantata per terra, e la città
“consta” delle sue architetture. Se nelle altre arti
l’autore è relativamente libero di produrre l’o-
pera, salvo poi sottoporsi alla spietata ordalia
dell’audience, l’architetto ha qualche difficoltà
in più. Nel caso di conflitto tra diverse scale di
valori, a chi deve rispondere, a chi deve “piace-
re”? alla propria coscienza? al committente? al
politico? alla giungla di tecnici che interpreta-
no le leggi? a un’ideale quanto inesistente “co-
munità”? alle riviste e ai critici di settore?
Molti dei dilemmi teorici, estetici, operativi che
confusamente agitano il dibattito sopra le sor-
ti delle città italiane nei prossimi anni vanno
collocati sullo sfondo di una più generale diffi-
coltà di trovare uno statuto condiviso sul valo-
re del fatto urbano. Se ancora negli anni trenta
e quaranta le pagine dei giornali riportavano
appassionati dibattiti sull’aspetto fisico dei
nuovi interventi, non è forse un caso che nella
città contemporanea si percepisca sempre più
il disagio nelle forme di un’inadeguatezza di
natura “ambientale”. Un esame per campioni
statistici all’interno della trasformazione quo-
tidiana alla quale ogni città è sottomessa non
può che rivelare quello che in ogni epoca co-
stituisce il “punto medio” di una cultura edili-
zia. Ma proprio questo punto medio è quello
che in ogni epoca dà forma al tessuto della cit-
tà e in ultima analisi ne determina il “carattere”.
Da una parte possiamo constatare un diffuso
quanto estemporaneo adeguamento “stilisti-
co” alle immagini correnti delle architetture “di
successo”, applicato senza alcun tipo di rein-
terpretazione critica o rapporto con il contesto
specifico nel quale gli edifici vengono colloca-
ti; dall’altra, le stanche figure architettoniche
di una mal compresa continuità vorrebbero
strappare consensi facili in nome di una “tradi-
zione” evocata in forma del tutto superficiale.
A Milano, i progetti di edifici di sostituzione
all’interno del tessuto consolidato sembrano
aver perso la capacità di articolare un lessico
comprensibile. Essi appaiono spesso fram-
223
menti “suburbani” importati in città. Del subur-
bio hanno varie caratteristiche: innanzitutto il
darsi come oggetti isolati, incapaci di costitui-
re uno sfondo visuale adeguato alla definizio-
ne dello spazio pubblico; poi la difficoltà di ar-
ticolare il rapporto con il suolo, spesso risolto
con cancellate o recinti che diventano le icone
di una privacy senza alcuna velleità di dialogo;
infine una sorta di analfabetismo architettoni-
co che mischia senza alcun senso una pretesa
originalità lessicale o tecnologica ad ammicca-
menti storicisti di varia provenienza.
Arthur Trystan Edwards, un urbanista inglese
del secolo scorso di tendenze piuttosto con-
servatrici, aveva paragonato l’urbanità degli
edifici alle “buone maniere” che regolano in
una società il rapporto tra i diversi individui. Se
la migliore architettura milanese del secondo
dopoguerra sembrava aver additato la via di
un moderno capace di reinterpretare in ma-
niera critica i vincoli insediativi e volumetrici e
il lessico della città consolidata, dagli anni set-
tanta in poi abbiamo assistito a una rilevante
“caduta di tono” complessiva dei progetti di
riforma del tessuto storico.
Il dilemma tra l’accettazione di una “nuova
barbarie” edilizia data dalla perdita di qualsi-
voglia criterio di condivisibilità e l’imposizione
di regole di natura “estetica” che spesso ge-
nerano opportunismi formali di scarso valore
non è di facile risoluzione. In campo formale,
le leggi servono poco se non sono interioriz-
zate in “costumi”; ma a loro volta questi han-
no bisogno della ricostruzione di una sintassi
urbana condivisa, di una cultura formale che
sappia mantenere il carattere pubblico dello
spazio urbano pur evolvendosi continuamen-
te in rapporto a nuovi valori e modi di vivere.
Alla condizione di libertà contemporanea
dobbiamo forse rispondere con la ricostruzio-
ne della sensibilità collettiva nei confronti del-
la qualità, pur sapendo che questa parola as-
sume oggi inevitabilmente sensi contrastanti
se proferita in consessi diversi.
Per nostra fortuna, la città sopravvive alle oscil-
lazioni del gusto, che non sono ancora riusci-
te a cambiarne in toto la fisionomia, in quella
dimensione di “lunga durata” che contraddi-
stingue la lenta modifica della crosta terrestre
da parte dell’uomo. La storia ci insegna che le
grandi città hanno saputo digerire e integrare
le diversità, e la città è spesso più potente e
forte delle sue architetture.
Ma nelle sue architetture essa si specchia e
si rappresenta. Diceva Gio Ponti nel 1954 in
un’accorata lettera ai colleghi della Commis-
sione Edilizia di Milano in difesa della Torre Ve-
lasca: “Milano non è minacciata dagli architetti
moderni, essa è minacciata invece da quella
massa edilizia senza padre né madre, cioè sen-
za progettisti, che ne abbruttisce sconciamen-
te i quartieri nuovi. Milano si sviluppa esclusi-
vamente come città moderna (né può essere
altrimenti) e l’esistenza di una classe valorosa e
coltissima di architetti moderni che operano in
essa è la nostra più alta garanzia.”
Più che imboccare le vie opportuniste del
consenso a tutti i costi o delegare alla star del
giorno i problemi che l’incapacità di una classe
dirigente non ha saputo risolvere, il compito
del dibattito contemporaneo sulla nostra città
è forse quello di ricostruire nelle generazioni
più giovani la coscienza e l’orgoglio civile di
questa “classe valorosa e coltissima”, capace di
rischiare ma anche di comprendere il delicato
organismo del territorio europeo, l’irreversibi-
lità della nostra azione, la grande responsabili-
tà che ne deriva.
Milano: la basilica di S. Ambrogio assediata dalle
macchine prima della realizzazione del parcheggio
225
23 L
a relazione canone/prezzo è stata mol-
to studiata dai ricercatori di estimo,
ed in taluni casi sono sorte teorie che
affermano addirittura la mancata esi-
gennaio_febbraio 2011 stenza di relazione tra le due entità.
REvolution In realtà, è noto da tempo come ad un rialzo
dei canoni (ordinariamente) corrisponda, sep-
pur con qualche lag temporale di distanza, un
Stefano Stanzani apprezzamento anche dei prezzi di vendita e
Responsabile Scientifico FIMAA Milano come ad una diminuzione del costo degli af-
fitti, segua un tendenziale ridursi dei valori di
scambio. Le motivazioni, molto banalmente,
vanno ricondotte ad una capacità di spesa, o
meglio, al reddito disponibile delle famiglie (e
delle imprese).
Quando l’economia “gira” esiste una situazio-
ne in cui le famiglie e le imprese hanno più fi
ducia nel futuro: ciò trova espressione in una
aspettativa virtuosa di redditi che si traduce
in mancati timori di perdita di lavoro. La di-
sponibilità di spesa è maggiore sia dal punto
di vista della vendita, sia da quella dell’affi tto.
In questi periodi, normalmente, il credito sup-
porta le famiglie e gli altri operatori economici,
ed i due mercati - quello della vendita e quello
dell’affi tto - tendono a muoversi all’unisono.
Quando invece le cose non vanno nel verso
Il mercato giusto, per esempio a causa di una restrizio-
ne di credito o di una crisi economica, i mo-
immobiliare milanese vimenti dei canoni e dei prezzi non sono più
contestuali, ed il rischio diviene quello di uno
“shock” sul mercato.
Sul mercato del capoluogo lombardo, nel cor-
so degli ultimi 10 anni si sono attraversate tre
fasi: la prima, dal 1999 (ma potremmo afferma-
re dal 1997) fi no al 2004, in cui i livelli dei ca-
noni sono cresciuti, una seconda, in cui l’anda-
mento dei canoni è rimasta tendenzialmente
stabile (fi no al 2008) e l’ultima che li vede in
tendenziale diminuzione (fi g. 1).
L’analisi dei movimenti della relazione di prez-
zi e canoni designa una “nuova curva”, emble-
matica della situazione congiunturale attuale
e prospettica: il rapporto dei prezzi medi di
compravendita ai canoni di locazione (tradot-
to in numero indice considerato il dato medio
di periodo 1999-2010 pari a 100) individua
i potenziali rischi di “sopravvalutazione” dei
prezzi in relazione alla capacità di spesa delle
famiglie (misurata dai canoni di locazione).
Mentre il dato “medio” italiano individua un ri-
schio medio del 14,4%, quello milanese sale fi
no al 23,2%: questo non significa, con eviden-
za, che i prezzi dovranno lasciare sul tappeto
tale percentuale per essere considerati “nor-
mali”, quanto che se la capacità di spesa, in defi
nitiva, il canone di locazione corrisposto dalle
famiglie non potrà aumentare (per via della
crisi economica e di altre misure), si potreb-
bero verifi care rischi di sopravvalutazione dei
227
prezzi di tale entità. Il confronto dell’indicatore
in alcuni mercati europei designa una situazio-
ne italiana nettamente più favorevole rispet-
to per esempio al Regno Unito o alla Francia,
dove i rischi di sopravvalutazione possono an-
che sfiorare il 50-60% (fig. 2).
La crisi “globale” tuttavia, non ci mette al ri-
paro da eventuali rischi di una doppia “v” nel
ciclo economico congiunturale immobilia-
re, considerati, simultaneamente, l’indice di
sopravvalutazione dei prezzi e gli ultimi dati
diffusi dall’Agenzia del Territorio sul numero
di scambi residenziali che testimoniano una
decisa inversione di tendenza rispetto al 2008
e al 2009, generata soprattutto da una crescita
dell’attività transattiva nelle grandi città (nel
terzo trimestre dell’anno 2010, si annoverano
variazioni percentuali tendenziali del 19,7% a
Milano, del 13,9% a Roma e del 7% a Bologna;
tav. 1).
Sul mercato milanese, in base alle nostre rile-
vazioni, nel corso dell’ultimo anno sono stati
maggiormente compravenduti bi-trilocali
(46% delle vendite) ed è stato maggiormen-
te trattato il prodotto “recente” (45% dei casi;
fig. 3). Ci aspettiamo, tuttavia, una imminente
modificazione strutturale delle distribuzioni
del numero di vendite, sia per vetustà che per
tipologia, in relazione alle reali innovazioni che
il PGT, in corso di “adozione”, potrebbe gene-
rare. Molto probabilmente, vi sarà un’ampia Est” dove l’elevato numero di nuove abitazioni
domanda orientata verso le nuove costruzioni (cresciuto del 14% in cinque anni) non sembra
che si localizzeranno nei nuovi quartieri poli- aver trovato risposta in una domanda in gra-
centrici nella città, a discapito di una rendita do di assorbire tutto il prodotto, a differenza
urbana “classica”; quest’ultima molto probabil- di quanto rilevabile nella zona Sud (+10,6% di
mente, sarà contrassegnata dalla contempora- abitazioni in cinque anni, ma domanda più to-
nea esistenza di una molteplicità di nuovi “cen- nica, espressa anche da rialzi nei prezzi medi di
tri” che si sposteranno dalla sola localizzazione vendita di quasi 16 punti percentuali in 5 anni;
originaria ai piedi della “Madonnina”. L’appar- tavv. 5 e 6).
tamento usato, nelle localizzazioni “compati-
bili” con il nuovo Piano, tuttavia e soprattutto
adesso, rappresenta un “vero affare”: si può
contare, infatti, su una crescita di prezzi rela-
tivamente contenuta (inferiore in cinque anni
di due punti percentuali a quella del nuovo)
ed in grado di garantire interessanti redditività
potenziali lorde annue (espresse dal rapporto
tra canone corrente e prezzo di acquisto) che
si aggirano in media tra i 3 ed i 4 punti percen-
tuali; un valore del tutto confrontabile con il
4,9% di rendimento lordo offerto dal BTP tren-
tennale nell’ultima asta di gennaio (tavv. 2 e 3).
Spostando l’interesse dell’analisi sulla “città
metropolitana” le risultanze non appaiono
dissimili rispetto a quelle evidenziate per la
città, anche se, inevitabilmente, si riscontra-
no alcune differenze nelle macroaree territo-
riali (tav. 4). Nella prima parte dell’anno 2010,
emergono maggiori difficoltà di vendita nella
“Cintura Nord” e, soprattutto, nella “Direttrice Milano: traffico delle ore di punta in uscita dalla città
229
24
marzo_aprile 2011
Città pubblica?
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Qualità pubblica
C
i occupiamo della città pubblica e,
più in generale, della cosa pubblica,
quasi sempre per lamentarcene, rite-
nendola di fatto una faccenda che ci
vede come soggetti passivi.
Ma se parliamo della città in cui viviamo, da
semplici cittadini o da costruttori, sappiamo
bene che anche i nostri comportamenti ne
determinano la qualità e, pertanto, non pos-
siamo che condividere con gli altri attori della
forma e della funzione urbana, attuale e futu-
ra, la responsabilità e la scontentezza in merito
al risultato delle scelte.
Di cosa stiamo parlando e che cosa costituisce
la base del disegno pubblico della città?
Nei prossimi anni sarà l’attuazione del PGT a
favorire la formazione del nuovo volto a que-
sta parte urbana e lo strumento cardine sarà il
Piano dei Servizi, che stabilisce il metodo con
cui la città si trasforma dotandosi e localizzan-
do servizi.
In pratica, formando e strutturando la città di
pubblico interesse: si parla, infatti, di servizi
con volumi e dimensioni geometriche concre-
te, come anche di vuoti che diventano poi ver-
de urbano, parchi, piazze…
In un quadro di risorse pubbliche insufficienti
a soddisfare i fabbisogni della città e dei citta-
dini, con il Piano dei Servizi si fa leva sulla capa-
cità dell’operatore privato di intervenire sulla
struttura pubblica.
Sarebbe riduttiva una visione conservativa che
assimili questa modalità ai vecchi “standard“: ci
viene chiesto, infatti, di corrispondere una do-
tazione di servizi in relazione alla superficie di
nuova realizzazione, rispetto a quella esisten-
te o a quella dell’indice di base. Le modalità di
realizzazione vanno poi dalla fornitura diretta
del servizio alla cessione di una parte di area,
alla monetizzazione per mancata cessione.
La città di Milano, per la verità, ha già collau-
dato questo modello di intervento: basti ricor-
dare che il convenzionamento dei PII del 2010,
nel perimetro della nostra città, ha generato
una importante cessione di aree per verde e
parcheggi.
Servirà, tuttavia, ancora del tempo per la mes-
sa a regime del nuovo meccanismo e dei pro-
cessi per la realizzazione dello spazio pubblico.
L’auspicio è che si colga l’occasione per pro-
gettare un sistema procedurale semplificato,
efficace e moderno. Oggi, lo sappiamo tutti,
per la realizzazione di nuove opere pubbliche
di urbanizzazione l’iter è insostenibile: dalla
fase di previsione di piano all’esecuzione sono
coinvolti fino a dieci settori dell’amministrazio-
ne. Una squadra di persone preposte alla gui-
da nonché al controllo di opere che il Comu-
ne, giustamente, non progetta direttamente
poiché i costi sono a carico dell’operatore, ma
231
sulle quali interviene nel merito, nella forma e
nella realizzazione.
Alle richieste dei settori comunali si aggiungo-
no le esigenze dei molteplici enti esterni com-
petenti: una matassa inestricabile in cui l’ope-
ratore si muove con grande difficoltà.
A fronte di quantità a volte eccellenti e di occa-
sioni imperdibili, la qualità rischia di rimanere
un problema secondario e, comunque, non il
problema di chi autorizza l’intervento e di chi
lo sviluppa.
Un buon progetto della parte pubblica miglio-
ra la qualità della parte privata e offre standard
di vita più elevati.
Una pratica semplificata per la realizzazione
del progetto della parte pubblica non toglie
potere all’amministrazione e non toglie profit-
to, sicuramente aumenta il welfare.
Sono stati realizzati circa 600.000 mq di spazi a
verde pubblico negli ultimi 5 anni, ma invito i
milanesi a dirmi dove sono e anche io, lo con-
fesso, ho memoria solo di pochi.
Ricordo invece una bella coda domenicale per
entrare finalmente nel Museo del 900, dopo
anni, sì, troppi, ma adesso è lì e ce lo godiamo
con entusiasmo. La qualità della città pubblica
è possibile, dobbiamo riconoscerla e superare
ottusità e avarizia intellettuale recuperando la
vanità o l’orgoglio del bene collettivo, la volon-
tà di volerla realizzare coralmente.
Prossimamente, il fatto pubblico per eccellen-
za sarà l’EXPO 2015: dobbiamo chiederci come
garantire la qualità dei processi e delle realiz-
zazioni.
Non possiamo, a mio avviso, che iniziare dal
binomio progetto/costruzione, perché questa
realizzazione dovrà rappresentare l’eccellenza
della nostra città pubblica. Il tempo stringe e
temo che i numeri, “i conti“, prevarranno su
qualsiasi altra circostanza.

