LA CITTÀ OLTRE LO SPRAWL

È NECESSARIA
UN’AGENDA

La città oltre lo sprawl

DI RIFORMISMO URBANO
PER I PROSSIMI ANNI,
PERCHÉ SOLTANTO Rendita, consumo di suolo
DALLE CITTÀ e politiche urbane ai tempi della crisi
PUÒ RIPARTIRE A cura di
Marta Leonori e Paolo Testa
UNA NUOVA FASE
DI PROSPERITÀ Contributi di
PER IL PAESE Massimo Allulli, Libera Amenta, Eugenio Arbizzani,
Lorenzo Bellicini, Roberto Camagni, Valentina Cattivelli,
Giovanni Caudo, Carlo Cerami, Riccardo Conti,
Patrizia Gabellini, Roberto Morassut, Veronica Nicotra,
Stefano Stanghellini, Elisa Tizzoni, Walter Tocci,
Walter Vitali, Silvia Viviani

ie Italianieuropei
La città oltre lo sprawl
Rendita, consumo di suolo
e politiche urbane
ai tempi della crisi

A cura di
Marta Leonori e Paolo Testa

Italianieuropei
 A cura di Marta Leonori e Paolo Testa
Per Italianieuropei: Virginia Cavaliere e Fiorella Favino
Per Cittalia: Angela Gallo
Grafica: Emanuele Ragnisco per
Mekkanografici Associati
Impaginazione: i-way S.r.l.

isbn 978-88-89988-66-4

© 2013 Edizioni Solaris S.r.l.

Piazza Farnese, 101 - 00186 Roma
 INDICE

7 Una politica urbana per un nuovo sviluppo delle città

di Marta Leonori e Paolo Testa

Gli inter venti

15 Perché le città non sono un tema centrale nell’attuale

agenda riformista?
di Riccardo Conti

26 Le città d’Italia e la dismissione del patrimonio pubblico

di Giovanni Caudo

35 Economia e rendita urbana. Considerazioni sul consumo

di suolo
di Carlo Cerami

47 Le sfide dell’urbanistica riformista: consumo di suolo,

demanio, oneri e fisco
di Stefano Stanghellini

58 Rigenerazione e resilienza
di Patrizia Gabellini

65 La necessaria riforma urbanistica e la ricostruzione di un

demanio pubblico
di Roberto Morassut

70 Quale politica nazionale per le città?

di Massimo Allulli e Veronica Nicotra

5
78 Agenda urbana: puntare sulle città per uscire dalla crisi
di Walter Vitali

85 La città: fabbrica postmoderna di innovazione

di Walter Tocci

97 Le città tra innovazione e rendita

di Eugenio Arbizzani

107 Costruzioni, immobiliare e città tra rendita urbana

e rendita di procedura: la difficile innovazione del paese
di Lorenzo Bellicini

126 La rendita urbana e la ricapitalizzazione delle città

di Roberto Camagni

137 Le città, laboratori per il rilancio della società e dell’economia

di Silvia Viviani

I paper

149 Strategie per ricostruire i frammenti di un passato industriale

di Libera Amenta

161 Per una efficiente regolazione delle relazioni urbano-rurali:

i casi di Copenaghen e Utrecht
di Valentina Cattivelli

179 Un laboratorio per la mobilità sostenibile nelle aree alpine

rurbanizzate: la valle dell’Adige trentina
di Elisa Tizzoni

6
Marta Leonori • Paolo Testa 1

Una politica urbana per un nuovo

sviluppo delle città

Governare le città è un cimento di complessità crescente. Già

all’inizio di questo secolo alcuni autori parlavano di “metropoli
ingovernabili” per via della mutazione delle traiettorie dello svi-
luppo urbano in una direzione non sempre virtuosa. I confini
della città sempre meno coincidono con i confini delle istituzio-
ni. L’inadeguatezza degli strumenti urbanistici a disposizione, il
crescente peso della rendita nell’economia urbana, la crisi del
mercato immobiliare, la diffusione dell’invenduto a fronte di un
fabbisogno abitativo crescente pongono oggi tanto i governi
delle città quanto il governo nazionale di fronte all’alternativa
tra il mutamento delle proprie politiche e, appunto, l’ingover-
nabilità.
I modelli di crescita urbana esperiti nel corso del secondo dopo-
guerra sono ormai giunti a esaurimento. L’urbanistica della zo-
nizzazione propria del modello keynesiano di sviluppo urbano,
con l’espansione della “città pubblica” attraverso la diffusione
dell’edilizia popolare, si è da tempo scontrata con l’insostenibi-
lità del consumo di risorse economiche e naturali. Né il model-
lo della città come “macchina per la crescita”, subentrato con
l’affermazione nel corso dell’ultimo trentennio di un paradigma
neoliberale nelle politiche urbane, sembra aver conosciuto sor-
te migliore. Ancora una volta la realtà ha portato in evidenza
l’insostenibilità di un modello basato su ipotesi di crescita in-
finita e di costante consumo di suolo e di risorse economiche

Marta Leonori è deputato del Partito Democratico.

Paolo Testa è direttore ricerche di Cittalia.

7
generate attraverso l’indebitamento diffuso. Il modello della
città come “macchina per la crescita” ha determinato processi
di urban sprawling, deprivazione di risorse naturali, esternali-
tà negative, fenomeni di disagio e domanda di servizi pubblici,
che oggi pongono i governi locali di fronte a nuove sfide in un
contesto di carenza di risorse. Tra queste appare urgente quel-
la di definire un nuovo modello di sviluppo urbano virtuoso e
consapevole della limitatezza delle risorse. Un modello che per
essere perseguito ha bisogno di una politica urbana coerente
e organica formulata e implementata a livello nazionale e che
veda le città nel duplice ruolo di policy takers e policy makers,
in una relazione virtuosa di governance multilivello. È quanto
avviene in diversi paesi europei nei quali sono ormai consolidati
i corsi di azione pubblica intrapresi dai governi nazionali con
lo scopo di affrontare direttamente ed esplicitamente le sfide
urbane della contemporaneità, a partire da quella relativa alla
scarsità dei beni naturali, il suolo tra tutti.
Sulla base di questa comune consapevolezza, Cittalia e la Fon-
dazione Italianieuropei hanno da tempo avviato percorsi di in-
dagine e approfondimento sul tema delle politiche urbane, che
hanno portato all’organizzazione di occasioni di riflessione se-
minariale. Questo volume è il frutto di due occasioni di incon-
tro: la prima è il seminario organizzato da Italianieuropei, dal
Centro per la Riforma dello Stato e dall’Associazione Romano
Viviani sull’“Economia delle città” il 15 ottobre 2012 (i cui in-
terventi sono stati raccolti nella prima parte di questo volume).
In quell’occasione relatori provenienti dal mondo della ricerca,
della politica e dell’economia si sono confrontati sui temi della
rendita urbana e di modelli di sviluppo alternativi e sostenibili
per le città italiane. La seconda occasione è il seminario “Ol-
tre lo sprawl. Rendita, consumo di suolo e politiche urbane ai
tempi della crisi”, che ha avuto luogo il 16 ottobre 2012 in seno

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ai lavori della XXIX Assemblea dell’ANCI. Lo scopo del semi-
nario è stato quello di partire da studi e contributi esistenti o
in corso di elaborazione per avanzare ipotesi circa la possibi-
lità e le condizioni alle quali l’insieme delle definizioni fin qui
elaborate per descrivere buone pratiche di sostenibilità urbana
possano determinare un superamento di una fase sperimentale
e simbolica per configurare una nuova generazione di politiche
urbane. Per questo si è deciso di aprire un call for papers rivolto
a giovani ricercatori – dottorandi, dottori di ricerca e post-doc
al di sotto dei 35 anni di età – che sono stati invitati a sottoporre
un elaborato che contribuisse al dibattito su rendita, sviluppo
urbano e sostenibilità. Tre papers, pubblicati nella seconda par-
te del volume, sono stati selezionati e sono divenuti oggetto di
riflessione nel corso di una giornata seminariale.
Il volume raccoglie e sistematizza il risultato di questi percorsi,
esaltandone i punti di approdo comuni: le città possono essere
vettori fondamentali per il superamento di una grave fase di cri-
si economica e finanziaria e per l’attivazione di nuovi processi di
sviluppo. E lo fa a partire dall’analisi della situazione di crisi che
investendo le reti dell’economia reale ne ha colpito le aree urba-
ne in quanto nodi. È ciò che emerge, tra gli altri, dal contributo
di Lorenzo Bellicini, che sottolinea come il PIL pro capite tra il
2000 e il 2012 sia diminuito del 4,4% a fronte di un incremento
esponenziale del valore dei derivati, arrivati a un ammontare
pari a dieci volte quello del PIL mondiale. È in questo contesto
che si pone la crescita ipertrofica della rendita, in quello che
Walter Tocci definisce un intreccio per verso tra economia
di carta e di mattone. I nodi di questo sistema sono venuti al
pettine dal 2008 in poi, con il numero di crediti amma-
lorati – sofferenze e incagli – cresciuto del 112% (come sottoli-
nea Carlo Cerami nel suo contributo). Un processo che ha visto
nella politica un attore non privo di colpe, talora perché inerte

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di fronte ai fenomeni di consumo di suolo, talora perché autore
di provvedimenti che, lungi dal contrastarlo, lo hanno incentiva-
to. Roberto Camagni fa riferimento al caso della “perequazione
sconfinata” e dell’attribuzione con un indice unico (mc/mq) di
diritti edificatori in diverse parti della città.
L’indicazione forte che emerge dai diversi contributi di questo
volume è quindi la seguente: l’Italia ha bisogno di una politica
pubblica per le città. Molti progetti, magari innovativi ma privi
di coordinamento, rischiano di ingenerare quello che Riccardo
Conti (citando Piero Fassino) definisce “rischio presepe”. Oc-
corre invece ricorrere al processo contrario: la sistematizzazio-
ne dei molti programmi esistenti e il coordinamento dei tanti
attori coinvolti, come sottolineano Massimo Allulli e Veronica
Nicotra anche con riferimento al caso francese della politique
de la ville.
Nell’ambito di un contesto organico di politiche per le città, le
proposte operative che emergono sono molteplici e toccano le
diverse dimensioni della questione urbana: politiche abitative,
mobilità, ambiente, cura del territorio, sviluppo economico. Le
città hanno nell’ultimo decennio elaborato diversi modelli e so-
luzioni finalizzate alla definizione di nuovi processi di sviluppo:
città resilienti, Transit Oriented Development (TOD), smart
cities, ecoquartieri, autocostruzione, autorecupero. Eugenio
Arbizzani propone nel suo contributo un grande programma
nazionale di manutenzione dell’esistente. Patrizia Gabellini al-
lude a uno sviluppo basato su un’agricoltura urbana sociale,
biologica e multifunzionale. Nel contributo di Giovanni Caudo
si fa riferimento alla costituzione di un’agenzia nazionale che si
occupi di rigenerazione urbana e che accompagni le città nei
percorsi di trasformazione del costruito e/o di valorizzazione
immobiliare del patrimonio pubblico. Stefano Stanghellini pone
il tema di una fiscalità immobiliare funzionale alle politiche

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urbane. Si tratta di un insieme di interventi possibili solo se
adottati in un approccio integrato e place based, come ricorda
Silvia Viviani. Direzione nella quale muovono i casi e i progetti
riportati nei tre papers redatti da giovani ricercatrici e pubblica-
ti in questo volume: Libera Amenta prende le mosse da un’idea
basata su riciclo e riuso per progettare la riqualificazione del
waterfront di Castellammare di Stabia; Elisa Tizzoni prende in
esame le politiche per la mobilità delle aree rurbanizzate del
Trentino Alto Adige, basate sui principi del Transit Oriented
Developement; Valentina Cattivelli, infine, offre un elemento
di comparazione internazionale presentando il caso della pia-
nificazione delle aree metropolitane in Danimarca e nei Paesi
Bassi. Il filo conduttore dei diversi contributi risiede nell’indi-
viduazione di nuove politiche finalizzate a una pianificazione
integrata di un territorio più ampio di quello cui ha guardato fin
qui la pianificazione urbanistica tradizionale.
Sia pur tardivamente, la consapevolezza del fabbisogno di una
politica nazionale per le città si è andata affermando in Italia nel
corso dell’ultimo biennio. Stanno a segnalarlo alcune iniziative
inedite in questo campo. Tra tutte, segnaliamo la costituzione
del Comitato interparlamentare per le politiche urbane e, sulla
base della legge 134/2012, del Comitato interministeriale delle
politiche urbane. È in corso di definizione un’Agenda urbana,
come segnala Walter Vitali, così come chiede l’Unione europea
per il prossimo ciclo di programmazione dei fondi strutturali
2014-20. Un significativo avanzamento è rappresentato dal do-
cumento “Metodi e contenuti sulle priorità in tema di Agenda
urbana”, recentemente redatto dal CIPU. In esso si parla di
“costruzione dal basso” delle “forme di governo della nuova di-
mensione della città contemporanea” da realizzarsi “all’interno
di una visione strategica di sviluppo territoriale (…) all’interno
degli spazi nazionali”. Una visione ambiziosa che guarda a un

11
policy change che ponga fine a due decenni di frammentazione
nelle politiche urbane. È noto come il cambiamento nelle poli-
tiche pubbliche sia una sfida di difficile realizzazione. Tuttavia,
come evidenzia Roberto Morassut nel suo contributo, ci sono
oggi le condizioni e lo spazio per una politica riformista in ma-
teria. Esiste tuttavia anche il rischio rilevante che entro un qua-
dro prolungato di incertezza politica la questione urbana non
trovi nell’agenda della politica nazionale il posto che le spetta.
Questo volume vuole essere un contributo nella direzione della
prosecuzione di un processo di formulazione dell’Agenda ur-
bana, al quale speriamo e crediamo possa offrire un apporto di
idee e proposte.

12
Gli inter venti
Riccardo Conti
Perché le città non sono un tema
centrale nell’attuale agenda riformista?1

Questo breve scritto ha come obiettivo di mettere in rilievo un

limite di cultura politica e, più in generale, il modo insufficiente
nel quale, anche la sinistra, guarda all’Italia. Ci segnala anche un
paradosso, perché l’Italia è il paese delle “cento città”, che costitu-
iscono un deposito ingente di cultura, storia, bellezza, ma anche
un brand inespresso delle potenzialità di questo paese. È un para-
dosso, in particolare per la sinistra, che nelle aree urbane – specie
del Centro-Nord – trova i suoi maggiori punti di forza politica ed
elettorale.
Inoltre, in questi anni si è ampliato lo scarto con le politiche
europee che sempre più, e con programmi sempre più incisivi,
mettono al centro dell’agenda dell’Unione le aree metropolitane
e le città. Intendiamoci, il processo europeo avviene non senza
contraddizioni, sovrastato com’è dalle politiche emergenziali, ma
il processo è in corso e vi sono tentativi di metterlo in atto, anche
se a macchia di leopardo, da parte di diverse realtà presenti nel
nostro paese.
Non è questa la sede per soffermarsi sull’attuale situazione eco-
nomico-sociale, sui momenti drammatici e sui caratteri storico-
politici della crisi che stiamo attraversando. Ma è in ragione della
profondità di questa crisi che, quando parliamo di città, il tema
non può essere limitato al rilancio dell’edilizia – esigenza pur sa-
crosanta – né può essere interpretato attraverso politiche volte a
uscire da una congiuntura un po’ più grave e prolungata di altre. È

Riccardo Conti è vicepresidente dell’Associazione Romano Viviani.

15
significativa, a tale proposito, l’espressione che ha usato Alfredo
Reichlin per dare significato al passaggio di epoca che abbiamo
di fronte: “un balzo nel moderno”. Dove per moderno si intende
il passaggio da un’economia finanziarizzata in forme malate a una
prospettiva di ritorno alle economie reali, alle politiche dei reddi-
ti, a un nuovo modello di sviluppo; insomma, a una prospettiva di
ricostruzione e civilizzazione del nostro paese. Una prospettiva di
nuovo europeismo. Ecco la sostanza del paradosso del paese del-
le “cento città”: trascurare una delle risorse più preziose a nostra
disposizione per ricostruire e civilizzare.
Sia che si guardi il problema dal lato delle politiche di reindu-
strializzazione in una economia sempre più connotata dalla co-
noscenza, sia che lo si faccia dal lato del welfare, delle nuove
diseguaglianze, dei mutamenti sociali, al limite antropologici, di
quella che Gramsci chiamava la “composizione demografica della
società”, incontriamo il tema delle città, dove vive e opera una
parte preponderante e destinata a crescere degli italiani vecchi e
nuovi, dove si è realizzato in questi anni – come ci segnalano gli
studi di Lorenzo Bellicini – un nuovo boom demografico, dove
un dinamismo faticoso si intreccia con crescenti diseguaglianze.
Ecco perché il nuovo riformismo urbano non può essere conside-
rato uno dei tanti elementi di un’alternativa, ma il gradiente di una
politica di ricostruzione e di civilizzazione del paese. Il tema, per
la verità, comincia a emergere. Si pensi al numero dedicato a go-
verno delle città di “tam-tam democratico”; si pensi all’iniziativa
del gruppo interparlamentare; si pensi ai materiali di recenti con-
vegni e seminari di studio organizzati da fondazioni, associazioni,
centri di ricerca, e ai risultati che cominciamo a veder maturare.
L’istituzione di un coordinamento ministeriale per le grandi aree
urbane come quello affidato dal governo Monti a una persona
di valore come Fabrizio Barca è un buon segnale. La proposta

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di un ministero per le città, sostenuta da politici e studiosi come
Margherita Petranzan, ha così un primo sbocco. E tuttavia, una
politica nazionale per le città è cosa più complessa, che non può
essere ridotta all’istituzione di un ministero ad hoc. Anche perché
una politica nazionale per le città deve significare scelte, orienta-
mento delle risorse, partecipazione attiva ai programmi europei,
ma non può significare accentramento e neocentralismo.
Il primo aspetto su cui intendiamo soffermarci è quello dello
sprawl urbano, categoria da usare con cautela, spirito critico e
capacità di analisi. Categoria propria del dibattito americano
sullo sviluppo delle città, atta a descrivere fenomeni già eviden-
ti nell’America degli anni Trenta poi manifestatisi nello sviluppo
europeo del dopoguerra. Definito in molti modi – “sviluppo a
macchia d’olio”, “sviluppo ininterrotto”, “diffuso” –, certamente
ha slabbrato i territori urbani e ha cambiato le dimensioni spaziali
delle città reali. Compiere su di esso una analisi critica significa
cercare di cogliere l’impatto differenziato che lo sprawl ha avuto
sul piano sociale, economico, urbanistico, nelle diverse realtà. In
un saggio apparso su “tam-tam democratico”, non a caso dedicato
al tema saliente delle nuove diseguaglianze metropolitane, Walter
Tocci ci ha fornito un’analisi suggestiva delle mutazioni politico-
antropologiche nelle borgate romane, con una bella immagine: il
passaggio dal luogo definibile come “altrove temporale” (speran-
ze, movimenti per un mutamento sociale) a un “altrove spaziale”
(luogo anonimo di arroccamento difensivo di un popolo disperso)
con effetti politici drammatici di distacco della sinistra da questo
popolo disperso.
Massimo Cacciari, in un libretto più filosofico che urbanistico,
intitolato “La città”, ci fornisce immagini di un “territorio senza
città” – che già Giacomo Fuà descriveva come “l’industrializzazio-
ne senza fratture” –, cioè un rincorrersi di capannoni e villette che

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ha finito con il sommergere città stupende. Questo è una sorta di
modello “padano” dello sprawling urbano. Cosa è avvenuto dove
lo sprawling ha impattato su esperienze civiche e municipali che
hanno contrastato la spinta all’anonimia e allo sviluppo indifferen-
ziato e dove lo sviluppo “a macchia d’olio” ha trovato un governo
comunale, un’azione civica che ha mantenuto viva la spinta all’“al-
trove temporale”? Certo, questo fenomeno non è stato privo di
contraddizioni e ferite per il territorio, tuttavia ha valenze politico-
territoriali diverse dai modelli descritti sopra. Efficacemente An-
nick Magnier ha scritto di “città di periferia”.
Si sono determinati comunque nuovi paesaggi urbani, ovvero
paesaggi, sia quelli belli che quelli brutti, che, come scrive Fran-
co Purini in un saggio pubblicato su “Italianieuropei”, nel loro
complesso non possono essere trattati come simulacri né ridotti
a “reperti fossili” di un passato glorioso che non c’è più. L’esi-
genza strategica di “costruire nel costruito” ci impone di mettere
le mani nello sprawl urbano per trasformarlo in “pezzi” di città,
immettendoci civismo e attività produttive, sociali, culturali, per
definire politiche dell’accessibilità fondate su gigantesche cure
del ferro, per farne il luogo, come sottolinea Stefano Stanghelli-
ni, delle politiche di rigenerazione urbana, trasformando ancora
i paesaggi urbani.
Con passaggi culturali impegnativi, come, ad esempio, quello da
compiere rispetto a una certa retorica sul consumo di suolo di cui
era intriso anche il disegno di legge proposto, paradossalmente,
dal ministro dell’Agricoltura del governo Monti e che finiva per
occuparsi di oneri, di rigenerazione urbana, relegando in angoli
sempre più marginali la cultura urbanistica. Da socialdemocra-
tico “duro” ritengo invece sia particolarmente interessante l’ap-
proccio dell’urbanistica tedesca, che parte dalle politiche urbane
e assume un’ottica di visione dei problemi come “equo uso del

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suolo” e in questa logica governa sia il consumo di nuovo suolo
sia il rapporto tra questo e il costruire nel costruito.
Il secondo aspetto che esamineremo rimanda al titolo di un bel
libro di Antonio Calafati, “Economie in cerca di città”, e riguarda,
in buona sostanza, il passaggio che è necessario compiere da città
finanziarizzate, attrattrici di investimenti immobiliari, a città at-
trattive di attività innovative e di capitali che cercano luoghi com-
petitivi dove andarsi ad allocare. Calafati descrive uno scenario
in cui i capitali produttivi sono in cerca di luoghi che offrano loro
opportunità di valorizzazione, e questi luoghi sono le grandi real-
tà urbane. Una nuova forma con cui si sviluppa la competitività
su uno scenario globale. La qualità urbanistica diviene quindi un
gradiente di sviluppo e una funzione decisiva per disegnare le cit-
tà “attrattive”. Qualcosa che richiede un’applicazione intelligente
e una visione organica degli ambienti urbani per evitare che gli
stessi programmi europei (ad esempio quelli sulle smart cities)
si applichino e diano effetti saltuari: una sperimentazione ecolo-
gica di qua, un’esperienza di alta tecnologia di là, ma in città che
restano slabbrate e di qualità attrattiva bassa, dipendente solo dai
finanziamenti disponibili. È quello che Piero Fassino ha definito
efficacemente il “rischio presepe”.
Incontriamo così un tema decisivo: la necessità di mettere al
centro delle politiche economiche il grande tema dell’economia
urbana. Sempre Calafati, in “Le città della terza Italia”, propone
un’analisi acuta sui motivi della sottovalutazione generalizzata del
tema dell’economia delle città. In effetti, l’attenzione ragguarde-
vole e meritevole che le analisi sull’economia dei distretti indu-
striali hanno ottenuto nei decenni trascorsi ha portato a scoperte
significative sulla flessibilità produttiva, sulle piccole e medie im-
prese, è stata contestazione efficace della retorica del “piccolo è
bello”, ha aperto nuovi orizzonti nel modo di guardare i rapporti

19
tra grande e piccola impresa. Ma ha avuto una ricaduta indeside-
rata: quella di portare a un’identificazione concettuale e pratica
tra lo sviluppo distrettuale e le forme di sviluppo locale possibili.
E, in particolare, a una sottovalutazione generalizzata delle eco-
nomie urbane. Ormai l’intreccio tra economia urbana e sviluppo
del paese è tale da investire anche i distretti che sempre più si
configurano come “città reali”, da leggere in dimensioni globali e
non più autocontenibili. L’economia urbana è quindi una sorta di
“mesoeconomia”, non più leggibile solo con gli strumenti macro-
economici ma da trattare come problema saliente di interpreta-
zione delle dinamiche di questo paese. E anche dei suoi elementi
di crisi.
C’è una terza dimensione dell’analisi che intendiamo compiere,
che è possibile derivare dalle riflessioni di uno studioso di stra-
ordinaria fertilità culturale come Giulio Sapelli: la “poliarchia ur-
bana”. Sapelli ci parla di una città a “frattali”, governata anche da
poteri lontani e opachi, sottoposta alla dinamica di una finanziariz-
zazione “spinta”, per cui le attività immobiliari divengono e van-
no lette come prolungamento di altri mezzi della finanza globale.
Questo pone una grande questione di potere nel governo delle
città e ci porta al cuore del tema della nuova rendita urbana che
così si determina, e drena risorse e potere. In buona sostanza,
la problematica dell’economia urbana si configura come capacità
del potere pubblico di dominare la forza della rendita urbana. Si
adopera l’espressione “dominare” per evitare una disputa astrat-
ta tra contrasto o redistribuzione della rendita, perché è chiaro
che sul piano della tecnica urbanistica dobbiamo lavorare a una
redistribuzione, ma è ancora più evidente – come si evince dai
saggi di Sapelli – che a ciò potremo giungere solo attraverso una
grande operazione politico-culturale e istituzionale di contrasto
alla rendita urbana così come si è mostrata in questi anni, luogo

20
di incontro tra la finanza globale e le dinamiche di trasformazione
urbana, espressione di ceti e forze economiche “potenti”.
Ecco allora uno scenario di sintesi che può essere ricavato dagli
studi di Roberto Camagni e dal “viaggio” Milano-Monaco che i
dati studiati da Camagni ci sottopongono. Se il governo dell’attivi-
tà di trasformazione urbanistica e di ripartizione dei plusvalori da
essa prodotta ha fruttato a Monaco un 30% di proventi per la “cit-
tà pubblica” – i luoghi collettivi, le dotazioni territoriali, l’edilizia
sociale, il welfare urbano – a Milano i proventi ricavati non sono
stati superiori al 7-8%. Si riflettono in questo il dato patologico e
il gap Italia-Europa di cui sopra. Con il risultato paradossale che
città slabbrate dallo sprawl, ingrossate da un’intensa attività im-
mobiliare, sono divenute anche città sottocapitalizzate. Ecco un
punto decisivo del nuovo riformismo urbano che richiede il co-
raggio e la fatica di un’innovazione profonda. Certo, ponendosi il
tema del fisco, degli oneri, dell’uso del demanio pubblico, così da
aggredire in maniera strategica il grande tema della ricapitalizza-
zione delle città, e non solo come capitale fisico, ma come capitale
urbano e territoriale.
È necessario sottolineare un punto in proposito: la necessità di
guardare non solo a una destinazione crescente a favore della “cit-
tà pubblica” di quote del plusvalore prodotto dalle trasformazioni
urbane, ma anche a politiche capaci di attrarre impresa, ricerca,
attività culturali prima che attività immobiliari e non viceversa.
Altro che “moneta urbanistica” di cui teorizza qualche ammini-
stratore avventuroso. Su questo c’è da lavorare perché non sarà a
partire da un modello che combina investimenti nell’edilizia con
investimenti nelle infrastrutture (attività pur indispensabili) come
volano di un nuovo sviluppo che potremo pensare di ricostruire
l’Italia. A meno che non decidiamo di rassegnarci a un arretra-
mento del nostro paese, del resto già in essere, nella divisione

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internazione del lavoro. Eppure a questo, a me pare, finiscono
per puntare sostanzialmente, nonostante la retorica del conteni-
mento del consumo di suolo, le azioni che ci sono state proposte
dal governo Monti. Anche mettendo da parte i riferimenti a leggi
come quella sugli stadi, che per dirla con una bella espressione di
Walter Tocci, appaiono fondate su una riproposizione della “zecca
urbanistica”, in quella direzione è sembrato muoversi, pur con
modalità diverse e meno eclatanti, con azioni talvolta non prive di
significato, anche il “programma città” proposto dall’ex ministro
Mario Ciaccia.
Un nuovo riformismo urbano richiede una grande politica nazio-
nale per le città, ma non può prescindere da un secondo pilastro:
un grande rilancio dell’autonomismo. Anzi, senza autonomismo
non c’è riformismo e non può esserci un governo urbanistico cre-
dibile. Non è dal lato dei costi della politica – che pur ha tutto un
suo significato – che può essere affrontato il tema dello sciogli-
mento delle Province, della creazione di nuovi Comuni, del nuovo
ruolo delle Regioni. Il punto pare stare proprio qua. In una pro-
spettiva europeista le Regioni e le città avranno un ruolo sempre
più importante. Possiamo fare a meno delle Province, di cui forse
è maturo il superamento, senza inventarsi strane e immaginifi-
che mappe dell’Italia. Abbiamo però piuttosto bisogno di ridefi-
nire le nuove città e i nuovi Comuni. Città metropolitane, città
regionali e municipi come luogo della partecipazione. Si consiglia
la lettura del “Rapporto sulle città” del Consiglio superiore delle
scienze sociali, che suggerisce un approccio di riforma radica-
le con un passaggio dalla “conformità” formale alla ricchezza di
statuti dell’autonomia fondati su patti, convergenze di obiettivi,
“coerenza” sostanziale; una vera e propria rivoluzione. Il volto
istituzionale di un nuovo riformismo urbano. Per cui le città me-
tropolitane siano un grande patto tra il Parlamento, le Regioni e

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i Comuni interessati, e le città regionali, tali da ricalcare le aree,
certo eterogenee, di sviluppo locale, che siano un patto tra Regio-
ni e Comuni interessati. Patti statutari, per mettere fine all’equivo-
co napoleonico per cui un piccolo Comune di montagna è uguale
per “conformità” istituzionale al Comune di Roma. Inoltre, sen-
za pianificazione pubblica non ci sono né governo riformista, né
nuova economia urbana. Il riformismo urbano sottintende un ri-
lancio e un ripensamento strategico dei nuovi piani urbanistici. La
“città socialdemocratica” era data da una combinazione gloriosa
tra piano e capitale pubblico. Visioni neoliberali non sempre di-
sprezzabili propongono un approccio secondo il quale il rapporto
emergente è quello fra progetti e mercato. L’esigenza di nuovi
progetti urbani è sacrosanta. Una personalità a noi carissima, Ro-
mano Viviani, in un suo scritto preveggente del 2000 proponeva
una nuova sintesi fra piano pubblico e progetti privati.
Discorso complesso, dove lo stesso pubblico diviene agente
“privato” laddove assume connotati operativi e strategici, ma a
monte è il custode del patrimonio territoriale, di un paesaggio
non “reperto fossile”, ma comunque grande bene pubblico. La
sfida strategica è allora quella di definire nuovi confini, modalità
e respiro del partenariato pubblico-privato nello schema “piano
pubblico, progetti privati”. Una versione riformista che qualcuno,
come Pierluigi Mantini, incautamente intravide nei tentativi, lega-
ti alla cosiddetta legge Lupi, di generalizzare i modelli ambrosiani
come modello di governo del territorio. Ora c’è bisogno di una
grande innovazione perché singolare è la figura del riformista
che diviene conservatore perché affezionato ai suoi schemi e ai
prodotti della sua azione, anche se incompiuti. Avendo ormai alle
spalle la pianificazione strutturale e la sua distinzione dall’opera-
tività, il governo dei diritti edificatori come limitato nel tempo e
soggetto a decadenza, è necessario andare oltre. Attenzione: qui

23
si pone un punto delicato perché quell’idea che era nella legge
Lupi di generalizzare la perequabilità dei diritti edificatori sgan-
ciandola dalla sua funzione servente rispetto alla pianificazione
è sempre in agguato. Ma “piano pubblico, progetti privati” va
proprio nella direzione opposta: la pianificazione guida la pere-
quazione e la compensazione, regola e assoggetta il governo dei
diritti edificatori. Il coraggio e lo sforzo faticoso dell’innovazione
devono andare, piuttosto, in direzione opposta; guardare alle at-
tività reali, all’attrazione di imprese, di cultura, di attività. È un
nodo teorico di straordinaria complessità, ma è pure, a me pare, il
passo che dobbiamo cercare di compiere. Per realizzare il piano
pubblico dobbiamo introdurre una capacità di rinnovare gli “at-
trezzi del mestiere” e di richiamare attività di mercato reali prima
che immobiliari, risorse pubbliche e private, in funzione di un di-
segno della città con metodi e con forme sempre più concorsuali
e concorrenziali. Proponiamo di ragionare intorno alla categoria
di “concorrenza per il mercato”, come ingrediente dell’attuazione
dei piani di governo del territorio.
Luigi Mazza adopera una bella espressione per definire cos’è, sul
piano pianificatorio, una città: “un progetto politico organizzato
nello spazio”. Sì, perché senza progetto politico tutto il ragiona-
mento non funziona. I danni causati da una spoliticizzazione cre-
scente dell’attività pianificatoria, fino a ridurla a mero esercizio
tecnico-burocratico e procedurale, com’è stato per la VAS (Valuta-
zione ambientale strategica), che per parafrasare un noto e amato
economista, è divenuta un gigantesco processo di produzione di
carta a mezzo di carta, sono stati ingenti. La politica senza proget-
to è una delle maggiori responsabili di uno sviluppo guidato dalla
rendita urbana. Magari dal punto di vista procedurale tutto è a
posto e accompagnato da montagne di carta. Il nuovo riformismo
urbano deve portare invece i segni di forti progetti politici “orga-

24
nizzati nello spazio” e quindi accompagnati da un grande dibattito
culturale, da una ripresa di orgoglio progettuale dell’urbanistica
riformista. Perché senza dibattito culturale non può esistere un
progetto politico credibile, in particolare quando parliamo di cit-
tà. Ritorniamo così al balzo nel moderno di cui ha scritto Alfredo
Reichlin, che è questione che riguarda le classi dirigenti, l’esigen-
za di un nuovo autonomismo, il rapporto con l’Europa. Vorremmo
contribuire a disegnare, con le nostre attività, quel riformismo
urbano funzionale al balzo nel moderno. Sapendo che per i rifor-
misti occorre avere, rispetto alle prove più complesse, alle impre-
se più indecifrabili, quello che Albert Hirschman ha chiamato “a
bias of hope”: il vizio della speranza.

25
Giovanni Caudo
Le città d’Italia e la dismissione del
patrimonio pubblico1

Il legame tra patrimonio immobiliare pubblico e debito pubblico

è oggetto ormai da diversi anni di attenzione da parte della poli-
tica. Ci sono state almeno tre diverse stagioni negli ultimi venti
anni: la prima è quella delle privatizzazioni delle attività industriali
detenute direttamente dallo Stato; la seconda è quella delle car-
tolarizzazioni del patrimonio immobiliare di proprietà degli enti
pubblici ovvero delle operazioni denominate SCIP 1 e SCIP 2; la
terza, in corso, è quella che lega in modo più diretto la riduzio-
ne del debito pubblico alla vendita del patrimonio immobiliare
pubblico. Sulle prime due stagioni prevale il giudizio secondo cui
alla progressiva riduzione del portafoglio pubblico ad opera del
processo di alienazione non ha corrisposto né il miglioramento
dei conti pubblici né la costituzione di nuove risorse da investire.
La terza stagione si è avviata in concreto negli ultimi due anni,
inizialmente con il cosiddetto “federalismo demaniale” che si pro-
poneva di trasferire agli enti locali i beni immobili di proprietà
dello Stato e di affidarne a questi la valorizzazione anche al fine
di compensare, almeno in parte, la contrazione dei trasferimenti
agli enti locali da parte del governo centrale. A seguito di tale
provvedimento e in attesa di completare la lista dei beni da tra-
sferire si sono anticipati degli accordi con alcune città: Roma è
una di queste con il trasferimento di quindici caserme militari.
Con il cambio della compagine di governo si è compreso che la
costituzione di questo elenco e il successivo trasferimento non

Giovanni Caudo insegna Progettazione urbana all’Università di

“Roma Tre”.

26
avrebbero avuto seguito e ci si è orientati verso modalità differen-
ti che prevedono il mantenimento delle risorse a livello centrale.
Un segnale in questa direzione è il rinnovato ruolo dell’Agenzia
del Demanio, da una parte, di Cassa depositi e prestiti dall’altra e
anche la costituzione presso l’ANCI (Associazione nazionale dei
comuni italiani) della Fondazione Patrimonio.
Il patrimonio immobiliare pubblico è molto differenziato nella
sua consistenza e la sua stessa gestione è ancora regolata da una
classificazione che risale al codice civile del 1942 che non chiara-
mente distingue tra la natura dei beni, demaniale o patrimoniale.
L’incertezza riguarda anche la stima del valore del patrimonio
immobiliare che sembra essere stato accertato intorno ai 400
miliardi di euro; di questo però solo una parte risulta effettiva-
mente libero e disponibile per essere immesso sul mercato senza
ulteriori condizioni, ad esempio il riaffitto da parte degli enti che
lo occupano. Si stima che questa parte di patrimonio si attesti
intorno ai 21 miliardi di valore. Soluzioni tutte interne a una logi-
ca finanziaria avevano prospettato la possibilità di conferire tutto
il patrimonio immobiliare, quindi circa 400 miliardi, a strumenti
finanziari (per lo più fondi immobiliari) attraverso i quali poter
abbattere il valore del debito pubblico di una cifra più o meno
equivalente. Il processo di dismissione, regolato dall’articolo 33
del decreto legge 98/2011, prevede l’istituzione del Fondo immo-
biliare nazionale costituito dal ministero dell’Economia che a sua
volta ha il compito di attivare fondi di investimento su base terri-
toriale promossi da Regioni, Province e Comuni. Il provvedimen-
to ha natura esclusivamente finanziaria e i Comuni sono coinvolti
in quanto portatori della potestà urbanistica necessaria a favorire
la valorizzazione del bene in cambio della quale ottengono in an-
ticipo una quota del valore.
Fuori dai facili auspici sulla dismissione del patrimonio pubblico,
che appaiono sempre più spesso come una semplificazione insop-

27
portabile, è il caso di sottolineare due aspetti e formulare una
ipotesi di come si potrebbe gestire la complessità della dismis-
sione del patrimonio pubblico. Iniziamo dal contesto generale e
dallo scenario europeo. La vendita di asset pubblici sta rapida-
mente crescendo in diversi paesi europei. Un aumento che, come
mettono in evidenza gli analisti finanziari, dipende dalla necessità
di migliorare le finanze pubbliche. In alcuni paesi, quelli con il
debito pubblico più alto e con una maggiore urgenza di ridurlo, i
programmi di dismissione tendono ad assumere una dimensione
di larga scala, per quantità e valori, che però confligge con l’an-
damento ordinario del mercato immobiliare e con la congiuntura
economica. Il sovradimensionamento del portafoglio e la tenden-
za a vendere i “gioielli di famiglia” è conseguenza delle scelte po-
litiche che preferiscono la dismissione agli interventi che richie-
dono ulteriori livelli di appesantimento fiscale. Una scelta politica
che ha l’obiettivo di non tagliare il welfare.
Tra il 2006 e il 2007 il totale delle proprietà immobiliari pubbli-
che vendute in Europa ammontava a circa 13 miliardi di euro, nel
2009-10 era sceso a 2 miliardi ed è risalito a 2,3 miliardi nel 2011.
Nel periodo tra il 2006 e il 2011 le transazioni per la vendita di
immobili pubblici hanno rappresentato poco più del 2% degli inve-
stimenti del mercato europeo. A dispetto quindi delle previsioni
dei paesi più deboli, il mercato e l’interesse verso questo tipo di
vendite si sono molto indeboliti. Un ulteriore elemento che evi-
denzia la difficoltà nel ricorrere a simili operazioni è il dato sugli
acquirenti stranieri: in questo tipo di mercato, erano il 15% negli
anni tra il 2006 e il 2009 e sono scesi al 10% nel 2011.
I principali mercati nella dismissione del patrimonio pubblico
sono la Germania, la Svezia, la Russia e l’Inghilterra che insieme
rappresentano oltre il 75% del mercato delle vendite immobiliari.
Una quota significativa è anche quella dei Paesi Bassi, con il 10%.
Paesi che non corrispondono a quelli che più avrebbero bisogno

28
di accedere a questo tipo di mercato ai fini della riduzione del
debito pubblico.
Nel quadro tracciato la scelta dell’Italia di dare un connotato qua-
si esclusivamente finanziario al processo di dismissione appare
quanto meno azzardata. I dati dello scenario europeo contrad-
dicono in modo evidente le previsioni di dismissioni per un am-
montare di vendite che, pur ridotte nelle ultime stime comunicate
dal ministro del Tesoro, appaiono ancora molto al di sopra delle
medie del mercato europeo (circa 25 miliardi di euro). Ci sono
quindi segnali evidenti che non sarà possibile contare su queste
cifre per l’abbattimento del debito. Risulta evidente che quello
che al momento è solo un auspicio, per diventare un dato di fatto
necessita, anche solo sul piano finanziario, di considerare alcuni
elementi di complessità.
Nell’approccio del governo italiano si registra un deficit rispet-
to alla complessità che i processi di valorizzazione comportano.
L’approccio finanziario non è sufficiente a conseguire i risultati
economici attesi e non consente di limitare i rischi intrinseci nei
processi di finanziarizzazione urbana. Sarebbe opportuno agire
in modo diverso da quanto fatto in questi ultimi venti anni.
Si tratta di una questione che deve tornare a essere inquadrata
in un contesto più articolato che tocca la rigenerazione urbana,
il rapporto tra strumenti finanziari e città, il rapporto tra enti lo-
cali e governo centrale. La dismissione del patrimonio pubblico
coglie la complessità delle questioni urbane e nello stesso tempo,
venendo da precedenti esperienze dagli esiti piuttosto negativi,
rappresenta un possibile spazio di sperimentazione e di reale in-
novazione per le politiche urbane.
È la stessa Agenzia del Demanio a sottolineare questa esigenza:
«In altri termini, la potenzialità di contribuire alla trasformazio-
ne della città, da parte dei patrimoni immobiliari dello Stato è di-
rettamente proporzionale all’esistenza di una politica di governo

