Sei sulla pagina 1di 44

IPSOA

Immobili
& proprietà
Mensile sull’amministrazione
e la gestione degli immobili

ANNO XXV - Direzione e redazione - Via dei Missaglia, n. 97 - Edificio B3 - 20142 - Milano
SPECIALI
DIGITALI
2017
Guida all’affitto breve
Dall’uso transitorio al B&B, dall’affittacamere
ad Airbnb©

di Paola Aglietta, Augusto Cirla, Paolo Martinello,


Mariagrazia Monegat, Antonio Scarpa, Bruna Vanoli Gabardi

DIREZIONE SCIENTIFICA
Mariagrazia Monegat
Federico Magliulo
Questo testo consultabile online su La Mia Biblioteca
Accedi a lamiabiblioteca.com: la prima biblioteca professio-
nale digitale con migliaia di testi pubblicati da CEDAM, UTET
Giuridica, IPSOA, il fisco, LEGGI D’ITALIA e Altalex in cui trovare
risposte mirate, autorevoli e sempre aggiornate.
Per conoscere le modalità di accesso al servizio e di consultazione
online, visita subito lamiabiblioteca.com
Il servizio di consultazione online del presente testo viene offerto al lettore a titolo
completamente gratuito ed a fini promozionali del servizio La Mia Biblioteca e potreb-
be essere soggetto a revoca dall’Editore

PROPRIETÀ LETTERARIA RISERVATA

© 2017 Wolters Kluwer Italia S.r.l - Via Dei Missaglia n. 97 - Edificio B3 - 20142 - Milano

ISBN: 978-88-217-6189-8

Il presente file può essere usato esclusivamente per finalità di carattere personale. I di-
ritti di commercializzazione, traduzione, di memorizzazione elettronica, di adattamento
e di riproduzione totale o parziale con qualsiasi mezzo sono riservati per tutti i Paesi.

La presente pubblicazione è protetta da sistemi di DRM che identificano l’utente as-


sociandogli username e password e non consentono operazioni di copia del testo e di
stampa. La pubblicazione può essere scaricata e consultata su un numero massimo
di dispositivi (computer, tablet, e-reader o smartphone abilitati), associati allo stesso
utente, specificato in occasione dell’acquisto. La manomissione dei DRM è vietata per
legge e penalmente sanzionata.
L’elaborazione dei testi è curata con scrupolosa attenzione, l’editore declina tuttavia
ogni responsabilità per eventuali errori o inesattezze.
Gli Speciali
Immobili & proprietà

SOMMARIO

LA LOCAZIONE NELLA SHARING ECONOMY


di Mariagrazia Monegat

LE LOCAZIONI ABITATIVE DAL CODICE CIVILE AL DIRITTO VIVENTE


di Antonio Scarpa

LA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI TURISTICHE TRA LEGGI STATALI E LEGGI REGIONALI


di Bruna Vanoli Gabardi

10

I LIMITI DEL REGOLAMENTO NELL’USO DEL BENE ESCLUSIVO


di Augusto Cirla

15

LA TUTELA DEL CONSUMATORE


di Paolo Martinello

24

LOCAZIONI A BREVE TERMINE, B&B E ALTRE FORMULE: ASPETTI FISCALI


di Paola Aglietta

30

Immobili & proprietà


Gli Speciali
Immobili & proprietà

La locazione
nella sharing economy
di Mariagrazia Monegat - Avvocato in Milano

Il ventunesimo secolo deve fare i conti con le risor- fessionisti, consumatori e cittadini in generale met-
se limitate della nostra casa comune: la Terra. tono a disposizione competenze, tempo, beni e co-
La “casa dolce casa”, intesa come abitazione e luo- noscenze, con la finalità di creare legami virtuosi,
go degli affetti che si tramanda di generazione in basandosi sulla capacità relazionale della tecnolo-
generazione è quasi per tutti un lontano ricordo: la gia. In questo modo, vengono incentivati stili di vi-
frenesia con cui viviamo, i rapidi mutamenti della ta nuovi che riescono a favorire il risparmio o la ri-
vita, la precarietà e mutevolezza delle attività lavo- distribuzione del denaro, la socializzazione e la sal-
rative mal si conciliano con la staticità di una dimo- vaguardia dell’ambiente.
ra. Anche il tempo libero, la vacanza, è vissuta in Siamo nel campo della sharing economy nel quale
velocità: non più la villeggiatura di un secolo fa, vi è condivisione, cioè utilizzazione in comune di
neppure per i più piccoli l’estate è caratterizzata una risorsa nella relazione orizzontale tra persone o
dall’ozio e dallo svago, ma per conciliare gli impe- organizzazioni, dove spariscono i confini tra finan-
gni dei genitori anche i bambini sono occupati in ziatore, produttore e consumatore, grazie alla pre-
varie attività sportive e ricreative e riducono la vera senza di una piattaforma tecnologica, in cui le rela-
vacanza a poche settimane. In effetti attualmente la zioni digitali vengono gestite e promosse in forza
vacanza è breve, una o due settimane, ed allora vi è della fiducia generata da sistemi di reputazione di-
l’esigenza di reperire una dimora diversa dall’hotel gitale. È una nuova forma di economia che com-
che ci accolga come una home. prende anche la condivisione della casa di abitazio-
L’esigenza di un rifugio sicuro che ci faccia sentire ne o di proprietà e dà luogo al fenomeno delle c.d.
“a casa” è ancor più sentita da chi si sposta per la- locazioni brevi.
voro: lo stress dell’albergo, per non parlar del co- Di conseguenza i contratti di locazione di alloggi
sto, fanno ormai preferire a molti la soluzione più sono attualmente regolati da norme giuridiche che
economica e confortevole di un alloggio dove stare non comprendono più la realtà sociale e non sono
in pantofole a preparare la colazione o la cena, in più da questa ricompresi.
un clima di relax simile a quello domestico. A ciò si è giunti nonostante la liberalizzazione del
Vi è poi un comune sentimento: la volontà di razio- mercato introdotta anche per l’uso abitativo dalla
nalizzare le risorse contrastando gli sprechi e ridu- Legge n. 431/1998, che, tuttavia, non ha determina-
cendo i costi promuovendo un modello di sviluppo to un aumento dei contratti di locazione, pur aven-
economico sostenibile. do distinto tra esigenza abitativa primaria
E poi occorre fare di necessità virtù. dall’esigenza abitativa non primaria e configurato
Le difficoltà economiche hanno suggerito di mette- nuovi sottotipi di locazione. Abbiamo così i con-
re sul mercato alloggi disponibili per brevi periodi, tratti delle “seconde case”, quelli per finalità turisti-
completamente arredati e “vissuti”, in alcuni casi, che, le foresterie, le locazioni di natura transitoria.
limitando l’offerta solo a qualche stanza. Le “locazioni brevi” sono la tipologia che si è dif-
L’esigenza di non sprecare, di riutilizzare e di con- fusa negli ultimi tempi, nell’ambito del fenomeno
dividere non è sentita solo dagli imprenditori, ma definito dell’economia collaborativa (sharing eco-
anche da coloro che tali non sono, e che ormai im- nomy), che a livello europeo ha visto l’emanazione
mersi nella globalizzazione utilizzano le tecnologie di Linee Guida in relazione a “modelli di business
per un modello di economia circolare, in cui pro- dove le attività sono facilitate da piattaforme colla-

Immobili & proprietà 1


Gli Speciali
Immobili & proprietà

borative che creano un mercato aperto per l’utilizzo Del pari rilevante è distinguere il contratto di resi-
temporaneo di beni e servizi, spesso forniti da indi- dence dalla locazione turistica e, non da ultimo, ve-
vidui privati”. rificare se immettere nel circuito web (Airbnb o
Si tratta per lo più di locazioni turistiche, ma anche booking.com ad esempio) il proprio appartamento
di contratti finalizzati a soddisfare esigenze abitati- in un edificio condominiale ad uso residenziale sia
ve per brevi periodi connesse all’attività professio- compatibile con le norme regolamentari e, più in
nale. generale con la tranquillità e la sicurezza dei con-
Con questo “Speciale” si intende analizzare il fe- domini.
nomeno sotto i diversi profili, primo tra tutti quello Da ultimo, ma non certo per importanza, vi sono gli
contrattuale, per comprendere quale sia attualmente aspetti fiscali: un corretto inquadramento del diver-
la disciplina che regola i rapporti di locazione, non so tipo di locazione determina l’applicazione delle
senza omettere gli aspetti urbanistici e regolamenta- imposte e l’assolvimento di diversi e vari adempi-
ri introdotti dalle leggi delle Regioni, cui appartiene menti fiscali e amministrativi.
la competenza in materia di turismo. I vincoli contrattuali hanno forse frenato
L’utilizzo della singola unità immobiliare collocata l’immissione sul mercato di alloggi da destinare ad
in un edificio condominiale deve poi fare i conti uso abitativo ed hanno dato vita a fenomeni di abu-
con il regolamento condominiale ed è quindi fon- sivismo, ma soprattutto di evasione fiscale, che le
damentale comprenderne la portata e i limiti onde locazioni brevi possono arginare.
verificare se l’attività di affittacamere oppure quella
di B&B sia consentita.

Immobili & proprietà 2


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Le locazioni abitative
dal codice civile al diritto vivente
di Antonio Scarpa - Consigliere della Corte di cassazione
La disciplina speciale contenuta nella L. n. 431/1998, che dovrebbe lasciare alla residuale regolamenta-
zione del codice civile le sole locazioni volte a soddisfare le esigenze abitative non primaria, si connota per
una contraddittoria contemporanea propensione alla liberalizzazione degli statuti locativi ed a meccanismi
di contrattazione standardizzata.

La legislazione speciale ha storicamente assicurato all’abrogato art. 26 della L. 27 luglio 1978, n. 3923.
alla locazione ad uso abitativo la dignità di un isti- Nei primi commenti, si era attribuito all’art. 1 della
tuto autonomo, fornito di un proprio statuto conna- L. n. 431/1998 un significato di mutamento delle
turato all’interesse del conduttore di disporre scelte di fondo della L. n. 392/1978. La disposizio-
dell’immobile per soddisfare un’esigenza fonda- ne, animata dall’intento di recuperare più spazi
mentale della persona. Questa autonomia statutaria all’autonomia privata, nonché dall’esigenza di
della locazione abitativa è stata intesa addirittura riaffermare il primato del codice civile, delinea,
come un limite per ogni intervento riformatore del pertanto, una serie di contratti di locazione sottratti
legislatore, per lo meno laddove si tratti di tutelare al rinnovato regime delle locazioni abitative in for-
il conduttore in sede di formazione del contratto, za della peculiare qualità dell’immobile, ovvero
oppure, durante il rapporto, al fine di assicurargli la della destinazione impressa dalle parti, sia pure in
stabilità del vincolo1. assenza di un unico criterio ispiratore.
L’interesse diretto alla soddisfazione del bisogno È tuttavia eccessivo attribuire alla L. n. 431/1998
abitativo è ormai da tempo posto al centro del mo- l’attitudine a sovvertire il consolidato equilibrio,
dello legale di locazione favorita, in maniera da far storicamente raggiunto, tra codice civile e leggi
assumere alla locazione di case i tratti distintivi di speciali dettate in tema di locazione di immobili
un “sotto-tipo non transeunte”. La disciplina nor- urbani.
mativa appositamente predisposta deve perciò tener I termini di questo confronto erano stati in prece-
sempre conto della finalità costituzionale di eman- denza apposti sulla base della L. n. 392/1978, la
cipazione dei cittadini, collegata all’effettivo e di- quale, da un lato, aveva annullato ogni carattere di
retto godimento dell’alloggio. Il meccanismo di eccezionalità dell’organica disciplina speciale,
protezione dell’interesse all’abitazione abbraccia dall’altro aveva relegato il codice civile nei ranghi
sia l’accesso al bene secondo un equo regolamento di un diritto residuale4.
contrattuale, sia il godimento adeguato alle esigen- Del resto, proprio la legislazione speciale ha assicu-
ze personali e familiari, sia, infine, la sufficiente rato il superamento della astratta neutralità del co-
durata e stabilità dell’utilizzazione del bene2. dice civile rispetto alla locazione di cose, consen-
La L. 9 dicembre 1998, n. 431, recante la più recen-
te disciplina delle locazioni e del rilascio degli im- 3
È apprezzabile l’opzione sistematica di collocare non in chiu-
mobili adibiti ad uso abitativo, si apre, allora, con sura, ma all’inizio della legge, la norma che individua la sfera di
un articolo che delimita l’ambito di applicazione operatività della disciplina speciale, sovvertendo l’opposta so-
luzione adottata dal legislatore del 1978: cfr. A. Villani, in
della Riforma, identicamente rubricato rispetto Aa.Vv., Equo canone. Disciplina delle locazioni di immobili ur-
bani, a cura di C. M. Bianca - N. Irti - N. Lipari - A. Proto Pisani
- G. Tarzia, Padova, 1980, sub art. 26, 222.
1
M. Trimarchi, La locazione abitativa nel sistema e nella teoria 4
N. Irti, Note introduttive, in Aa.Vv., Equo canone. Disciplina
generale del contratto, Milano, 1988, 121-122.
delle locazioni di immobili urbani, a cura di C. M. Bianca - N. Irti
2
U. Breccia, Il diritto all’abitazione, Milano, 1980, 131 ss. - N. Lipari - A. Proto Pisani - G. Tarzia, Padova, 1980, 6.

Immobili & proprietà 3


Gli Speciali
Immobili & proprietà

tendo l’emersione di nuovi tipi o sottotipi classifi- sopperire alle asimmetrie, di fonte macroeconomica
cati in base alla destinazione del bene pattuita dalle e microeconomica, in cui il mercato pone locatore e
parti ed alla relazione tra i concreti interessi dei conduttore. Non è risolutivo accontentarsi, altri-
contraenti5. Già, peraltro, la medesima L. n. menti, della salvaguardia che al conduttore può
392/1978 era apparsa come l’avvio di un processo procurare la normativa dei contratti dei consumato-
di superamento del rigido vincolismo che aveva ri, sia perché essa non opera nella locazione immo-
negli anni precedenti praticamente annullato biliare conclusa tra parti non professionali, sia per-
l’autonomia privata in materia6. ché non grande rilievo ha, con riguardo
Si è tuttavia osservato come l’impatto della Rifor- all’economia di tale rapporto, la negoziazione inte-
ma delle locazioni abitative del 1998 sul mercato sa come fatto impeditivo della presunzione di ves-
immobiliare sia stato disastroso7. satorietà9. Inoltre, se rischio, libertà e profitto sono
Secondo statistiche ancora sufficientemente attuali, nozioni sempre estranee al consumatore, questo
soltanto il 18,7% della popolazione italiana abita in non è altrettanto esatto con riguardo al conduttore.
un appartamento locato (e poco più di un quinto di Nei rapporti intercorrenti tra codice civile e legisla-
questa percentuale in immobili dell’edilizia resi- zione speciale, la Riforma del 1998 appare comun-
denziale pubblica), mentre in Germania vive in af- que lontana dal riaffermare il primato dell’uno
fitto la metà delle famiglie. Meno del 20% di tale sull’altra. Resta la propensione per una legge ester-
già esiguo numero di conduttori abitativi si è avval- na, seppur non contrapposta, al codice, scevra, pe-
so del modello alternativo ex art. 2, comma 3, L. n. raltro, di una qualsiasi valenza di provvisorietà, ed
431/19988. Nel frattempo, i canoni delle locazioni anzi rivolta, secondo quanto si leggeva nella Rela-
abitative sono mediamente aumentati del 112% già zione, al declamato fine di delineare “un quadro le-
nei primi dieci anni di vigenza dell’ambiziosa Ri- gislativo il più semplice e stabile possibile”.
forma del 1998. In questa disfatta dei numeri, le L’art. 1 della L. n. 431/1998, nello specificare
colpe del legislatore sarebbero inconfutabili: innan- l’ambito di applicazione della rinnovata discipli-
zitutto, aver pensato ad una soluzione di liberaliz- na, rispecchia sostanzialmente l’abrogato art. 26, L.
zazione controllata dall’autonomia collettiva nel n. 392/1978, distinguendo l’esigenza abitativa
settore dei canoni per gli affitti di case, dove manca primaria del conduttore dall’esigenza abitativa
quella polarizzazione di interessi omogenei di cate- non primaria, di talché il codice civile degrada pur
goria, tipica, ad esempio, del mercato del lavoro, sempre al rango di regola pertinente alle esigenze
dal quale il meccanismo integrativo si era preso in abitative non essenziali. Potrebbe, piuttosto, soste-
prestito. Ne rimane sprovvisto di protezione il dirit- nersi, in senso diametralmente opposto, che l’area
to inviolabile dell’uomo all’abitazione, che pure ha di intervento della disciplina speciale, definita dal
garanzia costituzionale ed impone al legislatore in-
terventi redistributivi sullo scambio contrattuale per 9
Secondo Cass. 27 marzo 2012, n. 4921, poiché l’applicazione
della normativa di cui al Codice del Consumo prescinde dal tipo
5 contrattuale posto in essere dalle parti, essendo rilevante il me-
Si veda M. Trimarchi, La locazione abitativa nel sistema e nel-
la teoria generale del contratto, Milano, 1988, 65 ss. ro fatto che risulti concluso un contratto da un soggetto, per il
6
quale lo stesso costituisca atto di esercizio della professione, e
In tale prospettiva, la normativa del 1978 era stata salutata da altro soggetto, per il quale il contratto sia funzionalizzato a
come il “regime ordinario delle locazioni urbane”, “non più pa- soddisfare, viceversa, esigenze della vita comune di relazione,
rentesi di disturbo dell’ordine del codice civile, ma sistema au- estranee all’esercizio dell’attività imprenditoriale o professiona-
tonomo”, ovvero, come “micro-sistema”, raffigurante un “diritto le, tali ben possono astrattamente ravvisarsi anche in ipotesi di
singolare oltre che speciale”, ormai con carattere di stabilità: ri- locazione di immobile. Pure, dunque, il rapporto locativo, che
spettivamente, A. De Vita, Il rapporto di locazione abitativa fra ha per oggetto l’utilizzazione del bene locato, può ritenersi co-
teoria e prassi, I, Milano, 1985, 40; A. De Cupis, La recente me rapporto di consumo. A tal fine, deve, quindi, ritenersi suffi-
legge sull’equo canone nel quadro di una nuova concezione ciente soltanto che la stipulazione avvenga, appunto, tra un lo-
del rapporto di locazione, già in Riv. dir. civ., 1978, II, 622, poi catore-professionista ed un conduttore-consumatore.
in Osservatorio sul diritto civile, Milano, 1992, 826. L’operatività del Codice del Consumo ai contratti di locazione
7 resterebbe confermata dall’art. 46 del D.Lgs. n. 206/2005, re-
V. Calderai, La riforma delle locazioni abitative quindici anni
cante l’esplicito riferimento ai contratti di locazione negoziati
dopo: le ragioni di un fallimento dello Stato post-regolatore e gli
fuori dai locali commerciali, contemplandosi una deroga che
scenari futuri, in Riv. dir. civ., 2012, II, 367 ss.
non avrebbe avuto senso ove il legislatore avesse voluto
8
“Ciò riflette sia la possibilità che i canoni a prezzi di mercato escludere dalla normativa i contratti di locazione in generale.
superino significativamente quelli concordati su base territoria- Né la ravvisata operatività sarebbe resistita dalla considerazio-
le, sia un’insufficiente conoscenza di tale strumento contrattua- ne che la locazione di un appartamento ha ad oggetto un bene
le”: così L’andamento del mercato immobiliare italiano e i rifles- immobile, laddove il legislatore comunitario non avrebbe per-
si sul sistema finanziario, in Questioni di Economia e Finanza, cepito gli immobili come “prodotti”, secondo la dizione del Codi-
n. 59, 2009, disponibile su www.bancaditalia.it. ce, o come “beni di consumo”.

Immobili & proprietà 4


Gli Speciali
Immobili & proprietà

legislatore del 1998, abbia subito istanze di tipo nimo, pur dopo l’abrogazione delle regole di cano-
espansionistico proprio nel fissare le frontiere della ne legale, lo scarto di disciplina tra le ipotesi rien-
regolamentazione di settore. Vi risultano invero tranti nella Riforma del 1998 e quelle escluse da es-
configurati nuovi sottotipi locativi; e viene median- sa, onde rimane centrale il tema dell’area di opera-
te essa imposta l’uniformazione normativa delle tività della legge speciale. Le locazioni abitative
condizioni contrattuali pure per le locazioni transi- non primarie si differenziano, in particolare, per
torie, ampliate fino a comprendere fattispecie in cui l’inapplicabilità delle disposizioni inerenti, tra
la limitata durata è imposta non dalla natura delle l’altro, alle modalità di stipula, alla durata minima
esigenze abitative del conduttore, ma dall’interesse ed alla rinnovazione del contratto (artt. 2-4), alla di-
del locatore a recuperare prima la libera disponibili- sdetta da parte del locatore (art. 3),
tà dell’immobile concesso in godimento. all’adempimento degli obblighi tributari ed alle
Rimane soggetto alla disciplina generale della L. n. agevolazioni fiscali (artt. 7-8), alle cause di nullità
431 il contratto di locazione di una “seconda ca- (art. 13). Il rapporto conseguente all’assegnazione
sa”, caratterizzato dalla protratta permanenza del di alloggio di edilizia residenziale pubblica è, peral-
conduttore per cospicui periodi dell’anno, ovvero tro, sottoposto alla relativa normativa di settore.
dalla fruizione dell’immobile secondo le disponibi- In particolare, la lett. c) dell’art. 1, comma 2, L. n.
lità del tempo libero, in quanto finalizzato a soddi- 431/1998 nega l’applicabilità dei medesimi artt. 2,
sfare esigenze abitative certamente complementari, 3, 4, 7, 8 e 13 della Riforma agli alloggi locati
ma di rango uguale a quelle della prima casa. Si è esclusivamente per finalità turistiche. La scelta
affermato al riguardo che la Riforma del 1998 rego- trova conferma nell’art. 53 del D.Lgs. 23 maggio
lamenta l’intero settore delle locazioni abitative per 2011, n. 79 (Codice del turismo), il quale afferma
la sua attinenza con il bisogno primario della di- che “gli alloggi locati esclusivamente per finalità
sponibilità di un alloggio, indispensabile per turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati
l’estrinsecazione della persona umana; pertanto, dalle disposizioni del codice civile in tema di loca-
“essa esaurisce la disciplina di qualsiasi contratto zione”. L’intenzione è evidentemente quella di se-
avente ad oggetto la concessione continuativa di un parare le sorti dei contratti di locazione di natura
immobile da destinarsi ad abitazione e le sole ecce- transitoria generalmente intesi, delle cui condizioni
zioni sono quelle da essa stessa previste”10. e modalità di stipula si occupa l’art. 5 della L. n.
L’elencazione delle locazioni abitative non prima- 431, dalla più ristretta tipologia delle locazioni abi-
rie compiuta nel cit. art. 1 (cui vanno aggiunte le tative, pure non primarie, caratterizzate
ipotesi di locazioni di natura transitoria contemplate dall’interesse esclusivo del conduttore di dimorare
nel successivo art. 5) è variamente radicata nella nell’alloggio per un limitato tempo correlato a sco-
peculiare qualità dell’immobile, ovvero nello sco- pi di vacanza, villeggiatura, relax, svago o ripo-
po sociale o pubblico del rapporto locativo, o, so. La soluzione di rimettere al codice civile la re-
ancora, nei motivi soggettivi che hanno indotto golamentazione delle locazioni aventi mere finalità
alla locazione. I tipi sottratti all’operatività del nu- turistiche sottintende un’ideale graduazione che
cleo essenziale della Riforma del 1998 vanno rego- pone questa tipologia di rapporti ad un livello infe-
lati alla stregua degli artt. 1571 ss. c.c., ed in parti- riore rispetto ai contratti mossi da più essenziali
colare degli artt. 1607-1614 relativi alla locazione esigenze abitative transitorie (tenute a mente
di fondi urbani11. Non sembra, quindi, ancora mi- dall’art. 5)12.
La fattispecie dell’art. 1, comma 2, lett. c) è netta-
10
Cass. 20 giugno 2011, n. 13483, in Giust. civ., 2012, I, 167
ss., con nota di N. Izzo, La “seconda casa” nella disciplina ordi- 12
In realtà, la conclusione che si trattasse di tipologia cui appli-
naria della locazione e nella nuova normativa del codice del tu-
care la disciplina del codice civile appariva inevitabile pur
rismo.
quando non era stabilita da un’espressa previsione della legge:
11
Va premesso l’avvertimento di S. Giove, Le fattispecie con- così A. Bucci, La disciplina delle locazioni abitative dopo le ri-
trattuali escluse, in Le locazioni ad uso di abitazione, a cura di forme, Padova, 2000, 25; S. Giove, Le fattispecie contrattuali
V. Cuffaro, Torino, 2000, 221 ss., secondo cui non esiste una escluse, in Le locazioni ad uso di abitazione, a cura di V. Cuffa-
completa equivalenza tra contratti sottratti alla L. n. 431/1998 e ro, Torino, 2000, 226. Trib. Modena 31 gennaio 2013 (in Giur.
operatività del codice civile. Deve apprezzarsi il tentativo di merito, 2013, 1531 ss., con nota di A. Santoro, Nelle locazioni
operare una verifica di compatibilità caso per caso delle ulteriori con finalità turistiche non è concedibile il termine di grazia) ne-
norme della L. n. 431/1998, non espressamente escluse, con le ga l’ammissibilità del termine per sanare la morosità ex art. 55,
locazioni abitative non primarie in discorso: così G. M. Nonno, L. n. 392/1978, ai contratti di locazione con esclusiva finalità tu-
in Aa.Vv., Le nuove locazioni abitative, Milano, 2000, 8 ss. ristica.