Milano: quartiere di piazza Selinunte

233
24 A
monte di tutto sta il riconoscimento
del bisogno che viene verificato all’in-
terno del processo messo a punto dal
Settore Statistica del Comune di Mi-
marzo_aprile 2011 lano. Successivamente si lavora sulla tavola
Città pubblica? dei Servisi (generata dall’incrocio tra l’offerta
dei servizi attuale e la domanda dei servizi
espressa dai cittadini nel contesto territoriale).
Stefano Mirti La tavola ci consente di individuare i cluster di
Giorgia Lupi bisogni divisi per famiglie e per rilevanza com-
Simone Quadri plessiva. La sintesi di questo lavoro di incroci
Id-Lab multipli determina le priorità che vengono poi
trasferite in sede di applicazione del Piano, sia
nei casi delle aree di trasformazione (epicentri)
che nel caso dei progetti che interessano il tes-
suto diffuso dei nuclei di identità locale (NIL).
È importante sottolineare che il processo so-
pra descritto (ovvero la definizione dei con-
tenuti della matrice) è ciclico, va ripetuto in
maniera costatnte nel tempo. La matrice non
è mai “finita” o “definitiva”. È un costante work-
in-progress che muta al mutare della vita della
città.
Realizzare un progetto che indichi come far
funzionare i servizi di una metropoli contem-
poranea non è un esercizio facile. La principale
difficoltà sta oggi nel comprendere come ra-
Servizi per la città gionare (e di conseguenza come agire) in ter-
mini di servizi rispetto ad una società in conti-
contemporanea nuo mutamento.
La pianificazione tradizionale ben si sposava
con il paradigma della modernità. Si stabiliva-
no delle regole per il territorio urbano e le sue
funzioni di servizio, attraverso una serie di scel-
te vincolistiche pensate per durare nel tempo.
Queste regole si trasferivano poi nello spazio
attraverso dei disegni su tavole, realizzati da
urbanisti e architetti. La contemporaneità ci
spinge verso logiche diverse.
Com’è possibile pianificare quando risulta già
incredibilmente difficile comprendere quello
che sta accadendo ora?
Non si tratta più solo di saper maneggiare ed
argomentare questioni relative ad edifici, in-
frastrutture, spazio pubblico e paesaggio. La
questione è più complessa.
Tematiche come accessibilità, sostenibilità, ge-
stione del conflitto sociale, connettività e tec-
nologia entrano prepotentemente all’interno
del discorso contemporaneo sui servizi della
città. Disegnare aree vincolate a servizi non
basta più.
Usando un termine coniato dal sociologo
Zigmunt Bauman, possiamo dire che la città
contemporanea è un’entità liquida. Una città
imprevedibile e difficilmente interpretabile
secondo schemi rigidi. Un sistema composto
da grandi quantità di flussi in costante movi-
mento. Flussi di tipo diverso: persone e mezzi
di trasporto, ma anche attività, beni, dati, reti,
235
informazioni di qualsiasi genere.
Per dare una forma a questa circolazione ma-
teriale e immateriale potremmo semplifica-
re ulteriormente e immaginare la città come
persone che utilizzano una serie di mezzi (me-
dium) per ottenere soddisfazione dei loro bi-
sogni e desideri.
In quest’ottica è chiaro come l’autobus o la
metropolitana siano medium, ma allo stesso
modo una scuola, un parco, un cinema sono
anch’essi medium.
È allora utile iniziare a concepire il paesaggio
della città come mediascape, attivo, fatto di un
incrocio di dinamiche a-spaziali strettamente
collocate sul territorio locale: lo spazio fisico
sul quale ci muoviamo ogni giorno.
Partendo da queste considerazioni, l’universo
di riferimenti e scenari che da sempre ci ac-
compagna nel pianificare il territorio, sembra
oggi essere diventato inadatto, superato. Le
cause di questo scostamento sono molteplici.
Per prima cosa c’è da considerare la questione
economica. Non ci sono più soldi per realizza-
re nuovi servizi né, se si pensa al peso dei costi
di gestione, per far funzionare quelli esistenti.
Si passa inoltre, da un mondo in cui si ragio-
nava di servizi in termini puramente quantita-
tivi, (metri quadri di verde per abitante) ad un
mondo che richiede parametri principalmente
qualitativi (verde attrezzato e fruibile, verde il-
luminato di notte).
A ciò aggiungiamo che il tradizionale legame
tra funzioni di servizio e suolo disponibile è
oggi allentato da una buona parte di servizi
erogabili con modalità a-spaziali. Altro aspet-
to importante da sottolineare è come la pia-
nificazione urbana abbia sempre tentato di
rispondere a bisogni (dalla scuola al trasporto
pubblico); ora molto spesso si tratta di ragio-
nare sulla sfera dei desideri (dagli orari dei
mezzi pubblici al wi-fi nelle piazze).
Un ulteriore elemento di complessità è costi-
tuito dall’attuale composizione della città. Ai
residenti si aggiungono importanti flussi di
city users, che necessitano di servizi specifici.
C’è poi un ultimo aspetto da non sottovalutare.
In passato, qualsiasi servizio era indubbiamen-
te percepito come positivo dalla collettività
intera. Oggi molti servizi sono, per loro natu-
ra, portatori di conflitto sociale (le moschee, i
campi nomadi, i luoghi della movida, i concerti
allo stadio).
Il Piano dei Servizi: logica e punti chiave
Il Piano di Governo del Territorio è composto
di tre parti: il Documento di Piano, il Piano del-
le Regole ed il Piano dei Servizi.
L’obiettivo principale del Piano dei Servizi è
quello di pensare, sviluppare e implementa-
re un nuovo modello di rete di servizi. Non si
tratta di pianificare e progettare delle soluzio-
ni finite. Si tratta piuttosto di organizzare un
sistema di regia, un meccanismo in grado di
accogliere contributi diversi al fine di ascolta-
re, accompagnare e direzionare i mutamenti
in corso.
Il Piano dei Servizi nasce da tre concetti chia-
ve: l’ascolto della città, l’idea di sussidiarietà, e
il concetto per cui il Piano non è un prodotto,
quanto piuttosto un processo continuo.
Per prima cosa è indispensabile capire quali
sono i servizi richiesti o desiderati dai cittadini.
In una realtà in cui i cittadini sono attivi e at-
tenti (comitati di quartiere, una forte propen-
sione al raccontarsi sui quotidiani e sulla rete)
l’ascolto della città è l’elemento fondante di
qualsiasi politica riferita ai servizi. Immaginate
una mappatura dinamica e ciclicamente ag-
giornata delle esigenze espresse e inespresse
dei cittadini: incontri aperti alla cittadinanza,
monitoraggio e registrazione costante di in-
formazioni provenienti dai mass-media: carta
stampata e web, che vengono poi organizzate
per essere lette, interpretate ed aggiornate.
La sussidiarietà (o se si preferisce, il coinvolgi-
mento delle realtà private) è il principio grazie
al quale il soggetto pubblico supporta i privati
che si auto-organizzano per produrre poten-
ziali risposte ad un fabbisogno. In questo sen-
so, è di fondamentale importanza intercettare
tutto quello che succede autonomamente ed
offrire un supporto istituzionale a queste pra-
tiche.
Tradizionalmente un Piano dei Servizi è inteso
come prodotto, come una mappa rigida che
fissa dei vincoli riferiti ad aree precise. Nel no-
stro caso è stato progettato un processo. Un
processo che non è mai finito e definitivo, un
processo che va ripetuto, affinato e migliorato
costantemente, un work in progress che muta
al mutare della vita della città.
Il funzionamento del Piano
Ci immaginiamo che la città sia composta da
due tipologie di servizi.
Elementi che necessitano di spazi fisici prede-
finiti come le infrastrutture e il verde. Per que-
sti servizi localizzati si procede con la modalità
tradizionale di pianificazione.
Ci sono poi elementi per i quali non è indi-
spensabile una localizzazione predefinita. Li
chiamiamo servizi da localizzare (scuole, asili,
biblioteche, servizi sociali, centri sportivi, ecc..).
Questi servizi, verranno definiti e localizzati di
volta in volta in funzione dei fabbisogni rilevati
o prospettati. Su questi servizi, soggetto pub-
blico e privati agiranno in maniera sinergica.
Per far questo sono state ideate e realizzate
piattaforme di tipo inclusivo in grado di racco-
gliere e visualizzare informazioni, dati ed indi-
237
catori esistenti o di facile raccolta. Quali sono
queste piattaforme?
La Matrice dei Servizi è lo strumento che ci
consente di definire un metodo d’azione gra-
zie all’incrocio tra domanda di servizi e offerta
di spazi disponibili. È una matrice, con righe e
colonne, in cui si incrociano i servizi richiesti o
desiderati con la tipologia di spazi disponibili
all’interno della città. Si individuano punti di
incrocio e campiture, che evidenziano poten-
ziali risposte territoriali allo specifico bisogno
emerso. Si tratta di un strumento dinamico,
che aggiorna ciclicamente temi e obiettivi e
consente di definire le linee strategiche dell’in-
tero piano. Le Schede NIL, che per Milano
sono 88 (uno per ogni quartiere della città),
sono lo strumento progettuale che permette
al soggetto pubblico di decidere quali servizi
richiedere all’operatore privato in caso di tra-
sformazioni in corso e/o previste all’interno
del quartiere di riferimento. Ciascuna scheda
raccoglie valori demografici e indicatori sullo
stato dei servizi, indicizza e localizza i servizi
esistenti, visualizza problemi e potenzialità
emerse nel corso dell’ascolto della città, inclu-
de i reclami ufficiali dei cittadini, specifica le
aree dove sono previste sviluppi edilizi. Il tutto
può essere visto come un vero e proprio cru-
scotto di navigazione che, accendendo spie
differenti a seconda delle necessità del quar-
tiere, accompagna il soggetto pubblico nella
decisione.
Una delle caratteristiche più affascinanti e dif-
ficili del mondo dei servizi contemporanei è il
loro essere fluidi e in costante metamorfosi.
Tutto il processo sopra descritto è ciclico. È un
perenne work-in-progress che si modifica, af-
fina e migliora seguendo il perpetuo mutare
della vita della città. Un Piano in cui alla logica
del prodotto finito si sostituisce la logica del
processo.
In generale, il progettista oggi (che si tratti di
città, servizi o prodotti) dovrebbe facilitare
l’avvento delle giuste condizioni per un reale
cambiamento, piuttosto che concentrarsi sul-
la pianificazione del cambiamento stesso. Da
pianificatore a facilitatore.