29
del territorio nella quale questa potenzialità può essere effetti-
vamente espressa». Non a caso, infatti, nelle esperienze di valo-
rizzazione dell’Agenzia del Demanio, la possibilità di inserirsi in
un canale strutturato dagli strumenti di pianificazione, ovvero
operare in regimi ordinari di variazione urbanistica, è stato un
elemento premiante; ma ha dovuto contare su una chiara visione
del “ridisegno” della città, su un contesto legislativo regionale di
nuova generazione e, non da ultimo, su strumenti di governo del
territorio strutturati e operativi. E ancora: «Solo se le istituzioni
hanno “progettualità” e “responsabilità” nel partecipare, in modo
cooperativo, alle scelte di riqualificazione, ciascuna per le proprie
competenze».
I Programmi unitari di valorizzazione (Puv), in particolare, hanno
mostrato la validità del primo assunto relativo alla compartecipa-
zione di vari soggetti pubblici per il buon esito del processo di
valorizzazione e di messa a reddito, a fronte di un’alienazione im-
mediata degli immobili pubblici che sconta l’inevitabile minor va-
lore. I Programmi unitari di valorizzazione del territorio (Puvat),
introdotti dall’articolo 27 del decreto legge 201/2011, all’interno
della legge di regolazione della gestione degli immobili pubbli-
ci (legge 410/2001), rappresentano un’ulteriore “frontiera” circa
l’aspetto della scelta tra la valorizzazione futura e l’alienazione im-
mediata, anche in ragione dello spostamento dell’attenzione dal
tema della valorizzazione immobiliare a quello dello sviluppo del
territorio e la chiara messa in gioco di responsabilità istituzionali,
già ben definite nell’ordinamento.
Lo scenario di riferimento diventa allora quello delle politiche ur-
bane e del primato delle città. Il tema della dismissione si intrec-
cia con il ritorno di interesse per le città. Ne sono prova: il “Libro
bianco sul governo delle città italiane” del Centro di Studi Sociali;
un ordine del giorno della Camera, nel settembre del 2011, che
impegnava il governo ad avviare una politica per le città e istitu-

30
iva un’Agenda urbana nazionale; poi due iniziative del governo
Monti (il programma smart cities promosso dal ministro Profu-
mo e il Piano Città, promosso dall’ANCE, Associazione naziona-
le costruttori edili, e dal Censis, e voluto dal ministro Passera).
Infine, la costituzione del CIPU, il Comitato interministeriale per
le politiche urbane. Le città sono tornate quindi a essere oggetto
di discussione da parte della politica dopo esserne state per anni
escluse. Una esclusione che costituiva un paradosso sotto molti
punti di vista: quello storico-culturale, perché la storia del nostro
paese è intrinsecamente legata a quella delle sue città e dei suoi
Comuni; quello sociale, perché ormai la stragrande maggioranza
degli italiani vive la condizione urbana, anche quando ha scelto di
risiedere in piccoli Comuni o borghi, essendo questi ultimi nodi
di una rete che “abita” tutto il territorio; quello economico. La
ricchezza principale del nostro paese è, ormai, la città con i suoi
giacimenti di storia, di arte e ancora di produzione immateriale,
di ricerca e di innovazione. Le politiche della sicurezza e il dibat-
tito sul federalismo municipale hanno dominato il discorso pub-
blico ed evitato che si affrontassero le questioni urbane entro un
quadro di respiro strategico. La speranza è che questo interesse
per le città, da più parti invocato, non finisca per essere solo “un
giro di valzer”. Di seguito alcune considerazioni per scongiurare
tale eventualità.
La prima attiene alla natura della crisi in corso che non può es-
sere confinata dentro il settore immobiliare. La città finanziariz-
zata ci restituisce la rappresentazione del cambio di paradigma
economico intervenuto in molti paesi europei: bassa intensità
produttiva (manifatturiera e industriale) e alta intensità di servizi
unite alla dotazione di welfare, messo a punto nell’epoca d’oro
della crescita industriale, che si vuole mantenere. L’afflusso di
capitali che si riversa sul real estate assume così una caratterizza-
zione più strutturale che congiunturale. Dalla città si sono attinte

31
risorse economiche che altrimenti non vi sarebbero state, data la
contrazione dei settori produttivi manifatturieri.
La necessità di agire liberamente dentro il nuovo paradigma
economico ha richiesto la rottura di ogni regola che facesse da
ostacolo al suo dispiegarsi. L’azione politica e l’esercizio del ruolo
regolativo da parte delle istituzioni locali sono apparsi progressi-
vamente più difficili e fragili, schiacciati dalla duplice necessità
di dover assicurare i servizi alla cittadinanza e di dover favorire
i meccanismi di mercificazione della città stessa. Una piegatura
della potestà in capo al soggetto pubblico, quella della trasforma-
zione urbanistica, che è leggibile nel ricorso a espressioni come
“leva urbanistica” o “moneta urbanistica” che testimoniano, in
modo preoccupante, del mutamento che la “città di pietra” può
assumere dentro i meccanismi della “città di carta”. Le città, quin-
di, sono già state protagoniste silenti di un processo di ristruttu-
razione economica che è andato a vantaggio di pochi e che ha
comportato più disuguaglianza e polarizzazione sociale.
Se questa è stata la condizione vissuta negli ultimi anni, alcuni
Comuni ed enti locali in generale hanno già sperimentato e ma-
turato approcci anche innovativi con i quali hanno cominciato ad
affrontare il cambio di paradigma dalla città dell’espansione a
quella della rigenerazione. Affidandosi a un protagonismo locale,
i Comuni hanno attivato politiche urbane dagli esiti importanti.
Nei piani urbanistici i meccanismi di trasformazione della città
costruita sono oggetto di soluzioni specifiche, alcune innovative
ma sempre contestualizzate nel tessuto sociale locale. Si sono af-
francati anche da quella stagione di programmazione, cosiddetta
“complessa”, che aveva individuato nella deriva strumentale la
soluzione a carenze, talvolta gravi, di contenuto. Da queste espe-
rienze si è compreso che trasformare la città costruita è compli-
cato, che le regole sono necessarie per dare certezza agli stessi
operatori economici e per assicurare la coerenza delle singole

32
trasformazioni con la città. Molte regole che erano considerate di
ostacolo sono state nel tempo modificate e innovate. Gli ostacoli
che le imprese e i Comuni hanno dinanzi sono di altra natura: il
sistema fiscale ad esempio che favorisce ancora la nuova edifi-
cazione.
Ma i Comuni da soli non bastano. C’è bisogno di accompagnare le
città con il loro protagonismo nella definizione di politiche urbane
orientate alla rigenerazione ed è su questa base che bisognereb-
be ricostruire il compito del governo centrale. La forma è quella
delle agency pubbliche ad alto contenuto tecnico. Si tratta di costi-
tuire una agenzia nazionale che si occupi di rigenerazione urbana
e che accompagni le città nei percorsi di trasformazione del co-
struito e/o di valorizzazione immobiliare del patrimonio pubbli-
co. Nell’Inghilterra post industriale fu sperimentato un modello
simile che consentì di avviare la valorizzazione dei suoli delle ex
miniere ma anche di avviare progetti di sviluppo locale connessi
alla dismissione. Quel modello è stato successivamente modifi-
cato e rivolto ai processi di trasformazione urbana con il compito
anche di aumentare l’offerta di alloggi a costo accessibile e oggi è
attivo con il nome di Homes and Communities Agency.
Rimettere al centro dell’azione politica le città non è allora solo
questione di correttivi da introdurre. La rilevanza della questio-
ne richiede un nuovo patto sociale con l’obiettivo di rilanciare la
rigenerazione della città costruita insieme alla reale redistribu-
zione sociale dei profitti e dei plusvalori che si realizzano nella
città. Quello che non si può fare è pensare che basti togliere altre
regole, favorire gli incentivi urbanistici e lasciar fare al mercato.
È esattamente ciò che è successo in questi ultimi venti anni e il
disastro è sotto gli occhi di tutti. Città che hanno prodotto plusva-
lori enormi e che però sono in deficit e sono costrette a chiudere
gli asili e a ridurre la manutenzione delle strade e che vedono
crescere il malessere urbano tra fasce sociali sempre più ampie.

33
Quello che non si deve fare è credere che basti qualche nuova
parola d’ordine perché tutto vada a posto. Cresce l’Italia se cresce
un nuovo patto sociale tra la città dei cittadini, il governo della
cosa pubblica e chi produce ricchezza dalla e nella città.

34
Carlo Cerami
Economia e rendita urbana.
Considerazioni sul consumo di suolo1

Il tema del consumo del suolo mette in tensione principi e ar-

gomenti ritenuti consolidati e si intreccia con la questione della
valorizzazione del sistema delle autonomie locali, un architrave
del nostro sistema costituzionale (fondato sul primato dei Comu-
ni) soggetto ad attacco frontale dal clima di antipolitica che si sta
diffondendo nel paese. Merita esporre alcune riflessioni concrete
idonee anche a evitare il rischio, tipico della sociologia urbana
e dell’urbanistica, di elaborare modelli talora insensibili ai dati
di realtà: la modellizzazione della disciplina urbanistica spesso si
consolida proprio quando la realtà sottostante tende a mutare,
ponendo le basi per la propria inadeguatezza.
Vanno anzitutto ben ponderate le vicende economiche che fanno
da sfondo al tema trattato, e merita in particolare valutare lo sce-
nario macroeconomico dentro cui si colloca l’attuale crisi delle
città e delle politiche urbane. Tale scenario mostra l’epicentro
della crisi proprio sul tema immobiliare, fulcro da sempre del-
le dinamiche urbane. Basta scorrere i giornali: in Italia i crediti
ammalorati (sofferenze e incagli) del sistema finanziario nei con-
fronti di operatori e famiglie ammontano a molte decine di miliar-
di e stanno superando le soglie di guardia rispetto ai mezzi propri
delle banche italiane. Le sofferenze e gli incagli sono aumentati
dal 2008 a oggi del 112%, contro percentuali molto più basse di
altri paesi europei. In Italia si dovrà mettere mano a una ricapita-
lizzazione delle banche dell’ordine di almeno 22 miliardi di euro,
senza considerare, naturalmente, sofferenze e incagli nella loro

Carlo Cerami è avvocato amministrativista.

35
piena potenzialità distruttiva in caso di perdurante trend negati-
vo dell’economia europea e nazionale. Ciò evidenzia la necessità
di una riorganizzazione del sistema finanziario del nostro paese
che non potrà non vedere protagoniste, ancora una volta e come
già accaduto in Inghilterra, Francia, Germania e Stati Uniti, le
iniziative del governo. Si parla della creazione per mano pubblica
di bad banks, cioè di strumenti che mirino ad allentare la mor-
sa di questa crisi finanziaria sull’economia sana, per cercare di
reimmettere nel circuito virtuoso risorse per gli investimenti e
quindi anche per le operazioni di trasformazione e di riqualifica-
zione delle nostre città, oggi del tutto paralizzate dalla carenza di
credito e di risorse finanziarie disponibili.
Guardando più specificamente alla crisi della finanza immobi-
liare, l’ammontare delle sofferenze non potrà trovare sbocchi a
breve se si tiene conto delle prospettive del mercato immobilia-
re nel medio periodo, pur potendosi agevolmente scorgere nei
comportamenti sia degli operatori che degli istituti finanziari la
tentazione di congelare tutto in attesa che il ciclo economico ri-
prenda. Senza avvedersi però che la paralisi provocata da questo
congelamento inibisce l’attivazione di nuove iniziative creditizie
utili al rilancio dell’economia: un avvitamento proprio dell’econo-
mia recessiva. Si tende a derubricare la portata della crisi a fatto
contingente, ingenerando un fattore di attesa della ripartita che
ritarda gli interventi e perpetua vecchie logiche. Le proposte di
modifica dei vecchi piani urbanistici attuativi in fase di revisione
nei vari territori, piani nati nel contesto della finanza immobiliare
dello scorso decennio e cioè elaborati sulla base di dati di rife-
rimento non più attuali, sono in prevalenza connotati dalla ten-
denza, sia della banca creditrice che del privato proprietario, alla
mera rinegoziazione della convenzione urbanistica al solo scopo
di allungare, magari con forme assistite di securitization bancaria
(quindi con prodotti derivati) la durata del debito a fronte dell’au-

36
mento della capacità edificatoria, dell’allentamento delle regole
sulle destinazioni funzionali, senza cioè mettere in discussione
l’impianto originario del progetto adattandolo all’economia post
crisi che si è già venuta manifestando. I limiti di questi pur legit-
timi tentativi appaiono di tutta evidenza, a fronte del mutamento
(oltreché del decremento) della domanda ormai emerso dalle ce-
neri della crisi immobiliare.
Si pensi che tale ritardo nella comprensione del mercato immo-
biliare da parte del pianificatore locale si avverte anche alla scala
dei piani generali di governo: il caso di Milano appare emblemati-
co, se si guarda al tema della revisione delle regole urbanistiche
in occasione della contrastata formazione del piano di governo
del territorio. In buona sostanza, quello che ha distinto la propo-
sta di PGT (Piano di governo del territorio) avanzata a suo tempo
dalla giunta Moratti rispetto a quella che sta emergendo dalle mo-
difiche apportate dalla nuova maggioranza è individuabile nella
volontà di restituire al governo comunale una regia delle attività
di sviluppo immobiliari, che era stata più massicciamente lasciata,
nel quindicennio precedente, al mercato. Tuttavia, la polemica, di
cui si è certamente avvertita l’eco, attorno al tema quantitativo,
del dimensionamento della popolazione (i famosi due milioni di
abitanti potenziali), della dotazione di aree a vocazione residen-
ziale che si volevano attratte da un sistema di regole flessibile e
oggi più rigido, ha scontato, ad avviso di chi scrive, l’insufficiente
considerazione della crisi verticale della domanda immobiliare.
La crisi, prima della variante del PGT, aveva fatto strame di illu-
sioni pianificatorie fondate sul ciclo economico datate ante 2008.
La rendita fondiaria attorno alle zone pregiate centrali e semi-
centrali di Milano, quindi eccezion fatta per la parte più pregiata
del mercato immobiliare, era già fortemente ridimensionata dal
crollo della domanda. Vasti terreni edificabili privi di interessati
compratori, se non a prezzi fortemente ridimensionati (osteggia-

37
ti però dai valori in gioco nei bilanci delle banche finanziatrici),
sono lì a testimoniare lo scarto tra il dibattito pubblico e la realtà
del mercato immobiliare di questi mesi. Va dunque ribaltato il
punto di partenza, che era quello dell’eccessiva spinta di doman-
da e offerta, atto a travolgere le tutele della risorsa (scarsa) rap-
presentata dal territorio inedificato: se la rendita non ha più valo-
re o l’ha fortemente ridimensionato, ciò dipende o dall’eccesso di
offerta di terreni edificabili o dalla mancanza di domanda ovvero
da una somma dei due elementi.
Vero è, a ogni buon conto, che quello dell’eccessivo consumo di
suolo è un tema che nasce da lontano, per effetto di un aumento
della sensibilità sociale sul tema quale effetto dello sprawl e della
conurbazione di vaste aree in specie nel Nord del nostro paese.
Esso dunque va oltre la crisi immobiliare che pure ne condiziona
le forme di contrasto.
La questione è ormai matura anche in Italia per un intervento
che, muovendo dalla constatazione che il suolo è risorsa naturale
finita, essenziale all’equilibrio vitale delle comunità locali e delle
future generazioni, sancisca puntuali indirizzi rispetto al relativo
consumo. Peraltro, oggi, data la situazione sopra richiamata, un
ulteriore allargamento delle maglie dell’edificato costituisce un
ostacolo sulla via della restituzione di valore alle stesse inizia-
tive immobiliari incagliate. Per questo la tutela dal consumo di
suolo trova accoglienza favorevole anche tra i settori economi-
ci e imprenditoriali tradizionalmente ostili. È diventato, cioè, un
mainstream tra tutti gli stakeholders e gli shareholders, così come
lo sono, ad esempio, l’edilizia ecosostenibile e il risparmio ener-
getico.
Certamente, c’è da superare la tendenza di usare l’attribuzione
dell’edificabilità a suoli agricoli o comunque liberi come strumen-
to per far acquisire dall’ente locale somme di danaro od opere
pubbliche, quali corrispettivo, a metro cubo di volume o a me-

38
tro quadro di Superficie lorda complessiva (Slp), per la nuova
edificabilità. Tale corrispettivo passa sotto il nome di standard
di qualità o di contributo straordinario di urbanizzazione e trae
linfa dalla discrezionalità insita nella potestà pianificatoria co-
munale e dall’ingresso di nuovi istituti di partenariato pubblico-
privato quali gli accordi sostitutivi degli atti amministrativi ex lege
241/1990. La crisi immobiliare in corso ha già falciato le basi su
cui si è costruita la deviazione finanziaria degli ultimi anni, sti-
molata dal fabbisogno di risorse degli enti locali. Ma questo è,
anzitutto, un problema politico: in mancanza di specifici criteri e
indirizzi con cui confrontarsi, il controllo e l’autocontrollo sono
affidati alla sensibilità politica e culturale di quanti producono
piani (di scala comunale, provinciale o regionale) e molto han-
no risentito, negli scorsi anni, del duplice perverso effetto della
riduzione delle entrate dei Comuni e dell’incremento della bolla
finanziario-immobiliare, che ha generato risorse reperite a debito
(sugli investimenti) in parte ricondotte in favore delle entrate dei
bilanci comunali quali contropartite delle varianti volte all’espan-
sione dell’edificato.
Il tema si intreccia con l’architettura istituzionale e con il princi-
pio di sussidiarietà verticale, che pone le politiche urbanistiche
dei Comuni in condizione di primazia, eccezion fatta per le stru-
mentazioni pianificatorie di livello superiore. Del resto, nemmeno
le Regioni che hanno mantenuto la potestà amministrativa in ma-
teria di approvazione dei piani regolatori hanno rappresentato un
efficace argine al problema dello sviamento tra scelta urbanistica
e fabbisogno finanziario. In realtà, criteri e principi cui ispirarsi
per improntare il consumo di suolo alla preservazione di un bene
comune non riproducibile, per assicurare una risorsa necessaria
a garantire la qualità della vita delle nostre e delle future genera-
zioni, esistono ma non sono né formulati né, comunque, percepiti
come cogenti. Si tratta, però, non di dar vita a nuovi divieti asso-

39
luti e generali che vìolino la sussidiarietà in materia di governo
del territorio, bensì di creare un sistema di principi il cui presidio
consenta di evitare ogni consumo di suolo eccedente comprovati
fabbisogni o superiore alla soglia appropriata per la zona conside-
rata, pervenendo, nei casi estremi, a rendere inefficaci le even-
tuali operazioni elusive.
Qualsiasi operazione non può che incidere su di una facoltà (jus
aedificandi) attribuita naturalmente alla proprietà fondiaria come
un diritto essenziale. Esemplare, in proposito, è la fine della se-
parazione tra diritto di proprietà fondiaria e diritto di edificare,
separazione che, implicita in alcune disposizioni fondamentali
della legge 10/1977 (legge Bucalossi), è stata negata dalla Corte
costituzionale con la nota sentenza 5/1980. Per questa ragione
si pone nuovamente oggi, a fianco delle politiche di tutela, la rin-
novata esigenza di affrontare il tema della rendita immobiliare.
Sotto questo profilo, si pone anzitutto la questione del campo
d’azione sul quale intervenire: quello propriamente urbanistico
o quello dei vincoli di carattere paesaggistico, oppure quello del-
la sostenibilità ecologica oppure, infine, quello del regime della
proprietà fondiaria. La scelta del campo (o dei campi sui quali
agire in modo integrato) deriva, anzitutto, da indirizzi politico-
legislativi: ciò vale, soprattutto, per la scelta della separazione tra
diritto di proprietà del suolo e diritto di edificare, soluzione che,
stanti le tendenze oggi prevalenti, pare da escludersi a Costituzio-
ne immutata.
Allo stato, sembra più agevole rivolgere l’attenzione alla disciplina
legislativa urbanistica, a quella paesaggistica e a quella ambien-
tale (sostenibilità ecologica) nonché alla programmazione delle
opere pubbliche. In proposito, si tratta di scegliere le priorità di
governo del fenomeno tra una riforma generale di principio e una
manovra articolata che si affidi agli strumenti (in prevalenza, di
pianificazione) allo stato esistenti, se del caso più puntualmente

40
definiti, in sede legislativa. La scelta tra diversi strumenti possibi-
li (piano di governo del territorio o piano regolatore generale, pia-
no territoriale provinciale, piano territoriale e piano paesistico re-
gionale, piano territoriale di coordinamento dei parchi regionali
ecc.) non può essere univoca e di tipo generale, ma dipende dalla
situazione dei luoghi e dalle connesse esigenze d’intervento dalla
stessa prodotte. Vero è, tuttavia, che la sede più idonea a determi-
nare le invarianti ambientali si colloca alla scala sovracomunale.
Sul punto, quindi, non può essere messa in discussione la potestà
legislativa delle Regioni, che possono e debbono procedere per il
tramite di Province (se resisteranno all’assalto insensato dell’an-
tipolitica) e aree metropolitane; e il piano del consumo di suolo va
approvato in ambito territoriale provinciale o regionale e non alla
scala del singolo territorio comunale.
In questa direzione si pone l’esigenza di fornire, a livello legi-
slativo nazionale, una definizione di consumo di suolo e, cioè, di
convenire sulla definizione di suolo consumato e di suolo libe-
ro. Non si tratta di una questione meramente lessicale. Si pone
infatti l’alternativa tra una definizione che consideri consumato
il solo suolo sostanzialmente (e irreversibilmente) trasformato
e occupato da costruzioni e da manufatti edilizi oppure anche il
suolo in qualche modo indirettamente urbanizzato o condizionato
dal sistema urbanizzativo: il verde pubblico urbano può essere,
insomma, suolo consumato o suolo libero, a seconda della defi-
nizione convenuta. Su questo, ritengo si debba evitare di aderire
alle istanze che propugnano la prima ipotesi (suolo consumato),
dovendosi aderire a una interpretazione che sia corrispondente
alla realtà dei fatti, per i quali un terreno a verde non può inten-
dersi consumato ancorché inserito in contesto urbanizzato, se
mantenuto a verde.
La definizione di suolo libero non è, soprattutto (ma non solo) in
Italia, univoca e la si deve ottenere a contrariis e, cioè, definendo

41
cosa sia il suolo consumato. A tal fine torna utile il concetto di
sealed soils contenuto nel “Report on best practices for limiting
soil sealing and mitigating its effects” dell’aprile 2011, redatto per
l’Unione europea da Gundula Prokop, Heide Jobstmann e Arnulf
Schönbauer dell’Environment Agency Austria: nel primo capitolo
del rapporto, dedicato alle definizioni, il suolo consumato, e così
anche il consumo stesso, viene identificato con quello oggetto di
“destruction or covering” per la realizzazione di «buildings, con-
structions and layers of completely or partly impermeable artifi-
cial material (asphalt, concrete, etc.)». Il suolo libero è, cioè, quel-
lo non manipolato né compromesso dall’intervento dell’uomo. La
definizione di suolo consumato e di consumo del suolo stesso
accolta dal Joint Research Center (JRC) dell’Unione europea è
molto simile: nel suo sito web (eusoils.jrc.ec.europa.eu/library/
themes/Sealing), il Laboratorio di ricerca scientifica e tecnica
della UE definisce il fenomeno del soil sealing come: «The loss of
soil resources due to the covering of land for housing, roads or
other construction work». Insomma, la perdita della risorsa suo-
lo discende da operazioni di copertura della terra per realizzare
costruzioni, infrastrutture e altre opere edili. Con l’espressione
soil sealing non s’intende un mero consumo di suolo in termini
di cambio di destinazione o di uso urbanistico, ma ci si riferisce a
un concetto naturale e cioè a una vera e propria compromissione
del suolo stesso: il sealing comporta la copertura o addirittura
la “compromissione” del terreno che perde la sua destinazione
naturale e le sue potenzialità ecologiche. Il consumo di suolo,
come inteso nel nostro paese quale mera sottrazione di terreno
per l’edificazione, deve essere quindi arricchito e integrato nel
suo significato dalla definizione di matrice europea.
A questo punto si tratta di stabilire se condividere o meno la cre-
scente posizione di quanti affermano che il consumo di suolo è
un fenomeno che, sia per la caratteristica di non rinnovabilità del-

42
la specifica risorsa naturale, sia per gli effetti che esso produce
sull’ecosistema, dev’essere contrastato con approccio centraliz-
zato (quale espressione tipica della sola tutela dell’ambiente, af-
fidata alla legislazione esclusiva dello Stato dall’articolo 117 della
Costituzione) attraverso l’impiego prevalente di strumenti legi-
slativi di tutela incentrati sul divieto e sulle limitazioni. Il governo
Monti, come vedremo tra poco, si è mosso in questa direzione
con un’iniziativa del ministro delle Politiche agricole.
Tale approccio, ad avviso di chi scrive, rischia di essere nega-
tivo e controproducente in quanto omologa situazioni tra loro
differenziate, dovendosi invece prediligere un sistema che fac-
cia convergere nella sede decisionale in questione sia il governo
del territorio che quello dell’ambiente, mediante un sistema di
incentivi e disincentivi più elaborato e più aderente all’obiettivo
della diversificazione dei territori e delle relative politiche di tute-
la (con individuazione a questa scala di soglie e invarianti), ferme
restando le prerogative statuali in sede di definizione dei principi
fondamentali della materia. Quanto ai meccanismi di disincenti-
vazione, gli obiettivi quantitativi di sviluppo complessivo stabiliti
dallo strumento urbanistico generale debbono tenere conto, se-
condo parametri ragionevoli e misurabili da definire, della mini-
mizzazione del consumo del suolo in coerenza con l’utilizzazione
ottimale delle risorse territoriali, ambientali ed energetiche.
Si può inoltre prevedere che gli interventi di nuova costruzione
che sottraggono superfici agricole siano assoggettati a una signi-
ficativa maggiorazione percentuale del contributo di costruzione
(come in Lombardia), «da destinare obbligatoriamente a inter-
venti forestali a rilevanza ecologica e di incremento della natura-
lità». Si tratta, insomma, di un disincentivo economico temperato
affidato all’iniziativa dei singoli Comuni, che potrebbero essere
in tal senso obbligati dalla legge nazionale o regionale. Mentre si
avvia l’azione per una disciplina legislativa che definisca e regoli,

43
nella prossima legislatura, il ruolo da riconoscere alla verifica del
consumo di suolo e alla relativa definizione, emerge l’esigenza di
utilizzare al meglio gli strumenti dei quali le singole amministra-
zioni dispongono già ora.
Un tema che torna a essere centrale è quello della corretta ed ef-
ficace pianificazione. Misurare, per ora utilizzando le definizioni
più appropriate tra le diverse disponibili, la dimensione (in valore
assoluto e relativo) del suolo già consumato e decidere in sede di
piano ai diversi livelli istituzionali se vi sia e, semmai, quanto sia
il suolo che può essere ancora consumato senza compromettere
la risorsa, complessivamente considerata, sull’intero territorio di
riferimento è operazione legittima e già oggi possibile (a livello
comunale o provinciale, di parco regionale o a livello regionale) a
condizione che sia ben motivata, sul piano della tutela ambientale
(e la valutazione ambientale strategica potrebbe essere la sede
ideale a tal fine) in relazione alle accertate esigenze presenti e
prevedibili nel prossimo futuro. Anzi, l’operazione, se non obbli-
gatoria, è almeno necessaria sia nella pianificazione urbanistica
e in quella paesistica, sia nella programmazione degli interventi
pubblici, sia nella distribuzione (magari attraverso contributi o
incentivi) di risorse pubbliche.
È un tema, insomma, che va sottratto all’ideologia del momento;
è una di quelle caratteristiche che condizionano un sistema eco-
nomico, sociale e territoriale, su cui l’Italia ha da recuperare uno
scarto enorme con i paesi più avanzati dell’Europa. Il dibattito
deve essere incanalato correttamente, soprattutto a livello delle
Regioni e degli enti dotati di potestà pianificatoria.
Ad esempio, la Regione Lombardia (o quantomeno il gruppo del
Partito Democratico della Regione Lombardia) ha provato a ela-
borare alcune norme di modifica della legge fondamentale urba-
nistica, tentando un primo elemento di definizione di che cosa
sia il consumo di suolo. Pur avendo (ad avviso di chi scrive, er-

44
roneamente) abbracciato la tesi per la quale la presenza di reti di
sottoservizi è di per sé elemento sufficiente a qualificare un inter-
vento come consumo di suolo (il che rappresenta un disincentivo
alla formazione dei parchi e delle aree verdi attrezzate all’interno
delle città, che vanno a consumare suolo ponendosi in competi-
zione con le aree fondiarie), la proposta del Partito Democratico
lombardo si concentra sul ritorno alla pianificazione di livello su-
periore. Su questo hanno perfettamente ragione quanti rilevano
la grande occasione perduta della VAS (Valutazione ambientale
strategica) e invocano il ritorno a una sana programmazione, a
una pianificazione che coinvolge gli enti locali, nel senso di intro-
durre delle norme sanzionatorie limitanti quando i Comuni non
agiscono autonomamente nel dotare il documento di piano (o lo
strumento di piano generale o strutturale) di norme adeguate sul
tema del consumo di suolo.
Soprattutto in un periodo di crisi come quello che stiamo attra-
versando, è arrivato il momento di compiere alcune riflessioni
profonde, che non devono essere ispirate soltanto dalla logica
economica ma devono anche guardare al risultato che si è pro-
dotto nel nostro territorio. Quindi, se è vero che il tema del con-
sumo di suolo è un tema urbanistico, paesistico, ambientale e tutti
questi temi vengono, in qualche modo, intrecciati nella normativa
pianificatoria a livello comunale, di città metropolitana, o regio-
nale, il punto di vista di chi scrive sul disegno di legge Catania
del governo Monti è critico per molte ragioni, prima fra tutte il
suo essere stato incardinato attorno alla istituzione del ministero
dell’Agricoltura. È questo ministero che propone una normativa,
che, peraltro, già nella definizione di consumo di suolo che ne
dà, si spinge nell’ambiente culturale paesistico-ambientale, con la
logica primaria della protezione delle attività agricole. Il consumo
di suolo non è soltanto un problema di protezione e valorizzazio-
ne dell’agricoltura, ma è anche e soprattutto quello del recupero

45
di spazi a verde fruibile e moderatamente attrezzati, nella pro-
tezione delle aree verdi dall’edificazione. Inoltre, la proposta del
governo di prevedere un’estensione massima nazionale di suolo
consumabile, che viene poi ripartita (in una sorta di mercato pa-
rallelo) tra le Regioni in sede di conferenza Stato e Regioni, non
si capisce bene neanche secondo quale criterio, appare del tutto
improbabile e frutto di una scarsa conoscenza dell’effettivo fun-
zionamento dei meccanismi istituzionali chiamati in causa.
Da ultimo, il governo propone che ai Comuni venga lasciato il
compito residuale di ridurre ulteriormente le dotazioni di suolo
consumabile pianificate, quasi che la pianificazione comunale al-
tro non sia che il luogo ideale per l’inasprimento dei divieti (in
perfetta controtendenza rispetto a quello che abbiamo visto sotto
i nostri occhi nell’ultimo decennio) anziché quello dove possono
trovare giusto componimento gli opposti interessi che l’ammini-
strazione è chiamata a tutelare.
Anche su questo tema, insomma, difetta una cultura politica ispi-
ratrice; cultura che tuttavia, a mio avviso, esiste e va sostenuta ed
è quella che potremmo definire dell’“economia socialdemocratica
di mercato”, cultura che deve fortemente difendere due cardini
del sistema sin qui conosciuto: il principio della difesa delle au-
tonomie locali (che in Italia è indispensabile perché le città sono
frutto del radicamento e della prassi della tradizione delle auto-
nomie) e il principio del partenariato pubblico-privato, perché in
epoca di restrizioni economiche essa rappresenta, come l’Europa
non esita a ricordarci, l’unico volano per la crescita e per far af-
fluire nuove risorse a serie politiche di sviluppo, comprese quelle
che mirano alla riqualificazione e al governo delle trasformazioni
nelle nostre città, su cui occorre puntare ancora per il futuro del
nostro paese. Dentro questo quadro, anche il tema del consumo
di suolo può trovare il suo giusto ed equilibrato spazio di riforma.

46
Stefano Stanghellini
Le sfide dell’urbanistica riformista:
consumo di suolo, demanio, oneri e fisco1

Le risorse per la città dopo la crisi

Abbiamo tutti ormai acquisito consapevolezza del fatto che le

severe misure adottate dal governo Monti per evitare il tracollo
finanziario ed economico del paese sono destinate a esercitare i
loro effetti per lungo tempo. Di conseguenza, quel sostegno pub-
blico che era stato dato negli anni Sessanta e Settanta alla realiz-
zazione dei grandi PEEP (Programmi di edilizia economica e po-
polare), che sempre negli anni Settanta aveva permesso di dare
avvio al risanamento dei centri storici, che dalla fine dei Settanta
agli anni Novanta aveva favorito la diffusione del recupero edilizio
e negli anni Novanta la riconversione di parti di città divenute
obsolete, non è più immaginabile per la rigenerazione delle città
italiane nel percorso di fuoriuscita dalla crisi. O, almeno, non è
più immaginabile nelle dimensioni che abbiamo conosciuto.
Scarsamente accreditata è anche l’eventualità che, nei prossimi
anni, l’andamento del mercato immobiliare riprenda le dinamiche
della prima metà dello scorso decennio e quindi crei nel settore
privato livelli di rendita urbana tali da soddisfare aspirazioni di
maggiori profitti e consentire anche di finanziare la realizzazione
di consistenti opere pubbliche. E allora, ormai da qualche tempo,
ci si interroga su quali siano le risorse su cui poter contare per at-
tuare i processi di riqualificazione e di rigenerazione delle nostre
città, che comunque le istituzioni, le imprese e le famiglie dovran-

Stefano Stanghellini insegna Estimo all’Università IUAV di Venezia.

47
no sentirsi impegnate a realizzare, pena il progressivo declino del
paese e il correlato deterioramento della qualità della vita.

Processi di investimento più efficienti

Negli ultimi anni gli interventi sulle città e nel territorio sono di-
ventati sempre più complessi, e quindi richiedono tempi più lun-
ghi e costi maggiori che in passato. Purtroppo, importanti garan-
zie da assicurare alla collettività – protezione dal rischio sismico,
efficienza energetica, contrasto all’evasione fiscale, tutela previ-
denziale dei lavoratori, salvaguardia dell’ambiente, tutela dei beni
di pregio storico-architettonico, concorrenza e trasparenza per
quanto riguarda l’impiego dei fondi pubblici, rappresentazione
delle peculiarità locali dei territori e delle comunità ecc., ma per-
fino le stesse esigenze di semplificazione dei titoli abilitativi de-
gli interventi edilizi – sono state oggetto di interventi legislativi
unidirezionali, complessivamente non armonici, privi della neces-
saria attenzione per le loro implicazioni economiche. Nel nostro
paese è paradossale l’incertezza interpretativa che accompagna
una produzione legislativa di straordinaria entità.
Sia le imprese che i professionisti registrano, negli ultimi anni, un
allungamento dei tempi della loro attività a parità di risultati, una
crescita degli adempimenti, un appesantimento delle procedure,
un aumento dei costi. Ciò a fronte di ricavi calanti, più diluiti nel
tempo, più incerti. Se è così nel settore privato, nel settore pub-
blico i loop non si contano, con conseguente enorme spreco di
ore-lavoro, e quindi di risorse. L’incertezza del diritto è diffusa,
cosicché la corruzione dilaga e i potenziali investitori si indirizza-
no verso altri paesi.
È evidente che questo trend non può proseguire, e che esso deve
essere rapidamente arrestato, e presto anche invertito. La que-
stione è molto complessa, poiché la quantità di risorse – pub-

48
bliche e private – liberabili da una effettiva razionalizzazione e
semplificazione dei sistemi decisionali e procedurali, è enorme.
Oltremodo riduttivo e semplicistico – anche se medicina inevi-
tabile in una prima fase – è l’approccio in termini di riduzione
della spesa pubblica. L’obiettivo vero deve essere l’incremento
dell’efficienza nei processi di investimento nelle città, e quindi la
riduzione dei tempi, dei rischi e dei costi da un lato, e il migliora-
mento dei risultati dall’altro.
È evidente che la questione toccata è di straordinaria comples-
sità, poiché si lega alla riforma delle competenze in materia di
governo del territorio, e quindi alla riconfigurazione del sistema
delle amministrazioni e delle loro emanazioni, degli ambiti terri-
toriali e dei settori di intervento. Risultati significativi potrebbero
essere tuttavia conseguiti attraverso l’armonizzazione e la sem-
plificazione degli apparati normativi in ambito urbanistico, am-
bientale ed edilizio, il rafforzamento di istituti quali la conferenza
di pianificazione e la conferenza di servizi, e anche attraverso la
formazione e la responsabilizzazione dei funzionari pubblici pre-
posti all’applicazione delle norme.

Integrazione del contrasto al consumo di suolo con la

riqualificazione urbana

Da qualche tempo ripetiamo che la “città dopo la crisi” dovrà evi-

tare il consumo di suolo, essere compatta, curare la mixité funzio-
nale, essere socialmente integrata, energeticamente efficiente,
sostenibile, smart. Questa visione di “città rigenerata” può con-
cretizzarsi se, in primo luogo, nella pianificazione e nella gestione
urbanistica si riescono a saldare le politiche tese a contrastare il
consumo di suolo con quelle di riqualificazione della città, ossia
di quella parte del territorio già oggetto di una prima urbanizza-
zione e divenuta obsoleta. L’azione separata è perdente, e lo è su

49
entrambi i fronti. Non possiamo più permetterci un modello di
sviluppo urbano in cui gli insediamenti, allo stesso tempo, inva-
dono i greenfields e lasciano in stato di abbandono i brownfields,
un modello di sviluppo in cui lo spazio urbano si amplia, e con-
temporaneamente al suo interno si dilatano le sacche di degrado.
Non possiamo più permetterci spreco di territorio, abbandono
di terreni ed edifici già inglobati nei tessuti urbani, sottoutilizzo
delle infrastrutture. Se siamo convinti di ciò, occorre assumere
azioni conseguenti, per quanto drastiche e dure esse possano
essere. Quindi, azzeramento o, comunque, netta riduzione delle
espansioni urbane e dei “diritti edificatori” attribuiti alla proprietà
fondiaria nelle residue zone di espansione per un verso, incenti-
vazione degli interventi di trasformazione e riqualificazione urba-
na per l’altro verso. Il nostro approccio tradizionale è normativo:
limiti quantitativi al consumo di suolo, incentivi volumetrici alla
ristrutturazione urbanistica e via dicendo. Al massimo il nostro
approccio, forse perché appiattito sull’urbanistica comunale, arri-
va agli sconti sugli oneri di urbanizzazione. Occorre fare molto di
più, perché gli strumenti normativi lasciati da soli, privi cioè del
supporto di misure economico-finanziarie di natura incentivante
e disincentivante, spesso non sono sufficienti. Le affermazioni
di principio nelle leggi, i vincoli e i limiti normativi non bastano
perché occorre modificare i comportamenti economici degli ope-
ratori, ribaltando il sistema delle convenienze che tuttora privile-
gia l’edificazione su terreni vergini piuttosto che la rigenerazione
degli ambiti urbani degradati.

Una fiscalità immobiliare funzionale alle politiche urbane

È fondamentale che le moderne politiche urbane si basino sull’in-

tegrazione degli strumenti di natura urbanistica con quelli di na-
tura fiscale. Purtroppo da sempre nel nostro paese i due tipi di

50
strumentazione sono separati: agli strumenti fiscali è attribuito
il compito di incrementare le entrate dello Stato (inteso in sen-
so lato), agli strumenti urbanistici quello di disciplinare le tra-
sformazioni fisiche del territorio. Nella seconda metà degli anni
Novanta era sembrato che i due tipi di strumentazione comin-
ciassero a evolversi in modo convergente grazie alle nuove idee
di riforma urbanistica, all’operatività dell’ICI (Imposta comunale
sugli immobili), all’adeguamento tecnologico e contenutistico
delle banche dati catastali. Il delicato e complesso processo di
integrazione dei due tipi di strumentazione è stato però brusca-
mente interrotto.
Per questa ragione chi scrive ha criticato i diversi provvedimen-
ti assunti dal governo Monti in materia fiscale e ha manifestato
pubblicamente il dissenso in merito all’intenzione governativa
di incorporare nella Agenzia delle Entrate quella del Territorio.
Obiettivi di presunta – e non comprovata – riduzione della spesa
pubblica non giustificano il ritorno della gestione dei servizi ca-
tastali ed estimali a una centralistica impostazione ottocentesca,
interessata solo alla entità globale del prelievo fiscale e non al go-
verno del territorio e all’equità tributaria. Troppo in fretta abbia-
mo dimenticato le condizioni di arretratezza – inaccettabili in un
paese moderno – a cui erano arrivate all’inizio degli anni Novanta
le cartografie catastali, le banche dati catastali, gli estimi catastali
grazie all’impostazione centralista e all’uso fiscale da parte dello
Stato del sistema catastale.
Dopo che l’IMU (Imposta municipale unica) – una volta depura-
ta dalla aliquota di competenza dello Stato – avrà recuperato la
sua connotazione originaria di imposta municipale, dopo che gli
estimi catastali saranno stati riformati in modo da relazionarsi ai
valori immobiliari reali, dopo che i Comuni avranno completato
la conoscenza dei valori delle aree fabbricabili, dopo che i Comu-
ni tutti avranno capito che la gestione dell’IMU non può essere

51
esternalizzata e che essa è una fondamentale componente del
governo locale, al pari della gestione dei servizi anagrafici, allora
l’IMU potrà integrarsi con la gestione urbanistica e modificare il
comportamento degli operatori economici. Già adesso alcuni Co-
muni virtuosi applicano l’aliquota massima possibile (1,06%) alle
aree fabbricabili e agli immobili mantenuti non utilizzati, mentre
schiacciano sulla quota di competenza dello Stato (0,38%) l’aliquo-
ta funzionale alle politiche abitative. Secondo chi scrive, l’aliquota
dovrebbe essere molto elevata nel caso delle aree fabbricabili,
così da indurre i loro proprietari ad avviare rapidamente la tra-
sformazione urbanistica o a chiedere all’amministrazione comu-
nale il ripristino di una destinazione agricola o comunque non
edificabile. Verrebbe così eliminato il cosiddetto “residuo” che
grava sulle scelte urbanistiche di molte città, a vantaggio della
libertà delle nuove scelte urbanistiche.
Non solo, il prelievo tributario operato sulle aree fabbricabili po-
trebbe essere reinvestito in opere e spazi pubblici nella città da ri-
qualificare, alleggerendo le operazioni private di trasformazione
urbanistica dai cospicui costi di riurbanizzazione non più finanzia-
bili con gli incrementi volumetrici. E poi, quando la riforma degli
estimi catastali avrà consentito di cogliere le variazioni al margine
dei valori immobiliari, la gestione della fiscalità locale integrata
con quella urbanistica potrà alleggerire il prelievo tributario du-
rante l’attuazione dei programmi di riqualificazione urbana, per
poi recuperare alla “città pubblica” quota parte del plusvalore pro-
dotto. Così peraltro avviene da tempo in altri paesi europei.