Immobili & proprietà 5


Gli Speciali
Immobili & proprietà

mente diversa da quella individuata nell’art. 27 del- guiti, al soggetto contraente-conduttore. Tempora-
la L. 27 luglio 1978, n. 392, che si limita a regolare neità dell’alloggio e collegamento con il condut-
la durata dei contratti di locazione degli immobili in tore formale, dunque, sono gli elementi distintivi
cui si svolgono attività di interesse turistico, carat- della fattispecie, sottoposta, nella vigenza della L.
terizzando la finalità turistica nell’un caso il motivo n. 392/1978, alla disciplina del codice civile. Si ri-
del godimento e nell’altro la natura dell’attività ivi scontrava già però prima della Riforma del 1998 un
svolta. alto rischio di simulazioni relative per interposizio-
L’ipotesi di esclusione della disciplina speciale è ne fittizia di persona, allorché, in pratica, il contrat-
configurabile solo allorché la finalità turistica costi- to, pure intestato quale conduttore a soggetto diver-
tuisca il motivo esclusivo che abbia indotto il con- so dal reale occupante dell’immobile per l’indicato
duttore a stipulare la locazione, e non perciò laddo- uso precario, risulti in realtà finalizzato, con il con-
ve nel programma obbligatorio siano confluite più senso del locatore, al soddisfacimento dell’esigenza
esigenze di diversa natura. Similmente a quanto ac- abitativa primaria e continuativa del fruitore del
cade nel cd. pacchetto turistico, contratto attual- bene14. Il silenzio sul punto degli accordi locali do-
mente disciplinato dagli artt. 82 ss. del Codice del vrebbe impedire di qualificare la locazione ad uso
consumo, la locazione di cui all’art. 1, comma 2, foresteria come “transitoria”, soprattutto laddove
lett. c), L. n. 431/1998 si connota essenzialmente essa sia stata conclusa per la realizzazione di biso-
per il perseguimento della “finalità turistica”, la gni abitativi essenziali, ancorché di persona diversa
quale non può rappresentare un irrilevante motivo dal conduttore. Laddove si concluda per
del contratto, né sostanziarsi in interessi che riman- l’assimilazione della figura alla generale categoria
gono nella sfera volitiva interna del conduttore. La dell’uso abitativo, ne deriva l’assoggettamento in
finalità turistica deve piuttosto costituire lo scopo via residuale alle regole di cui all’art. 2, comma 1,
unico che la locazione è funzionalmente volta a L. n. 431/1998, rinvenendosi nella ipotesi conside-
soddisfare, alimentandone la “causa concreta”. rata dall’art. 1, comma 3, (piuttosto che l’eccezione
Il generale vincolo della forma scritta, di cui ad un avverso principio) il sintomo di una volontà
all’art. 1, comma 4, L. n. 431/1998, impone, peral- legislativa di protezione delle esigenze abitative
tro, la consacrazione della finalità turistica in appo- primarie e stabili non correlata indispensabilmente
sita clausola contrattuale. Non assume invece un all’assunzione della qualità formale di conduttore
ruolo centrale, nel processo di qualificazione della da parte del beneficiario della situazione di godi-
finalità turistica, la neutra delimitazione temporale mento15.
dell’esigenza abitativa13; né l’ampia formulazione
prescelta consente di limitare la figura ai rapporti 14
locativi stipulati da imprese turistiche, ovvero atti- Cfr. Cass. 13 aprile 2007, n. 8843; Cass. 14 giugno 2002, n.
8585; Pret. Busto Arsizio 29 gennaio 1997 e Pret. Bologna 26
nenti a strutture ricettive. ottobre 1996, in Giust. civ., 1997, I, 1220, con nota di N. Izzo,
Non hanno invece sistemazione nella L. n. Locazioni transitorie: la fine di un travaglio giurisprudenziale;
431/1998, se si eccettua il sottotipo proposto dal Trib. Milano 20 maggio 1996, in Giust. civ., 1998, I, 116; Trib.
Milano 18 ottobre 1990, in Arch. loc. e cond., 1991, 612; Cass.
comma 3 dell’art. 1, né hanno trovato regolamenta- 29 aprile 1981, n. 2613, in Foro it., 1982, I, 2004. Sembrava
zione nella contrattazione standardizzata definita addirittura che nelle ipotesi di uso foresteria ricorresse sempre
la fattispecie di locazione abitativa per motivi di lavoro, ex art.
alla stregua dell’art. 5 della L. n. 431/1998, le loca- 26 lett. a L. n. 392/1978, ovvero del contratto a favore di terzo,
zioni per “uso foresteria”. Si qualificano nella cui doveva conseguire la misura legale del canone: N. Izzo,
prassi adibite a foresteria le locazioni caratterizzate Locazioni transitorie: la fine di un travaglio giurisprudenziale,
cit., 1233. Analoghi problemi di inquadramento, vista
dalla dissociazione tra soggetto titolare del con- l’apparente estraneità ai sottotipi contemplati dalla L. n.
tratto e soggetto fruitore dell’immobile, nonché 392/1978, ha posto la fattispecie della locazione conclusa dal
dalla destinazione dell’immobile ad alloggio occa- condominio con riguardo ad un appartamento di proprietà indi-
viduale, da adibire ad alloggio del portiere: cfr. Cass. 24 ottobre
sionale e temporaneo di persone collegate, sotto il 1995, n. 11068, in Foro it., 1996, I, 3456; Pret. Napoli 9 ottobre
profilo delle attività svolte o degli interessi perse- 1990, in Giur. merito, 1992, 345.
15
Così C. M. Verardi, I contratti di locazione di natura transito-
ria e per esigenze abitative degli studenti universitari, in Rass.
13
Secondo F. Tomasso, Le tipologie abitative escluse e le lo- loc. e cond., 2000, 15, e poi in Le locazioni ad uso di abitazio-
cazioni transitorie, in Il nuovo diritto delle locazioni abitative, a ne, a cura di V. Cuffaro, Torino, 2000, 144, ove si preconizzava
cura di S. Patti, Milano 2001, 113, la locazione potrebbe dirsi il definitivo tramonto della tipologia contrattuale. Si veda anche
per finalità turistica ove non sia accompagnata dal cambiamen- M. Acierno, in Aa.Vv., Le nuove locazioni abitative, cit., 121 ss.
to di residenza, configurando piuttosto unicamente la costitu- In senso opposto, e cioè per l’applicabilità del codice civile alle
zione della dimora. locazioni per uso foresteria, V. Cuffaro, Le locazioni di foreste-

Immobili & proprietà 6


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Sussiste altresì una tesi alternativa secondo cui la dalle organizzazioni maggiormente rappresentative,
locazione ad uso di foresteria non sarebbe affatto mentre tale qualificazione viene meno - con conse-
una locazione abitativa, né primaria né transitoria, guente applicazione della disciplina ordinaria - se le
in quanto non diretta a soddisfare alcuna esigenza parti, pur nel rispetto della durata legale e del cano-
abitativa del conduttore reale, bensì la diversa esi- ne determinato dagli accordi in sede locale, appor-
genza menzionata del conduttore “formale” di de- tino alle altre condizioni modifiche idonee ad alte-
stinare l’immobile locato a temporaneo alloggio di rare l’assetto dei reciproci interessi, precostituito
propri dipendenti od ospiti. Tutto ciò acuisce nel modello concordato, ferme, peraltro, restando le
l’esigenza di assicurare, de jure condendo, una clausole così pattuite16.
esplicita sistemazione alla figura nell’ambito delle Tra le scelte più significative della L. n. 431/1998,
locazioni commerciali, trattandosi, in genere, di lo- vi è di certo l’inserimento della locazione abitativa
cazioni stipulate da operatori economici, e caratte- tra gli atti a forma scritta vincolata, evidentemen-
rizzate da un intimo collegamento funzionale con te intesa non soltanto quale indice di serietà
l’organizzazione produttiva del soggetto che risulta dell’impegno obbligatorio, o quale mezzo di cer-
appunto assumere formalmente la qualità di locato- tezza o idoneità agli effetti pubblicitari, quanto
re. strumento che consenta di rilevare lo squilibrio esi-
L’art. 2 della L. n. 431/1998 prevede due diversi stente tra i contraenti e di tutelare la parte debole.
modelli di stipula dei contratti di locazione. Il mo- La forma scritta delle locazioni abitative assume,
dello ordinario rimette alla volontà delle parti la cioè, una funzione necessariamente rappresentativa
determinazione del canone, dettando imperativa- di un contenuto, e diviene veicolo di informazioni
mente la sola durata minima, che non può essere in- imposte.
feriore a quattro anni, decorsi i quali si produce la Altro carattere fisionomico della Riforma del 1998
rinnovazione per ulteriori quattro anni, a meno che è il fiducioso ricorso a strumenti di contrattazione
il locatore non eserciti validamente la facoltà di di- standardizzata per la regolamentazione dei tipi di
niego del rinnovo per uno dei motivi tassativamente locazioni abitative, scelta che, di per sé, può anche
elencati nell’art. 3. Il modello alternativo, predi- apparire contraddittoria rispetto all’obiettivo di
sposto dall’art. 2, comma 3, della L. n. 431/1998, si aprire spazi ad una maggiore autonomia negoziale
sostanzia in una durata per legge non inferiore a tre delle parti.
anni, con proroga di diritto biennale alla prima L’art. 5 della L. n. 431/1998 sottopone allo stru-
scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo mento dei contratti tipo anche le locazioni di na-
per minimo altri tre anni, e sempre che il locatore tura transitoria destinate a soddisfare particolari
non intenda utilmente avvalersi della facoltà di di- esigenze delle parti. È evidente il mutamento di
sdetta per adibire l’immobile agli usi o effettuare le prospettive rispetto alla L. n. 392/1978 nella rego-
opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile lamentazione di questa tipologia locativa. Gli artt.
alle condizioni e con le modalità di cui al medesi- 1 e 26 della L. n. 392/1978, con un tentativo di ti-
mo art. 3. Alla scadenza della proroga biennale, pizzazione delle esigenze abitative transitorie rive-
le parti possono attivare il procedimento per il rin- latosi ben presto insufficiente, avevano sottratto al-
novo o per la rinuncia al rinnovo, mediante comu- la disciplina speciale le locazioni transitorie, ad ec-
nicazione con lettera raccomandata inviata almeno cezione di quelle stipulate per motivi di lavoro o di
sei mesi prima dell’esaurimento del biennio. Perché studio connotate dalla stabilità abitativa del condut-
si abbia una locazione agevolata, come prevista tore nell’immobile. Discostandosi dalle scelte ope-
dall’art. 2, comma 3, della L. n. 431 del 1998, oc- rate in proposito nella L. n. 392/1978, la L. n.
corre che essa rispetti, non solo quanto a canone e 431/1998 ha, come visto, dapprima esonerato
durata, ma anche in riferimento ad ogni altra condi- dall’applicabilità della normativa speciale gli allog-
zione contrattuale, il tipo di cui all’art. 4-bis della gi locati esclusivamente per finalità turistiche; ha
medesima legge e l’accordo definito in sede locale poi analogamente rimesso allo statuto del codice
civile le locazioni transitorie stipulate dagli enti
rie e di ostelli dopo la nuova legge sulle locazioni abitative, in locali in qualità di conduttori. Le ulteriori esigenze
Arch. loc. e cond., 1999, 353; F. Tomasso, Le tipologie abitati-
ve escluse e le locazioni transitorie, in Il nuovo diritto delle lo- abitative di natura transitoria, risultanti residue ri-
cazioni abitative, a cura di S. Patti, Milano, 2001, 86; F. Lazza- spetto ai sottotipi appena emarginati dalla legisla-
ro - M. Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2002,
238; M. Falabella, Le locazioni transitorie, in Rass. loc. e cond.,
16
2004, 280-281. In tal senso, Cass. 27 dicembre 2016, n. 27022.

Immobili & proprietà 7


Gli Speciali
Immobili & proprietà

zione speciale, rilevano, pertanto, in una superiore L’individuazione del tipo della locazione transitoria
dimensione di primarietà, tanto da imporre, pur ri- non è più questione esclusiva di ricerca della co-
conosciuto il carattere particolare del singolo rap- mune intenzione dei contraenti, quanto, innanzitut-
porto, l’adozione di una regolamentazione genera- to, questione di accertamento della conformità ai
le ed unitaria al pari di quella dettata per le loca- criteri generali della contrattazione normativa. Si è
zioni abitative non transitorie. L’approdo a forme di così affermato in giurisprudenza che la possibilità
contrattazione standardizzata per la stipula di lo- per le parti di stipulare un valido ed efficace con-
cazioni di natura transitoria contraddice il dichiara- tratto locatizio ad uso transitorio è subordinata
to obiettivo di aprire spazi ad una maggiore auto- all’adozione delle modalità e alla sussistenza dei
nomia negoziale delle parti, che aveva ispirato la L. presupposti stabiliti dall’art. 5 della L. n. 431 cit. e
n. 431/1998. Esso conferma un atteggiamento legi- dal D.M. 30 dicembre 2002, che costituisce norma-
slativo tuttora ostile e sospettoso nei confronti delle tiva secondaria di attuazione, giusta il disposto di
locazioni transitorie, propenso a restringere entro cui all’art. 4, comma 2, della medesima legge, con
modelli predefiniti le possibilità di farvi ricorso. la conseguenza che, a tal fine, è necessario che
Mentre viene generalmente a cessare la determina- l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore,
zione autoritativa del canone, alle parti è imposta sia specificamente individuata nel contratto, al qua-
una etero-integrazione del programma contrat- le deve essere allegata documentazione idonea a
tuale laddove intendano convenire una più breve comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della
durata del rapporto. Resta, infatti, quello della più scadenza del termine contrattuale, ne confermino,
breve durata del rapporto l’unico elemento unita- con lettera raccomandata, la persistenza17.
riamente caratterizzante la sopravvissuta tipologia D’altro canto, tale propensione della medesima L.
locativa, una volta scisso il nesso di correlazione n. 431/1998 per meccanismi di controllo esterno
necessaria tra locazione transitoria e transitorietà anticipato sulle condizioni di stipula può far com-
dell’esigenza abitativa del conduttore. Il rifiuto op- prendere altresì l’arretramento della soglia di inde-
posto alle forme di negoziazione individualizzata rogabilità unilaterale della disciplina del rapporto
anche nell’ambito specifico delle esigenze transito- locativo abitativo, prevedendosi nell’art. 13 soltan-
rie, in favore di uno strumento di autonomia collet- to tassative ipotesi di nullità.
tiva, che assicuri l’uniformità delle condizioni con- Le locazioni di case (come, del resto, quelle di atti-
trattuali, prevenendo fenomeni di prevaricazione, è vità produttive, tuttora disciplinate dalla L. n.
evidentemente indotto dall’esigenza di ridurre i 392/1978) sono, dunque, attualmente regolate da
“costi della contrattazione” e di rimuovere ogni in- norme giuridiche che non comprendono più la real-
certezza nell’amministrazione del rapporto. tà sociale e non sono più da questa comprese. Il di-
L’adozione del peculiare procedimento di forma- vorzio sancito fra diritto e vita, fra diritto e merca-
zione contrattuale per la stipula delle locazioni to, deriva da concorrenti colpe omissive imputabili
transitorie comporta altresì un radicale mutamento a tutti i formanti dell’ordinamento. I frammenti di
dei sistemi di qualificazione delle relative fattispe- mondo che ogni locazione di immobile abitativo
cie. Nella precedente interpretazione giurispruden- tenta di comporre non trovano nei codici e nelle
ziale, il richiamo ai principi della buona fede e sentenze un collagene adeguato.
dell’affidamento avevano finito per prevalere sulla Se il diritto delle locazioni vuole riaffermare un suo
mera effettività dell’uso del bene al fine di accerta- senso di concretezza, dovrà allora dapprima recupe-
re il carattere transitorio dell’esigenza abitativa del rare la propria capacità di interpretare una realtà
conduttore. Sennonché, questo rilievo assegnato al- negoziale frammentata e poi quella di manipolare
la necessaria consapevolezza, da parte del locatore, questa stessa realtà.
dell’effettiva destinazione dell’immobile, e quindi La soluzione non potrà essere né quella di
all’atteggiamento soggettivo dei contraenti al mo- un’utopistica e miope liberalizzazione degli statuti
mento della stipula della locazione, deve, sulla base locativi e di un ripristino assoluto in materia della
della disciplina introdotta dalla Riforma del 1998, freedom of contract, né quella, però, di una nuova
confrontarsi con le specificità della conclusione radicale sospensione del mercato attuata mediante
dell’accordo mediante contratto tipo, nonché con il sostituzione dell’autonomia privata con regolamenti
vincolo della forma scritta ad substantiam. Con la eteronomi inderogabili. Le previsioni normative di
L. n. 431/1998 si è così intrapreso un processo di
oggettivazione delle locazioni transitorie. 17
Cass. 20 febbraio 2014, n. 4075.