Milano: traffico in uscita dalla città in

direttrice Comasina
239
27 C
asa a basso costo: un prodotto che
manca, qualcosa di cui abbiamo bi-
sogno. Una richiesta che non riguar-
da solo la produzione dell’oggetto in
settembre_ottobre 2011 sé, il manufatto fisico, ma che implica, con la
Basso costo + buona qualità = sua buona realizzazione, la risoluzione di tutti
alta politica i problemi che una fetta di mercato non anco-
ra appagata potrebbe innescare all’interno di
Cecilia Bolognesi una società. Una fetta di mercato nuova, all’og-
gi inascoltata, ma cresciuta nel tempo a dismi-
sura ed ancora in aumento.
Un classico potenziale dinamico offerto dalla
trasformazione sociale, una possibile leva di
sviluppo per Milano come per altre metropo-
li o, al contrario, per alcuni, di faticoso traino
verso il basso. Sarebbe meglio quindi occupar-
si di questo potenziale con intelligente disin-
canto. Il meccanismo di crescita esponenziale
di questa domanda è alla luce del giorno: da
una parte l’incremento dei prezzi del mercato,
dall’altra la riduzione del potere di acquisto dei
nuclei familiari, nel mezzo il bisogno di com-
prare a prezzi contenuti da parte di soggetti
che non ce la fanno. La domanda di edilizia a
basso costo cresce, ma cambia anche la con-
notazione sociale del gruppo richiedente: ceti
medio bassi, non i più svantaggiati come colo-
Un potenziale ro che fruivano di Edilizia Residenziale Pubbli-
ca, ma un gruppo allargato che include anche
dinamico forze nuove, consistenti, verso il quale si deve
orientare la risposta. In genere, almeno nei casi
stranieri riportati in questo numero di Dedalo
l’obiettivo rimanda consapevolmente alla cre-
azione di contesti sociali misti, ricchi di relazio-
ni umane significative.
Quando oggi si dice casa a basso costo dunque,
si sa che ci si riferisce ad interventi che devono
affrontare anche l’aspetto immateriale dell’im-
mobile, legato al sociale, alla scelta dell’abitare
urbano, che implica necessariamente un’offer-
ta abitativa sostenibile. La necessità di questo
nuovo prodotto, perché di innovazione di pro-
dotto qui è proprio necessario parlare, viene di
solito percepita nei contesti urbani di grande
scala o comunque laddove l’evoluzione delle
dinamiche sociali ha dato risultati più variega-
ti nei termini di crescita delle coppie a basso
reddito, ma anche anziani, studenti fuori sede,
nuclei familiari monoparentali, monoreddito,
a basso reddito, immigrati… Un potenziale di-
namico dunque che già il Piano casa dell’ago-
sto 2008 aveva cercato di favorire introducen-
do contenuti di novità: il rispetto di criteri di
efficienza energetica, di riduzione di emissioni
inquinanti, di coinvolgimento di capitali pub-
bliciprivati per la costruzione di prodotti edilizi
per le categorie sociali svantaggiate. Poi con il
Dpcm attuativo del Piano nazionale si è andati
avanti introducendo finalmente la possibilità
di utilizzo di fondi immobiliari come strumen-
241
to per valorizzare ed incrementare l’offerta
abitativa sul territorio. Fondi che possono es-
sere costituiti mediante la partecipazione di
soggetti pubblici-privati ed articolarsi in un si-
stema a rilevanza locale, favorendo la parteci-
pazione di soggetti misti per la valorizzazione
e l’incremento dell’offerta abitativa.
I primi passi per la risoluzione della questio-
ne. A Milano il potenziale dell’edilizia a basso
costo è enorme e certamente va sostenuto
da contenuti ideativi e progettuali non co-
muni, ma che solo in una città storicamente
accogliente come questa nei confronti delle
fasce di popolazione in movimento può tro-
vare soluzioni esemplari scardinando qualsia-
si tipo di pianificazione dalla più dirigista alla
più liberista.
Amsterdam, Berlino, Amburgo, Barcellona: i
temi sul tavolo in queste città nell’affrontare
questo tema sono una regia pubblico privata,
il rapporto negoziale sempre, la costituzione
di agenzie per la formazione di tavoli parte-
cipati come strumenti snelli di concertazione
delle politiche, la costituzione di società miste.
Intere parti di città sono state costruite con ri-
sultati che noi sogniamo in termini di qualità,
qualità di vita, servizi e sostenibilità.
Non enclave depauperanti, ma parti di città
dove la casa a basso costo ha innescato dina-
miche di sviluppo concrete, che hanno reso le
città nuovamente attrattive richiamando gio-
vani ed energie nuove in nuclei
che ormai faticavano sulla loro propria esi-
stenza. Parti di città cresciute in un liberismo
consapevolmente condiviso che non mortifica
nessuna delle parti.
Non esiste un linguaggio ed un tema depau-
perante per la casa a basso costo, non si tratta
più di social housing inteso come categoria
squalificante nei confronti di una presunta cit-
tà _da vetrina_. Si tratta di un tema di nuova
impostazione, qualcosa che si costruisce insie-
me, sia nel nome di un’attrattività degli investi-
menti che degli abitanti con forze nuove.

Milano: opere stradali per la costruzione

della linea 5 del metrò
243
27
settembre_ottobre 2011
Basso costo + buona qualità =
alta politica
Alessandro Maggioni
Presidente Federazione
Lombardia - Confcooperative
L’abitare normale
D
a un po’ di anni a questa parte non
c’è convegno, seminario, articolo di
quotidiano o proposta di legge che
non piazzi le due parole magiche
che pare possano risolvere il dilemma abita-
tivo contemporaneo: housing sociale o social
housing, che dir si voglia.
In aggiunta si sente spiegare che si tratta di
case destinate a tutti quei soggetti non così
poveri - fortuna loro - per poter accedere alle
case popolari vere e proprie e, di converso,
non così ricchi - sfortuna loro - per potersi per-
mettere un alloggio in affitto reperito dal libe-
ro mercato. E via con i soliti elenchi di catego-
rie che dovrebbero essere interessate a questa
tipologia di alloggi: giovani coppie, famiglie
monoreddito, lavoratori stranieri, eccetera, ec-
cetera, eccetera.
Ma, a opinione di chi scrive - opinione, come
già detto su questa rivista in altra occasione,
parziale - è giunto il tempo di provare a inqua-
drare con pragmatica chiarezza cosa è “social
housing”, perché serve, cosa serve perché si
possa fare e fare bene. Potremmo dire che il
concetto di social housing come oggi è inteso
si afferma in concomitanza della contrazione
di stanziamenti pubblici in favore di interventi
di edilizia economica e popolare, ossia con la
fine delle risorse “Gescal”. Questa contrazione,
unita a una riforma poco efficace degli ex IACP
(oggi ALER), ha favorito l’affermarsi dell’elabo-
razione politico-culturale di una proposta più
articolata di offerta abitativa, con la diffusione
dell’idea - per l’appunto - di social housing.
In questo contesto si è anche avuta la defini-
zione di “alloggio sociale” da parte della Com-
missione Europea, recepito dal DM del 22 apri-
le 2008, il quale afferma, tra le altre cose, che
“[…] Rientrano nella definizione di alloggio
sociale, quegli alloggi realizzati o recuperati da
operatori pubblici e privati con il ricorso a con-
tributi o agevolazioni pubbliche - quali esen-
zioni fiscali, assegnazione di aree o immobili,
fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbani-
stico - destinati alla locazione temporanea per
almeno otto anni e anche alla proprietà.”
Al di là di ciò si ritiene opportuno declinare
una definizione di social housing che trovi ri-
scontro da un lato in un contenitore (le case e
gli spazi) che non sia solo una “rimessa per la
forza lavoro”, ma sia anche luogo della costru-
zione di relazioni sociali positive e, dall’altro, in
un costo di accesso a questo bene che sia, per
l’appunto, equo. In sintesi, a partire da espe-
rienze concrete, riteniamo che si possa defini-
re sociale un bilocale (65 mq commerciali), di
ottima qualità progettuale e di alta efficienza
energetica, che costi alla gente 450 euro al
mese (ossia 70 €/mq anno), comprensivi del
posto auto/box.
245
Allo stesso tempo riteniamo che possa essere
definita sociale l’offerta di alloggi in proprietà
o in diritto di superficie che non superino il
costo di 2.000 €/mq commerciale, più un co-
sto parametrico del box che si aggira attorno
ai 20.000 euro, ossia l’edilizia convenzionata
agevolata.
Questo è il dato verso cui intendiamo orien-
tare le nostre azioni e il riferimento concreto
rispetto al quale sollecitiamo politiche efficaci,
dato che trova riscontro oggettivo e fortemen-
te condiviso nell’importante delibera 42 del
2010 del Comune di Milano.
Ma, qualcuno potrà dire, è proprio necessaria
questa tipologia di offerta?
La risposta non può che essere convintamente
affermativa; oggi più che mai. Dopo un perio-
do in cui l’offerta ha orientato la domanda ver-
so valori poco aderenti alle condizioni reali sia
dei redditi disponibili, sia della qualità urbana
dei contesti, è tempo di cambiare prospettiva.
Il vantaggio è duplice nel favorire tale merca-
to “solidale” (anche nell’accezione di “solido” e
solvibile) della casa: vantaggio sociale in ter-
mini inclusivi e vantaggio sociale in termini
competitivi.
Con il primo vantaggio si intende la funzione
più propria e probabilmente scontata del so-
cial housing, ossia la funzione preventiva ri-
spetto al disagio di chi povero non è ma rischia
di diventarlo; e qui l’elenco dei soggetti è tal-
mente noto e lungo che lo si dà per scontato.
Il secondo vantaggio è invece, per l’appunto,
competitivo o - sia permesso un altro abuso
terminologico - strategico. È nostra convin-
zione, infatti, che per rendere attrattiva e vi-
tale una città come Milano che ogni giorno è
invasa da centinaia di migliaia di “cavallette”
city users, sia fondamentale far sì che i cittadini
più attivi e vitali (studenti, giovani lavoratori,
professionisti, giovani famiglie e altri) possano
abitare in città, vivere la città, prima che lavo-
rarci, in quella stessa città.
E, per fare ciò, le case devono essere belle e
accessibili economicamente, poiché sennò è
sempre vista con favore la fuga nella cerchia
periurbana - in cui la rendita fondiaria e immo-
biliare (oggi grazie alla crisi in maniera ancora
più evidente) pesa meno - con l’annesso corol-
lario di pendolarismo, congestione di traffico,
schizofrenia esistenziale e distruzione di terri-
torio.
Quindi, non solo ragioni di equità sociale ma,
soprattutto, ragioni di competitività economi-
ca e di prospettiva realmente sostenibile.
Cosa serve per fare ciò?
È indubbio che il primo freno a efficaci politi-
che per l’alloggio sociale di cui sopra si è trat-
teggiato il profilo è, inutile girarci attorno, la
rendita fondiaria; il costo delle aree. Passano
i decenni, restano i protagonisti. È indubbio,
infatti, che l’onere del costo di provvista dei
terreni sia il più forte elemento di freno a inno-
vative e inclusive politiche abitative.
Ciò che serve, dunque, è un approccio al go-
verno del territorio che sappia prendere il me-
glio dalle due tradizioni urbanistiche che in
questi anni sono parse fronteggiarsi: quella di
stampo dirigista-predittivo e quella di stampo
liberista-induttivo. In sostanza, se la rendita la
si affronta ideologicamente attraverso la ripro-
posizione di vetuste logiche espropriative, si
favorisce una reazione durissima che blocca
tutto; di converso se la si lascia libera confi-
dando nelle “evangeliche” virtù del mercato,
si ottiene il medesimo risultato. Ciò che ser-
ve è una logica di vero e proprio governo del
processo di formazione della rendita in cui - in
taluni ambiti - si riduca la sua incidenza, obbli-
gando la proprietà fondiaria o gli attuatori di
programmi a reinvestirla “in situ” con le finalità
di cui sopra.
Allo stesso tempo è necessario chiedere agli
sviluppatori/attuatori dei programmi maggio-
re coraggio nel percorrere le strade della qua-
lità e dell’innovazione, prima del progetto edi-
lizio o - meglio - urbano e poi del prodotto. Se
è vero che la qualità costa più del basso livello,
è invece totalmente falso l’assunto per il qua-
le una progettazione innovativa, l’attenzione
agli spazi comuni pubblici o semipubblici, un
alto standard dei manufatti siano l’elemento
che chiude la possibilità di fare buone cose.
Anzi, questi elementi sono dei veri e propri
investimenti sulla buona riuscita, sul lungo
periodo, di programmi edilizi che abbiano
l’ambizione di fare città, attraverso i capisaldi
dell’urbanità di qualità e della socialità vera.
In tal senso un piccolo esempio che potremmo
definire “germinativo” è rappresentato dal pro-
getto di via Zoia (www.zoiablog.com), il primo
intervento avviato tra quelli del bando “8 aree”,
promosso dalla precedente amministrazione
comunaleSi tratta di un piccolo intervento (91
alloggi in totale) che ha però in sé - a nostro
avviso - i semi di quello che potrebbe essere
un intervento complementare tra pubblico
e privato per realizzare buoni quartieri social
housing.
Qui tutto è stato reso possibile dal fatto che il
Comune, su aree di sua proprietà, abbia per
l’appunto deciso di governare la rendita, fa-
cendo dimostrare al soggetto privato - nel no-
stro caso cooperativo - cosa si possa fare quan-
do si liberano queste risorse.
In sintesi il Comune, mettendo a disposizione
l’area per costruire gli alloggi da assegnare in
diritto di superficie al costo di circa 350 €/mq
di slp, ha consentito un notevole abbattimen-
to del costo di provvista dell’area (oggi il mer-
247
cato milanese, spesso in maniera totalmente
irrazionale, riconosce buono un prezzo, per
un’area simile, di 7/800 €/mq di slp), potendo
così contare su un introito complessivo per la
cessione del diritto di superficie pari a quasi €
1.200.000, oltre a € 550.000 in opere di urba-
nizzazione da anni attese dal quartiere. Dall’al-
tro lato, chiedendo 1 euro per la parte in affitto
ha azzerato il peso della rendita, consentendo
alle cooperative di investire € 2.900.000 di ri-
sorse proprie (oltre a € 950.000 di mutuo) per
realizzare 30 alloggi in affitto convenzionato
alla cifra che si riportava in premessa, ossia 450
€/mese per un bilocale. Oltre a ciò, essendovi
un finanziamento regionale a fondo perso di
circa € 900.000 per realizzare alloggi in affitto
sociale puro, le due cooperative hanno scelto
di fare questi 16 alloggi nella stessa palazzina
di quelli in affitto, con la stessa altissima qua-
lità, senza distinzione di censo e provando a
scommettere sulla gestione diretta anche di
questa tipologia di affitto, spesso più proble-
matica.
Il tutto facendo un progetto di alta qualità,
affidato a un giovane architetto e ad altri due
architetti più esperti, e realizzando anche 300
mq di servizi innovativi al piede dell’alloggio in
affitto con un incubatore di impresa coopera-
tiva per giovani. Il tutto remunerando il giusto
la costruzione del bene, dato che l’appalto è
stato assegnato a circa 1.000 €/mq di superfi-
cie complessiva.
Insomma, un piccolo segno per dimostrare
come le cose si possano non solo dire, ma an-
che fare. Basterebbe che tutti facessero bene,
con linearità e competenza la propria parte.