Innovazione delle forme di prelievo tributario

e di reinvestimento pubblico

In ambito urbanistico, il vigente sistema contributivo (oneri di ur-

banizzazione, contributo sul costo di costruzione) risale a trenta-

52
cinque anni fa, quando ancora era l’espansione urbana ad attirare
su di sé la maggior parte delle attenzioni e la problematica del
recupero cominciava appena a manifestarsi per i quartieri resi-
denziali degradati. Sulla scia di tale impostazione, anni addietro
cominciarono a essere applicati i cosiddetti “extraoneri” poi chia-
mati “contributi di sostenibilità”. Di recente, però, la potenzialità
di questa forma di contribuzione si è molto ridotta, soprattutto in
alcuni settori fra cui quello residenziale, a causa della prolungata
crisi del mercato immobiliare.
Nella ricerca di nuove idee, una incursione nelle politiche energe-
tiche fornisce stimoli di un certo interesse. Le politiche energeti-
che nazionali derivano da direttive comunitarie, che impongono
loro un indirizzo molto preciso, costituito dalla promozione della
produzione energetica da fonti rinnovabili, che viene incentivata
allo scopo di ridurre progressivamente il consumo delle risorse
energetiche non rinnovabili. Questo indirizzo si affida a misure di
carattere economico-finanziario sostenute da appositi dispositivi
normativi e gestionali.
Una di queste misure è costituita dai certificati verdi, forma di
incentivazione della produzione di energia elettrica da fonti rinno-
vabili praticata dapprima in altri paesi (alcuni Stati degli USA, Re-
gno Unito, Svezia, Paesi Bassi) e poi anche nel nostro. Si tratta di
certificati che, come è noto, corrispondono a una certa quantità
di emissioni di CO2: se un impianto produce energia elettrica uti-
lizzando fonti rinnovabili e quindi emettendo meno CO2 di quanto
avrebbe fatto un impianto alimentato con fonti fossili, il gestore
ottiene dei certificati verdi che può rivendere a industrie o attività
che sono obbligate a produrre una quota di energia mediante fon-
ti rinnovabili ma non lo fanno autonomamente. Il risultato è la cre-
azione di un mercato di certificati verdi che porta a incentivare
processi di produzione dell’energia in grado di ridurre i gas-serra
evitando un intervento diretto dello Stato.

53
Un’altra misura è il “conto energia”. È questo il noto sistema di
incentivi messo a punto dal Gestore dei servizi energetici per pro-
muovere la diffusione degli impianti fotovoltaici. Non si basa sulla
corresponsione di un contributo iniziale ai soggetti realizzatori
degli impianti fotovoltaici, ma su un contributo calcolato in base
all’energia pulita prodotta che viene corrisposto per venti anni.
Il finanziamento di questi incentivi è operato tramite una com-
ponente tariffaria delle bollette elettriche che sono pagate dalle
famiglie e dai piccoli consumatori.
La finalità delle misure sommariamente descritte è quella di in-
crementare l’apporto della produzione energetica da fonti rinno-
vabili e di comprimere quello della produzione energetica da fonti
non rinnovabili. La strategia con cui tale finalità viene perseguita
sta nell’operare un trasferimento di risorse finanziarie di origine
privata da un settore a un altro. Analogamente, si potrebbero isti-
tuire dei “certificati edilizi verdi” da attribuire attraverso gli stru-
menti urbanistici ai soggetti attuatori di progetti di rigenerazione
urbana e che gli attuatori di interventi in aree di nuova urbaniz-
zazione verrebbero chiamati ad acquistare per potere edificarvi.
Oppure un prelievo tributario raccolto in modo diffuso – si pensi
ad esempio a una quota parte dell’aliquota IMU a cui lo Stato ri-
nuncerebbe – potrebbe consentire l’accumulo di risorse finanzia-
rie da utilizzare per incentivare, in varia forma, l’attuazione dei
progetti di riqualificazione urbana.

Estensione della riforma dell’urbanistica e del regime

immobiliare

Nel paragrafo precedente si è esteso lo sguardo all’innovazione.

Ma esistono campi in cui si potrebbe intervenire facilmente e a
costo zero, tanto sono vetusti alcuni nostri istituti. A titolo esem-
plificativo, si pensi al comparto urbanistico, la cui costituzione

54
è regolata da criteri obsoleti e di difficilissima applicazione. Già
disinceppando i meccanismi di funzionamento di questo basi-
lare istituto si potrebbero ridurre i tempi e i costi degli investi-
menti, attivare risorse private, creare nuove occasioni di lavoro.
Ci si chiede allora come mai un governo con poteri così forti,
come l’esecutivo diretto da Mario Monti, abbia affidato il rilan-
cio della riqualificazione urbana solo a un debolissimo apporto
di risorse finanziarie (i 224 milioni di euro in cinque anni del
Piano nazionale per le città per cui hanno concorso oltre 400
progetti urbani), e non abbia invece integrato il contributo fi-
nanziario con un apporto congiunto di benefici fiscali e di sem-
plificazioni normative, magari di carattere sperimentale per un
set di progetti pilota.
La questione cruciale, tuttavia, è l’irrisolto nodo del regime
immobiliare. Quella della mancata riforma del regime immo-
biliare è una lagnanza che, di decennio in decennio, si è fatta
sempre più fioca: per frustrazione, di fronte alla incapacità de-
cisionale dei nostri Parlamenti. Il vuoto è stato riempito dalla
perequazione urbanistica e dalla riforma del piano regolatore,
innovazioni operanti in alcune Regioni grazie a specifiche leggi.
Ma è evidente che ora ci troviamo in mezzo al guado.
La perequazione, la compensazione e l’incentivazione urbani-
stica in ambito nazionale hanno ricevuto finora solo episodici
e parziali riconoscimenti dal legislatore nazionale. E purtroppo
talvolta questi frammentari riconoscimenti sono stati genera-
tori di ulteriori incertezze giuridiche, come nel caso dei suoli
per l’edilizia residenziale sociale come standard urbanistico ag-
giuntivo. Talaltra hanno dato luogo a interpretazioni scorrette,
lesive della ragione stessa della pianificazione. Si fa riferimento
alla trascrizione nei registri immobiliari dei “diritti edificatori”
generati dalla perequazione urbanistica, dalle compensazioni
o dalle incentivazioni previste negli strumenti urbanistici (ar-

55
ticolo 5 comma 3 del decreto legge 70/2011 convertito con la
legge 106/2011). L’obbligo della trascrizione non basta. Il le-
gislatore nazionale deve aggiungere che i “diritti edificatori”
variamente generati dagli strumenti urbanistici dei Comuni
possono trasferirsi solo fra proprietà immobiliari catastalmente
individuate. Occorre ribadire che la loro generazione e il loro
utilizzo hanno finalità progettuali e sono disciplinate dal piano
urbanistico: quindi, questi “diritti edificatori” o “crediti edilizi”
non se ne stanno “in volo”, non fanno “finanza creativa”, non
sono “carta-moneta” prodotta dai Comuni attraverso la piani-
ficazione urbanistica, di cui un qualsiasi operatore economico
può appropriarsi mentre sono “in volo” per poi negoziarne con
il Comune l’“atterraggio” e quindi il valore.
Il percorso riformatore affidato alle leggi regionali e alle speri-
mentazioni locali è giunto a metà del guado e vi sta rimanendo
da troppo tempo. In alcune Regioni vige il tradizionale piano
regolatore, mentre altre lo hanno riformato in ossequio al “mo-
dello INU” della distinzione della dimensione strategico-strut-
turale (di lungo periodo) da quella operativa (di breve-medio
periodo), ma ciascuna Regione lo ha fatto con proprie specifi-
cazioni. È nota l’interpretazione autentica del “piano riformato”:
la componente strategico-strutturale del piano conforma il ter-
ritorio ma non la proprietà, ed è la componente operativa che
conforma il contenuto edificatorio della proprietà.
Poiché la pianificazione comunale interagisce con il regime del-
la proprietà immobiliare – ossia con il rapporto tra jus aedifican-
di e diritto di proprietà del suolo – che è materia di competenza
dello Stato, e poiché le sue scelte hanno implicazioni rilevanti
per l’applicazione della fiscalità immobiliare da parte dello Stato
e dei Comuni – e quindi in relazione a esse intervengono local-
mente le singole Agenzie delle entrate, e si forma il contenzioso
tributario –, con il passare del tempo è sempre più avvertita

56
l’esigenza di un intervento legislativo nazionale. Il cosiddetto
“sdoppiamento del piano comunale”, del resto, è funzionale alla
soluzione di molte delle questioni a cui poc’anzi si è fatto cen-
no: il contrasto al consumo di suolo, la selezione delle aree da
trasformare nel breve-medio periodo sulla base della qualità dei
progetti proposti, l’applicazione dell’IMU solo alle aree oggetto
di trasformazione nel breve-medio periodo, l’attribuzione alle
residue aree edificabili di indici perequativi bassi e di superiori
indici di edificabilità minimi per creare lo spazio destinato ad
accogliere i “crediti” maturati nella riqualificazione urbana, la
qualificazione urbanistica e sociale della fiscalità immobiliare
locale e il reinvestimento dei suoi proventi nella rigenerazione
urbana.

57
Patrizia Gabellini
Rigenerazione e resilienza1

Quando parliamo di rigenerazione urbana dobbiamo precisare

che il suo significato e le politiche urbane che ne conseguono di-
pendono dalle condizioni generali, economiche e sociali in primo
luogo, e dal contesto. Bisogna quindi chiedersi: rigenerazione en-
tro quali condizioni, di quale città, in quale territorio. È una que-
stione che va inoltre affrontata nel quadro della crisi attuale, che
non sarà di breve durata e della quale è assai difficile prevedere
gli sbocchi. Soprattutto, ne parliamo quando ormai si è affermato
un concetto di resilienza che ha preso atto del deficit ecologico,
ossia dell’erosione delle risorse (acqua e suolo) che il sistema è
in grado di produrre rispetto al carico della richiesta (domanda
e fabbisogno) e degli effetti devastanti causati dai cambiamenti
climatici.
Parliamo quindi di una rigenerazione che deve necessariamente
adeguarsi alla scarsità delle risorse. È questa la novità che ci met-
te in difficoltà: la rilevante questione della rigenerazione urbana
deve essere considerata assieme alla necessità di attivare proces-
si resilienti di adeguamento alla scarsità. Detto in altri termini,
le politiche urbanistiche vanno abbinate alle politiche ambientali,
sapendo che prefigurano un diverso modello di sviluppo e che,
in quanto tali, non sono solo molto impegnative, ma comporta-
no anche una coraggiosa revisione di convincimenti e approcci
radicati.
Pesa in particolare la crisi del settore immobiliare associata
all’aumento dell’offerta di aree dismesse (aree militari, aree fer-

Patrizia Gabellini è assessore all’Urbanistica, ambiente, qualità urbana

e città storica del Comune di Bologna.

58
roviarie e altre aree industriali) e all’impossibilità di recuperar-
le rimanendo entro la logica della ricostruzione e dell’infilling.
Semplicemente perché non abbiamo di che riempirle tutte e
l’immobiliare non è motore di sviluppo (come gli stessi econo-
misti riconoscono). Dovremo assumere, dunque, l’ipotesi inedi-
ta degli usi temporanei e della rinaturalizzazione del brownfield.
La dispersione insediativa, gli insediamenti sparpagliati sono
un dato che densificazione e compattamento non potranno ri-
solvere in toto: si tratterà comunque di operazioni parziali. La
città contemporanea va dunque rimodulata per come è: porosa,
aperta, articolata, fatta di episodi insediativi diversi, in continua
evoluzione.
La competizione fra città non è più attuale nei termini nei quali
è stata concepita e praticata negli anni della crescita; va invece
ripensata come messa in valore delle risorse e capacità proprie
di ciascuna città, quindi come “conversione intelligente”.
La rigenerazione di attività e servizi catalizzanti, nodali, delle
grandi funzioni di scala sovralocale (fiere, tecnopoli, stadi, au-
ditorium, ospedali) in linea di massima va risolta in loco. Que-
sto orientamento non è dettato solo da buone regole di vitali-
tà urbanistica (la cosiddetta mixité), ma anche dalla necessità
di risparmiare suolo non urbanizzato, e dalla crisi economica
che, prospettandosi lunga e forse endemica, rischia di lascia-
re incompiute azioni fuori scala o che procedono a singhiozzo,
oppure un’eredità di “cadaveri” irrisolvibili nel sito originario.
Va anche considerato che il decentramento è stato uno dei
fattori della dispersione perché non è stato accompagnato da
una adeguata infrastrutturazione e che il core delle nostre aree
metropolitane non è sempre così robusto da potersi privare di
attività qualificanti e attrattive. Il policentrismo c’è già, ma ha le
sembianze della diffusione. Forse l’idea guida della razionalizza-
zione dovrebbe sostituirsi a quella del decentramento.

59
Eco-città “ricomposte”

Parlare di “ricomposizione” delle città significa assumere con

convinzione la prospettiva di una nuova forma della città contem-
poranea: ecologica e produttiva, inclusiva dell’agricoltura, indivi-
duare gli obiettivi perseguibili in questa fase, mettere a punto gli
strumenti, rivedendo in parte quelli esistenti. Ma di quale città
stiamo parlando? Della città allargata, della città metropolitana, di
quel sistema urbano integrato che richiede, proprio per le inter-
relazioni che lo caratterizzano, scelte/politiche consonanti. Ma
c’è poi, anche, la città dispersa, quello che la diffusione insediati-
va ci ha lasciato. Concepite, le une e le altre, come spazi abitabili
che intercalano parti dense dove prevale il costruito e spazi aper-
ti, non solo verdi. Un territorio dove la rigenerazione ha moltepli-
ci sfaccettature e dove può essere declinata in modo opportuno,
senza indebite omologazioni.

Riqualificazione diffusa

Evitare il consumo di suolo significa ricreare insediamenti su

aree già urbanizzate e dismesse, riqualificare gli insediamenti
esistenti per evitare altre dismissioni. A Bologna, ormai da pa-
recchi anni, ci occupiamo delle grandi aree dismesse, anche per
il loro estendersi in posizioni cruciali dove creano voragini che
moltiplicano i problemi di gestione della città. Le loro caratteri-
stiche (inquinamento del suolo e tutele delle Sovrintendenze), le
attese degli operatori concentrate sui suoli liberi ma urbanizzabili
(già opzionati, con opzioni utilizzate quali garanzie dalle banche)
e decisi ad aspettare, anche costituendo “cartelli di resistenza”,
fanno sì che i bandi per la loro riconversione vadano ripetutamen-
te deserti. Per questo oggi cerchiamo di mettere a punto nuovi
strumenti (fondi, consorzi e società di gestione). Si vuole portare

60
l’attenzione, però, sull’altra faccia, che rimane sfocata, della meda-
glia: il deperimento del patrimonio costruito a partire dal secondo
dopoguerra, in particolare il degrado di quello in cemento armato
e prefabbricato, “energivoro”, densamente abitato e in gran parte
in proprietà, una percentuale molto alta del patrimonio esistente
che sta progressivamente deperendo. Che fare? I conti economici
sui casi sperimentali di recupero fanno emergere la convenienza
della demolizione con ricostruzione (cosa che in alcuni comparti
è avvenuta e sta avvenendo) e, per contro, la grande complessità
di interventi di recupero che, per essere efficaci, devono essere
integrati, che si fanno quando si è costretti e/o ne vale davvero la
pena. Ci troviamo, nel caso del costruito inadeguato, di fronte a
un’emergenza meno appariscente, dove si sono raccolti i risparmi
di tante famiglie, delle classi medie e popolari, per le quali sono
stati pensati strumenti fiscali che non sembrano molto efficaci.
L’operazione di riqualificazione diffusa, che comporta recuperi,
demolizioni con ricostruzioni, densificazione e creazione di spazi
pubblici ha bisogno di combinare la perequazione/compensa-
zione dei volumi con quella delle dotazioni pubbliche per gestire
progetti urbani che investano a macchia di leopardo il territorio,
cosa a cui non siamo abituati e per cui non siamo ancora attrezza-
ti. La rigenerazione urbana richiede pacchetti coordinati di stru-
menti e un progetto guida sufficientemente elastico.

Agricoltura urbana

Il suolo che si recupera deve avere un futuro. Ma deve averlo

anche quello che si risparmia. Ne consegue la necessità di sal-
dare il tema della rigenerazione urbana con quello dell’agricol-
tura periurbana e della riforestazione/rinaturalizzazione, quindi
anche con lo sviluppo di nuove attività economiche. Questo non
implica un ritorno al passato. Come dimostrano le nuove modalità

61
colturali, i soggetti coinvolti (nuovi contadini) e le integrazioni
con altre attività, va emergendo una agricoltura biologica, sociale
e multifunzionale. Si tratta di includerla nell’economia urbana e
nella rigenerazione degli insediamenti metropolitani. Un provve-
dimento come il decreto “Salva suolo”, portato avanti dal ministro
dell’Agricoltura del governo Monti, avrebbe dovuto saldarsi con
le politiche urbane per un progetto congiunto di resilienza e auto-
nomia alimentare. Una compatibile compresenza di diverse atti-
vità economiche è condizione fondamentale della resilienza: per-
mette di avere carte diverse da giocare. La tecnologia, in questo
ambito, può offrire soluzioni inedite e va utilizzata ampiamente.

Priorità infrastrutturali e riqualificazione delle aree

centrali

La questione delle priorità infrastrutturali non riguarda solo il

tema della mobilità, ma anche quello dell’acqua, del trattamen-
to dei rifiuti, delle energie alternative. È necessaria un’artico-
lata gestione delle acque (a partire dal loro recupero e riciclo)
attraverso una nuova infrastrutturazione (dalla raccolta alla
depurazione, alla distribuzione), affinché usi urbani e irrigui
possano conciliarsi. Poi vanno potenziate e riqualificate le infra-
strutture di raccolta e trattamento dei rifiuti, sviluppate quelle
di produzione energetica, senza troppa fretta di avvalorare so-
luzioni hard. Questi temi devono entrare a far parte di un nuovo
progetto per le città, diventare politiche urbane in senso stretto.
Urbanistica e ambiente non possono più essere disgiunti. An-
che in questo caso si aprono nuove prospettive di lavoro per la
creazione di filiere originali e lo sviluppo di competenze parti-
colari. La rigenerazione urbana comporta un uso intelligente
delle risorse esistenti e la creazione di nuove risorse adatte al
contesto. Gli esempi virtuosi da seguire sono numerosi, non

62
solo in Europa: molte buone pratiche vengono da paesi che
hanno dovuto affrontare situazioni estreme con risorse li-
mitate. Una politica sui rifiuti e la pulizia, sulla pedonalizza-
zione e la qualità dello spazio pubblico rientrano in questa
prospettiva.

Conclusioni

L’unica prospettiva che abbiamo di fronte è quella di essere re-

silienti, di ritrovare un equilibrio che si è rotto, con la pazienza
e la tenacia propria dei periodi di resistenza e ricostruzione. Ed
è evidente che tutto ciò va spiegato, che comporta un ascolto
delle tante componenti e rappresentanze della società contem-
poranea. Una nuova prospettiva potrebbe dare maggior vigore
alle azioni di risarcimento delle perdite.
Il potere legislativo dello Stato su alcuni aspetti resta necessa-
rio, posto che la delega della materia urbanistica alle Regioni
non ha dato buoni risultati ma prodotto tante leggi diverse,
alcune di dubbia qualità per la loro estemporaneità. È neces-
sario operare su un piano sovralocale. Solo a quel livello sono
possibili strategie di uso del territorio con margini effettivi di
manovra, che possono comprendere la compensazione tra in-
terventi per i cosiddetti greenfield e brownfield. Dobbiamo cre-
are lavoro e per questo occorre mettere in conto una riconver-
sione importante del settore delle costruzioni, diventato solo
immobiliare con fusione di proprietà delle aree e impresa, per
cui si tratta di pensare alla compensazione interna tra rendita e
profitto piuttosto che a una separazione di fatto impraticabile.
Ricorre un’analogia con il nuovo corso inaugurato a seguito
della Grande depressione. Con tutte le differenze del caso, si
tratta di cogliere il carattere profondo della crisi in atto in-
vestendo la sfera economica, sociale e territoriale assieme,

63
sapendo che questa volta non c’è l’investimento pubblico a fare
da motorino di avviamento, ma occorrono strumenti che mobi-
litino le risorse bloccate, ancora incatenate al vecchio modello
di sviluppo perché in attesa di una ripresa che si spera possa
ricalcare il passato.

64
Roberto Morassut
La necessaria riforma urbanistica e la
ricostruzione di un demanio pubblico1

Negli ultimi venti anni circa la sinistra riformista ha subito – e

forse contribuito a determinare – un oblio dei temi riguardanti
il governo del territorio, che sono stati relegati quasi sempre ai
margini dell’agenda politica e parlamentare.
Questo “calo di tensione” trae origine da diversi fattori. In parte
è uno degli effetti della globalizzazione, che porta con sé un più
generale svuotamento di efficacia delle politiche di scala nazio-
nale, in questo specifico caso ancor più fortemente colpite dallo
stretto legame tra il settore finanziario e quello immobiliare de-
terminatosi a livello internazionale. In parte, però, è anche frutto
di un deficit della politica – pure della sinistra riformista – che
tarda ancora a rendersi conto che il mancato governo dei suoli e
delle trasformazioni urbane è il principale problema italiano, dal
quale derivano molte storture del nostro sviluppo economico e
dell’enorme debito pubblico del paese, oltre che una diffusa cor-
ruzione e un certo scadimento della classe politica.
La legislazione urbanistica italiana è caratterizzata da disomoge-
neità e differenziazione di norme a livello statale e regionale, che
sono uno dei fattori di indebolimento della coesione territoriale
nazionale. Nel più recente passato, inoltre, la materia urbanistica
è stata scomposta con provvedimenti di tipo settoriale e molto
caratterizzati come norme edilizie – Piani Casa e decreto per lo
sviluppo del 2010 – che hanno reso il quadro legislativo nazio-
nale ancor più complesso, di difficile applicazione e fonte di in-
certezza sia per gli investitori e gli operatori del settore che per

Roberto Morassut è deputato del Partito Democratico.

65
i responsabili della pubblica amministrazione. In questo quadro
va segnalata la recente Legge sugli stadi, un esempio lampante
di settorialità negli interventi in materia urbanistica. Una legge
approvata in sede legislativa – senza passare per l’Aula – e da una
Commissione di fatto non competente in materia – la Commissio-
ne sport e cultura invece della Commissione lavori pubblici – pro-
prio mentre il governo Monti approvava un decreto sul risparmio
di suolo agricolo – peraltro promosso dal ministero dell’Agricol-
tura e non dal ministero delle Infrastrutture, al quale spettano le
competenze in materia urbanistica.
Ma gli esempi di caos legislativo, procedurale e anche meto-
dologico potrebbero continuare e riguardare il tema del Piano
carceri, dei nuovi complessi ospedalieri, dell’edilizia scolastica;
opere prettamente pubbliche che, in mancanza di risorse, ogni
ministero vorrebbe realizzare con procedure di project financing
ma senza un quadro generale di riferimento.
Insomma, di urbanistica vogliono occuparsi tutti e ognuno vi im-
prime il suo settoriale punto di vista o la sua convenienza, mentre
ogni Regione legifera per proprio conto: da questo caos nascono
molta corruzione e una totale assenza di governo del territorio.
I danni prodotti dalla più recente stagione dei governi Berlusconi
sono poi notevoli. A parere di chi scrive occorre chiudere defini-
tivamente la stagione dei Piani casa e delle loro traduzioni regio-
nali. Non solo perché non sono dei “piani” – anzi cancellano l’ur-
banistica e si occupano solo brutalmente di edilizia – ma anche
perché non hanno prodotto un solo “alloggio sociale” e hanno
tolto potere ai Comuni introducendo procedure dirette che afferi-
scono direttamente alle Regioni – che invece devono fare un altro
mestiere anziché gestire pratiche edilizie! – e perché incentivano
cambi di destinazione d’uso di aree e immobili destinati a ser-
vizi e produzione in nuova residenza, alimentando quindi nuova
rendita urbana e sottraendo spazi proprio alla produzione e allo

66
sviluppo delle attività manifatturiere e di tipo terziario. Occorre
dunque una nuova stagione dell’urbanistica in Italia e la sinistra
democratica, il PD, deve far proprio il compito di dare al paese
una nuova legge per il governo del territorio che contrasti il rin-
novato dominio della rendita urbana, introduca norme efficaci di
fiscalità urbana e di prelievo sui grandi patrimoni immobiliari e
dia un quadro legislativo di riferimento uniforme per le politiche
di partenariato tra pubblico e privato in materia urbanistica, cre-
ando dei binari di movimento per istituti come la compensazione,
la perequazione e altri strumenti incentivanti – ormai diffusissimi
in molte amministrazioni e non nuove in disciplina – che vengono
utilizzati in modi difformi sul territorio nazionale e non sempre a
vantaggio del pubblico.
Va in questa direzione la proposta di legge 3543/2010 da me pre-
sentata con altri colleghi, che in attesa di una più generale legge
sul governo del territorio tende intanto a intervenire proprio sulle
politiche di partenariato. Nel testo è prevista anche la costituzio-
ne di Agenzie regionali pubbliche che possano avere il compito
delicatissimo e assolutamente pubblico di stimare i valori che si
mobilitano nelle trasformazioni urbane sia private che integrate
tra pubblico e privato al fine di calcolare materialmente la “rendi-
ta” e dare alle amministrazioni adeguati strumenti di lettura per
ottenere dagli operatori privati i giusti rendimenti in termini di
oneri straordinari, cessioni di aree edificabili per housing sociale
e servizi (aree già edificabili e quindi non agricole per contenere
il consumo di nuovo suolo). Questo aspetto è importantissimo.
Troppo spesso oggi accade che molte amministrazioni applichi-
no strumenti perequativi o compensativi ma sulla base di calcoli
offerti dai privati, che conducono puntualmente a procedimenti
assai sconvenienti per le amministrazioni stesse. Anche nella già
citata Legge sugli stadi c’era scritto qualcosa del genere: il pro-
motore avrebbe potuto calcolare il costo delle opere di realizza-

67
zione del nuovo impianto sportivo e su quella base ottenere dal
Comune un pari ristoro in termini di previsioni edificatorie. Una
follia che per fortuna abbiamo fatto togliere dall’articolato nella
fase finale.
Invece, per fare efficaci politiche pubbliche e restituire spazio e
dignità alla città, la prima condizione è ricostruire un demanio di
aree e immobili pubblici generato dalla stessa trasformazione ur-
bana. Vendere i beni demaniali consolidati è, in parte, necessario
per motivi di cassa ma non tutto può essere alienato. Molto patri-
monio può essere valorizzato socialmente attivando occasioni di
lavoro nel campo dei servizi e, soprattutto, con una seria riforma
urbanistica può essere accantonato nuovo e ulteriore patrimonio
demaniale da utilizzare per una equilibrata azione di governo
urbano.
Insomma, è necessario risvegliare un dibattito quanto mai urgen-
te sul tema della rendita urbana e degli strumenti attualmente più
efficaci per contrastarla e che ritengo debbano essere strumenti
di tipo legislativo, in quanto è con le leggi che si fissano e cristal-
lizzano i rapporti di forza nella società.
Infine, una riflessione e una proposta sull’IMU. L’IMU è una tas-
sa antipatica e appare – al di là della sua genesi in un momento
drammatico – tanto più odiosa perché si basa su un catasto vec-
chio e ingiusto. Un catasto basato su criteri fissati nel 1939 che
oggi puniscono le case medie di periferia e premiano le case di
lusso nei centri storici. Anche per questo l’IMU fa rabbia. La ri-
forma del catasto, essendo una legge delega, arriverà in porto tra
qualche anno. Ma occorre fare qualcosa subito, come ad esempio
abolire per decreto le categorie catastali A4 e A5, che di fatto non
esistono più se non per esentare dal pagamento coloro che sono
proprietari di alloggi in zone di superlusso e che non hanno mai
denunciato le ristrutturazioni al catasto.
C’è una circolare della Direzione generale del catasto del 1994

68
che abolisce le A4 e le A5 per le nuove costruzioni. Occorre
estenderla anche al patrimonio edilizio precedente al 1994. Que-
sto produrrebbe un maggiore introito economico che potrebbe
essere spalmato sulle famiglie che pagano un IMU consistente e
magari vivono in periferia. Penso poi che parte dell’IMU potreb-
be essere accantonata dai Comuni per un fondo specifico teso
a sostenere politiche di recupero e ristrutturazione urbana; un
fondo che potrebbe essere la quota italiana da accompagnare ai
fondi europei – pari a un miliardo di euro – che tra il 2012 e il 2020
sono destinati all’Italia esattamente per questo scopo: il recupero
urbano.
Ci sono quindi le condizioni e lo spazio per una politica riformista
in materia urbanistica, e spero che questa legislatura segni un
risveglio anche del Partito Democratico, perché dal buon uso del
suolo dipende tutto il resto.

69
Massimo Allulli • Veronica Nicotra 1

Quale politica nazionale per le città?

Che l’Italia sia un paese privo di una politica urbana di livello

nazionale è un fatto ormai evidenziato da diverso tempo e am-
piamente documentato tanto da attori istituzionali (l’ANCI tra gli
altri) quanto da ricerche condotte comparando su questo tema la
situazione di diversi Stati europei.1
Il prolungato immobilismo in materia di politiche per le città sem-
bra aver subito un’interruzione nell’ultimo biennio, nel corso del
quale diverse iniziative consentono di parlare di una “agenda ur-
bana” entrata finalmente a far parte del dibattito politico naziona-
le. Tra queste, la costituzione del Gruppo interparlamentare per
le politiche urbane e l’istituzione del Comitato interministeriale
per le politiche urbane (CIPU) segnano una netta discontinuità
con il passato: si prende atto dell’assenza di una politica urbana
del governo nazionale in Italia e dell’esigenza di porvi rimedio. È
noto infatti, come Cittalia ha evidenziato nelle sue ricerche in ma-
teria, che uno dei principali elementi ostativi per una politica per
le città in Italia sia da individuarsi nella frammentazione degli at-
tori a diverso titolo coinvolti nella produzione di politiche urbane.
A seguito della breve esperienza del ministero per i Problemi del-
le aree urbane (istituito nel 1987 e soppresso nel 1993), infatti, i
differenti corsi di azione pubblica aventi impatto sulle città sono
stati presi in carico da diversi ministeri in assenza di coordina-
mento tanto nella fase di formulazione quanto nella fase di imple-
mentazione delle politiche. Di fianco a questo, esiste una determi-

Massimo Allulli è ricercatore presso Cittalia.

Veronica Nicotra è segretario generale dell’ANCI.

70
nante istituzionale dell’assenza di una politica urbana in Italia. È
noto come la progressiva acquisizione di poteri e competenze da
parte delle Regioni nel corso dell’ultimo ventennio abbia creato
quelli che sono stati percepiti tanto dal governo nazionale quanto
dai Comuni come “nuovi centri”. L’efficienza e l’efficacia dell’as-
setto regionalista (anche nell’attuazione del principio di sussi-
diarietà verticale) sono oggi al centro di una riflessione critica a
seguito di fatti di cronaca politica che hanno portato in evidenza
casi di cattiva gestione delle risorse pubbliche. Prescindendo da
ciò, tuttavia, l’esigenza di una politica che guardi alle città italiane
per valorizzarne il capitale sociale, politico, economico è un dato
che è stato da tempo e da molte parti posto in rilievo. Tra gli altri
contributi, è opportuno fare riferimento a quello recente del Con-
siglio italiano per le scienze sociali2 che sottolinea come «il gover-
no delle città dovrebbe essere oggetto prioritario delle politiche
pubbliche e del dibattito politico-culturale. In molti paesi lo è, ma
non in Italia, dove la scarsa consapevolezza del ruolo economico
e sociale che le città svolgono nel loro insieme fa sì che manchi
una politica urbana a livello nazionale».

I contenuti di una (auspicabile) politica urbana per l’Italia

Se dunque per la prima volta in diversi anni si presenta la pos-

sibilità che si profili in Italia una politica per le città, occorre
sottolineare come i contenuti di essa siano ancora lungi dall’es-
sere delineati. Un elemento cruciale per la formulazione della
politica per le città in Italia è il benchmarking. Occorre apprende-
re dalle esperienze nelle quali una tradizione di politica urbana
è maggiormente consolidata. Cittalia già da tre anni ha avviato
un percorso di ricerca sulle politiche urbane degli Stati europei.
Tra i casi oggetto di più attento approfondimento c’è certamente
quello francese, dove come evidenzia Ernesto d’Albergo «le que-

71
stioni urbane e territoriali sono collocate in posizione rilevante
nell’agenda politica da circa trenta anni». In Francia si è ricorso
all’integrazione di diversi strumenti di policy che nel loro com-
plesso hanno dato vita alla cosiddetta politique de la ville. Essa è
composta da un insieme di programmi area based, i quali hanno
in comune lo scopo di «dare risposta ai problemi sociali che, spe-
cialmente nelle grandi periferie urbane, sono stati all’origine di ri-
correnti episodi di disordine e rivolta».3 Nella politique de la ville
una rilevanza significativa viene attribuita alla partecipazione del-
la cittadinanza nel policy making. In particolare, in questo ambito
la partecipazione è considerata uno strumento di empowerment e
community building adatto a contrastare fenomeni di marginalità
e disagio sociale caratteristici di talune aree urbane. Come sot-
tolineato da Sintomer e da Maillard: «Throughout these years,
the discourse of the politique de la ville has been full of notions
such as dialogue, participation, citizenship, partnership, or con-
tract. A keyword seems to summarize the new spirit: “reciprocal
interpellation”, that is a process of mutual dialogue and critique
between various public and private actors such as the state, local
governments, or NGOs».4
La politique de la ville, la cui implementazione è responsabilità di
un ministero della città e di un Comité interministériel des villes, è
portata avanti attraverso l’individuazione di Zones Urbaines Sen-
sibles (ZUS, Zone urbane sensibili), definite come caratterizzate
dalla presenza di grandi insediamenti o di luoghi abitati degrada-
ti e da uno squilibrio accentuato in termini abitativi e lavorativi
(legge 96-987 del 1996). La parola chiave nelle politiche urbane
è “integrazione”. La politique de la ville integra provvedimenti
di natura sociale, economica, urbanistica, ambientale. Integrate
sono nella definizione di Donolo quelle politiche che «mirano a
produrre (…) effetti d’integrazione sulle materie trattate» e che
quindi si basano sull’idea che «tra materie, tra dimensioni diverse

72
della stessa materia, tra processi sociali a diversi livelli, esistano
connessioni».5 In Italia a questo proposito il Piano nazionale per
le città è un segnale positivo che, insieme ad altri, sta a indicare
la rilevanza che la questione urbana sta finalmente acquisendo
nell’agenda politica nazionale. Lo strumento al quale si fa ricorso
per attuare il piano è il “contratto di valorizzazione urbana”, con il
quale vengono definiti e disciplinati gli impegni di tutti i soggetti,
pubblici e privati, che realizzano interventi in una determinata
area. Il Piano nazionale per le città è costituito dall’insieme dei
contratti di valorizzazione promossi dai singoli Comuni. Il centro
delle decisioni sembrerebbe perciò individuato nelle amministra-
zioni comunali, mentre diventa secondario il ruolo delle Regioni,
che invece finora ha prevalso nelle politiche relative all’edilizia e
alla riqualificazione delle città. Una ulteriore conferma del rilievo
acquisito dalla questione urbana nell’agenda di policy nazionale è
il bando smart cities del MIUR, e lo spazio che il tema delle città
intelligenti sta occupando nel dibattito attuale sulle politiche ur-
bane. Il tema delle infrastrutture e quello dell’innovazione devono
essere integrati tra loro, e con altre questioni cruciali: l’inclusione
sociale, l’ambiente, il lavoro. Pur nel quadro di politiche integra-
te, tuttavia, la pianificazione del territorio non può che essere al
centro di una politica urbana nazionale. La politica urbanistica, è
stato sottolineato da Brunetta Baldi e altri, «va ben oltre la piani-
ficazione territoriale tradizionale e diventa domanda/necessità di
soluzioni complesse di rivitalizzazione delle aree urbane».6
In questo quadro, una priorità dell’agenda urbana deve essere
la drastica riduzione del consumo di suolo. Il consumo di suolo
si configura come una vera e propria emergenza nazionale. Lo
sviluppo delle città deve basarsi sulla densificazione e la riqualifi-
cazione, non più sul consumo illimitato di suolo, magari per recu-
perare tramite gli oneri di edificazione le risorse venute meno per
la riduzione dei trasferimenti agli enti locali. In questo senso il di-

73
segno di legge sul consumo di suolo elaborato dal governo Monti
è un importante segnale. Occorre che ai Comuni siano attribuiti
gli strumenti per contrastare il consumo di suolo, la speculazione
e l’abusivismo. Occorre a questo scopo valutare ogni strumento
potenzialmente utile: l’Agenzia nazionale di rigenerazione urbana
proposta da Giovanni Caudo è uno di essi.7 I crediti edilizi ver-
di proposti da Stefano Stanghellini8 possono essere un ulteriore
strumento. Tutto ciò può trovare un contenitore in una politica
urbana nazionale che oggi non c’è.

Le condizioni necessarie per l’efficacia di una politica

urbana in Italia

Emerge quindi l’esigenza di definire alcune condizioni necessa-

rie perché l’agenda urbana non si limiti all’istituzione di nuovi
organismi ma dia luogo a impatti tangibili sulle città italiane. In
primo luogo, occorre rafforzare gli strumenti politici e ammini-
strativi della politica urbana. Ciò è possibile laddove agli stru-
menti di coordinamento siano affiancate strutture amministrative
specifiche e relative competenze. In Francia esistono un comi-
tato interministeriale, un ministero con delega, un segretariato
generale per la città, un consiglio nazionale della città composto
da rappresentanti dei Comuni, delle associazioni di categoria ed
esperti nel settore delle politiche urbane. Di certo non è pensabi-
le la costruzione immediata in Italia di una struttura istituzionale
di tale complessità (né, forse, sarebbe auspicabile): resta il fatto
che il CIPU deve essere rafforzato da strumenti organizzativi in
grado di istruirne le attività e dalla disponibilità di risorse in gra-
do di renderle sostenibili. Occorre al contempo che i processi di
decentramento siano liberati dalle ambiguità che spesso fin qui
li hanno caratterizzati. Una politica urbana nazionale può essere
efficace solo nella definizione chiara dei rispettivi ruoli di Stato,

74
Regioni ed enti locali e nella piena attuazione del principio di sus-
sidiarietà verticale. Sarebbe oggi impossibile implementare una
politica urbana senza modificare le regole del Patto di stabilità
interno, mettendo al riparo i comparti di spesa a essa relativi dalla
possibilità di sanzioni. E, ancora, una politica urbana efficace non
è compatibile con norme che sottraggono ai Comuni libertà di
scelta sulle modalità di erogazione dei servizi.
Una politica per le città, insomma, deve vedere i Comuni come
policy makers e non come policy takers, se non vuole rivelarsi inef-
ficace. La politica delle città deve inoltre prevedere risorse che, al
di là dell’entità, siano certe. Per la politique de la ville francese è
previsto per il biennio 2012-13 uno stanziamento superiore al mi-
liardo di euro. In Italia abbiamo programmi isolati, non coordina-
ti, finanziati saltuariamente ed episodicamente. Ciò non consente
per le città di programmare politiche di lungo periodo ma solo in-
terventi di carattere emergenziale e distributivo, il cui impatto in
termini di sviluppo e innovazione è dubbio. In questo senso, i 224
milioni di euro fin qui stanziati per il già citato Piano nazionale per
le città rappresentano senza dubbio un segnale positivo, ma an-
cora largamente insufficiente a rappresentare l’attivazione di una
politica urbana in Italia. In ultimo, i recenti segnali positivi in di-
rezione di un nuovo protagonismo delle città nell’agenda politica
nazionale devono trovare traduzione nelle modalità di allocazione
delle risorse già disponibili. Tra queste merita una menzione la
politica comunitaria di coesione. L’ANCI ha da tempo proposto
per il prossimo ciclo di programmazione 2014-20 l’allocazione di
risorse e una forte responsabilizzazione del sistema dei Comuni
nella realizzazione delle future politiche urbane. Le proposte legi-
slative comunitarie in materia di politica di coesione sono d’altra
parte coerenti con questa impostazione, laddove si prevede che
il 5% del Fondo europeo di sviluppo regionale sarà destinato alle
aree urbane per interventi integrati volti allo sviluppo e alla ri-

75
qualificazione territoriale. La dimensione urbana della politica di
coesione può essere motore e al contempo beneficiaria della for-
mulazione di una politica urbana nazionale. I segnali in direzione
della formulazione di una politica urbana sono finalmente posi-
tivi. L’incertezza del quadro politico nazionale, tuttavia, mette a
rischio la prosecuzione di un percorso che si è recentemente atti-
vato, e che deve essere messo al riparo dalla possibilità di una in-
terruzione prematura. L’abbattimento del consumo di suolo deve
essere uno degli obiettivi centrali dell’agenda urbana nazionale,
che deve fornire ai governi delle città strumenti per sottrarsi alla
dipendenza dagli oneri concessori e porre al centro delle proprie
politiche la riqualificazione e la rigenerazione urbana. Obiettivi
che per essere perseguiti necessitano di strumenti politici e am-
ministrativi, risorse certe, una chiara ripartizione delle competen-
ze tra livelli di governo.