Immobili & proprietà 8


Gli Speciali
Immobili & proprietà

termini di durata minima del rapporto e di limiti al- gatorio voluto da locatore e conduttore, siano tali
la determinazione dei canoni dovrebbero prestarsi a da ripristinarne la conformità ai tipi legali. Ciò po-
supplire alle reali asimmetrie dei contraenti nella stula la fiduciosa attribuzione al giudice di un pote-
fase di formazione dell’accordo, senza però provo- re di tipo determinativo-integrativo del contenuto
care un vincolo soffocante per la stessa parte debole negoziale, finalizzato all’obiettivo del “contratto
conduttrice, la quale vede altrimenti impedita giusto”, nello stile delle rules of construction.
l’espressione della propria libertà negoziale anche L’attualità storica della legislazione e delle senten-
quando la fissazione di un rilascio anticipato del ze in tema di locazioni costituisce, quindi, un ter-
bene o di un patto di aumento del canone potrebbe mine di riferimento imprescindibile.
risultare migliorativa per i bisogni del medesimo Quali potrebbero essere le linee guida da seguire in
inquilino. D’altro canto, si rivelerebbe egualmente futuro?
fallace riparare il locatario in una trincea munita di Rifiuto delle tendenze alla rifondazione della lex
filo spinato sul presupposto assoluto che sia lui mercatoria nel settore delle locazioni immobiliari
sempre la parte debole del rapporto, quella sempre ed alla nullificazione delle concrete esigenze abita-
posta in deteriori condizioni economiche e sociali tive o commerciali dei conduttori; confluenza tra
rispetto al locatore, e quella, quindi, sempre merite- gli obiettivi macroeconomici legati al buon funzio-
vole di indiscriminati interventi di riequilibrio so- namento del mercato degli immobili e gli obiettivi
stanziale. Il cosiddetto favor conductoris, come il microeconomici ispirati all’interesse del conduttore
favor debitoris, costituisce un’approssimazione per o della massa dei conduttori; formalismo negoziale
arrotondamento, ispirata (come autorevolmente si è inteso unicamente come necessaria rappresentazio-
detto, in specie, per il secondo18) da un’immagine ne di un contenuto chiaro, comprensibile e traspa-
dickensiana della società. rente; legittimazione riservata alla deduzione delle
Un diritto delle locazioni immobiliari “al passo coi nullità per contrasto con la regolamentazione nor-
tempi” dovrebbe far pensare a più elastici strumenti mativa delle locazioni; rilievo d’ufficio delle inva-
giudiziali di correzione delle sperequazioni nego- lidità da parte del giudice in base alla ratio protetti-
ziali (in concreto riscontrate) nella convenzione fra va della disposizione di legge, valutando, quindi,
locatore e conduttore, nonché a tutele processuali l’interesse del contraente debole alla prosecuzione
differenziate, volte a contemperare la pretesa del del rapporto; spostamento dell’attenzione dal mo-
proprietario di procedere all’esecuzione coattiva mento costitutivo a quello esecutivo del rapporto
degli ordini di immediato rilascio dell’immobile, stesso; potere dato al giudice di ristabilire
senza attendere l’accertamento con autorità di giu- l’equilibrio economico tra locatore e conduttore,
dicato, con la contrapposta esigenza dell’inquilino ovvero l’equivalenza soggettiva delle prestazioni,
di una garanzia giurisdizionale effettiva (e perciò da trasformare in equilibrio giuridico, permettendo-
non irrimediabilmente compressa dalla sommariz- gli di sopperire, ove accertato di caso in caso, allo
zazione della cognizione) di situazioni aventi con- status di inferiorità dell’inquilino e di contenere gli
tenuto e funzione non esclusivamente patrimoniale, effetti della posizione dominante del proprietario
quali il diritto all’abitazione ed all’iniziativa eco- immobiliare.
nomica privata. Soltanto in tal modo, il diritto delle locazioni im-
La via può essere quella di ripetere il ricorso a mo- mobiliari potrebbe cessare di apparire, nel dibattito
delli di conformazione giudiziale del rapporto, se- civilistico, nient’altro che una noiosa tematica di re-
condo quanto già previsto per l’azione di ricondu- troguardia.
zione della locazione nulla dall’art. 13, L. n.
431/1998. Il riscontro del vizio invalidante della
convenzione locativa non deve provocare inevita-
bilmente la rottura traumatica del rapporto pattizio,
essendo, di regola, “valore” l’obiettivo della sua
“stabilità”, sia pur riequilibrata. Vanno favorite le
modifiche al contratto apportate dal giudice in sede
di decisione che, nel rispetto del programma obbli-

18
P. Rescigno, Manuale del diritto privato italiano, VIII ed., Na-
poli, 1988, 109.

Immobili & proprietà 9


Gli Speciali
Immobili & proprietà

La disciplina delle locazioni


turistiche tra leggi statali
e leggi regionali
di Bruna Vanoli Gabardi - Avvocato in Milano
Riflessioni sul complesso di norme che regolamentano il contratto di locazione turistica escluso nella legge
speciale sulle locazioni abitative (n. 431/1998) dalla disciplina vincolistica.

si applicano … c) agli alloggi locati esclusivamente


Individuazione della disciplina del contratto per finalità turistiche”.
di locazione turistica E completata dall’art. 53 D.Lgs. 23 maggio 2011,
Il tema è di grande attualità. Nell’ambito delle ri- n. 79 (Codice del turismo):
flessioni sulla crisi economica, infatti, “Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turi-
l’interessamento rivolto all’area della proprietà stiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle
immobiliare è senz’altro elemento da prendere in disposizioni del codice civile in tema di locazione”.
considerazione, in quanto potenziale generatore di Il dettato legislativo configura chiaramente la loca-
reddito e di lavoro, attualmente penalizzato dalla zione turistica come impegno contrattuale soggetto
gravissima imposizione fiscale che ne sta azzerando unicamente all’incontro della volontà delle parti nel
i redditi di competenza, arrivando così a determina- rispetto della normativa codicistica (artt. 1571-1606
re la flessione di quella propensione c.c. - es.: obbligazioni del locatore e del conduttore,
all’investimento nel mattone che aveva caratteriz- vizi sopravvenuti, diritti del conduttore in caso di
zato il passato. riparazioni, restituzione dell’immobile locato, mi-
Di qui l’interesse a vedere valutate le possibilità di glioramenti, sublocazione, ecc.).
uso del bene immobile con libertà di temporanea Ed inoltre, elemento molto importante, relativa ad
messa a reddito senza alcuna limitazione di durata e immobili che non devono necessariamente essere
di corrispettivo. posizionati in località turistiche, come la dizione
E l’istituto della locazione turistica può rappresen- letterale potrebbe far supporre generando così an-
tare oggi una di tali possibilità in quanto appare che problemi di classificazione delle località di in-
idoneo a realizzare contingenti esigenze del pro- sediamento.
prietario che intende procurarsi un reddito rinun- A questo punto la disciplina indicata sembrerebbe
ciando per un periodo breve a disporre personal- di facile lettura e, conseguentemente di semplice
mente dell’immobile che non costituisce la sua applicazione da parte del soggetto che non esercita
prima abitazione. una attività di tipo imprenditoriale ma che è dispo-
La disciplina contrattuale è introdotta dall’art. 1, nibile a rinunciare all’uso di un suo bene per un li-
comma 2, par. c) L. 9 dicembre 1998 n. 431 che mitato periodo, nella sicurezza di poterne rientrarne
prevede: “Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, in possesso secondo quanto predisposto, allo scopo
4 bis, 7, 8 e 13 della presente legge” (relativi alla di procurarsi un utile.
durata obbligatoria dei contratti di locazione ad uso Ma purtroppo non è così: trattandosi di ambito turi-
abitativo, alle modalità di rinnovo, alla stipula in stico sono intervenute leggi e regolamenti regionali
forza di accordi definiti in sede locale, alla messa in (le Regioni legiferano in materia, come vedremo in
esecuzione dei provvedimenti di rilascio, alle age- seguito) che hanno trattato la locazione turistica as-
volazioni fiscali e ai patti contrari alla legge) “non similandola, anche se con distinzione di ruoli, alla

Immobili & proprietà 10


Gli Speciali
Immobili & proprietà

funzione alberghiera e assoggettandola a regole nalità turistiche ai sensi della L. 9 dicembre 1998,
particolari vincolanti per il suo esercizio. n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio de-
gli immobili adibiti ad uso abitativo), sono tenuti,
Contenuti della normativa regionale oltre al rispetto delle vigenti normative in materia
di riferimento fiscale e di sicurezza previste dalla normativa stata-
In particolare in Lombardia è applicabile la Legge le vigente, alla comunicazione dei flussi turistici e
regionale n. 27 del 1° ottobre 2015 e il relativo Re- all’adempimento della denuncia degli ospiti in base
golamento di attuazione che dettano una disciplina alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza”
destinata a scoraggiare la scelta di stipulare contrat- (comma 8 art. 38).
ti di locazione turistica. Il concetto è ribadito nel Regolamento Regionale 5
Vediamo la disciplina in vigore. agosto 2016 n. 7 che titola: “Definizione dei servi-
La L.R. n. 27/2015 “Politiche regionali in materia zi, degli standard qualitativi e delle dotazioni mi-
di turismo e attrattività del territorio lombardo” nel- nime obbligatorie degli ostelli per la gioventù, delle
la elencazione delle sue competenze all’art. 5, par. case e appartamenti per vacanze, delle foresterie
1, b) inserisce: “individua i requisiti per la classifi- lombarde, delle locande e dei bed and breakfast e
cazione delle strutture ricettive, determina gli stan- requisiti strutturali ed igienico-sanitari dei rifugi al-
dard di qualità delle strutture e le procedure per la pinistici ed escursionistici in attuazione dell’art. 37
verifica del loro rispetto”. della legge regionale 1 ottobre 2015, n. 27 (Politi-
Distingue poi (art. 18, par. 1) le strutture ricettive in che regionali in materia di turismo e attrattività del
alberghiere e non alberghiere e tra le non alberghie- territorio lombardo)”. Al comma 3 dell’art. 3 si
re inserisce le “case e appartamenti per vacanze” di specifica: “Le disposizioni del presente regolamen-
cui dà la definizione al comma 1 dell’art. 26: “Sono to si applicano anche agli alloggi o porzioni degli
definite case e appartamenti per vacanze le strutture stessi dati in locazione per finalità turistiche per una
ricettive gestite in modo unitario e organizzate per durata non superiore ai 30 giorni ai sensi della leg-
fornire alloggio e eventualmente servizi comple- ge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle loca-
mentari, in unità abitative, o parti di esse, con de- zioni e del rilascio degli immobili ad uso abitati-
stinazione residenziale, composte da uno o più lo- vo)”.
cali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e Nella sostanza, quindi, la normativa regionale in
collocate in un unico complesso o in più complessi materia di turismo non si limita a dettare prescri-
immobiliari”. zioni particolari per l’offerta tradizionale di alloggi
Si specifica al comma 2 dell’art. 26 che le case e gli esclusivamente destinati ad un uso assimilabile a
appartamenti per vacanze possono essere condotti quello alberghiero come bed and breakfast, ostelli,
sia in forma imprenditoriale che non imprenditoria- locande e affittacamere ma fa entrare espressamen-
le, in quest’ultimo caso “da coloro che hanno la di- te in tale disciplina speciale anche quelle brevi lo-
sponibilità fino a un massimo di tre unità abitative e cazioni di unità immobiliari a turisti, locazioni che
svolgono l’attività in maniera non continuativa, os- la normativa statale assoggetta esclusivamente alla
servando a tal fine un periodo di interruzione disciplina codicistica.
dell’attività non inferiore a novanta giorni all’anno, Questi obblighi di fonte regionale e relative sanzio-
anche non continuativi”. ni applicabili alle corrispondenti violazioni, imposti
E al comma 3 che le case e appartamenti per vacan- al proprietario di immobili locati per un periodo li-
ze mantengono la destinazione urbanistica residen- mitato con destinazione esclusivamente turistica,
ziale e “devono possedere i requisiti igienico- vengono configurati come attinenti ad attività im-
sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abita- prenditoriale e sono, tra l’altro, particolarmente
zione”. gravosi, quali:
Nella stessa disciplina regionale è espressamente - obbligo di comunicazione preventiva al Comune
previsto che tra le case e appartamenti per vacanze, pena una sanzione da 2.000,00 a 20.000,00 euro -
definite come strutture ricettive non alberghiere, - obbligo di esposizione dei prezzi anche in due
rientrino anche gli immobili provvisoriamente de- lingue straniere -
stinati a locazione turistica: “Tutte le strutture ricet- - obbligo di comunicazione presenze alla PS -
tive alberghiere e non alberghiere, compresi gli al- - obbligo di stipulazione di una polizza assicurativa
loggi o porzioni degli stessi dati in locazione per fi- per la responsabilità civile a favore dei clienti -
- obbligo di comunicazione della interruzione e

Immobili & proprietà 11


Gli Speciali
Immobili & proprietà

cessazione di attività -. Ci troviamo ancora una volta, e tutti i problemi so-


Inoltre l’allegato B del Regolamento suindicato no già stati evidenziati, a discutere della esclusività
contiene l’elenco degli standard qualitativi e delle e sussidiarietà della disciplina statale e regionale
dotazioni minime che devono avere gli appartamen- regolatrice nelle varie materie e del pericolo dei
ti, quali, ad esempio: capacità ricettiva calcolata in conflitti di attribuzione. Anzi non solo del pericolo
relazione alla superficie utile al netto dei servizi e in quanto il conflitto è già arrivato alla proposizione
della cucina con relativa formula di calcolo; dota- formale: il Governo ha già impugnato, infatti, avan-
zioni della camera con componenti identificati: let- ti la Corte costituzionale la legge della Regione To-
to, comodino o equivalente per ogni posto letto, scana 20 dicembre 2016 n. 86 in materia di turismo.
armadio, specchio, cestino rifiuti, lampada da co- Vediamo in primo luogo di chiarire il dettato costi-
modino o equivalente; per la preparazione dei cibi tuzionale sulle competenze il cui quadro è sostan-
cucina con lunghezza minima di 1,50 metri con al- zialmente mutato in forza della riforma del 2001.
meno due fuochi o piastre e relativa alimentazione; La differenziazione delle competenze a legiferare è
frigorifero con scomparto freezer; forno o forno a contenuta nel novellato art. 117 della Costituzione
microonde; lavello con scolapiatti; tavolo con sedie introdotto dalla legge costituzionale n. 3 del 2001
proporzionate alla massima capacità ricettiva; sedie che indica espressamente le materie di esclusiva
aggiuntive per eventuali ospiti; divano ed even- competenza statale e quelle di legislazione concor-
tualmente poltrona con almeno tre sedute; mobile rente fra Stato e Regione specificando che nelle
da soggiorno; tipi e numero delle pentole in dota- materie di legislazione concorrente la potestà legi-
zione rapportate al numero dei soggetti presenti; slativa spetta alle Regioni “salvo che per la deter-
coltelli, zuccheriera, caffettiera, scolapasta, mesto- minazione dei principi fondamentali, riservata alla
lo, insalatiera, grattugia, spremiagrumi, apribotti- legislazione dello Stato”.
glie/cavatappi, bricco per il latte, bollitore elettrico La materia del turismo non è inserita né nell’elenco
per te e tisane, pattumiera con sacchetti, adattatore delle materie di esclusiva competenza statale né in
elettrico universale, 1 tovaglia, 2 canovacci da cu- quello delle competenze regionali di tipo concor-
cina; dotazioni del bagno: lavandino, doccia o va- rente e, di conseguenza, rientra nella competenza
sca, tazza, bidet (in caso di impossibilità tecnica è cosiddetta esclusiva o residuale delle Regioni.
ammessa la deroga), chiamata di allarme, tappeto In ogni caso, però, se in forza della riforma costitu-
da bagno, carta igienica con riserva, sacchetti igie- zionale è venuto meno, per quanto riguarda la nor-
nici, cestino rifiuti, specchio e contigua presa per mativa turistica, l’obbligo per le Regioni di rispetta-
energia elettrica, mensola, scopettino, asciugacapel- re i principi fondamentali in materia imposti dallo
li; televisore, lavatrice. Stato, non si può di certo dire che la legislazione
Il tutto con elenchi e informazioni sul funziona- statale non abbia conservato una sua competenza
mento in italiano e in inglese (sembra pacifico per preponderante per rilevanti profili anche in materia
il legislatore regionale che i proprietari di casa che di turismo.
non conoscono l’inglese non possano stipulare lo- In primo luogo ricordiamo che la Costituzione ri-
cazioni turistiche!). serva allo Stato una potestà esclusiva di legifera-
Si prescrive anche che “Tutti i dispositivi e le at- zione in materia di “giurisdizione e norme proces-
trezzature” debbano essere “funzionanti, efficienti, suali” “ordinamento civile e penale” (art. 117,
in condizioni impeccabili e devono rispettare tutte comma 2, lett. f).
le norme di sicurezza”. Vanno poi tenuti presente i limiti che la potestà le-
La normativa tutta desta qualche perplessità. gislativa regionale può riscontrare nell’intervento
della legislazione statale in altre materie, affidate
Valutazione del valore delle fonti regolatrici alla sua competenza esclusiva o concorrente, che
della materia presentano profili di connessione o sovrapposizione
In particolare desta perplessità l’applicabilità della con la materia del turismo.
normativa regionale relativa alla disciplina turistica Infine va considerato che, in forza dei più recenti
che è intervenuta in materia. Si parla non solo della indirizzi della Corte costituzionale, anche la com-
Regione Lombardia. Hanno legiferato, infatti, in petenza regionale più ampia non può escludere la
questo ambito anche altre Regioni, come Toscana, possibilità per la legge statale di attribuire funzioni
Lazio e Puglia. amministrative al livello centrale e di regolarne
l’esercizio, in base ai “principi di sussidiarietà, dif-

Immobili & proprietà 12


Gli Speciali
Immobili & proprietà

ferenziazione ed adeguatezza”. re applicabile anche alla nostra fattispecie.


Nella materia all’esame siamo senz’altro
nell’ambito della prima ipotesi: siamo cioè in mate- Anche la recentissima “manovrina”
ria di “ordinamento civile” trattandosi di tutela del si occupa della materia
diritto di proprietà, in particolare di disciplina di Con L. 21 giugno 2017, n. 96 è stato convertito in
contratti da stipulare tra proprietari immobiliari e legge con modificazioni il D.L. 24 aprile 2017, n.
soggetti privati. E qui, come abbiamo visto, la Re- 50 “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, ini-
gione non può invadere il campo della competenza ziative a favore degli enti territoriali, ulteriori inter-
esclusiva dello Stato. venti per le zone colpite da eventi sismici e misure
Ne consegue che la normativa regionale che è in- per lo sviluppo” che contiene la cosiddetta “mano-
tervenuta sulla disciplina del codice civile, cui per vrina”.
legge sono esclusivamente soggette le locazioni tu- Il novellato art. 4 titola “Regime fiscale delle loca-
ristiche, prescrivendo obblighi contrattuali partico- zioni brevi” che, al comma 1 definisce: “Ai fini del
lari e, addirittura, distinzioni tali da attribuire, in presente articolo, si intendono per locazioni brevi i
certi casi, carattere di imprenditorialità all’esercizio contratti di locazione di immobili ad uso abitativo
della locazione turistica stessa, presenti caratteri di di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli
dubbia costituzionalità. che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura
D’altra parte la Corte costituzionale se ne è già oc- di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da per-
cupata accogliendo eccezioni di illegittimità costi- sone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività
tuzionale in materia. d’impresa, direttamente o tramite soggetti che eser-
In particolare va segnalata la sentenza 14 novembre citano attività di intermediazione immobiliare, ov-
2008, n. 369 nel giudizio di legittimità costituziona- vero soggetti che gestiscono portali telematici, met-
le dell’art. 45, comma 4, della legge della Regione tendo in contatto persone in cerca di un immobile
Lombardia 16 luglio 2007, n. 15 (Testo unico delle con persone che dispongono di unità immobiliari da
leggi regionali in materia di turismo), promosso dal locare”.
T.A.R. Lombardia: la Corte ha dichiarato Per queste locazioni si legittima l’applicazione
l’incostituzionalità della normativa regionale che dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare
subordinava alla autorizzazione del Condominio secca con l’aliquota del 21% per i contratti stipulati
l’esercizio, da parte di un condomino nella sua uni- a decorrere dal 1° giugno 2017 (art. 4, comma 2).
tà immobiliare, dell’attività di bed and breakfast in Si prescrive ai soggetti che esercitano attività di in-
quanto ritenuta invasiva della materia termediazione immobiliare e a quelli che gestiscono
dell’ordinamento civile di competenza esclusiva portali telematici, mettendo in contatto soggetti che
statale in forza del richiamato art. 117, comma 2, cercano un immobile con gli offerenti, qualora in-
Cost. cassino i canoni relativi alle locazioni considerate o
In questi termini la motivazione: intervengano nel pagamento dei canoni, di operare,
“Questa Corte ha più volte affermato che, nelle ma- in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del
terie di competenza legislativa regionale residuale o 21% (art. 4, comma 5).
concorrente, la regolamentazione statale, in forza Si prescrive inoltre (art. 4, comma 5 ter) che il sog-
dell’art. 117, secondo comma, lettera l) Cost., pone getto che incassa il canone o che interviene nel pa-
un limite diretto a evitare che la norma regionale gamento del canone è responsabile del pagamento
incida su un principio di ordinamento civile. dell’imposta di soggiorno.
Questa Corte ha altresì precisato che l’esigenza di Tra gli elementi di ordine fiscale nel sostanzialmen-
garantire l’uniformità nel territorio nazionale delle te novellato art. 4 viene introdotto anche un sor-
regole fondamentali di diritto che, nell’ambito prendente comma 3 bis che desta perplessità ancora
dell’ordinamento civile, disciplinano i rapporti giu- più serie di quelle elencate sopra.
ridici fra privati deve ritenersi una esplicazione del Trascriviamo l’intera norma:
principio costituzionale di eguaglianza … Nel caso “Con regolamento da emanare entro novanta giorni
in esame, la specifica norma censurata incide diret- dalla data di entrata in vigore della legge di conver-
tamente sul rapporto civilistico tra condomini e sione del presente decreto, ai sensi dell’art. 17,
condominio ...”. comma 1, della legge 23 agosto 1988 n. 400, su
Sembra proprio indiscutibile che il principio di di- proposta del Ministro dell’economia e delle finan-
ritto invocato dalla Corte costituzionale possa esse-

Immobili & proprietà 13


Gli Speciali
Immobili & proprietà

ze, possono essere definiti, ai sensi del presente ar- quelli relativi a materie riservate alla competenza
ticolo, i criteri in base ai quali l’attività di locazione regionale;
di cui al comma 1 del presente articolo si presume c) le materie in cui manchi la disciplina da parte di
svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con leggi o di atti aventi forza di legge, sempre che non
l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina si tratti di materie comunque riservate alla legge;
sui redditi di impresa di cui al testo unico delle im- d) l’organizzazione ed il funzionamento delle am-
poste sui redditi, di cui al decreto del Presidente ministrazioni pubbliche secondo le disposizioni
della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto dettate dalla legge”.
anche riguardo al numero delle unità immobiliari E non sembra proprio che l’adattamento del concet-
locate e alla durata delle locazioni in un anno sola- to di imprenditore, ricavato dalla definizione del
re”. codice civile, alle locazioni turistiche possa rientra-
La legittimità di una tale norma pone seri dubbi. re nel dettato di legge sopra riportato.
Si tratta, infatti, di intervenire con un regolamento Qui non si tratta, infatti, né di predisporre modalità
sulla definizione del concetto di imprenditore gene- di esecuzione di norme, né di intervenire per ag-
rato dal codice civile adattandolo a speciali tipi di giungere all’interno di una norma generale che in-
contratti di locazione, avvalendosi della valutazione dividua una categoria giuridica una particolare dif-
dei contenuti dell’art. 2082 c.c., della disciplina sui ferenziazione di attività, né di introdurre una disci-
redditi di impresa e tenendo presente anche il nu- plina mancante (abbiamo visto che la locazione tu-
mero delle unità immobiliari locate e i tempi di lo- ristica è espressamente disciplinata dalla legge), né,
cazione. tanto meno, di organizzare amministrazioni pubbli-
E quel che più conta di intervenire con uno specifi- che.
co regolamento ai sensi della legge indicata, la n. Dubbio, quindi, il valore costituzionale di un tale
400 del 1988 che non sembra proprio prevederne regolamento di provenienza governativa. che non
l’applicabilità alla fattispecie invocata. trae forza neppure dalla legge invocata a legittimar-
L’art. 17 comma 1 della L. n. 400/1998 statuisce in- lo, come detto sopra.
fatti che con decreto del Presidente della Repubbli- Da ultimo una riflessione sulle diverse modalità di
ca, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, indicazione, nelle varie norme interessate, delle lo-
sentito il parere del Consiglio di Stato possano es- cazioni turistiche che vengono definite a volte co-
sere emanati regolamenti per disciplinare: me semplici locazioni turistiche e, a volte, invece,
a) “l’esecuzione delle leggi e dei decreti legislativi, come locazioni turistiche con durata inferiore ai 30
nonché dei regolamenti comunitari; giorni.
b) l’attuazione e l’integrazione delle leggi e dei de- Disciplina da intendersi diversa nelle due ipotesi?
creti legislativi recanti norme di principio, esclusi

Immobili & proprietà 14


Gli Speciali
Immobili & proprietà

I limiti del regolamento


nell’uso del bene esclusivo
di Augusto Cirla - Avvocato in Milano
Il regolamento può vietare che gli appartamenti siti nell’edificio condominiale vengano destinati allo svol-
gimento di attività ritenute pregiudizievoli per il decoro, per la tranquillità o per la sicurezza di coloro che vi
abitano.
I vincoli devono essere chiaramente manifestati o comunque desumibili in modo non equivoco, non es-
sendo sufficiente la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari,
trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei sin-
goli condomini.