Milano: vista aerea su Vittor Pisani, il Pirellone,

la stazione Centrale
249
28 N
ella nostra città diverse vie dei brand
di lusso hanno resistito con successo
alle difficoltà economiche generali:
dal quadrilatero della moda ai trac-
novembre_dicembre 2011 ciati più allargati di Via Manzoni, Via Vittorio
Retail Emanuele, Corso Vercelli ed altri ancora, il
mercato del retail non ha subito flessione,
anzi si rafforza l’attrattività di questri distret-
Cecilia Bolognesi ti in un gioco di convenienze derivanti dalla
compresenza di più marche, legate da un ef-
fetto di reciproco rilancio. Il permanere dei
brand all’interno di alcune aree specializzate
per tipologia di acquirenti ha alimentato la
loro competitività, fomentando un crescente
interesse dei loghi esclusi da questo gioco al
ritorno nelle vie del lusso di alto livello.
Per Milano si tratta di brand nazionali che
cercano un riposizionamento, brand inter-
nazionali che cercano il primo ingresso nel
mercato italiano, o altri che cercano un raffor-
zamento della posizione competitiva, espan-
dendo o riallestendo i propri spazi esistenti.
Cresce quindi l’interesse nel localizzare gli
showrooms per i nuovi arrivati in prossimità
dei top brand. Gli spazi dedicati al commer-
Ricentrare il cio, soprattutto dove la presenza è già den-
sa, si pongono quale opzione interessante
commercio/ anche per investitori stranieri. Il sensibile in-
cremento delle transazioni negli ultimi due
organizzare il sociale anni, ha accresciuto il valore degli immobili
residenziali e terziari al contorno e all’inter-
no delle high street. Dunque, laddove un mix
funzionale crea il cosiddetto effetto città, l’in-
teresse degli investitori cresce, la domanda
di locazioni aumenta, la spinta allo sviluppo
si fa più sensibile. A Milano, inoltre, il turismo
per shopping è una voce marcata del bilan-
cio, che potrebbe anche crescere in vista di
Expo; nell’asse di via Vittorio Emanuele, come
dice un ultimo report di Jones Lang LaSalle,
nonostante la presenza di numerose loca-
zioni sopra i 500 mq lordi, la domanda non è
totalmente coperta. Inoltre il mercato immo-
biliare del retail si specializza; tra via Vittorio
Emanuele e Montenapoleone le differenze di
prezzo sono enormi e palese è anche la diffe-
renza di target. La crescita di attività commer-
ciali, in alcuni spazi della città, attiva processi
di precipitazione dei fenomeni insediativi,
non in termini economici di collasso, ma qua-
si chimici, di addensamento delle esperienze
con una rinnovata morfologia. Dalla concen-
trazione di una soluzione zuccherina la pre-
cipitazione di un primo frammento è il passo
verso la formazione del cristallo: dalla con-
centrazione dei brand nella via commerciale
si coagulano nuove forme come lo store mul-
tifunzione, l’edificio commerciale che ingloba
lo spazio lettura come il ristorante per single
o il barber shop ed una serie di servizi alla per-
251
sona che spostano la nozione del commercio
verso quella di una nuova vivibilità urbana. È
per questo che alcune dinamiche vanno lette
con attenzione; poiché a fronte di Monte Na-
poleone, Via Manzoni, Corso Venezia, Corso
Vercelli, ci sono Porta Genova, Vittor Pisani,
Corso Garibaldi e perché no anche Paolo Sar-
pi. Ognuna con la propria peculiarità che le
lega a questo territorio.
Ognuna possibile attore di nuovi processi
di recentrage degli abitanti nello spazio che
occupano. Le opportunità che le specializza-
zioni degli insediamenti commerciali _spon-
tanei_ offrono nei confronti di un processo
di caratterizzazione del nostro territorio non
vanno trascurate. In un processo di autogo-
verno, in un momento in cui le agende dei
grandi progetti faticano o falliscono addirit-
tura, le risorse culturali locali, nella fattispecie
le caratteristiche commerciali, possono esse-
re riorientate a nuovi trend economici e dive-
nire un riferimento di identità in un quadro di
smarrimento generalizzato. Ricentrare l’orga-
nizzazione commerciale della città e quindi
quella sociale che gravita attorno, in alcune
sue porzioni già caratterizzate, significa rilan-
ciarne un sano sviluppo.
28
novembre_dicembre 2011
Retail
Claudio De Albertis
Presidente Assimpredil Ance
Per un commercio
strategico
P
arlare di commercio vuol dire affron-
tare un tema vastissimo e che ha rica-
dute su almeno tre questioni centrali
per il settore delle costruzioni: la di-
mensione economica, il peso urbanistico, la
progettualità edilizia. Non mi soffermo sulla
dimensione economica, ma vi lascio solo un
dato: la Camera di Commercio di Milano rileva
102 mila unità locali del commercio e 254 mila
addetti nella sola Provincia di Milano con un
valore aggiunto di quasi 13 milioni di euro sui
90 milioni dell’intera economia provinciale.
Una dimensione importante che, ovviamen-
te, determina l’assetto urbanistico delle no-
stre città ed è in grado di poter incidere sulla
forma e sulla qualità dei contesti urbani. Un
sistema economico che genera un indotto di
proporzioni superiori a quello del settore delle
costruzioni. Non è pensabile, quindi, poter af-
frontare questo tema in maniera esaustiva, ma
abbiamo comunque deciso di approfondirne
uno spaccato per iniziare a parlarne fuori dai
soliti luoghi comuni. Quasi sempre i “conteni-
tori del commercio” sono stati progettati come
involucri edilizi che, nel rispetto di determina-
te caratteristiche estetiche e funzionali, dove-
vano servire a contenere le varie tipologie di
prodotti e a permettere l’accesso ai consuma-
tori. Oggi il vecchio contenitore ha cambiato
ruolo ed ha assunto una valenza strategica, ar-
rivando a rappresentare l’anello di congiunzio-
ne tra il prodotto da vendere e il brand che lo
realizza nell’ottica di personalizzare il rapporto
con specifici e selezionati target di clientela.
Al mondo della progettazione edilizia e della
costruzione si affiancano competenze sem-
pre più specializzate in discipline nuove, ci si
interroga sulla sua appropriatezza, sulla sua
collocazione, sui suoi contenuti. Le funziona-
lità del vecchio scatolone vanno, quindi, ben
oltre quelle di semplice involucro e il processo
costruttivo si affina sempre di più dovendo:
assolvere a funzioni di efficacia comunicativa;
rispondere a logiche di efficienza dimensio-
nale e di collocazione nel territorio; esprime-
re chiaramente le componenti di sostenibilità
ambientale e di salubrità; essere flessibile per
un eventuale rapido riuso o una radicale tra-
sformazione nel caso in cui le esigenze del
mercato lo rendessero necessario.
La sfida per le aziende di questa filiera è quel-
la di sviluppare un edificio non solo conforme
alle esigenze del proprio mercato di riferi-
mento, ma in grado di attrarre più numerosi
segmenti di consumatori generando in essi
nuovi e crescenti bisogni. I luoghi delle città e
delle periferie diventano teatro delle strategia
di vendita e i punti commerciali palcoscenico
e custode comunicativo del prodotto e del
brand. L’offerta commerciale diviene status
253
dell’urbanità, termometro della socialità spe-
cifica di quel luogo in quel dato tempo. Per
questo motivo solo l’attenta comprensione
dei trend di cambiamento del tessuto sociale
ed in particolare del consumatore può facilita-
re la convergenza tra le aspettative sull’edificio
e le esigenze delle domanda. Un mercato im-
mobiliare, quello del commercio, che richiede
sempre più operatori specializzati e in grado
di integrare competenze diverse: secondo l’in-
dagine rapida Ance del mese di dicembre del
2011, però, le imprese di costruzione esprimo-
no un giudizio pessimistico sulle opportunità
presenti ritenendo per il 63% degli intervistati
che la domanda sia stata nel 2011 in diminu-
zione. Le imprese gli riconoscono un potenzia-
le e, infatti, il 50% degli intervistati ritiene che
nel 2012 il mercato sarà in crescita o almeno
stazionario. Tutti, comunque, convergono
sull’importanza strategica del commercio per
la qualificazione del tessuto urbano e il rilancio
del settore delle costruzioni, ben consapevoli
che i meccanismi di trasferimento dell’inno-
vazione nel prodotto edilizio soffrono, come
altre tipologie, di un’inerzia alla trasformazio-
ne e di una resistenza alla sperimentazione di
prodotti concettualmente nuovi.
E qui i problemi sono ancor più complessi che
nel residenziale perché i fattori condizionanti
sono di varia natura e fortemente influenzati
dalle mode e dalle vision, dagli standard inter-
nazionali dettati dalle catene di vendita o dal-
la globalizzazione dei mercati. L’attivazione di
meccanismi di collaborazione tra chi opera nel
settore a tutti i livelli è l’unico percorso possibi-
le per valorizzare la connessione tra involucro
e prodotto. Ma non solo, è anche l’occasione
per agire su più scale di influenza delle no-
stre trasformazioni territoriali. Penso, in primo
luogo, alla grande scala, che ruota intorno ai
centri commerciali periurbani e ai luoghi di
stoccaggio dei prodotti. Una riprogettazio-
ne del sistema distributivo potrebbe agire da
elemento di ridisegno sostanziale del territo-
rio: oggi l’offerta commerciale si è localizzata
in prossimità della domanda generando i ben
noti fenomeni di congestione. Le grandi strut-
ture del commercio dislocate in zone perife-
riche o esterne alla città densa sono sempre
più luoghi che inglobano ampi mix funzionali,
proponendosi come moderne agorà. Perché
non usarli, allora, come punti intorno a cui fa-
vorire la nascita di nuovi tessuti urbani in cui
si possano ricercare dimensioni del vivere e
dell’abitare moderne.
Il processo è già in atto: accanto al grande su-
permercato, crescono negozi, multisala, pale-
stre, piccoli centri di servizio, parchi tematici
legati allo sport. L’offerta di funzioni diversifi-
cate può, dunque, innestare un circolo nuo-
vo di fenomeni insediativi e di opportunità
trasformative. L’integrazione funzionale dei
formati di offerta commerciale con altri lega-
ti allo svago, o anche al terziario, ovviamente
collocati attorno alle principali direttrici e nodi
di interscambio di viabilità, può essere, quan-
do ben condotta nel rispetto della qualità, uno
spunto per nuove azioni insediative anche re-
sidenziali. Portare densità urbana all’interno
dei luoghi tradizionali del commercio periur-
bano è possibile ma è anche significativo di
come il commercio stia perdendo la centralità
della funzione di mera vendita delle merci per
puntare a divenire innesto di nuove realtà ur-
bane. Parallelamente all’“urbanità in vitro” non
possiamo dimenticare la scala della città con-
solidata che deve essere sostenuta e valorizza-
ta nel suo diverso ruolo commerciale. Servono
azioni politiche ed economiche che vadano
nella direzione di uno sviluppo teso a riportare
il commercio in città, una esigenza invocata da
più parti come elemento coagulante e neces-
sario al sostegno della vitalità dei tessuti urba-
ni. Stiamo parlando di “funzioni” indispensabili
per lo sviluppo di un quartiere e per la sua vi-
vibilità. Il negozio al piede dell’edificio, come
anche il piccolo supermercato di quartiere, de-
vono assumere un ruolo aggregante e carat-
terizzante il tessuto urbano. Ma devono poter
contare su un buon funzionamento dell’ap-
provvigionamento e su condizioni di sosteni-
bilità anche economica con la scelta del giusto
mix tra i prodotti.
Perché, dunque, da costruttori dovremmo oc-
cuparci di questi temi?
Perché siamo consapevoli che è tramontata
l’epoca del quartiere monofunzionale e sap-
piamo che i nuovi stili di vita impongono mix
funzionali più vicini ai tempi “corti” del vivere:
prossimità, vicinanza, relazione, casa lavoro,
pubblico e privato sono gli orizzonti a cui dob-
biamo guardare. Sono un valore da ricono-
scere nelle politiche di gestione del territorio
e una direzione da prendere nella produzione
edilizia; l’industria della sostenibilità e del gre-
en dettano nuovi standard e su questi siamo
chiamati ad esprimerci e a misurarci in futuro.