76
NOTE
1
  Si veda a questo proposito il lavoro condotto per Cittalia nel 2009 da
Ernesto d’Albergo: E. d’Albergo (a cura di), Le politiche urbane degli
Stati europei. Francia, Germania, Regno Unito e Spagna a confron-
to, Cittalia-Fondazione ANCI Ricerche, Roma 2009, p. 36, disponibi-
le su www.anci.it/Contenuti/Allegati/Le%20politiche%20urbane.pdf.
2
  Consiglio italiano per le scienze sociali, Libro Bianco sul governo
delle città italiane, in G. Dematteis (a cura di), Le grandi città italia-
ne. Società e territori da ricomporre, Marsilio, Venezia 2012, p. 379.
3
  Ibid.
4
  Y. Sintomer, J. de Maillard, The limits of local participa-
tion and deliberation in the French «politique de la ville», in
“European Journal of Political Research”, 4/2007, pp. 503-29.
5
  C. Donolo, Politiche integrate come contesto dell’apprendimen-
to istituzionale, in F. Battistelli, La cultura delle amministrazio-
ni fra retorica e innovazione, FrancoAngeli, Milano 2002, p. 98.
6
  B. Baldi, G. Capano, R. Lizzi, D. Natali, “Government” e “governance”
per le politiche locali e metropolitane, in “Amministrare”, 2/2009, pp.
299-348.
7
  G. Caudo, Perché creare un’agenzia nazionale di rigenerazione urba-
na, in “Italianieuropei”, 8/2012, pp. 166-72.
8
  S. Stanghellini, Politiche urbanistiche e politiche energetiche: allinea-
re finalità e strategie, in “Italianieuropei”, 8/2012, pp. 173-81.

77
Walter Vitali
Agenda urbana: puntare sulle città per
uscire dalla crisi1

Nell’estate del 2012 è diventata legge la norma che istituisce il

Comitato interministeriale per le politiche urbane (CIPU), voluta
dall’Intergruppo parlamentare per l’Agenda urbana e contenuta
nell’articolo 12-bis della legge 134/2012. L’Intergruppo parlamen-
tare, composto da circa ottanta deputati e senatori appartenenti a
tutti i gruppi della maggioranza, ha organizzato il 4 ottobre 2012
un incontro per parlarne alla presenza dell’allora presidente del
Consiglio Mario Monti, il quale fin dall’inizio ha mostrato mol-
ta disponibilità per questo tema, e del ministro per la Coesione
territoriale Fabrizio Barca, delegato a presiederlo. Il CIPU avrà
il compito di «coordinare le politiche urbane attuate dalle ammi-
nistrazioni centrali interessate e di concertarle con le Regioni e
con le autonomie locali». Esso è presieduto dal presidente del
Consiglio o da un ministro delegato, ed è composto da tutti i mi-
nistri interessati, nonché da rappresentanti delle Regioni, delle
Province e dei Comuni che partecipano alle riunioni. Non si darà
vita a nessuna nuova struttura ministeriale, ma si coordineran-
no quelle già esistenti attraverso una segreteria tecnica, istituita
come struttura generale presso il Segretariato generale della pre-
sidenza del Consiglio dei ministri. Non è un caso che la norma
sia stata inserita nella legge di conversione di un decreto per la
crescita del paese.
Le città sono fondamentali vettori di sviluppo in tutti i paesi, lo
possono essere a maggior ragione anche in Italia e su di esse

Walter Vitali ex senatore del Partito Democratico.

78
occorre investire se si vuole accelerare l’uscita dalla crisi. I prov-
vedimenti di austerità finanziaria si sono abbattuti sulle città pro-
ducendo un effetto negativo che occorre rapidamente invertire:
la drastica diminuzione della spesa per investimenti, che è grande
parte del complesso della spesa per investimenti pubblici del pae-
se. Con la legge 135/2012, di conversione del decreto legge sulla
spending review, sono state approvate altre norme per istituire le
città metropolitane nelle dieci principali aree urbane italiane che
fanno parte delle Regioni a statuto ordinario a partire dal 1° gen-
naio 2014, in relazione alla profonda trasformazione in atto delle
Province. Con i nuovi statuti si potrà finalmente dare vita a ordi-
namenti differenziati nelle funzioni, nell’articolazione interna in
Comuni e nel sistema elettorale attraverso le autonome decisioni
delle comunità locali, dando così il via a una vera e propria stagio-
ne costituente per queste istituzioni introdotte per la prima volta
nell’ordinamento italiano nel 1990 e mai realizzate.
Il primo importante compito del CIPU sarà l’elaborazione di
un’Agenda urbana nazionale, così come chiede l’Unione euro-
pea. Per il prossimo ciclo di programmazione dei fondi strutturali
2014-20 l’Unione infatti mette molto l’accento sul tema delle città,
e chiede a ciascuno Stato membro di individuare “un’ambiziosa
Agenda urbana”. Una politica nazionale per le città non è alter-
nativa alla valorizzazione del ruolo delle autonomie locali e delle
Regioni. Non si tratta di un’interferenza in ambiti che non sono
propri dell’amministrazione centrale, ma del necessario coordi-
namento tra i diversi ministeri che spesso assumono iniziative
senza alcun raccordo tra di loro. Fino a poco tempo fa l’Italia non
sapeva chi mandare alle riunioni dei ministri europei per le politi-
che urbane, ora invece sì. Sembra una banalità, ma è importante
perché questo significa due cose molto rilevanti. La prima è che
finalmente si riconosce un ruolo alle città nelle politiche di cre-
scita e di sviluppo del paese. La seconda è che il governo intende

79
darsi un punto di responsabilità unitaria per politiche che, come
è evidente, sono trasversali a pressoché tutte le amministrazioni.
L’Agenda urbana è un obiettivo importante e che richiede un
grande impegno. Gli strumenti su cui fare leva sono due. Il primo
è l’atto di partenariato che ogni paese membro deve sottoscri-
vere con l’Unione europea per avere accesso ai fondi struttura-
li 2014-20. In esso, a fianco dei progetti di interesse delle città
corrispondenti almeno al 5% dei medesimi fondi, dovranno anche
essere indicate le politiche ordinarie che si accompagneranno a
questi interventi straordinari. Il secondo strumento è il PNR, Pia-
no nazionale di riforme, che sulla base della procedura europea
di bilancio deve essere predisposto ogni anno da ciascun paese.
L’atto di partenariato e il PNR per il 2014 potranno essere i due
strumenti fondamentali attraverso i quali si comincerà a delinea-
re un’Agenda urbana anche nel nostro paese. A questo obiettivo
non dovranno lavorare solo il governo, le città e le Regioni. C’è
un ruolo molto importante che deve svolgere il Parlamento, e
l’Intergruppo parlamentare è bene ci sia anche nella XVII legisla-
tura. Nel documento che abbiamo presentato come Intergruppo
parlamentare all’incontro con il presidente Monti del 4 ottobre
scorso ci siamo impegnati ad attivare un rapporto permanente
con strutture come centri di ricerca e a elaborare una serie di pro-
getti di legge, i quali potranno essere discussi e auspicabilmen-
te approvati ormai solo nella legislatura appena iniziata. In quel
documento sono indicati cinque punti fondamentali che possono
costituire il nucleo centrale dell’Agenda urbana italiana.
Il primo è proprio la limitazione del consumo di suolo e la riqua-
lificazione urbana. Alla fine del decennio scorso, di fronte a dati
di consumo di suolo del tutto analoghi a quelli italiani attuali, la
Germania si diede l’obiettivo di ridurre da 120 a 30 ettari al giorno
il consumo di suolo entro il 2020, per azzerarlo entro il 2050. A
questo si sono accompagnate misure per incentivare la riqualifi-

80
cazione e la sostituzione urbana a sostegno dell’industria edilizia.
Anche il nostro paese si deve dare un obiettivo quantitativo di
limitazione del consumo di suolo, come suggerito dal disegno di
legge per la salvaguardia del suolo agricolo annunciato dall’ex mi-
nistro dell’Agricoltura Mario Catania, inserendolo nella legge di
principi in materia urbanistica da tempo in attesa di approvazione.
Non è sufficiente guardare a questo problema dal lato esclusiva-
mente normativo, ma bisogna mettere insieme norme di caratte-
re programmatico le quali devono indicare comunque una linea
di tendenza, con strumenti di incentivazione e disincentivazione
fiscali i quali possono rivelarsi come i più efficaci. L’Intergruppo
parlamentare, di cui chi scrive ha fatto parte, è impegnato a pre-
sentare una proposta di legge specifica su questo fondamenta-
le argomento da lasciare in eredità alla XVII legislatura. Questa
proposta si basa su alcuni pilastri della discussione attuale circa
la riforma urbanistica, e prevede norme di natura fiscale che in-
centivino la riqualificazione urbana e disincentivino fortemente
il consumo di suolo. Dalla discussione attuale in Germania si po-
trebbe prendere, ad esempio, il concetto dei “certificati verdi” o
“certificati di superficie edilizia” ricavati all’interno di contingenti
di consumo di suolo attribuiti dai Lander ai Comuni, consenten-
do ai Comuni che non li utilizzano di cederli a titolo oneroso ad
altri Comuni. Per incentivare l’edilizia sociale e la riqualificazione
urbana, che sono il volano fondamentale per rilanciare su basi
nuove anche l’industria edilizia, è molto importante l’attuazione
del Piano città, anch’esso contenuto nell’articolo 12 della legge
134/2012, al quale occorre accompagnare l’individuazione di un
pacchetto organico di ulteriori azioni e misure in questo campo
definite d’intesa con le città e le Regioni.
Il secondo punto fondamentale per l’Agenda urbana del nostro
paese riguarda le infrastrutture dei trasporti e la mobilità soste-
nibile. Il lavoro delle fondazioni ASTRID, ResPublica e Italiadeci-

81
de, svolto in collaborazione con il ministero delle Infrastrutture e
dei Trasporti, costituisce una buona base per modificare la legge
obiettivo per la programmazione e il finanziamento delle opere
pubbliche di carattere strategico, comprese le metropolitane e le
tranvie urbane, la cui dotazione è gravemente insufficiente, da
affiancare a misure per la certezza dei finanziamenti e il rilancio
degli investimenti a favore del trasporto pubblico locale. Questa
può essere l’occasione per introdurre anche in Italia il débat pu-
blic sulle opere pubbliche, previsto in Francia dalla legge Barnier
del 1995, affinché i cittadini possano partecipare alle decisioni
prima che queste vengano assunte. Insieme alla promozione di al-
tre modalità di trasporto sostenibile (pedonale, ciclabile, con auto
elettriche), occorre finanziare prioritariamente i servizi ferroviari
metropolitani. A questo fine può essere costituito un Fondo nazio-
nale alimentato dai proventi dei sovrapedaggi autostradali sui vei-
coli che inquinano maggiormente nei valichi alpini e appenninici
e negli attraversamenti urbani, recependo la direttiva europea del
27 settembre 2011, come è stato proposto dall’ex ministro per
l’Ambiente Corrado Clini.
Il terzo punto è la strategia europea in materia di clima ed energia
(meno 20% delle emissioni di gas a effetto serra, più 20% di effi-
cienza energetica, almeno il 20% dei consumi di energia da fonti
rinnovabili entro il 2020). L’Italia è il paese che registra il maggior
numero di adesioni al Patto dei sindaci per il raggiungimento de-
gli obiettivi europei, ma anche quello nel quale vi è un numero
maggiore di centri urbani che rischiano la sospensione, poiché
non riescono a dare seguito agli impegni presi. È chiaro che biso-
gna partire dalle città se si vuole recuperare il ritardo accumulato
dal nostro paese in questo campo. Occorre definire un pacchetto
di incentivi per le città che attuino Piani energetici e ambientali
in linea con gli obiettivi europei, anche attraverso un supporto
tecnico per l’elaborazione dei piani e finanziamenti dedicati agli

82
interventi che riducono maggiormente le emissioni di CO2, come
le campagne di audit energetico degli edifici e l’efficientamento
energetico delle strutture pubbliche.
Il quarto punto si riferisce alla cultura, alle università e alle smart
cities. Sarebbe opportuno trasferire alle città le istituzioni cultura-
li attualmente gestite dallo Stato (gli Uffizi e la Galleria Borghese
sono solo due esempi) con le relative risorse, per realizzare siste-
mi unitari delle istituzioni culturali in area urbana. Per l’università
e la ricerca, l’investimento più importante per il nostro futuro e
per quello delle nuove generazioni, si tratta di concentrare impor-
tanti risorse pubbliche sulla realizzazione di almeno dieci nuovi
grandi campus, come è stato fatto in Francia. Ciò può generare
ricadute significative su tutto il tessuto economico, sull’innovazio-
ne, anche industriale, e sullo start-up di nuove imprese. Queste
risorse straordinarie vanno destinate in base a rigorosi criteri di
qualità degli atenei, rafforzando la tendenza già in atto alla valu-
tazione e al confronto dei risultati conseguiti. L’Agenda digitale
italiana dovrà dare un deciso impulso alla realizzazione di una
rete a banda larga di nuova generazione, indispensabile sia per
raggiungere gli obiettivi posti dall’Agenda digitale europea, sia
per sviluppare pienamente le positive innovazioni in fase di spe-
rimentazione con il programma sulle smart cities. Molte città si
stanno dando o stanno rinnovando i propri Piani strategici per
individuare le loro traiettorie di sviluppo, e anche in questo vanno
aiutate e sostenute.
Il quinto e ultimo punto è quello del lavoro e del welfare. Nella
situazione di crisi attuale i servizi per l’impiego finora gestiti dal-
le Province vanno ripensati sul modello dei job center del Regno
Unito, anche per collegarli maggiormente alle politiche attive del
lavoro. L’eguaglianza di genere si promuove a partire da qui, con
un’equa condivisione del lavoro di cura tra uomini e donne so-
stenuta dalla parificazione del congedo di paternità con quello di

83
maternità. Le risorse tendenzialmente calanti per il welfare indu-
cono a sostenere una forte innovazione in campo sociale, come
ad esempio la definizione dei livelli essenziali delle prestazioni;
l’attribuzione alle Regioni e alle comunità locali di tutte le funzioni
in campo socio-assistenziale, con i relativi finanziamenti, compre-
si gli interventi monetari oggi gestiti dall’INPS; l’attuazione senza
riserve del principio di sussidiarietà; la piena valorizzazione del
terzo settore; l’incentivazione fiscale a buoni servizio per la non
autosufficienza; la sperimentazione di forme di mutualità sussi-
diata per la cittadinanza, su base territoriale e universalistica, per
prevenire determinati rischi sociali e far affluire nuove risorse
private al welfare, sul modello delle Province autonome di Trento
e di Bolzano. Le città possono fare molto anche in materia di salu-
te, promuovendo stili di vita attivi e sostenendo le attività fisiche
e sportive che migliorano il benessere delle persone e producono
risparmi sulla spesa sanitaria. Sono tutti temi di grande rilevanza,
i quali possono finalmente aprire anche in Italia la stagione delle
politiche urbane, che partendo dalle città possono aiutare tutto il
paese a uscire dalla crisi e a intraprendere la via di uno sviluppo
duraturo e sostenibile.

84
Walter Tocci
La città: fabbrica postmoderna di
innovazione1

Con l’espressione “economia delle città” non si vuole indicare

una branca dell’economia ma si allude, piuttosto, al significato
originario della parola stessa “economia”, che viene da oikono-
mia, cioè nomos contenuto in oikos, in una dimora, in uno spazio
contenuto. Già nel mondo antico, tuttavia, nomos travolse oikos
fino a un ribaltamento semantico della parola, che venne a indi-
care l’opposto, cioè un ordine illimitato senza un luogo. Con San
Paolo c’è un passo avanti del significato, come “piano divino della
provvidenza”, che va avanti fino alla secolarizzazione illuminista,
diventando la mano invisibile del mercato. Ma soltanto oggi si
compie lo sconfinamento totale con la finanziarizzazione mondia-
le. Tra i tanti difetti del pensiero economico dominante c’è quello
di non riflettere sul suo statuto epistemologico, pur pretendendo
di dare lezione a tutti gli altri saperi.
Soprattutto noi italiani dovremmo prestare attenzione al signifi-
cato originario di oikonomia, poiché le cose migliori le abbiamo
fatte quando i produttori sono stati legati a un luogo, dai Comuni
alle Signorie, sino ai tempi nostri. Anche il miracolo economico
si è tradotto in una grande crescita urbana, nel triangolo indu-
striale prima di tutto e poi nell’invenzione di distretti industriali
ammirati nel mondo, che oggi sono insidiati dalla manifattura dei
paesi emergenti ma rimangono pur sempre un’invenzione del ter-
ritorio. Questa peculiare forma di organizzazione produttiva ebbe
il merito di trasformare l’antico gusto artigianale e la coesione

Walter Tocci è senatore del Partito Democratico e direttore del CRS-

Centro per la Riforma dello Stato.

85
sociale in fattori propulsivi della produzione industriale. Può dare
ancora molto se sapremo difenderla e rinnovarla, ma certo non
sarà più l’energia propulsiva dell’innovazione italiana. L’indeboli-
mento di questo modello rende nudo il paese di fronte alla sfida
competitiva. È come se in Germania venisse a mancare il sistema
renano, in Francia l’interventismo statale, in Gran Bretagna la
forza finanziaria.
Ecco la svolta da compiere: quello che siamo riusciti a fare di
originale con i distretti industriali dovremmo realizzarlo con la
città intesa come grande fabbrica postmoderna dell’innovazione.
La vecchia industria nutriva una certa indifferenza verso il terri-
torio; oggi invece la qualità dei luoghi diventa fattore decisivo per
l’agglomerazione delle competenze. Nel distretto industriale la
trasmissione delle competenze si realizzava in virtù dell’identità
culturale e di legami sociali forti. Il lavoratore creativo, al contra-
rio, ama le differenze, le relazioni aperte, i legami sociali deboli
tipici dell’ambiente urbano.
All’inizio della seconda Repubblica questa transizione sembrò
possibile. Le speranze del dopo Tangentopoli nacquero dal rina-
scimento di Napoli, Roma, Palermo, Torino, Genova; poi è cala-
ta la notte berlusconiana, facendo scomparire l’agenda urbana
dall’orizzonte del governo. Questo abbandono ha certamente
favorito la diminuzione della produttività totale dei fattori, che è il
principale problema dell’economia italiana, perché l’innovazione
si crea soprattutto nelle città. Sono state chiamate “riforme” tutte
le leggi sullo sviluppo locale e sulle città, ma erano retorica fede-
ralista e ossessiva produzione normativa giunte ormai alla satura-
zione. Come si fa a gestire un’azienda di trasporti se per quindici
anni in ogni legge finanziaria si approva una nuova norma sui
servizi pubblici locali? La stessa cosa si può dire per la gestione
dei bilanci o per il fisco locale, per le norme edilizie e gli appalti.
Erroneamente si invocano sempre nuove leggi, quando quelle da

86
cancellare sono di più di quelle nuove che andrebbero approvate.
Invece di emanare norme a raffica, bisognerebbe elaborare poli-
tiche nazionali, ovvero programmi complessi per le città, come si
fa oggi in diversi paesi europei – in Francia, Germania, Olanda e
Gran Bretagna – per raggiungere obiettivi concreti per la casa, i
trasporti, l’organizzazione culturale e l’inclusione sociale. Anche
da noi c’è bisogno di un impegno nuovo dello Stato nelle politiche
urbane, di una strategia per creare i capoluoghi dell’innovazione
italiana.
Il riformismo urbano ha esaurito la spinta propulsiva degli anni
Novanta. E certi difetti iniziali di quella stagione, ad esempio le
politiche urbanistiche, alla lunga si sono aggravati. Oggi, certo,
non mancano le iniziative di brillanti amministratori, ma l’agenda
è la stessa di venti anni fa, con l’aggiunta delle politiche di sicurez-
za. Con la fine della seconda Repubblica andrebbero ripensate,
con un’altra impostazione, con un’altra cultura, anche le politiche
urbane. Il nuovo riformismo passa anche attraverso una nuova te-
rapia del linguaggio: bisognerebbe mettere da parte il lessico alla
moda, come governance, stakeholder, spin-off, smart city, spending re-
view. Questi termini anglofoni, dando l’impressione che si stiano
dicendo cose nuove, spesso coprono un vuoto di idee. Dovremmo
tornare a parole semplici ma più profonde, come rendita, che ri-
emerge dopo un lungo silenzio, ingegno, che è tipicamente italia-
no, e lavoro.
La prima di queste tre parole condiziona le altre, perché nei mo-
menti migliori della storia nazionale la rendita ha avuto il signi-
ficato positivo di patrimonio come bene ricevuto in eredità che
ogni generazione deve accrescere per la fortuna delle generazio-
ni successive, proprio tramite l’ingegno e il lavoro. Nei momen-
ti di decadenza, invece, la rendita diventa appropriazione senza
crescita che impedisce sia l’ingegno sia il lavoro: questa è la crisi
italiana di oggi, la trappola della rendita.

87
Per uscirne dobbiamo ribaltare il paradosso che tante analisi han-
no messo in evidenza. Il valore del capitale fisico delle città non
è mai cresciuto così tanto, ma alla fine del ciclo immobiliare le
città si ritrovano povere di infrastrutture e con i bilanci disastrati.
Dove è andata a finire tutta questa ricchezza? Come si spiega il
paradosso della contemporanea presenza di ricchezza immobilia-
re e povertà urbana? I plusvalori sono stati acquisiti in gran parte
dai proprietari senza alcun merito, non essendo determinati dai
loro investimenti, ma da pure rendite di posizione. Nell’intreccio
sempre più perverso di economia di carta e di mattone queste va-
lorizzazioni immobiliari sono state succhiate dal tessuto urbano e
collocate nel circuito finanziario globalizzato. Le banche che han-
no gonfiato i valori nella fase dell’euforia adesso pagano la crisi
come sofferenza nei propri assets e fanno mancare il credito alle
imprese. Ieri hanno sostenuto troppo la rendita e di conseguenza
oggi soffocano la ripresa produttiva.
I sindaci, per sopperire ai deficit di infrastrutture e di bilanci, han-
no inventato la “zecca immobiliare”, cioè stampano carta moneta
assegnando ulteriori diritti edificatori in cambio degli oneri di
concessione. Ma lo scambio è ineguale, perché le infrastrutture
necessarie per i nuovi quartieri costano molto più degli oneri rice-
vuti e quindi aumentano il deficit e richiedono un nuovo interven-
to della zecca, in una spirale perversa e sempre più dannosa per
l’interesse pubblico. Questa creazione di nuovi valori immobiliari
prescinde dai criteri di adeguatezza, trasparenza e pianificazione,
e viene legittimata solo dall’inconsapevolezza del dibattito pubbli-
co circa le conseguenze fisiche ed economiche di tali decisioni.
La bolla immobiliare ha cambiato la geografia italiana, relegan-
do chi ha redditi bassi nell’hinterland e costruendo un enorme
pulviscolo edilizio attorno alle grandi città italiane. Anche in que-
sto caso, è rivelatore il linguaggio: noi le chiamiamo ancora con
i nomi storici – Roma, Milano, Palermo, Napoli – ma oggi que-

88
sti nomi si riferiscono a entità geografiche molto diverse, anzi a
forme post-urbane. È un triste primato aver realizzato nell’ultimo
ventennio i casi più gravi di sprawl in Europa. Sull’area vasta, inol-
tre, il deficit strutturale è diventato ancora più pesante a causa
della difficoltà di servire con adeguate opere pubbliche il rapi-
do esodo di popolazione. Anzi, la spesa pubblica ha aggravato il
fenomeno finanziando soprattutto autostrade che favoriscono la
dispersione urbanistica, producendo più traffico. È stata ignorata
l’unica leva che poteva condensare, almeno in parte, il pulviscolo
edilizio, ovvero la ristrutturazione delle vecchie ferrovie regiona-
li, come hanno fatto i francesi con la RER (Réseau express ré-
gional) e i tedeschi con la S-Bahn Berlin. La realizzazione di una
moderna rete ferroviaria regionale dovrebbe essere un program-
ma prioritario e avere la stessa importanza che l’alta velocità ha
avuto durante gli ultimi trenta anni. Le risorse necessarie posso-
no essere reperite con la rimodulazione dell’elenco delle opere
nella Legge obiettivo, la quale oggi quasi ignora le infrastrutture
metropolitane su ferro.
L’insostenibile ascesa della rendita è la responsabile occulta di
tanti problemi. Ad esempio, l’impoverimento del ceto medio di-
pende in gran parte dal boom immobiliare. Chi ha acquistato casa
oggi subisce il doppio colpo dell’aumento del mutuo e dell’au-
mento dell’IMU (Imposta municipale unica). Trovare una casa in
affitto significa spostarsi sempre più lontano dalla città, e ai giova-
ni precari spesso viene negata la casa in affitto perché non danno
garanzie di reddito. Abbiamo chiesto ai giovani di adeguarsi alla
flessibilità e in cambio hanno trovato un mercato delle locazioni
sempre più rigido. Anche negli assetti politici e istituzionali si fan-
no sentire gli effetti perversi della rendita: la Città metropolitana
non è stata istituita perché avrebbe frenato la distribuzione di
rendita che i piccoli Comuni si sono trovati a gestire intorno alle
grandi città. C’è una ragione strutturale che ha impedito quell’in-

89
novazione istituzionale. Il peso degli interessi immobiliari, supe-
riore rispetto a quello di qualsiasi altra regolazione pubblica, ha
in qualche modo distorto anche la vita dei partiti, assegnando il
potere ai notabili locali. Perfino i territori con tradizioni di buon
governo sono stati influenzati dall’onda speculativa. I militanti di
sinistra si sono trovati spesso di fronte al bivio se diventare come
gli altri o essere irrilevanti nella scena politica. Ma forse il danno
più grave è venuto dall’affermazione di un modello di sviluppo
parassitario, perché i plusvalori della rendita sono di gran lunga
superiori ai normali profitti industriali, senza neanche la difficoltà
di organizzare un ciclo produttivo. L’acqua va dove trova la strada
e le risorse disponibili sono attratte dagli usi speculativi a discapi-
to degli usi produttivi.
Non bisogna, tuttavia, criminalizzare la rendita: è pur sempre
l’espressione del valore di una città. A produrre l’effetto negativo
è la cattiva ripartizione a favore dei proprietari, fenomeno tipi-
camente italiano, senza analogie in Europa. Se invece una quota
consistente e adeguata tornasse al pubblico come investimento
infrastrutturale, secondo la pianificazione comunale, la città di-
venterebbe più bella e quindi aumenterebbe la sua rendita. Da
questo circuito virtuoso verrebbero vantaggi sia per la vita pubbli-
ca sia per le opportunità private. Si tratta quindi di scrivere nuove
regole per la trasformazione urbana a favore della vita collettiva.
In tale contesto si deve spingere l’imprenditoria ad abbandonare
le pratiche speculative per dedicarsi solo alle innovazioni produt-
tive. La crisi del ciclo rende necessario il ripensamento del modo
di produzione dell’edilizia in Italia e non si può solo attendere,
come pensa di fare l’establishment, che la crisi passi per ricomin-
ciare a fare tutto come prima.
L’urbanistica contrattata non poteva reggere alla potenza di fuoco
dell’immobiliare alleato con la finanza. Non solo per la debolezza
della politica, ma anche per la crisi delle strutture pubbliche, sem-

90
pre più impoverite di risorse e di professionalità. È stato come
andare in guerra con la pistola ad acqua. Il controllo della qualità
tecnica è stato sostituito da procedure sempre più pesanti, fino
alla paralisi burocratica, mentre bisognerebbe fare esattamente
l’opposto: alleggerire le procedure e restituire la regolazione a
tecno-strutture pubbliche di prestigio e di alta professionalità. La
rendita si governa con il sapere della rendita. La conoscenza pub-
blica del fenomeno è essenziale. Occorrono agenzie pubbliche
che conoscano il mercato immobiliare meglio dei privati, che sap-
piano condizionarlo con la leva fiscale, con la programmazione e
soprattutto facendo sapere ai cittadini come si alloca la ricchezza.
Tra le migliori realizzazioni della Provincia di Roma c’è l’Osser-
vatorio del mercato immobiliare, uno strumento molto efficace
che fornisce dati precisi, molto utili per il fisco, per gli oneri con-
cessori, per la pianificazione urbanistica. Per trasformare la città
ci vuole anche l’ingegno sociale, non solo quello individuale o tec-
nico, come qualità dell’organizzazione civile. Da quando siamo
entrati nella società della conoscenza costruiamo città più brutte.
Il paradosso apparirà più evidente agli storici del futuro, che di-
ranno: «crearono l’intelligenza di internet ma costruirono orribili
pulviscoli edilizi intorno alle loro belle città».
La modernità novecentesca ha forse esagerato nella pretesa di
razionalità. È stata l’età dell’urbanistica razionale. La post-moder-
nità, invece, ha esagerato nel senso opposto con l’apologia della
frantumazione, limitandosi a sovrapporre l’eclettismo delle archi-
star. Guardiamo al Nord-Est, ad esempio, che ha un tessuto pro-
duttivo molto legato al territorio, alla sua storia e al suo artigia-
nato, ma dimostra di non curarlo affatto e anzi lo dilapida con un
sciaguratissimo sprawl. Quando si pensa alla periferia romana – a
questo territorio strappato dal traino di due cavalli imbizzarriti,
quello dell’edilizia troppo pianificata e quello dell’edilizia troppo
abusiva – ci si chiede se in futuro ci serviranno ancora i vecchi

91
arnesi della cassetta degli attrezzi o si dovranno invece inventare
nuovi strumenti. La città dovrebbe essere un grande laboratorio
di ricerca per sperimentare progetti, regole di qualità, pratiche di
condivisione con i cittadini.
Un tempo il sapere della trasformazione era garantito da intellet-
tuali organici – ce ne sono stati di grande valore tra gli urbanisti –,
poi sono venuti i tecnici di staff – già un po’ meno liberi – e alla fine
tecnica e politica si sono separate nella reciproca indifferenza; il
governo tecnico è stato l’esito emblematico di questo processo.
Bisogna invece ricostruire una relazione profonda tra tecnica e
politica. Alcuni elementi aiuterebbero, ad esempio la qualità e il
prestigio dei tecnici che operano nelle strutture pubbliche, ma
anche la libera ricerca universitaria impegnata organicamente sul
laboratorio urbano, fuori dalle ristrettezze e dalle angustie dell’in-
carico professionale. E poi équipes di giovani ricercatori, architet-
ti, economisti, archeologi, sociologi, disseminati nei quartieri a
studiare, a progettare, a comunicare. L’innovazione è il risultato
di due elementi: il salto cognitivo e la qualità della cittadinanza,
e c’è bisogno soprattutto di questa innovazione sociale quando
si trasforma la città esistente. Per l’espansione sarebbe ancora
sufficiente la vecchia cultura della pianificazione. Oggi la città
va ripensata, si tratta di inventare funzioni nuove e luoghi pro-
fondamente segnati dai vecchi usi. È quasi un gioco gestaltico
che ci aiuta a vedere le cose in modo totalmente diverso, come
immaginare un giardino pensile su un’autostrada urbana dismes-
sa. Quest’invenzione funzionale, però, oggi è frenata dalla rigidità
dell’offerta e procede a ondate, prima tutte case, poi tutti uffici,
poi tutti ipermercati, adesso di nuovo case, e si ricomincia. Biso-
gnerebbe invece diversificare la domanda di funzioni utilizzando
le competenze, la concertazione, i concorsi di idee, la promozione
internazionale. La capacità di reinventare i luoghi e la biodiversi-
tà delle funzioni sono oggi i caratteri che fanno ricca la città. La

92
vera identità delle città non è mai rivolta al passato, ma consiste
proprio nello scoprire questi caratteri latenti della trasformazione
urbana.
Infine, l’ingegno deve essere applicato all’organizzazione della
vita collettiva. È incredibile il ritardo delle nostre città; siamo pie-
ni di diavolerie tecnologiche a casa e in ufficio, ma nello spazio
pubblico prevalgono sistemi obsoleti. Continuiamo a muoverci
nel traffico come talpe in base a quello che abbiamo di fronte,
mentre se conoscessimo in tempo reale che cosa succede in città
si abbasserebbero i flussi di traffico. La città è anche un’enor-
me banca di dati che dovrebbero essere accessibili come i suoi
luoghi. Si tratta di una conoscenza non solo utilizzata ma anche
alimentata dai cittadini: è bastato che prendesse piede quel gioco
in internet sulle vecchie foto di famiglia per ottenere un grande
archivio di immagini sulla trasformazione urbana. Nei prossimi
anni sarà decisivo questo software urbano – l’insieme di codici,
di servizi, di modi d’uso dello spazio – e non è solo una sfida per
i governi municipali, ma implica anche un salto cognitivo dell’in-
gegno sociale. Questo è possibile solo se i giovani entrano nel
mondo del lavoro, nell’amministrazione pubblica, nella politica.
L’economia urbana può creare lavoro migliorando l’organizzazio-
ne della vita in città. Perché questa non rimanga una pia inten-
zione occorre una revisione critica delle politiche che abbiamo
alle spalle. Ogni sindaco in questi venti anni ha raccontato una
propria storia di sviluppo, dalla new economy alla classe creativa e
al marketing urbano, ma in realtà le città hanno partecipato al de-
clino della produttività del paese, spesso offrendo un rifugio alle
imprese che si ritiravano dalla competizione internazionale non
solo attraverso l’immobiliare ma anche con le pessime privatizza-
zioni nelle utilities che hanno rafforzato i monopoli nei telefoni,
nell’energia, negli aeroporti. Sotto la retorica della competizione
tra le città si è consumata in realtà una perdita di produttività. Sul

93
lato del consumo, invece, c’è stata la vera innovazione urbana di
questi anni, non solo nella morfologia, con gli ipermercati, ma an-
che negli stili di vita con la gentrification dei quartieri industriali
e soprattutto con le iniziative culturali. Proprio da questa innova-
zione dei consumi è scaturita quell’immagine suadente di diverse
città che è stata poi raccontata dai sindaci come innovazione pro-
duttiva, in omaggio alla retorica del tempo.
Ora la crisi svela l’equivoco, e da un lato mette a nudo la debo-
lezza dei sistemi produttivi urbani mentre dall’altro rallenta i
consumi. Cade quindi l’illusione di creare ricchezza pattinando
sull’onda della globalizzazione e dopo cinque anni di crisi mon-
diale siamo ormai nella fase della grande contrazione. Il circuito
di produzione e consumo, che prima era fortemente esogeno,
oggi deve diventare un po’ più endogeno, la “via sussidiaria” di
cui parla Giulio Sapelli. Non basta più affidarsi alle reti lunghe,
ma occorre creare anche occasioni per una relazione stretta tra
produzione e consumo all’interno della città, migliorando i servizi
della città. L’agenda delle cose da fare su questo fronte è stata già
scritta (la mobilità sostenibile, il recupero urbanistico, la ricon-
versione ecologica degli edifici, il ciclo dei rifiuti, l’agricoltura pe-
riurbana di qualità, come anche la comunicazione digitale, la cura
della persona, la scuola e l’educazione), e si dovrebbe passare a
progetti più operativi.
Se questo non è un libro dei sogni implica però un ribaltamen-
to della logica dei beni pubblici seguita nell’ultimo ventennio,
ad esempio per i demani e le utilities. Nel vecchio paradigma
esogeno questi beni dovevano essere venduti per rafforzare la
concorrenza. Questo è stato l’obiettivo dominante, e ha portato a
risultati modesti o controversi. Gli amministratori per venti anni
si sono concentrati sugli assetti proprietari delle aziende e molto
poco sulla qualità dei servizi, sui contenuti dei servizi. Nel nuo-
vo paradigma endogeno questi beni dovrebbero essere utilizzati

94
proprio come nuove opportunità sia nella produzione che nel con-
sumo. Invece di svendere una caserma a prezzi stracciati forse
sarebbe meglio arricchire la città utilizzandola per case in affitto
per i giovani, per atelier delle imprese innovative e per strutture
del nuovo welfare. La green economy non è una retorica ma una
politica industriale. Bisognerebbe partire dal rafforzamento delle
aziende che da sempre si occupano di acqua, energia e traspor-
ti. Di certo andrebbero rivoltate come un guanto, eliminando le
inefficienze, ma si dovrebbe partire da quelle strutture per farne
dei soggetti promotori di politiche di risparmio energetico e per
la mobilità sostenibile. Anche nel settore privato bisognerebbe
aiutare la crescita dei nuovi gestori di questi servizi di interesse
urbano e infine incentivare tutte quelle imprese che nei vari setto-
ri mostrano una nuova sensibilità alla cura del territorio, parten-
do dalle buone pratiche esposte alla recente biennale di Venezia.
Il balzo in avanti più difficile riguarda certamente la classe poli-
tica. È necessaria una nuova agenda di riformismo urbano per i
prossimi anni, perché soltanto dalle città può ripartire una nuova
fase di prosperità per il paese. La crescita dei convegni di Davos
che non arriva mai perché si vorrebbe uscire dalla crisi applican-
do con maggiore determinazione proprio le ricette che l’hanno
determinata. Lo sviluppo non verrà dai tagli alla cieca, uguali a
quelli di prima ma con il nome nuovo di spending review. Da tanti
anni si procede a sciabolate sui bilanci regionali e comunali, ma
la spesa pubblica non è mai diminuita, si è solo diffuso il disor-
dine nelle amministrazioni locali. C’è pericolo che i tagli diven-
tino mentali, nel senso che a furia di cancellare si perda anche
la voglia di immaginare nuove politiche. Da più parti si invocano
decisioni urgenti e severe ma vi è poca riflessione su che cosa
significa “decidere”. Si dice anche che dobbiamo fare i compiti
a casa, il che significa sostanzialmente che dobbiamo imparare
il tedesco, che è una lingua concettuale. I tedeschi, infatti, per

95
dire “decisione” dispongono di due parole: la prima Entscheidung,
nel suono richiama il sibilo di una spada che taglia; la seconda
Entschlossenheit, sia nel significato sia nel tono indica il fruscio
di un velo che cade. Quest’ultima è una decisione che fa venire
alla luce una risorsa originaria troppo a lungo dimenticata, una
decisione generativa di nuova vita a partire da un’eredità ricevuta.
È la politica della città. La macroeconomia propone ormai solo
decisioni che tagliano. L’economia urbana è il campo di questa
decisione generativa. Per uscire dalla crisi l’Italia deve giocare la
carta nascosta delle sue città.

96
Eugenio Arbizzani1
Le città tra innovazione e rendita

Le sfide della stagione attuale, difficile oggi come non mai dal
dopoguerra, pongono alla comunità l’imperativo di una maggiore
efficienza della spesa corrente. Ciò appare in tutta la sua dramma-
ticità per un settore, quello dell’ambiente costruito, che si trova
dinanzi a una svolta, non essendo più in grado di sopportare il
trend di produzione di nuove costruzioni, e pur tuttavia nella as-
soluta necessità di adeguare il proprio patrimonio esistente verso
un livello di sostenibilità energetica e ambientale molto differente
da quanto presenti la situazione attuale.
Nella trasformazione delle città la visione del progettista può ave-
re due approcci differenti: l’autonomo atto ideativo come elemen-
to fondativo della creazione di valore, oppure l’approccio analitico
e sistemico per la definizione di soluzioni specifiche a definite
opportunità poste.
Nel 1924 Ludwig Mies van der Rohe scriveva: «(…) Non sono le
forme architettoniche che ci fanno sembrare le costruzioni del
passato così ricche di significato, bensì il fatto che i templi antichi,
le basiliche romane, come pure le cattedrali medievali, non sono
l’opera di singole personalità, ma la creazione di tutta un’epoca.
Chi di fronte a simili architetture chiede il nome del costruttore, e
che cosa importa la sua casuale personalità? Queste architetture
sono per loro natura assolutamente impersonali. Esse sono pura
espressione della volontà di un’epoca. E proprio in ciò sta il loro
significato più profondo (…)».
A distanza di un secolo diverse epoche si sono alternate, nelle

Eugenio Arbizzani insegna Tecnologia dell’architettura all’Universi-

tà di Roma “Sapienza”.

97
quali la capacità ideativa di creare valore per la città ha potuto
contare su committenti illuminati o piuttosto su amministrazioni
in grado di indirizzare gli sforzi collettivi e individuali verso fini
sociali.
La realtà del nostro paese e in gran parte del contesto europeo
è molto lontana dai meccanismi che a livello planetario stanno
caratterizzando l’evoluzione urbana. Dobbiamo fronteggiare le
drammatiche sfide che i processi di sviluppo delle megalopoli
pongono alle culture in frenetica espansione; le nostre città me-
tropolitane e la grande tradizione delle città provinciali, pure se in
parte offese e degradate, ci offrono l’opportunità ancora una volta
di riprendere in mano i processi di valorizzazione sociale oltre
che produttiva del nostro vivere collettivo.
L’innovazione delle città si concretizza quando si riescono a mo-
bilitare risorse, a mettere in movimento risorse pubbliche di tra-
sformazione e risorse private di investimento. I nuovi progetti di
crescita e sviluppo urbano devono invertire il processo di espan-
sione casuale. Per far questo si offrono tre filoni strategici per il
recupero di attrattività delle nostre città. Da una parte devono
essere orientati verso la realizzazione di infrastrutture per la mo-
bilità, dall’altra incentrarsi sul riuso di aree e contenitori, infine
programmare un nuovo piano di manutenzione straordinaria dei
nuclei urbani.

Mobilità

Le infrastrutture per la mobilità velocizzano e fluidificano i col-

legamenti infra e intermetropolitani e contribuiscono al conteni-
mento dei fenomeni inquinanti. Le infrastrutture per la mobili-
tà servono anche per contrastare l’espansione casuale verso le
aree non urbanizzate, coagulando i flussi sociali ed economici e
favorendo la scelta di concentrare risorse nei centri minori che

98
circondano le città, dotandoli di luoghi riconoscibili, valorizzando
quelli esistenti, offrendo opportunità di fruire di servizi alla per-
sona in grado di rendere nuovamente attrattivo il vivere in centri
urbani minori.
Enfatizzare il senso di continuità attraverso collegamenti rapidi
alle città principali significa anche rendere facilmente raggiungi-
bili questi centri da parte di chi abita nelle città, spingendoli a fre-
quentare i centri periurbani per la presenza di punti di eccellenza
specifici: musei, teatri, parchi urbani, ma anche centri commer-
ciali, distretti tecnologici. Lo sviluppo di nuclei urbani policentrici
attrattivi consente di contrastare la dispersione edilizia.
Le infrastrutture per la mobilità sono un investimento che le am-
ministrazioni metropolitane devono avere il coraggio di affronta-
re per cogliere la sfida della competizione fra territori. La infra-
strutturazione per la mobilità può avvenire, anche con limitate
risorse pubbliche, attraverso un rinnovato patto con gli investitori
privati, responsabilizzandosi a rendere i processi attuativi e ap-
provativi certi e contenuti entro tempi congruenti con i program-
mi economico-finanziari, e anche assumendo rischi controllati sul
ritorno economico degli investimenti nel tempo: maggiori saran-
no gli sforzi congiunti, più ampie saranno le possibilità di succes-
so per entrambi.