Le norme che disciplinano la vita condominiale so- In tema di locazione, le disposizioni contenute nel
no contenute nel regolamento. Il regolamento di regolamento condominiale obbligano non solo il
condominio si configura come lo statuto della col- proprietario-locatore ma anche il conduttore, il qua-
lettività condominiale, come atto diretto ad incide- le acquisisce dal primo una posizione giuridica de-
re, con un complesso di norme giuridicamente vin- rivata che non può essere più ampia di quella del
colanti per tutti i condomini, su un rapporto pluri- suo dante causa.
soggettivo concettualmente unico e che si pone L’art. 1138 c.c. dispone che negli edifici con più di
come fonte di obblighi e di diritti non tanto per la dieci condomini (e non di unità immobiliari) deve
collettività come tale quanto, soprattutto, per i sin- essere formato un regolamento che contenga le
goli condomini. norme per disciplinare l’uso delle cose comuni e la
Il condominio si costituisce di fatto per la sola pre- ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obbli-
senza in un edificio con più unità immobiliari ap- ghi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme
partenenti a più proprietari, a prescindere per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relati-
dall’approvazione di un regolamento1. Il regola- ve all’amministrazione Anche ai complessi condo-
mento di condominio trae origine o da un patto sti- miniali formati da meno di dieci condomini è natu-
pulato da tutti i condomini ovvero dall’accettazione ralmente riconosciuta la possibilità di dotarsi di un
da parte degli acquirenti delle singole unità immo- regolamento condominiale, essendo comunque la-
biliari del regolamento già predisposto dal vendito- sciata ampia facoltà ai partecipanti di stabilire le
re, unico originario proprietario del fabbricato; ne regole destinate a disciplinare il loro vivere in con-
consegue che l’esistenza di tale regolamento non dominio, nel rispetto comunque delle più ampie re-
può ritenersi dimostrata ove non risulti né gole generali dettate dalla legge.
l’accettazione dei condomini nei singoli rogiti di Può essere considerato la legge interna del condo-
acquisto né l’approvazione dell’assemblea di con- minio, quindi legge speciale rispetto a quella gene-
dominio2. rale contenuta nel codice civile.
Il regolamento non può liberamente derogare alle
1 disposizioni imperative dettate dalla legge e gli è
Cass., Sez. II, 27 gennaio 2012, n. 1224. Il condominio viene
ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una impedito di limitare i diritti che risultano attribuiti a
separazione della proprietà per piani orizzontali. Il semplice fra-
zionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferi-
mento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertan-
dei piani o porzioni di piano del regolamento predisposto dal
to, comporta il sorgere di uno stato di condominio.
venditore, unico originario proprietario. Ne consegue che
2
Cass., Sez. II, 10 febbraio 2009, n. 3245. Il regolamento con- l’esistenza di tale regolamento non può ritenersi dimostrata ove
trattuale trae origine o da un patto stipulato da tutti i condomini non risulti né l’accettazione dei condomini nei singoli rogiti e né
ovvero dalla accettazione contenuta nei singoli atti di acquisto l’approvazione dell’assemblea di condominio.

Immobili & proprietà 15


Gli Speciali
Immobili & proprietà

ciascun condomino dagli atti di acquisto3. vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte
porzioni dell’edificio se ricorrono due alternative
Il regolamento convenzionale condizioni: devono essere trascritte nei registri im-
Il regolamento predisposto dall’unico originario mobiliari oppure, nel titolo di acquisto deve essere
proprietario dell’intero edificio o dal costruttore si fatto espresso riferimento al regolamento, pur senza
definisce convenzionale o contrattuale in quanto, ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera
essendo specificamente richiamato nei singoli atti che esso possa ritenersi conosciuto o accettato in
di acquisto delle unità immobiliari, è accettato da base al richiamo operato nel contratto, trattandosi
tutti i condomini. È il cosiddetto “regolamento comunque di integrare il contenuto di un negozio
esterno” proprio perché la sua formazione avviene soggetto a forma scritta essenziale5.
ad opera di un terzo, appunto l’originario unico Il regolamento deve però materialmente esistere,
proprietario dell’intero edificio o il costruttore. La cioè deve essere già stato predisposto antecedente-
sua forza vincolante nasce proprio dal fatto di esse- mente la stipulazione dei singoli contratti di vendi-
re frutto della volontà di costui e dell’acquirente ta: se così non è, non può sorgere alcun vincolo in
della singola unità immobiliare. Anche se non ma- capo al condomino che, contestualmente
terialmente inserito nel testo del contratto di com- all’acquisto, si sia impegnato a rispettare un rego-
pravendita, esso diviene comunque parte integrante lamento condominiale da redigersi in futuro6.
di esso purché venga espressamente richiamato e La piena validità delle clausole del regolamento
approvato di modo che le sue clausole rientrano contrattuale deriva proprio dal fatto che entrambi i
comunque nel contenuto dei singoli contratti contraenti (venditore e acquirente) ne fanno espres-
d’acquisto e vincolano gli acquirenti anche indi- so richiamo nell’atto di compravendita7.
pendentemente dalla trascrizione4. La trascrizione del regolamento e i limiti alle
Le clausole del regolamento “esterno”, potendo proprietà esclusive. Il regolamento di condominio,
imporre limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai quando contiene disposizioni che incidono sui dirit-
condòmini sulle singole unità immobiliari devono ti reali dei singoli condomini, quali per esempio la
essere enunciate in modo chiaro ed esplicito e sono proprietà, l’usufrutto e la servitù, deve essere ap-
provato da tutti i condomini ed ha il valore di un
contratto. Per potere avere valore anche nei con-
3 fronti di coloro che successivamente acquistano da-
La formazione del regolamento condominiale è soggetta al
requisito della forma scritta ad substantiam. Tale requisito gli iniziali condomini le singole unità immobiliari
formale si desume:
- dalla circostanza che l’art. 1138, ultimo comma, c.c. prevede- deve essere trascritto nei pubblici registri immobi-
va (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del liari. Perciò le clausole del regolamento che con-
regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 disp. att. c.c.; tengono limitazioni ai diritti dei condomini sulle
- dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento
che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò cose di proprietà esclusiva devono formare oggetto
adottabili a maggioranza), trova applicazione il n. 7 dell’art. della particolare forma di pubblicità prevista
1130 c.c., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in
apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la de-
liberazione di approvazione di tale regolamento per poter esse- 5
Cass. 19 settembre 2014, n. 19798.
re trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto al-
6
le clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, Cass. 20 marzo 2015, n. 5657 secondo cui l’obbligo
l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che dell’acquirente, previsto nel contratto di compravendita di
esse incidono sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro pro- un’unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamen-
prietà costituendo oneri esclusive o sulle parti comuni oppure to di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore
attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori non può valere come approvazione di un regolamento allo sta-
di quelli degli altri condomini. to inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo at-
4 to d’acquisto ad un determinato regolamento che consente di
Cass., Sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13164. Comunque, per ve-
considerare quest’ultimo come facente parte, per relationem, di
rificare la validità delle clausole predisposte dal costruttore pre-
tale atto.
disposte dal costruttore venditore ed accettate dagli acquirenti
Invece è valido il regolamento approvato dopo la compravendi-
delle singole unità, alla luce dell’art. 33, comma 1, del Codice
ta quando l’acquirente ha conferito al costruttore la delega di
del consumo, a parte la necessità di riscontrare, in concreto, la
depositarlo presso un notaio (Cass. 14 novembre 2016, n.
sussistenza degli status soggettivi di “professionista” e “consu-
23128).
matore” con riguardo alle parti dei contratti di acquisto delle uni-
7
tà condominiali, è bene evidenziare come, per far valere in giu- Il regolamento di condominio, quale fonte contrattuale, può at-
dizio la nullità di eventuali clausole vessatorie inserite nel rego- tribuire la comproprietà delle cose, incluse tra quelle indicate
lamento predisposto dal costruttore venditore e accettato dagli dall’art. 1117 c.c., a coloro a cui appartengono determinate uni-
acquirenti, non sussiste la legittimazione processuale tà immobiliari indipendentemente da un rapporto di strumentali-
dell’amministratore di condominio, ma occorre un’azione espe- tà di fatto che determini ex lege la costituzione di un condomi-
ribile da (o nei confronti di) tutti i condomini. nio edilizio (Cass. 21 febbraio 2017, n. 4432).

Immobili & proprietà 16


Gli Speciali
Immobili & proprietà

dall’art. 2643 c.c. che si attua con le formalità (nota come logica conseguenza, l’invalidità della stessa
di trascrizione) e consente di verificare attraverso i qualora induca ad incertezze sul contenuto del vin-
Pubblici Registri Immobiliari l’esistenza di oneri colo che si è inteso tutelare10.
reali, ossia limiti al godimento o all’utilizzo della La trascrizione non è invece necessaria per i con-
singola porzione immobiliare. domini che hanno approvato il regolamento. Tra
La visura dei Pubblici Registri Immobiliari (pres- questi vanno anche ricompresi coloro che, pur
so la Conservatoria) consente di prendere cono- avendo acquistato in tempi successivi, hanno di-
scenza della condizione giuridica dell’immobile, in chiarato nel relativo atto di essere a conoscenza dei
tal modo è possibile sapere, usando la normale dili- precisi limiti previsti nel regolamento e di appro-
genza, se sull’unità immobiliare che si intende ac- varne il contenuto.
quistare ci siano o meno particolari vincoli che im- Va evidenziato che le clausole del regolamento
pediscono di destinarla ad un particolare uso8. contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei
È necessario che i vincoli all’uso delle proprietà singoli appartamenti qualora, indipendentemente
esclusive, o anche dei beni comuni da parte del sin- dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto
golo siano inequivocabilmente determinati, affin- riferimento al regolamento di condominio che, sep-
ché l’oggetto dell’obbligazione del singolo sia con- pur non inserito materialmente , deve ritenersi co-
forme alla fondamentale esigenza di concretezza nosciuto o accettato in base al richiamo o alla men-
dell’atto contrattuale stipulato, con particolare rife- zione di esso nel contratto11. In sostanza, il richia-
rimento all’impegno dal medesimo assunto. Devo- mo al regolamento condominiale nel rogito basta a
no risultare da espressioni incontrovertibilmente ri- limitare la destinazione d’uso dell’immobile:
velatrici di un intento chiaro ed esplicito, non su- l’accettazione della norma contrattuale vale senza
scettibile di dar luogo ad incertezze. Ciò comporta trascrizione nell’atto12.
che l’individuazione della regola dettata dal rego-
lamento condominiale di origine contrattuale, nella
10
parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta È stata ritenuta in violazione del regolamento condominiale
rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, avente natura contrattuale la destinazione dell’unità immobilia-
re al piano terreno dello stabile a bar ristorante posto che
sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni quando il regolamento specifica quale sono gli usi consentiti
imposte alla proprietà individuale, sia per quanto delle unità immobiliari ubicate nel condominio non deve, altresì,
attiene ai beni alle stesse soggetti9. indicare puntualmente quelli vietati se ciò può essere desunto
dall’interpretazione complessiva: infatti, la norma che prevede
L’omessa trascrizione non va comunque ad influi- la possibilità di destinare le unità immobiliari al piano terreno ol-
re sulla validità e sull’efficacia del regolamento, ma tre che a negozi, a uffici in genere, a depositi e magazzini an-
che di vendita, è da leggersi nel contesto del regolamento che
determina solo l’inopponibilità ai singoli succes- prevede anche che gli appartamenti non possano essere adibiti
sivi acquirenti delle eventuali clausole limitative ad uso diverso da quello di abitazione civile e di studi e le can-
dei poteri e delle facoltà che ciascun condomino ha tine per i locali destinati allo scopo, sempre che da questo non
derivi alcuna molestia al vicinato e siano conformi alle disposi-
sulla sua proprietà esclusiva. Non basta però fare zioni dei regolamenti comunali e che contenga il divieto per i
un generico riferimento, nella nota di trascrizione, singoli condomini di ogni godimento che possa arrecare perico-
al regolamento di condominio, ma occorre indicare lo di danno allo stabile e agli abitanti di esse, o per effetto di
rumori, esalazioni e simili eventi e per ragioni di indole morale
espressamente le clausole di esso che vanno ad in- contrasti con il decoro e con il carattere che si vuol mantenere
cidere, limitandoli, sui diritti che normalmente han- allo stabile ad uso di abitazione civile. Cass., Sez. II, 25 ottobre
no i condomini di disporre di quanto in loro pro- 2010, n. 21841.
11
prietà: l’inesattezza della trascrizione comporta, Cass. 3 novembre 2016, n. 22310 secondo cui le clausole
del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vin-
colanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indi-
pendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fat-
8
Se si acquista un solaio con l’intenzione di trasformarlo in abi- to riferimento al regolamento di condominio. Contra Cass. 18
tazione usufruendo della vigente normativa regionale che con- ottobre 2016, n. 21024.
sente il recupero dei sottotetti, è doveroso accertarsi in via pre- 12
Cass. 28 settembre 2016, n. 19212. Le clausole del regola-
ventiva se nel regolamento non ci siano clausole, regolarmente
mento condominiale di natura contrattuale, che può imporre li-
trascritte in unione ad uno degli atti di vendita degli apparta-
mitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle par-
menti siti nello stabile condominiale, che impediscano di adibir-
ti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo
lo a tale uso. Ugualmente dicasi per il divieto di adibire
chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli
l’appartamento ad uso ufficio (Cass. 8 ottobre 2013, n. 22892)
appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione
oppure - ed il caso è frequente - a scuola di ballo piuttosto che
nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di
a palestra, tutti divieti questi destinati a salvaguardare la quiete
condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ri-
dei condomini ed il decoro dell’edificio.
tenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla men-
9
Cass. 20 ottobre 2016, n. 21307. zione di esso nel contratto.

Immobili & proprietà 17


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Norme inderogabili za limiti di tempo, non solo relativamente alle clau-


sole che disciplinano l’uso ed il godimento dei ser-
Nel regolamento di condominio non tutte le materie
vizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che
possono essere liberamente disciplinate. L’art.
restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà
1138, comma 4, c.c. contiene infatti un’espressa
esclusive, venendo a costituire su queste ultime una
previsione di inderogabilità: “I regolamenti non
servitù reciproca14.
possono in alcun modo menomare i diritti di cia-
scun condomino, quali risultano dagli atti di acqui-
Clausola relativa alle immissioni
sto e dalle convenzioni”. Ciò significa che eventuali
limiti imposti sull’uso dei beni comuni o sulle sin- Nel regolamento di natura contrattuale possono in-
gole proprietà esclusive possono essere semmai fine legittimamente essere inserite clausole che re-
contenuti in un regolamento di carattere contrattua- stringono le facoltà inerenti alla proprietà esclusiva,
le, con specifica trascrizione di tali limiti nei pub- purché formulate in modo espresso o comunque
blici registri immobiliari. non equivoco, così da non lasciare alcun margine
La S.C. ha affermato che la previsione contenuta in d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative
un regolamento condominiale convenzionale di li- disposizioni: perciò possono essere imposte limita-
miti alla destinazione delle proprietà esclusive, zioni al godimento degli immobili di proprietà
incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quel-
diritto di ciascun condomino, deve essere ricondot- li stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’art. 844
ta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle c.c.15. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno
obligationes propter rem, non configurandosi in tal dell’immissione deve essere determinata non sulla
caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfa- base della norma civilistica generale, ma alla stre-
cimento d’un corrispondente interesse creditorio. gua del criterio di valutazione fissato dal regola-
Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali li- mento16.
miti va regolata secondo le norme proprie della ser-
vitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del 14
Cass. 13 giugno 2013, n. 14898.
relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, 15
L’art. 844, comma 2, c.c., alla luce di un’interpretazione co-
ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 2, c.c. e art. stituzionalmente orientata, ponendo alle immissioni il limite del-
2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non es- la normale tollerabilità ha inteso tutelare il diritto alla salute ed il
diritto ad un ambiente salubre. Il giudice deve pertanto effettua-
sendo invece sufficiente il generico rinvio al rego- re una valutazione concreta e media tra i contrastanti diritti dei
lamento condominiale13. Il che comporta che per proprietari dei fondi oggetto di controversia, tenendo conto del-
opporre tali limiti ai nuovi acquirenti si deve avere le condizioni dei luoghi, della natura, dell’entità e della causa
delle immissioni, delle necessità generali ed assolute, quotidia-
riguardo alla loro trascrizione ed indicazione espli- ne e civili, della umana coesistenza e, sussidiariamente, anche
cita nella nota di trascrizione, non essendo suffi- della priorità dell’uso (Cass., Sez. II, 9 gennaio 2013, n. 309, in
ciente per l’opposizione il semplice e generico rin- D&G, 2013, 10 gennaio).
I criteri adottati per definire la normale tollerabilità del rumore,
vio al regolamento. cioè quelli definiti dal D.P.C.M. del 1° marzo 1991, essendo
Il regolamento predisposto dall’originario unico meno rigorosi di quelli desumibili dall’art. 844 c.c., sono co-
proprietario del complesso di edifici, accettato dagli munque accettabili. Possono cioè essere utilizzati anche per
individuare la soglia di tollerabilità delle immissioni rumorose
acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei nei rapporti tra privati purché, però, considerati come un limite
registri immobiliari, in virtù del suo carattere con- minimo e non massimo (Cass. 6 novembre 2013, n. 25019).
16
venzionale, vincola tutti i successivi acquirenti sen- La destinazione di un appartamento a studio medico denti-
stico non viola la norma del regolamento condominiale di natu-
ra contrattuale che vieta l’esercizio negli immobili di proprietà
esclusiva di attività rumorose maleodoranti ed antigieniche, at-
13
Fattispecie di divieto di destinare le unità singole a case- teso che l’attività espletata non presenta in concreto tali carat-
famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere: teri (Cass. 7 gennaio 2004, n. 23). Anche di recente la S.C. ha
Cass. 18 ottobre 2016, n. 21024. La Corte ritiene che le clauso- ritenuto legittima la destinazione di un appartamento a studio
le limitative (alla destinazione delle proprietà esclusive) incida- medico dermatologico, nonostante il regolamento condominiale
no non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun vietasse gabinetti di diagnosi e cura di malattie infettive o con-
condomino, e che per tale motivo esse debbano essere ricon- tagiose, posto che nell’interpretare la clausola del regolamento
dotte alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbliga- di condominio contenente il divieto di destinare gli appartamenti
zioni propter rem. a determinati usi, si deve considerare che l’esatto significato
In quanto considerate servitù atipiche pertanto, perché i limiti ai lessicale delle espressioni adoperate può non corrispondere
diritti soggettivi inseriti nel regolamento condominiale siano op- all’intenzione comune delle parti, allorché i singoli vocaboli uti-
ponibili ai terzi acquirenti, occorre che nella nota di trascrizione lizzati possiedano un preciso significato tecnico-scientifico,
dell’atto di acquisto venga indicato non solo il regolamento, me proprio di determinate nozioni specialistiche, non necessaria-
espressamente le clausole limitative. mente a conoscenza dei dichiaranti in tutte le sue implicazioni -

Immobili & proprietà 18


Gli Speciali
Immobili & proprietà

L’ipotesi più semplice è quella in cui nel regola- per gli altri abitanti del palazzo condominiale in
mento venga riportata la specifica elencazione delle tema di sicurezza, di tranquillità e di immissioni di
attività che si ritengono vietate. In tale caso, è suf- rumore, diretta conseguenza della continua alter-
ficiente accertare che quella svolta dal condomino nanza delle persone nell’uso del bene locato, non
al proprio appartamento sia tra quelle vietate dal sempre peraltro rispettosa nemmeno delle più ele-
regolamento: l’amministratore è autorizzato ad in- mentari regole del buon vivere civile e di vicinanza.
tervenire per farla cessare, senza neppure chiedere La crisi economica degli ultimi anni ha indotto
il preventivo consenso dell’assemblea. Sorgono in- molti proprietari di casa a valorizzare il proprio
vece problemi quando nel regolamento si fa riferi- immobile con tali modalità, intravvedendo in que-
mento più in generale ai pregiudizi che comunque ste una forma di guadagno abbastanza alettante e,
si intendono evitare, richiamando concetti di quiete, soprattutto, svincolata dalle rigide regole dettate per
di tranquillità e di riposo, assolutamente meritevoli la locazione.
di tutela in un immobile destinato a civile abitazio- Le uniche limitazioni all’esercizio di queste forme
ne. È necessario allora procedere ad un esame spe- di locazione all’interno di un appartamento facente
cifico della singola situazione al fine di valutare se parte di un condominio possono derivare dal rego-
l’attività di fatto svolta dal condomino nel proprio lamento condominiale di natura contrattuale.
appartamento leda il pari diritto degli altri condo- Ci si trova però spesso di fronte a clausole del rego-
mini di godere in modo pacifico del proprio bene. lamento abbastanza generiche, contenente non già
In ogni caso, i limiti posti dal regolamento vincola- divieti ben precisi, ma del tipo “vietato adibire gli
no anche il conduttore, nei confronti del quale an- alloggi e i locali dell’edificio ad albergo, pensioni
drà semmai rivolta l’azione diretta far cessare e in genere a qualsiasi altro uso che possa turbare
l’attività vietata. Attenzione quindi, prima di pren- la tranquillità dei condomini” oppure, in modo più
dere decisioni, perché il divieto di destinare il pro- preciso, “ad uso diverso dall’abitazione”.
prio appartamento ad una particolare attività può L’opinione dei giudici sul punto ancora non è chia-
magari risultare non già da una singola clausola, ma ra. Da un lato è stato infatti sostento che, ritenuta
dal più generale contenuto del regolamento stesso inammissibile un’interpretazione estensiva del di-
oppure dal generale decoro abitativo di cui gode vieto contenuto nel regolamento contrattuale e rite-
l’edificio, vuoi per la tipologia di costruzione, vuoi nendosi che l’esercizio dell’attività di affittacamere
per l’ubicazione e vuoi anche per le abitudini con- e di Bed&Breakfast non modifica la destinazione
solidate delle persone che vi abitano. d’uso a civile abitazione degli appartamenti in cui è
svolto, lo stesso deve considerarsi pienamente legit-
Le nuove forme di locazione brevi timo, non potendosi affermare che, salvo precisa
In tale più ampia ottica vanno allora valutate le at- prova, essa comporti di per sé un turbamento della
tività di affittacamere o quella di “bed and break- tranquillità e della sicurezza dei condomini17.
fast” che si intendono svolgere nell’unità immobi- Più recentemente è stato invece affermato che sia
liare sita in un complesso condominiale, attività l’una che l’altra attività sono incompatibili con la
che, come ben si comprende, va ben al di là della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, con la
mera ospitalità concessa saltuariamente ad amici e conseguenza che tali esercizi ricettivi non possono
conoscenti. essere avviati se il regolamento contrattuale di con-
I limiti che il regolamento di condominio pone dominio vieta in genere usi diversi da quello abita-
all’uso delle proprietà esclusive incidono soprattut- tivo18.
to su queste nuove forme di locazione che si sono Indipendentemente però dalla mancanza di specifi-
di recente presentate sul mercato, affiancandosi alle co divieto, è data possibilità all’assemblea dei con-
ormai note locazioni transitorie e per studenti uni- 17
versitari. Oltre al Bed&Breakfast e all’affittacamere Cass. 20 novembre 2014, n. 24707 che evidenzia come
l’attività di bed and breakfast non comporti necessariamente
ci sono le locazioni turistiche e, di recente, conseguenze pregiudizievoli per gli altri condomini e che simile
l’airbnb, attività tutte svolte anche da privati che in allegazione deve essere semmai supportata da precisi riferi-
tal modo offrono in godimento a terzi il propri im- menti qualitativi e quantitativi al tipo di attività in concreto svol-
ta.
mobile per una durata limitata, addirittura per uno o 18
Cass. 7 gennaio 2016, n. 109, secondo cui l’attività di affitta-
due giorni, creando a volte non poco pregiudizio camere è del tutto sovrapponibile - in contrapposto all’uso abi-
tativo - a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and break-
Cass. 30 giugno 2011, n. 14460. fast.