255
28
Il contesto normativo

I
l tema dei centri storici e dello sviluppo
di nuovi formati commerciali di medie e
grandi dimensioni nei tessuti urbani con-
novembre_dicembre 2011 solidati delle nostre città riveste grande
Retail attualità, sia per l’orientamento del mercato
immobiliare retail, sia per un rinnovato inte-
resse delle amministrazioni pubbliche.
Saviano Natalicchio - MRICS Il quadro legislativo nazionale appare inoltre in
Head of Retail Division - R.E.A.G. S.p.A. Gruppo rapida evoluzione con il nuovo decreto “Salva
American Appraisal Italia” che contiene rilevanti novità in termini
di liberalizzazione del settore del commercio.
Si tratta in particolare di liberalizzazione degli
orari e di libertà di apertura di nuovi esercizi
commerciali senza contingenti, limiti territo-
riali o altri vincoli di qualsiasi natura (esclusi
quelli connessi alla tutela della salute, dei la-
voratori, dell’ambiente e dei beni culturali) che
diviene principio generale dell’ordinamento
nazionale e richiede pertanto alle regioni, in
virtù delle loro competenze, di adeguare la
propria legislazione a tale principio.
In concomitanza con il varo del Decreto Monti,
il 5 dicembre, si è tenuto a Verona un impor-
tante Convegno della Regione Veneto sulle
Centri storici linee guida programmatiche della nuova leg-
ge regionale sul commercio, che ha incrociato
e nuovi format in chiave originale, sia le innovazioni nazio-
nali in termini di orari, sia soprattutto il tema
commerciali urbani dei centri storici, affermando alcune novità in
controtendenza rispetto al recente passato (il
Veneto ha infatti ancora una legge basata sui
contingenti quantitativi - tra l’altro già esauriti
dal 2007 - superati dalla direttiva 2006/123/ CE
Bolkestein).
Si sta delineando - come illustrato dall’Avv.
Giorgia Vidotti a capo della Direzione Com-
mercio della Regione Veneto - una nuova nor-
mativa orientata a:
_ limitare il consumo di territorio, tutelando
l’ambiente e le condizioni di vivibilità dei cit-
tadini, favorendo la riconversione delle strut-
ture e delle aree dismesse;
_ evitare il fenomeno della desertificazione
dei centri urbani che ha effetti anche sull’or-
dine pubblico, consentendo ed incentivan-
do l’inserimento delle grandi strutture di
vendita all’interno dei centri urbani per fare
in modo che costituiscano poli di attrazione
e rivitalizzazione dell’intero contesto;
_ assicurare la parità di accesso al mercato
delle varie tipologie di vendita in modo da
favorire uno sviluppo equilibrato della rete
distributiva in funzione della tutela del con-
sumatore.
La mutazione dei centri storici e i nuovi for-
mati urbani del commercio
Si tratta di innovazioni non di poco conto - si
pensi ad esempio all’incentivazione all’insedia-
257
mento di grandi strutture nei centri storici - se
si considera che in molti comuni ancora oggi
si pongono limiti dimensionali alle strutture
commerciali, in assenza di quei “motivi impe-
rativi di interesse generale” (quali ad esempio
la tutela dell’ambiente e dei beni culturali) che
soli possono limitare il “diritto di stabilimento”
secondo la disciplina comunitaria.
Ma è anche una rilevante innovazione di na-
tura urbanisticasociologica in quanto si pren-
de finalmente atto che il commercio di medie
e grandi dimensioni, meglio se integrato in
contenitori allargati alla fruizione culturale e
al tempo libero, è spesso necessario al “fun-
zionamento” di sistemi commerciali naturali
preesistenti (tipicamente nelle high-street),
spesso in sofferenza soprattutto se formati
unicamente da esercizi di vicinato, non in gra-
do - da soli - di attivare quelle dinamiche di
attrattività capaci di renderli competitivi con
i sistemi commerciali di altre città o strutture
commerciali pianificate. Si sta comprenden-
do che è profondamente cambiata la natura
di centro storico che per millenni è stato il
luogo naturale delle istituzioni civili e religio-
se, dei centri di comando militari, della bor-
ghesia e delle élite intellettuali. Le nuove atti-
vità direzionali migrano verso le periferie o in
prossimità dei nodi infrastrutturali, anche per
necessità di cost containment e per miglio-
rare l’accessibilità, la domanda residenziale
si è orientata verso quartieri di nuova forma-
zione, con residenze di standard moderno e
meglio abitabili dei palazzi storici, a costi più
contenuti e più facilmente dotate di parcheg-
gi. I centri storici rischiano la desertificazione,
al di fuori degli orari delle attività terziarie e
dei servizi pubblici, anche per le politiche di
contenimento del traffico viabilistico, messe
in atto sempre più frequentemente dai co-
muni.
C’è quindi una duplice esigenza di ripopolare i
nuclei centrali delle città potenziando i servizi
commerciali. La leva può essere rappresenta-
ta dal favorire i nuovi formati urbani del com-
mercio e l’integrazione tra grande distribu-
zione, cultura, servizi pubblici e tempo libero,
secondo modelli che in Europa sono affermati
da tempo e che in Italia hanno spesso trovato
inspiegabili resistenze, prima di tutto di natura
culturale.
Gli studi del prof. Luca Tamini al Politecnico
di Milano hanno mostrato da tempo queste
dinamiche evidenziando le contraddizioni di
una prassi romantica ed antistorica di rappre-
sentazione del commercio urbano, limitato
esclusivamente ai negozi di vicinato a condu-
zione indipendente quali presidio della pros-
simità (beni alimentari), quando è esperienza
comune che sono oramai le medie strutture
di vendita a garantire di fatto la tenuta dei si-
stemi commerciali di vicinato.
Commercio urbano ed urbanistica: limiti ed
opportunità
Questo tipo di visione ha frequentemente in-
formato le regole di alcuni piani urbanistici che
hanno limitato, spesso per trasversale volontà
politica e in assenza di razionali motivazioni
di natura economica ed urbanistica, l’insedia-
bilità del commercio nelle città, con barriere
all’ingresso insormontabili per gli operatori
(standard, dotazione di parcheggi, limiti alla
superficie di vendita insediabile, modalità at-
tuative, procedure autorizzative, ecc…).
La prassi della pianificazione urbanistica di
nuova generazione, sempre meno regolativa/
vincolistica ed orientata alle politiche attive o
alle azioni positive (come le chiamano in Vene-
to), ha consolidato e sperimentato alcuni as-
sunti di fondo fondamentali per dare concreta
attuazione ai principi
sopra enunciati:
_ superamento dello zoning funzionale a fa-
vore del mix urbano libero,
_ libera insediabilità di grandi strutture di ven-
dita anche nei centri storici, favorendo l’inte-
grazione con eventi culturali, edutainment,
leisure, turismo, somministrazione, servizi,
ecc…,
_ zero parcheggi in prossimità dei nodi del tra-
sporto pubblico e nelle zone a traffico limitato,
_ modalità attuative semplificate, quale pre-
mialità per il recupero di contenitori dismes-
si (ex cinema, edifici pubblici, aree industria-
li) che portano degrado ed interruzione dei
fronti commerciali e della continuità dei flus-
si nei centri storici,
_ premialità, anche in termini di crediti edilizi,
in caso di realizzazioni secondo logiche di
sostenibilità ed “impatto zero”,
_ convenzionamento con i comuni di alcuni
servizi offerti, qualità delle realizzazioni ed
eventuali procedure concorsuali adottate,
ecc…
Governance sussidiaria
e politiche attive: i distretti
L’obiettivo di sviluppo integrato di commercio
e città si realizza non solo mediante i tradizio-
nali strumenti di pianificazione urbanistica ma
anche tramite politiche attive ed azioni positi-
ve, tipicamente promosse dalle regioni. Tra le
numerose pratiche nazionali, merita di essere
citato il caso di successo dei distretti commer-
ciali in Lombardia, quale modello di gestione
unitaria e integrata del commercio, orientato
ad attivare dinamiche virtuose e sinergie in
campo economico, sociale e culturale. I distret-
ti nell’esperienza di Regione Lombardia si qua-
259
lificano come aree con caratteristiche omo-
genee per le quali soggetti pubblici e privati,
riuniti in partnership, propongono interventi
di gestione integrata nell’interesse comune
dello sviluppo economico, sociale, culturale e
di valorizzazione ambientale del contesto ur-
bano e territoriale di riferimento.
Superando le tradizionali logiche di settore e
di categoria, il modello dei distretti persegue
lo sviluppo del commercio in chiave innovati-
va da diversi punti di vista:
_ sul piano urbanistico-territoriale viene ricer-
cata la relazione del commercio di vicinato
con il proprio contesto insediativo, eviden-
ziando le criticità (congestione viabilistica,
inquinamento, aree dismesse e degrado, fra-
gilità sociale) e le opportunità (attrattori tu-
ristici, qualità ambientale, progetti di svilup-
po, comunità attive,…) con cui confrontarsi;
_ sul piano organizzativo, forti dell’esperien-
za di cooperazione già sperimentata con i
Distretti industriali, si promuovono forme
di cooperazione tra le singole imprese com-
merciali (i Distretti commerciali appunto)
per la gestione centralizzata di servizi quali
sicurezza, arredo urbano, marketing e pro-
mozione, beneficiando così delle economie
di scala proprie della grande distribuzione
organizzata;
_ sul piano dell’equilibrato sviluppo dei canali
 distributivi si ricercano, anche in chiave spe-
rimentale di ibridazione di formati di vendi-
ta, nuove forme di cooperazione tra grande,
media e piccola distribuzione, anche in rela-
zione alle recenti tendenze di consumo che
indicano un ritorno all’offerta di prossimità e
al commercio urbano (dopo la stagione del-
le grandi superfici extraurbane).
In questo quadro di governance sussidiaria,
Regione Lombardia ha riconosciuto giuridica-
mente i Distretti urbani del commercio come
espressioni auto-organizzate della comunità
di imprese, cittadini ed istituzioni, attraverso
diversi bandi tramite i quali sono state erogate
ingenti risorse economiche in cofinanziamen-
to con le risorse attivate dai partenariati locali,
per finanziare le azioni dei distretti.
Le buone pratiche
A conclusione della riflessione proposta, si
citano alcuni esempi di format commerciali
urbani recentemente realizzati e in corso di re-
alizzazione.
Casi realizzati
1.Milano - Coin Excelsior
2.Torino - Eataly ex Carpano
3.Bologna - ex Cinema Ambasciatori (Eataly +
libreria Coop)
4.Brescia - Centro Commerciale Freccia Rossa
Nuovi progetti
1.Milano - Fondazione Feltrinelli Porta Nuova
2.Trieste - Silos shopping center
3.Genova - Ponte Parodi
Casi realizzati
I casi proposti si differenziano per dimensione,
tipologia e target.
1. L’Excelsior di Milano, progettato da Jean
Nouvel e inaugurato a settembre 2011, è il
recupero di una struttura cinematografica sto-
rica (1931) non più in uso, in un contesto di
high street ad alta frequentazione. Il target è
quello del commercio di alta gamma con in-
tegrazione del food e della somministrazione.
Il concept store include infatti l’Eat’s Store, il
food market ideato per un pubblico piuttosto
esigente che introduce a un’area ristorazione
divisa in tre parti: dal “take-away” raffinato, al
“fast” del bistrot e infine lo “slow”, ovvero il vero
e proprio ristorante dove periodicamente ver-
rà ospitato un guest chef di fama.
A piano terra, con affaccio sulla Galleria del
corso, un Design Bar, lo spazio Beauty e lo
shop-in-shop di firme di alto livello.
I piani restanti sono dedicati a designer con-
temporanei stranieri e boutique multibrand.
2. Il 26 gennaio 2007 è stato inaugurato a To-
rino lo spazio Eataly nell’ex opificio di produ-
zione del vermouth Carpano attivo dal 1908. Si
tratta di un grande centro multifunzionale de-
dicato all’enogastronomia dove la vendita di
cibi di alta qualità a prezzi sostenibili si affian-
cherà alla ristorazione e alla didattica. Eataly si
struttura in aree di vendita specifiche (salumi e
formaggi, carne, ortofrutta, pescheria, pasta e
pizza, panetteria, generico, analcolici, cantina,
caffetteria, pasticceria), abbinate a ristoranti
tematici informali. Inoltre sono presenti spazi
didattici ed espositivi.
La superficie complessiva è di circa 11.000 mq,
di cui in particolare, 3.200 mq sono destinati
ad aree didattiche, Museo Carpano e sala con-
ferenze, 2.450 mq alla vendita e somministra-
zione mentre 820 mq ai percorsi coperti aperti
al pubblico. Il fatturato del centro nel 2010 è
stato di 43 milioni di euro.
3. A Bologna il 5 dicembre 2008, l’antico mer-
cato coperto “Ambasciatori”, un edificio storico
e molto radicato nella città, è risorto a nuova
vita ospitando lo spazio Eataly. Assieme ad
Eataly l’Ambasciatori ospita una libreria, in un
originalissimo format
culturale ed enogastronomico molto apprez-
zato dalla città.
4. Da ultimo il centro commerciale “Freccia
Rossa” promosso da Sonae Sierra, rappresenta
un interessante caso di recupero di un ampio
compendio industriale dismesso,