Riuso e riurbanizzazione

I progetti per il riuso di aree già urbanizzate e contenitori esisten-

ti sono fortemente dipendenti dalle condizioni di fattibilità date
dagli strumenti urbanistici e dai vincoli degli enti tutori, oltre che
dalle valorizzazioni economiche di partenza. Una chiara distinzio-
ne fra aree dismesse e siti inquinati, ovvero aree che necessitano
di bonifiche preventivamente alle riqualificazioni è indispensabi-
le per verificare il peso di costi indotti che a oggi paiono spesso

99
insopportabili. Anche in questo caso norme molto più rigide che
in altri paesi comunitari si accompagnano a fenomeni diffusi di
elusione o di evasione spesso incontrollati o incontrollabili. Il ca-
pitale privato non si mobilita senza avere ragionevolmente consi-
derato le opportunità di ritorno degli investimenti sulla base di
valutazioni certe sui costi da sostenere.
Riutilizzare quando possibile, massimizzando il recupero dell’esi-
stente, ma distinguendo ciò che va preservato come monumento
e icona del passato da quanto può essere più liberamente reinven-
tato a nuovi usi, nuovi significati, dove passato e futuro possano
essere ricompresi in un progetto coniugato al presente. Il nostro
paese è ancora troppo schiavo della propria enorme eredità cul-
turale, e questa condizione lo sta relegando a inerme spettatore
della rovina del proprio patrimonio diffuso: caserme che non pos-
sono essere toccate, aree dismesse che non consentono densifi-
cazioni utili, corti rurali che progressivamente si sgretolano inve-
ce che essere riutilizzate attraverso progetti intelligenti di riuso
a fianco di nuovi insediamenti frammentari che provocano danni
ben maggiori al paesaggio della campagna.
Sta alla pubblica amministrazione avviare una nuova stagione nel-
la quale si riesca a liberare da ideologie che per troppo tempo
hanno rifiutato la logica della rendita da investimento, indipen-
dentemente da valutazioni sui valori aggiunti realizzabili per la
collettività.
Occorre che il pubblico riprenda il suo ruolo di promotore, la
sua capacità progettuale di sollecitazione del capitale privato,
non subendo in posizione di difesa le iniziative scoordinate della
moltitudine dei soggetti economici, ma indirizzandone le energie,
governando i processi e utilizzando gli investimenti privati come
capitale di trasformazione, legittimandone anche l’attesa di profit-
to sul capitale investito troppo spesso negata anche dalla cultura
della sinistra riformista.

100
Manutenzione

Il progetto complesso può portare significativi apporti a un gran-

de programma di manutenzione straordinaria delle città. In que-
sti anni infatti la progressiva riduzione delle risorse ha penalizza-
to fortemente gli investimenti manutentivi sul territorio: reti di
urbanizzazioni primarie, efficientamento energetico degli edifici
e delle infrastrutture, miglioramento delle prestazioni sismiche
degli immobili rappresentano sfide dirimenti per la possibilità di
riportare le nostre città a livelli competitivi e per contribuire alla
ripresa dell’economia. Un grande programma nazionale in grado
di mobilitare risorse private, diffuse e provenienti da operatori
professionali, può essere progettato dal pubblico e incentivato
con meccanismi simili a quelli già adottati per il risparmio ener-
getico e le ristrutturazioni.
Un programma di questa portata potrebbe coinvolgere risorse
progettuali fortemente innovative indirizzandosi verso progetti
integrati per la riqualificazione di porzioni di territorio, e coinvol-
gendo le amministrazioni comunali nella razionalizzazione delle
proprie spese correnti. Progetti integrati di revamping delle reti
di illuminazione pubblica, di riqualificazione strutturale ed ener-
getica degli edifici scolastici, di adeguamento delle reti stradali
e degli immobili cimiteriali potrebbero essere sviluppati appor-
tando risparmi sui costi correnti e recuperando gli investimenti
mediante programmi di gestione pluriennali. Occorre mobilitare
risorse progettuali e di ricerca e sviluppo, utilizzando ogni forma
di incentivazione, dai programmi comunitari (vedremo cosa ver-
rà fuori dai bandi smart cities in corso) a nuove forme di finanzia-
mento nazionale per lo sviluppo sostenibile che superino obsoleti
modelli di sostegno alle imprese.
Sul tavolo ci sono dunque cinque questioni fondative per una ri-
nascita delle città in armonia con le esigenze di sostenibilità: la

101
riduzione dei consumi, la gestione dei rifiuti, il risparmio di risor-
se idriche, la diffusione dei trasporti pubblici e la manutenzione
delle città. A queste si affianca la necessità non più prorogabile
di attivare realmente un programma nazionale di housing sociale,
considerando il diritto di tutti all’accesso alla casa come un bene
transitorio e come un servizio alla persona, pubblico seppure ero-
gato da soggetti misti pubblico-privati.
Sono tutte sfide per un rinnovato patto fra pubblico e privato; gli
strumenti normativi esistono, deve crescere una cultura pubbli-
ca, anche tecnica, che riesca a controllare i meccanismi di proces-
so e a gestire le azioni di concerto per garantire i risultati attesi.

Conflitto tra pubblico e privato

Riqualificazione piuttosto che sostituzione, dismissione al posto

di nuova edificazione, riuso per ridensificare, non possono es-
servi ricette aprioristiche; e anche gli slogan “a consumo zero di
territorio” o “a impatto zero sull’ambiente” rischiano di assumere
il connotato di alibi dietro cui celare l’incapacità di decidere da
parte di chi abbia – a ogni livello – la responsabilità di produrre
atti “progettuali” che vanno a incidere sul nostro ambiente co-
struito. L’assunto che “l’urbanistica non può risolvere i problemi
del sistema produttivo” sulla bocca di un amministratore pubbli-
co appare in tutta la sua miopia, poiché l’impoverimento di un
settore produttivo può derivare anche in maniera significativa da
scelte – o più spesso non scelte – sulla qualità delle infrastruttu-
re che innervano il territorio, o sulla disponibilità a modificare
destinazioni d’uso in cambio di nuovi servizi, o ancora a valutare
proposte di valorizzazione di aree e comparti edilizi che possano
innescare processi di miglioramento della qualità della vita.
Tutti gli studi condotti sullo sviluppo dei paesi più avanzati evi-
denziano trend di crescita dei fenomeni di inurbamento delle

102
città e allo stesso tempo, nei casi di maggiore successo, questi
fenomeni sono accompagnati da miglioramenti delle condizioni
di vita degli abitanti e da caratteri di efficientamento dei sistemi
ambientali interessati. La qualità della pianificazione e del proget-
to sul costruito sono parte centrale di questo dibattito, ma a oggi
il sapere dell’architettura e dell’urbanistica non sembra in gra-
do di incidere sulla qualità della città, maggiormente influenzata
dalle scelte economiche e finanziarie, dalle rapide mutazioni dei
sistemi industriali, e da fenomeni sociali i cui contorni non sono
più compiutamente leggibili dal pianificatore o dall’architetto in
termini di traduzione propositiva. Alla visione di città pianificata
si è sostituita la strumentazione dell’urbanistica contrattata, ma
la città e il territorio sono sfuggiti a logiche di raziocinio norma-
tivo. Occorre che il progetto si riappropri della propria capaci-
tà di ascolto, abbandoni il mito dell’autoreferenzialità e si faccia
promotore dell’interpretazione dei bisogni reali, attraverso una
rinnovata pulsione al lavoro di squadra, alla composizione fertile
degli apporti di ciascuno.
Il pubblico committente gioca un ruolo determinante in questa
partita, a esso spetta governare il processo attuativo, alla sua re-
sponsabilità deve essere fatta risalire la capacità di una maggiore
efficienza dell’uso delle risorse, in un rapporto di conflitto pro-
duttivo con le altre componenti. Conflitto perché ogni soggetto
è portatore di propri interessi necessariamente confliggenti fra
loro; sta al committente ricercare la strumentazione utile per ge-
stire il conflitto e per volgere a proprio vantaggio le interlocuzioni
di volta in volta intraprese con i soggetti normatori e di controllo,
i professionisti incaricati, le imprese, i soggetti gestori.
Il quadro normativo sui lavori pubblici ha subito sostanziali modi-
ficazioni dagli inizi degli anni Novanta fino a oggi, in un processo
di innovazione faticoso, segnato da sperimentazioni negative e da
congiunture economiche a cicli alterni, che ne hanno fortemente

103
influenzato gli orientamenti. Il processo di progressiva integra-
zione comunitaria ha finalmente prodotto un quadro che appare
oggi più equilibrato e sostanzialmente in linea con quanto richie-
sto per dare maggiore efficienza alla spesa pubblica.
Ma in un periodo di crisi di questa gravità appaiono sempre più
evidenti le mancanze di un sistema normativo che tende a privile-
giare gli aspetti di conformità (aderenza alle forme), piuttosto che
orientarsi alla efficacia dei risultati. La sempre minore disponibi-
lità di risorse economiche spinge ogni operatore a massimizzare
il proprio beneficio contingente, perdendo spesso di vista l’obiet-
tivo finale; lo spauracchio della regolarità normativa e del rispar-
mio economico diviene alibi per adottare comportamenti che non
traguardano la qualità degli interventi lungo tutto il ciclo di vita
utile. La “legislazione di sospetto” caratteristica del nostro paese
è stata declinata sui principi comunitari in modo tale da realizzare
uno strumentario normativo attento soprattutto alla rendiconta-
zione delle modalità e non alla verifica dei risultati. Inoltre essa
risulta oggi in parte inadeguata a contrastare fenomeni patologici
che si stanno manifestando con carattere di invasività nella rea-
lizzazione dei programmi di opere pubbliche, anche nelle aree
fino a oggi non toccate da problemi di infiltrazione criminale negli
appalti e di gestione dolosa delle risorse produttive in cantiere.
L’analisi del rapporto fra procedura e qualità del progetto realiz-
zato deve andare allora nella direzione di riconoscere la necessità
di una maggiore attenzione agli aspetti di efficacia delle decisioni,
riconoscendo alla committenza pubblica una maggiore libertà di
negoziazione, e ponendo al contempo in essere una strumenta-
zione informativa in grado di verificare a posteriori i risultati ot-
tenuti, coniugandoli con sistemi premiali verso i soggetti virtuosi
e penalizzanti verso quei soggetti che hanno dato dimostrazione
di incapacità o peggio di comportamenti dolosi verso l’interesse
pubblico.

104
Semplificazione

In un tempo che appare oggi definitivamente passato, durante il

mito della panacea del federalismo, sono state compiute scelte
scellerate, si sono lasciate a livello centrale la programmazione e
la gestione delle risorse pubbliche da distribuire sul territorio e
invece si è demandata al livello regionale e finanche locale la de-
finizione delle normative di riferimento, giacché oggi per proget-
tare in Piemonte piuttosto che nella Regione Lazio serve uno stu-
dio approfondito del sistema normativo di volta in volta vigente, o
meglio un “interprete del linguaggio locale”. Quando proponiamo
programmi e sistemi costruttivi per housing sociale non siamo
in grado di riferire standard edilizi e valori economici omogenei,
perché ogni ambito territoriale si è costruito i propri standard e
i propri termini tecnici. Ma ancor di più questa babele normativa
ha generato professionalità di specialisti in grado di interpretare
le volontà, spesso non formalmente espresse, da parte di enti re-
gionali, o provinciali o da enti tutori: del paesaggio, dei beni cul-
turali e ambientali, dell’igiene pubblica, della sicurezza al fuoco.
Dobbiamo incaricare specialisti di una determinata procedura
approvativa perché depositari di saperi “non espliciti”. Non pos-
siamo lamentarci se nessun investitore europeo, né tantomeno in-
ternazionale, ambisce a sviluppare investimenti nel nostro paese,
dove niente è dato per certo ed è posto in termini chiari e lineari,
né procedure, né tempi, né soggetti coinvolti. Credo che occorra
un grande piano di unificazione e di semplificazione normativa,
che riporti al livello centrale la normativa di indirizzo generale,
che riunifichi il linguaggio tecnico e renda commisurabili le di-
verse declinazioni decentrate. Dove sia certo che ove non esiste
un vincolo specifico, lì vi è libertà di movimento, ma soprattutto
dove ogni vincolo sia posto in termini univoci e non conflittuali
con altri vincoli. Dove infine non sia più necessario sottostare alla

105
interpretazione personale di un singolo o al più di un determinato
ufficio.
In conclusione la politica per le città, prima ancora che la tecnica
urbanistica, può contribuire a ridurre l’impatto ambientale delle
sue attività e a migliorare, con la qualità dell’ambiente urbano,
la vita dei propri abitanti. Il progetto, coerentemente con il pro-
gramma urbanistico, non può essere visto come un atto creativo
personale, ma come il portato di una complessa analisi di bisogni,
requisiti, risorse e vincoli posti.

106
Lorenzo Bellicini
Costruzioni, immobiliare e città tra
rendita urbana e rendita di procedura:
la difficile innovazione del paese 1

Ho preparato un intervento diviso in quattro parti. Sono quattro

parti molto brevi. La prima riguarda l’economia. Stiamo parlan-
do di città. Mi si chiede di parlare di costruzioni, di immobiliare,
di rendita fondiaria. Va detto, però, in primo luogo, che qualsiasi
attività, qualsiasi settore, qualsiasi comparto, si trova “con una
cappa sulla testa”, la cappa della difficile situazione economica-
finanziaria generale. Dobbiamo quindi cercare di fissare alcune
questioni introduttive di contesto che stanno alla base della crisi
e sono esogene al settore delle costruzioni. Nella seconda parte
proverò a descrivere i cicli delle costruzioni e dell’immobiliare.
Parlerò di rendita immobiliare, presentando gli esiti di una ricer-
ca del 2007 sulla rendita urbana. Alcuni dati mi sembrano inte-
ressanti per la nostra riflessione. Poi parlerò di ciclo espansivo e
di ciclo recessivo. Il tema chiave oggi è quello della “riduzione”
dei potenziali di mercato. Nella terza parte affiancherò al tema
della “riduzione” quello della “riconfigurazione” del mercato. Il
mercato delle costruzioni e quello immobiliare durante la crisi si
sono già profondamente riconfigurati. Potremmo dire è cambiata
la forma del mercato. Il problema che abbiamo di fronte è che in
tutta la filiera delle costruzioni, da monte a valle, non c’è un attore
in grado di guidare il processo di riconfigurazione. Per non dire

Lorenzo Bellicini, esperto di economia delle costruzioni e di trasfor-

mazioni urbane e territoriali, è amministratore delegato di CRESME
Ricerche.

107
di peggio, vale a dire che la filiera non è in grado di cogliere il
processo di riconfigurazione e innovazione, perché gli attori del-
la filiera sono abituati a fare solo “quello che facevano prima” e
non sanno cambiare. Infine chiuderò descrivendo un altro tipo di
rendita che, forse, differenzia il nostro paese da altri paesi molto
più di quanto non faccia la rendita fondiaria. Mi aiuterò, nell’espo-
sizione, con alcune slide di sintesi.

La più grande attività degli anni Duemila: la speculazione

finanziaria

Il Grafico 1 mostra dimensione e crescita del principale prota-

gonista dell’economia mondiale del primo decennio del XXI se-
colo: gli strumenti finanziari denominati “derivati”. Gli esperti di
finanza ci dicono che i derivati hanno alla base un algoritmo che
rappresenta la grande invenzione finanziaria del XXI secolo.1 Sap-
piamo ormai molto su questi strumenti. Qui si vuole solo ricor-
dare che i derivati “over the counter”, i contratti stipulati privata-
mente, quindi fuori dal sistema di regolazione ufficiale, valevano
secondo la Banca internazionale dei regolamenti 600.000 miliardi
di dollari nel 2010 e 650.000 nel 2011. Sappiamo da tempo che la
finanza è la più grande attività economica del pianeta, ma negli
anni Duemila i derivati, grazie alla abnorme crescita della leva
finanziaria, ne sono stati “la bacchetta magica”. Tanto per avere
un’idea delle dimensioni del fenomeno: il PIL mondiale è dieci
volte più piccolo dell’ammontare dei derivati; un tasso di inter-
mediazione annuale pari all’1%, valeva, nel 2011, 6500 miliardi di
dollari, che sostanzialmente è poco distante dalla metà del PIL de-
gli Stati Uniti. Ancora chi si occupa di finanza ci dice che 250.000
miliardi di questi derivati diffusi su scala mondiale sono gestiti da
otto banche. La questione che si vuole evidenziare riguarda inve-
ce la grande virata finanziaria che ha registrato l’economia mon-

108
diale negli anni Duemila. Giovanni Arrighi ha sostenuto che nella
storia del capitalismo ogni volta che si è manifestato un grande
cambiamento nei “cicli sistemici di accumulazione”, come li chia-
ma lui, si è assistito, nell’ambito dei processi economici, a un ec-
cezionale spostamento delle risorse dalle attività commerciali e
produttive a quelle finanziarie.

Grafico 1. I derivati scambiati OTC (in miliardi di dollari).

800000
800.000

700.000
700000

600000
600.000
Altro
500.000
500000
Cds
400.000
400000 Materie prime
300.000
300000 Azioni

200.000
200000 Tassi d’interesse

100.000
100000 Valute

00
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010

•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Fonte: elaborazione CRESME su dati BSI.

Il denaro reinvestito in denaro. In sostanza nelle fasi finali dei

cicli sistemici di accumulazione, che presuppongono un cambia-
mento della leadership dell’economia mondiale del periodo, e
che sanciscono un salto di scala nel modello capitalistico da una
fase sistemica a un’altra, la finanza diventa rifugio e occasione
di speculazione per il sistema entrato in crisi. Finanza, e immo-
biliare, possiamo aggiungere. Queste fasi comportano poi forti

109
rischi speculativi e lo scoppio delle bolle conseguenti. La crisi del
“secolo dei genovesi”, che va per Arrighi dal 1340 al 1560, a van-
taggio del “secolo d’oro degli olandesi” (1560-1740), è solo uno
degli esempi che potremmo fare a questo proposito. Oggi l’effet-
to sulla crisi della partita finanziaria in atto è serio e importante.
Basterebbe solo dire che ci sono investitori che hanno investito
in alcune tipologie di derivati, i credit default swaps, che un eco-
nomista americano ha così descritto: «Grazie ai CDS è come se
io investissi dei soldi sull’incendio della casa di un altro; se la sua
casa brucia io guadagno». Ma le scommesse sono su ogni aspetto
dell’attività economica, e in particolare sui tassi d’interesse e sul-
le monete. In questo momento, in sostanza, è in atto una guerra
finanziaria, nella quale alcuni attori cercano di difendersi mentre
altri spingono perché avvengano i fallimenti. In sostanza è in atto
una partita che si gioca sopra le nostre teste.

Un paese che non sa più crescere

In termini generali, l’Italia, mentre ha saputo vincere la competi-

zione internazionale degli anni Settanta, rispondendo alla “scom-
posizione semplice” dei cicli produttivi, attraverso il sistema della
piccola impresa e a quella eccezionale invenzione di processo
che sono stati i distretti produttivi, e grazie alla combinazione di
innovazione e flessibilità che ne è derivata, non è stata, e non è
in questo momento, in grado di vincere la sfida competitiva de-
gli anni Duemila. Una sfida fatta di organizzazione, tecnologia e
aumento della qualità totale dei fattori. Organizzazione, sistema,
dimensione, innovazione tecnologica, ricerca sono gli indici della
competitività. Il nostro paese su questi piani non vince. Tanto è
vero che se analizziamo la dinamica del Prodotto interno lordo
italiano negli ultimi quarant’anni, negli anni Duemila, non solo ri-
sultiamo perdenti nel confronto con gli altri paesi (una delle peg-

110
giori performance di crescita mondiali), ma anche nel confronto
con la nostra storia. E lo dicono nel modo più chiaro i numeri:
negli anni Settanta il PIL italiano è cresciuto del 38% in dieci anni,
negli anni Ottanta del 24%, negli anni Novanta del 16%, nel primo
decennio degli anni Duemila, prima della grande recessione, so-
stanzialmente non siamo cresciuti.
Dobbiamo inoltre considerare il fatto che, negli anni Duemila,
il nostro paese ha vissuto il più grande boom demografico della
sua storia. Quando parliamo di consumo del suolo non possiamo
non tener conto che a fianco del pesante consumo di suolo degli
anni Duemila vi è stato un incremento del 7% della popolazione
del paese in dieci anni. Si è avuto un incremento di 400.000 unità
all’anno. Ben più alta di quella degli anni Sessanta quando era-
no 350.000. Che la nuova popolazione sia straniera e non italiana
è un’altra questione. Si tratta di residenti: risiedono qui, abitano
qui, consumano qui. La fortissima crescita demografica va te-
nuta in considerazione e valutata quando si prende in esame la
questione insediativa. Se si parla di città, bisogna parlare anche
di flussi di persone: dove vanno, cosa fanno, dove risiedono. Po-
tremmo così vedere, ad esempio, che l’eccezionale flusso demo-
grafico ha spaccato in due il paese. Gli immigrati non sono andati
dappertutto, si sono concentrati nel Centro-Nord del paese, nelle
aree economicamente più dinamiche e la pressione demografica
è stata particolarmente pesante sui sistemi metropolitani. Le aree
in cui si è registrato il maggior consumo di suolo. Il problema del
consumo del suolo è importante per il nostro paese. Certamente
abbiamo consumato troppo suolo ma non possiamo non metterlo
in relazione con le dinamiche in atto.
Così come dobbiamo mettere in relazione la bassa crescita del
Prodotto interno lordo del nostro paese con la crescita demogra-
fica. Il risultato è che il PIL pro capite degli italiani diminuisce. Il
problema non è solo che il paese non cresce ma che addirittura

111
arretra. La Tabella 1 mostra, negli anni Duemila, la variazione del
Prodotto interno lordo pro capite in alcune economie avanzate.
L’ultima colonna mostra come tra il 2012 e il 2000 solo l’Italia sia
stata caratterizzata da una riduzione del PIL pro capite del 4,4%.
Siamo tornati indietro, siamo più poveri di prima.

Tabella 1. Tassi di variazione del PIL pro capite italiano

comparato con alcuni competitors (2000-12).

2007-2000 2012-2007 2012-2000

Italia 5,1% -9,0% -4,4%

Danimarca 9,4% -6,1% 2,7%

Spagna 14,5% -8,0% 5,4%

Francia 8,1% -1,6% 6,4%

Norvegia 11,8% -3,9% 7,4%

Giappone 9,5% -0,8% 8,6%

Belgio 10,6% -1,8% 8,6%

USA 10,1% -1,2% 8,7%

Paesi Bassi 11,5% -1,7% 9,7%

Canada 11,0% -0,5% 10,5%

UK 18,1% -5,3% 11,9%

Germania 10,4% 3,6% 14,3%

Austria 12,8% 2,0% 15,1%

Svezia 19,2% 1,5% 21,0%

•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Fonte: CRESME/SIMCO (Sistema infor mativo mondiale sul settore
delle costr uzioni ).

112
Tutti crescono, chi meno, come la Danimarca solo del 2,7%, o la
martoriata Spagna del 5,4%. Certo la Spagna partiva da una situa-
zione meno favorevole della nostra, ma nel 2012 gli spagnoli, nel-
la crisi, sono diventati più ricchi rispetto a prima. Colpisce anche
il fatto che il PIL pro capite della Svezia sia cresciuto del 21%. Si
dice che il sistema italiano paghi il peso del debito, la troppa di-
pendenza dalla spesa pubblica, il 50% del PIL, peccato che in Sve-
zia la spesa pubblica sia ancora superiore. Il problema, forse, non
è tanto la dimensione della spesa pubblica quanto la qualità della
spesa pubblica. Che cosa facciamo noi con una spesa pubblica
così importante? L’Italia ha un problema di capacità competitiva e
di produttività che non riguarda solo il pubblico. Se analizziamo
la produttività del sistema economico italiano dagli anni Settanta
a oggi, sulla base dei dati OCSE, confrontandola con la Germania
e con l’insieme dei paesi del G7, emerge con forza la perdita di
capacità competitiva. Nel periodo che va dal 1971 fino al 1984, in
quindici anni, la produttività italiana era come quella tedesca e
migliore della media dei paesi del G7. Nel decennio che va dal
1985 sino al 1996 l’Italia cominciava a perdere qualche colpo ri-
spetto alla Germania, ma rispetto alla media dei paesi del G7 la
perdita di produttività era ancora contenuta. Tra il 1997 e il 2010
invece la produttività del nostro paese non reggeva la competizio-
ne con la Germania e con la media dei paesi del G7. Vi sono altri
indicatori del ritardo che potremmo citare, ad esempio la spesa in
ricerca e sviluppo che è molto bassa se paragonata a quella degli
altri paesi (solo il 14,6% della popolazione italiana con più di 24
anni è laureato, mentre in Finlandia la percentuale è del 37%, nel
Regno Unito del 33,5%, in Spagna del 30%, in Francia del 28,3%, in
Germania del 26,3%), mentre negli anni Settanta eravamo il se-
condo paese europeo in termini di laureati. Dobbiamo allora chie-
derci come possiamo essere competitivi visto che alle economie
avanzate la specializzazione internazionale del lavoro assegna il

113
ruolo di propulsori dell’innovazione tecnologica e la produzione
di beni di qualità.

Grafico 2. Crescita della produttività (variazione media annuale

del PIL per ora lavorata).

Italia
2
Germania
Media G7
1

0
1971-1984 1985-1996 1997-2010

••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Fonte: elaborazione CRESME su dati OCSE.

Iperboom e ipercrisi per le costruzioni e l’immobiliare

Nel frattempo, mentre l’economia andava così male, anche prima

della crisi, il settore delle costruzioni e l’immobiliare dal 1998 al
2007 letteralmente decollavano. Dal 1996 al 2007 gli investimenti
in costruzioni sono cresciuti; sono stati dodici anni di crescita:
nella storia del nostro paese non si è mai investito così tanto nelle
costruzioni; è cresciuta la nuova costruzione residenziale non re-
sidenziale, sono cresciute le opere del genio civile (sino al 2005),
ha tenuto la riqualificazione. L’economia italiana che fatica a com-

114
petere sul piano internazionale si è richiusa all’interno, diversi-
ficando nell’edilizia e nelle infrastrutture. È però l’immobiliare
che guida la crescita. Il valore del prodotto edilizio è cresciuto
velocemente. Del resto quale altro settore dell’economia ha dato
redditività come quello dell’immobiliare negli anni Duemila in
Italia? Nessun altro. Qual è la principale figura imprenditoriale
emersa negli anni Duemila, se non l’immobiliarista? E chi sono
gli immobiliaristi, chi sono stati gli investitori immobiliari?
La risposta è semplice: tutti. Le famiglie italiane, i promotori im-
mobiliari, la criminalità, le banche, gli enti locali (che avevano
bisogno nella crisi di risorse come gli oneri di costruzione e di
urbanizzazione). Tutti hanno investito nell’immobiliare. La storia
del mercato immobiliare del nostro paese dal 1958, nei cinque ci-
cli che l’hanno caratterizzato sino a oggi, descrive meglio di ogni
altra cosa il boom che è stato vissuto e la successiva crisi. Il ciclo
1996-2012 è un ciclo eccezionale nella storia immobiliare italiana,
anche rispetto all’eccezionale ciclo di prezzo del periodo 1986-96.
Il valore delle case è una parte importante della ricchezza degli
italiani. La ricchezza delle famiglie italiane, che ci colloca ai primi
posti nel mondo, è basata per il 65% sul valore immobiliare resi-
denziale. Tutta l’economia italiana è legata al valore della casa e al
prezzo di quello che viene collocato sul mercato. Dal 1996 al 2006
il mercato immobiliare è cresciuto toccando picchi di compraven-
dite e di prezzo (2007) quasi fuori scala rispetto al passato. Ma la
correzione del mercato che si è avviata nel 2007 e si è aggravata
nel 2008 e nel 2009, per stabilizzarsi nel 2010 e nel 2011, con il
2012 è entrata in una nuova fase di caduta. Il problema è che, con
il 2012, siamo entrati in una fase nuova. La nuova crisi finanziaria
e la nuova recessione, le manovre di contenimento del debito,
l’aumento della tassazione, la crisi di liquidità e di credito hanno
fatto sì che il mercato si bloccasse. Con una nuova flessione delle
compravendite del 20% siamo entrati in una vera crisi. Se si proiet-

115
ta questo –20% dei primi sei mesi dell’anno su tutto l’anno si può
notare che la caduta rispetto al picco toccato nel 2006-07 è stata
fortissima, –42% per le compravendite. Ma rispetto alla storia la
caduta ci colloca non troppo distanti dai valori medi degli ultimi
cicli, mentre in termini di prezzo siamo molto vicini ai picchi mas-
simi del ciclo precedente. Se analizziamo i dati del settore delle
costruzioni notiamo che gli investimenti nel 2012 sono scesi del
30% rispetto al 2006; si è invece registrato il –51% per le nuove co-
struzioni residenziali, –40% nelle costruzioni non residenziali (ma
rispetto al picco 2003-02 siamo a –70%), –30% sulle opere del genio
civile. Abbiamo attraversato un ciclo espansivo eccezionale e una
frenata altrettanto eccezionale, che ci ha collocati, nel suo picco
di caduta, sui livelli minimi dei cicli precedenti, e che fa ancor
più male perché successiva a una fase espansiva di dimensioni
eccezionali.
Nell’analizzare la fase espansiva del mercato immobiliare resi-
denziale, dobbiamo sottolineare l’importanza del mercato della
sostituzione. Le famiglie italiane hanno dato il via a un mercato
in cui si vendeva la vecchia proprietà per comprarne una nuo-
va di migliore qualità. La storia demografica del nostro paese e
il recente boom dell’immigrazione hanno alimentato una super
crescita di nuove famiglie negli anni Duemila e della conseguen-
te domanda abitativa primaria. Questa domanda grazie al credito
facile si è rivelata solvibile per tutta la fase espansiva del ciclo.
Quello che si è avviato, integrato dagli investimenti speculativi,
è stato un ascensore sociale che consentiva alle diverse fasce di
domanda di salire ai piani superiori. La crisi ha bloccato la do-
manda di sostituzione (polarizzazione di prezzi tra prodotto di
qualità e prodotto inferiore, ampie fasce della domanda primaria
penalizzate dalla recessione e dal credito, crollo della domanda di
investimento) e oggi al piano terra dell’ascensore si sta accumu-
lando domanda, mentre quantità significative di offerta non tro-

116
vano collocazione sul mercato. La crisi ha solo rallentato i flussi di
immigrazione, e la formazione di nuove famiglie italiane, pur più
contenuta, continua. La domanda primaria si accumula ma non
è in grado di accedere all’offerta, e l’ascensore si muove molto
meno di prima. La crisi è pesante non solo perché le banche non
danno i soldi ma soprattutto perché cadono le richieste (nel 2012
il 45% in meno del 2011). La crisi seleziona, non tocca le fasce
d’età della popolazione allo stesso modo: come dimostrano i dati
della Banca d’Italia chi sta tra i 55 e i 64 anni d’età regge meglio
la crisi, che colpisce soprattutto i giovani. Colpisce la fascia della
domanda primaria.
Forse sta cambiando una parte del modello socio-economico che
ha fatto l’Italia dei nostri tempi. Infatti, se usiamo la casa come
indicatore di quello che è successo storicamente dal secondo
dopoguerra nello scenario socio-economico del nostro paese – se
ricostruiamo la storia delle compravendite, della capacità di ri-
sparmio, dei prezzi delle abitazioni, dei canoni di locazione, del
reddito netto delle famiglie – notiamo come, sino alla metà de-
gli anni Novanta, il reddito delle famiglie italiane è stato tale per
cui gli italiani hanno potuto comprare casa grazie al risparmio e
agli aiuti familiari, senza bisogno delle banche. I dati della Banca
d’Italia del 1995, che confrontano l’indebitamento delle famiglie
italiane con quello degli altri paesi, sono sorprendenti: le famiglie
italiane sono molto poco indebitate con le banche per l’acquisto
delle loro case, che di contro rappresentano una parte importante
della loro ricchezza. Nel ciclo immobiliare espansivo e in quello
economico debole che hanno caratterizzato il periodo 1996-2006,
mentre il reddito della famiglia italiana cominciava a diminuire,
il mercato immobiliare registrava continui incrementi annui di
valore. Per chiunque avesse comprato qualcosa, immobile bello
o brutto che fosse, le redditività a breve restavano elevate. In que-
sto contesto politiche di finanziamento espansive rendevano l’ac-

117
cesso al credito facilissimo. Molte famiglie italiane si sono così
indebitate per comprare casa, modificando il modello del passa-
to. Dal 2007, e poi dal 2008-09, ma soprattutto da giugno 2011
sino a tutto il 2012 le condizioni sono radicalmente cambiate. La
crisi finanziaria e di credibilità sulla tenuta del debito, insieme
alle politiche di austerità e alla nuova recessione, sono state ac-
compagnate da un eccezionale problema di liquidità. Potremmo
dire che con l’esasperarsi della crisi non c’è più reddito e non c’è
più credito. Questo è il problema. Ed è un problema che forse
mette in discussione uno dei pilastri, o a pensarci bene entrambi
i pilastri storici dell’economia italiana: la famiglia, da un lato, e la
piccola impresa, dall’altro. Due entità strettamente legate.

Rendita immobiliare

Non dobbiamo dimenticare cosa è successo però nella fase

espansiva che abbiamo attraversato. Il CRESME ha realizzato nel
2007 per Legacoop Abitanti un’analisi sul funzionamento del mer-
cato immobiliare residenziale e di nuova costruzione. Il campione
è rappresentato da 350 prodotti immobiliari realizzati in undici
aree urbane del paese: otto grandi città e tre città medie. L’analisi
in forma standardizzata ha preso in esame i costi di costruzio-
ne puri medi nelle aree urbane: si andava dai 1250 euro a metro
quadro di superficie commerciale a Genova (palificazioni) ai 760
di Salerno. L’analisi evidenziava una sostanziale omogeneità dei
costi di costruzione tra le altre città (tra gli 850 e i 1050 euro a
metro quadro commerciale). Gli oneri medi di urbanizzazione,
non quelli contrattati ma quelli definiti in forma normativa defi-
nivano due scenari, le città d’arte su un certo livello e le altre un
po’ più in basso. Ma la partita era sostanzialmente contraddistinta
da una differenza contenuta: i costi di produzione erano essen-
zialmente caratterizzati da diversità molto contenute. Differenze

118
ben maggiori, anche eccezionali, venivano invece dai prezzi medi
dei terreni edificabili e dai prezzi medi del prodotto in vendita.
La ricerca evidenziava con chiarezza come fosse la rendita diffe-
renziale a caratterizzare la speculazione immobiliare: i livelli di
redditività delle operazioni immobiliari si differenziavano signifi-
cativamente. In alcuni casi si poteva costruire a un costo di 850-
1000 euro a metro quadro per poi vendere a 1700-1600 a metro
quadro. Un ritorno dell’investimento efficiente e importante, ma
non confrontabile con interventi per i quali il costo della produ-
zione si attestava a 1000 euro e il prezzo di vendita si collocava a
4000-8000 euro a metro quadro commerciale. I conti su profitti
e rendite si modificano sui livelli di prezzo maturati dai diversi
mercati. E sono molto diversi. I livelli di rendita e di speculazione
sono molto differenziati nei ritorni economici.

Un pubblico coinvolto nell’immobiliare

Va detto che l’espansione edilizio-immobiliare è stata anche do-

vuta ai comportamenti generosi del regolatore pubblico. Negli
anni Duemila gli enti locali sono stati protagonisti del ciclo edi-
lizio espansivo e in molti casi sono stati protagonisti deboli, non
solo per problemi legati alla corruzione, ma anche per problemi
legati alla cassa (importanza di oneri di urbanizzazione e costru-
zione sul cash flow) e alla competenza tecnica. Oggi il problema è
sempre più fare i conti bene e in trasparenza. Questo è un obbligo
per i prossimi anni: le amministrazioni devono essere dotate della
capacità di fare i conti con trasparenza e definire interessi pub-
blici e interessi privati con consapevolezza. È possibile e facile.
Lo fanno normalmente gli operatori del mercato, lo devono fare
anche gli enti locali.
Certo, questo vale per ieri. Oggi, lo sostiene Carlo Cerami, il pro-
blema è un altro. I Comuni addirittura rincorrono i promotori im-

119
mobiliari affinché ritirino le concessioni edilizie. E in alcuni casi i
promotori immobiliari rinunciano alle concessioni e chiedono in
restituzione gli oneri pagati. Da questo punto di vista verrebbe da
dare un consiglio agli urbanisti: forse sarebbe importante svilup-
pare una politica urbanistica molto attenta ai cicli e ai tempi. For-
se, si potrebbero sviluppare, quando il ciclo è espansivo, facendo
bene i conti, politiche sulla contrattazione di risorse economico-
finanziarie in cambio di diritti edificatori; ma quando il ciclo è
negativo, si dovrebbero contrattare aree invece che risorse. Aree
che potrebbero diventare il bacino per una nuova fase edilizia.
Certo, forse è un input per la politica urbanistica un po’ rivolu-
zionario, però, sulla rendita urbana noi siamo in fondo uguali agli
altri, anche se Roberto Camagni ha mostrato che vi sono compor-
tamenti diversi e più maturi in altri paesi.

Rendita di procedura: lo stile italiano

Vi è però un secondo tipo di rendita su cui vale la pena soffermar-

si. Una rendita che a mio avviso fa la vera differenza tra il nostro
paese e i suoi principali competitors è quella “di procedura”. Con
questa intendiamo il farraginoso e contorto complesso di rego-
le che guida i processi decisionali e che ha come motori gestio-
nali l’apparato della pubblica amministrazione, un forte sistema
economico che è quello delle professioni giuridiche e di quelle
progettuali-urbanistiche; senza dimenticare la gestione politica
che lo condiziona. In sostanza è come se ci fossero dei regolatori
del traffico, che, in un modello complesso composto da numerosi
semafori, accendessero il verde a seconda dell’intensità dell’in-
gorgo. In sostanza varrebbe il principio: più c’è traffico più il re-
golatore conta.
Dentro questo scenario c’è tutta la partita importante della cor-
ruzione. Ma non solo, c’è la partita del ruolo di potere rispetto ad

120
altri decisori. Basti pensare che molti settori delle amministra-
zioni degli stessi enti locali non dialogano tra loro, per non dire
della comunicazione tra i vari livelli amministrativi. Il problema
è appunto che i tempi in questo scenario sono “senza tempo”.
Sabino Cassese apre il suo ultimo libro con una citazione dagli
“Epigrammi veneziani” di Goethe, che così scriveva: «Questa è
l’Italia che lasciai. Sempre polverose le strade, sempre spennato
lo straniero, qualunque cosa faccia. Cerchi invano la probità tede-
sca; qui c’è vita e animazione, non ordine e disciplina; ciascuno
pensa solo a sé e diffida degli altri, e i reggitori dello Stato, anche
loro, pensano a sé soli». C’è un pesante problema di qualità del
flusso e di peso della rendita di procedura che condiziona i pro-
cessi decisionali e ci differenzia negativamente dagli altri paesi.

Innovazione, riconfigurazione, selezione

Nello scenario che abbiamo descritto, il tema della crisi e del-

la riduzione sono al centro di molte riflessioni. Ma vi è forse un
tema ancor più importante sul quale riflettere: se la riduzione del
mercato è evidente, ancor di più lo è la sua riconfigurazione. E
soprattutto se combiniamo in una formula la situazione attuale
otteniamo che riduzione + riconfigurazione + credito difficile =
una selezione pesantissima che caratterizza l’economia italiana e
il settore delle costruzioni. Una selezione tipologica, territoria-
le, imprenditoriale, sociale. Una parte importante della crisi sta
nella incapacità di coniugare il tema della riconfigurazione, fat-
to di innovazione e cambiamento. Sappiamo che una importante
innovazione tecnologica caratterizza la filiera delle costruzioni,
investendo progetti, processi e prodotti. Ma chi sta guidando il
processo di innovazione tecnologica nella filiera delle costruzioni
del nostro paese? Chi sta accompagnando il nuovo sapere? Al-
cune analisi ci dicono che il costo dell’errore nelle costruzioni

121
è anche pari al 30% dei costi. La domanda non è più in grado di
coprire i costi di questi errori. Se, ad esempio, citiamo tecnologie
come il building information modeling, che rivoluzionano proget-
tazione, filiera e cantiere, dobbiamo ricordare che nel 2016 in In-
ghilterra le stazioni appaltanti lavoreranno con capitolati costruiti
sulla base di progetti elaborati attraverso il building information
modeling e che potranno partecipare alle gare solo le imprese
che saranno in grado di progettare in questo modo. Nel mondo
dell’automobile sono passati da sei/otto anni a diciotto mesi nel
produrre nuovi modelli, grazie alla progettazione computerizzata
tridimensionale. In Italia sono solo tre le facoltà universitarie che
stanno tentando faticosamente questo processo. Oppure possia-
mo citare il partenariato pubblico e privato come altro esempio
di riconfigurazione del mercato. Nel 2011 il 70% del valore dei
bandi di gara di opere pubbliche degli enti locali era fatto di ri-
chieste di partenariato pubblico e privato. Di queste però, il 60%
si perde per strada, in parte perché non c’è nessuno che sa fare
bene i progetti, per altra parte perché le imprese sono abituate
a occuparsi solo dell’esecuzione, e non sanno operare nei campi
dell’integrazione di servizi e costruzioni e della gestione. E pen-
sare che oggi chi compra qualcosa non considera solo il valore di
quello che acquista, ma anche il costo di esercizio di quello che
compra. E per rimanere nel settore pubblico, se citiamo il facility
management, vediamo che mentre i bandi di sola esecuzione dei
lavori crollano, l’esternalizzazione dei servizi cresce con modalità
straordinarie: 42 miliardi di euro nel 2012 contro i 24 del 2007, e
contro 10 miliardi di euro di opere pubbliche di sola esecuzione.
I servizi integrati con le costruzioni sono un pezzo del mercato.
Tra i principali driver dell’innovazione dobbiamo mettere la soste-
nibilità sociale e l’housing sociale (low cost e low profit e non più
low cost e high profit), e soprattutto la sostenibilità ambientale e
l’energy technology. Verrebbe anche da citare, come sottolineato

122
da Patrizia Gabellini, l’importanza dei centri storici delle nostre
città, il peso strategico che potrebbero avere per il nostro paese
nella sfida che si gioca sulla domanda turistica di quell’enorme
fascia media che sta crescendo in giro per il mondo (con tutte le
problematiche che ne derivano). Non c’è dubbio: nei driver del
cambiamento del prossimo ciclo edilizio, c’è principalmente il
recupero del patrimonio esistente. Già oggi è, con la crisi delle
nuove costruzioni, di gran lunga il comparto principale delle co-
struzioni. Oggi la riqualificazione, considerando la manutenzio-
ne ordinaria, vale il 65% del valore della produzione del settore
delle costruzioni. Ma che tipo di riqualificazione è? La risposta è
semplice: micro. Interventi di manutenzione ordinaria, di riquali-
ficazione di abitazioni e qualche facciata. Non abbiamo avuto po-
litiche di riqualificazione urbana negli anni Duemila. Il mercato
residenziale della manutenzione ordinaria in Italia nel 2011 vale
36 miliardi di euro; quello della manutenzione straordinaria 45
miliardi di euro. Il mercato di tutte le nuove costruzioni residen-
ziali vale invece 25 miliardi di euro. Il mercato delle costruzioni
è già cambiato.
Il problema è che questa eccezionale quantità di risorse private
polverizzata è caratterizzata da una risposta che avviene con un
sistema minuto di imprese face to face rispetto alla domanda e non
c’è una riorganizzazione dell’offerta. Ma soprattutto non c’è un
progetto in grado di integrare e finalizzare queste risorse. D’altro
lato che il mercato della riqualificazione sarà sempre più il mer-
cato dei prossimi anni ce lo dicono il rischio sismico, il rischio
idrogeologico, la storia della tecnologia costruttiva e l’età del pa-
trimonio edilizio. Il mercato c’è già, le strade da percorrere sono
tracciate, quello che manca è una politica industriale di settore
da un lato e di riqualificazione urbana dall’altro. Si dirà che man-
cano le risorse. Anche questo non sembra essere del tutto vero.
Nel 1990, in Italia, in valori correnti la pubblica amministrazione

123
spendeva 340 miliardi di euro di spese correnti. Nel 2011 questa
spesa è salita a 750 miliardi di euro. I dati sono quelli dell’Istat.
Nel 1990 si spendevano 22 miliardi di euro per gli investimenti e
nel 2011 se ne sono spesi 32. Continuare a tagliare sulla spesa per
investimenti è poco produttivo per i conti del paese dati i caratteri
della spesa pubblica. Un altro esempio: qualcuno ha citato il piano
delle città che il governo Monti ha lanciato. Il piano ha un budget
tra il 2012 e il 2017 di 224 milioni: 10 milioni nel 2012, 24 nel 2013,
40, 50, 50. È una media di 30 milioni di euro all’anno. Erano anni
in cui non si parlava della riqualificazione urbana e sicuramente
la situazione è difficile. Però, tra il 2010 e il 2011 sono stati inve-
stiti nel solo settore fotovoltaico 60 miliardi di euro, 30 miliardi
di euro all’anno, che pagheranno in parte le famiglie italiane nei
prossimi 25 anni e in altra parte le risorse dello Stato. Tutta la cri-
si dell’edilizia, tra 2006 e 2012, vale 40 miliardi di euro. Siamo per
l’innovazione tecnologica, fautori dell’energy technology, ma cum
grano salis le risorse destinate al fotovoltaico sono eccessive. È
vero, è nato un settore, abbiamo il secondo produttore di inverter
mondiale, sono nati dei distretti importanti che producono inno-
vazione, ma è anche vero che nel 2010 abbiamo importato solo da
Cina e Germania 8,5 miliardi di euro di pannelli. Non mancano le
risorse. Il problema è la buona allocazione delle risorse.