Immobili & proprietà 19


Gli Speciali
Immobili & proprietà

domini di valutare se detta attività sia compatibile ma della legislazione nazionale del turismo”19.
con le loro esigenze di tranquillità, di sicurezza e, Si deve trattare in ogni caso di una attività a condu-
in generale, di godimento pacifico del proprio bene. zione familiare, condotta cioè da privati all’interno
In ogni caso, solo il consenso unanime di tutti i par- della propria abitazione e dimora, ovvero il luogo
tecipanti al condominio può superare il divieto re- in cui si vive abitualmente. Il numero massimo di
golamentare e consentire in tal modo l’esercizio di stanze e posti letto adibite al servizio varia a secon-
simili attività, tenuto comunque presente che ciò da della legge regionale; in genere c’è un limite di
comporterà senza dubbio un maggior uso dei beni e 3 stanze e 6 posti letto, ma alcune regioni ne con-
dei servizi comuni: dagli ascensori alle scale, sentono di più. Anche le superfici delle camere so-
all’androne o al servizio di portineria. Si dovrà per- no disposte dalle leggi regionali. Vanno natural-
tanto provvedere a modificare i valori millesimali mente rispettati requisiti igienico-sanitari e bisogna
di gestione ed i riparti delle spese riguardanti tali essere in possesso del certificato di abitabilità e di
servizi, salvo che l’autore del mutamento d’uso ac- conformità di tutti gli impianti alle norme vigenti in
cetti di maggiormente concorrere a tali spese in mi- materia.
sura forfetaria: il tutto sempre che si verifichi in La colazione fornita deve essere composta di cibi
concreto una notevole alterazione nell’uso dei beni preconfezionati poiché i B&B non sono autorizzati
e dei servizi comuni. a preparare, manipolare e servire alimenti, salvo di-
verse disposizioni regionali.
Il Bed&Breakfast Normalmente per aprire un B&B è sufficiente co-
La crisi economica degli ultimi anni ha indotto municare l’inizio dell’attività e i relativi prezzi
molti proprietari di casa a valorizzare il proprio presso il SUAP (Sportello Unico Attività Produtti-
immobile con l’esercizio del bed and breakfast, in- ve) del proprio Comune. Dal punto di vista fiscale
travvedendo in tali attività una forma di guadagno (secondo la risoluzione del Ministero delle Finan-
abbastanza alettante e, soprattutto, svincolata dalle ze n. 155 del 13 ottobre 2000) non è necessario
rigide regole dettate per la locazione. aprire una partita IVA in quanto l’attività di B&B
È un’attività che consiste nel concedere a terzi l’uso deve essere esercitata in modo saltuario, ed è suffi-
di una o più camere del proprio appartamento verso ciente il codice fiscale del titolare da apporsi anche
un determinato corrispettivo e per un periodo più o sulla ricevuta (non fiscale) che è obbligatorio rila-
meno breve, tenuto presente il particolare settore in sciare al momento del pagamento. Trattandosi per
cui tali contratti trovano applicazione e del tipo di legge di attività saltuaria, è inoltre obbligatoria la
soggiorno per lo più precario e mai stabile nel tem- chiusura per alcuni mesi all’anno e non sono con-
po.
Con la locuzione “bed and breakfast”, traducibile 19
All’assenza di una precisa disciplina a livello nazionale e di
come “letto e colazione”, si indica una forma di una tipica e definizione di tale attività, soccorrono le varie nor-
dimora particolare ed informale. La prestazione mative regionali. E così, secondo la L.R. Campania n. 5/2001, il
fornita consiste nel pernottamento e nella prima co- bed & breakfast altro non è se non l’offerta di alloggio e prima
colazione esercitata, con carattere saltuario e non professiona-
lazione, in ciò differenziandosi dall’affittacamere. le, da un nucleo familiare che, ad integrazione del proprio red-
Le prestazioni accessorie, prima tra tutte la colazio- dito, utilizza parte della propria abitazione. Per la L.R. Lombar-
dia n. 27/2015 (art. 29) trattasi di una attività svolta a conduzio-
ne, rappresentano comunque l’elemento indispen- ne familiare in forma non imprenditoriale da chi, in maniera non
sabile non solo per configurare l’attività di B&B, continuativa e presso il numero civico della propria residenza
ma anche per contraddistinguerla dalla normale lo- anagrafica, fornisce alloggio e prima colazione in non più di
quattro camere con un massimo di dodici posti letto, avvalen-
cazione dell’alloggio, dove la persona del locatore, dosi della normale organizzazione familiare, ivi compresa
a differenza della prima, resta assolutamente estra- l’eventuale presenza di collaboratori domestici della famiglia.
nea alla vita del conduttore C’è poi la L.R. Piemonte n. 20/2000 che definisce il B&B come
l’attività svolta da privati che, avvalendosi della loro normale
È una attività praticata per lo più in via non profes- organizzazione familiare ed utilizzando parte della propria abi-
sionale da famiglie che dispongono di un apparta- tazione, offrono saltuariamente un servizio di alloggio e prima
mento con più camere, alcune delle quali vengono colazione. Ed infine, secondo la L.R. Liguria n. 31/2014, è quel-
la svolta in “strutture ricettive in cui è fornito l’alloggio e il servi-
messe a disposizione di turisti o di ospiti occasiona- zio di prima colazione in un’unità immobiliare di civile abitazio-
li: non a caso trova disciplina prevalentemente nelle ne da parte del titolare che dimora stabilmente nella stessa du-
rante i periodi di apertura della struttura”, con la precisazione
leggi regionali che, direttamente o meno, si riporta- che l’alloggio può essere effettuato in non più di quattro came-
no poi alla L. n. 135/2001 dettata in tema di “rifor- re” e che deve essere presente una camera ad uso esclusivo
del titolare della struttura ricettiva.

Immobili & proprietà 20


Gli Speciali
Immobili & proprietà

sentiti soggiorni per più di 30 giorni consecutivi. dei servizi che intendono includere nel contratto.
Molti gestori di B&B decidono di incrementare le L’attività di affittacamere è in genere un’attività
proprie entrate offrendo ai propri ospiti attività al- imprenditoriale che, a ben vedere, differisce da
ternative come passeggiate naturalistiche, corsi di quella alberghiera soltanto per le sue modeste di-
cucina e altre attività legate al territorio. mensioni20 Le prestazioni accessorie rappresentano
invero l’elemento indispensabile non solo per con-
Affittacamere figurare l’attività di affittacamere, ma anche per
L’attività di affittacamere consiste nel concedere contraddistinguere questa dalla normale locazione
a terzi l’uso di una o più camere del proprio appar- dell’alloggio, dove la persona del locatore, a diffe-
tamento verso un determinato corrispettivo e per un renza della prima, resta assolutamente estranea alla
periodo più o meno breve, tenuto presente il parti- vita del conduttore . La natura precaria della presta-
colare settore in cui tali contratti trovano applica- zione rende peraltro superflua la stipula tra le parti
zione e del tipo di soggiorno per lo più precario e di un contratto scritto, essendo semplicemente ri-
mai stabile nel tempo. chiesta la registrazione del cliente ai fini degli op-
Colui che affitta le camere per un fine speculativo e portuni controlli da parte della pubblica autorità. È
professionale concede in uso le singole camere per fatto peraltro obbligo agli affittacamere di comuni-
periodi di tempo non eccessivamente prolungati, care all’autorità locale di pubblica sicurezza le ge-
erogando nel contempo una serie di servizi consi- neralità delle persone alloggiate, entro le ventiquat-
stenti, nella maggior parte dei casi, nella fornitura tro ore dal loro arrivo. Il tutto mediante consegna di
della biancheria, nella pulizia, nel riassetto giorna- apposita scheda (art. 5 del Testo Unico delle Leggi
liero della camera e nella somministrazione delle di Pubblica Sicurezza) ovvero con invio dei relativi
utenze di luce, acqua e riscaldamento. dati alle questure territorialmente competenti con
La materia risultava disciplinata dalla L. 16 giugno mezzi telematici o via fax.
1939, n. 1111 proprio titolata “Disciplina degli af- L’attività di affittacamere può essere svolta sia a
fittacamere”, che dettava una serie di requisiti che livello professionale, con obbligo di aprire partita
in parte trovano ancora applicazione, tra cui il nu- Iva, sia a livello non professionale, ovvero in ma-
mero massimo delle stanze arredate (ubicate in non niera del tutto occasionale. L’attività di affittaca-
più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso mere è di tipo occasionale quando l’attività viene
stabile), la durata minima dell’alloggio (sette gior- esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza
ni), i tempi per risolvere il contratto (preavviso di o il domicilio del soggetto che intende svolgere
sette giorni, salvo deroghe). Attualmente è regolata l’attività. Quando si parla di attività occasionale
dalla L. n. 217/1983 che definisce l’attività di affit- il soggetto che la esercita è esonerato sia
tacamere come “struttura composta da non più di 6 dall’iscrizione alla CCIAA che dall’apertura del-
camere (comunque non più di dodici posti letto, al- la partita Iva. L’unico adempimento da porre in
trimenti si passa all’attività alberghiera) ubicate in essere è la presentazione della SCIA (Segnalazio-
non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stes- ne Certificata di Inizio Attività), presso il Comu-
so stabile, nei quali sono forniti alloggio ed even- ne ove è ubicato l’immobile dove si intende svol-
tualmente servizi complementari”, ma trova più gere l’attività: devono essere indicati i dati identi-
specifica disciplina nelle leggi regionali che inte- ficativi dell’immobile e la presenza dei requisiti
grano la disciplina nazionale e che prevedono altri igienico sanitari e architettonici dell’immobile,
requisiti in tema di qualità del servizio, degli arredi, nonché il possesso dei requisiti morali del sog-
dei servizi igienici, dell’impiantistica e di getto che avvia l’attività.
quant’altro. Le Regioni si limitano comunque a de- Il contratto. Per quanto riguarda il contratto con
finire i requisiti minimi per l’esercizio dell’attività cui viene concesso in locazione l’immobile da adi-
e a prevedere che nel prezzo di affitto dei locali bire ad attività di affittacamere, esso resta comun-
siano comprese la pulizia, la fornitura dell’energia que disciplinato dalla normativa dettata per le loca-
elettrica il cambio della biancheria. zioni alberghiere, con una durata quindi novennale
Trovando sotto tale profilo applicazione le norme e con un canone soggetto ad aggiornamento nella
dettate dal codice civile in tema di somministrazio- misura prevista dalla legge.
ne di servizi e di prestazione d’opera, è lasciata fa- Nulla impedisce peraltro a colui che svolge
coltà alle parti di decidere la tipologia e la modalità 20
Cass. 3 dicembre 2002, n. 17167.

Immobili & proprietà 21


Gli Speciali
Immobili & proprietà

l’attività di affittacamere di adibire parte l’immobile. A differenza infatti del contratto di lo-
dell’immobile anche a propria abitazione. Vale in cazione di immobile arredato o di quello per finalità
tal caso, ai fini dell’individuazione del regime da turistiche, dove il godimento dell’immobile contro
applicare, il criterio della prevalenza dell’uso detta- il pagamento del canone rappresenta l’obbligazione
to dall’art. 80, comma 2, della L. n. 392/1978, con principale, nel contratto di residence questa si
ciò non escludendo che, qualora beni con diversa estende a ricomprendere anche la prestazione dei
destinazione siano dedotti in un contratto di loca- servizi che le parti, nell’ambito della discrezionalità
zione formalmente unico e con la previsione di un a loro concessa dall’art. 1322 c.c., possono libera-
corrispettivo unitario, il rapporto debba necessa- mente individuare nel contenuto, fermi i limiti in
riamente considerarsi inscindibile anche da un pun- generale imposti dalla legge.
to di vista sostanziale, essendo al contrario possibi- La differenza principale con il contratto di affitta-
le che i beni distinti seguano una diversa regola- camere deve allora ricercarsi nel soggetto che in en-
mentazione e costituire rapporti locativi distinti. trambe i contratti eroga i servizi. Nel contratto di
Ai fini della corretta applicazione dell’una o residence tale soggetto deve infatti essere un im-
dell’altra disciplina al contratto considerato, non è prenditore commerciale, mentre in quello di affitta-
sufficiente il semplice raffronto delle superfici camere è sempre un privato. Mancando in
dell’immobile rispettivamente destinate all’uno o quest’ultimo tipo di attività una organizzazione pro-
all’altro uso, ma è necessario accertare se il bene fessionale, anche i servizi sono di gran lunga più
concesso a terzi sia in funzione dello svolgimento limitati nel contenuto rispetto a quelli forniti in un
dell’attività di affittacamere oppure se tale attività residence.
resti del tutto marginale rispetto al primario uso di Anche questa modalità di usare il proprio immobile
abitazione che viene fatto dell’immobile da parte incontra naturalmente, se svolta all’interno di un
del conduttore. edificio condominiale, le limitazioni previste nel
Sotto tale profilo è bene sottolineare che l’attività di regolamento che, se di contenuto non chiare, do-
affittacamere, pur differenziandosi da quella alber- vranno poi essere sottoposta alla valutazione del
ghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non giudice.
solo la cessione del godimento di locale ammobilia-
to e provvisto delle necessarie somministrazioni Le locazioni ad uso turistico
(luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di ser- L’art. 1, comma 1, della L. n. 431/1998 ha previsto
vizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la la categoria degli immobili ad uso abitativo locati
fornitura della biancheria da letto e da bagno; in di- solo per finalità turistiche, escludendole
fetto della prestazione di detti servizi, pertanto, dall’applicabilità della legge stessa.
quella cessione non può essere ricondotta In data 21 giugno 2011 è entrato in vigore il D.Lgs.
nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi n. 79, meglio conosciuto come “Codice del Turi-
sottratta alla disciplina della locazione ad uso abita- smo”, che con una specifica disposizione (art. 53
tivo)21. dell’allegato 1) ha ribadito che “gli alloggi locati
esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi
Il contratto di residence
luogo ubicate, sono regolati dalle disposizioni del
Il contratto di affittacamere presenta senza dubbio codice civile in tema di locazione” e quindi dagli
delle affinità con il contratto di residence, inteso artt. 1571 ss. c.c.
quest’ultimo come la cessione in godimento di un Trattasi di una disciplina finalizzata non solo a uni-
appartamento ammobiliato, unitamente formare e a coordinare l’offerta turistica sul territo-
all’inclusione di alcuni servizi accessori aventi na- rio nazionale, ma anche a garantire livelli di mag-
tura specificatamente alberghiera, a fronte di un giore tutela per il conduttore-turista e a regolamen-
corrispettivo in denaro comprensivo anche del co- tare la concorrenza tra gli operatori.
sto dei predetti servizi. Il fatto che gli immobili oggetto della locazione
Considerata la natura e la finalità del contratto di possano essere ubicati in qualsiasi luogo conferma
residence, la fornitura dei servizi assume un rilievo l’applicabilità della normativa anche a quegli allog-
paritetico rispetto all’obbligazione di fare godere gi siti in località mancati di vocazione turistica, in
applicazione peraltro dell’intento della normativa
21
stessa di valorizzare e promuovere il turismo anche
Cass. 8 novembre 2010, n. 22665.

Immobili & proprietà 22


Gli Speciali
Immobili & proprietà

in quelle aree “che non abbiano ancora conosciuto scritta, anche se durano pochi giorni: senza dimen-
una adeguata fruizione turistica” (art. 27): non a ticare che se la locazione supera i trenta giorni, di-
caso il decreto legislativo in esame, nell’elencare le viene necessaria la registrazione del contratto, tal-
varie ipotesi di turismo, ricomprende quello terma- ché la forma scritta finisce per essere indispensabile
le, del benessere, della natura, faunistico, con ani- anche per evitare le relative sanzioni fiscali.
mali al seguito e quello nautico, senza farlo corri-
spondere a precise stagioni. L’airbnb
Le case o gli appartamenti devono essere dati in lo- Trattasi di una modalità di locazione molto simile
cazione ai turisti nel corso di una o più stagioni con al B&B, ma mentre questo è identificato come una
contratti avente validità non inferiore a sette giorni categoria di locazione che oltre all’alloggio include
e non superiore a sei mesi consecutivi e senza la la colazione, nell’airbnb questo servizio è decisa-
prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero mente escluso. Le offerte includono stanze private
(art. 12, comma 5, Codice del Turismo). Non sem- o interi appartamenti.
bra però potersi escludere che la locazione turistica Il nome airbnb si può dividere in due parti, dove
possa avere una durata superiore a quella indicata “air” vuole indicare la modalità on line del social
dalla legge e che abbia ad oggetto un immobile non network, che fa incontrare virtualmente persone che
arredato, se non altro non completamente. cercano alloggio con altre persone che lo offrono.
La gestione può essere svolta in forma imprendito- La seconda parte del nome riproduce il concetto di
riale oppure no, in tal caso da coloro che hanno la Bed&Breakfast ma in modo sottile, accaparrando le
disponibilità fino ad un massimo di quattro unità associazioni positive che il concetto di B&B ha co-
immobiliari, senza organizzazione in forma di im- struito nel tempo.
presa. Si tratta di una community on line che permette a
Può trattarsi di una gestione diretta da parte del lo- chi viaggia, di trovare una sistemazione più econo-
catore oppure indiretta attraverso agenti immobilia- mica del tradizionale albergo e, a chi ha una casa
ri e società di gestione immobiliare turistica che in- con determinate caratteristiche, di offrire una stanza
tervengono come mandatari o sub locatori. Nel caso o l’intero alloggio in affitto per brevi periodi.
di mandato il contratto viene stipulato dall’agenzia La soluzione, sotto tale profilo, è ottimale per en-
per conto del locatore, mentre nel secondo trambe le parti contraenti, per il conduttore perché
l’agenzia opera quale sublocatore, stipulando dun- può disporre di un alloggio, totale o parziale, a costi
que un duplice contratto: l’uno con il locatore, che limitati e per il locatore perché, proprio in conse-
vede l’agenzia come conduttrice che loca per lo guenza della continua rotazione degli occupanti,
svolgimento di attività imprenditoriale ed instaura potenzialmente percepisce dal bene un reddito sicu-
pertanto un rapporto disciplinato dall’art. 27, L. n. ramente maggiore di quello che potrebbe ricevere
392/1978; l’altro con il turista sub conduttore, con da una normale locazione abitativa.
natura invece di locazione turistica. I problemi sorgono però per il condominio in con-
La mediazione, in deroga a quanto previsto dall’art. seguenza dei disagi che comporta la presenza in
1755 c.c., sorge a carico del solo mandante, così condominio di un numero elevato di persone, non
che “il turista” conduttore deve ritenersi libero da sempre rispettose delle primarie regole di convi-
ogni vincolo in tal senso. venza e che fanno a volte anche arbitrario uso delle
Al turista viene fornito solo l’alloggio, senza parti e dei servizi comuni.
l’offerta di alcun servizio né di pulizia, né di forni- In questi casi possono allora più facilmente trovare
tura della biancheria e né di altro. applicazione quelle clausole del regolamento poste
Il canone è liberamente determinabile dalle parti e a salvaguardia della tranquillità e della sicurezza
trova dunque limite nelle normali leggi del mercato. dei condomini, proprio perché questo particolare
È bene ricordare che, in base alle regole dettate in turnover di persone nell’uso anche di una sola unità
tema di tracciabilità dei movimenti di denaro, i ver- immobiliare costituisce un innegabile attacco al pa-
samenti oltre i mille euro non potranno avvenire a cifico godimento dei propri beni da parte degli altri
mezzo di contanti, ma solo con assegni o bonifici o condomini.
carte dio credito.
Quanto infine alla forma, non v’è dubbio che an-
che tali tipi di contratti debbano rivestire la forma

Immobili & proprietà 23


Gli Speciali
Immobili & proprietà

La tutela del consumatore


di Paolo Martinello - Avvocato in Milano
Le locazioni brevi costituiscono uno degli esempi di maggior successo della sharing economy. Ma le clas-
siche tutele del consumatore appaiono di incerta applicazione di fronte all’emergere di un nuovo soggetto:
il “prosumer”. Al legislatore (auspicabilmente sovra-nazionale) il compito di dirimere dubbi e incertezze e
delineare un quadro giuridico che offra solide prospettive alla nuova “economia della condivisione”.

Le locazioni brevi, stipulate per scopi turistici o per tuazioni che si sono create grazie allo sviluppo
esigenze transitorie di brevissima durata (lavoro, dell’economia collaborativa (il termine “sharing
cura, studio), sono uno dei settori nei quali la sha- economy” è considerato sinonimo, ma la UE prefe-
ring economy ha mostrato negli ultimi anni un si- risce enfatizzare l’aspetto della collaborazione).
gnificativo successo e una maggiore crescita, sino La definizione delle linee guida della Commissione
al punto da creare un nuovo mercato immobiliare, europea fa riferimento ai “modelli di business dove
prima sostanzialmente inesistente. le attività sono facilitate da piattaforme collaborati-
Come noto, nella sharing economy (o “economia ve che creano un mercato aperto per l’utilizzo tem-
della condivisione”1) i beni e servizi, anziché essere poraneo di beni e servizi, spesso forniti da individui
acquistati o posseduti, vengono affittati, noleggiati privati”. Una formulazione che tiene conto della
o scambiati attraverso l’uso delle tecnologie digitali presenza di attività economiche, remunerate, e del
(in particolare tablet e smartphone) che interagisco- fatto che le piattaforme consentono scambi econo-
no con app su piattaforme internet gestite da sog- mici e instaurazione di rapporti tra gestori, fornitori
getti terzi (ad esempio, nel settore immobiliare e del servizio e fruitori, che è opportuno definire e di-
nel mercato delle locazioni brevi, la piattaforma ge- sciplinare, in quanto “tutto ciò a cui le parti attri-
stita da Airbnb o da altre analoghe piattaforme). buiscono un certo valore economico può trasfor-
La questione della definizione e dei “confini” della marsi in un’opportunità lavorativa o di consumo”.
sharing economy2 è aperta e fonte di dibattito anche Per stabilire se ed in che misura le vigenti disposi-
a livello internazionale. zioni in materia di tutela del consumatore siano ap-
Nel 2016 la Commissione europea ha emanato del- plicabili a queste nuove tipologie di relazioni eco-
le linee guida3 con l’obiettivo dichiarato di spingere nomico-contrattuali occorre partire dall’analisi del-
i Paesi membri a definire regole che eliminino le le figure coinvolte: a) il soggetto che gestisce la
ambiguità o i vuoti normativi rispetto alle nuove si- piattaforma digitale (gestore); b) il soggetto che at-
traverso la piattaforma digitale eroga un servizio o
1 condivide un proprio bene (utente operatore); c) il
Così viene definita la sharing economy nella proposta di leg-
ge 3564 (Tentori ed altri, presentata il 27 gennaio 2016), la cui soggetto che attraverso la piattaforma digitale uti-
finalità viene individuata nella razionalizzazione delle risorse, lizza il servizio erogato o il bene condiviso
l’incremento dell’efficienza e della disponibilità di beni e servizi, dall’utente operatore (utente fruitore).
il contrasto degli sprechi e la riduzione dei costi, la cura dei be-
ni comuni, le opportunità di crescita dell’occupazione e impren- Quando parliamo di tutela del consumatore ci rife-
ditorialità basata su un modello di sviluppo economico sosteni- riamo in primo luogo al Codice del Consumo4 ed in
bile, l’innovazione tecnologica e digitale.
2
particolare alle disposizioni in materia di pratiche
Si sono sviluppate una varietà di definizioni parallele: da “peer commerciali, pubblicità e altre comunicazioni
economy” a “economia collaborativa”, da “economia on-
demand” a “consumo collaborativo” Termini a volte usati in mo- commerciali (artt. 18 ss. del Codice), clausole ves-
do intercambiabile, ma che indicano in realtà situazioni molto satorie nei contratti tra professionista e consumato-
diverse.
3
Cfr. “Comunicazione della Commissione al Parlamento Euro-
peo, al Consiglio, al Comitato Economico e Sociale Europeo e
al Comitato delle regioni - Un’agenda europea per l’economia
4
collaborativa - COM(2016) 356 final” del 2 giugno 2016. D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206.