l’area delle Acciaierie e Tubifici Bresciani (Atb),
261
posto a ridosso del centro di Brescia.
Si tratta di un centro commerciale a doppia
ancora, ipermercato alimentare e multiplex,
sviluppato su due livelli e dotato di una gran-
de food-court, che conserva le memorie indu-
striali del comparto urbano in cui è inserito,
attraverso il mantenimento di 8 delle 13 cam-
pate originarie dei capannoni in cui il centro è
stato ricavato.
Nuovi progetti
Il progetto Feltrinelli a Porta Volta, promosso
dal Comune di Milano insieme al Gruppo edi-
toriale Feltrinelli, porta la firma di Herzog &
de Meuron, interessa una superficie totale di
17.268 mq e ospiterà tra
viale Pasubio e viale Crispi la nuova sede della
Fondazione Giangiacomo Feltrinelli ma anche
spazi polifunzionali, uffici e servizi aperti a tutti
(dalla biblioteca alla caffetteria) che si affacce-
ranno su un’ampia area verde attrezzata.
Di grande rilievo è poi l’intervento di riquali-
ficazione urbana degli “Ex Silos” di Trieste, re-
centemente presentato al MAPIC di Cannes.
Si tratta del complesso edilizio asburgico che
ospitava i magazzini per le granaglie, luogo di
notevole importanza storica e per la memoria
della città. Il progetto rappresenta un’opera-
zione di riqualificazione urbana molto impor-
tante in quanto l’insediamento è ubicato tra il
Porto Vecchio e Piazza Unità d’Italia, a fianco “Musica e Conoscenze”: un auditorium, una
della stazione ferroviaria, nel cuore della città. discoteca e altri spazi interattivi, espositivi e di
Nel sito sorgerà il “Silos Shopping Center”, un realtà virtuale;
centro polifunzionale di nuova generazione “Tempo libero e Sport”: campi da squash, una
che ospiterà, su una superficie di 45.000 mq, palestra di free climbing, una piscina, un cen-
un supermercato, un hotel quattro stelle di tro fitness e spazi per altre attività sportive;
140 camere, centri benessere, ristoranti, caffè, “Viaggi e Scoperte”: un nuovo Terminal Crocie-
uffici, negozi, servizi, fitness e uno spazio da re e spazi dedicati ai servizi per la nautica.
1.300 posti per congressi, concerti e manife- Ciascun polo funzionale sarà integrato con
stazioni teatrali. spazi commerciali e pubblici esercizi.
I visitatori avranno inoltre a disposizione un
parcheggio di quasi 2.000 posti auto. Di asso-
luto interesse è infine il progetto Ponte Parodi
nel porto vecchio di Genova, sia per location
che per mix funzionale. Ponte Parodi, la ban-
china portuale interessata dall’opera di riqua-
lificazione, è un’area di 23.000 metri quadri, da
tempo in disuso. Demolito nella primavera del
2002, dopo anni di abbandono, il grande silos
granario, Ponte Parodi si trasformerà in un’am-
pia piazza sull’acqua, ideata dagli Architetti di
UN Studio Van Berkel & Bos, vincitori del Con-
corso Internazionale.
Il Promotore del Progetto, il gruppo immobi-
liare Altarea, noto in Francia ed all’estero per
gli importanti interventi commerciali integrati
in ambito urbano (Bercy Village a Parigi), ha
presentato alla Società Porto Antico un pro-
gramma di mix funzionale molto innovativo,
articolato nei seguenti tre poli tematici: Milano: viale Fulvio Testi
263
31
maggio_giugno 2012
Partnership pubblico privato
Velia Maria Leone
Un cambio di passo
I
contratti di partenariato pubblico priva-
to: è giunta l’ora di un cambio di passo.
Il riferimento ai contratti di partenariato
pubblico privato (“PPP”) ormai, in Italia, non
è più una novità. Il settore delle opere pubbli-
che - e di pubblica utilità - ha fruito, già da lun-
go tempo, del modello della concessione di
costruzione e gestione che, sicuramente, rap-
presenta la pietra miliare della realizzazione
delle infrastrutture a tariffazione sull’utenza
finale, tipologia che spazia dalle autostrade,
ai parcheggi, passando per cimiteri e piscine.
Questa classe di operazioni è decisamente
virtuosa ove la tariffa sia correttamente iden-
tificata ex ante ed il concessionario si “assuma
l’alea commerciale” relativa alla corretta ge-
stione - funzionale ed economica - dell’opera.
Ma con l’accrescersi della scarsità delle risorse
pubbliche, il modello virtuoso in cui il “prez-
zo” versato dalla pubblica amministrazione -
ossia il contributo previsto dall’art. 143, com-
ma 4, del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.
163 e ss.mm.ii. (il “Codice Appalti”) solo “qua-
lora al concessionario venga imposto di prati-
care nei confronti degli utenti prezzi inferiori
a quelli corrispondenti alla remunerazione
degli investimenti e alla somma del costo del
servizio e dell’ordinario utile di impresa, ovve-
ro qualora sia necessario assicurare al conces-
sionario il perseguimento dell’equilibrio eco-
nomico-finanziario degli investimenti e della
connessa gestione in relazione alla qualità
del servizio da prestare” - è solo un’eventuali-
tà - ossia, solo ove il progetto non sia in grado
di ripagarsi attraverso i propri flussi di cassa (il
pedaggio autostradale, per esempio) -, è sta-
to sostituito dalla irrealistica aspettativa che
il settore privato fosse in grado di supplire a
tutte le carenze di quello pubblico, con parti-
colare enfasi sulle risorse finanziarie e con la
conseguenza di un sempre maggiore ricorso
al “prezzo” in corso d’opera, volto a rimediare
a tale illusoria strutturazione, o del fallimento
delle operazioni. In tal senso, è emblematica
la previsione dell’articolo 128, comma 2 del
Codice Appalti, che, in tema di programma-
zione, attribuisce priorità ai bisogni che pos-
sono essere “soddisfatti tramite la realizzazio-
ne di lavori finanziabili con capitali privati, in
quanto suscettibili di gestione economica”.
Nonostante la nozione di “gestione economi-
ca” - non specificata da nessuna delle norme
vigenti - null’altro voglia dire che il fatto che
l’opera produca propri ritorni economici, ca-
paci di ripagare gli investimenti inizialmente
incorsi dell’aggiudicatario, la prassi continua
a proporre progetti incapaci di ottenere que-
sto risultato. Questo vizio di fondo continua
ad aggravare l’indebitamento pubblico che,
265
in funzione dell’articolo 143, comma 8 del
Codice, è chiamato a riequilibrare quei piani
economici-finanziari che non stanno più in
piedi a causa dei mutati presupposti di par-
tenza.
In diritto italiano, i contratti di PPP sono defi-
niti dall’art. 3, comma 15-ter (l’“Articolo”) del
Codice Appalti. L’Articolo è caratterizzato da
una forte connotazione descrittiva, che po-
tremmo definire frutto di ricostruzione empi-
rica. Infatti, è suddiviso in due parti: la prima
si occupa di definire - nel modo più ampio
possibile - l’oggetto dei contratti di PPP, che
può comprendere progettazione, costru-
zione, gestione o manutenzione di un’opera
pubblica - o di pubblica utilità - oppure la pre-
stazione di un servizio, comprensivo “in ogni
caso” del finanziamento - “totale o parziale” -
a carico di operatori privati e dell’allocazione
dei rischi ai sensi della disciplina UE, ossia le
norme Eurostat ed i principi elaborati in ma-
teria dalla giurisprudenza della Corte dell’U-
nione Europea. La seconda parte dell’Articolo
elenca - “a titolo esemplificativo ” e, quindi,
con un’accezione dinamica delle fattispecie
ivi menzionate - le ipotesi di contratti di PPP
più comuni, secondo il diritto italiano, ossia
“la concessione di lavori, la concessione di
servizi, la locazione finanziaria, il contratto di
disponibilità, l’affidamento di lavori median-
te finanza di progetto, le società miste.”, non-
ché l’affidamento al contraente generale “ove
il corrispettivo per la realizzazione dell’opera
sia in tutto o in parte posticipato e collegato
alla disponibilità dell’opera per il committen-
te o per utenti terzi“.
La ricostruzione dei contenuti dell’Articolo
evidenzia che i contratti di PPP si differen-
ziano dal resto dei modelli contrattuali che
ricadono nell’alveo applicativo del Codice
Appalti non tanto per quanto concerne il
perimetro dell’oggetto contrattuale - che, di
converso, è comune, con modalità diverse, a
tutti i contratti ivi regolati, come, d’altra par-
te, è logico, trattandosi di contratti di natura
pubblica e volti a ottenere specifiche utilità
pubbliche quanto, piuttosto, perché devono
essere coerenti con le indicazioni UE in tema
di operazioni così dette off balance-sheet, os-
sia che non gravano sull’indebitamento pub-
blico. Tali indicazioni, prime fra tutte quelle
dell’Eurostat, finalizzate ad allineare l’inter-
pretazione delle poste di bilancio dei vari Sta-
ti membri, anche per evitare disparità nella
valutazione sul rispetto dei parametri imposti
dalle norme di stabilità, mediante una clas-
sificazione comune delle stesse, prescrivono
una precisa allocazione dei rischi al fine di
perseguire un duplice importante risultato:
da un lato, arricchire lo stock infrastrutturale
e, più in generale, la qualità dei servizi pub-
blici del Paese, e, dall’altro, contenere l’inde-
bitamento pubblico, attraverso una calibrata
ed attenta allocazione dei rischi tra il settore
pubblico e quello privato. Al fine di garantire
la natura off balance sheet dell’operazione,
la decisione Eurostat, 11 febbraio 2004 (la
“Decisione”), raccomanda che un’operazione
possa considerarsi off balance-sheet solo ove
si verifichino contemporaneamente due con-
dizioni:
a. il privato assume su di sé il rischio di costru-
zione;
b. il privato assume su di sé almeno uno dei
due rischi seguenti: quello di disponibilità,
o quello di domanda.
Il rischio di costruzione copre eventi relativi
alla costruzione dell’opera quali:
a. ritardo nei tempi di consegna;
b. non rispetto degli standard di progetto;
c. aumento dei costi;
d. inconvenienti di tipo tecnico;
e. mancato completamento dell’opera.
Il rischio costruzione è più facile da definire,
perché anche in opere di grande rilevanza
e/o dimensione, tutto sommato il periodo
di costruzione è ragionevolmente limitato ri-
spetto al periodo di gestione, durante il quale
la possibilità che si verifichino eventi straordi-
nari è molto più frequente.
Il rischio di disponibilità è legato alla capacità
di erogare le prestazioni contrattuali pattuite,
in termini sia di volumi, sia di standard di qua-
lità. Ad esempio: difficilmente le operazioni
di PPP, in Italia, comprendono una disciplina
esauriente di ciò che in diritto anglo-ameri-
cano è il “level of service agreement”, ossia il
livello rectius, la qualità e quantità di servizi
richiesto, che dovrebbe essere cristallizzato
nel gestionale di servizi. Molto spesso si trat-
ta di un’elencazione di servizi, ma con poca
attenzione alla qualità ed alle conseguenze in
caso di variazione dei livelli di qualità e quan-
tità nel tempo.
Il rischio di domanda, infine, deriva dalla va-
riabilità della stessa, in termini di utenza fi-
nale, indipendentemente dalla qualità del
servizio. Il rischio di domanda è legato ad al-
tri fattori, quali la presenza di alternative più
convenienti per gli utenti, il ciclo di business,
la presenza di nuove tendenze del mercato,
ecc… In termini contabili, lo Stato assume
questo rischio quando garantisce un deter-
minato livello di pagamenti al partner priva-
to, indipendentemente dal livello effettivo di
domanda. Di converso, se il privato ha i mez-
zi, contrattualmente, per adattarsi alle nuove
situazioni di mercato, ciò è indicativo dell’as-
sunzione del rischio a suo carico.
Da queste indicazioni emerge che la ripar-
267
tizione dei rischi deve essere basata sull’es-
senziale considerazione che questi rappre-
sentano un costo e, dunque, deve avvenire
in base ad una logica non di estremizzazione
dei rischi a carico del privato perché ciò com-
porterebbe solo dei costi aggiuntivi per le
amministrazioni, quanto, piuttosto, di massi-
mizzazione dell’efficienza, ossia il rischio deve
essere assunto dal soggetto che è meglio in
grado di eseguire quella prestazione.
Ciò detto, nonostante l’innegabile evoluzione
sperimentata in questo campo, sotto il profilo
tassonometrico di cui è epifenomeno il rife-
rimento specifico alle indicazioni di Eurostat
nell’Articolo, che, peraltro, correttamente for-
nisce un’elencazione non esaustiva e, in ogni
caso, riferita a tipologie contrattuali, non alle
modalità procedurali per l’aggiudicazione
degli stessi, le norme del Codice Appalti an-
cora non colgono fino in fondo le peculiarità
e potenzialità di questo tipo di operazioni.
In particolare, la rigidità delle disposizioni
procedurali che potrebbero, anzi, dovrebbe-
ro, essere diverse e più innovative, ossia pro-
prio in linea con la natura degli strumenti, che
hanno natura innovativa, come dimostrato
dalla loro evoluzione nel tempo, e necessa-
riamente dinamica insieme alla scarsa incli-
nazione delle amministrazioni ad adeguarsi a
un nuovo rapporto con il partner privato, co-
stituiscono un vincolo pesante allo sviluppo
di questi strumenti.