124
NOTE
1
  Si rimanda alla descrizione contenuta in L. Bellicini, Immobiliare, de-
bito, città: considerazioni sul primo decennio del XXI secolo, in G. Demat-
teis, Le grandi città italiane. Società e territori da ricomporre, Consiglio
Italiano per le Scienze Sociali, Venezia 2011.

125
Roberto Camagni
La rendita urbana e la ricapitalizzazione
delle città1

La città è un grande bene collettivo, creato attraverso investimen-

ti e decisioni sia pubbliche che private. Essa genera vantaggi col-
lettivi, esternalità di diversa natura che favoriscono il benessere
dei cittadini e l’efficienza delle attività produttive insediate. In
conseguenza, il valore economico delle sue singole parti, dei sin-
goli luoghi o spazi urbani, non è determinato dall’azione singola,
ma dall’azione collettiva, esterna al singolo attore, dal fatto cioè
che si verificano sinergie ed esternalità incrociate con tutti gli
altri luoghi, grazie alla prossimità, alla presenza di infrastrutture,
alla presenza di una larga varietà di attività. Gli economisti classi-
ci affermavano infatti che i valori fondiari urbani dipendono dallo
«sviluppo complessivo della società». Questi valori, fondiari e im-
mobiliari, dunque rappresentano i vantaggi reali che si possono
ottenere attraverso la localizzazione di nuove attività economiche
o residenziali all’interno della città: vantaggi di accessibilità, in-
terna all’area urbana ma anche esterna, e vantaggi derivanti dalla
agglomerazione di tante attività complementari fra loro. Questi
vantaggi e questi conseguenti valori esistono sempre, quale che
sia il regime di proprietà dei suoli, e dunque esiste sempre il loro
duale monetario, la rendita del suolo. La rendita è ineliminabile e
anzi in larga misura deriva da una efficace, efficiente e lungimi-
rante pianificazione urbana ma, come hanno insegnato sempre
gli economisti classici (e anche un grande neoclassico come Al-
fred Marshall), può, e deve, essere adeguatamente tassata. Una
parte rilevante di questi valori fondiari, e cioè della rendita fondia-

Roberto Camagni insegna Economia urbana al Politecnico di Milano.

126
ria e immobiliare, deriva dalla presenza di beni pubblici: strade,
parchi, stazioni, aeroporti, reti di mobilità e di comunicazione,
servizi; tutti elementi che implicano una spesa pubblica, nazio-
nale o locale, in conto capitale (investimenti) o in conto corrente
(spese di gestione e di manutenzione). E la presenza di questi
beni pubblici è legata all’esistenza di un qualche progetto collet-
tivo di città.
Siamo dunque in presenza di una sorta di grande circolo virtuoso
a carattere cumulativo: un nucleo compatto di attività organizza
e urbanizza un territorio interno e una rete di infrastrutture di
collegamento esterno, creando vantaggi di agglomerazione che
attraggono nuove attività; dall’efficienza e dalla competitività di
questo nucleo urbano scaturiscono redditi (profitti di impresa,
salari e rendite) dalla cui tassazione è possibile trarre le risorse
per nuovi beni pubblici, nuove infrastrutture, nuovi servizi che
rilanciano il processo di crescita (si veda la Figura 1).
Dal punto di vista del finanziamento, la predisposizione di beni
pubblici urbani è sempre stata compito congiunto del governo
nazionale e delle amministrazioni locali. Ma la crisi fiscale dello
Stato (e degli enti locali) ha creato non poche difficoltà, a seguito
dell’aumento dei costi degli investimenti fissi, della nuova doman-
da di strutture e servizi avanzati richiesti dai processi di globaliz-
zazione, nonché dal peso del debito pubblico acceso negli anni
della finanza pubblica spensierata (e irresponsabile).
Oggi, non soltanto appare necessaria una forte razionalizzazione
della spesa pubblica complessiva, ma appare ancor più necessa-
rio rinvenire fonti di finanziamento delle nuove infrastrutture ur-
bane, soprattutto introducendo o reinventando processi di equa
ripartizione fra pubblico e privato dei plusvalori emergenti dalla
trasformazione delle città. Si tratta di un programma solo in parte
tecnico, ma soprattutto politico, orientato a una diversa distribu-
zione del reddito fra classi sociali e a una diversa allocazione dei

127
plusvalori generati dalla città fra consumi e investimenti. Analisi
comparative internazionali ci suggeriscono che vi è nel nostro
paese ampio spazio per un aumento sostanzioso della parte di
plusvalore che può restare nelle mani del partner pubblico, da
realizzare attraverso aumenti degli oneri di urbanizzazione, che
oggi spesso non coprono nemmeno i costi delle infrastrutture
direttamente al servizio delle nuove costruzioni, e/o attraverso
extra-oneri da concordare col partner privato in presenza di im-
portanti progetti di trasformazione.
I nuovi strumenti di gestione urbanistica, negoziazione fra pub-
blico e privato, perequazione urbanistica e diritti edificatori com-
merciabili, certamente consentono di superare molti problemi
irrisolti dalla precedente tradizione regolativa; ma la piena realiz-
zazione degli obiettivi potenziali dipende dalla loro messa in ope-
ra, dalla volontà politica che vi si annette, dalla determinazione di
perseguire interessi pubblici pur garantendo una giusta profitta-
bilità all’iniziativa imprenditoriale e una premialità alla capacità
innovativa e di disegno strategico del privato; tutti elementi che
non sono intrinseci agli strumenti. Gli obiettivi di equità e di effi-
cacia vanno verificati nella pratica, attraverso innovazioni sostan-
ziali nella trasparenza amministrativa e nella accountability delle
amministrazioni nei confronti della collettività. La scarsa efficacia
dell’azione urbanistica recente in Italia in termini di risorse e in-
vestimenti pubblici nella città non dipende solo dalla crisi fiscale
delle autonomie locali, che dirottano altrove le risorse della fi-
scalità immobiliare, ma dalla eccessiva cautela della legislazione,
della prassi urbanistica complessiva e della politica locale sul
fronte generale degli oneri concessori e di urbanizzazione e della
tassazione della rendita. In altri paesi la negoziazione avviene con
ben altri risultati per la parte pubblica, aiutata da una legislazione
sulla fiscalità immobiliare assai meno sottomessa agli interessi
privati.

128
 Figura 1. Il circuito virtuoso della crescita urbana.

La riflessione su questi temi deve oggi essere portata in primo

piano con forza da parte delle forze politiche e culturali della si-
nistra, senza farsi influenzare dal momento economico di crisi
del settore immobiliare ed edilizio: si tratta di agire su principi
e strumenti a carattere strutturale, riempiendo quel vuoto che
ha consentito, nei lunghi anni del boom recente (1996-2007), la
formazione di enormi plusvalori non adeguatamente tassati, fonti
non ultime di una capacità di corruzione drammaticamente visi-
bile oggi. Naturalmente prevedendo anche adeguate flessibilità
per assecondare realizzazioni vantaggiose per la collettività o per
considerare alterni andamenti congiunturali. Si tratteranno bre-
vemente tre argomenti, tutti legati ai processi di trasformazione

129
fondiaria e immobiliare: a) la tassazione delle rendite (di trasfor-
mazione); b) l’uso della “moneta urbanistica” per acquisire terre-
ni, opere e infrastrutture alla disponibilità pubblica; c) l’utilizzo
della “perequazione sconfinata”, da abolire o condizionare.

La tassazione delle rendite (di trasformazione)

Una adeguata ed equa tassazione della rendita fondiaria urbana,

realizzata attraverso chiare normative e regolamenti, obbedisce a
tre imperativi: a) come si è detto, ottenere risorse per realizzare
la manutenzione della città, crescita della qualità e della quantità
degli spazi pubblici e recupero dell’attuale sotto-capitalizzazione
delle nostre città; b) ridurre le aspettative di realizzazione di plu-
svalori (rendite) degli operatori immobiliari, abituati da anni a
quote di plusvalore sul valore del costruito elevatissime, ben al
di là di quanto si manifesta in altri paesi europei, anche al fine di
ridurre il drenaggio di risparmi e investimenti dal settore indu-
striale. Dalla sola tassazione locale delle trasformazioni urbane
in Germania l’amministrazione pubblica ottiene da quattro a sei
volte più di quanto non ottengano le nostre amministrazioni (un
confronto che è stato realizzato fra Milano e Monaco di Bavie-
ra; a Barcellona due volte di più). Abbattere le aspettative risulta
essenziale anche per avviare una credibile politica di housing so-
ciale; c) ridurre la capacità di corruzione che storicamente nel
nostro paese si annida all’interno della filiera immobiliare.
Occorre tuttavia, in senso generale, intendersi su quali mani-
festazioni della rendita si vuole colpire, poiché è soprattutto la
rendita da trasformazione che interessa qui. La rendita infatti si
manifesta: a) in senso stretto come reddito da proprietà immo-
biliari e fondiarie. In parte questi redditi vengono oggi sussunti
nell’IMU, e in larga misura sono già tassati. In questo senso un
miglioramento in termini di efficienza e di equità può venire da

130
una revisione specifica degli estimi catastali che riallinei le rendi-
te catastali con le effettive realtà; b) capitalizzata nel valore degli
immobili. Oggi questo valore è ampiamente tassato con l’IMU. Si
tratta di una imposizione patrimoniale, non proprio in linea con i
dettami della scienza delle finanze (si dovrebbe tassare il reddito
non il patrimonio) ma che in tutti i paesi è adottata per la sua sem-
plice esazione e per la forte natura redistributiva. In Italia oggi
vedo qualche iniquità nella eccessiva tassazione di famiglie che
hanno già pagato un alto scotto alla rendita immobiliare all’atto
dell’acquisto; c) sotto forma di capital gain sulle trasformazioni
fondiarie e immobiliari. Se l’operatore è un privato, le plusvalen-
ze fra prezzo di acquisto e di vendita sono soggette a tassazione
separata come reddito diverso, e come valore iniziale si utilizza il
valore del quinto anno precedente alla vendita (se il possesso è
superiore ai 5 anni, articoli 67 e 68 del TUIR); inoltre è consen-
tito “affrancare” il valore iniziale del terreno/immobile utilizzan-
do il suo valore presente valutato con perizia giurata, pagando
una imposta sostitutiva del 4%. Come si vede, le probabili elevate
plusvalenze (realizzate nell’esperienza italiana dell’ultimo mezzo
secolo) sfuggono ampiamente a questa tassazione. Se si tratta di
imprese immobiliari e di costruzione, le plusvalenze vanno a co-
stituire il reddito di impresa, ma, attraverso la filiera delle nume-
rose transazioni che in genere vengono effettuate dall’acquisto
del terreno (agricolo) alla vendita degli appartamenti, si perde
ampia traccia delle plusvalenze realizzate. Spesso la rendita di
trasformazione compare, paradossalmente, come un costo (di ac-
quisto, spesso molto elevato) per l’ultimo operatore (costruttore/
venditore) e non come un reddito. Occorrerebbe, in quest’ultimo
caso, trovare un meccanismo legale che consenta di correspon-
sabilizzare il suddetto ultimo operatore col suo venditore, attra-
verso la verifica (anche per autodichiarazione) del pagamento
da parte di quest’ultimo delle imposte sul relativo capital gain.

131
Sulle plusvalenze di trasformazione è facile ricorrere alle tassa-
zioni locali (al di là di quelle nazionali, sopra ricordate): oneri di
urbanizzazione, contributi sui costi di costruzione, tasse locali di
scopo, tutti strumenti adatti a mantenere le relative risorse fiscali
all’interno di un utilizzo diretto al miglioramento della città. Sono
soprattutto questi elementi che paiono assolutamente inadeguati
nel nostro paese, non essendo in grado di coprire nemmeno gli
effettivi costi di infrastrutturazione. Tutta questa materia dovreb-
be oggi essere trattata complessivamente, uscire dalle tecnicali-
tà specialistiche per divenire oggetto di esplicito, trasparente ed
equo dibattito politico.

L’uso della “moneta urbanistica”

In epoca di scarsità di risorse pubbliche – ma, come si è visto, tali

risorse potrebbero essere ben maggiori se maggiore fosse l’atten-
zione politica sul trattamento fiscale della rendita – un’invenzione
tutta italiana consiste nella utilizzazione da parte delle ammini-
strazioni locali della cosiddetta “moneta urbanistica” (nella bella
definizione di Walter Tocci): la creazione di diritti edificatori e la
loro attribuzione ai proprietari fondiari in cambio della cessione
dei loro terreni per finalità pubbliche (una utilizzazione particola-
re della perequazione o della compensazione urbanistica).
In altri paesi questo strumento è utilizzato molto di rado; e co-
munque con grandissima cautela,1 poiché esso si presta facilmen-
te a malversazioni e al rischio di limitare l’autonomia della pia-
nificazione. Per questo esso è stato spesso avversato e preso ad
esempio della mercificazione dell’urbanistica. Lo strumento na-
sce col lodevole intento di realizzare una maggiore equità nel trat-
tamento dei diritti di proprietà a fronte di scelte necessariamente
discriminatorie (anche se giustificabili) della pianificazione. In
questo senso, lo strumento è accettabile, ed è anche vantaggioso

132
se consente di limitare tempi e costi di lunghe transazioni fra pub-
blico e privato. Ma tutto ciò vale a una condizione: che siano chia-
ri, trasparenti e giustificati dal punto di vista economico i termini
dello scambio fra pubblico e privato. Lo strumento non è benefico
o malefico in sé, ma il giudizio dipende dal modo in cui è utilizza-
to: come ci possono essere buoni o cattivi piani così ci può essere
buona o cattiva perequazione. E la bontà dell’accordo fra pubbli-
co e privato sta proprio nella valutazione della distribuzione della
rendita emergente dalla trasformazione urbanistica complessiva
fra parte pubblica e operatore privato. Dunque lo spostamento
di un diritto edificatorio da un’area a un’altra deve insieme: a)
essere giustificato esplicitamente da vantaggi di qualità urbana,
anche in termini di tempi e consistenza della cessione dei terreni
al Comune; b) essere valutato in termini economici, essendo la di-
mensione della rendita fondiaria molto variabile da luogo a luogo;
c) essere giustificato in termini di ripartizione del vantaggio eco-
nomico fra parte pubblica e parte privata. Una potenzialità assai
vantaggiosa per la parte pubblica che potrebbe discendere dalla
possibilità di battere “moneta urbanistica” consiste nella attribu-
zione di diritti volumetrici non solo ad aree di proprietà privata
ma in particolare di proprietà pubblica. Ciò non tanto con l’obiet-
tivo di monetizzare sul mercato il valore di tali diritti, pure possi-
bile, quanto di poter far affluire tali diritti in un fondo a garanzia di
prestiti bancari o di investimenti privati (in project financing) per
la realizzazione di progetti pubblici prioritari.

L’utilizzo improprio della “perequazione sconfinata”

Uno dei modi in cui la perequazione è oggi utilizzabile (attraverso

vigenti norme di piano) in modo assolutamente inaccettabile per-
ché viola le tre condizioni ora ricordate è quello della cosiddet-
ta “perequazione sconfinata”: l’attribuzione con un indice unico

133
(mc/mq) di diritti edificatori in diverse parti della città (ove giu-
stificato dalla strategia urbanistica del Comune) e la possibilità di
“atterraggio” ovunque (sia consentito) nella città, su localizzazio-
ni sia centrali che periferiche. Si tratta a evidenza dei guasti di una
interpretazione banale della perequazione in termini di baratto
indiscriminato: un diritto edificatorio di un metro cubo concesso
al proprietario di un terreno periferico non dovrebbe poter es-
sere utilizzato ovunque nella città, perché si trasformerebbe in
un regalo non dovuto all’operatore che riuscisse a utilizzarlo in
un’area centrale (lucrando la rendita assoluta, come tradizione, e
in aggiunta una rendita differenziale). Questo è, in estrema sinte-
si, il meccanismo che è stato introdotto nel Piano di governo del
territorio del Comune di Milano dalla precedente giunta Moratti,
mantenuto purtroppo (pur depotenziato delle sue utilizzazioni più
improponibili) dall’attuale giunta Pisapia. Un meccanismo che il
Decreto Sviluppo del 2011 (legge 206/2011) del governo Berlu-
sconi sostanzialmente, anche se non esplicitamente, consente e
che viene ripreso a chiare lettere oggi da una proposta di legge
dell’Ordine degli ingegneri e degli architetti.
Tre studiosi che hanno proposto questo meccanismo, in ordine
temporale Gigi Mazza, Ezio Micelli e Marcello De Carli, sono tutti
consci della necessità di condizionare la perequazione sconfinata,
pena la generazione di iniquità (e lo hanno scritto). Questa con-
dizionalità può essere realizzata attraverso, alternativamente, la
riduzione delle aree di atterraggio a fasce urbane con simili valori
localizzativi e immobiliari dell’area di partenza oppure attraverso
la definizione di opportuni coefficienti di correzione (derivanti
dai valori relativi del metro cubo nelle aree di partenza e di atter-
raggio). La definizione di coefficienti basati sul rapporto fra valori
di mercato è abbastanza facile da realizzare e appare operazione
di buon senso; come tale, essa è utilizzata dal Comune di Roma
per accompagnare i meccanismi compensativi previsti dal piano.

134
Ma la prassi effettiva e il dibattito pubblico non sembrano accor-
gersi della contraddizione evidente insita nel meccanismo della
perequazione sconfinata e della pericolosità del nuovo principio.
Siamo di fronte al rischio di creare una nuova forma di specula-
zione edilizia, ancora più devastante di quella tradizionale per la
moralità pubblica nel nostro paese. Fortunatamente, il dispositivo
pensato per la operazionalizzazione di questa nuova procedura, la
“borsa dei diritti edificatori”, non potrà funzionare per le contrad-
dizioni evidenti cui va incontro.2

135
NOTE
1
  M. C. Gibelli, La perequazione urbanistica “estesa”: un rischio per la
città?, in corso di pubblicazione in “Scienze Regionali”.
2
  R. Camagni, L’uso improprio della perequazione urbanistica: il caso del
PGT di Milano, in “EyesReg. Giornale di Scienze Regionali”, vol. 1, n. 1,
maggio 2011; R. Camagni, Verso una perequazione sconfinata: contraddi-
zioni, inefficacia e iniquità, disponibile su www.arcipelagomilano.org/
archives/20606; R. Camagni, La nuova perequazione urbanistica sconfi-
nata: uno strumento pericoloso e iniquo (se non viene corretto), dispo-
nibile su www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/citta/2012-08-29/
nuova-perequazione-urbanistica-sconfinata-210015.php; G. Goggi,
Perequazione sconfinata “alla milanese”: i motivi per rimediare a una
situazione incerta e pericolosa, disponibile su www.ediliziaeterritorio.
ilsole24ore.com/art/citta/2012-08-29/perequazione-sconfinata-mi-
lanese-motivi-212730.php; A. Roccella, Basi normative molto esili per
la trasferibilità di diritti edificatori nel piano di Milano, disponibile su
www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/citta/2012-08-29/basi-
normative-molto-esili-211626.php.

136
Silvia Viviani
Le città, laboratori per il rilancio della
società e dell’economia1

A L’Aquila, all’inaugurazione del nuovo Auditorium, nell’ottobre

del 2012, il presidente Napolitano ha affermato che è ora di rico-
struire la città ed «è finita l’era delle new towns». Sono stati avviati
il Piano Città e un disegno di legge sul consumo di suolo: provve-
dimenti non perfetti ma segnali dell’attenzione per il territorio. Le
città del futuro sono tra i Progetti Paese dell’ANCI (lotta all’evasio-
ne, servizi pubblici locali, smart cities, Mezzogiorno, federalismo
demaniale e valorizzazioni immobili, welfare) e sono state tema
della Smart City Exhibition di Bologna, dello scorso ottobre. Par-
te il ciclo di programmazione dei Fondi comunitari 2014-20, sui
quali il ministro Barca ha lavorato in termini di progetti integrati
e ambiti strategici. La città è indicatore del tasso di europeismo.
La crescita del paese, secondo i parametri del Benessere equo
e sostenibile elaborati da Istat e Cnel, non prescinde dalle città.
Nell’incontro tra il presidente del Consiglio Monti e l’Intergruppo
parlamentare per l’Agenda urbana del 4 ottobre 2012 si è detto
che le città sono fondamentali vettori di sviluppo su cui investire
per uscire dalla crisi, e che occorre invertire l’effetto negativo
dei provvedimenti finanziari che su di esse si sono abbattuti. I
cinque punti del Documento dell’Intergruppo, che costituiscono
l’Agenda urbana italiana, sono: limitazione del consumo di suolo
e riqualificazione urbana, infrastrutture dei trasporti e mobilità
sostenibile, strategia europea in materia di clima ed energia, cul-
tura, università e smart cities, lavoro e welfare. Il Documento ricu-

Silvia Viviani è vicepresidente dell’INU (Istituto nazionale di

urbanistica).

137
ce la settorialità delle azioni governative, tracciando relazioni tra
consumo di suolo e legge di princìpi in materia urbanistica, piani
strategici e programmi di innovazione tecnologica per le smart
cities. Il ministro per la Coesione territoriale sovraintende al Co-
mitato interministeriale per le politiche urbane, che coordina le
politiche urbane attuate dalle amministrazioni centrali interessa-
te, concertandole con le Regioni e le autonomie locali.
L’INU non è in preda alla sindrome del grillo parlante, ma all’Isti-
tuto nazionale di urbanistica preme richiamare i tanti interventi
attraverso i quali è stata portata l’attenzione sulle città, laboratori
per il rilancio della società e dell’economia, tema del XXVII Con-
gresso INU, che si è svolto a Livorno nel 20111 e della IX Biennale
delle città e degli urbanisti d’Europa, che si è tenuta a Genova
nel 2011.2 Nel nostro libro bianco su L’Aquila,3 la città storica e
la città consolidata sono al centro della governance pubblica per
la ricostruzione. L’edizione dello scorso anno di UrbanPromo è
stata dedicata al social housing, alla rigenerazione urbana, alla va-
lorizzazione dei patrimoni pubblici e privati (Torino, ottobre 2012,
Bologna, novembre 2012).4 Abbiamo molto lavorato nel decennio
del riformismo, sul finire del secolo scorso, per garantire su tutto
il territorio italiano uguali diritti alla vita urbana, promuovendo
provvedimenti per la socializzazione degli oneri e dei benefici del-
la rigenerazione urbana. Insomma, la cultura urbanistica è pronta
a fare la sua parte. Siamo anche pronti a esercitare capacità criti-
ca. Se siamo stati poco ascoltati, dobbiamo scavare nelle ragioni
di una narrazione della città poco incisiva. Abbiamo parlato mol-
to, da un certo momento in poi troppo, di piani e di procedure. Ri-
tengo che vada ampliata invece la forbice tra la rappresentazione
di merito ma collettiva offerta dal sapere urbanistico anche come
dato etico della professionalità e l’approfondimento tecnico-disci-
plinare da addetti ai lavori, con esiti “certificati”, per diminuire
sterili competitività, concretizzare l’interdisciplinarietà, rifondare

138
la cultura urbanistica. Certo, il momento è duro. Lo spaesamento
muove il peggio del nostro paese, sommerso dalle macerie delle
istituzioni, blandito dalla retorica, nella quale l’insistenza su af-
fermazioni condivise (la produzione di nuovo welfare urbano, lo
stop al consumo di suolo, la prevenzione dei rischi territoriali) è
ritenuta sufficiente a generare il cambiamento. Permangono una
certa resistenza all’innovazione sociale, la sfiducia nelle autorità
costituite, la prevalenza dell’opinione sul discorso pubblico, uno
scarso contributo ai valori civici. Insicurezza sociale, disvelamen-
to di diffusa corruzione, peggiore – per volgarità – persino di
quella smascherata nella stagione di Tangentopoli, scarsità di ri-
sorse, perdita del lavoro, inaccessibilità della casa, tagli economi-
co-finanziari e di rango al sistema delle democrazie locali lasciano
ai contenziosi e alle contrattualità dirette le soluzioni contingenti.
Queste restano orfane di un progetto di riferimento,5 a fronte di
bilanci insostenibili, proposte irricevibili, istanze diverse di parte-
cipazione, aspettative conflittuali di sviluppo.
La centralità della progettazione urbana, utile per riavvicinare
cittadini e istituzioni e per promuovere capacità d’impresa, ha bi-
sogno di un bilancio onesto e di un rilancio convinto. Si potrebbe
dire che gli urbanisti, alla ricerca di interlocuzioni teorico-poli-
tiche, amministrative e gestionali, si sono spostati sul progetto,
abbandonando il piano al suo destino. Ma non è così. Il piano
pubblico va praticato come un piano dei diritti, compatibile con la
libertà dei progetti individuali e di gruppo.6 La cultura urbanistica
va condivisa e difesa.
Bilanci e rilanci, in risposta alla crisi, a fondamento di comporta-
menti responsabili, non prescindono da investimenti culturali e
sociali, a favore di politiche che riprendano a occuparsi di spazi
e persone, di relazioni e di luoghi. Questioni di etica pubblica,
nelle quali la riconquista da parte dei cittadini dei diritti della vita
urbana non è estranea al progetto dello spazio pubblico, richie-

139
dono non la definizione di un modello, ma idee che rifuggano
dall’essere trascinate in derive tecnico-amministrative, così da
ridare senso alle relazioni tra programmi politici, sapienza e tec-
nica, trasformazione urbana e consenso sociale.

Il piano e l’urbanista

Il dibattito sul nuovo piano nel XXVI Congresso INU7 portava a

compiutezza il modello elaborato dall’Istituto tra il 1993 e il 1995,
sul quale si erano formate le principali leggi regionali riformiste.
La consapevolezza delle inerzie che avevano pesato sugli avanza-
menti culturali e gestionali e la possibilità di ottenere una legge
nazionale di princìpi permettevano di indicare l’evoluzione del
modello rispetto a temi rilevanti: il consumo di suolo, le politi-
che per il risparmio energetico, l’uso di fonti rinnovabili per ri-
qualificare il patrimonio residenziale sociale, l’area vasta per il
riequilibrio territoriale e ambientale, la dimensione paesaggistica
nella pianificazione locale. Il processo di governo del territorio
pareva guidato da una robusta visione strategica, rispettoso del-
le limitazioni imposte dalla conoscenza. Vi si potevano integrare
le metodologie della valutazione e le pratiche della governance
multilivello.
Poi si è manifestata la crisi, e, dopo, la consapevolezza di non
poter più attendere. Come ho avuto modo di dire in occasione
del XXVII Congresso INU, gli scenari di crisi nel mondo contem-
poraneo si moltiplicano. La comunicazione permette di conosce-
re ogni vicenda in tempo reale. Nelle nostre case irrompono in
sequenze continue e non riflettute cronaca e storia. Povertà e
siccità, inondazioni di acque e di popoli, degradi familiari, disagi
sociali.8 Oggi gli scenari non sono cambiati.
Intanto, continuano le discussioni sul piano strutturale, non co-
gente ma costituito tradizionalmente da perimetri e norme tecni-

140
che, su infiniti quadri conoscitivi e deludenti avvisi pubblici, sulla
difficoltà di gestire il dimensionamento come parametro dei piani
della riqualificazione del patrimonio esistente, di fatto una con-
traddizione lampante. Competenze e responsabilità sono fram-
mentate tra vari soggetti, in teoria autonomi e responsabilmente
concorrenti a un’azione d’insieme. L’inefficienza del rapporto
pubblico/pubblico ha aumentato il ricorso difensivo alla procedu-
ra e alla verifica di legittimità, moltiplicato riunioni, conferenze e
controlli, allungato i tempi oltre un ragionevole limite, senza con
ciò produrre la rintracciabilità delle responsabilità e le certezze
indispensabili per l’azione pubblica e privata. Il procedimento ha
pervaso il dibattito culturale e i confronti politici. Inevitabilmen-
te i piani sono diventati materia di tribunale amministrativo, di
competizione tra competenze istituzionali, di lotte domestiche, di
facili moralismi.
I percorsi decisionali, complicati e incomprensibili, ostacolano un
lavoro sul campo,9 che cresce e prende forma nella situazione
data, ove le operazioni urbanistiche si dispiegano nel tempo, adat-
tandosi alle circostanze e sfruttando le risorse disponibili, su di-
versi livelli, e si definiscono in sequenza o insieme, quadri, regole
e progetti/azioni.10 È necessario centrare l’attenzione sull’oggetto
e sulla natura della pianificazione, spesso distratta da questioni
che ha rincorso mutuandole da altre discipline o da agende del
momento, dispersa nella molteplice diversità delle pratiche regio-
nali e locali, nella deriva tecnico-amministrativa che ha sancito la
fine della discussione di merito.
L’urbanista si trova in mezzo a molte voci, incaricato di consu-
lenze generali e di coordinamenti, raramente gli viene chiesto
un progetto di città, ma piuttosto chiavi di lettura, mediazioni
terapeutiche, lunghe e rassicuranti elaborazioni conoscitive, as-
sistenza nelle conferenze dei servizi, coinvolgimento nei percorsi
partecipativi per mitigare i conflitti. Ne emerge la figura di un «ur-

141
banista afasico, (…) circondato dal clamore del discorso politico
trasformato in messaggio schematico e pubblicitario, sollecitato
a una più ampia e immediata comprensibilità».11 Il “posto in so-
cietà” per l’urbanista contemporaneo, autorevole e riconoscibile,
può essere ritrovato a partire dalla convinzione che disponga di
una sua “cassetta degli attrezzi” per comporre l’assetto funzionale
e formale della città.

Non viviamo di rendita ma non buttiamo il patrimonio

Occorrono riforme nazionali, è necessaria una politica dello Sta-

to, non dev’essere mortificata la coesione territoriale, va difesa la
filiera istituzionale che si occupi di città e di crescita quali com-
ponenti di un’idea complessiva. Di progetti c’è un gran bisogno,
per non tirare fuori dai cassetti quelli vecchi (ma cantierabili!),
ogni volta che si profila la possibilità di accedere a qualche canale
di finanziamento. Progetti di città e dell’armatura pubblica ove la
rendita urbana sia un valore utilizzabile, attivando procedure con-
corsuali e concorrenziali nell’attuazione dei piani, per produrre
nuovo welfare urbano (nel quale va inquadrata la questione del so-
cial housing altrimenti destinata a politica settoriale) e ritrovando
per l’amministrazione un irrinunciabile ruolo di promotore della
rigenerazione urbana.
I governi locali dovrebbero essere messi in grado di gestire atti-
vamente le principali questioni che attengono al governo del ter-
ritorio, campo dell’agire pubblico a sostegno della ricostruzione
sociale ed economica, con contenuti innovati (efficienza nell’uso
delle risorse, qualità dei progetti di infrastrutturazione e moder-
nizzazione), convinta applicazione della sussidiarietà verticale
(pubblico-pubblico) e della sussidiarietà orizzontale (pubblico-
privato), coinvolgimento degli interessi differenti nel preservare
e creare bene comune, rinnovata etica dei diritti.

142
Al centro dell’approccio place based ci sono il governo della città
e politiche pubbliche coordinate che accettino la sfida di gestire
l’incertezza, di impegnarsi nella cooperazione e nella definizione
dei livelli adeguati dell’assetto istituzionale. Qualunque progetto
di riorganizzazione culturale, politica, sociale non può essere te-
nuto separato dalle politiche di rigenerazione degli spazi urbani,
perché le città sono occasione e matrice di crescita sociale, civica,
economica, culturale. Il governo della città diffusa deve tendere
al riequilibrio insediativo per una effettiva e concreta soluzione
delle disuguaglianze e delle sperequazioni: tra luoghi urbani, tra
centralità e marginalità, tra città e moderna campagna. Vi è biso-
gno, perciò, di sostegno all’operatività della governance multili-
vello per rafforzare le scelte strategiche dei decisori locali, man-
tenendone le differenze di contesto ma eliminando le solitudini
di gestione.
Se il futuro delle nostre città non può più essere atteso o previ-
sto, ma va scelto e costruito, allora i piani, strutturali e operativi,
possono ancora essere i prodotti adeguati, date le loro profonde
differenze di efficacia e di contenuto. Essi permettono di gestire
progetti sconosciuti, che matureranno in condizioni diverse dal
presente, valutabili e comparabili in quanto riferiti a un ordine ne-
cessario, il piano pubblico, fatto di regole e condizioni, e in quanto
concorrenti alle politiche pubbliche, determinate in quel piano o
in esso coordinate.
Se il futuro prospettabile risiede in nuove politiche dei diritti, la
mancanza della certezza di prevedibilità, anziché indebolire lo
strumento programmatico di lunga durata e di area vasta, lascia
spazio da un lato a un maggior rigore vincolante per i capisaldi
non negoziabili, riferibili alla difesa dai rischi, alla riduzione del
consumo di suolo, alla rigenerazione urbana, all’efficienza am-
bientale del patrimonio edilizio esistente, e dall’altro a una rinno-
vata centralità del territorio che può farne fattore non settoriale

143
dello sviluppo. Il successo è basato sul consenso che caratterizza
la formazione di un piano strategico e perequato, in quanto la vi-
sione del futuro deve essere condivisa. L’approccio congiunto è
premiale, si lavora sulle reali condizioni di contesto. La pianifica-
zione strutturale è piattaforma per politiche integrate, per pratica-
re la perequazione territoriale. In questo quadro il piano diventa
scenario adeguato per intercettare risorse, anche in assenza delle
norme prettamente urbanistico-edilizie, una componente della
gestione operativa, costituita da progetti comparabili e messi in
concorrenza, architetture urbane contemporanee, contratti per la
città trasparenti e monitorati.

144
NOTE
1
  XXVII Congresso INU, La città oltre la crisi: risorse, welfare, governo,
Livorno, 7-9 aprile 2011.
2
  INU, Comune di Genova, ECTP-CEU, IX Biennale della città e degli
urbanisti europei, Gateways. Smart planning per le città gateway in Euro-
pa. Connettere popoli, economie e luoghi, Genova, 14-17 settembre 2011.
3
  Si veda www.laboratoriourbanisticoaquila.eu.
4
  Si veda www.urbanpromo.it.
5
  R. Viviani, Una questione di cultura, Relazione ufficiale preparata
per il ciclo di seminari “Verso il Piano di indirizzo territoriale 2005-
2010”, seminario su “La buona urbanistica”, Capalbio, 15 settembre
2006.
6
  R. Viviani, Piano pubblico e progetti privati. I limiti alla tolleranza,
Alinea, Firenze 2001.
7
  XXVI Congresso INU, Il nuovo piano, Ancona, 10-12 aprile 2008.
8
  S. Viviani, Dossier XXVII Congresso INU, disponibile su www.urba-
nisticainformazioni.it/XXVII-Congresso-Inu-Viviani.html.
9
  P. Gabellini, Fare urbanistica. Esperienza, comunicazione, memoria,
Carocci, Roma 2010.
10
  Ibid., p. 61.
11
  C. Bianchetti, Urbanistica e sfera pubblica, Donzelli editore, Roma
2010.

145
146
I paper
Libera Amenta
Strategie per ricostruire i frammenti
di un passato industriale1

A partire dall’inizio degli anni Cinquanta le città italiane hanno

cominciato a espandersi oltre i propri confini, dissolvendosi nel
territorio in forma di insediamenti dispersi e frammentati. In quel
momento ha preso avvio una rivoluzione territoriale, un cambia-
mento dell’organizzazione della società e dell’economia che è
durato fino alla fine degli anni Ottanta, quando l’Italia risultava
trasformata da processi di “coalescenza territoriale” spontanei. Al
termine di tale processo, i Comuni italiani non avevano più alcu-
na identità funzionale: erano unità politico-amministrative ma non
unità territoriali con un’autonomia funzionale, non più città ma
sistemi urbani nei quali le città storiche si sono dissolte.1 Data la
forma urbana compatta della città preindustriale, lo sviluppo del-
le città industriali doveva necessariamente esprimersi, in termini
spaziali, in una diffusione nel territorio dei nuovi insediamenti.
L’estendersi delle città oltre i propri confini originari è un pro-
cesso fondamentale nella storia della città che ha assunto forme
molto diverse.
L’espansione insediativa si è manifestata in termini di diffusione
territoriale, di spostamento verso l’esterno dei confini urbani, e
di riduzione della densità. La diffusione insediativa nello spazio,
legata ai nuovi modelli dell’abitare, e la riduzione di densità della
città hanno influito sulla sua stessa forma. Ogni area industriale o
residenziale che nasceva nelle aree periurbane costituiva un nuo-

Libera Amenta è dottoranda in Progettazione urbana e urbanistica

all’Università di Napoli “Federico II”.

149
vo passo verso la formazione della figura territoriale della città di-
spersa. Descrivere i sistemi urbani che si sono consolidati in Italia
non è cosa semplice, proprio a causa della loro segmentazione e
frammentazione, caratteri intrinseci che non è facile interpretare.
Non avendo a disposizione sistemi categoriali sufficientemente
completi e utili alla comprensione dei fenomeni osservati, si cor-
re il rischio di esaminare solo parti di città.
Studiare la città dispersa come espressione della territorializza-
zione del processo economico è il primo passo verso un progetto
di sviluppo delle città italiane che veda nella trama territoriale le
nuove città in nuce create dai processi di coalescenza territoriale.
Se una città resta una città anche quando è dispersa, è la dimen-
sione relazionale che di fatto si caratterizza come costitutiva del
concetto stesso di città. Una città è certamente un insieme di in-
dividui, ma anche un insieme di relazioni tra individui e tra indivi-
dui e organizzazioni. È fondamentale esaminare la diversità delle
città con riferimento alle relazioni tra gli individui che ne fanno
parte. In primo piano viene posta la natura relazionale della città,
il suo essere una modalità di interazione comunicativa. La città è
un sistema in movimento, costantemente lontano dall’equilibrio,
in cui l’eterogeneità delle strutture urbane può influire sullo svi-
luppo economico di medio-lungo periodo. Il territorio non è un
dato stabile, al contrario è in costante evoluzione in una economia
non stazionaria.
Riflessioni attente alle specificità dei contesti regionali consento-
no di comprendere il significato sociale delle nozioni di disper-
sione e diffusione. Nel Mezzogiorno la dispersione è segno di
marginalità sociale. Quello di “periferia” è un concetto che non è
più legato alla distanza geometrica dal centro ma riguarda conte-
sti senza qualità abitativa e senza referenzialità simbolica. Uscen-
do dai centri storici, lungo la statale tra Napoli e Caserta, tutto
quello che è stato costruito dopo i primi anni Settanta ha l’aspetto

150
molecolare dell’edificio isolato al centro di un lotto di terra: una
moltitudine di edifici solitari e ammassati compongono un nuovo
ritmo urbano. L’Italia del “fai da te” costruisce ovunque paesaggi
generici ed equivalenti, in cui lo spazio collettivo è sacrificato in
favore di uno sfrenato individualismo. I territori diversissimi della
nostra penisola risultano così frammentati e tutti uguali. Il pro-
blema dell’evanescenza del collettivo2 è un altro esempio di com-
plessità della contemporaneità. Ciò che è collettivo (lo spazio, ma
non solo) perde i caratteri che da sempre lo hanno definito e di-
venta qualcosa da reinventare continuamente. Non sparisce ma
cambia, diventa evanescente. L’eterogeneità dei sistemi urbani,
pur avendo reso complesse le possibilità di lettura delle figure
territoriali che si vanno consolidando, apre nuove possibilità di
reinterpretazione delle relazioni tra gli insediamenti diffusi, tra il
territorio e la società, per una riqualificazione della città dispersa.