Immobili & proprietà 24


Gli Speciali
Immobili & proprietà

re (artt. 33 ss.) e contratti a distanza (artt. 49 ss.5). Al rapporto tra gestore della piattaforma (profes-
Si tratta di un corpus di disposizioni introdotte nel sionista) e utente fruitore (consumatore) saranno di
nostro ordinamento a seguito della consumer policy regola applicabili le disposizioni di tutela del con-
avviata dall’Unione europea a partire dagli anni sumatore previste dal Codice del Consumo, in pri-
’80, diretta alla tutela del consumatore nell’ambito mo luogo in materia di clausole vessatorie.
del tradizionale rapporto con il “professionista” Nelle condizioni generali di contratto utilizzate dai
(secondo il classico schema “business to consumer” gestori di piattaforme, si potrebbero facilmente in-
o B2C). Tale rapporto nella sharing economy viene dividuare alcune disposizioni affette da nullità ai
sotto vari profili superato o comunque trasformato sensi dell’art. 34 del Codice del Consumo, quali, ad
(a favore di un schema che può essere “C2B2C”, esempio, le clausole che prevedano: la facoltà del
ma anche “B2B2C” o “C2C”), con le conseguenti gestore di modificare unilateralmente le condizioni
incertezze applicative e rischi di carenza di tutela, contrattuali anche senza un giustificato motivo in-
per il cui superamento appare condivisibile lo sfor- dicato nel contratto; limitazioni o divieti nei rappor-
zo di aggiornamento legislativo attualmente avvia- ti con terzi in relazione all’account del gestore;
to. Anche se, va detto, gli interventi che si stanno l’assenza di responsabilità del gestore in relazione
compiendo in tal senso a livello locale (nazionale o alla esistenza e alla descrizione dei beni, alla tradu-
addirittura regionale o sub regionale) appaiono ina- zione degli annunci in lingue diverse da quella ori-
deguati a regolamentare un fenomeno per sua natu- ginale, alla regolare accessibilità alla piattaforma
ra di dimensioni sovra-nazionali e globali. del gestore; la discrezionalità del gestore nella pub-
Una prima problematica relativa all’applicazione blicazione dei contenuti di proprietà degli utenti;
del Codice del Consumo ai rapporti giuridici della penali (in favore dell’utente operatore) in caso di ri-
sharing economy - ivi compreso nel caso delle lo- tardato rilascio dell’alloggio; addebito unilaterale
cazioni brevi - nasce dalla definizione stessa dei del gestore in caso di responsabilità per danni in
soggetti coinvolti: il Codice definisce infatti il capo all’utente fruitore; la competenza (foro) di au-
“consumatore o utente” come “la persona fisica che torità giudiziarie diverse da quelle del luogo di re-
agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, sidenza o domicilio del consumatore (utente fruito-
commerciale, artigianale o professionale dallo stes- re); l’applicabilità della legislazione di altri Paesi
so svolta” e il “professionista” come “la persona fi- europei o extra-europei, meno favorevole
sica o giuridica che agisce nell’esercizio della pro- all’utente.
pria attività imprenditoriale, commerciale, artigia- Allo stesso modo, il Codice del Consumo risulta
nale o professionale, ovvero un suo intermedia- applicabile in materia di pratiche commerciali scor-
rio”6. rette del gestore, quali ad esempio messaggi pub-
Se non sembrano esservi particolari problemi nella blicitari ingannevoli o comportamenti posti in esse-
qualifica di “professionista” in capo al gestore della re dal gestore nei confronti della generalità degli
piattaforma e di “consumatore” in capo all’utente utenti, in contrasto con le pattuizioni contrattuali o
fruitore dei beni o servizi (salvo nel caso in cui con disposizioni di legge (ad esempio, chiedere un
questi siano utilizzati per scopi inerenti alla attività sovrapprezzo in caso di pagamento a mezzo di
professionale eventualmente svolta, come potrebbe strumenti elettronici di pagamento7).
avvenire, ad esempio, in caso di locazione breve Un altro aspetto, forse il più rilevante, è quello de-
stipulata per partecipare ad un corso di aggiorna- gli obblighi e/o responsabilità del gestore nei con-
mento professionale o per lo svolgimento di una at- fronti dell’utente fruitore inerenti alla prestazione
tività lavorativa), maggiori difficoltà si possono fornita dall’utente operatore, vale a dire ai beni e
porre con riferimento al “terzo” soggetto che entra servizi oggetto del rapporto (mancata disponibilità,
in gioco, vale a dire all’utente operatore (professio- mancanza delle qualità promesse, danni derivanti
nista o consumatore?). dall’utilizzo, etc.).
Sul punto, la contrattualistica attualmente utilizzata
a) Il rapporto tra gestore e utente fruitore dai gestori è chiara nel qualificare la loro attività

7
5 Si tratta di una fattispecie di pratica commerciale considerata
Come modificati a seguito dell’entrata in vigore del D.Lgs. 21
in ogni caso ingannevole dall’art. 21, comma 4 bis, Codice del
febbraio 2014, n. 21.
Consumo, aggiunto dall’art. 15, comma 5 quater, D.L. 18 otto-
6
Cfr. art. 3, comma 1, lett. a) e c) del Codice del Consumo. bre 2012, n. 179, convertito in L. n. 221/2012.

Immobili & proprietà 25


Gli Speciali
Immobili & proprietà

quale mera messa a disposizione di una piattaforma forma stabilisce i termini e le condizioni, diversi
di comunicazione e negoziazione tra gli utenti, ai dal prezzo, che definiscono la relazione contrattuale
cui rapporti e accordi il gestore resta del tutto estra- tra il prestatore dei servizi sottostanti e l’utente?,
neo, non assumendo alcuna responsabilità, né of- iii) la proprietà dei beni essenziali (la piattaforma
frendo alcuna garanzia, in merito ai beni/servizi possiede i beni essenziali per fornire il servizio sot-
oggetto della prestazione. tostante?).
Si tratta di una impostazione in sé legittima e le cui In presenza di tali elementi, vi sarebbero forti indizi
condizioni contrattuali, attenendo propriamente che la piattaforma di collaborazione esercita
all’oggetto del contratto intercorrente tra le parti, un’influenza o un controllo significativo sul presta-
non sembrano assoggettabili ad un esame sotto il tore del servizio sottostante, dal che dovrebbe con-
profilo della loro vessatorietà ai sensi del Codice seguirne la possibilità che il gestore (professionista)
del Consumo. sia ritenuto anche fornitore del servizio sottostante
Si tratta peraltro di un aspetto che suscita perplessi- (in aggiunta al servizio della società di informazio-
tà, se non dal punto di vista giuridico certamente da ne) e si assuma i rischi e le obbligazioni relative
quello economico e del mercato, in considerazione all’adempimento (sia proprio che dell’utente opera-
del valore e delle dimensioni economiche che han- tore) derivanti dal contratto con l’utente fruitore fi-
no assunto i gestori di piattaforme di sharing, gra- nale. Con la conseguenza che quest’ultimo avrebbe
zie ad un business costruito sui beni di terzi (gli la piena tutela offerta dal Codice del Consumo nei
utenti), senza o con scarsi investimenti, senza as- confronti del gestore che eroga un servizio o trasfe-
sunzione di rischi né di responsabilità, di fatto (e di risce un bene.
diritto) scaricate interamente sugli uten- La proposta di legge presentata in Italia si colloca
ti/consumatori (persino un piccolo agente immobi- in una prospettiva diversa, mostrandosi attenta più
liare di quartiere assume nei confronti delle parti alla tutela dell’utente operatore nei confronti del
maggiori obblighi e responsabilità di quelli di una gestore della piattaforma, che ad una maggiore re-
grande piattaforma di sharing che opera a livello sponsabilizzazione di quest’ultimo9.
globale).
È un aspetto che dovrebbe essere affrontato a livel- b) Il rapporto tra gestore e utente operatore
lo normativo e che, non a caso, ha attirato Come si diceva, maggiori difficoltà sorgono nella
l’attenzione del legislatore sia comunitario che na- qualifica dell’utente operatore quale professionista
zionale. o consumatore, sulla base delle sopra ricordate de-
La Commissione europea, nella Comunicazione del finizioni previste dal Codice del Consumo.
2 giugno 20168, ha posto in evidenza tale aspetto e La questione è assai rilevante, non solo dal punto di
analizzato le diverse ipotesi di servizi delle piatta- vista giuridico. È su questo aspetto che si sono in
forme di collaborazione che, operando dietro retri- effetti concentrate le maggiori discussioni (e pole-
buzione, forniscono un servizio che potrebbe essere miche) sull’impatto che la sharing economy produ-
molto differente a seconda del ruolo di controllo o ce sullo sviluppo economico più in generale, ivi
di influenza che può essere esercitato sul prestatore compreso nel settore immobiliare e nel mercato
del servizio (utente operatore), di fatto in talune delle locazioni brevi (con particolare riferimento
ipotesi prestando/coordinando anche il servizio sot- all’economia del turismo).
tostante, con conseguenti obblighi nei confronti del In effetti, la figura dell’utente operatore costituisce,
destinatario finale (utente fruitore) del servizio e anche dal punto di vista socio-economico, l’aspetto
assunzione di tutti i rischi. più innovativo della sharing economy, al punto che
Per definire il ruolo del gestore la Commissione uti- per descriverla è stato coniato un neologismo: il
lizza criteri chiave quali i) il prezzo (la piattaforma “prosumer” (un misto tra produttore/professionista
di collaborazione stabilisce il prezzo finale che do- e consumatore).
vrà essere pagato dall’utente, in quanto destinatario È evidente che, sotto il profilo giuridico, la qualifi-
del servizio sottostante, o si limita a raccomandarlo,
o il prestatore dei servizi sottostanti è libero di sta-
bilire/adeguare il prezzo?), ii) la predisposizione 9
Si vedano in tal senso le disposizioni che vietano al gestore di
delle condizioni contrattuali (il gestore della piatta- imporre all’utente operatore un trattamento preferenziale nei
confronti del gestore, di controllare l’esecuzione della presta-
zione dell’utente operatore, di fissare tariffe obbligatorie (art. 4
8
Vedi nota 3. della proposta di legge n. 3564).

Immobili & proprietà 26


Gli Speciali
Immobili & proprietà

ca dell’utente operatore come professionista o con- dose di pragmatismo, alcuni criteri per la qualifica-
sumatore produce effetti rilevanti non solo sulla de- zione del prestatore di servizi come “professioni-
finizione dei rapporti di tale soggetto con il gestore, sta”, quali i) la frequenza dei servizi (occasionale,
da un lato, e con l’utente fruitore, dall’altro, ma an- marginale e accessoria anziché regolare); ii) la fina-
che più in generale sui suoi obblighi nei confronti lità di lucro e non il rimborso dei costi; iii) le di-
delle amministrazioni pubbliche (licen- mensioni del fatturato.
ze/autorizzazioni, regime fiscale) e dei concorrenti Da parte sua, la Proposta di legge citata all’art. 5
(configurabilità di potenziali illeciti concorrenziali). (Fiscalità) si limita a prevedere una distinzione tra
Nel mondo del diritto vi è una certa reticenza ad un “reddito percepito mediamente prodotto tramite
accogliere una nuova figura “mista” e la tendenza è piattaforme digitali” sino ad euro 10 mila (soggetto
quella di inquadrare l’utente operatore nell’una o ad una imposta fissa del 10% per la quale il gestore
nell’altra delle due categorie sulla base di limiti o è sostituto d’imposta) e un reddito superiore a tale
soglie, vale a dire di criteri essenzialmente quantita- limite, da cumulare con i redditi da lavoro dipen-
tivi (relativi sia ai servizi erogati che al reddito per- dente o autonomo, con applicazione della relativa
cepito) all’interno dei quali l’attività si possa ritene- aliquota d’imposta, dunque potenzialmente redditi
re di natura occasionale e quindi non professiona- assimilabili a quelli che possono essere percepiti at-
le/imprenditoriale. Ciò anche a rischio di forzature traverso un’attività imprenditoriale e commerciale.
formalistiche (per non dire arbitrarie), poco coeren- Limite di reddito al di sotto del quale, pertanto,
ti con la fluidità e la naturale rottura degli schemi l’attività dell’utente operatore dovrebbe ritenersi a
pre-esistenti tipici dei fenomeni economici nuovi e tutti gli effetti priva di finalità professiona-
in rapida evoluzione, che rischiano in tal modo di li/commerciali/imprenditoriali, e quindi posta in es-
essere frustrati e ostacolati anziché incoraggiati e sere dall’utente operatore nel ruolo di consumatore
promossi nell’interesse generale. (precisazione che peraltro, poco opportunamente, la
Come evidenziato dalla Commissione europea “un proposta di legge omette di esplicitare).
elemento importante per valutare se un requisito di Al contempo, la proposta di legge contiene una se-
accesso al mercato è necessario, giustificato e pro- rie di disposizioni a tutela proprio dell’utente ope-
porzionato, può essere quello di stabilire se i servizi ratore, sull’evidente presupposto che lo stesso sia,
sono offerti da professionisti o da privati a titolo al pari di ciò che avviene normalmente nel rapporto
occasionale. Una specificità dell’economia collabo- tra consumatore e professionista, il soggetto debole
rativa è che tra i prestatori di servizi vi sono spesso nel rapporto con il gestore10.
privati che offrono beni o servizi su base occasiona- A tale quadro giuridico ancora largamente in co-
le e “tra pari” (peer-to-peer)” ma anche “micro- struzione vanno aggiunte le varie leggi regionali
imprenditori e piccole imprese usano piattaforme di che, in particolare nel settore delle locazioni brevi
collaborazione”. La normativa dell’UE “non stabi- (e con interventi a forte rischio di incostituzionali-
lisce esplicitamente in quale momento un “pari” di- tà), hanno introdotto criteri distintivi tra attività oc-
venta un prestatore di servizi professionali casionale o non occasionale svolta dall’utente ope-
nell’economia collaborativa (…). Alcuni Stati ratore, spesso peraltro omettendo di precisare i cri-
membri definiscono come servizi professionali i teri sui quali si basa tale distinzione11.
servizi forniti dietro retribuzione, mentre i servizi
tra pari si basano sul semplice rimborso dei costi 10
sostenuti dal prestatore di servizi. Altri stati membri Si veda in particolare l’art. 4 della Proposta, che vieta al ge-
store di utilizzare condizioni contrattuali che impongano
operano questa distinzione utilizzando delle soglie. all’utente operatore, tra l’altro, ogni forma di esclusiva o di trat-
Tali soglie sono determinate su base settoriale, te- tamento preferenziale in favore del gestore; la fissazione di ta-
nendo conto del livello di reddito generato o dalla riffe obbligatorie; l’esclusione dall’accesso alla piattaforma o la
sua penalizzazione nella presentazione della sua offerta agli
regolarità con cui si fornisce il servizio. Al di sotto utenti fruitori per motivazioni non gravi e oggettive; la cessione
di tali soglie, i prestatori di servizio sono di solito gratuita non revocabile di propri diritti d’autore; l’obbligo di pro-
mozione dei servizi del gestore; il divieto di commenti critici sul
soggetti a requisiti meno restrittivi. Le soglie, stabi- gestore e la condivisione con altri utenti operatori di informa-
lite in modo ragionevole, possono rappresentare un zioni, giudizi e analisi; l’obbligo di fornire il consenso a cedere a
criterio utile e possono contribuire a creare un qua- terzi i dati personali.
11
dro normativo chiaro a beneficio dei prestatori di Si veda in tal senso, ad esempio, la legge Regione Lombar-
servizio non professionali”. dia 27/2015 che all’art. 26 disciplina l’attività delle locazioni
brevi ad uso turistico esercitata “in forma non imprenditoriale,
La Commissione ha quindi indicato, con una certa da coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di tre

Immobili & proprietà 27


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Allo stato, in attesa che gli orientamenti e le propo- consegue che il rapporto con l’utente fruitore (con-
ste si tramutino in disposizioni di legge, è inevitabi- sumatore) debba inquadrarsi nella categoria dei
le concludere che la posizione giuridica dell’utente contratti tra consumatori (cd. “consumer to consu-
operatore sia incerta, sia nei confronti del gestore mer”, “C2C”) e quindi l’inapplicabilità delle dispo-
che dell’utente fruitore. sizioni del Codice del Consumo (destinate ai con-
Soprattutto, restano incerti i confini e i criteri in ba- tratti “B2C”), con minor tutela del consumatore fi-
se ai quali l’utente operatore può essere qualificato nale. In tal caso, il rapporto resterebbe disciplinato
come “consumatore” e pertanto godere della tutela dalle norme ordinarie relative al servizio/bene og-
prevista dal Codice del Consumo nei confronti del getto della transazione (nel caso delle locazioni di
gestore (in particolare, come sopra detto, in materia breve durata, dal Codice civile e dalle disposizioni
di clausole vessatorie), tutela che dovrebbe essere delle leggi speciali in materia).
ammessa in tutti i casi in cui l’attività svolta da tale Diversamente, in caso di utente operatore “profes-
utente non rivesta le caratteristiche di una attività sionista”, il Codice del Consumo risulterebbe pie-
professionale/commerciale/imprenditoriale. namente applicabile (salve le problematiche deri-
Va segnalato peraltro che la tutela prevista dal Co- vanti dalla natura transfrontaliera che assumerebbe-
dice del Consumo in materia di pratiche commer- ro frequentemente le controversie nel settore delle
ciali a tutela del consumatore dal 2012 è stata este- locazioni breve di natura turistica, data la natura in-
sa anche a favore delle c.d. microimprese12, consen- ternazionale del relativo mercato).
tendo in tal modo di ritenervi ricompresi gli utenti Ma vi è da chiedersi se l’applicazione del Codice
operatori, anche nell’ipotesi in cui essi si dovessero del Consumo nell’ambito di tale rapporto sia desti-
ritenere esclusi dalla definizione di “consumatore”. nata ad offrire effettivamente una maggiore e reale
Pare del resto evidente - sul punto sembra esservi tutela all’utente fruitore, soprattutto laddove ciò
unanime consenso - che, entro determinati limiti, avvenga attraverso un eccessivo ampliamento della
sia la percezione di un reddito che una certa conti- definizione di professionista in capo all’utente ope-
nuità dell’attività da parte dell’utente operatore non ratore, oltre limiti ragionevoli, equi e soprattutto
siano elementi sufficienti per attribuirgli tout court coerenti con la realtà dei fatti.
la qualifica di “professionista” ai sensi del Codice O non sarebbe invece più logico ed equilibrato,
del Consumo. come si accennava sopra, allargare e ridisegnare il
Ma è altrettanto evidente che la fissazione dei pre- ruolo, le funzioni e le responsabilità del gestore nei
detti limiti sia cosa non semplice, anche per gli in- confronti di tutti gli utenti, sia operatori che fruitori,
teressi in gioco (in particolare, quelli delle varie ca- il cui rapporto diretto tra questi ultimi intercorrente
tegorie di operatori professionali già presenti sul potrebbe divenire irrilevante ove si ritenesse che
mercato, da un lato, e quelli di coloro maggiormen- l’unico contratto che disciplina l’erogazione del
te sensibili alla innovazione e alla concorrenza, servizio sia quello intercorrente tra l’utente fruitore
dall’altro). ed il Gestore della piattaforma digitale.
In tale ipotesi, per garantire una miglior tutela del
c) Il rapporto tra utente operatore e utente consumatore, dovrebbero essere assunte dal gestore
fruitore diligenti attività di selezione e controllo (ex ante ed
L’incertezza di cui si è appena detto si riverbera ex post) dell’attività dei “prosumer”, con specifici
inevitabilmente anche nell’ambito del rapporto tra obblighi, anche contrattuali, nei confronti del con-
utente operatore e utente fruitore. sumatore finale in caso di inadempimenti e danni
Infatti, se l’attività viene prestata dall’utente opera- subiti da quest’ultimo (oltretutto più facilmente ed
tore in forma non professionale/imprenditoriale, ne efficacemente assicurabili direttamente dal gestore,
anziché dall’utente operatore13).
Una prospettiva di questo tipo appare, da un lato,
unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale”.
12
Tale estensione dell’ambito di applicazione del Codice del
13
Consumo è stata introdotta dall’art. 7, comma 2, D.L. 24 gen- Anche in tal caso, la citata Proposta di legge adotta una pro-
naio 2012, n. 1 convertito con modificazioni dalla L. 24 marzo spettiva ben diversa, limitandosi a prevedere che il gestore “in-
2012, n. 27, che ha definito le microimprese come le entità, so- formi gli utenti sulle eventuali coperture assicurative richieste
cietà o associazioni che, a prescindere dalla forma giuridica, per l’esercizio dell’attività tramite la piattaforma”, su quelle “già
esercitano un’attività economica, anche a titolo individuale o stipulate dal gestore” o “eventualmente stipulabili dall’utente
familiare, occupando meno di 10 persone e realizzando un fat- operatore” a seguito di accordi tra gestore e impresa di assicu-
turato annuo non superiore a 2 milioni di euro. razioni (art. 4, comma 5).

Immobili & proprietà 28


Gli Speciali
Immobili & proprietà

più facilmente condivisibile e armonizzabile a livel-


lo internazionale e pertanto più coerente con la na-
tura stessa della sharing economy e con le sue di-
mensioni sovra nazionali tipiche dell’economia di-
gitale e quindi più coerenti con il business delle
piattaforme; dall’altro, eviterebbe che la disciplina
dei rapporti tra le parti sia delineata da regolamen-
tazioni locali (nazionali o sub nazionali) tra di esse
inevitabilmente confliggenti e quindi di scarsa utili-
tà ed efficacia sia per i consumatori che per i gesto-
ri delle piattaforme.