Infatti, la necessità di selezionare i partner
solo mediante procedure aperte e ristrette,
ma non negoziate salvo casi specifici ed ec-
cezion fatta per le concessioni di servizi e, si
ritiene, il contratto di disponibilità, contrasta
con l’esigenza di una reale collaborazione
anche nella strutturazione del contratto, così
come, tra l’altro, preconizzato a livello comu-
nitario dalla nuova Proposta di Direttiva sulle
concessioni COM(2011) 897, che prevede l’u-
so, in via ordinaria, della procedura negoziata.
Da ciò, un altro dei vulnus fondamentali del
diritto italiano in materia, ossia quello di con-
cepire i contratti di PPP come una questione
preminentemente, se non esclusivamente,
procedurale. Di converso, la strutturazione
di un’operazione di PPP è un’attività molto
complessa, poiché entrambe le parti devono
raggiungere un equilibrio, trattandosi di con-
tratti di lunga durata, in cui si deve tener con-
to non solo della fase endo-contrattuale, ma
anche delle condizioni esogene che possono
influire su tale delicato bilanciamento.
Il dettato giuridico in tutte le sue sfaccettatu-
re (diritto sostanziale e contabilità pubblica),
così come la prassi più attenta, richiedono
una nuova impostazione dei ruoli tra am-
ministrazioni e operatori economici, basata
sull’osservanza dei principi base della con-
trattualistica pubblica e non, ossia la buona
fede.
In tale ottica, la scelta procedurale dovrebbe
diventare solo una conseguenza del modello
contrattuale ritenuto più adeguato per la rea-
lizzazione del progetto, da parte della ammi-
nistrazione, anche ove ciò sia stato sollecitato
dal soggetto privato, come nel caso dell’art.
153, comma 19 del Codice Appalti, o equiva-
lenti previsioni per le concessioni di servizi.
La necessità di focalizzare l’attenzione sul
contratto, sia per strutturarlo nel modo più
efficiente e scegliere le modalità procedurali
più consone, sia per valutare se veramente sia
conveniente, per l’amministrazione, ricorrere
al PPP in determinati casi, è ben rappresen-
tata dalle recenti riflessioni del Governo bri-
tannico, che è stato tra i primi e più avanzati
fautore del PPP in Europa, lì declinato come
PFI (Private Finance Initiative). Il rapporto
dell’House of Commons Treasury Committee
sul PFI del luglio 2011 (il “Rapporto”), eviden-
zia che:
a. l’indebitamento privato è più caro di quel-
lo pubblico, soprattutto dopo il “credit
crunch”,
b. il PFI ha un impatto minore, ma più duratu-
ro sul debito,
c. il trasferimento dei rischi è utile solo se il
 privato li gestisce in modo più efficiente
rispetto al pubblico e trasferisce i risparmi
conseguenti sull’utenza,
d. tale trasferimento, a volte, è illusorio poiché
l’amministrazione non può permettersi l’in-
terruzione dei servizi ed è, alla fine, respon-
sabile.
Pertanto, conclude il Rapporto, il PPP non
può essere usato solo per ottenere vantaggi
contabili, ossia sul bilancio. Il criterio guida
deve essere, comunque, la ricerca del miglio-
re “value for money”, ossia: vale la pena utiliz-
zare il PPP solo se, quando si fa un buon tra-
sferimento dei rischi, il privato li gestisce nel
modo più efficiente rispetto all’amministra-
zione. In altre parole, il PPP e i criteri Eurostat
per l’allocazione dei rischi non devono servire
solo come artificio contabile: il rischio deve
essere allocato nella maniera più efficiente
affinché il costo complessivo dell’operazione
sia inferiore.
Ciò rappresenta una chiara inversione nel
modus operandi tipico dell’amministrazio-
ne: in altre parole, l’enfasi si deve necessaria-
mente spostare sui bisogni e come gli stessi
possano essere soddisfatti, attraverso la co-
operazione pubblico-privata, che dovrebbe
essere intesa nel senso più ampio possibile,
ossia, certo, in termini di risorse economiche
anche a compensazione delle minori risor-
269
se pubbliche, ma, soprattutto, in termini di
inventiva più aulicamente, know-how o an-
che solo un modo di vedere le cose da una
prospettiva diversa e auspicabilmente più
efficiente. Detto altrimenti, la gestione della
res pubblica, sia essa intesa come realizzazio-
ne di infrastrutture o prestazione dei servizi,
può trovare nel soggetto privato un partner
adeguato nella misura in cui entrambe le par-
ti si attengano al rispetto dei propri rispettivi
ruoli: l’amministrazione deve identificare gli
obiettivi d’interesse pubblico da soddisfare
e il privato deve individuare o collaborare
nell’individuazione, contribuendo con la pro-
pria esperienza in merito, gli strumenti ade-
guati per perseguirli. La cartina tornasole del
corretto bilanciamento dei rispettivi interessi
che, chiaramente, non possono essere coinci-
denti: il privato ricerca il profitto e non deve
sostituirsi al pubblico che, di converso, deve
tutelare il bene pubblico, è rappresentata dal-
la corretta allocazione dei rischi.
32 T
e nuove consapevolezze che deriva-
no non già dalla crisi economico fi-
nanziaria del settore delle costruzioni
quanto dalla inadeguatezza di tecni-
luglio_agosto 2012 che e pratiche progettuali e costruttive spin-
Competere, come? gono oggi ad una riflessione globale su nuove
possibilità ed occasioni di rilancio. A fronte di
nuove sfide planetarie sul piano della sosteni-
Emilio Pizzi bilità, della efficienza energetica, della mag-
Preside della Scuola di Ingegneria Edile giore affidabilità in relazione ai cambiamenti
Architettura del Politecnico di Milano climatici e soprattutto di un più attento rispet-
to degli equilibri ambientali, sono venuti meno
i presupposti per un uso di quelle tecniche co-
struttive che avevano accompagnato nel bene
o nel male la fase di espansione edilizia del
dopoguerra. Tutto il processo edilizio appare
oggi messo in crisi dalla difficoltà di conciliare
differenti obbiettivi prestazionali, (che in parte
un complesso e per molti versi frammentario
Un nuovo approccio quadro normativo vorrebbe irreggimentare)
con una realtà assai più mutevole fatta di nuo-
progettuale ve aspettative dal mondo sociale ma soprat-
tutto con una necessaria attitudine al continuo
può rilanciare adattamento ad obbiettivi che la realtà con-
temporanea nei suoi aspetti di complessità
la sfida per inevitabilmente pone ormai quotidianamen-
te. È un dato obbiettivo il disorientamento che
l’innovazione caratterizza le possibili scelte tecnologico co-
struttive quando si affronta ogni nuova sfida
e la competitività progettuale: ciò che sino a ieri sembrava ap-
partenere ad una regola dell’arte consolidata,
oggi risulta non più adeguato a nuovi stan-
dard e a nuove istanze di affidabilità. Una si-
tuazione di inadeguatezza che evidenzia an-
cora una volta l’arretratezza del settore, la sua
frammentarietà e i limiti di una filiera priva di
regole comuni nonostante la presenza di ele-
menti di eccellenza. Non si tratta più di indivi-
duare diverse e più appropriate soluzioni co-
struttive quanto ripensare, in questa fase di
apparente stagnazione e arretratezza, alla op-
portunità di intraprendere nuove e più effi-
cienti alternative di sviluppo. La diffusione del-
le tecnologie informatiche all’interno del
processo ideativo progettuale prefigura la
condizione ideale per l’impiego di strumenti
non più unicamente indirizzati alla rappresen-
tazione grafica e di calcolo quanto orientati a
governare l’intero processo fabbricativo dei
componenti e di assemblaggio degli stessi. La
premessa indispensabile è data dal riconosci-
mento di un approccio progettuale integrale
che valuti sin dall’avvio il processo il ruolo dei
differenti apporti disciplinari e sappia coordi-
narli efficacemente in relazione agli obiettivi
dati modulandolo sulle risorse effettivamente
disponibili. Attraverso di esso è possibile ap-
prodare ad una nuova visione del cantiere non
già come luogo di improvvisazione e continua
verifica e ridefinizione delle scelte progettuali
271
attraverso un universo di alternative possibili,
quanto a luogo di assemblaggio di parti finite
prodotte industrialmente. La maggiore effi-
cienza data dalla eliminazione di sfridi, dalla
riduzione di tempi operativi, da un impiego
efficiente delle risorse di mano d’opera e so-
prattutto dal raggiungimento di risultati certi
sotto il profilo prestazionale senza scostamen-
ti dalle previsioni progettuali può essere rag-
giunta grazie ad un profondo cambiamento
culturale che sconti una diversa e più avanzata
formazione di tutti gli operatori del processo. Il
passaggio da un settore a forte componente
artigianale ad un settore industriale maturo
non può essere solo dato da investimenti e
dalla creazione di strutture produttive forte-
mente integrate e competitive ma può essere
reso possibile dal riconoscimento di un territo-
rio comune di condivisione dei saperi capace
di indirizzare ogni scelta progettuale verso i
suoi esiti fabbricativi nel rispetto di tempi e co-
sti di produzione. È questa la vera rivoluzione
che ci attende e che coinvolge la formazione
di tecnici siano essi progettisti o quadri siano
essi operatori della filiera. Un processo forma-
tivo che già oggi coinvolge l’università chia-
mata a dare risposte immediate attraverso la
creazione di percorsi di studi maggiormente
adeguati alla nuova realtà (come ad esempio
sta già avvenendo al Politecnico di Milano at-
traverso il riconoscimento del ruolo decisivo
del settore delle costruzioni per lo sviluppo
della economia del paese, con la creazione di
un Dipartimento dedicato alle costruzioni nel-
la consapevolezza che i tecnici del futuro non
siano solo professionisti ma quadri aventi rin-
novate capacità decisionali ed una spiccata
attitudine orientata a favorire processi di ri-
composizione unitari delle diverse compo-
nenti costruttive in vista di questa trasforma-
zione epocale del settore. La progressiva
diffusione del BIM (Buiding Information Mo-
delling) avvenuta in questi anni ma soprattut-
to una propensione alla interoperabilità dei
software possono costituire assieme alla inter-
connessione con tecniche di produzione robo-
tizzata le premesse per un diverso dominio del
progetto sulla definizione dei componenti, sul
loro assemblaggio, sul ciclo di vita e sul loro
possibile recupero e riciclaggio dopo la di-
smissione. Questo è sicuramente possibile
nell’ottica di una ridefinizione dell’organismo
edilizio sempre più caratterizzato da parti in-
tercambiabili e da processi di assemblaggio
prevalentemente a secco dei componenti. La
messa a punto di materiali e stratificazioni ca-
ratterizzate da specifici livelli prestazionali in-
tegrabili in pacchetti differenti unitamente alla
introduzione di sensori e nuovi nano-materiali
aventi una maggiore propensione a governare
unitamente ai fattori di comfort anche il com-
portamento energetico del sistema edilizio in
relazione alle variazioni delle condizioni am-
bientali e microclima esterno, e con esso an-
che altri meccanismi prestazionali fino alla du-
rata e al controllo dell’invecchiamento delle
parti in vista di interventi manutentivi o sosti-
tutivi, sono solo alcuni degli scenari oggi sem-
pre più facilmente perseguibili che la ricerca
mette a disposizione. L’ approccio progettuale
globale fondandosi anche sulla diffusione dei
dati conoscitivi degli esiti di ogni nuova realiz-
zazione consente una maggiore condivisione
degli aspetti di retrofit negativo e quindi tende
a favorire il continuo superamento delle solu-
zioni meno adeguate selezionando quelle più
affidabili e contribuendo alla formazione di
maggiori consapevolezze costruttive in tutti
gli operatori. Parimenti la condizione di più fa-
cile riarticolazione dell’oggetto edilizio sem-
pre più costituito da componenti intercambia-
bili porterà a migliorare le condizioni di
flessibilità e adattabilità a condizioni d’uso dif-
ferenziate degli spazi che saranno sicuramen-
te più suscettibili nell’assecondare le dinami-
che di modifica comportamenti come oggi
sempre più soventemente accade in tutte le
tipologie edilizie. Risulta dunque evidente
come ci si trovi oggi di fronte ad opportunità e
prospettive concrete di cambiamento che non
possono essere ignorate. Gli scenari delineati
dalla Commissione Europea per il settore con-
cordano inoltre sulla necessità/opportunità di
attivare un processo di riqualificazione del par-
co edilizio esistente anche in questo caso at-
traverso nuove e più efficienti tecnologie di
miglioramento delle prestazioni non solo sul
versante energetico ma anche sulla qualità
globale degli organismi edilizi. Ne sono un
esempio la ricerca EASEE finanziata dalla Com-
missione Europea per la messa a punto di nuo-
ve soluzioni di recupero e ridefinizione degli
involucri esistenti e le ricerche svolte in ambito
nazionale che coinvolgono differenti realtà del
paese nella definizione di geocluster in cui ri-
comporre strategie di intervento appropriate
in relazione alle differenti tecnologie costrutti-