Decrescita e re-cycle: una scommessa per il nostro futuro

La crisi che caratterizza la società dei consumi può essere vista

positivamente se considerata come occasione di riflessione sulla
insostenibilità del “progresso” che l’Occidente ha realizzato fino-
ra. L’Italia è un esempio della situazione paradossale in cui molti
paesi occidentali si trovano attualmente: la popolazione diminui-
sce ma il consumo e la produzione di beni, la distruzione della
natura e del paesaggio, l’erosione di terreni agricoli dovuta alla
costruzione e alla cementificazione continuano a crescere. Per-
seguire la crescita a tempo indeterminato è incompatibile con un
pianeta finito. Abbiamo ancora tempo per immaginare un’econo-
mia basata sul riutilizzo e il riciclo, per avviarci verso una “acre-
scita”,3 intesa come abbandono della fede nel progresso e nello
sviluppo. Per “crescita” intendiamo qui l’esito dei processi di ur-
banizzazione che hanno riguardato i territori italiani fino alla fine

151
degli anni Settanta: interventi privati e di crescita spontanea (spe-
culazione edilizia, abusivismo), ma anche crescita pianificata di
interi quartieri residenziali che conosciamo come città pubblica.4
Molti studi urbanistici e territoriali sull’evoluzione della città con-
temporanea enfatizzano il tema della fine della crescita e il pas-
saggio a una fase di trasformazione e di modificazione della città
esistente. Ciò non è del tutto vero in quanto l’urbanizzato conti-
nua a crescere in forme diverse, minute e frammentate, non facili
da descrivere con i tradizionali schemi analitici e conoscitivi delle
discipline del territorio.5 Se osservate dall’alto, intere porzioni del
territorio italiano appaiono oggi quasi completamente costruite e
indecifrabili. Non sono più città, ne hanno perso la fisionomia. Ma
neppure sono campagna urbanizzata, dato che lo spazio aperto,
coltivato o brullo, non circonda quello abitato, ma anzi ne è inglo-
bato.6 L’interpretazione del territorio è dunque attività complessa:
in esso lettura e scrittura si confondono sovrapponendosi.
La ricerca sul re-cycle in architettura come filosofia e non sem-
plicemente come pratica costruttiva è un tema non nuovo per la
cultura del progetto urbano contemporaneo. Si tratta di una stra-
tegia in grado di integrare diversi modi di trasformare uno spazio,
dando molteplici risposte alla crisi dell’idea stessa di progresso.
“Reduce/Reuse/Re-cycle-Architecture as Resource” è stato il
tema del padiglione tedesco per la tredicesima Mostra Interna-
zionale di Architettura alla Biennale di Venezia del 2012, diretta
da David Chipperfield e intitolata “Common Ground”. In esso
sono state presentate strategie e atteggiamenti architettonici che
possono contribuire alla rivalutazione dell’architettura esistente
quale risorsa per il nostro futuro, così come accade per la riva-
lutazione dei rifiuti quali materiali preziosi. L’ambiente edificato
“comune” viene presentato come campo aperto per recuperare
e sviluppare l’architettura. Secondo questa filosofia prendere sul
serio l’esistente, il povero, l’insolito e l’usuale in quanto risorse

152
architettoniche apre a nuove possibilità. La qualità dei progetti
architettonici non va ricercata nella forma spettacolare ma piutto-
sto in strategie intelligenti. Appare evidente che, prima di erigere
un nuovo edificio o espandere ulteriormente i margini costruiti
della città sacrificando il paesaggio naturale, occorre chiedersi
se è possibile ottenere lo stesso risultato trasformando o recupe-
rando aree e edifici esistenti. È chiaro che non si può continuare
a erodere il terreno attraverso l’ampliamento di città che, a cau-
sa di trasformazioni del tessuto urbano, a volte contengono aree
inutilizzate o inadeguatamente utilizzate. Ciò è particolarmente
evidente in alcune città europee che hanno recentemente risco-
perto una nuova porosità a causa di processi di dismissione di
grandi aree oppure di una molteplicità di piccoli lotti all’interno
del tessuto urbano denso. L’osservazione e la descrizione della
porosità che si apre al centro delle città contemporanee permette
di riflettere sugli strumenti che gli individui e le istituzioni posso-
no utilizzare per affrontare i problemi di abbandono e recupero
con specifiche strategie e tecniche di infiltrazione. La città con-
solidata è così posta al centro del dibattito sull’housing. La città
stessa costringe a osservare le situazioni esistenti con maggiore
attenzione e sempre proponendo nuove opportunità per il riutiliz-
zo di strutture urbane esistenti: edifici, strade e servizi che sono
diventati disponibili grazie al passaggio dalla società industriale
alla società dell’informazione.

Frammentazione e dispersione come occasioni

di reinterpretazione

Finita l’illusione della crescita si è presa coscienza di come città

e territorio seguano processi complicati nelle loro modificazioni.
Sembra necessario andare oltre i tentativi di interpretazione e de-
scrizione delle nuove figure territoriali della dispersione metro-

153
politana, e porsi invece il problema dell’interpretazione delle re-
lazioni tra gli insediamenti diffusi, tra il territorio e la società, per
avviarsi verso una possibile riqualificazione della città dispersa.
Il concetto di dispersione non sta solo a indicare la bassa densità
insediativa, ma assume un significato più ampio legato allo smar-
rimento del senso collettivo dei luoghi urbani. Lo spazio aperto,
inteso come spazio pubblico, non è più progettato ma è ridotto a
spazio connettivo di funzioni7 con la conseguente perdita di senso
dello spazio pubblico.
Per controllare la diffusione urbana e lo sprawl che caratterizzano
gli insediamenti posti lungo i fasci infrastrutturali, sarebbe inte-
ressante sperimentare, nel Comune di Castellammare di Stabia,
qui preso in esame, una pratica consolidata di densificazione: il
Transit Oriented Development (TOD). Il TOD assegna al tra-
sporto su ferro un ruolo chiave nelle forme di organizzazione
e trasformazione urbana. Interventi sulle linee infrastrutturali e
sulle stazioni, il cui numero andrebbe aumentato lungo la linea,
porterebbero a una ricucitura dei tessuti urbani esistenti. Il TOD
contribuisce alla creazione di comunità compatte, che possono
fruire dei servizi offerti sul territorio senza ricorrere al trasporto
privato, utilizzando treni ad alta efficienza. L’obiettivo è il miglio-
ramento della qualità della vita dei cittadini, che possono, final-
mente, essere indipendenti dall’uso dell’automobile per spostarsi
e per vivere la città. La densificazione lungo una linea ferroviaria
rappresenta una risposta anche ai crescenti problemi di cambia-
mento climatico e di picco del petrolio attraverso la riduzione
dell’uso di combustibili fossili per la mobilità. Tra gli effetti po-
sitivi legati al TOD vi è una crescita degli spostamenti che an-
drebbe a vantaggio delle agenzie di trasporto pubblico. È inoltre
dimostrato dai numerosi studi condotti finora che questo tipo di
intervento può generare l’incremento dei valori immobiliari e dei
suoli per diverse destinazioni d’uso: il concetto per definire que-

154
sto processo è il value capturing. Ciò determina un aumento dei
ricavi per le amministrazioni locali attraverso le imposte comunali
sugli immobili. Il TOD, inoltre, garantisce la riqualificazione di
aree degradate e periferiche ai margini del centro urbano, il mi-
glioramento delle condizioni di traffico nelle aree maggiormente
congestionate, la riduzione del consumo di suolo legata alla diffu-
sione insediativa incontrollata.
Questa strategia consentirebbe, nel caso di Castellammare di Sta-
bia, di eliminare le barriere che separano i binari dalle altre parti
della città e, inoltre, di recuperare l’area di sedime della ferrovia
come un parco lineare collegato con la passeggiata sul mare già
esistente. Gli edifici dismessi potrebbero ritornare in vita e in fun-
zione in un disegno unitario di spazi aperti e pubblici all’interno
del mosaico urbano. Ne risulterebbe una città che cresce su se
stessa, in alternativa a un modello di sviluppo estensivo, attra-
verso il riutilizzo creativo degli scarti. Il porto, da infrastruttura
commerciale, si trasformerebbe in una terrazza che permette ai
cittadini e ai turisti di recuperare il rapporto perso con il mare.
Esiste tuttavia il rischio di generare effetti non previsti, come è
spesso accaduto negli Stati Uniti, dove interventi di densificazio-
ne intorno alle stazioni suburbane e periferiche, non inseriti in
un piano complessivo territoriale, hanno portato alla costruzione
di quartieri dormitorio e alla delocalizzazione dei residenti dai
centri urbani centrali.
Gli esempi di TOD di maggiore successo negli Stati Uniti sono
quelli realizzati nei quartieri direzionali delle grandi capitali come
San Francisco e Oakland a seguito della costruzione della rete su
ferro BART. Un esempio di successo in Canada è quello di Van-
couver in cui, essendo stati definiti alti valori di edificabilità nelle
aree adiacenti alle stazioni, si sono formati quattro poli urbani.
In Europa la proposta del RICS (Royal Institution of Chartered
Surveyors) elaborata nell’anno 2000 in Gran Bretagna prevedeva

155
un nuovo metodo per l’applicazione del TOD in Inghilterra e una
rassegna di pratiche di successo con la pubblicazione del primo
studio sulle Transport Development Areas (TDA).
Nel documento si evidenzia la necessità di integrare gli strumenti
per la pianificazione urbana e gli strumenti per il governo della
mobilità adottati in diverse scale territoriali tenendo conto dei
particolari contesti in cui si trovano le aree di stazione. È eviden-
te la differenza tra il modello americano dei TOD e quello britan-
nico del nuovo TDA approach, più attento a contestualizzare gli
interventi di trasformazione nel quadro normativo di riferimento
e nel sistema territoriale di appartenenza. Attraverso la pratica
consolidata di densificazione Transit Oriented Development si
assegna al trasporto su ferro un ruolo chiave per la riqualifica-
zione ambientale e per la ricucitura dei sistemi urbani esistenti.
Vanno esaminati i rischi e le opportunità di una densificazione
artificiale, che derivano dalla produzione di nuovi insediamenti
nella logica del TOD. Se da un lato ci si attende una limitazione
dello sprawl e una compattazione della città dispersa, dall’altro
c’è il rischio che si inneschino meccanismi di crescita artificiale
senza legami con il contesto.
È necessario quindi un approccio attento alle differenze dei conte-
sti nazionali e regionali in cui si opera, indirizzando le scelte verso
una logica di coerenza territoriale, tenendo conto delle esigenze
di una molteplicità di soggetti. Il progetto di densità crea nuove
centralità aggregate alla struttura policentrica del territorio, dove
si integrano funzioni innovative, spazi di connessione funzionale
e mixitè sociale. Riqualificare le aree di dispersione attraverso la
tecnica della densificazione, progettando nuove infrastrutture e
nuove densità residenziali, vuol dire rispondere a una domanda
reale, talvolta regolando fenomeni di insediamento abusivo, altre
volte progettando una riqualificazione e un’organizzazione terri-
toriale dei fenomeni frammentati e diffusi.

156
Da frammenti urbani a sequenza di spazi

La frammentazione delle zone costiere è generalmente dovuta

alla presenza di aree specializzate (porti, aree industriali, fasci
infrastrutturali ecc.) e all’assenza di una strategia condivisa per lo
sviluppo della costa. La condizione di dispersione spaziale delle
città portuali contemporanee, frutto di un processo di moderniz-
zazione e di deindustrializzazione, richiede un’idea di progetto
unitaria e condivisa. Attraverso l’idea di arcipelago, i frammenti
urbani sono collegati e interpretati come isole costrette al dialogo.
Le città si trasformano in un’unione di frammenti che non defini-
scono un’immagine unitaria, ma un collage vivente.8 Per queste
città, in cui la morfologia degli insediamenti è strettamente re-
lazionata al rapporto con il mare, è necessaria una strategia con-
divisa finalizzata alla trasformazione degli edifici esistenti, per
salvare i terreni agricoli e rendere la città un posto migliore in cui
vivere. La pubblica amministrazione è incentivata ad assumere
un atteggiamento responsabile in relazione alle molte proprietà
pubbliche come le aree militari e le strutture ferroviarie, che
sono spesso situate in punti strategici della città e inutilizzate. La
pluralità di realtà che caratterizzano la costa può essere ri-com-
posta attraverso il disegno dello spazio pubblico (spazi aperti, in-
terstiziali ecc.) utilizzando ciò che è disponibile come risorsa per
trasformazioni urbane sostenibili.
Le città portuali appaiono oggi come uno speciale laboratorio
urbano in cui diversi materiali formano il denso tessuto urbano
e non disegnano un’immagine unitaria. Il territorio appare fram-
mentato, composto da frasi brevi.9 Il progetto contemporaneo la-
vora in aree che si possono definire malleabili, ognuna traccia di
storie diverse. La composizione degli spazi aperti e pubblici dise-
gna un’infrastruttura potenziale che permette di collegare episodi
urbani in sequenze di spazi.

157
L’Autorità portuale di Napoli è l’ente di governo del territorio por-
tuale di Castellammare di Stabia. La sua circoscrizione si estende
per circa 20 km lungo la linea di costa cittadina, da La Pietra (Poz-
zuoli) a Pietrarsa (Portici). In una visione di sistema integrato,
l’Autorità portuale di Napoli ha recentemente ampliato la propria
competenza al porto di Castellammare di Stabia. Sono in corso le
procedure per espandere le competenze anche al porto di Tor-
re Annunziata. L’obiettivo è costruire un unico sistema portuale
integrato del Golfo di Napoli. Castellammare, grazie alla sua vici-
nanza alla costa di Sorrento, dovrebbe rafforzare il suo ruolo di
porto delle crociere.
Riprogettare il lungomare, con il riciclo delle archeologie indu-
striali e la trasformazione delle infrastrutture dismesse, è un
tema centrale per la città e permette di recuperare il suo rappor-
to con il mare e di diventare parte di un sistema complesso di
collegamenti marittimi. Imponenti edifici dismessi, silos, spazi
pubblici interstiziali, caratterizzati da degrado, disegnano oggi
il lungomare di Castellammare e testimoniano le origini com-
merciali e industriali della città. Una traccia ferrosa arrugginita
segna il lungomare: un binario in disuso, reperto di un passato
industriale non troppo lontano che dimostra l’importanza com-
merciale del porto di Castellammare nel Golfo di Napoli. Diversi
materiali urbani, sezionati dalle linee infrastrutturali, sono inseriti
in una particolarissima orografia in cui la città è al centro di un
sistema delimitato dal Vesuvio a Nord, dal Mar Tirreno a Ovest,
dalle pendici del Monte Faito a Sud e dal sistema montuoso che
arriva fino a Nocera e Palma Campania a Est.
Castellammare, grazie alla posizione geografica, agli scavi archeologici e
alle terme, è una città con una forte vocazione turistica. Questa
funzione e la natura di città portuale ne fanno un polo strategico
per il trasporto marittimo e il collegamento con le isole per il turi-
smo e il tempo libero. La città è anche porta di accesso alle vicine

158
città di Sorrento e Pompei. Nella sua struttura contemporanea,
Castellammare si presenta come una città in cui lo spazio pubbli-
co è frammentato e degradato in molti suoi aspetti, e dove il traffi-
co automobilistico rende difficile l’accessibilità al centro urbano e
la corretta percezione degli spazi aperti. Una città porosa, in cui la
dismissione industriale ha lasciato numerosi territori inutilizzati,
molto spesso in aree strategiche per lo sviluppo urbano. Le linee
ferroviarie che collegavano Castellammare con Gragnano e con
Torre Annunziata, fino ad arrivare a Napoli, sono state recente-
mente poste in disuso; ciò apre possibilità di reinterpretazione
dell’area ai margini di queste e delle relazioni con gli edifici resi-
denziali che si sviluppano lungo i tracciati. Così le ferrovie potreb-
bero essere dismesse definitivamente e trasformate in una rete di
mobilità sostenibile. La proposta si basa sulla filosofia del riciclo:
utilizzare ciò che è disponibile come un’opportunità.
Il territorio è oggi simile a un immenso caleidoscopio in cui il
susseguirsi di una stessa figura che si ripete sempre uguale a se
stessa restituisce un senso di frammentazione e non una figura
unitaria. Attraverso il progetto, unico strumento che consente di
conoscere la realtà, si cerca di ricostruire le relazioni tra i pezzi,
rapporti, equilibri, e di disegnare la società attraverso la forma
dello spazio. Utilizzare ciò che si ha a disposizione significa tra-
sformare lo stato delle cose, utilizzandole diversamente, in occa-
sioni. Significa quindi lavorare per densificazione invece che per
estensione sugli interstizi, sui frammenti, sugli spazi aperti inde-
finiti e modificabili, sui residui, che ricomposti in una forma unita-
ria possono riavere un senso all’interno delle dinamiche urbane.10

159
NOTE
1
  A. Calafati, Economie in cerca di città. La questione urbana in Italia,
Donzelli editore, Roma 2009.
2
  C. Bianchetti, Abitare la città contemporanea, Skira editore, Milano
2003.
3
  S. Latouche, Per un’abbondanza frugale. Malintesi e controversie sulla
decrescita, Bollati Boringhieri, Torino 2012.
4
  P. Di Biagi, La costruzione della città pubblica, in “Urbanistica”, n. 85,
1986.
5
  M. Russo, Città mosaico. Il progetto contemporaneo oltre la settorialità,
CLEAN, Napoli 2011.
6
  S. Boeri, L’Anticittà, Laterza, Roma-Bari 2011.
7
  A. Magnaghi, Il progetto locale, Bollati Boringhieri, Torino 2000.
8
  O. M. Ungers, Le città nelle città. Proposte della Sommer Akademie per
Berlino, in “Lotus”, n. 19, giugno 1978.
9
  C. Bianchetti, Abitare la città contemporanea, Skira editore, Milano
2003.
10
  Questo paper fotografa la situazione esistente al mese di ottobre
2012.

160
Valentina Cattivelli
Per una efficiente regolazione
delle relazioni urbano-rurali:
i casi di Copenaghen e Utrecht1

Attualmente, lo spazio non è più mero contenitore geografico

dello sviluppo, ma risorsa economica e fattore produttivo auto-
nomo, generatore di vantaggi statici e dinamici ed elemento fon-
damentale per la competitività del sistema produttivo locale. È
infatti fonte di rendimenti crescenti, di esternalità positive, nella
forma di economie di agglomerazione e di localizzazione. La sua
visione statica, tipica della teoria della località centrale, che as-
sume il monopolio spaziale dei sistemi territoriali, è superata e
sostituita dalla convinzione che la maggiore competitività terri-
toriale riduca la governabilità dello sviluppo e induca lo studio
delle proprie specificità e competenze. I suoi tradizionali sistemi
di promozione e di controllo appaiono in crisi perché incapaci di
governare adeguatamente i cambiamenti che hanno modificato
le dimensioni e le qualità delle sue componenti urbane e rurali.
Sono infatti eccessivamente flessibili e facilmente modificabili a
seguito di pressioni di gruppi di interesse orientati al riconosci-
mento di maggiori valori fondiari, non sono capaci di cogliere e di
valorizzare la governance locale, perché ignorano la presenza di
una fitta rete di relazioni informali, e non prevedono nuovi model-
li d’uso e istanze progettuali volte a soddisfare le diverse e talvolta

Valentina Cattivelli è dottore di ricerca in Economics and Business

presso Agrisystem, Scuola di Dottorato per il Sistema Agroalimentare
dell’Università Cattolica di Piacenza.

161
contrastanti esigenze di vivibilità e di accessibilità. Da più parti ci
si interroga sulla loro validità e sull’urgenza di rivederli. In molti
invocano una progettazione pattizia e integrata che superi il tra-
dizionale dualismo tra pianificazione urbanistica e pianificazione
rurale, che sia espressione dell’autonomia delle comunità locali
come soggetti di regolazione economica, nonché strumento di
competitività tra le città grazie alla loro ampia visione strategica.
Altri invece, più audaci, ne auspicano l’abbandono, evidenziando-
ne gli insuccessi. Essi ritengono che la fissazione di regole rigide
abbia portato a un maggiore e più disordinato sfruttamento delle
sue risorse e che sia opportuno tornare a una forma di pianifi-
cazione più leggera, lasciando così le forze endogene ai sistemi
locali libere di riorganizzarsi verso una permanente situazione di
disequilibrio che crei dinamicità e attrattività.1
Copenaghen e Utrecht rappresentano la perfetta sintesi di queste
convinzioni. Entrambe, in modi diversi, hanno adottato forme di
pianificazione non rigide, integrate e multiattoriali, dai differenti
esiti.

Copenaghen

Copenaghen si trova sulla costa orientale dell’isola di Zelanda,

in una baia compresa tra il mare del Nord e il mar Baltico. Ha
una forte struttura economica, basata sull’industria farmaceutica,
sulle biotecnologie e sull’ICT, e ha un ruolo finanziario rilevante
nell’area scandinava. Costituisce l’unica area metropolitana den-
samente popolata della Danimarca e soffre di forti pressioni inse-
diative, soprattutto lungo i propri assi viari.
L’espansione urbana negli ultimi decenni ha infatti consolidato
il suo sviluppo suburbano e l’urbanizzazione delle aree urbane
minori limitrofe. Per porvi un freno, sta promuovendo la riqua-
lificazione dei siti industriali dismessi, soprattutto di aree lungo

162
l’harbor front (brown field development), e rivedendo le proprie
decisioni pianificatorie circa la conversione d’uso delle aree
agricole.

La responsabilità della pianificazione

La pianificazione territoriale è materia rimessa alla competenza

delle municipalità locali. Tutti i piani locali sono poi trasmessi alle
municipalità limitrofe e a quelle di più elevato livello, nonché al
ministero dell’Ambiente per verificarne la corrispondenza, nei
suoi elementi fondamentali, con le prescrizioni contenute nei pia-
ni di coordinamento di grado più elevato. L’autonomia di queste
autorità locali è stata ridotta nel 2007, quando è stata approvata
una riforma significativa che ha rimesso allo Stato parte della re-
sponsabilità pianificatoria. Lo Stato è chiamato ad attuare misure
volte a garantire la crescita sostenibile della regione della capita-
le, a rafforzare il sistema pianificatorio “manuale”2 promuovendo
la trasformazione delle aree urbane esistenti.
In aggiunta, deve promuovere azioni per disincentivare la trasfor-
mazione nella destinazione di uso delle aree rurali di prossimi-
tà, favorire la concentrazione delle principali funzioni urbane nei
pressi delle stazioni ferroviarie e mantenere intatti i cunei verdi,
aperti e liberi dallo sviluppo urbano.
Il focus del sistema pianificatorio danese si regge quindi su un
equilibrio quasi sempre stabile tra responsabilità diverse e tra
esigenze di coordinamento della pianificazione dello sviluppo ur-
bano e delle infrastrutture con la tutela delle aree verdi.

L’evoluzione della pianificazione

Copenaghen si dota nel 1948 di un piano urbanistico, il Finger

Plan3 (Figura 1). Prima di allora, la città presentava una struttura

163
radiocentrica e rischiava di trasformarsi in una vasta periferia ten-
tacolare e indifferenziata.4 Con questo piano, favorisce lo sviluppo
delle sue periferie lungo cinque frange urbane (dita) che partono
dal centro cittadino, come “perle” su fili rappresentati dalle linee
ferroviarie.5 Negli spazi interstiziali ci sono spazi verdi, cunei ru-
rali privi di insediamenti urbani. Il posizionamento dei centri ur-
bani e delle aree verdi rispetta un principio molto semplice: deve
intercorrere al massimo un chilometro da ogni abitazione alla
stazione ferroviaria e tra il nucleo abitativo e le aree verdi. Così,
la forma urbana è posta sotto rigido controllo.

Figura 1. Il Finger Plan attuale: l’estensione delle cinque

dita e il rapporto con gli insediamenti urbani e i
cunei verdi.

•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••

Fonte: H. Vejre, J. Primdahl, J. Brandt, “The Copenhagen Finger Plan.

K eeping a G reen S pace S tr ucture by a S imple P lanning
M etaphor”, 2007, disponibile su www.landscape-europe.net.6

Il rapporto con lo spazio aperto della campagna è fortemente re-

golato, secondo una prospettiva urbana funzionale. Non a caso,
gli habitat naturali o la campagna sono strutturati entro schemi

164
urbanocentrici, disegnati per non comprimere, ma sostenere lo
sviluppo insediativo. Le misure per rendere effettiva la protezio-
ne degli spazi verdi contro l’urbanizzazione sono i Nature Con-
servation Orders. Tali azioni consistono in forme di espropriazio-
ne o limitazione dell’uso privato del suolo e nella rigida fissazione
del land use nelle aree di frangia. A queste, si aggiungono poi
l’istituzione di una agenzia governativa per la tutela degli spazi
verdi e delle foreste e il coordinamento di tali strumenti che con-
tribuiscono al rispetto del piano.
Il piano è stato riformato per la prima volta negli anni Settanta
per affrontare la pressione insediativa determinata dallo sprawl e
dalla crescita del mercato delle seconde abitazioni. La riforma ha
introdotto un sistema di pianificazione gerarchico con tre livelli
di pianificazione e un sistema di zoning (Urban and Rural Zoning
Act) che ha diviso il paese in aree urbane, aree di seconde case
e aree rurali. Parimenti, ha previsto il controllo dello sviluppo in-
sediativo senza rendere obbligatoria l’erogazione di compensa-
zioni ai proprietari terrieri e ha reso effettivo il divieto di nuova
edificazione entro il nucleo urbano. Le aree di frangia sono state
assoggettate a interventi specifici e in esse sono state promosse
azioni concertate tra le municipalità coinvolte.
Il Finger Plan così riformato rimane però urbanocentrico. Le mi-
sure specifiche per la tutela delle aree rurali saranno introdotte
solo dieci anni più tardi, nel 1989.7
Dopo varie vicissitudini il piano è stato ulteriormente riformato
nel 2002. Quest’ultima revisione non fa altro che riprendere le
prescrizioni del Finger Plan originario e prevedere la costituzio-
ne di un apposito green ring a delimitazione degli estremi della
capitale danese.
In aggiunta, impone nuovamente il divieto di nuove costruzioni
all’interno della capitale, così come riafferma la preferenza per
la realizzazione, nella stessa area, di attività ricreative e naturali.

165
Nel 2007 è stato approvato per la prima volta dal Parlamento
nazionale. A oggi, contiene norme vincolanti per lo sviluppo
urbano, la riqualificazione urbana, i cunei verdi, i corridoi, il
traffico e i ser vizi pubblici. Non riguarda l’intera area della
capitale, bensì uno spazio compreso tra i trenta e i quaran-
ta chilometri dal centro cittadino, perché, per la prima volta,
estende la lunghezza delle dita. Divide l’area metropolitana
in “area interna metropolitana” (palmo), “zona esterna me-
tropolitana” (dita urbane), “cunei verdi” e la “più vasta area
metropolitana”. Solo nel palmo e nelle dita urbane è possibile
urbanizzare. Nel palmo, però, non è possibile classificare ulte-
riori aree come urbane edificabili, mentre tra le dita rimango-
no spazi in cui le autorità locali hanno la facoltà di trasformare
le destinazioni d’uso.
In tali territori, quindi, in sintesi, si prevede:
a) un’offerta differenziata di ipotesi localizzative per le impre-
se e la costruzione di abitazioni;
b) la disponibilità di aree urbane pronte a essere rinnovate o
convertite;
c) la limitazione della pavimentazione o urbanizzazione delle
aree;
d) la promozione dell’uso della bicicletta e dei mezzi pubblici;
e) la fissazione di un confine tra città e campagna.
Al di fuori dei raggi urbani, la competenza pianificatoria è ri-
messa alle singole municipalità, che devono attenersi a rego-
le generali per il bilanciamento delle aree urbane e di quelle
verdi. Rispetto ai piani regionali precedenti, che prevedeva-
no addirittura il sequestro dei terreni, sono fissate una serie
di regole che definiscono un quadro di maggiore flessibilità
pianificatoria a livello locale e un dialogo con lo Stato che ri-
considera periodicamente lo sviluppo complessivo dell’area
metropolitana.

166
Tabella 1. L’evoluzione del processo pianificatorio in Danimarca.
1939 Approvato dal governo nazionale il primo Danish Planning Act.
1947 Sviluppato e adottato il Finger Plan.
1948-56 Vengono effettuati alcuni sforzi per migliorare la pianificazione
locale a causa di contrasti tra le municipalità e per le relazioni di
antagonismo tra Copenaghen e le sue periferie.
Anni Si registra l’apice della urban crisis che porta a chiedere mag-
Sessanta gior supporto alle sperimentazioni del governo in ambito pia-
nificatorio.
1961 Il primo tentativo di separare il centro urbano dalle periferie
porta alla revisione del piano. Il risultato è criticato perché porta
a una iniqua separazione tra classi sociali. La frustrazione pub-
blica per la segregazione della popolazione in classi ricche e
povere porta alla costituzione di una autorità regionale per la
pianificazione.
1966 Si costituisce la Regional Planning Authority.
Primi Viene approvata una legge pianificatoria che precisa cosa deb-
anni bano pianificare le regioni. La legge è però debole nella regione
Settanta di Copenaghen a causa della paura di una parte della politica
nazionale di cedere potere pianificatorio alle regioni meno po-
polate.
1974-89 Si costituisce il Greater Copenhagen Council. Questa autorità
regionale è stata criticata perché priva di poteri pianificatori forti
tanto da essere svuotata delle poche competenze nel 1988.
Oggi È stata costituita la Greater Copenhagen Authority. Questa au-
torità pianificatoria regionale si occupa della pianificazione dei
trasporti, di pianificazione regionale, sviluppo locale, turismo e
cultura.

Fonte: “Finger Plan”, 2007.

167
Gli attuali tentativi di riforma del sistema pianificatorio

Attualmente il piano è messo alla prova da molti problemi relativi

all’uso dello spazio. La pressione insediativa e la congestione del
traffico non interessano più solo Copenaghen, ma anche il resto
della regione. La frammentazione del paesaggio nelle frange ur-
bano-rurali è evidente, nonostante vi sia un’elevata domanda di
aree naturali atte ad attività ricreative. Nel corso del 2011 si sono
tenuti su iniziativa del governo nazionale dei tavoli per discutere
dei possibili cambiamenti da apportare al piano pluridecennale.
I temi sui quali si è discusso maggiormente riguardano l’adatta-
mento ai cambiamenti climatici, la qualità dei cunei verdi, il rinno-
vamento urbano, la localizzazione delle iniziative imprenditoriali.
Negli stessi tavoli si è posta la questione relativa all’opportuni-
tà del mantenimento in vigore del piano. Nonostante lo svilup-
po economico delle aree di prossimità della capitale e l’assenza
di continuità nel sistema pianificatorio, il Finger Plan ha saputo
svolgere la propria funzione per oltre sessanta anni. Henrik Vej-
re, Jorgen Primdahl, Jesper Brandt hanno rinvenuto in esso una
“metaforica forza”. Hugh Millward8 lo critica duramente e ritiene
che altre misure, come le Green Belt, siano più efficienti. Il piano
sopravvivrà in futuro? La letteratura sembrerebbe prevedere di
sì, per le stesse regioni che lo hanno reso stabile fino a ora. A
periodi in cui le politiche di uso del suolo per le aree urbane-rurali
sono rigidamente determinate, sono seguiti periodi in cui la loro
rigidità si è attenuata. L’economia danese e la sua dinamica demo-
grafica hanno seguito tendenze alterne. A fasi di grande crescita
sono seguite fasi di stagnazione.9 Durante le prime, in particola-
re, si è assistito allo sviluppo dell’industria high tech che, come
noto, necessita di scarsa infrastrutturazione del territorio rispetto
all’industria manifatturiera. La stessa domanda di strade o di altri
collegamenti non è peraltro rivolta verso le aree interne a Cope-

168
naghen (regolate dal Finger Plan) quanto piuttosto al resto della
Scandinavia e dell’Europa. Per questo sono stati stanziati ingen-
ti finanziamenti per rendere accessibile la Danimarca dal resto
dell’Europa (tramite il potenziamento dell’aeroporto di Copena-
ghen o la costruzione di ponti per collegare il paese con le città
meridionali svedesi) e a renderla quindi un hub privilegiato per il
nord Europa e ‹‹a coherent metropolitan region, which in a Euro-
pean and global context is capable of competing with (other) me-
tropolitan regions››.10 La sopravvivenza del piano è inoltre legata
alla sua integrazione, già sperimentata, con altri piani e progetti
territoriali con i quali condivide le finalità (mantenimento delle
differenze tra città e campagna, sviluppo equilibrato e olistico in
tutto il paese, rispetto della natura e dell’ambiente). In particola-
re, tale integrazione è operata, con buoni risultati, con i piani dei
34 comuni limitrofi alla capitale per sviluppare ulteriormente le
caratteristiche fisiche e funzionali dell’area metropolitana.

Insegnamenti

Il caso di Copenaghen è particolarmente importante. Esso po-

trebbe indurre a pensare che l’attività di pianificazione sia, da
sola, sufficiente a contenere la crescita urbana. In realtà, dimo-
stra esattamente il contrario. Tutti i tentativi di riforma del Finger
Plan non solo evidenziano la difficoltà di una sua attuazione, ma,
al contempo, mostrano anche la paura di costringere lo sviluppo
urbano (ed economico) entro i limiti territoriali imposti dalla pia-
nificazione. Lasciato libero entro un framework teorico, quale è
stato il Finger Plan fino al 2007, esso non è esploso solo perché la
suburbanizzazione ha interessato marginalmente la capitale da-
nese e l’interesse per la crescita si è spostato verso aree non rego-
late. Anche il disinteresse, almeno iniziale, del piano per le aree
rurali non deve essere frainteso. Queste infatti sono molto estese

169
al di fuori dell’ambito di riferimento del piano (tra le dita), mentre
sono alquanto rare al suo interno. Nella capitale, poi, da sempre è
riservata particolare attenzione alle aree verdi. Un’ulteriore pre-
scrizione circa la loro creazione o tutela sarebbe stata ridondante.

Utrecht

Negli ultimi venti anni, Utrecht ha registrato uno sviluppo urbano

rilevante, affrontato con strumenti di regolazione e di preserva-
zione del verde concertati con la popolazione locale.
Allo stesso tempo, la città è stata interessata da un notevole incre-
mento demografico. La densità demografica è molto elevata e la
pressione insediativa è avvertita in maniera considerevole.

La pianificazione locale

Dal 1990, Utrecht è interessata da uno sviluppo insediativo disor-

dinato che poggia su singoli progetti piuttosto che su piani con-
divisi e strutturali. Fin da subito, la cittadinanza è stata coinvolta
nella loro implementazione: dapprima per ricavarne gratuitamen-
te idee progettuali condivise, in seguito per la convinzione sulla
sua importanza nei processi di modifica dei territori in cui abita.
Il suo impegno è stato particolarmente importante soprattutto
per la revisione del Green Structure Plan e del Master Plan per le
New Housing Location. Tali progetti ridisegnano la struttura ver-
de della città e prevedono la costituzione di nuovi insediamenti
abitativi, tra cui Leidsche Rijn, o la riqualificazione di Overvecht.
Parimenti, orientano l’azione pubblica, ma soffrono della rigidità
e dell’assenza di strumenti di verifica della loro corrispondenza
con le necessità della popolazione locale e della scarsa integrazio-
ne con le altre azioni pianificatorie. L’assenza di coordinamento
con altri interventi li rende indipendenti, ma, al contempo, privi

170
di una propria autonomia finanziaria o meri sottoinsiemi del più
generale masterplan.

Tabella 2. La ripartizione per distretti e densità di popolazione

di Utrecht.
Regioni Abitanti per km² Popolazione
Utrecht 3133 307.080
Distretto Ovest 3273 27.115
Distretto Northwest 3559 40.660
Distretto Overvecht 3037 31.600
Distretto Nord-Est 4207 35.745
Distretto Est 3328 29.960
Centro della città 5120 16.580
Distretto Sud 2914 26.055
Distretto Southwest 3091 35.280
Distretto Leidsche 1333 24.035
Rijn
Distretto Vleuten-De 1212 40.040
Meern
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Fonte: Uf ficio centrale di statistica, L’Aia, 2011.

Gli inter venti specifici. Il controllo dello sviluppo

insediativo di Leidsche Rijn

Leidsche Rijn è una frangia periurbana di Utrecht sviluppatasi a

partire dal 1991. Allora vi vivevano circa 4500 persone, ora ve ne
sono oltre 100.000.11 In essa sono localizzati circa 40.000 posti di
lavoro, oltre a tutti i servizi tipici di una città medio-grande. È

171
infatti la più grande e recente espansione di una città esistente
in Olanda. La sua particolarità sta proprio nel processo della sua
formazione. Il suo sviluppo non è stato incontrollato e incoerente
come quello di altre aree periurbane europee. È stato al contra-
rio controllato e pianificato, anche da parte del governo centra-
le. L’area è stata costruita e si svilupperà fino al 2025 secondo i
principi della costruzione urbana sostenibile già resi obbligatori
dal 1991, quando il governo nazionale chiese a Utrecht di dare
ordine e nuova localizzazione alla sua espansione. In quell’anno
è stato pubblicato dal governo il rapporto “Vierde Nota Ruimte-
lijke Ordening Extra (Vinex)” (“Integrazioni al quarto rapporto
per lo sviluppo spaziale nei Paesi Bassi”), che prevedeva nuovi
insediamenti vicino a due piccole municipalità già esistenti: Vleu-
ten e De Meern. Utrecht ha recepito queste prescrizioni con il
“Masterplan Leidsche Rijn”, piano molto rigido e preciso, tuttora
in vigore e aggiornato.
A oggi, questo piano prevede ingenti finanziamenti in interven-
ti a tutela dell’ambiente e per una migliore gestione delle risor-
se energetiche, quali la costituzione di una rete che colleghi il
quartiere alla municipalità principale per la fornitura di energia
e per ridurre la domanda di carburante e l’emissione di sostan-
ze inquinanti e la realizzazione di un parco pubblico, il Leidsche
Rijn Park, esteso su oltre 300 ettari e connesso alla restante rete
verde.
Al contempo, l’eccezionalità di questo quartiere sta nel forte coin-
volgimento della collettività. Oltre alla partecipazione espressa-
mente prevista dalla legge che consente a chiunque di rendere
note le proprie opinioni e offrire suggerimenti circa le previsioni
del masterplan o stedenbouwkundig plan (un piano che fissa le
regole per l’organizzazione insediativa nel centro delle città) è
anche ammessa nel caso del bestemmingsplan (un piano spaziale
che fissa le basi legali per la realizzazione degli edifici e la tra-

172
sformazione di essi nelle periferie) la possibilità di impugnare il
piano davanti a un giudice. Parimenti, tutti questi piani prevedono
espressamente che, per talune aree, i cittadini possano esprimere
il proprio parere. Ad esempio, la tangenziale che attraversa Leid-
sche Rijn si sviluppa attraverso un tunnel sotterraneo. Sopra que-
sto tunnel è previsto un parco. Il disegno preliminare del parco è
stato realizzato dal governo locale il quale ha richiesto espressa-
mente che la popolazione residente partecipasse alla sua pianifi-
cazione dettagliata. In questo caso il governo locale, i progettisti
e la popolazione locale hanno lavorato bene insieme.
Questa forma di partecipazione è in crescita. Anche le commis-
sioni di cittadini intervengono in vario modo nelle decisioni piani-
ficatorie, ma in tal caso in limitati ambiti di intervento. È più fre-
quente invece che i cittadini siano invitati in commissioni miste,
dove sono già presenti i rappresentanti del Comune e i progetti-
sti. In tali occasioni, essi sono liberi di esprimere i loro desideri
progettuali. Non è raro il ricorso all’istituto del referendum (in-
detto, ad esempio, per valutare due diverse ipotesi progettuali di
riqualificazione dell’area urbana intorno alla stazione di Utrecht).
In aggiunta, tutti i progetti di espansione insediativa sono pre-
sentati in riunioni pubbliche alle quali è invitata la cittadinanza
insieme alle organizzazioni di rappresentanza degli interessi e gli
operatori economici. Per ora, tale processo di crescita pianificata
e partecipata sembra riscontrare successo tra i cittadini.

La redazione del Piano verde

La città di Utrecht investe in una propria struttura verde urba-

na, redigendo un piano del verde avente un approccio integrato
e cercando di migliorare la connettività verde tra le aree esterne
e interne alla città. Il suo impegno in progetti di gestione di aree
verdi a forte rischio di urbanizzazione al di fuori dai propri confini

173
è molto forte. Mediante appositi accordi tra municipalità e provin-
cia, questi terreni sono destinati a scopi ricreativi e la loro gestio-
ne è affidata ad operatori pubblici. Utrecht Ridge, Valle del Reno
e Crooked, Stichtse, Loosdrecht e Vinkeveen Laghi sono solo
alcuni dei siti marginali, ma rivitalizzati ecologicamente grazie
alla interazione tra vari enti pubblici,12 e la provincia di Utrecht.
Vi sono stati realizzati sentieri ricreativi per trekking, mountain
bike, equitazione, canoa e altre attività ricreative.
In aggiunta, Utrecht da poco ha elaborato il progetto Groen,
Open en Sociaal 2010-14 (Verde e Open Social 2010-14) al fine
di potenziare l’infrastrutturazione verde dell’intera città. Questo
progetto ben si collega agli altri documenti progettuali, quali la
Structuur Green Utrecht City (Struttura verde Utrecht City)
(2007), che reca a sua volta gli atti della Beleid Alberti (Politica
degli Alberi) (maggio 2009) e l’Atlante Ecologico di Utrecht (Pia-
nificazione 2010). La municipalità favorisce gli interventi diretti a
rendere più verdi giardini, sentieri pedonali o ciclistici. Parimen-
ti, è attivo il progetto Coluum Stadnatuur (colonna urbana) che
prevede incontri informativi periodici con la cittadinanza su temi
ambientali. Alla cittadinanza può essere affidata la gestione e la
manutenzione di piccoli appezzamenti di verde. Tutti questi inter-
venti sono connessi tra loro per creare “corridoi verdi” nella città
che saranno ulteriormente potenziati.

Insegnamenti

Il caso di Utrecht mostra l’importanza della progettazione delle

aree verdi nella riqualificazione delle relazioni urbano-rurali. Pa-
rimenti, l’esperienza di Leidsche Rijn dimostra come sia possibi-
le controllare l’espansione urbana anche nelle aree periurbane
e dare piena dignità alla partecipazione della cittadinanza nelle
decisioni pianificatorie.