Immobili & proprietà 29


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Locazioni a breve termine,


B&B e altre formule:
aspetti fiscali
di Paola Aglietta - Dottore Commercialista e Revisore Legale in Torino
Dal corretto inquadramento delle locazioni brevi, delle locazioni turistiche, delle attività di B&B, affittacame-
re e case e appartamenti per vacanze, discendono l’applicazione delle imposte e l’assolvimento dei vari
adempimenti, fiscali e amministrativi.
Non è sempre agevole stabilire il confine tra locazione e attività di impresa, soprattutto in presenza di forni-
tura di servizi accessori e in presenza di una pluralità di unità immobiliari concesse in locazione.

sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali,


Locazioni a breve termine nonché dell’imposta di registro e di bollo.
In relazione ai fabbricati locati, inoltre, sono dovute
Locazione di immobili: inquadramento le imposte locali (IMU, Tasi, Tari).
generale Qualora gli immobili locati siano detenuti in re-
gime di impresa, anziché produrre redditi fondiari
Tutti i fabbricati siti nel territorio dello Stato, che concorrono alla formazione del reddito di impresa
sono o devono essere iscritti con attribuzione di (con le regole specifiche previste a seconda che si
rendita nel Catasto Edilizio Urbano, generano red- tratti di immobili “merce”, “strumentali” o “patri-
dito fondiario (art. 25, comma 1, TUIR). moniali”).
In caso di mancanza di uno di tali presupposti,
l’eventuale reddito è ricondotto alla categoria dei Definizione di locazione breve
redditi diversi.
In materia di imposte dirette, nel caso di locazione Si intendono per locazioni brevi i contratti di loca-
di unità immobiliari, si applicano alternativamente i zione di immobili ad uso abitativo di durata non
seguenti regimi impositivi: superiore a 30 giorni.
- il regime ordinario, di cui agli artt. 37 e 67 del Il nostro ordinamento già da tempo individua i con-
TUIR; tratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi
- il regime opzionale sostitutivo per la locazione di nell’anno solare, per i quali non sussiste obbligo di
immobili abitativi (art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, registrazione in termine fisso, bensì solo in caso
n. 23 c.d. “cedolare secca”). d’uso (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - Testo unico
Il regime ordinario prevede la determinazione del delle disposizioni concernenti l’imposta di registro
reddito imponibile ai fini IRPEF assumendo il - Tariffa Parte 2 Art. 2 bis): si tratta delle “locazioni
maggior ammontare tra il canone risultante dal con- ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico
tratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5%, e o scrittura privata autenticata di durata non superio-
la rendita catastale rivalutata del 5%. re a trenta giorni complessivi nell’anno”.
Il regime opzionale della “cedolare secca”, in vigo- Lo stesso riferimento alla durata è contenuto nella
re dal 2011, consiste nell’applicazione di norma istitutiva della “cedolare secca sugli affitti”
un’imposta fissa (con aliquota del 21% o del 10% (D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3), che prevede
rispettivamente per i contratti a canone libero e per l’applicazione del regime anche ai contratti non
quelli a canone concordato), calcolata sulla base soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso
imponibile pari al 100% del canone di locazione, (inferiori a 30 giorni complessivi nell’anno, come

Immobili & proprietà 30


Gli Speciali
Immobili & proprietà

già detto). stipulate tra persone fisiche al di fuori


L’Agenzia delle Entrate, ai fini del computo del pe- dell’attività di impresa:
riodo de quo, ha chiarito che la durata deve essere - direttamente,
determinata sommando tutti i rapporti di locazione - oppure attraverso soggetti che esercitano attività
anche di durata inferiore a 30 giorni intercorsi di intermediazione immobiliare,
nell’anno con il medesimo locatario (Agenzia del- - oppure tramite soggetti che gestiscono portali te-
le Entrate, circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, par. lematici, mettendo in contatto persone in cerca di
2.2). un immobile con persone che dispongono di unità
Da ultimo, l’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 immobiliari da locare.
(cd. “manovra correttiva”) ha fornito una defini- Quest’ultima previsione (soggetti che gestiscono
zione precisando che, ai fini del regime fiscale ivi portali telematici) è stata inserita nel testo dell’art.
disciplinato, si intendono per locazioni brevi “i 4 in sede di conversione. Viene così esplicitato che
contratti di locazione di immobili ad uso abitati- la normativa in commento riguarda anche i contratti
vo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi conclusi con l’intervento di operatori diversi dagli
quelli che prevedono la prestazione dei servizi di intermediari immobiliari, che operano sul web con
fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, piattaforme e servizi che hanno la finalità di far in-
stipulati da persone fisiche, al di fuori contrare domanda e offerta nel campo delle loca-
dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente zioni (il più noto dei quali è oggi Airbnb).
o tramite soggetti che esercitano attività di in-
termediazione immobiliare, ovvero soggetti che Confine tra locazione e attività di impresa
gestiscono portali telematici, mettendo in contat- Il regime fiscale delle locazioni brevi delineato
to persone in cerca di un immobile con persone dall’art. 4 D.L. n. 50/2017 riguarda solo le locazio-
che dispongono di unità immobiliari da locare”. ni stipulate fuori dal regime di impresa.
Il recente intervento normativo reca una novità non Non è sempre agevole stabilire il confine tra loca-
nell’individuare il termine di 30 giorni, bensì nel ri- zione e attività di impresa, soprattutto in presenza
condurre alla locazione anche i contratti che preve- di fornitura di servizi accessori e in presenza di una
dono la fornitura di servizi accessori. pluralità di unità immobiliari concesse in locazione.
Con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, L’inquadramento deve avvenire tenendo conto del-
l’agenzia delle Entrate ha precisato che la locazione la normativa civilistica nonché della normativa re-
breve può prevedere i servizi “strettamente funzio- gionale di settore, in base alla quale la presenza di
nali alle esigenze abitative di breve periodo” e che, servizi accessori va attentamente valutata onde sta-
oltre alla fornitura di biancheria e alla pulizia dei bilire se il contratto possa considerarsi una locazio-
locali, espressamente indicati dall’art. 4 D.L. n. ne, produttiva di redditi fondiari, ovvero una pre-
50/2017, si considerano tali anche altri servizi che stazione di servizi, produttiva di redditi di impresa.
corredano la messa a disposizione dell’immobile Resta fermo che laddove la prestazione di servizi
come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria sia preponderante rispetto alla locazione, non si
condizionata, i quali, seppure non contemplati rientra nella fattispecie della locazione ma in quella
dall’art. 4, risultano strettamente connessi dell’attività di impresa.
all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituisco- Il nuovo comma 3-bis dell’art. 4 D.L. n. 50/2017,
no un elemento caratterizzante che incide introdotto in sede di conversione, prevede che entro
sull’ammontare del canone o del corrispettivo. 90 giorni dall’entrata in vigore della legge di con-
Sono invece esclusi quei servizi aggiuntivi che non versione (pertanto entro 90 giorni dal 23 giugno
presentano una necessaria connessione con la fina- 2017) venga emanato un regolamento che indivi-
lità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la dui i criteri in base ai quali l’attività di locazione si
fornitura della colazione, la somministrazione di presume svolta in forma imprenditoriale, in coeren-
pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o za con l’art. 2082 del codice civile (rubricato “Im-
di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal ca- prenditore”) e con la disciplina sui redditi di impre-
so richiesto un livello seppur minimo di organizza- sa di cui al Testo Unico delle Imposte sui Redditi,
zione, non compatibile con il semplice contratto di avuto anche riguardo al numero delle unità im-
locazione, come nel caso della attività di bed and mobiliari locate e alla durata delle locazioni in un
breakfast occasionale. anno solare.
Con riguardo ai soggetti, si tratta delle locazioni

Immobili & proprietà 31


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Locazione breve e adempimenti: In caso di applicazione del regime ordinario Irpef,


registrazione obbligatoria del contratto l’imposta di registro è dovuta nella misura propor-
solo oltre i 30 giorni zionale del 2% del canone di locazione; sono inol-
tre dovute le imposte di bollo.
Generalmente, tutti i contratti di locazione e di af-
Qualora invece il proprietario (locatore) opti per la
fitto di beni immobili devono essere obbligatoria-
cosiddetta “cedolare secca”, non sono dovute né
mente registrati dal proprietario (locatore) o
l’imposta di registro né le imposte di bollo.
dall’affittuario (conduttore).
Tale obbligo non sussiste in relazione ai contratti
Altri adempimenti: comunicazione
che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
all’autorità di pubblica sicurezza
A tal fine, la durata del contratto deve essere de-
terminata computando tutti i rapporti di locazio- Con riferimento agli adempimenti di comunicazio-
ne, anche singolarmente di durata inferiore a trenta ne all’autorità di pubblica sicurezza, con
giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo loca- l’introduzione del D.L. n. 79/2012 - in vigore dal
tario (come precisato dall’Agenzia delle Entrate, 21 giugno 2012 - non è più dovuta la comunicazio-
con circolari 1° giugno 2011, n. 26/E e 16 gennaio ne per i contratti di locazione, verbali o scritti, sog-
1998, n. 12/E). Se la durata del contratto così de- getti a registrazione (in quanto la registrazione as-
terminata è inferiore a 30 giorni nell’anno è previ- sorbe l’adempimento della comunicazione). In pre-
sta la registrazione solo in caso d’uso, ai sensi senza di registrazione del contratto, infatti,
dell’art. 5 del TUR e dell’art. 2-bis della tariffa, l’Agenzia delle Entrate trasmette le informazioni
parte seconda, allegata al TUR. Nel caso contrario, acquisite, in via telematica, al Ministero
è obbligatoria la registrazione. dell’Interno.
Resta invece dovuta la comunicazione alla Que-
Modalità di registrazione (se dovuta) stura, entro 48 ore dalla consegna delle chiavi, in
relazione ai contratti di locazione di immobili di
Nel caso in cui si renda necessaria la registrazione
durata non superiore a 30 giorni complessivi
del contratto (per superamento del limite dei 30
nell’anno e, indipendentemente dalla durata, per i
giorni complessivi nell’anno con il medesimo con-
contratti di locazione di immobili stipulati con cit-
duttore), il contratto di locazione deve essere regi-
tadini di Stati non appartenenti all’Unione europea.
strato utilizzando il modello RLI. La registrazione
può avvenire:
Locazione breve e imposte sui redditi
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (mo-
dalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i In caso di applicazione del regime impositivo ordi-
possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per nario, il reddito da locazione concorre alla forma-
tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi zione del reddito complessivo del contribuente e si
telematici); determina assumendo il maggior ammontare tra
- richiedendo la registrazione in ufficio; in questo (art. 37, comma 4-bis, del TUIR):
caso è necessario recarsi presso un ufficio - il canone risultante dal contratto di locazione, ri-
dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello dotto forfetariamente del 5%;
RLI; - la rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del
- incaricando un intermediario abilitato (professio- 5%.
nisti, associazioni di categoria, Caf, etc.) o un dele- Per i fabbricati situati nelle città di Venezia centro,
gato. nonché nelle isole della Giudecca, Murano e Bura-
Al modello devono essere allegati (mediante invio no, la riduzione forfetaria del canone è pari al 25%.
del file) la copia del contratto sottoscritto dalle parti Per i fabbricati di interesse storico-artistico vincola-
e gli eventuali, ulteriori, documenti (ad esempio ti ai sensi dell’art. 10 del D.Lgs. n. 42/2004, la ri-
scritture private, inventari, planimetrie etc.). duzione forfetaria è invece pari al 35% (art. 4,
Il pagamento delle imposte per la registrazione, ove comma 5, lett. a) del D.L. n. 16/2012).
dovute, avviene contestualmente alla presentazione
telematica del modello RLI. La compilazione del Locazione breve e opzione per la cedolare
modello attraverso l’apposito software prevede in- secca
fatti l’indicazione degli estremi del conto corrente Anche con riferimento ai contratti di locazione bre-
ai fini dell’addebito delle imposte.

Immobili & proprietà 32


Gli Speciali
Immobili & proprietà

ve è possibile effettuare l’opzione per il regime del- Quanto alla base imponibile, l’art. 4, comma 3, pre-
la cedolare secca con l’aliquota del 21%. cisa che, in caso di sublocazione e di contratti con-
L’applicazione della cedolare secca agli affitti brevi clusi dal comodatario, l’imposta del 21% si applica
è ammessa ai sensi art. 3, comma 2, del D.Lgs. 14 ai corrispettivi lordi: sono imponibili i corrispetti-
marzo 2011, n. 23. vi pattuiti a qualsiasi titolo, incluse anche le somme
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato che eventualmente addebitate a titolo forfettario per
l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in rimborso delle spese, a meno che tali spese non sia-
presenza di locazione di singole stanze all’interno no sostenute direttamente dal conduttore o siano a
dell’abitazione (circolare n. 26/E/2011). questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e
Per i contratti di locazione di durata inferiore ai dei consumi effettivamente sostenuti (circolare
30 giorni, per i quali non è previsto l’obbligo di re- 24/E/2017). Ciò in quanto le locazioni brevi sono
gistrazione in termine fisso, ma solo in caso d’uso, caratterizzate per definizione normativa anche dalla
l’opzione si esercita nella dichiarazione dei reddi- eventuale fornitura di prestazioni accessorie.
ti. Al contrario, nel caso dei contratti di locazione, la
Ad esempio, nel caso di contratti di locazione breve base imponibile è rappresentata dal solo canone di
stipulati nel corso del 2017, per i quali non sia do- locazione e non anche dall’importo pattuito a titolo
vuta la registrazione, l’opzione deve essere manife- di rimborso delle spese documentate.
stata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno
di imposta 2017 (e pertanto nel Modello Redditi Funzionamento del regime della cedolare
2018), barrando l’apposita casella “Cedolare secca” secca
nel quadro RB, nonché la casella “Contratti non su- La cedolare secca è un’imposta sostitutiva e, in
periori a 30 gg.”. quante tale, in caso di sua applicazione i redditi di
locazione non concorrono alla formazione del red-
Cedolare secca:
dito complessivo imponibile del contribuente. So-
le novità del D.L. n. 50/2017
stituisce l’Irpef, le addizionali, l’imposta di registro
L’applicazione della cedolare secca agli affitti brevi e l’imposta di bollo.
non è di per sé una novità, in quanto era già am- Sono previste due aliquote:
messa in precedenza per le locazioni di durata infe- • 10% sui canoni di locazione relativi a contratti a
riore ai 30 giorni. canone concordato (di cui agli artt. 2, comma 3, e 8
Il contenuto innovativo del D.L. n. 50/2017 è inve- della L. 9 dicembre 1998, n. 431);
ce la previsione che ne estende l’applicazione an- • 21% sui canoni di locazione in base ad altri con-
che ai contratti “che prevedono la prestazione di tratti (canone libero).
servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei Nel caso delle locazioni brevi, non potendosi con-
locali”. figurare l’ipotesi della locazione a canone concor-
A seguito delle novità introdotte con D.L. n. dato, si applica solo l’aliquota del 21%.
50/2017, inoltre, è ora possibile optare per il regime La base imponibile sui cui applicare l’aliquota è
della cedolare secca anche per i corrispettivi lordi costituita dal 100% del canone di locazione, senza
derivanti: le deduzioni previste nel caso di tassazione ordina-
- dai contratti di sublocazione; ria (pari al 5%, con ulteriore deduzione del 30% per
- dai contratti a titolo oneroso conclusi dal co- i contratti a canone concordato).
modatario aventi ad oggetto il godimento Il regime opzionale della cedolare secca è applica-
dell’immobile a favore di terzi. bile dalle persone fisiche in relazione agli immobi-
In entrambi i casi deve trattarsi di contratti ricon- li adibiti ad abitazione e loro pertinenze.
ducibili alla tipologia della locazione breve. Sono interessate, quindi, soltanto:
L’estensione del trattamento fiscale anche alla su- - le unità abitative accatastate nelle categorie da A1
blocazione è un elemento di novità: i redditi deri- a A11, esclusa la categoria A10 (uffici o studi pri-
vanti dalla sublocazione sono infatti “redditi diver- vati);
si” ex art. 67 TUIR e non “redditi fondiari”. Viene - le relative pertinenze (solo se locate congiunta-
pertanto esteso il regime della cedolare secca anche mente all’abitazione).
a un tipo di reddito che non appartiene ai redditi Possono fruire di tale regime i proprietari
fondiari. dell’immobile nonché i titolari di altri diritti reali

Immobili & proprietà 33


Gli Speciali
Immobili & proprietà

di godimento (usufrutto, uso o abitazione).  locate in forza di apposito e separato contratto,


L’uso abitativo dell’immobile deve risultare sia dal- purché la locazione intercorra tra gli stessi soggetti
la classificazione catastale (categoria A, con e sia fatto esplicito richiamo al contratto riguardan-
esclusione degli immobili A/10), sia dall’effettivo te l’abitazione, evidenziando il vincolo pertinenzia-
utilizzo. L’opzione per la cedolare secca non può le con la stessa.
essere infatti esercitata nel caso di locazione di un Non sono previsti limiti quantitativi al numero di
immobile abitativo per natura ma destinato ad uso pertinenze per le quali è possibile l’applicazione
diverso dal conduttore (diventando in tal caso della cedolare secca.
“strumentale per destinazione”), come ad esempio,
nel caso di un soggetto privato che concede in loca- Valutazioni e scelta del regime fiscale
zione un immobile di categoria A/2 ad un soggetto Trattandosi di regime facoltativo, i proprietari di
che lo adibisce ad uso ufficio. immobili concessi in locazione ad uso abitativo,
L’opzione può essere effettuata solo dal proprieta- anche ad uso turistico e per vacanze, possono sce-
rio o titolare di altro diritto reale che sia persona fi- gliere se applicare l’imposta fissa ovvero le regole
sica che non agisce nell’ambito dell’attività im- di tassazione ordinarie.
prenditoriale. Tra i vantaggi del regime della cedolare secca si
Sono pertanto esclusi: possono segnalare:
 i soggetti diversi dalle persone fisiche, a prescin- • la semplicità di applicazione: calcolo di una im-
dere dal tipo di immobile (e pertanto anche se con- posta in percentuale fissa, da versare annualmente
cedono in locazione immobili abitativi); negli ordinari termini per gli adempimenti IRPEF;
 le persone fisiche che detengono l’immobile abi- • il venir meno del pagamento dell’imposta di regi-
tativo in regime di impresa; stro (sempreché dovuta per superamento dei 30
 le società semplici e gli enti non commerciali, an- giorni di locazione al medesimo conduttore
corché i relativi redditi fondiari siano tassati con i nell’arco dell’anno);
medesimi criteri previsti per le persone fisiche; • la semplicità di calcolo; il contribuente conosce
 i condominii che concedono in locazione le unità da subito l’importo della tassazione sul suo reddito
abitative di proprietà comune, ad esempio da locazione, non dipendendo dal reddito comples-
l’alloggio del custode; sivo (non si applica l’IRPEF ordinaria con le ali-
 i soggetti, anche privati, che concedono l’unità quote progressive).
immobiliare in sublocazione (salvo non rientrino Per contro, occorre valutare caso per caso
nella “locazione breve”); l’effettiva convenienza rispetto al regime ordinario,
 i soggetti, anche privati, che concedono in loca- effettuando una stima del carico fiscale nei due casi
zione una unità immobiliare situata all’estero, in e tenendo conto della propria fascia di reddito e re-
quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei lativo livello di tassazione, nonché degli eventuali
“redditi diversi” e non in quella dei redditi fondiari. oneri deducibili e detrazioni spettanti.
In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione Nel caso di locazioni brevi, non assume rilevanza,
deve essere esercitata distintamente da ciascun in tale valutazione di convenienza, il vincolo di non
locatore. Se uno dei contitolari non esercita poter chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa
l’opzione, questi è tenuto al versamento la variazione Istat, in quanto non si pone il proble-
dell’imposta di registro, calcolata sulla sua parte di ma.
canone di locazione, come imputabile in base alle
quote di possesso. Deve essere inoltre versata IMU, TASI e TARI in caso di locazione breve
l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
In caso di immobili compresi nel fondo patrimo- L’Imposta unica municipale (IMU) grava esclusi-
niale e concessi in locazione anche il coniuge non vamente sul proprietario e mai sul locatario.
proprietario può esercitare l’opzione per la cedola- Va segnalato che, in caso di locazione di singole
re secca in relazione ai canoni che gli vengono stanze all’interno dell’immobile in cui il locatore
imputati. risiede, l’immobile non perde la qualifica di abita-
La tassazione con cedolare secca riguarda anche le zione principale. Ciò, in quanto tale nozione dipen-
pertinenze, che possono essere: de unicamente dal fatto che il proprietario risieda e
 concesse in locazione unitamente dimori nell’immobile. Ne consegue che
all’abitazione, all’interno dello stesso contratto; l’abitazione principale parzialmente locata resta

Immobili & proprietà 34


Gli Speciali
Immobili & proprietà

esclusa dall’applicazione dell’IMU. dell’accredito a favore del beneficiario1.