ve presenti nei vari contesti. Prevale in ogni
caso l’aspettativa per un cambiamento anche
nella qualità architettonica sia nei nuovi inter-
venti sia in quelli di recupero. Le condizioni
che hanno portato alla crisi attuale del settore
delle costruzioni, che si intersecano anche con
l’insieme dei processi di alterazione dei territo-
ri che si è perpetrato in questi anni attraverso
la realizzazione di un parco edilizio che mostra
evidenti segni di inadeguatezza, deve essere
anche l’occasione per una riflessione sulla im-
portanza della qualità della architettura per il
rilancio del settore. Una diversa responsabiliz-
273
zazione dei progettisti chiamati ad operare in
questa condizione ma anche l’attivazione di
meccanismi premiali per la qualità (attraverso
blind referee e possibili sensibili riduzioni degli
oneri per gli interventi più meritevoli) potreb-
bero costituire la leva indispensabile per la re-
alizzazione di una qualità architettonica diffu-
sa connotata anche da una maggiore e più
efficiente qualità costruttiva sul piano della
sostenibilità degli investimenti. Si tratta in sin-
tesi di ricomporre i legami tra ricerca formazio-
ne e le diverse componenti del sistema pro-
duttivo del settore delle costruzioni attraverso
una più stretta interazione di obbiettivi e una
continua verifica degli esiti del processo di co-
stituzione di un’unica solida filiera che potrà
essere competitiva a livello internazionale pro-
prio a partire dalla sua condivisione ma soprat-
tutto dalla sua reale innovatività.
32 I
Il passaggio generazionale è una delle
sfide più importanti e rilevanti che le im-
prese familiari italiane stanno affrontan-
do o dovranno affrontare nei prossimi
luglio_agosto 2012 anni. Esso può essere descritto come il pas-
Competere, come? saggio da una situazione esistente in termini
di sistema di governance e di assetto strate-
gico-organizzativo a una desiderata in cui al-
Andrea Mezzadri cune o tutte le componenti variano anche in
Alta Scuola Impresa e Società modo notevole.
Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano Il ricambio di successo è pertanto quello che
riesce a compiere questa transizione in modo
che le performance aziendali non ne abbiano
a risentire o, meglio ancora, ne traggano gio-
vamento.
La successione è un evento molto critico del
ciclo di vita di un’impresa familiare. Negli ulti-
mi anni sono state condotte numerose ricer-
che sul tema, da cui emerge per esempio che:
• circa il 30% di coloro che possiedono cariche
amministrative e/o quote in imprese attive
in Lombardia hanno più di 54 anni, l’età sale
oltre i 60 anni per il 12% dei titolari di azien-
de artigiane;
• nell’impresa artigiana il problema di succes-
sione più frequentemente determina la ces-
sazione rispetto alla generalità delle azien-
de, ivi comprese le PMI ;
• la successione è un problema più sentito nel-
Di padre in figlio le imprese più vecchie, più piccole e meno
 strutturate: tre caratteristiche delle imprese
artigiane;
• il 41% di un campione di 1.700 imprese ces-
sate ha dichiarato che la decisione di chiu-
dere l’attività è riconducibile alla mancanza
di successori. Oltre il 90% di queste sono
microimprese, per lo più nella fascia da 1 a 5
dipendenti.
La criticità del passaggio del testimone assu-
me un particolare rilievo nelle aziende di pic-
cola dimensione che sono spesso imperniate
su unica persona (l’imprenditore per l’appun-
to) che è il solo depositario delle competenze
produttive e gestionali dell’azienda e poco
incline alla condivisione/delega.
A complicare ulteriormente il quadro va
considerato come, sempre più la successio-
ne implica il passaggio da un leader unico a
un team di leader e come, con l’andare del
tempo, l’allentamento dei legami familiari e
la diversità di interessi tra i membri coinvolti
(cosidetta deriva generazionale) rendano più
difficile la convergenza di vedute tra gli stessi.
L’approccio degli imprenditori, specie picco-
li e medi, in merito alla successione è molto
spesso contingente (“ci penserò quando sarà
il momento”), focalizzato sui soli aspetti fiscali
legati al passaggio delle quote e caratterizza-
to da uno scarso coinvolgimento della gene-
razione subentrante.
275
Per contro è opportuno che , accantonando
qualsiasi superstizione sul tema, ad essa si ini-
zi a pensare per tempo, a bocce ferme, prima
che gli eventuali problemi si possano manife-
stare nella loro interezza.
Ancora, la successione necessita di un approc-
cio multidisciplinare: le questioni da affronta-
re riguardano aspetti legali, fiscali, organizza-
tivi ma anche di comunicazione tra i membri
della famiglia e tra questi e gli stakeholder
principali dell’azienda, collaboratori in pri-
mis. Da qui l’importanza di coinvolgere non
solo il commercialista (come invece sovente
accade) ma anche altri specialisti (esperto di
organizzazione, avvocato, ecc.), ciascuno per
il proprio ambito di competenza.
Infine è cruciale che i junior siano coinvolti
sin da subito nella pianificazione del pro-
cesso in modo che esso diventi una sorta di
co-progettazione dell’impresa futura. Essi
devono infatti, pur valorizzando l’esperienza
pregressa e quanto fatto dai “padri”, cercare
di realizzare la propria azienda, apportando
le innovazioni ritenute necessarie assumen-
done il relativo rischio imprenditoriale.
Le imprese familiari possono avvalersi in que-
sta delicata fase di passaggio, di alcuni stru-
menti operativi di indubbia utilità.
Gli strumenti di supporto
Il check up alla successione
Pur al cospetto di tratti comuni ciascuna
azienda presenta caratteristiche proprie la cui
dinamica è fondamentale per l’evoluzione del
processo successorio. Un corretto approccio
non può quindi prescindere dalla contestua-
lizzazione e dall’identificazione delle variabili
chiave in gioco in ciascun caso.
È pertanto opportuno realizzare inizialmen-
te un check up volto a comprendere più in
dettaglio le peculiarità tipiche dell’impresa
e della famiglia in essa coinvolta (in termini
di struttura proprietaria, assetto strategico,
assetto competitivo, organigramma, punti
di forza, debolezza, opportunità e minacce,
familiari coinvolti e non coinvolti di tutte le
generazioni, spinte al cambiamento , ecc.) al
fine di individuare i punti di criticità del pas-
saggio generazionale e degli strumenti even-
tualmente adottabili per gestirli.
Il piano strategico di successione
Affinché la transizione generazionale pos-
sa compiersi positivamente sia in termini di
performance dell’azienda sia di soddisfazio-
ne dei soggetti coinvolti, è necessario che
tutti i fattori in gioco vengano il più possibi-
le considerati mediante una pianificazione
condivisa dell’intero processo. L’assenza (o
la non condivisione) di ipotesi a tutto tondo
sul processo di ricambio generazionale por-
ta spesso alla nascita di aspettative da parte
dei diversi membri familiari che, se disattese,
conducono a situazioni di forte disagio le cui
conseguenze possono essere molto dure (so-
prattutto in realtà complesse dal lato familia-
re o aziendale).
Possiamo chiamare questo strumento utile
per evitare o limitare le tensioni tra i familiari
nella successione piano strategico di succes-
sione, ossia un piano articolato di attività, de-
finite temporalmente, riguardanti le diverse
aree aziendali con l’obiettivo di guidare effi-
cacemente la successione in azienda e assicu-
rare pertanto la continuità ma anche l’evolu-
zione imprenditoriale.
Il patto di famiglia
Il patto di famiglia è qui da intendersi non
nell’accezione dell’art 768 bis e seguenti cc
ma come un documento, sottoscritto da tutti i
membri della famiglia, che regolamenti il fun-
zionamento dell’azienda di famiglia e la sua
trasmissione nel tempo. Gli argomenti discipli-
nati all’interno del patto possono essere diver-
si. Un documento onnicomprensivo potrebbe
in linea di massima toccare i seguenti punti:
• principi di fondo e valori guida dell’impresa;
• assetto proprietario;
• assetto di governo;
• criteri di ingresso dei familiari in azienda;
• sistemi di carriera e valutazione dei familiari;
• criteri per l’uso delle risorse aziendali;
• funzionamento del patto;
• varie ed eventuali.
I patti di famiglia hanno di solito una duplice
valenza. Da un lato sono giuridicamente vin-
colanti, alla stregua dei patti parasociali, par-
ticolarmente per ciò che afferisce trasferibilità
delle quote e assetto di governo. D’altro can-
to, hanno una natura più ampia dal momento
che disciplinano temi non sempre toccati da-
gli accordi parasociali (per esempio l’ingresso
in azienda dei figli) e sono sottoscritti non dai
soli soci ma da tutti i membri della famiglia.
In quest’ottica il vincolo non è tanto giuridico
quanto morale, dettato dall’appartenenza a
un’unica famiglia e dalla condivisione di un
set di valori guida.
Consiglio di famiglia
Il consiglio di famiglia è un organo, composto
da tutti i familiari, indipendentemente dal loro
coinvolgimento in azienda, che ha il compito
- con cadenza annuale o semestrale - di infor-
mare la famiglia sulle vicende dell’impresa, di
comunicare i valori e la cultura della famiglia e
rafforzare il senso di appartenenza.
277
Vi è da osservare come un tale organo sia
utile nel caso in cui ci siano membri coinvolti
nella gestione e altri che non lo sono (perché
ancora studenti, per scelta personale o per-
ché esclusi). Se invece tutta la famiglia è im-
plicata a livello operativo esso si sovrappone
di fatto ad altri organi più o meno formali (as-
semblea, cda, organo decisionale, ecc.).
Comitato di direzione
Il Comitato di Direzione è composto da tut-
ti i responsabili della prima linea aziendale e
ha di norma lo scopo di favorire una maggior
collegialità nella gestione, volendo essere
luogo privilegiato di definizione delle stra-
tegie attuali e future e di condivisione delle
informazioni all’interno dell’azienda. In un’ot-
tica di passaggio generazionale, la compar-
tecipazione di senior e junior favorisce quel
passaggio di competenze e conoscenze che
spesso nelle microimprese, rappresenta la
difficoltà prevalente. Per evitare che il comi-
tato di direzione perda efficacia è importante
che si tenga regolarmente (opportuna nelle
fasi iniziali una cadenza almeno settimanale)
e che si definiscano regole di funzionamento
flessibili e chiare, identificando una persona
che si occupi di garantirne l’operatività (te-
nendo copia dei verbali, convocando le riu-
nioni e redigendo l’ordine del giorno, ecc.).
Succession manager Le contingenze
Un ulteriore elemento di complessità del pas- Sicuramente la crisi che stiamo vivendo rende
saggio generazionale nelle PMI è la tendenza ancora più difficile il ricambio generazionale
a “lavare i panni sporchi in casa”, cioè a gestire e il compito che attende i junior delle aziende
il processo in modo totalmente interno alla familiari coinvolte. La necessità di affrontare
famiglia senza ricorrere a esperti esterni. la congiuntura sfavorevole, inoltre, distoglie
In situazioni complesse, sarebbe invece ne- tempo ed energie dalla pianificazione del
cessario l’intervento di manager esterni che passaggio e dall’utilizzo degli strumenti testè
si affianchino all’imprenditore nel periodo descritti. Tuttavia, parafrasando una famosa
cruciale della trasmissione, che ne agevoli- frase di Papa Giovanni Paolo II, è importante
no il governo (per es. facilitando l’adozione non avere paura: la successione in molti casi
di uno o più degli strumenti sopra descritti, libera energie che neanche, a volte, si pensa-
agevolando il dialogo tra i membri familiari, va di avere in azienda e apre nuovi percorsi di
garantendo il rispetto della tabella di marcia successo, crescita e prosperità tanto per l’im-
fissata, ecc.) presa quanto per la famiglia.
È del tutto evidente che questi “manager del-
la successione”, pur specializzati, a loro volta
non possono detenere tutte le competenze
legali, fiscali, strategiche, psicologiche neces-
sarie per governare il processo ma possono
attivare alla bisogna i vari esperti del ramo,
assicurandone la collaborazione secondo una
logica di network per il bene dell’impresa.
La domanda per questa figura professionale
è oggi latente tra le aziende minori ed è au-
spicabile a breve un superamento delle bar-
riere psicologiche che frenano i piccoli im-
prenditori.
279
 Tutte le foto di questo libro riguardano la città di Milano
e sono state gentilmente offerte dai fotografi
Donato Di Bello (immagini a terra) - www.donatodibello.com
Stefano Topuntoli (immagini aeree) - users.libero.it/topuntoli

Progetto e realizzazione grafica

© cecibieditors

Finito di stampare
nel mese di giugno 2014
a cura di

280
 ALO
DED

SCRITTI SCELTI
Saggi di
Cecilia Bolognesi e altri

, ila n o
a n d M
MyL

Milano
MyLand,
SCRITTI SCELTI da Dedalo
a cura di Cecilia Bolognesi

Cover MyLand.indd 1 15/01/15 17.12