174
Conclusioni

La netta contrapposizione tra rigidità pianificatoria e flessibilità

del nuovo modello di sviluppo territoriale mette in crisi la strut-
turazione della tradizionale progettualità territoriale e rafforza
la tesi che vuole i processi di aggiustamento degli squilibri non
automaticamente assicurati dalle politiche di sviluppo locale.13
La città contemporanea è infatti una città che si costruisce per
progetti, a causa dell’abbandono dell’idea di un piano condiviso
e unificante. È una città aperta, autonoma non solo nel senso del
decentramento decisionale, ma anche della capacità di autorego-
lazione, di gestione delle risorse comuni, che tenta di recuperare
una logica pianificatoria di più ampio respiro capace, al contem-
po, di abbracciare le esigenze del territorio nel suo complesso.
Le esigenze di interazione sociale, di integrazione economica e di
partecipazione politica che si manifestano oggi sono più deboli,
soprattutto nelle aree periurbane, ma sono soddisfatte mediante
modalità che sempre meno frequentemente trovano nella pros-
simità e nelle tradizionali forme di rappresentanza la loro prima
espressione.
Per tutte queste ragioni, la governance dei territori deve essere
rivista, riprogettata. È chiamata infatti a meglio definire l’inqua-
dramento metodologico e tecnico dell’impiego del periurbano e
inserirlo quale elemento territoriale importante nelle azioni di
pianificazione, a recuperare la multisettorialità grazie all’integra-
zione tra progetto urbano e rurale, su scenari strategici in grado
di coinvolgere la comunità locale e, al contempo, in grado di met-
tere a sistema o a valore il capitale territoriale. Deve poi rendere
effettivo il coinvolgimento della collettività nelle decisioni terri-
toriali. La ragione è semplice: proprio nella città contemporanea
si realizza una rottura dei legami tra individuo e territorio per
l’affermarsi di quella che Bauman definisce “società liquida”.

175
Utrecht e le città del suo hinterland sembrano aver compreso ap-
pieno tali esigenze di cambiamento e hanno rivisto la loro gover-
nance in senso più “verde” e inclusivo. I risultati confermano la
validità di questo approccio: la crescita è controllata e non esplo-
de. Anche a Copenaghen lo sprawl è limitato, ma ciò è dovuto
perlopiù all’educazione contenutistica dei suoi progettisti e allo
sviluppo economico contenuto nelle regioni controllate. Il piano
è rigido, ma nulla è stato fatto per disattendere le sue previsioni.
Un suo ulteriore irrigidimento sarebbe dannoso e inutile. L’unica
variazione è stata apportata all’ambito territoriale di riferimento
della pianificazione. La scelta di rimettere in parte la materia alla
competenza statale e non più solo regionale è coraggiosa e in con-
trotendenza rispetto alla pratica sussidiaria ormai diffusa in tutta
Europa, ma afferma l’importanza del coinvolgimento trasversale
di tutti gli attori interessati. Entrambe le città sembrano quindi
confermare una tendenza comune: per combattere lo sprawl non
serve necessariamente irrigidire i propri piani urbanistici, ma
renderli maggiormente flessibili e partecipativi.

176
NOTE
1
  V. Cattivelli, Teorie, metodi e strumenti per il governo delle relazioni
urbano-rurali, Tesi di dottorato, Università Cattolica di Piacenza, 2012; V.
Cattivelli, Né città né campagna. Per una lettura del territorio periurbano,
MUP Editore, Parma 2012.
2
  Qui il termine “manuale” si riferisce alla struttura del Finger Plan.
3
  Nei fatti, il Finger Plan non è stato mai approvato dalle autorità locali
fino al 2007. Tuttavia, i successivi piani regionali e comunali vi hanno
fatto riferimento come framework generale. La stessa Urban Regulation
Law del 1949 ha fatto riferimento all’idea di pianificazione territoriale
compresa nel piano.
4
  H. Vejre, J. Primdahl, J. Brandt, The Copenhagen Finger Plan. Keeping
a Green Space Structure by a Simple Planning Metaphor, 2007, disponibi-
le su www.landscape-europe.net/files/311-328%2520correctie.pdf
5
  Il piano sembra conciliare le idee proprie della “città parco” di Le Cor-
busier, della città foresta di Alvar Aalto, della “città dell’uomo” di Olivetti
o degli insediamenti rurali teorizzati da Wright.
6
  Di fatto, questo piano prevede un’espansione incrementale delle città
lungo direttrici storiche.
7
  Il Finger Plan è redatto in un’ottica prevalentemente “urbana” tanto
che le aree verdi sono considerate residuali. Non a caso, tali aree sono
previste e tutelate da piani locali o regionali.
8
  H. Millward, Urban Containment Strategies: A Case-Study Appraisal of
Plans and Policies in Japanese, British and Canadian Cities, in “Land Use
Policy”, vol. 23, 4/2006, pp. 473-85.
9
  Nei prossimi venti anni si stima che la popolazione crescerà di 10.000
abitanti e che la domanda di abitazioni aumenterà (Municipalità di Co-
penaghen, 2010).
10
  Ministero dell’Ambiente danese, Debatoplæg Forslag til Fingerplan
2012 landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning, Høringsfrist
til, 2011.

177
11
  Municipalità di Utrecht, 2012.
12
  Oltre a Utrecht, anche le municipalità di Amersfoort, Bunnik, De
Bilt, Leusden, Renswoude, Rhenen, Utrecht Ridge, Veenendaal, Wou-
denberg, Wijk bij Duurstede e Zeist.
13
  R. Camagni, Per un concetto di capitale territoriale, Prelazione pre-
sentata a Le politiche di sviluppo territoriale, AISRe – Istituto Tagliacarne
Conferenza Annuale, Salsomaggiore, Parma, giugno 2008; R. Camagni,
R. Capello, The City Network Paradigm: Theory and Empirical Evidence,
in R. Capello, P. Nijkamp (a cura di), Urban Dynamics and Growth: Ad-
vances in Urban Economics, Elsevier, Amsterdam 2004, pp. 495-532; R.
Camagni, R. Capello, Competitività regionale e capitale territoriale: dalla
concettualizzazione ad un’analisi empirica, in A. Bramanti, C. Salone (a
cura di), Lo sviluppo territoriale nell’economia della conoscenza: teorie,
attori, strategie, FrancoAngeli, Milano 2009, pp. 35-58; R. Camagni, R.
Capello, Territorial Capital and Regional Competitiveness: Theory and
Evidence, in “Studies in Regional Science”, vol. 39, 1/2009, pp. 19-40; A.
G. Calafati, Economia della città dispersa, in “Economia Italiana”, 1/2003;
A. G. Calafati, Economie in cerca di città, Donzelli editore, Roma 2009.

178
Elisa Tizzoni
Un laboratorio per la mobilità sostenibile
nelle aree alpine rurbanizzate: la valle
dell’Adige trentina1

Lo studio dei diversi aspetti dell’urbanizzazione contemporanea,

condotto attraverso le categorie concettuali di sprawl urbano,1 urban
fringe2 e rurbanisation,3 poggia su un patrimonio di ricerche e
contributi estremamente ricco e fecondo. Negli ultimi anni la cre-
scente complessità dei processi di espansione e trasformazione di
spazi ibridi, a cavallo tra città e campagna e, soprattutto, l’emerge-
re del tema della sostenibilità, hanno stimolato nuovi approcci nei
quali gli aspetti relazionali assumono un valore centrale. Come
hanno sostenuto Gisella Cortesi e Michela Lazzeroni, «si può
quindi rilevare un aumento non tanto dell’intensità delle relazioni
tra centro e periferia, ormai attrezzata di residenze, servizi, centri
commerciali, zone industriali, quanto di una maggiore qualifica-
zione dell’interazione, nel senso che ci si reca in città per fruire
di servizi e/o eventi che solo il centro urbano può organizzare;
proprio perché aumenta la qualificazione delle relazioni si può
identificare una crescita della loro ampiezza spaziale e flessibilità
temporale».4 Tali riflessioni descrivono un quadro che accomuna
gran parte delle aree europee, alle prese con la difficile gestione
dei settori coinvolti più direttamente dai fenomeni di sprawl urba-
no, tra i quali assume un posto centrale quello dei trasporti. È sta-
to infatti riconosciuto che la progressiva occupazione delle aree

Elisa Tizzoni è cultore della materia in Geografia all’Università di

Firenze.

179
periurbane è uno dei fattori alla base della crescita della domanda
di mobilità che rende quanto mai urgente l’adozione di forme di
trasporto compatibili con la tutela dell’ambiente.5
Nel prosieguo del presente contributo si indagheranno pertan-
to le questioni principali legate allo sviluppo di forme di mobi-
lità sostenibile, individuando quale case study l’area della bassa
valle dell’Adige trentina che comprende, dal punto di vista am-
ministrativo, le comunità Valle dell’Adige (nella quale ha sede il
capoluogo), Rotaliana-Königsberg (capoluogo Mezzolombardo)
e Vallagarina (che include al suo interno Rovereto). La presenza
di evidenti fenomeni di rurbanizzazione in un’area situata ai pie-
di della catena alpina ha richiesto infatti un forte impegno delle
istituzioni locali per pianificare politiche di mobilità sostenibile
adeguate alle peculiarità di essa.
Nei successivi paragrafi saranno descritti i caratteri principali
dei fenomeni di sprawl riconoscibili nella valle dell’Adige, per poi
dare conto del sistema di trasporti e delle principali iniziative in
tema di compatibilità socio-ambientale di esso; nelle conclusio-
ni si proporrà una visione unitaria della valle dell’Adige trentina
come laboratorio per l’elaborazione di politiche per la mobilità
sostenibile nelle aree alpine rurbanizzate.

Fenomeni di sprawl urbano nella valle dell’Adige

L’area della Provincia di Trento situata lungo il corso dell’Adige

negli ultimi decenni è stata investita da fenomeni di urbanizzazio-
ne tali da poter riconoscere i tratti distintivi di quel particolare
modello insediativo che una consolidata tradizione di studi de-
finisce “città lineare”. A partire dagli anni Cinquanta la popola-
zione e l’economia del Trentino hanno visto un trend di crescita
particolarmente elevato nell’area della valle dell’Adige, che ha ri-
chiamato quote ingenti di popolazione dalle località poste a quote

180
maggiori e dalle regioni limitrofe, che in parte hanno trasferito la
propria residenza e in parte hanno alimentato fenomeni di pen-
dolarismo. Nel contempo la definizione di un compiuto sistema
di welfare, particolarmente articolato nel caso di una Provincia
autonoma come quella di Trento, ha determinato l’istituzione di
numerosi servizi pubblici, ai quali si sono aggiunti più tardi servi-
zi di tipo privato, per lo più concentrati nel capoluogo.
In questi ultimi anni fenomeni di sprawl urbano che hanno avuto
i propri centri generatori principalmente nella città di Trento e,
in secondo luogo, nei centri maggiori delle Comunità della Pia-
na Rotaliana e della Vallagarina (Mezzolombardo e Rovereto), si
sono sviluppati lungo gli assi viari che scorrono paralleli all’asta
principale del fiume, in un continuum edilizio comprendente in-
frastrutture viarie e strutture di tipo residenziale, commerciale,
industriale e impianti per la lavorazione dei prodotti della terra.

Tabella 1. Popolazione residente nei territori principali della

Val d’Adige (1951-2011).
Territorio 1951 1961 1974 1981 1991 2001 2011

Val d’Adige 66.135 78.963 95.027 102.380 104.779 108.723 121.216

Vallagarina 63.571 65.458 69.300 73.361 73.767 77.466 89.288

Rotaliana 17.475 18.104 20.393 22.401 22.884 25.461 29.229

Provincia 394.704 412.104 427.845 442.845 449.852 477.017 533.394

Fonte: dati Censimenti Istat; dati Servizio statistica Provincia di Trento, 2011.

Negli anni recenti la polarizzazione dell’insediamento attorno ai

centri posti lungo il corso del fiume si è ulteriormente rafforzata.
I centri abitati vedono una marcata organizzazione gerarchica,
incentrata principalmente sugli abitati di Trento e Rovereto, pres-

181
so i quali hanno sede la maggior parte dei servizi e delle attrez-
zature di alta specializzazione (si veda la Tabella 2). Seppure in
misura minore, un ruolo simile è da attribuirsi alla cittadina di
Mezzolombardo, capoluogo della Piana Rotaliana.

Tabella 2. Punteggio delle funzioni di centralità urbana per Comune.

Ricettività turistica

Cultura e tempo
Punt. standard

Punt. grezzo

Commercio
Istruzione

Terziario
Giustizia
Comune

Sanità

libero
P.A.

P.S.
Centri urbani di livello provinciale

Trento 1000 374 699 470 183 675 395 99 254 388 201

Rovereto 200 75 33 90 78 104 101 28 76 103 61

Centri urbani di livello sovralocale

Mezzolombardo 54 20 25 12 41 12 32 7 22 16 16

Fonte: Provincia autonoma di Trento, All. A del PUP, 2008.

Sebbene il settore dei servizi risulti preponderante in tutte e tre

le comunità prese in considerazione, nella Vallagarina l’industria
mantiene un peso importante, mentre nell’area Rotaliana si nota
una spiccata vocazione all’agricoltura di qualità con la presenza
di numerose cantine e vitigni di fama. Data la posizione strategi-
ca della vallata, essa accoglie flussi turistici crescenti, prevalen-
temente in transito verso le mete in quota o diretti dall’Europa
centrosettentrionale verso i laghi del nord della penisola oppure
verso il litorale adriatico. Un certo rilievo è da attribuire anche
al comparto MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibi-
tions) data la presenza di strutture per la convegnistica sia pubbliche
che private.

182
 Tabella 3. Arrivi negli esercizi alberghieri (1985-2010).
Comunità 1985 1990 1995 2000 2005 2009 2010
di Valle

Comunità 56.545 71.944 63.579 65.434 71.360 71.016 82.180

della
Vallagarina

Comunità 12.957 21.402 26.901 24.698 21.792 27.309 26.823

Rotaliana-
Königsberg

Territorio 122.156 130.876 131.912 159.315 159.421 178.114 194.987

Val d’Adige

Provincia 1.264.494 1.551.089 1.851.297 2.073.743 2.310.139 2.482.737 2.532.929

•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Fonte: Servizio statistico della Provincia di Trento, Annuario del turismo, 2010.

Da tale quadro possiamo desumere che la domanda di mobilità

nell’area della bassa Val d’Adige è destinata a incrementarsi, deri-
vando da esigenze estremamente eterogenee come quelle dei la-
voratori pendolari, quelle delle realtà imprenditoriali, quelle degli
utenti dei servizi concentrati nel fondovalle, quelle dei turisti. La
conservazione delle eccellenze ambientali e culturali e, nel con-
tempo, la salvaguardia di un’identità locale posta in pericolo da
fenomeni di suburbanizzazione che rischiano di provocare una
cesura nei rapporti sociali della comunità e nelle forme del pae-
saggio tradizionale, si basano in larga parte su soluzioni connesse
al sistema dei trasporti.

Il sistema dei trasporti nella Val d’Adige

Il sistema della mobilità trentina, sia per quanto riguarda il tra-

sporto su gomma che quello su rotaia, si è sviluppato prevalente-
mente su un asse longitudinale che segue l’asta principale del fiu-
me Adige, verso il quale convergono le direttrici di collegamento
interregionale (verso il Veneto a Est e la Lombardia a Ovest) e

183
intra-regionale (verso le vallate interne). In questo secondo caso
non va sottovalutata l’importanza della presenza di linee ferrovia-
rie locali.

Tabella 4. Trentino Traspor ti Spa: caratteristiche str utturali e di

traf fico del trasporto di persone, 2010.

Ser vizio urbano

Ser vizio extra urbano

Ser vizio ferroviario

Urbano Alto Garda

Urbano Pergine
Descrizione

Rovereto
Trento

Totale

Totale
Totale 1223
personale
(medio)

Personale 261 50 13 3 327 483 65 875

viaggiante
(medio)

Autobus 181 40 5 1 227 464 ‐- 691

(numero)

Percorrenza 5746 1270 315 73 7404 13.258 895 21.557

(migliaia di
km)

Totale 21.757 4273 1491 119 27.640 17.342 2484 47.466

viaggiatori
trasportati
(in migliaia)

•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
Fonte: Annuario statistico della Provincia autonoma di Trento su dati
Trentino Trasporti Spa.

184
Le infrastrutture principali sono rappresentate dall’autostrada
A22 “Autobrennero”, dalle strade di scorrimento veloce SS12
e SP90, dalla linea ferroviaria del Brennero. Nell’area di Tren-
to (località Mattarello) è presente l’Aeroporto G. Caproni, il cui
traffico risulta assai ridotto pur in presenza di progetti di amplia-
mento. L’area è tuttavia facilmente accessibile dagli aeroporti di
Bergamo, Verona, Vicenza, Bolzano, anche grazie a collegamenti
tramite ferrovia e bus istituiti prevalentemente per la promozio-
ne del turismo invernale a medio-lungo raggio (progetto Fly Sky
Shuttle). Il trasporto pubblico urbano ed extraurbano nel fondo-
valle, sia su gomma che su ferro, è gestito dalle società Trentino
trasporti Spa e Trentino trasporti Esercizio, costituite nel 2002 in
seguito alla fusione delle due società di trasporto pubblico della
Provincia autonoma di Trento, Atesina e Ferrovia Trento-Malè.

La mobilità sostenibile nella Provincia di Trento:

indicazioni normative e quadro istituzionale

L’attenzione alle problematiche dello sviluppo sostenibile occupa

uno spazio primario nell’agenda dei decisori politici. Tra i setto-
ri a esso riconducibili, quello relativo ai trasporti ha richiamato
in modo particolare l’attenzione del legislatore, conducendo alla
definizione di un quadro di norme e strumenti di programmazio-
ne che ha costituito la base per la predisposizione di progetti di
mobilità eco-friendly dei quali si tratterà nel paragrafo successivo.
Coerentemente con le tendenze prevalenti nelle policies urbane
attuate nel territorio europeo,6 gli interventi pubblici per la pro-
mozione della mobilità sostenibile nelle aree urbanizzate e su-
burbanizzate della valle dell’Adige si sono concentrate attorno ad
alcuni settori chiave:
a) realizzazione e valorizzazione di una rete di piste ciclabili e per-
corsi pedonali;

185
b) provvedimenti di pedonalizzazione;
c) incentivo all’utilizzo di mezzi a basso impatto ambientale nel
trasporto privato e innovazione tecnologica applicata alle infra-
strutture viarie;
d) sviluppo del trasporto pubblico e sua riconversione a forme di
alimentazione ecologica.

Tabella 5. I contenuti principali del Documento di indirizzo per il Piano

della mobilità della Provincia di Trento.
Tema Contenuti principali

Sviluppo e Dare precedenza al trasporto su ferro e rotaia e, in generale,

mobilità al trasporto pubblico; promuovere la ricerca nel settore della
“mobilità pulita”; monitoraggio degli impatti della mobilità.

Mobilità Incentivare la mobilità intermodale; collaborazione con le

integrata Regioni confinanti; consolidamento dei “nodi di rete” della
mobilità; offerta di servizi avanzati per quanto riguarda bi-
glietteria, informazione all’utenza ecc.
Soddisfaci- Rafforzamento del trasporto ferroviario merci; creazione di
mento un raccordo ferroviario metropolitano tra Trento e Rovereto;
bisogno completamento e adeguamento delle strade a scorrimento
infrastruttu- veloce SS12 e SP90 come alternativa all’Autobrennero; in-
rale tegrazione tra l’asse longitudinale della Val d’Adige e quelli
essenziale collegati sulle diverse direttrici; miglioramento della capacità
di traffico e della sicurezza della A22 senza ulteriore consumo
di suolo.
Innovazione Interventi tecnologici-organizzativi per il miglioramento
tecnologica e dell’offerta (cablatura del territorio ecc.); adozione e diffusio-
organizzativa ne di best practices; istituzione di un mobility manager a livello
provinciale.
Sistema Predisposizione di un Catasto tecnico delle infrastrutture e di
informativo un sistema di monitoraggio dei traffici.
efficiente
per la
mobilità
Gestione Attenzione alle problematiche della governance e del decen-
efficiente tramento di funzioni agli enti locali.
della mobilità

186
Per quanto riguarda la vallata dell’Adige, la progressiva espansio-
ne dello spazio urbano e la conseguente rurbanizzazione dell’area
impongono la ricerca di soluzioni al rischio di una segregazio-
ne delle periferie che siano conciliabili con la conservazione di
quelle risorse paesaggistiche naturali (l’ambiente pedemontano
e fluviale) e antropizzate (la campagna coltivata, i borghi storici)
che costituiscono un importante asset del territorio.
A ciò si aggiunge la necessità di mantenere e migliorare i collega-
menti con le vallate interne, presupposto del soddisfacimento di
molti dei bisogni di residenti e turisti.
Su queste basi nell’ultimo decennio le istituzioni territoriali, pri-
ma tra tutte la Provincia, hanno affrontato il tema della mobilità
sostenibile all’interno dei più importanti atti normativi e pianifi-
catori.7
Nel Documento di indirizzo per il Piano della mobilità della Pro-
vincia di Trento le linee di azione proposte sono chiaramente
orientate a favore di soluzioni che minimizzino il consumo del
territorio e l’inquinamento, affermando che «la conformazione
orografica e morfologica del territorio rentino e la struttura in-
sediativa concentrata nei fondovalle implica, infatti, un diretto
conflitto nell’uso del suolo fra insediamenti umani e infrastruttu-
re, esternalità ambientali negative di varia natura (inquinamento
acustico, dell’aria, del suolo) e la conseguente necessità di speri-
mentare soluzioni innovative (interramento parziale dei sedimi
ferroviari, barriere antirumore biologiche)».
Aderendo alla stessa filosofia di fondo, il Documento di attua-
zione 2011-13 del Programma di sviluppo provinciale, approvato
con Deliberazione della Giunta provinciale n. 2473 del 29 ottobre
2010, prevede:
a) lo sviluppo ulteriore della rete provinciale di percorsi pedonali
e ciclabili, facendo esplicito riferimento al completamento della
pista della Val d’Adige;

187
b) la stipula di accordi con Trenitalia (per promuovere il traspor-
to intermodale);
c) la promozione di un’indagine sulla mobilità provinciale.
Un’incidenza maggiormente significativa sul settore della mobi-
lità sostenibile è da attribuirsi al Patto redatto dalla Provincia di
Trento “per lo Sviluppo Sostenibile 2010-20 e oltre”, comprenden-
te alcuni punti specificamente relativi alla mobilità sostenibile:
a) consolidamento/potenziamento del trasporto pubblico ferro-
viario, con particolare riferimento ai servizi regionali cadenzati;
b) consolidamento del sistema di bigliettazione elettronica e inte-
grazione tariffaria;
c) incremento del trasporto pubblico su gomma nelle aree margi-
nali a domanda debole;
d) potenziamento dell’intermodalità nell’ottica di integrazione del
trasporto pubblico con la mobilità ciclistica;
e) sviluppo di mobility management per l’ottimizzazione degli spo-
stamenti;
f) sviluppo della rete ferroviaria per il trasporto merci e passeggeri;
g) promozione di interventi per ampliare e riqualificare la rete di
distributori di metano e di biocarburanti e per l’attivazione di una
rete di distributori di idrogeno;
h) potenziamento della rete ciclabile e della mobilità ciclabile an-
che integrando l’uso delle biciclette elettriche;
i) promozione di interventi per favorire forme di mobilità alter-
native, in particolare all’interno dei parchi e delle aree protette.
La normativa esaminata presuppone un quadro istituzionale nel
quale, per quanto riguarda il sistema dei trasporti trentino, gli
enti territoriali (Provincia e Comuni) sono affiancati da strutture
pubbliche attive nel campo della mobilità sostenibile: tra di esse
si possono citare l’Ecosportello “Fa’ la cosa giusta” con sede nel
capoluogo, gestito dall’Associazione Trentino Arcobaleno grazie
al supporto logistico e finanziario della Provincia e del Comune

188
di Trento. Per quanto riguarda la gestione del trasporto pubblico
su gomma, Trentino Trasporti Spa, oltre a gestire una flotta in
parte formata da mezzi a idrogeno o ibridi, è impegnata in diversi
progetti strategici nel campo della promozione dell’uso di energie
rinnovabili e della riduzione dei gas serra. Tra questi è significa-
tivo il progetto europeo “Biomaster” per la sperimentazione di
biogas/biometano prodotto da FORSU (Frazione organica rifiu-
ti solidi urbani) e reflui zootecnici. Trentino Trasporti partecipa
inoltre alle più importanti manifestazioni dedicate all’educazione
alla mobilità aventi sede in Trentino o fuori Regione.
Un ulteriore ruolo di supporto a manifestazioni e progetti per la
promozione della mobilità sostenibile è svolto dalla Rete trentina
del Settore informazione e monitoraggi dell’Agenzia provinciale
per la protezione dell’ambiente, attraverso l’adesione di circa 40
educatori ambientali impegnati presso 12 Laboratori territoriali
di educazione ambientale e 11 Centri di esperienza. Le sue attivi-
tà rientrano nel campo dell’educazione alla cittadinanza attiva, e
recentemente ha supportato le manifestazioni organizzate all’in-
terno della Settimana europea della mobilità 2012.

Progetti e recenti realizzazioni per una mobilità sostenibile

nella valle dell’Adige

Il territorio della valle dell’Adige assomma le problematiche lega-

te alla fragilità tanto dell’ambiente alpino quanto di quello rurale.
Su tali presupposti la Provincia e gli altri enti competenti sull’area
hanno promosso numerosi progetti miranti a creare un sistema
di trasporti eco-friendly (sostenibilità ambientale) che, nel con-
tempo, venisse incontro ai bisogni della popolazione garantendo
l’accesso ai servizi anche alle fasce di utenza meno agiate (soste-
nibilità sociale) e permettesse di ridurre i costi del mantenimento
di linee e infrastrutture (sostenibilità economica). Il settore nel

189
quale sono stati garantiti i più rilevanti investimenti è sicuramen-
te quello delle piste ciclabili. I primi interventi a livello provinciale
risalgono alla fine degli anni Ottanta, quando venne approvata la
prima norma specifica in materia,8 mentre nel decennio succes-
sivo sono stati predisposti gli strumenti urbanistici e gli investi-
menti per realizzare la rete delle piste ciclabili del Trentino. Oggi
tale rete ha toccato un’estensione di circa 300 km ubicati preva-
lentemente nel fondovalle, risultando differenziata in:
a) itinerari principali rivolti a soddisfare l’esigenza di mobilità del-
la popolazione residente lungo i maggiori assi di comunicazione;
b) itinerari cicloturistici che affiancano alle funzioni di servizio a
beneficio dei locali elementi di interesse per il visitatore;
c) itinerari operativi di collegamento tra le piste maggiori o inse-
riti all’interno di percorsi di trasporto intermodali.
Nella normativa provinciale vigente le piste ciclabili sono espli-
citamente qualificate come strumento per contenere gli impatti
ambientali negativi dell’urbanizzazione attraverso il ricorso a for-
me di mobilità sostenibile: «la Provincia promuove la mobilità e la
viabilità ciclistica, per favorire l’intermodalità e la migliore fruizio-
ne del territorio, garantire lo sviluppo in sicurezza dell’uso della
bicicletta in ambito urbano ed extraurbano, migliorare la salute
e la qualità della vita dei cittadini, le condizioni dell’ambiente e
riqualificare gli spazi urbani, contribuendo al decongestionamen-
to del traffico veicolare e alla riduzione dei consumi energetici
nonché dei livelli di inquinamento atmosferico e acustico».9
Il percorso ciclabile “Valle dell’Adige” congiunge le Province di
Verona e di Bolzano attraversando il fondovalle, lungo 96 km di
tracciato. Secondo un recente studio l’utenza è rappresentata per
circa il 70% da residenti, mossi prevalentemente da motivazioni
di sport e svago e scarsamente propensi a forme di trasporto in-
termodale che accostino la bicicletta a mezzi di trasporto pubbli-
co.10 Al fine di promuovere ulteriormente la mobilità ciclistica, nel

190
2011 è stata condotta dal Dipartimento di Sociologia e ricerca so-
ciale dell’Università degli Studi di Trento un’indagine su compor-
tamenti e percezioni nei confronti dell’utilizzo della bicicletta.11
In essa si indicano quali mezzi principali per la promozione della
bicicletta come mezzo di trasporto quotidiano tra la popolazione
l’adozione di strategie disincentivanti rispetto all’uso dell’automo-
bile, l’incentivazione dell’uso delle piste ciclabili ampliando e mi-
gliorando i percorsi, l’azione sulle valutazioni razionali dei citta-
dini in termini di rapporto costi/benefici della mobilità ciclabile,
la definizione dell’uso della bici in termini di sfida “cre-attiva”,
ricorrendo agli strumenti del marketing emozionale. Tale insie-
me di proposte si presenta particolarmente adatto al contesto
della valle dell’Adige, dove l’utenza potenziale e reale delle piste
ciclopedonali appare assai variegata per motivazioni e caratteristi-
che del rapporto con la bicicletta considerando che, nonostante
la continuità nel tessuto insediativo e la collocazione favorevole
lungo i principali assi di trasporto, le potenzialità della pista “Valle
dell’Adige” quale mezzo di spostamento quotidiano alternativo al
trasporto su gomma sono ancora scarsamente comprese. Tra le
azioni per la diffusione della bicicletta come mezzo di traspor-
to quotidiano nell’ultimo anno sono state realizzate le iniziative
“al lavoro in bicicletta” (maggio-giugno 2012) che ha assegnato
premi di varia natura ai dipendenti delle aziende aderenti. Recen-
temente è stato inoltre inaugurato il servizio “targa la bici”, fina-
lizzato a contrastare i furti di biciclette.
Nell’ultimo triennio anche la principale arteria viaria del Trenti-
no, la A22, è stata oggetto di interventi a tutela dell’ambiente. Nel
2009 grazie alla collaborazione tra la società Autostrada del Bren-
nero e il Comune di Isera, nel quale ricade il tratto autostradale
interessato, è stata installata una barriera antirumore dotata di
pannelli fotovoltaici ad alta efficienza, prima realizzazione di que-
sto tipo in Italia. L’impianto, esteso su una superficie di 5036 m2,

191
produce energia per 689.000 KWh annui, fornendo una risposta
concreta sia al problema dell’inquinamento acustico che a quello
del passaggio da fonti non rinnovabili a forme di energia pulita.
Una simile visione innovativa dell’Autostrada del Brennero quale
strumento di scoperta e tutela del territorio trentino è al centro di
un progetto avviato nel 2010 dalla Facoltà di Ingegneria dell’Uni-
versità di Trento, risultato vincitore nell’edizione 2011 della mo-
stra-concorso “Fare Green”, organizzata all’interno del Festival
dell’Economia di Trento per premiare le realtà di eccellenza nel
campo dell’economia verde. Il progetto propone di trasformare
la A22 in un eco-boulevard tramite la realizzazione di sovrappas-
si verdi, strutture ristorative di qualità e aree di sosta che per-
mettano di raggiungere le località situate lungo il tracciato senza
appesantirne il traffico urbano.12 Gli interventi attuati nella valle
dell’Adige appaiono dunque coerenti con la recente affermazione
di un «modello di decentralizzazione nella produzione dell’ener-
gia», attraverso il ricorso a «filiere corte di approvvigionamento
locale».13 Altre iniziative a favore della mobilità sostenibile nelle
aree suburbane del fondovalle hanno visto la luce in seguito a
provvedimenti originariamente rivolti alla tutela dei centri storici,
come nel caso del servizio “Ecomobile”, che prevede la possibi-
lità di noleggiare gratuitamente veicoli elettrici sia per l’ingresso
nella ZTL del capoluogo a scopo di scarico merci e accompagna-
mento di persone non deambulanti che per raggiungere l’inte-
ro territorio comunale. La città di Trento, inoltre, a partire dal
2003, ha sottoscritto il servizio di bikesharing gratuito “c’entro in
bici”, presente in 102 città italiane: anche in questo caso non vi
sono vincoli riguardo l’area di utilizzo dei mezzi, una volta pre-
levati dalle postazioni automatiche dislocate in zone strategiche
dell’abitato urbano.
Il sostegno degli enti locali della valle dell’Adige a iniziative per
la promozione della mobilità sostenibile peraltro appare costante,

192
come in occasione dell’ultima Settimana europea della mobilità
tenutasi nel settembre 2012, nel corso della quale numerosi even-
ti dedicati al trasporto pubblico ed ecocompatibile hanno avuto
sede nelle città di Trento e Rovereto. Le principali iniziative in
materia di mobilità sostenibile attuate nella valle dell’Adige rica-
dono all’interno del progetto “E.motion”, promosso dall’Assesso-
rato provinciale ai lavori pubblici, ambiente e trasporti.
La Provincia sostiene inoltre la diffusione della pratica del cosid-
detto “jungo”, una forma innovativa di autostop che prevede la
possibilità di usufruire di passaggi su vetture private senza pre-
ventivi accordi, affidandosi a un servizio provinciale di incrocio
tra domanda e offerta e di verifica dell’assenza di carichi penali
gravanti sui richiedenti. Nello stesso tempo anche gli operatori
privati hanno investito nel settore della mobilità sostenibile, come
testimoniato dalla nascita nel 2009 di una cooperativa di car
sharing presente a Trento e Rovereto.
Il trasporto su rotaia completa e arricchisce la rete della mobilità
sostenibile nel fondovalle trentino. La valle dell’Adige è interes-
sata direttamente da rilevanti progetti per la promozione delle
linee ferroviarie minori, considerate come una delle più effica-
ci soluzioni per la riduzione dell’inquinamento atmosferico e del
congestionamento viario, rappresentando anche un’attrazione
turistica grazie alla possibilità di effettuare un sight-seeing
del territorio alpino durante il viaggio. Partendo dal rilancio del-
le piccole ferrovie di antica realizzazione come la Trento-Malè,
inaugurata nel 1909 e con alterne fortune rimasta ininterrotta-
mente in funzione fino a oggi e recentemente ampliata sino alla
località sciistica di Marilleva, nel Comune solandro di Mezzana,14
la Provincia ha dato avvio a un ambizioso progetto denominato
“Metroland” che prevede la costruzione di una rete su ferro la
quale, facendo perno sul territorio della valle dell’Adige, connetta
il territorio provinciale lungo quattro direttrici: l’Alto Garda e le

193
Giudicarie, la Val di Non e la Val di Sole, la Valsugana e il Primie-
ro, le valli di Fiemme e di Fassa. La promozione del trasporto
su ferro nei collegamenti tra valli interne e fondovalle ha visto
coinvolti in prima linea anche gli enti comunali e la società civile:
nell’area delle valli di Fassa, Fiemme e Cembra, ad esempio, nel
2006 l’associazione Transdolomites, fondata nello stesso anno, ha
rivolto la sua attività prevalentemente al sostegno del progetto di
collegamento ferroviario tra Trento e valli dell’Avisio. Non sono
mancate tuttavia contestazioni e perplessità circa la sostenibilità
economica e ambientale del progetto Metroland e la sua oppor-
tunità in relazione alle reali esigenze delle vallate trentine. Ciono-
nostante in seguito a un riorientamento delle linee progettuali e
a un ridimensionamento dei costi il progetto è stato confermato,
prevedendone il completamento entro il 2030 a fronte di un inve-
stimento di circa 700 milioni di euro.

Conclusioni

I fenomeni di sprawl urbano, determinando l’espansione di una

“città diffusa”15 segnata da una zonizzazione che accresce le di-
stanze tra aree adibite a differenti funzioni, sono destinati a incre-
mentare la domanda di mobilità nelle vallate dell’Adige, gravando
su un territorio le cui capacità di carico risultano già fortemente
sollecitate da un’alta densità edilizia e abitativa e dalla presenza di
numerosi impianti commerciali e produttivi. Nonostante la tradi-
zione di buona amministrazione e attenzione al territorio che con-
traddistingue la Provincia autonoma di Trento, c’è infatti il rischio
che il trade-off tra accessibilità e rispetto dell’ambiente si risolva
a discapito di quest’ultimo, compromettendo irreversibilmente le
potenzialità del territorio all’origine della domanda di mobilità.
Occorre pertanto definire e talvolta reinventare il sistema di re-
lazioni che quotidianamente mette in comunicazione per il tra-

194
mite dei vettori di trasporto i diversi stakeholders, partendo dal
consolidamento di un rapporto tra uomo e ambiente impostato
su principi quali il contenimento del consumo delle risorse non
rinnovabili, il rispetto della biodiversità, la riduzione degli inqui-
nanti, l’equità nell’erogazione di servizi ai cittadini, il rispetto del-
la diversità nei ritmi e nelle abitudini di vita delle popolazioni, la
conservazione del patrimonio storico-artistico e tradizionale, la
promozione delle valenze naturali, agricole, paesaggistiche. Il raf-
forzamento di un sistema di mobilità adeguato alle caratteristiche
del territorio e dell’ambiente può costituire peraltro una risorsa
da spendere nelle attività di marketing territoriale, accrescendo
l’attrattività del fondovalle nei confronti di imprenditori, lavorato-
ri, viaggiatori. In questo ambito le istituzioni pubbliche trentine,
con la Provincia nel ruolo di principale attore, hanno consegui-
to risultati importanti. Occorre tuttavia che i progetti in corso e
quelli pianificati siano oggetto di un monitoraggio continuo, am-
pliando ulteriormente numero ed estensione delle partnership e
adottando forme di gestione partecipata che permettano di conte-
nere i costi e risolvere efficacemente le criticità.
La realizzazione di collegamenti eco-compatibili ed efficienti tra-
mite l’espansione della rete su ferro, l’innovazione tecnologica di
quella su strada, l’adozione di politiche tariffarie, comunicative e
didattiche che favoriscano forme di mobilità sostenibile (quella
ciclo-pedonale prima tra tutte) e accessibile a tutta la popolazione
appaiono essere i punti di partenza per la rivitalizzazione di quel-
lo che Gilles Clément definisce “terzo paesaggio”.16 Quest’ultimo
è spesso trascurato da istituzioni e privati in quanto spazio resi-
duale o abbandonato con il venir meno delle precedenti funzioni
a esso attribuite. Più in generale, la strategia è rivolta alle aree
suburbanizzate del fondovalle, che vantano potenzialità per una
valorizzazione basata su risorse umane, naturali e culturali anco-
ra in gran parte inesplorate.

195
L’auspicio di coloro che studiano il territorio trentino e, soprat-
tutto, lo vivono, potendone apprezzare la capacità di accogliere e
di trasformarsi in sincronia con il mutare della società, pur senza
tradire la propria identità tradizionale, non può che essere quello
che la strada intrapresa con i progetti analizzati nei paragrafi pre-
cedenti venga perseguita anche negli anni a venire, facendo della
Valle dell’Adige un vero e proprio laboratorio per la sperimenta-
zione di nuovi modelli di mobilità sostenibile nelle aree alpine
rurbanizzate.

196
NOTE
1
  W. H. Jr. Whyte, Urban Sprawl, in “Fortune”, 1959, pp. 103-09.
2
  S. W. Blizzard, Research on the Rural-Urban Fringe: a Case Study, in
“Sociology and Social Research”, 38(3)/1954, pp. 143-49.
3
  G. Bauer, J. M. Roux, La rurbanisation, ou la ville éparpillée, Seuil,
Parigi 1976.
4
  G. Cortesi, M. Lazzeroni, L’assetto insediativo attuale e il suo recente
cambiamento, in M. Bottai, G. Cortesi, M. Lazzeroni (a cura di), Fami-
glie, abitazioni, insediamenti. Differenze generazionali e territoriali, Edi-
zioni Plus, Pisa University Press, Pisa 2006.
5
  T. Geerken, A. Vercalsteren, M. Borup, System Innovation for Sustain-
ability 2: Case Studies in Sustainable Consumption and Production. Mobi-
lity, Greenleaf, Sheffield 2009.
6
  V. P. Mega, Sustainable Cities for the Third Millennium: The Odyssey of
Urban Excellence, Springer, New York-Londra 2010.
7
  Tali documenti sono accomunati dal costante richiamo alla Conven-
zione delle Alpi, un trattato internazionale, entrato in vigore nel 1995, allo
scopo di definire una politica comune per l’Arco alpino. Essa prevede un
Gruppo di Lavoro sul tema dei Trasporti.
8
  Legge provinciale n. 49 del 25 novembre 1988, recentemente abroga-
ta e sostituita dalla legge provinciale n. 12 “Legge provinciale sulle piste
ciclabili” dell’11 giugno 2010.
9
  Legge provinciale n. 12 dell’11 giugno 2010, art. 1.
10
  Osser vatorio provinciale per il turismo della Provincia di Trento,
Cicloturismo e cicloturisti in Trentino, 2010.
11
  C. Buzzi, F. Sartori, L. Caporusso, M. Bazzoli, Mobilità alternativa su
brevi distanze: l’uso della bicicletta, Provincia autonoma di Trento, Trento
2011.
12
  M. Romagnoli, A22, primi “sì” all’ecoboulevard, in “Corriere del Tren-
tino”, 3 ottobre 2010, p. 6.
13
  M. Bagliani, E. Dansero, M. Puttilli, Territorio ed energia: la sfida

197
nelle fonti rinnovabili, in Il futuro della geografia: ambiente, culture, eco-
nomia. Atti del XXX Congresso Geografico, Patron Editore, Bologna 2008,
pp. 29-34.
14
  È allo studio un ulteriore prolungamento sino al Passo del Tonale e
alla Val di Peio.
15
  F. Indovina (a cura di), La città diffusa, Daest-Iuav, Venezia 1990.
16
  G. Clément, Manifesto del Terzo paesaggio, Quodlibet, Macerata 2005.

198
 LA CITTÀ OLTRE LO SPRAWL
È NECESSARIA
UN’AGENDA

La città oltre lo sprawl

DI RIFORMISMO URBANO
PER I PROSSIMI ANNI,
PERCHÉ SOLTANTO Rendita, consumo di suolo
DALLE CITTÀ e politiche urbane ai tempi della crisi
PUÒ RIPARTIRE A cura di
Marta Leonori e Paolo Testa
UNA NUOVA FASE
DI PROSPERITÀ Contributi di
PER IL PAESE Massimo Allulli, Libera Amenta, Eugenio Arbizzani,
Lorenzo Bellicini, Roberto Camagni, Valentina Cattivelli,
Giovanni Caudo, Carlo Cerami, Riccardo Conti,
Patrizia Gabellini, Roberto Morassut, Veronica Nicotra,
Stefano Stanghellini, Elisa Tizzoni, Walter Tocci,
Walter Vitali, Silvia Viviani

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