Quanto alla TASI, in caso di immobile locato, la Pertanto, si può così riepilogare:
regola generale prevede che una quota dell’imposta  l’intermediario opera la ritenuta se incassa i ca-
sia a carico dell’occupante. Tale quota può variare noni o i corrispettivi dal conduttore, per poi corri-
dal 10% al 30% dell’imposta dovuta, in base a spondere il canone di pertinenza del locatore a
quanto stabilito con delibera del Comune. Tale ri- quest’ultimo: la ritenuta è applicata in questo se-
partizione dell’imposta tuttavia non è prevista in condo passaggio, e pertanto all’atto del pagamento
caso di detenzione temporanea di durata non supe- dall’intermediario a favore del locatore (proprieta-
riore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare: rio);
in tal caso, la TASI è dovuta soltanto dal possessore  in caso di pagamento diretto dal conduttore al lo-
dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, catore, non si applica alcuna ritenuta.
uso, abitazione e superficie, e non anche In caso di pagamento mediante assegno bancario
dall’occupante. Pertanto, nel caso delle locazioni intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la
brevi, la TASI resta a carico solo del locatore e materiale disponibilità delle risorse finanziarie su
non grava mai sul conduttore. cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempi-
Anche la TARI non grava sul conduttore nel caso mento anche se l’assegno è consegnato al locatore
di locazioni brevi. Infatti, in deroga al criterio gene- per il suo tramite.
rale per il quale la TARI è dovuta da chi occupa In caso di pagamento del canone mediante carte di
l’immobile (il conduttore, nel caso di immobile lo- pagamento (carte di credito, di debito, prepagate)
cato), nel caso di detenzione temporanea di durata gli intermediari autorizzati (banche, istituti di pa-
non superiore a sei mesi nel corso dello stesso an- gamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italia-
no solare, la TARI (come la TASI) è dovuta soltan- ne S.p.A.) nonché le società che offrono servizi di
to dal possessore dei locali a titolo di proprietà, pagamento digitale e di trasferimento di denaro in
usufrutto, uso, abitazione o superficie. Internet (ad es. PayPal), non svolgendo attività di
intermediazione, non sono tenuti ad operare la rite-
D.L. n. 50/2017 e nuovi adempimenti nuta che deve eventualmente essere effettuata
in capo agli intermediari: trasmissione dall’intermediario che incassa il canone o intervie-
dei dati e ritenute ne nel pagamento.
Con la finalità di assicurare il contrasto all’evasione La ritenuta, ove dovuta, deve essere versata entro il
fiscale, il D.L. n. 50/2017 ha poi introdotto alcuni giorno 16 del mese successivo.
adempimenti in capo agli intermediari che inter- La ritenuta si considera operata:
vengono, online o tramite i canali tradizionali, nella - a titolo di imposta, in presenza di opzione per la
stipula dei contratti di locazione breve. cedolare secca;
Tali soggetti devono trasmettere i dati relativi ai - a titolo di acconto, nel caso in cui non sia esercita-
contratti di locazione breve conclusi per il loro tra- ta l’opzione.
mite, entro il 30 giugno dell’anno successivo. Gli intermediari devono poi rilasciare la certifica-
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei zione unica.
dati relativi ai contratti è punita con la sanzione da
Imposta di soggiorno
250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissio-
ne è effettuata entro i 15 giorni successivi alla sca- Gli intermediari e i gestori dei portali telematici, qua-
denza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettua-
ta la trasmissione corretta dei dati.
1
I nuovi adempimenti decorrono con riferimento ai Il T.A.R. del Lazio, con ordinanza n. 5442 del 18 ottobre
contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017, ha respinto l’istanza della nota piattaforma Airbnb di an-
nullare il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate prot. n.
2017. 132395/2017 del 12 luglio 2017, che fissa le regole attuative
Gli intermediari di cui sopra, inoltre, qualora in- dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017. Il T.A.R, in particolare, ha affer-
cassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contrat- mato che l’applicazione di una ritenuta, da parte delle piatta-
forme on line che si occupano di affitti turistici, non crea effetti
ti in oggetto, devono operare (e versare), in qualità distorsivi della concorrenza, o misure discriminatorie. Inoltre
di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% ha ritenuto che, nella comparazione tra i diversi interessi pub-
blici e privati coinvolti, appare comunque prevalente
sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto l’interesse pubblico al mantenimento degli effetti del provve-
dimento in esame, al quale peraltro gli altri operatori del merca-
to si sono già adeguati.

Immobili & proprietà 35


Gli Speciali
Immobili & proprietà

lora incassino i canoni o i corrispettivi, sono re- adempiere agli obblighi in materia di monitoraggio
sponsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e fiscale, tra cui in primis la compilazione del quadro
del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori RW nella dichiarazione dei redditi.
adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento Sugli immobili all’estero infine è dovuta l’IVIE
comunale. (imposta sul valore degli immobili all’estero).

Disciplina attuativa Bed & Breakfast


Le modalità di assolvimento degli adempimenti di Con la denominazione “bed & breakfast, la cui tra-
comunicazione e conservazione dei dati, nonché di duzione letterale dall’inglese significa “letto e cola-
effettuazione e versamento delle ritenute, sono state zione”, si identifica l’esercizio (anche saltuario) del
individuate con Provvedimento del Direttore servizio di ospitalità che consente ad un privato,
dell’Agenzia delle Entrate Prot. 132395 del 12 lu- avvalendosi della normale organizzazione familia-
glio 2017. re, di accogliere gli ospiti nella propria abitazione,
È infine previsto che l’Agenzia delle entrate stipuli mettendo a disposizione dei clienti alcune stanze
convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia dell’appartamento.
i marchi di portali di intermediazione on-line al In particolare, si tratta di un’attività ricettiva di tipo
fine di definire le modalità di collaborazione per il extralberghiero, svolta da parte di soggetti privati
monitoraggio delle locazioni concluse attraverso che offrono un servizio di alloggio e prima colazio-
l’intermediazione dei medesimi portali. ne, con un numero limitato di camere e/o posti let-
to, utilizzando parti della propria abitazione privata,
Locazione di immobili situati all’estero con periodi di apertura annuale o stagionale.
Qualora il contribuente residente in Italia conceda È previsto un limite quantitativo di camere e posti
in locazione un immobile situato all’estero, i red- letto.
diti che ne derivano sono qualificati non come red-
diti fondiari ma come redditi diversi ai sensi Regolamentazione dei Bed & Breakfast
dell’art. 70, comma 2, del TUIR. Secondo quanto stabilito dall’articolo 12 comma 3
Tali redditi concorrono alla formazione del reddito del Codice del Turismo (Codice del 23 maggio
complessivo e devono essere dichiarati in Italia dal 2011, n. 79), i Bed & Breakfast sono “strutture ri-
soggetto ivi fiscalmente residente, ovunque essi cettive a conduzione ed organizzazione familiare,
siano prodotti (world wide principle). gestite da privati in forma non imprenditoriale, che
In relazione ai beni immobili situati all’estero, rile- forniscono alloggio e prima colazione utilizzando
va il reddito calcolato secondo le norme dell’altro parti della stessa unità immobiliare purché funzio-
Stato, fatte salve le Convenzioni contro le doppie nalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.
imposizioni. Spetta inoltre un credito di imposta La regolamentazione dei Bed & Breakfast è poi
per le imposte pagate in detto altro Stato a titolo de- contenuta nella normativa delle Regioni e delle
finitivo, nel limite della quota d’imposta corrispon- Province autonome. Le norme regionali fissano, tra
dente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero ed l’altro, il numero massimo di camere e posti letto e
il reddito complessivo (art. 165, comma 1, TUIR). i periodi di chiusura e apertura.
In caso di immobile estero locato, il canone di lo-
cazione percepito, ridotto del 15% a titolo di de- Adempimenti per l’inizio dell’attività di Bed
duzione forfetaria delle spese, deve essere indicato & Breakfast
nel quadro RL della dichiarazione dei redditi.
Il soggetto privato che intenda avviare e gestire un
Qualora il canone di locazione sia stato assoggetta-
Bed & Breakfast, deve trasmettere in via telematica
to a tassazione all’estero, nel quadro RL deve esse-
con posta certificata allo Sportello Unico Attività
re indicato l’ammontare netto dichiarato nello Stato
Produttive (S.U.A.P.) sul cui territorio insistono le
estero senza alcuna deduzione forfetaria delle spe-
strutture e gli immobili da destinare all’attività, una
se; in tal caso inoltre spetta il credito d’imposta per
segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ai
le imposte pagate all’estero ai sensi dell’art. 165 del
sensi dell’art. 19 della L. n. 241/1990.
TUIR.
Per l’esercizio dell’attività di Bed & Breakfast il
In relazione agli immobili all’estero, in ogni caso, i
soggetto interessato deve essere in possesso dei se-
contribuenti fiscalmente residenti in Italia devono

Immobili & proprietà 36


Gli Speciali
Immobili & proprietà

guenti requisiti: Sono “spese inerenti” tutte quelle sostenute e speci-


a) i requisiti previsti dal R.D. 18 giugno 1931, n. ficamente inerenti allo svolgimento dell’attività
773 (Approvazione del testo unico delle leggi di (comma 2, art. 71, TUIR). Ad esempio,
pubblica sicurezza); l’approvvigionamento di generi alimentari; il costo
b) i requisiti previsti in materia di prevenzione in- per materiale per la pulizia e suoi addetti; le utenze
cendi ai sensi del decreto del Ministro dell’Interno domestiche.
9 aprile 1994 (Approvazione della regola tecnica di Al fine di documentare la riscossione delle somme
prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio deve essere rilasciata una ricevuta di quietanza
delle attività ricettive turistico-alberghiere), qualora (predisponendo un “bollettario madre-figlia”, anche
richiesti; utilizzando i blocchetti prestampati che si trovano
c) i requisiti igienico-sanitari relativi alla struttura, in commercio), redatta in duplice copia, con nume-
previsti dalla normativa vigente. razione progressiva, data di emissione, corrispettivo
Il SUAP, ricevuta la segnalazione certificata di ini- incassato, quantità di giorni di permanenza del
zio attività, ne trasmette tempestivamente copia, cliente, timbro e firma.
sempre in via telematica, al Comune, all’ Azienda Sulle ricevute di importo superiore ad euro 77,47
Sanitaria Locale che esercita l’attività di vigilanza deve essere applicata la marca da bollo da euro
e, a fini informativi, ne trasmette altresì copia alla 2,00.
Provincia e all’agenzia di accoglienza e promozio-
ne turistica locale competenti per territorio. Attività non in regime di impresa
Per somministrare la prima colazione occorre pre- Con i documenti di prassi citati (risoluzione n.
sentare all’ASL competente territorialmente una 180/E del 14 dicembre 1998 e risoluzione n. 155
Notifica sanitaria relativa alla sicurezza alimen- del 13 ottobre 2000), l’Agenzia delle Entrate ha
tare dei cibi messi a disposizione degli ospiti. Il stabilito l’esclusione dalla soggettività imprendito-
modello per la notifica di inizio, variazione o ces- riale del contribuente persona fisica che intraprenda
sazione dell’attività è rinvenibile sul sito internet tale attività, purché:
regionale. - le prestazioni siano saltuarie;
Ogni variazione relativa a stati, fatti, condizioni e - non vi sia l’utilizzo di mezzi organizzati.
titolarità, indicati nella segnalazione di cui sopra è Le normative regionali collegano invece solitamen-
comunicata su apposito modello predisposto dalla te la definizione di Bed & Breakfast con l’attività
struttura regionale competente entro e non oltre i ricettizia svolta con l’impiego di un numero di
dieci giorni successivi al suo verificarsi, allo Spor- stanze e posti letto non superiore ad un certo nume-
tello Unico Attività Produttive competente per terri- ro.
torio, che procede come per la segnalazione certifi- Occorre comunque sempre tenere a mente che i re-
cata di inizio attività. quisiti amministrativi assumono soltanto un valore
di indizio circa la natura dell’attività esercitata (a
Aspetti fiscali del Bed & Breakfast
parere dell’Agenzia delle Entrate, infatti, il numero
Il regime fiscale dei redditi derivanti dallo svolgi- delle stanze utilizzate non comporta in sé alcuna
mento dell’attività di Bed & Breakfast è stato disci- implicazione fiscale o attrazione in una sfera piut-
plinato da due Risoluzioni del Ministero tosto che in un’altra).
dell’Economia e delle Finanze: Ai sensi dell’art. 4 d.P.R. n. 633/1972, qualora le
- Risoluzione n. 180/E del 14 dicembre 1998. prestazioni di servizi siano occasionali e pertanto
- Risoluzione n. 155 del 13 ottobre 2000. non rientranti in un’attività esercitata per professio-
I redditi conseguiti, non derivanti dall’esercizio ne abituale, le stesse sono escluse dal campo di ap-
d’impresa, si inquadrano tra i “redditi diversi” di plicazione dell’IVA.
cui all’art. 81, d.P.R. n. 917/1986 (nel Quadro RL Qualora invece tale attività, pur esercitata periodi-
del Modello Redditi o nel Quadro D del Modello camente, sia svolta in modo sistematico, con un ca-
730) e sono determinati in base all’art. 85 d.P.R. n. rattere di stabilità evidenziando una opportuna or-
917/1986 come differenza tra l’ammontare per- ganizzazione di mezzi, indice della professionalità
cepito nel periodo d’imposta e le spese specifica- dell’esercizio dell’attività stessa, l’attività rientra
tamente inerenti alla loro produzione, opportuna- nel campo di applicazione dell’IVA.
mente documentate.

Immobili & proprietà 37


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Affittacamere - pulizia locali al cambio cliente;


- cambio della biancheria;
Secondo la definizione contenuta nell’art. 12,
- fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamen-
comma 2, del Codice del Turismo (Codice del 23
to.
maggio 2011 n. 79), gli esercizi di affittacamere
Ai fini IVA, in presenza di attività di tipo alber-
sono “strutture ricettive composte da camere ubica-
ghiero (attività ricettiva con fornitura di servizi ac-
te in più appartamenti ammobiliati nello stesso sta-
cessori, e non solo la mera attività di gestione im-
bile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmen-
mobiliare), si applica l’aliquota del 10% prevista
te servizi complementari”.
dal d.P.R. n. 633/1972 tabella A parte terza n. 120.
Ai fini fiscali, l’affitto di camere ammobiliate, con
Qualora invece si tratti di attività commerciale
prestazione di servizi accessori, quali la consegna
svolta con abitualità e pertanto produttiva di reddito
e il cambio della biancheria e il riassetto del locale,
di impresa, ma qualificabile come gestione immo-
pur in mancanza di organizzazione esterna in forma
biliare, si applica il regime IVA delle locazioni
di impresa, configura attività commerciale con pro-
immobiliari e pertanto le prestazioni sono esenti ex
duzione di reddito di impresa, se tale attività vie-
d.P.R. n. 633/1972 art. 10 n. 8.
ne esercitata per professione abituale, ancorché
non esclusiva (Circolare Min. Finanze del 16 giu-
Affittacamere quale attività commerciale
gno 1987 n. 13).
occasionale
La fornitura, anche abituale, di appartamenti am-
mobiliati e camere mobiliate verso un determinato In difetto del requisito di professionalità e abituali-
corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione tà, ma in presenza di fornitura dei servizi accessori
di servizi accessori, non è invece idonea ad integra- oltre alla messa a disposizione delle camere,
re gli estremi necessari per la configurabilità di l’attività si qualifica come attività commerciale
un’attività imprenditoriale. In quest’ultima ipotesi occasionale.
la causa giuridico economica del rapporto che si In tal caso si generano redditi diversi da attività
viene a costituire tra l’affittacamere e il villeggiante commerciale non esercitata abitualmente (art. 67,
è riconducibile alla fattispecie tipica del contratto comma 1, lett. i), TUIR).
di locazione, con il quale il locatore si obbliga die-
tro corrispettivo a far godere al locatario ed a tempo Affittacamere senza servizi accessori:
determinato, un bene immobile, a nulla influendo reddito fondiario
l’eventuale possesso da parte del primo La messa a disposizione di camere ammobiliate
dell’autorizzazione amministrativa prescritta in ma- verso un determinato corrispettivo, non accompa-
teria dall’art. 108 del T.U. delle leggi di pubblica gnata dalla prestazione di servizi accessori, è ricon-
sicurezza (ancora Circolare Min. Finanze del 16 ducibile alla fattispecie tipica del contratto di lo-
giugno 1987 n. 13). cazione.
In tal caso, si applica la disciplina esposta con ri-
Affittacamere quale attività commerciale guardo alle locazioni brevi.
abituale
Qualora l’attività di affittacamere sia configurata CAV: Case e appartamenti per vacanze
come una vera e propria attività commerciale, per Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono
l’avvio è necessario aprire partita IVA, effettuare case o appartamenti, arredati e dotati di servizi
la comunicazione di inizio attività presso la Ca- igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai
mera di Commercio, nonché la comunicazione al turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti
SUAP (sportello unico delle attività produttive) del aventi validità non inferiore a sette giorni e non su-
proprio Comune. periore a sei mesi consecutivi senza la prestazione
L’attività di affittacamere è regolata anch’essa nella di alcun servizio di tipo alberghiero (art. 12, comma
normativa regionale, alla quale bisogna fare riferi- 5, del Codice del Turismo 23 maggio 2011, n. 79).
mento per i limiti (numero posti letto etc.) e per gli In base alla norma citata, le unità abitative ammobi-
adempimenti necessari. liate a uso turistico possono essere gestite:
In generale, chi svolge attività di affittacamere deve a) in forma imprenditoriale;
garantire i seguenti servizi accessori minimi di b) in forma non imprenditoriale, da coloro che han-
ospitalità, compresi nel prezzo della camera:

Immobili & proprietà 38


Gli Speciali
Immobili & proprietà

no la disponibilità fino ad un massimo di quattro TUIR) e con organizzazione di mezzi, si configura


unità abitative, senza organizzazione in forma di ai fini fiscali una attività commerciale produttiva di
impresa. La gestione in forma non imprenditoriale reddito di impresa.
viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva Valgono pertanto tutti gli adempimenti previsti per
dell’atto di notorietà ai sensi del d.P.R. 28 dicembre l’attività di impresa, in forma individuale o societa-
2000, n. 445, recante il testo unico delle disposizio- ria (adempimenti fiscali, adempimenti civilistici,
ni legislative e regolamentari in materia di docu- nonché ovviamente gli adempimenti presso il Co-
mentazione amministrativa; mune e/o altre autorità come previsti dalla normati-
c) con gestione non diretta, da parte di agenzie im- va di riferimento).
mobiliari e società di gestione immobiliare turistica Ai fini IVA, valgono le considerazioni esposte con
che intervengono quali mandatarie o sublocatrici, riguardo al caso dell’attività di affittacamere. In
nelle locazioni di unità abitative ammobiliate ad presenza di attività di tipo alberghiero (in presen-
uso turistico sia in forma imprenditoriale che in za di servizi accessori, e non solo attività di gestio-
forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i ne immobiliare), si applica l’aliquota del 10% pre-
titolari delle unità medesime che non intendono ge- vista dal d.P.R. n. 633/1972 tabella A parte terza n.
stire tali strutture in forma diretta; l’esercizio 120.
dell’attività di mediazione immobiliare relativa- Qualora invece si tratti di attività commerciale qua-
mente a tali immobili è compatibile con l’esercizio lificabile come gestione immobiliare, si applica il
di attività imprenditoriali e professionali svolte regime IVA delle locazioni immobiliari e pertanto
nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedi- le prestazioni sono esenti ex d.P.R. n. 633/1972 art.
cate alla locazione. 10 n. 8.
Oltre a tale inquadramento generale, occorre poi fa-
re riferimento alla normativa regionale, che disci- Attività svolta in modo occasionale
plina in modo puntuale i limiti, le regole e gli In difetto del requisito di professionalità e abituali-
adempimenti per lo svolgimento di tale attività. tà, ma in presenza di fornitura dei servizi accessori
oltre alla messa a disposizione delle camere,
Carattere imprenditoriale e differenza
l’attività si qualifica come attività commerciale
rispetto alla locazione
occasionale.
La gestione di case e appartamenti per vacanze In tal caso si generano redditi diversi da attività
(CAV) si differenzia da un punto di vista normativo commerciale non esercitata abitualmente (art. 67,
dalla locazione turistica, in quanto la prima rientra comma 1, lett. i) TUIR).
tra le attività ricettive, con fornitura di servizi ag-
giuntivi per gli ospiti, tipici di un’attività turistico Appartamenti per vacanza senza servizi
alberghiera, mentre la seconda è un’attività di me- accessori: reddito fondiario
ra locazione, ovvero un’attività non ricettiva. Infine, qualora difettino i requisiti propri
Tipicamente i servizi offerti delle case vacanze dell’attività imprenditoriale e non vengano forniti
(preclusi alle locazioni turistiche, salvo che non servizi accessori (salvo quelli minimi previsti
siano accessori e comunque nei limiti di quanto dall’art. 4 D.L. n. 50/2017), si ritorna alla fattispe-
previsto dal nuovo D.L. n. 50/2017 art. 4) sono uno cie del contratto di locazione, con applicazione
o più tra i seguenti: della relativa disciplina (v. locazioni brevi).
- servizio di pulizia al momento dell’inizio e del
termine dell’alloggio;
- servizio di cambio periodico della biancheria;
- messa a disposizione di uno o più posti spiag-
gia, con la relativa attrezzatura;
- servizio di trasporto dall’aeroporto alla località
di ubicazione dell’immobile;
- organizzazione di tour enogastronomici, turisti-
ci o di altra natura.
In presenza di attività svolta con professionalità
abituale, ancorché stagionale (art. 55, comma 1,

Immobili & proprietà 39


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Locazione breve: tabelle riassuntive

Ambito di applicazione Regime fiscale applicabile

Contratti di locazione di immobili a Irpef con le aliquote ordinarie, applicata


uso abitativo, situati in Italia, di du- sul canone ridotto forfetariamente del
rata non superiore a 30 giorni e Irpef, secondo le 5%.
stipulati da persone fisiche al di modalità ordinarie
fuori dell’esercizio di attività In tal caso la ritenuta 21% è a titolo di
d’impresa. acconto.

Sono compresi i contratti che pre- Imposta sostitutiva del 21% dell’intero
vedono la prestazione di servizi ac- importo indicato nel contratto.
cessori, quali, per esempio, la forni-
tura di biancheria, la pulizia dei loca-
L’opzione può essere esercitata:
li, la concessione dell’utilizzo delle
Contratti inclusi utenze telefoniche o del wi-fi. - nella dichiarazione dei redditi
nel regime della Cedolare secca dell’anno in cui maturano i canoni di lo-
locazione breve Sublocazioni (purché con le caratte- 21%, su opzione cazione o nel quale si riscuotono i corri-
ristiche della locazione breve). del locatore spettivi;
- con l’eventuale e volontaria registra-
Contratti a titolo oneroso conclusi zione del contratto.
dal comodatario che hanno per og-
getto il godimento dell’immobile da
parte di terzi (purché con le caratte- In tal caso la ritenuta 21% è a titolo di
ristiche della locazione breve). imposta.

Contratti di locazione di singole


stanze di un’abitazione (purché con
le caratteristiche della locazione
breve).

I contratti con i quali il locatore, oltre


a mettere a disposizione l’immobile,
fornisce altre prestazioni aggiuntive
(per esempio, il servizio di colazione
Contratti esclusi e la somministrazione di alimenti e
dal regime della bevande, la messa a disposizione di
locazione breve auto a noleggio, guide turistiche o in-
terpreti; in questi casi, infatti, sareb-
bero riconducibili a una prestazione
qualificabile, sotto il profilo fiscale,
come attività d’impresa, anche se
svolta in maniera occasionale).

Immobili & proprietà 40


Gli Speciali
Immobili & proprietà

Adempimenti in capo agli intermediari


(per i contratti stipulati dal 1° giugno 2017)

Da applicare se l’intermediario interviene nella riscossione dei canoni di locazione o dei corri-
spettivi; la ritenuta si applica al momento del versamento al locatore della somma incassata.
Ritenuta 21%
Non si applica se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore (in tal ca-
so l’intermediario non ha la materiale disponibilità delle risorse finanziarie).

Certificazione
ai locatori delle ritenute Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di
operate comunicazione dei dati.

Comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017
per il loro tramite.
Comunicazione
dei dati all’Agenzia Anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.
delle Entrate (in assenza
di ritenuta e certificazione)
Entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Solo se non si applica la ritenuta e quindi non viene rilasciata la certificazione.

Gli intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o
dei corrispettivi sono tenuti a conservare gli elementi posti a base delle informazioni da co-
municare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previ-
sto per la notifica di un avviso di accertamento:

Conservazione
- fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichia-
dei dati
razione;

- fino al 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe
dovuto essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiara-
zione nulla.

Immobili & proprietà 41